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Dilemma um die Wohnbaukredite
Teures Wohnen. In Österreich wird viel Wohnraum gebaut, die Preise am Immobilienmarkt haben sich seit 2010 verdoppelt.
Explodierende Immobilienpreise und die Gefahr steigender Zinsen bilden eine gefährliche Mischung für Wohnbaukreditnehmer. Die Bankenaufsicht ist alarmiert und zieht die Zügel straffer. Banken und Kunden sind nicht erfreut.
TEXT IRMGARD KISCHKO
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Prozent betrug im Jahr 2008 der Fixzinssatz für einen Wohnbaukredit auf zehn Jahre. Ende 2021 zahlte man nur noch 1,33 Prozent. Die monatliche Belastung für einen Kredit in der Höhe von 100.000 Euro auf 20 Jahre ist um 30 Prozent von 700 auf 475 Euro gesunken.
Die Pandemie hat das Wachstum in vielen Teilen der Wirtschaft gebremst, nicht aber jenes des Immobilienmarkts. Kaum jemals zuvor wurde in Österreich so viel gebaut, gekauft und renoviert wie in den vergangenen zwei Jahren. Das ist im Grund hocherfreulich, hat aber dennoch einen Beigeschmack, jenen eines bitteren Endes. Denn am österreichischen Immobilienmarkt beginnt sich ein giftiger Cocktail zusammenzubrauen, das befürchten zumindest die Bankenaufseher.
Die Ingredienzien: rasant steigende Immobilienpreise, rasantes Wachstum der Wohnbaukredite, lockere Kreditvergabe durch einen Teil der Banken, und alles zusammen mit der Aussicht auf höhere Zinsen. Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) und die Finanzmarktaufsicht (FMA) warnen seit langem vor einer Immobilienblase, deren Platzen den Banken hohe Ausfälle bei den Krediten einbringen könnte und so eine Gefahr für die Stabilität des Finanzmarkts wäre. Jetzt wollen die Aufseher die Kreditvergaberegeln verschärfen.
Ein nie dagewesener Immo-Boom
Alles begann mit der Finanzkrise 2008/ 09. Die Zinsen fielen ins Bodenlose, mit Sparbüchern und Anleihen war nichts mehr zu verdienen. Anleger suchten neue Investitionsmöglichkeiten und wurden fündig: Immobilien boten die Chance auf Sicherheit und schöne Gewinne. Wer Geld hatte, kaufte Wohnungen. „Die Preise am österreichischen Immobilienmarkt haben sich seit 2010 verdoppelt“, sagt Markus Schwaiger, Hauptabteilungsdirektor für Finanzmarktstabilität in der OeNB. Die Pandemie hat die Dynamik sogar noch verstärkt. Die Österreicher und Österreicherinnen waren solche Immobilienpreisanstiege lange nicht gewohnt. War der Markt doch hierzulande wegen der vielen geförderten Wohnbauten sehr stabil. Doch die Preise holen auf. Allein im dritten Quartal des Vorjahres registrierte die OeNB eine Verteuerung der Wohnimmobilien um 10,4 Prozent – deutlich mehr als im Durchschnitt des Euroraums mit 6,8 Prozent.
Vor allem für junge Menschen wird dieses Preisniveau am Immobilienmarkt zunehmend zum Problem. „Wir haben seit geraumer Zeit ein Auge drauf“, sagt denn auch OeNB-Direktor Markus Schwaiger.
Walter Pudschedl, Economics- und Market-Analyst der Unicredit Bank Austria AG, belegt diese Entwicklung, die durch die Pandemie einen zusätzlichen Schub erhalten hat, mit Zahlen: Im Durchschnitt hat sich der Wert eines Jahresnettoeinkommens gemessen an den Immobilienpreisen seit Pandemiebeginn um 13 Prozent verringert. Ein unselbstständig Beschäftigter musste demnach 2021 für eine 100-Quadratmeter-Wohnung mehr als 15 Jahresgehälter ausgeben.
„Entscheidung für Zinsvariante liegt beim Kunden.“
DANIELA BARCO
Billige Kredite schaffen Abhilfe
Potenziellen Wohnungskäufern bot sich in den vergangenen zehn Jahren dennoch eine gute Chance, einen Wohntraum zu erfüllen: Kredite waren außerordentlich billig. Und so explodierte das Volumen der Wohnimmobilienfinanzierungen durch die Banken geradezu. Das Wachstum aller Kredite sei vor allem durch die Immobilienfinanzierungen getragen, erklärt OeNB-Direktor Schwaiger. Trotz des Einbruchs des Wirtschaftswachstums in der Pandemie blieb das Kreditwachstum dynamisch und hat sich von der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts deutlich abgekoppelt. Allein im September 2021
nahmen die Wohnbaukredite um 6,8 Prozent zu. „Hält diese Entwicklung länger an, ist das nicht nachhaltig“, betont Schwaiger.
Das ist auch für Maurizia AnderleHauke, Rechtsanwältin bei Deloitte Legal, klar: „Lange Zeit haben die niedrigen Zinsen den Preisanstieg der Immobilien gedämpft. Jetzt aber geht sich das nicht mehr aus.“ Denn die Zinsen fallen nicht mehr, die Immopreise aber steigen weiter. Laut Statistik der Nationalbank ist der Durchschnittszinssatz für Immokredite (fix auf zehn Jahre) von 5,6 Prozent im Jahr 2008 auf 1,33 Prozent 2021 gefallen. Ein 100.00-Euro-Kredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren hat sich dadurch monatlich von 700 auf 475 Euro verbilligt. Die günstigen Kredite haben laut den Berechnungen von Bank-Austria-Analyst Pudschedl die Immobilienpreisanstiege seit 2008 um 45 Prozent gedämpft. Seit Ausbruch der Pandemie aber betrug dieser Dämpfungseffekt nur noch ein Prozent.
Aufsicht beunruhigt
Was den Bankenaufsehern beim Blick auf die Wohnbaukreditentwicklung Unbehagen verschafft, sind zwei Faktoren: Die oftmals zu geringen Eigenmittel der Kreditnehmer und die nach wie vor zu hohe Anzahl variabel verzinster Kredite. Die Aussicht auf allmählich steigende Zinsen aufgrund der zuletzt hohen Inflation könnte nämlich nicht wenige Wohnbaukreditnehmer in Rückzahlungsprobleme bringen. FMA-Vorstand Helmut Ettl hatte auf die Gefahr einer Asset-Blase in der Edition Gold des Börsianer im Dezember bereits hingewiesen: „Kehrt bei den Banken keine Vernunft ein, werden wir regulatorisch für Vernunft sorgen.“
Eine Analyse des heimischen Wohnimmobilienkreditmarkts, die die OeNB kurz vor Weihnachten 2021 durchführte, untermauert die Befürchtungen der Aufseher. Mehr als die Hälfte der Immobilienkredite wird von den Banken an Kunden vergeben, die weniger als 20 Prozent Eigenmittel vorweisen. Und ein Fünftel der neuen Wohnbaukreditnehmer im ersten Halbjahr 2021 muss mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Tilgung dieser Schulden aufbringen. Entgegen den Beteuerungen vieler Kreditinstitute sei der Anteil variabel verzinster Finanzierungen nach wie vor hoch, urteilt die OeNB. Schon 2018 haben die Bankenaufseher Kriterien für die Vergabe von Wohnbaukrediten aufgestellt. Drei Punkte stehen im Zentrum: Die Laufzeit sollte nicht mehr als 35 Jahre betragen, die Tilgungen das Haushaltseinkommen mit nicht mehr als 30 bis 40 Prozent belasten, und die Kreditnehmer sollten zumindest 20 Prozent Eigenmittel aufbringen.
Die Einhaltung dieser Drei-PunkteRegel ist bisher den Banken überlassen. Da dies nur mangelhaft erfolgt, hört die OeNB die Alarmglocken schrillen. Sie hat dem Finanzmarktstabilitätsgremium empfohlen, verbindliche Vorschriften aufzustellen. Immerhin seien Immobilienkrisen in der Vergangenheit in vielen Ländern Ausgangspunkt von schweren Finanz- und Wirtschaftskrisen gewesen.
Neue Regeln. Bankenaufseher FMA und OeNB wollen Banken bei der Kreditvergabe zur Vernunft bringen.
Wieder eine Regulierung
Die Drei-Punkte-Regel soll also in eine Verordnung gegossen werden und ab Mitte 2022 in Kraft treten. „Die Risiken sind zwar nicht akut. Aber wir müssen vorbeugen, damit die Gefahren nicht schlagend werden“, sagt OeNB-Direktor Schwaiger. Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern sei der Anteil der Hypothekarkredite an der Bilanzsumme der österreichischen Banken mit 15 bis 20 Prozent nicht allzu hoch.
Aus finanzpolitischer Sicht sei der Plan für strengere Regulierung dennoch richtig, betont Rechtsanwältin Anderle-Hauke. Für die Banken aber sei jede zusätzliche Regulierung in einer Zeit sinkender Margen eine schwierige Sache. Denn Regulierungsaufgaben erforderten viel Personal in unprodukti-
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Prozent hat das durchschnittliche reale Nettoeinkommen bezogen auf den Immobilienpreisindex seit 2008 an Wert eingebüßt. Ein Jahreseinkommen reichte 2021 nur noch zur Finanzierung von etwa 8 m² Wohnraum, im Jahr 2008 waren es rund 14 m².
„Das Problem ist eigentlich unlösbar.“
MAURIZIA ANDERLE-HAUKE
MARKUS SCHWAIGER
„Kernaufgabe ist, jungen Menschen Wohnraum zu ermöglichen.“
GERDA HOLZINGER-BURGSTALLER
ven Bereichen. Doro Rebmann, Banking und Capital Market Leader bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PWC, sieht die geplanten Vorschriften nicht als Überregulierung der Banken, sondern als Beitrag zum Verbraucherschutz: „Die Banken sitzen da eben an einer Schnittstelle.“ Dass bei den Aufsehern nach der Auswertung der Daten die rote Ampel aufgeleuchtet habe, sehe sie ein. „Allerdings gibt es bei den Daten auch Raum für Fehlinterpretationen“, sagt Rebmann. Etwa wenn Kunden Immobilienkredite bei unterschiedlichen Banken aufgenommen hätten. Dann würden Eigenmittel oft nicht korrekt zugerechnet.
Mehr Flexibilität gefordert
Banken sehen den neuen Vorschriften mit sehr gemischten Gefühlen entgegen. „Wir sehen es als unsere Kernaufgabe, vor allem jungen Menschen den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen“, erklärt Gerda Holzinger-Burgstaller, Vorständin der Erste Bank Österreich. Die Bank lege dabei durchaus nachhaltige Kriterien an. „Unsere klare Empfehlung an die Kunden lautet: Fixzinskredit“, sagt sie. 80 Prozent der Wohnbaukredite der Erste Bank würden jetzt mit fixer Verzinsung vergeben. Trotzdem sieht sie zunehmend mehr Menschen, vor allem junge, die sich die Eigenmittel für den Wohnbaukredit nicht leisten könnten. Holzinger-Burgstaller plädiert daher für mehr Flexibilität in den geplanten Vorschriften der Aufseher. Vor allem bei den Eigenmitteln und Laufzeiten müssten für junge Menschen Ausnahmen möglich sein. Denn die Immobilienpreise werden auch nach Einführung der strengeren Vorschriften weiter steigen. Das zeige ein Blick in die Tschechische Republik. Dort gebe es schon länger strikte Regeln für Immobilienkredite. Doch der Preisanstieg für Wohnraum gehe weiter.
Daniela Barco, Bank-Austria-Privatkunden-Vorständin, gibt zu bedenken, dass die Entscheidung, in welcher Zinsvariante Kredite vergeben werden, letztendlich bei den Kunden liege. Der Großteil der Wohnbaufinanzierungen der Bank sei aber fix verzinst. Und längere Laufzeiten als 35 Jahre gebe es gar nicht.
Was bleibt also? Weiter steigende Immobilienpreise, schwierigerer Zugang zu Finanzierungen für Wohnungssuchende und mehr bürokratischer Aufwand für die Banken. „Das Problem ist eigentlich unlösbar“, ist Anderle-Hauke überzeugt. Für den Finanzmarkt ist eine strengere Regulierung der Wohnbaukredite sinnvoll, für junge Wohnungssuchende aber eine große Hürde. Und bei Banken steige der Druck auf die Margen weiter. Profitieren könnte nur jener Markt, der gar nicht reguliert ist: der Kreditmarkt über Plattformen im Internet. n
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