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地產房市•購屋置業 地產房市•購屋置 2013年5月4日 星期六
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美國中國信託銀行法拉盛分行經理何錦章(中)及聯邦註冊貸款專員們，特別提供貸 款人房屋貸款的知職及所需的各種資料及相關規定給僑胞參考。 網上房屋貸款服務，只要成為中國信託銀行房 屋貸款客戶，即可透過網上房屋貸款服務，即 時查詢您的房貸餘額，網上付款等多項便利功 能.讓你省時又方便。 問：許多海外人士跨國買房，海外人士可以 申請貸款嗎? 答：美國房屋經紀人協會最新的報告中顯 示，外國人到美國來買房去年達到最高峰， 海外人士在美購屋中，中國人就佔了
9%。由於一般貸款銀行依照貸款人所提出的財 力文件來審核貸款人可負擔還款的貸款金額， 外國人在美國沒有信用紀錄，加上海外資產難 以查核，因此外國人在美國申請房屋貸款較當 地人困難。但因應這個新興市場的需求，包括 中國信託銀行在內的金融機構，會特設海外人 士貸款專案，接受海外財力存款證明，工作及 信用文件，非美國公民或綠卡持有人都可以申 請這類貸款。 問：先找合適的房子再找銀行貸款，還是先 申請預先核貸?(Pre-Qualification) 答：如果決定購屋，房屋經紀人會建議買 方先向貸款銀行申請預先貸款審核批准 信，這在你出價時非常必要，特別在信 貸危機之後，幾乎所有的賣家都要求 是橫跨美國東西兩岸 買家出示最新的銀行預先核貸證明， 的大型華資銀行，在加 以確定是否接受你的出價。在預先 州、紐約州、新澤西州共 核貸證明信中，貸款銀行會根據你 有12 間分行，致力於為社區提 目前的收入及信用狀況，預先批准 供最好的銀行服務。小至個人、 你可能獲得貸款的金額，這樣同時 大至商家及企業，美國中信銀行 可以讓你知道自己可以負擔的房屋 均可滿足各項財務需要。包括信 價格，以便找到適合的房子。中國 用狀及進出口押匯、不動產貸款以 信託房屋貸款服務在這方便為消費者 及建築貸款等。在房屋貸款方面更 提供快速預先核貸審核，省時快速， 是準備了多個貸款方案，貼近每 省去許多時間及困擾。 個人生階段的需求，設想周 問：大額房屋貸款(Jumbo Loan)與一般 到。 房屋貸款有何差別? 答：市面上對大額房貸的金額依照每家銀行
國信託銀行 中 美國
策劃主編
專案規劃：酈家驤 企劃統籌：高傑文•吳瀰
SATURDAY, MAY 4, 2013
購屋貸款答問 詳述房貸常識 問：房屋貸款條件日趨嚴格，消費者在申請 房屋貸款前，應如何準備必要的文件，避免不 必要的時間耽擱? 答：政府及各金融機構為避免二次信貸危機 再度重演，房屋貸款申請條件及所需文件越來 越嚴格，有些人因為文件不齊全或文件準備有 困難，耽誤了貸款審核時間，影響到放款及交 屋。 一般房屋貸款所需的基本文件包括存款證 明、年度報稅證明、每月薪資所得單等等。 不同的貸款機構會有不同的核貸條件和文件 要求，審批速度亦有不同，以中國信託銀 行房屋貸款服務為例，就比較快捷，只要 貸款人備妥貸款所需的文件，在10天內即 可完成貸款審核，免去冗長的貸款審核時 間。 問：貸款銀行這麼多，消費者應如何選 擇適合自己的貸款銀行及貸款專員? 答：每家貸款銀行都提供多樣貸款服 務，選擇一家合適自己的貸款銀行非常重 要。好的貸款銀行在貸款服務過程中，貸 款專提供貸款人許多房屋貸款的知識， 標明各種收費，讓貸款人充分了解貸款所需 各項資料及相關規定，隨時報告貸款的審批進 程，與客戶有良好的購通和配合，不會耽誤貸 款人購屋的時機，選擇一家好的貸款銀行在置 業過程中非常重要，會省去很多後續的煩惱。 以中國信託為例，是FDIC擔保銀行，每位華 語房貸專員都為聯邦註冊的房屋貸款專員，在 申請房屋貸款過程中詳細向消費者解說申請貸 款的流程、貸款利息及日後還款等詳細內容， 另外,中國信託銀行房 屋貸款還提供
工商服務部
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資料提供：美國中國信託銀行
所訂的有所不同，房地美(Fannie Mac) 的大額房貸是貸款金額在$417,000以上， 當貸款金額高於這個金額，就屬於大額房貸， 大額房貸通常利息就會比一般房貸的利息高， 因此許多貸款人會選擇付多一點頭期款，來獲 得一般房貸的利息，中國信託銀行房屋貸款的 大額房貸與一般房貸利息相同，貸款人可以有 更多選擇的空間，買到自己心目中理想的房 屋。 問：什麼是貸款點數?零手續費就是什麼費 用都不用負擔嗎? 答：貸款銀行提供的利率一般是比率和點數 的組合。點數可以是正點數或負點數。最常見 的點數類型是正點數，表示在貸款手續結束時 會依點數付款給貸方，以換取較低的利率。相 反，負點數或折扣點數是表示你的貸款費用會 依據你所得到的折扣而在貸款結束時扣除。一 個點數相等于1%的貸款額。例如；一個點數在 $200,000的貸款金額將會相等於$2,000。 一般來講，你選擇的點數越高，所得到的利 息比率就越低。相反的，如果你選擇的點數越 低或0點數，那所得到的利息比率也就相應的 提高。然而，沒有一個組合適合每一個人，因 為各人有各人不同的貸款狀況。比方說，如果 你選擇的點數高，需要在貸款前付較多的貸款 費用，以換取較低的利率和較低的月供。如果 你選擇的點數越低，你能減低貸款前所付的款 項，但利息比率和每月付款將也相對增加。以 中國信託銀行房屋貸款服務為例，貸款人可以 買點數來減低利息。另外房屋貸款中有多項的 手續費通常有貸款人支付，例如信用審查費、 公證費用等，這些費用都由貸款銀行自行定 訂，各有不同。中國信託銀行在手續費上特別 優惠，除第三方費用外，凡通過貸款審核的貸 款人，中國信託都將免去文件費、審批費及銀 行收續費。
中國信託銀行房屋貸款講座 愛迪生分行 1753 Route 27, Edison, NJ 08817 2013/05/14 星期二 5:00 pm 英文講座
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AMQ213S (Rev 04/13) CM148292-1
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地產房市．購屋置業
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中國熱錢 大量湧入 美國房市 這幾年海外投資熱錢不斷湧入美國房市，從去年九 月份開始產生了供不應求的局面。據全國房地產商協 會(NAR)統計，截至3月底止，去年一年之間，外國人在 美國購買的地產總值高達820億元，而中國投資人購買
投資回報率及狀元學區成為主要推手 曼哈頓的豪華公寓裡都有華人的身影。
的美國公寓總值高達90億元。根據中國搜房網的調查
最受中國買家喜愛的房產
指出，中國投資者的重心首選是洛杉磯，第二是紐約，
投資曼哈頓房產前最重要的就是要先瞭解公寓的類 型。曼哈頓的公寓分為兩 種，合作公寓(Co選擇在兼具高投資回報率及狀元學區重金投資。 長島富人區曼哈瑟(Manhasop)和共有公寓 set)近年來有不少華人家庭進 (Condo)，紐 最新的報告顯示，大陸億萬富翁已有近三成移民海 駐，中國買家普遍喜愛庭院寬 約華人俗稱 外，更有近五成正在考慮移民。專家指出，這些富人 敞住宅面積大的獨棟房。 「康斗」。 熱衷移民，目的為尋求更優秀的教育資源、 曼哈頓大部分 更安全的投資環境和更高的生活品質； 公寓樓是合作公 有超八成人表示，最主要的移民原因 寓，數量為共 是子女教育。因此在海外置產也就 有公寓的三 依據這些考量和需求而行。如 倍。合作公 在紐約置產的華人買家，大 寓一般都有 致上分為自住及投資二種類 明文規定， 型: 家中有就讀高中的小孩而 不允許投資 購入曼哈頓的公寓，主要是看上 人、公司、非 哥倫比亞及紐約大學等常春藤學府 美國公民購屋， 的地理位置；若孩子還未就讀高中， 不允許出租或嚴格限制 做家長的則會多考慮如長島的杰里科 出租，有些還不允許父母為 (Jericho)，大頸(Great Neck)，曼哈瑟(Manhasset) 子女買房，合作公寓的所有權概念只是持有該合作公寓 及上州的史卡斯岱（Scarsdale），這些是去年全美最好 明星高中排名之首的狀元學區。至於投資者，則傾向於 「公司」的股份，而非擁有傳統性的房地產獨立「房產 購買曼哈頓的商業大樓及酒店，或者是投資回報率高的 地契」的概念。共有公寓的屋主則是擁有對房屋的產權， 豪華公寓。國際買家在曼哈頓置產都主著眼於其品牌價 經向政府註冊後獲產權證書，並於每季度直接向政府交納房 值及增值潛力，他們在此置產多以短期住所或投資為目 地產稅。共管公寓每平方呎的單位價碼約比合作公寓高出 標。由於中國經濟近十幾年來的飛速發展，國人在海外 20~30%，但其增值潛力及市場需求也相對強勁。曼哈頓最搶 置地購屋已成為潮流，目光再次聚焦於曼哈頓房地產市 手公寓的類型是三臥三浴，面積一般在1,800~2,000平方呎， 這一類房型特別受家庭的歡迎。 場。 根據紐約百佳的美國資深房產投資專家周小姐Shirley Chow分析，大部份買家購屋的理 念如下：(1)「拎包入住」手拎 紐約是全美房價最穩定的城 一個包包或行李箱便可直接入 市之一:不但人口及就業市場穩 住，無需花心思裝修。(2)需了 定，也是全美大學生(亦是租房 解原賣主的一些背景，怕置入 大客源)最多的城市，空屋率低 風水不佳的樓房。(3)獨立屋以 及觀光客持續成長等因素。此 帶有漂亮花園及室外游泳池為 外，大部分投資者購買的則是 最佳。(4)高眺的屋頂及明亮的 「曼哈頓」這個被評為全球第 光線。(5)位置以朝南最佳。(6) 一和獨一無二、永久不衰的繁 交通便利，最好有大眾捷運可 華概念。況且，相較於全球其 到達如火車、地鐵及巴士。而 它國際級都市如倫敦、巴黎、 在曼哈頓置業的投資買主則要 東京、香港以及北京和上海的 求回報率高，以全新樓盤為優 房地產，曼哈頓的房產和生活 先選擇，管理及地稅要低，需 並不算太昂貴。實際上香港， 位於曼哈頓中城57街的The Sheffield建於 備有門衛、游泳池和健身房等 台灣及本地的華人早已擁有不 1978年，於2011年被知名建築師重新打造設計。 設施，大樓的走廊要求氣派， 少曼哈頓的房產，幾乎每一棟
長島的狀元學區大頸(Great Neck)無論對當地或海外的買家都 是炙手可熱的地區，佔地寬敞及頂 級裝修的豪宅，只要一公開展售， 就目前的市場來說，很快就被 華人購入，形成僧多粥少的局 面。
接著是舊金山，全都是傾向於華人聚集的大城市，並
選擇投資紐約曼哈頓房產
交通需便捷。如果能在大學城附近，如上西城（哥倫比 亞大學），哥倫布圓環，格拉姆西，聯合廣場，華盛頓 廣場（紐約大學）等著名地標就更加理想。 再者，在紐約置產的華人買家，主要是先透過親朋 好友及網路上對紐約房產的介紹，在投資購買前對紐 約曼哈頓和長島的房市及地理位置已有相當程度的了 解。海外買家和當地買家不同的是，海外買家通常 看屋時間非常有限，所以需要的是對曼哈頓及長 島地區非常熟悉的地產經紀，在最短的時間內 能橫掃這兩地的名校學區，有些買家還 要求參觀沒有放在市場上公開銷售 的獨家單位。此外海外買家還需 要有對各方面豐富知識的地 產經紀提供多元化的售後 紐約百佳的美國資 服務包括：(1)介紹專業 深房產投資專家周小姐 的室內設計師及傢俱公 Shirley Chow，從事地產經紀長達10多年，目前手 司。(2)幫忙家長替小孩 上的買家及投資家有八成均來自於中國大陸、香港 註冊學校，提供補習 及台灣，月平均的成交額超過千萬。為海外買家提供 班、才藝班及課後班 完善全面的服務，能讓他們在一周內全面瞭解及熟悉 等學校資料。(3)介紹 紐約狀元學區。周小姐精通中英文，地產經驗豐富，認 附近華人給新買主 真嚴謹，對市場訊息瞭若指掌，辦事效率高，市場研究 認識，幫助迅速融入 徹底，立足於高科技前衛。紐約百佳的優勢是擁有一 美國生活。(4)負責 個龐大的房地產資料庫，幾乎涵蓋全紐約市及長島的 為投資買主找信用 房地產市場。為華人提供重要地產資訊和提供全方位 良好的租客。(5)幫 投資置業服務。誠懇專業的服務遍佈紐約市，長島、 忙規劃投資理財等 曼哈頓到海外中國，香港，台灣，新加坡奠定良好的 相關金融服務。如 口碑，帶來絡繹不絕的客戶群，是頂尖優秀地產專 今的地產經紀不比以 家。紐約百佳代理客戶買賣豪宅物業，包括熱門地 往只是拿著一把鑰匙 段如上東城、上西城、中央公園、哥倫布圓環、克 帶著客戶到處參觀，而 林頓、第五大道、金融區、炮臺公園等地區。長島 是要吸取多方面的知識及 富人區的名校豪宅則包括有大頸，曼哈瑟，沙 經驗，洞悉市場的尖端， 點，杰里科，老魏斯柏里鎮，布魯克維爾， 才能掌握現代買主的需求。 另外還有紐約上州威徹斯特郡的名校 （本文資料由紐約百佳美國資 史卡斯岱等豪宅。 深房產投資專家周小姐Shirley Chow 提供。）
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地產房市．購屋置業
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2013年5月4日 星期六
長島
Living in Old Westbury
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文：高傑文 圖：Kean Development Company提供
老韋斯特伯里
位於LIE快速公路的39出口的Old Westbury，離曼哈頓僅20英哩，離法拉盛更近，地點適中，是一個美麗的花樹田園 小鎮，素來是政商巨賈聚居之地，也是長島「黃金海岸」的心臟地帶。
豪華的頂級生活時尚 生活在Old Westbury可說特權和財富的現 代版，大家互相攀比的是純種名犬或名駒，遊 艇或直升機。這個富裕小鎮居民的玩物和宮 殿式的住宅可媲美歐洲王室。用於馬球比賽的 馬匹，常在這裡的馬球場與佛羅里達州棕櫚灘 之間來回運送。Old Westbury馬球俱樂部和 Meadow Brook 馬球俱樂部在美國馬球運動中 佔有相當的重要位置。
目前位「美國新聞與世界報導」紐約高中排名 的第28和第40位。
建地稀有珍貴 新開發案搶手
馬術訓練水上休閒 文娛精彩購物方便
Spring Hill Old Westbury Garden新社區的正門。 世界三個最美的公共花 園之一Old Westbury花園。 Old Westbury位於長島 納蘇郡的中心地帶(Google 地圖)。
被評為美國第二最富有的小鎮。在當地居住過的 著名家族包括菲普斯The Phipps, 范德比爾特家 族Vanderbilts, 惠特尼Whitneys, 杜邦DuPonts, 馬與之相關的休閒活動是這裡的特色，這裡 Winthrops, Belmonts and Huttons等等美國上世 私人會所是富裕生活地區不可或缺的重要標 有養育和培訓冠軍名馬的悠久傳統，馬術訓練更 紀「鍍金時代」的大家族。曾在當地住過的名人 誌，同時是一個重要的社交場所。這裡私人 是很多孩童的必修課，有馬術訓練場地，有保存很 還包括Max Fortunoff、A. Conger Goodyear、 俱樂部林立，多以高爾夫球場為中心，結合網 好的林間騎馬小道網絡。 Michael Grace、Foxhall Keene、Devereux 球、游泳池、會所大樓等設施，知名會所有:Old Old Westbury離北面的長島海峽僅十數分 Milburn、Henry Carnegie Phipps、Ogden Westbury高爾夫球鄉村俱樂部，Glen Oaks俱 鐘，不管是喜歡帆船、遊艇、出海垂釣，或只 Phipps、Lilly Pulitzer、Consuelo Vanderbilt、 樂部，北岸鄉村俱樂部，Deepdale鄉村俱樂 是在沙灘上步行放鬆，附近的優美的海岸和海 Gloria Vanderbilt、Howard Stern等。 部，Tam O’Shanter高爾夫球俱樂部，Pine 灘都能令人愉快地享受美好時光。 部分大片、電視節目和紀錄片亦在當地拍製 Hollow鄉村俱樂部，Meadow Brook俱樂部， 該區周圍文化場館比比皆是，如納蘇博物 取景，如「神鬼認證4」(The Bourne Muttontown俱樂部，Hamlet哈姆雷特高爾夫鄉村 館，納蘇藝術博物館，世界三個最美的公 Legacy)、「全民情聖」(Hitch)、「愛 俱樂部，Strathmore Vanderbilt鄉村俱樂部等。 共花園之一的Old Westbury花園，歷史名 的故事」(The Love Story)、「戰 The Meadowbrook馬球俱樂部和Old 宅-Sagomore Hill，優秀的教學醫院、大學、 略迷魂」(The Manchurian Westbury花園是歷史的瑰寶，每年有很多活動在 影院、體育場館和著名的研究實驗室，提供無 Candidate)、「花邊教主」 這裡舉行，如馬球賽、花展、屋內時尚裝飾展 盡的娛樂和講座教育機會。在餐飲方面，該地 (Gossip Girl)、「慾望城市」 以及眾多的慈善活動等等，豐富居民的生活。 亦多有為Zagat榜上的精選美食。 (Sex and the City)等知名 長島最著名的The Americana Manhasset集 電影和記錄片「美國城堡」 世界精品名店於一地包括古奇、菲拉格慕、迪奧、 （America's Castles)等。 愛馬仕、梵克雅寶、卡地亞、喬治·阿曼尼和Ralph Old Westbury有不少公 Lauren等名店，是豪華購物者的天堂。 Old Westbury傳統上是美國貴族和富裕家 私立學校，教育資源豐富， 族 聚 居 之 地 ， 被 譽 為 美 國 略分二個優異的學區─Roslyn 高爾夫球鄉村俱樂部 百 萬 富 翁 的 首 都 ， 最 近 更 和East Williston。這兩個公立學區 是這裡社交生活的中心
私人會所富裕生活 鄉村俱樂部設施優
名人居住大有來頭 公立學校聲譽卓著
Old Westbury是紐約長島一個歷史悠久的富 裕社區。這裡幾乎沒有新建地推出，偶然會有的 建地都是屬於大家族拿出來發展的，當地兩個 最近成交價最高的住宅分別是1千萬和1,588萬 美元成交，買家均為亞裔。 當地最新門衛社區Spring Hill Old Westbury Garden位於著名菲普斯The Phipps家族莊園 內的一塊地，地大160英畝，位Old Westbury 中心，但又十分隱密，整個社區只有一個警 衛門出入，十分安全。現由著名建商Kean Development Company基恩團隊負責發展成一 個超豪華的門衛社區，統一規劃，統一管理， 全區只劃分22塊新宅建地，最小的建地4.61英 畝，最大的是10.02英畝。在當地很難找到這 麼大塊地及全新的社區，區內規劃了林蔭 大道、馬道、馬場、池塘和船屋，建商 提供各種設 計 藍 圖 供 選 擇 ， 之 前的開放日吸引了200多買家 前來參觀，已有好萊塢明星買 入，有些買家同時購入相連 的幾塊 建 地 ， 規 劃大型馬場莊 園，Spring Hill 馬球比賽 Old Westbury 是當地特色之 Garden已是目 一。 前當 地 最 搶 手 的地盤。
Kean Development Company基恩發展公司
成立於1980年，是一個多方位地產發展機構，在冷泉港、紐約和棕櫚灘均設有辦事處，專長開發各類超豪華住宅社區，以 典雅設計和高質建造著稱。基恩發展公司提供從置地、開發、申請許可、建築設計、施工管理、景觀設計和安裝，以及室內 設計等等全套服務，曾經手興建很多名人的住宅，包括在長島的世界避暑勝地Hamptons的一些千萬元豪宅。 基恩團隊的項目在全美獲得眾多獎項，確立了作為全美最大的超豪華住宅設計/建造公司的地位。雖然該公司已建或正在興建 很多漂亮的房子，但創辦人基恩曾說：「我們不是建房子，我們是建設家園，這是有差別的。」www.Keandevelopment.Com
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文/圖：廖學錕
多族裔的 移民帶來區 內多樣的宗 教文化，也 帶給思鄉移 民心靈上的 安慰。
41%是來自亞洲的移民。 根據在百老匯上老字號台菜館「老華西街」負責 人的觀察，近年來華人湧入艾姆赫斯特的人口數 有越來越多的趨勢。針對這現象，辦公室在區內 的邱姓律師則分析，艾鎮這古老社區的商業雖不 如法拉盛熱鬧發達，但相對的，也沒有法拉盛的 擁擠，不僅停車較方便，市容也較乾淨，居民優 閒恬淡地居住在百老匯兩旁的巷弄裡，走出巷弄即 有商家可用餐購物，搭乘交通工具上班、上學，食、行相 當便利，且房租相對便宜，這些都是吸引懷著美國夢的新移民 來到這裡的原因。
移民新城族裔多元
皇后區
艾姆赫斯特
多年前一份由全國性電台所做出的人口調查指出紐約市皇后區的艾姆赫斯特(Elmhurst)有著全美最多 來自不同國度移民的小鎮，在過去的二、三十年這些懷著美國夢的移民創業者將艾姆赫斯特變身為 充滿異國風味、商家林立的小鎮，被視為全美最具有創業精神的社區。 筆者十多年前負笈來美求學，第一個落腳處是在地鐵旁的艾 姆赫斯特的Grand Ave.，一來地鐵交通便利，二來附近超市、 餐廳遍布，對於沒車、少煮飯、又嚮往曼哈頓生活單身留學生 的我，艾姆赫斯特的租屋是我體驗美國便利生活的第一站，即 使畢業後在曼哈頓工作，還是選擇居住在房租相對便宜、交通 四通八達、附近又有大型購物中心的艾姆赫斯特，後來雖搬離 了該地，還是對該地生活便利的印象深刻難忘。
榆樹林中的小丘 艾姆赫斯特是皇后區第一批歐洲人開發的城鎮之一，1652 年，荷蘭人給取了Middleburg的名字；到了1662年英國接收此 地，改名為New Town(後成為Newtown，新城)；1896年，為配 合新的房屋發展政策，改為現今名稱─Elmhurst。20世紀初期， 由於地鐵系統進入皇后區，艾姆赫斯特迅速發展，直到1960年 時期，許多家庭離開此地，選擇搬遷至外圍郊區，由來自世界 各地的大批移民移入，造就現今移民族裔多元化的盛況。 以皇后區主要幹道之一的皇后大道可將艾姆赫斯特分為南 北兩大部分，各呈現不同的風格。西南邊靠近Grand大道的部 分，街道兩旁是一整排的磚樓房屋，以住宅區為主，看起來較 祥和寧靜；而東北部沿著百老匯，則大多數 是上世紀初所建造較老舊的房屋。
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由於艾姆赫斯特的人口在過去的30年來激增45%，許多公共 設施早已不敷使用，為因應此一人口的快速成長，皇后區公共 圖書館將有106年悠久歷史的艾姆赫斯特圖書館進行改建，雖造 成當地公民組織的極力反對，但為了提供當地居民更高、更多 質與量的服務，這一勢在必行的改建案將於2014年呈獻給當地 居民一個全新功能圖書館。有鑑於艾鎮人口的急速成長及可預 見的繁榮發展願景，長島鐵路在面對當地居民及民代提出 重新啟用1985年關閉的長島鐵路艾姆赫斯特站呼聲， 做出審慎研究評估後決定開放與否的回應。現今艾 鎮居民每天必須搭乘擠得水泄不通的地鐵，需花個 30-40分鐘到曼哈頓，相對以往搭乘長島鐵路的15 分鐘，重新啟用長島鐵路艾姆赫斯特站是值得期 待的。
百老匯(Broadway)是艾鎮主要 商業幹道，尤以夾羅斯福大道 和46大道之間最為熱鬧，沿途 有華人及越南人等亞裔餐廳和 超市，西語裔則較集中在此區 的北端。比起法拉盛的緬街，艾 在過去幾年裡，已有幾家房地產開發商在艾姆赫 鎮最熱鬧的百老匯兩側還是以住 斯特推出建案，為這個人口日益增多的古老社區注 宅區為主，儘管如此，來自世界各地 入新血，其中最引入矚目應屬位於皇后大道與百 便利的交通是許 的族裔仍搶著僅有的店面，經營著富有 老匯交接由華人地產開發公司Pi Capital Partners 多來到美國的移民選 各民族風格的商店及餐廳，據華爾街日報報導， 營造，六層樓高，上有83個單位的出租公寓ELM 擇艾姆赫斯特的主 近幾年有很多紐約美食饕客來到艾姆赫斯特一嚐 EAST，一樓有銀行、知名咖啡連鎖店及飲料店入 因之一。 各國道地佳餚。此外，主流連鎖超市、藥房及速 駐。20多年前，美國著名諧星艾迪墨菲主演的電影 食店及前幾年重新整修擴張的皇后購物中心也在此區 「來去美國」(Coming to America)，故事描寫艾迪墨菲 內，當地居民購物極為方便。再加上公立艾姆赫斯特醫院就 扮演的非洲王儲來到美國皇后區找皇后，選定了民族大熔爐的 位於百老匯的北端，此區擁有能極高的生活機能。 艾姆赫斯特一家速食店打工，戲中的速食店即為現在位於皇后
重大開發案許一個未來
心臟樞紐交通便利移民匯集 艾姆赫斯特交通四通八達，沿著皇后大道有E、F、M、R號 地鐵，在巔峰時段到曼哈頓約30-40分鐘，與羅斯福大道平行的 7號地鐵也可西進曼哈頓，東入法拉盛。道路方面，5分鐘內可 上495及278高速公路，通往長島及布碌崙，20分鐘內到 達紐約兩大機場。交通便利是艾鎮坐擁皇后區心臟地 位的本錢及條件。 在二次大戰前，艾鎮居民幾乎清一色為猶太人及義 大利人；戰後，艾鎮搖身一變為紐約 市中居民族裔最多元化的小鎮。根據 2010年人口普查資料顯示，艾鎮的人 口比起1985年成長了45%，其中44% 的居民是來自中南美洲的西語裔，
皇后大道與百老匯口的兩大建案 ELM EAST及ELM WEST，勾劃出艾姆 赫斯特可預期閃亮的未來。
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人口激增公共設施需求劇增
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2013年5月11日紐約家電 於布碌侖86街分店與 ConEdison公司聯合舉辦 “分體節能空調項目推介會” 歡迎光臨
大道與百老匯西北角的Wendy’ s漢堡店，在未來的幾年內，該 地將由同一家華人開發商建造一座對當地社區發展影響更深遠 的大型購物中心，該建商一東一西的兩大建案，給了艾鎮一個 翹首企盼的未來。在當地經營西藥房的方姓藥劑師樂觀且期待 的指出，如果這個大型購物中心建案能實現的話，將會帶動周 遭商業，相信以艾姆赫斯特便利的交通，多族裔的背景，將會 讓該鎮成為皇后冠頂上一顆最閃亮的星。
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地產房市．購屋置業
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worldjournal.com 2013年5月4日 星期六
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艾姆赫斯特 東方之星
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地產房市．購屋置業
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置房重貸 抓緊時機 股市屢創新高，經濟捷報頻傳。而在美華人最關心的莫過於住房 問題。談到住房問題就離不開房屋貸款，本文特就針對目前大家所 關心的美國房市和房屋貸款問題簡略分析如下。
房屋市場供不應求 僅在一年前，美國經濟雖然已開始好轉，但 大選未定，財政吃緊，歐債困擾，前景不明。 當時的房市仍是庫存高、短賣多、法拍量大。 雖然房價和利率極低，房市卻是量增價跌， 買方佔盡先機的狀況。短短一年後的今天， 中東戰爭結束、歐債解決有方、 消費人投資者信心倍增、美 國經濟溫和穩定增長已成不 爭的事實，房屋市場因此發 生了可謂翻天覆地的變化。 大批的投資者進場抄底，有 避險基金(Hedge Fund)、保 險公司(Insurer)、地產基金 (REITS)和海外投資者等等，其 中包括的黑石集團和股神巴菲特。 結果，全美五十多個百萬人口以上 的大都市的房市出現了量增價增的 情況。由於供求關係的急劇變化，某 些局部地區甚至出現量跌價增的賣方市場。 在這些市場，購屋者即使在第一時不還價， 以賣方要價(Listing Price)也難以買到看中的 房屋。這些市場就包括洛杉磯和紐約一些華 人集中的地區。房市變化的另一個特點是投 資屋的比例也在大幅增長，今年前三個月， 在南加州、新州和紐約的房屋貸款就比去年 同期增長10%，可見買氣正旺。
有利的房地產投資環境。除 了比較明顯的利率低、借款能 力高以外，還有很多不可小覷的 因素：(1)建商緊縮，房屋供應量大減 (2)重回職場的就業者和撤軍歸來的戰士增加了 房屋需求(3)移民政策寛鬆，使更多的職業、投 資甚至以前的非法移民湧入房屋市場 (4)經濟 的穩定成長也會加大房屋市場的供求矛盾。 由此可斷定，今後十餘年房地產市場前程似 錦。第三,房產投資效益極佳。在 美國投資房地產有多重好處：1.房 貸的槓杆效應「四兩千斤」:投入二 成，以極低的利率借房貸八成，其效 果是以一當五 。也就是說，如果房屋 價值增長5%，相當於投資報酬為 25%。2.開銷全部打入成本─按 國稅局規定，投資房產的所有 開銷屬於經營成本，全數免 稅。3.折舊免稅─折舊是房屋 無形的損失，如日晒雨淋。折 舊是投資屋的免稅大道，也是屋 主的有形收入。由此可見 ，投資房地產不僅 有使用價值，也有可觀的經濟效益。
申辦房貸須找對渠道 坊間和媒體仍普遍認為貸款難，從專業角度 看，我們認為：1.房貸申請有難有易：一方面 對風險高的房貸，包括完全不查、高借貸比和
只付利息的房貸審批加嚴，查証 手段也倍增。另一方面，對報稅 足、資金多、信用好和文件全的 借款人，申請貸款的難度幾乎沒 有增加 ，仍然屬於很容易。2.房貸 緊縮，申貸難是假象:金改後，商業 和儲蓄銀行光環不再，以前名列前茅 的四大銀行；一家退出、一家跌入谷底、一家 要減少五成「社區借貸」，碩果僅存的一家也有 緊縮之兆。主要銀行減貸裁員，造成房貸通道堵 塞，這才是造成「房貸難表象」的真正主因。 很明顯，一方面市場對買方有很大的壓 力，要儘快過戶。另一方面，一些銀行手續 繁瑣渠道堵塞。所以 ，找到最佳貸款渠道成 為成功交易的一個極重要的條件。
信用與資產貸款重要條件 華人不喜歡借錢是我們眾多美德之一，但 如果我們需要借錢買屋就應該早做計劃 ，儘 早開始建立信用。申請房屋貸款所要求的信 用條件 ：1.最好有三張卡以上，2.每張卡都有 兩年以上歷史3.按時還款4.最好有少量餘額， 這樣才能算最好的信用歷史。有這樣好的信 用，比起較差的信用者，還可以省去一定的 交易費用。所以，應該儘早開始建立信用。 另外一件事先必須做好的準備是資產(存款 証明)。很多華人在申請房貸時，才臨時抱佛 腳，東拼西湊，延誤時機。為此要事先做好 準備，申請房貸需要查証：1.自付金，也就是 房價和借款的差額，比如五十萬元買價 ，借 四十萬元，自付額為十萬元2.交易費用，由 於各人的情況和房屋類型及地區不一樣，交
易費用會大不相同。應向房貸專業人士查詢。 3.儲備金，一般為月供數的二至六倍。以上三 項的總合就是貸款所需的自備款。有兩點需注 意：第一，如買屋自住，所有自備款均可來自 親屬贈予(需查証)，但買屋投資的則不能靠贈 予。第二，有些資產，比如退休金、股票及基 金不能百分之百算流動資產，銀行會扣掉三成 至三成半來算 。根據我們多年的經驗，信用和 資產的問題在申貸的審批中占了一定的比例。
房屋貸款注意事項 根據目前房屋貸款的市場情況，若需貸款 時，需注意：1.貸款要找對渠道─找房屋貸款 的專業銀行。在房市轉旺的情況下，要想順利 及時申請到房屋貸款就不要為「大」銀行的名 聲所累，而應找專精房屋貸款的專業銀行。這 種銀行因為專於房屋貸款，專業性特強，專人 負責，效率和成功率高，費用合理。向房貸銀 行申辦房貸可以減少或避免誤人誤事的情況發 生。2.事先準備齊全的資料:即便報稅夠，資金 足和信用好的借款人，也要事先做好準備。如 果不瞭解需要準備的資料，應提早向房貸專業 人諮詢，有備則無患。3.要提供真實和準確的 信息:由於現在查証信息的手段增加了很多倍， 任何不誠實、不準確的資料均只會延誤貸款審 查和批覆的時間，甚至導致拒批貸款。因此， 要盡量避免漏交、少交或交付錯誤信息的情 況，以免給自已增添麻煩。 本文由新美貸款銀行總裁 經濟學者 陳邁可提供
買房重貸宜早不宜遲
新美貸款銀行
去年買房重貸的屋主或者省了錢，或者增了 值，已初見實際效益。那麼現在趕置產列車是 否為時已晚?其實也非必然，理由如下： 第 一,投資房產著眼長期效益。房地產一般只適 長期投資，不應與股票、期貨或貨幤等投 資相比，更不應患得患失。地產巨擘川普 的名言「現在買(Buy Now)」，綜觀全球 ，在香港、台灣、大陸和美國靠房地產致 富者應不在少數，喜歡數學者可以算一筆 帳 ，房地產投資如果每年增長 6%，房價在 幾年會翻一番。第二，今後十餘年，房地 產投資環境極佳，這是經濟學家的經濟週 期結論。五年以來的緊縮造就了一個十分
是房屋款貸的專業銀行，1992年在紐約華埠成 立，現在加州、新州和紐約州有七家分行，該行的 經營方針是誠信負責穩妥。針對社區華裔的需要和 特點，適時推出最佳貸款方案，滿足社區大眾的需 要。該行採行專人專辦的責任制，能依貸款者的情 況設計最優惠的貸款方案，以順利取得貸款，完成 購屋置產。圖為該行總裁Michael陳（前排中）和 其經過嚴格培訓和考試的專業貸款員為華人僑胞提 供量身定製的貸款方案。
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長島生活
2013年5月4日 星期六
長島位紐約的東邊，細長地向東延伸達100多英哩，從紐約港至蒙托克點(Montauk Point)，北為長島海峽，南與大西洋接 壤。長島的二個郡-納蘇和蘇福克人口共約700多萬，美麗的海岸線和各處風景如畫的村莊提供了令人羨慕的郊區生活方式。 頂尖學區、鄰近紐約、低犯罪率和整體的高價值，使長島迅速成為精明的中國買家最喜愛置業的地區之一。 長島駕車或長島鐵路可輕鬆前往紐約市、威郡和康州，紐約的兩個主要機場-拉瓜迪亞和肯尼迪國際機場位相鄰的皇后區， 交通方便。長島鐵路是北美最繁忙的通勤系統，方便往返紐約曼哈頓。
以與皇后區相鄰的納蘇郡為例，該郡社區人文設施完善，住 宅價格多樣化。許多住宅有壯觀的水景、青翠的園藝，高端市 場的住宅多在門衛社區內，有安全系統，甚至有私人保安人 員。許多住宅社區提供各種休閒運動設施，如網球場，室內和 室外游泳池和家庭影院等。 長島有115所公立高中，43％上榜「華盛頓郵報」最新「美國頂尖 公立高中」名單。有多年服務中國買家的經驗的蘇富士Daniel Gale 國際地產公司的經紀Lois Kirschenbaum女土補充說： 「除了提供第 一流的教育，一些學校為方便華裔家長，學校的公告還提供中文版， 並有專門為華裔青少年和年輕成人而創的文化節目。」。 長島還有受讚賞的高等學府，如世界著名的州立石溪大學、 霍夫斯特拉大學、艾德菲大學、納蘇和蘇福克社區學院和聖約 翰大學等等。石溪大學提供世界一流大學體驗，1,039英畝的校 園，包括學術中心，一個8,300個座位的體育場和體育場館，演 藝中心，石溪大學醫療中心和健康科學中心，「石溪大學曼哈頓」 是一個新的研究和發展園。石溪還共同管理布魯克海文國家實驗 室，加入普林斯頓大學、芝加哥大學、斯坦福大學和加州大學之列， 成為唯一參與國家實驗室合作研究的主要大學機構。
醫療系統網絡 文化娛樂兼備 長島的醫療服務躋身全國最好之列，各區有主要的地方醫
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文：高傑文 圖：蘇富比國際地產公司提供
都市的精彩與田園的詩意 住宅選擇多 頂尖好學區
SATURDAY,MAY 4,2013
院，廣受好評的教學醫院和全面的醫療網絡支持服務。 長島也有豐富的文化和娛樂選擇，包括博物館、劇院、愛樂 樂團和獨立和國際電影院線。蘇福克最西的村子是冷泉港，有 世界著名的冷泉港實驗室，周圍的海濱社區反映出多元化的美國 和國際資識分子人口的環境，往東是布魯克海文國家實驗室。
看準國外買家買氣 國際地產公司服務 蘇富比Daniel Gale國際地產公司的搬遷及轉介服務處負責人 Christine Petersen表示；「對外國買家來說，國際級的地產公 司提供的服務是非常有價值的，以Daniel Gale為例，我們可以 幫助國際買家搬遷和安居的整個過程，包括翻譯服務，亦可推 薦幫助外國人在美定居的移民律師。」Petersen女士之前曾在 倫敦的蘇富比國際地產服務補充說明：「我們的辦公室與世 界各地專業機構都保持很好的聯絡，可以很好地協助國 際客戶。」，該國際地產公司有說普通話和廣東話的地 產代理，可以提供語言翻譯服務，居家服務部可提供 承包商、油漆匠、室內裝飾、修葺庭園等等專業服 務的推薦名單，公司網站danielgale.com有房地產 上市訊息的即時中文翻譯。 蘇富比經紀Lois Kirschenbaum強調找一位在買 房後還可繼續提供服務的經紀人的重要性： 「如有 語言文化障礙，房地產經紀需要幫助新房主了解
北港港口(Northport Harbor)吸引船舶愛好 者、釣魚者和遊客到村內的商店，餐館、畫廊 和專業影院。附近的住宅是北岸 最受追捧的居住地區之一。
位羅斯林(Roslyn)的羅斯林池塘公園是一個安靜的休 閒空間，靠近這個風景如畫的北岸村莊的商店和餐館區。
當地的特別條例和一些許可證的申請過程， 以及提供新業主當 地專業承包商、服務和當地學校、宗教組織、社區服務信息及 房屋維修信息名單等。」這是她的基本服務之一。「我甚至會 帶他們去村公所辦相關手續，跟進了解他們安頓得如何，這通 常不是經紀的責任，很多人在買賣結束後就不再管了。但對於 國際買家，要份外費心。」 此外，「長島一直來都被評為全美國最好的居住地方之一， 北岸尤其受亞洲買家歡迎。外來人士置業時找一位受過良好教 育、在當地工作的美國經紀為你服務就變得很重要，他(她)了 解當地人文環境，社區佈局，可以幫助你找到合適的專業人 士，如律師、會計師等以幫助完成交易。」 蘇富比Daniel Gale國際地產總裁兼首席執行官帕特里夏·彼 得森總結了居住在長島北岸的巨大價值和吸引力：「很簡單，大多 數人都會在休假時才能享受長島當地居民隨時就有的生活方式。 北岸靠近世界上最偉大城市紐約的商業和文化，優秀的學校， 安全社區和波光粼粼的海 岸線提供的價值和 生活是其他地 方很難找 到。」
蘇富比DanielGale國際地產公司的管理團隊和傑出經紀2012年在加 拿大魁北克省開年會。公司總裁兼首席執行官帕特里夏·彼得森是在 第一排正中。
蘇富比Daniel Gale國際地產公司 1922年成立於長島亨廷頓，是一個價值18億美元的國際地產機構，在長島 有21個銷售辦事處，600名經紀。擁有最高水平的專業知識及操守和持久的 聲譽。總裁帕特里夏·彼得森解釋說：「我們有很穩定的經紀隊伍，大部分 人長期在我們公司工作，有專業的經驗和深厚的當地知識，使他們成為與國 際買家服務的理想人選。我們十分注重我們的品牌和聲譽，這意味著為客戶 提供最好的服務。蘇富比Daniel Gale 國際地產公司經獲得了地方、地區、 國家和國際上的認可，包括全球最高榮譽。」
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worldjournal.com 2013年5月4日 星期六
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SATURDAY, MAY 4, 2013
Brookville, 長島
Centerport 中心港，長島 – 無與倫比的水景
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美麗的特建住宅，擁所有設施，高品質，加上5臥4浴賓客招待 所。地面泳池，遊艇碼頭，船位，網球場，高球推杆果嶺， 淡水池塘。傑出的房產。學區SD＃3。MLS＃2388511。售: $4,500,000。 Bonnie Williamson, LAB 631.427.6600 分機210, 手機516.443.5958 Patricia Bretone, LAB 631.427.6600 分機264, 手機.917.270.3715
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Lattingtown, 長島
Locust Valley,長島 –新上市!
極佳的商業機會。自擁5000呎辦公樓及地下室，作商業用途，近 公共交通。室內車庫和室外停車場多達18個車位。一定要來看， 千萬不要錯過。 學區SD＃3。 MLS＃2540954。售: $599, 000。 Danielle Laria, LSP, 516.922.9155 分機118, 手機516.238.8128 Keith Larsen, LSP, 516.922.9155 分機106, 手機516.857.4444
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地中海殖民式，2英畝地，帶游泳池，2間主人套房，3個壁爐， 完成地下層客人翼。有海灘和高爾夫球權。學區SD＃3。 MLS ＃P1157514。$1, 489, 000。 Kathy Borg, LAB, 516.759.4800 分機 104, 手機 516.457.9656
Manhasset, 長島
Manhasset, 長島
寬敞明亮美麗的Plandome莊園住家，華麗的Manhasset Bay灣水 景。4臥3浴，有許多特點。是一間真正令人愉悅的住宅。 學區 SD＃6。MLS＃2568693。售:$1, 580, 000。 Renee Brugal, LSP, 516.627.4440 分機389, 手機 516.972.2707
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Roslyn, 長島
Sands Point, 長島
裝修精美的分層式，占地半英畝。開放式設計，頂級裝潢。極佳 地點，羅斯林學校，有華盛頓港火車站停車許可。一定要來看， 學區 SD＃3。 MLS＃2573468。售$1, 088, 000。 Kathy Borg, LAB, 516.759.4800 分機104, 手機 516.457.9656 鄧淮鈴(海倫), LSP, 516.759.4800 分機173 手機 917.859.7718
精緻海濱莊園住宅，建築細緻，最宜奢豪的娛樂。這間如藝術品 的住宅內有盛大的樓梯，男爵般大小的房間，全景景觀，私人沙 灘，5洞推杆果嶺，泳池，小屋和瀑布水療中心。學區SD＃4。 MLS＃2549135。 售15, 488, 000。 Rita Varriale, LAB, 516.674.2000 分機119, 手機 516.382.4892
I8
獨一無二的後現代式華宅，5臥6.5浴，多面玻璃牆俯瞰無邊泳 池和網球場。冬季可看到水景。4車車庫。學區 SD＃6。 MLS ＃2573391。$2, 688, 000。 鄧淮鈴(海倫)，LSP，516.759.4800 分機173 ，手機 917.859.7718 Michael Piccolo, LAB,，516.759.4800 分機106，手機 516.376.2926
Oyster Bay Cove,長島 – Tall Oaks 特建的6,400平方呎住宅，5間臥室，修剪整齊的2英畝地，後面是 26英畝保護區。CSH學區 SD #2.MLS# 2575072.售 $1,775,000. Judith A. Carlson, LAB, 631.692.6770 分機226 Theresa M. Sheerin, LSP, 631.692.6770 分機330
Sands Point, 長島
極佳投資良機。驚人的19 +英畝海濱物業，628英尺海灘，400 英尺碼頭，含主宅和2間別墅，馬房，游泳池和網球場。學區SD ＃4。MLS＃2473243。售 $18, 800, 000。 Yvonne J. (Bonnie) Doran, LAB, 516.627.4440 分機 222 手機 516.729.5663
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地產房市•購屋置業 地產房市•購屋置 2013年5月4日 星期六
工商服務部
J1 J1 策劃主編
專案規劃：酈家驤 企劃統籌：高傑文•吳瀰 本刊部份內容由刊登廣告客戶提供，不代表本報立場及言論，文責亦與本報無涉。 NOT LEGAL/FINANCIAL ADVISE: The content in the articles has been published by World Journal as a service to its readers and is not intended to constitute legal/financial advice. World Journal has used reasonable efforts in collecting and publishing quality information and material, but does not warrant or guarantee the accuracy, completeness, adequacy or currency of the information contained in or referenced in the article or newspaper. Users of information from the article or newspaper do so at their own risk. By reading this newspaper, you acknowledge that nothing in the newspaper is intended to be construed as legal/financial advice.
SATURDAY, MAY 4, 2013
文:傅家槿 圖:陳蓓提供
曼哈頓豪華公寓大樓 曼哈頓地產受到全球投資者青睞
華人市場
根據紐約居房地產投資公司市場總監陳蓓(Gabby Chen)表 示，隨著中國人財富增加，相對於價格上漲的北京、上海物 業，美國房市投資環境較成熟，投報率也更划算；再加上 中國政府限制在國內投資的管道，在海外投資物業，成 為了更好的投資選項。中國買家看好曼哈頓豪華地產， 多以投資住宅樓為首選，四成做為投資、六成是讓即 將來美就讀的子女居住。日前，一名中國女富豪為其 在紐約曼哈頓擁有一間房產是許多人的夢想，即使全美房市低迷不振， 兩歲女兒在曼哈頓中城購置一套價值高達650萬的豪 曼哈頓房產卻仍一枝獨秀，逆勢成長。專精曼哈頓豪宅仲介的房產專家格 華公寓，讓全球見識到華人投資豪宅的能力。 斯Thomas Guss表示，在2008年房地產市場最景氣時，最高房價為每平方呎
鎖定
曼哈頓房地產市場簡介
$6,000，而現在的價格卻已突破每平方呎$10,000。最新的不動產市場分析報 曼哈頓島總面積59.47平房公里，是美國居住人口 告顯示，曼哈頓的頂級豪宅房價亦衝到了近十年來的最高峰而且還在不斷 最為密集的城市，荷蘭人在1626年從印地安人手裡 攀升。富豪買家相信，投資紐約的房地產是安全、明智的抉擇，而曼哈頓更 以24美金買下，今日的曼哈頓100平米左右的公寓 被視為「存放資金的避風港」；此外，至去年底曼哈頓上市的新樓盤達到 要價一百萬美金以上。根據調查，約62,773個百萬 十年來的最低，這二現象就是推動曼哈頓頂級豪宅價格一路狂升的原因。 富翁住在曼哈頓，其中有10% 是美國的千萬富翁。 而以參考個人均收入（也就是說用多少年的收入可以 陳蓓Gabby Chen表 平均支付一套公寓），紐約同世界上其他高端的城市 示，曼哈頓新建豪華公 相比，地產相對卻不算昂貴。紐約人口自1980為7百多 寓，是黃金不動產地點。 萬人，並一直持續增長中，預計到2030年紐約人口將 瀑布流水的設計透過 達到1千萬左右。 樓宇大廳的落地玻璃營造 紐約房產升值因素在於： 一，供應有限；二，租 沁人心胸的氣勢。 賃需求急劇上漲；三，通貨膨脹；四，大部分 公寓為合作產權形式Co-Ops，不能自由買賣； The Centurion大樓猶如瀑布流水般的外觀， 五，城市規劃法導致新樓建築有限；六，居住 獨特而優美。 人口增長。而紐約地產投資能長期以來受全 著名國際華裔設計師貝聿銘先生剛 世界的買家堅挺的原因亦在於：一，長達200 過96歲生日，Centurion為他退休前少 年歷史之健全的法律系統；二，100%自由產 數作品之一。 權；三，牢固的法律保護；四，為數有限的 庫存量；五，富有人群集聚；六，資金自由進 District 金融區、Midtown West 中西 出。故綜觀所有因素，再加上如目前曼哈頓市場 城、 Lower East Side 下東城、Chelsea 上待售屋少為十年最低，空置率極低，所以一但 翠西區。而以頂級豪宅來說，曼哈頓 有樓房上市，約在30天內就能成交過戶，並且都 「心臟地帶」中城會是最佳的選擇，因為 是全額買賣，甚至以高於要價的最終價格成交。 曼哈頓每年成交的公寓套數不到10，000套。而紐約公寓最大的特色就是 這區地產長期來除了有穩中有升之利外，因其地近中央公園，並有五 大部份的住宅大樓都是Co-Op合作產權公寓：購買者只是大樓的合夥擁有 大道等提供世界級的購物飲食等超強生活機能，所以在此區置產，無論是 人，居住、買賣和出租都有諸多限制。而真正可以自由買賣的Condo自擁產 自住或投資，硬體和軟體生活體配套都是能讓人完全實現和享受真正所謂的 權公寓(購買者完全擁有公寓)，在紐約只有不到120,000套。由於嚴格的城市 紐約生活，以此獨一無二的地利，更是曼哈頓地產中的投資最佳目標地。 而此區的住宅樓盤多為Co-Op，優點是住戶品質的保證及房價的穩定，但 規劃法將新樓的數量控制在一定範圍之內，控制濫造的法規下，新樓公寓在 對國際買家而言，就是一屋難求。所以這區，一但有新的Condo樓上市，多 紐約比較少，所以建新樓的盈利點非常高。 在短期內即銷售一空。如果該樓有名師設計或地稅減免等因素加持，即使是 re-sale，價格也只會看漲。如目前在曼哈頓眾多新建豪華公寓樓宇中，最受 陳蓓進一步說明：目前曼哈頓具有可開發性質的幾個區域包括 Financial 著目的是由20世紀世界最知名的華人建築大師貝聿銘(I.M. PEI)先生所設計 的The Centurion。該樓位於第五大道與第六大道間，交通便利，並近中央 公園，鬧中取靜，且是該區域近20年來首棟全新建造公寓樓，享有紐約市10 年房產稅減免計畫，可為買家省下許多月費，並可讓業主以月出租(不受多數 豪華公寓對屋主出租的諸多嚴格規定)，故在曼哈頓的高級公寓市場中實屬難 得，對許多海外投資客來說，具極高投資價值，也是為何該樓超過八成的單 位在竣工不久即售罄。而該樓延續貝聿銘先生一貫的「建築融合自然的空間 觀念」，一系列層疊的露臺組成的動態梯狀外形，猶如瀑布流水般的線條， 大師之作，除了出色的設計，高品質建材的保證外，更是增加了買賣的附加 價值。而該大樓方位是華人最喜愛的坐北朝南，並使用雙層大片落地窗，是 豪華公寓中難得少見兼顧美觀實用與風水的樓宇，故更是華裔投資人的最佳 標的。 此外陳蓓建議，如在曼哈頓有意打造奢華超大空間的超級投資客，以The Centurion為例，可打通第16樓公寓與其豪華頂樓 (Penthouse)樓中樓單位， 做出三層豪華公寓單位(Triplex)，可擁有四座露天陽台，總面積可達近萬平 方呎，大樓屋頂可做私人空中花園，坐瞰中央公園美景。而大樓室內設計師 可做出視覺圖協助屋主打造屬於個人的奢侈豪宅。如此的改造，將可以把此 宅的價質提到最高點，達到投資的最大獲利。 設計師打通頂樓(Penthouse)三層重新設計室內裝潢。
曼哈頓地產受到全球投資者青睞
曼哈頓豪華公寓 THE CENTURION 華裔建築師貝聿銘封筆之作 離第五大道與中央公園僅數步之遙
樓高19層 每層3.5-5米挑高設計 奢華建材 採光明亮 僅48套單位(一臥、二臥、三臥與頂樓Penthouse)
該區20年來首座全新豪華公寓
售價$2,800,000-$39,000,000 現房出售 歡迎參觀 Gabby Chen 陳蓓
紐約居房地產投資公司市場總監
電話：(212)840-1616 #117 手機：(917)828-0388 地址：33 West 56th Street, / 1501 Broadway Suite 2600 電郵：Gabbychen@newyorkresidence.com gabbychennyc@gmail.com Equal Housing Opportunity. The complete offering terms are in an Offering Plan available from Sponsor, File No. CD-07-0132. FC148294-1
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地產房市．購屋置業
worldjournal.com
法拉盛地產熱
2013年5月4日 星期六
SATURDAY,MAY 4,2013
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王子街在北方大道 與羅斯福大道中間 區塊，原為工業區 現改為商住混合使 用，目前已開發 為商住兩用的混 合使用區
景欣欣向榮 文/圖：廖月端 法拉盛位於皇后區中北部，建城於1645年，歷史豐富，文化多元。皇后區是紐約市族裔最多 元的大區之一。法拉盛有超過60家銀行，購物商場、超市、酒店、餐飲、娛樂應有盡有，交通 便利、景象繁榮，律師、會計師、醫師等專業服務集中，學區優良，圖書館、公園、老人中心等 生活設施完善。交通方面，7號地鐵直通曼哈頓，數十條巴士線連接皇后區、布碌崙及布朗士， 鄰近有大都會棒球的主場花旗球場(Citi Field)及美國公開賽所在地-國家網球中心(National Tennis Center)，不同年齡、收入、背景的人士在這裡都可以找到家的感覺。 Place 酒店、產權公寓、地下停車場，以及辦 公、店面和社區空間。從以上的報告可看出， 未來五到十年，法拉盛將再度成為紐約市發展 最快的地區之一，可以預期法拉盛未來的前景 無可限量。
招財寶地百業興旺 紐約市州主計長辦公室提供了一些重要統計 數據: 1.)從00年到09年，大法拉盛地區的企業 數目增加37.6%，其中小型企業在法拉盛居於主 導地位，近90%企業的員工數少於10人，另於 2010 年，法拉盛的就業率上升 3.1%，工資總 額上揚 16.9%；2.)緬街與羅斯福大道交叉口是 紐約市第三繁忙的路口，緬街7號地鐵站是曼 哈頓以外地區最繁忙的車站，也是整個運輸系 統中排名第10的繁忙車站；3.)雖是處於經濟衰 退期間，但法拉盛在10年房價回漲比例不僅高 於皇后區其他各區，並且於02年至08年的房租 上漲幅度達41.1%，以市價出租的住屋佔所有 出租單位的44%，公寓銷售市場表現優異。 由上述數據可知，法拉盛就像是一塊「招財寶 地」。根據調查分析，法拉盛過去20年來的房價 平均漲幅最高可達3倍，因此在法拉盛購置物 業，除了保值，更有增值空間，且人口密集， 房屋需求量大，租金回報率也相對更高。房價 有後續看漲的趨勢，不論購屋自住、投資增值 或做為收入來源，都是十分理想的投資地點。
多元社群居住需求
法拉盛市容呈現一片大都市的景觀，走在 法拉盛街頭彷彿是生活在台灣的台北和中國 大陸的上海一樣地親切
變更為商住兩用的分區。就連在社區享有盛名 的「置地地產」辦公室都要搶先拔得頭籌，設 立在法拉盛的黃金地帶，方便服務顧客。 相對，曼哈頓華埠因土地幅員受限，無法擴 展；而布碌崙地大、人口無法集中發展，而法 拉盛四通八達的幅圓。相較於華埠、布碌崙， 政府、開發商等對於法拉盛未來的發展相當有 信心，也相繼投入心力發展開發計畫。尤其未 來法拉盛的第一停車場開發案、凱斯劇院、威 利點開發等都會對法拉盛的經濟繁榮遠景起了 相當大的推動作用。
經濟起飛投資利多
原本多元化族群的法拉盛，已明顯地被中、 哈頓、長島、布碌崙、唐人街連線快速與便 韓、印度裔所取代， 捷。LIRR提供往返 法拉盛房產買賣售價參考 (4月份) 放眼街頭再也很難找 曼哈頓及東長島的 到沒有中文字的招 鐵路通勤服務；7 房屋類別 參考價格 數量 牌，中國及韓國移民 號 地 鐵 目 前 從 法 拉 一房 $429K-$1.98 million 95套 將法拉盛變成一個經 盛開往曼哈頓時報 二房 $459K-$1.99 million 49套 濟繁榮的社區和亞洲 廣場，未來將向西 $668K-$2.08 million 9套 文化中心。對於重視 延伸至34街與11大 三房 生活品質的「年老 道 口 ； 法 拉 盛 共 有 六房 $2.29 million1套 族」；欲加入自擁 21條MTA公車路線 產權公寓(condo) $229K-$2.5 million 165套 交通便利促進了法拉盛發展。法拉盛 住宅行列的「租屋 行經此地；周邊主 合作公寓(co-op) $120K-$534K 226套 有長島火車站、7號地鐵、公 族」，負擔不起曼哈 要高速公路如長島 4543套 車系統、臨近二大機場、 頓超高房價的「上班 高速公路(LIE)、 商業(commercial) $69K-$13.8million 三大高速道路，與曼 族」；或是看準法拉 大 中 央 高 速 (以上數據由置地地產提供僅供參考) 在法拉盛市中心的 盛房價與房租雙雙上 公路(Grand 友聯街上，總面積達10萬 C e n t r a l ) 、 范 維 克 高 速 公 路 漲潛力的「投資族」，在外州工作的「打工 平方呎的東方幻象(Eastern (VanWyckExpwy)，不論開車前往曼哈 族」等，皆視法拉盛為落腳點。在短短的幾年 Mirage)複合式大廈已獲 頓 、新州與2大機機場甘迺迪國際機場和 當中，法拉盛街頭大小商家林立，絲毫不受經 聯邦刺激基金(federal 拉瓜迪亞機場也相當方便 。當然，這也是 濟不景氣的影響，商業樓依然火紅搶手，越靠 stimulus fund)1,700萬 近市中心的公寓住宅越是一屋難求。 促進法拉盛經濟發展極大原因之一 。 美元補助，目前正興 法拉盛遍佈華人熟悉的餐飲文化、生活購 物、保健看診、老人中心、休閒娛樂等，都集 中在步行可達的市中心；對於需要週全健康醫 療照顧的老人家或小朋友們，無論是醫院或是 專業的醫療機構，皆提供中英文雙語服務。有 眾多紐約市政府資助的幼兒學前班，生活機能 完善，整體價值評分極高。
四通八達交通便利
大型建案快速發展 法拉盛及鄰近地區目前正在進行的開發 計畫有:準備改建的法拉盛商場 (Flushing Commons)、馬其頓廣場(Macedonia Plaza) 的營建工程、友聯街上有包含北 皇后醫學中心 (North Queens Medical Center)的東方幻象(Eastern Mirage)複 合式大廈、河濱開發計畫、威利點開 發計畫、以及在王子街(Prince Street)和39大道 (39th Avenue) 交匯口的多用途開發案，將包 含一間擁有 168 個客房的 Hyatt
建中。
重新規劃增使用率 最早法拉盛地區有大部份是列為 M1,M2,M3(工業區)，由於人口大幅度的增 加，政府因應實際的需求，將許多法拉盛地區的 土地使用規劃(Zoning)變更為C4-2及C4-3的商 住兩用分區，即允許中度商業發展與中高度密 集住宅使用規劃。例如介於北方大道和羅斯福 路的王子街，目前土地的使用規劃已由工業區
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地產房市．購屋置業
worldjournal.com 金蟾能招 財，是許多 作業務或生 意人的必備 工具。 (梁起華攝)
2013年5月4日 星期六
SATURDAY,MAY 4,2013
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隨著中國地產買家和投資商在美國地產市場的資金和影響力與 日俱增，地產中的中國文化元素愈來愈受重視。風水勘輿 學在過去的幾年內，居然成為主流房地產市場的「顯 學」，中國老祖宗千年的智慧，由中國人 透過錢流的方式，在美國的房產市
文：梁起華
場上繼續發揚光大！
風生水起 好運來 從現代觀點解讀中國風水堪輿 風水帶商機
管銷售客人是否針對華人，主臥房的位置、廁 所、浴室的出入口，整個建物的方位，乃至以 噴水池代替聚寶盆的許多風水概念，多少參考 了中國風水學的概念在內。
房地產業就跟任何一項其他的商業原理一 樣，聰明的商人只要看到有可以發財致富的機 會或幫助，都願意花錢或是跟隨客人的口味作 改變與調整，根據去年華爾街日報一篇報導指 風水能有千年歷史，自有其道理與一套理 出，眼看一批批的中國大陸房地產客戶來美砸 論，房屋「坐北朝南」的確顯示中國人獨 錢投資，美國房地產行業則設法向華人新買家 示好，開發商開始安裝中式廚房，遵循 到的智慧。只用四個字就道盡西洋人 必須用長篇大論解釋的科學原理。 風水原則，為精選的套房配上華人傳 貔貅同時也有 「坐北朝南」究竟是什麼意思？ 統中的幸運數字，如「8」及「2」。 避邪之意。 簡言之，房屋的正面或客廳朝向 該文引述協助亞洲投資者在美國 (本報檔案照) 置業的香港奧尼爾公司創辦人歐尼 南方，就是坐北朝南。此種坐向 爾(Patrick O'Neill)說，「由於在 有下列幾點好處。 中國國內購房面臨更多限制，而歐 第一、房屋的正面可吸 收冬天的陽光，使房屋內 洲非常不穩定，因此美國房地產 部容易蓄積熱能，特 市場對中國買家來說極具吸引 別在美國冬天會下雪 力」。他說，美國提供低利率、低 的地區，朝南的房屋 廉的房產價格，是投資的避風 港。為迎合亞洲買家，在曼哈坦 可節省不少暖氣。二者、冬天室 將於今年年竣工的地標式樓盤-57街一號將許 內光線充足，不但減少開燈的需要、 多最豪華的整層公寓放在80層至88層，以迎合 節約能源；讓人心情舒暢樂觀，相信久住光 中國人對幸運數字「8」的偏愛。88層的公寓 線充足的房屋，人們生活正常，最大的好處是 健康長壽、生活幸福、心地光明磊落、遠離惡 以約5000萬美元的價格被一名中國買家簽下。 事，好處多多，不但特別有益長者居住，子孫 一樣受惠。 最後，冬天冷氣團自北向南移動，因此地處 從事地產經紀有10餘年資歷、目前擔任長 島艾略特地產公司(Shawn Elliott's Luxury 北美、中國大陸、香港、台灣、歐洲等北半球 Homes and Estates)的華裔地產經紀的張敏芳 (Sandy Chang)指出，在過去的幾年裡風水學 是所有不管華裔、非華裔地產經紀想要作好中國 市場的基礎課目，即使是許多美國主流地產經紀 對此，也都多少要涉獵一些，尤其像是艾略特地 產公司類似比較走中高價位路線的房產公司，風 水更是客人在選屋的心儀元素之一，張敏芳說 「越貴的房子，買主對於風水的要求越高！」 另外張敏芳還指出，目前風水還不光只是地 產經紀人的必修課目，建商在打造新屋時，不
風水是科學非迷信
風水是顯學
人壽保險* 汽車保險* 房屋保險* 長期護理 年金* 個人，團體醫療保險
光有綠茵樹木還不夠，符合了風水位置才能讓中國買家滿意。 (崔芳攝)
地區大都是吹西北風，朝南的房屋的大門沒有 灌西北風的煩惱。當然，房屋的正面如果朝 南，房屋的背面自然朝北，還是會受西北風的 吹襲，但是人們用後門的機會恐怕不會比用大 門的機會頻繁。而且，夏季可享受涼爽的東南 風，所以房屋是冬暖夏涼。華人喜歡「坐北朝南」 的房子，實在非常科學，顯示華夏文化累積數千 年觀察和統計的結果，並非江湖術士無稽之談。
風水好比中醫治病 既然是顯學，那麼在主流界的看法又為何 呢？在中國時即具有建築景觀背景，目前在大 紐約地區擔任專業風水命理服務工作的智海老 師，經常受曼哈坦主流公司邀約，就風水學一 題作演講。她舉出了個比喻來點出風水在主流 界的接受度，她說風水這種東西就像中醫的針 灸治療一樣，試過了、有效了或是有道理了， 接受度比中國人還高，但沒信心的、較保守的 主流人士，不信還是不信。 智海認為，風水其實和中醫在某種程度上還 滿相似的，針灸是調人身上的氣血，而風水則 是調房屋的氣血，通了、順了、符合地球磁場 道理了，自然運勢也就興旺了，所以相信的人不 惜花機票、住宿費，請風水名師 前往堪輿，不相信的人哪怕是 一百元堪輿費都嫌貴。
風水法寶避邪招財 當然不是每一個房子或建物都能百分之百 的，在風水地理上稱心如意，所以也就產生了 許多趨急避邪的法寶，其中所以「貔貅」、 「金蟾」、「八卦鏡」、盆栽等，在風水學上 也是少不了的元素，例如貔貅自古至今一直被 用作辟邪化煞，鎮宅旺財的神獸，現代的風水 師經常將貔貅當作門神般使用及是一例。而金 蟾或是招財貓更是許多從商或是餐廳店鋪在一 進門不可缺少的風水擺設之一，這些器物目前 也漸漸的被相信風水的主流人士所接受。 從科學的角度看，中國人講究風水方位不過 是巧妙利用光線、舒服的人體工學、流暢的動 線設計和利用黃金律作 室內設計的綜合運用， 其基本精神還是尊重人 性與自然的法則。如果 太鑽牛角尖，涉及「怪 力亂神」或故弄玄虛就與 風水精神本末倒置了。
依山傍水也是風水學上所注意的。(崔芳攝)
艾略特地產公司 (Shawn Elliott Luxury Homes and Estates)簡介 精售長島高貴、華麗、時尚豪宅及房屋買賣，好區名 校，1-20英畝以上土地，海邊洋房，海景豪宅地產。 專為華人買賣特高級別墅，外籍置業。該公司會為賣 家做的廣告，除了全球網站、中英報紙、中文雜誌、 英文 時尚雜誌，還有電台廣告、新聞媒體短播。包您 的賣屋廣告得到最高效率，讓房子賣到最高點！ 免費估價，歡迎委託。 地址175 Froehlich Farm Blvd Woodbury, NY 11797 電話:516-495-0898
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2013年5月4日 星期六
J4
SATURDAY,MAY 4,2013
住家節能 與 綠色環保
資料整理：滿嘉
1980年始，環保議題就成為全球一股潮流，世界各國普遍感受到人類生存環境受到威脅。21世紀今日，「全球暖化」成 為國際間最被熱烈討論之議題，由美國前副總統艾爾高爾（Al Gore）主演、探討氣候變遷的紀錄片【不願面對的真相】（An Inconvenient Truth）除了在2007年奧斯卡金像獎中獲得「最佳紀錄片」外，高爾在對政治決策者和公眾揭示全球暖化危機的努 力，更在同年10月與政府間氣候變化專門委員會（IPCC）一同獲頒諾貝爾和平獎，其所引發的關注與熱烈討論激發了社會大 眾對此議題的重視。Green Global「綠色地球」這詞出現在媒體上，也開始灌輸在大家的腦海裏。 到今日不少的法令也開始制定中，污染環境的原材料開始被限制使用。
溫室交應的科學根據
住宅耗能倍超商用
科學界發現過去50年觀察到的氣候改變速 度是過去100年的雙倍，以此推論氣候快速改 變是由人類活動所導致，因此人類應該儘量減 少對氣候影響的活動並設法消除已經造成的惡 果。而人為排放之六種溫室氣體─二氧化碳、 甲烷、氧化亞氮、氫氟碳化物、全氟碳化物及 六氟化硫，以二氧化碳比率最高，對全球升溫 的影響也最大，因此目前國際所指溫室氣體的 抑制排放目標，大多是針對二氧化碳而言。 據研究指出，每產生1度的電，所消耗的化 石燃料約釋放0.67 公斤二氧化碳。若能減少 化石燃料的使用，便能有效降低二氧化碳的排 放。因此只要用電便會造成溫室氣體的排放。 如欲從日常生活中降低溫室氣體的排放，最根 本的方法就是從「節約能源」做起。降低因使 用能源所導致的二氧化碳排放，就能有效幫助 地球減緩溫室效應的負擔。
從世界的角度來看，住宅耗能是 商用建築的二倍，而根據估計，住 宅與商業建築約使用全世界36%的 主要能源，通常愈工業化的國家， 其建築部門耗能量愈高。 一般的單家庭住宅耗電以照明設 施與家電用品為主，家電用電比 例為最高約50%。家電包括了電飯 鍋、電腦、電視、電冰箱、冷氣 機、洗衣機與烘乾機等。夏季的空 調用電量佔幾乎一半的電費，同時 開機時，電力有時不勝負荷，當地 區域停電的現象時有發生。那麼在 住家日常生活中有什麼好方法可以節 約能源，以減少二氧化碳的排放？
大氣增長
土地下沉 土地利用變化 海洋下沉
地質油藏 圖：www.cawcr.gov.au
傳統家庭廚具宜逐步汰舊換 新，選用高效率的新型家電產 品，並做適時保養，長時間不 使用時，插頭拔掉，可以達 到省電、省時、省錢的多重功 效。 照明設施：將鎢絲燈泡換成 節能燈泡，光度不減，用電 省。日光燈具選用電子式安定 器，比傳統安定器省電 30% 以上。使用自動點滅器，可感 測周圍的亮度，於夜晚自動點 燈，白天自動關燈。長時間不 用燈時，隨手關燈。 家電產品：電冰箱：採用有 節能標幟，耗電量小。冷藏保 鮮溫度勿過低。門要關好。 電鍋：煮飯定時設定，減少 保溫用電時間。 洗衣烘乾機：衣服堆多些時 洗烘，減少使用次數。
保效益的雙重目標。
環保意識綠色觀念
「環保」指保育地球生態，「綠色」 則是觀念、心態、存在境界、生活方 式、事物安排的方法。也就是改變消費 模式(pattern)，降低天然資源、毒性物 質之使用及污染物排放，令地球生態可 持續，更令人間恢復美好。 我們可推廣日常生活廢棄物的處理觀 念及方法來保育地球。這可由「4R」 的方式來做，即替代(REPLACE)、 減少使用(REDUCE)、循環再造 (RECYCLE)、再生(REUSE)。 替代─以耐用的用具代替用完即丟的 資料來源：日本三菱公司 物品(以玻璃杯代替紙杯、以乾風機代 (取自台灣經濟部能源局集合住宅節能技術手冊) 替紙巾、可天然分解的清潔劑和垃圾 袋、租用事務器材以減少系統升級造成 冷氣機：夏日冷氣設定的溫度勿太低。使用 的廢物）。 環保冷媒變頻分離式冷氣機較傳統定頻式的優 減少使用─選擇雙面影印與列印、採用電子 勢，是不會損耗臭氧層;且定頻的冷氣機在達 通訊方式，減少紙張用量、選用替換的產品， 到室內設定的溫度時，馬達即停止運轉，當室 改善流程式控制，減少廢品，採購批發裝的產 溫高起來時，馬達再啟動，啟動馬達要耗的電 品，妥善管理存貨，盡量減少產生過期品/消耗 流大，如此周而復始，耗電多。變頻式冷氣機 品，小心處理及儲存物料，減少破損或溢漏情 不是在達定溫時停轉，而是低頻運轉，採用頻 況。 率調變，室溫穩定，不會忽冷忽熱，保持在希 再生─為廢棄的包裝材料、包裝膠帶、信封 望溫度，採用平滑啟動方式，如此比傳統冷氣 及其他可循環在用的物料分開設置收集箱，選 可節省電力約30%。另，室外機要儘量靠室內 擇可循環使用的餐具杯碟，將包裝紙箱膠袋等 機，否則能源效率會打折扣。 循環再用，要求供應商收回包裝材料，反覆使 個人電腦：當工作暫停5-10分鐘後不用，啟 用循環再用設備零件與裝置，以及修補家具 用自動休眠功能。 等，以減少製造廢物。 吹風機：頭髮先用毛巾擦乾些，再用吹風機 循環再造─資源回收再利用。是指收集本來 吹乾，減少使用時間之耗電。 要廢棄的材料，分解再製成新產品，或是收集 電熨斗：選購附溫控調節器之蒸汽熨斗，比 用過的產品、清潔、處理之後再出售，可以減 較節省能源。 少垃圾的製造以及原料的消耗。一般回收的材 節 能 其 實 無 所 不 在 ， 如 日 常 生 活 中 煮 、 料包括玻璃、紙、鋁、銅鋼鐵金屬。這些材料 蒸、炊、炒菜時，盡量蓋上鍋蓋，也可節省 的來源可以分為事業廢棄物與一般廢棄物。 能源的消耗及做菜時間。此外，在生活中也 (本文綜合節錄自：台灣環境資訊協會•維 可積極利用再生能源裝置以節省電力消耗， 基百科•集合住宅節能技術手冊•台灣綠色生 例 如 裝 設 太 陽 能 熱 水 器 ， 便 可 有 效 降 低 電 產力基金會•綠色革命•台灣私立立志中學• 力、天然氣的用量，達到節約能源及提升環 新聞學研究第100期)
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SATURDAY,MAY 4,2013
J5
買地自建打造 夢想之屋 文：廖月端
辛苦建屋的過程，由一釘 一木開始，才能搭建出一幢 心目中的夢想豪宅。 (屋主提供)
建造自己理想的新房子環節眾多，需要財力、精力和時間，但如聘用專業建築師與建築 商負責，也非遙不可及。而透過自己選地、設計規劃、興建、施工管理、室內設計、園藝造 景等過程，逐步實現打造心目中理想的房屋，是華人近年來熱衷追求的房地產時尚。
置產建屋圓美國夢 華人在美定居，由於「有土斯有財」置產購屋往 往是必做之事。年輕時為事業打拼，對房子的要求 或許只是遮風避雨。但在事業有成、手頭又有一 筆積蓄後，往往想提高生活品質，為自己打造更溫 馨且舒適的居家。在找不到理想房子的情況下，如 手頭資金充裕，不妨考慮利用買地自建、原地重 建、舊屋翻新、改建加蓋、擴建增建等方式，建 造心目中理想的房屋。人們對於心中理想的房子 總有些構思和夢想，它不但可以代表、更可以彰 顯個人品味與需求。實踐夢想中的家園不是難事， 但是買地容易、建屋可是一門博大精深的功課。
自地自建三方合作 由於銀行通常不向個人發放建築貸款，因貸 款買的房屋不准予拆除重建，所以有足夠的資 金是自建房屋的前提。在工程建設過程中，主 要包含業主(屋主)、建築師和承包商三個主要部 分。建築師負責房屋的設計規劃及許可證的申請； 一般承包商將向業主提供工程策劃、勘察、設計、 專案管理及施工監理等全部過程，並對房子建設 的進度、品質、費用進行有效管理和控制。其中種 種建築法規、預算分配、結構系統、構造形式、機 電設備等，每個環節環環相扣互相影響，只有相互 配合協助才能建造出最符合屋主要求的房子。
買地重建量身訂做 如果不是在原來的自住房屋上重建新房，首 先則需要購買建房的地 塊。在紐約市很難 買到空地，多
半只能買舊房拆除重建。選定了地區 不一樣， 後，就要尋找合適的舊房屋。理想的 例如中國 地塊是地面面積較大，而房屋已經很破 人在風水上 舊，這樣房價就會比較低，買下造房較為 的要求是主睡 合算。舊屋拆除也需要一筆費用，按紐約市 房應朝南，或是 規定，須請專業執照的拆屋公司(Demolition 「綠色家園」節能設 Company)拆除舊屋，拆除一座中等大小的獨 備的配置及安排，或房子保溫程度及防火安全 立屋費用大約二至三萬之間，如遇舊房屋有石 考量等，都可以事先告訴建築師，讓建築師在 綿結構，還須請專業執照的石棉拆除公司前來 設計中考慮進去。設計過程約需二至三個月， 清除石綿。 期間應盡量與建築師充分溝通，而且最好所有 為適應快速發展的需要，美國的建築條例每 許可證均由建築師去申請。 三年修改一次。根據建築法條(Building Codes) 的規定，任何建築變動如新建建築或改建原有建 築，都必須獲得「建築許可證」(Building Permit) 選建築商(General Contractor)是最重要的一個 才可以施工。而且新建的建築物完工後、經驗收 環節。一般可由建築師推薦，建築師總是希望他的 合格方可獲得Certificate Of Occupancy(使用 建築設計能順利付諸實現，也知道打過交道建築 執照)；改建的建築物完工後、經驗收合格則發 商的質量。當您在決定建築商前，必須先做些許 給Certificate Of Compliance(合格證)。此外，還 功課，例如─1.先多看建築商已建好的房屋， 須注意規定地塊的大小、分佈、坡度、 仔細觀察其建造的質量，或最好能要到二 街道的寬度、建築退紅線要求、 至三位屋主的電話，瞭解到建築商 市 政 設 施 的 安 裝、公 共 用 的信譽和售後服務，因為房屋的 地的面積等的地塊劃 建造質量，往往要搬進新屋 分規則 (su bdivision 以後幾個月才真正瞭解； regulations)，因為美 2.總體建造估價當然也是 國的家庭住宅一般都 考慮因素之一，房屋的 是一戶一幢的，每一 建造質量與建材價格也 戶都單獨占一塊地， 應考慮其中；3.建築商的 因此有專門的法律規 經驗和信譽最為重要，報 定地塊如何劃分，以確 價最低的未必是最合算的。 保社區環境優美、生活安 當您與建築商簽訂合同 全舒適。 時，盡可能把能決定的 自建完工後，盡顯古 有經驗建築師可協助申 部分寫清楚，完善的 典高雅的現代莊園式全磚豪 請各種許可證，並在設計時， 工程合約，規範日後 宅，讓屋主引以自豪。(百居 考量業主對房子結構及各種其他 營建的施工品質與內 舒建築師事務所提供設 因素的要求。在選擇建築師設計 容，那些項目是包括在 計) 您理想中的新房子時，可先看建 總價之內的，而那寫項 築師設計過的各種房屋，選擇你喜 歡的設計風格是是很重要的。每個家庭 的生活模式不同，基本機能需求也
慎選建商成功首要
目是不包括的，總價涵蓋的部分盡可能列清楚， 甚至是建材配備、產品品牌等也應詳列清楚， 以免日後有糾紛。最重要付款方式應是完成某一 部分後，付一定的百分比，切忌一下子把錢付 清，同時最好請有經驗的律師，將合同仔細審核清 楚，以免有模糊、疏漏或違反公平的精神之處。
工程重把關質量有保障 房屋開始建造以後，在工程施工過程中，一 般承包商將向業主提供工程策劃、勘察、設 計、專案管理及施工監理等全部過程，以業主 的最大利益為目標，對房子建設的進度、品質、 費用進行有效管理和控制。若在施工過程中仍有 可能改動，如建築師與建築商關係良好，許多問 題他們會商量解決，尤其在開始室內裝修後， 屋主應經常去工地監看施工過程以確保施工品 質，或是此時想到一些要加的部分，可以直接要 求建築商加上去。當然，室內設計部分，若請 專業的室內裝潢師設計，則費用會大幅提升， 一般住宅建築工程，屋主可與建築商溝通，規 劃櫥櫃與隔間設計等，免去這筆附加費用。 建造一幢全新房屋，需要一年至一年半的時 間，最後申請C/O(Certificate of Occupancy) 時，樓宇局可能在檢驗過，還會提出各種附加 要求(如路邊要種一棵樹等)，須全部符合市府 要求後，才能獲證。雖然整個工程看似漫漫長 路，其成果卻是甘之如飴。
亞帝可建築設計工程公司Artistic Design Inc. 百居舒建築師事務所Frank Petruso Architect, PC
建造一幢全新房屋，經建築 師及工程建築承包商密切合 作，通常需要至少一年的時間 始可完成。(亞帝可建築設計工 程公司提供)
亞帝可
建築設計工程公司
為經驗豐富的執照房屋建築公司及建築設計師，並具專業的建築施工團隊，熟諳建築法規、 預算分配、結構系統、構造形式、機電、防火配管設備等；多年來秉持「誠信可靠、專業敬業」的 服務態度，提供上門免費估價並協助客戶找出最適合的方案。有關針對置地、舊屋拆除、設計新 房、選建築商、完成建造等過程，歡迎瀏覽www.artisticdesignny.com或www.FPArchitect.com。
法蘭克
Artistic Design General Contractor
Frank Petruso Architect, PC
百居舒 建築師事務所
148-29 Cross Island Pkway, Whitestone NY 11357 英文電：917-623-2067 或瀏覽：www.artisticdesignny.com
305 Northern Blvd., Great Neck, NY 11021 免費諮詢電話:516-498-9080/718-762-8997(我們說中文) 或瀏覽網站: FPArchitect.com
百居舒(Frank Petruso)建築師 在紐約享有盛名，是美國建築 師協會(AIA)會員，其設計的 項目涵蓋紐約五大區、長島。 他尤其擅長設計“私人自建豪 宅”，首重住宅外觀豪華美 觀，內部結構合理實用；個人 許多設計方案在同業競賽中獲 獎，同時事務所聘用有華人建 築師，方便服務華人客戶的溝 通。
專建私人毫宅 翻新改建重建 免費上門估價 政府執照、保險，意大利營造建築商 經驗豐富，在Whitestone,Malba, Bayside,Jamaica Estates建過多幢新房屋 完整性一條龍服務，包括申請各種Permits、 室內整體規劃設計，業主完全不必操心， 歡迎參觀已建成的住宅 採用最上乘材料、工細質優，建商親自 與業主商量細節
超過二十年經驗全方位、政府註冊執照建築設計師 依客戶量身訂製高質量、個人風格化豪宅設計 房屋、購物中心或大樓新建、擴建、改建設計繪圖 住家、公寓樓、商業樓辦公室全套設計 熟悉政府有關建築法規、區域政策防火系統、配管工程設計 專業申請紐約市樓宇局各種許可證、和取得C/O豐富實務經驗
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2013年5月4日 星期六
一般華人來到美國，總會經歷奮鬥紮根、適 應融和的階段，在存夠一定存款後，就開始買 房自住，結束租屋的歲月，實現安居樂業的美 國夢。美國在經歷數年前的次貸風波之後，房 貸利率一直處在歷史低點，加上房價也比次貸 爆發前跌落，對於買家而言確實是進場買房的 時機，而春天房源充足，若找到合意的房子， 不妨化心動為行動。買房可以說是大部分人一 生中的大事，根據統計數據，一般人一生中換 房約3至4次。恆通銀行的房貸中心主管陳燕萍 (Christine Chen)特別做提醒，貸款是買房過程 中一個重要的環節，如能先做課，諮詢專業顧 問，即能減少不必要的時間浪費及障礙，順利 貸款，購得夢想之屋。
事先做功課 除少數人買房用現金支付外，大多數人買房 都需貸款，而在貸款審核嚴格的今天，應事先 做足準備，可以省下金錢與時間。陳燕萍建議 要買房的人最好先做功課，到貸款銀行了解貸 款程序以及所需要的文件。目前銀行都是要根 據貸款人的還款能力來提供貸款。當然了，還 款能力與收入(包括月收入、出租所得、贍養 費、退休金)及開銷有關。通常貸款人每月所 需支付的貸款(包括本金、利息、地稅和保險) 加上開銷(包括汽車貸款、學生貸款、信用卡帳 單..等)，不能超過總體收入的45%。由於房利 美貸款機構對貸款金額有所限制，要取得低利 息的貸款，一家庭的貸款上限是41萬7千，2家 庭的上限是53萬3千8百50元，3家庭的上限是 64萬5千元。高額的貸款也有限制，而且利息 也會高一點。 此外，房利美機構對想購買新建的共有公寓 及合作公寓的買主也有嚴格的要求。為了避免 受公寓財務狀況不佳的影響，房利美會要求貸 款銀行查看大樓的財政報表，並要求預售率達 70%，自住率達51%才准與貸款。因此想買全 新共有公寓及合作公寓的人，務必要通盤了 解，免得白忙一場。但是部分銀行對不適用房
J6
文:李思嫺 圖:恆通銀行提供
貸款三部曲 需要貸款的屋主要建立良好的信用，如何拉抬自己的 信用評分，可請教貸款專員。
SATURDAY,MAY 4,2013
事先做足功課 輕鬆圓安居夢 貸款專員需要為顧客解說貸款程序及所需的費用。
利美的共 有公寓及合 作公寓，也 有提供一定的 貸款計劃。 房利美提供 的低利貸款， 以房屋類型訂 出 不 同 的 點 數收費，例如 一家庭免收點 數、2至4家庭 收一個點數，共 有公寓的首付若在 10%以下收0.75%點 數，付25%首付以上 無點數，合作公寓不收點 數，但首付低於20%，則須購 買貸款保險。
萬元款， 後者就要多 付2500元，若 貸40萬元款， 就等於多付1萬 元，可見建立良 好的信用至關 重要。信用不 足者仍可以提 高首付比例來 降低點數，例如 首付達40%，就 可降0.5%點數。陳 燕萍提醒大家，要建 立良好信用，就一定要 準時付清信用卡。
靈活通另類貸款 對於一些自雇或從事餐館、裝修業的華 人，在購屋時可能無法取得低利息查收入 的房利美貸款，一般銀行會針對這類客戶
建立良好信用記錄 目前市 面 上 的 低 利 率 幾 乎 都 是 房 利 美 (Fannie Mae)貸款機構釋放出來給民間 貸款機構。例如以4月份為例，30年的 利率是3.5%，15年的利率是2.75%， 一般人要取得如此低的利率，需要準 備以下條件：1.提供兩年的稅單、信 用調查評分、工作狀況(需在同一家公 司或同一行業有兩年或以上的工作時 間，算是工作穩定，當然也有例外， 如剛畢業工作的專業人士)，2.提供資 產及銀行存款證明，3.頭期款需在 20%以上。根據每個人的信用評分，所 付的過戶費也會不同。一般銀行會要 求信用評分至少要在640分以上，分數 越高，點數越低。例如信用高達740分 者，首付25%，就可免去點數，但信用 評分640分的人，同樣是首付25%， 卻要付2.5%的點數費用，假設貸10
及須借Jumbo Loan巨額貸款的顧客，特別推 出靈活通貸款。陳燕萍提醒自雇者仍需由會計 師出信提供在過去兩年的銷售額，受雇人士則 需由雇主提供雇主證明。這類貸款計劃的貸款 利率自然比較高，如果是用來自住，通常須付 35%的頭期款，如果是投資則需支付45%的頭 期款。 打算要貸款買房的人，最重要的是保持良 好的信用評分，並事先了解自己的借款額度 (lending power)，因為一般的賣方都會要求買 方提出銀行的預批信(pre-approval)。所以買 方準備好齊全的文件，請銀行評估，一般來說 預批信當天就可取得。一旦買賣雙方簽訂合 同後，買方有45-60天的時間鎖定利率申請貸 款，如果屆時因賣方無法如期搬出，或買方無 法順利取得貸款，而將過戶日期後延，此時就 有罰款產生，建議買賣雙方一起面對解決，通 常可再延期30天。 至於是找銀行的貸款部門，還是找貸款公司 比較好？這就見仁見智了。有些人已與銀行有 其他業務往來，雙方熟識，作業自然比較方便 快速，而銀行也自行推出一些靈活通貸款， 方便不查收入及借巨額貸款的顧客。貸款 公司則是將不同銀行的各種貸款方案收 集起來，讓顧客選擇合適自己的，選 擇性較多。 一般來說過戶費用佔房貸的4%5%，細心的買主可以向多家銀行諮 詢了解，並要求一份過戶費用清單 （Good Faith and Truth Lending）。 根據美國政府規定，銀行必須將所有費 用明析列印出來給客人，而且這中間不 能有任何隱藏費用，以保護民眾。銀行 在同意貸款前，也會請有執照的估價師來 評估房價，他們通常會以同一地區在過去 6個月內成交的房價來做評估。為了讓買 房過程順利，避免節外生枝，買主最好 在抓好過戶費用預算外，也要多準備一 些現金，以備不時之需及額外的開銷。
今年請到 華埠、小義大利區與附近的珠寶區
慶祝 五月十二日周日 母親節 五月廿六日周日 將士紀念日 周末徒步 六月二日周日 周末徒步 60 St. James Place, New York, NY 10038 電話: 212.346.9288 傳真: 212.346.0698
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八大道與周邊地產 翻漲 數 倍
八大道上56至59街商業樓，三層加土庫，1970年 代價格約為2、3萬，如今老早飛漲至三百多萬。
房價飆升從未止歇 前景看好入市良機 30多年來，布碌崙八大道是亞洲以外發展得 最為神速的華人社區。千禧年後，曼哈頓福州 街的閩籍人士轉進發展，成為八大道過半的華 人人口，不但使得該地段華人數目榮登紐約市 各大華人社區之首，更使八大道得到西半球最 大「小福州」之稱譽。 由於華裔新移民渴望歸屬感，大批聚居入住 日落公園八大道，連帶導致周邊的房產需求甚 殷，包括貝瑞吉、班森賀、甚至遠一些的家徽 (Homecrest，U大道)地段的投資置產炙手可 熱，轉手交易如火如荼，貨源供不應求。如今 八大道地產又見新一波漲勢與榮景，並因升值 空間大，投資前景看好。 19至20世紀中期，日落公園因有水岸碼頭， 提供海軍與船運工作機會，吸引不少芬蘭、挪威、 波蘭和愛爾蘭移民定居。二戰結束後的50年 代，陸運興起，海運衰退，工作機會不在，以 致歐裔居民外移，日落公園沒落。直到80年， 出現華裔移民潮，湧入曼哈頓華埠定居。但因曼 哈頓房價始終高企不墜，屬世界前列，非勞工打 工階層的新移民所能負擔，兼且華埠地狹人稠， 發展受限，促使一些粵籍移民出走尋找新天地。 這批最早到日落公園地段八大道的開路先 鋒，看中的是此一地段屋價廉宜、交通便捷以 及尚稱良好的治安環境。後來八大道商業大街 持續升溫迅猛成長，儼然自成功能全面的自給 自足社區，不但吸引更多粵籍人士大舉遷入， 在911之後，更有大批年輕的閩籍人士蜂擁到這 裡成家立業，購屋置產，對該 一地段的繁榮昌 盛做出重大貢 獻。
文/圖：黃元苓
八大道地產價向以地鐵N車的八大道62街站 為準繩，離此中心愈近的地產愈貴，愈遠就 愈便宜。故此，55至60街一段是地王，53至 60街也非常搶手，上市的地產不多，貨源稀 缺。至於較遠的48至51街，現在也頗熱門。 然而八大道往北至39街，因遇地鐵軌道與青 木高地，往南65街有公園阻隔，所以華人區 一直限制在四大道至漢彌敦堡大道，39街至 65街一區。
八大道房價高 週邊地段崛起
30年來猛漲10倍 新一波漲勢來臨
位於七大道55街，2002年開業的豪 庭地產。老闆陳樂英同時是布碌崙第 七社區委員以及72分局警民委員會委 員，十分熟悉社區事務。陳老闆夫婦 表示，由於新移民絡繹不絕地遷入八大道，房 屋需求強勁，卅年來售價一路推高，從未跌 價。即使是像是2010年尾至2012年較差年份， 價格也只是停頓不前而已。 地產投資專家、地產編輯與專欄作家劉建成 說，1979年華人在八大道發展初期，兩家庭房 屋，按照有無車位，房價介於7至15萬。卅年 後的今天，同型房屋根據個別條件，已漲至90 至175萬，尤其是七、八大道50至60街的兩家 庭磚屋，很少在百萬以下。又例如1980年，八 大道兩家庭，標價10多至30多萬不等，然而到 了今時今日，價格已飆升到70到150萬。換言 之，這卅年八大道的房價漲了七至十倍，平均 每三年翻一番，算得上紐約市房價漲幅數一數 二的地段。 持續關注房價的劉建成又分析，如今2013 年首季剛過，八大道又經歷新一輪漲勢，平均 漲幅在一成以上。舉例說，去年全新共有公寓 五百呎的一房一廳，30萬起跳，到了今年叫 價33萬。七至九大道52至59街大型兩家庭磚屋， 25X55呎，可停兩至三輛車，如果屋況不錯，去年 2012年125萬，今年逾145萬。至於八大道50街的 半單邊兩層磚屋附停車位，占地 25X45呎，去年100至110萬，今年 三、四月，價格普遍都過120萬。 去年年中八大道49至54街相連 的兩家庭褐石屋，價格90萬， 到 今 年 三月起都漲到百萬。由 此看出，共有公寓與兩家庭等住 宅，今年價格全面提升一 成。 六至九大道54至59街的褐石屋，兩層加半土庫， 價格為85至95萬。
20X55英呎， 1986年，大概 是25至27萬。 同一年代，八 大道40至52街， 同類型樓宇只要20 至24萬；及至1989至90 年，價格已上升至40多萬。1990至95年價格更 是到了40到50萬；1995至2000年樓價進一步攀 升到50到70萬；2000年後，樓價全過百萬，而 2010年後，更再度暴漲至150萬以上。2013春 季後，同類商業樓普通叫價逾兩百萬。
不斷湧現的全新大樓， 徹底改變八大道原來低矮 的天際線，由為60街上的 一棟新建樓宇。
地產行家追蹤房價 見證八大道發展史
近年來，由於八大道房價居高不下，環境 日漸壅塞逼仄，新移民再次尋求外展據點， 於是與八大道相連的地段又有地鐵 穿行之處，全都成了華人地產投資 的首選目標。 所謂與八大道相鄰地段主要指 的是北邊的青木高地(Greenwood Heights)，東邊的菠蘿公園、南邊 的貝瑞吉和班森賀、以及西邊日落 公園等區域。如果華人向北發展， 遇到青木高地的歷史墓園區，完全 沒有開發可能。如果向東走到了菠 蘿公園，也就是十二至十五大道36至48街的範 圍，是為正統猶太區，保守勢力大，維護宗教 與文化不遺餘力，華人很難打得進去，發展不 易。又如果向西進入日落公園的西側，即五至 六大道36街至59街一帶。這邊西裔居民多， 有「小拉美」之稱謂。基於該處有族群複雜與 治安等問題，雖然出現了小塊的華西兩裔混雜 區，但是終竟缺乏全面開發的動力。既然華人 向北、東、西方向發展有阻礙，向南擴展，進 入義大利與俄羅斯人聚居的貝 瑞吉與班森賀地段就是最可 行的方案。經過多年經 營，華人在這兩個地 段的發展成果有目 共睹，大有發展成 為紐約市新華埠的 趨勢。
位在八大道42街的金灣地產，經營得相當成 功出色，老闆陳偉雄提起八大道地產的發展史 如數家珍，數據信手拈來，全都倒背如流。他 提出，華人在八大道的發展大致從1979年開 始。他舉例，八大道51至53街兩家庭相連獨立 屋，地20X100呎，屋20X50呎，1979年售價也 就兩、三萬。但是到了1986年，已漲至14至16 萬。1987至88年，同類型房屋非25至30萬莫 辦。在離開中心區較遠的39至45街，同種房屋 價格只要18至21萬。及至九0年代，類似上述 的兩家庭價格已升至38至40萬。其後到了1995 至98年，價錢一律從50萬起跳。再後來到了九 0年代末，叫價更一路狂飆至過百萬。於此同 時，六至九大道40至64街的相連獨立屋，1979 年20多萬就能買到；但是如果1993至95年購 入，價錢已飆到30至40多萬；1995至 2000年，更是非50至70 多萬才能買到；如今， 價格更上一層樓，多在 101至102萬之譜。 八大道上56街的華 業地產劉經紀以及其 他業者亦指出，商業 八大道帶動班森賀海灣公園大道(Bay Parkway)86街的商業，華 樓方面，兩家庭一店 商店鋪隨處可見。 鋪，地20X80英呎，樓
e p o l S k r a P 園坡
公 崙 布碌
文/圖：宋穎
上百年歷史 的Brown stone 連幢屋是該區最 大特色。
2年前，夫妻倆都是專 業人士的陳氏夫婦在第一個 小孩出生後，就感到位於曼哈頓的一臥Condo 不夠用。在上西城尋尋覓覓了相當時日，不 是面積不夠大，就是價格負擔不起；也曾碰到 二、三次合意的單位，可是立即就被別人捷足 先登。于是他們轉而到布碌崙的公園坡(Park Slope)尋找理想居所。 他們選定了一座新建Condo的三臥單位，售 價一百萬，雖然價格直追曼哈頓，但面積足有 1300呎，樓頂頗高，新穎舒適。同幢大廈內陸續入 住的大多是與他們一樣的專業人士小家庭，有室 內設計師、建築師、會計師、工程師 …，入 住一年多來，此座大廈的居民對該區治安、環 境、公共設施、鄰居相處等咸表滿意，異口同 聲地表示購入此居所是項明智的選擇。 公園坡是一個成熟、多元化的社區，它被列 為紐約市最令人嚮往的地區之一。根據其公立 學校的質量、餐飲、夜生活、購物、公共交 通、綠色空間、房屋質量、安全性等多方面因 素，2010年曾被NY Magazine列為一流居住社 區；還被Natural Family Magazine評為全美國 排名第10最好的社區。
往 嚮 令人
初，嬉 皮和藝術家開始 購買和翻新本區最具代表 性的Brown Stone建築，將 它們轉換成一或二家庭的 住宅，這是公園坡高檔化 (Gentrification)的開始， 而年輕的專業人士家庭亦 開始湧入。到了1980與1990 年代這個趨勢加速發生，中 上階級家庭逐漸取代中下工 (取自google map) 公園坡的發 薪階級。90年代中期，陸續有 展歷史，其實也是布碌 更多原來住在曼哈頓的單身或無兒女專業人士遷 崙現時很多高級區發展的型態。1950 年 代 ， 入，讓公園坡的高檔化更進一步，甚至還影響到 由於郊區的擴張和地方產業走下坡，公園坡開 周邊地區如展望高地北部、溫莎露台與更往東 始衰落。許多富裕的中產階級家庭搬往郊區生 南的地區。這些新中上階級居民的湧入讓公園 活，公園坡成了中下勞工階級的社區。在50年 坡成為布碌崙最富有的社區之一。 代和60年代，該區主要以義大利和愛爾蘭裔為 主，但在60年代和70年代，由於黑 人和拉丁裔人口的增多，許多義 大利和愛爾蘭裔人口開始遷出。 公園坡大致邊界是西至展望公園Flatbush 在20世紀60年代末和70年代 Ave.，北接展望高速公路(Prospest Expy)， 4大道與第3街交角的兒童遊 東接4 Ave. ，南至15街。區內東西走向的橫街 樂場和運動場，前身是有輝煌 內有許多受追捧的Brown stone(赤褐色砂石)建 歷史的「Old Stone House」，它 築住宅，近五年則新建了不少大座的共有公寓 是1897年被摧毀的Vechte眾議院 Condo。公園坡擁有歷史悠久的建築，它接近 在1930年重建，經去年再次大 面積廣大的展望公園Prospest Park；區內的布魯 克林音樂學院始建於1897年，是一個社區音樂學 規模整修後，面貌煥然一新。
優秀學區完備設施 專業人士成家育兒
5Ave上各式餐館鱗 次櫛比。 校，它提供從18個月大嬰兒 到成人學生的音樂課、樂器和 聲樂，亦有合唱團；此外還有 布魯克林植物園，布魯克林博 物館，布魯克林公共圖書館等。 優秀的學區、周全的設施、偏低 的犯罪率、大片的綠地、各具特色的餐 館和酒吧、時髦且獨具創意的小型店鋪，以及 多個完備的兒童嬉戲場所，吸引了一大批受過 良好教育，向往波希米亞式生活方式、育有幼 童的專業人士家庭。該區內MS 266、MS 51、 PS 39、PS 107、PS 124、PS 133、PS 282、 PS 321等都是很不錯的公立學校；著名的私立 學校則有Berkeley和Poly Prep。 這兒是除了上西城外僱有最多媬姆的地區， 每天上午，當陽光還不那麼猛烈的時候，公園 及區內的兒童遊樂場就充滿了學齡前幼童的歡 笑聲，媬姆們則一邊陪著他們玩耍一邊互相交 談；下午三時起，街上遍是牽著大大小小幼童 放學媬姆們，可見該區年輕的父母們大多都在 工作，且為收入不錯的專業人士。
餐館酒吧櫛比鱗次 交通地利消費熱絡 5 Ave.和7 Ave.是Park slope主要的商業街， 尤其是5 Ave.，各式餐館鱗次櫛比。一入夜， 餐館和酒吧即擁來大批客人，特別是星期五、 六晚和星期六、日的白天，大多餐館都有人滿 之患，美國、義大利、希臘、土耳其、日本、中國 等餐館任由選擇，還有小食和Cafe店，雖然取 價並不便宜，區內居民仍然消費熱絡。 公園坡公共交通非常方便，區內有D，M， N，R，B，Q，2，3，M，R，F等地鐵站，還有多線巴 士行駛，佔交通地利之便亦讓買客趨之若鶩。
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worldjournal.com 2013年5月4日 星期六
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SATURDAY, MAY 4, 2013
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主流品牌進駐法拉盛
消費轉型浪潮起
【紐約訊】法拉盛向來以蓬勃發展的中小型商家聞名。近 年來社區發展力道強勁，群眾消費能力提升，越來越多的 大型主流零售品牌紛紛進軍法拉盛，提供法拉盛居民以及 外來的購物客群多樣化的選擇。 大型購物中心領軍 眾多零售紛設支點 與其他以亞裔為主的社區類似，許久以來 傳統亞洲小商家以平價、多樣的商品主導 了法拉盛的消費。然而隨著近幾年法拉盛 商業活動的發展，居民經濟實力的提升， 許多在主流商業舞臺上活躍的國際零售品 牌也爭相進入法拉盛設立據點。Target、 BJ’s Wholesale Club、Marshall’s、Old Navy、Bed Bath & Beyond、Best Buy、 Bob’s Furniture、Chuck E. Cheese’s 等知名店家都已在法拉盛開設全新據點。 全美嬰幼兒用品的第一品牌 - Carter’s， 也於近日在 法 拉 盛 最 大的購 物中心「天 景中心」內開設 廣 達 4,0 0 0 平方呎的 新 零售點。Carter’s 旗下包含Carter’s、 OshKosh B’gosh、Child of Mine、Just One You、Genuine Kids and Precious Firsts等嬰幼兒服飾品牌，在北美和國際 市場都居於領導地位。 這 股 趨 勢 方 興 未 艾，著 名 的 美 國 傢 俱
和家居用品品牌連鎖 店Restoration Hardware也已於5月初在法拉盛天景中 心 設 立 分 店。特 別 值 得 一 提 的 是，這 間 位於法拉盛的新分店將是Restoration Hardware極少數以outlet模式提供消費 者更優惠選擇的分店之一。 天景中心表示，除了上述品牌外，還有韓 系化妝品連鎖藥妝店、來自義大利服飾名 牌等，將一同成為提升法拉盛消費層次的 生力軍。在法拉盛這樣一個相對成熟的市 場，這些大型品牌想要讓消費者接受新的 消費模式當然並非易事。不過在位於天景 中心內的許多旗艦租戶已經慢慢在社區內 建立了相當的知名度後，其他的主流品牌 也紛沓而至，想在這塊炙手可熱的寶地卡 位。
住宅商用相輔相成 人流金流加乘匯聚 大法拉盛地區的移民人口密度在紐約市名列 前茅，為數眾多的移民始終對於在此置產有 著極高的興趣，也造就了法拉盛住宅房產抗
經典家居品牌 RESTORATION HARDWARE
跌保值的特性。加上近來在法拉盛的商用空 間身價水漲船高，加乘效果之下，不管是位 在法拉盛的住宅還是商鋪，都是奇貨可居的 搶手投資。 以位於天景中心上方的天景豪苑(Sky View Parc)為例，在國際資產開發管理投資集團 Onex接手之後，最先推出的一號樓及三號 樓在市場上已造成極大的迴響。在取得房利 美(Fannie Mae)批准後，銷售更是勢如破 竹，一號樓及三號樓已九成售罄。在買家千 呼萬喚下提早推出的二號樓，短短數個月間 也已經有將近六成的售出率。 天景豪苑住戶的增加與天景中心購物人潮 的加乘帶動了極高的人氣，根據統計，天景 中心平均一個周末的停車統計就達到1800
尚在施工階段，但是向開發商探詢的買家已 經絡繹不絕，多半都看好該多用途項目位於 黃金地段的升值魅力以及其頂級設計與施 工品質。
輛以上。由此人潮帶動的整體商業活動可說 是為法拉盛已經生機勃發的商業發展再注入 一劑強心針。 位於法拉盛的其他發展項目也不遑多讓。位 於法拉盛羅斯福大道與王子街交口的「富頓 廣場一號」(One Fulton Square)雖然目前
新的商旅、社交和時尚中心。法拉盛喜來登 酒店(Sheraton LaGuardia East Hotel)是 法拉盛首屈一指的品牌酒店，已在法拉盛獨 領風騷一段不算短的時間。國際一流酒店品 牌搶進法拉盛，說明這個充滿活力的社區的 商業轉型潮流已經吸引了全球的目光。
商旅觀光與日俱增 飯店旅館法拉盛新亮點 「富頓廣場一號」(One Fulton Square)另 一個引人注目的特點在於該項目將包含一座 執全球酒店業牛耳的凱悅酒店集團(Hyatt Hotels and Resor ts)旗下最新的Hyatt Place Hotel，預計2014年開始營運。法拉 盛Hyatt Place Hotel將有168間客房、高級 餐廳、泳池及大廳酒吧，預計將成為法拉盛
各國佳餚齊聚集 美食天堂法拉盛 Biang!
提到紐約法拉盛，多數人直覺想到的都是一個典型的亞裔 移民社區。但而今一股揉合古典與前衛、樸實與華麗的精 緻家居風潮正式吹入法拉盛的中心，帶給所有居民和消費 者全然不同以往的嶄新選擇。 詮釋古典品味 盡展時尚風華
一座占地廣達20,000平方英尺的 Re s t o r a t i o n H a r d w a r e O u t l e t 即 將 於 2 0 13 年 5月加 入 天 景 中 心 S k y V i e w Center眾多的主流零售品牌。為了回饋天 景豪苑(Sky View Parc)的住戶和長期提 供支持的好朋友，天景中心與Restoration Hardware Outlet特別於5月1日舉辦一場針 對VIP的私人宴會，佳賓與賀客雲集。 天景中心的Restoration Hardware O u t l e t 目 前 已 正 式 對 外 開 幕。為了慶 祝 Restoration Hardware Outlet進駐天景 中心，特別於5月7日(星期二)前舉行開幕期 間大酬賓，所有在Restoration Hardware Outlet消費的顧客均可以享受20%的優惠。
紐約市向來不乏來自世界各地的料理與名廚，法拉盛社 區內以亞洲美食為代表，各種獨特美味更是多不勝數。 許多名店在法拉盛和曼哈頓都有分店，以小籠包聞名的 「鹿鳴春」(Joe's Shanghai Restaurant)、標榜正宗香 辣四川風味的「朵頤食府」(Szechuan Gourmet)等著名 餐廳都是其中佼佼者。 美食林立 吸引國際媒體目光 法拉盛獨特的美食魅力也深受國際主流 媒體的注目。最近紐約時報就特別報導 了法拉盛最新的西安美食「Biang!」餐 廳，不僅在口味上結合了受歡迎的街頭小 吃、來自中國西安的獨到風味以及筋道 十足手工桿製麵條，「Biang!」更特別的 是將曼哈頓餐廳的摩登時尚帶進傳統的 法拉盛鬧街。身處「Biang!」中就像在曼 哈頓的時尚餐館用餐一般。 另外華爾街日報也報導了最近在法拉盛 飛越皇后大廈(Queens Crossing)開幕 的頂級日式自助餐「Nori Nori」。報導 中盛讚了其將受歡迎的自助餐提升至精 品美食的水準。頂級食材搭配絕佳環境， 「Nori Nori」已然成為愛好日式美食的 饕客爭相駐足大享口福的標竿據點。
蒙古小尾羊
火鍋新「食」尚
火鍋不僅僅是一種煮食的方式或是在冬天 驅散寒冷的美食，時至今日，不管是春夏秋 冬，與親朋好友一同享受火鍋已經是聯繫 感情，共度美好時光的不二選擇。來自中 國內蒙古的火鍋連鎖名店「小尾羊」的最 新分點也即將在法拉盛開張，讓誕生於大 草原的好滋味飄香於美國紐約。 既然以內蒙料理著稱，鮮嫩的羊肉美食也 是「小尾羊」的另一強項。為了將 純 天 然 無污染的優質羊肉配送到國內外所有「小 尾羊」品牌的門店裡，小尾羊公司從2006 年起，建立了專屬的「小尾羊肉羊養殖基 地」。在不久的將來，法拉盛的美食家們也 能夠在「小尾羊」位於天景中心(Sky View Center)的最新分店大啖美味的蒙古特色 羊肉火鍋。
CR148312-1
Restoration Hardware 是美國主流上市公 司(股票代號RSTO)，向來以重新詮釋古典 風采的傢俱及家居用品聞名於世。其系列作 品在古樸中帶有現代摩登氣息，同時低調的 渲染出奢華與舒適並存的迷人風味。不單以 特出的設計取勝，精緻的作工與耐久的品質 讓Restoration Hardware 成為用心妝點自 家的消費者垂青的第一品牌。 不同於其他以平價或是以簡單、易拼裝為賣 點的大眾品牌，Restoration Hardware瞄 準的客群屬於講求理性、執著品味的精英 客群。以美國20世紀早期的經典風格作為 發想靈感，融合巧妙的創意與卓越的工藝， Restoration Hardware的產品屬於追求生 活品質，樂於提升品味的真正鑑賞家。
Restoration Hardware Outlet 進駐天景中心Sky View Center
Nori Nori
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