2008-10

Your property overseas тенденции | цены | проекты

Фотовитрина зарубежной недвижимости

14

Новый тренд Болгарского рынка

38

США: успеть купить на «минимуме» 54

№ 8 (10)/октябрь 2008

Время собирать камни В сентябре, пока мы готовили свежий номер журнала, было как-то не до шуток. Подозреваю, что не только нам. Я о финансовых новостях. Между тем эксперты комментируют события на зарубежных рынках недвижимости охотно и оптимистично. Несмотря на кризис мировой экономики. Активизировались питерские пиарщики: одна за другой проходят пресс-конференции и круглые столы: «Выстоит ли рынок?», «Как отразится мировой финансовый кризис на город­ ском рынке недвижимости?»... Думается, что если он отразится, то это будет гораздо серьезнее, чем в Испании или США. В Америке за последние 10 лет максимальный рост цены квадратного метра – в 2 раза (100%). А у нас в Петербурге за последние 5 лет типовое жилье подорожало в 5 (пять) раз, это не ошибка. На испанском (Испания взята просто для примера как европейская страна, по которой наиболее жестко прошелся кризис перепроизводства) и американском рынках объекты, серьезнее всего пострадавшие, упали в цене в те же два раза, но это – объекты, которые владельцам почему-либо срочно понадобилось продать. В среднем падение цены на уровне 15–25%, а тот, кто продавать свою недвижимость не торопится, спокойно пережидает кризисную ситуацию и, что достаточно очевидно, выйдет из нее без потерь. А теперь представьте себе, что будет, если в пять раз, как поднялось (только за последнюю пятилетку), упадет питерское типовое жилье. Где модный вопрос «Сколько домов в Болгарии/Испании/Греции/Финляндии можно купить по цене средней петербургской квартиры?». Вопрос, увы, придется задавать наоборот. А между тем российские эксперты из разных городов страны последние месяцы то и дело говорят о том, что отечественное жилье переоценено. Банковские эксперты толкуют об очередном ценовом пузыре. Правда, об этом говорили и полгода, и год назад, но кто ж слушал. Сейчас такие вещи воспринимаются как прямое руководство к действию. А если по-простому: пока есть возможность обменять петербургский объект на более ликвидную покупку на иноземном рынке – не исключено, что лучше ею воспользоваться. Искренне ваша, Юлия Лозовская, главный редактор

Содержание практикум

Утром – деньги, вечером...

22

обзор

Дом на Святой земле

свое дело

44

Порядок полного бардака

Новости

50

10

конъюнктура

Болгария: курс на торгово-офисные центры 38

страна номера Интрига века

54

Фотовитрина

Объекты зарубежной недвижимости

14

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

По вопросам доставки журнала обращайтесь по тел. 305-90-02 info@z-dom.com www.z-dom.com

Места, где вы всегда можете найти наш журнал РИЭЛТОРСКИЕ КОМПАНИИ Легион-НЕДВИЖИМОСТЬ Московский пр., 191 НЕВСКИЙ ПРОСТОР Галерный пр., 3 ЭВИНИЗ Лиговский пр., 74 ДАО Реал ул. Рылеева, 16 Невский Альянс Невский пр., 67 АН Санкт-Петербург Казанская ул., 7 ЦАН Невский пр., 107

327-00-44 325-38-38 715-96-07 983-57-65 325-75-77 324-69-39 324-40-00

АВТОСАЛОНЫ Авиамоторс Стартовая ул., 10 Аксель Моторс Шкиперский проток, 21 Gregory’s Cars Выборгская наб., 55 Ральф-Арт дивижн ул. Малая Зеленина, 4 Смольнинский Автоцентр Новгородская ул., 8 Свид-Мобиль Приморский пр., 52 Автобиография Пулковское шоссе, 36 Атлант-М Лахта ул. Савушкина, 112/2 Порше Центр Санкт-Петербург Школьная ул., 71 Нева-Автоком Московский пр., 154 Автоцентр Пулково Стартовая ул., 5

777-77-00 325-52-52 911-00-00 325-66-22 702-70-28 303-85-85 740-58-80 448-33-33 449-99-11 375-25-75 331-77-77

Сигма Сервис Порше Центр Санкт-Петербург Эксклюзив-Авто Skoda, автоцентр Аксель-Моторс Север Сигма Спорт Тойота Центр Пискаревский Классика Сто Автолига Авто Стиль Автопродикс Инфинити Адамант-Кураж Посольство Красоты Жак Дессанж Адамант-Каприз Вкус Жизни Такара Бродвей

пр. Энергетиков, 74а

327-00-88

пр. Маршала Блюхера, 54а пр. Энергетиков, 61 пр. Энгельса, 33/1 Кушелевская дорога, 14 Московский пр., 79 ул. Руставели, 31a ул. Руставели, 29 пр. Энергетиков, 14 ул. Комсомола, 5/2 Школьная ул., 71, корп. 3

449-49-49 380-94-10 326-97-70 325-30-00 327-00-07 321-61-81 336-98-88 326-00-00 325-13-84 448-11-11

САЛОНЫ КРАСОТЫ наб. кан. Грибоедова, 56/58 ул. Чайковского, 38/9 В.О., 1-я линия, 20 Невский пр., 90/22 ул. Б. Московская, 14/1 наб. Обводного канала, 118 П.С., Большой пр., 81

310-73-37 275-90-53 327-42-78 272-75-14 572-43-39 333-10-36 234-18-67

ФИТНЕС, СПОРТ Династия наб. Большой Невки, 14а Крестовский Спортивный Комплекс ул. Рюхина, 9 Теннисный Корт Пионер ул. Правды, 11 Динамит пер. Челиева, 13 Мактауэр Оптима Космополис Сегун Русский Ампир Старая Таможня New Island Глянец Русский Китч На здоровье

БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ пер. Челиева, 13 ул. Торжковская, 5

716-60-63 235-16-88 973-20-30 703-11-12 703-11-12 496-00-13

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ Выборгское шоссе, 13 РЕСТОРАНЫ ул. Восстания, 26 Невский пр., 17 Таможенный пер., 1 Румянцевский спуск Невский пр., 17 Университетская наб., 25 П.С., Большой пр., 13

275-32-97 320-21-20 327-89-80 320-21-00 315-23-15 320-21-20 232-40-39

С п ис о к а д р е с о в р е г ул я р н о п о п о лн я е т с я

Ежемесячный информационно-аналитический журнал

№ 8 (10)/ОКТЯБРЬ 2008 Свидетельство о регистрации ПИ № ФС2-8880 от 13 ноября 2007 г. выдано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Северо-Западному федеральному округу. Учредители: Ю. А. Лозовская, М. В. Смирнова Издатель: ООО «Альфа КРЕАТИВ», 193231, а/я 41 Главный редактор: Юлия Лозовская E-mail: lozovskaya@z-dom.com. Тел.: (921) 976-67-38 Коммерческий отдел: Марина Смирнова Телефон/факс: (812) 305-90-02 E-mail: info@z-dom.com Рекламная служба: Елена Екименкова Адрес редакции: 197348, Коломяжский пр., 18, оф. 5-118 Электронная версия: http://www.z-dom.com Корректор: Марина Терентьева Фото: Андрей Иванов, Дмитрий Новик, Игорь Бекиров, Константин Криницкий За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания.

Цена свободная. Подписано в печать 23.09.2008 г. Отпечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. Тираж 7 000 экз. Журнал можно купить в сети розничной торговли ООО «Пресса», в киосках ООО «Транспресс» на всех железнодорожных вокзалах. Издание распространяется в бизнес-залах аэропортов Пулково-1 и Пулково-2, через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, салонах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубежной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и Москве. Адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

гость

Марк Хидекель: «В Америке живут там, где работают»

62

свой взгляд

Праздник архитектуры, который всегда с тобой

58

обзор

Маленькая страна жилищного коммунизма 66 В следующем номере

Самые перспективные страны в 2009 году Парадоксы Балкан «Ваш дом за рубежом» № 11 выйдет 1 ноября 2008 г.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

НОВОСТИ

Израиль пустил россиян без виз С 20 сентября российские туристы могут посещать Израиль без виз. Все, что им нужно, – это общегражданский загранпаспорт, срок действия которого истекает не ранее чем через полгода. Впрочем, израильские власти настоятельно рекомендуют россиянам иметь при себе разнообразные справки и документы для общения с пограничными и иммиграционными службами, обладающими «полным правом подробно расспросить человека о целях визита и других сопутствующих обстоятельствах». Среди таких бумаг наибольшую пользу принесут обратный авиабилет, туристическая путевка, подтверждение бронирования гостиницы, приглашение принимающей стороны, полис медицинского страхования и кредитная карта. Безвизовый режим дает право всем обладателям общегражданских загранпаспортов РФ въезжать, выезжать, следовать транзитом и пребывать на территории Израиля 90 дней в течение периода в 180 дней без оформления виз. Такие же правила Россия вводит для граждан Израиля.

Среди основных направлений, интересных для российских девелоперов за рубежом, Александр Шарапов упомянул курортные страны (Болгарию, Францию, Черногорию), финансовые столицы мира (Лондон, Нью-Йорк, Париж) и офшорные зоны. По мнению участников конференции, привлекательность зарубежных проектов для российских девелоперов заключается в более высокой доходности при умеренных рисках. При этом, как отмечают эксперты, выход на зарубежный рынок для российских девелоперов – задача не из легких. «Наших девелоперов там никто не ждет, – говорит президент ООО «Корпорация С» Василий Сопромадзе. – Я имею в виду любых иностранцев, не только россиян. Банки неохотно дают кредиты. Не нужно думать, что, если вы показали начальный капитал, вам будет просто получить средства. Деньги дают и на хороших условиях, но только когда у тебя есть уже успешный опыт реализации проектов в этой стране».

Греки облюбовали Болгарию и Румынию В первой половине 2008 года греческие компании инвестировали в Болгарию €2 млрд. Основные инвестиции греков в Болгарии связаны с недвижимостью. Греческим банкам принадлежит 29% всех банковских активов в Болгарии. За это же время в соседнюю с Болгарией Румынию греки инвестировали €3,5 млрд. Греция – одна из стран, наиболее активно вкладывающих в экономику этих двух балканских государств.

Видит око… Российским девелоперам непросто выйти на зарубежный рынок – к этому выводу пришли участники конференции «Российские девелоперы за рубежом», состоявшейся в сентябре в рамках форума PROEstate-2008 в Санкт-Петербурге и посвященной зарубежным направлениям развития бизнеса российских девелоперов. Отечественные девелоперы все чаще заявляют о реализации крупных проектов за границей. Hermitage SAS, дочернее предприятие петербургской компании «Строймонтаж», до 2012 года планирует построить в Париже 309-метровый многофункциональный комплекс Hermitage Towers, самый высокий в Западной Европе. Планы о реализации различных проектов за рубежом озвучили также «ЛенСпецСМУ» и MIRAX Group. Как считает президент компании Becar Realty Group Александр Шарапов, одним из самых перспективных направлений в будущем может стать США. Наблюдающийся в этой стране кризис, по его мнению, только поспособствует активному выходу на рынок американской недвижимости российских девелоперов.

10

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

«Дом & home» откроет двери в третий раз С 5 по 7 декабря 2008 года в Центральном выставочном зале «Манеж» на Исаакиевской площади пройдет Международная выставка недвижимости и инвестиций «дом & home». В экспозиции примут участие более 100 компаний, предоставляющих различные услуги по покупке, аренде недвижимости в России и за рубежом, а также по обустройству дома.

И снова гольф В мае 2009 года рядом с болгарским городком Балчик откроют третий в регионе гольф-курорт. На строительство элитного комплекса Lighthouse Golf Resort будет потрачено €70 млн. Курорт будет включать в себя как пятизвездочный отель на 180 номеров, так и пять жилых районов с виллами и жилыми комплексами. Всего в них будет 1 тыс. апартаментов, из которых 350 уже нашли своих владельцев среди любителей гольфа со всего света, а еще 600 находятся в стадии строительства. Помимо этого, на территории курорта появятся торговые центры, бары, рестораны, спа-центр, теннисный корт и бассейны.

11

€3 млрд на испанский рынок

Премьер-министр Испании Хосе Луис Родригес Сапатеро объявил о выделении €3 млрд местному рынку недвижимости, «заваленному» непроданными домами и квартирами и страдающему от падения цен на жилье. Двусторонний план, предложенный властями, призван оказать поддержку местным застройщикам и воспрепятствовать потере рабочих мест строительной индустрией Испании. Для оживления рынка аренды в стране правительство утверждает список компаний по инвестициям в недвижимость, акции которых зарегистрированы на фондовой бирже, и будет оказывать им налоговые льготы. Кроме того, новая кредитная линия правительства поможет девелоперам использовать взятые ими займы на строительство жилья, при условии, что застройщики в течение фиксированного периода времени будут сдавать свои непроданные новостройки в аренду. В будущем кредитная линия может быть увеличена. По прогнозу премьер-министра, экономический рост Испании в текущем году составит 1,6%, а в 2009 году он должен замедлиться до 1%.

Панама встает в оборону Власти Панамы ввели новые визовые правила, ограничивающие срок пребывания в стране иностранцев и возможность получения ими ПМЖ в результате приобретения объекта недвижимости. Теперь срок пребывания иностранных граждан в стране без получения визы cнижен до 30 дней. При наличии документа, подписанного живущими в Панаме друзьями или бизнес-партнерами соискателя, этот срок может быть продлен еще на 60 дней. Ранее общее время пребывания в стране могло доходить до 180 дней. Кроме того, теперь для получения статуса ПМЖ иностранцу необходимо приобрести объект недвижимости стоимостью от $300 тыс., тогда как еще в августе нынешнего года достаточно было купить недвижимость на $200 тыс. Увеличена стоимость виз и разрешений, а также расходов на заполнение различных документов. Отныне каждый иностранец должен вставать на учет в центральном регистрационном ведомстве Панамы. По данным местных

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

НОВОСТИ

Португалия: время наблюдать По данным отчета «Обзор инвестиционного рынка Португалии», подготовленного консалтинговым агентством CB Richard Ellis, мировой кредитный кризис привел к снижению объемов инвестиций во всех секторах рынка недвижимости страны. Больше всего средств в недвижимость Португалии вкладывают зарубежные инвесторы – представители Саудовской Аравии, Германии, Франции и Испании. В первом полугодии 2008 года на долю иностранцев пришелся 71% от общего инвестиционного оборота в стране, который составил €481 млн – на 13% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Эксперты приходят к выводу, что экономический спад, отмечаемый в Западной Европе, будет тянуть за собой и Португалию. Рынок недвижимости страны в грядущие месяцы будет демонстрировать слабые показатели, поскольку многие инвесторы займут выжидательную позицию.

риэлторов, визовые ужесточения произошли по распоряжению президента страны «из-за усиления криминальной активности колумбийских наркобаронов». Новые правила хотя и усложняют жизнь зарубежным покупателям жилья, но, по мнению экспертов, сильного удара по местному рынку недвижимости нанести не должны.

София растет в цене Средняя стоимость сделок купли-продажи недвижимости в столице Болгарии, Софии, в первом полугодии 2008 года выросла на 9,43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя цена сделки в нынешнем году составила €80 030, против €73 122 в 2007 года. Средняя стоимость всех сделок с недвижимостью в целом по стране (включая Софию) в июле-августе 2008 года достигла €57 536.

Риэлторы Манхэттена рассчитывают на россиян

НОВОСТИ

Продавцы, агенты по недвижимости и ипотечные кредиторы Манхэттена с тревогой ожидают очередных новостей с Уолл-стрит, опасаясь, что цены на жилье в районе, которые являются одними из самых высоких в мире, могут пойти на спад. По словам генерального директора ипотечной компании Park Avenue Mortgage Group Эллен Биттон, «дела обстоят не лучшим образом, поскольку люди теряют работу. Никто и подумать не мог, что Lehman Brothers обанкротится». Однако некоторые риэлторы сомневаются в том, что цены пойдут вниз. Их расчет основан на притоке зарубежных покупателей, особенно со стороны россиян, итальянцев и британцев, которые пользуются сильными позициями валюты своих стран по отношению к американскому доллару. Во втором квартале текущего года иностранцы помогли ценам на жилье на Манхэттене (где средняя стоимость дома составляет $1 млн) вырасти на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По материалам Prian.ru 12

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Недвижимость в Болгарии Большой выбор и разнообразие объектов для покупки и аренды. Юридические и бухгалтерские консультации. Ипотека или гибкая лизинговая схема. Оперативность, корректность, конфиденциальность. Аврора плюс www.avrora-plus.com

+359 56 845050 avrora_plus@abv.bg

Болгария, Солнечный Берег От €1050 до €1400 / кв. м. Новый жилой комплекс класса «люкс» в 40 м от пляжа. Прекрасный панорамный вид. Предлагаются к продаже студии и апартаменты от 41 до 92 кв. м. Отделка «под ключ», кондиционер. Бассейн, кафе-бар, охрана, паркинг. Рассрочка платежа. Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Болгария, г. Бургас

Болгария, г. Бургас

От €870 / кв. м. Студии и квартиры от 50 до 150 кв. м под чистовую отделку, возможна рассрочка платежа. Срок сдачи: сентябрь 2009 г.

От €499 до €829 / кв. м. Первый небоскреб, студии и квартиры от 52 до 134 кв. м под чистовую отделку, рассрочка платежа. Срок сдачи: декабрь 2011 г.

Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Болгария, г. Бургас

Болгария, г. Созополь

€1350 / кв. м. Первый VIP-комплекс закрытого типа в микрорайоне Лазурь г. Бургаса. Прекрасный вид на море, близость набережной. Центральное отопление, охрана, фитнес-зал, видеонаблюдение, детская площадка, апартаменты от 86 до 247 кв. м, «под ключ». Срок сдачи: сентябрь 2009 г. Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

От €900 до €1150 / кв. м. Новый жилой комплекс в 300 м от моря. Предлагаются к продаже студии и квартиры от 35,63 до 131 кв. м, с полной качественной отделкой, кондиционер. Бассейн, ресторан, СПА-центр, магазин, фитнес-зал, паркинг, охрана, поддержка. Срок сдачи: декабрь 2009 г. Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Болгария, Солнечный Берег

Болгария, Солнечный Берег

От €950 до €1100 / кв. м. Студии и квартиры от 36 до 210 кв. м «под ключ», 10 мин. до пляжа. Услуги и удобства: СПА-центр, фитнес-зал, сауна, массаж, джакузи, бассейны, парковка, охрана и поддержка. Срок сдачи: декабрь 2008 г. Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

От €1500 до €1700 / кв. м. Меблированные студии и квартиры от 50 до 84 кв. м, 5 мин. от пляжа. Услуги и удобства: ресторан, лобби-бар, супермаркет, коктейль-бар, бассейн. Готов к заселению.

Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ На всех морских курортах Подбор вариантов от застройщика Рассрочка Готовые и строящиеся объекты Полное юридическое оформление

Болгария, г. Созополь

Болгария, с. Кранево

Болгария, г. Бяла

От €1250 до €1600 / кв. м. Меблированные студии и квартиры от 39 до 191 кв. м, 1-я линия моря. Услуги и удобства: ресторан, магазины, охрана и поддержка, парковка. Срок сдачи: июнь 2009 г.

От €69 500. Студии и апартаменты от 43 до 76 кв. м, 500 м от пляжа. Услуги и удобства: фитнес-центр, паркинг, круглосуточная охрана, рецепция, поддержка. Срок сдачи: май 2010 г.

От €1254 / кв. м. Комплекс состоит из 182 апартаментов с 1 и 2 спальнями от 70 до 156 кв. м, полностью меблированы. Услуги и удобства: бассейн для взрослых и для детей, СПА-центр, солнечная терраса с панорамным видом, паркинг, охрана.

Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Болгария, Варна

Болгария, Варна

От €36 200. Непосредственно в пляжной зоне курорта Св. Константин. Панорамный вид на море. Развитая инфраструктура. Для круглогодичного проживания. Комплекс сдается с полной отделкой в мае 2009 г. www.worldeconomestate.com Мировая Недвижимость Эконом-Класс СПб, М. Морская, 11, оф. 320, (812) 972-39-34

От €38 941. Закрытый комплекс класса «люкс». Круглосуточная охрана. До пляжа 900 м. Тихая парковая зона. Бассейн, дет. площадка, ресторан, магазины. Сдача – II кв. 2008 г.

14

www.worldeconomestate.com Мировая Недвижимость Эконом-Класс СПб, М. Морская, 11, оф. 320, (812) 972-39-34

Болгария, Солнечный Берег От €37 603. До пляжа – 250 м. В комплексе – отдельная охраняемая автостоянка, лифт в каждом подъезде, 2 бассейна для взрослых, 2 бассейна для детей. Водный бар. Ресторан. Ресепшн. Сдача – май 2009 г. www.worldeconomestate.com Мировая Недвижимость Эконом-Класс СПб, М. Морская, 11, оф. 320, (812) 972-39-34

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

ОРГАНИЗАЦИЯ ОЗНАКОМИТЕЛЬНЫХ ТУРОВ

БЕСПЛАТНЫЕ Семинары-консультации по средам в 18.30 www.worldeconomestate.com Мировая Недвижимость Эконом-Класс СПб, М. Морская, 11, оф. 320 (812) 972-39-34

Болгария, Солнечный Берег От €47 022. Апартаменты от 55 до 88 кв. м.

2 км от г. Несебр. До аэропорта Бургас – 20 км. До пляжа – 350 м. В комплексе здания внешний бассейн. Объект сдан в 2007 г. Рассрочка на 2 года. www.worldeconomestate.com Мировая Недвижимость Эконом-Класс СПб, М. Морская, 11, оф. 320, (812) 972-39-34

октябрь 2008

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

США, Флорида

Болгария, Каварна

Болгария, Банско

Болгария, Поморье

$926 000. Предлагаем вам чудесный дом в США, штат Флорида, в богатом квартале города Тампа. Характеристики дома: площадь 330,82 кв. м, кухня, огромные спальни, прачечная. Есть много дополнительных вещей для самых придирчивых покупателей.

«NEW HOME SV» www.newhomesv.com +359899157925 sales@newhomesv.com

От €25 000. Комплекс состоит из шести зданий, общее количество квартир – 74. Расположен в 300 м от берега моря. Бассейн, боулинг с четырьмя дорожками, фитнес-центр и др. Отделка «под ключ».

«NEW HOME SV» www.newhomesv.com +359899157925 sales@newhomesv.com

От €27 900. Студии и квартиры в комплексе, расположенном в местности «Банская дорога». Изумительный вид на горы Пирин, Рила, Родопы. Бассейн с термальной водой, открытый ресторан, лобби-бар, SPA-центр (термальная вода), открытый и закрытый паркинги.

«NEW HOME SV» www.newhomesv.com +359899157925 sales@newhomesv.com

€1 250 / кв. м. Комплекс расположен на берегу тихого Бургаского залива. Из окон апартаментов открывается удивительный панорамный вид на прекрасный залив, который предпочитают любители яхт, парусников и рыбалки. В комплексе 2 бассейна, паркинг, ресторан.

«NEW HOME SV» www.newhomesv.com +359899157925 sales@newhomesv.com

Болгария, Бургас

Лазурный берег Франции, Антибы

Лазурный берег Франции, Мандельё

Болгария, дома на вторичном рынке

€5 800 000. Участок пл. 14 500 кв. м расположен вблизи от aэропорта Бургас, что дает прекрасные деловые и промышленные возможности. 97 м этого участка расположены вдоль шоссе, близко электричество и вода. Земля в регуляции, есть строительное разрешение.

«NEW HOME SV» www.newhomesv.com +359899157925 sales@newhomesv.com

Болгария, Солнечный Берег От €31 512. Комплекс «Каскадас» расположен в 8 мин. пешком от пляжа курорта Солнечный Берег. Комплекс закрытого типа: круглосуточно охрана; ресторан, кафе-бар; бассейн. Рассрочка оплат до июня 2010 г. «Европа Эстейт», 5-я Советская, 11, www.europaestate.ru, www.euro-bg.ru +7 (812) 710-34-36, 966-97-51

Болгария, Святой Влас От €42 350. Комплекс «Релакс» расположен в 350 м от пляжа. Вид на море и горы, город Несебр и Солнечный Берег. Ресторан, бар, детская площадка, бассейны, СПА-центр, фитнес-зал, медкабинет, охрана. Рассрочка платежей до мая 2009 г. «Европа Эстейт», 5-я Советская, 11, www.europaestate.ru, www.euro-bg.ru +7 (812) 710-34-36, 966-97-51

октябрь 2008

Резиденция в закрытом домене с бассейном, консьержем и парком. Дата сдачи 4 кв. 2010 г. Тихий район, 7 мин. от моря. Студии 37 кв. м от €221 000, 2-комн. кв. от €235 000, 3-комн. кв. от €280 000, виллы от €405 000.

Hofborg properties +33 66 44 154 00, +7 921 359 60 47 contact@hofborg.com, www.hofborg.com

Новая резиденция с бассейном и парком, 3 мин. от моря, в 10 мин. от г. Канны. Квартиры с большими террасами и прекрасным видом на р. Сьянь. Возможность парковки лодок в резиденции.

2-комн. кв. от €281 000, 3-комн. кв. от €396 000.

Hofborg properties +33 66 44 154 00, +7 921 359 60 47 contact@hofborg.com, www.hofborg.com

От €10 000 до €100 000. На юге страны предлагаются на продажу традиционные деревенские дома в разной удаленности от моря, с ремонтом и без. Британские соседи, хорошая инфраструктура.

«NEW HOME SV» www.newhomesv.com

(812) 973-57-00 8 (921) 344-54-53

Болгария, Сандански От €35 285. Комплекс «Медея» уровня 4 звезд. Панорама на горы. Бальнео-центр, бассейны с минеральной водой, СПА-центр, сауна, ресторан, бар, детский клуб, охрана. Рассрочка до 18 месяцев. «Европа Эстейт», 5-я Советская, 11, www.europaestate.ru, www.euro-bg.ru +7 (812) 710-34-36, 966-97-51

Чехия, Карловы Вары От €152 000 до €638 000. Квартиры от 51 до 148 кв. м в новой резиденции в самом центре курорта Карловы Вары. К услугам проживающих рецепция на 1-м этаже. Гаражи от €13 200. «Европа Эстейт», 5-я Советская, 11, www.europaestate.ru, www.euro-cz.ru +7 (812) 710-34-36, 966-97-51

Роскошная вилла, спроектированная известным архитектором, находится в 100 м от моря. Из окон 3�уровневого дома (площадь которого без учета террас примерно 500 кв. м) открываются великолепные виды на острова Магдалена, Капрера и Корсика. В доме 6 спален и 7 ванных комнат (в одной из них – фантастическое джакузи), кухня, гостиная� столовая с камином, а также сауна, винный погреб, прачечная и техпомещения. Вся мебель, в том числе и на кухне, ручной работы, из дерева дорогих пород. На участке, площадь которого 20 соток, разбит сад с ландшафтным дизайном (и встроенной точечной системой полива) и растут вековые оливы. Подогреваемый бассейн, детский бассейн и джакузи. Подсветка участка и фасадов виллы. Суперсистема видеоохраны. Ведется строительство других вилл (площадью по 500–600 кв. м и участками по 1 га), которое завершится к 1�му кварталу 2009 года.

Impresa costruzioni S.C.Y.s.r.l Tel.: +39 39 397 45572, +39 39 390 26457 (говорим по русски) Fax: +39 07 930 70958 E mail: sardiniacysrl@gmail.com

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

15

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Болгария, SPArk Resort&SPA 5* комплекс апартаментов SPArk Resort&SPA расположен в городе Банско (Болгария), одном из самых престижных горнолыжных курортов Восточной Европы. Горный массив Пирин, предлагающий отличные условия для зимнего спорта, находится в непосредственной близости от комплекса. Архитектура SPArk Resort&SPA гармонично вписывается в окружающий ландшафт. Комплекс состоит из 52 студий и 34 апартаментов с одной или двумя спальнями. Из окон открывается великолепный вид на горы Рила и Пирин. В апартаментах выполнена отделка из высококачественных материалов. Комплекс полностью обставлен лучшей современной мебелью в соответствии с новейшими тенденциями в интерьерном дизайне. Инфраструктура SPArk Resort&SPA включает в себя ресторан, бар, SPA-центр площадью более 300 кв. м, где расположены: фитнес-зал, сауна, солярий, массажный кабинет, бассейн и джакузи. Владельцы апартаментов могут воспользоваться прокатом снаряжения, маршрутным автобусом до подъемника, службой индивидуального сервиса, паркингом. Летом к услугам владельцев: верховая езда, гольф, пейнтбол, прогулки на горном велосипеде, пешеходный туризм, рыбалка и многое другое. Благодаря индивидуальному облику и прекрасному месторасположению, комплекс SPArk Resort&SPA – не только место для отличного отдыха, но и выгодная инвестиция. Агентство элитной недвижимости «Новое Качество» +7 (495) 786-69-03, www.elitehome.ru

Хорватия. Резиденция Кемпински Адриатик

Хорватия. Резиденция Шкипер

Первая линия от моря. 22 виллы. 4 дома с апартаментами. Гольф-поле на 18 лунок. Яхтенная пристань. Бассейны. SPA. Ресторан. Свой пляж. Закрытая территория. Охрана. Срок сдачи комплекса в эксплуатацию – весна 2009 г. Уполномоченное агентство по продажам RealEstateCroatia Rialto d.o.o.

Первая линия от моря. 11 вилл, 7 зданий с апартаментами. Бассейн. Теннисные корты. Гольф. Ресторан. Закрытая территория. Охрана. Виллы и апартаменты оборудованы и меблированы. Возможность покупки апартаментов на физ. лицо. Уполномоченное агентство по продажам RealEstateCroatia Rialto d.o.o.

+385 99 400 42 08 +7 926 584 95 75

+385 99 400 42 08 +7 926 584 95 75

www.realestatecroatia.ru mail@realestatecroatia.ru

Болгария, Поморие

Болгария, Святой Влас

От €1200/кв. м! Комплексы на 1-й линии (20 метров от моря)! 5* и 4*. Полностью меблированы с быт. техникой. На территории 3 бассейна, рестораны, СПА-центр, подземный паркинг, космет. салоны, охрана, детская комната. Другие предложения от лучших застройщиков Болгарии.

От €1100/кв. м! Прекрасные комплексы от застройщика на 1-й и 2-й линиях со своим пляжем и яхт-клубом! Богатейшая инфраструктура комплексов, охрана на въезде и консьержи, прекрасное благоустройство, своя церковь, рестораны и бары, бассейны и детские площадки. Полная отделка, без мебели. Без % рассрочка. Другие предложения от лучших застройщиков Болгарии.

(812) 323-27-18, 8-911-232-99-22 www.upiterplus.com

16

www.realestatecroatia.ru mail@realestatecroatia.ru

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

(812) 323-27-18, 8-911-232-99-22 www.upiterplus.com

октябрь 2008

www.an1.spb.ru

321-18-18

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В любой точке мира. От квартиры до виллы www.an1.spb.ru

321-18-18

РЕКЛАМА

Англия Эксклюзивные квартиры в любом районе Лондона и других городов Великобритании.

АН «Александр», 321-18-18

Чехия Доступно для россиян. Карловы Вары, Прага и другие престижные районы Чехии. С удобными вариантами оплаты.

АН «Александр», 321-18-18

Франция Различные уголки прекрасной страны. Любые предложения: квартиры, дома, виллы, рестораны и другие объекты различного назначения.

Германия

Испания

Продажа квартир, домов, шикарных особняков и вилл. Эксклюзивная недвижимость. Прекрасный вариант для инвестиций. Германия – это стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Входит в первую тройку стран, наиболее безопасных с точки зрения инвестиций.

Две шикарные виллы «Аль МАР» и «Авалон» на побережье Валенсии, Аликанте. Виллы расположены в 80 м от моря. На территории: бассейн, гольф-площадка, сад.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

Болгария Болгария – прекрасное место для отдыха, 300 солнечных дней в году. Уровень цен доступен для российского покупателя.

Голландия

Финляндия

От 1 300 000 руб. за дом с участком. Дома «шале» в парковой зоне. С полным оборудованием (AEG), для покупки достаточно шенгенской визы!

Коттеджи и земля в живописных местах, идеальное место для отдыха и проживания. Большой выбор.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

Крымский полуостров: Ялта, Севастополь

АН «Александр», 321-18-18

Кипр

Греция

Дубай

Городок Ормидья – прекрасное место для инвестиций, где есть все: и море, и горы, и зеленые цветущие сады, обилие исторических мест, красивые пляжи и прекрасный средиземноморский климат. Мы даем возможность всем желающим жить в этом раю.

Полуостров Халкидики. Виллы и участки. Первая линия от моря, собственные пляжи. Это один из райских уголков земли и на данный момент является одним из самых экологически чистых курортных мест. Уникальный природный ансамбль. Развитая инфраструктура.

Живите в восьмом чуде света! Любая прибрежная недвижимость с потрясающим видом на океан: студии, апартаменты с садами, террасами, пентхаусы. Удивительный мир курортной жизни для вас по доступным ценам.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

октябрь 2008

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

АН «Александр», 321-18-18

Предлагаем земельные участки, готовые коттеджи, квартиры, а также объекты коммерческой недвижимости.

АН «Александр», 321-18-18

17

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости ЮРИДИЧЕСКОЕ БЮРО «ЮРРАЙТ» – НЕДВИЖИМОСТЬ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЗА РУБЕЖОМ

Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., 40, офис 714 Тел./факс (812) 336-40-80 Тел. (812) 975-0979, + 7 904 640-74-66 Представительство в Москве +7 (495) 972-51-16 Представительство в Омске +7 (3812) 615310 www.urright.ru, info@urright.ru

Болгария, Каварна

Болгария, Бяла От €1 200/кв. м. От немецкого инвестора. Комплекс класса «люкс». Из всех апартаментов вид на море. Полная чистовая отделка. Три бассейна, один детский. Кафе, магазин. Паркоместо в подарок. Одно- и двухспальные апартаменты. Площадь квартир – 70,55 и 95,24 кв. м. «ЮрРайт» www.urright.ru, info@urright.ru, (812) 975-09-79

Болгария, Чанове

От €950/кв. м. Комплекс расположен в г. Каварна на вершине скального массива. Все апартаменты имеют великолепный панорамный вид на море. Комплекс состоит из 60 апартаментов от 35 до 135 кв. м. В комплексе дайвинг-клуб, яхт-клуб, бассейн, ресторан, бар. Сдача: сентябрь 2009 г.

Комплекс закрытого типа в стиле болгарского Возрождения. 4 дома, на 2 семьи каждый. В 15 минутах езды от Варны. Закрытый от посторонних парк. Находится недалеко от охотничьего хозяйства. Сдача: конец 2008 г. «ЮрРайт» www.urright.ru, info@urright.ru, (812) 975-09-79

«ЮрРайт» www.urright.ru, info@urright.ru, (812) 975-09-79

Китай, г. Вэйхай

От €380 /кв. м. Продажа квартир и коттеджей в экологически чистом курортном районе на берегу Желтого моря в новых и строящихся жилых комплексах. Отделка «под ключ», варианты с меблировкой, круглосуточная охрана. Вэйхай – самый популярный курорт в Китае, удостоен премии ООН за экологичность. Вэйхай – это острова, заливы, песчаные отмели, рифы, горячие источники, древние монастыри, китайская традиционная медицина… Развитая инфраструктура. Аэропорт в г. Вэйхай. Возможно длительное проживание. +7 911-295-4472, www.domVkitae.ru, sales@domVkitae.ru

Лазурный берег Франции, Вальбон

Исключительное владение 700 кв. м в 15 мин. от моря и города Канны, в 25 мин. от аэропорта Ниццы. Парк 12 000 кв. м с бассейном, пул-хаусом, джакузи, теннисом, вертолетной площадкой, фонтаном и домом для охраны. Двойная гостиная, 7 спален с ванными, сауна, бар-дискотека, винный погреб. Вид на море и горы. Цена по запросу.

Hofborg properties contact@hofborg.com, www.hofborg.com

18

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

+33 66 44 154 00, +7 921 359 60 47

октябрь 2008

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

Участок на Сайме, Руоколахти €135 000. 30 км от границы! Участок 0,5 га на берегу оз. Сайма. Собственная береговая линия 70 м, каменисто-песчаное дно, зрелый сосновый лес, один сосед. Право на застройку 200 кв. м.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

Участок, Париккала

Квартира, Лаппеенранта €49 800. Однокомнатная квартира. Площадь 31,5 кв. м. Обновлен с/у, гардеробная. Французский балкон, 3/4 эт. В доме есть сауна, прачечная, хоз. помещение. Коммунальные платежи €120/мес.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

Таунхаус, Симпеле

€52 000. Участок 0,4 га без соседей. Берег небольшого озера, сосновый лес, можжевельник, южная сторона. Право на застройку 150 кв. м. 60 км от границы, хороший подъезд, дорога чистится зимой. Возможность увеличить участок до 1 га.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

€27 500. Расположен в 60 км от границы, тихое место, рядом озеро. Площадь 40 кв. м. Паркетные полы. Кухня оборудована бытовой техникой: плита, вытяжка, холодильник. Все коммуникации. Коммунальные платежи €115 /мес.

Горнолыжные курорты Тахко, Леви, Вуокатти

Новый коттедж на Сайме, Сулкава

От €3 000 /кв. м. Апартаменты с обслуживанием в 2 минутах от склона. Эксклюзивная отделка в стиле альпийского шале, консьерж, горничная, ресторан в доме. Удобная сдача в аренду. Рядом СПА, гольф.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

октябрь 2008

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

€350 000. Выгодная цена! Новый загородный дом 94 кв. м и гостевой домик на участке 0,5 га на берегу оз. Сайма. 12 км от центра г. Сулкава. Чистовая отделка, камин, кухня, встроенная мебель и бытовая техника. Возможен ипотечный кредит.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

Участок, Энонкоски €47 000. Участок с собственным полуостровом, береговая линия 200 м! Уникальный участок 0,5 га в 70 км от Савонлинны, рядом с нац. парком Коловеси, 30 км до лыжного спуска Хейнявеси. Право на застройку 150 кв. м. Возможность приобрести соседний участок.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

Участок, Руоколахти €83 000. Сосновый бор и песчаный берег. Участок 0,42 га в 43 км от границы, хорошее внутреннее озеро, собственная береговая линия 70 м. Хороший подъезд, дорога чистится зимой. Право на застройку 200 кв. м. Возможность приобрести соседний участок.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

Проект Fuuga €1 900 / кв. м. При строительстве «под ключ», включая отделку, бытовую технику, встроенную мебель. 2 этажа, 4 спальни, просторная гостиная с камином, кухня, сауна, 2 санузла, большие открытые террасы. Варианты с жилой площадью от 100 до 200 кв. м.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

Проект Rantamaja €2000 / кв. м. При строительстве «под ключ», включая отделку, бытовую технику, встроенную мебель. 2 этажа, 3 спальни, второй свет в гостиной, камин, сауна. Индивидуальное проектирование. Жилая площадь от 65 до 200 кв. м.

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

Квартира, Хельсинки

Проект Tormapaasky

€439 000. Исторический центр, тихое место. Шикарная 2-комн. квартира. 68,5 кв. м. Встроенная бытовая техника и мебель, дизайнерская работа. Потолки 4 м. Сауна в доме. Возможен ипотечный кредит.

От €700 / кв. м. Цена за комплект. Стиль «модерн», варианты 80, 100, 120 кв. м. Две спальни, большая гостиная с камином, кухня, сауна, хоз. помещение. Также возможно строительство «под ключ».

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

(812) 326-60-14 www.findacha.ru

19

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903 Санкт-Петербург, Петроградская наб., д. 18А, б-ц «Сити», офис 401

Турция, Алания

Турция, Алания

€263 000. Последний пентхаус пл. 224 кв. м с великолепным видом на море и горы, в 50 м от моря, 15 мин. от центра Алании, 20 мин. от нового аэропорта в Газипаше.

4 спальни, 2 ванные, гостиная, кухня, сауна, джакузи, 2 балкона, просторная терраса. В стоимость включена быт. техника, кондиционеры, кух. мебель, шкаф в прихожей, подогрев полов. В комплексе: бассейн, детская площадка, фитнес-центр, сауна, парковка. Послепродажное обслуживание. Срок сдачи: сентябрь 2008 г.

От €105 400. Последние квартиры в комплексе Sea View площадью 112 и 125 кв. м 50 м до моря, 15 минут от центра Алании, 20 минут до нового аэропорта в Газипаше. В комплексе: открытый бассейн, детская площадка, фитнес-центр, сауна, парковка. В каждой квартире: 2 спальни, 2 ванные, просторная гостиная, кухня. В стоимость включена быт. техника, кондиционеры, кух. мебель, шкаф в прихожей. Подогрев полов, полная отделка. Послепродажное обслуживание. Срок сдачи: сентябрь 2008 г.

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

Турция, Алания

Турция, Алания

€269 500. Роскошный пентхаус площадью 165 кв. м в жилом комплексе DREAM COUNTRY I. Дом сдан. Гостиная, кухня, 4 спальни, 3 ванных комнаты, джакузи, 2 балкона (15 и 23 кв. м), терраса (74,5 кв. м). 125 м до пляжа, развитая инфраструктура. В комплексе: открытый бассейн, горка, мини-гольф, теннисные корты, бар у бассейна, парковка, beach club. В стоимость входит быт. техника, кондиционеры, кух. мебель, шкаф в прихожей. Подогрев полов, полная отделка. Послепродажное обслуживание.

От €109 800. Квартиры в великолепном комплексе DREAM COUNTRY I площадью 96, 105 и 118 кв. м. Дом сдан. В каждой квартире: 2 спальни, 2 ванные комнаты, 2 балкона (6,20 и 23 кв. м). В стоимость входит бытовая техника, кондиционеры, кух. мебель, шкаф в прихожей. Полная отделка «под ключ», подогрев полов. В комплексе: благоустроенная территория, открытый бассейн, горка, мини-гольф, теннисные корты, бар у бассейна, парковка, beach club. Послепродажное обслуживание.

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

Турция, Алания

Турция, Алания

От €105 500. Последние квартиры в комплексе DREAM COUNTRY III площадью 116 и 126 кв. м. Дом сдан. Расположение: 50 м до моря, 15 мин. от центра Алании, 20 мин. до нового аэропорта в Газипаше. В каждой квартире: 2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиная, кухня, большой балкон. В стоимость входит быт. техника, кондиционеры, кух. мебель, шкаф в прихожей. В комплексе: благоустроенная территория, открытый бассейн, бар у бассейна, парковка, beach club. Послепродажное обслуживание.

€125 500. Великолепная квартира пл. 126 кв. м в комплексе DREAM COUNTRY III на последнем этаже с изумительным видом на море. 50 м до моря, 15 мин. от центра Алании, 20 мин. до нового аэропорта в Газипаше. 2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиная, совмещенная с кухней, большой балкон. В стоимость входит бытовая техника, кондиционеры, кух. мебель, шкаф в прихожей. В комплексе: благоустроенная территория, открытый бассейн, бар у бассейна, парковка, beach club. Послепродажное обслуживание.

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

20

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

октябрь 2008

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903 Санкт-Петербург, Петроградская наб., д. 18А, б-ц «Сити», офис 401

Кипр, Пафос, п. Эмба

Кипр, Пафос

€599 000. Первый взнос €119 800 (20%). Продажа, сдача в аренду. Роскошная одноэтажная вилла класса «люкс» площадью 258 кв. м расположена в тихом пригороде Пафоса в уютном английском поселке всего в 5 мин. езды от города и 15 мин. от лучшего пляжа Кипра Корал Бэй. Дом полностью меблирован, просторная гостиная, кухня открытого плана, 3 спальни, из всех спален есть выход к бассейну, 2 ванные комнаты, стоянка, уникальный сад, участок 523 кв. м. Дом признан ассоциацией девелоперов (AIPP) лучшим проектом 2004 г. Сдан в 2004 г.

€219 000. Первый взнос €43 800 (20%). Новая полностью меблированная трехкомнатная квартира площадью 91,5 кв. м в 10 минутах езды от лучшего пляжа Кипра Coral Bay. Бытовая техника и кухонная мебель включены в стоимость. Во всех помещениях установлены кондиционеры. Гостиная, 2 спальни, 2 ванные комнаты, кухня, большой балкон. Бассейн, 2 парковочных места и кладовая в цокольном этаже. Возможность ипотечного кредитования от 3% на 30 лет.

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

Кипр, Пафос

На территории лучшего 5* курорта восточного побережья Кипра находятся: просторные виллы, дома и апартаменты, 5* отель Интер-Континенталь, SPA, академия тенниса, гольф-поле мирового класса, бассейны и фонтаны. Этот проект – не только выгодное вложение средств, а совершенно иной уровень жизни. В комплексе: апартаменты с 1 и 2 спальнями от €341 500, эксклюзивные виллы с отдельным бассейном, большими участками земли, 3 спальнями, видом на море от €1 090 000. Ипотечное кредитование до 35 лет под 4%.

Кипр, Пафос €250 000. Первый взнос €75 000 (30%). На территории лучшего 5* курорта восточного побережья Кипра находятся: просторные виллы, дома и апартаменты, 5* отель Интер-Континенталь, SPA, академия тенниса, гольф-поле мирового класса, бассейны и фонтаны. В самом центре курорта находятся роскошные апартаменты и террасные дома. Площадь предлагаемых апартаментов: 52 кв. м, веранда 17 кв. м, собственный сад 24 кв. м. В квартире: спальня, гостиная, кухня, ванная комната. Ипотечное кредитование сроком до 35 лет под 4%.

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

Кипр, Пафос, Тала €120 000. Новая полностью меблированная квартира, 1 спальня, 1 ванная комната, 2 широкие веранды, площадь 55 кв. м. Расположена в жилом комплексе, общий бассейн, благоустроенная территория, развитая инфраструктура, паркинг, подсобное помещение, великолепный вид на море и горы. Ухоженный сад, частный двор с мебелью и барбекю. В стоимость входит: мебель, техника, бытовая техника, кондиционеры. Ипотечное кредитование.

Кипр, Пафос, Тала От €135 000. Апартаменты в строящемся комплексе. Проект расположен в местечке Тала в 15 минутах езды от лучшего пляжа Кипра Корал Бэй. Рядом школа. Апартаменты с 1 и 2 спальнями от €135 000, функциональная планировка, общий бассейн, парковка, развитая инфраструктура, благоустроенная территория. Ипотечное кредитование до 35 лет под 4%.

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

октябрь 2008

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

www.eure.ru, (812) 332-07-07, +7 (921) 903-1-903

21

Утром – деньги, вечером… Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Андрей ИВАНОВ Взаиморасчеты – самый тонкий и часто самый спорный этап при проведении сделки с недвижимостью. Неприятие предлагаемой продавцом схемы оплаты может остановить покупателя, даже если он уже выбрал объект и готов приобрести его в собственность. Тем не менее, необходимо быть готовым к тому, что принятые в странах Запада и Востока процедуры порой серьезно отличаются от привычных российских.

На кого пенять? «Необходимо внимательнее относиться к выбору компании-посредника», – это первое, что покупатель слышит от российских представителей зарубежных риэлторских фирм в 99% случаев. Однако на рынках разных стран существуют схемы, как подразумевающие в расчетах самое непосредствен22

ное участие риэлтора, так и полностью исключающие его. «Самая безопасная процедура покупки-продажи, на мой взгляд, во Франции, причем как для покупателя, так и для продавца, – рассуждает Сергей Булавин, исполнительный директор Cosmopolite International Realty. – Все деньги, включая риэлторское вознаграждение, перечисляются на счет нотариуса, который является государственным гарантом чистоты сделки. Причем процедуры сделок на вторичном и на первичном рынке практически идентичны. После проверки чистоты сделки, правильности оформления всех документов, на что, как правило, уходит до 2 месяцев, покупатель и продавец подписывают все документы в присутствии нотариуса, затем нотариус переводит деньги на счет продавца». В Панаме расчеты по сделке контролирует государство. Например, при покупке недвижимости на стадии проекта денежные средства переводятся

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

практикум сразу на счет компании-девелопера. Но этот счет находится в государственном банке Панамы, и денежные средства разблокируются по мере продвижения строительства. А вот на вторичном рынке деньги переводятся на счет адвоката или риэлторской фирмы, которая проверяет все документы и дает добро на проведение сделки. Переход денег от покупателя к продавцу через банковский счет адвоката или нотариуса – распространенная в ряде стран схема. Риэлторская компания, как правило, в расчетах не участвует, занимаясь лишь разъяснениями и следя за исполнением взаимных обязательств сторонами сделки. Однако на практике, особенно в странах с молодым рынком недвижимости и свежей законодательной системой, можно столкнуться с любой ситуацией. В странах, где real estate существует не 10–15, а сотни лет, и стаж работы застройщиков исчисляется десятилетиями, деятельность участников рынка часто подлежит лицензированию, и это участники 23

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

практикум

Анастасия Андреева, руководитель представительства «Алиса Эстейт» в Болгарии:

– Самый безопасный способ приобретения недвижимости – это выбрать правильного посредника. Компетентный посредник еще на самой первой консультации разъяснит все тонкости, связанные с оформлением недвижимости, защитит ваши интересы перед застройщиком-продавцом и проследит за порядком оформления всех необходимых документов. Но ни в коем случае посредник не является лицом, получающим любые оплаты за недвижимость, если это не указано в предварительном договоре, так как всю ответственность за любые нарушения и форс-мажоры несет продавец. При приобретении недвижимости на вторичном рынке обычно оплата идет на счет собственника недвижимости.

24

Банковские ячейки массовый российский покупатель считает наиболее безопасными для проведения взаиморасчетов, и не без оснований: вне условий банковского форс-мажора аренда ячейки позволяет зафиксировать ситуацию, при которой покупатель уже расстался с деньгами, продавец их еще не получил, а агент в ожидании комиссионных помогает регулировать процесс. Но никто из участников сделки, согласно договору аренды ячейки, не может завладеть суммой без согласия остальных сторон.

называют дополнительной защитой покупателя. «Безопасность при любых расчетах в Финляндии – это наличие лицензии на ведение сделок у компании, обслуживающей покупателя, и квитанции об оплатах и переводах. Все. Ни одна компания, поверьте, не желает расстаться с лицензией и проконтролирует, согласно законодательству, весь процесс, – заверяет Татьяна Велликок, консультант компании Biport Realty Oy LKV (Хельсинки).

– Другое дело, если лицензии нет, и «консультант» понятия не имеет, что и в какой стадии проверять. К нам регулярно обращаются с такими просьбами: помогите вернуть деньги, недвижимость оказалась не освобождена от залога, купить невозможно, а залог не возвращают. Ни договоров, ни поручений, а если и были, то только на финском языке – покупатели не очень-то понимали, что подписывали. А теперь, когда россияне начинают сами продавать свою собственную, купленную ранее финскую недвижимость, риски возрастают как для продавца, так и для покупателя».

«Покажи деньги!» При покупке недвижимости в Финляндии петербургское агентство, скорее всего, попросит перед ознакомительной поездкой внести залог в несколько сотен евро, который останется у фирмы, если вы ничего не подберете, а если сделка состоится – сумма будет зачтена. Искушенные финские риэлторы одобряют такую схему работы: никаких иных гарантий оплаты

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

практикум

Переход денег от покупателя к продавцу через банковский счет адвоката или нотариуса – распространенная в ряде стран схема. Риэлторская компания, как правило, в расчетах не участвует, занимаясь лишь разъяснениями и следя за исполнением взаимных обязательств сторонами сделки. Однако на практике, особенно в странах с молодым рынком недвижимости и свежей законодательной системой, можно столкнуться с любой ситуацией.

агентского труда по организации просмотра, кроме денежного залога, по сей день не существует. Но все последующие расчеты по сделке будут производиться без прямого участия риэлтора, через банковские счета покупателя и продавца. В Болгарии, как правило, вносить залог до просмотра не просят, если только покупатель не хочет

26

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

– Купить недвижимость в Финляндии просто – выберите лицензированного риэлтора, и вы сэкономите потом на адвокатах. Финское законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное, 96% финнов обращаются к услугам риэлторов, что мы советуем и россиянам. Это стоит сделать даже при покупке квартир у застройщика: на английском практически невозможно осветить всех важных моментов процесса покупки: постадийность оплаты, возврат залоговых взносов на случай невыполнения договорных обязательств, штрафные санкции для обеих сторон по невыполнению договорных обязательств. При новом строительстве купчая составляет 10 листов печатного текста, кто, кроме русскоговорящего риэлтора, станет переводить все это на русский в письменной форме, для того чтобы покупатель точно знал, что подписывает?

забронировать за собой понравившийся «по удаленке» объект. Зато агентство, торгующее «вторичкой», может предложить покупателю перечислить деньги за покупку на свой счет. Эксперты говорят, что подобные схемы имеют право на существование, а их наличие объясняется тем, что агентство боится потерять свои комиссионные. Если на первичном рынке комиссию риэлтору платит застройщик, то на вторичном посреднику приходится постоянно быть начеку, чтобы не упустить на каком-то этапе сделки свое вознаграждение. Назвать такую схему нерискованной – нельзя, как, впрочем, и любую другую. Но предложение вести расчеты подобным способом может вызвать бурю эмоций у покупателя, знакомого с принятыми на петербургском рынке схемами работы. Дело в том, что практика работы отечественных агентств, некоторые из которых скандально закрывались после принятия крупных сумм у покупателей, за последние десять лет наглядно показала, что наиболее опасно, а что – наименее. Путь от агентских сейфов с двойным дном до безналичных схем пока что пройден россиянами до середины: остановка случилась на банковских 27

При покупке недвижимости в Финляндии петербургское агентство, скорее всего, попросит перед ознакомительной поездкой внести залог в несколько сотен евро, который останется у фирмы, если вы ничего не подберете, а если сделка состоится – сумма будет зачтена. Искушенные финские риэлторы одобряют такую схему работы: никаких иных гарантий оплаты агентского труда по организации просмотра, кроме денежного залога, по сей день не существует.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

практикум

Татьяна Велликок, консультант компании Biport Realty Oy LKV (Хельсинки):

Жанна Сарайкина, менеджер компании «Дао Реал» (Варна):

практикум

– В Болгарии система взаиморасчетов очень проста: перед сделкой (т. е. перед тем, как нотариус оформит собственность на нового владельца) все расчеты между продавцом и покупателем должны быть закрыты. Будет ли это расчет по банку или наличными – договариваются продавец и покупатель между собой. Особой разницы на первичном и вторичном рынке нет. Нотариус при подписании нотариального акта о собственности должен удостовериться, что продавец получил деньги сполна.

Разнообразные варианты проведения расчетов чаще возникают на вторичном рынке. На первичном оплата обычно перечисляется застройщику на основании предварительного договора купли-продажи, а когда расчеты окончены и объект достроен, происходит регистрация права собственности покупателя.

ячейках. Именно их массовый российский покупатель считает наиболее безопасными для проведения взаиморасчетов, и не без оснований: вне ситуации банковского форс-мажора аренда ячейки позволяет зафиксировать ситуацию, при которой покупатель уже расстался с деньгами, продавец их еще не получил, а агент в ожидании комиссионных помогает регулировать процесс. Но никто из участников сделки, согласно договору аренды ячейки, не может завладеть суммой без согласия остальных сторон.

– Расчет через банковскую ячейку принят за основу только в Петербурге и Москве, и возникла такая практика именно из-за негативных прецедентов. В большинстве российских городов до сих пор происходит так: деньги приносят или в фирму, или к нотариусу, показывают продавцу, а после подписания договора в простой письменной или в нотариальной форме относят вместе документы в регистрационную палату – и деньги отдают продавцу. Когда мы в Болгарии покупали себе недвижимость на «вторичке», то сделали именно так: принесли деньги к нотариусу, показали продавцу, подписали нотариальный акт и затем отдали деньги. Страна маленькая, города маленькие. Как говорят болгары, обмануть можно один раз – сразу попадаешь в опалу, – комментирует Светлана Александрова, директор юридического бюро «ЮрРайт».

Доверяй, но проверяй Разнообразные варианты проведения расчетов чаще возникают на вторичном рынке. На первичном оплата обычно перечисляется застройщику на основании предварительного договора купли-продажи, а когда расчеты окончены и объект достроен, происходит регистрация права собственности покупателя. «Мы – компания-застройщик, и, даже если продажа производится через посредника, контракт подписывается с нами, и оплата, соответственно, производится нам. В этом случае рискует только по­ средник, с которым мы имеем соглашение, и он получает свою комиссию после выплаты нам клиентом взноса не менее 30%», – отмечает Елена Козар, менеджер по продажам компании Pandomus Property Developers (Кипр). «В предварительном договоре между покупателем и застройщиком, кроме всего прочего, фиксируется порядок оплаты за выбранный объект недвижимости. Несмотря на то, что обычно этот договор не подлежит нотариальному заверению, это самый важный документ, который защищает интересы как покупателя, так и продавца, – поясняет Анастасия Андреева, руководитель представительства «Алиса Эстейт» в Болгарии. – Документ о праве собственности – это окончательный договор в нотариальной форме. Его продавец и покупатель подписывают у нотариуса в день, определенный для заключения сделки». По словам Анастасии, в Болгарии редко принимается оплата наличными при продаже недвижимости, и лучше всего оплачивать все суммы именно через банк, так как при перечислении денег на любой счет у покупателя остается платежный документ, который впоследствии может служить доказательством об оплате.

28

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

1. Назовите самое «тонкое» место в процедуре взаиморасчетов между покупателем и продавцом. В какой момент может возникнуть риск потери денег?

2. Перечислите основные этапы взаиморасчетов.

3. На чей счет покупатель перечисляет средства, приобретая объект на вторичном рынке у физического лица?

4. Каким образом возникает защита интересов покупателя в ситуации, когда оплата внесена, а договор купли-продажи еще не оформлен?

5. Какой этап вызывает у российских покупателей наибольшее количество опасений?

6. В чем заключается контроль компании-посредника и как агентство отвечает за безопасность расчетов? Светлана Александрова, директор юридического бюро «ЮрРайт» (Болгария): 1. Не назову, потому что не вижу его на первичном рынке. У крупных застройщиков механизм взаиморасчетов отработан до автоматизма. С объектами вторичного рынка мы не работаем (здесь это достаточно сложно, не очень выгодно, да и предложений мало).

2. Есть 2 способа оплаты недвижимости: 1-й способ – безналичный, при котором полностью оплачивает30

ся НДС, в этом случае по предварительному договору купли-продажи деньги сразу идут на счет продавца (инвестора или застройщика); 2-й способ – часть оплачивается банковским путем, часть наличными (в этом случае возможен такой вариант – покупатель сам или через доверенное лицо открывает счет в болгарском банке, переводит на него деньги, потом снимает и относит в компанию застройщика). Этапы при обоих способах одинаковы, в зависимости от готовности объекта: от 1000 евро до10% от стоимости – резервационная такса, 30–40% в течение месяца с момента подписания предварительного договора, 50% делится на части в зависимости от фаз строительства и 10–20% – после сдачи объекта в эксплуатацию.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

БЛИЦ-ОПРОС

3. На первичном рынке оплата производится либо безналичным, либо смешанным расчетом, на вторичном – всегда расчет наличный. Деньги всегда перечисляются только на счет продавца , по крайней мере, мы работаем именно так, не хочется нести ответственность за чужие деньги.

4. В нашей практике таких ситуаций нет. Перед оформлением договора вносится только резервационная такса. Внесение и получение этих денег подтверждается банковским переводом, распиской в получении денег застройщиком/инвестором. Этой суммой инвестор страхует себя от отказа покупателя от совершения сделки, поэтому резервационная такса (по сути – залог) не возвращается в этом случае.

5. Схемы четки и прозрачны, поэтому, честно говоря, вопросов не возникает.

6. Финансовые взаимоотношения происходят между покупателем и продавцом в соответствии с подписанным между ними договором, соответственно, даже чисто юридически агентство-посредник не может отвечать за безопасность расчетов, то есть не имеет права брать на себя подобную ответственность. Мы можем гарантировать надежность компании, объекты которой предлагаем, а также подробно разъясняем покупателю правовую базу его взаимоотношений с продавцом, особенности договора и всей предстоящей сделки. Покупателю по его прось­бе мы предоставляем все юридически значимые документы застройщика/инвестора: документ, подтверждающий реальное существование фирмы, разрешение на строительство объекта (самый важный документ), нотариальный акт на землю, на которой строится объект. В отличие от российского рынка, болгарский инвестор всегда строит на собственной земле и не получит разрешение на строительство, если нет архитектурного плана и нотариального акта. Ольга Ветлугина, представитель в России агентства Second Home Turkey (Турция): 1. В Турции сделка заканчивается получением Свидетельства на право владения недвижимостью (ТАПУ). Его выдает кадастровое управление. Как правило, на момент получения свидетельства выплачена большая часть суммы, а вот кадастровое управление может по каким-либо причинам отказать в выдаче свидетельства на имя данного покупателя. В этом случае назначается другое лицо для передачи ТАПУ, например жена, дети, брат, сестра и т. д. Вот это и есть самый неприятный момент. Хотя, надо заметить, такое случается крайне редко.

2. Очередность расчетов может быть самой разнообразной, этапов может быть сколько угодно. График платежей и размер каждого платежа оговаривается с покупателем в контракте, который он согласовы31

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

вает и подписывает. Важно, что последний платеж и, как правило, немаленький, осуществляется после предъявления покупателю оригинала Свидетельства о собственности (ТАПУ). Разницы в сделках на первичном и вторичном рынках, в принципе, нет.

3. Как правило, агентство открывает банковский счет на имя покупателя для перечисления денег, с доверенностью на лицо (обычно, представителя агентства), уполномоченное переводить деньги со счета покупателя продавцу. Агентство недвижимости также получает подписанную продавцом банковскую расписку. В этом случае банковская расписка – важная и надежная защита покупателя. Иногда клиенты платят напрямую на счет продавца, но это их решение. Возможны оба варианта.

4. Контракт оформляется и подписывается сторонами до каких-либо выплат.

5. Самый неприятный вопрос – это возврат средств, если сделка не совершается по вине покупателя. Агентства в Турции, как правило, настаивают на том, что средства, переведенные продавцу к моменту отказа, покупателю не возвращаются, либо покупатель оплачивает большой штраф. Разумеется, это не распространяется на случаи, когда покупатель предъявляет обоснованный законный или имеющий приемлемые основания отказ. Все эти моменты достаточно подробно и четко прописываются в контракте.

6. Кроме сказанного выше, агентство берет расписки с продавца о том, что средства получены, и предоставляет их покупателю.

32

Андрей Демченко, глава представительства в России CHEDA Real Estate & Investment (Египет): 1. Покупая недвижимость в Египте, покупатель сталкивается с необычной для российского рынка процедурой. Застройщик предоставляет подписанный контракт только после внесения первой оплаты за объект. Как правило, сумма первого платежа составляет от 25% до 50% от общей стоимости покупаемого объекта. Здесь работает такой механизм: «утром – деньги, вечером – стулья». Поэтому покупателям приходится оплачивать первоначальный платеж только по выставленному счету без оформленного контракта. Однако есть возможность минимизировать риски. Во-первых, необходимо обращаться только в проверенные агентства. Во-вторых, следует обращать внимание на компанию-застройщика. Лучше приобретать недвижимость в крупных жилых комплексах, которые строятся проверенными строительными компаниями. В-третьих, можно приехать в Хургаду с необходимой суммой и оплатить ее на месте, сразу же получив контракт. Остальные платежи будут четко зафиксированы в контракте, и их можно будет легко оплатить через любой российский банк.

2. Практически все застройщики в Египте предоставляют рассрочки платежей на время строи-

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

33

6. Контроль агентства недвижимости заключается в следующем. Абсолютное большинство клиентов оплачивают объекты через российские банки и в связи с занятостью не имеют возможности лишний раз выехать в Египет за документами. В этом случае компания-посредник контролирует получение денег застройщиком, получает от застройщика контракты, квитанции о поступлении денег и передает их клиентам.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

БЛИЦ-ОПРОС

тельства. Рассрочка может быть до двух-трех лет. Зачастую рассрочки являются беспроцентными. Первоначальный платеж может быть от 25% до 50%. Оставшаяся сумма обычно выплачивается либо в конце строительства при получении ключей, либо равными долями ежеквартальными или полугодовыми платежами. На вторичном рынке недвижимости никаких рассрочек, естественно, быть не может. Покупателю придется оплачивать всю сумму сразу.

3. При покупке объекта на вторичном рынке могут использоваться различные схемы. Покупатель может перечислить деньги напрямую на счет продавца.

4. Необходимо понимать, что оформление документов будет производиться после поступления денежных средств на счет продавца, что несет в себе серьезные риски. Поэтому можно пойти старым проверенным способом, особенно если и покупатель, и продавец – русские: покупкой недвижимости с использованием банковской ячейки.

5. Наибольшее количество вопросов возникает, как оплатить недвижимость, не имея на руках контракт купли-продажи. Клиенты переживают, так как многие уже научены горьким опытом на российском рынке недвижимости. Но сомнения эти в абсолютном большинстве случаев напрасны. В Египте к частной собственности очень трепетное отношение, а иностранные инвестиции – одна из основ египет­ ской экономики.

БЛИЦ-ОПРОС

Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»): 1. Опасная для покупателя ситуация возникает в случае, если средства переведены на счет продавца, но сделка еще не состоялась. Этого ни в коем случае не следует допускать, особенно если продавцом выступает физическое лицо!

2. Разницы при расчетах на первичном и вторичном рынке нет.

3. Если оплата внесена на счет продавца – физ. лица, а договор купли-продажи еще не оформлен, покупатель никак не защищен! Представьте, что продавец оплатил этими деньгами свои долги перед третьими лицами, или закрыл кредит на дом, или погиб, и вам предстоит разбираться с наследниками. Обычно агентства недвижимости уверяют, что риска нет, т. к. «вероятность таких событий мала», однако при этом они не готовы взять на себя ответственность за возврат средств покупателя в случае неблагоприятного развития событий. Для покупателя есть два основных способа защититься при сделке с физ. лицом: – Открыть личный счет в финском банке. Аккумулировать на счету средства, необходимые для сделки. В день проведения сделки оформить в банке вексель или банковский чек. На сделке вексель передается продавцу при подписании документов. Минус такой схемы – в личном участии и больших затратах времени покупателя. Кроме того, открыть в Финляндии банковский счет иностранцу совсем не просто, тем более в короткие сроки, часто необходимые для проведения сделки.

– Использовать услуги компании-посредника, с которой заключается договор ответственного хранения средств и которая проводит расчеты с продавцом через свои счета или с использованием банковского чека.

4. Если продавцом недвижимости является крупная финская компания, думаю, можно не опасаться переводить средства. Если сделка не состоится, деньги легко будет вернуть внесудебными методами.

5. Зависит от ситуации. Например, если приобретается старый дом, больше всего сомнений вызывает его техническое состояние и стоимость дальнейшей реконструкции. Если приобретается новый участок, наибольшие волнения покупателя связаны с подведением электричества (сказывается негативный российский опыт). Если покупатель работает, скажем, в банковской сфере, у него не возникает вопросов по надежности оплаты или прохождения средств.

6. Наша компания заключает с покупателем договор, по которому мы несем полную ответственность за средства клиента. Если сделка не состоялась, мы обязаны в течение 10 дней вернуть деньги клиента на указанный им счет. Разумеется, в этом случае мы не получаем никакого вознаграждения за свою работу.

34

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Болгария: курс на торговоофисные центры Беседовала Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото из личного архива Красимира Лозанова На рынке недвижимости Болгарии – новый тренд. Пока аналитики спорят о дальнейшей динамике развития сегмента курортной недвижимости, самые интересные для инвесторов события происходят в сегменте коммерческих объектов. Об этом и не только мы беседуем с Красимиром Лозановым, с 2002 по 2006 год занимавшим пост консула по торгово-экономическим вопросам при Генеральном консульстве Республики Болгария в Санкт-Петербурге, а ныне – управляющим директором ООО «Деловой Центр Пловдив» и директором по развитию бизнеса болгарской инвестиционной компании ЗАО «Новиз».

– Красимир, сегодня западные эксперты подчеркивают бурное развитие рынка коммерческой недвижимости Болгарии. А каким этот рынок был 3–5 лет назад?

– Болгарский рынок современной коммерческой недвижимости не то чтобы оживился, он непосредственно и возник всего 5–6 лет назад. В современных измерениях это очень молодой рынок. Чисто хронологически сначала в Болгарии состоялся бум в туризме. После приватизации старого гостиничного фонда (вторая половина 90-х), болгарский бизнес с незнакомым для наших широт рвением бросился создавать новую гостиничную и туристическую инфраструктуру. В начале 2000-х годов в Болгарии состоялся настоящий строительный бум в туристической отрасли, положительный результат которого – полностью обновленная и отвечающая последним современным требованиям гостиничная база. А обновляли как?

38

Сносили старые, социалистического времени гостиницы и на их месте строили новые, с новыми планировками, с применением последних строительных технологий, с новой инфраструктурой. Строили быстро, строили красиво, эффектно. И я утверждаю, что на данный момент Болгария располагает чуть ли не лучшей гостиничной базой в Европе. Другое дело, как все это будет выглядеть через 5 или 10 лет, потому что фасилити/проперти бизнес у нас только-только начал делать свои первые шаги. Негативный результат этого бума – масштабная урбанизация черноморского побережья, серьезная перегрузка коммунальной курортной инфраструктуры, «массовизация» культурной среды в тех местах, которые всегда славились своим богатым культурно-историческим наследием, да и соотвествующей атмосферой. Вслед за этим «туристическим» бумом последовало серьезное оживление и в строительстве нового жилья. Строители стали возводить жилье с современными планировками, а покупатели своими кошельками формировали спрос на дома и квартиры европейского типа, как антитезу морально устаревшим панельным многоэтажным домам. Третий, последний по хронологии, бум состоялся в строительстве торговых и офисных центров. Эту динамику статистика «уловила» всего пару лет назад, и сейчас, можно считать, инвестирование в коммерческую недвижимость находится как раз на своем пике.

– В Болгарию пришли западные стандарты?

– Пять лет назад в болгарском языке никто не слышал слово молл (mall). Болгарского аналога не было, да

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

39

работающих в его офисах, еще столько же в качестве ежедневного посетительского потока). Недавно он поменял владельца. Новый инвестор – американская компания Gramarsi, купила его у Lindner Group за €180 млн. Скоро будет полностью открыт «Бизнес-парк Варна» (9 офисных зданий, 160 тысяч кв. м, размер инвестиции – €50 млн), затем начнется строительство и «Бизнес-парка Пловдив» (€64 млн, инвестор – болгарская компания «Прайм Пропърти БГ»). На днях стало известно, что Greenfield Bulgaria намерена вложить €40 млн в строительство бизнес-парка в г. Тырговище. Пусковой срок – до конца 2010 года. Интересно то, что в г. Тырговище проживают всего 63 тысячи жителей. Но эта демографическая картина инвесторов не смущает. Тырговищескому бизнесу нужны новые, современные офисы, а жителям городишка – современные торговые площади.

– Кто является потребителем площадей в новых комплексах?

– Эксперты прогнозируют, что в течение следующих 10–12 лет количество бизнес-парков в Болгарии возрастет до 20–25. И в основе этого большого спроса стоят не только европейские компании, но и болгарские. Везде, не только в столице, но и в средних городах, строятся офисные центры. Бизнес уже понимает, что офисные центры дают не только дополнительный имидж, но и самую обычную комфортабельность. (В Болгарии нет нормативного требования, что офисы должны находиться только в офисных зданиях. Офисы на законных основаниях могут быть и в жилых домах.)

– Откуда уверенность в том, что новые коммерческие площади в таком объеме будут полностью востребованы?

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

конъюнктура

и сейчас нет, но зато, судя по тому как часто оно используется в СМИ, да и в самых повседневных разговорах болгар, многие уже считают, что «молл» – исконно болгарское слово, знакомое каждому младенцу с пеленок. Торговые центры, выполненные в такой концепции, уже есть или интенсивно строятся почти во всех болгарских городах с населением от 60–70 тысяч жителей. Это первая тенденция, которую я выделяю. На втором месте я бы выделил незнакомое также до недавнего времени понятие фасилити/проперти менеджмент (facility/property management). Этот бизнес тоже стал приобретать не только легитимность, но и популярность. Фасилити менеджеры, фасилити подход, фасилити концептирование… Сейчас об этом комплексе услуг все и везде говорят. Уже сформировалась болгарская ассоциация фасилити менеджеров (правда, к настоящему моменту она ждет регистрацию в болгарском суде), стали регулярно проводиться самые разные фасилити и ютилити конференции и семинары, в основном с экспертным содействием наших партнерских организаций из Австрии, Германии, Швейцарии. Инвесторы уже понимают, что одно дело строить, но не менее важно – правильно хозяйничать. И управлять зданием в соответствии с современными требованиями, будь то бизнес-центр, школа или больница, не так просто. Для этого на Западе придумана целая наука. Строительство бизнес-парков я выделяю как третью тенденцию на болгарском рынке коммерческой недвижимости. Первым и крупнейшим в Болгарии стал «Бизнес-парк София» (300 тысяч кв. м, 35 офисных зданий, 4 тысячи парковочных мест, 10 тысяч служащих,

КОНЪЮНКТУРА

– В основе строительного бума торгово-офисных центров и парков стоят несколько факторов. Во-первых, это спрос на современную офисную и торговую инфраструктуру. Доходы болгарских граждан за последние 5–6 лет чувствительно увеличились, а динамика и структура их потребления сильно изменилась. Закономерным образом изменились и наши претензии к торговым площадям. Уже всем нам нужны современные торговые комплексы: ритейлу – чтобы реализовать современный мерчендайз, покупателям – чтобы получить больше возможностей для ощущения своего социального успеха. Что касательно офисных центров, то «европеизация» метафизической бизнес-повседневности, а если другими словами, то повсеместное желание не только быть, но и выглядеть современным, плюс имеющие место бизнес-успехи (не важно, за счет экономической конъюнктуры они или за счет высокой бизнес-креативности) меняют комплекс ожиданий. Болгарским бизнесменам нужны современные, а это значит – престижные, удобные и функциональные офисы. Во-вторых, на рынок страны сегодня активно выходит множество европейских, американских и турецких компаний – это результат интеграции Болгарии в мировую экономику и ЕС. Компании открывают свои офисы в Болгарии. Сначала они делают это в Софии, но очень скоро (а хорошие макроэкономические результаты Болгарии этому несомненно способствуют) начнут расширять свою офисную сеть и по другим городам, стараясь охватить страну. В-третьих, мощнейшая кредитная экспансия болгарских банков и лизинговых компаний. Это как в плане строительства новых биз-

40

нес-центров, так и в плане закупки для отдельно взятой компании нового офиса. В Болгарии институт ипотеки работает без перебоев, являясь не только юридическим фундаментом, но и настоящим финансовым трамплином, а также «предохранительной сеткой» для экспансии болгарских банков на рынке инвестиционных кредитов. В-четвертых, эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость пока еще является чувствительно выше эффективности не только банковских депозитов, но и ряда других финансовых инструментов. Инвестировать в недвижимость пока еще очень выгодно. Средняя «возвращаемость» приобретенного в собственность офиса 8–11% в год, сдаваемого в аренду – 6–6,75%. Средняя «возвращаемость» банковского срочного депозита – 5–6,5%.

– В России эксперты любят говорить о неразвитости ипотеки в Болгарии. Может быть, она кажется неразвитой с точки зрения русских инвесторов, к которым предъявляются какие-либо особые требования?

– Я с вами категорически не согласен, более того, Ваше мнение меня настолько озадачило, что я попросил дополнительных разъяснений у нашего юриста. На мой вопрос, работает ли должным образом в Болгарии институт ипотеки, наш юрист в ответ не без чувства юмора спросил, а знаю ли я что-то другое, что работало бы лучше. Так что, уже на полном серьезе, я категорически утверждаю, что ипотека в Болгарии работает так, как это прописано в учебниках по экономике и праву. То есть должным образом. И если это не было бы так, то национальная банковская система попросту не смогла бы кредитовать болгарский строительный бум.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Другое дело, что в последнее время болгарские банки неохотно стали выделять инвестиционные кредиты на проекты в наших морских курортах, а также в горнолыжном курорте Банско, если эти проекты не в достаточной степени экономически привлекательны. Например, если они не на первой линии у моря или если их бизнесплан не достаточно хорошо проработан. Банки прекрасно понимают, что эти локальные рынки «перегреты», и уже намного осторожнее проводят свою кредитную политику. Но такое поведение не имеет ничего общего с формой обеспечения таких кредитов, в частности с ипотекой. Банки сами решают, доверять ли экономическим прогнозам инвестора или нет, это их законное право, да еще и бизнес-обязанность. Если инвестор в своих прогнозах ошибается, банк получает назад не свои деньги с процентом, а заложенную недвижимость. А как мы знаем, такая ситуация не из самых приятных для любого банка. Это типичная поведенческая модель болгарских банков, и я не думаю, что гражданство владельцев компании, которая к ним обращается за кредитом, имеет существенное значение.

– Какова средняя стоимость покупки, аренды 1 кв. м офисной площади в болгарских городах? Как изменилась эта величина за последний год?

– Если в Софии стоимость аренды 1 кв. метра (в месяц) в офисном центре класса «А» находится в пределах €20– 30, то в Пловдиве она в пределах €12–15. Аренда аналогичных площадей в Варне на 30% ниже, чем в Софии, в Бургасе – на 30–40%, в Пловдиве – на 50% и больше. За последний год эти цены выросли на 22–25%, что много. В центре внимания небольшие офисы площадью 80–120 кв. м, в Софии – 250–300 кв. м. Редко на рынке появляются клиенты, которые спрашивают офисы от 500 или 1000 кв. м. Это в основном банки и финансовые институции. Для аренды торговых площадей характерна очень большая дисперсия, и я затрудняюсь их комментировать. Конечно, все зависит от города, района, привлекательности торгового центра, размера арендуемой площади, имиджа и паблисити арендатора и т. д.

– Красимир, как вы оцениваете соответствие новых коммерческих комплексов ожиданиям участников рынка? Насколько будут успешны стартующие сегодня проекты?

– Мне кажется, что болгарские инвесторы в недвижимость (торговые и офисные центры) так и не сделали правильные выводы от строительного бума в туризме. Наблюдается увлечение в нехарактерный для болгарской городской среды гигантизм, что не всегда вяжется с реальными возможностями рынка. Конкретно в Пловдиве в следующие два года ожидается открытие: бизнес-комплекса «Скай билдинг» (96 тысяч кв. м, в том числе 35 тысяч кв. м офисных площадей); бизнес и торговый комплекс Skyline Towers (25 тысяч кв. м офисов); «Марково тепе Mall» (10 тысяч кв. м офисных площадей); «Виктория Гарден» (19 тысяч кв. м торговых площадей). В октябре начинаются строительные работы пловдивского бизнес-парка (49 тысяч кв. м общей площади). Это все помимо того, что в городе, кроме нашего «Делового центра Пловдив» (6660 кв. м, бизнескласса «А»), есть еще 7–8 современных офисных центров, каждый с площадью от 6 до 12 тысяч кв. м (класса «В» и «С») . И все это происходит в городе, в котором 42

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

43

«Деловой центр Пловдив» – единственный на данный момент в Пловдиве офисный центр класса «А». Начало строительных работ – 13.01.2006. Конец строительных работ (дата получения Акта № 16) – 16.10.2006. Время строительства (от выхода на площадку до завершения отделки) – 9 месяцев. Бизнес-микс: офисы двух банков, страховых, лизинговых, финансовых, коммерческих, риэлторских компаний, конторы адвокатов, нотариуса. Day spa студия, дорогой ресторан.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

КОНЪЮНКТУРА

население всего 340 тысяч жителей. Но логика в этой инвестиционной активности есть, и она связана главным образом с прогнозами об «офисной разгрузке» столицы, которая уже трещит по швам. (Расстояние София – Пловдив – 130 км, а езда по магистрали занимает всего 1 час 15 мин, что быстрее, чем из центра Софии до ее периферии.)

– Кто покупатели, а кто арендаторы площадей в торговых и офисных центрах?

– Инвесторами в новых офисных и торговых центрах выступают как болгарские компании, так и фирмы из ЕС, Израиля, Турции, США. Офисы, как правило, приобретают в собственность местные фирмы, а иностранцы предпочитают снимать в аренду. Не в последнюю очередь это связано с факторами традиции и особенностями ментального плана. Цена за квадратный метр в Пловдиве – €1200–1500 (класса «А» и «B»). Крупные фирмы предпочитают строить собственные офисные здания, а малый бизнес снимает в аренду или покупает отдельные офисы, рассчитывая главным образом на банковские кредиты. В торговых центрах, как правило, площади предлагаются только в аренду.

– Ваш прогноз развития рынка торгово-офисных помещений в Болгарии на ближайшие год-два.

– Строительство новых офисных и торговых центров будет продолжаться, рынок пока не показывает никаких признаков усталости. Все интенсивнее будет расти спрос на профессиональное управление этими площадями. Сегодня на этом поле сплошной дефицит управленческих кадров. Все больше будет развиваться консалтинг в области фасилити.

Дом на Святой земле Произошедшая нынешней осенью отмена визового режима между Россией и Израилем спровоцирует «новый русский бум» на рынке недвижимости Земли обетованной, считают эксперты.

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ (Израиль) Фото автора Считается, что Израиль – перманентно «горячая» страна как в смысле политическом, так и в силу своих климатических особенностей. Но, выходя на улицы израильских городов, совсем не обязательно надевать армейскую каску и бронежилет. Более того, человека, прогуливающегося по городу в ночное время, здесь не сочтут ни чудаком, ни экстремалом – уличная преступность находится на невероятно низком уровне. Кроме того, по статистике Израиль на одном из первых мест в мире как по продолжительности жизни, так и по личной безопасности своих граждан. А что касается климата, то в этой небольшой стране существует целых девять (!) климатических зон, что дает возможность, покатавшись зимой на лыжах по заснеженному Хермону, вечером того же дня купаться в Эйлатском заливе Красного моря. Так что выбрать «индивидуальный» климат – не проблема. Возможно, в том числе и из-за климата, российские инвесторы обратили свое внимание на рынок израильской недвижимости достаточно давно. Но массового характера это явление не носило: в основном израильскими домовладельцами становились крупные российские бизнесмены еврейского происхождения, обладающие, помимо российского, еще и израильским паспортом. Это позволяло им не замечать визовых сложностей, в отличие от других граждан, часто и не без оснований критикующих методы работы визового отдела израильского посольства в Москве.

44

Наконец, с 20 сентября начало действовать двухстороннее соглашение между Россией и Израилем об отмене виз, обозначившее окончание эры труднодоступности этой страны для всех россиян. В Министерстве туризма Израиля уже объявили, что ожидают увеличения туристического потока из России до 400 тысяч человек в год, но, кроме туристов, есть еще одна категория людей, интерес которых к Израилю в связи с отменой визового режима возрос весьма заметно. Речь об инвесторах. «Доступность увеличивает привлекательность» – правило, которое в данном случае смело можно принять за аксиому.

Кого здесь только нет… Как всегда, первыми пробуют рынок любители «коротких» инвестиций. Для них в Израиле созданы очень неплохие условия: если покупатель, в том числе иностранный, приобретает квартиру, внося аванс на этапе незавершенного строительства, то по израильским законам его деньги стопроцентно защищены банковской гарантией, которую обязана предоставить строительная компания. При этом при наличии накопительного счета можно воспользоваться банковской ссудой под сравнительно невысокий (4–5%) процент. Если квартира покупается в районе, пользующемся повышенным спросом, то цена на нее существенно возрастает уже на этапе строительства, которое обычно занимает 2–3 года. Стратегия таких вложений, в целом, рассчитана на сценарий, имевший место в случае с Кипром, Болгарией, Чехией и Египтом.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

45

успешно действуют как частные иностранные инвесторы, так и крупные компании, в том числе коллективные закрытые инвестфонды (closed-ended funds), из Германии, Великобритании и других западноевропейских стран. Кроме того, заметную активность проявляют представители Франции, Бельгии, Канады и Австралии, а евреев из Америки, ЮАР и Аргентины уже вполне можно отнести к старожилам израильского рынка. Количество сделок по недвижимости, совершаемых с участием иностранного капитала, оценивается в 7–10% от их общего числа, а на рынке элитного жилья этот показатель, в зависимости от района, составляет от 30% и выше.

Местный колорит Наибольшее количество сделок совершается с объектами недвижимости, расположенными в городах, количество жителей которых превышает 200 000 человек, – это Иерусалим, Тель-Авив, Хайфа, Ришон-ле-Цион и Ашдод. В них проживает четверть населения Израиля. Основная часть израильтян – городские жители, а около половины всего населения, точнее 45%, живет в городах с численностью более 100 000 человек. Если у большинства религиозных евреев со всего мира, покупающих себе жилье в Святом Иерусалиме, мотивы вполне идеалистичны (что не мешает иерусалимским ценам постоянно расти, увеличившись на 6,8% только за первый квартал текущего года), то

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

обзор

Вначале эти страны, как известно, пережили самый настоящий «русский» туристический бум, который несколько позже содействовал формированию активного спроса на местное жилье среди российских покупателей, что, в свою очередь, обусловило рост цен недвижимости на десятки процентов в год. Видимо, для развития событий именно в этом русле имеются достаточные основания, во всяком случае, по поводу отсутствия туристического интереса можно не волноваться: древний Иерусалим, по-левантийски беспечный Тель-Авив и красавица Хайфа с ее живописным заливом и утопающим в зелени хребтом Кармель вряд ли оставят кого-то равнодушным. Если добавить к этому возможность окунуться в воды Средиземного, Красного и Мертвого морей, то становится понятно, насколько содержательной может получиться поездка в Землю обетованную. Московская мэрия, судя по всему, уже оценила привлекательность здешних мест, и Юрий Лужков, договорившись с главой местного совета из района Эйн Бокек на Мертвом море об отведении участка под строительство, собирается возвести оздоровительный комплекс, в строительство которого предполагается инвестировать $100 млн. Можно с уверенностью сказать, что найдутся и другие россияне, которым захочется обзавестись домом, квартирой или офисом в этих солнечных краях, но инвесторам из России на этот раз придется ощутить себя в роли догоняющих. Дело в том, что на израильском рынке недвижимости уже достаточно давно и

Налоги при покупке недвижимости в Израиле:

обзор

На сегодняшний день закон никак не ограничивает права неевреев в приобретении земли/недвижимости в Израиле. Согласно поправки 59 в Законе о налогообложении недвижимости от 31.10.2007, гражданин страны или иностранец, покупающий первую квартиру для жилья в Израиле, будет освобожден от уплаты налога в размере 0,5%, если стоимость квартиры не превышает 925,000 шекелей ($248 тысяч) в период до 15.01.2009. Данные суммы привязаны к индексу цен и меняются один раз в году (16 января).

Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и владелец АН «Талерман Надлан» (Хайфа): – Основными объектами интереса покупателей, и не только российских, являются квартиры в новостройках. Из-за постоянно растущего спроса, в том числе со стороны местного населения, цены в Тель-Авиве достаточно высоки, в некоторых элитных проектах недалеко от моря и исторического центра Яффо стоимость квадратного метра жилья уже сегодня достигает $20–30 тысяч. В новостройках Северного Тель-Авива хорошие 4-комнатные квартиры площадью 120–150 кв. м предлагаются сегодня от $700 тысяч до $1,5 млн в зависимости от месторасположения, этажа, вида из окон, наличия балкона, оборудования прилегающей территории. По причине дороговизны многие инвесторы обращают свои взоры на города-спутники деловой столицы Израиля, расположенные вдоль Средиземноморского побережья, Ришон, Бат-Ям и Нетанию. Нетания стоит в списке отдельно, т. к. береговая линия в этом городе растянута на многие километры, и местные власти в последние годы привлекают крупнейшие строительные компании страны, выделяя новые участки под жилые инвестиционные проекты. Сейчас на южном въезде в город возводится крупный микрорайон «Город морей» с самодостаточной инфраструктурой, включающей торговый центр, спорткомплекс, парки и пляжи. Квартира в подобном проекте оценивается в среднем в $4000–6000 за «квадрат». Особым спросом пользуются престижные точечные застройки в центре Нетании, в районе гостиниц, где из окон апартаментов открывается панорамный вид на Средиземное море. За это покупатели готовы платить от $750 тысяч и выше.

46

у подавляющего большинства прочих инвесторов – насквозь прагматичны. Ликвидность вложений подтверждается таким солидным источником, как Forbes: в рейтинге, составленном весной этого года, аналитики издания оценивают израильский рынок, как самый перспективный в мире для инвестиций в недвижимость на период ближайших пяти лет. В исследовании учитывались такие параметры, как темпы экономического роста в стране, уровень инфляции, доступность кредитов, права на частную собственность и качество жилья. На фоне активности инвесторов из-за границы их израильские коллеги также не настроены исполнять роль статистов. В стране имеется не один десяток крупных фирм, занимающийся объектами недвижимости по всему миру, и у себя дома они, естественно, чувствуют себя весьма уверенно, что ощущается хотя бы по объему рекламы различных строительных проектов. Инвесторы интересуются и коммерческой недвижимостью, которая при развитой израильской инфраструктуре по эффективности вложений зачастую оказывается привлекательнее жилищного сектора. Большую популярность приобрели многочисленные технопарки – постоянно развивающемуся израильскому хай-теку требуется все больше площадей. Любопытно: Эхуд Барак, бывший премьер-министр Израиля, занимающий в нынешнем кабинете пост министра обороны, недавно выставил на продажу принадлежащую ему квартиру в северном Тель-Авиве. Барак оценивает свою собственность в $11 млн, то есть в пять раз дороже той цены, за которую она была приобретена два года назад. Квадратный метр такого жилья, при том условии, что сделка все же состоится, обойдется будущему покупателю в $32 тыс. Разумеется, столь высокая (хоть и не рекордная) цена за квадратный метр для «города без перерыва», как иногда называют Тель-Авив, не совсем привычна, но и к дешевым городам этот ближневосточный мегаполис не отнесешь. Несмотря на то, что среди крупных городов мира Тель-Авив в категории стоимости жилья попал на семнадцатое место, на Ближнем Востоке он по этому показателю – безусловный лидер. Global Property Guide оценил стоимость квадратного метра жилплощади в центральной части Тель-Авива в $5 тысяч. В занявшем второе место Дубае (ОАЭ) – $4 тысячи, а, скажем, в соседнем с Израилем Каире – всего $400.

Цифры и факты Тем не менее, тель-авивские цены продолжают расти, увеличившись за прошлый год на 20–35%, обогнав соседние Рамат-Ган, Бат-Ям и Ришон-ле-Цион (20–25%). Такая же или близкая к ней динамика наблюдалась и в других городах центра страны, находящихся на присредиземноморской равнине от Ашдода на юге до Нетании, расположенной к северу от Тель-Авива. В других районах рост или не наблюдался вовсе, или даже пошел в «минус», как в Хайфе – единственном крупном городе Израиля, где стоимость жилья даже снизилась (до 15%). Сегодня пятикомнатный дуплекс в одном из центральных город-

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

47

оно же – самое соленое. В Израиле самое большое число патентов и научных работ, публикуемых в год, и самое высокое в мире число музеев на душу населения. Есть и другие, довольно неожиданные достижения, например удойность израильских коров признана самой высокой в мире. Или вот такая информация: самая короткая линия метро в мире – хайфский Кармелит (6 станций, протяженность около 2 км). Но есть статистика, которая в справочниках не отражается. Скажем, плотность русских магазинов и ресторанов на квадратный километр или отношение числа этих же заведений к количеству жителей. Так вот, здесь Израиль, безусловно, лидирует во всем том зарубежье, которое принято называть «дальним». Израиль, пожалуй, единственная страна из дальнего зарубежья, где в любой общественной приемной, магазине или медицинском учреждении можно без труда найти русскоговорящего сотрудника. Не исключено, что по распространенности русского языка Израиль, возможно, уже обогнал некоторые бывшие советские республики – тоже немаловажная деталь для российского инвестора.

Предупрежден значит вооружен На что стоит обратить внимание при покупке? Важно поинтересоваться формой собственности на землю, на которой расположено здание. Владельцем может быть государство, частное лицо или даже религиозная община, скажем, бахайская община в Хайфе, которой принадлежит солидный кусок территории

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

обзор

ских районов Неве-Шеанан с видом на залив можно приобрести за $230 000, по цене в $1400 за квадратный метр. Если потребуется небольшой офис, то для этой цели можно приобрести 1,5-комнатную квартиру (30 кв. м) в районе Адар всего за $30 000. По данным Центрального статистического бюро Израиля, хайфские цены на квартиру из вторых рук в 2,4 раза ниже, чем в Тель-Авиве, и отстают от иерусалимских на 223%. Нужно оговориться, что в приводимых здесь ценах доллар используется только для того, чтобы «привязаться» к привычным для нас дол/кв. м. На самом деле в последние годы подавляющее большинство предложений номинируется в национальной валюте – израильских шекелях, благодаря положительной динамике шекелевого курса, дополнительно поднимая долларовые цены. Экономическое положение Израиля, действительно, неплохое. Без взлетов и падений, конечно, не обходится, но вот что интересно: при подведении полугодовых итогов на международном валютном рынке шекель оказался самой крепкой мировой валютой, повысившись по отношению к евро на 9%, к доллару США – на 15%, а к британ­ скому фунту стерлингов – на 16%. По соотношению к долларам Австралии и Канады шекель укрепил свои позиции соответственно на 7% и 16%. Но экономическими успехами дело не ограничивается – в скромном по своим размерам Израиле не­ пропорционально много всякого «самого». Например, самая низкая точка на планете – Мертвое море,

обзор

– Сколько можно заработать на перепродаже объекта, приобретенного на стадии плана?

– В процессе строительства недвижимость в среднем дорожает на 20–30% в год, и покупка квартиры на начальном этапе проекта считается выгодным вложением капитала. А вот отдельные виллы и коттеджи редко становятся объектом спекуляции. Эта категория недвижимости покупается обеспеченными россиянами для отдыха или сезонного проживания. Самые популярные поселки – Герцилия Питуах и Кейсария. Герцилия достаточно дорога, даже небольшой и не новый дом на участке 500 кв. м будет стоить $1,2–1,5 млн. Крупные фешенебельные виллы на площади 1000–1500 кв. м рядом с морем могут стоить $7–8 млн, и это не предел. Кейсария – более спокойное место, выбор недвижимости разнообразен, от небольших квартир в новом комплексе «Неот Гольф» стоимостью от $250 тысяч до роскошных вилл в первой линии от моря, цены на некоторые из которых доходят до $6–7 млн. Неплохой дом площадью 300–400 кв. м на участке 500–800 кв. м обойдется в $1,5–2 млн. За эти деньги вы получите полный комплект «красивой жизни»: круглосуточная охрана, спорткомплекс, теннисные корты, поле для гольфа, рестораны и кафе, оборудованные пляжи, детские дошкольные учреждения, средняя школа и даже публичная библиотека.

– Как вы оцениваете риски при покупке недвижимости на стадии строительства?

– При покупке квартиры на этапе начала строительства права и средства покупателя полностью защищены, т. к. по закону строительная компания обязана выдать банковскую гарантию на сумму денежных средств, внесенных в счет оплаты за недвижимость. При заключении договора купли-продажи достаточно внести 10–15% от стоимости жилья, остальную сумму разбить на платежи, график которых устанавливается самим клиентом. Следует помнить, что на неоплаченную сумму начисляется инфляционный индекс (2–4% в год), что в целом может повлиять на конечную цену в сторону увеличения. Сравнительная таблица Ближневосточных цен на недвижимость (приведены цены за кв. метр в центральной части городов, определяемых, как финансово-деловой центр представляемой страны) Израиль

$5086

ОАЭ

$4066

Марокко

$1973

Иордания

$1261

Ливан

$1237

Египет

$406

Процентное соотношение затрат при покупке недвижимости с дальнейшей еЕ перепродажей к стоимости объекта Иордания

15,24%

Марокко

12,13%

Египет

11,74%

Ливан

11,57%

Иран

9,93%

Израиль

9,57%

Тунис

7,10%

ОАЭ

5,05%

Бахрейн

5,00%

Оман

3,01%

Катар

0,00% Источник: The Global Property Guide

48

с жилыми строениями, прилегающий к Бахайскому храму. Квартира может быть зарегистрирована в Бюро регистрации недвижимости или в Управлении земель Израиля. Собственный реестр может вести строительная компания, что происходит в случае, если земля, на которой находится построенное здание, взята у государства в долгосрочную аренду. Во всех этих случаях будут различными как сроки, так и алгоритм проведения сделки купли-продажи. К этому стоит добавить, что некоторые объекты недвижимости не подлежат продаже иностранным гражданам. Необходимо знать: закон не препятствует совершению сделок в случае, если собственность ранее была заложена третьим лицам. Подобная «гибкость», как и общение с израильскими судебными исполнителями, может стать для покупателя не самым приятным сюрпризом, поэтому лучше заранее проверить состояние собственности в Управлении регистрации залогов, где можно получить всю нужную информацию. В зависимости от цены приобретаемой недвижимости, налог на покупку может или не уплачиваться вовсе, или составить до 5% от ее стоимости, что важно учитывать до совершения сделки, как и то, что при покупке недвижимости среднее вознаграждение агентству со стороны покупателя составляет обычно около 2%, а услуги адвоката обойдутся в 1%. Очень желательно поинтересоваться размером муниципального налога. Считается, что он тем выше, чем престижней и благоустроенней район, в котором находится дом или квартира, но его размер устанавливается самим муниципалитетом, который если кому и подотчетен, то только «себе любимому». Поэтому, по информации Центрального статистического бюро, никакого соответствия между размером налога и социальным статусом города не замечено. Например, в элитном Савьоне муниципальный налог в 1,6 раза ниже (!), чем в Бней-Браке, который считается самым бедным населенным пунктом страны. Размер налога варьируется от $7,5 до $28 за квадратный метр жилья в год и вполне может оказаться, что за скромный домик в не самом лучшем городском районе придется платить как за большой дом с бассейном где-нибудь в Беверли-Хиллз. Основным документом, регулирующим сделку, по израильским законам считается договор купли-продажи, но на практике принято подписание предварительного соглашения – то, что в России называлось бы «Протоколом о намерениях» – документ, также имеющий безусловную юридическую силу. Если не отнестись к его содержанию со всей серьезностью, можно уже на этом этапе создать самому себе немало проблем. Израильский рынок недвижимости, как, впрочем, и любой другой, не терпит дилетантства, поэтому очень и очень рекомендуется на каждом этапе обращаться к профессионалам: маклерам, оценщикам недвижимости и юристам. Причем даже если при покупке новой квартиры строительная компания предоставит своего юриста, то неплохо будет нанять собственного адвоката по недвижимости, который стоял бы на страже уже ваших интересов.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Порядок полного бардака Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Константин КРИНИЦКИЙ «Вы только не называйте город и мою фамилию», – просили предприниматели, когда я просила их рассказать об особенностях бизнеса в Израиле. – «Чего вы боитесь?» – «Мы не боимся, у нас все по-белому. Но страна маленькая, все друг друга знают…» – поясняли собеседники. Осторожностью израильский бизнесмен очень похож на белорусского. Но на этом сходства заканчиваются. Потому что иметь свое дело в Израиле пусть хлопотно, но того стоит.

От сантехники к IT Первая волна репатриантов из России приспосабливалась как умела: мужчины занимались извозом и ремонтом, а женщины собирали домашние детские сады, шили на заказ платья. Большой удачей считалось открыть свой маленький продуктовый магазин – с русскоговорящей клиентурой проблем нет. Например, 38-летний Макс в Израиле с 1992 года, таксист-частник, работает только на себя. Но до этого успел и на заводе побыть, и на стройке, и даже охранником. Своим нынешним занятием доволен. Только налоги его не очень устраивают: после вычета на расходы почти половины полученных денег на жизнь остается от двух до трех тысяч долларов в месяц. Это не очень мало, но и не много. Новую машину Макс будет покупать в рассрочку. Сейчас, через 15 лет после самой крупной волны миграции 90-х, русский бизнес вышел за пре50

делы диаспоры. «Наши» израильтяне освоили язык и местные правила ведения дел. «Как этот налог будет по-русски? Ой, когда еще набавляется… – говорит про НДС бывший пермяк Илья. – Я бухгалтерию уже здесь изучал, на иврите, русские эквиваленты не знаю». Это очень показательная фраза – уроженцы СССР еще говорят по-русски без акцента, но экономически мыслят уже на иврите или по-английски. И русские рестораны на центральных улицах – это уже не блины с икрой под балалайку: «русский» паб соседствует с «русским» суши-баром. Николай приехал в 1996 году из Ровно. Чтобы както выжить, он нанимался делать ремонт соседям. Сейчас у него своя фирма, которая специализируется на ремонте квартир, включая сложные сантехнические работы. «Технический склад ума – конек русских в любом деле, – говорит он. – Ты должен всегда доказывать, что ты умнее и лучше – это трудно, но необходимо! Местные привыкли делать все по схеме. И если шаг влево или шаг вправо от схемы – у них «замыкание в мозгах», их не учили гибкости. Мы же привыкли выживать, испытали всевозможные подъемы, спуски, дефолты, и поэтому разница очень велика. Вот у меня работает израильтянин, хорошо, старательно работает, но если вдруг у него нет именно этого ключа для именно этой гайки, он будет полдня сидеть и ждать, пока ему привезут нужный инструмент. Наш человек, который и не такие проблемы решал, на лету что-нибудь придумает, чтобы работа не стояла».

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

51

по велосипеду каждому китайцу, то теперь — создать «стартап» и продать американцу». Специалист Цви Тореф считает, что российское происхождение – уже хорошая рекомендация для бизнеса. «В начале 90-х про нас думали, что мы дикие люди, приехавшие из мест, где медведи разгуливают по городу. Но на деле оказалось, что уровень образования и мышления позволяет добиться очень больших успехов в бизнесе. Пусть и не сразу».

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

свое дело

«Меня часто спрашивают – русские ли у меня сантехники? Причем спрашивают именно коренные израильтяне, – делится Николай. – Не могу сказать, что русскоязычных любят, скорее наоборот, относятся настороженно. Но когда доходит до строительства или ремонта, то ищут русских работников, потому что делают хорошо и к сервису отношение другое. Мне звонят – проблема случилась, я приезжаю, осматриваю, говорю, что можно сделать и в какую сумму это обойдется. Конечно же, бесплатно, на каком основании я буду брать деньги у человека, еще не дав ему ничего? А израильтянин ставит вопрос: вы мне 150 шекелей (около 50 у. е.) дадите за то, что я потрачу время и бензин к вам приехать? Хотя часто приходится переделывать за этими специалистами». Однако если 15 лет назад репатрианты из развалившегося СССР были сантехниками, таксистами и поварами, то сейчас русскоязычные израильтяне оказывают 90% компьютерных услуг в стране. Они преуспевают во всех сферах – от магазинов компьютерного «железа» до программирования или услуг компьютерного проектирования. Известная во всем мире «аська» – пейджер ICQ – была изобретена именно молодыми «русскими» израильтянами, которые впоследствии продали ее за $400 млн американскому гиганту America Online (AOL). Как говорил в интервью один из опытнейших израильских бизнесконсультантов Цви Тореф: «Если раньше у каждого израильского предпринимателя была мечта продать

Особенности национального бизнеса «Невозможно постичь, как в таком бардаке все строится, живет и работает! – удивляется Александр, или, как здесь его зовут, Алекс. – Тут на стройплощадке вовсе не высокие технологии: один плитку кладет, второй везет на тележке материал, третий бежит рядом по телефону говорит что-то об этой же плитке и в итоге все ровно получается! И это очень странно… Материалы и инструменты могут валяться где угодно и как угодно – никто даже пальцем не тронет, за воровство можно сесть очень надолго». Закон уважают. «Налоги тут дикие», – говорит один из моих собеседников. И тут же произносит парадоксальную фразу, которая выводит разговор на уровень одесского анекдота: «Но все зависит от бухгалтера. Какой бухгалтер – такие и налоги!» Легально минимизировать налоги действительно можно. Но при этом кара за ошибки при ведении бухгалтерии – достаточно весомая. Поэтому хороший бухгалтер в Израиле – специалист дорогой и очень востребованный. Другой важный момент – выбор банка для работы и кредита. Есть очень много факторов, которые влияют на выгодность или невыгодность банковских услуг. Именно по этим пунктам можно очень много потерять или, наоборот, выгадать. Например, если супруги пользуются одним счетом, бизнес-консультанты советуют все равно завести отдельный для бизнеса, поскольку ведение отдельного счета – это требование налоговиков для признания банковских 52

расходов. Еще одна особенность – в Израиле принято торговаться о банковских процентах. Что касается помещения для бизнеса, то цены на коммерческую недвижимость сейчас относительно невысоки, и можно сделать выгодное приобретение. Но тут важно просчитать местоположение исходя из характера бизнеса: чтобы магазин находился на бойком месте (конкуренция среди торговых точек), офис представительского типа, если важен имидж, в бизнес-центре с удобной парковкой, а если «пыль в глаза пускать» нет необходимости, то достаточно будет ангара на окраине, лишь бы более-менее удобно было добираться. Очень часто начинающие бизнесмены не покупают помещение, а берут в аренду на год с договоренностью об «опции» – так называется возможность продлить договор на тех же условиях. Такой договор дает мобильность. Место не подошло – собрался-уехал, подошло – остался работать. В Израиле, как и в любой ближневосточной стране, огромную роль играют связи, знакомства, хорошие отношения. «Магазин, с которым я работаю, дает мне образцы новых материалов. «Вот тебе 5 литров краски новой, покрась что-нибудь, проверь, как она!» Или еще что просят протестировать, новые трубы, детали, – рассказывает Николай. – А рекламу мы даем не только в Интернете, но и в специальных телефонных книгах, старшее поколение именно ими предпочитает пользоваться. Но самое эффективное, когда тебя передают «из рук в руки». На прошлой не-

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Например, при помощи МАТИ можно получить кредит от 20 тысяч до полумиллиона шекелей по ставке от 3% до 7,25% годовых ($1 равен примерно 3,5 шекеля). Тогда как обычный кредит будет требовать оплаты не меньше 9% при ежегодной инфляции 3–4%. Еще один вид помощи бизнесу по-израильски – совместная схема реализации «стартапов», когда идея отправляется в венчурный фонд, изобретатель получает финансирование, а когда продукт начинает давать прибыль – бизнес продают, а деньги делят между разработчиком и инвестором.

История одного дезодоранта 59-летний Зиска Хлавин в 1973 году прилетел в Израиль из Риги. Биохимик по образованию, Зиска имел хобби – придумывал различные парфюмерные составы. Но в СССР его изыски никому не были нужны. В Израиле Хлавин решил наладить производство. С огромным трудом предприниматель арендовал помещение старого армейского склада, отремонтировал его и в 1974 году выпустил дезодорант «Хлавилин». Соотношение «цена-качество» было настолько удачным, что Хлавин выиграл тендер на поставку продукта в армию – проблема сбыта была решена одним махом. А армейские хозяйственники даже провели международную пресс-конференцию, где обнародовали результаты тестирования нового продукта. Сейчас разнообразная продукция Hlavin Cosmetics продается в 29 странах мира. В России найти ее можно далеко не везде, и некоторые любители именно этой марки просят привезти тюбик-другой из-за границы.

МАТИ – не вуз, но тоже учит В Израиле 75% новых рабочих мест приходится на малый бизнес, а вообще эта ниша занимает 60% всего производства. В ближневосточной стране наблюдается та же тенденция, которую мы видим в ЕС – государство видит в предпринимательстве возможность сократить безработицу. А потому поощряет людей, которые желают открыть свое дело. Как может, конечно. В стране есть много крупных и мелких фондов по поддержке частников. Одни помогают развиваться бизнесам, которые себя уже зарекомендовали на рынке, другие, наоборот, должны стартануть с нуля. При Министерстве промышленности есть отдельное Управление по делам малого и среднего бизнеса, которое создало 20 центров поддержки деловой инициативы (на иврите МАТИ). Помощь – многоплановая. Поддержка включает в себя образовательные курсы, помощь в просчете жизнеспособности бизнес-идей и, конечно, содействие в получении льготных кредитов.

53

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

свое дело

деле мы закончили квартиру на 5-м этаже, и нас сразу же пригласили соседи с 6-го». Из проблем, о которых обязательно надо знать задумавшим открыть бизнес в Израиле, – это длинные цепочки от заказчика к исполнителю и возможные трудности с выплатами. «Есть подрядчик, который выигрывает тендер и отдает работу субподрядчику, снимает с этого сливки, – объясняет строительную «кухню» Александр. – Субподрядчик отдает еще одному субподрядчику, то есть мне. Если я получаюсь «3-я рука» – это хорошо. Но я могу быть и «5-й», что еще терпимо, а на «6-ю» или «7-ю руку» я уже не иду – выгоды не вижу». В Израиле, – комментируют эмигранты, – сложно считаться «белым человеком», если у тебя нет запаса денег. А бывает и так: ты сделал работу за месяц, оформил бумаги, у тебя по договору срок оплаты 120 дней. И вот ты 3 месяца живешь, платишь налоги и ждешь, пока тебе переведут деньги. Особенно плохо, когда время вышло, а деньги еще не пришли. Начинаешь звонить, ругаться, выбивать деньги, угрожая адвокатами – ни в коем случае не бандитами, потому что тебя сразу посадят! Не заплатили – иди в суд, по суду все вернут, но суд может тянуться до семи лет. А тебе надо жить… Предприниматели говорят, что обезопасить себя от таких ситуаций практически невозможно. Для некоторых приемлемый выход – работать на небольших заказах и меньше связываться с организациями и длинными «цепочками». «Сейчас работаю только в частном секторе, – говорит Николай. – Завязал работать с большими конторами. А то получается, что сначала ты работаешь как проклятый, у тебя остается только по 5–6 часов на сон, а потом ты ходишь и требуешь свои деньги. А если как-нибудь не так потребуешь, сорвешься, то могут вызвать полицию, и ты еще месяца 3 в тюрьме посидишь! Мне сейчас выгоднее с четырьмя рабочими работать, чем иметь 3 машины, много рабочих и массу сопутствующих проблем – на выходе денег получится одинаково».

Интрига века Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Дмитрий НОВИК, EG Progress Consulting GmbH Консультанты: NewHomeSV, EG Progress Consulting GmbH, Cosmopolite International Realty, «Евродом» Американский рынок недвижимости в последний год приковал к себе пристальное внимание европейских и российских финансовых аналитиков, инвесторов и риэлторов. По сравнению с происходящими на нем событиями, колебания на рынках других стран кажутся малозначительными. Ситуация, когда в сверхдержаве рушатся финансовые корпорации и цены на недвижимость летят вниз, побуждает к немедленным действиям тех, кто умеет хорошо считать – уверены эксперты. Тенденция, косвенно свидетельствующая о том, что российские покупатели осознали инвестиционную привлекательность американской недвижимости и начали интересоваться ею более активно: за последние месяцы риэлторские компании, специализирующиеся на зарубежной недвижимости, стали активно заявлять об открытии этого направления. Еще полгода назад петербургские покупатели, интересующиеся объектами в США и желающие получить консультацию «здесь, сейчас и на русском языке», могли выбирать максимум из двух-трех фирм, представляющих американский рынок. Судя по отзывам, бойких продаж не наблюдалось. Сегодня картина резко переменилась. Примеры последнего месяца: соответствующие консультанты и предложения выставленных на 54

продажу объектов появились в компаниях «Алиса Эстейт» (петербургская фирма, ранее специализировалась на продаже недвижимости в Болгарии), EG Progress Consulting GmbH (основная специализация – недвижимость в Германии), NewHomeSV (болгарская компания, до сих пор предлагавшая недвижимость только на своем рынке). Аналогичный процесс идет в среде московских риэлторов.

История и география падения Предыстория американской «новой депрессии» известна сегодня, пожалуй, даже тем, чьи интересы далеки от финансовой сферы: легкий доступ к кредитам, как следствие, головокружительный рост цен, спекулятивный спрос, резкий подъем в сфере нового строительства и кризис перепроизводства, повлекший за собой кризис ликвидности и крушение цен. «Недвижимость в Америке начала дешеветь с третьего квартала 2005 года. На тот момент, как оказалось, была достигнута высшая точка за последние 25 лет, и экспансия сменилась циклом перенасыщения. С июля 2004 года до июля 2005 года цены выросли на 13,43%. Это был самый большой рост с 1979 года», – говорит Димитр Христов, консультант по продажам (Тампа, Флорида). С конца 2005 года цены падают с небывалой скоростью: за последний год, по усредненным данным американских риэлторских компаний, спад составил около 14%. Естественно, скорость падения различна в разных ценовых секторах, а также дифференцирована территориально.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:

55

Приобретение недвижимости в США дает возможность на получение мультивизы на 2 года с правом пребывания не более 180 дней в году. В Америке за долги отобрано рекордное количество домов. По данным Ассоциации ипотечных банков США, во втором квартале 2008 года число таких объектов составило 1,2 млн. Всего на данный момент в стране не погашено 45 млн ипотечных кредитов. Во втором квартале процедуре ареста подверглось 490 тысяч домов. Это на 9% больше, чем в первом квартале, и в два раза больше, чем год назад.

39% всех арестованных домов приходится на Калифорнию и Флориду. Затем следуют Невада, Аризона, Мичиган, Род-Айлэнд, Индиана и Огайо.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

– Благоприятный обменный курс рубля и евро к доллару США означает, что многие интересные объекты недвижимости в настоящее время стоят на 50% меньше, чем 2 года назад. Сегмент элитной недвижимости также упал в цене, но не в 2 раза, особенно на береговой линии. Местные индексы свидетельствуют о том, что рыночные цены на дома во Флориде достигли самого дна, и некоторые объекты начали снова расти в цене. Но инвесторам надо быть разборчивыми и анализировать потенциал того или иного района Флориды.

СТРАНА НОМЕРА

«Не все штаты растут или падают одинаковыми темпами. Исторически такие штаты, как Калифорния, резко растут, но и так же резко падают, то же можно сказать и про Нью-Йорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс. В то же время Техас, Юта, Оклахома и некоторые другие «скучные» штаты растут медленно и, на примере предыдущих циклов, развиваются по противоположному от Калифорнии и Флориды вектору, – отмечает Александр Лисневский, представитель в США девелоперской компании Cosmopolite International Realty. – Например, в Техасе, где основной рост цен на недвижимость происходит за счет внутреннего спроса и внутреннего роста экономики, темпы роста даже в разгар бума составляли 5–7% годовых, и практически такой же уровень роста сохраняется в Техасе и сегодня. А Калифорния склонна расти семимильными шагами, потом резко падать, потом снова резко расти, и так до следующего цикла». «На Манхэттене в Нью-Йорке цены даже выросли за последний год. В Майами на некоторые дома цены упали на 50%, а на другие владельцы не хотят снижать цену. В среднем мы констатируем снижение цены на 10–40%. Сильнее провалились в цене отдаленные районы, недвижимость в небольших городах и на побережье. Менее всего – в финансовых и деловых центрах. Мы можем говорить о неких островках внутри штатов, которых ипотечный кризис практически не коснулся. Это области, где живут в основном обеспеченные люди. А именно: Манхэттен в Нью-Йорке, Бостон, Лексингтон и окрестности», –

октябрь 2008

СТРАНА НОМЕРА

Елизавета Масалимова, старший консультант отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank (Санкт-Петербург):

– По данным Knight Frank Annual Wealth Report-2008, цены на качественные объекты в Нью-Йорке выросли за 12 месяцев на 25%. Штат, в котором совершается больше всего сделок по приобретению зарубежной недвижимости, – Флорида. Далее идут Калифорния и Техас. Покупателями, приобретающими вторые дома, и инвесторами, вкладывающими в рынок недвижимости в США, стали жители Великобритании, Ирландии, Швеции, Франции, России и Латинской Америки. Интерес инвесторов к этому рынку сохранится до тех пор, пока они будут иметь возможность покупать доллары США по интересной цене.

За последний год на долю канадцев приходится самая большая доля покупок на жилищном рынке США. По данным Национальной ассоциации риэлторов, число канадских покупателей недвижимости в Соединенных Штатах выросло по сравнению с предыдущим годом в два раза. Росту числа покупок способствует падение цен на жилье в Америке, а также сильный канадский доллар. Треть сделок с жильем, совершенных канадцами, приходится на Флориду (7,2 тысячи покупателей за последний год). Далее по популярности у канадских покупателей следует Аризона. В 2007 году в самом крупном городе штата, Фениксе, дома приобрели 752 канадца. Самой дорогой покупкой граждан этой страны стал особняк за $14 млн в Парадайз-Вэлли (Paradise Valley).

Города-лидеры по росту цен в 2003–2007 гг. Город, штат

2007 год (%)

2003–2007 годы (%)

Miami-Miami Beach-Kendall, Florida

0,27

106,01

Bakersfield, California

–7,99

99,57

Los Angeles-LongBeach-Glendale, California

–3,23

95,75

Honolulu, Hawaii

4,50

95,28

Madera, California

–7,19

91,96

Riverside-SanBernardino-Ontario,California

–7,14

91,68

Visalia-Porterville,California

–6,69

91,04

VirginiaBeach-Norfolk-Newport News, Virginia/North Carolina

3,05

90,13

Flagstaff, Arizona/Utah

–1,12

87,66

Coeur d`Alene, Idaho

1,82

85,42

динамика роста цен на недвижимость в 1990–2008 гг.

Источник: Федеральный офис надзора за состоянием дел недвижимости 56

говорит Елена Зуева, консультант Агентства зарубежной недвижимости «Евродом».

Портрет инвестора Сегодня эксперты говорят о массовом приходе на рынок США покупателей из Европы – немцев, французов, англичан, канадцев. Российские инвесторы тоже и интересуются, и приобретают, но по традиции менее активно, нежели европейцы. «Россияне покупают сейчас недвижимость в разных ценовых диапазонах: от $400 тысяч до $7 млн. Причем покупают не только в Майами, но и в Палм Бич («подальше от других россиян»), и в ультра-дорогих и элитных проектах, таких как Бол Харбор (Bal Harbour), где лучший шоппинг и самый престижный адрес (как 5th Avenue in New York)», – рассказывает Елена Зуева. «Стереотипом покупки российского инвестора является кондоминиум, что объясняется удобством дальнейшего управления: он легко сдается в аренду, обслуживанием занимается управляющая компания, не требуется присутствие владельца, – отмечает Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH. – Сейчас становятся актуальными нестандартные покупки – земля или дома с участками в гольф-комьюнитиз (своего рода коттеджные охраняемые поселки) с наличием собственного гольф-поля». Новое направления – приобретение гостиничного номера в 5-звездной гостинице на берегу океана с полной инфраструктурой, куда можно приезжать в отпуск, а в остальное время управляющая компания сдает этот номер для туристов. Доходность, считают эксперты, может составить около 10% в год.

Куда везти деньги? Большинство покупателей озабочено выбором объектов, максимально потерявших в цене. По мнению Димитра Христова, «самыми потерпевшими» в результате кризиса оказались Флорида и Калифорния. В этих штатах рост цен был самым большим, цены продаж перед кризисом превышали порой реальную стоимость жилой недвижимости в несколько раз. Сейчас количество предложений на рынке жилья во Флориде превосходит спрос. Появилась масса предложений и возможностей, о которых раньше покупатели могли только мечтать. «Цены стандартных семейных домов относительно стабильны, в то время как элитная недвижимость просела очень серьезно. Объект, стоивший в мае 2005 года $1,5 млн, сегодня можно купить за $900 тысяч», – отмечает Димитр Христов. «За последний год цены на эконом- и бизнес-класс упали на 20–30%, но точной статистики все же нет, – говорит Елена Зуева. – Больше всего подешевели объекты в Downtown Miami, где построили очень много новых небоскребов и покупали в основном инвесторы, а не пользователи».

– Провалились в цене сильнее те регионы, которые в прошлом были самыми популярными (во Флориде это города Майами и Тампа), – добавляет Яна Егорова, – Прежде всего потому, что спекулянты и девелоперы в этой местности тратили огромные деньги на рекламу. Там, где строительство велось в силу естественных причин, недвижимость упала в цене меньше,

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

СТРАНА НОМЕРА

а некоторые цены уже даже начали подниматься. Несколько месяцев назад на рынок выплеснулось очень много предложений недвижимости от банков, которые реализуют свои залоги, чтобы вернуть хоть чтото. Судя по всему, цены сегодня достигли дна.

Светлое настоящее Неудивительно, что все эксперты говорят о скором начале выравнивания, а затем и росте цен. Американские аналитики прогнозируют начало роста уже в будущем году, однако не все смотрят на ситуацию столь оптимистично. Для инвесторов вопрос лишь в том, долго ли продлится привлекательный для приобретения с целью последующего заработка период «дна». «Инвестиционные покупки во всем мире осуществляются на нижней планке рынка, – говорит Яна Егорова. – Такая ситуация, по прогнозам, продержится 1–2 года. Рост интереса со стороны европейских граждан обеспечен, если курс рубля и евро к доллару будет благоприятным, как сейчас». «Уже сегодня мы наблюдаем медленный подъем и оживление рынка, невзирая на то, что происходит с финансовыми институтами. Teперь покупают end users, т. е. для себя, но инвесторы тоже покупают по низким ценам, пользуясь такой возможностью, чтобы сдавать в аренду и подержать 3–5 лет, а потом продать по хорошей цене», – заявляет Елена Зуева. Эксперты из США апеллируют к политической ситуации, заявляя, что после выборов, если выберут Обаму, рынок очень оживится, и экономика пойдет вверх.

57

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Праздник архитектуры, который всегда с тобой Текст: Дмитрий НОВИК Фото автора Чикаго – самый красивый город на земле. Когда самолет, летящий с Атлантического побережья, заходит на посадку в международном аэропорту O’Hare, крупнейшем в США, он обязательно пролетает над светящейся сине-зеленой гладью озера Мичиган. Чикаго, который раскинулся по берегу, если вы видите его впервые, узнается только по небоскребу Sears Tower, растиражированному в миллионах открыток. Уже тогда появляется подозрение, что превосходные степени уместны. Когда летишь обратно, маршрут над озером повторяется. Вы вспоминаете бесподобную динамику Чикаго, и никаких других мнений просто не может быть.

Парк на тысячелетия Чтобы почувствовать финальный кайф, надо забыть об отдыхе и бегать по городу, пока хватает сил. Бросив чемодан в отеле (лучше остановиться в центре, я жил в северной его части, в двух шагах от знамени58

той шоппинговой мили на Мичиган авеню), надо немедленно выйти на берег озера Мичиган – посмотреть на город с Navy Pier. Используются бывшие причалы исключительно в развлекательных целях. Для экономии времени достаточно одного круга на колесе обозрения, понимая, что он только для разминки. Подъемы на небоскребы с «видами» на десятки миль окрест – впереди. Выйдя на реку Чикаго, сразу видишь переброшенные через нее девять разводных мостов. Приходится круто менять маршрут, в Чикаго это приходится делать постоянно и совершенно не раздражает. Останавливает прогулку по гранитной набережной строгий шик ар-деко Wrigley Bilding и Tribune Tower, где расположена редакция Chicago Tribune. Они расположены по разным сторонам Мичиган авеню, отсюда начинается шоппинговая миля. Но надо вернуться, чтобы непременно в тот же день увидеть Millennium Park с фантастическими сооружениями Фрэнка Гери: Jay Pritzker Pavilion – открытый концертный зал и извивающийся змейкой пешеходный BP bridge. В парке около павильона одна дама объясняла другой

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

про его изумительную акустику. На чистом русском языке, который напомнил говор российских столиц. Рядом с шедеврами Гери установлены «Облачные ворота» – огромная скульптура в форме боба из никелированной стали, созданная англичанином Анишем Капуром. Днем толпы людей приходят сюда посмотреть на свое отражение, время сумерек наилучшее для рассматривания самого «паблик арта». Кстати, любой самый краткий путеводитель по городу укажет, что в деловом центре Чикаго прямо на улицах расположены произведения Шагала, Миро, Пикассо, Кальдера. Впрочем, их легко найти и без посторонней помощи, если пройти по улицам Сити. Заодно можно зайти в общедоступные лобби на первых этажах и найти что-то еще. На следующий день я обнаружил в одном здании скульптуру Фрэнка Стеллы.

59

Чтобы почувствовать финальный кайф, надо забыть об отдыхе и бегать по городу, пока хватает сил. Бросив чемодан в отеле (лучше остановиться в центре, я жил в северной его части, в двух шагах от знаменитой шоппинговой мили на Мичиган авеню), надо немедленно выйти на берег озера Мичиган – посмотреть на город с Navy Pier. Используются бывшие причалы исключительно в развлекательных целях. Для экономии времени достаточно одного круга на колесе обозрения, понимая, что он только для разминки. Подъемы на небоскребы с «видами» на десятки миль окрест – впереди.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

свой взгляд

Небоскребы и Моне Первый утренний поход, конечно, в Sears Tower, самый высокий небоскреб в США. Надо торопиться: в дождливую погоду верхушка башни полностью закрыта облаками. Смотровая площадка расположена на высоте 1431 фута (континентальные европейцы быстро делят на три, получают значение в метрах). Говорят, когда архитекторы во главе с Брюсом Грэмом думали над обликом небоскреба, кто-то достал пачку сигарет и потянул за одну. Несколько штук вылезли на разную высоту, это подсказало архитектурное решение. Сверху хорошо видна структура Чикаго. Небольшой по площади центр, насыщенный небо­

скребами, разными по высоте и стилям, охвачен легендарным Loop – кольцом надземного метро. Так же принято называть и весь городской центр. Дальше малоэтажная Америка, которая начинается почти сразу же за пределами Сити. Сеть парков с музеями, океанариумом, планетарием, стадионом и громадным фонтаном протянулась на десятки миль вдоль озера Мичиган. Сити совсем невелик, прямоугольник с ортогональной сеткой улиц, 15 на 20 минут неспешного шага. Иное дело, что пройти желательно по каждой, такого богатства ракурсов нет даже в Нью-Йорке. Но сразу после спуска с небес лучшее занятие на поверхности земли – посещение Чикагского института искусств, это совсем близко. Огромный музей с абсолютно эксклюзивным подбором импрессионистов. Одних «Стогов» Моне – пять штук. Сейчас Институт расширяется по проекту Ренцо Пьяно, он же спроектировал на уровне второго этажа пешеходный мост из нового здания музея прямо в Millennium Park. Посередине музейного комплекса прямо под выставочными залами проходит линия городской электрички, которая называется Metra. Это никого не смущает. Даже вдохновляет, входные павильоны на станции сделаны в стиле ар-нуво, как парижские, они дополняют историю искусства.

Loop В любом книжном магазине Чикаго обязательно найдется литература про Loop. Весной этого года вышел замечательный альбом со множеством старых фотографий о более чем столетней истории надземки. Рельсы безо всяких ограждений проходят по эстакадам прямо над улицами, по которым без помех двигаются пешеходы и машины. Несколько ступенек вверх – и попадаешь на станцию. Стук колес, многократно воспроизведенный в кино, не пугает, транспорт быстрый и удобный. Практичные американцы, разумеется, не стали гонять вагоны по крошечному кольцу. Поезд приходит с юга (или с севера), пробегает с частыми остановками по кольцу и уходит обратно на юг (север). Самая эффектная станция на кольце – Library – находится рядом с Harold Washington Library Center. На верхних углах красно-коричневого прямоугольника здания сторожат грамотность мудрые зеленые совы. Кроме надземки, общественный транспорт Чикаго – еще несколько линий подземки и несчетное количество автобусных маршрутов, проложенных просто и логично. Только надо проверить, не является ли автобус полуэкспрессом, а то, сделав пару коротких остановок, увезет потом за десяток миль в жилые кварталы. Посещение смотровой площадки другого небоскреба – The Hancock Observatory – также обязательно. Она находится на высоте «всего» 1000 футов, зато на берегу озера. С одной стороны Сити, с другой – лазурный Мичиган, песчаные пляжи и заполненный народом Navy Pier. Освоив небесную географию, совершенно необходимо прокатиться с фирменной архитектурной экскурсией по реке Чикаго. В городской черте она имеет вид русской буквы «Т», северный и южный рукава эффектно сливаются около огромного фасада здания Merchandise Mart, образуют единую водную 60

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Гайд-парк Высокий темп необходим в Чикаго для того, чтобы осталось время посмотреть на одноэтажные шедевры Фрэнка Ллойд Райта и Людвига Мис ван дер Роэ за пределами Loop. Зеленая ветка метро, идущая по эстакаде, и автобус, который останавливается прямо у станции Garfield, за полчаса довезут вас из центра на юг, до Hyde 61

Park. В отличие от Лондона, вы попадаете не в парк, а в кварталы особняков и кампусов Чикагского университета. Это само по себе интересное зрелище, тем более что буклет по Hyde Park, лежащий в любом отеле, рекомендует три десятка зданий и объектов «паблик-арта». Около одной студии, отмеченной номером 77, обнаруживается не указанный местными краеведами автомобиль, отлитый из бетона, с натуральными колесами. В райтовском Robie House находится музей, мисов­ ская School of Social Service используется по прямому назначению. Потрясает гениальная простота зданий, построенных соответственно в 1909 и 1965 годах. Йон Минг Пей, автор стеклянной пирамиды Лувра, в 1961 году построил в Hyde Park два кондоминиума. Здания замечательны тем, что в них почти не заметны внешние стены, бетонные конструкции держат большие окна по всем четырем 9-этажным фасадам. На известный мюзикл и не менее знаменитых чикагских «симфоников» времени уже не хватило. Но можно надеяться увидеть и услышать их на гастролях, а небоскребы и Loop – принципиально невыездные. Кстати, во время моей краткой поездки в Чикаго стало известно о назначении маэстро Риккардо Мути музыкальным директором (в российской терминологии – главным дирижером) Чикагского симфонического оркестра. Обе газеты – Chicago Tribune и Chicago San-Times – вышли на следующее утро с первополосными материалами на эту тему. Сюжеты про громкие преступления были напечатаны ниже.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

свой взгляд

артерию, плавно текущую в Мичиган. Экскурсия проходит в обратном порядке от озерного причала, расположенного на Navy Pier, вверх по реке. В зависимости от погоды используются катера двух вариантов, но, конечно, при ясной погоде с открытой палубы видно лучше. Тогда можно подробно рассмотреть две фантастические круглые башни Marina City с причалами для яхт и многоярусными паркингами на нижних этажах, а также небоскреб Trump Tower, строительство которого завершится в 2009 году. Экскурсовод покажет все виды бирж – Chicago Merchandise Exchange, Chicago Stock Exchange, Chicago Board of Trade (Торговую палату), украшенную на самом верху статуей нежной девушки. Он непременно обратит ваше внимание на постоянно разведенный мост около редакции газеты Chicago San-Times и находящиеся тут же речные коттеджи, ответит на вопросы по любому зданию. А на прощание покажет то место при впадении реки Чикаго в озеро Мичиган, где начинается строительство 600метрового небоскреба в виде сверла по проекту Сантьяго Калатравы.

Марк Хидекель: «В Америке живут там, где работают» Беседовал Дмитрий НОВИК Фото: проекты Mark Khidekel Design Studio Архитектор Марк Хидекель получил образование в ЛИСИ (ныне СПбГАСУ), в перестроечные годы работал заместителем директора Государственного института архитектуры. С 1994 года живет и работает в США. В 1996-м получил звание «Лицензированного архитектора» в штате Нью-Йорк, что позволяет «Mark Khidekel Design Studio» получать престижные частные и общественные заказы. Марк Хидекель продолжает развивать постсупрематический стиль в архитектуре, дизайне интерьеров и прикладном искусстве. Хорошо знакомый с проектированием и строительством жилья по обе стороны Атлантического океана г-н Хидекель согласился ответить на наши вопросы.

– В представлении российской публики в США строят либо небоскребы, либо одно-, двухэтажные виллы. Так ли это на самом деле?

– Да, американской мечтой является одно-, двухэтажный дом с землей, гаражом, бассейном, садом. Необходимость огромного количества офисов и непомерная стоимость земли в мегаполисах заставили возводить небоскребы, а затем эта идея небоскребов перекинулась на жилье.

62

Когда я сдавал на американский архитектурный лайсенз, был поражен тем, как зонинг организует и контролирует развитие города: размеры домов, их высоту, плотность проживания населения и пути использования земли. Нью-Йорк был и остается лидером в зонинговой политике США. Первые правила зонинга появились в 1916 году. Это помогло развивать быстро растущее городское пространство Нижнего Манхэттена. Здесь бурно развивался финансовый бизнес, и можно было, используя новые строительные технологии, подниматься все выше и выше. Параллельно корректировались законы, ограничивающие высоту здания, что было и в дореволюционной России. Как все новое, небоскребы рождались непросто. Известно о серьезных протестах жителей территорий вокруг 42-этажного билдинга в 1915 году в Нижнем Манхэттене, который закрыл свет и обесценил соседние дома. Тогда городская администрация поняла, что без регулирования безудержной высотной экспансии не обойтись. Сегодня в Нью-Йорке существует гигантский свод законов по регулированию жилой, индустриальной, коммерческой и смешанной застройки. Американцы, конечно, хотят жить в собственном доме, но реальная ситуация такова, что минимальный размер дома также регулируется.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

63

работает, как и муж, а в Америке живут там, где работают. Что касается многоэтажных домов, то они устаревают в прямом смысле. Так, например, высотные здания 60–70-х годов постоянно ремонтируются, заменяются окна, кондиционеры, и все это ударяет по карману владельцев. Особенно это характерно для жителей кооперативов, но даже квартиросъемщики обязаны платить определенный процент за ремонт и замену балконов, лифтов, окон. Тем не менее, люди предпочитают жить в многоэтажных зданиях, которые дают набор услуг: консьержи, доставка всех видов почты, спортклуб, бассейн, крыши-сады, парти-рум, небольшие внутренние универсамы и т. д. В то же время разнообразны типы квартир, включая многокомнатные, разноуровневые, лофты, пен­т­хаусы, поэтому в одном и том же доме достаточно комфортабельно живут и чувствуют себя люди разного достатка.

– Что такое современный жилой дом в США?

– Это дом, который отличает высокая энергосберегательность, выполненный из экологически чистых материалов, в том числе и из экологически чистого вторичного сырья. Эти пункты определяют уровень дома, что добавляет к стоимости конечного продукта и является чрезвычайно модным сегодня. К этому следует прибавить различные сенсорные и электронные системы, управляющие отоплением, аэрокондиционерами, освещением, оборудованием кухни, ванной и т. д.

– Как должен выглядеть, из чего строится загородный дом?

– Выглядит он в зависимости от вкусов владельца, которые, к сожалению, достаточно консервативны. В моей практике мне пришлось построить много домов в духе френч шато, американской классики, и только несколько клиентов созрели для минималист­ кой архитектуры в духе русского авангарда, близкого моим корням. Как правило, 80% загородных домов строится из деревянного каркаса, обшитого фанерой. Кирпичные дома – это облицовка вышеназванных каркасов в один кирпич. В горах романтически настроенные американцы любят дома из круглого калиброванного бревна.

– Есть ли для американцев различия между «загородным домом» и «дачей»?

– Есть, но это понятие уходящее. Дача – это летний дом, с минимумом комфорта. Как правило, это старые постройки 1930-х годов. Существует понятие второго, третьего дома, в зависимости от достатка.

– Как складывается цена жилья в США?

– Как говорят американцы, локейшн, локейшн, локейшн. Расположение и вид из окна. Все остальное примерно одинаково.

– Про зонинг в Нью-Йорке вы сказали. А существует ли проблема высотного регламента за его пределами? Насколько серьезны высотные лимиты по сравнению с Россией?

– Малоэтажные загородные дома, как правило, не могут подняться выше 10–15 м в высоту. Подвалы и чердаки с высотой ниже 2 м не включаются

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

ГОСТЬ

– То есть на Манхэттене не все возможно?

– Существует около 40 видов зонинга только для Нью-Йорка, и границы зонинга священны. Менять зонинг и делать дополнения к нему – это работа адвокатов, которая стоит больших денег и растягивается на годы. Но если общественность единым фронтом вместе со своими выборными представителями в местных законодательных органах обоснованно выступает за изменение зонинга, то часто городская администрация откликается на эти требования снизу.

– Кто покупает жилье в небоскребах, а кто в одноэтажной Америке?

– Чем выше, лучше вид и новее дом, тем дороже – делайте выводы. В одноэтажной Америке, главным образом, многодетные семьи. Но и одноэтажная Америка также дифференцирована по местоположению, размеру дома, что отражает его цена. Существует и такая форма проживания, как мобильный дом, который обладает достаточным комфортом, но земля, как правило, не принадлежит его хозяину. Вообще, дом для американца – это временный субстант, с которым он легко расстается, когда меняется семейный или финансовый статус.

– Вы проектируете в США и наверняка знаете, как это делается в современной России. Существует ли в Америке принятое у нас деление жилья: эконом, комфорт, элита, суперэлита и т. п.?

– В Америке нет такого жесткого деления. Например, даже в самых дорогих высотных домах примерно 10–15% отдается городу для расселения людей с низким доходом (в этом случае, девелопер получает снижение налогов на новую постройку и целый ряд других преимуществ).

– Как в Америке относятся к многоэтажным жилым домам? Западная Европа считает их устаревшими и отдает предпочтение малоэтажному строительству и возведению особняков за пределами городов.

– Поскольку качество жизни в различных регионах Америки, за исключением Нью-Йорка, примерно одинаково – те же торговые плазы, магазины, клубы, небольшие музеи, кинотеатры, то американцы предпочитают жить в радиусе автомобильной досягаемости – 1–1,5 часа от места работы или большого культурного центра. При этом американский менталитет очень подвижен. Например, в 1970–1980-е годы из Нью-Йорка бежали – высокая преступность, плохие школы, грязь. Это было место не для выращивания детей. Например, в нашем доме, как и в нашем районе, на очень благополучном ист-сайде в середине 90-х детей вообще не было. Сегодня наш дом напоминает огромный инкубатор, в каждой семье по нескольку детей, а в пешеходной доступности десятки частных школ. Произошло это не только потому, что наш бывший мэр Джулиани решительными действиями расправился с преступностью, но и потому, что изменилась роль отца в семье. Сегодня муж разделяет обязанности по воспитанию детей и не может проводить 3 часа в автомобиле, да и жена уже не домохозяйка, которая проводит свой день в пригородном доме. Она так же

в облагаемую налогами площадь. Как правило, в центре городов высотный регламент намного более гибок, чем в России.

– Какие ограничения существуют для строительства в исторических городах Америки?

– В исторических городах ландмарк комити (ГИОП) еще более свирепы, неподкупны и трудно убеждаемы. И, как в России, поддерживаются общественностью. Существуют целые кварталы, где даже стиль окон и дверей нельзя менять, и требуется воссоздание зеленых насаждений (размеры и виды деревьев...).

– В чем для вас разница при проектировании для США и России?

– Это вопрос, который я получил, сдавая экзамены на лайсенз, потому что моим экзаменаторам самим это было интересно. Как в американских Кодах, так и в российских СНИПах основной вопрос – безопасность и санитария. В России они в основном решаются за счет планировки, а в США за счет технологической обеспеченности (например, дымоудаление из лестничных клеток без окон) и создание противопожарных электронно-механических систем.

– Чем отличаются согласовательные процедуры?

– На деле в США больше соблюдаются временные параметры прохождения документов. Лучше организована электронная система оповещения, открыт доступ к банку данных о строительных объектах, при этом конфиденциальность информации не нарушается. Существует хорошо налаженная связь между городскими структурами, ответственными за строительство. Самое главное, существует система самосертификации лицензированных специалистов, при которой укорачивается время прохождения документов, но в любой момент это может быть проверено администрацией.

– На какие объекты обращают внимание потенциальные покупатели из России? Насколько их вкусы отличны от американских?

– Мне приходится часто консультировать желающих приобрести недвижимость, чтобы уберечь их от необоснованных ожиданий и объяснить им потенциальный риск. Так вот, существует несколько типов покупателей. Среди них можно выделить инвесторов, которые покупают недвижимость для сдачи и перепродажи. Другая категория – люди, которые пользуются жильем и офисами. Последние более требовательны к качеству и удовлетворению собственных вкусов. Многие выбирают самые дорогие, статусные, эксклюзивные дома, дизайн и материалы, часто с привкусом экстравагантности. Эти покупатели предпочитают современный дизайн и оборудование, в отличие от американцев, ориентирующихся на усредненный вкус, чтобы завтра было легко продать. Наиболее перспективные покупатели (особенно в нынешней экономической ситуации в США), те, которые покупают локейшн с домами под реконструкцию с потенциальным увеличением размера и конечной стоимости объекта, а также те, которые покупают землю для нового строительства в городе и пригородах.

64

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Маленькая страна жилищного коммунизма Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Игорь БЕКИРОВ Консультанты: EstateService, AUSTRIA-PARTNER, MY NEW HOME Immobilien GmbH Как и любая старая европейская страна, Австрия характеризуется разнообразным выбором недвижимости. Квартиры, шале, эксклюзивные виллы, древние замки – есть все и на любой вкус. Россияне и жители стран постсоветского пространства заинтересовались местной недвижимостью еще в 90-х годах прошлого века, однако, как в один голос говорят наши эксперты, самое существенное увеличение спроса произошло в последние годы. Но купить апартаменты в Вене или дом в австрийских Альпах совсем не просто. «Австрия очень комфортна для проживания. Безопасность, высокий уровень образования, отсутствие «курортных крайностей» от столпотворений до сезонного «вымирания» и, что очень важно, это одна из самых англоговорящих стран в Европе. Австрийцы учат английский язык с первого класса. Отличие от националистической Франции или ленивой Испании 66

очень заметно. Конечно, при получении австрийского гражданства приходится сдавать экзамен на знание немецкого языка, но это может случиться только через 10 лет после первого получения ВНЖ», – говорит Алина Якушева, директор петербургского представительства компании EstateService. По словам эксперта, часто мотивом для покупки жилья в Австрии бывают планы по обучению детей. Местное образование, особенно высшее, высоко котируется в мире. Чаще всего покупается жилье для детей в Вене, где есть множество знаменитых учебных заведений. Бывает, что вся семья перебирается вслед за абитуриентом. Иногда речь идет и о детях школьного возраста, которых родители стремятся как можно раньше обучать в Европе, а язык легче дается при погружении в языковую среду в раннем возрасте. Довольно часто интерес к недвижимости взаимосвязан с получением вида на жительство в Австрии. «Запросы большинства покупателей из России заметно отличаются от запросов покупателей из других стран. Есть, конечно, любители городской недвижимости, но много и тех, кто хочет дом или виллу с

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Алина Якушева, директор санкт-петербургского представительства компании EstateService:

Рынок на привязи Благополучный имидж Австрии не мог не привлечь покупателей из других стран Европы. Виктор Новиков, управляющий MY NEW HOME Immobilien GmbH, говорит, что 70% их проектов – Альпы: «Это наша ниша. Мы ориентированы на Россию. Но мы мониторим рынок и видим, какой колоссальный интерес к Австрии проявляет Европа – голландцы, датчане, англичане, ирландцы и т. п. По сравнению с ними количество русских покупателей более чем скромно». «Федеральные земли Тироль (Tyrol) и Ланд Зальцбург (Land Salzburg) очень популярны среди немецких покупателей, а южные земли, такие как Штирия (Steiermark) и Каринтия (Karnten), где множество теплых озер, облюбовали жители Севера Европы – Великобритании, Нидерландов и Скандинавии», – говорит Кирилл Павлов, AUSTRIA-PARTNER. Эксперт констатирует, что после вступления в ЕС в 1995 году цены на недвижимость в Австрии выросли в среднем на 20%, а в некоторых районах и на 50–70%.

67

Австрийская столица уже много лет занимает 3-е место в рейтинге наиболее благоприятных для жизни городов мира. Факторы деловой активности и, несомненно, статус «музыкальной столицы» сказались на количестве желающих приобрести здесь элитное жилье, а, следовательно, и на ценах. Определяющий фактор – местоположение.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

– Австрия, в отличие от большинства стран, на которые в настоящий момент обращены инициативы иностранных инвесторов, страна не морская. Это влечет за собой ряд важных следствий. Например, являясь курортной страной, Австрия практически не подвержена сезонности. Зимой тут есть горнолыжные курорты, летом – озера. Населенные пункты здесь даже в самых курортных зонах не пустеют практически никогда. Поскольку страна четко не делится на интересную для инвесторов прибрежную, и куда менее привлекательную материковую часть, уровень цен в Австрии и их рост более равномерны.

обзор

огромным (по меркам европейцев) земельным участком или кто пока не определился толком, что желает купить, но сразу говорит о том, что хочет затеять перестройку дома, – рассказывает Кирилл Павлов, директор компании AUSTRIA-PARTNER. – Но у нас и наших коллег вариантов много. Например, предложения для любителей лошадей – эксклюзивные объекты с большими участками, собственными конюшнями и залами для выездки».

октябрь 2008

Кирилл Павлов, директор компании AUSTRIA-PARTNER:

обзор

– В федеральной земле Тироль находится один из самых популярных европейских горнолыжных мест – Китцбюэль. Это круглогодичный курорт, который работает не только зимой, но и летом. Сейчас в Китцбюэле имеют собственную недвижимость многие политики, бизнесмены и деятели культуры со всего мира. В самом городке и окрестностях имеется множество эксклюзивных вилл и домов. Все это очень привлекает покупателей из России и СНГ. При этом Китцбюэль, как и некоторые районы в Тироле, является самой закрытой территорией с точки зрения приобретения недвижимости иностранцами.

Австрия очень комфортна для проживания. Безопасность, высокий уровень образования, отсутствие «курортных крайностей» от столпотворений до сезонного «вымирания» и, что очень важно, это одна из самых англоговорящих стран в Европе. Австрийцы учат английский язык с первого класса. Отличие от националистической Франции или ленивой Испании очень заметно.

68

Правда, в настоящее время рост цен составляет всего около 5% в год. «У нас есть две тенденции. Первая – растет элитная недвижимость с хорошим местоположением, вторая – сохраняются стабильные цены на аренду и жилье эконом-класса, – подтверждает Виктор Новиков. – Относительно первой – спрос очень велик, и государство искусственно сдержать рост цен не в силах. Дорогостоящие уникальные объекты в центре Вены, на курортах все равно растут в цене, например, на береговой линии озер земля за последние 7 лет подорожала раз в 5». Мировые кризисы обычно мало влияют на рынок Австрии: он больше зависит от внутренних процессов, нежели от внешних. Законодательство, регламентирующее вопросы приобретения жилья и его использования, в Австрии достаточно дифференцировано. Например, по закону владельцы определенных типов квартир (не всех, только определенного типа!) не могут сдавать жилье дороже, чем по €8 за кв. метр. Сейчас в Вене 18% населения живет в собственных квартирах, а 82% – в арендованных. Жилые дома принадлежат банкам, страховым компаниям, крупным собственникам, физическим лицам. Господин Новиков констатирует, что выгода от сдачи жилья в доходном доме не составит более 3– 6% в год. Поэтому покупатель рассчитывает, скорее, на рост стоимости этого объекта, чем на прибыль от аренды.

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Австрийская столица уже много лет занимает 3-е место в рейтинге наиболее благоприятных для жизни городов мира. Факторы деловой активности и, несомненно, статус «музыкальной столицы» сказались на количестве желающих приобрести здесь элитное жилье, а, следовательно, и на ценах. Определяющий фактор – местоположение. «Большой популярностью пользуются квартиры в центральной части Вены: в 1-м районе (Innere Stadt), элитных 4-м, 8-м, 9-м и зеленом 19-м районе (Doebling), расположенном в северо-западной части города, – поясняет Кирилл Павлов, – При желании купить простые апартаменты среднего уровня до 150 кв. м необходимо иметь от €300 тысяч». Стоимость элитного жилья, расположенного в самых престижных местах центра Вены, колеблется от €10 000 до €20 000 за кв. м. По данным Виктора Новикова, есть предложения среднего уровня от €150 тысяч до 90 кв. м в не самых центральных районах австрийской столицы. Что касается более скромных предложений, то цена «квадрата» в неотремонтированной квартире может быть от €1000 до €8000. Во втором случае квартира будет ближе к центру.

Запросы большинства покупателей из России заметно отличаются от запросов покупателей из других стран. Есть, конечно, любители городской недвижимости, но много и тех, кто хочет дом или виллу с огромным (по меркам европейцев) земельным участком или кто пока не определился толком, что желает купить, но сразу говорит о том, что хочет затеять перестройку дома.

Старый или новый? При всей благостности картины австрийская действительность заставляет принимать местные правила игры. Здесь законодательно регламентируются очень многие 69

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

аспекты жизни, касающиеся не только приобретения, но, использования дома. А поэтому лучше знать заранее о том, что практически невозможно изменить фасады уже готовых домов (есть даже ограничения на угол наклона крыши) или придется получать отдельные разрешения для внутренней перестройки дома. Так же как и в других странах Европы, в Австрии надо очень аккуратно подходить к покупке домов «с историей». Хозяин строения, которое представляет собой историко-культурную ценность, обязан поддерживать его в хорошем состоянии, а любой ремонт требует согласования и соблюдения многих строгих норм. «Но старые здания австро-венгерского периода предпочитают не менее новых! – говорит Виктор Новиков. – Кто знает толк в недвижимости, тот именно их и выбирает. Потому что здесь стены толщиной 80 см, потолки 3,5 метра высотой и, главное, великолепный внутренний климат, которого не создашь в новостройках. Старое жилье в исторических домах более комфортно, и эти дома стоят на лучших местах. Поэтому реставрировать старое получается дороже, но комфорта при этом больше. Сейчас, например, мы ведем переговоры по приобретению памятника архитектуры под пятизвездочный отель».

зимних видов спорта – горных лыж – предпочитают Тироль и Зальцбург, а любители летнего отдыха и теплых озер – Каринтию. Хотя несколько районов Тироля становятся популярными у россиян как зимой, так и летом. Летом в Австрии процветают парашютный спорт, различные полеты: на парапланах, воздушных шарах, а также параглайдинг, рафтинг, гольф, конные виды спорта. «Самый большой спрос у нас на горнолыжные места Австрии, россияне привыкли покупать недвижимость там, где любят отдыхать, – констатирует Виктор Новиков. – Однако есть множество других прекрасных мест. Например, из тех, кто проехал по стране и знает обстановку, многие предпочитают «Лесной квартал» в подбрюшье Чехии. Там природа близка к русской, мы собираем белые грибы и подосиновики». По словам эксперта, среди неисхоженных мест очень интересны самая бедная пока и самая лесная федеральная земля Штирия и очень здоровая в плане климата земля Бургенланд (у границы с Венгрией). Цены на землю в малоизвестных местах пока довольно смешные, можно найти от €500 за сотку. В Австрии продаются участки с подведенными коммуникациями: газом, электричеством, водопроводом.

Что одним горы, то другим – вода

Процедура покупки

Самые популярные среди иностранных покупателей места – Тироль, земля Зальцбург, район озер Зальцкаммергут, Каринтия и отдельно Вена. Любители

Потенциальный покупатель при осмотре каждого объекта недвижимости подписывает отдельный договор, в котором указывается адрес, цена, характеристика объ-

70

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

екта, дата просмотра, имя покупателя, его дата рождения и адрес. Также указывается размер комиссии, уплачиваемой агентству недвижимости. Оплата за объект недвижимости производится на специальный счет, который контролирует юрист, уполномоченный на то органами власти. Там деньги находятся до того момента, пока власти не одобрят сделку, а продавец не выполнит все оговоренные обязательства. После этого они поступают на счет продавца. Если посчитать накладные расходы, то налог на передачу права собственности – 3,5% от стоимости, 1% – земельный налог, 3,6% (включая 20% VAT) – агентская комиссия, 1,5% – услуги местного юриста. «Нравится вам это или нет, но сэкономить на всех этих пунктах невозможно. Обязательно нужен австрийский нотариус или адвокат, он будет проводить сделку, оформлять бумаги, а маклер может даже сэкономить деньги, – говорит Виктор Новиков. – Дальше, если заниматься строительством, реконструкцией, то придется нанять баумайстера – это организатор строительства. Из приятных новостей – в Австрии вся недвижимость и земля дигитализирована. Здесь совершенная система ведения кадастров, каждый клочок земли, каждое строение записаны в элек­ тронный реестр – нельзя ничего ни украсть, ни потерять. В этом отношении страна опережает многие европейские государства чуть ли не на десяток лет».

Все эксперты подчеркивают интерес русских покупателей к самым разным сферам бизнеса: от туризма до перевозок и девелопмента. Для Австрии характерна покупка «дела» вместе с жилой недвижимостью или даже без нее. «Во-первых, это способствует процессу легализации в стране, во-вторых, является безопасным и надежным вложением денег, хоть прибыльность бизнеса и не очень высока.

Одних денег мало В Австрии для покупки жилья мало просто иметь деньги – придется пройти через ряд испытаний. Например, по законам Тироля даже житель Вены должен снимать квартиру и прожить 2 года, прежде чем он получит право купить там недвижимость. «Негражданам ЕС, в том числе россиянам, разрешение на покупку недвижимости дают при наличии существенного социального или экономического интереса, например при наличии вида на жительство. Существуют также варианты покупки на компании, то есть юр. лица», – поясняет Виктор Новиков. Помощью в получении разрешения занимаются все фирмы, которые предлагают покупку недвижимости в Австрии. Алина Якушева, директор санктпетербургского представительства EstateService (эта компания раньше всех стала предлагать Австрию на российском рынке), рассказывает, что в каждой земле есть свои правила и ограничения. Где-то можно купить недвижимость на имя нерезидента как на частное лицо, где-то для этого нужно вначале получить вид на жительство, а где-то приобретение возможно лишь на доверенного юриста – гражданина Австрии или на юридическую фирму, удовлетворяющую множеству условий. В некоторых случаях для получения разрешения на покупку можно апеллировать к экономическим или политическим интересам австрийского государства, используя сферу деятельности покупателя. «Запрос на разрешение на покупку составляется всегда индивидуально, и нужно очень хорошо знать, как именно его составить в данном конкретном случае, – делится нюансами Алина Якушева. – В нашей практике за все эти годы не было ни одного случая, когда понравившуюся недвижимость оказывалось 71

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

– Почему в Лондоне аренда жилья в 3–4 раза дороже, чем в Вене? Потому что Лондон – финансовая столица, а Вена – тихая музыкальная столица Европы? Думаю, дело не столько в этом. Австрия – очень социальная страна. Здесь защищают маленького человека, у которого мало денег и который не может сам приобрести квартиру, вынужден ее снимать. И для иностранцев, и для русских цены в Австрии кажутся немножко смешными, низкими. Но поскольку это маленькая страна, всего 8 миллионов населения, правитель­ ство делает все для того, чтобы местный рынок недвижимости не постигла участь эстонского: массовая скупка недвижимости иностранцами, и, как следствие, рост цен на 30% в год.

октябрь 2008

обзор

Виктор Новиков, управляющий MY NEW HOME Immobilien GmbH:

невозможно купить. Всегда можно найти выход и получить желаемый результат». Что интересно, в данном контексте риэлторы говорят только о легальных способах ведения дел – Австрия из тех стран, где обходить закон – себе дороже. Еще один важный момент – купленный дом не так уж легко будет продать. В Австрии есть спекулятивный налог: если пройдет меньше 10 лет с момента покупки дома, то при его продаже придется заплатить государству до 50% от разницы в цене покупки и продажи. Исключение возможно, если через 2 года и больше после покупки дома жизнь хозяина изменилась настолько, что он должен покинуть эту местность. Однако «изменение» своей жизни необходимо будет еще доказать налоговой службе. Есть и другие исключения, в зависимости от целей использования квартиры и т. д.

обзор

Дело за делом Все эксперты подчеркивают интерес русских покупателей к самым разным сферам бизнеса: от туризма до перевозок и девелопмента. Для Австрии характерна покупка «дела» вместе с жилой недвижимостью или даже без нее. «Во-первых, это способствует процессу легализации в стране, во-вторых, является безопасным и надежным вложением денег, хоть прибыльность бизнеса и не очень высока. Невысокая доходность вполне объяснима и всегда характерна для стран с развитой экономикой, она компенсируется низкими рисками вложений, – говорит Алина Якушева. – Не всегда выставленный на продажу бизнес

72

продается вместе с недвижимостью. Часто это продажа именно фирмы с персоналом, оборудованием, наработанной базой поставщиков и клиентской базой, а недвижимость предлагается в аренду с фиксированной ставкой на длительные сроки или бессрочно. Также наши люди приобретают коммерческие площади для сдачи в аренду, долю в бизнесе (не предполагающую самостоятельное занятие делами фирмы) или семейный пансион». Участники рынка констатируют спрос клиентов из России и стран СНГ на покупку отелей, расположенных в известных местах отдыха в Австрии. Реальная цена мини-отеля в хорошем месте и в хорошем состоянии составит от €500 000 (можно найти и вдвое дешевле, но, возможно, придется вложить много в ремонт). Как и в Швейцарии, часто дети не хотят продолжать бизнес родителей, и поэтому отель выставляется на продажу. «Бывали случаи, когда продавцы бизнеса готовы консультировать новых владельцев неопределенно долгий срок, а иногда готовы даже некоторое время поработать в качестве наемных менеджеров, – говорит Алина Якушева. – Покупателям «семейных бизнесов» надо быть готовыми к тому, что продавцы, желая отдать свое детище в хорошие руки, будут пристрастны. Не сможете доказать свой опыт работы в данной сфере или просто чем-то не понравитесь продавцу – получите отказ. Иногда случаются отказы в продаже просто потому, что покупатель показался недостаточно энергичным или недостаточно глубоко интересующимся темой бизнеса».

Ваш дом за рубежом

www.z-dom.com

октябрь 2008

Испания: время самых выгодных инвестиций! Бум на рынке недвижимости в Испании продолжался более 10 лет. Цены выросли в несколько раз, но Испания, по сравнению с остальными странами Евросоюза, остается достаточно недорогой страной. Ценовые корректировки, начавшиеся в прошлом году, заставили застройщиков выпустить на рынок предложения, от которых невозможно отказаться. Бонусы и значительные скидки – пройдет несколько месяцев, и все это окажется в прошлом! А рост цен неминуемо продолжится. Естественно, что в таких условиях активизируются инвесторы, с нетерпением ожидая подъема рынка. В Испании недвижимость четко делится на две категории – жилье для отдыха и жилье для постоянного проживания. Первый тип недвижимости представляет собой недорогие квартиры в прибрежных зонах с видом на море. Обычно это 3-, 4-комнатные апартаменты площадью около 100 кв. м. На такое жилье всегда наблюдается повышенный спрос. Такие квартиры, расположенные недалеко от моря на самых престижных пляжах, можно приобрести по цене от €100 тыс. и всегда без проблем сдавать в аренду с апреля по октябрь. Наибольшим спросом сейчас пользуются побережья КостаБрава, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Другой тип жилья – дома и виллы, пригодные для постоянного проживания. Такие комплексы имеют собственную территорию, бассейн, гаражи, автостоянку, детскую площадку и многое другое. Стоят такие дома подороже – от

€350 тыс. Однако такая недвижимость может приносить доход от аренды практически круглый год.

Runiga S.L. – международный холдинг, представленный группой компаний, которые более 10 лет активно работают на рынке недвижимости Испании, ведут деятельность в сфере дизайна, проектирования и строительства, а также оказывают консультационные, юридические, банковские и страховые услуги. Предложение холдинга охватывает более 15 000 объектов недвижимости любого типа от апартаментов, бунгало и вилл, как вторичного, так и первичного рынка, до старинных усадеб и замков во всех регионах Испании. Runiga S.L. является официальным агентом ведущих испанских банков BBVA, CAM, BANKINTER, что позволяет оказывать содействие клиентам в получении ипотечного кредита и предоставлять другие банковские услуги. Юристы компании готовы сопровождать сделки куплипродажи недвижимости, подготовить и подать в соответствующие органы документы по запросу для вас вида на жительство, подготовить пакет документов и довести до завершения процесс регистрации вашего предприятия любого профиля любой формы собственности. Официальное представительство компании RUNIGA S.L. в Санкт-Петербурге «РУНИГА СПб». Адрес: ул. Профессора Попова, 23, литера К. Тел./Факс: +7 (812) 336-24-71, моб.: +7 (921) 914-43-15 (24 часа)