2016大都會地產

紐約市2016第二季房市報告 千禧世代城市 引發紐約地產市場革命 2016米蘭家具展 全球設計人的藝術結晶

August, 2016 Vol.17

NY Metro Realty Guide

大都會地產 Supplement to World Journal

金融區減稅康斗，交通方便 門衛，健身房，屋頂露臺 投資自住兩相宜

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大都會地產

2016 年8月號

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大都會地產

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2016 年8月號

大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide

第17期 2016年8月號

目錄

千禧世代城市 如何引發紐約地產市場革命

本期焦點

2

千禧世代城市 如何引發紐約地產市場革命

房市報告

18

紐約市2016第二季房市報告

區域地產

22

宋美齡長島故居1180萬美元賣出

區域地產

24

曼哈坦百萬公寓哪裡找

新案介紹

26

聯合國廣場50號頂樓複式閣樓完工

地產投資

30

多家庭物業 區域性分析確保投資風險與收益

新案介紹

32

曼哈坦公寓大樓NOMA開盤

買房置產

35

買屋置產 可賺多少錢？

新案介紹

36

天景豪苑Grand Three

紐約市2016第二季房市報告

開始公開銷售 律師專欄

38

房屋產權保險面面觀

設計展覽

39

2016米蘭家具展

風水專欄

46

大選猶未定 風水透玄機

大都會地產月刊 出 版：北美世界日報紐約社 社 長：張漢昇 集 稿：工商服務部 圖 片：許振輝 廣 告：工商服務部、陳璧珊、葉麗琴 美 工：陳美紀 印 務：凌文德

發 行：黎冠中 資 訊：李治嘉 網 路：酈家驤 封面設計：陳美紀 內頁設計：余黎峻、潘詩蘋 封面攝影：許振輝 統 籌：鐘嘉甯、韓 琳

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千禧世代城市

大都會地產

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2016 年8月號

本期焦點

文／特約編譯劉蘊綺

紐約客每 五人中就有一人 是千禧世代

1/5的千禧世 代每周至少騎一次 車、2/3的千禧世代沒 有固定電話、幾乎1/3 的千禧世代為自由 職業者

來源／therealdeal.com

波士頓諮詢公 司研究顯示，到 2020年，千禧世代 將佔全部商業旅 客的50%

1/3的千禧世 代是自由職業者 這事實，才是共同 辦公需求旺盛的 內在動力

千禧時代已成

自拍一代如何引發 紐約地產市場革命

為零售業主最看重 的年齡層，促使紐約 主要零售商重新思考 店面運營模式。

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本期焦點

提到「千禧世代」（millennial）一詞，你或許會跟我一樣唯恐避之不及。 這一代年輕人在金融危機時剛好成年，又曝光於社交媒體之下， 既因創新和社會責任感而受讚賞，又因懶散和放縱而被看輕。

然

而單就人數而言，千禧時代（出生

南加大安納伯格學院（University of

到，千禧世代影響著從住宅開發到高風險

於1981年至1997年）也是不可能被

Southern California’s Annenberg School）高

寫字樓市場，再到經紀行業、零售業以及

級研究員莫里∙維納格來德（Morley Win-

酒店業各個領域。

忽視的群體。 根據丕優研究中心（Pew Research Cen-

ograd）說：「人們開始意識到，這代人不

當然，這代人對於地產業的影響，還需

ter）統計，千禧世代在去年超過嬰兒潮

只是一群青少年和大學生了。」他曾參與

從更廣泛的共享經濟（sharing economy）

（Baby Boomer）一代，成為人數最多的

合著兩本有關千禧世代的書籍。

角度來看，以及他們對於事物或經驗的需

世代，達到了7540萬人。美國人口普查局

美國最大金融公司已經意識到這一點，

（U.S. Census Bureau）數據顯示，紐約客每

並投入大量資源，詳盡分析有關千禧世

五人中就有一人是千禧世代，而且由於移

代的數據。去年春天，高盛（Goldman

「你看關於千禧世代的研究就會發現，

民湧入美國，這一數字還在持續增長。

Sachs）曾發布有關千禧世代的資料圖表，

他們不會為未來要度過的四年做決定，他

他們的整體消費能力同樣巨大。埃森哲

頗為引人注目。普華永道（Pricewater-

們決定的只是未來12個月。」布魯克林商

（Accenture）諮詢公司數據，千禧世代一

houseCoopers）從2007年便開始了為期數年

業經紀公司TerraCRG負責人奧弗

年的開銷為6000億元，到2020年，這一數

的研究。

Ofer Cohen）在上月的The Real Deal紐約

字會激增至1.4兆。

在紐約地產業，越來越多人開始認識

求程度、社會參與度以及最重要的一點-適應性。

科恩（

地產展示與論壇上說。 加之有明確記錄顯示，這代人延遲結 婚、組織家庭以及買房，所有X世代（Generation X）發展出的潮流，對他們都不適 用，使業內人士不免焦慮。 今年早些時候，公平住屋公司（Equity Residential）總裁澤爾（Sam Zell）拋出言 論：「 整個千禧世代的概念都是胡扯。」 在紐約大學（New York University） 講話提及國家經濟發展時，他說他「擔 憂（這代人的）生育能力」以及晚婚現 象。一些人認為，用共性來描述一代人 是有內在風險的。畢竟，千禧世代涵蓋 了一個較大的經濟範疇，從背負學生貸 款到收入百萬的群體，都屬於同一個年 齡段--18歲至34歲。 紐約酒店公司BD Hotels的開發經理卡洛 琳∙格萊瑟（Caroline Gleser）指出：「很 難為青少年開發地產產品，你要想到他們 15年後需要什麼。」該公司旗下的豆莢旅 社（pod hotels，源於日本的膠囊旅社，僅 提供床位及狹小空間的旅店，譯者註）最

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本期焦點

為千禧世代所青睞。 地產高管不得不卑躬屈膝，來滿足這個 多元化世代的需求。開發商和地主都在絞 盡腦汁揣度千禧世代的想法，而他們其中 一些人並不願意只為單一年齡層人群建房 子。

Contents

戶，希望他們也把全部員工都帶來，估計 其中大部分是千禧世代，我們不能寄希望 他們全部都是。」 然而無可否認，這一代人確實在更廣義

開發商迎合下一代租屋者需求...... p.06 新增單車停放點、USB充電口、共同辦公空間

的消費市場引領潮流。 有鑑於此，BD Hotels在開發產品時更注

觸手可及之處擁有生活設施........ p.09 自由職業者增加 共同辦公空間迅速成長

魯丁管理公司（Rudin Management）的

重思維模式，而非年齡層。現年32歲、自

一位副總裁麥克∙魯丁（Michael Rudin）

己也是千禧世代的格萊瑟透露：「當我們

正與波士頓房產公司（Boston Properties）

構思豆莢旅社時，目標客戶就是千禧世

酒店集團推千禧世代專注品牌...... p.12

以及辦公共享業（office-sharing）巨頭We-

代。但後來發現，其實我們真正的目標是

經歷是新財富象徵 體驗與當地人為鄰

Work合作，在布碌崙海軍工廠園區（Navy

內心年輕的人，而非生理年齡。」

Yard）開發「 Dock72 」辦公樓項目。魯 丁指出：「我們需要優質、有創意的租

以下便是千禧世代對紐約地產行業影響 的幾個主要方面。

千禧世代概念成為一種心態........ p.14 共同居住創業公司進入市場 漸成趨勢

鑑於購買住宅房產的門檻比2008年金融危機前提高了許多，很多較為年輕的紐約客不得不租屋。

(網路)

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2016 年8月號

本期焦點

千禧世代城市 自拍一代如何引發紐約地產市場革命

開發商迎合下一代租屋者需求 新增單車停放點、 USB充電口、共同辦公空間 租 賃 發 展 儘管共有公寓（condo）市場被大肆炒 作，但紐約仍是以租戶為主的城市。其 中，千禧世代所佔比例不小，而且在不斷 增長。

「千禧世代在租賃市場佔有大量份額，

這裡的大堂開一間咖啡館兼小賣店。 Iron-

因此我必須關注他們喜歡什麼、不喜歡什

state公司還將聘請一位常駐廚師，在公共

麼。」大衛∙孟德爾（David Maundrell）說

廚房為住戶們做料理，同時還會有常駐農

道，他近期才將位於布碌崙的公司Aptsand-

夫和項目經理。在這裡，統艙公寓（stu-

lofts.com賣給租賃巨頭Citi Habitats。

dio）的月租金為1600元左右，而一房公寓

而某些物業則明顯面向更廣泛的租客群 體，他們吸引年輕群體是有先決條件的。

則為1900元。 巴里介紹說，Ironstate花費了數年時間

鑑於購買住宅房產的門檻比2008年金融

孟德爾正在推廣一些布碌崙的租賃項目，

調整營銷策略，目標為下一代租客。 2011

危機前提高了許多，很多紐約客（尤其是

全部面向千禧世代，包括Muss Development

年，公司在澤西市（Jersey City）啟動了一

較為年輕的）不得不一直租屋。事實上，

和貝德羅爾地產公司（Bedrock Real Estate

個 「實驗項目」，共有48個單元。現在正

根據高盛的數據，全國范圍只有39%的千

Partners）在克林頓丘（Clinton Hill）的住宅

在該市另一地點以及布朗士區（Bronx），

禧世代擁有房產，而2007年這一比例是

項目「180 Franklin Avenue」，共有124個單

規劃更大的租賃項目，面向千禧世代。

47.5%。紐約市的數據不易獲得，不過總體

元，內部還有一家畫廊和共同辦公空間。

開發商不一定調整全部項目以適應千禧

同時，地產開發商Ironstate Development總

世代，但他們無法忽視這一代人。業主兼

裁大衛∙巴里（David Barry）表示，公司旗

開發商TF Cornerstone擁有大量千禧世代租

這樣的事實並未讓開發商失去信心，他

下的租賃綜合體「Urby Staten Island」擁有

戶，其副總裁索菲亞∙埃斯泰威茨（Sofia

們依舊調整自身在紐約的大部分租賃產

900個單元，其客戶的主體年齡層也是千禧

Estevez）表示，公司取消了有關租住和租

品，以適應千禧世代的需求，無論是額外

世代。

金的文件，正是為了迎合這些租戶。

而言，房產擁有率在25%上下浮動，而全 國平均值是64%。

的單車存放空間（根據城市土地學會數

這個位於史泰登島（Staten Island）斯泰

他們還在與紐約市單車共享計劃「Citi

據，五分之一的千禧世代每周至少騎一次

普爾頓區（Stapleton）的項目耗資2.75億

Bike」協商，在其長島項目“4720 Center

車）、公寓內的USB充電接口（聯邦疾病防

元，包括35萬平方呎零售區域，巴里設

Boulevard”中設立單車站點，並增加共同

治中心數據顯示，三分之二的千禧世代沒

想，這裡未來會有7、8間餐館和商舖。綜

辦公空間。

有固定電話），還是共同辦公空間（co-

合體一期工程計劃於今夏完工，屆時人們

地產經紀公司Bold New York執行長喬丹

working space，根據線上證券經紀公司TD

將看到一個都市花園和一個公共廚房，住

∙薩克斯（Jordan Sachs）介紹，目前，共

Ameritrade2015年的調查，幾乎三分之一

戶可以舉辦大型晚宴派對等活動。

同辦公空間是最受千禧世代歡迎的設施，

的千禧世代為自由職業者）。

此外，皇后區咖啡店「Coffeed」也會在

尤其對於那些追求房租物超所值的客戶。

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本期焦點

31歲的薩克斯說：「人們不總是關注住 宅的完工效果與格局，還有開發商如何改 善他們的生活方式。」 Bold New York現正 在推廣莫因尼安集團（Moinian Group）的 「Sky」項目，該租賃項目位於曼哈坦西42 街605號，擁有1175個單元，提供共同辦公 空間和其他很多設施。 在下城區租賃樓盤「275 South Street」， 尼爾森管理公司（Nelson Management）增 建了共同辦公空間，並在公共休息區放置 了一台冰咖啡機，在健身中心增設了瑜伽 與跆拳道區域。這一樓盤共擁有252個單 元，面向混合收入人群（mixed-income）。

住 宅 銷 售 市 場 與其名聲相悖的是，千禧世代並不只 是租屋。紐約市強勁的金融、法律及 「TAMI」（技術、廣告、媒體與信息服 務）領域造就了一批千禧世代房主。 事實上，根據市審計長斯考特∙斯靜格 （Scott Stringer）新近發布的報告，2014 年，紐約有超過10萬千禧世代人口從事法 律和金融行業。另據地產巨頭Zillow數據， 該市有2.8%的千禧世代收入超過35萬元， 位居全市1%的最高收入者行列。 這些職業（和收入）讓年齡較大、較富 裕的千禧世代擁有強大的購買力。

ciation of Realtors）數據，全國范圍內，35

類買主，這裡的一房公寓起價在50萬元左

歲及以下年齡層是購房的最大群體。

右 。 4月舉行的發布會以蒸汽龐克（steam-

皇后區地產經紀公司Modern Spaces執行長

punk）為主題，包括一場波旁威士忌品酒 會以及輕歌舞綜藝秀（vaudeville）。

「我們還沒有觀察到什麼，但未來兩年

埃里克∙貝南（Eric Benaim）指出：「千禧

會有很大漲幅，到那時，現在的租戶都會

世代與X世代的區別在於，前者實際上具有

「部分是HGTV電視台和《紐約百萬美元

變成買主。」埃克斯特爾市場集團（Extell

購買力。」他舉例，Google和Facebook這樣的

待售豪宅》節目（Million Dollar Listing: New

Marketing Group）資深副總裁埃萊娜∙迪拉

公司，有很多高收入千禧世代員工，而擁有

York）的效應，我們試圖將這種氛圍帶給客

茨（Elaine Diratz）說道，該公司是開發商

自己生意的創業者也很多。

戶。」凱勒威廉地產公司紐約分部（Keller

埃克斯特爾公司下屬的市場部門。

然而，這些在經濟大衰退（Great Re-

Williams NYC ）的桑迪（Sandy Edry）說道， 該公司負責推廣並興建以上項目。

為順應這種轉變，埃克斯特爾地產開

cession）之中或之後進入勞動力市場的一

發公司（Extell Development）推出了「70

代人，不都願意（或有能力）豪擲數百萬

布朗∙哈里斯∙史蒂文斯地產公司

Charlton Street」，位於哈德遜廣場（Hudson

元買下曼哈坦的公寓。很多人在城市一些

（Brown Harris Steven）的銷售與商業發展

Square），擁有116個單元。這座在建大樓

新區域尋找開發商，他們願意搬去紐約五

經理貝絲∙弗里德曼（Bess Freedman）指

的一房戶型起價為160萬元，擁有一個60呎

大行政區較偏遠處，只要那裡有公共交通

出，千禧世代不怕搬到新社區，特別是當

鹽水泳池和戶外運動場。迪拉茨說：「這

和鄰近生活設施。

其他地方都負擔不起的時候。 「為了他

是一片年輕、有活力的區域，我們想要迎 合這一點。」 根據全美房地產商協會（National Asso-

在布碌崙皇冠高地（Crown Heights），

們認為有前景的地區，千禧世代可以冒

頂峰集團（Pinnacle Group）推出的「382

險，”弗里德曼說，“畢竟初期投資要少

Eastern Parkway」項目似乎就是為了迎合這

很多，他們能夠負擔。」

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本期焦點

千禧世代城市 自拍一代如何引發紐約地產市場革命

觸手可及之處擁有生活設施 自由職業者增加 共同辦公空間迅速成長 根據高緯環球地產公司（Cushman &

共 同 辦 公

way」開放了2.5萬平方呎空間。

Wakefield）數據，曼哈坦共有530萬平方

同時，Cowork|rs公司在紐約有6個地點，

呎共同辦公空間，布碌崙又有100萬平方

正尋求2000萬元資金支持，以在現有地點和

WeWork對於紐約辦公市場的影響無法迴

呎。雖然這只佔曼哈坦辦公市場（總辦公

東北部地區擴張。此外，Yard公司5月在紐

避，它對於千禧世代員工的吸引力也不容

面積3.95億平方呎）的一小部分，但就連

約增加了第七個地點，租賃自高灣那（Gow-

忽視。

傳統業主的思維模式都被動搖了。而且，

anus）一棟2.5萬平方呎大樓；Grind公司最近

共同辦公空間還在迅速增長。

開放了曼哈坦第四個地點，位於中城南區

該公司的共同辦公區域遍布紐約市30個 地點，總面積280萬平方呎，並不斷在這里 和其他地區擴張。 在67.5萬平方呎的“Dock 72”項目， WeWork將與魯丁地產管理公司（Rudin

英國公司雷格斯（Regus）是WeWork的 企業版，目前已經悄然擴充了一倍空間，

該公司執行長大衛∙比爾（David Beale）

達到150萬平方呎，分佈在紐約市48個地

透露，他們的目標不直指千禧世代本身，

點，並試圖吸引千禧世代。

而是營造一個“時尚的工作場所”，主要

Management）和波士頓地產公司（Boston

去年，該公司在長島市（Long Island

Properties）合作，從中租出22.2萬平方呎空

City）法爾基大樓（Falchi Building）開放了

間。而在剩餘樓面，開發商也將藉鑑We-

「SPACES」，大樓前身為倉庫。 SPACES

Work的經驗，設立公共辦公空間，並有一

是一個「生活方式導向」品牌，據其網站

個1.25萬平方呎的美食區、戶外遊戲桌、運

介紹，目標客戶為「企業動搖者、商業

動場以及腳踏車代客停車。

遊民、自由職業者以及精力充沛的創業

「千禧世代已經習慣在觸手可及之處以

者」，將為大樓招攬廚藝餐館（artisanal

及大樓內部擁有生活便利設施，」30歲的

restaurant）、零售商舖、禮賓服務以及社

魯丁說道，「這也是他們想要尋找的。」

交活動生意。

三分之一的千禧世代是自由職業者這個事 實，才是共同辦公需求旺盛的內在動力。

（Midtown South），共1.8萬平方呎。

吸引聘用千禧世代的公司。

WeWork也催生了大批競爭者。 「我們欠WeWork很多感謝，他們改變了

由36歲的亞當∙紐曼（Adam Neumann）

人們看待辦公空間的方式。」Primary品牌

和41歲的米格爾•麥克凱爾維（Miguel

聯合創始人丹尼（Danny Orenstein）說道。

McKelvey）創辦的WeWork公司，並不是市

這家共同辦公企業專注於醫療健康行業，5

場上唯一一家辦公共享服務商。

月在金融區（Financial District）「26 Broad-

Grind公司最近開放了曼哈坦第四個地 點。

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本期焦點

據，81%的千禧世代稱他們經常健

紐 約 辦 公 市 場

身，而嬰兒潮一代比例僅為61%。 同時，地產巨頭韋納多房地

在商業領域，千禧世代不僅影響了共同

產信託公司（Vornado Realty

辦公，還對傳統辦公市場很多方面的轉變

Trust）新近與普華永道簽訂了

產生了作用。因為城中成長速度最快的租

25萬平方呎辦公區域租約，地

戶，多為創業或科技公司，由二、三十歲

點位於公園大道90號。此前這

的一代人運營。

裡剛按照千禧世代需求進行了翻

根據高緯環球地產公司數據，2016年一 季度，與千禧世代最相關的TAMI領域，佔 曼哈坦新簽租約數量的72%。

新，耗資7000萬元。 韋納多紐約分部總裁大衛∙格林鮑 姆（David Greenbaum）在公司第一季度財

開發商湧入布碌崙興建辦公綜合體，就

報會議上透露，除了基礎設施升級，公司

是為了迎合這一群體。這並不令人意外，

還“大幅重建了大樓的審美標準，使之吸

該行政區25至34歲（千禧世代年齡最高的

引千禧世代” 。他還指出，普華永道的紐

一段）人口從2000年起增長了超過19.5% ，

約員工有80%屬於這一世代。

而全國的增幅僅為8.4%。 在曼哈坦，千禧世代已經被吸引到中

有信息透露，吸引這一年輕世代可能對 商業參與者的財務產生主要影響。

位於世貿中心一號樓，一個針對千禧世 代的概念辦公室。 業高管和大型機構也必須了解這個創意文 化生態系統，以便做出決定。」

城南區等地，那裡有共同辦公公司如We-

在某些情況下，辦公租戶不僅僅迎合千

對於由千禧世代主導的公司（通常在網

Work、社交媒體公司如Facebook，已經開

禧世代的優秀人才，就連執行長們也屬於

上銷售物品或服務），一家實體辦公室或

始動搖B類股（Class B）市場。

這個世代。而且他們會越來越多考慮員工

許是他們在真實世界建立品牌形象的首次

住在哪些區域，然後才決定簽租約。

（以及唯一）嘗試，建築公司Gensler的阿

WeWork總裁阿蒂∙明森（Artie Minson）在 The Real Deal上月的論壇上指出：「我們基本

商業不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）

曼達∙卡羅爾（Amanda Carroll）分析道。

上是從翻新舊樓開始進入市場的，如今，我

一位執行副總裁薩夏∙扎巴（Sacha Zarba）

這家公司曾幫助Etsy、Blue Apron,、Vox 以

們已經可以對這些大樓起到變革性作用。」

說：「我們服務的公司大多由千禧世代運

及Hulu等公司設計辦公空間。

高緯環球公司全球經紀主管布魯斯•莫

營。」 世邦魏理仕曾為Pinterest、TED Confer-

甚至有些在傳統辦公空間 而非共同辦公

斯勒（Bruce Mosler）認為，千禧世代正

ences、eBay以及PayPal等公司尋找辦公空間。

中心運營的企業，也開始按Facebook的模式

在改變辦公市場的年齡界限。

近期高調簽訂租約、由千禧世代主導的

創建微型校區。

「因人們搬去西區和中城南區而製定的

公司包括Dropbox，在西23街50號簽下3.1萬

此外，他們也跟隨潮流，將更多員工安排

全新工作場地戰略，是由千禧世代人口驅

平方呎區域；還有新聞網站Mic，在世貿中

到更小的空間，共享公共設施如休息區與戶

動的，他們現在已經成為美國最大的勞動

心一號樓（One World Trade Center）簽下3.6

外空間。據房產數據供應商CoreNet Global統

力人群，”他說，“毫無疑問，這些地區

萬平方呎區域。

計，到2017年，美國每位勞工平均享有辦公

也因此成為租金上漲最快的區域。」

世貿中心一號樓的開發商德斯特家族集

區151平方呎，而2010年是225平方呎。

此外，全國許多大型機構業主正在增添

團（Durst Organization）正在充分利用這比

在紐約，經濟發展公司（Economic Devel-

人手，研究如何按照千禧世代需求改造自

交易。其最近剛將大樓45層一半區域裝修

opment Corporation）最新發布的數據顯示，

身的辦公空間。儘管與他們簽約的公司不

成令人好奇的創意工作區，包括拉絨混凝

2013年人們平均享有面積135平方呎。

都聘用這一代的員工。

土地板、曝露在外的工業風格天花板和一

比如，帝國大廈的業主帝國房地產信託

個開放式工作環境。

莫斯勒表示，如果認為只有千禧世代想 要時髦、設施齊全的辦公室，那就太愚蠢 了。他認為「千禧世代」這個名詞如今已

公司（Empire State Realty Trust）近期就在

LIVWRK公司執行長亞瑟（Asher Abeh-

這座標誌性建築的大廳開闢了1.5萬平方呎

sera）正在與庫許納公司（Kushner Compa-

健身中心，將陳舊辦公樓改造成現代化科

nies）及地產商RFR Holding合作推動布碌崙

「這個詞有些被過度使用了，」他指

技大本營，更好的服務諸如LinkedIn以及在

登波高地（Dumbo Heights）的辦公與零售

出，「很多不屬於這個年齡層的人也希望

線股票圖像公司Shutterstock。

區域再開發。亞瑟指出，不僅是專注創業

能做些什麼，在他們的工作環境中感受到

和科技的業主關注人口動態的變化，「企

這個年齡層的文化與連接性。」

這位業主顯然做了功課。根據高盛的數

經成為一個籠統概念。

NRA10

大都會地產

2016 年8月號

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© 2016. Douglas Elliman Real Estate. All material presented herein is intended for information purposes only. While, this information is believed to be correct, it is represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All property information, including, but not limited to square footage, room count, number of bedrooms and the school district in property listings are deemed reliable, but should be verified by your own attorney, architect or zoning expert.

Equal Housing Opportunity.

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大都會地產

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2016 年8月號

本期焦點

千禧世代城市 自拍一代如何引發紐約地產市場革命

酒店集團推千禧世代專注品牌 經歷是新財富象徵 體驗與當地人為鄰 該公司北美部地區主管亞倫（Aaron

酒 店

Zifkin）指出，與當地人為鄰的體驗很吸引 年輕一代旅行者。

當然，精品酒店也已關注千禧世代多 年。 比如西29街的Ace酒店，2010年開業以

在廣場大飯店（Plaza Hotel）住寬敞套

「過去，財富與成就的象徵是所有權和

來就受到千禧世代的熱烈追捧，多虧了其

房？那是外國元首們做的事，而非千禧世

停在車道的一輛BMW轎車，」他說，「而

大廳的畫廊、“農場到餐桌”（farm-to-

代。

現在，新財富的象徵是經歷，可以去到令

table）式餐館、咖啡吧以及活動場地。

紐約市酒店迅猛增長，今年就有約6000 個新酒店房間上線。而所有人都盯准了千

人稱奇的地方拍照，然後發佈到社交媒 體。這是新版本的’看我多厲害’。」

價格與房型相匹配的微型房間酒店也在 近幾年遍地開花。

禧世代遊客，無論是全球最大連鎖酒店集

在過去12個月裡，一些酒店公司甚至

BD Hotels的格萊瑟認為「千禧世代是購

團，還是高端酒店或豆莢旅社的經營者，

涉足住宅共享業務。凱悅酒店（Hyatt Ho-

買未來的人」。 BD Hotels在曼哈坦已有兩

抑或是住宅共享服務巨頭Airbnb。

tels）與其他集團一起向英國公司Onefin-

商業經紀公司JLL酒店研究部全球主管勞 洛∙費羅尼（Lauro Ferroni）指出：「市面 上的酒店公司肯定都意識到了，千禧世代 年齡段是一股不可忽視的力量。」

estay投資4000萬元，這家公司將自己定位 為Airbnb的升級版。 同時，主要酒店管理集團都推出了專注 千禧世代的品牌，如萬豪集團（Marriott）

波士頓諮詢公司（Boston Consulting

旗下的「Moxy」、喜達屋（Starwood）的

Group）研究顯示，到2020年，千禧世代將

“Aloft”、希爾頓（Hilton）的「Canopy」，

佔全部商業旅客的50%。儘管這代人沒有太

房間較小、價格較低廉， 擁有時髦的酒吧。

多可自由支配收入，限制了其度假活動，但

在紐約，大衛∙利希滕斯坦（David Lich-

與年齡稍長的旅行者相比，他們更傾向於

tenstein）的盛石集團（Lightstone Group）

以娛樂休閒為目的旅行，出行機率是前者

宣稱將投入20億元在全國興建「Moxy」酒

的兩倍，並且會尋找優惠折扣以符合預算。

店。紐約的地點包括：雀兒喜（Chelsea ）

當然，總部在舊金山的Airbnb改變了千

西28街105號，擁有343個房間；七大道485

禧世代的旅行觀念。根據研究諮詢公司

號，擁有618個房間；東村（East Village）

AirDNA數據，截至上月，Airbnb在紐約市

東11街112-120號，擁有300個房間，以及四

擁有8.16萬個在冊公寓。

個未定地點。

Jane Hotel房間面積50平方呎，還有遊 艇客艙主題房。

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大都會地產

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2016 年8月號

本期焦點

家豆莢旅社，還有三家在建，分別位於威

品牌簽約。比如Arepa Lady，原本

廉斯堡（Williamsburg）、時代廣場（Times

是一個很流行的食品車，以販

Square）和華盛頓（Washington, D.C.）。

售玉米蛋糕出名。

豆莢旅社的房間面積在110平方呎左右，

克里斯∙肯倫（Chris

房間面積50平方呎。遊艇客艙主題房的價

Conlon）表示：「搬進

格在99元一晚，還有酒吧，日常開放至凌

布碌崙市中心的千禧

晨2點。

世代要求很高，他

來，那今後一定會出問題。」

區(Meatpacking District)開了一家新

Acadia公司首席運營官

每晚平均價格180元。另有一家Jane Hotel，

格萊瑟說：「如果你只看眼下而不看未

三星公司最近在肉品加工

旗艦店。

們不需要所有城郊 社區、機場都能 看到的零售商。

零 售

你必須找到更吸 引人的店鋪，不

儘管嬰兒潮一代目前還擁有國內最多財 富，但千禧世代已成為零售業主最看重的

然就會遇到麻 煩。」

年齡層。他們不像父母輩那樣購物，其消

這裡的假設

費行為正促使紐約主要零售商重新思考店

是，摒棄利潤而

面運營模式。

創建一個更有活

千禧世代刺激了一系列主要零售品種的 發展。一方面，他們支持健康飲食餐館如

力的環境。當業主將樓上辦公區域租給創

三星的虛擬實境頭戴設備（headset），還

業公司時，他們更具競爭優勢。

有一個由布碌侖斯摩蓋斯博格（Smorgas-

Dig Inn和Mulberry & Vine、廚藝餐館、時

世邦魏理仕執行副總裁扎巴說：「很多

burg）策劃的三星咖啡店、供公司舉辦產

髦的健身中心、腳踏車店以及本地採購食

業主打電話告訴我，他們‘明天就可以跟

品發布的活動空間、可欣賞奧斯卡頒獎禮

材與原料；另一方面，主要時尚品牌如

一家零售銀行簽約，卻擔心這能為大樓品

等的劇場以及一個“自拍站”（selfie sta-

Uniqlo、H&M 以及Zara等也因千禧世代的

牌帶來什麼’。 」

tion），參觀者可以拍攝自己的照片，被放

喜愛而大獲成功。 業主與零售開發商顯然在投入大量資源 研究千禧世代的思路。

扎巴的建議？「如果他們有能力選擇與 何種租戶簽約，就應該那樣做。」 然而，使問題複雜化、顛覆傳統零售模

映到大銀幕。 令人意外的是，這家店並不銷售任何三 星產品。顧客可以在這裡測試產品，而後 在網上購買。

比如，BFC Partners是史泰登島新開業購

式的因素是，千禧世代更傾向於網上購

物中心Empire Outlets center的開發商，他們

物。根據加拿大分析公司AIMIA一項新近研

男士時尚品牌Bonobos採用了同樣概念，

就委託August Partners公司研究千禧世代對

究，大約57%的千禧世代會對比店內價格與

只是規模較小。其「導購店」（Guide

暢貨中心（outlet mall）和時尚業的整體看

網絡售價。

Shop）在紐約市有四個地點，分別位

法。研究發現，千禧世代比其他世代在時 尚產品上多花費13%。

這意味著零售商必須有創造性思維，才 能吸引這群消費者。

於第五大道（Fifth Avenue）和蘇活區 （Soho）。顧客可以在這些展示間（show-

其他領域，業主們也在製定新策略，規

高緯環球公司資深零售租賃專員傑森∙

rooms）挑選、試穿衣服，卻不能購買。比

劃零售租戶的標準是其為大樓帶來的客戶

格林斯通（Jason Greenstone）舉了三星公

如， 布魯克菲爾德廣場（Brookfield Place）

流量。

司（Samsung）的例子，來說明零售商如

店小而時尚，1140平方呎區域內，服飾的

儘管遍布紐約市的藥房與銀行不會短時

何撼動傳統模式。該公司最近在肉品加工

顏色、尺碼俱全，不過每種只有一件。店

間內消失，但一些大樓業主已開始與千禧

區（Meatpacking District）開了一家新旗艦

員可以幫顧客下單購買，免費郵寄。

世代喜愛的零售商洽談，而非鎖定傳統信

店。

用租戶，雖然這些租戶貢獻的租金較高。

這間5.5萬平方呎概念店於2月隆重開幕，

格林斯通介紹說，這一概念直接面向 Bonobos廣大的千禧世代客戶群。

比如，在布碌崙市中心的CityPoint，開發

比起店鋪，這裡更像一個數碼遊樂園，甚

「千禧世代試圖讓購物體驗更有效

商Acadia Realty Trust本可以接受一家銀行，

至有夜店般的體驗。其中有一條虛擬實境

率，」 格林斯通指出，「他們不再在店鋪

但公司高層卻與一系列小型本土美食概念

（virtual reality）通道，員工可用其展示

停留數小時，而是試穿後在網上訂購。」

NRA13

大都會地產

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2016 年8月號

本期焦點

千禧世代城市 自拍一代如何引發紐約地產市場革命

千禧世代概念成為一種心態 共同居住創業公司進入市場 漸成趨勢 華爾街110號（110 Wall Street）開幕。

共 同 居 住

Ollie的解決方法是包含家具的微型單元

這家公司的目標是，到2018年，在全球

及共同居住套房，還為住戶組織一些活動

69個地點為34萬人提供住所。會員費起價

和節目，從社區聚餐到滑雪旅行。但布萊

在紐約市有室友並不新鮮，高昂的房租

為每月1375元，房型從一房到四房不等，

索指出，這些空間雖然是為年輕人設計

讓公寓共享成為常態，多年後矽谷（Silicon

最多可住8人。額外支付125元，就可獲得

的，但這裡的「千禧世代」概念不僅限於

Valley）才將這種現象認定為「下一個潮

有線電視、洗衣、網絡和瑜伽課程等設

年齡，而更多的是一種心態。

流」。

施。

如今，一批經營共同居住的創業公司逐

紐曼向《快公司》雜誌（Fast Company）

漸進入市場，將無力負擔獨居費用、適應

透露：「我們不僅會為他們提供最合理價

了公共心態的千禧世代人口作為目標客

格和靈活度，還會帶來一個社區的社交層

戶。

面，是以前不存在的。」

他說：「我們發現，這是人們的一種新 哲學，那就是摒棄事物的所有權，而為了 獲得某種體驗。」 Ollie目前運營西75街的共同居住套房， 這里以前是單人間公寓；還有蒙納諾克開

同時，一家名為「Common」的共同居住

發公司（Monadnock Development）的Carmel

公司在布碌崙有三個地點，最近因一個改

Place項目，其中擁有55個微型單元和共享

顯然，共同居住尚處於初級階段，但一

善紐約市現有公寓分享現狀的概念（把加

套間。

些公司已經開始預測未來的年齡結構。根

壓牆和公共區域想像成臥房），得到了740

其他開發商也開始把握共同居住趨勢。

據布魯金斯學會（Brookings Institution）數

萬元風險投資。

Young Woo & Associates公司將東87街509

這些公司運營的項目就像成人宿舍，大 家共用廚房、公共區域，有時還有浴室。

據，年輕人在城市居住的時間越來越長。

該公司創始人兼執行長佈拉德∙哈格里

號一棟租賃大樓的頂層改造成公共居住空

不僅因為他們（千禧世代）晚婚和搬去郊

夫斯（Brad Hargreaves）說：「其實人們早

間，命名為「the Hive」，將三房至五房公

區，還因為薪水自2008年經濟衰退後一直

就開始這麼做了，我們只是開發一款產品

寓的單個臥房出租。

沒有恢復，使其無力負擔離開城市。 2010

滿足需求。」

Weissman Equities公司則將東哈林區

年至2013年間，只有2.3萬年輕人（年齡在

Ollie是另一家在紐約的共同居住創業公

（East Harlem）一棟五層單人間公寓重新定

25至34歲）離開紐約，相比而言，2008年

司，同樣專注於可負擔性。公司執行長克

位為「成人宿舍」，擁有5個200平方呎房

以前每年離開的人數為5萬。

里斯∙布萊索（Chris Bledsoe）分析道：

間和共用浴室，租金從1200元到1500元。

如同在共同辦公領域的經驗，WeWork的

「當統艙公寓的租金都在2500至3000元，

公司執行長馬修∙韋斯曼（Matthew

紐曼與麥克凱爾維也在共同居住市場引領

可以說，如果你一年賺不到10.5萬元，就無

Weissman）介紹說，儘管項目最初的目

潮流，創辦WeLive公司，4月於魯丁集團的

處可住。 」

標客戶是「預算有限型」（budget-con-

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本期焦點

在紐約市有室友並不新鮮，高昂的房租讓公寓共享成為常態。

(網路)

strained）租戶，但吸引來的大部分是千禧

在華爾街110號，魯丁說他被WeLive公

段，再到在新興社區開設辦公室，房產經

世代。「他們更習慣於大學心態，與鄰居

司的提議打動了，而且這一項目比魯丁公

紀公司正在改變現狀，以求生存。目前，

住很近，」他說，「並且希望每月省下500

司考慮的其他替代項目（花費在2-3億元左

很多千禧世代還未被說服聘請經紀人。

至1000元房租，可以用於娛樂。」

右）便宜許多 。他在電子郵件中向The Real

比如，有143年歷史的布朗∙哈里斯∙

當然，共同居住對業主好處極大。

Deal透露：「與WeWork達成的協議大概在

史蒂文斯地產公司通常與貴族（或者說古

有關共同居住空間的數據不易獲得，但

以上價格區間的20%-30%。」

板）生意聯繫起來，出現在豪華社區。而 現在，他們目標直指千禧世代，培訓年輕

業主可以將每平方呎賣出更高價格，因為 臥房面積比普通公寓的要小。因此儘管租

房 產 經 紀

成的顧問委員會，與公司管理層分享他們

戶支付同等或低於普通公寓的租金，業主 還是可以受益。

經紀人並組建了一個由千禧世代經紀人組

無論千禧世代最終購房還是租房，紐約

的反饋意見。

獲利會積少成多。根據去年洩露的一份

市的房產經紀都在爭取從「虛構的千禧世

公司執行長霍爾∙威爾基（Hall Willkie）

2014年投資者文件，WeLive預期到2018年

代」（mythical millennial）身上分一杯羹，

透露，基於這個委員會的建議，公司建立

收入超過6.06億元。這一數字如果達成，那

這一名詞是近期由紐約時報（New York

了一個客戶關係管理系統，不斷產出數

麼WeLive將佔WeWork總收入的20%，後者

Times）創造的。

據。

2018年的預期收入為28.6億元。

從聘請更年輕的經紀人到運用技術手

房產信息與營銷工具現在都可以通過手

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本期焦點

未來的賣家。」

機瀏覽，公司網站也增加了互動功能，包

與地產經紀公司面臨的技術挑戰相當。地

括房產視頻。 威爾基說：「這些改變實際

產網站如Zillow、Redfin和Realtor.com的興

這家由風險投資支持的公司最近被估值

是由年輕一代經紀人推動的，老一代雖然

起，迫使經紀人想出新辦法，以保住不可

到8億元，其推出了許多新技術手段。 5

喜歡這些工具，但如果沒有，他們會更樂

或缺的位置。

月，公司發布了一款「公開展售軟體」

各個年齡層都在轉向網站，只不過千禧

（Open House App），可以自動計算看房

從威爾基的角度看，滿足千禧世代經紀

世代轉得更快。地產經紀公司Citi Habitats

的最佳路線與順序，其中還包括咖啡休息

人的需求與獲得這一代客戶是相輔相成

的孟德爾說：「很多情況下，這代人在摒

時間。算出的路線可與經紀人和客戶的

的，因為買家和賣家都希望能與他們了

棄經紀人，表現出一副‘我為什麼需要他

Google日曆同步。

解並有聯繫的經紀人打交道。用他的話

們’的態度。」

意。」

RealDirect是一家位於熨斗區（Flat-

說，「幫助我們吸引經紀人的方法，也就

為開拓這些買主，經紀公司正在運用

iron）、專注於技術的地產經紀公司，成

是幫助我們吸引千禧世代買家和賣家的方

數字廣告、內容行銷以及技術手段，

立於2010年。其聯合創始人道格∙皮爾森

法。」

如視頻、3D影像以及手機應用軟體

（Doug Perlson）認為，適應千禧世代及其

（Apps）。

他客戶的需求，是很明智的。

地產公司Platinum Properties發布「千禧世 代紐約市租房嚮導」（Millennials Guide to

專注技術的Compass公司執行長羅伯特∙

他說：「我們的觀點是，與買家和賣家

Renting in NYC），迎合這代人的趣味並藉

里夫金（Robert Reffkin）透露，千禧世代是

合作，要用他們願意與你合作的方式進

鑑了HBO頻道的熱播劇“Girls”及哈利∙

他們追求的廣泛多元客戶群中的一部分。

行。因此，如果有一組客戶只願意寫電子

波特（Harry Potter）故事系列，發佈時間剛

他說：「我們擁有上東區高端客戶，也有

郵件和手機短訊，而從不與你交談，那沒

好在大學畢業季與租房旺季。

布碌崙的年輕千禧世代客戶，他們同等重

有問題。我們不會堅持與客戶習慣不符的

要。租戶有一天會成為買家，買家會變成

方式。」

當然 ，推動變革以適應新顧客的壓力

房產訊息與營銷工具現在都可以透過手機瀏覽。

(網路)

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房市報告

紐約市2016

第二季房市報告 資料來源／The Elliman Report 編譯／高傑文

Elliman第二季房屋報告出爐 再創多個記錄

根

據新出爐的第二季Elliman Report, 曼哈坦的中等售價在第二季度躍升

13.1％至創紀錄的110萬。平均成交價格也 增長了13.1％，達到203萬，在奢侈房市場 上報告中價格前10％的房屋，平均銷售價 格達到了創紀錄$660萬，比上年同期跳昇 10％。 總體來看，第二季度曼哈坦銷售額增長 2.3％，至2,736套，而庫存上升11％至6352 套。豪華房屋的庫存，下降20.7％至1391套。 新的樓盤，過去的三個季度的新聞是「破 記錄、破記錄、破記錄」，因為有大量新房 交吉，房地產評估事務所米勒塞繆爾的總裁 和Elliman報告的作者說，「這代表12到18個

的新樓中等銷售價格為270萬，比去年同期

2.2％，但皇后區，價格上漲高達10％，至

月前的市場，創紀錄的價格代表了超過一年

的190萬大幅增長44.1％）。新樓的風頭超

$526,943，自2016年第一季度以來，中間價

前的市場偏向高端。」

過了曼哈坦的二手房市，占交易市場份額的

位更是上漲16％！

曼哈坦的高端Condo市場在走緩的同時， 二手房庫存飆升25％，而且價格趨於平穩。

18.5％，而2015年第二季度的新樓交易僅占 7.9％。

二手房市場正在迅速崛起，米勒是第一次在 他的報告中分別分析了二手轉售和新樓盤 市場。二手房源庫存在該季度增長了25％至

碌崙的購房熱蔓延到皇后區」。由於布碌崙 的平均銷售價格高達$816,827，而且庫存下

布碌崙和皇后區的房價 已比以往更高

5362套，是自2009年首季以來的最大同期增 長，同時，平均銷售價格持平為$945,000。

是什麼導致這種高漲？據米勒說，是「布

降，使更多的買家到皇后區找屋。 布碌崙的價格以驚人的速度在增長，跨越 所有的指標-平均租金，中位租金，每平方

2016年第二季度曼哈頓房屋銷售破記錄，

呼應最近幾個季度以來新樓方面交吉的

但如果你認為在布碌崙和皇后區的買家可能

的混亂。本季度有505套成交，去年同期是

會有一個喘息的機會，Elliman報告有一些壞

212套。平均新樓銷售價格上漲4.9％，至創

消息，這些區的價格保持向上的趨勢。

紀錄的4.38億，這一趨勢米勒說是反映了近

Elliman報告顯示，平均銷售價格在這

期市場走軟之前簽訂的合約。 （第二季度

兩個區有所上漲，布碌崙比年初僅上漲

尺價格等等。「我們看到在整個郊區市場的 銷售熱潮」米勒說。 所以對於計劃購屋的人，這些消息都不 好，不斷增長的需求和低供給必將繼續推動 價格上漲。（也許是時候開始尋找在史泰登 島？）

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房市報告

曼哈坦 Manhattan 曼哈坦第二季房市報告

2016第二季

變化 (季)

2016第一季

%變化 (年)

2015第二季

平均售價

$2,029,075

-1.10%

$2,051,321

8.40%

$1,872,367

平均呎價

$1,759

2.70%

$1,713

31.30%

$1,340

中等價位

$1,108,500

-2.50%

$1,137,500

13.10%

$980,000

新樓

$2,693,271

3.30%

$2,606,720

44.10%

$1,868,489

成屋

$945,000

-0.50%

$950,000

0.00%

$945,000

2,736

-4.90%

2,877

2.30%

2,674

89

-4.30%

93

-5.30%

94

交易房數 平均上市天數 折扣(與最後標價比)

2.20%

上市房數

6,352

15.40%

5,506

10.90%

5,730

7

22.80%

5.7

9.40%

6.4

2016第二季

變化 (季)

2016第一季

%變化 (年)

2015第二季

平場售價

$2,758,468

-4.50%

$2,887,440

14.20%

$2,414,761

平均呎價

$2,073

0.60%

$2,061

30.50%

$1,589

中等價位

$1,575,638

-14.60%

$1,845,000

13.40%

$1,390,000

成交數量

1,366

-0.90%

1,378

33.90%

1,020

107

-2.70%

110

21.60%

88

市場吸收速度(月)

曼哈坦Condo市場

平均上市天數

2.10%

6.10%

折扣(與最後標價比)

1.60%

上市房數

3,567

16.60%

3,058

17.60%

3,034

7.8

16.40%

6.7

-12.40%

8.9

2016第二季

變化 (季)

2016第一季

%變化 (年)

2015第二季

平場售價

$1,301,812

1.5%

$1,282,693

-15.4%

$1,537,880

平均呎價

$1,331

4.90%

$1,269

12.20%

$1,186

中等價位

$767,500

-1.00%

$775,000

-3.50%

$795,000

成交數量

1,370

-8.60%

1,499

-17.20%

1,654

75

0.00%

75

-23.50%

98

市場吸收速度(月)

曼哈坦Co-op市場

平均上市天數

2.00%

6.40%

折扣(與最後標價比)

3.00%

上市房數

2,785

13.80%

2,448

3.30%

2,696

6.1

24.50%

4.9

24.50%

4.9

2016第二季

變化 (季)

2016第一季

%變化 (年)

2015第二季

平場售價

$4,383,078

11.80%

$3,921,677

4.90%

$4,177,856

平均呎價

$2,577

9.20%

$2,360

28.10%

$2,011

中等價位

$2,693,271

3.30%

$2,606,720

44.10%

$1,868,489

成交數量

505

-18.70%

621

138.20%

212

平均上市天數

196

21.00%

162

50.80%

130

市場吸收速度(月)

曼哈坦新樓市場

折扣(與最後標價比)

2.10%

-1.00%

5.90%

1.00%

3.40%

上市房數

990

17.40%

843

-31.30%

1,441

市場吸收速度(月)

5.9

43.90%

4.1

-71.10%

20.4

占總市場比率

18.50%

21.60%

7.90%

資料來源:The Elliman Report

NRA20

皇后區

大都會地產

21

2016 年8月號

房市報告

皇后區第二季房市數據

2016第二季

變化 (季)

2016第一季

%變化 (年)

2015第二季

平均售價

$526,943

10.80%

$475,498

16.50%

$452,304

中等價位

$465,000

16.30%

$399,888

20.80%

$385,001

成交數量

2,611

3.70%

2,517

2.80%

2,539

80

-1.20%

81

-13.00%

平均上市天數

1.90%

上市房數

4,403

6.10%

4,150

-14.50%

5,148

5.1

4.10%

4.9

-16.40%

6.1

$560,604

-1.60%

$575,339

市場吸收速度(月)

0

92

折扣(與最後標價比)

0.40%

皇后區Condo公寓市場報告 平均售價

Queens

$566,230

1.00%

平均呎價

$711

10.60%

$643

32.40%

$537

中等價位

$490,000

0.00%

$490,000

4.70%

$468,000

成交數量

273

-9.30%

301

-11.70%

309

平均售價

$260,976

-4.50%

$273,230

5.60%

$247,234

中等價位

$231,610

1.20%

$228,777

7.70%

$215,000

成交數量

717

-24.60%

951

-18.90%

884

平均售價

$637,969

5.00%

$607,309

14.20%

$558,741

平均呎價

$340

-5.30%

$359

4.90%

$324

中等價位

$600,000

7.10%

$560,000

17.60%

$510,000

成交數量

1,621

28.10%

1,265

20.40%

1,346

皇后區Co-op公寓市場報告

皇后區1-3家庭市場報告

布碌崙

資料來源:The Elliman Report 布碌崙第二季房市數據

2016第二季

變化 (季)

2016第一季

%變化 (年)

2015第二季

平均售價

$816,827

2.70%

$795,409

3.60%

$788,529

中等價位

$659,000

-0.50%

$662,431

8.90%

$605,000

成文數量

1,888

-1.30%

1,912

8.80%

1,735

76

8.60%

70

4.10%

平均上市天數

1.10%

上市房數

2,672

-6.60%

2,860

-37.40%

4,269

4.2

-6.70%

4.5

-43.20%

7.4

市場吸收速度(月)

0.00%

73

折扣(與最後標價比)

8.00%

布碌崙Condo市場報告

Brooklyn

平均售價

$953,456

13.70%

$838,651

9.60%

$869,860

平均呎價

$1,039

9.10%

$952

23.10%

$844

中等價位

$773,926

5.10%

$736,616

10.60%

$700,000

成交數量

594

1.00%

588

6.80%

556

71

-5.30%

75

14.50%

平均上市天數 折扣(與最後標價相比)

1.30%

0.20%

62 12.00%

布碌崙Co-op市場報告 平均售價

$507,315

0.30%

$505,901

13.30%

$447,755

中等價位

$390,043

-2.50%

$400,000

20.00%

$325,000

成交數量

416

-17.60%

505

-4.60%

436

88

39.70%

63

-3.30%

91

平均上市天數 折扣(與最後標價相比)

0.40%

-0.40%

-2.40%

布碌崙1-3家庭市場報告 平均售價

$871,977

-7.50%

$942,876

-6.00%

$927,637

平均呎價

$389

-13.20%

$448

-5.40%

$411

中等價位

$700,000

-7.30%

$755,000

2.90%

$680,000

成交數量

872

6.50%

819

17.40%

743

平均上市天數

122

66

99

7.60%

4.00%

4.10%

折扣(與最後標價相比)

資料來源:The Elliman Report

NRA21

大都會地產

22

2016 年8月號

區域地產

1913年建成的宋美齡故居莊園總共約37英畝大，被開發商收購之後，在莊園上新建了兩棟大宅，共享故居莊園的靈氣。

宋美齡

(網路)

長島故居 1180萬美元賣出

位於紐約長島蝗蟲谷（Locust Valley）的宋美齡故居莊園裡面，一套占地12.8英畝的新建超豪華大 宅7月出現在房地產市場上，開價1180萬美元，不到一個月的時間就被神秘買家用全額現金買下，去年8 月12日正式簽署成交協議。

文／世界新聞網

責該房產銷售的仲介開心地表示，

交速度確實是「神速」，不難看出各界對

套2003年建好、面積約六英畝的的大宅也

當天克斯小道101號大宅正式（of-

宋美齡的迷戀與情結，她事實上並沒有住

將面市出售，共五間房，市場問價490萬美

ficially）成交，銷售資訊已從市場上撤下。

過這棟豪宅，因為這套房子是宋美齡家族

元。

由於交易達成時，雙方都簽署保密協議，

轉讓莊園後才加建的。

負

早前仲介提到，101號大宅上市後，吸引

買家拒絕透露任何私人資訊。美國房產交

1913年建成的宋美齡故居莊園總共約37

數百位中國大陸、台灣、香港及紐約本土

易及合約保護法規定，仲介也不能透露買

英畝大，被開發商收購之後，在莊園上新

買家，由於屋主非常注重隱私，甚少開放

家任何資訊和房屋成交價格，但「確實是

建了兩棟大宅，共享故居莊園的靈氣，其

預約看房和銷售。由於不少有意的買家都

非常高價的交易」。

中宋美齡的95號故居大宅占地12.28英畝，

出了「好價錢」（good offers），很快正式

日前成交的101號占地約12.8英畝，而另一

結束交易，簽約售出。

同比其他長島豪華大宅，此套房產的成

NRA22

大都會地產

2016 年8月號

23

珍寶級學區豪宅 罕見上市出售 BROADHOLLOW

OLD WESTBURY

近宋美齡故居豪華別墅

占地6.7英畝夢幻大宅

售價$499萬

售價$690萬

於全美頂級學區Jericho，6臥室7.5浴室，占地2 英畝。帶私家泳池、花園、戶外壁爐、叢林小木屋。 1995年建成，2015年全面升級。社區配備24小時監控攝 像及夜間保安巡邏。

於全美頂級學區Jericho，室內面積9000平方英 尺，6臥室6.5浴室，超大占地6.7英畝。擁有150 碼私人高爾夫球場、15座私人影劇院。

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150碼高爾夫球場

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區域地產

曼哈坦

大都會地產

24

2016 年8月號

百萬公寓哪裡找 金融區體育俱樂部 20 West Street 曼哈坦下城金融區公寓因鄰近華爾街，周邊又有炮臺公園無敵海景的加持，近年吸引不少 高知識年輕族群爭相搶攻房市。該區的地產曾於金融危機時跌至谷底，然而曼哈坦房市復甦速 度讓人措手不及，金融區新建公寓每平方呎不低於$2000，百萬以下的房源寥寥可數。本期介 紹的下城俱樂部康斗(Downtown Club)由知名體育俱樂部改建，多個統艙Studio單位低於百萬 元，適合首次投資客進場。

文／傅家槿Isabelle Fu

20 West St下城俱樂部樓頂享有無敵海景

NRA24

大都會地產

25

2016 年8月號

區域地產 20 West St成為下城最齊全的健身房

華

人資深地產專家陳蓓Gabby Chen介 紹，不少華人買家與投資客首次購

人士垂青。

屋偏好百萬以下的房產，因投入資金少，風

陳蓓指出，華人投資者普遍選購華人集中

險相對較低，而且小面積的公寓單位廣受單

地域，但這些區的樓市都可能欠缺發展潛

下城最大、最齊全的健身房，吸引了許多

身白領以及學生喜愛，租屋市場供不應求，

力，樓房也沒有專業管理系統，樓價與購入

單身白領新貴入住。

很多買家購置一臥或統艙做為出租的投資工

的物業素質不符比例。同時，華人也忽略靠

此樓位處曼哈坦最南端，距華爾街步行

具。然而近年新建大樓多偏向建造大面積公

近華埠的金融區很多受到政府十多年減稅優

5分鐘，離開美麗的炮臺公園(Battery Park

寓單位，百萬以下的一臥或統艙樓盤甫推出

惠的優質物業，這些樓房的設施及檔次遠遠

City) 和去自由女神像島的渡輪也只有幾步

即被搶購一空，選購機會越來越少。

超越華埠的大廈，而且月費低，首期少，還

之遙，擁有絕佳地理位置與無懈可擊的景

可以從物業公司獲得減5%的樓價優惠。

緻。此外，這棟大樓是紐約下城具有地標

這棟20 West街的45層樓高康斗大樓，緊貼 炮臺公園，一房公寓更以80萬不到的價格搶

20 West St. Downtown Club這棟大樓，前身

性的Art Deco 建築風格的典型代表，最初紐

華人買家。這座於1930年建起，建築模式按

是紐約Athletic Club運動俱樂部，動輒上萬

約著名的私人運動員俱樂部會所，每年都

照帝國大樓藍本的豪宅，多個單位更具無敵

元的年費，多年來一直是曼哈坦名流們運

在這裡頒發著名的”Heisman Trophy” 獎盃

海景，樓頂有著360度無死角景觀，曼哈坦

動、社交的去處。大樓於1936年由知名建築

給美國大學橄欖球聯盟最佳運動員。2005年

天際線近收眼底，而每月管理費也低至$400

師Starrett&Van Vleek建造，59街的布魯明岱

被改建成Condo，從內到外翻修一新，共45

多元，大堂更具五星級酒店氣派，除了有運

爾百貨(Bloomingdale's)以及Saks Fifth Ave百

層樓280套公寓。大樓允許短期租賃，這在

動及會議室設施及24小時穿制服的門衛外，

貨皆出自他手。改建後維持了當初優雅、古

紐約非常罕見，為投資客提供了多元化租

也靠近多條地鐵線站，令不少年輕白領專業

典的奢華風格，如今完善的健身設備已成為

賃管道 。

NRA25

大都會地產

26

2016 年8月號

新案介紹

聯合國廣場 頂樓複式閣樓完工

50 號

曼哈坦豪華地產新一代的獎盃物業-聯合國廣場50號 (50 United Nation Plaza)頂樓複式 閣樓單位(DUPLEX PENTHOUSE)最近正式完工，是曼哈坦房地產開發的一個里程碑，透過優秀 的建築設計來滿足奢華生活的需求。該單位開價7000萬。

文／高傑文 圖／發展商提供

合國廣場50號是Pritzker建築獎獲得

43層，共有88個豪華住宅單位，四面景觀，

者Foster + Partners建築設計事務所在

將聯合國大樓、東河、克萊斯勒大廈和紐

超豪華的頂樓複式單位面積約10,000平

美國設計的第一幢住宅大樓，發展商是著

約的天際線納入眼簾。樓內豪華水療中心

方英尺，包括手工打造的不銹鋼樓梯，連

名的Zeckendorf家族和Global Holdings。樓高

有75英呎的大型室內泳池，地下層有88個停

接主臥和書房、在露台上的無邊游泳池，

聯

車位。

NRA26

大都會地產

2016 年8月號

27

長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。

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大都會地產

28

2016 年8月號

新案介紹

聯合國廣場50號大廈。

跨越近75英尺景觀的主要客廳，可欣賞東

Mangone小姐表示，「聯合國廣場50號提供

雖然頂樓複式單位是該大樓最亮的明

河、聯合國大廈、帝國大廈和克萊斯勒大

了在世界著名地點入住世界級建築的絕佳

珠，但該大樓各單位均體現出豪華和典雅

廈的美景。

機會，頂樓複式單位採用最優質的材料和

的設計。Foster+ Partners事務所對所有88個

裝潢，可滿足最挑剔買家的要求。」

單位的細節都十分關注。

發展商Zeckendorf的市場銷售總監Jill

NRA28

大都會地產

29

2016 年8月號

新案介紹 以曼哈坦的標準，大廈的每個單位都夠寬敞，一臥是1147平 方英尺，二臥從1132平方英尺至1636平方英尺，三臥從2609平 方英尺到3004平方英尺，整層的頂層公寓5893平方英尺。

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大都會地產

30

2016 年8月號

地產投資

美國商業地產一瞥

文／廖月端 整理 資料來源／美國蘭德投資顧問公司 提供

多家庭物業 Multi Family 區域性分析確保投資風險與收益 Multi Family指的是用於出租用的多家庭物業。例如一個社區物業的組成是由三臥兩衛浴、兩臥兩衛 浴、一臥一個衛浴等不同房間類型的住宅；物業也可以是一棟用於出租用公寓樓物業，除了可以用作出 租外，也可以整體出售，也可以分割後單獨出售。 業根據區域的不同、地產價格有所

長島和威郡的地稅每年要一萬或兩萬美元

受的價格來決定。一般來講，每月租金應該

不同。有些物業項目有幾十個出租

甚至更高，而在新澤西離紐約一水之隔的地

在租房人每月淨收入的四分之一，是一個合

住宅，有的是幾百個，價值從百萬到千萬都

區，地稅可能是每年四千至五千美元，如果

理的水準，很多物業公司都是這樣要求租客

有。

再往新澤西南部走，地稅可能是一千五或兩

的，他們需要租客提供收入證明、信用報

美國近年來，租房需求市場增長強勁，作

千左右。換句話說，不同地區相似物業的價

告、犯罪記錄調查報告等，以確保租客有能

為「住宅物業」出租就不能不考慮，地域經

格可能差十倍，但租金收入方面，同樣的三

力穩定的支付租金；但現在在紐約等一些都

濟、就業狀況、開發土地價格、地稅對收益

室兩浴，在新澤西大部分地區每月可以租到

會地區，租金價格瘋漲，很多人支付的租金

的影響。美國各個地區人們工資收入差別不

一千五百美元(平均值)，在紐約每月長島可

已經占到工資淨收入的二分之一。

是很多，即便是紐約市薪資比較高的地域；

以每月租到三千到四千美元左右，就租金價

相對於新澤西州而言，整體工作收入水準差

格而言，也就是有可能差別一倍或兩倍。

物

距也不會差到20%。但說到地稅，紐約附近

租金水準是根據當地居民收入水準可以承

投資多家多家庭物業有幾個需要注意的地 方。一個是，當地區域的「經濟」狀況，是否 經濟穩定增長，有哪些企業在本地運營；另 一個是，當地的「就業」情況，只有穩定的就 業市場，才會獲得穩定的租戶；再一個，是獲

NRA30

大都會地產

31

2016 年8月號

地產投資

取土地的價格和地理位置，因現在的趨勢是一般人首重居住位置與 工作連結的便利性，同時要求物業不但要現代化，也考慮與其他資 源連結的高效，相互分享社交，所以很多現代化的物業，都基於一 個立體社區的概念上考量，把資源緊密連接在一起，提高便利和服 務，增強租客的體驗和滿意度。 從家庭物業出租的市場來看，租客支付租金佔用工資總體收入 (Rent to Income)比例很重要，從目前美國中位數來看21%，但也 有經濟學家指出，目前的比例是30%。從目前美國家庭收入的 中位數年收入在五萬或四萬五千美元來看，一個普通家庭月租 金為1240美元為中位數，以此為例，美國Rent to Income 租金收 入比為28%，一般來說這個租金收入比超過30%時，就處於一 個危險的狀態。但現在美國很多地區，這個Rent to Income 的比 率已經遠遠高於30%。例如紐約市為67%，三藩市46%，西雅圖 33%，達拉斯25%，洛杉磯62%，聖地牙哥46%。 當很多人在討論「多家庭物業」出租市場時，通常目標訂在佛 羅里達、亞特蘭大、達拉斯、休斯頓等地區。從目前區域發展和 就業報告來看，這幾個地區也是目前的熱點地區，報告顯示，這 些地區正在建的專案眾多。從投資角度來看，除了投資熱點以

針對目前的市場，很多大公司有長遠考慮和對策，因為他們可以拿到

外，投資者應該更切合實際的考慮，當地就業人口的成長，可支

成本低廉的土地和租金；對於中小型投資者，不能只看到熱點，需要看

付租金的比例是否合理；如果租金支付比重過高，勢必會造成複

實際的報表分析「投入成本」與「回收週期」，更能降低投資風險並增

租率下降問題。

加收益比。

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2016 年8月號

新案介紹 負責大樓銷售的Timothy McCarthy 。

曼哈坦新公寓大樓 盤 A開

M O N E H

T

文／高傑文 室內圖／Alchemy Properties 提供 街景／高傑文

全新公寓大樓THE NOMA(50 W. 30th

St.)日前開盤，位曼哈坦下中城的NoMad區。NoMad

是指夾在曼哈坦熨斗區、聯合廣場、切爾西和格拉梅西公園(Gra-

mercy Park)的中間地帶，雖然這裡不如High Line Park和Hudson Yards那樣性感，

但傳統上是紐約的時尚、設計、百貨購物、批發和花卉中心，有自己鮮明的個性。High Line Park

和Hudson Yards的房價已被抄得很昂貴。

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2016 年8月號

新案介紹 地點方便，充滿生氣的NoMad區。

NoMad

區位藝術、設計、時裝 和美食的十字路口，地

點、交通實在太方便。華人同胞熟悉的梅西 百貨、帝國大廈、韓國城都在這裡，離華埠 亦是10分鐘地鐵可達。

發展商 THE NOMA的發展商是Alchemy Properties，總部設在曼哈坦，是一家私人持 股的房地產開發及投資公司，成立於1990 年，已經手了2百萬平方英尺的多家庭和 公寓住宅，出售價值20億美元的地產。現 正在進行的建築項目包括35XV大廈，是位 西15街35號的玻璃和石頭結構公寓大樓(由 FXFOWLE建築事務所設計)，以及地標伍爾 沃斯大廈的頂層豪華公寓工程。

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2016 年8月號

新案介紹

The NOMA

建築設計事務所 FXFOWLE建築事務所是那種涵蓋建築、室 內設計、規劃和城市發展的建築事務所典型。 致力於都市化、高科技和可持續發展的創新式 設計。其基本設計理念是通過嚴謹的研索，找 出最佳配搭形式，包括功能、地點、體現、設 計在人類住宅的作用等等。

大樓的設計風格 THE NOMA的設計是受德國Bauhaus風格啟 發的現代建築，帶狀的玻璃和磚塊外牆創建了 一個與眾不同的鮮明輪廓，大膽而引人注目， 又與所在的區相互呼應，帶有現代工業設計的 味道。

戶型 樓高24層，共55個單位，從一臥至三臥，售 價從1百35萬元起，預計2017年12月完工。 充滿舒適和時尚的55個單位，從一臥至三 臥。室內設計線條明快，簡潔，建材自然和溫 暖。超大窗戶，高天花板，白橡木地板，廚房 是白色的磨光櫥櫃，卵石灰石英石檯面。許多 單位都有最哈坦景觀和陽台，很多還可看到旁 邊的帝國大廈。頂層是二個閣樓單位。

大樓設施 125英尺長的園景露台，配備戶外燒烤區和 用餐區，圖書館，健身中心。

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買房置產

買屋置產 可賺多少錢？

文／周方澄

根據房屋買賣資訊交易平台Zillow最新調查，在美國，人們決

也跟許多人一樣覺得底特律景氣可能翻轉

定購買第一個房子的平均年齡是33歲，有些資訊顯示，這可能是

上揚，該不該趁著房價仍處於低檔時趕快

某一種趨勢變化，人口普查局發現，全美擁有自己房子的比率目

搶進購屋？ 對於以上種種問題，沒有人可保證答案是

前僅有63.4%，降至48年新低。

什麼，但可確定的是，購屋不只是買一個 據美國銀行（Bank of America）2016

超過五年，擁有房子一至七年的人表示，

硬體房子，連帶的與房子所在地的周圍環

年調查，75%首次購屋者表示，他

房屋賣價大約較之前的購買價多了3萬元至

境息息相關，房市風吹草動都會影響購屋

們並不想購買設施簡單、售價便宜、過渡時

3萬5000元。根據Zillow2015年度的Breakeven

的人，影響有好有壞。

期居住的「起步房」（starter home），話雖

Horizon調查，在美國，人們購買房子平均

說了半天，究竟選購起步屋是否值得？因

如此，相較之下，他們還是比較願意購買只

要1.9年才能收支打平；不過專家說，這個

人而異。對某些人來說，市場上的任何變化

能滿足短期需求的屋子，而不是勒緊褲帶存

數據對於買房有幫助，如果是短期購屋者、

可能都足以產生戲劇性影響，但對另外一些

錢去購買長期居住的永久房。

在換屋住到下一個屋子前需要先賣到房子，

人可能還好；這是從財務上的角度來看，許

那麼這個數據的分析解讀就不一樣了。

多人購屋並不是以理財為目的，而是情感上

根

許多人基於心理因素而選購起步房，但也 有許多人因為財務考量而不買起步房。2015

不同區的房地產市場差別很大，究竟該不

的決定，不論是不是基於理財的考量，很重

年，出售房子的人住在該屋平均九年，但

該為了避免房價無止境上漲而急於馬上購

要的一點是，購買只是短期居住的屋子前都

年紀不到35歲的人，平均擁有屋子的時間不

屋？或者，市場已經飆漲、行情過高？如果

要想清楚，日後賣房子得支付高成本。

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2016 年8月號

新案介紹

天景豪苑

Grand Three 開始公開銷售

圖、文／高傑文

法拉盛天景豪苑二期的第三幢豪華住

宅大樓Grand Three，繼上月封頂後，現

已開始公開銷售。

開盤首日銷售現場

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大都會地產 新案介紹

在

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2016 年8月號

7月16日舉行的首次大型銷售活動 中， 300名在等候名單中客戶將展

銷廳擠得滿滿的，現場交易活絡，開場僅30 分鐘就已有20套公寓簽約，可見很多人是有

天景豪苑二期工程的 三幢豪華住宅大樓， 左一為Grand Three。

備而來。 天景豪苑二期的開發工程可謂碰到天時、 地利、人和，受益於各種有利因素-紐約樓 市連創新高、氣候溫和、美國經濟穩定、 中國的美國房產熱等，各項工作一直進展 順利。Grand Three是天景豪苑二期的最後一 幢大廈，第一幢Grand One早已售罄，計劃 今年年底交屋；第二幢Grand Two尚在熱賣 中，預計明年三月交屋。 發展商Onex執行長Michael Dana很欣慰這 一發展項目得到華人社區的高度支持和關 注，銷售的順利，使發展商可以放心地將注 意力放在工程上，確保質量和進度。 遵循開發工程的慣例，Grand Three是二 期工程中的最豪華版本，升級了多項時 尚豪華裝配，增添現一些代科技功能，如 新增了更好的垃圾處理系統，冷氣、供暖

銷售主管Helen Lee小姐表示，此次開盤的

系統等，提升室內裝潢以及樓房的整體設

Grand Three共有248個單位，室內的廚房和

計，當然房價也是最高。Grand Three設有

廁所都做不小的改進，不僅更換質量更好的

一臥至3臥的戶型，Studio售價是55萬起，

壁磚、櫃子，更在廁所安裝鏡面調光燈和藍

一臥是70萬起，2臥從108萬起，3臥是155

牙音響。新推出的Grand Three為買家提供多

萬起。

一種選擇。

天景豪苑已發展 成一個成熟舒適 的住宅社區。

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律師專欄

房屋產權保險 面面觀

文／Robert B. Moy 律師 編譯／蘇潔

房產對於房屋購買者和地產投資者來說都是一筆很大的投資。產權保險對房投資人來說是一個很好的 保障，但這個保險很多人卻沒有聽說過。

從

一個信得過的保險公司購買產權保

信息。購買者的律師通常會在購屋者和售賣

險，往往是購買房產的最後一步。

者達成交易的時候，請產權公司來做這樣的

產權公司為購買、銷售房產或者房產貸款人

保險種類

調查。

提供很好的服務。儘管在有些州購買產權保

這個調查的步驟非常重要，因為它可以調

儘管保險擔保的範圍會因為投保者和州的

險不是必須的，但是如果是貸款買房的話，

查關於房產和房屋擁有者的相關信息，並確

不同而不同，基本的保險範圍還是差不多

那麼出於保護，銀行通常會要求購買產權保

定售賣者有絕對的權利轉讓這處房產。然後

的：連環所有權中間的漏洞、記錄有誤的文

險以保護借款人的利益。

產權公司會把調查結果發給交易的相關方，

件或交易、沒有弄清楚產權真正所有人的錯

包括購買者、出售者，如果涉及到金融貸款

誤轉讓、未發現的與產權有關的貸款等，甚

問題等，還要把報告發給銀行和律師。

至一些簡單的小錯誤也在保險的範圍內。

所以，保險購買者通常需要兩種保險政 策，一個是所有人政策，以保護所有人。另

有的時候，如果調查發現售賣者沒有絕對

如果沒有產權保險，那麼最壞的結果可能

根據每州的政策不同，產權保險的價格也

的權利出讓產權，那麼這個交易也將終止。

是購房者買了房子以後卻無法獲得產權，因

不一樣。當然，跟房屋的購買價格相比，產

其他的小問題，比如售賣者仍然在償還貸款

為買房者並沒有該房產的所有權。有時候產

權保險的價格是相當低了。

等，可以通過一些步驟在交易結束的時候把

權的問題並不是影響到整棟房產，可能只是

問題解決掉。

一個未完成的留置權或者法律糾紛問題。

一個是借款人政策，以保護借款人。

所以，作為房屋購買者，一定要請律師走

和獲得的資料來決定是否要給房屋的購買者

一遍產權保險程序。和其他的保險種類一

簡單的說，產權保險就是保障房產的購買

提供產權政策。產權公司接下來會進入認購

樣，產權保險也是為了購買者在遇到房屋產

者有一個好的「產權名頭」，確保產權是乾

過程，來決定就是是否可以進入產權保險購

權相關問題的時候能夠有個保障。

淨的，沒有其他問題。一個產權公司會出示

買程序。

一個產權政策，保證房產可以在市場上正常 售賣，也不會存在虛假或者欺詐的問題。比

產權保險的花費

方說，產權保險可以有效地防止出現「重複 產權」的現象發生，當然，也可以有效地防

和很多其他險種不同，產權保險是一次性

止欺詐。而如果針對產權發生了一些訴訟，

付費，而且價格也不會因為保險公司的不同

保險也可以償付訴訟費。如果屋主蒙受了什

而有差別。當然，進行產權調查的過程中產

麼損失，產權保險也可以彌補損失。

生的費用也需要由房屋購買者來承擔。 之前提到的，如果房屋有貸款的話，那麼

產權保險購買過程

會有兩個保險政策：所有者政策和貸款者政 策。如果出了什麼問題，導致借款者失去

購買產權保險不僅僅是付錢那麼簡單。產

了房屋的產權，那麼保險會償還貸款者的

權保險公司要先做調查，了解這棟房產相關

部分，而借款者也會從所有者政策中獲得補

的交易記錄、現在的擁有者和未來的購買者

償。

作者資訊

接下來的一步，產權公司會根據調查結果

什麼是產權保險

ROBERT B. MOY 律師是Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律 事務所稅務、信託 及房地產和企業公司部門的合伙人。 創立於 1976年， Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律事務所是長島的 全方位服務律師事務所。在代表房地 產、土地使用和區域劃分、稅務、信 託、遺產、企業、建築、商業和訴訟 事項的客戶有良好的聲譽。

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設計展覽

潮流報導

【2016米蘭家具展】 2016年是米蘭家具展第五十五屆，半個世紀多以來，每年4月的米蘭成為創意舞台、全球設計人聚 集的高峰現場，規模巨大，承載著人類的藝術結晶、想像力與文明；在一週展期內，有永遠也看不 完的展覽，有數不清美麗、經典、天馬行空的、怪異的、實驗性的作品將米蘭城塞得滿滿的。 文．攝影／許育華 Yuhua Hsu

八

次的米蘭展經驗其實不多，香港作

展上報到……我相信，他們都不全然是為了

年一次的家具展究竟看什麼？我會說，去看

家歐陽應霽連續拜訪了米蘭展三十

工作而去的，更是如候鳥般地歸鄉，習慣、

創意人們思考的路徑、發想的過程，去欣賞

愛上那樣巨大的創意能量。

設計師與品牌一次次挑戰自己；去看新材質

年，英國設計師Jasper Morrison說今年是他 的第三十七次！「早些年展場上可是連外國

家具變化的速度緩慢，無法同時尚一年兩

的發明，設計與科技如何相互扶持。今年倒

人都沒有呢。」他笑說，創辦《Wallpaper》

季的趨勢相比，設計師們亦常說自己的目標

是有個特別明顯的現象──當今社交平台爆

雜誌的Tyler Brule，也早在1996年就往米蘭

是「做出timeless的設計」。既是如此，一

炸式地影響人類的日常閱讀習慣，instagram

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設計展覽

改變大眾看待事物的角度及資訊的傳播方 式，今年米蘭展上，所有品牌都在作品、設 計師名字之後附註各種#hashtag標籤，要觀 眾將他們的作品更有效率地散播蔓延，這正 是科技改變了設計的最好證明。

GREEN 將綠意搬到空間中 「彷彿一瞬間，品牌們都開始做花器 了。」這是米蘭展後最強烈的感受之一；同 時，家具展上看的不只是家具，還有設計師 策展與styling的功力。很明顯地，今年大家 有志一同把更多、還要更多的植物與花朵搬 進空間裡。「植物」與「綠意」這些美學潮

在過去的十至二十年間，因為材質的進 化、明星設計師們往多元領域發展，家具 品牌也隨之增加新的產品線，戶外家具成 了當今家具界的新興主流。

包浩斯方正框架，以流暢鋼管線條完成結構，雖是鋼材卻有輕巧氣質，又能抵擋戶外風吹雨打；好天氣的時候，陽光下會映出這組家具一 條一條的優美影子，有著多層次面貌並提供多樣功能，是迷人又成功的設計。

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2016 年8月號

「植物」與「綠意」這些美學潮流在設計之都米蘭一覽無遺，從家具服 裝店到咖啡館，甚至商店櫥窗，大葉子的植物成了空間最佳「綠葉」。

18 Whitewood Drive | Roslyn, NY

流在設計之都米蘭一覽無遺，從家具服裝店到咖啡館，甚至商 店櫥窗，大葉子的植物成了空間最佳「綠葉」。 一個品牌把幾百棵黃檸檬樹與櫃子、桌子陳列在一起，空氣 中隱隱的檸檬香比家具讓人更記憶深刻。布料品牌Marimekko 首次推出花器，設計師Carina Seth Andersson的Urna花瓶有著大 圓肚與透明曲線，「使用透明無色玻璃看似理所當然，但其實

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是為了讓它擺在桌上時，不會遮住我們著名的印花桌巾。」她 解釋。品牌Fritz Hansen以製椅聞名，米蘭展時發表首次家飾系 列，Jaime Hayon設計了棕灰色玻璃瓶身、雪松木底座的高矮兩 種花瓶，展現了這個品牌擅長木頭家具的傳統；日本設計雙人

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設計師常說以organic—有機的線條為靈感，而回到原點，來自 自然的花草樹木，其實就是最美的設計啊。

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設計展覽

家具變化的速度緩慢，無法同時尚一年兩季的趨勢相比，設 計師們亦常說自己的目標是「做出timeless的設計」。

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設計展覽

OUTDOOR 設計師愛戶外家具 過往，住宅、辦公室、戶外家具品牌壁壘 分明，各自有其方向，但在過去的十至二十 年間，因為材質的進化、明星設計師們往多 元領域發展，家具品牌也隨之增加新的產品 線，戶外家具成了當今家具界的新興主流。 這同時也顯示了近來全球大都會的生活圈向 外擴大，市中心人口往郊區移住的社會趨 勢，解釋著人類對自然與寬廣居住空間的渴 望。 擴張迅速的丹麥品牌Hay，在2013年重返 米蘭展後，已是每次展場上的偶像級強力磁 鐵，今年坐擁Brera區知名大型展場，相當 氣派。Hay的新作The Palissade由兄弟檔設計 師 Bouroullec brothers操刀，是品牌的首件戶 外家具，有著包浩斯方正框架，以流暢鋼管 線條完成結構，雖是鋼材卻有輕巧氣質，又 能抵擋戶外風吹雨打；好天氣的時候，陽光

日本設計師Nendo，也賦予了大理石新面貌；他為義大利品牌Marsotto Edizioni打造了 Light & shadow系列，把大理石染成純黑色，一黑一白強烈對比，正是光與影的意念。

下會映出這組家具一條一條的優美影子，有 著多層次面貌並提供多樣功能，是迷人又成 功的設計。 極簡大師Jasper Mossrion最新之作名喚APC （與法國服裝品牌撞名！）意思是all plastic chair，他在十六年前的塑料椅子air已是美術 館級經典。APC特別之處在於，乍看下並無 塑料感，更像半世紀以來歐洲咖啡館與小餐 廳常用的那款木頭椅子，透過人體工學的計 算和塑料科技的進步，Mossrion 讓APC能完 美支撐使用者的背部，有優雅的坐姿與舒適 感受，也能理直氣壯地在戶外使用，優雅與 耐用兩功能完美合一，預計明年上市時會成 為餐飲業的新寵兒。 尋找「材質」一直是設計師們的重 要功課，無論是能被製成實用日用 品的天然材質，或者是科技下的合 成產物；近來，我們就注意到大理石已 成為設計師挑戰的熱門材質，它厚重、堅 固、顏色變化少，但具有強烈高貴冷靜之 美。

MARBLE 大理石的未來 英倫大師Tom Dixon與以色列高級大理石 家具品牌Caesarstone，今年合作就挑戰了廚 房的可能性，他們的展場是米蘭的熱門話

尋找「材質」一直是設計師們的重要功課，近來大理石已成為設計師挑戰的熱門材質，它 厚重、堅固、顏色變化少，但具有強烈高貴冷靜之美。

題充滿戲劇張力與霸氣。Dixon以水、火、 土、空氣四元素為靈感，想像破冰船駛過冰

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2016 年8月號

設計展覽 義大利設計師Stefano Giovannoni在家具展期間， 他首次發表了自己主導的新品牌qeeboo，宗旨提供負 擔得起、義大利製造、並能觸碰使用者心靈的設計。 打響品牌的第一發，就是這張兔子椅子與兔子燈。

河的畫面，他設計的桌椅厚實、純白、巨 大，像是一塊從冰山切割下的三角冰柱，是 人們未曾期待過的廚房樣貌。

ANIMAL動物造型最受寵愛

而最受歡迎的日本設計師Nendo，也賦予了

義大利設計師Stefano Giovannoni向來是各

大理石新面貌；他為義大利品牌Marsotto Ediz-

義大利品牌最愛邀約的大師，在家具展期

猴子燈，有爬著、吊著、坐與站四種姿勢，

ioni打造了Light & shadow系列，把大理石染

間，他首次發表了自己主導的新品牌qee-

一次掛上好幾隻，會有種來到動物園猴子區

成純黑色，一黑一白強烈對比，正是光與影

boo，宗旨提供負擔得起、義大利製造、並

的淘氣，除了照明，猴子的強烈裝飾性讓空

的意念。Nendo也設計了傾斜的桌子與茶几，

能觸碰使用者心靈的設計。打響品牌的第一

間多了趣味。 荷蘭品牌Moooi過往也有不少

看似快倒下去的視覺刺激，讓厚重昂貴的大

發，就是這張兔子椅子與兔子燈；在米蘭的

將動物如馬、兔子變成燈具的作品，最新發

理石有了活潑的律動，Nendo強調，「這組作

七天，我們天天能見到這兔子的身影，它撲

表的Perch Light出自新銳設計師Umut Yamac

品的材質與重力設計都經過計算，絕對不會

天蓋地佔領米蘭，沒有人看了不說可愛，一

之手，是Moooi少見的詩意作品。摺紙般的

倒！」不過，最突破的、也是最能立即帶回家

旦靠近也自然而然地想往上坐，《Wallpa-

小鳥燈停駐在樹枝上，一隻、五隻，甚至集

的一件，是一只大約15公分正方形、中間有

per》形容：「兔子椅是此次米蘭行的最佳

結一起成為一棵樹上的許多小鳥，一起發出

螺旋型挖洞的大理石方塊，這是一座不插電

伙伴。」

溫柔的光線，讓陶醉人放鬆。

iPod擴音器，是再聰明不過的大理石家具。

以前衛搞怪聞名的品牌Seletti，則推出了

(聯合新聞網by Shopping Design)

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教育點亮職業

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2016

◆活動日期：2016年7月30日（週六）1:30PM-4:00PM ◆活動地點：紐約法拉盛喜來登酒店2樓，Ballroom 135-20 39th Ave, Flushing, New York 11354

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天山說縱橫

風水專欄

風水透玄機 大選猶未定

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記去年熱門話題是特朗普會否參選；如果參選，又能夠闖 過幾關；能否贏得足夠的黨票數，成為黨代表。

天山本妍(Pun Yin)在Resident 雜誌12月專欄上，憑特朗普的八 字，為他預測猴年大運。特朗普以洶湧而來的威勢，簡譯是「非傳 統、難預測、情緒化及膽色過人的投機者，會以聲勢拋離傳統的對 手」。"The unconventional, unpredictable, temperamental & gutsy opportunist will capture the dominance leaving the traditional behind." 常有人問：當前兩黨的總統候選人之爭，誰可佔先機？作為風水 命理中人，我們願意憑他(她)們的特徵，淺談優劣和強弱。按照中 國玄學範疇，能夠登上總統寶座者，除本身條件之外，其背後也會 沾上風水問題，例如陽宅和陰宅，便可左右當事人的成敗與得失。 先談喜萊莉。她的特徵是走路時腳步穩重，不疾不徐，面對鏡頭 和群眾時，自然透射出懾人的力量，尤其是和群衆接觸時，她散發 的儀容。這種先天的本能，比夫婿克林顿有過之而無不及。但在另 一埸合，例如和對手交鋒、舌劍唇槍時，她凌厲的眼神，配上恰當 的舉手投足，常令對手方寸大亂。 川普能以一介地產大亨身分參政，力戰羣雄，爆出大冷門，憑着 「勇者無懼」的精神，難免到處樹敵。他雖在黨內勝出，但人緣不 足，應急謀補救，廣結善緣。他喜歡金碧輝煌的個性人盡皆知，這 心態和喜歡擺闊的土豪毫無分別。此種以「金」為主的特殊風格， 可能在「五行」引起負作用 ，弊多利少。此外，在很多場合中，不 難見到他家眷內智囊團的影子，別以為可壯聲威，但其實容易引起 選民的顧忌。 以玄學術數，早預料到猴年的全球金融市場，會有多次的衝擊和 調整出現。因此，之前的文章「今回玩石頭」己勸告讀者要把投資 策略轉到有長線增長能力的「磚頭」。 英國脫歐巨變，影響全球。期待置業的朋友，此時有更長時間去 運用低利息。 世界兵慌馬亂將有增無減，每人都更應為自己及家人的未來策

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風水專欄

劃，以節約為主，把重心建在安樂窩為次。若手持現金，將有機會 檢到便宜物業。這種百年難見的機會，萬勿錯過。切記：這選舉 年，當經濟專家唱好時，未必真好，必須小心過濾，不能盡信。客 觀觀察各行各業的走勢，作出抉擇和適應。

子女臥室風水 如果一家老幼同住，又希望孩子成長能心智健康，對他們的房 間，我們有如下之提示，讓大家在風水方面得到良好的效應。 （1）臥室之內，切忌把衣服、帽子、鞋襪隨處拋放，如此放任， 易教養出不負責任的兒女。可惜愈富豪的家庭，這種陋習愈多。 （2）做人光明正大才是快樂的基石，假如臥室之門出現斜線，應 該立即想法補救。 （3）臥室宜亮不宜暗，凡居於暗晦臥室的孩子，鮮見有開朗的性 格。 （4）別讓孩子在牆壁胡亂貼上意識不良海報。如果貼的是祼像，

米黃、象牙等色，再加上擺設能夠與「五行」配合，對成長中的 孩子發掘淺能更有幫助。

顏色左右總統候選人性格 顏色選向，又可談到川普，因「五行」的金色是生旺他的八字， 所以家居及企業都慣性以「土豪金」代表本人的豪氣 。無獨有偶， 這種「土豪派」的人，很多時候是愛面子而又慾望衝天的人士，正 因如此，難得真正幸福和不明「知足常樂」的這個道理。 在風水的士角度上，物極必反，而環境太刺激，是會令人之思維 產生偏激的。 這文章撰在 7月l8日共和黨提名大會之前，敢料不少黨員屆時仍難 接受這頭黑馬，作出很多阻撓的怪招。所以，戲劇性和火藥味之場 面或陸續有來。 君不見傳統式的黨內支持「大會」，竟然變了非傳統式的「集 會」，川普以自己的家眷和不大夠份量的投機者作前鋒和站台。而 民主黨代表人喜萊莉則在這幾天的全國大會上，請來了很多德高望 衆的政客和工商界人士及當紅藝人前來支持。兩者比較，天壤雲泥 容易想入非非，無心向學；如果貼的是超人或機械人、蝙幅俠之 類，會造成孩子有偏激傾向。若有此現象存在於臥室之中，理宜改 正。 （5）每天早晚，最好訓練子女各自把窗戶推開透風換氣，此舉可 增添活力，對元神也有提升的功能。 （6）風水的好壞，對成年的孩子特別「敏感」，故此他們床位的 正謬也馬虎不得，否則除了影響心智之外，連健康也可能受影響。 例如，床頭太近電器，床的位置在橫直樑之下，又或進門時的直線 （7）顏色對人有直接的影響，藍色令人欠衝勁、憂鬱或固執， 粉紅色令人有不切實際的思想，這兩種顏色放在成年前後的孩子臥 室，有害無益。反而米黃、象牙、淺灰、淡綠，再加上擺設能夠與 「五行」配合，不要「相尅」要「相生」，對於成長中的孩子發掘 潛能更有幫助。

這次總統的選舉，又一次證明「天時、地利及人和」的重要。是 缺一不可。地產大享縱有哥倫布圓環「龍吐珠」（地球儀）的聲 勢，做成了他這20載的風光，但是政治又是另一種遊戲的規則，他 以「插班生」的能耐闖關，處處撞壁。試看延聘副總統一事的困 難，便知「人和」的重要。 能坐上帝皇之位者，必須穩健處世，深得人望，方能膺此重任。 不知您屬意於誰？

作者資訊

碰到床的範圍，都是大凶，應該避之則吉。

矣！

天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522

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