201507_大都會地產

大都會地產 NY Metro Realty Guide

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JULY 2015 Vol.4

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2015 年7月號

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大都會地產

2015

6

第

屆

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8月8日 12:30PM至3:30PM 救世軍社區服務中心 7307 18 Ave., Brooklyn, NY 11204

講 題

美國醫療健保近況，預防保健需知 了解醫療健保，享用醫療福利 吃什麼，怎麼吃，想要延年益壽從食療開始 中醫養生和食療 糖尿病預防與治療 保持健康身體，享受快樂退休生活 美國社會福利近況 社會福利，您都在享用了嗎﹖

吳燁祺

金鳴

第一保健市場銷售部副總裁

中醫醫學博士

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7月25日 12:30PM至3:30PM 喜來登飯店宴會廳(BR)

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馬艷青

馮郁雯

林榕生

內科專科醫學博士

亞洲人平等會主任

註冊中醫針灸醫師

虎牌保溫杯

歌舞表演

東百老匯28號5樓 128 Mott St., Room #407 28 East Broadway, 5th FL.

七大道 5324 7th Avenue 1FL

法拉盛

勿街128號407室

詹梅桂 格蘭街社區中心主任

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憑票入場•可換贈品•送完為止

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現場服務站 詳情請洽:世界日報活動部718-746-8889 分機 6361 活動網站:event.worldjournal.com

緬街41-60號311室 41-60 Main Street, Room #311

大都會地產

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2015 年7月號

大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide

第4期 2015年7月號

紐約州註冊執照 地產經紀人

目錄 特別報導

3

本期焦點

14

正在改變紐約的大型發展項目

曼哈坦豪華大廈 開發商出售、出租並行

物業動態

16

Julia Li

曼哈頓西城天際線 沿哈德遜河升起

房市觀察

18

紐約市421a減免稅計畫

裝潢藝術

22

石頭的故事 你不知道的大理石裝潢藝術

理財ＱＡ

25

購屋考慮好學區

名人話題

26

改名談變性 詹納買新房

房市觀察

28

華裔買家買豪宅

社區介紹

30

中心島 Centre Island

買房百科

33

房市如戰場 買房注意六因素

房市觀察

35

共有公寓價格可望下跌 市場開始對買方有利

住房百科

37

屋主協會與社區休戚與共

地區介紹

39

夢的延伸 長島教育資源豐富 地產市場火紅

設計名家

41

法式家具清新派才女 Constance Guisset

室內裝潢

44

布置主題牆 居家風格亮起來

出 版：北美世界日報紐約社 社 長：楊仁烽 集 稿：朱澤人 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、張浩正 美 工：黃銘宗 組 版：林秋蓉、余黎峻

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2015 年7月號

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2015 年7月號

特別報導

改變紐約的大型發展項目 文：高傑文(Jimmy Gao) 圖：開發商

紐

約市的新建案近年如雨後春筍般冒出，超大型建案遍 布五大區。這些原來沉睡著的土地將出現全新的社

區，就像Hudson Yards和Hunters Point South，新計劃， 新想像，這些大型項目不僅會提供成千上萬的市場價或低於 市場價的公寓，以及辦公大樓，它們同時將成為新的人文景 點，繼續吸引著人們來紐約。

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特別報導

世貿中心 World Trade Center 金融區 世貿中心的重建計劃可能是最引人注 目，但又最艱苦、最複雜、最漫長的大 型城市建築項目之一。從最初時資金籌 措遇到困難、建築師的更換、工程經常 性的延後，至今日已步入佳境。 911發生13年後，象徵性的1776英尺高 世界貿易中心1號樓、4號樓、7號樓， 以及911紀念館和博物館都已開放。世 貿中心3號樓亦已經開始昇起， 2號樓 已進入租戶談判階段，南端的公園和小 教堂正在建設中。世界貿易中心1號樓 上的瞭望台五月份開放，斥資40億興建 的PATH車站將於今年內投放使用。藝術 中心還在挑選建築師及籌措資金階段。

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RIVERSIDE CENTER 上西城 RIVERSIDE CENTER是哈得遜河與59街至61街之間 一块工業用地（占四個街口），這個項目體現了 曼哈頓的城市規劃特色-在城市發展過程中以空權 交換高品質發展項目法律的應用。紐約市規劃部 門與開發商Extell共花了五年時間協商，使該項 目符合城市高品質標準建案的要求，同時為社區 提供了許多設施。 占四個街口的這一塊方形的建地上將計劃建五 幢現代大樓，原計劃由法國著名建築大師Christian de Portzamparc作總案，後將分由不同的建 設師修改完成，其中二幢大樓已開始興建，包括 One Westend豪華公寓大樓和出租的21 West End Avenue。 該發展項目將完全溶入當地社區，與社區連成 一片，由於其帶來的人文和生活設施，將便其成 為上城西區的的一個心臟地帶，建案中心是公共 的濱江公園，擁抱著哈德遜河畔。該建案通過建 築群高度的變化實來體現出城市建築的人性化-高 密度、光線、舒適度，上面是垂直的住宅大樓， 低層是相連環繞的商店、學校、電影院、高級餐 館和酒店大堂等。 紐約市批準的建築計劃包含約2,500套公寓和出 租單位、一所公立學校、還有酒店、電影院、三 畝空地和一個新車展示廳。 圖為已動工興建並開始預售的公寓大樓One West End。

One West End已開始交由Corcoran地產公司銷售，左為共同 發展商Elad 集團的市場部副總裁Samantha Sax

Riverside Center整體規劃示意圖

One West End公寓大樓的公共空間

已動工興建的One West End

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特別報導 Riverside Center的示意圖。

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特別報導

HUDSON YARDS 中城西區 HUDSON YARDS是紐約市房地產開發歷史上 的壯舉，建成後，不僅會改變紐約市的天 際線，更改變世界對紐約的看法。 這個28英畝的超大型發展案是2005年重作 土地使用規劃時成立的HUDSON YARDS區的 產物。 十年後的今天，這裡計劃興建的33個項目 終於開始動工，包括住宅、寫字樓、零售 和社區空間的組合。這個超大型項目分由 多個開發商負責，有Moinian集團，Related、Tishman Speyer等大開發商。該建案

的策劃者包括多名設計師，SOM, FXFOWLE, BKSK建築事務所的Kohn Pedersen Fox 和 David Childs，以及Diller Scofidio + Renfro等等， HUDSON YARDS與哈德遜河、Chelsea、 Hell’s Kitchen 和中城為鄰，從第30街伸 展至41街，第10大道至第11大道。HUDSON YARDS會是曼哈頓新西城的中心，近年周 邊地區的發展速度是曼哈頓其它地區的五 倍！ HUDSON YARDS所在的西區近年蓬勃發展，

吸引了很多從事創意行業的人群前來，正 在成為時尚、設計、通訊及藝術的大本 營，西區近年有Google及其它成長迅速的 技術和電子媒體公司落戶，HUDSON YARDS 將會吸引這一充滿活力、生活在前沿的社 群。 政府將在該地投入公園、公共交通和其他 基礎設施的的建設，確保這是一個最適宜 居住的區域。7號地鐵的服務將會向西及向 南延伸，終點站從現在的時報廣場、7大道 改至34街、11大道。

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特別報導

MANHATTAN WEST 中城西區 MANHATTAN WEST 是由32至33街，第九和 第十大道圍成的發展案，與HUDSON YARDS為 鄰，在其東面。與HUDSON YARDS比雖然小， 但仍然非常大，這是一個540萬平方英尺的辦 公室、酒店、零售、和住宅的綜合地產開發 案。由SOM設計的64層住宅大樓。與一幢67層 2百萬呎的LEED Gold辦公大樓相連。

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豪華家居 曼哈頓西住宅大樓樓高62層，共 844個單位，有全面的生活設施，包 括一個正規籃球場、攀岩牆、供私 人娛樂的廚房和用餐室，一個屋頂 平台，上有燒烤設施。

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特別報導

ESSEX CROSSING 下東城 這是與華埠相連的下東城大建案，由於政客和當地 社區委員會一直未能取得共識，這塊從地蘭西橋下來 就看見的大型建地已空置了30多年，但這些前朝留下 的失敗痕跡很快就會因此一建案而遭大家忘記。 SHoP的總體設計規劃將一大片未開發的城市土地改 造成一個充滿活力的混合使用社區。九個建築物包括 2百萬平方呎的商業，零售，社區和住宅項目，其中 50％是永久性的可負擔住房。店鋪的設計如網狀般編 織在一起，以及超過16萬平方英尺的多層花園、公園 和步行空間。 這個建案已開始興建，包括1000套由SHoP, Handel, Beyer Blinder Belle, 和Dattner設計的公寓， 其中有500套是可負擔出租公寓，還將包括一家電影 院、一個新的Essex Street Market、保齡球館，一 個藝文空間。可負擔住房的申請說明會最近已在舉 行。

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35 Applegreen Dr, Old Westbury, NY 11568 List Price:

15 Dupont Ct, Brookville, NY 11545 List Price:

12 Quail Path, Upper Brookville, NY 11545 List Price:

金碧輝煌、氣派典雅， 2003 年完工，佔地 5.25 英畝，內部裝飾與櫥櫃都採用訂做紅 木，室內電影院、撞球娛樂空間、網球場， 值得前往一看！

坐落於Brookville的新建豪宅傑作，水泥雕築 而成的訂製豪門之宅佔地超過 5 英畝，位於 精緻獨特的長島Brookville社區。擁有6間臥 室， 11 間浴室以及 4 個衛生間的豪華住宅， 因其超過 12000 平方英呎的生活空間而獨具 特色。包括10英呎高的天花板，巴西櫻桃硬 木地板，7個壁爐。最為奢華的當屬主臥套房 內的獨家訂製浴室，櫻桃鑲板室內電梯，以 及全面裝修的底樓。

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本期焦點

曼哈坦豪華大廈 開發商出售、出租並行

文：馬永慶

紐約市曼哈坦西57街已被稱為「億萬富豪大道 (Billionaires' Row)」，這條街的豪華公寓大 廈林立，其設備齊全的公寓售價驚人。

曼哈坦中城一棟豪華公寓內，擁有特大衛浴。(Getty Images)

要

住進這樣的豪華大廈，無須身價億

這些單位的招租對象似乎僅是百萬富翁和

萬，因為它推出了出租單位。

金融界人士，位於37樓的六個單位，月租

「華爾街日報」報導，西57街的豪華公

由一臥室公寓的1萬3350美元到三臥室公寓

寓樓「One57」高1004呎，大部分已售出， Extell Development Co. 開發商打算把該大 廈較低層單位出租。

的5萬366美元不等。 另有38個出租公寓位於不同的七層樓，這 些出租公寓上有帝王級景觀的94個共有公

寓(condo)，下有豪華酒店柏悅酒店 (Park Hyatt New York)。 雖然出租大廈有減稅優惠，但全市的豪華 住宅開發商都把重點放在出售，而不是出 租，因出售比出租更賺，尤其是高樓層的單 位利潤更可觀。

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2015 年7月號

本期焦點

Extell決定保留38個單位出租，其發言人 說：「Extell經常計畫長期投資。」 有些出租單位擁有壯麗的中央公園景觀， 就像高樓層的公寓，但部分景色被其他高樓 遮擋；另一些單位具有廣闊的城市景觀，及 哈德遜河和東河的視野。 所有出租單位都有配有全套家具和設施齊 全的廚房，包括許多生活用品，例如浴袍、 雞尾酒攪拌器和烤箱手套等，另外還包括樓 下酒店的眾多服務。 One57有八套公寓的售價逾5000萬美元， 相比之下，租住可能更容易負擔。許多業主 都在尋找租客出租，他們願意出租租客收 入，必須有相當於租金的40倍。以這樣的 公式來計算，即使在這棟頂極豪華大廈租最 便宜的一臥室公寓，也得要年入53萬4000 美元的高薪一族來租住。 以同樣的公式計算，必須年入200萬美 元，才租得起三臥室公寓。 Corcoran地產公司經紀人凱茜‧法蘭克林 (Cathy Franklin)說：「它提供一種十分豪 華的生活方式和一個豪華住宅，你不用變賣 所有資產套現，才可搬進去住。」她和兩個 同事負責One57的招租事項。 這三位經紀人說，目前已有20位顧客有興 趣租住。 Douglas Elliman地產公司租務主管露西 恩‧塞利佛維克(Luciane Serifovic)說， One57的出租公寓填補了一個特定需求的市 場。當有顧客來尋找超級豪宅時，但市場供 應不足。 法蘭克林說，這些公寓會吸引一些特定人 士，包括那些要花大量時間裝修自己公寓的 富人、調遷的高管、及在紐約尋找臨時住所 的外國人。 根據地產網站Streeteasy.com資料，在紐約 市最昂貴租金的排名上，One57位列第二和第 三，每平方呎的年租近270美元，新建的豪華 公寓樓，每平方呎的年租也不過將近80美元。 最貴的是東58街One Beacon Court的一套 三臥室公寓，月租要價6萬5000美元，每平 方呎年租272美元。 企業交易的會計師威倫斯 (Robert Willens)說，開發商把共有公寓樓的部分單位 出租數年後才出售，可能可以享受降低資本 利得稅率的優惠。

曼哈坦中城豪華公寓林立，可眺望河畔的單位更是天價。

(Getty Images)

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物業動態

文：傅家槿(Isabelle Fu)

西區一號的落成模擬圖。

圖：網路圖片

曼哈頓西城天際線 沿哈德遜河升起 文：傅家槿(Isabelle Fu) 圖：網路圖片

隨著哈德遜園區(Hudson Yard)的發 展，曼哈頓上西區也不斷有新建公寓樓 宇興起，傍著哈德遜河沿岸景色，正在 大興工程的西區一號(One West End)預 計將於明年底完工。下西城鄰近砲台公 園的多棟樓宇，包括歷史性物業翻新的 20 West Street，因近眺哈德遜河，可 與上西區沿岸West End的住宅區段以及 中西城哈德遜園區相互連結，形成曼哈 頓西區的新興發展帶。

距

哥倫布圓環和林肯中心僅有三條街的西 區一號鄰近紐約最新開發、最令人興奮

新社區 - 濱江中心，同時離綿延四哩長的濱江公 園僅數條街之遙，該公寓樓是曼哈頓天際線向西 至哈德遜河沿岸進一步拓展和延伸。 上西區向來 是許多文人藝術家喜愛的居住地區，聚集的住宅 塔樓，寬敞的室內和室外便利設施，充滿活力的 美食市場，無不顯露新西區奔放的生活色彩。 提到曼哈頓西岸濱江地區，不得不說起地鐵 7號線。現在，7號線從皇后區法拉盛至曼哈坦 41街與7大道交界的時報廣場為止，正在緊鑼密 鼓進行中的7號線延長工程，將其向西延至11大

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2015 年7月號

物業動態

道，然後再向南延至34街，與賓州車

住宅樓，還有3.4英畝之大的公共綠化

廳1衛適合單身或尚未有小孩的夫婦居

站相連。此延長線路一旦開通，對廣大

地帶，社區中的設施也是應有盡有，包

住，也有4房2廳4.5衛的豪華公寓。

華人往返曼哈頓西區至皇后區將是一大

括零售業商店、餐飲、電影院、地下停

除了戶外環境優雅設施完善，大樓內

利多，也預計將帶動西區的地產投資熱

車場以及新的公立小學，實在是有小孩

的公共設施也盡善盡美相當齊全。大

潮。

的家庭的理想居所。社區和著名的河畔

樓不僅有24小時的警衛，還有泳池、

華人資深地產專家陳蓓Gabby Chen

大道建築群相互對應和連接，伴隨著藍

健身房、Spa、公共影院、桌球室、會

介紹，西區一號由著名開發商Elad集

色的哈德遜河和四季景觀宜人的河畔公

所、兒童遊戲室、高科技遊戲室、公共

團以及Silverstein Properties在曼哈頓

園。

儲藏室、自行車停放處、冷藏室等等，

上西區聯合開發的最新住宅，首批公寓

該項目的大樓預計2016年年底建

最值得一提的是一千多平方米的超級大

已於年初開始預售。與河畔一號同樣出

成，是高達42層的超級豪華獨立產權

露臺，可飽覽社區景觀。儘管一房一廳

色的西區一號，這個涵括5個住宅樓的

公寓，約有246套公寓套房。儘管樓盤

一衛的套房起價也要130萬以上，但該

發展項目，戶外戶內設施都一應俱全，

尚未公開發售，但預售已進行中。該大

大樓地處曼哈頓而且近河邊，而紐約近

環境宜人，是非常值得居住的理想居

樓由PelliClarke擔任主設計，內部則

年曼哈頓河邊的樓價升幅之大以及升幅

所。

由JefferyBeers設計，而戶外的綠化地

之快是有目共睹的，所以這樣的豪華公

該專案所在社區坐落於曼哈頓上西區

段則又由另一位著名設計師擔任。公開

寓絕對物超所值。

的西區大道，社區的河畔中心除了5個

上市銷售的首批套房約23套，有1房1

興建中的西區一號與西區21號。

NRA17

大都會地產

2015 年7月號

房市觀察

白思豪力主改革 全市興建可負擔住宅

紐約市

421a

18

減免稅計畫 紐 約市的 4 21a 房屋建築減免 稅 計 畫 6 月2 5日 到 期，白 思 豪 市 長主張對計畫進 行大幅修改，並得 到紐約房地產理事 會的鼎力支持。

文：孫梁

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大都會地產

2015 年7月號

19

蘇富比國際不動產中文部 新澤西中北部頂尖團隊 12間分店專營曼哈頓美景公寓和極品豪宅

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0

大都會地產

20

2015 年7月號

房市觀察

不同待遇政策，如低收入的租戶只能走側

●何謂421a減免稅計畫

門，和修改租金管理與租金穩定的法律。 421a減免稅計畫是在林賽任市長的1971

但421a減免稅計畫需要州議會的批准和州

年7月開始執行，當時紐約市出現人口減

長簽字才能生效，葛謨州長迄今只表示願意

少，經濟下滑，居民房地產開發疲軟的局

重續。

面，為刺激建築業的發展，州議會規定在一 定時期內，大幅降低建商的房地產稅，以鼓

●421a計畫對租客的利益 紐約市租賃管理辦法規定，如果公寓樓是 新建築，和開發商享受減免房地產稅的待 遇，那麼，該公寓樓的租金就要保持穩定，

●421a計畫對建商的利益

勵對空地和使用不足的土地進行開發。

但穩定只在減免稅的規定期限內。因此，租 戶的租金也可保持穩定。

421a減免稅計畫的主要目的，是在紐約市

421a減免稅計畫對建商的最大利益，就是

經濟危機期間，大力提振疲軟的房地產業，

新開工的建築可免稅。如用於開發的土地

而不是為了提供更多的可負擔住宅。直到

價值為100萬元，而新建築的價值是1000萬

1980年代，市府才把該計畫用來開發經濟

元，那麼在規定的免稅期內，增值的900萬

在全市的421a減免稅計畫建築中，曼哈

適用房。曼哈坦的數千個共有公寓，都是根

元部分就不用繳稅。免稅期根據建築計畫的

坦只占6.7%，但曼哈坦的建築密度大，因

據421a計畫建成的，共有公寓的建設至今

不同而長短不同，最長可達25年。

此，曼哈坦建的公寓單元占到全市的40%，

仍在繼續。

建商得到免稅後，就必須承建一批可負 擔住宅，但地點不一定是在建設工地的範

●421a計畫與經濟適用房 多年來，421a計畫歷經多次重續，但每次

●421a計畫的建築地點

其他建築分布在布碌崙、布朗士、皇后區和 史泰登島。

圍內。421a計畫在1980年代做出修改，在

由於租金上漲但收入不漲，紐

14街到96街間的曼哈坦地區增加了「建造

約市很難滿足中低收

專屬區」。建商在進行開發時，只有在

入階層的要求，保

重續時市長都呼籲，建商應協助解決紐約市

當地建設可負擔住宅，才有資格獲得免

的可負擔住宅短缺問題。如今該計畫又到了

稅，而且可負擔住宅要占到建設面積的

定。但維權組織

重續時刻。

20%。建商也可購買許可，在市內其他

認為，421a計

地區建造可負擔住宅。

畫是濫用政府

白思豪表示﹕「建商如果不建造可負擔住

基金，沒有提

宅，就不再為他們提供減免稅，紐約市不能 只有連棟屋和豪華共有公寓。歷史已經翻

證每月的租金穩

●對共有公寓買主的利益

供足夠的可負 擔住宅，給建

篇，建商曾向紐約市民施壓，試圖把他們趕 出社區。我們也要向建商施壓，逼迫他們建

421a計畫允許共有公寓的屋主在買

商的減免稅政

造新一代的可負擔

房後十年內，前兩年的房地產稅如果

策單是2013年就

上漲，那麼上漲部分可100%免稅。

達11億元，而這些

在隨後八年中，將按正常稅率每兩年

資金可用來建設可

住宅。」 白思豪提出 許多房屋改

徵收上漲部分的20%房地產稅。減免稅

革政策，包

的期限全市均為十年，但曼哈坦上城地區

括加徵豪宅

可為15至25年。

稅，適用於

策也不會終止。例如，屋

合作公寓和

主在買後第七年出

170萬元以上

售，後三年的減

消補貼建築的

是上市銷售的 房屋。

屋主如果出售房屋，減免稅政

共有公寓、

的豪宅；取

負擔住宅，而不

稅政策可由新 買主繼承。

白思豪(右)提出改革421a計 畫，但州長葛謨(左)只表示願 意重續。(歐新社、Getty Images)

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大都會地產

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2015 年7月號

房市觀察

●白思豪新政策的要點 白思豪市長主張對421a計畫進行改革，主 要是實現以下目標﹕ 1，全市所有地區都建可負擔住宅 目前的421a計畫只規定在全市16.5%的地 區建可負擔住宅，其餘83.5%地區不必建， 如今是要求100%的地區都要建。 2，提高可負擔住宅的建設面積 目前的421a計畫是規定可負擔住宅的建設 占到20%，白思豪主張增加到25%到30%。 3，協助紐約市民得到可負擔住宅 目前入住421a計畫建築的住戶，是占地區 中位收入的60%，每套兩居室約合1260元。 如今市府建議實現屋型的多樣化，以提供給 更多的家庭，包括教師、護士和警員，哪怕 年收入只有3萬1000元的家庭。 4，取消共有公寓的減免稅 市府建議取消給共有公寓樓的減免稅待 遇，因為共有公寓的建設不需要政府補貼

白思豪要求建築商建造更多可負擔住宅。圖為布朗士的共有公寓群。 建商只有在當地建設可負擔住宅，才有資格獲得免稅。

(美聯社)

(記者朱澤人/攝影)

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大都會地產

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2015 年7月號

裝潢藝術 文、圖：鄭齊友(Nathan Zheng)

你不知道的大理石裝潢藝術 岩石是由一種或是多種礦物質組成，包括普遍被人認知的大理石、花崗石、石英石；較珍貴的 岩石有鑽石、剛玉、蛋白石、水晶石；民眾知道但是少有接觸的有卵石、硫磺、石膏、白雲母。 有些礦石還具有做顏料的功能，如辰砂、孔雀石、藍銅礦等。

石

頭和人類有著密不可分的關係。古

中國的大理石主要產自雲南貴州地區，而

現在，大理石早已飛入普通百姓家。普通

時候，能用上大理石或花崗石做建

這些地方距當時的政治中心如北京、天津等

百姓不滿足於只購買國內出產的石材，青睞

地較遠，搬運如此重的石頭，其運輸費不是

來自歐洲的石材，更將目光轉向世界各地。

築材料的家庭，非富則貴。

普通人家負擔得起。因此，古代中國，大理 石代表著權勢和財富，是皇室家庭

大理石 雕刻師理想材料

的專屬品。可想而知， 當時的大理石的

意大利有一座山，整座山都是大理石，名

價格不菲。

為卡拉拉山。這座山盛產白色大理石，因為 紋體潤澤，石材飽滿高貴，是出了名的雙 高，高質量、高品味，因此廣受推崇。卡拉 拉山的石材被應用到美国白宫、紐約大都市 的帝國大廈、巴黎聖母院、大英博物馆，古 羅罵廣場、佛羅倫斯和錫耶納大教堂、比 薩斜塔、羅馬萬神殿等建築上。 意大利文藝復興之時，米開朗基羅 就是使用卡拉拉山的白色大理石， 雕鑿了聖殤像（La Pieta，或譯聖 母哀悼基督、聖母憐子）。 米開朗基羅另一著名作品大衛

大理石版的巴西利卡建築 模型，雕刻師馬修 西門德斯 （Matthew Simmonds）

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大都會地產 裝潢藝術

米開朗基羅的大衛像

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2015 年7月號

（取自網絡）

黃金魚肚白(上)和大花白(下)條紋清晰，質感豐富，格調高雅，成為建築設計師的寵兒。 （SMC Stone石材公司提供）

雕像，據傳也是來自卡拉拉山的石頭。開採

的理想材料。產自意大利的Calacatta Gold

大理石板材色彩斑斕，質感豐富，色調多

出來後曾交給另一個雕刻家，但是那位雕刻

（黃金魚肚白），Statuary White（大花

樣，花紋無一相同，便是其名貴所在。以大

家觀察了那石頭後，恐自己造詣不夠，糟蹋

白）更是建築設計師的至寵，屬於精品之中

理石裝飾的建築物，具有強烈的文化和歷史

瑰寶，後才轉交給米開朗基羅，成就了現在

的精品，通常用於五星級酒店或是非常豪華

韻味，廣受設計師的喜愛，常用於室內。

的大衛雕像。

的樓宇大廈。

SMC Stone專業人員介紹，大理石的硬度 比花崗石軟，其紋路顏色鮮豔多變，質感柔 和美觀莊重重，格調高雅，以此成為雕刻師

大理石剖面自然形成一幅天然的水墨山水 畫，新一代的設計師特別偏愛將大理石的這

大理石 色彩斑斕、質感豐富

個獨特性，將花紋獨特的大理石鑲嵌牆上取 代畫品。

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大都會地產

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2015 年7月號

裝潢藝術 精美的大理石壁爐裝飾 （SMC Stone石材公司提供）

不大，適合大面積使用。因其有不易風化磨

度也會影響裝飾效果。優質的大理石板材的

損，堅硬耐久，不掉碎屑，不易刮傷，和不

拋光面，有鏡面一樣的光澤，能清晰地映出

怕高溫以及幾乎不受污染等種種特點，而且

景物。但不同品質的石材由於成分不同，即

越來越多的人崇尚將各種石材用於家居裝

拋光後表面光澤度高，各種天氣帶來的雜質

使是同等級的產品，其光澤度的差異也會很

飾裝潢，大理石、花崗岩、玉石瑙、縞瑪瑙

幾乎都不能粘附，而被多用於建築物的牆

大。其強度、吸水率，也是評價質量的重要

等，可以營造高級的感覺，是非常受歡迎的

面，廚房檯面，地板，外牆；還常用於紀念

指標。

室內裝飾石材，亦同增加房屋回報值。

性建築物如碑，塔，雕像等材料。

石材家居裝潢 提升地產價值

選購大理石時有眼觀、耳聽、滴墨三法。

紐約的石材專業，SMC Stone負責人表

SMC Stone負責人建議消費者在選購時從

眼觀即看其細料結構是否均勻，質感是否

示，沒有一塊石頭一模一樣，即使來自於同

表面上看要注意方塊切割是否整齊，厚薄要

細膩，才算石材之佳品，粗粒及不等粒結構

一礦場的石材，也會有不同的花紋和質感。

均勻，表面要光滑明亮，且不要有凹坑；花

的石材其外觀效果較差。

為了覓得一塊好石材，商家常親自派遣專家

紋均勻無雜色，色差要一致；其中礦物顆粒

耳聽為聽其敲擊聲是否清脆悅耳，如石材

去當地石礦考察和測試石頭的品質。倒不是

越細越好，這說明其結構緊密結實，方為上

內部存在輕微裂隙，或因風化導致顆粒間接

說商家不相信照片，只是親眼看到和親身體

品；除了選料外，選擇石材加工技術也很重

觸變松，敲擊聲便會粗啞。

驗那種質感和圖片上看效果，是兩碼事。

要，精湛的打磨工藝，加上專業的安裝團隊 才能展示出石頭成品的高格和豪華。

如墨水很快四處分散浸出，即是表明石材內 部顆粒鬆動或存在縫隙，質量軟鬆；若墨水

花崗石強度高，質地堅硬緻密 選購三法：眼觀、耳聽、滴墨

滴在原地不動，則說明石材致密，質地堅 硬。

花崗石石材色調基本一樣，色差較小，多 數只有彩色斑點，還有純色，色彩相對變化

滴墨則是在石材的背面滴上一小粒墨水，

不同等級的石板材的外觀不同，表面光澤

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2015 年7月號

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大都會地產

1 5/15/15 2:07 PM 年7月號 2015 大都會地產

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2015 年7月號

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2015 年7月號

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大都會地產

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2015 年7月號

理財ＱＡ

購屋考慮

好學區 文：財經新聞組

問：麼做才能找到好學區裡的房屋？

我有小孩，最近想買房子，該怎 有小孩的家庭在購屋時，學區好是最主要考量之一。 (美聯社) 第一，您的小孩要上哪所

固然重要，但人們口中對學校的評價也極具

學校？如果想入住的區域鄰近幾

指標意義，當人人都說某個學校好，或者批

哩內沒有其他社區，那麼選擇有限，

評得一文不值，必然各有道理。雖然可透過

房地產仲介人員可從旁協助，選

也就相對容易，但很多時候並不那麼單純明

一些網站或者其他管道查詢與學校相關的數

擇靠近好學校的房屋，但為避免

朗，例如，在大一點的都會區，社區綜合學

據，但人們似乎更信賴朋友之間的口耳相

人們對好壞學校心存歧視，住房法令規定，

區涵蓋面非常大，可能包括好幾個鎮、郊區

傳；萬一對某一所學校有興趣，不妨向左鄰

經紀商與房地產經理人不能對學校提供意

和村落，區塊之間的界線不是那麼清楚。

右舍打聽，或者看看可不可以與學校校長預

答： 見。

專家建議，不妨先在以好學區著稱的郊區

約會面。

一旦您找到心目中的理想學校，便可請求

物色房子；有時候不容易搞清楚哪一棟房子

如果學校工作人員友善，並且樂於配合您

地產經紀商幫忙找尋特定區域的房屋，此

隸屬於哪個區域，您可問問地產經紀商，如

的需求，便是一個好跡象，如果學校圖書館

外，也可向經紀商詢問是否需要支付學校分

果經紀商也不知道，可請經紀商打電話給教

的存書稀稀落落、教室裡學生和老師的配比

區稅（school-district tax）等問題。

育委員會一探究竟，必要時乾脆自己問。

大約是40：1，就是警訊，如果您有小孩，

除了依法不要開口詢問地產經紀商對各家

第二，從各種數目字可看出學校的哪些特

不妨帶著孩子一起參觀，觀察他們的身體語

學校的評價外，也因為每個人對學校好壞的

色？家長最在意的就是學校的測驗成績，但

言、傾聽他們的感受，很快就知道該如何決

看法不一。所以，研判學校好壞還是靠自

事實上，還有很多指標可看出學校好壞，值

定。

己。

得參考，例如畢業率、老師與學生比例等，

您應該至少問問自己以下三個與學校有關 的重要問題：

也都看得出學校品質。 第三，學校的名聲如何？學校的測驗成績

研究每一所學校之前，如果能先思考前面 這些問題將會比較踏實，也就更容易找到適 合而且理想的學校。

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大都會地產

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2015 年7月號

名人話題

美景環繞的戶外泳池。（取自Variety官網）

改名談變性 詹納買新房

文﹕胡毓玲

編譯：胡毓玲

美國奧運十項全能名將布魯斯．詹納（Bruce Jenner）日前首度公開承認 變性，並正式改名凱特琳（Caitlyn），以一身無肩帶的白色緊身衣，登 上「浮華世界」（Vanity Fair）7月號封面。此前，詹納買下依 山傍海的馬里布豪宅，展開人生新頁。

「綜

藝」（Variety）雜誌首先報導，詹納以350萬元購 入新居，這間馬里布豪宅有著山、海、峽谷的360度

景觀，占地11英畝，「鬥牛士州立海灘」（El Pescador State Beach）引人入勝的天然景致，可一次盡收眼底。 豪宅建於2010年，擁有3500平方呎的生活空間，近期才由知名 室內設計師赫南德茲（James Hernandez）重新裝修。屋內有四 間臥室，三套半衛浴，起居空間採開放式設計，下沉式客廳設

以男裝亮相的 布魯斯詹納。 （美聯社）

有取暖區，賓客們用餐時，可從飯廳的無框式玻璃牆欣賞整片 蓊鬱山景，中島式廚房以白色櫥櫃與平台為主軸，搭配頂級不

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大都會地產

2015 年7月號

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名人話題

鏽鋼烹調設備。 此外，能停放三輛車的車庫、加熱地板、室內外取暖區、寬敞陽 台上的烤肉區、有山水環繞的泳池與SPA水療池，以及無價的遼闊

登上浮華世界封 面的凱特琳詹納。 （美聯社）

海景，都讓頂級豪宅大大加分。樓下空間可做為健身房、辦公室或 客房之用。 詹納1949年10月生在紐約市郊，在蒙特婁奧運刷新世界紀錄，成 為美國體壇英雄。他曾三度結婚，最後一次娶了電視實境節目名人 金卡達夏（Kim Kardashian）的母親克莉絲（Kris Jenner），並隨 同出現在卡達夏家人的實境節目中。 他們分居14個月後，在去年12月離婚，詹納開始留長髮，又被媒 體拍到塗抹指甲油、穿耳洞，變性傳聞不脛而走，日前接受電視媒 體採訪時承認變性，更直接大聲宣告「我是女人」。他新啟用的推 特帳號@Caitlyn_Jenner只花了短短四小時又三分鐘，追隨者即破 百萬，刷新金氏世界紀錄。 前妻克莉絲表示，25年來始終稱呼布魯斯為「老公」，現在必 須改叫「我的英雄」，此外，3個前繼女金卡達夏、蔻特妮卡達夏 （Kourtney Kardashian）、克羅伊卡達夏（Khloe Kardashian）也 力挺他的決定。 據媒體報導，詹納的兩個未成年女兒肯黛兒（Kendall ）與凱莉 （Kylie）先前也重砸數百萬元在洛杉磯地區置產。

下沉式客廳設有取暖區。（取自Variety官網）

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2015 年7月號

房市觀察

華裔買家買豪宅

文：李雪

優質教育、保值、低調 三者並重 優質教育、保值投資以 及低調，是華裔鉅富購買 豪宅主要考量。

今

年以來，華人到美國東岸房產市場 購買豪宅熱潮越發洶湧，在隨著長

島越來越炙手可熱時，一些低調鉅富將目光 投向紐約周邊地區。許多豪宅銷售仲介，近 年開始迎接華裔顧客，也因此，他們開始重 視華裔買家。

標價5400萬元的豪宅外表非常低調，內部極盡奢華。

（記者李雪/攝影）

學區優秀 華人中意 華裔移民買豪宅需求，主要看中教育、交 通以及維護管理，希望尋找到一處環境好， 學區優秀且距離曼哈坦不遠的地方作為住 處；與此同時，也希望這處房產具有一定的 升值率。康州格林威治(Greenwich)距紐約 市車程半個多小時，漸受華裔買家注目。 格林威治共有十所私立學校，學生與老師 的比例是5：1，遠優於州內私校平均8：1 的比例，另外還有兩所中文學校。由於駕車 45分鐘、火車35分鐘便可直抵曼哈坦，該 區居住的業主大多在紐約市工作。

為下一代培養人脈 華爾街首屈一指的資本家、商人以及紐約 市有頭有面的人物，不少在此住家。華裔買 家希望自己的孩子能和這些富豪的孩子一 起，建立良好的成長環境，同時為未來的人 脈網打下基礎。 如果你買在曼哈坦，每個人都會知道。但

著名製片人溫斯坦（Bob Weinstein）的住所正在以2950萬元的標價出售。（記者李雪/攝影）

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大都會地產

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2015 年7月號

房市觀察

這裡寧靜、低調、華人少，這對堅信「財不

清理，電燈和暖氣也未關閉，這些細節都是

此外，在購買之前，華裔買家也希望管家

外露」的中國富人來說十分理想。

管家要照料的。但管家公司不僅僅是家政公

能幫忙徹底檢查房屋，拆除原有的監視和安

除了教育和低調以外，華人購屋自住還是

司，以「生活方式管理」(lifestyle manage-

保系統，換上新的；也會幫助他們建立鄰里

希望資產保值，最好能有一定的投資價值。

ment)為工作目的，且正努力學習中國人的

間的聯繫，不時舉辦業主聚會，讓他們不覺

生活方式。

得自己是外來移民。

從投資、教育、環境等各方面來說，格林 威治相當理想。另外，該區近年來的房價增

這些華裔業主由於對美國陌生，生活更

長率在7%至8%左右，這也滿足了華裔買家

需要幫助。他們幫華裔業主的孩子尋找學

對物業升值的要求。

校，無論是該州的還是國內的、國外的， 我們可以根據孩子的情況做調查。生 活上可以幫助華裔家庭找會講中文

管家公司全方位服務

的家庭醫生、保姆等。 另外，華裔買家不喜歡自己打理和維護房

一些華裔業主對美國的法

屋，他們會因為維護麻煩而放棄購買一些房

律和政府審批程序也較為

產。因此，管家公司應運而生，提供全方位

陌生，如果業主想要

管理服務。

改建房屋，他們會幫

華裔移民業主常常需要往返中美之間，有 一些根本不常住在這裡，或者孩子寒暑假也

助他們上報相關部門， 尋找施工隊。

會回國探親，洛睿就會幫忙照看房子，工作

不過，華裔業主對家庭

包括維護花園、打掃衛生、照顧寵物和植

的私密性非常重視，不喜歡

物、收發信件、轉寄包裹等。

管家常伴左右，因此他們也

有時屋主出門時沒注意，冰箱裡的東西未

對服務方式作出相應調整。

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大都會地產

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2015 年7月號

社區介紹

文：高傑文(Jimmy Gao) 圖：Daniel Gale Sotheby’s International Realty, 高傑文

中心島 Centre Island 島納蘇郡的中心島(Centre Island)是東端漢普頓(The Hamptons)以外最獨特的地區之

長一，作為一個小型的北岸濱海社區，安全、隱私。特點包括： 三面環海：與蠔灣(Oyster Bay)、Mill Neck、Cove Neck三區隔灣相望，是海上 運動的天堂。 進出只有一條路：警察局就在入口處， 確保居民的隱私和安全。 距離近：離紐約僅40英哩車程，居民可 通過海上和空中抵達，是極少數可允許直 昇機起降的居民區(只要起飛降落都不經 過鄰居住宅)。

家庭數：174

所學校，西奧多•羅斯福小學（K-2），

著名居民：比利•喬Billy Joel，傳媒大

詹姆斯•H•弗農學校（3-6）和蠔灣高中

亨Rupert Murdoch、鄧文迪(離婚前)，政

（7-8，9-12）。蠔灣亦有多所著名的私立

治評論員Sean Hannity，奧斯卡獎作曲家

學校。

John Barry

這個地區以卓越的學術教育出名，學生

村委會網站：www.centreisland.org

成績傑出，是全美學生平均預算金額最高

其它：這是一個Incorporated Village，

的學區之一，從課堂延伸到校際運動和課

除了地稅，還有村稅(Village Tax) 學校：蠔灣-東諾維奇中央學區(The

總面積：1.1平方英里。

Oyster Bay - East Norwich Central

總人口：410 (2010年人口普查)。

School District)是一個小的學區，包括三

外活動。附近亦有多所著名的私校。 上市房價：100萬至700萬。 上市房數：13

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大都會地產

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2015 年7月號

社區介紹

中心島(Centre Island)位置圖

入口處的警察局

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大都會地產

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2015 年7月號

社區介紹

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423 Locust Ave 地點安靜，裝修過的水泥殖民式，5臥，4.5新浴， 可俯瞰牡蠔灣港，沙灘僅幾步之遙。業主有水和河岸權。 占地：0.2868 英畝 地稅：$10378.22 村稅：$4390.54 地產代理：Daniel Gale Sotheby’s International

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大都會地產

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2015 年7月號

買房百科

全美房屋銷售未恢復水平

買

房者需要注意六個因素： 一、供應緊張：很多地區

的待售房子供不應求，物業一上市很

房市如戰場

快就脫手。數據顯示，整個美國市場

買房注意

示，最難買到房子的市場包括聖荷

的房子不到五個月就會賣光，通常應 是六個月。房地產數據公司Zillow表 西、洛杉磯、西雅圖、丹佛、達拉

六

急於買下你的第一棟房子？已有房 子但想換大房？小心今年春天買房競爭激 烈，在主要城市房市供不應求，開始上演開

斯-福和市、田納西州納施維爾和波 士頓。 二、低價房屋需求大：低價屋價 格上漲較快。13萬5000元以下的房 子，今年3月初的價格較一年前上揚 9%。而22萬6800元以上的房子，價

因素

三、房貸利率低：長期房貸利率仍 然接近歷史最低，30年固定利率房 貸的最新全國平均利率僅為3.80%， 一年前則為4.21%。這是好消息，因

價戰。缺少上市房子，是2008年房市崩盤以來， 全國房屋銷售尚未恢復到健全水平的主要原因。

格較一年前只漲了5%。

文：宋凌蘭

為每月償還的房貸金額較低。但是低 利率能維持多久不得而知，所以很多

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大都會地產

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2015 年7月號

買房百科

人趁利率還低的時候趕快買房。 四、較少現金購屋：由於房價升 高，大型投資者紛紛退場。所以傳統 的購屋者不必與以現金購屋這些投資 人競爭。 五、法拍屋大減：與一年前相比， 處於法拍程序的房子減少12%，銀行 收回的房子則減少34%，法拍和短售 交易均大幅降低。 六、度假屋搶手：由於股市水漲船 高，嬰兒潮人士尋找安享晚年的地 點，而掀起搶購度假屋的熱潮。去年 度假屋占了房屋銷售的21%，達到全 國房地產商協會測得的歷來最高比 率，預期今年這股趨勢會持續，但是 房價會上漲。

今春上市屋少、低價屋大家搶， 買房上演開價戰。與過去相比，法 拍的房子少，銀行收回的房子也減 少。圖為2010年拉斯維加斯銀行售 屋招牌。 （Getty Images）

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2015 年7月號

本市 期觀 焦察 點 房

共有公寓價格可望下跌 市場開始對買方有利

編譯：和釗宇

共有公寓（condo）轉手價格不斷走高，房屋庫存量持續在歷史最低點徘徊， 曼哈坦房屋市場仍有價無市。購屋者之間的競爭，依舊激烈。

在 2015第一季度，曼 哈坦房屋庫存量下滑至五 年來同期最低紀錄。不過在 經歷令人失望的第一季度後，4 月份共有公寓庫存量已有小幅度回 升，使得價格漲幅略為減緩，市場開 始對買方有利。 4月份待售共有公寓的庫存增長至3623 套，比3月份上漲了3.9%。這主要是由於 一些賣家故意等到價格走高的3月，再將房 子出手，進而導致進入市場的房屋數量增 加。 4月份有930套共有公寓進入市場，創下 Street Easy網站月庫存增加量的最高紀錄。 而且在4月份進入市場的房屋中，四套中有一 套就是共有公寓，這樣的比重也創下新高。 但雖然共有公寓的月庫存增加量上升，房屋 市場的總庫存量仍然維持在6.7%的低檔。 共有公寓庫存量最近的增長，已減緩曼 哈坦共有公寓轉手價格攀升。根據Street Easy網站共有公寓價格指數，價格在3 月份持平，這是28個月以來共有公寓 價格首次停止增長。 而在未來，共有公寓價格可 望下跌，下城區和上東區 次級市場的共有公寓轉 手價格4月已經下 跌0.4%，

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大都會地產

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2015 年7月號

下城區次級市場的共有公寓轉手價格在4月下降。 (路透)

而 3 月 則 下跌0.2%。根據 Street Easy網站共有 公寓價格預測，轉手價格5 月將下跌0.1%。同時，出售房 屋價格中間值在3月下跌6.3%， 比去年同期下跌5.2%。儘管這對房 屋庫存總量沒有影響，但是這種下跌 預示著房價上漲的速度將減緩。 4月份的現房銷量比3月份增長6.1%，到 月底已比去年同期增長12.5%。由於4月份 待售房屋在市場上的存在時間比3月份又減 少3天，Street Easy網站對購屋者的建議依然 不變，亦即出手越快越好。 房屋在市場上的存在時間仍然保持在48天

共有公寓月庫存量上升，減緩轉手價格攀升。

(美聯社)

的低檔，但是不太可能再出現類似去年4月 的瘋狂局面，房屋只能在市場上停留僅僅39 天。 4月份曼哈坦共有公寓價格增長放緩究竟 是一種大趨勢，還是短期的波動？答案最 終還是取決於下月待售房屋庫存量的變 動。市場對庫存量的需求依舊居高不 下，對共有公寓的需求遠遠大於供 給。 市場分析家指出，從長期阻止 房價上漲還是要依靠更多的 房屋庫存進入市場，而這 種情況過去三年來一 直難以實現。

要阻止曼哈坦房價上漲，還是得依靠更多的房屋庫存進入市場，圖為蘇活 區一處工地正在蓋豪華公寓。 (Getty Images)

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大都會地產

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2015 年7月號

住房百科

建立互信 維護關係

文：李淼

屋主協會與社區休戚與共 如果你居住在城市中的多單元合作公寓、共有公寓，或是 郊區的多單元住宅開發小區，以及新建的獨棟屋小區，你會 需要與管理社區的機構屋主協會（Homeowner’s Association）打交道。 主協會全盤承攬社區公共區域綠

33萬3000個由屋主協會管理的社區，管轄

化、衛生、設備維修、水電、安全

2590萬房屋單位，居民6340萬人，佔全美

等事，對私人物業範圍內小事也不放過；有

總人口的五分之一。社區協會研究所是為屋

時候，連家中養幾隻寵物、大門油漆顏色、

主協會委員和管理工作人員提供教育服務的

花草品種等，都有規定。

機構。

屋

社區協會研究所（Community Associa-

這一數字遠超1970年的1萬個社區，比

tions Institute）發布數據顯示，全美共有

2011年的31萬7200個社區、2540萬房屋單

Bayside Gables

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大都會地產

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2015 年7月號

住房百科

位和6270萬人，略有增長。 屋主協會最初由小區的開發商建立，一旦 全部房屋售出，這一機構的管理權力就移交 給小區業主，也就是屋主協會的所有成員。 業主根據自己房屋在社區內所佔比例，在屋

關係建立在持續的信任之上，我們學著原

主，對於不合理的規章，應聯合其他業主，

諒他人和自己，就像維護一大家人的關係一

提出修改意見。

樣」。 美國新聞與世界報導則提供和屋主協會打 交道的共處法則。

四，主動參與管理。旁觀屋主協會的工 作，常會感到不盡人意，與其抱怨，專家建 議不如自己多投入時間，主動參與屋主協會

一，先了解規則。絕大多數人在搬入新居

的管理工作。例如，加入某一活動的策畫或

屋主協會規約最初的版本由開放商設立，

之前，都沒有太考慮屋主協會的規約。而實

管理小組，讓自己成為屋主協會管理工作的

但當業主取得協會的所有權後，可以根據政

際上這將涉及到寵物、停車、垃圾處理、出

一員。

府法律和業主的投票進行修改。

租、噪音、改建等各個方面，與屋主的生活

五，避免糾紛升級。每個小區都有這樣的

關於屋主協會與業主的各種糾紛長見於報

息息相關。地產專家湯普森表示，買房前若

住戶：事事要抗爭，時常把小小的糾紛搬上

端。例如，屋主協會不准患癌兒童搭建遊戲

不了解屋主協會的規定，不做調研，匆匆忙

法庭。實際上這樣的訴訟浪費金錢、耗費精

房，或是阻止退伍軍人懸掛旗幟。但社區協

忙就過戶、簽字，日後會引發諸多麻煩。

力，不論結果輸贏對雙方都是打擊，日後更

主協會享有相應的投票權。

難相處。因此，凡事盡量通情達理，別動不

會研究所的民調顯示，64%業主對屋主協會

二，和鄰居溝通。屋主協會負責制定和實

的管理表示滿意，持中立意見的佔26%，只

施管理章程，但實際上，業主與鄰居之間的

有10%的業主表示不滿。

相處關係更為重要。因此專家建議業主多同

六，做長久打算：各州對於社區的規畫和

不論對屋主協會的態度如何，現實情況

鄰居溝通，例如感到隔壁派對音樂太吵，最

維修儲備金的法律要求不同，但對於公共設

是，只要簽字購買或租住了屋主協會管理之

好先和鄰居聊一聊，溝通無效再向屋主協會

施未雨綢繆的修護十分必要，特別是道路、

下的物業，就要受其制約，成為屋主協會

投訴。

屋頂和泳池。如果忽視這一點，一棟房屋的

動就令糾紛升級。

三，提修改意見。居住環境與生活方式的

小小屋頂漏雨，可能會引起所有業主的損

變革不斷，而與此相關的屋主協會規約也需

失。因此，應該理解屋主協會為維修儲備收

共有公寓屋主協會委員何曼（Patrick

要與時俱進。協會成員應該每幾年重新審視

取的費用。

Hohman）表示，「業主和屋主協會之間的

規約，確保社區管理符合業主利益。作為業

的一員，就要準備好和同社區的鄰居休戚與 共。

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2015 年7月號

地區介紹

夢的延伸

長島

文：梁起華

教育資源豐富 地產市場火紅

亞洲國家大多是人稠地稀、人口密度大，因此長久以來傳統亞裔移民的 「美國夢」，不外乎在美國先求身份、立業，在市區先買棟可容身溫暖的 住家，待基礎穩固後，再往市郊尋求空間更廣大。前有庭院、後有泳池的 理想住宅，是謂「夢的延伸」。

中

國大陸的買主，從四、五年前開

成長島地產市場一直相當搶手的原因之

始隨著中國的經濟起飛，有越來

一。

張敏芳說，「長島」(Long Island)本 身就是一個地產品牌，再加上高端的電

越多環境較佳的家庭，紛紛從紐約市中

專門銷售長島地區地產的艾略特地產

腦科技、製藥公司和航太工業人才在此

心輾轉，或是直接從中國「直飛」來長

經紀公司(Shawn Elliott Luxury Homes

成行成家，使得長島的教育和每家的收

島購屋置產。

and Estates)華裔經紀張敏芳(Sandy

入(household income)都是紐約各郡之

當然，以華裔、韓裔與印度裔為主的

Chang)說，「尋求更好的生活型態」與

首。

亞裔住民，對於教育相當重視，也是造

「為孩子提供更好的教育品質」，是近

以長島快速道路(I-495)沿線的32出口

年來以華裔為主的買主紛紛青睞長島納

至42出口，大頸學區、Roslyn、Man-

蘇郡的兩大重要因素。

hasset、Albertson組成的Herrick學區， 到花園市(Garden City)學區，直到41至 43出口的傑理柯(Jericho)學區與賽奧塞

「夢的延伸」豪宅。

(艾略特地產公司提供)

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2015 年7月號

地區介紹

(Syosset)學區等，學業排名都在全紐約州 前百名，就紐約州教育預算的撥用充裕度方 面，前25名中長島就有約六至七個學區居 其內。 以兩年前的美國人口調查資料顯示，長 島傑理柯學區內的每位學生，平均每年有3 萬4000元的教育經費，皇后區的均數約為 兩萬元，更遠高於紐約州的平均值1萬8000 元。每班人數少、設備齊全、教師薪資待遇 高，學生在充裕的經費與人事情況下，學習 成效與品質也就更好。 註冊會計師張國榮也具有地產經紀資 格。他指出，長島地稅重，是紐約市地稅 的兩三倍以上，但是對於注重教育的亞裔 住民來說，這些稅有一大半拿去用於學校 稅(School Tax)，花在子女的栽培是準值得 的，尤其一家有兩至三個學齡孩童，繳這些 地稅其實是值得的。

這作百年前鐵路大亨范德比爾曾擁有的土地，目前屋主就是華人。 (艾略特地產公司提供)

長島地區有幾所有名的私校與奢豪育才 機構，是吸引這幾年許多大陸富豪家庭的

學校相比還是划算。

另一額外因素，這些家庭其實是有計畫的

回顧美國城市人口發展歷史，先從市中

為自己的權貴子弟來美追求更專門的教

心發展，靠著便利的商業流動、易達性高

育，而特別前往長島置產，例如位於富

的交通和生活機能作為開發動力，待經濟

人區的布魯克維爾(Brookville)和蝗蟲谷

基礎穩固後，再漸往市中心以外的近郊區

(Locust Valley)等地，還有專門培養網球

遷移，尋求的是更寬廣的生活空間、更上

人才、馬術人才與高爾夫球的特殊育才學

一層的生活思維。長島的發展，正是如

校，有好的教練、國際級的場地與教學硬

此。這也是艾略特地產經紀公司多次前往

體，雖然學費不眥，但與中國的富豪育才

上海作市場開發，建立合作人脈的主因。

張敏芳(右)與總裁艾略特近年常前往中國 作開發。 (艾略特地產公司提供)

位於Old Westbury一戶華人豪宅的後院泳池。

(梁起華攝)

長島的狀元學校傑理柯高中。 (本報檔案照)

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大都會地產

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2015 年7月號

設計名家

法式家具清新派才女

Constance Guisset 文：DFUN

Constance Guisset，一個永 遠不停止做夢與追尋的女子。

她

知性，對藝術充滿見解，懂政治， 熱衷產品設計不時跨界舞台佈景，

總以明快的色彩、穿透般的錯視反應設計裡 的動與靜，亦為平淡無奇的空間，湧入一陣 暖流。 這位來自於法國的新銳家具設計師Constance Guisset， 1976年出生，大學時期主 要專攻政治與經濟，後從事文化領域近當代 藝術之工作。當她感覺自己所渴望的獨立與 自由，必須仰賴創作才得以獲取時，Constance Guisset毅然放下原有工作，重返校 園攻讀工業設計。求學期間，亦於Bouroullec設計兄弟工作室工作，賺取學費。

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大都會地產

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2015 年7月號

設計名家 設計新星 令人驚豔 Constance Guisset表示，「起初，我對 設計並沒有特別感興趣，但我總是自己能從 事一份能兼具手工及知識層面的工作，因此 我曾夢想成為木匠、外科醫生、擁有一份以 裝飾為生的事業，或成為政治家、藝術家、 畫廊的擁有者。 她說：「直到現在我成為一個設計師，我 想我找到我所需要的。」 因此當她於2007年自法國國立高等工業 設計學院 ENSCI-Les Ateliers 畢業後，專 攻家具設計、佈景設計及視頻設計的她，於 次年憑著柔軟的女性目光品味，及創作時 充滿童趣的設計直覺，一舉榮獲巴黎Grand Prix du Design 設計大獎之新人獎，並一躍 成為設計界的明日新星。

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大都會地產

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設計名家

抽象與成形間的魔法 Constance Guisset認為，「我所有的設 計都有一些共同點，我對輕盈的姿態、夢 境、錯覺皆具有獨特的品味。」從她的代 表作the Vertigo lamp、Cape lamp、Chantilly lamp、Sol chair到近期為荷蘭海牙的 Suite Novotel, Accor所設計的大廳皆可窺 見一二。 最重要的是，影響她最深的是全世界最 受歡迎的魔法保姆Mary Poppins，這個所 有西方世界小孩的共同回憶。Constance Guisset笑稱魔法保姆總能將一件事轉變成 另一個模樣，或令物體現形，這造就她在設 計上對輕盈與動態的關注，也促成她著迷於 抽象和成形之間難以言喻的銜接關係。 2015年，她將有許多嶄新的計畫包括提 袋、沙發精油擴香器，甚至是一個能將提袋 變雨衣的設計，並涉足不少法國博物館的舞 台設計，在她的最新作品中可以看見她為 Bensimon所設計的提袋以及為Tectona所打 造的戶外家具。

(聯合新聞網)

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室內裝潢 溫馨風：牆上作 畫或貼壁貼在牆上 畫幾朵花加一個 「family」，搭配 餐桌、吊燈，就讓 人覺得很溫馨。

布置主題牆

首

先，想讓住家有溫馨風，可以選擇 一面牆，重新粉刷之後，在上面畫

上一些圖案，或布置一些家庭照片。圖案視 個人喜好，幾朵花加一個「family」，搭配

居家風格亮起來

餐桌、吊燈，就讓人覺得家裡好甜蜜。 如果覺得作畫麻煩又花錢，也可以到家具 賣場購買塗料的同時，順便挑一些特色壁 貼，譬如花草鳥籠等，可讓原本單調的住

文、圖：游智文

家，變得有趣而生動，讓家裡的空間視覺有 一個重心。 預算多一點則可考慮做一面磚牆，並搭配

打造居家風格有很多方式。最簡單的方式之一，就是做一 面主題牆，只要掌握技巧，輕輕鬆鬆就能讓住家展現個人想 要的居家風格。

火爐、木柴布置設計，如此可讓家裡感覺格 外溫暖。 第二，如果想讓住家有北歐自然風，則建 議做一面清水模立牆，清水模立牆可讓屋子 浮現兼具自然、休閒的時尚感，用漂流木或

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大都會地產

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2015 年7月號

室內裝潢

木地板鋪牆也可考慮；何政熹表示，漂流木

粗獷風格，如果不做天花板，將管線拉成直

量牆壁厚度，厚度20公分以上的牆壁，極

獨特的木質紋理，樸實又具格調，能讓人放

角外露，感受會更強烈。

可能是承重牆，不可以任意拆除。

鬆心情，而且相較於壁紙，更耐用且更容易 清潔。 第三，如果希望家裡有工業風，則可上一 層水泥之後不再上潻也不做任何布置，以 「裸牆」方式呈現；此一作法能讓住家呈現

在改造住家牆面上，如果牆面有水漬或壁

其他要注意的，還有牆面塗裝材質要選

癌，一定要找出滲出原因，先將壁癌形成的

用環保無毒的塗料，室內裝潢已超過十年，

原因排除，否則只解決表面壁癌，牆面做好

牆中如果有管線，建議全部重新配置，如果

往往一下子又報銷了。

是電源線，記得加裝防火塑膠套管，以免走

此外，如果需要拆除移動牆面，則要先測

工業風：以「裸牆」方式呈現，能讓住家呈現原始粗獷風格。

火引發危險。

(聯合新聞網)

(永慶居家服務中心提供)

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大都會地產 NY Metro Realty Guide

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