Condominio Sostenibile e Certificato novembre 2021 by Virginia Gambino Editore Srl

SUPERBONUS - 1

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - Contiene I.R. e I.P.

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ANNO 9 - NUMERO 42 - OTTOBRE / NOVEMBRE 2021 www.casacondominio.net

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N. 42 OTTOBRE / NOVEMBRE 2021

EDITORI@LE

MEGLIO PREPARARSI AL MINISUPERBONUS

hi vi ha partecipato, in presenza o seguendo gli eventi in streaming, ha definito la recente Fiera del Condominio una grande occasione. Formativa, certo, perché le informazioni (tante) al centro delle relazioni nei convegni e nei workshop sono state parecchie. Ma anche un’opportunità con un risvolto pratico perché, come potete leggere nelle pagine che seguono, l’evento organizzato da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona ha avuto anche un risvolto operativo, tecnico, utile a chi in condominio ci vive e, soprattutto, ci lavora. Amministratori, aziende, operatori, professionisti: riunirsi per ascoltare, discutere e chiedere è una coincidenza rara. Anzi, unica, visto che la Fiera del Condominio non ha riscontri simili, nonostante gli innumerevoli tentativi di imitazione, come avviene per la Settimana Enigmistica.

Non a caso al centro della discussione nei tre giorni della Fiera del Condominio sono stati gli aspetti legati ai vari incentivi fiscali e, in particolare, al superbonus. Che è una tentazione irresistibile per molti, ma anche un tormento per tanti amministratori, spinti a convincere i riottosi, a frenare gli entusiasmi, ad affrontare tortuosi labirinti burocratici. Non solo: sui lavori di riqualificazione incombono le modifiche inserite nella legge di Bilancio (con il rinvio della scadenza) e, quindi, nuova incertezza, nonostante le proroghe e i nuovi paletti. Diciamolo subito: il superbonus non poteva durare in eterno. Non esistono pasti gratis. Una situazione eccezionale (il covid) aveva spinto il governo a risollevare un settore in ginocchio come quello dell’edilizia con questo ultra generoso stimolo fiscale. Ma il prezzo per le casse statali (ricordiamo che il debito pubblico è di oltre

2.700 miliardi) è alto. Un superbonus infinito è insostenibile. E, tra l’altro, si tradureebbe anche in una distorsione del mercato: perché, allora, per abbattere l’inquinamento non si possono regalare auto elettriche? E così via. Diverso è il caso di un incentivo che, seppure ridimensionato, può protrarsi nel tempo, perché più sostenibile per il bilancio pubblico. Sarebbe un minisuperbonus, che peraltro è quello che esiste già sotto il nome di ecobonus. Un orizzonte meno limitato nel tempo può offrire maggiore sicurezza alle imprese, così come a chi amministra o possiede un immobile. Certo, il rischio è che senza un traguardo entro cui realizzare i lavori possa essere incentivata la pratica italica della proroga, della pigrizia, del braccino corto. E, senza dubbio, sarà così in molti casi. Concedere però lo sconto in fattura assicurato, assieme a una semplificazione ulteriore delle procedure, sarebbe allo stesso tempo un incentivo pratico per andare avanti. Anche se qualche condominio sarà indotto a rinunciare alla riqualificazione, perché non più gratis, altri avranno il tempo e l’incentivo a migliorare l’isolamento e/o la sicurezza statica della propria abitazione. Ma sarebbe opportuna anche un’altra cosa: che lo Stato impiegasse qualche risorsa per scrivere leggi chiare, comprensibili dai cittadini e dalle imprese che le devono applicare. Magari con qualche iniziativa di comunicazione che coinvolga i media. Come Condominio Sostenibile e Certificato: sarebbero soldi spesi bene.

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DANIELA ZEBA

IL DIFFICILE MESTIERE

DEL PARAFULMINE

na rosa di autori di alto profilo, che si allarga sempre di più, numero dopo numero, ci onora e rende più preziosa ogni pagina della rivista a ogni uscita. Ai miei amici autori, sempre disposti con entusiasmo a collaborare, va il mio primo pensiero in questo numero, perché il loro contributo ci offre spunti di riflessione e ci permette di ampliare le nostre conoscenze sempre più approfonditamente. Il mondo del condominio, solo all’apparenza banale, è in realtà molto complesso e comporta responsabilità veramente gravose per gli amministratori di condominio sotto il profilo amministrativo, tecnico e fiscale. Sempre di più diventa difficile essere al passo adeguatamente: che si tratti di bonus, di manutenzioni e di adeguamenti normativi, tutto sembra trasformarsi in un’arena dove spesso l’amministratore si ritrova solo a combattere, come gli antichi gladiatori e gli esiti positivi non sono sempre così scontati. Ecco che, allora, diventa indispensabile per lui avere alleati forti su cui contare come tecnici, fiscalisti ed avvocati che possano per lui rappresentare consulenti fidati a cui appoggiarsi. Non c’è spazio per l’improvvisazione: i consulenti devono essere specializzati in ambito condominiale e continuamente aggiornati; solo così potranno aiutare efficacemente gli amministratori, gravati da sempre maggiori incombenze come somari, e trattati solo a bastone senza nemmeno vedere una carota con il binocolo…

È proprio agli amministratori di condominio intesi come categoria professionale che va il mio ultimo pensiero: a quando un po’ di pace, un po’ di riconoscimento, un po’ di soddisfazione? Non sarà ora di dire basta a questo sistema che li chiama in causa solo per attribuire loro oneri, senza mai uno straccio di onori? Un sistema che li individua come braccio operativo e parafulmine per ogni disastro compiuto ai loro danni (ultimo il cosiddetto «decreto antifrodi»)? Perché sono gli amministratori a perdere la fiducia dei loro amministrati se sono i nostri governanti a compiere passi falsi, legiferando d’urgenza senza nemmeno assicurarsi di garantire ade-

guate coperture finanziarie, controlli e procedure atti a concretizzare quella che con con grande propaganda era stata definita inizialmente una manovra salva economia? I bonus «super giù o per la quale» rischiano di trasformarsi in una supercazzola, e dopo tanta fatica per arrivare ad appaltare i lavori deliberati e riqualificare gli immobili, ora sembra tutto congelato, perché ci si è accorti, in corsa, dopo quasi due anni, che qualcosa non quadra. E chi sarà a rimetterci? Con chi se la prenderanno i condómini? Nell’assoluto silenzio delle associazioni, l’urlo unanime della base è assordante e compatto e si fa strada l’esigenza scendere in piazza. Come finirà?

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CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 9 - Numero 42 - Ottobre / Novembre 2021 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l. Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it

Studio di fattibilità e progettazione

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Barbara Bartoli, Paolo Caliari, Gaia Cigognini, Pietro Maria Di Giovanni, Rosario Dolce, Sara Giusti, Selene Maestri, (fotografa), Anna Molentini, Veronica Monaco, Giancarmine Nastari, Carlo Pikler, Aldo Piscitello, Roberto Rizzo, Franco Saro, Matteo Sorio, Corrado Verniani, Sabina Vuolo, Daniela Zeba, Michele Zuppardi

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Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista. Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE MEGLIO PREPARARSI AL MINISUPERBONUS...........................................................3 DANIELA ZEBA IL DIFFICILE MESTIERE DEL PARAFULMINE................................................................5 STORIA DI COPERTINA BIFIRE L'ISOLAMENTO? È SUPER SOTTILE................8 FIERA DEL CONDOMINIO EVENTI C'È PIÙ LUCE SUL SUPERBONUS...................19 FISCO E IMMOBILI CONFRONTO APERTO SUL SUPER REBUS.........................................................22

PROFESSIONE VIOLENZA DOMESTICA OFFRIRE SICUREZZA A TUTTE LE DONNE........................................................70 SOLDI & LEGGI LA LUNGA ATTESA DI EQUO COMPENSO......................................................72 MINDSET ADESSO CI VUOLE L'AMMINISTRATORE 3.0...............................................74 LIBRI ALLA LARGA DAI PREPOTENTI..........................80 DIRITTO & ROVESCIO

SISTEMI DI INGRESSO PORTE APERTE

PERICOLO FULMINI CONDOMINIO

ALLA TRANQUILLITÀ.....................................................26

AD ALTA TENSIONE.......................................................82

AMMINISTRATORI BREVE GUIDA A CHE COSA

REGOLE ANTI COVID GREEN PASS IN CONDOMINIO...86

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MANUTENZIONE PROGRAMMATA

PONTI TERMICI ATTENTI AI NEMICI DEL COMFORT.30

RESPONSABILITÀ CHE SCOTTA....................................90

GBC ITALIA LA CASA È GREEN, LO DICE L'EUROPA.....32 REGOLE E CONTENZIOSI SE IL CONDOMINIO È UN CONSUMATORE.....................................................34

LEGGI & REGOLE CARTELLINO ROSSO PER L'ARBITRATO..................................................................96

PROFESSIONE IL MOMENTO DELL'ADDIO..................36

FOCUS ACQUA

SICUREZZA LAVORI ANTI FIAMME PER ISOLARE L'EDIFICIO........................................................................38

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SUPERBONUS - 1 L'ULTIMO SPETTACOLO

OBBLIGATO......................................................................102

VA IN SCENA AL 110%...................................................42

RB BAGATTINI PAVIMENTI A PROVA DI PIOGGIA......104

SUPERBONUS - 2 QUANDO LO SCONTO VA IN TRIBUNALE...........................................................46 SUPERBONUS - 3 LE FALSE PROMESSE DELL'INTERPELLO..........................................................52 SUPERBONUS - 4 IL GRANDE SONNO DEI BENEFICIATI..........................................................................56 DOMANDE & RISPOSTE SUPERARE GLI OSTACOLI..58 PRIMO PIANO NORMATIVA LA PROVA DEL FUOCO SCOTTA

DEL TUBO.........................................................................98

CONDOMINIO GREEN GERMANIA IL QUARTIERE DI LEGNO..........................106 IDEE UTILI TERREAL ITALIA UN POKER PER IL TETTO……..........112 STIFERITE MILANO METTE IL CAPPOTTO..................114 ISOLACASA CON UN PO' DI FIBRA IL TETTO DÀ PIÙ COMFORT...........................................................117

IL CONDOMINIO...............................................................62

FARAONE TUTTO IL BELLO DELLA TRASPARENZA....118

NEWS NOTIZIE DAL MONDO DEL CONDOMINIO........68

PSICONDOMINIO............................................................120

STORIA DI COPERTINA BIFIRE

L’ISOLAMENTO? È SUPER SOTTILE L’azienda propone Vacunanex Cappotto. Vanta una conducibilità termica 10-15 volte migliore di quella dei materiali tradizionali: ha la stessa capacità coibentante di 160 millimetri di polistirolo in soli in 15 millimetri di spessore Veronica Monaco

Alfredo Varini, direttore tecnico commerciale Bifire

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a proroga del superbonus 110% fino al 2023 è una grande opportunità per mettere in moto la macchina della riqualificazione di un patrimonio edilizio che conta 14 milioni di edifici in tutta Italia, di cui oltre 1 milione sono condomini. Finora la misura fiscale, inceppata tra difficoltà burocratiche e delibere assembleari, ha tardato a spiccare il volo, ma il timer imposto dalle novità introdotte dalla legge di Bilancio potrebbe sbloccare la situazione, incentivando chi nutriva ancora qualche dubbio ad accelerare i lavori. A patto di non scivolare su qualche buccia di banana, affidandosi a manodopera inesperta o professionisti poco

Alcuni membri dello staff dell’azienda (customer service, ufficio acquisti e programmazione produzione)

qualificati, oppure scegliendo materiali inadeguati. Tutto il contrario delle soluzioni proposte da Bifire, azienda di Desio (Monza Brianza), specializzata nella produzione di prodotti innovativi per l’isolamento termico e per la protezione al fuoco in edilizia. Come Vacunanex Cappotto, sistema tecnologicamente avanzato ad alte prestazioni isolanti, perfetto per i condomini grazie ai suoi bassissimi spessori, e idoneo ai requisiti imposti dal superbonus in materia di sostenibilità. Ne parliamo con Alfredo Varini, direttore tecnico commerciale dell’azienda. Domanda. Il superbonus è una grande occasione e la legge di Bilancio 2022 ha introdotto una proroga che coinvolge direttamente i condomini. È sufficiente? Risposta. Penso che nel 2021 il superbonus 110 % abbia rilanciato fortemen-

te l’edilizia. Tuttavia ritengo che questa misura non dovrebbe essere transitoria, ma strutturale. Il fatto di aver previsto inizialmente l’incentivo fiscale solo per l’anno in corso e i dubbi sui termini di una eventuale proroga, hanno creato una corsa della domanda che ha concorso a far esplodere i prezzi delle materie prime. Mancano inoltre i ponteggi, la manodopera è introvabile… Insomma, si è creata una bolla che può essere molto pericolosa. Quindi, è fondamentale rendere l’incentivo strutturale, magari riducendo l’agevolazione fiscale, per rendere più efficienti gli edifici, ed estendere i vantaggi anche all’installazione di impianti fotovoltaici per trasformare le case, quindi anche i condomini, in veri e propri produttori di energia elettrica. Una misura indispensabile se si vogliono raggiungere gli obiettivi di transizione ecologica prefissati.

D. Il cappotto è protagonista del superbonus. Qual è la proposta di Bifire? R. La produzione Bifire è contraddistinta dallo sviluppo di materiali ad alta tecnologia. Nel caso del cappotto abbiamo sviluppato il sistema Vacunanex Cappotto basato su un superisolante con una conducibilità termica 10-15 volte inferiore a quella dei materiali tradizionali. Questa caratteristica consente al nostro sistema di avere in soli 15 millimetri la stessa capacità isolante di 160 millimetri di polistirolo. Altro elemento molto importante è la classe di reazione al fuoco A1: si tratta di un materiale incombustibile, assolutamente sicuro sul fronte antincendio. D. Quali sono i vantaggi per un condominio nell’installare Vacunanex Cappotto? R. Spesso i condomini, soprattutto quelli costruiti negli anni Ottanta, hanno balCONDOMINIO SC - 9

STORIA DI COPERTINA Da destra, gli ingegneri Aldo Campanini e Stefano De Monti dell’ufficio tecnico Bifire

Sabatino Faraone

coni poco spaziosi, utilizzati per lo più in funzione di ripostigli, con piccoli armadietti da esterno. Immaginiamo di installare un sistema da 160 millimetri: ciò comporterebbe una riduzione molto significativa della superficie disponibile sul balcone stesso. Al contrario Vacunanex Cappotto, con solo 15 millimetri, consente di riqualificare energeticamente l’immobile senza rubare spazio all’abitazione. Stesso discorso per i camminamenti o per le facciate. Il fatto di avere uno spessore così ridotto, consente di applicare i pannelli senza dover rimuovere gli elementi fissi in facciata, come i punti di discesa delle grondaie, con un vantaggio economico sul lavoro finale. D. È possibile customizzare la soluzione? R. Vacunanex Cappotto è caratterizzato da pannelli di dimensione standard da 1000x600, 500x600, 100x600 e 100x200 millimetri. Questo perché il prodotto è confezionato sottovuoto e non può essere tagliato, a meno di non perdere la propria conducibilità termica. I vari formati disponibili servono proprio a evitare i tagli. Esiste però un altra soluzione, il sistema Vacunanex Bs, che realizziamo solo in formato custom sulla base del disegno che ci viene 10 - CONDOMINIO SC

fornito dagli architetti e progettisti. D. Sono necessarie competenze particolari per l’installazione del vostro cappotto? R. L’installazione è molto semplice e non richiede competenze particolari. Unica Alberto Abbo, ceo Bifire

caratteristica è che non prevede l’utilizzo di tasselli. Mentre in un sistema tradizionale, l’isolante viene incollato alla parete e poi agganciato con dei tasselli, nel caso del Vacunanex Cappotto è previsto solo l’incollaggio, che garantisce comunque una resistenza allo strappo certificata di 800 chilogrammi per metro quadrato. Il nostro sistema prevede dunque un collante, che fa anche da rasante dei pannelli e una rete. D. Come essere sicuri che l’installatore sappia lavorare al meglio? R. Insieme al prodotto, Bifire rilascia sempre anche le istruzioni di posa. Qualche volta, a inizio cantiere, i tecnici ci chiedono una visita ispettiva di formazione per le maestranze. Questo sta capitando sempre più spesso nell’ultimo periodo, in cui si sta facendo più fatica a trovare maestranze specializzate. Bifire ha un ufficio tecnico pronto a spostarsi, anche in trasferta, per assistere i professionisti in cantiere. D. Vacunanex Cappotto è dunque compatibile con il superbonus? R. Certo. La legge prevede che per rientrare nel superbonus si debba applicare un prodotto certificato Remade, ente terzo che verifica e certifica il contenuto di riciclato del prodotto. Vacunanex Cappotto è composto per il 10% da materiale di recupero ed è certificato Remade in Italy in classe C. Inoltre, è in possesso della marcatura Ce, aggiornata al 2021, e risponde alla norma Uni En 10456, che specifica i metodi per la determinazione dei valori termici dichiarati. Insomma, abbiamo tutti i requisiti per rispondere alle esigenze del superbonus. D. Oltre alle certificazioni, ci sono altri criteri per determinare la qualità del sistema a cappotto? R. Sempre per rimanere nell’ambito del superbonus, c’è un altro elemento molto importante: l’inclusione dei prodotti in un prezziamo pubblico. Vacunanex Cappotto è stato inserito dal Genio Civile di Roma nel prezzario Dei, quindi si può applicare con il superbonus. D. Com’è distribuito il vostro prodotto? R. Passiamo attraverso i rivenditori. Non

D. Qual è la storia della vostra azienda? R. Bifire nasce come azienda trasformatrice. Venti anni fa in assoluta controtendenza rispetto al mercato che prediligeva l’outsourcing e l’acquisto di materiali dalla Cina, abbiamo deciso di diventare produttori. Abbiamo scelto una strada diversa, più difficoltosa, che però ci ha dato grandi risultati, soprattutto dopo la crisi del 2008, quando il cambio eurodollaro ha modificato completamente gli equilibri. Producendo in casa l’azienda ha avuto vantaggi straordinari, cominciando a raccogliere i frutti del suo lavoro. Oggi Bifire è in costante crescita e continua a investire nella ricerca e sviluppo di prodotti innovativi per l’edilizia. D. Come nascono i vostri prodotti?

Spalmatura rasante Aquafire su pannello

abbiamo contatti diretti con gli amministratori di condominio, normalmente siamo contattati direttamente dai professionisti tecnici. D. In percentuale sui lavori di riqualificazione, i condomini quanto pesano? R. Nella prima parte del 2021, almeno fino a settembre, il mercato della riqualificazione ha coinvolto principalmente le abitazioni monofamiliari. Da settembre in poi abbiamo iniziato a vedere anche qualche lavoro in palazzine e villette a schiera. Solo di recente stanno iniziando gli interventi di riqualificazione nei condomini. D. Sempre per quanto riguarda il condominio, ci sono altri prodotti Bifire adatti per la riqualificazione? R. Per quanto riguarda l’isolamento termico, oltre ai due prodotti già citati, Vacunanex Cappotto e Vacunanex Bs, c’è il sistema Vacunanex Roof per le coperture. Si tratta di un pannello che si incolla direttamente alla guaina preesistente, sopra cui viene posata una guaina bituminosa sfiammata direttamente sul prodotto. Questo sistema si colloca soprattutto sulle coperture piane, o comunque sui tetti a bassa pendenza. Poi, Bifire propone la sua gamma storica di prodotti per la protezione passiva dal fuoco, ideali per riqualificare garage, box e locali caldaie.

Applicazione pannello Vacunanex Cappotto con dettaglio finestra

Visione pannelli Vacunanex Cappotto in facciata

Colonnina di ricarica per auto elettriche Duferco Energia

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STORIA DI COPERTINA Parete pronta alla finitura. A sinistra, rasatura armata

R. Essenzialmente andiamo a individuare una famiglia di prodotti già esistenti sul mercato, ma che non sono prodotti in Italia. Ne individuiamo i punti di forza e debolezza e sviluppiamo soluzioni in grado di risolvere eventuali criticità, ottimizzandone le caratteristiche tecniche o la posa. Un vero percorso di innovazione tecnologica. D. Un aspetto sempre più importante è quello della sostenibilità. Come si colloca Bifire su questo fronte? Finitura “strollata” finale

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R. Ogni nostro prodotto viene certificato Remade o Epd. Inoltre abbiamo installato un impianto fotovoltaico nello stabilimento produttivo, in modo da ridurre il nostro impatto ambientale e utilizzare energia elettrica proveniente da fonti rinnovabili. In più, stiamo installando un nuovo impianto per la produzione di una nuova tecnologia che vedrà l’utilizzo di una quantità di materiale riciclato molto elevata, con fibre di cellulosa di recupero al posto

delle classiche fibre minerali. D. Com’è andato il 2021 e che cosa vi aspettate dal prossimo anno? R. Il 2021 è andato molto bene dal punto di vista dei volumi, nonostante le difficoltà sul fronte degli approvvigionamenti delle materie prime. In tutto il mondo gli aumenti hanno raggiunto prezzi incredibili, con aumenti anche del 60%. Per il prossimo anno ci aspettiamo una ulteriore crescita, ma una situazione immutata per quanto riguarda il reperimento delle materie prime. La chiave di svolta sarà la Cina e i costi dei trasporti. D. Questa situazione in che misura ha influito sulla vostra produzione e sulle tempistiche di consegna? R. Lavoriamo costantemente per trovare soluzioni e mantenere gli impegni con i clienti, a costo di rinunciare talvolta alla marginalità. La serietà di fondo che ci contraddistingue ci ha permesso di sopperire a molte difficoltà. Bisogna essere molto veloci per capire in che direzione sta andando il mercato e aggiornarsi costantemente. Inoltre, abbiamo cercato di premunirci, aumentando la quantità di materiale da stoccare a magazzino. Siamo arrivati anche ad affittare un nuovo capannone dove immagazzinare le materie prime, in modo da non trovarci mai sforniti.

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Federico Della Puppa Matteo Limoni

Alessandro Pisanu

Cristiano Vassanelli

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Silvia Bonetti Il collegamento con Alessia Rotta

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Giulia Ferrari

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da mercoledì 13 a venerdì 15 ottobre 2021

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ORA C’È PIÙ LUCE SUI SUPERBONUS All’evento organizzato da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona il maxi incentivo fiscale è stato analizzato da operatori di Enea e Agenzia delle Entrate. Risultato: una partecipazione in crescita Giuseppe Rossi

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Andrea Falsirollo e Virginia Gambino

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Tecnici e professionisti, con l'intervento di esperti dell’Enea e dell’Agenzia delle Entrate, hanno cercato di risolvere il rompicapo, senza tralasciare suggerimenti e, dove necessario, le opportune critiche

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da mercoledì 13 a venerdì 15 ottobre 2021

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CONFRONTO APERTO SUL SUPER REBUS 110% Da una parte i professionisti impegnati nell’applicazione del maxi incentivo. Dall’altra Enea e Agenzia dell’Entrate. In mezzo, tanti quesiti di difficile risoluzione, ma che in buona parte hanno ottenuto un articolato chiarimento Matteo Sorio

S Andrea Falsirollo

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Matteo Limoni

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Raimondo Frau

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I LIMITI DI LEGGE

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AMMINISTRATORI

BREVE GUIDA A CHE COSA NON FARE Palmiro Fronte, responsabile scientifico di Safoa, alla Fiera del Condominio ha sintetizzato tutti i principali errori in cui spesso cade chi gestisce uno stabile. Per esempio? Occuparsi dei guasti che non competono, dare retta ai litigiosi e... di Matteo Sorio

Palmiro Fronte

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da mercoledì 13 a venerdì 15 ottobre 2021

PONTI TERMICI

ATTENTI AI NEMICI DEL COMFORT Spesso sfuggono anche ai controlli. Eppure le dispersioni di calore sono una delle principali cause di disagio (e spreco energetico) in un condominio. Un ingegnere e un tecnico di De Faveri spiegano come tenere fuori il freddo di Matteo Sorio

Giovanni Tisi

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Arnaldo Finazzi

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CORNICI NEL MIRINO

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LA CASA È GREEN LO DICE L’EUROPA I protocolli energetico-ambientali certificano la sostenibilità, ma permettono anche all’edificio di acquisire un maggior valore sul mercato. Green Building Council Italia spiega i requisiti che orientano il processo di riqualificazione

Matteo Sorio

Iris Visentin

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In collegamento con Marco Mari

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UN’ASSOCIAZIONE ATTIVA IN 70 PAESI

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REGOLE E CONTENZIOSI

SE IL CONDOMINIO È UN CONSUMATORE Una direttiva europea interviene sui contratti di compravendita e su ciò che succede quando qualcosa non va in un bene acquistato per la gestione di uno stabile. Ma bisogna distinguere. Per esempio, per gli appalti... Matteo Sorio

In collegamento con Silvia Romanò

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In collegamento con Tommaso Dalla Massara

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AMMINISTRATORI

IL MOMENTO DELL’ADDIO La risoluzione del rapporto con il professionista che gestisce un condominio può avvenire in molti modi. E non sempre si può o si deve applicare la stessa regola, perché il Codice civile distingue diverse fasi e differenti prerogative Matteo Sorio

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In collegamento con Luigi D'Agosto

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Alla cessazione dell’incarico, si deve provvedere alle attività urgenti al fine di evitare dei pregiudizi agli interessi comuni

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SICUREZZA

LAVORI ANTI FIAMME PER ISOLARE L’EDIFICIO Le disposizioni di legge, che indicano gli ambiti in cui applicare le norme antincendio sono chiare. Ma i lavori di ristrutturazione o riqualificazione energetica possono far divampare gli equivoci. Spenti dai Vigili del Fuoco Matteo Sorio

In collegamento con Michele Mazzaro

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DOSSIER SUPERBONUS L'ultimo spettacolo in scena al 110% Quando lo sconto va in tribunale Le false promesse dell'interpello Il grande sonno dei beneficiati Domande e risposte

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Chi non ha mai avuto dubbi sul superbonus alzi la mano. Neppure chi ha scritto la legge più chiacchierata (e invocata) degli ultimi anni, probabilmente, è in grado di fornire chiarimenti a tutti i quesiti. Eppure il superbonus ottiene crescente successo nei condomini. Che, con la legge di Bilancio, avranno più tempo per usufruire del super sconto del 110%. Se non perderanno tempo

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DOSSIER SUPERBONUS -1

L’ULTIMO SPETTACOLO VA IN SCENA AL 110% La legge di Bilancio ha introdotto una rimodulazione per il maxi incentivo fiscale: stretta sulle villette, mentre per i condomini si va avanti ancora per due anni pieni. Poi lo scivolo fiscale si ridurrà progressivamente al 65%

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DOSSIER MA QUANTO CI COSTA?

nato nel maggio 2020 come incentivo per diminuire il consumo energetico degli edifici e/o aumentarne la solidità oltre che, nello stesso tempo, dare un impulso all’edilizia boccheggiante a causa dell’epidemia. Ma il superbonus 110% nel giro di pochi mesi si è trasformato. In un romanzo. Una storia popolare, che coinvolge migliaia di proprietari di immobili, professionisti e aziende. Tutti seguono questa storia a puntate, come le fiction televisive, che riserva a intervalli irregolari nuovi protagonisti. E non mancano i colpi di scena.

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L’ultimo spettacolo L’ultima (per ora) puntata della storia del superbonus 110% è contenuta nella legge di Bilancio proposta dal governo e passata sotto le competenze di Camera e Senato, che possono ancora apporre modifiche e aggiustamenti (già annunciati) a quanto deciso dall’esecutivo. Al momento della stesura di questo articolo, è bene precisarlo, le correzioni del Parlamento non sono note, perché fanno parte del pacchetto generale della manovra che deve essere approvata entro il 31 dicembre. È possibile, però, delineare quelle che sono in linea di massima le modifiche allo stato attuale, anche se qualche ritocco a queste ul44 - CONDOMINIO SC

time potrebbe intervenire dal gennaio 2022. Insomma, non resta che attendere la prossima puntata. Quello che con tutta probabilità non è destinato a cambiare, per esempio, è la filosofia che guida il testo della legge di Bilancio e che mette al centro del superbonus i condomini. Sono gli edifici più energivori quelli che devono essere incentivati a consumare meno. E anche se le abitazioni unifamiliari non scompaiono del tutto dai radar, il loro ambito appare fortemente ridimensionato.

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Condomini al centro Partiamo dagli eroi del romanzo o, se preferite, della fiction: i condomini. L’incentivo 110% con l’approvazione della legge sposta la scadenza al 31 dicembre 2025. Attenzione, però: è prevista anche una riduzione progressiva: si passerà dal 110% per le spese entro il 31 dicembre 2023 al 70% per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65% per quelle nel 2025. Insomma, chi vuole utilizzare il 110% non ha tempo da perdere, gli rimangono due anni per usufruire della massima agevolazione. Bisogna tenere conto, però, che per avviare un processo di riqualificazione un condominio ci mette in media sei mesi tra assemblee, studi di fattibilità e scelta di imprese o general contractor,

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SICUREZZA negli EDIFICI e nei LUOGHI DI LAVORO

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QUANDO LO SCONTO VA IN TRIBUNALE

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Il caso di un gruppo di condomini, che hanno avanzato ricorso alla giustizia contro le delibere che hanno dato il via libera ai lavori, ricorda quanto sia importante coinvolgere l’assemblea e spiegare gli interventi con chiarezza Pietro Maria di Giovanni

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Pietro Maria dI Giovanni Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, opera da più di 20 anni nei settori del diritto civile, penale e consulenza alle aziende. Fin dagli studi universitari ha coltivato la passione per l'informatica giuridica ed il right to privacy.

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LE FALSE PROMESSE DELL’INTERPELLO L’interpretazione necessaria all’applicazione dell’incentivo fiscale 110% spinge a volte a cercare conferme nei pareri chiesti all’Agenzia delle Entrate. Ma le risposte non hanno il valore di legge. E possono essere pericolose

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Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )

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IL GRANDE SONNO DEI BENEFICIATI Quarta puntata del diario di una professionista che vuole applicare lo sconto fiscale al condominio in cui abita. La burocrazia dà un via libera, ma l’ostacolo sono i proprietari degli appartamenti, che snobbano un’occasione imperdibile Barbara Bartoli

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LA VOSTRA POSTA

Risponde Pietro di Giovanni, Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.

SUPERARE GLI OSTACOLI

Un condomino ostacola la scelta della detrazione fiscale: che fare ? Il ricorso alle detrazioni fiscali per deliberare i lavori di ristrutturazione del fabbricato condominiale, addirittura con maggioranze più basse del normale se le opere danno diritto al superbonus, se da un lato facilita il percorso decisionale dell’assemblea, dall’altro pone all’amministratore una serie di problematiche di natura amministrativa nella gestione delle posizioni dei condomini che non vogliono dichiarare di avvalersi dell’opzione prevista da decreto Rilancio per il pagamento dei lavori. E tale condotta, con l’avvicinarsi del termine finale della finestra temporale nella quale i bonus possono essere goduti, rischia di mettere in discussione gli interessi degli altri condòmini che, invece, si sono dimostrati collaborativi. Infatti, se per il godimento del superbonus in condominio c’è, per ora, tempo fino al 31 dicembre 2022 (anche se

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il Documento Programmatico di Bilancio, in attesa dell'emanazione della legge di bilancio 2022, ha allungato la scadenza al 31 dicembre 2023), il termine finale per il godimento di bonus ristrutturazione al 50% e bonus facciate al 90% è, allo stato, il 31 dicembre 2021. E una eventuale proroga vedrà probabilmente ridotto nell’ammontare della detrazione concessa e con l’incertezza sulla possibilità di cedere il credito. L’amministratore, pertanto, è chiamato a una gestione amministrativa dell’appalto estremamente efficace in modo da non incorrere in colpevoli inadempienze che potrebbero far sorgere in capo ai condòmini il diritto a un risarcimento per aver perso la detrazione fiscale.

Fondo speciale e cessione del credito Che cosa prevede la costituzione del fondo previsto dall’articolo 1135 n. 4 del Codice civile nell’appalto beneficiato da detrazioni fiscali?

La delibera di approvazione dei lavori straordinari deve obbligatoriamente costituire, ai sensi dell’articolo 1135 n. 4 del Codice civile, il fondo speciale di ammontare pari al corrispettivo di appalto, con la possibilità di alimentarlo a scansioni successive se per l’secuzione dei lavori sono previsti stati di avanzamento progressivi. In caso di appalto beneficiato da detrazioni fiscali, la possibilità di estinguere il debito esercitando l’opzione prevista dall’articolo 121 d.l. 34/2020 (cessione del credito d’imposta), influisce anche sul modo in cui dovrà essere alimentato il fondo: In caso di opzione per lo sconto in fattura: con il versamento nelle casse condominiali in denaro soltanto per la parte di lavori che, eventualmente, non dà diritto a detrazione, che sarà, invece, ceduta in pagamento con lo sconto in fattura. Per coloro i quali prescelgano la cessione del credito: con un conferimento in danaro nelle casse condominiali dell’intera quota dovuta (l’esborso potrà poi essere reintegrato attraverso l’operazione di cessione del credito). Per coloro i quali prescelgano di non avvalersi di uno dei due modi sopra detti, ma prescelgano la detrazione diretta: con un conferimento in danaro nelle casse condominiali. A ciò si aggiunga che ogni volta si presentino costi direttamente (per esempio, i lavori che non danno diritto alla detrazione) o indirettamente (il compenso dell’amministratore, del general contractor e le consulenze professionali in materia legale e/o fiscale) collegati all’esecuzione dei lavori, ma non coperti dalla detrazione fiscale, si dovranno conferire in danaro nelle casse condominiali

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO Gli esperti di Condominio rispondono alle tue domande • RIQUALIFICAZIONE DELLA CENTRALE TERMICA le quote relative a tali costi. Va tenuto a mente che quando la detrazione fiscale è maturata dopo il conferimento di una somma di danaro nelle casse condominiali, tale versamento costituisce il presupposto per il conseguimento della detrazione, così come precisato dall’Agenzia delle entrate per la quale l’omesso versamento di quanto dovuto impedisce di godere della detrazione fiscale.

Bastian contrario in tribunale Cosa fare se il condòmino non collabora? Il recupero giudiziale del credito vantato dal condominio è la strada da percorrere, ma poiché è caratterizzata dalle note lungaggini della Giustizia, rischia di portare tutti i condòmini, anche quelli virtuosi, alla perdita delle detrazioni. A ciò si aggiunga che l’appaltatore, messo a conoscenza della presenza di condòmini non collaboranti, porebbe perdere interesse all’esecuzione dei lavori, in quanto consapevole di dover promuovere una costosa e lunga azione giudiziaria per recuperare il suo credito. Inoltre, se il fondo speciale dell’articolo 1135 n. 4 del Codice civile non viene monetizzato, l’amministratore non può iniziare i lavori.

Si salva solo il superbonus Quali soluzioni per uscire da questo impasse ? Una prima soluzione è rappresentata dal ricorso all’imputazione del credito di imposta con una delibera assembleare approvata con la maggioranza ridotta prevista dal comma 9bis dell’articolo 119, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere

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LA VOSTRA POSTA

Risponde Pietro di Giovanni

favorevole. Grazie a questa previsione normativa si riesce a superare l’ostacolo rappresentato dall’orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte, per il quale le decisioni in forza delle quali l’assemblea decide di modificare i criteri di riparto delle spese condominiali devono essere assunte, a pena di nullità, all’unanimità dei condòmini (Cass. 31 luglio 2020 n. 16531). Ma tale nuova norma trova applicazione solo per il superbonus e non si estende agli altri incentivi: in tali casi per non incorrere nella nullità della delibera, si dovrà applicare la regola generale dell’imputazione supportata da una decisione presa all’unanimità dei condòmini. Cosa che appare difficile, in quanto deve essere favorevole anche il condòmino moroso o che rifiuta di collaborare e che, probabilmente, continuerà nella sua contrapposizione per ostacolare il percorso che porta al godimento dei bonus e, quindi, all’esecuzione dei lavori. Anche l’Agenzia delle entrate ha confermato che in caso di bonus facciate, l’imputazione del credito fiscale a soggetto diverso da quello cui spetterebbe, deve essere deliberata all’unanimità dei condòmini. La possibilità di imputare con delibera a maggioranza il credito fiscale ad altri condomini che abbiano prestato il consenso costituisce, quindi, una soluzione al problema dei condòmini non collaborativi che, però, può trovare applicazione solo per il superbonus.

Se il bonus tocca il fondo La costituzione di un fondo può sopperire alla temporanea mancanza di liquidità? Un’altra soluzione praticabile è la costituzione, con deliberazione a maggioranza, di un fondo ad hoc per sopperire ad una specifica esigenza. In sostanza, l’interesse all’utilizzo del bonus fiscale motiva i condòmini virtuosi a versare nelle casse condominiali quanto necessario per

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consentire all’appaltatore la tempestiva esecuzione dell’opera e la sua ultimazione all’interno della finestra temporale prevista per il godimento del bonus. In tal modo si sopperisce alla mancanza di liquidità determinata da un lato dall’omesso versamento da parte dell’eventuale condòmino contrario di quanto da lui dovuto e, dall’altra, dal tempo necessario per completare l’azione di recupero crediti. Tale soluzione appare legittimata anche dalla giurisprudenza di legittimità, che ha ritenuto che la costituzione di un fondo cassa per sopperire a determinate esigenze sia una scelta legittima rientrante nel potere discrezionale dell’assemblea e non diretta a perseguire finalità extracondominiali (Cassazione 17.08.2017 n. 20135). A tale potere deliberativo dell’assemblea del condominio, da esercitare nelle forme e con le maggioranze prescritte, fa riscontro l’obbligo di ciascun condòmino di contribuire alle relative spese. Ne consegue che tutti sono chiamati a partecipare al fondo cassa, secondo la propria quota millesimale, anche il condòmino che con l’omesso versamento delle sue quote ha creato la carenza di liquidità che si vuole sopperire con il fondo.

Sopperire ai morosi Si possono ripartire tra i condòmini virtuosi la quota dei morosi? Se l’assemblea volesse ripartire tra i

condòmini virtuosi la quota dei morosi, la deliberazione dovrebbe essere adottata all’unanimità in quanto contraria ai principi di riparto della spesa f issati dall’articolo 1123 del Codice civile (cfr. Cass. 13631/2001).Un fondo, che, invece, assolva alla f inalità di sopperire alla carenza di liquidità e non al pagamento della spesa straordinaria, può essere legittimamente deliberato con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma II del Codice civile (cfr. Cass. 11.08.2016 n. 17035). Più recentemente, la Suprema Corte è tornata sull’argomento precisando che la costituzione di un fondo speciale rientra tra le scelte di gestione non sindacabili dalla autorità giudiziaria sotto il prof ilo dell’effettiva vantaggiosità per la collettività condominiale, anche a copertura di spese che il condominio dovrà affrontare in futuro (cfr. Cass. 25.06.2020 n. 12638). Anche la più recente giurisprudenza di merito ritiene legittima la deliberazione di un fondo a maggioranza per evitare che la carenza di liquidità determini un danno concreto alla cosa comune (principio enunciato da Corte Appello L’Aquila 27.05.2021 n. 827, cfr. Cass. 17035/2016). In tale ottica il ricorso a tale soluzione, potendo garantire da un lato l’esecuzione dei lavori, con conseguente efficientamento energetico/sismico o, comunque, miglioramento del fabbricato condominiale e dall’altro scongiurando il rischio di perdere le detrazioni fiscali per la scadenza della finestra temporale fissata dalla norma, costituisce altra valida soluzione per contrastare la condotta dei condòmini non collaboranti. A ciò si aggiunga, come ulteriore riflesso negativo, che nel caso di bonus facciate l’omesso versamento da parte del condòmino moroso della sua quota determina la conseguente riduzione della detrazione fiscale maturata anche dai condòmini virtuosi.

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Corrado Verniani Ingenere, dopo il dottorato di ricerca al Politecnico di Torino, ha scelto la libera professione. È stato referente provinciale di Bari dell’Associazione Aiac, fondatore e presidente dell’Associazione Camera Condominiale. È segretario dell’Unione Nazionale Camere Condominiali.

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W E N S Riqualificazione con salto record Molti si chiedono quanto sia conveniente utilizzare il superbonus. Un esempio limite è quello di un condominio di via Valvassori Peroni, a Milano. L’edificio, infatti, ha compiuto un upgrade di quattro classi energetiche, dalla D alla A2. L’edificio, infatti, è stato oggetto di un intervento di riqualificazione profonda, compiuto grazie agli incentivi del superbonus 110% e del bando BE2 del comune di Milano, che ha stanziato oltre 22 milioni di euro di contributi a fondo perduto per invìcentivare l’efficientamento energetico in città. Risultato: l’edificio sprecava il 55% dell’energia termica prodotta. Ora è arrivato a una riduzione del fabbisogno del 65%, da 142,30 kWh/m2 a 49,86 kWh/m2. E a parità di funzionamento dell’impianto, le temperature medie all’interno degli appartamenti più svantaggiati sono passate dai 17 ai 21 gradi.

Social housing a Busto Arsizio Da edificio degradato a condominio sociale. È la storia di un edificio di Busto Arsizio (Varese) di proprietà di un istituto bancario rimasto in stato di abbandono per anni. Ma ora è destinato a diventare un condominio di housing sociale, con una ventina di alloggi per aiutare situazioni d’emergenza segnalate dai servizi sociali. Un privato, Amati Live, ha vinto il bando regionale da 858 mila euro per la ristrutturazione. L’intervento riguarda la fascia delle persone over 50 con un Isee superiore a 6 mila euro ed è il primo di questo genere convenzionato con il comune. I futuri inquilini fanno parte di quella fascia grigia che non può accedere all’edilizia residenziale pubblica, ma che nello stesso tempo non riesce a ottenere un contratto sul mercato privato degli affitti: a Busto Arsizio si tratta di circa 35 mila persone. Green pass? L’80% dice sì I pareri sono concordi, al di là di quanto prevede o meno la legge. Ma una maggioranza, schiacciante, c’è: secondo un’indagine di Condexo (azienda italiana nel mondo del proptech che ha sviluppato un software per la gestione condominiale) su cinquecento intervistati, l’80% dei condomini è d’accordo a consentire l’ingresso all’assemblea di condominio solo alle persone munite di green pass. Il documento, infatti, è considerato una misura necessaria ad arginare il rischio di contagio da covid. Il restante 20%, invece, è contrario all’esibizione della certificazione verde perché rischierebbe di escludere qualcu-

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no dalle decisioni del condominio. Punta invece su tecnologia e soluzioni digitali il 22,5%: la scelta migliore sarebbe quella di affidarsi alle assemblee online. Addio al maxi-mini condominio Il più grande micro condominio del mondo sarà demolito. La definizione non è una contraddizione: la torre Nakagin di Tokyo è stata costruita nel 1972 ed è composta da 140 monolocali di 10 metri quadrati. Nelle intenzioni dell’architetto che l’ha progettata, ogni capsula sarebbe potuta diventare un micro appartamento o un mini ufficio. Negli anni, invece, quello che doveva essere il condominio del futuro non ha ricevuto manutenzione e si trova ora in uno stato di decadenza. Più volte, in passato, si è parlato di una demolizione per questo edificio iconico di Tokyo e ora ci sarebbe la certezza: le capsule saranno smantellate entro marzo 2022.

AL LAVORO CON

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Sabina Vuolo Avvocato civilista cassazionista, Sabina Vuolo è da sempre impegnata nel sociale a sostegno dei diritti dei più deboli. Componente della Commissione Pari Opportunità costituita nel suo Comune di residenza, promuove l'approfondimento delle diversità e delle diseguaglianze e collabora con diverse testate giornalistiche in qualità di free lance.

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Michele Zuppardi

Avvocato cassazionista, esperto in contenzioso civile e particolarmente dedito alla materia condominiale. Giornalista pubblicista iscritto all’Albo dal 1985, ha collaborato con testate locali e nazionali, oltrechè con emittenti televisive private. Direttore responsabile del quotidiano web “Condominio Caffè”, collabora con il Sole 24 Ore e con Studio Cataldi.it. Presidente dell’Unione Nazionale Camere Condominiali, ne riveste anche il ruolo di Responsabile scientifico. E’ altresì responsabile dell’associazione Foro Immobiliare per la provincia di Taranto, con delega al coordinamento della regione Puglia.

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ADESSO CI VUOLE L’AMMINISTRATORE 3.0 Nuove esigenze dei condomini. Nuovi servizi da erogare. E la rivoluzione digitale che cambia il modo di intendere la professione. In, più, responsabilità sempre maggiori a causa di regole e leggi. Ecco perché occorre svoltare Daniela Zeba

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Le maggiori difficoltà coinvolgono soprattutto gli studi professionali e le realtà operative di piccole dimensioni, i professionisti più anziani, con minore inclinazione verso l’innovazione tecnologica

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Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

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ALLA LARGA DAI PREPOTENTI Un libro, utile anche per gli ambienti condominiali, indaga sul potere e sulle sopraffazioni degli stronzi. Una categoria purtroppo molto diffusa Daniela Zeba

uesto mese avevo in animo di recensire un altro libro, in verità, decisamente più tecnico. Ma sono in un periodo particolarmente frenetico, circondata da persone talmente sgradevoli che ho ritirato fuori apposta questa lettura. Il metodo di Robert I. Sutton fa sempre bene al cuore, in certe circostanze, perché ti dà speranza di poterti vaccinare (assai di moda di questi tempi) contro certi atteggiamenti e, in effetti, rileggendo il libro ho avuto la sensazione di poter neutralizzare la «puzza» emanata da certe persone. È come dare aria ad un locale pieno di fumo e aria viziata: dopo questa lettura si respira e ci si sente meglio. Mi è piaciuto subito questo libro, perché già il titolo prefigura un approccio schietto e sincero, per nulla ipocrita, perché come diceva Gianfranco Funari, «la parola stronzo non ha sinonimi. Se uno è stronzo nun je poi dì stupidino, perché si crea delle illusioni. Je devi dì stronzo». Il tema trattato riguarda il mondo del lavoro e più in generale i rapporti interpersonali che si generano tra colleghi, con i capi, ma anche con clienti e fornitori: in certe situazioni non si può non ritrovarsi nella necessità di fare pulizia o... tirare lo sciacquone. Lo scopo del libro, come spiega l’autore è molto semplice: «Il tempo a nostra disposizione su questa terra è molto limitato. Non sarebbe splendido trascorrere la vita senza dover incontrare qualcuno che ci mortifica con i suoi com80 - CONDOMINIO SC

menti e le sue azioni?. Il libro ha l’obiettivo di estirpare questa malapianta e di far capire a questa gente che così priva il prossimo della sua autostima e della sua dignità». Al di là del titolo provocatorio, delle storie strampalate e delle note di colore, Il metodo antistronzi è un libro serio: parla di come utilizzare prove e pratiche aziendali consolidate per affrontare un problema che affligge milioni di persone ogni giorno, quello del mobbing e del bullismo. L’autore, Robert I. Sutton, è professore di Scienza dell’Ingegneria gestionale presso l’Università di Stanford, oltre che consulente di varie aziende americane ed europee e questo libro è nato dopo

un’iniziativa dell’ Università di Harvard. Nel 2004 la Harvard Business Review, infatti, pubblicò le 20 idee per l’economia del futuro. Tra queste figurava la proposta di Sutton, professore all’Università di Stanford, di adottare un metodo per liberare le aziende da bastardi, arroganti, tiranni, maleducati e prepotenti. In una parola, dagli stronzi di qualsiasi età, sesso o livello. Secondo numerose ricerche, infatti, il loro comportamento aggressivo e umiliante demotiva i lavoratori, sgretola l’affiatamento del gruppo, causa l’aumento del turn over e dell’assenteismo, provocando danni enormi non solo alle vittime ma anche alle strutture in cui operano. Quella proposta è quindi diventata un libro che ha venduto milioni di copie ed è stato pubblicato in oltre 15 Paesi. Un testo rigoroso e acuto, vivace e ricco di umorismo, che non si limita alla sola analisi della situazione, ma fornisce suggerimenti pratici sia ai dipendenti che ai manager per identificare e isolare gli stronzi evitando il contagio, venire a patti con loro (solo quando necessario) e, se proprio inevitabile, cancellarli dalla propria esistenza. Come spiega Pier Luigi Celli, nella sua arguta prefazione all’edizione italiana del libro: «Gli stronzi non hanno paura di niente, tranne che della dignità. Questo li fa imbestialire, specie se condita da un sano menefreghismo. Perché loro hanno bisogno di sopraffare, di piantare la bandierina. Di esibirsi. Se togli loro il

palcoscenico sono morti. Alle volte il palcoscenico è intoccabile. Ma gli spettatori no. Sottrarsi e non rispondere. Sembra una fuga e invece è la rivincita. Anche gli stronzi hanno un lato debole: alla lunga si decompongono. Basta lasciarli esposti. La chimica è una grande alleata: sporca ma anche ripulisce il mondo». Partendo dalla definizione di stronzaggine come «la manifestazione prolungata di comportamenti ostili di natura verbale o non verbale, con l’esclusione del contatto fisico», Sutton individua nella sua trattazione due macro categorie di stronzi: quelli temporanei e quelli patentati. Ognuno di noi è stato stronzo qualche volta, ammettiamolo, quindi la categoria dei temporanei è decisamente molto numerosa. Essere stronzi patentati invece è più difficile, bisogna seguire un modello coerente, mostrare un curriculum di episodi che si concludano tutti con una vittima che si sente umiliata, disprezzata, oppressa e demotivata e, più in generale, a disagio con se stessa.

Sutton mette a punto due test per individuare chi si comporta da stronzo: • Test n. 1: Dopo aver parlato con il presunto stronzo, il bersaglio si sente oppresso, umiliato, sgonfiato o sminuito e a disagio con se stesso. • Test n. 2: Il presunto stronzo sputa veleno sulle persone che hanno meno potere rispetto a lui, piuttosto che su quelle che hanno più potere. Oltre alla sporca dozzina, ovvero i 12 misfatti comuni e quotidiani commessi dagli stronzi, il libro è pieno di esperienze reali di imprenditori e anche di suggerimenti pratici, come quantificare il costo annuale di uno stronzo per l’impresa. Nel libro dal taglio veramente pratico c’è anche il decalogo per l’applicazione del metodo, come e quando reagire attivamente o (solo apparentemente) passivamente, come tenere a bada il proprio stronzo interno e come apprendere l’indifferenza ed il distacco emotivo. In ultimo, un prezioso consiglio che proviene niente di meno che da Leonardo da

Vinci: «È più facile resistere all’inizio che alla fine». Ovvero, prevenire è meglio che curare: se potete, non mischiatevi ai bastardi, rischiate di rimanere impantanati. Più si investe tempo e fatica in una cosa, anche la più inutile, sbagliata o stupida, più si fa fatica a rinunciarvi, che si tratti di un brutto investimento, di una relazione distruttiva, di un lavoro sfiancante o di un ufficio pieno di prepotenti, stronzi e bastardi. Il principio perverso «ci ho investito troppo per mollare» influenza profondamente il comportamento umano. Siamo sempre pronti a giustificare il tempo perso, la fatica, il dispiacere e gli anni che dedichiamo a un’impresa cercando di convincere noi stessi e il prossimo che debba esserci qualcosa di giusto e importante in quello che facciamo, altrimenti non ci sprecheremmo tutta la vita. E oltre al danno la beffa: più sprofondiamo nella merda, più rischiamo di diventare stronzi anche noi. Robert I. Sutton, Il Metodo antistronzi, ed. Elliot, 2007

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DIRITTO & ROVESCIO PERICOLO FULMINI

CONDOMINIO AD ALTA TENSIONE Ogni anno cadono in Italia circa 1 milione e mezzo di scariche elettriche. E il cambiamento del clima potrebbe accentuare i fenomeni atmosferici violenti. Per questo negli edifici vanno applicate le norme di sicurezza Giancarmine Nastari

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DIRITTO & ROVESCIO

e norme giuridiche che prescrivono esplicitamente l’obbligo della protezione contro i fulmini sono quelle di carattere generale (articolo 2087 del Codice civile, Dpr 462/01, decreto legislativo 81/2008, articoli 80, 84 e 86 così come modificati dal decreto legislativo 106/2009). Nello specifico, l’articolo 80 del Testo Unico prevede che il datore di lavoro prende le misure necessarie affinché i lavoratori siano salvaguardati da tutti i rischi di natura elettrica (…) e, in particolare, da quelli derivanti da: (…) fulminazione diretta ed indiretta. (…) A tale fine il datore di lavoro esegue una valutazione dei rischi (…) e adotta le misure tecniche ed organizzative necessarie ad eliminare o ridurre al minimo i rischi (…). In base a tali disposizioni di legge, è, dunque, obbligatorio confrontare il rischio dovuto al fulmine con il rischio massimo tollerabile. Inoltre, l’ articolo 84 prevede che il datore di lavoro provveda affinché gli edifici, gli impianti, le strutture, le attrezzature, siano protetti dagli effetti dei fulmini realizzati secondo le indicazioni delle norme tecniche. I riferimenti tecnici fondamentali sono i seguenti: • Norma Cei En 62305-1 (ed. 2013) Protezione contro il fulmine - Parte 1: Principi generali • Norma Cei En 62305-2 (ed. 2013) Protezione contro il fulmine - Parte 2: Gestione del rischio • Norma Cei En 62305-3 (ed. 2013) Protezione contro il fulmine - Parte 3: Danno materiale alle strutture e pericolo per le persone • Norma Cei En 62 305-4 (ed. 2013) Protezione contro il fulmine - Parte 4: Sistemi elettrici ed elettronici all’interno delle strutture • Guida Cei 81-29 Linee guida per l’applicazione delle norme Cei En 62305 Le norme tecniche considerano non soltanto gli effetti dei fulmini che colpiscono direttamente le strutture da proteggere, ma anche quelli che pur non interessandole direttamente, possono tuttavia arrecarvi danno attraverso linee e servizi entranti nelle strutture stesse. Infine, 84 - CONDOMINIO SC

l’articolo 86 del Testo Unico conferma la validità del Dpr 462/2001, in materia di verifiche periodiche assegnando al datore di lavoro, e quindi all’amministratore di condominio, l’onere di tale verifica. La fisica della scarica Il fulmine è una scarica elettrica che raggiunge temperature dell’ordine di 10 mila-30 mila gradi Kelvin (oltre quattro volte la temperatura della superficie solare) per una durata di circa 1 milionesimo di secondo e l’aria riscaldata si dilata rapidissimamente. Questa dilatazione si espande in tutte le direzioni come onda d’urto cilindrica, caratterizzata da pressioni medie di circa 10 atmosfere nei primi 5 millisecondi (ma con valori tre o quattro volte superiori nei primissimi istanti) e che si propaga a velocità supersonica: i danni dovuti all’onda d’urto acustica sono però generalmente irrilevanti. Il tuono nasce, in pochi millesimi di secondo come conseguenza dell’aria calda che si crea nel canale del fulmine. Il diametro della scarica visibile del fulmine è dell’ordine di 30-40 centimetri (valutazione approssimativa, in quanto rilevata solo per mezzo di fotografie). La lunghezza di una scarica verticale è normalmente da 5 a 7 chilometri, mentre scariche orizzontali possono avere lunghezze superiori fino a 16 chilometri. La velocità del fulmine può variare da un decimo a un terzo della velocità della luce

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Giancarmine Nastari

Amministratore e autore di diversi articoli in tema di sicurezza condominiale. Nel 2020 vince il premio Golden Tech indetto da Condexo per la capacità di guardare oltre e credere fermamente nell’evoluzione della professione attraverso l’utillizzo della tecnologia. Di recente è stato pubblicato il suo primo libro “La Prevenzione Incendi in Condominio” edito da Libri Condominio.

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DIRITTO & ROVESCIO REGOLE ANTI COVID

GREEN PASS IN CONDOMINIO Le regole per l’accesso ai luoghi di lavoro sono valide anche per le attività che si svolgono in uno stabile. E l’amministratore o un suo delegato devono garantire che il certificato di avvenuta vaccinazione o di immunità siano validi Carlo Pikler

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Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

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L’INFORMAZIONE CHE FA LA DIFFERENZA CONDOMINIO SC - 89

DIRITTO & ROVESCIO MANUTENZIONE PROGRAMMATA

RESPONSABILITÀ CHE SCOTTA L'amministratore di condominio ha un compito centrale nel prevenire possibili incidenti all'interno dello stabile. Ma non soltanto ha l'obbligo di fare rispettare le norme: rischia grosso sia sotto il profilo civile sia penale Roberto Rizzo

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DIRITTO & ROVESCIO

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Roberto Rizzo Avvocato del Foro di Cosenza, formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Studioso della materia condominiale, urbanistica ed edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali il Sole 24Ore, Tecnici 24 (Sole 24Ore), il Consulente Immobiliare (Gruppo Sole 24 ore), Immobili e Proprietà da Ipsoa, il Quotidiano Giuridico edito da Wolter Kluiwers, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it

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DIRITTO & ROVESCIO GIURISDIZIONE

CARTELLINO ROSSO PER L’ARBITRATO Nel match tra un Comune e un condominio per l’utilizzo di un’area destinata a parcheggio, sono state contrapposte diverse competenze per arrivare a risolvere il contenzioso. Ma l’organismo idoneo è il giudice amministrativo

Rosario Dolce

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Rosario Dolce Avvocato e autore di diversi articoli e monografie in tema di diritto condominiale. Cura per conto delle principali associazioni e società corsi per la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori.

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FOCUS ACQUA IMPIANTI

IL TUBO ROTTO NON È UN PROBLEMA DEL TUBO Quando una conduttura nel condominio perde è un dramma che spesso causa stress e alimenta contenziosi tra i proprietari delle unità immobiliari. Perché non sempre è chiara la responsabilità del guasto e chi deve risarcire

Aldo Piscitello

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FOCUS ACQUA

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Aldo Piscitello

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nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca. Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare ed assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.

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FOCUS ACQUA STARPLAST

EFFICIENZA IDRICA OBIETTIVO OBBLIGATO L’acqua è un bene prezioso e, con tutta probabilità, ha un costo destinato ad aumentare nei prossimi anni. BioBlu è un impianto che consente un risparmio del consumo di acqua fino al 50% e al 50% dei detersivi Sara Giusti

on a caso la chiamano oro blu. Vitale e sempre più scarsa, l’acqua è davvero un bene prezioso da gestire e salvaguardare. Il cambiamento climatico, gli sprechi e le rotture degli acquedotti, incidono sulla disponibilità delle risorse idriche potabili. Sen-

za contare gli elevati costi energetici per il pompaggio, il trasferimento e la potabilizzazione. Tutti motivi per cui è facile prevedere un aumento del costo dell’acqua potabile nei prossimi anni, con percentuali anche a due cifre. Proprio per questo è fondamentale prevedere

Legenda A Serbatoio di accumulo acque piovane B Filtro foglie, troppo pieno e tubo decantatore C Serbatoio di servizio D Pompa di pressurizzazione E Centralina di comando F Box di protezione centralina

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all’interno degli edifici sistemi adeguati che consentano di risparmiare l’acqua potabile e di riutilizzare per alcuni servizi le acque meno pregiate, cioè quelle piovane e grigie, con un risparmio dei consumi anche superiori al 50%. Semplice gestione Coniando il motto «risparmia il tuo oro blu», Starplast, azienda di Mercatale di Sassocorvaro Auditore (Pesaro e Urbino), propone varie soluzioni impiantistiche che consentono di recuperare e riutilizzare le acque, il tutto mantenendo sempre una estrema semplicità di gestione dell’impianto e garantendo una un risparmio idrico sicuro. Per esempio, interessante per i condomini e per l’edilizia residenziale è BioBlu, un sistema brevettato di recupero con serbatoio da interro, equipaggiato con centralina intelligente per il recupero delle acque piovane. Compatto e non invasivo, è facile da installare, elimina la necessità di grossi investimenti di ingegneria idraulica e la sua gestione e manutenzione è semplice ed economica. Oltre all’ottima resa e trattamento dell’acqua per il riutilizzo, l’installazione di BioBlu consente un risparmio del consumo idrico fino al 50% e un minore uso di detersivi per la minor durezza dell’acqua. Inoltre, l’assenza di depositi calcarei nelle canalizzazioni e resistenze, consente un minor consumo di energia elettrica e ma-

Legenda A Sedimentazione primaria B Ossidazione biologica C Pompa di equalizzazione D Ultrafiltrazione E Estrazione del permeato

DUE SOLUZIONI PER TAGLIARE I COSTI I VANTAGGI DI BIOBLU • Compatto, non invasivo • Facile da installare, basso costo di posa • Gestione e manutenzione semplice ed economica • Ottima resa e trattamento dell’acqua per riutilizzo • Basso costo d’acquisto e di gestione • Risparmio del consumo idrico fino -50% (bolletta acqua e fognatura) • Risparmio di detersivi fino -50% per la minor durezza dell’acqua • Risparmio di energia elettrica e manutenzione (lavatrice, per assenza di depositi calcarei nelle canalizzazioni e resistenze) • Modera il deflusso dell’acqua negli scarichi durante i temporali • Contribuisce a limitare i grossi investimenti di ingegneria idraulica che devastano l’ecosistema I VANTAGGI DI BIOGRIGIO • Qualità dell’acqua elevata • Facilità di installazione • Facilità di montaggio • Bassi costi di esercizio • Elevati risparmi idrici • Garantisce la continuità del servizio in assenza di eventi piovosi

nutenzione degli elettrodomestici, come la lavatrice. Altro importante vantaggio di BioBlu è la moderazione del deflusso dell’acqua negli scarichi durante i temporali. Abbinato all’impianto BioGrigio per il recupero delle acque grigie, offre un risparmio garantito del 50% di consumo di acqua potabile. Depurazione Punto di riferimento sul mercato della depurazione, il trattamento e il recupero delle acque sia nel settore industriale, sia in quello civile, Starplast è presente con i suoi prodotti in Italia, e in parte anche all’estero. L’azienda è in grado di offrire un puntuale servizio di post-vendita e assistenza alla clientela, anche per piccoli impianti. Al fine di rendere sempre più smart il servizio, Starplast mette a disposizione molteplici centri assistenza su tutto il territorio nazionale. Inoltre, contattando direttamente l’azienda, è possibile ricevere risposte tempestive tramite rivendite locali.

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FOCUS ACQUA RB BAGATTINI

PAVIMENTI A PROVA DI PIOGGIA Il cambiamento climatico, che ha intensificato i fenomeni di precipitazioni intense, rende sempre più necessaria l’adozione di soluzioni con indici di permeabilità particolarmente elevati e altamente performanti Anna Molentini

Pavimentazione drenante Cube Luserna: la resa estetica dei cubetti di pietra in un comodo formato modulare

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fenomeni meteorici intensi e la diminuzione progressiva delle aree drenanti a causa dell’intensificarsi dello sviluppo urbanistico, hanno portato amministrazioni e residenti a fare i conti sempre più spesso con allagamenti ed esondazioni. L’acqua, incontrando materiali non drenanti come l’asfalto resta in superficie, provocando pozzanghere, ristagni e pellicole superficiali, che possono essere anche molto pericolose per la circolazione di persone e veicoli. Per contrastare questi fenomeni intervengo le pavimentazioni drenanti, come quelle proposte da Record, il marchio di RB Bagattini, che ha sviluppato diverse soluzioni tutte corredate di dichiarazione di permeabilità al 100%.

Prove in laboratorio Record ha eseguito prove di permeabilità in laboratorio per ogni prodotto della linea drenanti. La verifica sperimentale della capacità filtrante è stata eseguita simulando eventi di pioggia a intensità costante di varia durata. I risultati dimostrano che tutta la pioggia simulata è stata totalmente drenata, permettendo il completo assorbimento nel terreno dell’acqua piovana. Oltre alla virtuale assenza di pozzanghere, dunque, la scelta delle pavimentazioni drenanti Record permette di migliorare la gestione delle acque meteoriche, veicolando solo parte dell’acqua piovana nei sistemi di raccolta, e mantenere l’alimentazione della falda acquifera, aiutando a ricostituire i corretti equilibri ambientali. La scelta I pavimenti drenanti Record sono sviluppati con l’obiettivo di fornire soluzioni che rispondano in modo differente a differenti necessità, siano esse relative alla resistenza ai carichi, piuttosto che alla percentuale di verde o alla uniformità superficiale richiesta per le zone pedonali e per le piste ciclabili. Drenopav è un esempio di pavimentazione drenante. Nello specifico, si tratta di prodotti realizzati con una miscela porosa permeabile che consente il drenaggio delle acque nel

sottosuolo mantenendo una superficie uniforme e continua. Questa caratteristica li rende particolarmente utili per la realizzazione di aree commerciali, zone pedonali o ciclabili, ma sono disponibili anche per superfici carrabili. Per il traffico veicolare pesante, come quello di aree logistiche, industriali e strade urbane, Record propone invece prodotti con distanziali maggiorati, come Recordpark, Esadrain, Atladrain, Cube: la permeabilità è data dall’ampio giunto, da sigillare poi con graniglia. L’incastro dei masselli garantisce ottima stabilità. Infine, per la realizzazione di aree per il transito di mezzi medio-leggeri o per gli stalli dei parcheggi, la soluzione è individuata nei grigliati erbosi come Cube, Scacco, Prato, Carnia. La loro capacità drenante dipende dal rapporto vuoto-pieno. I vuoti possono essere riempiti con graniglia o con terriccio per la realizzazione di prato, contribuendo ad aumentare le aree destinate a superfici verdi.

Grazie agli speciali profili distanziatori che aumentano la percentuale di rapporto vuoto-pieno, la pavimentazione Recordpark mostra performance drenanti migliori rispetto a una superficie asfaltata

Grazie alla miscela di calcestruzzo drenante Drenopav, Cassia permette di realizzare pavimentazioni con il tipico effetto della pietra permeabili al 100%

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QUARTIERE DI LEGNO NELLA GERMANIA GREEN Condomini con 570 appartamenti costruiti interamente utilizzando il materiale più naturale che c’è. È quanto accade a Monaco, ma potrebbe accadere anche in Italia, dove sono stati prefabbricati Valentina Anghinoni

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Il complesso residenziale Gemeinsam größer II di Monaco, con i suoi 570 appartamenti complessivi, è il più esteso quartiere in legno della Germania

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CONDOMINIO GREEN SPECIALE Per la realizzazione di un lotto di 39 appartamenti, sono stati utilizzati i pannelli in legno prefabbricati e realizzati da LignoAlp nella sua sede in Alto Adige

COSTRUIRE CON GLI ALBERI

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LA SCHEDA

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I T A Il progetto Gemeinsam größer II ha vinto il prestigioso premio per le migliori costruzioni in legno della Germania, il Deutscher Holzbaupreis 2021

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IDEE UTILI TERREAL ITALIA

UN POKER PER IL TETTO L’azienda presenta quattro soluzioni studiate per chi vuole migliorare la copertura dell’edificio. Le differenti stratigrafie rispondono alle esigenze di qualsiasi zona climatica, a tutto vantaggio del comfort Veronica Monaco

ltamente energivore, obsolete e inefficienti: è il ritratto delle abitazioni italiane, per la maggior parte costruite prima degli anni Ottanta. E lo spreco energetico si accompagna spesso a un elevato livello di emissioni inquinanti, dovute principalmente a impianti desueti e l’utilizzo di sistemi costruttivi inadeguati, anche in copertura. Il rifacimento del tetto, infatti, è uno degli interventi più significativi per migliorare le prestazioni energetiche di un edificio: progettando la stratigrafia più idonea e utilizzando materiali performanti è Condominio a Barolo (Cuneo) con Coppo SanMarco Evo colore Classico

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possibile migliorare sensibilmente il comfort abitativo, ridurre i consumi, sia per il riscaldamento invernale che per il raffrescamento estivo, e assicurare una rivalutazione dell’immobile, passando a una classe energetica più alta. Terreal Italia, azienda specializzata nella produzione e commercializzazione di sistemi di involucro in terracotta, presenta quattro pacchetti stratigrafici di copertura per tetti a falda, studiati in collaborazione con un laboratorio di analisi termotecniche che ha condotto i calcoli prestazionali. Le quattro

stratigrafie rispondono alle più diverse esigenze progettuali, in qualsiasi zona climatica, a vantaggio del comfort abitativo e della durata nel tempo. Grazie alle sue soluzioni per il tetto, Terreal Italia permette di realizzare interventi di coibentazione usufruendo anche delle detrazioni del 110%, prorogate fino al 2023 per condomini e Iacp. Microventilazione La struttura portante è realizzata con travi di legno su cui poggiano le tavelle in cotto. La superficie realizzata viene

Stratigrafia 1 Microventilazione in copertura

Stratigrafia 2 Focus sul risparmio energetico Stratigrafia 3 Soluzione per tetto con tegole piane

rivestita con una membrana freno a vapore, opportunamente fissata con nastro butilico, che isola e protegge lo strato in laterizio dalla soletta collaborante in calcestruzzo. Sopra di esso viene posato lo strato di isolante in Eps ricoperto di uno strato di alluminio goffrato, disponibile in tre spessori (14, 16 e 18 centimetri), e dotato di listello fissa-tegola in acciaio zincato con trama forata per favorire la microventilazione. La soluzione presenta la tegola Coppo SanMarco Evo, color Adige, progettata per garantire performance e durata, ma è disponibile tutta la gamma di tegole e coppi Terreal Italia. Sono inclusi anche i componenti strategici in cotto e gli accessori funzionali e obbligatori per legge, quali aeratori, fermaneve (da definire entrambi in base ai metri quadri della falda), ganci di fissaggio tegole, griglia di aerazione, di partenza e la linea di colmo comprensiva di kit colmo ventilato e kit linea vita (Uni En 795:2012). Risparmio energetico La struttura in laterocemento è ricoperta con una membrana freno a vapore opportunamente fissata con nastro butilico per proteggere il solaio da infiltrazioni.

La funzione di isolamento è assicurata dal pannello isolante in Eps, con certificazione Psv (Plastica Seconda Vita), e Osb, la cui conformazione con scanalature permette una prima ventilazione. Sopra all’isolante viene posata una membrana impermeabile e traspirante fissata con nastro butilico e una seconda ventilazione, sotto tegola, è garantita dai listelli fissa-tegola micro forati. La copertura è realizzata con Tegole Novocoppo Pica di colore nero. Sono inclusi anche i componenti strategici in cotto e gli accessori funzionali. Tetti e pareti con tegole piane Il sistema, utilizzabile per tetti e/o pareti con o senza continuità, è costituito da un rivestimento in tegole piane nere (Volnay colore Ardoise) montato a secco su una struttura lignea a scomparsa. Sul solaio da rivestire viene posizionata una membrana freno a vapore e uno strato di isolante in lana di roccia continuo. Sopra viene realizzata un’orditura in legno sia per il posizionamento di una seconda membrana impermeabile e traspirante, sia per la realizzazione del sistema di doppia ventilazione. Questa soluzione, in continuità tra tetto e parete, costituisce un involucro

Stratigrafia 4 Per tetti con listelli in cotto a pasta molle

continuo dell’edificio particolarmente moderno. Anche qui sono inclusi anche i componenti strategici in cotto e gli accessori funzionali. Listelli a pasta molle Il sistema, utilizzabile per tetto e/o parete con o senza continuità, è costituito da un rivestimento in listelli di cotto a pasta molle Terreal Italia montato a secco su una struttura metallica a scomparsa. Sul solaio da rivestire viene posizionata una membrana freno a vapore e uno strato di isolante in Eps, con certificazione Psv, e Osb. Sopra viene posizionata una lastra metallica grecata, per garantire un’ottima ventilazione, e una membrana traspirante a rete tridimensionale, per consentire la dilatazione dei materiali, assorbire i rumori e asciugare più rapidamente il materiale di copertura in terracotta. In questo sistema la ventilazione è innescata nella linea di gronda dalle fessure di recupero dell’acqua piovana, diffusa attraverso le nervature della lamiera grecata, fino a sfociare nella linea di colmo. Questa soluzione, in continuità tra tetto e parete, costituisce un involucro continuo che conferisce all’edificio un’immagine fortemente contemporanea. CONDOMINIO SC - 113

IDEE UTILI STIFERITE

MILANO METTE IL CAPPOTTO Un edificio con abitazioni e uffici in centro è stato riqualificato e certificato Leed utilizzando pannelli con l’elevato potere isolante della schiuma polyiso, utilizzata in tutte le sue diverse tipologie Franco Saro

iqualificare gli edifici della città: un compito necessario, ma anche difficile. È, però, un’esigenza non solo estetica, ma anche pratica: i condomini e, più in generale, i palazzi con qualche anno alle spalle, tipici del centro di una piccola o grande metropoli, sono spesso anche molto complicati da affrontare da un punto di vista tecnico. In aiuto, però, soccorre l’abilità progettuale e la tecnologia di materiali sempre più performanti. È il caso, per esempio, della riqualificazione urbana ed energetica del progetto di Lombardini22 per Bastioni di Porta Nuova a Milano. Si tratta di un edificio che si trova sulla cerchia del perimetro storico della città, in un contesto di pregio storico e commerciale, e che vive un momento di sviluppo senza precedenti grazie anche alla sua posizione strategica, vicina al centro e circondata da infrastrutture. In questo caso il progetto ha dovuto tenere conto delle diverse destinazioni d’uso nel complesso: abitativa, ma anche commerciale. Fondamentale è stato l’accordo tra la committenza, proprietaria dei primi tre piani, di parte del piano terra e dell’interrato destinato a uffici, spazi commerciali e tecnologici, con le proprietà dei tre piani superiori, con più unità immobiliari residenziali. 114 - CONDOMINIO SC

Il progetto Nella riqualificazione, ideata da Lombardini22 (il più grande società di progettazione in Italia) e dalla sua business unit L22 Urban & Building, è stata compresa la ridefinizione degli spazi interni di alcuni piani, sulla base della

loro diversa funzione. L22 Urban & Building, in particolare, si è occupata della riqualificazione integrale dell’involucro, mettendo d’accordo le esigenze della committenza con quelle dei proprietari delle abitazioni nel resto dell’immobile, per i quali, oltre alla riqualificazione energetica, è stato messo a punto un restyling della porzione di facciata residenziale capace di dialogare con la parte dedicata agli uffici dei primi tre piani. Le più forti innovazioni formali hanno coinvolto i primi tre livelli, con un radicale mutamento di finiture e l’inseri-

mento di nuovi balconi e logge. Nei piani superiori a destinazione residenziale, invece, si è condotto un intervento di restyling in linea col resto del progetto. In questo modo, oltre al rinnovamento estetico, tutto l’edificio ha beneficiato di un aumento della performance energeti-

Bastioni di Porta Nuova, durante l’intervento e intervento finito. Sopra, particolare esterno

Particolari applicazione isolamento a cappotto con Stiferite Class SK

ca, perseguito nel totale rispetto dei criteri di sostenibilità ambientale definiti dal protocollo internazionale Leed, con l’obiettivo di ottenere il livello di certificazione Gold Leed v4 for Core&Shell. Risparmiosità Per raggiungere questo obiettivo è stata necessaria la scelta di materiali ad hoc. In particolare, il poliuretano si è rivelato efficace e versatile per tutti i diversi contesti applicativi. L’eterogeneità di pacchetti costruttivi ha determinato l’utilizzo di diverse tipologie di pannelli Stiferite, che hanno saputo rispondere alle diverse caratteristiche prestazionali e alle specifiche esigenze applicative previste per l’isolamento delle singole strutture. Tra i motivi fondanti della scelta progettuale c’è l’elevato potere isolante della schiuma polyiso, utilizzata in tutte le diverse tipologie di pannelli Stiferite, che ha consentito di limitare gli spessori utilizzati nelle diverse applicazioni contribuendo a rendere più rapida, più efficiente e più sicura la fase di posa in opera. L’intervento di riqualificazione dell’involucro edilizio relativamente alle superfici delle facciate interne è stato risolto mediante l’applicazione di un sistema di isolamento a cappotto (definito secondo la dicitura internazionale Etics, External thermal insulation composite systems),

realizzato con 2.300 metri quadrati di Stiferite Class SK, materiale che offre importanti vantaggi prestazionali ed economici: risparmio energetico, miglioramento del comfort degli ambienti interni, eliminazione dei ponti termici, minore sollecitazione termica delle strutture, sfruttamento della capacità termica delle pareti, limitazione di pesi e spessori dei materiali applicati in facciata, possibilità di realizzare l’intervento in tempi rapidi e con oneri economici limitati. Il sistema applicato, Caparol Capatec Special System Pu Line, con strato di finitura in intonachino fino, è dotato di certificazione Eta e ottiene la classe di reazione al fuoco B s1 d0.

del materiale hanno consentito la realizzazione del cappotto senza dover demolire o rimuovere gli elementi architettonici della facciata esistente, agevolando le fasi di cantiere e riducendo di conseguenza i tempi di posa in opera. Così le facciate verso strada, rivestite esternamente da lastre in alluminio, che sono state invece coibentate con il pannello Stiferite Fire B, specifico per applicazioni che richiedono elevate prestazioni di reazione al fuoco. Grazie alle caratteristiche della schiuma polyiso e a quelle dello speciale rivestimento nero, Stiferite Fire B facer, il pannello ottiene l’euroclasse di reazione al fuoco B s1 d0, la migliore prevista per i materiali organici.

Praticità Secondo Fabio Rigato, project manager di Coiver Contract, nelle fasi di posa in opera del sistema a cappotto, le buone caratteristiche meccaniche e la lavorabilità

Sicurezza Alcune pareti del fabbricato, circa 1.700 metri quadrati, a chiusura dei piani destinati a uffici e spazi commerciali, sono state isolate anche dall’interno utilizzan-

ATTENZIONE ALLA SOSTENIBILITÀ Tra le caratteristiche premianti che hanno orientato le scelte progettuali verso le soluzioni proposte da Stiferite vanno segnalate, oltre a quelle tecniche e prestazionali, anche quelle della sostenibilità e della certificazione degli impatti ambientali. Per l’intera gamma sono infatti disponibili le Dichiarazioni ambientali di prodotto (Epd) di livello III, certificate da un ente terzo. Inoltre, è stata rilasciata anche la mappatura dei prodotti secondo lo standard Leed versione 3 e 4. La mappatura evidenzia come le soluzioni proposte dall’azienda padovana possano contribuire al raggiungimento dei requisiti richiesti agli edifici in importanti categorie che rappresentano circa il 70% dei punteggi totali.

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IDEE UTILI do Stiferite Rp, una soluzione composita formata da pannelli con rivestimenti gastight (caratterizzati da una conducibilità termica, λD pari a 0,022 W/mK) accoppiati a lastre di cartongesso da 12,5 millimetri o in alternativa 9,5 millimetri. Il prodotto ha confermato la sua grande adattabilità alle varie soluzioni di dettaglio del progetto esecutivo, risultando idoneo sia alle applicazioni su telaio e sia a quelle per adesione diretta alle murature esistenti. Ulteriori vantaggi di questo tipo di applicazione sono poi da riscontrare nella riduzione dei possibili fenomeni di condensa superficiale, grazie all’innalzamento delle temperature delle pareti, e nella possibilità, all’accensione dell’impianto, di un rapido raggiungimento delle temperature di esercizio previste, soluzione quindi particolarmente funzionale in caso di un riscaldamento discontinuo come quello degli uffici. Il pannello Stiferite Rp, come altri della gamma dell’azienda, è inoltre stato testato per le caratteristiche di emissività e di rilascio di composti organici volatili (Voc) raggiungendo la migliore classe, la A+, prevista dal sistema francese. Questa caratteristica assume un particolare rilievo nelle opere che ambiscono a ottenere la certificazione Leed che comprende una specifica area tematica per la valutazione della qualità ambientale interna. Coperture e solai Le terrazze piane dell’edificio sono state coibentate in parte mediante il sistema Stiferite Pedenzato, che svolge

LA SCHEDA • • • • • • • •

Edificio: Bastioni di Porta Nuova , Via Solferino 43, Milano Opere di ristrutturazione e riqualificazione energetica Committenti: InvestiRe Sgra Progettazione architettonica e direzione lavori: architetto Marco Amosso Responsabile dei lavori: ingegnere Paolo Facchini General Contractor: Coiver Contract Project Manager: geometra Fabio Rigato Consulente certificazione Leed: Greenwich

Isolamento Termico: • Pareti : Sistema a cappotto Caparol Capatec Special System PU Line, Stiferite Class SK spessori da 20 a 100 mm – mq 2.300 • Facciate ventilate : Stiferite Fire B spessore 60 e 120 mm - mq 470 • Isolamento dall’interno : Stiferite RP spessori da 63 a 113 mm - mq 1700 • Coperture: Sistema Pendenzato Class B e Stiferite Class BH spessori da 30 a 100 • Pavimenti : Stiferite GT spessori da 40 a 100 mm

la duplice funzione di formazione dello strato di pendenza e di strato isolante. Il sistema prevede la progettazione e realizzazione di elementi modulari composti da una base in Eps 150 o 200 kPa, sagomata su misura della pendenza richiesta, sui quali viene accoppiato industrialmente il pannello Stiferite più idoneo all’applicazione dei successivi strati funzionali. Nel cantiere di Bastioni di Porta Nuova, per esempio, si è previsto l’impiego del Sistema Pendenzato Class B e del pannello Stiferite Class BH entrambi rivestiti sulla faccia superiore con velo di vetro bitumato, e particolarmente idonei alla posa sotto manti bituminosi anche se applicati a

caldo. La versione Stiferite Class BH, inoltre, presenta elevate caratteristiche di resistenza meccanica (200 kPa) che hanno soddisfatto le esigenze delle aree fruibili della copertura per le quali è stato adottato un sistema di pavimentazione galleggiante posta su piedini. La sezione dell’edificio, infine, si compone anche di un piano interrato destinato a parcheggio. Il solaio del piano terra è stato isolato con pannelli Stiferite GT, costituiti da schiuma polyiso, provvista su entrambe le facce di uno speciale rivestimento gastight, che offrono prestazioni di conducibilità termica stabile nel tempo, λD, pari a 0,022 W/mK. Isolamento dall’interno con la posa di Stiferite RP

Posa del pannello Stiferite Class B e Class BH

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ISOLACASA

CON UN PO' DI FIBRA IL TETTO DÀ PIÙ COMFORT L'azienda propone l’insuflaggio con la cellulosa, un isolante termico e acustico, costituito da materiale di riciclo trattato: non è infiammabile, è inodore, repellente agli insetti e ai roditori, ma soprattutto è ecologico Franco Saro

l freddo (e il caldo) arrivano dall’alto. Dal tetto o, più precisamente, dal solaio. La dispersione termica della superficie in cima agli edifici è uno dei punti critici per un corretto isolamento. Il sottotetto, infatti, è una superficie molto disperdente, di qui l’esigenza di provvedere al suo isolamento nel modo più efficace e rapido. Gli effetti di un’operazione adeguata sono noti: minore spesa per riscaldamento d’inverno e raffreddamento in estate, con il conseguente maggiore comfort. Per un condominio questa strada è praticamente obbligata. Senza dimenticare che la scelta di isolare un solaio non solo inquina meno l’ambiente, ma può portare a un risparmio in bolletta considerevole. Anche i vari bonus sono un incentivo notevole perché riducono o azzerano la spesa per l’operazione di isolamento.

Biocomponibile Una delle proposte più interessanti che il mercato propone è sicuramente l’insuflaggio con fibra di cellulosa, un isolante moderno dalle straordinarie caratteristiche di isolamento termico e acustico. La materia prima è la carta di riciclo opportunamente trattata e prodotta con ridotto dispendio di energia: non infiammabile, non corrosiva, inodore, repellente agli insetti e roditori, ma soprattutto ecologica. Queste caratteristiche rendono questo materiale il miglior isolante biocompatibile in commercio e ampiamente utilizzato da Isolacasa, azienda vicentina che ha sviluppato un’efficace tecnica. I vantaggi Attraverso l’insuflaggio con fibra di cellulosa, Isolacasa riesce a distribuire uno strato di isolante in modo uniforme e

compatto, raggiungendo angoli inarrivabili e ottenendo rapidamente un ottimo isolamento e soprattutto in modo semplice e veloce. I benefici sono immediati e la protezione termica che ne deriva garantisce numerosi vantaggi sia in inverno sia in estate, consentendo temperature ottimali in casa in meno tempo e con meno energia. Oltre a utilizzare un materiale ecologico, economico, altamente isolante, facile e veloce da posare, questo sistema ha anche il vantaggio di evitare il disagio di lavori interni alle abitazioni. In pratica, consiste nel soffiare l’isolante direttamente sopra il solaio, andando a isolare per intero il sottotetto, rendendolo anche calpestabile ove necessario. E se il sottotetto è una mansarda? Nessun problema: il vantaggio di questo materiale è proprio la capacità di adattarsi agli spazi vuoti delle intercapedini. CONDOMINIO SC - 117

IDEE UTILI FARAONE

TUTTO IL BELLO DELLA TRASPARENZA Meglio prepararsi per tempo alla bella stagione, per vivere in un ambiente esteticamente gradevole e confortevole balconi e terrazzi. Un traguardo possibile con l’adozione di balaustre e parapetti di design, ma anche sicuri Valentina Anghinoni

ivere i balconi e i terrazzi come un’estensione della propria casa, come sappiamo, è una tendenza che si è affermata da quando, complice la pandemia, le mura domestiche rappresentano in molti casi i confini della nostra nuova quotidianità. Non solo vita privata, ma anche lavoro, scuola, palestra e via dicendo, a seconda delle inclinazioni personali. Ed ecco spiegato come la sensibilità riscontrabile anche dal boom di richieste del mercato immobiliare verso gli spazi esterni, il cosiddetto outdoor, si sia sempre più raffinata. Se l’allestimento e il design dei nostri spazi all’aperto

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possono variare a seconda dei gusti, o dell’utilizzo che si desidera farvi, una caratteristica deve accomunarne ciascuno: la sicurezza. Senza questo primo elemento imprescindibile, verrebbe infatti a mancare ciò che ogni utente cerca più di ogni altra cosa nella propria casa, vale a dire il confort. Soluzioni specifiche Per raggiungere il traguardo e trasformare il proprio balcone o terrazzo in uno spazio sicuro e confortevole per sé e per chi condivide con noi la casa, è necessario però coniugare sicurezza a estetica, semplicità a comodità. Occorre,

insomma, scegliere le soluzioni giuste, agevolate in questo caso dai bonus fiscali che consentono di detrarre una buona fetta della spesa. Un esempio? Quello di Faraone Architetture Trasparenti, azienda specializzata nella realizzazione e sostituzione di parapetti e balaustre in vetro. L’impresa ha più di 70 partner su tutto il territorio nazionale, oltre 1 milione di metri di parapetti installati dal 2008 a oggi, e più di mezzo secolo di esperienza nelle architetture in vetro. L’impresa si presenta come un interlocutore sensibile e preparato, con soluzioni specifiche per ogni esigenza di ristrutturazione e messa in sicurezza di questi elementi architet-

Ciascun modello di parapetto in vetro è stato testato per rispondere ai più stringenti livelli di sicurezza, sia sull’altezza, sia sul fronte della resistenza alle spinte, per garantire l’utilizzo libero e in sicurezza di balconi e terrazzi

tonici. Che, ricordiamolo, assolvono una funzione importantissima: quella di proteggere dalla caduta nel vuoto. Per questo motivo, ciascun modello di parapetto in vetro è stato testato per rispondere ai più stringenti livelli di sicurezza richiesti, sia sull’altezza, sia sul fronte della resistenza alle spinte, per garantire l’utilizzo libero e in sicurezza di balconi e terrazzi, senza nessuna paura.

La grande bellezza La sicurezza non è l’unico aspetto che contribuisce al comfort, una sensazione di benessere che si manifesta anche in presenza di una spiccata attenzione all’estetica e al design. Prerogativa della Faraone Architetture Trasparenti, tra l’altro, è coniugare bellezza, funzionalità e prestazioni. Per vivere una casa confortevole in tutte le sue parti, anche

quelle che si affacciano verso l’esterno, è necessario riscoprire il ruolo che parapetti e balaustre ricoprono, alla pari degli altri infissi, all’interno degli interventi di manutenzione e ristrutturazione edilizia. Anche le strutture che delimitano i nostri affacci, infatti, devono rispondere alle vigenti normative sulla sicurezza e, al contempo, mantenere elevato il pregio degli immobili.

OCCHIO ALLE CADUTE NEL VUOTO PER PARAPETTI NON A NORMA Troppo spesso, il nostro patrimonio immobiliare presenta evidenti situazioni di rischio strutturale, che nel caso degli affacci è segnalato, per esempio, da ruggine e parti logorate o fessurate, ma anche dalla presenza di vetri monolitici, strutture esili, solai logorati, elementi strutturali affogati a cemento e materiali rovinati dal tempo. 7 sono le principali cause: 1. Altezza del parapetto inferiore a 1 metro 2. Soluzione tecnica debole o non duratura nel tempo 3. Ruggine su struttura o sui fissaggi 4. Soluzione “fai da te” 5. Scalabilità del parapetto 6. Attraversabilità del parapetto 7. Posa non a regola d’arte Per un check-up più completo o maggiori info vai su faraone.it.

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IDEE UTILI

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Malattia mentale in condominio Buongiorno, le abbiamo provate tutte e ci mancava solo la vostra rubrica. Tentiamo: scrivo a nome di un gruppo di condomini ostaggio di una donna malata di mente. Quando dico malata di mente, intendo nel vero senso della parola. Ogni tanto è preda di crisi e devasta il suo appartamento, con urla e rumore di vetri infranti. Peggio ancora, si sfoga in garage con quello che le passa sottomano. La diagnosi, che ormai conosciamo, è schizofrenie. Siamo costretti spesso a telefonare ai carabinieri quando la situazione diventa insostenibile: la donna viene ricoverata qualche giorno in ospedale e poi dimessa. Tutto ricomincia. Non c’è cura per la schizofrenia? Alessandro S, via e-mail Le persone che soffrono di schizofrenia devono essere seguite da un’equipe di specialisti, come lo psichiatra, il psicoterapeuta, il neurologo. Insieme a una cura farmacologica questo disturbo di solito si attenua, con un miglioramento della salute e del benessere dei pazienti. Ma qualora la terapia non sia attuata in modo continuativo i pazienti hanno ricadute e fanno fatica a gestire intorno a loro le varie situazioni che si presentano. È necessario, quindi, che chi soffre di questo disturbo sia sottoposto a una terapia in modo continuativo.

La sindrome post covid Gentile dottoressa, uno dei problemi causati dal covid, e di cui si parla poco, sono le conseguenze psicologiche che lascia a chi ha contratto il virus, ma anche a chi ne ha sofferto indirettamente. È il caso, per esempio, di un giovane perbene, che ormai da circa un anno e mezzo lavora in smartworking (ci ha spiegato) perché l’azienda in cui è impiegato non ha le strutture adatte per le norme di sicurezza. Da mesi lo sentiamo camminare di notte avanti e indietro nella sua casa. Intendiamoci, non è che faccia rumore apposta, ma nel silenzio i passi si sentono e sembrano comunicare inquietudine. Che ne pensa? Silvia Bene, via e-mail 120 - CONDOMINIO SC

La pandemia ha messo a dura prova un po’ tutti, cambiando soprattutto le abitudini della propria quotidianità. Ognuno di noi ha dovuto trovare delle strategie per poter meglio gestire i propri spazi e il proprio lavoro. Sicuramente il suo condomine avrebbe probabilmente bisogno di scaricare la tensione accumulata in questo periodo, magari praticando dello sport anche all’aperto oppure facendo delle semplici passeggiate per poter scaricare la tensione accumulata. Insomma, dovrebbe ritagliarsi uno spazio per se stesso, perché lavorando da casa si fa tutto senza mai staccare. Anche l’avvicinarsi a una terapica psicologica potrebbe essere un buon punto di partenza per riconoscere e affrontare i propri bisogni.

Complotto alieno Buongiorno, le sottopongo un caso classificato come bizzarro nel nostro condominio, ma che mi sembra invece una situazione più seria da un punto di vista medico. Mi riferisco a un condomino di una certa età il quale ha confidato a una vicina di casa una bizzarra convinzione: crede, infatti, che io non sia davvero io. Cioè, pensa che il sottoscritto sia stato sostituito da una spia o qualcosa del genere che ha assunto le mie sembianze. Ho sorriso, quando mi hanno raccontato l’episodio. Forse, però, non è solo una stramberia. Che ne dice? D.A., via e-mail È diff icile e sconsigliabile proporre una diagnosi semplicemente basandosi su una e-mail. Dalla descrizione che ne fa lei, potrebbe trattarsi della sindrome di Capgras. Si tratta di una malattia psichiatrica caratterizzata, appunto, dalla convinzione che una o più persone conosciute o frequentate, spesso i familiari, siano state sostituite da estranei a loro identici. In sostanza, chi soffre di questa sindrome si convince poco a poco che alcuni individui siano state rimpiazzate da sosia, impostori e, in qualche caso, extraterrestri. A meno che il vostro vicino di casa sia semplicemente un burlone.

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