法拉盛西區 致力面向未來新視野
NY Metro Realty Guide
September, 2016 Vol.18
大都會地產
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布碌崙 新●設計創意中心 美能洗滌奢華 專訪義大利設計師Baciocchi
Supplement to World Journal 金融區減稅康斗，交通方便
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大都會地產
2016 年9月號
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大都會地產
1
2016 年9月號
大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide
第18期 2016年9月號
目錄 本期焦點
2
法拉盛西區 致力面向未來新視野
市場交易
6
鑫苑置業買凱斯戲院押大注
區域分析
7
布碌崙 新.設計創意中心
區域地產
10
高線公園 房價11年翻六番
新案介紹
12
Verizon總部改建成首棟1G住宅大樓
房市觀察
14
紐約首棟迷你公寓
新案介紹
16
中城大廈平價屋出租抽籤開跑
趨勢分析
18
新澤西房市回春
20
嬰兒潮世代的理想住宅
購房貸款
22
上網借房貸停看聽
法律專欄
23
室友不付房租怎麼辦
24
視頻租房見面變卦
房產理財
25
如何提高租金收入
地產話題
26
網路時代 地產經紀角色改變
大蘋果地產
27
長島奧賽特 地大人少學區好
學區買房
31
好學區買房 家長重要投資
賣房須知
32
房屋公展秘訣 營造溫馨氣氛
賣屋百科
34
9大錯誤 房子難賣好價
租房百科
35
退休族租屋 5件事想清楚
設計名家
36
專訪義大利設計師Baciocchi
名人話題
40
媒體大亨梅鐸賣曼哈坦豪宅
42
網球傳奇馬克安諾售長島豪宅
44
克勤克儉 行善積德
風水專欄
法拉盛西區 致力面向未來新視野
布碌崙 新.設計創意中心
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2016 年9月號
本期焦點
法拉盛西區 致力面向未來新視野 22條公交線、地鐵7號線，還有一個長島鐵路火車 站，法拉盛市中心擁有除曼哈坦外最高的人流量。 然而，在皇后區這樣一個充滿活力的社區，出行的 麻煩也不少。地鐵上常常找不到座位，開車就很難 找到停車位。
編譯／蘇潔
據Queen Tribune網站報導，
求評估會上，大法拉盛商會(Greater
也表示同意。他認為，如果要讓法拉
很多人寄希望法拉盛西區經
Flushing Chamber of Commerce)和法
盛繼續發展成為國際旅遊勝地的話，
適房變更計劃（Flushing West Afford-
拉盛商改會(Downtown lushing Transit
必須要提高基礎設施建設。顧雅明
able Housing Rezoning Plan），能夠為
Hub Bussiness Improvement Distric, 簡稱
說：「現在地鐵、人行道都是人滿為
這個地區帶來長久基礎設施改進。然
Flushing BID) BID代表，表達幾個該
患。這是為什麼接下來幾個月，政
而，這個計劃還是擱淺了。的確，法
地區正需要處理的緊要問題：高昂的
府要將法拉盛主街的人行道拓寬9英
拉盛的發展需要新的觀念、計劃和資
商戶租金、堵車、停車貴、衛生差，
寸。另外我們也必須想辦法讓地鐵7
金投入。
需要政府綜合治理，解決這些問題。
號線的可靠性更高。」
根
2016年6月，紐約市小商業服務協
州眾議員金兌錫（Ron Kim）表
會(Small Business Services)組織的有200
示，目前法拉盛最需要解決的問題，
多個當地機構和企業參加商業區域需
是交通基礎設施建設。市議員顧雅明
法拉盛西區一景。 (本報檔案照片)
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大都會地產
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本期焦點 長島鐵路法拉盛緬街站第一階段項目完工，商家盼帶來更多顧客。左起，國會眾議員孟昭文、州參議員史塔文斯基、州眾議員金兌錫。 (本報檔案照片)
皇后丘區公民協會（Queensboro Hill-Flush-
以不用開車就滿足一切生活需求。
盛不斷繁榮的見證者。在1926年成立的法拉
ing Civic Association）主席卡帕爾比（Don
余鈿崧說：「BID的誕生，就是為了幫助
盛基督教青年會，如今會員人數在過去兩
Capalbi）建議，為了緩解地鐵擁堵的狀況，
社區解決麻煩的，但一個BID是遠遠不夠
年內以9%的速度增長。執行總監希爾福斯
長島火車線可以通過降價的方式，鼓勵皇后
的，需要大家合作解決問題。」
（Jen Silvers）表示，「現在法拉盛的人口
區居民乘坐火車到市中心。對法拉盛地區來
儘管很多人依然希望法拉盛成為世界最大
也在不斷中產階級化，因為我們的居民在不
說，緩解地鐵和交通的堵塞狀況是至關重要
的中國城，這裡的人口結構正在悄悄發生變
斷往多元化方向發展。同時我也希望看到這
的，因為很多遊客慕名到這裡就餐、購物，
化。
種趨勢繼續下去，因為這有利於社區健康發
也有很多住在其他地區的市民到這裡就醫問 診，或是尋求律師或會計服務。
大法拉盛商會會長格森（Simon Gerson） 表示，儘管中國人口佔據絕大比例，但這裡
展，也有利於促進旅遊業。」 房地產業興盛，在法拉盛社區的發展扮演 重要角色。
得益於大量的移民，法拉盛有自成一體的
的人口多元性也是別的區無法比擬的。「法
經濟系統。法拉盛商改會(Flushing BID)行政
拉盛現在也變成了全球各地的人都願意去的
目前F&T Group恐怕是法拉盛最多產的房
主任余鈿崧介紹，法拉盛成功度過了2009年
地方。我跟我的朋友說，如果你想要看未來
產商之一，他們有500萬平方英尺的項目正
的金融危機，而且之後經濟變得更加強盛。
的發展，那麼就來法拉盛吧。這是美國將來
在規劃或已經在建。對於法拉盛未來十年的
這是因為我們不僅僅是一個人們可以尋找廉
的樣子，是一個很棒的地方。」
展望，該公司的執行副總李（Helen Lee）表
價食物和購物的社區，還因為這裡的人們可
一些法拉盛的社區機構或公益組織是法拉
示，「不要說十年了，就是未來5年法拉盛
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大都會地產
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2016 年9月號
本期焦點
都 會
殊政策扶持的情況下，進行發展。
可 以 為我們帶來
跟現在大不
前市主計長劉醇逸表示，「我贊同議
一樣。我們現在
會成員葛洛尼克（Dan Garodnick）的曼
數億元的收入以
的項目都是和商戶合
哈坦中城東部的變更計劃，這是一個創
推進基礎設施建設。
作，這個過程可以讓我
舉。或許法拉盛也需要類似的計劃，由
和曼哈坦及上海一
們的社區有豐富多元。」
政府撥出專項的基礎設施建設預算，
樣，法拉盛具備所有發展成
既然發展對於法拉盛來說如
這筆預算可以通過公共和私募資金獲
為21世紀最適宜居住的地區的
此重要，那麼為什麼法拉盛西區
得，也可以將寶貴的上空使用權（Air
潛力。但交通的擁堵及建設資金
Rights）出售給房地產開發商。」
的缺乏讓法拉盛在發展的路上遇
計劃會擱淺？根據金兌錫和顧雅
到了瓶頸。也許解決方案不是法拉
明的公開信，原本的計劃可能會刺
最近討論法拉盛市中心人口膨脹和法
激法拉盛市中心人口的快速增長，卻
拉盛西區變更計劃的人很多，但有沒有
盛西區變更計劃，而是在法拉盛的其
人考慮過法拉盛的其他地區？
他地區。
無法改善基本的基礎設施。 哈德遜園區和曼哈坦中城東部的
理論上，變更其他地區可以有效地將
發展，都和政府的稅收或政策扶持有
人口從法拉盛市中心引到其他地方。未
關於本文作者：
關。但一直以來，法拉盛在沒有政府特
售出的上空使用權是非常寶貴的財富，
Mike Cheng是法拉盛房產公司 Epos Development的負責人，他也 是皇后區第七社區委員會成員。同 時是大法拉盛商會韓美公民行動聯 盟的董事會成員。
法拉盛緬街將啟動拓寬人行道工程。 (本報檔案照片)
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大都會地產
2016 年9月號
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© 2016. Douglas Elliman Real Estate. All material presented herein is intended for information purposes only. While, this information is believed to be correct, it is represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All property information, including, but not limited to square footage, room count, number of bedrooms and the school district in property listings are deemed reliable, but should be verified by your own attorney, architect or zoning expert. Equal Housing Opportunity.
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大都會地產
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2016 年9月號
市場交易
鑫苑置業
鑫苑置業買下RKO凱斯劇院的 效果圖。 位於皇后區法拉盛的凱斯劇院 外觀。 (本報檔案照片)
文／編譯馬永慶
在法拉盛凱斯劇院交易 中國開發商鑫苑置業有限公司，在皇后區法拉盛押下巨 注，即將在荒廢已久的一家歷史著名劇院的原址，興建有 269個單位的共有公寓大廈，希望進一步推高當地的房價。
鑫
苑付出6600萬元，即是以超過175
216單位、仍在南威廉斯堡建造中的Oosten
元的呎價，收購了北方大道上的
大廈，及在地獄廚房Speedway加油站原址籌
RKO凱斯劇院，計畫在原址建造面積略
畫興建100個單位的一棟大廈。
少於37萬5000平方呎的塔樓。內情人士透
報導說，鑫苑是冒險進軍紐約公寓市場的
露，這棟大樓的公寓呎價在1150元至1300
第一個中國地產商，連同這個項目在內，該
元之間。
公司將有近100萬平方呎公寓準備上市。
大約占法拉盛人口的47%。 鑫苑計畫拆卸凱斯劇院，由貝聿銘設計， 在原址建造一棟16層高大廈，保留該劇院的 地標性大堂和宏偉門廳，而目前仍未選定一 家地產公司處理銷售事宜。 消息人士說，股權投資公司Onex Corp.的
The Real Deal網站報導，開發商JK Equities
代表鑫苑在紐約的利益的RockTree Capital
Sky View Parc項目取得成功，鼓勵了開發
公司在2013年以3000萬元，購買凱斯劇院，
投資公司的執行長厄茲登 (Omer Ozden)說：
商。Sky View Parc是一棟有750個單位的共
並獲得減稅及獲准興建一棟有269個單位的
「我們仍缺少公寓，我們幾年前已預見威廉
有公寓大廈，上市後銷售暢旺，另一個豪宅
大廈。該劇院多次易手，而JK Equities是出
斯堡現今的情況。」他是指該社區快速高檔
項目Flushing Commons，也銷售理想。
售這棟物業、又未曾實際動工的最後一個投
化，共有公寓不足的現象。
房地產公司「Cushman & Wakefield」的
鑫苑透過子公司XIN Development，在美國
尼克 (Bob Knaka)代表JK Equities，及RLTY
therealdear.com報導，這是鑫苑在紐約市的
經營房地產業務，對象是中國的有錢人及第
NYC的班尼羅 (Al Benalloul)代表鑫苑，進行
第三個共有公寓項目，另外兩個分別是有
一代亞裔。根據2014年人口普查數據，華裔
凱斯劇院的交易。
資商。
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大都會地產
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區域分析 從布碌崙望向曼哈 坦。 (Getty Images)
布碌崙
請讀者自行做一個簡單的測 驗，將眼睛閉上，在聽到關鍵字 「布碌崙」之際，腦海中會出現 那些畫面或印象呢？是穩重典雅 的布碌崙大橋、特有的Brownstone式建築，還是著名的康尼
新．設計創意中心 若
在此之外並無頭緒，或許是該安排
浪潮的洗禮。
島遊樂園（Coney Island）？或 甚至仍會聯想到有些混亂的市 容？
從硬體建設到居民的品味文化，這裡可謂
一趟紐約行，尤其是布碌崙之旅的
重視環保、偏好有機飲食等理念的年輕夫
徹頭徹尾地脫胎換骨，值得讓我們從不同面
時候。這幾年來，布碌崙某些區域起了翻
妻或小家庭，聚集於此成為新的創意聚落；
向切入其中，帶著大家再次重新認識布碌
天覆地的變化。許多人選擇離開曼哈頓，搬
在流行文化上，即便如倫敦、東京、巴黎等
崙。
到布碌崙工作與生活，更多數位科技、設計
大城市的潮流人物，也不約而同地著迷於布
產業等新創公司紛紛進駐設立辦公總部。靠
碌崙的時尚風格。
近曼哈頓熱門地段的地產行情，隨之水漲船 高，價位甚至超越隔著東河的曼哈頓。 布碌崙偏外圍較貧窮或治安不好的區域， 則正經歷一場「仕紳化」（Gentrification）
集結各國名家作品的塗鴉新聖地 Bushwick Collective
若說曼哈頓是一位風姿綽約、社交手腕高
紐約最著名的塗鴉場所原本是位於皇后區
明的熟齡女子，那布碌崙應該就是個注重日
長島市的5 Pointz，自從2014年被地主收回
常生活、講究個人風格、充滿創意能量的文
後，位於布碌崙的Bushwick儼然成為紐約的
藝青年。
塗鴉新聖地，讓街頭藝術繼續在紐約發光發
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大都會地產
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2016 年9月號
區域分析 熱。 Bushwick Collective的發起人Joe Ficalora 本身並非藝術家，也毫無藝廊管理相關背 景；但他卻意外地接手這個「紐約最大的藝 廊」，成為街頭藝術的策展人。 其實他的經歷令人悲傷，父親在街上被謀 殺，母親也因腦瘤去世，失去雙親的他一度 找不到活下去的理由與意義。後來他開始嘗 試邀請世界各地的塗鴉大師，自費來到小 型工廠林立的Bushwick創作，由工廠提供牆 面，只要主題不冒犯兒童、女性，藝術家就 能擁有揮灑創意的大片空間。 沒想到，世界各地的藝術家都前仆後繼地 來此創作，而這些作品也成為他靈魂救贖的 解藥。 這裡的塗鴉作品風格大多迥異，也因在
圖為馬拉松選手經過一面塗鴉牆。 (Getty Images)
Bushwick創作的作品將會是眾所矚目的焦 點，所以全都拿出看家本領，彼此激盪出更
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2016 年9月號
區域分析
多創意火花。 時常更新的巨型塗鴉水準非常高，這些 作品讓此地聲名大噪，專程前來的觀光客
Brooklyn Bridge Park是當地民眾與觀 光客都能使用的公園.
(Getty Images)
或假日帶著孩子來玩的家庭越來越多。每 年6月、10月所舉行的Bushwick Block Party和 Bushwick Open Studios，都是更值得前來一 探究竟的好時機。 Bushwick從當年治安不佳、毒品娼妓氾濫 的區域，進入了仕紳化的過程後，各層面都 明顯改善。更多藝術家與餐廳或咖啡館接連 進駐，甚至成為布碌崙地產交易市場最熱門 的區域之一。
以曼哈頓天際線為背景的世界級遊憩公園 Brooklyn Bridge Park 位於曼哈頓東南方的布碌崙河岸，早在17 世紀南北戰爭之前，即為船運的重要港口。 然而布碌崙橋、曼哈頓橋與高速公路的興 建，都曾經嚴重影響當時的水陸交通，最終 隔離了附近居民與港口間的往來，而新的貿 易方式與途徑，亦讓70年代的港口交通快速
段興建，並陸續完成開放使用。
在規劃完善、設計優質的硬體之外，這座
從曼哈頓橋東方的Jay Street起算，沿著布
公園還有一樣無與倫比的特色，就是處處都
魯克林的河岸往西，穿越曼哈頓橋與布碌崙
能以布碌崙橋、曼哈頓橋、曼哈頓下城摩天
1983年，當最後一艘貨運駛離布碌崙之
橋，至Atlantic Ave為止，長達2.1公里的距
大樓的天際線，與自由女神像的畫面為背
後，港口正式關閉，許多倉庫都被拆毀。這
離、高達85英畝的長型範圍，就是這個公園
景。無論來過多少次，這種豪華的景色，永
塊荒廢的土地，在諸多地方人士自1985年開
的奢侈空間。
遠讓人震撼，讚嘆不已。
式微。
始的多年努力奔走下，終於得以重回到紐約
此處總共劃分為11區，每區都各有其獨特
曼哈頓的中央公園固然是經典，但嶄新的
居民的懷抱，成為當地民眾與觀光客都能使
的歷史與設計。包含公園綠地、沙灘、攀岩
布碌崙大橋公園更令人驚艷。這個嶄新公園
用的公園。
場、籃球場、足球場、手球場、溜冰場、旋
是備受當地居民與遊客喜愛的新景點，以曼
轉木馬、生態教育中心、泛舟場、釣魚場、
哈頓下城天際線為背景，布碌崙大橋公園的
沙灘排球場等設施。
條件得天獨厚。公園充分利用位處河邊的特
經過多年民間及社區的參與提案，公園在 設計完成通過審核之後，2008年開始分多階
色規劃設施，寬敞的空間、多元的設備，人人 都可以找到適合自己的運動。 (聯合新聞網)
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區域地產
35萬
220萬
高線公園 房價11年翻六番 文／編譯邵科然
建設於廢棄鐵軌之上、鮮花與工業廢墟並存的紐約高線公園(High Line Park)，不僅吸引大量遊客前來觀賞，還不斷影響周圍地產的轉 售價格。該公園坐落於曼哈坦西城，2009年開始逐步開放，而周邊房 產的轉售價格升幅與較遠地區升幅相比高出10%左右。 了解紐約地標建築對周圍房價的影
的一部分。當時，西雀兒喜還是一個逐漸沒
響，房地產網站「StreetEasy」正在進
落的工業區，且正吸引藝廊進駐。土地使用
行一些列相關研究，首項研究即針對高線公
重劃保留了一些具有歷史意義的工業大樓，
園。該網站在其研究報告中寫道，公園對周圍
同時允許開發商建設更多住宅樓。
為
房價具有「光環效應」（Halo Effect）。
高線公園首期項目只包括西20街以南的
報告指出，雖然曼哈坦很多城區的房屋轉
區域，2009年向公眾開放；其第二期建設
售價格止步不前，高線公園周邊房產的售價
項目把公園延伸至西30街，於兩年後開
卻在持續上升。2009年以來，公園周邊有10
放；而第三期建設的區域在西30街和西
套房產被售出了1000萬元以上的高價。去年
34街之間，開放於2014年。為了獲得相關
5月到今年5月間，20街以北的公園周邊區域
數據，「StreetEasy」使用專有價格指數
房價中位數高達600萬元。而靠近公園的西
（proprietary price index）跟蹤前兩期公園建
21街500號住宅樓成為銷量冠軍。
設項目周邊房價的增長情況。
高線公園成為紐約新星地標。
房地產開發公司「Halstead Property
調查顯示，公園首期項目周邊的房產，和
Development Marketing，HPDM」的數據顯
向東兩個街區以外的房產相比，價格增長
示，開發商也在建設更多樓盤。公園周邊
8.9%。而第二期周邊的房屋，同較遠地區的
正在施工的住宅樓有11棟，共包括155套公
房屋相比價格增漲12.8%。
寓。另有九棟大樓待建，它們共包含751套 公寓或賓館套房。
坐落於西22街的「Spears Building」是臨近 公園的一棟康斗住宅樓。該樓建於1893年，
(Getty Images)
HPDM總裁克利格曼（Stephen Kliegerman）
當時還是一棟工業大樓。大約一個世紀以後
說，「房價漲幅超出了很多人的預期。」他表
被改建為住宅樓。該樓的3E號公寓有1600平
示，康斗價格從2009年的每平方英呎1000元
方英呎，帶有一面巨大落地窗，住戶可以通
左右，增長至今已達2000至3000元之間。同
過它飽覽公園景色。
時，房屋結構與設計也越發考究。
這套公寓1997年的售價為35萬元，而2008
高線公園建設項目是一個更大的城區規劃
年它就因高架橋公園開始動工建設飆漲至
項目的一部分。2005年開始著手進行的西雀
220萬元。今年3月，該公寓被再次轉售，售
兒喜(West Chelsea)土地使用重劃便是該規劃
價315萬元，與2008年相比提高了40%。
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新案介紹
Verizon總部改建豪華公寓
紐約市第一幢 1G網速住宅大樓 位曼哈坦TriBeCa翠貝卡區的100 Barclay大樓原為電訊巨頭Verizon的總部，是一幢裝飾藝術風 格的地標性建築，由著名建築師Ralph Walker設計，建於1927年，堅固而優雅，911時秋毫無損。 圖、文／高傑文、Ty Cole
近
二年該大樓上半部正被改造成豪 華公寓，已開始交房入伙。100
Barclay大樓在周圍清一色的全玻璃辦公大樓 中可謂相當突出，顯得堅固而優雅，是一幢 不折不扣的古典建築。但改成豪華公寓之 後，除了外牆是地標而不能更改外，這個藝 術裝飾大樓已經完全的重新設計，包括了 龐大的閣樓公寓住宅，有高標準的建築細 節。 高天花板和獨特的佈局是其特色，總共 158套豪華公寓，卻有92種不同的平面設 計，即使上下樓層，亦可能是不同的平面設 計。所有公寓都是位於大樓的上半部， 170 英尺以上開始，光線充足，有哈得遜河景或 曼哈坦城市景觀。公寓售價一臥$200萬至四 臥1000萬。 大樓的低樓層繼續為Verizon總部，以及一 個正在計劃中的大型商場。 該大樓鄰近新世貿，及最新的豪華購物熱 點Brookfield Place，翠貝卡有紐約最好的餐 廳、學校和購物。 100 Barclay住宅大樓還有二個突出的特點: 1. 超過40,000平方英尺的共用設施，這 在曼哈坦公寓大樓中不多見，包括健身中 心，二個游泳池，水療和理療室。第18層 100 Barclay大樓是地標，在周遭建築 中很突出。
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大都會地產
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新案介紹 高天花板和獨特的佈局是其特色。
紐約最新幕的豪華購物熱點Brookfield Place就在大樓旁邊。
是俱樂部樓層，提供很多的娛樂空間-台球 室、俱樂部酒吧和餐廳，四個獨特設計的戶 外露台，兒童遊樂室，青少年室，媒體室， 品酒室，音樂練習室，自行車存放處，以及 私人存儲間。 2. 將是紐約市第一個獲得Verizon的高速 1G數據傳輸速度服務的公寓大樓。下載平 均長度的高清電影將不到10秒。
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紐約
大都會地產
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房市觀察
首棟迷你公寓 曼哈坦人口不斷增加，可利用的 空間卻愈來愈少，因此房地產 市場出現微形住宅只是遲早 之事。東27街的卡梅爾坊 (Carmel Place)即為紐 約市第一個迷你公寓 開發工程。
文／編譯黃秀媛
空間小租金高 這
棟大樓將提供55個統艙公寓，每個有260至360平方呎空 間。由於空間空前小，需要市長特別豁免一些管制法
規，包括每戶住宅最起碼的大小，以及每棟樓宇最多戶數限制。 這些公寓每個月的租金從2446元到3195元，其中八戶保留給無 家可歸的退伍軍人，另有14戶月租914至1873元的平價公寓將從每 戶將近4300名申請人中抽籤選出幸運者。 「每日郵報」報導說，這種開創性計畫可以滿足紐約客對價格 適中的平實單身住宅的需求。 為了應付紐約市不斷增加的小家庭人口，前紐約市長彭博親自 主持新住房市場計畫，在2013年推出adAPT NYC計畫，而nArchitects和Monadnock開發公司的設計贏得這項合同。 這棟樓宇使用在布碌崙海軍造船廠一座工廠預鑄的建材，雖然 公寓面積很小，可是每戶都有八呎寬的落地窗和將近十呎高的天 花板，使空間顯得寬敞明亮。 nArchitects網站說，他們把大樓的戶外空間設計成類似四個「迷 你大樓」，以表現「小巧之美」，並為小家庭提供新的社會架 構；內部設計則有意讓人感到「寬闊、舒適和效率」。 要讓這麼小的空間發揮最大效用，設計創新很重要。靠在牆上 的加大雙人床一拉下來，旁邊就是沙發。沙發前面的茶几能夠升 高，變成四人座的餐桌。 廚房桌面甚至可以變成可坐十人的長桌，搭配可折疊收藏的椅 子，用以舉行較大型的餐宴派對。 社交空間也充滿想像力。地下室有供住戶使用的休息室、貯藏 室、腳踏車存放間和洗衣間，八樓的交誼室有個食品櫃櫥，外面 是公共屋頂陽台，可飽覽市區景觀。
(世界新聞網)
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大都會地產
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長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。
屋況佳，3臥/2.5浴住宅，有車庫/完成土庫， 24小時門衛社區，有很多設施。
美麗的殖民式住宅，近長島火車、巴士、學校和公園。 令人驚嘆的寬敞分層式住宅，位村中心，3 臥，2.5浴，做了大量的翻新。 發短信 發短信
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3臥/3浴，RVC學區,可用餐廚房/不鏽鋼用具， 家庭房，露台和後院。
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寬敞的格魯吉亞殖民式住宅，近一英畝，寬敞的房 壯觀的5臥、3浴水邊住宅，入地泳池，中央空 間，2個壁爐，正式餐廳，正式客廳，3臥，2.5浴。 調，還有許多特色。
精緻的磚建殖民式住宅，4車車庫，新美食廚 房，可供應全屋的發電機。
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極佳的5臥, 2.5浴中央大廳殖民式，地點佳。
新建，4臥, 2.5浴殖民式住宅，完成土庫，2車 庫，現在買，還來得及訂製。
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歷史悠久的專業辦公室，4間檢查屋，0.5浴， 私人辦公室，很多儲物空間，可有泊車位。
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豪華的6臥，3.55浴，45分鐘至紐約市，低地稅。 發短信
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這個設計師的住家有中央空調，地板和煤氣 熱，電子圍欄，門廳，正式飯廳，帶壁爐 客廳，書房，美食廚房，Sub Zero冰箱， Viking灶具和燃氣壁爐。主臥有整浴，另有3 間臥室，2車獨立車庫。 發短信
5臥，4.55浴，125x250地，4,452平方呎住宅空間。 發短信 手機 手機
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大都會地產
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2016 年9月號
新案介紹
曼哈坦中城東American Copper
大廈平價屋 網路 asy 、 tE 傑文 tree 高 S ／ 圖／ 來源 料 資
跑
籤
抽
出
租
開
曼哈坦近年來興建了一大 批新住宅大樓，標新立異， 各具特色，構成了新的天際 線，不同的建築風格總是引 人注意。
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大都會地產
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2016 年9月號
新案介紹 是2016年10月14日。
中之一是位曼哈坦中城東Murray
尺，將會有三層高天橋相連。大樓的建築
Hill/Kips Bay區的American Copper
設計是著名的SHoP Architects，開發商是
除了漂亮的建築設計和令人印象深刻的
大廈，地址是第一大道626號，毗鄰東
JDS Development，大樓建成後，將有761
人行天橋外，大廈居民可以享有很多的設
河，當這幢現代的、相連的二幢相連斜角
個出租單位，預計今年年底住客可搬入。
施，包括健身房、游泳池、居民休息室、
大樓建成後，一定會在曼哈坦的天際線留
這二幢大廈所有單位都是出租，但對紐
自行車存放處和一個屋頂游泳池和休息
約居民來說，好消息是這二幢相連大廈會
區，以及在每個單位內的洗衣機和烘乾
大廈的上部是彎曲的角型設計，初看是
提供１６０套可負擔住房供出租，名單
機。這些可負擔住房的每月租金包括媒
如此令人吃驚，據說市府應急官員曾以為
由抽籤決定。包括43套統倉和66套一臥，
氣。
是建築施工出了問題，但這個不平衡的
41套兩臥，10套三臥。租金範圍從統倉的
American Copper 大廈的主要設施包括一
外觀設計是故意的，使人印象深刻，你如
$833至三臥的$1247。如果你符合年收入
個大型公園、休息室、屋頂露台、健身
果在FDR駕車路過，一定不會錯過這二幢
的要求，你可以申請參加抽籤，通過NYC
中心、水療中心和容納200輛車的地下車
大樓。在41層和48層之間，離地面300英
Housing Connect網站參加。送表截止日期
庫。
其
下自己的印記。
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大都會地產
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趨勢分析
新州房屋出售速度增快，圖為新 州中部一套獨立一家庭房屋正在 插牌待售。 (記者謝哲澍／攝影)
新澤西
房市回春 銷售速度加快 隨著全美經濟逐漸回暖，新澤西州房地產市場也 爆發出勃勃生機。根據新州房地產經紀協會（New Jersey Realtors）最新公布的數據顯示，新州房 屋今年的銷售速度要比去年同期總體增長10%。 文／記者謝哲澍
統計顯示，今年5月銷售的獨立屋
以博根郡（Bergen）為例，從2015年5
根據紐約亞洲協會與房地產諮詢公司羅森諮
（Single-family house）、老人社
月至2016年5月，獨立屋的銷售數量下降
詢（Rosen Consulting Group）報告指出，中
區（Adult community）、連棟屋（Town-
20%，但老人社區和連棟屋的銷售數量略
國已超越加拿大，成為美國房地產最大的外
house）和共有公寓（Condominiums），從上
增。在孟莫斯郡（Monmouth），今年5月
國買家；單在2015年，中國人購買的美國住
市到售出平均78天左右，比去年同期減少9
老人社區房屋出售時間比去年同期增加了
宅與商用地產，總金額就超過370億美元，
天，但各個地區住房的搶手程度差距也越來
60％，南部的博林頓郡（Burlington County）
獨占鰲頭。
越大。
也有老年社區房屋滯銷的現象。
該
美國亞裔房地產協會（AREAA）北新澤
新州房地產經紀協會協會主席格雷澤（Tg
逖格雷澤認為，房屋在市場上停留的時間
西分會副主席李渼羚認為，新州地產的銷
Glazer）指出，過去幾年中，由於房屋貸款利
越長就越難出售：「房屋出售的頭兩、三周
售速度具有強烈的區域性：「現在主要還
率降至歷史低點，加上購屋人數不斷增加，
至關重要，因為隨著地產網站和經紀人制度
是哈德遜郡（Hudson County）的住房銷售最
使房屋市場庫存開始供不應求：「合理定價
的成熟，潛在買家很容易知道出售房屋上市
快，由於紐約房價太高，很多買家青睞霍
的房屋銷售非常快，以致一上市即引起多戶
有多長時間了。如果房屋在市場上很長時間
布肯（Hoboken）、澤西市（Jersey City）等
買家爭購；價格缺乏競爭力的房屋，留在市
沒有賣出，通常意味著房屋的開價不太合
交通、生活便利的地區。與此同時，許多價
場上的時間要長一些；不同郡區和不同類型
理。」
格昂貴的獨立屋，反而乏人問津，如博根郡
的房屋，在市場銷售方面表現也有所不同。」
在新州，來自中國的買家同樣為數眾多。
300萬元左右的住宅，很難找到買家。」
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大都會地產
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Artist Rendering
Artist Rendering
Artist Rendering
Artist Rendering
豪華公寓，經典服務。The Ritz-Carlton Residences, Long Island, North Hills位傳奇的長 島北岸，北山村，大頸學區。離曼哈頓20英哩，漢普頓60英哩。請來體驗每天的豪華生活。 豪華公寓售價從$1,500,000起。 立可入住。
The Ritz-Carlton Residences, Long Island, North Hills are not owned, developed or sold by The Ritz-Carlton Hotel Company, L.L.C. or any of its affiliates (“Ritz-Carlton”). RXR North Hills Phase I Owner LLC uses The Ritz-Carlton marks under a license from Ritz-Carlton, which has not confirmed the accuracy of any of the statements or representations made herein. The complete offering terms are in an offering plan available from sponsor. File No. CD-14-0036.
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大都會地產 趨勢分析
55歲+
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嬰兒潮世代 理想住宅
文／高傑文編譯 資料來源／Hanley Wood’s Residential Group 圖／高傑文
根據Hanley Wood’s Residential Group以及房地產開發商Taylor Morrison的最新調查發現，55歲以 上嬰兒潮世代在挑選下一個住宅時，最關心的是-地點、生活方式和開放式的空間設計。
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大都會地產
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趨勢分析
們要的是一個新的開始，一個滿足
度上反映了他們想要的生活方式，與社會的
飲、購物、娛樂等，鄰近醫療服務也被列為
他們的生活方式而且方便的新住宅
進步息息相關。根據Grey Matter Research and
一個重要因素。
環境。隨著全美數百萬嬰兒世代開始計劃人
Consulting的綜合調查報告，嬰兒潮世代買
儘管一直來地產業界的說法是許多嬰兒潮
生的下一個階段，購買合適的住家是他們考
家看重社區給他們的第一印象和要感受到受
世代希望將以大屋換小屋，但大多數接受訪
慮的首要問題。
歡迎。
問人士表示他們偏好中等大小的房屋，而不
他
根據收集嬰兒潮購房者偏好的意見調查，
生活設施是購屋考慮的重要因素。包括俱
55歲以上購房者最關心的是設施、社區、靈
樂部會所、游泳池和步道。但是高於一切的
活性、房屋設計，以及方便的地點，很大程
是地點，如方便到達有趣的事物/活動：餐
嬰兒潮世代青睞的 新屋元素和特點：
開放式的 室內佈局
影響嬰兒潮世代購房的前三大因素：
地點/位置
50.2%
價格/ 負擔能力
37.4%
房屋的 佈局
19%
住宅中三個最重要的房間或區域：
室內和室外 空間有機地 連在一起
以下是該次調查得出的一些數據：
其它考慮因素： 建築質量................ 9%
高天花板 足夠多的 自然光
是與他們的上一代一樣，搬至小屋。
社區的安全性......... 8.4% 更好的平面設計....... 8.2% 建築/總體設計........ 8.1%
關於住宅科技： 無線安全系統......... 7.1%
廚房 82.8%
主臥 59.2%
感應式照明........... 6.3% 客廳
36%
集成家居技術，包括「智慧」恆溫 器和用智慧手機控制的照明系統 ..................... 6.2%
有趣的是，嬰兒潮世代更希望一個中等規模的住宅，而不是一個小房屋：
有隱私的區間 本地植物
18.1% 希望低於 2000平方英尺的房子
持續和節能 的住宅科技 足夠的 存儲空間
20.8% 要3000至 3999平方英尺的房子
48.6% 更希望2000至 2999平方英尺 之間的房子
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大都會地產
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購房貸款
看 停 聽
文／周方澄
上網借房貸
網路應用無所不在，房貸申請也趨向網路化，近來市面上出現許多新的線上房貸機構，如果想 要買房子、舉借房貸，也要調整心態，多多使用線上申請工具。
不
論您偏好用傳統方式、與人面對面 洽談借貸事宜，或者願意透過線上
近來市面上出現許多 新的線上房貸機構，購 房者可多多使用線上申 請工具。 （美聯社）
機構，房貸選擇都比過去更多。如果您打算 上網申請房貸，應注意以下五個重點： 第一，不要對申請房貸有所恐懼。如今申 請房貸，千萬不要因為對房貸申請不了解而 遲遲不開始物色借貸機構；事實上，不論借 貸機構是不是以線上經營為基礎，其網站都 會或多或少協助您尋找最適當的房貸，一旦 開始搜尋、並且發現尚無充份的準備，只有 自己私下知道， 不需要難為情。 第二點，線上申請的流程較為流暢。線上 房貸機構競相採用簡單的網站服務，無形中 已使得房貸業者愈來愈重視將作業流程簡 化、易懂，藉由線上申請及文件上載，申請 房貸的買房者可透過單一入口網站處理，不 必帶著文件到處奔波，舉例來說，透過網路 房貸業者Rocket Mortgage，您甚至可在電話 中獲得事先的核准，流程多了。 第三點，把線上獲得的事先核准認真放在 心上；一旦透過網站，收到房貸業者附上的 事先核准信件，其重要性就跟是哪個借貸機 構、或者有多少借貸金額，是一樣的。 第四，務必要借貸機構提供明確可信的 資訊。2007年次貸風暴過後，借款人對於貸 款變得猶疑不決，寧可選擇用30年期、固定利 率的房貸，選用浮動利率房貸的比例僅僅占了 5%，遠低於2007年的 21.9%；連帶的驅使房貸 機構想盡辦法力求借貸流程透明化，藉以贏 取借款人的信任，此外，聯邦法規也要求借貸 資訊更加透明，尤其是新的線上借貸機構，務
多方查看網路上對各房貸機構的評價。
必要求他們提供聯邦規定的表格如Loan Esti-
第五點，從各種選擇中找出最適合的房貸
mate和 Closing Disclosure，為求慎重，不妨
機構。如果實在不太喜歡在網路上搜尋虛擬
房貸的過程，不妨找一個可以面對面互動的 借貸機構。總之，市面上的房貸選擇比過去 更多了。
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大都會地產
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法律專欄
無租約，室友不付房租時你可上小額法庭 （small claims court）或住房法庭，提出對方
室友不付房租
強占房屋訴訟（holdover proceeding），以便 進行驅逐室友。 如果你和室友一同與房東簽訂租約，兩 人都有責任按時繳房租。通常租約上會載 明，承租人應共同承擔租房責任，也就是房 東可向任何一名承租人追討房租，或沒收押
如何保護自己 文／編譯組
金。 所以在合租屋前，所有室友間也應簽訂 合約，明定必要事項，例如每月繳房租的 日期和金額、由誰將房租交給房東、誰擁 有某個房間的專用權、水電和網路費用
律師Eric Kahan說，如果當初是以你個人
如何分攤，和訪客、藥物、辦派對、養寵
名字簽租約，你就等同於室友的房東，可以
物、抽菸等規定，以及有人違反規定時租
驅逐不繳房租的室友。
房合約立即終止等。此外還要考慮的是，
與人合租屋，萬一室友 不付房租，該怎麼辦？ 東收不到房租時可能通知RentBu-
房地產法律師Wagner Berkow說，對於房
在與房東的租約到期前室友要提前搬走，
reau等信用報告評鑑公司，對你的
東而言，除非租約上明訂房東可向房屋內其
如何處理剩下的房租，以及是否退還押金
信用也造成損害，不利於未來租房。因此碰
他住戶收取租金，或有相關法律可循，否則
等問題。
到室友不付房租，首先應保護自己的信用不
房東只能向簽訂租約者收房租。
房
如果你個人與房東簽訂房租，但和室友間
受損。
有明確的合約不但可免除合租屋的糾 紛，也可讓室友間友誼長存。
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2016 年9月號
法律專欄
視頻租房見面變卦 華裔房東扣下押金 文／記者許雅鈞整理
布碌崙居民陳先生問：我去年10月投資了一套共有公寓(Condo)打算出租賺錢，當時在網路上登了廣告、 註明11月可開始住；一名人仍在外州的女士聯繫我，說她11月就會搬回紐約，想請她人在紐約的父親幫她看 房，確認屋況後立刻可簽租約。雖然該套公寓10月已交屋，但前屋主搬家需要時間，我特別寬限他們可以在 11月之前搬走；這名女士的父親就在前屋主還沒搬走的情況下去看屋，現場通過視訊讓他女兒同步看房，兩 人都非常滿意決定要租下我的房子，其父親代表她簽了一年租約，並願意支付一個月租金作為押金。
屋主搬走後，我找到清潔公司清
卦，或者房客能證明房屋狀況與父親看房時
你所有物的所需賠償，甚至她毀約之後、一
掃，並換掉部分舊地毯。10月底這
的狀況不同，否則房客不能再抱怨，也很難
年內你尚未能轉租的損失，房客也須負擔，
名房客突然聯繫我，說她搬回紐約的計畫生
取回押金及半個月租金，因此你在這場官司
比如說你多花了三個月時間轉租，另外花了
變，得延遲兩周；我便要求她先繳付兩周、
上較占上風。
1000元登廣告，你可以另外告房客要賠償三
前
也就是半個月的租金，我才能幫她保留這套
不過你還是要認真對待這場官司。按正常
房子。房客應允付款給我，我也按租約11月
租約，房客本來就要支付押金，否則父親代
1日把鑰匙給她父親，她父親之後擅自丟掉
為拿鑰匙時，房客便已按租約
屋內原有的爐子及冰箱，換成他新添置的。
擁有(take possession)該房；但
兩周後房客搬到紐約，但一進到該套公寓
租約裡面可能有特殊條款，比
就直呼退租，說裡面環境髒亂，不適合居
如說房屋狀況要等房客本人親
住(inhabitable)，要求我退還押金及半個月租
自看過確認可接受，那狀況
金，但我認為環境沒有問題，而且是她違
就不一樣了。
約在先，我得新添購爐子及冰箱，損失也不
房客父親把你的爐子及冰
小，不願退還；她氣憤地將她父親購買的爐
箱丟掉，是另一個你必須扣
子及冰箱全都搬走，揚言要告我。最近我收
押金及半個月租金的理由，
到小額法庭的傳票，說對方告我欠押金及租
你可以說押金是作為她丟掉
個月租金及1000元出租開支。
(世界新聞網)
金，想請教律師怎麼樣才能保障自己的權 益？ 律師答：按照你所描述的情況，你的確有 理由不用退還，因為簽租約之前已經看過房 子，假如屋子的狀況與當天父親看房及取鑰 匙時的狀況差不多，等於她委託父親看過、 且又再檢查過，兩人都同意的情況下才簽租 約。她搬來後改稱屋子狀況不佳是她自己變
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大都會地產
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2016 年9月號
房產理財
房產理財
如何提高租金收入 華人喜歡買房子，許多人投資房地產，然後出租。實際上，某些小資金修繕，讓房子截然一 新，可以提高租金，使投資獲得更高的回報。如何提高投資報酬率也是一門學問。那麼，房東 要做哪些修繕呢？
徹底打掃
文／陳琪錢
二， 給租客一個願景。
一，最便宜和最簡單吸引租客的辦法是把房間內部打掃乾
明亮的房間可以幫助租客有個美好的想像。當潛在的租客來看房間
淨，當然也不要忘了外邊的清掃。最好是用高壓清洗房屋的
時，他們會問自己一個非常重要的問題：我能夠看到自己住在這裡嗎？
外部。
房東要把房子裝修的明亮。
(世界新聞網)
二，內外粉刷： 室內粉刷可以遮掩住小的瑕疵，使得房間 像新的一樣，外面的粉刷可以吸引租客的眼球。 三，更換地板： 地板可以是豪華的，用市場上經濟有效的 新地板。房東要選擇一款與其設計比較匹配的地板，使得房 東的投資能夠更快的收回投資。 四，廚衛重做： 按照房地產經紀網站（Realtor.com）的統 計，85%的廚房和廁所的更新會決定這棟房屋是否能夠出租 或銷售。即使是小的修繕，如重換噴頭、浴缸、台面、或許 修補櫥櫃，儘管不是全部更換，這個房屋的租金可以提高很 多。 五，修理門窗： 一般來說，門遠遠沒有窗子貴，但是卻是 保護房屋安全的基本因素。破舊的門窗影響租屋的形象，租 客和買家都不會看上眼的。因此，門窗一定要搞好。 作為投資，在提高租金的同時，也要節省修繕的資金。在 修繕和打掃一個出租的房產時，減少開支其實也是不容易。
節省開支建議 一， 當作一個房屋，而不是家。 常重要的。 雖然這個說法聽起來很不正面，事實上房東不能把租屋做 成一個完美的家，因為租客並沒有把它當成自己的家。對租 客來說，它僅是一個臨時的住所，他們對待租屋就是這個態 度。因此，房東最的目標是，使這棟房子看起來很不錯，適 宜居住。
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大都會地產
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2016 年9月號
地產話題
網路時代
網路時代下，只要上網便 可輕易得到一大堆房地產經紀 文／周方澄
地產經紀角色改變
商、地產市場以及房屋買賣的 最新訊息，全方位地產經紀的 某些功能似乎被取代了，既然 如此，傳統的地產經紀還能扮 演什麼樣的角色呢？
統上，地產經紀提供房屋賣方完
包海，相反的，有些房產經紀的服務變得很
奢望經紀人員會在每個層級都隨伺在旁；
整的全方位服務，從最初的諮詢
侷限。地產經紀的服務千變萬化、不再像以
好的地產經紀應專注於能順利賣房的基本
顧問、市場行銷、帶人參觀、與買主經紀
往那樣有標準模式可循。專家建議謹守以下
事項，專注於基本要項真的很重要，身為
溝通一直到買賣成交為止，但最近十年，
原則，以求取最大利益：
顧客，不要對地產經紀商提出無關賣房本
傳
身的雜項要求。
地產經紀業者開始提供套裝服務，針對不
首先，讓花出去的每一分錢都值得。您不
同需求有不一樣的服務、各自收費，全方
妨用心想想自己的需要，要求地產經紀想辦
第三，必要時找到正確的協助。搬家理由
位地產經紀的角色隨之轉變，跳脫原有框
法滿足，比如針對國際買主，地產經紀的服
可用來評斷需要怎麼樣的服務，屋主最後一
架。
務便有很大的彈性空間，又如幫忙打點待售
次搬遷往往需要額外服務來管理房地產規劃
屋整修，在屋主外出工作時幫忙看家、讓專
師、律師等相關人事物，藉助服務可釐清一
人進到屋裡粉刷。
些事情、或者與家人及財產繼承人共同打理
如今，許多全方位地產經紀不僅提供專業 攝影、裝點待售房屋以及其他主要的行銷協 助，甚至幫賣方與合約商打理房屋修繕，有
其次，提出的要求要合理。雖然房產經
些還代屋主接送小孩參加課後活動；但並非
紀的角色比以前更有彈性、不乏有人提供
所有地產經紀的服務都如此無限擴張、包山
前所未有的服務，但身為顧客的您，不要
重要事情。 最後，不妨諮詢專家、接受建議。不要自 以為是；也能夠使房屋買賣更加順利。
傳統房地產經紀角色轉 變，愈趨多元化。圖為佛州 一名房屋仲介在作銷售前的 準備。 (美聯社)
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大都會地產
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2016 年9月號
大蘋果地產
Syosset 長島賽奧賽特 地大人少學區好
文／記者呂賢修
長島納蘇郡相鄰的傑瑞柯(Jericho)與賽奧賽特(Syosset) 素有 「瑜亮情節」，讓許多華人家長難以抉擇。兩學區公立高中均擠進全 美百強，前者亞裔學生已逾三成，後者也有四分之一。賽奧賽特小 學、初中、高中都有教育部認定學術優秀的「藍帶學校」(Blue Ribbon)，公校生從幼兒園起每年必修外國語言，激發潛能；學區並以多 元藝術教育著稱，成為申請大學的利器。空間舒適、交通方便、房價 選擇性，是僅次於教育最重要的考量。
長長島地產的蘇富比 Daniel Gale
Boudourakis分析，當地雖有高價奢華的公
Sotheby's International Realty經紀人
寓，但多數選擇郊區的買家仍青睞有寬廣
Angie Boudourakis，因為子女教育，三年前
庭院的獨棟房屋。賽奧賽特平均房價約60萬
由貝賽搬至賽奧賽特。搭乘長島鐵路45分鐘
元，以長島快速道路為界，北方從70萬元至
可達曼哈坦，對她是一大方便，開車也有長
上百萬元，以南因建地普遍較小，仍有50萬
島快速道路、Northern State Parkway可供選
元的選擇。兩處高中屬相同學區，地稅約從
擇。她也喜歡當地公園、高爾夫球場密佈、
1萬1000元起跳。社區近年少見大型開發，
路樹整齊筆直、鄰近賽奧賽特醫院、還有多
本月有111間房屋可供選擇，平均在市場停
處購物中心，更重要的是「地更大、人較
留45天內售出，售價高於百萬元者則略久。
專
少」帶來的輕鬆感。
傑瑞柯與賽奧賽特學區水準相當，讓許多
長島狀元高中之一的賽奧賽特高中，亞 裔學生約占四分之一。 (本報檔案照片)
NRA27
大都會地產
28
2016 年9月號
大蘋果地產
Syosset
歷史
直到1854年長島鐵路開通 後，Syosset才開始與外界有 商業往來；與紐約農業市場 的交易機會更吸引了許多農 民移居至此，而火車站附近 也發展出商業區。 農業一直為Syosset主要經 濟來源，直到二次世界大戰 後，因市場需求，許多農民將 土地賣給開發商賺取收益。
(記者呂賢修/攝影)
人口
購屋者重視「地更大、人較少」帶來的輕鬆感。
70
白人 60.26%
總人口: 18,544
60 50
人難以抉擇。她分析前者房價略高，後者價
的公共圖書館，提供各種免費兒童活動。
格則較多元，適合不同預算的買家。許多人
每年夏天，鄰近的Hicksville還有多元文化
覺得傑瑞柯在長島快速道路兩側住宅密度過
及美食活動。 音樂家錢藝，居住長島十餘年，經營音
但許多來自皇后區的家庭，卻希望接近公
樂教育中心I School Music and Art，在華盛頓
路，方便工作通勤。相較已趨向飽和的皇后
港、Rockville Centre、賽奧賽特均有分校，
區及大頸鎮，近年也有越來越多中國買家為
近千名學生中以賽奧賽特分校亞裔學生比例
子女教育選擇在此置產。
最高，約占三成。他認為與華盛頓港相似，
30 20 10
非裔 美國人 4.50%
其他 3.58%
0
收入
高，不願忍受公路噪音，選擇了賽奧賽特。
亞裔 31.66%
40
平均家庭收入: Syosset: $125,560 New York: $56,448
房價
賽奧賽特居民重視教育，但後者族裔更多
30年。孫子出世後，想換個四臥的大房子
元。此外，該地也是紐約州參加州級音樂等
享受四代同堂生活，考慮當地治安逐漸不
級考試(NYFFM)最踴躍的學區，公校音樂課
理想，加上學區因素，全家人一起決定賽
程在納蘇郡數一數二，學生考進郡內主要樂
$759,000 2013平均房租: Syosset:$3,000
奧賽特。兒子、媳婦都在曼哈坦上班，火
團、到林肯中心等地演出的比例也較高，吸
New York:$2,400
車通勤是首要考量，每周方便上法拉盛買
引許多華人搬遷至此。
菜也不可少。當時曾考慮大頸鎮，但家人
錢藝也發現，越來越多自中國來美「陪
覺得同樣80萬元，在賽奧賽特可買更新、更
讀」的家長選擇在此置產。他總建議，新移
大的房子。也比較過Roslyn，雖離曼哈坦較
民學生語言學習快，但融入主流文化是最大
近，但發現以老房居多，Garden City又負
門檻。多數新移民華生家境優渥，在中國都
擔不起。最後正巧看中當地一間約百萬元
曾學樂器，所以不妨以加入學校的樂隊、樂
的新房，離火車站步行僅約五分鐘，便決
團為第一步。他成立了爵士、搖滾樂團，鼓
定搬家。搬至此六年，全家人喜歡離艾森
勵華人學生參加，增加與本地學生共同的成
豪公園近，到瓊斯海灘也不遠，還有寬敞
長經驗。
學區
高太太與家人於長島Valley Stream居住近
2013平均房價:
Syosset共有9間初等及高等 學校。評價最好的為Willits Elementary School, 其學校學生 數為 309人。 Syosset的公立校區為Syosset Central School District，其 鄰近校區為Hicksville Ufsd及 Jericho Ufsd。 (資料來源:網路)
NRA28
大都會地產
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2016 年9月號
大蘋果地產
●納蘇郡政府近日決定
地
移除賽奧賽特及鄰近地區 沿South Oyster Bay Road
產
約200棵高度超過30呎的老
簡
人行道的抱怨。但此舉引來
樹，以平息居民對樹根破壞 另一批愛樹人士抗議，認為 這將改變社區風貌，且未經
訊
社區討論。目前納蘇郡法官 已下令暫停，等待州高等法
院法官對此聽審。 ● 長島國會眾議員Peter King近日批 評甘迺迪機場海關人員對伊波拉的安檢 措施不夠嚴謹，強調該機場每天有近百 名來自疫區的旅客，其中三分之二是入 境者，但許多人在下機後與同機旅客一 同行動，在被隔離體檢前，甚至已使用 過機場的廁所等設施，後患難料。 賽奧賽特南面房價相對多元，適合不同預算的買家。
(記者呂賢修/攝影)
● 賽奧賽特所屬的蠔灣鎮紀念老羅斯 福總統的歷史性火車站。該車站建於
原居北京市區的張女士，嚮往悠閒的生活
對偏高，也擔心華人學生太多，孩子會集群
步調，但擔心孩子一時無法適應，考慮學
結黨。聽說傑瑞柯高中多了40名中國新移民
1902年，供長島鐵路使用直至1998年MTA
區，聽朋友建議暫時選擇居住在傑瑞柯。曾
學生，她已有打算在兒子升高中前遷至賽奧
另建新站。鐵路博物館人士肯定這項翻
看過大頸鎮的房子，她認為當地人口密度相
賽特，給孩子更大的成長空間。
修計畫。
穆頓保護區 長島最自然步道
張大順／編譯
●長島有十大風景令人美不勝收的登山健
人哈德遜 (Charles Hudson)。不過，索古購買
奧西特下車，可租車或騎自行約三哩多即可
行步道，其中位於長島塞奧西特 (Syosset)的
該莊園後，即在1955年把該莊園轉賣給礦業
到達；民眾可在踏青時見到野生的紫羅蘭、
穆頓保護區 (Mutton Preserve)，甚至被譽為
大亨克里斯蒂 (Lansdell Cristie)。索古最後在
果樹和林地，以及橫跨長島自然保護區的最
「長島最自然步道」。
1961年於法國病逝。
大池塘。
而穆頓保護區至今仍引人好奇的故事之
在Knollwood莊園當年閒置期間，當地曾
長島其他名列十大步道地方，還包括
一，是有關1920年代擔任阿爾巴尼亞總統期
傳說幾十年，索古是以紅寶石和鑽石付清購
東漢普頓(East Hampton)Cedar Island燈塔、
間，自封為國王的索古(Zog)。索古在1939
屋款，並把財寶都藏在豪宅牆壁內，該產業
West Hills郡公園、Hither Hills州立公園Walk-
年義大利入侵而被推翻後，隨即逃至海外流
也因此遭人破壞。克里斯蒂家族在購買該莊
ing Dunes步道、Caumsett州立公園、火島
亡，先後居住英國、埃及和法國多年，他在
園後不久，便在1959年把豪宅拆除。
( Fire Island)水中森林(Sunken Forest)、庇護
由於索古擁有每天抽225支香菸的金氏世
島(Shelter Island)Mashomack保護區、David
界紀錄，因此，即使他當年曾遷至該處，也
Weld Sanctuary自然保護區、蒙陶克(Montauk)
該莊園內包括一棟60個房間的大理石豪
不會愛好健行。目前至該莊園參觀，可搭乘
Money Pond步道，以及同在該地區可欣賞濱
宅，原本是在20世紀初期建造給華爾街投資
長島鐵路(LIRR)，從賓州車站出發後，至塞
海風景的Seal Halout Hike步道。
1951年以10萬美元，於穆頓保留區買下廣達 150英畝的Knollwood莊園。
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大都會地產
名師講座
2016 年9月號
一對一諮詢
免費報名
張潔 Jie Zhang
金世芸 Nancy King Wang
（包含稅及服務費，Non-refundable)
紐約大學紐約州雙語教育專員．美東中英雙語教育學會會長 前紐約市新城高中副校長
申請材料一對一模擬審閱
Dr. Bari Norman
請帶相應材料，與教育專家、招生官 一對一諮詢，主題任選一: 1.課外活動評估； 2.學業成績評估； 3.大學申請文書審閱。
Expert Admissions 教育諮詢公司總裁 哥倫比亞大學（巴納德學院）前招生官
顏謙業 Lawrence Yan 領航學術補習中心校長及升學總顧問 (具美國獨立教育顧問執照）
教育儲蓄基金 規劃方案
孫東明 Dongming Sun 紐約人壽副總裁．華裔市場總監
Ӥߦѳ ిޏૉ
Jordan Tung
2009年大紐約區華人教育基金會獲獎者 年大紐約區華人教育基金會獲獎者 2013年畢業於哈佛大學
【搭公車】 搭Q17、Q25、Q27、Q34 到Kissena Bl/45 Ave.下車步行5分鐘 搭Q44-SBS、Q20A、Q20B 到Main St/Elder Ave.下車步行6分鐘
【長老會皇后醫院停車場】
2016 第9屆
教育博覽會 名師 系列 講座 與一 對一諮詢 ◆活動時間：2016年9月25日(星期日) 10:00AM – 4:00PM ◆活動地點：East West International Studies School 46-21 Colden St, Flushing, NY 11355 （紐約長老會皇后醫院正後方）
於Booth Memorial Ave. Main St. 及 141 St. 間有一處付費的24 小時停車場
建議使用公共交通
現場攤位 ◆麥當勞Workshop體驗式攤位
名額有限 盡快報名
報名費用 $15 /人
紐約軍校校長．前史岱文森高中校長
交通資訊
30
◆報名方式：718-746-8889 分機6250 名師講座報名網址： https://goo.gl/nyCUAS 一對一諮詢報名網址： https://goo.gl/ullc5P
（現場提供麥當勞環保袋及Gift card，送完為止。並且 有迷宮遊戲、麥當勞獎學金介紹、互動拍照體驗小遊戲。）
◆GPS Academy 領航學術補習中心 ◆Expert Admissions 教育諮詢公司 ◆New York Life 紐約人壽 ◆MetroPlus Health Plan Inc 城市保健計劃公司 ◆New York Institute of Technology紐約理工大學 ◆New York Military Academy 紐約軍校 ◆Queens High School for Language Studies 皇后區語言研究高中 ◆Grace International Beauty School ◆美東中英雙語教育學會
H6030
演講內容僅代表講員觀點，不代表活動主辦方立場 主辦單位保留變更活動之權利
現場大抽獎 一等獎
Target $200 Gift Card
二等獎
大同牌 電壓力鍋一個
三等獎
富士拍立得 膠片相機一個
0
大都會地產
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2016 年9月號
學區買房
新罕州的Hanover高中是全美排名前20的好高中。
（網路圖片）
眾所皆知富裕家長把愈來愈 多錢花在子女身上，使得能上 鋼琴課、請數學家教的學生， 和其他學生的鴻溝拉大。但是 有錢人為子女做的最大投資， 卻不是這些活動，而是與房地 產有關：這些家長買得起好學 區的貴房子。 文／編譯宋凌蘭
好學區買房 家長最重要投資 華
盛頓郵報報導，南加大社會學家
在好區買房子，可能是父母為孩子所做的最
究發現，富裕家長爭購好區的房子，帶動
安．歐文（Ann Owens）指出，50年
重要事情之一。
1990年以來美國的收入隔離現象。有錢人和
的社會科學研究顯示，社區極為重要，所以
買其他東西對孩子好不好，證據各有利 弊，但是在好區買房子，提供很大的優勢。 歐文在「美國社會學評論」公布的最新研
沒那麼有錢的人，愈來愈不可能住在同一社 區，這個趨勢主要源於富人的行為。 收入隔離日漸嚴重，是有財力的人為子女 卡位造成的結果。從1990年到2010年，收入
圖為賓州的Radon高中是全美最好的高中之一。 （網路圖片）
不平等拉大，富人有更多錢在買房競賽中， 住進有錢社區，鄰居和學校都有錢。 而讓你運用財力住進最佳社區所需的資 訊，也應運而生。像 Redfin之類的多數房地 產網站，在每個房產介紹之下，都列出當地 學校的評價，讓你輕而易舉的確保不只買到 最好的房子，孩子也上考試分數最高的公 校。 相比之下，沒有孩子的家庭，包括頂客 族，把錢花在其他高級享受，例如昂貴的餐 廳、旅遊和娛樂。鑑於學校品質與高房價息 息相關，這些家庭理所當然的，不願在住房 多花錢。而在這類家庭中，收入隔離並未加 劇，所以歐文指出，收入和居住隔離日漸嚴 重，其實都與子女有關。
(世界新聞網)
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大都會地產
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2016 年9月號
賣房須知
房屋公展秘訣
文／周方澄
營造溫馨氣氛 如果您打算賣房子，對外開放看屋時務必要讓人一進來有種像是已經回到自己家的感覺。不妨想像 成是您最愛的電影首映會似的，電影名星要走在紅地毯上、穿著令人眼睛一亮的服裝、盡其所能製造驚 奇、引人注目，這是賣房時開放看屋的致勝之道。
想
要讓看房的人對您的房屋有興趣， 得從上網行銷開始，而後在賣房的
前門、進屋後的玄關、乃至於先看到的第一 個房間等空間努力， 製造出溫馨舒適的氣 氛。 首先，專家建議您站在買方的立場，到自 己屋子各角落檢視一番，將會客觀得多；想 像買主會喜歡什麼，而後逐一列出每個空間 需要改進的地方，而後開始著手進行修復、 維護工程。 其次，要特別注意給人鮮明的第一印象。 房屋必須有獨特風格、一種能量足以吸引買 主，例如您在進門處如何招呼訪客就足以讓 人對整個屋子有截然不同的印象，一定要在 第一時間就讓來者覺得舒適自在。 以下幾個方法有助讓買者一上門就留下良 好印象： 修剪前門庭園的草和樹叢、清洗屋前的走 道、在前門玄關擺放歡迎光臨的踏墊及盆 栽、粉刷門並將門上的配件換新、裝飾前 門、將前院的所有玩具移開、清洗所有窗 戶、更新燈光照明及門品牌、修理屋頂並將 剝落的油漆整理一番、將多餘的家庭照片或 小玩意兒移除、 將玄關重新粉刷、用吸塵
如何展現溫馨的居住氣氛，是房屋公展成功與否的重要因素之一。
(取材自網路)
器清理地板、確保家俱不會過於巨大或者破 舊。 另外，打理燈光照明以便營造舒適氣氛。 屋內的明亮對氣氛有極大影響，不妨將屋內 所有窗簾打開、讓外面的自然光照到屋內，
確保所有燈泡完好、有最大的照明瓦數，而
壞馬上會影響人們的好惡。寵物、食物、衣
且除了大燈外，也可使用台燈、蠟燭、甚至
服、鞋子、抽煙、塵霾、家俱用品等等都會
在天冷時在火爐內升火。
影響味道，一一檢查，任何造成異味的物品
最好讓屋內飄散幸福愉悅的味道，氣味好
務必移除。
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大都會地產
2016 年9月號
33
�����������
MAHWAH, NJ $2,395,000
ENGLEWOOD CLIFFS, NJ $2,888,888
MAHWAH, NJ $7,988,000
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6�6��1��, 10000�, ��� �, ��, ��GW Bridge�NYC
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TENAFLY, NJ $2,249,000
ALPINE, NJ $3,950,000
DEMAREST, NJ $3,750,000
ALPINE, NJ $15,088,000
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1.2������,6�/4.5�,3� �,7000���,��,8������
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HO-HO-KUS, NJ $2,288,888
SADDLE RIVER, NJ $2,999,000
WEEHAWKEN, NJ $2,750,000
UPPER SADDLE RIVER, NJ $2,295,000 ��������,6�6.5�,�� ��,����,�����
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EDGEWATER, NJ $2,999,000
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3�3��1��,2900�,The Pearl ��������,NYC��
����7�8.5�,����,�� �,���,��,��, ��
13����������������������� Jennifer C. Chan ��� (201) 679-0564 jennifer.chan@sothebysrealty.com
Chenchu “Teddy” Koo ��� (201) 707-8868 teddy.koo@sothebysrealty.com
Peide “Patti” Wu ��� (201) 749-3198 patti.wu@sothebysrealty.com
2 Main Street Suite F, Edgewater NJ 07020 — (201) 688-7555 JA189938-1
Each ofÞce is independently owned and operated
0
9
大都會地產
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2016 年9月號
賣屋百科
價過高。 這是很多賣房者認為有必
要要把售價標高，這樣買房者就會提
大錯誤
出一個稍微低一些的價格還價，於是賣房者 就可以用這個價格作為討價還價的起點。但 這是一個誤區，因為如果售價過高，房屋在 市場上的停留時間就會變長，買房者就會開 始懷疑，這棟房子是不是哪裡有問題。最
房子難賣好價
後，賣房者不得不以低價售房。 圖片質量不好。由於幾乎所有買房者都會 現在網上找房，因此照片就是決定他們是否 繼續跟進房源的重要因素。因此，最好不要 使用像素低的手機給房間拍照，以免減低買 房者的興趣。
賣房的時候，您當然希望房子能以最好的價格出售。但是許多賣家 自毀長城，做了許多讓自家房子貶值的事。當然，還有一些環境原因 是無法克服的，這些都會進一步拉低房價。以下是《美國新聞與世界 報導》總結出九個拉低房屋售價的原因：
看房不方便。許多買房者希望在他們方便 的時間盡快看房，如果想看房但房主總是不 方便，那麼潛在的買房者會越來越少，房子 出售的時間也會越來越長。 周邊環境太差。如果待售房屋位於那些以 草坪不整潔、東西亂堆、垃圾車亂擺而臭名 遠播的社區，那售價一定不會高，因為如果社 區很差，買房者對待售房的估值就會降低。 周邊房價低。 如果待售房周邊房價普遍 低，那麼待售房價不會高。這是因為，地產 中介和估值人員會根據周邊房價作為對比決 定待售房價的。 位置不佳。如果待售房位於公寓大樓、繁 忙的街道、學校或者其他吵鬧的地區，那麼 該房售價就會比更安靜的地方低。另外，學 區不佳也會影響家庭買房者的興趣。在大城 市，住所位於公共交通附近非常重要。 房間擁擠或光線不好。如果待售房光線不 佳，或各個房間太小，缺乏一個很大的空 間，那麼買房者的興趣就會降低，售價也不 會高。 結構漏洞。如果房屋地基有問題，再好的 大理石或不鏽鋼也無法修補。買房者對那些 需要修繕的房子會特別小心，因為修繕成本 通常無法估量。 房屋骯髒不堪。 如果房屋髒亂、庭院不 整、窗戶積滿灰塵，最好不要出售，因為許 多買家無法接受這種第一印象，而且清理房
要想讓房子以好價錢出售，切莫因不當行為自毀長城，讓房子貶值。
（美聯社）
屋可能要花一大筆錢。
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大都會地產
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2016 年9月號
租房百科
退休族租屋
5件事想清楚
長久以來，大家都覺得標準的退休計畫是付清房貸、繼續住在原來
主保險等等成本，維修、裝修費更是未知
的自有屋內，或者賣掉原來的大房子、用現金在退休社區裡換買小一
數，例如佛羅里達房子的新屋頂大約要價
點的屋子；但是最近幾年情況變了，退休族開始選擇租屋，覺得這麼
2萬5000元，在紐約居住換新爐大約要6000
做的經濟效益較大。
元，所費不貲。 第四點，您想要更多的自由。如果不希望
在
退休族租屋風潮下，您還是得根據
法挑選真正想要的地區，最好的辦法就是先
在退休之後全部耗在同一個地方、想四處探
個人的狀況決定租屋或購屋，一大
租房子，對新環境有所了解後再考慮買房。
險，或許會某幾年靠近某個子女、再隔幾年
考量關鍵是，您居住地的租屋市場情況如
第二個情況是，您很快就要搬遷。如果賣
何？想住一個喜歡的地方要負擔多少成本？
了原有房子、幾年過後就需要有人照料，這
除了金錢費用之外，還有種種考量。以下幾
中間的轉換期不宜買房子，又或者，幾年內
第五種情況是，您想變賣房子籌款，那
種情況，租屋會是比較好的選擇：
打算搬到離子女近的地方居住，但目前還暫
麼，租屋是最佳選擇。不過，在賣屋轉而租
首先，您想要嘗試新環境。許多人夢想著
時想留在原來的地方住一陣子，都比較適合
屋之前，得仔細算一下，這麼做是否比舉借
退休後搬遷到佛羅里達或亞利桑納州，但是
先租房子，到了真的要採取下一個大動作時
反向抵押貸款(reverse mortgage)來得好，這
這一搬動，生活型態可能隨之大變，有些人真
會比較容易。
種貸款是以屋主自家屋為抵押，借得的款項
的搬去了才發現蚊子多、全年都是夏天令人
第三個情況是，負擔不起買房。買房子除
吃不消，而且在不了解新地方的情況下，沒辦
了要支付房貸，還有地產稅、管理費、屋
換住到另一個子女附近，或者想四處搜尋一 個終老的理想地方，租屋再恰當不過了。
是按月取用，等到借款人往生、或是出售抵 押屋時才需要還款。
(周方澄)
成就事業一片天， 您需要更寬闊的舞臺
LM189376-1
J&A 公司 NRA35
大都會地產 設計名家
美
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2016 年9月號
能洗滌奢華 專訪義大利設計師 Roberto Baciocchi 文／Gail Lin 圖／Courtesy of Baciocchi Associati, La Perla and Pasticceria Marchesi
「美並非只存在於理論或抽象的層面，美對我而言是可觸及 的，也是一個好的作品應有的特質，若欲達到美所營造出的質 感，其中涉及創作者全身心的投入奉獻。」─Roberto Baciocchi
義大利設計師Roberto Baciocchi
他的作品有著大理石和絲絨的華麗，這兩者之間，究竟哪邊是真美？若視他們為遵循 著過往脈絡而生的世紀產物，這個問題便不再重要了。
NRA36
大都會地產
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2016 年9月號
設計名家 他是精品店的設計師，又是歷史古蹟的修復師，他的作品精緻華美，私宅卻自由樸實。這一切衝突，在他眼裡是一樣的事：「我追尋一生 的，是美所營造出的質感。」
Roberto
Baciocchi是Pra-
南北風格之戰
是的，到了最後，那些驚心動魄的高樓大
da、Miu Miu、La
Roberto Baciocchi來自義大利中部，有著性
廈、金碧輝煌的宮殿、壯觀的流線型建
Perla和其他無數奢華品旗艦店的室內設計
情上的悠閒浪漫，另一方面，他在出產大量
築，都將被遺忘，能喚起純真的激動，讓心
師，他更是全世界少數以建築語言詮釋商業
奢侈品的北義大利工作，那裡的人組織嚴謹
靈得到安恬的建築空間，終將是悠遠回憶
奢華產業的創始人之一，以零誤差的空間線
而且自律。他是精品店的設計師，又是歷史
裡，自己老家的房子；美好歲月與溫暖，出
條，美妙的設計抓住人們的目光，永恆的美
古蹟的修復師，他的作品精緻華美，私宅卻
於愛的空間，才能凌駕一切，等一切凋落消
歷歷在目，淨化我們的心神。
自由樸實，。這一切衝突，在他眼裡是一樣
逝，只有家如舊，他說：「在家裡我能毫無
的事：「我追尋一生的，是美所營造出的質
限制的利用各種不同元素，讓它們與我的情
感。」
思相互輝映。」
「美能洗滌奢華。」米開朗基羅有這麼 樣一句玄妙的話，前者真而永恆後者虛而 短暫，然而遨遊兩者之間，模糊兩者的界
Roberto Baciocchi最喜歡的建案是自己位
線，引領我們離開文字的遊戲，超越思想和
於托斯卡尼的古宅（一千年歷史的古蹟再
觀其所作，我們勢必要涉及美這項棘手的
定義。
修復），他愛的是望得見阿諾河的家鄉，
議題，這裡所謂的「美」，是歷史脈絡沿襲
古典希臘的形體之美
NRA37
大都會地產
38
2016 年9月號
設計名家
而來的美，是希臘形體的古典美，不能矯飾失真，不只是一座堆疊古物的博物 館，也不是建立在空中的城堡。他能創造優雅的氣韻，和一股奇異的寧靜，與 他對歷史、藝術的愛惜和長年研究息息相關，他說：「我的美感和當代展現的 生命力深深相繫，但現在必須和過去之間達成和諧，文化與歷史是基底，它們 能為創新服務。」 身為一個來自義大利托斯卡尼的設計師，高齡七十的Roberto Baciocchi有能力 去精準體悟一個時代的氛圍，尊敬熱愛所有時代的藝術與文化。他的家有著歷 史侵蝕過後的腐舊與樸素，他的作品有著大理石和絲絨的華麗，這兩者之間， 究竟哪邊是真美？若視他們為遵循著過往脈絡而生的世紀產物，這個問題便不 再重要了。
(聯合新聞網by DFUN)
Roberto Baciocchi是Prada、Miu Miu、La Perla和其他無數奢華品旗艦 店的室內設計師，他更是全世界少數以建築語言詮釋商業奢華產業的創始人 之一。
他能創造優雅的氣韻，和一股奇異的寧 靜，與他對歷史、藝術的愛惜和長年研究 息息相關。
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大都會地產
2016 年9月號
美國味全公司
39
主辦
第五屆
喜 報 金雞 送吉 紅包
味全 喜慶紅包 設計比賽
參加辦法：歡迎全美國喜愛設計者參賽 1.【紅包袋】作品，歡迎發揮創意，但須以 迎新賀歲、祝壽或各種喜慶為設計主題 2.【紅包袋】設計，須提供『正面』與『背面』兩面稿樣 3.【紅包袋】大小，每面稿樣大小規格限 7吋(寬) x 14吋(高) 4.【紅包袋】稿樣，至少有一面，需含有 美國味全商標 或美國味全產品 5.【紅包袋】郵寄，須附上參賽者姓名、 地址、生日、電話及參加組別。 6.【紅包袋】版權，版權使用歸屬 美國味全食品公司及世界日報
優勝獎勵： 各組選第一、二、三名各一名，佳作6名 1. 第一名(1名)：獎金US$ 400元 2. 第二名(1名)：獎金US$ 300元 3. 第三名(1名)：獎金US$ 200元 4. 佳 作(6名)：獎金US$ 50元 *若經評審同意，”佳作”組值得表彰之優秀 作品若超過6個，將酌情增加得獎名額
比賽組別： 1. 公 開 組：18歲以上皆宜 2 .青少年組：18歲或以下、12歲以上 3. 兒 童 組：12歲或以下
頒獎日期：2016年12月3日(週六)
收件日期：即日起至2016年11月3日止 收件地點：紐約世界日報活動部 141-07 20 Ave., Whitestone, NY 11357
詳情請洽：世界日報活動部 718-746-8889 ext.6309
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大都會地產
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2016 年9月號
名人話題
媒體大亨
新聞集團主席梅鐸 （Rupert Murdoch）和美 國前超級名模潔芮霍爾 (Jerry Hall）新婚剛滿 一個月，這位全球媒體大 亨便開始販賣自己的豪
梅鐸賣曼哈坦豪宅
宅。被出售的是他位於 紐約曼哈坦格林威治村 (Greenwich Village)， 開價2890萬元的連棟屋 (townhouse)。
梅
鐸2015年4月以2500萬元的價格購 買該房，同年晚夏開始與現任妻子
霍爾約會。被售房屋的介紹上寫到，這套 「精緻的連棟屋」剛剛被再次裝修，「配有 無與倫比的裝潢和一流的建築設計。」 房產經紀人藍茨（Dolly Lenz）表示，這 套房子非常值得擁有。他說，「連照片都無
媒體大亨梅鐸 和前超級名模潔 芮霍爾新婚剛一 個月。 （美聯社）
法展示它的完美。」這是對房屋極高的評 價，因為在展出的照片裡，該房已經美輪 美奐。這套連棟屋配有四個臥室、七間廁 所、一個四人電梯、一個陽台花園、眾多公 共娛樂區和能看到帝國大廈的壯觀景色。
這套連棟屋配有四個臥 室、七間廁所、一個四人電 梯、一個陽台花園、眾多公 共娛樂區。 （Evan Joseph Images）
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2016 年9月號
名人話題
房產記錄顯示，這套多層連棟屋有6千500
首屈一指的新聞媒體大亨，現任21世紀福斯
者生下兩個女兒格蕾斯和克洛伊。然而兩人
平方英呎室內空間。這還不包括一片溫馨的
公司董事長與最大股東，持有新聞集團14%
在2013年離婚，梅鐸指控英國前首相布萊爾
天台。藍茨稱，房屋已經可以隨時入住。
股份和39.4%的投票權。在與潔芮霍爾之前，
（Tony Blair）與鄧文迪之間有婚外情，為兩
梅鐸曾於1999年與華裔女子鄧文迪結婚，後
人離婚主因。
梅鐸生於澳洲墨爾本，現居美國，是全球
（編譯邵科然）
新聞集團主席梅 鐸出售位於紐約曼 哈坦格林威治村的 連棟屋，售價2890 萬元。 （Evan Joseph Images）
梅鐸2015年4月以 2500萬元購買該房。 （Evan Joseph Images）
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名人話題
網球傳奇馬克安諾
售長島豪宅 文／編譯邵科然
曾七次獲得大滿貫（Grand Slam）男單 冠軍的美國網球傳奇馬克安諾（John McEnroe），正在售賣他位於紐約長島南安普頓 （Southampton）的豪宅。這套房產售價1450萬元， 自然包括一座頂級網球場。
房
產的地址位於南安普頓爭吵大道11號（11 Squabble Lane），這個街名 似乎和馬克安諾在賽場上針鋒相對的風格十分般配。該住宅是當地的
頂級房產，屋子前主人為標準石油(Standard Oil)高層羅渣士（Rogers）。穿過 房產的2.17英畝大院兒，你能來到夢寐以求的沙灘。而出門曬太陽的路上，你 說不定還能碰到明星鄰居，包括電台節目名主持人史登（Howard Stern）、時 裝品牌創始人克雷恩（Calvin Klein）和影星布魯克·雪德絲（Brooke Shields）。
曾七次獲得大滿貫男單冠軍的網球傳奇馬克安諾（下圖），正在售賣他位於紐約長島南安普頓的豪宅（上圖）。 （美聯社、Zillow）
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大都會地產
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名人話題
這套經典的現代住宅內部十分寬大，配有八間臥室、四個廁所。
（Zillow）
這套經典的現代住宅內部十分寬大，配有八 間臥室、四個廁所，以及數個正式與休閒用餐 區。住戶每次走到為數眾多的窗戶、陽台和平 台邊，都能吹到暖暖的海風，並能把窗外的草 坪、庭院與游泳池盡收眼底。單是宅子的主套 房就有兩個臥室和一個陽台。 房子似乎為休閒而設計。你可以在日光室打 盹兒，從圖書館拿本書來泳池邊閱讀，或躺進 寬大的魚缸欣賞花園景色。七間客房在房子的 不同地方，以便客人可以享受更多隱私。 仍然參加比賽並贏球的57歲老將馬克安諾， 在豪宅中建了有一座大到可以放煙花的網球 場。該球場可以讓你盡情進行網球單打或雙打 運動。 誰知道呢？或許馬克安諾把房子賣給你後， 還會教你幾招。
這套房產售價1450萬元，地址位於南安普頓爭吵大道11號。
（Zillow）
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大都會地產
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行善積德應屬上策 克勤克儉平安過活
天山說縱橫
風水專欄
當
今世局艱難，遍地災殃，欲求平安過活，除了一切小心之 外，行善積德應屬上策。2016這個火猴年，世局不單越來
越多麻煩，很多在過去想不到的劫數，也出現在不同的角落。故此 寄語，喜愛旅行的朋友，在出遠門之前，最好先了解清楚安全的問 題。
多多親近大自然 今時今日，大部份人都是活在壓力的陰影之下，最怕未必有這份 閒情，另一方面，假如經濟長此下去，後果真是不堪想象，建議在 可能之內，最好能够常常全家老少，多往大自然的環境中去消除壓 力，例如公園、海灘、叢林和高山，都是最好的去處。 熱鬧的遊樂場所和郵輪，個人對於這些地方，有安全上的擔憂。 如果有宗教信仰，應常參與靈修的課程，也不失為良好的辦法，但 必須首先客觀地了解那教派的根源，是正是邪是黑還是白，以免誤 入邪門妖道。 名門正派的宗教應該可以彼此「和平共存」，但如果嚴禁教徒和 外教接觸，故作神秘者，則十居其九是值得商榷了。 節儉為美德之一，尤其是在2020年未到，大家應該學習克勤克 儉，度過這個大環境的考驗，因憑易數推卜，在2020年立春之前， 日子不會好過，但此關過後，世界將可回復失去多年的繁榮！
臥室選用中性顏色 為了配合上述機會，提議大家不妨關心風水方面的問題。曾建議 朋友將家內或店舖中多餘的物品拋棄或轉贈，免得阻礙氣埸的流 轉，造成財運和健康的窒礙。至於衣服和家中的床單被褥等等，今 明兩年最好盡量採用米黃、淡灰、淺綠等中性的顏色，調和今年的 旺火。因為這是「慢火煉真金」，幾十年來我憑此心得，讓不少跌 倒了的朋友，重新站起來。 還有一點，最近不少朋友家內人口傷疼頻仍，細查之後原來臥室 之內，新舊電器，堆積如山，造成了火煞反射，經過調走後，很多 時立竿見影，不藥而癒了。 中國人有一套不成文的規律，其中一則就是「相由心生」。很多
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風水專欄
時久别重逢，望一眼已知對方別後的修為。凡面泛慈祥之色，多有
為了深入探查，從其命造八字着手，川普生肖屬「狗」，五行之
善功積存，相反如眉宇之間暗藏殺氣者，可卜該人心術方面定有問
內欠金復欠水，日柱中的天干和地支，雙土併行，乃主除了人緣欠
題了。
佳之外，又易記仇記恨，此外天性方面，衝動有餘沉着不足，要克
這點相學上只是皮毛的功夫，入世稍深之人，幾乎都有鑑定的本 領。根據我們長期的經驗；一個人的「命」亦即八字，雖難改變， 但後天的「運」亦即是修為，則绝對可改，這點經驗絕對正確。
制收斂談何容易。接下來的兩年又為「雞」與「狗」的生肖，兩者 相交，將火上加油。 至於民主黨總統候選人喜萊莉，八字五行俱全，水導地支，乃主
求人不如求己
一生有貴人照應和逢險得救，雖然電郵門一案至今仍未了斷，但依
近來發現社會各級階層，婚姻出現問題的比例越來越多，為了幫
八字推卜，她的風波應較川普少。
助這群朋友，特在此提示，假如不幸遇上家庭變故，最好的解救方 法，還是應靠當事人自己的努力。切記「求神拜佛」之類的模式， 不切實際，倒不如平心靜氣，尋求一個雙方都可接受的方案。記得 鬼神難 鏡重圓〉的那篇拙作，刋出後不久，竟然挽救了好幾十 個瀕臨破裂的家庭，成為一時佳話。 其實在風水上，上述不幸的婚姻，每有伏筆可尋，最明顯的就是 臥室之中，常有鏡子照向大床，此外床上的橫樑或尖角等周圍壓 下，都可造成婚姻的離散，至於房門線位衝到床禢，床上之人必多
活，迎向未來。
作者 資訊
不可能把問題解決，徒然浪費金錢，把希望寄託於香燭之中，絕對
總之，不管誰當總統，作為平民百姓的我們，仍要努力平安過
天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522
災病，這點風水上的常識，早已經是家传戶曉。 為保良緣永固，應該及早化解，這倒是明智之舉，别讓惡果長 成，纔想補救的辦法。
平安過活，迎向未來 至於四年一次的美國總統大選，今年這次的確是光怪陸離，當事 人照例互揭瘡疤之外，其中之一，連本身所屬的黨派也有人出來大 放冷箭。這種現象不止空前，相信也是絕後了。 環顧中外古今，那有這種情形？考其原因，應是出共和黨總統候 選人川普人緣欠佳，到處樹敵，纔有以致之。假如他熟讀孫子兵法 在前，順天愛人在後，則得天下有何難哉！
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大都會地產
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大都會地產 NY Metro Realty Guide
皇后區 曼哈頓華埠
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61-19 SPRINGFIELD BLVD., BAYSIDE 14-56 COLLEGE POINT BLVD., COLLEGE POINT 57-01 JUNCTION BLVD., CORONA 93-32 CORONA AVE., CORONA 40-18 76 ST., ELMHURST 73-18 BROADWAY., ELMHURST 75-02 BROADWAY., ELMHURST 77-00 QUEENS BLVD., ELMHURST 79-55 ALBION AVE., ELMHURST 82-02 45 AVE., ELMHURST 82-45 BROADWAY., ELMHURST 82-66 BROADWAY., ELMHURST 82-79 BROADWAY., ELMHURST 82-81 BROADWAY., ELMHURST 83-30 BROADWAY., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-25 57 AVE., ELMHURST 86-12 JUSTICE ST., ELMHURST 86-18 BROADWAY, ELMHURST 86-18 QUEENS BLVD., ELMHURST 86-22 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 89-02 QUEENS BLVD., ELMHURST 132-29 CROMMELIN ST., FLUSHING 132-41 41 RD., FLUSHING 132-60 34 AVE., FLUSHING 134-16 35 AVE., FLUSHING 134-32 36 AVE., FLUSHING 134-32A 35 AVE., FLUSHING 135-36 39 AVE., FLUSHING 136-18 39 AVE., FLUSHING 136-19 38 AVE., FLUSHING 136-89 37 AVE., FLUSHING 136-91 ROOSEVELT AVE., FLUSHING 137-08 31 RD., FLUSHING 139-39 35 AVE., FLUSHING 142-01 38 AVE., FLUSHING 143-26 41 AVE., FLUSHING
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大都會地產
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全面剖析大紐約區房地產買賣及租賃市場趨勢 房屋貸款的最新動態 是您
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5108 4 AVE., BROOKLYN 5001 7 AVE., BROOKLYN 5007 7 AVE., BROOKLYN 5515 7 AVE., BROOKLYN 5805 7 AVE., BROOKLYN 6013 7 AVE., BROOKLYN 6022 7 AVE., BROOKLYN 745 58 ST., BROOKLYN 712 60 ST., BROOKLYN 823 65 ST., BROOKLYN 4018 8 AVE., BROOKLYN 4313 8 AVE., BROOKLYN 4507 8 AVE., BROOKLYN 4711 8 AVE., BROOKLYN 5015 8 AVE., BROOKLYN 5110 8 AVE., BROOKLYN 5114 8 AVE., BROOKLYN 5123 8 AVE., BROOKLYN 5411 8 AVE., BROOKLYN 5416 8 AVE., BROOKLYN 5612 8 AVE., BROOKLYN 5702 8 AVE., BROOKLYN 6007 8 AVE., BROOKLYN 6023 8 AVE., BROOKLYN 6910 8 AVE., BROOKLYN 5118 FORT HAMILTON PKWY, BROOKLYN 6023 FORT HAMILTON PKWY, BROOKLYN 6213 FORT HAMILTON BLVD., BROOKLYN 6221 FORT HAMILTON BLVD., BROOKLYN 6722 FORT HAMILTON PKWY., BROOKLYN 6216 11 AVE., BROOKLYN 6302 11 AVE., BROOKLYN 6516 11 AVE., BROOKLYN 4102 13 AVE., BROOKLYN 7305 13 AVE., BROOKLYN 6306 14 AVE ., BROOKLYN 6902 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 6919 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 7712 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 15 BAY 29 ST., BROOKLYN 1702 60 ST., BROOKLYN
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6206 18 AVE., BROOKLYN 6108 18 AVE., BROOKLYN 6108 18 AVE., BROOKLYN 6802 18 AVE., BROOKLYN 6820 18 AVE., BROOKLYN 6903 18 AVE., BROOKLYN 7010 18 AVE., BROOKLYN 7110 18 AVE., BROOKLYN 7213 18 AVE., BROOKLYN 8512 18 AVE., BROOKLYN 8514 18 AVE., BROOKLYN 6321 20 AVE., BROOKLYN 143 AVE O., BROOKLYN 6511 BAY PKWY., BROOKLYN 6605 BAY PKWY., BROOKLYN 6614 BAY PKWY., BROOKLYN 6710 BAY PKWY., BROOKLYN 6719 BAY PKWY., BROOKLYN 7223 BAY RIDGE BLVD., BROOKLYN 1874 86 ST., BROOKLYN 1933 86 ST., BROOKLYN 2180 86 ST., BROOKLYN 2204 86 ST., BROOKLYN 2223 86 ST., BROOKLYN 2272 86 ST., BROOKLYN 2304 86 ST., BROOKLYN 2312 86 ST., BROOKLYN 2502 86 ST., BROOKLYN 2015 BATH AVE., BROOKLYN 2602 BATH AVE., BROOKLYN 151 AVE U., BROOKLYN 1237 AVE U., BROOKLYN 1304 AVE U., BROOKLYN 1404 AVE U., BROOKLYN 1416 AVE U., BROOKLYN 1418 AVE U., BROOKLYN 1422 AVE U., BROOKLYN 1602 AVE U., BROOKLYN 1703 AVE U., BROOKLYN 1924 AVE U., BROOKLYN
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大都會地產
2016 年9月號
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