Home & Real Estate 2013
居家置業
免費贈閱 Free
2013 大溫 房地產專刊（春季號）
大溫最尊貴的臨海桃源 把握罕有機遇，打造佔地10英畝土地的傳世莊園 家族世代傳承的表徵
更多資訊請電 :1.866.710.0003 www.thecapeonbowen.ca/chinese
房地產專刊 專刊 房地產
居
1
2013年3月29日 2013年3月29日
2013 家置業 春季號
出版
世界日報溫哥華社
出版人
陳敬貴
總編輯
韓尚平
副總編輯
何元
執行編輯
盧炯燊
採訪撰稿
朱冠華、阮耀毅、呂惠萍、吳祥光
業務總監
劉志雄
廣告行銷總召集
劉妙媛
廣告業務
吳俊緯 朱怡萱 楊明朝
印務總召集
許嘉仁
發行業務
謝政道
美編組
吳贊華 劉又慈 胡常儀
2288 Clark Drive, Vancouver, B.C. V5N 3G8 Canada www.van.worldjournal.com 604-876-1338 ext. 235, 236
adv@worldjournal.bc.ca 604-876-3728
本刊保留所有版權，未經版權所有人書面許可，不得以任何形式(包括 電子掃描、抄錄、影印 ) 複製, 儲存或轉載本刊全部或部分內容。
目錄
2. 中國人移家移加 2012年破紀錄
編譯組
4. 房市趨勢及展望
阮耀毅
8. 封面故事：本拿比 前景無窮
朱冠華
20. 春城無處不飛花
夏
22. 禮讚大溫春夏
呂惠萍
24. HST將廢 新屋過渡稅怎算？
阮耀毅
28. 房產趨勢：高價值、高穩定
娃
Cameron McNeill
30. 地產觀察站：買房的問題
陳銓銘
31. 聰明購屋 輕鬆還貸
吳俊緯
33. 大樓風水佳 好運跟著來
劉
35. 折舊報告專業度不足 恐引訴訟
阮耀毅
37. 房屋保險12大迷思
劉妙媛
38. 物業想保值 修繕省不得
甯
40. 大溫2013年新建案
愷
居
廣告組
房地產專刊 專刊 房地產
2 拆解星密碼 2013年3月29日 2013年3月29日
位於卑詩大學校區的高層公寓，因為校 區好，一直是華裔的心儀對象。 （取自Huffington網站） 位於溫西克茨蘭奴一座正在興建的獨立 屋，售價不足100萬元。 （取自Huffington網站)
中國人 移家移加 2012年破紀錄 永久移民簽證---3萬2990張
加拿大去年接納來自中國的移民、訪客和學 生人數，創下歷史紀錄。聯邦移民部長康尼 （Jason Kenney）3月4日宣布，加拿大2012 年簽發給中國公民的簽證創歷史紀錄。 去年加國共吸納25萬7515名新移民，中國 是加拿大2012年最大的移民來源國，有3萬 2990名中國移民的永久居民簽證申請獲得批 准。加拿大2012年還給中國申請人簽發了23 萬5000張旅遊簽證，較2004年增長158%。另 外，對中國有意出國深造的學生發出2萬5245 張留學許可（study permit），總量比2004年 增長高達235%。 聯邦政府2008年起推行的「經驗移民類別」 （Canadian Experience Class），2012年中 國也是此一類別成功申請移民的最大來源國。 大量的中國移民以及中國投資客，對於本地 的房地產來說，肯定起著舉足輕重的作用。
大溫四成人講華語 廣東話16%、普通話11.8%、其他華語12.2% 最新統計資料顯示，大溫地區為數約71萬
旅遊簽證---23萬5000張
留學許可---2萬5245張
的移民，逾4成在家中最常說的語言是華語， 其中廣東話占16%，普通話（Mandarin） 11.8%，其他華語12.2%。列治文家中講非官 方語言的比率達59.5%，全區最高，其次為本 拿比的53.9%。全卑詩省母語非官方語言者逾 115萬人，占人口總數26.5%。 據加拿大統計局公布2011年人口普查的最新 語言統計資料，大溫地區為數71萬1515名移 民中，逾4成講華語，其中廣東話11萬3610人 （16%），普通話8萬3832人（11.8%），僅勾 選「華語」（Chinese）未明確指出何種語言 者亦達8萬6580人（12.2%）。這些華語系的 人口加總起來，數目非常可觀，也可印證華人 移民定居和置產的成長趨勢。 統計局指出，本次人口普查將華語細分為廣 東話、潮州話、普通話、福建話、客家話、台 灣話、上海話、及「華語」（Chinese n.o.s） 等八類，有近三分之一僅勾選「華語」一項， 如果這些人士明確指出其母語為「普通話」或 「廣東話」，相信使用這兩種語言的比率將高 出其他語系。
●編譯組
總括而言，大溫地區共有229萬2120人，其 中41.5%人口母語為非官方語言，較2006年的 普查增加0.4%；57.2%母語為英語，法語僅有 1.2%，均較5年前的統計下滑。
中國經濟影響大溫房市 中國GDP愈高 大溫房市跳高 加拿大諮議局（Conference Board of Canada）城市研究中心資深經濟師魏比（Robin Wiebe）曾經做過研究指出，大溫房地產興衰 與中國經濟成長息息相關，且近20年來的趨 勢一直如此。 魏比指出，溫哥華做為加拿大亞太門戶，從 19世紀淘金熱以來陸續有中國移民抵達，97 年香港回歸中國前，又有大批香港移民前來。 2000年到2010年間，定居溫哥華的中國移民 每年平均9600人，其中又以2005年的1萬3000 人最多。中國已連續多年蟬聯大溫移民來源國 首位。 中國移民的住房需求多年來支撐著卑詩房市 增長，許多人士帶來大筆財富，他們對房地產
房地產 房地產專刊 專刊
大溫各地樓盤上市時，都可見到華裔的身影。
投資情有獨鍾，為滿足他們的投資需求，本地 也形成龐大的產業體系，卑詩華人專業地產協 會在其網站上的註冊會員就超過200位。 研究指出2005年中國抵埠移民高峰期出現， 同年大溫成屋交易量也達4萬2000戶，高出前 十年平均值近50%。1999年中國移民人數只有 7700人，當年成屋銷量僅2萬2300戶。 中國經濟成長與大溫房市也存在類似的正比 例，對海外投資者而言，擁有溫哥華房地產並 不需要住在本地，只要委託地產管理公司或親 友即可完成交易。 研究報告認為，來自中國的「財富」比移民 「人數」更能左右溫哥華房地產，因為這些中 國投資者可在海外遙控買房，中國國民生
拆解星密碼 3 2013年3月29日 2013年3月29日
（本報資料照片）
華裔是新樓盤的示範單位的常客。
（本報資料照片）
產總值（GDP）成長率愈高，人民財富累積 愈快，就會有更多人對投資溫哥華房地產有興 趣。 過去的歷史資料發現，溫哥華房市與中國 GDP成長軌跡相似，在中國經濟紅火的1992 年及1993年，溫市房價均呈兩位數成長，但 是隨著中國經濟放緩，溫哥華房市也跟著降 溫。 2008年國際金融海嘯對中國經濟和溫哥華房 市均帶來嚴重衝擊，但2010年以來，兩地數 據再呈兩位數成長。近期中國經濟放緩，加上 來自中國投資客減少，過去紅火的溫哥華房市 也在降溫，業界仍在期待下一波房 地產回春。
上 圖：人 口 統計數據顯 示，大溫地區 少數裔數字持 續增加，人口 結構的改變， 對房地產自然 有很大的影 響。 （取自聯邦 政府網站）
左 圖：大 溫 地區推出的公 寓樓盤，華裔 都是購買的主 力。圖為位於 北溫的Vista Place也不例 外。 （Intracorp 提供）
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 4 2013年3月29日 2013年3月29日
望
及展 勢 趨 市
房
●阮耀毅
業者：持續拉鋸 集體猶豫 有人認為年底反彈，看好後市；有人堅信繼續下跌，恐泡沫化。 過去一年大溫房市成交量大幅萎縮，所幸價 位跌幅相對較小，並無泡沫化跡象。業者表示 市場正處於買賣拉鋸的「集體猶豫」期，且仍 將持續一段時間。至於房價走勢則看法兩極， 有的認為年底將觸底反彈，看好後市；有人則 堅信會繼續下跌，甚至泡沫化。 數據顯示，2012年大溫房地產成交量較前 年大幅減少22%，今年1、2月同比亦大減近三 成，創十年來當月次低紀錄。所幸房價跌幅相 對有限，目前指標價較去年5月的高峰期下滑 5.8個百分點。 大溫地產局（REBGV）主席克萊恩（Eugen Klein）將目前這種「量縮價小跌」現象 形容為買賣雙方的「集體猶豫」。但這種買賣 拉鋸的「集體猶豫」期還會持續多久？究竟是 築底，蓄勢待發；還是強弩之末，大跌前兆？
派斯垂克：上半年疲軟 下半年回升 中央信貸聯盟（Credit Union Central）經 濟學家派斯垂克（Helmut Pastrick）認為， 大溫房市正出現輕微修正，今年上半仍將持續 疲軟，但下半年價量可望開始回升。 一些開發商也無懼市場買氣滑落，持續推出 建案。建商Solterra市場行銷總監麥克連納漢 （Matthew McClenaghan）表示，儘管二手 房銷量下滑，但新屋需求仍然強，以該公司近 期在華埠推出的公寓建案為例，就吸引大批首 購族及退休人士選購，儘管海外買家不多，但 本地自住型客戶增加，有助大溫房市的永續發 展。 他對後市相當有信心，強調該公司仍在積極 覓地，只要有適合地點，仍會繼續在大溫地區 推案。
MacLean's雜誌：房價悲觀 恐跌25% 不過MacLean's雜誌年初再度對加國房地產 示警，甚至宣稱泡沫已爆破，悲觀的預估加拿 大房價將下跌25%，特別是多倫多及溫哥華等 過去飆漲地區，下修幅度更大。滿地可銀行 （BMO）也認為，在聯邦緊縮信貸條件及暫 停投資移民等負面因素衝擊下，2013年底前
keefer block開發商麥克連納漢（右）對後市仍然樂觀，表示會在大溫推出更多建案。
溫哥華房價將再跌5%。 國際信用評級機構惠譽（Fitch）也在近期 發表報告，直指加國房價高估20%，其中大溫 地區高估幅度更達26%，預估未來幾年房價可 能下跌15%。
林裕祥：未來一兩年仍是買方市場 華裔地產經紀林裕祥認為，大溫房市不至於 泡沫化，但買賣雙方對價格認知差異過大，短 期內反彈機率也不高，因此未來一兩年仍是買
（記者阮耀毅/攝影）
方市場。 另一經紀人陳元誠也表示，儘管賣方開價已 較一年前低許多，但買方仍嫌不夠，出價更 低，以致無法交易。 他提醒買家，儘管現在是買方市場，但期待 賣方不惜血本，接受遠低於行情的出價，是不 切實際想法。 兩人都認為今年買賣方拉鋸的情勢仍將持 續，但房價走軟吸引更多買家進場，交易量可 望逐步回升。
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 5 2013年3月29日 2013年3月29日
望
及展 勢 趨 市
房
●阮耀毅
專家：交投清淡 大跌不易 房價過高出現回檔，走勢屬正常景氣循環，央行維持低利政策，負面因素排除。 房地產走勢混沌，看好者有之，唱衰亦大有 人在。專家表示，目前大溫房市走勢屬於正常 景氣循環，主要是房價過高出現回檔，加上中 國買家退場，讓成交量萎縮。但溫哥華房地產 在國際間具有無可取代的優勢，不可能出現崩 跌。在央行宣示繼續維持低利政策後，這項負 面因素已遭排除。
盤整期較過去循環長 專為客戶提供大溫房地產開發與投資諮詢的 MPC Intelligence Inc.資深經理韓考克（Jeff Hancock）表示，目前大溫房地產走勢仍屬於 正常的景氣循環，在房價上揚，住房負擔能力 惡化至一定程度時，自然會出現向下修正及盤 整。 只是這波景氣循環因海外及本地華裔買家 大舉退場，讓成交量萎縮，盤整期間可能較 過去的循環更長。但他強調，溫哥華房地產 在北美及國際間有其不可取代的優勢，不太 可能出現某些媒體或研究報告所擔心的泡沫 式崩跌。
剩，可能出現跌幅較大情況。
賣方：調整對房價的預期 買方：預售屋進場好時機 談到未來一年走勢，韓考 克以「盤整價小跌」來形 容，對賣方而言，想在這 樣的市場脫穎而出，他建 議屋主應調整自己對房價 的預期，並注意物業的賣 相（presentation），必要 時先做裝修再推出市面。 由於目前屬買方市場， 待售物業增加，買家有更 多選擇機會，不管是自住 或投資，他認為今年反而 是進場搜尋的好時機，且 賣方更願意議價，特別是 預售屋，消費者不妨開始 注意。
下修5%到7%屬正常範圍 整體而言，大溫房價在盤整期間下修5%到 7%屬正常範圍，但不可能出現15%的巨幅波 動，除非是國際情勢發生重大變化或央行大幅 調漲利率。但央行日前宣布基本利率不變，並 強調低利政策將維持一段時間，因此未來一兩 年已可排除這項不確定因素。 他說這波景氣循環有一特殊現象，那就是成 屋市場低迷，但新屋市場買氣不墜，過去一年 地產局公布的「多重列銷系統」（MLS）二 手房銷售數據確實令人擔憂，但一些地點佳、 交通便利且訂價合理的預售案仍銷售長紅，顯 示市場買氣仍在，只要產品有特色，仍可獲消 費者青睞。 但一些公寓推案量很多地區，如福溪南岸 （South False Creek）、列治文、高貴林 中心（Coquitlam Centre）及菲沙河谷 （Fraser Valley）部分區域，因供給過
韓考克認為大溫房市低迷是正常 景氣循環。 （韓考克提供）
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 6 2013年3月29日 2013年3月29日
望 展 及 趨勢
房市
●阮耀毅
消費者：持續關注 擇優買進 看屋潮未減少，華裔購屋興趣仍濃厚，就等價格更低時出手。 儘管近期大溫房市交投清淡，但不少華裔仍 對購屋興趣濃厚，他們認為大溫房地產具長期 投資價值，不可能大跌，目前買盤縮手主要是 受媒體報導影響，期盼價格更低時再出手，但 賣方卻不願降價求售，形成「量縮價不跌」現 象。他們表示會持續關注市場，擇優買進。 近期地產經紀人的共同看法都是看屋人潮並 未減少，只是買賣雙方對價格的預期差異過 大，因此無法成交。 至於民眾的看法則各有不同：
素里陳太太：未來一兩年 進場好時機 素里市陳太太在大溫地區擁有多戶出租物 業，雖然已增值不少，但她並不急於在此時獲 利了結，她說大溫地區得天獨厚的環境是新移 民首選，具長期投資價值，不可能大跌。她認 為目前買盤縮手的主因是受媒體報導影響，期 待房價跌的更低後再進場。 問題是賣方也不甘削價求售，形成買賣拉鋸 的「量縮價不跌」現象。她反而認為未來一 兩年是進場好時機，既然是買家市場，選擇很 多，加上利率處於歷史低點，只要有耐心，一 定可找到優質且價格合理的房子。
列治文徐太太：房價太高 寧可續租屋 列治文徐太太2009年移民，她說從抵埠初期 就想買房子，但總是覺得房價太高，再加上 有些朋友建議可再等等，想不到愈等房價愈 高，只好一直租房子。但去年底總算看到房價 開始回落，加上小孩準備入讀西門菲沙大學 （SFU），於是開始在本拿比及溫哥華東區一 帶找房子。 她認為大溫房價一定會下滑，只是跌幅能否 像某些經濟學家預估的15%以上，誰也沒有把 握，她樂見房價大幅滑落，讓她沒有白等，萬 一事與願違，她寧可繼續租房子，讓孩子住 校。
本拿比張先生：合理價位 看地點屋況 本拿比張先生則認為今明兩年的房價不會大 跌，但也不會再漲，就他觀察，還是有很多人
一些地點頗佳的預售建案，仍吸引大批華裔買家前往搶購。圖為本拿比鐵道鎮一處預售工地。 （本報資料照片）
在看房子，只是覺得價格偏高，除非屋主願意 降價，否則寧可繼續觀望。他說不斷湧入的新 移民、年輕首購族及退休人士的換屋需求等， 都是大溫房地產重要支撐力道。 儘管房價很高，但租金也不低，許多父母願 意提供子女買房子的首期款，再讓他們用薪 水繳貸款，變相儲蓄，以免年輕人左手進右手 出，收入高卻淪成「月光族」，最近他就與兒 子看了幾個預售工地。 當被問到心目中的「合理價位」是賣方開價 的幾成時，他們都表示很難用一個具體數字衡 量，主要是看地點、屋況以及賣方開價是否高 於行情。 陳太太舉她所住的素里菲沙高地（Fraser Heights）為例，一棟屋況很好的房子如果能 殺3%她就很高興，但其他地區的議價空間可 能更大，整體而言還是看買賣雙方的立場，較 急的一方就會讓步。
儘管大溫房市成交量低迷，但不少消費者表示仍持 續關注房地產走勢，並伺機入市。 （本報資料照片）
房地產專刊 專刊
7
2013年3月29日 2013年3月29日
River Park Place 以優越條件
奠立奢華新定義
知名開發商Intracorp與 MYIE Homes將在 2013年初推出 River Park Place ─ 位於列治 文 Oval Village 黃金地段最新發展的住宅社 區。 River Park Place座落於Hollybridge Way 及日後落成的 River Road 延展路段交界。 把舒泰的市郊生活方式融入令您耳目一新的 都市環境內，加上充滿創意及設想周到的完 備設施如：太極亭、優雅繁茂的花園、綠化 小徑精心佈局的皇室空中花園、熱火休閒
站、妙曼的音樂廳、室內籃球場、宴會廳、 視聽娛樂室等，為這河畔的全新社區注入無 限的生活新靈感。計劃落成之後，足以讓置 業人士徹底體驗奢華新定義。 River Park Place 距離溫哥華國際機場僅 5 分鐘車程，距溫哥華市中心15分鐘車程。附 近生活設施齊全，出行方便，舉凡大統華超 市、商場、餐廳和列治文速滑館 Richmond Oval 康樂及健身設施更是近在咫尺。 請不要忘記，在4月6日 (星期六中午十二 時正 ) 來到展銷中心 (地址: 列治文 7100 Elmbridge Way) 參與我們的開幕典禮，您還 可以和2013年國際中華小姐冠軍得主鄧佩儀 (Gloria Tang) 面對面接觸! 千萬不要錯過這 個機會! 如果您在4月6日前網上登記 (www. RiverParkPlaceLiving.ca)，即有機會贏
得一輛 Range Rover Evoque! 歡迎致電 604.282.7838 或電郵 riverparkplaceliving@intracorp.ca查詢或 索取進一步資料。
專刊 房地產專刊
拆解星密碼 8 2013年3月29日 2013年3月29日
鐵道鎮為丹田 高架列車打通任督二脈
本拿比 ●朱冠華
前景無窮 雖然加西最大都市為溫哥華，但如果要說大溫的心臟，應屬本 拿比市（Burnaby）。這個原本在大溫屬於市郊的城鎮，在鐵道鎮 商場建立後宛若有了強力的丹田，而高架列車世博線和千禧線的 啟用更猶如打通了任督二脈，加上本拿比市政府有計畫的造鎮發 展，吸引本地以及新移民入住，現已經成為大溫人口第三大城。
本拿比是少數擁有兩條高架列車線道、東西向貫穿的城市，交通方便且帶動經濟發展。（記者朱冠華／攝影）
房地產專刊 專刊
華裔是本拿比最大的少數族裔，圖為本拿比鄉村博物館展示百年來華裔與本拿比的關係。
拆解星密碼 9 2013年3月29日 2013年3月29日
（記者朱冠華／攝影）
百年歷史 大溫重要中心都會 本拿比的名稱來自商人及政治家「羅伯特‧ 本拿比」（Robert Burnaby），他在1859年發 現了一個清澈的大湖，並以「本拿比湖」命 名，之後逐漸出現了「本拿比」這個區域。大 溫地區的歷史源自新西敏及溫哥華，剛好介於 兩市之間的本拿比區於1892年9月成立，做為 提供溫、新兩市的農產品供應地，以及重要的 居中聯絡要道。 本拿比在當時雖為溫哥華最重要衛星都市之 一，但亦有完整的生活機制，位於本拿比市 府旁的本拿比村歷史博物館清楚的陳列了當時 本拿比居民的生活狀況，不難看出百年前的本 拿比居民生活空間和設施已經相當完善，且華 人也在此落地生根，至二戰後本拿比區穩定發 展，遷入人口不斷增加。
本拿比歷史悠 久，本拿比鄉村 博物館展示民眾 在此安居樂業逾 百年。 （記者朱冠華 ／攝影）
發展契機：世博高架列車通車 本拿比的快速發展則與1986年在溫哥華舉辦 的世界博覽會有密不可分的關係。為了世博 會，卑詩省建立了加西最初的捷運線，高架列 車世博線（Expo Line）於1985年開通，而本 拿比市更是唯一被世博線東西向貫通的都市， 為本拿比南端（一號國道以南）的發展帶來重 大的刺激。而在1992年，也就是本拿比區成 立的100周年，占地98.6平方公里的本拿比市
正式成立。 至2006年同樣貫穿本拿比市東西端的高架列 車千禧線（Millennium Line）通車，再為本 拿比市北端的發展帶來全新的動力，成為交通 最便利的城鎮，市內發展與捷運有著密不可分 的關係，而一系列的造鎮計畫，以及90年代 後期大量的移民人口，都為本拿比市帶來了欣 欣向榮的活力。
根據2010年的調查數據顯示，本拿比市人口 約為20萬5000人，為大溫人口第三多都市， 僅次於溫哥華和素里市，占全大溫人口的一 成。此外本拿比市也是大溫地區多元文化色彩 最濃厚的市鎮之一，華裔比例超過三成，南亞 裔比例近一成，少數族裔人數占總人口數近六 成。且宗教林立，從教堂、回教寺廟至中國道 觀都可在本拿比市內找到。
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 10 2013年3月29日 2013年3月29日 鐵道鎮商場是大溫最具規模且最熱鬧 的商場，每天吸引眾多人潮，帶動了周 圍地區以及整個本拿比市的發展。 （記者朱冠華／攝影）
四大計畫 建造高密度市區
布蘭伍德商場附近熱火朝天的開發項目。 （記者朱冠華／攝影）
鐵道鎮商場周圍的開發從未停止，圖中為正在興建的 Metrotower第三期工程。 （記者朱冠華／攝影）
如果仔細觀察大溫各城鎮，可以發現除了 溫哥華市中心外，本拿比市的高樓住宅或 商業大樓不論是數量或是密度，都高於大 溫其他城鎮。這是本拿比市在上個世紀末 的一系列造鎮計畫（Town Centres Plan） 的成果，當中包括了高架列車世博線周圍 的鐵道鎮（Metrotown）、愛德蒙茲（Edmonds），以及千禧線周圍的布蘭伍德 （Brentwood）和洛希（Lougheed）等四 大計畫，逐步建立了本拿比市的「高密度市 區」發展模式。 雖然說到鐵道鎮，大部分人會想到的都是 鐵道鎮購物商場，實際上鐵道鎮區計畫範圍 從東至Royal Oak道，西至界限街（Boundary Rd.），北從京士威道（Kingsway）以 北，南至Imperial道。鐵道鎮購物中心於 1985年開始營運加上世博線通車，讓鐵道 鎮區域成為不僅是本拿比市，甚至是大溫區 域最繁旺的商業區，亦令周圍區域得以迅速
發展。 此外包括麗晶廣場（Crystal Mall）等商 業建築紛紛建立，讓整個鐵道鎮區不僅是鐵 道鎮商場本身，而是全區都化身為本拿比最 繁忙的地段。另一個世博線通過的造鎮計畫 則是在1994年通過的愛德蒙茲計畫，該區 現也已高樓林立，擁有自己的商圈，生活機 能完善，且有嶄新的社區中心等完善康樂設 施。 相形之下本拿比市一號國道以北區域發展 較緩慢，位於北本拿比洛希公路與威靈頓 街的布蘭伍德商場（Brentwood Mall）於 1961年落成及啟用，當時是加西最早的現 代化商場之一，然周圍區域並未一同開發， 若在大溫定居超過20年民眾，相信都記得 當時商場宛若孤城，周圍一片空曠的景象， 洛希公路沿途的開發亦不多，至接近高貴林 市的區域後才有一番氣象。 但隨著1996年和1997年布蘭伍德及洛希 造鎮計畫陸續通過，加上2000 年高架列車 千禧線通車，讓本拿比市北端的發展高速
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 11 2013年3月29日 2013年3月29日
本拿比南端以鐵道鎮為中心，周圍高樓林立。
化，短短數年之間洛希公路沿途變成了新的商 業繁華地帶，高樓公寓和商業建築一棟接一棟 的建立，至今仍未停止，許多大型商戶也進駐 該區，不僅是本拿比市北區居民受惠，連帶讓 溫市和高貴林市居民都相當方便。
二度發展 鐵道鎮商場為中心 在大溫各市中，溫哥華市發展已經逐漸飽 和，其他市鎮因地理位置等因素而尚未具備密 集發展的條件，但本拿比市已經累積了30年 的商圈發展經驗，也讓新的發展計畫如水到渠 成之勢，當中又以鐵道鎮商場周圍的新開發案 數量最多且迅速。 以高架列車鐵道鎮站做為圓心的周圍800公 尺範圍，人口從1991年的1萬2663人增加至 2006年的1萬9770人。 若擴大至整個鐵道鎮區範圍，則2006年區 內人口為2萬5321人，占整個本拿比市總人口 的11%，顯見民眾看重該區生活和交通機能便 利，喜愛在此購屋或租屋自住，買房投資者也 不在少數。 近期圍繞鐵道鎮商場的地產發展案如雨後 春筍，從包括：Chancellor 、Sovereign、
（記者朱冠華／攝影）
Moda、Silver、Solo、The Met以及Station Square等，只要往鐵道鎮商場周圍走走，都 可以感受到該區正在重生的活力，以及無窮的 發展潛力。 地產公司Team 3000經理姚思嘉表示，圍繞 在鐵道鎮周圍的新發展案火熱，是從位於京 士威道夾威靈頓街的Sovereign，以及Bennett 夾Belson兩街的Chancellor兩個建案開始，在 售賣樓花時引起不小的熱潮。她說Soverign在 預售前兩三天已經有人欲購屋，Chancellor更 在預售前一周已經出現排隊者。 姚思嘉說，當時這兩個建案的搶手程度連美 國行家都感到相當訝異，尤其當時本地市道不 算好，卻出現了排隊搶樓花的熱潮，甚至有人 搭帳篷、起爭執等情況出現。 而這兩個建案的搶手程度讓外界和投資者看 到本拿比市的潛力，後來建案陸續增加並不令 人訝異。
住商結合 南北商圈新建案受矚目 本拿比在過去4年間推出多起建案，但若要 說對於本市未來發展影響最為深遠者，當屬由 Anthem集團、Beedie集團（Beedie Living）
Station Square 商住兩用，未來可 望成為本拿比最旺 的區域。 （記者朱冠華／ 攝影）
靠近鐵道鎮的高層住宅公寓Chancellor推出時引起 一陣熱潮，現已接近完工。 （記者朱冠華／攝影）
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 12 2013年3月29日 2013年3月29日
布蘭伍德商場附近在過去10年發展相當迅速，已成為居住和商用合一的區域。
及本拿比市府合作的Station Square，預計8 至10年間完成五棟高層公寓複合大型發展項 目。 該項目地點位於京士威道（Kingsway）夾 麥基路（McKay Ave.）一帶，每棟公寓的底 層為商場，將已經有30年歷史的鐵道鎮商圈 重新規畫和改造。 該項目推出後引起轟動，首期於2012年10 月展銷，269個單位於數小時內全部售罄。本 拿比市議會日前經過討論後，授權市政部門就 未來三個階段的發展計畫，與發展商Anthem 和Beedie集團展開協商。當發展項目逐一落 實完成後，不難想像屆時鐵道鎮區域的繁華熱 鬧程度。 而本拿比北端的布蘭伍德商場（Brentwood Mall）也已展開如同鐵道鎮一般的重新規畫 工作，Shape物業公司已就這項28英畝土地重 新開發案的第一階段啟動土地重畫程序，地點 則位於洛希公路夾威靈頓街占地八英畝的區 域，包括一處公共廣場、商用空間、商店街、 一座地下停車場等。 第二和第三階段會興建兩座45層至75層高的 住宅大樓，整個開發案預估要30年時間，所 以想看到布蘭伍德區出現巨大變化，也非一朝 一夕之事。 然而當新的布蘭伍德商場重建發展案提出
正在展開地基工程的Station Square發展項目。
時，區內有不小的爭議，贊成和反對者皆有 之。 不難想見隨著人口的增加和區域的發展，未
（記者朱冠華／攝影）
（記者朱冠華／攝影）
來本拿比市內還會出現更多的發展案，如何在 民意、環境、人口和區域發展等方方面面做到 平衡，都將考驗本拿比市政府的智慧。
房地產專刊 專刊
買賣公寓除了價格，也應相當注意住戶管理規定和維修報告。
拆解星密碼 13 2013年3月29日 2013年3月29日
（記者朱冠華／攝影）
本拿比房價 高於大溫水平 ●朱冠華
本拿比市的房地產市場於2011年開始了一波 罕見的「興奮期」，除了獨立屋價格節節高 漲，公寓銷售更可以「超火熱」形容，且入市 買家多為華裔。至2012年中，本拿比房市與 大溫市場一同降溫，有地產經紀表示本拿比的 房屋市場屬穩定，多看多比較仍有機會找到不 論價格或需求都符合買賣雙方標準的房屋。
房市放緩 獨立屋價仍穩固 根據大溫地產局（REBGV）旗下「多重
列銷系統」（MLS）觀察，本拿比在過去 五年的房價，尤其是獨立屋的價格出現明顯 上漲。至2009年底以前，本拿比房屋價格指 數（註），不論是獨立屋、城市屋（Townhouse）或是公寓的價格指數都與大溫平均自 住屋價格指數接近，但之後獨立屋價格如脫韁 野馬不斷上揚，從2011年3月開始「暴漲」， 雖然從2012年6月開始出現回落之勢，但仍高 於大溫自住屋水平。 根據MLS數據顯示，大溫在2013年2月的指
標價格已經回落至59萬400元，但若將本拿比 市分為北、南和東三區觀察，可發現北區和南 區的獨立屋指標價格仍維持於91萬300元和91 萬9200元的高水平。即使東區的指標價格較 低，也仍達到73萬300元，依舊遠高於大溫平 均指標價，不難發現即使房市放緩，但本拿比 獨立屋價格依舊穩固。
日本強震 刺激本拿比房市 專攻本拿比市場的地產經紀林裕祥指出，本
房地產專刊 專刊 房地產
拆解星密碼 14 2013年3月29日 2013年3月29日
本拿比兩條高架列車線道，給市民帶來了方便。
（記者朱冠華／攝影）
近期本拿比房市放緩，但區內仍有相當插牌賣屋數量。 （記者朱冠華／攝影）
拿比靠近溫哥華的地利加上市內生活環境方便 等因素令本拿比房地產市場一直搶手，在過去 六、七年之間的房價漲幅約為每年一成，但在 2011年以前列治文的房價漲幅一直高過本拿 比市，一年之內漲幅到到一成至兩成。 然而2011年日本大地震後，居民擔心列治文 地勢低，不禁淹的疑慮不斷擴大，也讓房地產 市場的熱度轉向了地勢較高的本拿比市，許多 原本90多萬的房子立刻漲過百萬關卡。當時
華裔民眾對於本拿比市的新發展建案多有興趣。圖為Station Square展銷會。 （本報資料照片）
火熱的市道讓地產經紀的工作相對輕鬆，只要 拿到待售房屋名單，然後做一次「房屋開放」 （Open House），大概就等著成交了，尤其 舊屋買賣最受歡迎，成交速度也相當迅速。 他回憶曾有一間舊屋一口氣就有27組人下 offer，90萬開價一口氣飆過120萬元。當時有 賣家採取開放競標策略，有買家一口氣就丟出 超高價得標，其他失敗的買家吸取「教訓」， 購買其他房屋時也開高價，讓本拿比的房價大
幅上揚，至2012年夏季市場才逐漸轉淡。
自然循環 漲得高跌得也多 林裕祥指出在房市放緩後轉進買家市場，本 拿比市內的房屋成交量減低，一間房子迅速成 交的榮景不再，但很多賣家不甘心繼續放盤造 成有價無市，但也有房子非賣不可的賣家大幅 壓低價格，甚至出現比政府估價還低的情況。 而買家開價硬且開始觀望，哪裡便宜去哪裡， 不和人爭也絕不加價。
房地產專刊 專刊
2008年1月至2013年1月本拿比市房地產趨勢 自用住屋
獨立屋
城市屋
公寓
房屋價格指數
在本拿比各區中，以過去升得最大、靠近鹿 湖（Deer Lake）和白金漢區（Buckingham） 的跌幅較多。林裕祥解釋這是房地產的自然循 環，漲得高跌得自然也多。鹿湖和白金漢一帶 規畫完善且住房土地面積大，當時房價100萬 或200萬以上都屬普遍，走緩後房價跌幅約在 一成。 靠近本拿比山的北區因為方便性稍差，房價 比南區略低，也較難吸引華人買家青睞，價格 跌幅約在5%至10%。 而南斜坡（South Slope）一帶雖然也是房 市熱區之一，但不少買家會考慮房子位於斜坡 可能遭遇的下雪造成出入不便，或是出租較困 難等問題，所以價格也略有下跌，也是5%至 10%左右。 而鐵道鎮附近的房屋價格較穩定，開高價成 交的機會也較大，主要是該區地勢平坦，加上 周圍生活機能便利，因此雖然價格抗跌性強， 但放盤的數量也較少。
拆解星密碼 15 2013年3月29日 2013年3月29日
抓緊時機 價格合適就出手
2013
2012
2012
2012
JANUARY
JULY
2012
NOVEMBER
MAY
2012
SEPTEMBER 2012
MARCH
2011
2011
JANUARY
2011
NOVEMBER
JULY
2011
2012年2月至2013年2月本拿比公寓銷量。
SEPTEMBER 2011
MAY
2011
2010
MARCH
2010
JANUARY
JULY
2010
2010
MAY
2010
NOVEMBER
MARCH
SEPTEMBER 2010
JANUARY
2009
2009
2009
NOVEMBER
JULY
SEPTEMBER 2009
MAY
2009
2009
MARCH
2008
2008
2008
JANUARY
JULY
2008
NOVEMBER
MAY
2008
SEPTEMBER 2008
MARCH
2012年2月至2013年2月本拿比獨立屋銷量。
JANUARY
對於有意在近期選擇在本拿比置業的買家， 林裕祥表示現在房屋放盤多但成交少，讓選 擇多樣化，買家可以就價錢來考量，多看多比 較，找到合適房屋就出價。與一年前比較，當 時價格飆漲，買家連想出價都是不可得。 如果考慮自住，現在是相當好的時機，容易 以合理價格買到理想房屋。對於哪些區域較 佳，林裕祥認為買家還是需以自身需求考量，
（資料來源：大溫地產局）
專刊 房地產專刊
蘇嫻雅。
（記者朱冠華／攝影）
如果注重學區者多會考慮北本拿比，如果是生 活機能則還是以南本拿比為主。 對於賣家，林裕祥認為一年前若開高價，還 有機會碰到非買不可的買家，但現在房市放 緩，市面上又有很多好房子待售，碰到豪氣買 家的機會微乎其微，因此賣家的出價一定要合 理，如果最後成交價格不若原本預期也應寬 心，或許現在的成交價仍能維持熱潮時的八、 九成水平。 如果賣家堅持價格，一直將房屋掛在市面 上，容易被懷疑房屋是否有狀況，或被看穿是 因為房價太高才「賣不出去」，屆時買家自然 不可能給好價錢。因此不論是開合理價格或是 先退場都是較好的選擇，堅持開高價只會浪費 時間和精神。 林裕祥建議買賣雙方應以「該買就買、該賣 就賣」的心態看待房市。他估計2013年本拿 比房屋價格可能還有5%至10%的跌幅，當價 格跌到持穩的程度後，買家就不會繼續等待， 陸續開始入市，因此相信房屋成交量會逐月遞 漲，價格方面應不會有太大的起落。
買房主力 華裔投資不手軟 生活機能和交通便利是華裔民眾購產或租屋 時的主要考量，令鐵道鎮或是高架列車周圍 的公寓有許多華裔居住，近期每逢有鐵道鎮周 圍的新建案預售屋開賣，華人更是「買房主力 軍」。
姚思嘉。
拆解星密碼 16 2013年3月29日 2013年3月29日
（圖：受訪者提供）
地產經紀姚思嘉說華人買公寓確實毫不手 軟，許多以投資為主的買家一口氣購置四、五 個單位都非奇事。她回憶在Chancellor公寓展 銷時，在買樓隊伍中僅看見一位白人買家，且 還是陪伴著另一位亞裔人士一同排隊，其他放 眼望去都是黃皮膚黑頭髮。地產經紀蘇嫻雅說 排隊買公寓樓花的幾乎都是華人，盛況時還見 過華裔地產經紀人一口氣搬幾十張椅子為客戶 占位置的情景。 姚思嘉說買家若想以公寓市場做為投資，可 從多方面進行考量，例如若以出租做為考量， 那較多的租客喜歡生活機能便利。但若是想轉 售，則一般自住者多想在生活品質和便利性做 出平衡，不希望自家公寓樓下就是繁華的商業 區。因此投資公寓市場前宜多了解未來公寓落 成後會如何發展，有哪些商業活動，對生活品 質是否會有影響等，這些都可能對轉賣或公寓 出租價格造成影響。 蘇嫻雅指出，買家中年輕人多對嶄新摩登的 新公寓較有興趣，年長者會認為投資獨立屋比 較穩健。她就有客戶的兩位女兒希望各自投資 公寓，但父親不看好公寓市場，所以寧願兩女 合買一棟獨立屋後出租，以後再找機會脫手。 蘇嫻雅說整體觀察，華裔對於投入本拿比公 寓市場的熱誠並未改變，尤其首購族仍保有很 高的興趣。她也建議如果買家想要買新公寓， 其實不一定非預售屋不可，或許可等到交屋後 屋主將公寓放入市場，屆時有機會以不錯的價
林裕祥。
（記者朱冠華／攝影）
錢買到新家。 姚思嘉認為公寓與獨立屋市場息息相關，許 多想自住者買不起獨立屋改而轉買公寓，如果 獨立屋價格大幅下降才可能會影響公寓銷量， 但跡象顯示公寓銷量或會放緩，卻沒有停滯的 現象，且本拿比的公寓發展建案基本上還是依 循市場規律，發展商也做過了評估，不至於出 現過度供過於求而造成的泡沫化。
公寓規定 切不可漠不關心 姚思嘉提醒公寓買家一定要注意住戶管理規 定。當一座公寓剛落成約一年內不會有太多 的規定，但隨著入住居民增加並組成管理委員 會，新的規定會陸續出爐，當中或可能出現 「不得出租」的限制，屆時在規定生效前已經 入住的租客不受影響，但租客遷出後房屋即不 可轉租，所以買公寓出租者切不可對公寓管理 規定漠不關心，有會議盡量出席，隨時掌握狀 況。 蘇嫻雅說新公寓價格勢必較高，手頭不夠寬 裕買家會選擇舊公寓，但必須詳細了解未來公 寓可能需要的維修狀況，盡量選擇整體狀況和 維修程度較佳的公寓，不然買屋時價格或許較 低，但入住後卻需要投入大筆的維修經費，一 番折騰下來不見得比買新公寓划算。 註：大溫房屋價格指數以2005年1月價格設 為100。
專刊 房地產專刊
靠近本拿比市政府的鹿湖（Deer Lake）。
拆解星密碼 17 2013年3月29日 2013年3月29日
（記者朱冠華／攝影）
柯瑞根市長：平衡發展本拿比 ●朱冠華
從1987年成為市議員，2002年入主本拿 比市政府，三度連任。本拿比市長柯瑞根 （Derek Corrigen）與本拿比市過去數十年的 發展，有著密不可分的關係。這位長青市長對 於本拿比的未來有完整的規畫，也有著保護市 內自然資源的堅持，他希望保持區內的多元文 化，也鼓勵移民融入社區，讓本拿比成為一個 互動和諧的城市。
環境限制 平衡發展費思量 本拿比位處大溫的中央心臟地帶，是人口成 長最為迅速的城市之一，柯瑞根預測在未來的
25年，市內人口還會增加百萬人之譜，也因 此如何在未來25年在人口成長、都市發展、 生活品質、環境保護等面面俱到，成為他任內 的重大挑戰。 柯瑞根說本拿比的發展受到地型地貌的局 限，發展條件不若有廣大腹地之市，但隨著人 口增多，密集性勢必增加，因此本拿比市必須 要思考的是如何在高密度居住環境的同時，仍 能保持著良好的生活環境。例如英國倫敦的人 口雖密集，但當地在減少私家車，居民使用公 交系統等方面已有成效，其他在高人口密度和 生活品質取得平衡的國際大都市發展模式，也
值得本拿比市參考學習。 柯瑞根說本拿比有發展的必要，但絕非代表 會過度發展而輕環境，其中最重要的就是保護 市內的自然環境。他表示本拿比會保留25%的 土地用於公園和綠地，因為市民的生活品質相 當重要，一定要留有空間讓市民享受綠地和戶 外活動。
交通要道 發展就業分不開 柯瑞根指出，本拿比配合高架列車，除市中 心外，還建立了一個以高層建築為主的四大造 鎮模式。現在本拿比市內每個區內的人口都達
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 18 2013年3月29日 2013年3月29日 柯瑞根不諱言本拿比介於溫哥華和素里兩市 的地理位置，讓該市彷彿變成兩市居民通勤的 中間通道，但本拿比市從來沒有停止過自身的 經濟發展模式，例如本拿比市注重和持續發展 高科技產業，從生物、醫藥、電影、通訊、商 業、綠色科技和小型商業等。他很清楚本拿比 的居民需要工作，所以本拿比市發展和創造就 業分不開關係。
多元社區 移民融入相扶持
柯瑞根是本拿比的長青市長。
數萬人且分布平均，經濟、生活、娛樂、交通 和購物都相當便利，成為自主獨立生活圈。他 也希望確保社區內民眾有足夠的支援，例如幼 童可有托兒中心，長者有康樂中心。 他又說現在居民更喜於在住家附近就擁有完 整生活機能，而非大老遠的跑到大商場一次 添購大批生活物品，擁有的車輛數目也不斷減 少，更多人喜歡步行、單車和搭公車。
本拿比市政府。
（記者朱冠華／攝影）
因為生活模式發生改變，因此本拿比市也相 當注重在市內各小社區發展完整的生活機制， 而此類可被稱為「鄰舍街坊中心」（neighborhood centre），以自然但迅速的方式發 展。然而許多北美都市因必須把人口向周邊移 動，結果變成了原本應該繁華的市中心區，在 下班時間過後蕭條的猶如死城，這也是本拿比 市要避免的。
本拿比市的少數族裔人數超過總人口的六 成，是名副其實的多元文化社區。柯瑞根說非 常高興本拿比成為各族裔民眾選擇和居住之 地，市內有不同的語言、慶典，且少有單一族 裔聚居特定社區情況。這都顯示選擇本拿比的 市民都樂於與各不同族裔民眾認識，互相扶持 合作。 在本拿比人口中，華裔社區比例占約三成， 此外近期在本拿比許多新建案中華裔大排長 龍，也成為媒體和坊間討論話題。 柯瑞根對此表示他擔任公職的這些年間，從 未間斷了解各族裔文化特色，加上多次造訪中 國大陸和台灣等地，讓他不會以「刻板印象」 看待包括華裔等任何族裔，也深切了解華裔民 眾其實如同歐裔民眾一般，來自不同地區者的 習慣文化就會有很大的差異。 例如三成華裔人中，一成可能說普通話，一 成說粵語，一成本地出生，加上來處各異，本 身也是多元文化族群，所以他不會將區內的華 裔民眾以單一族群待之，而是一視同仁為本拿 比的重要市民，因此他最重要的工作，就是如 何讓市民融入和尊重本拿比多元文化的生活模 式，與此同時保留自己的語言和文化。 柯瑞根希望民眾可以與他和市府合作，讓來 自各地的新居民都可以愉快的在本拿比安居樂 業。
（記者朱冠華／攝影）
專刊 房地產專刊
拆解星密碼 19 2013年3月29日 2013年3月29日
建商看本拿比：不會泡沫 ／朱冠華
本拿比市中心區，尤其是鐵道鎮購物商場周邊在近年來有多項建案陸續開工，將為未來本拿 比的發展和居民生活產生深遠影響。地產專刊訪問Anthem集團和協平世博集團（Concord Pacific）的代表，談談各自公司的建案計畫，以及對本拿比市場的看法。
薩亞迪。
（本報資料照片）
Anthem集團市場及銷售總監薩亞迪（Greg Zayadi） 由Anthem集團、Beedie集團合作的Station Square在2012年首期銷 售時相當火熱，Anthem集團市場及銷售總監薩亞迪（Greg Zayadi） 稱現僅有少數較小單位和閣樓單位待售，第二期則有靠近高架列車站 的城市屋等，詳情會在2013年秋季公布。 Anthem集團執行長卡森（Eric Carlson）早前接受本報訪問時表 示，Station Square將可成為本拿比市的耶魯鎮。薩亞迪稱，Anthem 集團Station Square位於鐵道鎮和京士威道，便於消費、用餐、辦公和 居住。Anthem集團也會在本拿比市尋找發展機會，例如明年初發布靠 近高架列車和Boundary路交界的新計畫。 對於本拿比市大量興建公寓但買氣減弱，卡森對此表示並不擔心， 除非某天突然沒人來本地居住，但現在大溫持續有民眾入住，對房屋 的需求仍在，因此他並不覺得有泡沫或供過於求的問題。
穆瑞。
（圖：受訪者提供）
協平世博集團銷售副總裁穆瑞（Grant Murray） 協平世博集團發展的The Met靠近鐵道鎮商場，集團銷售副總裁穆 瑞指出鐵道鎮周圍環境優秀，除了方便且設施齊全，也有完善的捷運 系統和大型的購物商場和超市，吸引包括華裔等眾多居民入住該區。 穆瑞表示協平世博集團推出的The Met符合許多民眾的需求，緊鄰 Bonsor社區公園中心，環境鬧中取靜且生活機能方便等原因，讓The Met在2012年4月開盤即獲得熱烈迴響。穆瑞表示協平世博集團也會 在本拿比持續發展，如未來數月內可望發表新的計畫「Met 2」。 華裔買家為購買公寓主力，但近期出現購買熱度下降的趨勢。 穆瑞指出許多協平世博集團的房屋買家來自亞洲，首先是亞洲新移 民仍持續抵達加國，很多來到本地數十年的移民也有了第二甚至第三 代，這批年輕人也需要擁有自己的家，買氣循環和房屋需求仍然持 續。
房地產專刊 專刊 房地產
拆解星密碼 20 2013年3月29日 2013年3月29日
溫市中心櫻花開滿路旁。 （記者周化堯/攝影） 櫻花綻放，說明春天正式報到。 （記者周化堯/攝影）
春城無處不飛花 屈指數來，移民加國已歷經好些寒暑。還記 得剛抵達溫哥華機場，第一次看到溫哥華的 城鄉景象。相較於其他國際大城市的大器，對 溫哥華的小家碧玉，多少有些失望。但幾年下 來，對溫哥華獨特的美，卻愈來愈有感覺。 好些遠方的朋友問我，溫哥華美在哪裡？我 會告訴他們，溫哥華美在她的「四季分明」、 「好山好水」：春天的花海、夏天的海灘、秋 天的落葉、冬天的淒冷。無論貴族與平民，都 可以享受世界級一流的甜美純淨的自來水，你 可以置身於雄偉壯闊的山景中，陶醉於無敵的 海景中。在初夏，你可以驚艷，同時在惠斯勒
英吉利灣面向溫市西端一景。
●夏娃
（Whistler）高山上滑雪，又在英吉利（English Bay）海灘嬉戲游泳的畫面，只有在溫哥 華才看得到。
開門 美景就在門邊 這裡擁有很多大型的公園，現代化的建築， 迷人的湖邊小路，以及保存完美的傳統建築。 只要不到30分鐘的車程，或甚至走路可達的 距離，你便可以享受午後悠遊市區公園的情 趣，如史丹利公園、女王公園，知名的北溫 Lynn Canyon區域公園（Regional Park）， 西溫的Light House省級公園（Provincial
（記者周化堯/攝影）
從英吉利灣眺望布辣橋。
溫市豪華公寓聚集的煤港。
（記者周化堯/攝影）
（記者周化堯/攝影）
March 15, 2013
9.44" X 10.46" + 0.125"bleed
BC Hydro
CMYK
將心比心 認真用心 專業 誠信 全方位的地產服務
Personal Real Estate Corporation
王怡華
歡迎來電：604. 657. 6485
M.A.
Office: 604.436.1335
Fax: 604.436.1081
www.SoniaWang.com
如果 買超值 賣好價 是您追求的目標
蔡氏團隊 就是您的第一選擇 “Servicing the Greater Vancouver with all your Real Estate needs”
資歷: 房地產經紀人
大溫哥華區(專業知識，值得信賴) 理財貸款顧問 TD道明銀行(本拿比分行) 物業大樓經理 PCI管理公司(溫哥華市中心) 石綿建材管理證照 (致癌物質控管)
感謝大家支持 榮獲2012年度總統獎
Qualification cation： Financial Services @ TD Canada Trust Property Management @ PCI Group Asbestos Management Certification
WestCoast RealtyTM You’ve found a home
www.MetrotownProperty.com
E-mail: Jack@JackTsai.ca
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 21 2013年3月29日 2013年3月29日
Park），或是搭渡輪到最近的寶雲島（Bowen Island），都能讓你輕鬆倘佯在大自然的美景 中。
上街 街角處處美食 溫哥華是出了名的移民城市。光是在大街小 巷，便可到處碰見來自各國、不同族裔的人， 操著不同的語言，也因此造就溫哥華充滿異國 風情的餐飲文化。只要你說得出來的美食，無 論是義大利、法式、希臘等餐廳，皆可在市中 心或巷弄內發現。溫哥華的中餐館不僅數量 多，而且其品質和講究，也是北美洲名列前矛 的。還有日本、韓國、越南餐館及新加坡、馬 來西亞、菲律賓，柬埔寨及泰式餐飲，也非常 受歡迎。享受美食，溫哥華應有盡有，絕對讓 你滿意。 卑詩省的好水好土，讓你在日常生活中，可 以以相對便宜的價錢，享用本地新鮮當季的 食材，健康又美味。當全球許多地區居民正遭 受極端天候的肆虐，如旱災水災等，因而導致 糧食短缺，讓生活陷入絕境，苦不堪言。相對 於卑詩省豐厚的土壤，溫和的氣候及絕佳的水 質，置身大溫哥華任何一間超市，觸目所及鮮 嫩欲滴的各式蔬果，那種豐饒富足的景象，會 讓你生起一份莫名的幸福與滿足感。
轉身 高樓依山傍水 溫哥華擁有近200年歷史，從19世紀初荒蕪 之地蛻變成今日集現代都市文明與自然美景和 諧匯聚一身的美麗都市。她沒有世界級大都市 的珠光寶氣，卻有著古樸、典雅的浪漫氣質， 置身其中，你絲毫感覺不到現代文明城市帶來
西溫山區遠眺溫市中心。
英吉利灣面向溫市西端一景。
的喧嘩、吵雜及壓力。生活在溫哥華，那份特 有的舒適自在，甚至些許孤獨感，會讓你不自 覺地愛上她。
駐足 春天就在眼前 在經過冬天黑暗濕冷的天氣後，溫哥華的
（記者周化堯/攝影）
人、植物花草、鳥兒都迫不及待地結束一季冬 眠，喜悅地迎接春天的來臨。 你會發現所有的枝椏都發了芽，在經過一季 的雨水洗滌，空氣中散發著清新甜美味道，這 樣春意盎然的氣息，又會讓你感到生活中有著 滿滿幸福。 這個春天，你打算如何度過呢？
（記者周化堯/攝影）
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 22 2013年3月29日 2013年3月29日
從賞櫻花到競龍舟 禮讚大溫春夏 ●呂惠萍 溫哥華的春天綽約百變，夏季舒適宜人，各 式各樣的活動吸引眾多人潮，從詩般的絕美 櫻花節，到象徵力與美的龍舟競渡，展現溫哥 華文化的多面向，以及與季節變化共舞的節奏 感。 春天伊始，溫哥華多處社區的巷道或公園櫻 花綻放，奼紫嫣紅，如夢如幻媲美日本京都 的櫻花季，而絕美異境，也短促地僅存在四 月天的剎那，「溫哥華櫻花節」（Vancouver Cherry Blossom Festival）目地即在慶祝與禮 讚稍縱即逝的人間仙境。 溫哥華櫻花樹的濫殤始於1930年，當時日本 政府將500株櫻花樹送給溫哥華公園局，種在 史丹利公園，之後廣植，經過逾80年，約4萬 株不同品種的櫻花樹廣泛在溫哥華社區的巷弄 盛放。 每年2月底到3月初，惠空櫻（Whitcomb）、十月櫻（Autumnalis）和禮讚櫻 （Accolade）首先開花；接著第二梯次， 3月底到4月初曙櫻（Akebono）、吉野櫻 （Yoshino cherry）、白妙櫻（Shirotae）、 高砂櫻（Takasago）和大白花櫻（Tai Haku）陸續開花，「溫哥華櫻花節」就在布
2013年櫻花傘 舞以放克音樂編 舞。 （圖：活動 單位提供）
辣捷運站旁，綻放的曙櫻花道以日本太鼓揭開 序幕，今年時間定在4月4日至30日。
櫻花節 邀民眾吃便當 開幕式當天現場有音樂、舞蹈及日本料理示 範，並邀請民眾中午在曙櫻道下賞花吃便當， 便當可自行準備，也可在事前上櫻花節網站上 訂購，便當由溫哥華四家日本料理店合作，包 括Tojo's、Shuraku、Zen和Tosh，各次出菜 組成內有約10件的便當，每個23.15元。
除了4月4日上午11時舉行的開幕式，其 他活動，如3月1日至6月3日俳句徵文、4月4 日起八場櫻花漫步、4月6日及7日日本節於溫 哥華植物園舉行、4月6日至27日每周六舉行 櫻花寫生，4月13日下午2時在溫哥華美術館 廣場的櫻花傘閃舞則最具動感。 櫻花傘閃舞2012年首辦，逾500名民眾在櫻 花節開幕之前，即買了櫻花傘，多次練舞，在 開幕式和美術館廣場亮相，民眾熱烈回響。 今年櫻花傘舞仍由寶萊塢（Bollywood）明 星達瓦（Shiamak Davar）編舞，達瓦去年以 電影「三個傻瓜」（Three Idiot）的電影插曲 「Zoobie Doobie」，將印度寶來塢、爵士樂 和現代舞創意結合。 這次他將更加狂野，以融合非裔靈魂樂、爵 士樂和節奏藍調的放克音樂（Funk）編舞， 散發的激情和熱情勢必引爆現場。 櫻花節詳細訊息可上網查詢：http://www. vcbf.ca。
太陽長跑 告別陰霾雨季
溫哥華太陽長跑，6萬人共同起跑，場面極為壯觀。
（圖：活動單位提供）
4月中旬雖然春寒料峭，但是陰霾的雨季已 漸遠，大溫氣候漸穩定，這時運動型的戶外活 動開始上場、「溫哥華太陽長跑」（Vancouver Sun Run） 就是大溫開春後第一個戶外運 動活動。 今年溫哥華太陽長跑4月21日舉行，為第28 屆。近年來自世界超過20個國家和地區、近 6萬人共襄盛舉，為國際第二大10公里馬拉松 活動。
專刊 房地產專刊
拆解星密碼 23 2013年3月29日 2013年3月29日 爵士音樂節 免費聽音樂會 「2012溫哥華國際爵士音樂節」（Vancouver International Jazz Festival）自6月21日起 至7月1日舉行，今年為第27屆。溫市的爵士 樂節享有國際盛名，更是溫哥華夏天的「靈魂 活動」，吸引無數觀光客到訪。每年來自世界 各地逾1500位音樂家，展開300場音樂會，活 動目不暇給，其中150場為免費戶外演出，地 點包括煤氣鎮、福溪海邊、固蘭胡島、林思齊 公園。每年吸引近50萬人的十天活動，從中 午到深夜，從市區到海邊，不論室內或戶外， 碼頭、公園、海邊、老街和市中心，人們或躺 或坐，不曾親臨溫哥華國際爵士樂節的人，不 算到過溫哥華。活動網站：www.coastaljazz. ca。
龍舟節 玩夏日嘉年華 溫哥華龍舟節競渡為北美規模最大的相關活動。
印度豐收節 共享印裔美食 紀念錫克建教第十位宗師Gobind Singh和小 麥豐收節（Vaisakhi）是印裔社區最重要的慶 典活動之一，溫哥華南區Ross街的錫克廟和 素里85巷的Gurdwara Sahib DasmeshDarbar 錫克廟，每年先後舉行大型遊行。 溫哥華的活動在Main街的49th Ave.至57th Ave路段，素里則在120街到134街路段。尤其 後者，近年來參加的民眾已近15萬人。主辦 單位表示，素里的豐收節已是印度以外規模最 大的活動。當天素里128街的72巷和85巷路段 封街，上午10時，人群自85巷的錫克廟（Gu wara Sahib DasmeshDarbar）出發，萬頭攢 動，蔚為奇觀。 參加素里豐收節的印裔民眾，來自卑省各 地，包括素里、溫市、阿伯斯福特及米臣等， 扶老攜幼，身穿傳統服飾盛裝出席。現場色彩 鮮艷的旗幟飄揚，印度寶萊塢音樂震天 作響。 住在當地的印裔居民紛紛將車庫和前 院的鐵門敞開，搬出特色食物及飲料免 費提供民眾享用。最受歡迎的風味食 物，由洋蔥、馬鈴薯、菠菜和特殊香料 炸成的「Pakorra」，混著辛辣的番茄 醬，大人小孩直呼過癮。今年印度豐收 節：溫哥華4月14日、素里4月20日。
（圖：活動單位提供）
national Children's Festival）5月27日至6月 2日，在溫哥華固蘭胡島舉行，活動的重點為 本地及來自世界的表演團體，包括音樂、兒童 劇、木偶戲及馬戲團，現場也有手工藝品、 童玩和各項親子遊戲。活動網站：www.childrensfestival.ca。
溫哥華夏季陽光燦爛，近4000名競渡選 手每年6月在溫哥華科學館旁的福溪（False Creek）岸邊紮營，參加「力拓加鋁龍舟競 渡」（Rio Tinto Alcan Dragon Boat ）。水 上龍舟戰鼓隆隆，福溪岸上加油聲、樂隊、 美食攤位及各種泛舟用品的攤位交織成夏日 嘉年華。活動時間：6月21日至23日，每天上 午8時開賽，10時攤位開放。活動網站：http:/ www.coastaljazz.ca/。
莎士比亞節 品嘗經典盛宴 「2013溫哥華莎士比亞節」（Bard on the Beach）進入第24屆，於6月12日至9月14日舉 行，每年固定演出四齣戲，今年的戲碼包括： 莎士比亞三齣經典劇《第十二夜》（Twelfth Night）、《哈姆雷特》（Hamlet）和《一 報還一報》（Measure for Measure），以及 加拿大劇作家芬德利（Timothy Findley）的 《伊莉莎白女王》（Elizabeth Rex）。官方 網站：http://www.bardonthebeach.org/。
國際兒童節 親子溫馨同樂 溫哥華國際兒童節（Vancouver Inter溫哥華爵士節提供150場免費音樂盛宴。 （圖：活動單位提供）
溫哥華國際兒童節已有36年歷史，陪伴大溫人成 長。 （圖：活動單位提供）
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 24 2013年3月29日 2013年3月29日
HST將廢 新屋過渡稅怎算？ 4月1日起撤銷「統一銷售稅」，為解 決稅制轉換期間的新屋交易困擾，省府 在去年2月17日公布房地產HST過渡準 則，但仍有不少疑問讓人混淆，特別是 新增的2%「過渡稅」（transition tax） 如何課徵，許多人都不清楚。 所謂過渡準則要點包括： 一、將符合HST退稅的新屋價格將從 52萬5000元提高到85萬元，最高可退4 萬2500元； 二、將符合HST退稅資格擴及大溫及 維多利亞市以外地區的第二棟休閒或度 假屋； 三、針對2013年4月1日之 後交屋或移轉產權的新屋課 徵「過渡稅」，無論屋價多 少，一律繳納2%，期限到 2015年3月31日止。 過渡準則中以「過渡稅」最 容易令人混淆，不少人以為 在2013年3月31日前購買，但 4月1日以後交屋者，才須繳 納2%過渡稅。想購買新屋者
●阮耀毅
只要等到今年4月1日以後再簽約，因 HST已廢除，只要支付5%GST，又可 規避「過渡稅」。 事實不然，根據省府說明，只要在 今年4月1日前已完工10%的建案，且於 2015年3月31日前交屋或移轉產權，不 論何時購買，都須支付2%過渡稅。 例如某甲於2012年12月1日與建商簽 訂合約，購買60萬元的獨立屋，載明 2013年4月15日交屋，則這筆交易不適 用HST，買方只要支付GST ，且因4月 1日前工程已完成超過90%，因此必須 支付1萬2000元過渡稅。
房地產過渡準則圖解。 （取材自卑詩地產局網頁）
過渡稅不公 買家：變相搶錢 ／阮耀毅 省府針對新屋交易增訂臨時性的 「過渡稅（transistion tax）」2%， 有意購屋者認為是變相搶錢，部分人 為了避稅及減少麻煩寧可購買二手 房。地產經紀也表示，過渡準則相當 複雜，很難向客戶清楚解釋。 撤銷HST，影響最大的當屬房地 產交易，一般以為撤銷後購買新屋 只需繳納5%聯邦貨勞稅（GST）即 可。 但省府在房地產過渡準則中增訂 2%過渡稅，2015年3月31日前交屋或 移轉產權的所有新屋交易，只要工程 在今年4月1日前完成10%，都適用課 徵該稅項。省府解釋，這項臨時性稅 項可確保2013年4月1日前後購買新 屋的消費者，可獲得公平待遇，因為 PST恢復後，新屋材料的隱藏稅項
約為建築成本的2%。
避稅 寧買二手房 對於省府這個做法，惹起不少有意 置業者的不滿，有些準業主表示寧願 購買二手屋算了。 華裔地產經紀郭瑞哲也表示， HST過渡準則確實在業界造成不少 混淆，很難向客戶解釋清楚。他說 去年2月公布時因細節未定，許多人 以為只有今年3月31日前買新屋才需 繳納2%過渡稅，後來才知道2015年 3月31日前購買，都可能要多繳2%稅 款。為了規避稅項，不少建商準備拖 到今年4月1日以後再開工。 不過他認為，由於市道不佳，無論 新屋或是二手屋都賣得不好，「過渡 稅」對本地房地產的影響甚微。
購買預售屋，無論何時簽約，只要在2015年3月31日前交屋或移轉 產權，均須繳納2%過渡稅。 （本報資料照片）
繳納過渡稅圖解。
（取材自卑詩地產局網頁）
房地產專刊 專刊 房地產
25
2013年3月29日 2013年3月29日
協平世博集團(Concord Pacific)
隆重介紹本年度三大住宅發展項目 列治文 Concord Gardens 溫市中心 One Pacific 素里 Park Avenue
百川匯流 聚賢顯赫 協平世博集團(Concord Pacific) 繼溫哥華及多倫多兩個全國最大 型社區發展後，將擴展至列治文，由頂尖大師傾力打造出一個全市最 大、最出色的新項目 Concord Gardens。Concord Gardens東至 Garden City Road, 西達 No.3 Road 及未來的 Capstan Canada Line 捷運 站。所在地點，四通八達，靜中帶旺，不僅擁有列治文的親切方便， 緊貼溫市的生活潮流，亦坐擁大溫地區中心樞紐之優勢。更由著名風 水顧問戴添祥大師評估為數十年難得一見的風水佳地，集四方龍脈之 龕，具百川匯流，千粹匯聚之勢，再加上 PWL 的園林設計師Derek Lee 的精心策劃，打造一個優雅完美的佈局，包括罕有難求的大型公 園，佔地 68,000 平方呎。 著名風水顧問大師戴添祥更道出：「如此珍貴的地段，在未來50至 100年都難得一見。」 社區內更設置共 18,000 平方呎的豪華會所及康樂設施，包括室內游
泳池、室內羽毛球/籃球場、健身中心、保齡球場、宴會廳等，將會是 列治文市內最出色的大型發展項目。 Concord Gardens 樓盤位於Capstan 夾 Garden City 交界，舉凡家 電用品、餐廳、商家及大型超市如Costco、T&T大統華超市、Superstore更是舉手可得，6分鐘可到列治文中心商場(Richmond Centre Mall)，7分鐘可達溫哥華國際機場(YVR)，僅僅15分鐘可至溫市中心 (Downtown)，而加拿大線未來即將建造的Capstan天車站(Capstan Skytrain Stn)，預計此地段將會被推至來往大溫哥華地區暢行無阻的 最高境界。 備有一睡房、兩睡房及三睡房可供選擇，面積由 520 至 1,450 平方 呎，無論投資或自住都十分相宜，售價則由$236,800 起。 歡迎致電預約參觀 604.233.7748 展銷中心 8511 Capstan Way (夾3 號路) 每日正午至下午六時 CONCORDGARDENS.CA
房地產專刊 專刊 房地產
26
2013年3月29日 2013年3月29日
罕見精品 掌握機緣 如果您喜愛的是繁華熱鬧的都市生活，協平世博集 團(Concord Pacific) 推出的One Pacific 將會是您的不 錯選擇。One Pacific的最大優勢就屬其難能可貴的極 品地段，位於Pacific Boulevard及Nelson St. 之際，距 離海濱僅一街之隔。福溪河畔、Coopers 公園、Quayside Marina、熱鬧的耶魯鎮 (Yaletown)、Davie街沿 途的各項商店及服務、提供各項大型活動的場地如羅 渣士體育館(Rogers Arena) 及卑詩體育館(BC Place)等
娛樂設施包羅萬象、應有盡有。多款溫哥華美食、海 景、精采城市生活，垂手可及。 One Pacific 其中150個單位住宅，售價低於 $350,000，勿失良機。 春季開始預售 | 歡迎致電查詢 604.899.8800 展銷中 心 88 Pacific Blvd. (福溪海牆步道區) 每日上午十時至 下午五時 LIVEONEPACIFIC.CA
房地產專刊 專刊
27
2013年3月29日 2013年3月29日
Park Avenue
素里備受矚目社區 協平世博集團(Concord Pacific)亦傾力於 大溫地區增長最為快速的地區 - 素里 (Surrey) 推出該市最大型的發展社區Park Avenue。 Park Avenue 坐擁全素里市最佳地段，100
Ave & Whalley Blvd 交界，徒步數分鐘即可 及King George天車站，西門菲沙大學(SFU) 素里校區，全新素里旗艦圖書館，荷蘭公園 (Holland Park)，T&T大統華超級市場，及
內含130家商店及服務的素里中央城購物中心 (Central City Shopping Centre)，所得超凡生 活機能之便捷更是不在話下。素有潛力領先大 溫，設施冠絕全城之響譽。 協平世博營銷總監 Isaac Chan 表示：「此 項隸屬Park Place最新成員Park Avenue 將會 成為加國其中一個最理想的投資地區。而素里 連續幾年名列全加國首三個最佳投資城市 ， 意謂著素里正在轉變，在未來 20 年內，將成 為比溫哥華更大的新熱點。」 Park Avenue 為逾40層高樓，備有一至三睡 房共424優質單位可供選擇，更配有游泳池、 空中花園、網球場、模擬高爾夫球場、私人小 屋、多媒體影音室、健身房等多項娛樂設施。 自住及投資價值極高，單位售價由$182,900 起，其中250個單位低於$250,000，絕對物超 所值，敬請把握。 2013今春即將開售 | 歡迎致電查詢 604.233.7748 或上網瀏覽 PARKAVENUELIVING.CA 獲取相關訊息。
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 28 2013年3月29日 2013年3月29日
Cameron McNeill，MAC Marketing Solutions總裁。
專家指今年房市會平穩發展。 （本報資料照片）
房產趨勢→高價值、高穩定 ●Cameron
McNeill
通過對 2013 年前幾個月市場情況的評估， 我們發現未來的趨勢是房地產平穩發展，基本 經濟指標健康增長。我們並不期望出現任何巨 大的變動，而是希望銷量呈可控制性穩定增 長。地理位置優越、周圍設施齊全、交通便 利、由知名建築商建造以及能為業主提供高價 值的住宅，市場需求強勁且相應的銷售業績也 節節攀升。高價值並不意味著最低廉的價格， 而是指住宅具備全方位設施和服務，能夠為消 費者提供功能齊全、便利實用且別具風格的宜 居家園。 豪華住宅市場一直發展緩慢，這是因為消費 者更傾向於選擇價格相對適中且具有高價值的 住宅。 隨著大溫哥華地區單戶住宅價格日益攀升， 並逐漸轉變為高密度人口居住區，我們會繼續 看到附屬住房銷售市場的轉變。 此外，我們仍然看到菲沙河谷地區有55%以 上的獨立屋在進行轉售，且平均價格約為溫哥 華價格的一半。在過去的幾個月裡，高貴林市 中心、鐵道鎮以及海濱大道和甘比街附近的新 開發樓盤銷售火爆，這表明了周圍設施齊全、 交通便利的高價值住宅仍然受到精明消費者的 青睞和追捧。 一個穩定平衡的市場應符合哪些指標？我們
一如既往地看重一些經濟基本指標。 2012年，卑詩省的人口穩定增長約 1%，據 CMHC報導，2013年該地區的人口將持續正 增長。失業率緩慢降低，儘管我們希望看到這 一數字能以更快的速度轉變，但至少它還是朝 著正確的方向持續邁進。住房開工率預計也 會保持在穩定水平。據CMHC報導，2012年 開工住房約為1萬9000處，預計2013年將達到 1萬9100 處，此外，施工成本預計也會保持在 穩定水平。 預計利率將繼續保持低位水平，實際上，您 會發現5年期固定利率為2.99%的情況會非常 普遍。 和以往一樣，一些微觀經濟因素會發生較大 的轉變。如果您更為透徹地分析鄰近住宅區的 情況，您會發現有些住宅供過於求，而有些住 宅卻是供不應求。 根據您想要購買的住房所在區域的不同，您 會希望瞭解當地的各種微觀條件，而您的房產 經紀人RealtorR會為您提供一切協助。 無論如何，市場整體情況都指向應為消費者 營造有多種選擇的平衡市場環境——價格公 道、地理位置優越且建築精良的住宅的銷售量 將持續增長，尤其是在未來五年或更長遠，此 類住宅的表現將更為突出。 在素里耗資1億5500萬元打造的雙棟摩天大廈。 （取材自Waveliving.com官網）
房地產專刊 專刊
29
2013年3月29日 2013年3月29日
The Cape on Bowen 小檔案
—現代桃花園
擁有濱海物業是許多人奢侈且遙不可 及的幻想，擁有The Cape On Bowen卻 是可能成真的夢想。
近在咫尺 卻遺世而獨立 The Cape on Bowen是位於Bowen Island （寶雲島）西南方尖端618英畝的大型土地 開發案，是非常罕有的濱海物業。這裡的海 灘、小徑、海岸線和茂密的森林在過去50年 還沒有被開發。這些佔地10英畝的住宅土地 私隱度極高，您可盡情享受安詳寧靜的離群 索居的生活，卻同時擁有便利的城市生活型 態。
基礎建設完備 The Cape on Bowen臨海建案及山坡地建案 各佔10英畝建地，且地下基礎設施皆已鋪設 完備﹔如自家水井、私有車道、網路、電話 線等，方便您打造理想宅院。 這兒的土地持有人會聘請最棒的建築師及 建築工人，幫他們打造心目中夢想的美麗莊 園別墅–它面臨太平洋且棲息在蒼翠繁茂森 林中，您可以看到小鹿漫步其中及聽到遨翔 在空中白頭鷹的叫聲。且就在The Cape正前 方， 您還可以看到漁夫補捉螃蟹及石斑魚的 景象。
最佳投資亮點 The Cape on Bowen地勢之優，只有史丹 利公園的地點和美景足可媲美。地位之尊， 等同溫哥華西區的Shaughnessy Crescent或 Point Grey。眾所周知，濱臨海物業在溫哥華 十分稀有。就物業投資而言，濱海物業是最 明智的選擇。目前市場行情，如以Point Grey 地區為例︰50尺長的臨海線且佔地十分之一
英畝的土地，市價平均是$1500一平方尺﹔而 The Cape on Bowen，臨海線長度在200至700 尺且佔地10英畝的土地，平均一平方呎價格 僅$5。換言之，與The Cape on Bowen比較， 僅僅由於其位於溫哥華市區，Point Grey一平 方呎的地價，足足高出300倍，由此可見The Cape on Bowen的超凡價值。
無敵海景 世外桃園 The Cape on Bowen的地塊各有特色，全 部都壯麗驚人。各式各樣的天然景觀展示寶 雲島的不同面貌；海岸線上的浪花、綿綿山 脈、山谷和高原，各有不同美態。The Cape on Bowen的地形設計繁多，您可細心選擇最 適合您和家人生活模式的理想位置。 這裡是天然的世外桃源，魅力無限，讓您有 無窮無盡的方法去欣賞這個社區的美態：可 以在森林小徑和長長的海岸線上漫步，您可 觀看帆船在島嶼之間航行穿插或者靜靜地欣 賞日出日落，亦可在沙灘享受日光浴或在潮 退後尋找海星和其他小生物的足跡。
距離溫哥華一岸之隔 只需20分鐘 想像在The Cape on Bowen如此輕鬆悠閒的 渡假小島勝地，您可以擁有夢想中碩大10英 畝的土地，且駕私人遊艇來回溫哥華市區， 只需30分鐘、搭乘卑詩渡輪亦只需20分鐘， 享有打造自己專屬私人碼頭的權利。像這裡 座擁海景、遠離繁囂，但與世界級大都會溫 哥華只是一岸之隔的天堂小島，不但具有無 限投資增值潛力，更是千載難逢的機會，您 不能錯過。 中英語免費查詢熱線︰1-866-710-0003 www.thecapeonbowen.ca/chinese
˙珍貴顯赫 每塊地10英畝，獨一無二的海濱規劃社 區。 ˙優厚投資 地利無可匹敵，物以稀為貴，價值自然 倍增。 ˙專屬領地 屬永久業權，可建面積高達45,000平方 呎。 ˙和諧社區 寶雲島環境秀麗，清逸高尚，治安極佳 ˙尖子教育 屬西溫哥華校區，可升讀西溫著名中 學。 ˙精英府邸 居民多為專業人士如醫生及律師，屬中 產以上。 臨海莊園住宅地售價 $1,700,000 - $3,680,000 （可建專屬私人碼頭） 海景莊園住宅地售價 $650,000 - $880,000
寶雲島（Bowen Island）小檔案 ˙美麗悠閒渡假小島，距離溫哥華市區 如搭乘渡輪只需20分鐘，每小時皆可出 發。 ˙提供多項戶外休閒活動如︰泛舟、游 泳、登山健行等。 ˙目前擁有4500永久居民，成員大多是 年輕家庭、高知識專業人士及成功企業 家。 ˙島上有一間公立小學﹔屬西溫校區， 一所提供國際文憑認證課程的私立初中 學、加拿大皇家騎警隊、消防隊、加油 站、銀行、商店及知名美食餐廳等。
客戶推薦 經過多月來在卑詩海岸尋覓理想的海 濱物業，我們終於找到The Cape on Bowen。這個社區的優點非三言兩語可以形 容，無論其地點、景觀、隱私度、地塊面 積、周邊的自然環境及美麗的海灘，都是 無懈可擊，讓我們夢想成真。 —Rodney R. Neys The Cape on Bowen潛力優厚，價值非 凡，這是在中國無法找到的專屬領地。 —關總
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 30 2013年3月29日 2013年3月29日
地產觀察站
買房的問題 ●陳銓銘 不論是在餐館吃飯或是朋友家聚，茶餘飯後 最津津樂道的話題還是房地產，其中總結出最 熱門的幾個話題依序為：
1. 房市現況？房市何時才會好轉？會不 會泡沫化？ 大溫房市的最高峰為2012年5月份，之後一 路向下，銷售驟減，2012年大溫售出約2萬 5078戶房屋，與全盛時期的3萬8000戶相差甚 遠，較2011年下跌22%，總成交金額為183億 元，較去年的250億元下滑了27%。 其中以獨立屋跌幅最大，成交1萬65間，成 交額共112億元，較去年減低31%，平均獨立 屋房價為111萬元。公寓成交1萬625間，跌幅 最少為17%，平均成交價為43萬9525元。城市 屋成交4388間，較2011年下跌19%，平均房價 為56萬1235元。 2012年總共掛牌求售量為5萬8552間，成功 售出比率為44%，差強人意。今年2月份的大 溫房屋銷售量下滑到1797間，較去年同期減 少29.4%，平均售價與去年5月高峰相較下跌 5.6%。 由於歐洲金融危機仍未完全解決，美國消減 赤字預算糾纏不清，造成全球經濟不振，加國 也未能置身度外，經濟成長緩慢、出口不暢、 國民債台高築、房貸緊縮，因此2013年房市 也不被看好。 但拜低利率之賜，房市不至於崩盤或泡沫 化，可望房地產會於低處持平盤整，市場表現 大致與去年下半年相當，銷售或會些許調升， 售價則有機會再做微幅下調。房地產的回春可 能要遙指2014年下半年甚至2015年了。
2. 房地產低迷，我們能做什麼？ ˙逢低買進：逢低買進，逢高賣出是致富 的不二法門。眾家經濟分析師都預測到2013 年房市將軟著陸，房屋銷量將較2012年回升 5-10%，房價則持平或微跌2-3%。因此目前絕 對是入市的好時機，但應首重挑選價格合理、 地段佳的房地產標的物。 ˙以小換大：房市不振也是小屋換大房的好 時機，雖然目前小屋賣價不甚理想，但相對在 買大房時，也可以買進較低廉的價格，買大房
賺到的價差絕對超過賣小屋的損失，以小換大 讓自己的資產增值。 ˙舊屋妝點上市：有些投資者會買入屋況尚 可的舊屋，經過一番裝潢改造，再上市賣出， 賺取價差。這門生意在市場低迷，房貸緊縮 下，具有生存之道。對於預算有限的買家，購 買已裝修妥的舊屋時，裝潢費用已包在房價 內，可以列入房貸款項中，自有其吸引人之 處。 ˙購買預售屋：房市不好時，預售屋的樓價 也會相對較低，購買預售屋只需付10-20%的 訂金，其他待二、三年後大樓蓋成後才繳付。 購買預售屋需事先了解建商、熟悉周圍發展、 座向格局、平面圖的解讀。 ˙注意法拍屋：經濟不景氣，失業率攀升， 都有可能提高法拍屋的數量。溫哥華的法拍 屋可於最高法院的布告欄中取得訊息，何時開 庭，目前的價格等等都有詳載。只需要在開庭 時攜帶訂金本票、無條件的offer及空白的信 封，即可參加競標。但是要在事前對標的物的 市場，需多做研究，免得陷入拍賣氛圍，失去 理智，買入高於市價的物業，得不償失。
3. 買房子有哪些費用？ •屋價 •物業轉讓稅（Property Transfer Tax）：房價的頭20萬需繳1%，超出20萬的部 分為2%，例如買50萬房屋，則需付8000元的 轉讓稅。但是若於全球首次購屋，並於B.C.省 居住滿一年，購屋後需自住一年以上，符合以 上所有條件，且房價低於42萬5000元者，可 免繳交易稅；如果房價在42萬5001元至45萬 元之間，則按比例遞減。 •HST費用：目前購買全新屋者須繳交房價 12%的H.S.T.，如果房價低於85萬元，則可享 5%的豁免，也就是付7%的HST即可；如果房 價高於85萬元，則一律減收4萬2,500元，此一 豁免折扣範圍甚廣，無論是自住、投資出租或 是度假屋均含括在內。如果在2013年4月以前 購買預售屋，而在2013年4月以後才交屋者， 則須繳交最多2%的HST和5%的GST在2013年 4月以後，如果購買的新屋房價低於35萬元， 自住者有36%GST的寬減。 •律師及過戶登記費用： 房屋買賣合約正
今日達人陳銓銘。
（范瓊文／攝影）
式生效後，會交由律師或法律公證人處理過戶 相關事宜，處理費用一般費用在700至1000元 之間，通常使用法律公證人費用相對低一些。 •貸款相關費用：貸款金融機構有可能收取 貸款手續費（有些銀行自行吸收），甚至丈量 費用（Survey Fee）、估價費用（Appraisal Fee），這些費用各約200、300元，高額貸款 （75%以上）有可能被要求買貸款保險。 •驗屋費：一般視房屋大小、屋齡而定，約 在200至600元間，公寓和城市屋約在200元到 350元不等，獨立屋約在350元到600元左右。 •地價稅及公共事務費用（Utility Bill即 水費排污費、學校捐、收垃圾費等） ：這些費 用之調整帳目，律師會計算並調整買家及賣家 負擔各項今年相關費用之比例（即成交日起到 年底之天數÷365天）。 •房屋保險費用：獨立屋須購買房屋保險， 含火險、第三責任險等，城市屋及公寓已包括 在管理費中，只須視個人需要購買財務保險。 •管理費：城市屋及公寓須每月繳交管理 費，這個費用高低是許多買家購屋時的考量。 •雜項開支：不可忽視的費用如搬家費、裝 潢費、整修費、採購家具費……。 另外需自備多少錢，浮動利率好還是固定 好，什麼房子適合我，如何出價等林林總總， 都是大家關心的話題。
專刊 房地產專刊
拆解星密碼 31 2013年3月29日 2013年3月29日
聰明購屋 輕鬆還貸 ●吳俊緯 一般市井小民如要用平均所得直接去購買一棟至 少一睡房單位的住宅，即便不吃不喝，用上老本， 加上家人贊助，也許可以勉強熬過。倘若為了要成 家，一棟兩睡房的單位，抑或是想要購買三代同 堂的兩層樓房或是雙拼屋，尋求銀行協助，申請貸 款，則會是大眾最普遍的選擇，但房屋貸款的申 請，又有哪些重點是需要注意的呢？
求助專業 接受風險壓力檢測 滿地可銀行溫哥華中心區域經理兼註冊財務規畫 師Carolyn Heaney 提出兩點主要建議：接受銀行 的信用風險壓力檢測（Stress Test）以及無懼尋求 專業協助。 Heaney 表示，一般最容易出現的狀況是房貸申 請人往往並不了解實際上所需要的額度，導致入 不敷出，被貸款壓力追著跑，挖東牆補西牆的苦日 子。然而，申請房屋貸款應該是要幫助購屋者過著 比較充裕的生活，而非買棟房子來苦了自己。 銀行的信用風險壓力檢測是幫助購屋者深入了解 到自己每月的實際開銷，如日常的水電費、註冊退 休儲蓄計畫（RRSP） 、汽車保險、孩子的教育基 金如註冊教育儲蓄基金（RESP） ，及每月與家人 同遊的娛樂項目等開銷。 除了房屋貸款外，像是置業之後的裝修費用，都 應該一併列入整體購屋預算考慮範圍，以備不時之 需。
越問越清楚 靈活運用收入 Heaney更指出，絕大多數人都是以自己過往的經 驗去反應，即使是第二次或第三次購屋者，都可能 對自己該付出的款項有所迷惑。 她表示：「很多時候 直到你真正遇到了問題，才 會理解到這是個問題。你也許不知道該問（專家） 什麼的問題才是對的，但你不踏出那一步，你永遠 不會知道你不知道些什麼。藉由（房屋貸款）專家 的專業知識才能真正地協助你去了解到你需要的是 什麼 （項目）。千萬不要吝嗇尋求專業協助，尤其 是像銀行所提供的房貸諮詢服務其實是免費的。」 接受銀行的信用風險壓力檢測徹底了解自己的經 濟能力，藉由專家的協助，靈活運用及分配收入， 明確訂立還款周期，除讓現階段的生活得以喘息 外，更可輕鬆實現擁有不動產的夢想。
BMO溫哥華中心區域經理兼註冊財務規畫師Carolyn Heaney（左）與BMO房屋貸款專家畢曉魯Michael Bi 。 （吳俊緯／攝影）
房地產專刊 專刊
32
2013年3月29日 2013年3月29日
打造活力捷運社區生活
素里
最尊貴地段及 頂級建築設計
想在素里市的最 中心擁有一套公 寓，在繁華都會中 站得高一點、看得 遠一點，這樣的夢 想，3 Civic Plaza 可以幫助你實現。 素里市由於腹地 廣, 人口多，是卑詩 省第二大城市. 坐落 在菲沙河南岸，每年 約有近一萬名的新移民移居素里市. 這座正在 快速興起的城市，因其人口快速增長而愈來愈 受矚目. 據統計，在未來三十年內，素里市人 口預計將增加五成， 達到76萬人口。素里市 市長黛安 華特斯 ( Dianne Watts ) 計劃將素里 市打造成「大溫第二大都會」的願景，正逐步 實現中。 素里市南端與美國華盛頓州比臨，從市區乘 天車到溫哥華市中心，或開車到溫哥華機場都 只需40分鐘. 地理優勢，讓素里市居民，既可 以去溫哥華上班，又可以在週末享受美國購物 天堂樂趣。近幾年大溫房市低迷，素里市由於 住房負擔較低，吸引許多建商投入開發，新樓 盤如雨後春筍般崛起。不斷湧入的資金，日漸 完善的基建及生活娛樂配套設施，讓素里市連 續三年被評為 「卑詩省最佳投資地」。 看好素里市的無限發展潛力，素里市政府 與擁有超過50年地產開發及物業管理經驗的 建商 – Century Group， 於2007年結盟成 立Surrey City Development Corporation ( SCDC)，期能藉助Century Group 在地產開 發，投資及物業管理優秀經驗，協助市府達到 素里市在社區，環境及經濟上的終極目標。 3 Civic Plaza 正是其合作的代表作。
3 Civic Plaza 建案特色一覽表 *建築樓高50層，是素里市目前唯一與素里
市政府合作，結合擁有世界級訂房系統的一流 商務飯店及住宅於一體的大型住商混合建案， 完工後，3 Civic Plaza 不但是南菲沙河谷最 高的建築，也將是大溫最高的五棟大樓其中的 一棟 。 *二層樓飯店前衛豪華大廳設計，供飯店， 辦公室及住戶供同使用，提供最佳社交聯誼場 所。 *將近353個住宅單位設計在20層樓高以 上，擁有獨立電梯出入，緊鄰天車站卻不用擔 心噪音問題。 *最靠近素里市中心捷運站的地產建案。 城 市的最中心，伴著市政大樓，圖書館，西門菲
沙大學( SFU)，名副其實的黃金碼頭。生活便 利性及居家生活品質，無可比擬。 *大樓外觀由頂級建築設計師打造，完美呈 現兼具國際級外觀及東方文化風情的建築特 色。 *內建板坯輻射狀冷暖系統及自然通風系 統，提供所有住戶有別於傳統機械系統的超凡 舒適感。 *大樓頂樓花園設計，提供住戶絕佳社交活 動空間，一覽溫哥華海岸山脈日出及溫哥華島 令人陶醉的夕陽美景。 *住宅銷售中心預計於四月啟動，整體建案 將於2015年下半年完工。
房地產 房地產專刊 專刊
33 拆解星密碼 2013年3月29日 2013年3月29日
上圖：「反弓水 、環抱水」：「反弓無 情」與「環抱有情」，彎曲道路兩側之風 水大不同。 （圖：劉愷提供） 右圖：「天斬煞」：從屋內望出去， 若是見兩樓之間的狹小空間，即為「天斬 煞」，大不吉。 （圖：劉愷提供） 左圖：劉愷重視先人傳下來的風水學。 （記者湯唯／攝影）
大樓風水佳 好運跟著來 ●劉愷
古學今用 都會區內的現代人，多數是居住在集合住 宅，也就是公寓大廈。而先人流傳下來的風水 學，並無考慮到現今的集居型態，因此大樓的 風水鑑定方式，必需活用先人的智慧，「古學 今用」才能準確地判斷大樓風水。
觀察建物型態及環境 判斷公寓大廈單位的風水，最忌見樹不見 林，一味地悶著頭研究單位內部的格局，而忽 略了最基本的外在環境形勢。首先，需觀察建 築物前後左右的形勢，最佳的形態是左右方有 較低之建築物，後方有較高之樓房，前方有塊 開闊空地。如此，青龍、白虎形成左右護衛， 後有靠山，前有明堂，便是絕佳風水。 而地勢的高低傾斜，也是個簡單又重要的原 則。平整的地勢，固然是理想風水，但若是地 面有坡度，則須觀察坡度的狀態來判斷吉凶。 「左高右低」遠遠優於「右高左低」。左高 右低為「青龍拱衛」，如意發財；而右高左低 則是「白虎銜屍」，辛苦困擾。若坡度是前後 延伸，「前低後高」要比「前高後低」為佳。
前低後高為「進龍」，步步高升；前高後低則 是「退龍」，一世受欺。 「前、後」的觀念大家應該都很清楚，不必 贅言。而何謂「左、右」，則要在此特地說明 一下。人站在屋內面對大門，左手邊為「左青 龍」，右手邊為「右白虎」，千萬不要以人在 屋外所觀察的方向判斷，這點不少朋友會搞 錯，需要特別注意。
「避凶」比「趨吉」更重要 凶險的煞忌，常常在很短的時間之內就會發 作，而優良的風水形勢，往往需要一段時間醞 釀開花結果。因此，避凶往往比趨吉更為重 要，這也是命理風水的一大原則。於是，我們 就必需先要學會避開一些明顯的煞忌。其中有 外在環境造成的忌諱，亦有內部格局形成的刑 煞。限於篇幅，簡單介紹如下：
外在煞忌 ‧「懸針煞」：自宅附近有電線杆、路燈、電 塔、高樹、摩天樓。從屋內向外看，形成視覺 壓力者，不吉；而成「當頭棒喝」型態者，更 凶。 ‧「劍刃煞」：鄰旁建物的屋頂尖或是屋脊對 沖自宅。最嚴重的是，因自身或隔鄰的地基不
正，而造成的房牆角正沖。 ‧「天斬煞」：自宅面對兩棟大樓的中間狹小 空間。不良氣流會有如利劍迎面砍來，對面之 樓越高，煞氣越大；兩樓之間的空間越小，煞 氣越重。 ‧「割腳煞」：高架道路或是架空列車軌道從 自宅前經過。就像一把鐮刀朝腳跟砍來。橫跨 大門前最凶，從旁經過次之。 ‧「反弓煞」 ： 道路或是河流成曲線從自宅 旁通過。在曲線的外側為「反弓」，是無情煞 重之地。曲線的內側則為「環抱」，是有情吉 祥之區。 ‧「照盆煞」 ： 自宅附近有一潭死水。若社 區內有戶外游泳池，在冬季易荒廢成死水，也 須注意。 ‧「孤陰煞」 ： 自宅樓盤接近墳地、殯儀 館、醫院。陰陽兩界空間容易產生碰撞，靈異 事件常困擾居住者。 ‧「聲、光、味煞」 ： 周遭環境有噪音、刺 眼光線、或不悅之氣味。如：汽車飛機噪音、 鄰樓反光、太陽西曬、餐館油煙、農場氣味、 臭水溝。 從外部造成的嚴重煞忌，通常不易永久化 解，因此不宜久住。徹底解決之道，還是早日 另擇吉地搬遷為妙。
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 34 2013年3月29日 2013年3月29日 內部煞忌
‧「中宮不吉」 ： 居住單位的中心區域不宜 是廁所、廚房、或是樓梯。化解：置放有能量 之風水物件，加強中宮能量。但還是不宜久 居。 ‧「穿心煞」 ： 大門與窗成一直線且中間無 遮擋（臥室亦同）。化解：常將窗簾拉起，或 是居中以櫥櫃、屏風等物遮擋。 ‧「壁刀煞」 ： 牆壁面切沖到大門、睡床、 書桌、辦公桌。化解：在牆角處放置比人高之 物品遮擋，或是置放能量物在被切處。 ‧「開門見灶」 ： 一進大門可看到爐灶。化 解：放置櫥櫃、屏風遮擋視線，或是將爐灶於 不使用時加蓋。 ‧「對門煞」 ： 大門與鄰居大門相對（自宅 內之房間門相對亦犯此煞）。化解：在大門上 方巧妙置放能量物，不建議以反光鏡反射化 解。 ‧「汙穢煞」 ： 廁所沖大門、玄關、廚房、 臥房、睡床。化解：少用該廁，或常關馬桶蓋 及廁門，受沖處置放能量物品。 ‧「水火不容」 ： 廚區水槽正對爐灶或冰 箱。化解：在水槽前方地上放置綠色系之地墊
「水火不容」：水槽與爐灶或是冰箱相沖，不吉。家 庭成員口角多，是非不斷。 （圖：劉愷提供）
「哭窗煞」：同一面牆上開兩個窗，為「哭窗 煞」。若為主臥室，更不吉，夫妻易離異。 （圖：劉愷提供）
10
自然為上 其實求得好風水不一定要花大錢，所謂的 「化煞寶物，可以用生活上的物品取代。如 此，布局既自然舒適又無經濟負擔。收費透明 化，讓客戶事先充分了解收費標準，是一個好 風水師的必要條件。若其人存心欺瞞收費、唯 利是圖，其布局也就難以正派，效果堪慮。在 此祝福各位朋友「福人居福地」，平安順利健 康！ 劉愷／風水命理師778-986-8699 網 址www.MasterKayLiu.com 電郵 kayliu@masterkayliu.com 。
左圖:「汙穢 煞」：廁所沖床大 不利，若是睡在 床上可見馬桶，更 兇。 右圖:「穿心 煞」：開門直通 見窗外為「穿心 煞」，不吉。須常 使用窗簾或放置家 具遮擋。（圖：劉 愷提供）
「開門見灶」：小面積單位常見之犯煞設計，若是 開門方向往廚房開，更不吉。 （圖：劉愷提供）
大要訣
一張。 ‧「哭窗煞」 ： 同一面牆上開兩個窗（若窗 戶相互連接或不只兩面窗即不論）。化解：在 窗台上放置能量化煞物品 化煞布局物件有時需根據方位、形勢、命卦 來決定。能量物品通常可使用天然水晶、古 錢、或是加持過的流通錢幣。最有效的陽宅布 局，是依照個人命卦量身訂做的風水局，巧妙 的布局手法才可利人利己。一般坊間出售的風 水物件，有些過於凶猛，不當使用易傷人害 己，需慎之。
以下選屋要件，部分亦適合獨立屋及城市屋，非大樓住戶的朋友們可一併參考。
1. 「單位宜方正」 ：過多的缺角，或是牆 面歪斜不正，都會對居住者之運勢產生不良 影響。 2. 「中宮宜靜不宜動」 ：居住單位的中心 區域不宜是廁所、廚房、樓梯，否則不利健 康。 3. 「玄關宜明不宜暗」 ：進門玄關區不可 髒亂陰暗，否則財神不臨。若無玄關，更是 不吉。 4. 「避免小面積單位」 ：面積過小之單 位，易犯多樣風水煞忌，如：穿心煞、無 玄關、廁沖床、中宮煞……。若是小套房 （Studio）型態，則更是不吉，此為「牢籠
煞」，妨礙運勢甚大。
知。欲購低樓層者，需碰運氣。
5. 「勿延用舊有物品」 ：若購買非新建物 業，搬入後不宜延用舊有物件，例如：地 毯、窗簾、馬桶座墊……，使用舊床更是不 吉。地毯、窗簾若暫無預算更換，也須將主 臥室的換新。
8. 「準確訂立方位」 ：需熟知專業羅盤之 使用，並且需參考準確比例之平面圖，以訂 出正確方位卦向。
6. 「勿買跌價房」 ：屋價跌幅超過市場行 情的物業，極可能是風水不佳之地。勿見 獵心喜，宜三思。查封拍賣屋、凶宅、靈異 屋，不宜購買。若做為短期投資，較無礙。 7. 「避免購置低樓層樓花」 ：樓層較低之 單位，易受電杆、路燈、路樹、噪音、氣 味、陰影之影響。購買預售屋時，無法預
9. 「謹慎擇日」 ：物業成交日、搬遷日都 應謹慎參照命卦屋向擇日，不宜翻看農民曆 通勝隨意選之。 10. 「當搬則搬」 ：當你覺得運勢不順之 時，往往就是需要搬家之日。切勿因為嫌麻 煩而不搬家。可將自宅出租他人，自己另行 租住好風水單位，絕對好過勉強續住風水不 利之屋。切勿期待不佳之風水會不經謹慎佈 局而自行轉好，當搬則搬為上上策。
房地產專刊 專刊
折舊報告專業度不足 恐引訴訟 ●阮耀毅 卑詩省府有法例規定共管式物業每三年更新 折舊報告，但法例並未限制哪些機構可出具 「折舊報告」，使得市場一片混亂，良莠不 齊。外界擔心，一些專業度不足的報告，可能 讓買家蒙受損失，甚至引發訴訟。 卑詩省議會是於2009年10月通過法案，省 內四個單位或以上的城市屋（Townhouse） 與公寓（Apartment）等共管式物業，必須每 三年更新建築物的「折舊報告」，除非四分之 三業主每年投票贊成不出具該報告。 立法原意是藉由披露建物現況及未來需要維 修項目，供業主作為預算規畫參考，潛在買家 也可根據該報告決定是否購買。 但因法例並未限定「折舊報告」的填寫人資 格，只要共管式物業的管理委員會同意，任何 人都可出具該報告。因此法案生效以來，市場 一片混亂，不同公司的收費從3500元到8000 元不等。 因此有人擔心一些專業度不足的折舊報告， 可能讓業主或新買家蒙受損失，甚至引來訴 訟。 加拿大房地產學會（Real Estate Institute of Canada）發言人布連威（Jeremy Bramwell）表示，他見到一個實際案例：工程公司 派出一名「菜鳥」工程師填寫折舊報告，卻沒 發現建築物的磚牆已快倒塌，買家看過折舊報 告後以為建築物安全無虞，事後卻要花一大筆 錢維修。 擔任所住公寓管理委員會主席的麥克溫 （McEwen）表示，業主都認為花錢做折舊報 告很值得，因為任何人在購買前一定會要求過 目，如果管理委員會拿不出來，買家的印象就 大打折扣，心想是不是故意在隱瞞什麼。不過 委員會比較擔心的是一旦報告完成，列出一些 須維修項目，必須向業主要錢。
省府規定，公寓之類的共管式物業，每三年要更新 建物的折舊報告。 （本報資料照片）
拆解星密碼 35 2013年3月29日 2013年3月29日
房地產專刊 專刊 房地產
36
2013年3月29日 2013年3月29日
正在尋找新屋﹖ 不妨考慮舒適、空氣清新及節能的智能房屋 當您選購智能房屋，您將獲得更舒適的住 宅環境、能源開銷的節省，甚至一般對於環 境所帶來的影響也會隨之降低。不單單是如 此，您也可能符合加拿大貸款及房屋公司 （CMHC）的百分之十房貸保險退款的資格 申請（獲得EnerGuide82或更高評級才有此 項資格）。
節能新屋好處多 高效節能的房屋可以協助您節省日常生活 開銷的一部份。以下列出一些高效節能的技 術，提供您在選購節能房屋的依據。 照明平均佔一個普通家庭用電量約16%， 想要減少電量最簡單的方式就是安裝貼有 ® ENERGY STAR （能源之星）標籤的LED 燈，此種類型比一般白熾燈節省至少75％的 能源，且使用期限可高達20倍 。 電器則佔一個普通家庭用電量約20％左
右。購買新設備時，確保是否貼有ENERGY ® STAR 標籤，可幫助您降低設備所消耗的能 源量。
如何識別智能家居 然而，並非所有新屋都節能， 唯有獲得EnerGuide 80或更高 的評級，才能符合節能家居的標 準，進一步為您節省高達30%的 能源開支。想了解哪些承建商正 在您所在的地區建造節能新屋， 以及它為何是您健康、長遠的 選擇，請瀏覽BCHYDRO.COM/ PSHOME 更多相關訊息，可瀏覽卑詩水 電局的官方網站www.bchydro. com查詢或powersmart.ca了解 更多節能減碳的方法。
2013 菲沙河谷區
Fraser Valley 房市的展望
從2012年春季房地產整體走向出現了明顯的 調整，不管是在大溫地區還是菲沙河谷區，房 地產的交易量和房價，均呈現放緩和逐月走低 的趨勢。雖然今年元月和二月份的成交狀況並 不如預期理想，但是菲沙河谷區的房地產並沒 有產生巨大的房價變動，主要是因為，菲沙河 谷的地產生態和購屋族群與大溫地區是有所不 同的。一直以來，菲沙河谷的地產都是處於穩 地發展的型態。在整體市場火熱的時候，它不 會跟著瘋狂的飆升，也較不會有不合理如加價 競標的情況產生。即使遇到市場較緩的時候， 它的價格基本上並沒有大幅度的波動。過去6 個月，以成交價格來說，菲沙河谷的房價大約 降了2.5%，但以過去一年來的價格而言，還是 上漲了0.7%。以今年二月份的市場情形來看， 菲沙河谷區的成交量比元月份增長了48%，然 而，新盤卻沒有預期的多，這反映了賣家對市
場現實的接受度增加，而對於真正想買房自住 的買家來說，他們也了解了市場的選擇性沒那 麼多，正因如此，買賣雙方之間的認知較能達 成共識。 2013年的房市，由於受到整體市場大環境的 影響，再加上聯邦及銀行緊縮貸款條件，價格 方面可能會有往下調整的機會，但是幅度應該 不會太大。至於成交量，可能要寄望於當地的 首購族或者是要換房、購屋自住的買家進場， 然而就整體的市場走向來看，對於有興趣投資 菲沙河谷區的投資者而言，其實是一個非常好 的時機。 若想更深入了解菲沙河谷區的房市和投 資機會，歡迎電洽 Sonia Wang 王怡華 604657-6485 or email: info@soniawang.com Sonia會很樂意為您介紹菲沙河谷區主要城市 的發展狀況。
房地產專刊 專刊 房地產
拆解星密碼 37 2013年3月29日 2013年3月29日
房屋保險 12大迷思 ●劉妙媛
房屋保險內容可謂包羅萬象。以下為您列出加拿大房屋保險最常 碰到的一些錯誤迷思，來幫助您撥開迷團，了解孰是孰非。
迷思一 你必須要擁有房屋保險 答案：不一定。如果你是透過銀行貸款購 買房子，通常銀行會在審核放貸時，要求 一定要有房屋保險，且須與你的貸款年限一 致。如果沒有借款，則沒有規定一定要購買 房屋保險。當然若沒有房屋保險，你必須承 擔相當大的風險，例如火災，會為你帶來莫 大的財務災難。
迷思二 所有的房屋保險內容都一樣 答案：錯。根據加拿大保險局（Insurance Bureau of Canada），完全沒有所謂 的標準房屋保險。當然每家保險業者推出的 保險內容或保障選擇，或多或少會有重疊， 但是沒有所謂的「標準」房屋保險。因此， 每一家的保險業者推出的保障範圍也許會有 極大的不同。
包括因下水道， 污水管、化糞池、或屋頂 排水溝槽， 而造成的損失。但是因房屋基 礎結構引發之漏水或滲水則不在保障範圍 內。
迷思五 如果你的電視機被偷，你的理賠 金額足夠讓你買個新的電視 答案：視狀況而定。如果你的保險內容含 重建保險（Replacement Cost），則是的。 如果你的保險內容僅包括實際現金價值，則 所獲理賠金額將反映折舊部分。
迷思六 如果你的電視機被偷，你所獲理 賠金必須購買一台新的電視。 答案：錯，你可以自由支配你所獲得的理 賠金。
迷思七
迷思三 由於地震所造成的損傷，包括在 房屋保險範圍內 答案：也許。房屋保險保障範圍並不自動 的包括地震險，你可視需要額外將地震險加 進保障範圍內。如果你住在加拿大某些地震 常發生地區如魁北克省及卑詩省，你會需要 額外將地震納入保障範圍。
因為蟲害而造成的房屋損害會自 動包括在你的房屋保險理賠內 答案：不太可能，大部分的保險理賠不包 括白蟻、松鼠、老鼠，甚至浣熊所造成的損 害。因為這些損害應屬於房屋維護範圍，且 是可以預防的，你的房屋保險不會理賠任何 因這些蟲害而造成的損失。
迷思八
迷思四 因水災造成的損傷，包括在房屋 保險範圍內 答案：錯。房屋保險不含水災保障，但是 如果你選擇將其納入房屋保險，則保障範圍
你的房屋保險包括任何對草地或 花園造成的損害 答案：可能不會。絕大部分房屋保險並不 包括草地或植栽的損失，房屋屋主保險尤其 只包括房屋結構及內容。
迷思九 珠寶包括在房屋保險理賠範圍內 答案：對也不對。大部分房屋保險條款包 括珠寶及其他貴重物品如皮草、藝術品及電 子商品等的理賠，但會有保障限制。通常理 賠金額會限制在5000元範圍內。當然，理 賠金額限制依各家保險商品而不同。如果你 擁有的貴重物品價值超過你房屋保險條款的 理賠限制，你可以考慮將這些貴重物品額外 加入包括範圍在內。
迷思十 在家辦公做生意保障包括在你的 房屋保險內 答案：視情況而定。你的保險公司知道你 在家上班嗎？許多人會有誤解認為家庭事業 是包括在房屋保險理賠範圍內，其實是錯誤 的，除非你的保險公司知道你在家做生意。 一般來說，將你的家庭事業包括在房屋保險 內勝過完全沒有保障。建議考慮投保商業保 險，才是正確的選擇。
迷思十一 你的房客的所有物品會自動包括 在你的房屋保險範圍內 答案：不一定，通常不會。
迷思十二 每家房屋保險公司保費都是一樣 的 答案：錯。每家保險公司的價格及保障範 圍都不一樣。因此，貨比三家不吃虧。
房地產專刊 專刊 房地產
拆解星密碼 38 2013年3月29日 2013年3月29日
物業想保值 修繕省不得 很多移民剛到溫哥華定居初期，外出購物總不免在心 中換算原居地和加元的幣值，來衡量所購物品的價格高 低，不過卻往往被這裡令人咋舌的物價嚇得哇哇叫。同 樣的速食漢堡包，隔著一個太平洋，價格能高出兩到三 倍；找位電工到家裡修個微波爐、冰箱等電器，老外工 人的收費至少從每小時80元起跳，而且要他們跑一趟， 起碼要以1.5小時做為基礎工時。
天花滲水 不容忽視， 情況惡化會 影響物業價 值。 （甯居提 供）
●甯居
物業單位保養如新，使價值不墮。
（甯居提供）
房地產專刊 專刊
拆解星密碼 39 2013年3月29日 2013年3月29日
超會做生意的華裔移民，很自然在價格上與 老外區隔，以「物美價廉」的行銷打進華人甚 至主流市場。但是，華人或亞裔並非在各行各 業都有價格上的競爭優勢。 隨著華裔移民人口近幾年來的快速成長，大 溫地區愈來愈多住宅大樓或城市屋群的物業單 位被華裔購入，不少公寓大樓逾五成為華裔居 住，有的比例更超過75%。還有「準移民」與 有意在海外投資的人士合作，相中本地某些預 售住宅樓盤，打算一舉吃下大樓逾半的物業單 位，營造大樓內的「唐人街」。
亞裔槓上老外 不想花大錢 寧尋價廉水電工 華人在某些大樓裡占了人多的優勢，當涉及 與大樓利益或服務維修有關的議題，按理應能 在業主大會表決議題時得到壓倒性的勝利。不 過，礙於英文能力及對本地法令的認識有限， 這些大樓的管理委員會通常仍是由花錢不手軟 的老外主導，進而影響大樓各項維修服務的合 約。這些合約的價錢，讓很多精打細算的華裔 移民不以為然，卻又無計可施。 一棟集合了中、港、台三地華人移民和少數 日裔及韓裔人士的大樓，就經常上演亞裔與老 外業主對槓的戲碼，雙方爭執的焦點都是錢、 錢、錢！亞裔移民普遍對老外業主主導的管理 委員會「大手大腳」地花錢有意見，老外業主 則認為那些花費都是合理的支出。 於是，亞裔開始在市場上尋找價格低廉的電 工、水工等合約。他們認為，市場上「專業」 的亞裔水工、電工，比比皆是，這些水電工出 入在各獨立屋、餐館提供維修保養服務，手藝 絕不比老外差，價格相較之下卻更便宜，沒理 由不用這些維修保養水電工。這些亞裔的專業 水電工也總是宣稱持有本地專業執照，能提供 各種類型物業的服務。 然而，當這些亞裔業主真正找上門，尋求亞 裔水電工為其大樓估價時，這些維修保養公司 往往沒了下文，讓業主丈二金剛摸不著頭腦。
鮮少亞裔業者 法令要求高 老外開價也很高 事實上，目前與大樓例行維修保養有關的電 梯、消防、水電、通風設備等，依法令嚴格 要求執業者應有專業執照的系統服務，但甚少 有亞裔保養公司有能力承包大樓的維修保養合 約。 原因在於高樓層、低樓層公寓和城市屋群的 水電管線系統，較獨立屋和餐館複雜得多；而 卑詩省法令對提供電梯和消防服務的業者要求 更高，更鮮有華裔從事這方面的行業。也是因 此，老外業者的價格總是居高不下。
物業須經常保養維修，才能提高物業價值。
此外，正因這些大樓水電、通風系統的管線 複雜性高，除非承包合約的維修服務公司出錯 或疏於保養，一般大樓也不太願意更換合作維 修保養公司，因為同是老外業者的價格差異不 大，輕易更換新公司，一旦出現如管線老化造 成漏水等突發狀況，新公司對該大樓管線布建 不熟悉，要緊急抓漏可能成效不彰，大樓的損 失可能會更大。
省了錢貶了值 低價驗漏水 另花百萬做補救 筆者也遇過有華裔業主在年度全體業主大會 時，將其大樓管理委員會主席轟下台，指責該 主席未迴避利益，將大樓的保全工作由該主席 父親的公司承包，並譴責這家保安公司的保安 員未克盡職責。該華裔業主在改選管理委員會 時進入新一屆的管理委員會，其後曾試圖引進 亞裔保安及大樓管理合約業者，後來該華裔業 主也因類似原因，被次年全體業主大會給趕下 台來。 還有一棟華人業主逾半的高樓層公寓大樓， 數幾年在華裔的主導下，為了省錢，以很低的 價格做大樓外牆漏水檢測，承包該檢測工作的 公司最後以薄薄的幾頁紙做成檢測評估報告， 並表示該大樓外牆無漏水疑慮。結果，這棟大 樓因為這份報告的專業性有待商榷，錯失維修 的最佳機會，後來不僅漏水問題愈來愈嚴重， 全體業主必須花費數百萬元做外牆補救工程， 該棟大樓物業單位的政府估價也大跌，是一個
（甯居提供）
為省小錢而未選擇專業公司、卻花大錢補漏的 最佳案例。 事實上，物業管理是否得當，會直接影響大 樓的市場價值。很多亞裔業主認為大樓公共區 域的設施如地毯、電梯、牆面、地板等，與自 身生活沒有太大牽連，因此多半不願在審核大 樓年度編算時表態支持更換計畫。
投資公設增值 搖身五星級 買賣出租都更穩 然而，隨著大樓的屋齡老化，以投資為目的 業主都必須考慮更新公共設施，才能讓新大樓 如雨後春筍般林立的同時，提高自身物業的價 值。 高貴林市一棟屋齡已逾12年的高樓層住宅大 樓，雖然周圍新大樓不斷落成，但因為該大樓 管理委員會過去數年來，陸續更新完善公共設 施，出入該大樓就像進入五星級飯店一樣，結 果不論是物業單位的買賣成交價或出租情況， 都比那些新大樓來得穩定。 就大樓管理的服務項目中，在大樓管理員和 園藝項目，因專業程度相對較低，華人或亞裔 較有與大樓成功合作的空間。唯華人及亞裔因 英文程度普遍不及東歐裔或本地人，占據此行 業的比率仍然偏低，以單打獨鬥者居多。華人 業主如要在物業管理議題上掌握主導權，必須 從物業管理、大樓管理等層面著手，才有可能 在充分了解物業管理法令的規範下，達到最適 當的開源節流目標。
房地產專刊 專刊 房地產
拆解星密碼 40 2013年3月29日 2013年3月29日
大溫2013年新建案 儘管大溫房市在第一季中國農曆年期間買氣 不如預期，但大溫地產局（REBGE）最新統計 顯示，華裔聚居的如溫哥華、本拿比及西北溫等 市，春節期間交易量仍成長7.8% 。
溫哥華市中心區(VANCOUVER DOWNTOWN) ★華埠（Chinatown） 地址:Keefer Block, 189 Keefer Street 發展商:Solterra Development Corp. 戶數:81 地址:Wall Centre, 900 East Hastings 發展商:Wall Financial 戶數:283
此外即便大溫地區自2012年第四季起，市場 景氣看淡、交易量城明顯下滑趨勢，令地產開發 商及地產經紀人憂心不已，但大家都寄望遷入 卑詩省的新移民，會是支撐房市的有力後盾。 發展商:Wall Financial Corp. 戶數:533
溫哥華東區 (VANCOUVER EAST) ★Kingsway Corridor 地址:Wall Centre Central Park – 5155 Boundary Road 發展商:Wall Financial Corporation 戶數:1173
列治文/杜瓦遜 (RICHMOND/TSAWWASSEN) 地址:138 East Hastings Street 發展商:Sequel 138 Development Corp. 戶數:79 地址:611 Main Street 發展商:Westbank Projects Corp. 戶數:145 ★市中心區 （Downtown Central) 地址:1155 Hornby Street 發展商:Henriquez & Partners Architecture 戶數:164 地址:1265 Howe Street 發展商:The Bond Group of 戶數:348
Companies
市中心南區/耶魯鎮(SOUTH/YALETOWN) ★福溪市北區 地址:Pacific Pointe – Homer at Drake 發展商:Bosa Developments 戶數:214 地址:Panorama, 10 Terry Fox Way 發展商:Concord Pacific 戶數:543
溫哥華西區 (VANCOUVER WEST) ★Central Cambie Corridor 地址:4500 Block Cambie Street 發展商:Intergulf 戶數:148 ★Granville Corridor 地址:Shannon Mews-7299 Granville Street
★Bridgeport 地址:8331/51/71 Cambie Road & 3651 Sexmith Road 發展商:Polygon 戶數:315 地址:3231,3251,3171,3191,3331,3211 Sexmith Road 發展商:Pinnacle International 戶數:964
3號路走廊 (No. 3 Rd, Corridor) 地址:8515 Capstan Way 發展商:Concord Pacific 戶數:1000
據加拿大統計局數據顯示，卑詩省人口在過 去40年成長近一倍，且預期在未來五年內，將 會以每年約5萬人的成長速度增加，也因此使地 產發展商對在大溫地區推出新樓盤深具信心， 每年幾乎都有超過1萬2000戶的新樓盤推出。 Urban Analytics 最近整理出大溫地區預計在 2013年度推出的建案供各位讀者參考（www. urbananalytics.ca）： 戶數：550 地址:5640 Hollybridge Way 發展商:Cressey Development Corp 戶數：245 ★本拿比（BURNABY） 地址:5821/29/45/53/61 Barker Ave & 5808 Patterson Ave. 發展商:Polygon Homes 地址:6550 Nelson St. 發展商:Concord Pacific 戶數:312
北溫哥華 (NORTH VANCOUVER) 地址:Seylynn664 Mountain Hwy 發展商:Seylynn Properties Co. 戶數:790
三聯市 (TRI-CITIES) ★Central Coquitlam 地址:M3-1188 Pinetree Way 發展商:Cressey 戶數:319
素里 (SURREY) ★北素里（North Surrrey）
地址:8288 Granville Ave 發展商:Townline Homes 戶數:126 案名:Harmony 地 址 : C a r r e r a - 6 2 5 1 - 6 2 9 1 Minoru Boulevard 發展商:Polygon Development 地址:Parc Residences - 6351 - 6491 Minoru 發展商:W. T Leung Architects 戶數：314 ★Oval 地址:River Park Place - Hollybridgeq Wy + Gilbert Rd + River Rd 發展商:Intracorp Development & MYIE Development
地址:120 St. + 80th Ave. 發展商:Pilot House Project Mktg 戶數:349 ★市中心 （City Centre） 地址:13450 10th Ave 發展商:Century Group 戶數:320 案名:3 Civic Plaza 地址:13718 100th Ave. 發展商:Concord Pacific 戶數:879 ★白石鎮 （WHITE
ROCK）
地址:1406 Johnston Rd 發展商:Ledingham McAllister 案名:Saltaire 戶數:168 資料來源:Urban Analytics Inc.