Free NY Metro Realty Guide
大都會地產 December 2015 Vol.9
法拉盛 十大開發案 空殼公司 詐欺房地產交易慎防 為什麼歐美House都有兩個客廳 安琪琳娜裘莉 紐約市郊舊居賣205萬
Supplement to World Journal
砲台公園 全設施豪華康斗
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大都會地產
2015 年12月號
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世界日報年節展 歡 迎 攤 商 報 名! 金猴報春年節商品展 聚集最強的春節消費力 攤商洽詢電話：718-746-8889分機6345 ◆展覽時間：2016年1月30日(六）11:00-17:00 2016年1月31日(日）11:00-17:00 ◆地
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大都會地產
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2015 年12月號
大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide
第9期 2015年12月號
目錄 特別報導
2
法拉盛十大開發案
人物訪問
16
商業地產專家陳雨展：法拉盛地產前景
都市計畫
17
經典特輯
20
西法拉盛再造計畫 結合魅力舊時代和舒適新時代的舊宅
買房須知
25
空殼公司 詐欺房地產交易慎防
市場趨勢
28
砲台公園 下城居民的後花園
新案介紹
30
The Grand at Sky View Parc 邁入新里程
賣房百科
33
賣房 開放參觀不可少
區域動態
34
皇后區南端瑰寶 全方位休憩天堂
稅務百科
37
住屋改出租報稅跟著變
地產開發實務
38
421-a房產稅減免計畫
住房百科
40
了解家電壽命 抓好預算
室內設計
42
為什麼House有2個客廳？
軍人購屋
45
美國軍人購屋貸款 禮遇優惠
居家設計
46
打造年長者居所 安全為上
大蘋果地產
47
威郡史卡斯岱富人區好學區
租房保險專欄
50
屋主和租客保險指南
名人話題
52
與女神親密接觸 裘莉舊居賣205萬
名人話題
54
哈利波特曼哈坦招房客月租1.9萬
設計名家
56
家具魔術師Jusdson Beaumont 創造奇幻世界
居家設計
58
美式車庫文化動手做
風水專欄
60
天山說縱橫 家和萬事興
出 版：北美世界日報紐約社 社 長：楊仁烽 集 稿：朱澤人 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、張浩正 美 工：黃銘宗 封面攝影：許振輝 統 籌：鐘嘉甯
法拉盛十大開發案
對地產開發的影響
皇后區南端瑰寶 全方位休憩天堂
印 務：凌文德 發 行：黎冠中 資 訊：李治嘉 網 路：酈家驤 封面設計：陳美紀 組 版：馬昕晨、余黎峻
地 址：141-07 20th Ave. Whitestone, Queens, NY 11357-6093 電 話：1-718-746-8889 分機 6345 傳 真：1-718-746-5002 大都會地產月刊 Marketing Partner 為 NYZ USA； 本刊所刊文圖，版權為世界日報所有，世界日報有權刊登於所屬相關媒體。
結合魅力舊時代和舒適新時代的舊宅
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2015 年12月號
特別報導
法拉盛
文/圖：朱澤人
十大開發案
內文依字母先後排序 NRA02
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特別報導
亞洲廣場開發案(Assi Plaza) 中資進駐 高檔商住混合社區 地址：39大道131-01號
「亞
洲廣場」(Assi Plaza)超市由三星地產開發公司、時代地
年內將亞洲廣場打造成為占地66萬平方呎的綜合體項目，包括360戶住
產公司和北京天潤置地集團有限公司聯手合作，以9100
宅、200間酒店房間、50個單位的商業店面、30個單位的辦公室，還有大
萬元買下，計畫投資3億6000萬元打造成包括住宅、酒店、商店、 寫字樓等的高端綜合社區。
型停車場等設施。首期工程有望在明年動工，預計大約三年半完成。 負責此項目的紐約三星地產開發公司市場副總裁王帆表示，為了
由韓裔Rhee Brothers公司經營的「亞洲廣場」超市於1994年開業，
選擇投資項目，該公司已在紐約考察大約兩年，發現紐約市場具有
占地近10萬平方呎。該超市去年關門後，經歷一些波折，最終由時
很好的前景，尤其對法拉盛最感興趣，因為這是華裔社區。他還指
代地產公司與北京天潤置地集團有限公司聯合買下。
出，此發案預計將為社區帶來至少1000個工作機會，不僅會帶動本
時代地產公司總裁朱三東表示，去年決定購買這塊位於法拉盛河濱 區域的商業住宅用地(C4-2)，今年7月2日正式完成過戶。預計在未來幾
地經濟、產業等多方面的發展，還能夠幫助提高民眾的生活品質， 打造更優社區。
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特別報導
法林頓大廈(The Farrington) 法林頓交35大道的酒店 住宅與零售綜合大樓 地址：35大道134-37號
華
裔開發商徐家樹(Chris Xu)與徐家鵬 (George Xu)兄弟在法拉盛有多項開
發案如火如荼展開，其中徐家鵬的美國世 紀集團在今年10月開始興建15層樓高法林頓 大廈，含210個客房的福朋喜來登酒店(Four Points by Sheraton)，並集住宅、零售和商務中 心一體。 徐家鵬表示，法拉盛的高檔酒店和賓館 少，未來會有越來越多的遊客來法拉盛，對 高檔酒店的需求也將增高。美國世紀集團旗 下重點開發的法林頓大廈，二至七層按照喜 達屋的嚴謹標準建造旗下福朋喜來登酒店， 配備210間客房，為前來紐約的商旅人士提 供全新風尚和卓越服務。八至十五層則由 100套設備設施完善、精緻裝修的獨立產權 公寓組成，可以遙望曼哈坦天際線。而選址 在35大道交法林頓街，離緬街不遠，有鬧中 取靜的感覺。 整個項目將歷時三年完成，期間將提供超 過700個就業機會，酒店落成後還創造500個 就業崗位，總體投資約為8000萬元。市議員 顧雅明指出，法拉盛西部長期以中低收入戶 為主，相對來說較不發達，在此打造酒店和 商住綜合項目會帶動就業。 法林頓大廈在今年5月被美國移民局批准 為合格的投資移民區域中心，為想來美國投 資移民的外籍人士提供合法獲取綠卡的機 會。在獲批的76位投資者名額中，只需招募 60名EB-5投資人，合計注入3000萬美元，占 項目總成本的27%。
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特別報導
法拉盛廣場(Flushing Common) 第一期工程開工 大型綜合開發項目 地址：37大道37-10號
富
頓集團(F&T Group)近年大力開發法拉盛，此占地達5英畝、 斥資10億元的法拉盛廣場是該集團最大開發項目。第一期
工程的148個公寓及78個商業辦公室在今年才開賣一個月，已被搶購
400萬元之間，目前銷售情況也非常良好。 法拉盛商場項目一期於去年開工，預計將於2016年底結束。整個 工程竣工後，會含600個公寓單位，及5萬平方呎的零售商場。
一半。 總裁邁爾(Michael Meyer)表示，法拉盛商場項目是富頓集團結合 洛克菲勒集團(The Rockefeller Group)與艾奕康資產投資集團(AECOM Capital)共同投資開發的住商混合大樓，不僅公寓內設備皆採用豪華 選材，大樓裡還有24小時前台、醫療診所、辦公室與零售商場，其 中包括各種名牌零售店、餐飲名店、運動中心及戶外噴泉廣場，並 規畫綠地與大面積公共空間。 富頓集團執行副總裁李芝璇(Helen Lee)表示，消費者看到了該項 目的潛力，認可建設的高質量和地段的便捷，銷售將更火爆。除了 148個一至四居室公寓，叫價從65萬元到250萬元不等，一期項目還 包括75個面積從1200至4000平方呎不等的辦公室，售價為138萬元至
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特別報導
紐約法拉盛廣場(Flushing Square) 原凱斯戲院(RKO Keith’s Theater) 改建為豪華商住混合大樓 地址：北方大道135-35號
擁
有87年歷史的凱斯戲院荒廢多年， 經過多次轉手，改建案「紐約法拉
盛廣場」終於在今年初動工。開發商JK Equities承諾保留古蹟重要部分，打造16層高、 含269個單位公寓的商住混合大樓，被外界 認為有利於北法拉盛的開發。 1928年聖誕節開幕的凱斯戲院有近3000個 座位，曾是東北皇后區最大的戲院，但市中 心逐漸轉移至羅斯福路與緬街一帶，戲院於 1986年倒閉。該戲院曾被華裔地産開發商黃 仲連(Thomas Huang)買下，卻因部分設施在 1984年已被列為古蹟，不容易改建，又被多 次轉手，直到去年12月由林清、倪舉凌、歐 陽敏及Jerry Karlik組成的Flushing Square LLC 公司買下，並由Karlik的JK Equities開發，預 計斥資約1億6000萬元，2017年竣工。 今年3月JK Equities向第七社區委員會申請 四處改動獲批，分別為公寓單位從357套減 少為269套；停車位從385個減少至323個； 建築總高度從174呎多增至190呎；及變更面 向緬街的建築外表的形態設計。新方案還採 用了立體停車系統，使停車場空間的利用率 更高。 對於許多古蹟保存者擔憂建商會摧毀這座 法拉盛地標，Karlik表示，建築公司先前有 保護和修繕古蹟的經驗，不會破壞原先的古 建築最重要的部份。他並承諾之前沒有別的 開發商做了這麼多工作，一旦通過就立刻動 工，不會再次跳票讓社區失望。
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特別報導
富頓廣場二號(Two Fulton Square) 法拉盛購物中心原址 16層商住混合大樓 地址：39大道133-31號
緊
鄰的富頓廣場一號和二號是富頓集團另外兩個重要開發項
高級酒店和地下停車場。富頓集團表示，目前富頓廣場二號的設計
目，皆結合酒店、商務辦公室與豪華公寓。其中一號的主
細節仍在規畫中，設計定案後將進一步公開，而竣工後，此市中心
體為凱悅嘉軒酒店(Hyatt Place)，商鋪空間去年已開放招租；二號廣
時尚休閒購物中心將成為法拉
盛的新地標。
場則屬於原址為法拉盛購物中心，今年10月剛獲第七社區委員會通 過蓋建商住混合大樓。 富頓廣場一號位於王子街39-16號，占地34萬平方英呎，高12層 樓，主體建築為擁有168間房的凱悅嘉軒酒店、43個單位公寓、20個 醫療診所以及22個零售商鋪。多數商鋪已開始營業，一樓有新穎餐 館Iki日式料理、龍城、大豐收漁莊、The Coop韓國料理及Presso咖啡 館；二樓有多家餐館與各式商店；頂樓還有可眺望北皇后區的屋頂 酒吧Leaf。 富頓廣場二號規模更大，總面積達124萬平方呎。西至大學點大 道，東為王子街，介於39大道與37大道之間。此大型住商混合建案 將有兩棟豪華公寓、生活購物娛樂商場、辦公樓、社區活動空間、
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特別報導
Hotel Indigo 交北方大道 12層旅館+14層診所 商住混合大樓 地址：緬街36-18號
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發商CA Plaza這項建案綜合酒店、水療中心與辦公樓，占地達 18萬平方呎，從緬街到王子街。自去年獲第七社區委員會批
准後，施工正如火如荼進行。 據開發商CA Plaza指出，早在2006年已買下緬街36-18號一大塊地， 建案包括靠緬街為一棟12層高精品酒店Hotel Indigo，王子街則是14層 辦公樓。去年獲社委會批准，可在154呎高的酒店內建水療中心，而 辦公樓高度可達189呎。同時，所需停車位數量從377個降至305個。 社委會委員會曾擔憂，此建案會造成36大道和王子街交通堵塞，但 最終仍批准建案，預計將在2018年完工。
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特別報導
One Flushing 第三市立停車場 亞平會得標 地址：41大道133-45號
第
三市立停車場招標案從去年展開， 經過歷時一年各方激烈競爭，最終
由亞洲人平等會奪標，今年4月正式公布位 於長島鐵路(LIRR)月台旁的「One Flushing」 208戶平價屋細節。 共同開發的有蒙納諾克開發公司(Monadnock Development)、亞平會和美國希臘住民 行動委員會(HANAC)。負責建造的蒙納諾 克預估2016年6月才動工，施工期為兩年， 所有單位為出租，竣工前約6個月就會開放 符合資格者申請。此平價屋留有60戶老人公 寓，申請者必須是低收入老人，而其他給年 收入2萬4200至7萬2600元年收入的個人，及 3萬4520至10萬3560元的家庭。以申請者所 在區來分，25%提供法拉盛居民，25%是可 樂娜(Corona)與艾姆赫斯特(Elmhurst)住戶， 剩下50%是給紐約市五大區其他人。 亞平會行政總監瞿遠義指出，平價屋取名 為「One Flushing」，代表為所有人服務， 設計尤其體貼老人，屋頂有健身房、洗衣 房，及1500平方呎的陽台菜圃，讓住戶能養 花種菜；樓內有日間成人護理中心，給長者 運動、社交與學習；HANAC和「帕克醫療 護理中心」(Parker Jewish)聯手會提供基本身 體檢查服務、醫療諮詢和護理照顧。此外， 底層兩樓共有3500平方呎的商用空間，專留 給服飾、雜貨等小商家，不會找大型名牌 店，更貼近一般民眾生活需求。
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特別報導
天景豪苑(Skyview) 第二期The Grand三棟豪華公寓 地址：40路 131-05號
投
資管理集團Onex去年開始興建天景豪苑第二期The Grand，
銷售主管李立梅指出，三棟公寓分別在明年底和後年陸續竣工，
含三棟新公寓，分別有232到259個單位，不僅設施更多、
看好Grand Three需求同樣火熱。她強調儘管每平方呎已賣到1000元
室內裝潢更現代，動輒70萬元價格也遠超出法拉盛其他公寓樓。 第二期最先施工的Grand One在今年2月開盤，沒幾個月已售出
以上，未來還有漲價空間，尤其相比曼哈坦兩室一廳動輒上百萬 元，天景豪苑還是很划算。
90%，使第二棟Grand Two價格水漲船高，1232平方呎兩室套房售價 可高達128萬元。不過開發商看準華人投資與住房需求，強打媲美 曼哈坦豪華公寓的設施與裝潢，Grand Two依舊吸引大批買家。 Onex執行長達納(Michael Dana)指出，豪華公寓在法拉盛地產市場 紅火，一方面是有大量中國投資客，占天景豪苑樓盤銷售的30%； 另一方面是有錢的華裔更多，希望住華人社區享受便利性，同時擁 有頂級生活品質。The Grand即擁有4英畝的空中花園，還有室外游 泳池、籃球場、兩座網球場、烤肉派對區，以及含三溫暖與健身房 的健康會所。
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Westin Element 醫療中心與高檔公寓混合大樓 地址：友聯街42-31號
正
在施工的北皇后區醫療中心和Westin酒店的18層樓大廈已見雛 型，聳立法拉盛在公寓樓住宅區。這棟玻璃帷幕建築是法拉盛少
數不以公寓為主的開發案，瞄準法拉盛對醫療診所的龐大需求。 華裔開發商夏燚表示，開發案包含一棟18層樓高、擁有161個套房的 Westin酒店，及一棟九層樓高的醫療中心綜合大樓。此建案占地3萬2000 平方呎，位於三福大道(Sanford Ave)和富蘭克林大道(Franklin Ave)之 間，含300停車位，預算達1億元。 商業地產經紀公司Massey Knakal曾指出，紐約市 開發商若要選蓋酒店或公寓，大多會選擇公 寓，但法拉盛情況不同；大量年長新移民湧 入，使醫療診所賺進不少錢，也更加有能力 搬至豪華的新大樓，促使北皇后區醫療中心 即應運而生，預估法拉盛未來還會有更多建 案會蓋商業空間。
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特別報導
Xu Hotel & Residences 北方大道大中華超市原址 商住混合大樓 地址：北方大道137-45號
徐
氏兄弟早在2010年就著手將台灣會 館對面的大中華超市買下，改建為
酒店及商業為一體的大樓。為此花費數年向 市府提出土地變更申請，把這塊商住宅用地 (C2－2)區畫改變成可建設商業及高檔酒店 (C4－3)，終於在今年3月過關。 開發商徐家樹表示，目前大中華超市的租 約仍沒到期，等租約期滿後，預計最快要 等明年10月才會動工，具體建設內容尚未確 定。不過他透露，11層樓高混合商業酒店的 一樓將開設零售商店，二樓為供社區免費使 用的活動空間，三樓至六樓是有191個房間 的酒店，九樓至為11樓為43個單位的共有公 寓(Condo)，分一室一廳或兩室一廳兩種戶 型。停車位預計有155個，供酒店客人和住 戶使用。 建案將由華裔設計師Raymond Chan掌舵設 計，由世紀建築公司承建，搭配白色的外觀 和不規則玻璃等元素突破傳統的設計理念。 徐家樹強調，法拉盛需要檔次高的酒店，相 信此建案對社區發展也有幫助。 社區委員會成員杜彼得對項目持贊成態 度，他指北方大道以北區域由於環境不佳、 治安較差，期待這三個項目能促進法拉盛商 圈北移，使這塊區域更加繁榮、陽光。
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人物訪問
訪商業地產專家
陳雨展
圖／文：高傑文
法拉盛及商業房地產前景 陳雨展(Charles G. Chan)先生是華裔知名商業 房地產專家，成功案例包括法拉盛的新世界商城 案，促進了社區的發展。
問：目前的零售業充滿挑戰，前景如何?機會在那裡? 答：零售商業需要改變，我們缺乏的是中等價位的豪華品牌， 不是頂級品牌。業者需要創造一個購物的麥加來吸引人們上門體 驗，顧客在購物時還是希望親自試。
問：你如何看待法拉盛零售商業的前景? 答： 羅斯福大道正變成曼哈頓的百老匯大道，其中一個重要 原因是天景購物商場，沿途帶來很多的人流。從Union街至大學 點的這一段，零售業正在發生巨大的變化。 旁邊的39大道，我可以預見從飛越皇后大廈至大學點這一段， 將變成皇后區的第五大道，因為除了現有的喜來登酒店和Hyatt Place酒店外，將會增加一座希爾頓酒店，這一帶將吸引很多會花 $300住一晚酒店的人前來消費，週遭的高檔商店亦會增加，10年 後你就會知道我的預測是否應驗。
問：現在的商業地產投資投資機會在那裡？ 答：有興趣的投資者應從重新發展現有地產項目的角度著手， 特別是那些未充分利用的地產項目，像我當年找到的現在的新世 界商城舊樓的例子，它是一座關閉了的百貨公司，我們簽了27年 租約，將其變成一個多用途的商場，十分成功。我是法拉盛第一 個引進垂直零售概念的人，第一個案例是原東麗宮大樓，但新世 界商城是我的代表作。我希望有更多這類案子出現，為社區注入 更多的動力，提昇華人社區。
問：那裡是下一個華埠？ 答：法拉盛，當然法拉盛已經是華埠，但我看不出布朗士，或 史泰登島會出現華埠，或許下一個華埠會在長島。
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都市計畫
西法拉盛再造計畫 住宅、小商家 帶動生氣 文：編譯鄧媛 圖：網路
在皇后區東部被稱為「西法拉 盛」的汙染濱水地區，紐約市10 月初召開會議，計劃重新規畫分 布在法拉盛溪(Flushing Creek) 沿岸的10個街區，通過新建住宅 區，以讓該區域恢復生氣。
西
法拉盛是一處工業用地，該區域有 很多空地、庫房、廢棄的金屬廠、
木材廠和一家U-Haul租賃公司。 這個地區的一些商家還是會繼續保留，因 為業主並不打算在短時間內賣掉公司，比如 說U-Haul租賃公司，該區的C4-2 商業區域會 被改變為 C4-4A。儘管這個區域准許建立商 業房和居住房，但是規畫者稱，這裡的建築 沒有很好的與街道和行人相協調，修建居住 房可能會比較擁擠。 如果這是個街區在現在規畫修建，絕對不 會像現在這樣，新修建築將以大型的停車場 為底層，高層修建住宅公寓，而目前這個區 域的的酒店要比住宅樓多，因為酒店對停車 位的要求少於住宅樓。 製造區旁邊的細長區域會成為綜合功能 區，類似於長島市。兩個街區的區域會規畫 少量的工業和商業用地，然後會有80呎高的 住宅公寓。 最終確定的城市規畫會將該區域建造成沿 水的特別地區，這會要求開發商在沿水地帶 留40呎寬的地帶。這個區域同時會要求開發
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大都會地產
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都市計畫
商保持地面的經常使用性，特別是在沿水的 地面區域。
要求，會減少對大型企業的吸引力。」
每一處新的建築，都必須符合市長白思
這個特別區域僅限10到14層樓的建築，因
豪的「強制包容地目變更政策」(mandatory
規畫者希望能夠吸引更多的酒吧、餐
為該區域在拉瓜地亞機場附近，要想修高層
inclusionary housing program)，要求開發商將
館、小店和除了診所以外的其它公共使用機
建築必須要經過批准，而就算是批准了也只
建築的25%到30%作為可支付的租用房，開
構如托兒所和老年中心。
能多修3到4層。
發商可選擇以下兩個方案來達到這個要求：
該規畫希望該區域的重建，能讓沿水地帶
新的規畫會給法拉盛地區帶來另一福利，
1.將住宅區域的25%租給60%的中等收入
成為更加便捷的公共區域，開發者需要修建
那就是公交總站，這個公交總站會被修建在
者，或者是收入在4萬6620元的三口之家；
從大學點大道到法拉盛溪區域的公路。新公
緬街附近，離地鐵7號線0.25哩的地方。
2.將住宅區域的30%租給80%的中等收入
路會限制新建築的寬度，希望這些較小的零
理想的情況下呢，這個公交車總站可以修
售店，能吸引更多的小商家，而不是大型全
在綜合功能建築的地下層，好處是一層會有
國連鎖商家。
很大的空間，關於公交總站的提議目前還不
城市規畫局(Department of City Planning)的
是很明朗化，還不知道政府能出多少錢。
者，或者是收入在6萬2150元的三口之家。 然而，都市計劃委員會和市議會，才是決 定最後方案的機構。 環保局(Department of Environmental Protec-
官員亞馬扎基(Kiyoshi Yamazaki)在10月7日
新規畫的目標，是為了減輕法拉盛中心地
tion)將從2016年開始清理受汙染的法拉盛
的會議上談到：「很難限制商家的規模和性
帶的擁堵狀況，特別是在高峰期，很多公交
溪，預定在2019年完成。規畫局公布的規畫
質，但是限制建築底樓的面積和對新街道的
站都會排起長隊。
圖，將在2016年春天開始接受公眾審核。
西法拉盛發展範圍的大學點大道街道一景。
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大都會地產
2015 年12月號
JANICE 張小姐 及其領導團隊 JANICE
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© 2015. Douglas Elliman Real Estate. All material presented herein is intended for information purposes only. While, this information is believed to be correct, it is represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All property information, including, but not limited to square footage, room count, © © 2015. 2015. Douglas Douglas Elliman Elliman Real Real Estate. Estate. All All material material presented presented herein herein is is intended intended for for information information purposes purposes only. only. While, While, this this information information isis believed believed to tobe becorrect, correct,ititisis number of bedrooms and the school district in property listings are deemed reliable, but should be verified by your own attorney, architect or zoning expert. represented errors, omissions, omissions, changes changes or or withdrawal withdrawal without without notice. notice. All All property property information, information, including, including, but but not not limited limited to to square square footage, footage, room roomcount, count, represented subject subject to to errors, Equal Housing Opportunity. number number of of bedrooms bedrooms and and the the school school district district in in property property listings listings are are deemed deemed reliable, reliable, but but should should be be verified verified by by your your own own attorney, attorney, architect architect or or zoning zoning expert. expert. Equal Housing Housing Opportunity. Opportunity. Equal ML181050-1
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大都會地產
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2015 年12月號
經典特輯
舊宅-結合了舊時代的魅力 和
新時代的舒適
住宅是時代的產物，最能反映當時人們的生活方式，從一個社 區的房屋構成，勍可看出這個社區進步的軌跡，這是一個持續不
文：高傑文 資料及圖：Coach Realtors
斷的進程。
優越的地點
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大都會地產
2015 年12月號
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長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。
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大都會地產
2015 年12月號
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經典特輯 迷人的英國都鐸式莊園
寬敞的廊廳
美
國東部是美國開發最早的地區之 一，早期的文化生活深受歐洲的影
響。 特別在長島北岸，19世紀末和上世紀 初是歐式建築風格全盛時期，英國都鐸式、 法國酒莊式、格魯吉亞、哥特式，以及地中 海式、諾曼式、羅馬式、西班牙式等風格住 宅，或這些設計的組合，隨處可見。雖然今 天﹂黃金海岸」興盛時期的數百座豪宅巨院
後院一角
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大都會地產
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2015 年12月號
經典特輯 餐廳
讓人放鬆的書房
已經不多見，只有十數幢留存為博物館或保
引力。現在這個快餐社會已不太可能建這類
人之處，及大家喜歡它們的原因，但絕大多
留區。但那時建的很多歐式風格住宅依然存
費時費工的房子，亦很難找到有這樣手藝的
數內部都經過全部的裝修，以適合現代人的
在於各個社區，為現代人所保留、居住，並
木工匠。
居住標準，以舒適實用為主。
發揚光大。大家在找房子時，往往會碰到這
現代人的生活方式與一百多年前已經大不
本文圖片源自最近上市的一幢舊宅。
相同，汽車取代了馬車，網路取代了有線電
住宅名字: Seton Hall
大家所在的社區都有一些上百年歷史的住
話，人們變得更機動，更國際性，但對住宅
社區: 長島北岸Belle Terre社區
宅，吸引著新一代的買家，這些房屋能屹立
的一些基本要求並沒有改變，如對居住社
佔地: 1.06 英畝
百年而不倒，自有其出眾及值得保留之處
區、學區、周圍環境、鄰里等等的都有類似
建造時間: 1910
外，一般它們都位於優越的地點。歷史豐富
的要求。所以大家所見到的是社區中的這些
建築風格:英國都鐸莊園式
是其特色之一，很多更散發著羅曼蒂克的吸
百年住宅的外觀都盡量維持原貌，這是其迷
建築師: 弗雷德里克•J。斯坦納Frederick J.
些富有歷史的住宅。
溫暖的客廳
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大都會地產
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2015 年12月號
經 單典 元特 名輯 稱 浴室
現代廚房
主人房 義給人以尊嚴的氣氛，四週的樹木和花園給
Sterner 描述:這是一個最純的經典都鐸莊園式設
有的歷史細節。 臥室: 5
人以世外桃源的感覺。
浴室: 3.5
計住宅，體現了英國鄉間別墅的舒適生活。
2006-2010年這幢住宅進行了內部的全面大
這種建築風格在英國歷經幾個世紀而達到完
翻新，換上了現代的設備，所有裝修和改進
代理地產公司：Coach Realtors
美。這個住宅建造得很好的，強烈的簡約主
都維持原有住宅的特點和完整性，保留了原
售價： $1,200,000.00
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大都會地產
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2015 年12月號
買房須知
慎防
司 公 殼
空
編譯／
孫梁
易 交 地產
房 欺 詐
房地產業的空殼公司屢見不鮮，許多屋主受到詐欺，失去房契，成為受害人。布碌崙的75歲 老婦康貝爾說，她去年看到電視廣告，說一家公司可現金購房，不管房屋狀況如何，七天即可 完成過戶。
貝爾動心後與對方電話聯繫，對方
人關注，他們在屋主不知不覺中盜竊房契，
表示，她今後不需要支付所有帳
顯示按照有限責任公司的企業法而成立的空
單，包括1000元的拖欠電費。一個男子登門
殼公司，是在秘密竊取屋主的房產所有權。
保證，要為她支付尚未付清的房貸，兩年內
這種行為在布碌崙尤為嚴重，因為當地快速
為她提供新住房，當場寫給她4萬3800元支
售出的房屋越來越多。
康 票。
但一年後，老婦的房子歸到傑佛遜公司的 名下，屬於她的則是52萬9000元房貸。老婦
南布碌崙法律服務中心的律師辛頓表示， 空殼公司的問題日益嚴重，他們是在幕後策 畫詐欺交易，沒有透明度。
二，空殼公司，藉殼生蛋 空殼公司的部分交易是赤裸裸的詐欺，他 們偽造屋主簽名，在市府登記房屋過戶時， 提交偽造的房契。布碌崙一個屋主提出控 告，指過戶房契的簽名無法辨認。 許多州的有限責任公司由於是在境外組
感到受騙，但她不知騙子的真名，找到長島
紐約市財政局表示，空殼公司的取締很
大頸的傑佛遜公司，卻發現公司根本不存
難，他們調查的120起空殼公司詐欺案例
在，竟是一個空殼公司。
中，許多是有限責任公司。紐約州檢察長史
有限責任公司是法律實體，與普通公司類
奈德曼和布碌崙區長亞當斯都呼籲屋主多加
似，但有限責任公司的結構小，不需要舉行
小心。
年會和保存會議紀錄，遇到法律訴訟時，擁
一，空殼詐欺，防不勝防
空殼公司主要是瞄準欠維修的房子，屋主
建，因此擁有人的姓名可被隱匿，公司的經 營目的也秘而不宣。
有人的財產可受到保護。
在布碌崙和紐約市的許多社區，空殼公司
多為易於上當受騙的老年人和殘障人等弱勢
有限責任公司最初是1970年代在能源行業
採取多種詐欺手段，騙取屋主的財產。但受
群體，他們急於賣掉房子，在財務上解困的
首創，近來在房地產行業盛行，致使原來透
害人卻無法確認空殼公司的身分，有時甚至
心理，被空殼公司利用。
明度較高的房地產市場，變得越來越渾濁。
不能證明空殼公司的犯罪事實。 在曼哈坦購買豪華房屋的空殼公司近來引
受害人如果告上法院，空殼公司往往會提 前遁匿蹤影，無法查找。
白思豪市長在州府提出防止房契詐欺的議 案，規定地保官必須在交易證明上按指紋。
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大都會地產
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2015 年12月號
買房須知
做重新貸款手續，樓房的所有權轉移後，他
三，竊取房產，幾近搶奪 瓊斯夫婦自1999年以來，便擁有布碌崙
們與銀行的付款糾紛仍在。
四，偽造簽名，奪人房契
Fulton街一棟多家庭建築的所有權，價值280 萬元。夫婦倆曾在樓內開店，後把商店轉租
五，詐欺犯罪，市府嚴查 75歲的布碌崙老婦康貝爾在失去房屋後， 被空殼公司安排住進一棟非法改建的公寓。
布碌崙47歲的婦女蘇姍．格林表示，她
紐約市樓宇局表示，這棟樓太危險，不能住
兩年前從貝爾福德-史岱文森社區的房子搬
人。康貝爾在等市府為她安排新住處的同
銀行去年來函，稱他們欠款18萬2000元，
走，她丟了工作，房子年久失修，面臨法
時，還接到可能出庭的通知，為控告空殼公
兩人表示懷疑，向紐約屋主援助服務中心求
拍。但她聽鄰居說，她的房子被轉移到從沒
司詐欺的刑事案作證。
助。中心一位人員表示，以優惠條件向瓊斯
聽說過的Greeene Throop公司名下。
他人。
夫婦提供貸款，要求兩人簽署房契的過戶文 件。 瓊斯說，一個朋友兩個月後打來電話，問
格林到市府查看房屋的過戶文件，發現她 在文件上的簽名純系偽造。而詐欺公司所列 的地址，正是她家的住址。
市警局一名探員表示，詐欺康貝爾的男 子，還涉及另一起詐欺案，他的真名叫諾雷 (Arash Noghreh)。 家住大頸的諾雷以傑佛遜公司的名義，
他們為何賣房，說他們的樓已過戶到「都會
格林找到律師，要求廢止偽造簽名造成的
還簽下其他的房屋交易合約，目前已被市
開發集團公司」的名下，而他們卻一無所
非法售房，以便重新安排房屋出售，償還近
府提出嚴重盜竊和偽造市府文件的刑事指
知。瓊斯夫婦後來知道，空殼公司根本沒有
100萬元的欠債。
控。
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大都會地產
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OWN AN ENCHANTING COASTAL RETREAT IN NYC 可居住的藝術品: 隱藏在紐約市的寶石 8220 NarrowsAvenue Avenue || $10,999,000 $10,999,000 |【建築文摘】和NBC電視台的公展節目專文介紹， | Featured in Architectural Digest and NBC’s Open House, this 220 Narrows spellbinding mansion is nestled on a secluded 20,000 SF corner lot with seasonal water views in trendy Ridge， 這幢藝術工程和設計的傑作坐落在一個僻靜的20000呎地，街角位季節性水景，位時尚的布碌崙Bay 2165904 Bay Ridge, Brooklyn – just 20 minutes to downtown Manhattan. Web# 2165904 離曼哈坦下城僅20分鐘。Web#
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575 MADISON AVENUE, NY, NY 10022. 212.891.7000 | © 2015 DOUGLAS ELLIMAN REAL ESTATE. ALL MATERIAL PRESENTED HEREIN IS INTENDED FOR INFORMATION PURPOSES ONLY. WHILE, THIS INFORMATION IS BELIEVED TO BE CORRECT, IT IS REPRESENTED SUBJECT TO ERRORS, OMISSIONS, CHANGES OR WITHDRAWAL WITHOUT NOTICE. ALL PROPERTY INFORMATION, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO SQUARE FOOTAGE, ROOM COUNT, NUMBER OF BEDROOMS AND THE SCHOOL DISTRICT IN PROPERTY LISTINGS ARE DEEMED RELIABLE, BUT SHOULD BE VERIFIED BY YOUR OWN ATTORNEY, ARCHITECT OR ZONING EXPERT. EQUAL HOUSING OPPORTUNITY.
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大都會地產
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市場趨勢
砲台公園
文：傅家槿(Isabelle Fu) 圖：網路圖片
下城居民的後花園 曼哈坦砲台公園由填海而成，為高樓聳立的下城，帶來一處休憩之所，成為了曼哈坦島上密 集的建築群中的一塊綠地。在中、上城的居民通常會去中央公園，而下城的人則聚集在砲台公 園。然而與中央公園最大的不同點就是，在砲台公園可以看到紐約港和新澤西州，往南可以眺 望自由女神像，也就是擁有「無敵海景」。 鑒於砲台公園對下城居民的重要性，周邊的房產也跟著一
該專案由Related公司開發，由多才多藝的天才設計師Clodagh設
躍而起，近年更是達到了供不應求的情況。225 Rector Place
計。他擅以善用高品質建材和融合東方哲學為名，設計的大樓多
是位於下城區中心地段的24層新豪華公寓，包括一室到三臥室戶
隱藏健康意識，因此世界多處頂尖大型水療中心SPA與豪華酒店皆
型。濱臨Rector Park和砲台公園的這座公寓代表了紐約的傳統生活
出自他之手。步入225 Rector Place大樓的大堂可立刻感受到兼具美
方式，集自然與現代美景於一身。不僅如此，此公寓大樓更與曼
觀跟東方風水的獨特風格。
有
哈坦下城最佳美食餐廳、逛街購物及豐富夜生活僅數步之遙。
住戶可根據自己的喜好從兩種不同風格選擇內部色調裝，包括
砲台公園是下城居民的絕佳休憩處。
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市場趨勢 (上圖)這棟全新裝修公寓225 Rector Place頂樓大露臺可遠眺自由女神像。 (右圖)砲台公園周邊公寓環境優美。
大都會系列(Metropolitan Collection)與經典系 列(Signature Collection)，兩種風格都經過細 心協調與設計，在許多小地方都可以看出 設計師對住家動線與居家生活的悉心考量。 住戶可享受24小時公共設施包括40尺的室內 游泳池，屋頂陽光露臺提供餐飲服務，現代 化的健身中心，兒童遊戲室和24小時門衛守 護。公寓與哈德孫河僅咫尺之遙，距離砲台 公園，學校、博物館，紐約三角地帶、華爾 街均十分方便。對於想融入紐約中心城區 生活方式的購房者，無疑是最佳選擇。房 產詳情可洽陳蓓Gabby Chen(917)828-0388或 gabby@nyr.com。 此外，225 Rector Place 還與世界金融中心 和高盛公司、美林證券總部以及摩天大樓博
多元化紐約海濱式生活。
berg、Burberry等奢侈品牌，愛馬仕(Hermes)
物館為鄰，住在這裡，享受大城市中難得的
距225 Rector Place不遠的則是全新打造完
全球首間香水專賣店就選擇了Brookfield
悠閒愜意，紐約海灣就在您的視窗之下，吃
成的Brookfield Place，可謂下城居民的購物
Place落戶。前身為World Financial Center的
完晚餐，還可以在哈德遜河畔散步遊玩，觀
新天地，在新世貿大樓對面的這片購物中
Brookfield Place花了2.5億美元進行重建，目
賞日落，特別適合居家。最顯眼的是有數不
心，不僅吸引多間高端餐飲、名流商店的進
前已形成占地25萬平方英尺的大型零售商
盡的寵物狗和童真的孩子們，您可以享受到
駐包括Saks Fifth Avenue、Diane von Fersten-
場，預計可為重振下城經濟帶來重大影響。
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新案介紹
天景豪苑二期
The Grand at Sky View Parc
邁入新的發展里程碑 圖、文：高傑文
具標誌性的法拉盛豪華住宅發 展項目－天景豪苑二期The Grand 最近邁入了幾個新的發展里程 碑： －第一幢Grand One推出僅過半 年，就幾已售罄； －第二幢Grand Two正式開盤； －實體展示房正式投入使用。
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大都會地產 新案介紹
天
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景豪苑第二幢Grand Two在10月17日正式開盤，吸引了逾千買家前來，買氣熱絡。天景豪苑是 法拉盛目前唯一可在設計建造和附屬設施上媲美曼哈頓的新樓盤的，但曼哈坦類似的新樓動輒
就要$2500以上的平均呎價，超高的曼哈坦維持費和地稅，天景豪苑平均$1100的呎價間直就是Bargain! 而且每戶還有專屬陽台及代客泊車服務，這是都市生活中極具吸引力的條件。
以下是10月17日展示房正式投入使用和Grand Two正式開盤的盛況： ▲
發展商Onex 執行長Michael Dana(右三)、 營運主管David Brickman(右 四)、銷售主 管Helen Lee 和銷售團隊。
▼實體展示房
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新案介紹
▲
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大家興趣很高
▲
大都會地產
▲▼ 實體展示房
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大都會地產
2 11/17/15 AM 年12月號 2015 11:25 大都會地產
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大都會地產
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2015 年12月號
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大都會地產
大都會地產
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2015 年12月號
賣房百科
屋主星期假日將待售房屋對外開放參 觀的傳統作法是不可省的。（美聯社）
賣房 開放參觀不可少 科技日新月異，人們愈來愈忙碌，然而，不管賣房方法再怎麼千變萬 文：周方澄
化、生活型態有怎麼樣的改變，屋主星期假日將待售房屋對外開放參觀 （Open House）的傳統作法是不可省的。
來計算，很難量化開放參觀的實質效益。
統上，屋主一旦將賣房子的訊息公
有些經紀商卻認為大家比較喜歡預約看
認同開放參觀這個方法的房地產商Mc-
布出去後，隔不了多久就會利用星
房，科羅拉多州經紀商 Kevin Kudrna說，根
Clelland按月舉辦超級星期天開放參觀活動
期假日，開放屋子讓有意買房的人參觀，近
據全國房地產商協會2014年的調查，超過九
Super Sunday，透過廣告和社群媒體大肆宣
年來，市場上開始有些經紀人改變作風，認
成的買主會先在網路上搜尋房屋，根據照片
傳所有的開放參觀活動，並從中抽出一位幸
為開放參觀已不再那麼需要，但有些經紀人
等等訊息初步過濾，也因此，人們想要初步
運兒贈送1000元獎金，還訓練工作人員在開
深信，開放參觀比以往更重要。房地產商負
搜尋，已不再需要到處參觀房屋，開放參觀
放參觀時要如何接待參觀者。
責人Steven Aaron認為，房子推出後的前幾
的重要性下降，成交房子很少是賣給開放參
個星期，開放參觀特別重要，有意買房的人
觀時到場看房的人。
傳
開放參觀可發揮一定的效益，即便如此， 並非所有房屋都適合對外開放參觀，針對比
即使沒有預約也能輕鬆看房子；亞特蘭大
全國房地產商協會2014年數據顯示，受訪
較高檔、或者社會名人所擁有的房屋，絕大
房地產商Better Homes and Gardens Real Estate
房屋買主中，9%是因為看到屋子前的賣房
多數經紀商會先審核看房者的資格，有些公
Metro Brokers營運長Craig McClelland也持相
標示或者在開放參觀時進屋去看而買下房
寓也會把關，對開放參觀者設限。如果要開
同看法，尤其能夠讓開車路過的人也有機會
子，遠低於2001年時的15%，但這項數據並
放參觀，必須搭配宣傳廣告才能充分發揮效
參觀屋子。
未將賣房標示和開放參觀這兩個管道區分開
益。
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大都會地產
34
2015 年12月號
區域動態
非常合理的價格、超 出合理的住家環境。
阿文諾鄰近海-
皇后區南端的瑰寶 徹底重釋當地內外地貌 整理：梁起華 /資料&圖：Inspired Marketing Strategies提供
半個世紀前，皇后區南端的阿文諾(Arverne)根本是個不毛之地，居於 皇后區的之底，鄰海的沙灘上並沒有踴躍的度假觀光客，沙灘上布滿的是 酒瓶碎渣、垃圾，不時還可以看見醉鬼與流浪漢的蹤跡……。而居民？就 是一些少部分早些年遷入的住民與老早前建的政府樓住民，不論是素質上 還是生活機能，都遠不如皇后區其他城鎮或是紐約市的其他區域。
半
個世紀後，約於2000年先拜前紐約 市長彭博(Michael Bloomberg)的「鎮
興阿文諾計畫」(revitalizing Arverne)後，加 上紐約知名建商Beechwood Organization 在阿 文諾海邊近117英畝的建地，建立的紐約市 近年來少見的大型建案-「阿文諾鄰近海」
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大都會地產
2015 年12月號
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建商最後的特惠銷售！
！ 新屋 會 機 庭 後 家 最 兩 售屋 銷中
的
展 l)熱 的 具 ode 置 家 M 位 有 附 shed 景 計畫 * 海 下 i rn 無敵 減稅 00以 屋 3 (Fu 年 20 呎$ 住新 收入 方 入 來 平 每 即可 租帶 立 出 可 還
前
灘
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6306 Beach Front Road | Queens, NY 11692 888.906.1920 | ArverneByTheSea.com The complete terms are in offering plans available from the Sponsor HO6-0020, HO7-0035, Benjamin Beechwood Breakers, LLC. Benjamin Beechwood Dunes, LLC. Rockaway Beach Blvd., Arverne, NY. *Prices and availability are subject to change without notice.
RL181051-1
0
大都會地產
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2015 年12月號
區域動態
(Arverne By The Sea)海邊社區，從當時至今日，社區不但成為成 千上萬老移民、新移民的新家，更為無數以亞裔新移民為主的家 庭，種下「美國夢」的種子，更成為皇后區南端的一顆閃亮星。 該社區以多數兩家庭屋和部分一家庭屋共有公寓(condominiums) 為主，整社區又分為七期工程(最後一期正興建中)，提供近1500 戶不同樣式住家。在配套措施方面，包含20年的減稅計畫、兩家 庭可出租空間、聘請名師設計出的房屋內外裝潢和如大西洋城的 海邊步道等，社區內未來還將設立公校等，目前已有YMCA社區 中心和連鎖的Stop&Shop商店與大通銀行(Chase Bank)等進駐。 目前在曼哈坦華埠擔任移民與商業律師的張愛麗律師是北京 人，也是該社區的居民，她算是早期購買遷入該社區的住民，對 於阿文諾鄰近海的整體她是讚不絕口，地稅低、社區內生活機能 方便、住屋新穎、門前幾步路就是海灘、環境清靜，這樣的價格
該社區有50%的亞裔買主。
配上如此的環境，在紐約地區幾乎絕無僅有。當然社區內無公 校、冬天時大西洋的海風大是缺點。不過整體來說，該社區還是
來的新住民能在真正居住該社區的同時，還能將部分的可租空
瑕不掩瑜的，對於家中已有大小孩或是想要尋求安靜退休生活的
間，租給跟隨季節來的觀光衝浪客，一方面穩定住家環境，又
住民來說，阿文諾鄰近海是值得購買的
有收入來源，20年的省稅計畫，對於攜家帶眷來紐約尋求「美
對於紐約市政府和建商Beechwood Organization來說，此案的成
國夢」的新移民來說，樓高三層、面海向洋、兩家庭空間、
功不光只是大賣，而是完整的籌畫，當初的「兩家庭可出租」概
低地稅的概念，不就是一支完美的全壘打？對住民、對地區來
念，徹底的將阿文諾地區由內往外、由地貌到人口作了重新的詮
說，都創照初一個「雙贏局面」(Win-Win Solution) 。
釋...... 最為關鍵的就是當時想出的「兩家庭可出租」空間理念。讓外
張愛麗律師說近年來阿文諾地區的衝浪客有明顯增加的趨 勢……。阿文諾鄰近海社區整體的成功由此可見！
陽光、沙灘、微風，天堂就在皇后區南端。 阿文諾鄰近海最新計畫"The Tides"敬請期待 •無敵海景 •初期將興建220新單位 •搭配零售商和美食餐館
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大都會地產
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2015 年12月號
稅務百科
住屋改出租 報稅跟著變 您可能為了各種不同理由想搬家，如果本來的屋子是買來的，可以賣掉、立刻賺一筆現
文：周方澄
金，也可以出租、按月收房租。一旦住屋轉為出租，報稅的方式將隨之改變，頗為複雜，最 好找合格會計師根據您的個人狀況妥善處理。 整後稅基等於房屋買價加上讓房屋增值的相 屋和租屋各有明確定義。住屋是指
就房東可能碰到的費用抵減來說，主要有
關整修花費，至於讓房屋增值是指哪些項目
您的房子頂多偶爾出租，每年租期
房屋貶值及各項租屋費用抵銷；可能的折抵
呢？擴增空間．新建籬笆或者庭園美化等都
不超過二星期便不需要支付所得稅，租屋則
項目包括房貸利息、房產稅、保險、協會費用
是，一般性的維修不算在內。
是用來賺取收入的房地產，屋主的使用天數
(Association fees，HOA)及水電等公用事業費用。
當您將住屋轉為租屋，勢必要為了房屋貶
有限制，不得超過出租天數的10%、或者14
針對維修，根據被動損失法(passive activ-
值這個議題而去計算稅基，究竟算出來的結
天(以兩個數目較高者為基準)；決定將住屋
ity loss , PAL)，在多數情況下，抵稅的費用
果是房屋由住轉租之日的較低調整稅基、或
轉為租屋前，務必將課稅的問題納入考量。
額度不得超過房租收入總額，除非當年的
者是轉租之日的房屋市值？一般來說，必須
將住屋轉為租屋必須將房租收入視同所得
調整後總所得不超過10萬元、積極參與房屋
在27.5年期間將租屋的價值貶值，貶值範圍
申報所得稅，卻也可以將房產維修費用當作
出租事業而且所參與事業的損失不超過2萬
只限於用來出租、收取租金的空間。國稅局
扣除額、另外還有貶值抵減；如果搬家時選
5000元。
有貶值表，每年可用來認定貶值費用。
住
擇將原來住屋賣掉，所衍生出來的課稅方法 將不一樣。
至於房屋貶值的稅基，有公式可計算由住 屋轉租屋的稅基，一般而言，自住房屋的調
如果您還是決定將住房賣掉，課稅方式便 完全不同。
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RL176119-1
Flushing: 718-961-8828 Brooklyn: 718-313-0394 Elmhurst: 347-813-4685
大都會地產 地產開發實務
421-a
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2015 年12月號
房產稅減免計畫 對地產開發的影響 文：誠達實業建築集團總裁韓燚
什麼是421-a 移民人口快速增長，但新房建造速度趕不上人口移入速度，導致 紐約房租連年上漲，並超出工資增長速度。 1971年，為了鼓勵開發商新建住宅樓，以滿足住房需求，421-a法 案出臺。80年代，很多免稅政策都被用來建設曼哈頓的高檔住宅， 於是紐約市政府幾度對421-a法案進行修改，增加對低收入住房的配 額，鼓勵開發商建設可負擔住房。 為了得到421-a優惠，開發商有兩個選擇：一是從建造廉價住房的 開發商手中購買證書，後者則用賣證的錢在別的地方來蓋廉價房； 二是開發商可以在同一個地點， 建設一部分數量的可負擔住房，也 就是所謂的80/20政策。亦即，開發商至少要把20%的面積用來造可 負擔住房。 開發商可以根據421-a法案獲得稅務減免，即在10年到30年裡免繳 房產稅，但其中20% 可負擔住房，允許收取的租金或可賣的價格都非 常的低，所以，開發商在相對比較好的區，寧不選擇這個政府推行的 421-a計畫。也因此，421-A項目很難推進。
房產稅減免之前內容
從表面看來，開發商需要提供30% 的可負擔住房，但這30% 可負 擔住房的租金要比原來的20% 可負擔房計畫要高很多，主要面向
房產享有25年房產稅減免要求：1.如果開發商準備20% 單元的可 負擔住房；2. 或這收到政府的補貼( 25年全免， 之後是80% 60% 減 免)；3. 在特殊地區。 比如在 JACKSON HEIGHTS、CORONA 及待開 發地區新建房屋。 相對於其他減免稅政策，421-a政策成本最高。421-a政策到年底是 否應延長，政府應仔細探討。
紐約60%中等收入人群。根據地點和收入的不同，2房1廳的房租在 $1,500多左右。 在這種情況下，中型和大型開發商會選擇把樓的一部分用作可負 擔住房30%， 以後便用做出租房，把剩餘的部分高價賣掉。但是開 發商可以享受25-30年的減稅。這樣一來，單是稅的減免部分就補貼 了建築可負擔住房的開支。
421-a 對開發商的影響
有減稅與無減稅的區別
紐約市長白思豪積極推行新的稅務減免計畫，最新出臺的政策，
目前的地稅稅率為12.855% 假如建造一個住宅有100個單元，算下
增加了70/30 的政策。
來每個單元每年的減稅是$18,000 x 100所獲利潤$180萬，用這180萬x
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大都會地產
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2015 年12月號
這樣的好處是，開發商銷售的速度會比較快也相對容易賣出 去。 假如每個單元是800 平方英尺，每平方尺多賣$30，
節目連接: http://www.icntv.net/a/1436333494758.html ICN國際衛視 紐約地產24.2臺 11/30,12/21 晚上10:30播出
深入分析探討 紐約地產投資
$30x800x70單元=$168萬， 用$168萬/30單元=$5.6萬，這些是用 作可承擔住房的。意味著這30個單元賺了$5.6萬。30/70 的政策 讓房租保持中等水準，針對的是中等收入家庭。 如果不建造30% 的可負擔房屋，而是把所有的單元拿去 賣，不享受政府的減稅30年，每個單元賣$80萬，沒有政府 補助的$23.6萬，$80萬–$23.6萬，利潤就變成$56.4萬就變少 了。 這個30/70 的政策對開發商和社區福利來說，要比80/20 的更實 際，不會造成過低收入人群與高收入人群相處時的矛盾，同時也 何以提高社區生活品質。 如果開發商不採取政府的減稅政策，建造高成本，高售價樓 宇就會有很少人能買得起房，導致房屋開發出來後無法賣出， 對租房的需求會更大，更因沒有足夠的供給，租金會一直上 漲。接下來是使得低收入人群外遷，城市將缺乏做基礎工作的 人。
西法拉盛規劃公聽會 紐約市規劃局最近對西法拉盛的規劃公聽會，提出強制執行 政策。紐約市規劃局重新修該區域劃分的類別有兩種：一，把 工業區發展成綜合區域，有住宅。二，C4-4A(容積率不增加，
誠達建築實業公司 專精大型項目 (5萬尺以上) 住家*商業*酒店* 一條龍服務 土地分析*規劃設計 項目管理*建築施工 合作開發*協助貸款
增加住宅容積率從2.4 到4.0 FAR) 增加停車場面積。商業 容積 率從3.4 改 到4.0。是總的容積率為4.6。 規劃局要求開發商必須建造住宅。這是NYC規劃中第二 個強制要求建造住宅的規劃。其中25% 可負擔住房可收 房租為60%AMI，如果提供30% 的可負擔住房可收房租為 80%AMI。 這與之前政策的區別是，以前開發商建造住宅的時候政府會 給與獎勵，如果提供可負擔住房，就會提高容積率。20% 可負 擔住房，但房租較低。 這樣一來，可大大提高法拉盛社區的生活環境品質，地產商 也會從此得到收益。但在西法拉盛的規劃中是強制建造住宅 樓，政府會把住宅容積率從2.4 提高到4.0。 紐約規劃局為了解決法拉盛住宅和停車問題，努力提高住宅容 積率，原本2.4 的容積率提升為4.0住宅容積率。以下幾個問題也 是規劃局非常重視的部分： 一，高水位，不易做地下室雙層停車，開發商會損失自己的容 積率為公共停車場。 二，提高住宅區的數量，停車需求增加。 三，提高停車場與社區的比例 法拉盛住宅密集，呼籲開發商做交通疏散報告。歡迎大家出席 規劃局公聽會，電話212-720-3595。
有EB-5曼哈頓住家項目50萬投資
誠達實業集團 聯繫人:韓燚 電話:718-639-8088 辦公地址:86-26 Queens Blvd. 2FL 需要預約
CM177672-4
地產開發實務
30年= 5,400萬。這還沒有包括房租的所得利潤。
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大都會地產
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2015 年12月號
住房百科
了解家電壽命
抓好預算 文：財經新聞組
家裡修修補補總要花不少錢，但如果對於主要家電器材的使用壽命心 中有數，碰到東西真的壞了需要修理或者換新，也就不致於驚慌失措。
預
預先知道家電用品壽命長短並非難事， 只要花點心思，多多少少可以查到每樣 東西可以用多久、並且根據這樣的資訊 推估什麼時候該更換。 GettyImages
先知道家電用品壽命長短並非難
系統使用壽命」報告，針對各主要系統和項
用壽命。針對空調系統，平均可使用10至15
事，只要花點心思，多多少少可以
目列出使用壽命，大致如下：
年，每隔一兩年清專人維護並且清理瀘網、 修整屋外的灌木叢都有助於延長使用期。
查到每樣東西可以用多久、並且根據這樣的
有關屋頂，石板、銅材及磚質屋頂可使用
資訊推估什麼時候該更換。暖氣、水管、屋
50年以上，木質屋頂則約30年、纖維水泥瓦
在熱水器方面，傳統電熱水器或瓦斯熱水
頂或者空調系統修理或換新究竟要花多少
約兩年、瀝青瓦/組合式屋頂約可使用20年，
器通常約可使用10年，如果是無水箱式的熱
錢？不一而足，與各個用品的品質、主人的
雪、霜及颶風等等氣候因素可能會縮短使
水器，使用期約可長達20年。
使用情況及居住地在哪裡都有關係；買房子 時，知道屋內大型系統和用品的使用壽命有 其必要，這也就是為什麼要有「房屋檢驗」 (home inspection)這道程序，可根據檢驗結果 討價還價，如果屋內大系統太老舊，可要求 屋主降價。 專家建議，家電系統已使用六、七年以上 而且修護成本超過全新系統的一半以上，索 性買新的。買新品往往也比較省電、耗能費 用相對較低。究竟該換新或者花錢修理？應 根據平均修理費、維護費、換新費用以及 專家建議來衡量。全國建築商協會(National Association of Home Builders)完成一份「房屋
至於大型家電用品，絕大多數的常用 大型家電用品使用期不會超過15年，例 如冰箱6至15年。 GettyImages
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大都會地產
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2015 年12月號
住房百科
至於大型家電用品，絕大多數的常用大型家電用品使用期不 會超過15年。冰箱6至15年、洗衣機及烘乾機 8至12年、洗碗機 8至 10年，微波爐大約可使用9年，不過調查發現，消費者多半 喜歡追逐最新潮流和功能，在家電用品用壞之前就先換新。 熱水爐一般可使用15至20年，如果快接近使用年限，專家建 議您趕緊換新、購買能源效率較高的機型以便節省電費。 針對陽台，受氣候影響，陽台(露台)的使用壽命長短不一， 木質陽台可使用20年，氣候乾燥的地區使用期長達25年，而 在濕度大的南部地區只能使用10至15年。 至於門，外面的門 如果採用纖維、鋼材及木材可使用幾十年，使用年限甚至跟 房子一樣，櫥櫃用門的情況也差不多，紗門約可使用40年、 塑料門約20年。 在地板方面，木質地板可使用至少100年，大理石和板岩地 板如果維護得好也可撐這麼久，石磚地板可使用75至100年，水 磨石地板使用期15至25年，多數地毯就算好好維護也得每8至10 年換新。 針對排水溝，鋁質排水溝約可使用20年、銅質排水溝50 年。最後，關於窗戶，木質窗戶可使用30年以上，鋁窗則使 用15至20年。
在地板方面，木質地板可使用至少100年。
GettyImages
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大都會地產
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2015 年12月號
室內設計
為什麼House有2個客廳？ 專家解析
文：聯合新聞網 設計家跨工作室 圖：尚展空間設計
客廳、起居室大不同！ 喜愛西洋電影或經常關注歐美居家設計趨勢的人，是否注意到歐美地區 的度假屋或豪宅設計當中，經常出現兩個客廳？是因為空間坪數大所以設計 兩個客廳嗎？
Q：客廳（Living Room）、起居室 （Family Room）有何差別？ A：因應歐美上流社會的交際文化， 度假別墅或豪宅莊園，都需要有迎賓
尚
展設計總監吳啟民表示，從歷
ily Room）兩種不同的空間定義，功
待客的空間，因此發展出客廳（Living
史研究的視野，正統歐美居家
能取向不同，在設計手法跟美感風格
Room）的設計。
設計學的觀點，歐美大宅中兩個看起
上也有差異。 為了讓大家更深入瞭解個中差別，
來都像是「客廳」的空間，分別代表 客廳（Living Room）與起居室（Fam-
以下以QA方式介紹歐美大宅文化。
西方社會裡基督教文化重視家庭情感的背 景，也反映在居家空間的安排中，因此除了 公領域的客廳之外，另外也會設計一處專屬
屬於公領域的客廳，通 常是玄關入門後最重要 的空間，讓人可在此停 留，再連結通往餐廳等 其他區域。 GettyImages
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大都會地產
43
2015 年12月號
室內設計
家人相處的私密空間，也就是所謂的起居 室（Family Room）。
Q：在格局安排上，客廳與起居 室如何分辨？ A：客廳（Living Room）和起居室 （Family Room）分屬於公領域與私領域 兩種不同取向，因此，在動線上，也會有 偏內與偏外兩種傾向。 屬於公領域的客廳，通常是玄關入門後 最重要的空間，讓人可在此停留，再連結 通往餐廳等其他區域。起居室屬於私領 域，較注重空間的隱私感，位置通常在樓 上或是空間動線較內部的區域，並常與私 人臥室連結。
除了公領域的客廳之外，另外也會設 計一處專屬家人相處的私密空間，也就 是所謂的「起居室(Family Room)」。 GettyImages
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大都會地產
2015 年12月號
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室內設計
Q：客廳與起居室的空間風格，看起來好像有點 不太一樣？ A：為了給來賓最完美的印象，正統歐美大宅客廳著重於 展現整座宅邸的氣勢與質感，因此，在風格取向上採取較為 穩重的色調、對稱的結構，並強調用寬敞的空間感來展現宅 邸的開闊優勢，在燈具或家飾的選擇上也會較為華麗精緻。 而起居室則隨興得多，通常會採用家人最喜歡的顏色，個人 風格比較強烈，而整體搭配上更具有休閒渡假的輕鬆氛圍。
Q：如此說來，客廳與起居室的設計似乎有一定 的規則，是固定不變的嗎？ A： 由於現代人的生活習慣更加多元自由，因此，客廳 （Living Room）和起居室（Family Room）兩種空間，確實 具有公與私兩種差異傾向，但是在機能或是風格的安排上並 不只能遵循單一手法。在較為嚴謹的客廳中加入一些小小的 溫馨巧思，或者讓起居室也兼具公共活動空間的性質，都是 可以依照居住者的實際生活習慣，調整與變化。
起居室設計隨興許 多，通常採用家人最喜 歡的顏色，個人風格比 較強烈。 GettyImages
起居室也常兼具家 庭同樂視聽室的功 能，例如鋼琴或者大 型影音設備就可安排 在家庭起居室當中， 成為家人共享美妙音 樂與視聽娛樂的休閒 場所。 GettyImages
NRA44
軍人購屋
不可不知
大都會地產
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2015 年12月號
美國軍人 購屋貸款 禮遇優惠 退伍軍人是美國社會保障制度中比較特殊的群體。1944年的《美國軍 人法》，從軍人入伍設計至進入墓地，有資格的退伍軍人、軍人家屬和陣 亡軍人的遺屬都享有一系列的退伍福利。其福利含括了購屋，但目前，一 般房地經紀公司對曾在國家服役的現役軍人、退伍軍人。軍人怎樣買房？ 何種特殊優惠？政府對軍人購房補貼？卻少有提供良好的解答。
金
牌房產經紀人-Michelle 袁，曾在美國空軍服役7年，並為
款，且要出售物業，但物業現值沒有購買價格高，那VA退伍軍人協會將
美國空軍新兵代表，受到過奧巴馬總統接見。退役後從
補足屋主所欠的銀行貸款差額，避免屋主經濟損失。
事物業管理對軍人購屋福利和行情十分熟悉，今天就請她來介紹 軍人購房的各種優惠政策。
優惠一：BAH部隊補貼. BAH補貼的全稱叫“美國軍隊基
優惠三：減免購屋貸款費用. 首先免頭期付款(Down Payment)。二 是評估(Appraisal)免費。三是屋檢(Inspection)免費或價格優惠。四是貸款年 利率(APR)比普通貸款低0.5-1%。五是軍隊每個月提供約250美元的家庭生
本住房補貼”，此補貼由國防部按月與工資一起發給沒有住進軍
活補助，及醫療、牙醫、服裝補貼，空軍的醫療補
隊，或自願在部隊基地外租房、購房的軍人。美軍的基地住房分
貼每年350美元，軍人可省下這些生活開支，用于
有單身宿舍和家庭公寓，一定級別以下的士兵只能在單身宿舍
房屋購置。
內居住，也可選擇在基地外居住。當軍事成員結婚後，可選擇
購屋不是一件容易的事情，購屋補助優惠絕對是
在基地外租房，按月領取帶家屬的基本住房補，即BAH；或放棄
軍人或眷屬買屋的一大助力，諮詢專業又熟知相關
BAH，選擇基地內包水電的家庭公寓。BAH金額的標準根據工作
法律或福利條款的房產經紀是成功購屋的第一步。
地、軍銜等級、是否有眷屬等，哪怕軍人本身已有房子，只要不 在部隊裏居住皆可補貼。區域和婚姻狀況不同BAH也不同，目前 紐約每月BAH約為3474美元(已婚)，2610美元(單身)，相當于個人 的平均月工資。另BAH為免稅收入，如在海外服役，相同情況下 則有海外住房補貼(OHA)。
優惠二：VA Loan. VA Loan購房貸款，由美國退伍軍人事 務部(VA)提供給符合貸款資格的美國現役或退伍軍人。主要是為 減低購屋時可能面臨的風險，近年來，貸款機構在全國範圍收緊 了貸款要求，VA幫助很多信貸標準和首付無法達到要求的軍人購 屋。VA Loan可以免首付，軍人可100%全額貸款，在紐約市貸款 上限為62.5萬美元；其貸款利率比常規貸款低0.5%到1%，以45萬 美元貸款為例，會節省利息4.4萬-8.6萬美元。VA Loan的手續費為 貸款總額的2.15%，直接撥付給VA，傷殘及戰爭中犧牲的軍人家 屬則無須支付該項費用。VA貸款也不用支付個人貸款保險，同樣 以45萬美元貸款為例，每月貸款保險節省約350美元。美國大通、 美國銀行、USAA，veterans united等銀行，都能辦理VA貸款。 申請VA Loan的條件。首先，貸款人須為美國公民，信用分數 僅需620以上(一般人買房平均信用要求分數是680)，即使信用在 620以下，也有專業機構免費幫助在短期內提升信用。其次，任 何軍種軍人，只要滿足下列四個條件之一，都將被認為是合格的 貸款人。1.曾在戰場上連續服役過90天，2.現役全職181天，3.曾 服務國家防衛隊或國家民警衛隊6年，4.戰場犧牲或者殘障軍人 的家屬。申請時需出具軍隊在職證明，或退伍證明dd214表。VA 貸款的優勢在于風險較低，若VA貸款的屋主退役後尚未還清貸
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大都會地產
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2015 年12月號
居家設計
打造年長者居所
安全為上
幸好，適合老人居住的空間也可適合其 他年齡層，只要用心，便可打造出同時適 合八歲和八十歲的人居住的屋子；維吉尼 亞州整修業者Criner Remodeling負責人凱 奈為強調，燈光照明非常重要，再亮都 不嫌多，此外，櫥櫃和地板顏色區隔開 來、樓梯每一階顏色不同也都能提高安全 性。 如果住在老舊一點的屋子，想在一樓找 到地方安置衛浴間恐怕不容易；房屋修繕 業者看到一個明顯趨勢，就是愈來愈多人
文：周方澄
在一樓打造全功能的完整衛浴間，甚至不 惜加蓋一個空間，包括全套衛浴、洗衣
假如您坐五望六、甚至年紀更大一些，正打算整建房屋， 應該趁這個機會將屋子打造成適合老人家居住的空間，凡事 都以安全為優先考量。
間、以及後門和衣帽間。打造老人安全居 住空間，不妨納入以下九項考量：
首先：加裝燈光照明。自然光、增加 抬燈、在廚房加裝有功能的燈光都會讓居
許
多戰後嬰兒潮的人整修房屋，總希
人，年紀漸長、身心各方面都老化，對居住
望屋子看起來光鮮亮麗，不想讓人
環境的要求不能再像年輕人一樣，很多地方
覺得屋子裡住了老人家，但事實終究騙不了
住環境更容易使用。
第二點： 衛浴間裡以創意方式加裝 安全把手，安全把手可以兼具各式各樣
必須有特殊考量。
功能，例如毛巾架、肥皂碟、衛生紙捲 軸，甚至有人在衛浴間裡製作一個能扶著 從馬桶起身和坐下的書架。
第三點：把廚房櫥櫃裝上抽屜和可拉 出的隔層，適合各種年齡，一目瞭然， 至於櫥櫃把手，盡可能採用容易抓著的 設計。
第四點：想辦法讓電器用品能輕易拿 取，例如將洗碗機架高、裝置牆壁式烤 箱、安裝冰箱抽屜等，買電器時盡可能挑 選大一點的儀控板。
第五點：把浴缸改裝為淋浴間，比起 從淋浴間改裝為浴缸要便宜。
第六點：將入口通道加寬，最理想的 寬度是36吋，必要時可採用偏移式絞鏈、 讓入口通道加寬幾吋，把大門外框拆掉也 能讓空間大一些。
第七點：入口處加裝門廊欄杆及其他 輔助設備，諸如小屋頂可在下雨天進門時 不至於淋濕、一個小櫥櫃讓您在開門時可 擱放採購的物品等等。
第八點：門把以橫桿式設計取代喇叭 鎖，較易操作。
第九點：安裝高度合宜的馬桶。 老人家的居住空間，凡事都以安全為優先考量。
（Getty Images）
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2015 年12月號
大蘋果地產
記者呂賢修／紐約報導
威 郡
史卡斯岱 Scarsdale 富人區 好學區
史卡斯岱(Scarsdale)威徹斯特郡一個人口不及6000人的小鎮，距離曼哈坦中城約25哩，因為是北線通 勤鐵路(Metro-North)快車停靠站，進城僅需半小時，加上學區優秀、公共設施完善，過去曾是日本裔的 最愛，現在也吸引越來越多華人入住。居民建議，由於地稅偏高，對有兩名以上子女的家庭較划算。鎮 內的明星高中競爭
大、富豪子弟多，家長最好先考慮孩子的調適能力。
都鐸風格的鬧區 建築。 (網路圖片)
卡斯岱單家庭房價中位數目前約
59。該鎮目前亞裔人口約占15%，與鄰近
居民王太太一家人原住康州，兩年前與丈
137萬元，波動不大。家庭年所
的Edgemont兩個學區共用一個火車站，
夫因工作調至曼哈坦而搬家，考慮過新澤
得中位數超過30萬元，是人口普查中的
SAT成績都在1900左右，比長島最好的學
西、長島，但因上班交通、子女教育，選擇
最高級，2013年曾入選CNN全美高收入
區高50分，公校史卡斯岱高中長春藤名
了此地。她說明，夫妻都在上東城工作，搭
小鎮。居民平均收入約9萬元，全國排名
校錄取率約7%。
快車30分鐘可直至大中央車站，相較長島、
史
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2015 年12月號
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新澤西，火車均至賓州車站，目前搭火車轉
偏高的特色小商店，沒有大型商城，但白原
中文學校。 夫妻兩都是來自中國的留學生，在紐約市
市有購物中心。由於亞裔人口日增，約兩年
求學時擠小公寓，因此一直嚮往小鎮生活。
前也多了一家大型韓國超市，另有一間小型
兩個孩子分別讀小學、初中，她認為當地
但與過去在康州的住處相比，由於房價，無
中國超市，能滿足基本需求。但許多華人家
學校課程難度較高，對孩子更有挑戰。學校
法享受一樣大的後院，笑稱100萬元只能買
庭仍習慣周末至法拉盛採買，順便上館子。
放學後至4時有各類課後班，孩子也參加了
破房。還好初中、高中都有網球場，公園也
目前當地華人協會已有逾百個家庭會
魔術、西洋棋、繪畫、運動課程。家長們
有多座游泳池，交年費或買季票便可使用，
員，常輪流提供自家當活動場地，也定期
有主見，曾群起抵制州考。高中沒有AP課
全家人也常一起打球、游泳。
為新遷入的華人家庭舉辦講座。她發現，
地鐵，每天來回仍需花費三小時，只能說是 為了子女的教育犧牲。
程，但有自己的進階課，AP考試成績一樣
在她眼中，史卡斯岱是個典型的美國小
因為華人居民普遍都在美受過高等教育，
亮眼。鄰近的白原市也有教繁體、簡體字的
鎮，火車站旁都鐸式建築的市區有許多價錢
了解樹立華人形象的重要，有人參選學區
Scarsdale 景點:
Scarsdale擁有許多歷史古蹟，The Caleb Hyatt House, Scarsdale火車站, Scarsdale Woman's Club, Scarsdale郵局, and Wayside Cottage皆 被列入美國國家史蹟名錄。
歷史:
人口結構:
Scarsdale為位於威徹斯 特郡的一個城鎮。Scarsdale在17世紀被當時的紐 約市長Caleb Heathcote 買下，並於1788年正式建 城。 美國獨立戰爭期間，歐洲 大陸及英國軍隊在此發生 衝突，英軍司令William Howe當時暫住在此的一 間農場；小說『間諜The Spy』就是依Scarsdale 戰時歷史為依據所寫的。
總人口: 17,605 白人: 82.7% 非裔美國人: 1.5% 亞裔: 13.0% 多族裔: 1.9% 其他: 0.9%
收入: 平均家庭收入: Scarsdale: $221,531 New York: $56,448
學區: Scarsdale共有9間學校。其中風評最好 的為Edgewood School, 其學校學生數 為423人。 Scarsdale的公立校區為Scarsdale Ufsd，其鄰近的校區為White Plains City School District。
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大都會地產
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2015 年12月號
大蘋果地產
委員，更多人當社區、學校義工。每次社
子，每年約要近3萬元。鄰近的Harrison小學
能需要心理適應。由於是著名的富人區，生
區義賣，各自捐出家中珍寶，華人攤位也
也一樣優秀，但中學較差，房價便宜一半。
活費較高，連水電工一聽地址都會自動調高
常是全場最熱鬧的焦點。
她建議，史卡斯岱是一個適合家庭的小鎮，
價錢。有人以為富人不愛理人，或擔心孩子
相較威徹斯特郡另兩個好學區Chap-
但要有心理準備。家長常戲稱史卡斯岱高中
會自卑，她認為實際上多數人都很和善，居
paqua、Rye，該鎮地稅偏高，100萬元的房
是個「壓力鍋」，若子女不愛學習，來此可
民教育程度高，也不排外。
購屋需求強勁 供不應求 雖
編譯中心／綜合電訊
然近年經濟逐漸改善，但史卡斯岱因新屋或待售 成屋的存量偏低，以及購屋需求持續強勁，使得
該地區房地產市場一直供不應求。 史卡斯岱向來是賣方市場，購屋人必須競相提高出價， 尤其是價格在80萬元至140萬元的房屋最受青睞。由於該地 區可開發新屋的土地極為有限，讓房子愈建愈大。 在史卡斯岱6.64平方哩區域中，僅逾5000多個住宅用地 和極少的空地，因此該地區的房屋施工，大部分是拆除重 建或裝修翻新，也有許多屋主採取擴建方式，例如在同一 樓層增加一間起居室或擴大廚房空間，或向上加蓋一層 樓，以增加一間寬敞的主臥房。 房地產經紀人表示，把房屋進行重建、翻新或擴建，是 遷至史卡斯岱居住的家庭，願意付出的投資。 在華爾街擔任交易員的丹尼爾，2005年購買一棟1908 年建造的喬治亞式風格房屋後，由於有嚴重漏水和其他 老舊問題，想翻新整棟房屋，但最後採納一名同樣居住
▲1150平方呎的雙臥共有公寓，售價約32萬元。
(網路圖片)
▲2420平方呎的四臥單家庭，售價約75萬元。
(網路圖片)
在該地區的建築商意見，於2007年把原本面積3300平方 呎的房屋拆除，原地重建一棟面積6500平方呎的殖民式 房屋。 史卡斯岱的建築檢查官員指出，該地區每年都會發出數 以百計的擴建工程許可；而數量較少的房屋新建工程，是 在分割土地上或拆除重建。 不過，儘管史卡斯岱的房屋市場吸引不少曼哈坦高收 入購屋人的青睞，但有些在當地成長的居民卻不樂見此 種改變。曾任福斯新聞行銷副總裁的麥坎恩在史卡斯岱 長大後遷居外地，成家立業後在1995年全家搬回他的童 年舊居。 1980年由史卡斯岱高中畢業的麥坎恩表示：「該地區過 去的居民，有從事各種不同職業，現在則更加貴族化，居 民主要是醫師、律師，以及華爾街上班族，但我比較喜歡 昔日的風貌」
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大都會地產
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2015 年12月號
租房保險專欄
屋主 租客 保險指南 和
Q：保單選擇 A：當保單出售時，它可以作為單一保險基礎，或作為綜合一 籃子保單。單一保障的保單，只包含一種類型的保障，例如只承 保責任險；一籃子綜合保險，則包括幾種不同類型的保險，例如 財務險和責任險。
Q：一籃子綜合保險的具體內容 A：一籃子綜合保險通常較分別購買單一險來得有經濟效益。 屋主和租客保險通常是綜合保單，包括財務險、責任險、竊盜險 及醫療費用險。住房或公寓的標準型保險，在發生下列情況時， 亦能保障您的房屋及財物在財務上部受損失： 1.火災、風暴、冰雹、爆炸(不包括蒸汽暖爐)、雷擊，或是暴 亂、騷亂、飛機墜落等。 2.個人財物失竊。 3.由於您或您的家庭成員之疏忽造成的損壞，或他人在您的房 產內受傷，或是造成他人財產的損壞。(此一條款由保單的責任條 款來保障。您的保險公司還須為這些索賠提供法律辯護，且不可 以因此降低保單的責任範圍)
Q：什麼是家庭財產保險 A：家庭財產保險提供對災害的財務保障。家庭財產保險是針 對屋主的整合政策。它涵蓋您的財產、責任或任何損害和財產損 失，以及您或您的家庭成員造成其他人的法律責任。 這也包括對 家中庭寵物的傷害。 大多數災害造成的破壞，都包涵在家庭財產保險中，但也有 例外。例如，洪水、地震和保養不善造成的損害。因此，您必須 購買洪水和地震保險兩個獨立的保險。另外， 相關的維護，則是 業主的責任。
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大都會地產
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2015 年12月號
租房保險專欄
Q：什麼是標準房主保險
3. 保護責任
1. 涵蓋您的房屋結構。
責任涵蓋了您的人身傷害或財產損失，您或家人造
2. 涵蓋您的個人物品。
成其他人的損失。 它還支付您的寵物造成的財物損
3. 責任保護。
害。 例如，如果您的孩子和狗，不小心毀了您的鄰居
4. 額外生活支出
的地毯，都包括在內。 但是，如果他們毀掉您的地 毯，這份保單並不理賠。
1. 房屋結構 如果您的家被火災、颶風、冰雹、爆炸(不包括蒸 汽暖爐)、雷擊或其他列出的災難摧毀，會支付修復或
您的保單的法律責任，部分支付捍衛您在法庭上訴 訟雙方的成本。法院任何裁決，到你的政策的限制。 您還涉及不只是在你的家，但在世界任何地方。
重建您的家，但不支付因洪水、地震造成的損壞或日
責任限額一般開始於大約$100,000。 不過，專家建
常損壞。 當您為您的房屋購買保險，它是否能夠重建
議您購買至少價值$300,000的保障。 您也可以購買超
你的家，是非常重要的。
額責任的保險，保障範圍更廣，這可能包括對您索賠
最標準的政策也涵蓋了從您家的主屋之外的建築
的誹謗，以及更高的賠償責任限額。
物，如車庫、工具棚或涼亭。 每個人住家房屋的結構
您的保單還規定意外醫療保險。 如果某個朋友或鄰
和附加建物不同，如果您的保單需要涵蓋更多的附加
居在你家受傷，他或她的醫療費用，您可以提交給保
建物，請和您的保險代理人或經紀人詳談、比較。
險公司處理。 但這不包括支付為您家人或者您寵物的 醫療費用。
2. 個人物品 如果這些物品被竊取或因火災、颶風或其他災難所破
4.額外生活支出 (Additional living expenses)
壞。 大多數保險公司的保險可以承保50％~70％的範
若您因火災、颶風或其他災害，您的房屋正在重
圍。例如，如果您購買$100,000保險保障您的房屋，
建，暫時無法住在家裡，額外生活支出便負擔那些額
如您的個人物品因上述因素被損壞，您將可獲得有
外費用。 它包括了酒店住宿費、餐廳餐費等。
這是指您的家具、衣服、運動器材等個人物品，
$50,000至$70,000的理賠。 購買保單前，建議您清點所
請您記住，額外生活支出在是有限的，通常會設定
有個人物品，以確定其價值，並評估您的保單是否足
一個百分比，或是一段期間限制。每家保險公司在
以涵蓋這些物品的價值。
這方面的比例也不同，有些公司是您購買房屋保險
這份保單也包括其他財產，例如珠寶，皮草和銀器
的20％，也有些公司是10% 您可以增加此覆蓋範圍。
貴重物品，都包括在內，也有些保臉公司同意，所謂
這個百分比和期限，也需要詢問保險代理人或經紀
其他保險可涵蓋未經授權使用消費者的信用卡(盜刷)。
人。
但每家保險公司對消費者投保其他財產的金額，政策 不一，消費者需逐一比較。 當然，您也可以為您擁有的這些貴重物品另外購買
如果您將房子一部分出租給他人，也可以透過保險 涵蓋額外生活支出。但您和您的房客的權利義務，在 簽約時要談清楚責任歸屬。
保險。 樹木和植物等，也包括在標準房主保險中。 一般 來說，所謂標準房主保險涵蓋竊盜、火災、雷擊、破 壞，甚至意外墜落的飛機。詳細的承保範圍，仍須詢 問保險代理人或經紀人。
資料來源：紐約州政府保險廳(NY State of Insurance)及保險資訊學會(The Insurance Information Institute)
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大都會地產
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名人話題
與女神親密接觸…
裘莉舊居賣205萬 女星安琪琳娜裘莉的童年舊居正上市出售，標價204萬9000元。 （Zillow）
女星安琪琳娜裘莉（Angelina Jolie Pitt，見圖，新 華社）的童年舊居正上市出售，標價204萬9000元。這棟 四居室中世紀現代風格住宅位於紐約市郊的帕里塞德斯 （Palisades）思尼登斯蘭丁(Snedens Landings)森林路 (Woods Road)，距離曼哈坦大約25分鐘車程。房屋面積 約為4000平方呎，總占地兩英畝左右。
房
產檔案顯示，該棟住宅在20世紀80年代由安琪琳娜裘莉的 母親馬雪琳貝川(Marcheline Bertrand)所擁有。專門從事思
尼登斯蘭丁地區房地產交易的富比國際地產公司（Ellis Sotheby's
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大都會地產
2015 年12月號
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名人話題
International Realty）經紀人埃利斯 （Richard Ellis）表示，安琪琳娜裘莉小 時候曾和母親以及哥哥住在這裡，並在 該地區上小學。他補充道：「左鄰右舍 都這樣說。」 根據《安琪琳娜裘莉傳》（Angelina Jolie: A Biography）一書，安琪琳娜裘 莉生於洛杉磯，其母親與演員父親強沃 特(Jon Voight)分手後，隨母親搬到了思 尼登斯蘭丁，一家人後來又搬回了洛杉 磯，安琪琳娜裘莉在那裡度過高中。安 琪琳娜裘莉本人並未對此置評。 該棟房產建於20世紀50年代，由指 揮家兼翻新轉售房產的科恩（Eugene Kohn）不到一年前購入。科恩表示， 近年來他已經投資了約15套住宅。他以 120萬元的價格購入該屋，重新翻修， 更換全部設施，並去除了紅木圍墻和松 木天花板上的油漆。他說：「我的風格 是盡量簡化和恢復原狀。」
這棟房屋空間極大，而且擁有一個概念化的格局。房屋橫樑裸露，磚墻支撐起30呎高的天 花板。 （Zillow）
這棟房屋空間極大，而且擁有一個概 念化的格局。房屋橫樑裸露，磚墻支撐 起30呎高的天花板。房頂帶有玻璃窗， 因此起居空間裡的自然光線充足，也可 以足不出戶就在家中體驗大自然的感 覺。 二層閣樓仍然帶有很大的開放性，而 且面積也很大，包括能夠俯瞰整個起居 空間的辦公區域，以及能夠向外望出很 遠的陽台。經過翻修的盥洗室非常現 代，帶有奢華的步入式淋浴以及大理石 地板。 埃利斯說，思尼登斯蘭丁社區位於哈 德孫河畔，曼哈坦以北20哩處。此地清 幽私密且臨近紐約市，長期以來吸引了 眾多藝術家和名人，如喜劇演員比爾莫 瑞(Bill Murray)和芭蕾舞蹈家巴瑞辛尼 科夫（Mikhail Baryshnikov）。
經過翻修的盥洗室非常現代，帶有奢華的步入式淋浴以及大理石地板。
(Zillow)
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大都會地產
2015 年12月號
名人話題
哈利波特
54 這座公寓面積1843平方呎， 帶有落地大窗，擁有兩間臥 室、2.5間盥洗室。 (Zillow)
曼哈坦招房客 月租1.9萬 哈利波特（Harry Potter）的扮演者丹尼爾雷德克里夫（Daniel
Radcliffe，右圖，美聯社）正在尋求以每月1萬9000元將自己位於紐約 曼哈坦蘇活區（Soho）的豪宅公寓出租。
丹
尼爾這所位於美世街(Mercer Street)40號的公寓號稱是紐約蘇活區的新地標，由女星鄔 瑪舒曼（Uma Thurman）的前男友、旅館大亨安德烈巴拉茲出資興建。
這座公寓面積1843平方呎，帶有落地大窗，擁有兩間臥室、2.5間盥洗室。室內鋪有實 木地板，高吊頂，光線充足，還有一間帶有天窗的現代廚房。主衛生間的裝修十分華 麗，帶有步入式淋浴、兩個配有梳妝台以及燈光的洗手池、一個超大浴缸。公寓樓內 部還帶有大型健身房和游泳池，一樓有24小時門衛，住戶可享受飯店般的管理服務。 丹尼爾以公司（丹尼爾的父母與2001年成立的）的名義於2007年以429萬元購入了 位於五樓的公寓。但是「大難不死的男孩」並未在此久住，而是將這間公寓出租。 根據報導，丹尼爾演出首部《哈利波特》電影已賺得100萬英磅，並在第六集賺
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2015 年12月號
名人話題
得1500萬英磅。在泰晤士報2006年富豪榜 中，估計他的個人財富達到1400萬英磅，使
臥室寬敞，採光充足。(Zillow)
他成為英國最富裕的年輕人之一。在2009年 3月，他在福比世的「最有價值年輕明星排 行榜」中排列第一，每日電訊報量度他的淨 資產為3000萬英磅，成為了英國最富有的年 輕人。 不過，丹尼爾雖貴為英國少年首富，但所 有的錢都進了他的信託賬戶，必須滿18歲才 能自由動用。自稱平凡的他曾說：「我只買 7英鎊的書、CD和DVD，從不花大錢。」但 現在看來，他只是不能花錢而並非不會花， 剛滿18歲沒多久，他已經開始投資理財。目 前，丹尼爾在紐約的房地產價值累計超過 1000萬英鎊，晉升成為房地產大亨。而喜歡 打高爾夫球的「榮恩」魯伯葛林特（Rupert Grint）也以540萬英鎊買下了一棟莊園，完 全沒有貸款。
主衛生間的裝修十分華麗，帶有步入式淋浴、兩個配 有梳妝台以及燈光的洗手池、一個超大浴缸。 (Zillow)
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2015 年12月號
設計名家
家具魔術師
Judson Beaumont
創造奇幻世界 若愛麗絲夢遊仙境是兒童文學的瘋狂世界，那麼Judson Beaumont就是家具設
by DFUN
計裡的瘋狂創造家。從藝術家轉型為家具設計師，將狂放的創作靈感轉換為實體 創作，打造專屬的奇幻家具異世界。
來
自加拿大的藝術家Judson Beaumont，帶著瘋狂的超現實想 像，甫從學院畢業後成立設計公司，以深厚的雕塑功力轉
型成家具設計師，他自述這段路程啟蒙於一次瘋狂的雕塑課程，教 授要求他們無框架的創作發想，在不斷地衝撞自我後，翻攪出他內 心渴望瘋狂的強烈動力。不同於現代家具慣用的簡約與俐落的外 型，Judson Beaumont實現如愛麗絲夢遊仙境般的家具夢境，喚起每 個人曾有的童心未泯，也是自己對於藝術最終實體化的成果。 Judson Beaumont設計工作室從1986年成立至今，鮮豔大膽的作品 被廣泛用於兒童展覽、居家及藝文空間內，但專訪時Judson Beau-
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2015 年12月號
設計名家 mont表示，他並非以「兒童」作為創作的初
的變化卻創造了一個作品多樣的模樣。而另
衷，而僅是對外展示自我實現的藝術創作，
一個趣味的長椅設計《Tear Away Chair》，
所以當所有人都如此認為時，他的作品也被
座椅如被撕開的貼紙，撕開處騰空成為座椅
外界賦予了兒童家具的角色，而他本身依然
置物的小空間，充滿幽默的神來一筆，同時
視為反映自己內在的藝術。
滿足使用需求。
「若你能在紙上將設計畫出來，我相信你
在專訪中，Judson Beaumont多次提及普立
就能打造它。」（if you can draw and design
茲克建築獎得主Frank Gehry與國際知名設計
it, you can build it），有著藝術家生來的浪漫
師Philippe Starck，他欣賞他們從不停止追求
與天真，對設計特有的執著與想望，許多人
設計的極限，也未曾將自己劃界的某個領域
第一眼就放棄的構想，總能在Judson Beau-
中，未來Judson Beaumont期待自己能跳出家
mont手中完成。而他的作品也正呼應本身性
具設計的框架，以多元的眼光發展更多未知
格，雖已40，卻保有幽默的生活態度。
的設計觸角。他的作品如今被展示於許多機
最重要的是，看似不著天際的設計，仍不
場、醫院、圖書館等，而他也每年固定捐贈
失實用功能，作品《Hollow Chair》，翻玩
給慈善機構，溫哥華美術館、卑斯省導盲犬
古典椅的概念，將扶手處挖空留下外框線
服務中心、藝術傘藝廊都曾因此受惠。設計
條，遠看如同騰空漂浮的單椅，實際則可依
是生活，生活的每一秒都能是設計，除了商
照自己的喜好填入裝飾，如愛書的人放置心
業的買賣行為，希望藝術能帶來更多的歡笑
愛的藏書，孩童塞滿絨毛娃娃與玩具，小小
與溫暖。
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居家設計
Maker Movement 的起點
美式 車庫文化動手做! Maker這個詞彙近10年來掀起了一股熱潮，顧名思義，指的是會自己 動手做物件的「自造者」，是一種DIY精神的象徵。最早的maker風潮可 回溯到美國的「車庫文化」，許多年輕人喜歡在自家的車庫或地下室， 自造一些有趣的東西，這種創造力的激發過程，也誕生了許多具備高影 響力的品牌。
元交流的平台，成為Maker Movement的盛大 慶典，可說是網路時代的DIY串聯。 Maker Faire的革命性地位在於：讓DIY這
如Steve Jobs於1976年，就和他當時
及東京、羅馬、深圳、奧斯陸等地，台灣也
件事產生了互動，自造者們不只有平台分享
的夥伴Steve Wozniak，在車庫內製
有台北、台中的場次盛逢期會。Maker Faire
自己的作品，也能學習到他人的創意，促成
造了最早的蘋果電腦原型；而在1988年，
以社群的力量，已凝聚成一股世界性的自造
激發跨領域實驗與創新的園地。隨後Maker
兩位史丹佛大學畢業生Larry Page和Sergey
潮流。
Faire逐漸形成一股全球性的運動。
例
MIT 改變世界的一堂課
Brin，也跟朋友租了車庫做為據點成立了
Maker Faire的開始要從2005年談起，由
Google。而這些例子都只是車庫文化中的冰
Dale Dougherty一手創立的《Make:》雜誌，
FabLab在全世界遍地開花，始於2002年美
山一角，也足以證明美國DIY文化的蓬勃發
連帶催生了Maker Movement，除了形成自成
國麻省理工學院Neil Gershenfeld教授，開了
展及深遠影響。
一格的市場營運系統，也發展出新的產品和
一堂課「如何做出（幾乎）所有的東西？」
Maker Faire：網路革命、3D列印、Arduino
服務，利用Arduino微型控制器和3D印表機
讓MIT學生學習數位製造的各種工具和原
就在不久前，在舊金山的灣區和紐約的
等機具，製造出創意獨具的物件。到了2006
理，並在學期結束時，利用習得的技能製造
Maker Faire，已吸引超過21萬人次參加，還
年，在美國舊金山灣區舉辦的Maker Faire，
出原創成品。學生豐富的作品成果讓Neil教
有100多場大大小小的活動，Maker Faire也遍
則集結了各領域的自造同好，發展成一個多
授意識到，數位製造真正的價值在於實現個
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大都會地產
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居家設計 人客製化，透過網路世界的分享和串聯，就
陸續成立，並以open source的精神凝聚更多
從MIT到FabLab，代表的意義是社會過去
能讓虛擬世界實體化，將大量製造所無法被
相同理念的社群，如今全球已有超過500家
的秩序被解構，「共享」將形成全新的社會
滿足的客製化需求、以及過度製造形成的資
以上的FabLab。FabLab每年都會舉辦世界大
結構，意即單一權力核心消失，遍地開花的
源浪費，做有效且合理的轉化與分配。
會，從第一年只有幾個同好的聚會，到今年
FabLab皆是新的中心。
FabLab 巨型社群:製造+學習+分享
在波士頓舉辦的FabLab 11，共有來自55個
隨後在國家科學基金會(National Science
國家、450間Fablab成員共襄盛舉，證明自造
Foundation)的資助下，以「製造」、「學
的風潮正逐步在延燒，而我們都在通往更先
習」、「分享」為核心概念的FabLab在全球
進未來的數位之路上。
Fab Academy 鐵人三項: 數位製造、快速產 出、完全原創 Fab Academy則是FabLab概念的延伸。這 個為期19週的數位實作課程，一週有3小時 由Niel教授透過視訊會議系統直接授課，且 每週都有個獨立的製造技術主題，學員必須 交出作業且分享到個人網站上，扎實的課程 與密集的作業，。 「快速」、「原創」，Fab Academy希望 訓練出快速製作的整合能力，逐步培養出多 元的製造思維，在網路時代中以快速和原創 2個要點養成競爭力。而製作過程所遇到的 問題也會記錄在網路上，強調所有的knowhow都可以被複製、並被製作，促成人際網 路大規模的交流互動。最終能畢業的學員， 對於各個面向的數位製造必定也有著某種程 度的了解，透過網路分享讓大家共同學習知 識，形成一股推動世界進步的力量。 「產出」在Fab概念裡，另一個重要的 核心，參加Fab Academy可視為一個配套訓 練，課程中不只是知識的傳授，也能培養在 有限時間內製造出成品的能力，透過網路全 球串聯的上課方式，對於建立進階的人脈關 係也很有幫助。
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家和萬事興
天山說縱橫
風水專欄
感恩佳節談「感恩」 本文見報之日，正是本年度感恩佳節的星期四，在這裡還得向部 份讀者交待，由本人父女執掌的這個【風水專欄】，乃是每月一次 在該月份最後的那個星期四和廣大的擁躉神交，世界日報乃華人報 業在海外的龍頭，而本刋乃是今年的三月份創刋，筆者有倖能參與 這份由巨龍孕育出來的園地，未嘗不是一種光榮和異數。 回說感恩的問題，人生在世，誰也免不了有恩怨情仇的困擾,衹差 在程度的深淺而已，其中包括了骨肉之情，夫妻之愛，朋友之交和 師徒之道等等，總之那份縱橫關係由出生那一杪開始，你就會一輩 子參與了這個恩怨情仇的大熔爐，誰也躲不得，唯一的分別，祇是 如何應對和做人的原則，人若不知感恩比野獸不如矣！趁今天佳節 當前，希望我們都能做一個知得感恩的人，人間將會更為美好。
人生恰如萬花筒 風水玄妙在其中 幾十年來為了替人勘察風水，走過了起碼半個地球，有一個非常 明確的心得就是當事人的修為，在冥冥之中常會牽制着每宗個案的 難易和成敗，用同等的時間和功夫去服務不同的對象，效果本應相 近，但事實往往并非如此，由此可知人世之間的風水和機謀，很多 時還得看老天的裁判和當事人的德行，所謂「善惡到頭終有報，衹 差來早與來遲」，這點我絕對相信。 我們常常強調，玄學上的風水也好，命理也好，决無非信不可的 理由，試看世界上不少尖頂級數的成功人物，其中有不少人對玄學 根本一無所知，但却成功了，由此足以證明，一個人本身的修為和 努力，應比依賴外力 更為重要，因為風水 命理的師父們祗不過 等同一艘船隻上的領 航員，憑着經驗和知 識，可以讓輪船避過 水底的暗礁和海面的 激流，直至平安抵達 目的地，故此天時，地 利與人和三者之間如 能契 合，自然 水 到渠 成，則一切好辦了。
人生恰如萬花筒，希望我們都能做一個 知得感恩的人。 (Getty Images)
佳節當前應惜取 扭轉乾坤接運來 今天為一年一度的感恩節，不到一個月聖誕又接連而來，我們寄 身的這個紐約大都會確是比其他的城市更為熱鬧，除了聖誕歌曲處 處可聞之外，又有各種各樣的燈飾令人陶醉，更何况聖誕後之一 週，又得迎接2016年的到來，在這個送舊迎新的時分，你應該有一 份回顧和前瞻的大計，那就是要拿出勇氣來檢討過去一年的得失和 策劃未來一年的路向，這一招经過好幾十年的引證和大群朋友後來
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風水專欄
的反映，可以告訴你非常管用，特別是在人生失意的時候。 換上另一角度此法亦可通行，皆因人生在世禍福難料，盛極必衰 原屬正常，故此當一個人僥倖爬上峯頂的時候，更應該按此法來作 個詳細的檢討和策劃，但可惜的是，部份已成功的朋友，在那個短 暫的幻境之中患上了「貪勝不知輸」的大忌而不醒覺，到後來任令 富貴榮華，頓成南柯一夢，這種例子天天有人上演，如能醒覺在 前，果斷在後，知世途之險惡，便可將劫數避過。 回說生活在這個大都會的朋友，不管年齡性別，所承受的壓力當 比別處為高，由此出現不少負面的效應，說來令人歎息，如果人人 都能奉行以和為貴的道理，則可以减免很多悲劇的發生，這話又是 放諸四海而皆準，除此之外，在替人勘察風水的時候，有一份心得 就是凡家內雜物堆積如山的家庭，縱使人丁少少但必定煩惱多多， 欲求解除厄運，衹有狠下决心加以清理 方有望扭轉乾坤，把多出的傢具或細軟衣物送走吧，既可行善又 可令自己得益，親愛的朋友，如果你們有近似的問題，不妨考慮在 下這個既簡單又有效的提議，相信不會令你失望。
我欲仰天祈萬福 家家戶戶喜重重〔註〕 2015的乙未羊年行將走盡，接下來的乃是另一個屬猴的年份，在 下父女意到心隨，搶先在此向各方拜個早年，祝讀者和本報刋同人 身體健康萬事勝意！ 由於好幾個大節日接連而來，一般家庭較易挪出時間，故此我建 議不妨找個空閒的日子全家總動員，由各人自已的衣物或床褥做 起，清洗執拾又或淘汰。務求在最短時間內把家庭來一個大整頓，
紐約大都會聖誕佳節有各種各樣的燈飾令人陶醉。 (Getty Images)
在這種氣氛之中常見出現凝聚的力量，是過去所罕見的，在這種羣 策羣力影響之下，人與人之間的歧見便不難化解，從此拻復親情。 別以為這是紙上談兵，因為過去成功的例子已經不少，故此這份心 得我認為有公開的必要。此外在進行這一計劃之時，除了行走不便 的長者之外，小孩子們也不應該讓他們「免役」，其中的奧妙，就 是要籍此機會來培養肓他們的合作精神，使他們知道合羣的重要。 當上述的任務完成後，作為一家之主的人，大可量力而為，請家人 上館子享用一頓晚餐，又或在家中加菜添餸以作慰勞，相信事後你 會發現這效果的靈驗。 註：這分題兩句原是出自本人舊作中的詩句，原詩如下：
寫在花甲 花甲韶華此夜逢 回首前事巳成空 證道有心慚拙筆 救靈無力愧晨鐘 我欲仰天祈萬福 家家戶戶喜重重
作者資訊
玩世早消名士習 行歌猶頌古人風
天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522
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大都會地產
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大都會地產 NY Metro Realty Guide
皇后區 曼哈頓華埠
RED ARROW CARD 迦南餐廳 JUNCTION LOTTO CORONA 洗衣店 紐瑟福賽日間中心 雲寶餅屋 一品味 好運來 昌發超市 香港超市 葆寧藥房 新龍興超市 金師傅 GREEN GROCERY 樂民西藥房 GRAND 99 CITY GRAND 99 STORE 統一市場 飛達 新金麟超市 雲寶餅店 新金麟糕餅 CHEN LI INC. LUCKY YOU 3L CONNINENCE STORE 大紐約成人日間保健中心 和美康中心 蘇記 康樂老人活動中心 家樂餅屋 樂趣屋DELI 阿波羅 飛達 世界書局 快樂藥房 百利 FOOD MARKET 皇后護理中心 帝國活動中心 DIA DELI 皇家成人日間護理中心
61-19 SPRINGFIELD BLVD., BAYSIDE 14-56 COLLEGE POINT BLVD., COLLEGE POINT 57-01 JUNCTION BLVD., CORONA 93-32 CORONA AVE., CORONA 40-18 76 ST., ELMHURST 73-18 BROADWAY., ELMHURST 75-02 BROADWAY., ELMHURST 77-00 QUEENS BLVD., ELMHURST 79-55 ALBION AVE., ELMHURST 82-02 45 AVE., ELMHURST 82-45 BROADWAY., ELMHURST 82-66 BROADWAY., ELMHURST 82-79 BROADWAY., ELMHURST 82-81 BROADWAY., ELMHURST 83-30 BROADWAY., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-25 57 AVE., ELMHURST 86-12 JUSTICE ST., ELMHURST 86-18 BROADWAY, ELMHURST 86-18 QUEENS BLVD., ELMHURST 86-22 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 89-02 QUEENS BLVD., ELMHURST 132-29 CROMMELIN ST., FLUSHING 132-41 41 RD., FLUSHING 132-60 34 AVE., FLUSHING 134-16 35 AVE., FLUSHING 134-32 36 AVE., FLUSHING 134-32A 35 AVE., FLUSHING 135-36 39 AVE., FLUSHING 136-18 39 AVE., FLUSHING 136-19 38 AVE., FLUSHING 136-89 37 AVE., FLUSHING 136-91 ROOSEVELT AVE., FLUSHING 137-08 31 RD., FLUSHING 139-39 35 AVE., FLUSHING 142-01 38 AVE., FLUSHING 143-26 41 AVE., FLUSHING
DUNKIN'DONUTS 角聲使命中心 興旺超市 H. MART 永強 利達 新世界超市 飛達 昌發超市 甌江 均安 AMITA 冠東電話卡 飛達 青雲雜貨 和美康中心 好運來超市 SH STATIONEREY 芳香餅屋 飛達 明昇 GIFT SHOP 金城發 飛達 LIN'S HALLMARK DAD DELI 飛達 (108 ST) 報亭 JAY 108 ST CANDY AUSTIN ST C-TOWN REGO SEAFOOD 93-23 63 DR 90 ST DELI 中國城 N B 7-ELEVEN ZIBBER JAMACA AVE DELI 101 AVE LOTTO 夕陽紅老人中心 PATEL 環球超市
153-67 H.H.EXPWY., FLUSHING 156-03 H.H.EXPWY., FLUSHING 160-06 NORTHERN BLVD., FLUSHING 29-02 UNION ST., FLUSHING 31-40 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 36-29 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-19 MAIN ST., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-38 MAIN ST., FLUSHING 40-59 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 41-23 UNION ST., FLUSHING 41-46 MAIN ST., FLUSHING 41-60 MAIN ST., FLUSHING 41-92 BOWNE ST., FLUSHING 42-11 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 42-76 MAIN ST., FLUSHING 42-95 MAIN ST., FLUSHING 46-05 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-15 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-17 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-31 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-33 KISSENA BLVD., FLUSHING 59-18 MAIN ST., FLUSHING 59-24 KISSENA BLVD., FLUSHING 107-50 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 108-19 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 63-29 108 ST., FOREST HILLS 72-48 AUSTIN ST., FOREST HILLS 93-17 63 DR., FOREST HILLS 93-23 63 DR., FOREST HILLS 37-67 90 ST., JACKSON HEIGHTS 75-01 BROADWAY, JACKSON HEIGHTS 79-01 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 89-20 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 86-06 JAMACA AVE., JAMAICA 76-11 101 AVE., OZONE PARK 30-50 WHITESTONE EXP. 400A, WHITESTONE 39-71 61 ST., WOODSIDE 56-02 31 AVE., WOODSIDE
一口茶 金發 中國城超市 信德 仁信藥房 利泉 中國街藥房 福州超市 萬有書局 源康藥房 世紀西藥房 新金馬車餅屋 嘉康藥房 醫藥城 飛達 亞倫街大藥房 東方海味 葆寧藥房 仁愛大藥房 萬寶 寶康成人日間活動中心 美東大藥房 李氏 海鮮超市
1 CATHERINE ST., NEW YORK 11 MARKET ST., NEW YORK 128 MOTT ST., NEW YORK 129 E BROADWAY, NEW YORK 139 CENTRE ST. SUIT#8, NEW YORK 139 DIVISION ST., NEW YORK 14-18 ELIZABETH ST., NEW YORK 146 HENRY ST., NEW YORK 15 BOWERY, NEW YORK 153 HESTER ST., NEW YORK 159 E BROADWAY, NEW YORK 162 E BROADWAY, NEW YORK 173 CANAL ST., NEW YORK 185 CANAL ST., NEW YORK 191 CENTRE ST., NEW YORK 2 ALLEN ST. 1C, NEW YORK 205 GRAND ST., NEW YORK 210 CANAL ST., NEW YORK 219 GRAND ST., NEW YORK 22 ELDRIDGE ST., NEW YORK 225 PARK ROW, NEW YORK 23 DIVISION ST., NEW YORK 235 CANAL ST. S/E, NEW YORK 250 GRAND ST., NEW YORK
永興 麗心 薛氏 東方 快好西藥房 家樂西藥 明輝 源源 基督教角聲佈道團 家利五金 奇樂鎖店 CANAL ST DELI 鹿城 新聲 佳佳 華利 飛達 白天鵝餅屋 福樂老人健康中心 東百老匯藥房 康達老人活動中心 千色 劉誠
275 GRAND ST., NEW YORK 27B CATHERINE ST., NEW YORK 280 GRAND ST + BOWERY, NEW YORK 29 E BROADWAY, NEW YORK 31-33 OLIVER ST., NEW YORK 349 GRAND ST., NEW YORK 42 MOTT ST., NEW YORK 47 CATHERINE ST., NEW YORK 48 ALLEN ST., NEW YORK 49 BAYARD ST., NEW YORK 5 OLIVER ST., NEW YORK 52 CANAL ST., NEW YORK 57 E BROADWAY, NEW YORK 75 E BROADWAY, NEW YORK 81 BAYARD ST., NEW YORK 83 ALLEN ST., NEW YORK 83 MOTT ST., NEW YORK 88 E BROADWAY, NEW YORK 90 ELDRIDGE ST., NEW YORK 98 E BROADWAY, NEW YORK 99 CANAL ST 2F., NEW YORK 99 E BROADWAY, NEW YORK S/W/C CANAL+BAXTER ST., NEW YORK
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大都會地產
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全面剖析大紐約區房地產買賣及租賃市場趨勢 房屋貸款的最新動態 是您
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布碌崙 新澤西
圖書館 BAY RIDGE 康美西藥 華人協會老人中心 美國福州老人日間中心 瑞康活動中心 嘉誼中心 甜蜜之家 康寧成人日間護理 大安西藥房 阿蘭特成人日間中心 康樂日間活動中心 寶寶藥房 康怡西藥房 華人老人日間中心 仁信藥房 明城餅店 福春超市 1 HOUR PHOTO 中原 永新 新美味餅屋 仁愛大藥房 世界書局 中國城超市 中西雜貨 温馨之家 大蘋果老人中心 領先餅屋 明城美食 好運來超市 金圓食品 美美 恒香包餅屋 坡老老人中心 中信超市 燕燕餅屋 台山 金龍餅屋 姿彩成人日間中心 家家長者活動中心 圖書館 MAPLETON
5108 4 AVE., BROOKLYN 5001 7 AVE., BROOKLYN 5007 7 AVE., BROOKLYN 5515 7 AVE., BROOKLYN 5805 7 AVE., BROOKLYN 6013 7 AVE., BROOKLYN 6022 7 AVE., BROOKLYN 745 58 ST., BROOKLYN 712 60 ST., BROOKLYN 823 65 ST., BROOKLYN 4018 8 AVE., BROOKLYN 4313 8 AVE., BROOKLYN 4507 8 AVE., BROOKLYN 4711 8 AVE., BROOKLYN 5015 8 AVE., BROOKLYN 5110 8 AVE., BROOKLYN 5114 8 AVE., BROOKLYN 5123 8 AVE., BROOKLYN 5411 8 AVE., BROOKLYN 5416 8 AVE., BROOKLYN 5612 8 AVE., BROOKLYN 5702 8 AVE., BROOKLYN 6007 8 AVE., BROOKLYN 6023 8 AVE., BROOKLYN 6910 8 AVE., BROOKLYN 5118 FORT HAMILTON PKWY, BROOKLYN 6023 FORT HAMILTON PKWY, BROOKLYN 6213 FORT HAMILTON BLVD., BROOKLYN 6221 FORT HAMILTON BLVD., BROOKLYN 6722 FORT HAMILTON PKWY., BROOKLYN 6216 11 AVE., BROOKLYN 6302 11 AVE., BROOKLYN 6516 11 AVE., BROOKLYN 4102 13 AVE., BROOKLYN 7305 13 AVE., BROOKLYN 6306 14 AVE ., BROOKLYN 6902 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 6919 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 7712 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 15 BAY 29 ST., BROOKLYN 1702 60 ST., BROOKLYN
創意電腦 家家寶成人中心 家家寶成人中心 中港超市 大富豪餅店 寶寶大藥房 嫦健葯房 歡樂老人中心 仁仁西藥房 飛王餅屋 金城超市 飛皇餅屋 壽而康活動中心 家家樂超市 家健西藥 新城超市 昌旺超市 甌江超市 圖書館 BAY RIDGE 幸福長者日間活動中心 中美護健活動中心 蒸包王 86 ST BAY PKWY DELI 彩悅餅屋 恆健西藥房 萬康西藥 大中華超市 新興超市 欣欣老人日間中心 圖書館 ULMER 寶城餅屋 勝興 T-MOBILE 好彩 卓誠長者中心 昌發超市 保康西藥 喜悅之家 甜香茶餐廳 金沙大餅屋
6206 18 AVE., BROOKLYN 6108 18 AVE., BROOKLYN 6108 18 AVE., BROOKLYN 6802 18 AVE., BROOKLYN 6820 18 AVE., BROOKLYN 6903 18 AVE., BROOKLYN 7010 18 AVE., BROOKLYN 7110 18 AVE., BROOKLYN 7213 18 AVE., BROOKLYN 8512 18 AVE., BROOKLYN 8514 18 AVE., BROOKLYN 6321 20 AVE., BROOKLYN 143 AVE O., BROOKLYN 6511 BAY PKWY., BROOKLYN 6605 BAY PKWY., BROOKLYN 6614 BAY PKWY., BROOKLYN 6710 BAY PKWY., BROOKLYN 6719 BAY PKWY., BROOKLYN 7223 BAY RIDGE BLVD., BROOKLYN 1874 86 ST., BROOKLYN 1933 86 ST., BROOKLYN 2180 86 ST., BROOKLYN 2204 86 ST., BROOKLYN 2223 86 ST., BROOKLYN 2272 86 ST., BROOKLYN 2304 86 ST., BROOKLYN 2312 86 ST., BROOKLYN 2502 86 ST., BROOKLYN 2015 BATH AVE., BROOKLYN 2602 BATH AVE., BROOKLYN 151 AVE U., BROOKLYN 1237 AVE U., BROOKLYN 1304 AVE U., BROOKLYN 1404 AVE U., BROOKLYN 1416 AVE U., BROOKLYN 1418 AVE U., BROOKLYN 1422 AVE U., BROOKLYN 1602 AVE U., BROOKLYN 1703 AVE U., BROOKLYN 1924 AVE U., BROOKLYN
世界日報新州辦事處 金門Edison 金門E. Hanover 美東Plansboro 美東N. Plainfield 美東Marboro 香港 新金豐 鑫鑫 智龍超市 旺盛發超市 秦皇食府 金粵食府 憶湘園 長壽村 雅園 Mr. Lin's
41 Bridge St., Bldg A, Metuchen, NJ 08840 511 Old Post Rd., Edison, NJ 08817 200 Rt. 10 W., E. Hanover, NJ 660 Plainsboro Rd., Plainsboro, NJ 08536 1011 Rt. 22 W., North Plainsboro, NJ 07060 79A S. Main St., Marlboro, NJ 07746 275 Rt. 18 S., E. Brunswick, NJ 625 Kinderkamac Rd., River Edge, NJ 07661 828 Rt. 46, Parsippany, NJ 07054 737 Harrison Ave., Harrison, NJ 07029 211 Morris Ave., Springfield NJ 07081 857 Rt.46 E., Parsippany,NJ 07054 19 US HWY22, Green Brook, NJ 08812 4175 Town Center Way, Livington, NJ 07039 561 Rt.,1 South, #C7, Edison, NJ 08817 880 River Rd., Edgewater, NJ 07020 40 Speedwell Ave., Morristown, NJ
Jennifer Day SPA Jennifer Day SPA 聯合修車廠 金鳳軒 九寨溝川菜火鍋城 金山拉麵 筷活林 紅蔥頭(Red Onion) Sushi Sage 半畝園 青蘋果川湘菜館 劉一手川菜火鍋 新同樂 龍園川菜 六禾園 蜀一品
326 US 22 W., Green Brook, NJ 08812 877 Rt. 1 S., Edison, NJ 08817 300 St.George Ave., (Rt.27) Rahway, NJ 07065 1021 Rt. 1-9 South, Avenel, NJ 07001 1167 Raritan Ave. (Rt.27), Highland Park, NJ 08904 775 Rt. 1, Edison, NJ 08817 (Shop Rite Plaza) 4811 Stelton Rd. , South Plainfield, NJ 07080 260 Talmadge Rd. , Edison, NJ 08817 1199 Amboy Ave. Store A5., Edison, NJ 08837 352 Rt. 10 , East Hanover, NJ 07936 432 Renaissance Blvd. East, North Brunswick, NJ 08902 411 Rt. 1 South, Edison, NJ 08817 468 Eagle Rock Ave. West Orange, NJ 07052 1635 Oak Tree rd. Edison, NJ 08820 33 Princeto Highstown Rd. West Windsor, NJ 08550 100 Rt. 22 West, Green Brook, NJ 08812
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JA179453-1
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廣東音樂是所有華人的鄉音
沙灣古鎮是廣東音樂的家鄉
DRAGON BOAT RACING
出品：中国对外文化集团公司 演出：广东歌舞剧院
2015 年12月號
大型舞剧
大都會地產
2016年1月7-10日 林肯中心大衛·寇克劇院 $25-$170 212-496-0600 davidhkochtheater.com
團體票 30%OFF 票務諮詢
cultureactionny.com 718-888-1029 646-824-8820
學生票 214-566-8233 媒體合作伙伴：
天籟的音樂 綽約的舞蹈 淒美的愛情 一部轟動全中國的舞劇 熱力即將席捲紐約
H5686
法拉盛世界書局 718-445-2665 法拉盛新華書店 718-358-2478 法拉盛中華書局 718-353-3580 現場售票 華埠萬有書局 212-219-2822 布碌崙世界書局 718-871-5000 新澤西金門超市 732-248-9611 陳竹 732-983-7079 新澤西 唐堅 732-593-9292
大都會地產
2015 年12月號
已有TCO，12月份開始成交。
尚餘小量單位 欲購從速!
■ 連接法拉盛最大規模商場
LINKED TO FLUSHING’S LARGEST SHOPPING CENTER ■ 連接超過二千六百多個車位停車場
CONNECTED TO OVER 2,600 PARKING SPACES ■ 與超過1,200戶豪宅相連結
EASY ACCESS FROM 1,200 HOMES ABOVE
CP174432-3