大都會地產 NY Metro Realty Guide
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史泰登島地產旺 華人新目標
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October 2015 Vol.7
大都會地產
2015 年10月號
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大都會地產
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2015 年10月號
大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide
第7期 2015年10月號
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目錄 2
史島地產旺 華人新目標
本期焦點
6
Todt Hill 史泰登島上的世外桃源
市場趨勢
10
瞄準中國的境外房產投資熱
30% ~ 60%
美國地產投資高峰論壇上海成功舉行 市場趨勢
12
地獄廚房 躍升時尚新興區
經典特輯
15
上市名宅介紹－Pinebourne莊園和馬術練習場
經典特輯
19
紐約中城巴卡拉酒店式公寓水晶宮
市場趨勢
23
十大宜居城市 社經綜合考量
市場趨勢
26
運動明星 投資房地產收入可觀
特別報導
28
Living in 長島花園市 Garden City
社區風向標
32
天景醫療中心 工程進展順利
地產分析
36
紐約房地產市場 地點分析
名人話題
38
川普曼哈坦豪華公寓 降至2100萬
名人話題
40
曼哈坦豪華公寓 鳳凰女開價450萬
房市動態
42
買房賣房 估價別忽視
住房百科
44
喬遷新居 8大事
建築專欄
45
房屋改建 需向紐約市樓宇局查詢許可
風水專欄
46
秋冬選擇房子 幾點參詳
室內設計
48
美好年代的華麗冒險
米蘭世博
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本期焦點
新張 期間
大都會地產
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本期焦點
史島地產旺 華人新目標 史泰登島是紐約市最南端城區，通過維拉 札諾大橋與布碌崙相連。 (NYC&Company Foundation提供)
記者洪群超／紐約報導
1970年代，位於紐約市最南 端的城區史泰登島(Staten Island)，只有不到20戶華裔居 民；45年後，島上開始隨處可見 華裔身影，華人經營的中餐館、 日餐館比肩皆是，大型華人超市
位
於紐約市最南端、比鄰新澤西州的 史泰登島是紐約五個城區之一，面
積位列五區第三，但人口卻最為稀少，總 「島民」不足布碌崙的五分之一，比位列第 四的布朗士區人口還少了將近100萬人。根 據2014年聯邦人口調查局公布的數據，史 島人口僅有47萬多人。
生意興隆，而北部多塊大地皮開
然而，史島上的亞裔特別是華裔人口，在
發項目，也都有本地華人建商和
最近十多年里卻呈現急速增長。根據2010
中國投資客的身影。不論是聯邦
年人口普查數據，史島人口中白人占大多
人口調查局的數據，還是史島老
數，為64%，其次為非洲裔，占9.5%，而緊
「島民」和房產中介的切身體
隨其後便是亞裔，占7.4%，其中絕大部分
驗，無不體現環境優美、學區優
為華人。比較2010年與2000年兩次人口普
質且開發前景無限的史島，正成
查數據，史泰登島的亞裔人口增長速度遠超
為地產新熱點，亦是華人民眾看 中的又一「伊甸園」。
其他城區。2010年在史泰登島定居的亞裔 移民共有3.5萬，比2000年普查時增長幅度
史泰登島環境優美，適合家庭居住，通過維 拉札諾大橋連接布碌崙。 (記者洪群超攝影)
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本期焦點
達41%。而最受亞裔移民歡迎的皇后區，亞 裔人口增長相比2000年，只增長了28%。 根據2010年人口普查，史泰登島亞裔 主要沿史泰登島快速路(Staten Island Expressway)分布，在Bradley大道周邊區域形 成較集中的華人社區，華裔人口占約四分 之一，其次為Mariners’ Harbor，華裔人 口占約13%。此外，在Graniteville、Willowbrook、Concord、Castleton Corners、 Park Hills、Rosebank、South Beach及Grasmere都形成了大小不一的小型聚居區。 「現在的華人數量，應該遠不止2010年 人口普查的數據。」在島上居住了十多年， 亦是專營史島的地產經紀，楊心潔表示，隨 著2005年迎來第一波大規模華裔購屋、移 民潮後，第二波大規模的華人移民、購屋潮 明顯從去年起已登場：「不論是島上鄰居、 朋友的感覺，還是來購屋的客人，想來史島 購房定居的華人增長極其顯著。」楊心潔還
史泰登島文娛活動豐富。
(NYC&Company Foundation提供)
指出，2014年之 前，到島上購屋的華人以 講廣東話的粵籍移民為主，而從2014年之 後，基本全是來自福州的移民。 「我們全家從曼哈坦華埠搬到史泰登島， 便是因為兒子出生，先生覺得史島環境好， 學區也好，適合孩子成長。」史泰登島中文 學校校長譚敏儀一家搬到史島的理由，或許 也是諸多選擇到史島定居的華人的首要原 因。史泰登島公立學校質優，史泰登島科技 高中(Staten Island Technical High School) 不僅位列紐約市八大特殊高中之一，排位亦 僅次於史岱文森高中，名列第二。「曾有華 人客人要在島上買房子，原因便是他的孩子 考上了史泰登島科技高中。」 楊心潔表示，因為史島人口密度低，分布 較均勻，公立學校水平較為平均，「都挺 不錯」，而公立48小學、35小學等更是質 優，是很多華人購屋時的首要考慮。楊心潔 亦指出，史島的房子價格比目前房產大熱的 布碌崙或皇后區同質房屋要便宜十幾萬元， 因此買房省下的錢，都夠孩子上私立學校
史泰登島通過維拉札諾大橋連接布碌崙。
(記者洪群超攝影)
數的華人學生。但從10年前，島上的華人
的蘇州園林「寄興園」，每年史泰登島華人
譚敏儀也回憶，1980年代搬到史泰登島
數量突然迅速增加，最近五年增加的勢頭更
協會都會在此舉行慶中秋的中國傳統文化活
時，島上的華人居民還寥寥無幾；直到90
猛，大型華人超市也在島上開業。1999年
動。而中文學校里也開始不僅有華人學生，
年代，兒子上學時，幾乎是學校里屈指可
時，史泰登島植物園還將建起了原汁原味
還有了不少希望學習中文與中國文化的各族
了，「而且私立學校價格還比其他區低，甚 至低至一半。」
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本期焦點 史泰登島上別具一格的蘇州園林「寄興園」。(寄興園提供)
(上圖)靠近渡輪的史島北部建起諸多高層 公寓，華人開發商也看准此處投資開發。 (記者洪群超攝影) (右圖)史泰登島免費渡輪往返曼哈坦金融 區，為島上居民通勤提供便利，也是旅遊 一景。 (記者洪群超攝影) 裔學生。 根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York，簡稱REBNY)近期公 布的2015年第二季度房地產銷售報告，史
楊心潔指出，居住在史泰登島，其實並非
量廢棄廠房、倉庫可供作工作室，吸引來大
泰登島房屋均價為41萬8000元，低於全市
外人所想的不便，不僅便利而且豐富多彩。
批的藝術家來此開工作室和定居，楊心潔
平均的92萬3000元，亦低於華人最熱門的
免費史泰登島渡輪半小時一班開往曼哈坦金
說，「最優質的藝術就在身邊。」而史泰登
購屋地皇后區和布碌崙 。但史泰登島的
融區，還有維拉札諾大橋溝通布碌崙，到新
島地廣人稀，還有大量地皮可供開發。楊心
房產卻增值潛力巨大，連年看漲。2015年
澤西也很方便，而隨著近年Trade Joe’s、
潔指出，目前島北部有五塊大地皮，幾乎都
第二季度同比去年，史島平均房價增長了
好市多等大型連鎖超市的進駐，南部還有大
被華人拿下，有本地華商，也有來自中國大
6%，而房屋銷售總量的增長幅度同比2014
型華人超市開業，足不出島便可享受便利的
陸、香港等地的投資客，EB-5投資移民項
年卻高達31%，對比第一季度都猛增10%，
生活。
目亦看中史島未來的無限發展潛力，可以預
展示史泰登島房市的迅速火熱態勢。
此外，史泰登島北邊房價便宜，同時有大
見未來史泰登島房產大熱。
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史泰登島上的世外桃源 在華人心目中，長島是高級住宅集中地，一套套大宅加上綠地田野 般的生活環境，照耀著夢想之旅。事實上，紐約市五大區之一的史泰登 島，同樣擁有很多好區，距曼哈坦更近，同樣能夠享受與城市絕然不同 的景緻。 文、圖：黃伊奕(Yiyi Huang) Todt Hill，就是當地好區之一。
名的Verezzano大橋，周邊的自然景觀，也
Todt Hill是一個約401英尺高的山丘，是
帶給住戶山林間般的優雅與恬靜。
紐約市五大區中自然景觀的最高點，是美國
Kristina表示，Todt Hill被劃分為一個特
東海岸線從弗羅里達到Cape Cod的最高海
殊的自然區域，能夠保護當地的環境不受影
拔，也是史泰登島最具盛名的區域之一。
響，其對當地樹木的砍伐也有著不同的規
史泰登島Robert Defalco Realty公司的房
定，取決於土地種類。最為特別的是，這個
地產Kristina Gershteyn表示，Todt Hill提
區域所有的房屋都是獨立的一家庭房屋，佔
供了一個與紐約截然不同的生活方式，也與
地面積非常大。
史泰登島其他的區域不太一樣，高海拔，讓
隨著布碌崙、曼哈坦房價的不斷上漲，
當地大多數居民能從自家窗口眺望海景與著
搬遷至史泰登島的華人越來越多。Kristina
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說，他常聽到居住在Todt Hill的亞裔說， 非常喜歡在這裡的生活，這裡有如世外桃 園，也能享受更寬廣的生活空間。 他說，社區內有著自己的私立學校Staten Island Academy，鄉村俱樂部，不少華人在 此尋找第二個住宅，他們希望不要離曼哈坦 太遠，但是希望在工作之餘享受完全不一樣 的生活方式。 Todt Hill房屋主要以大面積一家庭為 主，大多數問價百萬，現在該區就有一套 近400萬的房屋待售，座落在Coventry路69 號，佔地面積高達3萬8000平方呎，房屋面 積達5616平方呎，於15年前建造，內部設 計現代、奢華，設施也一應具全，包括5區 中央空調，自定義式控制模板，地暖，報警 系統、自動灑水滅火系統以及各種高端家 電，主臥室帶有豪華桑拿室。室外擁有入地 式游泳池、網球場以及室外廚房。 該房屋內隨處可見帶有中國古典風味的家 居與裝飾，雖然其中介Kristina不願透露屋
的房價熱到不行時，次年就會輪到史泰登
資回報率在8%至12%，還不包括房屋的漲
主的信息，但是表示屋主對華裔文化非常的
島。」
幅。
熱愛。
她表示，華人喜愛在房產上投資，其實
豪宅的投資也是非常可觀的，根據過去
近幾年隨著布碌崙、曼哈坦等地的房價
史泰登島也是非常不錯的投資地區，因為
7年的記錄顯示，超過百萬的房屋漲幅基本
瘋漲，史泰登島的房價也逐漸飆升。在史
史泰登島房價相對便宜，但是房屋出租價
高達一倍。接下來史泰登島東海岸幾個大
泰登島代理房屋12年的地產達人楊心潔
格非常可觀，一般一居室房屋租金在$1000
型開發項目的進入，能夠讓當地的房屋會
說：「史泰登島的房屋有個定律，當外地
至$1400左右，兩居室在$1500以上，投
出現非常不錯的上漲趨勢。
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市場趨勢
瞄準中國的境外房產投資熱
美國地產投資高峰論壇 上海成功舉行
文：高傑文 圖：Jennifer Lo、 Neal Sroka提供
由美國專業地產媒體The Real Deal主辦的美國地產投資高峰論壇於9月11，12日在上海舉行，美國地 產界150名菁英赴會，包括地產發展商、地產公司等等，很多是美國地產界的領軍人物。二天的論壇涵 蓋美國房地產、稅務、EB-5投資移民等議題的專題報告和探討會。現場提供許多第一手資訊，幫聽眾解 讀美國房市，消除誤區，吸引了3500名高淨值的投資人和代理參加。
論
壇包括12場專題報告會和研討會， 演講嘉賓包括紐約前州長，Spitzer
地產企業董事長思必策（Eliot Spitzer）、 美國地產眾籌先驅ProdigyNetwork的董事 長Rodrigo Nino、香港太古地產美國分公司 總裁Stephen Owens、全球最大的商業地產 公司高緯環球(Cushman&Wakefield）經紀 部總裁Bruce Mosler、紐約豪宅開發商Naftali集團CEO Miki Naftali、Elliman地產公 司的全球資深地產投資顧問Neal Sroka、電 視明星經紀Fredrik Eklund等等。 這場高峰論壇是迄今在中國規模最大的美 國地產投資會議，取得了相當的成功與好評 相約明年再來。促成此盛事並為之牽線搭 橋的是Elliman地產公司的全球資深投資顧 問Neal Sroka和Elliman資深華裔經紀Jennifer Lo羅懿慧。Jennifer Lo在今年一月春 節前，親自帶領The Real Deal雜誌出版人 Amir Korangy一行數人訪問上海探路，身 為羅大佑的姐姐，Jennifer Lo在中國左右 逢源，因為到處都是她弟弟的粉絲，她幫助 The Real Deal鋪搭了各種政商關係，促成9 月份的這次地產盛會。 Jennifer Lo帶著自己的團隊參加了這次 美國地產高峰論壇，她表示，此行收獲很 大，中國大陸最近股市大跌，人民幣匯率持
(左起)The Real Deal雜誌出版人Amir Korangy、Jennifer Lo、Neal Sroka在現場
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大都會地產 市場趨勢 論壇現場
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續下調，很多人急於要為資本尋找穩妥的出
房地產，Neal Sroka表示，邁阿密Condo房
路，穩定的美國地產市場於是成為了首選。
源足、出租易、價位多樣化，是受到中國投
與以往大多數僅僅是收集資訊和了解市場但
資者睛眯的重要原因。
觀望的情形不同，現在這些中國投資者是直
近年來，中國精英人群在海外置業的規模
接談交易，這也是美國地產的中國熱的一個
迅速增長，特別是紐約、洛杉磯、舊金山等
黃金時期。
一線城市，成長更是迅速。二線城市如波士
專程來做研討會演講嘉賓的Elliman全球
頓、芝加哥、華盛頓DC、西雅圖亦相當活
資深地產投資顧問Neal Sroka對中國投資者
躍，擁有豐富Condo房源的美國唯一熱帶國
表現出的成熟印象深刻，他說，大家對紐約
際都市邁阿密更有後來居上之勢。
地產市場深具信心，特別是紐約的二線市
中國經濟正步入以低增速為特徵的新常
場，如南布朗士、新州澤西市等新興的地產
態，投資回報率不斷下調，使得高淨值人群
市場，他帶去的幾個這些地區的地產投資項
把眼光投向以美國為代表的成熟市場。美國
目引起了投資者極大的興趣。個人投資者對
大城市的住宅地產受經濟波動影響小，保值
1百萬至1百50萬的房源有與趣，集團機構
能力強，成為中國富裕人群資產全球化配置
投資者，如保險公司、基金、財團等，更重
的首選。據美國地產經紀人協會統計資料顯
視商業地產和房地產發展項目，因為能提供
示，僅2014年一年，中國投資者就購買了
穩定的回報，相對安全和穩定。
高達286億美元的美國住宅地產，這一數字
這次地產高峰論壇的一個亮點是邁阿密的
比2011年的70億美元足足高出了四倍！
(左起)參加美國地產高峰論壇的美國地產界知名人物： Neal Sroka、Rotem Rosen、Rick Rush、Bruce Mosler和The Real Deal執行主編Hiten Samtani
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大都會地產
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市場趨勢
惡名翻身 今昔大不同
地獄廚房 Hell’s Kitchen 躍升時尚新興區 地獄廚房已成為曼哈頓新興區。
這
裡曾是紐約曼哈頓黑幫橫行之地，也曾是許多中低收入移民的落腳處。對地獄廚房
文：傅家槿(Isabelle Fu)
(Hell's Kitchen)這個名稱，來源有眾多說法。
圖：陳蓓、網路圖片
說法一是地獄廚房原是英國倫敦南側較差的一區，當1881年紐約時報記者到西30幾街左右 採訪一連環兇殺案時，他以「地獄廚房」形容紐約市西39街和第十大道左右的這一區。
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當然，投資人申請參加「區域中心」計畫的投資移民(EB-5)法案，需要事前審 慎查明「區域中心」是否具備被批准的商業計畫營運，甚至較有規模的EB-5投資 案，也會有相關投資前的解說講座、免費諮詢讓您更進一步瞭解。例如，目前紐 約曼哈頓哈德遜城市廣場(Hudson Yards)，是屬於移民法案「區域中心」項目中 最大的投資移民(EB-5)計畫之一。整個項目預計將包含1700萬平方英尺的商業與 住宅空間，包括5座最先進的辦公大樓、超過100間商鋪及眾多餐廳、大約5,000 個住宅單位、獨特的文化空間、14英畝公共用地、750位學生的公立學校、以及 包含175個房間的豪華酒店。同時，它也是美國歷史上最大的私人地產開發項 目。 哈德遜城市廣場(Hudson Yards)的前身，是曼哈坦中城一個被繁華和喧囂忽略 的地方。也由於紐約市前市長彭博，當時他同意對該區的土地使用規範(Zoning) 進行變更，使得這一區域可以建造高層建築，同時建築商可以獲得政府提供的稅 收優惠和其他便利條件。最快從明年開始，該區就會看到以Coach等大型公司的 進駐。根據計畫，東鐵路廣場將會在2019年完成建設而整個項目(從第十大道以 西至哈德遜河西30街至34街之間的這片區域，包括高檔公寓、酒店、購物區和配 套綠地、學校設施等)將會在2024年完工，每一寸地皮都吸引著投資者的目光。 哈德遜城市廣場項目由紐約市最有實力的地產開發商瑞聯集團(Related Companies)和合作方牛津物業集團共同出資建造。瑞聯集團，擁有40多年的歷 史，管理超過200億美元的資產並負責超過50億美元的投資移民(EB-5)項目。五 幢摩天大樓中最北部的的兩幢大樓是哈德遜城市廣場55號和50號，據傳這兩幢 樓已經被不少公司「盯上」。例如，在2014年12月日本的三井不動產(Mitsui Fudosan)向Hudson Yards 55號投資了大約2.59億美元購買了一部分股權。
-曼哈頓中城西區 哈德遜城市廣場EB-5投資移民雙贏 美國政府於1990年為吸引外資、創造就業機會、刺激美國的經濟增長，故頒佈 「美國移民歸化法案」，以鼓勵外國投資者通過「投資」獲得美國永久居留權。 投資移民(EB-5)法案的申請條件並不要求申請人國籍、投資經驗或過多的附加條 件，故對於擁有足夠資產並有意移民美國的外國公民來說，具有相當大的優越性 和誘惑力。相對性來說，只要申請人的資金來源合法，尋求專業律師或會計師等 專業人士諮詢送件，經過審批通過，那獲得美國永久居留權的「美」夢，是指日 可待。 根據「美國移民歸化法案」，美國每年根據合格的外國投資者在商業企業上的 投資給他們提供10000個投資移民簽證。其中有3000個名額被國會預留，給了投 資到目標就業區(TEA)創立新企業的投資移民者。一般的投資金額要求是不少於 100萬美元。但是，如果投資在目標就業區(TEA:定義是1.高失業率地區，即失 業率至少高於國家平均水準150%的地區或者2.偏遠地區)，則投資金額可降為50 萬美元。在投資移民(EB-5)法案中的區域中心移民法案(Regional Center Pilot Program)，相對比其他投資方式更獨具特色。投資者可以把錢投給移民局核准的 「區域中心」，您即成為某個項目的合夥人或股東。故目前EB-5 申請人大部份 都選擇了這種簡單、快速投資方式，而目前「區域中心」移民方案專案的截止 期，已被延長到2015年9月30日。
現在的哈德遜城市廣場，最顯眼的建築工程就是哈德遜城市廣場10號，這幢大 樓從2012年底開工，將于明年投入使用。往北一點、位於33街和10大道西南角、 計畫興建的哈德遜城市廣場30號，將建造92層高的摩天大樓，時代華納集團的 5000位員工將在此工作，預計在2019年竣工。該大樓不僅擁有高於帝國大廈的高 空觀景台，樓下還有與7號地鐵線直接相連的出口。目前7號從皇后區法拉盛至曼 哈頓的時報廣場為止，而正在進行的7號線延長工程，向西延至11大道，然後再 向南延至34街直達哈德遜城市廣場項目，故從曼哈頓西城到法拉盛將不再是漫漫 遠途，這將極大裨益沿線的亞裔民眾。 哈德遜城市廣場35號座落在33街和十一大道交界處，預計是混合型用途的大 樓，包括酒店、公寓、零售、辦公、健身俱樂部以及SPA。大樓將有79層高，還 包含一個175個房間的豪華酒店。另外，坐落在30街和十一大道交界的哈德遜城 市廣場15號公寓大樓，預計將成為全世界新貴們的投資著眼點。這幢計畫高達70 層的摩天大樓，有大約388間公寓，不僅有24小時門衛和前臺服務，還有室內游 泳池、屋頂酒吧等高檔休閒娛樂設施，還有曼哈坦最稀缺的資源—地下車庫。 空中公園(Highline Park)是曼哈頓西側不得不去的景點，啟用廢棄的鐵軌舖上 路面、種上植物、在觀景處擺上藝術感十足的椅子，變廢為寶，展示紐約人無處 不在的創意和浪漫情懷。如今，空中花園圍繞哈德遜城市廣場的部分也有一個風 格一致的小公園，叫作「Interim walkway」，這個小公園也是在廢棄的鐵軌上 興建。走在鋪蓋平整的鐵軌上，看著「哈德遜城市廣場」中充滿生機的工地，遠 眺隔著哈德遜河的新州。 哈德遜城市廣場(Hudson Yards)就是曼哈坦的新希望，也是中城西區新星，讓 「曼哈頓」的地產業走出911的陰霾，再次引領全世界投資地產熱。 JL177434-1
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市場趨勢 另一個說法是本區因受歡迎的的德國餐廳
始預售，有大樓門衛，每個單位(包括Stu-
而得名。 當然，最受歡迎的版本還是來自
dio套房)皆附洗/烘衣機，新樓叫價遠低於
於Dutch Fred The Cop，一位老鳥警官和
曼哈頓地區的均價。今年底至明年初即可入
他的菜鳥搭檔之間的對話--新手警員看著在
伙交業，在曼哈坦區少見。
這地區發生的某場騷動說：「這地方簡直就
曾是讓人聞之色變的地獄廚房，如今這
是地獄嘛!」資深搭擋回他：「地獄是很大
裡成為美食天堂。治安的改善，生活機能的
的，這裡是地獄的廚房。」
提升，地獄廚房不再是上世紀曼哈頓不堪的
但近年來其接近曼哈頓中城商業區的地理 位置，在房地產開發商的持續投入之下，帶
代表，反而成為紐約人的理想居住地。你可 以一起感受地獄廚房的驚人轉變。
來高速的發展，房地產價值與房租也大幅成 長，甚至超越曼哈頓地區平均值。
如今的地獄廚房是餐館業爭相立足之地。
在這樣的情況下，讓許多原本居住此地 區的居民因為負擔不了高漲的生活費，被 迫遷出。加上經過近年來紐約市府的大力 整頓，地獄廚房已經成為紐約一處相當有 特色的地區了。 其實地獄廚房的正式行政區名為柯林頓 （Clinton），又俗稱為西中城（Midtown West），大致是南北以59街與34街為界、 東臨第八大道、西抵哈德遜河的一個長方形 區域。 雖然它有著聲名狼藉的歷史，但如今卻 是許多藝術家、青年人熱衷聚集的地區，不 僅各種具有特色的小酒館林立，第九大道上 更是餐館業者兵家各爭之地。 華人資深地產專家陳蓓介紹，因為地獄 廚房離劇院區很近，新興文藝氛圍很濃，雖 然街壤總是不缺購物與觀光客，但此區仍不 缺乏溫馨的咖啡館。受到法規限制，地獄廚 房的大樓有一定的高度控管，因此這裡的大 樓大部分只有七八層樓，是曼哈坦地區少見 非「高樓聳立」的地方。 陳蓓指出，正因如此，室內空間的採光 度反而很高，不會被隔壁樓宇遮蔽，且鄰近 哈德遜河，被認為是非常舒適的居住區域。 她介紹一處適合投資自住的樓宇，此位 處地獄廚房中心地帶新裝修大樓，9月底開
這棟新裝修公寓樓是曼哈坦難得一見的好deal!
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經典特輯
上市名宅介紹－
Pinebourne
文：高傑文 圖：Coach Realtors地產公司提供
莊園和馬術練習場 位於長島黃金海岸中部的Muttontown鎮， Pinebourne是一個佔地22 英畝的莊園，由著名建築師約翰• 華盛頓布蘭得利於1935年設計，建 成於1936年，富麗堂皇，第一代主 人是西奧多•斯特賓斯先生。
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島黃金海全盛於19世紀後葉至20世 紀初，富有的工業家和銀行家，如
范德比爾特，Astors，Whitneys，摩根， 普拉茨，Hearsts和Guggenheims等大家族 以此為家，帶來奢侈豪華的生活方式，包括 華麗的豪宅、城堡和莊園，以及正規花園、 溫室、馬場、游泳池、高爾夫球場和網球場 等等，現代人稱之為黃金海岸豪宅。這些家 族被稱為Old Money家族，世襲就有錢，有 別於後來的New Money家族。當時有近千 幢豪宅，現保存下來的不到200幢。 Pinebourne莊園佔地宏廣，達22英畝，頗 能體現19世紀未20世紀初長島黃金海岸全 盛時期的奢華風範，馴馬就是延續至今天的 奢華生活方式，這是一個獨特的物業，歷史 豪宅與現代設施的有機結合。 作為馴馬莊園，這個物業有12個馬槽、 糧倉、牧場，還有四分之一英里的馬術訓練 跑道； 全磚格魯吉亞式大宅面積15,000英呎， 內有9臥，10浴。大廳從地面到天花板大型 石頭壁爐，相連至書房、陽台。整個三層住 宅另有5個壁爐， 2部電梯。 寬敞的飯廳，全新的美食廚房，一樓是 華麗的正式客廳和3個豪華辦公室。地下室 有大型酒窖、健身房和存儲室。 一年四季都可以享受的溫室噴水游泳
池，還有帶小屋的室外游泳池； 單獨的3臥客居，2臥平房供工人住宿， 3輛車車庫。
Pinebourne莊園所在地Muttontown鎮 是全美最富裕和最美麗的社區之一，人口 3,412，1,022戶，中等收入是$184,386，鎮 上有數百英畝的馬道和步道，吸引不少喜
Pinebourne莊園售價：$5,800,000 地產代理：佳士得國際地產公司的Coach Realtors ML#2781369
歡養馬的人士在這裡居住，著名的Muttontown保護區亦在此處，占地600英畝。歷史 上有過不少紐約最富裕的家庭在這定居。
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紐約中城巴卡拉酒店式公寓 文：廖祥君(Michelle Liao)
水晶宮
資料及圖片提供：Douglas Elliman
稱為「水晶宮」的紐約巴卡拉酒店式公寓(Baccarat Hotel and Residences)，座落於曼哈頓中城第5大道和
被 53街，於現代藝術博物館(Museum
of Modern Art)隔街相望，顯然是一處代表紐約繁華的地標。該建築是由
高能效隔音玻璃和鋁框架構成的壯觀立面，是著名設計家Skidmore, Owings & Merrill的傑作，提供59套獨立產權公 寓，由榮獲獎項的室內設計師Tony Ingrao親自操刀內部及細節設計。
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經典特輯
水晶宮巴卡拉酒店地標性物業 吸引中國實力買家 巴卡拉酒店式公寓 (Baccarat Hotel and Residences)，今年2月被中國陽光保險集團 以大約2.4億美元，從喜達屋資本(Starwood Capital Group)手中買下後，在7月14日正 式開業。這也是繼中國安邦保險買下華爾道 夫飯店(Waldorf-Astoria)後，中資企業在紐 約旅館業的另一筆重大投資。華爾街見聞報 報導，這筆收購價格換算成每間房間售價逾 206萬美元。酒店業數據業者STR Analytics指出，這筆交易的價格締造歷史最高紀 錄，也是美國市場罕見開張前就轉手的酒 店。 成立於2005年的陽光保險，註冊資本為 人民幣67.1億元(10億美元)，擁有產險、壽 險、資產管理等多家專業子公司，是大陸七 大保險集團之一，目前管理資產近600億美 元。2014年11月，陽光保險也以約美金3.3 億元從喜達屋資本和度假飯店國際集團手 中，收購了雪梨喜來登公園飯店。 經由巴卡拉奇幻的青銅大門進入住宅大 廈，樓高50層，1至17層是酒店，酒店最便 宜的房間每晚定價800美元左右，另有每晚 超過1萬8000美元的高級套房。酒店內部 最重要的裝飾，是由法國奢侈水晶品牌巴 卡拉，專程從法國工廠運來1.5萬個水晶器 皿，其他像是巨大的水晶吊燈、水晶玻璃牆 面，甚至連酒杯也都是用高檔水晶製作。
巴卡拉酒店提供五星級餐廳及高貴典 雅的酒吧給每位住戶享用，連酒杯也都 是用高檔水晶製作，非凡品味的講究。
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經典特輯
力因素的環境下，大廈内自備發電機來確保
頂級Sub-Zero家電；LG洗衣機及烘乾機。
住戶所使用的水、電及電梯的正常運作。正
主浴室鋪設麗都白色細磨大理石地板和牆
巴卡拉住宅大廈的18-19層為一臥至五
門進入客廳時，即見6英吋寬的白橡實木地
面，麗都白色大理石梳妝台，輻射加熱地
臥挑高10.8英呎的住宅，面積從934平方
板上面塗著定制烏木紅木染料和半光澤清
板。
英呎到7381平方英呎，美輪美奐的格局
漆，十二雄蕊破布木鑲板進戶門，鑲有巴卡
酒店便利設施和室內裝飾由巴黎設計師
均處優勢。炙手可熱的奢華單位目前剩下
拉水晶的精緻門把，全部採用義大利品牌
Gilles & Boissier操刀，設施景觀由Doyle
不到20%，一臥至四臥的目前平均價格從
Fantini拋光五金配件。
Herman Design Associates設計。住戶可完
巴卡拉住宅大廈世界級奢華品牌
全享用巴卡拉酒店世界頂級的各種便利設
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施，包括五星級餐廳和高雅別致的酒吧、水 療、健身和水上活動中心。24小時尊榮服 務，照顧每位住戶的日常需要。有關巴卡拉
7381平方英呎，提供五臥和五個半衛浴，
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由名設計師Tony Ingrao量身打造的西曼
廈及洛克斐勒中心全景，將視眼提升到極盡
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35 Applegreen Dr, Old Westbury, NY 11568 List Price:
15 Dupont Ct, Brookville, NY 11545 List Price:
12 Quail Path, Upper Brookville, NY 11545 List Price:
金碧輝煌、氣派典雅， 2003 年完工，佔地 5.25 英畝，內部裝飾與櫥櫃都採用訂做紅 木，室內電影院、撞球娛樂空間、網球場， 值得前往一看！
坐落於Brookville的新建豪宅傑作，水泥雕築 而成的訂製豪門之宅佔地超過 5 英畝，位於 精緻獨特的長島Brookville社區。擁有6間臥 室， 11 間浴室以及 4 個衛生間的豪華住宅， 因其超過 12000 平方英呎的生活空間而獨具 特色。包括10英呎高的天花板，巴西櫻桃硬 木地板，7個壁爐。最為奢華的當屬主臥套房 內的獨家訂製浴室，櫻桃鑲板室內電梯，以 及全面裝修的底樓。
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$11,800,000
有高級圍籬、號稱世界少有的經典豪宅，位 於Upper Brookville占地五英畝，看見室內的 精雕細琢設計與 molding 就知道該屋出自名 家之手。
175 Froehlich Farm Blvd Woodbury, NY 11797
電話:516-495-0898 艾略特地產 首席華裔代表 199 Feeks Ln, Lattingtown, NY 11560 List Price:
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$1,196,000
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市場趨勢
社經綜合考量
波士頓學區好，失業率相對較低，文化生活豐富。
十大宜居城市 編譯：孫梁
(Getty Images)
在許多最佳居住地的排名榜上，最佳的內容往往各不相同，有的是側重學區，有的是適合就業與養育 子女，有的是約會和外出吃飯的理想地，有的是適合養老。許多民眾希望知道，全國最佳居住城市的榜 首是根據神秘條件選出的，評委考慮了哪些因素。
評
選最佳居住城市的最重要方面，是
佳居住地榜上的城市，往往是富裕和多樣
有好學區、公園、娛樂設施、就業
性較低的社區。
率高、中位收入水平較高和犯罪率低。 但最佳的概念不是一成不變，而是隨著時
通過以下被各個機構評為最佳居住地的 十座城市，可看出評選時的不同側重點。
區好，失業率相對較低，文化生活豐富。 波士頓的房地產市場完善，城市具有種 族多樣性，白人占53.9%，非裔24.4%，亞 裔8.9%，西語裔17.5%。波士頓的中位收
代的發展而有所不同。「史伯林最佳居住
●北卡羅來納州的Apex市，
入是5萬3601元，平均上市房價56萬2500
地」的創辦人史伯林表示，在1980年代，
時代網站評出
元。
民眾主要是看重居住地的安全性。
時代網站認為，擁有4萬2150人口的
●田納西州的查大努嘉市，
但後來隨著出生率的提高，人們又開始
Apex市，既有優秀的學區，也有誘人的市
「外圍」雜誌評出
關注學區，如今民眾是普遍重視住房的可
中心，而且還有高科技就業的機會和可負
位於田納西河畔的查大努嘉市 (Chatta-
負擔性，而且願重新回到城市，導致本來
擔住房。城市的中位收入是8萬8558元，平
nooga)有居民17萬3000人，之所以被外圍
是最理想的居住地，變成了在經濟上無法
均上市房屋價格為39萬7900元。
雜誌的讀者評為最佳居住地，除了大自然
承受。 種族和經濟多樣性也是部分人考慮的因 素，但這點實際上很難實現，因為列在最
●波士頓，
環境受到居民的喜愛外，當地的高科技就
育兒網站評出
業前景樂觀，當然學區仍需改善。該市的
波士頓是美國最昂貴的地區之一，但學
中位收入是3萬8064元，平均上市房價13
NRA23
大都會地產
24
2015 年10月號
市場趨勢
●威斯康辛州的麥迪遜，
和中位收入水平較高。當地98%的人口為
●康州的格林威治，
Livability網站評出
摩門教徒，是全國最保守的城市。全市的
ZoomTens網站評出
左傾的麥迪遜是大學城，居民24萬5000
中位收入是3萬9688元，平均上市房價30
萬5000元。
萬5000元。
格林威治的學區好，犯罪率低，但距可
人，適居 (Livability)網站認為該市宜居，
負擔住房的標準相差甚遠。格林威治屬紐
是因為城市為居民提供可負擔住房、好學
●華盛頓州的Sammamish，
約市遠郊，居民近6萬3000人，是美國最
校、優質健保和各種娛樂設施。麥迪遜的
NerdWallet網站評出
富裕和最排外的社區之一。但該地的文化
中位收入是5萬3464元，平均上市房價23
該市位於西雅圖郊區，屬富裕社區，並
事業活躍，有交響樂團、自然史博物館和
萬元。
不是最佳居住地，但NerdWallet網站仍認
合唱團，是養育家庭的最佳居住地。該市
●德州的Plano市，
為，該市是適合家庭的最佳小城鎮。CNN
的中位收入為13萬2164元，平均上市房價
Niche網站評出
財經數年前曾將該市列為「美國最友善的
250萬元。
Plano位於達拉斯郊區，數年前曾是全美
城鎮」，當地的學區好，但距可負擔住房
●堪薩斯州的Overland公園市，
最富裕的城市，至今仍被認為是美國最安
的標準較遠。全市的中位收入是14萬3919
WalletHub網站評出
全的居住地，但在犯罪率和安全的綜合評
元，平均上市房價80 萬元。
WalletHub網站評選的城市，多在健
分上被評為B ，圖書館服務得分是C，但
●加州的Ventura，
保、安全、教育、幼兒看護和可負擔住房
教育分數為A。城市的中位收入是8萬2428
男性雜誌評出
方面，考慮到家庭的需要，該市的體育比
元，平均上市房價35萬5000元。
Ventura市有居民11萬人，位於馬里布
賽、博物館和動物園等文化設施也是考慮
●猶他州的Provo，
和聖塔芭芭拉之間。該市全年陽光燦爛，
的因素。在為窮人提供健保和安全排名
SimpleMovingLabor網站評出
公立學校好，戶外活動豐富。全市中位收
上，該市在150座城市的排名中位居第90。
Provo市是大學城，楊百翰大學的所在
入是6萬5137元，平均上市房價70萬3985
城市的中位收入是7萬1094元，平均上市房
地，居民11萬4000人，山區景色優美，戶
價為32萬2000元。
外活動豐富，失業率低，有可負擔住房，
元。
NRA24
RL176119-1
Flushing: 718-961-8828 Brooklyn: 718-313-0394 Elmhurst: 347-813-4685
大都會地產
2015 年10月號
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大都會地產
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2015 年10月號
市場趨勢
運動明星
文：黃伊奕(Yiyi Huang)
投資房地產收入可觀 運動員改變球隊頻繁，因此也常常要隨著工作的變化改變住處。而其豐厚的工作收入以及相對較短的 職業生涯，讓不少運動明星一直熱衷於固定資產的投資以確保其退休後生活品質不會受到影響。Douglas Elliman Sports & Entertainment Division (體育與娛樂部)的中國代理楊Edith表示，了解運動員通常 有著獨特的房地產需求，於2015年特別成立了Sports & Entertainment Division代理，將以往幫助運動 員以及有類似需求人群成功購買或者銷售房屋的代理集中起來，成立最為專業的顧問。
楊
Edith表示，她常常鼓勵其客戶將錢
賈森·基德Hamptons房屋將經典的傳統 與現代奢侈生活方式完美的結合。
投入房地產，因為它所產生的稅務
減免、租金收入以及增值收益將隨著時間進 一步增加。他們曾經幫助大量的運動員在房 產上賺了數百萬，如德隆•威廉姆斯（Deron Williams）、賈森 •基德（Jason Kidd）等。
德隆•威廉姆斯望通過出售曼哈坦 的複式樓獲得超過1000萬的收益 布碌崙籃網前隊員德隆•威廉姆斯為自己 換隊做好了更換公寓的準備。其與自己妻子 所擁有的一套位於曼哈坦North Moore街35號 的複式樓以3350萬的價格拋出市面。這套面 積達7200平方英尺的房屋是倆人於2013年以
德隆·威廉姆斯複式樓將曼哈坦美好景色一覽無遺。
1580萬元購買，之後再花費了700萬元翻新。
整個家擁有四個全自動式的電控系統，控制
希望以750萬元的價格將房屋搶過來。其該
其現在希望能夠通過房屋轉手獲得1070萬元
著家裡所有照明、音箱、報警等電器。加上
套房屋為基德在2012年以500萬元的價格購
的盈利，投資回報率達112%。而該筆收入甚
私人地下室車庫可停放4輛車，該房屋將人
入，三年間因該房屋獲得220萬元的收入，
至高過其接下來兩年與Mavericks的合同。
們心中的夢想之家演繹的淋漓盡致。
投資回報率達42%。
這套擁有6間臥室與6.5間浴室的複式樓位 於Tribeca享有盛名的繁華街道上，其全新 裝修的7200平方尺的室內面積與3000平方
該套豪宅離海灘僅僅1邁的距離，包括一
NBA退役明星賈森•基德 出售Hamptons的房屋，獲利220萬元
尺的室外面積，將曼哈坦最美好的景色盡收
個7800平方英尺的主房屋以及1250平方英 尺的車馬房。而游泳池室內則安有平板電 視，內置燒烤爐以及室外淋浴、加熱噴水
眼底。直通電梯通向畫廊式入口大廳以及無
賈森 •基德這位退役的NBA球星為了便
池。他還擁有籃球場、網球場、涼亭以及一
與倫比的優雅高聳的落地窗。北側則是一個
於自己擔任Milwaykee的教練工作，於2015
個獨特設計的果園。屋主僅僅是為了娛樂，
明亮的大房間，17英尺高的天花板，燃氣壁
年3月將自己位於Hamptons的房屋出售，成
還特別設計了一個『山洞』，在內安有兩
爐，吧台以及通向天台的滑動門。南側則由
交價高達720萬元。當時該套房屋非常受歡
個廚房。該套房屋將經典的傳統式的Hamp-
一個迷人的休閒室，媒體室以及客廳組成。
迎，甚至在買賣雙方簽售合同後，還有買家
tons房屋與現代奢侈生活方式完美的結合。
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大都會地產
2015 年10月號
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Douglas Elliman Sports & Entertainment Division (華人代表)
Edith Yang 楊小姐 CPA, CFA® 紐約房地產顧問/經紀人 (全美最高2%銷售地產經紀人之一) 精於會計和金融，資深物業投資顧問。曼哈頓長島房屋買賣租賃，市場估價。
手機：347-702-0203 電郵：edith.yang@elliman.com
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曼哈頓辦公室地址 ：485 Madison Avenue NY, NY 11022
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曼哈頓
Time Warner Building in Central Park South 價格：$23.5m
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奢華4臥3.5浴室復式公寓位於世界級Time Warner大廈，中央公園等地標性建築壹覽 無遺。將頂級的生活品質保障集聚一身。高級的廚房設備帶來一流的烹飪靈感。一切 最先進的全智能設備控制家中的音頻、窗簾等設備。二樓則為華麗的主人套房等。大 樓內帶有私人健身房、Spa 、泳池、兒童娛樂間、屋頂露臺、會議廳等。
這套壯觀的4臥4浴復式樓（2800 SF）位於最為時尚的Soho，帶來無與倫比的高檔 生活方式，屋頂及大面積窗戶提供全方位自然採光，獨特定制照明、散熱系統、6區 電暖、隱藏式電動百葉窗、2區中央空調/加濕系統、葡萄酒冰箱等。開放式廚房，主 臥帶有兩間獨立式衣帽間。
長 島
East Hills 價格：$1.858m
特別定制全新豪宅，6臥室6.5浴室坐落在面積達5900平 方英尺的街道盡頭。內設各種高端電器，電梯，自帶發電 機，近LIRR，前往NYC僅僅25分鐘，地下室獨立入口。
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大都會地產
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2015 年10月號
特別報導
Garden City
Living in 長島花園市 花園市高中2015年長島排名第一 今年是花園市Garden City學區揚眉吐氣的一年，根據最新一輪【美國新聞與報告】的高中排 名，花園市高中第一次超越Syosset /Jericho，成為長島排名第一的高中。優良的學區和友善的 社區，使花園市繼續成為全美最熱門的郊區社區之一。 文：高傑文 資料來源：Daniel Gale Sotheby’s International Realty
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大都會地產
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2015 年10月號
特別報導
花園市的起源
Roosevelt Filed 大商場，現有一些醫療機
$755,000的中等價格比長島北岸的一些地區
構等新機構進駐。
如大頸、Manhasset等地的中等售價低許多，
學校：
加上新摘得長島第一名高中的桂冠所帶來正
大·特尼·斯圖爾特先生(Alexander Tur-
公立小學：6所
面影響，規整的市容，占個位小數的亞裔人口
ney Stewart)開始著手創建一個能體現他的
公立初中：1所
等等因素，花園市無疑對注重價值、教育和
理想、智慧和財富的社區，這個公認的商
公立高中：1所
生活品質的亞裔買家有很大的吸引力。
業奇才在長島Hempstead平原購買了1萬英
私立學校(K-12)：1所
畝平整的土地。在近70歲又沒有子女的時
教會學校：2所
地最大的地產商，當地辦公室的資深經紀
候，斯圖爾特啟動了他的宏偉計劃......這就
公立學校學生人數：約4000
Fortune Heaney在花園市長大，大學畢業
是花園市Garden City的起源。
社區主要設施：三個私人高爾夫球俱樂部、
後回到這裡安家立業，在地產行業已服務了
一個社區體育運動中心(帶游泳池)
30年，她的三個兒子都讀花園市的公立學
1869年，紐約市百萬富翁商人亞歷山
作為美國最早的規劃社區之一，花園市內
Daniel Gale 蘇富比國際地產公司是當
校系統，現亦返回這裡組建自己的家庭，她
有寬闊的林蔭大道、數以百計的樹木和灌
認為優良的學校和完善的社區，是花園市吸
占地寬敞的60幢精美住宅 (即現在的Central
花園市2015年上半年房 地產市場數據統計
中央區)，當年建的大多是維多利亞式的，
總成交數量：244
區，以家庭為中心，很多在這裡長大的小孩
一個30英畝的中心公園，一座華麗的酒
平均上市天數：50
會回來，長者亦不願意搬走，只是大屋換小
店，以及貫穿其中的長島鐵路線。
平均售價：$1,168,458
屋，或搬到這裡的Condo，大家都喜歡在裡
中等價格：$755,000
的生活環境。
木，是名符其實的花園社區。最早建造的是
當斯圖爾特先生1876年去世時，他的妻子 科妮莉亞在花園市建造了一座現為古蹟的大
最高售價：$2,700,000
教堂、主教官邸和兩個教會學校來紀念她的
上市房屋數量：248
引力的所在。她說，這是一個很友善的社
她說，這裡的一家庭住宅最低從60多萬元 起，但價格低的房屋很搶手，往往一上市就 引起競投，高價位的可達數百萬美元。
丈夫。去世前她同意捐出這些物業給長島聖 公會，條件是同意將她丈夫埋葬在教堂內。
從上述數據可以看出，花園市的房地產
斯圖爾特夫人1886年去世，她的繼承人成立
市場交易相當活躍，房屋上市後售出很快，
當地高中排名第一實至名歸，將合吸引更 多家庭搬入。
了花園市公司，繼續這種有秩序的發展興建。 1907年花園市迎來了另一個快速發展時 期，著名出版商Doubleday，Page，and Co.搬遷至花園市，在西南角買了很多地， 為其管理層建造住宅，這就是現在的Estates區，三年後，東邊的Eastern東區開始 開發，1931年二戰結束，城裡人更多往郊 區搬遷，西區Western亦開始成形，後來在 花園市外圍建的多是分層和牧場式的住宅。 今天的花園市分四個區:中央、東區、西 區和Estates區，各區的住宅占地、大小、 風格都不同，反映了當時在房地產方面的 需求和時代的變遷。花園市以一家庭住宅為 主，只有幾幢高檔的Condo大樓。 花園市人口是28,107，戶數有9468，在 地理位置上，花園市位長島納蘇郡中心， 離曼哈頓18.5英哩(約40分鐘火車)，周圍有 7個長島火車站，花園市素來是長島的金融 中心，9.11之後其地位更為重要，Franklin 大道有「小華爾街」之稱，許多金融機構在 這裡地區中心辦公室，白天這裡的人口達 到83,529人。花園市曾經是長島的名店街所 在地，後來這些店搬去了離這裡五分鐘的
在花園市工作了30年的資深房地產經紀Fortune Heaney
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大都會地產
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2015 年10月號
特別報導
花園市上市房屋一窺：
$2,850,000 占地:100 X 263 地稅:$57,412.16 地址:65A First St, Garden City, NY 11530 宏偉的全磚格魯吉亞殖民式住宅，5臥6.55浴。 MLS #:2745527
$1,599,000 占地:133 X 200 地稅:$19,553.42 地址:11 Rockaway Ave, Garden City, NY 11530 較新的磚殖民式住宅，4臥2.5浴，三層樓，有電梯 MLS #:2770336
$1,085,000 占地:125 X 113 地稅:$27,796.00 地址:31 Hilton Ave，Garden City, NY 11530 中央都鐸式住宅，4房3.5浴 MLS #:2763300
$825,000 占地:64 X 125 地稅:$20,466.00 地址:104 Locust St, Garden City, NY 11530 殖民式住宅，4臥 2.5浴。 (由Daniel Gale 國際地產公司提供) MLS #:2759020
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大都會地產
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大都會地產
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2015 年10月號
社區風向標
天景醫療中心 工程進展順利
估計9月下旬就可拿到TCO 文: 高傑文 圖: 天景醫療中心
法
拉盛的中心正在往緬街的西邊移， 天景購物中心、大學點尚待開發
的大片土地、60英畝的威利點發展計劃等
近年法拉盛豪華地產交易火爆得不得了，繼天景豪苑二期 Grand One已售出90%，相關連的天景醫療中心亦已有過半數單 位簽約，工程進展順利，估計9月下旬就可拿到TCO，10月中下 旬開始成交。
等，無疑這將是法拉盛的新中心地帶，會是 一個現代生活和商業圈。 位於皇后區最旺的商場內對天景醫療中心 是一大利多，使其可服務更為廣泛的病人， 不單止局限於法拉盛社區，而是面向整個皇
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ĺ¤§éƒ˝ćœƒĺœ°ç”˘
2015 ĺš´10ćœˆč™&#x;
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AMENITIES AMENITIES č¨ć–˝
+ 24-hour doorman + 24-hour doorman + 24ĺ°?時門襛&猎賓 and and concierge concierge + ĺ ĽčşŤä¸ĺżƒ&spa éœ˛ĺ?° + 2Q VLWH ̨WQHVV FHQWHU + 2Q VLWH ̨WQHVV FHQWHU + and and spa terrace ĺą‹é ‚éœ˛ĺ?°&酒坊 spa terrace + Roof terrace & lounge + Roof ĺ œčťŠĺ ´ terrace & lounge + On-site parking + On-site parking Q
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Edith YangďźˆćĽŠĺ°?ĺ§?
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ifty-third andHell’s Eighthĺ??č?˝ć–źć›źĺ“ˆĺ?Śćœ€ç‚şçš č?Żçš„襗ĺ?€ďźŒç„ĄčŤ–ć˜Żĺ‰?ĺž€ä¸ neighborhoods, Kitchen. With interiors by BP Architects and ASH NYC, the neighborhoods, Hell’s Kitchen. With interiors by BP Architects and ASH NYC, the property has been meticulously transformed with modern, busy lifestyles in mind. ĺ¤Žĺ…Źĺœ’ă€ çŹŹäş”ĺ¤§é “ă€ ĺ“Ľĺ€Ťĺ¸ƒĺœ“ç’°ă€ ćž—č‚Żä¸ĺżƒă€ ĺ?Ąç´?ĺ&#x;şé&#x;łć¨‚坳〠時䝣 property has been meticulously transformed with modern, busy lifestyles in mind. 4CPIKPI HTQO QPG VQ VJTGG DGFTQQOU GCEJ TGUKFGPEG KU QWVĆ’VVGF YKVJ YJKVG QCM ĺťŁĺ ´äťĽĺ?ŠćŒĺŠ‡é™˘ç‰ĺœ°ć¨™ć€§ĺťşçŻ‰ďźŒĺ?‡ĺ?ŞčŚ 5至10ĺˆ†é?˜çš„ćĽčĄŒčˇŻç¨‹ă€‚č€Œ 4CPIKPI HTQO QPG VQ VJTGG DGFTQQOU GCEJ TGUKFGPEG KU QWVĆ’VVGF YKVJ YJKVG QCM wood flooring and designed to feature the inspiring city and water views—which ćŻ?間兏寓內飞ĺ?‡ćŽĄç”¨äş†ćœ€ĺĽ˝çš„ć??ć–™ďźŒĺŒ…ć‹Źç™˝ćŠĄćœ¨ĺœ°ć?żă€ ĺŽšĺˆśĺťšćˆżäťĽ wood flooring and designed to feature the inspiring city and water views—which ĺ?ŠćşŤćł‰čˆŹçš„澴厤。
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TEG
Q The complete offering terms are in an Theplan complete offering terms are in an offering available from sponsor. offering plan available File No. CD13-0300. Sponsor:from HFZsponsor. File No. Sponsor: HFZ 301 West 53rdCD13-0300. Street Owner LLC, 600 301 West 53rd Street Owner LLC, 600 0DGLVRQ $YHQXH WK ORRU 1HZ 0DGLVRQ $YHQXH WK ORRU 1HZ <RUN 1< 7KH DUWLVW <RUN 1< 7KH DUWLVW UHSUHVHQWDWLRQV DQG LQWHULRU UHSUHVHQWDWLRQV DQG LQWHULRU GHFRUDWLRQV LQLVKHV appliances and GHFRUDWLRQV LQLVKHV appliances and furnishings are provided for furnishings are only. provided for illustrative purposes 6SRQVRU illustrative purposes only. 6SRQVRU PDNHV QR UHSUHVHQWDWLRQV RU PDNHV QR UHSUHVHQWDWLRQV RU warranties except as may be set forth except as may be set forth in thewarranties offering plan. Sponsor reserves in the offering plan. Sponsor reserves the right to substitute materials, the right to substitute materials, DSSOLDQFHV HTXLSPHQW L[WXUHV DQG other DSSOLDQFHV HTXLSPHQW construction and designL[WXUHV DQG details construction and design details VSHFL other LHG KHUHLQ ZLWK VLPLODU PDWHULDOV VSHFL LHG KHUHLQ ZLWK VLPLODU PDWHULDOV DSSOLDQFHV HTXLSPHQW DQG RU L[WXUHV DSSOLDQFHV HTXLSPHQW DQG RU L[WXUHV of substantially equal or better of 6SRQVRU UHVHUYHV WKH ULJKW WR substantially equal or better quality. quality. 6SRQVRU UHVHUYHV WKH ULJKW WR PDNH changes in accordance with the accordance with the termsPDNH changes of the offeringin plan. terms of the offering plan.
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大都會地產
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2015 年10月號
社區風向標
后區。根據最新的人口調查推算，在未來5
天景醫療中心是專為當今的醫療服務而設
停車是法拉盛最值錢的東西，天景醫療中
年內，亞裔人口的增長將大大超越美國平均
計，考慮到所有醫療診所的需求，綜合運用
心有450個停車位，加上商場的2000個停車
住戶和家庭數的數量。方圓一英里內的家庭
現代化的建築設施，適合醫療專業人士的需
位，這在法拉盛極具吸引力，特別是從長
有20％的收入在7萬5至19萬9之間，而且還
求，包括佈局靈活的大型診所空間，適應最
島和皇后區其它地方來法拉盛，停車場是
在持續上升中，天景購物中心、天景豪苑是
新醫療設備的佈線設計，加寬通道、大的休
首要考慮因素之一。所以天景購物商場不
近年紐約市最成功的大型商住混合房地產發
息等候區、很多的櫥櫃、藥房等等，方便老
單是亞裔，更是皇后區的中心。
展項目。
人和小孩。所有的診所在一個樓層上，方便
擁有自己的診所是一個趨勢。「天景醫療
天醫療中心是天景購物中心內唯一可擁有
相互轉介，患者將會被這便捷的一站式醫療
中心」的醫療Condo，自推出後很快成為受
的商業單位，商場其它單位全部只供出租。
服務所吸引，中心區域是一間咖啡廳，提供
歡迎的投資項目。醫護業是社區的一大行
負責天景醫療中心銷售的R i c k y Wong
醫生和患者一個舒適的休息及等候放鬆的地
業，投資自己的診所有很多優點，包括：
先生表示：醫療中心總面積5萬5千呎，內
方。
租金用於投資，可增值，還可減稅；不用 擔心租約及房東變化的影響；
有32個單位，包括一間小咖啡廳、一間藥
超大量的人潮是天景醫療中心最大的優勢
房，只有29個是醫療及相關服務單位，面
之一，相連的天景購物中心每年有超過一千
積從1100呎至數千呎不等，可高達5000
萬人次的購物者造往，250萬輛汽車進出，
呎，現已有過半數簽約。Ricky指出，天景
商店如Nordstrom Rack, Target, Nike,BJ’s
天景醫療中心的發展商是ONEX CORPO-
醫療中心的售價比緬街上的類似辦公Condo
等都吸引很多人潮，加上樓上天景豪苑有
RATION，ONEX同時是天景購物中心和
便宜了20%，目的是希望能吸引各個醫療專
三千名日常住客，不用打廣告就有一個很大
天景豪苑的發展商。執行董事David Brick-
科、保健、養生等優秀專業人才進駐，以及
的客戶群。購物中心內會有很清楚的醫療中
man表示，天景醫療中心將延續天景購物中
美容護膚、醫療保險、針灸、SPA等等，
心標誌，提醒客人在購物的同時，可得到醫
心、天景豪苑的成功品牌，給投資者信心
打造皇后區最現代，最全面的醫療中心。
療服務。
的保證。
統一專業管理，與其他業者分攤管理費用 等等；
NRA34
大都會地產
2015 年10月號
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35
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大都會地產
36
2015 年10月號
地產分析
紐約房地產市場
地點分析 (續上期) 文：鍾淑美
而皇后區的SUNNYSIDE 有個PS11和
2.）有待開發地點
3.） 潛力地點
而待開發地點是另一個極端，地價會相對
由於每年大量的移民以及留學人士在紐約
PS150 小學。全紐約僅有的兩個私人公
發展，很多地區在未來的發展是不可估量
園，其中之一的Sunnyside Garden Park就
比如STATEN ISLAND 和BRONX。在
的。一未來的發展速度，我們可以把它分
在這裡。就投資角度，這裡的公寓房和多
這種地區投資，你要考慮大型案件的建造成
為一線潛力地區和二線潛力地區。一線潛
家庭房屋都非常值得投資，尤其是華人家
本都不低於每尺$200。如果建好後的賣價
力地區有曼哈頓的下東區和哈林區，布魯
長對教育非常重視，這區非常適合家中有
不能超過每尺$400.利潤將非常低。而在這
克林的綠點，皇后區的KEW GARDEN , 新
適齡兒童的家庭選居。這區的一居室公寓
種區域租金回報也不會太好。但你如果貸款
鮮草原， BRONX的RIVERDALE。二線潛
房在上一年的售價約37萬，目前一個單間
少，有計劃長期持有，將有可能大贏。比
力地有： 曼哈頓的Washington Height, 布
公寓房月租費是1500美元或以上。據Zil-
如在STATEN ISLAND 有一個大型的建造
魯克林的bush wick，皇后區的Woodside ，
low地產網上的數據顯示，陽邊區中位數房
案。一旦商業進駐，就會拉動經濟，一般
Ridgewood, Sunnyside,. Astoria.
價指數為59.75萬美元，由2006年約30萬上
便宜。有可能低於每尺$100。
4-5年，或7-8年，才可以顯著地看到經濟發
曼哈頓的Washington Height ，位於曼哈
展，如果在其附近買地開發，並能長期持
頓的上城，西面比鄰哈德遜河，還有最賦盛
有，將能跟上這一個波動。
名的Fort Washington Park， 在河邊跑步的
Empire Outlets佔地110萬平方英尺，包
人們可以看到Washington Bridge 的風景。
升至今翻了一倍，而且還有持續上升的趨 勢。 皇后區的Ridgewood《米其林指南》(The Michelin Guide)剛剛授予皇后區的四家
括100個品牌專賣店和200個客房的酒店。
皇后區以前的這些地區僅僅是工業區而
餐館人們夢寐以求的星級評定。里奇伍德
預計2016年完工，屆時將成為紐約市唯一
已，沒有方便的交通和發展空間。紐約政府
（Ridgewood，皇后區的一個社區）已被譽
的奧特萊斯購物地點，創造1,100個長期就
為了解決住房問題，大力發展這些地區，將
為新布什維克（Bushwick，布魯克林北部
業機會。毫無疑問，這些項目建成後，周邊
原來的工廠廠房改成居民樓。讓交通便的更
的一個中產階級社區）
環境會大為改觀並將帶來大批遊客和住戶，
便利。深受藝術創作者喜歡的小區環境帶有
有些區域以前註意些低收入的人群，隨著
史丹頓島北岸的地產價格會進一步上漲。而
藝術氣息，拉動地區投資。由於政府也在大
開發地段不斷擴展有些已開始搬離。如果投
目前的房產價格是較低的。
力發展這些地區，目前已有大型地產開發商
資得當，投資回報應該在20% 以上。曾經
而在這兩者之間，選擇潛力地區，通常
進行開發。我們先對紐約房產的歷史進行了
有個地產經紀算過這樣的一筆賬，你投資的
比鄰熱門地點。在社區環境，交通便利上
研究，僅皇后區的7月房租就上漲了14%。
房產會在未來幫你賺到這所房產。原因是出
相近，吸引想在熱門地區生活，又想得到
而新開發的居民樓才僅僅10%。這就造成了
租出去的房租會讓你受益。
更高性價比值的買家，上升的趨勢已經形
供不應求的局面。而對於投資，投資在有實
成。
力城市中的潛力地區，是不可錯過的機會。
我們將會選擇一些有特色的潛力地點，在 未來的文章裡詳細介紹。
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大都會地產
2015 年10月號
37
節目連接: http://www.icntv.net/a/1436333494758.html
深入分析探討 紐約地產投資 ICN國際衛視 紐約地產24.2臺 9/28,10/19 晚上10:30播出
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大都會地產
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2015 年10月號
名人話題
川普參選總統，雖然言論引發爭議不斷，但他在共和黨初選的聲勢仍無消減跡象。
（美聯社）
川普 曼哈坦豪華公寓 降至2100萬
地產大亨、最近炙手可熱的 共和黨總統參選人川普（Donald Trump）將位於紐約曼哈坦的一 處頂層公寓掛牌上市，開價2100 萬元。
根
據華爾街日報（Wall Street Jour-
2499萬5000元。
nal）報導，川普這套公寓位於
川普國際房地產公司（Trump Interna-
他公園大道（Park Avenue）的川普大廈
tional Realty）房產經紀米希爾·格里菲斯
（Trump Tower）24層，面積6200平方
（Michelle Griffith）表示，川普從未在這
呎。川普2013年就將此套公寓以3500萬元
裡住過，而且拒絕將這套公寓以每月8萬元
掛牌出售，並曾兩次降價，上月曾經降至
的價格出租。
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大都會地產
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2015 年10月號
名人話題
這套公寓擁有一部私人電梯，還包括5間
（Ivana Trump）在1991年與川普離婚時
手。有線電視新聞網(CNN)/ORC的民調發
臥室、兩個大洗手間、兩個步入式衣櫃和
獲得了這套房子，但幾年後出售。現任房
現，在16位共和黨參選人中，川普以18%
一間書房。公寓吊頂很高，而且擁有很多
主簡化了裝飾，並增加了一個網球場、一
支持率排第一。民調顯示，大多數共和黨
窗戶。公寓極盡奢華，裝有意大利黃銅門
個4000平方呎的住客套房、一個小型健身
選民希望川普繼續參選，22%認為他最終
把手，線腳可以定制。另外，公寓的廚房
游泳池和一個桑拿房。這所房子坐落於長
可獲得提名，領先前佛州州長傑布‧布希
的地板和案台都是用大理石製作的。
島海灣（Long Island Sound），面積1萬
（Jeb Bush）以外的所有參選人。
作為地產大鱷，川普擁有的豪華住宅數
9773平方呎，擁有8間臥室、11.5間浴室。
除了地產大鱷和總統參選人，川普還
不勝數。今年3月，川普曾經擁有的一棟
前幾次食言的川普今年終於有所行動，
是電視真人秀「誰是接班人」（The Ap-
位於康州格林威治（Greenwich）的度假
參選總統。雖然言論爭議不斷，但川普在
prentice）主持人，對各路參賽選手生殺
豪宅以5400萬元的價格掛牌
共和黨總統初選聲勢仍無消減跡象；多項
予奪。他的現任妻子美蘭尼亞·納烏絲
最新全國性民調均顯示，他在初選的主
（Melanija Knavs）便是他在「誰是接班
上市。川普的第一 任妻子伊凡娜
要幾個州，支持率遙遙領先其他對
人」中的學員。
這套公寓有私人電梯，還包括5間臥室、兩個大洗手間、兩個步入式衣櫃 和一間書房。 （美聯社）
川普這套公寓位於他公園大道（Park Avenue）的川普大廈（Trump Tower）24層，面積6200平方呎。
（美聯社）
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大都會地產
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2015 年10月號
名人話題
能眺望紐約市景的陽台，是茱莉亞羅勃茲曼哈坦公寓的一大特色。
（取自Zillow官網）
曼哈坦豪華公寓 鳳凰女 開價450萬
編譯：胡毓玲
因電影「麻雀變鳳凰」（Pretty Woman）走紅的一線女 星茱莉亞羅勃茲（Julia Roberts）將位在紐約曼哈坦格林 威治村的豪華公寓掛牌上市，開價450萬元。
根
據紐約郵報首先報導，這間2000平方呎，設有三臥三衛的合作 公寓（co-op）位在曼哈坦西10街45號，介於第五及第六大道。
這間公寓設置了燒柴取暖區與大空間陽台，現任屋主茱莉亞羅勃茲透過 裝潢賦予空間「輕鬆活潑」與「漢普頓／加州海灘」的風格。長達50呎 的起居空間包含了客廳、餐廳與書房。一處陽台位於兩間臥室之間，另 一處則位在房子另一端的主人套房之外。 「鳳凰女」的房產遍布各地。她在2010年以389萬5000萬元購入這間 公寓，儘管這位影后多數時間待在西岸，她仍十分熱愛紐約生活，除了 這戶待售公寓外，她還保留一戶位於曼哈坦葛萊美西公園（Gramercy Park）旁的房產，目前正由他人承租。
茱莉亞羅勃茲在東西岸皆有置產。 （Getty Images）
羅勃茲在南加州也有好幾處房產。兩個多月前，她才開價2990萬元出 售位於夏威夷哈納雷（Hanalei）的豪華別墅。該別墅整體生活空間達
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大都會地產
2015 年10月號
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名人話題
9000平方呎，其中包含3792平方呎的室內空間，以及5000 多平方呎的戶外區域，有七臥四衛。前方是壯麗的考艾島 （Kauai）山景，背面則是哈納雷灣，後院緊鄰雪白沙灘與
廚房典雅大方，設置用餐吧檯。 （取自Zillow官網）
湛藍水色，從家中即可享受夏威夷天然無暇的熱帶景致， 或是觀賞納帕里海岸（Na Pali Coast）醉人的日出日落。 房屋採挑高開放式天花板設計，讓內部空間更顯寬敞。在 白天，屋主可選擇去哈納雷灣衝浪或是沿著Powerline步 道健行，回家後繼續斜躺在窗旁，享受溫暖日光浴。 羅勃茲出脫房產，演藝事業卻不停歇，她主演的「謎樣 的雙眼」（The Secret in Their Eyes）剛剛殺青，這部 電影是由好萊塢重拍奧斯卡最佳外語片作品而成，有影 后妮可基嫚（Nicole Kidman）同台飆戲，即將在今年 10月上映。 她正在趕拍由茱蒂佛斯特（Jodie Foster）執導的 電影「金錢怪獸」（Money Monster），喬治克隆尼 （George Clooney）擔當男主角，是一部講述華爾街 貪婪、金錢與人性的驚悚片。
長達50呎的起居空間寬敞明亮。
（取自Zillow官網）
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大都會地產
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2015 年10月號
房市動態
影響房屋價值的因素非常多，估價員通常
買房 賣房 估價別忽視 文：財經新聞組
當
會檢視房屋面積、房間和浴廁數量、房屋狀 態、類似房屋的最近交易行情等等要素決 定。其中，同類房屋的最近成交行情是最主 要的參考依據。 如果您是屋主，一旦估價過程開始了，您只 能等待結果；但在估價過程開始前，有幾件
您想買房時，腦海多半想著希望有
尼先生說，為避免這種情況發生，簽約時應標
事可以準備，重點是要讓房屋看起來盡可能
多麼寬敞的廚房、或者舒適的臥
明，萬一估價結果過低或過高可重新議價，否
完美，所以，估價員看房的那天，一定要除好
則，只好硬著頭皮買貴、或者低賣。
草、庭園也要整整齊齊，而且得清理房屋、開
室，很少會去思考房屋估價的問題；想賣房 時，則可能想著之後要搬到哪裡住，也會猜
一般來說，房屋估價費用由賣方支付，根
燈、打開窗簾；估價員到訪前，不妨花時間坐
一猜房子可以賣多少錢。不論買房或賣房，
據HomeAdvisor.com調查，全美平均房屋
下來把該修復的地方一一列出，並且著手打
恐怕都不會太關心房屋估價過程，這卻是非
估價成本為309元。
理，假如您剛剛安裝新屋頂或者買了新的熱水
房屋估價與房屋檢測有何不同？負責這兩
常重要的一環。
器，務必讓估價員知道，最好列出清單，不必
房屋估價是專門估計房屋價值的專家，少了
件事的專家都要整個仔細查看房子，但目的不
專家估價，將沒有任何一家有信用的金融機構
同，估價員的重點是估算房屋價值，檢測員則
如果您花3萬元整修廚房，勢必會讓估價
肯提供房貸；估價結果是借貸機構很重要的
是找出日後可能需要花錢修補的房屋缺失或
結果好一些，但不表示房屋價值因此增加3
參考依據，可避免借貸風險。問題是，買賣方
毀損處。兩者有時互有關聯，估價員發現問題
萬元；這點要認清楚。近幾年來，房地產仲
總在談定價格、甚至簽約後才進行房屋估價，
時可能會要求檢測。早期，房屋估價過程通常
介愈來愈用心，往往會陪伴屋主與房屋估價
假如您是買方，估價後的結果遠低於之前談定
只要幾天，但經濟衰退以後，政府改變估價過
員碰面，將屋主花錢整修的細節講出來，能
的價格，表示買貴了，麻州房地產律師彼里格
程，估價時間因而拉長到一、二個星期。
夠提供愈多清單以外的資訊愈好。
李郁琪
致富
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2015 年10月號
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喬遷新居
開關的位置，並且標明每一個開關所對應的 區域。如果可以，連進水總開關也一併先找
編譯：胡毓玲
大事
到。 5.解決漏水問題：倘若驗屋報告註明任何 漏水疑慮，應該趁早解決。馬桶漏水看似小 問題，日積月累可能導致更嚴重的結構受 損。檢查新家的屋頂，通風口的橡膠底座 （rubber vent boot）龜裂會導致漏水，通 常等到家中天花板出現滲漏才會發現。 6.填補家中裂縫：這雖不是必要程序，但
搬家令人頭疼，但有些事情可不能怠惰，在你尚未遷入新居
在空蕩蕩的家中比較容易進行。把房子內外
前，應該先把下列重要事項逐一確認處理。
1.
換鎖：在你尚未搬入任何一件家具 前，你就該將新家全面換鎖，或是
的角落、縫隙仔細填補，小小動作可以避免
遺忘。在搬入前把這件事情搞定，也可以省
未來令人頭痛的滲水問題。 7.確認緊急出口：巡視家中動線，定出家
去往後挪動家具才能處理的麻煩。
至少重新配鑰匙。這並不代表賣家不值得信
3.回顧驗屋報告：在搬入新居的幾天前，
人們的緊急逃生路線與出口，如果發現問題
任，其實更需要防範的是過去幾年來所有曾
花些時間研究驗屋報告。一個正規的驗屋師
即刻做調整，例如移除障礙物或是在地下室
經接觸過舊鑰匙的人們，可能有人已經複製
會條列出房產最重要的問題，如果其中顯示
加裝逃生窗。
了鑰匙。
某些問題特別急迫，不妨利用搬家前的時間
2.換煙霧偵測器電池：更新家中一氧化碳
8.清理屋簷排水管：許多屋主長年未清理 屋簷排水管（gutter），裡頭堆積的腐敗樹
加以處理補強。
探測器的電池，似乎不是這麼急迫。然而隨
4.尋找電源總開關：你不會希望搬入首日
著入住時間拉長，這件要緊的事情很容易被
就發生摸黑的狀況，所以最好先找到電源總
葉甚至侵蝕了排水管。趁著剛搬家花個半小 時清理乾淨，別等到雨季來臨才處理。
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YI178563-2
住房百科
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建築專欄
房屋改建
文：紐約註冊建築師 趙惟序 編譯：鄧媛
需向紐約市樓宇局查詢許可 大
部分重大房屋改建都會提高建築或
房屋改建，請 諮詢持照專業人 士。 (Getty Images)
空間的質量和價值。但真正需要改
建的時候，無論大小工程，最好都應該諮 詢有執照的專業人士。在紐約市樓宇局(Department of Building，DOB)的網站上明確 解釋了哪些改建需要得到許可，你可以在這 個網站上找到： http://www.nyc.gov/html/dob/html/homeowners and tenants/cons basic.shtml 房屋改建中，延伸和擴建是最常被諮詢的 項目。在諮詢之前，房主最好對房產做一定 調查。在可行性研究階段，專業人士只需要 做簡單的業權調查就可以開始分析了。業 權調查通常在購房者買房時就在合同中包括 了。如果沒有的話可以向註冊檢測員購買。
在了解大概可以擴建多大以後，下一步是
安全性的條款，包括房屋結構安全和室內消
如果房主想要了解改建的可能性，這裡有
確定擴建的位置。每個房產的具體情況都有
防安全。紐約市五個區的大部分土地都是在
幾個簡單的方法來了解紐約在這方面的相關
所不同，但是一般情況下，房屋都是在屋後
消防區域內，在區域內的新建房屋被規定只
規定。紐約城市規劃局的區劃法案(Zoning
擴建。區畫法規中規定了向後擴建的兩個關
能使用特定的不易燃材料修建。但是如果是
Resolution)規定了房產的面積、區域、用
鍵因素，一個是「覆蓋率」(lot coverage)
擴建則可以使用限定量的木質材料修建。這
途和位置。其中決定可以擴建多少的因素是
規定了你擴建允許覆蓋的一定百分比面積，
個規定對擴建面積和預算都有很大影響，因
「房屋面積」(floor area)。確定能增加多少
另一個是「後院要求」(rear yard require-
此提前做好功課是很重要的。
「房屋面積」是按區域來畫分。要確定房產
ment)，規定在建築紅線到牆之間保留的距
屬於那個區域，可以在以下網站查詢：
離。
http://gis.nyc.gov/doitt/nycitymap/ template?applicationName=ZOLA
此外，紐約市建築準則還規定了房屋內 生活空間與窗戶大小關係的要求，這被稱
紐約市建築準則(NYC Building Codes)是
為「光和空氣要求」(light and air require-
另一個需要了解的關鍵，它規定了保證房屋
ment)，規定房間內光和空氣的比例為10% 和5%。例如，在200平方呎的客廳中，需
紐約註冊建築師 趙惟序
要有20平方呎的窗戶能打開10平方呎的面 積。 擴建房屋的時候需要新的地基系統用以支
趙惟序是ㄧ位紐約註冊建築師，畢業於哥倫比亞大學建築、計畫及保存研究 學院，畢業後他加入紐約Skidmore Owings and Merrill建築師事務所，並從
撐新的擴建項目，房主應該把擴建當作是小 型的新建項目，確保地基的穩定。
此開啟他的建築職業生涯；在這段期間，他受過很多專業的訓練，包含多功能
根據以上簡明扼要的介紹，房主應該對
大廈及高樓大廈設計、交通樞紐設計及都市設計。趙惟序在設計、建築規範及
房屋擴建有了大體的認識與規畫，這同時
分區管制分析等專業建築領域，擁有超過10年以上的專業經驗。
有利與房主在諮詢專業人士時有更清晰的 思路。
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秋冬選擇房子 幾點參詳
天山說縱橫
風水專欄
紐約融滙全球不同族裔，一直被稱為「移民之都」。生活在 此，辛勤拼搏，編織夢想；雖未必人人如願以償，但是成功例子 比比皆是。究其原因，無非此地機會特多。 但族裔風俗各異，加 上信仰和生活習慣等因素，置業之前須考量周全。
例
如，市埸遠近、餐館素質、親友距
幾。說易不易、說難不難，但是準備的工夫
離等。此外，如家中有學童，學區
一定要做好做足，才能致勝於千里。
更值得優先考慮，因為會影響房子價值。
向經紀查詢該區域的人口數字和家庭的
門、主、 灶關乎所有房子的氣運，先判吉
平均入息也是必須，這㸃也是消費者的權
凶，才定取捨，乃屬高明。
益。要進一步瞭解，除了耳聽之外，不妨再
光綫樹葉積雪 關乎納氣接運 秋冬時分陰盛陽衰，日照時間不長，由上 午10時至下午3時之間，看宅尤可。太早或 太晚均不理想。因防光綫不足影響視野，做 出錯誤判斷。
加上目睹來核實。察看附近車輛的多寡和檔 次，則可了解附近人家的經濟狀況。
本身風水好 更要地段好 購買房子，如果只是以一己為中心，便容 易以偏概全，這也是風水大忌。
首先要看建築物外圍的環境，有無前高後
所謂人有人運，地有地運，這個理論，經
低、牆身破裂等。此外，雜樹叢生，青苔彌
過千百年印證，的確存在於我們的週圍，足
漫，地腳水漬等，更是風水大忌！提防地上
為參考。試舉二例如下。
的情况被樹葉或積雪掩蓋，而判斷失準。 秋冬凋謝的植物葉落誰家，也要研究清 楚，因關乎清掃的責任問題。很多隣居失 和，都因此而起。 屋內採光的強弱，值得商榷。有些房子，
一，紐約華埠東百老滙大道(East Broadway)，由加隡林街(Catherine St)至市場街 (Market St)地段。 二，堅尼路(Canal St)由包厘街(Bowery St)至西百老滙(West Broadway)之地段。
秋冬光猛其實只是假象，因屋旁大樹及花叢
以上所指的地方，在30多年前開始走上大
落葉。及至春夏到來，才覺醒屋內的光綫奇
運，一旺旺了四分之一個世纪，但是近十年
弱，到時能破財解决己是僥倖，最怕限於法
來交上了「運走財空」的霉運。但按術數推
律的約束，無從着手，以致屋內只得半年明
卜，以上所指的地區，再過十年至十二年的
亮。這類例字可真不少。
低潮之後，絕有可能又來一個大翻身，不妨
凡岀現上述情況：應主該處地運隱藏問 題，如不破解，妄購不宜。 偶然有些人士喜歡屋子建在樹群中央，在
拭目以觀之！
風水原國粹
漸向外邦傳
風水上分析，可列入「困獸鬦」的範疇，智
猶記30年前風水這門學問，在美國能認
者不取。為人勘察房子，尤其是住宅，主要
知的人不超過3%，但到今時今日，提到
定律是了解左隣右里的素質，憑此定取捨，
風水(Feng Shui)，很多外裔人士立刻精
免得將來的頭痛。
神百倍，己成趨勢。從事地產行業的有關
欲求安居樂業 先看隣里質素
人仕，無論是地產發展商、劃積師、工程 師、室內設計師及經紀、對風水這門學
房子如果座落於不同族裔，特別是旗幟鮮
問，也尋師學藝，提升自已的份量。因
明的信徒之間，也是可免則免，因為誰也不
此，選購房子時，也不妨打探，以對方具有
能保證，三時兩刻，會出現一些過激的行動
風水基本常識為最好，因為他們会配合你的
而影響到安全。有些信徙夜膜拜之外，毎逢
要求，不致費時失事，這樣對大家都好。
慶典節日更來個車水馬龍阻塞交通。買了這 類房子，真是啼笑皆非。 要找到理想的房子，和追尋伴侶相差無
行善講習慣
積德拼雙贏
本人研習風水，唯一心得，乃是善有善
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風水專欄
報,惡有惡報， 冥冥之中常見賞罰分明。替人勘察，常遇太難或 太易，不必細表。當事人的過去，在這節眼上最容易分明。在此 奉上行善指引，說不定您用得上。 晚近很多人家都會想到所居或辦事處等來一個翻新。如果今 年閣下有此打算，不妨與 SECOND CHANCE這機構接頭(www. secondchanceinc.org)，他們會派人前來拆除所有的建築材料， 在他們的貨倉或專門店售賣。 有一位客户位善長仁翁，利用這個方法、既幫助了該機構，自 己又得到30萬元低稅利益。這正是名符其實的積德拼雙贏！ 至於閣下捐出的物品，用作訓練低收入人士裝修技能，使他們 能有一技之長，有助將來晉身建築行業。此外，在訓練的過程中, 偶然也能替低收入的家庭，免費裝修。此即功德無量。 最後，寄語讀者，如你買屋而又想行善，不妨盡量利用該機構 的施工期，來進行劃積及法律申請等事宜，一舉兩得。 此外，亦有另一位客户，在富豪區買了一楝舊房子，準備拆掉 重建。誰知天降財神，有天竟然來了警方的代表，商量無條件為 他們拆平房子，不收分文。考其原因，是藉此培訓警員在緊急情 况之下，如何能以最快的速度闖入建築物內執行攻防的訓練，所 以選中了這位幸運的朋友，讓他省下了不少的開支。 值此秋凉時節，敬向讀者獻上以下建言，希教諸君受用。買房 子，寧可買好區的次級房子，而不要買壞區的頂級房子，这一句 老話放諸四海而皆準！因為：前者必可升值，後者易被套牢！ 得失之間，天壤雲泥矣！
地段 學區 趨勢 驗屋 貸款
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大都會地產 NY Metro Realty Guide 作者資訊
天山居士（Tin Sun Metaphysics) 電話：212-285-0522 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com
招商電話 718-746-8889分機6345 worldjournal.com H5687
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室內設計
美好年代的
文：DFUN，聯合新聞網
「我不能理解：這世間既有巴黎的存在， 人們為什麼還要選擇去住在別的城市？」 （To know that Paris exists and anyone would choose to live anywhere else is a mystery to me.） —電影《午夜巴黎》
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大都會地產 室內設計
懷
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有巴黎情結的旅人有一千種偏愛的 理由，或醉心塞納河畔、艾菲爾鐵
塔，或咖啡館裡的沙特與西蒙波娃，可惜 的是那輛午夜時刻重返美好年代的馬車恐怕 只存在電影裡，但由蜚聲國際的法國設計 師Jacques Garcia所召喚的美好年代（Belle Époque）卻真實隱匿在城市之中等待旅人 造訪。 今年開幕的Hôtel Maison Souquet座落於 蒙馬特（Montmartre）區，此區曾為巴黎 城中名人、上流階級與富家子弟聚集的著 名娛樂場所，因此在歷史建築的包覆下， Jacques Garcia以一戰前的美好年代為主 題，將裝飾風格的視覺語言透過絕美感官元 素，輕而易舉遊走在文化底蘊與高級訂製之 間，恰如其分演繹出華麗的巴黎人的生活方 式。 Jacques Garcia說：「真正好的室內設 計應該表現一種內在的靈魂、反映一種精 神。」因此品味卓著的他憑藉著對材料與 空間的敏銳度，長期鑽研歷史文化及藝術 的深厚涵養，以大膽獨到的設計觀點，為 Hôtel Maison Souquet注入無與倫比的奢華 優雅。
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室內設計 走進大廳接待區，所有渾然天成的絕美從
從壁面、燈飾、床板、家具、大量絲綢裝
鏤刻紋理的繁複設計展開序幕，延伸至戶外
飾，一路漫延至浴室內由愛馬仕衛浴產品所
花園的一派舒適愜意。拾梯而上的中央樓梯
流露的法式細節，盡顯精湛工藝下的令人難
由精緻雋永的鑲板、藝術畫作與雕塑品烘托
忘的瑰麗經典。
了人文氣質，因此即便極致奢華，空間裡也
如果想小酌一番不妨到酒吧走走，仿閱
嗅不到一絲譁眾取寵的矯作，時間彷彿凝止
覽室的設計語彙以巨大的壁爐、鋼琴、書
在鼎盛的19世紀氛圍。
籍鋪設成迷人的古典意象，點杯招牌調酒
回到Jacques Garcia以東方色彩搭配拿破
Secrets of the Unicorn感受巴黎氛圍；想放
崙三世法式風格家具所詮釋的20間奢華客
鬆一下時則可選擇徜徉在如同宇宙天體籠罩
房，其中14間為豪華客房，6間套房中則包
下的10米泳池以及土耳其浴場。這是屬於
括2間豪華公寓。每間皆以往昔時光為設計
旅人的巴黎，在時光罅隙裡尋找無法回溯的
靈感打造極具享樂主義的尊榮風尚，並在一
往昔，也在城市漫遊的當下照見歷史斑駁卻
致調性下表現些許設計差異，唯一不變的是
迷人的痕跡。
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米蘭世博
米蘭世界博覽會 精選國家館介紹 米蘭世界博覽會，5月1日至10月31日為期六個月，邀請全球148個國家與公民、國際組織、商業及民間 齊聚一堂，透過傳統文化價值與新科技使用兩個觀點，共同探討米蘭世博Feeding the Planet、Energy for Life飽足生命、能量生活之主題，對人類的影響與對未來的發展，並身體力行，確保全球人類皆能 享有足夠的健康食物，尊重自然界原有的平衡。 文、圖：聯合新聞網 設計玩家 Celeste
有
53個受邀國家設計建造以此主題， 同時凸顯國家文化特色的主題展覽
館。設計玩家多媒體選出以下國家展覽館， 透過展覽館的設計，一窺其國家特色及展出 精神。
Italy義大利國家館。 孕育義大利 義大利展覽館的中心目標是發揚其於製 造、科技與科學的卓越表現，以『孕育』 的概念說明政府重視當地人才的培育計劃， 全力支持暨提供所需的資金與資源；館內館 外運用許多樹木裝飾，也隱喻著生命的生生 不息，世代的連綿不絕。Palazzo Italia 隸 屬於義大利館的重要區塊，展覽結束之後將 成為創意科技中心；以都市叢林為概念， Palazzo Italia代表著樹木與森林，是利用可 再生式能源建蓋而成的大樓，共區分成展覽 區、活動區、辦公室區與公共機構區，頂樓 設置為景觀區，提供訪客一個鳥瞰義大利展 覽館全景的角落。
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米蘭世博
France法國國家館。 多樣化食品生產與提供 以思考生產食物的永續性為目標，對內企 圖利用法國當地獨有的食物生產運作方式來 促進全球食物產量，並發展全新食物生產形 式，以充分運用每一個可食用的部分；對外 則利用政策與科技轉移，來協助發展中國家 的食品生產以及提升食品的品質與數量。法 國館建築的靈感則來自法國室內傳統市集 (Covered Market)，使用片狀木板層疊交錯 而成，這個短期的概念建築，可以輕易拆 解，在展覽結束之後重新回收，以呼應展會 環保主題：減少能源浪費與達到資源再生利 用。
UK英國國家館。 種植英國，全球分享 英國在響應提升『食物製造與食物消耗對 人類生活之衝擊』的意識之下，創造而出的 英國展覽館展現了食物生產鏈裡每一個影響 農業成果之重要部分：如農業科技、食物安 全、功能性食物、運輸計劃，全球市場與國 際合作的開放性。在展覽館建築外觀上，建 築師利用『蜂巢』在生態系統裡的發展作為 設計靈感，象徵英國扮演著『蜂巢授粉者』 的角色，以創新科技、農業科技與工程技 術，進而影響並提升世界農業水準，使全世 界的人們，特別是發展中國家，都能獲得實 質的益處。
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米蘭世博
Iran伊朗國家館。 伊朗文化對世界的祝福 因應世博『飽足生命』的宗旨，伊朗從 傳統文化中來解釋其國家館的設計概念： 人類受到神的邀請來參加地球上的盛宴， 也因此人們應該對神所賜予的食物心有所 感而遵循四條真理：公平 (fairness)、博 愛 (charity)、滿足 (contentment) 與感激 (gratitude)；且利用 “Sofreh”，一條在伊 朗傳統餐桌文化中用來佈置如蕾絲般的白 布，來作為伊朗國家館的設計概念，在外觀 上看來採開放性設計，如同白色帳篷般的形 體，而內部的層狀花紋模擬如Sofreh一般的 造型，則用來分隔歸納伊朗食物與農業的歷 史演進；而Sofreh另一個精神上的含義是： 神對全世界人類的祝福，這也象徵著伊朗展 覽館在米蘭世博中的正向意念。
UAE阿拉伯聯合大公國國家館。 思想糧食，創造分享未來 阿拉伯展覽館中所探索的主題是在現今的 世界，為了達到『飽足生命』的目標所面對 的挑戰，特別是在土地、食物、能源與水的 主題當中，並且在這些主題中呈現阿拉伯聯 合大公國所發展出的科技；他們相信雖然這 些科技是用來解決當地的問題，但也能應用 在有相同或類似問題的國家身上。由Foster +Partners 所設計的展覽館是由波型彎曲牆 面所組成，其設計靈感來自阿拉伯歷史市集 的蜿蜒街道與荒漠中沙丘所堆積而成的沙 牆，每往前一步都能感受前方未知的驚喜與 期待；待展覽結束，所使用的建築材料將 被移植到阿拉伯新建的環保城---馬斯達爾 城，承續米蘭世界博覽會的環保使命。
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大都會地產 NY Metro Realty Guide
皇后區 曼哈頓華埠
RED ARROW CARD 迦南餐廳 JUNCTION LOTTO CORONA 洗衣店 紐瑟福賽日間中心 雲寶餅屋 一品味 好運來 昌發超市 香港超市 葆寧藥房 新龍興超市 金師傅 GREEN GROCERY 樂民西藥房 GRAND 99 CITY GRAND 99 STORE 統一市場 飛達 新金麟超市 雲寶餅店 新金麟糕餅 CHEN LI INC. LUCKY YOU 3L CONNINENCE STORE 大紐約成人日間保健中心 和美康中心 蘇記 康樂老人活動中心 家樂餅屋 樂趣屋DELI 阿波羅 飛達 世界書局 快樂藥房 百利 FOOD MARKET 皇后護理中心 帝國活動中心 DIA DELI 皇家成人日間護理中心
61-19 SPRINGFIELD BLVD., BAYSIDE 14-56 COLLEGE POINT BLVD., COLLEGE POINT 57-01 JUNCTION BLVD., CORONA 93-32 CORONA AVE., CORONA 40-18 76 ST., ELMHURST 73-18 BROADWAY., ELMHURST 75-02 BROADWAY., ELMHURST 77-00 QUEENS BLVD., ELMHURST 79-55 ALBION AVE., ELMHURST 82-02 45 AVE., ELMHURST 82-45 BROADWAY., ELMHURST 82-66 BROADWAY., ELMHURST 82-79 BROADWAY., ELMHURST 82-81 BROADWAY., ELMHURST 83-30 BROADWAY., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-25 57 AVE., ELMHURST 86-12 JUSTICE ST., ELMHURST 86-18 BROADWAY, ELMHURST 86-18 QUEENS BLVD., ELMHURST 86-22 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 89-02 QUEENS BLVD., ELMHURST 132-29 CROMMELIN ST., FLUSHING 132-41 41 RD., FLUSHING 132-60 34 AVE., FLUSHING 134-16 35 AVE., FLUSHING 134-32 36 AVE., FLUSHING 134-32A 35 AVE., FLUSHING 135-36 39 AVE., FLUSHING 136-18 39 AVE., FLUSHING 136-19 38 AVE., FLUSHING 136-89 37 AVE., FLUSHING 136-91 ROOSEVELT AVE., FLUSHING 137-08 31 RD., FLUSHING 139-39 35 AVE., FLUSHING 142-01 38 AVE., FLUSHING 143-26 41 AVE., FLUSHING
DUNKIN'DONUTS 角聲使命中心 興旺超市 H. MART 永強 利達 新世界超市 飛達 昌發超市 甌江 均安 AMITA 冠東電話卡 飛達 青雲雜貨 和美康中心 好運來超市 SH STATIONEREY 芳香餅屋 飛達 明昇 GIFT SHOP 金城發 飛達 LIN'S HALLMARK DAD DELI 飛達 (108 ST) 報亭 JAY 108 ST CANDY AUSTIN ST C-TOWN REGO SEAFOOD 93-23 63 DR 90 ST DELI 中國城 N B 7-ELEVEN ZIBBER JAMACA AVE DELI 101 AVE LOTTO 夕陽紅老人中心 PATEL 環球超市
153-67 H.H.EXPWY., FLUSHING 156-03 H.H.EXPWY., FLUSHING 160-06 NORTHERN BLVD., FLUSHING 29-02 UNION ST., FLUSHING 31-40 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 36-29 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-19 MAIN ST., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-38 MAIN ST., FLUSHING 40-59 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 41-23 UNION ST., FLUSHING 41-46 MAIN ST., FLUSHING 41-60 MAIN ST., FLUSHING 41-92 BOWNE ST., FLUSHING 42-11 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 42-76 MAIN ST., FLUSHING 42-95 MAIN ST., FLUSHING 46-05 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-15 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-17 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-31 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-33 KISSENA BLVD., FLUSHING 59-18 MAIN ST., FLUSHING 59-24 KISSENA BLVD., FLUSHING 107-50 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 108-19 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 63-29 108 ST., FOREST HILLS 72-48 AUSTIN ST., FOREST HILLS 93-17 63 DR., FOREST HILLS 93-23 63 DR., FOREST HILLS 37-67 90 ST., JACKSON HEIGHTS 75-01 BROADWAY, JACKSON HEIGHTS 79-01 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 89-20 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 86-06 JAMACA AVE., JAMAICA 76-11 101 AVE., OZONE PARK 30-50 WHITESTONE EXP. 400A, WHITESTONE 39-71 61 ST., WOODSIDE 56-02 31 AVE., WOODSIDE
一口茶 金發 中國城超市 信德 仁信藥房 利泉 中國街藥房 福州超市 萬有書局 源康藥房 世紀西藥房 新金馬車餅屋 嘉康藥房 醫藥城 飛達 亞倫街大藥房 東方海味 葆寧藥房 仁愛大藥房 萬寶 寶康成人日間活動中心 美東大藥房 李氏 海鮮超市
1 CATHERINE ST., NEW YORK 11 MARKET ST., NEW YORK 128 MOTT ST., NEW YORK 129 E BROADWAY, NEW YORK 139 CENTRE ST. SUIT#8, NEW YORK 139 DIVISION ST., NEW YORK 14-18 ELIZABETH ST., NEW YORK 146 HENRY ST., NEW YORK 15 BOWERY, NEW YORK 153 HESTER ST., NEW YORK 159 E BROADWAY, NEW YORK 162 E BROADWAY, NEW YORK 173 CANAL ST., NEW YORK 185 CANAL ST., NEW YORK 191 CENTRE ST., NEW YORK 2 ALLEN ST. 1C, NEW YORK 205 GRAND ST., NEW YORK 210 CANAL ST., NEW YORK 219 GRAND ST., NEW YORK 22 ELDRIDGE ST., NEW YORK 225 PARK ROW, NEW YORK 23 DIVISION ST., NEW YORK 235 CANAL ST. S/E, NEW YORK 250 GRAND ST., NEW YORK
永興 麗心 薛氏 東方 快好西藥房 家樂西藥 明輝 源源 基督教角聲佈道團 家利五金 奇樂鎖店 CANAL ST DELI 鹿城 新聲 佳佳 華利 飛達 白天鵝餅屋 福樂老人健康中心 東百老匯藥房 康達老人活動中心 千色 劉誠
275 GRAND ST., NEW YORK 27B CATHERINE ST., NEW YORK 280 GRAND ST + BOWERY, NEW YORK 29 E BROADWAY, NEW YORK 31-33 OLIVER ST., NEW YORK 349 GRAND ST., NEW YORK 42 MOTT ST., NEW YORK 47 CATHERINE ST., NEW YORK 48 ALLEN ST., NEW YORK 49 BAYARD ST., NEW YORK 5 OLIVER ST., NEW YORK 52 CANAL ST., NEW YORK 57 E BROADWAY, NEW YORK 75 E BROADWAY, NEW YORK 81 BAYARD ST., NEW YORK 83 ALLEN ST., NEW YORK 83 MOTT ST., NEW YORK 88 E BROADWAY, NEW YORK 90 ELDRIDGE ST., NEW YORK 98 E BROADWAY, NEW YORK 99 CANAL ST 2F., NEW YORK 99 E BROADWAY, NEW YORK S/W/C CANAL+BAXTER ST., NEW YORK
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大都會地產
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全面剖析大紐約區房地產買賣及租賃市場趨勢 房屋貸款的最新動態 是您
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布碌崙 新澤西
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