DELIBERE CORSA A OSTACOLI PER DECIDERE ONLINE

DELIBERE

CORSA A OSTACOLI PER DECIDERE ONLINE

Le norme non sono chiare e il Decreto Agosto non ha sciolto i dubbi. Cambia il quorum deliberativo dell’assemblea di seconda convocazione. Le riunioni in videoconferenza sono previste, ma con limitazioni e troppa burocrazia

Daniela Zeba

Ritorna l’incubo covid e si ripropone in maniera dirompente il problema delle assemblee di condominio. Farle? Non farle? In presenza? In modalità telematica? Mille dubbi attanagliano l’amministratore che mille pressioni sta subendo in questi giorni dai condomini, invogliati come non mai a riunirsi per deliberare milioni di euro lavori di riqualificazione, perché «sono gratis». Covid e superbonus 110% sono diventati un binomio pericoloso, croce e delizia di ogni amministratore di condominio in questo delicato periodo, che sta mettendo a dura prova il lavoro del professionista e la sua organizzazione. Se in estate il problema contagio è stato neutralizzato da riunioni all’aperto, in cortili o autorimesse (luoghi poco consoni, ma almeno sicuri e senza costi), ora diventa invece sempre più pressante dal punto di vista logistico, perché è sempre più difficile trovare sale adatte adeguatamente sanificate, in grado di garantire adeguato distanziamento sociale, specie per i condomini più grandi.

Le novità

Da mesi, gli operatori del settore stavano sollecitando il legislatore, al fine di definire la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in videoconferenza. Gli

appelli erano rimasti vani, fino a qualche giorno fa, fino all’approvazione della legge di conversione del Decreto Agosto. Ma se la legge 126 del 13.10.2020 ha finalmente messo mano alla gestione dei condomini nel quadro emergenziale, quello che ne è scaturito è sicuramente quanto di peggio ci si potesse auspicare. La nuova norma, che non prevede retroattività ed è diventata applicabile, quindi, solo dal 14 ottobre 2020, oltre a prevedere maggioranze, modalità di convocazione e invio verbale dell’assemblea in videoconferenza, stabilisce anche nuove maggioranze per il superbonus 110% e la cessione del credito, e il differimento del termine sia per gli adeguamenti antincendio sia per la convocazione dell’as-

semblea ordinaria annuale sia per l’approvazione del rendiconto (180 giorni) fino alla cessazione dello stato di emergenza.

Interpretabilità

Perché non ci si può ritenere soddisfatti di quanto previsto dalla nuova norma? Perché, come spesso accade, la legge è stata formulata in modo da dare adito a diverse interpretazioni da parte della dottrina e degli addetti ai lavori, generando ulteriore confusione anziché semplificare le cose. Ma nel dettagio, che cosa prevede la norma in questione per ciò che attiene alle assemblee e alle maggioranze con cui poter deliberare? I riferimenti normativi sono l’art. 63 e l’art. 63-bis del D.L. n.104/2020 convertiti con modifiche dalla l. n. 126 del 13.10.2020. Nel dettaglio si prevede che: 1. Sono validamente approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (quorum deliberativo dell’assemblea di seconda convocazione ex art. 1136, comma 3, c.c.) le deliberazioni dell’assemblea del condominio con oggetto l’approvazione degli interventi per l’efficienza energetica di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020, convertito dalla L. n. 77/2020 e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali, di cui all’articolo 121. 2. Che «l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati» (comma 3 art 66 disp.att.c.c.). 3. «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza». In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, essere

«trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesi-

me formalità previste per la convocazione» (comma 6 art 66 disp. att.c.c.). 4. «Il termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 del Codice civile per la presentazione del rendoconto è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da covid-19». A queste norme va ad aggiungersi il dettato dei Dpcm del 18.10.2020 e del 25.10.20 per quanto riguarda le assemblee: «Sono sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e a condizione che siano assicurate specifiche misure idonee a limitare la presenza del pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza».

Troppa incertezza

Non è questa la sede per snocciolare tutte le interpretazioni relative alla possibilità di svolgere le assemblee telematiche: a maggioranza solo se lo prevede il regolamento oppure all’unanimità eccetera, oppure se, dal 19 ottobre, sia possibile ancora tenere le assemblee in presenza, pur non essendoci stato un vero e proprio divieto, ma sia stata caldeggiata solo una «forte raccomandazione». A parere di chi scrive, quello che possiamo rilevare è il totale clima d’incertezza vigente, senza alcun punto fermo da cui partire. L’amministratore è sempre più solo. È schiacciato da un legislatore che ogni qual volta mette mano alle norme gli complica la vita, aprendo scenari sempre più nebulosi, dove il rischio d’impugnazione è alto e sempre dietro l’angolo, qualsiasi cosa lui faccia. È trascurato o quasi dal «regime associazionistico», che non si è mai fatto promotore delle sue reali esigenze, difendendo la sua figura professionale, come avviene con spirito di vera rappresentanza, per ogni altra professione ordinistica.

Videoconferenza sì o no?

Se si opta per il sì, certo è che gli amministratori dovranno avviare campagne di informazione e formazione tra i condòmini, raccogliendone i consensi e facendo loro prendere confidenza con uno strumento nuovo, ma in grado di semplificare la modalità deliberativa da qui in avanti. Ricordiamo che piattaforme professionali dedicate prevedono anche la semplice connessione telefonica, facilitando le persone meno tecnologiche. Sarà possibile registrare le sessioni nel rispetto della privacy, avere traccia effettiva delle presenze, delle uscite anticipate e delle votazioni. Si prospetta, seppur timidamente e con molte resistenze, una nuova era, purtroppo dettata dall’emergenza, ma ineluttabile e ormai indifferibile. Prima ne saremo consapevoli, meglio saremo in grado di gestire il cambiamento che ci attende: volenti o nolenti. Se si opta per il no, la paralisi deliberativa è inevitabile, almeno fino al perdurare dello stato di emergenza.