2009-08

Your property overseas тенденции | цены | проекты

№ 08/09 (20/21) / август-сентябрь 2009

Тринадцать курортных стран: десятилетка до кризиса Страна номера: Германия

Содержание фотовитрина

Объекты зарубежной недвижимости

Новости

Блиц-опрос 16

10

Кризис-2009: перезагрузка спроса

Эксперты рынка недвижимости разделились на оптимистов и скептиков, но практически никто из них не упускает случая подчеркнуть эту простую и очевидную мысль. Эта фраза за последние месяцы встречалась мне настолько часто, что я решила на время примерить ее на место заголовка. В этом виде на нее приятно посмотреть. Тем временем кризис привнес некоторые интересные изменения и в повседневную жизнь, и на рынок недвижимости. Например, сейчас не модно покупать недвижимость на первичном рынке, на пике популярности – последние полгода и до сих пор – объекты из-под залога, реализуемые банками с хорошим дисконтом против «настоящей» цены. Практики рынка обещают, что осенью подобных вариантов станет еще больше. Два года назад подобный прогноз никто не воспринял бы всерьез, а нынче это реальность. Правда, и понятие «настоящей», «реальной» цены уходит в прошлое, ибо на сегодняшний день ее не существует, а на день завтрашний никто не строит прогнозов. Чтобы помочь участникам рынка осмыслить реалии и попытаться найти точки опоры в ближайшем и отдаленном будущем, мы провели подробный анализ рынков стран, наиболее популярных для российских потребителей. В России рост цен на недвижимость прямо пропорционален росту цен на нефть. Что из этого следует? То, что мы наблюдаем последний год. В российских столицах цены рухнули уже в два раза в долларовом эквиваленте. Каков прогноз? Очевидно, падение продолжится, по крайней мере на ближайшие полгода не видно причин для смены тренда. Нефти в курортных странах, как правило, нет, зато есть разные другие активы, материальные и нематериальные. В каждой из тринадцати выбранных нами стран была своя динамика развития рынка и свои индивидуальные на нее причины. Зная, как и почему развивался рынок последние 10 лет, становится хотя бы приближенно понятно, чего можно ожидать от этого рынка в относительном грядущем. Читайте в свежем номере «Хроники нового века» – впервые в структурированном виде и на русском языке. Прочтение остальных материалов номера также обязательно.

28

Анализ

Хроники нового века.

1999–2009

Конъюнктура

Кризис не будет длиться вечно

Выход рядом

38

24

Свой взгляд

Топ-стройки

Глазами главного архитектора

14

52

Искренне ваша, Юлия Лозовская, главный редактор

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Содержание Пресс-тур

Кали мера, Крит

Дом с историей и рогами

58

78

Круглый стол

Нужен ли покупателю… юрист?

Немецкие крайности

80

68

Страна номера

Недвижимость в Германии: почему и зачем

66

Свое дело

Страна-сапог производит от каблука до халявы

Коммерческая недвижимость Германии: за и против

84

74

По вопросам доставки журнала обращайтесь по тел. 314-64-78 info@z-dom.com www.z-dom.com

Места, где вы всегда можете найти наш журнал РИЭЛТОРСКИЕ КОМПАНИИ Globus NW ул. Б. Конюшенная, 29 World Econom Estate Литейный пр., 9 АДВЕКС-Московский пл. Конституции, 7, лит. А Алиса эстейт ул. Б. Морская, д. 3-5 ДАО Реал ул. Рылеева, 16 Невский Альянс Невский пр., 67 ЦАН Миллионная ул., 19 Авиамоторс Аксель Моторс Gregory’s Cars

АВТОСАЛОНЫ Стартовая ул., 10 Шкиперский проток, 21 Выборгская наб., 55

Ральф-Арт дивижн Сигма Моторс Смольнинский Автоцентр Свид-Мобиль Автобиография Атлант-М Лахта Порше Центр Санкт-Петербург

ул. Малая Зеленина, 4 Петроградская наб., 30 Новгородская ул., 8 Приморский пр., 52 Пулковское шоссе, 36 ул. Савушкина, 112/2 Школьная ул., 71

Лексус- Приморский Нева-Автоком Автоцентр Пулково Порше Центр Санкт-Петербург Аксель-Моторс Север Сигма Спорт Тойота Центр Пискаревский Классика Сто Автолига Авто Стиль Автопродикс Инфинити Авангард Адамант-Кураж Посольство Красоты Жак Дессанж Адамант-Каприз Вкус Жизни Такара

Школьная ул., 98 Московский пр., 154 Стартовая ул., 5 пр. Маршала Блюхера, 54а Кушелевская дорога, 14 Московский пр., 79 ул. Руставели, 31a ул. Руставели, 29 пр. Энергетиков, 14 ул. Комсомола, 5/2 Школьная ул., 71, корп. 3 Приморский пр., 54-4

САЛОНЫ КРАСОТЫ наб. кан. Грибоедова, 56/58 ул. Чайковского, 38/9 В.О., 1-я линия, 20 Невский пр., 90/22 ул. Б. Московская, 14/1 наб. Обводного канала, 118

Бродвей

П.С., Большой пр., 81

ФИТНЕС, СПОРТ Династия наб. Большой Невки, 14а Крестовский Спортивный Комплекс ул. Рюхина, 9 Теннисный Корт Пионер ул. Правды, 11 Динамит пер. Челиева, 13 Мактауэр Оптима Сегун Русский Ампир Старая Таможня New Island Глянец Русский Китч На здоровье

БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ пер. Челиева, 13 ул. Торжковская, 5 РЕСТОРАНЫ ул. Восстания, 26 Невский пр., 17 Таможенный пер., 1 Румянцевский спуск Невский пр., 17 Университетская наб., 25 П.С., Большой пр., 13

Список адресов регулярно пополняется

Ежемесячный информационно-аналитический журнал

№08/09 (20/21) / август/сентябрь 2009 Свидетельство о регистрации ПИ № ФС2-8880 от 13 ноября 2007 г. выдано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Северо-Западному федеральному округу. Учредители: Ю. А. Лозовская, М. В. Смирнова Издатель: ООО «Альфа КРЕАТИВ», 193231, а/я 41 Главный редактор: Юлия Лозовская E-mail: lozovskaya@z-dom.com. Тел.: (921) 976-67-38 Коммерческий отдел: Марина Смирнова Телефон: +7 (812) 314-64-78, Телефон/факс: +7(812) 312-35-57 E-mail: info@z-dom.com Рекламная служба: Елена Екименкова Адрес редакции: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403 Электронная версия: http://www.z-dom.com Корректор: Марина Терентьева Фото: Андрей Иванов, Наталья Иванова, Юрий Митюрев, Дмитрий Новик, Ольга Пашкова Фото на обложке: Андрей Иванов За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания.

Цена свободная. Подписано в печать 17.08.2009 г. Отпечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. Тираж 7 000 экз. Журнал можно купить в сети розничной торговли ООО «Пресса», в киосках ООО «Транспресс» на всех железнодорожных вокзалах. Издание распространяется в бизнес-залах аэропортов Пулково-1 и Пулково-2, через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, салонах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубежной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и Москве. Адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

В следующем номере Страна номера: Испания Болгарский рынок: взгляд изнутри «Ваш дом за рубежом» № 10 (22) выйдет 1 октября 2009 г.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

• тематические семинары, на которых специалисты расскажут о текущем положении и особенностях рынка недвижимости в той или иной стране, о процедурах и тонкостях приобретения объектов недвижимости.

Ипотеке кризис не помеха

НОВОСТИ

В США построят «город внутри города» В городе Сакраменто, штат Калифорния, будет реализован масштабный многофункциональный проект стоимостью $5,3 млрд, включающий в себя жилые и коммерческие площади. Проект получил название «Депо Сакраменто» (Sacramento Railyards). Он расположится на участке площадью 240 акров, где раньше находился самый загруженный промышленный центр северной Калифорнии. В состав проекта войдут 1,2 тыс. объектов жилой недвижимости, свыше 74 тыс. кв. м коммерческих площадей, парки, Музей истории железной дороги и Центр исполнительского искусства. На реализацию проекта уйдет 20 лет. Ожидается, что население Сакраменто в течение следующих двух десятилетий увеличится с 482 тыс. до 582 тыс. человек, поэтому столь масштабный проект с жилыми площадями ему не помешает. Кроме того, «Депо Сакраменто» обладает немалым потенциалом с точки зрения коммерческой недвижимости, поскольку расположится недалеко от центрального делового района города. В горадминистрации Сакраменто этот проект называют городом внутри города. Реализация первой очереди проекта должна начаться в 2011 году. В качестве девелопера выступит компания Thomas Enterprises.

Сезон открыт С 1 по 4 октября в Петербурге пройдет второй Международный форум по зарубежной недвижимости INFOREAL, организованный Группой компаний «Бюллетень недвижимости» и интернет-порталом «Prian.ru – недвижимость за рубежом». Форум включает два мероприятия: конгресс по зарубежной недвижимости – для профессионалов рынка, выставку зарубежной недвижимости – для населения. Конгресс с участием представителей международных и российских профессиональных объединений, ведущих отечественных и зарубежных специалистов пройдет 1–2 октября в отеле «Парк Инн Пулковская» (пл. Победы, 1, корпус 2). Выставка зарубежной недвижимости откроет двери для жителей Петербурга 3–4 октября в Ледовом дворце. Для посетителей будут организованы: • экспозиция более ста российских и иностранных компаний, работающих на рынке зарубежной недвижимости; 10

Совкомбанк и Международное агентство недвижимости Gordon Rock запустили совместную программу кредитования приобретения недвижимости за рубежом под залог недвижимости в России. Компании декларируют готовность финансировать в кредит приобретение недвижимости в 20 странах мира. Данная услуга, считают в Gordon Rock, будет наиболее востребована для покупателей на рынке Болгарии, Чехии, Германии, Италии, Франции, Португалии, Испании и США, где ввиду кризиса частично приостановлена или усложнена процедура кредитования для нерезидентов. Наиболее востребованный тип недвижимости для приобретения за рубежом через ипотеку – это апартаменты, на приобретение которых приходится более 45% сделок, совершаемых с использованием кредитных средств. По данным компаний, количество россиян, готовых приобрести зарубежную недвижимость в залог недвижимости в России, ежемесячно растет: по итогам первого полугодия 2009 года, число обращений по приобретению недвижимости с кредитованием через российские банки увеличилось в 2 раза, по сравнению со вторым полугодием 2008 года. Программа дает возможность в течение трех дней получить одобрение кредита в валюте на 15 лет, на сумму от €100 тыс. до €3 млн. По прогнозам компаний, до конца 2010 года суммарный объем кредитов, выданных в рамках данной программы, составит более 20 млн долларов.

В столице Швеции растут цены на жилье В некоторых регионах Швеции цены на жилье замедлили свой спад, а в ряде городов начали расти. Так, в июле цены на квартиры в центре Стокгольма поднялись на 4% к июню, в Гетеборге – на 3%. По итогам II квартала стоимость жилья увеличилась во всех крупных городах Швеции, цены в Стокгольме возвратились на уровень июля 2008 года и превышают 51 тыс. крон за кв. м (€4,9 тыс.). Стоимость покупки и аренды коммерческой недвижимости в стране между тем продолжает падать. За I полугодие спад в центральных районах Стокгольма составил 10–15%. По мнению специалистов консалтингового агентства Newsec, это обусловлено ужесточением условий банковского кредитования и оттоком иностранных инвесторов. Оборот сделок на рынке недвижимости Швеции по итогам I полугодия составил 9,2 млрд крон (€1,25 млрд). Это на 80% меньше, чем за тот же период прошлого года, и самый низкий уровень сделок за последние 10 лет.

Рынки Балтии оккупируют немцы Во II полугодии 2009 года на рынке недвижимости стран Балтии будут доминировать богатые покупатели из Германии, а также различные фонды и другие покупатели отчужденных активов. Такой прогноз

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

сделала шведская консалтинговая компания в области недвижимости Newsec. По мнению специалистов компании, на рынке недвижимости стран Балтии уже в ближайшее время возрастет число сделок изза появления все большего количества отчужденных объектов, которые продаются со скидками. Однако общие объемы инвестиций в рынки недвижимости Латвии, Литвы и Эстонии будут сравнительно низкими в связи с проблемами финансирования и общей нестабильностью на рынке, прогнозируют специалисты Newsec. В июле средняя стоимость серийной квартиры в Латвии составляла €494 за кв. м. В I полугодии текущего года цены на квартиры в новостройках столицы Литвы Вильнюса упали на 17% в годовом исчислении. Это на 70% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя цена типовой квартиры в спальных районах городов Эстонии сейчас варьируется от €639 до €894 за кв. м. В центральных районах она составляет €1,2 тыс.

В Болгарии упали продажи Количество сделок купли-продажи недвижимости в стране в I полугодии упало практически на треть относительно того же периода 2008 года. Об этом сообщает агентство Novinite со ссылкой на Управление по регистрации недвижимости Болгарии. Наибольший спад – свыше 50% – пришелся на Софию, Варну и Боровец. Интерес к недвижимости на черноморских курортах Болгарии также снизился. Так, в регионе Несебр, который включает в себя популярный курорт Солнечный Берег, в I полугодии было заключено 2650 сделок. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года их число составляло 3500. По данным Национальной ассоциации муниципальных образований, доходы местных бюджетов от налоговых отчислений со сделок купли-продажи недвижимости также снизились. За первые пять месяцев этого года налоговые поступления от продажи недвижимости составили 40 млн левов (€20,4 млн). За тот же период 2008 года было собрано 80 млн левов (€40,9 млн). Рост числа сделок по итогам I полугодия был отмечен только в регионах Банско и Благоевград.

Распродажи в «Гидре» Одна из крупнейших девелоперских компаний ОАЭ Hydra Properties хочет отказаться от всех своих международных проектов, а также отменить, приостановить или продать другим застройщикам несколько проектов в самих Эмиратах. Генеральный директор компании Али-Бин Сулаем заявил, что в том случае, если тот или иной проект продан только на 10%, «продолжать его реализацию не имеет смысла». В таком состоянии находится более половины всех проектов компании, пишет Arabian Business. В настоящее время Hydra Properties разрабатывает проекты в Мексике, Кувейте, Ливии и Пакистане. От всех планируется отказаться. В Дубае будет продолжена реализация только проекта Hydra Towers. В Абу-Даби другому девелоперу будут проданы проекты Hydra Avenue и Marina Spirit, включающие в себя восемь небоскребов. Кроме того, судьба еще ряда масштабных проектов компании находится под вопросом. август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

11

Рынок Греции: хорошо стоим Грядущей осенью рынок недвижимости Греции столкнется с множеством проблем. В ближайшие месяцы цены на жилую и коммерческую недвижимость в стране расти не будут. Количество выданных в этом году строительных разрешений не превысит 65 тыс. Для сравнения: в прошлом году это число составляло 120 тыс., пишет издание Kathemirini. Сложившуюся ситуацию усугубляют значительные объемы предложения, которые образовались на рынке в течение последних полутора лет. В сегменте коммерческой недвижимости дела также обстоят не лучшим образом. В пригородах Афин Галатси и Вотанико заморожена реализация двух торговых центров. Трудности с получением финансирования мешают потенциальным инвесторам браться за крупные проекты. Эксперты рынка коммерческой недвижимости Греции прогнозируют, что уровень занятости торговых площадей может снизиться на 1%. В секторе офисной недвижимости ожидается снижение арендных ставок.

Испания: переизбыток предложения НОВОСТИ

За последние шесть месяцев 14 крупнейших девелоперских компаний Испании не приступили к строительству ни одного жилого здания в стране (за исключением социального жилья). По свидетельству участников рынка, это первый подобный случай в истории местного сектора строительства. Согласно прогнозу организации G-14 (образованной вышеупомянутыми компаниями), по итогам 2009 года они построят всего 500 домов. Для сравнения: в период бума на рынке недвижимости страны эти девелоперы ежегодно начинали реализацию более полумиллиона новых объектов жилья. Всего в 2009 году строительной отраслью Испании будет начато возведение менее 150 тыс. объектов жилой недвижимости для частного сектора. Это самый низкий уровень с момента начала ведения подобной статистики. В 2006 году количество закладок фундаментов нового жилья достигало 1 млн, сообщает Spanish Property Insight. Члены G-14 утверждают, что цены на первичную недвижимость в Испании с начала 2008 года упали более чем на 20% и дальше опускаться не будут. Как пишет крупнейшая испанская газета El Pais, в конце 2008 года на рынке находились 997 652 жилые новостройки. 47% из них – около полумиллиона новых домов – расположены на побережье. Столь большое количество непроданных объектов курортной недвижимости не несет рынку недвижимости Испании ничего хорошего, считает издание. При темпах продаж 2007 года такое количество домов для летнего отдыха было бы продано за 16 месяцев. Однако при текущих темпах на это уйдет около пяти лет. По словам президента G-14 Педро Переса, «рынок «вторых домов» испытывает крупнейший спад продаж. И это вполне естественно, поскольку при возникновении финансовых затруднений люди в первую очередь отказываются именно от них».

12

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

В Болгарии запретили застройку лесных угодий Новое руководство Федерального агентства лесного хозяйства Болгарии, назначенное после победы на парламентских выборах правоцентристской партии GERB, запретило проведение строительных работ на лесных угодьях, доставшихся владельцам в результате сделок по обмену одних земельных участков на другие. Данная схема – когда бизнесмены, имевшие связи с бывшим правительством, получали государственные лесные угодья в окрестностях популярных болгарских курортов в обмен на частные участки в менее привлекательных и более дешевых районах – считается одним из ярчайших проявлений коррупции в Болгарии. В январе парламент страны под давлением природоохранных организаций и оппозиции уже наложил вето на совершение подобных сделок. Теперь пришла очередь запрещения строительства в лесных угодьях, сообщает агентство Novinite, отмечая, что совокупная площадь земельных участков, участвовавших в данной схеме с 2003 года, достигает 33 млн кв. м.

тале упали на 1% по сравнению с первым. При этом в Хельсинки и окрестностях они выросли – на 1,6% за квартал. Однако в остальных регионах страны был отмечен 2,4% спад. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Финляндии составляет €2738 (€3525 – в Хельсинки и €2454 – в остальных регионах). Относительно II квартала прошлого года цены на первичную недвижимость в Финляндии упали на 4,5%.

Что покупают россияне? Портал Prian.ru подготовил очередной ежемесячный отчет о рынках зарубежной недвижимости, наиболее востребованных среди россиян. Отрыв лидера рейтинга, Болгарии, от второй страны в списке растет. Как и прогнозировали эксперты, повышается интерес россиян к достаточно стабильному рынку недвижимости Чехии. А вот рынки недвижимости Финляндии и США теряют очки. Эту тенденцию специалис-

Власти Марбельи легализуют 16,5 тыс. объектов Администрация популярного курорта в провинции Малага разработала новый генплан города, который заменит аналог 1986 года и положит конец спорам, связанным с нелегально построенной недвижимостью. В последние несколько лет из-за недобросовестности девелоперов и коррупции местных чиновников 18 000 объектов недвижимости оказались возведены на землях, не предназначенных для строительства. Запрет был связан преимущественно с «Законом о побережьях» («Ley de Costas»), который не позволяет строить частные объекты на территории пляжей. В результате эта недвижимость оказалась под угрозой сноса. Рассматривался также вариант введения платы за ее легализацию. Теперь, в соответствии с проектом нового генплана, владельцы 16,5 тыс. объектов недвижимости будут освобождены от каких-либо компенсационных выплат, связанных с легализацией. Все подобные выплаты будут переложены на девелоперов. Вместе с тем, как пишет Spanish Property Insight, 1,5 тыс. объектов все еще находятся под угрозой сноса. Однако говорить о последствиях, которые будет иметь новый генплан, можно будет после его одобрения региональными властями и вступления в силу.

ты портала Prian.ru выделяют второй месяц подряд. За пределами первой десятки интерес отечественных покупателей в июле вырос к рынкам недвижимости Хорватии, Венгрии, Великобритании и Австралии. Пятый месяц кряду увеличивается интерес россиян к абхазскому жилью. По материалам Prian.ru

В Финляндии дорожает «вторичка» Стоимость вторичных домов и квартир в Финляндии во II квартале поднялась на 3,9% к предыдущему кварталу. В Хельсинки и окрестностях цены выросли на 5,8%, в остальной стране – на 2,3%. Но по сравнению с аналогичным периодом прошлого года стоимость вторичного жилья в Финляндии снизилась на 2,8%, сообщает Статистическое бюро страны. Средняя цена квадратного метра «вторички» в настоящее время составляет €1931–2887 в Хельсинки и €1500 в остальных регионах. В сегменте новостроек цены во II кваравгуст / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

13

Hillcrest Villas, Пафос, Кипр

Кониа Панорама, Пафос, Кипр Одна из старейших строительных компаний Кипра – Constantinou Bros Developers – реализует роскошный проект в живописной деревне Кониа, близ города Пафос. 23 виллы и бунгало с панорамным видом на море – один из самых внушительных проектов компании. Одно из главных преимуществ Кониа Панорама – низкий процент застройки (40%) и отсутствие комплексов апартаментов, что делает эту деревню эксклюзивной для проживания. За 7 минут на машине можно добраться до центра города и пляжей, в 15 минутах езды – гольф-поля и международный аэропорт Пафоса. Проект интересен не только местоположением, но и архитектурой и

оснащением. В каждом из пяти типов вилл предусмотрены частные бассейны (выполняются в камне), в каждой вилле имеется камин, мраморные полы – в гостиной комнате, гранитная столешница – на кухне. Существует возможность купить виллу по ипотеке под низкий банковский процент либо воспользоваться поэтапной оплатой в период строительства проекта. Площадь застройки – 12 га, стоимость кв. метра – от €3000 до €4500. Окончание строительства – весна 2011 года. Строительство начато, несколько вилл в комплексе уже забронировано.

Один из крупнейших кипрских застройщиков Cybarco PLC завершил близ г. Пафос загородный коттеджный комплекс, построенный в современном средиземноморском стиле. На площади 2300 кв. м располагаются 17 вилл. Цена – €3200 за кв. м. Есть возможность приобретения по ипотеке после внесения 30% предоплаты. Комплекс полностью готов, на сегодняшний день продана половина вилл. Этот комплекс интересен тем, кто желает приобрести недвижимость в тихом спокойном месте, но имеющем свою инфраструктуру, близость хороших пляжей и городской инфраструктуры. В качестве бонусов компания предлагает покупателям виллы не только с полной отделкой, но и с полной меблировкой и техническим оборудованием.

Paradise Gardens, Сахл Хашиш, Египет Компания CHEDA Real Estate & Investment выводит на российский рынок проект нового комплекса, строящегося в 17 км от Хургады. Проект интересен местоположением и эксклюзивностью. Роскошный курорт Сахл Хашиш называют новой жемчужиной Красноморского побережья. Фешенебельные отели, роскошные жилые комплексы, развитая инфраструктура, гольфполя. На территории 60 га в новом комплексе предусмотрено 18 таунхаусов и домов со студиями и апартаментами (всего 360 единиц). Коэффициент застройки не превышает 30%, остальные 70% отданы под инфраструктуру – сады и бассейны.

Застройщик предоставляет российским покупателям возможность беспроцентной рассрочки до конца строительства. Рассрочка на срок до 5 лет возможна под 5% годовых. Срок сдачи проекта по плану – 2 квартал 2010 г. На данный момент все здания уже возведены, завершается кирпичная кладка и бетонирование. И строительство, и продажи ведутся очень активно – в комплексе уже продано около 50% квартир и апартаментов. На данный момент действует бонус: скидка при 100% оплате – 7% от стоимости объекта. Стоимость студии, апартамента от €56 810.

Pantheo Luxury Residences, Лимассол, Кипр Кипрская компания Pandomus Property Developers реализует в районе туристической зоны Лимассола фешенебельный проект Pantheo Luxury Residences, состоящий из 11 трех- и четырехспальных вилл. В этом месте объединяются дух моря и магия гор. Комплекс располагается в непосредственной близости как от песочного пляжа, так и от покрытых пышной зеленью горных склонов. Общая площадь застройки – более 5000 кв. м, а

14

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

стоимость квадратного метра виллы – €2800. Строительство уже начато, полное завершение проекта планируется в апреле 2010 года. Компания предоставляет возможность покупки в рассрочку на два года без процентов и с предоплатой размером 30%, а также оказывает помощь в оформлении долгосрочного кредитования под невысокий банковский процент. Благодаря своему месторасположению, приобретение виллы в Pantheo Luxury Residences – это

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

возможность стать собственником эксклюзивной кипрской недвижимости, сочетающей в себе как выгодное инвестирование, так и идеальное жилье для временного и постоянного пребывания. В комплексе предусмотрена система охраны, а каждая вилла будет полностью оснащена инженерными системами по последнему слову техники (электро­ отопление, кондиционеры фирмы Mitsubishi и кухонное оборудование).

15

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Финляндия, Миккели €3 000 000. Комфортабельный отель на 48 номеров (возможно расширение) в 3 км от горнолыжного курорта, берег Саймы, свой причал, ресторан, конференц-зал, сауна, бассейн. До границы с РФ 130 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Финляндия, Иматра €198 000. Уютный новый дом для постоянного проживания, 143 квадратных метра, 4 комнаты, сауна, гараж, участок 11 соток, тихое, спокойное место, до границы с РФ 14 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Финляндия, Котка

Финляндия, Юва

€39 000. Квартира в небольшом 2-этажном доме, 2 комнаты, 47 квадратных метров, все удобства, вокруг ели, сосны, рядом рыбная река, озеро с пляжем, от границы с РФ 60 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru

€149 000. Коттедж 72 квадратных метра на берегу озера, 3 комнаты, все удобства, сауна, можно использовать зимой, беседка для гриля, участок 25 соток, вокруг сосны, от границы с РФ 135 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru

АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Болгария, Бургас, Сарафово €900 / кв. м. Комплекс готов, расположен в 200 м от моря. На территории: 2 бассейна + детский, ресторан. Управляющая компания для сдачи в аренду апартаментов. Полная меблировка! Все апартаменты с одной спальней от €37 575 – 41,74 кв. м.

BALKAN INVEST GROUP 008 www.balkanin.ru 927-90-06, 493-59-79

Болгария, Созополь От €56 168. Апартаменты от 54,12 кв. м. Комплекс готов. Первая линия моря. На территории: бассейн, ресторан, бар, охрана, управляющая компания для сдачи апартаментов в аренду.

BALKAN INVEST GROUP 008 www.balkanin.ru 927-90-06, 493-59-79

16

АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Болгария, Солнечный Берег €71 434. Готовая вилла с двумя спальнями 84 кв. м. Расположена в предгорьях горного массива Стара-Планина с видом на море. На территории: мини-гольф, охрана, лобби-бар, гастроном, парковка, 2 бассейна, спортзал, развлекательный комплекс.

BALKAN INVEST GROUP 008 www.balkanin.ru 927-90-06, 493-59-79

Финляндия, Савонлинна €268 000. Новый коттедж на берегу озера, со своей береговой линией, 4 комнаты, сауна, терраса, общая площадь 117 квадратных метров, участок 25 соток. Высокое, красивое место на большом озере. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Финляндия, Ристина €330 000. Коттедж 2007 года постройки со своим берегом озера, 3 комнаты, все удобства, можно использовать зимой, береговая сауна, беседка для гриля, участок 28 соток, от границы с РФ 115 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Болгария, Несебр, Равда От €39 560. Равда – морской курорт с красивыми и чистыми пляжными заливами, которые достигают Несебра. На курорте много ресторанов, бистро, таверн, разнообразная кухня. В комплексе: магазины и бассейн, 24 ч. охрана.

BALKAN INVEST GROUP 008 www.balkanin.ru 927-90-06, 493-59-79

Чехия, Прага От €97 000 до €530 000. Квартиры от 45 кв. м, кондоминиумы и виллы. Поблизости: гольф-клуб, дорожки для роликов, лесной массив, бассейн. Сдача комплекса – октябрь 2010 г. Рассрочка, 1-й платеж от 15%. «ЕВРОСОТРА» +420 272-732-750 (Прага) www.euroreality.ru +7 (495) 662-47-07 Москва, 4-я Тверская-Ямская, Чешский Дом

Чехия, Прага От €87 000. Студии и апартаменты в реконструированном доме постройки начала XIX в. от 29 до 277 кв. м (2 уровня), паркет, кухонная и сан. техника. Близость к центру и парку. Престижный и зеленый р-н. «ЕВРОСОТРА» +420 272-732-750 (Прага) www.euroreality.ru +7 (495) 662-47-07 Москва, 4-я Тверская-Ямская, Чешский Дом

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

москва, краснопресненская наб., 12, под. 6, оф. 1032, Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71 Санкт-Петербург, аптекарская наб., 20, лит. а, оф. 225-227, тел.: +7 (812) 680-2-888, факс: +7 (812) 680-2-889 www.pafilia.ru, russian@pafilia.com

Финляндия, Котка €89 000. Дом для постоянного проживания, гостиная с камином, спальня, кухня, сауна, расположен на тихой улице, ведущей к Финскому заливу – 5 мин. пешком, где пляж и причал. Электричество, водопровод, канализация. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Amorosa Villas, Кипр, Latsi

Elysia Park, Кипр, Pafos

Элитный жилой комплекс расположен у самой кромки воды, в районе г. Полис. Состоит из 3- и 4-спальных вилл с индивидуальными участками. Террасы с бассейнами «инфинити», благодаря их уникальной архитектуре создается иллюзия, что вода каскадом падает прямо в лазурное море. Это просторные дома с большими холлами, каминами, саунами, спортзалами и кабинетами с великолепной отделкой. Собственные теннисные корты, отдельный выход к морю. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Комплекс расположен в 15 мин. ходьбы до живописной бухты Пафоса. По уровню обслуживания и качеству отделочных материалов Elysia Park соответствует уровню лучших 5-звездочных отелей. Тренажерный зал, 2 детские площадки, баскетбольная площадка, 2 бассейна, SPA-зона с крытым бассейном, конференц-зал, рестораны, салон красоты, кофейня, булочная, химчистка и банк. Elysia Park – самый большой проект жилой недвижимости на Кипре, всего 350 объектов. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Финляндия, Руоколахти €345 000. Коттедж 2009 года постройки, 181 квадратный метр, 5 комнат, все удобства, сауна, свой берег 60 метров, участок 40 соток, от границы с РФ 54 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Болгария, Св. Константин и Еленa От €51 441. Апартаменты от 35 кв. м. Комплекс в 250 м от моря. Готов! Есть расширенная пляжная полоса, дискотека, бассейн с морской и минеральной водой. Спорт: мини-гольф, верховая езда, велосипеды, яхты, катера, серфинг и водные лыжи.

BALKAN INVEST GROUP 008 www.balkanin.ru 927-90-06, 493-59-79

Iris Village, Кипр, Pafos

Kastalia Park, Кипр, Kastalia

Современный проект в средиземноморском стиле, расположенный в новом жилом районе Пафоса. Район идеально подходит для тех, кто ищет спокойствия и отдыха рядом с побережьем теплого моря. Комплекс расположен среди потрясающе зеленых садов с большим бассейном посредине. Имеется несколько подземных паркингов. На расстоянии пешеходной прогулки от комплекса находится множество ресторанов и магазинов туристического Като Пафоса. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Потрясающий проект, расположенный на склоне холма в одном из красивейших мест западной части Кипра. Комплекс находится на большой зеленой территории, где традиционные кипрские деревья и кустарники создают атмосферу уединенности. Все дома этого эксклюзивного проекта спроектированы с сохранением превосходных видов средиземноморского ландшафта. Территория вокруг большого плавательного бассейна вымощена натуральным камнем. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Latsi Marina View, Кипр, Latsi

Minthis Hills, Кипр, Tsada

Комплекс состоит из 19 эксклюзивных вилл и 2 бунгало, расположенных в престижном районе рядом с морским побережьем Лачи. Из вилл открывается прекрасный вид на море. Просторные гостиные, столовые открытого плана имеют выход на веранду с видом на бассейн и сад. Элегантный дизайн внешней отделки гармонично сочетается с природной красотой местности. Комплекс расположен вблизи от основной инфраструктуры Лачи. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Эксклюзивный проект на Кипре в красивейшем месте на высоте 650 м над уровнем моря. 600 современных частных вилл с бассейнами расположены на территории самого старого и живописного гольф-клуба на Кипре пл. 585 га. Великолепный дизайн от ведущих мировых архитекторов и ландшафтных дизайнеров, SPA и фитнес, теннисная академия, собственные виноградники и оливковые рощи, детская игровая площадка, автополигон, собственное водохранилище. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Чехия, Прага От €59 000. Квартиры и студии в готовом комплексе, р-н Прага – Запад, пл. от 29 до 208 кв. м. Подземный паркинг. Вид на горы и Прагу. 25 мин. от аэропорта, 16 км до центра Праги. Эксклюзивный дизайн. «ЕВРОСОТРА» +420 272-732-750 (Прага) www.euroreality.ru +7 (495) 662-47-07 Москва, 4-я Тверская-Ямская, Чешский Дом

август / сентябрь 2009

Pafilia gardens, Кипр, Pafos

Royal Gardens 2, Кипр, Limassol

Построен в самом сердце Пафоса. Дома располагаются на возвышенности, откуда открываются захватывающие виды на весь город и море. Дома располагаются вокруг 2 больших бассейнов. Проект сочетает ультрасовременные архитектурные решения с отделкой материалами высочайшего качества. Центр Пафоса, банки, рестораны и супермаркеты находятся всего в нескольких минутах ходьбы. В пешей доступности песчаные пляжи и знаменитая бухта в Като Пафосе. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

В комплексе вы сможете насладиться удобством и роскошным дизайном двуспальных таунхаусов, окруженных зеленью и расположенных в одном из лучших жилых кварталов в самом сердце космополитичного Лимассола и всего лишь в 500 м от песчаного пляжа. Royal Gardens 2 является ультрасовременным жилым комплексом с открытой планировкой, все дома располагают обширными верандами с выходом в частные сады и общий бассейн. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

17

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, (812) 973-57-00 bulgar@z-dom.com

w w w. a n s p b . r u

321-18-18

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЛЮБОЙ ТОЧКЕ МИРА. О Т КВАР Т ИРЫ ДО ВИЛЛЫ

ЮРИДИЧЕСКОЕ БЮРО «ЮРРАЙТ» – НЕДВИЖИМОСТЬ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЗА РУБЕЖОМ Финляндия, Коувола €98 000 (торг). Аренда или обмен на кв. в СПб или Москве. 2-эт. дом 140 кв. м, 5 комн., оборудованная кухня, теплые полы, Интернет, тел., встроенный гараж, уч-к 11 сот., в красивом тихом месте, лес, озеро, река. Все коммуникации, 2 сауны, 2 камина, большой фрукт. сад, 15 мин. до ж/д вокзала. +7 (911) 723-11-21

Болгария, Несебр

Кипр, Холмы Афродиты

Кипр, Пафос

Кипр, Лимассол

Кипр, Лимассол

От €53 970. От застройщика. Квартиры с одной спальней от 62 кв. м, в готовом жилом комплексе, находящемся в г. Несебр в 100 м от песчаного пляжа. Отличная инфраструктура. Возможна рассроченная схема оплаты. Гибкая система скидок.

В удивительном по красоте и истории месте жилой комплекс с видом на море и горы. Виллы и апартаменты от 88 до 300 кв. м. В 750 м от пляжа и 15 км от аэропорта г. Пафос. Гольф-курорт. Возможен кредит (5%). Управление проф. компанией (круглогодичный доход). АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

Коттеджный комплекс из роскошных отдель­ но стоящих вилл с 3 спальнями, частными бассейнами, полной отделкой и меблировкой. На расстоянии 10 мин. пешеходной прогулки от пляжа, в развитом районе исторического города Пафос с многовековой культурой и высоким уровнем быта. АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

Элитные виллы с 3 спальнями с панорамным видом на море в эксклюзивном комплексе всего в 100 м от пляжа. Стильный современный дизайн с элементами средиземноморской архитектуры. Апартаменты 1-, 2-, 3-спальные полностью оборудованы. Бассейны, игровые площадки, фитнес-центр. АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

В центре города на возвышенности с видом на море и горы – апартаменты с 1, 2, 3 спальнями и пентхаус. Шикарная отделка, мраморные полы в гостиной и прихожей, паркет в спальнях, встроенная мебель, кухня из Италии. Элитный подъезд, крытые парковки. Возможен кредит (5–6% годовых). АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

+359 88 718 90 27

universal_19@abv.bg www.uni-properties.com

Санкт-Петербург, Большой пр., 100, офис 325 Тел./факс (812) 336-40-80 Тел. (812) 975-0979, + 7 904 640-74-66 Представительство в Москве +7 (495) 972-51-16 Представительство в Омске +7 (3812) 615310 www.urright.ru, info@urright.ru

Англия Италия, Емилия-Романия, Модена €1 700 / кв. м. В непосредственной близости от города Нонантола провинции г. Модена (город, в котором жил и работал Лучано Паваротти), вблизи города Болонья. Продаются двухуровневые квартиры с частным садиком, гаражом и дополнительным местом для машины. В каждой квартире 3 спальни, 3 ванных комнаты, кухня-студия, большая гостиная. Размер квартир от 200 кв. м. Дом 1600 года постройки, реконструирован в 2008 году, всего в доме 9 квартир, остались не проданы 2 квартиры. +39 333-234-19-94, +7 911 923-65-59, Ольга Николаевна olga742000@mail.ru, skype: olgaspb67014

Франция

Эксклюзивные квартиры в любом районе Лондона и других городов Великобритании.

Различные уголки прекрасной страны. Любые предложения: квартиры, дома, виллы, рестораны и другие объекты различного назначения.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

Чехия

Франция, Канны €9 000 / мес. 2-этажная вилла в Каннах на годовую аренду, с видом на море. Жилая площадь 220 кв. м, сад 2000 кв. м, бассейн 13 х 7. Четыре спальни, три из которых имеют свои ванные комнаты. На нижнем этаже находятся: кухня (посудомоечная машина, плита, духовка, микроволновая печь, америк. холодильник-морозильник, кофеварка, эл. чайник, тостер), столовая (стол на 12 человек), салон (примерно 50 кв. м) с большим плазменным телевизором, мал. салон – кабинет (раб. стол, пианино, действующий камин), студия для обслуживающего персонала с отдельным входом, с кухней и ванной комнатой (диван-кровать 140х190), большой гардероб, служеб. помещение (стирал. и сушильная машины, нагреватель воды, работающий на дизельном топливе). В доме есть Интернет, сигнализация, раздвижные решетки на дверях и окнах. Имеется большая терраса (примерно 100 кв. м) и летняя кухня со столом на 8–10 чел. и газовым грилем. Гараж, на 2–3 машины, расположен отдельно от дома. www.frenchgroup.ru, info@frenchgroup.ru +7 (495) 544-73-23

18

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Германия

Финляндия

3-комнатная, 2-уровневая обустроенная квартира в парковой зоне г. Мюнхена, расположена на 3-м этаже 3-этажного дома. Общая пл. 90, 5 кв. м. Подземный паркинг, автономное обслуживание, много подсобных помещений, терраса. Обустроенный зеленый дворик. АН «Александр», 321-18-18

Жилой кирпичный дом в г. Иматра. 16 соток земли в собственности. Общ. пл. дома 200 кв. м, центральное водоснабжение и канализация, отопление – котел на жидком топливе, два камина. 15 минут пешком до озера Сайма. Отличное место для отдыха и проживания.

Чехия

АН «Александр», 321-18-18

Испания

Испания

Доступно для россиян. Карловы Вары, Прага и другие престижные районы Чехии. С удобными вариантами оплаты.

Комплекс «У Каплички» расположен севернее г. Чешские Будеёвицы, на одной из самых оживленных трасс. «У Каплички» выгодно расположен в 70 км от немецкой границы и в 38 км от австрийской. В комплекс входят: ресторан, пиццерия.

1-комнатная квартира 50 кв. м с террасой 15 кв. м с видом на море. В элитном доме с полным обслуживанием. Полностью укомплектована мебелью, техникой. Готова для постоянного проживания и отдыха.

Две шикарные виллы «Аль МАР» и «Авалон» на побережье Валенсии, Аликанте. Виллы расположены в 80 м от моря. На территории: бассейн, гольф-площадка, сад.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 579-46-10, +7 (901) 309-3570, Людмила

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

Турция, Анталия

Турция, Анталия

Болгария

Болгария

€39 500. Район Коньялты. 2-к. кв. в комплексе «люкс». Жилая пл. 75 кв. м, балкон, кондиционер, душ-кабина. Высокий входной этаж. Окна выходят на город. Спутниковая антенна, лифт, система безопасности, швейцар, парковка. До моря 1,2 км, до аэропорта 18 км. Год постройки 2008. АН «Александр», 321-18-18

€52 750. Район Лиман, продается 4-кв. в комплексе, «люкс», 2-й этаж. Жилая пл. 110 кв. м, балкон. Кондиционер, кух. мебель на заказ, бронированная дверь. Спутниковая антенна, лифт. Система безопасности, швейцар. До моря 900 м, до аэропорта 20 км, парковка. Год постройки 2008. АН «Александр», 321-18-18

€45 000. Однокомнатная квартира в местечке Несебр. Великолепное место. Вся инфраструктура. Новый заселенный комплекс. Море в 300 метрах. Общая площадь 44 кв. м с лоджией. Меблирована. Собственность.

Терраса 60 кв. м в подарок. Sunny Dream – жилой комплекс в южной части Балчика, 200 м от моря. Кв-ра 100 кв. м, 5-й эт.

2-стор., 2 спальни, 2 с/у, кондиционер, кабельное TV, два балкона, вид на море, в 250 м от пляжа. Балчик – сочетание истории и современного города. АН «Александр», +7 (921) 941-38-90, Галина Гулий

август / сентябрь 2009

АН «Александр», 321-18-18

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

19

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Греция, Корфу

Продается SPA-отель площадью 75 000 кв. м, всего 250 комнат (5 типов жилья). 2 этажа, 2 лифта. VIP-коттеджи 7*2. Отель расположен в 500 метрах от пляжа, в окружении оливковых рощ, лимонных и апельсиновых деревьев. Прекрасный вид на море. На территории имеется 6 бассейнов, 2 теннисных корта, бары с террасами, диско-площадка, театр. Сауна, джакузи, массажная, зал аэробики, анимация, водный спорт. Отель имеет 2 конференц-зала, один 320 кв. м (200–300 персон), другой – 81 кв. м (60–70 персон).

Thomas Papageorgiou

Греция, п-ов Халкидики

Болгария, Пампорово

Болгария, Родопы

€550 000. Двухэтажный коттедж пл. 84 кв. м с участком 1000 кв. м в жилом комплексе, расположенном на первой линии моря в поселке Nikiti. На первом этаже гостиная с камином + кухня, подсобное помещение, WC. На втором этаже 2 спальные комнаты, ванная, кладовая, большой балкон. Развитая инфраструктура. Сосновые леса. Чистые пляжи.

€25 000. Дом в горах. Массивный коттедж из камня и кирпича. Великолепная панорама, в 15 км от горнолыжного курорта Пампорово и 7 км от нового центра г. Смолян. Участок 600 кв. м, невероятная панорама. 1-й этаж: гостиная с кухней, ванная комната. 2-й этаж: две спальни в коридор, две террасы. Электричество, вода, асфальтовая дорога. Круглогодичное проживание.

€45 000. Дом в горах, в 20 км от города Смолян и 40 км до горнолыжного курорта Пампорово. Трехэтажный дом общей площадью 210 кв. м. Дом состоит: 1-й этаж: две большие комнаты. 2-й этаж: четыре комнаты. 3-й этаж: четыре комнаты Сад 380 кв. м. Деревня расположена в 5 км от курорта «Баните». Регион известен многочисленными источниками минеральных вод.

Санкт-Петербург: +7 (931) 235-07-54 Греция: +30 (693) 703-52-60 (на русском)

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

+306936894711 (на английском)

Греция, п-ов Халкидики

Греция, п-ов Халкидики От €380 000 до €800 000. Готовые коттеджи различных площадей расположены в новом жилом комплексе на п-ве Кассандра в дер. Скиони. Первая линия моря. Прекрасный панорамный вид. В комплексе имеется бассейн общего пользования. Благоустроенная зеленая территория. Ландшафтный дизайн.

От €90 000 до €115 000. Апартаменты площадью 65 кв. м в новом жилом комплексе в пос. Афитос (п-ов Кассандра). В прекрасном живописном месте с видом на море. Строительство полностью завершено. В квартире: 2 спальни, гостиная с камином, кухня, ванная комната. Установлено оборудование для обогрева. Имеется паркинг.

Греция, п-ов Халкидики

Греция, п-ов Халкидики

Болгария, Каварна

От €778 / кв. м. Чудесное место для отдыха в 64 км от Варны. Апартаменты с видом на море на расстоянии 500 м от пляжной зоны и 500 м от центра Каварны. Кафе-бар и рецепция. Открытый бассейн, парковка, детская площадка, барбекю, круглосуточная охрана, освещенный двор с естественным ручейком, подвальное помещение к каждому апартаменту, кондиционеры, кухня со встроенными приборами, гарантированная сдача в аренду на 2 года.

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Болгария, Кранево

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Болгария, София

Специальная программа оплаты! Оформляем нотариальный акт при первом взносе, остальной платеж предоставляется в рассрочку до 5 лет. Возможность получения визы владельца недвижимости. Роскошный комплекс для отдыха и круглогодичного проживания. Предлагаются одно-, двух- и трехэтажные коттеджи с полной отделкой. Комплекс сдан в эксплуатацию. Охрана, бассейн, сауна, ресторан, собственная скважина с минеральной водой.

Инвестиционный проект OUTLET CITY SOFIA непосредственно от собственника. Площадь участка 75 000 кв. м. Магазины – 8. Рестораны, кафе – 6. Детский развлекательный центр – 1. Паркинг на 1200 мест. Удобное расположение, всего в 20 мин. от центра и 10 мин. езды от аэропорта. Средняя годовая прибыль – 12%. Координаторы проекта: Investa Property Solutions – одна из самых успешных компаний, оперирующих моллы в восточной Европе.

Санкт-Петербург: +7 (931) 235-07-54 Греция: +30 (693) 703-52-60 (на русском)

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Греция, п-ов Халкидики

Греция, п-ов Халкидики От €100 000. Квартира площадью 76 кв. м с двумя спальнями, гостиной с кухней, ванной комнатой. Установлено оборудование для обогрева. Предлагаются квартиры на 1-м и 2-м этажах. Дом находится в небольшой дер. Афитос, сохранившей национальный архитектурный стиль узких улочек с красочными ресторанами и тавернами. Чистый пляж, бирюзовые воды залива Кассандра.

Санкт-Петербург: +7 (931) 235-07-54 Греция: +30 (693) 703-52-60 (на русском)

20

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

От €250 000. Коттеджи в готовом жилом комплексе расположены в пос. Певкохори. Сосновый лес, изумительная панорама на залив Торонеос. Пляжи, отмеченные «голубым флагом». Расстояние от моря 100 м. 1-й этаж: гостиная с камином + кухня, кладовая, WC, калорифер, потолочный кондиционер. 2-й этаж: 3 спальни, ванная комната, большой балкон. В комплексе имеется общий бассейн, автоматическое орошение зеленых насаждений. Ухоженная территория.

Санкт-Петербург: +7 (931) 235-07-54 Греция: +30 (693) 703-52-60 (на русском)

€170 000. Продается коттедж в жилом комплексе в пос. Полихроно. Дом построен на первой линии моря. Современный дизайн, высококачественная отделка, зеленый двор. На первом этаже расположены гостиная с камином, кухня, спальная комната, WC, установлена система кондиционирования. Мансарда с комнатой, WC, гардеробная комната. Расстояние до аэропорта Македония г. Салоники 100 км.

Болгария, Елхово

Двухэтажный дом, расположенный в живописной местности Южной Болгарии, в 15 км от города Елхово. Площадь дома 120 кв. м. В доме четыре комнаты, душ, туалет. Садовый участок площадью 970 кв. м. Ландшафтный дизайн. Барбекю. Возможность круглогодичного проживания.

Санкт-Петербург: +7 (931) 235-07-54 Греция: +30 (693) 703-52-60 (на русском)

Санкт-Петербург: +7 (931) 235-07-54 Греция: +30 (693) 703-52-60 (на русском)

От €60 000 до €90 000. Апартаменты площадью 60 и 65 кв. м в шестиквартирном новом доме в живописном зеленом пос. Криопиги на п-ве Кассандра. Все квартиры в доме с двумя спальнями, имеют гостиную с камином, оборудованную кухню, ванную комнату, оснащены системой калориферов. Зеленый двор с барбекю. Вид на море.

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38 bulgar@z-dom.com

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Болгария, Солнечный Берег

€595 / кв. м. Kомплекс «САНИ ХАУС» – расположен в привлекательном месте, с панорамными видами на море, вблизи от важных дорог, в 2 000 м от пляжа, каждые 30 мин. ходит автобус.

35 км от города Бургаса и 30 км от международного аэропорта. Комплекс предназначен для круглогодичного проживания, состоит из 4-этажного здания с 64 апартаментами, бассейна, детской площадки, автостоянки. Строительство завершено, и комплекс сдан в эксплуатацию.

Санкт-Петербург: +7 (931) 235-07-54 Греция: +30 (693) 703-52-60 (на русском)

август / сентябрь 2009

Болгария, Солнечный Берег €390 / кв. м. Уникальная цена! Это закрытый охраняемый комплекс пл. 60 000 кв. м. 1400 апартаментов в 44 современных жилых зданиях. Комплекс расположен на живописном холме, вид на горы и Солнечный Берег. На территории предусмотрены: торговый центр, фитнесс- и SPA, медпункт, ресторан с террасой, кафе и пианино-бар, супермаркет и магазины, косметический кабинет, рецепция, 5 открытых бассейнов, 2 теннисных корта, спортивные и детские площадки.

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

21

Текст: Надежда МЕРЗЛЯКОВА Фото: Наталья ИВАНОВА Консультанты: Costa Real, GreenField Property International, ГК «Невский Альянс», «Гайот», «Бест Актив – Серебряный мир», «АЛИСА ЭСТЕЙТ», Europe Real Estate, АН «Александр», АРИН Подводя итоги первого полугодия 2009 года, эксперты констатируют: рынок зарубежной недвижимости в России стряхнул с себя налет спекулятивного ажиотажа и сверхприбылей прошлых лет и приобрел нового покупателя, здраво оценивающего свои финансовые возможности, осведомленного и умеющего ждать. Рынок мировой недвижимости тем временем разными сценариями, но верно движется к относительному равновесию, нащупав компромисс между желанием одних купить по сниженной цене ликвидную собственность и необходимостью других получить наличные средства. Лидеры спроса 2009 года: Испания, Кипр, Финляндия, Франция, Италия, Болгария, Германия, Турция, Чехия, США, Англия. По мнению Валентины Нагиевой, генерального директора компании GreenField Property International, сегодня популярны страны, надежные с точки зрения законодательства по приобретению недвижимости, в 2008 году интерес российских клиентов был сосредоточен на недвижимости тех государств, где был бум строительства. «В настоящий момент люди стремятся гарантированно сохранить деньги. Число сделок уменьшилось, но работы у компании стало больше: клиенты совершают по 3–4 осмотра потенциальных объектов приобретения», – рассказывает эксперт.

24

лей, которые в связи с кризисом пытаются вывести свои капиталы, в том числе свой бизнес, за рубеж. Некоторые из них планируют переждать кризис в другой стране и в связи с этим покупают бизнес и жилье за границей. У нас есть такие запросы, – рассказывает Елена Зорич. По данным консультантов, с точки зрения приобретения коммерческой недвижимости лидерами спроса сегодня являются Финляндия и Германия, на рынках которых появляются ликвидные предложения зачастую в 1,5–2 раза дешевле докризисной цены. Впрочем, консультанты отмечают, что если речь идет о поиске бизнеса, зачастую покупатель не ограничивается какой-то страной, а ищет ликвидные предложения по всему миру. Консультанты отмечают, что на рынке бизнес-недвижимости Германии увеличилось предложение дефолтных объектов от банков. Популярность Финляндии обусловлена близостью этой страны к Петербургу, а значит и возможностью контролировать бизнес за рубежом из России. Ряд аналитиков считают, что осенью придет время появления на рынке коммерческой недвижимости Болгарии большого количества ликвидного предложения с дисконтом: выполняя взятые на себя обязательства, компании будут вынуждены продавать ликвидные направления своего бизнеса по интересным ценам.

Границы платежеспособного спроса Стратегия выбора дома «про запас» у россиян напрямую зависит от бюджета покупки. Один может позволить себе максимум апартаменты в Турции или мало-

Дождались перемен Кризисные правила игры на рынке лаконичны и применимы ко всем странам, возглавившим сегодня хит-парад российского спроса: бюджет покупателей из России сократился более чем в два раза. По данным компании Greenfield Property International, для всех направлений по продаже недвижимости за рубежом справедливо сокращение суммы покупок: если в 2008 году средний бюджет (с учетом самых дорогих и дешевых сделок) составлял €400–500 тысяч, то в 2009 году – €150–200 тысяч. Причины произошедших перемен эксперт связывает с нежеланием покупателей рисковать и сохранением дополнительных средств на «черный день». Указанную тенденцию отмечает также Сергей Яблонский, директор департамента зарубежной недвижимости АРИН: «Снижение бюджетов характерно сегодня для сделок с зарубежной недвижимостью. Клиенты, которые могут позволить себе объекты за миллион евро, интересуются недвижимостью за €200–300 тысяч. Причины в нестабильности экономической ситуации в мире». Еще одна универсальная перемена в менталитете российского потребителя – резко возросшая грамотность клиента и время раздумий при выборе объекта. Покупатель капризен, требователен и точно знает, чего хочет. «Сегодня клиент приходит к нам с конкретным запросом, определившись со страной покупки, типом недвижимости и бюджетом. Приобретения совершаются более осознанно, чем в прошлом году, теми клиентами, которые точно знают, зачем покупают недвижимость за границей», – рассказывает коммерческий директор «АЛИСА ЭСТЕЙТ» Елена Зорич. По данным

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

25

Конъюнктура

Кризис-2009: перезагрузка спроса

консультантов, в 8 случаях из 10 вне зависимости от бюджета покупки российский покупатель стремится надежно разместить наличные средства за рубежом, не упуская из виду возможность использовать заграничный дом для собственного отдыха и отдыха своей семьи, а также потенциальную доходность объекта. По данным руководителя отдела продаж Europe Real Estate Полины Ефимовой, цель покупки обычно смешанная: это вложение средств, проживание в своей квартире или доме во время отпуска и сдача в аренду в остальное время. «Сегодня однозначно сложилась ситуация, при которой люди вкладывают деньги в недвижимость, при этом интересуются надежными и универсальными объектами, которые могли бы удовлетворять не только потребностям отдыха и временного пребывания, но и приносили заметную прибыль», – констатирует директор департамента зарубежной недвижимости АН «Александр» Галина Гулий. Размещение капитала за рубежом в качестве одного из ведущих мотивов при покупке недвижимости практически единодушно назвали все консультанты. Интересно то, что в этом году россияне покупают жилье за границей с намерением использовать его для собственного долгосрочного, а не сезонного, как это было раньше, пребывания. «Кроме того, к традиционным целям покупки недвижимости за границей в 2009 году добавилось желание клиентов иметь ликвидный актив на территории другой страны, в частности Евросоюза», – констатирует Сергей Яблонский.

– Сегодня на рынке появилась категория покупате-

Конъюнктура

бюджетное жилье в Чехии, но все-таки предпочитает их собственности в России, поскольку уверен, что заморские стены надежнее сохранят вложенные в них наличные средства. Другой готовится реконструировать старинный замок во Франции под отель и покупает жилье где-то на Лазурном берегу. Консультанты отмечают, что кризис привлек на рынок зарубежной недвижимости, с одной стороны, клиентов с минимальными бюджетами, обеспечив доступ на рынок тем, кто в 2008 году об этом даже не мечтал, с другой – крупных инвесторов – россиян, ищущих инвестиционно привлекательные проекты стоимостью порядка €1 млн и выше. По данным главы адвокатского бюро «Серебряный мир» Леонида Шейнгезихта, наблюдается спрос на малобюджетные покупки в Чехии – квартиры по цене €15–20 тысяч. Зачастую люди приобретают их с целью переезда, продав недвижимость в России. Эксперт считает, что спрос на такие объекты увеличился по причине их дешевизны. Аналогична ситуация в Турции, где, по данным компании «АЛИСА ЭСТЕЙТ», сегодня есть очень выгодные предложения: за €25–30 тысяч можно приобрести квартиру в 50 метрах от пляжа.

– Сегодня покупатели значительно меньше стали интересоваться недвижимостью в диапазоне €200– 300 тысяч. Потенциальных клиентов сейчас интересует недвижимость либо совсем дешевая (например, Болгария – от €25 тысяч), либо дорогая (например, Франция и Италия – от €1 млн), – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости ГК «Невский Альянс» Елена Ляпина. – Состоятельные клиенты предпочитают вкладывать деньги в отели и замки, которые можно переделать в гостиницы, причем 80% покупателей страна не интересует – их интересует окупаемость, которую мы рассчитываем в каждом конкретном случае. Офисной недвижимостью клиенты практически не интересуются. С инвестиционной точки зрения сегодня выгодно покупать жилую недвижимость во Франции и Америке, поскольку при покупке можно получить хорошую скидку. Например, во Франции недавно мы продали апартаменты на Лазурном берегу с дисконтом в €50 тысяч при начальной стоимости €320 тысяч. Кроме того, Франция сегодня является инвестиционно привлекательной страной с точки зрения приобретения бизнес-недвижимости. Часто владельцы замков, получившие их в наследство, вынуждены продавать «родовые гнезда» по цене ниже рынка, поскольку не могут заплатить налог на наследство, составляющий во Франции 30–35% от стоимости собственности.

Лидеры ресейла Сегодня наиболее популярны два сценария перепродажи недвижимости за рубежом с хорошим дисконтом: дефолтная недвижимость от банков и продажа объектов на вторичном рынке, в основном английскими инвесторами. В лидерах ресейла жилой недвижимости – Испания, Кипр, Болгария, Франция; коммерческой – Германия, Финляндия. По словам ведущего специалиста по зарубежной недвижимости компании «Гайот» (представительство Leptos Estates в Петербурге) Юлии Сербиной, падение 26

цен на мировом рынке зарубежной недвижимости привело к тому, что сегодня покупатель считает вправе диктовать свои правила игры на нем и с переменным успехом это делает. ««Предложите нам что-нибудь за €100 тысяч», – стандартный запрос покупателя в 2009 году и его любимая планка», – рассказывает эксперт. Проверяя таким образом рынок недвижимости разных стран на прочность, в целом клиент прав: уход английских инвесторов с рынков недвижимости ряда стран действительно позволяет сегодня приобрести ликвидный объект по ценам в полтора, а то и два раза ниже докризисных – до €100–130 тысяч.

– По сравнению с прошлым годом сегодня на Кипре стала более востребована жилая недвижимость на вторичном рынке. Это связано с тем, что многочисленные англичане, владеющие квартирой или домом на острове, в связи с кризисом пытаются как можно быстрее продать свое жилье и получить живые деньги. Соответственно, они снижают цену на свою недвижимость. Цена на «вторичку» может оказаться даже ниже цены застройщика. В основном приобретаются квартиры стоимостью от €110 тысяч до €200 тысяч, – рассказывает Полина Ефимова. При этом Кипр остается одной из немногих стран, чья банковская система предлагает россиянам условия ипотеки на лояльных и выгодных условиях. Страна, лидировавшая по объему сделок с россиянами в докризисные годы, а ныне продемонстрировавшая наиболее значительные изменения, – Испания. «Обанкротились или выжидают многие девелоперы, новые объекты практически не закладываются. Основная масса сделок – на вторичном рынке. Здесь новыми игроками стали банки, у которых появилось много отсуженной недвижимости. Например, одна из сберкасс побережья Коста-Бланка продавала в июне 2008 года всего 97 объектов, а в июне 2009 года предлагает 1467 отобранных за долги квартир и таунхаусов по цене кредита, который выдавала ранее, то есть на 30–40% дешевле стоимости объектов 2007–2008 годов, – рассказывает генеральный директор компании Costa Real Петр Андрушевич. – Небольшое затишье на рынке наблюдалось в конце 2008 года. Однако в 2009 году, после того как произошло понижение цен, появилось больше живых денег и стало меньше ипотеки, сделки стали проходить на новом, более низком уровне. За первое полугодие в нашей компании на 28% уменьшился оборот по суммам сделок, при этом количество сделок увеличилось на 12%. Самая характерная сделка российского покупателя в Испании сегодня – апартамент с двумя спальнями в шаговой доступности от моря, купленный на вторичном рынке (от банка) за €95–120 тысяч. Минимальная сумма, на которую клиент компании совершил сделку, – €87 тысяч». Впрочем, есть недвижимость дешевле, от €55 тысяч. Максимальная сделка 2009 года – €1135 тысяч за виллу у моря. Рассуждая о целях покупки, Петр Андрушевич замечает, что сегодня российский инвестор чаще планирует использовать приобретенный объект для себя, а не для сдачи в аренду. Однако решающим фактором при принятии решения о приобретении является возможность вывести деньги из России и обезопасить свой капитал.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО:

юридически грамотно, с недвижимостью и без В настоящее время большинство наших граждан, приобретших недвижимость в странах Шенген­ ского соглашения, столкнулись с проблемой пользования сво­ ей собственностью. Это вызвано тем, что наличие недвижимости в большинстве стран не дает юри­ дического права ее собственни­ ку на бессрочное пребывание в стране, так как в лучшем случае по­ следний получает визу на 180 дней в году. Это создает ряд неудобств и проблем нашим гражданам, желающим пользоваться своим имуществом не по усмотрению консульских служб, а по собствен­ ному праву собственника. Решить эти проблемы можно, обратив­ шись в нашу компанию VIP Service International Juridical Center. К сожалению, в настоящее вре­ мя существует не так много про­ грамм, дающих юридическое ос­ нование для получения статуса резидента в Европе. Одной из са­ мых интересных программ явля­ ется программа получения статуса финансово независимого заяви­ теля. Она предоставляет ее обла­ дателю возможность без ограни­ чения по времени, но в пределах срока действия статуса, пользо­ ваться правом на проживание в странах Шенгенского соглашения, а в будущем подавать заявление на гражданство выбранной стра­

ны, с сохранением гражданства Российской Федерации. Таким образом, благодаря данной про­ грамме люди получают возмож­ ность не зависеть от циркуляров и сотрудников консульских служб, а также требований предоставле­ ния множества дополнительных документов для получения виз или их пролонгации. Данный статус представляет также большой интерес и для тех россиян, которые не имеют не­ движимости за рубежом и даже не планируют ее приобрести, но по­ нимают необходимость наличия вида на жительство для собствен­ ного комфорта и комфорта своей семьи и так – «на всякий случай». Компания VIP Service International Juridical Center рабо­ тает в области международного права более 10 лет, и предлага­ ет своим клиентам только леги­ тимные, проверенные временем программы. Спектр наших услуг широк: от независимой профес­ сиональной иммиграции до полу­ чения второго гражданства. Опыт наших юристов и зарубежных ад­ вокатских компаний, отработан­ ные схемы работы, индивидуаль­ ный подход к каждому клиенту и конфиденциальность в сочетании с реальными ценами – вот состав­ ляющая высокого уровня качества услуг нашей компании и гарантии

успешного прохождения досье клиента. Хочется также отметить, что в наше сложное время, связанное с кризисом, многие работавшие или работающие фирмы в области туризма или недвижимости стали предлагать своим клиентам услуги по получению видов на жительс­ тво или даже гражданства других стран. Но, как известно, в любой области прежде всего необходим профессионализм. Любая иммиг­ рационная процедура, а к ней от­ носится и получение европейского статуса, является не только юри­ дической, но и бюрократической, зависящей от постоянно меняю­ щихся иммиграционных правил, циркуляров, внутренних инструк­ ций от, наконец, специфики рабо­ ты той или иной государственной службы, т. е. от целого ряда объек­ тивных и субъективных факторов. В этих условиях сопровождение досье клиента и его представле­ ние в официальных инстанциях, а также возможность контролиро­ вать прохождение дела клиента по инстанциям являются залогом успеха. Именно этим и отличается наша компания от других фирм. Наталья Бальцежан, генеральный директор VIP Service International Juridical Center

190098, Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, офис 24 тел./факс: (812) 314 -91-43, 570-66-30, 570-67-05 vipserviceint@gmail.com http://vip-service.spb.ru 113184, Москва, Озерковский пер., д. 12, офис 216 тел./факс: (495) 797-80-79, 797-80-48, 518-67-06 vip-service@mail.ru http://vip-service.spb.ru

Выход рядом

то приобретают и недвижимость эконом-класса с той же целью. Многие используют свою недвижимость как объект аренды и тоже получают дивиденды.

4. Сегодня рентабельно именно потому, что недорого. Коммерческая недвижимость сильнее упала в цене, чем недвижимость жилая. И сейчас многие, обзаведясь «квартиркой на море», присматривают себе объекты для коммерческой деятельности, тем более в Болгарии достаточно интересных нетронутых направлений.

5. Болгарские продавцы лучше понимают основной экономический принцип «товар – деньги – товар» и быстро реагируют на все изменения рынка. Спрос ниже – снижают цены, дают бонусы. Российские же продавцы, к сожалению, никогда не следовали этому принципу, поэтому и сейчас в России выигрывает только тот, кто правильно реагирует на создавшуюся ситуацию. Рынок недвижимости в России стоит, в Болгарии же, несмотря на кризис, участники достаточно активны.

1. Видите ли вы приметы окончания кризиса?

2. Видите ли вы сокращение числа компаний, строящих и продающих недвижимость?

3. Чем сейчас мотивированы покупатели, совершающие крупные и дорогостоящие покупки на зарубежном рынке? Чем мотивированы покупатели в сегменте «эконом»?

4. Рентабельно ли покупать объекты малого бизнеса за рубежом?

5. Прокомментируйте сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости стран, которыми вы занимаетесь, в сравнении с состоянием российского рынка недвижимости. Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»: 1. Стабилизация цен на нефть, на ценные бумаги. На покупку недвижимости за рубежом дают ипотеку в Турции (8–9%), на Кипре (5–7%) и прогнозируется снижение ставок. В Болгарии застройщикам стали снова давать банковские кредиты.

2. Конечно, рынок сократился почти в три раза – 28

это закономерно. Выживают сильнейшие.

3. Личное использование, сохранение средств.

4. Малый бизнес – это всегда малорентабельно. Гостиница до 30 номеров почти никогда не бывает доходной, в лучшем случае окупает себя.

5. Российский рынок плохо поддается экономическим законам, очень большую роль играет человеческий фактор. На рынках недвижимости Европы цены снизились местами на 40–50%. Новых проектов стартует очень мало, только те, где вопрос с финансированием не является критичным. Из-за снижения спроса есть возможность покупки нового готового жилья, причем с поэтапной оплатой.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

29

Блиц-опрос

Светлана Александрова, генеральный директор юридической фирмы «ЮрРайт»: 1. Болгарию кризис захватил не так серьезно, как другие страны. Основным показателем в сфере недвижимости была легкость, с которой инвесторы снижали цены на продаваемые объекты. Но это говорит больше о гибкости болгарских продавцов и желании продать, чтобы продолжать строить. А как раз летом продажи начались с новой силой, видимо потому что наши покупатели не ждут, пока цены в России опустятся еще, вместе с обесцениванием денег. Пожалуй, рост продаж и можно считать приметой окончания кризиса.

2. Мы всегда работали с серьезными компаниями, среди моих партнеров сокращений нет. Может быть, некоторые застройщики немного уменьшили «размах». Это как раз естественно в нынешних условиях. Все экономят силы.

3. Наш покупатель дорогой недвижимости всегда покупал и покупает для себя, хорошо знает, чего хочет, и хорошо знает, сколько это должно стоить. Покупатели же эконом-недвижимости, как и раньше, вкладывают, чтобы сохранить и после кризиса приумножить. Многие вкладывают, чтобы спасти деньги. Кстати, покупатели дорогой недвижимости час-

Блиц-опрос

Юрий Сергеев, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Динас»: 1. Кризис на рынке недвижимости Финляндии не слишком заметен, просто россияне стали более неторопливы при принятии решений, хотят приобрести вариант, полностью отвечающий их требованиям и при этом заплатить как можно меньше, что, конечно же, не всегда получается.

2. В Финляндии это незаметно, за исключением частных инвесторов, которые пока выжидают.

3. Крупные покупки совершаются, как правило, не спонтанно, и поэтому тут мотивировка проста: покупатель знаком с Финляндией, часто ездит туда, ему нравится эта страна, и он решает приобрести там коттедж или квартиру. С покупателями эконом-класса сложнее, они хотят купить, потому что теперь это просто и другие тоже покупают недвижимость за рубежом, при этом часто они плохо представляют, что можно купить за деньги, которые у них есть. Объединяет и ту и другую категорию то, что покупатели хотят надежно вложить деньги и доверия к российской недвижимости у них нет.

4. Если сравнивать с возможностью вложения в России, то невыгодно, а если рассматривать такую покупку как надежное вложение денежных средств, постоянно приносящее доход, то да. В основном россияне покупают мини-отели, небольшие кафе и бензозаправки.

5. Цены на недвижимость в Финляндии не снизились так сильно, как у нас, если у нас снижение произошло во всех сегментах недвижимости, по некоторым сегментам – в 2 раза в долларовом эквиваленте, то в Финляндии несколько снизились цены на квартиры, а цены на дачи со своей береговой линией остаются стабильными. Я скорее сказал бы, что сегодня просто стали проскакивать интересные варианты по интересным ценам. Для того чтобы «поймать» такой вариант, нужно быстро действовать. Евгения Мицхайтис, исполнительный директор Kouroushi Bros Ltd (представительство в Санкт-Петербурге): 1. Человек, прилетевший в Пафос летом 2009 года, эти приметы увидит невооруженным взглядом. Сейчас Пафос напоминает великие советские стройки. Объемы строительных работ поражают. От старого порта Пафоса строится шикарная набережная в направлении Коралл Бей. И это не просто доро30

га, это жилые комплексы, объекты инфраструктуры, отели, рестораны. В разгаре реализация самой современной марины Средиземноморья. И опять хочу отметить, что марина – это непросто причалы для яхт, это целый город для любителей и почитателей паруса.

2. Конечно, видим. И этот процесс положительно воспринимается профессионалами рынка недвижимости. Бум спроса на недвижимость породил и волнообразный рост желающих заработать на строительстве. Но одного желания в нашем бизнесе бывает недостаточно. Думаю, серьезные застройщики продолжат после кризиса радовать своих клиентов новыми выгодными предложениями.

3. На Кипре инвестиции в сфере недвижимости всегда были высокодоходны. Конечно, в условиях кризиса можно скептически относиться к таким утверждениям, но за спадом неизбежно придет подъем. А Кипр подходит не только для олигархов, но и для клиентов с бюджетом в треть московской «однушки».

4. Примеры, конечно, есть. Стандартно это магазины, рестораны, недвижимость для сдачи в аренду. Бывают и более сложные случаи, например дайвинг-центр, технологические компании, связанные с использованием солнечной энергии. Вопрос рентабельности зависит от профессионализма команды и интуиции инвестора.

5. Я думаю, что рынок российской недвижимости стал жертвой специфической, нерыночной, бюрократическо-коррупционной системы, которая уничтожила платежеспособный спрос потребителя и, как следствие, создает большие сложности для застройщиков. Юлия Гордеева, представитель компании STASIS ESTATES в Санкт-Петербурге: 1. Да, к тому же на такие страны, как Кипр, кризис практически не повлиял.

2. Покупатели должны быть осторожны в отношении того, что они покупают. Они должны выбирать грамотно, работая с компаниями, которые действуют на рынке в течение многих лет, имеют собственный капитал и могут показать, как их собственность является финансовой поддержкой. Банковская система при строительстве предусматривает, что денежные средства выдаются банком только при условии соблюдения графика строительства. Так что не в интересах застройщиков задерживать сроки.

3. Покупатели приобретают недвижимость и как объект инвестиций, и для постоянного проживания.

4. В отношении Кипра это рентабельно.

5. В целом, как страна, Кипр имеет много преимуществ для иностранных инвесторов, в частности российских.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Виржилио Лобина, владелец компании Ditta Edile Lobina Virgilio & C. s.n.c. (Италия): 1. Несмотря на мой оптимизм и желание увидеть конец финансового кризиса, я понимаю: для того чтобы оправиться после случившегося, итальянскому рынку требуется еще время. Восстановление, несмотря на успокоительные заверения со стороны правительства,

Нина Колотова, представитель «Сайбарко длс» (Кипр) в Санкт-Петербурге: 1. С одной стороны, есть признаки улучшения экономической ситуации в некоторых европейских странах, с другой – сохраняется нестабильность экономики и инфляция. Это отражается, разумеется, на покупательской способности, что привело к некоторому падению спроса, и на недвижимость в том числе. Хотя для россиян зарубежная недвижимость остается привлекательной, интерес к ней по-прежнему достаточно большой.

2. Количественно трудно определить, насколько меньше стало застройщиков, а вот по проектам есть некоторые сокращения, т. к. компании, имеющие в стадии строительства несколько крупных объектов, могут испытывать затруднения с их финансированием, и поэтому вынуждены либо приостанавливать строительство, либо замораживать проект на стадии плана. Наша компания никогда не старалась иметь большое количество новостроек, поэтому нам в сегодняшней ситуации не пришлось прибегать к ограничительным мерам.

32

будет медленным как из-за экономического ущерба, причиненного предпринимателям, так и из-за опасения начать новые инвестиции.

2. Одна из позитивных сторон, вызванных кризисом, – это отбор фирм. В последние годы слишком много людей называли себя застройщиками или агентами по недвижимости, не имея ни опыта, ни финансовой базы, которая помогла бы преодолеть кризис.

3. Мотивы у клиентов одинаковы, различаются только бюджеты.

4. Сейчас, без сомнения, именно тот момент, когда стоит приобретать недвижимость, земли под застройку. Цены сейчас ниже, чем реальная ценность этих активов, любые инвестиции, сделанные сегодня, дадут свои плоды через 2–3 года. Если ожидать дальнейшего снижения цен, есть риск упустить «правильный» момент. Мой 25-летний опыт в секторе недвижимости позволяет дать такой совет: не делать только одно вложение, лучше всего – маленькие инвестиции, разные по своей типологии.

5. Один из советов, который я хотел бы дать российским гражданам, приезжающим в Италию, чтобы приобрести недвижимость: не ищите дом в 50 метрах от моря! В 15–20 минутах ходьбы от моря, в спокойных, панорамных местах можно купить дома, которые стоят намного дешевле, и на данный момент они продаются существенно ниже той цены, которой на самом деле соответствуют.

3. Покупатели дорогих объектов рассчитывают получить в будущем прирост к вложенным средствам, в сегменте «эконом» – часто рассчитывают не только надежно вложить средства, но и заработать на сдаче в аренду. Это те покупатели, которые охотно приобретают жилье через ипотеку, а на Кипре получить ипотеку иностранцу несложно, и процентная ставка является весьма привлекательной – от 4,5% в евро. А надо сказать, что Кипр в условиях экономического кризиса показал себя с положительной стороны как страна с устойчивой экономической и банковской системой.

4. В последнее время участились обращения по поводу приобретения на Кипре не только жилья для себя, но и небольшого готового бизнеса. Мы, как компания-застройщик, не оказываем такого рода услуг, но охотно помогаем нашим клиентам информационно.

5. Последний год показал, что недвижимость остается востребованной как местными жителями, так и иностранцами. Государство поддерживает данный сектор экономики, принимая новые законы, которые облегчают возможность пребывания иностранцев на острове. Например, сейчас, имея Шенгенскую визу, россиянину не требуется открывать еще и кипрскую, он может приехать в страну по

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

33

Блиц-опрос

имеющейся визе и находится там до 30 дней. А если Шенгена нет, то кипрскую визу можно получить в течение суток как в консульстве Кипра, так и через Интернет, не выходя из дома. Ну и конечно, очень важным для нерезидентов страны является то, что право собственности на покупку закрепляется законодательно еще при подписании договора куплипродажи, это дает уверенность покупателю в том, что его права защищены. Я перечислила те факторы, которые помогли рынку недвижимости Кипра выстоять в непростых экономических условиях, сложившихся в мировой экономике. На российском же рынке наблюдается спад, который вызван в первую очередь недостаточностью финансов, падением спроса из-за дороговизны ипотеки и нестабильностью финансовой ситуации.

34

и кризис их не коснулся. Третья группа просто стремится не упустить момент и приобрести такую недвижимость, которая в другое время стоила бы значительно дороже. То же самое касается сегмента «эконом».

4. Я всегда предпочитаю дело с нуля формированию или реструктуризации, поэтому рекомендовал бы всем желающим проявить себя, зарегистрировав в Чехии фирму. Условия для бизнеса здесь вполне удобные, и есть ряд выгод с точки зрения налогового законодательства. Прежде чем покупать объект малого бизнеса, подумайте о причинах, которые заставляют его продавать вам в период кризиса. Возможно, это сложности с управлением, а возможно, что и с уровнем прибыльности. Тем не менее, если требуется, мы можем подобрать подходящий готовый бизнес или проконсультировать, как начать дело с нуля.

5. Если рассмотреть ситуацию с недвижимостью в Праге, то падения не произошло, поэтому клиенты, которые уже приобрели себе объекты недвижимости, явно не в проигрыше. Чешская столица уже обогнала по уровню средней стоимости нового жилья такие европейские столицы, как Братислава, Варшава и Будапешт. Сейчас средняя стоимость нового жилья в Праге составляет €2222 за кв. метр, в прошлом году – €2486. Ипотека в Чехии все еще остается доступной, резкого повышения ставок не случилось, как, например, в Венгрии. Можно говорить о резком снижении спекулятивного спроса, но для проживания и долговременных вложений средств Прага – отличный выбор.

вую очередь от того, насколько грамотно человек его ведет. Сейчас очень популярна покупка миниотелей. Клиент, открывающий свой малый бизнес в Болгарии, предпочитает продать все имеющееся у него движимое и недвижимое имущество на родине и приобрести мини-отель, в котором он будет жить, работать, управлять и получать прибыль.

5. Зарубежный и российский рынки недвижимости совершенно разные. На рынок недвижимости в России влияние оказывает девальвация рубля. Для тех, кто хранит сбережения в валюте, при ее росте российская недвижимость дешевеет. Недвижимость в Болгарии изначально находится на более стабильном ценовом уровне. Елена Мустафаева-Скилураки, генеральный директор компании KISSAMODOMI (Крит): 1. Предсказать окончание кризиса трудно, но отмечу, что кризис затронул Крит в меньшей мере, чем остальные регионы Греции. На фоне общего уменьшения туристического потока в западную часть Крита в этом году приехало на 17% больше туристов, чем в прошлом. Ситуация в

сфере недвижимости для иностранных инвесторов также достаточно стабильна. В условиях банковского кризиса больше пострадали местные жители, поскольку в 7 из 10 случаев они приобретали недвижимость за счет банковских кредитов. Это вызвало временный спад в строительстве, ориентированном на местных жителей, однако интерес иностранных, и в частности русских, инвесторов к приобретению крупных вилл и объектов малого и крупного бизнеса остается по-прежнему достаточно высоким.

2. Пока масштабного сокращения нет, но я предполагаю, что в скором времени уменьшится число строительных компаний. В этой связи хотела бы предостеречь покупателей от поспешных решений – на рынке уже появились заманчивые, активно рекламируемые предложения о продаже готовой недвижимости по очень низким ценам. На мой взгляд, здесь следует проявить особую осторожность. Цены на качественное жилье на Крите реально снизились на 3–10% в зависимости от мест­ ности.

3. Если речь идет об инвестициях в объект туристического бизнеса, то разумно вложить в него средства именно сейчас, на фоне понижения цен.

4. На мой взгляд, это вполне рентабельно. Скажем, отель из 10 комнат на берегу моря стоимостью €900 тысяч приносит до €150 тысяч годового дохода, то есть окупается за 6–7 лет.

5. Я не могу судить о ситуации в России.

Любомир Христов, генеральный директор компании «Алма-­тур»: 1. Заметно увеличилась активность покупательского спроса. Однако это вызвано больше сезонностью, чем фактом выхода из кризиса. Летом больше и туристов, и покупателей пляжной недвижимости.

2. Сократилось число покупателей, компании же не уходят с рынка.

3. Покупатели недвижимости премиум-класса мотивированы мыслью, что российский рубль вскоре обесценится, поэтому, чтобы не потерять, надо вкладывать, а также идеей уехать из России. Покупатели недвижимости эконом-класса мотивированы осознанием того, что цена на недвижимость в Болгарии и так достаточно упала и вряд ли опустится еще ниже, и многие также в дальнейшем планируют сюда переехать. Кризис способствует желанию многих уехать из России. Покупатели считают, что их деньги обеспечат им лучшую жизнь за рубежом. Покупка недвижимости – один из легальных способов переехать на постоянное место жительства в Болгарию.

4. Мировой кризис затронул экономику любой страны. Успешность бизнеса зависит в пер-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

35

Блиц-опрос

Станислав Кашицын, коммерческий директор московского представительства компании ЕВРОСОТРА (Чехия): 1. В определенной мере можно сказать, что в Чехии наступил переломный момент, но говорить о том, что кризис завершается, еще преждевременно. Заметно некоторое оживление в сфере производства, да и строительство тоже начинает набирать обороты после шока, который длился с ноября прошлого года по май. Позитивное влияние на ситуацию в экономике оказывают вести из Германии, которая является торговым партнером номер один для Чехии. Неплохо выглядит и ситуация в сфере столичной недвижимости, так в Праге рост стоимости среднестатистической квартиры за июль составит порядка 3,43%. В регионах ситуация менее радост­ ная. Снижение цен на недвижимость затронуло сильнее всего развитые промышленные центры Чехии, например Млада Болеслав, Яблонец над Нисой, Кладно. На фоне остальных стран Восточной и Центральной Европы Чехия держится на вполне приличном уровне, и можно с уверенностью сказать, что дальнейшего падения цен на недвижимость здесь уже не будет.

2. В сфере строительства в Чехии произошла ситуация, когда девелоперы либо сократили, либо частично заморозили реализацию новых проектов. Это возымеет позитивный эффект для рынка чешской недвижимости. По итогам первого полугодия, по некоторым оценкам объем реализации нового жилья в Чехии сократился примерно на 50%. Крупные компании, которые слишком переоценили свои возможности и имели большое количество проектов в стадии реализации, сейчас оказались в сложной ситуации. Те же компании, которые больше рассчитывали на свои средства и были более консервативны, таких трудностей избежали. Поэтому количество компаний естественно уменьшилось. Особенно незавидна ситуация у агентств недвижимости в регионах Чехии, где рынок значительно сжался.

3. Приобретение дорогостоящей недвижимости, тем более зарубежной, процесс непростой, и однозначного ответа я бы постарался избежать. Можно выделить несколько групп покупателей. Для одних приобретение в кризисное время дорого­ стоящей недвижимости за рубежом – это, прежде всего, метод диверсификации активов и стремление сохранить средства. Особенно это касается тех покупателей, которые не уверены в перспективах развития отечественной экономики или собственного бизнеса. Аналогичная ситуация наблюдалась в конце девяностых годов. Для второй группы приобретение дорогостоящей недвижимости в такой момент – способ продемонстрировать своим коллегам и окружению, что у них все в порядке

Блиц-опрос

Ольга Нижегородцева, директор компании French Property Group: 1. Пока я не вижу примет окончания кризиса. Дорогостоящая недвижимость – в Париже и на Лазурном берегу – по-прежнему продается с дисконтом, иногда достигающим 50%. При этом на недорогую недвижимость падение цен было настолько незначительным, что русские инвесторы этого даже не заметили.

2. Во Франции число строительных компаний не уменьшается, т. к. наиболее крупные и серьезные игроки имеют государственную поддержку, что дает хорошие гарантии для покупателей строящегося жилья. И во Франции, в отличие от России, это не фикция. Тем более что новостройки пользуются большей популярностью, нежели вторичное жилье, и их количество, к сожалению, не велико – все это, в общем-то, гарантирует спрос, в том числе и со стороны иностранцев.

3. Мотивом для покупки как в сегменте Luxury, так и в эконом-сегменте служит, как всегда, выгодная цена.

4. Рентабельность покупки объектов малого бизнеса, к примеру гостиниц, отелей, ресторанов и кафе, сохраняется, т. к. они продолжают пользоваться прежней популярностью, и в сезон приносят неплохую прибыль. Ведь туризм никто не отменял, и те, кто по определенным причинам не могут позволить в данный момент собственное жилье, но любят отдыхать во Франции и не желают изменять своим привычкам, будут по-прежнему останавливаться в отелях и ходить в местные рестораны и кафе.

5. Воздержусь от комментариев ситуации на российском рынке. Панайотис Пападопулос, генеральный директор строительной и риэлторской компании ATLANT (Греция): 1. Думаю, пик кризиса еще впереди.

2. Да, такая тенденция существует, но только для компаний, строящих дешевое жилье в расчете на ипотеку.

3. Покупатели отдают себе отчет в том, что вслед за понижением цены рано или поздно произойдет смена тренда и последующий рост. А рынок Греции не так насыщен предложением курортной недвижимости, как рынки ряда других стран.

4. На мой взгляд, в Греции открытие малого бизнеса на сегодняшний день нерентабельно.

5. На сегодняшний день многие российские покупатели готовы продать свою вторую квартиру или дом (дачу) и купить на эти деньги недвижимость на греческом курорте. Активность россиян в этом году повысилась по сравнению с прошлым годом на 30%.

36

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Тенденции, которые происходили на мировом рынке недвижимости за последнее десятилетие, в общем, известны. Если на время оставить в стороне некоторые редкие исключения, то для большинства стран вначале был характерен осторожный рост, лишь едва покрывающий инфляцию, затем рынок жилья, набирая обороты, начал давать 12–15% на вложенные средства, пока, наконец, не превратился в инструмент для спекулятивных инвестиций, приведший, как следствие, к строительному буму. Как раз строительная отрасль, включившись в этот процесс позднее всех прочих его участников, пострадала в первую очередь, когда маятник мировой экономики качнулся в обратную сторону. Пока статистические институты разных стран выводили «технические» падения в 1,5–2%, реальная картина показывала спад, в разы перекрывающий официальные цифры. Привыкшие играть «на повышение» риэлторы, многие из которых не сталкивались с кризисами просто в силу своего возраста, рассуждали сначала о «сезонности» продаж, затем – о том, что рынок достиг своего «дна» и покупать следует именно сейчас. Тем временем встало строительство, что дало повод оптимистам от рынка утверждать, что сокращение ввода нового жилья неминуемо приведет к его дефициту и росту цен. Такой прогноз действительно, на первый взгляд, кажется обоснованным, но работает это правило только на растущих рынках. В условиях стагнации, когда «со скрипом» продается жилье в проектах, построенных 2–3 года назад, статистика новостроек на ценообразование, как правило, практически не влияет. Тем не менее это не кризис. Часто употребляемое «кризис» скорее можно отнести к периоду полугодовой давности, когда каждый последующий месяц показывал падение, обгоняющее цифры предыдущего. Сегодняшнее состояние мирового рынка характеризуют стагнация и ожидание. Подводя десятилетний итог, можно сказать, что рынок недвижимости прошел свой полный цикл от умеренного роста к «буму», а затем, через спад, к стагнации. Но в разных странах эти процессы протекали с учетом некоторых внутренних особенностей и с разной степенью интенсивности, что можно увидеть из предлагаемого обзора рынков стран, считающихся наиболее популярными среди российских жилищных инвесторов.

Болгария

Хроники нового века.

1999–2009

Эта страна в течение нескольких последних лет вполне ожидаемо оказывается на первом месте по количеству продаж объектов зарубежной недвижимости, занимая около четверти объема сделок с зарубежной недвижимостью среди россиян. Преимущества Болгарии для российских покупателей очевидны: прекрасный климат, море, языковая и культурная близость и достаточно либеральные цены. Что касается событий последнего десятилетия в сфере недвижимости, то надо сказать, что рынок в стране в 1999 году еще находился в процессе формирования. Болгария достаточно болезненно совершала переход от «плановой» экономики к рыночной. Разрыв хозяйственных связей с

Мы проанализировали события, происходившие на рынках недвижимости 13 европейских стран, наиболее востребованных российскими покупателями зарубежной недвижимости, за последние 10 лет.

38

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

39

Анализ

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Андрей ИВАНОВ, Наталья ИВАНОВА

40

Восточной Европы, вступивших в Евросоюз «списком» весной 2004 года, говорил, что это дает мощный импульс для развития экономики, что увеличивает привлекательность страны для инвестиций и, как следствие, цены на недвижимость. Если раньше иностранцы часто покупали жилье в качестве недорогой «летней дачи», то теперь в болгарский рынок вошли крупные инвестиционные фонды и финансовые группы, открывая комплексные строительные проекты в основном в Софии и на Черноморском побережье. Поэтому неудивительно, что в 2006 году рынок вырос на 16%, а в следующем, 2007-м – на 27%. Во второй половине 2008 года начались сбои в виде падения продаж, но сам год закончился «в плюсе», показав рост 18%, который стал третьим по величине в Европе после России и Чехии. Текущий год начался для рынка недвижимости Болгарии не совсем удачно – зарубежные инвесторы, почувствовав влияние кризиса, поспешили избавиться от заграничной собственности. Массовая «распродажа» не могла не сказаться на ценах, которые откатились к уровню середины 2007 года. Недвижимость в Софии подешевела на 25– 30%, до €1200–1500 за кв. м на вторичном рынке, а цены апартаментов на курортах Черноморского побережья снизились до €600–900 за кв. м, притом что в Варне и Бургасе они остались несколько выше, €1000–1100/кв. м.

Финляндия Рынок недвижимости этой североевропейской страны еще со времени окончания Второй мировой войны отличался постоянно сменяющейся динамикой. Если посмотреть на историю его взлетов и падений, то можно увидеть,

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Средняя стоимость квадратного метра нового жилья составила соответственно €3414 в Хельсинки и €2494 по Финляндии в целом.

Франция Французский рынок недвижимости в обозримом прошлом не был подвержен таким колебаниям, как рынки Болгарии и Испании. Более того, он явно уступает в своей динамичности даже рынку Великобритании. Если сравнить их индексы за период роста 1995–2007 годов, то можно увидеть, что цена британской недвижимости росла в 1,5 раза быстрее, чем стоимость домов по другую сторону пролива Ла-Манш. Тем не менее и во Франции случались периоды относительно быстрого роста: во время общеевропейского жилищного бума конца XX – начала нынешнего, XXI века, средняя цена жилой площади выросла с 1995 по 2008 год в 2,3 раза, с €1126/кв. м до €2612/кв. м. Самым динамичным был период 2003–2004 годов, когда цены выросли почти на треть. В 2008 году недвижимость Франции подешевела лишь на 2,5%, несмотря на довольно ощутимое снижение ВВП, который по итогам года составил лишь 0,7% (против 2,1% в 2007 году), показав в III квартале 2008 года отрицательный рост –1,1%. Подводя итоги за I квартал 2009 года INSEE, Национальный институт статистики и экономических исследований Франции, после того, как стало известно, что экономический рост опять ушел «в минус» на 1,2%, официально объявил о том, что экономика страны вошла в рецессию. По данным Национальной федерации агентов недвижимости FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), за этот период в крупных городах страны динамика оказалась отрицательной, но если в Париже и Лионе падение составило лишь 0,4%, определив цену в €6193/кв. м и €3033/кв. м соответственно, то в Марселе цена упала на 3,1%, дойдя до отметки €2930/кв. м. Наиболее дорогое жилье – в Париже, средняя стоимость квадратного метра столичных домов, по разным источникам, составляет €5450–6500. Но если в окраинных XIX и XX округах можно найти квартиру по цене €2000/кв. м, то в престижном VIII округе, где расположен Елисейский дворец, цена варьируется от €8000/кв. м до €20 000/кв. м. Во Франции не ожидается ни заметных ценовых падений, ни стремительного роста. Якорем цен на недвижимость выступают французские законы, которые имеют выраженную антиспекулятивную направленность. В стране действует так называемый La plus value, или налог на прибыль с перепродажи недвижимости, которая в первый год после покупки облагается ставкой 33,3%. Затем этот процент постепенно уменьшается. К тому же, даже без учета «риэлторских», 7–8% от стоимости составляют гербовые сборы, нотариальные услуги и налог на передачу прав собственности. Все это логично привело к тому, что большая часть сделок во Франции – покупка жилья «для себя», а не с целью коммерческих инвестиций. Это касается и российских покупателей, традиционно интересующихся Парижем и Лазурным берегом в большей степени, чем недвижимостью в других уголках Франции и практически не замечающих коммерчески привлекательных объектов типа небольших квартир и студио. Тем не менее по статистике, приводимой риэлторской компанией Knight Frank,

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

41

Анализ

бывшими социалистическими странами привел к длительному спаду, а 1999 год стал стартовой точкой для развития экономических реформ, проводимых по согласованию с МВФ, который в 1998 году предоставил на эти цели трехлетний займ в $800 млн. Несмотря на то, что Косовский кризис отрезал Болгарию от рынков стран ЕС, реформы начали приносить свои первые плоды и ВВП страны в 1999 году вырос на 2,4%. Сегодня трудно в это поверить, но стоимость квадратного метра качественного жилья в столичной Софии на тот момент составляла всего $300. В следующем, 2000 году рост ВВП достиг 5,5%, став одним из самых высоких в Европе. Произошедшие в последующие годы события: визит в страну Папы Иоанна Павла II, приглашение Болгарии в НАТО, проведение в Софии Парламентской ассамблеи Североатлантического альянса, признание Европейской комиссией Болгарии страной с рыночной экономикой и решение о ее вступлении в Евросоюз – резко повысили интерес к стране со стороны иностранных инвесторов. Результатом стало то, что в 2003 году жилье в Болгарии подорожало в два раза. Рост спроса пошел лавинообразно: если заграничные инвестиции в болгарскую недвижимость составили в 2001 году €14 млн, то к концу 2004-го эта сумма достигла €200 млн. Основными инвесторами стали британцы и ирландцы, несколько менее активными оказались русские, немцы и скандинавы. Следующий, 2005 год ознаменовался заметным оживлением в строительстве и 37%-ным ростом цен на жилую недвижимость. Рост был обусловлен приближением 1 января 2007 года – официальной даты вступления Республики Болгария в Евросоюз. Опыт присоединения к ЕС стран

что только с середины 1980-х по сегодняшний день цены меняли свое направление восемь раз. Дело в том, что индустриально развитая Финляндия имеет сравнительно небольшое внутреннее потребление, поэтому ее экспортноориентированная экономика очень чувствительна к мировым подъемам и спадам, которым в точности соответствуют ценовые тенденции рынка недвижимости. Например, экономический кризис начала 1990-х, связанный с распадом СССР, на долю которого приходилось около 20% внешней торговли Финляндии, в пять раз увеличил безработицу и в полтора раза снизил цены на жилье. В 1999 году в Финляндии как раз заканчивался период очередного роста, связанного со вступлением страны в Евросоюз, благодаря чему финны получили в свое распоряжение весь западноевропейский рынок, а цены на недвижимость за период с 1995 по 1999 год выросли на 52%. За ним последовал двухлетний спад, во время которого финское жилье потеряло 10,5% своей стоимости. Далее, начиная с 2001 года, рынок недвижимости непрерывно рос вплоть до 2008 года, увеличив реальные цены жилья на 43%. Этому, кроме общего экономического подъема, способствовала низкая процентная ставка по ипотеке, которая до сентября 2006 года не превышала 4%. Благодаря этому объем жилищных кредитов с 2000 по 2007 год увеличился в 2,5 раза, с €24,3 млрд до €61,7 млрд. Набирающей обороты экономикой Финляндии начинают активно интересоваться иностранные инвесторы: шведы, немцы, голландцы. В 2007 году, «на пике» рыночного роста, объем иностранных инвестиций в экономику Финляндии достиг €153 млрд, что составило 64% всего годового инвестиционного объема страны. В сфере недвижимости немалую роль сыграл «русский» фактор. Если в 2004 году, когда россияне еще только открывали для себя этот рынок, их участие в покупках недвижимости иностранцами оценивалось в 25% от их общего объема, то уже в 2007 году российские граждане выкупили недвижимости на сумму €76 млн, что составило три четверти всех иностранных жилищных инвестиций. В минувшем году эта цифра, по данным Национальной кадастровой палаты Финляндии, возросла до €95 млн (80%). Некоторых российских покупателей, как правило бизнесменов, интересует жилье в Хельсинки, но в основной своей массе наши соотечественники покупают домики дачного типа на природе. Финны, быстро уловив эту тенденцию, начали строительство русских коттеджных поселков в наиболее востребованной Восточной Финляндии. В Стране тысячи озер имеется множество мест для спокойного и тихого отдыха, которыми давно и с удовольствием пользуются жители Санкт-Петербурга и Ленин­ градской области, тем более что расстояние от Северной столицы до Финляндии – всего две сотни километров. К тому же цена дачного «метра» по ту сторону границы заметно ниже, чем «в краю родных осин». В 2008 и I квартале 2009 года количество сделок по покупке недвижимости резко упало – до 40% в целом по стране и на 50% – в регионе Большого Хельсинки. Цены хоть и снижаются, но совсем не драматично: в I квартале 2009 года стоимость вторичного жилья в Хельсинки сократилась на 2% (за год – 7,2%), составив в среднем €2683/кв. м. В целом по стране квадратный метр «вторички» был оценен экспертами Statistics Finland в €1447.

Испания

объем покупок россиян во Франции этой весной увеличился в 2,7 раза. Русской «нишей» считаются виллы на берегу, дома в столице и – в меньшей степени – старинные замки в Нормандии.

Германия Все 90-е годы в Германии ощущались последствия объединения ФРГ и ГДР, произошедшего в 1990 году. В Объединенной Германии, особенно в восточной ее части, началось массовое, поощряемое государством строительство, в частности были предусмотрены налоговые льготы при строительстве многоквартирных домов для сдачи в аренду. Если на момент объединения в год сдавалось в эксплуатацию 257 000 единиц жилья, то во второй половине 90-х их число выросло до 500 000. На рынке, благодаря этому, наблюдались различные тенденции: в западных Франкфурте и Дюссельдорфе средняя цена квартир за 1995–2003 годы выросла на 7%, а в Берлине за тот же период она снизилась на 7,75%. Тем временем, по средним показателям в стране, все последнее десятилетие жилищный рынок Германии, в отличие от рынков своих соседей по ЕС, находился в стагнации. И хотя в номинальных цифрах, как показывают исследования авторитетной компании Bulwien Gesa AG, жилье в отдельные годы росло в цене на 1–1,5%, то с учетом инфляции прирост все эти годы оставался отрицательным. Экономическая ситуация тоже не давала повода для быстрого роста жилищных цен – с 2001 по 2005 год средний ежегодный рост составлял всего 0,57%. В следующие годы экономика наконец заработала. Многие связывают 42

это с тем, что пост федерального канцлера Германии после победы на парламентских выборах партии ХДС заняла ее лидер Ангела Меркель. Реформы кабинета Меркель привели к оживлению в экономике и росту экспорта, ВВП вырос на 3,2% в 2006 году и на 2,6% в 2007 году. В сложном 2008 году Германия потеряла большую часть своих экспортных рынков в Великобритании, США, Франции, Нидерландах и Италии. В результате рост ВВП в 2008 году сократился до 1,3%. Ожидается, что в 2009 году он составит 2,5%, а в 2010 году вырастет лишь на 0,1%. Средняя цена квартир на вторичном рынке в Германии за 2008 год составила €2257/кв. м, показав по сравнению с предыдущим годом номинальный прирост в 1,2%. Однако, как утверждают эксперты компании по исследованию рынка недвижимости Bulwien Gesa AG, с учетом инфляции цены снизились на 1,3%. По данным финансовой группы Hypoport AG, средняя цена отдельного дома была €235 000. Сейчас цена на недвижимость колеблется в пределах от €1500/кв.м на востоке до €5000/кв. м в районе Франкфурта-на-Майне, Баварии и Баден-Вюртемберга. Россияне чаще покупают жилье в крупных городах Германии: Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Франкфурте, Дюссельдорфе и Кельне. Кроме сделок на западе страны, в последнее время замечен возрастающий интерес к недвижимости в Берлине, в инфраструктуру которого идут крупные правительственные инвестиции, например на строительство нового международного аэропорта Берлин-Бранденбург, который должен открыться в 2011 году. Это позволяет надеяться, что официальная столица со временем станет и деловым центром Германии.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Экономика Еврозоны официально вошла в рецессию в ноябре 2008 года, что, разумеется, не замедлило сказаться на жилищных рынках стран ЕС, но рынок недвижимости Испании, несмотря на то что еще совсем недавно он считался самым быстрорастущим в Объединенной Европе, в тот момент уже находился «в минусе», начав свое падение в мае 2007 года. В Королевстве Испания, обладающем чудесным климатом и членством в Евросоюзе, Еврозоне и Шенгенском соглашении, цены на недвижимость в середине 1990-х находились на уровне восточноевропейских стран, что говорило о явной недооцененности рынка. Ко всему прочему, благодаря относительно недорогой рабочей силе и невысокому уровню налогообложения бизнеса, здесь имелся хороший потенциал для экономического роста. Рынок недвижимости начал свой непрерывный десятилетний подъем в 1997 году, увеличив среднюю стоимость испанского жилья почти втрое: с €1036/кв. м до €2952/кв. м в 2007 году. В «ключевом» 1999 году ежегодный рост уверенно преодолел 5%-ный барьер, благодаря чему Испания обратила на себя внимание иностранных инвесторов, в числе которых оказалось немало россиян, но основным генератором иностранных инвестиций в недвижимость стала массовая скупка жилья гражданами и финансовыми фондами Великобритании. Спрос, как водится, породил предложение, и в Испании начинается резкое увеличение объемов строительства – если в период с 1990 по 1998 год количество новостроек не превышало 300 000 единиц жилья в год, то теперь их количество составило около 500 000 единиц. В 2002–2004 годах начался инвестиционный бум, прибавлявший к цене испанских метров по 17–19% в год, и вложения в испанскую недвижимость становятся самыми доходными в Европе. В эти же годы Испания, кроме прочих иностранных инвестиций, получила из бюджета ЕС около €16 млрд на развитие, став основным получателем денег Евросоюза. Вместе с тем усилился внутренний спрос на жилье, обеспечиваемый весьма либеральными условиями ипотеки, оформляемой в 2003–2006 годах под менее чем 4% годовых. Темпы роста рынка жилищного кредитования за этот период составили 20% в год, притом что всего с 2000 по 2007 год объем ипотечного рынка в Испании вырос в 3,5 раза – с €181 млрд до €642 млрд. В 2005 году темпы роста цен на жилье снижаются, но сам рост остается высоким – 13,9%, доводя среднюю цену испанских апартаментов до €2400/кв. м. Снова понизившись, рост 2006 года составил 10,4%, притом что было введено рекордное количество единиц жилья – 800 000, которое превысило совокупные показатели Великобритании, Франции и Италии. август / сентябрь 2009

Несмотря на итоговые положительные показатели 2007 года (5,8%), во второй его половине Ассоциацией оценщиков недвижимости Испании – Sociedad de Tasaciones S.A. – впервые за почти десять лет было зафиксировано падение цен. В следующем, 2008 году с рынка ушли англичане, составлявшие до 80% иностранных покупателей, и свернули свою деятельность строительные фирмы, увеличив массовыми увольнениями процент безработных до 12,8%. Министерство жилищной политики подтвердило годовой спад средних значений продаж на 3,2%. Оценщики обнародовали свою среднюю цифру – 6,6%. Лидером падений 2008 года, по Sociedad de Tasaciones, стала недвижимость Канарских островов, где цены опустились на 8,9%, до €1736/кв. м. Пальма-де-Мальорка потеряла 5,5%, и цена там понизилась до €2342/кв. м. Снизились цены в Барселоне (–6,6%) и Мадриде (–7,9%), составив соответственно €4243/кв. м и €3658/кв. м. «Неофициальные» цены в некоторых районах Средиземноморского побережья упали на 20–25%, а в крупных городах на 10–15%. В то же время на рынке наступил la crisis. По прогнозам испанского правительства, в текущем году ВВП уменьшится на 1,6%. В I квартале 2009 года безработица составила 16,5% – самый высокий уровень среди стран ЕС. С начала 2009 года количество жилищных сделок несколько увеличилось, но ценовой спад в районе 10–12% в год продолжается. Едва ли самим испанцам, на фоне их экономических трудностей, удастся оживить рынок, но не приходится особо рассчитывать и на иностранных инвесторов – они, не особо интересуясь домами в Испа-

ПРЕДЛОЖЕНИЕ – 650 000 ИЗ КОТОРЫХ

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

43

Анализ

Несмотря на то что цены этой развитой европейской страны на первый взгляд достаточно либеральны, инвестиционную привлекательность Германии для российских покупателей снижает высокая налоговая нагрузка на проведение сделок по недвижимости. Как и во Франции, в Германии действует «налог на спекуляцию», который составляет 25% от суммы сделки в случае быстрой перепродажи объекта, плюс налог на покупку и стоимость нотариального оформления, увеличивающие выплаты, как правило, еще на 10% и более.

Греция В 1990-х годах греческий рынок недвижимости был мало знаком иностранным инвесторам – на всю страну насчитывалось лишь несколько риэлторских агентств, работающих с иностранцами. Строительство покрывало внутренний спрос, и недвижимость в цене росла довольно незначительными темпами. Тем не менее за период с 1993 по 2006 год ее цена все же увеличилась на 214%, что явилось отражением экономического роста, темпы которого в период с 1995 по 2006 год оказались одними из самых высоких в ЕС, составив 3,78% в среднегодовом выражении, притом что рост заработной платы в реальном исчислении показывал 6,97% ежегодно. В Греции не ведется статистики по ценовой динамике в различных областях страны. Поэтому сводную характеристику регионального развития представить сложно. Но общую «среднюю» картину позволяют отслеживать отчеты Банка Греции, предоставляющие информацию о состоянии рынка недвижимости в городских районах. Итак, первый существенный прирост был зарегистрирован в 2004 году, что связывается с проведением в Греции XXVIII летних Олимпийских игр. По всей видимости, это событие сделало Греции хорошую рекламу, и уже со следующего, 2005 года в страну пошли крупные инвестиции из Великобритании, Германии и стран Скандинавии, что немедленно отразилось на ценах городских жилых объектов, которые выросли на 14,95%. В 2006 году их рост составил 11,99%. Затем рынок немного «остыл», показав годовые 2,31%, но в то же время резко пошла вверх курортная недвижимость, особенно на острове Крит. В этот период цены на острове выглядели достаточно привлекательно по сравнению с соседними южноевропейскими странами, такими как Италия, Франция и Испания. Например, цена вилл и частных домов оценивалась в €900–1500/кв. м, в то время как прибрежная недвижимость Испании оказалась как минимум вдвое дороже, €2500–3000/кв. м. Поэтому с начала 2007 до середины 2008 года, по оценкам риэлторских агентств, некоторые дома на Крите, особенно в прибрежной его части, выросли в цене на 30–40%. Спад произошел во второй половине 2008 года, когда рынок покинули англичане, занимавшие едва ли не половину всего его объема, и продавцы жилья начали предлагать 3–5%-ные скидки. В конце I квартала 2009 года речь шла уже о 10–15%-ном удешевлении по сравнению с «пиком». Греческая недвижимость, разумеется, ни в чем не утратила своей привлекательности. В таких «любимых русскому сердцу» местах, как Крит и Афины, сегодня можно найти вполне приличное жилье в диапазоне €1500–1850/ кв. м, что не так просто сделать в прочих «райских уголках» Европы. Но главные препятствия – довольно забюрократизированная процедура оформления недвижимости в собственность и высокие операционные издержки, составляющие для объектов вторичного рынка, по оценке экспертов Global Property Guide, 15,5%.

44

Турция Конец 90-х годов для Турции обозначился открытием этой страны, прежде всего, для массового иностранного туризма. Если в 1998 году здесь побывали 9,75 млн гостей из других стран, то каждый последующий год их число только увеличивалось, достигнув к 2006 году 21 млн. Но если в туристическом секторе страна стремительно развивалась, то в области иностранных инвестиций в недвижимость такого прорыва не наблюдалось. Причина проста: самые первые нормативные документы, регулирующие покупку недвижимости иностранцами, появились лишь в 2000 году, и только в 2003-м стало возможным говорить о достаточной законодательной базе, позволяющей поставить этот процесс на поток. Время, таким образом, было упущено: инвестиционными фаворитами в секторе курортной недвижимости на тот момент были Болгария, Испания и Кипр, притом что каждое из этих направлений было широко представлено в основных инвестиционных центрах мира через риэлторские агентства. Тем не менее на стороне Турции были удачное географическое положение, прекрасный климат и относительная дешевизна жилья, заметно уступающая в своей стоимости даже болгарскому. Именно в эти годы республика получает существенную поддержку от МВФ и проводит экономические реформы, повысившие инвестиционную привлекательность страны. Экономический рост, после резкого (–10%) спада в 2001 году, стабилизировался на уровне 5–5,5% с рекордным показателем в 8,9%, зафиксированным в 2004 году. Основными игроками турецкого рынка немедленно стали англичане, которыми с июля 2003 до конца 2006 года было приобретено в собственность около 14 000 объектов. Кроме того, заметную долю на рынке заняли граждане Германии и соседней Греции. В Турции не выпускается официальной статистики по ценам на объекты недвижимости, но если судить по сообщениям работающих здесь риэлторских компаний, рост цен в тех случаях, когда речь шла о перспективных объектах на побережье, достигал 25–30% в год. Год 2006 принес жилищному рынку страны хорошие новости, главной из которых оказалась та, что уже в январе вышли законодательные акты, защищающие права иностранных владельцев турецкой собственности и подтверждающие их законный статус. Во-вторых, было объявлено о том, что Турция намерена форсировать переговоры с ЕС по поводу своего возможного вступления в эту организацию в среднесрочной перспективе. После этого заявления сильно вырос уровень прямых иностранных инвестиций, полученных Турцией от арабских государств, в особенности от стран – членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ). Здесь необходимо отметить, что хотя Турция, с ее на 3% принадлежащей Европе территорией, и является кандидатом на вступление в Евросоюз с 1987 года, когда ЕС еще назывался Европейским экономическим сообществом, но вступление республики в Евросоюз сильно затрудняет ее нежелание признавать государство Кипр (член ЕС с мая 2004 года). Турция оккупировала северную часть Кипра в 1974 году, и с тех пор не признает легитимность правительства его греческой, южной части. И хотя некоторые источники заявляют о перспективе

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

вступления Турции в ЕС между 2014 и 2020 годами, как о факторе, могущем положительно повлиять на рынок недвижимости страны, но сам факт присоединения пока выглядит проблематичным. Компания Knight Frank оценила жилищный рынок Турции за 2007 год как один из наиболее высокодоходных для инвестирования, определив среднее значение его роста в 12,5%. В 2008 году рост замедлился из-за оттока европейских инвесторов, но не остановился, составив по разным оценкам 4–5%. С начала этого года цены медленно пошли вниз, упав до лета в некоторых строительных проектах на 10–15% от своих максимальных значений. Сегодня квадратные метры хорошего качества в Турции оцениваются в €500–1500, в Стамбуле – до €2000, а стоимость приличного жилья начинается уже в диапазоне €50 000 – на уровне цены испанской недвижимости десятилетней давности. Покупатели из России в большей степени интересуются недвижимостью Стамбула и Анталии, иногда называемой «Турецкой Ривьерой». В Анталье, расположенной на средиземноморском побережье юга страны, находится около половины всех турецких гостиниц. Количество проживающих здесь иностранцев достигает 150 000, из них россиян – около 20 000.

Кипр В 90-е годы прошлого века кипрский рынок недвижимости мало отличался от сонных рынков соседних средиземноморских островов. Основу экономики страны составляли доходы от экспорта цитрусовых, туризма и поступления от корпоративного налога оффшорных компаний. Последние, пользуясь особым режимом для компаний международного бизнеса, действующим на острове с 1977 года, платили ставку вмененного налога (4,25%), предусмотренную для компаний, не ведущих деятельности на кипрской территории. Основными иностранными покупателями недвижимости были англичане, которых, кроме теплого климата, привлекало еще то, что после обретения в 1960 году независимости от Великобритании на Кипре почти все сохранилось по колониальному образцу: правовая система, левостороннее движение и повсеместно распространенный английский язык. При этом перелет Лондон-Хитроу – Ларнака занимает всего четыре с четвертью часа. Тем не менее на фоне одиночных покупок «летних домиков» массовых жилищных инвестиций со стороны иностранцев не наблюдалось – англичане в большинстве своем предпочитали проводить отпуск в отелях. В середине 90-х киприоты одними из первых вышли на российский рынок, предлагая новое жилье напрямую от застройщиков через представительства, открытые в Москве и Санкт-Петербурге. Продажи увеличились, но настоящая их волна пошла в 2004 году, когда Кипр вступил в Евросоюз. В этом году, как сообщает Исследовательский центр MAP S.Platis, жилищный индекс вырос на 7,2%. На рынок, теперь уже всерьез, пошли европейские, в первую очередь британские, инвесторы. Одновременно с этим власти Республики Кипр ужесточили свою финансово-бюджетную политику и отказались от предоставления оффшорного режима для международных компаний. Дефицит госбюджета был сокращен с 6,3% от ВВП в 2003 году до 4,2% в 2004-м, уложившись в допустимые для ЕС август / сентябрь 2009

1,2% в 2005 году. Жилищный индекс за период 2004– 2006 годов рос в среднем на 5,3% ежегодно. Настоящий бум последовал в 2007 году, когда цена на кипрское жилье выросла сразу на 19,2%. Общеэкономические показатели Кипра с годовым ростом на 4,4% выглядели неплохо, но наряду с этим имелся еще один важный момент: с 1 января 2008 года, в соответствии с договором о присоединении к зоне Евро, предполагалось ввести 15%-ный НДС на покупку земли, и инвесторы спешили завершить сделки до этой даты. Однако руководству республики удалось отложить принятие этой меры сначала до 1 июля, а затем и до 1 августа 2008 года. Подогреваемые неизвестностью цены постоянно росли, показав в феврале 2008 года рекордный прирост индекса на 21,2% в годовом измерении. С середины года пошел спад в европейской экономике, и с Кипра начался отток иностранных инвестиций. Тем не менее, по сравнению с 2007-м, в 2008 году цена недвижимости все же выросла на 2,8%. За последние пять лет, согласно BuySell Home Price Index, цены жилья на острове увеличились в 1,4 раза. Текущий 2009 год начался с падений: в I квартале количество покупок по соотношению к соответствующему периоду прошлого года уменьшилось на 65%. По данным BuySell Cyprus Real Estate, за прошедший год средняя стоимость жилья на Кипре немного уменьшилась – на 2,2%, составив €187 053. С 40% до 15% уменьшилось количество сделок, совершаемых англичанами. Но теперь этот сектор, похоже, занимают россияне: в 2008 году наши соотечественники потратили на приобретение жилья на Кипре €430 млн, а в

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

45

Анализ

нии, предпочитают решать свои внутренние проблемы. Исключение составляют покупатели из России, которые в 2009 году неожиданно увеличили свою покупательную активность, по-видимому считая своевременным вхождение в рынок сейчас, на его «низкой» стадии.

Хорватия

первые месяцы 2009 года доля «русских» сделок по купле-продаже кипрского жилья составила около 40% от их общего объема. Сейчас в Лимассоле проживает около 50 тысяч русских, что составляет немалую часть всего населения острова (850 000). На Кипре имеется русское телевидение и периодика, работают русские школы и магазины.

Черногория Черногория (в паневропейском варианте Montenegro) могла стать самостоятельным государством еще в конце 1990-х, когда черногорские лидеры потребовали от президента Союзной Республики Югославии Слободана Милошевича передать республике право на самостоятельную внешнюю политику с курсом на последующую государственную независимость. В то время этому решительно воспрепятствовал Европейский союз. Фактический развал Югославии дал толчок к созданию в 2003 году Государственного сообщества Сербии и Черногории, неофициально названного «малая Югославия». После проведения референдума, на котором большинство участвующих в голосовании граждан Черногории проголосовали за выход республики из конфедеративного союза, Черногория 3 июня 2006 года провозгласила свою независимость, а Союз Сербии и Черногории прекратил существование. Поскольку в 1990-х годах Черногория была одной из участниц балканских войн, где выступала на стороне Сербии, то на восстановление экономики потребовалось время. Только к началу 2000-х в республике произошли позитивные сдвиги, и Черногория начала становиться 46

объектом международного туризма, чему способствовали красивейшие пляжи Адриатики, горы и мягкий климат. Черногория, пожалуй, единственный иностранный рынок, инициативу на котором сразу же захватили россияне: считается, что первые российские инвестиции в недвижимость пошли в Черногорию в 2002 году. Это направление становилось все более популярным для российских туристов: в 2004-м здесь побывало 25 000 россиян, в 2005 году их количество почти удвоилось (48 000), а в 2006 году поток российских туристов увеличился до 65 000 человек. В следующем году было открыто регулярное авиасообщение в Тиват и столицу Черногории Подгорицу, и количество россиян, посетивших эти края, приблизилось к 100 000. Параллельно русские стали интенсивно скупать недвижимость, интересуясь, как правило, наиболее дорогими районами Адриатического побережья: Будванской Ривьерой, Которской бухтой и Барской Ривьерой. Здесь нужно отметить, что вообще 75% купленной иностранцами недвижимости находится в прибрежных зонах, но доля россиян среди них, по некоторым оценкам, еще до кризиса преодолела 70%-ный барьер. Остальные 30% в основном пришлись на англичан, ирландцев, немцев и граждан Словении. Уже к 2006 году объем прямых инвестиций из России достиг €2,5 млрд. Если при этом учесть, что за весь 2006 год общий объем сделок купли-продажи объектов недвижимости в Черногории составил €340 млн, то можно увидеть, что именно цифры такого порядка могли означать для небольшого государства с населением в 650 000 человек. Цены, поддавшись финансовому напору, стремитель-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Несмотря на то что Хорватия получила свой официальный независимый статус еще в 1991 году, молодая республика ввязалась в серию балканских конфликтов, выйти из которых ей удалось только в середине 90-х. Таким образом, Хорватия, как и Черногория, не смогла, подобно многим странам Восточной Европы, воспользоваться благоприятной инвестиционной конъюнктурой этого периода.

1999 год был отмечен приходом к власти нового правительства и началом проведения широких экономических реформ, результатом которых стало заметное увеличение жилищного строительства с 12,7 тысячи единиц в 1998 году до 17,5 тысячи в 2000-м. В том же, 2000 году реформы принесли вполне ощутимый эффект – экономика республики выросла на 5,45%, а с 2001 по 2006 год среднегодовой рост ВВП составил 4,8%. В эти же годы страна столкнулась с проблемой репатриации: в Хорватию возвращалось множество людей, перемещенных в результате войны. До 2005 года в страну с четырехмиллионным населением въехало почти 340 000 репатриантов. Проблему с жильем для такой массы людей частично помогла решить правительственная жилищная программа, которая также дала толчок для строительного сектора: средние темпы ввода жилья за период с 2002 по 2005 год составили 180 000 жилых единиц. В 2001 году была утверждена программа POS, по которой люди смогли в 2001–2005 годах выкупить по субсидируемым ценам около 2000 квартир. Средняя цена квадратного метра в рамках POS составила €910, тогда как цена свободного рынка составляла в 2001 году около €1400/кв. м. Несмотря на то что на жилищном рынке страны в 2005 и 2006 годах были зафиксированы небольшие падения (0,7% и 0,3%), в 2007 году стоимость среднего квадратного метра поднялась с €1242 до €1563, увеличившись на 26%. Следующий, 2008 год показал рост в 2,5%, притом что в Дубровнике цены выросли гораздо существеннее – на 10–12%. С октября прошлого года количество сделок резко уменьшилось, и новый 2009 год изменений все еще не принес. Вместе с тем существенного удешевления объектов пока не заметно: цены в квартирах на Адриатике август / сентябрь 2009

– от €1750/кв. м в северной части побережья до €3650/кв. м в Дубровнике, на юге. Средняя цена квадратного метра в Загребе – около €2000. Развивающийся рынок недвижимости Хорватии и перспектива присоединения страны в 2010 году к Евросоюзу привлекли иностранных инвесторов, в основном из стран ЕС. По данным Global Property Guide, инвестиции распределились следующим образом: около 55% разрешений для иностранных приобретений были предоставлены гражданам Германии, австрийцы получили 16%, англичане и венгры соответственно 6% и 4%, а граждане Голландии – 3%. Российских инвесторов пока мало, что связывается с трудностями оформления недвижимости в собственность негражданами Евросоюза. Как и в Черногории, наибольший интерес у иностранных покупателей вызывают населенные пункты, расположенные на Адриатическом побережье при почти полном отсутствии сделок в столичном Загребе. Предпочтения распределились следующим образом: 33% совершаемых иностранцами сделок приходится на крупнейший полуостров Адриатического моря Истрию, на граничащий со Словенией район Приморье – Горски Котар – 26%, далее за ними следуют Сплит – Далмация (12%), Задар (8%), Дубровник – Неретва (6%) и только 3% иностранных покупателей выбрали Загреб.

Чехия В 1999 году Чехия вступила в НАТО, имея перед собой следующей целью интеграцию в Европейский союз. Тогда же произошел переход от кризисных 1997–1998 годов, когда экономика страны испытывала трудности, связанные с распадом СЭВ и, как следствие, изменением структуры промышленности, к стабилизации и дальнейшему многолетнему росту. Рынок недвижимости в данном случае послужил наглядной иллюстрацией позитивных перемен в экономике: с 1998 по 2003 год общий индекс жилищных цен, по отчетам Чешского национального банка, вырос на 65%. Наиболее интенсивный рост пришелся на период с 2000 по 2003 год, когда цены ежегодно увеличивались на 16,4%. Основная причина ускорения роста – ожидание вступления Чехии в ЕС в 2004 году и связанного с этим повышения цен на объекты недвижимости. После того как страна вошла в Евросоюз, рынок успокоился, показав в период 2004–2006 годов лишь «косметический» 1,8%-ный рост. Резкий подъем произошел в 2007 году, когда цены увеличились сразу на 20%. Это событие связывают со входом Чехии в конце 2007 года в Шенгенское пространство и открытием ее границ с Германией, Австрией, Польшей и Словакией, а также с повышением с 1 января 2008 года ставки НДС на новое строительство. В 2008 году, когда в большинстве стран ЕС произошел серьезный спад в экономике, в Чехии был отмечен рост ВВП на 4,4%, но его темпы несколько замедлились по сравнению с 2005–2007 годами, когда он находился на среднегодовом уровне в 6,6%. В Чехии продолжился рост цен на недвижимость, который, по оценке международного консалтингого агентства Knight Frank, составил 19,6%, притом что последний, уже «кризисный» квартал 2008 года показал прирост на 0,2%. Чехия, таким образом, оказалась в тройке стран-лидеров годового роста цен на недвижимость, пропустив вперед лишь Дубай и Россию.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

47

Анализ

но пошли вверх. В период с 2005 по 2007 год, ежегодно прибавляя по 25–30%, они удвоились, продолжая расти и в первой половине 2008 года, составив итоговые 12–15%. По сравнению с рядом других европейских государств, где мировой финансовый кризис «обрушил» рынки недвижимости, цены на жилье в Черногории в 2009 году «всего лишь» откатились на год назад. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в объектах, расположенных на побережье, находится в районе €3100–4500, то есть уже сопоставима с ценами курортной недвижимости Испании, Италии и Франции, притом что инфраструктурное развитие побережья пока до этого уровня явно не дотягивает. Количество сделок уменьшилось, но о девелоперских распродажах речь пока не идет. Банковской системе удалось избежать потрясений во многом «благодаря» отсутствию развитой системы ипотечного кредитования. В апреле этого года иностранцам было, наконец, законодательно разрешено покупать землю, что в перспективе может оказать на рынок положительное воздействие.

48

Несмотря на то что чешские законы не позволяют иностранцу владеть жильем непосредственно, в стране многие годы действует схема, по которой заграничный инвестор регистрирует в стране фирму, на которую совершается покупка. Поэтому в период роста большой объем чешской недвижимости перешел в руки британских, немецких, голландских и итальянских инвесторов. Россияне отметились, в основном, покупками жилья в Праге и особенно в Карловых Варах, благодаря чему карловарские цены иногда достигали нелогичных значений в €5000–6500/кв. м и более. По всей видимости, теперь этот уровень будет скорректирован в сторону уменьшения.

Израиль Российский финансовый кризис, начавшийся во второй половине 1998 года, стал причиной приезда в страну значительного числа репатриантов, что в 1999 году отразилось на израильском рынке 12%-ным ростом цен. Затем последовал период падения, во многом связанный с проблемами в израильской экономике, которая пострадала как от кризиса на мировом рынке высокотехнологичной продукции, так и от арабской «интифады», нарушившей хозяйственные связи с Палестинской автономией. Цены на жилье в период с октября 2000 года до середины 2003 года в среднем по стране, по данным Центрального статистического бюро Израиля, упали на 6,5%, притом что если в Иерусалиме жилье подешевело лишь на 3,9%, то в Тель-Авиве – на 16,6%. За этим последовал благополучный период, продлившийся до начала 2006 года, во время которого цены выросли в 1,28 раза, что было

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

тах площадью 120 кв. м оценивается экспертами Global Property Guide в $5086.

США В конце 1990-х годов положение на рынке недвижимости США стабилизировалось после кризиса начала десятилетия, когда рынок не смог переварить гигантские инвестиции, направленные в строительный сектор, и выставляемое на продажу новое жилье не находило своего покупателя, что критическим образом отразилось на возврате кредитов и ценах на жилье. Во второй половине 90-х годов наблюдался наиболее мощный подъем за всю современную историю международных финансовых рынков, большая часть которого пришлась на экономику Соединенных Штатов. Средние цены жилья росли достаточно умеренными темпами, увеличившись за 25-летний период 1975–1999 годов с $125 тысяч до $160 тысяч. В начале нового века последовал обвал на высокотехнологичном рынке, а в 2001 году США попали в полосу рецессии. Тем временем, как показывает индекс цен на недвижимость Case-Shiller, за период с 2000 по 2003 год, когда рост ВВП составил уже 3%, индекс цен на жилье не только не падал, но и увеличился со 100 до 130,48 процентных пунктов. Это объясняется тем, что Федеральная резервная система США стимулировала экономическую активность, последовательно снижая ставку кредитования, которая с мая 2000 года до сентября 2001 года опустилась с 6,5% до 1,75%. У банков появилась возможность давать населению дешевые кредиты, которые зачастую выдавались под 100% приобретаемой собственности. Единственным гарантом ссуды выступало само жилье, которое постоянно росло в цене. В том случае, если покупатель был не в состоянии платить по ипотеке, банк имел возможность реквизировать его недвижимость и без убытка для себя реализовать. Банки, конкурируя друг с другом, стремились привлечь даже тех клиентов, кредитоспособность которых вызывала большие сомнения, вплоть до нелегальных иммигрантов. В итоге с 2001 года банковская система США выдала ипотечных кредитов на $5 трлн. В 2002 году цена на жилье выросла на 6,5%, а в 2003-м – на 10%. С 2000 по 2006 год цены увеличились в 1,87 раза, а в среднем по стране дом стоил уже $223 тысячи. Рост цен на жилье, по информации S&P/CaseShiller®, в период с 1996 по 2006 год был самым высоким в Лос-Анджелесе (264%), Сан-Диего (232%), Майами (219%) и Сан-Франциско (209%). Сыграла свою роль доступность ипотечного кредита: все, кто хотел им воспользоваться, сделали это раньше – в середине 2006 года количество покупателей как нового жилья, так и «со вторых рук» заметно сократилось. Продажи упали. Стремительный рост, который привел в этот сектор большое количество маклеров, покупающих недвижимость на ипотеку лишь для последующей перепродажи, сменился застоем, инвестиции в недвижимость стали убыточными, и люди стали покидать рынок, единовременно выставив на продажу большое количество единиц жилой площади, что привело к снижению цен. В сложное положение попали банки: невозврат жилищных кредитов в марте 2007 года составил более

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

49

Анализ

Тем не менее общеевропейская неблагополучная ситуация отразилась и на ориентированной в основном на экспорт экономике Чехии. Из-за рецессии в странах ЕС в декабре 2008 года объем экспорта чешских товаров, по данным Чешского статистического управления, сократился на 24%. Строительный сектор среагировал немедленно: в IV квартале 2008 года было начато строительство 9 686 единиц жилья, что на 19,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Сдано в эксплуатацию 12 397 единиц жилья – уменьшение на 30,4%. В начале 2009 года агентство České Noviny сообщило, что процент безработных в январе 2009 года составил 6,8%, увеличившись в феврале до 7,4%, что явилось следствием падения производства на крупных предприятиях, таких, например, как завод Skoda. По статистике сети риэлторских онлайн-ресурсов EuroNet Media, основанной на анализе более чем 48 тысяч объектов, предлагаемых на продажу, цена средней единицы чешского жилья за период с января текущего года по июнь снизилась на 8,4%, составив €73 508, за последний месяц падение составило 0,2%. В пражском историческом центре Прага-1 самом дорогом районе страны, средняя цена жилья в июне была €232 832, увеличившись за месяц на 0,9%. По словам риэлторов, наибольшее падение пришлось на ранее переоцененное панельное строительство, в то время как цены в престижных пражских районах, несмотря на уменьшение количества сделок, почти не изменились. Отчет за I квартал работающей именно в этом сегменте рынка компании Knight Frank показал 9,9% роста цены недвижимости Чехии по сравнению с тем же периодом прошлого года.

связано с экономической стабильностью и улучшением ситуации в сфере безопасности. На этом фоне активизировались иностранные инвесторы: если в 2003 году они приобрели недвижимость в общей сложности на $190 млн, то в 2005 году – уже на $1,2 млрд. В июле 2006 года Израиль начал военные действия на юге Ливана против контролирующей эту область Хезбаллы, получив в ответ ракетные обстрелы своих северных территорий. В августе конфликт завершился, но, не причинив особого вреда ни курсу израильского шекеля, ни израильской бирже, он тем не менее достаточно сильно повлиял на рынок жилья, понизив среднюю цену единицы жилья на 11,6%, с $228 198 до $201 722. Следует отметить, что результаты Ливанской компании отразились на стоимости жилых объектов по-разному: в «прифронтовой» Хайфе рынок в 2006 году потерял 10,3%, в Тель-Авиве – 12,6%, а в городах юга страны цены даже выросли, увеличившись на 8,9%. Следующий, 2007 год оказался удачным для израильской экономики, показав рост ВВП на 5,2%. Зарубежные инвестиции в жилую недвижимость Израиля составили около $1,5 млрд, на которые было приобретено около 5 тысяч единиц жилья. Стоимость квартир в Тель-Авиве, Бат-Яме, Ашдоде и Рамат-Гане увеличилась на 20–30%, в Раанане и Нетании – на 15%. В то же время недвижимость Хайфы и прилегающих городов Крайота показала отрицательный рост – 12–15%. В среднем цены на жилье с IV квартала 2006 до I квартала 2008 года упали в Хайфе на 21%. По данным компании по торговле недвижимостью Anglo Saxon, в 2007 году 47% всех продаж недвижимости иностранцам приходилось на покупателей из Великобритании и Франции, но к концу 2008 года их доля на рынке сократилась до 30%. Граждане Канады, Южной Африки и Австралии, напротив, увеличили свою инвестиционную активность с 15% до 25% объема сделок.

2008 год начался с уверенного роста цен, и, несмотря на 2,5%-ное снижение в ноябре и декабре, в общем итоге цены на израильские квартиры выросли на 11%. В прошедшем году произошло еще одно важное событие: с 20 сентября начало действовать двухстороннее соглашение между Россией и Израилем об отмене визового режима. В этой связи, по данным компании Gordon Rock, в IV квартале 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007 года спрос граждан России на покупку недвижимости в Израиле вырос в 2,5 раза. Там же сообщили, что наибольшей популярностью у россиян пользуются Тель-Авив и курортный город Нетания, на которые пришлось соответственно 40% и 30% всех сделок с недвижимостью. В начале 2009 года рост продолжился, составив в I квартале, по оценке Global Property Guide, 2,87%. Строительство жилья с начала года увеличилось на 3,5%, а нежилых зданий и сооружений – на 22,8%. Международное риэлторское агентство Knight Frank, подводя итоги годового периода, заканчивающегося в I квартале 2009 года, в своем рейтинге Global House Price Index поместила Израиль на первое место, оценив годовой рост инвестиций в недвижимость в 10,9%. Средняя стоимость квартиры в Иерусалиме оценивается в $256 тысяч, в Тель-Авиве – $322 тысячи, в Хайфе – $128 тысяч. Средняя цена метра в тель-авивских апартамен-

FAQ лась: согласно индексу Standard & Poor’s/Case-Shiller, в 20 крупнейших городах страны падение цен за год, предшествующий концу I квартала 2009 года, составило 19,1%, наихудшие показатели у Феникса (–36,0%), Лас-Вегаса (–31,2%) и Сан-Франциско (–30,1%). По сравнению с пиковыми показателями середины 2006 года спад достиг 32,2%, вернувшись к средней цене американского дома, соответствующей примерно IV кварталу 2002 года. По последнему отчету Национальной ассоциации риэлторов США средняя стоимость дома на одну семью в стране составила $169 000.

*** Инвестиции в недвижимость до мирового жилищного бума традиционно считались наиболее консервативными. О них говорили как об инструменте не особо высокодоходного, но надежного размещения средств. Кризис сломал этот стереотип беспроигрышности, но предыдущие годы показали не только сомнительность прибыльности «любых» инвестиций в недвижимость, но и то, что та же недвижимость при грамотном подходе может приносить своему владельцу доход, сопоставимый с удачной игрой на бирже, при том что сам объект инвестиций выступает в роли своеобразного «якоря», уменьшая риск проигрыша.

Анализ

$1,3 трлн, но жилье, под обеспечение которого эти кредиты оформлялись, месяц от месяца теряло свою ликвидность. Гигантская сумма необеспеченных долгов парализовала банковскую систему. Весной 2007 года ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи New Century Financial Corporation – крупнейшая ипотечная компания США. Кризис сильно ударил по инвестиционным фондам Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas – международным финансовым группам, вложившим средства в ипотечные облигации. Десятки финансовых компаний оказались банкротами. Правительство Соединенных Штатов для спасения финансового рынка выделило сотни миллиардов долларов, но для восстановления платежного баланса этого оказалось недостаточно. Кризис ликвидности, охвативший США, благодаря глобализации финансовых рынков, быстро перекинулся на страны Европы и Азии, и весь мир пришел к финансовому кризису 2008 года. В самих Соединенных Штатах, по данным Департамента торговли, инвестиции в строительство в декабре 2007 года снизились по сравнению с декабрем 2006 года на 20,7%. Средняя цена нового жилья в США за тот же период снизилась на 11,6%, составив $219 200 против $244 700 годом ранее. Рост ВВП США за 2007 год составил всего 2,2%, что явилось самым низким уровнем за предыдущие пять лет. В 2008 году тенденция сохрани-

Италия в вопросах и ответах Виржилио Лобина, владелец компании Ditta Edile Lobina Virgilio & C. s.n.c. (Италия): – Как вы считаете, какие регионы Италии сегодня наиболее перспективны для покупки недвижимости?

– Регионы, которые я хотел бы посоветовать, – Тоскана, Лигурия, Сардиния, Калабрия, Пулия, Умбрия, хотя, несмотря на свою красоту, некоторые регионы не очень удобны по месторасположению, в плане сообщения с крупными городами.

– В каких регионах недвижимость, по вашим оценкам, именно сейчас наиболее востребована россиянами? Почему?

– Могу сказать, что русские в Италии в 70% хотят дома в Тоскане или Лигурии. Благодаря хорошему стратегическому месторасположению эти места подходят как для любителей моря, так и для любителей городов. Большой плюс – отличное транспортное сообщение, очень удобно добираться с любой точки мира, хорошие автострады.

– С какой целью сегодня иностранцы приобретают недвижимость в Италии? Что вы посоветуете инвестору, имеющему €100 тысяч?

50

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

– Целью тех, кто покупает дома в Италии, не всегда является сделать какую-либо инвестицию, часто истинная цель – купить дом в месте, где можно было бы провести отпуск среди гор, холмов, у моря или в городе в удобном и спокойном месте. Для тех, кто хотел бы приобрести недвижимость, имея €100 000, есть маленькие дома, которые, возможно, требуют незначительного ремонта, но однако находятся в хорошем месте, подходящем для того, чтобы провести отпуск.

– Какие в Италии налоги для владельцев недвижимости, не являющихся резидентами?

– Налоги, которые платят владельцы недвижимости в Италии, не являющиеся резидентами, называются ICI (общий налог на недвижимость). Его размер не одинаков по всей Италии. В зависимости от коммуны, налог может варьироваться от 0,3% до 0,6% (в расчет берется кадастровая стоимость недвижимости). Например, если дом стоит €1 млн и облагается налогом 0,5%, то в год налог будет составлять €500.

– Возможно ли для инвестора получение статуса резидента в Италии? Если да, то что для этого необходимо сделать?

– После покупки недвижимости возможно стать резидентом, достаточно находиться в Италии определенный период, который нужен коммуне, чтобы удостовериться, что вы живете в том доме, который приобрели. Следует также продемонстрировать, что у вас есть работа или денежные средства, чтобы иметь возможность жить и не работать.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

51

Свой взгляд

Глазами главного архитектора

52

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

53

Главного архитектора Санкт-Петербурга внимательно слушал Дмитрий НОВИК Фото из архива Юрия Митюрева Главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий Митюрев съездил в Австрию. Это был частный визит, его недостаток – кратковременность и необходимость сидеть за рулем. Достоинство – свобода передвижения. Публикуем взгляд человека, ненадолго оторвавшегося от суровой петербургской повседневности с ее коренной проблемой: как строить новое, ничего не меняя.

В Вене, к сожалению, отсутствуют парадные набережные. Но центр города производит сильное впечатление. В Зальцбурге в магазине круглый год бойко торгуют... елочными игрушками. Практичные австрийцы хорошо понимают: нет смысла менять «экспозицию», занимающую несколько залов, товар пользуется спросом во все сезоны.

Вена Вена не похожа на знакомый по фотографиям и рассказам мощный имперский город, как я его понимаю, с огромными площадями для военных парадов. Неожиданно было увидеть строгую псевдоримскую архитектуру. Аналогом я бы назвал знаменитый фильм Ридли Скотта «Гладиатор». Такое впечатление, что его снимали в Вене, очень похоже. Это не было разочарование, но я ожидал увидеть множество открытых пространств, однако все значимые городские – оказались закрыты зеленью. Из-за этого они воспринимаются иначе.

54

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Свой взгляд

Еще одно неожиданное впечатление: я нашел в Вене немало аналогов, сомасштабных проекту «Набережная Европы», недавно представленному на международный конкурс в Петербурге. Масштаб застройки, высота зданий, соотношение высоты застройки к ширине улиц, организация малых площадей у проекта Евгения Герасимова – Сергея Чобана, победившего на конкурсе, все это, как оказалось, напоминает центр Вены, кварталы вокруг улицы Ринг-штрассе. Это было очень интересно – погулять по будущему Петербургу. Единственное отличие от Петербурга или от того же Парижа – в Вене, к сожалению, отсутствуют парадные набережные. Но центр Вены производит сильное впечатление. Весь центр построен по единому плану во времена расцвета Австро-Венгерской империи. Несмотря на то что это очень старый город, известный с античных времен, такие современные постройки, как «Хаас – хаус» Ханса Холляйна на Штефанс-плац, были в свое время одним из знаков появления новой архитектуры в старом городе. Сейчас по прошествии почти 20 лет после его создания видно, что в архитектурном отношении там есть некоторые переборы. И они совсем не в стеклянном цилиндре, выступающем над основным объемом здания и отражающем старую архитектуру, в частности собор Св. Штефана. Избыточно полное остекление здания, диссонирующее и режущее глаз. Но в целом нет ощущения, что современная архитектура противоречит старой Вене. Это свойственно многим западным городам, но почему-то совершенно недостижимо у нас. Я обратил внимание, что в Вене окна жилых домов выводятся заподлицо с внешней стороной фасада. Это создает ощущение макета, театральной декорации, усиленное «компьютерной» одинаковостью фасадов и окон, созданных задолго до появления компьютеров. Что для Петербурга совсем нехарактерно. Нам привычнее заглубление оконной коробки, что вызвано толщиной капитальных стен.

Грац Самый яркий пример вторжения эпатажной архитектуры, который я видел в Австрии, это Кунсхаус в Граце, построенный в 2003 году по проекту англичан Питера Кука и Колина Фоурнира. В самом центре города – темный, почти черный «надутый стеклянный пузырь с сосками». Странное ощущение, но он совершенно не раздражает. Пытаться представить себе что-то подобное в Петербурге практически нереально. Возможно, что пузырь выглядит как аттракцион, не исключено, что временный. Во всяком случае, нет ощущения постоянного, зато есть ощущение праздника. Впрочем, нигде я не встретил диссонирующих высотных доминант: ни в историческом центре городов, ни за их пределами. Там же в Граце прямо в реку Мур с достаточно сильным течением встроено кафе под названием «Остров». На самом деле это мост через реку, который придумал знаменитый американский архитектор и художник Вито Аккончи. Решетчатая конструкция производит сильное динамичное впечатление, «Остров» упирается течению. Этот как бы «второй ряд» после набережной может быть вполне уместен и для Невы. август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

55

FAQ Зальцбург

историческом центре. Создается ощущение идеального места, тихой обители для жизни пенсионеров. В мае в магазине бойко торгуют... елочными игрушками. Это еще и мастерская, которая занимается изготовлением только елочных игрушек ручной работы. Практичные австрийцы хорошо понимают, что им нет смысла менять «экспозицию», занимающую несколько залов. Товар пользуется неизменным спросом во все сезоны. Это такой же типичный для Зальцбурга сувенир, как конфеты «Моцарт» в синей обертке. А вот сам Моцарт, изображенный на городском памятнике, совсем непохож на привычного для нас юношу в белом парике с той же конфетной этикетки. Общее впечатление от Австрии – стремление людей сохранить аутентичность архитектуры. В архитектурном заповеднике Штюбинг в 15 километрах от Граца показаны образцы самой старой архитектуры, собранные со всей Австрии: мельницы, акведуки, печи для обогрева и приготовления пищи. Все действует, и можно посмотреть. Но и современные частные домики в курортном местечке Мондзее на одноименном озере не уступают старине по живописности.

Свой взгляд

Дорога из Вены в Грац огибает холмы, и это потрясающе красиво. Когда едешь из Вены в Зальцбург, шоссе часто огорожено шумопоглощающими экранами. Автомобиль оказывается в тоннеле. Зато подъезд к городу окупает все «дефекты» дороги, физическое качество которой, как и всех остальных дорог в Австрии, превосходно. При подъезде к городу виден Хоэнзальцбург – одна из крупнейших средневековых крепостей Европы, которая известна с 1077 года. Она расположена на вершине горы Фестунг. Из-за того, что Зальцбург зажат посреди гористой местности, дома лепятся к подпорным стенкам или самим скалам. Многие кажутся декорациями, нарисованными на скалах. Но это реальное жилье, причем обладающее всем набором современного комфорта. Зальцбург напомнил мне Карловы Вары, в расщелине между горами течет река, и на ее берегах расположен неторопливый город с архитектурой из старых сказок. Думаю, что в Зальцбурге просто строжайше запрещено новое строительство, во всяком случае в

Кипр в вопросах и ответах Марина Петрик, консультант компании Cybarco PLC: – Прокомментируйте, пожалуйста, недавнее нововведение относительно предоставления вида на жительство на Кипре российским гражданам при покупке недвижимости на сумму от €300 тысяч. Как вы считаете, оживит ли это спрос петербургских и московских покупателей на недвижимость Кипра?

– На Кипре был принят закон, согласно которому неграждане ЕС при покупке недвижимости от €300 тысяч имеют право подавать заявление на получение вида на жительство (immigration permit) в иммиграционную службу. Этот документ дает право постоянного проживания на территории Кипра и путешествовать по всей Европе без визы. Несомненно, это является дополнительным, а иногда и решающим стимулом для выбора именно Кипра для приложения своих инвестиций.

– Может ли россиянин получить на Кипре гражданство при покупке недвижимости?

– Согласно закону, все иностранцы, владеющие недвижимостью на Кипре, имеют право на получение временного разрешения на проживание. Для жителей стран, не входящих в ЕС, существует определенная и достаточно легкая процедура для получения этого документа. Если негражданин ЕС постоянно проживает на территории Кипра в общей сложности 5 лет, он имеет право обратиться в иммиграционную службу с заявлением на гражданство. Но обычно вопрос гражданства не является принципиально важным для людей, которые покупают недвижимость на острове Кипр.

56

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

– Какова сегодня минимальная цена предложения готовой недвижимости на Кипре? Какова минимальная стоимость в ваших проектах?

– Цены на недвижимость настолько разнообразны, что говорить о них достаточно сложно. В наших проектах минимальная стоимость односпальных апартаментов – €170 тысяч. Цены на виллы зависят от размера и месторасположения и начинаются от €470 тысяч.

– Какие районы острова сегодня пользуются наибольшим спросом?

– Кипр достаточно небольшая страна, и следует отметить, что все районы пользуются спросом. Все зависит от предпочтений, интересов и желаний покупателя. Конечно, традиционно очень важным для русских остается Лимассол и его окрестности. Также сейчас очень активно развиваются районы на западе острова, такие как Лачи, и районы на юго-востоке острова – Протарас и Айа-Напа.

– Какие условия по ипотеке для россиян предоставляют сегодня кипрские банки? Пользуется ли кипрская ипотека спросом среди ваших клиентов?

– Да, сегодня большинство покупателей зарубежной недвижимости предпочитают совершать сделки на условиях кредитования. В связи с этим стоит отметить, что кипрские банки предлагают выгодные условия кредитования, что является очень важным для наших клиентов. Я могу привести вам пример. Кредиты предоставляются в евро на 15 и более лет. Такие кредиты могут иметь фиксированную ставку на период один, три или пять лет в размере 4,75%, 4,95%, 5,5% соответственно, что очень выгодно. А далее процентная ставка подсчитывается как 6-месячный Euro LIBOR уже на данный день + банковская маржа 2,75%. Сегодня Euro LIBOR составляет 1,56%. Фиксированная процентная ставка очень выгодна в кризисных условиях.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

57

Кали мера*, Крит

Пресс-тур

Еще лет 5 назад никто из экспертов не включил бы Грецию в число стран с развитым рынком предложений в сфере курортной недвижимости. Тем более – Грецию островную. Сегодня ситуация стремительно меняется, несмотря на мировой экономический кризис.

* доброе утро (греч.)

58

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

59

Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Андрей ИВАНОВ Крит, самый южный остров Европы, самый крупный из греческих островов, ныне активно насыщают разнообразными проектами несколько десятков застройщиков. Компании, главным образом местные, греческие, различные по масштабам, либо кипрские. Одна из наиболее крупных – Leptos Estates (представлена в Петербурге компанией «Гайот») – нынешним летом организовала на Крит пресс-тур для петербургских журналистов.

Вместо пролога

Пресс-тур

Судя по всему, активность девелоперов здесь еще не скоро достигнет той критической массы, когда плоды их деятельности будут видны из любой точки острова, как, например, это произошло в Испании или на Кипре. Стоит отъехать от крупного города – одного из четырех (Ираклио, Ретимно, Агиос Николаос и Ханья) критских центров притяжения цивилизации – километров на 30–40, и вы окажетесь ровно «посередине ничего»: только горы, море, оливковые рощи и виноградники. «Знаешь, что бы я сделала, если бы у меня было лишних несколько сотен тысяч евро?» – спрашивает меня подруга, третий год работающая риэлтором в Греции. И продолжает: «Так вот, я бы, конечно, купила в Афинах квартиру, затем небольшой офис в курортном местечке, скажем на Крите, ну и «на сдачу» – оливковую рощу. Квартира в городе – не подешевеет, офис с выгодным месторасположением в центре туристической зоны всегда будет приносить доход, и оливки хорошо – масло давить». В один из дней пребывания на Крите, несмотря на протесты принимающей стороны («серпантины, пропасти, греческие лихачи» – и, между нами говоря, все это правда), мы берем напрокат машину и отправляемся куда глаза глядят. Например, за сотню километров от города Ханья, к местечку Элафониси, где находится известный пляж с розовым песком. На полпути останавливаемся в таверне, приютившейся на самом обрыве, выпить стакан «fresh» – свежевыжатого апельсинового сока. Заказываю по-гречески, поэтому хозяйка подошла к нам с вопросом на родном русском языке только после того, как уловила русскую речь между нами. Наташа – так зовут нашу случайную знакомую – замужем за греком, живет на Крите 16-й год.

– Хочется навестить родных, да как уедешь? Таверну надо держать – раз, потом козы пасутся там, наверху, – Наташа неопределенно машет рукой туда, где над дорогой действительно бродят козы, ловко карабкаясь по скалам, – два, а как закончится сезон, в ноябре уже нужно там, внизу, оливки собирать.

– Наташа, – я не могу не задать вопрос «в питерском духе», – чувствуется ли здесь мировой финансовый кризис?

– Да, кризис и нас задел. Но у нас очень много земли в горах, это наследство родственников мужа. Я слышала, что сейчас такую землю покупают под строительство. Мы бы продали часть. Это сельхозземли, но, если участок больше 4 га, уже можно строить дом.

60

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Еще совсем недавно вся не только критская, но и греческая земля была только такой: оливки, пастбища и апельсиновые рощи, чуть разбавленные деревнями. Но природный ландшафт острова, не скупясь на захватывающие дух панорамы, располагает к возведению вилл как на берегу, так и в значительном удалении от воды. Последние годы цены на новые виллы и апартаменты здесь плавно росли, осенью прошлого года мелкие застройщики и частные владельцы, торопящиеся с продажей своих объектов, выражали готовность давать дисконт от 5% до 30%. Затем движение вниз прекратилось.

Пресс-тур 62

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

нью. Вообще, май-июнь – не показатель, посмотрим, как пройдут август-октябрь – в это время клиенты традиционно наиболее активны.

– Что вы думаете об общем падении продаж в связи с кризисом?

– Продажи упали у всех, но… Например, у нас много активов – земельные участки в собственности, отели, марины. Даже если в ближайшие два года вообще не будет продаж, мы продержимся.

– Сейчас компании, предлагающие в России зарубежную недвижимость, активно ищут новые способы стимулирования продаж. Поскольку Leptos Estates использует различные методы, хотелось бы услышать, что вы считаете наиболее эффективным – рекламу в СМИ, работу с риэлторскими агентствами, что-то еще?

– По нашей статистике, 50% сделок дают агенты, предлагающие наши объекты в регионах России.

20% клиентов находят нас через Интернет. Еще 20% дают локальные сейлз-офисы. И остальные 10% приносит реклама в печатных и электронных СМИ.

– А теперь я хочу задать вам встречный вопрос, – вступает в разговор Теодор. – Скажите, как российские инвесторы сейчас относятся к покупкам offplan?

– Именно сейчас они чаще всего опасаются делать такие покупки, – честно отвечаю я, – причем опасения часто подогреваются самими риэлторами. август / сентябрь 2009

Пресс-тур

Сколько стоит новострой? Компания Leptos Estates – кипрский девелопер, известный своей выверенной стратегией, у себя дома за полвека работы освоивший тысячи га земли на берегу и в горах и предлагающий сотни объектов на продажу, на Крите пока осторожно реализует всего три проекта. Все – близ старинного города Ханья. Мы начинаем смотреть с сегмента «эконом» и едем в комплекс Aphrodite («Афродита») на самом берегу моря, близ деревни Малеме. Нас сопровождает Христос Патерас, менеджер по маркетингу Leptos Estates на Крите, и Теодор – один из сейлзов. Комплекс в форме подковы, спроектированный так, чтобы из каждого окна открывался вид на море, состоит в основном из апартаментов и таунхаусов. Самое дорогое предложение здесь – виллы, которые в меньшинстве (их всего шесть, всего объектов в комплексе – 65). Цены на апартаменты начинаются от €174 тысяч, виллы площадью 200 кв. м стоят в 2,5 раза дороже. Проданы две из шести вилл. Сам комплекс почти готов – завершаются работы по обустройству территории – и на данный момент продан на 70%. Поодаль видны неоштукатуренные стены следующей серии – «Афродиты-2». Продажи там начнутся тогда, когда закончатся свободные объекты в первой «Афродите».

– Компания купила этот участок земли еще в 1999 году, – рассказывает Христос, – а продажи в комплексе начались в 2004 году еще на стадии off-plan. Тогда сделки шли достаточно активно, а цены здесь начинались от €120 тысяч, сейчас тот же самый объект стоит от €180 тысяч до €220 тысяч, цена зависит от расстояния до моря. Готовые объекты продаются с 2006 года. Мы заходим в show-room – двухуровневые апартаменты, полностью меблированные и оснащенные бытовой техникой. Площадь – 135 кв. м, цена – €223 тысячи. Три спальни, два санузла, 2 выхода на улицу. Можно жить, можно принимать гостей, можно сдавать полностью или частично. Интересуюсь, сколько стоит аренда таких апартаментов целиком.

– С одной спальней, в зависимости от сезона, можно снять за €70–100 в сутки, с тремя спальнями, например такие как эти, – за €1000–1500 в неделю.

– Христос, а как нынешним летом идут продажи? Вопрос по нынешним временам не самый приятный.

– Об итогах нынешнего лета мы будем говорить осе-

Мечта в реале Едем дальше. Следующий объект – Vigla Beach Villas. Это уже настоящая элитная недвижимость по-гречески: на трех гектарах земли у самого берега моря, буквально в 20 м от воды, должен вырасти комплекс из 16 каменных вилл. Продано уже 10, но полностью завершена лишь одна, год назад приобретенная гражданином Великобритании. Остальные, не без гордости рассказывает Христос, проданы главным образом россиянам. Строительство домов начинается не раньше, чем покупатель подпишет контракт и начнет перечислять средства, а срок завершения зависит от графика платежей, который оговаривается индивидуально. Но, так или иначе, к будущему сезону вилла-пионерка перестанет быть одинокой. Цены здесь – от €800 тысяч до €1,2 млн за дом с участком. Третий критский проект Leptos Estates – это Fournado. 15 га совсем недалеко от Vigla, но значительно выше над уровнем моря. Компания, известная на Кипре в числе прочего своими концептуально спланированными поселками в горах, использует на Крите ту же идею, основанную на тех же особенностях островного ландшафта и микроклимата. К комплексу ведет приватная дорога. Море – близко, но не рядом, панорамные виды, продуманный ландшафтный дизайн (известная «фишка» компании – масштабное озеленение), и полная имитация традиционной греческой деревни. Все это – козыри, много лет

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

63

– длинный мол и старинный маяк, слева – мыс с крепостью Фиркас, над которой вьется греческий флаг. Старинные дома, пережившие не один век, лепятся друг к другу, образуя подковообразный фасад города, поражая взгляд разнообразием красок. Сочетание зданий отремонтированных и зданий, пришедших в полный упадок, выглядит абсолютно естественно и в то же время абсолютно фантастически, даже для питерского глаза. Любая из улочек, расходящихся лучами от набережной, приводит в лабиринты узких улиц, наполненных ароматами, сувенирами, цветами, свешивающимися с балконов, кожаными плетеными сандалиями по смешным ценам… Тавернами, невероятным образом вросшими в развалины зданий. Самое трудное, вернувшись из поездки на Крит, это вновь научиться не замечать тяжести лежащего на плечах серого питерского неба, а входя в кофейню, перестать говорить: «Кали мера, эна кафе, паракало».

дававшие беспроигрышный результат при работе с британскими, ирландскими и немецкими покупателями. Маркетологи надеются, что скандинавам и в особенности россиянам, на которых сегодня делаются главные ставки, идея такого «второго дома» понравится не меньше. Здесь можно купить виллы, апартаменты и таунхаусы. Продажи идут, но пока что в комплексе полностью готов лишь один дом, еще в прошлом году приобретенный российско-норвежской парой.

– Цены на апартаменты здесь ниже, чем в «Афродите», потому что земля в горах дешевле, чем на берегу,– поясняет Христос. Апартаменты с одной спальней стоят €120 тысяч, с двумя – €205 тысяч. Таунхаусы – от €170 тысяч, вилла с двумя спальнями – €245 тысяч, с тремя – €324 тысячи.

Маркетинг по-критски За несколько дней пребывания на Крите мы знакомимся с энергичной командой сейлзов Leptos Estates. Здесь их трое: Теодор, Онестис и Янис. В Ханье, ее пригородах и на самих объектах семь дней в неделю 64

работают информационные сейлз-офисы. Это достаточно распространенная у курортных застройщиков система, когда небольшой (15–25 кв. м), но хорошо оборудованный и броско оформленный офис, расположенный в бойком и проходном месте, решает сразу несколько задач, являясь одновременно и наружной рекламой, и консультационным центром. Чем больше таких офисов, тем теоретически выше вероятность активизировать продажи.

– Поедем в Ханью, – говорит Христос, – выпьем кофе и еще кое-что посмотрим. От отеля Panorama Beach (один из собственных отелей Leptos Estates) до центра Ханьи – всего восемь километров. Здесь, на набережной, почти в самом сердце старинного средиземноморского города, пустует, обнесенная забором, бывшая промзона. Уже около тридцати лет прошло с тех пор, как здесь перестали давить оливковое масло известной греческой марки Abea. Остались пустующие заводские корпуса и упирающиеся в небо две кирпичных трубы. Несколько лет назад Leptos приобрела этот участок земли и планирует построить здесь шестиэтажный жилой комплекс на 196 квартир. Проект

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

уже готов, дату начала работ в компании пока не называют.

– Этот проект будет интересен и туристам, и иностранным инвесторам, и местным грекам. Очень удачное место, – комментирует Христос, – это будет единственный современный комплекс с такой дислокацией. Других пятен под застройку в центре Ханьи просто нет. Кроме того, место знаковое, эти две трубы – торговая марка города. Мы планируем их оставить, вписать в ансамбль комплекса. И, может быть, сделать на территории небольшой музей, рассказывающий об истории производства оливкового масла.

– Сколько стоит квартира в центре Ханьи?

– В старом городе – очень дорого. Не меньше €7 тысяч за кв. метр. Но при этом ее невозможно купить, здесь практически никто ничего не продает.

Вместо отступления Ханья – один из четырех крупных городов Крита, столица нома (административная единица, на которые делится остров), в котором сосредоточены проекты Leptos Estates. Круглый порт с тысячелетней историей как будто обнимает двумя рукавами: справа август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

65

Пресс-тур

Пресс-тур

…и плюс очистные сооружения В один из дней мы отправляемся на встречу с Йоргосом Тсангаракисом, градоначальником города Платаньяс – одного из крупных по критским меркам туристических центров в номе Ханья. Встреча с мэром назначена на 9 утра, и вот мы в «димархео» – мэрии по-гречески.

– Насколько велика территория, которой вы руководите?

– 80 тысяч стрем (1 стрема – 1 тысяча кв. м), 18 деревень. Территория делится на три зоны – побережье, апельсиновые и оливковые рощи и земли для животноводства.

– Что входит в вашу компетенцию?

– Строительство инфраструктурных проектов, в первую очередь дорог. Недавно запустили завод по биологической очистке сточных вод, инвестиции – €33 млн. Плюс решение рядовых ежедневных проблем. Например, организация биржи труда для греков и иммигрантов. В нашем округе живет много переселенцев из разных стран, а уровень безработицы – почти нулевой.

– Вас радует приход инвестиционных и девелоперских компаний?

– Разумеется.

– Расскажите о наиболее серьезных проектах.

– В ближайшие годы планируется построить марину и гольф-поле. Пока я не могу назвать ни бюджет, ни компании, которые будут этим заниматься, но это будут крупные проекты. По закону если бюджет менее €1 млн, то проект имеют право реализовывать только греческие компании. Так вот, здесь вложения будут значительно больше, и европейские инвесторы уже проявляют интерес.

– А что вы скажете по поводу застройки прибрежной зоны?

– Назначение земель очень четко регламентировано, и застройка ведется без нарушений. А сам факт привлечения инвестиций нас, разумеется, радует. Поток туристов с каждым годом растет, а вчерашние туристы – это нередко завтрашние домовладельцы.

Недвижимость в Германии: почему и зачем «Звезд с неба не хватает!» – так можно было сказать про рынок недвижимости Германии на протяжении последних нескольких лет, сравнивая ее с лидерами в области получения дивидендов.

Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Наталья ИВАНОВА Для российских инвесторов Германия никогда не была таким очевидным хитом, как Черногория или Болгария. Однако европейская демократическая страна, экономика которой находится на 5-м месте в мире по уровню ВВП, априори должна быть интересна как людям бизнеса, так и тем, кто ищет стабильную страну для жизни. Поэтому Германия «схватила свою звезду» в нынешние неспокойные времена: эксперты считают, что именно тут надо приобретать недвижимость во время кризиса. И пока одни говорят, другие делают. Германия одна из тех стран, где пока нет существенного спада на рынке недвижимости.

И студентам, и бизнесменам – Надежность – это самое главное преимущество Германии. Поэтому россияне и граждане бывших советских республик с удовольствием вкладывают 66

Тяга к стабильности

в Германию, – рассказывает Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Лейпциг, Берлин). Наши люди покупают как недвижимость для себя (квартиры в крупных городах или загородные дома с условиями для спокойного отдыха), так и доходные дома (чисто немецкий вид бизнеса – покупать многоквартирный дом с уже живущими в нем арендаторами). Еще одним преимуществом Германии считаются цены. «В Германии – одни из самых низких в Евросоюзе. Даже в Литве и в Латвии цены на недвижимость выше!» – говорит Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil (Германия, Литва), и отмечает лояльное к иностранцам законодательство: нет никаких ограничений или дополнительных условий для приобретения недвижимости нерезидентами ЕС. Любовь Бикбаева рассказывает, что граждане бывшего СССР начали покупать недвижимость в Германии еще в 90-е годы. Тогда, в основном, это были переселенцы – немцы и евреи. Сейчас основной по-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

– Каких-либо крупномасштабных спекуляций недвижимости, как, например, в США или в Испании, в последние годы в стране не было. Цены на недвижимость в среднем в предыдущие годы лишь незначительно колебались, – поясняет ситуацию Райнер Мейсен, директор Firva Maisen Immobillien VG. – Все было предсказуемо и стабильно: цены в экономически более слабых регионах снижались, в сильных – поднимались. Эксперты считают, что именно из-за стабильности страны и отсутствия спекулятивной составляющей (как и в Австрии, так и в Германии законодательная база делает прямые спекуляции невыгодными) рынок недвижимости Германии оказался устойчивым в нынешних условиях. И то значительное понижение цен, которое мы наблюдали в разных европейских государствах (Испании, Великобритании, Португалии и т. п.), Германию затронуло в минимальной степени. «С апреля 2008 года по апрель 2009 года цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии, по данным местных аналитиков, в среднем снизились всего на 2,8% (максимальный показатель в небольших городах – не более 4,1%)», – расавгуст / сентябрь 2009

сказывает Наталья Боброва, директор по развитию +7 REALTY flc (Бавария). Немецкие эксперты придерживаются оптимистического сценария развития ситуации на германском жилом рынке недвижимости. Еще одна любопытная деталь, которую отмечает Наталья: с одной стороны, снизилось количество сделок на рынках коммерческой недвижимости и замедлились продажи эксклюзивных объектов, а с другой – по-прежнему остались стабильными цены и спрос на жилье. Более того, в некоторых регионах сохранилась тенденция к росту цен.

– До кризиса доход от инвестиций ниже 10% годовых был, мягко говоря, непопулярен среди инвесторов, ведь рынок ценных бумаг, драгоценных металлов и различных производных инструментов позволял зарабатывать на порядки больше. Однако на фоне снижения доверия к банковским продуктам, а также убытков на рынке акций альтернатив практически не осталось. В этом свете немецкая недвижимость, приносящая невысокий, но стабильный доход, выходит на лидирующие позиции и будет еще долгие годы доминировать при выборе инвестиционных решений, – считает Наталья Боброва.

Пять факторов привлекательности Эксперты +7 REALTY flc выделили пять факторов привлекательности немецкой недвижимости: 1. Потребность в стабильности. Спрос на недвижимость на внутреннем рынке растет из-за опасений обесценивания частных накоплений и сокращения пенсионных программ. Поэтому недвижимость приобретают в качестве «защитного инструмента».

2. Ожидаемая инфляция. ЕЦБ официально объявил о приближении инфляции. По заявлению президента ЕЦБ, дефляция, зарегистрированная в Еврозоне в июне 2009 года, скоро сменится ростом потребительских цен. По различным оценкам, рост инфляции в Германии ожидается через 2–3 года. При этом средний уровень инфляции в стране с 2011 года может составлять от 5% в год. С учетом таких прогнозов привлекательность вложений в недвижимость именно сейчас становится высоко актуальной, особенно с учетом низких кредитных ставок, которые «перекрывают» инфляционный рост.

4. Снижение процентных ставок ипотечных кредитов. Это не означает, что банки стали охотнее кредитовать покупку недвижимости. Просто ипотека и кредитование стали более доступными для тех, кто готов сделать первоначальный взнос от 50–70% стоимости объекта. Очень важно, что немцы стали активнее покупать недвижимость в собственность для личного использования по ипотечным программам, поскольку считают, что из-за прогнозируемой инфляции кредитные выплаты будут окупаться.

5. Стабильный доход от аренды. Арендные ставки на жилую недвижимость в Германии держатся на докризисных уровнях. Маклеры прогнозируют следующий доход до конца 2009 года (данные BulwienGesa): – 8,7% для городов класса «А»: Мюнхен, Гамбург, Берлин и т. д. (по итогам 2008 года – 9,2%).

– 9,8% для городов класса «Б»: Карлсруэ, Дрезден, Ганновер (по итогам 2008 года – 10,6%).

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

67

Страна номера

купатель – средний класс россиян (не считая очень дорогого курортного Баден-Бадена, который не по карману среднему классу). Большой популярностью у наших покупателей пользуются квартиры и дома эконом-класса. Чаще всего люди приобретают жилье для переезда в Германию или для отдыха здесь. Но цели покупок бывают самые разные: начиная от стремления обеспечить жильем детей, которые учатся в стране, и заканчивая планами провести реконструкцию купленного дома и затем выгодно сдать, оставив для своих приездов в страну жилую мансарду. А российские бизнесмены, регулярно посещающие выставки и различные деловые мероприятия, приобретают квартиры в Дюссельдорфе и Франкфурте-наМайне. Как оказалось, затраты на отели в сезон выставок несоизмеримо выше содержания квартиры. Самыми популярными у российских покупателей оказались регионы, которые принято противопоставлять друг другу – «богатые» юг и запад страны и «бедный» восток. Причины популярности также диаметрально противоположны. Например, покупателей жилья в богатой Баварии привлекает инвестиционная популярность и развитость региона, тогда как покупателей недвижимости в Восточной Германии влекут как раз низкие цены на квадратные метры и возможность сделать покупку на перспективу. Вот где реализовался социалистический принцип про возможности и потребности – ведь цены на жилье в крупных городах разных регионов отличаются в разы (от €800 до €12 000 за «квадрат»). Что объединяет и тех и других, так это «городской тренд». «Иностранные инвесторы все-таки пока больше предпочитают вкладывать свои средства в недвижимость в городах, чем за их пределами, хотя это не всегда является более выгодным вариантом», – отмечает Мария Кун. Из курортных зон Германии у россиян повышенным спросом пользуется регион Альпийских гор.

выгодным для инвестиций регионом Восточной Германии является Саксония. Российские инвесторы, судя по растущим из года в год объемам инвестиций, уже обратили внимание на этот регион и вкладывают чаще всего в доходные дома, приносящие хорошую прибыль. Немецкие же аналитики из компании Immowelt AG самым привлекательным городом северной Германии называют Гамбург. «Но, в принципе, интересны крупные сконцентрированные центры, которые успешно завершили процесс экономической трансформации, например Дрезден, Иена, Лейпциг или Эрфурт. Здесь многие эксперты ожидают роста цен на недвижимость. Но, принимая во внимание имеющийся экономический спад, к этим прогнозам следует относиться осторожно», – считает немецкий коллега Карстен Шлабритц. Риэлторы, работающие на территории бывшей ГДР, предупреждают: «Здесь немало низкокачественного жилья, частично жилой фонд устарел и нуждается в капитальном ремонте и реконструкции».

Немецкие крайности Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ, Алексей АНДРУШЕВИЧ, Валерий ПАТРАКОВ Фото: Ольга ПАШКОВА, Наталья ИВАНОВА «Черт ногу сломит!» – вырывается, когда пытаешься уложить в голове примерный уровень цен на жилую недвижимость в Германии. Меньше всего ожидаешь, что в стране, которая славится аккуратностью и порядком, будет так трудно вычислить «среднюю температуру по больнице», а именно – средние цены на жилье. Это все из-за непростой исторической судьбы: Германия до сих пор «виртуально» разделена на более развитый и богатый запад и юг и на более бедную восточную часть (бывшая ГДР). Поэтому даже Берлин, в отличие от столиц других государств, вовсе не является лидером в отношении цен на недвижимость. Самые дорогие и, наоборот, самые низкие цены – в регионах. Но, что совсем не удивительно, наши люди любят в Германии именно эти крайности.

На восток, у гарнизона – Из-за более развитой экономики традиционно большей популярностью на рынке недвижимости пользовалась Западная Германия. Но сейчас происходит переключение интереса инвесторов с Западной Германии на Восточную, – говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Берлин). Она считает, что причиной тому дороговизна недви68

жимости на западе, а поэтому прибыли от нее стоит ждать меньшей, чем от восточной. «После бума воссоединения, в начале 1990-х, цены на недвижимость снизились почти драматически, – говорит господин Карстен Шлабритц, директор Immowelt AG. – В регионах с высоким уровнем безработицы приобретение недвижимости благоприятно, но как вложение денег часто неинтересно, т. к. ее трудно сдать в аренду». Логика цен на жилье в восточных землях Германии, оказалось, определяется одним вопросом: «Есть ли там работа?» Немцы очень мобильны. Многие предпочитают всю жизнь жить в арендованном жилье, перемещаясь по стране за лучшей работой. Где сосредоточен бизнес или промышленность, там растет арендная плата, а поэтому покупать жилье выгодно (не только для жизни, но и для сдачи в аренду). В местах, где работы нет, сдать квартиру в аренду или тем более продать трудно. Тогда зачем ее покупать? Однако постепенно разница между востоком и западом страны выравнивается. И в последнее время Восточная Германия становится объектом все более пристального внимания инвесторов. «У россиян, а также украинцев и белорусов особо популярны Берлин, Лейпциг, Альтенбург, Наумбург, а также их пригороды и вся Восточная Германия. Причем особым сегментом можно выделить покупателей из числа семей бывших военных в ГДР. Это и сами офицеры, и их дети. У этих людей остались очень хорошие воспоминания о времени, проведенном в ГДР, и они охотно покупают

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

недвижимость вблизи «своих» гарнизонов», – делится Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil. Эксперт рассказывает, что цены на жилье в крупных городах варьируются от €1500 до €2500 за квадратный метр. А если рассматривать жилье за пределами больших городов, то средняя цена метра будет €1000–1500 за метр по данным Татьяны Шток, независимого маклера Immobilie Beratungsservice Deutschland. Но из-за кризиса цены несколько упали – особенно это отразилось на недорогом жилье. «Есть объекты, на которые цены снижены более чем в два раза», – констатирует Любовь Бикбаева. С другой стороны, по-прежнему высоки цены на виллы, ведь немцы, в отличие от россиян, не стремятся жить посреди промышленного центра. Обеспеченные граждане Германии предпочитают селиться в пригородах крупных городов, в благоустроенных деревнях. Интерес к такой недвижимости по-прежнему очень высок – ее покупают для себя, а не для сдачи в аренду. Из приятных ментальных особенностей востока страны – многие немцы помнят русский язык, и поэтому освоиться здесь несложно. Это очень важный фактор для тех покупателей, кто приобретает жилье для себя или для того, чтобы переселить престарелых родителей. Если соотнести размер инвестиции с дальнейшим ежегодным доходом, то наиболее оптимально вкладывать в покупку недвижимости в небольших городах Восточной Германии. Мария Кун уверяет, что самым август / сентябрь 2009

Средняя стоимость недвижимости на продажу и в аренду в Мюнхене, январь–май 2009 г. Район

Цена, €/кв. м

Стоимость аренды, €/кв. м

Элитный

6000–15 000

14–23

Хороший

4000–7000

10,50–15

Средний

2400–4200

9–11,50

Простой

1800–2500

8,50–9,80 Источник: +7 REALTY flc

Другой регион южной Германии – Шварцвальд – славится своими минеральными курортами и самой теплой погодой во всей Германии. Баден-Баден – один из таких многочисленных курортов Шварцвальда и очень любим русскоговорящими клиентами. Бывает, что небольшой отель является собственником источника. Россияне в поисках вилл в Германии часто приезжают на озеро Бодензее, которое находится на границе: верхнее побережье немецкое, южное швейцарское, на востоке – австрийские земли. Любопытный и загадочный факт: эксперты отмечают, что у наших покупателей совершенно не пользуется спросом север Западной Германии – Бремен, Нижняя Саксония и т. д. «Мы даже были вынуждены переехать из этого района, и перевести офис из Бре-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

69

Страна номера

Самое дорогое Аналитики Immowelt AG отмечают, что самый сильный экономический регион Германии – это южные земли: Бавария, Баден-Вюртемберг (Баден-Вюртемберг состоит из двух старых земель Баден и Шваб). И соответственно здесь самые высокие в стране цены на недвижимость и аренду («высокие» по отношению к другим регионам, поскольку сама Германия – страна недорогая). Здесь находится и самый дорогой город Германии – столица Баварии Мюнхен. Самые дорогие квартиры в Германии находятся именно в Мюнхене. И, более того, аналитики прогнозируют, что с 2010 по 2015 год численность населения в городе будет ежегодно увеличиваться на 2%. Это повлечет увеличение спроса на жилье (ежегодная потребность в жилье будет составлять до 150 тысяч единиц жилья в год).

Наталья Боброва, директор по развитию +7 REALTY flc (Бавария):

Стоимость жилья на востоке Германии: Берлин – €1700. При этом центр – €2500 (элитка – €4000–6500), окраина – €1000 и выше. Дрезден, Потсдам, Лейпциг – €1500–1700.

– В Мюнхене очень высок спрос на 1-, 2-комнатные квартиры (€2800–4000 за кв. м), поскольку это идеальный вариант для молодых и хорошо зарабатывающих специалистов. Спрос на квартиры способствует повышению арендной платы – в 2008 году был зафиксирован рост аренды на 6%. Эксперты не гарантируют, что именно такой рост сохранится и в 2009 году, однако арендные ставки все же продолжат расти. «Это значит, что, несмотря на кризисные факторы в экономике, рынок недвижимости в Мюнхене останется самым стабильным. Даже в относительно недорогих районах города наблюдается недостаток доступного жилья. По данным экономического совета Баварии, текущая потребность в жилых помещениях составляет 15 тысяч единиц жилья в год. В то же время строится не более 6 тысяч ежегодно».

С востока на запад Барбара Шмидт, начальник отдела коммуникаций Immowelt AG, крупнейшего игрока на рынке недвижимости Германии, предоставила журналу «Ваш дом за рубежом» свой отчет, в котором сравнивает рынок недвижимости Мюнхена, Штутгарта (города на юге) и Гамбурга (север) на фоне средних показателей по регионам Германии. Стоимость аренды в разных регионах Германии, по данным на I квартал 2009 г. (€/кв. м)

Источник: Immowelt AG

По сравнению с федеральным срезом Мюнхен показывает себя как в высшей степени дорогой город – арендная плата тут иногда более чем в 2 раза превышает арендную плату в Восточной Германии. И, по сравнению с прошлым годом, ее рост продолжается – особенно увеличилась цена аренды однокомнатных квартир. Это вызвано сильным притоком молодого населения без семей (+20 000 синглов за 2008 год, если верить статистической службе Мюнхена). В Штутгарте ситуация похожая: съемная квартира стоит на 70% выше, чем в Восточной Германии. Цены на аренду также постепенно растут, особенно дорожают однокомнатные квартиры (квадратный метр стоит на 7,5% больше, чем в прошлом году). Зато слегка потеряли в цене большие квартиры с пятью и более комнатами. Арендная плата в €10 за кв. м в Гамбурге – выше среднего федерального уровня, даже дороже, чем в Штутгарте. Однако, ввиду экономического значения ганзейского города, цены все же достаточно обоснованны в сравнении с Мюнхеном, где средняя цена аренды составляет более €12,5/кв. м. Дело в том, что расположенные неподалеку порты, а также медиа, рекламные агентства и университеты города являются гарантами высокого спроса на все доступные виды жилья. В сравнении с I кварталом 2008 года, в нынешнем году арендная плата пятикомнатных квартир выросла на 13% (предполагается, что молодежь охотно съезжается вместе), 1- и 4-комнатных – на 7%.

Страна номера

мена в Альтенбург. Расположение этого города удобное – это середина Германии, откуда близко в любой регион», – делится Любовь Бикбаева.

Стоимость квартир в продаже в разных регионах Германии, €/кв. м

Источник: Immowelt AG

Главной причиной дороговизны жилья в Мюнхене Барбара Шмидт считает расположенные там мультинациональные компании и органы управления Баварии – самой большой по территории земли Германии. В этих организациях работает огромное количество людей, которые приехали из других регионов страны с целью более выгодного трудоустройства. Конечно, это не может не отразиться на цене квадратного метра. Однако падает спрос на большие квартиры – цена квадратного метра в квартирах с пятью и более комнатами снизилась более чем на 10%.

70

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

71

Страна номера

Татьяна Шток, независимый маклер Immobilie Beratungsservice Deutschland (Баден-Баден):

– Восточные земли развиваются очень быстро и сегодня внешне уже мало отличаются от западных земель. Проложены или реконструированы основные авто- и железнодорожные магистрали, что значительно упрощает сообщение как внутри самих восточных земель, так и с западными. Это важно потому, что территории севернее Берлина, с их многочисленными озерами и побережьем Балтийского моря, относятся к быстро развивающемуся туристическому региону. А в городах южнее Берлина развивается индустрия. Постепенно к Берлину возвращается его историческая слава культурной метрополии, оборвавшаяся с началом Второй мировой войны и последующим разделением Берлина на две зоны. Из-за того что город пока совсем не богатый, цены на жизнь (продукты, вещи) здесь пока существенно ниже, чем в западной части страны.

Эксперты рассказывают, что с начала 90-х годов и примерно до 2004 года Германия являлась исключением из правил: когда во всем мире и Европе цены шли вверх, в Западной Германии, наоборот, вниз. Причиной этого крена было объединение двух Германий. По закону сообщающихся сосудов, применимому, как оказалось, и к экономике, жить в стране в 90-е годы стало сложнее. Западные немцы констатировали ухудшение в таких важных отраслях жизни, как здравоохранение, социальные программы, налогообложение. Цены на недвижимость в Восточной Германии подросли, а в Западной, наоборот, на протяжении этого времени понизились в среднем на 30% (что для периода в 15 лет не так и много). Затем снова наметился рост. Сейчас, помимо россиян, немецкая недвижимость привлекает инвесторов из Голландии, Бельгии, Франции, Ирландии, Швейцарии, Италии, США, Австралии.

Похожая ситуация наблюдается и в Штутгарте. Тот, кто покупает квартиру в Штутгарте, заплатит на 41% больше, по сравнению со средней ценой по Германии. Пока стоимость метра идет на крутой подъем: 7,5% по 4-комнатным и 8,9% по 3-комнатным квартирам. Скидывают в цене только за очень большие квартиры. Гамбургские цены со средним значением в €2313 за метр никого не удивят, но все-таки этот показатель значительно выше средненемецкого или регионального значения. Средняя цена квадратного метра жилья в квартирах Гамбурга пока выросла, в сравнении с предыдущим годом, на 3%. Самые высокие цены на «трешки» (+3,8%) и четырехкомнатные квартиры (+4,9%). На квартиры с пятью и более комнатами цены слегка снизились (–3,7%). А еще – неинтересными как объект покупки становятся однокомнатные квартиры (–6,3%).

плату в €1539. В первом квартале 2009 года на 16% возросла аренда на таунхаусы – это эффект сильной строительной активности на окраине, где в последние годы появились очень современные таунхаусы. Стоимость аренды домов в разных регионах Германии

няя цена отдельно стоящего дома по Мюнхену перешагнула порог в €850 000. Дома на две семьи, а также таунхаусы, напротив, слегка упали в цене, хотя попрежнему стоят очень дорого. В соседнем Штутгарте дома в 2 раза дороже средней цены по Германии. В Гамбурге относительно дешевые дома на городской окраине создают противовес очень дорогим люксовым объектам в кварталах вилл, так что среднее арифметическое лежит в районе €400 тысяч. Стоимость покупки домов в разных регионах Германии

Не только квартиры Столица Баварии – явный лидер не только по стране, но и среди земель экономически сильного юга. Здесь существенно дорожают дома на одну и две семьи. При этом новые таунхаусы Мюнхена (вблизи центра города) пока не пользуются большой популярностью – происходит стагнация аренды. За Мюнхеном следует и Штутгарт. Но зато скромные дома в Гамбурге допускают среднюю арендную 72

Источник: Immowelt AG

Именно в сегменте отдельно стоящих домов и вилл особенно сильны различия в ценах на покупку недвижимости. Дома в Мюнхене стоят более чем в 2,5 раза дороже, чем в среднем по ФРГ. Спрос на отдельно стоящие дома увеличивается, несмотря на то что сред-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

(812) 314�64�78 Источник: Immowelt AG август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

73

Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Ольга ПАШКОВА Сектор коммерческой недвижимости Германии по­ страдал от кризиса наиболее существенно. На этом фоне интересен рост спроса на многоквартирные дома с жильцами, рассматриваемые инвесторами как альтернатива отелям.

И с торгом, и без – В сфере коммерческой недвижимости колебания рынка всегда значительно выше, чем в сфере жилой недвижимости. Сегодня почти повсеместно наблюдается снижение стоимости как самих объектов, так и арендных ставок. Для спекулятивных инвесторов это, конечно, может служить сигналом к покупке, если исходить из того, что экономика быстро поднимется в рост. Но когда это произойдет? – рассуждает Карстен Шлабритц, член правления Immowelt AG. 74

Он предлагает обратить внимание на более-менее доходную, но стереотипно менее популярную логистикнедвижимость (склады, хранилища, ангары). Ведь Германия находится в Центральной Европе, на пересечении транзитных направлений. Однако важным для такого рода недвижимости является не столько месторасположение объекта, сколько то, удобно ли он привязан к автомагистралям. Сложно определить порядок цен на гостиницы, потому что примерно один и тот же небольшой объект может стоить от €70 тысяч в Саксонии до €500–600 тысяч в Альпах. Что касается географии, то, как и в случае с жилой недвижимостью, инвесторы считают самым выгодным вкладывать в объекты запада страны, а именно в Мюнхен и Дюссельдорф. В элитных кварталах этих городов находятся офисы крупнейших компаний – тех, которые будут развиваться независимо от того, какая экономическая погода нынче. Что касается наших соотечественников, то они поку-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

июнь / июль 2009

июнь / июль 2009

Дом с жильцами – Самыми интересными предложениями на инвестиционном рынке Восточной Германии мы считаем доходные дома, – говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe. Однако помимо самой бедной немецкой земли Саксонии, где больше всего запущенных, пустых домов, эксперты берут более сильные экономически регионы – Бранденбург, Анхальт (Саксония) и Тюрингию.

– Купить квартиру с живущим в ней квартирантом у наших соотечественников часто вызывает вопрос «почему?», а иногда просто смех у наших граждан, – рассказывает Татьяна Шток. – Часто покупатели показывают нам дом и говорят: «В этом доме я хотел бы купить квартиру». Как правило, это касается красивых домов в центре города. Приходится объяснять, что часто дом принадлежит одному хозяину и отдель­ ные квартиры в нем не продаются. Более того, если дом изначально строился не как общинная собственность, то разделение его на квартиры это длительный бюрократический процесс. Недвижимость в виде доходных домов особенно привлекательна для инвесторов потому, что дает стабильный и высокий, по нынешним временам, процент прибыли. Дело в том, что жители Германии, в отличие от нас, не стремятся приобрести недвижимость, ущемляя себя в каких-то других потребностях: важно путешествовать, купить машину и т. п. «Немец берет кредит на недвижимость только в том случае, если он зарабатывает столько, что хватит и на выплату кредита, и на обеспеченную жизнь. Если так пока еще не получается – живет в съемной квартире», – рассказывает Любовь Бикбаева. Оказывается, только 18% жителей Берлина и 43% всего населения Германии имеют жилье в собственности. Конечно, такое количество «бездомных» – «клондайк» для владельцев доходных домов. Общий порядок цен на доходные дома вывести невозможно, поскольку, как и в случае с жилой недвижимостью, она сильно отличается не только в зависимости от качества жилья и его расположения, но и от региона. Например, если сравнить приблизительно одинаковые по качеству и площади дома – около 1500 кв. м (такая площадь может предполагать 15–20 квартир в 3-, 4-этажном доме), то доходный дом в Гамбурге будет стоить €1 950 000, в Мюнхене – €5 400 000, а в Лейпциге можно найти и за €1 600 000 и дешевле – в зависимости от места. Господин Карстен Шлабритц говорит, что типичные арендные дома в средних и больших городах Германии предполагают 6–9% прибыли, а в «бум-регионах» (Бавария и другие земли юга страны) процент прибыли несколько ниже из-за более высоких цен на недвижимость. И наоборот, в экономически слабых регионах цена покупки часто очень низкая, а процент дохода от аренды получается более высокий. Именно этим объясняется тот факт, что выгоднее приобретать доходные дома на востоке страны. Но при этом очень важно выбирать «бойкие места», где есть работа, университеты, то есть потенциальные квартиросъемщики. В противном случае есть риск не сдать жилье или сдать без особой выгоды для себя. Однако далеко

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

75

Страна номера

Коммерческая недвижимость Германии: за и против

пают гостиницы и супермаркеты, но зато практически полностью игнорируют офисные помещения. Однако риэлторы предупреждают, что небольшие отели до 20 комнат (средней стоимостью от €100 до €300 тысяч) считаются семейными и предполагают работу самого собственника в этом отеле. Поэтому сдавать такие отели в аренду невыгодно. Относительно торговой недвижимости Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil, рассказывает, что участок под строительство супермаркета в бывшей ГДР можно купить по цене €150–500 тысяч в зависимости от его размера и расположения. Строительство одного квадратного метра супермаркета обходится в €600–950. Его аренда будет стоить от €7 до €14 за квадратный метр. «Еще до начала строительства заключаются все договора аренды, обговаривается все до мелочей, – рассказывает Любовь Бикбаева. – В одном здании с супермаркетом почти всегда расположены частные мясная лавка и булочная, они платят за аренду несколько больше, чем супермаркет». Доходность вложения в супермаркеты составляет примерно 10% годовых. Это хороший процент, если учесть, что доходность от банковских вкладов в Германии в среднем 3%. Мария Громова, генеральный директор +7 REALTY flc, сообщает сегодняшние цены на коммерческую недвижимость в Баварии: «Складские помещения в пригороде Мюнхена стоят около €600/кв. м, цена на торговые помещения – €800–900/кв. м, офисноскладские – €1500–2000/кв. м. Стоимость помещений исключительно офисного назначения, в зависимости от расположения, площади и качества объекта, может варьироваться от 800 до 2500 и выше €/кв. м (в зависимости от класса офиса)». Сейчас покупатели ищут не легкие, но заведомо прибыльные пути. Эксперты говорят, что не так давно пошла новая волна инвесторов, которая без привязки к регионам интересуется только ценой, доходностью, общим состоянием объекта. «Во время кризиса число таких клиентов увеличилось. Раньше нам было трудно в разговорах с клиентами, имевшими инвестиционный опыт на таких искусственно «горячих» рынках, как Испания или Болгария. Сегодня ситуация изменилась. Правда, и у нас иногда попадают на продажу коммерческие объекты с доходностью и до 15%, но, как мы шутим, на такие объекты у нас стоит очередь», – рассказывает Татьяна Шток, независимый маклер Immobilie Beratungsservice Deutschland. Основная работа фирмы Татьяны – сопровождение и помощь при покупке недвижимости на торгах. Она рассказывает, что в Германии существует два вида торгов: принудительные и простые. «Стоимость наших объектов в среднем на 30% ниже рыночной цены. Главная особенность заключается в том, что не все наши объекты мы можем, хотим или нам разрешено рекламировать. Информация распространяется среди узкого круга специалистов и заинтересованных лиц, и с такой особенностью продажи русскоговорящие клиенты, как правило, не знакомы», – делится «лазейкой» для выгодной покупки Татьяна Шток.

Карстен Шлабритц, директор Immowelt AG:

Страна номера

Сложно определить порядок цен на гостиницы: один и тот же небольшой объект может стоить от €70 тысяч в Саксонии до €500–600 тысяч в Альпах. Инвесторы считают самым выгодным вкладывать в объекты запада страны, а именно в Мюнхен и Дюссельдорф.

– Даже в экономически сильных регионах сейчас наблюдается избыток предложений офисных и торговых помещений. Излишек спровоцирован наличием большого количества неиспользуемых площадей из-за энергичного строительства в предыдущие годы, которое, естественно, было нацелено на увеличение объемов, а не на кризис. Поэтому цены как на продажу, так и на аренду упали по всей стране. Это же касается цен и на туристическую недвижимость в крупных городах – здесь наблюдается излишек как номеров, так и апартаментов. Насколько серьезны будут по­следствия для рынка, будет видно в следующем году.

76

Россияне, интересующиеся коммерческими объектами в Германии, покупают гостиницы и супермаркеты, но зато игнорируют офисные помещения. Однако риэлторы предупреждают, что небольшие отели до 20 комнат (средней стоимостью от €100 до €300 тысяч) считаются семейными и предполагают работу самого собственника в этом отеле. Поэтому сдавать такие отели в аренду невыгодно.

не всегда возможность сдачи жилья определяется наличием крупного завода. Оказывается, есть населенные пункты, где предпочитают селиться пенсионеры и «социальщики» (русские немцы, евреи, турки). Там работы мало, но можно выгодно сдавать жилье в аренду потому, что за таких жильцов арендную плату и коммунальные услуги оплачивает государство (деньги всегда поступают вовремя). Пожилые люди охотно селятся рядом друг с другом в небольших городках. Поэтому выгодно покупать и ремонтировать дома под сдачу в таких местах – цены на недвижимость невысоки, и вложения могут стать выгодными. Постоянного присутствия домовладение не требует – всю работу по организации жизни в доходном доме и сбору денег владелец может поручить управляющей компании. Однако следует учитывать, что развитое традицией право аренды защищает права не только арендодателя, но и арендатора. Например, повышать арендную плату разрешается постепенно – не более 20% за 3 года. Кроме того, очень трудно выселить жильца из квартиры, для этого нужны серьезные основания, такие, например, как задолженность по оплате. Аренда в Германии бессрочная, но если арендатор желает покинуть дом, то он должен расторгнуть договор в трехмесячный срок. Помимо оплаты аренды, съемщик оплачивает коммунальные платежи, мелкий ремонт.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Американский продюсер Николас Кейдж недавно продал свой замок Найдштайн (Schloss Neidstein) в Баварии. Сумма, которую он получил за историческое здание, не разглашается. Однако известно, что в 2006 году Кейдж приобрел замок за $2,2 миллиона. Замок Найдштайн построил в начале XVI века барон фон Бранд на месте средневековой крепости, датированной XI веком. Потомки барона селились в замке вплоть до 1973 года. В помещении замка площадью 900 метров находится 28 комнат (10 спален, 5 ванн и т. п.). Также к Найдштайну прилегает 160 га охотничьих угодий.

Дом с историей и рогами Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: +7 REALTY flc Старую усадьбу или городской дом с богатой историей можно купить практически в любом европейском государстве. Но подобные сделки случаются редко – строги требования к содержанию таких зданий, а сама реставрация обходится довольно дорого. Поэтому на покупку исторического строения решаются далеко не все любители старины. Но в Германии таких любителей больше чем где-либо.

Для любителей старины Власти страны подумали о том, что если сделать покупку исторических зданий более выгодной с экономической точки зрения, решится проблема с их обслуживанием и ремонтом. Однако, невзирая на существенные экономические льготы, новым владельцам все равно придется контролировать строжайшее соответствие требованиям реставраторов в процессе ремонта. Это значит, что подобные инвестиции привлекают тех, кто не боится долгой и кропотливой работы над объектом. «Реконструкция памятников архитектуры в Германии – очень интересное и перспективное направление, и в то же время это один из специфических видов инвестиций в недвижимость, – рассказывает Мария Громова, генеральный директор +7 REALTY flc (Бавария).

– Реставрация проводится быстрее и, как правило, обходится инвестору дешевле, чем постройка нового дома «с нуля». Также для зданий, которые являются памятниками архитектуры, государством предусмотрены различные льготы. Сами немцы называют такие инвестиции налоговыми». Слова Марии подтверждает ее немецкий коллега Райнер Майзен, директор Firva 78

Maisen Immobillien VG: «Такие вложения могут быть интересны для лиц, которые в Германии платят налоги. Комплексные подтвержденные расходы на восстановление и содержание здания можно 12 лет вычитать из налогов. Однако еще до начала строительных меро­ приятий проект восстановления должен быть согласован местными органами по защите памятников, только после этого налоговая служба признает расходы». Мария Громова поясняет, что инвестиции в исторические здания – чуть ли не единственная модель налоговой экономии, используемая в Германии. Кроме вычета стоимости расходов на ремонт, государство предусматривает для инвестора возмещение до 30% земельного налога, уплачиваемого ежегодно. Эксперт считает, что, учитывая историческую недооценку такой недвижимости, ее высокую имиджевую составляющую, а также возможности получения льготных кредитов и субсидий от государства, вложения в реконструкцию памятников архитектуры представляются пусть и хлопотными, но при этом высоко гарантированными инвестициями. Однако при выборе объекта важно учитывать не только техническое состояние здания и расходы на его реконструкцию, но и местонахождение, а также период постройки здания.

– В Саксонии очень много домов, требующих реставрации. Стоимость таких объектов, как правило, сильно занижена, так как принимаются в расчет будущие затраты собственника на реставрационные работы, – рассказывает Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Берлин). Это, в основном, многоквартирные дома, которые после реставрации (санации) сдаются в аренду поквартирно. Мария Громова считает, что исторические объекты, хотя они и не являются источниками для получения

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

сверхприбыли, тем не менее могут рассматриваться как выгодное вложение средств в качестве инфляционной защиты капитала и личной пенсионной программы. А еще это распространенный в Европе доходный бизнес с достаточно простой моделью управления. В основном, историческая недвижимость покупается для себя либо для использования в качестве доходного дома. В соответствии с исследованиями рынка недвижимости эксклюзивного жилья в Баварии, проведенного компанией +7 REALTY flc в 2008 году, основными покупателями таких объектов являются пока сами немцы (около 80% от общего числа покупателей) и жители соседних европейских стран.

Странные цены «Здания под реконструкцию можно купить сейчас совсем недорого, – делится информацией Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil. – К примеру, у нас есть в Альтенбурге четырехэтажное здание всего за €11 тысяч. Дом не является памятником архитектуры, и в нем требуется капитальный ремонт». Разброс – от десятков тысяч евро за постройки начала прошлого века до €5–6 миллионов за древние замки. Для покупателей из Восточной Европы историческая недвижимость – новое направление. Потенциальные инвесторы не знают, как подступиться к подобному объекту. Эксперт отмечает, что если здание находится в зоне, признанной районом санирования (реставрации), то можно получить от государства хорошую субсидию на ремонт, но при этом, если за зданием все-таки закреплен статус памятника архитектуры, пока его продать все еще сложно – покупателей часто отпугивает дотошный контроль за ремонтными и реставрационными работам. август / сентябрь 2009

– Постройки 50–70-х годов ХХ века нецелесообразно рассматривать в качестве доходной инвестиции, поскольку 20% таких зданий нерентабельны, не представляют исторической ценности и поэтому бесперспективны. И наоборот, усадьбы и жилые дома постройки конца ХIХ века и начала ХХ столетия отличаются не только красивой архитектурой, но и высоким качеством строительства, а также выгодным местоположением – в центральных районах городов. Поэтому любой инвестор может рассчитывать на получение гарантированного дохода от сдачи помещений в аренду. Спрос на такое жилье в Германии стабильно высок.

– Я знаю случай, когда владельцы не могут поменять даже внутренние двери, не говоря об окнах! – рассказывает Любовь. – Все нужно делать по особому заказу, сохранив материалы и форму, как было раньше. Например, есть двери с ручками, где частично использовались рога лося. А где сейчас можно заказать такие ручки? Проблема... Именно из-за таких случаев «самодеятельность» в ремонте исторического здания может не пройти. Процесс реставрации лучше доверить архитектурно-строительному бюро. «Если вы не профессионал в области реставрации в Германии, то будет сложно ориентироваться в нюансах законодательного регламентирования восстановительных работ и вам вряд ли удастся сэкономить, – говорит Мария Громова. – Именно поэтому мы предлагаем проекты с согласованной реконструкцией и заранее известной стоимостью восстановительных работ». В зависимости от сложности работ на объекте реставрационные работы могут продолжаться от трех месяцев до года. Стоимость квадратного метра отреставрированного жилья в старинном особняке Баварии, например особняк в живописном городе Ашау у подножия средневекового замка, варьируется от €3 до €4 тысяч. Стоимость подобного жилья в Мюнхене может достигать €8–10 тысяч. Доходность от сдачи в аренду исторического объекта во многом зависит от его местонахождения и может быть невысокой – от 4% годовых, а может и в два раза выше. Мария Громова рассказывает, что квартиры в хороших особняках пользуются большим спросом у арендаторов, и зачастую маклеры гарантируют получение 100% арендной платы в течение нескольких лет.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

79

Страна номера

Мария Громова, генеральный директор +7 REALTY flc (Бавария):

Неискушенного российского покупателя нередко вводят в заблуждение как отечественные, так и зарубежные риэлторы. К такому выводу пришли представители компаний АН «Динас», World Econom Estate, ГК «Невский Альянс» и Alisa Estate в ходе дискуссии на круглом столе «Управление рисками на рынке зарубежной недвижимости: техника безопасности при выборе объекта и ответственность риэлторов», организованного журналом «Ваш дом за рубежом». Юлия Лозовская: Какие претензии российский покупатель может предъявлять к российскому риэлторуконсультанту, если при совершении сделки возникли проблемы правового характера? Какую ответственность несет российский риэлтор? Может ли он нести ответственность за риски, такие как срыв сроков сдачи объекта, заморозка стройки на неопределенный срок. Ирина Федорова: Схемы приобретения зарубежной недвижимости в России значительно отличаются от зарубежной практики. Россияне занимаются зарубежными сделками лишь первые 5–10 лет, тогда как, например, англичане или немцы имеют многолетний опыт приобретения курортной недвижимости в других странах.

80

В связи с этим, я считаю, на российском рынке сбыта сложилась не совсем правильная ситуация. Сплошь и рядом фирмы, которые себя представляют консультантами и экспертами, на деле не обеспечивают никаких гарантий и надеются на авось. Мы против партнеров, встречающих клиентов за рубежом. Мы, например, как компания, специализирующаяся на недвижимости Болгарии, имеем в этой стране свое представительство и ведем за руку клиента «от» и «до». Помощь необходима клиенту на каждом этапе проведения сделки. Юлия Лозовская: Как именно вы отвечаете перед клиентом? Ирина Федорова: Допустим, некий покупатель обращается в нашу компанию и под нашу ответственность, под наши гарантии подписывает договор с застройщиком. Застройщик не может построить то, что он обещал. По принятому в нашей компании договору с клиентом мы должны за свой счет нанять адвоката, добиться возврата клиенту денег и компенсации морального ущерба. Это для нашей компании дорого, поэтому наш штатный адвокат, работающий в Болгарии, работает не в стадии про-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

блемы, а в стадии предварительной проверки. Адвокаты, в отличие от риэлторов, вхожи во многие инстанции, что позволяет им владеть более полной информацией. Адвоката лучше держать в штате фирмы, это затратно, но это дает уверенность в работе с клиентами. Если адвокат не в штате, он никакой от-

Юлия Лозовская, главный редактор журнала «Ваш дом за рубежом»

август / сентябрь 2009

Елена Новак, руководитель отдела зарубежной недвижимости Alisa Estate

Ирина Федорова, генеральный директор российскоболгарской компании World Econom Estate

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Елена Ляпина, начальник отдела продаж зарубежной недвижимости ГК «Невский Альянс»

Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас»

81

Круглый стол

Нужен ли покупателю… юрист?

ветственности не несет. Он всегда может сказать: «Дескать, извините, не получилось, больше я с вами не работаю». И тогда риэлтору ничего не остается, как сказать клиенту: «Я вам документики давал, а то, что застройщик не построил, так это его (ваши) проблемы». Юлия Лозовская: То есть вы фиксируете в агентском договоре с клиентом обязанность риэлторской компании компенсировать ему ущерб, нанесенный застройщиком? Ирина Федорова: На самом деле, если клиент «погорел» на сделке, ему нужно компенсировать стоимость квартиры плюс моральный ущерб. Если фирма, которая продает эту недвижимость, является банкротом или слаба финансово, то взять с нее нечего, но ни одна риэлторская компания не будет гасить убытки клиенту из своего кармана. Следовательно, обязанность риэлтора – подобрать клиенту такую строительную компанию, у которой в случае чего есть что взять, например альтернативную квартиру. Да, риски долгостроя существуют – в Болгарии сегодня «стоит» треть объектов, и это все риэлторы знают. И нельзя говорить о том, что просчитать это невозможно. Если земля была дешевая, если стройка велась в кредит, если у фирмы нет активов, то продавать такой объект – это самоубийство. Либо нужно честно предупредить клиента, что сроки строительства будут затянуты на полгода-год. Если клиент согласен – вперед. Но чаще всего мы отказываемся от подписания договоров по таким сделкам. Елена Новак: Существуют риски покупателей и риски риэлторов. Чтобы не быть обманутыми, мы тщательно выбираем партнеров за границей, и бывает так, что из 20–25 компаний остается одна. Естественно, для того чтобы иметь возможность предлагать покупателю объект и дать хотя бы какие-то гарантии, нам необходимо посмотреть все документы: разрешение на строительство, право собственности на землю. Но мы не можем брать на себя ответственность за сделку полностью. С юридической точки зрения мы имеем право отвечать за предоставление своих услуг, при этом стараемся максимально расширить их перечень. Мы можем помочь с заключением договора, при необходимости готовы представлять интересы своего клиента в суде.

Круглый стол

Ответственность сторон прописана в договоре. Никто заранее не может сказать, станет объект долгостроем или нет. Риэлторская компания в любом случае не может отвечать за действия продавца, мы несем ответственность только за качество своей работы. Мы – консультационное бюро. Мы в сделке не участвуем, сделка происходит на территории другой станы, и там другие законы. Елена Ляпина: Если вы не несете ответственность за содержание договора купли-продажи, значит вы не проводите экспертизу объекта. А именно так поступает 80% риэлторских компаний в Петербурге. Я считаю, что каждое агентство недвижимости, которое проводит сделки с зарубежной недвижимостью, должно нести материальную ответственность. Наши зарубежные партнеры уже высказывали недовольство тем, что мы очень долго рассматривали документы. Но это нормальная практика, мы анализируем не только документы компании-партнера, но и каждый документ, который будет подписывать наш клиент. Юлия Лозовская: Что, например, может выясниться в ходе такой проверки? Елена Ляпина: Например, клиент покупает объект во Франции. Там существует мошенничество, хотя в целом считается, что Франция – страна благополучная. Допустим, человек приобретает недвижимость в многоквартирном доме на последнем этаже. Очень многие не требуют документов о праве собственности на мансарду, которую они приобретают. Впоследствии оказывается, что эта мансарда является местом общего пользования для всех совладельцев дома. Приведу другой пример. К нам обратился клиент, который продает свою недвижимость во Франции, некогда самостоятельно приобретенную через французское агентство. Так вот, когда эта прекрасная квартира на первом этаже с садом нашла своего нового хозяина, тот потребовал документы на сад. Оказалось, что сад является местом общего пользования. Соответственно выяснилось, что в свое время клиент переплатил, приобретая эту недвижимость, – раз, и сейчас он теряет в деньгах, продавая объект за меньшую сумму, – два. Это к слову о доскональной проверке всех документов. Юрий Сергеев: Мы занимаемся сделками на рынке недвижимости Финляндии, а это, с точки зрения криминала и мошенничества, спокойная страна. Законодательство здесь регулирует сделки с недвижимостью, при этом права покупателя защищены. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию. Порядок получения лицензии не так прост, на этом этапе стоит заслон от непрофессионалов. Жестко определен процент возможного вознаграждения риэлтора – не более 6%. Если в риэлторское агентство обращается человек с просьбой срочно продать недвижимость по очень невысокой цене, компания все равно не имеет права выставить эту недвижимость ниже определенной среднерыночной стоимости. Для чего это сделано? Для того чтобы не допустить проведения через посредника сделок, совершаемых вследствие тяжелых жизненных об82

стоятельств. Такие сделки могут проходить, но без участия посредника. Финский риэлтор имеет возможность напрямую, со своего рабочего места, попасть во все базы, которые ему необходимы для работы. Например, в регистрационной службе – получить информацию о статусе объекта и отсутствии обременений на нем, в энергетической компании – о том, какие тарифы применяются на объекте (они различаются в зависимости от региона и типа недвижимости). Когда объект попадает в продажу, финский риэлтор может посмотреть его балансовую стоимость. Если сделка проходит с участием посредника, то информация о нем обязательно фиксируется в договоре купли-продажи, который составляется между покупателем и продавцом, ведь риэлторская компания несет ответственность за предоставление полной информации об объекте. Также, в соответствии с Земельным кодексом Финляндии, ответственность за предоставление информации об объекте несет продавец. Пример. Вы покупаете участок в тихом уединенном месте, но на самом деле вся земля по соседству уже выделена для строительства какого-то развлекательного центра. Продавец знал или должен был знать об этом, но не уведомил покупателя. По этой причине договор купли-продажи может быть расторгнут, и уплаченные за покупку средства – полностью возвращены. Риэлтор отвечает за информирование покупателя о трех основных аспектах продаваемого объекта: техническое состояние недвижимого имущества, окружающая обстановка, возможные нюансы, связанные с документами. Например, финское законодательство позволяет покупателю в течение пяти лет требовать либо соразмерного уменьшения стоимости покупки, либо – если от него были скрыты существенные проблемы – требовать расторжения договора. И так по каждому пункту. Юлия Лозовская: По вашим оценкам, какой процент петербургских компаний, проводящих сделки с зарубежной недвижимостью, имеет в штате квалифицированных юристов? Ирина Федорова: Не более 5% компаний имеют специалистов необходимого уровня. Юрий Сергеев: Острота этой проблемы зависит от страны, в которой операторы предлагают недвижимость. Например, в Финляндии доля «проблемных» с юридической точки зрения объектов исчерпывается десятыми долями процента на весь объем предложения. Риски недостроя практически исключены – подавляющее большинство российских покупателей приобретают в Финляндии объекты вторичного рынка. Ирина Федорова: По Болгарии обычно один-два человека в месяц обращаются с сигналом SOS, помогите: либо застройщик не выдерживает сроков, либо замораживает проект, «что делать?». Как правило, лишь только у покупателя появляется адвокат, сразу же находится возможность выплатить покупателю компенсацию или подобрать полноценную замену недострою.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

Слово и дело

Страна-сапог производит от каблука до халявы Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Дмитрий НОВИК В Италии хочется остаться. Яркая, шумная, солнечная, омываемая теплыми морями – просто странапраздник. И наших там много. И все говорят о том, что мы с итальянцами похожи ментально: так же собираемся большими семьями и так же любим макароны. Но в чем-то, к счастью, а в чем-то, к сожалению, похожи мы не только на уровне семейственном, но и в плане ведения бизнеса. Тем, кто хочет успешно вести свое дело в Италии, надо быть готовым очень жестко контролировать ситуацию – точно так же, как в России.

С юга на север Бизнес в стране с богатой историей, пляжами на юге и горнолыжными склонами на севере во многом предсказуем. Наши люди, как и итальянцы, владеют отелями, магазинами, кафе и ресторанами. Италия – это страна, которая не выходит из туристической моды. А значит, доход от такого бизнеса будет больше или меньше (например, во время экономического кризиса), но точно будет. Деловая активность граждан бывшего СССР определяется географией страны. Курортный юг – все, что связано с туризмом, а центр и промышленный север страны (Милан, Турин, Генуя) – все, что касается промышленности и IT. Россияне занимаются мелким и средним бизнесом на рынке программного обеспечения: от создания до сопровождения софта. Несколько 84

Если смотреть на открытие бизнеса в Италии сугубо с точки зрения «буквы закона», то получается очень привлекательная картина. Кроме ментальных, природных и исторических преимуществ страны, юридические консультанты, предлагающие организацию фирмы на полуострове-сапоге, античным хором поют о том, что налоговое бремя здесь ниже, чем в других странах ЕС, например во Франции или Германии. И о том, что требования к бизнесу в Италии (во многих других странах ЕС государство контролирует и годовой оборот, и количество нанятых работников, и прочие параметры) либо отсутствуют, либо более чем лояльны и одинаковы как для граждан страны, так и для иностранцев, которые получили статус резидента. Для того чтобы приехать в Италию с деловыми намерениями, стоит сразу позиционировать себя как бизнес-иммигранта и оформить Lavoro Autonomo – право на независимую трудовую и коммерческую деятельность. Суммы, которые нужно предъявить для подтверждения своей состоятельности, не так уж и велики – от €10 до €50 тысяч. Размер их варьируется и от предполагаемой сферы деятельности, и от региона, в который направляетесь. Опять-таки по закону, если иностранец оформляет постоянное проживание

и становится резидентом Италии, то он может получить различные льготы и кредиты на выгодных условиях. Но на деле все несколько иначе. Первое, что вызывает удивление и некоторую настороженность, так это информация о том, что около 80% всех итальянских предприятий фамильные, принадлежат конкретным семьям и почти не выставляются на продажу в открытую. Это сильно отличается от манеры ведения бизнеса на севере Европы и в США, где подобные перипетии происходят публично. В Италии же вопросы владения, управления бизнесом и его продажи – сфера глубоко интимная. Зато становится понятно, отчего при таких шикарных законодательных условиях Италия до сих пор не захлебнулась в потоке инвестиций. Оказывается, здесь совсем как в России: на бумаге все красиво, а в жизни – совсем другое кино. Например, здесь принято, чтобы бизнесом руководил человек, у которого высшее образование «заточено» именно под этот вид бизнеса. Сначала наши соотечественники нанимали «свадебных генералов» (эдаких «официальных» директоров с нужным образованием) и было немало случаев, когда дело «загибалось» из-за недобросовестности, а то и мошенничества наемного руководителя. Другой пример. Бизнес-консультант Марина жалуется на ужасную бюрократию: «Ничем не отличается от нашей! И тоже подстраховываться надо во всем, контролировать каждый шаг, чтобы не остаться у разбитого корыта». В личном разговоре бизнесмен говорит о том, что консультан-

лет назад сообщалось о рентабельности 200% – это было возможно потому, что итальянский рынок программного обеспечения был на диво свободен. Сейчас доходы стали скромнее, но по-прежнему это одно из самых перспективных направлений. Наших интересует все, что связано с модой. Одежда, мебель, керамическая плитка Made in Italy охотно раскупается во всех странах бывшего СССР. Соотечественники чувствуют стабильный спрос и поэтому уверенно идут в текстильное производство, модный бизнес (одежда, обувь, аксессуары – все, на что есть мода), деревообработку и производство мебели, изделий из пластика и т. п. Отдельная тема – рынок продуктов питания, поскольку итальянское вино, сыр да оливковое масло покупаются у нас со времен царя Гороха. Также россияне очень интересуются недвижимостью и строительством, а некоторые инвесторы предпочитают не возиться с производством или закупками, а вкладывать деньги в местных «гигантов», например в бумаги местной железной дороги. Отличие Италии от многих других стран ЕС – бизнес внутренний, в эмигрантской среде (русские магазины, врачи, юристы), здесь зависит вовсе не от количества людей в диаспоре, а от экономической географии. Например, на юге, в том же Неаполе, он относительно слабо развит, хотя здесь много русскоязычных. Дело в том, что на юге сосредоточено больше всего нелегальных работников с Украины и других стран СНГ. Они работают строителями, сиделками, горничными, получают €500 в месяц, экономят на

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

85

Свое дело

всем, чтобы отослать денег на родину. Конечно, они не намерены оплачивать дополнительные услуги или покупать доставленные с родины пельмени. На севере же Италии наоборот есть спрос на «родное».

Личный опыт Спустя год после переезда из Беларуси Татьяна Шамко освоила итальянский и пробует себя в риэлторском бизнесе: – На острове Фавиньяна (вблизи Сицилии) я стала «сезонным риэлтором» в маленьком агентстве, которое открыл один заботливый муж своей жене. Взяли меня по надежной рекомендации старого друга моего свекра – ведь без родственных или хотя бы дружеских связей найти работу в Италии, тем более на юге, невозможно. С меня требовалось знание итальянского и английского для общения с туристами, а также умение делать кофе и улыбаться. Хозяева объяснили, что трудиться нужно без выходных, чтобы выдержать конкуренцию, и что в агентстве мы теперь как одна семья, поэтому иногда на благо общего дела можно поработать больше оговоренных часов. Моя контора, как еще с пяток подобных, занимается всем сразу: сдает туристам квартиры и дома, организует экскурсии на барке, рекламирует самые дорогие рестораны и продает недвижимость на Фавиньяна и других курортах Сицилии. Сейчас горячее время, ведь туристический сезон на острове длится с мая по сентябрь. В это время на свои виллы со всего мира ты деликатно, чтобы не спугнуть клиента, называют «аккуратностью в оформлении документов»: каждую фразу необходимо формулировать таким образом (избегать двояких толкований и т. п.), чтобы возможность оспорить юридическую силу документов была минимальной.

Итальянский стиль – Народ здесь веселый и общительный, живут сегодняшним днем и радуются тому, что имеют! – рассказывает художник-дизайнер Александр, который три года как переехал в Турин из Минска. Наши бывшие соотечественники говорят о том, что итальянцы легкие в общении люди и что относятся к нам, русскоязычным, лучше, чем кто бы то ни был в Европе. «Они даже больше, чем мы, любят произвести впечатление и того же требуют от партнеров, – делится Александр. – Поэтому много внимания уделяют внешним атрибутам, таким как визитки. Например, если переведете свою на итальянский – радости не будет предела, примут как личный знак внимания. Не скрываю, эта черта мне очень на руку – постоянный источник заказов». Александр рассказывает, что в Италии точно так же, как и у нас, работает «сарафанное радио», когда люди делятся друг с другом информацией о том, где лучше и дешевле. Сначала заказы были только от русскоязычных, затем появились и местные клиенты – главный показатель того, что он все делает правильно. «Общение – это главное, здесь все решают дружеские знакомства и родственные связи», – констатирует Александр.

86

съезжаются хозяева, а местные жители готовы потесниться с родственниками, чтобы сдать в аренду свое жилье. В общем-то, жилье тут недорогое – небольшая квартирка недалеко от порта обходится в €35 в сутки, а дом с оптимальными удобствами подальше от шумных улиц – €50. Однако это в любой месяц, кроме Ferragosto – августа, когда остров до краев забит туристами и их яхтами. И цены поднимаются на все подряд: от персиков, пластмассовых шлепанцев до ночевки на веранде в спальном мешке. Система работы нашего и других агентств примерно одинакова: мы получаем 5% от общей суммы аренды + €40 за финальную уборку и €14 за постельное белье и полотенца. В гостинице все обходится гораздо дороже, а поэтому работы моему и другим «сезонным» риэлторским агентствам хватает. Через месяц работы без выходных и со сверхурочными я взвыла и попросила босса перевести меня на четырехчасовой рабочий день. Он обрадовался возможности меньше платить и согласился на мои условия. Тяжелой работой оказалось общение с клиентами. Болтливые итальянцы, кажется, не способны конкретно и быстро решать вопросы. И договориться с ними о чем-то серьезном очень сложно. Прежде чем оформить бумаги о съеме квартиры, приходится выслушивать семейные истории, интриги с соседями, любовные изнанки совершенно незнакомых людей. И при этом улыбаться и готовить кофе. Поэтому, чтобы успешно работать в сфере обслуживания в Италии, нужно иметь либо нечеловеческое терпение, либо родиться в этой стране.

В Италии есть традиция неформальных встреч, когда многие деловые вопросы можно решить за ужином в ресторане, в антракте в театре, на вечеринке – где угодно, чуть ли не после футбольного матча. Все это гармонично ложится на аналогичную манеру ведения дел у нас. При организации бизнеса лучше искать партнеров среди мелких или средних фирм: они легче на подъем и меньше подвержены бюрократии. Но как раз с ними люди бывалые советуют держать ухо востро. В различных бизнес-пособиях и путеводителях необязательность итальянцев описана корректно. Например, есть пункт «Что делать, если партнеры вдруг не встретили вас в аэропорту?». В приватной беседе отзывы куда более резкие…

– Итальянцы быстро запрягают, но никуда не едут...

– перефразирует поговорку бизнес-консультант Марина. «Бывает, что они в пять минут очень убедительно обрисуют проект, расскажут все подробности, потом убедят вас, что стоит принять участие в деле, и на этом все кончится… – сетует Марина. – Психология такая: я все продумал до мелочей, и заниматься этим, увы, мне уже не интересно. Пусть другие работают!» Марина говорит, что сталкивается с таким отношением сплошь и рядом. А есть еще и вруны, и воришки, и просто люди, которые могут воспользоваться незнанием и непониманием пришлым человеком ситуации, чтобы пустить его по миру, да так, что юридический комар носа не подточит. А если дело дойдет до суда, там та же бюрократия, и так же, как в любой сфере, личные связи и знакомства оказываются важнее законов (чем дальше на юг, тем это заметнее).

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

87

Свое дело

– Чтобы бизнес процветал, в Италии мало трудиться, надо постоянно держать в руках все рычаги управления, перепроверять местный персонал, подгонять и заставлять работать – уж очень все расслаблены, – делится Марина.

АССОЦИАЦИЯ РИЭЛТОРОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА от ПРОФЕССИОНАЛОВ! Караванная ул., д. 1, оф. 318, Тел.: 710-59-06, 710-58-57, 334-12-39 www.arspb.ru Действительные члены:

51.

1.

ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»

336-62-02

2.

ООО «АДВЕКС «Лиговский»

333-33-01

3.

ООО «Адвекс-Московский»

333-39-99

4.

ООО «АДВЕКС «Невское агентство»

326-29-59

5.

ЗАО «Адвекс-РОССТРО»

322-52-00

6.

ООО «Адвекс-Центр»

336-97-77

7.

ООО «Адвокат – Недвижимость»

741-60-05

8.

ООО «АИС-Т»

327-30-57

9.

ООО «Акрополь СПб»

322-53-77

10.

ООО «АЛЕКСАНДР»

327-16-16

11.

ООО «Агентство недвижимости «Барокко»

275-83-42

12.

ЗАО «Агентство Бекар»

324-31-31

13.

ООО «Агентство Белые Ночи»

230-61-57

14.

ООО «БЕНУА»

708-54-74

15.

ООО «Бюллетень недвижимости»

387-85-39

16.

ООО «Вариант»

448-83-68

17.

ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ВАШ ДОМ»

528-87-35

18.

ООО «ВНЕШТРАНС – НЕДВИЖИМОСТЬ»

320-69-91

19.

ЗАО «Городское Жилищное Агентство»

380-14-80

20.

ООО «ДАРКО»

314-08-87

21.

ООО «Единство» – недвижимость»

600-13-03

22.

ООО «Ината»

274-06-34

23.

ООО «Агентство недвижимости «Итака»

740-78-24

24.

ООО «Итака-недвижимость»

740-78-24

25.

ООО «КАПИТАН»

571-11-92

26.

ООО «Колвэй»

460-88-88

27.

ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»

380-05-25

28.

ООО «Лидер»

420-57-05

29.

ООО «Агентство недвижимости «Любимый город»

325-70-16

30.

ЗАО «Магазин квартир-2»

275-90-09

31.

ЗАО «Мегаполис»

970-41-43

ООО «ЮРИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ»

718-69-69

Ассоциированные члены: 52.

ООО «АВРОРА»

329-57-57

53.

ООО «Альмас»

275-69-12

54.

ООО «АмирА – Н»

380-88-30

55.

ООО «ФК «АЛЬТЕРНАТИВА»

600-06-04

56.

ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»

333-06-20

57.

ООО «Большой Каталог Недвижимости»

234-56-76

58.

Журнал «Ваш дом за рубежом»

305-90-02

59.

ООО «ГАЛЕРЕЯ»

322-68-90

60.

ООО «Гранд энд Метро консалтинг»

310-62-97

61.

ООО «Дом.ру – Санкт-Петербург»

454-10-41

62.

НОУ «Институт недвижимости»

717-79-48

63.

ООО «Институт независимой оценки»

703-40-41

64.

OOO «КОММЕРСАНТ-Недвижимость»

448-79-24

65.

ООО «Компания по управлению недвижимостью»

275-92-56

66.

ЗАО «КРИС»

275-20-80

67.

ЗАО «Информационно-издательский Центр «Недвижимость Петербурга»

327-24-74

68.

ООО «Партнер-К»

(813-69) 44-630

69.

ООО «Петербургские квартиры»

571-79-83

70.

ООО «Практис Консалтинг и Брокеридж»

335-55-55

71.

Расчетный домъ

570-05-70

72.

ООО «Юридическое агентство «Регион»

70-515

73.

ООО «Компания РЕСПЕКТ ИНВЕСТМЕНТ»

571-46-38

74.

ООО «Родник» Управляющая компания»

449-83-30

75.

ЦК ИС ФПГ «РОССТРО» – ОАО «РОССТРО»

567-21-21

76.

ОАО СК «Русский мир»

324-69-69

77.

ООО «Собрание»

702-80-55

78.

ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»

336-36-36

79.

ЗАО «ТТ Финанс»

740-61-22

80.

ЗАО «Финансовая Риэлторская Компания»

325-48-25

81.

ООО «Шоу Эстэйт»

332-24-44

32.

ООО «МИР КВАРТИР»

380-73-30

33.

ООО «Невский Альянс»

325-75-77

34.

ООО «Агентство недвижимости «НЕВСКИЙ ПРОСТОР»

325-38-38

82.

ООО «Служба ипотеки»

600-13-10

35.

ООО «Агентство недвижимости «Невское»

337-15-66

83.

ООО «Универсальная ипотечная компания»

325-25-23

36.

ООО «Агентство «Норд»

346-55-30

84.

ООО «Центр Жилищного Кредитования»

635-94-51

37.

ООО «ОЛИМП-2000»

325-67-07

38.

ЗАО «Агентство «Петербургская Недвижимость»

327-92-62

39.

ООО «Петро-риэлт»

327-30-30

40.

ООО «Пионер»

702-42-22

41.

ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль»

325-47-91

42.

ООО «Агентство недвижимости «РАРИТЕТ»

312-85-38

86.

ООО «АДВЕКС-РОССТРО «Петроградское агентство»

322-52-40

43.

ООО «Агентство недвижимости «РЕАЛ»

327-27-95

87.

380-30-01

44.

ООО «Руслан-1»

232-74-26

ЗАО «Агентство недвижимости АДВЕКС Санкт-Петербург»

45.

ООО «Русский Дом»

324-66-36

88.

ООО «АДВЕКС-РОССТРО «Центральное агентство»

322-52-00

46.

ЗАО «Русский Фонд Недвижимости Лтд.»

234-29-60

89.

ООО «Ипотечное агентство «Итака»

740-78-24

ООО «Агентство недвижимости «СОЮЗ»

321-65-40

90.

ООО «Итака-Восток»

740-78-24

48.

ООО «ФСК САС»

317-88-11

49.

ООО «Центральное агентство недвижимости»

324-40-00

50.

ООО «ЭКОТОН»

325-16-99

47.

Ассоциированные члены – ипотечные брокеры:

Коллективные члены: 85.

НП «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ)

(495) 692-32-94 (495) 258-24-85 (495) 258-24-85

Корпоративные члены:

Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области рекомендует обращаться в риэлторские компании, прошедшие сертификацию. Сертифицированные риэлторские компании в рекламе ставят знак сертификации