2009-10

Your property overseas тенденции | цены | проекты

№ 10 (22) / октябрь 2009

Время покупать… где? Российские инвесторы готовят запасные аэродромы

Содержание фотовитрина

Объекты зарубежной недвижимости

Новости

Блиц-опрос

16

Как покупают риэлторы для себя?

10

Анализ

Время покупать… где?

ДАТА

Конец нон-стопа

Опять день рождения

Интересно, что в октябре будут делать на выставках консультанты, работающие на стендах риэлторских и строительных компаний? Напомню, в нынешнем месяце в Санкт-Петербурге и Москве пройдет в общей сложности пять выставок, посвященных зарубежной недвижимости. Мы, кстати, участвуем во всех. Почему возник вопрос? Сейчас объясню. Рынок постоянно меняется. Например, так. Три года назад большинство петербургских риэлторов еще с трудом воспринимало словосочетание «зарубежная недвижимость». Два года назад все активно включились в процесс, чуть больше года назад пытались поймать ускользающий из Европы спрос и повышенную доходность, переориентируясь на азиатскую и прочую экзотическую недвижимость, затем вновь «вернулись в Европу». Полгода назад, под давлением изменившегося спроса, фирмы, многие из которых работали только с застройщиками, стали предлагать объекты вторичного рынка (в том числе некурортные дома и квартиры) и коммерческую недвижимость (в том числе подбирать объекты по запросам). Или, например, так. Пару лет назад, когда в сферу продаж зарубежной недвижимости устремились многие, ранее даже не помышлявшие о подобном, а поток потенциальных клиентов еще и не думал иссякать, консультанты на стендах во время выставок порой не успевали за десять часов выпить кофе. Почему? Потому что нон-стоп консультировали людей, выстраивавшихся в очереди. Однако было замечено: показатели продаж не оправдывают сверхусилия. А теперь внимание, вопрос: «У кого сейчас, на фоне общего падения спроса, идут продажи?» Небольшое проведенное нами исследование показало: у тех, кто прекратил практику раздачи бесплатной информации тоннами и начинает работать с клиентами лишь после заключения договора и внесения предоплаты. За что предоплата? За подбор объекта, сопровождение последующей сделки и, возможно, оказание еще ряда сопутствующих услуг. При таком подходе отсеиваются «экскурсанты», экономится рабочее время, повышается рентабельность бизнеса. Даже вне кризиса рынок заметно менялся не реже раза в год. Потому-то так интересно, что принесет осень-2009.

26

34

24

Круглый стол

Топ-стройки

Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом

14

46

Искренне ваша, Юлия Лозовская, главный редактор

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Содержание Страна номера

Диктатура покупателя

Свое дело

54

Четкая страна

Свой взгляд

Милан под стук колес

Покупка по-испански

В ожидании хороших вестей

74

78

62

56

Terra inCognita

Остров богов, или Европеизированная Азия 82

Вид изнутри

Доступная Болгария

64

По вопросам доставки журнала обращайтесь по тел. 314-64-78 info@z-dom.com www.z-dom.com

Места, где вы всегда можете найти наш журнал РИЭЛТОРСКИЕ КОМПАНИИ Globus NW ул. Б. Конюшенная, 29 World Econom Estate Литейный пр., 9 АДВЕКС-Московский пл. Конституции, 7, лит. А Алиса эстейт ул. Б. Морская, д. 3-5 ДАО Реал ул. Рылеева, 16 Невский Альянс Невский пр., 67 АВТОСАЛОНЫ Авиамоторс Стартовая ул., 10 Аксель Моторс Шкиперский проток, 21 Gregory’s Cars Выборгская наб., 55 Ральф-Арт дивижн ул. Малая Зеленина, 4 Сигма Моторс Петроградская наб., 30 Смольнинский Автоцентр Новгородская ул., 8 Свид-Мобиль Приморский пр., 52 Автобиография Пулковское шоссе, 36 Атлант-М Лахта ул. Савушкина, 112/2 Порше Центр Санкт-Петербург Школьная ул., 71 Лексус- Приморский Школьная ул., 98

Нева-Автоком Автоцентр Пулково Порше Центр Санкт-Петербург Аксель-Моторс Север Сигма Спорт Тойота Центр Пискаревский Классика Сто Автолига Авто Стиль Автопродикс Инфинити Авангард

Адамант-Кураж Посольство Красоты Жак Дессанж Адамант-Каприз Вкус Жизни Такара

Московский пр., 154 Стартовая ул., 5 пр. Маршала Блюхера, 54а Кушелевская дорога, 14 Московский пр., 79 ул. Руставели, 31a ул. Руставели, 29 пр. Энергетиков, 14 ул. Комсомола, 5/2 Школьная ул., 71, корп. 3 Приморский пр., 54-4

САЛОНЫ КРАСОТЫ наб. кан. Грибоедова, 56/58 ул. Чайковского, 38/9 В.О., 1-я линия, 20 Невский пр., 90/22 ул. Б. Московская, 14/1 наб. Обводного канала, 118

ФИТНЕС, СПОРТ Династия наб. Большой Невки, 14а Крестовский Спортивный Комплекс ул. Рюхина, 9 Теннисный Корт Пионер ул. Правды, 11 Динамит пер. Челиева, 13

Мактауэр Оптима

Сегун Русский Ампир Старая Таможня New Island Глянец Русский Китч На здоровье

БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ пер. Челиева, 13 ул. Торжковская, 5 РЕСТОРАНЫ ул. Восстания, 26 Невский пр., 17 Таможенный пер., 1 Румянцевский спуск Невский пр., 17 Университетская наб., 25 П.С., Большой пр., 13

Список адресов регулярно пополняется

Ежемесячный информационно-аналитический журнал

№10 (22) / октябрь 2009 Свидетельство о регистрации ПИ № ФС2-8880 от 13 ноября 2007 г. выдано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Северо-Западному федеральному округу. Учредители: Ю. А. Лозовская, М. В. Смирнова Издатель: ООО «Альфа КРЕАТИВ», 193231, а/я 41 Главный редактор: Юлия Лозовская E-mail: lozovskaya@z-dom.com. Тел.: (921) 976-67-38 Коммерческий отдел: Марина Смирнова Телефон: +7 (812) 314-64-78, Телефон/факс: +7(812) 312-35-57 E-mail: info@z-dom.com Рекламная служба: Елена Екименкова Адрес редакции: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403 Электронная версия: http://www.z-dom.com Корректор: Марина Терентьева Фото: Игорь Бакустин, Юлия Герасимова, Андрей Иванов, Наталья Иванова, Константин Криницкий, Дмитрий Новик, Сергей Орлов Фото на обложке: The Karma Group За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания.

Цена свободная. Подписано в печать 21.09.2009 г. Отпечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. Тираж 7 000 экз. Журнал можно купить в сети розничной торговли ООО «Пресса», в киосках ООО «Транспресс» на всех железнодорожных вокзалах. Издание распространяется в бизнес-залах аэропортов Пулково-1 и Пулково-2, через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, салонах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубежной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и Москве. Адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

В следующем номере Страна номера: болгария Мифы дефицита недвижимости «Ваш дом за рубежом» № 11 (23) выйдет 1 ноября 2009 г.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Европейская стройиндустрия продолжает падение

НОВОСТИ

Шанхай живет инвестициями в недвижимость По итогам первых восьми месяцев 2009 года доля вложений в недвижимость составила 29% от общего объема инвестиций в экономику крупнейшего города Китая. Всего за этот период в шанхайскую недвижимость было вложено $13,5 млрд, что на 4,2% больше в сравнении с прошлогодними показателями. В январе-августе текущего года на стадии строительства находилось 89,12 млн кв. м недвижимости – на 2,4% меньше в сравнении с тем же периодом прошлого года. При этом было завершено строительство 12,42 млн кв. м. Спад в годовом исчислении составил 3,9%, сообщает China Knowledge. Объемы продаж жилья в Шанхае выросли за указанный период на 49,1%, до 20,04 млн кв. м, а коммерческих объектов – на 1,6%, до 1,91 млн кв. м.

Объемы строительства в июле 2009 года снизились относительно предыдущего месяца на 1,1% в Евросоюзе и на 2% – в Еврозоне. В наибольшей степени спад затронул Румынию (9,0%), Словению (4,6%) и Испанию (4,1%). В то же время в Польше, Швеции и Португалии зафиксирован рост, который в месячном исчислении составил 5,2%, 1,7% и 0,2% соответственно. Относительно прошлогоднего июля сокращение объемов строительства составило 13,7% в ЕС и 12,9% – в Еврозоне. Значительнее всего строительная активность снизилась в Испании, Словении (по 20,5%) и Румынии (17,5%). Данный показатель в годовом исчислении вырос только в Польше и Германии – на 10,6% и 1,9% соответственно. Об этом говорится в отчете европейского статистического ведомства Eurostat.

Спрос на мадридские офисы резко сократился Во II квартале 2009 года в испанской столице было арендовано на 60% меньше офисных площадей, чем за аналогичный период прошлого года. Всего за апрель-июнь объем сделок по аренде составил 62 тыс. кв. м, сообщается в отчете CB Richard Ellis. По отношению к I кварталу наблюдался рост числа сделок и их суммарной стоимости, однако эксперты утверждают, что это связано не с восстановлением рынка, а с тем, что арендаторы ищут офисы меньшей площади и с более низкой арендной платой. Средние арендные ставки в центре Мадрида во II квартале сократились на 7,35%, до €31,5 за кв. м в месяц. Объем вакантных площадей в среднем по городу вырос до 9,8%.

Юбилей «Каиссы». Ассоциация риэлторов СПб и ЛО приглашает Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области приглашает профессионалов рынка недвижимости принять участие в юбилейном XV Межрегиональном ежегодном общественном конкурсе в сфере недвижимости «КАИССА-2009». В этом году подведение итогов состоится 11 декабря. Традиционно в конкурсе «КАИССА» принимают участие риэлторские и строительные компании, брокерские и юридические фирмы, представители банков, страховых структур и средств массовой информации. В этом году, учитывая тенденции развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга, организаторы конкурса выделили отдельную номинацию для компаний, специализирующихся на сделках с зарубежными объектами. Победа в XV Межрегиональном ежегодном общественном конкурсе в сфере недвижимости «КАИССА-2009» – это серьезная награда, которая не только подтверждает высокий уровень работы компании, но и означает признание этого профессионализма другими участниками рынка. Ведь оценку проводят самые строгие эксперты – профессионалы рынка недвижимости 10

ОАЭ страдает от кризиса В Объединенных Арабских Эмиратах приостановлено или отменено 566 проектов в области недвижимости. Данный регион Персидского залива пострадал от глобального финансового кризиса сильнее всего. Для сравнения: в Саудовской Аравии было приостановлено или отменено 106 проектов, в Бахрейне – 54, в Кувейте – 18, пишет издание Arabian Business со ссылкой на исследование компании Proleads. Исследование проводилось среди более чем 3 тыс. проектов общей стоимостью порядка $1,5 трлн долл. В настоящее время в ОАЭ на стадии реализации или подачи заявки на строительство находятся 1372 проекта. В Саудовской Аравии этот показатель составляет 442 проекта, в Бахрейне – 148, в Кувейте – 90. В других государствах Персидского залива – Катаре и Омане – ситуация обстоит немного иначе. В первой стране реализуются 124 проекта, семь отменено и ни одного не приостановлено. В Омане реализуется 95 проектов, восемь приостановлено и ни одного не отменено.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Норвежские офисы не теряют доходности Доходность от аренды офисной недвижимости в центре Осло держится на стабильном уровне 7%. К концу года этот показатель может вырасти до 7,25%. Как отмечается в отчете CB Richard Ellis, офисный рынок в норвежской столице демонстрирует относительную стабильность в сравнении с большинством других европейских рынков. Однако и здесь наблюдаются негативные тенденции – такие как снижение арендных ставок, рост уровня вакантности и падение количества сделок. Во II квартале 2009 года средняя стоимость аренды офисов в центре Осло составила 2450 крон (€285) за кв. м в год, что на 5,8% ниже в сравнении с I кварталом. К концу года этот показатель снизится еще на 10–15%, прогнозируют аналитики. Количество незанятых офисов выросло с 5% в начале года до нынешних 6,5%. Объемы сделок в офисном сегменте рынка недвижимости Осло продемонстрировали во II квартале рост на 48% относительно I квартала. Вместе с тем совокупный объем сделок за оба квартала (€395,4 млн) был на 58% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Важной чертой рынка офисной недвижимости Норвегии является тот факт, что в течение последних 10 лет доходность в премиальном сегменте держится на среднем уровне 7%.

В Будапеште перестали строить торговые комплексы За I полугодие в венгерской столице не было реализовано ни одного из запланированных проектов, общая площадь которых должна была составить 93 тыс. кв. м. В настоящее время в Будапеште строятся пять крупных торговых центров, однако в этом году ожидается открытие лишь одного из них. В целом по стране за январь-июнь прогнозировался ввод 97 тыс. кв. м торговых площадей, однако было введено только 19 тыс. кв. м, сообщает Budapest Business Journal со ссылкой на исследовательскую компанию GVA Robertson. Эксперты октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

11

Петербургский девелопер откроет ночной клуб в центре Лондона

НОВОСТИ

Компания V.I.N.S. Holdings Ltd, учрежденная семьей бывшего президента «Корпорации С» Василия Сопромадзе, приобретет права долгосрочной аренды части здания на Парк Лейн, 20, напротив знаменитого ГайдПарка. Здесь будет открыт элитный ночной клуб. По данным «БН.ру», клуб займет треть здания общей площадью 4 тыс. кв. м. Стоимость приобретения прав долгосрочной аренды (на 25 лет), а также сумму инвестиций в реконструкцию объекта Сопромадзе назвать отказался. Однако он сообщил, что контрагентом в этой сделке выступит «Лондон клаб», который принадлежит группе компаний, владеющих самыми знаменитыми игорными заведениями мира. В их числе гостиница «Фламенко» и «Цезарь Палас» в Лас-Вегасе. Партнером Сопромадзе станет один из самых крупных и влиятельных бизнесменов в европейском клубном бизнесе Фред Мосс. Доли партнеров в проекте – 50 на 50.

V.I.N.S. Holdings руководят дети Сопромадзе — Ираклий и Нино. Им в помощь нанята команда профессиональных менеджеров. Сам Василий Сопромадзе ограничился ролью советника и совладельца бизнеса. В будущем, по его словам, в структуре V.I.N.S. Holdings появятся подразделения, которые будут внедрять в Лондоне новые технологии в области коммунальной инфраструктуры, а также заниматься проектами в сфере недвижимости. Первый проект в Лондоне Василий Сопромадзе инициировал весной этого года. V.I.N.S. Holdings Ltd приобрела права аренды культового ресторана Criterion на площади Пикадилли, 224. Инвестиции в актив, по оценке экспертов, составили около £10 млн. Ресторан находится в историческом здании, принадлежащем английской королевской семье. Как пояснил Сопромадзе, V.I.N.S. Holdings перекупил у компании OTA право аренды ресторана на 109 лет с преимуществом продления контракта после его истечения. Таким образом, семья Сопромадзе более чем на век стала хранителем одного из самых известных питейных заведений Туманного Альбиона. До лета 2007 года Василий Сопромадзе являлся президентом ООО «Корпорация С», которое известно строительством нескольких элитных объектов в центре Петербурга. В частности, компания возвела дом на Фонтанке, напротив Инженерного замка, дом на Итальянской ул., 12, несколько жилых объектов на Каменноостровском пр., комплекс «Зеленый остров» на Крестовском острове, здание генерального консульства Финляндии на Преображенской пл. и т. д.

12

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

На Кипре ускорились темпы строительства жилья В июне 2009 года на острове были выданы разрешения на строительство 2125 объектов, что на 78,4% больше в сравнении с маем. Относительно прошлого июня этот показатель вырос на 28,1%, а с начала года – на 34,1%. В целом за I полугодие данный показатель снизился на 3,3% в сравнении с тем же периодом прошлого года. При этом совокупная стоимость выданных разрешений выросла на 9,2%, сообщает Cyprus Property Magazine. Эксперты полагают, что резкий спад объемов продаж недвижимости вкупе с ожидаемым снижением цен на нее может привести к падению темпов строительства во II полугодии.

В Финляндии все стабильно По итогам II квартала, оборот рынка недвижимости в стране вырос на 5,1%. Между тем в других секторах сферы услуг наблюдался значительный спад: в строительстве, например, он составил 19,2%. В июне темпы спада данного сектора начали замедляться. В целом финская экономика во II квартале испытала значительное падение. Совокупный оборот в сфере производства упал за апрель-июнь текущего года на 30,1% в годовом исчислении, сообщает RTT News со ссылкой на финское статистическое ведомство.

Болгария построит трассу для «Формулы-1» Болгарские власти приобрели права на проведение знаменитых кольцевых автогонок, для которых к 2011 году будет построена специальная трасса. Намерение Болгарии участвовать в проведении «Формулы-1» было озвучено в конце прошлого года. Теперь глава оргкомитета, бывший министр внутренних дел Румен Петков объявил о достижении конкретных соглашений, сообщает Novinite.com. В рамках договоренностей Болгария обязана до января 2011 года построить гоночную трассу для одного из этапов Гран-при «Формулы-1». Здесь же в 2012–2016 годах будут проводиться кольцевые мотогонки MotoGP. Первоначально трассу предполагалось разместить в Плевене или Варне, однако впоследствии было решено перенести ее в столицу. Строительство будет вестись на территории бывшей авиабазы Доброславцы в 12 км от Софии. Технические подробности данного проекта, а также объем инвестиций пока не раскрываются.

ры оказалась выше среднего показателя в целом по стране на 71%. Для сравнения: в столице Германии Берлине цены на аренду ниже среднего показателя на 7% в западной части города и на 12% – в восточной. В западных регионах страны стоимость аренды выше в домах, построенных в конце прошлого – начале этого века. На востоке страны выше ценится жилье, построенное до 1980-х годов. Десятка городов с самой дорогой арендой жилья в ФРГ выглядит следующим образом: 1) Мюнхен 2) Гермеринг 3) Дахау 4) Висбаден 5) Штутгарт 6) Лейнфельден-Эхтердинген 7) Кельн 8) Хильден 9) Констанс 10) Нордерштедт

В Испании замедлилось падение В августе 2009 года стоимость жилой недвижимости в стране уменьшилась на 8,9% по отношению к прошлогоднему августу. Значительнее всего жилье подешевело в прибрежных районах – на 10,3% в годовом исчислении, сообщает Spanish Property Insight со ссылкой на данные оценочной компании Tinsa. В июле, для сравнения, годовое падение цен на недвижимость в Испании составляло 9,2% в целом по стране и 10,9% – в прибрежных районах. Этот показатель последовательно уменьшается начиная с апреля, когда он составлял 13,5%. Объемы продаж жилья в I полугодии сократились на 31% относительно того же периода прошлого года. Всего за январь-июнь 2009 года в стране было продано 217,6 тыс. домов. Это самый низкий показатель с 2004 года, когда подобная статистика была впервые опубликована Министер­ ством жилищного строительства Испании. По материалам Prian.ru

В Германии дорожает аренда жилья Относительно прошлого года арендные ставки серийной квартиры площадью 65 кв. м в Германии увеличились в среднем на 0,6%. На востоке Германии и в земле Северный Рейн – Вестфалия арендные ставки поднялись в среднем на 0,4% относительно прошлого года. На севере страны наблюдалась стагнация. А вот в южных землях Баден-Вюрттемберг и Бавария аренда жилья подросла в среднем на 1,5%, пишет The Local со ссылкой на консалтинговую компанию F+B. Городом с самой дорогой арендой жилья стал Мюнхен. Здесь стоимость аренды серийной квартиоктябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

13

НОВОСТИ

связывают такой резкий строительный спад со слабым спросом на аренду торговых объектов, который, в свою очередь, объясняется высокой арендной платой. Этот показатель в престижных районах Будапешта составляет €80–100 за кв. м в месяц. Для сравнения: арендные ставки в премиальном сегменте венгерского офисного рынка ниже в 6–7 раз и составляют около €13–15 за кв. м в месяц. Офисный рынок между тем также демонстрирует негативную динамику: спрос крайне низок, а уровень вакантности достигает 18%.

«Берег мореплавателя», Хельсинки, Финляндия Компания YIT предлагает новый проект класса «люкс». Уникальный комплекс расположен на восточном побережье острова Лауттасаари, всего в 10 минутах езды от центра города и представляет собой совершенно новый подход к современной жизни в мегаполисе – жизнь в Хельсинки с видом на море. Квартал будет состоять из 7 жилых домов. Первые два дома – «Стееви» и «Стааги» – уже построены и частично заселены, а третий дом – «Нереус» – находится сейчас в стадии строительства. В ходе проектирования мы привлекали технологии из судостроения. Часть здания расположена на прибрежной скале, а другая – шагнула в море и возвышается над его поверхностью на бетонных

колоннах. «Нереус» – первое жилое здание в Финляндии, выступающее над поверхностью Балтийского моря! Квартиры полностью отделаны: встроенные шкафы и гардеробные комнаты, сауна, кухня и оборудование класса «люкс». Вы можете выбрать один из готовых дизайн-проектов – «Архипелаг», «Солнце» или «Дерево» или заказать индивидуальный проект. Цены зависят от типа квартиры и начинаются от €6000 за кв. м. Заселение и оформление квартиры в собственность при оплате 50% от полной стоимости. Остальное – в рассрочку на 25 лет под низкий банковский процент.

1. «Стееви» 2. «Стааги» 3. «Нереус»

2

Топ-стройки

Вилла в Неа Димата, Полис, Кипр Кипрская компания Kouroushi Bros Ltd предлагает эксклюзивную виллу в курортном районе Полиса (деревня Неа Димата), непосредственно на границе с лесной зоной, охраняемой государством. С любой точки участка открывается шикарный панорамный вид на море и на горы, который просто зачаровывает своей красотой. Вилла расположена на небольшой возвышенности относительно уровня моря, что обеспечивает оптимальную степень влажности и более мягкий климат. Территория покрыта сосновым лесом, что позволяет совершать пешие прогулки по сосновой роще, вдыхать бодрящий горный воздух, любоваться

1

разнообразием экзотических растений или ходить за грибами. Близкое расстояние до моря (около 500 м) позволит в считанные минуты оказаться на прекрасных пляжах, которыми славится район Полиса. Процент застройки на земельных участках в этой зоне составляет не более 15%, что ограничивает плотность застройки на данной территории и дает гарантии сохранения лесного массива в своем первозданном виде. Общая характеристика виллы: земельный участок 980 кв. м; общая площадь дома 373 кв. м; частный бассейн (8х4 м); стоимость виллы – €1,2 млн.

Paradise Gardens, Сахл Хашиш, Египет Компания CHEDA Real Estate & Investment выводит на российский рынок проект нового комплекса, строящегося в 17 км от Хургады. Проект интересен местоположением и эксклюзивностью. Роскошный курорт Сахл Хашиш называют новой жемчужиной Красноморского побережья. Фешенебельные отели, роскошные жилые комплексы, развитая инфраструктура, гольфполя. На территории 60 га в новом комплексе предусмотрено 18 таунхаусов и домов со студиями и апартаментами (всего 360 единиц). Коэффициент застройки не превышает 30%, остальные 70% отданы под инфраструктуру – сады и бассейны.

14

Застройщик предоставляет российским покупателям возможность беспроцентной рассрочки до конца строительства. Рассрочка на срок до 5 лет возможна под 5% годовых. Срок сдачи проекта по плану – 2 квартал 2010 г. На данный момент все здания уже возведены, завершается кирпичная кладка и бетонирование. И строительство, и продажи ведутся очень активно – в комплексе уже продано около 50% квартир и апартаментов. На данный момент действует бонус: скидка при 100% оплате – 7% от стоимости объекта. Стоимость студии, апартамента от €56 810.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

3

Amathusa Coastal Heights, Лимассол, Кипр Известная кипрская строительная и девелоперская компания Cybarco строит близ города Лимассол, самого популярного делового и туристического центра Кипра, комплекс Amathusa Coastal Heights. Проект расположен в восточной части Лимассола, в 100 метрах от моря и пяти минутах езды от центра города. Здесь предлагаются на продажу виллы и апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями, построенные по высшим стандартам качества с элементами традиционной греческой архитектуры и прекрасным видом на море. На территории комплекса расположены бассейны, гимнастический зал, сауна, джакузи, детские игровые площадки. Покупатели могут воспользоваться возможностью поэтапной оплаты на период строительства, а также программами долгосрочного кредитования (до 70% стоимости) под низкий банковский процент. Цена апартаментов и вилл варьируется от €241 000 до €820 000. По мнению девелопера, в Лимассоле покупателей и туристов привлекает оживленная атмосфера и богатая история города, прекрасные пляжи, а отличная инфраструктура и месторасположение делают его удобным и престижным местом для ведения бизнеса, отдыха и постоянного проживания.

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

15

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Болгария, Созополь От €750 / кв. м. 1-я линия моря, студии и апартаменты от 39 до 128 кв. м, меблированные.

Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Болгария, Солнечный Берег От €650 / кв. м. Студии и апартаменты от 26 до 135 кв. м, меблированные. Расстояние от моря 400 метров. Срок сдачи: июнь 2010 г. Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Болгария, Бургас €37 000. Апартаменты с 1-й спальней площадью 52 кв. м, меблированные. Расстояние от моря 150 метров.

Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

москва, краснопресненская наб., 12, под. 6, оф. 1032, Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71 Санкт-Петербург, аптекарская наб., 20, лит. а, оф. 225-227, тел.: +7 (812) 680-2-888, факс: +7 (812) 680-2-889 www.pafilia.ru, russian@pafilia.com

Болгария, Лозенец €400 000. 3-этаж. отель 2*, функционирует несколько лет, в 5 мин. ходьбы от моря. Общ. пл. 900 кв. м, 11 номеров, 4 апартамента, 36 спальных мест, ресторан на 40 мест. Открытый и закрытый бассейны. Прилегающий уч-к 855 кв. м с домиком для персонала. Аврора плюс +359 56 845050 www.avrora-plus.com avrora_plus@abv.bg

Amorosa Villas, Кипр, Latsi

Elysia Park, Кипр, Pafos

Элитный жилой комплекс расположен у самой кромки воды, в районе г. Полис. Состоит из 3- и 4-спальных вилл с индивидуальными участками. Террасы с бассейнами «инфинити», благодаря их уникальной архитектуре создается иллюзия, что вода каскадом падает прямо в лазурное море. Это просторные дома с большими холлами, каминами, саунами, спортзалами и кабинетами с великолепной отделкой. Собственные теннисные корты, отдельный выход к морю. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Комплекс расположен в 15 мин. ходьбы до живописной бухты Пафоса. По уровню обслуживания и качеству отделочных материалов Elysia Park соответствует уровню лучших 5-звездочных отелей. Тренажерный зал, 2 детские площадки, баскетбольная площадка, 2 бассейна, SPA-зона с крытым бассейном, конференц-зал, рестораны, салон красоты, кофейня, булочная, химчистка и банк. Elysia Park – самый большой проект жилой недвижимости на Кипре, всего 350 объектов. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

АРЕНДА

Франция, между Каннами и Сан-Тропэ

Резиденция с собственным пляжем, бассейном и теннисом. Все квартиры с видом на море и террасами. 2 ком. кв. от €390 000, 3 ком. кв. €670 000, пентхаус €1 070 000.

Hofborg properties +7 (921) 651-63-28, +33 66 44 154 00, Ольга, www.hofborg.com, hofborg@mail.ru

Финляндия, Миккели €3 000 000. Комфортабельный отель на 48 номеров (возможно расширение) в 3 км от горнолыжного курорта, берег Саймы, свой причал, ресторан, конференц-зал, сауна, бассейн. До границы с РФ 130 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Франция, Антибы €850 000. Редкий объект! Плоский зем. уч-к 5 000 кв. м с видом на море в зеленой зоне, 5 мин. от пляжей. Закрытый новый домен на 3 дома. Разрешение на стр-во виллы 224 кв. м + 100 кв. м подзем. помещения, бассейн, гараж.

Hofborg properties +7 (921) 651-63-28, +33 66 44 154 00, Ольга, www.hofborg.com, hofborg@mail.ru

Финляндия, Иматра €198 000. Уютный новый дом для постоянного проживания, 143 квадратных метра, 4 комнаты, сауна, гараж, участок 11 соток, тихое, спокойное место, до границы с РФ 14 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Финляндия, Котка

Финляндия, Юва

€39 000. Квартира в небольшом 2-этажном доме, 2 комнаты, 47 квадратных метров, все удобства, вокруг ели, сосны, рядом рыбная река, озеро с пляжем, от границы с РФ 60 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru

€149 000. Коттедж 72 квадратных метра на берегу озера, 3 комнаты, все удобства, сауна, можно использовать зимой, беседка для гриля, участок 25 соток, вокруг сосны, от границы с РФ 135 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru

АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

16

АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Франция, Ницца €230 000. Прекрасная студия на Английской набережной площадью 32 кв. м с большой террасой и видом на море в охраняемой резиденции напротив моря. Также в продаже 2-комн. кв. с террасой в идеальном состоянии.

Hofborg properties +7 (921) 651-63-28, +33 66 44 154 00, Ольга, www.hofborg.com, hofborg@mail.ru

Финляндия, Савонлинна €268 000. Новый коттедж на берегу озера, со своей береговой линией, 4 комнаты, сауна, терраса, общая площадь 117 квадратных метров, участок 25 соток. Высокое, красивое место на большом озере. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Финляндия, Ристина €330 000. Коттедж 2007 года постройки со своим берегом озера, 3 комнаты, все удобства, можно использовать зимой, береговая сауна, беседка для гриля, участок 28 соток, от границы с РФ 115 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Франция, Межев центр От €5 000 / неделя. Шале класса «люкс» 240 кв. м на 10 персон, вид на Мон Блан.

4 спальни, 4 ванные, салон с камином. Все удобства. 200 м от горно-лыжного спуска. Предлагаем также шале в Куршавеле.

Hofborg properties +7 (921) 651-63-28, +33 66 44 154 00, Ольга, www.hofborg.com, hofborg@mail.ru

Iris Village, Кипр, Pafos

Kastalia Park, Кипр, Kastalia

Современный проект в средиземноморском стиле, расположенный в новом жилом районе Пафоса. Район идеально подходит для тех, кто ищет спокойствия и отдыха рядом с побережьем теплого моря. Комплекс расположен среди потрясающе зеленых садов с большим бассейном посредине. Имеется несколько подземных паркингов. На расстоянии пешеходной прогулки от комплекса находится множество ресторанов и магазинов туристического Като Пафоса. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Потрясающий проект, расположенный на склоне холма в одном из красивейших мест западной части Кипра. Комплекс находится на большой зеленой территории, где традиционные кипрские деревья и кустарники создают атмосферу уединенности. Все дома этого эксклюзивного проекта спроектированы с сохранением превосходных видов средиземноморского ландшафта. Территория вокруг большого плавательного бассейна вымощена натуральным камнем. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Финляндия, Котка €89 000. Дом для постоянного проживания, гостиная с камином, спальня, кухня, сауна, расположен на тихой улице, ведущей к Финскому заливу – 5 мин. пешком, где пляж и причал. Электричество, водопровод, канализация. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

Latsi Marina View, Кипр, Latsi

Minthis Hills, Кипр, Tsada

Комплекс состоит из 19 эксклюзивных вилл и 2 бунгало, расположенных в престижном районе рядом с морским побережьем Лачи. С вилл открывается прекрасный вид на море. Просторные гостиные, столовые открытого плана имеют выход на веранду с видом на бассейн и сад. Элегантный дизайн внешней отделки гармонично сочетается с природной красотой местности. Комплекс расположен вблизи от основной инфраструктуры Лачи. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Эксклюзивный проект на Кипре в красивейшем месте на высоте 650 м над уровнем моря. 600 современных частных вилл с бассейнами расположены на территории самого старого и живописного гольф-клуба на Кипре пл. 585 га. Великолепный дизайн от ведущих мировых архитекторов и ландшафтных дизайнеров, SPA и фитнес, теннисная академия, собственные виноградники и оливковые рощи, детская игровая площадка, автополигон, собственное водохранилище. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Финляндия, Руоколахти €345 000. Коттедж 2009 года постройки, 181 квадратный метр, 5 комнат, все удобства, сауна, свой берег 60 метров, участок 40 соток, от границы с РФ 54 км. Подбор любого объекта www.dinas.ru АН «ДИНАС» +7 (921) 912-20-50, Юрий Сергеев

октябрь 2009

Pafilia gardens, Кипр, Pafos

Royal Gardens 2, Кипр, Limassol

Построен в самом сердце Пафоса. Дома располагаются на возвышенности, откуда открываются захватывающие виды на весь город и море. Дома располагаются вокруг 2 больших бассейнов. Проект сочетает ультрасовременные архитектурные решения с отделкой материалами высочайшего качества. Центр Пафоса, банки, рестораны и супермаркеты находятся всего в нескольких минутах ходьбы. В пешей доступности песчаные пляжи и знаменитая бухта в Като Пафосе. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

В комплексе вы сможете насладиться удобством и роскошным дизайном двуспальных таунхаусов, окруженных зеленью и расположенных в одном из лучших жилых кварталов в самом сердце космополитичного Лимассола и всего лишь в 500 м от песчаного пляжа. Royal Gardens 2 является ультрасовременным жилым комплексом с открытой планировкой, все дома располагают обширными верандами с выходом в частные сады и общий бассейн. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

17

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, (812) 973-57-00 bulgar@z-dom.com

w w w. a n s p b . r u

321-18-18

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЛЮБОЙ ТОЧКЕ МИРА. ОТ К В АРТИРЫ ДО В ИЛЛЫ

ЮРИДИЧЕСКОЕ БЮРО «ЮРРАЙТ» – НЕДВИЖИМОСТЬ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЗА РУБЕЖОМ Болгария, Созополь

Болгария, Несебр

Кипр, Холмы Афродиты

Кипр, Пафос

Кипр, Лимассол

Кипр, Лимассол

€56 000. 2-комнатные апартаменты в комплексе Paradise Dune класса «люкс» площадью 73 кв. м. На территории: 4 бассейна, теннисный корт, SPA-центр, дайвинг, яхтинг, мини-гольф, ресторан, парковка, охрана 24 часа. Расстояние от аэропорта г. Бургас 35 км.

+7 (921) 940-72-47, www.kytyzoff.ru +7 (812) 710-10-37, Галина

От €53 970. От застройщика. Квартиры с одной спальней от 62 кв. м, в готовом жилом комплексе, находящемся в г. Несебр в 100 м от песчаного пляжа. Отличная инфраструктура. Возможна рассроченная схема оплаты. Гибкая система скидок.

Санкт-Петербург, Большой пр., 100, офис 325 Тел./факс (812) 336-40-80 Тел. (812) 975-0979, + 7 904 640-74-66 Представительство в Москве +7 (495) 972-51-16 Представительство в Омске +7 (3812) 615310 www.urright.ru, info@urright.ru

В удивительном по красоте и истории месте жилой комплекс с видом на море и горы. Виллы и апартаменты от 88 до 300 кв. м. В 750 м от пляжа и 15 км от аэропорта г. Пафос. Гольф-курорт. Возможен кредит (5%). Управление проф. компанией (круглогодичный доход). АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

Коттеджный комплекс из роскошных отдель­ но стоящих вилл с 3 спальнями, частными бассейнами, полной отделкой и меблировкой. На расстоянии 10 мин. пешеходной прогулки от пляжа, в развитом районе исторического города Пафос с многовековой культурой и высоким уровнем быта. АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

Элитные виллы с 3 спальнями с панорамным видом на море в эксклюзивном комплексе всего в 100 м от пляжа. Стильный современный дизайн с элементами средиземноморской архитектуры. Апартаменты 1-, 2-, 3-спальные полностью оборудованы. Бассейны, игровые площадки, фитнес-центр. АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

В центре города на возвышенности с видом на море и горы – апартаменты с 1, 2, 3 спальнями и пентхаус. Шикарная отделка, мраморные полы в гостиной и прихожей, паркет в спальнях, встроенная мебель, кухня из Италии. Элитный подъезд, крытые парковки. Возможен кредит (5–6% годовых). АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

Финляндия

Черногория, Бечичи, г. Будва

63 000 000 руб. Уникальная возможность создать свою усадьбу в Финляндии! Продается участок леса S=11,3 га на берегу оз. Большая Сайма, береговая линия 250 метров. Удобное место для организации причала катеров и яхт. Прекрасная территория для верховой езды. Оформлено разрешение на строительство 4-х домов общей площадью 1200 кв. м и хозяйственных помещений. Финская компания осуществит строительство в сжатые сроки.

От €2 000 / кв. м. Квартиры от 50 до 100 кв. м в новом 6-этажном доме, расположенном в самом лучшем месте Будванской Ривьеры. Из окон открываются прекрасные виды на бескрайнее море, живописные горы, о. Святой Стефан. Полная отделка, сантехника, кухня; кондиционеры в каждой комнате. Дом имеет свою закрытую территорию, собственную парковку. До моря 10 мин. пешком. Дом сдан в 2008 году. Предложение от застройщика.

Эксклюзивные квартиры в любом районе Лондона и других городов Великобритании.

Различные уголки прекрасной страны. Любые предложения: квартиры, дома, виллы, рестораны и другие объекты различного назначения.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

+359 88 718 90 27

universal_19@abv.bg www.uni-properties.com

Англия

325-21-12, 941-34-07 www.itaka.spb.ru

Санкт-Петербург: +7 812 938-96-50, Черногория: +3 82 692-82-507 www.setak-invest.ru

Франция

Чехия Испания, Коста-Бланка

Испания, Коста-Бланка

От €343 000. Апартаменты TAMARINDO. Общая площадь двухуровневых апартаментов 149 кв. м, включая солярий с частным бассейном 64 кв. м, терраса 51 кв. м, 2 спальни, 2 ванные комнаты, салон, кухня, система кондиционирования, парковочное место. Здания имеют огороженную территорию с бассейном. Немецкое качество строительства. Широкий выбор объектов.

€484 500. Вилла MERIDA. Площадь 131 кв. м, участок 501 кв. м, 2 спальни, 2 ванные комнаты с сантехникой, салон с камином, оборудованная кухня, система кондиционирования, место под бассейн. Аналогичная вилла площадью 128 кв. м – €475 600. Широкий выбор объектов.

Компания «Стэнди» +7 (495) 772-08-79

Компания «Стэнди» +7 (495) 772-08-79

Италия, Емилия-Романия, Модена €1 700 / кв. м. В непосредственной близости от города Нонантола провинции г. Модена (город, в котором жил и работал Лучано Паваротти), вблизи города Болонья. Продаются двухуровневые квартиры с частным садиком, гаражом и дополнительным местом для машины. В каждой квартире 3 спальни, 3 ванных комнаты, кухня-студия, большая гостиная. Размер квартир от 200 кв. м. Дом 1600 года постройки, реконструирован в 2008 году, всего в доме 9 квартир, остались не проданы 2 квартиры. +39 333-234-19-94, +7 911 923-65-59, Ольга Николаевна olga742000@mail.ru, skype: olgaspb6701

18

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Германия

Финляндия

3-комнатная, 2-уровневая обустроенная квартира в парковой зоне г. Мюнхена, расположена на 3-м этаже 3-этажного дома. Общая пл. 90, 5 кв. м. Подземный паркинг, автономное обслуживание, много подсобных помещений, терраса. Обустроенный зеленый дворик. АН «Александр», 321-18-18

Жилой кирпичный дом в г. Иматра. 16 соток земли в собственности. Общ. пл. дома 200 кв. м, центральное водоснабжение и канализация, отопление – котел на жидком топливе, два камина. 15 минут пешком до озера Сайма. Отличное место для отдыха и проживания.

Чехия

АН «Александр», 321-18-18

Испания

Испания

Доступно для россиян. Карловы Вары, Прага и другие престижные районы Чехии. С удобными вариантами оплаты.

Комплекс «У Каплички» расположен севернее г. Чешские Будеёвицы, на одной из самых оживленных трасс. «У Каплички» выгодно расположен в 70 км от немецкой границы и в 38 км от австрийской. В комплекс входят: ресторан, пиццерия.

1-комнатная квартира 50 кв. м с террасой 15 кв. м с видом на море. В элитном доме с полным обслуживанием. Полностью укомплектована мебелью, техникой. Готова для постоянного проживания и отдыха.

Две шикарные виллы «Аль МАР» и «Авалон» на побережье Валенсии, Аликанте. Виллы расположены в 80 м от моря. На территории: бассейн, гольф-площадка, сад.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18, +7 (901) 309-3570, Людмила

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

Турция, Анталия

Турция, Анталия

Болгария

Эстония, Усть-Нарва

€39 500. Район Коньялты. 2-кв. в комплексе «люкс». Жилая пл. 75 кв. м, балкон, кондиционер, душ-кабина. Высокий входной этаж. Окна выходят на город. Спутниковая антенна, лифт, система безопасности, швейцар, парковка. До моря 1,2 км, до аэропорта 18 км. Год постройки 2008. АН «Александр», 321-18-18

€52 750. Район Лиман, продается 4-кв. в комплексе «люкс», 2-й этаж. Жилая пл. 110 кв. м, балкон. Кондиционер, кух. мебель на заказ, бронированная дверь. Спутниковая антенна, лифт. Система безопасности, швейцар. До моря 900 м, до аэропорта 20 км, парковка. Год постройки 2008. АН «Александр», 321-18-18

€45 000. Однокомнатная квартира в местечке Несебр. Великолепное место. Вся инфраструктура. Новый заселенный комплекс. Море в 300 метрах. Общая площадь 44 кв. м с лоджией. Меблирована. Собственность.

€987 000. Гостиничный комплекс на 28 номеров на берегу Финского залива. Общая площадь 900 кв. м, участок 20 соток. В комплексе: кафе-пиццерия, сауна на 16 человек с бассейном, кемпинг. Предлагается успешный бизнес! АН «Александр», +7 812 920-46-81, Светлана +7 962 707-73-26, Антонина

октябрь 2009

АН «Александр», 321-18-18

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

19

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Испания, Tossa de Mar

Компания AlteraDom – Недвижимость на Французской Ривьере Тел. в Каннах: + 33 6 13 82 85 02, Тел. в Москве: + 7 (495) 226-52-21, Тел. в Петербурге: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Испания, Lloret de Mar

€1 890 000. Вилла пл. 350 кв. м расположена в элитном охраняемом комплексе с теннисным кортом, баскетбольной и волейбольной площадками. На участке 1600 кв. м имеется две пристройки для гостей/ обслуживающего персонала, зона отдыха, бассейн, гараж, сад с великолепным видом на море.

€367 500. Шикарные новые апартаменты площадью 95 кв. м с 3 спальнями (одна из которых с ванной комнатой), просторный салон с выходом на террасу площадью 15 кв. м, расположен в закрытом охраняемом комплексе с бассейнами и зоной отдыха, всего в 100 метрах от пляжа. Имеется парковочное место в подземном гараже.

VALENCIA, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru (812) 232-95-26, 233-64-49, 313-83-83

VALENCIA, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru (812) 232-95-26, 233-64-49, 313-83-83

Испания, Коста-Альмерия

Франция, Канны

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (495) 226-52-21, Петербург: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Испания, Costa del Sol

От €337 000. Великолепный комплекс из вилл, который отделен от моря лишь песчаной полосой пляжа Маркиз недалеко от Мохаки. 2- и 3-спальные виллы имеют просторные гостиные, столовые комнаты, полностью оборудованные современные кухни, декорированные на самом высоком уровне, соляриумы. Для инвесторов предоставляются скидки.

€480 000 (торг возможен). Апартаменты на 1-й линии моря, в Калахонде, в 15 км от Марбельи и 30 км от международного аэропорта Малаги. В апартаментах: 3 спальни, 2 ванные, гостиная с потрясающим видом на море, просторная терраса, 2 гаража (каждый по 40 кв. м), кладовка. Вся необходимая инфраструктура (рестораны, банки, супермаркеты, кафе и магазины) находятся в пешей доступности.

VALENCIA, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru (812) 232-95-26, 233-64-49, 313-83-83

VALENCIA, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru (812) 232-95-26, 233-64-49, 313-83-83

Франция, Канны

От €680 000. Суперэлитный многоквартирный комплекс Карлтон расположен прямо за одной из самых известных и изысканных гостиниц Канн – Карлтон и является своеобразным ее продолжением. Здание находится на главной улице Канн – наб. Круазет, в непосредственной близости к морю и пляжам. Данный объект является идеальным с точки зрения инвестиций.

Роскошная 4-комнатная квартира в отличном состоянии, в красивейшем месте. Здание находится на самой главной улице Канн – наб. Круазет, в непосредственной близости к морю и пляжам. Из квартиры открывается панорамный вид на море. Просторная терраса 22 кв. м. В отделке использованы высококачественные материалы. Большой подземный гараж (бокс). Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (495) 226-52-21, Петербург: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Франция, Лазурный Берег

Франция, Ницца

От €153 000. Новый жилой комплекс в Жуан Ле Пэн расположен в непосредственной близости к пляжам и предлагает современно устроенные и оборудованные квартиры от студии до 5 комнат. Местоположение идеально для сезонного летнего и зимнего отдыха (2 часа до лыжных курортов), а также для инвесторов с целью краткосрочной или долгосрочной аренды. Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (495) 226-52-21, Петербург: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

От €140 000. Новый жилой дом в центре Ниццы, расположен в 200 м от пляжей Лазурного Берега. Квартиры от 1 до 4 комнат с террасами. На последнем этаже расположены пентхаусы на 2 уровнях, каждый с отдельной террасой, откуда открывается прекрасный вид на море и на старый порт. Подземный гараж (бокс). Дата окончания строительства – декабрь 2009 года. Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (495) 226-52-21, Петербург: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Франция, Канны

Франция, Лазурный Берег

Великолепная, выдержанная в стиле средиземноморского модерна вилла в Каннах, в отличном состоянии, с просторной террасой, красивым бассейном, откуда открывается панорамный вид на море. Для приемов имеется просторная гостиная 100 кв. м. Полностью обустроенная вилла. Имеется лифт, гараж на 3 машины, винные погреба и многое другое. Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (495) 226-52-21, Петербург: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Роскошная белокаменная вилла пл. 220 кв. м с двумя просторными террасами, светлой гостинной, с кухней новейшего дизайна, 5 спальнями, 4 ваннами в стиле модерн. Бассейн, летняя кухня, домик для отдыха. Панорамный вид на море в направлении Кап Антиб и порта Гольф Жуан. Спокойный и живописный квартал Супер Канн, близко к центру. Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (495) 226-52-21, Петербург: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Болгария, Поморие Большой выбор от уютных студий до просторных пентхаусов в 4-звездном жилом комплексе Bulgarian Rose Gardens. Комплекс закрытого типа состоит из 8 корпусов и расположен всего в 150 метрах от моря. При строительстве используются лучшие современные технологии, природные материалы: мрамор, гранит, дерево, кованое железо. Французские окна и уютные просторные террасы создают удобства и комфорт, способные удовлетворить людей с самым изысканным вкусом. Спортивно-развлекательный комплекс полностью ориентирован для семейного отдыха: бассейн для взрослых, два бассейна с водной горкой для детей. На территории комплекса предусмотрены: SPA, фитнес-центр, мед. кабинеты, детские площадки, магазины, парикмахерская, бар, ресторан с садом и барбекю во дворе, предлагающий интернациональную и болгарскую кухню, подземные парковочные места. Приятную атмосферу создают романтические беседки, пруды, водопады, цветущие аллеи. Bulgarian Rose Gardens – это очередной проект инвесторов, создавших 5-звездочный «Гранд отель Поморие», получивший самую престижную болгарскую награду в области архитектуры – «Объект года-2007». +359 889 669 006, +359 889 788 788 www.brgardens.com

20

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Франция, Канны

Франция, Канны

Красивейшая вилла в стиле бэль эпок в Каннах, площадью 420 кв. м, полностью отреставрирована профессиональным архитектором. Вилла расположена на участке в 2400 кв. м в непосредственной близости к морю и в 10 минутах от Дворца Фестивалей.

€510 000. Светлая просторная квартира в Каннах в безупречно идеальном состоянии. Квартира расположена в новом белоснежном доме, состоящем из восьми квартир, на самом верхнем этаже. Из всех спален открывается панорамный вид на море. Бассейн. Расстояние до пляжей 10 минут.

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (495) 226-52-21, Петербург: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

октябрь 2009

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (495) 226-52-21, Петербург: + 7 (963) 344-62-69 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

21

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38 bulgar@z-dom.com

Болгария, Пампорово

Болгария, Родопы

€25 000. Дом в горах. Массивный коттедж из камня и кирпича. Великолепная панорама, в 15 км от горнолыжного курорта Пампорово и 7 км от нового центра г. Смолян. Участок 600 кв. м, невероятная панорама. 1-й этаж: гостиная с кухней, ванная комната. 2-й этаж: две спальни в коридор, две террасы. Электричество, вода, асфальтовая дорога. Круглогодичное проживание.

€45 000. Дом в горах, в 20 км от города Смолян и 40 км до горнолыжного курорта Пампорово. Трехэтажный дом общей площадью 210 кв. м. Дом состоит: 1-й этаж: две большие комнаты. 2-й этаж: четыре комнаты. 3-й этаж: четыре комнаты Сад 380 кв. м. Деревня расположена в 5 км от курорта «Баните». Регион известен многочисленными источниками минеральных вод.

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Болгария, Елхово

Двухэтажный дом, расположенный в живописной местности Южной Болгарии, в 15 км от города Елхово. Площадь дома 120 кв. м. В доме четыре комнаты, душ, туалет. Садовый участок площадью 970 кв. м. Ландшафтный дизайн. Барбекю. Возможность круглогодичного проживания.

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Болгария, Каварна

От €778 / кв. м. Чудесное место для отдыха в 64 км от Варны. Апартаменты с видом на море на расстоянии 500 м от пляжной зоны и 500 м от центра Каварны. Кафе-бар и рецепция. Открытый бассейн, парковка, детская площадка, барбекю, круглосуточная охрана, освещенный двор с естественным ручейком, подвальное помещение к каждому апартаменту, кондиционеры, кухня со встроенными приборами, гарантированная сдача в аренду на 2 года.

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Болгария, Кранево

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Болгария, София

Специальная программа оплаты! Оформляем нотариальный акт при первом взносе, остальной платеж предоставляется в рассрочку до 5 лет. Возможность получения визы владельца недвижимости. Роскошный комплекс для отдыха и круглогодичного проживания. Предлагаются одно-, двух- и трехэтажные коттеджи с полной отделкой. Комплекс сдан в эксплуатацию. Охрана, бассейн, сауна, ресторан, собственная скважина с минеральной водой.

Инвестиционный проект OUTLET CITY SOFIA непосредственно от собственника. Площадь участка 75 000 кв. м. Магазины – 8. Рестораны, кафе – 6. Детский развлекательный центр – 1. Паркинг на 1200 мест. Удобное расположение, всего в 20 мин. от центра и 10 мин. езды от аэропорта. Средняя годовая прибыль – 12%. Координаторы проекта: Investa Property Solutions – одна из самых успешных компаний, оперирующих моллы в восточной Европе.

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

Болгария, Солнечный Берег

€595 / кв. м. Kомплекс «САНИ ХАУС» расположен в привлекательном месте, с панорамными видами на море, вблизи от важных дорог, в 2 000 м от пляжа, каждые 30 мин. ходит автобус.

35 км от города Бургаса и 30 км от международного аэропорта. Комплекс предназначен для круглогодичного проживания, состоит из 4-этажного здания с 64 апартаментами, бассейна, детской площадки, автостоянки. Строительство завершено, и комплекс сдан в эксплуатацию.

Болгария, Солнечный Берег €390 / кв. м. Уникальная цена! Это закрытый охраняемый комплекс пл. 60 000 кв. м. 1400 апартаментов в 44 современных жилых зданиях. Комплекс расположен на живописном холме, вид на горы и Солнечный Берег. На территории предусмотрены: торговый центр, фитнесс и SPA, медпункт, ресторан с террасой, кафе и пианино-бар, супермаркет и магазины, косметический кабинет, рецепция, 5 открытых бассейнов, 2 теннисных корта, спортивные и детские площадки.

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

22

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, +7 (921) 976-67-38, bulgar@z-dom.com

октябрь 2009

Опять день рождения

Юлия Лозовская (руководитель проекта, главный редактор)

Андрей Иванов (фотограф, Санкт-Петербург – Хельсинки)

Юлия Герасимова (журналист, Испания)

Анна Андрушевич (журналист, фотограф, Москва – Минск)

Андреас Хулудис (эксперт, Кипр)

Марина Смирнова (коммерческий директор)

Наш журнал основан в октябре 2007 года. Именно тогда стало очевидно, что развитие спроса на зарубежную недвижимость со стороны россиян, и в част­ ности петербуржцев, достигло того уровня, когда этот рынок сбыта стал остро интересен основной массе крупных и мелких зарубежных компаний. При этом и массовый покупатель, и профессиональные участники рынка крайне нуждались в свежей, объективной и разносторонней информации на русском языке, которую на тот момент никто не мог им предоставить. Журнал «Ваш дом за рубежом» стал первым и пока остается единственным в Северо-Западном регионе

Елена Екименкова (отдел рекламы)

печатным изданием, дающим русскоязычному читателю – покупателю, продавцу, инвестору и риэлтору – структурированную, актуальную и беспристрастную информацию о зарубежных рынках. Мы сделали ставку на качественную аналитику и публицистику и не ошиблись. Именно такие материалы о зарубежной недвижимости остро необходимы участникам рынка и потенциальным потребителям услуг и до сих пор практически отсутствуют в других русскоязычных СМИ. За два года мы сформировали сеть собственных экспертов и корреспондентов по всему миру и публикуем на своих страницах только эксклюзивные обзоры и комментарии. Мы сами ре-

Юрий Абашев (эксперт, Болгария)

Дмитрий Новик (журналист, Санкт-Петербург – Нью-Йорк)

Красимир Лозанов (эксперт, Болгария)

Игорь Бакустин (фотограф, Санкт-Петербург)

шаем, о чем и как писать, и, как правило, не ошибаемся в своих прогнозах. Мы – лидеры, и к нашим советам прислушиваются профессионалы рынка. Мы – профессионалы, и лидеры рынка с удовольствием выступают на наших страницах с комментариями. Мы работаем с сотнями компаний по всему миру, предлагающих русскоязычным клиентам зарубежную недвижимость и сопутствующие услуги. Наш журнал не оставляет без внимания ни одно событие, касающееся рынка зарубежной недвижимости, и постоянно исследует ситуацию на рынках, российский спрос

Надежда Мерзлякова (PR-служба)

Константин Криницкий (журналист, фотограф, Израиль)

Юлия Смагина (эксперт, Греция)

Татьяна Велликок (эксперт, Финляндия)

Нина Колотова (эксперт, Кипр)

на предложения риэлторов и девелоперов из разных уголков земного шара, а также методы работы компаний на российском рынке сбыта. Нас интересуют любые новости и проблемы, с которыми сталкиваются и профессиональные участники рынка, и потребители. Спасибо всем, кто нас читает и ценит, всем, кто принимает участие в наших публичных мероприятиях, всем, кто обращается со страниц журнала с предложением собственных услуг и проектов, и всем, кто работает над нашими проектами. Сегодня мы знакомим наших читателей с теми, кто делает журнал интересным, разнообразным и актуальным. редакция

Как покупают риэлторы для себя?

1. Есть ли у вас недвижимость за рубежом? Если да, то как вы считаете, насколько выгодной была ситуация на рынке в тот момент, когда вы ее приобретали? Расскажите о самом запомнившемся эпизоде вашей сделки.

2. Если бы вы в ближайшее время планировали купить недвижимость за рубежом, то какой именно момент времени вы бы выбрали для совершения сделки? Какую бы недвижимость приобрели: на первичном рынке, на вторичном, объект из-под залога, другое?

3. Прокомментируйте, пожалуйста, новый тренд – продажу залоговых объектов.

4. Многие участники рынка отмечают, что сегодня покупатели тратят гораздо больше времени на выбор объекта, чем год назад. С чем это связано? Ирина Федорова, генеральный директор российско-болгарской компании World Econom Estate: 1. Да, есть в нашей семье. Титулярным собственником является мой супруг, а так как в стандартной схеме доли супругов 50 на 50, я не возражаю! Тем более что супруг – иностранец, гражданин Евросоюза и имеет больше прав в странах Евросоюза и Шенгена, чем россияне.

2. Залоговое имущество в целом достаточно проблематично. Это огромное количество проверок и соответственно большое количество документов. Значит, потеря времени и сил, а без этого – огромный риск. Объекты на вторичном рынке часто дешевле, чем на первичном, можно поторговаться. Если бы я решила 26

Татьяна Васильева, генеральный директор ООО «АЛИСА ЭСТЕЙТ»: 1. Да, у меня есть такая недвижимость, которая стала именно вторым домом. В 2007 году я приобрела апартаменты в Болгарии в строящемся комплексе. На тот момент такое приобретение было вполне выгодным. Конечно, кто мог предположить, что наступит кризис и цены упадут настолько? Но я абсолютно ни о чем не жалею, кроме того, самые интересные квартиры из подходящих для меня в этом комплексе разошлись еще до кризиса. А самый запомнившийся момент сделки – когда мы с мамой стояли на «своем этаже» в «своем апартаменте» в окружении бетонных свай с торчащей вверх арматурой, рядом со стеллажами кирпича, без крыши над головой и с трудом пытались представить, что здесь можно будет жить и как это бу-

дет. Теперь, сидя на террасе с чашкой кофе или бокалом вина и глядя на море, мы часто вспоминаем тот момент.

2. Я считаю, что именно сейчас – самый удачный момент для покупки. После того как лопнули мыльные пузыри завышенных цен и цены стали соответствовать качеству (себестоимость плюс нормированная прибыль), сейчас на рынке появились совершенно уникальные объекты. Застройщики готовы продавать практически по себестоимости то, что раньше стоило на 20–30% дороже. Качественные объекты можно купить по очень низким ценам. Уверена, что такой ситуации больше не будет. Я бы приобретала недвижимость на первичном рынке. На мой взгляд, сейчас приобретение именно «первички» наиболее просто, надежно и выгодно.

3. Отвечу на примере Финляндии. В основном, интересно приобретать недвижимость из-под залога – коммерческую. Такие объекты уходят довольно быстро. Дисконт бывает до 50%. Риск: необходимо очень внимательно проверять все документы, знать законодательство и быть стопроцентно уверенными в своих партнерах, их квалификации и юридической компетентности на территории страны продавца. Особенно в Финляндии, ибо, как известно, там действует принцип: не спросишь – не скажут.

4. Мне кажется, что просто сегодня очень большое предложение вариантов недвижимости, а аппетит, как говорится, приходит во время еды.

приобретать, и вся сумма была бы в наличии, то есть не нужны предоставляемые застройщиками рассрочки, я бы покупала на вторичном рынке. Если нуждаешься в рассрочке или в кредите – в Болгарии это означает выход на первичный рынок. Рассрочку от застройщика на 3–5 лет можно получить под процент гораздо меньше банковского, а на год – вообще беспроцентную.

3. Залоговые объекты пользуются спросом в США, Испании, на Кипре. Привлекательные по цене объекты, если они находятся в хорошем месте, реализуются за месяц-полтора. Риски для покупателя возникают, если покупатель: · не представляет процедуру приобретения залоговых объектов, · из-за незнания языка не может вести переговоры с банком – держателем залога, · не проверяет с юристом, знающим законодательство данной страны, все представленные продавцом документы.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

27

Блиц-опрос

4. Во-первых, предложение во много раз превышает спрос. Выбор огромен. Во-вторых, уже три года россияне активно покупают зарубежную недвижимость. Большое количество информации по этому вопросу не делает выбор легким. К вопросу сейчас подходят более взвешенно, а не так, как раньше: «Все в диковинку – выгорит так выгорит».

Блиц-опрос

Эдуард Граблевский, генеральный директор AlteraDom: 1. Я покупал виллу в новом комплексе в Ницце в 2004 году. Это было хорошее время для покупки с использованием ипотечного кредита. В то время процент­ные ставки по кредитам были исторически низкими и составляли 3% при ставке EURIBOR в районе 2%. Даже сегодня, когда ставка рефинансирования Европейского центрального банка составляет 1%, получить ипотечный кредит во Франции под меньше чем 4% будет практически невозможно. В 2004 году бум на рынке недвижимости уже нарастал, и тогда мне казалось, что я сильно переплачиваю за дом. Три года спустя, когда я решил продавать виллу, цены, по которым я покупал, уже ушли в историю. Я выставил свою виллу на продажу почти за двойную цену и на 20% выше, чем оценивали агенты. Агенты по недвижимости тогда сказали, что мне придется ждать несколько месяцев, что это средняя статистика для Франции и что рынок насыщен недвижимостью. Как сейчас помню, это была пятница. Представьте мое удивление, когда агент перезвонил мне в понедельник и сообщил, что уже есть предложение от покупателя по выставленной мною цене. Я принял предложение, и вилла была продана в тот же день. Для России это может быть и не удивительно, но для Франции это, скорее, исключение, чем правило. Пожалуй, это самый запоминающийся момент в сделке.

2. С покупкой можно подождать примерно полгода, но искать нужно начинать прямо сейчас, пока на рынке представлен широкий выбор объектов недвижимости по дисконтным ценам. Думаю, что мировой кризис, или, назовем это проще, коррекция, практически подходит к концу, и в скором времени начнется подъем. Посмотрите на фондовый рынок стран Запада. С начала года основные западные индексы выросли в среднем на 15%, а в странах BRIC на 50%. Вы знаете, что фондовый рынок всегда являлся ведущим опережающим экономическим индикатором. В английском языке это называется leading indicator. В сущности, фондовый рынок является отображением того, что будет в экономике через 6–8 месяцев. Это своего рода предвестник изменений тренда. Мы видим, что фондовый рынок сейчас поднимается во всем мире, из чего следует, что коррекция закончена, и мы уже на выходе из кризиса. Ставка рефинансирования Европейского банка сейчас составляет 1% и вряд ли опустится ниже этой отметки. С этой точки зрения получение ипотечного кредита выглядит сейчас достаточно привлекательно. Теперь к вопросу о том, какую недвижимость приобретать. Если рассматривать чисто с экономической точки зрения, то сейчас хорошо приобретать недвижимость на первичном рынке. Как я уже говорил выше, мы находимся на выходе из кризиса, и большинство продавцов на вторичном рынке, те, кто, как говорится, выстоял цунами, продержатся и сейчас. На первичном рынке больше гибкости и возможностей для торговли. Речь идет не только о прямом понижении цен за недвижимость. Девелоперы 28

идут также на разные уступки, как, например, вместо одного подземного гаража предлагают два. Или вместо одной квартиры на нижнем этаже отдают вам такую же квартиру, но на верхних этажах и за ту же цену. Или соглашаются установить вам кухню бесплатно. С эстетической точки зрения, конечно же, вторичный рынок предлагает гораздо больше возможностей. Если вы ищете роскошную виллу, к примеру на Кап-Фера в 100 метрах от моря или в каком-нибудь историческом месте, где строительство новых объектов невозможно, тогда у вас просто нет другой альтернативы вторичному рынку.

3. В США продажа залоговых объектов – тренд отнюдь не новый. Это, скажем так, развитой установившийся рынок, который существует уже давно. Помимо того, что банки сами продают залоговые объекты напрямую, существует большое количество посреднических компаний, которые за незначительную плату в $500 предоставят вам информацию по залоговым объектам, имеющимся в продаже. Во Франции сформировавшегося рынка продажи залоговой недвижимости как такового нет. Люди сами продают залоговую недвижимость в индивидуальном порядке через агентства недвижимости или напрямую, сами публикуют объявления в Интернете. Либо банки, в которых был взят кредит, сами продают залоговую недвижимость через аффилированные агентства недвижимости. Во Франции не существует официальной статистики по продаже залоговой недвижимости. Известно только, что в 2008 году было подано порядка 30 тысяч заявлений на получение crédit relais. Это целевой кредит, который предоставляется при обязательном условии продажи существующей недвижимости с предоставлением документов, подтверждающих, что недвижимость выставлена на продажу. Размер кредита определяется разницей между потенциальной продажной ценой и размером долга банку. Так, если, предположим, долг банку составляет €700 тысяч, а недвижимость выставлена на продажу за €1 миллион, то максимум, сколько банк может одолжить, это €300 тысяч. При этом кредитные деньги на руки банк вам не выдает. Вы просто перестаете платить по кредиту, и банк использует выделенный кредит для уплаты ваших месячных кредитных взносов. Crédit relais оформляется на срок до двух лет. Как правило, за это время продавец успевает продать недвижимость и расплатиться с банком.

4. В моем понимании основная причина очевидна и связана с серьезным перевесом предложения над спросом. Раньше было наоборот, спрос был больше, и потому покупатель торопился купить недвижимость, понимая, что завтра она будет дороже или ее купит уже кто-то другой. Сегодня ситуация кардинально поменялась. Предложение возросло, а спрос упал. Баланс спроса и предложения, как мы знаем, регулирует цена. Поэтому продавцы вынуждены опускать цены, чтобы привлечь покупателей, а покупатели не торопятся покупать, опасаясь, что цены могут упасть еще ниже. Это – о покупателях, которые ищут дом, скажем так, «для души». Сейчас на рынке недвижимости мы также наблюдаем все бόльшее число покупателей-инвесторов, которые ищут выгодную, недооцененную, упавшую в цене недвижимость, просматривая и выбирая из огромного числа предложений. На это требуется время, его пока что имеется в изобилии, и торопиться некуда.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Дмитрий Белоусов, директор по развитию петербургского филиала Международного агентства недвижимости: 1. Да, у меня есть недвижимость за рубежом. Я приобрел квартиру в этом году в Святом Власе и остался доволен покупкой, потому что квартира в 150 м от моря никогда в цене не упадет. На мой взгляд, Болгария – это разумное капиталовложение, выгодное всегда. В моем комплексе на момент покупки никаких скидок не предлагалось, но после нескольких дней пребывания в Болгарии, пока я определялся с выбором, мне предложили бесплатно оборудовать квартиру мебелью, на что я охотно согласился. Ключевые моменты моего решения: низкое налогообложение в Болгарии, небольшая стоимость жилья, близость к Черноморскому побережью, развитая инфраструктура практически в каждом комплексе, красивая архитектура.

2. Если вы покупаете недвижимость в Болгарии без просмотрового тура, то можно совершать сделку в любое время года. Если вы инвестируете в строящуюся 30

недвижимость, можно подгадать, когда в Болгарии начинается строительство после летнего перерыва, ведь во время курортного сезона строить запрещено. Тогда вы сможете удостовериться, что работы в действительности ведутся, что проект не заморожен. Ну а самое удобное время для просмотра квартиры и совершения сделки в уже сданном комплексе – это конец зимы, начало весны. Покупать ли квартиру в строящемся комплексе, в сданном или же на вторичном рынке, я считаю, каждый должен решать сам. Лично я давно мечтал о квартире на берегу моря, и как только приехал ознакомиться воочию с предложениями, нашел то, что хотел, и приобрел незамедлительно. Спрос на ликвидные квартиры в Болгарии высок, не хотелось терять ни минуты. Покупать недвижимость в новом комплексе – это все равно что купить новый автомобиль. Она была построена для вас, и вы любите каждый квадратный сантиметр своей площади.

3. Продажа залоговых объектов практикуется в основном в Европе и Америке. У этой системы есть свои плюсы и минусы. Плюсы – низкая цена. Если дом хороший, в него можно вложить чуть-чуть и продать намного дороже. Минусы: · чаще всего стоимость приходится выплачивать 100%; · такая недвижимость продается с банковских аукционов без просмотра, лоты становятся известны только за день. Если недвижимость покупает агент для своего клиента, он знает, что представляет собой данный объект, а если вы покупаете недвижимость за границей, то вы рискуете приобрести кота в мешке; · люди, не сумевшие выкупить эти дома, уходя, оставляют их в ужасном состоянии. Скидка на такие объекты может составлять до 50%. Скорость продажи объекта зависит от его коммерческой привлекательности.

4. Много времени уходит, потому что на рынке сегодня огромный выбор предложений. Порой покупатель запутывается в том, на какие критерии опирался изначально и что ему предлагают. Сейчас в Болгарии застроено почти все побережье Черного моря, и глаза разбегаются от предложений, подходящих и по цене, и по качеству. Стоимость недвижимости самая низкая в Европе. Предлагается жилье от класса студий до элитного – покупатель с любым бюджетом найдет свой вариант.

предпочтениями, нужно просматривать все интересные варианты, а найдя подходящий, торговаться по цене и покупать. Если пытаться определить лучшее время для покупки, то может получиться так: цены снизились, а подходящего объекта нет, все не нравится. В Финляндии цены на новое жилье довольно высокие, поэтому выбор между первичным и вторичным рынком, это, скорее, выбор между своими предпочтениями и финансовыми возможностями.

3. Массовой продажи залоговых объектов в Финляндии не наблюдается, в частности мне приходилось сталкиваться только, скажем так, с обычными залоговыми продажами, т. е. объект предлагается по рыночной цене, а в предложении на продажу описано, сколько денег еще надо выплатить и какой ежемесячный взнос. Соответственно, продажная цена ниже рыночной, поскольку все будущие выплаты ложатся на плечи нового покупателя. Некоторым покупателям, особенно россиянам, это даже нравится, ведь не надо возиться с оформлением кредита: покупаешь объект дешевле и сам потом рассчитываешься с займом.

4. Покупатели сегодня имеют больше времени для выбора объекта, поскольку рост цен прекратился, и есть возможность спокойно подобрать наиболее подходящий объект для себя. Дорогие объекты (выше €250 тысяч) продаются довольно долго, сегодня попадаются объекты, выставленные на продажу год назад. Но ни в коем случае не надо забывать, что, если

вариант подходит, надо его покупать, а не ждать лучшего, которого может и не быть, а кроме того, ведь и цены могут начать расти. Светлана Александрова, генеральный директор юридической фирмы «ЮрРайт»: 1. Есть апартамент в Варне, купили, правда, перед самым кризисом, но сейчас цены в этом районе стали понемногу подниматься. Запомнился профессионализм болгарских нотариусов и четкая проверка всех документов. Даже подлинность подписи консула в доверенности проверяли в МИД Болгарии.

2. Приобретала бы именно сейчас, потому что цены снова начали расти, что говорит о том, что дно кризиса, по крайней мере, в Болгарии, уже пройдено.

3. В моей практике пока таких сделок нет.

4. У нас тратят больше времени те, кто покупает второе или третье жилье. С первым объектом целью было вложить минимально и посмотреть, что получится, а после удачного эксперимента уже понимают, что могут вложить крупные суммы, и выбирают наиболее подходящие, перспективные или интересные объекты.

Юрий Сергеев, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Динас»: 1. Недвижимости пока нет, нахожусь в поиске подходящего варианта.

2. Когда покупаешь недвижимость, не совсем правильно ориентироваться на момент времени, для начала нужно понимать, какую недвижимость вы хотите приобрести – квартиру, дом, земельный участок. Когда определяешься с

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

31

Блиц-опрос

Евгения Мицхайтис, исполнительный директор Kouroushi Bros Ltd (представительство в Санкт-Петербурге): 1. Есть. Апартаменты на Кипре. Ситуация была не очень выгодной. Я сделала покупку перед кризисом, и его начало заставило меня немного понервничать по поводу дальнейшей судьбы кипрского рынка недвижимости. К счастью, мои тревоги не оправдались. Цены на недвижимость практически не упали. Тем более что мои апартаменты находятся в хорошем районе, рядом с морем, цены здесь стабильны и склонны к росту.

2. Мой кипрский опыт показывает, что недвижимость лучше покупать у солидной компании на первичном рынке, и, главное, надо покупать то, что нравится. Если бы я ждала снижения цен «до после кризиса», я бы так ничего и не купила, ведь цены-то так и не снизились. Хотя для других стран решения могут быть другими.

3. Для Кипра такой вид сделок не очень актуален. Массового характера продажа залоговых объектов не приобрела. Хотя в других странах такие объекты бывают очень интересны и выгодны. На Кипре же и серьезных дисконтов ждать не приходится.

4. Конечно, всем хочется купить недвижимость недорого, выгодно, в хорошем районе. Сегодняшняя неопределенность в мире заставляет клиентов, с одной стороны, не рисковать и быть более аккуратными при расчете своего бюджета, с другой стороны, все ждут возможного снижения цен на объекты. Отсюда и задержки в принятии решений.

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО: юридически грамотно, с недвижимостью и без В настоящее время большинство наших граждан, приобретших недвижимость в странах Шенген­ ского соглашения, столкнулись с проблемой пользования сво­ ей собственностью. Это вызвано тем, что наличие недвижимости в большинстве стран не дает юри­ дического права ее собственни­ ку на бессрочное пребывание в стране, так как в лучшем случае по­ следний получает визу на 180 дней в году. Это создает ряд неудобств и проблем нашим гражданам, желающим пользоваться своим имуществом не по усмотрению консульских служб, а по собствен­ ному праву собственника. Решить эти проблемы можно, обратив­ шись в нашу компанию VIP Service International Juridical Center. К сожалению, в настоящее вре­ мя существует не так много про­ грамм, дающих юридическое ос­ нование для получения статуса резидента в Европе. Одной из са­ мых интересных программ явля­ ется программа получения статуса финансово независимого заяви­ теля. Она предоставляет ее обла­ дателю возможность без ограни­ чения по времени, но в пределах срока действия статуса, пользо­ ваться правом на проживание в странах Шенгенского соглашения, а в будущем подавать заявление на гражданство выбранной стра­

ны, с сохранением гражданства Российской Федерации. Таким образом, благодаря данной про­ грамме люди получают возмож­ ность не зависеть от циркуляров и сотрудников консульских служб, а также требований предоставле­ ния множества дополнительных документов для получения виз или их пролонгации. Данный статус представляет также большой интерес и для тех россиян, которые не имеют не­ движимости за рубежом и даже не планируют ее приобрести, но по­ нимают необходимость наличия вида на жительство для собствен­ ного комфорта и комфорта своей семьи и так – «на всякий случай». Компания VIP Service International Juridical Center рабо­ тает в области международного права более 10 лет и предлага­ ет своим клиентам только леги­ тимные, проверенные временем программы. Спектр наших услуг широк: от независимой профес­ сиональной иммиграции до полу­ чения второго гражданства. Опыт наших юристов и зарубежных ад­ вокатских компаний, отработан­ ные схемы работы, индивидуаль­ ный подход к каждому клиенту и конфиденциальность в сочетании с реальными ценами – вот состав­ ляющая высокого уровня качества услуг нашей компании и гарантии

успешного прохождения досье клиента. Хочется также отметить, что в наше сложное время, связанное с кризисом, многие работавшие или работающие фирмы в области туризма или недвижимости стали предлагать своим клиентам услуги по получению видов на жительс­ тво или даже гражданства других стран. Но, как известно, в любой области прежде всего необходим профессионализм. Любая иммиг­ рационная процедура, а к ней от­ носится и получение европейского статуса, является не только юри­ дической, но и бюрократической, зависящей от постоянно меняю­ щихся иммиграционных правил, циркуляров, внутренних инструк­ ций от, наконец, специфики рабо­ ты той или иной государственной службы, т. е. от целого ряда объек­ тивных и субъективных факторов. В этих условиях сопровождение досье клиента и его представле­ ние в официальных инстанциях, а также возможность контролиро­ вать прохождение дела клиента по инстанциям являются залогом успеха. Именно этим и отличается наша компания от других фирм. Наталья Бальцежан, директор VIP Service International Juridical Center

190098, Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, офис 24 тел./факс: (812) 314 -91-43, 570-66-30, 570-67-05 vipserviceint@gmail.com http://vip-service.spb.ru 113184, Москва, Озерковский пер., д. 12, офис 216 тел./факс: (495) 797-80-79, 797-80-48, 518-67-06 vip-service@mail.ru http://vip-service.spb.ru

Время покупать… где?

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ, Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Константин КРИНИЦКИЙ, Дмитрий НОВИК, Сергей ОРЛОВ Операторам, работающим с зарубежной недвижимостью, хорошо известно, что по-настоящему хороших новостей «оттуда» не поступает уже довольно давно. А восторженные статьи с броскими заголовками при ближайшем рассмотрении часто оказываются гимнами, воспевающими полупроцентный статистический рост последнего месяца, зафиксированный в какомнибудь отдельно взятом сегменте рынка. Тем не менее в нынешнем сезоне есть страны-лидеры, показавшие в секторе real estate рост более чем на 8%.

34

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

август / сентябрь 2009

август / сентябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

35

Анализ

Переоценка ценностей Англоязычный Global Property Guide (основанный австрийским юристом Мэтью Монтегью-Поллаком), занимаясь исследованиями рынков недвижимости 131 страны мира, использует данные центральных банков и национальных институтов статистики, информацию юридических и экономических организаций. Публикации «гида» сегодня особенно подкупают своей откровенностью. Например, раздел, посвященный европейскому рынку недвижимости, начинается со слов: «Сейчас не самое лучшее время для покупок в Европе». Далее следует обоснование: после десятилетнего роста и последовавшего за ним падения европейская недвижимость все еще остается достаточно дорогой и с излишком новостроек.

Property Guide советует не покупать ничего, что дает менее 5% прибыли в год, и не покупать в Восточной Европе, как наиболее чувствительной к кризису. Инвесторам рекомендуется возвращаться на европейский рынок не раньше, чем начнет восстанавливаться региональная экономика. Общая картина, представленная в статистическом отчете за II квартал 2009 года, оптимистичной не выглядит: из всех представленных в таблице стран с середины 2007 года рост отмечен лишь в трех местах – Израиль, Швейцария и Китай (Шанхай). Худшие показатели за прошедший год – в Латвии (Рига), где цена на недвижимость «рухнула» на –60,81%, притом что 26,75% стоимости она потеряла лишь за II квартал текущего года. Такие существенные падения, безусловно, также заслуживают внимания, но сам по себе негативный тренд стал привычным, поэтому гораздо больший интерес вызывают все же рынки с положительной тенденцией. Здесь нужно оговориться, что показателей роста такого порядка, которые демонстрировал рынок во время докризисного бума, сейчас не наблюдается даже на самых благополучных рынках. Исключение составляет лишь рынок Гонконга, где, по различным данным, был отмечен квартальный рост в 8,09–9,08%. Но и там он пока оказался лишь восстановительным, не перекрыв годовых падений, в итоге составивших 8%. Уверенный рост цен на недвижимость за годовой период с июня 2008 года был зафиксирован в Израиле, где он составил 8,4% – самый высокий показатель среди представленных в отчете

Анализ стран. Во втором квартале 2009 года израильские цены выросли на 1,02%. В Швейцарии за год недвижимость прибавила к своей стоимости 4,9%, с замедлением темпов роста во втором квартале – 0,09%. В китайском Шанхае за прошедший год цены выросли на 1,96% с увеличением за последний квартал в 2,09%. Темпы роста, таким образом, там немного ускорились. Очень незначительно, но все же «поднялся» Люксембург, показав годовой «плюс» в 0,42%, из которых 0,37% пришлось на период с апреля по июнь текущего года. «Осторожный», зачастую не перекрывающий значение годовых падений квартальный рост был отмечен в 14 странах, если не принимать в расчет отрицательную величину, присвоенную Великобритании Земельным регистром, и учесть +1,78%, выставленные той же стране компанией Nationwide. На этом фоне было бы слишком смелым делать заявления о тенденциях общего роста, но обратить внимание на страны, находящиеся в лидерах этого списка, все же стоит.

36

Там, где Восток встречается с Западом Израиль. Эта технологически развитая ближневосточная страна имеет ярко выраженную экспортно ориентированную и сильно зависимую от сырьевых ресурсов экономику. Было бы логичным предположить, что неприятности, возникающие вследствие кризиса на международных финансовых рынках, в первую очередь должны были появиться именно у стран с такой экономической структурой. Тем не менее глобальный кризис хоть и задел Израиль, но довольно умеренно, о чем говорит хотя бы такой показатель, как 8%-й уровень безработицы, тогда как в странах Еврозоны, как сообщает Eurostat, он сегодня находится на уровне 9,5%, а в Соединенных Штатах, по данным Министерства труда США, составляет 9,7%. Недавно Банк Израиля опубликовал прогноз развития израильской экономики, согласно которому 1,5%-го падения ВВП по итогам 2009 года уже не

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Анализ

Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и владелец агентства недвижимости «Талерман Надлан» (Израиль): – Игорь, по статистике израильского рынка недвижимости конца 2008 – начала 2009 года получается, что в Израиле как будто не заметили тех кризисных падений, которые взбудоражили рынки всего мира. Так ли это на самом деле?

– Наверное, не совсем это точно. Если вспомнить октябрь прошлого года, то была такая ситуация, что предсказать, каким будет вектор развития рынка недвижимости Израиля, никто из экспертов даже не пытался. Из США и Европы каждый день приходили сообщения об очередном рухнувшем ипотечном банке, продажи квартир остановились практически на всех строительных объектах. Очень неопределенное положение сложилось на рынке элитного жилья, ориентированного на зарубежные инвестиции. Но тревожное ожидание, во время которого количество иностранных покупателей значительно сократилось, довольно быстро сменилось новым всплеском инвестиционной активности. Уже в первые месяцы весны менеджеры по продажам и риэлторы, работающие на элитных проектах Тель-Авива, Герцлии и Нетании, отметили значительное увеличение общего количества сделок, в том числе довольно крупных.

– Вы можете привести какие-то примеры?

– Информация об отдельных заключенных договорах не всегда попадает в открытые источники, для многих покупателей крайне желательно сохранение инкогнито, но общие объемы продаж того периода впечатляют. Скажем, группа «Тедар» всего за несколько дней продала более половины квартир средней стоимостью $900 тыс. в эксклюзивном проекте-бутике «Баухаус» в тель-авивском квартале Цеала. Проекты G и Sutin, расположенные в центре делового Тель-Авива, в течение одного месяца реализовали несколько квартир на общую сумму более $15 миллионов. Не отставали от этих темпов новостройки Нетании, Ашдода и Хайфы.

– В чем, по-вашему, причина такого внезапного оживления?

– Понимаете, хоть элитный рынок недвижимости и живет по собственным законам и в большой степени ориентирован на внешний спрос со стороны зарубежных инвесторов, но я уверен, что своеобразным толчком для его всплеска стало резкое увеличение внутреннего спроса на обычное, массовое жилье. А последнее, в свою очередь, связано с тем, что уменьшение уровня учетной ставки ЦБ не только удешевило ипотечные кредиты, но и вынудило платежеспособные слои населения изымать из банков средства, хранение которых на депозитах стало невыгодным из-за низких процентов по сберегательным программам. Неустойчивая ситуация на биржевых и финансовых рынках привела к тому, что самым перспективным способом вложить свободные деньги стала покупка квартиры. Объединение строительных подрядчиков, в свою очередь, добавило этому процессу динамики неоднократными заявлениями о том, что объемов имеющегося нового строительства недостаточно для удовлетворения необходимого спроса.

38

ожидается, а в 2010 году экономика страны вырастет на 2,5%. Причины такой устойчивости можно искать в структуре экспорта, стимулирующей приток инвестиций, кредитном рейтинге и прочих финансовых показателях, но не последнюю роль в этом сыграл сам Банк Израиля, точнее, его обладающий израильским и американским гражданством управляющий, профессор-экономист Стенли Фишер, личность которого представляется весьма интересной. Родившись в африканской Родезии, Стенли получил степени бакалавра и магистра в Лондонской школе экономики, а степень доктора философии – в Массачусетском технологическом институте, где затем какое-то время преподавал. Был шефом-экономистом Всемирного банка и первым заместителем главы Международного валютного фонда. С 2002 года работал в Citigroup, став ее вице-президентом. Возглавляет Банк Израиля с 2005 года. За свои научные труды имеет множество почетных степеней, в том числе является почетным профессором Санкт-Петербургского государственного университета и Академии народного хозяйства при Правительстве РФ. Фишер, как это видно теперь, очень предусмотрительно «сыграл на опережение», начав снижать учетную ставку ЦБ еще в марте 2008 года, стимулируя приток средств в реальный сектор, в то время как Евробанк продолжал повышать ставку до самого конца года, напротив оттягивая денежные ресурсы с рынка. За год учетная ставка в Израиле уменьшилась с 4,25% до 1% и продолжала снижаться до своего исторического минимума в 0,5%, что дало повод для ироничных высказываний о том, что Фишер скоро начнет приплачивать тем банкам, которые берут у него деньги. Промышленность и строительство, благодаря дешевым кредитам, получили финансовую подпитку, сильно (до 2,5–3%) уменьшился процент по ипотеке. При этом американский сценарий ипотечного кризиса в Израиле не предполагался по причине того, что в израильских банках существуют довольно жесткие условия ипотечного кредитования, требующие, кроме обязательств перед банком самого получателя, предоставления еще двух кредитоспособных гарантов и как минимум 25%-го покрытия сделки личными сред­ ствами, в то время как в США «гарантией» выступал сам покупаемый в ипотеку дом, а размер ипотечного кредита достигал 95% от стоимости объекта. Таким образом, Фишер оказался не из тех экономистов, которых сейчас обвиняют в том, что они «проморгали» кризис. Конечно, принятые им меры нельзя назвать полностью универсальными – например, в результате усилившегося шекеля пострадали экспортеры, но основную задачу по стабилизации экономики его план выполнил, что самым непосред­ ственным образом отразилось на рынке жилья, который The Global Property Guide определил в лидеры своего списка. Интересно, что сам ЦБ Израиля в скором времени может также оказаться участником крупной сделки с недвижимостью. Тель-авивское отделение банка Стенли Фишер предполагает разместить в средних этажах небоскреба, расположенного на бульваре Ротшильд. Новый банковский офис оценивается в $26,5 млн.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Анализируя состояние израильского рынка, нель­ зя игнорировать и политический фактор, который в конечном счете опять-таки сводится к экономике. В результате прошедших нынешней весной выборов пост премьер-министра Израиля занял Биньямин Нетаниягу, как и Фишер, выпускник Массачусетского технологического института и Гарвардского университета, известный по прошлой своей каденции (1996–1999 гг.) эффективными экономическими реформами. Реакцию представителей бизнеса на это назначение проиллюстрировала израильская биржа, которая перешла в уверенный рост, с марта по сегодняшний день увеличив значение основного промышленного индекса ТА-100 почти вдвое, привлекая тем самым инвесторов самых разных направлений, в том числе и real estate. Отдел по оценке недвижимости при Министерст­ ве юстиции представил данные за II квартал 2009 года, из которых следует, что цены на квартиры за этот период выросли в Хайфе на 9%, а в Иерусалиме и Тель-Авиве – на 2% и 1%. Средняя цена 4-комнатных квартир в этих городах составила соответственно $217,7 тыс., $358 тыс. и $464,8 тыс. После прошлогодней отмены визового режима с Россией немалое влияние на рост цен в сфере недвижимости начали оказывать российские граждане, которые, по результатам полугодового исследования экспертов международного агентства недвижимости Gordon Rock, лидируют среди иностранных покупателей. На их долю приходится 37% сделок, тогда как

октябрь 2009

Property Guide советует не покупать ничего, что дает менее 5% прибыли в год, и не покупать в Восточной Европе, как наиболее чувствительной к кризису. Инвесторам рекомендуется возвращаться на европейский рынок не раньше, чем начнет восстанавливаться региональная экономика

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

39

Анализ

– И как развивались события дальше?

– В итоге с начала года пошло значительное оживление рынка, которое вылилось в заметное повышение цен, особенно на вторичное жилье в недорогих городах периферии, таких как Хайфа, Хадера, Ашкелон. Так, в Хайфе цены на некоторые объекты, а именно 3–4-комнатные квартиры в домах с лифтом, расположенные недалеко от моря, поднялись за полгода на 25–30%. Ровно та же тенденция наблюдалась на рынке новостроек. В феврале наиболее ярким событием на рынке нового жилья стали итоги специального мероприятия-ярмарки, проведенного строительной компанией «Гинди», в ходе которого за несколько часов были проданы около 200 квартир общей стоимостью более $55 миллионов в проекте «Бульвар» в Петах-Тикве, городе-спутнике Тель-Авива. Остальные 190 единиц жилья «ушли» к концу апреля. Подобных примеров много: в Северном Тель-Авиве небольшие проекты точечной застройки на 30–50 квартир реализовывались в первые две-три недели с начала объявления о продажах. По данным Центрального статистического бюро Израиля за первое полугодие 2009 года общее количество реализованных квартир по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 44%. Эта ситуация не осталась незамеченной крупнейшими экономическими изданиями и международными аналитическими агентствами, которые отметили положительную динамику роста и высокую устойчивость рынка недвижимости в Израиле. В результате их оптимистичных оценок иностранные инвесторы, многие из которых предпочитают сегодня не столько заработать на спекуляциях с недвижимостью, сколько сохранить капитал, в очередной раз обратили свое внимание именно на Израиль. Я считаю, что это правильное решение, и они не будут разочарованы. Льготный режим налогообложения сделок при продаже жилой недвижимости и высокая ликвидность рынка делают такие вложения надежными и высокорентабельными. Олег Воробейчик, генеральный директор Neopolis Ltd (Израиль): – Какие объекты в Израиле сегодня востребованы российскими покупателями? Каковы цели покупки, минимальные и максимальные суммы сделок?

– Востребована жилая недвижимость до $600–650 тыс. Российские покупатели активно приобретают квартиры в городах Ашдод, Бат Ям, в западной части Ришон-Лециона, Тель-Авиве и Натании. Минимальные суммы сделок – $220 000 (в Ашдоде), максимальные суммы сделок – в Тель-Авиве. Четыре месяца назад гражданин Украины купил в Тель-Авиве пентхаус-триплекс площадью 1100 кв. м на берегу моря за $29 млн. Среди зарубежных покупателей, в том числе и российских, которые ищут «элитку», очень популярен пригород Тель-Авива – Герцлия-Питуах, который расположен в 10 минутах езды от Тель-Авива. В этом месте бюджет российских покупателей – $3–4 миллиона.

40

участие французов в общем объеме рынка составляет 26%, англичан – 19%, американцев – 10%, выходцев из Южной Америки – 5%. Наглядным примером стало недавнее приобретение российским миллиардером двухъярусного пентхауса площадью 1100 квадратных метров в 23-этажной башне тель-авивского проекта Sea One на примыкающей к морю улице а-Яркон. Покупка номинировалась в шекелях, составив сумму около $29 млн, при примерной стоимости квадратного метра $26 тыс.

Золотой треугольник Янцзы Китай с его населением в 1,3 млрд занимает первое место в мире по численности. Кажется логичным, что здесь же находится самый большой в мире объект недвижимости – знаменитая Великая китайская стена. Еще полстолетия назад эту страну называли «несчастьем Азии», имея в виду бедность проживающего там населения, но уже 30 лет Китай остается одной из немногих стран с постоянно растущей экономикой, которая сегодня занимает 3 место в мире по

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

величине номинального ВВП, выросшего по итогам второго квартала 2009 года на 7,9% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). По прогнозу Всемирного банка, рост ВВП в текущем году планируется на уровне 9%. Страна сильно ориентирована на экспорт, выручка от которого составляет до 80% всех валютных поступлений, и с учетом не совсем благоприятной мировой конъюнктуры Китай могли ждать серьезные трудности. Большую роль в стабилизации китайской экономики сыграла Госпрограмма стимулирования внутреннего спроса объемом $586 млрд, призванная возместить производителям потери, связанные с уменьшением продаж на внешних рынках. Политика «дешевых денег», перенаправленных через финансовую систему в реальный сектор, принесла вполне ощутимые результаты: исследование, проведенное компанией China Enterprise Confederation, показало, что совокупная чистая прибыль 500 крупнейших корпораций Китая в 2008 году достигла $171 млрд, в то время как аналогичный показатель октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

41

Анализ

Мотивация российских покупателей: 1. Место на «черный день».

2. Покупка квартиры для родителей пенсионного возраста.

3. Курортная недвижимость.

4. Инвестиция с целью дальнейшей перепродажи.

5. Перераспределение капитала.

– В чем причины роста израильского рынка в первом полугодии 2009 года?

– Израильский рынок недвижимости не пострадал от кризиса. Банковская система очень стабильная, банки выдают ипотеку всем платежеспособным покупателям до 80% от стоимости объекта, под 2–5% годовых на срок до 30 лет, что, несомненно, стимулирует повышенный спрос. В Израиле постоянная нехватка земель под строительство. Вместе с тем население постоянно растет, что повышает спрос на квартиры. Правительство страны контролирует 93% от всех земель и решает, когда, где и в каком темпе «разморозить» земли под строительство. Таким образом, правительство поддерживает постоянный высокий уровень цен (за что вечно и попадает под критику).

95% израильского рынка базируется на постоянно активном местном спросе и только 5% – на зарубежном. Поэтому кризис повлиял только на элитную недвижимость, которую в основном покупают граждане Америки, Франции, Англии и России. В Израиле очень распространена покупка квартиры в качестве инвестиций, многие имеют более одной квартиры.

– Существует ли «русский» спрос на коммерческие объекты?

– В основном востребованы объекты жилой недвижимости, так как на нее самый высокий спрос в стране. Вместе с этим попадаются изредка россияне, которые готовы инвестировать средства в коммерческую недвижимость – в основном в офисы и в торговые центры. Окупаемость вложений в коммерческую недвижимость – от 7,5% до 8,5% годовых, в редких случаях – до 9,5% годовых.

– Каков ваш прогноз относительно дальнейшего развития рынка недвижимости Израиля в краткосрочной перспективе?

– Я прогнозирую дальнейший рост. Земельный дефицит здесь ощущается очень остро, а вооруженные конфликты в некоторой степени и на непродолжительное время влияют только на города, которые расположены вдоль границ (через 3–4 месяца рынки в этих местах возвращаются к своей активности). Кроме этого, банки не предполагают ухудшать условия выдачи ипотеки. А выход из кризиса стран Европы и Америки в 2010–2011 годах приведет к возвращению иностранных покупателей на израильский рынок.

– Какую недвижимость вы бы посоветовали сегодня приобрести в инвестиционных целях?

– Я бы посоветовал приобретать недвижимость с перспективой на подъем цен, а именно квартиры любого метража, расположенные до 500 метров от побережья и в радиусе 40 километров от Тель-Авива (Ашдод, Бат Ям, западный Ришон-Лецион, Тель-Авив, Нетания, Герцлия-Питуах). Мы активно работаем во всех этих городах. Прибыль и атрактивность инвестиций заключаются в самом росте цен на недвижимость, а не в годовом проценте на сдачу квартир в аренду, который довольно низкий для русского инвестора (от 4% до 7%).

42

ведущих американских компаний из списка Fortune 500 составил около $99 млрд. Мировой финансовый кризис привел к тому, что прибыль китайских компаний в прошлом году снизилась лишь на 13,2% по сравнению с 2007 годом, тогда как у американских компаний она упала в среднем на 85%. Несмотря на достаточно ровное положение в экономике, рынок недвижимости Китая в последние годы показывал разную динамику – от 20–30%-го подъема в период 2004–2005 годов, до плавного 5–6%-го падения в 2006-м и начале 2007 года, затем вновь перейдя в рост, достигший на своем пике, совпавшем с проведением Летней олимпиады в Пекине, 30%-го значения. С середины 2008 года темп роста цен заметно упал, вплотную приблизившись весной этого года к нулевой отметке. Китайский рынок очень неоднороден, и тенденции в разных районах страны могут сильно различаться. Видимо поэтому аналитики The Global Property Guide решили публиковать не средние по стране цифры, а показывать текущую ценовую динамику на примере Шанхая – промышленного, торгового и финансового центра, являющегося также самым крупным в мире морским портом и «городом китайских миллиардеров». Кроме прочего, Property Guide как ресурс для иностранных инвесторов, несомненно, учел и такой момент, что Шанхай – город, наиболее удобный для иностранных инвестиций как свободная экономическая зона, и в отличие от других китайских мегаполисов не имеет никаких ограничений на приобретение недвижимости иностранными покупателями. По статистическим данным компании Shanghai Uwin Real Estate Information Services, продажи нового жилья в Luxury-сегменте, где цена за квадратный метр составляет более 40 000 юаней ($5856), растут уже на протяжении полугода, а в августе они почти удвоились по сравнению с предыдущим месяцем, достигнув числа в 590 единиц жилья, в основном в новых городских проектах Star River и Bund House. Следует отметить, что за все первое полугодие в этом секторе состоялось лишь 626 сделок. Эту динамику специалисты склонны объяснять растущим внутренним спросом: считается, что обеспеченные китайцы, вкладывая деньги в элитные дома, таким образом сберегают деньги от инфляции. Тем не менее даже такой резкий рост числа продаж в сегменте дорогого жилья не привел к повышению цен, средние показатели которых в сегменте жилья класса люкс, по данным все той же Shanghai Uwin, продолжали падать на 10% ежемесячно, остановившись на отметке в 53 300 юаней ($7804) за квадратный метр, что является самым низким показателем с августа 2008 года. Китайский институт по исследованию индексов (в Шанхае) обнародовал доклад «Результаты анализа иностранных инвестиций в китайскую недвижимость», который показывает, что иностранные инвесторы в основном вкладывают свои средства в недвижимость в дельте реки Янцзы. «Золотой треугольник Янцзы», где проживает около 80 млн человек и в который входят Шанхай, Нанкин и Ханчжоу, расположен около места впадения реки в Восточно-Китайское море. Доля этого района

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

от общего размера инвестиций в Китай достигает 29%. На втором месте по инвестиционной популярности находится приморский район у залива Бохайвань с центральными городами Пекин и Тяньзинь, занимающий 25%-ю долю в иностранных инвестициях.

Европейский акцент Еще две страны, отметившиеся в списке Global Property Guide годовым итоговым ростом, – Швейцария и Люксембург. Рынки недвижимости этих европейских стран объединяет то, что, когда у большин­ства их соседей по региону происходил стремительный рост цен, именно там его не было. Швейцария, которую иногда в шутку называют «страной, где ничего не происходит», полностью оправдала свой имидж тем, что в период с 2000 года по сей день цены на недвижимость там, с одной стороны, росли постоянно, с другой – ни разу в реальном выражении не поднимались выше уровня 5%-го годового роста. Отчасти это можно объяснить достаточно высокой стоимостью самого жилья, среднее значение которого достигло в городских районах €7138 за кв. м, но гораздо большее влияние на рынок, по всей видимости, оказал принятый 16 декабря 1983 года Федеральный закон «Лекса Фридриха» (Lex Friedrich: Law and Ordinance on the Acquisition in Switzerland of Landed Property by Persons in Foreign Countries), ограничивающий приобретение жилой недвижимости в собственность иностранными гражданами. В некоторых кантонах, таких, например, как Цюрих и Женева, продажа жилой недвижимости ино­ странцам не разрешается, а там, где это возможно, существуют квоты, определяемые местной администрацией. Коммерческая недвижимость продается и покупается без ограничений. Люксембург, или Великое Герцогство Люксембург, – самое малое государство континентальной Европы, площадь которого лишь в 1,8 раза больше площади Санкт-Петербурга и в 2,4 раза больше площади, занимаемой Москвой, тем не менее является важным общеевропейским административным центром и одной из неофициальных столиц объединенной Европы. Здесь размещены: секретариат Европарламента, управление Европейского валютного фонда, Европейский трибунал, Европейская счетная палата и некоторые другие ведомства Евросоюза. Вместе с Бельгией и Нидерландами страна входит в экономический союз Benelux. В столице государства располагаются около 1000 инвестиционных фондов и более 200 банков – больше, чем в любом другом городе мира. Недвижимость в городе достаточно дорогая: по оценке все того же Global Property Guide, средняя цена квадратного метра составляет здесь €5376, но в плане доступности недвижимости Люксембурга для иностранных инвесторов не существует никаких видимых проблем. В отличие от других, представленных здесь стран в годовой отрезок, начинающийся с середины 2007 года, рынок недвижимости Люксембурга показал небольшой (3,97%) отрицательный рост, но в следующий год, как уже было сказано ранее, немного вырос. В предыдущие несколько лет, по данным октябрь 2009

Динамика цен жилой недвижимости с учетом поправки на инфляцию Страна Израиль

Годовая динамика, % 2008 г. (II кв.)

2009 г. (II кв.)

Динамика, % за II кв. 2009 г.

1,04

8,40

1,02

Швейцария

1,56

4,90

0,09

Китай, Шанхай

29,35

1,96

2,09

Люксембург

-3,97

0,42

0,37

Португалия

-7,24

-0,43

1,01

Швеция

0,96

-1,57

3,16

Германия

-5,57

-1,76

-1,75

Филиппины, Макати

3,29

-1,87

-0,88

Индонезия, 14 городов

-7,08

-2,51

0,71

Австралия, 8 городов

3,32

-2,80

3,73

Новая Зеландия

-5,36

-3,07

2,21

Канада

1,91

-3,19

-2,09

Нидерланды

0,81

-4,32

-3,31

Норвегия

-2,00

-4,49

4,34

US (FHFA)

-9,16

-5,03

-1,74

Франция

-3,64

-6,44

3,31

Ирландия

-13,47

-6,89

-2,91

Таиланд

-2,29

-7,03

-6,91

Гонконг (RVD)

18,80

-7,38

8,09

Испания

-2,49

-7,73

-3,07

Гонконг (HKU)

20,18

-8,88

9,68

Южная Африка

-4,58

-11,09

-3,88

Дания

-7,11

-12,53

-3,60

Япония, Токио

2,25

-13,30

-7,98

UK (Nationwide)

-7,03

-13,66

1,78

US (Case-Shiller)

-18,51

-13,96

0,35

UK (Land Registry)

-2,46

-17,03

-2,21

Исландия

-2,68

-20,48

-6,13

Сингапур

11,70

-24,51

-3,51

Болгария

14,98

-24,99

-9,95

ОАЭ, Дубаи

57,97

-49,09

N/A

Латвия, Рига

-33,07

-60,81

-26,75

Увеличение цен на дома более чем на 1% Снижение цен на дома более чем на 1%

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

43

Анализ

Татьяна Фогт, управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group: – Татьяна, что вы скажете о рынке недвижимости Швейцарии?

– Швейцария сегодня является самым стабильным местом в Европе, и каких-либо существенных ценовых колебаний здесь не наблюдается и не ожидается. Причина этой стабильности – в позитивном экономическом состоянии страны на протяжении нескольких последних лет и практическое отсутствие «перегретых» цен на недвижимость. Нельзя забывать и о бизнесменах, для которых Швейцария интересна также с точки зрения выгодных условий налогообложения для компаний.

– С учетом запретительных мер, присутствующих в швейцарском законодательстве, на что реально может претендовать иностранный инвестор?

– Согласно швейцарскому закону, иностранцы могут покупать жилую недвижимость только в определенных, как правило туристических, регионах, например: Берн, Граубюнден, Тичино, Валлиз и других, где имеются так называемые квоты-разрешения на покупку. Именно там и строят дома и апартаменты, предназначенные для отдыха, которые могут покупать иностранцы. Этот рынок очень четко регулируется Федеральным законом «Об ограничении прав иностранцев на приобретение земельных участков», и каждый год на все 26 регионов, или кантонов, выделяется всего около 1500 квот на покупку. При этом должны соблюдаться условия, по которым жилая площадь реализуемого жилья не должна превышать 200 кв. м, а земельный участок ограничивается 1000 кв. м. Эти квоты получают только те кантоны, которые нуждаются в экономическом развитии и привлечении туристов. О наличии квоты в регионе может проинформировать юридический департамент земельного реестра, либо нотариус, регистрирующий сделку. Иностранец может сдавать свою недвижимость для отдыха в аренду, но не более чем 11 месяцев в году. Как минимум три недели эту недвижимость должен использовать сам собственник, так как покупка недвижимости для отдыха, как прописано в федеральном законе, предполагает, прежде всего, собственное пользование. Еще один важный момент: законодательство Швейцарии разрешает иностранцам перепродажу купленной недвижимости для отдыха не ранее, чем через 5 лет – во избежание ценовых спекуляций на рынке.

– Что вызывает интерес у иностранных покупателей?

– Если говорить о покупателях из России, то они чаще приобретают в Швейцарии апартаменты и дома для отдыха в туристических регионах на озерах, рядом с горнолыжными курортами и другими природными красотами.

– Каков уровень цен в стране?

– Все зависит от региона. В кантонах Берн и Швиц, находящихся в центральной Швейцарии, жилые апартаменты стоят от 3500 €/кв. м, в кантоне Тичино (итальянской Швейцарии) цены за кв. м начинаются от €4000. Что касается известных горнолыжных курортов, то там, например в Кран-Монтана, недвижимость может стоить в пределах 8000–10 000 €/кв. м.

44

Государственного статистического управления STATEC, рекордный для люксембургских частных домов рост цен был зафиксирован в 2004 году, когда он с учетом поправки на инфляцию составил 10%, но уже на следующий год темпы удорожания существенно снизились, составив 0,8%. Затем последовали годы довольно скромного роста, завершившиеся 6%ным падением, сменившимся полупроцентным ростом последнего отчетного года.

Показатели, причины и следствия Предшествующий кризису десятилетний мировой подъем цен на недвижимость привел к образованию своеобразной мировой «касты» профессиональных жилищных инвесторов. С теми же целями образовывались многочисленные фонды и товарищества. В какой-то момент эти люди, успевшие стать в своем деле настоящими профессионалами и хорошими аналитиками, остались не у дел. Можно предположить, что кто-то из них, пережидая «смутное время», стремится консервативно инвестировать свой капитал, имея целью не столько заработать, сколько сохранить заработанное ранее. При отсутствии альтернативных направлений инвестирования, таких как еще недавно рухнувшая и все еще нестабильная биржа и банков­ ские вклады с их сильно «похудевшими» процентами, владеющие средствами люди прибегают к испытанному способу, вкладывая деньги в ликвидную недвижимость европейских «стран-сейфов». Именно это, судя по всему, демонстрирует осторожный рост рынков Швейцарии и Люксембурга. Китай оказался в этом списке, прежде всего, потому, что в стране сохраняется очень приличный рост экономики, который стимулирует относительно высокий внутренний спрос. Если в части коммерческой недвижимости для иностранцев на этом рынке ограничений нет, то при покупке жилья в большинстве районов страны процесс тормозится запрашиванием специальных разрешений, уже купленное жилье можно использовать только для собственного проживания, а в случае если иностранный владелец задумает его продать, то ему придется сделать это не раньше, чем через пять лет, в противном случае он будет вынужден уплатить антиспекулятивный налог. Все это, конечно, существенно осложняет коммерческие операции на рынке жилья для иностранцев, поэтому в общем объеме сделок их доля пока невелика. В Израиле, напротив, доля иностранных участников в сделках с недвижимостью традиционно высока. По разным оценкам в крупных городах она колеблется в районе 20–25%, доходя в сегменте «премиум» до 35–40%. Так что здесь иностранные покупатели как раз обладают необходимым ресурсом для того, чтобы «корректировать» внутренние цены. Это, возможно, и происходит: еще до кризиса аналитики Forbes оценили израильский рынок, как самый перспективный на период ближайших пяти лет. Уже сегодня можно сказать, что в краткосрочной перспективе, во всяком случае, они не ошиблись, или как маловероятный, но все же вариант – нашлось достаточное количество инвесторов, прислушавшихся к авторитетным прогнозам солидного издания.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Спрос российских инвесторов на недвижимость для бизнеса в Финляндии, Болгарии и на Кипре в 2009 году вырос, но характеризуется в настоящий момент как отложенный. Россияне собирают информацию и исподволь готовятся к тому времени, когда ведение бизнеса за границей может стать целесообразнее, чем в России. Зарубежная собственность рассматривается российскими инвесторами как запасной аэродром, на который можно гарантированно и мягко «приземлить» свой капитал в случае непредвиденных событий в российской экономике. Пока что наиболее выгодным размещением денежных средств является приобретение жилой и коммерческой недвижимости за границей с целью сдачи ее в аренду. К такому выводу в ходе дискуссии пришли представители компаний Nordic Development Oy, Аlma Tour Realty, Kouroushi Bros Ltd на круглом столе «Рост спроса 46

Юлия Лозовская: Какие еще объекты интересны россиянам с точки зрения инвестиций? Владислав Мальцев: Спросом пользуются промышленная недвижимость, особенно у тех россий­ ских инвесторов, которые планируют выводить свой бизнес на европейские рынки.

Что делать с финским рестораном? Юлия Лозовская: Как вы оцениваете интерес к приобретению объектов малого туристического и ресторанного бизнеса в Финляндии? Владислав Мальцев: Безусловно, предложение в этих сегментах есть по всей стране, и само по себе приобретение таких объектов не является проблемой. Вопрос в том, что с этой недвижимостью делать? С рестораном, баром и отелем может справиться только умелый предприниматель. Если на финском рынке продается успешный с финской точки зрения – то есть приносящий небольшой, но стабильный доход – бар или ресторан, нет никакой гарантии, что в руках нового владельца он будет так же успешен. Инвестор – это прежде всего предприниматель. Наша практика показывает, что

россиян на доходную недвижимость за рубежом в 2009 году: статистика и практика», организованного журналом «Ваш дом за рубежом» 14 сентября 2009 года.

Покупатели стали внимательнее Юлия Лозовская: На каких данных вы основываетесь, говоря об увеличении спроса россиян на доходную недвижимость Финляндии в 2009 году? Владислав Мальцев: Вывод о росте российского спроса на объекты для бизнеса в Финляндии сделан на основе анализа обращений в нашу компанию клиентов, а также бесед с финскими риэлторами. Ни российская, ни финская стороны не ведут официальной статистики по подсчету и анализу количества сделок россиян с доходной недвижимостью именно на территории Финляндии. По официальной статистике, в 2008 году 600 граждан из России приобрели жилую недвижимость в Финлян-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

ЮЛИЯ ЛОЗОВСКАЯ, модератор

октябрь 2009

Любомир Христов, генеральный директор компании Alma Tour Realty в Санкт-Петербурге

Евгения Мицхайтис, исполнительный директор петербургского представительства Kouroushi Bros Ltd

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

ВЛАДИСЛАВ МАЛЬЦЕВ, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»)

47

Круглый стол

Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом

дии, в этом году их число составит, по предварительным данным, около 400 человек. Для сравнения: в 2003 году гражданами России было совершено 200 сделок по покупке жилой недвижимости в Суоми. Кроме того, есть официальные данные о том, что иностранцами в 2008 году было приобретено 139 предприятий в Финляндии. Юлия Лозовская: Не возникает ли конфликта между ожиданиями предпринимателей и зарубежной реальностью? Владислав Мальцев: До кризиса российские инвесторы вкладывали в финские проекты избыток денежных средств, не задумываясь всерьез о будущей доходности приобретенных объектов, поскольку все зарубежные рынки недвижимости находились в стадии роста. В это время россияне инвестировали капиталы в недвижимость за рубежом не всегда удачно. Приведу примеры. Не секрет, что в Финляндии стоимость земли у берега до сих пор невысока, а в 2006–2008 годах она была еще ниже: 10–20 гектар земли можно было приобрести за €500–700 тыс. В те годы московские и питерские инвесторы приобретали землю у берега в Финляндии в расчете на то, что им удастся построить там коттеджные поселки. Хотя, согласно финскому законодательству, на данных территориях возможно строительство максимум четырех домов. Россияне предполагали, что им удастся «договориться» с финской администрацией о строительстве у берега больших объемов. Однако это оказалось невозможным – финские чиновники не берут взяток. Бизнес по-русски в Финляндии не проходит. Начиная с конца прошлого года россияне стали очень внимательно относиться к выбору объектов, тщательно изучать экономику будущего проекта. На сегодняшний момент популярностью у российских инвесторов в Финляндии пользуются шале и номера в гостиницах как готовые, так и на стадии строительства, расположенные у горнолыжных спусков. Юлия Лозовская: Какова доходность недвижимо­ сти на горнолыжных курортах и экономика приобретения таких объектов? Владислав Мальцев: Стоимость таких объектов довольно высока – от €3000 за кв. м. Доходность обусловлена их востребованностью на рынке аренды и составляет 10% в год.

Бизнес в лесу: за и против Юлия Лозовская: На русскоязычных сайтах можно найти объявления о продаже, например, маленьких магазинчиков «в лесу». Как выяснилось, зачастую такие объекты закрываются и выставляются на продажу по причине того, что рядом с ними появляются 48

объекты торговых сетей, однако русские покупатели об этом могут и не знать. Владислав Мальцев: Таких объектов в Финляндии действительно много. Реализуются они, прежде всего, из-за того, что предприниматели, которые ранее вели этот бизнес, подходят к пенсионному возрасту. На мой взгляд, «бизнес в лесу» зачастую нерентабелен просто по причине отсутствия потребителей, а не только по причине появления новых успешных соседей. Кого можно обслужить среди леса? Только небольшое количество постоянно проживающих там местных жителей или дачников в сезон. Покупая такой бизнес, нужно понимать, что он будет иметь сезонный характер. Юлия Лозовская: Мне кажется, что такие объекты – лакомый кусочек для людей, которые через покупку бизнеса хотят получить возможность законного проживания в Финляндии? Владислав Мальцев: Абсолютно точно. Для легализации в Финляндии нет ничего проще, чем создание собственного бизнеса на территории страны. Это действительно просто. Юлия Лозовская: Каков алгоритм легализации в Финляндии через покупку бизнеса? Владислав Мальцев: Приобретение и открытие компании – процедура несложная, но само по себе открытие бизнеса в Финляндии не дает статуса проживания в стране. Претендовать на него может только тот инвестор, бизнес которого генерирует определенный доход. Так, для законного проживания в Финляндии

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

ность бизнеса за границей. Зарубежный рынок недвижимости для бизнеса российские инвесторы рассматривают в качестве запасного аэродрома, в случае ухудшения ситуации в России. Степень готовности к размещению капитала за рубежом в каждом случае зависит от уровня оптимизма инвестора относительно дальнейшего развития событий в нашей стране.

Самозанятость еще не бизнес

Юлия Лозовская: Какая недвижимость в Болгарии привлекает российских инвесторов в 2009 году? Любомир Христов: Все те особенности россий­ского спроса в 2009 году, о которых говорит Владислав Мальцев, характерны в той или иной степени и для поведения российских инвесторов в Болгарии. Однако факторы инвестиционной привлекательно­сти Болгарии и Финляндии разные. Риски при ведении бизнеса в Болгарии выше, чем в Финляндии, но ниже, чем в России. С точки зрения доходности Болгария занимает промежуточное место между странами старой Европы и Россией: последние несколько лет доходность от размещения капитала составляла 16–20% годовых, в 2009 году снизилась до 13–15%. Юлия Лозовская: Вы имеете в виду доходность от сдачи недвижимости в аренду? Любомир Христов: Это доходность общая, то есть доход от сдачи объекта в аренду без вычета налогов и с учетом прибыли от капитализации объекта (разница в стоимости недвижимости на момент ее приобретения и последующего владения). Болгария занимает промежуточное положение между Россией и остальными странами Европы с точки зрения уровня рисков и доходности бизнеса. Россиянами эта страна востребована в том случае, если они заинтересованы в большей стабильности, чем в России, и в получении большей прибыли, чем в странах старой Европы. Самыми активными инвесторами, которые покупали в Болгарии недвижимость для извлечения дохода, два года назад были англичане, сегодня их место занимают россияне. По данным нашей компании, в 2009 году около 10% всех сделок с недвижимостью в Болгарии приходится на инвесторов из России. Доля сделок россиян с коммерческой недвижимостью в 2009 году от общего объема всех сделок в Болгарии составляет 2%, от общего объема сделок с российскими покупателями – 20%. В России Болгария воспринимается как страна туристическая, поэтому если инвестора интересует недвижимость для бизнеса, то он выбирает туристическую сферу деятельности. По данным нашей компании, 70% заявок потенциальных российских инвесторов – это заявки на приобретение в Болгарии мини-отелей. Юлия Лозовская: Какой минимальной суммой нужно обладать, чтобы купить мини-отель, и с какой целью российские инвесторы в 2009 году их приобретают? Любомир Христов: Такие объекты сегодня можно приобрести, обладая бюджетом от €800 тысяч до €1,5 млн. Речь идет о готовом бизнесе. Покупка бизнеса на меньшую сумму возможна, но это будет опять один из вариантов приобретения себе рабочего места за границей. Россияне, интересующиеся мини-отелями в Болгарии, это те инвесторы, у ко-

Юлия Лозовская: А какова средняя доходность бизнеса в Финляндии? Владислав Мальцев: Все зависит от того, что это за бизнес? Юлия Лозовская: Допустим, у меня есть €200 тысяч, смогу ли я на эти деньги приобрести в Финляндии ресторан, который принесет мне 5% годовой прибыли? Владислав Мальцев: Да, это возможно, но вам придется самостоятельно работать в этом ресторане, по крайней мере, в должности управляющего. На мой взгляд, это мало похоже на бизнес, это, скорее, ремесло, вариант покупки себе работы за рубежом. Как такового дохода этот бизнес не принесет. Когда я рассуждаю о бизнесе, я все-таки имею в виду получение доходов от выгодно размещенных за рубежом инвестиций. О тех случаях, когда для получения прибыли инвестор не должен с утра до вечера работать в купленном им ресторане. Доход от выгодного размещения капитала зависит от вида бизнеса, в который инвестированы средства. Универсальных формул успешного размещения денежных средств не существует. Например, в Финляндии есть масса примеров коттеджных поселков, построенных россиянами для сдачи в аренду. Эти проекты работают и приносят прибыль, но сумма средств, затраченная на их создание, несоизмеримо выше того дохода, который эти проекты генерируют. Стоимость одного коттеджного поселка, состоящего из 12 домов с инфраструктурой, составляет €3 млн. Доход от сдачи в аренду этих домов – максимум €10– 12 тысяч в месяц. С учетом налогов и сезонности этого бизнеса окупаемость проекта составит 10–15 лет.

Инвесторы на низком старте Юлия Лозовская: Тем не менее россиянам интересно инвестировать капитал в проекты с высоким сроком окупаемости? Владислав Мальцев: Представителям топ-менеджмента нефтяных компаний такие инвестиции были интересны до конца прошлого года, когда в недвижимость для бизнеса за рубежом вкладывались избытки денежных средств – задел на будущее для себя и своих детей. Сегодня резкого увеличения количества сделок с недвижимостью для бизнеса, по сравнению с прошлым годом, не произошло. Однако значительно возросло количество запросов, пока интерес инвесторов носит отложенный характер. Юлия Лозовская: Они наблюдают за ситуацией на зарубежных рынках? Владислав Мальцев: Нет, они не наблюдают, они готовятся к тому времени, когда ведение бизнеса за рубежом может стать целесообразнее, чем в России, несмотря на небольшую, но гарантированную доходоктябрь 2009

Российский мини-отель по-болгарски

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

49

Круглый стол

инвестиции в бизнес-недвижимость успешны только в том случае, если предприниматель четко знает, что он с этим объектом будет делать дальше. Юлия Лозовская: Вы можете привести пример успешного/неуспешного управления подобным объектом из вашей практики? Владислав Мальцев: Одна петербургская компания купила в Финляндии заводскую территорию с целью организации на ней производства пластиковых изделий. Предприниматели хорошо просчитали рынок сбыта продукции и выходили на рынок с четким представлением о том, что эта продукция будет пользоваться спросом в северных странах. Бизнес этой компании очень успешен, но это тот случай, когда покупался не готовый бизнес, а коммерческий объект для его создания. В то же время в моей практике есть множество примеров того, как в Финляндии за небольшие деньги россияне приобретали гостиницы и рестораны, которые до сих пор являются убыточными. Инвесторы продолжают вкладывать деньги в развитие этих бизнесов, но они и сегодня не приносят того дохода, на который рассчитывал инвестор.

одного предпринимателя ему необходимо получать в месяц €1500 прибыли до уплаты налогов. На семью из четырех человек – порядка €3000. Инвестируя средства в тот или иной бизнес Финляндии, россияне иногда вынуждены проводить заведомо убыточные для себя операции – показывать необходимый доход, выплачивать с него налоги для того, чтобы легально оставаться в стране.

Курортная аномалия

торых в России появились свободные деньги, и они планируют переезд на постоянное место жительства в другую страну. Юлия Лозовская: Что такое мини-отель по-болгарски? Любомир Христов: Мини-отель в Болгарии – это дом в три-четыре этажа, где на первом этаже живут хозяева, а на остальных располагаются оборудованные для гостей апартаменты. В территорию мини-отеля обычно включен маленький участок с бассейном. Юлия Лозовская: Какова рентабельность такого проекта? Любомир Христов: Это зависит от местоположения. В настоящий момент максимальная доходность может составлять 10–15% годовых. В больших курортных комплексах уже нет в продаже свободных участков, поэтому единственный вариант – купить на побережье готовый отель, снести его и построить на этом месте новый. Так в 2002 году и поступила наша компания. Приобретя на курорте Золотые пески гостиницу «Атлас» за $1,2 млн, через месяц мы разрушили ее до основания и построили новый отель, который обошелся нам тогда в $10 млн. Сейчас он стоит $18 млн. При этом доходность гостиничного бизнеса зависит от грамотного управления проектом. Так, загруженность нашего отеля составляет 80%, поскольку наша компания является туроператором – это наш профиль, а соседний отель – ничуть не уступающий качеством сервиса нашему – стоит полупустой.

50

Апартаменты интереснее заводов Юлия Лозовская: Какие еще сферы бизнеса интересуют российских инвесторов в Болгарии? Любомир Христов: В нынешнем году у нас был только один запрос на поиск объекта, не связанного с туристическим направлением. Один клиент хотел купить маленький готовый завод по производству кетчупа. Однако, убедившись в том, что сельское хозяйство в Болгарии сегодня находится не на таком высоком уровне, который позволял бы работать предприятию по производству кетчупа круглый год, предприниматель отказался от этой идеи. Юлия Лозовская: Насколько сложно управлять в Болгарии малобюджетным проектом? Любомир Христов: Это непросто. Я бы предупредил инвесторов, решившихся на покупку бизнес-объектов в Болгарии с целью самостоятельного ведения бизнеса, о том, что риск убытков велик. У нашей компании есть офис в Финляндии, мы имеем массу проблем и терпим убытки. Когда ведешь бизнес в чужой стране, неизменно приходится сталкиваться с множеством неожиданных трудностей. На мой взгляд, самый лучший вариант для инвестиций в недвижимость Болгарии – покупка жилых и коммерческих объектов и сдача их в аренду. Юлия Лозовская: Есть ли у вас примеры инвестиционных сделок? Любомир Христов: Недавно две клиентки из Петербурга купили через нас 8 квартир в Болгарии: на море, в Софии, в Велинграде. Они планируют пере-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Юлия Лозовская: Как изменились предпочтения российских инвесторов на Кипре? Евгения Мицхайтис: По данным нашей компании, в 2009 году количество сделок россиян с кипрской недвижимостью сократилось на 50%, но средняя цена приобретаемой собственности выросла. Так, в прошлом году средний бюджет российских сделок составлял €150– 200 тыс. Сегодня средняя цена сделки – €250–500 тыс. Юлия Лозовская: Во всех странах, по данным риэлторов, бюджеты сделок падают, на Кипре, как мы только что услышали, – растут. Почему? Евгения Мицхайтис: По статистике нашей компании, растет количество клиентов, планирующих окупить сделанное приобретение путем сдачи объекта в аренду. Отчасти этим можно объяснить увеличение бюджетов россиян при покупке недвижимости на Кипре: как правило, чем дороже объект, тем выше ставка по его сдаче в аренду. В сезон, который длится 9 месяцев, аренда недвижимости на Кипре пользуется спросом. Гарантированный доход от сдачи через управляющую компанию составляет 5–6%. С инвестиционной точки зрения, наибольшей популярностью на Кипре пользуются Пафос с его пригородами, такими как Тала, Пейя, районы Корал-Бей и Акамаса и район Полиса и Лачи, где бурно развивается строительство жилья и инфраструктуры. Юлия Лозовская: Приведите, пожалуйста, примеры последних сделок с российскими инвесторами. Евгения Мицхайтис: Один из наших клиентов уже 8 лет постоянно вкладывает капитал в жилую недвижимость на Кипре на стадии строительства, а затем ее реализует. В настоящий момент он продает квартиру, приобретенную им в 2007 году за €273 тыс. с привлечением банковских средств, за €330 тыс. Его прибыль октябрь 2009

составит 27%. Сейчас он намеревается вложить вырученные деньги в виллу для сдачи в аренду. Юлия Лозовская: В нынешнем году на Кипре был понижен порог для инвесторов, стремящихся получить постоянный вид на жительство на Кипре при покупке там недвижимости, с €500 тыс. до €300 тыс. Привело ли это к увеличению российского спроса на кипрскую недвижимость? Евгения Мицхайтис: На самом деле, данная поправка кардинальным образом ничего не поменяла. Человек, приобретающий недвижимость на Кипре за €100 тыс., может получить вид на жительство так же, как и инвестор, сделавший приобретение на €300 тыс. Главным условием для получения этого статуса на Кипре является заработок инвестора за пределами страны.

Осторожно: псевдотитул Юлия Лозовская: Меня удивляет готовность клиентов приобретать объекты в строящихся объектах при изобилии готовых предложений на вторичном рынке с хорошим дисконтом. Евгения Мицхайтис: В 2009 году на вторичном рынке жилой недвижимости Кипра появилось большое количество объектов по ценам на 20–30% ниже, чем на первичном. Но я бы хотела предостеречь от подобных приобретений. В 90% случаев у собственников такой недвижимости нет титула. Вадислав Мальцев: Что это значит? Евгения Мицхайтис: Приобретение любой недвижимости на Кипре сопряжено с получением покупателем

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

(812) 314�64�78 51

Круглый стол

ехать в страну и жить на средства от сдачи в аренду приобретенных квартир. Юлия Лозовская: Какова доходность от сдачи в аренду курортной недвижимости в Болгарии? Любомир Христов: Доходность от сдачи в аренду апартамента через управляющую компанию составляет €4000 в год с учетом того, что 50% прибыли уходит управляющей компании. Вопрос из зала: Сколько составляют расходы на содержание объекта, налог на прибыль и владение недвижимостью? Любомир Христов: На содержание объекта уходит около €1000 в год, налог на прибыль составляет 10%. Налог на владение недвижимостью достаточно либеральный – 0,05%. Юлия Лозовская: Какую недвижимость, помимо курортной, вы бы порекомендовали приобрести с целью выгодной сдачи в аренду? Любомир Христов: Я бы посоветовал инвесторам обратить внимание на офисную недвижимость в Софии. Аренда офисов в столице Болгарии пользуется спросом круглый год. На фоне повсеместного в 2009 году снижения арендных ставок в Болгарии на 30– 40% стоимость аренды офисов в столице, наоборот, увеличилась на 10%. Для приобретения офисного помещения в Болгарии площадью от 50 кв. м до 100 кв. м инвестору потребуется от €60 тыс. до €150 тыс.

Круглый стол

титула собственника. Титул выдается компании-застройщику муниципалитетом при условии, что в ходе строительства были соблюдены все правила. Многие застройщики правила нарушают, поэтому далеко не каждый объект на острове титулован. По данным Министерства внутренних дел Кипра, в данный момент титулы не присвоены 130 тыс. объектам недвижимости. Отсутствие у объекта полноценно оформленного титула не позволяет собственнику использовать его в качестве залога в банке. Владислав Мальцев: Будут ли эти проекты в конце концов легализованы? Евгения Мицхайтис: В настоящий момент власти Кипра рассматривают возможные схемы легализации этих объектов. Так, проектам, при строительстве которых были допущены строгие нарушения, планируется присвоить лимитированный титул. Фактически получение такого титула закрепит за объектом все указанные выше ограничения по его использованию. Владислав Мальцев: Сейчас еще можно построить недвижимость без титула? Евгения Мицхайтис: Сегодня власти строже следят за соблюдением правил. Но в свое время очень много англичан приобрели недвижимость без титулов, и сейчас они ломают голову, не зная, как поступить с такими объектами. Владислав Мальцев: Они сдаются в аренду легко? Евгения Мицхайтис: В аренду – легко, но продать их сложно.

52

Клиенты не готовы так много терять Юлия Лозовская: Это правда, что сегодня проходят такие сделки, когда для покупки инвестиционно привлекательной недвижимости за рубежом покупатели продают имеющуюся в России собственность? Евгения Мицхайтис: Пример. Три месяца назад работали с клиентом, реализовавшим две из трех своих петербургских квартир, с тем чтобы приобрести недвижимость на Кипре. «Я не уверен в завтрашнем дне и хочу вывести из России свои деньги», – прокомментировал он свои действия. Я скажу так: «50% россиян приобретают недвижимость на Кипре с целью собственного отдыха и проживания. Другие 50% рассматривают недвижимость на острове в качестве объекта для инвестиций. Мотивы у всех одинаковы – стремление сохранить свои средства». Владислав Мальцев: Практика моей работы показывает, что петербургские инвесторы действительно продают две-три квартиры в Петербурге, чтобы на вырученные средства купить собственность за границей. Но большинство таких сделок в настоящий момент «заморожены» по двум причинам: во-первых, инвесторы еще не готовы идти на серьезное снижение стоимости своих петербургских квартир, ускоряя их продажу любой ценой; во-вторых, реализация собственности в Петербурге на стадии незавершенного строительства в настоящий момент затруднена. Перечисленные факторы формируют отложенный спрос россиян на доходную недвижимость за рубежом.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Диктатура покупателя

Текст: Юлия ГЕРАСИМОВА Фото автора Невзирая на все усилия испанского правительства, повысить спрос на жилье пока не удается. По данным агентства квалификации кредитов Standard & Poors (S&P), возвращение прежних объемов продаж недвижимости произойдет не раньше 2012 года. В конце августа 2009 года в Испании более 1 млн квартир ждали своих покупателей. Кризис повлиял на благосостояние испанцев, и они вынуждены выставлять на продажу квартиры на побережье, куда они, как правило, приезжали только на лето.

– В Испании, как и во всей Европе, развитие экономики напрямую связано с благосостоянием среднего класса, а к концу 2009 года эксперты прогнозируют рост безработицы и, следовательно, падение покупательской способности населения и падение спроса. Первое, что начнут делать люди – продавать «лишние» квартиры и машины, содержание которых станет не по карману. Это приведет к падению 54

цен на вторичном рынке жилья, – говорит экономист Альфонсо Масия. Эксперты S&P прогнозируют, что в течение этого года цены на недвижимость упадут на 20%, в 2010-м – на 10% и даже в 2011 году будет незначительный спад.

– На данный момент с уверенностью можно сказать только одно, что цены на рынке недвижимости еще не достигли нижнего уровня. Предложений достаточно много, а спрос не высок. Покупатели заняли выжидательную позицию, – говорит Хосе Луис Суарес Баррагато, доктор экономических наук.

– Экономика Испании остановила свое развитие в первом квартале 2007 года, отголоски этого мы все почувствовали к концу прошлого года. Самый большой провал – в секторе недвижимости. Если предположить спрос в 300 тысяч квартир в год, то нам понадобится как минимум 4 года, чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке недвижимости, – соглашается Альфонсо Масия. – К 1 млн квартир в новостройках, которые ждут своих покупателей, нужно прибавить еще 600–800 тысяч объектов на вторичном рынке.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

По данным агентства квалификации кредитов Standard & Poors (S&P), возвращение прежних объемов продаж недвижимости произойдет не раньше 2012 года. В конце августа 2009 года в Испании более 1 млн квартир ждали своих покупателей.

октябрь 2009

На побережье, где жилье традиционно пользуется большим спросом, самый высокий уровень продаж был отмечен в 2004 году. С тех пор количество сделок сокращалось, самый низкий уровень был зафиксирован в конце 2008 – начале 2009 года. Только в I квартале 2009 года продажи жилья упали на 34% в сравнении с тем же периодом 2008 года и на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года. Больше всего снизились цены на недорогие квартиры (от €50 тысяч до €400 тысяч) на побережье и в непривилегированных районах. Цены на элитное жилье и коттеджи пока остаются на прежнем уровне, что вполне объяснимо: состоятельные люди пока не спешат избавляться от любимых и уютных домиков и квартир.

– В сегменте элитного жилья только сейчас начали сказываться последствия финансового кризиса. Но здесь до сих пор поддерживается приемлемый уровень продаж, – говорит Росарио Игеро Молина, владелица агентства недвижимости Inmobiliaria Valor на Коста-Бланке. Чтобы исправить сложившуюся ситуацию и сбалансировать спрос и предложение на рынке недвижимости, нужно время. Пока же, говорят риэлторы, вся надежда на тех, кто, опасаясь инфляции, решит вложить свои сбережения в недвижимость. Некоторые агентства недвижимости, преимущественно мелкие, уже сегодня снижают цены на жилье до минимума. «Продавцы, которые решатся снизить стоимость квартир сегодня, в конечном итоге окажутся в выигрыше, ведь цены будут падать и дальше», – считает частный риэлтор Алексей Малахов. Несмотря на фактическое падение продаж, реальный спрос на жилье в Испании довольно высок. «Клиенты постоянно обращаются в наше агентство с просьбой подыскать им жилье, привередливо осматривают квартиры, но уходят со словами: «Мы подождем, когда цена еще снизится. Возвращаются через месяц и смотрят квартиры снова», – говорит агент по продажам группы Campos Inmobiliaria (Галисия) Моисейс Кампос. Риэлторы в один голос утверждают, что, какую бы цену не установил продавец, он должен быть готов к тому, что ему придется ее снизить. Сейчас настал диктат покупателей. Они это понимают и смело торгуются, скидывая цену на 15–20%.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

55

Страна номера

Согласно данным Национального института статистики Испании, несмотря на заметное оживление на рынке недвижимости весной 2009 года, за летний период количество сделок по сравнению с 2008 годом уменьшилось на 25,5%.

В ожидании хороших вестей

Страна номера

Пока испанские девелоперы подсчитывают убытки, российские операторы, ориентированные на покупателей из Петербурга и Москвы, заявляют о росте интереса соотечественников к покупке недвижимости в Испании.

Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Юлия ГЕРАСИМОВА Впрочем, участники испанского рынка «на местах» оптимизма россиян пока не разделяют, при этом не отрицая, что активность русских покупателей, начиная со II квартала 2009 года, в самом деле повысилась. Очевидно, цены снизились до такой степени, что инвесторы уже боятся пропустить пресловутое дно. Но если некоторые российские операторы берут на себя смелость оценивать долю «наших» на испанском рынке аж до 75%, то испанские риэлторы говорят, что на самом деле этот показатель традиционно не превышает 15–20%. По данным El Pais, одной из крупнейших испанских газет, в конце 2008 года на рынке находились 997 652 жилые новостройки. 47% из них – около полумиллиона новых домов – расположены на побережье. Столь большое количество непроданных объектов курортной недвижимости не несет рынку недвижимости Испании ничего хорошего. Летом нынешнего года президент группы крупнейших девелоперских компаний Испании G-14 Педро 56

Перес заявлял о том, что «рынок «вторых домов» испытывает крупнейший спад продаж. И это вполне естественно, поскольку при возникновении финансовых затруднений люди в первую очередь отказываются именно от них». При темпах продаж 2007 года имеющееся на рынке количество домов для летнего отдыха было бы продано за 16 месяцев. Однако при текущих темпах на это уйдет около пяти лет. Девелоперы пока не будут начинать новых проектов, во многом – из-за того, что банки не будут давать им кредиты. Это означает, что экономике прибрежных регионов Испании придется научиться обходиться без строительного сектора, который являлся одним из главных ее столпов (наряду с туризмом) в течение нескольких десятилетий. В период бума в Испании строилось от 20 до 30 новых объектов на одну тысячу человек населения, по сравнению с 8–10 в среднем по ЕС. Испанская El Pais пишет, что побережье страны превратилось в заброшенную стройплощадку и усеяно городами-призраками. Впрочем, по мнению эксперта рынка недвижимости Испании из Университета Бар-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

селоны Гонзало Бернардоса, существуют и «некоторые проблески надежды». Так, благодаря падению цен и снижению процентных ставок по ипотеке скидки на летние дома достигают 40–50%. Это позволило продажам в мае и июне текущего года держаться на «приличном» уровне. При таком темпе продаж рынок «вторых домов» избавится от всех непроданных объектов в течение трех с половиной лет, прогнозирует специалист.

Российский спрос «качнулся» Анастасия Волобой, глава представительства OLE International в Санкт-Петербурге, считает, что, несмотря на кризис, в первой половине 2009 года спрос на недвижимость в Испании сохранялся. «Особенно рынок оживился с апреля, когда курс евро более-менее стабилизировался. Это больше всего волновало и волнует наших клиентов, в особенности тех, у кого все сбережения в рублях. Уже с марта 2009 года наблюдается повышенный интерес к коммерческой недвижимости (отели, рестораны, магазины), а также к резко подешевевшему новому жилью на крупных испан­ских побережьях. Сегодня также пользуются особым спросом октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

57

– Наибольшим спросом пользуется жилье в ценовом диапазоне €100–250 тыс. За эти деньги в Испании можно приобрести апартаменты, пригодные для сдачи в аренду в сезон. Недвижимость из-под залога продается, как правило, с существенным дисконтом, поэтом традиционно пользуется спросом. В нашей практике были случаи, когда объекты, оцененные банком в €700–800 тыс., продавались этим же банком по цене €600–650 тыс. Но это касается только вторичного рынка. Интерес к коммерческим объектам невысок. У многих инвесторов сейчас просто нет четкого понимания, в какой именно бизнес они хотят вложить капитал.

Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»: – Правда ли, что россияне стали активнее приобретать в Испании по сравнению с прошлым годом?

– Все ожидают достижения дна, нижний пик поймать малореально, поэтому инвесторы делают попытки фиксировать цену на уровне, близком к минимальному. Россияне, в основном, стремятся купить или что-то очень дешевое (ну должно же было подешеветь!), или что-то стоящее, дорогое, для себя, то, что сегодня можно купить дешевле, чем это стоило года два назад.

– Насколько сегодня велико влияние покупателей из России?

– В Испании влияние покупателей-россиян никогда не было доминирующим. Выходцы из России не превышают пятой доли от общего числа покупателей.

– Отмечается ли рост внутреннего спроса по сравнению с ситуацией полугодичной, годичной давности?

– Ощущается, но слабо. Решают свои жилищные проблемы те, кто не может или не хочет ждать по личным причинам.

– Какие районы страны сегодня наиболее популярны?

– Коста-Брава и особенно Барселона, Коста-дель-Соль, Тенерифе.

– Какова сейчас минимальная цена сделки?

– Минимум – €100 тыс., это студио или маленькая односпальная квартира на Тенерифе. Максимум – нет пределов, сегодня покупают и миллионные виллы.

– В каких районах страны цены упали максимально?

– Цены сильно упали на Коста-Бланке, где огромное количество построенного на ипотечные деньги и непроданного жилья. На Тенерифе было недорого. А на Коста-Браве, которая всегда в цене, те, кого не вынуждают обстоятельства продавать, просто сняли свои объекты с продажи. Цены просели совсем мало в этих местах (максимум на 10%). А вот на Коста-Бланке в отдельных вариантах – до 70%.

– Пожалуйста, прокомментируйте недавнюю публикацию в El Pais, где побережье Испании названо «цементным кладбищем».

– Полагаю, что речь идет как раз о Коста-Бланке, где велась огромная стройка, а сейчас никто не живет.

– Чем занимаются испанские застройщики, не имея возможности начинать новые проекты?

– Пытаются продать построенное, разобраться с банками.

58

объекты от банков, которые, как правило, долго не задерживаются в продаже, а уходят с молотка по очень доступной цене. Большинство покупателей сегодня – это жители Москвы и Петербурга», – характеризует ситуацию Анастасия Волобой.

– Примерно в два раза по сравнению с весной 2009 года увеличилось количество просмотров. Причем наибольшую активность проявляют именно россий­ские клиенты. Следом за ними по активности просмотров идут бельгийские покупатели, затем голландцы, – признает Владимир Ксенофонтов, генеральный директор Overseas Property Rus Ltd, представитель испанской строительной компании Marjal International.

– Возродился, но остается весьма низким спрос со стороны английских инвесторов. До былого ажиотажного спроса еще далеко, пока заметны первые признаки оживления рынка (постепенное увеличение числа просмотров и сделок, снижение скидок и бонусов от застройщиков). Тот, кто в ближайшее время купит качественную, удачно расположенную недвижимость вблизи берега моря, в недалеком будущем окажется в числе наиболее удачливых инвесторов. А вот интерес к коммерческой недвижимости со стороны россиян местные участники рынка, при более близком рассмотрении, объясняют в первую очередь неинформированностью клиентов: когда наши сограждане узнают о доходности от ведения бизнеса в Испании, они сразу теряют интерес. «Я считаю, что ведение бизнеса в Испании – очень специфическая вещь. Сначала надо несколько лет пожить в Испании, понять менталитет, обычаи и традиции этого веселого

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

59

Страна номера

Виктория Евстратова, эксперт по зарубежной недвижимости ООО «АЛИСА ЭСТЕЙТ»:

Владимир Ксенофонтов, генеральный директор Overseas Property Rus Ltd, представитель испанской строительной компании Marjal International:

– Пять-семь лет назад, когда в Испании начался строительный бум, не строил разве что ленивый, даже стоматологи и продавцы фруктами открывали свои строительные компании, пользуясь 100%-ным кредитованием. Несомненно, это отразилось на качестве жилья, дизайне, а главное, послепродажном обслуживании и управлении. Как только банки сократили выдачу кредитов под новостройки, множество скороспелых компаний разорилось. Строительные компании с многолетним опытом работы и со своими финансовыми ресурсами не пострадали. Ведь многие покупатели сейчас рассматривают не только дешевизну продающегося объекта, но и уровень строительства, и послепродажное обслуживание.

– Влияние покупателей из России на испанский рынок имеется, но преувеличивать его не стоит. Скорее, существует расхожий и популярный красивый миф о богатых россиянах, швыряющих миллионы евро на понравившийся им объект и скупающих целые сегменты испанского рынка недвижимости. Реальность сейчас совершенно иная. Российский покупатель испанской недвижимости – это успешный бизнесмен средней руки, умеющий считать собственные деньги и ценящий как свое, так и чужое время. Он достаточно информирован, хорошо эрудирован, в меру экономен и расчетлив.

и удалого народа и только потом думать о покупке коммерческой недвижимости с целью организации бизнеса в Испании», – уверен Владимир Ксенофонтов.

География оптимизма Средняя цена сделки между российскими покупателями и продавцами курортной недвижимости в Испании в 2009 году снизилась примерно в полтора раза. Если раньше платежеспособный спрос находился на уровне €180–250 тыс., то сейчас сделки начинаются от €120–140 тыс. При этом спрос сконцентрирован на береговых объектах, которые в перспективе будут сдаваемы в аренду. Наиболее популярны (в порядке убывания): Коста-Бланка, Коста-Брава, Коста-Дорада и Коста-дельСоль. Коста-Бланка очень популярна потому, что здесь более 300 солнечных дней в году и самые теплые в Испании зимние месяцы (температура в январе днем от +13 до +22 градусов Цельсия). Плюс отличная инфраструктура, множество древних памятников истории и архитектуры, великолепные пляжи, теплое море с самым длинным в Европе купальным сезоном, шикарный климат. Коста-Брава и Коста-Дорада – самые близкие к Барселоне побережья Испании, имеющие хорошую высокоразвитую инфраструктуру и индустрию развлечений. Но эти побережья сильно проигрывают по климату Коста-Бланке, особенно в зимнее время. Коста-дель-Соль – отличное место для жизни и отдыха, не менее популярное у европейцев, чем Коста-Бланка. Однако Коста-дель-Соль проигрывает Коста-Бланке в одном: море на Коста-дель-Соль 60

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

холоднее, чем на Коста-Бланке. Дело в том, что у побережья Коста-дель-Соль большие глубины моря, и вода из-за этого плохо и медленно прогревается. Во всем остальном Коста-дель-Соль ничем не уступает КостаБланке. Хорошие перспективы имеет Коста-де-ла-Лус (южная часть Атлантического океанского побережья Испании), но оно еще не раскручено в России.

На войне как на войне За последний год сотни мелких и средних испанских строительных компаний потерпели фиаско. Выстоявшие компании заявляют о готовности к выгодным для себя сделкам, ожидая появления земельных участков или неоконченных объектов по демпинговым ценам. На самый часто задаваемый клиентами вопрос «А будет ли еще одна просадка в Испании этой осенью?» эксперты заявляют, что понижение цен возможно на определенных сегментах испанского рынка недвижимости, например на некачественную «вторичку», неудачно расположенную или имеющую скрытые дефекты. Здесь довлеющим фактором является наличие залоговой недвижимости у банков, которую они могут – теоретически – одномоментно выкинуть на рынок и обрушить его. «Однако такая ситуация маловероятна», – уверяет Владимир Ксенофонтов. По мнению эксперта, скорее, по окончании летне-осеннего курортного сезона произойдет некоторое снижение спроса на «вторичку», которое выразится в незначительном снижении цен (в пределах 3–5%) в этом сегменте недвижимости. В секторе высоколиквидной недвижимости, считают операторы, дно кризиса пройдено. октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

61

Страна номера

Максим Боганьков, коммерческий директор GlobusNW:

ра. Как только договор подписан, нотариус отправляет факс в Реестр собственности, информируя о совершенной сделке.

Покупка по-испански В связи со сложившейся кризисной ситуацией цены на недвижимость понизились во всех странах Евросоюза. По мнению экспертов сейчас самое удачное время для покупки жилья в Испании, так как цены на Средиземноморском побережье снизились в среднем на 30%.

Шаг за шагом

Текст: Юлия ГЕРАСИМОВА Фото автора Иностранцы, владеющие недвижимостью в Испании, имеют ряд преимуществ: мультивиза и льготные условия получения гражданства. Кроме этого, испанские власти не предоставляют информацию об иностранных покупателях недвижимости в стране третьим странам. Институт собственности здесь священен, а содержание этой собственности стоит не очень дорого. Русские не так избалованы и предъявляют не столь высокие требования к квартире, как жители старушки Европы. Основная масса покупателей из России интересуется не дорогими виллами и квартирами на первой линии пляжа, а небольшим по площади жильем, где можно пожить во время отпуска, а в остальное время не тратить на его содержание больших денег.

– Новое жилье в 500–600 м от пляжа всегда отличалось выгодной ценой по сравнению с квартирами на побережье, поэтому эта категория недвижимости остается наиболее привлекательной для русских, – говорит Джакелин Сальвай, менеджер строительной компании Edival. Испанские эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, процент русских покупателей за последний год не уменьшился. По словам Джакелин Сальвай, только в одном из жилых комплексов за первое полугодие 2009 года продано 20 квартир, из них третью часть приобрели жители России и Украины.

62

В наши дни купить квартиру в Испании можно и без предварительного просмотра: многие агентства работают через Интернет. Такой подход оправдан, если вы полностью доверяете агентству, но все-таки для собственной безопасности следует потратить время и посетить свое будущее жилье, так как по фотографиям оценить его состояние довольно сложно. Некоторые агентства недвижимости берутся организовать ознакомительные туры для своих клиентов. После того как вы присмотрели квартиру, необходимо открыть счет в банке, через который будут проходить все платежи, связанные с покупкой недвижимости, а также оплата коммунальных услуг. По закону в Испании комиссионные агентству платит продавец. Если фирма пытается получить комиссионные с покупателя, с такой компанией местные риэлторы советуют не связываться. Перед тем как заключить сделку, нужно проверить, свободна ли квартира от долгов по ипотеке и других обременений. Это можно сделать через Регистр собственности (Registro de Propiedad), куда вносится информация обо всех объектах недвижимости. При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica) покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Получение ключей происходит при подписании нотариального догово-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Плата за воздух, воду и свет По данным испанских риэлторских компаний, ино­ странцы приобретают квартиры в стране в основном для того, чтобы проводить здесь отпуск, поэтому большую часть времени эти объекты пустуют. Содержание квартиры стоит по российским меркам не так дорого. Стоимость зависит от площади квартиры, ее расположения и дополнительных удобств в жилом комплексе. Необходимо помнить о ежегодном налоге на имущество, который составляет 0,3–0,6% от кадастровой стоимости объекта недвижимости Отдельно нужно оплачивать свет. В Испании есть такое понятие, как предоплата за электроэнергию. Для квартиры этот платеж составляет примерно €10, владельцы частных домов с бассейном и подсветкой

октябрь 2009

в саду будут платить минимум €30. За расход электроэнергии придется платить дополнительно €0,11 за 1 кВт/ч. Самое дорогое в Испании – это вода. 1 куб. м стоит €0,27. Здесь тоже необходимо оплачивать определенный минимум, порядка €10–12 в месяц. На практике же выходит, что при проживании двух человек в квартире воды расходуется на €50–80 за квартал, а в частном доме – на €200–300. Счета за воду приходят раз в три месяца, так что не стоит пугаться и бежать разбираться с коммунальщиками. Вывоз мусора обойдется от €70 до €130 в год. Владельцы частных домов естественно платят больше. Зато жильцам многоквартирных домов раз в полгода необходимо оплачивать уборку общей территории, услуги консьержа, садовника, ремонт фасада здания, содержание в рабочем состоянии общих замков, электро­оборудования, лифтов. Как правило, администрация жилого комплекса раз в год устраивает собрание жильцов, где обсуждаются затраты на предстоящий год. Сумма затрат делится на всех жителей в зависимости от площади квартиры, и обычно в итоге каждый плательщик вносит от €400 до €2500 в год.

Приятные бонусы Собственное жилье в Испании дает иностранцам ряд преимуществ. Собственники жилья имеют право на получение годовой визы на льготных условиях. Срок пребывания в стране составляет 180 дней, по 90 дней в каждом полугодии. В случае получения этой визы право на работу в Испании отсутствует, но не возбраняется вести свой собственный бизнес. Одна из возможностей для владельца квартиры в Испании – сдавать ее в то время, когда хозяин отсутствует. Для этого надежнее всего заключить договор с одной из фирм, занимающейся сдачей жилых помещений. В контракте придется оговорить, в какие месяцы года вы будете занимать квартиру, и сумму, которую эта фирма вам будет платить за остальные месяцы, при этом поддерживая квартиру в отличном состоянии. При хорошем расположении квартиры чаще всего фирма берет на себя расходы и по оплате электроэнергии и воды в течение всего года, включая месяцы, когда владелец занимает квартиру. «За двухкомнатную квартиру в хорошем районе, недалеко от моря, оставляя за хозяевами самые привилегированные месяцы – июль и август, мы платим владельцу более €3000 в год», – поясняет Аронде-Люсенне Ван Тонгерен, администратор фирмы «Бенидорм Ландс».

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

63

Страна номера

Дополнительные расходы При покупке недвижимости необходимо оплатить НДС в размере 7% от официальной стоимости жилой недвижимости, указанной в договоре, плюс нерезиденты должны заплатить 1% от стоимости сделки, так называемый налог на передачу собственности.

– Здесь есть один нюанс: при покупке квартиры в новостройке нужно платить эти два налога, а при покупке жилья на вторичном рынке только один – на передачу собственности, который в этом случае составляет 7%, – объясняет Хорхе Лесмес Рольдан, один из управляющих компании Asesoría Nogueroles. Государственные сборы и услуги нотариуса составляют около 1–1,5% от цены объекта. Оформление NIE (идентификационного номера иностранца) для регистрации сделки стоит до €500. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный контракт. Нерезиденту обязательно нужно получить NIE. По словам Хорхе Лесмеса Рольдана, существует два способа получить этот документ: в испанском консуль­ стве в России, где этот процесс может занять до трех месяцев, или же в любом полицейском участке в Испании всего за 10–15 дней.

Доступная Болгария

Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ, Надежда МЕРЗЛЯКОВА Фото: Андрей ИВАНОВ Минувшим летом мы повторили автопробег Санкт-Петербург – Болгария (см. ВДЗР № 9, сентябрь 2008 г.), однако на этот раз наличие времени позволило несколько раз проехать страну вдоль и поперек. Так уж получилось, что страну Болгарию наша редакция давно, регулярно и на разные лады «пробует на вкус». Сначала мы решили посмотреть, как это – отправиться туда на машине. Затем попробовали на личном опыте выяснить, как открыть там торговое представительство, позволяющее получать мультивизы для бизнес-поездок. Разумеется, за это время изучили воочию и культурно-историческую палитру, и рынок недвижимости страны.

Если взять карту мира и провести из Санкт-Петербурга линию строго вниз, с севера на юг, отсчитав ровно 2500 км, то вы попадете прямо в Болгарию. То есть именно туда, куда ежегодно летят и едут сотни тысяч российских туристов, многие из которых затем превращаются из гостей в домовладельцев, а нередко и резидентов страны.

64

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

65

Вид изнутри

Разные полюса Нынешним летом Болгария была доступна как никогда. В местной деловой прессе мелькали сообщения о том, что курортная индустрия страны не помнит подобной «провальной» ситуации уже лет эдак 15. Если отставить в сторону цифры, то изобилие сдаваемого и продаваемого жилья вблизи и вдали от моря бросалось в глаза даже по сравнению с прошлым годом. Вывески «for sale» сегодня в любой точке страны можно увидеть на любом объекте, будь то завершенный апарткомплекс у самой воды, недострой, деревенский дом в двух, трех, десяти и более километрах от моря, завод­ское помещение, офис, ресторан, паркинг, чисто поле. Исключение, пожалуй, составляет болгарский «крайний север». Особенно поражает контраст, видимый при въезде в Болгарию из Румынии. Этой соседней стране досталось совсем немного Черного моря, протяженность береговой полосы, доступной для отдыха, составляет около полусотни километров, и поэтому румыны очень заметно постарались «выжать» из идеи морского курорта все возможное. Берег здесь плотно застроен туристической инфраструктурой, а на пролегающей вдоль моря автотрассе уже с 6 часов утра стоят люди с табличками, предлагающие жилье в аренду. Румыно-болгарская граница – это линия времени, пересекая которую, попадаешь в… середину прошлого века. Города Дуранкулак, Шабла, Крапец, Езерец, а также прилегающие села погружают в пучину сонного покоя, и становится очевидно, что большие инвестиционные стройки если и доберутся сюда когда-нибудь, то не раньше чем лет через 20. Впрочем, «депрессивный» север имеет и очевидные плюсы. Здесь встречаются крошечные одинокие чистые пляжи, и любителям покупки домов в болгарских селах местные риэлторы предложат цены намного ниже, чем в южной и центральной частях страны, а путешественников поджидают уютные и недорогие мини-отели. Второй год я размышляю над вопросом: «Если выбирать «второй дом» в Болгарии, то что предпочесть – север или юг страны?» Посмотрев на менее развитый и потому недооцененный север, я, пожалуй, уже готова сделать выбор в его пользу. Крайний юг Болгарии (Царево, Ахтополь, Синеморец) отличается от севера лишней неделей лета и чуть более высокой ценой, при этом не впечатляя инвестиционным потенциалом. Централь-

Веселина Иванова, директор по продажам Five Star Investments Ltd: – Насколько сегодня рынок недвижимости Болгарии перспективен для инвесторов?

– Сейчас есть уникальные предложения. Можно купить не просто работающий бизнес, но и прибыльный – со всеми гарантиями. Умные инвесторы понимают, что ситуация на рынке недвижимости в Болгарии временная. Тем более если присмотреться внимательно к тому, что действительно произошло в Болгарии за последний год, можно убедиться, что кризиса нет. То, что произошло, – это переструктурирование рынка: дорогая, элитная недвижимость сохранила высокие цены, недвижимость среднего уровня достигла своих реальных значений, а некачественная недвижимость – просто умерла.

– Какие регионы не затронул кризис?

– Перспективными оказываются вложения в недвижимость на первой линии моря. Такая недвижимость дорого стоит, но она и дальше будет расти по цене – ее можно будет сдавать по очень хорошим ценам, а впоследствии и продать с прибылью. Конечно, нельзя пренебрегать недвижимостью в горах и в бальнеологических курортах – в них очень большой потенциал, еще не полностью разработанный. Варна и София открывают возможности для инвесторов, и здесь мы, профессионалы, можем гарантировать возврат инвестиций, при этом с прибылью.

66

ная же часть побережья – от Золотых песков до Бургаса – наоборот, уже застроена слишком плотно и, скорее всего, достигла своего пика в развитии курортной инфраструктуры на этом качественном уровне. Расстояние от румынской границы – пограничного города Дуранкулак – до болгарского города Каварна около шестидесяти километров. От Каварны фактически начинается цивилизация. Здесь уже строятся и продаются курортные апарткомплексы, их, правда, не так много, как дальше по побережью. За Каварной следует Балчик, а там уже рукой подать до Золотых песков, снискавших себе громкую славу еще в советские времена и с тех пор твердо поддерживающих имидж самого дорогого и респектабельного болгарского курортного места. Впрочем, на любителя. Например, мне песчаные пляжи, необъятные не только в длину, но и в ширину, кажутся досадным недоразумением, но большинство туристов, судя по всему, считают иначе. Здесь можно найти самый дорогой в Болгарии квадратный метр жилплощади с видом на море, самую плотную концентрацию ресторанов и дискотек, самую длинную на всем побережье лестницу и самое большое скопление отдыхающих на от­дельно взятом фрагменте прибрежного песка.

Стабилизация по-болгарски По данным Национального статистического института страны (National Statistical Institute), цены на городскую жилую недвижимость Болгарии во II квартале 2009 года в среднем упали на 9,7%, в то время как в I квартале 2009 года падение составило 12,4%.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

67

Вид изнутри

Болгарские риэлторы признают: сегодня высок процент российских покупателей, бюджет которых ограничен €30 тыс. Но, каким бы ни был бюджет, покупатели стараются рассматривать только объекты на первой линии моря, и сегодня ситуация позволяет находить недорогие варианты даже в готовых комплексах.

Вид изнутри

– Какую недвижимость и где, по каким ценам сегодня покупают петербуржцы?

– В основном покупают на первой линии в ценовом диапазоне от €100 тыс. до €700 тыс. Некоторые клиенты покупают в горах, средний бюджет – от €60–70 тыс. Сейчас появились и большие инвесторы, которые покупают участки для будущего строительства, готовый бизнес, гостиницы.

– Когда ожидается стабилизация цен?

– В некоторых районах страны цены упали очень серьезно – больше чем на 40%. Недвижимость так называемого среднего уровня, которая продавалась слишком дорого, просела в цене даже больше, чем ожидалось, и я думаю, дальнейшего понижения не будет. В элитных комплексах сейчас встречаются невероятные предложения. К примеру, можно купить апартамент с двумя спальнями, с люксовой отделкой, оборудованной кухней, даже с камином и при этом получить бесплатно меблировку – всего за €128 тыс. По моим оценкам, такой апартамент подорожает в течение ближайшего полугода. Стабилизация уже началась. Рынок проснулся.

– Насколько перспективно развитие в Болгарии недвижимости у гольф-полей?

– Гольф – это важный инструмент для популяризации Болгарии, и он исключительно важен для привлечения богатых туристов. Уже видно, что этот спорт перспективен: в стране сооружено шесть хороших гольф-полей (два из них были спроектированы Гари Плейером, самым великим гольфистом прошлого века). Интерес к этой сфере высок. В Болгарии существует 40 проектов гольф-полей, которые должны быть реализованы до 2020 года. Как и во всем мире, около гольфполей строятся самые люксовые и элитные комплексы.

В Софии по итогам II квартала этого года стоимость квадратного метра жилья снизилась в среднем на 9,7%, против 12,4% в I полугодии. Интересно, что ситуация с динамикой цен на жилую недвижимость в крупных городах Болгарии, расположенных на Черноморском побережье, идет в разрез с общей тенденцией: во II полугодии стоимость квадратного метра упала больше, чем в I. В Бургасе падение цен во II квартале составило 12,3%, в I квартале – 6,3%. В Варне индекс падения – 7,8% во II квартале и 5,7% – в I квартале. Меньше всего стоимость квадратного метра упала в городах: Шумен – 3,6%, Разград – 6,3%, Ямбол – 9%, Хасково – 9,9%, Добрич – 10,4%, Сливен – 13,3%, Варна – 13,5%, Перник – 13,8%. Очевидно, в этих далеких от курортных мест и побережья местах стабилен внутренний спрос, поддерживающий рынок. Самое низкое падение по итогам двух кварталов 2009 года зафиксировано в Благоевграде – 21,4%, Ловече – 22,1%, Плевене – 23,3%, Вратце – 24,3%, Велико-Тырново – 34,8%. Средняя стоимость городской недвижимости в стране по итогам II квартала составляет €565,7 (1074,98 лева) за квадратный метр. Самая высокая стоимость городской недвижимости в Болгарии в Варне – €961,5 (1827 лев). В столице квадратный метр стоит на 5% дешевле – €918,4 (1745 лев). По словам директора компании Alma Tour Realty Добринки Захариевой, в прошлом году с русскими покупателями в месяц проводилось 4–5 сделок. Сегодня – одна-две. Массовый российский покупатель 2009 года ищет в Болгарии курортную недвижимость для себя в ценовом сегменте €50 тыс. Высок процент россиян, бюджет которых ограничен €30 тыс. Каким бы ни был бюджет, покупатели стараются рассматривать только объекты на первой линии моря, и сегодня ситуация позволяет находить недорогие варианты даже в готовых комплексах.

– В 2008 году популярностью пользовалась и недвижимость, удаленная от берега. Сегодня же из-за отсутствия спроса на объекты на 3–5 линиях застройщики вынуждены продолжать снижать стоимость квадратного метра в них. Снижение интереса россиян к недвижимости, расположенной в 500–800 метрах от моря, объясняется резким сокращением инвестиционных сделок. Приобретая объект для сдачи в аренду, в 2008 году массовый российский инвестор охотно шел на покупку апартаментов, удаленных от моря, однако в 2009 году, покупая недвижимость для собственного отдыха, близость к морю курортной недвижимости становится одним из главных требований, предъявляемых к объекту, – отмечает Добринка. Борислав Иванов, генеральный директор компании «Регалия Варна ООД», говорит о появлении на болгарском рынке интересных объектов для бизнеса по ценам в 1,5–2 раза ниже докризисных. «Уже сегодня предложение в этом сегменте увеличивается, и совершаются сделки. Ближе к зиме их количество будет расти», – прогнозирует эксперт. Пример: один российский инвестор нынешним летом приобрел комплекс апартаментов на курорте Золотые пески за €1 млн против его докризисной стоимости в €3 млн. Со стороны продавца

68

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

69

Борислав Иванов, генеральный директор компании «Регалия Варна ООД»:

Вид изнутри

– За последние два года рынок был переоценен. Сегодня стоимость квадратного метра жилой недвижимости вернулась к уровню цен 2006 года и составляет €500–600 за кв. м против €1000 в 2008 году. Достигнутый уровень цен является адекватным за предложенное покупателю качество недвижимости. В ценовом сегменте от €30–60 тыс. россияне сегодня покупают апартаменты для собственного отдыха на первой линии моря.

Болгария дарит удивительное ощущение: с одной стороны, юридически – это Европа, на бытовом уровне на несколько десятков лет дающая фору российской реальности, с другой – местами страна, возвращающая вас назад эдак на полвека.

реализация объекта была вынужденной, связанной с выплатой займа перед кредитором. «В июне 2009 года наша компания реализовала магазин за €150 тыс., два года назад стоимость объекта составляла €300 тыс. Еще несколько показательных примеров падения стоимости недвижимости в Варне. Офис, докризисная стоимость которого составляла €125 тыс., сегодня стоит €85 тыс. Отель на курорте Золотые пески подешевел почти в 2 раза – с €4 млн до 2,5 млн. Стоимость ресторана в Варне, который мы продаем, снизилась до €80 тыс. с €300 тыс.», – рассказывает Борислав Иванов.

Навеки поселиться? Пожалуйста Каждый город или деревня на болгарском побережье – мыс или бухта. Выглядят все они нынче так: по периметру высятся новые или строящиеся апарткомплексы, а в середине – старая застройка, белые стены, черепичные крыши, лабиринты улиц. В нынешнем году кое-где в Болгарии можно увидеть щиты, рекламирующие на чистом русском языке услуги по оформлению вида на жительство и юридическую помощь. Раньше подобная реклама на причерноморских улицах не попадалась. Указанные услуги последние годы предлагают и некоторые российско-болгарские операторы рынка недвижимости, но никто до сих пор не делал на этом акцент. Спрос рождает предложение, по крайней мере, российские пенсионеры, купив недвижимость, последние два года переселяются в причерноморскую европейскую державу достаточно активно.

ВНЖ – временный вид на жительство, разрешающий иностранному гражданину длительное пребывание на территории Болгарии. Документом, подтверждающим это право, является личная карта иностранца, которая похожа на личную карту гражданина Болгарии, но отличается цветом и рядом текстов на ней. ВНЖ выдается сроком от 6 до 12 месяцев и продлевается ежегодно. ПМЖ – разрешение для проживания дается с неограниченным сроком, т. е. постоянно, но срок действия личной карты иностранца ограничен сроком действия его загранпаспорта. В разных странах загранпаспорт имеет различный срок действия, от 5 лет (например, в России, Болгарии) и до 20 лет (например, в Грузии). В личной карте указываются данные загранпаспорта, без которого «пластик» недействителен. С 15 мая 2009 года иностранец может быть лишен ВНЖ и ПМЖ лишь в том случае, если он не находился в Болгарии и/или странах ЕС более 12 месяцев. Старое требование о нахождении в Болгарии более 183 дней отпало, и тем самым ВНЖ и ПМЖ сравнялись по привлекательности. Когда и если Болгария станет членом Шенгенского соглашения, личная карта станет «пропуском» для поездок почти по всей Европе. А сегодня Болгария – приветливая страна, с одной стороны, входящая в ЕС и, следовательно, применяющая европейские нормы и правила, с другой – пока еще максимально либеральная и открытая в отношении русских иммигрантов. Российские подданные уже оценили все плюсы подобного отношения, а также отсутствие языкового барьера вкупе с дешевизной жизни. Во-первых, они активно пользуются возможностью получения годовой мультивизы с правом пребывания в стране 180 дней в году. Такие визы полагаются владельцам болгарской недвижимости. Во-вторых, россияне разных возрастов все пристальнее интересуются вариантами иммиграции. В отличие от всех остальных европейских стран, переезд и получение статуса резидента в Болгарии возможен абсолютно малыми средствами. Местное законодательство позволяет, например, российским пенсионерам, подтвердив справками наличие пенсии (размер – не важен), получить сначала иммиграционную визу типа Д, а затем – по приезде в Болгарию – статус резидента. Люди, не достигшие пенсионного возраста, могут легализоваться путем не только открытия бизнеса, но и регистрации представительства российской компании, что намного проще и дешевле. Пожалуй, самый важный вопрос, на который «эмигрантам эконом-класса» необходимо иметь ответ, это вопрос о том, где они собираются брать средства на проживание в чужой стране. Вариант с получением работы отпадает – временный вид на жительство не дает права на работу, остается доход из России либо ведение бизнеса в Болгарии.

Контрасты быта и географии Говоря о рентабельности бизнеса в Болгарии, местные консультанты называют данные от 5% до 100%, уклоняясь от прямых ответов. В русской диаспоре принято мнение, что болгары – ленивы, и это позволяет предприимчивым русским иммигрантам занимать в бизнесе свободные ниши даже при наличии небольшого стартового капитала. Малобюджетные проекты в основном 70

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

71

Вид изнутри

касаются сферы общепита и обслуживания туристов (кафе, прогулки на лодках, сдача в наем жилья). Примеры болгарской лени очевидны при поездках вглубь страны, например в болгарские горы. Кстати, российских туристов летом в горах практически не встретишь – организованных туров почти не предлагается, а «дикарем» – видимо, тоже не с руки, потому что от побережья до Родоп – около четырехсот километров. А зря, потому что болгарские горы больше, чем побережье, нафаршированы «интересностями»: пещеры, монастыри, древние крепости, захватывающие дух пейзажи. Только лишь Родопы – это Чудные мосты (уникальные естественные каменные арки), пещеры Ухловица, Ягодинска и Дьявольско Горло, Триградское ущелье, город Девин, с фракийских времен хранящий целебную силу минеральных источников, древняя деревня Смилян, горнолыжный курорт Пампорово, археологический комплекс Перперикон, горные реки и озера, горская кухня, и многое другое. Осмотр некоторых достопримечательностей требует определенной крепости духа. Например, для того чтобы попасть в Ухловицу, необходимо, оставив машину на условной стоянке, подняться вверх по почти отвесному склону горы, проделав по горным тропкам и лесенкам около километра пути. Выйдя из пещеры, весь путь – только уже вниз – нужно повторить снова. И ни у входа в пещеру, ни внизу вы не встретите не только ни одной хорошей таверны, но даже и ларька с выездной торговлей кофе и местными плюшками. Притом что маршрут отнюдь не безлюден – желающие посетить пещеру так и снуют вверх-вниз по склону, а эк72

скурсовод каждый час, набрав человек 20–30 желающих, открывает железные ворота и ведет посетителей в недра. Такая картина в соседней, например, Греции, абсолютно невообразима – греки, в чьей крови, видимо, растворено гораздо больше тяги к предпринимательству, очень осязаемо стараются извлечь прибыль в подобных ситуациях. Болгары же ограничились несколькими скамейками с навесами, где экскурсанты по выходе из пещеры разворачивают припасенные бутерброды. Ниша для бизнеса? Почему нет. Болгария дарит удивительное ощущение: с одной стороны, юридически – это Европа, на бытовом уровне на несколько десятков лет дающая фору российской реальности, с другой – страна, возвращающая вас назад эдак на полвека. В любой месте страны, но преимущественно в северной части побережья, можно, исследуя береговую линию, случайно наткнуться на богом забытые кемпинги советских времен, ныне бесхозные, с развалившимися корпусами. Разруха находится непосредственно по соседству с шикарными и абсолютно безлюдными пляжами. Похоже, несмотря на только что пережитый строительный бум, дефицит земли Болгарии пока не грозит. Однако потенциал для роста цен есть и еще какой. Когда и если правительство страны научится без громких скандалов осваивать щедро выделяемые ЕС деньги, развивая внутреннюю инфраструктуру, а также решит вопрос со вступлением в Шенген, совершенно очевидно, что стоимость недвижимости здесь вне зависимости от общей экономической ситуации в мире совершит резкий рывок вверх.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Четкая страна Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Игорь БАКУСТИН «Кризис не тетка!» – так можно оценить активность немецких деловых кругов по отношению к России. До конца 2008 года к российским деньгам и бизнесу относились приветливо, но одновременно чуть настороженно: времена «малиновых пиджаков», так напугавших Европу, прошли, но много говорилось об агрессивном стиле «русского бизнеса». В 2009 году тональность бесед изменилась в корне: оказалось, что в Германии нас очень ждут, что наше участие в экономике страны могло бы быть и более весомым. По крайней мере, об этом говорила немецкая деловая элита во время мероприятий «Дни Баварии в Москве» в июле. Кстати сказать, это второе подобное баварское мероприятие за последние три месяца.

Деньги большие – Сейчас мы не всегда можем сами дать деньги, зато можем предложить интересные инвестиционные проекты в Германии, – напрямик сообщил на заседании круглого стола «Строительство. Инфраструктура. Внутренняя отделка» его модератор доктор Хайнрих Шретер, президент Публично-правовой корпорации «Баварская инженерно-строительная палата». Он представил два десятка девелоперов, прибывших в Москву за деловыми контактами. Участникам деловых мероприятий были презентованы совместные российско-германские проекты как в России – строительство трехзвездочных отелей в центре Москвы, так и, что интереснее нам, русские проекты в Баварии. Например, строительство российского бизнес74

случай есть свой юридический путь. Но для меня это сложно – я не владею нюансами, и, думаю, вникать в них самостоятельно не лучший путь. Считаю, что в моей ситуации не стоит экономить на юристах, которые могут оказать грамотную поддержку – себе дороже выйдет. Знакомые уже рекомендовали неплохого адвоката, который специализируется на открытии представительств, будем консультироваться».

центра в городе Унтершляйсхайм. Его инициировали торгово-промышленные палаты Москвы и Зеленограда, которые зарегистрировали предприятие и уже приступили к подготовке проекта. Бизнес-центр площадью 18 тысяч метров откроется в 2011–2012 году. Согласно концепции в нем будут сосредоточены компании из России, других стран СНГ и Германии. Консолидация даст такие преимущества, как постоянный обмен информацией, посредничество в контактах и большой набор консалтинговых и других услуг, которые необходимы «пришельцам» на рынке другой страны. Новый бизнес-центр будет удобен географически – на пути из международного аэропорта Franz-Jozef-Straub в Мюнхен. Кроме того, поблизости расположены офисы Microsoft, BMW и других крупных компаний. Мартин Цайль, министр экономики, инфраструктуры, транспорта и технологий Баварии, сообщил, что в 2008 году двусторонний оборот с Россией увеличился на 28% по сравнению с 2007-м. По той активности, которую проявляет немецкий деловой мир в поисках новых путей и денег, понимаешь, что никакого чуда в относительной стабильности немецкой экономики нет. А есть – труд, труд и еще раз труд. Те, кто заинтересован в бизнесе в центре Европы, сегодня как никогда могут себе позволить выбирать и сферу, и место для открытия своего дела. Не только в Баварии, но и по всей Германии достаточно крупных представителей российского бизнеса в разных сферах: от строительства до нанотехнологий. «Когда мы пришли к необходимости открыть представительство в Европе, то остановились именно на Германии, точнее на Мюнхене.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

июнь / июль 2009

июнь / июль 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

75

Свое дело

Конечно, и здесь было все непросто, но проще, чем где бы то ни было», – рассказывает Сергей Теселкин, заместитель генерального директора по внешним связям авиакомпании «Полет», которая занимается перевозкой спутников. Компания участвует в специфическом германо-российско-индонезийском проекте: различные технические манипуляции со спутниками производятся в Германии, российская сторона их перевозит, а сам запуск происходит в Папуа – Новой Гвинее. Из трудностей российские бизнесмены отмечают сложность в лоббировании своих интересов и высокую монополизацию рынка, который уже поделен между крупными игроками. Поэтому в Германии, как и в других странах Европы, сегодня деньги не зарабатывают, а сохраняют. Алексей Буслев давно работает с немецкими партнерами в сфере поставок посуды из Европы и сегодня думает открыть представительство своей фирмы в Германии. «Германия – четкая страна. Здесь всегда надо очень конкретно обрисовывать задачу, до мелочей проработать вопрос: «Что именно ты хочешь получить?» – делится бизнесмен. – Я прекрасно знаю, что если открою представительство, то решу ряд логистических и других задач – это поможет основной части моего бизнеса, которая находится в России и Беларуси. А еще, в качестве бонуса, застолблю «делянку» на будущее и приобрету недвижимость». Сейчас Алексей характеризует свое состояние словами «я на стадии креатива», думает, как ему выгоднее «оформиться» в другой стране. «В Германии очень развитая правовая культура, все строго регламентировано, и на каждый

Свое дело

Екатерина Евдокимова, адвокат из юридической фирмы Нерр Штифенхофер Лутц, говорит о том, что пока в Германии нет никаких ограничений для иностранных инвестиций. Но сама деловая сфера жестко регламентирована, и есть ответственность даже за нарушения в ходе предварительных переговоров. «Например, партнер подготовился встретить вас, заказал ресторан, а вы не приехали. Несмотря на то, что у вас пока нет договора, в Германии есть правовые механизмы, которые позволят призвать вас к ответственности, – говорит Екатерина. – Ресторан – это достаточно грубый пример, но он иллюстрирует отношение к делу. Не удивляйтесь, если немецкие партнеры будут очень долго думать: подписывать ли меморандум о намерениях? Если в России это просто декларирование намерений, то в Германии за этим понятием уже стоит определенная правовая ответственность». Другой любопытный нюанс, о котором рассказывает Екатерина, – «принцип четырех глаз» (бывает, что в компании не один генеральный директор, а двое). В таком случае в уставе предприятия должно быть четко прописано – кто из директоров какие документы подписывает, и, бывает, для того, чтобы документы были действительными, нужны подписи двух руководителей. Принцип «четырех глаз» часто встречается в компаниях именно с иностранным участием. По немецким законам, иностранец может быть директором, но не может быть директором единолично.

Деньги малые В ФРГ весьма обширна русскоговорящая диаспора, этим Германия очень напоминает Израиль. Поэтому здесь есть не просто эмигрантский бизнес, а даже эмигрантский шоу-бизнес, включая выступление в местных «ДК» группы «Спички» и гастролей российского цирка на льду. Помимо распространенного в любой стране эмигрантского набора (русскоязычный врач – парик-

В Германии используются те же виды предприятий, что и в других странах ЕС. Это общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество, товарищество и др. Недавно был введен новый вид предприятий – предпринимательское общество. Оно похоже на общество с ограниченной ответственностью, но имеет уставной капитал не в €25 тысяч, а всего в €1. Постепенно в фонд отчисляется процент от прибыли предприятия, пока не образуется необходимая сумма в €25 тысяч.

76

махер – юрист – учитель), в Германии достаточно экзотических направлений: от выпечки тортов на заказ до услуг по оборудованию бани по-русски. Также выходцы из СССР торгуют халвой в русских магазинах и гоняют остатки подержанных машин в Прибалтику и Беларусь, занимаются ремонтом квартир и всего, что движется и не движется. Разговоры о том, что в Германии можно жить, не изучая немецкий, правдивы, но не дальновидны. Тот, кто хочет добиться успеха, учится не только языку, но и жизни по-немецки: аккуратности, пунктуальности и деловитости. Однако в немецкое общество русскому эмигранту влиться, по сравнению с другими западными странами, довольно легко – проще может быть только в Восточной Европе.

– Душевнейшие люди среди них есть. Только страсть к порядку иногда переходит все границы, – говорит про местное население этническая немка Татьяна, переехавшая в Берлин из Казахстана, где жили ее родители, и родители ее родителей, и т. д. Татьяна занимается профессиональной фотосъемкой, имеет маленькую студию. Рассказывает, что, когда начинала ассистентом в фотоателье, ее очень обижало, что коллеги запирали объективы и прочую аппаратуру на ключ в шкафы. «Я только приехала, молоденькая совсем была, все принимала на свой счет. Мне казалось, что раз я русская, то от меня все запирают. На самом деле, никому до меня и дела не было – просто приучены все класть на место. И бережливы, конечно». «У нас, у русских, имидж эдаких несобранных оболтусов. Бороться с этим можно лишь поступками – приходить всегда вовремя, не забывать представляться и, главное, не забыть имя собеседника. Немцы вообще очень любят титулы, называния, определения. Об этом надо помнить и всегда считаться, – рассказывает Алексей.

– Если вдруг не получается приехать или опаздываете, все живые люди, вас поймут, если позвоните и предупредите, рассыпаясь в извинениях. Если вы этого не сделаете, считайте, что дверь, в которую вы так и не вошли, для вас уже закрыта». Что касается переговорного процесса – немцы очень тщательно готовятся, по пунктам прорабатывают свои позиции и от партнеров требуют такого же отношения. Ни в коем случае не должно быть такого, чтобы на вопрос о вашем продукте вы ответили: «Не знаю». Коллективный опыт российских бизнесменов подсказывает всегда очень тщательно относиться к мелочам. Среди причин, которые приводили к закрытию бизнеса, были такие, как отсутствие удобной парковки или, например, слишком большие траты на оформление помещения. Много анекдотов в русскоязычной среде рождается из-за «опытов» с новым языком. Например, рассказывают про одного эмигранта, который, переехав в Германию, занялся перегоном автомобилей. Приехал к продавцу, спрашивать технические характеристики надо, а слова «год выпуска» забыл. В итоге выкручивался, спрашивал ошарашенного господина: «Когда ваша машина родилась?» Эмигранты рассказывают, что вся та церемонность, которую описывают в книгах по этикету и путеводителях по стране, уже уходит в прошлое. Остается лишь страсть к упорядоченной жизни. Поэтому главное правило: наблюдать, как ведут себя немцы, и действовать в соответствии с ситуацией.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

Метро, как ему и положено, гоняет через центр города на окраины. Оно заметно на поверхности только многочисленными и удобными лестницами входов-выходов. Троллейбус надо поискать, автобусов больше, но они малозаметны в историческом центре. Зато трамваи есть везде. Вот антикварный желтый вагончик со складными стеклянными дверями и выдвижной подножкой из простой доски, отполированной знаменитой итальянской обувью, лихо закладывает вираж у центральной пьяцца дел Дуомо со знаменитым на весь мир Миланским собором. Чтобы через полминуты оказаться на соседней центральной площади Кордузио и исчезнуть в глубинах виа Бролетто. Или его родной брат важно стоит на кольце неподалеку от пинакотеки Амброзиана, пока водитель, а лучше сказать вагоновожатый, успеет прочитать главные новости в свежем номере «Коррьере делла Сера». Третий брат с почетным номером 1 или 2 важно проезжает Новые ворота около плаза Кавиор, чтобы позже важно продефилировать мимо квартала моды и театра Ла Скала. Автомобили должны объезжать эффектную кирпичную арку, но «мерседесам» везде закон не писан. Четвертый и пятый братья спокойно и с достоинством разъезжаются прямо под окнами 130метрового небоскреба Пирелли на пьяцца Дука Д’Акосто у Центрального вокзала. Настолько с достоинством, что даже не сигналят друг другу в знак приветствия. А вот более молодая модель, на вскидку рубежа 1970-х – 1980-х годов, аккуратно пробирается среди толпы по Корсо ди Порта Тичинезе мимо антично-возрожденческого храма Сан-Лоренцо-Маджори со знаменитыми мозаиками, чтобы аналогично старинному трамваю проехать под аркой старых Тичинских ворот. Обратите внимание: фасад этого вагона несимметричен, обзор смещен вправо, чтобы вагоновожатый лучше видел входящих пассажиров. Наконец зеленого цвета современный длинный трамвай, где из хвоста слабо различается кабина, мчится по Виале Тести в новые северо-восточные районы Милана. Проезд в антикварном трамвае становится отдельным ритуалом. Дожидаясь вагона, не следует смотреть на электронное табло, которое отсчитывает время, оставшееся до прибытия очередного трамвая. Они ходят часто. Лучше изучить схему движения. Для каждого маршрута «змейка» с названиями остановок спроецирована

Милан под стук колес У большинства людей при слове Милан возникают в сознании образы шикарных магазинов, которые торгуют одеждой, обувью и аксессуарами самых знаменитых марок, а также многочисленной публики, нагруженной сумками с лейблами. Остальным слышатся тенора и сопрано в театре Ла Скала. Все это – чистая правда, но реальный город Милан непредставим без трамваев.

78

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

79

Свой взгляд

Текст: Дмитрий НОВИК Фото автора

80

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

81

Свой взгляд

на сравнительно узкую полоску городской карты, но можно без проблем сориентироваться. Тем временем он пришел. Дверцы с изящным скрипом сложились, деревянная подножка открылась и гостеприимно подалась немного вперед в вашу сторону. Benvenuto! Войдя в салон, необходимо помахать перед кабиной проездным или прокомпостировать разовый билет. Затем, перехватывая кольца для стоящих пассажиров, проследовать в хвост вагона, чтобы изучить форточки с никелированными замками. Они ездят вдоль окна и позволяют менять ширину открытого пространства. Теперь можно присесть на лавку, расположенную, как в миланском метро, боком по ходу движения. Но главное – не пропустить и послушать мягкий стук такого же антикварного, как весь салон трамвая, компрессора, который питает воздухом пневматику дверей. После сеанса аудиотерапии можно спокойно выходить. Трамваям уютно в старой части Милана, среди деревьев Виале Абруцци и на зеленой пьяцца Аспромонте, на пьяцца Фонтана. Впрочем, современный город не любит широкой стальной колеи. Закатаны под асфальт стрелки на пьяцца Миссори. Особенно жаль, что трамваи больше не пойдут по набережной Рипа ди Порта Тичинезе вдоль одного из двух оставшихся в городе каналов. Но в центре Милана старый трамвай выглядит незыблемым. По утрам при подъезде к пьяцца дел Дуомо он вполне интеллигентно уступает дорогу мотороллерам, на которых спешат на работу белые воротнички при галстуках. В отличие от них трамвай обязательно успеет. Рельсовый путь прям, рационален и справедлив.

Остров богов, или Европеизированная Азия

82

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Сначала наши люди полетели в Индию. Но когда развеялись первые восторги от местной экзотики, жить и отдыхать там понравилось не всем: грязно, коровы ходят, нищие пристают. Поэтому поиски «рая на земле» продолжились. Теперь им принято считать Индонезию – крупнейший в мире архипелаг из десятков тысяч островов. Самые известные названия Новая Гвинея, Калимантан (Борнео), Суматра, Ява, похоже, пришли к нам из приключенческих романов, прочитанных в юности. Однако подростковые фантазии вполне конвертируются в реальность на самом раскрученном для туристов острове Индонезии – Бали. Уникальность Индонезии в том, что здесь лето круглый год – нет сезона дождей. Конечно, это привлекает не только туристов, но и инвесторов. «Все острова Индонезии прекрасны и удивительны. Но именно остров Бали, и в частности его юг – полуостров Букит, был некогда выбран правительством для развития туризма. Здесь сосредоточено наибольшее количество туристов и постоянно проживающих иностранцев», – рассказывает Екатерина Седова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Grand Capital Group.

– Преимущество Бали, в основном, состоит в уникальной культуре этого острова и стратегически удобном расположении. «Остров богов» находится всего в одном часе лета от Джакарты, в двух часах от Сингапура и в пяти часах от Сиднея и Гонконга, – считает Маргарита Третьякова, директор по продажам EuroLot Real Estate. Из-за инфраструктурной развитости острова Бали называют «европеизированной Азией». Здесь по сходной цене есть все, что надо для «райской жизни»: прекрасная природа, доброжелательные местные жители, хороший сервис, множество спасалонов, разнообразная экскурсионная программа и самые разные развлекательные клубы. Отдельная слава – о ресторанах Бали, которые известны своей кухней (как местной, так и разных стран мира). А если добавить еще, что Бали наиболее безопасный из индонезийских островов, поскольку заслонен от возможных цунами соседями по архипелагу, становится ясно, отчего спрос на недвижимость и землю постоянно увеличивается. Цены, конечно, тоже растут. Екатерина Седова рассказывает, что россияне недвижимость на Бали покупают как вложение капитала в «плацдарм» для собственного отдыха и сдачи в аренду круглый год. Наибольшим спросом пользуются виллы в среднем диапазоне – $250–450 тысяч. Как правило, такие виллы пользуются большей популярностью и у арендаторов. «В связи с тем, что на Бали уже давно сформировался некий определенный образ тропического отдыха на вилле (так называемый tropical lifestyle), апартаменты пользуются гораздо меньшим спросом», – поясняет Екатерина. Активные октябрь 2009

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

83

Terra inCognita

Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: The Karma Group Консультанты: Grand Capital Group, EuroLot Real Estate

– Деньги портят людей, и любой иностранец на Бали всего лишь «денежный мешок» для некоторых особо шустрых индонезийских граждан. Зачастую местные жители (посредники, тургиды) пытаются предложить свою помощь в оформлении недвижимости на индонезийского номинанта, на себя или якобы своего проверенного и надежного родственника, мотивируя тем, что иностранец не может на себя оформить землю в Индонезии. На самом же деле вашему индонезийскому «другу» просто выгодно быть номинантом – при перепродаже он получит свои комиссионные и, кроме того, всегда будет при вас, то есть «у кормушки».

покупатели местной недвижимости, подстегивавшие на протяжении последних десяти лет рост цен, – австралийцы, сингапурцы, японцы, корейцы, европейцы (голландцы, французы, итальянцы и т. д.) и россияне. Иностранцев интересует юг Бали – районы Санур, Джимбаран, Нуса Дуа, Семиньяк, Чангу и т. п. Постоянный рост цен на недвижимость Бали до 2008 года включительно составлял 15–20% годовых, а в наиболее динамично развивающихся районах (полуостров Букит или новое для туризма западное побережье Семиньяк и Оберой) рост доходил до 50–70% в год. историческая оценка земли первой линии 2000–2008 годов

Источник: EuroLot Real Estate 84

Инвесторы держат марку «Сейчас, несмотря на мировой финансовый кризис, стоимость курортной недвижимости на Бали остается на высоком уровне, – говорит Маргарита Третьякова. – Это можно объяснить двумя причинами. Первая: на острове нереально получить кредит под покупку недвижимости. Это значит, что владельцы недвижимости приобрели ее за наличные средства, не имеют долгов перед банками и, следовательно, нужды расставаться с объектами при невозможности погасить кредиты. Вторая: остров мал, глобальной застройки здесь не предвидится. Впрочем, риэлторы все же отмечают небольшое понижение цен в сегменте «эконом». Екатерина Седова объясняет это тем, что кризис отразился на финансовых делах иностранных владельцев недвижимости (например, в Австралии), и у них возникла необходимость срочно продать недвижимость. Статистических данных за 2009 год пока нет, но, по субъективным ощущениям риэлторов, резких изменений на рынке не происходит. Увеличение интереса к стране косвенно подтверждается данными из другой сферы – туристической: в январе-июне страну посетило 3,56 млн туристов, что на 2,6% выше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (в большинстве европейских курортных стран нынешний год показал обратную динамику). Соответственно по-прежнему остро востребована недвижимость для аренды, и должен вырасти уровень продаж. По-прежнему самые популярные районы у иностранных покупателей – это Семиньяк, Оберой, Чангу и Букит. Здесь самая дорогая земля на Бали, цена на которую варьируется от $20 тыс.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

до $50 тыс. за сотку. Иностранные частные инвесторы на Бали в основном приобретают приватные виллы в диапазоне от $500 тыс. до $700 тыс.». Самые активные частные покупатели – это, как правило, люди среднего возраста из Австралии, Франции и Италии. На Бали живет небольшое количество русских экспатриантов, но нет какого-то определенного «русского» района. Что касается русскоговорящих туристов, то они чаще выбирают курортную зону Нуса Дуа. Правительство Индонезии и местные жители относятся к иностранным инвесторам лояльно. «Любой бизнес – отель, ресторан, магазин, салон, открытый иностранцами, – это рабочие места для местного населения. И все это понимают», – говорит Екатерина Седова. Она считает, что к коммерческим объектам стоит также отнести виллы, которые покупаются не только для отдыха, а под сдачу в аренду.

Маргарита Третьякова, директор по продажам EuroLot Real Estate:

Постоянный рост цен на недвижимость Бали до 2008 года включительно составлял 15–20% годовых, а в наиболее динамично развивающихся районах (полуостров Букит или новое для туризма западное побережье Семиньяк и Оберой) рост доходил до 50–70% в год.

География покупок – Бали – это остров со всеми плюсами и минусами островной жизни. Здесь нет городов с небоскребами, а раз нет городов, то нет и понятия городского или загородного жилья, – поясняет местные особенности Екатерина Седова. – Остров поделен на районы, образовавшиеся на месте той или иной деревни. Административный центр Бали – Денпасар можно назвать «городом» в европейском понимании этого слова лишь с большой натяжкой, обозначив его центром нескольких районов вблизи аэропорта – Кута, Легиан, Семиньяк. Кстати, именно здесь наиболее развита развлекательная инфраструктура острова. октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

– Благоприятные условия для иностранных капиталовложений поддерживаются на правительственном уровне. Значимым показателем инвестиционной привлекательности Бали является тот факт, что в 2008 году ряд крупных «акул» отельного бизнеса (Ritz Carlton, Four Seasons, St. Regis, Banyan Tree, Bulgari, Outrigger) начали строительство своих проектов на острове, в частности на полуострове Букит. Скалистая местность с панорамными видами на океан и быстроразвивающаяся инфраструктура – те факторы, которые могут обеспечить Букиту титул самого престижного района Бали в будущем.

85

Terra inCognita

Екатерина Седова, руководитель отдела компании Grand Capital Group:

86

Кризис не оказал сильного воздействия на рынок недвижимости Бали.

Не сесть на рифы Как и следовало ожидать, дорога «в рай» – не самая легкая. Первая сложность – расстояние. Лететь до Бали примерно 12 часов. Из Москвы можно добираться разными путями: через Сингапур, Гонконг, Токио, Сеул, Бангкок, Амстердам, Ташкент, Франкфурт и Стамбул, а есть и прямой рейс «Трансаэро». Впрочем, наши люди уже привыкли к длительным перелетам и сравнивают их с поездом – 12 часов, это все равно что из Санкт-Петербурга до Минска доехать. Вторая сложность – запутанное законодательство экзотической страны. Например, до последнего времени землю чаще всего либо брали в аренду, либо приобретали на имя местного жителя – номинанта (номинант не имеет юридических прав распоряжаться недвижимостью). «Самый негативный фактор для иностранного инвестора – необходимость регистрации приобретаемой недвижимости на имя индонезийца», – описывает подробности местной юридической кухни Маргарита Третьякова. По извилистому пути местного законодательства сделка будет оформлена так: иностранец дает номинанту ссуду на приобретение земли, при этом иностранец получает все права пользования и распоряжения землей, а номинант заверяет принадлежность земли иностранцу. Также оформляется ряд других документов, суть которых сводится к тому, что реальный хозяин – иностранец, а номинант никаких сделок с недвижимостью самостоятельно производить не может,

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

октябрь 2009

зато получает комиссионные от сделок хозяина. После оформления всех бумаг иностранец-собственник и его номинант вписываются в сертификат на землю, который получает иностранец-собственник. Однако сейчас появилась возможность приобретать недвижимость и иностранным гражданам – соответствующие изменения в жилищном законодательстве были внесены еще в 2004 году. Но об этом до сих пор знают далеко не все интересующиеся недвижимостью Бали. В 2004 году правительство Индонезии определило два статуса владения и пользования землей – Hak Pakai для физического лица и HGB для юридического (на фирму,

октябрь 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

87

Terra inCognita

Маргарита Третьякова рассказывает о нескольких курортных местах, которые туристы и те, кто желает поселиться здесь на веки вечные, выбирают в зависимости от их образа жизни. Полуостров Букит – это скальные обрывы, где находятся резиденции с прекрасными видами на окрестности. Это излюбленное место серфингистов, молодоженов, а также состоятельных японских туристов. Но на Бали есть и другие, не менее привлекательные места. Например, Мекка гурманов Джимбаран, на золотом песочном пляже которого располагается множество маленьких ресторанчиков. Или другое «райское место» – Нуса Дуа, самая известная и престижная курортная зона на Бали, где находятся роскошные пятизвездочные отели и частные резиденции. Нуса Дуа славится приватными пляжами, первоклассными магазинами и профессиональными полями для гольфа. А Семиньяк и Кута – это самые динамичные и модные, «тусовочные», места на Бали, известные обилием ресторанов, баров, ночных клубов на любой вкус. Екатерина Седова говорит, что на юге острова цены на жилье наиболее высокие, поскольку хорошо развита инфраструктура (магазины, рестораны, развлекательные центры, клубы, международные школы и медицинские центры). Кроме южной части острова туризм сосредоточен в центре острова (Убуд) и в районах Чандидаса, Ловина. Цены на землю в этих трех районах в несколько раз ниже, чем на юге, ведь на стоимость влияет как удаленность от океана, так и красивый вид. Недвижимость на утесе над океаном, на холме с видом на весь остров пользуется не меньшей популярностью, чем недвижимость вблизи района Семиньяк – центре развлечений и «тусовки».

зарегистрированную иностранцем на территории Индонезии). Оба этих статуса открываются на имя иностранца (или его фирмы) сроком на 25 лет с обязательной возможностью продления, продажи, дарения, завещания. Получается, что это ни в коем случае не аренда земли на 25 лет, а владение и пользование землей сколь угодно долго с уплатой правительственного сбора каждые 25 лет. Маргарита Третьякова говорит о третьем варианте – приобретение недвижимости через схему долгосрочной аренды тоже занимает намного меньше времени и денежных затрат, чем приобретение на номинантов. «Длительная аренда полностью законна и безопасна, – согласна Екатерина Седова. – В наиболее популярных районах, таких как Семиньяк, 99% земли можно приобрести только на условии аренды. Но тем не менее возможность приобретения земли иностранцами есть». Какой бы из путей приобретения недвижимости вы не выбрали, при оформлении сделки обязательным является оформление ее нотариусом именно того района, к которому относится земля, но не возбраняется и даже очень рекомендуется прибегать к услугам независимого юриста или нотариуса, который имеет опыт проведения земельных сделок для иностранцев. Это необходимо для проверки чистоты документов на объект. Что касается затрат на покупку, то услуги номинанта, налоги, юридическое обслуживание – все вместе выльется в 4–5% от стоимости покупки. Также надо знать, что покупка недвижимости на Бали никак не влияет на получение ПМЖ, но иностранцы обычно и не стремятся получить индонезийское гражданство. Для жизни в стране вполне достаточно визы (социальная, бизнес, рабочая), которая продлевается по мере необходимости. Визовый режим в стране пока весьма либеральный. Однако Екатерина отмечает, что в последнее время увеличился поток иностранцев, и в частности россиян, приезжающих на Бали работать наемными сотрудниками, т. е. претендующими на потенциальные рабочие места местного населения, часто нелегально. В будущем это может привести к более строгому контролю со стороны правительства за легальным трудоустройством или к введению неких квот на въезд иностранных работников. Но пока поток туристов ежегодно только увеличивается, и поэтому рабочих мест хватает всем.

АССОЦИАЦИЯ РИЭЛТОРОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА от ПРОФЕССИОНАЛОВ! Караванная ул., д. 1, оф. 318, Тел.: 710-59-06, 710-58-57, 334-12-39 www.arspb.ru Действительные члены:

51.

1.

ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»

336-62-02

2.

ООО «АДВЕКС «Лиговский»

333-33-01

3.

ООО «Адвекс-Московский»

333-39-99

4.

ООО «АДВЕКС «Невское агентство»

326-29-59

5.

ЗАО «Адвекс-РОССТРО»

322-52-00

6.

ООО «Адвекс-Центр»

336-97-77

7.

ООО «Адвокат – Недвижимость»

741-60-05

8.

ООО «АИС-Т»

327-30-57

9.

ООО «Акрополь СПб»

322-53-77

10.

ООО «АЛЕКСАНДР»

327-16-16

11.

ООО «Агентство недвижимости «Барокко»

275-83-42

12.

ЗАО «Агентство Бекар»

324-31-31

13.

ООО «Агентство Белые Ночи»

230-61-57

14.

ООО «БЕНУА»

708-54-74

15.

ООО «Бюллетень недвижимости»

387-85-39

16.

ООО «Вариант»

448-83-68

17.

ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ВАШ ДОМ»

528-87-35

18.

ООО «ВНЕШТРАНС – НЕДВИЖИМОСТЬ»

320-69-91

19.

ЗАО «Городское Жилищное Агентство»

380-14-80

20.

ООО «ДАРКО»

314-08-87

21.

ООО «Единство» – недвижимость»

600-13-03

22.

ООО «Ината»

274-06-34

23.

ООО «Агентство недвижимости «Итака»

740-78-24

24.

ООО «Итака-недвижимость»

740-78-24

25.

ООО «КАПИТАН»

571-11-92

26.

ООО «Колвэй»

460-88-88

27.

ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»

380-05-25

28.

ООО «Лидер»

420-57-05

29.

ООО «Агентство недвижимости «Любимый город»

325-70-16

30.

ЗАО «Магазин квартир-2»

275-90-09

31.

ЗАО «Мегаполис»

970-41-43

ООО «ЮРИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ»

718-69-69

Ассоциированные члены: 52.

ООО «АВРОРА»

329-57-57

53.

ООО «Альмас»

275-69-12

54.

ООО «АмирА – Н»

380-88-30

55.

ООО «ФК «АЛЬТЕРНАТИВА»

600-06-04

56.

ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»

333-06-20

57.

ООО «Большой Каталог Недвижимости»

234-56-76

58.

Журнал «Ваш дом за рубежом»

314-64-78

59.

ООО «ГАЛЕРЕЯ»

322-68-90

60.

ООО «Гранд энд Метро консалтинг»

310-62-97

61.

ООО «Дом.ру – Санкт-Петербург»

454-10-41

62.

НОУ «Институт недвижимости»

717-79-48

63.

ООО «Институт независимой оценки»

703-40-41

64.

OOO «КОММЕРСАНТ-Недвижимость»

448-79-24

65.

ООО «Компания по управлению недвижимостью»

275-92-56

66.

ЗАО «КРИС»

275-20-80

67.

ЗАО «Информационно-издательский Центр «Недвижимость Петербурга»

327-24-74

68.

ООО «Партнер-К»

(813-69) 44-630

69.

ООО «Петербургские квартиры»

571-79-83

70.

ООО «Практис Консалтинг и Брокеридж»

335-55-55

71.

Расчетный домъ

570-05-70

72.

ООО «Юридическое агентство «Регион»

70-515

73.

ООО «Компания РЕСПЕКТ ИНВЕСТМЕНТ»

571-46-38

74.

ООО «Родник» Управляющая компания»

449-83-30

75.

ЦК ИС ФПГ «РОССТРО» – ОАО «РОССТРО»

567-21-21

76.

ОАО СК «Русский мир»

324-69-69

77.

ООО «Собрание»

702-80-55

78.

ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»

336-36-36

79.

ЗАО «ТТ Финанс»

740-61-22

80.

ЗАО «Финансовая Риэлторская Компания»

325-48-25

81.

ООО «Шоу Эстэйт»

332-24-44

32.

ООО «МИР КВАРТИР»

380-73-30

33.

ООО «Невский Альянс»

325-75-77

34.

ООО «Агентство недвижимости «НЕВСКИЙ ПРОСТОР»

325-38-38

82.

ООО «Служба ипотеки»

600-13-10

35.

ООО «Агентство недвижимости «Невское»

337-15-66

83.

ООО «Универсальная ипотечная компания»

325-25-23

36.

ООО «Агентство «Норд»

346-55-30

84.

ООО «Центр Жилищного Кредитования»

635-94-51

37.

ООО «ОЛИМП-2000»

325-67-07

38.

ЗАО «Агентство «Петербургская Недвижимость»

327-92-62

39.

ООО «Петро-риэлт»

327-30-30

40.

ООО «Пионер»

702-42-22

41.

ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль»

325-47-91

42.

ООО «Агентство недвижимости «РАРИТЕТ»

312-85-38

86.

ООО «АДВЕКС-РОССТРО «Петроградское агентство»

322-52-40

43.

ООО «Агентство недвижимости «РЕАЛ»

327-27-95

87.

380-30-01

44.

ООО «Руслан-1»

232-74-26

ЗАО «Агентство недвижимости АДВЕКС Санкт-Петербург»

45.

ООО «Русский Дом»

324-66-36

88.

ООО «АДВЕКС-РОССТРО «Центральное агентство»

322-52-00

46.

ЗАО «Русский Фонд Недвижимости Лтд.»

234-29-60

89.

ООО «Ипотечное агентство «Итака»

740-78-24

ООО «Агентство недвижимости «СОЮЗ»

321-65-40

90.

ООО «Итака-Восток»

740-78-24

48.

ООО «ФСК САС»

317-88-11

49.

ООО «Центральное агентство недвижимости»

324-40-00

50.

ООО «ЭКОТОН»

325-16-99

47.

Ассоциированные члены – ипотечные брокеры:

Коллективные члены: 85.

НП «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ)

(495) 692-32-94 (495) 258-24-85 (495) 258-24-85

Корпоративные члены:

Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области рекомендует обращаться в риэлторские компании, прошедшие сертификацию. Сертифицированные риэлторские компании в рекламе ставят знак сертификации