2015 六月號
WJ REAL ESTATE WORLD
地產世界
2015 年6月
TR173358-1
地 產 世界
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2015 年6月
目錄
房市前哨戰 10要素 選擇退休屋
入市預習課 9
多大附近 成華人集中區 王府井 萬錦蓋大型商業城
投資停看聽 22
大溫房市 搶購陷入瘋狂？ 溫房價未高估 下跌風險低
泡綠茶 水溫140-185度最佳 減重好幫手 吃它們抑食慾
看房7招 包你找到夢想家
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房源不多 北約克鎮屋搶手 微型公寓 買家搶翻
居家放輕鬆 防癌、顧眼、抗敏… 喝綠茶好處多
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赴美只帶8000元 她窮活15年擁4棟房 出售無敵海景別墅 羅勃茲要賣2990萬
房產溫度計 大多華裔社區 新移民捧現金搶
全加最貴度假屋 惠斯勒木屋喊價2200萬
我家不一樣 近6億改造 波音747變豪宅
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昱蒼居士談風水 房子鶴立雞群 易招惹是非
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8 2 5 7 2 多倫多房地產火熱，只要 屋況不錯、開價合理，再 委託好的經紀人負責，房 子多半很快就能賣出去。 雖然房價的大趨勢上漲， 但在小範圍內的價格還是 有所起伏。掌握三種買家 不同的屬性擬定談判策 略，可以讓房子賣出更好 的價錢。
市場火爆，再加上經紀努力，就能使房屋最快 速出。
（本報資料照片）
經紀不給力 好屋也難賣 【多倫多訊】 如今多倫多地產市場的如火 如荼，給人一種「只要掛牌就會被賣掉」的 感覺。市場火熱確實到這個程度了嗎？有華 人地產經紀對此不以為然，認為如果碰到不 給力的經紀，有些條件不錯的屋掛牌後一個 月都沒有動靜。
20天內賣掉 很容易 經紀余浩表示，他看過目前有不少的房屋 在市場上停留了至少一個月，以目前市場的 狀況，20天內售出是一個基本的要求，當然 需要房子狀況好，價格不離譜，一般在兩、 三周內都能賣掉。 那麼如房屋叫價合理卻一直沒有賣掉，問 題到底出在哪裡？
許多買家搶 別拿翹 余浩認為，賣房的過程其實是一個小型商 業產品的企畫，需要有技術性。所以上市前 包括房屋清理和擺設，上市中包括房屋的描
述和照片拍攝，與買房經紀的及時溝通，都 需要技巧。最後買賣雙方談判的過程，也有 技術性。他主張，即便有多個買家在爭搶， 賣家也不要要求太多，這樣很容易讓買賣破 局，同時買家也應主動配合。
房價像波浪 有起伏 他發現一個有趣的現象，市場的變化並不 是一直往上升，也不是一直往下走，而是呈 現波浪形狀前進的。 市場目前是大熱，但是在微觀分析的小 社區或者小體系市場情況下，會出現波浪起 伏。這就是在一個社區裡看房子，突然賣價 特別高，過了一周後，和它類似的房子卻沒 有賣那麼高，即使裝修和戶型都一模一樣差 不了多少。這就是波浪形市場在起作用。 余浩將賣家分為三種，一是一定要買的買 家，這類多半是新登陸的移民或者買完就必 須回國的移民買家；二是選擇性買家，這類 是有房子目前在住，考慮小房換大房的買
家；三是可買可不買的買家，這類持觀望態 度，預算不夠，想討便宜的買家。 波浪形市場的形成就是，當一個很好的物 業出來了，很明顯是搶offer的，這三類買家 都去搶offer，若第一類買家獲勝，買完房高 高興興回國了，接下來另一個房出來，市場 上留下第二和第三類買家搶這個房，第二類 買家獲勝獲得了房屋，但是因為出價有限沒 有像第一類買家出的那麼多，所以第二個房 成交價並沒有第一個高。 當第一和第二類買家買完了是不是輪到第 三類買家呢？並非如此，這個時候市場的第 二組第一和第二類的買家進來了，開始了新 一輪的爭搶。 余浩稱，了解波浪形市場的好處在於賣房 的時候明白市場上的真實買家到底有多少， 當第一類買家越多，就越有利市場哄抬房 價，第二類買家出價相對理性，但若是一個 地區都是第三類買家的話，是不利於市場進 步的。
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買屋一定得實地 參觀房屋展售，但 怎麼樣才能看到重 點，找出房子的隱 藏的缺點，做為決 策的考量和談價的 籌碼，專家提供了 以下七點。
參觀房屋展售（open house）只要掌握幾 項訣竅，找到理想住房絕非難事。 （Getty Images）
看房7招 包你找到夢想家 【綜合報導】實地參觀房屋展售（open house）有助於瞭解市場行情，但看房就像約 會，讓人既期待又怕受傷害，也可能被情緒衝 昏頭，未經思考就倉促做決定。以下提供幾個 訣竅，讓你與房屋初次「邂逅」後，能明確判 斷它是否符合心目中的理想條件。
第一、施展你的偵探本領 正如同你會先透過臉書或Google調查約會 對象，參觀房屋展售前你也該先做功課，對這 間房子進行「身家調查」。例如，房屋曾裝修 過嗎？現任屋主是否盡心維護？是否有共同朋 友在這個社區居住？你可以在Google或PropertyShark輸入房屋地址，檢查房屋稅等相關 紀錄，確認賣屋資訊是否存在任何不實敘述。
第二、別當「外貌協會」 你是否曾一進屋子就被柔美光線及繽紛色調 給吸引，還是被高級家具與裝潢迷惑了雙眼？ 你很可能已經中了賣家的技倆。試著在腦子裡 想像沒有這些修飾的空間會是什麼樣子，最好
帶上捲尺與家具尺寸紀錄，確認屋子塞得進你 的家具。 睜大雙眼看看浴室新塗料是否在遮掩漏水痕 跡，踩踏地板確認不會吱吱作響，深吸氣仔細 聞芳香劑是否混雜惱人臭味，如果發現任何異 狀，立即詢問在場的仲介。 別忘了試開櫥櫃抽屜拉門，打開水龍頭並檢 查流理台底部，這不僅是確認物品的狀態，更 重要是符合你的生活習慣。
第三、衡量你的整修能耐 有些房子外觀欠佳，但經過巧手改造翻修也 能夠煥然一新。重點在於，你能負擔這些費用 嗎？能接受搬入後持續整修嗎？如果實在不 行，就別在這間屋子打轉。
第四、發揮你的八卦精神 你已做到事前Google，也沒被膚淺外在蒙 騙，是開始與真人互動的時候了。問話技巧很 重要，才能得到想要答案，你必須表達好奇， 但又不能咄咄逼人，此外最好擺上撲克臉，因
為在還沒開始協商前，千萬別洩漏你對房子的 喜愛。
第五、別因搶手貨昏頭 看房時打開耳朵聽周遭談話是聰明之舉，可 以藉此獲得一些寶貴情報。但不要落入「競爭 生欲望」的陷阱，別因為他人極力誇讚而隨之 起舞，只有你知道自己的喜好、需求、預算與 規畫，別人的褒貶都不應左右你的決定。
第六、仲介是最佳參謀 如果你雇請仲介，不妨讓他同行。專業人士 不僅客觀，又能迅速偵測出房子的問題點，當 你有任何問題，仲介能提供即時幫助。
第七、回顧你的筆記 看房時花點時間寫下房子的優缺點，另外在 徵得屋主同意後，拍照紀錄屋子的各個角落。 這麼做有兩個目的，第一是在協商時透過提出 房子問題點壓低價格，第二是幫助自己釐清房 子是否符合理想條件。
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供給增 多市公寓租金鬆動 由於公寓數量增加，加上央行利率調降，許多年輕人寧可買房而不願租 屋，導致今年首季多市中心的公寓租金輕微下滑，但空置率沒有變動。 【多倫多訊】一項報告顯示，受市中心 公寓單位數量增多影響，共管公寓的出租 價格有望降低，樓盤開發商也將未來開發 重點放在出租型公寓上。 由Urbanation完成的報告顯示，儘管 2015年首三個月市中心共管公寓出租情 況，較2014年相比呈11%的增長率，但同期 市中心共管公寓的供應情況也增加了21%， 市中心一些社區的公寓出租價格明顯出現 緩和，個別地區租金還出現下降。
多市中心 租金跌2% 該份報告還顯示，多倫多市公寓租金今 年增長1.1%，平均每平方呎價格為2.37元， 然而市中心的租金卻較去年相比降低了 2.1%。據悉，目前大多倫多地區的共管公 寓平均租金為1790元，該價位對應的共管 公園面積為756平方呎。
利率降低 買房變多 Urbanation的高級副主席新達博蘭 （Shaun Hildebrand）表示，租金下降也與 租客對出租興趣減弱有關，比如目前市中 心租客主要是20至30歲的年輕人，但隨著 今年貸款利率的降低，很多人不再滿足於 出租，而是轉向購買共管公寓。 報告還指出，儘管公寓數量已經供過於 求，但是市中心公寓的空置率不會特別 明顯，因為隨著貸款利率的降低，一些房 主也寧願降低租金以吸引租客。該報告總 結，目前多倫多市有八棟正在修建的共管 公寓，涉及單位2458個，此外還有34個項 目，共6723個單位等待修建，共管公寓數 量較過去十年相比，增長率為75%。
出租公寓 建商搶蓋 據悉，一些共管公寓開發商已經將未來 開發重點放在修建出租型公寓上，因為更 容易貸款，且空置率也低，讓開發商更有 信心，與此同時，因為過去五年來，公寓 租金已經增長15%，表明租客願意支付更多 租金，以換取更新、管理更全面的公寓。 有報告顯示，多倫多市中心公寓租金將降 低。
（本報資料照片）
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購屋後改建或加建的做法，主要著眼於該地點升值 空間高之故。（圖：董薇提供）
重建作為家用自住的房屋，依據市府規定不得超過 三層。
（圖：董薇提供）
買老屋重建 北約克正流行 許多投資者買下地點好的老屋加以改建後轉賣，但這麼好的生意， 不只要有改建的技術，還要通過層層行政手續，沒這麼容易。 記者葛健生／多倫多報導
以投資為主、有一技之長的購屋人士，近 三、五年來在北約克地區專挑名校地段、交通 便利、屋況老舊、具升值潛力的地點，掀起一 片自購後改建、加建或重建風。 大鵬地產經紀董薇就指出，這個地段以 Lawrence Ave.和Don Mills Rd.一帶為最；其 次，在央街和Finch Ave.附近，也能看到獨立 屋或平房被發展商收購後，重新建造整齊如豆 腐形狀的房屋。
地點佳綠地多 成鎖定目標 此外，沿著央街在Steeles Ave.和Cummer Ave.地段的多數新建工程，也是在這股改 建、加建或重建風之下的結果。 董薇表示，該地段的獨立屋或平房地點佳、 周圍綠地多、使用率可達最大化，前後院空間 寬敞、屋況不佳，成為有一技之長的購屋人 士，鎖定購屋投資的物業。
最短時間改建 賣價可翻倍 此類投資用的購屋人士，董薇分析，多為有 裝修、建築背景的一技之長的人士，由於購買 此類房屋貸不到款，又因重建而無法自住，因 此需在最短時間內重建完成，於適當時機賣出 時，價格甚至可以翻倍。 重建的房屋不論在現有基地上重建，或是下 挖三呎作為地基重建，需時至少一年，且需先 向市府提出申請，董薇表示，多數房屋室內為
八呎高，由於有流行風追求挑高九至12呎不 等，因此才有下挖三呎作為重建基地之舉。 重建作為家用自住的房屋，依據市府規定不 得超過三層，董薇表示，一般多為重建為兩層 另加閣樓，但程序上需先向市府申請淮許重 建，再由設計師繪製勘測的房屋圖樣送市府審 查，市府依該圖樣舉辦公聽會調查左右鄰居的 意見。 董薇說，市府詢問重建屋鄰戶的聽證時間在 三個月至半年之間，有些房屋周遭可能有河 流、小徑等自然環境，因此可能不能重建，因 此在購屋前可先觀察附近區域是否有類似工程 進行，最好還是先到市府查詢為佳。 此類重建為有一技之長的個人行為，並非一 定是發展商始能為之，董薇指出，另有購屋後
改建或加建的做法，也是著眼於該地點升值空 間高之故，在央街和Eglinton Ave.附近的獨 立屋也盛行此道。
房屋地點要好 才容易脫手 買家購屋後的改建或加建，依然要經市府同 意，但買家可居住在屋內，董薇分析，此類人 士可能加建臥房、衛浴設備、睡房或車庫，雖 然工期可能需時三個月至半年，但好處就是在 改建或加建時，仍能住在屋內。 董薇強調，房屋本身要有價值也才有市場， 她舉例，位於惠特比（Whitby）便有一戶德 國裔住戶，將房屋改建得「安全感」十足，在 求售時雖然也有買家，但該類房屋由於地點偏 僻而不普遍，屬於「有價值但沒市場」。
近 年 來 在 北約克地區在 屋況老舊但具 升值潛力的地 點，掀起一片 自購後改建、 加 建 或 重 建 風。 （圖：董薇 提供）
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2015 年6 6月 2015
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董薇移民前、後，始終從事與銷售和地 產相關行業。
（圖：董藢提供）
北約克地區鎮屋房源不多，加上今年 「房市沒有冬天」，因此鎮屋仍然搶手。 （圖：董薇提供）
房源不多 北約克鎮屋搶手 一些擁有獨立產權的鎮屋，由於數量稀少、學 區佳、交通便利，成為市場上的熱門物件。 記者葛健生／多倫多報導
北約克地區的鎮屋由於房源不多，加 上今年「房市沒有冬天」，房貸和匯率雙 低，因此鎮屋仍然搶手。大鵬地產經紀董 薇指出，位於Finch Ave.和Steeles Ave.之 間的Don Mills Rd.附近鎮屋，以及Victoria Park Ave.和McNicoll Ave.附近小區的 獨立產權鎮屋，都因學區優良、交通便利 而受到買家青睞。
學區佳 間接帶動房價 董薇指出，特別是位於Victoria Park Ave.和McNicoll Ave.附近小區的獨立產權 鎮屋，有「雞立鶴群」之勢而值得推薦。 該小區鄰近有Huntsmill Park、中小學區 佳、公車便利，該鎮屋雖然為1978年時所 建，但周遭獨立屋很多、環境不錯，間接 帶動該地區有獨立產權、無需繳交管理費 的鎮屋房價。 在Don Mills Rd.和Finch Ave.附近、屋 齡約30年的鎮屋，由於每月管理費約在 300元、鄰近Finch地鐵站、辛力加學院 等，董薇表示，該地段的鎮屋約2000呎、
賣價也達50萬之間。
要自住 得花錢重裝修 不過由於該區鎮屋大多作為租賃學生之 用，董薇說，如果購置後自住，可能還需 要另一筆經費重新整修。她建議，舉凡購 買繳交管理費的鎮屋之前，買家應先調閱 鎮屋管理公司的物業報告，確定管理公司 無背債等紀錄，以確保買家進住後不致管 理費突然暴增。
經紀人 要為客戶著想 在投身地產經紀之前，董薇本來就從事 與地產資訊收集的相關行業中，移民前的 工作也是銷售業，她認為經紀與客戶間的 信任是關鍵因素，在購屋置業時，經紀要 協助客戶把利益最大化。 董薇說在地產局開大會時，眼見有人 投身地產界達50年，而站起身來接受表 揚時，讓她更加堅信地產是值得投入的職 業。 有「雞立鶴群」之勢的獨立產權鎮屋值得推 薦。
（圖：董薇提供）
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年6 月 2015 年 6月 2015
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微型公寓 買家搶翻 曾經冷門的微型公寓，現在變得超火紅，一推出就引發熱潮，雖然單 位小，但總價低、投資報酬率高，有些買家甚至漏夜排隊搶購。 【溫哥華訊】十年前，大溫哥華房地產市 場仍以獨立屋或城市屋為主，公寓並非大部 分買家首選，更別提「微型單位」（microcondos）。但從日前卑省素里一棟主打微型單 位的公寓大樓引發搶購熱潮，不難看出市場趨 勢已有轉變，微型單位受歡迎已成不爭事實， 不只是自住，還有更多投資者希望購入出租。
凌晨排隊 就怕買不到 開發商Weststone在素里市推出的Evolve公 寓大樓日前開賣，開賣第一天的現場宛若大賣 場般熱鬧，僅約90分鐘就賣出300個單位，當 中包括微型單位。不少買家凌晨就已開始排 隊，搶到要價不到10萬元的Studio單位後興奮 不已。Platinum Project Marketing公司總裁 莫里森（Bill Morrison）指出，買家如此狂熱 地的湧向銷售櫃台的景象，近幾年來罕見。 距離Evolve不遠的另一棟名為Prime的37層 樓建案也預計在5月中開賣，361個單位中，約 有200個屬於約304平方呎的微型單位，價格 從13萬9900元起。另外，建商Reliance也已在 溫市中心西端推出名為Tower D的建案，部分 單位為320平方呎。 Reliance主席士多威爾（Jon Stovell）表 示，這些單位原本主打的客戶群是年輕首購 族，但後來卻以投資者買得較多，最典型的就 是父母買給小孩做為讀大學時的居所，畢業後 再拿來出租。 根據加拿大房貸暨房屋公司（CMHC）統 計，大溫出租公寓市場價格平均為一平方呎 4元，代表一棟300多平方呎的單位月租可達 1200多元。士多威爾說，這些小單位也可以是 不錯的投資機會。
Evolve推出時引發搶購，顯示在房價愈來愈高不可攀情況下，微型單位的市場接受度急遽上升。 （本報資料照片）
獨立屋熱 經紀降佣搶委託 【多倫多訊】由於在多倫多和溫哥華現在獨 立屋非常熱銷，導致很多房地產經紀人願意大 幅度削減他們索取的佣金，有時減幅超過一 半。
一般行情 成交價2.5% 通常賣家要支付給為其出售住宅的經紀人相 當於房屋成交價2.5%的佣金。今年3月，大多 倫多地區的房屋平均成交價是61萬3933元， 亦即按照老規矩，賣家需要付給他們的經紀人 1萬5348元。但是，如果要出售的是熱門的獨
立屋，再加上經紀人之間的激烈競爭，實際支 付的佣金要低很多。
服務佣金 客戶來決定 例如多倫多的房地產經紀人比奇，當有客戶 有意委託他出售一幢位於頗受青睞住宅區內的 獨立屋時，他請客戶自己決定，他提供的服務 值多少錢，結果那位客戶和他說決定付他1% 的佣金。結果他在五天內使以合理的價格賣掉 了那幢住宅。 多倫多的房地產經紀行The Red Pin最近也
修改佣金制度，以吸引客戶。在新規定下， 如果客戶同時委託The Red Pin出售和購買住 宅，一分錢佣金都不收。該經紀行共同創辦人 法德表示，儘管依然需要花很大或者稍小一點 的功夫促成一筆房地產交易，但隨著房價節節 上漲，經紀人收取的佣金實在太高。
時薪1000 救生員90倍 根據The Red Pin的計算，大多倫多去年總 共有8477筆房地產成交，協助使成這些交易的 房地產經紀人賺取的錢按照時薪計算，相當於 每小時賺到手1000元。The Red Pin據此說： 「安省法定最低時薪才11元，那些房地產經紀 人賺取的收入是最低時薪的護工、救生員和護 士助理收入的90倍。」
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房市前哨戰
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嬰兒潮時代出 生父母大力資助 子女購屋，或許 應對目前此起彼 落的購屋競價戰 承擔部份責任。 （記者葛健生／ 攝影）
購屋競價飆升 因父母資助? 【多倫多訊】根據滿地可銀行 （BMO）日前公布的調查報告顯示，在 首次購屋及那些小房子換大房子的買家 中，有將近一半人得到他們身家豐厚的 嬰兒潮時代出生父母的資助。 這項滿地可銀行的年度「購屋調查 報告」說，在首次購屋及改買大房子的 買家中，有42%得到父母或者親屬慷慨 解囊。與去年相比，該項數據又增長了 12%。 在接受調查2000多名成年人中，準備 首次購屋的人打算購買的住宅平均價格 為37萬5000元，準備以小房子換成大 房子者的預期平均出價達到驚人的94萬 4780元。這項調查是今年2月24日至3月5 日之間在網上進行的。 調查發現，在首次購屋者中有40%說如 果沒有親人的支持買不起住宅，在那些 小房子換大房子的買家中這麼說的比率 更達到50%。 可能有父母撐腰，在首次購屋者中有 48%說為了實現擁有自己房產的夢想，不 惜投入競價戰，這項比例與去年的調查 相比顯著上漲13%。
滿銀：42%買家得到父母或親屬資金 但在打算以小房子換大房子的人中，願意 投入競價戰者的比率較低，為36%。很可能 在價格100萬元左右的大房子競價戰中，參 戰代價實在太高昂，令一些人卻步，但無論 如何，36%的比率仍然相當高。 多倫多星報電子版在報導這項調查報告時 說，在父母資助下的年輕一代購屋者財大氣 粗，導致這麼多人敢於投入競價戰，因此那 些嬰兒潮時代出生的父母，或許應該對促成 今天常常發生的競價戰承擔部份責任。 實際上60歲左右的父母對目前的高房價 有推波助瀾的作用，並非滿地可銀行這項調 查報告的新發現，加拿大房貸暨房屋公司 （CMHC）的研究人員去年便揭示，很多屬 於嬰兒潮時代的父母大力資助他們的20多、 30來歲的子女，才造成這麼多初出茅蘆年輕 人一擲數十萬元購下住宅。 CMHC從占據70%房貸市場的加拿大銀行 取得一些初步資料，從中看到越來越多首次 購屋的年輕人持有來自父母的贈予函（gift
letter），金額動輒數萬元，甚至數十萬元， 這些父母以此幫助子女減輕將來每月的房貸 月付額。 在傳統上，經濟學家傾向於運用國民收 入、房價與房租的比較，和考慮利率因素， 來分析和衡量房價是否合理，和預測房市趨 勢。CMHC的安省經濟師塔西科普洛斯說， 以前經濟學家忽略了父母資助子女購屋對房 市的影響，現在總算找到了這塊遭遺落的 「拼板」，因此更能理解現今的房價和房市 趨勢，目前他們要做的是將蒐集自銀行的數 據量化，以真正計算出父母資助子女購屋對 房地產市場和總體經濟的影響。 現在很多統計報告相當重視這項所謂「父 母銀行」的影響，如最近蘇富比房地產公司 的報告說，在購買價格80萬元以上共管公寓 的Y世代的人中，大多數得到父母幫忙支付 首付款。房貸保險公司Genworth本月初的也 指出，接近三分之一青年人在父母資助下支 付購屋首付款。
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2015 2015 年6 6月
10要素 選擇退休屋 【綜合報導】 許多民眾都想問，如何尋找一個適合 退休後居住的屋子？ 通常這很可能是您這一生購買的最後一個屋子，務 必要適合您的生活型態、並將健康因素考量在內。有 些人選擇留在原來的社區、有些人選擇搬到溫暖一點 的地方；專門幫人尋找退休房屋的專家Southeast Discovery公司負責人薛弗說，找落腳的區段比找房子本
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如果老時有人會搬進來共住， 應納入考量、預留房間，多代同 堂愈來愈普遍，就算不同住，子 女兒孫也可能常常造訪。
想清楚自己能夠動手做多少 維護修繕的事，如果住屋沒有 專責的人幫忙打點這些，得規 劃好找什麼人代勞。
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身更費神、也更重要。 決定區域後，找房子也要考量很多因素，許多人覺 得退休了就要換小房子住，但專家認為這倒未必，應 根據退休後的生活型態決定，諸如您是否會常常邀朋 友到家裡、退休後還會不會在家裡繼續工作；此外， 還得考慮是買一家庭屋子還是共有公寓，管理費、剷 雪除草等等因素都必須詳盡思考。
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不需要爬樓梯，以免發生危險。
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房市前哨戰
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屋內的走道要夠寬敞，例如門 口寬36吋、開放式隔間，萬一老 了坐輪椅才有足夠空間操控。
試著想像，老來需不需要經常 彎腰使用洗碗機、烘乾機是否該 把這些設施抬高以方便操作？能 不能輕易的使用微波爐和冰箱？ 如果坐輪椅，也許需要在浴室和 廚房裡裝設低一點的檯子。
確保儲藏室或者其他儲藏空 間能夠輕易的進出、放在裡面 的物品可輕鬆拿取，免得因取 放東西而傷到身體。
設一個不需跨梯進出的淋浴 間，並且在淋浴的地方與馬桶旁 安置把手以方便起身，同樣的， 浴室空間要夠大，以便輪椅移動 自如。
務必選擇適當的居住地點，即使 身體硬朗，也該找一個鄰近有不錯 的健康醫療中心的房子，假如家人 不住在同一城市，住家最好離機場 近一點，另外，也要想想自己偏好 怎樣的氣候，一併納入考量。
考慮為寵物準備相關的空間和設 施，例如幫狗狗貓貓洗澡的空間。 如果您買的房子是共有公寓，入住 前要搞清楚養寵物的相關規定，假 如養狗，想一想，萬一哪天不能走 路了，該如何安排蹓狗的事？
買房子、裝點屋子大小事所需要 的成本務必要低於您的負荷，這樣 才能為退休生活多留一些本錢，以 備不時之需。
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【溫哥華訊】根據加拿大道明銀行 （TD）一項調查顯示，過半的擁屋國民 考慮裝修自己的住家，讓居住環境更佳， 或房價賣得更好，但裝修的成本不低，也 讓不少人感到財務壓力。 TD的數據顯示，多達56%的民眾有裝 修住家的意願，其中達69%說希望能提高 房價，59%希望改善居住環境，48%則說 希望裝修後房屋更節能。但有61%民眾承
認「經費」是裝修房屋的最大考量。 雖然裝修前可以先預估成本，但往往會 多出許多的潛在費用，包括超支，或裝修 工給帳單時高出原先的估價。雖然自己動 手裝修可以省錢，但如果沒有相關的技能 和知識，不但耗時，還可能把自己的住家 搞得一團亂。 如果找專業人士，TD提醒一定要事先 打聽好，找一家有信譽的商家。此外在制
算，小幅度的 翻新或許也是 不錯的考量。 （Getty Images）
定預算時應該把超支也算在內，理想上是 超支10%至15%，除非在整修過程中出現 了某些意料之外的情況。 此外，民眾也應該搞清楚自己想要的 是「整修」或是「翻新」，後者花費遠低 於前者。專家建議如果只是想翻新自己的 房屋，可以考慮油漆住家，或更換廚房設 備，就可令住家奐然一新。尤其翻新廚房 往往可獲得最大的投資報酬率。
搶購大溫獨立屋 買家各出招 【溫哥華訊】大溫房地產進入賣家 市場，獨立屋供不應求，不論新舊都 要競標。有地產經紀表示，現在房屋 搶手，抬高價錢已非得標唯一手段， 買家常須各出奇招才能搶到喜歡的房 屋。 有地產經紀表示，近期幫客戶賣出 的多棟房屋都以高出開價20萬元成 交，買方出價時也都沒有太多的附帶 條件。也有地產經紀指出，現在很多 人不僅開高價買房，或直接給現金， 或表明無需貸款，不要驗屋等，希望 能在搶標時取得有利位置。貸款者也 都會先做好所有的融資手續，並備好 聘書等文件，競標時可以立即拿出以 證明自己確實買得起。 沒有提出附帶條件並不代表這些 買家就沒有「防備措施」，有人可 能就帶著驗屋師一同參觀「Open House」，可以立即知道房屋的大略 情況。買家也可以透過各類地產網站 打探該屋是否出過問題。 但地產經紀提醒，除非「口袋很 深」（有錢），不然想馬上買到完全 合乎理想的房屋並不容易，買家還是 應該靜下心來，畢竟市面上的房屋不 少，只要耐心和實際些，總能找到理 想的住宅。
大溫獨立屋供不應求，買家為了贏得競標戰，往往得各出奇招。
（記者朱冠華／攝影）
TEA10
曼懿
房市前哨戰
56%加人 想裝修住家
裝修成本不 低，如考慮預
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地 產 世界
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地產世界
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2015 年6 6月 2015
曼懿
房市前哨戰
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澳洲雪梨和其他都市的房價上升，澳政府已採取打房措施，但加國三級政府似乎都沒有採取類似措施的想法。
（取材自維基百科）
澳洲強力打房 加國參考? 澳洲雪梨為香港、溫哥華之後的全球第三難負擔之都，但澳洲政府在2015年開始 有較明顯針對外國投資客的打房手段，包括嚴懲違反當地投資法的外國投資者。 反觀加拿大三級政府都沒有出手干預的意思，澳洲政府的手段是否會被本地政府 借鑒仍有待觀察。 【溫哥華訊】澳洲政府近期陸續祭出 多項針對外國投資的打房手段以冷卻因 外資湧入而過熱的當地房市，如向外國 投資課徵收額外費用，若外國投資客 違反投資法規將遭重懲，例如3月初澳 洲政府要求中國恆大地產集團（Evergrande Real Estate Group Ltd.）出售 雪梨一棟約3900萬澳元的宅邸。 澳洲總理艾伯特稱若外國非法投資者
遭查獲，可能會有牢獄之災，包括三年 刑期或是約64萬澳元（針對公司，個 人為12萬7500澳元）的罰款，連協助 違法投資的第三方都有機會被罰，稱這 些手段是為了讓公眾重拾政府執行外商 投資法規的信心，並確保非法外國投資 不會炒高當地房市，說：「不遵守規則 者會有嚴厲且一定會被執行的罰則等在 前方」。
此次會引起澳洲政府採取打房措施與 多個都市的房價明顯升高有關。從今 年4月30日往回推的一年期間，雪梨的 房價增加15%，墨爾本增加11%，其中 雪梨的房價中位數約為73萬2500澳元 （約70萬加元）。而在年初的一份全 球最難負擔都市排行中，雪梨排第三， 墨爾本排第六。排行首位者為香港，溫 哥華則名列第二。
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地產世界
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2015 年6 6月 2015
： 告 警 誌 濟學人雜
經
曼懿
房市前哨戰
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加國房價 被高估35%
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英國的經濟學人雜誌（Economist magazine）最近說，以加拿大人的收入衡 量，加拿大房價被高估約35%。要是以房價與房租衡量，加拿大房價被高估的程 度更達到驚人的89%。 【多倫多訊】經濟學人雜誌並非第一家 認為加拿大房價高得很不合理的機構，在此 之前，加拿大中央銀行、國際貨幣基金組織 （IMF）、經濟合作發展組織（OECD）、 債信評估公司Fitch，已屢次警告加拿大房
價危如累卵。 在此次經濟學人雜誌進行的26國房價評 估中，有7個國家的房價被視為高估超過 25%。按照國民收入衡量，比利時房價被高 估50%，情形最嚴重。此外，澳洲、法國、
英國和瑞典也都有房價虛高嚴重的問題。 經濟學人雜誌分析，在全球範圍內，目 前房價利率處於歷史性的低水平，引誘消費 者借錢買房子，在推高房地產市場需求的同 時，房價節節上升，這就是造成一些國家房 價持續上漲至完全脫離經濟基礎因素程度的 「萬惡之源」。 一些經濟學家警告，房價漲幅超越消費者 收入及房租漲幅，這種與經濟現實脫節的房 價將構成房地產泡沫。 在過去10年內，加拿大房價持續成長，最 熾熱的多倫多和溫哥華去年房價漲幅分別達 到7.8%及7.1%。 一般而言，房價為家庭年度收入的2.5倍 左右，是最合理的比率。例如，房價是25萬 元，而家庭年度收入是10萬元，房價與家庭 年度收入之比即為2.5。這個比率越小，說明 房價越廉宜，反之則說明房價虛高。但加拿 大一些大城市的房價與家庭年度收入比率達 到5到7%。 再就是房價與房租之比，合理的比率應達 到15，計算方式是房價除以年度房租收入， 亦即房價是20萬元，年度房租收入1萬2000 元，房價與房租之比為16.67。這個比率越 小，說明房價越合理，反之則說明房屋價值 被高估。在美國2005~07年房地產泡沫期， 部份泡沫非常嚴重的地區，房價與房租之比 曾超過20，而現在溫哥和多倫多市區這一比 率普遍超過20。 國際貨幣基金組織上周告誡加拿大人， 加拿大政府採取的縮短房貸房貸償還年限 （amortization）和提升申請房貸的資格門 檻等措施，或許仍不足以將房地產泡沫消滅 在萌芽階段。國際貨幣基金認為，想要防患 於未然，便必須釜底抽薪，那便是提升借貸 利率，但為了因應頑固的低經濟成長率，央 行卻不得不維持低利率。 經濟學人雜誌最近警告，加拿大房價被高估 35%。
（記者葛健生／攝影）
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地產世界
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2015 年6 6月 2015
投身地產經
30歲以下年輕人 愛買國王街公寓 記者葛健生／多倫多報導
由於交通便捷、生活機能完善、娛樂區 集中、增值潛力大，在多倫多市商業區工 作30歲以下的年輕專業人士，多選擇位於 國王街（King Street）地區一帶，買進約 400平方呎的公寓套房，投身地產經紀近 30年王珠娥指出，該公寓套房多在600平 方呎以下，但房屋買賣的流動性大、增值 性高。 自1994年起於Realty Life Ltd., Brokerage擔任地產經紀的王珠娥指出，多倫多 市商業區介於Spadina Ave.以東、央街 以西的皇后街（Queen St.）、烈治文街 （Richmond St.）和國王街地區的公寓，
成為年輕專業人士的最愛與首選。 王珠娥分析，該地段內的公寓有新有 舊，公寓內的單位面積均不大，平均約在 360平方呎到800平方呎之間，室內空間可 謂既小很窄，但著眼於市區房價逐年水漲 船高，因此在市區工作但剛自大學畢業的 年輕人，或在父母出資首付的協助下，搶 進購買該地段的公寓單位。 該地段內多有娛樂區、不論搭乘地鐵、 街車均十分方便，王珠娥說，買家多為甫 自大學畢業的年輕專業人士，由於考量經 濟能力、生活機能和工作地點，因此選 擇該地段公寓內約單位，更因室內面積不 大、貸款率低，購買比租賃更值得，年輕 買家多在父母的協助下支付首付進住。
紀近30年。 （ 圖：王 珠 娥提供）
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房市前哨戰
王 珠 娥
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王 珠娥表 示 ， 這 些 年輕買家多為華 裔、印裔、東歐裔等專業人 士，有擔任顧問或居家辦公等專業人士， 通常購屋後在居住4、5年後，或因結婚、 或因賺錢等因素不等而換房，因此該路段 公寓單位換房頻繁、流動性大。 該地段搶手公寓單位的室內面積最多約 在800平方英呎，王珠娥指出，如以室內 為460平方英呎的公寓單位而論，如為新 屋，其總價約為40萬元；如有意另購買停 車位，其價格約為4萬5000元，如有意購 買該公寓單位，購買總價將近50萬元，但 以去年和前年的房價相較， 該公寓單位價格上漲在8% 到12%之間。 以位於該地段內的400 平方呎公寓單位而論，王 珠娥表示，每個月管理費 至少約200元，住戶多為 自購居住，由於該地段會 增值、有回饋，因此除自 住之外，對於長期投資客 而言，也不失為投資的極 佳目標，該區不若Bloor St.與Bay St.一帶的地段 房價，動輒百萬以上的價 格。
多市商業區介於Spadina Ave.以東、央街以西的（Queen St.、Richmond St.和King St 地區的公寓，成為年輕專業人 士的最愛與首選。 （本報資料照片）
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地產世界
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2015 2015 年6 6月
曼懿
房市前哨戰
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建商拆除買進舊屋後重新興建公寓單位，使得近年來公寓建物此起彼 落。
廉租屋多分布在Richmond Street以南、Spadina Avenue以西地區。
（本報資料照片）
（本報資料照片）
多大附近 成華人集中區 記者葛健生／多倫多報導
由於多倫多市區的Bay Street和College Street一帶鄰近多倫多大學，地產經紀王珠 娥指出，該地段近年來已成為華人集中區， 不論住戶或租戶多為多倫多大學的學生，購 屋人士也將該地物業當作是長期投資。 王珠娥指出，該地段多為華人學生於多大 就讀，於是學生家長購買當地公寓單位作為 住屋，由於該區距娛樂區較遠，價格也不若 年輕專業人士所居住的國王街地段，但仍受 到華人家長喜愛、競相進住。 這些公寓單位在購置之初多由學生家長首 付，在購屋之後供給就讀多大的子女居住， 在子女畢業後，便將所購公寓單位出租給在 多大唸書的學生，以作為長期投資之用。 至於多市商業區內較為平民的地段，王 珠娥認為，主要在央街以東的南區，包括 Church Street、College Street、Dundas Street等地區；廉租屋的地段則分布在 Richmond Street以南、Spadina Avenue以 西的濱湖地區。 王珠娥表示，廉租屋地區也有新建高樓層 建築，而五樓以上每一層要多收500元，一 般而言，歐、美人士較喜歡價格較貴的高樓 層住房；而華裔人士則認為進出便利和節省 經費，因此較偏愛低樓層住房。 從房市整體和地區演變來看，王珠娥認 為，市區商業地段的房價增值很快，當初賣 掉市區房屋而遷居至大多倫多地區鄰近城鎮
的民眾，「當時賺錢、不想回到市區」，如 今多已後悔，要想再度搶進市區房屋，由於 房市升值快速，恐怕已難在市區重新購屋。 王珠娥觀察，正是近15年來許多民眾在 市區拋售獨立屋、半獨立屋搬遷他地之後，
建商開始買進這些房屋，在拆除後重新興建 公寓單位，使得近年來公寓建物此起彼落， 也因市區各地生活機能不同，而在市區內各 有分區，漸次形成高級地區、平民地區，以 及普遍等地區。
市區商業地段的房價增值很快，賣掉市區房屋「當時賺錢、不想回到市區」的民眾如今多已後 悔，已難再度搶進市區房屋。
（本報資料照片）
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位於萬錦市的 Woodbine Avenue 和M arklan d Street附近，有 一座興建中的商 業 城 正 在崛 起。 （記者葛健生／攝 影）
王府井 萬錦蓋大型商業城 記者葛健生／多倫多報導
位於萬錦市的Woodbine Avenue和 Markland Street附近，有一座興建中的 商業城正在崛起。王府井集團總經理田 進龍指出，憑藉在加國10餘年對商場、 地產開發經驗；看好加國商業地產、眼 見華裔移民不斷增加、需求市場對應不 及，因此決定要在華人聚居的萬錦市， 開發一座占地11.5英畝的大型且能引領 時尚的商業城。 王府井集團總經理田進龍認為，王府 井商業城要有一定的民族性，打造成旅 遊文化中心，未來的商業城內部，有個1 萬平方英呎的社區中心，可容納2000人 次各族裔的活動場所，有意識的體現中 華文化，而商業城外也有大巴士專用停 車區，未來四星級的皇冠酒店，也將進 駐商業城內。 田進龍表示，自己與合夥人於移民 後，在加國的地產界闖蕩十多年，前10 年算是對本地的政策法令、市場走向邊 摸索、邊瞭解、邊嘗試的階段，其間曾 進行過小型、中型的商場、購物中心等 地產開發，直至近年來逐漸蘊釀要進行 大型的地產開發項目。
在經過市場調查之後，田進龍研判， 大多倫多地區約有70萬的華裔人口，還 有亞裔人口；而16街和404高速公路附 近的萬錦市和烈治文山市的華裔人士， 年收入的水平高、消費能力都在中上之 上，華裔居民比例又高，因此最後找到 該地，展開王
府井商業城的開發。 「不是做一個商場就結束，而是要注 重長期經營的行為」。田進龍表示，致 力打造王府井商業城成為可持續發展的 商業城，更期許自我未來能成為「華人 的Remington Group」。
王府井集團總經理田進龍表示，開發團隊致力打造王府井商業城成為可 持續發展的商業城，更期許自我未來能成為「華人的Remington Group」。 （記者葛健生／攝影）
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集合商辦住 餐飲 田進龍坦承，開發王府井商業城的最大挑戰就是項目 本身。他指出，如果是數百萬元的商業地產開發，不論 是銀行或交涉對象相對較為容易，但上億元的商業地產 開發，除了必須向政府、銀行提交相關資料、條件更為 嚴苛之外，還要面對市場的各項競爭。 田進龍指出，王府井商業城在建成後，會是一個集商 鋪、住宅、酒店、辦公、服務、餐飲、醫療保健，以及 會議設施於一體的大型城市綜合體，總建築面積約100萬 平方英尺。 而商場四周約有2500個停車位，是一處集零售商場、 大型超市、餐飲、會議中心、酒店、公寓、社區中心、 娛樂中心等為一體的綜合商業中心。 田進龍表示，王府井商業城的首期為三層商業大廈， 面積3多萬平方英呎，內有超市、宴會中心、餐飲區、銀 行、社區中心等；第二期為三棟共管公寓，以及皇冠假 日酒店進駐。 商業城內有室內商場 和室內綜合設施，零售區 域以首層和第二層為主， 高級宴會廳和各種主題餐 廳則分布於二樓的部分區 域。 屆時商業類型包括服裝、 鞋類及配件，一般商業與家 俱、家庭擺飾和電子，藥物 和化妝品，其它雜項非食品 零售商；以及民族化特色食 品零售商。 此外，餐飲是王府井商城 主要功能，預定有八個超過 2000平方呎的餐館，總面積 達1萬平方呎的美食廣場，和 5000平方呎特色早餐區，要為 前往商場人士提供以中國菜為 主的多民族、多品種美食。 商業城內預定要建成多倫 多第一個高檔中型室內華人超 市；而逾1萬5000平方呎的醫務 中心也設在其中，盼能成為大多 地區最大的華人室內醫務中心。
田進龍認為，王府井商業城要
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房市前哨戰
王府井開發花上億
8 2 2 7 2 有一定的民族性，盼能兼具扮演 旅遊文化中心的角色。 （記者葛健生／攝影）
王府井商業城外有大巴士專用停車區，未來四 星級的皇冠酒店也將進駐商業城內。 （記者葛健生／攝影）
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業城建築總 包為Varcon Construction，
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王 府 井 商
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無論在建築 設計和裝修裝 飾，田 進 龍 表 示，均 採 用最 優 質的 材 料， 並嚴格按高標 準施工。 （記者葛健生 ／攝影）
王府井 商業城9月陸續交樓 記者葛健生／多倫多報導
王府井商業城最早可望於今（2015）年聖誕 節正式開幕，最晚則盼能在明（2016）年農曆 年前開幕，王府井集團總經理田進龍表示，商業 城預定自今年9月起可陸續開始交樓，目前華裔 商戶約占八成。 田進龍強調，盡管王府井商業城多以華人為 主，但仍會盡可能融合非華裔的本地人士，特別 要爭取一些非華禍的年輕人士與商家。在目前兩 成的非華裔商戶中，多為伊朗、中東、印度、韓 國等族裔人士。 而王府井商業城目前約有七成五已售出，田進 龍表示，盼再銷售一成，不論是有意投資、招商 的租客或經營者，在今年9月後便可陸續進駐商 業城，而作為開發的王府井集團，將隨著王府井 商業城工程的進展，配合節日加大協助商戶對外 宣傳的力度。 對於第一期工程的進度，田進龍指出，之前工 程確有些許延宕，但目前問題均已解決，處於完 全可以控制的範圍內，商業城的地下室基礎多已 完成，包括進駐的銀行等各商戶，已展開針對各 自商戶所需設施進行裝修。 王府井商業城第一期共約480個單位，自2010 年3月起首次預售；田進龍表示，在建築設計和 裝修裝飾，均採用最優質的材料，並嚴格按高標 準施工。 王府井商業城的建築設計為Page+Steele公 司，曾完成加國本地和北美各大型商業項目 建築設計、施工圖製作；結搆設計Read Jones
目前 華裔商戶約占八成 Christoffersen，其分公司遍布加拿大各省市； 水電工程設計MCW，其業務範圍遍布加拿大全 境；總包為Varcon Construction；施工管理顧 問AltusGroup，其分公司遍布北美洲，澳洲， 歐洲及亞洲各國。
王府井商業城的基礎工程多已完 成，包括進駐的銀行等各商戶， 已展開針對各自商戶所需設施進 行裝修。
（記者葛健生／攝影）
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山青水秀、氣候宜人的溫哥華在全加生活滿意度排行榜上敬陪末座。
(CBC)
生活滿意度 多市後段班 在加拿大統計局日前公布的各城市民眾生活滿意度調查報告，魁北克小城沙庫 內（Saguenay）在這份排行旁中名列第一是新聞，但各國移民蜂湧而至、加拿 大最有活力的城市溫哥華和多倫多敬陪末座，或許是更大的新聞。 【多倫多訊】坐落於魁北克市以北 約200公里、人口才15萬的沙庫內市長 崔布雷說，他的城市生活費用低廉、 空氣清新、犯罪率低，使市民對生活 深感滿意。 值得指出的是此次共有五個魁北克 小城市進入生活滿意度排行榜的前十 位，其中三河市(Trois-Rivieres)列 第二位，魁北克市列第五，紐芬蘭的 聖約翰(St. John’s)第三，安省北部 的大蘇伯瑞(greater Sudbury area)第 四。
太平洋沿岸第一大城溫哥華在該排 行榜上倒數第一，加拿大最大城市多 倫多倒數第二。有趣的是在全球性的 各類宜居城市排行中，這兩個大城以 往時常名列前茅。
沙庫內市 全加第一 為了編制這項排行榜，加拿大統計 局在2009~2013年期間共進行了九項民 意調查，每次民調在最小的城市都至 少抽樣調查1000位市民，該機構的分 析師波妮柯卡據此說調查結果合理和
可靠。 但她又說，由於種種限制，這些調 查只能讓加拿大人知道各城市的市民 對生活的滿意程度，卻無法解釋為何 一些城市的民眾比另一些城市民眾對 生活狀況更感滿意。 按照沙庫內市長崔布雷的說法，沙 庫內市民生活滿意度全加第一，主要 是因為生活費用低廉：「什麼東西都 很低廉，隨便在哪停車都不用付錢， 可以騎自行車上任何地方，我們感到 和大城市相比，我們更自由。」
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公路附近社區 空汙超標逾2倍 由多倫多大學進行的一項研究報告顯示，居住在多倫多多個臨近高速 公路和主要街道的社區居民，每日呼吸的空氣質量欠佳，即使居住距 離高速公路280米以外的地段，空氣污染程度還是要比平均標準高出兩 倍以上。 【多倫多訊】多倫多大學目前尚未完成該項報告， 昨日公布的是研究項目中，以地圖形式顯示高速公路對 周邊社區空氣質量的影響。根據地圖中所顯示，空氣污 染較嚴重的社區包括：皮爾遜國際機場臨近427和401 高速公路附近處、北約克Don Valley Parkway和401高 速公路交界處附近、約克大學Steeles Avenue East和 400號高速公路附近，多倫多以北Steeles Avenue East 和401高速公路附近、Hillcrest Village社區，以及西區 Queensway和427高速公路附近。 該地圖也顯示，即使不緊密挨著高速公路，挨著主 要馬路的社區也受到空氣污染影響，具體社區包括Eglinton Avenue和Don Valley Parkway一帶、401以南的 Lawrence Heights和Lawrence Manor社區、以及市中 心臨近嘉甸拿高速公路和Don Valley Parkway的交界處 一帶，空氣質量也令人擔憂。 多倫多大學化學工程專業的伊凡(Greg Evans)昨日在 新聞發布會上表示，人們的傳統思維是認為居住在高速 公路附近就代表生活在空氣污染中，但事實上問題並非 看起來那麼簡單，一些居住在遠離市區交通繁忙區的居 民，呼吸到的空氣質量，可能與居住在市中心繁忙主要 街道對面的民眾相等。 據悉，此前的一項報告顯示，空氣污染在高速公路 100至250米的範圍內有效，但是多大的這份地圖卻顯示 出，即使是居住在400高速公路280以外的社區，空氣污 染的程度仍舊超出標準兩倍以上。因此該報告也總結， 對於居住在多條高速公路交界處的民眾，呼吸到的空氣 污染程度是不居住在該社區附近民眾的10倍以上。該報 告顯示，在多倫多市，超過一半以上的人口，居住在至 少一條主要公路附近，而加拿大其他地區的民眾則是三 分之一的民眾才居住在主要公路附近。 伊凡表示，市府過去關注區域或城市邊緣的空气污 染，但是現在更需要從微觀的層次來測量空氣污染狀 況，尤其是主要街道周邊地區的空氣污染情況。 加拿大醫療聯合總會（The Canadian Medical Asso-
ciation）曾在報告中顯示，本國每年有超過2萬1000人 死於與空氣污染有關的疾病。 多大此次的研究報告將於今年6月在空氣環境學術文 件( Atmospheric Environment)上刊登。
上圖：報告顯示，多倫多主要街道附近的空氣質量，和高速 交叉口附近都很差。
(本報資料照片)
下圖：北約克Don Mills和Sheppard Avenue East一帶空氣質 量欠佳。
(本報資料照片)
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TOMMY TAI REAL ESTATE LTD. BROKERAGE TT IMMIGRATION CANADA INC. Irene Tai 朱華卿 Sales Representative
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大多倫多地區房地產市場入春以 來，持續暢旺，而華人聚居的社 區，市場更是火爆。有華人經紀指 出，近期華人社區售出的房產，華 人買家的比例之高，搶合約(Offer) 的情況之頻繁，令人印象深刻。 【多倫多訊】 經紀張穎表示，近來她每個周末的工作都安排得從早 到晚，感覺時間還不夠用。根據多倫多地產局的資料， 當月共成交了8940間房屋買賣交易，平均售價是61萬 4000元，數量同比增加了888個，價格同比漲了一成。 張穎指出，歷史上平均房價同比增值大概在5.8%左 右，如果漲幅達到10%，就遠高於平均水平了。今年1月 和2月的房價同比大概漲了7%到8%，而3月的房價同比漲 了10%，意味著漲幅越來越大，上漲速度越來越快。 她表示，截止3月底共有1萬5300個掛牌，比前一個月 多了2500個，但相比2014年同期，則下降了1200個。雖 然市場掛牌存貨隨著市場季節復蘇開始增加，但是消化 速度比去年要快。同比掛牌數量下降，意味著新上市的 房屋速度不及市場買家掃貨拿走的速度。 另外，銷售待售比在今年3月創出歷史性的58%的比 例，差一點突破60%。如果市場的銷售待售 比例超過50%，表明市場火熱，而此 時賣家往往占盡市場優勢。從歷 史上的數據看，一旦數據遠離 55%，市場已經陷入瘋狂。 從中可看出一個現象， 就是市場新增的存貨， 張穎指出，市場上有一 速度跟不上買家消耗的 個現象，就是華人社區作為搶Offer 速度。1月底掛牌數量 的最集中的地區，最終買家有超過四分之 同比減少了300個， 三的都是華人。這個數據，是以烈治文山最火 2月同比減少了1200 爆的Rough Woods過去三個月成交紀錄算出來的結 個，3月同比減少了 果。 1200個；而賣掉的房 華人熱搶，說明一個問題，就是很多買家能夠負擔 子，1月同比增加了 得起比較大額的貸款，或者是帶著現金的新移民，首付 200個，2月同比增加 達到至少35%，有的甚至超過50%。 了600個，3月同比增 她指出，目前市場買家依然不缺，只要利率夠 加了900個。 低，政府接納夠多的新移民，本地居民收入夠維 持當前的支付，房地產市場的基礎就一直都 在。而未來幾個月，和傳統的5月高峰及 夏天低潮，市場有什麼變化，值 得觀察。
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大多華裔社區 新移民捧現金搶
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華人買家 超過四分之三
華人區房屋大多華人買下。
(本報資料照片)
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大溫房市 搶購陷入瘋狂？ 溫哥華、多倫多地產市場近期一片唱好之聲，預期上漲無上限。有專 欄作家認為現在大溫房市已可用「發狂」（frenzy）形容。 【溫哥華訊】專欄作家葉菲（Barbara Yeffe）指出，觀 察家稱有眾多因素讓大溫房市形成完美風暴，包括：5.8% 的失業率、低利率、加元匯價貶值吸引眾多國外買家，以 及擔心太晚出手，房價會更高等。例如日前在素里一座公 寓開賣出現排隊搶購，總值7000萬元共300個單位售罄， 即使正式交屋還需三年，買家所表現出的狂熱為近年罕 見。 葉菲問是哪些人在購樓？結果似乎是「每一個人」，包 括首次置業者、幫子女買房的父母，還有來自加拿大其他 地區、美國還有全世界的買家。而大溫地產局早前表示， 本地房市的競標戰爭已更加頻繁，房地產中介公司Royal LePage的報告也顯示獨立屋供不應求刺激了大溫房市。 不僅是大溫，卑詩地產局的數據也顯示卑省房屋需求3 月間持續走高，透過MLS成交的物業共9101個單位，比去 年同期增長37.6%。成交總值達58億元，比去年同期增長 57.1%。大溫地區的房屋銷售量則增長了53.2% 。 這些數據可以說是好消息，但同時也是壞消息。對於已 經有房者而言，看著屋價上升，當然感到開心。但對於很 多想要買房的人來說，只能望樓興嘆，且不僅是貧困者， 中產階級也不好過，因為政府官員似乎只把注意力放在提 供更多可負擔房屋給無家可歸者。
大溫房價不斷攀升，苦了想買房的年輕人。圖為民眾在推特上以接力方式 表達對於房價高升的無奈。
（取材自Twitter）
儲備財富？溫哥華公寓勝黃金 【溫哥華訊】黃金一直被不少人視作財富儲備最佳選擇，但如 今這一傳統正在慢慢改變，在溫哥華、紐約、倫敦這樣的大城 市，當代藝術和公寓樓的「收藏」價值已經超過黃金。 全球最大資產管理公司貝萊德（BlackRock Inc）主席芬克 （Laurence D. Fink）指出，黃金的地位正逐漸被其他已經通過通 貨膨脹調整的產品所替代，現在更具儲存價值的產品分別是當代 藝術和溫哥華、倫敦以及曼哈頓的公寓單位。 數據顯示，黃金價值曾在2011年秋季創高峰，每盎司價值 1921.17美元，21日一早在紐約黃金交易市場的價格則為1198.82 元，比2013年水平低了28%。芬克指出， 現在投資者可以通過交 易所買賣基金（ETFs）更靈活的購買和擁有黃金，也導致黃金的 大眾化，「我不認為民眾在今天依然把黃金視作最佳的財產儲備 方式」。 而根據房屋中介公司Corcoran Group，受新屋供應短缺影響，如 今曼哈頓公寓單位的中間房價，已經達到六年來新高，今年第一 季度達130萬元，另據地產網站Rightmove Plc數據顯示，大溫的平 均房價在3月也增至89萬1652元，在英國，物業價格則在4月上揚 2.5%，創下新高。 芬克說：「對於全球家庭而言，這已經成為他們在海外國家和 地區，更加可行的財富儲存方式，且不必倚賴黃金」。
在一些人眼中，溫哥華公寓作為財富儲備價值勝過 黃金。
（本報資料照片）
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CMHC
加拿大房貸暨房屋公司（CMHC）報告指出，雖然溫哥華房市持續火熱，房 價領先全國，但認為溫哥華房價其實並未被高估，房市下跌風險低。
【溫哥華訊】加拿大房貸暨房屋公司30日 公布了加國各大城市房地產市場風險評估報告， 從全加拿大全國來看，房地產價值被高估約3%至 4%。但報告強調，房價偏高並不代表房 價被嚴重高估，實際上，這種情況 反而可能出現在一些房價低的 地區。 如沙省雷琴納（Regina）和緬省溫尼辟 （Winnipeg），近年 來大興土木增建住 房單位，出現供過 於求，加上房價增 長快，個人可支配收 入增長則相對緩慢， CMHC分析稱，根據該 機構的風險評估模型， 雷、溫兩個地區房市大跌的 風險相當高。 而在溫哥華還沒有發現供過於求、 房價增長過快、房價被高估、建造單位量過多 等影響房價下跌的因素。隨著溫哥華人口成長和可支配收入
的增加，住房需求也還在不斷上升，外加上移民湧入和有限 的可開發土地資源，也一定程度上支撐著房價持高不下。 CMHC報告還指出，現在溫哥華地區首次買房者主 要集中在市郊地區的低價住房單位上，收 入高或已有資產作擔保的買房者， 則會更傾向於市中心一帶的獨 立屋或高價物業類型。 另外，多倫多和滿地可 建造了破紀錄數量的共 管公寓，再加上大量建 成的共管公寓待售，從 而構成中度風險。 亞省卡加利則受低油 價影響，房屋市場需求 降低，過去幾個月的房 屋銷售減少，房價增長速 度因此放緩，也降低房價被 高估的風險。
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溫哥華人口增長和建地有限，帶動房市需 求，也進一步支撐溫哥華的房價不墜。圖為溫哥華地 區正在建蓋的獨立屋。
（本報資料照片）
溫西獨立屋 溢價200萬成交 【溫哥華訊】溫東一獨立屋上月以高出要價57萬元 成交引發全城熱議，時隔一月不到，溫西一獨立屋的 售價更令人瞠目結舌，上市房價599萬，成交價達801 萬，高出要價202萬元。 該棟獨立屋位於溫西32街（32nd Ave）1383號，地 屬溫哥華市富裕社區桑那斯（Shaughnessy）地段。 今年2月5日掛牌，2月17日就售出，4月16日正式交 房。該屋的政府鑑價為509萬4600元，成交價比實際鑑 價多出近300萬元。 該屋為木製結構、兩層樓，有四個睡房、三個洗手 間。前任屋主是一位律師，在賣房前已經在此居住了 50年。根據溫哥華市府人員指出，該社區被規畫為獨 立屋區，不適用於將土地一分為二，增蓋為兩房的情 況。 房屋買賣紀錄顯示，新屋主為「Xiuhua Li」，從 名字看應該是李姓華人，其「職業」紀錄上則顯示為 「家庭主婦」。經紀人邦納（Stuart Bonner）相信 買家應該在溫哥華其他地方居住，計畫搬到桑那斯社 區。 邦納表示，該屋上市短短12天中就有10位有意下單 的買家，但加價超過200萬元「搶房」則顯得不尋常。 邦納指出，溫哥華的獨立屋供應已經越來越少，更多
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房產溫度計
溫房價未高估 下跌風險低
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加價200萬成交的一棟溫西獨立屋。 （取材自westsiderealestate.com）
土地被用來建蓋城市屋和公寓樓，然而獨立屋的買家卻大增，其 結果只有一個：即價格不斷上漲。他還說，三年前他經手售出溫 西一棟198萬的獨立屋，現在已經推高至250萬房價再出售。 根據一份地產業最新報告，溫哥華的平均屋價已接近85萬元， 是全國平均屋價水平的兩倍。
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「當你看 過惠斯勒的房 屋密集度，視線 一轉到達這個度假屋 時，會發現這就是一 個截然不同的世 界，一如被隱藏 的寶石。」
惠斯勒叫價2200萬元的豪華度假屋。
（取自Whistler Real Estate Co.網頁）
全加最貴度假屋 萬 0 0 2 2 價 惠斯勒木屋 喊 【惠斯勒訊】大溫西北郊滑雪度假小鎮惠 斯勒（Whistler）一間木屋近期標價2200萬掛 牌，如果成功出售，將成為全加最貴的度假 屋。 這個占地9800平方呎、擁有十個睡房的豪 華度假屋是惠斯勒十棟千萬豪宅中的一棟。上 次惠斯勒當地成交的最貴度假屋，成交價為 1350萬，擁有11個睡房。
地產經紀人賴安（John Ryan）表示，該度 假屋位於森林中，可欣賞惠斯勒黑梳山風景， 不過他認為該屋最好的視角是從空中俯瞰。 「當你看過惠斯勒的房屋密集度，視線一轉到 達這個度假屋時，會發現這就是一個截然不同 的世界，一如被隱藏的寶石。」 賴安表示，該座上市的精美木屋目前已經收 到來自中國、新加坡和德國的潛在買家的洽
詢。 賴安的同事凱利（Pat Kelly）認為，儘管 該度假屋擁有眾多奢華配置，比如主廚廚房、 訂制的家具以及瑜伽室等，但喊價的關鍵還 是看地方（location）。他說：「如果你擁有 2000萬元，並想購買一個度假屋，則絕不僅 僅是房子本身，使人在惠斯勒做出這樣的投資 決定。」
多市開門 廣徵廉租屋
廉租屋多分布在Richmond Street以南、 Spadina Avenue以西地區。 （本報資料照片）
【多倫多訊】多倫多市長莊德利日前表示， 市府將新增名叫開門項目（Open Door）的舉 措，鼓勵私營和非牟利企業在多倫多修建更多 廉租屋，幫助更多中低收入民眾有穩定住所。 莊德利為200 Madison Avenue上的一塊閒置 超過十年的空地上舉行新聞發布會，這塊空地 在十年前就曾計畫修建廉租屋，但至今仍然沒 有開工，他表示，開門項目的主要目的，就是 加快有意修建廉租屋的私營和非牟利企業的開 發申請案，讓更多廉租屋盡快落實，幫助城市 內數以千計的等待名單上的市民。 莊德利強調，這塊空地目前已經獲得開發商
青睞，計畫於5月份就有更深入的進展。 莊德利表示，市府在2009年就曾提出要在 10年後修建出超過1萬套廉租屋子，但如今限 期已經過去一半，但市府卻只修建了2800個單 元，為此他強調將格外留意將確保這塊地將在 2016年左右開工，此外也會要求項目負責人保 證修建效率，確保工程按時完成。 莊德利表示，市府還將計畫從發展儲備基金 內拿出約2000萬元用於房屋修建，同時也將向 聯邦和省府爭取資金建屋，也可以給開發商在 稅務方面加以優惠，或者減少開發費，目的就 是鼓勵開發商在多倫多地區增建廉租屋子。
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赴美只帶8000元 擁4棟房 她窮活15年 珍娜．萊韋蒂2000年 從加拿大搬到加州矽 谷，靠年薪5.8萬省吃 儉用，不訂有線電視、 不喝飲料，2004年買下 第一棟房子…
【紐約訊】 珍娜．萊韋蒂（Janet Laverty）2000 年從加拿大搬到加 州矽谷時，沒有 信用卡或家庭 支援，只有口袋 裝著的8000元。但是現 在她擁有四棟房子，而且 都付清房貸。 現年39歲的萊韋蒂是行銷專 業人員，她說住在加拿大時財務困 難，什麼都沒有。但是搬到矽谷 在一家網路公司上班，年薪5萬8000 元，她就開始儲蓄，把生活開銷減到最低，不訂有線電視，在 二手貨商店和車庫拍賣購物，和朋友出門只喝水，連咖啡、汽 水都不碰。 萊韋蒂省吃儉用，直到2004年她以67萬2000元在矽谷 買下一棟四臥兩浴的房子，但是這棟房子從1970年就沒有 修過，狀況很差。 在這段時間，萊韋蒂的收入增加到8萬5000元，同時開 始另一個賺外快的生意，並整修她的新房。 兩年後，房子狀況改善很多，她把它 變成出租物業，同時存到足夠的錢 買第二棟房：花55萬元買下兩臥 兩浴的康斗。這棟公寓也是狀況很 糟，前一任屋主留下很多半途而廢 的工程。 萊韋蒂用相同的方法，整修後出 租，然後繼續存錢買另一棟房，直到 在加州擁有四棟房子。這種作法看來 昂貴又冒險，但是萊韋蒂有幾個省錢的 秘訣提供給屋主：盡可能自己動手，例 如粉刷；設法在家得寶（Home Depot） 購買混錯的便宜油漆；庭園造景時，購 買要死不活的特價植物，再使其起死回 生；逛車庫拍賣，搜尋不是太舊、甚至全 新的家用品；如果要買新東西，找即將停 業的商店，用現金爭取降價。 萊韋蒂也確保她的房貸一定每月 低於1000元，因為若是無 法用工作收入支付，還 可以出租房間或到快 餐店打工來支付。這 種謹謓的作法是她財務 穩健的基石，她說生活變 化多端很難預測，使 她總是擔心，但也 給她繼續打拚的 動力。
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別墅前方是壯麗的考艾島山 景，背面則是哈納雷灣。占地 9000平方呎，室內有3792平方 呎，室外則達5000多平方呎。
豪宅依山傍海，土地面積是鄰近別墅的兩倍。
（取自Realtor.com）
出售無敵海景別墅 羅勃茲要賣2990萬 【夏威夷訊】奧斯卡影后茱莉亞羅勃茲 （Julia Roberts，右圖，法新社） 出售夏威 夷海灘別墅，開價2990萬元。 根據太平洋商業新聞（Pacific Business News）報導，這間位於夏威夷哈納雷 （Hanalei）的豪華別墅有七臥四衛，羅勃 茲才剛剛決定掛牌上市。 別墅前方是壯麗的考艾島（Kauai）山 景，背面則是哈納雷灣，後院緊鄰雪白沙 灘與湛藍水色，從家中即可享受夏威夷天 然無暇的熱帶景致，或是觀賞納帕里海岸 （Na Pali Coast）醉人的日出日落。 房屋採挑高開放式天花板設計，讓內部 空間更顯寬敞。在白天，屋主可選擇去哈 納雷灣衝浪或是沿著Powerline步道健行， 回家後繼續斜躺在窗旁，享受溫暖日光 浴。 整體生活空間達9000平方呎，其中包含 3792平方呎的室內空間，以及5000多平方 呎的戶外區域。 這間別墅在當地小有名氣，1915年由蔗 糖大王Hans Peter Faye購入，因此又被稱 為「Faye Property」，是當地唯一一戶擁 有兩倍土地面積的別墅，因為當年富豪也 將緊鄰空地一併買下，一直到現在都沒有
被分割。 雖然以後不大可能再目睹 金獎影后的身影，新屋主 仍有機會與其他名人做 鄰居。根據太平洋商業 新聞報導，老牌武打影 視明星羅禮士（Chuck Norris）與臉書創辦人 查克柏格（Mark Zuckerberg），近期也選擇在此地置 產。 茱莉亞羅勃茲出脫房產，演藝事 業卻不停歇，她主演的「謎樣的雙眼」 （The Secret in Their Eyes）剛剛殺青， 這部電影是由好萊塢重拍奧斯卡最佳外 語片作品而成，有影后妮可基嫚（Nicole Kidman）同台飆戲， 即將在今年10月上 映。 羅勃茲正在趕拍由茱蒂佛斯特（Jodie Foster）執導的電影「金錢怪獸」 （Money Monster），喬治庫隆尼 （George Clooney）擔當男主角，是 一部講述華爾街貪婪、金錢與人性的 驚悚片。
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起居室友 左 (上圖 與)自家電影院 左(下圖 。)
阿茲利亞的豪宅空照圖 左 (圖 。)
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︵取自
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網站︶ Zillow
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BCBG設計師 萬 0 0 5 8 價 賣頂級時尚豪宅 開 室內3萬平方呎，17間臥室與22間衛浴。 其中包括一個步入式冰箱，一間6000平方呎 大、設有點心與爆米花吧檯的電影院。
BCBG創辦人阿茲利亞與擔任創意總監的妻 子露波弗。
（Getty Images）
【綜合報導】何謂頂級時尚豪宅？設計師麥 克斯‧阿茲利亞（Max Azria）的家就是最佳寫 照。 這位時尚圈教主是名牌BCBG的創辦人兼設 計師，他與妻子露波弗（Lubov Azria）決定 出售位於洛杉磯的住家，開價8500萬元。 這間豪宅的室內空間達3萬平方呎，內含 17間臥室與22間衛浴。最令人瞠目結舌的奢 華設計，包括一個步入式冰箱，一間6000平 方呎大、設有點心與爆米花吧檯的電影院， 一個2500平方呎大、飾以金葉天花板的辦公 室。幾間招待屋則環繞在主宅四周。 既然是設計師的家，著裝空間當然不馬 虎。走進穿衣房，映入眼簾的是整片的玻璃 門衣櫥，所有衣服鞋子一目了然，與房內設 計融為一體。中島式櫥櫃上懸掛著吊燈，顯 得氣派而大方，屋主可以邊換裝，邊透過一 旁的落地窗欣賞屋外景色。 2.8畝大的戶外空間設置了五座獨立花園， 分別呈現法國、日本、英國、摩洛哥與香草風
格。標準網球場旁設置了玻璃高架觀眾台，另外 有兩座溫室，一處用來種植蔬果，另一處改造成 玻璃健身房，讓屋主一邊運動，一邊欣賞戶外的 蓊鬱樹林。 摩洛哥風格的洗浴屋內設有三溫暖、蒸汽浴與 SPA室，屋旁有一個無邊界泳池。 2005年阿茲利亞以1600萬元，從一個保密信 託買下這間豪宅，前任屋主是老牌電影製作人謝 爾頓（Sidney Sheldon）。 曾在法國巴黎設計女裝11年的阿茲利亞，在 1989年創立了品牌BCBG Max Azria，BCBG是 取自法文「Bon Chic, Bon Genre」，意即好的 款式與好的儀態。目前擔任執行長的阿茲利亞， 在1992年與公司創意總監露波弗步上紅毯。 BCBG的商品涵蓋女性晚宴服、牛仔褲、鞋 子、眼鏡、泳裝及飾品，近幾年也延伸至男裝領 域並降低成本，希望以多樣款式滿足不同生活需 求，讓注重時尚感的女性，在工作、約會、外出 或參加舞會，從白天到夜晚，都能享受品牌提供 的低調奢華。
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購屋競價 戰場拓至905地區 Realosophy Realty房地 產公司總裁帕薩利士說， 競價戰不再是多倫多特有 的現象...
【多倫多訊】一屋難求引發的購屋競價戰，現在已蔓延至多倫 多四周的電話號碼前三位為905的地區。 以前地廣人稀的大多倫多周邊地區，想要在那裡購屋，可有很 多選擇。可是據環球郵報23日報導，時過境遷，統計數據顯示， 一些熱門的905地區也時常可見到購屋競價戰，例如在西部的歐 克維爾（Oakville）、北部的康山（Thornhill）和東部的杜蘭郡 （Durham region），激烈的競價戰時有發生。Realosophy Realty房地產公司總裁帕薩利士說：「顯而易見，競價戰不再是多 倫多特有的現象。」 薩帕利士介紹，在905地區各層次的市場均可見到競價戰，有 時甚至有多名買家為爭奪價格超過200萬元的高端住宅，而競相 出價。很多人以為競價戰只會在首次購屋者中出現，事實並非如 此，薩帕利士表示：「我認為人們未認識到對房屋的需求存在於 所有層次的市場。」 根據Realosophy Realty提供給環球郵報的統計數據，因為需 求熾熱，一些熱門地區房價大幅度上漲，如在百年住宅區（The Centennial neighbourhood），年度平均房價漲幅達到26%，亦即 由去年春季時的27萬5962元漲至目前的34萬7593元。在艾賈克斯 西南區（Southwest Ajax），年度平均房價上漲至37萬417元， 漲幅23%。在鄧巴頓（Dunbarton），年度平均房價上漲至83萬 8375元，漲幅達到驚人的38%。而且在上述三個地區，平均候售 時間均不到30天，各類住宅相當搶手。 在多倫多市區，獨立屋一般推上市場後，21天左右便能成交。
購屋競價戰已蔓延至多倫多周邊地區，而且各種價位 的住宅都有買家競購。
（記者葛健生／攝影）
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省府撥16億 密市-賓頓建輕軌 這條輕鐵捷運將設有26個車站，當中 包括三個設在密西莎加市中心的車站
省府將撥款16億元興建Hurontario-Main的輕鐵項目，圖為發布會現場。
及兩個設在布蘭頓市中心的車站。 【多倫多訊】安省政府日前宣布，將撥款 16億元興建Hurontario-Main的輕鐵（Light Rail Transit，簡稱LRT）項目，以連結密西 莎加及賓頓兩市之間的快捷公交交通。 此全新的公共交通項目由大都會聯通 （Metrolinx）引領，將為密西莎加及賓頓兩 市帶來23公里長的輕鐵便捷服務。這條輕鐵 捷運將設有26個車站，當中包括三個設在密 西莎加市中心的車站及兩個設在布蘭頓市中心 的車站。新建輕鐵將能以更快的速度，接載更 多的省民往來這兩條走廊，比起現時使用的巴
（圖：省府提供）
士更為有效率。 省府透過推動安省前進（Moving Ontario Forward）計畫，投資於優先興建的LRT項 目，以接駁GO火車及其他大多倫多與咸美頓 （GTHA）公交的網絡系統。 省府計畫未來10年投資1300億元於公共基 建的計畫。安省交通廳廳長鄧德華（Stephen Del Duca）說，省府致力於改善GTHA的公共 交通。這條新建的輕鐵將有助於堵車的管理， 提供更為便捷的乘車選擇。 密西莎加市市長Bonnie Crombie說：Hu-
rontario路段輕鐵的建造具有革新的意味，有 助於推動密市的前進，從而使到經濟增長，創 造工作機會。賓頓市市長Linda Jeffrey說， 該市的公交網路本已十分成功，現在注入新的 Hurontario-Main輕鐵，自是如虎添翼，並將 產生催化作用，吸引更多前來該市及GTHA地 區的投資。」 根據省府的推動安省前進計畫，省府將於未 來10年在全省各地投資315億元於優先興建的 基建項目，預期可以為建造及相關工業，平均 每年帶來2萬份工作。
芬治輕軌明年開工 雪柏工程延至2021 芬治輕軌計畫2016年開工。
【多倫多訊】安省交通廳廳長鄧德華 （Steven Del Duca）日前表示，芬治西街 （Finch Avenue West）輕軌線計畫2016年 開工，2021年完工，雪柏（Sheppard Avenue East）的輕軌公車則要在芬治完工後， 也就是2021年之後才開始施工。 鄧德華表示，省府目前已經兌現用於修建 芬治西街輕軌線的12億元，計畫中的輕軌線 將跨越芬治西街直到漢博學院所在的克爾街
（Keels Street），此次修建所需12億元全 部來自省府撥款。 原計畫於2017年開工、2021年完工的雪柏 輕軌線，則被鄧德華確認為，「將在芬治輕 軌線完工後再開工」，也就是說，雪柏輕軌 至少要推到2021年之後才能開工。 鄧德華表示，芬治街輕軌延長線修建期 間，一定會影響到周邊社區居住民眾每日通 勤的情況，所以省府接下來應該盡快解決施
（取材自cp24）
工期間如何保證交通流暢。 多倫多市長莊德利表示，兩條輕軌線路為 多市交通問題起到改善作用，同時也將連接 市民和工作，讓民眾更方便往返工作。 兩條輕軌路線都將在芬治線路面運營，但 不會影響到卡車等大型汽車的專用線路。 據悉，芬治輕軌線是政府投入84億元交通 改善款項的一部分，其餘還將用於艾格林頓 城際快線以及雪柏西街輕軌修建。
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建造新屋要顧及鄰居
房子鶴立雞群 易招惹是非 我們中國人傳統的 思想為保持中庸， 總認為太過與不 及，均非所宜，這 種思想也融合於房 屋的風水學中。選 購或建造房屋，必 須顧及前後的鄰居， 不要像鶴立雞群的特別 突出，這樣會成為目標最顯 著的房子。住的人無形中會產生虛榮心， 講究排場面子，驕傲自大，容易成為左鄰 右舍注意及談論是非的對象，或成為歹徒 小偷的目標。 風水學上有說，房子的大門造得太大， 而與房子的格局不配，或外表裝飾得過 于豪華都是不利。也就是這個原則推論 而來，如果四周的房子都已拆掉重建為高 樓大廈，也別以為仍能保持原有的平房為 神氣。因為四周的高樓必擋住了陽光，尤 其現代的大樓都裝冷氣機，所排出的熱氣 又多，造成空氣污染，住這棟平房，如果 四周沒有寬敞的空地，沒有樹木為他調節 空氣，住的人就很不利，這在風水學上稱
「井底之蛙」。房屋的主體有高與低，房 屋的平面也有凹與凸，建築師設計房屋為 了配合地形，或基於實用的需要，或為增 加房屋的曲線藝術感，喜歡採用某部分凹 進或凸出的設計，就很有可能影響房屋的 中心點偏向，所以風水學上認為過分的凸 出或凹進都是不好的設計。 房屋的建地，應該前面平坦，後面稍 高，門前排水溝的流水最好是從右向左順 著流，這樣的家庭就有發達進步的趨向。 如果前面的地勢高，而後面的地勢低，或 門前排水溝是左向右逆著流，就恐怕一代 不如一代。所以建在半山腰的房屋，一定 要前面有路，後面靠山，不能築在路的那 一邊，形成前面是山擋住視野，後面是斜 坡，安全則有問題。 還有靠湖邊的房屋，也不宜後面靠湖， 形成「背水」，沒有退路的房屋，住久了 心里就有問題，做事也會只顧前而不顧 後，對子女的教育也會忽略，將來怎麼能 有好發展？ 在多倫多的東區，某個社區的房子都是 平房，排列還算整齊，環境還算不錯。其 中獨有一棟三層的，好像「鶴立雞群」。
住家最好與左右鄰居大小、風格一致，才不容易成為歹徒下手的對象。
據說這棟房子已廣告出售，尚未售出。這 房子的格局與裝潢都是一流的，門面也很 氣派，屋主是生意人，因經常在外經商， 所以家中曾遭小偷，電視機、錄影機、高 級音響、照相機都被竊一空。 在風水學上，「井底之蛙」與「鶴立雞 群」都不被看好。所謂「井底之蛙」，周 遭都是高樓，而居所是平房，居住久了， 心胸會變得狹窄，眼光短淺，漸漸的產生 孤獨與自卑感。反過來說「鶴立雞群」是 指周圍都是高矮房子，惟有他家獨高，漸 漸的會產生驕傲心理，不容易敦親睦鄰， 而且易被小偷注意，認為是這區最富有之 家，成為小偷喜愛的對象。 同理家庭人口少的，不宜住太大的房 子。除了整理打掃費時費力外，會覺得冷 清，必須多擺設家具，以增加氣氛。反 之，人口多覺得房子擁擠，就又想換大房 子的進步心理。住家不講究門面的氣派， 富麗，怕招惹大家注目，以免造成虛榮的 心理，但喜歡房屋的後面比較寬大，這表 示將來愈老愈佳，子孫發達，這種心理影 響的點點滴滴，聚沙成塔，也就是房屋風 水學的影響。
（網路照片）
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掌握五行氣 先測方位
羅盤指針晃動 不一定有鬼 在多倫多的公寓樓宇建築模式，在大 方向上是大同小異的。室內離不開有 廚、廁、廳、房等基本結搆。多數的大 樓單位在室內布局上又可能因樓宇的不 同而出現鑽石型、和諧式、開放式等 等。在各式各樣的陽宅大樓中，又如何 從他們的不同間格設計來測定風水的好 壞呢？一定要懂得「五行氣」的運用， 配合內外巒頭環境的特別事項來鑒定。 居住在多倫多Lake Shore Blvd湖邊公 寓的龔先生，買了一個新單位，馬上邀 約我風水鑒定。在龔公館我拿出羅盤仔 細盤測每個納氣口，並配合龔先生夫人 的八字來斷定此屋的興衰。可是我看見 羅盤指針變化非常大，行一步會相差40 度左右。龔夫人忙問說「居士，這屋是 否有鬼？」
住家的樓層太高，也會干擾磁場，對屋主造成影響。
電器太多 會干擾磁場 我告訴她們別慌，羅盤指針不穩有下 列四大原因：一、大量的電器交接地 方會產生能量，影響磁場的穩定；二、 陰靈的電波干擾磁場；三、單位的樓層 太高，空氣的對流影響，令氣場不穩； 四、大樓建築用料，若用了海沙混合水 泥來築牆，會干擾磁場。 我明白告訴龔太太，所謂鬼是 「靈」，而靈是活動的，會四周遊蕩， 經我數次反複量測，磁場不穩的地方沒 有改變，證明此處沒有靈的活動。 實際上，樓層過高，氣流旋轉流動迅 速，令磁場不穩。居住於此會影響居 住者的情緒也不穩，會影響居住者的生 活。
磁場不穩 性情恐大變 磁場不穩的地方，五行屬火的人會因 火主禮，轉化後會令人無禮；金主義， 使人變得任性；木主仁，變性後令人變 得凶殘；土主信，會變得迷茫…
房屋劍煞 易引發糾紛 龔先生的房宅光線由東方射入，如果 床在此方，迎著陽風光會令人迷茫，睡 眠品質不佳。房宅內走廊、大門與主臥 成一直線，在風水上稱為「劍煞」，會 引起口舌是非。難怪龔先生表示遷入此 宅後運程反覆欠佳，且常與太太吵架， 各不相讓。原來還是風水在作怪！ 化解方法是在大門處造一櫃或作一屏 風遮擋之。
（網路照片）
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睡房風水18訣
臥室旁設小房 男主人易外遇 清代古書「宅運略要篇」有記載一些 主要睡房需要明了的風水意境。特別提 出：如果臥房中間開有小門可進入另一 小房，男主人易有外遇，宜慎之。 下列18條臥房秘要，請謹記：1、 房中頂部櫥櫃內物件太多太滿會影響 記憶力衰退；2、臥室內牆不可滲水或 破損，會影響家運；3、臥室內窗戶不 可多，超過三個不為吉，易患精神衰 弱症；4、如主臥房比客房小為不吉， 主惡友欺主；5、房內雜物太多，易患 血壓高；6、臥室內太多櫃架而少見實 牆，主宅主喜投機；7、臥房內雜物堆 積，而且緊迫臥床，會使人工作壓力
大；8、臥房內衣櫃高大，太近臥床不 為吉，會使人壓力增；9、臥房內太 暗，會影響健康；10、臥房內如冷氣、 暖氣機噪音太大，會易患鼻腔毛病； 11、臥床若背門安放，屋主疑心大； 12、臥房內燈具衣櫃壓床頭，主人會自 卑；13、夫婦若背門靠空睡，主同床異 夢；14、臥房內明鏡多不為吉，鏡照床 頭主助長淫念，鏡照床尾主健康不佳； 15、床頭若裝紅燈，會引致小孩哭鬧； 16、臥床床頭若放刀劍，會使人脾氣橫 暴；17、床太矮會助長淫念，床太高易 思維不正常；18、床若後無靠山，會影 響健康。 床頭上太有
壓迫感，會
影響睡眠。 （網路圖片
）
房子也有面相
屋宅東方缺角 長男多不爭氣
角放盆 房子西南 老公。
蘭花，可
尊重 讓太太更 片） 圖 （網路
有此一說，屋有屋相，房子住久了， 房子就像是住久了的人，表現出它的個 性。 面相學以「人中」的左右象徵食祿代 表廚房，凡鼻子與嘴巴距離長寬的，他 住屋的廚房餐廳也必寬大。而鼻子與嘴 巴距離狹窄的，他住屋的廚房餐廳也必 窄小。而眉毛與眼睛很接近的，其房地 產運都不如眉毛與眼睛距離廣寬的。 另外下巴有痣的，對房屋的室內裝飾 多很講究，喜歡布置美化。 房宅風水學中，房屋的「東方」做成 凹進的設計，也就是缺角，住進的人就 會脾氣變壞，性急、焦慮，缺乏朝氣活 力，做事無精打釆，意志薄弱。下一代 多數不爭氣，不肯讀書，家中長男所受 的影響最大。房宅的西北方位如果過分 突出，會影響家中的家長—父親，他會 驕傲自大，目中無人，自以為了不起。 曾到友人林先生家中看風水。我看了 格局，覺得宅很方正，坐北朝南，大
門在左，也就是在龍邊，進入客廳的門 在右。上面二樓有陽台是凸出式，大體 上風水還尚可。 林先生主動問我「這房子有什么缺 點？」我認為凸出的陽台在方位西南方 是不利的。西南方位為象徵家庭主婦， 母親妻子的方位。如凸出太多，家裡就 可能是太太當家，女權至上，做丈夫的 要多尊重和忍讓。林先生說「居士說得 沒錯，我家是老婆當家作主，我還常常 被罵呢……。」 我半開玩笑對林先生說，「這樣很 好，聽老婆的話永遠是對的！」 我勸林太太要好好的善待丈夫，不可 讓他感到壓抑。風水的改善方法，在西 南角安置蘭花，蘭花代表君子，能帶來 禮讓之風，秋天時更可安置擺設菊花， 有謂「梅、蘭、竹、菊四君子」。西南 方為風水水上屬「坤土」 ，宜加強擺設 白色布簾，地板選用「灰白」地毯，加 強金氣，可洩西南強土之氣。
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2015 2015 年6 6月
我家不一樣
近6億改造 波音747變豪宅 【綜合報導】一名神 祕富豪一擲近6億美元，用三年 將可容納600乘客的波音747-8型號客 機，改裝成專屬他的超豪空中酒店。機內盡 是白、金色主調的名貴裝潢，儼如流動行宮。 移除所有座位後的珍寶客機顯得更為龐大。 主人房設有舒適大床及兩張扶手椅，讓主人隨時 放鬆；「空中閣樓」另設八張床，方便客人留宿過 夜。機上多處放有大電視及舒適沙發。 機尾位置則搖身一變成為飯廳，中間放了一張可 坐14人的優雅長桌，讓主人與親友享用私人廚師 特製的佳餚；旁邊附設休息室及大廳，讓大家 能在飯後放鬆。 機內亦設有會議室及工作間，讓主人 隨時處理工作，在享樂及工作間取 得平衡。
飯廳
波音747-8型號客機被改造成超豪空中酒店。
主人房
會議室
（圖：東方日報提供）
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2015 2015 年6 6月
喝綠茶好處多
韻恬分機
居家放輕鬆
防癌 顧眼 抗敏…
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研究發現，綠茶具有多種健康益處。圖為各式綠茶飲品。
（美聯社）
研究陸續發現，來自中國的奇蹟飲料綠茶，具有多種健康益處。雖然在美國主要飲用的 茶是紅茶，但是紅茶多了一個發酵過程，使其抗氧化劑和多酚（polyphenols）大減，而 且紅茶所含的兒茶素（catechins）不及綠茶，讓綠茶有一些令人意外的健康益處。 【紐約訊】抗過敏。綠茶也許應成為 你抵抗季節性過敏的工具之一，研究顯 示，綠茶所含的表兒茶素沒食子酸酯 （EGCG）可減輕花粉過敏，因為甲基 化的EGCG，可封鎖涉及過敏反應的IgE 受體，使其成為綠茶裡最強的抗過敏成 份。 綠茶所含的槲皮素（quercetin），也 可減輕組織胺的反應。 改善視力。綠茶所含的抗氧化劑可滲 透眼睛的組織，產生抗氧化活動。綠茶 的抗氧化劑兒茶素，可被眼睛的組織吸
收。研究發現，綠茶也許可以預防白內 障造成的失明，但是該研究是在實驗室 的老鼠身上進行，所以對人體的效力尚 待確認。 降低膽固醇。EGCG阻止膽固醇在大 腸被吸收。2011年針對1100人進行的14 項隨機對照試驗發現，喝綠茶可大幅減 少血清膽固醇和壞膽固醇（LDL） 。每 天喝五杯綠茶，最能降低膽固醇。 有助牙床和牙齒健康。2009 年的研究 發現，經常喝綠茶減少牙周炎的症狀， 可能是因為兒茶素的效力。兒茶素減少
身體發炎，所以會干預身體對牙周細菌 的發炎反應。兒茶素也能控制細菌，並 減少唾液的酸度和牙菌斑，因此可預防 蛀牙。 抗口腔癌。綠茶能抗胰臟癌，新研究 顯示也可抗口腔癌，EGCG藉著摧毀細 胞的粒線體（mitochondria）來殺死癌 細胞。 抗紫外線。兒茶素可使皮膚更能抵抗 紫外線的效應，所以可防止皮膚提早老 化，而且可減少接觸紫外線後皮膚發 紅。
來 自 中 國 的奇蹟飲料綠 茶，具有多種 健康益處。圖 為中國茶商在 烘焙綠茶。 （Getty Images）
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2015 年6 6月 2015
【紐約訊】想要享受到綠茶的最佳品質，泡茶的水溫是關 鍵因素。如果水溫太高，喝起來會苦，失去特有的清香，而 且沸水對綠茶所含的兒茶素不好。水溫太低，則茶葉的風味 無法完全釋出。 茶葉的氨基酸和天然糖分，形成綠茶的風味和香氣，其 苦澀來自於多酚（也就是單寧酸）。氨基酸在華氏140度溶 解，單寧酸則在176度溶解。所以用較低溫泡綠茶，可確保 其甜美的風味不會被苦味掩蓋。 一般而言，水溫介於140度到185度之間，味道最好。茶 葉的等級和採收時間，也影響泡茶的溫度。在初春採收的綠 茶，低水溫更能帶出其風味，因為所含的氨基酸較多。 綠茶不需泡很久，泡太久會越來越苦，風味也較不平衡。 你可嘗試泡一到三分鐘，中國綠茶泡約二到三分鐘，日本綠 茶則泡一到二分鐘。泡茶時間也要考慮水溫：水溫愈低，茶 葉可泡愈久。較貴綠茶通常所含的養分較多，瓶裝綠茶飲料 養分較少。 喝太多綠茶會不會導致負面的後果？洛杉磯加大腫瘤流行 病研究員張作風和馬里蘭大學醫學中心建議，一天喝兩到三 杯（茶杯，不是馬克杯）對健康最有益。 很多研究顯示，綠茶喝得愈多，益處愈多，最高到一天十 杯。但是若對咖啡因敏感，或是失眠，不論有多少益處，一 天十杯綠茶都可能讓你的身體受不了。 綠茶含有的單寧酸會降低葉酸的吸收，而葉酸有助減少胎 兒畸型。所以孕婦或打算懷孕者，應限制每天最多喝兩杯， 或是根本不要喝。綠茶也會阻礙鐵的吸收，所以最好不要邊 吃飯邊喝綠茶，而是在不吃飯時喝。
想要享受綠茶最佳品質，泡茶水溫是關鍵。
保住風味和香氣
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泡綠茶 水溫140-185度最佳
（Getty Iamges）
促進健康和吸收
加檸檬 兒茶素吸收增13倍 【紐約訊】綠茶是個神奇飲料，但是研究顯示，綠茶加檸檬能使你享到 更多健康益處。 綠茶的主要健康成分兒茶素，雖然可減少癌症、心臟病和其他疾病的風 險，在腸道卻無法被好好的吸收。經過消化後，留下來的兒茶素不到20%。 兒茶素喜歡較酸的環境，但是當茶從酸性的胃部進到鹼性愈來愈高的小 腸時，兒茶素會被分解。 不過在兩項研究中，普度大學的研究員發現，把檸檬汁、其他柑橘類果 汁或維他命C加入綠茶，身體吸收兒茶素的分量為平常的13倍，增添檸檬汁 留住80%的兒茶素。除此之外，綠茶的某些化合物會限制人體吸收鐵，但是 檸檬汁有助減少其效應。研究在老鼠和人體消化模型測試了吸收效應。 研究員指出，如果你不想把檸檬汁擠進綠茶，你也可以在喝綠茶時配一 杯柑橘類果汁，或是使用含有百分之百每日建議維他命C的現成產品。其中 一項研究也顯示，給檸檬汁加糖有助吸收，但是不一定要加糖。 另一項針對4萬2000名日本人的研究發現，每天吃柑橘類水果和喝至少一 杯綠茶，與大幅降低癌症風險有關。 在綠茶中加入檸檬汁或柑橘類果汁，可使身體吸收兒茶素提升13倍。 （Getty Images）
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地產世界
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減重好幫手
韻恬分機
居家放輕鬆
8 2 8 7 2
吃它們抑食慾
2 7 4 2
【紐約訊】 想要減重，或是減重成
功想繼續維持的人，常會難以抵 抗饑餓。研究顯示，某些食物的 合成物引起胃部釋出荷爾蒙，助 你有飽足感，大腦的神經傳遞介 質也會抑制食慾，減少想吃的衝 動。以下這些食物就有抑制食慾 的功效。
蘋果
蘋果不但含有水溶性纖維，還有加強燃 燒脂肪和增加精瘦肌肉量的熊果酸（ursolic acid）。研究顯示，每天飲食增加三個 小蘋果的婦女，十周內減了兩磅多，多於 未把蘋果納入飲食的節食者。最好吃整個 蘋果，因為熊果酸和抗氧化劑都集中在果 皮。
蛋
吃一頓含有豐富蛋白質的早餐，可抑制 刺激食慾的饑餓激素（ghrelin），同時提 高加強飽足感的縮氨酸YY和縮氨酸GLP1。早餐吃蛋，整天少吃的卡路里可達 438，而且有助控制饑餓長達24小時。
芒果
吃芒果的人不但體重較輕，而且飲食也 較好。芝果含有很多生物活性成份，包括 減少脂肪和控制血糖的芒果素（mangiferin）。一杯芒果片只有100卡路里，卻有3克 令人飽足的纖維。
堅果類
雖然熱量高，堅果卻有助減重。研究顯 示，吃堅果的人比不吃或少吃堅果的人苗 條，因為堅果使你的飽足感維持較久，其 熱量不會被身體完全吸收，同時可略微提 高新陳代謝。
豆子
各種豆子含有豐富的纖維和難以消化的蛋白 質，同時其升糖指數（glycemic index）低， 有助控制血糖和想吃碳水化合物的衝動。吃一 杯豆子（約5.5盎司）的飽足感，比不吃豆子 多31%。
希臘 優格
歐洲研究發現，與一周吃不到兩份優格 的人比起來，每天吃一份以上的優格，過 重的風險減少20%，未來六年過重的風險 則減38% 。研究員相信，希臘優格的蛋白 質、鈣和益生菌可能有影響。
蘋果等六種食物具有抑制食慾功效，有利減重。 （Getty Iamges）
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地 產 世界
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2015 年6月
5月份重售住宅銷售資訊 大多倫多地區
2015
多倫多地產商會地區分佈圖(部分)
多倫多重售住宅銷售資訊 地 區
銷 量
2015年5月均價
西 區 地 區
銷 量
2015年5月均價
荷頓郡 伯靈頓Burlington
225
$565,742
荷頓山Halton Hills
127
$554,957
密爾頓Milton
290
$557,795
渥克維爾Oakville
393
$822,654
皮爾郡 賓頓Brampton
1102
$492,566
卡列登Caledon
122
$714,422
密西沙加Missisauga
1215
$564,134
約克郡
W01
78
$718,441
W02
117
$790,976
W03
80
$533,223
W04
86
$473,239
W05
151
$456,491
W06
143
$528,155
W07
38
$922,590
W08
219
$742,805
W09
66
$582,918
W10
93
$375,669
中 區 C01
511
$524,431
C02
104
$1,271,941
C03 152
$736,854
74
$1,285,013
奧羅拉Aurora 東貴林伯里East Gwillimbury
C04
44
$532,423
120
$1,590,875
C06
$417,432
$726,824
佐治拿Georgina
103
34
C07
62
$991,229
149
$737,306
國王King
C08
634
$834,524
183
$531,137
萬錦Markham
C09
218
$602,738
52
$1,919,907
新市Newmarket 烈治文山Richmond Hill
442
$890,694
C10
69
$762,832
531
$815,413
C11
51
$1,085,635
旺市Vaughan
119
$793,955
C12
68
$2,142,372
史托維爾Whitchurch-Stouffville
C13
106
$927,205
C14
231
$740,630
C15
234
$679,404
杜蘭郡 埃杰克斯Ajax
250
$498,932
布洛Brock
20
$302,433
卡靈頓Clarington
204
$395,027
奧沙瓦Oshawa
327
$354,923
皮克寧Pickering
175
史喬各Scugog
東 區 E01
105
$775,343
E02
100
$865,620
E03
$524,421
126
$665,753
E04
45
$474,558
127
$476,726
厄士橋Uxbridge
E05
41
$651,505
115
$564,265
惠特比Whitby
E06
258
$490,377
43
$696,199
E07
119
$480,097
E08
68
$582,216
E09
141
$434,404
E10
88
$571,177
E11
100
$462,637
※多倫多地產商會之地區分佈圖，與大多倫多之行政區域圖不盡相同，讀者 可再仔細比較。 ※資料僅供參考，更完整資訊，請上www.torontorealestateboard.com 查詢。
（資料提供：多倫多地產商會）
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