2012 Van real estate

房地產專刊

2012

5月18日

Home & Real Estate 2012

居家置業 2012大溫房地產專刊 20年大溫哥華地產經驗 專精﹕預售樓盤，一般房屋買賣﹔ 經驗豐富、服務專業 ＊ 榮獲 ＊ 大溫地產局 "MASTER MEDALLION CLUB" SUTTON GROUP PRESIDENT AWARD SUTTON GROUP DIAMOND AWARD SUTTON GROUP MASTER AWARD

蕭富誠

TEAM

Harry Hsiao harryhsiao80@yahoo.com

604.338.1316 通國、台、粵、英語

Sutton Group - West Coast Reality #205-2607 East 49th Avenue Vancouver, B.C. Canada V5S 1J9 Tel: 604-257-8888

Silver

房地產專刊

Bug is illustrated GS

2012

Bug is 40% Black

5月18日

Bug is Silver Foil

房地產專刊

2012

5月18日

房地產專刊

2012

5月18日

購屋致富 千載難逢 ! 大西雅圖房市已正起飛，

D L O

D L O

S

S

正是投資佳機 美國華州地產經紀

Angel Wang 專業 誠信 耐心 細心

SO

LD

SO

LD

Skyline Properties, Inc.

206-353-5088 angelwang25@yahoo.com

D

L SO

房地產專刊

2012

1

5月18日

Home & Real Estate 2012

居家置業 2012大溫房地產專刊 2011普查加國人口重心西移-帶動房價續揚 首季房市-價量下挫 房市不衡-下半年好進場? 追求卓越、開發平價精品-福斯冠 改變本拿比的天際線 大溫吹環保風-綠建築當道 從台裔小留學生到地產大享-林蔚榮 玩出事業一片天 春夏時尚潮居-流線家具最IN 華人地產常勝軍 王劍-靠勤奮攀

峰

地產百招式-打動買家 公寓王鮑伯倫尼-瘋蒐藝術品

  低利大戰下的房貸策略 高齡者住宅市場大趨勢

  •  •  房屋貸款財務安排。既簡單、又方便。  •   

  :    

新移民，無信用記錄？    多款房 屋按揭選擇 •  •   購買房 屋 首 期 低 於 3 0 % *(若干條件限制) [Name] •  •   房屋貸 款利率保證90天  •  •   多種還 款計劃

 [Tel]  [Cell] Henry [Name] John.Smith@bmo.com [Name]Lin 林哲弘 房屋貸款專家

: :

   [Tel] 24/7   [Tel] 手提：604-261-6695  [Cell]  [Cell]電話：604-665-3665 henry.lin@bmo.com John.Smith@bmo.com John.Smith@bmo.com 24/7  24/7  專業房屋貨款經理，為您服務

  ®



®

®





   

房地產專刊

2012

2

5月18日

CONTENT 出 版 出 版 人 總 編 輯

世界日報溫哥華社 陳敬貴

韓尚平

執行編輯

盧炯桑

特約採訪撰稿 范瓊文

Address : 2288 Clark Drive, Vancouver, B.C. V5N 3G8 Canada Website : Van.worldjournal.com E-mail : adv@worldjournal.bc.ca Tel : 604-876-1338 ext. 235, 236 Fax：604-876-6223

COPYRIGHT

All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or distributed in any form or by any means, or stored in a database or retrieval system, without the prior written permission of the publisher. 本刊保留所有版權，未經版權所有人書面許可，不得以任何形式(包 括電子掃描 抄錄 影印 ) 複製，－儲存或轉載本刊全部或部份內容.

美 編 組

吳贊華

劉又慈

業務總監

劉志雄

廣告行銷總召集

劉妙媛

印務總召集

許嘉仁

發行業務

謝政道

Published by

World Journal (Vancouver)

Publisher

Jack Chen

Editor-in-chief

Shang-Ping Han

Executive Editor

Kwan-Sun Lo

Contributing Editor

Rachel Fan

Graphic Designers

Grace Wu , Michelle Liu, Kelly Hu

Sales Director

Daniel Liu

Advertising & Marketing Eve Liu Coordinator Production

Jerry Hsu

Distribution

Kent Hsieh

胡常儀

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

3

2012年5月18日

最新統計資料顯示，新移民偏愛落腳加西省份，圖為溫哥華市景。

（陳元誠／攝影）

2011普查加國人口重心西移 帶動房價續揚 ■綜合報導

加拿大統計局今年2月8日公布的2011年人 口普查結果， 數據顯示，2011年5月全國居 住總人口為3347萬6688人，五年來平均上漲 5.9%，與八大工業國（G8）其他成員國相 較，是人口增長最快的國家，對住屋的需求自 然增右，特別是城市人口普遍增長，對房地產 來說是一個積極因素。 這份報告顯示，加拿大各省均出現了人口增

長，其中東部一些地區的人口負增長狀況也出 現逆轉，譬如紐芬蘭和拉布拉多省人口不再縮 水，愛德華王子島省和新布朗士維克省人口增 長也非常顯著。 這份每五年普查一次的最新人口統計資料顯 示，卑省、亞省、沙省和緬省在2011年5月的 人口總數占全國人口30.7%，而魁省和大西洋 四省只占30.6%。這是加國人口普查史上首度

出現西部人口超越東部的現象。其中國內人口 遷移、加西生育率提高、新移民偏愛西部省份 為主要因素。 卑省人口在五年內增加了7%，高達440 萬人，為全國人口第三大省份，排在安省 （1285萬人）及魁省（790萬人）之後；成長 速度為全國第四，僅次於育空區（11.6%）、 亞省（10.8%）及努內維特區（8.3%），沙省

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

4

2012年5月18日

則以6.7%的增長率名列第五。 若以城市衡量，人口增長最快 速的是亞伯達省的卡加利和愛 民頓；不增反減的兩個大型城 市均位於安省，一是製造業中心 溫莎，另一是森林產業中心雷灣 （Thunder Bay）。 數據還表明，由於大城市更具 經濟吸引力，小鎮以及農村地區 人口出現流失。2006年至2011 年期間都會區人口增長7.4%，遠 高於全國平均。 目前加拿大70%的民眾生活在 都會區，並且每次人口普查均顯 示城市人口上升。 普查結果顯示，加拿大三大城 市多倫多、滿地可和溫哥華人口 占全國人口的35%，而小鎮人口 僅上漲4.2%，農村人口增長緩慢 僅為1.7%。專家表示，由於年輕 人在當地小鎮難以找到工作，所 以選擇到附近城市發展。

大溫人口增長 全國第6 在全國人口增長最快的15個都 會區裡，卑省的基隆那以10.8% 名列全國第四，大溫哥華地區以11.9%排名 第六，阿伯斯福特與米臣為7%，排名第13。 亞省的卡加利和愛民頓以12.6%和12.1%分居 一、二名，第三名為沙省的沙斯卡通（Saskatoon），達11.4%。 卑詩商業理事會執行副總裁芬雷森表示，卑 省人口增長對經濟發展是好事，用來購買各類 商品、服務、車輛和住房上的資金只會增加， 帶動更多新的商家進入市場，並開創更多辦公 和零售空間，公共服務的需求也會跟著成長。 對於房地產業界來說，長線來說都是一門穩賺 的投資，至於對自住人士而言，也是一個保本 增值的方式。 芬雷森指出，在這一情況下，全省生產毛額 （GDP）通常就會跟著上升，無論是經濟專 家或企業眼中，這都是好事，「畢竟許多經濟 建設都是以當地經濟活動未來將會有成長為前 提」。 至於人口成長可能帶來的效應之一，就是房 價可能繼續上漲。 芬雷森指出，以大溫地區而言，人口高成長 率正反映當前及未來，必須面對的住屋供需和 可負擔能力等挑戰。 他也表示，儘管不少人都說大溫房價與所得 差距是全北美最高，仍有一波波民眾及投資湧 入，所以這些新居民其實 都自行做過盤算， 依然認為搬到大溫利多於弊，才會接踵而至。

新移民 偏愛西部省份 加拿大統計局加西及北部地區發言人梁挺表 示，這個人口普查結果首次出現西部人口超越 東部的現象。 他指出，加西人口超越東部的主要因素為： 國內人口向西遷移、除了卑省之外，草原三 省生育率提高、新移民偏愛落腳西部省份。亞 伯達大學社會教授崔瓦托（Frank Trovato） 稱，年輕移民家庭提高生育率，讓西部省份因 人口結構年輕化更受新移民青睞。儘管安省依 然是全國人口第一大省，值得注意的是，重心 正轉移至西部。 加西基金會（Canada West Foundation）主 席吉賓斯（Roger Gibbins）則指出，亞洲市 場取代歐美成為國際焦點，也是造成新移民選 擇落腳加西省份的因素之一。 大西洋市場研究所（Atlantic Institute for Market Studies）負責人麥克利（Don McIver）表示，經濟衰退導致很多在東部難以找到 工作的人遷移至經濟快速發展的西部謀求發 展，東部省份數十年來面臨的就業和人口老齡 化問題，在2008年經濟衰退的衝擊下暴露無 遺。 綜合上述結論來說，在房地產投資方面，加 拿大西部顯然較東部勝一籌，這也說明了為何 西部房屋價格，平均較東部為高。

2011年人口普查統計顯示，加西四省人口首度超越 魁省加大西洋省份。 （加通社）

大溫2006至2011年人口變化 城市 2011年人口 2006年人口 成長率 溫哥華 603,502 578,041 4.4% 素里 468,251 394,979 18.6% 本拿比 223,218 202,799 10.1% 列治文 190,473 174,461 9.2% 高貴林 126,456 114,565 10.4% 蘭里鎮 104,177 93,726 11.2% 三角洲 99,863 96,653 3.3% 北溫區 84,412 82,562 2.2% 楓樹嶺 76,052 68,949 10.3% 新西敏 65,979 58,549 12.7% 高貴林港 56,342 52,687 6.9% 北溫市 48,196 45,165 6.7% 西溫市 42,694 42,131 1.3% 滿地寶 32,975 27,512 19.9% 蘭里市 25,081 23,606 6.2% 白石鎮 19,339 18,755 3.1% 匹特草原 17,736 15,623 13.5%

房地產專刊

2012

5月18日

將心比心 認真用心 專業 誠信 全方位的地產服務

Personal Real Estate Corporation

王怡華

M.A.

歡迎來電：604. 657. 6485

www.SoniaWang.com

房地產 房地產專刊 專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

6

2012年5月18日

與去年相比，3月份大溫豪宅銷量減少。（資料圖片）

首季房市 價量下挫 ■綜合報導 卑詩省尤其是大溫房地產，踏入2012年，不 論成交量或是價錢都愈步走低，首季在房地產 中能營做好氣氛及銷售者，都屬地點優秀、交 通方便的多層公寓建案，其餘都較前兩年的熱 鬧情況有天淵之別，數字是最好的說明。 就以最近的三月為例，大溫房市價量齊 跌，平均房價跌幅3.1%，成交量大幅下滑近 三成，卑詩省3月成交量較去年同期更大減 20%，全省平均房價下挫8.1%。

3月成交量 創10年來次低 加拿大地產協會（CREA）公布的數據指 出，大溫地區價量齊跌情況最為明顯，3月 成交數量僅2874戶，與去年同期的4080戶相 較，大幅減少29.6%，創十年來當月次低紀 錄，也低於十年平均值16.8%。平均房價也從 去年同期的78萬6311元，跌至76萬1742元，

下挫3.1%。卑詩全省3月成交量為6882戶，較 去年同期下滑20%，全省平均房價為54萬 5959元，下跌8.1%。 卑詩地產協會（BCREA）首席經 濟師穆爾（Cameron Muir）指 出，去年3月買氣驟升，但今 年已不復見，當時豪宅交易 量大增，推升成交數與平均 房價，因此今年3月價量齊 跌並不令人意外。 加拿大地產協會首席 經濟師克朗普（Gregory Klump）指出，現在買 賣雙方處於拉鋸狀態， 3月大溫豪宅銷量減少， 拉低全國平均房價，但多倫多的豪宅銷量則 增加。

大溫新建公寓在首季反而價量齊升。 （記者阮耀毅／攝影）

房地產專刊 房地產專刊

2012

5月18日

拆解星密碼

7

2012年5月18日

大溫今年首季房屋成 交量與去年同比大幅減 少。（記者阮耀毅／攝 影）

2月漲勢緩 投資者爭出貨 再看看2月的數字，全國房市最熱的溫哥華及多倫多兩地，都開始出現 漲勢放緩跡象，在這個月溫市平均房價80萬6094元，僅上揚1.8%，若撇除 通貨膨脹因素，根本沒有上升。 CREA首席經濟師克朗普表示，連全國交投最熱絡的溫哥華及多倫多都 出現漲勢放緩跡象，主要是受貸款條件緊縮及房價已高，負擔力惡化所 致。 大溫哥華地產局指出，大溫2月房市交易量雖略低於十年平均。在這個 月大溫地區透過多重列銷系統（MLS）易手的住屋，共有2545單位，較1 月份增加61.4%，但與去年同期相較則下滑17.8%，比2010年2月少2.9%。 這項統計指出，今年2月的成交量比過去十年同月份平均少151個單位， 也是2002年以來歷年2月當中排在第三低。 反觀這個月在大溫MLS新掛牌上市求售的各類住宅，計有5552單位，在 1996年以來歷年2月當中第二高，但較前一月少3.5%，也較去年同一月低 2.5%。2月掛牌待售住屋總計1萬4055單位，較1月增長12%，也較去年2月 增加17.9%。 從這個數字說明了，不少手上有「貨」的投資者，已嗅覺到市勢開始逆 轉，爭相「出貨」套現，因此出現掛牌求售者多，價錢無大升降的局面。

大溫今年首季房價逐步走低，不少持「貨」者爭相出手套現。 （資料照片）

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

8

2012年5月18日

1月成交價 開始走向低潮 再往前看1月的數據，卑詩地產協會 （BCREA）統計報告顯示，卑省今年1月份住 宅成交價量都較去年同期減少，其中低陸平原 以外地區的房市交易熱度，高於大溫哥華與菲 沙河谷地區。 這份根據多重列銷系統（MLS）資料所做 的報告顯示，卑省今年1月份住宅交易總額21 億元，較去年同期減少7.6%；成交量為3976 個單位，亦減少3.9%；平均成交價為52萬 7219元，也較去年同期減少3.8%。 大溫地區今年1月份的住宅成交量較去年同 期減少13.4%，其中溫市平均成交價為75萬 2380元，下降1.3%。菲沙河谷地區的成交單 位也下降3.1%，但平均成交價上升6.4%，達 46萬9635元。 整體而言，低陸平原以外地區，今年1月份 的成交量為1620個單位，成長7%；但大溫哥 華及菲沙河谷的成交量卻減少10%，只有2356 個單位。 穆爾表示，卑省及大溫房市在今年1月開始 走向低潮，不過當時仍受惠於銀行推出低房 貸利率與經濟環境一度轉好，消費者 需求自去年第三季以來仍呈現增 長，故表面上看沒有什麼 問題。 但從這三個月的 銷量及價錢分析，

大溫房市今年開始從高處軟著陸，避過了泡沬爆破的危機。

卑詩以及大溫房地產的確是愈步 走低，不過有分析認為這是個 好事，明顯大溫樓市開始從 高處軟著陸，避過了泡 沬突然爆破的危機。 然而從最近有 消息指，加拿

（記者阮耀毅／攝影）

大央行最快可在年底就會升息，從而讓加國告 別低息年代，這對房貸者來說，應要做好應對 準備，對於未來數月的房市也難以樂觀。 今年首季大溫二手房屋價格連續三個 月放緩。 （資料圖片）

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

9

2012年5月18日

房市平衡 下半年好進場？ ■范瓊文

卑詩及大溫地區房地產市道，今年上半年延 續去年底開始出現的放緩，卑詩房屋2011年 銷售量滑落到15年平均線以下，遠落於十年 均線的8萬8000戶，不少人都很關注今年下半 年及明年的房市又怎樣呢？ 儘管歐債危機未除、美國經濟拉抬無力、全 球景氣不明朗的諸多因素影響，但加拿大多數 經濟學家皆認為，加國房地產市場會逐漸冷 卻，出現軟著陸而不會遭遇驚心動魄的插水式 驟降。 卑詩地產協會更預估，卑詩省未來兩年的成 長將微幅上揚。

景氣不明朗 投資人沒信心 根據MLS資料顯示，2011年銷售數字滑 落，掉到15年來卑詩房屋銷售均線的7萬9000 戶，成為15年來新低，與2005年的銷售數字 高點相比實在有天淵之別，當年銷售屋數達 10萬6310戶，箇中原因主要是投資人信心不 足所致。 針對今年下半年與2013年的房市展望，經濟 學家認為，國內與全球經濟景氣不明朗的前提 下，使得房市消費信心也受到限制。 專家指出，就業市場冷淡，失業率勢必居高

2012年及2013年銷售量預估。

不下，而圍繞在歐洲的主權債券問題，驅使債 券市場將保持一段時間的活躍，外加抵押貸款 利率低，都對消費者的信心產生負面衝擊。 事實上，卑詩地產協會的數字也透露，本省 今年整體而言的房市銷售狀況不會太亮麗，全 省成屋的庫存量將因景氣不佳，消費力道弱而 受到影響。

協會首席經濟學家：逐漸升溫 不過，協會首席經濟學家慕爾（Cameron Muir）表示，低利率政策和經濟趨於轉好的 跡象，將促使房市需求逐漸升溫。預料溫哥華 與維多利亞更會維持微幅成長，低陸平原起伏 較大，西北溫抗跌力則較強。 以本省各大都市的區域情況預測，大溫地區 今年微幅上漲1.7%，明年上升2.7%。西北溫 相較之下不受景氣的拖累，成長幅度今年維持 4.1%，明年預估3.5%。維多利亞房屋銷售今 年將成長3.1%，明年為2.5%。溫哥華島今年 上升2.4%，明年維持同樣成長力道。 陽光海岸地區下滑了4.2%，明年微幅上 升1.7%。菲沙河谷今年漲1.2%，明年增長 2.3%。芝利華地區今年上升2.1%，明年增 加2.8%。甘露市地區起伏較大，今年下跌

（圖：MSL提供）

2.9%，明年可望上升3.9%。奧肯那根地區今 年表現比其他地區都突出，今年成長曲現上揚 4.1%，明年則上升2.9%。南奧肯那根地區也 表現相較亮麗，今年增長4%，預計明年維持 同樣的上漲力道。庫特尼地區今年成長近趨停 滯，只微調0.5%，明年預計將成長3.2%。 統計數字預估，2012年本省住房銷售預估將 達到7萬8400戶，增幅為2.1%，2013年售屋數 將達8萬500戶，漲幅為2.7%。

業者：估新屋市場成績漂亮 針對新屋建案市場而言，業者看法卻是一道 截然不同的亮麗風景。專精大溫地產情報分析 的MPC資深經理漢考克（Jeff Hancock）認 為，大溫地區下半年的新屋市場充滿活力，2 月份至今，許多建案的銷售成績亮麗，下半年 新屋市場應該會交出一張漂亮的成績單。 他表示，今年新屋市場將比兩年前金融海嘯 後的反彈勁道來得穩健，因為主力潛在客戶在 春季紛紛回籠大溫市場，替下半年的新屋樓盤 提供良好的根基，目前包括溫市中心、溫市西 區、本拿比鐵道鎮一帶的建案銷售成績都很 旺。 漢考克強調，溫市西區有些地段，受惠於架

2011年房屋銷量低於全省15年平均水平，只有7萬9000個單位。 （圖：MSL提供）

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

MPC資深經理漢考克（Jeff Hancock）認為，大溫地區下半年的新屋市場行情看俏。

空列車的交通優勢，一推出便造成旋風。例 如位於甘比街（Cambie St.）南段和西南濱 海道（S E Marine），在加拿大線列車站旁的 Marine Gateway建案，在四小時內就爆出400 戶被搶購一空的捷報。 至於在溫市中心的研科花園（Telus Garden）所有單位未公開推出市場就已全部售 罄。他表示，新屋市場的樓盤還是以高樓公寓 與城市屋的兩年期預售案最受青睞，尤其是以 家庭式多房（兩至四房），普遍都賣得不錯。 今年哪些城市和地區新屋市場暢旺？漢考克 說，傳統而言，西北溫、溫市西區向來保值性 佳，增值力道強，今年也不例外；以往華人青 睞的列治文和UBC地區，今年略微下滑；本 拿比鐵道鎮和北本拿比幾個新建案買市相當熱 絡，不容小覷；三聯市今年新屋市況也維持強 勁。

地產人士：下半年逐月轉暖 隨著房地產走出低谷，地產人士預估，下 半年市道將逐月轉暖。根據大溫地產局（REBGV）的調查數字顯示，大溫地區2月份的房 屋銷售量達到2545間，比元月份的1577間大 幅彈升了61.4%。該數字和去年同期相比，雖 下降了近18%，但比前年金融海嘯後的市況卻

增長了近3%。 為此，地產局主席賽提卡斯（Rosario Setticasi）表示，目前市況處於買賣方市場均衡 的狀況，而春天過後，大溫房市正要進入傳統 旺季，因此他預判未來下半年景氣應該一個月 好過一個月。 另外，根據MLS最新的房價指數（HPI）統 計，大溫地區2月份的房價指數基準價格來到 67萬9000元，比去年同期上漲6%，也比前一 個月上升0.9%左右。同時，低陸平原的住房 房價指數基準價格為60萬1300元，比去年同 期調漲了5.5%。 針對屋款分析，獨立屋銷售量2月份售出 1101間，比去年同期下降21.5%，但比前年上 升12%。針對售價分析，獨立屋售出1101間， 比去年的1402間同期下滑了21.5%，但比前年 的983間增長了12%；然而獨立屋的基準售價 上漲了近11%到104萬2900元。 公寓住宅今年2月賣出1020間，比去年同期 的1206間下滑了15.4%，比前年同期的1074間 成長了5%。公寓住宅基準房價也比去年上漲 3%左右，大約37萬3300元。 城市屋方面，今年2月共賣出424間，比去 年同期489間銷售量下滑了13.3%，但比前年 增長1.9%。針對城市屋基準房價為47萬2800

10

2012年5月18日

（范瓊文／攝影）

元，僅比去年同期稍稍上升了0.7%。 大溫地產局主席賽提卡斯就此做出審慎樂觀 的結論，他認為，從過去二季的銷售曲線看 來，以地區論大溫地區房市相對穩定，但入市 前做足功課和諮詢可靠的地產經紀仍是必要 的，因為價格會因鄰近社區的好壞和住房型態 的不同呈現明顯的差異。 至於此刻是否是進場時機？華裔地產經紀 陳銓銘認為，2012年算是不偏向買賣任何一 方，相對平衡的市場，因此對想買房換房的消 費者而言，相對有利。 依據人口增長率、就業率和移民政策的指標 觀察，溫哥華房市前景是樂觀的。他指出，溫 哥華除非移民政策大改變，不然新移民的居住 需求依舊強勁。展望2013年復甦在期，此刻 進場相對是個好時機。 房市分析專家漢考克也預估，溫哥華因應人 口增長，城市面貌和住居型態已經在改變， 「就長遠分析，未來大溫哥華的住居型態將逐 漸轉型成紐約、東京等大都會的群聚結構」， 因此住商混合、多功用機能型住宅將大行其 道。 儘管未來兩到三年，會因市場供需有所起 伏，但長線分析，溫哥華房市要大跌的空間實 在不大。

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

11

2012年5月18日

開發大型社區

專攻華裔買家

生活機能強、離捷運站近、集住宅、購物、娛樂於一身的 複合式大型社區是目前開發商鎖定新興地區的主力商品，而 且購買主力也集中在華裔買家。 以Marine Gateway建案為例，便標榜社區內引進連鎖餐 廳、咖啡店、銀行，甚至一院多廳的大型電影院。據了解， 營造紅火買氣的大部分來自華裔人士，甚至在銷售前一天晚 上，就見到大排長龍訂購預售屋（樓花）的奇景。這為稍早 低迷的景氣注入一劑強心針，也讓建商後續策略上積極打造 迎合亞洲生活風格的建案，包括建商和零售集團的結合，該 建案將引進大統華超市進駐社區，不但有助於推升該款樓盤 的附加價值，也頗有為亞洲買家量身打造，區隔市場的意 味。 漢考克研究近幾年來新屋市場的主力客戶，他說，七成以 上都是來自中國的買家，雖然2010年來自中國客戶的購買力 稍有停滯，但今年明顯看出買氣回籠。因此舉凡華裔消費者 喜歡居住的地區包括溫市、西北溫、列治文和本拿比一帶， 銷售市況都見復甦。他不敢說這波回籠是否跟中國國內打房 效應直接相關。但他認為，溫哥華新屋市場的機制越趨活 躍，成長曲線長遠來看呈穩健向上。他表示，大溫新屋市場 之所以看好，是因為建商知道主力客戶的需求，「有好的客 戶，在適當的時候，推出適當的商品。」

中國客快狠準 學區地價飆

陳銓銘形容中國買家出手快狠準。

（范瓊文／攝影）

站在第一線觀察亞洲買家多年的地產經紀陳銓銘表示，不 管是新移民還是投資客，中國族群驚人的購買力早就不能等 閒視之，過去以來本地的地產研究機構做出的預測和現實是 脫節的，因為「平均價和中位價差太大，忽視了中國族群專 買豪宅的影響因子」，直到去年才開始正視研究數據的變異 性。 陳銓銘觀察，中國買家的特色，西岸和東岸有別，東岸因 為找工作較容易，因此吸納了不少學有專長，容易銜接專業 的夫妻一起打拚。西岸相對出現較多的空中飛人老公，留一 大筆資金讓妻小住在本地，媽媽基本上是貴婦級不須找工 作，孩子要念好學校。因此「好學區、生活機能方便、不用 說太多英語便成了安家置產的基本指南」。 在上述原則下，西溫、溫市西區和列治文便成了中國買家 的最愛。陳銓銘表示，西區主要考量的是學校，因為「名牌 效應對中國買家很重要」，這也讓該地區樓盤長久以來抗跌 性強，在整體不景氣的前提下表現依舊一枝獨秀。 至於列治文的買家群居分析，基本上鑑於該區生活機能方 便，符合華人口味，加上使用中文機會多，語言溝通不成問 題，也成了中國客的心頭好。 陳銓銘還提到中國客買房三字訣：「快狠準」。他表示， 基本上買家人在中國時就已經調查好了本地學區的排行榜， 一飛過來直接點名要尋找好學區附近的地段，也因此助長了 好學區地價飆漲的現象。加上中國買家偏好住全新房子， 「以溫市西區為例，好學區和中等學區，同質性屋款可以價 差到百萬。15年新和全新的房子價差也可以到200萬之譜。」 陳銓銘如是分析。

拆解星密碼

房地產專刊

2012

5月18日

12

2012年5月18日

追求卓越、開發平價精品

福斯冠

改變本拿比的天際線 ■范瓊文

面對全球經濟不景氣，加國房市需求減緩的 前提下，地產開發商往往採取持盈保泰，謀定 而後動的戰略。本地知名開發商Intracorp， 總裁福斯冠（Don Forsgren）就是深諳箇中三 昧的高手。他一方面大舉開發「平價精品」、 「高貴不貴」的摩天大樓建案，一方面雕琢每 個建案的特色環節，給予像「新地標」、「可 負擔」、「高科技節能」等不同優越價值的市 場目標。

穩扎穩打 領公司走出低潮 Intracorp集團 總裁福斯冠（Don Forsgren）。 （范瓊文／攝影）

Intracorp在加拿大已有35年歷史，94年後 轉型專作地產開發，建案遍及大溫、多倫多、 美國西雅圖、舊金山和洛杉磯等地。現任總 裁福斯冠從2000年掌舵，即以「打造卓越」 （Building the Extraordinary）作為集團座右 銘，期許在每個建案中注入新的里程碑；並以 誠信、熱情、紀律、尊重、關懷和創新作為集 團的核心價值，幾次帶領公司走過加美屋市低 潮期，近十年以穩健中求創新的步伐，逐步成 為本地開發商數一數二的旗鑑品牌。 福斯冠從地產分析師開始入行，UBC商學院 畢業後就投身進入地產界，94年進入Intracorp後轉作開發經理，之後扶搖直上，一路登 上集團總裁的最高領導地位。 他笑說，這輩子事業重心都沒有離開過土地 開發和蓋房子。 福斯冠表示，Intracorp不只蓋房子，針對 每一個建案，都力求與鄰近社區產生關係， 建立社區意識，同時嘉惠城市，包括過去 知名建案如溫哥華的Spruce，南素里的 Glenmore和Highland Park，去年在鐵道 鎮造成轟動的熱銷案Metro Place，以及 四月甫推出的Silver建案。

Silver與Metro Place相輝映 自從兩年前本拿比市政府核准在該市 增加一倍以上的建築密度後，本拿比市建 築工地就像雨後春筍般茂密起來，包括了 Intracorp預計在未來興建的五個大型建案。 首先起跑的是去年推出一星期內隨之搶購 一空的Metro Place，該建案位於Telford Avenue與Beresford Street交界，全高46層共342 戶的摩天大樓，包括Beresford的四層高商業

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

Silver建案樓高38層，具有「便捷、科技與節能」的卓越特色。

Silver示範單位典雅大方的裝潢設計。

及公用建築，以及Telford的五層高城市屋及 兩層高向南城市屋。 該建案不但為原有的地段打造一個全新的繁 華社區，同時也和本拿比市政府合作，共同規 畫和改造該區的城市發展和社區市容項目，包 括興建公共廣場、拓寬人行道和在街道設置公 共藝術品。 Silver的建案特色，則在於「便捷、科技與

13

2012年5月18日

（圖：Intracorp提供）

（圖：Intracorp提供）

節能」，距離鐵道鎮架空列車站只有幾步之 遙，公寓樓高38層，現代建築風格，擁有無 敵景觀，共享鐵道鎮附近便捷的生活機能，同 時擁有無線網路設備，率先引進用智能手機， 遙控自己的生活節奏，包括家中的影音設備、 有線頻道和公寓裡的科技健身房。 此外，這個計畫再度與本拿比市政府合作， 希望把Beresford Street和Maywood社區打造

Metro Place單位的內部設計。 （圖：Intracorp提供）

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

14

2012年5月18日

Intracorp在 本拿比成功推出 兩大摩天高樓建 案。 （范瓊文／攝 影）

成一個生機勃勃的新興城市中心，包括人行 道、林蔭大道、公園座椅、更多餐廳和店面 等；公共空間方面打算打造一個藝術走廊，推 出城市藝術家作品；新設一處公共交通站，另 闢一條新街道與McKay街連結。同時，該建 案也會設立社區托兒中心以因應家庭新成員。 福斯冠表示，Metro Place和Silver都力求實 現「追求卓越」的信念，前者建成後將成為本 拿比最高樓、鐵道鎮新的現代地標。造價方 面，雙案預售案價位約從25萬元起，和大溫 其他被炒熱的地段比起來實惠很多，實現福斯 冠主張的「平價精品」路線，同時，雙案與本 拿比市府的合作模式也成為都市更新計畫下社 區開發和社會發展互惠的成功案例。

居住正義 聆聽百姓的心 福斯冠同時也是都市發展學會（Urban Development Institute, 簡稱UDI）現任主席，該

學會擁有600間公司會員，是本地由業界收集 公眾意見，提供專業意見與開闢論壇，並打開 與官方溝通橋樑的非營利機構。他說，進入理 事會九年，近幾年鑑於溫市房價的水漲船高， 小市民到底買不買得起房子成為業界和輿論關 心的焦點。 豪宅天價的新聞時有所見，溫哥華10年來房 價節節升高也是事實，但對一般小市民的房屋 負擔能力而言，福斯冠認為，除去前面20%的 高成交價格，再來審視整體的房價水位，「相 對全球其他都會而言，溫哥華八成比例的房價 還是較為合理的」。

創造條件 需產官學合作 然而展望未來，他提出遠慮，大溫地區在未 來30年內人口成長將增加110萬人以上，但可 負擔住宅指數卻遠追不上人口成長速度，他承 認，「我們需要提供更多的居住空間，滿足更

多的人口需求」。 福斯冠指出，創造可負擔住宅需要政府和業 界一起集思廣益。包括建商如何建造更多合 理的住宅，設計更和諧的環境。市府部門如何 更有效能處理土地開發等營建法規，包括釋出 更多可開發土地、簡化變更地目的流程和縮短 目前長達半年到兩年多的審核時間等。另外， 是否從稅務優惠的角度鼓勵建商多興建平價住 宅？物業稅持續上升，是否也是扼殺房屋可負 擔性的殺手？在行政職權上，省府是否應該擔 起更多的決策角色？ 站在地產開發商的角度，福斯冠預估，要創 造更多可負擔性住宅的條件，未來會有一股 商住兩用混合的功能性住宅熱潮將席捲大溫地 區，並且房子沿著交通捷運線興建也成為新趨 勢，屆時不但大溫各城市地貌將會輪番改觀， 地產業界也會因應未來建築，出現市場業權、 資助業權、租賃權等整合於一身的新行業。

房地產專刊

2012

5月18日

Intracorp的Silver 週末開盤銷售火爆 兩天內售出200餘套 本拿比地區住宅市場需求強烈。全新住宅樓盤SiIver首 個週末開盤兩天即售出二百餘套。 「Silver臨近天車站的位置, 把Beresford街發展成以行人 為先的遠景，以及Intracorp作為高質量開發商的口碑；都 促成了Silver首個週末令人難以置信的開盤銷售業績。」 Don Forsgren, Intracorp總裁說。「買家認為，Silver是 一個黃金的投資機會，因為它位處一個蓬勃發展的社區， 可以看到實質增長，並將蛻變為大溫地區其中一個最理想 的新城市。」Don Forsgren再補充說。 Silver的購買者大多為首次購房者和為家中年輕一代人購 買第一份房產的家長們。 97.6%的購買者來自大溫地區， 其中有39%的人來自溫哥華，33%來自本拿比，9%來自列 治文。只有小於百分之一的購買者來自海外。 「購買該樓盤的年輕人認為，臨近天車站和Metrotown 購物中心，Beresford街附近的未來公共設施, 包括改頭 換面的公車站和全新的本拿比公共圖書館，都是該樓 盤吸引他們的主要原因」，Susan Rutledge，Intracorp 的銷售副總裁說：「一個全新並充滿活力的新社區概 念，包括非常寬敞的林蔭街道， 戶外座椅，沿著街道 旁的咖啡館和商店；這些都是年輕購房者所喜愛的。」 實際上，Intracorp正在興建的40層高樓MetroPlace已 經把Beresford街地區慢慢地改頭換面。第二階段轉變將 環繞Silver陸續展開。 Silver, 一棟38層高的現代建築，達 致LEED Silver環保水平，特色包括廣闊的陽台和露台， Control4智能家居系統，可幾乎控製家中所有設備。 Silver的設計團隊由NSDA獲獎建築師Richard Henry Architect和BBA Design Consultants的顧問團組成；他們 一起創造既簡潔又富現代感的設計。 Silver合共284間的 全新居所包括一睡房，兩睡房，兩睡房加書房和城市屋， 全部以堅固水泥建造。 展銷中心位於本拿比 6039 McKay Avenue。更多信息 請查看官方網站www.silverliving.ca 或致電604-435-8866 查詢。

關於Intracorp Intracorp是由加拿大人擁有，被公認為首屈一指的建築商和 設計師，建造高質居所提供恆久的生活方式和投資價值。每一個 Intracorp居所都能與現有的健全小區完美結合，同時也豐富小區 組成結構。例如位於本拿比的Metroplace和Centrepoint，北溫的 Vista Place以及UBC的Chancellor House 都是Intracorp所建。憑 藉三十多年的經驗，Intracorp為這些社區提供完善的客戶服務， National Home Warranty則提供全面的新屋保障。

15

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

16

2012年5月18日

得到好幾項 綠色大獎的北溫 Seven 35，是加 拿大首宗LEED認 證的多戶家庭綠 化單位。 （Seven35官 方網站提供）

大溫吹環保風

綠建築當道 █范瓊文

溫哥華市政府決定打造溫哥華為最綠的城 市，預計2020年達到碳中和的世界環保標 準，並以綠色經濟、綠色建築、綠色社區等 10項行動計畫，8年後預見溫哥華成為永續發 展的未來城市。 綠色建築可以使環境影響降至最低，因為利 用更少的資源，加強在綠建築設計上的效率。 為此溫哥華設下了嚴格的綠色建築法，包括對 商業大樓和住宅建築限制了高標準的效能比 例。

大溫要做北美最綠城市 以溫哥華市為例，據了解，有超過一半的溫 室氣體排放是來自建築物，為此溫市府設定新 建案有關法規，包括建立低碳經濟開發區、推 進再生能源技術、公家機關包括市政廳、市中 心、學校和醫院等通過建築改造，提供20%的 能源效率，目的讓溫哥華成為北美最綠最節能 的城市。不過，要使大部分溫室氣體減低，還 是要針對現有的建築物，要求作局部或全面整

Aragon行銷總監尹紹剛表示，住宅設有地熱能和冷 卻系統，不但自然調節居所冬暖夏涼，還達到高效節 能的目的。 （范琪偉攝影）

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

17

2012年5月18日

AVANT位處溫市 區北端，可遠眺布 辣內灣和西北溫， 是綠領一族的首 選。 （AVANT官方網 站提供）

修，提高能源效率，才是最重要的關鍵。 包括溫哥華的北美城市生態都偏向居住有庭 院的獨立屋，以及隨時隨地以車代步的生活習 性，但根據卑詩大學的一份報告顯示，如果地 球每個一城市生態都比照北美人的習性的話， 恐怕要五個地球才能負擔得起，為此為政者和 民間有力人士極力呼籲，本省居民的居住習慣 要改變，才能達到永續生存和城市綠色模範的 目標。 前溫市市長蘇利文率先提出「生態密度」 說，卸任市長後的他積極成立公民論壇和都會 永續發展研討會，大力呼籲民眾反思現階段的 生活方式，改變一家一院的觀念，選擇高密度 住宅。 他說，居住在溫市或接近市中心的人口，每 人每年製造1.5噸溫室氣體，市中心外圍則倍 增，到了41街以南變成四倍。低陸平原有些 市郊，由於9成以上的人們都開車，因此溫室 氣體急升到9噸，遽增速度令人咋舌。 事實上，已經有不少發展商洞燭機先，大興 土木增建高密度大樓，而且越靠近架空列車站 賣得越成功。以生態密度的角度而言，完全政 治正確，原因是居住空間向上發展，減少土地 浪費，同時在大眾交通便捷地點興建高密度公 寓大樓，住宅附近同時興建商鋪及購物中心， 可大幅減少住民使用汽車頻率，溫哥華永續建

北溫Vista Place的建築環保特點，在於使用綠色電力和雨水再利用淨化系統。

（Intracorp企業網站提供）

房地產專刊 築正在計畫改變未來。 新建案陸續推出環保住宅：

北溫Seven 35 大溫獲得LEED認證的商用 和公共綠建築不少，但住宅 單位便比較少見。由開發商 Adera興建的Seven 35建案是 少數的例外，去年該建案以 整體建築環境性能通過好幾 項 環保評級和綠色大獎，成 為加拿大首宗LEED認證的多 戶家庭綠化單位。 Seven 35綠建築的環保功 能齊全，包括操作系統，內 外觀設計、室內空氣品質、 水資源、建材和垃圾管理六 方面，舉凡太陽能、光電插 座、高效能熱水系統、美國 認證節能電器 產品、人體感 應燈源，到使用再生能源的 建材、省水馬桶、洗衣機、 水龍頭、低揮發性 油漆用料 等將近50項節能綠設備。根 據評估，該建案可節約40%的 能源花費、減低75%的廢料、 減少80%的溫市氣體排放量和 降低41%的垃圾使用。

拆解星密碼 2012

5月18日

18

2012年5月18日

多，該裝置是屬於冬暖夏涼的地熱能 系統（Geothermal heating and cooling），在冬天可提供暖氣，夏天則供 應涼空氣，節省電費之餘，也能響應 環保，貫徹最高級建築水準的作風。

推崇綠化但市場接受度不強

溫哥華有意在綠建築的設計和建設 上，居於全球領導地位，本地建商也 予以支持和肯定，財力雄厚的大建商 近幾年陸續推出的摩天高樓，大多結 合高科技和環保建築設計。Intracorp 總裁福斯冠便表示，綠建築法規的要 求，影響最大的就是捷運沿線的建案 如雨後春筍般開發，因為大眾捷運系 統可以取代目前汽車使用率，減低高 度碳排量。 然而，綠建築立意雖好，但反映到 買家身上卻沒有收到預期的迴響。房 市專家MPC資深經理漢考克分析，價 格仍決定一切。他指出，目前房市熱 絡，價格也相對競爭激烈，綠建築造 價的確相對來得高，這使得買家不願 意多掏腰包為綠化付更多的費用。他 認為綠建築目前在市場的普及和偏好 「還不是時候」。 專賣豪宅的銷售商王劍回應，年輕 族群較注重綠建築，但豪宅價位的高 端買家所要求的頂級設備和規格，有 市中心「研科花園」 時並不能符合環保需求，所以要推綠 同樣獲得LEED金級認證 建築市場，還是得看市場區隔和顧客 的研科花園（TELUS Gar對象。 獲得LEED金級認證的「研科花園」摩天大樓，利用高科技節能，環保系數高， den），也是獲得環保最高榮 開發商瑞昇建設總裁林蔚榮也坦 銷售人氣也暢旺。 （研科花園官方網站提供） 譽授證的人氣建案。兩棟花 言，建商推出的環保設施，消費者 園大樓都以太陽能發電、並 不見得領情，環保設施會增加建築成 能收納雨水沖廁和灌溉花園用途，除此之外， 銀級認證，成為北溫首座獲得環保認定的住 本。他舉例，一棟建物加裝地熱設備，要追 兩棟大樓也可 以互相傳送多餘熱能，能量消 宅大樓。該綠建築的特點包括，建商提供2年 加預算約150萬元，但消費者不見得願意多付 近50萬千瓦特的綠色電力；加裝雨水再利用 錢。他認為目前最有效和經濟的作法，在於蓋 耗比同類型物業少30%。 除此之外，高科技智能裝置的網路設備，也 系統，並排除80%懸浮物和40%含磷的污染物 房子要蓋在交通便利的地方，捨棄汽車代步的 能達到節能減碳的目的，例如研科高速上網、 質；水循環利用美化住戶的園藝環境等。 習慣，並增加居住密度，整體減少家庭和個人 該用戶有專用的App程式，可遙控屋裡的冷暖 的碳排量，他認為這是現階段效益最大的綠色 滿地寶The Station 設備，並可用作能源管理和保安上的用途。 行銷。 溫市區 AVANT 由著名地產發展商Aragon 儘管如此，他還是認為綠建築有可為，建商 本拿比Silver 策畫，分別在滿地寶興建的The Station和溫 應該趁此研究環保建材和節能設施，以因應未 由老牌發展商Intracorp規畫興建，同樣秉 市的AVANT，前者為靠近西岸快車站穆迪港 來理想的綠建築時代。漢考克也持肯定態度， 承LEED標準建成的Silver建案，在環保概念 站和未來長青線列車站僅有數步之遙的六層樓 認為綠色趨勢是無庸置疑的，他建議，產官學 上也和科技息息相關，例如Control 4 Smart 一到二睡房公寓及城市屋，後者則位於Ren- 三方面都要在綠建築的研究、技術和推廣層面 Home系統讓可用智能手機或平板電腦，設定 frew Street最北端夾Wall Street，可遠眺布辣 加把勁，研發新技術降低綠化設備的成本，加 內灣（Burrard Inlet），AVANT單位包括四 強消費者對永續住宅和發展的社會教育。 電子及家居自動化的功能，靈活方便。 層樓公寓和城市屋單位。 福斯冠對綠建築未來表示樂觀，他相信以溫 北溫Vista Place 綠化設備方面，地熱式的空調系統是上述物 哥華得天獨厚的地理條件，和生態密度增值的 也是由Intracorp興建，位於北溫市中心共 業的一大特點，該公司行銷總監尹紹剛表示， 潛力，未來朝向紐約和東京等大都會型態的住 284戶高層公寓的Vista Place ，也獲得LEED 兩套建案都加裝地熱能和冷卻系統，方便許 居模式指日可待。

房地產專刊

2012

5月18日

19

Flow 位於新西敏Port Royal的Flow是發展商Aragon Properties Ltd.近期的另一重點樓盤。Aragon Properties Ltd.在本地已有22年歷史，其銷售及市場總監 David Wan看好針對首次置業人士而設的小面積單 位。 看好針對首次置業人士而設的小面積單位，Flow

提供30間河畔城市屋單位，面積由1,374至1,719 呎。Flow的城市屋全為3 睡房單位， 3 層 高的城市屋全部採用現代型格建築、頂級家電品牌，亦附設天台為住戶提供燒烤及曬太陽 的理想位置。每單位亦附送車位1 個及淨價包含HST。 Flow鄰近Fraser River及Queensborough Bridge，是Port Royal主題社區的一部分，以 低密度設計為重點，銷售對象為有1至2小孩的家庭，好讓他們享受寧靜及舒適的生活。 Flow售價低於$50 萬，即可入住。

DUO DUO是Aragon Properties Ltd.在新西敏Port Royal最新規 劃的大型社區，共提供 57個1 睡房及2睡房柏文單位。DUO 兩座獨立柏文分別坐落於Port Royal公園上，中間可飽覽三 公畝的園林景致，享受閒情逸緻的生活。 交通方面，DUO離skytrain車站只需約10分鐘車程，附 近亦有巴士站方便住戶出入。DUO鄰近Starlight Casino及 Queensborough購物中心。 DUO柏文以小面積單位為主，含有健身室設施，每單位 附設車位1個。Aragon Properties的銷售及市場總監David Wan強調， 「雖然新西敏地區單位供應充足，但同區低密 度柏文單位較為罕有，價錢也非常吸引，為年輕新婚人士提 供首次置業機會，亦適合退休人士購買的單位享受簡約生 活。」DUO部分售價低於$20萬，即可入住。

展銷中心地址: Unit 13-230 Salter Street, Queensborough, New Westminster, BC 每日中午至下午五時 (星期五除外) 電話: 604-520-9890 www.aragon.ca

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

20

2012年5月18日

瑞昇建設總裁林蔚榮。

（范琪偉／攝影）

從台裔小留學生到地產大亨

林蔚榮 玩出事業一片天 ■范琪偉

地產界近來也時興「楚門的世界」（The Truman Show）！ 一群演員每天身處玻璃屋，一舉一動分分秒 秒都暴露在攝影機鏡頭前，既有腳本演出也被 真實記錄，觀眾包括玻璃屋外的人群和社交網 路的廣大臉書網友，攝影棚就搭在素里中央城 市商場裡，4月份還在媒體掀起一股不小的騷 動。 如今真實情境劇在上演了45天後已經落幕， 而擔任「楚門秀」背後推手的，其實就是開 發商林蔚榮，他旗下的瑞昇建設（Rize Alliance）準備在素里耗資1億5500萬元打造雙棟 摩天大樓，三年後完工，並且率先引進「彈性 居住空間」的亞洲都會生活模式。 玩社交網路，其實是賣房子給本地年輕族

群；推廣「彈性居住空間」，是迎合未來大溫 地區的都會住居模式；打出低於18萬就可以 買到一個單位的平價策略，是要讓首購族有能 力負擔。林蔚榮看似很會「玩」，玩媒體策 略、玩彈性空間、玩生活想像，事實上他也以 創意和商機靈活玩出事業一片天。 20年的耕耘，他從剛開始的35萬投資成本 到如今掌握超過7億元開發案的成功建商。他 說，「玩」的起心動念在於看到未來的願景， 成為改變潮流的觸媒，並且加入趨勢的列車。 然而，玩的核心價值在於他成立公司時的三個 承諾：熱情、專業和符合經濟效益。

耳濡目染 愛上房地產 40多歲的林蔚榮看上去就像典型土生土長的

為宣傳素里Wave建案，演員們每天身處玻璃屋演出 真人秀，圖為第九天溫哥華加人隊Green Man造訪。 （取材自Waveliving.ca官方網站）

房地產專刊 華裔後代，但絕沒想到他14歲時才從台灣移 民加拿大，而且是飄洋過海單身一人的小留學 生，到加拿大之前還待過南美的哥斯大黎加和 美國中西部。他笑說，這是很典型的台灣社會 縮影，當時台灣人有中美斷交恐慌症，加上兵 役年齡的限制，他和雙胞胎哥哥便被家人早早 送出國，這也養成他從小獨立自主，凡事適應 環境的性格，進而善用環境的變局，把漂泊內 化成動力的人生哲學。 提到當初入行的機緣，林蔚榮說，他童年時 就對房地產感興趣，這要歸功於父親，父親雖 然當了一輩子的醫生，但他其實有著靈敏的經 商天分。他回憶，當時他還是5、6歲的小男 孩，時常被父親帶去荒郊野外「玩」，他蹲在 農地撿樹枝，父親就在旁邊跟人聊天，後來他 才瞭解原來父親是去跟人談土地交易。 他開玩笑說，父親行醫是混飯吃，事實上是 經常幫窮人義診，甚至不收分文，家計開支 和財富累積就靠養地投資。林蔚榮從小就在飯 桌上聽到父親談地產，耳濡目染下養成他深信 「有土斯有財」的觀念，立下日後對房地產開 發的濃厚興趣。。 70年代他隨家人移民加拿大緬 省，原本想跟隨父親和哥哥的腳 步當醫生，但發現唸醫太枯燥繁 瑣，於是休學一年給自己停下腳 步好好思考出路，在這期間他去 作快遞生意，服務各行各業的客 人，也相對建立了以客為尊的態 度和作業務的職前訓練，隨後大 學便改讀財務金融，畢業後隨著 當牙醫的哥哥到溫哥華闖天下。

拆解星密碼 2012

5月18日

位於Quebec街已經落成的OnQue建案。

衝勁十足 創造歷史 說起林蔚榮的創業經過，還真 有點傳奇色彩，1991年他才大學 畢業沒多久，原本要和一個建築 師朋友合資70萬買下當時還是工 業區的溫市耶魯鎮一塊地，說好 兩人各出35萬，他一咬牙，打了 電話給父親借錢，父親很爽快地 答應了他。 後來事情卻發生了變化，他的 建築師朋友籌不到錢不玩了，年 輕衝勁十足的他不想放棄，於是 打電話給地主，詢問對方願不願 和他一起合資，地主原本拒絕， 三個月之後才願意跟「小毛頭」 合作蓋房子，於是林蔚榮開始他 的創業作，在耶魯鎮興建第一棟 民宅，房子落成後銷售成績出乎 意料的好，不但讓他還了父親的 錢，還買了一輛平治轎車表示孝心。

21

2012年5月18日

（圖：OnQue官方網站提供）

他笑說，事實上他父親當初偷偷告訴家人， 就當這筆錢丟進水裡，想都不敢想有回收，沒 想到小兵立大功，也奠定了林蔚榮打進地產世 界的敲門磚。 90年代初期的耶魯鎮其實是一片工業區林立 的處女地，連世博線都尚未興建，林蔚榮眼光 卻看得夠遠，他還記得當時天天往工地跑，遇 到有路人經過，好奇問他在做什麼？當他回答 蓋住宅時，路人都抱以同情的眼光丟下一句： 「祝你好運。」便揚長而去，但此舉沒有澆熄 林蔚榮的熱情。 他用行動表達決心，每天身先士卒戴著手套 頭盔到工地，削尖了腦袋邊作邊學，監工之 外還負責把廢料運走，他經常開玩笑自封那時 的自己是垃圾處理部門副總裁，但也因為親身 體驗的寶貴經驗，淬練成他日後持盈保泰的養 分，把垃圾變黃金，同時也寫下歷史，見證耶 魯鎮造鎮的歷程。 1992年成功開發耶魯鎮第一宗住宅案後，他 陸續在附近和市中心開發了幾個住宅和商用大 樓建案，同時參與了市府的古蹟重建計畫。他 的野心不只是蓋房子而已，建案之外還引進其 他零售產業，完善社區生活機能。近幾年他把 觸角延伸到溫市東區、列治文、素里、本拿比 等地。公司規模也從20年前的一人創業兩人 合資，到如今30名員工的規模。

夠有創意 才有競爭力 位於溫市Granville 街頭，正在興建中的Rolston建案。 （圖：Rolston官方網站提供）

對林蔚榮而言，創業是一條不歸路，他的建 案也從不走回頭路，每個樓宇和開發案都各有

房地產專刊 專刊 其建築特色，包括列治文3號路上的Centro， 溫市Quebec街的OnQue、市中心最後一棟古 蹟改建的Rolston。 他表示，他經手的每個建案都有自己的建築 特色，至少在外觀上皆賦予創新意義，並和鄰 近社區產生互動的內涵。理由是「一個房子蓋 出來，會在人的生活中占據幾十年甚至100年 的時間，所以一定要有獨特的景觀風格，並做 出貢獻，把人和生活融進去，和社區發生關 係」。 他細數多年來創業的生存之道，認為開發土 地要有創新的思維，不能固守舊規，只蓋一些 跟別人一樣的小箱子，期望顧客埋單。「一定 要嘗試沒有嘗試過的東西，久了之後自然而然 產品一定具有競爭力」。在過程中，他會先要 求建築師把理念表達出來，再針對主要消費客 層進行分析，並進而思考該社區還少了什麼？ 建案過程中還可以做出什麼貢獻？儘管某些建 案後來會因造價關係作出修改，他笑說：「只 要抓好風險，不會因理念蝕本毀了自己經年累 月的努力就好了。」

打造建案 也是做公益 和傳統開發商很不一樣，林蔚榮不只想當賺 錢的建商，與其說他是個少年得志，充滿生意 眼光和創意的建商，不如說他骨子裡依舊保留 他父親懸壺濟世的慈善精神。他的建設公司另 設有基金會，每個建案中都會撥出經費作社區 公益。例如興建中的Rolston，把其中44戶低 收入住宅重新翻修建成後捐給市府作為社會房 屋；Kingsway和Main街交界的大樓撥出625 萬捐給市府；列治文樓宇設有無障礙設施，並 捐贈基金贊助當地的藝術文化項目。 林蔚榮篤信藏傳佛教，生意人光環下有一顆 慈悲為懷的心。他說，一個建案從開始到結 束，中間歷經很多變數，包括環境不景氣、造 價成本過高、天災人禍等等，只能事在人為， 盡力把變數減少，讓產品美好呈現。 他深信，「老天爺其實是透過我們的手，啟 示造福人類，並不表示我們賺到的就全是我們 的錢」，「我們只是收納，幫老天爺開方便之 門，到底還是要懂得回饋社會」。最近他最津 津樂道的公益事務，便是捐了數萬元給溫哥華 St. George，幫助該校學生每年到貧窮國家如 秘魯蓋學校，該校學生會利用寒暑假飛到當地 作捆工，林蔚榮則出錢買建材，學生出力到工 地蓋房子，他認為這樣的公益活動很有意義， 「因為一萬塊錢，在溫哥華蓋不到半套房子， 在秘魯卻可以蓋10間教室。讓失學的孩子重 新復學，幫助更多人。」 從小留學生到地產大亨，林蔚榮總是相信， 「我們是什麼人比我們蓋什麼房子還來得重 要」。

拆解星密碼 2012

5月18日

22

2012年5月18日

耗資1億5500 萬元打造的雙棟 摩天大樓，以素 里中央架空列車 站附近作為生活 機能核心。 （取材自 Waveliving.ca 官方網站）

Wave以年輕 人負擔得起的 平價住宅為號 召，並率先引 進「彈性居住 空間」的生活 模式。 （范琪偉／ 攝影）

房地產專刊

2012

23

5月18日

WAVE

魅力無可擋 上週末在WAVE位於素里市104 Ave 和133街展銷 中心開幕會現場， 有超過500位前來參觀的來賓獲得 優先訂購證書，讓原本就十分熱鬧的素里市中心的交 通 一時秩序大亂。 現場素里市市長主持剪綵儀式， 致詞時說道: “ 這個建案將重新塑造素里市新地標。 對於我們的素里市能吸引到像瑞昇建設公司 如此高品 質的建商來此推案， 深感榮幸與驕傲。” WAVE獨具創新的建築風格， 僅不過是其有別於 其他競爭對手的其中一項。其大樓正面設計乃一系列 起伏的波浪狀，且每一層樓皆稍不同於其直接上下樓 層，如此設計可讓每一樓層寬敞的陽台一整天都可以 享受到陽光及陰涼。WAVE的平面設計圖徹底挑戰並 超越傳統建築的期待， 而其靈活的建築手法， 反映 在移動的牆面設計， 讓使用者可以輕易的依其需要而

改變其使用空間。 聰明的設計意味著有效的利用空 間， 進而節省大筆建造費用。 Pilot House Marketing 的合夥人Bill Morrison 說 道：“以其售價一臥房加一書房 從＄１７９９００ 起跳，WAVE的售價在新鋼骨電梯大廈產品市場而 言可說是最物超所值的” WAVE在地點上的優勢， 除了靠近一些絕佳的公 共設施如休閒中心， 斬新的素里市圖書館， 市中心 大賣場及兩個架空列車站 外， WAVE本身擁有屋頂 大露台， 健身館， 多媒體放映室， 狗兒浴室， 單車 修理專區等等。 WAVE第一棟大樓將在今年秋季啟建， 而正式公 開銷售將在本月底推出。第二棟將在日後由瑞昇建設 和Mason link 建設公司共同建造。 著眼於WAVE無可匹敵的價格， 革命性的設計理 念及彈性的生活使用空間，WAVE 是－個十分特殊 的建案， 相信會對打算購買新屋， 第一次購屋，想 換大坪數，或打算縮小使用坪數的退休人士， 以及 打算在素里是最熱鬧地段，賺取最佳投資報酬率的精 明投資客， 產生非常大的吸引力。

WAVE 展銷中心開放時間 中午１２時 –下午5時（週五除外） 地址：10375-133 rd. Street. Surrey 詳情請上網登記：www.waveliving.ca 或 電604-951-9283

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

24

2012年5月18日

今春時尚居家布置潮流的重點之一是採用大自然的古樸色調，利用對比顏色作季節轉換。

（圖：H2家居室內設計提供）

春夏時尚潮居 流線家具最IN

春夏潮居，可選用布面質料的沙發、桌巾、椅墊、 抱枕，不妨選明亮的色彩或花卉圖案。

（圖：H2家居室內設計提供）

■范琪偉

居家設計是什麼？居家裝飾跟衣著風格其實 同樣重要，因為它們在滿足人物質慾望的同 時，也為一個人的美感品味下了最好的定義。 生活的風格，是由空間和人的品味所交織出 的五感氛圍，除了屋主本身的底蘊，更重要 的是如何透過設計師去延續人文情感，從新的 空間彰顯出主人的品味，並導入人文的生活質 感，同時讓空間成為一個容器，細膩地模塑主 人與居家之間交織的故事。 室內設計的精華，對居家布置達人鄧學中而

言，不只是把一堆奢華的家 具和美美的顏色作完美的組 建而已，而是超越物質上的 美觀，把顏色和物件等元 素組合後產生感性層次的 生活靈感和美學結晶。他說，居家美 學是要和主人的生活息息相關，即使是角落的 一張舊凳子，牆上的一張家人照片，都可以讓 居家空間產生變化，重新呼吸。 本文將深入探討今年春夏流行的空間設計和

定期更換相框裡的 主題，花卉、植物、 海邊照片，恣意添加 多彩人生。 （圖：H2家居室內 設計提供）

房地產專刊

2012

5月18日

雅居傢俬

意大利名牌NATUZZI 真皮沙發新款上市，請新老客戶光臨選購

意大利名牌NATUZZI 真皮沙發新款上市 請新老客戶光臨選購

房地產專刊

2012

26

5月18日

拆解星密碼

房地產專刊

2012年5月18日

換掉厚重的碗盤，利用器皿的 顏色和自然主題，襯托出西岸的 生活風格。 （圖：H2家居室內設計提供）

用新鮮、當季花卉、植栽裝飾家 居。 （圖：H2家居室內設計提供）

春天可選用容易清潔的地板材質，例如木地板或地磚。

（圖：H2家居室內設計提供）

時尚布置潮流，以及如何運用巧思和生活元 素，打造一個既環保又美觀的居家空間。

改變牆色驚喜一夏 今年春季的時尚潮居，以流線型家具為主 軸，設計的重點在簡潔大方，又不失線條的活 潑和趣味感。 牆壁也是一大重點，配合春季時節，牆面顏 色可改成有對比效果的雙色系或者採用大自然 的古樸色調。鄧學中強調，不需要遷就整體房 子的風格，「有時候，改一面牆的油漆顏色就 可以達到畫龍點睛的效果」，他甚至建議可以 全家一起油漆，既省錢又能享受合力布置居家 環境的親子時光。如果不用油漆，改貼柔色系 的壁紙或者磁磚也可以達到相同的時尚效果。 地板方面，春天可選用容易清潔的地板材 質，例如地磚或木地板，同時在地板上改鋪小 面積的地墊，換掉厚重毛料的地毯。 家具或裝飾品可選用布面質料的沙發、桌 巾、椅墊、抱枕，不妨選用大膽、強烈的圖案 和明亮的色彩，或者有花卉的圖案、現代感十 足的線條，材質也可以選擇反光或者金屬亮面 的布料。 裝飾用的小飾品或者生活用品包括花瓶、相 框、掛飾等，也可以隨著季節轉換作變化。 鄧學中建議，最好能從大自然中擷取，例如戶

戶外隨手可 拾的的植物、 樹枝、花卉等自 然素材，是畫龍 點睛的裝飾。 （圖：H2家居室 內設計提供）

今夏室內裝潢流行的顏色，海水藍還是位居主打色 系之首。 （圖：H2家居室內設計提供） 利用透明、玻璃材質的裝飾品，以及海洋為主題， 為夏季帶來清涼的居家風格。

（圖：H2家居室內設計提供）

外隨手可拾的的植物、樹枝、花卉或者海邊貝 殼等自然素材。甚至可以定期更換相框裡的照 片，例如換上花園、植物、海邊的照片，甚至 也可以利用剪下來的雜誌照片作為相框主題。

主打海水藍基調 至於今年加西海岸的夏季居家潮流，顏色方 面，海水藍始終是位居主打色系之首，再搭配 其他的輕色調例如嫩黃、淡綠、粉紅色，不但 點出夏季的主題，也為生活增添美感。物件選 擇方面，鄧學中建議，以方便、隨手的小東西 展現創意。

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

利用宴客時變換餐具、擺飾、插花等素材，來襯托 不同的夏日主題風格。 （圖：H2家居室內設計提供）

包括： 1. 換掉小凳子和茶几等 小家具，改成適合夏天視覺 系列的不鏽鋼材質物品，不 但線條簡單，也給人清涼的 視覺感。 2.利用透明、玻璃材質的裝 飾品如花瓶、碗缽、藝術品、 畫框等，帶來清新暑氣。 3.用新鮮、當季花卉、植栽 裝飾家裡。 4.布料採用絲質紡織品，不但 有反光效果，觸感也很舒適柔細。 5.可利用夏季時節的節慶或者宴客時機，實 踐不同的布置概念。例如：游泳池畔派對、 BBQ烤肉派對、仲夏下午茶時間等，利用宴客 時使用的餐具、擺飾、插花素材等裝飾，來襯 托不同的主題風格。

混搭注入中國元素 近幾年中國風大行其道，居家設計產業也感 染熱潮，不管在室內設計或者居家布置都加 入了亞洲風的概念，包括大型仿古的中式家 具、禪風庭院、中國山水畫擺飾，甚至風水擺 設等，都成了設計新屋以及改裝中古屋的新趨 勢。 鄧學中表示，要在西方設計加入中國元素， 混搭風格依舊是王道，用點綴的效果較好，顏 色可選擇紅、黑搭配，但不要固守一種風格。 例如在家中擺上一兩件大型的仿古家具，像是

27

2012年5月18日

擺上一兩件 大型的仿古家 具，頗具創意 中國風。 （圖：H2家 居室內設計提 供）

設計切合華人生活機能的好用廚房，櫥櫃隔間 和內部設計是很重要的。 （圖：H2家居室內設計提供）

西方設計 加入中國元 素，混搭風 格依舊是王 道。 （圖：H2 家居室內設 計提供）

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

多利用二手和古董家具，除了珍惜資源外，原木家具耐用又深具古典感。

中式案桌、太師椅、書櫃等，用畫龍點睛的技 巧帶出中國風，更饒富創意。另外，西方人喜 歡擺上中國水墨畫、青花瓷瓶、甚至佛像頭等 具有東方風格的雕塑呈現裝飾的異國風味，也 是一項不錯的嘗試。 對於風水擺設，鄧學中認為，西方人這幾年 也會參考中國的風水學來作為建築或居家設計 的另類思考，他倒是認為，在設計觀點上，現 代風水的概念無非就是一種平衡，「講究五行 的平衡和對襯，目的是在尋求人和自然關係的 和諧」。例如：居家布置過程中，不要一直使 用木，可以適時地摻入金屬和水的元素，「一 個空間內五行元素具足，有對襯，也有流暢 性」，如此展現出來的空間感才會漂亮。他強 調，居家布置其實就是在執行風水的概念。 華人家庭因為生活習慣的關係，經常會另闢 中式廚房的構想，對此，鄧學中建議，中式廚 房設計上有隔絕油煙和雜亂瓶罐的功能，卻也 阻隔了廚房空間的明亮和流暢感，同時也會損 失了家庭成員們在廚房一起享受作菜烹飪的趣 味，因此他認為除非必要，大可不必另闢中式 廚房。 他說，廚房的重點在收納，華人使用的鍋碗

28

2012年5月18日

（圖：H2家居室內設計提供）

綠色環保當道

居家達人鄧學中認為，一個空間內五行具足，對襯 性帶有流暢感，就是好風水。 （范琪偉／攝影）

瓢盆和筷子比較不統一，因此擺放起來有美 感上的困難，因此他建議，不如把改中式廚房 的預算省下來改訂製櫥櫃，因為「重點還是在 收納的功夫」。他指出，設計切合華人生活機 能的好用廚房，櫥櫃隔間和內部設計是很重要 的，例如參考自家廚具，量身訂作一套增加 收、拉、疊立式功能的活動櫥櫃，讓收納也成 為美觀的一部分。

近幾年環保綠建築成為溫哥華住宅顯學，溫 市政府已經規畫將在2020年把溫哥華打造城 全球最綠的城市，綠建築也在這幾年大行其 道。但環保綠化不只是口號而已，個人應該如 何落實綠化到生活的每個層面中，在居家布置 中輕鬆做環保綠化？ 鄧學中分別從建材、家具和物品三方面提供 建議： 1. 將家裡的燈泡改成LED燈，延長燈泡使用 壽命，達到節能效果。 2.家具方面可使用環保性質高，成本低，可 被分解或者循環再使用的竹、藤製家具，以及 天然材質的手工編織地毯等。 3.多利用二手和古董家具，一來二手物件可 循環利用，減少砍樹的機會； 二來使用原木 家具最大的好處，在於木頭耐刮耐髒耐油脂， 使用越久越耐用，且幾十年經久不壞，可以有 效達到惜物的目的。 4.使用低甲醛（Low-VOC）含量的油漆料， 減少毒素揮發，降低人體致病的風險。 5.多用巧思DIY手作居家裝飾，不但省錢， 也十分節約，更疼惜地球資源。

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

29

2012年5月18日

華人地產常勝軍

王劍 靠勤奮攀顛峰 ■范琪偉

一提起地產界的王劍（George Wong），熟 悉房市的華人或許經他買過房子；不買房的 華人，也許也在他行銷的建案吃喝玩樂過， 從十多年前本拿比的麗晶廣場、市中心最搶 手的羅布遜廣場（Robson Plaza），一直到 兩年前成功打造列治文首宗大型豪宅公寓的 頂級名牌River Green，以及結合科技和環保 於一身的未來型摩天大樓研科花園（TELUS Garden），王劍行銷的建案，遍及卑詩省南 北城鄉，不管是托瓦遜（Tsawwassen）溫泉 度假屋，還是恢弘氣派的豪宅稀品，無論價格 貴賤，絕對有當家品味。同時，他在地產代理 界帶領的一支行銷菁英銷售團隊，也幾乎無役 不與，所戰皆捷。

建案行銷迭創佳績 就拿最近締造銷售長紅，上市前三星期， 428戶單位全部銷售一空的的研科花園來說， 該棟大型建案位處市中心W Georgia、Robson、Richard、Seymour最核心的黃金地段， 不但左擁中央圖書館，右抱劇院、體育場館， 論交通、地段和建築品味皆屬上乘，該建案同 時也是國內電信業和地產發展商跨界合作的 一項創舉，由加國電訊龍頭研科（TELUS） 和Westbank發展商延攬優秀建築團隊，打 造總共100萬平方呎、樓高53層428戶的摩天 大樓，落成後研科將會把加國集團總部遷到 該處，該大型建築也會把1到3樓闢為商戶店 鋪，達到住商合一的新都會住居模式。 王劍表示，研科花園應該算是最近在市中心 大型建案賣得最成功的例子，他歸納出三點成 功原因：首先，地盤大，位居四條主要街道， 規畫完整。第二、地點優越，交通方便，包括 衣食住行、文娛等鄰近的生活機能垂手可得， 最受專業人士青睞。第三、最高環保LEED金 級建築認證，除此之外全棟428個單位只規畫 一半的停車位，主因是該處鄰近市中心捷運匯 集點，住戶毋需汽車代步，同時也減少整體住 居環境的碳排量，達到最高環保效能。 事實上，王劍有不少銷售成名作，最令他津 津樂道要算是兩年前打造「列治文煤港」的高 檔樓盤River Green，兩年前剛推出首期就賣

王劍入行20多年，看盡大溫地產更迭，但依舊樂此不彼，效法猶太人精神成為業界的常勝將軍。

（范琪偉／攝影）

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

30

2012年5月18日

Three Harbour Green講究「世界之最」的頂級品 味。 （取材自Magnum Projects企業網站）

到手軟，銷售總額超過1億4500萬，無論在每 平方呎價格、單位價格和成交總額都刷新了列 治文地產市場的紀錄，銷售速度在本省也名列 前茅。 另一宗概念相同的大型豪宅建案Harbour Green首期則在2003年推出，建案定位每個單 位要求2500呎以上的超大空間，超級價位， 該建案很多單位賣價都跟好區的獨立屋價格平 起平坐，第三期在冬奧期間推出達到銷售頂 峰，冬奧期間吸引許多世界級豪客飛來溫哥華 看賽事之便，也就近砸重金買豪宅，兩個星期 便賣出近5000萬元銷售數字。

地產行銷像打心理戰 王劍經手的建案講究建築和行銷的獨特品 味，但品味背後其實是一套精準的行銷計算， 這也是王劍入行20多年來披星戴月，依舊樂 此不彼的地方。他表示，他喜歡挑戰，尤其要 做別人沒做過的事，成就感便特別高。他笑 說，如果成功的結果是和別人一樣，那麼心理 上的感覺就沒什麼特別。 他承認，當初承接River Green是很大的挑 戰，「列治文市場不時興高價位，不像西溫， 因此行銷上要打造一個名牌價值」，果然River Green推出之後，反應超乎預期的熱烈，不 但銷售破紀錄，還打破了列治文從未有的頂級 豪宅概念。他承認，這種成就感很誘人，推升 他要趁勝追擊，挑戰自己更高的目標。 在項目的行銷上，他擅長營造客戶對稀有珍 品的需求渴望，從研究客戶心裡、如何切入 目標導向的客戶層、再進而改變客戶原先的想 法，他笑言，很多時候都是在打心理戰，「心 理戰術的拿捏，是一門大藝術」。 他舉例，大溫房市的等級，Shaughnessy是 一個最高指標，溫西的Kerrisdale和Oakridge 也都有不同的等級，在研擬River Green的行 銷戰略時，他便跑去研究住在Shaughnessy地 區的居民消費需求、喜好、崇尚的品味和價

River Green的頂級豪宅概念，華人買家占了九成以上。

（取材自Magnum Projects企業網站）

值，例如居住的空間 必須在3000到5000 平方 呎等等。 但他認為，更多的需求來自抽象層面，例如 住高級住宅區的買家心理需求是什麼？他說， 這是有錢都不一定買到的東西，因此，在行銷 策略上，如何達到彰顯買家對「顯赫」、「極 品」、「稀世價值」的心理需求？「就像溫哥 華俱樂部（Vancouver Club）的入會成員， 有錢人都不一定進得去」，同樣的道理反映在 豪宅買家身上，他指出，論行銷戰術，要營造 如此可遇不可求的心理因素。

看盡溫市地產更迭 人如其名，王劍的成功，好比十年磨一劍， 靠的是不斷地觀察、精準的眼光和高度的執行 力。王劍70年代隨著家人從香港移民到加拿 大時，他才16歲，大學念的是UBC商學系， 一畢業之後順理成章地到銀行界服務，進入地 產界前的最一個工作是在多倫多私人銀行部 門。當時他的客戶都是來自全球各地的富豪，

Three Harbour Green在冬奧期間推出，許多世界級 豪客飛抵溫哥華看賽事，也被溫哥華背山臨海的無敵 海景吸引。 （取材自Magnum Projects企業網站）

房地產 房地產專刊 專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

31

2012年5月18日

成功打造「列治文煤港」的高檔樓盤River Green，兩年前剛推出首期就創下列治文房市三冠王紀錄。

（取材自Magnum Projects企業網站）

名牌豪宅 中國買家最愛 研科花園（TELUS Garden），是代銷商王劍最新的 成功代表作。

（圖：研科花園官方網站提供）

他發覺這些高端客戶有個共通點，便是擁有大 量的房地產，這給了他靈感，要往金字塔更高 的那頭前進，於是下定決心離開銀行界，回到 溫哥華從地產經紀重新出發，後來發現代銷界 更講究策略運用，於是一腳踏進便20多年， 也讓他歷經了本地房市的幾次更迭。 2008年他離開原先的老東家Platinum集團， 自立門戶創辦Magnum Projects LTD，也帶走 一批團隊跟著他打天下，金融海嘯期間本地業 界颳起一波淘汰風，他非但沒有折兵損將，反 而趁勢穩固陣腳，他說：「一場大地震下來， 只有適者生存，而我們是其中之一。」 王劍至今每天仍花上12個小時以上在工作， 他笑著承認，要平衡家庭生活，還真的不容 易。他坦承，地產界這行，很多事都很難預 料，從建案、等待市府審核、預售、上市等， 每個環節都是考驗，顧客的變動性也很大，但 越是難預料，越有機會迎接挑戰。 提到成功條件，王劍認為，中國人特質中的 勤奮、自律、犧牲享受、事在人為的精神很 容易在地產界成功。20年來在地產界呼風喚 雨，躍為常勝將軍，他認為自己血液裡的高效 能、成就感導向的價值是不二法門，他笑言， 「中國人推崇的亞洲價值，倒是和猶太人注重 教育、追求卓越的精神很像」。

他說，從80到90年代，香港、台灣移民潮分 別一波又一波地推升大溫的房市水平，也改變 了市場慣有的買賣習性，例如，當年亞洲買家 們是非現成屋不買，預售屋（樓花）根本乏人 問津。這20年變化很多，隨著中國客戶愈來 愈有錢，預售屋是一戶接一戶掃貨，也相對炒 高部分地區的房價，也有愈來愈多年輕買家選 擇搬到內陸平原的新興城市，但市中心大樓公 寓需求不會因此降低。 提到中國富豪搶購天價豪宅，大興炒樓風， 是否成為助長大溫房價飆升的推手？王劍認

為，的確如此。他舉這十年來推出的三期Harbour Green豪宅建案為例，第一期推出時，中 國客戶只占25%，05年推出第二期，中國買家 佔約50%，其中一半是老華僑，一半是中國富 豪，然而最近兩年豪宅客戶的確95%都是中國 客戶，「因為他們最有錢」，其中有八成的成 交買家甚至認為幾百萬不是太貴，他笑說： 「現在中國人真的太有錢了。」 王劍進一步分析中國買家買房的心理，他 說，為了買到心目中地點好的心水樓宇，不惜 大動作積極競標，「總之一定要買到」。其 中，名牌效應是關鍵，舉凡地段好、校區好的 名牌屋，就是理想之選，因此西溫、溫市西 區、列治文等地，成了中國買家的心頭愛。王 劍分析，這就像買精品，選學校也要選稱頭的 名校，房子亦復如此。他解釋，中國人不管到 哪裡都是同一個心態，這和當地消費者的選擇 度有很大的不同。 儘管如此，他還是看好溫哥華的先天條件 優越，後勢勁道穩健，和全球其他知 名的海濱城市房價相較，他認為溫哥 華還是相對便宜的，加上可預見的未 來，全球景氣依舊不明朗，溫哥華房 市的抗跌性佳，不用擔心泡沫化的疑 慮，因此他預判，未來大溫房市還是 樂觀可期。 位處W Georgia、Robson、Richard、 Seymour市中心黃金地段的研科花園，推案前 三星期，就已經銷售一空。

（范琪偉／攝影）

房地產專刊

2012

LIDO

5月18日

32

Bosa Properties 又一水準之作

咖啡師每天早上在住宅大堂奉上香濃的Cappuccino;夏日在池 畔享受日落 ; 在家裹吃過晚飯後步行到False Creek 海灣漫步-這樣的人生享受都可在LIDO找得到。 位於South False Creek的LIDO，是Bosa Properties的新力 作，展銷中心在二月時巳經正式開放。False Creek是溫哥華市 內舉世知名的海灣，卑詩體育館（BC Place）、溫哥華科學館 （Telus World of Science）、英吉利灣(English Bay)、羅渣士 體育館（Rogers Arena）等著名地標，都與False Creek為鄰， 亦是溫哥華風景最美麗的地點之一。 LIDO的住客既能每天都欣賞到溫哥華的美麗景致，同時亦位 處溫哥華繁華都會生活的中心，四通八達，一切生活所需、溫哥 華市中心康娛設施及許多市內名勝，都在信步之間，離天車站及 迷你水上巴士（AquaBus）只需步行幾分鐘。LIDO提供多款單 位供選擇，從一睡房單位到豪華閣樓住宅都有，每一個單位都灌 注了設計師的心血，能夠切合各種需求不同的住客。

舒 適 生 活 Bosa Properties是地產業內很受敬重的建築商，以打造優質 豪華住宅而著名，對每一個細節都全力以赴，所以LIDO室內採 用了多款優質設施，包括禮賓服務、露天游泳池、Miele高級家 電、闊身地板、酒店級浴室等，都反映了LIDO尊貴的價值。

展 銷 中 心 1650 Quebec Street, Vancouver 電話﹕604-872-2672 電郵﹕lido@bosaproperties.com 網站﹕www.bosaproperties.com/lido/ Project: LIDO / Developer: Bosa Properties

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

33

2012年5月18日

地產百招式 打動買家 █范琪偉

俗話說：「有土斯有財」，房子不只是遮風 避雨，更是保值和增值的工具。房地產商品也 不再只是由鋼筋水泥打造的硬梆梆住宅，而是 講究創意包裝和設計手法，這幾年本地房市隨 著大環境起伏，主客觀因素更迭，尤其是新屋 市場，如何在開發商產品和客戶之間，將訊息 成功地傳遞出去，滿意成交，行銷專家的百變 招數和靈活戰術是決定成敗的關鍵。 華人對房地產的熱愛，不分世代，也不分兩 岸三地。尤其近幾年來華人熱衷房地產的一 窩蜂現象，經常成為新聞焦點，華人對地區、 屋款有特定喜好，也形成像溫西、西溫、列治 文、本拿比等地房價一枝獨秀，尤其特殊設計 如挑高、玄關、南北座向、格局氣派等更符合 華人口味。 為了滿足客戶需求，代銷公司經常在展銷中 心示範單位公開前，利用電話和網絡通知顧 客，告知提供預看的VIP待遇，除了提供專屬 賞屋分析、物件追蹤、還會提供市場比較機 制，以及預約帶看其他樓盤的機會。

抓牢客戶極品需求 Magnum銷售商這幾年經手不少頂級高檔 客戶群，從兩年前成功銷售列治文「River Green」到溫市煤港「Harbour Green」，該 公司總裁王劍對中國富豪客戶的消費需求有頗 多掌握，他認為，切入高檔客戶市場前要徹底 研究該類消費者的行為心理學，再配合不同的 行銷手法。他強調，關鍵要抓牢客戶對「極 品」的需求，才能在上市前後的黃金時間造成 買氣，達成交易。 他舉例，豪宅概念型的建案「Three Harbour Green」，目前已經推出第三期，該樓盤 引人話題之處在於冬奧期間賣出近5000萬的 銷售量，其中不乏許多中國富豪砸重金搶購， 該樓盤講究「世界之最」，包括臨海的無敵美 景、屋頂花園等。舉凡屋款的隔間包括專屬衣 帽間、手工打造精品廚房等，都請名家設計， 除此之外，還提供住戶免費使用法拉利跑車， 感受尊榮的華麗感。

新行銷瞄準年輕族 相較於富人階級的「好萊塢式」行銷手法， 目標瞄準年輕族群的建商就像「獨立製片」，

Aragon行銷總監尹紹剛建議，要想成為有殼一族，越早進場成功機會越高。

（范琪偉攝影）

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

34

2012年5月18日

買房就送家電傢俱，位於新西敏市的「DUO」樓盤，從2月起輪番推出多種優惠方案。 （DUO官方網站提供）

要的是「印象派」、創意和有型，於是有地產 發展商推出的樓盤，例如素里市中央捷運站附 近的「Wave」，行銷手法令人耳目一新，4月 底開幕上市前在臉書推出45天的真人秀，短 短幾個星期累積了6000個點擊數，買家註冊 人數超過600人，在這之前，發展商還沒下任 何傳統媒體的廣告預算，在溫哥華地產界，算 是創舉。 發展商瑞昇建設總裁林蔚榮說，社交網路的 確形成一股旋風，尤其針對年輕人，在價位 上有七成的售價單位在20萬以下，相當吸引 人。雖然上市買賣後續仍有待觀察，但在吸引 眼球的前提下，行銷奇招算是成功奏效。 林蔚榮表示，要設計符合年輕人族群，價格 上負擔得起的建案，首先在空間設計上就必須 縮小，唯有如此，才能降低土地負擔成本，價 位降到買得起的水平，空間既然縮小，便可以 利用活動門代替牆面作高效能運用，因此該樓 盤特點之一便是在客廳和臥室加裝軌道拉門， 原本的客廳可隔成遊戲間或者客房，書房也可 挪大挪小，充分展現多功能空間感的奧妙。 針對不同客層例如剛結婚或建立小家庭的 買家，地產商則推出買房送傢俱或送車、再 送第二車位的促銷活動。日前Aragon發展商 便針對旗下位於新西敏市的昆士堡（Queensborough）推出名為「DUO」和「FLOW」兩 組公寓城市屋建案，提供現金回贈、售價包含 HST和買就送大禮的優惠，成為同檔期地產

界行銷策略中最「物有所 值」的案例。 Aragon行銷總監尹紹 剛表示，位於昆士堡緊鄰 皇家港公園（Port Royal Park）的這個樓盤，皆 是針對低樓層的樓房公寓 和城市屋樓宇，昆士堡雖 負責行銷Wave建案的銷售商Bill Morrison認為，以空間轉換方式配合 行政規畫上屬於新西敏 生活模式，這在本地地業界算是創舉。 （范琪偉攝影） 市，但相隔著菲沙河， 靠Queensborough橋聯絡 有些華人集中的城市更打出以華人住居為號召 交通，往西到溫哥華以及往南到列治文都僅 的建案，好趕上這一波熱銷列車。為此有地產 需15分鐘。以每平方呎的價格和空間面積估 專家提出省思。 算，房價上尚屬合理實惠，尤其適合年輕一族 Rennie代銷集團總裁倫尼（Rob Rennie）呼 和小家庭。 籲，本地房市真正的問題在供需，他強調， 為此建商也針對客層推出不同類型的促銷 長期而言，大溫地區的房屋還是供不應求， 優惠，例如2月份針對「DUO」公寓推出買房 2026年本省有9萬4000戶的房屋需求，但市場 送10000到12000元的現金回饋；「FLOW」 實際上卻僅能提供5萬3000戶的供給，明顯的 城市屋則祭出買房就送價值2萬2000元的飛 供需失調。他說，這不是中國買家帶來的問 雅特500房車（Fiat 500），還加贈第二個停 題，而是政府的城市規畫和政策是否符合現實 車位。除此之外，還有6個月免管理費（直到 需要和未來的期待。 2012年8月為止）優惠，每戶更加贈一年的寬 倫尼認為，地產商應該集思廣益，不應該趁 頻網路和數位電視頻道。 勢為某族群服務，他表示，新移民中有中國

大溫房市供需失調 針對近幾年中國富豪來溫哥華搶房抬高房價 的特殊現象，有不少嗅覺靈敏的業者已經順勢 量身打造以亞洲富豪買家為導向的頂級建案，

人、韓國人、伊朗人、東歐人等，這些下定決 心移民另造家園的人們都是經過精打細算的， 不要把他們當財大氣粗的傻瓜，他反思，溫哥 華應該有自己的房市定位，因為從長遠來看， 「溫哥華是一塊黃金，只會越磨越亮」。

拆解星密碼

房地產專刊

2012

5月18日

35

2012年5月18日

自住時時可進場買 本身也在BCIT授課的地產行銷專家尹紹剛 指出，站在消費者的角度看，如果是以自住為 需求，任何時候進入房市都是好時機，因為根 據他20多年在本地、香港和新加坡的實戰經 驗，他認為溫哥華房市仍有上漲空間，加上目 前利率處於歷史低點、就業率數字穩定，「只 要避開兵家必爭的熱門地段，還是很容易買到 優質又負擔得起的第一間房子」。 他同時奉勸年輕人要把眼光放遠，與其把賺 來的錢拿去買名牌精品或車子作立即享受，不 如「把立刻吃到棉花糖的滿足感延後」，意即 將資金放在可保值又能夠達到儲蓄目的的工具 上。他認為，買房子就是一個增加財富，拉長 時間絕對會有獲利回報的好投資工具。 他建議，如果是剛出社會的年輕人，不妨趁 兩三年的時間存夠首期，準備好了足夠的「糧 草」，找一個房價合宜的新興城市「上車」， 努力晉身為有殼階級，等待幾年後自身財務條 件增值，再慢慢換地區、換房，原有的房子也 能坐收獲利增值的好處。他把置產比喻作打一 場冰球，「當你還是新人，不可能一桿就射網 得分，要靠持續的練習，時間的磨練，累積上 場經驗，才能爭取到好成績」，靠地產創富的 機會，亦是如此。

「Harbour Green」行銷對象是金字塔頂級客戶，住戶可免費使用法拉利跑車。 （Harbour Green官方網站提供）

Your Real Estate Consultant

Anthony Tseng (Tony) 曾建德 604.528.8889

怡富 地產

atseng5168@gmail.com

以專業的地產知識 豐富的經驗 細心和耐心的態度 為您提供全方位的房地產買賣服務 凡來電或以電郵來信詢問者，皆免費提供大溫地區整體或各城市分區的房地產市場趨勢分析 Tel: (604) 439-0068 Fax: (604) 439-0990 Royal Pacific Realty (Kingsway) Ltd. 3107 Kingsway, Van., B.C. V5R 5J9

房地產專刊

2012

5月18日

協平世博集團

列治文歐式頂級公寓OMEGA

即將發售 來自歐洲的建築設計靈感，協平世博集團(Concord Pacific)今年春季即將推 出頂級豪華公寓，OMEGA，讓人驚嘆。舉凡其建構細節，工藝，寬敞的平面 設計圖，更開出中小型住宅市場可負擔的的價位，讓有意購屋者倍感貼心。 全新OMEGA豪華公寓位於Odlin路和Tomicki街，介於Garden City路與4號 路之間。知名商場如八佰伴中心(Yaohan Centre) 、百家店 (Parker Place) 、 時代廣場 (Aberdeen Centre) 均在步行可及範圍內。此外，鄰近列治文繁華的 三號路段，SkyTrain天車站及名校，無論購物休閒都實為方便。 OMEGA為水泥纖維板及磚外牆建築，設有高級住客會所及兩萬多呎庭園， 無論是室內或公共區域和庭院，盡充斥著美麗的歐洲風格設計。除此之外， OMEGA的建築素質更遠遠超越區內同級樓盤，在兩層之間加厚水泥層及優質 隔熱綿，大大減低聲音及震盪，外牆採用三層玻璃並搭配中央冷暖氣系統，既 寧靜舒適亦節能環保。約九呎挑高的天花板設計，使空間更寬敞。想在生活與 工作之間尋找放鬆且便捷的平衡點，協平世博集團推出的OMEGA豪華公寓肯 定是您的首選。 一睡房加書房(546 Sq. Ft起) ，售價由$213,900起。 兩睡房、兩浴室或加書房(780 Sq. Ft起) ，售價由$321,900起。 展銷中心：8511 Capstan Way (夾三號路), 列治文 開放時間：每日上午11時至下午6時 查詢電話：604.233.7748 網址：omegaliving.ca

36

房地產 房地產專刊 專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

公寓王鮑伯倫尼 瘋蒐藝術品 ■范瓊文

37

2012年5月18日

30年來縱橫地產界的鮑伯倫尼（Bob Rennie）擁有城中最大的地產行銷公司，旗下代 理出售的大型知名建案包括「溫哥華第一高 樓」位於市中心的香格里拉、活活大樓、冬奧 選手村……等，令外界耳熟能詳的或許是他被 媒體封的「公寓王」（Condo King）稱號， 但鮮少人知道，這位叱吒溫市地產界的房地產 代理，卻瘋狂愛上藝術品蒐藏，從他17歲開 始買的第一件Norman Rockwell畫作至今近40 年，他個人已經榮登北美最大的私人藝術品收 藏家之一，同時還擁有一間私人博物館。

百年古蹟變辦公樓 與倫尼約在他位於華埠片打東街的辦公室見 面，那就是著名的百年古蹟建築「永生號」， 倫尼把它改造成自己的辦公大樓，隔壁設成他 的私人美術館，一場採訪下來，倫尼順便幫記 者作了一場私人的美術導覽，這是一絕。跟講 究氣派、西裝筆挺的地產大腕比起來，眼前的 倫尼，腳穿潮流布鞋、臉架黑框眼鏡，看上去 簡直和校園裡的藝術系學生沒兩樣，這是二 絕。後來倫尼決定帶著記者上頂樓的「課室」 接受採訪，那是當年該建築的主人葉生家族為 了不讓後代子孫失根忘本，在小閣樓開設私塾 教孩童學中文，現在改造成公司的會議室，但 課室的外貌小心翼翼地保留，倫尼甚至把當年 孩子在黑板上練習寫的中文字和木製的作息 表，都用玻璃仔細地裱框好，復古外加後設的 環境，讓訪問過程彷彿進入一場跨越古今的穿 越劇，堪稱第三絕。

復興華埠歷史建築

鮑伯倫尼翻修「永生樓」，身旁的紅磚牆是當年的古蹟，特地保留下來作紀念。 （范瓊文／攝影）

倫尼八年前以100萬元向葉生家族後代買下 這棟百年建築。「永生樓」位建於1889年， 位於片打東街51號，地處華埠心臟地帶，在 大溫哥華中華文化中心正對面，是華埠最古老 的建築。該棟大樓占地約6000平方呎，從70 年代起即已荒廢多時，後來倫尼動用高於買價 十倍的資金，花了四年改造大樓，讓這棟古蹟 建築獲得新生，前棟四層樓建築作為倫尼地產 銷售（Rennie & Associates Realty）和代銷 集團（Rennie Marketing Systems）的總部， 後棟的建築則作為倫尼私人美術館的展示空 間。 倫尼說，他當時正處理活活大樓的建案，也 為多年來收集的藝術品苦尋安頓之所。他認為 華埠同樣蘊含著深厚的文化底醞，遂心生舊屋 翻新的構想，並且與華埠商會、中華文化中心 等社區組織溝通協商後，以保護古蹟、再造華 埠文化的理念改造，包括保留古蹟中的六層樓 紅磚牆，私塾教室的漆色、黑板、課表等等。 他說，進駐華埠，是基於保護文化資產的初 衷。

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

38

2012年5月18日

倫尼不諱言，當時他買下這棟荒廢多年的建 築時，受到外界不少質疑，包括華埠社區，甚 至連他公司的員工都不贊成，但他只聆聽不辯 駁，對外界的鼓譟保持沈默，並用行動證明他 對華埠社區默默付出的心意。 他說，他從溫東窮小子一路發跡至今，溫哥 華一直很善待他，他希望能夠以自己擅長的模 式參與溫東的變化，例如蓋藝廊、開咖啡館。 目的在於為溫東社區帶來平衡。「這種平衡， 不需要強烈的姿態，而是需要溫柔的態度。」 事實上，自從古蹟改建之後，華埠市容活絡 了，店家改頭換面了，多了不少風格小店和咖 啡館。華埠「文藝復興」愈顯生機，他笑說， 他的員工也從原來排斥的態度到樂於來華埠上 班。倫尼表示，華埠文藝復興，社區團體需要 抱持開放的心態，積極合作，他願意成為華埠 風景的一小部分。

街頭智慧 喜歡挑戰不可能

倫尼私人美術館 頂樓一景。 （圖：Rennie Marketing System 提供）

跟一般建商大老闆最不一樣的地方在於，倫 尼平易近人，但其平民風格中又帶有街頭智慧 的強韌。他說：這和我從小在溫東長大有關。 倫尼從來不諱言他藍領階級的出身，而且引以 為傲。他19歲高中沒畢業就赤手空拳出社會 打拚，先在溫東一帶當地產經紀，「一個星期 工作七天，周一到周五工作到半夜」，沒多久 他就成了業界的超級營業員，鼎盛時期可以每 天賣出一間房。 90年代倫尼轉型作地產代銷，並且創立自己 的事業，他喜歡挑戰不可能，別人不作的案子 他搶著作。包括知名的活活大樓改建、冬奧 選手村；持續挑戰溫市中心天際線最高樓的 喜來登酒店（The Wall Centre）、蕭氏大樓 （Shaw Tower）、香格里拉（Shangri-La） 等知名建案。他的代銷案不但叫好還叫座，甚 至成為發展商和市府部門的諮詢顧問，提供前 瞻性的建案規畫，因此被主流媒體冠上「公寓 王」的稱號。前任溫市市長、現任參議員李建 堡（Larry Campbell）曾經形容，眺望溫市地 貌和溫哥華近20年的地產史，鮑伯倫尼絕對 要寫上一筆。

當早起鳥 跨足藝術界

鮑伯倫尼翻修「永 生樓」，作為公司總 部和私人美術館。 （范瓊文／攝影）

即使成為億萬富翁，倫尼還是維持單純的作 息，他是標準的早起鳥，每天清晨4時半就起 床，數十年來從不間斷，而且從不把工作拖到 晚上。他說，早起讓他一天的開始可以從容不 迫，如此打理好藝術和地產兩大領域。他每天 早上會聯絡歐洲和東岸，處理藝術工作。下午 之後回到地產老本行，馬不停蹄地開始一連串 工作。 以倫尼為名的私人美術館，目前已經成為加 拿大最大的當代藝術蒐藏中心，目前總共收藏

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

39

2012年5月18日

了以溫哥華為主，範圍擴及全球的200位藝術 家作品，其中包括John Baldessari, Amy Bessone, Glenn Brown, Mona Hatoum、Ian Wallace和Rebecca Warren等人，其中不乏正在崛 起的明日之星，收藏的主題皆和身份認同、種 族和社會正義有關，收藏題材包括繪畫、攝影 和挪用藝術（Appropriation）。 以地產商身分涉入本地和國際藝術界，倫 尼同時還是泰德北美藝術採購委員會（Tate North American Acquisitions Committee）主 席，在本地，他分別擔任艾蜜麗藝術設計大 學校董會董事以及UBC大學藝術教務委員會 委員。他也曾榮獲2002年女王金質勳章，去 年更獲選溫哥華雜誌50大最具影響力名人之 一。

房市致勝 他靠三字訣 提到倫尼最近的銷售建案，其中以捷運沿 線的新大型社區最為紅火。包括位於甘比路 和濱海路的捷運加拿大線的Marine Gateway 建案，開市四小時之內415戶公寓單位即全 數賣光。另外，四月在列治文Brighouse車站 前推出的Mandarin Residence，成為該站附 近首棟商住混用功能型建築；6月在新西敏市 列車站前推出的20層150戶高樓公寓Trapp + Holbrook等。倫尼綜合這些熱銷建案的共通 特色，就是買家大部分來自亞洲，而且「這 些亞洲買家，都 偏好預售屋（樓 花）」。 縱橫地產界30 多年，倫尼對地 產開發和投資 有一套獨門見 解， 一般人認 為進出房市致勝 關鍵不外乎三 字金訣：「地 點、地點、地 點」（Location, Location, Location），但倫尼 卻認為，對溫哥 華房市而言，那 只是80年代的 情況。他指出， 90年代到金融海嘯以前，掌握溫哥華房市命 脈在「時機、時機、時機」（Timing, Timing, Timing），但隨著人口集中、移民投資 客的湧入，從現在起到未來十年，溫哥華會 和世界越來越接軌，致勝的投資之道已經移 轉為「交通、交通、交通」（Transportation, Transportation,Transportation）。

Marine Gateway建案四小時搶購一空。 （圖：Rennie Marketing System提供）

列治文捷運站前的Mandarin Residence，建成後將 是該站附近首棟複合式公寓。 （圖：Rennie Marketing System提供）

住宅政策 得靠長遠眼光 隨著溫市房市水漲船高，溫哥華是否依舊負 擔得起買樓？地產大老的看法依舊是樂觀的，

倫尼說，儘管不時傳出中國富豪成群炒樓現象 助長豪宅賣價，但思考大溫整體房價水平，他 認為大溫房價還是可以負擔的。 針對社會房屋政策，倫尼認為政府最好多作 少說，溫東長期的街民問題不只是硬體的住房 補給，心理層面的社區照護也必須雙管齊下。 他也同時批評政府決策部門前瞻不足，他 指出，人口觀察數字顯示，未來15年之內， 大溫將有9萬4000人移入溫哥華，但市場上卻 只有5萬3000戶新屋供給量，完全落後市場需 求。他認為決策當局要有更前瞻的人口、土改 和移民政策，包括變更地目、新的地價政策 等，才能從容迎接溫哥華未來面臨的住居挑 戰。

房地產專刊

2012

40

5月18日

貝爾優豪廈 超過 50%銷售佳績 自從 2011 年以來，貝爾優豪廈 創下超過 50%的銷售率！ 继2011年连续创纪录的销售， 目前贝尔优双塔公寓已售出310套单元，超 过其总量的50%（总共为539套单元）。去年总共销售了114套公寓，销售 额达到88.9百万美元。其销售量遥遥领先是市场同行的两倍。仅在刚刚开 始的2012年已销售出51套公寓，销售额为18.1百万美元。这些数据再次有力 的证明了贝尔优双塔公寓是目前市场中最具价值的住宅公寓。 首席房地產信託，市場行銷和銷售專案的經紀公司負責人，派翠克 - 克拉 克表示：「 今年 1 月份，我們提供幾款特定豪宅的銷售，在市場上有相當 好的迴響和令人印象深刻的銷售成果。感謝賣方優先因應買方對於目前市 場價值的需求，使貝爾優豪廈 在該地區成為最佳銷售專案之一。」克拉克 指出， 一月份售出的 13 間豪廈中，其中三間價值超過 2百萬美元。 克拉克同時表示，我們有信心貝爾優豪廈 獨特完美的建築設計和最具商業 價值的黃金地段，以及 1月份強勁的銷售佳績，將會吸引更多的買家前來 參觀及購買，使我們再度創下更輝煌的銷售成績。 身為住戶和房地產經紀人林利娜表示：「 我對貝爾優豪廈 專案相當熟 悉。生活機能非常便利、 頂級Spa的設備，讓我在一天忙碌之後能夠完全 放鬆。親切的鄰居和專業有效率的住戶管理，讓我相當滿意，也讓我強力 推薦我的朋友和客戶來這裡一起做鄰居。

貝爾優豪廈 房型包括工作室及住宅。價格從 $30萬美元起，兩房價格從 $60萬美元起。寬敞的頂層複式住宅價格從 200萬美元起。 坪數從 807 平 方英尺到 6,398 平方英尺，是目前市場專案中，最能符合各階層買家的需 求。空間寬敞、交通便利，合理的市場價格也成為買方優先考慮的重點。 相較於原來的定價，新價格平均低超過 30%。 今年1月份提供的幾套專案 銷售，更比原來定價低將近40%， 也因此提高了強勁的購買力。

貝爾優豪廈 共有539戶。豪宅由高 42 層的「北大樓」和高43 層的「南大 樓」組成。每棟大樓擁有專屬門廳，提供住戶貴賓級服務。5星級公共設 施和6樓占地24,000 平方英尺的城市花園，連接兩座大樓方便住戶進出。 私人放映室、頂級貴賓廳、廚師級的廚房設備、 健身中心、 spa 和延伸至 戶外的偌大露台，同時也提供戶外壁爐和燒烤的設備。豪廈內陳列超過 500 件藝術作品，其中藝術家包括Lucinda Parker、 Julie Speidel and George Batho。

貝爾優豪廈 位於貝爾優市中心NE 4街和 106 大道的黃金地段上，生活機能 便利。周圍擁有購物、餐飲、 咖啡館和城市公園，都能在步行距離內輕鬆 到達。頂級建築規劃，華麗品味和前衛大師獨特的設計，將城市、 湖、 山景色呈現得淋漓盡致，高級的健身設備和5星級公共設施，無與倫比的 服務，帶來新城市生活的延伸。 貝爾優豪廈 已獲得黃金LEED (能源與環 境設計的領導先驅），使其在美國西北地區成為最大的 LEED 金牌住宅的 指標。

南北双塔，汇集奢华、高贵、典雅于一身…… 屋顶花园，集山、水、湖一身的秀丽景致，高贵典雅的装修，奢华完备的配套设施，五星级公寓管理，以及贝尔优 市区无可比拟的社区环境，将带给您一个超越完美的家的体验……

bellevuetowers.com 贝尔优双塔公寓价格由三十万美元到六百万美元不等,欢迎莅临参观： 11:00am-6:00pm周三至周五 12:00pm-5:00pm 周六至周日 或提前与我们预约：425-454-9922 更多详情请访问: bellevuetowers.com 地址：500 106th Ave. NE , Bellevue, WA 98004

房地產專刊

素里市

41 15

2012 2012 5月18日 5月18日

極具潛力發展中的城市

素里市 (Surrey) 是一座位於加拿大卑詩省大溫哥 華地區的城市。據2011年人口普查，素里的人口約有 483,260人，是卑詩省繼溫哥華市而後人口第二多的城 市。 近幾年來，素里市政府已有計畫性的整體改善和發展 素里市的硬體和軟體。素里市連續三年被提名為BC省 最佳投資的城市之一，也被列為加拿大西岸最佳投資的 城市。由於素里市政府有計畫的推動各項發展，吸引許 多外來投資，相對的也給素里市幾個重要區域帶來相當 的發展和投資潛力。其中以北素里和南素里這兩個區相 當受到投資者的歡迎。 北素里 隨著各項公共建設 的一一設立，如新的 RCMP總部、市政府大 樓、高科技圖書館，西 門菲沙大學的北素里校 區設立以及Guildford區 的大型商業廣場擴建， 還有許多大型建案的開

發，為素里市中心 (City Centre) 帶來相當大的投資前 景和機會。此外，北素里的 Fraser Heights 更提供了 相當優質的居家環境，有規劃的社區發展以及好的學區 (Pacific Academy私校，Fraser Heights Secondary公 立學校) 與優良的治安是Fraser Heights長久以來在北 素里相當受歡迎的居家環境原因之一。 南素里 除了積極建設開發北素里區以外，素里市政府也同步 進行階段性的發展腹地廣大的南素里區，大型商區已在 過去幾年一一進駐。由於土地運用的重新規劃，不管是 高密度或低密度的住宅規劃，新興的社區亦以同樣的速 度發展當中，再加上其優質的居住環境以及優良的校區 (Elgin Park Secondary 和 Semiahmoo Secondary)，過 去這2~3年來不管是居住或投資，發展已相當驚人, 預期 未來潛力更是可觀。 若想要更深入了解在素里這個城市以及在素里的投資 機會和發展，歡迎請電洽Sonia Wang 王怡華 604-6576485 或者 email: info@soniawang.com Sonia 會很樂 意為您解說素里市的發展趨勢。

大西雅圖房地產簡略分析與走向

華盛頓州

大西雅圖房市已漸走出陰霾，這是得力於多方 面的原因：美國政府的聯準會的幾近於零的利率 以活絡各大銀行的房貸企業，就業機會的增加諸 如亞馬遜網路商店、谷哥搜尋引擎網路、微軟等 大企業都還在招聘新手，波音更有好消息頻傳， 今年已接獲幾家航空公司的訂單，最大的是印尼 Lion Air的230架737型飛機。 華盛頓州失業率低於全美平均失業率，根據 2012年2月份的報告，全美平均失業率為8.3，全 華州為8.2，單以大西雅圖包括西雅圖市、貝爾 優市 (Bellevue)、艾佛爾市 (Everett) 為範疇的 話，失業率僅為7.4. 這代表的是住房的需求增加

了，購屋的能力增加了，再有目前的低利率房貸 的加持，華州房市明顯平穩，在大西雅圖地區， 更是明顯緊張起來。 大西雅圖市的交通靠的是4條公路，兩條縱貫 公路，5 號和405號,，兩條跨華盛頓湖的公路大 橋，北有520號公路，連接由華盛頓大學跨湖到 貝爾優市中心，南有90號公路，連接中國城跨湖 經摩塞島 (Mercer Island)到貝爾優市的Factoria Mall, Bellevue Community College, 持續往東 行，還有幾處大城如 Issaquah 等。 尋找適合投資的地產自然以在公路附近，鬧中 取靜，交通方便為主。事實也證明，這些地區的

房市在過去雖也下跌過，但房市好轉時，它們還 是最早被青睞。 大西雅圖房市已漸起飛，此波低谷一過，下次 不知何時再現？現在是全球經濟總動員的時代， 美國房地產容許外國人投資，市場交易公平，只 要您有眼光，就能在它起飛之初，分享一片天 地。

本文由華州地產公司Skyline Property, Inc. 地 產經紀 Angel Wang提供，聯絡電話 : (206)3535088，電郵: angelwang25@yahoo.com

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

42

2012年5月18日

低利大戰下的房貸策略 ■范瓊文

儘管經濟學家和媒體一直提出警告，加拿大 房市過熱且加人家庭債務過重，超過個人可支 配收入的153%，甚至超過當年美國房貸風暴 的數據。但加國銀行集團為了搶食房貸大餅， 似乎不顧及可能出現的泡沬危機和財長警告， 相繼調降利率到2.99%，期望在房市前景未定 之際好搶得先機，贏得更多的市場版圖。

四大銀行大動作搶市 最早宣布條件房貸利率的是滿地可銀行 （BMO），向符合要求的客戶提供誘人的 2.99%五年固定房貸利率，10年房貸利率達 3.99%，兩項優惠房貸償還年限為25年。隔天 加拿大帝國商業銀行（CIBC）和多倫多道明 銀行（TD Bank）立即跟進，迅速調降利率， 四年固定房貸利率到2.99%，道明銀行六年期 固定利率也下調到3.79%。 眼見各家銀行各出奇招攻城掠地，加拿大 最大的商業銀行皇家銀行（RBC）也不甘示 弱，順勢提出2.99%的四年期固定房貸，七年 期固定房貸利率也下調至3.99%，該兩項優惠 房貸償還年限皆為30年。 銀行釋出低利率政策，對有意置業者無疑是 一大利好消息，但也顯示加國央行行長、財 政部長等財金政策決策者面臨嚴酷的挑戰。為 此，房貸專家關綺雪表示，四大銀行動作頻 頻，主要原因在搶占市場。 根據她20多年在業界的觀察，她認為本地房 市狀況通常是前半年較熱絡，一般而言買家和 賣家是因應孩子學校、家庭人口改變等因素， 必須考慮換房，因此針對買房的角度而言，春 季開始到年中是房市活躍期。 她表示，銀行通常在前一年的10月開始年度 結算，結論報告在年底出爐，因此會趁來年春 季時釋放優惠利率，「把錢放出去，占據市 場，然後再慢慢調整。如果首季房市活躍，銀 行不用多降利率。如果爭取不到市場，必須再 繼續調整利率。」銀行此項動作行之有年，然 而四大銀行今年搶占市場的大動作，對房貸者 而言如終是個好消息。

房貸達人不怕房市危機 根據房貸業者的內部瞭解，如果是房產抵押 貸款去還信用卡債，是屬於安全性的借貸。

房貸資深經理關綺雪就房貸問題提出多項建議。

舉例而言，拿40萬元房貸抵押借款，可多貸 20萬，假設貸款到60萬，再利用這筆錢去還 卡債，把貸款統整合併（consolidate），目 前的安全性貸款利率大約在3%到4%之間，比 信用卡循環利息低很多，如此可讓債主更容 易還款。例如原先欠卡債和信貸可能要月付 2000元，重新用房貸抵押經整併重新借款後 每月可還500元，「因為有抵押貸款，利率最 低，也最容易負擔」。關綺雪認為，重新安排 借貸，房價有上升條件的前提下，借貸風險反 而低，因此她坦言不擔心加人背債過重的疑 慮。 她也估計今年加國央行有可能會調升利率， 浮動利率也會跟著上升，今年若有調升，也是 呈現窄幅的調整。固定利率方面則因歐債危機

（范瓊文攝影）

未除，預料應該會維持目前的低水平。 至於究竟要選擇浮動還是固定利率？關綺雪 說，過去兩年來她一直建議客戶採用浮動利率 比較好，因為是優惠利率減一厘，和固定利率 的差距很大，有一至兩厘的差別。「但是現在 距離非常接近，如果浮動和固定差距不大，為 什麼要承受浮動利率可能上調的風險？」她建 議，如果是自住房屋，需要穩定供款，不要被 利率上下起伏而傷腦筋，改成固定或許是比較 好的選擇。

聯邦要求收緊貸款 另外，為防止房市過熱，聯邦政府出台多項 緊縮貸款項目，最近更要求銀行嚴格審核貸 款人的還款能力。道明銀行便宣布提高房貸條

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

夫妻雙薪家庭，可以採取靈活手法，例如增加還款次數以加速還完房貸。

件，要求新移民和自雇人士提供收入證明，收 入需有合理性。目前為止，申請房貸基本條件 要有： 一、收入證明。 二、自雇人士，要有合理的報稅依據（銀行 內部設立基準門檻）。 三、固定收入人士，可以零首付，但要提供 足夠收入和報稅資料。 四、自雇人士須付首期，過去付10%即可申 請貸款，但目前較不可能，除非提供合理收 入。 五、自雇人士和上班族審核報稅條件不同。 自雇人士因為生意往來，會有折舊提列費用， 因此報稅資料少於基準條件，也不見得貸不到 款。固定收入的上班族則按照實際收入實報實 銷。 至於新移民，過去規定是五年內抵埠的新移

民申貸，縱使沒有固定收入，只要有35%的自 備款就會核准。但目前有些銀行已經將新移民 定義現縮到三年內，並要求更多的財力證明。 為此關綺雪表示，抵埠三到五年內的新移 民，要準備多些首期款項，另外也會看流動資 金，生活費用的多少等等，銀行若有存款，也 容易貸到款。關綺雪特別強調，新移民首要累 積信用紀錄。「拿個信用卡，常常用，信用記 錄高，愈有機會貸到錢」，她說維持良好的信 用記錄，是北美社會置產的不二法門。

理財規畫因人而異 同樣是房貸的需求者，但不同的族群有其不 同的需求，例如購屋自備款不足者，有高額 房貸的需求、房貸初期常感負擔較重的無殼蝸 牛、有還本寬限期或是低利優惠的需求、手中 不時有閒置資金者，有加速還款的需求、而擅

43

2012年5月18日

（網路照片）

於投資理財的族群，則對房貸額度可否循環使 用……等。 此外，不僅不同的客戶層有其不同的需求， 縱使對同一個客戶而言，在面對初出社會的新 鮮人、結婚、成家、生小孩、創業、準備退休 等不同的人生階段，也有其不同的需求。歸納 而言，置產、理財、周轉、消費、避險，堪稱 生涯規畫中的主要需求，這些都可以透過房貸 的運用達成。

良好信用成功一半 北美社會最重視的是信用紀錄，新移民或者 準備申請房貸人士，首要任務就是累積良好的 信用紀錄。基本上貸款機構會有三種管道調查 房貸申請人的信用背景，包括Visa、Master 和汽車貸款。 如何有好的開始？房貸專家的建議是：

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

44

2012年5月18日

1. 多用信用卡，保持良好信用紀錄。 2. 多察看自己的信用紀錄，可固定每月上信 用局網站（www.equifax.com）察看自己的信 用紀錄，不需額外花費。 3. 使用額度時謹慎，不超過信用卡設定額度 的7成，例如1000元額度，用到700元便適可 而止。 4. 信用卡額度累積到額度至少3000到5000 左右，最好每月還完信貸，不要拖欠，不然也 要每月定期繳付最低金額。 5. 有錢不見得信用好，可見信用紀錄的累積 極其重要。就算有的客戶豪氣用現金購屋，但 專家建議至少貸些許錢，好讓自己建立信用基 礎。 6. 如果信用卡被盜用，也不要置之不理，先 提出要不要先還款？讓銀行瞭解自己的信用素 質。此外，發現自己信用卡月結單有異常情 形，要打電話主動關心，問銀行要不要先還款 再接受賠償。

年輕一族買房經驗 年輕人累積多年工作收入之後達成買第一棟 房的目標，不但能實現晉身有殼族的夢想，也 能落實人生理財規畫的開端。關綺雪建議在該 階段的薪水階級，可以分階段進行申貸步驟： 1. 上班族有收入證明，可上網計算一下自 己是否符合申請房貸的條件，稱為Pre-qualified。（註） 2. Pre-qualified功能在算算自己可以貸多少 金額。心中有底之後，再去覓屋，看到好房 子，就可以直接作Pre-approval或者approval。依照一套自助式的條件審查，看看是否有 資格買房。 3. Pre-approval是信貸機構開始審查申貸條 件，其中包括出示貸款人的收入證明、資產證 明和過往信用歷史，銀行此時也會幫申貸者鎖 住優惠利率90到120天。

即將退休人士，可以把自住的房產套現用作投資。

3000元，如此情形便有機會買到獨立屋。

退休重新安排貸款

結婚生子需要換房 這個階段應該認真找出方法，建立穩健的財 務系統，好維護辛苦經營的家；同時未來幾年 也可能迎接家庭新成員的到來，以便考慮儲存 孩子的教育經費。該階段的房貸策略如下： 1. 典型的家庭型態是夫妻擁有雙份收入，可 以採取靈活一點的計畫，增加還款次數。例如 月繳房貸不妨改成雙周期付款，增加還款次 數。 2. 利用換房時採用彈性策略的還款計畫。 3. 每年、每月多還款，或者利用每周特快還 款計畫。 4. 購買公寓、城市屋，不如買獨立屋。獨立 屋的申貸條件比公寓和城市屋好，因為有多餘 房間可租出去，可增加業外收入。例如本身

（網路照片）

年輕人累積多年工作收入之後多希望晉身有殼一 族。 （范瓊文攝影）

月收入3000元人士，條件是可貸款買溫哥華 40萬公寓，但如果在素里有獨立屋60萬，貸 款人原本條件難以購買60萬房子，但房子本 身有多餘套間可出租，讓貸款人總收入超過

在這個人生階段，即使房貸還完之後，還可 以從自住的房產套現作投資。因為自住房利率 不可減稅，但供完之後可以再借貸轉作投資。 舉例而言，可以在原有的60萬獨立屋供完前 借貸30萬出來買2棟公寓，一間各首付15萬， 貸款15萬，等於30萬房貸100%抵稅，亦即從 自住宅借貸轉作投資的收入可以抵稅。 一般退休人士會將獨立大屋換掉改買公寓住 宅，房貸專家反認為不一定要把大房換成公 寓，應該在年輕時從小房換到大房，退休時的 房子再套現作另外投資。 從事房貸經理20多年，關綺雪從90年代初期 觀察房地產至今。她說，每次房市循環大周 期，升值幅度都比前一次來得高。「因為大溫 地區土地越來越有限，樓宇價格上升幅度呈現 長期穩定曲線。」她認為有意購屋並且作為自 住用途人士，只要條件備足，就可以進場買 房，並且要積極把握每次換房的機會，讓自己 資產更上一層樓。 萬一景氣不好房子貶值，要如何因應？她提 出三好原則：買房眼光要好、地段好、房子 好。只要確保房子供款正常，靜待景氣回暖才 是上策。 （註：各家銀行網站都設有Pre qualified 計算方式，可逕自查閱，或登入關綺雪網站 http://www.sallykwan.com/查詢）

房地產專刊

2012 2012 5月18日 5月18日

45 15

如何購買預售樓盤？ 大溫房地產近20年來皆是處於供不應求狀態，移民不斷進來，移民第二代漸漸長大，地產投資穩 定獲利，獨立屋房價相對較高，造成預售樓盤(俗稱樓花)受到一定程度的歡迎。樓花分為可轉讓合約 (Assignment)與不可在交屋前轉讓兩種。若您是投資為主當然是以前者為佳，但若是自住則前後者皆 可。 一般預售樓盤，付款相對輕鬆，訂金一般為10%-25%分3到4次在約1到2年內把訂金付完，尾款則 是在交屋過戶時交清。貸款可貸6-8成視個各人情況而不同。判斷預售樓盤的好與不好，取決於3個因 素：地點、質量、呎價。地點好表示以後您要自住或轉賣皆是方便且迅速成交。質量好則表示物有所 值、持久性佳。呎價合理表示您買的是好價錢，甚至是較便宜的價錢，您以後的獲利會大為增加。 現今房型大小，2房的約為750-950呎，1房的約為500-650呎，有些會配備木地板，甚至是空調，至 於不鏽鋼電器、大理石檯面於今天已是必須的標準配備。室內則分為8呎高、8呎6高及9呎高，當然是 越高越沒壓迫感。 您如何選擇預售樓盤，除了您自己的見解之外，您應有一個有豐富地產經驗的經紀，他可以給您最 佳地點的建議。何處是多重選擇中的最佳地點，在您日後轉賣獲利是很重大的決定因素。便宜不一定 好，但貴也是有減低您獲利的風險，地點選好之後，周遭環境也須考慮。 強的經紀可給您最好的建議，並由於與建商的關係，可拿到最佳樓層、方位及價錢(一般建商看好 賣況會一路加價，所以誰能幫您買的快，價差就有可能差幾萬)，並能助您避免買入那些賺不到錢的 樓盤。在溫哥華居住您當然希望您房產價格節節高升而不是猛吃老本！ 若您在大溫地區，想投資獲利或想為您下一代選購最佳公寓，或是為您自己以大屋換公 寓。我以20年地產經驗，竭誠為您服務！(詳情請電Harry Hsiao蕭富誠604-3381316或Email： harryhsiao80@yahoo.com)

Royal Pacinc Realty

全方位服務 熱忱親切 您可信任的專業地產經紀 馮國恩 Tony Feng, MBA 溫哥華是一個很特別的地方，因為具有得天獨厚的氣候及環境，吸引了世界各地的移民選擇來此定居。 Tony Feng也是在二十年前來此留學，從踏入溫哥華的一刻，就深深的愛上了這個城市，雖然後來轉往美國 取得碩士學位，但最後還是移民回溫哥華了。 食、衣、住、行、教育，是每一個新移民最關心的事，其中，住又是一個最重大的決定，中國人有土斯有 財的觀念，使得買房成為優先考慮的問題，但該買什麼樣的房子和買在什麼地方呢？以下幾點為基本考量： 1.選擇學區較好的地區（尤其是中學學區）。 2. 選擇土地面積較大，且地形方整的房子。 3.內巷安靜地區，不要靠近大街。 4.不要太近學校、教會，以免車流人雜。 5.如選擇公寓或城市屋，儘量選擇較新之建築，以免維修費用過高。 除此之外，還有許多較為細節的考量，如室內光亮、座向、格局、房屋狀況、庭院是否有大樹，甚至風水 等等，就須要由專業的地產經紀提供一些意見。 當您有打算買賣房屋時，找一個有經驗的好地產經紀人，就像一個好朋友一樣，是會幫上您許多忙，和做 出最正確的決定的。在溫哥華買房時，經紀人的佣金是由賣家支付，買家不須付任何的費用。這和國內是有 所不同。 Tony 馮國恩專精於大溫地區，包括列治文、溫哥華東西區、本拿比、西溫、北溫、高貴林、素里及白石 鎮等地區。榮獲2007-2011 年Royal Pacific Realty總裁金牌獎，『 您需要的不只是一位地產經紀，您需要的 是一位全方位服務的專業經紀，永遠以您的最高利益為第一優先』，是Tony從事地產的宗旨。不論是您想 落腳在哪裡，他都可提供最佳的服務，如須免費諮詢，請致電：604-837-8168 馮國恩 Tony Feng。

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

46

2012年5月18日

大溫地區長者公寓的住房型態，依舊以公寓為大宗。圖為溫市知名的長者社區Shannon Oaks 。

（范瓊文攝影）

高齡者住宅 市場大趨勢 ■范瓊文

據未來房市十大趨勢的調查顯示，長者住宅 將是市場重點之一，據估計，加美地區的長者 住宅約有30億的市場規模，往後20年市場將 會成長至350億美元，足足成長十倍之多，可 見長者住宅逐漸獲市場接受，長者住宅或相關 類似產品，將更普遍。許多為老年人而蓋的住 宅、公寓或機構，如雨後春筍，不斷在各地興 建。 在加美地區，老年人的住宅有各式各樣的模 式，其中最受歡迎的是老年人住宅小區。在這 些小區內，有健康長者住宅、無醫療設施的老

年人住宅和有特別看護的養老中心等，長者可 以按照自己的健康狀況來要求調換不同類型的 住宅。

大建築群漸成主流 根據加拿大房貸與房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC）統 計，2011年2月長者住宅單位建屋率增加，拉 高了本省獨立住戶單位的空屋率到11.5%。大 溫低陸平原、溫哥華島地區，愈來愈多出現百 戶以上的大型住宅建築，跟過去小型聚居的住

宅形式不同。上述地方一個獨立單位，房租每 月最少2400元。

長者住屋需求強勁 大部分65歲以上的長者可選擇獨立居住的單 位，住居單位有專人提供膳食，全日接受1.5 小時的醫療照護。 本省大部分地區的長者住宅空屋率增減不 大，去年微升為11.5%，比前年10.4%微幅提 高。主要是供應量比往年增加，相對也拉高 空屋率。但整體而言，長者住屋市場的需求

房地產專刊

拆解星密碼 2012

5月18日

47

2012年5月18日

去年卑詩長者住宅空屋 數比率提高，選擇也多元 化。圖為溫市知名的長者 社區Shannon Oaks。 （范瓊文攝影）

卑詩省大部分長者 公寓都集中在低陸平 原地區，占全省45%。 （ 圖 片 來 源 ： Retirement Concept 網站）

依舊強勁，去年和前年分別穩定成長0.5%和 0.7%。

獨立屋空置率提高 去年全省長者住宅空屋數為1860戶，比率提 高，但選擇也同時多元化。將近25%的新屋位 於溫哥華島、中部海岸和歐肯那根等地區， 45%新屋位於內陸地區，其餘則分別坐落於本 省偏北地區。 新屋聚落型態包括502戶獨立住宅，1409戶 高度照護住宅，比去前一年也有提高的情形。 至於內陸地區，平均而言，獨立住宅空屋 率達10.3%，奧肯那根等地區11.9%，溫哥華 島、中部海岸12.3%，其他偏遠地區空置率擴 大為近15%。

空屋率依型態有異 平均而言，本省長者公寓空房率，單套間為 13.5%，兩房單位為10.4%，但個別差異還是 要看地區而地。例如奧肯那根地區以兩房為主 的長者公寓空置率只有1.7%，但低陸平原地 區卻高達14.1%。面積較小的單人房，平均空 置率相對較高，例如低陸平原地區為8.8%， 本省其他地區卻有飆高到21.3%的情形。 針對高齡長者照護程度，統計數字顯示， 2011年選擇重度照護單位的長者比率增加了 25%，顯示需求增加，而且該類需要高度照護

的醫療設施也轉移納入長者居住的住宅系統 內。

長者照護單位增加 例如依高齡者需求隨時調整的整合照護模式 （The campus of care），轉而受到青睞，目 前在低陸平原、奧肯那根、舒斯華和湯普森地 區有將近75%比率興建該類整合照護設施型的 長者公寓。空房率也從去年初的12.8%降低為 12.1%。

多數集中低陸平原 卑詩省大部分長者公寓都集中在低陸平原地 區，形式包括獨立住宅、重度照護設施、短期 療護和提供補助津貼的住屋，這個地區擁有本 省最多長者居住的人口比率，占全省長者住宅 比率的45%。 至於哪一種長者住房型態最受歡迎？目前還 是以套房和一房為主的公寓為大宗，占全省 9%以上。而普通的獨立住宅也有三分之二比 例的一房單位提供給高齡者作為住房用途。

長者房屋穩定成長 以較密集分布的低陸平原地區觀察，興建幾 乎都是百戶以上的長者公寓，比例達半數以 上。至於溫哥華島、中央海岸、奧肯那根和湯 普森等地區，長者社區規模較為中型，戶數大

約在65戶左右。至於50戶以下的小型長者社 區，則集中在其他偏遠地區。 2011年的調查結果顯示，75歲以上長者的 房屋占有率呈現穩定成長，其中以奧肯那根地 區成長最高，達到12%的房屋占有比率，依次 是溫哥華島占10.3%。

人口密度、租金成正比 長者公寓的租金水平也依地區地價和房價而 有所不同。例如西北溫的長者公寓租金最高， 每月平均需繳付4155元。而奧肯那根地區相 對土地和房價偏低，只需付2062元，為本省 最低。整體而言，6成以上的獨立長者公寓月 租金都在2400元以上。 另一值得注意的現象是，高租金的高齡住宅 空屋率較低。低陸平原空屋率僅7.2%是全省

拆解星密碼

房地產專刊

2012

5月18日

48

2012年5月18日

溫哥華絕佳的氣候條件和生活水準，吸引不少銀髮族。 （圖片來源：網路照片）

近年來溫市地價飆漲，但建商似乎都忽略了老年族群的住宅需求。 （范瓊文攝影）

最低，但月租金至少2900元。

長者人口維持高成長 根據2006年人口統計顯示，在加拿大包括 65歲以上的長者已達430萬，比2001年的水平 增長11.4%，統計數字也透露，隨著嬰兒潮世 代人口逐一退休，未來十年高齡人口成長幅度 將持續維持高成長。 第一批嬰兒潮世代於2011年進入退休年齡 層，尤其人口數少於1萬人的小城鎮，較大城 市擁有更高比例的長者人口。分析原因，和年 輕人搬遷到大都會相比，小市鎮的生活形態或 許較受退休一族歡迎。

本省內陸地區有愈來愈多百戶以上的大型長者社區。圖為基隆那Mill Creek 的養生村。 （圖片來源：Baptist Housing）

高齡人士多半選擇從原有的獨立屋搬出，住 進公寓住宅作「寓公」。統計數字也顯示，有 25%的65到74歲的人口居住在公寓大樓，75歲 以上的長者則增幅為33%以上。

未來商機在長者住宅 分析原因，加拿大退休一族傾向將自己原有 的獨立屋出售，轉而租住空間較小，且大多以 租賃方式管理的公寓。統計數字說明，75歲 以上的人口，和65到74歲的人口相比，置產 率從76.1%驟降到67.9%，顯示愈高齡人口置 產率愈低。 長者住宅的確是龐大的商機，而且將是未來

的趨勢，但目前大溫地區主要的大型建案， 依舊以年輕人和家庭為主的住屋型態為主力市 場。 本地房產市調公司專家分析，一方面是地價 上漲得快，市場競爭前提下，銀髮族為主的 建案便不及豪宅或新式大型複合式住宅來得搶 手，也因此近幾年來，本省長者住宅多計畫興 建在偏遠的內陸地區，建商似乎都忽略了都會 區的老年人一樣會有長者住宅的需求，尤其未 來的嬰兒潮世代，住在都市的比例不低，屆時 他們也會想住在較熱鬧的地區，因此未來長者 住宅依然有龐大的發展空間。

房地產專刊

2012

5月18日

情��贝尔优双塔����到华盛顿湖 风景的五星级��公寓

南北双塔，汇集奢华、高贵、典雅于一身…… 屋顶花园，集山、水、湖一身的秀丽景致，高贵典雅的装修，奢华完备的配套设施，五星级公寓管理，以及贝尔优 市区无可比拟的社区环境，将带给您一个超越完美的家的体验……

bellevuetowers.com 贝尔优双塔公寓价格由三十万美元到六百万美元不等,欢迎莅临参观： 11:00am-6:00pm周三至周五 12:00pm-5:00pm 周六至周日 或提前与我们预约：425-454-9922 更多详情请访问: bellevuetowers.com 地址：500 106th Ave. NE , Bellevue, WA 98004

房地產專刊

2012

5月18日

房地產專刊

2012

5月18日

One colour : Black + Screen

40% Black

Black

Two colour : Black + 305

Pantone 305

Black

Two colour reverse : White + 305

Pantone 305

White

BUILDING FOR GENERATIONS

房地產專刊

加拿大最新地產指標 2012

5月18日

全新混凝土電梯大廈 聰明時尚設計 震撼超低價格 WAVE 就是不一樣

一睡房及書房 由 $179,000起 寬敞流線型設計露台，移動式的內牆設計，Wave的建 築平面圖徹底挑戰並超越傳統建築期許，極具彈性的建 築結構讓使用者輕易的依需要調整使用空間。聰明時尚 設計，充分利用空間，有效節省建造成本。

WAV E 較 同 地 段 其他建案便宜好幾千元。 聰明的您選擇聰明的WAVE 請即上網登記

WAV E L I V I N G . C A 現場展銷中心已對外開放