4 0 8 9 4
A22 大紐約地產 D8 大紐約地產
紐約購房3部曲
worldjournal.com 2019年1月31日 2019年1月31日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 31, 31,2019 2019
買家必看 大紐約地產
記者黃伊奕／紐約報導 「有土斯有財」是華人的傳統， 在紐約擁有一套自己的住房更是不 少紐約客奮鬥的目標，還有人想從 小房換大房，追求更好的生活；但 買房非易事，從選房、貸款、交屋 ，到驗房和整修，是一場漫長繁複 的工程，本期地產製作買房三部曲 專題，提供給有意買房的消費者參 考。
在紐約擁有一套房屋是很多人 的夢想。 (記者邵冰如/攝影)
1部 申請貸款 先找銀行評估
第
華人善於存款，但動輒上百萬的房價，想 一次現金付清並非易事，如何從銀行信貸員 手中接過最佳的貸款合約，更是需要「步步 為營」。 據花旗銀行(Citi Bank)的房貸信貸員陳 亨介紹，美國房屋貸款包括浮動利率貸款 (ARM)與固定利率貸款，浮動利率貸款通常 指剛開始貸款的前幾年利率固定，但之後根 據市場指標進行調整；雖然浮動利率一開始 可以獲得比固定利率貸款更低的利率，但之 後利率上漲浮動不確定，實際上比較危險。 至於固定利率貸款，最常見的分為15年與 30年還清，雖然兩者相比之下，30年房貸最 終支付的利息較多，但民眾可根據自身情況 選擇提前還完貸款，更為靈活。 過去一年美國經濟較不穩定，銀行貸款利 率波動較大，對於貸款金額大的民眾，小數 點後數字的差別，也意味著上萬元的還貸金 額；陳亨表示，現在房貸利率在4%左右， 去年11月至12月曾經上漲至4.5%左右，想要 拿到最佳 的利
申請房貸要多比較銀行利率，更可討價 還價。 (本報檔案照)
率需要貸款人和信貸員一起合作。 他說，「申請房貸通常需要一個月至兩個 月時間，期間利率會有非常大的變化，好的 信貸員會幫助顧客看準利率，及時將利率鎖 住，確保顧客利益最大化」。 陳亨表示，對於華裔而言，還不起貸款導 致房屋最後被沒收的情況很少見，但是貸款 難獲批卻比較常見；「華裔喜歡先看準要買 的房子，再找銀行商量貸款細節，最後卻因 貸款沒貸成，反而導致心儀的房屋泡湯。」 「買房屋就像求職面試，越好的房子，出 價的人越多，比的就是誰購買能力強，準備 更充分。」他建議華裔民眾一旦有了購房意 向，應該第一時間聯繫銀行，查看自己信用 分數與收入能批下多少房貸，再根據能夠拿 出的首付，評估自己能買什麼樣的房屋。 拿到銀行貸款預批信(Pre Approved Letter) 是申請貸款的第一步，通常買方向房屋賣方 出價時，需要出示銀行存款以及貸款預批信 ，以證明自己有購買該房屋的能力，但是最 終選擇貸款的銀行不必是最初給予預批信的 銀行。 陳亨表示，通常大銀行給予的貸款 利率相差不大，但是不同 銀行有不同的規定，
商業區的房屋很 受民眾偏愛。 (記者黃伊奕／ 攝影)
2部 聘請律師 避免法律陷阱
第
紐約市曾發生過多起華裔購房受騙案件， 歸根結柢都是為了省去千元律師費導致，「 一手交錢一手交貨」的簡單交易模式並不適 合紐約房屋市場，尤其一旦買賣雙方出現糾 紛，若事先沒有詳細的合同，將難以追責。 房地產律師黃真表示，在紐約買房子是商 業行為，法律上留有很大的空白，要靠著雙 方協商確定，如果沒有專業人士事先做好法 律文件，恐將帶來無窮盡的麻煩。 在紐約購房的流程，一般都是先由買家看 準房屋後出價，買賣雙方達成協定後，買家 接著進行驗房，再根據驗房結果由雙方律師 進一步協商擬好初步合約，雙方簽訂初步合 約，買家著手申請貸款。一旦貸款完成，買 家最後巡視房屋，再在雙方律師見證下完成 過戶。
黃真表示，尋找好的驗房師很重要，紐約 很多房子的屋齡非常老，不少房屋會存在石 棉、白蟻及漏水的問題，因此過戶之前將房 屋存在的問題明確反映在合同上十分重要。 除了尋找好的驗房師，尋找專業的房屋律 師也很重要；黃真說：「找律師就和找醫生 一樣，雖然都是律師，但不代表任何律師對 房屋法都熟悉。」 紐約購房看似千篇一律，實際上暗藏陷阱 ，房屋律師除了確保交易順利完成，還會幫 助查出房屋本身是否存在法律問題；黃真說 ，例如遺產房就比較麻煩，很多華人認為遺 產房便宜，但是購買遺產房須先確定賣方遺 囑是否已經生效，否則難以過戶，買方恐陷 入長時間等待，進退兩難。 黃真再舉例，不少華裔購買房屋時遇到賣
家坐地起價或改變主意而不願意買，很多人 不懂法律就不了了之。但實際上，一旦買賣 雙方簽下了初步購房合約就不能隨意毀約， 除非合約早已寫明不能完成過戶的理由，否 則任何一方都不能隨意退出交易。 這點也須買方謹慎，不少華裔在申請貸款 時出現中國匯款匯不過來、親屬不願寫匯款 贈送信等問題，但這都不是買房可以退出交 易的理由；黃真說：「這些都是買家一開始 就要注意的，如果有任何不確定的內容都應 先諮詢律師，提前反映在合約上，才能確保 不會因此被追究責任。」 黃真提醒民眾，所謂的購房初步合約並非 是最初交給房屋中介的出價合同，出價合同 實際上只是為確保中介能夠獲得賣方給予的 佣金，內容僅供參考，對買方作用不大；不 少買家購房時雖然常常有自己的中介，但實 際上雙方中介都是從賣方獲得佣金，雖然在 購房流程上會提供很多專業意見，但代表的 均是賣方利益。
民眾可根據自身情況多比較幾家銀行，選擇 最適合自己的。 例如一些銀行需要申貸人出示三個月的銀 行流水帳單，有些銀行要求兩個月，這對為 了買房短時間內有大量匯款入帳的華裔民眾 十分關鍵；陳亨說，「每一筆入帳都需要提 出合理的解釋，銀行查看的流水帳時間越短 ，意味著貸款人需要解釋的入帳越少。」 布碌崙(布魯克林)的張小姐三個月前購入 了一套聯排屋，拿到了非常不錯的貸款利率 。她表示，自己一開始諮詢了至少四家銀行 ，再同時向兩家銀行申請辦理貸款，這樣做 的原因是以防止某一家銀行貸款出現問題， 另外也能更好的與銀行「討價還價」。 張小姐說：「很多華人不知道銀行利率是 可以還價的，只要你能出示證明某家銀行給 你的低利率，通常別的銀行為了吸引你辦理 貸款。也會願意降低自家利率。」 張小姐還提醒民眾，在最後簽寫貸款合約 時，應仔細查看利率是否和之前商議內容一 致；她以自身經驗說，她在完成購房前一天 發現合同內容比之前商量的利率上調了0.5% ，如果沒有及時發現，每個月就要多還好幾 百元貸款，「申請房屋貸款就好像打仗一樣 ，不到最後一刻都不能鬆懈」。
最近一年房貸利率參考表 貸款種類
最低
最高
30年固定利率貸款 (30 Year FRM)
4.25% 5.05%
15年固定利率貸款 (15 Year FRM)
3.61% 4.53%
聯邦住房管理局30年 固定利率貸款 (FHA 30 Year Fixed)
4.00% 4.62%
巨額30年固定利率貸款 (Jumbo 30 Year Fixed)
4.29% 4.81%
5年浮動利率貸款 (5/1 Year ARM)
3.31% 4.75%
資料來源：Mortgage News Daily 記者黃伊奕整理
房屋買賣過程冗長複雜，買賣雙方事先必須 先訂妥詳細的合同。 (記者黃伊奕/攝影)
3部 確實驗房 抓出暗藏問題
第
驗房時要仔細檢查許多肉眼看不見的地方。 (黃日明提供))
買房是大事，千萬不能大意，對於買房的 人來，花上數百元至上千元聘請好的驗房師 絕對是必要且合算的。尤其紐約有太多數十 年甚至上百年的老房子，一些看似光鮮亮麗 的美屋，其實可能暗藏各種問題，必須靠驗 房師事前檢驗。 綠蘋果房屋檢驗公司(Green Apple Home Inspections)的驗房師黃日明(Edmond Huang) 表示，紐約市很多房屋都是老房子，問題嚴 峻，如果賣方屋主進行了簡單的粉刷包裝， 買方想憑藉肉眼發現問題，基本上不可能。 黃日明說，驗房時先查看漏水是最重要的 步驟之一，漏水包括地下室、屋頂、窗戶以 及管道漏水，查找到漏水根源比較複雜，解 決難度大。 此外，一些房屋年代久遠，確保房屋結構
沒有發生問題也是驗房關鍵，一旦房屋結構 出現問題，維修費用相當驚人；民眾看房子 時也可注意房屋是否存在裂縫，地面是否多 處凹凸不平，如果每層地板出現傾斜或外觀 能看出房屋略斜，那就代表這個房屋已經出 現嚴重結構問題，大可不必考慮購買。 電路對房屋也很重要，50年代至60年年代 的建房很多使用麻線(Cloth Cover Wiring)， 不少房屋電路起火都是因為使用這類電線， 購房時也需要小心。 石棉問題或含鉛房屋對住戶身體存在極大 隱患，直到90年代，石棉是一種常見的房屋 保暖建材，但一旦出現損壞細塵就會漂浮在 空氣中，吸入人體後會引發癌症；因此驗房 時若發現屋內存在石棉須進行處理，對於損 壞的石棉應全部更換，通常25呎以內更換費
紐約房屋多半歷史悠久，驗房十分重要。 (黃日明提供) 用在千元以下，1978年以前建造的房屋還需 要仔細查看是否含鉛超標。 驗房師還會查看建房使用的材料，黃日明 說：「不同的屋頂、牆面等使用的材料，都 會直接影響房屋的使用壽命，例如瓦磚屋頂 的造價貴，「可使用30年，瀝青屋頂則可以 使用15至20年，外牆也分為磚、鋁、灰沙以 及塑料等材質，使用壽命各不一樣。」
40894