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2014 大溫房地產專刊（春季號）

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4月 4日 4日 4月

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2014大溫房地產專刊（春季號）

家置業 2014春季號 coverback-1.indd 2

出版

2014/3/27 下午 12:05:59

世界日報溫哥華社

封面故事: 2014年大溫房市預測

阮耀毅

出版人

陳敬貴

總編輯

韓尚平

副總編輯

何元

執行編輯

盧炯燊

12. 大溫地區樓花投資前景

徐

採訪撰稿

阮耀毅

14. 大溫房市回春今明年看好

採訪組

17. 卑詩新屋開建量今明兩年平穩

編譯組

19. 利率左右買氣

阮耀毅

何

6. 展望未來

體質好穩中帶升

8. 天氣、天然氣加持

開發商看好大溫房市

阮耀毅阮耀毅婷

元

編譯組業務經理

楊明朝

業務主任

譚智敏

廣告業務

吳俊緯

22.

利率怎麼選

編譯組

24. 申請房貸常見5種錯誤

編譯組

26. 捷運沿線開發商新寵

阮耀毅

趙寶琳

30. 春天一到百花開緣能改造動起來

毛文岱

印務總召集

許嘉仁

33. 外牆材質

劉傑銘

發行業務

謝政道

江素勤朱怡萱況開平

學問大

35.

取消投資移民衝擊房市？

阮耀毅

37.

華人移民

阮耀毅

就愛拆屋重建

房地產專刊

2014 2014

4月 4月 4日 4日

2014大溫房市預測大溫房市2013年有如過山車，年初緊接上年度的多項主客觀環境不利因素，成交量進一步大幅萎縮，價位也繼續下調。然而到下半年卻急轉直上，價量齊揚，且氣勢一路持續到年底。樂觀者相信大溫房市將迎來另一波熱潮，但悲觀者認為是「虛火」。究竟大溫房市是否過熱？此時是否為進場時機？如何選擇投資目標？聯邦移民部廢除投資移民計畫對房市有怎樣影響？且聽專家看法。

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房地產專刊專刊房地產

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長線投資？短線投機？記者阮耀毅溫哥華房價全國最高，更因市民的收入與房價不成比例，除了被評為全球負擔最沉重的城市之一外，更不時傳出房市過熱甚至泡沫化，甚至整個大溫地區如是。不過有經濟學家指出，大溫房市特殊，不能單憑「房價與所得比」來衡量負擔能力，「淨資產」才是關鍵。而房地產人士也強調，大溫房市絕非投機，而是極佳的長線投資。美國諮詢機構Demographia公司年初公布的 2014年度《國際住房負擔能力調查》顯示，溫哥華的「住房負擔」（Housing Affordability）在9個國家360個都會區高居第二，僅次於香港。這項評比是將全球各地房價中位數除以家庭

所得中位數，比值愈高代表住房負擔愈沉重，超過5.1就屬「極端無法負擔」，介於4.1到5.0 則屬「嚴重無法負擔」，比值3以下為「可負擔」。加拿大房價最高的溫哥華地區，比值為 10.3，這是該項調查裡，溫哥華連續第六年高居排名榜第二位。香港房價所得比已漲至 14.9，較去年的13.5更進一步攀升。有人認為溫哥華房價與區內所得不成比例，情況與香港相同，已經出現房市過熱，甚至有泡沫化風險。

房價所得比非單一指標但卑詩房地產協會（BCREA）首席經濟師穆爾（Cameron Muir）對此說法並不認同，

大溫房市特殊，不能單憑「房價與所得比」來衡量負擔能力，「淨資產」才是關鍵。

溫哥華房價被評為全球負擔最沉重的城市之一。（記者阮耀毅/攝影）

（本報資料照片）

房地產專刊專刊

穆爾強調，不能僅用「所得收入比」來衡量民眾的住房負擔力。（記者阮耀毅/攝影）

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指出「房價所得比」經常用來衡量住房負擔力，但影響負擔能力的因素很多，除房價與收入外，還有利率及其他，因此不能用單一指標來衡量。他說溫哥華房市相當特殊，經常被評為全球最宜居城市，加上完善的基礎建設，自然會吸引來自全球的投資者。他強調「淨資產」才是衡量負擔能力的關鍵，因為不少淨資產很高的人，報稅收入不見得高，尤以投資移民最為普遍。以溫西桑拿斯區（Shaughnessy）為例，當地豪宅林立，房價動輒數百萬元，區內住戶淨資產都很可觀，但報稅收入可能不高，若用「房價所得比」計算，比值可能高達25，他反問政府要為當地「住房負擔沉重」的「可憐住戶」提供政策補貼嗎？穆爾認為大溫房市沒有「過熱」問題，充其量不過是恢復過去穩定增長。他舉大溫各地的公寓大樓開發案為例，目前的公寓價格與三年半前基本相當，若將通貨膨脹因素計入，甚至還下跌，根本沒有「過熱」與「泡沫化」。

如同藍籌股長期獲利高

41 示，大溫房地產並無炒風，不管是自住或投資，主要買家都是本地人，他們將大溫房市視為可長期長期的「藍籌股」。以近年熱銷的預售樓花為例，買家看的是未來，因為最快要三年後才建成交屋，他們買的是五、六年後的長期獲益，絕非眼前的短線投機。

房地產相關人士指大溫房地產並無炒風。（本報資料照片）

房地產市場行銷公司MAC Marketion Solutions總裁麥尼爾（Cameron McNeill）也表

MAC Marketion Solutions總裁麥尼爾形容大溫房市為可長期投資的「藍籌股」。（本報資料照片）

溫西桑拿斯區一戶售價880萬元的豪宅。

（取自MLS網站）

房地產專刊

2014

4月 4日

如何準備賣房? 做好適當的售前準備和房屋佈置，一來減少買賣時間，二來還可替房子增值，提高售價。要如何準備讓專業的買家心動，趕緊掏錢買入？以下建議如何將您的房子變成難以抗拒的商品！準備時間: 1~2個星期

價格 ★★★★★ 比較再比較! 市場的變化很快，賣家必須要注意市場價格變化。也許上個月你的房子還值一百萬，再下一個月因市政府區域計畫重新規劃 (Rezoning)，使你的房子價值倍翻，你卻不知。溫哥華最多成交的季節通常於春季初和夏季尾，賣家可以選擇和地產經紀密切聯絡，每個月取得大溫買賣房屋統計資料來判斷房屋的價位高低與變化。

整潔★★★★★ 房子乾淨得發光吸引買家，有立即

搬進來的衝動！賣家必須開始脫離和房子的感情，如私人的照片、使用中的月曆、冰箱上的優待卷不要保留在檯面上。乾淨的環境，促使買家有搬進來的幻想空間，增加買欲。清除堆積物，若時間不夠可先租一個倉庫。重新擺設衣櫥和廚櫃，擦亮窗戶和鏡子，高壓清洗行人道和外牆，清理蜘蛛網，重補浴缸邊膠，除塵，漂白地板磁磚縫，割草，剪樹，補好窗外掉落的油漆，確認房子門號清晰可讀，最後從行人道上看看自己的房子，你會不會心動呢？

家具 ★★★★☆ 賣家必須注意所有附在房子裡的物件，例如親手做的窗簾或祖母送的水晶燈，在合約沒有提到的情況下都會和房子一起賣出。統計顯示，特別擺設過的房子(Staging)能幫助6%賣價。賣家可以考慮請擺設公司，如果

不想，可以自己參考展示屋，多做挑選，把房子好好打扮一番。

房客★★★☆☆ 房客是一種循環性問題，賣家擔心賣得過久，可能會選擇出租房子來彌補養房子的空屋花費，但往往會使房子賣得更久、更便宜。在賣房子的過程中，房客沒有必要配合賣家，卑斯省法律規定買家想預約看房必須24 小時以前通知房客。雖然有些買家不希望未來的住屋帶有房客，但在交屋後發給房客的驅離通知時限至少有 60天，這或許無法達到買家入住的時間需求。賣家必須和房客做詳細溝通，彌補房客的損失。要注意若不妥善處理，房客在賣房的過程中會變做是一項阻力。BC租屋法律可參考BC Residential Tenancy Branch。

寵物 ★★★★★ 寵物是每個主人的寶，也是親密的家

人，但是有許多人心理上或生理上對動物過敏，甚至對養寵物的買家，無寵的房子比有寵的房子更吸引人。因此賣家必須把寵物住過的痕跡去除，地毯洗好，清除異味，抓壞的地方補好油漆，收好其玩具及用具，來歡迎新主人的光臨。 Debby Yao 提供免費房屋估價，歡迎來電洽詢 Debby姚姚 (圖文由Debby Yao 姚思嘉提供)

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展望未來

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4月 4月 4日 4日

底子好穩中帶升

2012年，泡沫化喊得震天價響… 2013年，先跌後升滿地眼鏡碎… 2014年，？？？？？？？？？？？記者阮耀毅大溫房市2013年起伏之大，令許多專家跌破眼鏡。展望未來，業界普遍看好，認為經濟健全，加上低息環境不變，明後年將是「穩中帶升」格局，學者也同意短期內升息機率不高。 2012年底熱門話題之一是房市可能「泡沫化」，尤其是房價全國之冠的溫哥華。因為當時有美國的「財政懸崖」與歐債危機等不確定因素，許多人寧可退場觀望，讓2013年初成交量大幅萎縮，市場瀰漫著悲觀氛圍。不過年中開始情況急轉直上，市場重現許久未見的榮景，價量齊揚，當時許多經濟學家都認為是「虛火」，但這股氣勢一路持續到今年初。

房產業人士看好大溫房市前景。

溫市已售出的新建房屋。

（記者阮耀毅/攝影）

（本報資料照片）

專刊房地產專刊

買家自住居多買氣不墜華裔地產市場推銷商王劍表示，外界原本看淡2013年房市，結果地產發展商在各地區推出的公寓大樓樓花優於預期，市場反應良好，例如列治文、溫市甘比走廊（Cambie Corridor）、本拿比與高貴林等，且幾乎都是自住型買家，證明買氣仍在。他舉今年農歷新年為例，大溫整體房市成交量不僅高於去年，且幾乎與2012年的高峰期相當。房地產市場行銷公司MAC Marketion Solutions總裁麥尼爾（Cameron McNeill）指出，悲觀派唱衰大溫房市已非一朝一夕，事後都證明他們的看法錯誤。他認為要評斷某個市場是否有「危機」，可從房屋業主是否有「非理性」的爭相拋售行動來觀察，但在大溫地區並未出現這種情況。

王劍對大溫房市前景相當樂觀。（記者阮耀毅/攝影）

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經濟環境俱佳投資客愛加拿大寶德房建設公司總經理朱洲也認為，溫哥華的地理位置與得天獨厚的居住環境，吸引大量移民與海外投資者，加上經濟健全，都有利本地房市發展，在土地供應有限，人工與建築材料不斷上揚情況下，他相信大溫未來房市將是「穩中帶升」的格局。儘管有學者認為，一旦利率上升可能抵銷大溫房市增長動力，但「都市發展學會」（UDI）經濟分析師傅雷拉（Michael Ferreira）認為，為刺激出口，促進經濟發展，央行顯然有意壓低加元匯價，因此短期內不太可能調升利率。加上卑詩省失業率從2009年底開始持續走低，對本地房市有正面效益。因此他們對大溫房市前景都相當的樂觀。

寶德房建設公司總經理朱洲認為大溫房市「穩中帶升」。（圖：朱洲提供）

大溫房地產市場一片榮景，素里市一個城市屋樓盤已經「售光」（Sold out）。（記者阮耀毅/攝影）

大溫房市前景仍然看好。（本報資料照片）

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Tate on Howe落成後示意圖。（取材自TATE官網）

天氣、天然氣加持開發商看好大溫房市記者阮耀毅大溫房價高昂，華資地產開發商陳耀璋指出，基於「天氣」與「天然氣」，他看好大溫房市後勢。但與此同時，總價低、實用而不浪費空間、以經濟實惠為主的房屋，將取代華而不實的樓盤，也會成為買家最愛，他也認為部分地區樓盤過多，有意置業者必須謹慎。陳耀璋旗下地產集團最近在溫市中心耶魯鎮（Yaletown）推出一幢40層公寓大樓。他表示，從香港、倫敦、紐約等房價高昂城市的經驗可知，強化設計，充分運用空間的住宅，因總價低又實用，最受買家青睞。他強調，尤其是供應量有限的溫市中心，能重視生活機能，經濟實用的住宅，將取代「華而不實」的樓盤。

「供量有限房價更具潛力」當問及許多國際都會的房地產開發都與交通建設密不可分，但大溫數十年來並未充分利用捷運沿線及站台附近土地，未來是否可能急起直追？陳耀璋表示，大溫集體運輸鐵路系統起步較晚，主要是人口密度不高，近年雖快速增加，但與香港、東京或倫敦等國際大城相較，仍不算高。

陳耀璋認為「天氣」與「天然氣」將是推升未來大溫房市的兩大因素。

（記者阮耀毅／攝影）

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陳耀璋旗下地產集團在耶魯鎮推出的Tate on Howe其中一個示範單位。（記者阮耀毅／攝影）

他又說，儘管近期許多開發商開始在捷運周邊尋找開發目標，但一些如本拿比鐵道鎮（Metrotown），在供應量大幅增加的情況下，上漲潛力相對有限，因此他仍偏好在供給相對有限的溫市中心尋找開發標的。

「房市利率暫時不會調升」

香港地產發展商陳耀璋在溫市中心推出的Tate on Howe樓盤。（取材自TATE官網）

對於大溫房地產後勢，陳耀璋屬於「大好友」，主要基於兩大氣，即「天氣」及「天然氣」。加拿大中部與東部地區每逢冬季，多受北極氣旋侵襲，今年就多次出現低溫、雪暴及大規模停電，一旦氣候變遷，這種天氣型態成為北美冬季常態，將讓更多民眾選擇天氣較為溫暖的卑詩省。此外，卑詩省大力推廣的「液化天然氣」產業與油管建設，這些大規模建設項目將吸引大量資金投入與大批高薪資的技術人才湧入卑詩省，雖然工作地點在北部內陸地區，但他們多會在大溫地區投資置產及消費，就像亞省原油產業帶動卡加利房地產與消費一樣。至於影響房市的利率，他認為短期內上揚的機率不高，因為美國經濟復甦緩慢，且債台高築，聯邦儲備局已宣示未來幾年仍將維持低利環境，加國央行應會與美國步調一致。

「香港打房應採貨幣政策」談到港府為打壓房市推出的調高交易稅「雙辣招」，結果讓房市交易急凍，陳耀璋表示，該措施衝擊層面既深且廣，與房地產相關的律師、室內設計師、裝修業、家具電器及地產經紀都受波及，連他都暫停在香港買入新開發地盤。他認為港府要讓房市降溫，最好採用貨幣政策，例如加息來作為市場調節，而非透過這種增加交易稅的行政手段，將交易成本推升兩成。

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琳達談地產：

一刀切后溫哥華地產何去何從？這陣子最火的新聞，就是移民部一刀切，取消投資移民的消息了。親朋好友來問：你們地產一定受到重創吧。怎么看這件事。本人愚見： 1．投資移民最重要的三個原因如下：孩子教育，轉移資產和改善生活條件。投資移民最頭疼的問題：移民監如何坐滿，如不坐滿，要不被取消，要不，換國籍，但回國很不方便。但如今：留學簽證越來越好簽，政府大開留學之門，要留學非常容易；其次，旅游簽證也很好簽，一簽還簽十年，想來就來，想走就走，想避開霧霾，改善生活，不就買張機票的事；轉移資產，在加拿大的外國人可以任意買房，沒有限制，甚至可以貸款，最好情況可以高達6成半，利率同本地人一樣，沒有區別。外國人也可以隨意賣房，屬于自由買賣的狀況，是虧是盈，跟着市場走，同本地人無異。一刀切并沒有實質上地阻擋中國有實力的企業家達到他們原來想達到的目的。當然：移民后可以享受的醫療和養老，外國人是享受不了的。但對于多金的有錢人，醫療在國內可以更快，

溝通交流更方便，在國內，有錢便可以享受到很多人上人的優越感。 2．移民不是我的專業，但我也知道，將來，各省的商業投資移民，即省提名計划，會蓬勃發展，欣欣向榮，人數大增，他們不是也要買房置業嗎？魁省的投資移民不是還開嗎？那也有一年几千的名額呢。 3．最后，政府是民選的。政策是多數黨制定的。你對它不滿意是嗎？簡單。用選票把這個多數黨政府推翻，支持一個你滿意的黨上台，成為多數黨。再把移民政策改過來唄。當然，可惜的是，咱們華人對參政議政不感興趣，更別說團結起來推翻政府啦。這是后話了。如果對參政議政感興趣的，可以聯系我，想當年，我也是曾經作為候選人參加過市政的選舉，雖然以3000票敗北，也算有親身體會，這骨子里還是希望能為華人發出聲音的政治女青年。抱歉，扯遠了。上所述，大家不必驚慌。該買的買，該賣的賣，馬照跑，舞照跳。特別是自住的房子更應該早買。想探討的朋友歡迎來電。 (Linda Qin 覃琳 MacDonald Realty)

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房地產專刊

2014 2014

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4月 4日 4日 4月

大溫地區樓花投資前景

買樓花要注意很多問題。

●Tyra Xu 徐婷(Magsen Realty經紀) 今年非常榮幸獲得MAC Marketing Solution頒發的Realtor of the Year（年度經紀大獎），榮獲這個殊榮的同時，對目前大溫地區樓花市場做以思考，總結出以下內容。所謂樓花就是預售樓盤，目前市場上大多水泥樓花都是在兩到三年後交房，也就是在 2016及2017年左右。購買樓花過程中，合同是買方和賣方之間簽署的，而訂金（一般情況是房價的15%到 20%）也同樣交給賣方。由於成交及交房日期相對久遠，一般情況沒有律師、銀行、會計等專業機構的介入；此時對於樓花的判斷，為買家服務的地產經紀就起到了至關重要的作

用。說到投資樓花，不得不聯繫到最近出台的移民及簽證政策，提高買價上限首購減免轉名稅（Property Transfer Tax）政策及匯率因素。

免轉名稅成誘因今年年初聯邦政府的一刀切投資移民政策出台，6萬多等待中的投資移民一夜間失去了移居加拿大的機會。這個政策的出台，多多少少對大溫房市有所影響，特別是部分高價房屋；而對於售價相對較低的現房公寓及樓花，卻是一個好消息。移民政策雖然收緊，但簽證政策放開，未來往返加拿大都是10年簽證，許多無緣移民加國的人，通過其他方式來到這裡，居住的需要

（Tyra Xu提供）

是鋼性的，在尚未知曉未來是否能夠移居本地的前提下，許多人會選擇花少量資金租賃或購買一個公寓或Townhouse落腳。而選擇購買樓花，更是能給予購買者一定的時間策畫未來。最近出台的提高買價上限減免轉名稅政策，數額由42萬5000元提高到47萬5000元，也就是說，如果首次置業的本地居民，購買47萬 5000元以下（某些房屋政府會酌情考慮50萬以下），房屋免轉名稅（Property Transfer Tax計算方法為房價的頭20萬1%餘額2%）獲得減免。這無疑是對首次置業者的一大優惠，然而，無形中也推動了市場上低價房屋的售價，而樓花就是這一陣營的主力軍。目前人民幣對加幣的匯率走勢，又為大溫房地產市場添

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左圖：提高減免轉名稅上限，有利房市。（Tyra Xu提供）

下圖：高層水泥公寓，更保值增值。（Tyra Xu提供）

磚加瓦，許多買家想借利率較低的良機，買到理想住房。

查查建商施工信譽在選擇樓花時，除了以往許多同行提醒買家的一些問題外，個人再補充關鍵幾點。位置（location）一直是投資關鍵，然而，我想強調的是把眼光放在現階段還在發展而未來有可能成為焦點的位置，分析周邊的生活便利性、人口比例、社區設施、環境等眾多因素。建商信譽，每每走進一個樓盤，售樓小姐都會大張旗鼓宣傳建商是如此這般的有經驗、有信譽云云，驗證這些並不困難，看看這個建商以往的作品，以及目前那些作品在市場上的售價和成交量，查查建商的施工隊伍，是自己的隊伍，還是外包工程，瞭解一下建商用料的來源等等。物業類型，這一方面首先還是要看需求，預售房存在於各種類型，獨立屋、城市屋、高層或低層公寓等。對於投資價位相對較低的物業類型來說，我個人更推薦高層水泥公寓，更保值增值。

找足夠優勢再下手樓花結構內飾及大樓設施，買樓花說白了買的是圖紙，結構一定要看好，往往展示屋呈現的都是最好的一個戶型，裝修漂亮，家具擺放也只是為了吸引買家的眼球，而非實用，諮詢清楚哪些東西是交房時帶的，哪些是option，

廚房通常是花錢最多的地方，留意電器品牌，櫥櫃檯面材質等。華人往往不是很關注大樓的設施，然而作為投資物業，出租對象廣泛，很多人非常注重大樓裡是否帶有健身器材、會所、休閒及會客區域等。

我個人對於地產投資相對保守，不是每個樓盤都推薦，在購買樓花的時候，要對周邊市場做調查研究，從價格，到大樓本身的因素，一定要找到足夠多的優勢再下手，畢竟買房子不同於買衣服鞋子，是一筆不小的開銷。以上言論，僅代表個人意見。

房地產專刊專刊

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3.8%

2014 卑詩房價料漲 ●採訪組

加拿大房市今年春季回暖，其中卑詩省料可價量齊揚，增長幅度冠於全國。加拿大地產協會（CREA）預測，卑詩省今年春季房屋轉售量將較去年同期增加8.3%，遠高於全國平均的1.3%，也高過其他省份，其中一個原因是，卑詩在2013年初那段時間的市況極度疲弱。相對於此，加國整體的情況卻恰巧相反，去年表現較佳，尤其是夏、秋兩季銷售尤佳，今年開年以來卻銷售遲緩。 CREA預測，全國平均房價2014年將可上漲 3.8%，卑省亦可獲得同樣的漲幅。大溫地區2月份平均成交屋價為84萬7000 元，較去年同比上漲11.3%。不過，如果以屋價指數（Home Price Index）來看，則大溫地區屋價較去年同比增長3.2%，如果再把季節性因素一併計入調整後，則漲幅只有1.2%。

2014.02大溫房市指標價格物業種類住宅/綜合獨立屋城市屋公寓

地區

指標價格

低陸平原

$546,900 $609,100 $766,100 $932,900 $391,200 $458,300 $337,100 $371,500

大溫地區低陸平原大溫地區低陸平原大溫地區低陸平原大溫地區

變化幅度變化幅度變化幅度變化幅度變化幅度變化幅度 (一個月) (三個月) (六個月) (一年) (三年) (五年)

0.5% 0.4% 0.6% 0.3% 0.2% 0.1% 0.5% 0.5%

1.0% 1.0% 1.1% 0.9% 0.9% 0.1% 1.0% 1.5%

0.8% 1.3% 1.1% 1.0% 0.2% 0.3% 0.8% 2.0%

2.6% 3.2% 3.4% 3.5% 0.6% 0.6% 2.3% 3.6%

5.7% 5.8% 9.6% 9.3% 0.4% 0.5% 2.4% 3.3%

19.4% 23.5% 28.4% 34.8% 10.5% 15.1% 11.8% 15.4%

（資料來源：BCBGV）不過，這也是大溫地區房價連續第四個月呈上漲走勢。另外，大溫地區掛牌待售住宅實際成交比率為11.6%，在全國各主要都會區之間也是最

高。不過，由於一些全國最昂貴市場的住屋可負擔程度愈益沉重，卑省2015年的房市銷售恐怕會略為走低。

大溫房市回春恢復10年水準 ●採訪組

最新統計顯示，大溫哥華地區房市正走出去年的低谷，價格及銷量都漸恢復到十年平均水平之上，伴隨著春季到來，買氣也漸轉旺。大溫地產協會（REBGV）公布的統計顯示，2月共有2530住宅單位透過MLS系統完成

大溫房市回春，前景看好。

交易，較去年同比高出40.8%，也較今年元月多出43.8%。這一數據也已與過去十年的2月平均交易量2547單位相若，其間只有17個單位的差距。掛牌和成交比例也已達到18.9%，較1月份增長4.9%。地產協會主席魏恩特（Sandra Wyant）表示，2 月買方需求已見成長，這也符合以往的季節變化模式，春季到來前後，通常都會有更多買家投入市場。大溫地區新掛牌求售的各類住宅共計 4700單位，較2013年同比減少2.8%，也較今年1月減少12.1%。（本報資料照片）

今年1月新掛牌量只比該月份的十年平均量少 0.5%。大溫地區目前在MLS系統待售的住宅總計1 萬3412單位，較2013年同比少9.3%，但較今年1月增加6.4%。魏恩特表示，市場正以穩定、平衡的步調前進，在目前的市況下，賣方在訂定售價時，更需要找到適合價位。 2月大溫地區的獨立屋平均價格達到136萬 1023元，比1月的122萬1037元又高出13萬 9986元，更達到歷史新高。不過，地產協會警告說，由於這當中包括許多超高價位的豪宅，平均價格也因此被拉抬起來，與房市整體走勢未必完全吻合。地產協會也因此較傾向採用指標價格來觀察房市變動，其中已把一些最昂貴的成交價格摒除在外。根據該協會的統計，2月大溫地區各類住宅的綜合指標價格為60萬9100元，較去年同比增長3.2%。在獨立屋方面，2月指標價格為93萬2900 元，較去年同比上漲3.5%；公寓指標價格為 37萬3300元，增長3.6%；城市屋45萬8300 元，上漲0.6%。

房地產專刊

2014

4月 4日

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BCREA預測，2014年新屋起建獨立屋部分將減少，主要成長來自集合式住宅。

（本報資料照片）

今明年看好大溫價量齊揚 ●採訪組卑詩地產協會（BCREA）預測，卑省2014 年房市銷售價量都會上揚，其中交易件數可望成長4.8%，住宅價格也會出現1.8%漲幅。 BCREA公布的2014年第一季房市預測最新報告中預估，卑省今年住宅交易量可達到7萬 6450單位，較2013年成長4.8%，而且2015年還會再增長7%，到達8萬1000單位。 BCREA首席經濟分析師穆爾表示，卑省房市需求已完全走出2012年的低迷，在接下來這一年內，在美國經濟復甦的帶引，全球經濟可望出現強勁成長，加上匯率有利出口，卑省亦可受惠，一旦就業成長後，亦可為房市帶來助力。穆爾指出，卑省住宅價格漲幅將不會超過通脹率，新屋起建量也會跟著消費需求趨勢一致，小幅成長0.2%，其中主要成長在於集合

式住宅（multiple），獨立屋則會減少2.2%。 BCREA預期，大溫住宅平均價格2014年將

會上漲1.3%，到達77萬8000元，2015年還會再漲1.0%，到達78萬6000元。

卑詩省2014年房市預估

MLS® 平均售價 ($)

銷售單位 2015(預地區

（資料來源：BCREA）

2014(預

2013

2014(預估)

28,985

30,800

33,400

767,765

778,000

786,000

13.9%

6.3%

8.4%

5.2%

1.3%

1.0%

12,895

13,900

14,800

490,433

496,000

503,000

-1.4%

7.8%

6.5%

1.4%

1.1%

1.4%

72,936

76,450

81,800

537,414

547,300

556,800

7.8%

4.8%

7.0%

4.4%

1.8%

1.7%

估)

2013

估)

2015(預估)

大溫哥華

菲沙河谷

卑詩全省

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卑詩新屋開建量今明兩年平穩 ●編譯組加拿大房屋暨房貸公司（CMHC）房市發表的《首季房屋市場展望》（First Quarter Housing Market Outlook），報告預測，卑詩省2014年將有2萬7800個新的住宅單位開建，2015年開建數字亦可維持在這一數量。根據日前公布卑省第一季房市展望報告，卑省在今、明兩年的新屋開建數量都將穩定維持在2萬7800 個單位，這個數字略高於2012年的2萬7465個單位。另外，CMHC卑省區域經濟分析師富克蒂希（Carol Frketich）預料，獨立屋今明兩年的動工量會增加，而多戶房屋則基本上無大變動。他表示，卑省在經濟和勞動力市場逐漸回溫後，今、明兩年新起建的住宅中，獨立屋所占比例也會有所增長，公寓住宅起建量則大致不變。

CMHC預計卑詩今明兩年公寓住宅興建量沒有變動。（本報資料照片）

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高貴林中心因長青捷運興建，過去幾年有大量新樓盤推出。（本報資料照片）

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聯邦取消投資移民計畫，對溫西等地豪宅市場衝擊難料。（本報資料照片）

卑詩房價明升暗跌在房價方面，報告指出，由於市場上建成的新屋供應量增加，卑省2014年的平均房價預估為54萬2500 元，2015年小漲至54萬7100元，但價格增長幅度將會低於通貨膨脹率，若推測正確，說明卑詩房價明升暗跌。報告又預測，卑詩今年透過MLS系統轉售的房屋為 7萬6000個單位，明年則為7萬7300個。值得一提的是，CMHC公布這份報告時，聯邦仍未宣布廢除投資移民計畫及「一刀切」所有積壓的申請個案，對於這個做法所帶來的影響因素，還沒有計算在內，估計在第二季的展望報告中或會有公布。

政商名流為溫市中心一處新建住商混合大樓工地舉行破土儀式。（本報資料照片）

公寓大樓已成大溫首購族的最愛。

（本報資料照片）

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量化寬鬆將退場？升息耳語又起…

利率左右買氣記者阮耀毅學者認為，利率才是影響大溫，乃至全國房地產未來一兩年走勢的關鍵，一旦利率處於上升周期，足以抵銷正面增長動力。地產業界也承認利率是一個影響房市的重要因素，但普遍相信即使加息，政府也只會逐步微調，以免衝擊經濟。有史以來最長的低利環境已維持多年，隨著美國經濟復甦，失業率改善，聯邦儲備局開始減少買債，修改「量化寬鬆」政策，市場升息疑慮再起，大多數學者預期美國政府今年年底完全退場時，就是加息時機。加拿大方面，加息之說一直都有傳言，房貸利率在2013年4月達歷史新低，市場5年期固定利率低至2.64%，隨後一路走高，9月份達 3.39%，接著稍微滑落，一直維持在3.25%左右。不久前再有金融機構打出五年期固定房貸利率2.99%的優惠。去年初滿地可銀行（BMO）拋出五年期固定優惠利率2.99%，其他銀行紛紛跟進，讓市

利率將是影響未來大溫房市的關鍵。

場利率一路走低，惹惱前財長費拉逖，祭出多項緊縮房貸措施，以免家庭債務進一步惡化。繼Meridian Credit Union之後，BMO於3月 27日也宣布將5年期固定房貸利率從3.45%降至2.99%。新任財長奧利佛（Joe Olive）也立即發表聲明，強調會「密切關注市場」。

升息？僅微調！卑詩省房地產協會（BCREA）首席經濟師穆爾（Cameron Muir）則認為，利率將是未來一兩年影響大溫，甚至全國房市的主要關鍵，儘管卑詩經濟穩定與人口持續增加，有利大溫房地產市場，但利率上升足可以抵銷這些動力。但地產經紀人王怡華認為短期內利率波動的幅度不會太大，她說加息與房市泡沫化一樣都喊了多年，但政府的財政政策相對保守，對利率有通盤考慮，不會任其在短期內出現巨幅震盪，影響經濟。因此王怡華相信就算今年升息，也只是微調，對整體房市影響不大。

滿地可銀行去年率先以低息搶奪市場，結果惹惱前聯邦財長費拉逖喊停。（本報資料照片）

低利？大趨勢！加拿大寶德房屋建設公司經理朱洲也同意，未來一兩年即使調高利率，但也不會太高，主要是加國政府致力發展經濟，為刺激出口，當然希望加幣適度貶值，近期加元匯價跌至0.9 美元以下，就是這個原因，若利率突然拉升過猛，勢必讓加元快速升值，對整體經濟不利。華裔發展商寶聲集團董事長陳耀璋強調，由於美國經濟復甦緩慢，聯儲局已表示未來幾年仍將維持低利環境，根據過去經驗，加拿大央行會跟著美國腳步，因此短期內房貸利率不可能大幅走高。

（本報資料照片）

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傢俱時尚流行趨勢

Lane Home Furnishings 傢俱流行趨勢一直在改變中，傳統風格正在慢慢地向時尚流行靠攏。灰色和米色是目前領導流行的色彩，天鵝絨及絲綢是以前皇室貴族所喜愛的服飾材質。 Lane Home Furnishings展場內各種知名品牌傢俱和專業設計人才，能為您實現可負擔的時尚流行奢華風。無論您是喜歡紐約曼哈頓風格、巴黎風格、還是英式風格，Lane Home Furnishings都能滿足您的需求。 Lane Home Furnishings所有員工不斷地持續研究傢俱流行趨勢，讓您的家保持最新時尚風格！好的傢俱質感意味著更長的使用時間。如果您想買賣房子時，中性色彩更能提供購買者，添設喜歡的傢俱品味。現代與傳統的結合，創造了一個令人驚嘆的家飾時尚潮流，使您可以根據自己的喜愛風格，創造出獨一無二與眾不同的家。 Lane Home Furnishings專門店提供最好價格的產品，其採購優勢是基於與製造商持續超過25年的牢固

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採用浮動或固定利率，一定要計算清楚。專家指出，加拿大央行未來將會加息，現在採用固定房貸利率較為保險。（本報資料照片）

定要一算精打細力小壓息輕鬆付

浮動？固定？利率怎麼選 ●編譯組對背負房貸債務的民眾來說，選擇固定利率（fixed rate）好，還是選擇浮動利率（variable rate）好？是一個很難作的決定。可是根據滿地可銀行資本市場研究所（BMO Capital Markets）公布的研究報告，選擇長期固定利率對還款者較有利。滿地可銀行首席經濟師波特和高級經濟師瑞茲表示，從表面上來看，選擇浮動利率比五年期固定利率可省下還款利息，但隨著經濟持續改善，將變成長期固定利率對消費者更加有利。經濟學家們廣泛認為，加拿大中央銀行和美國聯邦儲備局將在2015年提升基本利率，並且是緩慢和連續的加息，而浮動利率總是跟著基本利率升降的。題為「房貸的選擇：固定利率將更有利」（Mortgage Choices: The Fix(ed) is In）的滿銀研究報告說：「確實如此，最近數年，金融市場和經濟學家不斷在說利率即將上漲，也許是「狼來了」，但是利率上漲的跡象現開始出現，特別是美國經濟處於加速成長狀況。過去一年來，債券市場已經發出大聲警告，低利率時代或許即將完結。」

滿地可銀行的經濟學家認為，現在選擇長期的固定利率房貸最合算。（加通社）

目前，五年期固定房貸利率為略高於3%的水平，浮動利率則略低於3%，因此普遍認為選擇浮動房貸利率對還款者比較合算。問題是浮動房貸利率將跟隨央行基本利率上漲而上漲，債券市場殖利率上升也將令長期固定利率的貸款成本承受上漲壓力，因此趁現在利率仍處於歷史性低位的時機，宜及早鎖定長期固定利率為好。波特和瑞茲說，未來利率上漲，受影響最大的是那些財力有限的人，特別是首次購屋者，只要每月房貸償付額增加數百元，便可能導致

他們難以為繼，所以為了保險，不如現在就選擇利率高出約0.5~0.6%的長期固定利率，使今後的風險在可控的範圍內。 2010年，當全球經濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動利率房貸之間的差距擴大至約1.7%，後來隨著二度衰退的風險縮小，這一息差也不斷變小，目前僅相差約0.3%。因此，大多數專家認為，為保險起見，消費者應該選擇固定利率房貸，只有當固定和浮動利率房貸之間的息差達到1%時，選擇浮動利率房貸才是合理的。

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整修房子

從哪裡著手? 春季的到來也代表著房地產買賣交易準備進入這個年度的高峰。如何讓您的房子在眾多的房產中脫穎而出，贏得買家的青睞便顯得非常的重要。花一些金錢包裝整修會有意想不到的回報。捨去一些不可改變的要素,像是地點,面向之類, 賣家在意的不外乎就是房子裡面他們最經常使用的地方 - 廚房與廁所，還有到處都看得到東西 - 地板。一個現代化廚房加新地板可以讓本來乏人問津，狀況還不錯的的房產變的炙手可熱。畢竟對大部分的買家而言塗塗油漆，做些小木工都還不是難事。可是當看到您的房子需

貨比三家，多聽意見

要動水電之類的話那就打退堂鼓了。這點對大樓公寓也是相同的。

裝修之前多找幾家廠商為您

如何得知我選的對不對？為了賣房而裝修, 要選的當然是能夠迎合大眾口味的樣式與色調。風格太突出的，能接受的人數就會減少很多。就已顏色而言咖啡色及深原木色已經流行有一段時間，也算是非常安全的顏色。 2014年淺色系也開始受人喜歡，很多新的建案都選擇使用有紋路淺色系的配置。個人的一點建議：廚房櫥櫃的顏色不要跟牆太接近，對比太小會讓你的廚房感覺單調。

做估價。找個三四家都算正常的。但是要注意的是，價錢不是做決定的唯一條件。施工品質和完成日期的保證也是應該考量的要點。有經驗的地產經紀也能夠馬上建議您房子所需要的裝修在哪裡，以及大概花多少錢是值得的，畢竟花錢裝修是一種投資，不能加倍回收的話那就沒有意義。還有就是花兩三個週末的時間去看您地區裡所有新房的open House，相信這對您瞭解流行的趨

勢會有所幫助。有任何買房賣房的疑問和更深入的資訊可以直接聯絡 Michael Sung 宋先生 (604) 306-6147 或 email: michael@michaelsung.ca

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2014 2014 4月 4月 4日 4日

有意置業的人士通常先向貸款的金融機構取得事先批核。（本報資料照片）

申請房貸常見 ●編譯組財務專家發現，有意置業人士在尋找房貸時，很容易犯下五個完全可以避免的錯誤，這些錯誤分別為： 1.銀行是依據申請者的負債與收入比率（debt-to-income ratios）決定是否接受申請，簡而言之，就是根據申請者的日常必要支出和收入，分析是否具有足夠的償還貸款能力。不過銀行在評估時，只將必要家庭支出列為評估因素，不會將申請者的美食愛好、兒女的大學學費……等因素列入考慮範圍，因此會有借了過多房貸的危險，這是申請者自己要小心之事。 2.有時房屋業主為了確定潛在買家是否有誠意，會要求他們出示銀行等金融機構發出的「事先批核函」（pre-approval）。有些獲得這種「事先批核函」的買家以為，他們將來申請貸款時，一定要去發給他們「事先批核函」的銀行。但這其實是一種誤解，實際這些「批核函」沒有任何法律約束力，他們可以去任何金融機構申請房貸。 3.有些買家以為取得「事先批核函」後，將來就一定能申請到房貸，其實這是一種誤解。絕大多數銀行要對申請者作出信用調查，和看到購屋合約後，才會發出「無條件批核函」（Unconditional Approval ），直到這時才能確定房貸申請已獲批准。 4.銀行公布的房貸利率並非鐵打般的不可更

5 種錯誤

改，一般都有討價還價餘地。因此如果銀行給申請者減去了0.05%，並非「仁至義盡」，申請房貸者不宜感動得馬上接受，還是要貨比三家，再去其他金融機構詢問一下，也許可以找到更合算的房貸。如果沒找到更低的利率，再回頭也不遲。 5.千萬別相信銀行放貸員口頭上給予的優惠房貸利率，常言道「口說無憑」，一定要他們白紙黑字寫下來。通常銀行放貸員白紙黑字寫下的優惠利率，有效期在一周至一個月以上。

申請房貸時請先詳細考慮，避免貸款過多，增加日後的還款負擔。更要貨比三家才不會吃虧，或者犯下不必要的錯誤。（本報資料照片）

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長青線捷運高貴林中心的「林肯站」（Lincoln Station）正在施工。（記者阮耀毅/攝影）

捷運沿線開發商新寵記者阮耀毅房地產開發與交通基建密不可分，但過去數十年，大溫城市規畫並未充分利用這個模式，錯失人潮帶來的商機。近年地產發展商已明白這個道理，紛紛在一些捷運沿線及站台周邊開發大量商用及公寓大樓，但也有人擔心一窩蜂搶建下，會出現供過於求。在一些國際大型都會區，特別是在亞洲地區，房地產開發與交通基礎建設密不可分，例

如香港、台灣及新加坡，只要有地鐵或捷運，周邊房價即應聲大漲，地產商也會積極覓地蓋樓，以滿足市場需求。反觀大溫，過去數十年城市規畫並未善加利用這個發展模式，幾條捷運線，除了少數位於市中心或轉運點的車站外，沿線商業活動冷清。近年隨著房價高漲，土地供應有限，高密度與向上發展成為大溫各地市府的永續發展共

識，因此捷運站台附近的商住混合開發案如雨後春筍般推出。在捷運加拿大線甘比走廊Marine Gateway樓盤打響頭炮後，本拿比的Brentwood 商場、鐵道鎮（Metrotown）商場、洛希（Lougheed）商場、溫西的渥列治（Oak Ridge）商場、高貴林中心（Coquitlam Centre）商場與素里市中心（Surrey Central city）等捷運沿線，預售樓盤湧現。

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素里市列為熱點之一以規畫中的Brentwood商場重開發案為例，占地28英畝，其中10英畝將直接與捷運站相連，乘客一出站台就置身1英畝的開放式林蔭廣場（Plaza），緊鄰各類精品商店、餐廳、戶外雅座及兩棟高層住宅大樓，營造出與其他捷運站截然不同的氛圍。開發商Shape也將採取類似概念重新開發洛希商場，加上鐵道鎮周邊多個住商混合開發計畫正在展開，本拿比捷運站周邊未來幾年的房地產市場可謂熱鬧滾滾。此外，正大興土木的素里市中心區也是熱點之一，素里市長華特絲（Dianne Watts）正積極遊說省府支持在區內興建三條輕軌電車（LRT），她強調交通建設是新市政中心發展的關鍵。

正在施工的Marine Gateway樓盤。

（取材自Marine Gateway官網）

Marine Gateway完成示意圖。（取材自Marine Gateway官網）

在捷運站旁的Marine Gateway樓盤。（取材自Marine Gateway官網）

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素里市中心捷運站，新市府大樓與圖書館旁將興建50層商住混合大樓。（記者阮耀毅/攝影）

儘管捷運周邊成為開發熱點，但也有業者擔心供給量過多，寧可選擇市中心推案，圖為耶魯鎮（Yaletown）近期推出的一處開發案。（記者阮耀毅/攝影）

搶建恐爆量考驗未來但華裔地產發展商，寶聲集團董事長陳耀璋認為，儘管捷運周邊有其便利性，但若一窩蜂搶建，可能讓樓花供應量暴增，屆時恐有供過於求之虞。因此他寧可在較為成熟的市中心區段，例如溫市中心西端（West End）與福溪（False Creek）尋求開發標的。房地產代銷業者MAC行銷公司總經理麥尼爾（Cameron McNeill）表示，儘管有捷運加持，但部分區域供應量過多，未來幾年的市場是否能夠容納將是一大考驗。他建議有意購買公寓的人士，可考慮新增供應量相對有限地區，例如溫市中心。不過地產經紀王怡華認為，不能僅憑供應量多寡評斷某個區域值不值得投資，還要觀察當地是否有政府重大基建項目投資，只要生活機能健全，加上交通便利，市場接受度自然高，具長期投資價值。

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百年海岸莊園世代相傳地產

始建於1900年，占地31.4英畝，位於溫哥華島南部旅遊名鎮Chemainus，距Nanaimo機場和輪渡僅20分鐘。前門緊鄰高爾夫球場，後院為700多英呎海岸，螃蟹、生蠔、蛤蜊、垂釣……，在自家享無盡的海岸生活樂趣。可步行去鎮中心（酒店、飯店、超市及醫院）。約5000餘呎歐式主宅，經多次重翻建，4套房，5衛。另有兩棟分別為10000餘呎和3800呎的建築物，主體部分已完成。該地產曾於2005年以320萬加幣交易，2011年政府估價254萬加幣（其中土地的估價180 萬）。現owner於2012年又花費約65萬加幣新加蓋了主人套房，客人套房和酒窖。更換了新的取暖設備（Heat Pump）和全套的污水系統，並對整個莊園的圍欄、花園、大門及橋梁等進行了重建。

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春天一到百花開綠能改造動起來談到節能改造，近幾年加拿大各級政府推出的補貼政策明顯與專家學者的看法是一致的，步驟與內容簡述如下：

第1步：先從最簡單項目做起，例如：更換燈泡、擋風門條… 將高耗能的燈泡換成省電燈泡或LED燈泡，這確實是最容易做到項目，其他例如加裝/更新門窗擋風門條、插座、壁爐加裝防風

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●Daniel

Mao 毛文岱

最近五年，每逢4~6月裝修旺季來臨之前，加拿大政府幾乎都會推出一系列的節能補貼政策，鼓勵民眾進行居家節能改造，由於能源價格不斷飛漲，如何利用有限預算，將老舊的房屋改造成符合綠能環保的節能住宅，確實是一門值得探討的課題。

墊片……等等，都是本小利大的項目。但有一點要特別留意的，許多人可能並不知道節能燈泡與日光燈管的內部含有汞（水銀），如果不小心弄碎燈泡時，有毒的汞容易流出，汞的毒性比鉛及砷還強，人們至少要離開房間15分鐘後才能再度進屋。如果吸入汞，毒氣會引發偏頭痛、難以分辨方向、失去平衡感，以及其他嚴重的健康問題。在清理破碎的節能燈泡時，不要使用真空吸塵器，因為下次再用吸塵器時，吸塵器會把碎片上的汞帶到其他房間，造成危險。

春天來了，不妨裝修一下房子。（本報資料照片）

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第2步：

找出最符合經濟效益的項目，例如：更換節能氣密窗首先，什麼是最符合經濟效益的項目呢？答案就是：更換節能氣密窗。為何說換窗的效益最大？人美靠衣裝，屋美靠換窗，單單節能氣密窗這個項目，不僅可以讓人感受到屋子裡溫暖起來，因房子外觀及屋內除舊布新，視覺上也都美化了，同時氣密窗具備良好的隔音效果，車聲雨聲都擋在窗外，居住起來更加舒適。相較於其他的節能改造項目，換窗的周邊效益是不是多一點呢？既然更換節能氣密窗的效益這麼大，我們就多花些時間來了解一下。大家都知道，熱的傳遞方式有三種，傳導/ 對流/輻射。最早以前的的獨立屋，窗戶是用木頭+單層玻璃所組成，大約20~35年前，房屋開始大量採用鋁合金+單層或雙層玻璃，鋁

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裝修一新的多戶房屋。（本報資料照片）

合金取代木頭一直用了30幾年，直到近幾年來，人們才注意到：當初將木頭窗框換成鋁之後，鋁的窗框會將房屋內的熱能一天24小時不間斷地向外傳遞。研究數據顯示，鋁窗的熱傳導能力是木頭窗及Vinyl窗的近萬倍，尤其推拉式鋁窗的氣密性不足，常常會讓冷空氣進入屋內，因此，住在屋內的人經常會覺得暖氣始終不夠熱，有時窗邊還有風的感覺，幸好加拿大政府自2007 年開始，以直接補貼的方式鼓勵民眾更換掉這些不合時宜且造成能源浪費的鋁合金門窗。從紅外線攝影可看出，暖氣（熱能）的最大發散部位是金屬窗框和門，其次是屋頂上方。很多人在問，我家的窗玻璃內有水痕，擦不掉也洗不掉，是更換成節能窗好還是只換玻璃就可以了？目前大部分溫哥華舊屋的雙層玻璃至少都是20年以上的高齡，面西或面南的窗戶會先漏氣進水算是非常普遍的現象，雙層玻璃的氣密膠一般只有15~20年壽命，當氣密膠失效，就會造成水汽進入兩片玻璃中間，不僅

影響美觀也容易造成金屬零件生鏽及房屋內外牆周邊積水發霉發脹等各種狀況，若不及時處理，潮濕破損的夾層將會讓屋主損失難以想像的修繕費用，那只換玻璃可以嗎？當然可以，只是今年換了幾片，隔幾年又要再花錢換其他幾片，同一批的玻璃通常壽命差不了太多，大部分的窗至少都有兩片玻璃，兩片玻璃的工資加材料，算起來與換一個全新的窗其實相差不多，因此大部分的情況，當玻璃已經開始漏氣時，不太建議只換玻璃而已，以免將來想要全屋換窗的時候，還要心疼那些已花錢換掉的玻璃。特別值得一提的是，選擇及更換節能窗是門大學問，隨著科技的進步，不同年代的氣密窗也有明顯區別，有些是十幾年前的設計款式，有些是新式隔音氣密窗，大致上來說，目前市場上仍有在銷售的包括第一代、第二代、第三代、第四代的設計類型，不同的窗框及玻璃各有其不同的設計原理及適用對象，消費者不妨多比較再決定。

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漂亮的室內裝修。（本報資料照片）

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第3步：較大的改造項目可善用政府補貼來執行 30~50年老舊房屋所使用的供暖設備多半是熱效能60%左右的暖氣機或鍋爐，不僅高耗能，且安全堪慮，近幾年來，加拿大各級政府都有編列預算，專款補貼給有意進行節能改造的居民，窗戶+保溫棉+暖氣/鍋爐主機 +排風設備都是民眾最熱門的申請項目，以

屋美靠換窗，裝修後截然不同。（本報資料照片）

裝修後的漂亮廚房。（本報資料照片）

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2012~2013為例，過去聯邦補貼加上BC省補貼最高上限為1萬2000元。事實上屋主每年繳了那麼多稅，政府已編列了這筆執行節能計畫的預算，如果民眾不提出申請，這筆預算將來可能被刪減或甚至刪除，最終屋主還是要花費許多錢去汰舊更新一些設備。最不巧的悲劇莫過於：想要更新的項目政府剛好沒補貼，政府有補貼的項目自己才剛花錢做完，雖然這與屋齡及運氣有關，但如果常常留意每年4~6月左右的政府相關訊息，這樣令人捶胸頓足的憾事才不會發生在自己身上。

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買屋淺談

外牆材質學問大 ●Jamie Liu劉傑銘（Sutton Realty 經紀）

我們買車時，會查看公里數、車況、底盤，以了解車子的價值和狀況。那買屋時，你是否也對準備購買的房屋有些許的了解呢？房屋買賣有很多地方要注意。這次想和大家分享的是——常見房屋外牆材質——塑料、石灰和原木的特性。

用作外牆的原木。

原木優點：質感佳、保溫係數高缺點：最怕潮濕原木（Lumber）外牆和合成木（Plywood）面板是不一樣的。顧名思義，原木是直接從雪杉，紅杉和松樹的樹幹直接切割和加工處理的，跟木屑合成板是不一樣的。也因為是直接切割，所以挑選原木板要避免有樹節孔（密和疏的都算）和裂縫的。原因是這些會影響木板承受力，尤其是用在做房子的框和骨架時。在多雨潮濕的西岸，木板最怕的就是過度和長時間潮濕。所以，跟塑料和石灰外牆一樣，後面也要做Rain Screen處理。每一種木頭的特性都有點不同。雪杉就有防蟲害的功能，紅木的外觀比較搶眼且容易保養，松木就是價格比較優。原木版外牆

（圖：Jamie Liu提供）

的價格跟石灰外牆為便宜，卻又比塑料外牆貴。但是整體質感，防風，防水和保溫係數，可能原木是最好的選擇。買賣房屋是一個大型投資，這些看視無關緊要的細節，卻能夠影響你生活的舒適，保險的價格和未來房屋買賣情況。以上是個人一些愚見，敬請指教。如果想了解更多，歡迎拜訪www.jamieliu.ca 或個人 Facebook - Jamie Liu Real Estate Marketing.

塑料優點：便宜、安裝簡單缺點：容易著火塑料片外牆（Vinyl）的主要成分為聚氯乙烯，其特點是便宜，簡單安裝，但容易著火。許多建商喜歡這類的建材，主要能

使用塑料片外牆的房子。

（圖Jamie Liu 提供）

房地產專刊專刊房地產夠控制人工和材料成本。且因為市場的需求，其外表幾乎可以做成像是原木的質感。安裝時，只需用鍍鋅的釘子固定塑料板的上部，下面則是有開放交疊和卡榫的溝槽的兩種選擇，可做直立或橫向的安裝，端看工程需要，安裝方式並無太大的差異。在溫哥華這邊，外牆後面規定要做Rain Screen 防滲雨處理。安裝方式是固定在隔水膜的2cm厚的木條上，做為防雨水滲透的準備。許多新蓋的城市屋或四層高的公寓，多會

Stucco外牆最少要三層。

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用塑料板材質。如果你的公寓是這種建材，我建議你千萬不要在陽台靠牆的地方烤肉，因為十之八九會把這塑料片給熔掉。

石灰優點：防火係數較高缺點：工法費時、需保養相信很多人都有買過外牆是所謂Stucco的房子，但到底石灰泥是甚麼東西呢？是水泥、細沙和熟石灰按特定比例調成留有可塑性的保

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護外牆（有時熟石灰料會被其他種水泥材質替代，比例有所變化）。基本上外牆的建造需要三層Stucco，才能符合加拿大建築法例的規定，做完三層後的石灰牆才能夠做外牆的上色和質感處理。石灰泥的做法是平鋪在石灰泥網上，像作溫哥華這邊的房屋，因為雨量大，多必須做防雨水滲透處理，方法同上。Stucco貴且需要保養，但是提供比較高的防火係數。希望這能幫助大家了解Stucco外牆的特性。

（圖：Jamie Liu 提供）

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少了這些大豪客，真得差很多嗎…

取消投資移民衝擊房市？

看法兩極

取消投資移民對房市的衝擊各有說法。（本報資料照片）

記者阮耀毅聯邦移民部突然廢除投資移民計畫，儘管本地房地產業者認為衝擊有限，但也有分析認為，投資移民通常不只買一戶，且高價搶屋後，原業主拿著巨款再入市或協助子女購屋，讓房市活躍，所以實際衝擊遠大於此。對於移民部廢除投資移民計畫，並將6萬 6000個積壓個案全部退回，幾乎所有房地產界人士都認為有負面影響，但衝擊多大則各有說法。

樂觀派：中國富豪不受影響部分人認為，由於聯邦還有其他方案供有意移民者選擇，受影響的投資移民仍有其他方式移民加拿大，所以即使受影響也不致太嚴重，卑詩省房地產協會首席經濟師穆爾（Cameron Muir）就是持這種說法者之一。他指出，2008年最高峰時期抵達卑詩省的投資移民有5876人，但到2012年已減至2644 人，2013年人數也差不多，只有大約950個家庭，就算他們全部買房子，也僅占大溫全年成交量的一小部分，頂多會讓溫西、列治文或西溫一帶獨立屋搶購熱潮不再。

業者認為取消投資移民對房市有負面影響。（本報資料照片）

華裔地產經紀人王怡華也同意，溫哥華房市健全，對海外人士相當具有吸引力，加上近期加元匯價滑落，許多中國富豪即使沒有移民身分也會想來進軍溫哥華房地產市場。她就有許多這樣的客戶，因此她認為聯邦取消投資移民計畫對本地房市的衝擊有限。絕大多數房地產界人士都持相同看法，他們相信就算有衝擊，也只是短期心理面，且僅止於溫西、列治文與西溫等高價獨立屋市場。

王怡華認為，就算沒有移民身分，許多中國富人還是會到溫哥華置產。（受訪者提供）

房地產專刊專刊房地產悲觀派：年成交量銳減4.25% 但悲觀派則另有看法，認為影響層面不僅是豪宅，對擴及大溫整個房市。這項說法是引用Environics Analytics的數據作分析，指2005年到2012年間，共有近3萬7000名富人經由投資移民計畫抵達卑詩省，平均每年4619人。若按每個家庭3.5人計算，一年約有1340 個家庭。其中9成，約即1211戶住在大溫地區。

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由此可知，廢除投資移民將導致大溫地市每年減少1211個購房家庭，與大溫2013年成交2 萬8524戶相比，比率約4.25%。分析認為，不要看輕這4.25%，因為它所導致的連鎖效應相當巨大，因為許多投資移民不只買一間房子。因為，投資移民高價搶屋後，原業主拿著這筆巨款通常再度進場買房或協助子女購屋，讓整體房市更為活躍。此外，遭撤銷的投資移民申請人中，有許多在等候期間已在大溫地區購置物業，在申請遭撤銷後，可能會拋售本地房產，因此整體衝擊絕非每年成交量減少4.25%這麼簡單。有人認為投資移民遭撤後，一些已在本地購屋者可能拋售，加深對房市的衝擊。（本報資料照片）

外界普遍認為聯邦取消投資移民對溫西及列治文等地豪宅市場衝擊較大。（本報資料照片）

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華人移民就愛拆屋重建記者阮耀毅

近年大批中國移民抵達溫哥華，成為購屋主力，但西式建築格局不見得適合生活習慣，因此有愈來愈多富裕的中國新移民，寧願選擇購地自建或拆屋重建，自行規畫室內格局。有建屋公司負責人指出，這些華人喜歡將室內面積極大化，加設中式廚房，偏愛地磚與大理石材；室外則用三合土填平草坪，省去整理花草的煩惱。專門為客戶設計及建造住房的加拿大寶德房屋建設公司總經理朱洲表示，購地自建或拆屋重建的好處，除了省錢，且可從零開始規畫自己理想的居家環境。他舉溫哥華西區一塊普通建地為例，如果售價230萬，新屋的興建費用約90萬元到100萬元，總計320萬元上下，若直接購買新屋，至少380萬到420萬元之間，因此可省下60萬到 100萬元。此外，直接購買的新屋格局、建材，不一定符合自己需求，因此愈來愈多富裕的新移民寧可自行興建，儘管要等上八、九個月才能入住，但他們都認為相當值得。

中式裝修習慣有別主流社會至於中國移民對新屋的設計與建材有何特殊要求時，朱總經理笑稱絕大多數客戶可能是怕「吃虧」，都會要求在法規允許範圍下，將室內面積「極大化」，例如溫哥華西區的普通建地可蓋到4100平方呎左右，列治文則多在 3400平方呎上下。在格局方面，九成以上都會要求加建中式廚房，並將早餐室面積加大，因為他們就連早餐也希望全家人坐在一起分享清粥小菜。此外，過去本地獨立屋不常見的空調冷氣，不少移民也會安裝，就如他們原來在

中國新移民蓋新屋時喜歡將戶外鋪上三合土或地磚，省去整理草地與花木的煩惱。（受訪者提供）

上圖：中國的富裕移民愈來愈喜歡買舊屋拆建。（本報資料照片）左圖：朱洲（右）表示，愈來愈多新移民買地或拆屋重建，不僅省錢，又可設計自己喜愛的居家格局。（受訪者提供）

中國的生活習慣一樣。建材方面，來自中國的新移民，習慣在原居地使用地磚與大理石材，故此來到這裡也偏好這些裝修材料，甚至要求他們將室外庭院「硬化」處理，例如鋪上混凝土或水泥磚，將草地面積盡量縮小。問題是這種做法，或許省去整理花草的煩惱，但卻與主流社會格格不入。對於聯邦取消投資移民計畫，是否衝擊將來業務時，朱洲認為不會有影響，因為投資移民計畫早在2011年已幾近停擺，但三年來大溫房市依然熱絡，該公司業務也持續增長。就他所知，就算投資移民計畫被取消，移民顧問還是會想辦法將有意申請的客戶「包裝」成其他移民類別提出申請。況且加拿大說不定另一政黨上台，新的執政黨又提出新的移民方案，因此他並不擔心。

有建造業人士指華裔客戶的習慣是「蓋到盡」。（本報資料照片）

房地產房地產專刊專刊

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Park Avenue

增長最快的社區發展項目被評為大溫地區發展最快的大都會素里市，該城市規劃完善，擁有數千公頃的公園和綠化區域，再加上鄰近美國邊境，生意往來或消費購物近在咫呎，生活便利造就越來越多人選擇在素里市居住、工作和玩樂。由「協平世博集團」(Concord Pacific) 於市中心打造的樓高四十層現代化公寓Park Avenue，屬該集團構建的Park Place Community方案之一。Park Avenue由424個超豪單位組成，室內面積最小由446平方呎起至1,016平方呎，一睡房至三睡房單位，實用和寬敞，附近環境優雅，有媲美高尚地區「耶魯鎮」之稱。該項目已售出超過百分之七十五，屬於第二階段的Park Avenue西座即將推出。 Park Avenue 位處市內心臟地帶，臨近King George天車站，Simon Fraser University西門菲莎大學素里分校，素里市立圖書館，藝術表演中

心及寬廣的Holland 公園，等重要社區設施。室內備有獨有木紋地板、地毯和雲石地板，名貴時尚組合式櫥櫃。專享 Club PA高級會所，包括蒸氣浴室、戶外游泳池、網球場、瑜珈室、健身室、遊戲室、電影電視播放室、高球模擬室及空中花園。 Park Avenue現已公開銷售，一睡房由十八萬餘元起，其中250個單位更低於二十五萬元，詳情可上網查詢 www. Parkavenueliving.ca Park Avenue 展銷中心： 11-9908 King George Blvd. (近 King George 天車站) 現已公開銷售每天中午12 時至下午6 時開放網上登記及查詢詳情 www.parkavenueliving.ca 604-583-9866

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Concord Gardens最新一期

Park Estates百倍空間「Concord Gardens 最新一期Park Estates 可以說是該社區內最具吸引力的住宅，該北座及西座為去年列治文銷售最快的樓盤。」協平世博營業部總裁Isaac Chan 表示：「住家直接面向花園和公園，可享受十分寧靜和優美的大自然環境。」 Concord Gardens 的整體建築概念是建造一個公園般的社區，巧妙地將蜿蜓的引水道、倒影池、層層疊疊的瀑布池、以及70, 000 平方呎的社區花草公園。著名風水大師戴添祥指出在未來五十至一百年，Concord Gardens 將會是列治文位置最好的社區。住宅大樓與周邊花園透過金、木、水、火、土之五行的平衡，達至風生水起。貫穿整個社區園藝景觀的水脈，屬「聚寶金盆」格局，源源不絕的將正能量帶入家園。

住客可享有面積20,000 平方呎的 Concord Gardens 俱樂部，內設健身室、羽毛球或籃球體育館、室內泳池、熱水按摩池、桑拿及蒸氣浴室、 Spa 水療、模擬高爾夫球場、保齡球館、宴會廳及跳舞廳等等。Concord Gardens 俱樂部位於整個社區的心臟地段，只需數分鐘便可享用各項設施，也會是 Park Estates 非常搶手的一個主要原因。 Concord Gardens 位處於全城最理想地段，既享有列治文一切的親切方便，亦緊貼溫哥華。位於Garden

萬般享受

City，來往溫哥華十分方便快捷，緊鄰計劃中建設的Canada Line 加拿大線新天車站，令往來大溫各區十分便捷。 Park Estates at Concord Gardens

展銷中心： 8511 Capstan Way (夾 No.3 Rd.) 每天中午12 時至下午6 時開放網上登記及查詢詳情 www.concordgardens.ca 604-270-1178

房地產專刊專刊

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2014年春大溫地區及

房地產展望

菲沙河谷春天通常是房地產交易較熱絡的季節，隨著春暖花開時節，如果有考慮賣房的人們，通常會在這個季節將房子整理好，推出來在市場上賣，而有興趣買房的買家，也因為市場上的選擇比冬天時候多，更有意願進場出手，所以不管對於買家或賣家而言，春天都是買賣房產的最佳時機。即使在今年2月11日，聯邦移民部無預警地取消企業與投資移民項目，當時許多人都在擔心會對加國的房地產帶來衝擊並造成重大的影響，然而，此移民政策的修改，只是短暫地對於局部特定市場帶來稍許的影響，實質上，並未對今年春季的房地產銷售帶來衝擊。 2014年的春天，延續著2013年秋冬的買氣，就大溫地區的房產銷售情

況，無論是在價格或是成交量來說，都保持著穩定、合理的上揚狀態。根據最新的溫哥華地產局數據顯示，今年2月份房產整體的銷售和去年同期相比增加了40.8%，而和今年的元月份比較也增長了43.8%。價格方面，和去年同期相比，獨立屋的價格增長了3.5%，公寓/博文的價格增長了3.6%，其他形式的住屋也微漲了0.6%。雖然菲沙河谷區的房地產生態和大溫地區的有些不同，但整體而言，今年2014初春的市場，獨立屋和城市屋在成交量和價格上與去年同期比起來，也都是呈現增長上揚的情形。只有公寓/博文，因近年來很多新建案已陸續完成，市場上買家的選擇性便相對增多，也因如此，在價格上有稍

許的下滑。無論是大溫地區或者是菲沙河谷區，整體的統計數據都反映出目前的房地產市場，尤其在價格與需求量來說都呈現了更平衡健康的發展狀態。從2012年春，房地產市場轉型後 (從賣家市場轉向買家市場)，2014年春季所呈現的市場對買賣雙方來說，是較平衡、穩定的狀態，相信這樣的狀態會在2014上半年的市場繼續維持下去。若想要更進一步了解房市走向與分析，歡迎致電 Sonia Wang 王怡華 604-657-6485 或 email: info@soniawang.com或瀏覽 http:// soniawang.com/Sonia 會很樂意為您解答。 (圖文由 Sonia Wang 王怡華提供)

住家用電設備的小常識

日光燈T12 T8與T5 日光燈(fluorescent lamps)又稱為螢光燈，是一種照明裝置。它使用電力在氬或氖氣中激發水銀蒸氣，形成電漿並發出短波紫外線，紫外線被磷質吸收後，磷會發出可見的光以照明，這樣發出可見光的方式屬於螢光。日光燈必須設置有安定器 (Ballast)，並配合啟動器(Starter)的使用，以產生讓氣體發生電離的瞬間高壓。螢光管與同一光度的傳統電燈泡（白熾燈）incandescent lamps相比有更高的發光效率，因為更高比例的電能被轉化為可見光，而且同一亮度的日光燈比白熾燈溫度要低。目前市面上常見的日光燈燈管的直徑尺寸分為三種 T12、T8、T5。 T12代表的是12/8，也就是1.5英吋， T8代表的是8/8也就是1英吋，而T5

代表的是5/8也就是5/8英吋，所以說 T12的直徑最大而T5最小，但是亮度卻是T5最亮。

選購日光燈有五個要素: 一、瓦數Watt (W) 也就是日光燈的功率大小一般來說T12使用40W、 T8: 32W、T5: 28W 較普遍。二、流明Lumen 指的是光通量，是從一光源放射出的可見光的量度，同樣的瓦數的燈具，流明Lumen

數字越大表示光效越高三、色溫Color Temperature 以 Kelvin degrees(K)表示，從略帶黃色的光Soft White 2700K，以及白色光 Color White 4100K到略帶藍色光Daylight 6500K。四、演色性Color Rendering Index

(CRI) 是能呈現顏色真實性的指數，數字越高越能顯現被照物體的真實性，最理想的CRI指數是100，像博物館、寶石店、高級零售店都會使用滷素燈Halogen lights，

因為它的CRI就是100 五、使用壽命Average Life，日光燈的壽命都會比白熾燈長，白熾燈約使用1000小時，T8約10000小時， T5約20000小時。 T12 由於光效(Lm/W)低，已逐漸

被淘汰，目前比較普遍的是T8 其光效比T12佳，T8的光效大約是60 Lm/W，也就是每一W的功率可以產出60流明Lumen，而T5的光效是 85Lm/W。雖然T5的光效最高，但必須使用電子式的安定器，而T8的60流明是使用傳統型電磁式安定器，如果更換成新型的預熱式電子安定器，T8的光效也會很接近T5，不失為一種較經濟的升級方式。 (Ben Lu 提供)

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王怡華

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