SUPERBONUS - 7 DECALOGO PER BRAVI AMMINISTRATORI

SUPERBONUS - 7

DECALOGO PER BRAVI

AMMINISTRATORI

Le regole da seguire, passi da compiere, bribbling burocratici da preparare, professionisti da coinvolgere, trappole da evitare... Ecco i passi necessari per gestire al meglio l’opportunità (e il business) degli incentivi fiscali

Daniela Zeba

Il superbonus è indubbiamente una grande opportunità per il nostro patrimonio immobiliare. Il percorso attuativo, però, non è semplice, ma necessita di coordinamento e competenza, con la previsione di diverse fasi operative, opportunamente studiate e seguite passo passo nel corso dell’iter procedurale. La probabilità di incorrere in errori è alta e si tratta di ponderare, quindi, ogni aspetto del progetto, per non vedere vanificato tutto il lavoro, con il rischio reale di rifondere l’Agenzia delle Entrate l’intera quota portata in detrazione o ceduta a terzi. E, nel caso di condominio, parliamo di cifre a sei zeri. La figura chiave dell’intera operazione è ovviamente l’amministratore, che da un lato è pressato dai condòmini che fremono, accecati dalla parola gratis, pensando di poter accedere all’opportunità con uno schioccare delle dita, e dall’altro il professionista è svilito dal sistema, in quanto il suo lavoro, per quanto indispensabile e cruciale, non è considerato tra i costi rientranti nel pacchetto del bonus.

Il nodo compensi

Solo se l’amministratore è anche responsabile dei lavori può pretendere un compenso dignitoso, che potrà essere

SUPER BONUS

ricompreso nel superbonus, alla pari delle spese tecniche. Ancora una volta l’amministratore è discriminato per la sua attività e appare chiara la differenza con le professioni ordinistiche. Il compenso dell’amministratore, per l’attività senz’altro straordinaria nel gestire le varie figure coinvolte, programmare i necessari sopralluoghi e indire le assemblee che si renderanno necessarie, dovrà essere demandato al buon cuore dell’assemblea, se non previsto nel tariffario. Farà la differenza essere chiari nell’informare analiticamente i condòmini su quali sono le attività dell’amministratore connesse all’operazione superbonus. Un cliente consapevole percepirà più facilmente il costo dell’amministratore come un servizio di valore e non solo come uno spiacevole prezzo da pagare. Occorre lavorare bene di comunicazione con i propri clienti ed essere all’altezza della propria tariffa, in questo modo solitamente non si avranno problemi.

Parole chiare

Che cosa comunicare? Come muoversi nella giungla di questi superbonus tra leggi, circolari, decreti attuativi, Faq, e interpretazioni? È possibile stabilire punti fermi per mettere a punto un piano operativo standard, che aiuti l’amministratore, con approccio metodologico, ad affrontare il percorso ad ostacoli dei superbonus senza commettere errori? Ecco un utile decalogo operativo: 1. Innanzitutto sarebbe buona abitudine avere in digitale la documentazione amministrativa, tecnico-impiantistica e catastale per ogni fabbricato amministrato (oltre a un aggiornato registro anagrafe). Questo accelererebbe molto le prime fasi per rendersi

Farà la differenza essere chiari nell’informare analiticamente i condòmini su quali sono le attività dell’amministratore connesse all’operazione superbonus. E i relativi costi

conto dell’idoneità degli edifici ammessi al beneficio, se vi sono situazioni irrisolvibili o troppo complicate che possono comunque pregiudicare la buona riuscita del progetto. Se non si possiedono, reperire la documentazione in Comune, perché sarà utile sempre comunque per completezza d’archivio e come base del fascicolo 2.

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5. del fabbricato. Individuare i condomini amministrati che, per caratteristiche intrinseche (stato di manutenzione in primis) possono essere candidati potenzialmente idonei al beneficio del superbonus. Studiare la materia, partecipare ad eventi, iniziative e convegni perché la materia è in continuo divenire. Visitare periodicamente i siti dell’Agenzia delle Entrate, del Mise e dell’Enea. Tenersi aggiornati e stare sul pezzo. Seguire corsi di specializzazione specifici. Quindi, predisporre adeguata informazione per i condòmini e vagliare l’interesse degli stessi. Occorre organizzare incontri informativi, anche informali, in cui spiegare che non sempre tutto è gratis, (per esempio, il compenso extra amministratore e assistenza legale per il contratto d’appalto). Rendere disponibile materiale visivo (interessanti infografiche sono anche disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate). Se dopo adeguata informazione e almeno un paio di incontri l’interesse e la motivazione sono reali, vale la pena andare avanti. Altrimenti, è inutile perdere tempo. Occorre rendersi conto che una certa diffidenza è normale: è la prima volta che viene concessa un’opportunità del genere e il bombardamento mediatico, invece che chiarire le idee, spesso le confonde. Armarsi di pazienza e cercare di essere come un faro nella nebbia: tracciare il percorso come una guida affidabile. Concentrarsi su chi è veramente interessato. Se i primi progetti andranno a buon fine, con molta probabilità i condomini inizialmente restii saranno meglio disposti in seguito a valutare proposte. Il mio consiglio è quello di non forzare la mano. Fare ricerche di mercato sui player

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7. più affidabili, studiare e confrontare le proposte di chi si offre cessionario del credito. Individuare i più interessanti e reperire referenze e documentazione completa delle imprese, general contractor, in caso di dubbi e perplessità eseguire visure, rivolgersi a un legale per assistenza nella richieste di idonee garanzie e verifica polizze professionali. Prudenza e cautela le parole d’ordine. Non affidarsi ciecamente a chi propone tutto chiavi in mano: mantenere possibilmente il controllo del progetto, anche se si è deciso di rivolgersi ad un general contractor. A questo punto creare un vero e proprio programma di lavoro e un team (tecnici, progettisti, fiscalisti ecc…) con affidamento degli incarichi e la definizione dei compiti di ciascuno. Verificare le abilita8. zioni dei tecnici requisiti. Reperire dai condòmini il consenso all’eventuale cessione del credito e autocertificazioni sullo stato di conformità edilizia per avere informazioni preliminari 9.

sullo stato delle singole unità immobiliari. Fare delle check list e cronoprogrammi delle varie fasi del progetto: fattibilità, pianificazione, progettazione, analisi dei rischi e

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fasi esecutive: il documento dovrà essere costantemente aggiornato. Prevedere l’imprevedibile, ma sopratutto il potenzialmente probabile e avere la documentazione più completa possibile con informazioni dettagliate, per avere il quadro complessivo chiaro e preciso del progetto. 10. Prevedere almeno tre o quattro assemblee per deliberare le diverse fasi del progetto: • Piano di fattibilità: affidamento incarichi ai tecnici per lo studio della documentazione, sopralluoghi negli appartamenti, APE stato iniziale e quantificazione prime spese; verifica conformità edilizia. • Affidamento incarichi di progettazione: individuazione della tipologia di lavori, piano economico sulla base del tetto di spesa condominiale complessivo da portare in detrazione; definizione analitica dei lavori trainanti e trainati; individuazione delle lavorazioni private dei singoli e calcolo dei tetti di spesa individuali previa verifica dell’idoneità dei potenziali beneficiari, che, ricordiamolo possono essere anche non i

proprietari dell’immobile. Approvazione preventivo di spesa complessiva e piano di riparto generale comprendente i lavori trainanti e trainati, scelta dell’impresa esecutrice e contratto d’appalto. Nomina delle figure tecniche indispensabili: direttore lavori, coordinatori sicurezza ecc… Approvazione Sal intermedi e consuntivo lavori.

Comunicare

In tutte le fasi del progetto mantenere sempre aperto il canale comunicativo con impresa, tecnici, condòmini, committenti e beneficiari (che non sempre coincidono. A fine lavori vi sarà il rilascio delle asseverazioni e attestazioni finali: • Scheda descrittiva con ricevuta di trasmissione all’Enea. • Attestato di prestazione energetica (Ape) ante intervento. • Attestato di prestazione energetica (Ape) post intervento. • Asseverazione dei requisiti tecnici e attestazione della congruità delle spese sostenute con ricevuta di trasmissione all’Enea. • Polizza Rc del tecnico sottoscrittore dell’asseverazione e dell’attestazione di cui al punto

precedente. • Contratto di cessione al Gse dell’energia non autoconsumata e scheda prodotto (solo per interventi fotovoltaici). • Consenso alla cessione del credito o sconto in fattura da parte del cessionario/fornitore. In sintesi, tutto il progetto può essere delineato in un quadro composto da quattro fasi cruciali in cui si muovono tutti i soggetti: A. Fase concettuale o di gestazione.

Si capisce se il progetto può prendere forma attraverso una progettazione preliminare, esaminando congruità dei prezzi e capienza della spesa. B. Fase costruttiva. Trasformazione dalla progettazione preliminare a quella esecutiva. C. Fase esecutiva. Quella in cui avviene la cantierizzazione e la concretizzazione del progetto, mantenendo i presupposti della

fase 1 e 2. D. Chiusura del progetto. Diventa una mera formalità, se le tre fasi del progetto hanno funzionato senza intoppo. Relativamente all’impianto del progetto, teniamo infine ben presente tutte le figure protagoniste coinvolte nel progetto, che andranno necessariamente coordinate da un capo progetto in grado di avere sempre in mano, in qualsiasi momento, le redini del situazione in ciascuna delle quattro fasi: 1. Il committente, privato o condominio 2. Amministratore di condominio 3. Impresa esecutrice 4. Istituto di credito o cessionario del credito 5. Il beneficiario, che può non coincidere con il committente 6. Il termotecnico, per la redazione dell’Ape iniziale e finale 7. Responsabile dei lavori, che può

Daniela Zeba

Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

essere anche committente o amministratore di condominio 8. Coordinatore della sicurezza in fase di progettazione 9. Coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione 10. Direttore dei lavori 11. Ingegnere strutturista in caso di sismabonus 12. Consulente fiscale per la verifica della congruità della spesa 13. Consulente legale necessario nella redazione della stipula del contatto d’appalto.

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