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NEW YORK
2〇14
NEW YORK
HOUSE CONDO CO-OP
The Centurion In New York City 㝇䊝㔿㕎㸡㬠⫔㔆
紐約房事
地產專刊
2014年6月14日 星期六 SATURDAY,JUNE 14,2014
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現金為王 ! t o H ! t o Hot! H 工商服務部 策劃主編
企劃統籌：高傑文、劉應森
版面設計：張孟婷、林世惠
文：高傑文 选用最为上乘的材料以确保优雅、独特 约是个奇妙的城市，几乎世界上 有自己的房子。
纽
及明亮的风格。 所以的人都知道这个不眠城市 全美的房市正在復蘇，七年前， 現金購房新主流 the city never sleeps. 纽 约 不 房市的問題是上市房屋庫存太多， 与其他高尚大楼不同的是这个建筑强调 是最漂亮的城市，但绝对是最精彩的。 一种静谧的气氛。位于第五和第六大道 根據RealtyTrac公司報導，今年 而現在恰恰相反，是缺少新建樓 世界著名华裔设计师贝聿铭先生说过 : 中间，可以说是纽约最繁华的两条主要 第一季度全美每售出10個住宅單位 New York is not the most beautiful city 房。擁有房屋仍是美國夢的核心部 干道，忙碌了一天的会议，购物，参观 in the world, but definitely the most 中，就有4個是完全用現金交易！ 分，而大多數人，包括年輕的租房 或者其他活动，当你来到大楼门口，24 exciting place in the world – the pulse 在過去三季，曼哈頓10個公寓中有 小时的白手套门卫拉开大门引你进入一 者和新移民，仍然渴望有一天能擁 of the life. 个完全与外界隔绝的宁谧世界 – 层高接 8個是通過現金交易！表面看來有點 近 5 米的大堂伴有贝先生亲自设计的小 的确，当你降临到这个城市，脉动的节 荒唐，因為曼哈頓的樓價已是如此的 瀑布和 Zen 花园，你不知不觉就沉淀了， 奏鞭策你走遍整个城市停不下脚步。第 安静了。 只有这里你是完全不被打扰的， 五 大 道 名 店 林 立， 离 开 中 央 公 园 5 分 高，而利息相對來講還是低。但上市 24 小时的礼宾部随时听候您的吩咐。 钟 的 距 离 有 一 处 闹 市 中 的 绿 洲 – the 房屋庫存偏緊是主因。
專刊目錄
Centurion, 罗马卫士大楼。曼哈顿 56 街 第五大道如此高尚的位置，加上华人老 一辈的情谊促使贝聿铭先生携其子贝礼 中先生共同设计了这幢高尚居住大楼。 第一套:
The Centurion 罗 马 卫 士 大 楼 非 常 适 合 忙碌于都市节奏而随时想要一处方便安 静的居所休息的人们。 大楼目前还有一 根 據業界最權威的房地產報 卧，2 卧，三卧和 Penthouse 可供选择， 告－Elliman Report (由估價公司 价格从美金二百玖十万起。 The Centurion 罗马卫士大楼总高 17 层， 共有 48 套公寓组成，每套公寓的设计都 Miller Samuel為大地產公司Douglas 详情联络纽约居房产投资公司 有独到之处，顶高 10 至 17 英尺 （3.5-5 Elliman而製作)，與去年同期比較， 陈蓓女士电话： 001 917 828 0388 米左右），每一套都体现了光线与空间 邮件： gabbychennyc@gmail.com 曼哈頓公寓平均銷售價格躍升了令人 的完美结合。贝先生设计非常注重材料 微信： gabbychennyc 的选用，所以整个公寓内部的设计完全 震驚的30.9%，今年第一季度每平方英
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紐約房事 Hot! Hot! Hot! 現金為王
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2014年曼哈頓房地產的回顧 與展望
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2014上半年長島北岸地產市 場繼續火熱
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布碌崙房市火 租售都熱絡
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中國買家看中曼哈頓豪華公 寓前景
第二套:
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選擇優質建材 方能居住心安
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地產市場活絡 更要做足貸款準備功課
J3-J4 投資住宅房地產 抓緊時機 J5
好區好水好學校 但居長島大不易
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生活在長島市
J6-J7 裝修材料選購全攻略 J7
退休住房-新生活的起點 紐約華人退休家居選擇實例
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艾姆赫斯特 世紀移民新城
曼哈頓樓市超熱
尺的平均價格與去年同期相比，增長 了23.6%，為1363美元。這樣的跳躍 增長使各方感到緊張，價格上跳的原 因可歸因於近來曼哈頓上市房屋庫過 去5個季度連續少於5,000個公寓在市 場上。過熱的土地價格也令新樓盤的 訂價普遍上漲，開發商投得曼哈頓地 皮的價格每平方尺已達800美元，意 味著開發商必須售天價才能回本。像 EXTELL的ONE57那樣的超級豪華 公樓大樓，售價突破每平方尺6000 美元，推動了平均價格的上漲。 紐約居房地產投資公司市場總監 陳蓓指出，目前曼哈頓豪華公寓中 最受矚目的要數巴卡拉酒店式公寓 (Baccarat Hotel and Residences)， 以羅馬衛士(The Centurion)、 Tribecca的公園廣場30號，還有哈德 遜園區(Hudson Yard)等。其中巴卡 拉與公園廣場30號兩棟樓皆為結合知 名酒店的豪華公寓，住戶同時可享受酒 店提供的奢華服務，是其最大賣點之 一。(詳情請參本專刊內專文P.I7) 陳蓓指出，對於中國富豪來說，相
網路圖片。 比於上海、香港等地豪華公寓的天 價，曼哈頓豪華公寓的價格很「親 切」，加上曼哈頓長期穩定的房屋 市場，吸引了越來越多海外中國富 豪入住曼哈頓。 今年第一季度的曼哈頓豪華公寓 平均售價(前面10%)，是每平方呎 2706美元，較去年同期增長40.6%， 較第四季度增長17%。這些公寓的 最低售價是$372萬美元，而2013年 同季是$294萬元。其中房價在100萬 美元到500萬美元價格的範圍之間的 庫存是最糟糕的。
法拉盛市場 大型地產公司Douglas Elliman 皇后區貝賽辦公室負責人Donna Reardon在地產行業權威雜誌The Real Deal組織的研討會中表示，法 拉盛的房地產銷售成長迅速，價格 上漲，庫存減少，所有箭頭都向上 指向－唯有房源例外。 與一年前相比，法拉盛Condo 的平均價格增長了14%，Coop賣 出的價格也上漲了約14%。與此相 比，皇后區的平均Coop售價上升是 6.8%，在一家庭和多家庭住宅中， 法拉盛售價上漲了12%。她說最近
看到很多曼哈頓的人來皇后區買 房，從來沒有見過這麼多曼哈頓的 地產經紀帶著他們的客人來皇后區 找房子，法拉盛一直是最活躍的地 產市場之一。20年來，法拉盛就一 直是是最繁忙的社區。
低，成交數量為7年第一季度的 最高，達4071單位，與去年第一 季棑比，平均售價變化不大，為 $435,082。
皇后區地產市場
最活躍商業地產公司之一的 EASTERN CONSOLIDATED資深 總監Ety Lee李玉玲小姐表示，2014 的紐約商業地產市場可以用「著了 火」On Fire來形容，售格每數週就 創新高。大量國內國外買家在找機 會，要價合理的商業樓宇一週內就 可以賣出。 零售Condo、地皮、可改蓋酒店 的地皮等均十分搶手，主要買家包 括各大基金、外國資金、1031交換 等等，曼哈頓沒有小的交易，中等 價位是３千萬。 李玉玲小姐表示，法拉盛的商業 地產市場亦不輸曼哈頓，特別是緬 街38大道至41大道這一段，更是十 分搶手，法拉盛商圈前景看好，商 業買家或許可在北方大道上找到潛 力股，她舉例說新上市位北方大道 150街的Korea Village，三層豪華大 樓，地面商場，65,000呎，售3千2 百萬。
根據Elliman地產公司的報告，今 年第一季的平均售價比去年同期增 長了10.3%，達$429,544。上市房屋 庫存從去年的6496降至5617，是9 年來第二低，比去年降低了13.5%, 銷售房屋數提高了32.8%, 達到3156 筆，是6年來最高的第一季度。
布碌崙地產市場 今年第一季的平均售價比去年同 期增長了7.3%，達$681,182。上市 房屋庫存從去年的4712降至4092， 13.2%, 是6年最低，比去年低了 13.5%, 銷售房屋數減少了2.2%, 為 1572筆，平均上市日期從160天降至 131天。
長島地產市場 （包括納蘇和蘇福克） 房屋庫存跌至10年來的第一季最
紐約商業地產市場
紐約居房產投資公司 專營曼哈頓新舊樓 Condo
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2014地產專刊
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整理：高傑文
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資料及圖片：Michael Chen 陳維誠
曼哈頓房地產 的回顧與展望
曼哈頓的住宅房價自去年至今年中，又再度 經歷了一波高幅度成長期，這是自2011年起 房價開始全面復甦後的第二波高幅度成長。根 據曼哈頓地產公司的市埸統計資料顯示，曼哈 頓Condo的平均成交價在2014年的第一季比起 2013年同期上升了大約19.57%，每呎售價上揚 了14.69%，Condo樓花的情況是平均開價上漲 了 17.7%。 再看房屋銷售紀錄，2014年的1月至3月底， 曼哈頓總共有2077套房屋成交，比起2013年同 期下降了34.47%。在極熱絡的房市交易期卻呈 現交易量縮小的現像，明顯的反應了市場上的 存貨不足，更值得指出的是待售房在市場上的 時間與去年相較是大副度的縮短了46%。
曼哈頓中小Condo房價強勢回升 曼哈頓的房價自2011年開始回溫後，中小單 位的condo平均房價在去年就大致回復至2008 年之榮景，這是美國都會房產沒有的特例。自 2013年春天以後，待售屋的不足和房屋成交價 高過開價是曼哈頓房產交易常見的現像。 好房源的不足使許多想售屋的屋主坐持觀望 態度等待更高價，新屋的缺少，使好樓花的中小 單位戶十分搶手，往往快速的銷售一空。建築 公司看好曼哈頓投資人口的成長和新Condo的供 不應求而紛紛高價買地皮大興土木，在EB5資 金的支源下，未來的三至五年曼哈頓的Condo 新屋市場將會增加許多房源供買家選擇。 曼哈頓是個世上獨一無二的城市，亦是各國 精英的團聚地和優秀學子一展長才的世界大舞 臺。 據曼哈頓專業地產經紀人 Michael Chen
陳維誠先生說，未來房價的走勢 一直是個眾所關注的熱門話題， 這種成長的榮景可否在未來的幾 年中持續，何時是買房的好時機？ 需注意的細節一直是他為客戶時 時關注的大事。 利率是房價波動的大因 素之一，陳維誠指出，以 利率的角度來觀看走勢， 美國的貸款利率已悄悄 開始走向一個上升的趨 勢，這對需要依賴每個 月的收入來付房貸、預 算有限的家庭來說是一 個影響買房的首要因素。 美國是一個以中產階級經濟體為主的國家，在 一個鼓勵消費的文化下，一些計劃要貸款的人 士必需要作好全面的計劃才可有能力去配合利 率上揚而維持房貸月款，但這對曼哈頓的房價 應不會造成太大的影響。
紐約房市有抗壓力 另一個看法是據 Freddie Mac Chief Economist 近期的報導，以每一千戶住宅的平 均估價和人口平均收入所得來計算，紐約市的 買房負擔能力指數一直是高居全美國的第一， 所以房屋買賣的骨幹和交易人口多數是有抗壓 能力，和有相當經濟條件的人仕。而且紐約曼 哈頓一直有大批來自歐洲、 加拿大、中南美 洲，以及來自亞洲的的現金買主，所以只要房 價合理，利率的調整對紐約市的房屋市場並沒
情，這可解讀為紐約市是一個不曾，將來可 能也不會受此比例影響的例子。更有人說如 果沒有金融海嘯，紐約市今天的房價應會比 現在再高個2成至2成半。
紐約房市實質需求不墜
紐約Bond New York房地產公司的兩位創 辨人布魯諾.端吉歐蒂，諾亞.弗里德曼和陳 維誠(Michael Chen)在57街公司總部樓頂合 影，背景是中央公園。
有太大的挫傷力。 再以房源的角度來看，據Freddie Mac的報 導，全美曾在2007至2010年中，有一半的在 市場上銷售的房屋是空屋或是待租的房子，這 表示市場上有太多房源，但在2012年初起這 種比率已明顯的有了變化。在去年和今年，全 美的待售屋的空屋率巳降至2-3成，表示供給 量已開始正常化。而租房市場一直熱絡的曼哈 頓則完全沒有在這個因素下受到波及，曼哈頓 Condo一直供不應求，紐約市的房市能在2011 年開始復甦，並在2013年恢復金融海嘯前的行
美國聯邦政府早已宣佈每月要降低無限期 收購房貸基金，這項政策也未打擊到紐約市 的房地產回溫和發酵，亦証明紐約房市的房 產有它實質的需求。未來曼哈頓的房價應繼 續的在穩定中成長，類似2011年至今的大幅 度高成長率應會開始回穩，但是相當搶手的 物業或熱門的大樓則屬例外。 美國是一個廣泛接納移民的國家，美國的 教育制度和就業機會仍是對新移民相對的公 平。能在紐約立足更是許多人追求的夢想，全 球幾乎沒有一個城市的文化及風格似是曼哈頓 這般的多元及國際化，房產買賣亦是如此。歷史 告訴大家房地產一直是投資首選，數據也一再的 反應紐約市房產的抗跌性強和升值率皆是全美的 典範，在曼哈頓置產就像坐擁一個國際級的地 址，無論是尋求穩定的投資或作資產分佈，紐 約的房產可謂是金錢保值及增值的不二之選。 陳先生指出：曼哈頓是一個特別的市場，經 紀人需備有專業的知識，以顧客的需求成為第 一考量作為推廌物業的出發點，這樣才能成為 優質的經紀人，以前以賣房為主傳統仲價的方 式已需突破，行業的新趨勢是專業的買方服 務，陳先生近年來時常來往美國及亞洲和顧客 們互相交流，主動提供房市動態及分享他35年 的海外生活經驗。
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2014地產專刊
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長島北岸 地產市場繼續火熱 文：高傑文 圖：蘇富比國際地產公司提供 長島是由紐約市皇后區向東延伸100多英里 的大型半島，海岸線波光粼粼，沿岸風景如畫 的各個村鎮為一代又一代家庭提供了一個理想 的、可實現的生活方式。長島北岸長期以來被譽 為美國最適宜居住的地區，以公校排名高、紐 約通勤方便、犯罪率低和整體的高價值，大受 家庭歡迎。 在長島115所公立高中中，有一半入圍最新 的華盛頓郵報公佈的美國頂尖公立高中名單 中。 長島火車LIRR是北美最繁忙最有效率的火車 通勤系統，長島北岸離紐約主要機場拉瓜迪亞 和肯尼迪國際機場都很方便。 在房地產方面，長島北岸提供了各種經過精 心規劃、多種價格範圍的中高端住宅社區。許 多高端住宅面海，享有壯觀的水景，長島北岸 的海濱落日景觀最為聞名，不少高端住宅所 在的社區都有門衛、安全系統，有些還有保安人 員巡邏，在長島北岸的Asharoken半島，就有社 區的專屬警察局。這些住宅提供的設施包括網球 場、室內和室外游泳池、高爾夫球推桿和小型影 院。 長島北岸最大的地產公司Daniel Gale Sotheby's International Realty蘇富比國際 地產的總裁兼首席執行官Patricia
Petersen總結說，居住在長島北岸的巨大價值 和吸引力。「很簡單，大多數人都只有通過渡 假才能享受到長島隨時提供給當地居民的生活 方式。長島北岸接近世界上最偉大的城市－ 紐約，優秀的學校、安全的街道和綿長的海岸 線，這裡的商業和文化所提供的高價值和機會， 在其它地方很難找到。 蘇富比銷售總經理Deirdre O’Connell表 示，「除了提供一流
長島北岸不少高端住宅面海， 提供舒適優閒的海邊生活。
長島北岸接進紐約，海岸線壯觀、綿長， 景致宜人。 的教育，越來越多的長島學校為以中文為母語 的家長提供中文公告，」她服務過很多來自中 國的買家。「長島當地的大學和社團組織十分 支持專門為華裔青少年和年輕人而設的文化節 目」她補充說。 Deirdre O’Connell報告說，長島2014年整 體房地產市場繼續去年的強勢成長，與去年頭 5個月比較，總銷售量及平均銷售價格均有增 加，蘇富比國際地產公司今年頭5個月在1百萬 美元房地產的銷售上比第2名的地產公司多出 一倍， 300萬美元以上的交易比去年同期多出 幾乎3倍，我們看到了豪華地產這個類別成長 的勢頭領先整體地產市場。事實上，平均售價 從去年頭5個月的$776,684美元上升至今年的 $900,957美元。 據業界權威的地產報告－Elliman Report報 告，進入2014年以來，長島房地產市場庫存 低，銷量不斷攀升，銷售速度快，房價上漲。 雖然上市房屋的庫存在去年底已觸底，但目前 庫存水平仍然很低，對許多購房者來這是一個 挑戰。低庫存，造成賣出的速度加快，今年的 房價已比去年升高。隨著經濟慢慢改善和抵押 貸款利率穩定，預計傳統的房市旺季－夏季會 很繁忙。 華人最喜歡的長島納蘇郡北岸，包括大頸、 Manhasset、華盛頓港、Roslyn等熱門社區，
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張敏芳 (Sandy Chang) 該公司目前正積極 延攬華裔經紀 歡迎對地產銷售有 熱忱人士加入
蘇富比國際地產組成了一個由經驗豐富、 多語種人員組成的國際地產部，由Deirdre O’Connell和房地產經紀Lois Kirschenbaum 為首，「讓一個受過良好教育、在當地工作生活 的地產經紀協助你找到一個理想家園是很重要 的，我們同時可以幫助介紹合適的各類專業人 士」，Lois Kirschenbaum說。 蘇富比國際地產負責搬遷及轉介的負責人 Christine Petersen說，對初來長島安居的買 家，她部門的工作人員的服務可以是無價的。 「我們可以幫助和指導整個搬遷和安居的整 個過程，包括語言翻譯服務和移民律師的協 助。」Christine Petersen曾在倫敦蘇富比國際 地產工作，她補充道：「我們辦公室與世界各 地房地產專業人士都有密切關係，我們深諳國 際客戶的需求。」蘇富比網站danielgale.com 亦提供中文搜尋房地產的功能。
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今年第一季的房市與去年同期相比，上市房 源減少了14.6%，為1503套，平均售價增長了 14.7%, 為$990,712，同期的交易量成長了5%， 達442套。 專精銷售長島北岸地區高端豪華住宅的艾略 特地產公司(Shawn Elliott Luxury Homes)華 裔地產經紀張敏芳(Sandy Chang)表示，納蘇 郡以Old Westbury、Jericho高檔地區的為主 的房地市場，在2014上半年還是相當火熱， 以「有市無房」來形容一點都不為過，大頸、 Manhasset等華人最熱衷的社區，更是一房難 求，今年上半年來說，艾略特地產公司在此二 個地區就賣掉了近20套，居該二地區地產銷售 首位。 近年部分中國大陸買家捨四季溫暖的加州海 岸線而來長島北岸找物業，最大的原因是美 國東北部地區學校更優良，很多名校都集中在這 裡。而在中國北方生活的人士亦喜歡紐約的四季 分明，紐約當地華人喜歡的長島北岸地區中國 買家也看中，英雄所見略同，所以競爭多了。 張敏芳也指出像是Old Westbury、 Brookville等長島傳統的「名人、富人區」， 從百年前的范德比爾家族、到影視紅星、紅頂 商人，至運動明星等，對於出的起錢的中國買 家來說，除學區之外，能擠身至長島中達官貴 人區也是一大誘因。
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Manhasset, NY
Manhasset, NY
Spacious and bright 3-story residence in waterfront community 寬敞明亮3層住宅，道格拉斯莊園海濱社區，中央入口， includes center entry, expansive formal living and dining rooms, 寬敞正式客廳和餐廳，可用餐廚房和陽光普照家庭房。6 eat-in kitchen and sundrenched family room. 6 bedrooms, 4.5 baths. SD #26. MLS# 2662530. #26. MLS#$3,098,000. 2662530. $3,098,000. 臥4.5浴，學區SD Ann Carlucci, 516.627.4440 ext.203, c.516.672.2023 Ann Carlucci, 516.627.4440 ext.203, c.516.672.2023 Catherine Matteo, 516.627.4440 ext.243, c.516.313.4466
Lattingtown, NY
Malba, NY – Waterfront Colonial
Giselle DiMasi, 516.674.2000 ext.312, c.516.459.7667 Janine Fakiris, 516.674.2000 ext.108, c.516.492.1480
Catherine Matteo, 718.762.2268 ext.133, c.516.313.4466
Lattingtown, NY Unsurpassed luxury. Custom contemporary design with water views. Million dollar renovation. Indoor pool/spa, 6 bedrooms, 無與倫比的豪華。特別的現代設計，有水景，百萬美元 6.5 baths and 6-car garage. SD #3. MLS# 2672612. $2,448,888. 翻新。室內泳池/水療中心，6間臥室，6.5浴和6車位車 Giselle學區SD DiMasi, #3. 516.674.2000 ext.312, c.516.459.7667 MLS# 2672612. $2,448,888. 庫。 Janine Fakiris, 516.674.2000 ext.108, c.516.492.1480
Muttontown, NY – 888
Muttontown, NY 888發發發
888 is a renovated 5-bedroom brick Georgian colonial on 8.88 888是一個新裝修的5臥全磚格魯吉亞殖民式住宅，占 acres, with a separate deeded 2.5-acre building lot included in the 地8.88英畝，包括獨立的一塊2.5英畝建地。泳池/網球 acreage. Pool/Tennis/Cabana. Ideal for a compound. Oyster Bay /小屋，理想的大院落。Oyster SD #6. MLS# 2670882. $3,988,000. Bay 學區SD #6. MLS# 2670882. $3,988,000. Lois Kirschenbaum, 516.484.1800 ext.229, c.516.526.7425
Old Westbury, NY
Port Washington, NY
OldRanch Westbury, NY Wonderful 5-bedroom on 2.86 sublime acres. Heated 美麗的5臥牧場式，2.86高地英畝，恆溫海水游泳池， saltwater pool. Inviting generous rooms. Glamorous master suite. 大方得體的客房，唯美的主人套房，酒窖。Jericho Wine cellar. Jericho schools. SD #15. MLS# 2672727. $1,598,000. schools. MLS# 2672727. $1,598,000. Lois Kirschenbaum, 516.626.7600, c.516.526.7425 學區SD #15. Lois Kirschenbaum, 516.626.7600, c.516.526.7425
Sea Cliff, NY – Westways
Sea Cliff, NY – Westways
Original Gold Coast Mansion tucked away in charming Victorian 當年的黃金海岸大宅藏在迷人的維多利亞村莊內，私 village. Private serene estate close to beach and marina. SD #1. #1. MLS# 人寧靜莊園，靠近海灘和碼頭。學區 SD MLS# 2670165. $2,698,000. 2670165. Marilyn R. $2,698,000. Jenney, 516.759.6822 ext.107, c.516.236.4278
Marilyn R. Jenney, 516.759.6822 ext.107, c.516.236.4278
Douglas Manor, NY 歷史悠久殖民式
傳統的5臥4.5浴殖民式，占地4.4英畝，新廚房和浴 Updated kitchen and baths. Pool with dedicated bath, tennis 室，泳池專用浴室，網球場和溫室。兩間各3車位有 court and greenhouse. Two 3-car heated garages. Lloyd Harbor 暖氣車庫。勞埃德港海灘和遊艇停泊點，CSH beach and mooring. CSH SD #2. MLS# 2668940. $2,875,000.學區 SD #2. MLS# $2,875,000. Kimberley Como,2668940. 631.692.6770 ext.231, c.516.314.5984 Kimberley Como, 631.692.6770 ext.231, c.516.314.5984 Margy Hargraves, 631.692.6770 ext.227, d.631.692.9277
This exquisite Center Hall, brick Colonial has been impeccably 這家精緻的中心大廳、全磚殖民式住宅一直被很好 maintained. This 4-bedroom home offers formal living and dining 地保養和維護。4臥，正式客廳和餐廳，法式門連到 rooms, French doors to sitting room, gourmet eat-in kitchen and #6. 客廳，可用餐美食廚房和家庭房相鄰。學區SD adjacent family room. SD #6. MLS# 2674984. $1,799,000. MLS# 2674984. Janet Wolf Marcus, $1,799,000. 516.627.4440 ext.207, c.516.319.6543 Janet Wolf Marcus, 516.627.4440 ext.207, c.516.319.6543 Ann Carlucci, 516.627.4440 ext.203, c.516.672.2023
Ann Carlucci, 516.627.4440 ext.203, c.516.672.2023
Douglas Manor, NY – Historical Colonial
Lois Kirschenbaum, 516.484.1800 ext.229, c.516.526.7425
Catherine Matteo, 516.627.4440 ext.243, c.516.313.4466
NY 3.5-bath 海邊殖民式 This spacious,Malba, grand 4-bedroom Colonial is set on a culde-sac overlooking the picturesque Whitestone Bridge and offers 這間寬敞、豪華的4臥3.5浴殖民式住宅位小路未端，俯 fabulous water views from all sides. SD #26. MLS# 2675773. 瞰風景如畫的白石大橋，各個角度都有神話般的水景。 $4,288,000. 學區SD #26. MLS# 2675773. $4,288,000. Ann Carlucci, 516.627.4440 ext.203, c.516.672.2023 Ann Carlucci, 516.627.4440 ext.203, c.516.672.2023 Catherine Matteo, 718.762.2268 ext.133, c.516.313.4466
Old Brookville, NY
Old Brookville, NY
Custom-built brick Center Hall Colonial on cul-de-sac. 2.07
精心建造全磚中心大廳殖民式住宅，位小路未端。 acres, 12-car garage, 3 fireplaces and guest quarters. SD #1. 2.07英畝，12輛車的車庫， 3個壁爐和來賓宿舍。學區 MLS# 2630176. $1,588,888. Giselle DiMasi, 516.674.2000 c.516.459.7667 SD＃1。 MLS# 2630176.ext.312, $1,588,888. Janine Fakiris, 516.674.2000 ext.108, c.516.492.1480 Giselle DiMasi, 516.674.2000 ext.312, c.516.459.7667 Janine Fakiris, 516.674.2000 ext.108, c.516.492.1480
Roslyn Harbor, NY
Port Washington, NY Quiet mid-block location. 4 bedrooms, 2.5 baths, open floor plan. 安靜的街道中段。 Many upgrades incl. roof,4臥，2.5浴，開放式設計。有許 heat, central air conditioning. SD #4. 多增值，包括屋頂、暖氣、中央空調。 學區SD＃4。 MLS# 2672351. $799,000. MLS# $799,000. Giselle 2672351. DiMasi, 516.674.2000 ext.312, c.516.459.7667 Janine Fakiris, 516.674.2000 ext.108, c.516.492.1480
Roslyn Exquisite waterfront Colonial Harbor, combining theNY best of the old 精 緻the 的amenities 海濱殖民 住 宅 of ，today. 最 好Panoramic 的古典結 合今 天的 with and式 updates views and #3. MLS# 新設施，全景觀，壯觀的日落。學區SD spectacular sunsets. SD #3. MLS# 2666035. $3,100,000. 2666035. $3,100,000. Marilyn R. Jenney, 516.759.6822 ext.107, c.516.236.4278
Stony Brook, NY – Village Waterfront
Syosset, NY
Giselle DiMasi, 516.674.2000 ext.312, c.516.459.7667 Janine Fakiris, 516.674.2000 ext.108, c.516.492.1480
Stony Brook, NY 海邊
One-of-a-kind, waterfront property in Stony Brook Village with 獨一無二，石溪村內的海濱物業，觀賞絢麗的長島海 gorgeous panoramic views of Stony Brook Harbor and Long 峽和石溪港全景。3層樓主建築，馬房、小屋和別墅。 Island Sound. 3-story main house with carriage house, cabin and 3V學區SD #1. 2670023. $1,650,000. Cottage. 3VSD #1.MLS# MLS# 2670023. $1,650,000. Susan Falvey, 631.689.6980 ext.208, c.631.943.8096 Susan Falvey, 631.689.6980 ext.208,
c.631.943.8096
Marilyn R. Jenney, 516.759.6822 ext.107, c.516.236.4278
Syosset, NY
This elegant brick Split is situated in a lovely mid-block location 這家典雅的磚分層式住宅坐落在一個可愛的中間地 close to all and features 3 bedrooms, 2.5 baths, hardwood floors 段，位置方便，3臥，2.5浴，硬木地板，大型私人後 and large private backyard. SD #2. MLS# 2653235. $638,000. #2. 516.627.4440 MLS# 2653235. $638,000. 院。SD Irene Nictas, ext.332, c.917.518.3031
Irene Nictas, 516.627.4440 ext.332, c.917.518.3031
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2014地產專刊
worldjournal.com
2014年6月14日 星期六
火
記者黃伊奕／紐約報導
布碌崙房市 租售都熱絡 近十幾年來，布碌崙房市持續火熱，2013年布碌崙房市的 有關統計數據都十分驚人。無論是人口遷移、房屋銷售量、 房屋出租金額各項指票，都創歷史新高。布碌崙已經成為整 個紐約地區最受矚目的房地產投資地。加上布碌崙各個區域 都極具特色，無論是對房屋有何種要求，在布碌崙，總能找 到一個屬於自己的家。 根據紐約市2013年第四季房地產銷售報告數據顯示，期 間全市房屋成交數量達到1萬2677套房屋，同2012年同一時 期比，成交數量上漲高達31%。因為大批市民從曼哈坦向周 邊地區遷移，房屋平均銷售價格同去年相比下降2%，為78 萬元。在第四季房屋銷售中，總共的銷售金額為96億元。其 中，曼哈坦占53億元，布碌崙占19億元。
巴克萊中心建設項目深受 矚目。 威廉斯堡沿海區域高檔公 寓建設項目眾多。 （圖片源自SHoP Architects 網站） 都讓布碌崙的發展顯得理所當然。要問布碌崙哪個區域最 好，沒有人能夠給出準確的答覆，只能說那個區域適合你。 若你喜歡曼哈坦的豪華公寓與豐富的夜生活，那麼威廉斯堡 一定是最佳選擇。與曼哈坦隔海相望，交通環境一流，卻沒 有曼哈坦的嘈雜，同時還是享譽世界的藝術殿堂，充滿著現 代氣息極強的音樂廳和住宅樓。之前的老舊房屋也逐漸被極 具個性的酒吧、咖啡廳、餐廳、服裝店所取代，穿著時尚的 「潮人」更是威廉斯堡的特殊景觀。因為發展快，現在威廉 斯堡的房價高昂，幾乎趕上曼哈坦。尤其是一些沿海的高檔 公寓更是少則幾百萬，多則上千萬元。
布碌崙房市成交11年新高 報告顯示，布碌崙房屋銷售地點集中在貝德福─史岱文 森(Bedford-Stuyvesant)、公園坡(Park Slope)、布碌崙的 「春溪閣」(East New York / Spring Creek)、貝瑞吉(Bay Ridge)、格拉夫森(Gravesend)以及威廉斯堡區域，房 屋成交數量從139套至215套不等。暢銷的房屋 銷售戶型，集中在一至三家庭樓宇與合作 公寓，報告中顯示，一至三家庭樓宇成 交數量達到1739套，上漲34%，合作 公寓成交數量為712套，上漲41%。 而房屋停留於市場的平均時間從 2012年的136天，下降至98天。布 碌崙房屋成交，達到11年來歷史最 高點，房屋庫存為歷史第二低。 布碌崙平均房屋租金為3181元， 2012年同一時期為2958元，漲幅達 到3.5%。在2014年1月，總共有442套 出租房屋新進入市場，儘管新增出租房 屋數量驚人，但是平均滯留在市場的時間 僅僅只有63天。 根據紐約州主計長狄納波利(Thomas DiNapoli) 辦公室5月公布的一份布碌崙發展總結與規劃報告，在過去 十年中，布碌崙快速的發展吸引了大批移民以及新企業的 到來。布碌崙市中心成為除曼哈坦外最大的商業發展區。除 此之外，布碌崙海軍造船廠(Brooklyn Navy Yard) 、日落公 園、威廉斯堡、綠點等地同樣成為十分重要的經濟中心。自 2003年起，布碌崙區內商業發展增長率達到21%，遠遠高於 紐約市其他區域。其帶來的就業率上漲達到19.8%，幾乎是 紐約市其他區域的兩倍。平均工資漲幅更是達到42%，遠遠 高於除曼哈坦以外的其他區域。如今在布碌崙，醫療保健以 及社會服務部門成為最大的雇主，佔據了整個區域就業的一 半，零售業在布碌崙發展同樣可觀。在金融危機後的三年，
重點地段:布碌崙市中心 布碌崙有著很多聯排多家庭房屋 深受華裔市民喜愛。 （記者黃伊奕／攝影） 該行業經歷了強勁的反彈，總共為 布碌崙增加了8120份就業機會，其 中三分之一來自私營企業。同時娛 樂以及酒店餐飲業成為成長速度最快 的職業。在2008年至2012年間，娛樂 業以及酒店餐飲業共增加了9820份工 作，行業增長為36%。雖然中產階級平 均收入仍低於其他區域，但是與2012年相 比，增長速度已加快兩倍。 根據報告數據顯示，布碌崙已經成為紐約市五 大區中人口數量最多區域，總人口數為260萬人，在全國各 區中人口密度排名第二。其中39%居民為新移民，來自全球 130個國家。在2012年，來自布碌崙私營企業的工資總額達 到187億元，創歷史最高紀錄。自2003年起，總增長率達到 42%，是整個紐約市除曼哈坦地區增長速度最快的區域。人 均年度平均工資為3萬8550元，與其他四個區域相比，不夠 理想。但是自進入2014年以來，布碌崙失業率已從10.9%下 降至8.9%。
重點地段:威廉斯堡 布碌崙優越的地理位置、便利的交通與生活環境，這一切
第二受到發展商青睞的要屬布碌崙市中心(DownTown)， 尤其是巴克萊中心(Barclays Center Arena)周邊地段。13年 年底，中國房地產公司「綠地集團」以50億元的投資資金， 接下布碌崙巴克萊中心球館所在的大西洋停車場(Atlantic Yards)建設16棟大型建築的項目。這是紐約近20年來最大 規模的房地產建築項目，也是中國房產至今為止在美的最大 投資。與之同時，還有大批房地產開發商、酒店投資商也在 2014年紛紛進入布碌崙市中心。整個區域發展潛力無限。
重點地段:日落公園、班森賀 在布碌崙華裔最為集中的日落公園與班森賀內，遍地是華 人超市、雜貨店、餐館等，即使是完全不會英語的華裔市 民，都能夠非常方便地生活在此。日落公園與班森賀的房地產 似乎是跳出了房地產市場的規律，即使是在金融危機時期， 也幾乎沒有受到影響。在日落公園8大道的商住兩用房，在 2013年年漲幅達到50%。在班森賀地區，多家庭樓宇深受華 裔市民喜愛，一旦拋出市場，無論新舊，很快就能銷售掉。 而布碌崙貝瑞吉與戴克高地，無論是治安、環境還是學區 都屬好區。尤其是貝瑞吉，年年被評為紐約市最佳居住區， 但也正因為貝瑞吉的好，很多市民一住進去便不願搬離，房 屋流動不大，加上貝瑞吉的居民為保留現有環境，對房地產開 發商給出極其苛刻的條件，房價上升也就不如布碌崙其他區域區 域。戴克高地與貝瑞吉相似，因好環境成為近來華人購房置產 的熱門區域，共有公寓的升值表現搶眼。2012年戴克高地共 有公寓均價不足25萬元，近一年升到58萬7000元的均價。
1 - 前有海灘的住家環境 2 - 家家有屋頂陽台 3 - 兩家庭可出租賺收入的空間 4 - 20年減稅計畫 5 - 社區內有餐廳和購物中心 6 - 免費YMCA會員 7 - 公園與育樂都在附近
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2014地產專刊
worldjournal.com
2014年6月14日 星期六
SATURDAY,JUNE 14,2014
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Baccarat Hotel
中國買家看中
文：傅家槿 and Residences in New york 㝇䊝 ➮㋉㎎ ㈧⮋㬞⹌䊃 圖：紐約居房產公司陳蓓提供 喜 达 屋 资 本 集 团 (Starwood Capital Group) 和 Tribeca Associates 共 同 开 发 的 Baccarat Hotel and Residences 巴 卡 拉 酒店公寓总高 50 层，是坐落于纽约市第 53 大街（53rd Street）和第五大道（Fifth Avenue）所在街区的综合功能建筑，与 现 代 艺 术 博 物 馆（Museum of Modern Art）隔街相望。大厦 18 层以下是来自 酒店狂人巴里・史特理克的新五星级旗 舰酒店，由 SH 集团经营，拥有 114 个 房间，其中，包含 26 个套房。
由
式服务和全球巴卡拉特权。 创建于 1764 年的巴卡拉（Baccarat）， 是一家法国的水晶制品生产公司，产品 包括水晶家具饰品 ( 水晶枝形吊灯、水 晶壁灯、水晶烛台、水晶酒具 )，水晶 首饰等。巴卡拉 (Baccarat) 是天下最昂 贵的水晶，巴卡拉 (Baccarat) 的水晶家 具饰品是美轮美奂的艺术珍品。巴卡拉 (Baccarat) 的创举在于研究出来不透明 的水晶，也就是说在不增加含铅量的基 础上，仍然维持水晶的高折射率，同时 水晶变成不透明的颜色。
曼哈頓豪華公寓 前景 18 楼开始总共有 61 套住宅，包含 1 至 5 个 卧 室， 从 934 至 7381 平 方 英 尺 面 积等多种房屋布局，包括数量有限的双 层公寓、整层公寓，以及带露台公寓。 室内设计和详细规划由 Tony Ingrao 完 成。大厦拥有包括纽约中央公园（Central Park）、 帝 国 大 厦（Empire State Building）和现代艺术博物馆等在内的 曼哈顿地标建筑的绝佳城景视野。酒店 和住宅有不同入口。由 Tony Ingrao 设 计的独立带大厅住宅入口，由精美照明 装饰巴卡拉式雕塑玻璃外墙包围的黑铜 入口面板和遮篷以及黑石基础。优美的 北极星白色大理石地板，配有玄武岩和 肯尼亚大理石插图。大楼配有两部客梯 和一部货梯专供住宅楼使用。
除了 24 小时门童和礼宾服务，住宅楼层 客人可以不受限制使用豪华的酒店服务 和设施，包括 24 小时五星级巴卡拉礼宾 服务、客房清洁服务、24 小时客房服务、 个人购物助手、餐厅和酒吧优先使用权、 水疗服务（泳池和健身中心）、生活方
近20年中國經濟迅速發展，造就了大量富 豪，他們紛紛海外置產避險，加上今年烏克蘭 政局動盪、美國制裁俄國，以及中國國內反腐 等不確定因素，中國買家漸漸取代俄國富豪， 成為紐約曼哈頓高級公寓的大買主，成交價格 從數百萬元晉升至上千萬元。 紐約居房地產投資公司市場總監陳蓓(Gabby Chen)表示，中國買家看好曼哈頓豪華地產， 且以住宅樓為投資購買的首選，許多豪華公寓 甫一推出，隨即獲得華人市場的青睞。如今豪 華房產專案已成一種新潮流。 這裡為大家介紹曼哈頓具代表性的豪華公寓。
巴卡拉 (Baccarat) 的每盏水晶灯都有红 色小块水晶，这是巴卡拉 (Baccarat) 的 独 门 暗 器， 因 为 他 们 在 高 温 烧 制 时 会 添 加 金 属 镕 盐， 这 样 才 能 看 到 水 晶 不 同色泽变化，最特别的就算是“Rouge Baccarat” 红 色， 因 为 必 须 混 用 纯 金， 所 以 价 格 十 分 昂 贵， 红 色 巴 卡 拉 (Baccarat) 酒杯的价格也高过其它颜色 的很多倍。 今年是巴卡拉创世 250 周年， 巴卡拉酒 店纽约旗舰店在 9 月将有隆重的开幕和 庆典仪式。巴卡拉的生活方式注重品质， 精致和完美性。 巴 卡 拉 公 寓 目 前 还 有 二 卧， 三 卧， 4 卧 平 层 公 寓，3 卧 错 层 公 寓 带 露 台 和 Penthouse 公寓可以选购，价格在 300 万美金和 6000 万美金之间。 详情联络纽约居房产公司陈蓓女士： 电话： 001 917 828 0388， 邮件： gabbychennyc@gmail.com 微信： gabbychennyc
酒店式公寓將成為豪華公寓新潮流。圖為巴 卡拉酒店式公寓。 The Centurion羅馬衛士由貝聿銘偕其公子 共同打造。
*房地產與奢華品牌的完美結合-巴卡拉酒店式公寓 Baccarat Hotel and Residences 位於第五大道和53街的「巴卡拉酒店式公 寓」(Baccarat Hotel and Residences)毫無疑 問地說是曼哈頓中城2014年最受矚目的新建 豪華公寓大樓之一。Baccarat是法國著名的 水晶品牌，以其每只香檳杯售價數百元而聞 名。漢金（Steven Hankin）是喜達屋資本集 團(Starwood Capital Group)的業務董事，同 時擁有Baccarat公寓產權。他指出，「該品牌 原本是為了改善國王和皇后的生活品質及皇宮 的慶典而創立的，而巴卡拉公寓沿襲了這種傳 統。」雖然發展商絕透露具體的數字，但據瞭 解，銷售一直「火爆」。 陳蓓介紹，結合高級酒店與豪華公寓的大樓 如今成為全球房地產項目的新趨勢，巴卡拉酒 店公寓總高50層，18層以下是新五星級旗艦 酒店Baccarat。18樓開始共有61套住宅，包含 1臥至5臥、面積從934至7381平方呎的公寓單 位，還有少數的雙層公寓、整層公寓，以及附 露臺公寓。在大樓公寓內可眺望中央公園、帝 國大廈，和現代藝術博物館(MoMA)等在內的 曼哈頓地標建築絕佳視野。 大樓室內設計由Tony Ingrao擔任，住宅擁 有獨立入口大廳，由精美照明裝飾巴卡拉式雕 塑玻璃外牆包圍的黑銅入口面板和遮棚以及黑 石基礎。優美的北極星白色大理石地板，配有 玄武岩和肯尼亞大理石插圖，盡顯奢華氣派。 除了24小時門衛和禮賓服務，住宅樓層住客 可以無限制使用豪華的酒店服務和設施，包括 24小時五星級巴卡拉禮賓服務、客房清潔服 務、24小時客房服務、個人購物助手、餐廳
和酒吧優先使用權、水療服務(泳池和健身中 心)、生活方式服務和全球巴卡拉特權。
*建築界大師貝聿銘封筆之作— The Centurion羅馬衛士 曼哈頓中城目前新建樓宇不多，而這棟坐落 在中城56街的大樓為該區域近20年來首棟全新 建造公寓樓，並享有紐約市10年房產稅減免計 畫。此外，多數的豪華公寓對屋主出租有嚴格的 限制規定，業主只能將公寓出租至少一年，但The Centurion可讓業主以月出租，具極高投資價 值，這在曼哈頓的高級公寓市場中實屬難得。 住宅大樓延續貝聿銘先生一貫的「建築融合 自然的空間觀念」，這座新樓的外觀設計獨特 新穎，猶如瀑布流水般的線條，陳蓓強調「大 樓方位是華人所喜愛的坐北朝南，並使用雙層 大片落地窗，是曼哈頓豪華公寓中難得少見兼 顧美觀實用與風水的樓宇」。玻璃外層阻隔刺 眼光線與噪音，內層充分柔化光線，每套公寓 設計皆有其獨到之處，挑高3.5至5米左右，如 此不僅達到美觀的目的，以建築學角度上來 說，完全符合貝聿銘先生一貫重視的「讓光線 來做設計」理念，讓光線自然地投射到室內，
在室內可擁有充足自然採光，這在曼哈頓的 高樓大廈群中相當少見。 這棟由貝聿銘與其兒子貝禮中共同設計 的作品，是貝聿銘退休前不多的幾件作品 之一。The Centurion目前豪華頂樓單位 (Penthouse)尚未售出，陳蓓建議，有意打造 奢華超大空間的屋主可打通第16樓公寓單位 與頂樓單位樓中樓，做出三層豪華公寓單位 (Triplex)，可擁有四座露天陽台，總面積可 達近萬平方呎，大樓屋頂可做私人空中花 園，坐瞰中央公園美景。而大樓室內設 計師可做出視覺圖協助屋主打造屬於 個人的奢侈豪宅。
看到周圍有很多新項目。」他還指出，這裡的 土地價格已經上漲了兩倍甚至更多。 陳蓓介紹，未來將會在此建四棟全新樓宇， 包括兩棟辦公大樓、一棟酒店以及一棟豪華公 寓。目前已經完成部分建設，其餘預計在未來 五年內陸續完工。當地的辦公區域，目前已經 簽約準備入住的大租戶有奢侈品牌Coach、時 代華納、歐萊雅。據Crain's的報導，花旗集 團也有意把它的全球總部從公園大道轉移到這 裡，另外也會規畫許多綠地、開放空間並建立 公學校，還有大型商場以及生活用品店，成為 一個完整的生活圈。 為了提振911災後紐約下城的經濟商業發 展，不少開發商在此規劃高端豪華住宅大樓。 其中公園廣場30號(30 Park Place)已正式開 工，建成後高926英尺，共82層，將成為下城 最高的住宅樓，是另一個新興的酒店式公寓大 樓，樓內包括四季酒店(Four Seasons)和157套 豪華Condo公寓。酒店坐落於Tribeca地區，距 離新世貿中心僅一個街區。負責營運該酒店的四 季酒店集團期許「將從未見過的服務水準和住宅 體驗帶給紐約”，公寓也將由該集團管理。 靠近砲台公園的全新公寓(Condo)則是不 少新貴小家庭的選擇，位於Financial District的一棟純住家大樓不僅位處絕 佳學區，還是該區惟一一棟面向水景 (water front)且享有地權的公寓。
*曼哈頓新興發展區域 隨著七號地鐵線的延伸，開發 商正以不可思議的速度在哈德遜 園區(Hudson Yard)周圍搶購可以 開發的土地，以至於這裡可能 是今年曼哈頓最為熱門的地 區。商業地產公司Massey Knakal的主席鮑勃．克納卡 爾(Bob Knakal)說，「你會
紐約居房地產投資公 司陳蓓女士代理多間豪 華公寓銷售，看好曼哈 頓豪華公寓前景。
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0 4 )" . . 5 45
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worldjournal.com 2014年6月14日 星期六
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地產專刊
工商服務部 策劃主編 企劃統籌：高傑文、劉應森
版面設計：張孟婷、林世惠
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選擇優質建材 方能居住心安
文：鄭齊友、熊傳慧
月。 李志宏(Brian Lee)執照工程師表示，在紐約 有兩種可以畫圖及申請開工紙執照的建築工程 師，執照建築師（Registered Architect）和結 構工程師（Structure Engineer），執照建築師 是受過專業訓練的建築師，他們考量這個建築 結構，美學，實用性，如房間採光，保溫，空 氣流動，抗濕，聲響等能力。結構工程師更注 重在建築結構的承受能力，在力學角度考慮建 築的安全問題，因此也被歸類於土木工程的分 支。 術業有專攻，總承建商會將工程拆分給不同 專業的下遊承包商，電力設備鋪設給有牌照 電工負責，水管鋪設給有牌水工負責，地基挖 掘交給專門隊伍，像這樣，在總承建商的監督 下，整個工程是有條不紊地進行。可靠的承建 商會基本如期交房、按照圖紙施工，達到預期 效果。
先安居後樂業，代表了中國人對生活的期 待；尋覓一棟合適的住宅，便成為傳統中國人 的人生大事。在建材市場發展成熟的美國，房 屋自建，基本上是每位屋主力所能及的項目。 自建房屋的價錢更是比購買同等級成房便宜 三分之一，無論房屋外觀、材料、格局和風 格，都能隨自己喜好而定。因此，許多屋主選 擇買地或買舊房推倒，重新自建房屋，打造屬 於自己的、迎合自家品味需求的夢想之家。 然而，房屋自建過程並非易事，稍有不慎將 破財費神、麻煩上身，必須通過各方專業人員 的幫助、配合和建議，確保整個項目的順利進 行完工。
1.基本準備工作 要建造夢想之家，前期必須思慮周全，喜歡 什麼風格的房屋外形，建造幾家庭的房子，幾 層樓房，房子如何間隔，供暖和空調系統喜歡 何種方式等等。這些大大小小的問題必須在計 劃之時就考慮清楚，專家建議自建房至少要考 慮到五年後家庭人數情況。 來自浙江的楊先生開了一間精品店，他2010 年以140萬購買位於長島一戶一家庭樓房，房 子漂亮，還有私人海灘。 楊先生雖然收入高， 但是他的生活習慣支出也大。2013年，精品店 經營不善，楊先生經濟陷入困境，導致房子被 拍賣，不勝唏噓。
3.建材選擇 圖片取自網絡。
由這個案例來看，房貸支出應佔收入的三分 之一以下，且應有部分儲蓄或保值資產。計畫 時永遠都要多估，避免資金不足。還要考慮大 環境因素如學區、地點、地稅，交通，停車， 購物等因素及生活上的便利程度。 雖說美國土地房產為私人財 產，但政府對新建樓 房規定非常嚴格， 甚至是劃分不同的 部門去細化管理， 例如土地規劃委員 會負責劃分土地的 用途，屋主必須清
馬力建材公司 專業服務大小建築項 目，優質建材品種最 齊全。 (鄭齊友攝)
楚知道自己所買土地可以用作什麼用途，可建 房面積為土地面積的多少倍數，最多可建造多 少家庭的房子等等，這就是所謂的土地用途 （Zoning）。 但是Zoning也不是百分百準確，因為Zoning 可能是幾十年前就定好了，但是社區的發展不 一定會和所定的一樣發展。朱捷建築師建議， 最好在購買前和建築師一起去房屋局了解一下 情況。對於一般屋主而言，要熟知政府關於房 屋的所有規定是不切實際的，必須借助有執照 資格的房屋設計師（Architect）的幫助。
2.建築師及承建商的作用 建築工程是極為繁瑣和細節的工作，良好的 溝通是不可忽略的。對所建房子有初步概念 後，建築師就會進行圖紙設計，通過對設計圖 的反覆修改來達到最理想的設計。 一般而言，設計房屋圖紙的過程為一個月到 半年，取決於設計師的經驗和與屋主的配合 程度。之後，房屋設計圖紙必須提交房建局審 批通過，一般建築師可以為屋主代勞，也有屋 主自行提交。等待審批過程一般歷時二到三個
Home Depot是大家熟知的建材公司，但是 Home Depot所售賣的商品多屬於裝修產品， 建材更多的是隱藏在內部的，比如水泥，木 材，磚塊和鋼筋等。 布魯克林的馬力建材公司表示，建材的材料 質量解讀複雜，比如水泥，就有不同標準的 水泥，也有不同的快硬性、水化热、膨脹性、 耐高温性等。要找信得過的建材商家或是施工 商，才是最理想的方法。 好的建材商會根據你的預算介紹相對的產 品。馬力建材特別提醒讀者，建材行對建材 的熟悉度、對材料規範的知識、貨源庫存的充 足、對工程的配合程度、運輸設備、大型輔助 機械的齊備等等的條件，都會影響房屋建造進 度。 建材是工業產品，要慎用，用錯了可能會導 致意外。雖然美國政府對建材質量要求嚴格， 但是市場產品參差不齊，選用高質量的建材， 讓家人住的安全、安心。 綜上所述，自建房屋是繁複的歷程，屋主應 進行資料搜尋，敲定合適專業人員，積極與各 方專業人員溝通請教。整個工程期間，也須到 工地巡視是否按時進行及有何困難。自己打造 住家並不簡單，找對方向總能實現夢想。
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談 淺 屋 房 自建
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2014地產專刊
worldjournal.com
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地產市場活絡
更要做足貸款 準備功課 文:李思嫺
圖:恆通銀行提供
貸款預批 尚方寶劍 隨著房地產市場的活絡，民眾對貸款的 需求不斷增加。
借貸機構審批嚴謹，民眾要事先做足功課。 有公寓及合作公寓，也有提供一定的貸款計 劃。房利美提供的低利貸款，以房屋類型訂出 不同的點數收費，例如一家庭免收點數、2至4 家庭收一個點數，共有公寓的首付若在20%以 下收0.75%點數，付25%首付以上無點數，合 作公寓也會根據不同的貸款年期何不同比例的 首而收取一定的費用，建議首付最好是25%， 但首付低於20%，則須購買貸款保險。
信用評分 影響全面 目前市面上的低利率幾乎都是房利美 (Fannie Mae)貸款機構釋放出來給民間貸款機 構。目前的30年的利率在4.25%-4.375%之間， 15年的利率在3.25%-3.375%之間，一般人要取 得如此低的利率，需要準備以下文件：1.提供 兩年的稅單、信用調查評分、工作狀況(需在 同一家公司或同一行業有兩年或以上的工作時 間，工作穩定，當然也有例外，如剛畢業工作 的專業人士)，2.提供資產及銀行存款證明， 3.頭期款需在20%以上。根據每個人的信用評
分，所付的過戶費也會不同。一般銀行會要求 信用評分至少要在640分以上，分數越高，點 數越低。例如信用高達740分者，首付25%， 就可免去點數，但信用評分640分的人，同樣 是首付25%，卻要付2.5%的點數費用，假設貸 10萬元款，後者就要多付2500元，若貸40萬元 款，就等於多付1萬元，可見建立良好的信用至 關重要。信用不足者仍可以提高首付比例來降低 點數，例如首付達40%，就可降0.5%點數。陳燕萍 提醒大家，要建立良好信用，就一定要管理好 自己的信用記錄。
靈活通另類貸款 對於一些自雇或從事餐館、裝修業的華人， 在購屋時可能無法取得低利息查收入的房利美 貸款，一般銀行會針對這類客戶及須借Jumbo Loan巨額貸款的顧客，特別推出靈活通貸款。陳 燕萍提醒自雇者仍需由會計師出信提供在過去兩 年的生意額，受雇人士則需由雇主提供雇主證明。 這類貸款計劃的貸款利率自然比較高，不管是
自住或投資，最好準備好50%的頭期款。 法拉盛貸款中心的負責人馬小姐來美近40 年，擁有豐富的申請貸款經驗，她說為客人找 到最好的貸款方案是她們的目標，可以提供8 到30年的固定利息貸款供客人選擇，如貸款還 剩12年，但想把利息降低，不需要再從15年開 始，而是可以選擇現有的12年來還，这樣就可 以既享受較低利息，還能按照原有的年限付清 貸款。新買房子的人也可以按每個月可以負擔 得起的付款數目來選擇貸款年限，而不需要被 局限於幾個選擇。 她們還可以貸款給沒有正式入伙紙的房子。 如買的房子只有臨時的入伙紙或有沒處理好的 違規，她們都有辦法放款。 打算要貸款買房的人，最重要的是保持良 好的信用評分，並事先了解自己的借款額度 (lending power)，因為一般的賣方都會要求買 方提出銀行的預批信。所以買方準備好齊全的 文件，請銀行評估，一般來說預批信當天就可取 得。一旦買賣雙方簽訂合同後，買方有45-60天的 時間鎖定利率申請貸款，如果屆時因賣方無法 如期搬出，或買方無法順利取得貸款，而將過 戶日期後延，此時就有罰款產生，建議買賣雙 方一起面對解決，通常可再延期30天。 一般來說過戶費用佔房貸的4%-5%，細心的 買主可以向多家銀行諮詢了解，並要求一份過 戶費用清單。對住家房貸美國政府有規定，銀 行必須將所有費用明析列印出來給客人，而且 這中間不能有任何隱藏費用，以保護民眾。銀 行在同意貸款前，也會請有執照的估價師來評 估房價，他們通常會以同一地區在過去6個月 內成交的房價來做評估。為了讓買房過程順 利，避免節外生枝，買主最好在抓好過戶費用 預算外，也要多準備一些現金，以備不時之需 及額外的開銷。
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隨著房源減少、房價推高，也間接影響到房 貸的困難，對想買房的人確實是不小的衝擊。 但如果買房是為了自住，安頓家人、提供子女 有好學區上學等附加價值，那麼看到合適的房 子就應把握機會下手，以免一再錯失機會。為 了讓買屋的過程順利，事先做足功課，了解自 己的財力、還款能力，並拿到銀行的貸款預批 是致勝關鍵。 恆通銀行的房貸中心主管陳燕萍(Christine Chen)表示，一般人不會一天到晚在買房，對 買房的規定、需要準備的文件並不清楚，因此 事先充分了解是非常必要的。她指出一般銀行最 關注的是客戶的還款能力，了解客戶還款及負債 的比例。客戶要出示收入或收租的資料，同時算 出包括每月貸款金額、地稅、保險、及汽車貸 款、學生貸款、信用卡債務等的開支，而開支 比例不得超過收入的43%。但房利美貸款機構 對儲備足夠一年儲蓄金的買主，給予比較優渥 寬鬆的條件，把43%的比例提升到最高49%。 如果買房產是來做投資之用，則必須出示房 租收入的狀況，和房子地稅、保險、維修、管 理費等的開支，她也提醒銀行會查看打算買房 投資的人60天內的月結單，因此買主必須證明 銀行帳戶的錢是自己的，如果是贈與的錢不能 計算進來。另外自雇者必須出示過去兩年的報稅 記錄，銀行由此來評估客戶的還款能力。由於不少 自雇的華人報稅金額相對較低，此時就會影響 個人借貸的情況。由於房利美貸款機構對貸款 金額有所限制，要取得低利息的貸款，一家庭 的貸款上限是41萬7千，2家庭的上限是53萬3 千8百50元，3家庭的上限是64萬5千元。高額 的貸款也有限制，而且利息也會高一點。 房利美機構對想購買新建的共有公寓及合作 公寓的買主也有嚴格的要求。為了避免受公寓 財務狀況不佳的影響，房利美會要求貸款銀行 查看大樓的財政報表，並要求預售率達70%， 自住率達51%才准與貸款。因此想買全新共有 公寓及合作公寓的人，務必要通盤了解，免得 白忙一場。但是部分銀行對不適用房利美的共
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2014地產專刊
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住宅房地產
投資
住宅房屋歷來是華人最重要的投資理財工具 之一。對很多家庭來說甚至是唯一的投資工 具。這不僅在華人自己的祖國上是如此，如香 港、大陸和台灣，在全世界任何華人集中的地 方，如澳洲、英國和美國甚至是非洲多國的房 地產都是華人的投資天地。華人最近在澳洲和 紐約長島一擲千萬美金購買豪宅成了當地媒體 的重要新聞。此文就華人投資住宅房所關心的 幾個問題談談專家的看法，希望對大家投資住 宅房地產有幫助。
近幾年住宅房屋市場的情況和走勢 住宅房屋市場在過去三年的變化是翻天覆地 的。2011年還是買方市場，我們當時對住宅房 市場總結了「三高兩低」，即住宅庫存量高、 短賣數量高、法拍屋數量高、房價低和利率低。 當時一方面聯邦和地方政府大力實施了多種刺激 經濟的政策和措施。但另一方面消費者和投資者 缺乏對經濟復甦的信心和投資住宅房的意願。因 此，住宅房市場明顯供過於求。當時在南加州洛 杉磯的河邊市，只需每平方英呎80至100美金 就可以買到房。2012年是轉折年，經濟復甦的 跡象已比較明朗，擁有巨額資本的房地產基金 （REITS）對沖基金(HEDGE FUNDS)等等蜂 擁進場抄底，也帶動了一些聰明的投資者和外 國投資者，一些大都市的房價開始回升。2013 年經濟復甦已經明朗，失業率持續下降，更多 的基金管理人加入了投資大軍。包括中國在內 的外國熱錢也紛紛來美投資房地產，其中不乏 住宅房投資，而且基本上是現款交易。 住宅房庫存量急遽下降，供不應求已成為整 體住宅房市場的主流，成為明顯的賣方市場。 據測，2014年開始，現款購屋的比例會逐漸 下降。主要原因是： 1) 過去兩年，大宗的投資者均已入場了，新 的住宅房投資者數量和投資金額都大不如前兩 年。2) 外國投資者因自身的經濟情況和已經高漲 的美國房價，也會降低興趣，減少投資。我 們對於今後數年甚至十年的住宅房市場是樂 觀的，預測住宅房市場是量增價漲的趨勢。 這種預測是基於以下幾個原因： (一)、美國經濟正在並會穩定成長。雖 然美國經濟尤其是主體經濟相對歷史上 的眾多復甦緩慢了許多，但復甦的趨勢 是不容置疑的，而且是健康的。現在美國 國內生產總值2%-3%的增長速度會保持數 年，爾後才有長足的增長。這種慢速增長可 能使其他各行各業均嫌太慢。但對於住宅 房這種金額大週期長的投資卻是絕佳的條
抓緊時機 件。經濟增長過快，通常造成通貨膨脹，對住 宅房投資的負面影響是很大的。 (二)、住宅房地產供不應求的情況在十年內 難以改變。次貸危機、經濟蕭條導致房屋建造 商幾乎停止了新屋建造。雖然現在開發商和建 築商已開始補課，但要補上供求缺口需要數年 乃至十年的時間。 (三)、住宅房的需求仍在擴大。這種擴大主 要體現兩個方面，首先，2008年的沖擊使很多 人放棄房產採取與家人同住的過渡辦法。當實 際的失業率跌至正常的5-6%時，他們將重新加 入購屋大軍的隊伍。其次，外國人投資雖然不 會像前兩年那樣瘋狂。但投資渠道已經打開、 投資方向明確。美國住宅房的透明度、交易方 式和手續的自由化、穩定的政治制度、廣大的交 易市場、成熟的法律機制以及土地的私人擁有 權等等使得美國住宅房有一種不可抗拒的無與 倫比的吸引力。所以外國人的住宅房投資是一項 不可小覷的需求。
住宅貸款政策更理性更專業 坊間常常談貸色變。很多人認為房屋貸款難 已成為房市增長的一道障礙。事實不然，住房 貸款的專業人員認為有必要澄清以下幾點，以 正視聽：一、住宅貸款的政策改變是理性的、 必要的。2008年以來住宅貸款的政策改變是劃 時代的、多方面的、全方位的。主要變化可以
歸納為以下幾個方面： 1.統一機構、統一管 理。在這方面，最重要 的改變為兩項：(1)聯邦 政府成立了「消費者金融保 護局」(Consumer Financial Protection Bureau–CFPB)，統管所有消費者金融事 宜，接管了以前分別管理有關消費者金融事 項的八個聯邦管理機構的工作和職能。(2) 各州政府的金融管理部門聯合建立了「全 國房貸執照系統」(Nation-Wide Mortgage Licensing System)，並通過該系統規範了 對貸款從業人員的要求、標準、培訓及執照 發放的程序和記錄。2.對房貸專業人士嚴格 要求。2008年以前，幾乎所有州對房屋貸款 從業人員都沒有特殊要求。所以開房貸公司簡 單容易，除了數百元的申請費以外，幾乎是無本 生意。現在的房貸人員必須通過培訓、查信用、 查犯罪記錄、申請、考試、執照批覆和每年 復批。而且要接受消費者和政府的公開監 督。3.對房貸機構以嚴格的要求。聯邦和州 政府對房貸機構的要求為兩個英文字SAFE 和SOUND(安全合理)並有具體詳細的規定。 根據這些要求，各大銀行定期進行抗壓試 驗 (STRESS TEST)，迫使大銀行增加資本 儲備，降低倒閉風險。對其他貸款機構的要 求是一樣的，主要由聯邦或州政府的管理機
構，包括CFPB，查證並監 督，對消費者的誠信和公平 也是監管的重要內容。4.對高 風險的房貸有具體的要求。眾 所週知，一個信用欠佳、餐館 的臨時工在2008年以前，只要有 意願，不僅可以申請房屋貸款，而 且可以獲得高達房價125%的金額。 2007年在加州還可以看到諸如「800美 元的收入可以申請80萬元貸款」的廣告。類 似情況已成為歷史。新的法律將自住房和投資房 分開，區別對待，並且按房貸的風險分門別類 做出了詳細的要求。 綜上所述，所有新的規定和法律從保護消費 者權益出發，使房貸管理、發放、風險控制等 環節更加合理、更加規範。假以時日，房屋貸 款這個專業性極強的行業會更加規範化、合理 化。因此，這些變化不僅合理而且必要。 二、新的規定在執行上有「矯枉過正」之 虞。任何新政策和規定的實施都會出現偏差。 包括政策制定中、執行人的理解以及執行偏差 都是在所難免的，而且總是超嚴的。坊間常談 的貸款難說法也要來自對新規定的誤解誤傳。 目前最常見的是對今年元月生效的「還款能力 法則」(ABILITY TO REPAY / QUALIFIED MORTGAGE)的曲解和執行。這項規定要求 貸款銀行放款時，必須嚴格評估借款人的償 還能力；對於自住房的借款人，要求償債比 (DEDT – TO – INCOME，即每月供款金額 占月收入的比率)不超過43%。 （文轉第4頁）
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是房屋款貸的專業銀行，1992年在紐約華埠 成立，現在加州、新州和紐約州有七家分行， 該行的經營方針是誠信負責穩妥。針對社區華 裔的需要和特點，適時推出最佳貸款方案，滿 足社區大眾的需要。該行採用專人專辦的責任 制，能依貸款者的情況設計最優惠的貸款方 案，以順利取得貸款，完成購屋置產。圖為該 行總裁Michael陳名岷（前排中）和其經過嚴格 培訓、考試的專業貸款員為華人僑胞提供量身 定製的貸款方案。
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2014地產專刊
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發展前景大好 布碌 崙華 埠地產
圖/文：黃元苓
為此，有些貸款機構拒絕任何超過43%的房貸。此舉有兩錯，其一、新 規定只限於自住房屋；其二、如果借款人其它條件很好，超過43%是可以 的。其他條件範圍較廣，比如首付高或借貸比 (LOAN – TO – VALLUE) 低，收入穩定並有增長趨勢等。所以43%的要求並非一成不變。
住房貸款銀行專業性極強 在目前的市場情況下，住宅房專業貸款銀行可以提供更多、更好、 更適合借款人和市場的專業服務。 住房貸款專業銀行可以在如下幾個方面提供借款人更好的更合理 的服務：一、 自住房提供高達49.99%償債率的貸款。作為專業貸款 銀行，一般可以在認真評估後，確認借款人在其他方面有足夠強項 的情況下，提供償債率50%以下的貸款。相當於借款能力提昇16%。 二、 立即提現。在目前賣方市場的情況下，需要借款買房的購屋者很 難同現款買房者競爭。為此，住房貸款銀行可以提供即刻提現貸款。 購屋者以現款買房交易以後，立即申請房貸，將提現的金額用於貸款 歸位，再買房產或用於其他投資。使用這種方案必須做到：1)在現款 購屋以前，向住宅房貸款的專業人士查詢，瞭解提現的條件和要求， 並做好提現準備。否則前功盡棄；2)所有的資金來源不僅要正當而且 要能查證。另外不能是借來的。這種房貸方案不僅幫助購屋者居有其 屋，而且也幫助買方經紀成功交易。三、 允許有條件的擔保人。有些 剛購屋自住者因為首期不足或因為收入稍顯欠缺，自己申請貸款有一 定困難。這種情況住房貸款專業銀行則可以採取增加擔保人的辦法成 功貸款。這種方案對擔保人自身的條件、擔保人與借款人之間的關係 有一定的要求。借款人必須事先尋求房貸專業人員的諮詢，做好妥善 的準備。四、 外籍人士貸款。外籍人士在美國是可以申請住宅房貸款 的。但對借款人有一定的要求；即首付款要求較高、貸款利率較高。 有這類需求的借款人也應該在簽約之前4~5個月向房貸專業人士查詢。五、 投資房貸款和自僱借款人貸款。在住宅房貸款中技術含量最高的就是買住 宅房用於收租的，包括重新貸款。另外自僱人士申請貸款買房或重貸 要求都很高。在這方面，如果專業知識欠缺，往往使借款人被拒之門 外。而房貸銀行的專業性往往要求其員工掌握這方面的專業知識，其 房貸審批人員提供一定的靈活性。因此，在房貸專業銀行申請投資房 貸款或自雇者貸款，成功的可能性可以大大提高。
過去一年，美國政治穩定，吸引外來與本地買家，交 投熱絡，紐約市地產價格全面上揚。其中布碌崙漲勢明 顯，新一任市長亦出自布碌崙，更打響布碌崙的知名 度。這裡熱門好區平均漲幅8%左右，比通貨膨脹的2.5% 高得多，投資房產收益大。 近廿年來，華人同胞在緊鄰曼哈坦、幅員廣闊的布碌崙找 到發展空間，發展出數個華埠及華人聚居地段。即使前幾年 全美大多地區房市陷入低潮，布碌崙房市依然穩定，近年房 市一片火紅，房屋供不應求，甚至有行無市。 25年經驗的知名地產人、榕城地產總裁林琦龍曾長期 經營曼哈坦華埠地產。他說，華人移民早年因聚居而投 資曼哈坦華埠，購買中國城內十多條街的百年舊樓。這些四、 五層樓宇所在的下東城當年是毒蟲、妓女出沒之地，早廿、卅 年前價格約為卅萬起，如今早已飛漲到五百萬以上。近十多 年來美的華裔移民要負擔曼哈坦房產著實不易，因此促 成在布碌崙找到安居樂業及地產投資的大空間。
多個華埠齊頭發展 集中八大道貝瑞吉等區 地產投資專家、專欄作家劉建成說，他移民美國卅三 年，曾住八大道廿年，目前住貝瑞吉，對華人與福建 鄉親投資地產情形知之甚詳。他說，華人選購房產的 決定因素不外是(一)學區優良(二)交通便利(三)商業繁 盛(四)華人聚居(五)增值力強。而布碌崙道路開闊，交 通便捷又有許多傳統歐洲裔住的好區，能滿足群居、 語言與生活機能的需要，符合華人購屋理想，所以近 十多廿年來，遷入的華人不計其數，迅 速發展出好幾個華埠以及華人集中地 興旺的 段，主要在貝瑞吉(Bay Ridge)、 布碌崙華 日落公園(Sunset Park)、賓 人社區。 森賀(Bensonhurst) 與戴克高地
住房貸款申請的建議 不論是購屋還是重貸，建議：一、盡早準備。房貸手續雖然不是異 常複雜，但涉及面較廣並且很繁瑣。因此要盡快開始準備。建議在首 期款和交易費用方面至少三、四個月以前要開始準備。二、 及時諮 詢。眾多政策和法律的改變，對即使是房貸專業人員都具有一定的挑 戰性。因此，借款人應該盡早向專業人士諮詢，才能少走或不走彎 路。三、貸比三家，找專業銀行。查詢口碑好的專業房貸機構，最好 從親朋好友的經驗中找到誠信可靠的銀行和銀行的專業貸款員。四、 及時提供完整正確的資料。住房貸款銀行有個「三字經」，叫「文 件、文件、還是文件」。有了齊備的收件，具備貸款條件、房貸申請 理應順利輕鬆過關。 資料提供：新美貸款銀行( Summit Mortgage Bankers, Inc )總裁/ 資深經濟學者 陳名岷
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(Dykers Heights)等區域。
地鐵沿線發展好 有望形成超大華人區 劉建成也指出，華人進駐聚居的地段早已突破八大道 附近，而是沿著地鐵線一路開發。他預言，如果中美兩 國繼續執行有利移民的政策，不難想見再過十到十五年，在 華人點線面的積極拓展下，必定可能將上述的七、八個 分散的區域連成一大片，成為超大華人區，屆時的發展 必將超乎想像，無可限量。
布碌崙華人區房價漲不停 動輒百萬以上不稀奇 布碌崙八大道金灣地產老闆陳偉雄1986年入行。他提 供近期成交價格供大家參考: (一)八大道: 八大道上，55至60街最旺，三層樓商鋪加兩層住家， 300至350萬； 48街，商業樓地面三層，兩鋪位四家庭，260萬； 39至48街，八大道上，一鋪位兩家庭，160至250萬； 橫街上連幢兩家庭半土庫沒車房，約100萬。 (二)七至九大道:40街，共有公寓，每呎550至600元。 (三)七大道: 40至55街。 正七大道上，有鋪位兩或三家庭，170至230萬； 無鋪位兩或三家庭，150至200萬； 橫街兩或三家庭沒車位，80至110萬。 (四)十八大道: 55至75街。 十八大道上，一鋪位兩家庭，100至160萬； 橫街上，兩家庭一車房，90至120萬。 (五)廿大道: 50至75街。 正廿大道上，一鋪位兩家庭，或是橫街的兩家庭帶車 房，價格多在80至120萬。 (六)四大道: 45至70街，正四大道上公寓樓，六家庭 無論有無鋪位，年租收入十萬，120至150萬。 (七)十至十五大道: 69至86街，兩家庭附車房，110至 170萬。 (八)六大道至漢彌敦大 道(Fort Hamilton Pkwy， 相當於十大道): 50至60 街。兩家庭有車房，100至 130萬。 (九)U大道:康尼島大道 至羊頭灣路，兩家庭有車 房，100萬上下。 鑑於布碌崙房價漲不 停，屋主多持觀望態度， 不願輕易掛牌叫賣，因此 形成有行無市的特殊現 象。
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2014地產專刊
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好區好水好學校 圖/文：梁起華 長島就如當地知名地產公司艾略特豪華地 產 (Shawn Elliott Luxury Homes)總裁艾略特 (Shawn Elliot)所說，「長島就代表著一個地產 品牌，對於許多來自世界甚至在紐約地區發展 的住民來說，完好的教育學區、寬廣整齊的市 (街)容、近海優美的地貌、數不盡的遊憩娛樂 設備，代表著這品牌背後吸引人的力量！」 正是這些原因，近年長島尤其納蘇郡 (Nassau County)吸引了大片的華人前往購屋 或投資，將長島的地產炒熱至目前的「有市少 (無)房」，不但如此，近年更有不少中國投資商的 「錢」進長島，作房地產投資購買或自用。 不過正當大家一頭熱的栽進這長島購屋潮 時，提醒你準備好作「島人」了嗎?本文結合自 身在長島居住的經驗，讓大家了解遷移至長島 居住的想法是不錯，但是也要考慮環境與與各 種條件。 一份比較保守的資料指出，目前長島人口約 有750萬左右，亞裔約佔總人數的一成，約82 萬，但在亞裔中，華人並非最多的，以印度裔 為首，其次為華裔，最後是韓裔。長島分為兩 個郡，納蘇郡較靠近華人多的皇后區，蘇福克 郡則在半島的右側，其中居住在納蘇郡的華人 比重較大。 這裡有一個迷思與誤會，就是一般人都認為 住在長島的人都是「有錢人」或「貴人」，但 其實真的超級豪宅好區，大都聚集在長島北海 岸與長島盡端的南漢普頓(South Hampton)， 其他的地區其實房價與皇后區差不多，最大的 不同是地稅，與所有學區緊密相關，這是大家 在置業時要注意的。
好學區、好多事！ 絕大多數會選擇搬到長島納蘇郡居住的華
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長島 大不易
但居
準備好作島人了嗎? 人，最主要的原因是為了下一代受到更好 的教育。華人比較喜愛的學區在納蘇郡有 Herricks學區(以New Hyde Park、Roslyn 為主)、Jericho學區、Syosset學區、Great Neck學區等都是較熱門的，家長或買家都以 學區找房子，這些學區的特點不外乎教師與學生 人數比例理想、學校軟硬設備豐沛，像是電腦 各種教學器材、課外活動學校體育球隊的裝 備齊全、免費才藝課程的選擇豐富，當然羊毛出 在羊身上，學校設備充足、教師教學品質高，都是 因為拜沉重稅收所賜，據估計長島每一位納 稅人所繳的地稅裡面，約有5-6成進入了學校 系統，這就是為什麼長島的地稅較高。 家住在長島Huntington，目前在法拉盛從事 融資、金融業的台裔企業主John黃即表示， 長島在歷經七八年前從谷底爬升起來後的房 價，其實這些年來除特別的豪宅之外，起伏 並不大，主要是因為和法拉盛相比，長島的 這些地區都是發展成熟的社區，操作性與可 塑性不高。 長島的學區其實是比較注重均衡發展，在 紐約市看到的英數補習或是特殊高中加強等 課程，在長島則將重心移到各種才藝發展和 體育發展，黃先生說孩子在長島這些好學 區，孩子可以真正在學校自由發揮，而不只 長島的好房子本 身不貴，貴在地稅。
是侷限在紙本課業，這才是好學 區的定義。 但許多華人家長慕著好學區名 而來，卻對於好學區的定義與背 後意義了解不深，認為孩子交給 學校後，應該就沒事了。其實學校 的許多活動與PTA(家長會)會議， 都希望家長們積極參與。舉例來說 Syosset學區每個月都邀請家長義務 到學校擔任午餐愛心媽媽或是愛心助 教，對於許多新華人家長來說，語言是 問題、平時要上班工作是問題的情況下，本來原 期待家長與學校合作的理想，反而變成負擔， 對於許多雙親工作的華人家長來說，此問題需 考慮。
寬廣的距離、壟長的溝通時間…… 若從納蘇郡的盡端，也就是與蘇福克郡交界 處往皇后區開車，通常只需要20分鐘即可至法 拉盛，至北皇后區也只要35分鐘左右，但這只 限於「不塞車」的時段！不論是長島快速道路 或是北方快速道路，基本上每日上午的時間從 6時開始即車流量擁擠至約9時，下午則更是從 3時左右至傍晚7時，對於許多每日需要通勤的 上班家庭來說，在交通的費用與時間上是有一 定的開銷，尤其快速道路上一發生事故，對於 要接送幼小孩子的家長來說那更是心急如焚。
生活重心向西傾斜 對於不論是華裔還是韓裔來說，法拉盛才是 生活購物消費重心，任何產品越往法拉盛越便 宜、果菜越往法拉盛越新鮮，但越往法拉盛也 就越擁擠、越無章法…..居住長島數十年、一 直擔任長島WGBB電台AM1240的資深媒體人 羅千山，長年來「義務性」地宣傳長島的好， 他也不諱言的說，第一代的「老中」，永遠無 法與皇后區法拉盛脫鉤，尤其法拉盛的幾家大 型超市，具有「磁鐵效應」，來一趟法拉盛買菜， 只是起頭，吃個館子、剪個頭髮、做個臉…… 即使住長島，與法拉盛的互動還是息息相關。 因此對於許多「中國慣」地一代華裔移民來 說，要適應為了吃個餐館或是買個菜要耗費
學校的各種體育活動種類多，孩子在此可作 均衡發展。 這樣長的時間與功夫的生活方式，可真的有點 吃不消，尤其許多新移民家中有老一輩不會開 車的情況下，遷入了長島，等於是沒有了腳一 樣，公車不便、路途遙遠，包括打電召車，一 過了小頸與大頸的分界線，就多收$10，所以 長島不是適合每一個家庭。
你handy嗎？ 對於許多美國家庭來說，家裡的小型裝修或 修理工程，從除草、家中水管電路不通、庭院 美化造景等，乃至於家中的許多大小瑣事，由 於從小接觸的教育不同，一般的美國男性對於 類似的小工程都相當得心應手，但對於一有事 就習慣找工人的華人來說，這些生活瑣事可能 都是讓人頭痛的問題。從法拉盛找師傅？不是 太遠了，服務不到那麼遠，不然就要額外增加 交通費用。請當地的美國工人？以每小時計費 收取的費用，絕對是華人公司的兩倍以上！ 長島北岸是美國最富裕的地區之一，每年全 美收入最高的地區統計，長島總是榜上有名。 大部分社區設施完備、購物方便，學校極佳， 全美英特爾科學獎入圍高中學生共300人，長 島就佔有50人。二戰期間至今美國的航太科 學與電子產業都是以長島為基地，長島聚集的 名人不勝枚舉，我們熟悉的前美國總統老羅斯 福、甘迺迪家族，從華爾街起家的摩根家族以 及宋美齡女士都曾長期在長島居住。長島的確 是一個地靈人傑的好地方。 居住長島絕對是一個好的選擇，不過做好選 擇的同時也要有好的計畫，您準備好了嗎？
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2014地產專刊
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長島市
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記者李玥/紐約報道
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在長島市極易尋找縱觀曼哈坦景色的地點。 長島市的7號線地鐵，周邊駐滿商家。 (記者李玥/攝影)
生活在
Living in Long Island City
排屋大概在150萬元一套，而早在20年前，這個價 錢可以買下長島市某一條街的區域了。」
交通便利 生活豐富多彩
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「我們很享受住在這裡寧靜愜意又安全的地 方，年紀大了，每天散著步觀賞對岸的燈火輝 煌，想熱鬧了可以搭7號線去法拉盛吃飯買菜 或坐渡輪到曼哈頓。」 ?一對從台灣來美40餘 年的方氏夫婦現住在紐約長島市河邊公園旁邊 的公寓，他們表示每天面水而居，隔岸觀火， 閒庭漫步，神清氣爽。 紐約長島市(Long Island City)是皇后區最西 邊的一個社區，與曼哈頓僅東河(East River)相 隔，被皇后區大橋(Queensboro Bridge)分成南 北兩塊，南接布魯崙綠點區(Green Point)，北 接皇后區的阿斯托利亞(Astoria)。 長島市地點得天獨厚，與高樓林立的曼哈頓 隔海相望，近年成為大家追捧的最佳觀景及住 宅區之一。長島市原本是紐約市工業及貨儲中 心，早年聚集了許多工廠、貨艙、衣廠、食品 加工廠等等，如華人品牌鄺記食品公司的加工 廠、梅西百貨的倉庫和工廠等等。 「感覺大概03年開始這裡就開始變化了，公 寓越蓋越高，還增加了不少高級辦公樓，治安 有所改善，越來越多人遷來居住。」從小在長 島市長大的Miani說，很多鄰居是曼哈坦的上 班族，週末年輕人時常聚集一起在海邊草地上 曬太陽和運動。 城市提升組織(Urban Upbound)負責人 Bishop在長島市居住40餘年，他指出「過去10 年裡，皇后區是除了曼哈頓以外，酒店業發展 最迅速的地區，特別是與曼哈頓隔海相望的長 島市，2006年以來就新開了20多家酒店，不少 是華人經營，數家酒店臨近地鐵，曼哈頓景色
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一覽無餘，甚至可以欣賞到東河對面廣闊的天 際線景色，相對便宜的價格和優越的地理位置 很適合遊客來住。」
曼哈頓上班族租房熱 「長島市高層建築公寓發展迅速，臨近海 邊的數棟高樓更是只租不賣，剛建成不久的 Conton大道4610號全新公寓樓，統倉(Studio) 每月租金2100元起；一房一廳3500元起，如 果是高層或海景房，甚至到5900元；兩房一廳 5700元起。」房屋經紀Eric Mills道出最受歡
迎的區域是東河邊的公寓。他說，長島市還有 很多老式住房建築，租金一點也不比曼哈頓的 便宜，統倉通常要2200元起，一房一廳2700 元起，兩房一廳要3200起。 剛畢業的阿東在紐約找到了一份會計師行的 工作，在時代廣場附近上班，「剛開始工作薪 水不高，在曼哈頓租不到好房子，而且同樣價 錢，我在長島市租的房間更大，環境還清靜， 搭地鐵7個站，不用20分鐘就到辦公室了。」 在媒體工作的李小姐每天穿梭於紐約各個角 落，她對臨近曼哈坦的長島市情有獨鐘，她說 「每天工作都在喧鬧中馬不停蹄，回家就希望 有個舒適安靜的環境，住在長島市隔岸觀火， 縱觀自己平日身處的境地，還可以清醒一下因 忙碌已被麻醉的腦袋！」
華裔買家多於華裔租客
長島市東河邊上高樓林立，高層公寓雖高價 不降，但供不應求，可以縱觀曼哈坦景色。 (記者李玥/攝影)
長島市房市熱絡，地產經紀雲小姐表示， 「從去年開始，銷售額同期增長了約20%，在 長島市買房子的人群裡，華裔占了50%，其中 大部分都是現金一次性付款。在這裡買房子的 華裔多數是年輕夫婦或父母為單身孩子購買， 和曼哈頓比起來，長島市價錢較低，環境更加 清新，景色絲毫不比曼哈頓遜色。若和其它區 域如威廉斯堡(Williamsburg)相比，長島市的 樓房更高大，且存有待開發的區域，升值空間 大，說不定未來會成為另一個曼哈頓。」 Eric Mills表示，「長島市的獨立家庭房子較少 出現在市場上，除了高層公寓外，大多是兩三個家 庭的連排屋(Townhouse)。現在，單個家庭的連
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長島市四通八達，十分便利，有地鐵7、E、 M、R、N、Q線貫穿各區。如果開車或搭乘計 程車，僅過一橋Queensboro Bridge或中城隧 道即可到達。還有渡輪(Water Way)通往曼哈 頓，5分鐘到達城東區、25分鐘到達華爾街。 另外，長島鐵路在長島市也設有兩個停站點。 美籍華裔嚴先生住在長島市5年，他指出雖 然長島市人口不多，但不同族裔的家庭都喜歡 選擇住在這裡，尤其是義大利人，夫婦多數在 曼哈坦或皇后區上班，社區特別祥和，生活娛 樂設施俱全，還可以尋找在各縫隙中的藝術。 長島市的人文景觀十分豐富，不得不首先 提到MoMA PS1，現代藝術博物館的合作夥 伴，提供各種頂尖藝術展覽和表演；另外，5 千英呎的巧克力工廠劇院(Chocolate Factory Theater)常年呈現跨學科的實驗性表演，注重 用視覺敘事；還有在舊賀卡廠裡打造的藝術家 集散地Flux工廠，民眾可以來此參觀開放的藝 術工作室、聽講座、看影片等；還有在廢棄垃 圾填埋場上修建的蘇格拉底雕塑公園(Socrates Sculputure Park)，是一個擁有大型雕塑作品 和多媒體設計的戶外博物館，定期舉辦針對兒 童、青少年和成年人的藝術講座、免費戶外表 演和海邊野餐活動等。 長島市餐飲集中在Vernon Blvd上，義大利 麵、美式午餐、法式下午茶、咖啡等各類特色 餐廳酒吧林立。除此以外，長島市還有大隱隱 於市之感，總能在轉角間，不經意之時遇到一 家特色咖啡廳、餐館、藝術工作室或溫馨小 店，比如有一家從1975年開始經營的義大利餐 廳，完全沒有門面與招牌，慕名而來的顧客百 般難尋，但是推開木門進去後，內裡精緻而非 奢華，老闆Vincent年逾70，妻子是主廚，子 孫皆在店裡幫忙，Vincent說自己見證了長島 市近幾十年的發展，記得1969年長島市的公寓 租金僅145元，現在翻了10倍不止。
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裝修材料選購 全攻略 如何零煩惱打造夢想之家 圖/文:劉應森 很多首次購房者認為，經過連串的看房、 議價、簽約、跑貸款、驗房的奔波勞碌及緊 張等待之後，就能一勞永逸地享受夢想之家 了。而事實上那只是真正勞累的開始。 因為除非購買的是新建樓房，美國的房屋樓 齡一般有五、六十年，七、八十年也十分常 見，免不了要經過裝修才能入住。有些華人同胞 更願選擇需要內部大裝修的老舊房子，以換取房 價上更多的優惠。所以房屋成交後在搬入之前馬 上進行裝修是很普遍的現象，即使是出租用的投 資房產亦然，因為如入住的同時作大翻修就很不 方便，而且影響效率。 紐約裝修市場材料品質良莠不齊，缺乏經驗 的消費者很容易誤中商家的購物陷阱，得花 大錢購了次品材料的情形層出不窮。因此， 有一些裝修方面的常識就很重要。下面教大 家把握一些合理的原則和意識去選擇材料， 既能省錢又能購得滿意高品質的材料。 市面上購買裝修材料的商舖琳琅滿目，如何 在繁多的種類、品質和價格中看出門道，就 必須保持以下幾個大原則： 1. 成本原則。在開展材料選購之前，必須 先定下一個目標成本，訂出在不超出該成本
範圍內需要完成哪些裝修項目。這樣，在開 始選擇材料時，就能更節省時間及有效率， 超出成本的材料一概不予考慮，鎖定在價格 範圍內進行選擇。 有了價格範圍，就能確定材料的等級。消費 者必須有一個正確的觀念-只想花費$1就不要 期望能買到價值$10的商品。很多消費者抱有 不理智的僥倖心理，這些心理讓一些不肖商 家有機可乘，誇大吹噓、誤報產品資訊，讓 消費者深受其害。一分錢一分貨，那是恆久 不變的定律。不排除某些商家會有優惠商品 打折，但消費者必須核實商品的所有資料與 商家所言是否一致。 2. 時間原則。除成本外，時間也十分關 鍵。何時房子可以進行裝修、何時裝修隊進 場、何時需要入住。這些時間點決定著你購 買材料的急迫性。一般的原則是：宜早不宜 遲。在房子交接完成、確定要僱用的裝修隊 伍後就可以開始訂購材料了，儘管當時裝修 隊伍仍未進場。這有兩方面考量，一方面 是美國裝修工人的人工費較貴(小工一日約 $115，大工要$225一日)，一旦裝修隊伍進 場，如裝修材料沒有備好或中途銜接不好， 裝修隊是要照算錢的，包括等材料的時間， 另一種情形是裝修隊可能可以去做別的工，
舒適木地板營造溫馨氣氛
但要等另一工地結束後才能回來。提早訂購 的另一好處是更能購買到稱心的材料。很多 消費者由於時間緊迫，沒時間作多方比較， 只能臨時選購一些有現貨的、款式質量平庸 的材料，很多款式特別的材料是需要預定， 商家並沒有現貨，即使Home Depot亦然，亦 要從廠家Drop Ship。在裝修工程方面，人工 費用是比較能確定的因素，材料優劣都要花 同樣的錢，安裝質量更好更滿意的材料就更 符合經濟原則。給你己以充分的選擇材料時 間，更能省時省錢地購買到滿意的材料。 3. 商品市場價格原則。精明消費者的作 價是必須付出時間與精力。做好商品質量和 價格資料的收集，能避免走很多彎路。在上 文成本原則中提到，確定了成本價格後，必 定會知道是某一等級的材料。那究竟是哪個 等級的材料？能否符合自己的需求呢？這些 疑問就必須通過搜索市場價格來回答了。當 今網絡發達，基本上足不出戶便能完成搜索 資料的任務。通過資料收集，可以瞭解到 材料在市面上有多少個牌子、產地在 哪裡、價格範圍多大、區別在於什麼 高檔櫥櫃 地方、如何區分材料的優劣等方方面 盡顯新穎別 面。有了這些資料，選購起來自然得 緻 心應手。 下面為大家提供幾種材料選購時的注
意事項，供大家參考。
* 木地板 按照木地板的結構分類，可分為：實木地板 （Solid Wood），實木複合地板（Engineered Wood）， 仿木板（Laminate Wood）。三種地板是 按照不同的加工工序生產而成，各自迎合不同的 需求，沒說哪種比哪種更好。首先，實木地板顧 名思義是用原木材鋸開，再進行脫水乾燥除 蟲上色等流程後加工而成的。實木地板保有 原木獨特的天然樹紋，腳踩在上面能感到木材 特有的彈性。但由於實木極易受溫度與濕度的影 響而產生熱脹冷縮效應，所以在空氣因素不穩定 的空間內極易變形。因此，在紐約像在土庫或者 頂樓這些濕度和溫度差異較大的區域就不適合 鋪設實木地板。第二類實木復合地板則是結合了 實木和複合木地板加工而成。既有實木地板的自 然美觀，也比實木在結構上更穩定，減少了熱脹 冷縮的概率，不過面對較為劇烈變化的氣候也是 不能持久。而第三種仿木板則是最穩定的木地 板，但其實它並非由實木加工而成，而是由 木碎人工高壓後，在表面壓上一片木紋耐磨 纖維而成。儘管並非實木，但其耐用性比實 木更強。不僅能用於土庫和頂樓的地面，更 能用於商舖等高人流量地區而不怕有刮花磨 損的情況。 （文轉第7頁）
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2014地產專刊
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退休住房 新生活的起點 紐約華人退休家居選擇實例 正在職場或商場打拼的人士，偶爾會憧憬退 休後那種不用朝9晚5疲於奔命的生活。但事實 上，退休是人生的一個重要里程碑，要能真正 安心退休事前需要做很周詳的計劃和準備，包 括身心、財務、住房等都需重新定位，重新計 劃，才能以全新的姿態迎接新生活。本文旨在 探討退休計劃大家要面對的最重要的一個決定住房。大屋換細室? 遷至美國更適合退休的城 市? 或搬回亞洲的祖國養老? 筆者以居住在紐約 的華人計劃退休住房的角度作一些探討，以期 拋磚引玉。 一般而言，人們在考慮退休房屋方面，氣候 溫暖、好的醫療保健服務、房地產稅低這三條 最為重要，其它吸引人的條件包括:可負擔性、 豐富的文化生活、有半職工作機會、房價低、 收入所得稅低、犯罪率低、方便步行運動等 等，以及週遭豐富的運動休閒設施來支持活躍 的退休生活。根據這些條件，財富雜誌選出的 前10名城市為： 佛州東岸：Sarasota,Naples, St. Augustine, Venice； 佛州西岸：Fort Myers； 亞利桑那州：Tucson、Prescott； 南卡：Beaufort； 北卡：Asheville； 德州：San Antonio； 北卡的Asheville近年已取代佛州的熱門城 市，成為全美最受歡迎的退休城市。 另一個值得參考的名單是全美極具影響力的 中老年人協會(AARP.OGR)在其網站上推薦的 全美最適合退休的前10個州及其主要原因:
全美最適合退休的前10個州
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夏
威
夷—氣候好，長壽；
愛 達 荷 州—犯罪率低，經濟好； 猶
他
州—經濟好；
亞利桑那州—氣候好，壽命長； 維 吉 尼 亞—經濟好； 科羅拉多州—平均壽命長； 佛
州—氣候好；
新墨西哥州—氣候好； 南達科他州—低犯罪率和長壽； 德
州—氣候溫暖，經濟好；
加
州—氣候好，長壽；
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傳統上紐約人士退休住房的選擇 紐約人退休後選擇居住的城市有其地域性， 除上述因素外，另外最重要的是要交通便利， 方便隨時回到紐約會親探友，所以一般會選擇 留在東岸南部溫暖的城市，特別是民主黨的大 本營佛州東岸各市、以及南卡北卡等適宜退休 的濱海城市-Charleston, Hilton Head, Havana 等最受歡迎，除了如捷運巴士般頻密的紐約直 飛航班外，大家駕車南下亦在可以忍受的時間範 圍內（紐約至佛州駕車約24小時）。
紐約華人退休住房的特殊性 對很多第一代移民來說，退休住房是近年才 開始面對的議題，大陸的移民潮是上世紀80年 代才開始，子女讀完大學，現在大家才剛進入 退休年齡。當年出國留學或移民時，會有退休 回故里，返老還鄉的想法，在美時總思念家鄉 的人與物，但時過境遷，現實的種種因素，加 上大陸的迅速變化，令大家有鄉歸不得，以前 家鄉熟悉的一山一水，都已讓位給快速發展的 經濟，回國旅遊可以，但定居就令人卻步，環 境差及缺乏高質醫療是主因。 紐約華人退休住房的考慮因素： 1.家庭觀念重，大家即使退休，亦希望在子 女附近住，天倫之樂的價值高，亦有利身 心健康； 2.附近要有中文社區，方便生活購物，最好 有中文醫療服務； 3.鄰近大型國際機場-美國中老年人協會的調 查顯示，亞裔退休人士比一般美國退休人 士更經常作國際旅遊，主要原因是大家都 要經常回亞洲走動，所以居住地否有國際 機場，最否有直飛航班就變得很重要。 所以華人退休城市的選擇，綜上所述，下述
文：宋穎、高傑文 圖：網路圖片
三地比較合適: 1. 拉斯維加斯-生活費用低，福利好，自然 災害少，傳染病少，老人醫學發達，不夜 娛樂城向全方位旅遊城市邁進，無州稅， 有國際機場，有成型的華人社區； 2. 加州-氣候佳，華人政治地位高，大型華 人社區，離亞洲近； 3. 夏威夷-氣候宜人，人間天堂，離亞洲近 (9小時)，但生活指數高。 以下是幾個大紐約區華人退休後選擇住房的 實例，供大家參考: 例子一:
梁先生夫婦40年來都把紐約作為拼搏事業的 大本營，可是他們在3年前退休卻選擇了舊金 山核桃溪市的蒂斯河谷中心，占地1800英畝的 55歲以上高爾夫社區-ROSSMOOR HOME。 梁太太說，她受夠了紐約的嚴寒天氣，而舊 金山的四季如春以及眾多親友都在這兒居住， 是他們決定在此處定居的主要原因。他們曼哈 頓的公寓售出了一個好價錢，而ROSSMOOR HOME 1200呎的連幢屋只花了22萬5千，這幢 二層的連幢屋有2間房間、2個廁所，夫婦每天 在社區內爬山、游泳、騎自行車，到市中心購 物也非常方便。 梁太太強調，像他們能在以美國人為主的社 區內開展退休生活，語言能力是必須考慮的重 要因素。梁氏夫婦在美國接受大學教育，生活習 慣相常美國化，和鄰居們相處如魚得水。他們很 快就在這兒認識了新朋友，建立新的人際網絡。 例子二:
林先生夫婦長期在羅徹斯特任職，這兒一年 差不多有5個月都是大雪封門的嚴寒天氣。林 先生說，退休後要反其道而行之，所以他們從 最冷搬到最熱的地方─拉斯維加斯。
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3年前，拉斯維加斯的屋價跌至谷 底，他們在一個離賭城大道40分鐘 車程的高爾夫社區選擇了一個3臥 房、2廁所、2車房、室內面積1400 多呎的全新獨立住宅，售價只 需18萬。 社區內綠草如茵，繁花似 錦，完全沒有沙漠的感覺。 18洞高爾夫球場，室內外游 泳池，網球場，3萬多呎的運 動中心，最令他們雀躍的是， 這是個對老年人很優待的城市， 乘坐公共交通工具、觀賞一些大型 表演半價優惠不在話下，還經常收到免 費觀賞節目、半價自助餐、購物優惠的折扣券 等，生活支出也不貴，而且沒有州稅和市稅， 讓他們有「一分錢，兩分貨」的感覺。 林先生說，很多人對拉斯維加斯天氣最炎熱 的七、八、九月聞之色變、但他們並不覺得是個什 麼問題，從冷氣充足家居內的車房，把車子直 接開到同樣有冷氣的目的地，途中的酷熱對他 們根本沒有什麼影響。還有，這兒沒有風災、 水災、地震、龍捲風等自然災害，也是他們放 心地選擇拉斯維加斯為退休地的重要原因。 例子三:
張先生夫婦來自香港，在美經商愈30載，退 休前一直住在新州6000呎的大宅內，房子很漂 亮，花園園藝，夫婦二人很好客，常用作親朋 好友週末聚會派對的地點，是大家社交生活的 中心。近年三位子女已長大成人，分散居住在 美東各地，朋友們亦都開始Slow Down，二人 開始認真考慮退休計劃。最後他們決定將大住 宅出售(6000呎的房子打理起來要花很多時間 精力)。換成三處房子： 1. 在新州原居住地不遠的55+社區買了一套 住宅，約2200呎，打理容易，繼續生活在自己 熟悉的社區，方便子女、孫子孫女回來走動。 2. 在法拉盛買了一房的Condo-衣食住行生活 方便，樓下就是餐館。 3. 在香港買了一小公寓－一年回去數月，與 兒時的朋友敘舊，結伴同遊，樂也融融。 例子四：
喬治夫婦退休後的頭5年生活在北新州的 Condo內，與曼哈頓隔河相望，可搭乘公交巴 士來紐約，二人都熱衷高爾夫球，常結伴打 球。經多方查訪，去年他們決定搬去南加州的 Laguna Beach退休，那裡他們並沒有親朋，所 有一切要重新開始。原因：氣候好，離洛杉磯 近，社區較新，房價不高，他們的二房二浴連 幢屋是20萬左右。而且社區規劃好，氣候好， 全年可打球。約三數個月回紐約一趟，探親訪 友，由於新州的住宅已售出，每次回來要住兒 子家。二人在加州住了一年多，興奮期過了， 現在問題出來了－寂寞，特別是太太，好山好 水好球場，但遠離子女兒孫，使她提不起精 神，非常想念在紐約的兒孫，他們現在不確定 會繼續在加州住多長時間。
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裝修材料選購 全攻略 事實上，對於崇尚全天然的華人同胞，儘 管鋪設實木地板的限制和注意事項很多，實 木地板始終是首選。無論選擇何種木種、尺 寸、顏色的實木地板，產地必須要瞭解清 楚。所謂產地並非木材在哪裡生長而是木材 在哪裡加工。實木地板的產地決定著木地板 品質的高低，加拿大美國等地有著豐富的造 木地板經驗，產品質量有保證。而市面上充 斥著一些東南亞產或中國產的實木產品，其 品質存在兩大問題：一、商品是否有按照銷 往北美市場的參數標準規格? 這決定該產品 是否能適應北美氣候。二、是否有合資格的 北美公司監督生產過程並提供售後產品質量 服務? 有問題可否追究廠家的責任? 做個精 明消費者，應詢問清楚所購買產品的來歷品 質，避免誤中陷阱。
* 櫥櫃 櫥櫃的選購其實十分簡單，主要先決定喜 歡什麼風格的櫥櫃，現代的還是傳統古典的? 在材料而言，古典櫥櫃大多數門板由實木製 成，櫃身是夾板；而現代感櫥櫃由於工藝的 限制，一些特定款式門板是高壓纖維板而非 實木，但其耐用度並不低於實木。櫥櫃產地 其實並不太重要，中國等一些其他國家櫥櫃 成產的工藝已經很成熟了，產品質量也比較 穩定。不過相對而言，由於櫥櫃是定制的產 品，需要根據家中的格局和風格進行設計丈 量，因此除了選擇櫥櫃材料的質量，聘請經 驗豐富的專業設計團隊更能讓自己理想中的 廚房圖像變為現實。
* 瓷磚 市場上瓷磚的種類繁多，怎樣買到物有所 值、稱心如意的瓷磚也有一定的學問，總的 來說選購瓷磚的原則是：一看、二聽、三滴 水、四尺量。 一、看外觀：瓷磚的色澤要均勻，表面光 潔度及平整度要好，周邊規整，圖案完整， 從一箱中抽出四五片察看有無色差、變形、 缺棱少角等缺陷。二、聽聲音：用硬物輕 擊，聲音越清脆，則瓷化程度越高，品質越 好。三、滴水試驗：可將水滴在瓷磚背面， 看水散開後浸潤的快慢，一般來說，吸水越 慢，說明該瓷磚密度越大；反之，吸水越 快，說明密度稀疏，其內在品質以前者為 優。 四、尺量：瓷磚邊長的精確度越高， 鋪貼後的效果越好，買優質瓷磚不但容易施 工，而且能節約工時和輔料。用卷尺測量每 片瓷磚的大小周邊有無差異，精確度高的為
上品。另外，觀察其硬度，瓷磚以硬度良 好、韌性強、不易碎爛為上品。以瓷磚的殘 片棱角互相劃痕，察看破損的碎片斷裂處是 細密還是疏鬆，是硬、脆還是較軟，是留下 劃痕，還是散落的粉末，如屬前者即為上 品，後者即質差。尺寸是否標準是判斷磁磚 優劣的關鍵，用卷尺或卡尺測量磁磚的對角 線和四邊尺寸及厚度是否均勻，好的瓷磚， 聲音脆響，說明瓷質含量高。好的磁磚，師 傅安裝也方便施工，安裝出來的效果也規 範。 市場上瓷磚的產地主要集中在義大利、西 班牙、中國大陸。許多消費者一味的崇尚瓷 磚的產地往往也會陷入誤區。眾所周知義大 利的瓷磚充滿了奢華的藝術美感，義大利的 瓷磚設計是以藝術的眼光來進行創作，並以 一絲不苟的態度來製作美輪美奐的瓷磚精 品，這使得義大利瓷磚成為全球頂級瓷磚的 代表並享譽世界。但作為普通消費者從裝修 成本角度來考慮選擇義大利製造的瓷磚往往 會比預算超出很多。 下麵介紹一種好看不貴的西班牙瓷磚。西 班牙也是世界上最早發展建陶產業的國家之 一，悠久的產業歷史與傳統、豐富而優質的 陶瓷原材料資源，使西班牙具備 良好的產業配套基礎。西班牙瓷 磚給人另類、前衛的感覺，同時 也讓人能領略到異國的文化風 情。它在新古典主義、裝飾主義 和個人主義的風格上，將色彩、 裝飾性、哲學內涵交融其中，突 破原有的觀念和方式，無論是工 藝、款式還是風格，都讓人有種 全新的感覺。因此如果想尋找地 中海風格或典雅的簡約風格，西 班牙的瓷磚一定是首選。西班牙 的瓷磚顏色多為淺色調，如米 黃、雪白和淺灰，鄉村粗陶風格 和地中海風格的產品截然不同。 前者風格較粗獷，鋪設時故意做 出凹凸不平的效果；後者通常有 著細膩精美的花紋，色澤絢麗， 以寶藍、明黃為代表。西班牙瓷 磚有模仿大理石紋、印花布、絲 綢、刺繡表面紋理及質感的品 種，據稱這有助於消除瓷磚給人 的冰冷感覺。如今市場上最為流 行的是仿木紋的西班牙瓷磚，簡 約個性又不失品味。 最適合普羅大眾，性價比最高
的還是中國製造的瓷磚。中國大陸的瓷 磚在價格和款式上都具有競爭力，中國 大陸同款式的瓷磚比義大利製造的要低 50%以上，中國瓷器的在世界享有盛名， 從工藝來說中國瓷磚堪稱一舉，因此在 中國製造的瓷磚中只要耐心尋找一樣可 以找到價格最低款式獨特的瓷磚。 另外 需要注意的是一般瓷磚是拋光面的適合 用於客廳，而廚房，衛生間地磚最好採 用凸起花紋的防滑地磚。衛生間牆壁須 用防水性強、又具有抗腐蝕與抗黴變的 瓷磚貼滿為佳。
* 地毯 地毯以其出色的保暖、隔音、腳感舒適 等特點及裝飾性受到越來越多家庭的青 睞。大家可從以下幾個方面作挑選：
1、 品種選擇 選擇地毯時首先應根據每個家庭的消費水 準選擇不同檔次的地毯。同時，應考慮到三 防、二耐，即防污染、防靜音、防黴、防燃 和耐磨損、耐腐蝕。因此，每個家庭可根據 實際情況選擇。 選擇地毯時，除了對纖維選
石紋木紋瓷磚引領潮流，營造奢華典雅 氣派
擇外，還應與鋪設的地方，空間的大小，傢 俱的款式，房間的整體佈置相適應。 根據每 個房間的特點，選擇編織、纖維材料、長度 和色彩。如室內有輪椅、童車等腳輪車經常 活動，應選擇不怕壓、易清洗的塑膠地毯和 合成纖維地毯。在人流量較大的房間應選擇 容重較大、絨尖較低、耐磨損性能好的圈絨 帶麻襯的機織地毯。
2、 尺寸選擇 地毯規格、尺寸的選擇也應與房間的功能 相適應。通常臥室陳設比較簡單，可採用滿 鋪地毯。選購滿鋪地毯的用量，應考慮剪裁 與拼接的損耗。飯廳採用單張地毯，因為餐 廳一般放置就餐用的桌椅，而一般家庭飯廳 面積不大，所以地毯尺寸應考慮到拉出的椅 子。在人們走動較多的地方可鋪設方塊地 毯，方塊地毯色彩、尺寸多種、調換方便。
3、 外觀品質選擇 無論選擇何種質地的地毯，優等地毯外觀 品質都要求毯面無破損，無汙漬，無褶皺， 色差、條痕及修補痕跡均不明顯，毯邊無彎 折。化纖地毯選擇時，還應觀其背面，毯背 不脫襯、不滲膠。 遵循以上推薦的種種挑選室內裝潢材料的 方法足以讓你在眼花繚亂的市場中不會迷失 方向，花最少的錢打造出夢想之屋。
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Elmhurst
艾姆赫斯特
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小鎮風情 交通便利 異國風味 潛力無窮
世紀移民新城
圖/文：廖學錕整理 在美國城鎮發展過程中，通常大市鎮裡的 中心道路取名為Grand Avenue，而以Main Street來為小市鎮裡人們聚集進行商業或社交 活動的街道命名，其中最經典的用法莫過於 2008年歐巴馬總統就職時用來宣誓復甦「庶 民」經濟的名言：”We cannot have a thriving Wall Street while Main Street suffers”。皇后 區也有一條充滿商店的街道Grand Avenue，從 布碌崙一路向東北延伸至皇后區，過了皇后大 道後，即成為Broadway(百老匯街)，成為艾姆 赫斯特商業最繁榮的街道。 艾姆赫斯特由荷蘭人於1652到此開墾，成為 它的第一批移民。1664年，它的第二批訪客 英國人賦予它「新城」(New Town，後成為 Newtown)的名號；為它接下來四百多年的命 運定調。1896年，為配合新的房屋發展政策， 改為現今名稱─Elmhurst。20世紀初期，地鐵系 統進入皇后區，使得艾姆赫斯特迅速發展。二次 大戰後，這裡湧入一批批的移民，艾鎮成為紐 約市中居民族裔最多元化的移民新城大熔爐。 天主教鳴遠中文學校校長李磐石修士20多年 前從中國來美，選擇在艾姆赫斯特落腳，目睹 了當地二十多年整個社區發展及人口結構的變 化。李校長表示，1990年代艾姆赫斯特的華人 多以廣東裔與台灣裔的移民為主，這從該校的 學生結構背景就可看出。早期該校秉持著正體 字教學，採用中華民國僑委會的指定教材，學 生以台灣裔為主，這情況於2000年初期有了極 大的變化，以福州裔為主的新移民大量遷入艾 姆赫斯特，學校的招生情況、學生結構與授課 教材隨之做出調整，以服務這些新移民學生。
多元族裔文化美食體現 華爾街日報報導，艾姆赫斯特多元化族裔所
來自全球各地的移民來到艾姆赫斯特，在陌 生的新城鎮，展開新生活，追逐、實現人生另一 個美夢。
您知道嗎?
帶來的各自傳統美食每年吸引成千上萬紐約美 食饕客來到這裡，除有台菜、河南、川菜、 粵菜等多種口味的中餐外，還有集中在此區北 端，佔該區人口近一半的西語裔的墨西哥菜 餚，東南亞泰菜及越南菜等菜式。來自世界各 地族裔在這裡各自烹煮著故鄉的美食佳餚，造 就這區美食多元化的美譽。此外，沿著主要商 業幹道百老匯街兩旁分列著主流及華人連鎖超 市、藥房及速食店，皇后大道上皇后購物中心 提供居民購物去處，公立艾姆赫斯特醫院就位 於百老匯街的北端，守護社區居民的健康，樣 樣打造艾姆赫斯特高生活機能社區。
以超市為中心的生活商業圈 艾姆赫斯特近年來新建房產如雨後春筍林 立，臨街商鋪的熱門程度冷熱兩極化展現。由 於該區住宅居多，形成以超市為中心的生活機 能取向商業圈，在這個圈外或行業的商鋪則相 對難以生存。艾姆赫斯特商業最繁榮的地段還 是在地鐵口附近的百老匯街夾皇后大道口。百 老匯街上的兩個地鐵站分別為Grand Avenue 站和艾姆赫斯特大道站。兩站出口各有兩家華 人超市，且周邊聚集了銀行、餐館、冰飲店、
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匯
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Pi Capital Partners營造，六層樓高，上有 83個單位的出租公寓，一樓有通訊巨擘威瑞 森(Verizon)、銀行、星巴克咖啡連鎖店、 Subway三明治店及飲料等店入駐的The ELM EAST商住大樓。看中越來越多年輕、高 收入專業人士遷入紐約、需要大量住房 的好契機，Pi Capital Partners在推出六 層商住樓The ELM EAST後，隨即獲得 市場熱烈回應，24小時全天候保全的出 租公寓全數租出。為能更加繁榮艾姆赫 斯特地區，Pi Capital Partners計畫在今 年第三季展開該公司另一受社區矚目的建案 ─The ELM WEST。這幢同為六層樓高，興建 於對街形成東、西對望的商住大樓，位於百老匯 街和皇后大道交口的西北方，原址為二十多年 前電影「來去美國」(Coming to America)拍片 現場的溫蒂速食店。這塊上世紀90年代就已買 下的預定建地塊，總面積近25萬呎， 同樣提供豪華公寓出租，預計 2016年完工落成使用。 Pi Capital Partners在皇 后大道夾百老匯街口一東 一西的兩大建案，給了艾姆 赫斯特這個古老移民新城 一個翹首企盼的商業繁榮未 來。便利的交通，多族裔的背 景，西接曼哈頓東銜長島的優 越地理位置，打造艾姆赫斯特成 為皇后冠頂上一顆未來最閃亮的明珠。
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乾淨、寬敞且安全的艾姆赫斯特公園， 大片的草地、長椅和兒童遊樂區，成為當 地居民鬧中取靜，恬閒的世外桃源。
艾姆赫斯特是一個有著全美最多來自 不同國度移民的小鎮，這些懷著美國夢的 移民創業者將艾姆赫斯特變身為充滿異國 風味、商家林立的小鎮，被視為全美最具有 創業精神的社區。 藥店和糕點房等各式商鋪，成為艾姆赫 艾姆赫斯特是皇后區內最多地鐵經過， 斯特的商業中心。超市附近的商鋪因此 居民有最多地鐵選擇的市鎮。沿著皇后大 水漲船高，炙手可熱，一位難求。 道的E、F、M、R號地鐵，與羅斯福大道平行， 艾姆赫斯特的未來 西進曼哈頓，東入法拉盛的7號地鐵。道 路方面，5分鐘內可上495及278高速公 在艾姆赫斯特近年來的發展當中，扮 路，通往長島及布碌崙，20分鐘內到 演最重要角色的開發案莫過於位於皇后大 達紐約兩大機場。 道與百老匯街交接口，由華人地產開發公司
華人開發商Pi Capital Partners在皇后大道夾 百老匯街口的東(2012年啟 用)、西(原址為溫蒂速食 店，預計2016年完工)兩大 開發案，許了艾姆赫斯特一 個可預期繁榮的未來。
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