Condominio Sostenibile e Certificato dicembre-gennaio 2019

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano- Contiene I.P.

ANNO 7 - NUMERO 27 - DICEMBRE / GENNAIO 2019 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e

CERTIFICATO

VIESSMANN

E adesso ricarichiamo l’auto elettrica in condominio SERVIZI RINUNCIARE O NO AL PORTIERE?

TERRAZZI CHI PAGA LE SPESE DI UN BALCONE

FISCO CHE COSA CAMBIA CON LA E-FATTURA

CL ASSE

4

Il silenzio come sentimento

Isolanti acustici ottenuti da tessuti 100% riciclati e riciclabili.

Acustica TXT è la gamma di isolanti acustici dalle elevate prestazioni fonoisolanti, prodotti dal riciclo di materiali tessili e a loro volta 100% riciclabili.

La linea Acustica di Eterno Ivica offre al mercato internazionale prodotti innovativi, con elevata stabilità e durabilità nel tempo e di elevatissima qualità. Pannelli da intercapedine versatili e adattabili ad ogni tipo di pacchetto costruttivo, materassini anticalpestio da sottomassetto, sottopavimento e molti altri accessori a completamento della gamma.

w w w. e t e r n o i v i c a . c o m

CONDOMINIO SC - 1

› › › › ›

La rivista Il portale www.casacondominio.net La guida annuale Il roadshow La fiera

GUIDA ANNUALE CONDOMINIO SOSTENIBILE uscita marzo 2019 Nuove schede, nuovi suggerimenti, nuovi commenti: l’edizione 2019 della guida ha sempre il comodo formato “tascabile” cm.

15 X 21. Rappresenta un indispensabile strumento di consultazione sulle novità normative, sugli incentivi fiscali e, attraverso schede sintetiche, fornisce informazioni sui principali interventi per l’efficientamento e la manutenzione dei condomini.

COMPRA LA TUA COPIA € 9,00

Attraverso l’esclusivo contributo di importanti esperti, affronta i problemi del condominio partendo dalle soluzioni tecnicamente ed economicamente più valide per migliorare la qualità della vita nei condomini.

L’abbonamento a CONDOMINIO Sostenibile e Certificato comprende anche l’edizione digitale per sfogliare in anteprima tutto quanto c’è di più nuovo nel mercato e avere sempre a portata di click la rivista.

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

Verona 20/22 ottobre 2019

ABBONATI ADESSO 1 anno 6 numeri

€ 21,00

anziché € 30,00

Tel. +039 02 47761275 - cell. 340 1761951 www.casacondominio.net info@vgambinoeditore.it www.fieradelcondominio.com

N. 27 DICEMBRE / GENNAIO 2019

EDITORI@LE

TANTE NOVITÀ NEL CONDOMINIO 2019

C

ome sarà il condominio 2019? Se lo chiedessimo alla maggior parte degli amministratori, la risposta sarebbe scontata: «Uguale a quello del 2018». Ed è la stessa risposta, magari con l’aggiunta di una scrollata di spalle, che sono pronti ad aggiungere quasi tutti i proprietari dei millesimi condominiali.

Ma sarà davvero così? Il condominio è un regno immutabile, destinato a riproporsi senza modifiche, eterno e indigesto come una scadenza fiscale?

Solo in apparenza. Perché il condominio è un'entità unica, ma che in realtà è composta da tante cellule, come fosse un corpo umano. E queste cellule non sono tutte uguali. Ci sono quelle più pigre, conservative, statiche. Ma ci sono anche quelle dinamiche, aperte al

progresso, alle novità.

Così, senza fare rumore, anche il condominio, cellula dopo cellula, millesimo dopo millesimo, assemblea dopo assemblea, cambia. Le novità, a partire dal 2019, sono molte. Le statistiche, per esempio, segnalano una ripresa degli investimenti in pannelli solari, anche per gli edifici. La seconda ondata di installazioni è spinta anche dalla migliore efficienza dei pannelli di nuova generazione, più performanti e quindi in grado di ammortizzare prima l’investimento, peraltro già scontato grazie ai crediti d’imposta. Efficientamento energetico, smart grid e smart city sono parole d’ordine che sentirete spesso nei prossimi 12 mesi e non solo perché i rinnovati bonus casa offrono ancora

una volta la possibilità di rinnovare in modo sostenibile il condominio. Il traguardo della riqualificazione è ormai impellente, spinto dalle buone intenzioni, ma soprattutto dalla necessità di mettere in sicurezza un patrimonio abitativo sempre più obsolescente e pericoloso, oltre che inefficiente.

Il nuovo anno porterà anche i primi approcci con il 5G. Che cosa c’entra con il condominio? È presto detto: la nuova super broadband si trasferirà presto dagli smartphone di prossima generazione ai dispositivi per la home automation: milioni di apparecchi connessi tra loro attraverso l’infrastruttura ora in fase di ultimazione, cambieranno il modo di gestire caldaie, impianti di sicurezza, persino elettrodomestici. Non bisogna dimenticare, infatti, che il ministero per lo Sviluppo economico due anni fa ha già presentato ufficialmente l’etichetta per «Edificio predisposto alla banda ultralarga», una sorta di bollino blu che ha l’obiettivo di fare in modo che l’edificio non sia l’anello debole per lo sviluppo di quei servizi digitali in grado di cambiare la vita dei cittadini.

Insomma, tecnologia e persino le leggi ci sono e il nuovo anno si preannuncia denso di vivaci novità. Ora basta aggiungere solo un po’ di consapevolezza per condomini e amministratori. E Condominio Sostenibile e Certificato è fatto apposta per questo.

CONDOMINIO SC - 3

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e CERTIFICATO

Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 7 - Numero 27 - Dicembre / Gennaio 2019 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Paolo Alvigini, Valentina Anghinoni, Umberto Anitori, Palmiro Fronte, Dario Imparato (fotografo), Manuela Monti, Giuseppe Rossi, Franco Saro Impaginazione e grafica Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE TANTE NOVITÀ NEL CONDOMINIO 2019................................. 3 DOMANDE & RISPOSTE LE RISPOSTE DELL'ESPERTO................................ 10 MANUTENZIONE ASCENSORI CHE COSA PREVEDE LA LEGGE................. 13 SICUREZZA LEGGI E REGOLE PER I CANCELLI AUTOMATICI...................... 14 STORIA DI COPERTINA ENERGIA IN CONDOMINIO COSÌ VIESSMANN VI DARÀ LA CARICA............. 16 24 PRIMO PIANO GUIDA LA E-FATTURA ENTRA IN CONDOMINIO.......................................... 20 CONTABILIZZAZIONE QUEL TERMOSIFONE È PIENO DI BUCHI................. 24

Contabilizzazione obbligatoria ma qualcuno sgarra

PORTINERIA CARO CUSTODE, MA QUANTO MI COSTI................................ 26 NEWS DAL CONDOMINIO.................................................................................. 30

38

DIRITTO & ROVESCIO

Giocare a tennis in condominio: partita difficile

AMMINISTRAZIONE SE IN CONDOMINIO DECIDE IL GIUDICE.................... 32 ASCENSORI PROBLEMI IN ELEVAZIONE....................................................... 34 ASSEMBLEA QUANDO UNO NON VALE UNO................................................. 36 CAMPO DA TENNIS MATCH DIFFICILE IN CONDOMINIO.............................. 38 INTERVENTI DI RESTAURO SPESE AFFACCIATE AL BALCONE.................. 40

SPECIALE IMMOBILI AIUTO, MI SI È RISTRETTA LA CASA............................................ 42 IDEE UTILI BOREAS CON I DATI È MEGLIO ESSERE SENSIBILI....................................... 47 PSICONDOMINIO ............................................................................................... 48

Manutenzione e ascensori: le regole da tenere a mente

34

CONDOMINIO SC - 5

EDIL24.IT, IL PORTALE AL SERVIZIO DELL’EDILIZIA

L’

edilizia a portata di mano. Sul web. È nato Edil24.it, un portale specializzato nei servizi alle imprese del settore edile. Obiettivo: diventare una piattaforma per produttori, installatori, applicatori, professionisti, architetti, designer, ma anche per l’utente finale. Chi cercherà un prodotto legato all’edilizia, da una caldaia a un controsoffitto, dalla domotica all’arredobagno, solo per fare qualche esempio, su Edil24.it troverà un grande punto d’incontro virtuale specializzato, con un catalogo di prodotti per tutte le esigenze.

La Compiuto 24 Srl, società proprietaria del portale Edil24.it, si è rivolta per questa iniziativa a fornitori di primo livello: Getrix-Immobiliare.it per lo sviluppo tecnologico e le campagne advertising, Sembox Srl per la parte Seo e indicizzazione sui motori di ricerca, Contec Ingegneria per la parte di struttura del contenuto e partner industriali. A questo scenario di grande professionalità si aggiunge ora la partnership di Virginia Gambino Editore.

Grazie a questo accordo la piattaforma sarà presente

anche sui siti youtradeweb.com e youbuildweb.it, in modo da aumentare ulteriormente la visibilità. La specifica esperienza di ogni soggetto diventa quindi una garanzia di efficacia nel raggiungere gli obiettivi prefissati.

Il vantaggio di Edil24.it consiste nel consentire a ogni azienda di creare un catalogo dei propri prodotti, che può essere gestito in modo autonomo con immagini e descrizioni tecniche oltre che, ovviamente, alle informazioni necessarie per finalizzare l’acquisto. Ogni impresa, per esempio, avrà la possibilità di collegare ai propri prodotti i rivenditori, gli installatori e gli applicatori per ogni area geografica.

Tra i servizi proposti da Edil24.it c’è anche la possibilità di delegare la gestione digitale del catalogo ai tecnici del portale, eliminando il lavoro di inserimento dati da parte dell’azienda.

In un momento in cui utenti professionali e cliente finale utilizzano il web per informarsi e, sempre più spesso, procedere all’acquisto, la presenza su Edil24.it diventa un’occasione da non perdere per tutta la filiera dell’edilizia.

Made for Builders

FAI CENTRO SUL WEB, SUBITO www.edil24.it CONDOMINIO SC - 7

Seconda edizione

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE FIERA DI VERONA - PALAEXPO

20-22 OTTOBRE 2019

8 - CONDOMINIO SC

TRE GIORNI DEDICATI ALLA RIQUALIFICAZIONE DELLA TUA CASA

La Fiera del Condominio Sostenibile è una grande opportunità per imprese, professionisti, ma anche per l’utente finale. Per tre giorni, a ottobre, Virginia Gambino Editore propone un poker di iniziative su uno spazio di 3.500 mq, con un punto di ristoro organizzato per ospitare anche workshop.

Domenica 20. È il giorno della Festa del Condominio: un evento destinato a coinvolgere soprattutto l’utente finale, cioè chiunque sia proprietario di un immobile.

Ristrutturazione, riqualificazione e consolidamento delle strutture, accanto alle nuove opportunità dei servizi connessi alla gestione delle abitazioni, saranno il cuore dell’evento.

Lunedì 21, mattina. L’agenda prevede il terzo Convegno nazionale di YouBuild, rivista dedicata a chi opera nel settore della progettazione e realizzazione, in particolare nell’edilizia sostenibile. Dopo i primi due grandi appuntamenti, che hanno registrato un comprensibile successo, la terza edizione proporrà

altri temi di discussione inerenti all’edilizia green e l’adeguamento sismico degli edifici.

Lunedì 21, pomeriggio. Torna Condominio Ok, il roadshow che fa tappa a Verona e si propone come punto di riferimento per gli operatori della gestione condominiale e per gli utenti. Amministratori di stabili, professionisti, aziende, si ritroveranno a discutere di problemi e delle soluzioni per un condominio più confortevole e sostenibile.

Martedì 22. Il Convegno nazionale di YouTrade giunge all’edizione numero 12. L’evento legato alla rivista di Virginia Gambino Editore, punta sui temi caldi che riguardano l’edilizia e il commercio dei beni strumentali.

Insomma, quattro appuntamenti legati dallo stesso filo conduttore: l’edilizia, la gestione degli edifici residenziali, la progettazione, la sostenibilità. Un evento fieristico che riunisce tutti questi decisivi aspetti per utenti privati e operatori specializzati.

per info: 02 47761275 - 340 1761951 - www.fieradelcondominio.com

Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

Scrivici a info@vgambinoeditore.it

CON IL VERDE VEDE ROSSO

Anche grazie al bonus verde, avevo pensato di disporre alcuni vasi con piante sul mio balcone. È vero, l’obiettivo era utilizzare piante di una certa dimensione, con piccoli fusti. Insomma, alberelli come se ne vedono sui terrazzi. Il proprietario dell’appartamento sotto il mio, a cui avevo malauguratamente comunicato la mia intenzione, ha però minacciato di chiamare i vigili del fuoco perché, secondo lui, il mio balcone non è in grado di sopportare il peso dei vasi. Può impedirmi di procedere con la mia intenzione?

S.O, via e-mail Il proprietario sottostante può pretendere che il solaio non sia caricato oltre quanto previsto dal progetto originario. Poiché credo che possa non essere facile reperire il progetto e il relativo collaudo, le consiglio di far eseguire una perizia a un tecnico

10 - CONDOMINIO SC

vernice che sarà utilizzata. Io ho chiesto di privilegiare non solo un colore adeguato, ma anche un tipo di prodotto che possa durare più a lungo, anche se il prezzo è un po’ più alto. A questo punto l’amministratore ha il potere di trovare una mediazione?

Federico D., via e-mail

specializzato, che potrà valutare la tenuta del solaio e consigliarle di conseguenza vasi ed alberelli compatibili.

Il colore dei soldi Su iniziativa dell’amministratore condominiale, la prossima primavera è in programma la pittura dell’intera facciata del condominio in cui abitiamo.

L’assemblea condominiale, però, ha dato indicazione di puntare sul minore costo possibile, anche se nei preventivi non è specificata la qualità di

L’amministratore ha il potere di consigliare al meglio l’assemblea ed il dovere di far rispettare le leggi. Nel caso specif ico, già il d.lgs. 192 del 2005 e il decreto attuativo D.P.R. 2 aprile 2009, n. 59 (in vigore dal 25 giugno 2009) f issavano i requisiti minimi della prestazione energetica degli edif ici nuovi ed esistenti. Successivamente il D.M. 26 giugno 2015 (Decreto dei requisiti minimi in vigore dal 1 ottobre 2015) ha f issato in modo preciso ed inequivocabile i requisiti minimi del valore della trasmittanza termica a cui tutti gli edif ici debbono adeguarsi in occasione di opere di manutenzione straordinaria. A tal proposito faccio presente che per questi interventi di eff icentamento energetico è prevista una detrazione f iscale maggiore che per gli interventi di sola manutenzione.

La coibentazione del tetto non si divide Abito all’ultimo piano di un palazzo di 12 livelli costruito nei primi anni Sessanta. Probabilmente per i sistemi costruttivi di allora la superficie sotto il tetto, che corrisponde al mio soffitto, non è coibentata. Risultato: d’estate nel mio appartamento si muore dal caldo e d’inverno fa freddo. All’assemblea condominiale ho proposto di ricoprire il sottotetto con un materiale isolante, ma ho ricevuto tanti no. È possibile che prenda io l’iniziativa, trovando poi un modo per suddividere la spesa?

Alessio A., Torino

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO Gli esperti di Condominio rispondono alle tue domande • RIQUALIFICAZIONE DELLA CENTRALE TERMICA • CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE • FACCIATE DEGLI EDIFICI E CAPPOTTO Certamente negli anni in cui è stato costruito l’immobile non esisteva l’obbligo di coibentazione dei soffitti (il gasolio o addirittura il carbone avevano costi irrisori), come invece esiste oggi, anche in caso di rifacimento dell’intero tetto. Può prendere l’iniziativa di far coibentare il tetto o la parte di tetto che le interessa dandone preventivamente comunicazione all’assemblea, che potrà chiedere opportune garanzie tecniche. Per quanto concerne la possibilità di suddividere la spesa con gli altri condòmini la informo che l’articolo 1134 del nuovo Codice civile in materia di condominio prevede testualmente: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

Quindi, avendo l’assemblea già negato l’esistenza della necessità dell’intervento non mi sembra possibile chiedere di ripartire la spesa.

• TETTO • IMPIANTO ASCENSORE • SICUREZZA 626 • SISTEMI ANTIFURTO E VIDEOSORVEGLIANZA • IMPIANTO WI—FI E DOMOTICA • ANDRONE E SCALE • CANTINE

CONTATTACI

Passi molesti Con il condomino che abita nell’appartamento sopra il mio da anni è in corso una guerra legale. Dopo aver cambiato disposizione delle stanze e rifatto il pavimento, infatti, il calpestio dei vicini (anche con scarpe con i tacchi) rimbomba notte e giorno rendendo la vita insopportabile. Siamo al secondo grado di giudizio (il primo si è concluso con una netta vittoria, anche grazie alle perizie eseguite), ma la soluzione sembra ancora lontana. Mi hanno anche sconsiglia-

SCRIVICI A: info@vgambinoeditore.it O TELEFONA AL N.: 02/47761275

CONDOMINIO SC - 11

Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

- continua da pag. 11 -

Scrivici a info@vgambinoeditore.it

to di vendere l’appartamento perché il nuovo acquirente potrebbe rivalersi nei miei confronti. Che cosa ne pensa?

Lavinia And., via e-mail Effettivamente, se non portato a conoscenza ufficialmente, l’eventuale nuovo acquirente potrebbe chiedere anche l’annullamento dell’atto. Comunque, inserendo nel rogito l’affermazione che l’acquirente ha ispezionato l’immobile e che lo trova di suo totale gradimento, che lo stesso immobile è ceduto allo stato di fatto e di diritto, può mettersi al riparo da successive rivendicazioni. Quanto alla vertenza con il condomino soprastante, comprendo che i tempi possono ancora essere molto lunghi, e che per un giusto principio si sia disposti a lottare anche per anni. Ma mi sento di affermare che forse sarebbe stato più semplice far installare un controsoffitto fonoassorbente, magari con il contributo del condomino rumoroso e maleducato. Non so se questa soluzione potesse costare meno delle azioni giudiziarie, senza dubbio le avrebbe migliorato la qualità della vita.

zio, in quanto si sono aperte delle fessurazioni in corrispondenza di alcune travi di legno deteriorate.

R.P. Roma

illuminazione e manutenzione. Quale maggioranza è necessaria sia nell’uno che nell’altro caso?

A.M. Pescasseroli

La spesa (art. 1125 c.c.) va ripartita al 50% tra i proprietari dei due piani interessati. Nel caso specifico 50% al proprietario del sottonegozio e 50% al condominio in base ai millesimi di proprietà. Il rifacimento del pavimento è tutto a carico del proprietario del sottonegozio, mentre l’intonacatura del locale sottostante è a carico del condominio.

Salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, per procedere alla trasformazione dell’immobile in box è necessario che il condominio approvi il progetto esecutivo e i relativi lavori decidendo la variazione di destinazione d’uso con la maggioranza dei quattro quinti del valore millesimale, rispettando quanto previsto dall’articolo 1117-ter del Codice civile. Volendo invece procedere alla locazione degli immobili senza effettuare modifiche, nel rispetto delle destinazioni d’uso catastali, si può deliberarne la locazione con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale.

Maggioranze variabili

Il sopra del sottonegozio Abito al terzo piano in un condominio al centro di Roma. Al piano terreno ci sono negozi che hanno anche dei sottonegozi. Sotto questi si trova la fossa dell’ascensore e dei locali condominiali inutilizzati. Ora il proprietario di un negozio chiede che il condominio rifaccia il pavimento e il solaio del sotto nego-

12 - CONDOMINIO SC

Cinque anni fa ho acquistato una villetta a schiera in un complesso residenziale costituito da due fabbricati, ciascuno di otto unità immobiliari su due piani situati sui lati di una strada che in fondo è chiusa da un immobile. Al piano terra l’immobile è costituito da un appartamento di tre vani, dove abitava il custode del costruttore, e da un magazzino. Dopo aver completato le vendite il custode è andato via e, da regolamento di condominio, l’immobile a un piano in fondo alla strada è comune. Alcuni proprietari hanno proposto di realizzarci dei box per le auto altri, invece, vorrebbero metterli a reddito per ricavarne un introito per coprire le spese di

PRIMO PIANO XXX MANUTENZIONE ASCENSORI Marco Cogliati Ricerca Design e User Experience

CHE COSA PREVEDONO GLI OBBLIGHI DI LEGGE

I

l proprietario di un ascensore deve attenersi agli obblighi legislativi in materia di manutenzione così come sancito dal Dpr 30 aprile 1999 numero 162 s.m.i. che recepisce la Direttiva Ascensori 2014/33/UE. L’articolo numero 15 del Dpr 162/99 esplicita che: 1. Ai fini della conservazione dell’impianto e del suo normale funzionamento, il proprietario o il suo legale rappresentante sono tenuti ad affidare la manutenzione di tutto il sistema dell’ascensore o del montacarichi a persona munita di certificato di abilitazione o a ditta specializzata, ovvero a operatore comunitario dotato di specializzazione equivalente, che debbono provvedere a mezzo di personale abilitato. Il certificato di abilitazione è rilasciato dal prefetto, in seguito all’esito favorevole di una prova teoricopratica, da sostenersi dinanzi ad apposita commissione esaminatrice […]

2. Il manutentore provvede anche alla manovra di emergenza che, in caso di necessità, può essere effettuata anche da personale di custodia istruito per questo scopo.

3. Il manutentore provvede, periodicamente, secondo le esigenze dell’impianto: a) a verificare il regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici e, in particolare, delle porte dei piani e delle serrature; b) a verificare lo stato di conservazione delle funi e delle catene; c) alle operazioni normali di pulizia e di lubrificazione delle parti.

4. Il manutentore provvede, almeno una volta ogni 6 mesi per gli ascensori e almeno una volta all’anno per i montacarichi: a) a verificare l’integrità e l’efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza; b) a verificare minutamente le funi, le catene e i loro attacchi; c) a verificare l’isolamento dell’impianto elettrico e l’efficienza dei collegamenti con la terra; d) ad annotare i risultati di queste verifiche sul libretto di cui all’articolo 16.

5. Il manutentore promuove, altresì, tempestivamente la riparazione e la sostituzione delle parti rotte o logorate, o a verificarne l’avvenuta, corretta, esecuzione.

6. Il proprietario o il suo legale rappresentante provvedono prontamente alle riparazioni e alle sostituzioni.

7. Nel caso in cui il manutentore rilevi un pericolo in atto, deve fermare l’impianto, fino a quando esso non sia stato riparato informandone, tempestivamente, il proprietario o il suo legale rappresentante e il soggetto incaricato delle verifiche periodiche, nonché il comune per l’adozione degli eventuali provvedimenti di competenza.

Come già sottolineato precedentemente (vedi «Ristrutturare in sicurezza, norme Uni 10411» su Condominio Sostenibile e Certif icato di novembre 2018), il parco impianti italiano è composto per l’80% circa da ascensori costruiti prima della Direttiva Ascensori 95/16/CE seguendo leggi

e norme nazionali; la parte rimanente sono definiti come ascensori conformi alla direttiva e rispondenti alle norme armonizzate europee. Questo è il perimetro entro il quale il manutentore deve operare, essere altamente formato in materia di regolamenti, poter reperire materiali secondo l’anzianità dell’impianto (non sempre si può manutenere l’ascensore usando pezzi disponibili sul mercato tradizionale, ma molte volte devono essere appositamente ricostruiti come gli originali), essere aggiornato sulle ultime tecnologie. È fondamentale scegliere il fornitore anche in base alla sua capacità di intervento in loco, ovvero che la sua ubicazione/distribuzione logistica sia favorevole alla posizione del nostro impianto.

Altro punto rilevante nella manutenzione degli ascensori è la tempistica di intervento e risoluzione del guasto; come nelle grandi riparazioni e/o ammodernamenti, anche per le piccole manutenzioni il fermo impianto, cioè il periodo nel quale l’ascensore rimane fermo in attesa della parte di ricambio o della lavorazione da effettuare, deve essere il più breve possibile.

Possiamo concludere evidenziando l’importanza di affidarci ad aziende sicure che abbiano personale abilitato, qualificato, istruito, ed esperto nella manutenzione di ascensori che, oltre ad assicurare il buon funzionamento dell’impianto, deve garantirne l’efficienza e la sicurezza di tutti i suoi componenti.

CONDOMINIO SC - 13

IDEE UTILI PRIMO PIANO XXX SICUREZZA Giuseppe Cardenia, responsabile tecnico

LEGGI E REGOLE PER I CANCELLI AUTOMATICI

Q

uando si parla di porte automatiche si fa riferimento a un variegato panorama di dispositivi che comprende cancelli basculanti, battente e scorrevoli, sbarre, sezionali, a libro, a catena, e ovviamente le porte automatiche. Lo scenario normativo, che per definizione fa riferimento a questo universo semplicemente con il termine porta automatica, è piuttosto articolato. Iniziamo dal primo aspetto tecnico-legislativo, rappresentato dal decreto ministeriale 37/08.

D.M. 37/08 Il decreto ministeriale 37/08, che ha sostituito la ex Legge 46/90, regolamenta l’installazione e/o la manutenzione della porta automatica, e i requisiti tecnicoprofessionali che la ditta installatrice deve possedere per svolgere questo compito. Il committente-condominio prima di incaricare i lavori di manutenzione o installazione deve verificare che la ditta candidata sia in possesso della relativa abilitazione sui cancelli automatici, deve controllare che Direttiva Macchine 2006/42/CE

sulla visura camerale tra le abilitazioni sia presente la seguente dicitura evidenziata: a) (..) nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere; questo è il caso di una ditta installatrice abilitata al DM 37/08 dopo il 2008. Nel caso di azienda che nel 2008 era già abilitata ai lavori sui cancelli automatici ci deve essere invece la seguente dicitura: b) (..) gli impianti radiotelevisivi ed elettronici in genere, le antenne e gli impianti di protezione da scariche atmosferiche; La ditta installatrice a fine lavoro dovrà rilasciare una dichiarazione di conformità dove descrive l’intervento fatto e le relative norme di riferimento: Cei 64-8 o Cei 6450, ma anche e soprattutto la Uni 12453.

Regolamento Ue n. 305/2011 Le ante dell’automazione sono soggette al Regolamento Ue n. 305/2011, detto «regolamento dei prodotti da costruzione».

Ovvero, tutte le ante prodotte in serie devono essere corredate dalla marcatura Ce ai sensi della Uni En 13241-1 e la relativa

D.M. 37/08

D.Lgs 17/2010

Cancello / Porta Automatica

14 - CONDOMINIO SC

dichiarazione prestazionale. Ma lo stesso regolamento ha subito delle deroghe relative alla redazione della dichiarazione di prestazione (articolo 5), secondo cui: «In deroga all’articolo 4, paragrafo 1, (..) il fabbricante può, all’atto di immettere sul mercato un prodotto da costruzione che rientra nell’ambito di applicazione di una norma armonizzata, astenersi dal redigere una dichiarazione di prestazione qualora: il prodotto da costruzione sia fabbricato in un unico esemplare o su specifica del committente in un processo non in serie a seguito di una specifica ordinazione e installato in una singola e identificata opera di costruzione da parte di un fabbricante che è responsabile della sicurezza dell’incorporazione del prodotto da costruzione nelle opere di costruzione (...)».

Si evidenzia, quindi, che ogni componente (anta) che risulti unico e non prodotto in serie può non avere la marcatura Ce e la dichiarazione da parte del fabbricante, ma è comunque op-

Regolamento UE n. 305/2011

portuno che lo stesso sia accompagnato da una dichiarazione che ne attesti le caratteristiche tecniche e fisiche.

Direttiva Macchine 2006/42/Ce La Direttiva Macchine 2006/42/Ce, recepita dal D.Lgs 17/2010 il quale rende la sua applicazione obbligatoria per legge anche in modo retroattivo, ha come obiettivo quello di far produrre e far circolare macchine sicure su tutto il territorio della comunità europea, facendo applicare e rispettare le norme tecniche specifiche delle macchine. Nel caso dei cancelli automatici si rimanda in modo particolare alle Uni En 12453 e Uni En 12445. Da febbraio 2018, tuttavia, trova applicazione solo la Uni En 12453 che ha inglobato la 12455.

Con questa nuova norma si sono colmate alcune mancanze tecniche precedenti che non facevano rispettare tutti i requisiti di sicurezza imposti dalla Direttiva stessa.

Una delle definizioni fondamentali della Direttiva Macchine da tenere presente è

che l’installatore che motorizza una porta o un cancello ha gli stessi obblighi del costruttore di una macchina, cioè diventa esso stesso il costruttore della macchina, il quale deve indicare il periodo di controllo manutentivo per mantenere alto il livello di sicurezza e individuare le anomalie della macchina in tempi brevi. Come costruttore della macchina, l’installatore deve adempiere ai seguenti obblighi: a) Predisporre il fascicolo tecnico composto da: Disegno complessivo, Schema circuiti elettrici, Manuale di istruzione per l’uso in sicurezza dell’automazione, Registro manutenzione, Dichiarazione Ce di conformità, Analisi dei rischi, Targa Ce, Documento di Modifica/Trasformazione, Dichiarazione ai sensi della Uni En 13241-1; b) Applicare sulla chiusura motorizzata la marcatura Ce. L’emissione della dichiarazione Ce di conformità, da parte dell’installatore, at-

testa la rispondenza della macchina alle norme tecniche in vigore e il soddisfacimento dei Res (requisiti di sicurezza).

In un certo senso rappresenta il collaudo della macchina, da non confondere con il certificato di collaudo che viene rilasciato obbligatoriamente nel caso di regolamento specifico come per lavori pubblici o richiesto dal committente e viene firmato da un professionista che è indipendente dai lavori di installazione e progettazione. La macchina deve essere sottoposta a regolare manutenzione e a verifica periodica come prevede il D.Lgs 17/2010.

Tale decreto trova applicazione anche in modo retroattivo, ovvero impone la messa in sicurezza di tutte le macchine già esistenti alla data della sua applicazione. E che cosa fare nel caso del cancello automatico già esistente? Occorre ricostruire il fascicolo tecnico e i diversi documenti che lo compongono, affidando l’incarico a figure competenti.

CONDOMINIO SC - 15

STORIA DI COPERTINA ENERGIA IN CONDOMINIO

COSÌ VIESSMANN VI DARÀ LA CARICA Colonnine per l’alimentazione delle auto elettriche da installare sotto casa.

Ora si può grazie a Eve Mini, un sistema integrato messo a punto assieme a Bmw. Che può anche essere collegato ai pannelli fotovoltaici di Franco Saro

M

a se acquisto un’auto elettrica poi come la ricarico? Chi abita in condominio non ha dubbi: passare a una vettura alimentata da grandi accumulatori al litio per ora è impossibile, visto che i distributori di benzina e gasolio non dispongono di colonnine per la ricarica. E, se per caso anche le avessero, ci sarebbe sempre il rischio di trovarle occupate, perché la ricarica di un’auto elettrica dura in media almeno mezz’ora. Il problema, 16 - CONDOMINIO SC

però, potrebbe aver trovato la soluzione grazie al Gruppo Viessmann, uno dei colossi nella produzione di sistemi per il riscaldamento e condizionamento dall’ambito residenziale all’industriale, oltre che di sistemi per la refrigerazione. Che, ora, lancia un’idea: portare la ricarica elettrica in condominio. Di notte, con calma, il proprietario potrebbe lasciare attaccata al cavo di ricarica la vettura, per trovarla in piena efficienza il mattino seguente. Non solo:

la ricarica in condominio fa parte di una strategia virtuosa dell’approvvigionamento energetico, che razionalizza i consumi restringendo al minimo i costi. Tutto grazie alla tecnologia messa a punto dal gruppo tedesco.

Il pieno a domicilio A ricaricare le auto, per esempio, possono provvedere le colonnine di ricarica Digital Energy Solutions Eve Mini: un piccolo punto di alimentazione dalle dimensioni contenute 590 x 338 x 230 centimetri, soluzione appena presentata al Klimahouse. Si tratta di colonnine capaci di garantire una ricarica veloce e tranquilla dei veicoli elettrici.

Dotate di tutti i dispositivi di sicurezza, e progettate con un design gradevole, le colonnine possono essere installate in luoghi aperti, sia a parete che su piedistallo e si adattano a ogni tipo di applicazione. Molti i vantaggi: la colonnina può essere gestita come componente singolo, oppure creare gruppi interconnessi. Inoltre, offre la possibilità di consumare l’energia autoprodotta da pannelli fotovoltaici, è dotata di protezioni di sicurezza integrate e di un sistema aperto e aggiornabile per il futuro. Che non sia solo un’idea teorica, inoltre, lo dimostra il fatto che le nuove colonnine di ricarica per auto elettriche Eve Mini sono nate sotto l’egida di Digital Energy Solutions, la joint venture tra Viessmann e Bmw, azienda che ha appena presentato i3, un modello alimentato a elettricità. Con Digital Energy Solutions l’azienda tedesca mostra come un impianto fotovoltaico abbinato a un sistema di accumulo possa fornire un importante contributo al fabbisogno energetico della mobilità elettrica. Un tema che sta sempre più evolvendo e progredendo nel corso degli anni e al quale oramai molte persone si stanno avvicinando. L’attenzione di Viessmann al tema della mobilità elettrica, tra l’altro, si inserisce nella

Eve Mini, punto di alimentazione per auto dalle dimensioni contenute (590 x 338 x 230 centimetri)

consolidata partnership con il Panasonic Jaguar Racing Team nell’ambito del campionato di Formula E, la competizione tra monoposto elettriche.

Aspetti tecnici I dettagli tecnici della colonnina indicano una potenzialità utile da 3,7 a 22

BASTA L’OK DELLA MAGGIORANZA Installare una colonnina di ricarica per l’auto elettrica? Buona idea. Un momento: ma si possono installare in un condominio? La risposta è: sì. Ovviamente il problema è più facilmente risolvibile per chi possiede un proprio box, ma coloro che devono richiedere l’installazione della colonnina in un’area comune, per esempio in cortile o nel garage con posto auto. Le norme, infatti, consentono l’installazione di un dispositivo di ricarica, a patto di rispettare norme e requisiti di sicurezza e non danneggiare parti comuni. E questo senza richiedere particolari autorizzazioni. La legge di riforma del condominio, infatti, ha stabilito che il permesso deve essere semplicemente richiesto all’assemblea di condominio, dopo aver presentato una domanda corredata da un adeguato progetto all’amministratore. La proposta va poi votata a maggioranza semplice, in prima oppure seconda convocazione. Basta ottenere, insomma, il 51% dei voti in un’assemblea valida (dove siano rappresentati più della metà dei millesimi). E se l’assemblea, per qualche ripicca tra vicini di casa, non dà il consenso? C'è ancora una possibilità: chi richiede la colonnina dovrà provvedere interamente a sue spese all’installazione e alla manutenzione, ovviamente senza danneggiare le parti comuni e creare intralci all’accessibilità.

CONDOMINIO SC - 17

STORIA DI COPERTINA TANTE NOVITÀ PER L’ENERGIA Oltre alle colonnine per le auto, Viessmann ha appena presentato una raffica di novità per la gestione dell’energia negli ambienti residenziali.

Ecco le principali.

Vitocal 222-S La pompa di calore aria-acqua reversibile split ad alta efficienza soddisfa le richieste di installazione domestica per riscaldamento e raffrescamento, assicurando un funzionamento particolarmente silenzioso. Si contraddistingue per l’elevata produzione di acqua calda sanitaria nella soluzione compatta con un bollitore da 210 litri integrato nell’u-

nità interna, grazie ai 60°C di temperatura di mandata delle nuove unità e alle ottimizzazioni dell’isolamento e della stratificazione delle temperature nel bollitore sanitario. Soluzione ideale per abitazioni monofamiliari di nuova costruzione e spazi contenuti. L’Ehpa e il Keymark sono i due importanti marchi europei che ne certificano rispettivamente l’elevata qualità e la conformità alle normative europee.

Vitovolt 300 MxxPc Il nuovo pannello fotovoltaico monocristallino con Tecnologia Half Cut (120 celle) che garantisce un rendimento fino a 335 Wp, grazie al collegamento in serie e parallelo delle celle. La tecnologia Hcc riduce le dispersioni dalle celle

18 - CONDOMINIO SC

al modulo e innalza i rendimenti, assicurando un’elevata efficienza fino al 20,2%: ogni cella è infatti capace di erogare una potenza fino a 2,8 Wp. Caratterizzati da alta affidabilità e dall’elevato grado tecnologico, elementi distintivi di tutti i prodotti Viessmann, i moduli fotovoltaici Vitovolt 300 sono certificati secondo i più elevati standard internazionali e garantiscono l’80% di potenza nominale ancora dopo 25 anni. Vitovolt 300 PC è adatto all’installazione in edifici sia residenziali sia industriali.

Inverter e accumuli elettrici Viessmann offre inverter sia monofase che trifase e accumuli elettrici per garantire una gestione intelligente dei flussi energetici e aumentare l'autoconsumo all'interno di abitazioni o attività commerciali. Grazie a queste soluzioni, il sistema di accumulo si carica, permettendo così di incrementare i vantaggi provenienti da un impianto fotovoltaico e rendendo possibile l’uso dell’energia solare, indipendentemente dall’orario di utilizzo. Tra i principali vantaggi: sistema integrato per la gestione della batteria, aumento dell’au-

toconsumo, funzione EPS in caso di blackout, possibilità di modificare le priorità di funzionamento in base alle esigenze del committente, installazione plug and play, garanzia del prodotto valida dieci anni.

Vitoligno 300-C La caldaia a pellet compatta e completamente automatica, con una potenzialità utile da 2,4 a 48 kW e rendimenti particolarmente elevati che possono raggiungere il 96% e, di conseguenza, un consumo di combustibile molto ridotto. Pratica e veloce, grazie alla regolazione Ecotronic, può gestire fino a 4 circuiti di riscaldamento e controllare l’impianto dal proprio smartphone con l’App ViCare.

Vitodens 200-W La caldaia a condensazione a gas murale con potenzialità utile da 1,8 a 35 kW, dalle dimensioni compatte e che grazie alla bassa velocità del ventilatore garantisce un funzionamento silenzioso. La caldaia Vitodens 200-W è un prodotto di qualità e tecnologia elevata, con componenti brevettate Viessmann come lo scambiatore di calore Inox-Radial in acciaio inossidabile, che garantisce un’elevata resistenza alla corrosione, e il bruciatore modulante cilindrico MatriX in fibra di acciaio inossidabile resistente agli shock termici, la cui combustione viene regolata dal sistema integrato Lamba Pro Control Plus.

kW, per una ricarica veloce e sicura del veicolo elettrico, l’integrazione di tutti i dispositivi di sicurezza, in modo che possa essere installata esternamente e la duplice versione monofase o trifase.

La colonnina, inoltre, può rientrare in una strategia complessiva del sistema energetico dell’edificio (vedi box), che comprende un unico dispositivo per

riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria, il controllo del sistema con ViCare App su smartphone, la possibilità di controllo del sistema di ventilazione meccanica dell’impianto, l’elevata disponibilità di acqua calda sanitaria grazie all’accumulo integrato da 210 litri.

La ricarica dell’auto, infatti, non è l’u-

nico fronte che riguarda la sostenibilità per il patrimonio residenziale che vede impegnata Viessmann. L’integrazione termico-elettrica è uno degli altri fronti caldi, assieme alle soluzioni per lo sfruttamento delle fonti da energie rinnovabili, come pompe di calore e sistemi ibridi, in abbinamento al fotovoltaico e ai sistemi di accumulo.

Sistema integrato Viessmann

CONDOMINIO SC - 19

PRIMO PIANO GUIDA

LA E-FATTURA ENTRA IN CONDOMINIO

La rivoluzione digitale coinvolge anche gli amministratori, che si troveranno a gestire il nuovo flusso di documenti immateriali. Ecco che succede con la svolta

di Giuseppe Rossi

20 - CONDOMINIO SC

L

a rivoluzione fattura elettronica coinvolge anche il condominio. La fattura emessa per un servizio erogato al condominio, in ogni caso, anche ora non sarà spedita al condominio, ma al suo amministratore, legale incaricato. In questo caso il rapporto è considerato quindi B2B (business to business).

Come funziona il rapporto? Com’è noto, il condominio ha un suo codice fiscale, che è da considerare alla stregua di un privato consumatore: chi emette fattura nei suoi confronti dovrà inserire il codice convenzionale 0000000 nel campo CodiceDestinatario che si trova nella sezione delle informazioni anagrafiche del

file della fattura elettronica. Non dovrà compilare il campo IdFiscaleIva e dovrà inserire solo il codice fiscale del condominio nel rispettivo campo (cioè CodiceFiscale). In questo modo il Sistema di Interscambio, cioè la piattaforma attraverso la quale passano le fatture elettroniche, quando riceve il documento lo metterà a disposizione nell’area riservata del condominio del sito web dell’Agenzia delle Entrate, che è accessibile una volta che ci si è accreditati con Fisconline. Passo successivo: la fattura sarà consegnata in copia (analogica o informatica) al legale rappresentante del condominio, ma si troverà anche nell’area riservata e, quindi, controllabile. Attenzione, però: l’utilizzo del codice destinatario per i privati (che comprende anche il condominio) è una

possibilità offerta solo ai titolari di partita Iva. È bene, in ogni caso, ricapitolare i termini della rivoluzione fiscale, cioè l’introduzione per tutti della e-fattura.

I termini della legge La fattura elettronica riguarda tutte le operazioni tra soggetti titolari di partita Iva, che siano persone o imprese. Quindi, interessa sia il Business to Business, sia i soggetti con partita Iva verso consumatori, sia soggetti privati senza partita Iva (Business To Consumer). In parte questo obbligo è già in vigore da tempo: la fattura elettronica, infatti, era obbligatoria da luglio 2018 per gli operatori del settore dei carburanti (cessioni di benzina e gasolio, ma non dei benzinai per vendita su strada) e per i subappaltatori delle pub-

blica amministrazione. E fin dal 31 maggio 2015 i fornitori di tutte le pubbliche amministrazioni sono stati obbligati a emettere fattura in formato elettronico. Per queste aziende, insomma, non ci sono novità. Una esenzione riguarda, invece, le aziende che fatturano a un soggetto (impresa o persona fisica) non residenCONDOMINIO SC - 21

PRIMO PIANO DIGITALE E OBBLIGATORIA Da gennaio entra in vigore l’obbligo di emettere un documento elettronico anche per le amministrazioni degli edifici residenziali. Ecco che cosa deve fare chi gestisce uno stabile Da martedì 1 gennaio 2019 la fatturazione elettronica sarà obbligatoria per tutti i contribuenti (escluso chi è in regime dei minimi e in regime forfettario), soggetti passivi Iva e, dunque, anche per le fatture inviate dai fornitori al condominio. La fattura dovrà avere formato Xml e verrà inviata da parte del soggetto obbligato a emetterla attraverso il sistema SdI (Sistema di Interscambio). Il documento elettronico conterrà tutti gli elementi necessari, ex art. 21-bis del d.P.R. n. 633/72.

Il Sistema di Interscambio predisposto dall’Agenzia delle Entrate farà da tramite ed effettuerà peculiari controlli sulla fattura: in caso di esito positivo, il documento verrà trasmesso al destinatario. Nel caso, invece, di mancato superamento dei controlli, entro cinque giorni sarà recapitata al soggetto trasmittente una ricevuta di scarto del file, utilizzando lo stesso canale con cui è stato inviato il file al SdI. Le fatture scartate saranno considerate non emesse.

Su ogni ricevuta l’Agenzia delle Entrate attraverso il SdI apporrà un sigillo elettronico, che ne garantirà l’integrità e l’ autenticità e che costituirà prova del recapito o del mancato recapito. Attraverso un apposito codice destinatario o via indirizzo Pec comunicato, il cliente finale riceverà direttamente le fatture d’acquisto, anche attraverso l’ausilio di un intermediario. È consigliabile che ogni condominio attivi un cassetto fiscale (è completamente gratuito) che potrà essere utile all’amministratore non solo per l’autenticità delle fatture, ma anche per la loro conservazione.

Umberto Anitori

te in Italia. Attenzione, però: in questo caso c’è l’obbligo di comunicazione mensile dei dati con il nuovo adempimento cosiddetto «esterometro».

C’è, infine, il caso in cui il destinatario della fattura elettronica sia un privato senza partita Iva. In questo caso si fattura dovrà comunque emettere la fattura facendola transitare dal Sistema di interscambio con il Codice destinatario «0000000» a cui abbiamo fatto cenno all’inizio. E va compilato anche il campo Codice fiscale che riguarda il cliente.

Chi emette dovrà anche consegnare al cliente una copia analogica della fattura, il classico foglio di carta o pdf.

Come si fa Se siete titolari di partita Iva lo sapete già: per una fattura elettronica si usa un software oppure l’apposito servizio dell’Agenzia delle Entrate. La fattura elettronica, infatti, non è diversa quella di carta: deve rispettare dei parametri. I requisiti sono stati fissati da una legge (articolo 21 del Dpr 633/1972). Quindi, la fattura elettronica deve essere in formato XML e rispettare le specifiche tecniche approvate con provvedimento 30 aprile 2018 e successivi aggiornamenti. Una volta compilata deve essere trasmessa tramite il Si22 - CONDOMINIO SC

stema di interscambio (Sdi) dell’agenzia delle Entrate e conservata digitalmente.

Il Fisco mette ha messo a disposizione servizi gratis. Sul portale promosso dall’agenzia delle Entrate (Fatture e corrispettivi), oppure può utilizzare il software o la app Fatturae, sempre gratuiti. In alter-

Una volta ricevuta la fattura elettronica è necessario anche conservarla. Come?

La circolare 13/E/2018 indica che il documento digitale deve essere conservato nel formato originario (cioè XML), ma anche in uno tra Pdf, Jpg, Txt nativa, l’azienda o il contribuente titolare di partita Iva può compilare e inviare la fattura elettronica con l’utilizzo di un software (acquistato privatamente) che rispetti gli standard.

E chi riceve fattura?

Il «postino» è sempre il Sistema di interscambio, attraverso un indirizzo Pec a lui intestato o su un canale telematico

(Ftp o Web Service) gestito direttamente.

Nel caso il destinatario non sia attrezzato, quest’ultimo può farla ricevere da un soggetto terzo, per esempio un intermediario o un provider che offre servizi specifici di trasmissione e ricezione delle fatture elettroniche. Anche per questo sono fioccate le offerte da parte di aziende specializzate in questo tipo di servizi digitali. Un aspetto importante è che è possibile anche delegare un professionista a emettere e ricevere la fattura elettronica.

Attenzione: una volta ricevuta la fattura elettronica è necessario anche conservarla. Come? La circolare 13/E/2018 indica che il documento digitale deve essere conservato nel formato originario (cioè XML), ma anche in uno dei formati stabiliti dal Dpcm 3 dicembre 2013 (Pdf, Jpg, Txt). In ogni caso le tecniche di conservazione dovranno rispettare i requisiti fissati dal Codice dell’amministrazione digitale. Attenzione particolare va riservata alla marca temporale opponibile ai terzi, all’accessibilità ed estrazione dei documenti, all’immodificabilità del documento.

In previsione del caos, l’Agenzia delle Entrate ha previsto un servizio gratuito di conservazione utilizzabile dal 2019, previa adesione all’accordo.

Quando si emette Le regole sono le stesse in vigore per le fatture cartacee: il documento si emette al momento dell’effettuazione dell’operazione. Più precisamente, le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipula se riguardano beni immobili, oppure della consegna o spedizione, se invece riguardano beni mobili. Le prestazioni di servizi si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo.

C’è, però una differenza: la fattura cartacea è emessa quando viene consegnata o spedita al cliente. La fattura elettronica è emessa quando è trasmessa o messa a disposizione del cliente attraverso il Sistema d’interscambio dell’agenzia delle Entrate. E spesso la fattura elettronica deve essere inviata al Sistema di interscambio entro termini particolarmente ristretti.

Gli esperti citano qualche esempio: una consulenza si considera effettuata al momento del pagamento e in questo caso la fattura elettronica va emessa entro le 24 del giorno in cui avviene il pagamento. Ci sono poi casi limite, come una prestazio-

ne pagata alle 23 di sabato sera. Tutti aspetti che, anche se percentualmente minoritari, hanno irritato i contribuenti che si sono trovati alle prese con questi ostacoli.

Chi non ottempera Per placare gli animi il governo ha deciso che dal gennaio al 30 giugno 2019 non si applicheranno sanzioni in caso di tardiva emissione effettuata entro il termine di liquidazione dell’Iva di periodo. E le sanzioni saranno ridotte del 20% se la fattura, emessa tardivamente, partecipa alla liquidazione periodica del mese o trimestre successivo. Dal prossimo luglio cambia anche la regola generale: la fattura potrà essere emessa entro 10 giorni dall’effettuazione

dell’operazione. Comunque, nel caso in cui la data di emissione sia diversa da quella di effettuazione, tale data andrà indicata in fattura.

I tempi Anche con la fattura elettronica l’emissione potrà essere differita. Questo caso riguarda le operazioni eseguite nel mese precedente e documentate con documenti di trasporto (Ddt). Attenzione: devono però essere rispettate le condizioni previste dall’articolo 21, comma 4, del Dpr 633/72: si può emettere una fattura entro il 15 del mese successivo a quello di effettuazione indicando come data di emissione quella di effettiva emissione del documento (e non, come spesso accade nella prassi, l’ultimo giorno del mese precedente).

CONDOMINIO SC - 23

PRIMO PIANO CONTABILIZZAZIONE

QUEL TERMOSIFONE È PIENO DI BUCHI A un anno dalla scadenza per l’installazione dei dispositivi di controllo del consumo energetico legato al riscaldamento ci sono ancora molti condomini non in regola. Colpa dei soliti furbi (ma anche della legge) di Umberto Anitori

I

l decreto legislativo 102/2014 di recepimento della direttiva europea sull’efficienza energetica ha sancito per tutti gli edifici con più appartamenti serviti da un’unica centrale termica l’obbligo di contabilizzazione

24 - CONDOMINIO SC

individuale del calore entro il 31 dicembre 2016. L’articolo 9, comma 5, al punto C prevede: «L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459. Eventuali

casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato».

Infine, lo stesso decreto prevede multe sa-

late per gli utenti che non ottempereranno all’obbligo di contabilizzazione entro i termini stabiliti. L’articolo 16 comma 7 recita: «Nei casi di cui all’articolo 9, comma 5, lettera c) il condominio e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale che non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun radiatore posto all’interno dell’unità immobiliare sono soggetti, ciascuno, alla sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro.

La disposizione di cui al primo periodo non si applica quando da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulta che l’installazione dei predetti sistemi non è efficiente in termini di costi».

Ritardo cronico Ma dopo ormai due anni dalla entrata in vigore della legge, ancora molti condomini non hanno provveduto a installare

i sistemi di contabilizzazione individuale del calore. Anzi, molti amministratori riferiscono che, specie in provincia, i condòmini di fronte agli inviti dell’amministratore per deliberare l’installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione individuale del calore presentano relazioni di tecnici amici che affermano l’inefficienza economica di questi sistemi se applicati all’impianto specifico.

Come spesso accade, il legislatore ha emanato la norma, ma non ha conferito incarico a chi deve verificarne la corretta applicazione. È ovvio che costa meno pagare una relazione tecnica che affermi l’inutilità della contabilizzazione del calore rispetto alla realizzazione dell’impianto per la contabilizzazione.

Da quanto ci risulta, specie nei piccoli centri (anche molti capoluoghi di provincia) si continuano a gestire gli impianti centralizzati così come si faceva prima dell’entrata in vigore del Dl 102/2014. Certo, se si pensa che ci sono ancora condomini non in regola con

la legge 46/90 che norma gli impianti elettrici, si potrebbe affermare che è ancora presto per trarre le conclusioni definitive. Però dobbiamo considerare che la legge recepiva una direttiva europea del 2012 che è stata emessa con l’intento di limitare le emissioni nocive per tutelare la salute di tutti i cittadini.

Evidenziamo ancora come in mancanza di controlli mirati, specie nel condominio, i cittadini cercano di risparmiare senza pensare alle conseguenze delle loro decisioni. Da biasimare anche il comportamento di quei tecnici che trascurando l’etica professionale si prestano ad effettuare perizie dal risultato preventivamente ordinato. Ma nel Paese dove un certificato medico per non andare al lavoro non si nega a nessuno non possiamo meravigliarci se molti impianti di riscaldamento centralizzato sono stati costruiti in modo tale che l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore sia economicamente inefficiente.

CONDOMINIO SC - 25

PRIMO PIANO PORTINERIA

CARO CUSTODE, MA QUANTO MI COSTI

26 - CONDOMINIO SC

Aumenta il numero di condomini che rinuncia alla figura del portiere e si affida ad aziende esterne per la pulizia delle parti comuni. Eppure questa scelta ha molti punti deboli. A partire dai costi di gestione

di Umberto Anitori

O

rmai da parecchi anni è sempre più raro trovare un condominio con il servizio di portineria. Però il problema dei dipendenti del condominio è sempre di attualità per i motivi che cerchiamo di esaminare. La ragione per la quale molti condòmini hanno deciso di abolire il servizio di portineria sono legati principalmente ad alcuni aspetti del Contratto nazionale di lavoro, che rendono economicamente non conveniente assumere un custode. Questo non riguarda direttamente il costo del servizio, ma la sua gestione. Infatti, mentre in passato il portiere all’occorrenza era sostituito dal coniuge all’interno del medesimo rapporto di lavoro che prevedeva la nomina di un sostituto convivente, anche se è ancora possibile sostituire il portiere con il coniuge, per lo stesso deve essere aperta una posizione assicurativa e remunerativa a sé stante. In pratica, il sostituto sarà remunerato in ragione dei giorni effettivamente lavorati, per i quali il datore di lavoro sarà obbligato a versare i contributi assicurativi e previdenziali.

C’è o non cè?

Questo obbligo è particolarmente difficoltoso, perché ogni volta che il portiere deve essere sostituito (malattie, ferie, permessi) è necessario trovare un sostituto e non sempre è facile. Se per quanto riguarda le ferie la sostituzione è programmabile, per malattie e permessi è impossibile gestire in anticipo. Quindi, di fatto il condominio, in corrispondenza delle malattie del dipendente si trova per giorni senza servizio, pur pagandolo (un vecchio adagio condominiale racconta che quando si inizia a chiudere un portone per qualche giorno, nel giro di un paio di anni resta serrato definitivamente). Questi inconvenienti hanno determinato, in molti casi, l’abolizione del servizio di portineria o, nel migliore dei casi, l’affidamento del servizio a società specializzate che assumono l’appalto e che, comunque, garantiscono il servizio indipendentemente dalla presenza del singolo dipendente. Quindi, con l’alternarsi di vari CONDOMINIO SC - 27

PRIMO PIANO nel Duvri (Documento unico per la valutazione rischi da interferenze) contributivo, sempre che gli stessi dipendenti non siano registrati per un numero inferiore di ore rispetto a quelle che effettivamente lavorano. Altro problema dell’affidamento del servizio di pulizia scale è costituito dal fatto che molti addetti aprono una partita Iva da lavoratori autonomi (ma il loro compito non è tra quelli previsti per questa classe di attività) ed emettono fattura. In molti casi nemmeno aprono una posizione previdenziale, e anche in questi casi l’amministratore dovrebbe controllare.

prestatori d’opera viene meno il rapporto fiduciario che ha sempre caratterizzato la figura del custode a cui i condòmini affidavano le chiavi di casa.

La rarefazione dei portieri ha fatto emergere la figura dell’uomo delle pulizie, che rientra anch’essa nel Cnl dei dipendenti da proprietari di immobili.

Pulizie esterne La gestione di questa figura, seppure

meno complessa in quanto l’orario limitato ne rende più facile l’organizzazione dei servizi, presenta le stesse criticità esposte per i portieri. Molti condomini hanno deciso di affidare le pulizie a ditte specializzate ma, in questo caso, nascono altri problemi. Infatti, se l’appalto è affidato a una impresa l’amministratore deve verificare l’iscrizione della stessa alla Camera di Commercio e l’inserimento dei dipendenti che lavorano nel condominio

Le responsabilità L’amministratore comunque in tutti i casi deve accertarsi che i lavoratori abbiano i requisiti previsti dalla legge per svolgere tale attività e abbiano seguito il corso sulla sicurezza sul lavoro (ex legge 626/94). Segnaliamo, inoltre, che se da una parte diminuiscono i portieri e gli addetti alle pulizie, sono in aumento i dipendenti dei condomini con incarichi diversi: addetti alle piscine, ai cancelli elettrici, ai campi da tennis. Tutte figure già inserite nel menzionato Cnl, che a dire il vero comprende anche la badante condominiale. Infatti, tra le categorie di lavoratori contraddistinto dal codice D3 viene riportato «Assistenti condominiali che, su incarico condominiale, svolgono mansioni relative alla vita familiare dei condòmini, o di una parte degli stessi che, in tal caso, se ne assumono le spese».

Era meglio prima In definitiva, senza dubbio per i condomini sarebbe più conveniente assumere direttamente i lavoratori: per l’identico servizio le imprese devono pagare le medesime retribuzioni ai dipendenti e gli stessi oneri contributivi. A questo devono aggiungere il guadagno d’impresa e i relativi oneri fiscali, oltre l’Iva, che per il condominio è un costo quando si affida l’appalto dei servizi condominiali ad aziende specializzate.

28 - CONDOMINIO SC

CONDOMINIO SC - 29

W E N S Il condominio di canapa è in Puglia La Puglia ha un primato in più: a Bisceglie, infatti, è stato realizzato il condominio in canapa e calce più grande d’Europa. Il complesso residenziale si chiama Case di Luce ed è stato progettato dagli architetti dello studio Pedone Working. Il condominio è composto da 42 appartamenti costruiti seguendo i principi della bioedilizia. In particolare, il progetto ha sfruttato le caratteristiche della canapa unita alla calce, una tecnica utilizzata fin dall’antichità: il materiale naturale può essere utilizzato dai massetti agli isolamenti, alle pareti, per arrivare fino all'intonaco grosso e alla finitura. Il materiale si ottiene mescolando canapa, calce e acqua: i vantaggi sono un’alta efficienza energetica, comfort abitativo e rispetto per l’ambiente.

A Firenze Mandela gigante sulla facciata Un condominio dedicato a Nelson Mandela. Si trova a Firenze: l’edificio in piazza Leopoldo ospita un grande ritratto realizzato da Jorit Agoch, protagonista della street art, alto quattro piani.

L’opera è stata battezzata Il Condominio

30 - CONDOMINIO SC

bonus casa a quelli previsti dal bando Be2 del Comune di Milano, che stanzia 23 milioni di euro destinati a un contributo del 5% per le spese destinate alla sostituzione della caldaia e il 15% per mettere in efficienza l’involucro dell’edificio (con almeno il 40% delle superficie esterna), oppure per la sostituzione degli impianti termici. Il Comune di Milano aumenta il contributo al 20% se l’intervento include un tetto coibentato. dei Diritti e vuole ricordare l’importanza di una battaglia a cui Mandela ha dedicato l’intera vita. Nato a Napoli da madre olandese e padre italiano, Jorit ha già realizzato grandi ritratti di personaggi che hanno lasciato un segno nella Storia.

L’iniziativa è stata promossa dall’associazione Mandela Forum nell’ambito delle celebrazioni del centenario della nascita dello statista sudafricano.

Il Comune di Milano regala un altro bonus A Milano iniziativa destinata ai condomini per sensibilizzare sulle possibilità di miglioramento dell’efficienza energetica e sulle opportunità esistenti, e promuovere il bando di incentivi del Comune di Milano per riqualificare i condomini.

L’iniziativa è stata battezzata Condomini efficienti. La nuova campagna informativa ha coinvolto Legambiente Lombardia, assieme a partner come Enel X, Rockwool Italia e Teicos Group. La campagna ha coinvolto in diverse tappe, le zone della città lombarda, con incontri nei diversi quartieri di Milano. I cittadini milanesi, tra l’altro, possono abbinare i vantaggi dei

Se la casa è di container Non è certo proponibile in Italia, anche se l’emergenza abitativa e l’occupazione abusiva di edifici nei centri storici una tentazione la fanno venire: a Johannesburg, in Sud Africa, nasce il primo condominio in container. Più precisamente, realizzato con 140 container impilati uno vicino all’altro. Lo ha realizzato lo studio di architettura LOT-EK. L’edificio residenziale è alto sei piani e composto da box utilizzati per le spedizioni, riciclati e impilati. Gli architetti hanno diviso il complesso in due sezioni, una blu e una verde, che si inclinano verso l’esterno per creare un cortile triangolare tra loro. I residenti attraversano l’edificio tramite un corridoio a cielo aperto che si affaccia sul cortile, e che viene utilizzato anche come balcone comune. Come saranno calcolati i millesimi?

ABBONATI ORA CONVIENE! Abbonati a Lattoneria Periodico per il settore della lattoneria edile e della copertura metallica 1 anno 4 numeri

€ 18,00

anziché € 20,00

Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link http://www.youtradeweb.com/abbonati-alle-riviste/ oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 CONDOMINIO SC - 31 - Ottobre 2018 02 47761275

DIRITTO & ROVESCIO AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO

SE IN CONDOMINIO DECIDE IL GIUDICE Ci sono casi in cui i tribunali possono nominare un professionista per gestire il fabbricato. Ma le norme del codice prevedono in quali circostanze e le modalità in cui è contemplato l’incarico di Paolo Alvigini, avvocato

32 - CONDOMINIO SC

I

l primo comma dell’articolo 1129 del Codice civile prevede che, quando l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore, uno o più condòmini possono ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa, sostituendosi alla mancata delibera di nomina, può procedere alla designazione. Con la Legge 220/2012 (riforma del condominio) questa facoltà di ricorso è stata estesa anche all’amministratore che sia dimissionario. L’amministratore giudiziario non è figura diversa da quello nominato dall’assemblea, non va considerato come un ausiliario del giudice e dovrà esercitare le sue funzioni in conformità alle norme del codice.

Le spese necessarie per il ricorso all’autorità giudiziaria rimangono a carico della parte istante e non sono ripetibili.

Il Tribunale adito è libero di scegliere l’amministratore, senza tenere conto del «suggerimento» di un nominativo da parte del ricorrente.

Confusione concettuale Un primo aspetto di natura processuale riguarda l’eventuale contraddittorio che si dovesse instaurare a seguito del decreto di fissazione d’udienza emesso dal Tribunale. In realtà, il ricorso all’autorità giudiziaria poco ha a che fare con la giurisdizione in senso stretto: è sufficiente, ai fini del suo accoglimento, che chi inoltra l’istanza documenti la sua qualità di condomino e la mancata nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea. È tuttavia invalsa la prassi, da parte di molti tribunali, di fissare un’udienza per la comparizione delle parti, lasciando l’onere al ricorrente di notificare il ricorso e il decreto di fissazione d’udienza

agli altri condòmini. In questo modo si complica non poco la procedura e la si aggrava di costi del tutto inutilmente dato che il procedimento in esame non riveste natura contenziosa.

Chi può reclamare Il procedimento segue il rito camerale di volontaria giurisdizione. L’intervento del Giudice è di natura sostanzialmente amministrativa, diretto a consentire la gestione dei beni e dei servizi comuni del fabbricato: il provvedimento, proprio in ragione della sua natura, è suscettibile di modifica o di revoca e non è idoneo a poter assumere il carattere del giudicato.

Contro il provvedimento del Tribunale è ammesso il reclamo davanti alla Corte d’Appello entro dieci giorni dalla comunicazione o dalla notifica, non invece un successivo ricorso per Cassazione.

Legittimo abbandono L’assemblea, con le maggioranze previste dalla legge, può procedere alla nomina di un amministratore diverso da quello nominato dall’autorità giudiziaria. Va ribadito che non si rende necessaria alcuna integrazione del contraddittorio con gli altri condòmini o con l’amministratore in carica. La legge 220/2012 ha esteso la legittimazione alla proposizione del ricorso anche all’amministratore in carica che abbia presentato le sue dimissioni. Si tratta di un passo in avanti importante nella direzione di consentire all’amministratore che non intenda continuare a gestire il fabbricato, di liberarsi di quel vincolo cui si trova costretto in virtù dell’applicazione del principio della prorogatio imperii e, oggi, anche del disposto di cui all’articolo 1129 del Codice civile, X

comma, che riguarda il rinnovo automatico dell’incarico.

Iniziativa giudiziaria Un secondo aspetto che merita approfondimento riguarda la possibilità di esperire il ricorso all’autorità giudiziaria, da parte di uno o più condòmini, anche nell’ipotesi in cui i partecipanti al condominio siano in numero di otto o meno.

Se la presenza di un amministratore è obbligatoria solo quando i condòmini sono più di otto ci si può chiedere che sorte possa avere un ricorso all’autorità giudiziaria quando essi siano meno.

In questi casi la presenza di un soggetto terzo, di caratura professionale, può essere utile, soprattutto in presenza di situazioni di conflittualità tra condòmini o se il fabbricato è connotato da strutture complesse ed articolate. D’altro luogo, non è certo il numero dei condòmini ad attestare, di per sé, la necessità di una gestione mediante un organismo terzo e professionale. Anche un condominio appartenente a due soli soggetti può essere composto da un numero indefinito di unità immobiliari, con le più disparate destinazioni e caratteristiche. Così come può realmente accadere che nessuno dei condòmini intenda rivestire il ruolo di amministratore.

Conclusione C’è la possibilità che, anche nei fabbricati in condominio appartenenti a otto o meno proprietari, sia nominato, da parte dell’autorità giudiziaria, un amministratore. Il provvedimento del giudice deve però essere motivato circa l’opportunità della nomina, ed è logico ritenere che la procedura si debba svolgere nel contraddittorio di tutti gli interessati.

CONDOMINIO SC - 33

DIRITTO & ROVESCIO ASCENSORI

PROBLEMI IN ELEVAZIONE Regolamenti, tecnologia e buona gestione da parte degli amministratori rendono, in media, gli impianti sicuri ed efficienti. Tutto cambia, però, quando qualcuno inizia lavori edili in casa di Umberto Anitori

I

n Italia esistono più di 1 milione di ascensori e, se immaginiamo 50 corse al giorno (dato irrisorio, basti pensare agli ascensori di ospedali, uffici pubblici o grandi aziende) di ogni elevatore, si contano 50 milioni di passeggeri giornalieri, quanti sono tutti i viaggiatori quotidiani in aereo nel mondo. Circa il 90% degli impianti di ascensore è situata all’interno di condomini, ed è lì che si trovano le realtà più disparate: dall’elevatore che serve l’ex-cooperativa, con nove appartamenti su quattro piani, al sistema (due o più per ogni scala) che serve il grattacielo di 30 piani, come quello citato da Celentano nella sua canzone.

34 - CONDOMINIO SC

Quindi, gran parte degli ascensori sono gestiti dagli amministratori di condominio e per quello che constatiamo (raramente si trova un impianto fuori servizio, al contrario di quanto avviene nella pubblica amministrazione) sono manutenuti con maggiore accuratezza.

Ciò a nostro modesto parere è dovuto a due fattori principali. Primo, se l’ascensore è fermo il condomino/inquilino telefona subito all’amministratore.

Secondo: se il condomino è costretto a salire a piedi ne ritiene responsabile l’amministratore e se ne ricorda al momento della eventuale riconferma.

Quindi, l’amministratore fa di tutto

perché il servizio sia sempre efficiente e nel caso di fermo dovuto a lavori di manutenzione avverte per tempo i condòmini in modo che possano organizzarsi di conseguenza.

Media positiva Esiste, comunque, una normativa e un sistema di controlli molto efficiente e in linea di massima le ditte che curano la manutenzione obbligatoria sono molto professionali. I moderni sistemi di sicurezza (chiamata automatica se l’impianto si ferma) intervengono rapidamente. Anche grazie alla diffusione dei telefoni cellulari, è impensabile che

possa accadere, come qualche anno indietro, che nel periodo feriale qualche condomino possa rimanere chiuso in ascensore a lungo.

Mattoni al piano Rimane però ancora vivo un problema, specie nel periodo estivo: molti condòmini approfittando dell’assenza della famiglia decidono di far eseguire lavori di ristrutturazione dell’appartamento. In questo caso le imprese, grandi o piccole che siano, per effettivi problemi tecnici/burocratici o per risparmiare, non provvedono a installare montacarichi per portare i materiali al piano ed

utilizzano l’ascensore. In questo modo causano svariati problemi, come l’impossibilità di utilizzo da parte degli altri condòmini, sovraccarico dell’impianto con conseguente deterioramento del motore e, ultimo ma non meno importante, sporcano e spesso deteriorano le pareti e il piano dell’ascensore stesso.

In questo caso l’amministratore può e deve intervenire sul condomino proprietario, il quale a sua volta interviene sul titolare dell’impresa che sta eseguendo i lavori. Spesso, però, ciò non è sufficiente: gli operai autonomamente decidono di utilizzare l’ascensore per non portare a mano per le scale i ma-

teriali e, in assenza del portiere (ormai sono molto rari), l’amministratore non ha mezzi per impedire che ciò avvenga. Dobbiamo aggiungere che in alcuni casi le assemblee hanno autorizzato l’amministratore a far chiudere l’ascensore nelle ore di lavoro per impedire che lo stesso fosse rovinato. Vero è che esiste la possibilità di chiedere i danni (difficili da dimostrare e quantificare), che spesso si manifestano molti mesi dopo l’evento, quando è difficilissimo rintracciare la ditta specie se ha lavorato in nero e, qualche volta capita, che sia cambiato anche il proprietario che ha ristrutturato casa per venderla.

CONDOMINIO SC - 35

DIRITTO & ROVESCIO ASSEMBLEA

QUANDO UNO NON VALE UNO Nelle riunioni condominiali delegare si può. Ma la legge non specifica a sufficienza la limitazione del numero delle deleghe riservate a un singolo condomino. Con il risultato di casi paradossali di Umberto Anitori

36 - CONDOMINIO SC

L’

articolo 67 delle disposizioni di attuazione della riforma del codice in materia di condominio (legge 220/2012), entrato in vigore il 18 giugno 2013, recita testualmente: «Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale». La norma, a una prima lettura, sembra chiara e di facile applicazione. Ma all’atto pratico nascono dei problemi interpretativi non da poco.

I dubbi Infatti, non è specificato nella norma se la limitazione del numero delle deleghe a un quinto dei condòmini deve essere intesa riferita soltanto alle teste o soltanto al valore millesimale o a entrambe le condizioni. Gli esperti della materia fanno riferimento a quanto previsto dal secondo comma

dell’articolo 1136 della stessa riforma, che prevede: «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio». Quindi, hanno affermato che il limite deve considerarsi contemporaneo di entrambi i valori in quanto, se così non fosse, in un condominio con 20 proprietari, uno solo che avesse più di 200 millesimi non potrebbe mai delegare.

Aspetto che costituirebbe una limitazione al diritto di voto in assemblea.

Nulla da obiettare in questo caso, ma se l’interpretazione corretta è che il limite deve essere riferito al raggiungimento di entrambi i parametri potremmo avere il caso contrario. Cioè, in un condominio dove oltre ai 60 appartamenti esistono 200 posti auto il cui valore millesimale complessivo raggiunge appena i 300 millesimi, potremmo avere il caso dove un unico delegato potrebbe essere portatore di 133 deleghe dei possessori di posto

auto. In questo caso si costituirebbe la maggioranza non solo degli intervenuti, ma addirittura di tutti i condòmini, mettendo di fatto il condominio nella condizione di non poter deliberare senza il voto favorevole del rappresentante dei 133 possessori di posto auto.

Limitazione doppia È evidente, a nostro modesto parere, che in questo caso l’interpretazione di considerare la limitazione riferita a entrambi i valori, testa e millesimi, produce un risultato opposto a quello che il legislatore voleva ottenere. E cioè che un solo voto potesse condizionare le decisioni di tutta l’assemblea. Non potendo al momento affermare con certezza, pur ritenendo personalmente che andrebbe salvaguardato lo spirito del legislatore, lasciamo il problema aperto in attesa di puntualizzazioni legislative o molto più probabilmente di interpretazioni giurisprudenziali.

Se i condòmini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale

CONDOMINIO SC - 37

DIRITTO & ROVESCIO CAMPO DA TENNIS

MATCH DIFFICILE IN CONDOMINIO Le regole per la gestione di una struttura sportiva per gli emuli di Panatta, Fognini o Pennetta.

La pallina è in mano dell’amministratore, ma fare l’arbitro tra i condòmini non è semplice di Umberto Anitori

I

l campo da tennis in condominio è un indicatore di stato sociale, che suscita invidia in chi è costretto ad ammirarlo dall’esterno, ma spesso è causa di grandi diatribe all’interno che possono compromettere i rapporti tra i condòmini ed è l’origine di tanti problemi per l’amministratore. Il campo da tennis è una proprietà comune a tutti i condòmini, che però non può essere utilizzata contemporaneamente. È l’amministratore che lo deve manutenere e regolamentare l’utilizzo. La manutenzione è ovviamente condizionata dal tipo di superfice del campo stesso: se si tratta di campo in terra rossa va curato in modo particolare, con trattamenti e bagni che vanno ripetuti periodicamente, oltre al fatto che va assicurata una accurata pulizia e che lo stesso va coperto quasi quotidianamente per evitare di esporre la terra rossa alle intemperie atmosferiche. Se si tratta di campo in cemento la manutenzione è meno complessa, ma richiede in tutti i casi una particolare attenzione: in ogni caso è necessaria la presenza di un 38 - CONDOMINIO SC

incaricato del condominio, che ne curi la manutenzione e possibilmente anche la gestione.

Il rebus del regolamento Che cosa significa curarne la gestione?

Prima di tutto regolamentarne l’uso.

Aspetto non semplice, perché le esigenze dei condòmini possono essere molto diverse, le ore e le giornate devono essere gestite tenendo conto delle esigenze e dei diritti di tutti. Inoltre, può capitare (capita molto frequentemente) che il condomino inviti a giocare un amico esterno al condominio.

Chi lavora di solito utilizza il campo la sera o nei giorni festivi, i ragazzi preferiscono le ore diurne. È bene che l’amministratore, se non vi sono chiare regole sul regolamento di condominio, provveda a far approvare il regolamento in assemblea, per non doversi trovare a prendere decisioni che possano metterlo nella spiacevole situazione di decidere autonomamente scontentando qualcuno dei condòmini.

Chi paga Ancora più complessa la gestione delle spese relative alla gestione del campo da tennis. Infatti, dopo gli entusiasmi dei primi anni, spesso i condòmini che non lo utilizzano non vogliono pagare le relative spese. Per questo è consigliabile stabilire in assemblea un criterio di pagamento in base all’uso che ciascuno ne fa, considerando anche che una parte delle spese di manutenzione sono da ripartire tra tutti i comproprietari.

Tutti, infatti, volendo hanno la possibilità di utilizzare il campo e, comunque, la presenza della struttura sportiva contribuisce ad accrescere il valore dell’immobile. Le soluzioni possono essere molteplici: tariffa oraria, abbonamento mensile, ma in alcuni casi è stata prevista anche la costituzione di un circolo tennis o, addirittura, la locazione del campo a un club esterno al condominio. Comunque è bene che ogni decisione sia approvata dall’assemblea, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio.

CONDOMINIO SC - 39

DIRITTO & ROVESCIO INTERVENTI DI RESTAURO

SPESE AFFACCIATE DAL BALCONE Chi paga il rifacimento dei terrazzini? Dipende da come è strutturata la casa. Se sono tutt’uno con l’edificio e non sporgono, sono a carico solo in parte del proprietario. Ma se, al contrario, sono aggettanti…

40 - CONDOMINIO SC

di Palmiro Fronte

S

pettabile Redazione, nel mio condominio, molti balconi versano in pessime condizioni e necessitano di interventi di restauro. Come si ripartiscono le spese dei lavori?

Per poter rispondere a questa domanda, bisognerebbe conoscere la tipologia dei balconi dello stabile. I criteri di ripartizione delle spese per i lavori di intervento dei balconi, infatti, variano a seconda della tipologia dei medesimi.

Se si tratta di balconi «incassati», che non sporgono rispetto ai muri perimetrali, la soletta dei balconi si considera un prolungamento del solaio stesso che svolge la funzione di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile. In questo caso si applica l’articolo 1125 del Codice civile. Il balcone, infatti, diventa un tutt’uno con il solaio e, pertanto, le spese per il rifacimento saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio

Le spese per la tinteggiatura, intonaco del cosiddetto «cielino» restano a carico del proprietario del piano sottostante. Ma a meno che il sottobalcone non presenti elementi decorativi tale da rendere prestigio all’intero stabile. serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto.

Più precisamente, il proprietario del balcone sosterrà le spese di manutenzione del pavimento del balcone, dei davanzali e della parte interna dei parapetti, mentre le spese per la soletta (travi portanti, armatura di ferri, gli elementi per l’isolamento termico) saranno sostenute da ciascun proprietario dei due piani in ragione della metà.

Infine, le spese per la tinteggiatura, intonaco del cosiddetto «cielino» resta-

no a carico del proprietario del piano sottostante, a meno che il sottobalcone non presenti elementi decorativi tale da rendere prestigio all’intero stabile.

In quest’ultimo caso, gli elementi decorativi e ornamentali sono considerati parte comune di tutti i condòmini e la rispettiva spesa andrà suddivisa tra tutti i proprietari in base ai millesimi.

Tutto cambia se si tratta di balconi aggettanti, che sporgono rispetto alla facciata: in questo caso, l’articolo 1125 del Codice civile non trova applicazione. I balconi aggettanti costituiscono, infatti, un prolungamento dell’unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, unico soggetto tenuto a corrispondere le spese di manutenzione o rifacimento. Tuttavia, anche in questo caso, se i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale del balcone contribuiscono a rendere lo stabile esteticamente gradevole, le spese saranno ripartite tra tutti i condòmini secondo i criteri millesimali.

AFFIDATEVI A SPECIALISTI! Qualità, Esperienza, Serietà – dal 1951 CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE E DELL’ACQUA CALDA SANITARIA A seguito dell’obbligo di installazione dei contatori per l’acqua in ogni appartamento nel caso di acqua calda sanitaria centralizzata nel condominio

Contatore per acqua calda o fredda per il montaggio sui rubinetti d’intercettazione tradizionali già presenti nell’appartamento Montaggio semplice e veloce, SENZA interventi di muratura La nostra pluridecennale esperienza ci permette di offrire tra l’altro una completa gamma di adattatori in presenza di filetti non conformi a norma dei rubinetti preesistenti Il sistema di blocco nuovissimo e preciso permette una chiusura totale dell’acqua nel tempo anche in presenza di acque ad alto contenuto calcareo Può essere montato in qualsiasi posizione essendo orientabile su 2 assi

CONTROLLER MK FleXX +m Via Crispi29-33 - Bolzano Tel 0471 972228 – Fax 0471 981591 sales@oilcontrol.it - www.oilcontrol.it

Già predisposto di serie per il collegamento, anche successivo, di un modulo di comunicazione dati (per esempio ad onde radio per la telelettura) Il sistema a capsula permette una sostituzione veloce e semplice in caso di manutenzione, senza dover sostituire l’intero contatore

CONDOMINIO Ovviamente marcati MID e conformi alla normativa SC - 41

SPECIALE SPECIALE

IMMOBILI

AIUTO, SI È RISTRETTO IL CONDOMINIO In Italia ci sono appartamenti vuoti, invenduti o non abitati. Eppure una parte della popolazione vive in locali sovraffollati e a volte malsani.

Una contraddizione messa in luce dalle statistiche, che può essere ridotta solo con la radicale riqualificazione del patrimonio residenziale di Giuseppe Rossi

42 - CONDOMINIO SC

I

n Italia c’è il mare e ci sono i monti. C’è un Nord produttivo come la Baviera e un Sud più vicino ai ritmi del Peloponneso. Ci sono 487 tipi di formaggio e deteniamo il record della pizza più grande del mondo: è stata preparata nel 2012 a Roma, aveva una superficie di 1.261 metri quadri.

Questo per dire che l’Italia è il Paese dove la varietà è di casa. E, con la varietà, sono di casa (è proprio la definizione appropriata) anche le contraddizioni.

Per esempio, per quanto riguarda il patrimonio immobiliare. C'è una statistica, per esempio, che stride: l’Italia registra un record di case vuote, eppure parte della popolazione vive in ambienti so-

vraffollati. E diminuire questa incongruenza è possibile solo con un bel po’ di lavori di riqualificazione o semplicemente di ristrutturazione. Insomma, i condomini non sono abbastanza.

Stanze deserte L’ultimo censimento dell’Istat è servito, tra l’altro, a stabilire quante abitazioni non abitate ci sono in Italia. Tante. Per un motivo o per l’altro dalla Val d’Aosta alla Sicilia, passando per Veneto e Sardegna, ci sono in tutto oltre 31 milioni di abitazioni, ma solo poco più di 24 milioni sono occupate. Le altre, 7 milioni, non sono abitate. Bisogna aggiungere, però, che parte di queste

abitazioni non occupate sono seconde case e, pertanto, abitate saltuariamente.

Ne restano, comunque, ancora parecchie che sono o nuove e fanno parte dell’invenduto ormai storico, frutto del boom degli anni Novanta e primi anni Duemila, oppure sono semplicemente eredità familiari.

I dati dell’Istat, tra l’altro, hanno anche messo a fuoco proprio la bolla dell’edilizia: nel corso del decennio tra il 2001 e il 2011 risultano censite oltre 3,9 milioni di abitazioni in più. Per quanto riguarda la distribuzione sul territorio, il numero di case occupate è maggiore in Lombardia (84,5%), Campania (quasi l’83%) e Lazio (82,2%). Il maggior

CONDOMINIO SC - 43

SPECIALE DISAGIO ABITATIVO

(1)

2015 not available. Source: Eurostat (online datacode: ilc_mdho06a)

numero di case vuote si trova, invece, in Valle d’Aosta (50,1%), Calabria (38,8%), seguita da Molise e Provincia di Trento (37,1%).

Insomma, a guardare i dati dell’Istituto di statistica anche nella regione con più abitazioni occupate, la Lombardia, ce ne sono comunque circa il 15% vuote. E non tutte sono seconde case. In un Paese votato al turismo come l’Italia, non stupisce, quindi, che Airbnb faccia affari d’oro: parte di quelle case vuote sono impiegate in affitti temporanei, complice il faci-

le utilizzo della piattaforma internet, che agevola questo tipo di attività.

La classifica del disagio Eppure c’è anche un’altra verità, meno nota e, forse più scomoda. Accanto a palazzi d’epoca, abitazioni di charme e villette al mare, c’è anche una emergenza: il sovraffollamento. Possibile? Ebbene sì: anche in questo caso sono i numeri a certificare che l’Italia è uno dei Paesi in Europa con i tassi più elevati di affollamento delle residenze. Un eccesso che si traduce in disagio abitativo. È il termine,

DISTRIBUZIONE DELLA POPOLAZIONE PER TIPOLOGIA DI ABITAZIONE, 2015 (% DELLA POPOLAZIONE)

(1)

Provisional data. (2) 2014. Source: Eurostat (online datacode: ilc_lvho01)

44 - CONDOMINIO SC

questo, che indica il numero di persone che vivono in case con problemi strutturali (per esempio soffitti o infissi fuori norma). Oppure che abitano in appartamenti che non hanno bagno o doccia con acqua corrente, che sono bui e malsani.

A misurare il grado di disagio abitativo è stato Eurostat, l’istituto di statistica europeo. A scanso equivoci: è un ente tecnico, non politico. Risultato: quasi il 10% degli italiani vive in case sovraffollate, mentre la media europea è del 16,5%. Sembra un buon risultato, ma non lo è. La media, infatti, è rovinata da otto Paesi in cui l’emergenza abitativa è davvero emergenza: Romania, Polonia, Croazia, Bulgaria, Lettonia, Ungheria, Slovacchia e Grecia.

Ma c’è di più: se consideriamo solo chi è a rischio povertà, la percentuale di chi vive condizioni di sovraffollamento sale al 43%, facendoci superare anche la Grecia. Un altro dato riguarda, invece, la differenza tra chi vive in affitto e chi in appartamento di proprietà. Questi ultimi tendono, come era prevedibile, a migliorare di più la qualità dell’immobile. Tra chi vive in locazione la quota di chi abita in un’abitazione di bassa qualità è quindi quasi tre volte quella rilevata tra chi vive in una di proprietà (il 14% contro il 5%).

Così una casa disagevole o, perlomeno, non in condizioni adeguate, nel 2015 in Italia riguardava un affittuario su tre, una percentuale leggermente superiore alla media europea, mentre meno del 5% i proprietari. Tra l’altro, molti degli italiani che stanno pagando un affitto, ma anche, in misura minore, chi ha acceso un mutuo, spende per la casa più del 40% del proprio reddito disponibile equivalente.

Insomma, i numeri indicano che nonostante ci siano molte case vuote è urgente riqualificare quelle esistenti. Per dare un’idea, in Francia, Regno Unito, Germania e Spagna vive disagio abitativo grave solo il 2% della popolazione.

Divario crescente Come mai c’è questo divario tra case vuote e appartamenti sovraffollati o in cattivo stato di manutenzione? La crisi economica dell’ultimo decennio ha ac-

centuato un disagio che, però, esisteva anche prima. Uno dei motivi può essere invece ricondotto al numero crescente delle famiglie. Anche se la natalità è piatta, i dati Istat indicano un totale di 25,81 milioni di famiglie nel 2014, 25,85 milioni nel 2015 e 25,93 milioni nel 2016.

Famiglie, cioè quasi sempre giovani, che non possono permettersi un’abitazione a un prezzo accettabile per la loro situazione economica. E questo porta a un altro paradosso: nonostante tutto, l’Italia è tra i Paesi in cui è minore la percentuale di popolazione che vive in case molto più ampie di quanto servirebbe. Per la precisione, vive in ambienti sovradimensionati il 15% degli italiani, mentre la media europea è del 34%. Altro dato interessante: da noi ci sono meno villette e più condomini che altrove. Sempre Eurostat certifica che siamo fra i Paesi con il numero più basso di persone che vivono in case indipendenti: solo due italiani su dieci godono di questa libertà, mentre oltre la metà vive in appartamento. Il resto, il

30%, vive in case semi indipendenti.

Se pensate che i dati di Eurostat dipingano una situazione non veritiera, leggete il rapporto Bes, sigla che sta per Benessere Economico e Sostenibile.

Questo indice è misurato dall’Istat ed è

Nonostante tutto, l’Italia è tra i Paesi in cui è minore la percentuale di popolazione che vive in case molto più ampie di quanto servirebbe.

Per la precisione, vive in ambienti sovradimensionati il 15% degli italiani, mentre la media europea è del 34% stato aggiornato al 2016. Anche per il nostro istituto di statistica l’Italia non può fare i salti di gioia: si colloca, infatti, al 21esimo posto tra i 28 Paesi della Ue per quanto riguarda la qualità delle abitazioni. Sempre secondo l’Istat, però,

c’è stato un leggero miglioramento: dal 2015 al 2016 la quota di persone che vive in abitazioni di bassa qualità è leggermente scesa dal 9,6% al 7,6%.

In deficit L’Istat è andato anche oltre: ha chiesto agli italiani di descrivere quali sono i problemi o i deficit di abitabilità. Risultato: diminuisce, ma di poco, chi ha problemi di infiltrazioni, umidità e simili in muri, soffitti o infissi di casa (dal 24,1% al 21%). Percentuale che, comunque, rimane alta. Altro problema molto sentito è la scarsa luminosità dell’abitazione, anche in questo caso in leggero calo dal 7% al 5,5%.

In conclusione: dipingere l’Italia come il felice Paese delle seconde case è profondamente sbagliato. Lo indicano i numeri: una numerosa fetta della popolazione vive in abitazioni inadeguate, in alcuni casi malsane. Una ragione in più per sottolineare l’urgenza di riqualificare il patrimonio abitativo.

CONDOMINIO SC - 45

IDEE UTILI BOREAS

CON I DATI È MEGLIO ESSERE SENSIBILI La società specializzata nell’analisi del recepimento delle direttive europee sottolinea l’importanza di essere in regola con le norme sulla privacy e il Gdpr che coinvolgono anche il sistema condominio di Manuela Monti

N

ell’ultimo anno il tema della privacy, della sicurezza e della protezione dei dati è diventato di grande attualità, anche per il condominio. Non soltanto per i molteplici attacchi informatici che coinvolgono i nostri dati, di cui abbiamo spesso notizia almeno per i casi più rilevanti, ma anche, e soprattutto, per l’introduzione della nuova normativa europea in materia di protezione dei dati personali, con l’applicazione del Regolamento (Ue) n. 2016/679 (General Data Protection Regulation, indicato anche come Gdpr) a partire dal 25 maggio 2018, e per l’adeguamento del Codice privacy italiano (D.lgs. 30 giugno 2003, n. 196) alle nuove disposizioni Ue con 46 - CONDOMINIO SC

il D.lgs. 10 agosto 2018, n. 101.

In ogni ambito si diffonde una crescente sensibilità e attenzione che coinvolge tutti, talvolta come portatori di interessi e diritti, in altri casi quali soggetti chiamati a una serie di adempimenti. Come nel caso degli amministratori e dei condomini, che non sono immuni a questa ondata di novità legislative. La questione non è comunque nuova: il Gdpr è un’evoluzione di quanto già previsto dalle pregresse norme nazionali e dai numerosi e specifici provvedimenti del Garante della Privacy riservati all’ ambito condominiale, per quanto l’intervento di adeguamento effettuato dal nostro legislatore con il D.lgs. 101/2018 abbia profondamente innovato il Codice Privacy.

Gdpr in condominio Nel condominio è importante contemperare la necessità di trattare i dati personali, ossia qualsiasi informazione riguardante una persona fisica identificata o identificabile (l’interessato), direttamente o indirettamente, con i principi di riservatezza e trasparenza nella gestione.

In qualità di titolare del trattamento dei dati personali, il condominio ne determina le finalità e i mezzi, ed è chiamato a garantire la conformità al Gdpr tramite l’adozione di adeguate misure tecniche e organizzative, mentre l’amministratore, oltre a esserne il legale rappresentante, assume il ruolo di responsabile relativamente alle at-

Manuela Monti, avvocato, Privacy Specialist e Dpo (responsabile della protezione dati), e consulente di Boreas, società di certificazione che si occupa, tra l’altro, dell’individuazione dei dati trattati e dell’analisi dell’utilizzo delle informazioni

tività svolte per conto del condominio. I singoli condòmini a loro volta sono soggetti interessati e sono tenuti nel loro insieme a controllare l’operato dell’amministratore. I dati personali trattati dall’amministratore, non si limitano alle generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento e alle altre informazioni contenute nel registro di anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, co.6, c.c., o alle informazioni relative alle morosità dei singoli condòmini, ma possono estendersi anche a «categorie particolari di dati» (quelli cosiddetti sensibili), come le richieste di risarcimento danni, comprensive di spese mediche,

relativi a sinistri avvenuti all’interno dei locali condominiali.

Accountability Per il trattamento di tali dati, i titolari e i responsabili dovranno attenersi, tra gli altri, al principio di accountability (responsabilizzazione), adottando condotte proattive e misure tecniche e organizzative adeguate a dimostrare la conformità al Gdpr, tenuto conto della natura, dell’ambito di applicazione, del contesto e delle finalità del trattamento, nonché del rischio per i diritti e le libertà delle persone fisiche. Sarà quindi innanzitutto necessario eseguire un’approfondita verifica rispetto a flussi di dati trattati, degli

strumenti utilizzati e dei soggetti coinvolti, anche per rilevarne le criticità, mettendo in atto ogni opportuna implementazione alla sicurezza del sistema informatico e dei luoghi fisici laddove si trovino archivi e banche dati, e predisponendo specifica documentazione, come le informative per gli interessati. Occorre inoltre prestare particolare attenzione nella gestione di quelle situazioni che di norma possono prevedere il trattamento di dati personali, come le assemblee di condominio, gli impianti di videosorveglianza, il sito internet condominiale, l’accesso alla documentazione da parte dei condòmini, la bacheca, il rapporto lavorativo con il portiere o altri eventuali dipendenti condominiali, così da agire nel rispetto delle previsioni legislative riguardo alla privacy. Il consiglio per amministratori e condòmini è quello di provvedere quanto prima ad adeguarsi, nel caso in cui ancora non si sia proceduto, non sottovalutando gli adempimenti in ambito privacy anche in ragione delle severe sanzioni previste, e di rivolgersi a professionisti che garantiscano un supporto e una consulenza validi tramite un esame delle effettive caratteristiche dei condomini e degli studi dei rispettivi amministratori, cercando soluzioni che rispondano a criteri di competenza e accortezza.

CONDOMINIO SC - 47

IDEE UTILI

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

La madre dominatrice Gentile Psicondominio, siamo tutti d’accordo che bisogna avere rispetto per gli anziani. A volte, però, il rispetto sconfina nella sudditanza. È il caso del nostro vicino di casa, stesso pianerottolo nella seconda scala del condominio dove io e mio marito abitiamo. Questo vicino, un uomo di mezza età, vive con la madre ottantenne. È lui che mantiene i rapporti con i vicini e si presenta in assemblea con la delega della madre, la legittima proprietaria dell’immobile. Il guaio è che questo signore è completamente succube della madre, che lo comanda a bacchetta come fosse un bambino. Il tipo non osa esprimersi, prendere nessuna decisione e si astiene perfino al momento dell’approvazione del rendiconto delle spese per timore di essere rimproverato dalla vetusta madre. Che ne pensa?

Livia M., Mestre Il suo vicino di casa fatica a esternare le proprie opinioni e trovandosi al suo f ianco una madre che lo annulla, risulta diff icile far emergere il suo pensiero. Sicuramente un uomo sottomesso dalla madre emergerà nel momento in cui verrà a mancare. Sarebbe opportuno per la persona fare un percorso psicologico, per poter lavorare su questa sua diff icoltà.

Striptease in condominio Buongiorno, sono un amministratore di condominio e leggo dal primo numero questa rubrica, che trovo interessante per capire le dinamiche personali, che spesso si traducono in problemi di gestione per noi professionisti. Dato che la rubrica è tenuta da una donna, vorrei sottoporre questo problema, che riguarda proprio il gentil sesso. Ho ricevuto proteste da parte di un paio di signore del condominio, che si lamentano per il comportamento di un’altra donna.

Quest’ultima è accusata di avere un atteggiamento troppo disinvolto. Insomma, veste scollata, indossa minigonne 48 - CONDOMINIO SC

vertiginose e, come se non bastasse, gira per casa seminuda e senza tirare le tende. Le condomine si lamentano perché questa avvenenza troppo esibita ha attirato l’attenzione dei rispettivi mariti. Premesso che questa faccenda non ha a che fare con la legge e i regolamenti condominiali, da psicologa e da donna che cosa mi consiglia?

A.S., via e-mail Sarebbe opportuno sentire anche la condomina in questione e nell’occasione potrebbe far presente del problema. In fondo si tratta solo di f issare delle tende per evitare situazioni di imbarazzo per i vicini (e, soprattutto, l’irritazione delle vicine). Non si tratta, insomma, di difendere la privacy della signora così disinvolta, ammesso che lo sia, quanto di difendere quella di chi abita accanto e che «non può non vedere».

Abbasso Pierino Egregia dottoressa, mi permetto di scriverle rivolgendo a lei una domanda che, in apparenza, può sembrare banale: qual è la differenza tra esuberanza infantile e maleducazione?

La situazione nel mio condominio è che, senza esagerare, siamo ostaggio dei capricci di un bambino di sei anni, che la madre evita di educare. Questo bambino urla sulle scale, le sporca, disegna scarabocchi sui muri. È arrivato perfino a fare i suoi bisogni nell’androne di ingresso. Ogni volta la madre lo scusa: è solo un bambino, dice. D’accordo, ma qual è il limite della tolleranza?

Settimio S., Roma

In ogni condominio ci sono regole comuni da rispettare, anche se purtroppo non sempre sono seguite. Lei ha ragione: ci vuole tanta tolleranza e pazienza. Ma forse questa madre ha bisogno anche di essere aiutata, perché la eccessiva libertà può essere sintomo di disordine, e non solo di quello materiale. Se questo fosse il caso, se il bambino capriccioso e bullo fosse l’espressione di una famiglia problematica, allora sarebbe possibile far intervenire i servizi sociali. La prima vittima di questa situazione, a lungo andare, sarebbe il bambino stesso.

I RISANAMENTI NON DISTRUTTIVI permettono di riparare velocemente dall’interno,

senza grosse demolizioni e senza alterare l’estetica dell’ edificio!

Con le GUAINE GONFIABILI siamo in grado di risanare:  canne fumarie di caldaie a gas o gasolio, sia tradizionali che a condensazione  canne fumarie di stufe e caminetti a legna o pellet  cappe cucina e condotti di ventilazione in genere  pluviali

RIPARAZIONE PERDITE GAS Tecnologia

per

la

sigillatura di perdite sugli impianti a gas metano.

IL PIACERE

DEL FUOCO IN SICUREZZA

In caso di odore di gas o rilevazione

di

una

perdita, siamo in grado di sigillare la tubazione in

una

lavorativa e certificati

giornata rilasciare i per

la

riapertura del gas.

Via Alessio Pezcoller,5 38123 TRENTO

0461-922041 info@effeticlima.it

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE www.fieradelcondominio.com

CON LA CASA NEL CUORE 20 -22 OTTOBRE 2019 - PALAEXPO FIERA DI VERONA