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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產
2019年3月28日 2019年3月28日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,MARCH MARCH 28, 28,2019 2019
紐約整體房市供過於求，想買房的紐約客 可以多比較。 （圖片皆記者和釗宇／攝影）
大紐約地產
記者和釗宇／紐約報導 地產網站StreetEasy日前公布研 究發現，去年紐約市絕大多數已售 房屋的成交價都低於賣家的要價， 而且去年春天上市出售的房屋中， 有半數仍未售出；隨著房屋庫存不 斷積壓，今年計畫買房的民眾將有 更大議價空間，建議買家在買房過 程中保持耐心，精心挑選，許多地 區砍價的可能性很大，不要急著出 手。 這項研究發現，紐約市去年交易成功的所 有已售房屋中，約七成房屋的成交價低於賣 家的初始要價；例如，紐約市的賣家要價中 位數為80萬元，實際成交價比賣家要低4萬 4000元，降幅達到5.5%；相比之下，在2016 年和2017年，成交價低於要價的房屋比率僅 為61%和62%。
房屋庫存多 議價空間大
買家市場耐心挑 曼哈頓金融區86%已售屋，成交價低於賣方要價。該區房屋的售價中位數為140萬元。
曼哈頓中城有92%已售屋，成交價低於要價。
曼哈頓砲台公園城有94%的已售房屋成交價低於要價。
曼哈頓中下城 90%成交價低於要價 在紐約市各區中，曼哈頓有77%的已售房 屋成交價低於要價，皇后區和布碌崙則分別 為68%和61%；而在全市各社區中，豪華共 有公寓林立的曼哈頓中城最為掙扎，該社區 有92%的已售房屋成交價低於要價；而且從 2014年到2018年，該區有39%的房屋成交價 低於上一次的交易價格。 中城房市的慘淡也影響到下城，例如翠貝 卡(Tribeca)和蘇活區(SoHo)，去年分別有90% 和89%的已售房屋成交價低於賣家初始要價 ；而曼哈頓傳統上房價較低的砲台公園城
(Battery Park City)和金融區(Financial District) ，去年的情況也不佳；砲台公園城的賣家初 始要價中位數為125萬元，遠低於曼哈頓下 城的219萬9000元，但該區仍有94%的已售 房屋成交價低於要價。 金融區成交價低於要價的已售房屋比率， 比中城和下城整體較低，為86%，而該區房 屋的成交價中位數為140萬元；這是因為相 比翠貝卡和砲台公園城，金融區自2015年以 來的新庫存更多，共建成了15棟共有公寓， 因此新公寓在短期內的銷路更佳。
布碌崙房 市表現愈來 愈好，日落 公園周邊社 區很搶手。 （記者和釗 宇／攝影）
布碌崙後勁強 40%成交價高於要價 數據顯示，布碌崙房市的表現明顯優於曼 哈頓，例如，格林堡(Fort Greene)將近一半 的已售房屋成交價高於要價，而在卡羅拉花 園(Carroll Gardens)和公園坡(Park Slope)，分 別有46%和40%的房屋成交價高於要價。 研究認為，布碌崙房市所以好於曼哈頓， 是因為布碌崙房屋庫存的相對價值較高；上 述三個區域的房屋風格大多為19世紀維多利 亞式建築，內部裝修也極具歷史感，能夠吸
引更多買家。 除以上三個社區之外，日落公園(Prospect Park)周邊社區房市也表現不錯，有將近40% 的房屋成交價超過初始要價；研究認為，該 區房屋的原始性較有魅力，買家很難在寸土 寸金的紐約市找到這樣一塊能夠有房產帶有 壁爐、私人車庫甚至庭院的社區；而且，買 家也很難在市內找到這樣一塊房屋性價比高 、而且綠地充足的社區。
去年春季賣房 還有一半找不到買主 研究顯示，紐約市去年3、4、5三個月中 上市的房屋，到今年2月只有48%成功售出 ；曼哈頓的出售率更只有44%，皇后區房市 稍好，為54%；而且超過100萬元的房屋中 ，有61%未能出售；成交價超過500萬元的 房屋，更有79%未能出售。
那些找不到買家的屋主，多數會將房屋撤 出市場；數據顯示，去年春天上市的房屋中 ，有40%的房屋被暫停交易，或者徹底下市 ；只有7.5%的未售房屋仍在積極尋找買家； 因此，紐約市的房屋庫存今年仍然持續走高 ，未售房屋的屋主仍會繼續尋找買家。
庫存繼續積壓 今年買家砍價很容易 這項研究認為，隨著更多去年未能出售的 房屋希望在今年售出，紐約市房屋庫存將繼 續積壓；而鑑於紐約市去年的房價相比前幾 年，漲幅已經嚴重放緩，同時庫存持續走高 ，議價空間不小，買家砍價將會非常容易。 雖然賣家們總是希望能夠找到那些出價高 於要價的買家，但全市大部分地區房價仍持 續下滑，庫存持續走高；即使想買房的人很
多，也不會有人在供過於求的市場上付出更 高的價格。 而對買家來講，在買房前應做好全面的市 場研究，尤其是要比較目標房屋成交價與社 區房屋均價和中位價格之間的差距，以及目 標房屋的需求量；研究建議，買家在購房過 程中應該保持耐心，精心挑選，並且對討價 還價做好足夠的準備。
各區房產交易議價空間比較表 布碌崙房產 較搶手，日落公園 周邊社區有將近40% 房屋，成交價超過 賣方要價。
不是明智投資…
愈年輕愈不想買房 記者和釗宇／紐約報導 即便紐約房市低迷，庫存持續走高，房市 進入買方市場，但最新市調數據依然顯示， 66%的租房者仍然不考慮買房；其中更有將 近17%的租房者認為，買房不是明智投資。 根據人口普查局統計，紐約市僅有32%的 居民擁有房屋；而StreetEasy此前對2550位居 住紐約市五區的民眾進行抽樣調查顯示，那 些曾於過去12個月內簽訂租房合約的租客中 ，57%的千禧世代(Millennials，18到38歲之 間)和34%的X世代(Generation X，年齡在39 到53歲之間)租客表示，他們在搬家的時候 從未考慮過買房。 在選擇租房的紐約客裡，有三分之二的人 仍然不打算買房；而在明年打算搬家的人當 中，有66%的千禧世代和80%的X世代仍然 打算租房，而非買房；而在18到29歲的年輕 世代中，更有81%的人打算繼續租房，顯示 愈年輕的紐約客愈不想買房。 至於繼續租房的原因，調查顯示既有財務 原因，也有非財務原因；在千禧世代中，打 算繼續租房的前三大原因分別是「無法負擔
議價空間較大的社區
成交價低於 要價的房屋比率
他們想住社區的房價」(占33%)、「希望在 因生活變動而搬家時更加從容」(占31%)， 以及「不希望被房貸捆住」(占28%)。 至於X世代，選擇繼續租房的最大原因， 則是他們認為買房並不是明智的投資；即便 有78%的人表示他們有能力負擔目標社區的 房價，但40%的人表示不應該投資房產。 因此，對許多紐約客來說，雖然租金年年 攀高，但是相較於買房，租房仍然比較合理 而且可負擔；而且對部分人來說，租房更是 一種不同的生活方式，他們的目標並非僅是 在有能力買房之前租到一個棲身之所而已。 另外，在那些希望買房的租房者中，僅有 四分之一的人表示他們目前有能力買房，但 他們購房的動機不盡相同；其中，最普遍的 購房原因「買房能帶來情緒上的滿足」，有 56%希望買房的租房者表示買房是希望「有 一個真正的家，而不僅僅是住所」，還有 25%的人買房是為了「實現美國夢」。 這也說明，即使在紐約這座租房非常普遍 的城市，還是有人認為房屋所有權能給自己 帶來歸屬感，同時也是全國性的人生目標。
議價空間較小的社區
成交價高於 要價的房屋比率
1.布朗士維爾(Brownsville)，布碌崙
100%
1.艾姆赫斯特(Elmhurst)，皇后區
54.5%
2.曼哈頓海灘(Manhattan Beach)，布碌崙
100%
2.格林堡(Fort Greene)，布碌崙
47.6%
3.砲台公園城(Battery Park City)，曼哈頓
94.9%
3.卡羅爾花園(Carroll Garden)，布碌崙
46.2%
4.曼哈頓中城
92.9%
4.溫莎平台(Windsor Terrace)，布碌崙
41.9%
5.長島市(Long Island City)，皇后區
91.2%
5.公園坡(Park Slope)，布碌崙
40.5%
6.翠貝卡(Tribecca)，曼哈頓
90.2%
6.南牙買加(South Jamaica)，皇后區
40.0%
7.巴斯海灘(Bath Beach)，布碌崙
90.9%
7.麥斯佩斯(Maspeth)，皇后區
38.5%
8.戴克高地(Dyker Heights)，布碌崙
90.0%
8.Flatbush，布碌崙
38.5%
9.羊頭灣(Sheephead Bay)，布碌崙
89.6%
9.Ditmas Park，布碌崙
37.9%
10.蘇活區(SoHo)，曼哈頓
89.3%
10.陽邊(Sunnyside)，皇后區
36.4%
資料來源： streeteasy網站 製表：記者和釗宇 40894