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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

worldjournal.com 2018年1月18日 2018年1月18日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 18, 18,2018 2018

麥斯佩斯以平房為主（上圖）；左上圖是麥斯佩斯頗具特色的住宅；左圖為麥 斯佩斯近年來吸引大批華人遷入。 (記者朱澤人/攝影)

大紐約地產

記者朱澤人／紐約報導

麥斯佩斯 悠然鄉村風 拒過度開發、富人文底蘊 吸引小家庭華人定居

皇后區長島市這類時尚、嬉皮的 新興社區，受到多數紐約市文化生 活雜誌如「紐約時事」(Time Out New York)的注意，不過對喜愛鬧中 取靜者，麥斯佩斯(Maspeth)是定居 更好的選擇。這個住宅區富含人文 底蘊，抗拒過度開發，是皇后區極 少數保有鄉村生活型態的社區，吸 引小家庭華人來此定居。 房產律師張楠從中國移民來美25年，於艾 姆赫斯特合作公寓居住多年，由於結婚生子 ，需要更大空間，一年多前搬到南邊緊臨的 麥斯佩斯。他說，麥斯佩斯華人愈來愈多， 散布在皇后大道以南至長島快速路(LIE)， 主要是因北邊的艾姆赫斯特太過擁擠、房價 被炒太高，逐漸向外南移。還有一些華人從 布碌崙八大道華社搬來，同樣是被當地尚可 負擔的房價與低密度人口吸引。

學校好、房價低 張楠指出，麥斯佩斯優勢有三個，一是當 地小學比艾姆赫斯特好，如P.S.229與P.S.58 的成績在全市排名居前30%，兩校亞裔皆占 32%。二是房價比其他華人區低，根據地產 估價網站Zillow的統計，中位數為71萬元， 就算去年漲6.5%，仍比艾姆赫斯特中位數 77.4萬稍微便宜一點。 最後一個優勢就是麥斯佩斯人口密度低， 保留郊區型態。他說，「艾姆赫斯特土地使 用條例多是R5或R6，允許蓋人口更密級的

麥斯佩斯以兩層樓平房為主。 公寓，現在皇后大道兩邊都是大型合作公寓 或商住大樓；麥斯佩斯的區畫是一到兩家庭 ，買了房子也不能隨便加蓋。」

保護小家庭連排屋 相較於法拉盛、貝賽等地華人改建巨屋屢 遭鄰居投訴，麥斯佩斯這類情況鮮少發生。 這要歸功於當地第五社區委員會過去近20年 大力反對過度開發；例如在2015年市長白思 豪推動「高質量與可負擔區畫」(ZQA)，鬆 綁土地使用條例以蓋建老人屋與照護中心，

(記者朱澤人/攝影)

麥斯佩斯229小學表現成績全市排名前20%。

卻遭第五社委會幾乎全票否決。 張楠過去一年積極參加第五社委會，並申 請成為委員，了解當地居民致力保存小家庭 連排屋特色。他指出，無論是否支持該更改 土地使用條例，都期望更多華人能參加社區 會議，了解其他居民想法。 當地新科市議員霍登(Robert Holden)即是 反過度開發的急先鋒，他生長於麥斯佩斯 ，現住在中村(Middle Village)，擔任JPCA主 席長達25年，曾多次聲援艾姆赫斯特華人 ，反對泛美酒店(Pan Am)改建收容所。去年

(記者朱澤人/攝影)

他以民主黨身分在初選挑戰市議員克勞莉 (Elizabeth Crowley)落敗，在普選時靠著共和 黨與華人選民支持，以137票之差擊敗克勞 莉。 霍登競選口號之一就是反對過度開發， 他指出，麥斯佩斯與中村特點就是郊區生 活型態，曾與志工一起和市城市規畫局 (Department of City Planning)密切合作，多次 阻擋破壞土地使用條例的改建計畫。如今當 選市議員，他承諾要推動立法保護家庭連排 屋，「這個小鎮不大，但至少夠我們住」。

濃濃歷史味 紀念廣場古蹟多 記者朱澤人／紐約報導 麥斯佩斯的名稱源自當地印第安原住民 部族「Mespeatches」，意即「糟糕的濱水區 」，因17世紀之前當地為沼澤地，至今麥 斯佩斯聯邦儲蓄銀行(Maspeth Federal Savings Bank)仍用印第安頭像為標誌。 17世紀中期開始，荷蘭與英國殖民者拿著 王室或國會的「特許」(charter)在此定居， 成為皇后區第一個歐洲人殖民地。荷蘭人 先於1635年買下土地，發展特許城鎮，接著 1642年英國長老教會牧師法蘭西斯‧多格蒂 (Francis Doughty)拿著「特許狀」，定居於「 Maspat」。 不過，原住民1643年對殖民地發動猛烈 攻擊，把城鎮夷平，一部分倖存的殖民者 遷往曼哈頓，一部分1652年返回現今的艾 姆赫斯特(Elmhurst)，把鎮取名為「新鎮」 (Newtown)，再逐漸遷回往麥斯佩斯。 在1850年，麥斯佩斯憑著高地勢、可遠 眺都會區天際線，開闢橄欖山墓園(Mount

Olivet Cemetery)，HR知名美妝品牌創辦人赫 蓮娜‧魯賓斯坦就是葬於此。馬車與有軌電 車開始載著曼哈頓居民周末前來旅遊，同時 工業化浪潮沿著新鎮溪(Newtown Creek)帶入 工廠，當地人口也迅速膨脹。20世紀初， 一度變成破爛貧民窟，1925年到1939年 由吉普賽人占據，最後給市府趕出。 現在當地多為住宅區與小商店， 也聚集美式傳統麵包店與小吃店 。在這人們仍可找到許多古蹟或 紀念廣場，包括格蘭大道與72街 的麥斯佩斯鄉公所(Maspeth Town Hall)，1897年興建時原為小學； 麥斯佩斯大道與Maurice大道交口 的克林頓餐廳(Clinton Diner)，又 稱四海好傢伙餐廳，源於黑幫電 影「四海好傢伙」(Goodfellas)在 此拍攝；以及格蘭大道與69街的 九一一紀念廣場，悼念在恐襲事件 罹難的當地288分局19名消防員。

麥斯佩斯聯邦儲 蓄銀行建築外有巨大壁 畫，寫著「麥斯佩斯是 美國」。 (記者朱澤人/攝影)

鄰里守望相助 投入公共事務

Calamus大道工程毀屋，促當地華人向COMET 求助，提升公民意識。 (記者朱澤人/攝影)

記者朱澤人／紐約報導 要說公民意識強、居民積極投入公共事， 皇后區少有地方能與麥斯佩斯相比。當地有 兩大公民組織「麥斯佩斯與艾姆赫斯特團 結社區」(COMET)及「杜松公園公民協會」 (JPCA)，前者與警察關係密切，後者主席霍 登(Robert Holden)更在去年11月當選市議員 ，任何破壞當地寧靜的開發或市府施政，都 難逃他們「法眼」。 2016年8月麥斯佩斯假日旅館(Holiday Inn) 傳出要改建成遊民收容所，預計收容220名 遊民。雖然民眾在第五社區委員里民大會 強烈抗議，但市遊民服務局(DHS)局長班克 斯(Steven Banks)仍堅持此計畫。COMET與 JPCA成員卻不願放棄，從9月發動抗議，用 巴士載送上百名示威者，天天在該旅館門口 示威，甚至到班克斯家門前遊行，終於迫使 市府放棄改建計畫。 COMET主席達瑞奧(Roe Dario)在當地生活 逾60年，從1994年成立至今，「勢力」之大

四海好傢伙餐廳從1935年營 業至今，連影星皮爾斯布洛斯南 (Pierce Brosnan)都來「打卡」。 (取材自臉書)

麥斯佩斯近期成交房屋 成交時間 2017年12月

地址 66街52-52號

類型 4臥2浴

價格 78萬元

，讓市警 2018年1月 70街52-17號 5臥3浴 86.5萬元 三 個 分 局 COMET 2017年10月 51Dr 72-26號 3臥3浴 88.1萬元 110、104與108 會 議上發 2017年11月 69街53-83號 4臥3浴 157.5萬元 分局每月都要派 聲，透過媒體 （資料來源：Redfin地產網站， 警員到該組織月會簡 大幅報導，果然 製表：記者朱澤人） 報治安情況。她指出，麥 讓主計長、州眾議員 斯佩斯華人愈來愈多，但鮮少參 、市議員等民選官到場查看 與公共事務。不過，這種情況在Calamus大 ，促使市環境保護局(DEP)工程承包商CAC 道下水道工程毀屋事件後，已逐漸改善。 Industries負擔所有維修。 「華人屋主房屋被毀，投訴無門，開始向 達瑞奧說，麥斯佩斯文化就是鄰里守望相 鄰居求助，有人因此英文愈講愈好。」她 助，「華人要向鄰居自我介紹，互相交流， 指出，去年6月到7月Calamus大道下水道更 碰到事情彼此幫忙，還可防小偷闖空門」。 新工程，造成房屋龜裂、污水逆流溢出、 飲用水變混濁等問題。華裔新移民子女於 （更多地產訊息，請見今日F1）

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2018年1月18日 星期四

THURSDAY, JANUARY 18, 2018

州市稅、財產稅抵稅額有了限制 文 / 陳琪錢 新稅法經過參眾兩院的表決及總統簽字， 但新稅法不影響2017年報稅，而是從2018年 開始，也就是2019報稅時要用新稅法的規 定。這1986年里根總統減稅以來，最大的減 稅行動。新稅法對屋主到底有什麼影響，是 許多屋主關心的大問題。

一、大部分稅率降低

七、傷亡損失抵稅 新稅法把傷亡損失抵稅限定為總統宣布的 傷亡損失才能抵稅，其他的傷亡損失不算， 不能抵稅。

五、醫療花費抵稅擴大 新的稅法擴大到醫療花費的抵稅額，從 舊的稅法規定的超過調整後總收入（AGI） 的10%才能抵稅，改為超過調整後總收入的 7.5%就能抵稅。

八、搬家費 新稅法把軍隊人員以外的搬家費用扣除全 部取消，只有軍隊人員才可以享用搬家費抵 稅。

六、資本利得豁免

九、遺產稅

新稅法規定，如果夫妻聯合報稅，賣掉房 屋的利得稅可以豁免50萬元，而單身報稅者 可以豁免25萬元，但前提是這棟房產是屋主 的主要住房，且過去五年在這個房屋裡住滿 兩年。早期的方案中，有人曾經提議把過去 「過去五年住滿兩年」增加到「過去八年住 滿五年」，但是這個提議被否決。

自從1981年以來，這個信用已經用於4萬 多個歷史性建築的翻修工程。當歷史性建築 被重新維修使用後，稅法繼續提供20%的抵 稅，而新稅法把這個抵稅再延長五年。

十一、低收入房屋稅信用 (Low-Income Housing Tax Credit) 新稅法保留了4%的低收入房屋稅信用。 這個信用資助了可負擔住房的建築費用。

十二、其他變化

新稅法把遺產稅豁免加倍，夫妻兩人的抵 稅額最高可為1120萬元。

十、歷史稅信用 (Historic Tax Credit)

從2018年開始，人們不能從傳統IRA轉為 羅斯帳戶。從2018年開始，合格兒童抵稅從 1400元提高到2000元。遺產稅加倍到夫妻免 稅額是$22,400,000。(作者為註冊會計師。 事務所地址：40-42 Main St. 2 FL. Flushing, 電話：718-461-8899。)

二、標準抵稅額提高了

wjnysales@worldjournal.com

從2018年開始，新的稅法提高了標準抵稅 額，但個人和被撫養人的抵稅豁免4150元將 被取消。例如，2017年的6350元標準抵稅提 高到2018年的1.2萬元。從2017年的夫妻聯合 報稅的抵稅額1.27萬元提高到2018年的2.4萬 元。一家之主的抵稅額從2017年的9350元提 高到2018年的1.8萬元。對老人和盲人的額 外抵稅仍然可行。對許多屋主來說，再做逐 項扣減抵稅就沒有什麼意義了。統計顯示， 這個條款影響的範圍最廣，約有68.5%的家 庭會選擇標準抵扣。

下圖:建築物外景觀。上圖:健身房。

三、州市稅和房地產稅有了限制 按照過去的稅法，納稅人可把繳納的州和 市的收入稅和財產稅，作為逐項抵減的內容 抵稅。納稅人可選擇放棄州和市收入稅，而 代之以州和市的總銷售稅。2018年開始，新 的稅法要求州和市收入稅和財產稅(property taxes)抵稅額限制在1萬元。若是夫妻分開報 稅，限制額是5000元。

四、房貸利息抵稅 若是2017年12月14日以後買房，新稅法把 房屋貸款抵稅上限定為75萬元。在這個日期 之前購買的房屋，房貸額在100萬元之下的 仍然可以利息抵稅；若是此前的房貸進行重 新貸款，只要貸款額不超過100萬元，仍然 可以抵稅；如果借出房屋淨值貸款用來修繕

砲台公園城南端Liberty Residences出售 3幢獨立豪華公寓 曼哈頓高質量地標建案

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【紐約訊】 Liberty Residences是3幢獨 立共管式公寓位於曼哈頓砲台公園城 (Battery Park City)著名的南端社區，該 住宅提供三個主要住宅位置，分別為 Liberty Court, Liberty House, Liberty Terrace ，都是多用途建築，全新裝修。住宅單 位、商業空間和停車庫都有空位，每 棟建築都提供專職門衛和禮賓服務。 Liberty Residences從單身公寓到四居室大 房，價格由$650,000至$4,437,000。 Liberty House Liberty Terrace門牌號 為200、377、380，在Rector Place毗鄰 Esplanade 廣場。Liberty Court擁有新裝修 的頂級健身房、住戶休息室、室內游泳

池和屋頂露台，可享受露台俱樂部，其 中包括一個可伸縮屋頂的室內/室外游泳 池和地下健身房，健身房外視野是壯觀 景致，盡享自由女神、紐約港的美景。 從此處進入世界金融中心、自由塔、 NY和NJ(PATH)通勤地鐵和紐約市地鐵， 都在步行路程內。這兒的名牌店和高檔 餐館，已成為曼哈頓砲台公園城提供的 最高質量的地標。 該三棟豪華公寓樓位於砲台公園市， 由哈德遜河濱海和碼頭包圍，毗鄰布魯 克菲爾德廣場、冬季花園、金融區和世 界貿易中心的Oculus購物中心。Battery Park City周圍的便利設施讓居民可以享受

到超市、休閒餐廳和高端餐廳、電影院 、博物館、公園、健康俱樂部、停車場 和交通等眾多設施。 砲台公園城市發展計劃是一個92英畝 的規劃社區和公園，溯自1979年，位於 曼哈頓西南端，包括住宅、零售、商業 和公共場所，還有紐約市公立學校和極 負盛名的Stuyvesant High School。 砲台公園城擁有深遠的吸引力，許 多紐約人、名人、全球企業家等選擇 來此定居。詳情請上網查詢：WWW. BPCLIBERTYRESIDENCES.COM 地址： 200 Rector Place, Apartment 43B New York, NY, 10280 電話：646-998-4958

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新的個人稅率仍然分為7個等級，從2018 年起實行到2025年為止。此後，稅率和等級 仍然恢復到2017年的稅率和等級。與2017年 的稅率相比，新稅法中七個稅率有六個都 較低。統計顯示，大部分人2018的稅率會比 2017年的稅率降低了，只有在2017年33%稅 率的納稅人會發現其稅率升到35%。年收入 在20萬至40萬元的單身人士和一家之主可能 會受到不利影響。

這個房屋，利息仍然可以抵稅。購買第二棟 房屋的貸款利息也可以抵稅，但是貸款額不 能超過75萬元。

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稅改對屋主的影響

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在戴克高地的精華地段有許多外觀有如 城堡般的建築，近幾年漲幅相當高。 (記者顏嘉瑩/攝影)

大紐約地產

戴克高地 華裔 衝 買房

記者顏嘉瑩／紐約報導 位於布碌崙南部的戴克高地(Dyker Heights)近年 來成為華裔買屋的首選，由於區內相對安全、環境 優良，且居住空間寬敞，又具備華人買屋最看重的 特點「好學區」，讓不少家長進駐該社區，希望給 孩子良好的成長環境。這順勢帶動該區房價上揚， 2010年以來，房價中位數增長至少都有35%以上，而 依照目前趨勢，該區房價未來仍會持續增長。

學區優秀、相對安全、環境優良 房價持續上漲 該區生活機能優良，走幾 步路就可到附近超市。 (記者顏嘉瑩/攝 影)

該區近年來有不少華人入 住。 (記者顏嘉瑩/攝 影)

戴克高地毗鄰貝瑞吉、班森賀、波羅園(Borough Park)， 和格拉夫森灣(Gravesend Bay)等社區，在1895年10月強森 (Walter Loveridge Johnson)接管家族的房地產事業，將一部分 原有林地開發成近郊社區，發展豪宅。戴克高地的中心地 帶包括10大道至13大道，第79街至第86街之間，其中最好的 住宅位於110呎高的坡頂上，約在11大道夾第82街間。強森 在開發後的兩年內一共賣出了100多間豪宅，當時居住在布 碌崙高地(Brooklyn Heights)和曼哈頓的有錢階級大量搬遷至 戴克高地，該區也逐漸成為知名的豪宅區。

外觀巧思 每棟都不同 該區建築最大的特點，就是不同於大型開發商追求統一 整齊的外觀，戴克高地的房子幾乎每棟外觀都不同，充滿 建築師的各種巧思。 現今的戴克高地是紐約亞裔居民群居的社區之一，但過 去該區多義大利移民，曾經因為擔心生活環境被新遷入的 亞裔破壞，一度反對亞裔在該社區買房，但這種戒備心卻 隨著愈來愈多的亞裔搬入而煙消雲散。根據人口統計網站 Statistical Atlas數據顯示，戴克高地約有55.5%的居民為白人 ，其次為亞裔，占32.1%，西語裔、非洲裔和其他則為少數 ，總共約占12.4%。

獨立住宅 庭園空間好 而住宅方面，該區以獨立住宅(single family house)、合作 公寓(Co-Op)和共有公寓(condo)為主要商品，但大多數仍以 獨立住宅為主。根據市房地產委員會(REBNY)最新公布2017 年第三季住宅銷售報告，戴克高地一至三個家庭的獨立房 平均售價為104萬8000元，雖然較同年第二季的平均銷售價 格112萬9000元負增長7%，但還是比2016年同季度的平均價 格上漲了7%。另外在共有公寓的銷售表現上，2017年第二 季平均售價為66萬元，較2016年第三季上漲了12%。 戴克高地學區有I.S. 201 Dyker Heights Intermediate School， 該校共有1400多名學生，被評為最高等級滿分十分的學校。 另外還有J.H.S. 259 William Mckinley、PS 176 - The Ovington School等評分均在八分以上的學校，成為不少華人家長選擇 購買戴克高地房產的一大誘因。 該區房屋最大的吸引力就在於優良的生活環境。最近正 積極在戴克高地找房的黃Anna表示，她和丈夫多年前到紐 約後就一直住在皇后區，幾年前曾經到住在戴克高地的朋 友家作客，發現該區生活環境與過去自己在台灣住的社區 很像，大部分的房子都是獨棟，且有獨立庭園，未來若生 孩子，可以讓孩子在庭園裡玩耍，且學區也很好；雖然近 幾年房價持續上漲，但為了好的居住環境，仍會鎖定該區 繼續尋找適合的房屋。

購屋夢想 華人進駐豪宅區 記者顏嘉瑩／紐約報導 「戴克高地和紐約其他華人群聚的地區不一樣，對不少 華人來說，能在這個社區買房，等於是他們人生買房最大 的夢想。」在戴克高地擔任房地產經紀已經有八、九年的

都是自住 較少人投資

布碌崙戴克高地居住環境優良，因多有庭院可讓孩子玩耍，近 年來吸引不少華人買家購屋。 (記者顏嘉瑩/攝影)

夢幻燈飾 歐洲風吸引遊客

戴克高地住戶每年聖誕節前將屋子掛滿裝飾，多年來已經成該 區傳統，被評為全美十大欣賞聖誕燈飾景點。 (記者顏嘉瑩/攝影)

周傑表示，目前正在戴克高地尋找夢想房屋的顧客約有一 半是華人，雖然近年該區價格飆漲，但對口袋資金雄厚的 顧客來說，能夠進駐這個「豪宅區」才是最重要的目的。 周傑指出，他的顧客中有不少都是到外州做了一段時間 生意 ，想要搬回紐約享受退休生活的民眾，「他們大多是 在外州開餐館，或經營像是99分商店等地方生意，存了一 筆錢後回來，首選社區就是戴克高地；也有不少顧客是在 紐約待久了，想要一個安全安靜的生活環境。」 據周傑介紹，戴克高地的精華地段位於10至13大道、83至 85街之間，和該區其他街區相比，同樣的屋型可相差至50 萬元不等。「在戴克高地精華地段房價大約介於250萬元到 400萬元之間，出了精華地段，大約會低個50萬元，因此有 不少華人特別指定要求購買精華地段的房子。」

記者顏嘉瑩／紐約報導 布碌崙戴克高地除了近年來受到華人買家的歡迎，搶著 在該區置產，每到聖誕佳節更是不少遊客歡賞聖誕燈飾的 最佳首選，夢幻聖誕燈飾搭配具有特色的建築外觀，讓節 日的戴克高地充滿了歐洲風，更被評選為全美十大觀賞聖 誕燈的景點之一。 聖誕假期剛過，在各社群網站上都可看到民眾上傳欣賞 聖誕燈的照片，其中更不乏戴克高地豪宅主人們每年為了 聖誕節，雇用專人將住家外觀設計成一個個的聖誕童話城 堡。這樣的傳統開始於1980年代，據了解，1985年時布碌崙 當地歌手Lou Singer曾經在戴克高地掛有聖誕燈飾的街道巡 演，因為媒體的報導讓戴克高地的聖誕屋聲名大噪，愈來 愈受到紐約市民的歡迎，隨後更為此拍攝了紀錄片，旅遊 書籍也開始介紹戴克高地如何從豪宅區搖身一變，成為知 名的聖誕童話小鎮。 每年的聖誕節前後，都可看到不少民眾特地前往戴克高 地欣賞華麗的聖誕屋，過去幾年開始，更有觀光巴士載著 遊客專門到該社區參觀燈飾，一天最多更可達到上千人。 戴克高地的聖誕點燈原本只是社區活動，卻逐漸和曼哈頓 洛克斐勒中心(Rockefeller Center)聖誕樹和第五大道聖誕櫥窗 等媲美，為了因應龐大的參觀人潮，該區第十社區委員會 多年來一直希望將點燈活動設立為街坊節(Street Activity)， 以獲得更多警力和資源，支持活動的順利進行，同時維護 附近居民最引以為傲的生活品質。

周傑解釋，戴克高地的精華地段中有不少建築外觀具有 復古義大利式風格，多為早期義大利裔移民留下來的房子 ，「看起來像城堡的建築特別受華人喜愛。」但是該區住 宅多為自用自住，較少人投資，造成雖然有不少買家鍾情 戴克高地，但市場上卻無太多物件可供選擇。 根據知名售屋網站Zillow資料，目前在該區精華地段有一 間七房五衛獨立房屋出售，售價375萬元，而該棟房產上次 被放到市場上拋售是近20年前，在1997年9月底時曾經以46 萬元售出，隔年2月釋出後再以47萬2500元成交，短短5個月 的漲幅就有2.7%，此後再無轉手紀錄。該房屋20年後終於 在去年11月底再度放到市場標售，但價格已不同以往，前 後漲幅高達694%。 雖然房屋流動率不高，但只要有釋出都能吸引不少買 家興趣。周傑表示，不僅獨立房屋漲幅驚人，共有公寓 (condo)近幾年來的漲幅也相當誇張，「2013年左右在戴克 高地的一間共有公寓價格大約是7、8萬元，現在同樣的房 屋銷售價格可以飆到70至80萬元，四年內的漲幅可以說是 100%。」

戴克高地近期售房價格 類型

地址

價格

七房五衛(獨立住宅)

8423 10th Ave.

375萬元

五房三衛(獨立住宅)

1224 83rd St.

275萬元

五房三衛(多家庭房)

857 70th St.

168萬元

三房兩衛(獨立住宅)

1257 85th St.

118萬8000元

三房四衛(獨立住宅)

1202 77th St.

110萬元

三房兩衛(獨立住宅)

1204 77th St.

96萬元

三房兩衛(多家庭房)

1308 81st. St.

140萬元

三房三衛(共有公寓) 7423 11th Ave. #1. 119萬8000元 四房四衛(獨立住宅)

8502 11th Ave.

475萬元

一房一衛(合作公寓) 680 81st St. 2G FL2. 23萬9000元 （內容：Zillows提供；製表：記者顏嘉瑩）

（更多地產訊息，請見今日F1）

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2018年1月11日 星期四

THURSDAY, JANUARY 11, 2018

美地眾籌開年重磅 新項目 1/13、1/14召開投資交流會暨項目推介會

長島市5項居首 地產網站The Real Deal發布2017皇后 區十大公寓(Condo)項目，依銷售總額 排名，長島市有5個建案，法拉盛、艾 姆赫斯特各有2個，森林小丘1個。 依個案銷售額排名，最大項目為長島 市傑克森大道(Jackson Ave.)22-12號商住 綜合大樓，由萬科集團聯合紐約地產開 發商Adam America投資，占地20萬5000 平方呎，有182套住宅單元，高11層， 底層有零售商業中心，銷售額預計2億 2550萬元。 第二為美國富頓集團(F＆T Group)與 上海建工集團美洲公司(SCG America)在 法拉盛39大道133-27號的項目Tangram House South，有192套住宅單元和113個 儲藏單元，建案面積120萬平方呎，銷 售預期2億1600元。 第三為法拉盛37大道142-38號(East West Tower，該項目13層高，有88個住 宅單元、15個停車位和15個商業店鋪。 第四為艾姆赫斯特82街45-15號與83 街45-16號兩棟公寓，有138個住宅單元 ，預期銷售額為9130萬元，計畫打造高 8層、面積為14萬7645平方呎的住宅項 目，其中約1萬8000平方呎商業空間。 第五至十依次為：森林小丘奧斯丁街 65-38號Austin Tower，預期銷售額4750 萬元；長島市31街21-17號Verona，預期 銷售額4520萬元；長島市41大道27-05 號的項目，預期銷售額為3940萬元； 長島市37大道25-12號Smyth公寓，預期 銷售額3900萬元；長島市42路24-12號 Acadia，預期銷售額為3460元；Elm 51 項目，位於艾姆赫斯特51大道87-22號， 預期銷售額為2910萬元。

雷哥公園銀華大廈具升值潛力

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投資自住皆宜 現正熱賣 【紐約訊】 紐約房市持續不墜，亞裔 家長蜂擁好學區買房，使皇后區房市維 持成長。由鼎豐地產獨家代理的全新大 樓銀華大廈，位於雷哥公園心臟地帶， 現正熱賣。該大樓是全新豪華康斗，共 66個單位，15年減稅，擁有酒店式大堂 ，1房至3房設計精緻優雅。 銀華大廈1房1浴44萬起，2房2浴60萬 起，3房2浴75萬起，低管理費、兩部高 速電梯，洗衣機、烘乾機等名牌先進家 電設備。銀華大廈採用特級硬木地板、 大理石廚浴設備、花崗石流理檯面、落 地門窗。提供24小時電梯錄影安全系統 ，每日門衛看守，55個室內車位，健身 房、儲藏室、觀景陽台、頂層露台更可 觀賞曼哈頓美麗景色應有盡有。

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第 十 七 期

。雷哥公園不但學區好，交通購物便利 ，居住治安好，其房價長期居高不下。 風水在華人圈相當盛行，整體來說， 「坐東北朝西南」方位正屬八運，此坐 向的房屋2004起屬「丁財兩旺」。鼎豐 地產負責人指出，銀華大廈各單位主要 由「坐西南朝東北」或「坐東北朝西南 」兩大朝向為主，正是「丁財兩旺」好 運勢之朝向。同時，2004到2023這20年 間走「八運」，最旺是東北方，而如果 房屋坐向為「坐東北朝西南」，就是旺 山旺向。 歡迎親臨公開展售，時間每周五 2:00pm-5:00pm，周六至周日12:30pm5:00pm。房產地址：65-38 Austin Street Rego Park 11374。

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【紐約訊】 2018新年伊始，CrowdFunz美 地眾籌精心策劃系列活動，於1月13日、1月 14日下午2-4時召開房地產眾籌投資交流會 暨新投資項目推介會，歡迎對網絡金融和房 地產投資感興趣的朋友前來交流。美地眾籌 首席運營官將為大家講解房地產眾籌現狀與 前景，美地項目客戶經理也將以案例和將推 出項目「美地快貸608」，提供投資資訊。

皇后區Condo建案

審核團隊，從自身逾30年紐約地產開發經驗 出發，對美地上線的項目選之再選，通過率 只有1.5%，做到百裡挑一。每個美地業務拓 展經理都抱著同樣信念，投資人將錢投入美 地，美地一定要負責，美地眾籌層層把關篩 選，對每個步驟精益求精。 新的一年，美地眾籌致力於讓更多人接觸 到紐約地產這一塊商機，推出再投多利，多 投高利，推薦返現」三重大禮，使投資人通 過美地平臺優化資產結構，從而實現安全穩 健的投資獲利。美地眾籌開年投資交流會， 等待您到來。 推介會地址：1月13日在中國城 WYNDHAM GARDEN 酒店17樓， 93 Bowery Street, New York, NY 10002。1月14日法拉 盛的喜來登酒店7樓，地址135-20 39th Ave, Flushing, NY 11354

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如果你了解互聯網金融，那你會知道房地 產眾籌是其不可或缺的組成部分。由於美國 金融資格審批程序嚴格，網絡房產眾籌平臺 不多，以華人市場為目標的更少。美地眾籌就 是在這樣的環境下應運而生，立足紐約，服務 華人。美地眾籌成立至今項目成功率極優，已 為開發商融資千萬，為投資人獲利優厚。 搭乘著互聯網金融高效列車，美地眾籌幫 助投資人以萬元成本，與開發商直接合作， 提供定製化資本投資方案。美地特有網絡技 術系統日臻完善，與擁有多年紐約地產開發 經驗的顧問團無縫合作，從實戰中培養出核 心團隊，將美地眾籌打造成房地產眾籌領域 的行業領先者。 美地首席技術專家Adamn表示，美地網站 獨有的美地評級系統，是當今行業中獨樹一 幟的金融分析利器，再加之美地嚴格的項目

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

worldjournal.com 2018年1月4日 2018年1月4日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 4, 4,2018 2018

- 前傳版作廢以此版為準

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河邊較新的連棟屋社區。

大紐約地產

(記者朱蕾/攝影)

河邊的連棟屋社區環境優美。

(記者朱蕾/攝影)

帶 動

大學點河景房 房市 「可遠眺曼哈頓天際線」 位置優、治安好、交通便利

記者朱蕾／紐約報導 大學點(College Point)是皇后區北邊一個 工薪及中產社區，北靠東河，西邊是法拉盛灣 (Flushing Bay)，南邊與法拉盛接壤，東邊與白石 鎮(Whitestone)比鄰。最近幾十年，開發商看中大 學點兩面靠河的位置優勢，河邊湧現出不少可遠眺 曼哈頓天際線的全新河景房，帶動當地整體房市發 展。

又以近90萬元售出。 在租房市場上，大學點地區的房租中位價格為2100元，幾 乎沒有一臥出租，兩臥的中位價格約為1700元，比前一年下 降500餘元，三臥和四臥的中位價格分別為2100元和2200元。 大學點地區有兩所小學公立29和公立129小學，還有一所 擁有超過百年歷史的天主教高中St. Agnes Academic。今年，

一所有507個座位的新建公立336初中將迎來首屆六年級學生 ，也是該地首個公立初中。 大學點沒有地鐵站，但居民可乘坐Q20、Q25、Q65等多條 公車線路前往法拉盛市中心換乘地鐵7號線，還可搭乘快速 公車QM2或QM20往返曼哈頓中城。屬109分局管轄的大學點 是皇后區中治安環境較好的地區。

根據2010年的人口普查，大學點有近2萬5000人，比十年 前增長了13.4%。其中超過三分之一為西語裔或拉丁裔， 32%為白人，亞裔占28%，過去近十年亞裔人口持續增長， 而1970年代亞裔居民還屈指可數。

大學點名稱出自聖保羅大學 此處最早的歐洲定居者為威廉．勞倫斯船長(Captain William Lawrence)，他也是法拉盛鎮(Town of Flushing)最大的 土地擁有者。他1630年乘船抵達美國，妻子是長島史密斯鎮 (Smithtown)創建人Richard Smith的大女兒。「大學點」的名 字來源於「聖保羅大學」(St. Paul's College)，是牧師奧古斯 塔斯．穆倫伯格(Rev. William Augustus Muhlenberg)於1835年 創立的一所神學院，大約15年後便關閉，此處之後還用過 「Lawrence's Neck」、「Tews Neck」、「Flammersberg」、 「Strattonsport」等名稱。 大學點很長一段時間都是農業社區，直到1854年，布碌 崙橡膠製品生產商、德裔工業家康拉德．波本修森(Conrad Poppenhusen)將其經營範圍擴大到大學點，讓這裡成為一個 工廠區，居住的大多為德國移民。波本修森也成為當地的 慈善家，捐助教堂、圖書館、以及被稱為「大學點教育燈 塔」的波本修森文化館(The Poppenhusen Institute)，當時為全 國首家提供免費學前班的機構，現為紐約市地標，作為文 化和歷史中心，繼續提供免費課程和活動。波本修森還建 造了連接大學點和法拉盛的「法拉盛和北邊鐵路」(後來被 稱為白石鎮分支)。 大學點是啤酒廠中心及一日遊目的地，1920年代轉向飛機 零部件製造，1927年沿著法拉盛灣建造的法拉盛機場開放， 進一步帶動大學點的發展，該機場於1984年關閉。1997年， 皇后區歷史協會(Queens Historical Society)授予大學點「皇后 區地標」(Queensmark)稱號，旨在鼓勵對當地地標建築的歷 史保護。

大學點大道上的繁忙商區。

水邊 豪華公寓將開售

獨立、連棟屋 加入公寓樓社區 大學點擁有安靜、充滿小鎮風情的住宅社區。1990年代以 後，隨著企業、製造業、零售商的進駐，讓大學點熱鬧起 來，甚至有些擁擠。在住房方面，除了一些20世紀上半葉 建造的獨立屋，許多新的獨立屋、連棟屋(Townhouse)、公 寓樓社區拔地而起，特別是河邊沿線。 根據房地產網站Trulia的數據，大學點最近幾個月的房屋 銷售中位價格為63萬2500元，比去年同期下降不到1000元； 每平方呎平均價格為473元，比去年同期增長2%。房產經紀 Kevin Lee指出，和皇后區大部分地區一樣，大學點在過去20 多年裡房價成倍增長，例如一棟在College Place上、建造於 1930年代的多家庭獨立屋，2009年以約56萬元售出，不久前 又以近100萬元轉手。 另一棟同樣年份、靠近14大道的多家庭獨立屋，1996年以 不到18萬元售出，2004年的成交價格漲到45萬元，今年11月

商區 商住綜合瘋改建

大學點大道18-15號正在改建中。

(記者朱蕾/攝影)

記者朱蕾／紐約報導 大學點大道(College Point Blvd.)交15至22大道之間是一個小商 業區，街道兩邊各類小商店林立，距離大學點商業中心只有幾 個街區，步行幾分鐘便可乘坐Q66公車到達法拉盛市中心。隨 著人口不斷增加，街邊原來只有一、兩層高的建築，開始變為 商住綜合樓，至少有三個改建案正在或即將進行。 原為一棟兩層建築的大學點大道20-16號，正改建為三層高的 商住綜合樓，占地面積為1萬3624平方呎，建成後，一層和地 下室共3829平方呎用於商業零售空間，二樓的3259平方呎將出 租給診所，三層有兩個公寓單元，平均每個單元面積為1369 平方呎。此項目由法拉盛的一家華人建築設計公司負責設計 ，預計今年冬天完工。 大學點大道18-15號同樣改建為三層高的商住綜合樓，占 地面積為5000平方呎，底層有1055平方呎的零售空間和950 平方呎的醫療空間；二樓和三樓各有兩個公寓單元 ，平均面積為1473平方呎。這裡此前也是一棟三層 高樓，在2016年8月的一場火災中被嚴重破壞。此項 目預計今年完工。 另外，華商正申請改建18-35號到18-39號為三層樓 綜合商住樓，二、三樓為公寓，一樓為零售空間。 (記者朱蕾/攝影)

記者朱蕾／紐約報導 大學點15大道的盡頭、法拉盛灣(Flushing Bay)的河岸邊， 豪華公寓社區「海灣豪庭」(Waterfront Resort)即將完工。兩 棟可眺望曼哈頓天際線的河景房不僅擁有豪華設施，還設有 船舶停泊點，開發商希望此地成為紐約市河邊新地標。 「海灣豪庭」所在地原為一個有150年歷史的油漆工廠 ，工廠在此項目開發前已處於閒置狀態。項目於2012年提 出時，當地民選官員、大學點公民協會(College Point Civic Association)、社區代表等對此褒貶不一。 支持者指出，該項目有助當地發展，特別是能美化河邊環 境。批評者擔心如此大的開發項目完工後，會吸引更多人進 來，造成交通、居住環境擁擠。紐約州參議員艾維樂(Tony Avella)就擔心，當地的基礎設施和教育資源不足，無法承受 數百位新居民湧入。 開發項目最終還是順利進行，於2013年開工，預計今年開 始對外銷售。包含兩棟各六層的豪華共有公寓樓，134個公 寓單位，139個停車位，70個船舶停泊點，居住面積近15萬 平方呎，還有15萬平方呎的專屬海域。小區內設商務會議中 心、餐廳、健身房、溫泉、游泳池及海邊步行休閒區。據悉 ，此項目投資總額近6500萬元，開發商估計可實現超過億元 的銷售收入。

「海灣豪庭」已接近完工。

(記者朱蕾/攝影)

大學點近期房屋銷售成交 房屋類型、大小

地址

價格

多家庭獨立屋 2419平方呎

College Place 623號

98萬元

兩家庭獨立屋 2950平方呎

127街1118號

101萬元

兩家庭獨立屋 1888平方呎

130街1330號

89萬2500元

兩家庭獨立屋 1810平方呎

126街324號

81萬5000元

兩家庭連排屋 2200平方呎

121街411號

82萬5000元

一家庭獨立屋 1590平方呎

127街907號

86萬元

一家庭獨立屋 1440平方呎

117街1010號

66萬8000元

一家庭獨立屋 1155平方呎

14大道11507號

68萬元

共有公寓 三室

Riviera Ct.12012號

68萬元

共有公寓 兩室

Constitution Place 2-17號

57萬2979元

(資料來源：zillow.com，製表：記者朱蕾)

（更多地產訊息，請見今日F1）

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F1 F1 工商

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CONSUMER

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全新豪華公寓開發項目 提昇社區品質

地產專版 內部裝飾體現經典優雅和壯麗面積從1,285 平方到5,000平方英尺，10至15英尺的天花板 ，少數有大型露臺，室外景色包括中城、中 央公園和東河。 Extell高級副總裁Raizy Haas表示，肯特園 區將提供與所有Extell開發項目相同的高品 質設計，提供三種裝潢選擇，以滿足各種風 格和個人喜好。他說：「這個建築項目會改 變社區，提高上東城的生活品質。」 該大廈由著名的Beyer Blinder Belle公司設 計，與沿公園大道和第五大道的經典建築形 成和諧關係。肯特園區的立面牆採用磚，灰 岩和金屬等傳統材料，與質感豐富的當代細 節緊密交織。規模宏大的窗戶是整體設計的 關鍵，致力於視野和光線的最優化，打造出 優雅的智能居住空間。

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工商記者高傑文/紐約報導 The Kent肯特園區位於曼哈頓上東城95街 和第三大道，Carl Schurz公園和中央公園中 間，直通新建的第二大道地鐵，鄰近FD高 速公路。灰岩裝飾的公寓入口，位於綠樹成 蔭的95街。周圍遍佈現代便利設施，包括全 食有機食品超市、第92街Y文化中心、瀝青 綠健身中心和許多頂尖私立和公立學校。 The Kent肯特園區是曼哈頓豪華地產界 Extell發展公司的全新豪華公寓開發項目， 以令人驚艷的建築，向20世紀20年代紐約的 裝飾藝術建築致敬。 肯特園區體現的是奢華生活的新傳統，設 計優雅、提供智慧居住空間的83套大型公寓 住宅，配套三層室內和戶外生活服務和設施 。肯特園區提供的是兩至五臥的大型公寓，

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The KENT肯特園區上東城現身

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

worldjournal.com 2017年12月28日 2017年12月28日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,DECEMBER DECEMBER 28, 28,2017 2017

曼哈頓中城東區多為金融商業樓宇。

（記者金春香╱攝影）

大中央車站是重要交通樞紐，人流如織。

（記者金春香╱攝影）

曼哈頓中城東區 華裔買家看好 大紐約地產

記者金春香╱紐約報導 曼哈頓中城寸土寸金，雲集世界 500強企業大樓、聯合國總部、大中 央車站(Grand Central)等，每天吸引 大量人流來此工作、購物、就餐，是 紐約市樞紐。中城東區更因為與皇后 區、羅斯福島(Roosevelt Island)相 連，聚集眾多人潮，隨著中城東區重 新規畫(Midtown East Rezoning)，該 區域憑藉便利交通、獨特地理位置， 吸引眾多開發商和買家目光，預計未 來幾十年持續升溫。

中城東區重新規畫的主要區域大致在34街 以北、57街以南，第二大道以西和第五大道 以東，包括約400棟樓宇，預計未來幾十年 興建最新樓盤，以取代老齡化樓宇，滿足寫 字樓環保和節能要求，升級該地區地鐵和步 行網路，再加上政府允許開發商購買大樓領 空權(air rights)，方便建造更高、設施一流的 辦公大樓，預計增加450萬平方呎的商業空 間，以確保繼續服務各大企業，並提升對大 企業租戶的吸引力。 華裔買家近年來逐漸將眼光聚集該區域。 房地產經紀徐文芳表示，華裔買家一直偏愛 中城，近年移居美國的華人喜歡新建築，內 部設計方面喜好高天花板、空間寬闊的房屋 布局，也願意為房屋特色、品質和位置付錢 ，價錢對他們來說不是最主要問題。 而且對於已在紐約居住多年的民眾來說， 中城東區距離皇后區更近，有高速、地鐵相 連，為他們往來法拉盛、曼哈頓之間提供很 大便利，比中城西區更具吸引力。 因丈夫在聯合國總部工作，選擇在東40街 和第二大道居住的張女士表示，自從搬到紐 約就在這裡租房已四年，這一兩年他們看準

布萊恩公園是紐約市民眾喜愛的公共場 所。 （記者金春香╱攝影）

決定讓孩子讀私校，因此教育方面不成問題 ，特別是二大道與五大道相比，沒有那麼多 的店鋪，算是鬧中取靜，其實很適合家庭生 活。 張女士目前緊追該區房產發展，附近有10 多棟新建築正在施工，希望一兩年內購置一 套房產，安居樂業。

列最新、最先進的商業樓宇；與此同時，目 前該區域也有多個住宅樓盤開盤，明年年中 即可入住，其中有的樓盤還可享受十年地稅 優惠。 紐約房地產經紀徐文芳表示，位於第三大 道591號的「The Lindley」，地處38街和39街 之間，距離大中央車站只有兩街之距， 20層大樓共有74個公寓，主要以小 戶型為主，有統艙(studio)、一臥 一廳和二臥一廳，樓內包括 24小時門衛、戶外露台、健 身房，公寓內配有中央空調 和洗衣機╱烘乾機；更吸引 人的是該樓盤的十年地稅優 惠，可降低每月費用，價錢 可謂非常實惠。 徐文芳表示，能享有421A 減稅政策的樓盤大多位置偏 遠，而「The Lindley」的開發 商，在早年就買下該地皮有

意建樓，因此減稅申請是很早就申請且獲得 批准的，因此這種地稅優惠非常難得。「 The Lindley」樓內的統艙面積較大，價格93 萬元起，一臥一廳價格要100萬元起，在曼 哈頓中城此價位較合適。 另外，位於第五大道277號大樓，也在幾 個月前開盤，樓內多為一臥到兩臥公寓，也 有三臥及以上選擇，該樓樓高55層，共130 套單元，由明星建築師Rafael Vinoly與著名 室內設計公司Jeffrey Beers International聯手 打造。樓內公寓特色是天花板高10呎，並配 有全景落地窗，非常奢華舒適。不過該公寓 售價較高，一臥公寓190萬元起叫價。 徐文芳說，53街100號大樓和59街200號大 樓，也將於2018年年初開始過戶，前者有94 個公寓，從統艙到四臥房型都有，後者有67 個公寓，提供一臥到三臥選擇。 這些新開發樓盤，將為中城東區吸引更多公 司投資，以增加就業機會，進一步提升生活品 質，並持續促進投資房產市場的升值空間。

中城東區新發展 享10年地稅優惠 記者金春香╱紐約報導 隨著近年來經濟復甦，地產開發商開始進 行投資以及政府對曼哈頓中城東區區域規畫 更改，中城東區新發展，未來幾十年會有系

「The Lindley」公寓價格適中，還享受 地稅優惠。 （記者金春香╱攝影）

該區發展空間，想購入一套房產。 她非常熟悉該區，走路可達布萊恩公園 (Bryant Park)，步行中央公園半小時，到曼 哈頓上城和下城都有各線地鐵和公車，若到 長島市、法拉盛等地，也可直接從大中央車 站乘坐7號地鐵。 雖然中城附近沒有特別好的公立學校，她

One Vanderbilt是曼哈頓中城東區重新規畫 計畫後第一個商業項目。 （記者金春香╱攝影）

位於布萊恩公園旁的公共圖書館，是曼哈頓 中城重要建築物之一。 （記者金春香╱攝影）

中城東區近期樓市成交案(2017年) 戶型

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210萬元

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第三大道591號

290萬元

一臥1.5浴(共有公寓)

公園大道77號

159萬9000元

三臥三浴(共有公寓)

公園大道77號

232萬5000元

統艙 (合作公寓)

Tudor City Place 5號

40萬5000元

一臥一浴(合作公寓)

Tudor City Place 5號

54萬5000元

統艙(共有公寓)

聯合國廣場845號

79萬元

兩臥兩浴(共有公寓)

聯合國廣場845號

225萬元

哈頓中城東區房市將持續升溫。 紐約房產經紀徐文芳表示，曼哈頓區域規 畫管制非常嚴厲，市區開發不僅是蓋高樓， 還要考慮居住環境，因此對大樓高度建設有 嚴格規定。曼哈頓中城由於被限制高度，商 業項目極有限，導致該區樓宇年份久遠，超 過75%的樓宇都是1961年前建成，平均年齡 75年，老舊樓房內設施跟不上現代科技步伐 、無法配合硬件設備，也無法滿足企業租戶

97萬5000元

內容：取自Street Easy

政府重規畫 投資潛力大 房市續升溫 記者金春香╱紐約報導 曼哈頓中城是以往很多購房、租房者不大 考慮的地方，認為這片雲集高檔商店、金融 寫字樓的地方，並不適合家庭居住，且不會 有過多房源，然而隨著今年8月紐約政府通 過重新規畫中城東區(Midtown East)計畫，允 許地產開發商在該區域開發新高樓大廈後， 不少新樓盤已開盤，預計明年年中可向購房 者交屋，房地產經紀皆表示未來數年內，曼

價格

需求，以及難以吸引開發商對樓盤投資和重 建。 她舉例，目前正火的哈德遜園區(Hudson Yards)和金融區(Financial District)樓盤，都是 以「新」來吸引開發商。另外，該區行人道 也頗具挑戰性，如麥迪遜大道(Madison Ave) 、萊辛頓大道(Lexington Ave)人行道較狹窄 ，無法配合每日穿梭其中的人潮。 徐文芳認為，中城東區雖然一直是金融中

製表：記者金春香

心，卻一直沒有提升其競爭力，也缺乏設備 先進的Class A寫字樓，政府發現這一問題， 希望提升這一重要區域的競爭力，於是逐漸 更改土地規畫，通過新計畫，同意興建更高 大樓，並允許拆掉一些舊樓宇。 如今東區規畫剛開始，之後會越來越吸 引更多開發商，再加上大中央車站(Grand Central)的便利和長島鐵路(LIRR)的延伸，該 區域的交通便利程度，比哈德遜園區、金融 區更具優勢，中城東區未來的投資潛力相當 巨大。 （更多地產訊息，請見今日F1） 40894

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地產專版 工商記者高傑文/紐約報導 紐約市2017年度最暢銷樓宇之一的天景豪 苑The Grand，由知名建築師Peter Clewes及其 Architects Alliance建築事務所獲獎團隊所設 計和打造，採用頂級飾面設計，外牆採用高 造價的全玻璃落地窗牆，有最佳的採光和景 觀，最大限度呈現河景及開闊遠景，能從距 離曼哈頓不遠的卓越地點，欣賞到紐約市天 際線壯麗美景。讓住戶擁有舒適的空間感。 The Grand銷售總監Helen Lee表示：「室內 設計及傢俱擺設是一種品味美學，我們希望 前來看房的民眾，能體驗生活在這裡的極致 居家情境，感受住宅及室內設計配合所帶來 的豪華品味享受。」

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雷哥公園被很多人、尤其是家庭視為心儀的可負擔居住地，不僅房 屋類型繁多(右圖)，購物(上圖)等生活機能也十分完備。 （記者劉大琪/攝影）

雷哥公園 既可負擔又宜居 號稱移民小熔爐 交通便捷 學區和治安頂尖 新人不斷湧入 老居民眷戀

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記者劉大琪／紐約報導 1920年代，一家名為「Real Good Construction」的建築公司，在皇后 區森林小丘(Forest Hills)西邊買了 塊地，取其公司名兩個單字的前兩個 字母「Re」和「Go」，湊成「Rego」、 寓意好社區，一語成真，造就今天 文化多元、交通便利、舒適宜居的 「Rego Park」(雷哥公園)。新人不斷 湧入，老居民戀著不肯搬走，在曼哈 頓和布碌崙房價飛漲的今天，雷哥公 園作為皇后區、乃至全市鮮少的「可 負擔」(affordable)優質社區，總能 讓其居民任性且驕傲地說：「我想要 居住，也住得起。」

作為兩條「主動脈」呈橫向和縱向穿過。 皇后大道兩側至長島快速路之間，坐落大 片合作公寓(co-op)和出租公寓樓群，最高的 16層，共2000多套。根據地產公司MNS Real Impact Real Estate最新報告，雷哥公園租金 持續攀升，在整個皇后區的租金都略微下降 的大趨勢下，雷哥公園11月統艙(studio)至兩 臥均比前一個月租金上漲，分別為1785元、 2035元和2567元。 沿著聚集在此經營十幾年、甚至數十年的 水果鋪、藥房、餅屋、乾洗店等小商業的63 Drive南下，穿過長島鐵路(LIRR)軌道，來到 雷哥公園建築中心、因形狀而得名的半月區 (Crescents)。街道按A、B、C等字母先後順 序排列，都鐸式(Tudor)和殖民式(Colonial)獨 立屋沿街而立。這些房子多有兩層陽台，斑 紋石牆、大理石欄杆、嵌入式鋪磚私人車道 、宅前花園極具歐式風格，價值上百萬元的 房屋隨處可見。E-Z Sell Realty地產經紀Igor Rafailov介紹，如果說之前森林小丘的光芒

雷哥公園位於皇后區中部，區域近似菱形 ，西南以木港大道(Woodhaven Blvd.)為界， 東南是黃石大道(Yellowstone Blvd.)，西北為 長島快速路(Long Island Expwy)，東北與森 林小丘的交匯線一直存在爭議，通常被認為 是108街，皇后大道(Queens Blvd.)和63 Drive

經常蓋過雷哥公園，現在兩者之間差異已越 來越小。 移民小熔爐是雷哥公園的特點之一，起初 是愛爾蘭裔、德裔、義大利裔聚居，20世紀 70年代起逐漸成為俄裔、華裔和猶太裔主要 住宅區。根據最近一次人口普查，雷哥公園 現有居民約4萬4000人，其中近7000人為俄 羅斯和中亞後裔，1萬7000人為本地美國人 ，其他都是華裔、韓裔、印度裔、西語裔、 羅馬尼亞裔等，48.8%的居民在家說著英語 之外的第二語言，每走進一個街區，就能感 受一種文化。 交通便捷是雷哥公園的另一大魅力。63 Drive和67大道的R和M慢線地鐵，30分鐘 就可駛抵曼哈頓時報廣場中心。如果想換 快線，向西三、四個站即可抵傑克森高地 (Jackson Heights)，一個站台之隔就能轉乘E 和F線快車；向東一、兩個站為森林小丘71 大道，E和F線同樣在此設站，還可轉乘長 島鐵路火車。駕車族更能便利開上長島快速

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長島鐵路穿過雷哥公園，圖為軌道下的壁 畫。 （記者劉大琪/攝影）

「The Alexander」按「曼哈頓風」打造， 視野極佳，為住戶提供高端住宅體驗。 （取自The Alexander網站）

63 Drive上每個街區都有蔬果雜貨店，價格低 廉。 （記者劉大琪/攝影）

舊樓翻新 出租超搶手

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雷哥公園購物中心集中了全國性連鎖店。 （記者劉大琪/攝影）

洋溢曼哈頓風 豪華公寓林立 記者劉大琪／紐約報導 以保留紅磚瓦樓為主的雷哥公園 (Rego Park)，近年來難抵現代化裝潢、 高檔建材、齊全設施配備的「曼哈頓 風」，系列豪華公寓拔地而起，希望 在保留社區原有風格的基礎上，為整 體生態和房市注入新活力。坐落在雷 哥公園購物中心(Rego Park Center)上的 亞歷山大大樓「The Alexander」，當屬最 新、最耀眼的新建物。 亞歷山大大樓位於Junction大道61-35 號、雷哥公園購物中心正上方，樓 高24層、共312套公寓，由地產公 司Vernado Realty Trust開發，SLCE Architects負責設計，早在施工期就 因其優越的地理位置備受關注。因 起點高、周圍無遮擋物，所以該公 寓視野極佳，近到法拉盛草原可樂娜 公園景觀，遠至新世貿中心和帝國大廈

記者劉大琪／紐約報導 除了新建豪華公寓外，雷哥公園(Rego Park)還不乏樓宇「舊樓換新顏」，在原有 公寓的基礎上進行高規格翻新後出租，以 現代化設施為住戶打造舒適住宅，位於99街 62-60號的「The Drake」就是其中之一。 「The Drake」原名「Saxon Hall」，建 於1960年代，2013年由地產公司Treetop Development斥資8530萬元購入，共16層高 、420套公寓。2016年，地產公司Madison Realty Capital又以高達1億3500萬元接手， 為雷哥公園最大一筆投資交易，由長島市 (Long Island City)地產公司Modern Spaces代理 出租業務。 翻新後的「The Drake」，提供一至四臥戶 型，以高頂公寓、大玻璃窗、開放布局為特 征，廚房都是歐式設計，惠而浦(Whirlpool) 不鏽鋼配件、石英石檯面、地鐵磚防濺墻 (subway tile backsplash)一應俱全，洗手間也 同樣不失格調，輕型木結構洗面檯、Kohler 浴缸、乾濕分離淋浴間一應俱全。大樓還配 備門衛，內設停車場、健身房、休息室、兒

路和大中央公園大道(Grand Central Pkwy)。 此外，雷哥公園學區和治安在全市拔尖 ，區內四所公立學校涵蓋幼稚園到初中八 年級，每年州會考成績遠高於全市平均水 平無懸念。雷哥公園購物中心(Rego Park Center)是區內的大型購物場所，匯聚好市 多(Costco)、Central 21、Kohl's、玩具反斗城 (Toys''R''Us)，以及Sears、Marshalls等全國性 連鎖店，就連區內的社區活動中心都不容小 覷，位於皇后大道的Lost Battalion Hall，有 著奧運會規格的舉重台，舉辦過大大小小舉 重比賽，也是紐約市唯一為奧運會舉重比賽 輸送選手的培訓地。 雷哥公園宜居的生活環境和成熟的發展條 件，讓這個社區越來越成為想要安居樂業、 尤其組建家庭者眼中的香餑餑。地產經紀公 認雷哥公園是皇后區難能可貴的人們要養家 、定居、且買得起的地方，更特別的是，這 裡的居民流動性非常低，就算搬遷，也多是 在這個區域範圍內換住所。

童遊戲室及寵物旅館。 根據「The Drake」租賃網站，今年7月開 始，該樓共有約100套公寓出租，一臥月租 起價1950元，二臥一浴起價2375元，二臥二 浴2475元，三臥二浴3095元，四臥二浴3675 元。 據Modern Spaces創始人兼行政總監Eric Benaim介紹，「The Drake」名字源於1950年 代雷哥公園木港大道(Woodhaven Blvd.)與63 大道交口一家同名電影院，自1935年開放後 ，逐漸發展成雷哥公園重要的社交文化中心 ，但已於1990年代初關閉，取此名是為了向 雷哥公園豐富的歷史和多元文化致敬。

的曼哈頓天際線，盡收眼底。 亞歷山大大樓提供統艙(studio)、一臥和兩 臥戶型，統艙月租在2350元左右，一臥起價 約2875元，兩臥3675元。每套公寓都有9呎 高天花板、Caesarstone石英石檯面、惠而浦 (Whirlpool)不鏽鋼配件、義大利瓷磚地面； 樓內允許養寵物、配備24小時門衛、停車場 、室內和戶外的兒童遊樂場、健身房、休息 室、遊戲室、單車存放處，樓頂還有安裝座 椅、壁爐、燒烤架的天台，下樓即能盡情購 物。 Vernado Realty Trust發展部副總裁史密斯 (Geoff Smith)表示，雷哥公園社區感極強、 充滿活力、非常適合家居，而像亞歷山大大 樓這樣的高檔公寓，對雷哥公園整個社區來 說，更是一個理想的加值，為被社區特質吸 引的現有居民和未來住戶提供新選擇，不離 開這個社區，就能享受更現代、更方便的生 活方式。

雷哥公園近期公寓交易表 類型 兩臥兩浴(共有公寓) 兩臥兩浴(共有公寓) 兩臥一浴(共有公寓) 兩臥一浴(共有公寓) 一臥一浴(共有公寓) 一臥一浴(共有公寓) 兩臥兩浴(合作公寓) 兩臥兩浴(合作公寓) 兩臥一浴(合作公寓) 兩臥一浴(合作公寓) 一臥一浴(合作公寓) 一臥一浴(合作公寓)

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，蕙嫺 2177 陽邊區常見的連排屋。

(記者朱蕾/攝影)

陽邊地區有很多上世紀 20至30年代建成的六層高公 寓樓。 (記者朱蕾/攝影)

房價低交通便 陽邊城郊吸睛

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記者朱蕾／紐約報導 陽邊(Sunnyside)是皇后區西面一 個中產階級住宅區，北鄰阿斯托利 亞，南邊是麥斯佩斯(Mespeth)，西 邊是長島市，東是木邊(Woodside) ，為皇后區最西邊社區之一。房價 相對較低和交通便利，是吸引民眾 居住的主要原因。

族裔多元 鄰近曼哈頓 租房市場火爆

陽邊人口約2萬7000人，族裔非常多元化 ，包括拉丁裔、土耳其裔、猶太裔、俄羅斯 裔、愛爾蘭裔、義大利裔、希臘裔、尼泊爾 裔、韓裔、日本裔及華裔等多族裔。根據人 口普查，陽邊居民48%為白人，24%為亞裔 ，28%為其他族裔。家庭收入中位數約5萬 5500元，平均家庭收入超過7萬元。 陽邊歷史可追溯到200多年前，法國胡格 諾派(Huguenot)的Bragraw家族於1793年買下 這片土地，並命名為「陽邊丘」(Sunnyside Hill)，陽邊名字由此而來。當時陽邊是一個 田園村莊，大部分是小農場和沼澤地。1870 年，陽邊併入長島市，在1909年皇后區大橋 (Queensboro Bridge)建成後，逐漸發展為住宅 社區。居民區住宅多數是上世紀20至30年代

建造的六層公寓樓，後來改為共有公寓和合 作公寓，以及一家庭至三家庭的連排磚屋。 與旁邊高樓林立的長島市形成鮮明對比， 陽邊可謂是一個老式的住宅區，鮮有超過六 層的高樓建築，被皇后大道(Queens Blvd)分 成的南北兩邊，一邊具有城市感，以二戰前 的六層公寓樓為主，街邊有不少小商鋪；另 一邊多為連排屋，有郊區感覺。 房產經紀蔡心迪指出，陽邊的房源非常緊 張，一個主要原因是需求大，另外，當地房 價比旁邊的阿斯托利亞和長島市低不少，更 遠低於曼哈頓和布碌崙一些地區。由於交通 便利、近曼哈頓，租房市場也很火爆。 根據房地產經紀公司「Douglas Elliman」 統計，今年第三季度，陽邊共售出18套合 作公寓，平均價格為30萬7240元，與去年同 期基本持平；中位價32萬9222元，比去年統 計上漲近10%。一至三家庭屋共售出八套，

平均價格為104萬9938元，每平方呎平均價 格668元，比去年同期增長27.2%；中位價為 102萬4750元。房屋交易數量遠低於毗鄰四 個地區。 在租房市場方面，陽邊中位價總體高於去 年。房地產網站Trulia的數據顯示，目前租 金中位數一臥是2200元左右，兩臥約2500元 ，三臥為3250元，比去年均不同程度上漲。 交通便利是陽邊優勢之一，連接皇后區 和曼哈頓的7號地鐵在陽邊有三站，分別為 33街-Rawson街，40街-Lowery St和46街-Bliss 街，到曼哈頓中城只需15分鐘左右；還有多 條公車線路。若駕車出行，很快可達通往曼 哈頓的長島快速路(Long Island Expressway)， 或皇后區中城隧道(Queens Midtown Tunnel)， 以及連接布碌崙的「布碌崙-皇后區快速路」 (Brooklyn-Queens Expressway)。大都會運輸署 (MTA)「東邊接入」(East Side Access)項目提案

地鐵站不遠處豎起的標誌。 (記者朱蕾/攝影) 中，會在陽邊設立一個新的長島鐵路(LIRR) 火車站，屆時一站可達曼哈頓中央車站。 隸屬皇后區第30學區的陽邊，有多所不 錯的學校。公立150小學提供天才班項目， 從學前班到六年級共有1240名學生；另一 所比較大的公立學校是199小學(Maurice A. Fitzgerald School)，約有1000名學生，學生成 績均高於全市平均水平。 另外，陽邊走出不少名人，很多電影、電 視劇曾在當地拍攝或取景，包括電影信徒 (The Believer)、流行教母(Raising Helen)、豪 情四兄弟(Sleepers)，以及深受喜愛的蜘蛛俠 系列最新推出的「英雄歸來」(Spider-Man: Homecoming)。

陽邊花園列保護區 後市看俏

陽邊公園（左圖）是紐約市僅有的兩個私人 公園之一。此外號陽邊花園內受城市花園運動 思想而建造的連排屋（上圖），屋前有小花園 。 (記者朱蕾/攝影)

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47街3944號

85萬5000元

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38萬9000元

記者朱蕾╱紐約報導 陽邊最著名的要數國家歷史區(National Historic Distric)陽邊花園(Sunnyside Gardens)， 包括16個街區、超過600棟建築，1984年被列 入國家史蹟名錄(National Register of Historic Places)。 陽邊花園是美國首個受20世紀初在英國發 起的城市花園運動(garden city movement)思想 影響而發展的地區，是美國首批規畫社區之 一，1924年至1928年建造。城市花園運動提倡 「健康、開放空間、綠化、田園社區」。陽邊 花園有古老英國小鎮的氛圍，主要是三角 形門的連排屋、庭院以及綠樹成蔭的 小路。身處此地，彷彿回到上世紀 20年代。 一至三家庭連排屋都 是用哈德遜磚(hudson brick)建造，價格低 廉、耐用。每個 私人住宅 前都有一 個面向街 道的小花

園和後院的私人花園，或多戶居民共享一個 屋前花園，且各有私人後花園。這種建築方 式允許更密集的住宅開發，並提供充足的開 放空間和綠色設施。1940年代，吸引多位藝 術家、作家等從曼哈頓移居到此養育子女。 陽邊花園內還有一個會員制的私人公園， 只對陽邊花園居民開放。這是紐約市僅有的 兩個私人公園之一，另一個是曼哈頓的格拉 梅西公園(Gramercy Park)。 1974年，紐約市城市規畫局(Department of City Planning)把精心規畫的陽邊花園定為特 殊規畫的社區保護區，內部庭院和景觀美化 受到保護，禁止隨意改變車道、路邊、 結構等。如今，這裡一家庭屋的售 價在85萬至100萬元，兩家庭 過100萬。五年前，一棟 一家庭屋才55萬元 ，兩家庭是82 萬5000 元。

(資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾)

皇后區大道51-25號的住宅樓剛落成，底層 內部正在裝修。 (記者朱蕾/攝影) 建成後的綠點大道和48街交口處的商住大 樓。 (開發商提供)

新建築湧現 打造優質住宅區 記者朱蕾╱紐約報導 陽邊具在地鐵站沿線的交通優勢，住宅需 求不斷增加，最近幾年，一些小規模的住宅 開發案已經完成或正在進行中，有助陽邊進 一步鞏固優質住宅區地位。 位於綠點大道(Greenpoint Ave.)和48街交口 處、七號地鐵南邊，開放商AB Capstone正 在建造一棟四層高的商住綜合大樓。雖然只 有四層，但此樓外觀採用更大結構，建成後 高度可達60呎。一樓包括近6400平方呎的零 售空間，二樓有6200呎的社區設施空間，三 、四層為出租公寓，每層有五個單元，共有

7800呎的居住面積。預計2018年初完工。 此外，皇后大道北靠近木邊(Woodside)一 帶，以前的廢棄房屋、停車場、修理店，最 近幾年已被一些新建築取代，由於靠近地鐵 站，幾棟出租公寓樓拔地而起。 位於皇后大道上與52街交口的一棟九層高 、共66個單元的出租公寓樓，三年前竣工， 也是該區域最大、最高的建築。儘管平均租 金比周圍地區高50%，仍在短短六周內全部 租出。 開發商看到商機，又在該樓西面、原為退 伍軍人建造的二層樓高的米色磚房的皇后大

道51-25號，剛剛改建成為一棟七層高的住 宅樓，底層有大窗戶，高高的天花板，使這 棟七層樓的高度和周圍的八層樓建築一樣高 。共29個單元，2萬7000平方呎，底層設有 近2800呎，用作零售商店和辦公室，以及約 4300呎的社區空間。大樓已開始招租，底層 內部目前仍在裝修中。 此外，備受關注的陽邊調車場(Sunnyside Yards)，擬建兩萬套左右新公寓的計畫，目 前仍在討論階段，研究發現，理論上雖然可 以做到，但費用是天文數字，耗資高達160 億至190億元。

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【紐約訊】Liberty Residences，位於曼哈頓 砲台公園城(Battery Park City)著名的南端社區 ，該住宅提供三個主要住宅位置，是為Liberty Court, Liberty House, Liberty Terrace，門牌號為 200、377、380，在Rector Place毗鄰Esplanade 廣 場。這兒的名牌店和高檔餐館，已成為曼哈 頓砲台公園城提供的最高質量的地標。 所有三座高科技豪華高層多用途建築，都 全新裝修，符合豪華標準。住宅單位、商業 空間和停車庫都有空位。從單身公寓到四居 室大房，價格由$650,000至$4,437,000，每棟 建築都提供專職門衛和禮賓服務。 進入世界金融中心、自由塔、NY和 NJ(PATH)通勤地鐵和紐約市地鐵，都在步 行路程內，Liberty Court擁有新裝修的頂級 健身房、住戶休息室、室內游泳池和屋頂露

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2 7 4 9 木邊房屋以連棟屋和公寓為主，建築風格傳統和現代 並存。 (記者牟蘭／攝影) 木邊因緊鄰曼哈頓，且房價較低，被通勤族追捧。 (記者牟蘭／攝影)

木邊交通便 吸引曼哈頓通勤族 多族裔聚居、文化多元、老餐館飄香… 中產階級追捧

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當地新移民人數龐大，1999年就有來自49個 國家講34種語言的民眾聚居此地。 據2010年人口普查數據顯示，該區共有4 萬5099人，屬多族裔聚居地，其中亞裔人口 比率最高，占39.9%，而西語裔緊隨其後占 33.5%，白人占22.5%，非洲裔僅占1.3%。由 於多元文化，當地食物和飲料充滿異域風情 。 紐約市許多受歡迎的泰餐 、菲律賓和南美洲餐館都 在此地。眾多老餐館營 業超過20年，泰裔華 僑方明娥在木邊大道 經營餐廳SriPraPhai30 年，曾多次參與當地

記者牟蘭／紐約報導 坐 落 皇 后 區 西 面 的 木 邊 (Woodside)，不但交通便捷，還有 多元文化，近年受建商青睞，投資 多棟高檔商住大樓，吸引中產階級 和曼哈頓通勤族。 木邊南鄰麥斯佩斯(Maspeth)，北面是阿斯 托里亞(Astoria)，西臨陽邊(Sunnyside)，東為 華人新移民聚居地艾姆赫斯特(Elmhurst)和 傑克森高地(Jackson Heights)，為交通樞紐要 地。該區為商業和居民混居地，大部分地區 環境安靜適宜居住，而毗鄰羅斯福大道區域 格外喧鬧，生意繁忙，街坊節也選擇在此舉 辦。 連結法拉盛和曼哈頓的7號地鐵，經過52 街及69街羅斯福大道(Roosevelt Avenue)， 而E、F、M和R線，則在皇后大道(Queens Boulevard)設點，加上八輛公車和一輛特選 公車Q70，提供居民往返曼哈頓及拉瓜地亞 機場(LaGuardia Airport)等地。除了公共交通 便捷外，該區毗鄰布碌崙與皇后區高速路(I278，Brooklyn-Queens Expressway)，為駕車 族提供方便。 19世紀，該區屬於新鎮(Newtown，現為艾 姆赫斯特）一部分。隨著19世紀60年代大規 模住宅開發，木邊成為皇后區最大的愛爾蘭 族裔社區，到20世紀30年代，愛爾蘭人約占 當地比率80％，至今保持濃厚的愛爾蘭文化 。20世紀90年代初，亞裔家庭也陸續搬入該 區，尤其聚居在61街地鐵站附近。2000 年就有30%的亞裔居民，其中 泰裔、韓裔、華藝及菲 律賓裔都占較大比 率，且有小韓國 城、小馬尼 拉及中國 城 等 。

公寓(Woodside Pavilion)、Meyer旅館，仍在 當地。 據Refin地產網站資料，該區上月售屋中 位數為77萬8000元，每平方吋售價664元； 成交價為81萬5000元，每平方吋574元，共 售出13棟屋。 當地教育資源豐富，共包括 11小學在內的八個小學，以及125中學。萬 榮地產的徐Terry表示，木邊區以公寓和連 棟屋(townhouse)為主。她說，木邊和傑 克森高地以及艾姆赫斯特等地相似 ，都擁有多元文化和便利交通， 受曼哈頓通勤族、新移民和年 輕一代追捧。

木邊地區多移民聚 居，有許多各具風格的教堂 （上圖）；左圖為韓國教 堂。 (記者牟蘭／攝影)

華人移民湧入 打造新商住區 記者牟蘭／紐約報導 由於曼哈頓和鄰近的長島市住房昂 貴，讓不少商家瞄準交 通便利的木邊等 地，打造新 商住區。

木邊房價看這裡

房屋類型

街坊節，希望向更多民眾推廣泰國文化，且 分享美食。 目前木邊區仍保留不少19世紀古建築，如 木邊第一個教堂聖保羅的新教徒教堂雖遭破 壞，仍保留原址。一篇名為「忘記的紐約 」(Forgotten NY)的博客，記載19世紀建立的 The Hook and Ladder 公司、木邊

地址

價格

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3960 54th St APT 2O

30萬

兩臥一浴獨棟屋

3965 52nd St APT 5B

54萬5000元

一臥一浴合作公寓

5911 Queens Blvd APT 3A

36萬9130元

兩臥一浴合作公寓

5230 39th Ave APT 2A

36萬

兩臥一浴共有公寓

4045 68th St APT 6A

64萬6322元

八臥六浴多家庭屋

6516 38th Ave

115萬9031元

兩臥一浴合作公寓

39-35 51st St. #5D

42萬2186元

一臥一浴合作公寓

3960 52nd St APT 6B

34萬9000元

一臥一浴合作公寓

3965 52nd St APT 10U

31萬

一臥一浴統艙

4131 51st St APT 4M

31萬5000元

華裔建築師陳洵民(Raymond Chan)指出，現 任市長白思豪主推平價屋，多年前將皇后 大道(Queens Blvd.)沿線工業區改為商住區， 吸引眾多華裔商家投資。 陳洵民表示，約在四年前，白思豪將皇 后大道沿線地區從商業區改建為商住區， 力推平價屋等，促進當地發展。他指出， 曼哈頓住房已十分昂貴，而周邊長島市住 房也居高不下，使長島市周邊木邊和陽邊 (Sunnyside)等地興起，成為通勤族和新移民 首選。他表示，僅在木邊，經他手打造連 鎖酒店和商住建築已有三個計畫，其中兩 個建案都是華商投資。 他說，其中一個項目位於該區皇后大 道64-06號，欲建造一個新的假日旅館 (Holiday Inn)，將有八層樓共135個房間 ，總面積6萬86平方呎。該建案由世纪 集團總裁徐家鹏投資，將在明年完 工。另一建案位於皇后 大道50-11號，為一棟九 層高的商住綜合型住 宅，將提供14個平

價住宅以及61個住房，共75戶家庭住宅。 華商張橋(Cheung Kiu，音譯 )今年2月表 示，他將在56街31-19號建一棟四層樓高的 商住兩用樓，預計提供50戶住宅及商業用 地，並提供68個停車位。該計畫將4萬99平 方呎用於住宅，1萬8711平方呎作商業用途 ，5662平方呎用於社區。地面一層用於商 業，將設超市及兩歲到六歲兒童幼稚園、 一個洗衣房和美容中心；二層將為住宅區 和醫療區，以及28個停車位；三、四層為 大樓住宅。

木邊區皇后大道64-06 號計畫建造一個新的假日 旅館。 (記者牟蘭／攝影)

更 (多地產訊息，請見今日

受藍領追捧 平價住宅首選

)

F1

公共交通發達，木邊最初受藍領族和新移民青睞，成為平價住宅首選。 (記者牟蘭／攝影)

記者牟蘭／紐約報導 19世紀中期的木邊，原為一個農耕為主的 小鎮，因交通快速發展，讓農場主將土地賣 給建築商，為日後該區地產發展打下基礎； 隨著公共交通發展，如長島鐵路和電車入駐 ，讓該地成為交通樞紐，迅速受到藍領和新 移民追捧。 木邊的農業因便利的水資源和交通，在19 世紀中期成為整個城鎮的支柱產業，不過， 隨著交通不斷發展，農耕業逐漸走下坡，農 場主紛紛賣掉土地，建商紛紛開發木邊住宅 區。 隨著1908年長島鐵路和電車站點擴大到木 邊，該區成為皇后區首個同時有鐵路和電車 的城鎮，也成為交通樞紐。此前1904年已通

過實施五美分全市通行票價法案，也為當地 居民提供更多公共交通選擇。 皇后大橋(Queensboro Bridge)和史坦威隧道 (Steinway Tunnel)的建立，更大大縮短當地居 民往返曼哈頓時間，讓許多在曼哈頓華埠工 作的移民家庭，可在木邊租住或購買一棟平 價公寓，同時又可到市區工作。 據統計，當時高峰時段，只需八分鐘就可 從當地往返時報廣場。除了前往曼哈頓，發 達的公共交通網也提供當地居民前往其他地 區工作，在19世紀初期，讓附近長島市低收 入的體力工作者爆增。隨著木邊不斷發展， 寬闊的街道、茂密的植被街道以及多種住宅 的選擇，吸引大量在曼哈頓附近尋找經濟住 房的移民家庭。 40894

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位於地獄廚房中心 高品質現代住宅

圖：發展商提供 高傑文/紐約報導 Fifty Third and Eighth豪華公寓大樓位曼哈頓 53街夾8大道，位「地獄廚房」Hell’s Kitchen中 心。地獄廚房擁有豐富的藝術和文化歷史，集 人文、歷史、餐飲於一起，是曼哈頓最具活力 區之一，很能真實地體現紐約的個性。 從曼哈頓地產近年爆發性的發展來說，時報 廣場劇院區西邊的Hell’ s Kitchen「地獄廚房」 ， 包括34街至57街，第8大道至哈德遜河的一片區 域，可謂潛力股；南面的Hudson Yards, Chelsea， 北面的哥倫布圓環和林肯中心區等，都已成曼 哈頓的搶手社區，近年價格亦大幅攀升。 Hell’s Kitchen因為原有的社區計劃 (Zoning)不鼓勵過度發展，反而保留社區原 有豐富特色，房地產價格相當有吸引力。

Fifty Third and Eighth豪華公寓大樓的設計 ，很能引起那些生活快節奏和注重高品質 設計人士的共鳴。發展商與裝飾設計大家 Design Within Reach合作，提供買家購買經由 Design Within Reach完全裝飾和配備的現代式 住宅的機會，無需從零開始裝飾自己的住宅 ，這對很多買家來說，提供了極大的便利。 Design Within Reach是一個家具供應商，特色 是流線型設計，提供一個禪宗般的美學，為住 在都市叢林的人士營造一片靜土。 對於那些 想要在設計過程中有更多主導權的買家，他們 可以到Design Within Reach的商店作個人選購， 讓他們自已家的設計完全符合個人的品味。 Fifty Third and Eighth的室內設計由BP建築事 務所負責，圍繞著大都會景色和水景而設計， 讓臥室、客廳和廚房常年享有充足的自然光線

休息屋

。每套一到三臥的公寓都有白色的橡木地板。 大廈內面西的住宅享有哈得遜河景觀，而面向 東的住宅則擁有曼哈頓天際線和公園景觀。 部 分住宅有私人露台，享受紐約市分明的四季。 Fifty Third and Eighth提供超過16,000平方英 呎的室內及室外設施，包括一個屋頂觀景天台， 可俯瞰絕美的哈德遜河及城市景觀；大型健身 中心及配套的健康和健身項目，其中有瑜伽館、 汗蒸和桑拿房，還有一個24小時開放的休息室。 這幢全方位服務的25層豪華Condo公寓有 24小時門衛和禮賓服務，寬敞的大堂，小 型停車場，可容滿足每一位居民。售價從 $1,200,000起。 大樓網站：www.53rdand8th.com，地址： 301 w. 53rd street, New York, NY 10019，電話 ：212-757-0053。

屋頂觀景天台

室內裝飾，由Design Within Reach提供。

【紐約訊】 國寶銀行董事長孫啟誠 律師日前宣布，近日接到紐約NHS機 構通知，委託國寶銀行代辦一項高額 補助金方案「房貸機構合作方案」， 共同為全紐約市中、低收入家庭提供 可負擔房屋抵押貸款。 依據「房貸機構合作方案」，凡居 住在紐約市的第一次購屋家庭，符合 下列條件，即有資格申請$20,000之首 付款補助金： 1）貸款人依其家庭人數 和貸款種類，經調整後的所得，不能 逾越方案規定的所得數額。所定的各 項具體金額，請詢問銀行貸款專員。2 ）在過去12個月內，完成8小時的購屋 者教育課程。3）所購房屋地點在紐約 市布碌崙區、布朗士區和皇后區。4） 同意購屋後頭5年，將所購房屋作為主 要住家用。5）向NHS批准的貸款機構 ，申請並取得貸款。 購屋者如符合以上規定要求，此 $20,000將是無息補助金，無須償還。 如果購屋後首五年內屋主售賣該房屋 、移轉產權、拍賣、重新貸款或有其 他不履行契約的情況，國寶將會依約 要求屋主償還該項補助金，至於退還 金額的多少，尚需根據屋主五年內以 該屋作為主要居所的時間而定。 國寶銀行鼓勵尚未購屋的僑胞，善 加利用此項高額補助金方案。有意申 請貸款，請逕洽國寶銀行包厘街8號貸 款部，電話: 212-285-4770按2再按1。 此外，國寶另提供多種住家、外籍人 士和商業房地產等貸款服務，歡迎洽 詢。 全部六家國寶銀行分行均有房貸專 員常駐咨詢辦理相關事務，聯絡電話 分別為中國城包厘街: 212-285-4770、 法拉盛：718-350-6555、布碌崙：212566-0460、世貿中心：212-941-8266、 紐澤西：732-650-0022、費城：215-6279200。

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國寶銀行開放申請 房貸機構合作方案

沃倫大街101號二臥單位出售 室內設計卓越 衛浴品牌高檔 【紐約訊】 沃倫大街101號(101 Warren Street)是一幢綜合用途建築物，位於紐約翠 貝卡區，有227套共管公寓。此大樓提供住 戶無比便利的生活環境，底層有全食超市 (Whole Foods)、龐諾書店(Barnes & Noble)和 Bed Bath & Beyond等知名零售商。這幢紐約 房產由建築師事務所Skidmore, Owings Merrill 設計，2009年竣工。 其中1550號位於東北方向的轉交處，擁有 寬敞的二間臥房，三間大理石的衛浴，佔地 約1,920平方呎，透過大型落地玻璃窗，可 俯瞰都市風貌。 該單位室內設計高尚卓越，含10英吋高天 花板、全自動窗簾開關系統、精心製作的胡 桃木地板；歐式設計開放式廚房，高檔品 牌Sub-Zero和Miele廚房電器；三間奢華衛浴

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A圖：寬敞的客廳及巨大的玻璃落地窗，可眺望翠貝卡美景； B圖：歐式設計開放式廚房採用豪 華頂級的家電及設備； C圖：露台可俯瞰一個由101棵松樹組成的樹林，該樹林是由景觀設計事務 所Thomas Balsley Associates為這座建築規劃的。

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Exeter Street 55號在2014年以280萬的高價售出。

（記者劉大琪／攝影）

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地產網站Curbed報導Greenway South 229號是皇后區最貴住宅第九名，售價398萬元。 （記者劉大琪／攝影）

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百 年

森林小丘花園 豪宅展風采 私人大型住宅區 濃郁貴族氛圍 民眾趨之若鶩

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Dartmouth街和Herrick大道。園內多數宅院都 依都鐸式風格建造，沒有任何重覆。不管是 豎框窗戶、諾曼底式角樓、還是瓦片拼貼的 三角屋頂，無一不是Atterbury和Olmsted致敬 過往的體現。

購房要承諾 外部改建需審批 記者劉大琪／紐約報導 如果說森林小丘（Forest Hills ）是皇后區的「秘密花園」，位於 森林小丘南部的森林小丘花園（ Forest Hills Gardens），則是秘 密花園中的最大驚喜。作為美國歷 史最古老社區之一，也是皇后區最 昂貴的私人住宅小區之一，800多棟 以都鐸式（Tudor）風格為主、設計 迥異且各具特色的獨立屋互相襯托 、相映成趣，訴說當年來紐約的英 國移民對家鄉生活的思念，也為在 此相繼落腳的後人，在鬧市中構建 稀有的「世外桃源」。

因為是精心規畫的大型私人住宅小區，森 林小丘花園街道、草坪等，全由森林小丘花 園公司（Forest Hills Gardens Corporation）統 一管理。據公司主席Mitchell Cohen介紹，園 內目前住戶約4500人，每個人在買房時都要 簽約，承諾未獲批准不得進行任何外部改建 。私人街道僅允許區內住戶和訪客路邊停車

，沒經允許擅自停車將吃罰單。每戶住家都 要支付社區維持費，每年約在1500元至2000 元之間。 森林小丘花園同享森林小丘的便利交通， 地鐵E、F快線、M、R慢線、長島鐵路等均 在此設站，地鐵站僅和花園入口「車站廣場 」（Station Square）兩個街區之隔，長島鐵 路站正好設在「車站廣場」。除了森林小丘 幾所公立學校外，森林小丘花園內還有101 公立小學，中學可就近入讀190初中和森林 小丘高中（Forest Hills HS）。聯合大道上的

奧斯汀街（Austin St.）是條步行街，不乏 都鐸式風格店面。 （記者劉大琪／攝影）

房地產開發商Cord Meyer於1906年從農場 主手中購進600英畝土地、命名為「森林小 丘」三年後，將其中142英畝賣給索爾賽吉 基金會（Russell Sage Foundation）。 該基金會創辦人Margaret Olivia Sloan Sage 是英國城市學家、現代城市規畫奠基人之 一霍華德（Ebenezer Howard）的粉絲，愛極 了他具有世界影響力的、意在創建理想都 市的著作「明日的花園城市」，於是委託 著名建築師Grosvenor Atterbury和景觀建築師 Frederick Law Olmsted，以傳統英國村落為依 照，在皇后區建立一處新的英國式花園城市 ，才有後來的森林小丘花園。 森林小丘花園如今占地175英畝，由800 多棟獨立屋和11處公寓樓、教堂、公園、 商店構成，北邊以長島鐵路（LIRR）軌 道和Burns街為界，南邊以Kessel街為界， 東到聯合大道（Union Turnpike），西邊是

私立學校TheKew-Forest School也備受家長認 可，提供一至12年級的完整教學體系。 社區活動則主要在一旁的西城網球俱樂部 （West Side Tennis Club）及其森林小丘體育 場（Forest Hills Stadium），園內CITG社區中 心（Community House）還有游泳池、健身 房等休閒娛樂設施，以及提供給孩子們的課 後班課程。 作為皇后區最貴小區之一，森林小丘花園 悠久歷史和濃厚的貴族氣息，讓無數人夢想 有朝一日成為區內居民。地產公司Madeleine Realty經紀Eileen Conway表示，森林小丘花 園房源少、價位高，連排屋一般在120萬元 至160萬元之間，獨立屋因獨特設計和裝修 房價不同，平均約為170萬元。車站廣場如 今被改建成該區少有的合作公寓（co-op） ，最低價位的統艙（studio）約20萬元，最 高兩臥70萬元左右。

近期森林小丘 獨立屋交易表

臥虎藏龍

類型 地址 都鐸式（Tudor） 71-49 Harrow 一家庭 St. 54 Wendover 都鐸式一家庭 Rd. 殖民式（Colonial 81 Ascan Ave. ）一家庭 71-50 Kessel 殖民式一家庭 St. 當代式 69-54 Ingram （Contemparory） St. 一家庭 連排屋 100-08 （Townhouse） 67th Dr. 一家庭 96-01 連排屋一家庭 68th Ave.

售價 198萬元 191萬元 192萬2000元 145萬元 237萬元

115萬元 113萬5000元

（內容：Multiple Listing Service提供，製表：記者劉大琪）

名流、豪宅相得益彰 Markwood Road 8號是森林小丘花園中最大的住宅。 （記者劉大琪／攝影）

聯合國首位秘書長Trygve Halvdan Lie曾居住在Greenway North 123號。 （記者劉大琪／攝影）

Greenway South 70號獲得過傑出設計和公民價 值一等獎。 （記者劉大琪／攝影）

雕刻家Adolph Weinman住在Greenway South 236號。 （記者劉大琪／攝影）

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在百老匯音樂劇「綠野仙蹤」中扮演稻草人的Fred Stone 居住在Greenway North 150號。 （記者劉大琪／攝影）

記者劉大琪／紐約報導 有「世外桃源」之稱的森林小丘花園（Forest Hills Gardens）向 來「臥虎藏龍」，不僅吸引各界名流，各式豪宅也頻登最貴房 屋榜，引無數人前來「朝聖」、拍照留念。尤其很難與「紐約 」聯想在一起的都鐸式（Tudor）建築，更顯珍貴。 由建築師Grosvenor Atterbury在1920年設計興建的 Markwood Road 8號，所有住宅最大的一處，總面積8981平方呎 ，首位主人為收藏家Philip Gillette Cole。該套豪宅最近一次交易 紀錄是2000年以235萬元高價售出，房地產網站Zillow.com估價， 如今已漲至近538萬元。 美國鷹揚銀幣設計師、雕刻家Adolph Weinman，1917年至1952 年住在Greenway South 236號，他還將隔壁的Greenway South 234 號一併買下作工作室。Greenway South 236號面積約4175平方呎 ，最後一次出售是2003年，當時價格535萬5000元。 Greenway South 70號是1929年傑出設計和公民價值（Excellence in Design and Civic Value）一等獎得主，雖然獲此殊榮已近百年 ，但如今魅力不減當年。該獨立屋建於1925年，面積約4656平方 呎，售價375萬元。 Greenway South 239號建於1901年，總面積達5060平方呎，由建 築師Jules Gringos設計，半掩映在籬笆叢中、有著開放門廊和法 式天台，古典音樂電台WQXR創始人John Vincent Lawless Hogan 曾在此居住至過世。 與Greenway South相對應的Greenway North，建築同樣不失壯觀 ，總面積達8873平方呎，Greenway North 123號建於1910年、共兩 層多家庭住宅，挪威籍Trygve Halvdan Lie在1946年至1953年擔任 聯合國首位秘書長期間，曾在此居住。 1903年版百老匯音樂劇「綠野仙蹤」（The Wizard of Oz）稻草 人一角的扮演者Fred Stone，曾居住於Greenway North 150號。 建於1920年、面積為6052平方呎的Greenway North 167號，則 是紐約五大義大利裔美國黑手黨犯罪家族之一吉諾維斯家族的 參謀（Michael Miranda）的故居，該套豪宅最後一次出售時間為 2000年，售價540萬7500元。 1984年，民主黨總統候選人意外提名紐約市聯邦眾議員費拉 洛（Geraldine Ferraro）作副總統候選人，是美國政治史上首次有 女性出現在主要政黨的候選人名單，費拉洛出自森林小丘，住 在Deepdene Road 22號。 出演「CSI犯罪現場：邁阿密」和「紐約重案組」的卡魯索（ David Caruso），曾在Ingram Street 56號居住；其他出身森林小丘 的名人還包括喜劇演員雷羅曼諾（Ray Romano）等。

黑手黨成員Michael Miranda曾於Greenway North 167號居住。 （記者劉大琪／攝影）

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【紐約訊】 安博物流園(Anbon Logistics Center)由安博集團(Anbon Group)和波羅國際 貨運集團(ProShipping Group)聯手打造，鄰近 紐澤西港，距紐瓦克機場和各大碼頭約10分 鐘車程，離曼哈頓約20分鐘。 紐澤西港是全球最大的港口之一，是美東 地區最大的港口，位列全美第三港口，是全 球最繁忙的港口之一。 安博集團(Anbon Group)擁有多年美國貨運 經驗，為百事可樂、Costco、亞馬遜等提供 服務，配有完善的卡車和司機管理體制，為 該項目成功提供技術和經驗支持。 波羅國際貨運集團(ProShipping Group)成立 於1999年，在紐約、溫哥華、多倫多、蒙特 利爾、深圳、上海、寧波、青島、天津、大 連、馬來西亞、越南、泰國、印度等地均有 基地或辦公室。目前美東和美西的辦公室平 均每個月有6000多個貨櫃的進出，每個貨櫃 都需港口提櫃、公路運輸和大量倉儲面積， 為此項目的成功運作提供堅固的後盾。 安博物流園總裁Bruce方表示，現在大部 份投資移民項目均是地產及樓盤等不動產業 ，有潛在融資風險，可能是因為投資者沒有 預期的多，導致資金不足，項目無法順利完 成。安博物流園給EB-5投資移民開拓新的思 維，以結合動產及不動產的方式，提供投資 者雙重的保障。 不動產是位於紐澤西紐瓦克伊麗白港的倉 庫，動產部份就是物流運輸，隨著電商的日

專業卡車運輸車隊。

安博物流園EB-5投資移民項目位於紐澤西紐 瓦克港口附近。 益增加，貨運需求量大，卡車運輸已成為美 國熱門的行業 。安博物流園所成立的倉庫及卡車運輸能 做為阿里巴巴及義烏商品城等中國電商業進 入美國的橋梁，開拓及發展在美的業務。此

項目創造27%的就業人數，確保投資人獲得 正式綠卡。總裁方先生具有非常豐富的移民 經驗，也成功造就不少EB-5的投資項目，進 而看到了結合動產及不動產的優勢，大大降 低投資人的風險。 安博物流園EB-5投資移民項目目前運轉順 利，歡迎有卡車貨運需求或倉儲需求的商家 聯繫，同時招聘多項職位：1. A牌卡車司機 若干，提供全新卡車，全美範圍內送貨，待 遇好。2. 卡車配貨經理若干，中英文流利， 配貨從業經驗3年以上。3. 倉庫經理，懂倉 庫軟件應用，熟練操作，有客源者優先。4. 卡車維修工，專業維修卡車，全職，負責本 公司卡車日常維修和保養工作，歡迎諮詢。 安博物流園電話：718-939-6188/516-849-9982 。地址：36-09 Main St, Suite 9C-2 Flushing, NY 11354。郵箱：anbongroup@yahoo.com。

法拉盛：飛越皇后大樓 136-20 38th Ave. #9G 電話：718-463-1111

中城：70 West 36th Street, Suite 12A 電話：917-338-7755

房貸須知

City紐邁律師會計師樓 協助房貸減債 【紐約訊】 房屋貸款是很多人沉重的 負擔， 如果不能還清房屋貸款，房子會 被債主作為抵押物強制拍賣，不僅會失 去房子，信用會受影響。 City紐邁資深猶太律師提醒，一旦意識到 無法按時還房貸，一定要向專業人士諮詢。 律師可能根據您的情況提供的方案包括： 尋求貸款調整，在法庭上對財產抵押進行 抗辯或者在財產變賣的過程中放棄財產。 然而，一般沒有專業知識的人可能不知 道該如何抉擇，因此諮詢專業人士非常有 必要。在申請貸款調整的過程中，律師可 以幫您準備文書，詳細專業地對您的財務 情況進行闡述，這對於對申請程式不清楚 、語言障礙大的人非常有幫助。 根據法律的規定，房主停止支付房款 不履行還款義務的120天內，債主不可以 變賣房屋。同時，若房主提交完整的損 失減少申請，並申請處於未決狀態，債 主也不可以開始房屋變賣程式。 總之，在無法還清房屋貸款時，要關 注自己合法權益的維護，以免使自己陷 入更大的困境中。 還有一種情況是貸款重組(mortgage recasting)。如果得到一筆金錢，主要目 標是減少每月付款，而不是更快地償還 貸款，貸款重組是一個很好的選擇。 進行貸款重組，貸款期限和利率是保 持不變的，可使用獲得那筆錢財降低貸 款的本金餘額，於是每月重新攤還貸款 的還款額將減少。貸款重組也很常見， 當房地產市場疲軟時，有些人在出售房 屋之前買房子，會暫時需要支付兩筆抵 押貸款。當他們房屋出售時，他們可以 利用賣出房屋的收益來償還部分餘額並 進行貸款重組；如果突然繼承大筆遺產 或獲得大額獎金，也可選擇償還抵押貸 款的部分餘額，並申請貸款重組。 還貸不易，瞭解自己的最佳還貸方 案並及時採取行動，City紐邁資深猶太 律師經驗豐富，請洽：電話: 212-2688668/212-268-8686 ；網址：http://www. cityoneus.com/ 地址：45 West 34th Street, 6 層, New York , NY 10001。

太平洋Pacific抽油煙機好禮3選2 回饋好禮總值$300 優惠至12/24 【紐約訊】基於華人家庭烹飪習慣，為保 持家中空氣清新，降低油汙殘留在牆壁或櫥 櫃的可能，選用品質好的抽油煙機至為重要 。聖誕佳節將至，漢祥太平洋抽油煙機公司 推出選購(130℃超高溫全自動蒸氣洗)蒸好洗 抽油煙機，隨機獲贈總值$300的3選2好禮，即 $159牛頭牌鉬釩刀組(5件套)或$149多功能豆 漿機或價值$139不銹鋼電熱快煮水壺；選購 Buffalo牛頭牌鍋具享聖誕驚喜價，萬能飯鍋 勁減$60，隨鍋再送飯鍋食譜($25)、鉬釩鋼刀 ($79)及竹木砧板($99)三大好禮總值$203。 此項優惠活動至12月24日。優惠及免費 安裝有地區限制，只適用於蒸好洗機種， 贈品數量有限送完即止。 漢祥太平洋抽油煙機公司30年前成立， 專門代理銷售馳譽國際的太平洋抽油煙機

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暴力執法

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安博物流園EB-5投資移民項目主體 是大型倉庫和物流運輸相結合。

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地產專版

哈佛大學碩士／美國法律博士 紐約時報New York Times頭版 報導張律師打贏的聯邦上訴案

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安博物流園EB-5項目雙重保障

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worldjournal.com 2017年11月23日 2017年11月23日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,NOVEMBER NOVEMBER 23, 23,2017 2017

大紐約地產

森林小丘以擁有眾多設計風格獨特的 都鐸式房屋著稱。 （記者劉大琪／攝影） 奧斯汀街是森林小丘的步行街。 （記者劉大琪／攝影）

階 級

森林小丘 中產 秘密花園 皇后區最貴社區 從合作到共有公寓 從戰前屋到都鐸式建築 應有盡有 記者劉大琪／紐約報導 坐擁遠離喧囂的寧靜，卻又享有現代化都市 的便利生活資源和服務設施；同處一個社區， 從合作（co-op）／共有（condo）公寓樓，到 一家庭／多家庭獨立屋；再從戰前建築到都鐸 式（Tudor）豪宅應有盡有；與持相似教育理 念、重視培養子女的猶太裔為鄰，越來越多華 人，尤其中產階級和各行業精英落戶皇后區森 林小丘（Forest Hills），外面的世界再美再 繁華，都像守護秘密花園一般，獨鍾屬於自己 的「森林」和「小丘」。 森林小丘所在地區，原名「白罐」（Whitepot），

據傳17世紀中期，英國人用三個白色的土罐，從原住民手 中買來這塊地。1906年，律師、外交官、也是房地產開發 商的Cord Meyer，又從「白罐」的幾個農場主手中，買了 600英畝土地，因這塊地處在社區最高點，毗鄰森林公園（ Forest Park），遂重新命名「森林小丘」。 如今的森林小丘占地約2.5平方哩（square mile），東為 秋園（Kew Gardens），西為雷哥公園（Rego Park）和中 村（Middle Village），南為森林公園，北為大中央公園大 道（Grand Central Pkwy），緊挨法拉盛草原可樂娜公園（ Flushing Meadows-Corona Park）。其中又被東西向的兩條 街道皇后大道（Queens Blvd.）和奧斯汀街（Austin St.）畫 分，皇后大道以北多為公寓樓和獨立屋，一房一廳月租約 為1600元至2000元，兩房在2100元至 2800元之間。 奧斯汀街以南的森林小丘花園（ Forest Hills Gardens）是有名的富人區 ，20世紀早期由私人開發並管理至今 ，集中大量都鐸式建築和殖民屋，是

森林小丘郵局是國家歷史名勝古蹟之 一。 （記者劉大琪／攝影）

森林小丘近期公寓交易表 類型 兩房一廳 （共有公寓） 兩房一廳 （共有公寓） 一房一廳 （共有公寓） 一房一廳 （共有公寓） 兩房一廳 （合作公寓） 兩房一廳 （合作公寓） 一房一廳 （合作公寓） 一房一廳 （合作公寓）

地址

售價

110-45 65th Ave.

65萬9000元

111-14 76th Ave.

52萬元

112-01 Queens Blvd.

74萬元

99-34 67th Rd.

59萬元

72-10 112th St.

56萬5000元

70-31 108th St.

56萬5000元

110-11 Queens Blvd.

52萬元

皇后區房價最貴社區之一，在紐約市房價最貴社區排行榜 名列前茅。每次一進森林小丘花園，都恍若置身世外桃源 。奧斯汀街更是當地居民鍾愛的步行街，齊集服裝店、不 同族裔的餐館、酒吧、超市、熟食店、咖啡店、電影院等 ，儼然是個「迷你曼哈頓」，提供豐富生活資源和服務。 據萬榮地產公司經紀王濤介紹，交通便利是很多森林小 丘居民選擇在此居住的一大原因。該區地鐵和公車系統發 達，連接曼哈頓和皇后區的地鐵E、F快線，25分鐘左右即 可將上班族送至曼哈頓中城，也有地鐵M、R慢線行經，還 有連接曼哈頓和長島的長島鐵路（LIRR）。

位置優越 房價只漲不跌 王濤表示，森林小丘地理位置優越，是該區房價只漲不 跌的重要原因之一，很多買家看重多線地鐵直通曼哈頓， 方便快捷，這也反映不少居民都是在曼哈頓上班的中產階 級和專業人士，相較類似價格可能選擇在法拉盛買房的人 ，有的從事裝修、按摩等職業，森林小丘人口較單純。 除交通外，學區優、治安佳，也是吸引不少人在此安居 樂業的因素。公立第196小學、101小學、144小學、190初中 等，每年州會考成績都遠高於全市平均水平。尤其作為早 期的猶太裔聚居地，這裡的居民以猶太裔白人為主，非常 重視子女教育，讓持相似教育觀念的華人爭相購房投資。 「這裡絕對是投資的上好社區。」Madeleine Realty地產公 司經紀Jacques Ambron透露，很多年輕人和夫婦都熱中森林 小丘的公寓樓，還有很多不堪曼哈頓和布碌崙高房價的人 ，到森林小丘來尋覓安居之處。 不過，王濤也指出，除了相對較新的The Aston等一、 兩棟豪華共有公寓樓外，森林小丘近年鮮少有新房源， 所以平時若有舊公寓要出售，一般都非常搶手。尤其 是皇后大道交71大道The Aston的北部，至大中央公 園大道附近獨立屋之間的合作公寓樓。

西城網球俱樂部之前一直是美國網球公開賽的 舉辦地。 （記者劉大琪／攝影）

66-36 Yellowstone Blvd. 45萬5000元

（內容：Multiple Listing Service提供， 製表：記者劉大琪，美編：邱士娟）

歷史之城 名人輩出 心臟地帶 高樓拔起

高檔公寓買家爭購 臥和兩臥公寓為主，但後期開發商又增加 三臥，希望滿足不同需求的買家和家庭。 一臥公寓售價約在70萬5000元至75萬元之 間，兩臥售價在99萬5000元至130萬元之間 ，頂層公寓售價約171萬元。 每套公寓室內布局都很巧妙，盡可能開 放和具寬敞感。房間鋪胡桃木地板，電燈 採用嵌入式，窗戶為落地窗，有獨立洗衣 機和烘乾機，廚房和衛生間現代化設施齊 全，有的公寓還設獨立陽台。整棟大樓有 24小時安保、停車場、健身房，樓頂公共 天台給住戶提供燒烤、酒吧等休閒娛樂空 間，還可將遠近景觀盡收眼底。 The Aston的出現，給森林小丘現有住戶 和欲搬入者，提供更高檔選擇，大部分買 家都出自這個社區，或跟社區有某種關係 ，公寓推出後熱烈反響遠超預估，不到一 個季度，該樓約四分之三公寓銷售一空。

︵更多地產訊息，請見今日 ︶

記者劉大琪／紐約報導 作為一個成熟社區，森林小丘新增房源 不多，兩年多前在皇后大道交71路和71大 道拔地而起的22層豪華共有公寓樓「The Aston」（上圖，記者劉大琪／攝影），憑 藉現代設計、精美裝修、完善設施、開闊 視野，吸引大批買家搶購。 坐落在71大道108-20號、也是森林小丘心 臟地帶的The Aston，建於2014年，共17層 、97套公寓，由Morali Architects設計、當地 地產公司Cord Meyer Development開發。該 樓緊貼交通要道皇后大道，外觀特色為玻 璃幕墻，樓體棱角分明，現代感強，四周 被銀行、超市、藥房包圍，正對皇后大道 另一邊的電影院「UA Midway Stadium 9」 ，外觀尤為顯眼。 The Aston入口位於相對主幹道皇后大道 來說更寧靜的71大道上，最初規畫僅以一

森林小丘充滿藝術氣息。 （記者劉大琪/攝影）

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社區體育場 辦過60屆美網

記者劉大琪／紐約報導 對於喜歡觀看美國網球公開賽的網球迷 來說，「法拉盛」作為主辦場地名聲在外 ，但很多人並不知道，在美網公開賽移至 法拉盛之前，一直是在森林小丘西城網球 俱樂部（West Side Tennis Club）的森林小 丘體育場（Forest Hills Stadium）進行。 森林小丘體育場作為社區地標之一，始 建於1923年，共舉辦過60屆美網公開賽， 先是1915年至1920年，之後是1924年至1977 年。此外，這裡還舉辦過共十屆戴維斯杯 （Davis Cup）決賽，多於任何其他場地。 美國職業網球賽也曾在這裡舉辦過11屆。 雖是重要的體育場所，但也撐起不少藝 人的表演舞台，風靡全球的流行樂團神 話披頭四、傳奇民謠詩人巴布狄倫（Bob Dylan）、影壇巨星法蘭克辛納屈（Frank

Sinatra）等，都曾在此登台。然而，1978年 美網公開賽轉戰法拉盛後，森林小丘體育 場陷入長久失修狀態，直到2013年重新開 放，重新成為一系列音樂會的舉辦地。 城堡般的「車站廣場」（Station Square ），則是森林小丘另一重要地標，它不僅 是森林小丘花園（Forest Hills Gardens）入 口和長島鐵路（LIRR）的車站，早年還 是重要的社會運動場所。前總統羅斯福（ Theodore Roosevelt）和諾貝爾獎得主海倫凱 勒（Helen Keller）曾於1917年在此發表演 說。第一次世界大戰結束後，1919年這裡 還舉辦過一場盛大的化妝慶祝舞會。 森林小丘還是一個名人輩出之地，包括 音樂家、演員、小說家等，最著名的當屬 傳奇龐克樂團「雷蒙斯」（The Ramones） ，四名成員全部來自森林小丘。

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【紐約訊】 曼哈頓地產專家Janice張小姐 榮獲華爾街日報2017年紐約市地產營業額排 名第10名，房產成交金額高達2.3億；同時 也是著名地產公司Douglas Elliman 2016年銷 售團隊第5名。Janice張小姐獨家代理上億元 房源，幫你找到最合適的房子。 Janice張小姐代理曼哈頓135號西 52街頂級 豪華公寓，座落於中城心臟地區，鄰近中央 公園、時代廣場、無線電城音樂廳、紐約市 著名劇院區、聖博德主教座堂聖殿、洛克菲 勒中心、現代藝術博物館，周邊有世界聞名 第五大道購物天堂和餐飲美食。這棟公寓住 戶享受無比豪華及尊榮的設施。

該公寓11樓A單位面積約995平方呎，完 美詮釋獨立兩臥及兩套衛浴，擁有眺望都市 風貌的超大隔音窗戶。設計典雅的客製開放 式廚房呈現義大利桃木製及Molteni玻璃櫥櫃 ，Calacatta Vision品牌大理石拋光台面，高 檔水槽及頂級德國Miele家電。 寬敞的主臥房擁有雙門的衣帽間，以西 伯利亞貂石為建材的獨立衛浴，無邊框設 計玻璃淋浴門，導熱式地板和義大利品牌 Fantini衛浴設備。拉開頂級奢華義大利品 牌Rimadesio客製化黑白彩繪玻璃牆板間 隔，能將原先分開的客廳和客房合為一 體。

11樓A單位華麗高貴及用材講究的開放式廚 房。

曼哈頓135號西52街豪華公寓附設游泳池，住 戶隨時隨地享受休閒。

曼哈頓135號西52街豪華公寓打造休閒娛樂及 域奢華生活的理想空間。 此11樓A單位配置橡實木地板、洗衣機和 烘乾機、嵌入燈飾及獨立控制的冷暖空調。 曼哈頓135號西 52街頂級豪華公寓為住戶 打造無與倫比的休閒設施，近1.2萬平方呎 私有空間位於7樓，提供酒吧室、私人用餐 廳、娛樂視聽室、兒童遊戲室，擁有桑拿、 蒸汽房高爾夫模擬區的健身房。下個樓層中 備有游泳池。24小室的門衛、全天候的禮賓 服務和居住在大樓中的管理人員。該公寓的 大門旁附設便利的獨立停車場。 Janice張小姐聯繫電話：212-579-8900/917365-2544。電郵：JCHANG@elliman.com。微 信：JaniceTChang。獨家代理房源請瀏覽： JANICECHANG.COM。

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【紐約訊】 一年中最有節慶氣氛的耶 誕節即將來臨，善用簡單、實用性高的 三原則，打造家中節慶氣氛，人人都可 以成為居家氛圍設計高手。 現在民眾在意生活品質，配合節慶時 期，不少商店推出符合氣氛的商品，不 論是擺飾、杯盤、床具、家具等，都可 印上節慶裝飾，運用「重點裝飾 」、「 小物點綴」和「環保善用植物」三原則 ，可營造節慶氣氛，歡喜過節。 重點裝飾超吸睛 如果不想花太多預算，或是擔心採購 節慶商品後不好利用，建議可挑一項重 點裝飾，具備節慶氣氛，也好收納，不 用擔心買太多。 例如聖誕節，建議以聖誕樹為主。樹的 尺寸不用過大，適合家中客廳大小即可， 重點是加上燈光及裝飾後，就很有氣氛； 還可以擺上小禮物，增溫家人感情。 利用麋鹿燈飾，有綠樹和雪花在裡面的 水球擺飾，或是紅色、綠色上面有雪人、 聖誕襪圖案的餐瓷，也能營造聖誕氣氛。 善用小物點綴 如果擔心節慶的產品跟居家風格不搭 ，可考慮運用其他小物來作為點綴，增 添氛圍，如杯子、碗盤、餐墊、桌巾等 小物，剛好在節慶期間拿來使用或是招 待朋友，都能大受好評。 也可以使用可重覆黏貼的牆壁壁貼， 以聖誕樹、麋鹿、雪花等字樣，營造空 間氛圍，大人小孩都喜愛。 善用環保植物 如果擔心家具或家飾會讓人喜新厭舊 ，這時也可考慮環保的植物來裝飾，如 聖誕樹、聖誕紅等符合節慶的植物，既 環保又可以妝點家中。

A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

worldjournal.com 2017年11月16日 2017年11月16日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,NOVEMBER NOVEMBER 16, 16,2017 2017

余庭歡

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Bernstein Real Estate開發的西29街 211號，將成為紐約市第二高的被動式節能標 準建築。 （記者俞姝含／攝影） 雀兒喜吃喝玩樂設施完備，吸引年輕人 入住。 （記者俞姝含／攝影）

大紐約地產

雀兒喜 堪稱投資寶地

曼 哈 頓

高樓拔地起 老牌旅館變公寓…帶動當地房市 記者俞姝含／紐約報導 曼哈頓雀兒喜（Chelsea）可說是 投資寶地，除了近年來聲名鵲起的 高線公園（High Line）和哈德遜園 區（Hudson Yards），吸引眾多知 名設計師和投資者外，靠近中城區 域也是開發商和購房者熱中的緊俏 地盤，在曼哈頓房市上漲勢頭不算 很強勁的當下，24層被動式節能標 準建築（Passive House）、由知名 老牌旅館改造而成的公寓樓等開發 案，帶動雀兒喜房 市穩步上 升。

房市總銷售量 第三季創新高 房地產公司道格拉斯‧艾麗曼（Douglas Elliman）2017年第三季報告顯示，曼哈頓總 銷售量比去年同期上漲13%達3369宗，成為 近兩年來銷售量最多的一季，比過去十年來 每季銷售量的平均數2732宗高出20%。新開 發樓盤的銷售成交額中位數，較去年同期下 降23%至279萬7500元，但再次銷售（resale ）的成交價上升1.9%達99萬5000元。 由Bernstein Real Estate開發的西29街211號 被動式節能標準建築將帶來24層、55個多家 庭的公寓單位。據Curbed NY網站報導，此 公寓樓建成後將成為紐約市第二高的被動式 節能標準建築。 這個於1980年代晚期起在德國和斯堪地納 維亞（Scandinavia）興起的特色建築形式， 將注重提高如氣密性、窗戶密封、消除熱橋 、高質量隔熱、適當的通風和熱回收等可 持續發展的被動元素的呈現度，紐約 市內最高的被動式節能標準建築為

正在興建的羅斯福島南端的康乃爾科技校園 。Bernstein Real Estate收購和資產管理負責 人Alex Bernstein表示，這個24層的多家庭公 寓樓是公司20多年來首個從地面起往上建造 的開發案，「因此我們想做得特殊，雖然被 動式節能標準建築的造價更高，但為社區、 環境和住戶建造更好的公寓是理所當然的事 。」

百年旅館 接待眾多名人

此歷史性旅館改建為共有公寓（condo）， 但也在公寓樓保留小型雀兒喜旅館。代表業 主的律師事務所Holland & Knight負責人表示 ，「業主已於2016年10月28日，以2.5億美元 買下此旅館，將重新開發旅館和共有公寓 ，SIR Chelsea LLC旗下擁有三家精品酒店， 分別為The Bowery Hotel、 Maritime Hotel和 Greenwich Hotel，已經成功得到富國銀行（ Wells Fargo）融資，並期望此項目能符合歷 史遺跡稅收抵免標準。」

建於1884年的雀兒喜旅館（Hotel Chelsea ），曾接待過眾多搖滾音樂人、藝術家和當 代知名作家，從著名作家馬克吐溫（Mark Twain）、龐克女藝人代表人物Patti Smith， 到美國傳奇民謠詩人巴布狄倫（Bob Dylan ）等，都曾在此居住，也曾發生過英國龐克 樂團Sex Pistols主唱Sid Vicious在此殺死女友 Nancy Spungen、詩人Dylan Thomas肺炎身亡 等戲劇性悲劇。 根據地產網站StreetEasy報導，六年前，雀 兒喜旅館的新業主SIR Chelsea LLC，決定將

迷人雀兒喜 華人、同志都青睞 記者俞姝含／紐約報導 「通常房地產跟著兩撥人跑，猶太人和藝術家，而 同志則是另一批帶動房地產的人」，任寰國際置業集 團合夥人任寰表示，雀兒喜（Chelsea）是曼哈頓房價偏高的 高端區域，追求風格獨特、高生活品質的藝術家和同志青 睞，造就此地房價只升不降，而近年來偏好有個性的小資 生活的華裔年輕人，也開始湧入雀兒喜。 雀兒喜不少高價公寓售價高於200萬元，這些公寓目前 的增長速度雖然不比200萬以下房源，但獨特的地理位置 和文化氛圍，奠定雀兒喜在喜愛藝術的年輕人心中不可 撼動的地位，結合多元文化氛圍，吸引新興代聚集的雀 兒喜市場（Chelsea Market，上圖，記者俞姝含／攝影） 和對面的谷歌分部（下圖，記者俞姝含／攝影），也凸 顯雀兒喜的藝術和科技優勢。 任寰表示，「靠近西村和高線公園（High Line ）的房市都起來了，西村可說是紐約客的時尚 區，而高線附近獨特的建築，吸引很多有個 性的年輕人。」紐約州地產經紀及紐約褔 臨門地產公司持牌人俞人慧也說，雀兒 喜擁有200多間大小藝廊，好餐館雲 集，造就年輕人偏愛此地，「 這樣的選擇不分族裔， 年齡才是偏愛的主 因。」

雀兒喜近期售房價格 類型 地址 價格 兩房兩廳（共有公寓） 333 West 14th Street 320萬元 兩房兩廳（共有公寓） 261 West 25th Street 156萬5000元 一房一廳（共有公寓） 140 Seventh Avenue 120萬元 一房一廳（共有公寓） 140 Seventh Avenue 97萬5000元 統艙（共有公寓） 555 West 23rd Street 74萬元 統艙（共有公寓） 540 West 28th Street 86萬5000元 兩房兩廳（合作公寓） 470 West 24th Street 425萬元 兩房兩廳（合作公寓） 300 West 23rd Street 167萬5000元 一房一廳（合作公寓） 360 West 22nd Street 95萬1000元 一房一廳（合作公寓） 410 West 24th Street 110萬元 統艙（合作公寓） 408 West 34th Street.L6 43萬元 統艙（合作公寓） 433 West 34th Street. 3C 34萬5000元 （內容：StreetEasy提供，製表：記者俞姝含，美編：吳岱穎）

雀兒喜隨處可見模特 兒和攝影師。 （記者俞姝含／攝影） 雀兒喜藝術氛圍濃厚，圖為又名時尚大道的七大道。 （記者俞姝含／攝影）

獨特雀兒喜 文化、藝術隨處有

記者俞姝含／紐約報導 曼哈頓雀兒喜原屬曼哈頓郊外住宅區，隨著紐約市工業 化飛速推行，20世紀初成為不少勞工聚居地，1990年代後 蘇荷區（Soho）房市火爆，地價高漲，雀兒喜具樓頂高挑優 勢，藝術家逐漸遷移此地，成為眾多藝術名流青睞創作和生 活的首選。具有敏銳藝術嗅覺，對生活品質要求甚高的同性 戀，也對此區域情有獨鍾，因此雀兒喜也號稱「同志村」。 家世顯赫的Clement Moore，於19世紀初開發九大道和十大道 夾20街與21街的區域，雀兒喜之名來源於他的雀兒喜莊園。 1910年至1935年，雀兒喜碼頭（Chelsea Piers）號稱紐約市最奢 雀兒喜市場結合多元文化氛圍，吸引人潮聚集。 華的碼頭，泰坦尼克號曾在此停泊。擁有經典英倫風格的倫 （記者俞姝含／攝影） 敦陽台（London Terrace）在1930年竣工時備受矚目，被譽為 當時世界上最大的公寓樓。目前的雀兒喜範圍包括14街北至 34街，六大道西至哈德遜河，是位於地獄廚房和衣廠區南面 ，格林威治村北面的風水寶地。 雀兒喜西側擁有170年歷史的高線（High Line）鐵軌兩側 ，近年來高樓大廈拔地而起，帶動此區域成為曼哈頓最 吸引開發商爭相入駐的香餑餑，各大博物館、豪華公寓 、高檔酒店和國際公司等，紛紛沿著高線大刀闊斧爭 搶地盤。跨越八個街區、占地28英畝的哈德遜園區（ Hudson Yards），也在向打造紐約未來最大的商業綜 合體的目標邁進。 隨處可見的樹木、鮮花讓雀兒喜充滿生機， 保留了二戰前風格的建築和前衛的畫廊，以 及舊廠房改造成的現代化公寓等建築的 完美融合，也凸顯雀兒喜特有的包容 性。紐約流行設計學院（Fashion Institute of Technology）也為擁 有眾多藝廊的雀兒喜增  雀兒喜帶有小花園的復古小公 添時尚藝術氣息。 寓，給購房者帶來驚喜。

（記者俞姝含／攝影）

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【紐約訊】反向貸款(Reverse Mortgage)提供針對62歲以上的退休人士 的融資政策，是聯邦政府給予62歲年齡 以上人士的福利之一，申請者需提供可 負擔每年房屋地稅的資金證明及基本的 收入。該項貸款不需考慮工作或信用分 數，但不能有積欠任何聯邦政府的貸款 紀錄。 反向貸款手續費用皆可含在貸款金額 內，如：房屋估價費用(一家庭約500元) 、信用分數(20元)、面談上課費用(約125 元)、聯邦政府規定的房屋及貸款保險費 等。 一般來講，只需準備約600元左右即可 著手申請，購買新房產上限為62萬5500 元，可融資50%-60%(最高貨款金額30-35 萬)；如果超過70歲時貸款額還會提高， 貸款利率依市場走向作調整，使用該貸 款可分段取用，或整筆用來還清貸款， 也可每月定額取用。 如您法定年齡在62歲以上、持有綠卡 、及無拖欠FHA/VA貸款紀錄可申請反 向房貸。該貸款是以房產價值依一定比 例，可隨申請人的經濟能力隨時清償該 融資款額。 夫婦之一尚不足62歲亦可申請，不論 是購買新屋或是重新貸款，申請得視個 人資格而定：1.確定申請人個人居住的 房屋是唯一的抵押房產。2.第一次購屋 的買主自備款需有3個月的銀行存款証 明，或有12個月的租金付款記錄及租約 。3.有照片的ID及綠卡、工卡。4.可購買 1至4家庭的住房，金額以估價約63萬多 的房屋為上限。 反向貸款服務代表陳美華Sophia表示 ，反向貸款的房產利息，因貸款得的金 額不是收入，所以不需交所得稅，貸款 的利息可申請抵稅。申請人可住在使用 反向貸款的房產內，必須具有每年付地 稅和買住屋保險的財務能力。詳情請洽 Sophia 陳美華 917-717-0198 或英語曾慧 君 NYS LO#974322。

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反向貸款耆老福利

工商記者高傑文/紐約報導 紐約市2017年度最暢銷樓宇之一的天景豪 苑The Grand， 最近裝潢7間樣板間，並進行 傢俱配搭，讓客人對THE GRAND推出的各 種房型有進一步的認識，在挑選房型時更能 了解自己的需求。 一般來說，裝潢好、配了傢俱的公寓能幫 助客戶充分理解室內空間的利用，以及在 使用上的潛力，天景豪苑The Grand開發商 ONEX特別全新裝潢了The Grand 第三幢大廈 內的7套樣板間。包括不同房型的客廳設計 、各種臥房佈置及更衣間、不同類型的開放 式廚房、飯廳及浴室等等。 時尚精緻的設計、搭配精品傢俱，高雅巧 妙的色彩，令人耳目一新，展示出靈活的空 間利用和使用的潛力。 在傢俱及高檔廚具和衛浴設備選擇方面， 發展商挑選多家能體現大樓現代風格的供應 商，包括Safavieh及Calligaris二個品牌的產品 。Safavieh 是具有百年歷史的大紐約區傢俱 界龍頭， Calligaris則是義大利最具知名度的 精品傢俱品牌。 THE GRAND銷售總監Helen Lee表示：「 室內設計及傢俱擺設是一種品味美學，我們 希望前來看房的民眾，能體驗生活在這裡的 極致居家情境，感受住宅及室內設計配合所 帶來的豪華品味享受。」

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尚典建築裝潢公司信譽佳 提供工程基本常識及細節 【紐約訊】在社區建立良好口碑的尚典建 造裝潢公司，提供日常裝修中的一些基本常 識和其中的細節。室內裝修設計涵蓋許多層 面，如家庭住宅、辦公室、店面裝修等室內 操作的裝修工程。 可選擇的設計有現代簡約、中式、美式、 歐式、地中海、日式、韓式、東南亞等風格 。在選擇心儀的風格時，還需考慮舒適、實 用，每間房子公寓的面積大小不一，安排空 間使用率最大化及合理化是重要問題，然後 再在選材跟色調上下功夫，來獲取滿意的效 果。 很多工程涉及到主體改造，例如承重牆 或非承重牆改位、水管、電和煤氣等移位 ，外牆門、窗改動及地面升降及更改用途 等情況下，根據紐約州的相關法例均需要

提供施工設計圖紙加上施工單位的相關執 照，以及保險提交當地房管局報批申請開 工證，並安排相關檢查最後簽字通過等流 程，缺一不可。 室內裝修設計順序安排，首先是結構的建 造、水電開槽安裝、安裝新灰板、補灰、油 漆；其次鋪設新木質地板、瓷磚或地毯；安 裝廚櫃及其他木；安裝電器並保運作正常； 最後就是基本的清潔。 而家庭室內裝修主要包括拆除工、水電工 、泥工、木工、油漆工等。拆除工程包括拆 除一些非承重牆、門洞、多餘結構等。水電 工程包括給水管和排水管重新佈置和施工； 電路回路重新設置，開關、插座、燈具重新 確定位置並佈線，設置專用線等。 頂棚工程包括所有吊頂和頂部的各種裝飾

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worldjournal.com 2017年11月9日 2017年11月9日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,NOVEMBER NOVEMBER 9, 9,2017 2017

新鮮草原屬 好學區，吸引許 多家庭進駐。 （記者許振輝 ／攝影）

余庭歡

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2 7 1 3 新鮮草原有許多具有都鐸式建築風格的獨 立屋。 （記者許振輝／攝影）

大紐約地產

新鮮草原 好學區吸引華裔

皇 后 區

社區中產階級多 公立173小學提供中英雙語教學 華生人數占65% 記者朱蕾／紐約報導

今繁榮發展 以獨立屋為主

位於皇后區東北部的新鮮草原 （Fresh Meadows）是中產階級 住宅區，隨處綠樹成蔭，以寧靜 、簡約、舒適、好學區吸引越來 越多華裔家庭入住。 雖然對新鮮草原邊界線有不同說法， 但根據紐約市城市規畫局（Department of City Planning）畫定，北到賀若斯哈汀 快速道路（Horace Harding Expressway） ，南至聯合大道（Union Turnpike）和73 大道，東、西邊界分別為法蘭西斯路易 斯大道（Francis Lewis Blvd）和新鮮草原 Lane。

昔猶太社區 今亞裔湧入 新鮮草原最早由荷蘭定居者於1640年 發現，是法拉盛鎮東南部郊區，原來 低窪地密布，引入淡水泉（freshwater springs）後，逐漸變成適合耕作的農 田，曾名「法拉盛草原」（Flushing Meadows），後改稱「新鮮草原」。 在英國殖民時期，英國移民用發黑的 樹椿區隔農田，也因此被稱為「黑木樁 」（Black Stump）。獨立戰爭期間，英 國軍隊在此駐紮，美國將軍本尼迪克特 阿諾德（Benedict Arnold）曾訓練軍隊的 地方就是現在的公立216初中所在地。 新鮮草原Lane和部分烏托邦公園大道（ Utopia Parkway）曾為「新鮮草原路」（ Fresh Meadows Road），是當時連接白石 鎮（Whitestone）和牙買加村（village of Jamaica）的主要線路。 新鮮草原曾為紐約市最繁榮的猶太社 區之一，猶太人比例一度高達90%。最 近幾十年，越來越多年輕亞裔遷入。根 據人口普查數據，新鮮草原男女人數比 例相差不多，近半為白人，亞裔約占三 分之一。

新鮮草原的房子多數建於第二次世界 大戰以後，20世紀中期出現相對快速的 發展，住宅主要以一家庭或多家庭的獨 立屋為主，建築風格包括都鐸式（Tudor ）、科德角式（Cape Cods）、殖民地時 期風格（Colonials）等，也有一些街道 是連排磚屋，共有公寓和合作公寓不太 多。 根據房地產網站「Zillow」統計，新鮮 草原住宅價格中位數為86萬6900元。住 宅價格過去一年上漲8.2%，並預測明年 將有3.3%漲幅。目前新鮮草原在市場上 的住宅，每平方呎價格中位數為687元， 房屋價格中位數為108萬4000元。 地產公司統計顯示，過去五年，新鮮 草原房價上漲37.8%，紐約市上漲27.5% ，皇后區上漲近50%。以三臥一家庭屋 為例，上市約60天便售出，比皇后區平 均天數約少十天。新鮮草原有超過四成 居民租房，在租房市場上，兩臥及以上 房源較多，過去一年房租價格中位數增 長不多。10月的房租中位數，兩臥1900 元，三臥3200元。 隸屬皇后區第26學區的新鮮草原，憑 藉優質教育，吸引很多有子女的家庭到 此定居，公立173小學是全市為數不多的 提供中英雙語教育的學校，至今逾十年 ，該校近千名學生，華生占65%；還有 美國最大的天主教高中聖法蘭西斯預備 學校（St. Francis Preparatory School）；聖 若望大學（St. Johns University）主校區 就在新鮮草原旁。 新鮮草原公共交通選擇並不多，沒有 火車和地鐵，但有多條公車線路可達法 拉盛市中心換乘地鐵7號線，或到秋園（ Kew Gardens）換成E或F線，還有快速公 車可往曼哈頓。駕車出行也比較方便， 比鄰東西向的長島快速路和南北向的清 景快速路（Clearview Expy）。

新鮮草原環境幽美。

（記者許振輝／攝影）

空地少、 居民多

建案以舊房改建為主 記者朱蕾／紐約報導 由於新鮮草原社區規畫已較完整，且空地 不多，大型住宅建案不多，目前有一些小型 商業改建案，但越來越多拆除舊房建新樓出 現，在181街一個街區內，就有三棟獨立屋 住宅正在改建。 隨著年輕居民不斷搬入，如今新鮮草原居 民的平均年齡約為40歲。發現托兒服務的需 求在增加，開發商計畫建設更多幼兒園。 在新鮮草原與牙買加（jamaica）交界、靠近 179街的聯合大道（Union Turnpike）上，將 把原為一層樓高的學校、學習用品商店，改

建為一個三層高、面積3萬2000多平方呎的 綜合用途建築。一層近5000平方呎用於零售 業，剩餘面積和二、三層全部用作幼稚園， 將於2019年春完工。在67大道和172街附近 、與公立173小學一個街區的地方，也計畫 建造一個幼稚園，預計可服務250至290名兒 童，預計今年底完工。 另一個小型商業改建案位於長島快速路 南邊、182街，將建成兩棟各兩層高的商業 建築，一層1700多平方呎為商業用途，二層 2600多平方呎作社區設施，設置流動診所或 醫療中心，計畫明年夏天完工。

新鮮草原購物中心。 （記者許振輝／攝影）

新鮮草原有許多具有都鐸式建 築風格的獨立屋。 （記者許振輝／攝影）

治安佳、規畫好

發展曾為紐約市之最 銷售成交表 近期房屋

新鮮 草原

房屋類型 一家庭獨立屋 一家庭獨立屋 一家庭獨立屋 一家庭獨立屋 一家庭獨立屋 合作公寓 合作公寓 合作公寓 合作公寓 一家庭獨立屋

大小 1919平方呎 2396平方呎 2017平方呎 1203平方呎 1250平方呎 一臥 一臥 一臥 兩臥 1912平方呎

地址 198街6717號 73大道17215號 185街6130號 182號6536號 180街6527號 197街6712號 69大道19635號 67大道19624號 67大道19662號 193街7543號

價格 76萬2000元 92萬8000元 81萬7500元 120萬1535元 75萬2500元 16萬8000元 15萬2000元 16萬8000元 29萬元 95萬3000元

(資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾；美編：吳岱穎)

記者朱蕾／紐約報導 如今的新鮮草原治安良好、規畫完整。在 從農業社區轉變為住宅社區的發展過程中， 曾為紐約市之最。 1923年，在賀若斯哈汀快速道路南邊、靠 近183街，開了一家新鮮草原鄉村俱樂部， 由當時美國最出色的球場設計師提靈哈特 （A.W. Tillinghast）設計，1930年代舉辦過 PGA錦標賽、美國公開賽等多項重要賽事。 1946年出售給紐約人壽保險公司，不久被改 建為包括住宅、購物的商住社區。 新鮮草原綜合社區是當時全市最大的商 住社區，140棟建築包括兩層或三層的花園 式公寓，以及兩棟13層高及一棟20層高的高 層住宅大樓，共有近3000套公寓，是為了安 置從二戰戰場歸來的退伍軍人而建；還有 新鮮草原購物中心（Fresh Meadow Shopping Center），是美國首個以方便駕車者為主導 設計的購物中心，現在仍在運營。 新鮮草原曾擁有紐約市最後一個商業農場 ，位於194街和73大道的「克萊因農場」（

Kleins Farm，下圖，記者許振輝／攝影）， 從1895年開始後的100多年，由於開發商不 斷收購，200英畝的農場面積逐漸縮小。雖 然當地民選官員、社區代表和民眾曾欲盡力 保住農場，但還是在2003年永久關閉。雖然 農場如今已不在，但康寧漢公園西邊部分， 在某種意義上是該農場的延續。

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皇后區灣台 環境優 新公寓開發案多 重建傳統住宅 市場廣闊 記者牟蘭／紐約報導 皇后區灣台（Bay Terrace）緊鄰 小頸灣（Little Neck Bay）和小灣 （Little Bay），可俯瞰東河，以 居住環境優美聞名，吸引大批中高 產階級入住，為紐約市適宜居住的 城郊之一。 灣台毗鄰小頸灣和小灣，常被認為是貝 賽（Bayside）最大區域，窄頸大橋（Throgs Neck Bridge）連結布朗士（Bronx）和北灣 台。該地建有眾多合作及共有公寓開發項目 ，如灣區俱樂部（Bay Club）、灣區大橋共 有公寓（Baybridge Condominium）、水門大 橋（Towers at Waters Edge）以及貝賽共有公

寓（Bayside Townhouse Condominiums）等。

民眾通勤 以駕車為主 1639年荷蘭總督威廉基夫（Willem Kieft） 從Matinecock手中購下該地，六年後擔任荷 蘭和英國行政部門治安官的威廉‧勞倫斯（ William Lawrence），被查爾斯二世國王授予 包括灣台在內的大部分貝賽土地。1866年在 貝賽延長北岸鐵路時，灣台從農業社區向城 郊區轉型。在接下來的幾十年間，貝賽土地 協會（Bayside Land）購買當地農場開發。 灣台最初由農場和大型屋村構成，直到20世 紀50年代，Cord和Charles Meyer出售225英畝 農場，才對當地開發。1952年至1960年間， 灣台興建第一至12社區的住宅區，灣台購物 中心也在1950年代落成。

當地居民通勤以駕車為主，紐約市城市 規畫局（Department of City Planning）2004年 對該地進行交通研究，發現停車位緊缺和 交叉路口引發交通隱患，後重建Cross Island Parkway的危險入口。據2010年人口普查， 灣台多為中產階級家庭，年收入平均9萬 5868元，共1萬3392居民，平均年齡49歲， 房產中位數為125萬3000元。 地產網站StreetEasy顯示，灣台當季一臥一 浴公寓中間價為42萬元，兩臥一浴中間價52 萬5000，三臥一浴中間價55萬9000元。 高緯環球地產仲介（Cushman & Wakefield ）普雷烏斯（Stephen Preuss）指出，該地多 數住宅建於1960年代，已不符合當地民眾需 求。他表示，重建當地傳統住宅，日後將有 廣闊市場。

Towers at Waters Edge為灣台的大型 合作公寓。 （記者許振輝／攝影）

貝爾大道（Bell Blvd.,）為貝 賽的主要道路，秋景印上街頭。 （記者許振輝／攝影）

大有作為 購物中心帶動當地房市 灣台為紐約市適宜居住的城郊之一。 圖中背景為Towers at Waters Edge合作公 寓。 （記者許振輝／攝影） 皇后區灣台購物中心提供當地民眾購 物平台。 （記者許振輝／攝影）

記者牟蘭／紐約報導 皇后區灣台購物中心（Bay Terrace Shopping Center），由建築商Cord Meyer 公司在1990年代投資2000萬元改造，將原 有商場擴建超過兩倍，邀請連鎖商店進 駐，配有電影院和停車場等。隨著該購 物中心興起，也帶動周邊房產發展。

擴建後占地14英畝 灣台購物中心建於1960年代，位於貝爾 大道（Bell Boulevard）和貝賽26大道， 面積8萬7000平方呎

，占地7.5英畝。等待32年後，Cord Meyer 公司對該地投資2000萬元，大改造原有商 場並擴建至28萬8000平方呎，占地14英畝 ，提供近千個停車位。 新購物中心分布在一個兩層樓建築上 ，一層為商店，二樓設有六個放映廳的 電影院，在影院前設有停車場。原Loews 影院改建為連鎖店，如Gap、Foot Locker 等。原來商店和餐廳，拆除後改建為停 車場；1萬2000平方呎的新商店和停車場 ，將代替原加油站和貝爾大道東北物業 。當時的主席梅耶爾（Charles Meyer），

希望打造一個高端商場，售賣衣服、鞋 子和珠寶等，並將租金設為每平方呎30 元至40元。 新建案在當時第七社區委員會投票中 ，僅兩票反對，獲42票大比分支持。當 時許多房產經濟看好新購物中心，認為 商場將大型連鎖店引入非商業區，為商 家擴大營運平台，勢必改變民眾購物趨 勢。 灣台購物中心成為當地地標建築之 一，仍有許多連鎖店陸續進駐，「維多 利亞的秘密」內衣店、Loft服飾店、絲芙 蘭化妝品公司等，都在該中心營業。

皇后區灣台近期房產交易列表： 房屋類型 兩臥兩浴康斗 兩臥兩浴康斗 一臥一浴康斗 兩臥一浴康斗 兩臥一浴康斗 三臥兩浴康斗 兩臥兩浴康斗 一臥一浴康斗 兩臥一浴康斗 一臥一浴康斗

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大有可為 1800戶居民 購回土地權 記者牟蘭／紐約報導 皇后區灣台（Bay Terrace）九個合作住 宅社終止和地產商Cord Meyer公司重簽的 99年租約，從該公司手中買下十英畝土地 所有權。紐約市議員瓦隆（Paul Vallone） 表示，這意味灣台的1800戶居民首次掌握 其命運和未來，其中包括不少耆老住戶。 灣台合作一社和二社的200戶家庭，已 在7月24日完成土地交易，負責土地買賣 的經理人拒絕透露交易價格，三社到十社 （沒有六社）希望在2018年6月完成所有 交易。

Cord Meyer公司的營運主管寇利緹表示 ，他並不確定九個合作社共涉及多少住宅 ，但首賣的土地包括從小灣公園延伸至灣 台購物中心區域，東臨Cross Island高速公 路，西向Clearview高爾夫球場。 皇后區灣台合作委員會將重組2萬個住 宅，用來購買這些住宅所屬的土地所有權 。合作一社主席施雷伯表示，委員會籌備 土地買賣已長達12年，期間應付過不少突 發狀況。他指出，購買土地所有權的長遠 意義，遠大於續簽合約，業主物業價值將

上漲至少五個百分點。 當地民選官員瓦隆在土地買賣中不斷與 雙方協調，扮演十分重要角色。他指出， 該地有大量平價屋，將吸引新買家，並為 現有股東提供財務保證，未來也會促進灣 台合作社蓬勃發展，「一旦Cord Meyer公 司完成整個合作公寓土地出售，超過1800 戶灣台家庭將首次掌握他們的命運和未來 」。Cord Meyer公司也希望盡快完成土地 買賣，因自1950年起，灣台合作公寓租金 並未上漲，平均年收入僅1萬8000元。

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索購房資訊，購屋過程中不完全依賴地產 經紀。 同時，美國亞裔地產協會曼哈頓分會 日前舉行研討會，多位地產專家與會。 AREAA主席Julie Kang則表示，千禧世代更 加青睞新建樓宇，對需要裝修的房屋不感 興趣。

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千禧世代(Millennials)以80後、90後為主 力，現在漸成購房主力；來自海外、尤其 是中國的千禧世代在美置產者，大部分有 父母資助，現金買房，出手快速，受到力 爭海外買家的美國地產經紀的歡迎。 地產專家也指出，來自亞洲的這些購房 者雖名為業主，但最後拍板的是其父母。 地產經紀蘭道夫(Jarrod Gui Randolph)指出 ，千禧世代逐漸成為美國國內購房主力， 亦漸成海外買家中的主力。與美國本地的 千禧世代購屋者獨立做決定不同，來自海 外的千禧世代買家，不論合同上誰簽名、 房產列在誰名下，做決定的是這些千禧世

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工商記者高傑文/紐約報導 紐約地產近年高速發展，令人驚嘆的新建 案層出不窮，從One 57到Gramercy Square等 各種風格的新建案，都是高大上。在此介紹 一個小而精的建案--The Twenty 1。 The Twenty 1（117 West 21st Street）與大 多數豪華住宅房地產項目相比，是一幢小樓 。它位於曼哈頓充滿活力的切爾西（Chelsea ）和熨斗區（Flatiron）交界，六大道和第七 大道之間，是紐約時尚的工作/生活區，購 物、新潮夜生活、高級餐飲等等都十分方便 ，是富有個性的區域。 The Twenty 1是小巧的精品住宅樓盤，全 樓僅9戶，6套全層單元，頂端是兩個雙層閣 樓，還有一座連排屋，小樓是由一幢舊的4 層商業樓翻新和重新設計而成。雖是翻新， 其實與重建其無二樣，幾乎連牆都是拆了重 建。 負責The Twenty 1 大樓的改造和室內設計 的是GRADE公司，這是一家位於紐約的建 築設計公司，該公司的設計標誌是能清晰和 雅緻地詮釋光線和各種材料，以體現設計理 念。 GRADE的美學是基於審慎、知識豐富的 設計，無縫遊走在傳統和現代之間，兼顧現 代人善於變通的優勢。通過互補，以及對藝 術，歷史和世界文化深刻的欣賞和了解，達 到獨特的建築體現。 The Twenty 1 大樓室內設計和建築特色能 照顧到各種細節，及所在的曼哈頓下城時尚 地區的特色，為居民提供獨特的21世紀豪華 生活方式的體驗。 室內設計以流行的開放式平面設計，使用

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【紐約訊】決定當房東令人興奮。從 物色好的租賃房地產、打廣告找房客至 每月收取租金等等，讓人期待。考慮購 置房地產出租時，應思考是場目標、房 地產級別，並了解有意承租者的類別。 假如想投資租賃房地產、藉此收租金 度日，就得在拿錢購屋前謹慎查看市場 租金行情、試算可能的租金收入、並且 將可能的額外成本（如將整理出租屋乃 至於日後的長期維修）納入考量，除此 之外，萬一房屋閒置一段時間，還會衍 生更多成本，這些都要細細思量。 考慮購置租賃房地產時，不妨思考以 下重點： 首先，找出主要和次要市場。 居住地附近也許方便，但未必最值得 投資。必須先認清主要和次要的市場目 標，如果打算自己管理租賃房地產，住 家附近地區較合適；再根據潛在房客所 在，進一步過濾更精確的投資區域。 專家建議，網站Zillow、 Apartments. com以及 Rentpad等網站查詢各地區不同 價位的租賃房地產，作為參考。 距離市中心較遠的豪華社區可能難找 租客，市區街道可能找到值得投資的房 屋。此外，校外學生住房應是受歡迎的 投資標的。 其次，權衡房地產級別選項。 當找到市場目標時，也要根據負擔能 力、及房客的普遍偏好，確定打算投資 何等級和品質的房地產。 房地產級別通常分為A、B、C三類， A類是最高等級，通常是新的、價格較 高， B類屋齡較大但維護良好，C類屋 齡大、且需要裝修和維修。 第三點，知道最可能承租的房客是何 人。 有了這個資訊後， 便可以知道該如 何維護、整修房屋。例如，投資校外學 生住房，房東要處理的事比較單純，不 必像把房子出租給大公司新進員工時一 樣，要提供電器或者重新粉刷牆壁等。

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The Twenty 1下城新古典豪華住宅 CU176497-1

代的父母。 地產經紀GieFaan Kim的團隊接觸許多亞 洲買家，他指出，亞洲千禧世代買家相比 美國本地同世代者資金更雄厚；這些買家 的購房款來自父母支持，尤其是中國買家 ，很多都全現金買房，出手乾脆，是頗受 地產經紀歡迎。 地產經紀Maria Babaev則表示，海外買 家實際上比美國國內買家對欲購買區域的 地產更熟悉，也更聰明；且海外買家大部 分也有移民美國的意願，因此移民律師是 從事吸引海外買家的地產經紀的重要合作 夥伴。

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2017年10月26日 2017年10月26日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,OCTOBER OCTOBER 26, 26,2017 2017

余庭歡

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許多曼哈頓居民搭成水上計程 車到紅鉤，預計渡輪新路線開通後 ，當地房價會再攀升。 （記者朱澤人／攝影） 金恩街與蘇利文街之間連棟屋 ，推高當地房價。 （記者朱澤人／攝影）

大紐約地產

紅鉤老貨倉變身新樓房 豪宅、共有公寓紛興建 飆高房價冠布碌崙

記者朱澤人／紐約報導 布碌崙紅鉤（Red Hook ）有名的是宜家（IKEA）商 場、5萬2000平方呎Fairway 超市及「布碌崙螃蟹」（ Brooklyn Crab）海鮮店， 如今又多一個「特色」：全 布碌崙房價最高社區。根據 房地產資訊網站「Property Shark」第三季報告，紅鉤 擠下登波（DUMBO），房屋 售價中位數為192萬元。

倉變成三層樓現代樓房，每戶平均2500平方 呎，在2016年在市場銷售。其中金恩街119 號以約256萬元售出、蘇利文街84號約272萬 元，目前還有四戶在市場出售，最近20天價 格略降約5%到7%，四臥三浴要價從308萬到 341萬元不等。 將讓紅鉤地產價格飆升的還有Imlay街160 號大型共有公寓建案，共有70個單位。一臥 一浴室要價132.5萬元，兩臥兩浴179.5萬元 ，三臥則要323.5萬元。最近兩周多數單位 價格下降約5.6%，最貴的 6A1單位逆勢上漲， 要529.8萬元。

酒吧紛進駐 頂尖私校開設 Imlay街160號公寓擁有眺看自由女神像的 絕佳景色，原本為1910年建造的New York Dock公司建築與貨倉，2000年被建商Industry City Associates買下。有趣的是，2004年 此建案曾被紅鉤商會（Red Hook-Gowanus Chamber of Commerce）告上法院，理由是太 靠近灣岸、影響工業用途，並會讓當地房價 飆升；建商則稱，本來想打造通訊產業，不 料網路泡沫，最符合經濟效 益的處理辦法就是蓋 高級公寓。2005 年法庭不受

事實上，由於紅鉤交通不發達， 距離最近的F車9街地鐵站步程動輒 十幾分鐘，加上地勢低窪有淹水隱 患，當地多數房屋價格仍低於登波 或威廉斯堡。能登上Property Shark 的最貴社區榜首，主要是當地缺乏 價位較低的合作公寓（co-op），今 年第三季七個成交案多是新建高 級連棟屋（Townhomes）或共有 公寓（Condo）。 推高當地成交價格的連棟屋 位於金恩街（King Street）與蘇 利文街（Sullivan Street）之間， 總共22戶，將原本只是老舊貨

新渡輪路線 可望推高房價 對於房地產公司，紅鉤房價現在終於有機 會漲上去。「Corcoran」的中介薛勒（Chris Sheller）指出，紅鉤房價與鄰近卡羅花園（ Carroll Gardens）接近，由於紅鉤主要是製 造業地區，可出售的住房單位相當有限，而 且該區土地使用條例阻止興建密集住宅，造 成價格上升，「許多人對紅鉤情有獨鍾，而 當地很多人在這裡住了很久，認為這是他們 的小秘密」。 無奈2008年金融風暴，重挫紅鉤房市，再 來2012年超級風暴珊迪（Super Storm Sandy ）海水倒灌，再度讓社區房價狂瀉。薛勒指 出，今年受紐約房市冷卻影響，似乎有所 下跌，但他仍看好長遠價值，尤其新的渡 輪路線能增加居民到曼哈頓便利性，預 計房價未來還會再漲。

Imlay街160號共有公寓（最左圖） ，原本是New York Dock公司建築（左 圖），現在將推高當地房價。 （記者朱澤人／攝影）

昔日孤島 古樸吸引藝術家 記者朱澤人／紐約報導 布碌崙紅鉤緊鄰上灣（Upper Bay），可 遠眺自由女神像，欣賞日落河灣風光，吸 引大批年輕嬉皮族與藝術家，使餐館、咖 啡店、超市、手工啤酒店蓬勃發展。每到 周末，紐約市各地居民到比爾德街1號宜 家（IKEA）店挑選家具，或搭乘水上計程 車來此一日遊，讓人難以想像幾十年前此 地一片破敗。 紅鉤原是紐約市重要港口，在1950年達 鼎盛時期，人口達2萬1000人，多數港口 工人住在連排屋，其他則住1936年竣工的 政府樓「紅鉤屋」。當1960年航運業改用 大型集裝箱、不再仰賴傳統小型船隻運送 捆包的貨物後，當地居民面臨失業，人口 銳減，治安日益敗壞，綽號「疤面」的黑 手黨頭目卡邦（Al Capone）就在此時於紅 鉤起家，幫派火拼事件頻發。 更糟的是，高灣那快速道路（Gowanus Expressway，即是I-278）在1946年啟用， 及布碌崙-砲台隧道1950年完工，把紅鉤變

理此案，讓建案重新開工，經過多次延遲， 終於將在明年春天竣工。 受房價推波助瀾的還有商家，愈來愈多酒 吧進駐，並有Raaka巧克力與Van Brunt釀酒 廠提供試吃導覽。為了滿足當地豪宅住戶需 求，紅鉤還新開頂尖私立學校Basis（學前 班到12年級），每年學費要約3萬元。

紅鉤最近兩月售出房價 房屋類型 4臥3浴連棟屋 4臥3浴連棟屋 3臥3浴獨棟屋 3臥2浴獨棟屋

地址

119 King St. 256萬元 125 King St. 272萬元 99 King St. 192萬元 45 Wolcott St. 110萬元

（整理及製表：記者朱澤人 美編：吳岱穎）

成「孤島」， 隔絕於高灣那與 卡羅花園。 讓此社區長期破敗的「罪魁 禍首」還包括紐約與新澤西港口事務管 理局，對紅鉤港缺乏長期計畫，1992年把 56畝地以250萬元賣給拖船與駁船公司Erie Basin Marine Associates。該公司再把一部 分地租給市府，建造紐約市警總局拖吊場 ，任由廢棄汽車破壞灣岸美景。此外， 1994年州長老葛謨宣稱要投資2700萬元在 當地海產批發市場Fishport，創造700個就 業機會，但沒有商家要進駐，被居民笑稱 「沒魚的魚市場」，不到半年就關閉。 正因封閉社區型態，使紅鉤區保留大致 古樸風貌。大量藝術家受到當地廉價租金 、灣岸美景與懷舊氣息所吸引，紛紛定居 於此。高級住宅區逐漸取代紅鉤的老舊工 廠，例如Imlay街160號22萬5000平方呎貨 倉改建住宅區案將在明年完工，有望進一 步帶動工廠改建住宅風潮。

價格

今日紅鉤 蓋護堤阻擋海水

記者朱澤 人／紐約報導 布碌崙紅鉤位處灣岸 ，在2012年超級風暴珊迪風災 損失慘重，9呎高海潮從Van Brunt街湧入， 幾乎每棟房的地下室都被海水淹沒，加上 工廠油污漂浮，災後清理與整修至少花一 個月。今年6月市府終於搭起臨時護堤， 能抵抗4呎以下海潮，盼短期內不再有珊 迪等級風災來襲。 市府在沿著Beard街，從Van Brunt到 Richards街安裝4呎高的Hesco護堤，外殼為 堅硬纖維，內部填滿土，以抵擋潮水暴漲 。這是全紐約市第一個安裝此護堤的社區 ，目前在康迪島醫院外圍及布朗士亨特點 市場外裝置。不過，這只是應對小型風暴 的臨時措施，直到市府能找出防水患長期 方案前，未來五年都得仰賴這護堤。 「如果是珊迪等級，這護堤根本沒法抵 抗。」市長辦公室救災防災工作處資深顧 問潔西卡‧科倫說，要防範超級風暴再來

襲，堤防要16呎高，這會擋住灣岸景色， 必遭居民反對，還可能造成內陸水災的水 無法排出。 去年市府宣布紅鉤區投入在1億元防水 患，沿著灣岸、沿岸街道或是更內陸建護 堤。每個方案所需經費龐大，有一半是得 來自聯邦急難管理局的減災資助項目。考 量到川普政府聲稱要砍急難管理局紓困基 金8.76億元，令不少人質疑紅鉤護堤資金 如何到位。由於建造巨大護堤的可能性無 乎其微，市府將在Hesco護堤以外，多加幾 層防護。包括使用Tiger Dam管狀護堤，號 稱能無縫連結長達數哩、最高32呎，每個 重65磅，灌入水後重6300磅。 Fairway超市經理施奈登日前指出，珊迪 來襲時，該超市遭13呎海潮侵襲，泡在6 呎高海水長達四天，所有冷凍與生鮮食品 全都得扔，花了五個月才恢復營運。他呼 籲，紅鉤區商家部都需要有防災計畫，「 別小看任何一個風暴，要有最壞打算；如 果沒這麼糟，記得心懷感恩」。

紅鉤宜家商場每周末吸引大量消費者。 （記者朱澤人／攝影） Fairway超級市場是紅鉤一大特色，用餐區可遠眺自由女 神像。 （記者朱澤人／攝影）

紅鉤新開的頂尖私立學校Basis，每年學費要約3萬元。 （記者朱澤人／攝影） (更多地產訊息，請見今日F1) 40894

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全球連鎖星聚匯影城將入駐 帶來新消費型態

亞洲買家美國買房 看中地產增值潛力

法拉盛社區引領企盼許久，佔地120萬平方呎的TANGRAM(天廣•新天地)開發案，首期工程將於明年第三季完工。

TANGRAM建案中，規畫面積達27萬5千平方呎 的零售商場，預計明年揭幕，屆時將有國際及 國內知名品牌入駐，將為法拉盛社區帶來創新 性的消費型態。 該公司決定在法拉盛開設美國東岸的第一座 影城，他有信心，TANGRAM將帶來最高級 的娛樂設施。 星聚匯影城將是法拉盛近30年來首間影城 ，除了好萊塢電影外，也將引近熱門亞洲電 影以迎合社區觀眾的喜好。 TANGRAM還規畫包含192個單位的豪華 景觀住宅、207間套房國際星級品牌酒店及 面積達27.5萬平方呎的零售商場，商場將打 造明亮時尚的透明屋頂天井，開設國際與國 內品牌服飾、餐飲名店、美饌廣場、啤酒花 園以及多項娛樂設施。 TANGRA的辦公大樓將規劃48個醫療與專 業辦公單位，12個樓層，以新穎無樑柱設計 與全玻璃帷幕外觀呈現現代感。李芝璇指出 ，TANGRAM TOWER辦公樓為TANGRAM 重要構成，能與商場室內直接連通，辦公單 位內細節設計將讓TANGRAM TOWER成為 法拉盛辦公樓首選，有助提升企業形象。

今日資金兩日審批快速到款 小額5000、大額千萬 生意起頭夥伴 【紐約訊】 總部位於曼哈頓華爾街的「 今日資金」(Explore Trading Capital Inc.)所經 營的快速放款項目，適合在美國想要經營 中小企業、地產融資或資金周轉者，好處 是不查信用收入、48小時審批完成、快速 到帳。 今日資金華裔專員李小姐(Lily)表示，新 移民來美國想做小生意，發愁沒資金或親 友借貸不方便；今日資金經營快速放款項

目，適合在美國想要經營中小企業、地產 想要融資或資金周轉的人。 公司旗下主要有兩大貸款項目：商業貸 款，如公司店面、餐館服裝、洗籠甲店、 批發超市等各行各業。另外一項目是地產 融資，如房產抵押、裝修資金、建築貸款 、海外置業或各類過橋周轉。 不論是哪一種業務，其優點為審批較為寬 鬆、不查信用收入、最快48小時審批完成、快

李小姐熟悉所有貸款程序，歡迎洽詢。 速到帳。還款方面也很靈活，可隨時還款，無 任何手續費用，貸款方案靈活、最低5千、最高 2千萬，也歡迎被銀行拒絕客戶前往諮詢。 商業貸款方面，該服務適用於購買現成或

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、紐約首間星聚匯影城。星聚匯為亞洲最大 連鎖電影院品牌之一，落成後將是皇后區第 一家提供4DX動感影廳，也是紐約首間設置 270度Screen X全景影廳的大型電影院。星聚 匯影城從韓國出發，已於中國、越南、印尼 、緬甸、土耳其以及美國等地設點，至2017 年7月，全球擁有412間影城，影廳3120間。 美國富頓集團執行副總裁李芝璇(Helen Lee)表示，法拉盛是紐約市最蓬勃發展的區 域，擁有豐富的文化傳統，並從皇后區小社 區逐漸發展為紐約市炙手可熱的地產市場。 李芝璇說，法拉盛居民對生活品質要求日 益提高，觀光客則有更高期待，TANGRAM 將吸引有興趣在法拉盛定居的買家，也吸引 如星聚匯影城等國際品牌進駐；該公司將把 亞洲一級城市如上 海、首爾與東京的 摩登氛圍帶來紐約 ；這個建案也將吸 引喜愛都會複合型 生活的買家，讓居 住、工作與娛樂合 而為一。 星聚匯影城營運 長保羅理查森(Paul Richardson)表示， 在該公司全球擴張 計畫中，美國是非 常重要的市場，在 TANGRAM開發案日前舉行新聞發布會，左起富頓集團行銷公關經理孫偉 了解TANGRAM的 家、富頓集團行執行副總裁李芝璇、美國CJ集團總監Samuel Kim、上海建工 開發計畫以及法拉 盛社區的繁榮後， 集團代表孫英蓮、上海建工集團工程部負責人Douglas Mosher。

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【紐約訊】地產專家及經紀指出，來 自亞洲的國際買家，對商業或住宅地產 的需求上升，與美國本土買家非常不同 ，超過8成來自亞洲的買家對隱私極為 重視。同時，亞洲買家平均年齡40歲， 而人均資產達260萬元，未來能否增值 ，是置產首要考量。 一年一度的「全球地產峰會」(Global Real Estate Summit)日前在曼哈頓舉行， 地產經紀及專家齊聚一堂，探討海外買 家置業法律要務、開發案如何吸引海外 買家、如何拓展海外客戶、國際買家對 美國房地產市場影響等主題。 全球領先房地產公司聯盟(Leading Real Estate Companies of the World)高端地產部 門總裁卜思馬(Paul Boomsma)指出，一項對 全球房地產買家進行的調查顯示，來自亞 洲的買家海外置產意願最高，32%受訪者 表示有意願海外置產；亞洲潛在買家年紀 最輕，平均40歲，身家平均為260萬元。 其中，37%的亞洲買家表示，有意在 十年內搬到海外。同比在美國房產海外 買家中的歐洲買家，平均年齡為53歲。 卜思馬指出，海外買家欲在美置業有 四大原因，一是提高生活水準，二是財 務投資，三為改變生活環境，四則尋找 更大的房子。 同時，海外買家對房產、尤其是高端 房產的要求不斷變化。2002年時，購屋 決定多以個人喜好來評判，2007年注重 物超所值，2012年則看重物有所值；到 了2017年，海外購屋還有「個人生活意 義」的價值觀。

地產專版

【紐約訊】名稱靈感源於中國傳統「七巧 板」的法拉盛全新開發案TANGRAM (天廣 ‧新天地) ，七片拼圖拼湊出各種造型，象 徵TANGRAM每個部分的各種可能性。整個 建案面積廣達120萬平方呎，包含時尚商場 、辦公大樓、景觀豪宅與星級酒店，這個開 發案將為法拉盛社區帶來新消費型態。 TANGRAM開發商美國富頓集團(F＆ T Group)與上海建工集團美洲公司(SCG America)同時宣布，與韓國最大娛樂公司 希傑集團(CJ集團)旗下星聚匯影城(CJ CGV Cinemas)簽訂合約，全球第五大連鎖影城將 進駐TANGRAM，規畫7個大型影廳，佔地 超過3.4萬平方呎。 TANGRAM星聚匯影城將成為全美第三間

H5088

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法拉盛新地標TANGRAM 2018閃耀登場

THURSDAY,OCTOBER OCTOBER26, 26,2017 2017 2017年10月26日 星期四 THURSDAY,

TANGRAM由美國富頓集團與上海建工 集團共同開發，並由知名建築公司Margulies Hoelzli與室內設計公司BHDM共同打造，工程 正在37大道、王子街、39大道與北方大道之間 進行，零售商店預定2018年第三季揭幕。 上海建工集團美洲公司執行副總裁周 京雷表示，法拉盛活躍程度不容小覷， TANGRAM將會成為新的地標，星聚匯影 城在韓國擁有超過1000個影廳，他們與 TANGRAM的合作能繁榮社區，也是令人期 待的新嘗試。 有關TANGRAM開發案，請參考官方網站 www.tangramnyc.com。

轉手的生意(只要有銀行的月結單statement 即可)，或是老店新買裝修的款項等。在 地產貸款融資方面，可利用快速貸款服 務，將剛買的房子翻新，然後再賣出去 。可以幫你貸到75%購買價錢的款項。貸 款手續只需要幾天時間即可放款，客戶 貸到款後，付款期間只需付貸款利息， 而且沒有提前償還的罰款；還讓你同時 可以將資金投資在多個項目。 今日資金有講華語李小姐(Lily)，手機 ：347-235-3338，公司電話：646-569-5435 ，微信：BKDculture3248，公司網站： www.exploretradingcapital.com。該公司在 長島Lake Success有華人服務點。

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2017年10月19日 2017年10月19日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,OCTOBER OCTOBER 19, 19,2017 2017

余庭歡

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河邊的獨立屋可享受私家海灘。 （記者朱蕾／攝影） 白石鎮的一家庭獨立屋社區。 （記者朱蕾／攝影）

大紐約地產

白石鎮 鬧中取靜 眺望天際線、享私人海灘…堪稱中高檔海濱社區

記者朱蕾／紐約報導 位於皇后區最北部的白石鎮（Whitestone） ，是一個中產及富裕階層住宅區，毗鄰橫跨東 河的兩座交通大橋，鬧中取靜，坐擁河景，還 可眺望曼哈頓天際線，被稱為皇后區的中高檔 海濱社區。 白石鎮北到東河（East River），南延伸至25大道，東 邊邊界為烏托邦公園大道（Utopia Parkway），西至138 街，被大學點、法拉盛、貝賽所環繞。根據2010年的人 口普查，白石鎮總人口為3萬773人，比2010年減少了583 人，其中68.1%為白人，17.4%為亞裔，西語裔和拉丁裔 占12.2%，非洲裔只有不到1%。白石鎮過去幾年的人口 不斷增長，目前已超過4萬人。根據2015年的統計，白 石鎮的家庭收入中位數為7萬6834元。

白石大橋 帶動當地發展 白石鎮最早由荷蘭定居者於1645年建立，當時河邊有 很多石灰石（Limestone），白色的石灰石是白石（White

Stone）的基礎材料，白石鎮的名字由此而來。法蘭西斯 路易斯（Francis Lewis）也是早期定居者之一，他退休後 於1765年買下白石鎮的大片土地並搬到這裡。現在的法 蘭西斯路易斯公園就是他房子的所在地。白石鎮曾經是 農田和林地，直到19世紀末期，許多富裕的紐約人開始 到此建造豪宅。1920年代迎來一個快速發展期，主要是 由於有軌電車和長島鐵路的服務範圍擴展至該地區。 雖然鐵路服務在經濟大蕭條期間結束，但是部分線 路之後被紐約建築大師摩希斯（Robert Moses）用來幫 助建設高速路，包括沿著前法拉盛機場（1985年停止使 用）東邊邊緣、穿過白石鎮的白石快速路（Whitestone Expressway）。進一步帶動白石鎮發展的是1939年建成 的布朗士—白石大橋（Bronx-Whitestone Bridge），這座 大橋長2300呎，當時是世界第四長橋梁。 白石鎮的住宅主要以一家庭或多家庭的獨立屋為主， 多數房屋於1920年代至1950年代建造，建築風格包括都 鐸式、荷蘭式、維多利亞式、科德角式等，也有一層房 和灰泥房。河邊的房子可以看到曼哈頓的天際線，有些 還能享受私家海灘。白石鎮有兩個很像長島瓊斯海灘（ Jones Beach）的小版本海灘，只對持有許可證的當地居

民開放。白石鎮還有一些合作公寓，建於1958年的Le Harve有32棟樓，共1024套公寓單元，配備網球場和游泳 池；跨島公園大道（Cross Island Parkway）南面的「清景 花園」（Clearview Gardens）擁有1788套花園公寓。

學區優良 適合一家居住 白石鎮的房價近幾年持續上漲，房產公司的數據顯示 ，2016年7月，獨立屋價格中位數是81萬6500元，比2015 年同期上漲14%；過去一年，獨立屋價格中位數又上漲 了19%；合作公寓去年的中位價格為21萬元左右，上漲 約13%。房地產數據網站PropertyShark公布的2015年皇 后區房價最貴的社區排行榜中，白石鎮的Malba排名第 二，房子銷售價中位數為99萬8000元。 優質教育也是白石鎮適合家庭居住的原因，隸屬皇后 區第25學區，有四所小學，最大的公立79法蘭西斯路易 斯小學有千餘名學生，還有194初中。 當地居民駕車出行也非常方便，白石快速路和跨島快 速路（Cross Island Pkwy）都穿過白石鎮，東邊不遠就可 進入清景快速路（Clearview Expy），並直通連接皇后區 和布朗士的「窄頸大橋」。

發展好！ 獨立屋建案多 房市攀新高度 「歡迎來到白石鎮 公民協會」在法蘭西 斯路易斯大道和跨島 快速路輔路處設置 此牌。（取自該 協會臉書）

環境好！

白石鎮不乏很多屋主自己改建的新房子。 （記者朱蕾／攝影）

居民守望相助 各界人才輩出

記者朱蕾／紐約報導 白石鎮憑藉其幽靜、寬敞、坐擁海景、城市中的 小鎮風情等特點，幾百年來一直有人對其情有獨鍾 ，這裡也走出了多位好萊塢明星、作家、音樂人以及 民選官員。 上世紀初，好萊塢明星瑪麗‧碧克馥（Mary Pickford ）、查理‧卓別林（Charlie Chaplin）、魯道夫‧范倫鐵 諾（Rudolph Valentino）等都住在白石鎮。碧克馥的房子 至今仍在160街和Powells Cove大道，房前有一個大草坪， 曾多次舉辦名人聚會。憑藉「黑道家族」（The Sopranos ）榮獲艾美獎最佳女配角的德萊阿‧德‧瑪托（Drea de Matteo）、以及已退役的前大都會棒球隊（New York Mets ）球員巴斯特（Mike Baxter）等，也都出生在白石鎮。 「歡迎來到白石鎮公民協會」（Welcome to Whitestone Civic Association）主席Devon O'Connor從出生一直居住在 白石鎮，「這裡有很多老鄰居、老朋友，彼此了解，當 你進入三明治店，店主就知道你喜歡什麼咖啡、什麼 口味的三明治，感覺特別好。」 「大白石鎮納稅人公民協會」主席Kim Cody，從 1955年開始在此居住至今。他表示，這裡曾被稱為 小村莊（Hamlet），是孩子成長的極好地方，居 民們守望相助，就像一家人。 白石鎮的居民白人比例最高，近年來不斷 很多民 有亞裔到此定居，且人數持續增長。華裔 眾在法蘭西 男子曾凱文五年前和妻子搬入白石鎮， 斯路易斯公園 曾凱文表示，這裡不擁擠，從不用 內休閒。（記者 擔心找不到車位，有接近大自然 朱蕾／攝影） 的戶外生活，而且旁邊就 是城市，又不失生活 的便捷。

。

白石鎮的地標之一：聖路加（St Lukes）羅馬天主教堂 （記者朱蕾／攝影）

獨立屋社區「The Bridges at Whitestone」可看到東 河以及兩座大橋。 （開發商提供）

記者朱蕾／紐約報導 在皇后區的老社區裡，除了原址拆除舊房建新 樓外，已很難找到全新獨立屋社區。然而在白石鎮 ，目前卻有兩個獨立屋社區開發項目正在進行。 位於150街和六大道的一塊六英畝土地，正在建造一 個擁有45棟獨立屋的高檔社區「The Bridges at Whitestone 」，距東河僅一個街區，可以看到白石大橋（BronxWhitestone Bridge）和窄頸大橋（Throgs Neck Bridge）風景 。此地原為Cresthaven鄉村俱樂部的一部分，已棄用很久。 48歲的開發商Tim O’Sullivan表示，他在白石鎮長大，以 前經常到Cresthaven鄉村俱樂部打網球、游泳。1989年關閉 後，該俱樂部的部分土地被出售及開發，剩下的六英畝土 地在之後的幾年裡，曾有多項開發計畫，但都以失敗告終 。他於2015年以1360萬元從另一名開發商手裡買下這塊地 ，同年底「The Bridges at Whitestone」項目破圖動工。 Tim O’Sullivan介紹，房子大小在2000至4500平方呎（占 地面積為4000至9000平方呎）之間，多數為3000平方呎。 45棟中的11棟有四室的房子即將完工，還有四棟已有了 框架，未來幾個月會再有十棟房子動工。社區裡將有 一條新的私人道路Sullivan Lane連接150街和Powerll’s Cove大道。 白石鎮另一個開發案位於150 Place和Murray街 之間、17大道北邊，來自紐約長島的開放商 正在打造共有15棟3465平方呎到4470平方呎 的兩家庭獨立屋，每棟房子有兩層，計 畫2018年春完工。這片土地以前用作 停車場，旁邊是聖路加學校（St. Lukes School）。這兩個獨立屋 項目開發案完工後，勢必會 給白石鎮的房市帶入新 高度。

白石鎮 近期房屋銷售成交表

房屋類型、大小

地址

價格

合作公寓，一室

166街915號

27萬元

一家庭獨立屋，2084平方呎

150街516號

96萬元

合作公寓，一室，882平方呎 166街704號

24萬元

共有公寓，一室，870平方呎 12大道15031號

54萬元

一家庭獨立屋，1688平方呎

七大道15164號

88萬元

多家庭獨立屋，1404平方呎

16路15016號

78萬5000元

一家庭獨立屋，1258平方呎

149街2307號

77萬元

一家庭獨立屋，2435平方呎

五大道14928號

一家庭獨立屋，1380平方呎

13大道15323號

90萬元

一家庭獨立屋，2873平方呎

157街2308號

99萬元

126萬2630元

（資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾；美編：黃琬玲）

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曼哈頓地點、法拉盛價格 預定2018完工

。East Broadway頂級商廈樓高14層，一樓實 用面積近6000呎商場，計劃租賃予銀行、藥 房等商業機構；2、3樓為酒樓，4樓全層為為

萊伊鎮名勝莊園10/22拍賣公展 5分鐘至市中心車站公路 地點絕佳 可自住出租或分割出售 【紐約訊】紐約州鄰近曼哈頓的 Westchester County(威郡)，是紐約上州知名 好學區與頂尖住宅環境的地方，許多知名人 士都現或曾居住在此郡，例如前美國總統柯 林頓夫婦、臉書創辦人查克柏格、首位及兩 度獲得奧斯卡獎的華人李安導演等。現於威 郡的萊伊鎮(Rye)有一約4英畝的美麗名勝莊 園即將於11月15日拍賣，並提供公展機會， 歡迎預約參觀，成為美麗莊園的主人。

該莊園位於知名的Apawamis Club場地，買 家購入後可以將整個莊園分割為3區塊，一部 份包含住家環境，可以自住出租，另外兩部份 可以出售或做其他投資使用，獲得額外收入。 住宅空間13,650平方呎，屋況良好，有7 間寬敞的房間，8間全套&3間半套衛浴，帶 暖氣的車庫可停高達5輛車，還有室外游泳 池、家庭劇院、遊戲房、健身房等。整天待 在室內也不會無聊。 數分鐘內上I-95公路，1/2英哩可至萊依鎮 市中心及Metro-North火車站，5分鐘車程至

全食超市(Whole Food Market)或是各國餐廳 料理，如美國餐、泛亞洲餐、新英格蘭海鮮 餐廳、輕食餐廳、牛排館、日本餐…等，或 是DSW、Kohl’s、Staple、The Home Depot 等各種購物需求，食衣住行育樂全包。 公展日期為10月22(周日)、26日(周四)及11 月02、05、12日中午12時至下午2時，請事 先預約，以便安排參觀。預約請致電：800547-1045，欲知該房產詳請請瀏覽：www. madisonhawk.com/auctions/rye/。房產地址：3 Club Road, Rye, NY 10580。

保險需納入營運成本 麒麟保險助餐廳選計畫 【紐約訊】 麒麟保險為新移民來美 投資開店，對零售業如餐廳的業主， 說明商業保險中關於餐廳選址、租約 、安全措施和聘僱員工的問題。 如何選一個能夠招攬客群的好店面， 相信業者自有打算。但若是打算承租現 有的餐廳，可以多留意現有餐廳的廚房 滅火系統。美國消防署規定，爐頭的上 方需裝有符合UL300要求(商業廚房滅火 系統測試)的滅火噴嘴，如果沒有這個設 備，會買不到商業保險，無法開業。 租賃店面時，保險費用也應該算在經 營成本裡。在簽訂商業租約前，都應該 先了解房東要求的保險包括哪些，並與 房東就保險相關內容進行協商。 有些房東只要求租客買100萬或200萬 商業責任險，其中100萬是個案理賠的最 高額，200萬是保單期間內總理賠的最高 額。如果選址在購物中心，房東對保險的 要求通常比較嚴格，除了要購買一般責 任險之外，還會要求餐廳業者購買雨傘 險、商業汽車保險、勞工保險等。 店面的租賃在簽約之前一定要看清楚 ，以免在承租後，發現無法履行合約。 有些業者為了節省成本，在購買商 業保險時只求做到房東的要求，但若 真的發生火災等意外，責任險會理賠 房東的損失，但經營業者的損失由誰 買單？所以，餐飲業者投保時，別忘 了給自己的投資買一份商業財產險。 餐廳業者遞交保單申請之後，保險 公司會對店家做簡單的安全調查，指 出餐廳需要修改的地方，幫助業者避 免因人為疏失導致的意外。餐飲業者 的勞工保險成本比一般行業高，員工 在工作中可能受傷，像跌倒受傷、搬 東西扭傷、扔垃圾時撞到腳等，都會 成為勞工保險保費上漲的理由。 麒麟保險建議餐飲業者做好預防工 作，給員工提供安全教育，做好安全 防護，如：安全護具、防滑鞋、手套 等，預防意外發生；若發生意外，可 以就近去往有勞工保險合作醫療網內 的Urgent Care就醫。 麒麟保險地址：39-15 Main St., Suite 303, Flushing, NY 11354 電話 ：1(718)886-7070，網址：www.

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100 East Broadway全新商業Condo建築近貌(A)及建成後(B)雄姿。

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【紐約訊】 將成華埠新地標的100 East Broadway全新商業Condo，工程進展迅速， 外墻玻璃墻幕陸續裝嵌，像給大廈披上亮麗 的新衣。該大廈廣受華人社區關注，亦受到 主流媒體重視，日前，New York YIMBY網 站以大篇幅全面報導了該商廈，稱「辦公大 廈在紐約社區的發展是罕見的」，「這座 180呎高的塔樓將會有完全不同的夜景，在 這方面，該專案肯定是創新的。」 100 East Broadway大廈的統籌楊氏地產公 司(YEUNG REAL ESTATE)負責人表示，已 有多家具實力的商業機構對該A級商廈表示 了極大興趣，正洽談建成後的租賃或售買事 宜。歡迎各行業商家洽詢。 位於華埠East Broakway的此楝頂級商廈， 將於2018年完工；該廈建築師曾參與九一一 後世貿大樓重建工程，既具前瞻創意，更融 合最新科技。 大廈外觀新穎華貴，內部功能完備兼方正 實用，適合如律師、醫生、會計師等專業人 士購買作投資或自用，以及銀行、藥房、補 校、餐館等商業機構租賃使用。 楊氏地產公司負責人強調，「曼哈頓地點 、法拉盛價格」，可謂該大廈最貼切的比喻

社區服務的大型醫療化驗所，5樓至13樓全 部?出售的商業Condo。 楊氏地產公司1988年起投身地產開發行 業，曾建築多座大型商住兩用Condo，如華 埠麥迪臣街華榕大廈、喜士打街與勿街交界 的喜士打大廈，以及曼哈頓中城和皇后區的 多幢商住大廈，故具豐富經驗及極佳誠信口 碑。 East Broadway頂級商廈視野開闊，四通八 達，交通便利。設有兩部快速電梯，每分鐘 可升500呎，快速安全，大大減少等候電梯 的時間。另地下還設有3層地下停車場，共 可停泊70部車。該廈附近有F、B、D地鐵站 ，開車到FDR高速公路只需3分鐘。 該大廈三面玻璃外墻，1及2樓天花板高達 18呎，其他樓層天花板也高達9呎。每個商 用Condo單位面積從800多呎至4000呎不等， 採光極佳、景觀開闊。 欲瞭解更詳細資料，請打電話917-282-6976 查詢，或上網100EASTBRODWAY.COM。

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可於法拉盛Main Street 乘坐Q20A 或Q50 至20Ave/Whitestone EXP

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國際知名書法家詹秀蓉女士生於臺灣，自幼即對書法情有獨鍾，常年堅持苦練書法、勤抄佛經， 將佛家精神與中國書法藝術融合為一。她以超人的毅力獨創書法三絕：一絕是設計各式佛像、景物 以鏤空展現書法藝術化。二絕是採用多元化素材如雞蛋、貝殼、陶瓷、竹片、牙籤、米粒及純金 等，使書法作品呈現萬種風雅。三絕則是以毫芒在米粒上書寫經句格言的絕技，更是令人歎為觀 止。近年並結合科技發展出多采多姿的文創品。詹老師最為人景仰的是其個人情操，她的作品只做 公益捐贈、不作商品交易，堅持關懷貧困、發揮大愛精神。

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蘭諾斯丘 上東城置產首選 大紐約地產

記者金春香／紐約報導 曼哈頓上東城蘭諾斯丘(Lenox Hill)，距中央公園和東河不遠，到 中城交通十分便利，且房源充足、 房價適中，近年來吸引不少華裔買 家的目光，成為很多中青年買家首 選之地，希望在上東城這一歷史文 化深厚、人文環境優美的地區擁有 屬於自己的一套房產。

五大道近70街處，左手邊是中央公園。（記者金春香/攝影）

治安、學區佳 有地鐵Ｑ線

蘭諾斯丘在中央公園東側，南起第59街、 北至第77街，西起五大道，東至東河，中間 貫通麥迪遜大道、公園大道、萊辛頓大道、 第三大道、第二大道、第一大道、約克大道 和東端大道，這一片區域的房產種類和價格 十分多元，靠西近中央公園地帶被稱為紐約 的黃金海岸，是紐約的富人區，有很多連排 別墅、著名博物館以及頂級設計師專賣店和 私立、公立學校，而靠東地區又林立著大量 新增的經濟實惠合作公寓(co-op)，吸引大量 中產階級前來置房。 隨著Q線地鐵二大道線路在今年年初開通 ，二大道上新設了72街站點，很大程度緩解 了以往4、5、6號線的擁擠交通，也令很多 嚮往上東城生活的民眾看準這一寶地，紛紛 擲金。蘭諾斯丘地帶的餐館多為法式、義式 、美式和傳統猶太風情，同時有很多高檔酒 吧、以及適合朋友休閒看球的運動酒吧，滿 足各種人群和不同場合的需求。 蘭諾斯丘同時還擁有眾多知名醫學研究中 心和醫院，如史隆凱特琳癌症中心(Memorial Sloan-Kettering Cancer Center)、紐約長老會醫 院下的康乃爾醫院(Weill Cornell Hospital)、 格雷西廣場醫院(Gracie Square Hospital)等， 每天中午在附近的快餐店裡都能看到醫護人 員出來就餐，給人以安全之感，也保證這片 區域的老人和兒童擁有強大的醫療後備資源 。該地是紐約市安全係數排名極高的地區之 一。 蘭諾斯丘同時集結了多所優秀學校，這裡 的低齡兒童可選擇去學區內公立第267小學 和公立第183小學，初中可選擇去公立第167 學校，這幾所公立學校的學生成績都十分優 異。此外還有亨特學院(Hunter College)和洛 克菲勒大學(Rockefeller University)，後者在 生物醫學領域成果斐然，吸引很多該領域人 才在附近定居，更進一步推動這一社區的學 術氛圍。

蘭諾斯丘私校雲集。 連棟屋鬧中取靜。 （記者金春香/攝影）

年輕買家推condop 「好入手好脫手」 記者金春香／紐約報導 去年夏天入住曼哈頓蘭諾斯丘 (Lenox Hill)一間合作公寓(co-op)的董然 ，在上東城居住了一年，對周圍的一 切十分喜愛，表示買房搬到這裡是她 做的正確選擇，「上東區治安好學區 好，加上新開地鐵Q線，近年很多年輕 上班族和有家庭的人湧入，以後就算 要出租，肯定也特別好租」。 在紐約工作了五年的董然，之前一 直在布碌崙租房住，工作穩定後，父 母希望幫她在紐約買一套房，這樣二 老來紐約有地方住，以後如果想出租 或出手，也都是不錯的選擇。經過兩 個多月與地產經紀在曼哈頓四處看房 ，她終於選中位於76街和第二大道附 近的一座14層樓房中的一套condop。 這類公寓介於共有公寓(condo)和合作 公寓之間，申請比合作公寓簡單，價 錢又沒有共有公寓貴。「之前看的很 多合作公寓都對申請人的經濟背景審 查十分嚴格，我不夠格，幸好有這種 condop，房產中介幫我填好資料、辦好 手續後，立刻就通過了。」 董然認為，蘭諾斯丘社區比較成熟 ，附近吃喝玩樂都特別方便，如果想

鍛煉身體，可以向西去中央公園、或 者朝東到東河沿岸，風景大不相同， 但都相當美麗。餐館的種類就更加豐 富，且很多評價高的餐廳不像曼哈頓 下城總要排長隊，這裡一般都是一家 人晚間和周末出來吃飯，氛圍更加安 靜，「讓你有家一般的感覺」。蘭諾斯 丘還有不少口味極佳的土耳其餐廳， 赫赫有名的猶太餐廳「Second Ave Deli 」也在這裡設有分店。 「慾望都市」女主角凱莉在劇中就 住在第三大道夾73街，不少該劇的粉 絲 將 與 凱 莉 當 鄰 居 作 為自己的 奮鬥 目標，剛剛研究生畢業的嚴Jane就是 其中一個。學傳媒和設計出身的她， 剛畢業就從費城搬到紐約，選擇住在 70街靠近一大道的地方，雖然與室友 合租，但租金對剛剛畢業的她來說仍 是一筆不小的數目。「但我就是喜歡 這裡，從我家走到我最喜歡的博物館 The Frick Collection，只要十多分鐘的 時間，這裡到大都會、古根漢等博物 館都可以步行。」對附近的房產市場 做了一定調研後，Jane說未來七、八年 ，她的奮鬥目標就是攢出夠首付一套 condop的錢，買房在蘭諾斯丘扎根。

曼哈頓蘭諾斯丘樓市近期成交案 戶型 地址 價格 兩臥兩浴(共有公寓) 東60街401號 140萬元 兩臥兩浴(共有公寓) 東60街401號 187萬5000元 統艙(共有公寓) 東61街301號 78萬元 一臥一浴(共有公寓) 東61街301號 94萬6972元 兩臥兩浴(共有公寓) 東61街301號 263萬元 兩臥兩浴(共有公寓) 東61街301號 249萬9998元 兩臥2.5浴(共有公寓) 東62街200號 292萬5000元 三臥三浴(共有公寓) 東62街200號 387萬5000元 兩臥兩浴(共有公寓) 東65街200號 169萬9000元 兩臥2.5浴(共有公寓) 東65街200號 310萬元 (內容：取自Street Easy 製表：記者金春香)

雖然貴 但在房市很活躍

地產經紀推condo 「適合華裔買家」 記者金春香／紐約報導 曼哈頓上東城蘭諾斯丘(Lenox Hill) 的住房多為合作公寓(co-op)，對購買 者的背景調查十分嚴格，很多初到美 國的華裔買家如果沒有充足的在美工 作、納稅經歷，很有可能申請被拒 。地產經紀張曉華(April Zhang-Autio) 認為，對華裔買家來說，共有公寓 (condo)的價格雖然稍貴一些，但更適 合來美不久的華裔買家。 蘭諾斯丘有不少建於上世紀初的六 、七層樓房，多為戰時房屋，而1980 年之後興建的高層住宅樓，就可算得 上是這一片區域中的新樓。如位於第 一大道和60街交口處的Bridge Tower Place，建於1999年，有38層樓高，共 218個單元，樓內設施一應俱全，健身 房、天台、車庫、自行車室、兒童活 動房等，且允許在樓內飼養寵物，全 部房產都為共有公寓，在蘭諾斯丘地 帶實屬少見。這裡目前還有十餘套待 售住房活躍在房產市場，均價為1600 元每平方呎。 今年剛剛完工投入房產市場的高檔

住宅The Clare位於第二大道和61街， 有19層樓，但只有30套住宅，全部為 共有公寓，每一套都是優中選優，十 分搶手，且戶型也齊全，其中還有多 套是跨層房屋，屋內有超高天花板和 大型落地窗，極盡奢華，能看到繁華 的紐約夜景。樓內大廳則全部由淺色 大理石裝置而成，典雅大方。該樓均 價為1900元每平方呎。 同樣是今年完工的The Gianna是一座 只有六層、僅五個單元房的高檔住宅 樓，坐落在第三大道和64街，適合多 成員家庭住戶，每套住宅的裝修極盡 特色，適應當代的都市生活，既有私 人電梯進出口，又有高天花板和4呎厚 的白色橡木地板，且每一住戶都有屬 於各自的私人戶外空間。目前該房產 還在出售，均價為2800每平方呎。 張曉華表示，蘭諾斯丘靠西地區屬 於老牌富豪所在地，而靠東地帶又集 結了眾多中產階級，且上東城房價總 體比上西城偏低一些，適合希望在紐 約立足生根的華裔買家。

蘭諾斯丘有許多連棟屋（上圖），也有 不少高層住宅樓（右圖）。下圖為公園大 道上的氣派樓宇。 （記者金春香/攝影）

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張德海 律師

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【紐約訊】總部位於紐約曼哈頓的 博達集團，擁有20年房地產開發及管 理的豐富經驗，是少數擁有開發大 型案件的開發商。 過去20年，博達集團總共累計超過 300萬平方英尺的物業，總價值超過 8億美元，其中開發項目包括酒店、 住宅和商業單元設計和管理。博達 在設計、開發和建造相關的商業和 住宅項目中提供一本化服務，專業 團隊能提供高品質的項目開發。 博達了解最新市場資訊，並建立廣 泛的關係網絡和營運網絡；可靠和 及時的市場信息不僅為公司的房地 產創造價值，且對潛在投資項目進 行準確評估。 博達的建築團隊包括經驗豐富的工 程師，建築師，項目經理和施工隊 伍，他們是房地產投資重要的一環 ，為開發項目不同階段提升價值和 效率。 博達提供全面的施工服務，並通過 自己的設計和施工團隊大幅降低建 築成本。其堅強的專業團隊不僅能 提供高品質的項目開發，並專注於 實現最高的長期利潤，使公司能為 其投資者創造長期價值。 博達主要業務包含設計和初期規劃 、項目管理及市場營銷管理，優秀 的設計和規劃團隊創造許多高品質 作品，已完成近100個項目，努力實 踐的態度是公司一貫的宗旨。 更多詳情請上博達網站： www. expertainc.com。辦公室地址：1177 Ave of Americas, 5th FL, New York, NY, 10036，電話：212-603-9887、718666-9873。

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工銀美國紐約分享留學生理財建議 首屆北美留學生分享會日前舉辦 目標資源共享 【紐約訊】由中國工商銀行(ICBC)協同 多單位舉辦的「工銀美國紐約首屆北美 留學生分享會」，日前在曼哈頓舉行。 代表主辦方的工銀美國副首席執行官陸 轅表示，中國留學生目前在美國已經成

為很大的消費主力，基本的銀行開戶服務 已不夠，工銀美國舉辦這樣個多資源、多 資訊的活動，分享金融、求職、租房與投 資理財方面的建議。 陸轅指出，隨著中國的經濟起飛，在世 界的經濟居強勢，留學生在個人資產和金 融服務方面的需求增加。工銀美國目前特 推留學生開戶專案：開戶無最低存款要求 、全球ATM取款免手續費、如中國有工行 的手機銀行匯款免手續費，另外還可以輕 鬆申請工銀信用卡。 工銀美國部門主管倪曉穎與孫昕煒，分 別針對目前工銀美國在全美的服務點與服 務產品作了詳盡的介紹，這些銀行專家就 中國與美國的之間的消費習慣與金融卡使 用方式，分析與解說，希望讓留學生在金 融服務方面多適應。 這項活動在曼哈頓聯合廣場(Union Square)附近東田私家菜餐廳舉行，由工銀

工銀美國紐約北美留學生分享會，銀行主 管和學生合影。

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2 7 4 9 CIRCA Central Park共有公寓大樓，被稱為哈林 區最受期待的公寓。 (記者俞姝含／攝影)

大紐約地產 西哈林區房市具 增值潛力。(記者 俞姝含／攝影)

乘開發東風 西哈林房價翻升 記者俞姝含／紐約報導 繁華的曼哈頓人口稠密，每區域都具上升潛力 ，多年被視為不如曼哈頓其他社區繁榮的哈林區 ，也面臨天翻地覆變化。乘著哈德遜園區(Hudson Yards)的發開東風，靠近該區的西哈林區，也吸 引不少開發商青睞，房價以令人吃驚的漲幅節節 上升。 據房地產網站(PropertyShark)報告顯示，哈林區的連棟 屋(townhouse)價格像火箭一般飛速上竄，預計十年內房價 將每年增長15%，每平方呎超過3000元，2028年將達每平 方呎3132元，與曼哈頓島其他社區房價平均數持平，不過 ，仍比曼哈頓下城每平方呎7462元的房價更平易近人。在 此大好情勢下，愈來愈多豪華建築湧入西哈林區。 其中位於西110街285號、與上西城接壤的CIRCA Central Park大樓，被視為哈林區最受青睞的共有公寓(condo)，這 座地處中央公園北(Central Park North)沿線第二高的共有 公寓大樓，因能夠從南向將中央公園盡收眼底，更以極具 創意的陰影遮陽系統最大化吸收太陽光，又能減少陽光 反射。 另外，該公寓樓提供電能汽車充電站、單車儲藏室、健 身房、兒童活動室、電腦和遊戲室、設燒烤架的共享樓頂 、3000平方呎庭院，離中央公園僅90呎的地理位置，也為

孩子們提供玩小摩托車、划船和燒烤場所。 位於曼哈頓大道(Manhattan Ave)240號的晨邊公園一號樓 (One Morningside Park)，也因毗鄰晨邊公園南邊和中央公 園北邊兩個公園之間的絕佳地理位置，受眾多民眾青睞， 這座共有公寓一樓地面開設星巴克咖啡店，共有69個住宅 單位，公寓樓擁有室內和戶外活動室，23樓開放共享樓頂 ，其中多間豪華公寓擁有獨立陽台。 此外，該大樓提供市房屋保護和開發局(HPD)的「包容 地目變更項目」(Inclusionary Housing Programs)，其中有14 間提供給家庭年收入不到地區收入中位數60%的民眾。 位於西146街526號、建於1903年公立P.S.186小學，在開 辦初期是新潮都市學校的典範，雖然從1970年代起空置 ，學校樓宇逐漸老舊，仍被美國國家公園管理局(National Park Service)評為極具歷史意義的20世紀早期校園建築。 2016年10月，這座閒置多年的校園，翻新成為價值4900萬 、共有79個綜合住房的平價屋，不僅有可視對講系統、洗 衣間、電梯和社區活動室等，更有1萬1302平方呎俱樂部， 為哈林區男女生俱樂部提供活動場所。

颳起置產風

西哈林近期售房價格 類型

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價格 269萬9000元 290萬元 119萬9999元 147萬5000元 72萬5000元 76萬5000元 84萬元 29萬9000元 77萬9000元 16萬元 23萬5000元 19萬元

瀰漫藝文風

未來發展 極具潛力 校區眾多 煥發活力 記者俞姝含／紐約報導 「2008年爆發經濟危機後，房產界人士看 好哈林區發展，不少房地產經紀人在那裡置 業，帶動哈林區地產」，任寰國際置業集團 合夥人任寰表示，這場「牛奶沖了巧克力」 的變化，迅速提升以西哈林為主的哈林區房 價，而未完全開發的哈林區，目前仍具發展 潛力，「西哈林房市升幅比上西區更大。」 任寰表示，投資眼光獨到的地產經紀人， 喜歡有變化的區域，「就像下東城曾經不被 看好，現在已成為房價升值最快地區」。房 地產經紀人於2009至2010年湧入風景優美、 教育機會好的西哈林，以100萬元以下價格， 買下在曼哈頓中、下城早已被高價搶光的連 棟屋(townhouse)，並將這些連棟屋翻新，幾 年後轉手高價賣出。 她表示，藉曼哈頓西區開發機會，加上哥 倫比亞大學在西哈林擴建校區，投資者聞風 而動，「現在西哈林連棟屋已所剩 不多，價格至少要300至400萬元。 」她說，西哈林不像有不少政府樓 、難以重建的東哈林，改建項目和 豪華公寓接踵而至，發展潛力比 上西城更好。 任寰提醒，由於哈林區有不少非 洲裔居民，對美國文化不太了解的 中國投資人，投資時要多加考慮，

西哈林環境優美，金融危機 後吸引眾多房產中介投資。 (記者俞姝含／攝影)

「西哈林適合已經熟悉紐約文化、對非洲裔 不懼怕的本地人居住，等待發展，投資者要 花更多時間篩選房客等」，任寰表示，哈林 區房市情況，可能隔一條街就大不同，她提 醒想在此地置業的民眾，一定要找熟悉哈林 區的房產中介研究位置。 投資專家曹媛是哥倫比亞大學工商管理碩 士，她表示，十幾年前在哥大上學時，西哈 林仍不安全，但自從2008年發生金融危機後 ，不少原本住在翠貝卡(Tribeca)和下城的年 輕金融專業人士，看好西哈林較低廉房價搬 入，不少哥大學生和老師也喜歡在此合租， 讓西哈林成為哈林區最先發展區域。愈來愈 多年輕專業人士入駐，也帶動哈林區發展， 其中以食物健康、價格高聞名的「全食超市 」(Whole Foods)，今年7月入駐哈林區主幹道 125街，眾多開發商逐漸湧入哈林區，昔日破 舊的哈林區，正發生天翻地覆變化。

記者俞姝含／紐約報導 哈林區(Harlem)位於曼哈頓北部，在17世 紀荷蘭人占領曼哈頓時，因荷蘭城市Haarlem 得名。1920和30年代，哈林是哈萊姆文藝復 興(Harlem Renaissance)中心，非洲裔社會經 歷史無前例的藝術勃發期，但從經濟大蕭條 和第二次世界大戰時期開始，哈林區犯罪和 貧困率隨之增加，1990年代朱利安尼(Rudy Giuliani)任紐約市長時大力整治哈林區治安， 使它再次煥發活力。 哈 林 區 可 分 西 哈 林、中 哈 林 和 東 哈 林 ，其中西哈林包括漢密爾頓高地、曼哈頓 維爾、晨邊高地 等，西 起哈 德遜河，東至 Morningside大道，南起110街，北至155街。中 哈林是中央公園最北部往北至哈林河，西連 晨邊公園，東至五大道。東哈林則是北至東 142街，南達東96街，西起五大道，東至哈林 河的區域。

其中貫穿西、中和東哈林的125街，是著名 的「馬丁路德金恩大道」(Martin Luther King Blvd.)，具非洲裔美國人社區多年來沉澱而成 的濃郁藝術氛圍，附近有著名的阿波羅劇院 、爵士博物館和哈林藝術博物館等藝術殿堂 。位於漢密爾頓高地的河岸州立公園，也為 民眾提供休閒散心好去處，不僅哈德遜河盡 收眼底，更能在喧鬧的曼哈頓享受悠閒。 靠近哈德遜河沿岸的西哈林，因與常春藤 名校哥倫比亞大學主校區毗鄰，吸引眾多優 秀學子和家長，隨著哥大在曼哈頓維爾建立 新校區，沿著百老匯大道往西到達12大道， 跨越125街至133街，並包括131街至134街區域 ，形成面積達17畝的開放式校區，將開放表 演中心等供民眾使用，進一步提升西哈林區 的學術和文藝氛圍，也將帶動經濟發展和完 善各項設施。此外，西哈林也是紐約市立大 學城市學院校區所在地，教育氛圍濃厚。 擁有多個高等學府的西哈林交 通也非常便捷，從125街搭乘地 鐵 A 和D快線南行，只要五分 鐘 就能到達59街的哥倫布圓環。具 有悠久歷史的哈林區也有各種美 食，其中如Double Dutch Espresso 等在內的復古咖啡店，Kitchenette Uptown早午餐店等，也為民眾提 供悠閒享受生活的好去處。

貫穿西、中和東哈林的125街， 是「馬丁路德金恩大道」，具非裔 社區多年來沉澱而成的濃郁藝術 氛圍。 (記者俞姝含／攝影)

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泳池開放日開發商Onex舉行剪綵儀式及雞尾酒慶祝會。

華度假村生生活方式在法拉盛誕生。 全新兒童活動室，位於Grand Two的大廳 內，以豐富設計、明亮色彩、寬敞空間及書 籍玩具，讓孩子享受歡樂時光。活動室天花 板以可愛星座繪出動物，室內更分隔為畫畫 和勞作的美勞區、攀爬嬉戲的城堡區及閱讀 區，也有沙發讓家長陪伴。 The Grand已經達到空中度假村式生活成為 現實。發展商Onex最關心的是：下一個項 目在那裡？那裡才可以再創造如The Grand 一樣的銷售奇蹟？ 天景豪苑二期銷售部地址：40-26 College Point Blvd，法拉盛，紐約11354，預約電話： 718.886.8899，網站：THEGRANDSVP.COM 開放時間：周一至周五上午10時至下午6 時，周六及周日上午11時至5時。

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DeRUCCI慕思傢俱哥倫布日酬賓 全新歐陸設計傢俬10/16前特價 【紐約訊】慕思傢俱(DeRUCCI)（見圖 ）即日起慶祝哥倫布日舉行酬賓回饋顧客 ，推出一系列全新設計歐陸潮流傢俬特價 大優惠，至10月16日止。 慕思傢俱於2004年成立，擁有3,000家專 賣店遍佈全球多個國家及地區，在皇后區 旗艦店分上下兩層佔地逾15000呎、曼哈 頓旗艦店佔地近10000呎的兩大陳列室。 慶祝哥倫布日即起舉行特價優惠，包 括QB-024(Queen Size)雅致真皮床架原價 $6599，特價$5299；QB-002(Queen Size) 原價$4199，現價$3359；QB-035(Queen Size)奢華真皮床架原價$4199，特價 $3359；高級布藝床KB-81(Queen Size)原 價$1569，現價$1259；KB-82(Queen Size) 原價$1899，現價$1499；DB-90(Queen Size)高貴典雅布藝床架原價$2459，現價 $1579；所有睡床、床墊均有King Size供 應，個別型號同時供應Full Size。 F-517布藝沙發原價$1459，現價$929 ；F-8097布藝沙發原價$1899，現價$979 ；DT-1361大理石餐檯原價$2099，特 價$1359；DT-1363大理石60”餐檯原價 $3099，特價$1979；DT-1358大理石餐檯 原價$1799，特價$1439。HS-692真皮轉 角沙發原價$7599，現售$4879；Eden615 真皮沙發原價$6399，現售$4499；HS1612真皮沙發原價$2299，現售$1759。 慕思傢俱為符合條件的顧客提供免首 期、免利息24個月分期付款計劃(免息分 期付款不包含送貨/安裝費，須信用調查 )，詳情請親臨愛姆赫斯特皇后大道陳列 室洽詢資深華人經理Kim Leung。 慕思DeRUCCI皇后區旗艦店﹕89-22 Queens Blvd., Elmhurst, NY 11373(Macy’s 梅西百貨對面)，電話﹕718-898-8896 ；曼哈頓旗艦店﹕989 3rd Avenue, New York, NY 10022(夾57與58街之間 Bloomingdale對面)，電話﹕212-371-0888 。每週七天營業，星期一至六上午10時 至晚上9時，星期日上午11時至晚上7時 。網頁WWW.DERUCCIUSA.COM。

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【紐約訊】天景豪苑第二期The Grand附屬 生活設施上月完工並投入使用，使天景豪苑 第二期The Grand距全部完工邁進了一大步。 The Grand共有三幢現代化全玻璃牆大樓， 從Studio至4臥的公寓住宅共743戶。第一幢 Grand One已售罄並入住；第二幢Grand Two 只餘極少量單位，亦開始入住；最後一幢 Grand Three售出超過80%，將進入交樓階段 。天景豪苑The Grand依然保持紐約暢銷住 宅大樓的旺盛勢頭。 據The Grand銷售及設計中心負責人Helen Lee介紹，The Grand三幢大廈吸引不同需求 買家，從小家庭、年輕上班簇、第二住家、 退休人士都有，也有投資者；The Grand以 亞裔為主，亦有其他族裔住戶。 Helen Lee說，法拉盛有不少樓盤推出，但

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Navien, Inc.執行長Scott Lee(左圖右)展示該公司出貨倉庫，市場銷售經理Stacy Kang展示使用 的方法(右圖)

術專利第一、韓國消費者well-being滿意度 (KS-WCI)第一，是韓國鍋爐業龍頭企業。 人的一生有三分之一都是在睡眠中度過， 睡眠對健康養生相當重要。清代醫家李漁曾 指出：「養生之訣，當以睡眠居先。睡能還 精，睡能養氣，睡能健脾益胃，睡能堅骨強 筋。」西方醫學研究也指出，睡眠與大腦與 心血管修復能力、平衡賀爾蒙以及皮膚修復 等有直接關係。 民眾常用電熱毯，其內部有電線與電子零 件，易造成電線走火或皮膚灼傷，是電流通 過時所發生的電磁波，對健康有很大損害， 會引起頭痛頭暈、記憶力減退、抑鬱煩躁、 婦女月經紊亂、皮膚老化、呼吸困難、腰背 酸痛等，嚴重的會誘發白血病、乳癌及其他 癌症。 Comfort-Mate水暖床墊可解決電毯困擾， 又可降低電費。Comfort-Mate水暖床墊主要 由小暖寶與恒溫床墊兩部分組成。只要加入 礦泉水道小暖寶中，一按鈕就能啟動暖水循

環來加熱床墊。 床墊及被套均採用FDA嚴審無化學毒素的 成份製作，輕薄舒適。床墊內有長達260尺 無毒、純天然矽膠材料循環供應暖水，沒有 電磁波；兩邊溫度可獨自設定，隨著兩人對 溫度的要求而高低有別。 提供暖水的小暖寶的智能觸控設計，操作 簡，其多種功能包括：可預設供暖的時間、 雙邊獨立溫控、顯示溫度的螢幕、防止過熱 的感應器、連續使用15小時後自動切除電源 的安全措施、漏水警示燈、兒童安全鎖碼、 自動檢測系統、自動清洗系統等多項。秋 冬將臨，趕快準備一套Comfort-Mate水暖床 墊。 歡迎上官網了解Comfort-Mate水暖床墊 。該產品兩年有限保固，並設有客服專線 。Navein, Inc.地址：20 Goodyear, Irvine, California 92618 ，www.navien.com， www.comfort-mate.com，電話：877-6891541。

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