201505大都會地產

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May 2015 Vol.2

大都會地產 NY Metro Realty Guide

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銷售租賃 // 房產管理 // 新樓買賣 // 商業地產

2015/4/20 上午 11:44:17

大都會地產

2015 年5月號

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0

大都會地產

1

2015 年5月號

大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide

第2期 2015年5月號

目錄 特別報導

3

陽光、沙灘、熱帶國際都市的魅力--邁阿密的中國熱

市場報告

6

2015第一季房地產市場報告

本期焦點 13 本期焦點 17

高尚社區有壓力 購屋量力而為 社會經濟條件評比 紐約州各郡健康排名一覽

On the Market

20

影星黛咪•摩爾叫價$7,500萬 出售中央公園旁三層閣樓公寓

潮流觀點

23

家具風格及潮流

房市溫度計

27

紐約買房用搶的 布碌崙已飆25%

買賣雙方

28

情侶婚前買房 別匆忙

房市觀察

29

全美地產稅排名 新州第1 夏威夷最低

房市溫度計

31

現在是賣房好時機

房市動態

32

天景豪苑二期 打造皇后區最大型的空中豪華公寓社區

買賣雙方

34

擁房潛藏成本 要注意

房市景氣

36

全美都會區 房價估值落差大

交易貼士

37

辦房貸 教你避免6大錯誤

38

5個節省房租的方法

40

曼哈坦下城 鬧中取靜 房源搶手

44

綠點轉型 房市新亮點

47

小波蘭 改頭換面呈現新潮風貌

51

木紋磚地板 耐用又有質感

52

風水、色彩、心理學與室內設計

大蘋果地產

居家設計

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Julia Li

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大都會地產

2015 年5月號

2

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大都會地產

3

2015 年5月號

特別報導

陽光、沙灘、熱帶國際都市的魅力

邁阿密房地產 的 中國熱 如果從猶太裔在北美的發展足跡可看出端倪，佛州東南部-特別是 邁阿密將是繼加州、紐約之後另一個吸引華人置業的國際大都市。 文：高傑文(Jimmy Gao) 圖：Turnberry Associates

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大都會地產

4

2015 年5月號

特別報導

昔日的滄海，今日的豪華社區--今日佛州寫照。

地產界，佛州東南部長久以來 就被認為是紐約的第六區，紐 約和佛州的地產市場是相連的姐妹關 係，許多紐約的地產經紀同時有佛州 的地產執照，因為許多居住在紐約的 人士會在佛州置產。

在

紐約客最理想的生活： ★紐約市﹕拚命賺錢 ★佛 州﹕過冬 ★漢普頓﹕消暑

住地，魅力不減，每年都吸引不少北方居民

一．氣候、環境及生活方式

南遷；

邁阿密的低污染（被福布斯雜誌評為美國

國際市場-沒有州所得稅、寬鬆的經商投

最乾淨的城市）、全年空氣的高質量、廣闊

資環境、美國唯一熱帶國際大都市的地位

的綠地、乾淨的飲用水，使它成為一個有吸

等因素，使邁阿密地產市場一直吸引許多

引力的城市。邁阿密是北美唯一的一個熱帶

國際買家，以前是以南美人士為主，近年

氣候大都市，是戶外生活天堂。

歐洲置業者，及這一、二年中國買家均頻

二．中國在房地產投資方面的限制

頻出現在這一樂土上。明年將開闢的中國

中國房地產市場已經經歷快速發展的黃

直飛邁阿密的航線，亦是看好這一置業旅

金十年，現在中國政府實行了許多限制，

遊的需求。

促使許多富裕人士尋找海外投資機會， 在邁阿密，動工前的物業售價不到北京的

邁阿密是美國南部一個重要的金融、商

50％。

貿易大城，是紐約之後美國第二大銀行中

中國買家 --正在崛起的新市場--

心，有60家國際銀行和近100家投資公司，

據全美房地產經紀人協會的報告，中國已

巴拿馬運河擴建工程完成後，將使邁阿密

邁阿密繁華的金融區吸引了來自世界各地的

成為美國最大的房地產外國買家，而這些買

成為連接北美、南美和亞洲的國際貿易中

金融機構，許多頂級財富管理人員亦帶著他

家現在開始將注意力轉移到邁阿密。根據邁

心。中國是美國佛羅里達州最大的進口國，

們客戶的錢前往這個陽光之州，半退休，邊

阿密地產協會的報告，2014年上半年，中

是它第三大商品銷售夥伴，是邁阿密港以總

工作邊娛樂 - 其中一個重要原因是沒有州所

國買家占邁阿密 - 戴德縣售出地產的1.6%，

體噸位計的頭號客戶。很多專家認為，隨著

得稅。

但隨著巴拿馬運河擴建工程的完成，邁阿密

巴拿馬運河擴建工程2016年完工，許多中

港與中國貿易的快速增加，可以預見中國買

國企業將開始在南佛羅里達州開設地區辦事

家的數量會迅速成長，不是個位數字，而是

處，將全面影響當地的房地產市場（包括工

雙位數或成倍的成長。

業、商業和住宅地產）。

業、文化、媒體、娛樂和藝術中心，及國際

邁阿密的地產市場 三市場並存：

四．巴拿馬運河/邁阿密港

當地市場-由於人口繼續成長，工作機會 增加，當地市場需求旺； 候鳥族-佛州作為避寒勝地和熱門退休居

三．貿易的重大影響

中國買家 喜歡在邁阿密置業的因素：

耗資52.5億元的巴拿馬運河擴建工程現已 完成80%。此次擴建將允許更大的船隻通

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大都會地產

5

2015 年5月號

特別報導

過，增加運河通航能力一倍，改變全球海洋

令人嘆為觀止的特色是離地面300呎、3層

運輸的現狀。為了應對這一重大的事件，邁

樓高、耗資1億美元興建的天空俱樂部，戶

阿密港也開始了自己的$ 13億擴展計劃-打

主和他們的客人將享受一種獨一無二的體

造成巴拿馬新運河的的第一港。中國是邁阿

驗，超過3.75萬呎的設施包括-室內和室外

密港的第一大貿易夥伴，十年前中國佔邁阿

的健身中心、3000平方英尺餐廳、3000平

密港貿易的11.44％，而今天的市場份額已

方英尺俯瞰邁阿密天際線的室外休息室、水

達到26.43％。

療溫泉、寵物休息所、指甲和吹乾沙龍、天

Turnberry 海洋俱樂部新 建案效果圖

空劇院和天空俱樂部最大賣點-觀看日出日

邁阿密的 超級豪華地產市場

落的無邊泳池。

邁阿密是一個國際富豪聚集的大都市，是

Robert Swedroe, Jan Clausen CCID等，五

全美最富裕的地市之一，為滿足這些追求奢

星級生活設施包括坦伯利島度假村會員、

華生活的買家，一個又一個新樓盤競相推

海灘服務、三個休息區、三間私人用餐區

出，猶如軍備競賽一般，充滿相像力，下面

等。Turnberry 海洋俱樂部去年10月進入預

介紹Turnberry 海洋俱樂部(Ocean Club)超

售市場後，馬上受全球買家歡迎，包括南

豪華發展案。

美、紐約、加拿大和歐洲客，大家被其獨特

Turnberry 海洋俱樂部建在邁阿密Sunny Isles Beach號稱百萬富翁的白色沙灘上，預 計2018年建成，要成為奢華渡假住宅生活 的新標桿。 Turnberry 海洋俱樂部將有154套三、 四、五、六臥公寓，起價為400萬美元， 最

設計團隊包括著名建築師Carlos Zapata,

的設計和實力強大的品牌所吸引，是一個奢 華的一線建案。 開發者商Turnberry Associates有50年的 開發經驗，是南佛州最大的地產發展商之 一，項目包括了所有用途的地產-住宅、零 售、酒店、商業。

離地面300呎 的天空俱樂部

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2015 年5月號

市場報告

2015 第一季

曼哈頓/布碌崙/皇后區/長島/威郡 房地產市場報告 資料來源: The Elliman Report

曼哈頓房地產市場 2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$1,732,989

-0.40%

$1,740,158

-2.30%

$1,773,523

平均呎價

$1,263

-1.60%

$1,284

-7.30%

$1,363

中等價位

$970,000

-1.00%

$980,000

-0.20%

$972,428

$1,625,000

-9.00%

$1,785,000

-6.10%

$1,731,025

$885,000

-0.30%

$888,000

-1.70%

$900,000

成交數量

2,661

-2.10%

2,718

-19.50%

3,307

上市天數

100

-4.80%

105

-13.00%

115

新樓 二手樓

節扣(與最後標價比)

4.70%

上市房數

5,243

5.00%

4,995

5.50%

4,968

5.9

7.30%

5.5

31.10%

4.5

市場吸收率(月)

2.40%

2.60%

豪華房屋市場 2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$7,270,961

-1.80%

$7,402,207

-1.60%

$7,391,0,0307

平均呎價

$2,587

-5.80%

$2,747

-4.40%

$2,706

中等價位

$5,142,162

7.10%

$4,800,000

-10.60%

$5,753,112

成交數量

266

-2.20%

272

-19.60%

331

上市天數

90

-43.80%

160

-31.30%

131

節扣(與最後標價比)

3.20%

上市房數

1,575

1.00%

1,559

14.10%

1,380

17.8

3.50%

17.2

42.40%

12.5

$3,375,000

0.70%

$3,350,000

-9.20%

$3,715,000

市場吸收率(月) 門檻

2.40%

0.90%

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2015 年5月號

市場報告

曼哈頓 房地產市場在過去二 年強勁的銷售和價格 增長之後，稍作喘 息。追蹤本季度的許 多指標反映市場回歸 到可持續的條件。業 績雖然沒達去年的高 點，但仍接近長期的 記錄。強勁的地方經 濟、就業成長、貸款 利息低、破紀錄的遊 客人數和日益升高的 國際需求，繼續保持 房市的壓力。 2008年雷曼兄弟倒閉

曼哈坦共有公寓在房市銷售份額持續擴大。

(美聯社)

和2012年年底的財政懸崖造成的房市需求倒置已經在很大程度上被吸收。美元走強預計會緩和部分國際 需求，但國際買家的主要動力是尋找一個安全的投資避風港，而不是因為貨幣波動。 貸款利率預期會在今年晚些時候或2016年上調，有望保持目前的強勁市場需求，但緩慢增長的二 手房庫存會對此產生阻礙。與去年同期相比，中等售價保持在$970,000不變，是25年來第五高的季 度業績，平均售價較去年同期下滑2.3％，至$1,732,989，仍高於2008年金融危機前第一季度的高點 $1,722,991。 主要是首次購房者市場的合作公寓Co-op的Studio和一臥在銷售市場上的份額擴大，比上年同期上升了 2.2％。與整體市場相比，豪華市場則較弱，所有的價格指標不及去年同期水平。豪華市場平均售價比 上年同期下降了10.6％，至$5,142,162。 豪華市場的頂端銷售下降，使門檻下降了9.2％，至$3,375,000。豪華市場房源庫存比去年同期上升了 14.1％，達1,575個單位。新房占了42.7％的市場份額，數量上增加了27.5％。二手豪華房庫存占市場 57.3％，比去年同期溫和上升5.9％。儘管豪華房屋只佔曼哈頓全部銷售的10％，但其庫存則佔全部庫 存的30％。 雖然銷售數量比去年同期的25年紀錄下降了19.5％，至2661，這是有記錄以來第三高的第一個季度。 庫存比上年同期擴大了5％，至5243，大部分來自新樓盤。二手房庫存幾乎沒有變化，只上升0.8％。新 樓盤庫存較上年同期增長了22.1％。 市場吸收率-以目前銷售速度賣掉所有庫存所需的月數，放緩了1.4個月至5.9個月，但仍遠低於過去 十年的平均值8.2個月。平場上市天數從上年同期減少了15天至100天。銷售折扣-開價與最終賣價的差 異，從2.6％上升至4.7％，約39％的合作公寓和60％的公有公寓都是用現金交易，加權平均為47％，去 年同期為45％。

(資料來源：The Elliman Report)

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2015 年5月號

市場報告

布碌崙房地產市場

(資料來源: The Elliman Report)

2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$749,269

-1.00%

$756,569

10.00%

$681,182

中等價位

$610,894

4.40%

$585,000

17.50%

$520,000

成交數量

1,507

-11.20%

1,697

-4.10%

1,572

上市天數

112

43.60%

78

-14.50%

131

節扣(與最後標價比)

4.60%

上市房數

4,331

-28.00%

6,015

5.80%

4,092

8.6

-18.90%

10.6

10.30%

7.8

市場吸收率(月)

2.30%

1.10%

布碌崙豪華市場 2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$2,100,132

-7.60%

$2,271,915

6.20%

$19,078,121

中等價位

$1,883,500

2.40%

$1,840,000

14.20%

$1,650,000

成交數量

154

-11.00%

173

-3.80%

160

上市天數

69

-37.80%

111

-43.40%

122

節扣(與最後標價比) 門檻

1.40% $1,400,000

1.10% 0.00%

$1,400,000

0.40% 8.90%

$1,285,000

經濟環境持續改善和庫存有限的雙重壓力，布碌崙房屋價格繼續推高。中等銷售價格比去年同期增 長了17.5％，達$610,894，是本報告追蹤12年來最高的漲幅。與之類似，平均售價與去年同期相比上 漲了10％，至$749,269。按物業類型來分，最大的價格上漲主要體現在1-3家庭的市場，達到了創記錄 的$747,000，比去年同期增長了26.9％。共有公寓(Condo)中等價位也創下了新紀錄，較去年同期上 升16.8％，至$729,750。合作公寓(Coop)價格指數則漲跌互現，中等售價比去年同期下降8.8％，為 $310,000，但平均售價在同一時期增加了1.5％，至$462,144。 與去年同期相比，布碌崙首季的房屋銷售數量下降了4.1％，至1507個單位，繼續了過去3個季度的 這一趨勢，一個關鍵的原因是庫存長期缺乏。雖然今年庫存擴大了5.8％，至4331個單，但仍不足以滿 足需求。結合銷售下滑和低庫存，市場吸收率-以目前銷售速度賣掉所有庫存所需的月數，僅是小幅上 漲。現在的吸收率是8.6個月，比去年同期的7.8個月有增加。 上市天數-最後一個價格調整日期至簽約日期，與去年同期相比平均縮短了14.5％，為112天。銷售折 扣-開價與最終賣價的差異，為4.6％，去年同期是1.1％。 豪華物業的價格指標均高於上年同期水平，略低於整體市場的上升速度。豪華物業在本報告的定義為 在此期間前10％的銷售。與去年同期相比門檻上升了8.9％，為$1,400,000，豪華物業的中等售價從比 去年同期躍升14.2％，達$1,883,500美元，平均售價增長了6.2％，至$2,100,132。布碌崙地理位置分 為四個區。北區-包括威廉斯堡和綠點，東區-包括Bedford-Stuyvesant和東紐約，這二區與去年同其相 比，售價有兩位數的飆升。南區-華人聚集的Flatbush和日落公園是銷售房屋數量有增加的唯一區域。

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2015 年5月號

市場報告

皇后區房地產市場

(資料來源: The Elliman Report)

2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$492,340

0.00%

$492,217

14.60%

$429,544

中等價位

$446,434

3.70%

$430,475

20.70%

$370,000

成交數量

2,567

-0.90%

2,590

-18.70%

3,156

上市天數

85

-12.40%

97

-17.50%

103

節扣(與最後標價比)

5.00%

上市房數

4,695

-16.20%

5,602

-16.40%

5,617

5.5

-15.40%

6.5

3.80%

5.3

市場吸收率(月)

0.10%

5.00%

Luxury Market Matrix 2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$1,057,757

-4.20%

$1,104,184

2.20%

$1,034,719

中等價位

$972,000

-2.30%

$995,000

3.40%

$940,000

成交數量

290

12.00%

259

-8.20%

316

$830,000

-4.60%

$870,000

7.80%

$770,000

門檻

去年秋季以來，皇后區的住宅市場價格指數一直在上升。持續改善的當地經濟、較低的貸款利率、低 庫存等，都是因素。 中等售價比去年同期躍升20.7％，至$446,434，是過去11季中的第9個成長季。平均售格遵循同樣的模 式，較上年同期上升了14.6％，至$492,340。低庫存是銷售數量比去年同期下降的一個重要原因。第一 季度市場上共有4695個單位，與去年同期相比下降了16.4％。 成交數量與庫存供給的下降同步，較上年同期下降18.7％，至2567。銷售下滑和庫存下降的使市場吸 收率基本穩定，為5.5個月，去年為5.3個月，10年平均值為8.9個月。節扣為5％不變。 上市天數，從103下降到85天。Condo公寓價格指標顯示價格穩定，中等銷售價格為$420,405，與上年 同期基本持平。Coop價格指標表現出上漲勢頭，成長9.5％至$218,000。1-3家庭的中等售價呈現最大的 漲幅，比去年同期上升11.4％，至$585,000。豪華房屋市場，即銷售額的前10％，從$830,000起。 豪華市場中等銷售價格比上年同期溫和上漲了3.4％，至$972,000，超過了整體市場。類似於2014 年第四季度觀察到的模式，皇后區的所有六個區在第一季度都比去年同期的平均銷售價格有增長。中 部地區，包括像森林小丘和丘園，中位銷售價格漲幅最大，Rockaway漲幅最小。除了Rockaway以外所 有地區顯示比去年同期的銷售活動下滑。長島市公寓市場價格指標躍升，平均銷售價格上漲30％，至 $870,750，新樓每平方英尺的平均價格超過了$1000。

NRA09

大都會地產

10

2015 年5月號

市場報告

長島房地產市場

(資料來源: The Elliman Report)

2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$458,523

-3.80%

$476,868

2.60%

$447,050

中等價位

$362,000

-4.70%

$380,000

0.60%

$360,000

成交數量

5,766

-14.60%

6,755

-3.60%

5,982

上市天數

109

14.70%

95

0.00%

109

節扣(與最後標價比) 上市房數 市場吸收率(月) 等候交吉房數

5.50%

4.70%

5.50%

13,517

-18.20%

16,523

5.60%

12,801

7.0

-4.10%

7.3

9.40%

6.4

4,836

-13.00%

5,559

6.00%

4,562

豪華房屋市場 2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$1,373,484

0.60%

$1,364,795

7.70%

$1,275,353

中等價位

$1,057,500

-7.60%

$1,145,000

6.10%

$997,000

成交數量

576

-14.70%

675

-3.50%

597

上市天數

119

22.70%

97

4.40%

114

節扣(與最後標價比)

8.70%

上市房數

2,821

-11.70%

3,193

15.20%

2,449

14.7

3.50%

14.2

19.50%

12.3

569

-3.60%

590

17.30%

485

$753,000

-7.50%

$814,000

-0.30%

$755,000

市場吸收率(月) 等候交吉房數 門檻

6.60%

8.20%

上一季回穩以後，長島住宅市場價格比去年同期有小幅上漲。納蘇和薩福克郡的中等銷售價格(不包括 漢普頓和北福克)，是$362,000，比去年同期增長了0.6％。 平均售價向較高傾斜，這與豪華房市表現佳一致。平均銷售價格為$458,523，比去年同期增長了 2.6％。 長島豪華住宅市場的平均銷售價格仍高於100萬美元，與去年相比上漲了6.1％，至$1,057,500， $753,000的門檻沒有改變。雖然已成交的數量比去年同期下降了3.6％，至5766，但等待交吉的房屋增 長了6％，至4836，說明銷售活動的勢頭在上升。近期房價上漲的走勢吸引更多的庫存流入市場，從去 年同期的12801增加到第四季度的13517，增長5.6％，但之前的高峰值是26145 (2008年第二季度)。 市場吸收率為7個月，去年同期為6.4個月。上市天數，為109天，與上年同期一樣。折扣為5.5％，也 與去年同期一樣。

NRA10

大都會地產

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2015 年5月號

市場報告

威郡房地產市場

(資料來源: The Elliman Report)

2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$621,724

9.20%

$569,334

0.10%

$621,070

平均呎價

$282

3.30%

$273

2.50%

$275

中等價位

$430,000

1.20%

$425,000

0.00%

$430,000

成交數量

1,647

-23.70%

2,159

8.00%

1,525

上市天數

120

8.10%

111

-4.00%

125

節扣(與最後標價比)

4.00%

上市房數

4,707

18.30%

3,979

-12.50%

5,378

8.6

56.40%

5.5

-18.90%

10.6

市場吸收率(月)

4.30%

4.40%

豪華房地產市場 2015年第一季

%Chg (qtr)

2014年第四季

%Chg (yr)

2014年第一季

平均售價

$2,731,192

14.30%

$2,388,810

2.30%

$2,670,275

平均呎價

$539

14.40%

$471

4.70%

$515

中等價位

$2,386,625

19.30%

$2,000,000

5.40%

$2,265,000

成交數量

100

-20.00%

125

7.50%

93

上市天數

131

-0.80%

132

-10.30%

146

節扣(與最後標價比) 上市房數 市場吸收率(月) 門檻

4.20%

6.00%

5.30%

586

8.90%

538

-2.20%

599

17.6

36.40%

12.9

-8.80%

19.3

$1,600,000

15.90%

$1,380,000

-1.40%

$1,622,500

連續第二個季度，住宅價格在威徹斯特與去年同期持平。物業類型包括一家庭、多家庭、合作公寓和 公有公寓。第一季度該郡的中等銷售價格為$430,000，與去年同期持平。平均銷售價格遵循同樣的模 式，基本保持不變，為$621,724。 一家庭房屋銷售占全郡住宅銷售的58.7％。像整體市場，一家庭房屋平均銷售價格與上年同期沒有變 化，為60萬美元。成交數量比上年同期增加了4.5％，至967。庫存下降了11.6％，待成交增長3.8％。 需求上升和供應減少將會導致市場交易加快。市場吸收率，從10個月降至8.5個月，。 豪華房屋的市場吸收率，為17.6個月，去年同期為19.3。相比之下，豪華一家庭市場呈現出溫 和的價格增長，第一季度的門檻是$1,600,000。豪華房屋中等銷售價格比上年同期上升5.4％，至 $2,386,625，是五年來的最高水平。平均銷售價格上漲2.3％，至$2,731,192。 其他住宅類型，多個家庭住宅表現最高的成長，中等銷售價格上升7.5％，至$415,000，銷售增長 36.9％至115。合作公寓Coop平均銷售價格下降了4.8％，至$133,250，銷售較上年同期下滑2.1％，至 332。

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大都會地產

2015 年5月號

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大都會地產

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2015 年5月號

本期焦點

紐約市貧富差距日大。

(記者洪群超/攝影)

高尚社區有壓力 記者洪群超／紐約報導

購屋量力而為

住的區貧富差距大，會影響人體健康？威斯康辛大學人口健康研 究所(University of Wisconsin Population Health Institute)

威

斯康辛大學人口健康研究所及詹 森基金會(Robert Wood Johnson

最新研究表明，收入不平等情況嚴重的社區，居民平均壽命更短。

Foundation)3月末發布最新研究報告，以

研究者認為，收入相對較低的家庭在貧富差距大的社區中精神壓力

郡(County)為單位，研究影響居民健康的要

過大，是影響健康的重要因素之一。重視學區與子女成長環境的華

因。除了暴力犯罪、吸菸等因素外，研究還

人，就算節衣縮食也要在所謂「高尚社區」購房。心理專家提醒，

發現，平均收入差不多的社區之間，居住在

並非越好的區對子女成長越有利，要重視環境中所體現的貧富差對 子女成長的利弊影響；地產專家亦指出，選區購房時，應視家庭經 濟情況和未來規畫，量力而為。

收入差距大的社區居民，相較收入差距較小 社區居民，在75歲之前死亡的機率更高。 該研究項目共同主任Bridget Catlin因而指 出，並非如大眾慣性思維所想，生活在平均

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大都會地產

2015 年5月號

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本期焦點

收入高的「富裕社區」，居民就更健康和長 壽，還要看該社區情形是共同富裕、或是收 入鴻溝巨大的兩極社區。 收入差距影響社區平均健康和壽命，原因 之一較為顯而易見。收入較低的人群，在健 康保險及醫療上的投資便較少，同時在教育 及生活方式等對健康及壽命有長期影響的方 面上投入也更少。儘管社區的富裕階層能將 社區的平均財富水平拉高，但在全社區的平 均健康方面則無能為力，較低收入居民在健 康上的投入無法達到相應標準，進而健康情 況也較差。 研究同時發現了收入影響健康投資之外的 因素。若生活在收入相差不大的社區之間， 民眾心理壓力較小；而貧富差距大的社區 里，收入較低的民眾在鄰里收入遠高於自 身，生活條件明顯超越自身家庭時，便會產 生巨大的心理落差及壓力。研究表明，這種 壓力對精神健康會有很大影響，進而影響到 整體的身體健康情況及壽命。簡而言之，儘 管生活在所謂「富人區」中，但若收入沒有 達到富人區的平均水準，反而對身體及心理 健康不利。 研究表明，收入差距所導致的健康影響甚 至高於吸菸率、肥胖率等所導致的影響。每 千人中，最高與最低收入差別每增加一個百 分點，其平均壽命就會縮短五年；而要達到 相同的減少五年壽命的影響效果，被認為對 健康有嚴重影響的吸菸率需增加足足四個百 分點，肥胖率則要增加三個百分點。 該項目在其網站所發布的「County Health Rankings & Roadmaps」研究結果 表明，紐約州最健康的郡為Rockland，紐 約市的布朗士郡墊底。長島李文斯頓郡曾在 去年排名第一，今年落至第七，不少華裔中 產及富裕家庭所鍾愛的大頸(Great Neck)等 所在的納蘇郡(Nassau)排名第五。紐約市五 區中，表現最好的是曼哈坦，其所屬的紐約 郡排名第八，緊隨其後的是皇后區所屬的皇 后郡。史泰登島所屬里士滿郡(Richmond) 排第24名，而布碌崙所屬的國王郡則排到 了第43名。影響排名的因素包括教育、房 屋、暴力犯罪、工作、飲食、運動、菸民比 率、肥胖率、未成年母親、車禍事故等諸多 變量。 安居地產總裁潘琳經營長島及紐約市地產

房地產飛漲，新住民與老住民貧富差距大。

(記者洪群超/攝影)

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大都會地產

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2015 年5月號

本期焦點 高級住宅不斷新建，新住民與老住民貧富差距大。

(記者洪群超/攝影)

多年。潘琳指出，不論是本地華人買家還是

社區」里買房子。「有時候我都為其購房後

紐約州執照心理醫生張源俠博士指出，人

從中國遠道而來的購物者，很大部分考慮房

今後的生活擔憂。」潘琳指出，並非買了好

類天生便有「自戀」(narcissistic)意識，幼

產所在社區層次及學區，買房置產的重中之

學區的房子，孩子能上好的學校就萬事大

時還未接觸太多社會時，會有「自己最棒」

重都在於子女未來的考量。全美亞裔房地產

吉；尤其在長島一些富裕社區，儘管公立學

的自我認知；而在成長過程中，通過慢慢與

協會董事胡蓉也指出，華人買房通常學區是

校質量很高，但相應鄰里都是較富裕階層，

現實進行對比，逐步發現內心的「自大」與

第一考慮要素，皇后區的森林小丘(Forest

子女在學校里的交際圈也有較多富裕家庭的

現實的差距。而源俠指出，在孩童時期，若

Hills)、貝賽(Bayside)和長島的Jericho、

孩子，「孩子要參加朋友組織的派對，和

這種自我認知與現實環境突然出現強烈差

大頸、曼哈塞(Manhasset)等擁有高質量公

同學們一起參加各種課外活動，都是不少花

距，譬如忽然搬到一個周圍鄰居家小孩都比

立學校的房產，是華人購房者的最熱區域。

銷」。潘琳指出，咬牙買富人區的房子，對

自己條件優越的社區里，孩子內心便會產生

潘琳表示，好學區必然意味著高房產稅，

子女的生活及教育等方面的投入卻跟不上，

「自戀受損」(narcissistic injury)現象，即

房產價格亦高，而以子女為重的華人有不少

反而不利子女成長，容易使其產生自卑心

俗稱的「傷自尊」。

收入水平並未達到一定水平，但為了子女成

理，也難以交到朋友，無法培養應有的社交

長，寧願自己節衣縮食，也要咬牙在「高尚

能力。

但張源俠指出，並非「生活在富裕社區的 窮人家孩子都不利於成長」，主要要看成長

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大都會地產

2015 年5月號

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本期焦點

過程中，家長是否對孩子心理落差產生的

有來自當地相對貧窮的家庭孩子成績最好。

來孩子拿獎、取得好成績時再多加激勵，便

自卑等現象有正確的處理與引導。張源俠指

張源俠因此表示，若為追求子女的「更上一

能讓環境對孩子起到促進作用；而反之，則

出，成長在富裕社區的較貧窮家庭孩子，有

層樓」而搬到高出自身經濟條件太多的社區

要謹慎考慮孩子是否會因環境的落差而導致

時會將周遭環境的落差轉化為進步的動力。

時，應考慮到子女是否天資較為優秀，能在

不自信，心理壓抑而導致無法健康成長。

張源俠表示，在富裕社區的學校中，第一名

經濟條件落後周圍的情況下，以自身表現和

的學生常並非出自最富家庭的子女，反而常

成績來贏得尊重；如果答案是肯定的，在未

紐約市房地產飛漲，原有老居民漸難負擔房價。

(記者洪群超/攝影)

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大都會地產

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2015 年5月號

本期焦點

社會經濟條件評比 紐約州各郡 健康排名 一覽 編譯孫梁／綜合報導

2015紐約州各郡健康排名 住 在 髒 亂 差社區的人不 太可能長壽。 綠 色 地 圖 顯 示紐約各郡健康 排名，以生活質 量綜合評比健康 排名，較淺顏色 表示這個郡較健 康。

威斯康辛大學 人口健康研究 所的最新研究 顯示，如果住 在收入不平等 差距較大的社 區，似乎同樣 影響人的健康 與壽命。

資料來源：countyhealthrankings.org

威

州大學的研究 名為「各郡的

健康排名與路線圖」， 結果表明，除了吸菸率 和犯罪率都高的因素之 外，與收入平等的社區 相比，收入不平等社區 的居民，更可能在75歲 前去世，哪怕是社區的 平均收入相等。 研究主任凱特林表 示，社區的收入水平和 收入的平等與否，都是 影響居民健康的因素。 影響人的健康的因

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大都會地產

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2015 年5月號

本期焦點

素很多，如吸菸、肥胖、空氣和水資源是

及其對壽命的影響，早已有過研究。研究

入者和高收入人群在健康上的差異大，就

否安全等，但收入的不平等也很重要。研

全球收入不平等及其影響的哈佛大學教授

說明了問題。還有的人是從社會學的角度

究指出，收入不平等的差距是較大還是不

蘇布拉馬念表示，大家都認為，收入不平

出發，認為人的健康與社區密切相關，富

大，對壽命的影響約有11天的差異。

等對健康確有影響，影響的程度要大於平

人社區往往都有錢各自買社會服務，因此

這項研究是威斯康辛大學和羅伯特．強

均收入的影響。他認為，收入不平等的結

在教育和公共健康事業上的投資較少。

森基金會合作進行的，研究人員分析了許

果，是財富往往集中在少數人的手中，造

多資料，觀察了各郡影響健康的因素和差

成更多低收入家庭的壽命相對縮短。 但是，究竟是何因素導致壽命降低，至

異，是最早研究郡一級的收入不平等問題 及其對健康的影響。

收入社區，精神上的壓力往往較大，而精 神壓力如果增大，可誘發人的精神疾病和 心血管病。

今仍有爭議。

但在全球範圍，對各國的收入不平等

還有的研究指出，低收入者若是住在高

有人認為，金錢確實能買到健康，低收

研究社區收入的不平等對健康的影響， 是對收入占80%和占

2015紐約州各郡影響健康因素總結排名

20%的人進行比較， 並對沒到75歲就去 世的人群進行分析，

藍色地圖顯示 各郡影響健康因素 總結排名，包括影 響健康的行為如吸

總結影響他們健康和 壽命的因素。一個人 若在70歲去世，就 要找出是何原因失去 了五年的壽命。

菸、臨床醫療水準

在高收入和低收

及設備、社會經濟

入差距大的郡，不平

因素及外在環境。

等差距每增加一個百

較淺顏色表示這

分點，每千人的壽命

個郡影響健康因素

就將減少五年。而在

較好。

吸菸率和肥胖率差異 大的社區，是吸菸 率每提高4%和肥胖

資料來源：countyhealthrankings.org

率每增加3%，每千 人的壽命就將減少五 年。 研究人員比較 了懷俄明州相鄰的 Park和Fremont兩個 郡，兩郡的自然條件 相仿，都有大片的國 家公園，人口不相 上下，居民也大都 是白人。但Fremont 郡的收入不平等率 是4.6，而Park郡是 3.6，結果Fremont 郡每千人的壽命減少 13年，而Park郡每 千人減少7年半。

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2015 年5月號

On The Market

編譯組/綜合報導

影星 黛咪•摩爾 叫價$7,500萬

出售中央公園旁三層閣樓公寓 該

物業位中央公園邊上的聖雷莫The San Remo著名豪華Co-op內，聖雷

莫位於中央公園西大道，74與75街之間。 1929年由名師羅斯 Roth 設計，由裡到外都 超級豪華細緻，雲石大堂頂層雙塔，文藝復 興風格，是紐約市的地標建築。 黛咪•摩爾 Demi Moore 於1990 年與當 時的丈夫布魯斯•威利斯 Bruce Willis 買入 南塔頂層閣樓作為愛巢，之後大工程裝修。 她稱由於她多數時間都不在紐約，因此出售 房子。 南塔閣樓共三層(26-28樓)，室內面積 7千 平方呎。底層客廳、飯廳、廚房、圖書館； 中層 5間睡房及工人房；上層另有豪華客 房、書房、娛樂室及廚房。單位有 1,500平 方呎的陽台，可腑覽中央公園、遠眺哈德遜 河及喬治華盛頓大橋，東南西北，紐約市全 景盡入眼簾。 聖雷莫這個南塔閣樓可算是市內難得的獨 特樓盤，可以作比較的就只有同大廈北塔的 閣樓。該物業現為U2的主音歌手波諾 Bono 所持有，面積較小。 聖雷莫是合作公寓，買家需要經業主委員 會審批，過程嚴謹。性感歌后麥當娜就曾 經想入住，卻不被接納。雖然如此，聖雷 莫還是星光

，除了黛咪•摩爾、布魯

斯•威利斯和波諾外，老虎 Tiger Woods, Steve Martin, 名導史蒂芬•斯皮爾伯格 Steven Spielberg、影后黛安•基頓 Diane Keaton、影帝達斯汀•霍夫曼 Dustin Hoffman 都曾是住客。 代理該物業的是The Modlin Group.

The San Remo冬景

(取自wikipedia)

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2015 年5月號

On The Market

除了黛咪•摩爾的南閣樓外，聖雷莫現時 另有兩個單位出售，分別是 7樓 4卧公寓， 叫價 $1,510萬；以及 15樓 2卧公寓，叫價 只是 $500多萬。

《人鬼情未了》 蘇豪公寓以1050萬叫售 黛咪•摩爾Demi Moore雖然情場失意， 但與她沾上邊的物業卻命運不同。 相信很多人都會記起她在《人鬼情未了 Ghost》中，與男主角在陶瓷砂輪上的纏綿情 慾，那絕對是電影浪漫的經典。《人鬼情未 了 Ghost》是令她大紅的電影，當年拍攝實 景的那個蘇豪區公寓大廈，近年升值奇高。 這個浪漫公寓位於 102 Prince Street 三 樓，位蘇豪區一個很好的地段，名店琳立。 單位面積 4,341平方呎，3卧 3.5衛，除濶大 的客廳飯廳外，還設有工作室、健身房、娛 樂室，廚房設施也是很高檔的。四月初放 盤，叫價 1,050萬。 二樓的單位，大一點 4,500平方呎，樓高 14呎，前戶主在 2012年 4月以 890萬買入， 卻於去年 3月，以 1,380萬售出，打破蘇豪 區非閣樓單位價格的紀錄。在短短兩年內， 狂升 490萬，即 55%。現時單位放租，月租 32,500。 這棟樓宇雖然都是過千萬的豪宅，大樓卻 沒有門衛，出入靠電梯鑰匙，是紐約市典型 的舊房設計。地產代理為 Douglas Elliman

圖: 取自網路

地產公司。

紐約州州長 葛謨 曾住過的皇后區舊宅上市 這幢有歷史的殖民式住宅位杜格拉斯頓海濱社區- Douglas Manor，古式古香，很有書卷氣，裡面設備並不豪華，葛謨 州長與前妻(前司法部長羅勃肯尼迪的女兒Kerry Kennedy)曾 在這裡居住至1993年，隨後他去華盛頓任職。接下來的主人 是一位醫生。 房子地址是122 Grosvenor St., Douglaston, 開價 $2,680,000，由Daniel Gale代理。

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大都會地產

2015 年5月號

Steve Zhu 顧問團隊專注於商 業投資，土地開發，和高檔住宅 領域，為國內外投資者在紐約大 都會地區提供全面的專業服務。 我們致力於以顧客的需求和發展 為己任,勾勒出理想的藍圖。

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麥哈頓切爾西區獨 棟 褐 色 石 頭 別 墅 (Brownstone)4家庭收 入可建1萬尺的高級私 人會所，在此地區動 不動就2千到3千萬的 同類型別墅來說，這 棟可是物超所值。 只售1千1百95萬

曼哈頓著名四季飯店，52層樓高，368個房間，52萬尺，年入住率97%，售13億。

Steve Zhu

投資區

紐約著名的廣場酒店，位於5大道和59街交口，181個房間出售，叫價 5億。

Maspeth街角10萬尺地，12萬尺廠房，可分割，停車場，卸貨台都有，售2千9百萬。 大學點倉庫土地，22200尺土地，16000尺廠房，私人海岸線，可蓋酒店，售4百80萬。

朱先生

法拉盛酒店28個房間，32個停車位，售7百30萬。

Licensed Real Estate Salesperson

布魯克林Park Slope 好區，可建26萬尺80/20出租公寓，投資入股2300萬，週期5年， 利潤8000萬。 長島52出口，廠房超3萬呎，地4畝，可作工廠倉庫，宗教組織，老人院住宅區等 多種用途，售198萬。

曼哈頓華爾街街角建地，可建36萬尺，沒有限高，一條街到世貿。售2億2千萬。 商業地產，土地開發投資顧問 Century Homes Realty Group

建地區

曼哈頓中城8大道35街建地，可建50000尺公寓，地寬50尺，售3千2百萬。

曼哈頓中城6大道19街建地，可建16600尺公寓，地寬26尺， 售8百80萬。

頂級銷售員，白金獎，總裁獎， 主席獎獲得者，名人堂會員， 紐約中文電視臺地產講座嘉賓

曼哈頓24街6大道，可建21000尺，辦公室，酒店都可，售7百50萬。 長島市中心78萬尺建地面積，整條街的土地，半條街地鐵，可建商住兩用，售1億4千萬。

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長島市花旗銀行大樓，一條街建地，可建10萬尺商住兩用，售3千2百萬。

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法拉盛建地，已批21個單位公寓6層樓，可建面積2萬3千8百呎，售520萬。

郵箱：realtorstevezhu@gmail.com

Forest Hills 建地近1萬2千尺，可建5萬尺商住兩用。近地鐵，售1千萬。

Chieh(Jeff) Hsieh

謝先生

Licensed Real Estate Salesperson - 擁有八年以上經營房屋地產業經驗 - 專業於為買家尋找理想住宅及投資置業

917-776-8113

位於長島Great Neck。全新豪宅，占地8600英尺，住 房面積3500尺，全部地中海花崗石外裝，獨一無二的 法式建築。售2百萬

位於長島Old Westbury。全現代化豪宅，占地4.6英 畝，5房4全浴2半浴，5個壁爐，廚師型廚房，設有家 庭影院，舞廳，游泳池，豪華裝修。售348萬

位於長島Brookville。18,000尺24小時社區豪宅，占地 5.4英畝，8房11全浴4半浴，4個車庫，7個壁爐，豪華 裝修，設有游泳池，網球場，錦鯉水池。售999萬

位於長島Brookville。豪宅面積6000尺，占地2英畝。兩 層樓高的入口大廳，5房4.5浴，3個壁爐，大理石地面， 豪華裝修。設有3個車庫。於Jericho學區內。售279萬

電話：

郵箱：jhsiehrealtor@gmail.com

NA174544-1

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大都會地產

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2015 年5月號

潮流觀點

家具風格及潮流 訪紐約Boconcept 家俬連鎖店共同創辦人

張迪慧

Niki Cheng

文：高傑文(Jimmy Gao) 圖：Boconcept提供

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大都會地產

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2015 年5月號

潮流觀點

時下家飾流行什麼? 答：人們傾向有機的形狀，回歸到原始，以前曾經流行摩登、復古的款式，現在潮流是有機、溫 暖、看得舒服當道，不再強調一定要現代款式，或一定要這樣、那樣。現在你很少看到有人穿很緊 身的服飾，因為這會令人不舒服，當(這一觀念)轉化到家飾時，人們希望家裡有舒適的休息室，家 成為中心。

城裡 VS. 郊區

家具不再難看，或不再看起來很Cheap，就

上東城 VS. 蘇豪 VS. 切爾西

在城裡，你要求你(有限)的空間能做多種

如時裝一樣，Forver 21的服飾並不難看，

我們在曼哈頓有四間店，在上東城的店與

用途，客廳同時要作餐廳用，咖啡檯隨時可

如果你身體線條好，穿什麼都好看，比如你

在蘇豪的店就有完全不同的家具款式，蘇豪

變成餐檯，在郊區，由於可以有較大的空

有一個好的公寓，好的View，不一定要很

的客人大都住在Loft, 開放式空間，所以蘇

間，可用完全不同的方法設計家飾，但我想

昂貴的家具，適合就好。人們如果想投資在

豪的店家具的陳設會像Loft, 在切爾西，大

人們最終是要舒適，要有休息室、大屏幕電

家具上，往往會選擇投資椅子，一件經典的

家都住一臥或二臥小公寓，空間較少，店裡

視等等，外觀圓滑的現代家具已不再流行。

椅子作品可經歷時光的考驗，當大家走進你

就按此設計，上東城觀念就比較傳統，一張

Ikea帶動的潮流，人們是否不再要求家具 能用一輩子?

家時，會說: 這張椅子太漂亮了，你不會看

在切爾西熱賣的綠色沙發在上東城就一定不

到有人會說你角落的沙發很好看，椅子像雕

會有行情，我想那些6位數字收入的人可能

塑作品、像藝術品，值得投資。

不要綠色的沙發，反而與長島或威郡的人口

這與每個人的喜好有關，事實上，便宜的

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大都會地產

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2015 年5月號

潮流觀點

味比較接近，是擁有週末渡假屋那個消費群

年輕一代不會這樣，還會改變他們父輩的想

在選擇公寓時，是如何使用風水?

體。

法。

公寓內避免有很多的走廊，走廊會占去很

亞裔客人喜歡什麼?

新的材質

多空間，愈開放的空間愈好，避免低天花

亞裔客人喜歡有顏色，很喜好紅色，在選

之前風行一時的塑膠合成材料已不再流

板，天花板低會讓人不舒服，浴室的門最好

色方面比較大膽，他們不怕紅色的彈出，黃

行，時下興天然材質、天然產品，即使是皮

色也喜歡，不能說他們一定會買一套紅色

革，亦要未經處理的，客人喜歡有機、柔軟

選擇曼哈頓公寓時，大家應注重1.地點-

的沙發，但紅色的椅子、紅色的配件是很受

的材質，人們追求舒適，像用布料做成像皮

方便上班；2.佈局；3.高天花板；4. 走廊

歡迎的。我要強調亞裔客人很實際、考慮週

革一樣的感覺，容易、好看、易清理、舒

少。

全，在裝飾家居時，他們想要每一吋空間都

適-現代人的時間總是不夠用，

不要直對窗戶，有足夠的走進衣櫃。

最好的建議

派上用場，可能他們較聰明，不單要好看，

新流行顏色

還要實用，或風水的原因，如有件東西讓你

今年是鈷藍色cobalt blue，與很多自然顏

師。他們可能每小時收費$100，整個工作

色都易搭配，如灰色、棕色，男人女人都喜

可能要10個小時，但這$1000可能是你最好

歡，灰色永遠不會消失。

的投資，想像你可能在裡面住10年8年，但

看得不舒服，你就不會要。

亞裔是精明的購物者

在裝飾家居時最好能諮詢一位屋內設計

風水問題

如住得舒服，請太值了。很多朋友向我表

比父母一代更能欣賞生活的體驗，上一代的

亞裔人士在風水環境下成長，風水就是平

示這是最好的建議! 很多家具店有受過訓練

亞裔，他們可能花大量現金買樓，但不會

衡，當你走進一個家居時，流向一定要和

的員工提供家具設計和室內設計建議，免費

花錢在家具上，大家身邊的例子比比皆是，

諧，沒有阻礙，視線亦沒有阻礙，廚房一定

做家訪，度量呎吋，做成3D效果圖，太值

可以擁有豪宅，但不投資在家具上，任由窗

要是三角形的布局，即冰箱、洗碗池、爐頭

了。不知多少人買錯了家具的呎吋，或家具

簾、床單不配套，但卻開最高級的車，但

是呈三角形，不是在一絛線上。

送來時才發現自己大樓的電梯太小。

新一代的亞裔客人比其他族裔大方，他們

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amed of!

大都會地產

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兩家庭全新海邊新屋

DON’T MISS THE OPPORTUNITY OF A LIFETIME

最後難得機會 擁有一全新可帶來收入的兩家庭海邊新屋就在阿文諾鄰近海(Arverne By The Sea) 每兩棟兩家庭新屋在主間包含三間廣闊的臥房，加上一間或兩間或三間可帶來收入的第二家庭房，還有私人庭院 和空中天台。就完美的落在Rockaways，您將享受衝浪的海灘、海邊公園、便利交通、購物和許多的社交活動都 在阿文諾鄰近海(Arverne By The Sea)的近郊。最好的是，每個月的出租收入與20年減稅方案剛好抵消，讓您 的新屋更佳有價值，是絕佳的投資機會！ Call today. The Final Phase of Two-Family Homes is 95% SOLD OUT.

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Arverne By The Sea

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大都會地產

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2015 年5月號

房市溫度計

紐約買房用搶的

文/編譯組

布碌崙已飆25% 紐約市布碌崙和皇后區房價的上漲以及上市房產極缺，導致買家對該地區公寓的競價更為激烈。 紐約房地產經紀公司「Corcoran Group」第一季度財報顯示，在過去12個月內，布碌崙公寓的中 間價(median price)已經瘋漲25%，達到了55萬美元，這是六年以來的最大漲幅。而一臥公寓的中間 價在過去一年中也上漲了19%。

Corcoran

Group集團一名

2406美元，皇后區是月租2468美元。

員工說：「需

同時，較大房子的租金基本保持穩定。

求量實在太大，我們對客戶已經應接不暇

曼哈坦兩臥公寓的租金中間價實際上下跌

了6.2%，而三臥公寓則比去年同期便宜 15.6%。

了。」 高房價意味著房價讓買家滿意，買家已 經準備好抓住最好的購屋時機。第一季度， 上市的房屋推出後平均64天就被買走，這 一數字比去年下降17%。 上市的房屋數量在過去一年中增加了 19%，但是專家表示，上市房屋的增加，並 不能惠及大多數買家。價格在50萬至100萬 美元的房屋，上市的數量仍然不足，所以這 也意味著售價200萬美元以上的房屋供過於 求。 皇后區的買家同樣也面臨房價上漲的 情形。據房地產經紀公司「Douglas Elliman」發佈的財報，皇后區公寓的中間價 上漲了駭人聽聞的20.7%，達到44萬6434美 元。 而且，房屋租賃價也不容樂觀。紐約 全程的統倉公寓(studio)租金都在瘋漲，初 次租房者很有可能拿不到足夠的信用記錄 來租房。曼哈坦統倉租金的中間價去年上 漲了6.6%，達到月租2559美元，而布碌崙 和皇后區統倉租金則分別上漲了10.6%和 14.5%。布碌崙統倉租金的中間價是月租

布碌崙房價飆漲，許多房屋剛上市就被搶光。

(Getty Images)

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買賣雙方

情侶婚前買房

文/財經新聞組

別匆忙 在結婚前和伴侶一起買房子是重大的一步，這樣的人愈來愈多，根據調查，未婚異性同居者已 由1990年的320萬增至2010年的750萬，另有數據指出，全美2021位千禧世代的人當中，為了買房 子而延遲結婚或蜜月者占了38%。

未

婚共同買房該注意什麼呢？ 首先，與您的男、女朋友聯名買

房時，針對萬一分手構思公平的處理方式。 不論兩人目前多麼深受彼此，都該理智就房 子該如何使用、變賣或者持有達成共識，否 則，萬一分手了就得訴諸法庭處理這類「分 拆行動」（partition action）；分拆行動只 在雙方都同意賣房時有效，萬一其中一方一 走了之鎮，而您在購屋時信用狀況不好，分 手後您可能會因此被逐出房外。假如男女雙 方名字都在購屋契約上、而且都想賣房子， 只是不知道如何進行，法庭可能會依雙方議 定的比例或者出資比例分配賣房所得。為了 爭取公平，恐怕得支付不少律師費。 其次，一開始就要為各種可能結果預作準 備。德州一位經營特殊金融業30年的專家貝 克說，任何想共同買房的未婚男女都該與經 驗豐富的房地產律師談一談，而且律師應該 隸屬於置產地那一州；律師通常建議您立下 房產協議或同居協議。房產協議的規範範圍 將涵蓋與房屋相關的項目如傢俱、大尺寸電 視等等，同居協議則提及萬一分手了該如何 變賣房屋以及分手過程各人該在哪裡居住等

男、女朋友聯名買房時，一定要想到若分手後的處理方式。

（美聯社）

等。 第三，如果實在不想付律師費，男女雙方

並且就雙方出資比例、誰支付房屋修繕、什

得，凡事都不要匆匆忙忙；有些男女朋友藉

應好好談一談；不妨列出一些問題去請教理

麼情況下賣房屋、是否有任何一方有權買下

著共同買房子來鞏固彼此的關係，專家說，

財規劃師、或者與未婚購屋者合作過的房地

另一方的所有權、共同帳單如何支付、房貸

這麼做或許意味著您對彼此關係作出更大的

產商。有些理財規劃專家例如德州的費達曼

採用誰的名字等等問題達成共識。

承諾，但連帶的也牽涉到房貸，情況並不如

女士建議，未婚者購應共同立下法律文件，

最後一點，不要匆忙急就章。如果您還年

將萬一分手的房屋處置細節列得清清楚楚，

輕、沒有足夠的人生或者買房經驗，務必記

想像中那樣羅曼蒂克，所以要務實的三思而 後行。

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大都會地產

2015 年5月號

紐約世界日報隆重推出【大都會地產】月刊， 免費隨報贈閱。 【大都會地產】的內容以大紐約區的房地產信息為主，包括最新的房 地產發展趨勢和市場數據、報導大紐約區房地產新聞和採訪行業專 家、行業領袖，以及地產相關行業的信息，提供讀者完整的房地產資 訊，成為地產業與消費者交流的一個有效平台。 【大都會地產】是紐約地區發行量最大的中文月刊，夾在世界日報 中，並散發至各大華人超市、餐館、藥店和專業辦公室。 發行地區包括紐約市（曼哈頓，布魯克林，皇后區，史坦頓島，布 朗士）、長島、威徹斯特、新澤西州、康州和費城。電子版會在 worldjournal.com上取閱。 World Journal NY Metro Realty Guide is a monthly full-color tabloid-size magazine for Chinese community in Greater New York. It provides the latest real estate trends and market data , reports local real estate news and industry leader interviews. the NY Metro Realty Guide are inserted to World Journal, the highest circulated paper in the Greater New York. Additional copies are available for pickup in key Chinese community hubs, including supermarkets, restaurants, pharmacies, and professional offices. Major distribution areas include New York City (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island, the Bronx), Long Island, Westchester, New Jersey, Connecticut, and Philadelphia. The e-paper version on worldjournal.com will be available to Chinese around the globe. World Journal NY Metro Realty Guide provides an effective platform for real estate companies, developers, and professionals to market and connect with Chinese buyers directly.

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大都會地產

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大都會地產

2015 年5月號

CSI 鑑證科學營 世

界

對面交流嗎？

鈺

驗

博

體

士面

想 當 偵探嗎？想

2015

一

流

的偵

◆營隊特色

探技術嗎

最權威的鑑證科學團隊 關注領導力的培養 注重優秀人才培養 攜手刑事鑑識學專家李昌鈺博士， 一起開啟偵探之旅吧！

◆國際權威鑑識專家

李昌鈺博士及其團隊授課

和 想 ？

李

昌

◆營隊日期 2015年7月13日(星期一)至7月27日(星期一) ◆營隊地點 李昌鈺鑑證科學中心、紐海芬大學 ◆營隊定價

$3,900 / $3,700 (5月15日及之前報名可享早鳥價) ◆招生年齡

◆報名辦法

郵件：wjcamp@worldjournal.com 電話：718-746-8889 Ext.6361

微信訂閱號：WorldJournal_CSI 活動網站:event.worldjournal.com

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國際權威鑑識科學專家李昌鈺博士， 對鑑證科學、偵查、破案感興趣的學生學者(建議年齡16-24歲) 曾參與鑑識多個全球知名重大刑案。 現任美國康乃狄克州諮詢中心的榮譽主任， ◆申請資格 課程全為英文教學，學員需具備一定語言程度 並擔任紐海芬大學法醫學的全職教授。

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房市觀察

全美地產稅排名 新州第1 夏威夷最低

記者陳嘉倩/芝加哥報導 圖/本報檔案照片

財經網站WalletHub公布2015年全美房地產稅排名，新澤 西州最「貴」，平均每戶每年需付3971元，伊州以3939元居

接」或「間接」衝擊。房地產稅的高低，對 房租、州及地方政府的財政都有影響。 伊州房地產稅以「高」聞名，許多「低

次。

價」豪宅難以賣出，原因就是房地產稅太 高。一對退休後搬到西岸的華裔夫婦，在伊

WalletHub

根據各州

元的物業，因為拖欠地產稅遭法拍（fore-

州的豪宅因為貴得「離譜」的房地產稅，多

中間價格

close）。

年來一直待售中，成為長期負擔。寒冷的冬

房屋的地產稅以及汽車稅進行計算分析，列

對於36%租屋民眾，房地產稅好像無關緊

出2015年美國50州及華盛頓特區房地產稅

要，事實上，每一個人都受到房地產稅「直

排名。報告指出，全美每戶房地產稅平均 2089元。風光明媚的度假州夏威夷地產稅 最低，每戶每年平均只需482元。 WalletHub指出，房地產稅對有些人微不

天和高居不下的房地產稅，已成了許多伊州 華人「向西移」的兩大主因。 伊州房地產稅高，幾乎是全美平均的兩 倍，讓許多受薪階級叫苦連天。 全美房地產稅最高前十名，依序為新澤西 (3971元)、伊州(3939元)、新罕布夏(3649

足道，但對某些人則

元)、威斯康辛(3398

是一大「禍源」。

元)、德州(3327元)、

據「National Tax

康乃狄克(3301元)、內

Lien Association」

布拉斯加(3228元)、

一項報告顯示，每

密西根(3168元)、佛蒙

年大約有價值150億

特(2934元)、羅德島 (2779元)。

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danielgale.com

Cold Spring Harbor，長島冷泉港，NY

Huntington, NY – 水景

Huntington Bay, NY – 私密

宏偉的2.88英畝莊園住宅，大自然保護區包圍，6臥、 5.5浴，設施齊全，游泳池，網球場，單獨客人住屋。 學區 SD #2. MLS# 2654971. $2,100,000.

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Huntington Bay, NY – 水邊

擁有Bay Hills水邊住宅的難得機會，私家海灘。天堂 般的生活，令人驚嘆的美景和日落，可步行的5英里海 灘。學區SD #3. MLS# 2752000. $1,699,900.

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Lloyd Harbor, NY – 鄉間別墅

特建海濱住宅， X形16000平方英尺，濱海380英尺， 4.5英畝地，8臥，8.5浴，14英尺高天花板，室內游 泳池，園景花園+高球推桿。大作上市。學區SD #2.

MLS# 2658989. 售:$12,000,000.

Nikki Sturges, 手機:631.375.8557

Huntington Bay, NY – 水邊

Huntington Bay, NY – 水邊

精緻的歐式風格別墅，另有海濱小屋，緊鄰30英畝保 護區，多沙沙灘，多層甲板，美麗的長島海峽景致。 學區SD #3. MLS# 2678396. $2,399,000.

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令人驚嘆的住宅，400英尺海濱沙灘，漢普頓風格瓦 屋，豪華主人套房，先進廚房，高超的造型。學區 SD #3. MLS# 2706406. $3,148,800.

Ruth Sansiviero, 手機:516.449.6472

Lloyd Harbor, NY – 後現代式

Northport, NY – 水邊住家

美麗住宅，2+英畝地，環境優美，地面大理石泳池， 草坪，圓形車道，新裝廚房和浴室，寬板地板，壁爐 和格子天花板的家庭屋。學區 SD #2. MLS# 2677547. $1,485,000.

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美麗的海濱天堂，北港港口3層生活。每一層都有巨大 甲板，壁爐，充足停車位，壯麗景色和日落，方便至 鎮中心和上高速公路。學區 SD #4. MLS# 2690801. $1,290,000.

Nikki Sturges, 手機: 631.375.8557

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大都會地產

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2015 年5月號

房市溫度計

現在是賣房好時機 文/編譯組

如

占總成交案的31%，比前一年減少13%，是四年來最低水平。

果你有意賣房，現在是行動的好時機。 根據房產資訊網Zillow，現在是賣房最佳期間，房屋成

近年來全額付現買家或投資客，是支撐房屋銷售的關鍵。專家預

交速度快15%，售價也高於平均2%。Zillow首席經濟學家漢弗萊斯

測，今年這類型買家將減少，房價可能自兩位數成長逐漸放緩，但

（Stan Humphries）說：「當前市場仍以賣家主導，但比前兩年情

整體而言仍維持上漲，有意賣房的屋主應把握機會。

況好些。某些優勢重回買家手中，但廣泛而 言，仍然利於賣家。」 以下是現在適合賣屋的四大理由：

三、房貸利率上漲：如果沒有意外，聯準

“

會最快可能在6月升息，民眾若計畫換屋，

當前市場仍以賣家主導，但

應把握升息前低房貸利率，及早行動。

一、房屋供給偏低：全國房地產商協會

比前兩年情況好些。某些優勢

Coldwell Banker房產公司執行長赫斯基

的數據顯示，2月房屋庫存量僅需4.6個月消

重回買家手中，但廣泛而言，

（Budge Huskey）說：「當各界預期利率

化，正常情況下，庫存量應達五至七個月才

仍然利於賣家。”

即將上升，我們觀察到更多旁觀者有展開行

算達到平衡。

Stan Humphries

動。」

市場供給緊縮將拉高房價，甚至出現哄

四、租金日趨昂貴：過去五年來，全美70

抬喊價的競買現象。不過，市面上待售屋

個都會區中的租金水準成長15%。租金不斷

偏低，也可能讓屋主寧願出租而不賣房，因為自己也找不到合適新 居。 二、付現買家減少：RealtyTrac數據顯示，2014年全額付現買家

升高的壓力，會驅使租客決心買房。 赫斯基說表示，越多首購族進入市場，讓潛在賣家對房市信心增 強，房市進一步更趨活絡。

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房市動態

天景豪苑二期採用玻璃帷幕建造，有從地板延伸到天花板的大 型落地窗，讓每位住戶能欣賞到紐約市天際線壯麗美景

天景豪苑二期

文：高傑文 圖：天景豪苑二期團隊提供

打造皇后區最大型的

空中豪華公寓社區 天景豪苑是近年紐約最成功的建案之一，第一期工程就大熱賣，

住商混合開發的經典之作。天景豪苑和天

榮獲2012年紐約市銷售最佳新公寓大樓第一名，豪華版的二期工程

景購物中心總開發面積達330萬平方尺，對

（The GRAND at SKY VIEW PARC）的第一幢樓盤Grand One今年二月 開盤，短短二個多月，已售出75%，受市場歡迎程度驚人，證實大家 對法拉盛地區的全方位服務豪居生活有著相當強烈的需求，促使開發 商加緊考慮第二幢Grand Two的開盤進度。

發拉盛社區地位提昇起了巨大的作用-購物 中心吸引了Nordstrom Rack、Marshall’ s、 Target、BJ’ s、Best Buy、Nike、Forever 21、Uniqlo等大牌零售商進駐。 天景豪苑第二期是皇后區時下最豪華及設 施最完備的公寓大樓社區，使法拉盛從一個

天

景豪苑一期和二期都是在80萬平方

的每位住戶能欣賞到紐約市天際線壯麗美

亞裔聚居的社區，變成一個深具魅力的多元

呎天景購物中心之上打造的不折不

景。

文化都市中心和都市經濟發動機。

扣全新空中社區。集購物中心、空中花園、

天景豪苑整個建案是紐約市最大型的住

數年前(2008年)飛越皇后商場(Queens

過萬呎健康俱樂部、人文生活設施、空中泳

商混合開發專案之一，這類建案在亞洲很

Crossing Mall，面積15萬呎)開業時，曾

池為一體，提供住戶極大便利和舒適，鬧中

普遍，但在紐約卻不多，最出名的要數哥

花很大力氣遊說一間主流零售商進駐，作

取靜，自成一國，環境位置得天獨厚。二期

倫布公園的Times Warner Center，是豪華

為商場的定調租戶，但沒有成功，時隔數

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大都會地產

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2015 年5月號

房市動態

年，80萬呎的天景購物中心卻吸引了很多 主流零售商爭相進駐，而且生意火爆；Nike Outlet開幕時，吸引了破紀錄的人潮；Forever 21將於5月1日開幕，有大量亞裔粉絲 的Uniqlo將於五月底開幕，盛況更是可期。 這一切可以說是近年亞裔動力的體現，不可

開發商Onex Real Estate Partners 的總裁Michael Dana(右)和建築師 Peter Clewes在二 期的模型前。

同日而語。 在北美擁有豐富的房地產開發經驗的開發 商Onex Real Estate Partners，將天景豪苑 第二期定位為皇后區最豪華及設施最完備的 公寓大樓社區，包括一萬呎健康俱樂部以及 水療館、24小時門衛及櫃檯服務、四英畝 的空中花園、空中游泳池、戶外籃球場、網 球場、跑道、運動場、高爾夫推桿果嶺練習 場、BBQ燒烤區域、兒童遊樂場，和私人 代客停車服務等，現代生活樣樣週到。 設在一樓大堂的銷售中心負責人介紹說， 天景豪苑二期三幢13層公寓樓中包含從統 倉到四臥的各種戶型，共約750套，屋頂挑 高9呎，專業廚房、先進家電產品以及步入 式衣櫥等豪華設施，擁有大型隔音一面牆式 窗戶，設計上結合了時尚感、功能性與風 水。 天景豪苑二期全幢採用高造價的玻璃帷幕 建造，有最佳的採光和景觀，由知名建築師 Peter Clewes及其architectsAlliance建築事 務所獲獎團隊所設計和打造，採用頂級飾面 設計，每家附贈包括洗衣機及烘衣機等屋內 先進家電設備，更有從地板延伸到天花板的 大型落地窗和觀景陽台，讓每位住戶能從距 離曼哈頓不遠的卓越地點，欣賞到紐約市天 際線壯麗美景。 在公寓設備方面，The Grand at Sky View Parc提供適合大廚的設計師美食廚 房，附贈包括內置式洗碗機及冰箱等德國名

即將開幕的Uniqlo (高傑文攝)

天景豪苑和天景 購物中心對提昇法 拉盛社區的地位貢 獻巨大

牌Bosch頂級不鏽鋼電器組套，現代義大利

(Flushing Meadows-Corona Park)、美國網

名牌Scavolini櫥櫃，並搭配天然石英石材

球協會(USTA)的Billie Jean King國家網球

檯面及防濺後擋板。其Spa水療風格浴室則

中心(美國網球公開賽場地)，以及紐約Mets

包括Kohler及GROHE等名牌設備，同時搭

大都會棒球隊的全新Citi Field棒球場均步

配全面的瓷材瓷磚地板。

行可至。三分鐘至7號地鐵站及長島鐵路，

天景豪苑近法拉盛市中心，可樂娜公園

交通便利。

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2015 年5月號

買賣雙方

文/財經新聞組

擁房潛藏成本 要注意

自有房子所衍生的成本超乎想像；許多費用是隱藏的， 不易看見。

究竟有哪些潛藏費用呢？

一項是房屋檢測；買房子是人生很

and single-family developments）的住戶往

居住品質，需要花錢照顧庭院、修剪樹籬、

大的一筆投資，為求謹慎，最好事

往支付管理費用，作為雇用管理員等之用，

清理排水溝等等，除非自己動手做，否則就

先進行房屋檢測，動輒數百元、甚至更貴，

金額不小。其中之二是自家的水電瓦斯等費

得花錢請專人代勞。最後，要準備維修費

多由買方負擔。其次是檢查病蟲害，除了一

用，最好在拍板定案成交預先知道究竟要準

用；自己買房子後，碰到屋內任何部份毀損

般性房屋檢測，買房時最好另外針對可能傷

備多少預算，可向原屋主詢問，作為參考。

故障都要自己想辦法處理，再也沒有房東可

害木質結構的蟲害進行檢測，趁著還沒買房

除此之外，將有後續的維持費，為了維護

第

求救，衍生出來的費用也得自行負擔。

之前進行這類檢查容易得多，可根據檢測結 果汰換更新並與賣方再議價。 第三項是鑑定費 （Appraisal fee），感 覺上這好像未必需要，但貸款機構將要求您 找專業房產鑑定人員為房屋估價，作為設定 貸款的依據，鑑定費約350到400元。第四 項是交屋成本，交屋時記得準備幾千塊錢支 付相關費用，諸如作業費、承銷費、保險費 等等，林林總總加起來大約等於房貸金額的 2%到3%。 第五項是搬家費用，除非您的新家就在原 本住家轉角處，否則免不了要找專業搬家幫 忙，動輒要幾千塊錢。第六項是購買傢俱的 相關費用，搬了新家，舊家的傢俱用品可能 不夠用，必須添購，或者為了有新氣象而更 新，這些都要花錢。 接著，將有地產稅及屋主保險費；只要舉 借房貸，就有這些費用。第八項是其他的補 充性保險費用；住在不同地區將需要購買不 同保險，諸如水災險等，有些項目被包括在 基本的屋主保險範圍內，例如珠寶，但許多 項目需要另外投保，所以選購保險時不僅比 價，還要比較保險內容。 搬進新家居住之後，需要持續支付多項費 用。其中之一是屋主協會、共同公寓管理 費；共同公寓及一家庭住房（Condominium

自有住宅有不少隱性成本。

（記者李玉焜／攝影）

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K

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2015 年5月號

房市景氣

全美都會區

編譯組 胡毓玲/綜合報導 圖/本版檔案照片

房價估值 落差大 根據最新研究，美國整體房價平均被低估2%，不過部分都會區的房價卻被嚴重高估或低估，其中德州 奧斯汀房價高估程度最高，俄亥俄州克利夫蘭則最被低估。 美國平均房價在2014年第四季，總算回到正常水準。在2006年第一季房市泡沫巔峰期，美國房屋被高 估34%，直到2012年才落至14%。不過根據房產網Trulia研究報告，若檢視全美前100大都會區，發現有 些地區房價仍明顯被高估或低估。

Trulia

首席經濟學家寇可（Jed

地房屋價格是否處於合理水準。結果發現，

Trulia的最新報告指出，全美最被高估的

Kolko）說：「越多價

有70個都會區房價被高估或低估10%以內，

房市是德州奧斯汀（16%），隨後則是加

七成比率是房市復甦以來最高。

州橘郡（15%）、洛杉磯（13%）及舊金山

格被高估，泡沫形成的機率就越高。」高估

（12%）。

並不一定代表房價難以負擔。就長期基本面

房產網Zillow去年底的統計指出，目前收

來看，紐約及波士頓的房屋仍被低估，但價

入位於全國中值、購買中等房屋的屋主們，

奧斯汀房市在2006年僅被高估2%，過去幾

格卻遠比休士頓或奧斯汀的房子昂貴。

平均月花收入的15%在房屋上（不含保險與

年當地就業機會激增，大量移入人口帶動需

房稅），相較之下，1985年至1999年泡沫化

求，導致房市供不應求。

該研究針對全美100大都會區，從就業、收 入成長、家庭組成與租金幾個面向評估，當

前同數據達22%。

根據奧斯汀房仲委員會的最新數據，當地 單家庭房屋價格中值，在2014年11月是24 萬5000元，2011年11月則是18萬9300元； 單家庭房屋價格均值，在2014年11月是25 萬1838元，2011年同月則是31萬1222元。 其他被高估的房市則在近幾年逐漸緩和。 例如2006年第一季，檀香山（Honolulu） 被高估87%，洛杉磯73%、橘郡65%、舊金 山47%。 至於房價被嚴重低估的市場則集中在中西 部與新英格蘭區，又以俄亥俄州與康州為代 表。 在俄亥俄州，去年第四季克利夫蘭房 價被低估20%（2006年為13%），阿克隆 （Akron）被低估17%（2006年為12%）， 德頓（Dayton）則被低估17%（2006年為 8%）；在康州，哈特佛（Hartford）去年 第四季被低估15%（2006年為20%），費爾 德郡（Fairfield）同期被低估14%（2006年

德州奧斯汀房價高估程度，全美最高。

為30%）。

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交易貼士

$ 教你避免 6 大錯誤 辦房貸

編譯組/綜合報導 圖/美聯社

你的房子是你的安居所在或是拖累你的重擔，可能要看你的房貸。買到負擔得起的物業，房貸利率又 低，會使你覺得事事順心。但若你申請到你不瞭解、也無力負擔的房貸，你的房子可能只是帶給你痛苦 和麻煩。以下是最糟的六大房貸錯誤: 第一個錯誤： 未先審查你的信用。首 次參觀房子至少六個月前，就需上網站AnnualCreditReport.com，以獲三大信用局核 發的免費信用報告。你每年可獲每一個信用 局的一份免費信用報告。你也需審視你的信 用分數，一些銀行和像Discover及 Barclaycard的信用卡，每月向顧客提供使用最廣泛 的FICO分數。如果無法獲得免費分數，則 需付19.95元。想獲最划算的利率，你的信 用分數必須優越。

第二個錯誤： 未獲預先批准。房貸獲 預先批准，就不會發生你愛上一棟房子卻未 買到的憾事。如果同一個物業收到多人出 價，你的房貸獲預先批准可能占上風，賣主 可能會看中你的出價，而不是根本未展開申 請房貸者的出價。不過，銀行認為你負擔得 起的房貸，和你真正負擔得起的房貸可能是 兩回事，很多人在經濟衰退期間失去房子，

貸附加各種費用，像縣政府登記費可能是固

第六個錯誤： 不瞭解房貸條件。經濟

因為他們無力償還房貸，不要犯下相同錯

定的錢，但是其他費用大可商量。交割以

衰退期間，很多人申請到浮動利率房貸，以

誤。

前，你應收到費用估計，詢問放貸業者這些

為撿到便宜。屋主在頭幾年利率固定且低

第三個錯誤：未到處詢問划算的利

費用是什麼費用，是否可降低一些。以下

時，還房貸沒有問題。但是當利率升到現行

率。近半借貸民眾未多打聽房貸利率，這是

這些費用最有商量空間：貸款發放費、申請

市場利率時，就付不出錢來。所以簽名前應

個大錯誤。向你常用的銀行申請房貸可能方

費、仲介費和承保費。

搞清楚房貸的規定和條件，只知道目前每月

便，但如果它的利率偏高，你就會付出昂

第五個錯誤： 沒有付頭款的現金。沒

的房貸還款並不夠，你也必須知道利率會

貴的代價。若你申請20萬元房貸，利率下

有付頭款的現金可能使你申請不到貸款，傳

不會變、何時變、會漲多少。如果你對房貸

降0.25% ，每個月就可省30.55元。30年下

統放貸業者通常不會借錢給什麼錢都沒有的

的條件感到不舒服或是看不懂，寧可放棄房

來，這是一大筆錢。

人。付10%到20%頭款，較有可能申請到房

貸，也不要犯下可能影響一生的昂貴錯誤。

第四個錯誤： 漠視房貸費用。很多房

貸。

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交易貼士

編譯組/綜合報導

圖/美聯社

個節省房租的方法

找可負擔的房子並不容易，尤其要在良好社區，並符合你的各方面的需求。一旦決定租房子或購屋在

經濟上更可行，你便可以著手找尋。 如果找到合適的地方，確保租金合理、減少成本非常重要。雖然並不容易，但如有合適方法，可大大 降低每月開支。住房成本很可能是你每月預算中最大項目，考慮一些有成本效益的方法，以節省租金及 相關費用。以下是專家提供的五個方法：

1.議價

有一或兩個訪客，為他們支付酒店房租，而

開支。與其不斷調節室內溫度，可考慮穿上

簽約前，和房東商議價格。蒐集資料非常

不是一年之久每月花費額外金額，可能更符

毛衣或短褲。

重要，應事先瞭解該區同類型住宅的租金。

合成本效益。

5.充分利用空間

如果你的單位較同類價格更高，可暗示你還

較小的房子不僅房租較低，也因為空間較

有時，房子的用處可以超過生活所需，並

有其他選擇。如可證明你是好住客、會按時

小，冷暖氣開銷也相對減少。水電費是必要

有助賺一些外快。例如，你可以利用房子主

支付租金、有良好信用和租賃歷史，以及前

開支，加起來可以是龐大數目，對預算構成

辦飾品、化妝或其他派對，以獲得利潤。也

房東的推薦信，你可能會獲得折扣。

影響。小改變有助削減昂貴的使用成本，並

可考慮在Airbnb或類似網站上刊登廣告，

商談租約時，預付房租也有幫助。如果可

紓緩對環境的影響。可嘗試安裝節能電器和

出租部分空間給旅客。事先必須獲得房東批

以，提出預先支付幾個月的房租，以獲得更

照明。離開房間時關燈，甚至拔掉不使用的

准，並嘗試在陌生人進入你家之前收取訂

佳議價能力。如果失敗，可嘗試爭取把水電

電子產品、電燈的電源，均有助節能和節省

金，以免出現任何問題。

費或停車費包含在租金之內。

2.住更長時間 通常情況下，如果你願意簽訂較長租約， 可能因省卻房東另找租戶的麻煩，獲得降 低每月租金。如果你知道會在該市居住一段 長時間，或非常喜歡該物業（或知道可以隨 時轉租），可提出簽訂兩年、三年或五年租 約，以便獲得較低租金。

3.找室友 降低租金的最佳方法之一是分租。與室友 同住可能對生活構成不便，但可省回數百元 租金和水電開支。如考慮與另一半、友人甚 至陌生人同住，應事先議好財務基本規則。 言明你的財務狀況和限制，以確保沒有誤會 和隱瞞。

4.找較小的房子 研究不同住房的成本，較小的房子通常可 節省一些開支。如果選擇公寓，兩臥室、一 臥室及一套房的租金差異是多少？多出來的 空間是否真的值得？你可能覺得額外的臥室 不錯，可為訪客提供住宿，但如果你每年只

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曼哈坦

記者呂賢修／紐約報導

下城

鬧中取靜 房源搶手

富頓街地鐵轉換中心採用大量金屬及自然光，將成為下城新地標之一。

911

（網路圖片）

事件後買家一度持觀望態度的

只有四套上市。此外，金融區許多老房改

店式管理的共有公寓。相較中城五星級飯店

曼哈坦下城正在轉變。人口持

建，樑柱結構不能更改，包含華人在內，更

式管理的奢華風格，Four Seasons更像低調

續成長，摩登前衛、低調奢華的各種建案推

多人青睞新建築。國際買家及本地華人一般

的六星級貼身服務，員工關心住戶的個別偏

陳出新，加上學區優秀，價格在曼哈坦來說

偏愛七成新以上的公寓，因為舒適、保養成

好與需求，吸引許多人購為第二套住房。據

還算平易近人，與被國際買家追捧的中城相

本較低、設施齊全。

了解，目前該大樓雙臥單位僅餘七套。 由於砲台公園住宅土地屬承租，當地居

較，吸引更多新婚、小家庭的專業人士，以 及注重教育的華人家長。

通勤交通便利 學區優秀

West Street，是紐約市目前極少數採90%住

居住於砲台公園、從事房地經紀的陳女士 表示，下城近十年人口激增近三倍，帶來消 費及住房需求，但短期房源仍不足。她分 析，當地因為家庭增多，二房、三房的單位 也最快售出。以砲台公園為例，售價200萬 元以下、不需裝修便可入住的公寓，近期

民持續於附近看房。預計2016年完工的50

圍繞金融區、砲台公園，近期出現許多 新建案，兩年內將完工的共有公寓，每平 方呎售價約3000元。她舉例，位於翠貝卡 (Tribeca)的Four Seasons Hotel and Residences，是全市唯一由Four Seasons提供酒

宅設計，並保留一層樓規畫為辦公室，僅售 給住戶的大樓，適合獨立執業的會計、律師 人士。該大樓發電機及機房設在六樓，游泳 池則在地下室，免去風災之憂。有191戶一 至三臥規畫，而1000餘平方呎的單臥，也

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大蘋果地產

適合新婚夫妻及小家庭。頂樓並有360度全

文森高中，則考慮買房。孩子分別七歲、兩

景陽台，可飽覽水景，遠眺愛麗斯島。

歲，她的丈夫在金融區工作，每天步行通

陳女士原住上東城，受砲台公園的鬧中取

勤、順便健身，也不需擔心塞車。公園設施

靜的環境吸引，加上有多所排名領先的小

完善，孩子也有跆拳道、游泳等豐富課後活

學，與許多華人一樣，為子女教育及工作通

動可選擇。隨著人口成長，她相信公園、學

勤方便遷來此處。她說很多史岱文森高中的

校也會持續增加。

DOWNTOWN

家長在此租房，若有兩名子女同時考入史岱

正在施工的西街50號。(記者李玥/攝影)

歷史: 曼哈頓下城位於曼哈頓島最南端位 置，其包含了紐約市的金融商業區 及政府大樓，例如華爾街、紐約證 券交易所。 下城除了包括砲台公園、翠貝卡 外，東邊的東村、華埠也都算是下 城的一部分。

平均家庭收入: 平均家庭收入: Downtown: $43,452 New York: $49,461

房價: 2013平均房價: $659,000 2013平均房租: Downtown: $3,100 New York: $2,900

學區: 下東城共有32間初等及高等學校。 其中風評最好的為 P.S. 184 Shuang Wen。 下城的公立校區為NYC Geog District 2，或NYC Geog District 1。

景點: 下城最有名的景點為世貿大樓； 911攻擊之前，其為金融區最具象 徵性的指標。新的世貿大樓預計將 吸引超過6百萬位遊客。 華爾街銅牛被視為華爾街地標，遊 客相信只要摸銅牛的鼻子、牛角及 生殖器即可獲得好運。

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大蘋果地產

生活品質提升 增值可期

地

產

簡

訊

未來世界貿易中心、世界金融中心(Financial Center)將形成八棟以天橋、人行道、商

●造價14億元、位於富頓街交百老匯的富頓街地鐵轉換中心(Fulton Center Tran-

店相連的建築，並吸引國際知名的精品店、餐

sit Hub)原訂今年6月完工，MTA宣布因電梯安裝工程延誤，將延後至12月。該工

廳進駐，加上有機超市，她認為下城的生活品

程始於2005年，將鄰近十條地鐵線串連，並結合世貿中心的往新澤西的PATH車

質與過去不可同日而語，不再需依賴中城消

站。轉換中心造型前衛，採用大量金屬及自然光，將成為下城新地標之一。

費，增值空間可觀。

●曼哈坦會計師Tom Goodkind連續13年根據州考成績整理全市公校排名，數字

三個月前陪兒子來美讀書的黃女士，目前 暫時在砲台公園旁租屋，兩臥單位每月租金 4000元。兒子在中國讀國際學校，愛好數 理，目前在下城讀公立初中，希望考上史岱文 森高中。她說孩子若能考上，便考慮在該區買 房。除方便孩子上學，自己也喜歡圖書館、公

常被各教育網站引用。今年他計算全市732所公立小學四年級的閱讀及數學州考成 績，下城第一社區委員會區內各校排名如下：New Explorations into Science, Technology & Math，第三名；397小學，第26名；89小學，第29名；234小學，第30 名；130小學，第43名；雙文小學，第45名；276小學，第57名；150小學，第62 名；124小學，第71名。

園都在步行距離內，到華埠買菜、吃飯方便。

●根據紐約市預防颶風的一項新計畫，曼哈坦下城的洪水區將由護堤、橋樑和公共

原住上海徐匯區，比較過新澤西、長島等

空間環繞。市長白思豪介紹，這項3.35億元的計畫是由丹麥設計小組創作，除橋樑

地，她與兒子都偏愛城市的生活方便、人氣旺

護堤(bridging berm)屏障，另將沿著護堤種植耐鹽植物，護堤有開放式和封閉式的

盛。曼哈坦是世界經濟中心，生活步調快，競

公共場所，供觀光和休閒使用，預計五年內完成。

爭感強，她認為對孩子也是種激勵。

曼哈坦下城哈德遜河畔。

(記者李玥/攝影)

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第二屆

金神亞裔高爾夫球賽 帶上家人，邀上知己，暢快揮桿，寫意人生

正式 接受報名 僅72個 比賽名額

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設有多個大獎，包括兩張美國往返亞洲國際機票、 球具、一桿進洞汽車特獎等等

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計分方法：Callaway System *比賽分組由主辦方決定，報名者只可建議同組球員

費用包含 6/20晚宴、入住五星級的金神大賭場酒店； 6/21球賽費用、計分、午餐(缺席者不退費) 報名單人房球員(伴侶另支付晚宴價格$30）

718-746-8889 ext. 6309

Email 報名表格：event@worldjournal.com 線上支付：https://msagt21.eventbrite.com 活動網站:event.worldjournal.com

特別鳴謝： H5526

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綠點 轉型 房市新亮點

GREENPOINT 記者李玥／紐約報導

Brooklyn

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11號碼頭，個人單程四元，月票140元。

點(Greenpoint)位於紐約市布碌崙

搬到臨近的綠點，所以綠點的租房需求量

的最北端，西南面接壤威廉斯堡，

大增，價錢也隨之高漲。Vivian住在鑽石街

綠點有三個形態各異的公園：與曼哈坦

東南面是BQE高速公路，毗鄰東河，與北

(Diamond St.)111號的一房一廳帶有露台後

隔東海相望，觀日落最佳地點之一的海邊

面皇后區的長島市僅一橋之隔。早年有大量

花園的公寓，月租2150元，她剛考上耶魯

碼頭公園WNYC Transmitter Park；有免費

的波蘭移民看中風景宜人的綠點，土地肥

大學音樂系研究生，她說「若不是學校太

游泳池、棒球場、以及訓狗場的McCarren

沃、魚類豐富，大片樹林和綠地，隨後大批

遠，我絕不會搬離綠點，這裡出入安全，有

Park；還有一個非常精緻、被五顏六色

歐洲移民遷往綠點，形成以波蘭裔為主的社

各式餐館和超市，鄰居們善良友好，大家都

的連棟屋(Town House)包圍的McGolrick

區，俗稱為「小波蘭」(Little Poland)。

會互相微笑打招呼。休息時騎單車或跑步到

Park。每到夏天的周末，幾個公園會輪流

從19世紀開始，許多繩索工廠和木料廠等

海邊，特別舒服！」Kerry表示，五年前，

舉行夏季農夫集市(Farmer’s Market)，提

沿東河岸而建，綠點一度成為工業區。隨著

綠點一房或二房公寓租金大概在1200至

供給居民一個新鮮歡樂的場所。

時代變遷，工業衰退，現在多數成了倉庫或

1400元，可是現在統倉(Studio)和一房一廳

綠點有三條熱鬧的商業聚集街道：曼哈坦

廢棄的工廠區。一直以來，紐約市都有意重

公寓的租金大約在1800至3000元不等，二

大道、綠點大道(Greenpoint Ave)和弗蘭克

新規畫、改造綠點和威廉斯堡的東河沿岸地

房一廳公寓至少2600元起價，為數不多的

林大道(Frankin Street)，這些街道上匯聚

區，比如綠點的市議員列文(Steve Levin)

三房公寓至少要3000元以上。Kerry指出，

了波蘭菜、意大利餐、泰國菜、日本料理、

在去年年底向市議會提出位於商業街(Com-

有地產報告顯示近三年綠點的房價上升了約

中國菜、阿富汗餐等餐館，各類超市、洗衣

mercial St.)77號的改建項目，希望改建成

52%，今年平均房價為68.7萬元，較去年增

房、酒吧、麵包屋、服裝首飾店、律師樓、

兩座分別高為30層和40層的住宅大廈和建

長了28.5萬元。不少房子剛被放出來，轉眼

會計師事務所、銀行、健身房等應有盡有。

設至少5000呎的社區服務設施區域。

就被賣掉了。

綠點地產動態：

綠

North Brooklyn Realty的地產中介Kerry

在紐約市以自行車為通勤工具的人數比例

●商業街(Commercial St.)77號的項目，

Ferris，從奶奶一輩開始就住在綠點。現年

並不高，但在綠點隨處可見自行車騎士。有

將帶動周邊開發，包括把MTA的停車區搬

50歲的Kerry記得她兒童時代，綠點就有很

人花20分鐘騎自行車穿過普拉斯基大橋(Pu-

走，修建一條從商業街到海邊的路，在地鐵

多波蘭人、義大利人等歐洲移民，剛開始社

laski Bridge)到達長島市，把車停在地鐵7號

7號線和G線中間提供免費接駁巴士等。

區建設並不完善，可是現在學校、醫療機

線附近，再搭地鐵進曼哈坦上班，雖然聽起

●從7月起，曼哈坦大道113號投入使用，

構、公園、餐館等都有。

來很麻煩，但是他們都很享受這個過程。出

第一層是一間8000呎的商鋪，整棟樓共有

相比附近其它區域，綠點租金比曼哈坦和

入綠點的地鐵只有G線的兩個站，綠點大道

210間公寓，其中一半計畫提供給低收入住

威廉斯堡便宜很多，很多家庭一旦住下來

站和Nassau大道站，也可以在Bedford大道

戶。

了，沒有特殊原因都不願意搬離。綠點也很

站接駁L線進入曼哈坦。另外，綠點的印第安

●出入綠點的G線三個站點從7月25日晚

安全，即使夜晚也可以放心地在街上行走。

街(India Street)最西邊有一個往返曼哈坦的

開始，連續五周停止服務，因為MTA要整

位於曼哈坦大街上的Violet Pepper時尚買

東河渡輪碼頭，每20分鐘一班船，周末40分

修因前年颶風珊迪(Sandy)破壞的地鐵系

手店主Jade Elzien八年前從加州聖地亞哥

鐘一班，10分鐘到中城34街，20分鐘到下城

統。

搬來紐約後，就一直住在綠點，她說自己一 開始就喜歡上綠點，當時仍是學生，租了一 套月租1150元的一房一廳公寓，三年前，她 搬到月租1700元的兩房一廳公寓，她表示 不會隨意搬家，因為自己承擔不起更高的租 金。 近年來，大批年輕人和藝術家們再也無法 承受曼哈坦和威廉斯堡的房價，逐漸開始

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大都會地產

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大蘋果地產

GREENPOINT 歷史

房價

Greenpoint位於紐約市布碌崙行政區的最北端。原

2013平均房價:

本為農地的Greenpoint，許多農場老闆的名字，如

$825,000

Meserole和Calyer，皆被沿用為街道名稱。

2013平均房租:

Greenpoint以大量的波蘭移民和波蘭裔社區聞名，

Greenpoint: $2,800

通常被稱為「小波蘭」。

New York: $2,900

平均家庭收入 Greenpoint: $60,523 New York: $55,246"

景點

校區

McCarren Park

Greenpoint 共

為Greenpoint區

有 9間學校。其

域內最大的公

中風評最好的為

園，公園內種滿

P.S. 31 Samuel F

橡樹，為野餐的

Dupont, 學校學

好去處。

生數為 556人。

The Episcopal

Greenpoint的公

Church of the

立校區為District

Ascension為

14，約70%的

Greenpoint裡最

Greenpoint居民

古老的教堂，建

皆註冊於此學

於1853年。

區。

人口結構 白人: 80.3%

總人口: 72,746

美國人: 1.6% 亞裔: 3.8% 其他: 9.4% 兩個族裔或以上: 4.5% (資料來源: 網路)

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大蘋果地產

Brooklyn

小波蘭 改頭換面 呈現新潮風貌 編譯中心／綜合2日電 (攝影:李玥)

在

布碌崙，新潮時尚也會傳染。 在傳統的「小波蘭」綠點地段

商業中心，上班的日子午後人車川流不 息，喇叭響個不停，幾乎少有人過馬路 會走行人穿越道，傳統公寓大門都面對 街道，講話得拉高嗓音，男人們也多穿 著無袖汗衫出門到處走動。 在綠點南面比較講究風雅的威廉斯堡 地段，玻璃牆公寓和旅館大樓櫛比鱗 立，並進行都市更新，房價開始追趕曼 哈坦的水準。現在，兩地之間的差距越 來越小，曾為綠點地區住宅骨幹的乙烯 外牆面(vinyl siding)六家庭出租公寓已 不再能代表綠點，代之而起的是虛擬門 房、屋頂農場、手工釀造琴酒和磚牆面 的共有公寓。 虛擬門房當年是西街的鉛筆工廠共有 公寓的一大賣點，推出後，93戶公寓 隨即銷售一空，頂樓公寓當時更在綠點 首開紀錄，售價超過100萬元。 由於新潮時尚年輕消費者聚集，用髮 膠雕塑髮型、穿邋遢短褲、紋身已成 為時尚裝扮，專長龐帕多髮型(pompadour)、龐克頭和裝扮搖滾混合風的髮 廊，也應需求在這裡開店。 在這裡已沒有理個髮只要八塊錢的理

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大都會地產

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大蘋果地產 髮店，連為狗修剪毛髮收費都不止，雖 然這裡的狗可能注意到人行道重新修建 過，走起來比較平順。 當地的地產商茂德瑞看著前面是兩 層樓店面，後面是12層公寓的富蘭克 林200號大樓說：「這就是綠點的樣 子。」 茂德瑞從小在綠點生長，而那個時候 當地人所謂的出人頭地，就是搬到皇后 區的瑞吉屋或長島，要到東河邊必須偷 偷繞過河畔的巨大倉庫，從鐵絲圍欄底 下鑽進去。 綠點西側濱河地區長期布滿倉庫，擋 住了曼哈坦的高樓大廈景觀，在一些開 發商興建面對東河沿岸青翠草地的住宅 大樓後，終於改頭換面。開發商柏恩斯 坦甚至在印第安街底興建碼頭，讓市政 府主持的東河渡輪能夠把綠點加入停靠

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大都會地產

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大蘋果地產

站，18分鐘就可以到達曼哈坦，更加 證實水道是紐約市第六個區的說法。 茂德瑞說：「工廠已經一去不回，綠 點終於出頭了。」 柏恩斯坦預期綠點的濱水住宅社區最 後將延伸大約13個街段，規模比威廉 斯堡更大，比長島市濱水區大一倍，有 如龐大的西村濱水區，比新澤西州霍布 肯(Hoboken)還要新潮時髦。 柏恩斯坦說，年輕家庭和科技新貴會 陸續遷入。他說：「我們必須維持這個 社區的特質，兼容並蓄而又大膽，而且 走在時代尖端，貫穿新舊。」 建築師羅斯倫也對綠點的未來抱有極 度信心，他說，等這些20至40層高的 大樓相繼林立，綠點人口會不斷增加， 河濱一帶至少會再多出1萬居民。 住在綠點，但在威廉斯堡工作的羅 斯倫說：「綠點仍然是以 家庭為中心的地方，有很 大一部分被列為歷史文物 管制區，因此不太可能 完全改觀，這裡的需求 與威廉斯堡也未盡相 同。即使濱河區全部 蓋大樓，也要20年才 會全部完工，到那個 時候，整個改變 確實會非常驚 人。」

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居家設計

木紋磚地板

文/聯合新聞網

耐用又有質感 住家地板該用木地板還是磁磚，是不少人裝修居家時一大苦惱。選磁磚，雖然好擦好洗，但家 裡卻會覺得冰冷；選木地板，居家溫馨自然，然而一個不小心弄得過濕或是裝貼不當，可能就會拱 起、變形、變黑，移動家具或椅子，就可能把地板刮出一條條傷痕或砸出一個個凹洞。

客

廳使用木紋磚，可呈現木地板同樣 效果。地板材料主要有三種，最便

宜的是塑膠地磚，有各種樣式，包括仿石 材、石英磚或木地板都有，這種地磚的最大 好處是施工容易，找人鋪設，不用一天就可 搞定；也可到賣場買材料及專用膠，自己一 片一片貼上即可。 但這種地磚很不耐碰撞，而且使用年限很 短，通常二、三年之後，就會坑坑洞洞，必 須更新。 第二種是木地板。木地板又分超耐磨和實 木兩種，超耐磨地板是在夾板上面鋪一層木 紋皮，然後再上一層耐磨漆。由於夾板和木 紋皮合成過程中，經過高壓處理，質地堅 硬，比較耐撞，也不容易刮傷。 不過木製品終究是木製品，有著先天上的 限制，就是怕水，特別是位在家裡飲水機下 方、靠近浴室或廚房的木地板，很容易因為 水氣或碰到水，變得黑黑的，怎麼都擦不 掉。

客廳使用木紋磚，可呈現木地板同樣效果。

(本報系擋案照片)

實木地板能帶為居家帶來好腳感，甚至能 有一種木頭芬芳味，不過，這種地板不便

水、翹起問題，清洗方便，使用壽命長、也

宜。而且，和耐磨木地板比較，它需要更多

不會被刮傷。

的保養，否則很容易被尖銳物體刮傷、變形

摸，完全無法分辨。 家中如有戶外陽台、露台或庭院，特別可

木紋磚可分三種類型，分別是釉面磚(表

考慮使用木紋磚，鋪上之後，有木質感覺，

面經過釉面亮光處理)、玻化磚及超微粉，

但完全不怕雨，有業者另並開發出木紋地

木紋磚用陶土窯燒而成，可以擁有木地板

可呈現不同的木紋效果。不少木紋磚並可呈

板，搭配南方松木紋磚，可讓陽台更具悠閒

的質感，比塑膠地磚耐用，但沒有木地板怕

現立體木紋觸感，相當逼真，如果不是觸

感。

起翹。

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大都會地產

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居家設計

風水、色彩、心理學 與室內設計

文/聯合新聞網、KDG果仁設計 圖/KDG果仁設計、Getty Images

建築、室內設計、風水，自古以來就密不可分，能夠面面俱到，才能做出好設計。具建築背景， 且鑽研風水、色彩、能量、心理學等綜合學說的 KDG 果仁設計任繼光設計師，每一件作品都考慮到 居住者特質與空間條件、外在環境相對應的關係，打造符合五感體驗，讓身心舒暢的住宅空間。 繼光眼中，空間設計與運勢好壞的

於現代，很多都不適用。例如：傳統建築物

他強調，古代建築師就是風水師，例如：

關係就在於風水。很多人誤以為只

廁所都設於戶外，所謂床不對廁所的狀況，

廟宇、神殿的起造，都必須由風水師或祭師

有中國有風水，其實所有古文明都很重視大

根本不存在，放到現今狹小的住宅中，設計

決定，且只有少數天賦異稟的人才能成為風

環境與空間的關係，但現在室內設計一談到

師往往得透過各種設計手法破解，其實這已

水師、祭師與建築師。研究顯示，古代巫術

風水，只偏重室內，偏離過去講究整體環境

演變為奇門遁甲術，只是讓人心情轉變，並

或煉金術，其實有其科學依據，就是現代化

的論述。因為大環境改變，古代的風水學用

非真的風水。

學的前身，他們不僅深究化學，關注微氣

任

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大都會地產

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居家設計

候，也研究星象對人與萬物的影響，就如電

子密度也必須取得平衡，感覺才會協調。

安排，可影響風速，因此風水學中所謂門不

影阿凡達一樣，認為人與環境、萬物都有網

中醫常說某人體質太濕，其實是相同的道

對門的禁忌，其實來自對空氣流動速度的控

絡相互連結。

理。透過光的變化，可影響溫度，進而改變

制。至於居家設計必須避免暗房，也與空氣

濕度，讓空氣中水分子含量改變。

無法對流有關，因為不開窗，就沒有風，不

任繼光研讀過古今中外各式相關書籍與論

僅夏天悶熱，冬天濕氣過重，導致身體潮

述，不僅著重理性論述，對於感性的瑜珈、

中國有陰陽五行，西方哲學及占星學家，

禪坐也頗有心得，因此能感知空間中不同能

為尋求原理藉以了解自然，已有化學學

量與氣場的變化。他說，所謂風水，其實就

理，以亞里士多德( Aristotle )為主的四元

任繼光說，人的意念也可改變能量，這也

是能量與磁場的關係，更精確的說法，則是

素說，提出一切物質均由四種元素所組成

是許多宗教聖人，具有療癒能力的原因。

磁力場。現代科學可檢測出電磁波與磁場，

（土、水、空氣、火）。空氣，意即風。風

環境可以治癒人，人的意念也可以改變環

而人就像個小宇宙，好的空間磁場，頻率會

可改變濕度，讓換氣變好。透過開門位置的

境，這就是古人所謂福地福人居。

濕，自然容易生病。

與人同步，不會互相干擾。而設計師就是調 能量場的人，設計的目的，則在調和、營造 特定對象的居住環境。風水、設計，兩者密 不可分。可以將空間、環境與人的磁場頻率 調和到既相近又互不干擾，就如讓兩個不同 頻率的音叉靠近，慢慢頻率就同步，住起來 自然覺得舒適。 在任繼光心中，空間設計的三大元素是 光、水、與風。其中最關鍵的元素是光，光 線可調節室內溫度、濕度，例如透過設計減 少西曬，目的其實在降溫，有適合的溫度， 才有相對應的濕度，住起來才會舒服。 色彩與光也有密切關係。太陽光經三稜鏡 折射，可呈現七彩，每個顏色都有其物理作 用。不同顏色的光有不同頻率，對應到人體脈 輪( Chakras )也就是小磁場，而產生共振，當 能量平衡，震動頻率穩定後，身體就會變得 健康。」不論商業空間或私人住宅，專業的色 彩規劃，對居住者情緒與健康影響很大。 透過光與色彩的微調，可讓空間與人產生 和諧的頻率互動，進而達到身、心、靈的療 癒。例如利用主牆跳色，其實是為了調節空 間的振動頻率，若某空間振動頻率過高，可 運用灰色、咖啡色或大地色系調節，若過於 陰暗，則可用明亮色彩提升頻率。綠色也是 任設計師常用的色彩，因為綠色與大地頻率 相近，可與光線互動、反應。除了主牆色， 也可以透過畫作來調節頻率。但他建議大家 千萬不能斷章取義，因為色彩調節，蘊含複 雜因素，是綜合知識，不同空間與居住者， 會有截然不同的結果。 水，在空間設計中也不容忽略。人類和地 球一樣， 70%都是水，日本甚至有實驗顯 示，眾人對水觀想，會造成水分子變化，可 見水是傳達生化訊息的媒介。我們呼吸的空 氣中有水，皮膚和外界接觸時，兩者的水分

風水的觀念進入美國，一家麥當勞就採用風水，以浪紋牆面代表水，亮紅桌面代表火。 (Getty Images)

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大都會地產

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大都會地產 NY Metro Realty Guide

皇后區 曼哈頓華埠

RED ARROW CARD 迦南餐廳 JUNCTION LOTTO CORONA 洗衣店 紐瑟福賽日間中心 雲寶餅屋 一品味 好運來 昌發超市 香港超市 葆寧藥房 新龍興超市 金師傅 GREEN GROCERY 樂民西藥房 GRAND 99 CITY GRAND 99 STORE 統一市場 飛達 新金麟超市 雲寶餅店 新金麟糕餅 CHEN LI INC. LUCKY YOU 3L CONNINENCE STORE 大紐約成人日間保健中心 和美康中心 蘇記 康樂老人活動中心 家樂餅屋 樂趣屋DELI 阿波羅 飛達 世界書局 快樂藥房 百利 FOOD MARKET 皇后護理中心 帝國活動中心 DIA DELI 皇家成人日間護理中心

61-19 SPRINGFIELD BLVD., BAYSIDE 14-56 COLLEGE POINT BLVD., COLLEGE POINT 57-01 JUNCTION BLVD., CORONA 93-32 CORONA AVE., CORONA 40-18 76 ST., ELMHURST 73-18 BROADWAY., ELMHURST 75-02 BROADWAY., ELMHURST 77-00 QUEENS BLVD., ELMHURST 79-55 ALBION AVE., ELMHURST 82-02 45 AVE., ELMHURST 82-45 BROADWAY., ELMHURST 82-66 BROADWAY., ELMHURST 82-79 BROADWAY., ELMHURST 82-81 BROADWAY., ELMHURST 83-30 BROADWAY., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-25 57 AVE., ELMHURST 86-12 JUSTICE ST., ELMHURST 86-18 BROADWAY, ELMHURST 86-18 QUEENS BLVD., ELMHURST 86-22 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 89-02 QUEENS BLVD., ELMHURST 132-29 CROMMELIN ST., FLUSHING 132-41 41 RD., FLUSHING 132-60 34 AVE., FLUSHING 134-16 35 AVE., FLUSHING 134-32 36 AVE., FLUSHING 134-32A 35 AVE., FLUSHING 135-36 39 AVE., FLUSHING 136-18 39 AVE., FLUSHING 136-19 38 AVE., FLUSHING 136-89 37 AVE., FLUSHING 136-91 ROOSEVELT AVE., FLUSHING 137-08 31 RD., FLUSHING 139-39 35 AVE., FLUSHING 142-01 38 AVE., FLUSHING 143-26 41 AVE., FLUSHING

DUNKIN'DONUTS 角聲使命中心 興旺超市 H. MART 永強 利達 新世界超市 飛達 昌發超市 甌江 均安 AMITA 冠東電話卡 飛達 青雲雜貨 和美康中心 好運來超市 SH STATIONEREY 芳香餅屋 飛達 明昇 GIFT SHOP 金城發 飛達 LIN'S HALLMARK DAD DELI 飛達 (108 ST) 報亭 JAY 108 ST CANDY AUSTIN ST C-TOWN REGO SEAFOOD 93-23 63 DR 90 ST DELI 中國城 N B 7-ELEVEN ZIBBER JAMACA AVE DELI 101 AVE LOTTO 夕陽紅老人中心 PATEL 環球超市

153-67 H.H.EXPWY., FLUSHING 156-03 H.H.EXPWY., FLUSHING 160-06 NORTHERN BLVD., FLUSHING 29-02 UNION ST., FLUSHING 31-40 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 36-29 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-19 MAIN ST., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-38 MAIN ST., FLUSHING 40-59 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 41-23 UNION ST., FLUSHING 41-46 MAIN ST., FLUSHING 41-60 MAIN ST., FLUSHING 41-92 BOWNE ST., FLUSHING 42-11 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 42-76 MAIN ST., FLUSHING 42-95 MAIN ST., FLUSHING 46-05 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-15 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-17 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-31 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-33 KISSENA BLVD., FLUSHING 59-18 MAIN ST., FLUSHING 59-24 KISSENA BLVD., FLUSHING 107-50 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 108-19 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 63-29 108 ST., FOREST HILLS 72-48 AUSTIN ST., FOREST HILLS 93-17 63 DR., FOREST HILLS 93-23 63 DR., FOREST HILLS 37-67 90 ST., JACKSON HEIGHTS 75-01 BROADWAY, JACKSON HEIGHTS 79-01 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 89-20 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 86-06 JAMACA AVE., JAMAICA 76-11 101 AVE., OZONE PARK 30-50 WHITESTONE EXP. 400A, WHITESTONE 39-71 61 ST., WOODSIDE 56-02 31 AVE., WOODSIDE

一口茶 金發 中國城超市 信德 仁信藥房 利泉 中國街藥房 福州超市 萬有書局 源康藥房 世紀西藥房 新金馬車餅屋 嘉康藥房 醫藥城 飛達 亞倫街大藥房 東方海味 葆寧藥房 仁愛大藥房 萬寶 寶康成人日間活動中心 美東大藥房 李氏 海鮮超市

1 CATHERINE ST., NEW YORK 11 MARKET ST., NEW YORK 128 MOTT ST., NEW YORK 129 E BROADWAY, NEW YORK 139 CENTRE ST. SUIT#8, NEW YORK 139 DIVISION ST., NEW YORK 14-18 ELIZABETH ST., NEW YORK 146 HENRY ST., NEW YORK 15 BOWERY, NEW YORK 153 HESTER ST., NEW YORK 159 E BROADWAY, NEW YORK 162 E BROADWAY, NEW YORK 173 CANAL ST., NEW YORK 185 CANAL ST., NEW YORK 191 CENTRE ST., NEW YORK 2 ALLEN ST. 1C, NEW YORK 205 GRAND ST., NEW YORK 210 CANAL ST., NEW YORK 219 GRAND ST., NEW YORK 22 ELDRIDGE ST., NEW YORK 225 PARK ROW, NEW YORK 23 DIVISION ST., NEW YORK 235 CANAL ST. S/E, NEW YORK 250 GRAND ST., NEW YORK

永興 麗心 薛氏 東方 快好西藥房 星星髮廊 家樂西藥 明輝 源源 基督教角聲佈道團 家利五金 奇樂鎖店 CANAL ST DELI 鹿城 新聲 佳佳 華利 飛達 白天鵝餅屋 福樂老人健康中心 東百老匯藥房 康達老人活動中心 千色 劉誠

275 GRAND ST., NEW YORK 27B CATHERINE ST., NEW YORK 280 GRAND ST + BOWERY, NEW YORK 29 E BROADWAY, NEW YORK 31-33 OLIVER ST., NEW YORK 34 CANAL ST., NEW YORK 349 GRAND ST., NEW YORK 42 MOTT ST., NEW YORK 47 CATHERINE ST., NEW YORK 48 ALLEN ST., NEW YORK 49 BAYARD ST., NEW YORK 5 OLIVER ST., NEW YORK 52 CANAL ST., NEW YORK 57 E BROADWAY, NEW YORK 75 E BROADWAY, NEW YORK 81 BAYARD ST., NEW YORK 83 ALLEN ST., NEW YORK 83 MOTT ST., NEW YORK 88 E BROADWAY, NEW YORK 90 ELDRIDGE ST., NEW YORK 98 E BROADWAY, NEW YORK 99 CANAL ST 2F., NEW YORK 99 E BROADWAY, NEW YORK S/W/C CANAL+BAXTER ST., NEW YORK

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大都會地產

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如果你經常感到關節疼痛，那麼很可能得了骨關節炎。 骨性關節炎（Osteoarthritis）是以關節軟骨破壞、 軟骨下骨壞死和關節間隙變窄為特徵的一種關節炎 症。骨關節炎發病率很高，與衰老、創傷、炎症、肥 胖、代謝障礙和遺傳等因素有關。骨關節炎的自我診 斷，對於及早發現病情、採取防治措施，十分重要。

Gary L. Bernardini M.D., Ph.D. 紐約皇后醫院神經内科系主任 康乃爾醫學院神經內科臨床教授 柴念斐 醫生 紐約皇后醫院神經內科主治醫生 康乃爾醫學院神經內科臨床副教授 林 寧 醫生 康乃爾醫院腦脊椎中心神經外科醫生 康乃爾醫學院神經外科副教授

主講人: 郭書義醫師

活動現場提供免費中風危險因素檢測

華裔健康發展部 致力為社區提供 具文化觸角的優質醫療服務

活動 ： 主辦

•協助病人預約看診時間 •協助病人住院時的要求， •為病人與家屬提供院內指南服務 讓病人有如在家般的舒適 •為病人與家屬提供心靈上的支援 •定期舉辦癌友聚會

服務熱線：718-670-1178 www.nyhq.org/Community-Health-Initiatives

活動 ： 贊助

紐約皇后醫院華裔健康發 展部現需招募大量華裔義 工。如果您已滿16歲並有興 趣參加醫院義工服務，請致 電718-670-1178查詢。

主 ※辦單位保留變更活動之權利

紐約皇后醫院

胡載城醫師

The Chu and Chan Foundation

◆報名電話: 718-746-8889 分機6309 ◆報名郵箱: event@worldjournal.com ★事先報名現場可領取精美禮品一份•送完為止★ ◆活動網站: event.worldjournal.com H5528

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