www.appartementeneigenaar.nl jaargang 21 - 2020 - editie 1
Energiecontract: teveel VvE’s laten geld liggen Grote fraude bij VvE’s Kamerverhuur te verbieden? Beheerder of VvE-cursus?
Bron va n inkomst verkoop en: uw dak
www.mitsubishi-liften.nl/m-use
‘‘Sinds de installatie in februari 2018 hebben wij nog geen storing gehad, wij ervaren M-Use® dan ook als geweldig. Ik krijg nog steeds complimenten van mijn medebewoners over ons besluit’’. Breunis van de Pol, VvE Residence du Sud
Met M-Use® €50.000 besparen op een nieuwe lift?
‘‘De liftkosten konden bij ons op jaarbasis oplopen tot ruim € 9.000. Bij Mitsubishi zijn we voor een periode van 20 jaar voor een volledig nieuwe lift inclusief all-in onderhoud en keuringen door derden € 6.500 per jaar kwijt.’’ Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en toekomstige gebruikers Gegarandeerde beschikbaarheid voor 40 jaar Transparante afrekening op basis van daadwerkelijk gebruik €0 initiële investering bij gebruik van M-Use® Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:
www.mitsubishi-liften.nl/m-use Je kunt ook ons direct bereiken op 0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl
INHOUD
VOORWOORD Er zijn heel wat VvE's die het niet breed hebben. Wat we dan vaak zien gebeuren is dat de servicekosten verhoogd worden. Maar dat is lang niet altijd nodig, er zijn nog een heleboel manieren voor VvE's om geld te besparen. Samen met Hilde Vink van VvECollectieven nemen wij de komende tijd verschillende besparingsmogelijkheden onder de loep. In deze editie bespreken we het energiecontract. En er blijk hierbij heel wat winst te boeken. Hilde legt op de volgende pagina's uit hoe zij te werk gaan.
Besparen op het energiecontract
02
Daarnaast hebben we in deze editie een bijdrage van drs. Maarten den Ouden (bedrijfseconoom en controleexpert), auteur van onder meer de Kascommissiegids voor de VvE. Hij schrijft over grote fraude bij VvE's, en ook van deze auteur zullen we in de komende edities meer bijdrages kunnen lezen. Verder een artikel op het optoppen van uw gebouw; wellicht een mooie manier voor uw VvE om extra kapitaal te creĂŤren. Laat u verrassen door alle mogelijkheden! Wij wensen u veel leesplezier! Guido van Loon
Optimaal gebruik van uw dak
16
COLOFON Wonen Media BV Postbus 2093, 1960 GB Heemskerk Telefoon 0251 207 450 E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl
VERDER IN DEZE EDITIE: Grote fraude bij VvE's 06 Kamerverhuur verbieden?
10
Verzekeringen voor uw VvE
20
Nieuws en producten
24
Beheerders en VvE-cursussen
28
Uitgever Marc Zagwijn Redactie Guido van Loon Vormgeving Jessica Geertsma, Rob van Leeuwen Advertentie-exploitatie Tim Hes ISSN 1572-185X Lithografie en druk VHP Drukkers, Heemskerk Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland Postbus 20, 1910 AA Uitgeest Tel. +31(0)251-25 79 24 Fax +31(0)251-31 04 05 Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter. Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.
1
Onderhandelen over ENERGIECONTRACT levert VvE’s geld op Het is bekend dat er veel VvE’s zijn die kampen met tekorten of willen besparen op diverse posten. Samen met Hilde Vink van VvECollectieven neemt Appartement & Eigenaar de komende tijd verschillende besparingsmogelijkheden voor VvE’s onder de loep. In deze editie: het energiecontract.
2
zen enorm gezakt zijn. Daarom is het nu
besparen op de vaste lasten van VvE’s.
een zeer gunstig moment om direct een
Energiecontracten zijn hier een belangrijk
offerte op te vragen. Wij benaderen onze
onderdeel van. Hilde Vink: ‘Wij werken
klanten dan ook actief in deze periode, met
nu al een aantal jaren voor en met VvE’s.
het advies om nu samen naar de tarieven te
Elke keer ben ik verbaasd als ik zie hoeveel
(laten) kijken. En dat kan op verschillende
VvE’s er zijn die maandelijks te veel geld
manieren. Zo hebben wij onlangs voor een
BESPAREN
VvECollectieven is gespecialiseerd in het
aan energie kwijt zijn. Met onze hulp is het niet ingewikkeld om hier iets aan te doen. Ik heb hier verschillende voorbeelden van. Zo hebben wij een VvE die per maand maar liefst € 450,- aan
administratiekosten
moest betalen als maandbijdrage aan de energieleverancier. Iets wat helemaal niet nodig is, want deze kosten liggen, net als bij vastrechtkosten vaak veel te hoog. Dat wordt dan gewoon betaald, omdat niemand er echt op let. Voor deze vereniging hebben wij de administratiekosten terug weten te brengen naar nul; een besparing dus van meer dan € 5000,- op jaarbasis! En dan heb ik het alleen nog maar over de administratiekosten, als we vervolgens naar de nota gaan kijken en naar de actuele prijzen, dan kunnen wij vaak nog veel meer besparen. Eigenlijk voor iedere VvE die bij ons aanklopt wel. Zeker met de huidige gasprijzen!’ Gunstige tijd De eerste maanden van dit jaar blijken de gasprijzen historisch laag te liggen. Vink: ‘Wij houden uiteraard dagelijks de markt en de prijzen in de gaten. Wat we in de eerste maanden van dit jaar zien, is dat de prijzen voor gas extreem laag liggen (dit kan uiteraard per dag veranderen). Dit heeft verschillende oorzaken. Eén ervan is dat we een hele zachte winter hebben gehad en dus veel minder hebben hoeven te stoken. Een ander is de uitbraak van het coronavirus. Dit heeft ook geleid tot minder handel, minder transport en industrie en dus ook minder gas stoken. Het gevolg hiervan is dat er nu een overschot aan gas hebben, dit maakt dat de gasprij-
‘VvE’s laten jaarlijks miljoenen liggen door geen aandacht te besteden aan het energiecontract’ 3
VvE zelfs een contract vastgelegd voor de periode van 2022 tot en met 2025. Het hui-
‘Praktisch elke VvE kan maandelijks tientallen tot honderden euro’s besparen!’
dige contract loopt nog tot 2022. Dus om te profiteren kunt u als VvE niet alleen op korte maar ook op langere termijn profiteren. Met recht: pro actief je klanten helpen!’ Wat kan een VvE doen als ze ook hiervan wil profiteren? Vink: ‘Wij maken het de klant makkelijk. Een VvE meldt zich bij ons en wij vragen hen vervolgens ons de laatste jaarnota toe te sturen. Op de laatste jaarnota (of bij grootzakelijk verbruik een maandafrekening) vinden wij doorgaans alle informatie die wij nodig hebben, zoals het verbruik en de contractdatum. Overigens nemen wij, voor de zekerheid, nog altijd even contact met de huidige energieleverancier van de VvE op. Zo kunnen wij nagaan of de einddatum ook daadwerkelijk klopt.’ ‘Vervolgens sturen wij de VvE een offerte. Hierbij maken we onderscheid tussen klein- en grootzakelijke contracten. Bij een groot zakelijk contract bij VvE’s (blokverwarming) sturen wij een offerte gericht
VvECollectieven: gespecialiseerd en gecertificeerd
VvE Collectieven is de eerste intermediair in Neder-
VvECollectieven is gespecialiseerd in het besparen
land die CIRE-gecertificeerd werd. Het doel van dit
op de vaste lasten van Vereniging van Eigenaren.
keurmerk is het vergroten van de transparantie op
Door de inkoopcapaciteit van meerdere VvE’s te
en daarmee het vertrouwen in de markt van (inter-
bundelen zorgen zij voor een sterke onderhan-
mediaire) verkoop van energiecontracten.
delingspositie tegenover leveranciers. Naast de bemiddeling in energiecontracten kunnen zij diverse andere besparingen realiseren.
4
Meer informatie: www.vvecollectieven.nl
opzegging. Voor ons het is dagelijks werk.
omdat wij op die manier de prijs voor het
Door onze inkoopcapaciteit bij 10 ver-
contract zo gunstig mogelijk kunnen hou-
schillende energieleveranciers hebben wij
den. Deze offerte is slechts een dag geldig
bovendien een krachtige inkooppositie bij
(eventueel vragen wij deze twee keer op,
de energieleveranciers. Er is voor een VvE
omdat wij begrijpen dat het bestuur vaak
dan ook geen enkel risico aan verbonden.
niet dezelfde dag kan beslissen). Bij klein
Wat veel mensen denken, is bijvoorbeeld
zakelijke contracten bij VvE’s werken wij
dat als er iets misgaat ze (tijdelijk) afge-
met collectieven. Dit is voor hen gunsti-
sloten kunnen worden. Dat kan echt nooit
ger omdat ze als klein zakelijk contract
gebeuren, de levering zal te allen tijde
mee kunnen profiteren van het verbruik
blijven doorgaan! Bovendien nemen wij
van grootzakelijke contracten voor de VvE.
de VvE alle zorg uit handen: wij regelen
Daarnaast werken we veelvuldig samen
alles, zorgen dat alles goed verloopt. Er
met VvE-beheerders. Ook zij zijn door-
is dus eigenlijk voor een VvE geen enkele
gaans erg content dat we voor hun klanten
reden om zich hier niet in te verdiepen.
een flinke besparing kunnen realiseren.’
Want waarom zou u elke maand tientallen
BESPAREN
op de dagprijs van gas. Dit doen we bewust
tot honderden (zelfs duizenden) euro’s laIs overstappen ingewikkeld?
ten liggen?’
Vink: ‘We horen inderdaad regelmatig dat dat VvE’s een beetje tegenhoudt: er wordt gedacht dat een nieuw contract of overstappen een lastig proces is. Maar VvECol-
Nog vragen over dit onderwerp
lectieven neemt alles uit handen, wij ver-
of ook uw nota sturen?
zorgen de contractonderhandeling en de
Mail naar info@vvecollectieven.nl.
5
WEER GROTE FRAUDES BIJ VVE’S Door: drs. Maarten den Ouden
U vertrouwt uw VvE-beheerder of penningmeester toch ook? Misschien heeft u de uitzending van het programma “Opgelicht” van 21 januari jl. gezien? 1
6
stelt dat het geld van de VvE daadwerkelijk
de doeken hoe Frans van Kaauwen (van
op de bankrekening aanwezig is.
‘Van Kaauwen Vastgoedmanagement’, een
Dat klinkt logisch maar ik kom nog (te)
‘professionele’ VvE-beheerder) er van-
vaak tegen dat een kascommissie alleen in
door is gegaan met de banktegoeden van
de VvE-administratie kijkt en niet op het
VvE’s in Amsterdam en Limburg. Wat kunt
bankafschrift. Of dat een kascommissie
u doen om zeker te stellen dat uw VvE niet
genoegen neemt met een download van de
plotseling wordt geconfronteerd met een
bankgegevens in Excel – die bankgegevens
lege bankrekening?
kunnen heel eenvoudig gemanipuleerd
FRAUDE
Presentator Jaap Jongbloed doet daarin uit
worden. Is een kopie van het bankafschrift Vertrouwen
genoeg ‘bewijs’? Nee - met bijvoorbeeld
Natuurlijk vertrouwt u uw VvE-beheerder.
Photoshop is het heel eenvoudig om een
Of -als uw VvE de administratie in eigen
bedrag op het bankafschrift te wijzigen.
hand houdt- de penningmeester en de
Zoals gezegd: vertrouwen alleen is niet
voorzitter.
genoeg! Natuurlijk vertrouwt de kascom-
Als de leden geen vertrouwen hadden ge-
missie de kasbeheerder 2; maar de kas-
had in beheerder of bestuur, dan hadden
commissie heeft de wettelijke opdracht
ze immers wel een andere beheerder of een
om te controleren of de cijfers kloppen en
ander bestuur gekozen.
die controle moet goed gebeuren.
Vertrouwen is een basisvoorwaarde. Maar
Dus de commissie moet zelf het banksaldo
vertrouwen alleen is niet genoeg: de con-
vaststellen door middel van een origineel
trole moet ook goed geregeld zijn én de or-
bankafschrift of door zelf (nadat de kasbe-
ganisatie van betalingen moet degelijk zijn.
heerder heeft ingelogd in het digitale bankprogramma) op het beeldscherm te kijken.
Controle Natuurlijk is het essentieel dat de kascom-
Dit is een essentieel onderdeel van de jaar-
missie jaarlijks goed de jaarrekening van
lijkse controle! In het algemeen is het ui-
de VvE controleert én daarbij dus ook vast-
teraard zaak dat de kascommissie weet
1 De uitzending is via internet nog te bekijken: https://opgelicht.avrotros.nl/uitzending/gemist/ 2 Met “kasbeheerder” bedoelen we hier degene die verantwoordelijk is voor de bank rekening. Dat kan zijn de VvE-beheerder, VvE-penningmeester of een ander bestuurslid.
7
Slimme kijk op het buitenleven
BALKONBEGLAZING - TUINKAMERS - GLAZEN WANDSYSTEMEN - TERRASOVERKAPPINGEN - WINDSCHERMEN
Laat verkeers-, omgevingslawaai en de weersinvloeden uw plezier niet langer bepalen, maar creĂŤer met Metalura balkonbeglazing een comfortabele balkonkamer. Geniet van extra woonruimte waar u het hele jaar van profiteert, zonder het contact met de buitenwereld te verliezen. Metalura denkt met u mee in de mogelijkheden en helpt u graag om de benodigde toestemmingen te verkrijgen. Dat is een slimme kijk op het buitenleven! Van Hennaertweg 2 - 2952 CA Alblasserdam - T. 088 13 30 430 - Ma t/m za 09.00 - 17.00 uur - WWW.METALURA.COM
Kennis maken met specialisten op het gebied van appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht? Neem contact op met mr. Kim Kroon of kijk op www.vantill.nl telefoon +31(0)20 470 01 77 k.kroon@vantill.nl
beheerder. Bij veel VvE’s kan de kas-
het boek de Kascommissiegids voor de VvE
beheerder een ongelimiteerd bedrag
staat dat helder beschreven en deze gids
in één keer overschrijven. U moet zich
bevat ook checklists voor de controle.
afvragen of het nuttig is dat een kas-
FRAUDE
wat en hoe gecontroleerd moet worden. In
beheerder bijvoorbeeld € 50.000,- op Is de organisatie van betalingen bij uw
één dag kan overmaken naar een ande-
VvE goed geregeld?
re bankrekening – zo heel vaak zal het
Een goed uitgevoerde jaarlijkse ‘kascon-
immers niet nodig zijn om een dergelijk
trole’ is dus belangrijk (óók al vanwege de
groot bedrag te betalen?
preventieve werking – de kasbeheerder die weet dat hij jaarlijks goed gecontroleerd
Deze maatregelen moeten niet alleen wor-
wordt zal veel minder snel in de verleiding
den afgesproken, maar moeten vooral ook
komen dan een kasbeheerder die weet dat
daadwerkelijk worden vastgelegd in de in-
de controle weinig voorstelt).
stellingen voor internet bankieren. Orga-
Maar een goede organisatie kan ook veel
niseer dat zo dat de kasbeheerder niet zelf
schade voorkomen.
de instellingen (alerts, limieten) kan wij-
U kunt eenvoudig nagaan of de betalings-
zigen; deze bevoegdheid moet dus bij ie-
organisatie binnen uw VvE solide: U stelt
mand anders binnen het bestuur of binnen
-bijvoorbeeld tijdens de ledenvergade-
de VvE worden belegd.
ring- de vraag: “Als de kasbeheerder morgen € 10.000
Meer tips voor een goede betalings-
frauduleus naar zijn eigen bankrekening
organisatie
zou overmaken – wordt dat dan binnen
In Financiën van de VvE, gids voor bestuur-
een week ontdekt? (Zo ja, door wie en hoe
ders en appartementseigenaren vindt u
dan?)”
meer tips. Daarbij ook tips om andere vor-
Veelal zal het antwoord “nee” zijn...
men van fraude tegen te gaan!
Zelfs als u de vraag verandert – “wordt dat dan binnen twee maanden ontdekt?” – zal het antwoord vaak nee zijn. En daarmee is dan duidelijk dat de organisatie van betalingen op een andere, betere manier geregeld moet worden!
Auteur: drs. Maarten den Ouden is
Eenvoudige maatregelen
bedrijfseconoom en controle-
Een betere, fraudebestendige betalingsor-
expert. Meer informatie op
ganisatie is helemaal niet moeilijk!
www.kascommissiegids.nl.
1. Zorg dat altijd een tweede persoon kan meekijken op de bankrekening.
Dit werkt preventief én indien toch ongeautoriseerde betalingen worden gedaan wordt dit snel ontdekt. De tweede persoon moet er wel een gewoonte van maken om bijvoorbeeld wekelijks even naar de mutaties te kijken.
2. Maak gebruik van de (gratis!) technische mogelijkheden die banken bieden. Deze verschillen per bank. ABNAMRO bijvoorbeeld biedt de mogelijkheid om ‘alerts’ in te stellen: zo kan de VvE regelen dat een tweede persoon per e-mail een bericht ontvangt indien een bedrag boven een bepaalde grens (dit kunt u zelf instellen) is afgeschreven. Of een alert dat waarschuwt indien het saldo onder een bepaalde grens komt. 3. Beperk de bevoegdheden van de kas-
9
Kamerverhuur te verbieden door VvE? Het komt steeds vaker voor dat appartementen worden aangekocht met het doel deze geschikt te maken voor kamergewijze verhuur veelal voor bewoning door studenten.
10
geving/verhuur van een privégedeelte een zo-
studenten vaker (geluids)overlast veroorza-
geheten gebruikersverklaring te overleggen
ken dan bijvoorbeeld een gezin. De vraag van
waarin de gebruiker/huurder zich confor-
veel VvE’s is dan ook of kamergewijze verhuur
meert aan de binnen de VvE geldende regels,
kan worden tegengegaan.
zijn in de Modelreglementen geen specifieke
KAMERVERHUUR
Het is een feit van algemene bekendheid dat
beperkingen opgenomen met betrekking tot Regelgeving
het in gebruik geven van een privégedeelte. De
Op grond van artikel 5:120 lid 1 BW is een
Modelreglementen bevatten geen verbod tot
appartementseigenaar bevoegd het privé-
kamergewijze verhuur. In beginsel kan de VvE
gedeelte aan een ander in gebruik te geven.
deze wijze van ingebruikgeving dan ook niet
Deze mogelijkheid kan slechts beperkt wor-
tegengaan.
den op grond van artikel 5:112 lid 4 BW waarin is bepaald dat het splitsingsreglement een
Van belang is of in de akte van splitsing aan-
regeling omtrent het gebruik, beheer en on-
vullingen op het Modelsplitsingsreglement
derhoud van de privégedeelten kan inhouden.
zijn opgenomen. Het komt regelmatig voor
Behoudens de verplichting om bij ingebruik-
dat ‘kamerverhuur’ of het exploiteren van een
1 ECLI:NL:RBAMS:2018:3757
11
‘kamerverhuurbedrijf’ expliciet wordt ver-
kamergewijze verhuur strijdigheid met de
boden in de akte van splitsing. De Recht-
in de akte van splitsing opgenomen be-
bank Amsterdam oordeelde bij uitspraak
stemming oplevert.
van 28 februari 2018 dat onder het exploite-
De VvE zal in die gevallen handhavend
ren als kamerverhuurbedrijf wordt verstaan
moeten optreden. Let wel: de bewijslast
dat (de kamers van) het appartement niet
dat sprake is van een gebruik in strijd met
aan meerdere personen, die niet in (gezins)
de bepalingen uit de akte van splitsing rust
relatie tot elkaar staan, mag/mogen worden
in beginsel bij de VvE. De VvE zal dus vol-
verhuurd. Is dus sprake van een expliciet
doende bewijs moeten vergaren wil het
kamerverhuurverbod dan is het niet toe-
optreden tegen gebruik in strijd met de
gestaan een appartement in kamers op te
akte van splitsing kans van slagen hebben.
delen en deze afzonderlijk in gebruik te
Denk daarbij aan getuigenverklaringen
geven/te verhuren.
van omwonenden en foto’s.
Bestemming
Is geen sprake van strijdigheid met de akte
Het voorgaande betekent niet dat wanneer
van splitsing dan kan tegen kamergewij-
geen kamerverhuurverbod is opgenomen,
ze verhuur niet worden opgetreden. Ook
de VvE helemaal geen mogelijkheden heeft
niet door het opnemen van een verbod in
op te treden tegen kamergewijze verhuur.
het huishoudelijk reglement. Een verbod
Alle Modelreglementen bepalen dat de ei-
zal in de akte van splitsing moeten worden
genaars en gebruikers verplicht zijn het
opgenomen. Dit laat echter onverlet dat
privégedeelte te gebruiken overeenkom-
de VvE te allen tijde de mogelijkheid heeft
stig de daaraan nader in de akte gege-
handhavend op te treden indien de wijze
ven bestemming. In sommige gevallen is
van gebruik in de vorm van kamergewijze
verhuur per kamer in strijd met de in de
verhuur leidt tot overlast.
1
akte vermelde bestemming. In een kwestie waarbij het privégedeelte was bestemd tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden, oordeelde het gerechtshof Arnhem-Leeu-
Voor vragen over dit onderwerp neemt
warden 2 dat het appartement slechts in
u contact op met Fleur Messink of
haar geheel verhuurd mag worden danwel
Anne Vermeulen-Jonkers, Rijssenbeek
in gebruik mag worden gegeven aan de
Advocaten.
tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hen inwonenden dient te wonen. Op grond van deze uitspraak kan worden gesteld dat wanneer bij de bestemming over ‘gezin’ wordt gesproken, ingebruikgeving van het privégedeelte als kamerverhuur aan een X-tal verschillende personen niet deel uitmakende van hetzelfde gezin, in strijd is met de bestemming. Conclusie Uit het vorengaande volgt dat de VvE kan optreden
tegen
kamergewijze
verhuur
wanneer daartoe een verbod in de akte van splitsing is opgenomen, dan wel wanneer
12
2 ECLI:NL:GHARL:2014:5693
In Nederland breekt er jaarlijks duizenden keren brand uit in appartementen.
Bij brand is de belangrijkste taak van een woningtoegangsdeur ervoor te zorgen dat het vuur en dodelijke brandgassen zich niet verspreiden. Een veiligheidsdeur van Daloc houdt giftige brandgassen en brand minstens 30 minuten tegen. Deze is ook ontwikkeld om zowel inbraak als storende geluiden en luchtjes uit het trappenhuis effectief tegen te houden. Lees meer op daloc.nl/wooncomfort
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek
(advertorial)
| Going up! Corporatie lift Vroeg of laat heeft elke VvE, woongebouw en/of appartementencomplex een nieuwe lift nodig.
DaaroM astralift:
Gecertificeerd Gekwalificeerd innovatief Betrouwbaar
Een lift vervangen brengt hoge kosten met zich mee. Astralift speelt hierop in met de ontwikkeling van een originele en functionele Corporatie lift. Deze innovatieve liftinstallatie wordt op maat gemaakt, is van hoge kwaliteit en is samengesteld uit componenten en onderdelen die vrij op de markt verkrijgbaar zijn. Hierdoor is de Corporatie lift op termijn veel goedkoper dan een standaardlift. Bovendien is deze lift veel minder storingsgevoelig.
Astralift staat voor kwaliteit als het gaat om: • • • • •
Repareren van uw lift Onderhouden van uw lift Moderniseren van uw lift Vervangen van uw lift Het aanleveren van een meerjarenbegroting
Maak snEl een afspraak!
Bel 079-3300690 of kijk op astralift.nl
Onderhoud • Service • Modernisering • Schachten • Design • Engineering • Nieuwbouw
Kies een voordeur die niet alleen bescherming biedt tegen inbrekers en burenoverlast. Maar ook tegen meer dan 900 graden.
Bij brand is de belangrijkste taak van een woningtoegangsdeur ervoor te zorgen dat het vuur en dodelijke brandgassen zich niet verspreiden. Een veiligheidsdeur van Daloc houdt giftige brandgassen en brand minstens 30 minuten tegen. Deze is ook ontwikkeld om zowel inbraak als storende geluiden en luchtjes uit het trappenhuis effectief tegen te houden. Lees meer op daloc.nl/wooncomfort
Verdien met uw dak door optimaal gebruik Het dak kan en mรกg worden voorzien van een nieuwe woonlaag of zelfs twee. De inkomsten die u hiermee genereert maken de verduurzaming en energietransitie financieel haalbaar. Het team van verkoop-je-dak is een manifest gestart om dakeigenaren hierover te informeren. In samenwerking met VerkoopjeDak.nl
16
te ontwikkelen. De burger wordt steeds
land van het gas af zijn. Voor bestaande
vaker gevraagd mee te denken over de toe-
woningen wordt dit een grote opgave en
komst van hun eigen wijk. Mensen heb-
is het nog onduidelijk door huizeneigena-
ben een grote behoefte hun leefomgeving
ren gefinancierd moet worden. Niet alleen
vorm te geven maar in Nederland kennen
voor energieopwekking en groene daken is
wij geen vanzelfsprekende zelfbouw cul-
het dak van belang maar ook voor de duur-
tuur. Sinds 2000 stuurt de overheid aan
zame verdichting van de steden. Met name
op 30% zelfbouw of zelfbouw in groeps-
in de grote steden waar de woningnood het
vorm (Collectief Particulier Opdrachtge-
hoogst is, komt de leefbaarheid in het ge-
verschap, CPO). Bouwen van woningen in
drang. Door de nijpende woningtekorten
Nederland is nog steeds vooral in handen
is een bouwspurt gaande door gemeenten
van projectontwikkelaars, corporaties en
en projectontwikkelaars maar gezien er
beleggers. Particulieren kopen de wonin-
een groot tekort aan beschikbare bouw-
gen die in de markt worden aangeboden
grond is, bouwt men noodgedwongen in
en bouwen nauwelijks zelf. Kavels voor
het groen.
zelfbouw worden steeds populairder maar
OPTOPPEN
Voor 2050 moeten alle huizen in Neder-
er zijn te weinig kavels beschikbaar voor Natuur verdwijnt door nieuwbouw
particulieren.
Veel openbaar groen verdwijnt door de bouw van nieuwe woningen. Terwijl dat groen zo hard nodig is voor de klimaatbestendigheid en de kwaliteit van leven voor de bewoners. Door te hoge grondprijzen en de minder aantal grondposities van de
Verkoop je dak initiatief
gemeenten in de steden, verdwijnt er veel
Het team van verkoop-je-dak, is een samenwerkingsverband
groen in de buitengebieden. Terwijl in de
van dakdromers, dakdenkers en dakdoeners die burgers op de
steden juist zoveel mogelijkheden zijn om
hoogte wil stellen van de ontwikkelpotentie van het dak. Vanuit
te verdichten maar vaak zijn deze plek-
hun expertise en sociale betrokkenheid, over de maatschappelij-
ken in het bezit van particulieren. En deze
ke vraagstukken omtrent vastgoed, zijn zij het manifest 'verkoop
worden zodoende niet benut omdat parti-
je dak' gestart. Hiermee willen zij het grote publiek bereiken om
culieren niet op de hoogte worden gesteld
meer slimme en multifunctionele daken te ontwikkelen. Door het
van de ontwikkelpotentie op eigen terrein
onder de aandacht te brengen dat dak oppervlak in theorie kan
of boven het dak.
worden verkocht, dragen zij een oplossing aan voor de nijpende woningnood en de klimaatadaptatie.
Meervoudig gebruik van het dak Daken worden nauwelijks benut of te eenzijdig gebruikt. Bij het verduurzamen van vastgoed wordt nog te weinig gebruikgemaakt van het dak. Hier en daar een paar zonnepanelen met wellicht wel een sedum dakbedekking erop, wordt gezien als verduurzaming van de 'vijfde gevel'. Dit enkelvoudig benutten van het dakoppervlak is in veel gevallen een gemiste kans. Een gemiste kans om het meervoudig gebruik door het op het dak woningen te bouwen met daar bovenop een groen dak voorzien van PV panelen. Veel VvE's kunnen nauwelijks de PV panelen bekostigen voor de energietransitie, laat staan een groen dak. Wanneer de ambities van de verduurzaming hoger worden ingestoken, door er vastgoed aan toe te voegen, ontstaat er een interessante businesscase. Mensen maken zelf de stad Er is een grote behoefte aan de stad anders
17
Benut ook tussenruimten, kopgevels en garageboxen Niet alleen de daken van particulieren zijn een gigantisch onbenut bouwpotentieel. Wanneer wij ‘out of the box’ denken over de beschikbare ruimte in de stad, zijn er veel meer plekken denkbaar waar bouwwerken gemaakt kunnen worden. Een smalle straat met dichte kopgevels kunnen ruimte bieden voor een hangend volume of zelfs helemaal dichtgezet worden wanneer deze niet veel gebruikt wordt. Onbenutte ruimte zit niet alleen boven onze daken maar ook boven onze straten en stegen. Luchtrechten In Nederland spreken wij niet van luchtrechten maar er wel de mogelijkheden bovendaks te ontwikkelen. Over het algemeen Drie fasen opgesteld door verkoop-je-dak Als u aan de slag wilt met uw dak of met het dak van uw VvE, volg dan dit stappenplan onderverdeeld in drie fasen vóór verkoop: Fase 1. Initiatie In deze fase bedenk je welke functie(s) zou passen op uw dak. Ga na bij uw VvE of er interesse is voor projectontwikkeling op het gezamenlijk dak. Laat eerst een bouwkundige en constructieve keuring uitvoeren en indien nodig ander specialistisch onderzoek. Doe marktonderzoek naar de (woning-)vraag in uw omgeving en benader een architect om de ideeën en wensen in een globaal programma van eisen op te stellen en een ontwerp te maken. Fase 2. Vooroverleg gemeente Ga in deze fase bij de gemeente na of de plannen binnen het bestemmingsplan vallen, middels een vooroverleg gesprek. De kans dat een grootschalig dakontwikkeling buiten het bestemmingsplan valt, is groot. Dus zoek in deze fase vroegtijdig een gespecialiseerd bureau dat kan helpen bij het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing voor de gemeente en een ontwerp. Ga ook met directe buren in overleg over je plan. Om een verklaring van geen bezwaar te ontvangen om verder te kunnen. Fase 3. Vergunningsfase Door de komst van de Omgevingswet, is het makkelijker en sneller om een project goedgekeurd te krijgen door de gemeente. Het plan is dat er maar 1 vergunning hoeft te worden aangevraagd bij 1 loket, waardoor de vergunningaanvraag sneller kan worden afgehandeld. Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning, bij afwijken van het bestemmingsplan, staat nu 28 weken plus eventuele verlenging van 6 weken. Met de Omgevingswet kan dat, in de meeste gevallen, straks naar een regulier beslistermijn van 8 weken, eventueel te verlengen met 6 weken. Dus het is vanaf volgend jaar gemakkelijker om een particulier projectontwikkeling goed gekeurd te krijgen!
mag men maar maximaal één verdieping toevoegen op een plat dak en een zadeldak mag worden voorzien van een dakkapel of verhoogde nok. Terwijl bestaand vastgoed vaak wel constructief met meerdere nieuwe verdiepingen kan worden opgehoogd. In Amerika en Engeland spreekt men over 'Air rights' en worden deze luchtrechten boven de daken al verkocht in grote steden als New York en Londen. Om vergroening, verdichting en betaalbaarheid van woningen in onze steden mogelijk te maken, moeten er nieuwe randvoorwaarden worden geschept. Bestemmingsplan
en
omgevingsver-
gunning In het bestemmingsplan legt de overheid regels vast voor uw dak. Wanneer u op uw dak wilt gaan bouwen is er altijd een omgevingsvergunning benodigd. Een standaard dakopbouw valt in vele gevallen onder de 'kruimelgevallenregeling' maar voor een opbouw die het volledige dakoppervlak benut of als u zelfs twee verdiepingen bovenop uw dak wilt bouwen, dan is er sprake van een buitenplanse afwijking. Gezien de woningmarkt crisis en de benodigde verduurzaming van bestaand vastgoed, zijn steeds meer gemeenten positief over het ontwikkelen van daken. Vereniging van Eigenaren Wanneer het dak onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn alle eigenaren van een appartement samen eigenaar van de gemeenschappelijke ruimten. In het van toepassing verklaarde Model
18
OPTOPPEN
reglement van splitsing is opgenomen of het gehele dak gemeenschappelijk is. In vrijwel alle splitsingsreglementen is bepaald dat toestemming van de vergadering nodig is om een dakopbouw of dakterras te maken en dus ook voor de verkoop of verhuur van het dak. Welk stemverhouding van toepassing is op welke soort besluiten, staat in de splitsingsakte. Kadastraal en bouwkundig splitsen Om het dak te kunnen verkopen of kopen moet het dak kadastraal en bouwkundig worden gesplitst. Een bouwkundige split-
Gemeente Rotterdam Het initiatief van verkoop-je-dak is door de gemeente Rotterdam enthousiast ontvangen en geeft aan mee te willen werken aan de bewustwording van de ontwikkelpotentie op daken. De gemeente heeft en speciaal dakenprogramma, het multifunctionele dak. VvE's zijn dan ook welkom om met de gemeente in gesprek te gaan over de dak wensen.
sing vindt op grond van wet- en regelgeving plaats in de vorm van de omgevingsvergunning. De aanvraag wordt hierbij o.a. getoetst aan het bestemmingsplan, Bouw-
sen en de kansen die het dak biedt om
besluit, de Bouwverordening en de parkeer-
te verduurzamen en te ontwikkelen. De
norm. Als aan de eisen wordt voldaan, moet
quickscan zal uitwijzen wat de techni-
de omgevingsvergunning worden verleend.
sche mogelijkheden zijn en wat de globa-
Het kadastraal splitsen is het vormen van
le waarde van het dak is. Daaropvolgend
juridische kadastrale eenheden (splitsen
kan er getoetst worden welke ontwikkel
in appartementsrechten) die separaat ver-
scenario's er mogelijk zijn voor jullie dak.
kocht kunnen worden. Bij een kadastrale
De ontwikkelpotentie van het dak zal de
splitsing ontstaan alleen juridische ap-
verduurzaming en de energietransitie van
partementsrechten. Het toevoegen van
het gebouw makkelijk haalbaar maken en
meer woningen aan een gebouw, zijn wel
financieel zeer aantrekkelijk.
een aantal regels verbonden. Ga hierover met uw gemeente in gesprek. Benieuwd naar de mogelijkheden voor uw Stappenplan voor dak ontwikkeling
dak? Kijk op appartementeneigenaar.nl/
Ga met uw VvE in gesprek over de wen-
optoppen of www.verkoopjedak.nl.
19
Uw VvE verzekeren Als VvE moet u voor verschillende zaken verzekerd zijn. In de praktijk blijkt echter dat er bij veel VvE‛s onduidelijkheid bestaat over welke verzekeringen verplicht zijn voor VvE‛s en welke niet. In dit artikel geven wij een overzicht.
20
Aansprakelijkheidsverzekering
VvE’s; een aantal hiervan zijn verplicht
Een andere verplichte verzekering voor
voor elke VvE, over andere verzekeringen
VvE’s is de aansprakelijkheidsverzeke-
mag de VvE zelf beslissen. Daarnaast kunt
ring. Deze verzekering zorgt ervoor dat
u als appartementseigenaar uiteraard ook
er schade aan derden (of aan spullen van
zelf verzekeringen afsluiten. Wordt uw
derden) gedekt wordt wanneer deze scha-
VvE door een beheerder geadviseerd? Dan
de is veroorzaakt door gebreken aan het
is het goed om te weten dat een beheerder
pand. Bijvoorbeeld wanneer er door een
alleen over VvE-verzekeringen mag advi-
storm dakpannen van het dak afwaaien en
seren als ze een vergunning hebben van de
een geparkeerde auto beschadigd raakt.
VERZEKEREN
Er bestaan diverse verzekeringen voor
Autoriteit Financiële Markten (AFM). Rechtsbijstandsverzekering Opstalverzekering
Met een rechtsbijstandsverzekering is de
De belangrijkste verzekering voor de VvE
VvE verzekerd van rechtsbijstand. Dit kan
is de opstalverzekering. Deze verzeke-
erg handig zijn wanneer er bijvoorbeeld
ring is verplicht en dekt eventuele schade
geprocedeerd wordt tegen de gemeente of
aan de gemeenschappelijke delen van het
individuele VvE-leden. Dit type verzeke-
gebouw. Denk hierbij aan de muren, ko-
ring is wel aan te bevelen maar is niet ver-
zijnen, gevel en vloeren. De premie van
plicht om af te sluiten.
deze verzekering hangt af van de herbouwwaarde. De herbouwwaarde is iets anders dan de marktwaarde. Het betekent eigenlijk de kosten van het opnieuw bouwen (herbouwen) van het gebouw wanneer deze verloren zou gaan, bijvoorbeeld door een brand. Het is verstandig om eens in de zoveel tijd deze herbouwwaarde te laten taxeren, zodat het pand niet onderverzekerd raakt. In de opstalverzekering staat ook een appartementsclausule. Het bestuur is verplicht ervoor te zorgen dat deze clausule in de polis staat. Hierin wordt bepaald dat ook wanneer één eigenaar schade veroorzaakt, de verzekeraar toch uitkeert. Eigenaarsbelang Doorgaans zal er in de opstalverzekering vanuit worden gegaan dat elk appartement over eenzelfde standaardbadkamer en -keuken beschikt. Dit betekent dat individuele verbeteringen van appartementen hier niet bij inbegrepen zijn. De uitkering bij eventuele calamiteiten zal hier dan ook niet op uitgerust zijn en dus lager liggen. Om dit te voorkomen, kun je bij veel verzekeringen dit zogenoemde eigenaarsbelang meeverzekeren op de inboedelverzekering. De VvE kan er ook voor kiezen het belang van alle eigenaren in één keer mee te verzekeren. Een voordeel hiervan is dat er één verzekeraar is en blijft en dat men dus niet te maken krijgt met verschillende partijen die naar elkaar wijzen.
21
Led portiek-, trap-/gallerijverlichting serie IJssel Met bewegingssensor, daglichtsensor, noodbatterij en afstandsbediening Dit LED opbouwarmatuur kan zowel tegen het plafond als tegen de muur worden gemonteerd. Deze hoogwaardige LED verlichting wordt vaak toegepast bij o.a. VVE’s, woningcorporaties en scholen, zoals bijvoorbeeld in portieken, trappen, gangen, galerijen, kelderboxen, fietsenstallingen en buitenlocaties.
Deze nieuwe LED portieklamp is voorzien van SMD LED’s met hoge Lumen en onderscheidende eigenschappen en functionaliteiten, zoals: • Vuurbestendige prismakap met een gelijkmatige lichtafgifte; • Slagvast en vandalisme bestendig IK10; • Een waterbestendige ontwerp, IP 65; • Die Cast aluminium body t.b.v. optimale warmteafvoer; • Uitgerust met een bewegingssensor (S5), instelbaar met afstandsbediening; • 150 Lumen per Watt, leverbaar in 10 watt en 15 watt uitvoering; • Beschikt over een hoogfrequente en flikkervrije driver; • Input voltage AC100-240V, PF>0.95, CRI >85; • Voorzien van een noodbatterij, directe activering bij stroomstoring.
PreLite, Handelsweg 13C, 3881 LS Putten, +31(088) 2366050, info@pre-lite.nl, pre-lite.nl
Dé specialist in appartementsrecht en VvE's
www.rijssenbeek.nl
Rijssenbeek Advocaten | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | 026 - 443 42 49
VERZEKEREN
VvE bestuurdersaansprakelijksheids-
Denk daarnaast als VvE ook eens na over
verzekering
preventie.
Een bestuurder van een VvE kan persoon-
complexen zijn voor het laatst bij opleve-
lijk aansprakelijk worden gehouden voor
ring grondig geïnspecteerd en daarna niet
schade die door hun handelen ontstaat. En
meer. Hoe veilig is het complex nog? Zo’n
deze bedragen kunnen flink oplopen aan-
keuring zou onveilige situaties kunnen
gezien er, zeker in grotere VvE’s, veel geld
helpen voorkomen. Mensen moeten zich
omgaat. Een bestuurdersaansprakelijks-
veilig voelen in hun woning, verzekerin-
heidsverzekering kan daarom verstandig
gen bieden een stuk financiële veiligheid,
zijn om af te sluiten. Ook deze verzekering
maar daarnaast moeten ook de woning en
is echter niet verplicht.
het complex veilig zijn. De laatste jaren
De
meeste
appartementen-
zien we bijvoorbeeld dat hulpbehoevende Besparen op verzekeringspremies
ouderen steeds langer thuis blijven wonen.
Er zit veel verschil in de hoogte van de pre-
In geval van met name brand is deze groep
mies voor verzekeringen. Het kan zeer de
bewoners zeer kwetsbaar. Goed om over na
moeite waard zijn om bijvoorbeeld offertes
te denken dus.
op te vragen bij specialisten in VvE-verzekeringen en lonend om premies te verge-
Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog
lijken. Daarnaast kan het verstandig zijn
vragen over verzekeringen voor VvE's?
te kiezen voor een verzekeringspakket. Dit
Neem contact met ons op via
kan uiteindelijk voordeliger uitpakken dan
www.appartementeneigenaar.nl/vraag.
losse verzekeringen bij diverse verzekeraars. Een ander punt van aandacht is de waarde van het complex en het verzekeren daarvan. Om over- of onderverzekeren te
Slapende VvE
voorkomen kan het, zoals eerder gezegd,
Er zijn nog steeds genoeg appartementencomplexen die niet over een
verstandig zijn het complex te laten taxe-
actieve VvE beschikken. In dat geval is er waarschijnlijk ook geen op-
ren. Zo betaalt de VvE nooit te veel premie
stalverzekering of aansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Met alle
en is het pand naar waarde verzekerd.
problemen en risico's van dien; hypotheekverstrekkers bijvoorbeeld eisen doorgaans een opstalverzekering.
Meer tips voor de VvE
Als u in een complex woont met een slapende VvE kunt u het beste
Laat u niet verleiden door lage premies, on-
allereerst alles in het werk stellen de VvE te activeren. Is dat echt
derzoek altijd goed wát er uitgekeerd wordt
niet mogelijk? Dan zult u toch een opstalverzekering voor uw eigen
in geval van geleden schade, maar ook hoe
appartement moeten afsluiten. Kies in dat geval wel altijd voor een
de schade wordt afgehandeld. Wat kan de
polis met appartementsclausule; hiermee wordt namelijk ook schade
VvE van de verzekeraar verwachten, met
vergoed door toedoen van buren.
andere woorden krijg je waar voor je geld.
23
NIEUWS
Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant en interessant zijn.
WiFi intercom Het openen van deuren op afstand is voor veel mensen
Het binnentoestel dient elke bewoner op zijn eigen
een luxe, maar voor anderen een must. Wat als u bij-
netwerk aan te melden. Vervolgens is het een kwestie
voorbeeld aan uw bed gebonden bent? Of continu on-
van de app op de gewenste toestellen te installeren zo-
derweg bent? U kunt met de WiFi intercom van Blan-
dat u altijd beeld en geluid heeft ĂŠn op ieder moment en
kestijn eenvoudig via een app op uw telefoon of tablet
overal deuren kunt openen.
de deur openen!
Goed huismeesterschap Goed huismeesterschap verhoogt de sociale cohesie en het maatschappelijk rendement voor bewoners en eigenaren. Young Facility levert huismeesterdiensten die passen bij de cultuur en uitstraling met zowel technische als sociale vaardigheden. Benieuwd wat zij voor u kunnen betekenen? Neem contact op via 0172 745 085.
Hotsofa Radiatoren zorgen voor de noodzakelijke warmte maar maken de ruimte bij het raam ook onbruikbaar. Veel mensen leggen een kussentje op de verwarming om toch bij het raam te kunnen zitten. Een meer comfortabel oplossing is een vaste bank over de radiator of een radiatorombouw als bank afgewerkt. Hotsofa is de eerste echte design radiator bank. Door de robuuste brede poten kan Hotsofa ook op een convectorput worden geplaatst. Hotsofa is hiermee met recht dĂŠ bank voor de verwarming.
24
NIEUWS
Lekkageproblemen verholpen Rechtdoor: pijl omhoog of pijl omlaag
Dit halfronde dakvlak met aluminium uiterlijk heeft een markante uitstraling. De originele stalen constructie met stalen dakbeplating was voorzien van een coa-
Het lijkt misschien heel logisch, maar er worden
ting, maar door het uitzetten en krimpen van het ma-
veel verkeerde pictogrammen gebruikt bij het in-
teriaal zijn er naden en kieren tussen de aansluitende
stalleren van vluchtrouteaanduiding. De meest
delen ontstaan.
voorkomende fout is het gebruik van de pijl omlaag bij een vluchtroute rechtdoor. In Europa is het sinds
Door het scheuroverbruggende en waterdichte mem-
2013 de bedoeling om de pijl omhoog te gebruiken
braan van Triflex over de aansluitingen aan te brengen,
voor het aanduiden van een vluchtroute rechtdoor.
zijn de lekkageproblemen verleden tijd.
Nederland liep hierin nog wat achter. Denkt u bijvoorbeeld eens terug aan de verkeersborden; in de meeste Europese landen werden de pijlen omhoog al gebruikt voor rechtdoor, terwijl in Nederland de pijlen nog omlaag wezen. Waar voorheen de vluchtrichting rechtdoor dus werd aangegeven met een omlaag wijzende pijl, wijst deze pijl nu omhoog.
Aantal subsidies voor verduurzamen verschilt per gemeente Het aantal subsidieregelingen blijkt per gemeente sterk te verschillen. Waar ruim de helft van de Nederlandse gemeenten (59%) geen aanvullende subsidies biedt voor verduurzaming van de woning, loopt het aantal regelingen in andere gemeenten op tot vier. Dit blijkt uit een analyse door Vattenfall van alle Nederlandse energiesubsidies en aanvragen. In de gemeenten Sint Anthonis en Nijmegen wordt verduurzaming op lokaal niveau het meest gestimuleerd. Inwoners kunnen hier vier gemeentelijke subsidies aanvragen, onder meer voor groene daken of het aanschaffen van zonnepanelen. Ook in grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam wordt energiebesparing gestimuleerd met drie lokale subsidies.
25
Brilliance. Intelligentie. Uitmuntendheid. De M73 maakt indruk met de nieuwste krachtige systeemtechnologie en modulaire MOBOTIX-app-ondersteuning. Het is een camera die ongeëvenaard is op het gebied van prestaties, functionaliteit, cyberbeveiliging en edge computing. Al met al een compromisloze compacte camera met briljant zicht en een geweldige uitstraling – ontworpen door Eskild Hansen.
Interieurontwerp als betaalbare online service Woongeluk.nl richt zich op een grote groep Nederlanders die een interieurontwerper willen inschakelen, maar overtuigd zijn dat het te duur is. Het werkt zo: u maakt zelf foto’s van uw interieur. U stuurt plattegronden op als u die heeft. Of u maakt een vlog met uw smartphone, waarin u het ontwerpersteam meeneemt in een privé rondleiding door uw huis. Het team ontwerpt daarna samen met u het interieur. In voldoende tussenstappen, zodat u mee kunt sturen op de gewenste uitkomst. Zonder verrassingen over de prijs, want die staat vooraf vast.
Snel schade herstellen Glasherstelbedrijf
Glaspunt
beschikt
over
real-time stormdata en volgt schademeldingen live over het hele land. Door het verloop van een storm op deze wijze in kaart te brengen kan de glashersteller de dienstverlening in de getroffen gebieden direct opschalen. Binnen 30 minuten na melding kan de schade hersteld worden.
26
NIEUWS
Homematrix Via Homematrix.nl is het sinds 1 december mogelijk een waarderingsrapport van elke woning in Nederland op te vragen. Dankzij Homematrix nemen consumenten beter onderbouwde beslissingen bij het kopen, verkopen of verbouwen van een woning. Een woningtaxatie rapport kost 19,75 euro en wordt binnen enkele minuten per e-mail afgeleverd.
Financieel beheer Er gaat veel geld om in een VvE. De financiĂŤle stukken geven inzicht en zijn belangrijk voor de besluitvorming. Natuurlijk waar, maar op een of andere manier wekken deze opmerkingen niet de minste interesse op. Maar waar iedereen wel grote interesse in heeft is de VvE bijdrage. Hoe weet u of die goed is? De Blauwe Fenix geeft heldere antwoorden op dit soort vragen.
Uw specialist in technisch VVE beheer
Weg met die lelijke radiator! De radiatorbekleding is eenvoudig te monteren
Technisch VvE beheer Technische meerjaren onderhoudsplanning(en) Bouwbegeleiding planmatig onderhoud
en blijft dankzij de ultra sterke magneten goed op
Energetische maatregelen
zijn plek zitten. Met de Sentimo Radiatorbekle-
Contractmanagement onderhoud
ding geef je je bestaande radiator in -letterlijkeen klik een nieuwe look! De bekleding is verkrijgbaar in 20 moderne kleuren en geschikt voor elke
Bouwkundig en technisch advies Strippenkaart
woonruimte, zelfs voor de badkamer.
www.vveam.nl
27
Het beheer van uw VvE Over beheerders kiezen en VvE-cursussen Een VvE die goed functioneert is van groot belang. De financiÍle risico’s van een VvE die slecht bestuurd wordt zijn vaak erg groot. Goed bestuur is daarom belangrijk. Maar hoe komt u als VvE-bestuurder aan de juiste kennis? Of kiest u toch het beste voor een beheerder? Wij zetten de voors en tegens op een rijtje. 28
prijzen gunstiger kunnen uitvallen, dan wan-
komt best veel kijken. Vaak meer dan in eerste
neer de VvE zelf de prijzen opvraagt. En zeker
instantie in gedacht. Veel VvE’s vragen zich op
ook voor grote VvE's geldt dat de adminis-
een gegeven moment dan ook af of uitbesteden
tratie erg ingewikkeld kan worden voor een
een logische optie voor hen is. En dat is hele-
'leek', met alle gevolgen van dien.
CURSUS
Bij het beheer van een appartementencomplex
maal geen rare gedachte. Een beheerder bespaart als eerste veel tijd. Als u als VvE namelijk
MeerJarenOnderhoudsPlan
het beheer zelf op u neemt, merkt u al snel dat
Een goede beheerder bekijkt ook het huidige
hier aardig wat uren in gaan zitten, vaak ook
MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) en contro-
avonduren. Tijdrovend en erg onhandig, om-
leert of deze nog voldoet. Waar nodig zal deze
dat bedrijven dan niet meer te bereiken zijn.
– in overleg met de VvE – bijgesteld worden.
Voor de professionele beheerders daarentegen
Een pro-actieve beheerder is zeker wenselijk
is beheer juist een alledaagse taak. Zij houden
als het gaat om het onderhoud en het onder-
zich voortdurend bezig met alle voorkomende
houdsbudget. Vooruitdenken, anticiperen en
zaken met betrekking tot het beheer van het
vooruit kijken kan vervelende financiële te-
appartementencomplex. Zo zullen zij aanwezig
genvallers achteraf voorkomen. Een onver-
zijn bij inspecties, controleren ze verrichte on-
wachte noodreparatie aan bijvoorbeeld het
derhoudswerkzaamheden en onderhouden ze
dak kan het beschikbare onderhoudsbudget
contact met verschillende uitvoerende partijen.
aardig in de war schoppen. Dit kan betekenen dat bepaalde werkzaamheden uitgesteld moe-
Collectiviteitsafspraken
ten worden, of het budget bijgesteld.
Buiten de tijd is een voordeel dat veel beheerders vaak collectiviteitsafspraken hebben met
Financiële zekerheid
verschillende partijen, waardoor zij kortingen
De beheerder werkt altijd in opdracht van de
voor VvE's kunnen bedingen. Dit maakt dat de
VvE, de VvE is dan ook altijd zelf aansprakelijk.
29
Een goede beheerder weet natuurlijk wel
stellen, omdat het namelijk geen financi-
wie goede garanties geeft en zorgt dat die
eel voordeel oplevert. Het zal eerder onno-
garantieafspraken ook goed op papier ko-
dig geld kosten. Het is wel altijd nuttig om
men. Er zijn ook beheerders die een eigen
een bestuur samen te stellen en de admi-
garantieregeling aanbieden. Deze beheer-
nistratie uit te besteden.
ders bieden 100% garantie op het uitgevoerde werk – mits het volgens de regels
Een middelgrote VvE (9 tot 30 apparte-
en in overeenstemming met het MJOP uit-
menten) raden we bij grote uitgaven aan
gevoerd is.
het beheer uit te besteden en een technische commissie aan te wijzen.
Wanneer geen beheerder? Dat hangt met name af van de grootte van
Grote VvE’s (meer dan 31 appartementen)
uw appartementencomplex. De omvang
doen er eigenlijk altijd goed aan om een VvE
daarvan bepaalt namelijk grotendeels of
beheerder in de arm te nemen. Om de kos-
er überhaupt een beheerder nodig is. Lo-
ten te drukken kunnen deeltaken eventueel
gisch: een gebouw met veel appartemen-
worden uitbesteed aan bewonerscommis-
ten, heeft nu eenmaal te maken met groter
sies. Het is dan wel belangrijk dat zij onder
onderhoud en hogere kosten dan een klein
supervisie van de beheerder werken.
gebouw. Dit maakt de materie dus gelijk
30
een stuk complexer. Daarnaast hebben
Geen beheerder
de beslissingen die de VvE van een groot
Wanneer uw VvE geen beheerder heeft,
complex neemt, invloed op het woonge-
dan kan het zijn dat u als bewoner ineens
not van meer bewoners dan als het om een
bestuurder bent. En wat dan? Als lid en ze-
klein complex gaat.
ker als bestuurslid van een VvE krijgt u te
Wij raden kleine VvE’s (2 tot 9 apparte-
maken met zaken waar je in het dagelijks
menten) af om een VvE beheerder aan te
leven misschien nauwelijks naar omkijkt.
– VvE-cursus - Kjenning
municatie, het lijkt wel of u ineens overal
Oopleidingen gericht op zowel nieuwe
verstand van moet hebben. Maar wat nou
VvE-leden, als ook verdiepingscursussen
als u dat niet hebt? Dan zijn er gelukkig
voor bestuursleden. Deelnemers ontvangen
speciale cursussen. Wij zijn zetten een
een naslagwerk waarin alle informatie van
aantal mogelijkheden voor u op een rijtje:
de cursus of opleiding in terug te lezen is.
CURSUS
Techniek, geldzaken, jaarverslagen, com-
Prijs: vanaf € 630,-. – Cursus VvE-beheer voor Bestuursleden -
Meer informatie: www.kjenning.nl
Vastgoed Business School De cursus VvE-beheer voor bestuursleden
– VvE Opleidingen, Kennis en Advies
biedt inzichten in de ins en outs van de
Cursussen op het gebied van de VvE in het
VvE. Denk hierbij aan wetgeving omtrent
algemeen en het appartementsrecht in het
(vaak complexe) splitsingsakten en het
bijzonder, gericht op de professional be-
modelreglement. Maar ook goed kunnen
stuurders van VvE's, appartementseige-
organiseren en communiceren zijn on-
naars, bedrijven, non-profit organisaties
misbare vaardigheden (óók als het beheer
en overheden.
wel is uitbesteed)
Prijs: € 950,-
Prijs: Twee modules: € 395,- per module of € 695,-
Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog
Vul bij het bestellen 'AE' in bij 'Order Notes'
vragen over beheerders of cursussen voor
en krijg 15% korting!
VvE's? Neem contact met ons op via
Meer informatie: www.vastgoedbs.nl
www.appartementeneigenaar.nl/vraag.
Tips bij kiezen van beheerder 1.
Bedenk van te voren goed wat de VvE precies wil uitbesteden: technisch beheer, administratief beheer of beide? Niet elke technische beheerder beschikt over voldoende administratieve kennis en omgekeerd.
2.
Doe vooronderzoek bijvoorbeeld via internet om te achterhalen welke beheerders binnen uw regio actief zijn.
3.
Maak een voorselectie en vraag offertes aan.
4.
Vraag naar de ervaringen van andere VvE’s.
5.
Stel vragen bij onduidelijkheden.
6.
Steekwoorden: deskundigheid, contuniuteït, flexibiliteit, overhead kosten, betrokkenheid, veiligheid.
31
(advertorial)
Kroon Kozijn Uw specialist in kunststof kozijnen!
Kroon Kozijn behoort met haar 25 vestigingen tot de absolute top in de branche van kozijnfabrikanten. De doorontwikkelde producten van Kroon Kozijn zijn al ruim 40 jaar zeer succesvol. In combinatie met haar 25 dealers maakt de formule een sterke en zekere partner voor u als VvE. Dit in combinatie met professionele afnemers maakt de formule een sterke en zekere partner voor u als VvE. Al onze kunststof kozijnen en deuren worden geproduceerd in onze eigen moderne fabriek in Nederland (Didam). Kroon Kozijn produceert hier wekelijks honderden kunststof ramen en deuren. Het gaat hierbij altijd om maatwerk. Kroon Kozijn is dé grootste specialist in Nederland op de particuliere kozijnenmarkt. Onze expertise, kwaliteitsbewaking en ervaring met particulieren, brengen wij al vele jaren succesvol samen in de kozijnrenovatie bij VvE’s. Bij ons staat de bewoner/eigenaar centraal. Wij zijn gewend op te leveren met de bewo-
ner zelf, die pas tevreden is als echt alles precies zo is gegaan zoals afgesproken. Onze kunststof kozijnen Bij Kroon Kozijn heeft u de keuze uit 2 typen kozijnen: ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫
Het traditionele Kroon Kozijn; goed isolerend, inbraakwerend, een kwalitatief hoogwaardig kozijn, voldoet aan alle energienormen en kwaliteitskeurmerken, kortom een A-merk kozijn. Daarnaast heeft Kroon Kozijn als enige in Nederland een premium isolerend nieuw kozijn; het NORDIC kozijn. Dit isoleert ruim 2 keer zo goed als alle andere verdiepte kozijnen die op de Nederlands markt beschikbaar zijn!
“Uw kozijnen worden op maat geproduceerd in onze eigen fabriek in Nederland” Waarom zaken doen met Kroon Kozijn? ▫ Kroon Kozijn loopt voorop in de ▫ toepassing van de nieuwste ▫ technieken. ▫ Uw kozijnen worden op maat ▫ geproduceerd in onze moderne kozijn▫ fabriek in Nederland, u bent van harte ▫ welkom om een kijkje te komen ▫ nemen (op afspraak).
▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫
Montage door onze eigen montageteams met professionele monteurs. Wij begrijpen dat we gasten in uw huis zijn. Per woning verschillende keuzes naar eigen wens. Uitgebreide adviesfunctie en vergunningsbegeleiding. Wij ondersteunen de VvE in de communicatie met de bewoners. U krijgt als VvE bij ons een vast aanspreekpunt. Wij zijn in het bezit van alle keurmerken.
Neem voor een vrijblijvend adviesgesprek contact met ons op. Meer informatie? Kijk op www.kroonkozijn.nl bel 0316-296161 of neem direct contact op met Vincent Aalders 06-55144682.
NU
AR 10 JA ANTIE GAR
EXXXTRA LANG PROFITEREN VAN HET INTRATONE XL-PAKKET Nu exxxtra lange garantie op onze intercomsystemen met het INTRATONE XL-PAKKET: 10 jaar garantie op alle hardware én het tijdelijk gratis Info Display; de oplossing voor directe communicatie met bewoners en een verzorgde entree. Profiteer nu van 10 jaar lang gemak en zekerheid voor beheerders, bewoners én bezoekers!
INTRATONE XL-PAKKET 10 jaar volledige garantie op alle intercomsystemen 10 jaar gemak en zekerheid, lage maandelijkse kosten per appartement GRATIS Info Display Ga voor meer informatie en het maken van een afspraak op locatie naar intratone.nl/xl-pakket
� Antislipvloeren
Uw specialist in vastgoedonderhoud Onze toegevoegde waarde uit zich in onze klantgerichtheid, betrokkenheid en het ontzorgen van de klant. Overleg over en tijdens de werkzaamheden - met u, maar ook met andere betrokkenen - is voor ons niet meer dan normaal.
� Ophoogsystemen
Door het toepassen van sneluithardende producten zijn loopvoorzieningen overbodig en wordt de overlast tijdens de uitvoering van uw project tot een minimum beperkt.
Wat kunnen wij voor u betekenen? Wat dacht u van… ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ
� Balkonvloeren
Antislipvloeren Balkonvloeren Vloercoating Hemelwaterafvoer Afschotverbetering Betonreparatie
ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ
Schilderwerk Dilatatie-afdichting Ophoogsystemen Trappen + bordessen Parkeervloeren
Kortom: wat uw opdracht ook is, wij zetten graag onze jarenlange ervaring in om uw project tot een goed einde te brengen. � Trappen + bordessen
� Hemelwaterafvoer
� Parkeervloeren
� Galerijen / balkons � �
Detailafdichting � Parkeergarages / -daken � Naadloos dakwerk Kunststofvloeren � Schilderwerk � Betonreparatie � Complete renovatie
Multi Protect Nederland BV � Handelsweg 25, 7461 JJ Rijssen 0548 – 513322 www.multiprotect.nl � info@multiprotect.nl
�
