Ваш дом за рубежом 2010-10 by zdom zdom

Your property overseas тенденции | цены | проекты

№ 10 (34) / октябрь 2010

Болгарская энциклопедия Западная Европа: где самое дешевое жилье? Русский бизнес в Бельгии

Содержание

ЕжемесячныЙ информационно-аналитический журнал

№10 (34) / ОКТЯБРЬ 2010

Блиц-опрос

Свидетельство о регистрации ПИ № ТУ 78-00619 от 07 июня 2010 г. выдано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Территории повышенной активности

страна номера

Недвижимость «самой балканской» страны Балкан

Учредитель: Ю. А. Лозовская Издатель: ООО «Альфа КРЕАТИВ», 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403 Главный редактор: Юлия Лозовская E-mail: lozovskaya@list.ru. Тел.: (921) 976-67-38 Коммерческий отдел: Телефон: +7 (812) 314-64-78, Телефон/факс: +7(812) 312-35-57 E-mail: info@vd-zr.ru Рекламная служба: Надежда Масалкина, Наталья Лановенко, Алена Морозова Адрес редакции: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403 Электронная версия: www.vd-zr.ru Тексты: Юрий Абашев, Анна Андрушевич, Юлия Герасимова, Константин Криницкий, Юлия Лозовская, Дмитрий Новик Фото: Юлия Герасимова, Алексей Жуков, Андрей Иванов, Константин Криницкий, Надежда Малышева, Дмитрий Новик, Сергей Орлов, Ros Invest Real Estate, Центр чешской недвижимости Корректор: Татьяна Розанова Фото на обложке: Алексей Жуков Подписано в печать 30.09.2010 г. Отпечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. Тираж 5 000 экз. Цена свободная. За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания. Журнал можно купить в сети розничной торговли ООО «Пресса». Журнал распространяется на чартерных рейсах авиакомпании «Сибирь», в бизнес-залах аэропортов «Пулково-1» и «Пулково-2», через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, салонах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубежной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и Москве. Адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

Новости

И доверяй, и проверяй Один из наших постоянных авторов, владелец сайта «О Болгарии по-русски», прислал текст, приписав: «Мне не хотелось своей статьей создавать впечатление, что покупка недвижимости в Болгарии – сложная и рискованная процедура. Конечно, нет, но всегда надо исходить из принципа: ”Доверяй, но проверяй!”» Иногда события на рынке ставят перед непростым выбором: публиковать правдивый и объективный материал или «замять» – для спокойствия. Руководствуясь аксиомой «Не обращать внимание на проблему – значит, получить ее в квадрате», мы обычно голосуем за первый путь. Может быть, именно поэтому наш журнал ценят и уважают. Да, тема безопасности сделок на болгарском, испанском, греческом и любом другом рынке сейчас лидирует. В этом можно убедиться, лишь постояв на пороге любого специализированного форума в Интернете и послушав комментарии тех, кто уже сделал что-то неверно, а теперь пытается наверстать упущенное. Может быть, кризис обнажил определенные проблемы, а может быть, просто владельцев зарубежной недвижимости стало достаточно много. В свежем номере мы уделили теме безопасности немало внимания. Да, и о вопросах, возникающих вокруг болгарских ипотекированных комплексов речь идет в том числе. В будущем обещаем писать на эти темы еще чаще. А я хочу заострить внимание на одном нюансе. Я действительно разделяю точку зрения наших экспертов и консультантов, говорящих о том, что, если у покупателя после сделки приключились проблемы, то, как правило, винить необходимо самого себя. Сколько раз вы перечитали договор? Тщательно ли выбрали консультанта? Не пожалели ли денег на оплату адвоката - не после сделки, а до? Изучили ли законы той страны, в которой приобретаете недвижимость? Кто-то из читателей скажет: «Ну вот, переложили с больной головы на здоровую». Так вот – нет. Мне вспомнился период 15-летней давности, когда я трудилась в отделе экономики одного уважаемого петербургского издания. Тогда, в начале-середине 90-х, темой дня было банкротство банков и невозврат вкладов. Мы следили за событиями, и к нам приходили вкладчики, не сумевшие получить свои средства назад. Приходили пожаловаться. В постсоветском пространстве было очень тяжело долго и терпеливо разъяснять каждому, что, собственно, винить в произошедшем некого, кроме себя. Играя в финансовые игры, нужно быть готовым к любому повороту. Некоторые, кстати, этого так и не поняли до сих пор. Рынок недвижимости – куда более спокойная гавань. Однако это не значит, что можно расслабиться. Доверяй, но проверяй.

фотовитрина

Объекты зарубежной недвижимости

мнение

Работа над ошибками

Искренне ваша, Юлия Лозовская, главный редактор Блог редактора: http://www.vd-zr.ru/blog/

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Ла Манга чудо природы в Испании

Содержание гость

практикум

Болгарская деревня? Это по-нашему

Сборный домик как предмет гордости настоящего английского джентльмена

конъюнктура

Угол «гаудсамусу»

свое дело

Брюссельская «капуста»

тренды

А как покупают «у них»

Сказочный каприз природы Впервые это удивительное место было открыто древними римлянами и карфагенянами. Уже они оценили его пологие песчаные берега, теплую воду, обилие солнца и уникальный климат, как позднее выяснилось, целебный. Второе рождение Ла Манга переживает уже сейчас как испанс-

кухня риэлтора

Что испытывает человек, открывая новые земли или моря? Сегодня кажется, что все уголки на земле уже попали в объектив фотоаппарата и заняли свое место на туристических открытках. Единственная возможность для современного человека испытать чувства первооткрывателя – это своими глазами увидеть уникальные места, которые принято называть чудесами природы. Таким чудом и является Ла Манга.

Сага о русском клиенте

кий курортный город с золотыми пляжами и развитой инфраструктурой, делающей жизнь в нем в высшей степени комфортной. Природа создала здесь ни на что не похожий уникальный ландшафт. Это простирающаяся на 24 км узкая длинная песчаная коса, омываемая Средиземным морем и образующая великолепную лагуну Мар Менор (Малое море). Жители Ла Манги могут наслаждаться из окон своей квартиры сразу двумя морями, одно из которых поражает воображение изумрудными волнами, а другое – спокойной зеркальной гладью. Уникальные возможности для отдыха и лечения Сейчас о Ла Манге говорят, как о территории самого здорового климата в Испании и самого чистого и целебного воздуха в Евро-

пе. Благодаря объятиям двух морей здесь не бывает изнуряющей жары, а из-за обилия солнечных дней вода хорошо прогревается. Здесь есть все возможности для лечения и ведения здорового и активного образа жизни: лечебные грязи, термальные целебные воды, чистый воздух, спортивные клубы, предлагающие занятия всевозможными видами спорта от виндсерфинга и дайвинга до гольфа и тенниса. Сегодня жилье в этом удивительном месте стало доступно и для России. Свое представительство здесь открыла компания «Ла Манга», предлагающая виллы, элитные квартиры и эксклюзивные пентхаусы от крупнейших застройщиков Испании. И теперь мы не только можем увидеть этот «рай между двух морей», но и назвать его своим домом.

В следующем номере

страна номера: Черногория Болгарский рынок: неожиданный поворот Приглашаем к сотрудничеству региональных представителей

«Ваш дом за рубежом» № 11 (35) выйдет 04 ноября 2010 г.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Москва: +7 (495) 984-7790, Санкт-Петербург: +7 (812) 640-0925 Калининград: +7 (4012) 509-925

октябрь 2010

www.la-manga.ru

Все в Москву С 19 по 21 ноября 2010 года в выставочном комплексе «Крокус-Экспо» состоится осенняя ежегодная выставка российской и зарубежной недвижимости «Вся недвижимость мира». В этом году выставка состоится в шестой раз и традиционно станет не только полезным, но и приятным событием как для участников, так и для посетителей. Среди экспонентов – компании из России, Латвии, Турции, Италии, Испании и других стран. Помимо недвижимости на выставке будут работать представители компаний, предлагающих услуги в области архитектуры, дизайна, туризма. Выставка проходит 19–21 ноября 2010 года. Место проведения: м. Мякинино, выставочный комплекс «Крокус-Экспо». vd-zr.ru

НОВОСТИ

Кипр строит новые марины

Американцы витают в облаках Новая тенденция определилась на рынке недвижимости США – теперь американцы стремятся приобрести не собственный дом, а квартиру в многоэтажке. «В первом полугодии текущего года спрос на апартаменты был самым сильным за последние 10 лет и существенно превзошел ожидания», – отметил директор самой крупной брокерской компании на рынке недвижимости Marcus & Millichap Ниссам Наджи. Согласно данным этой компании, рынок приобретаемых апартаментов в многоквартирных домах в минувшем квартале составил 7,2 млрд долларов, что, в свою очередь, на 32% выше аналогичного периода предыдущего года. Согласно исследованию компании Real Capital Analytics, практически половина всех сделок по приобретению жилой недвижимости в «многоэтажках» приходится на мегаполисы – Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго, СанФранциско. Рынок односемейных домов, еще недавно являвшийся воплощением «американской мечты», продолжил свой спад. В августе 2010 средние скидки риэлторов на односемейный дом составили порядка $34 тыс., что в национальном масштабе «вымыло» с рынка 29 млрд. kvsdrat.ru

Выступая на церемонии закладки символического камня в фундамент новой марины в Лимассоле, президент Кипра Димитрис Христофиас заявил о необходимости дать «зеленый свет» всем крупным строительным и инфраструктурным проектам. По его словам, бюрократические проволочки мешают не только инвесторам, но и замедляют экономическое развитие Кипра. Строительные работы над первой частью проекта должны быть завершены в конце 2012 года, а окончательно все здания и сооружения будут построены до 2014 года. Общая стоимость инвестиций в данный проект составит около €350 млн. Новая марина способствует модернизации инфраструктуры города, позволит привлечь новые инвестиции и улучшить позиции Лимассола на рынке туризма. Прошлый год был непростым для туристической отрасли Кипра, однако доходы от туризма за первое полугодие 2010 года возросли на 2,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению президента, сейчас перед представителями кипрской индустрии отдыха стоит задача освоить новые рынки, такие как Россия, при этом не потерять позиции на таких традиционных направлениях, как Великобритания. pafilia.ru

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Самым громким событием на рынке недвижимости в сентябре в Санкт-Петербурге стал IV Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate-2010. На одной площадке собрались более 2000 участников из 16 стран и 40 российских регионов. События форума освещали 280 представителей СМИ. PROEstate-2010 представил более 150 девелоперских, инвестиционных проектов Москвы, Санкт-Петербурга, Ульяновска, Перми,

Екатеринбурга, Омска, Твери и других городов России. Деловая программа PROEstate-2010 включала более 30 разноплановых мероприятий, каждое из которых стало полноценным профессиональным событием. В один из дней форума прошел брифинг, посвященный созданию International Property Association (Интернационального альянса профессионалов рынка недвижимости) – некоммерческой организации, объединяющей компании, работающие с

зарубежной недвижимостью на российском рынке. Ассоциация взяла на себя обязательства повышать стандарты профессионализма на международном рынке недвижимости, развивать и совершенствовать международное сотрудничество, повышать степень информационной открытости рынка зарубежной недвижимости и стирать границы между государствами за счет формирования глобального рынка недвижимости. vd-zr.ru

Рынок Черногории: спорный вопрос С 2007 года цены на жилые объекты в столице страны Подгорице снижались, однако во II квартале они поднялись на 6% относительно предыдущего квартала. Зарегистрированный ценовой рост является позитивным признаком для рынка, уверены аналитики CB Richard Ellis. К июню средняя стоимость жилья в Подгорице составила €1,2 тыс. за кв. м. В наиболее популярных районах города она составляет €2,5 тыс. за кв. м, сообщается в исследовании CB Richard Ellis. Что касается черногорского побережья, цены здесь не торопятся восстанавливаться. Это связано, прежде всего, с переизбытком предложения, полагают эксперты. Несмотря на перенасыщение рынка, здесь попрежнему реализуется ряд крупных проектов в сфере жилой и курортной недвижимости, цены в которых достигают €3 тыс. за кв. м. prian.ru 10

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

НОВОСТИ

PROEstate-2010 собрал сливки

Выход из кризиса – рядом Согласно предварительным данным Knight Frank, во II квартале в 61% стран мира, фигурировавших в исследовании, зарегистрировано повышение цен на жилье относительно того же периода прошлого года. Для сравнения, 12 месяцев назад таких стран было лишь 35%. К середине 2010 года цены на мировых рынках жилья опустились в среднем на 9% в сравнении с докризисными 2006–2008 годами. Аналитики полагают, что такой спад не является катастрофическим – с учетом того, что до глобальной рецессии стоимость жилья в некоторых странах выросла в разы, передает Real Estate Channel. Что касается прогнозов на 2011 год, в развитых европейских государствах (Великобритания, Германия, Франция, Италия) жилье подорожает на 2–3%, ожидают эксперты. В Азии ценовой рост в большинстве стран замедлится: в Сингапуре – до 3%, в Китае – до 5%. Однако в Гонконге стоимость жилых объектов продолжит расти значительными темпами: в 2011 году, по прогнозам специалистов, она повысится на 12%. Существенно сократятся ожидаемые темпы повышения цен на жилье в Бразилии – с 20% в 2010 году до 5% в 2011 году. А вот в Австралии цены в следующем году останутся неизменными – так же, как и в США, считают аналитики Knight Frank. Быстрого восстановления цен не ждут в Испании, Ирландии и странах Восточной Европы. prian.ru октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Австралия, Золотое Побережье, Queensland

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Австралия, Золотое Побережье, Queensland

Болгария, Поморие

€3 700 000. Эксклюзивный пентхаус «Елисей» расположен прямо на берегу Тихого океана! Площадь: 782 кв. м, гараж 82 кв. м, 360-градусный головокружительный панорамный вид, бассейн 18 кв. м, мрамор, паркет джарра.

€7 000 000. Элитная вилла «Райские воды» – самый престижный адрес на Голд Кост. Площадь: 751 кв. м. 3 этажа великолепия, гараж на 5 машин, бассейн 25 кв. м, корабль на пристани главной реки, океан, центр.

От €27 000. Жилой дом «Парус-2» построен по индивидуальному проекту в центральной части города Поморие. Современная архитектура, прогрессивный дизайн, высокие стандарты качества и удачное расположение делают объект особенно привлекательным как для сезонного отдыха, так и для круглогодичного проживания. «Парус-2» расположен в шаговой доступности от морских пляжей Поморийского залива. Вокруг здания – благоустроенная территория с бассейном. В продаже студии и апартаменты. Строительство завершается, сдача в октябре 2010 г.

Invest Australia Pty. Ltd +61 4 14 099 463

Болгарстройгруп www.bgsg.ru

www.investaustralia.ru info@investaustralia.ru

Болгария, Варна, Ален Мак

www.investaustralia.ru info@investaustralia.ru

+7 (495) 662-96-87 +359 889 701555

Болгария, Китен

Болгария, Поморие

От €27 000. Комплекс готов. 350 метров до моря! Расположен недалеко от Варненского Свободного университета, 7 км до центра Варны. Сдан в эксплуатацию – май 2010 г.

От €22 000. Сдача – ноябрь 2010 г. До моря – 60 м! Великолепный фасад и прекрасно оформленная зеленая территория подчеркивают высокий уровень комплекса. На территории расположен фешенебельный ресторан с открытым садом, зеленая зона и детский уголок.

От €183 000. Коттеджный поселок бизнес-класса «Балканика» будет расположен на берегу Черного моря между городами Бургас и Поморие. Проектом предусмотрена комплексная застройка в едином архитектурном стиле. На морском берегу будет возведено 14 коттеджей площадью от 267 до 480 кв. м и 15 таунхаусов площадью от 122 до 167 кв. м. К поселку примыкает морской пляж, а на прибрежной территории планируется организация площадок для активного отдыха, барбекю, игровой городок для маленьких жителей. Собственники имеют возможность построить дом по индивидуальному проекту, соблюдая архитектурный стиль поселка. Завершится строительство в III квартале 2012 года.

ООО «ЮрРайт» www.urright.ru

Болгарстройгруп www.bgsg.ru

+7 (812) 975-09-79, Елена Исакова, +7 (916) 077-79-36, Жанна Сетюкова

Франция, Бургундия

Болгария, Обзор

€25 000 000. Замок XVIII века в Бургундии. 19 комнат в основном доме, 13 спален с ванными комнатами. Комнаты полностью декорированы, оборудованы на уровне 6*. Площадь 890 000 кв. м, 9 озер, 18-луночное гольф-поле, право на посадку вертолетов. Несколько дополнительных зданий, включая Клуб Хаус с рестораном, коттедж с 11 спальнями. Разрешение на строительство гольф-апартаментов – интересное предложение для инвесторов.

От €97 900 до €613 800. Дизайнерские апартаменты на самом берегу моря. Уникальная архитектура и местоположение. Захватывающие виды на море. Вторая очередь открыта для продаж. Привлекательная схема оплаты, связанная с этапами строительства. Площадь от 77 кв. м до 338 кв. м.

Five Star Investments, +359 882 429697, skype:fsi.luxury office@fivestarinvestments.eu www.fivestarinvestments.eu

Болгария, Солнечный Берег

Болгария, Балчик

Болгария, Золотые Пески

От €132 800 до €789 000. Таунхаусы и индивидуальные виллы с прекрасными видами на море в лучшем гольф-комплексе Европы! Всего в 55 км от морской столицы Болгарии, г. Варна! Площадь от 69 кв. м до 278 кв. м.

От €46 900 до €422 000. Создаваемый для ценителей роскоши и искусства этот шедевр архитектуры может стать вашим новым домом. Невероятный стиль, напоминающий древний Шумер и Вавилон и исключительное исполнение архитектурного замысла, представляют действительно уникальную недвижимость. Площадь от 33 кв. м до 269 кв. м. Завершение – сезон 2011 года.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

От €36 110. Paradise Gardens – курортный комплекс закрытого типа с самостоятельной инфраструктурой: 6 бассейнов, сеть магазинов, лобби-бар, ресторан, кафе, Rent-a-Car, конференц-зал, парковка, охрана, СПА-центр, база спортивно-восстановительного центра, фитнес-зал, сауна, медицинский центр. Апартаменты полностью меблированы и оборудованы. Комплекс расположен в 100 м от моря и имеет собственный пляж.

www.kytyzoff.ru, spb@kytyzoff.ru +7(812) 946-4399, +7(812) 571-9104

Болгария, Святой Влас От €25 000. Комплекс Golden eye Residence расположен в 150 метрах от центра города Святой Влас, в тихом районе с панорамой на море, в 500 метрах от пляжа. В комплексе 51 квартира (студии, двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры), ресторан, бассейн, паркинг, круглосуточная охрана. После сдачи комплекса в эксплуатацию компания «Кутузофф» принимает на себя управление и обслуживание комплекса. Сдача комплекса 01.06.2011 г.

Five Star Investments, +359 882 429697, skype:fsi.luxury office@fivestarinvestments.eu www.fivestarinvestments.eu

октябрь 2010

Болгария, Созополь

От €16 000. Sunny View Central – апарт-комплекс закрытого типа, находящийся в 350 м от берега моря. На прилежащем участке имеются зеленые площади, детская площадка, бассейны и места для парковки машин. Непосредственная близость комплекса от моря, а также от старинного места Несебр в сочетании с уникально низкими ценами делают данный комплекс уникальным в своем роде. Срок сдачи – август 2011 года.

Five Star Investments, +359 882 429697, skype:fsi.luxury office@fivestarinvestments.eu www.fivestarinvestments.eu

+7 (495) 662-96-87 +359 889 701555

Болгария, Святой Влас От €120 000. Виллы и резиденции «Святой Николай 2». Виллы расположены на высоте 80 метров над уровнем моря и в 500 м от моря. Оформлены в римском стиле, полностью меблированы, также имеются камин и собственный участок земли (400–600 кв. м). Резиденции с прекрасной инфраструктурой: взрослый и детский бассейны, аптека, SPA и фитнес-центр. Комплекс подходит для круглогодичного проживания, стоимость поддержки составляет €8 в год.

www.kytyzoff.ru, spb@kytyzoff.ru +7(812) 946-4399, +7(812) 571-9104

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

www.kytyzoff.ru, spb@kytyzoff.ru +7(812) 946-4399, +7(812) 571-9104

«БОЛГАРСКИЙ АЛГОРИТМ»

+7 (921) 976-67-38 INFO@VD-ZR.RU

«БОЛГАРСКИЙ АЛГОРИТМ»

Болгария, 38 км от Велико Тырново

Болгария, Солнечный Берег От €40 330. 150 м от песчаного пляжа. Трехзвездочный комплекс Rose Village был сдан в эксплуатацию в мае 2007 года. Античный город Несебр, жемчужина болгарского черноморского побережья, находится в 20 минутах ходьбы от комплекса. Апартаменты предлагаются с полной меблировкой: в спальне имеются двуспальная кровать, тумбочки, шкафы, трюмо, гостиная укомплектована мягкой мебелью (раскладной диван и кресла), журнальным столиком, обеденным столом, телевизором, кухонными шкафами, микроволновой печкой, холодильником и вытяжкой. На балконах есть садовые столы и стулья. Все квартиры имеют кондиционеры.

€13 000. Двухэтажный дом с тремя спальнями в болгарском селе, в северной части Болгарии. 65 км от моря, 60 км до аэропорта Варны. Участок 10 соток. Требует косметического ремонта. Все коммуникации. Помощь в оформлении вида на жительство.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Болгария, Попово

Болгария, Созополь

€35 000. Шикарный двухэтажный традиционный сельский дом в центральной Болгарии, после ремонта и реставрации площадью 140 кв. м. Участок 18 соток. Все коммуникации, санузел, камин, уличная печь. До моря 250 км. Помощь в оформлении вида на жительство.

Болгария, Добрич

Болгария, Банско

€36 000. Новый дом в селе в северной части Болгарии, в 49 км от моря, все коммуникации, санузел, полная отделка. Участок 6 соток. Помощь в оформлении вида на жительство.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Болгария, 26 км от Каварна

€38 000. Отличный отреставрированный дом в 25 км от моря в северной части Болгарии, все коммуникации, санузел, полная отделка. Участок 15 соток. Помощь в оформлении вида на жительство. «Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Болгария, Шумен

€38 500. Старинное каменное шале площадью 164 кв. м, в горах, близ границы с Грецией. 32 км от известного горнолыжного курорта Пампорово, 80 км от Эгейского моря. 8 комнат, санузел. Участок 5,5 соток. Отличное место для отдыха летом и зимой, а также для постоянного проживания. Помощь в оформлении вида на жительство.

€19 500. Сельский дом площадью 90 кв. м, после капремонта, с бассейном. Все условия для круглогодичного проживания. 1 час до побережья и Варны (80 км по трассе). Первый этаж: 2 комнаты. Второй этаж: 2 комнаты и балкон. Гостиная / кухня. Камин. Участок – 1000 кв. м.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Болгария, Пампорово

Болгария, Банско От €37 240. Уникальный апарт-отель-СПА-комплекс, всего в 3 минутах ходьбы до подъемника и центра горнолыжного городка Банско. Комплекс сдан и полностью функционирует. Из каждого окна открывается изумительный вид на горы.

Болгария, Враца

€35 300. Отличный дом после ремонта в горной местности, в развитом болгарском селе, недалеко от границы с Румынией. Участок 19 соток. Все коммуникации, санузел, камин. До Софии 150 км, до моря 500 км. Помощь в оформлении вида на жительство.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

€45 858. Остался свободным только один номер – квартира с одной спальней. Площадь – 53,95 кв. м. Небольшой, но в то же время стильный и современный комплекс, сочетающий домашний уют и удобства для активного спорта. Рядом с подъемником. Дополнительный уют вносят камины, которые предрасполагают к приятному ужину у огня с бокалом болгарского вина. Кухня оборудована современной техникой и приборами. Все номера меблированы из темного дерева в современном стиле. Банско – самый известный лыжный курорт в Болгарии и Восточной Европе, находящийся в подножии величественной горы Пирин, которая является национальным заповедником, включенным в список всемирного природного наследия ЮНЕСКО. «Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Болгария, Добрич

€35 000. Отличный двухэтажный каменный дом в болгарском селе, общая площадь – 160 кв. м, площадь участка – 13 соток. Три спальни, все коммуникации, санузел в доме, дом после ремонта. До моря 250 км. Помощь в оформлении вида на жительство.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

От €38 900 за готовую квартиру на первой линии моря, в 150–200 м от пляжа. Местонахождение: Царский залив. Курортный поселок Costa Bulgara расположен в 35 километрах к югу от международного аэропорта Бургас и в 5 километрах от античного города Созополя. Внешний мини-бассейн джакузи; два детских бассейна; бассейн с водной горкой; бар и ресторан; большой двухэтажный ресторан с панорамным видом на пляж и море; SPA-центр; центр с магазинами; услуги аниматоров и организаторов; автостоянки с 50 наземными паркоместами; ограниченный доступ, круглосуточная охрана.

+7 (921) 976-67-38 INFO@VD-ZR.RU

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

«Мой дом в Египте»

natasha_lan@mail.ru Тел: +7 (911) 257-66-18

Испания, Аликанте, Коста Бланка (юг)

Египет, Хургада €148 000. 2-спальные апартаменты класса «люкс» в Samra Bay, 106 кв. м. Расположен вокруг своей собственной лагуны. Пляж протяженностью 1 км. В непосредственной близости от променада Village Road и от известных отелей Intercontinental, Hilton Resort, Grand Plaza. Комплекс Malaki Residence предлагает инвесторам доступ ко всем ресурсам инфраструктуры резиденции Marina & Spa Resort Samra Bay. Другие характеристики этого инвестиционного проекта: частная собственность на основе абсолютного владения, расположение прямо на пляже, использование площадок на крыше здания, обслуживание апартаментов, собственная прачечная в здании, доступ к сети Интернет во всех помещениях, спутниковое телевидение, собственная охрана. Окончание работ – апрель 2012 года. «Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

Египет, Хургада

От $56 000. 2-спальные апартаменты в Эль Хадаба, от 71 кв. м до 130 кв. м. До лучших пляжей Хургады 10 минут пешком. До центра аккалы 15 минут пешком или 2–3 минуты на транспорте. В доме круглосуточная охрана, лифт, бассейн, паркинг. На первых этажах располагаются магазины, кафе. Все квартиры имеют 2 спальни и 2 туалетные комнаты.

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

ООО «Элли Эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

От €185 000. Трехуровневые апартаменты площадью от 177 до 320 кв. м в комплексе «Солнечный склон», расположенном в живописном месте испанского побережья КостаБланка. Рядом большая зеленая зона, состоящая из трех больших гольф-объектов – Real Club de Golf Campoamor, Club de Golf Las Ramblas de Orihuela и Club de Golf Villamartin. Расстояние до пляжа около 8 км или 10–15 минут на машине.

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

Египет, Хургада

От $43 360. 1-спальные апартаменты в Elegant Hause, от 65 кв. м до 135 кв. м. Сад, паркинг, охрана. Многие квартиры имеют вид на море. На первых двух этажах – галерея магазинов и кафе. До ближайших пляжей 5 минут, до аэропорта – 10 минут на транспорте. Рядом туристическая зона с отелями, магазинами, ресторанами.

$56 400. Апартаменты в Samra Bay 48 кв. м, 65 кв. м и 106 кв. м. Сад, паркинг, охрана. Новый жилой комплекс повышенной комфортности c отельной инфраструктурой. Инфраструктура комплекса: пристань и клуб, СПА и салон красоты, спортивный и фитнес-центр, школа подводного плавания, центр водных видов спорта, развлекательный центр, пляжные бары и рестораны, пляжная спортивная площадка, пляжные бунгало, детская площадка с воспитателями.

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

ООО «Элли Эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

Испания, Аликанте, Коста-Бланка (юг) €229 000. Недвижимость на гольфе. Вилла с видом на гольф-поле площадью 156 кв. м: гостиная, 3 спальни, 2 ванные, американская кухня, терраса, солярий и свой сад площадью 360 кв. м. Имеется общий бассейн и возможность строительства бассейна частного.

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

Египет, Хургада

ООО «Элли Эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

Египет, Хургада

От $39 000. Апартаменты в Desert Pearl от 50 кв. м. Элитные квартиры в новом комплексе, в туристическом центре Хургады. До моря всего 200 метров, жители комплекса могут пользоваться пляжами отелей Grand Hotel и Siva Hotel. На территории комплекса – сад с тропической зеленью, 2 бассейна для взрослых и детей, пул-бар, ресторан, оборудованный спортзал, комнаты для детских игр, интернет-кафе, бизнес-центр, прачечная.

От $25 000. Студии и апартаменты в новом жилом комплексе Faraon от 36 кв. м прямо в центре Хургады, в районе Эль-Каусер, недалеко от отеля «Сива Гранд Бич». Использованы высококачественные строительные и отделочные материалы, по желанию покупателя возможна перепланировка. В данном проекте есть небольшой бассейн и зеленая территория.

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

€172 000. Апартаменты с двумя спальнями площадью 90 кв. м в фешенебельной урбанизации La Entrada. Расстояние до моря 600 метров. Гостиная с 2-мя панорамными окнами, открытой кухней и террасой 17 кв. м, мраморные полы, 2 спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты (полы с подогревом), мебель. Благоустроенная территория, круглосуточная охрана.

Испания, Аликанте, Коста-Бланка (юг)

Египет, Хургада

$68 000. 1-спальные апартаменты в EL Hamra, 64 кв. м. Комплекс Аль Хамбра идеально расположен в самом центре туристического Променада. Состоит из 17 зданий, на территории оборудованы 2 больших бассейна. Находится всего в 70 метрах от моря. Апартаменты для продажи и аренды с пользованием пляжа отеля «Принцесс Палас».

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Латвия, Лиепае €115 000. Продается двухэтажный частный дом площадью 134 кв. м, площадь участка 2 000 кв. м. На территории есть гостевой домик, гараж. Ухоженный сад. Расстояние до моря 800 метров.

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

октябрь 2010

ООО «Элли Эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Москва, Центр Международной Торговли Краснопресненская набЕРЕЖНАЯ, 12, ОфИС 1612. Тел/Факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru, www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Писсури

Кипр, Лимассол, Айия Фила

Кипр, Пафос, центр города

От €167 200 + НДС. Вид на город. Новый, ухоженный район города. Самая хорошая цена за кв. м в этом районе. Апартаменты, 2 спальни, площадью от 91,67 кв. м.

От €312 000 + НДС (€350 000 + НДС). Вид на город, удобный доступ ко всем единицам инфраструктуры. Современный дизайн и высококачественная отделка. Виллы, 3 спальни, площадью от 128,90 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Пафос, Хлорака

Кипр, Писсури

Кипр, Полис Хрисохус, Полис

От €98 000. Вид на море, горы, местную природу. Высококачественная отделка. Общий бассейн и бассейн для детей. Готовые апартаменты, 1 и 2 спальни, площадью от 69,20 кв. м.

От €79 900 + НДС. Вид на горы, сосновые рощи. Тихое, уединенное место, бассейн. Готовые апартаменты, 1 и 2 спальни, площадью от 67 кв. м.

От €133 400 + НДС. Вид на горы, море. Все таунхаусы с 2 санузлами. Собственные озелененные садики. Пешая доступность до магазинов, банков и т. д. Готовые таунхаусы, 2 спальни, площадью от 136 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Лимассол, Суни

Кипр, Пафос, Пейия

От €292 000 + НДС. Вид на горы, природу. Чистый воздух. Вилла находится в окружении сосновых рощ. Уединенность от городской суеты поблизости со всем необходимым. Готовая вилла, 3 спальни, площадью 167 кв. м.

От €111 200. Вид на море и горы. Общий бассейн. Легкий доступ ко всем единицам инфраструктуры. Готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 83,33 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Писсури

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Кипр, Полис Хрисохус, Аргака

От €295 900. Вид на горы, сосновые рощи. Безопасный, тихий комплекс вилл. Теннисный корт, клаб-хаус, бассейн. Готовая вилла, 3 спальни, площадью 121 кв. м.

От €106 900. Вид на море, горы, местную природу. Общий бассейн. Тихое, спокойное место. Готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 72 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Пафос, Хлорака

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Писсури

От €501 600 + НДС. Вид на море. В пешей доступности до песчаного пляжа. Элегантный экстерьер с каменными деталями. Собственные бассейны, парковки и сады. Почти готовые виллы, 3 спальни, площадью от 176,50 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Лимассол, Айос Атанасиос От €880 000 + НДС. Вид на город и море. Удобное месторасположение неподалеку от всех благ цивилизации. Все виллы с каминами, просторными верандами и террасами. Личные бассейны и парковки. Виллы, 4 спальни, площадью от 220,65 кв. м.

От €790 000 + НДС. Захватывающий вид на море, горные просторы и сосновые рощи. Каждая вилла индивидуально спроектирована для максимального использования всех преимуществ месторасположения. Роскошные особняки, 3 и 4 спальни, площадью от 271,40 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Лимассол, Екали От €179 200 + НДС (€256 000 + НДС). Вид на город, отличный пейзаж. Престижный район Лимассола. Современный дизайн отделки и архитектуры. Кладовочные помещения и крытые парковки. Почти готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 92,54 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

октябрь 2010

Кипр, Полис Хрисохус, Помос

От €102 270 + НДС (€146 100 + НДС). Вид на горы, сосновые рощи, море. Готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 80 кв. м. Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

октябрь 2010

От €457 600 + НДС. Вид на горы, море. Дизайны средиземноморского стиля с просторными верандами, патио и террасами на крышах. Всего в 100 м от уединенного песчаного пляжа. В минутах езды от магазинов, банков и т. д. Виллы, 3 спальни, площадью от 110 кв. м. Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Испания, Майорка, Кальвия

Испания, Майорка, Бендинат

€595 000. Квартира с просторной гостиной, выходящей на большую террасу, с видом на горы и окрестности, с полностью оборудованной, просторной, современной кухней. 4 спальни со встроенными гардеробами, две ванных – одна смежная с главной спальней, кладовая, а также подземная парковка для двух машин. Просторная терраса с видом на горы – 18 кв. м. Жилая площадь – 148 кв. м.

€795 000. Квартира c 2 спальнями – обе с выходом на террасу, с 2 ванными комнатами, с современной кухней, просторной гостиной, выходящей на покрытую террасу с видом на море. На крыше террасы – соляриум. Имеется летняя кухня, гараж, кладовая, мраморные полы, кондиционеры тепло/холод, полы с подогревом в ванных комнатах. Жилая площадь: 127 кв. м. Терраса – соляриум и летняя кухня: 60 кв. м. Покрытая терраса – 18 кв. м.

ООО «Валенсия» +7 (812) 600-8-005, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru

Кипр, Пафос

От €100 000 до €200 000. 1-, 2-, 3-спальные апартаменты расположены в г. Пафос. С великолепными видами на морские и горные пейзажи. Построены из высококачественных материалов с прекрасным современным дизайном.

От €350 000. Великолепные виллы на Кипре в г. Пафос от 150 кв. м до 500 кв. м. Прекрасная архитектура в сочетании со средиземноморскими пейзажами. В отделке использованы камни элитных пород.

+7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

ООО «Валенсия» +7 (812) 600-8-005, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru

Испания, Майорка, Сол де Майорка

€1 350 000. Уютная вилла с панорамным видом на море. 3 спальни и 2 ванных комнаты. Находится в нескольких минутах ходьбы от пляжа, ресторана и в нескольких минутах езды от всех магазинов, причала. Жилая площадь виллы 200 кв. м, площадь участка – 1100 кв. м. Построена среди красивого ухоженного сада. В саду есть бассейн, джакузи, летняя кухня, мастерская. Дом также имеет парковку, террасы, соляриум. Продается с мебелью.

€1 695 000. Новая вилла расположена на участке свыше 1200 кв. м. Жилая площадь 398 кв. м, террасы – 168 кв. м. Прихожая, две огромные гостиные (одна из них с камином), 5 спален (все имеют собственные смежные ванные, 2 из них – спа), полностью оборудованная просторная кухня, подсобное помещение, двойной гараж, покрытые и открытые террасы, солнечная терраса на крыше с видом на море, просторный, ухоженный сад с бассейном.

ООО «Валенсия» +7 (812) 600-8-005, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru

Испания, Коста-Калида, Ла Манга дель Мар Менор

От €2300/кв. м. Комплекс Seyshelles является одним из лучших комплексов Ла Манги. Расстояние до Средиземного моря 250 м, до Мар Менор 50 м. Красивые песчаные пляжи, кристально чистая вода. Все квартиры имеют великолепный вид на два моря. Хорошо развитая туристическая инфраструктура. Полностью укомплектованные апартаменты с 1, 2 спальнями, от 50 кв. м, эксклюзивные пентхаусы. Действует льготная ипотечная программа.

От €2300/кв. м. В 100 км от Аликанте расположена уникальная коса – Ла Манга. Playa Prinzipe – один из самых перспективных комплексов Ла Манги. Эксклюзивное расположение – первая линия двух морей! Мы предлагаем полностью укомплектованные апартаменты с 1, 2 спальнями и эксклюзивные пентхаусы с просторными террасами. Развитая инфраструктура. Действует льготная ипотечная программа.

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

Испания, Коста-Калида, Ла Манга дель Мар Менор

От €2300/кв. м. Ла Манга – сказочный каприз природы, коса природного происхождения. Простираясь в Средиземное море, отделяет от него огромную лагуну под названием Малое море. Шикарные апартаменты в портовом комплексе Puerto Playa. Полная комплектация, кондиционер. Роскошное озеленение комплекса, приватный бассейн во дворе. Рядом прекрасный променад. Выгодные условия ипотечного кредитования.

От €2300/кв. м. Жемчужина испанского побережья. Предлагаем эксклюзивные пентхаусы с 1, 2 спальнями от 75 кв. м. Полная комплектация, включая меблировку, кондиционирование и технику. Великолепный панорамный вид на оба моря. Просторные террасы для воплощения ваших идей. В 50 м песчаные пляжи. Широкие возможности для активного отдыха. Эксклюзивное место – гарантия высокой рентабельности!

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

+7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

+7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

Венгрия, Кестхей

Венгрия, Хевиз

€399 000. Дом находится в центре города на тихой улице. Участок 605 кв. м, дом 320 кв. м. 1-й этаж: двойной гараж, зал для настольного тенниса, сауна, фитнес-зал. 2-й этаж: каминный зал, холл, кухня-столовая, крытый бассейн, туалет, душевая, терраса, 3-й этаж: 5 спален, 2 ванные комнаты, 2 туалета, кабинета, прачечная. Центральное газовое отопление, телефон, wi-fi Internet. Цена включает в себя всю встроенную мебель. +7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

€44 000. Квартира с автостоянкой. Помещения: прихожая, гостиная с кухней и столовой, спальня, ванная комната с туалетом, балкон. Коммуникации: вода, электричество, канализация, газ, газовое отопление, кабельное телевидение. В 1300 м озеро – купальня, 10 км – Балатон. Год постройки: 2002. Жилая площадь: 37 кв. м. +7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

Испания, Торревьеха

Испания, Кесада

€109 000. Апартаменты этого комплекса строились для людей с завышенными требованиями и поэтому вся отделка в них – высочайшего качества. Каждая квартира состоит из 2 спален, 2 ванных комнат, просторной гостиной, кухни и террасы. Великолепная общая территория, бассейн под открытым небом и закрытый бассейн с подогревом воды, джакузи, сауной, душем Шарко, а также спортивными тренажерами. +7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

€180 000. Индивидуальная вилла с просторным салоном и камином, 3 спальнями и открытой полукруглой террасой на входе. Хороший земельный участок с возможной организацией бассейна. Находится в урбанизации, расположенной в окружении гольфовых полей в нескольких километрах от пляжей Гвардемара и Торревьехи. Виллы составляют жилой комплекс с общим бассейном в окружении развитой коммерческой и социальной инфраструктуры. +7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

Болгария, Бяла

Болгария, Ахелой

От €380/кв. м до €880/кв. м. Комплекс в г. Бяла. 1-, 2-, 3-спальные апартаменты с прекрасной отделкой и великолепным видом на море.

От €820/кв. м до €2090/кв. м. Элитный комплекс в г. Ахелой на первой линии моря. На территории комплекса полностью развитая инфраструктура.

+7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

+7 (812) 716-17-05, +7 (921) 759-55-24 zbr@severven.ru

Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Италия, Соверато

Италия, Пиццо

От €210 000 до €250 000. Paradise View – фантастический жилой комплекс, состоящий из 3-спальных вилл с 2 ванными комнатами. Расположен на возвышенности, откуда открываются потрясающие виды на город, золотые пляжи, залив Скуилаче и Ионическое море. Каждая вилла имеет небольшой участок земли для сада, бассейна. Соверато находится в 15 минутах от города Катанзаро, в 40 минутах от аэропорта Ламеция Терме.

От €105 000 до €180 000. Pizzo Beach Club II – комплекс из таунхаусов и апартаментов на берегу Тирренского моря. Таунхаусы построены в блоках по 4 и имеют 2 этажа. На 1-м этаже – кухня, гостиная и ванная комната, на 2-м – 3 спальни и ванная. Парковка. Апартаменты располагаются в отдельных зданиях, на 1-м этаже – 4 односпальных апартамента с кухней, гостиной, ванной и садом, а на 2-м – 2 двуспальных апартамента с кухней, гостиной, ванной и солярием на крыше.

Компания «Лидер» www.leader-style.com, +7 (812) 324-05-80

Италия, Замброне

Италия, Пиццо

От €265 000 до €315 000. Tropea Bay Villas – роскошный жилой объект из 7 отдельно стоящих вилл. Каждая вилла имеет стильный интерьер и светлую просторную планировку с двумя спальнями и огромной ванной комнатой. Прекрасный вид на чудесную деревушку Замброне, ее белый песчаный пляж и чистейшее бирюзовое Тирренское море со сказочными Ионическими островами. На территории комплекса есть большой открытый бассейн.

От €71 200 до €168 900. Le Terrassa di Pizzo – ультрасовременный жилой комплекс с 1-, 2-спальными апартаментами класса «люкс» с небольшим садом или открытой крышей. Современный дизайн и высококлассная отделка. Каждые апартаменты имеют отдельный вход. Оборудованная кухня в американском стиле. Ландшафтный дизайн территории. 15 минут пешком до пляжа. 30 минут от гольф-поля. 20 минут от международного аэропорта.

Компания «Лидер» www.leader-style.com, +7 (812) 324-05-80

Италия, Скалея

Франция, Cан Тропе

$390 000. Бунгало Пехт расположено прямо на берегу моря, с тремя спальнями. Все коммуникации. Площадь участка 333 кв. м, жилая площадь 80,8 кв. м. На втором этаже имеется терраса 24 кв. м, откуда открывается шикарный вид на море и близлежащие острова. Оформление всех необходимых документов.

(39) 320 6373832 89199663893

www.siam-royal-view.com anna@siam-royal-view.com +41 797429709, +66 817824826

€2 200 000. Вильфранш сюр мер. Уникальная квартира на берегу моря – 4 комнаты, 2 террасы с феерическим видом на море. Подвал, гараж.

RFC ESTATES +33 (0) 6-12-15-91-98

rfcontact@rfcontact.com www.rfcestates.com

Таиланд, Паттайя

Таиланд, остров Ко Чанг $500 000. Вилла Санти. Площадь участка 666 кв. м, жилая площадь 350 кв. м. 1,5 этажа, четыре спальни, все коммуникации. 24-часовая охрана поселка. Вилла расположена прямо на побережье. Большая терраса и веранда. В поселке имеются ресторан и бар. Общий 40-метровый бассейн. Оформление документов.

www.siam-royal-view.com anna@siam-royal-view.com +41 797429709, +66 817824826

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

www.siam-royal-view.com anna@siam-royal-view.com +41 797429709, +66 817824826

октябрь 2010

rfcontact@rfcontact.com www.rfcestates.com

Франция, Кап Д’Антиб

Франция, Мужан

€4 200 000, аренда €30 000 / месяц. Великолепное расположение, в 5 минутах ходьбы до пляжа La Garoupe. Красивая вилла 220 кв. м на первой линии моря. 4 комнаты, 3 спальни, отдельная студия. Бассейн с летней кухней. Сад 1200 кв. м. Гараж. Ипотечный кредит 2–2,5%.

€2 400 000. Великолепное владение 2300 кв. м. Вилла 300 кв. м в стиле прованс модерн. Новый ремонт класса люкс. 7 комнат, бассейн, жакузи. Панорамный вид. Гараж на 4 машины.

RFC ESTATES +33 (0) 6-12-15-91-98

rfcontact@rfcontact.com www.rfcestates.com

Франция, Кап Д’Антиб

rfcontact@rfcontact.com www.rfcestates.com

Франция, Кап Д’Антиб

€3 350 000. Западная часть полуострова, в нескольких минутах ходьбы от пляжа. Закрытая, охраняемая територрия. Вилла в стиле модерн 220 кв. м. 4 спальни, 4 ванные комнаты. Сад 1000 кв. м. Красивый бассейн.

€6 900 000. Великолепное месторасположение, в нескольких минутах ходьбы от пляжа и знаменитого отеля Эден Рок. Закрытая територрия на полуострове Кап Д’Антиб. Красивая вилла – дизайн люкс. 4 спальни. Сад 1000 кв. м с красивым ланшафтом и растениями средиземного моря. Феерический вид с терассы на море и Леранские острова.

RFC ESTATES +33 (0) 6-12-15-91-98

Франция, Ницца $657 000. Вилла Санэ. Площадь участка 1000 кв. м, жилая площадь 550 кв. м с тремя спальнями, все коммуникации, бассейн, тропический сад. До пляжа Джомтиен 3 км, до центра Паттайи 10 мин. на машине. Поблизости имеются шоппинг-центры, гольфполя и поло-клуб. Фантастический вид на Паттайю и море. Оформление необходимых документов.

Франция, Вильфранш

€6 300 000. Великолепная современная вилла с красивым видом на море. Расположенна на въезде в Сан Тропе (2 км). Пляж – 200 метров. Вилла 280 кв. м, 6 комнат, 4 спальни, бассейн 13,5 х 6,5 м. Сад 1400 кв. м. Ипотечный кредит 2–2,5%.

Таиланд, остров Ко Чанг

€50 000. Предлагаем квартиру 85 кв. м с панорамным видом на море и горы, в отреставрированном доме. Кухня, гостиная, две спальни, санузел и два балкона.

www.scalearealty.ru euroimmobiliare@mail.ru

RFC ESTATES Вся элитная недвижимость Франции. Лазурный берег. Ипотечный кредит 2–2,5% Тел.: +33 (0) 6-12-15-91-98, rfcontact@rfcontact.com, www.rfcestates.com

€4 000 000. Отель прямо на берегу моря. Отель работает круглый год. Все комнаты экипированы и климатизированы, половина с видом на море, имеются ресторан, конференц-зал, террасы, выход к морю, паркинг. Ипотечный кредит 2–2,5%. RFC ESTATES rfcontact@rfcontact.com +33 (0) 6-12-15-91-98 www.rfcestates.com

октябрь 2010

rfcontact@rfcontact.com www.rfcestates.com

Франция, Кап Д’Антиб

€1 490 000. Идеальное месторасположение, в 5 минутах ходьбы от моря. Дом 165 кв. м, сад 770 кв. м. 4 спальни. 3 ванные комнаты. Гараж. Ипотечный кредит 2–2,5%.

€630 000. Красивая резиденция на Кап Д’Антиб, расположенная в абсолютно тихом месте, рядом с пляжем La Salis. 3-комнатная квартира 105 кв. м с 2 спальнями. 2 гаража и паркинг.

RFC ESTATES rfcontact@rfcontact.com +33 (0) 6-12-15-91-98 www.rfcestates.com

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

rfcontact@rfcontact.com www.rfcestates.com

Франция, Вальбон €630 000. Красивая вилла в стиле прованс, 200 кв. м, с видом на море. Великолепный сад 2600 кв. м. 4 спальни, 2 ванные комнаты, 1 душ. Просторный салон 70 кв. м с камином и выходом в сад и бассейн. Террасса с летней кухней. Годовой налог: €1400. RFC ESTATES rfcontact@rfcontact.com +33 (0) 6-12-15-91-98 www.rfcestates.com

Блиц-опрос

Территории повышенной активности

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Блиц-опрос

1. Это правда, что со второй половины 2010 года стали увеличиваться бюджеты покупок русских клиентов за рубежом? 2. Как выглядит сегодня типичная заявка на подбор объекта недвижимости от клиента вашей компании? Как выглядела типичная заявка год назад? 2 года назад? 3. Приведите пример объекта недвижимости, который вы советуете сегодня приобрести клиенту в малобюджетном, среднебюджетном, элитном сегментах. 4. Связаны ли сегодня цена и ликвидность объекта? 5. Приведите из базы вашей компании пример объекта, который точно востребован покупателями сейчас. Был ли этот объект востребован год-два назад? Будет ли востребован через год? Антон Елизаров, генеральный менеджер, компания РОС ИНВЕСТ (ОАЭ): 1. Да, интерес инвесторов из стран СНГ растет по мере роста температуры на побережье залива. Согласно статистике департамента недвижимости Дубаи, лидерами покупок за последнее полугодие являются инвесторы из России и Казахстана. Статистика нашей компании подтверждает увеличение запросов на покупку недвижимости – 5% прироста за последнее полугодие. 2. На сегодняшний день типичная заявка от клиен тов из стран СНГ – это запрос квартиры с одной спальней и видом на море в пляжном районе Дубай – Джумейра Бич Резиденс (Jumeirah Beach Residence) – стоимостью до $400 тыс., и квартиры с одной спальней и видом на море на Пальм Джумейра (Palm Jumeirah) стоимостью до $550 тыс. В связи с посткризисной обстановкой 2009 и 2008 годов, от клиентов мы получали только запросы на аренду недвижимости и запросы существующих покупателей о возможности каким-либо образом вернуть потерянные инвестиции и не потерять больше. В 2010 году появилась стабильность и вновь вера в недвижимость рынка ОАЭ, благодаря ритмичным действиям властей и крупных корпораций, вовремя поддержавших рынок финансовыми инъекциями. Как результат – появление новых инвесторов из стран СНГ. 28

3. Малобюджетный сегмент. Квартира – студия, Дубай, Дискавери Гарденс (Discovery Gardens) – от $90 тыс. Площадь от 50 кв. м, с видом на сад или бассейн, с одним санузлом, открытой кухней, встроенными шкафами. 10-минутная доступность до пляжа на автомобиле. Возможность возврата инвестиции от объекта при условии сдачи его в аренду – до 8% годовых. Среднебюджетный сегмент. Квартира с одной спальней и частичным видом на море, Дубай, Джумейра Бич Резиденс (Jumeirah Beach Residence), от $350 тыс. Площадь 100 кв. метров, два санузла, балкон. В шаговой доступности от пляжа. Обилие ресторанов и кафетериев на первых этажах. Бассейн к каждому зданию. Возможность возврата инвестиций 6–8% годовых (при сдаче в аренду). Элитная недвижимость. Вилла на пальмовом острове – Палм Джумейра (Palm Jumeirah). От $2,2 млн, 5 спален, площадь 700 кв. м. Собственный пляж. 4. Привязка цены к ликвидности объекта недвижимости наблюдается в сегменте малобюджетного жилья, где высокий уровень продаж ежемесячно и результативное быстрое движение капитала. Это объекты недвижимости стоимостью от $90 тыс. до $150 тыс. 5. Это квартира с одной спальней в Джумейра Бич Резиденс, с частичным видом на море, приведенная мной в примере среднебюджетного жилья. Жилье на первой линии было востребовано и в прошлом году, и стабильно останется подкрепленным спросом в будущем, просто потому что аналогичных проектов на берегу моря в Дубае больше не будет. Янна Тальпис, директор компании Invest Australia Pty.Ltd (Австралия): 1. На австралийском рынке действительно вырос интерес к покупке недвижимости со стороны российских инвесторов и, как вы верно заметили, со второй половины 2010 года стали увеличиваться бюджеты покупок русских клиентов. Одна из причин – ослабление политики со стороны Инвестиционного наблюдательного совета Австралии. Правительство теперь заинтересовано во вложениях иностранного капитала в австралийскую экономику и в развитии международного малого бизнеса. Появилась возможность покупки вторичного жилья для иностранных инвесторов, желающих развивать свой бизнес на территории Австралии. Вторая причина – падение цен на рынке элитной недвижимости в период глобального кризиса. 2. Поступают заявки на элитную недвижимость и новую инвестиционную недвижимость. Много запросов на коммерческую – для развития малого бизнеса. По-прежнему высок интерес к бюджетным квартирам в крупных городах. В целом Австралия стала более доступной, дистанция уже не кажется непреодолимой, многие наши клиенты предпочитают ее другим странам в связи со стабильностью как политической, так и экономической.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Деловой и жилой мини-полис «Каскад», г. Минск. Проект

Выгодная покупка жилья в центре Минска Место концентрации деловой активности белорусской столицы, удобство и комфорт современного жилья для людей, которые ценят время и рационально планируют свою жизнь – все это характеристики комплексной застройки в Минске, которая получила название «Деловой и жилой миниполис «Каскад». К разработке концепции «Каскада» были привлечены международные консультанты – компания «Кушман энд Уэйкфилд» (Cushman & Wakefield) и архитектор из Великобритании Ларри Олтманнс (Larry Oltmanns). В «Каскаде» успешно сочетаются жилая застройка и современный офисный парк, обладающие собственной инженерной и транспортной инфраструктурой, а также особой философией строительства и эксплуатации недвижимости. Деловой и жилой мини-полис «Каскад» возводится в центральной части г. Минска на 16 га в квартале улиц Кальварийская – Скрыганова – Бирюзова рядом со станцией метро «Молодежная». Новейшие транспортные развязки, наземный общественный транспорт более чем 10-ти маршрутов обеспечивают удобную и быструю связь с центром и другими районами города. «Каскад» не только входит в десятку самых крупных инвестиционных проектов, заявленных в Минске, но и лидирует по темпам строительства объектов. Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают прогрессивность применяемых подходов к реализации проекта и уникальность набора сервисных услуг для будущих жителей. Строительство первого жилого дома мини-полиса «Каскад» завершено в июне 2010 года. Застройщиком создана собственная служба реализации построенной недвижимости. 170-квартирный дом готов принимать новоселов в современных, комфортных квартирах с индиви дуальными планировками. Все квартиры готовы под чистовую отделку и обладают расширенными

Группа компаний «Юнивест-М» является самостоятельной бизнес-структурой, осуществляющей свою деятельность в Республике Беларусь с 2001 г. На сегодняшний день «Юнивест-М» в своем инвестиционном портфеле имеет около десятка проектов, в том числе реализованных, общей инвестиционной стоимостью около $1 млрд. Наиболее крупные проекты – деловой и жилой мини-полис «Каскад» (16 га, более 200 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости) в Минске и жилой комплекс «Ноттингем» (290 га, более 850 000 кв. м жилой недвижимости) в Минском р-не.

технологическими возможностями: широкополосным доступом к сети Интернет (ADSL), подключением к цифровому интерактивному телевидению (IP-TV). На каждую квартиру предусмотрено одно машиноместо на открытой парковке. В «Каскаде» создана единая автоматизированная система диспетчеризации, которая будет контролировать работу всех инженерных систем. Информация с электрических счетчиков, с датчиков-пожароизвещателей и со всех приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды, установленных в квартирах, а также данные о функционировании теплового пункта и работе лифтов будут передаваться на центральный сервер. То есть жильцам не придется самим снимать показания своих счетчиков. Это будет делать компьютер. Информация с видеокамер, которые устанавливаются в подъездах и на прилегающих к домам территориях, также будет поступать в диспетчерский центр. Учитывая перечисленные преимущества миниполиса «Каскад» и перспективы развития этого проекта, квартиры в первом доме по предлагаемой сегодня цене можно рассматривать как хорошее инвестиционное вложение в недвижимость. Самое главное – не нужно ждать окончания строительства, потому что жилье продается готовым и приобрести его можно в кратчайшие сроки. До октября 2010 года действует специальное ценовое предложение. Трехкомнатные квартиры – по цене от $1420/кв. м, двухкомнатные – от $1505/кв. м, однокомнатные – от $1520/кв. м. Реализуя проект «Деловой и жилой миниполис «Каскад», его застройщик, группа компаний «Юнивест-М», создает новый стандарт комплексной застройки, предполагая, что мини-полис «Каскад» станет удобным и комфортным местом проживания и работы как для белорусов, так и для граждан России, которые имеют аналогичные права на приобретение недвижимости в Республике Беларусь.

В июне 2010 г. завершено строительство первого дома мини-полиса «Каскад». Ведется продажа готовых квартир.

Центр продаж недвижимости: Республика Беларусь, 220005, г. Минск, ул. Скрыганова, 2 тел. +(375-17) 284 74 44 тел. +(375-29) 107 10 10 тел. +(375-29) 701 10 10 office@univest-m.by www.univest-m.by

на окраине, а может быть, и в пригороде. Второй вариант: дом или таунхаус. Лидируют пригороды Праги, но интересуются и небольшими городками, удаленными от Праги на 50–70 км, а также курортами. Уменьшился спрос на неликвидную недвижимость, постройки «советского» периода, панельные дома, расположенные в спальных районах. 3. Рассмотрим вариант семьи из трех человек – родители с ребенком. Квартира нужна для постоянного проживания и работы в Чехии. В малобюджетном варианте – это может быть двухкомнатная квартира в строящемся доме в предместье Праги. Например, проект, который строится на северо-западе около Праги (Klecany). Уже построены 3 дома из комплекса, в июне 2011 будет сдан еще один дом, в котором квартира площадью 42 кв. м будет стоить €85 тыс. А уже построенная квартира там же, площадью 44 кв. м, стоит €90 тыс. Для среднебюджетного варианта можно рассмотреть двухкомнатную квартиру (55 кв. м) в Праге, 14, Hostavice, дом будет сдан осенью 2011 г. Цена – €110 тыс. За эти же деньги в предместье Праги (Klecany) можно купить трехкомнатную квартиру такой же площади. Если рассматривать уже построенные проекты, цена будет чуть выше, а выбор в этом ценовом сегменте значительно сузится. В элитном сегменте, кроме квартир улучшенной планировки и большей площади, огромное значение имеет место. Если не рассматривать исторический центр (там нет новостроек), хороши новые проекты в таких праж-

ских районах, как Holešovice, Karlin, Palmovka, Libeň. Здесь есть все: прекрасный вид на реку Влтаву и исторический центр, зелень, инфраструктура, близость к центру. Цены на «двушки» площадью от 60 кв. м начинаются от €230 тыс., «трешки» площадью от 80 кв. м – от €300 тыс. Есть более просторные квартиры, они могут быть двухуровневые, практически везде в этом классе имеются обширные террасы 20–50 кв. м. 4. Чудес не бывает, и купить дешево высоколиквидный объект вам вряд ли удастся. Но при выборе хорошего ликвидного объекта тоже можно сэкономить. Можно выбрать хорошую новостройку не в центре, учитывая расположение станций метро и линий общественного транспорта. Для сдачи квартиры в аренду или последующей продажи это очень важно. Или вариант, когда станция метро в районе находится в процессе строительства, тогда стоимость квартиры будет «расти» вместе с приближением ее ввода. Вообще, Чехия на данный момент уникальна своими ценами на хорошее новое жилье. У соседей, Германии и Австрии, цены гораздо выше. 5. Очень часто сталкиваемся с тем, что в понравившемся клиенту уже построенном проекте отсутствует выбор свободных квартир. И в первую очередь еще на этапе начала строительства, раскупаются все дешевые квартиры небольшого метража. А именно они-то и востребованы более всего. Самое трудное – переломить страх наших соотечественников перед «недостроем», «заморозкой» стройки и прочими страшилками нашей действительности.

Виктор Андреев, и.о. руководителя Центра чешской недвижимости: 1. Четко сказать именно про вторую половину 2010 года нельзя, т. к. глобальных скачков в мировой и европейской экономике не происходило, и, соответственно, на рынке недвижимости тоже. Можно отметить плавное развитие покупательского спроса и увеличение среднего бюджета. Нас радует, что все меньше обращаются с запросами «Хочу дом за €10 тысяч и ни копейкой больше». Эти, часто весьма сомнительные, варианты отходят на задний план, т. к. у людей появляется все больше объективной информации, понимания, что и за какие деньги реально приобрести и, главное, что потом с этой недвижимостью можно сделать. Ведь если объект неликвидный, его невозможно будет ни продать, ни сдать в аренду. 2. Можно выделить 2 вида типичных заявок. Первый: небольшая двухкомнатная квартира, новостройка, расположенная в хорошей транспортной доступности от центра Праги, или более бюджетный вариант – 30

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Блиц-опрос

3. Малобюджетный сегмент. Квартира площадью 92 кв. м в современном жилом комплексе «Свэл»: 2 спальни, 2 гаражa. На территории комплекса бассейн, теннисный корт, сауна, место для гриля, спортзал. Две минуты до океана, ресторанов и шоппинга, 15 минут до аэропорта €250 тыс. Среднебюджетный сегмент. Современный жилой комплекс «Причал» в Голд Костa – 37 гектаров с видами на озера. Квартира 152 кв. м, 2 спальни, 2 гаражa, большая терраса с грилем, €450 тыс. Элитный сегмент. Эксклюзивный и уникальный пентхаус «Елисей», Голд Кост. Расположен прямо на берегу Тихого океана. Шикарный дизайн. Построен ный французскими девелоперами в 2009 пентхаус находится на 12 и 13 этажах, с внутренним лифтом и системой безопасности. Частный вход с системой охраны. Площадь – 782 кв. м, высота потолков – 4 м. Плюс 82 кв. м – гараж и подсобное помещение. Панорамный вид на океан и тихий пляж с белым песком, огромная терраса. Внутри – домашний театр и звуковая система высшего класса, престижная и эксклюзивная европейская бытовая техника. Пол – уникальная иранская мраморная плитка и паркет из австралийского красного дерева джарра. Цена сегодня: €3,7 млн. За последние две недели цена была снижена на €1,3 млн. 4. Непосредственно связаны. Все больше владельцев недвижимости вынуждены передавать свои дома и бизнесы компаниям по внешнему управлению, тем самым толкая цены к понижению. В основном это происходит в среднем и элитном сегментах. 5. Да, это в первую очередь уже мною описанный пентхаус «Елисей» на побережье Голд Кост, по цене €3,7 млн. Год назад объект востребован не был, сейчас многие клиенты интересуются им в связи с понижением цены. Прогнозы давать не берусь, но, вероятнее всего, этот объект вскоре найдет своего покупателя.

5–7 ноября, «Салон зарубежной недвижимости», стенд 320

Блиц-опрос

Александр Шварев, директор France RFC ESTATES (Франция): 1. Во Франции такая тенденция наблюдается и вызвана пониманием эффективности использования недорогих ипотечных кредитов, ставка по которым уже второй год около 2% годовых. 2. К сожалению или к радости, особых перемен в заявках не произошло, каждый заявитель к моменту покупки практически полностью меняет свое представление и понимание того, что ему подходит. 3. В среднебюджетном – близко к морю, для личного пользования и сдачи в аренду на короткий период. В любом случае цена будет исчисляться сотнями тысяч евро, ведь это Франция. Элитный сегмент – поместья и замки, стоимость – от нескольких млн евро. 4. Абсолютная истина, за редким исключением, вызванным вопросами наследства или раздела имущества, в этих случаях цена значительно ниже. 5. Вилла в Каннах, квартал Калифорния, участок 7000 кв. м, строение по площади около 1000 кв. м, требует капитального ремонта, проект с большой добавочной стоимостью. Год назад его не продавали, решались административные проблемы. Если его приобрести как объект для инвестиций и продажи после ремонта, ввиду своего престижного расположения и размеров, этот объект быстро найдет своего нового владельца. Если для личного удовольствия, то как минимум 5 лет его не будет на рынке. Ирина Федорова, генеральный директор компании WORLD ECONOM ESTATE: 1. Да, бюджеты покупок русских клиентов за рубежом выросли в 2010 году. 2. Заявки делятся на два типа. Первый: самое недорогое. Второй: элитное видовое на первой линии. Типичная заявка год назад – это самое минимальное по стоимости. Два года назад заявки делились на три группы: супердорогое-элитное, среднее разумное и эконом-класс. 3. В малобюджетном сегменте: маленькую студию на первой линии, чтобы получать в первую очередь доход. В среднебюджетном – хорошую квартиру с одной, двумя спальнями для комфортного отдыха. В элитном сегменте – клубную недвижимость известных отельеров по всему миру: Rits, Marriott и т. д. (высокий уровень обслуживания и 100% гарантия сдачи в аренду). 4. Чаще всего, да, цена и ликвидность связаны. Но бывают примеры, когда, покупая недорогую недвижимость в дорогом районе, человек получает удвоение стоимости квартиры и возможность реализовать ее, в случае необходимости, быстрее, чем владельцы дорогой недвижимости. 5. Объект на все времена – это квартира небольшого метража на первой линии. 32

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Журнал «Ваш дом за рубежом» организует

КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ЦЕНТР на стенде №320 с 5 по 7 ноября в рамках выставки «Салон зарубежной недвижимости» в петербургском скк

Испания l Греция l Кипр l Италия ОАЭ l Египет l Болгария l Беларусь На стенде будут работать консультанты компаний, впервые участвующих в экспозиции зарубежной недвижимости в Санкт-Петербурге. Мы собрали группу экспертов из числа девелоперов и риэлторов, чьи объекты и услуги до сих пор не предлагались петербуржцам. На три осенних дня они специально приедут в город на Неве, чтобы увидеть своих клиентов лицом к лицу.

В Консультационном центре журнала «Ваш дом за рубежом» каждый посетитель получит квалифицированную помощь. Здесь вас ждет информация: о ценах о безопасной процедуре покупки недвижимости о возможностях ипотечного кредитования о получении статуса резидента за рубежом Здесь каждый посетитель выставки сможет подобрать объект у консультантов, получить «выставочную» скидку и договориться о просмотровом туре.

Найди СВОЙ дом за рубежом в Консультационном центре журнала «Ваш дом за рубежом»

Страна номера

Недвижимость «самой балканской» страны Балкан

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

июль/август 2010

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ, Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Андрей ИВАНОВ Еще недавно Болгария была в числе стран, где кризис мировых рынков недвижимости проявил себя весьма остро – падения цен в секторе real estate составили в прошлом году, по разным оценкам, от 26% до 37%. Сегодня девелоперы и риэлторы смотрят на реальность с оптимизмом, попрежнему считая перспективными инвестиции в болгарское жилье.

Как все начиналось Отправной точкой для бурного развития рынка недвижимости Болгарии стал 2003 г., когда жилье в Болгарии подорожало сразу вдвое. Этому предшест вовала череда событий, ставших возможными благодаря инициированной правительством и удачно проведенной экономической реформе, стартовавшей в 1999 г. Признание Европейской комиссией Болгарии страной с рыночной экономикой и решение о вступлении в Евросоюз резко повысили интерес к стране со стороны иностранных инвесторов. Результат оказался наглядным: если заграничные инвестиции в болгарскую недвижимость составили в 2001 году лишь €14 млн, то к концу 2004 эта сумма, увеличившись за три года почти в 15 раз, превысила €200 млн. Именно тогда здесь был зарегистрирован всплеск инвестиций из России. 36

Дальнейшая история болгарского рынка недвижимости вплоть до мирового финансового кризиса – история непрерывного роста. До конца 2006 г. рост цен был обусловлен скорым вхождением Республики Болгария в Евросоюз, затем – вступлением в игру крупных международных (по большей части европейских) инвестиционных фондов и финансовых групп, открывших множество масштабных строительных проектов не только в Софии и на Черноморском побережье, но и во многих других районах страны. Показательным и далеко не единственным примером инвестиций во внутренние районы Болгарии стало строительство транснациональной компанией Ideal Standard international двух крупных заводов по производству сантехники и сантехнической керамики в небольшом городке Севлиево (Габров ская обл.). Благодаря этому в Севлиево была решена проблема безработицы, а город стали называть «болгарским Детройтом».

«Икономическа криза» по-болгарски С началом кризиса во второй половине 2008 г. в стране были отмечены падения продаж. 2009 год начался для рынка крайне неудачно – зарубежные инвесторы, озаботившиеся собственными домашними проблемами, спешили избавиться от заграничной собственности и свернуть строительную активность, замораживая даже почти готовые объекты. Последовавшая за этим «акция» массовой распродажи не могла не сказаться на ценах недвижимости

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Страна номера

Болгарии, которые откатились к уровню середины 2007 года, иногда теряя до 35–50% от своих пиковых значений. По данным Bulgarian Properties, составленным на основе реально заключенных этой компанией сделок, количество продаж по всей территории страны в 2009 г. уменьшилось на 40%, а усредненный спад цен на недвижимость по сравнению с 2008 г. составил 36%. В столичной Софии квартиры подешевели на 23% с уменьшением числа продаж на 55%. В других регионах цены недвижимости также уменьшились: в Варне – на 22,5%, на Солнечном Берегу – на 40%, на зимнем курорте Банско – на 41%, а средняя цена недвижимости в сельской местности стала дешевле на 53,5%. С началом текущего года падения, по данным Национального статистического института Болгарии (National Statistical Institute, NSI), исчерпав свой отрицательный потенциал, составили в I кв. в среднем по стране 2,3%, во II кв. 2010 г. показав «минус» в пределах 0,8%. В компании Bulgarian Properties, сравнивая 2010 г. с предыдущим годом, уточняют, что спад средних цен на квартиры в Софии составил 15%, объекты недвижимости в болгарских селах подешевели еще на 20%, а цены на апартаменты в Банско и на курорте Солнечный Берег остались без изменений. При этом эксперты компании отмечают, что большинство продавцов-собственников апартаментов на море с целью быстрой продажи согласны усту-

– Чего вы ожидаете от болгарского рынка в ближайшие пару сезонов? – Спрос не достиг своего докризисного уровня, но наблюдаются определенные тенденции в сторону увеличения. Мой прогноз: осенью-зимой возможен подъем, обусловленный будущим вхождением РБ в зону Шенгена. – Что вы думаете о новой моде – о покупке русскими, по примеру англичан, домов в болгарских деревнях вдали от моря? – Как тенденцию это явление не рассматриваем, а объясняем отсутствием качественных и доступных предложений индивидуальных домов на морском побережье. Поэтому наша компания «Болгарстройгруп» приступила к реализации проекта коттеджного поселка «Балканика» на живописном морском берегу между городами Бургас и Поморие. Если к нам обратится россиянин, проявляющий интерес к приобретению дома в деревне вдали от моря, то мы предложим ему приобрести дом или таунхаус в нашем поселке на море. Мне не совсем понятно, для чего россиянину приобретать дом в болгарской деревне и почему это рассматривается как тенденция на рынке. – Охарактеризуйте вашего сегодняшнего клиента. Какой недвижимостью и где интересуется, каким бюджетом располагает, высока ли степень доверия – по сравнению с докризисным портретом вашего клиента? – Наш покупатель: россиянин, представитель среднего класса. Интересуется недвижимостью на море в небольшом городе с развитой инфраструктурой, с доступными ценами на товары и услуги, вдали от шумных курортов для семейного отдыха. Бюджет – от €25 тыс. и выше. Степень доверия со стороны наших клиентов высока, как и прежде, по причине выполнения нашей компанией сроков завершения строительства.

Отмечается интерес части покупателей из России к элитной недвижимости и приморской недвижимости класса люкс, попадающие в ценовой сегмент от €1000 до €2500 за «квадрат». Атрибуты таких объектов – стопроцентная готовность к проживанию, авторский дизайн. Такие предложения есть в Софии, Варне, Золотых песках, Бургасе, на курортах Солнечный Берег, Созополь и Лозенец. Основные покупатели в этом сегменте – коренное население и россияне. Вместе с тем, возможно, намечается тенденция к «дрейфу» российских инвесторов во внутренние районы Болгарии. Покупатели из России в последнее время демонстрируют склонность поездить по стране и найти нестандартные места для покупки недвижимости. Начинает проявляться интерес к внутренним районам, удаленным от моря: Стара Загора, Пловдив, Елхово, Велико Тырново, придунайский Видин. Однако массовым такой спрос назвать нельзя: в отличие от британских покупателей, всерьез интересующихся горными пейзажами и удаленной от суеты сельской жизнью «болгарской глубинки», спрос русских все же в большой степени стандартизирован и сводится к апартаментам на море.

Недвижимость сельских районов Болгарии Год

Средняя цена, €

Ценовая динамика по сравнению с предыдущим годом

2004

11 300

—

2005

15 450

+37%

2006

18 510

+20%

2007

24 800

+34%

2008

30 800

+24%

2009

14 300

-53,5%

2010 (первое полугодие)

11 400

-20% Источник: Bulgarian Properties

Страна номера

Владимир Чехимов, управляющий партнер «Болгарстройгруп»:

пить их по предельно низкой цене, которая зачастую заведомо ниже той, по которой они приобрели недвижимость несколько лет назад. Снизили цены и многие застройщики. Сейчас предложения на квартиры в отдельных построенных готовых комплексах на морских курортах начинаются уже с цены €300 за кв. м. Правда, далеко не на первой линии, но все же. Наверное, рано делать какие-то выводы относительно «ценового дна», но вряд ли во второй половине 2010 г. болгарский рынок недвижимости ожидает что-либо похожее на прошлогодний сценарий. Это можно предположить, учитывая, что на инвестиционную активность уже в ближайшей перспективе может положительно повлиять вступление Болгарии в Шенген, которое запланировано на март 2011 г. Кроме того, количество жилищных сделок заметно выросло уже в этом году. Полина Стойкова, управляющий директор компании Bulgarian Properties говорит, что летний сезон обычно является наиболее эффективным периодом для продаж курортной недвижимости иностранцам. В этом смысле прошедшее лето оказалось сравнительно успешным: за период с июня до конца августа число сделок в этом рыночном сегменте увеличилось по сравнению с тем же прошлогодним периодом на 15–20%. Тем не менее, эксперты считают, что о настоящем развитии рынка говорить пока рано. С точки зрения покупательской активности и цен рынок пока лишь вышел на свой прошлогодний уровень. Сегодня основные иностранные покупатели здесь – граждане России и стран СНГ. Статистические данные говорят о том, что русский сектор в продажах болгарской недвижимости иностранным гражданам превышает 20%, а для объектов, расположенных на побережье, этот показатель еще выше.

Взгляд на болгарское село Цены за дом с участком в болгарских селах несколько лет назад начинались от €2 тыс., сегодня – от €4 тыс. Правда, необходимо отдавать себе отчет,

Сердцу русскому мил «эконом» Иностранных покупателей, кроме низких цен и членства в ЕС, притягивают исторические и культурные достопримечательности, в которых Болгария, мягко говоря, недостатка не испытывает. Участники рынка отмечают, что в отличие от докризисных лет, когда русские покупали в Болгарии преимущественно элитную приморскую недвижимость в комплексах самого высокого класса, теперь их спрос часто приходится на низкий ценовой сегмент – сельские дома по цене около €10–15 тыс., городские квартиры до €40 тыс. Полина Стойкова из Bulgarian Properties объясняет это как кризисом и упавшими ценами на недвижимость, так и выросшей популярностью Болгарии среди покупателей из России, в число которых теперь все чаще входят представители среднего класса. Основной спрос на побережье сконцентрирован в категории €25 тыс. – €40 тыс. Средние цены квадратного метра, по данным реальных сделок болгарских агентств, на Черноморском побережье в основном варьируются от €350 до €700.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Катерина Котлярова, директор по развитию ООО «МАН Кутузофф»:

– Это правда, что болгарский курортный рынок «качнулся» в сторону активизации и роста? – «Как будто будут свет и слава,/ Удачный день и вдоволь хлеба,/ Как будто жизнь качнется вправо,/ Качнувшись влево». Эта философская формула, так тонко выраженная поэтом Иосифом Бродским, в силу своей универсальности применима даже и к рыночным реалиям курортной недвижимости в Болгарии. Да, рынок опять качнулся, как любая нестабильная система, но нельзя забывать, что качаться – это его естественное состояние. Так что на заданный вопрос я отвечу утвердительно – в сторону увеличения спроса рынок будто качнулся. Что неудивительно для летне-осеннего сезона, когда русские туристы, многие из которых потенциальные собственники недвижимости, прилетают в Болгарию отдыхать. Этому сдвигу поспособствовали в том числе и климатические аномалии, которые наблюдались этим летом в России. Так что определенное увеличение сделок имеет место, об этом здесь пишут и говорят. Мои персональные ожидания на зимний сезон предполагают, что рынок естественным образом качнет в обратную сторону, вниз. Но так будет только до конца зимы. Потому что, несмотря на сезонные флуктуации, кардинальный тренд роста рынка вверх сохраняется, для этого есть фундаментальные факторы. Не на последнем месте среди них запланированное на весну 2011 года вступление Болгарии в Шенгенское простран ство. Немаловажно то, что Болгария все еще предлагает самые облегченные условия русским для получения ПМЖ. – Оцените, пожалуйста, стремление все большего числа русских покупателей в болгарскую деревню. Что это, мода или тенденция? – Во-первых, я не думаю, что это мода, потому что пока еще не видел статистику, которая давала бы нам основания об этом говорить. Вовторых, можно ожидать, что в процессе освоения Болгарии русские в очередной раз проявят себя как талантливые экспериментаторы и войдут в сегменты, которые изначально им не были предназначены, в маркетинговом смысле этого слова. Потому что не надо забывать, что в первую очередь русские ищут в Болгарии теплое и «обустроен ное» море, которое еще должно быть и рядом, эффективно функционирующие модели обслуживания этой недвижимости, а также лучшие, чем в России, параметры социальной, административной и технической инфраструктуры. Учитывая это, невелико число тех болгарских деревень, которые вписываются в такие маркетинговые рамки. Так что я скептик относительно того, что такие редкие случаи, когда русские покупают старые дома в болгарских деревнях, смогут оформить какую-то значимую тенденцию. С другой стороны, я прекрасно понимаю, что любой выбор может найти свои разумные или эмоциональные оправдания. Но в отличие от курортных прибрежных городишек, болгарская деревня в глубине страны вряд ли сможет предложить русским покупателям что-нибудь еще, кроме хорошей экологии, возможности для балканской медитации и доброжелательного отношения местных жителей (в этом можно нисколько не сомневаться!). Это прекрасно, но для полноценной современной жизни – вряд ли достаточно.

– То, что спрос увеличился, – это объективный факт. Мы это почувствовали. Покупатель появился в разных сегментах, начиная от эконом-класса и заканчивая VIP-предложениями. Новых проектов немного. На рынке еще достаточно предложений в сегменте уже готового жилья. Поэтому выбор покупателя на стороне построенной недвижимости. Недостроенная недвижимость продается только благодаря хорошей репутации компании-девелопера и нашим рекомендациям. Убедить россиян купить недостроенный объект – непросто.

что этот дом с большой долей вероятности предназначен под снос, сад, скорее всего, придется посадить новый, а до моря будет километров 300–400. Тем не менее, эти цены в свое время привлекли подданных британской короны. Их основные интересы вполне весомо проявились, в том числе в сегменте сельской недвижимости. Например, одним из многочисленных «мини-центров притяжения» стал ничем не примечательный городок Елхово, расположенный в 30 км от турецкой границы, в 100 км от Бургаса и аэропорта. Пять лет назад мест ные риэлторы почувствовали конъюнктуру, резко увеличились в числе и заговорили по-английски. Цены на деревенские дома выросли в несколько раз: сегодня дом «под капремонт» в окрестных селах можно купить не за €3–5 тыс., как 5–7 лет назад, а за €10 тыс., а после ремонта – не менее чем за €20 тыс. Продают «реновированные» дома или англичане, или сами болгары. Полина Стойкова подчеркивает, что англичанам очень нравится совершать своеобразный «экскурс во времени», выращивая экологически чистые овощи и фрукты на собственном участке. Это и привело к тому, что необычайно популярными для этих покупателей стали дома в сельской местности и земельные участки по всей стране. По статистике Bulgarian Properties, британцы в этом секторе сохраняют свою активность, несмотря на кризис: в первом полугодии они составили 15% от числа всех иностранных покупателей, заняв по этому показателю второе место после россиян.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Страна номера

Красимир Лозанов, главный эксперт Торгово-промышленной палаты г. Бургас

Светлана Александрова, директор юридического бюро «Юррайт»: – Кто покупает сейчас на «проснувшемся» болгарском рынке? – Да, рынок недвижимости Болгарии «проснулся», пожалуй, весной 2010 года, а к лету, я бы сказала, даже появился некий ажиотаж (учитывая полтора года застоя). Львиная доля – москвичи. Они всегда, конечно, «впереди планеты всей», но сейчас именно они – основные покупатели. Сейчас в Болгарии на вопрос «Кто покупает?» отвечают – москвичи, раньше был ответ – русские. – Прокомментируйте, пожалуйста, продажи в сфере сельской недвижимости. – Думаю, что наши люди разглядели болгарские прелести, которые заключаются не только в самом море. Выбор дейст вительно оправдан, особенно, если большую часть времени собираешься проводить в Болгарии. Во-первых, нет смысла переплачивать в 3–5 раз дороже только за шум прибоя, вовторых, зимой курорты становятся пустынными, в-третьих, и, наверное, это главное, наши люди начинают привыкать к широкой жизни в прямом смысле слова и воплощают свои мечты – свой дом на берегу моря (пусть этот берег и в нескольких десятках или сотнях км, но таки не в тысячах!). Сложностей никаких нет, если работаете с профессионалами. Единственная разница, что земля оформляется на юридическое лицо, но это, скорее, просто дополнительная формальность. Предлагая такие объекты, да и любые другие, я стараюсь выяснить в первую очередь цель. Потому что, конечно, бессмысленно покупать дом вдали от моря, если приезжаешь на две недели или на месяц в году, или, например, если необходимо обучение ребенку. В последнем случае можно предлагать только городскую недвижимость. – Стартуют ли сегодня в Болгарии новые проекты? Как клиенты из России относятся к предложениям приобрести недостроенную недвижимость? – Скорее, заканчиваются старые, хотя, конечно, и есть новые предложения, очень активно начали строить к концу 2009 – началу 2010 гг., так как сегодня неприлично низкая себестоимость строительства. Конечно, клиенты по-разному относятся, но главное, что сегодня отдают себе отчет, что можно купить существенно ниже, но с большим риском. Но «кто не рискует, тот не пьет шампанское», наш русский «авось» берет верх над предусмотрительностью. Многие соглашаются ждать не 1–2 года, а и 3–5 лет, но вложить те средства, которые есть, ведь и денежные поступления у многих сократились. – В последнее время активно говорят о рисках, связанных с покупкой недвижимости в комплексе, находящемся под залогом. Насколько опасна такая покупка? – Опираюсь только на свою практику, в которой таких случаев не было. Как правило, покупатель оплачивает квартиру, инвестор (девелопер-продавец) оплачивает часть банку, и частично, то есть с конкретного апартамента, снимается ипотека, именно так это и называется – частичное снятие ипотеки, такие случаи в практике были. Но все же мы как риэлторы стараемся не брать на продажу ипотекированные объекты.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Средняя цена продаж недвижимости в этой области – €11 050 (-4% от прошлогоднего уровня). За €19 тыс. в этой области можно купить, например, большой (200 кв. м) двухэтажный кирпичный дом в хорошем состоянии, построенный в традиционном болгарском архитектурном стиле. Видин находится в северо-западной части Болгарии, на берегу Дуная, в 190 км к северо-западу от Софии, граничит с Румынией на севере и с Сер бией на западе. Река Дунай – естественная граница между Видином и румынским городом Калафат. Сейчас между этими городами налажено паромное сообщение, а в 2012 г. планируется завершение строительства моста «Дунай-2», соединяющего болгарский и румынский берега. Недвижимость в области Видин стоит очень недорого (приграничная «глубинка» в 500 км от побережья), но, несмотря на удаленность от моря, природа и возможности для отдыха здесь – отличные. Цена продаж на жилые объекты здесь с прошлого года понизилась на 27% и сейчас составляет €5120. Реальное предложение: за €6000 продается трехэтажный, требующий косметического ремонта дом в горном селе в 23 км от города Видин. Жилая площадь – 112 кв. м. Площадь сада – 1000 кв. м. Село хорошо обустроено, имеется регулярный общественный транспорт. Монтана (до 1993 г. – Михайловград) – административный центр Северо-Западного региона Болгарии. Город расположен на берегу реки Огоста.

октябрь 2010

Особенную «любовь» болгарское иммиграционное законодательство питает к российским пенсионерам. Подтвердив наличие пенсии, купив или арендовав недвижимость и положив на счет в банке сумму не менее €1500, российский гражданин признается «обеспеченным пенсионером» и получает право на статус резидента.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Страна номера

Города, регионы и ценовые курьезы Варна – один из древнейших городов Европы. Когда-то на месте нынешней Варны существовал древний фракийский поселок под названием Одессос. Сегодня это – экономический, культурный и административный центр страны. Варна считается важным транспортным узлом Юго-Восточной Европы. Здесь находится международный аэропорт, самый большой морской порт в Болгарии, железнодорожный вокзал, хорошо развито магистральное и дорожное сообщение. Цены на недвижимость в Варне – от €800 за кв. м. В 40–50 км от Варны (например, в г. Провадия) продаются квартиры и сельские дома стоимостью от €15 тыс. Пловдив и Стара Загора расположены вблизи основной магистрали, связывающей Софию с Бургасом и морем. Район очень развит: большие села, низкий уровень безработицы. Есть торговые центры, супермаркеты. Пловдив – второй по величине город и центр культурной жизни Болгарии, а его древняя часть входит в списки мирового наследия ЮНЕСКО. Находится в 150 км к востоку от Софии и в 270 км к западу от Бургаса. Один из древнейших городов не только в Болгарии, но и в Европе. Город расположен на шести холмах в западной части Верхне-Фракийской низменности, по обеим сторонам самой большой в Болгарии реки Марицы. Цены на квартиры – в среднем €500 за «квадрат», сельские дома в радиусе 30–50 км – от €15 тыс. Стара Загора находится в 230 км к юго-западу от Софии, с которой соединена первоклассной автомагистралью. В 190 км к западу находится крупный индустриальный центр и морской курорт Бургас. Большой экономический и культурный центр. Известен как город лип, поэтов и творчества. Квадратный метр в среднем – €450, среднепродажная цена сельских домов – €12 870 (что на 5% ниже уровня конца первого полугодия 2009 г.). От €5 тыс. предлагаются дома после ремонта в селах, пригодные для проживания. Велико Тырново – древняя столица Второго Болгарского царства, колыбель болгарской архитектуры, живописи и литературы. Расположен город между Софией и Варной. Велико Тырново славится своим высококачественным вином. Лучшие вина региона производятся в городах Лясковец, Сухиндол и Свиштов. Множество местных ресторанов и таверн предлагают традиционную кухню. Благодаря замечательной природе и другим достоинствам, район Велико Тырново – самый известный среди иностранных покупателей сельской недвижимости и главный для всей Болгарии рынок загородного жилья. Здесь расположено множество небольших городков, которые в последнее время стали очень популярны у покупателей. Один из наи более интересных называется Елена, в 40 км юговосточнее Велико Тырново. Там сохранился облик эпохи Возрождения и примерно полторы сотни исторических зданий.

– Каким, по вашим ощущениям, станет для болгарского рынка ближайший год? – Сейчас самое время покупать недвижимость в Болгарии и при этом – покупать все еще выгодно, так как после вступления страны в Шенген цены пойдут вверх. Совершенно точно, что к следующему лету цены значительно изменятся. – Если к вам обратится клиент с просьбой подобрать дом в болгарской сельской глубинке, вы поможете с покупкой или будете отговаривать? – Такие дома покупают в основном для своих родителей в связи с возможностью получить ПМЖ для пенсионеров, таким образом обеспечивая им спокойную жизнь в хорошо устроенной болгарской деревне. Сейчас можно купить хорошие дома в деревнях очень выгодно, зачем отговаривать клиента? Все зависит, однако, от поставленной цели, и если цель – инвестиция, то тогда покупателю необходимо знать, что дома в деревне не слишком ликвидная недвижимость. Потом надо знать, что есть деревни и деревни, благоустроенные и очень отсталые во многих отношениях. В принципе, когда речь идет о домах, мы рекомендуем своим клиентам, которые не планируют жить в Болгарии больше чем месяц-два в году, покупать только в закрытых комплексах, где есть и охрана, и поддержка, а также можно сдавать дом и получать постоянную прибыль. – Продажа «незавершенки» была невыполнимой задачей год назад. А теперь? – Сейчас открываются продажи на многие новые объекты. Есть такие, которые в процессе строительства, и такие, которые все еще на котловане. Спрос большой. Если мы сопровождаем такую сделку, то сначала проверяем надежность инвестора, потом советуем предварительный договор подписывать у нотариуса с заверкой материального интереса. – Что сегодня покупают ваши русские клиенты? – Основные клиенты – из Москвы, но есть также из Петербурга, Нижнего Новгорода, Сургута... из разных краев России, также из Украины и Казахстана. Приобретают апартаменты в основном на первой линии или в центре города, в закрытых комплексах с хорошей инфраструктурой. – Где покупают? – Варна, в том числе курорт «Золотые пески», Обзор, Созополь остаются, на мой взгляд, самыми перспективными. Не будем забывать и бальнеологические курорты – «Св. Константин и Елена», Поморие, Велинград. Есть очень интересные и нестандартные варианты, например, сейчас у нас в продаже появились дома в закрытом комплексе в традиционном болгарском стиле, с превосходной архитектурой и инфраструктурой, в историческом сердце Болгарии, владелец по договору гарантирует прибыльность вложений. Интересный вариант? Я думаю, да.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

рассказывалось, что в селе Доброславци неподалеку от Софии цена на недвижимость буквально за ночь подскочила на 50–75%, и предложение жилья на продажу увеличилось в несколько раз. Это случилось сразу после того, как жителям села Доброславци из вечерних новостей стало известно, что на находящемся рядом бывшем военном аэродроме появится трасса для проведения гонок «Формулы1» в 2012 году. Прилегающие к Доброславцам земельные участки подорожали в разы. Как утверждают работающие в этом районе риэлторы, три года назад одна испанская компания купила здесь 40 га земли по цене €10–12/кв. м. Сегодня та же земля предлагается к продаже уже за €40/кв. м.

Строительство продолжается Проблемы рынка недвижимости не обошли стороной строительный сектор страны, где было зарегистрировано существенное падение объемов. С начала 2010 года, по данным Национального статистического института, количество выданных разрешений на новое строительство распределилось неравномерно: во II кв. года – 1441 разрешение на строительство жилых зданий (по сравнению с I кварталом – 46-процентный рост). Но, по сравнению с данными за прошлый год, показатель упал на 21%. Количество разрешений на строительство административных зданий, полученных во II кв. 2010 г., – 58, что на 18% больше, чем в I кв., и на 27% меньше прошлогодних показателей.

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Страна номера

Веселина Иванова, руководитель Five Star Investments Ltd, член Международной конфедерации профессионалов в сфере недвижимости ФИАБСИ, член Болгарской гильдии риэлторов НСНИ, член Европейской ассоциации риэлторов СЕРЕАН:

Область Монтана находится неподалеку от Софии и известна своей великолепной природой и наиболее дешевой недвижимостью в сельской местности в Болгарии. Минусы: в районе высокая безработица, и многие переезжают в крупные города в поисках постоянной работы. Именно с этим связано большое число объектов на продажу. Предполагается, что открытие нового моста через Дунай принесет сюда некоторое оживление. Цена продаж объектов недвижимости упала в этом регионе в 2009 г. на 39% и еще на 17% – в первом полугодии 2010 г. Сейчас «средняя» недвижимость оценивается здесь всего в €4000. Реальное предложение: в одном из больших сел этой области, расположенном в 35 км от г. Монтана, за €4500 продается одноэтажный кирпичный дом площадью 71 кв. м с участком 1000 кв. м. Разумеется, дому требуется ремонт. Плевен расположен в северной части Болгарии в 35 километрах от Дуная и является важным транспортным узлом на железнодорожной магистрали София–Варна. Привлекает покупателей доступными ценами на недвижимость и удачным местоположением. Средние цены в районе понизились в 2009 году на 28% (€4800). С начала текущего года цена продаваемых объектов выросла на 42%, дойдя до €6800. Такой «статистический бум» риэлторы объясняют просто: в этом районе ведется строительст во АЭС Белене, на котором работают иностранные, в том числе российские, специалисты. Иностранцы на время работы по проекту нередко покупают себе недвижимость, как правило, довольно качественную и, по местным меркам, достаточно дорогую. Статистика этих покупок в основном и повлияла на средние цены в сторону их резкого увеличения. Реальное предложение. В одном из сел района, расположенном на трассе Свиштов–Плевен на расстоянии 50 км от Плевена и 30 км от Свишова и Дуная, за €7400 продается двухэтажный капитальный дом площадью 160 кв. м с садом 1000 кв. м. Недвижимость в хорошем состоянии. София. Столица Болгарии – все еще столица с самой дешевой недвижимостью в ЕС. Считается, что она обладает самым высоким в стране потенциалом для роста цен на жилье после выхода из кризиса. Пока средняя цена проданных во II квартале 2010 г. столичных апартаментов равнялась €86 тыс. при стоимости жилой площади €870/кв. м. Цены на недвижимость в пригородах Софии упали за последний год на 20–25%, а цены на дома в селах, удаленных от столицы на 50–60 км, начинаются от €15 тыс. Дом, в который можно въехать сразу, не «заморачиваясь» с ремонтом, можно найти по цене от €30 тыс. Около Софии есть множество небольших городков (Правец, Ихтиман и др.), в которых имеются комплексы для гольфа и спа. В 60 км от Софии находится город Самоков и в 10 км от него – Боровец – второй по величине горнолыжный курорт Болгарии. Бывает, что на рынке недвижимости случаются события, которые можно отнести к курьезным. В недавнем репортаже болгарского телеканала BTV

– Прокомментируйте проблему покупки недвижимости, находящейся в залоге. Это правда, что, если застройщик не снимет обременение с покупаемого апартамента (а такие случаи есть), то добросовестный покупатель, приобретающий готовую построенную квартиру в ипотекированном комплексе, может лишиться своей собственности по решению суда? – Мы с вами очень часто говорим о роли консультанта по недвижимости. Именно агентство должно заранее знать весь процесс и объяснить своему клиенту, как все это происходит, чтобы не было никаких сомнений. Такие комплексы есть, конечно, – очень многие инвесторы предпочитают пользоваться средствами банка или фонда. Это не должно пугать покупателя, если об этом написано в предварительном договоре, который он заключает с застройщиком, и если ему понятна схема, по которой залог снимается. При этом указаны сроки, в которые это необходимо сделать, если эти сроки нарушены, то суммы, оплаченные покупателем, возвращаются, при этом с большой неустойкой. Самое страшное, когда об этом в предварительном договоре не сказано ни слова, а в итоге покупатель, оплативший все на 100%, получает заложенную недвижимость. Но в этом случае виноват сам покупатель – это означает, что он сэкономил на профес сиональном агенте, который сделал бы заранее все проверки, чтобы гарантировать «чистоту» сделки. Наша компания работает сейчас только с одним таким объектом. С нашими юристами мы проверили все документы и можем гарантировать клиенту, что сделка пройдет без осложнений и покупатель получит «чистый» от обременений документ о собственности.

покупать квартиры в морской столице Болгарии – г. Варне и ее пригородах. Рекомендую и небольшой курортный городок Бяла – отличное сочетание природы, экологии, инфраструктуры, доступности цен и не очень плотной застройки. То, что я категорически не советую, – это связываться с так называемой «бюджетной» недвижимостью с ценовым бюджетом до €20 тыс. Эти квартиры, как правило, не имеют никакой ликвидной стоимости, и покупатель рискует стать «вечным» собственником такого жилья.

Индекс рыночных цен на жилье, I кв. 2003 г. = 100%

Источник: Raiffeisen Real Estate совместно с National Real Estate Association (NREA) 46

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

В статистике региональной строительной активности лидирует область Варны, где было получено 176 разрешений на строительство жилья. Далее следуют город София (166) и область Бургаса (135). Замкнули пятерку регион Пловдива и Софийская область, где было получено 131 и 114 разрешений. Самое большое количество запланированных девелоперами жилых единиц находится в Варне и в южной части Благоевграда (676 и 460), за ними сле дуют города София (438) и Пловдив (413). Таким образом, число заявок в болгарские муниципалитеты на отведение строительных участков, увеличившееся во второй четверти года, пока заметно проигрывает даже статистике неблагополучного 2009 г., не говоря о докризисных показателях. Но и в строительной отрасли имеется ниша, которая на общем фоне выглядит более чем благополучно – строительные проекты на первой линии от пляжей морских курортов. С начала 2008 г., когда Республика Болгария вступила в Евросоюз, в стране появились новые «европейские» нормы, которые запретили строительство жилых объектов на прилегающей к пляжам территории (100-метровая зона), одновременно ограничив высотность возводимых на полукилометровом расстоянии от берега зданий пятью этажами. Тем не менее, строительство курортного жилья на первой линии все же местами ведется – им занимаются подрядчики, получившие на это официальное разрешение до вступления в силу соответствующих запретов. Учитывая ощутимый дефицит подобных предложений на рынке, октябрь 2010

С началом текущего года падения, по данным Национального статистического института Болгарии (National Statistical Institute, NSI), исчерпав свой отрицательный потенциал, составили в I кв. в среднем по стране 2,3%, во II кв. 2010 г. показав «минус» в пределах 0,8%.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Страна номера

Виталий Агеенко, ведущий менеджер компании Dream Home (Варна, Болгария): – Для инвестиций я советую

И все-таки в лидерах

море, горы, а главное – доступные цены здешних квадратных метров. В последние годы русский язык вновь отвоевывает утраченные позиции: после короткого перерыва начала девяностых, когда число владеющих им болгар пошло на спад, – теперь с каждым годом увеличивается количество молодых людей, изучаю щих русский в школах и университетах. Сегодня практически в любом крупном болгарском городе имеются «русские» книжные магазины и периодика на русском языке. Во многих городах Болгарии есть русские клубы, в Софии работает Русский информационно-культурный центр, имеется русская школа при посольстве РФ в Болгарии, а в городах есть гимназии с углубленным преподаванием русского языка. Несмотря на то, что Болгария – член ЕС, получить вид на жительство здесь несложно. Для этого достаточно приобрести или арендовать любое жилье, показать наличие работающего бизнеса или подтвердить статус представителя зарубежной фирмы. Доказать платежеспособность соискателя может обычный банковский счет со «смешной» по европейским меркам суммой в €1500. Особенную «любовь» болгарское иммиграционное законодательство питает к российским пенсио нерам. Подтвердив наличие пенсии, купив или арендовав недвижимость и положив на счет в банке сумму не менее €1500, российский гражданин признается «обеспеченным пенсионером» и получает право на статус резидента. Собственно, после сказанного становится понятной та особая роль, которая отводится Болгарией инвесторам из России.

Средние цены на апартаменты в регионах Болгарии в I-II кварталАХ 2010 г. (€/кв. м) Районы

I кв. 2010

II кв. 2010

Всего

501,9

498,1

Благоевград

437,9

436,5

Бургас

639,3

631,5

Варна

837,9

817,4

Велико Тырново

439,5

415,1

Видин

356,7

349,0

Враца

355,8

331,3

Габрово

372,1

341,3

Карджали

332,3

346,7

Кюстендил

278,3

292,0

Ловеч

346,4

351,8

Монтана

372,8

391,9

Пазарджик

321,1

334,1

Перник

433,0

426,8

Плевен

423,5

426,2

Пловдив

528,2

541,6

Разград

390,3

375,9

Русе

485,4

462,8

Силистра

350,0

350,8

Сливен

402,3

390,9

Смолян

382,4

393,1

София (город)

799,1

София (область)

359,3

365,8

Стара Загора

461,4

456,8

Добрич

411,1

417,7

Тарговиште

345,8

361,5

Хасково

462,4

473,4

Шумен

451,8

416,7

Ямбол

370,2

370,8

Источник: National Statistical Institute Republic of Bulgaria

На вопрос «Где лучше покупать?» риэлторы, как правило, отвечают стандартно: Золотые пески, Варна, Созополь, Святой Влас. «Солнечный Берег сегодня привлекает, пожалуй, только своей дешевизной. Но на юге – в Китене, Царево, Приморско можно найти наиболее интересные предложения по конкурентоспособной цене. Наиболее перспективными сегодня по нисходящей можно считать Бялу, Варну, Золотые пески. По статистике стоимость апартаментов даже в столице Софии порой ниже, чем в Варне», – резюмирует Светлана Александрова, директор юридического бюро «Юррайт». Несмотря на непростой для болгарского рынка период, эта страна остается самым популярным направлением для российских жилищных инвестиций. Все рейтинги, подсчитывающие количество покупок зарубежной недвижимости россиянами, уже несколько лет единодушно ставят Болгарию на первое место. Считается, что по числу продаж болгарская недвижимость занимает около четверти объема всего этого рынка. Только по официальным данным владельцами болгар ской недвижимости являются около 300 тыс. наших соотечественников. Это понятно – в пользу выбора Болгарии в качестве «второго дома» выступают языково-культурная близость, климат, 48

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Страна номера

застройщики не имеют проблем со сбытом готовых объектов и их финансированием. Цены таких объектов довольно высоки. Например, в проекте комплекса Aheloy Palace, от строительной компании Midia, цена односпальных апартаментов начинается с €50 077, то есть из расчета €1318/кв. м. Комплекс расположен на первой линии от побережья у устья реки Ахелой, на двенадцатикилометровой пляжной полосе, между городами Варна и Бургас. Елена Суворова, региональный директор BG Estates Worldwide, говорит, что в этом году россияне после двухлетнего перерыва вновь стали интересоваться возможностями инвестиций в строительные проекты. «Интересно то, что все чаще работающие девелоперы пытаются развернуть свои новые проекты в сторону русских покупателей. Потому что матрица запросов и ожиданий русских и англичан, которые до недавнего времени были клиентом № 1, серьезно отличаются. Так что новые комплексы изначально создаются под специфику русских собственников, в плане инфраструктуры, размера и оборудования апартаментов, бюджетов, запросов культурного плана», – отмечает Красимир Лозанов, главный эксперт Торгово-промышленной палаты г. Бургас. Стоимость земли под застройку на побережье варьируется в широком пределе от €70/кв. м до €300/кв. м. Цена в основном зависит от степени удаленности объекта от моря, уровня инфраструктуры и туристической популярности курорта.

Болгарское гражданство? Это реальность Еще недавно эксперты и аналитики рынка зарубежной недвижимости в один голос говорили, что большинство россиян приобретают дом или квартиру за пределами страны либо с целью инвестиций, либо в качестве «дальней дачи». Считалось, что только единицы ищут жилье за рубежом, чтобы навсегда переселиться. Однако недавний массовый опрос молодых обеспеченных жителей крупных российских городов вынуждает подвергнуть сомнению общепринятые взгляды на этот счет. Так, Левада-центр провел исследования, затронувшие не весь российский средний класс, который составляет, по разным оценкам, от 20 до 40% населения, а только его «сливки» — молодых обеспеченных горожан. В опросах участвовали только респонденты с высшим образованием в возрасте от 24 до 35 лет, проживающие в 14 крупнейших городах страны и имеющие высокий среднедушевой доход, который в Москве составляет €1500 на члена семьи, в Петербурге — €1000, а в других городах — €800. Таким образом, были получены данные о жизни и образе мыслей молодых представителей «элиты» среднего класса, располагающей всеми необходимыми для успеха ресурсами: молодость, высокий образовательный и материальный уровень, преимущества проживания в большом городе. Тревожные цифры Главное, что надо отметить в ответах респондентов, — их неуверенность в стабильности своего положения и ощущение, что основы достигнутого благополучия могут быстро разрушиться. Социологи объясняют такие прогнозы отсутствием чувства защищенности. Около 76% опрошенных полагают, что не могут защитить себя от произвола властей, в частности, милиции. Около 65% сомневаются, что смогут защитить свои права в суде. Неуверенность в будущем способствует распространению эмигрантских настроений.

Половина опрошенных думают о возможности уехать из России насовсем или хотя бы временно. Причем 75% таких потенциальных эмигрантов моложе 35 лет, а 15% из них относятся к высшему среднему классу — проживают в Москве (29%) и в 70% случаев владеют как минимум одним иностранным языком. В качестве причин потенциального отъезда из страны 86% респондентов назвали желание получить больше гарантий стабильного и безопасного будущего, 79% — желание жить в условиях верховенства закона, прав и свобод. Для 69% мотив эмиграции — возможность избежать произвола властей, а для 83% — стремление иметь лучшие и более комфортные условия для жизни. Человек и закон Но если ранее российские граждане останавливали свой выбор на таких странах, как США, Канада и страны Западной Европы, то в настоящее время Болгария стала одной из самых востребованных стран с точки зрения получения европейского гражданства, по скольку гражданство Болгарии – это гражданство ЕС, позволяющее проживать и работать в любой из стран Европейского Союза без каких-либо ограничений. В соответствии с Законом о болгарском гражданстве № 54 от 31.05.2002 г. приобретение болгарского гражданства возможно в следующих случаях: 1. Приобретение болгарского гражданства по происхождению: Ст. 8. Болгарским гражданином по происхождению является каждый, у кого хотя бы один из родителей – болгарский гражданин. Ст. 9. Болгарским гражданином по происхождению является и любое лицо, которое признается болгарским гражданином, или чье болгарское происхождение установлено судебным решением.

2. Приобретение болгарского гражданства по месту рождения: Ст. 10. Болгарским гражданином по месту рождения является любое лицо, родившееся на территории Республики Болгария, если не принимает другого гражданства по происхождению. Ст. 11. Считается рожденным на территории Республики Болгария ребенок, который был обнаружен на ее территории, его родители неизвестны. 3. Приобретение болгарского гражданства по натурализации: Ст. 12. Лицо, которое не является болгарским гражданином, может приобрести болгарское гражданство, если на дату подачи заявления о натурализации соблюдены следующие условия: 1. Является совершеннолетним; 2. Не менее 5 лет назад получил разрешение на постоянное пребывание в Республике Болгария. Теперь обратимся к российскому законодательству. В России существует официальный порядок изменения национальности. Это делается путем подачи заявления в ЗАГС и на основании решения суда общей юрисдикции. Почему существует такая возможность? Потому что последние сто лет страна переживала непростой исторический период, ее население активно мигрировало, в результате чего, по официальным или неофициальным данным, сегодня едва ли не каждый российский гражданин может найти в своем генеалогическом древе представителей европейских наций. То, что раньше скрывалось, сейчас становится реалией при содействии опытных юристов. В результате вы можете официальным путем, при соблюдении определенной законодательством процедуры, узаконить свою новую национальность. А на основании этого – получить болгарское гражданство, присоединившись к одной из стран ЕС.

190098, Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, офис 24 тел./факс: (812) 314 -91-43, 570-66-30, 570-67-05 vipserviceint@gmail.com http://vip-service.spb.ru 113184, Москва, Озерковский пер., д. 12, офис 216 тел./факс: (495) 797-80-79, 797-80-48, 518-67-06 vip-service@mail.ru http://vip-service.spb.ru

Текст: Юрий АБАШЕВ (София, Болгария) Фото: Андрей ИВАНОВ Бум на рынке недвижимости в Болгарии с начала нового тысячелетия стимулировал и бум в строительном сегменте болгарской экономики. Практически любой болгарин, имеющий какие-то знания в строительстве и способный начать свой бизнес, затевал новый строи тельный проект, беря ипотечные кредиты под залог будущего комплекса. Рост цен и значительное превышение спроса над предложением давали возможность завершить все в срок, а поступления средств от потенциальных покупателей покрывало расходы не только на само строительное производство и выплату процентов банкам, но и позволяло получать значительную прибыль. Мелкие строительные дельцы становились средними, а некоторые даже крупными, начиная реализацию серьезных проектов по отработанной схеме. Ничто не предвещало проблем: болгарские цены оставались самыми низкими в Европе, спрос превышал предложение, а банки без проблем давали займы. Не имея начального капитала, но зная, как разрекламировать будущее строительство и привлечь покупателей, многие новички вполне могли не только собрать деньги, но и довести строительство до завершения.

Работа над ошибками

Покупатель в ответе

Если до 2007 года основной темой разговоров среди покупателей на болгарском рынке был рост стоимости и возможный заработок на перепродаже, то сегодня на первый план вышел вопрос проведения безопасной сделки.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Результаты покупательской беспечности сегодня широко обсуждаются на просторах Интернета. Варианты сценариев: – Строительство за несколько лет даже не началось до сих пор, а люди пытаются найти получателя своих денег. октябрь 2010

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 53 www.vd-zr.ru

МНЕНИЕ

Ах, Европа В начале нулевых – вплоть до самого начала кризиса – русскоговорящие покупатели часто осуществляли сделки на выставках, через Интернет или просто по совету или рассказам знакомых, вообще не приезжая в Болгарию и имея лишь какие-то смутные фантазии о том, что они становятся собственниками недвижимости за рубежом. Никто не задумывался о рисках, о возможных проблемах в будущем, о тех сложностях, о которых все много наслышаны в России. «Европа, ах, Европа, и Болгария, как член Европейского союза... Там верховенство Закона, и рисков никаких не может быть!» – рассуждали будущие собственники. Уверенность лучилась из рекламных буклетов, с интернет-сайтов. Случалось, посредники, не владея темой серьезно, брались обещать то, что в принципе невозможно по болгарскому законодательству: «Покупая недвижимость в Болгарии, вы получаете возможность стать резидентом Европейского союза», а в ряде случаев встречались и обещания получения болгарского гражданства, хотя ни первое, ни второе не регламентировано болгарским законодательством. Максимум, на что может сейчас претендовать собст венник болгарской жилой недвижимости – получение мультивизы типа «С» в Болгарию сроком от 1 до 3-х лет, с нахождением на территории Болгарии не более 90 дней в течение полугода.

Не стоит стесняться На сегодняшний день стало очевидно, что часть покупателей создала себе определенные проблемы поверхностным подходом к оформлению сделки. Основные ошибки: 1. Покупка недвижимости по картинкам или рассказам продавцов, знакомых или просто на основании понравившейся рекламы. Картинки, как правило, являются компьютерной графикой, на которой можно показать все, что угодно. – Строительство значительно задерживается с бесконечным переносом сроков сдачи, но люди уже оплатили свою собственность, которой не могут пользоваться. – Покупатели стали собственниками недвижимости, но неожиданно оказалось, что все строительство было ипотекировано, сейчас на их собственность наложен арест, и она будет продаваться на торгах. – Покупатели просто потеряли деньги, доверив распоряжение собственным банковским счетом малознакомым людям. Болгарские нотариусы не несут ответственность за проблемы, возникшие в результате оформления сделок. Они лишь проверяют указанные в нотариальном акте документы для купли-продажи недвижимости на соответствие требованиям для осуществления сделки, а также удостоверяют, что договор покупки подписали люди, имеющие на это право по болгарскому законодательству. Нотариус не обязан проверять чистоту сделки дополнительно, а сам покупатель всегда заинтересован в том, чтобы проверить все. От некоторых самоуверенных сограждан можно услышать: «Ну, ничего, если будут проблемы с покупкой, то подадим на продавца в суд!» Безусловно, в случае возникновения конфликта можно судиться, если есть желание, время и дополнительные средст ва, но в период кризиса и судебная система начинает пробуксовывать, а даже в случае выигрыша судебного иска не всегда у продавца могут оказаться деньги для возврата потерянных средств или компенсации вскрывшихся неудобств. 54

2. Подписание договоров, не читая (не пригласив переводчика) или не придавая значения ряду важных пунктов, не задумываясь о своей ответственности по договору и не включая санкции в отношении продавца, если он не исполнит свои обязательства. Нередки случаи, когда покупатели подписывали договора, понимая, что условия кабальные, но объект настолько хорош, что упустить его нельзя. Стоит иметь в виду, что в большинстве случаев покупателям предлагается текст договора, отстаивающий лишь интересы продавца, и следует настаивать на включении в договор как минимум такой же ответственности для продавца, как и для покупателя. Например, за задержки строительства штрафные санкции должны быть не менее серьезными, чем по отношению к покупателю – за задержку платежа. 3. Безответственная доверчивость по всем вопросам, нежелание задуматься или просто проверить элементарную информацию перед подписанием договора. Иногда покупатели дают доверенность на покупку недвижимости и распоряжение банковским счетом для оплаты покупки малознакомым людям, о чем впоследствии горько жалеют. 4. Покупка апартамента в строящемся комплексе лишь по причине того, что цена там может оказаться в 2 раза ниже, чем в соседнем построенном. Следует проверить, сколько лет уже прошло с начала строительства и не заложен ли комплекс банку.

Осторожнее с ипотекой Сейчас сложилось положение, когда множество объектов ипотекированного строительства не может быть завершено из-за невозможности продать недостроенное жилище. Часто деньги от продажи нескольких апартаментов строитель вынужден использовать не для завершения строительных работ, а для оплаты процентов банку. Поэтому очень важно проверять, заложен ли ваш объект банку или нет. Как? Это можно сделать в «Имотном регистре» (Регистре недвижимости) в данном районе. Если покупаемый объект заложен банку, то надо быть особенно внимательным. Это не страшно, но если сам строитель ничего не сообщил об ипотеке, то следует проверить его финансовое состояние. Может оказаться, что у него много долгов, и в таком случае лучше отказаться от покупки. Если сам строи тель не скрывает наличия ипотеки, то в предварительном договоре необходимо подробно описать, каким образом будет производиться оплата покупки и снятие ипотеки. Надежнее всего в таком случае платить не продавцу, а непосредственно банку, получив от банка гарантийное письмо с обязанностью снятия обременения после оплаты вами или продавцом, перед оформлением собственности у нотариуса. Так у покупателя будет больше уверенности, что продавец не использует его средства для других целей. Следует отметить, что декларации продавца в нотариальном акте об отсутствии ипотеки или других обременений недостаточно. Все это необходимо проверять само стоятельно или через представителя.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 55 www.vd-zr.ru

МНЕНИЕ

Сейчас возникают ситуации, когда люди приобрели апартаменты или дом несколько лет назад, неожиданно выясняют, что строитель не выплатил ипотеку банку, и на жилье уже наложен арест, а объект будет продаваться на торгах. В качестве решения для добросовестного собственника возможны два варианта: участвовать в торгах и выкупить у банка свое же жилище, повторно заплатив за него, или же потерять его, не получив никакой компенсации. Почему так происходит? Согласно болгарскому законодательству, покупатель, не сделавший все возможное для проверки своей покупки, не может предъявлять каких-либо претензий через судебные инстанции. Даже если он обратится в суд и даже добьется решения в свою пользу, то очень сомнительно получение назад денег от продавца, если он объявлен банкротом.

Болгарская деревня? Это по-нашему

Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Андрей ИВАНОВ Ведущие: Юлия ЛОЗОВСКАЯ, главный редактор журнала «Ваш дом за рубежом», Ольга СМУГЛИНА, директор представительства в Санкт-Петербурге корпорации «БЕСТ-недвижимость» Полгода назад журнал «Ваш дом за рубежом» организовал во время Салона зарубежной недвижимости в СКК мастер-класс на тему «Покупаем дом мечты в Болгарии»: сельский домик или апартамент на море?» Собрав по традиции полный зал публики, мы делились своими рецептами покупок в Болгарии, назначив на роль оппонента представителя риэлторской профессии и классических взглядов на покупку недвижимости в стране у моря. Спустя полгода тема «нестандартных покупок», по статистике запросов потенциальных покупателей, вышла в рейтингах на убедительные позиции.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 57 www.vd-zr.ru

Практикум

Два полюса покупателей Юлия Лозовская: Мы говорим о том, что можно купить в Болгарии на скромный бюджет, какие проблемы вас подстерегают на этом пути и как их разумнее преодолеть. Сравним нестандартную покупку с уже привычными для россиян инвестициями в недвижимость на болгарских курортах. Цена сельского дома в Болгарии начинается от €4000. Что это за дом? Наверно, это не очень интересно. Нужно понимать, что это будет любимая игрушка, если хотите, конструктор «Сделай сам». Сделав такую покупку, нужно отдавать себе отчет, что нельзя будет туда приехать и сразу начинать жить. Ольга Смуглина: Скажите сразу и честно, есть ли в доме за €4000 удобства? Требует ли он ремонта? Юлия Лозовская: Если такой дом находится менее чем в 100 км от моря, то это, скорее всего, – фактически земля, на которой можно, снеся остатки старого дома, построить в его границах новый. Если дом ближе к македонской границе, то есть до моря – не менее пятисот верст – то это может оказаться дом, в котором после сравнительно недорогого ремонта можно жить. Чем же такая покупка может быть интересна? Безу словно, за 160 тыс. рублей вокруг Петербурга мы не купим ничего такого, что можно отнести к категории недвижимости. В Болгарии за €4000 – это будет такой дачный вариант, туалет во дворе. Впрочем, может быть асфальтовый подъезд, действующее село, и центральное водоснабжение в болгарских селах практически везде. Разумеется, и электричество везде. Ольга Смуглина: На этом этапе надо обязательно обратить внимание на то, какой дом зарегистрирован на вашем участке. Можно ли его перестраивать. Можно ли его достраивать до двух этажей и выше. Юлия Лозовская: Здесь мы сталкиваемся с проблемой согласования проекта. Если идти по этому пути, то вас ждет примерно тот же алгоритм, что и в России. Не сложнее, но и не намного проще, это достаточно долго и это стоит денег. Если мы покупаем участок со старым домом и его ломаем, то только в его границах можем построить новый. Но если дом был одноэтажный, то одноэтажный и построим. За нарушения можно поплатиться самой постройкой, все достаточно строго. Это нужно обязательно учесть, строя дом своей мечты.

Ищите истину или агента Ольга Смуглина: Что там делать потом, в этом доме мечты? Юлия Лозовская: Неплохой вариант для активных пенсионеров, готовых связать свою жизнь с Болгарией. Достаточно подтвердить пенсионный статус, приобрести недвижимость и выехать на ПМЖ. Пожалуй, Болгария – единственная европейская страна, где на данный момент российские пенсионеры легко и быстро получают резидентский статус. Ольга Смуглина: Расскажите, как местные риэлторы показывали вам свои варианты на продажу. Юлия Лозовская: Мы приехали в Болгарию в середине декабря. Маленькая местная риэлторская компания везет нас на просмотры. Мы посмотрели дом в 50 км от Софии, €9000. Дом, в котором никто не жил лет, наверное, 20. Стены сложены в один кирпич. Очень красивый видовой участок на склоне холма, соток 12–15, внизу – село, вдали – горы, но вот сам дом проще снести и построить заново. Дорога – грунтовая. Машина встала, и до самого дома мы шли по обочине дороги примерно с километр. Ольга Смуглина: В курортных районах, где петербургские риэлторы продают жилье от застройщика, подобная ситуация невозможна. Все подъезды, вся транспортная доступность на очень высоком уровне. Жилье из качественных материалов, с отделкой. Юлия Лозовская: А цена? Ольга Смуглина: Начинается от €27 тыс. В пешей доступности от моря. Юлия Лозовская: Согласна. Кому-то нравится жить в городской квартире, кому-то – в доме на земле. Кому-то нравится получить квартиру в комплексе 58

с бассейном, закрытом и охраняемом, где решены все или почти все проблемы, кому-то хочется построить свой дом самому. Вот для этой аудитории может подойти вариант покупки старого сельского дома. Ольга Смуглина: Какие еще варианты вы видели? Юлия Лозовская: От €7500 до €30 тыс. В этой ценовой категории – и варианты под снос либо под серьез ную реконструкцию, и варианты «под ключ» – уже после ремонта. Все зависит от расстояния до моря и до Софии. Скажем, в доме за €10–15 тыс. в 100 км от моря вполне можно жить: вода будет заведена в дом, санузел – оборудован, участок – облагорожен. Часто

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Юлия Лозовская: До недавнего времени российские агентства вообще не рассматривали варианты продажи болгарских домов. Почему? Все просто. Низкая цена, обязательное наличие болгарского посредника, трудоемкая работа с покупателем – все это в итоге выливается в неинтересный финансовый результат. То есть комиссионные по такой сделке будут крайне низкими, а работы – много. Выехав в Болгарию, понимаешь, что предложение огромно. Клиента легко потерять, заработать на такой сделке российскому посреднику – тяжело, наверно? Ольга Смуглина: Безусловно. Это требует организации множества просмотров. Если клиент ищет дом до €10 тыс., то, конечно, он будет смотреть десятки вариантов. Юлия Лозовская: Неплохо бы уточнить, что €7000 или €10000 – это не конечная цена сделки, это цена дома. Если вы покупаете дом у застройщика на море, то услышите практически конечную цену плюс, может быть, расходы на нотариальное оформление, но они составляют максимум несколько сотен евро. Если мы покупаем дом, тем более в болгарском селе, тем более практически за бесценок, то надо понимать, что сверху будет посчитана комиссия риэлтору, затем расходы на регистрацию юридического лица (в Болгарии землю не продают иностранцам, а дом покупается с участком), затем расходы на нотариуса. Итого лучше иметь в виду сумму порядка €1500, чтобы покрыть сопутствующие сделке расходы. Кстати, мелкие болгарские риэлторские компании обычно берут комиссию в €500–600, это очень немного. Ни один российский риэлтор не согласился бы работать за такой «интерес». При этом они собственно-

ручно готовят документы для сделки и возят клиента на своем автомобиле за сотни километров. Ольга Смуглина: Наше агентство, проводя сделки с курортной недвижимостью, рекомендует очень тщательно относится к подбору документов. Обязательно нужно удостовериться в том, что имущество свободно от ипотеки и иных обременений, в том, что оно юридически принадлежит тому продавцу, который его продает. Что важно? Во-первых, выбрав объект, вы пишете заявление в Агенцию по вписыванию, где получаете справку об отсутствии обременений. Но от того момента, как вы получите необходимую информацию, и до нотариального удостоверения сделки проходит какое-то время, и ситуация может измениться. Например, девелопер – собст венник – может, составив договор ипотеки, заложить имущество. Такие случаи есть, и в последнее время их стало больше. Все-таки кризис еще не закончился. Ипотека – хороший способ для продавца и очень плохой для покупателя. Поэтому в момент покупки продавец должен предоставить справку об отсутствии обременений. Юлия Лозовская: Сделка с сельским домом требует предоставления стандартного пакета документов. Скица – это технический паспорт участка и строения, даночна оценка – это документ из налоговой, их получает либо продавец, либо агент по доверенности от продавца. У объекта может быть несколько сособст венников. Они не являются сами к нотариусу, это, скорее всего, пожилые люди. Достаточно распространенный вариант, когда по доверенности агент выступает от их лица. Наших покупателей это пугает, они считают, что раз в сделке фигурирует доверенность, то, значит, что-то нечисто. Квартиру по доверенности в России мало кто купит. В Болгарии это нормально, но нужно во все вникать и очень тщательно проверять. Когда я сама выступала в роли покупателя, то каждую букву изучала под лупой, и если чего-то не понимала, то обращалась к переводчику или нашему адвокату. Ольга Смуглина: У вас есть преимущества и знания в силу профессии, у наших покупателей основная защита – это агент. Вопрос из зала: «Несет ли нотариус ответственность за сделку?» Ольга Смуглина: Нотариус не несет ответственность за сделку, он ее регистрирует, проверив подлинность и правильность всех необходимых документов и установив личности и адекватность участников.

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 59 www.vd-zr.ru

Практикум

такие объекты продаются потому, что перешли новым владельцам по наследству, а те – либо живут в другом селе, либо переехали в город. Экспонируются обычно подолгу, год-два. До кризиса объекты за €3–5 тысяч активно покупали англичане. Их абсолютно не пугали варианты, когда в люстре свито птичье гнездо, нет ни окон, ни дверей. Они это покупали совершенно спокойно, нанимали бригаду строителей и превращали в «дома-пряники» – а любой традиционный болгарский дом можно превратить в «дом мечты». Иногда – с бассейном, конюшней и прочими удовольствиями. Чтобы прикинуть стоимость работ по перекладке черепичной крыши, устройству канализации и водопровода, внутренней отделке, нужно поинтересоваться ценами в России и разделить на 2 – на 4. Ольга Смуглина: Это специфика английского рынка, англичане предпочитают места далеко от моря, море они видят и в Англии. И в Болгарии, и на Кипре они стараются выбрать жилье до 1 км от моря, не ближе. Ситуация, обратная российскому покупателю. Юлия Лозовская: В последний год болгарские операторы рынка отмечают, что среди русских стала пользоваться спросом недвижимость в горах, на бальнеологических курортах. В не морской Болгарии есть на что посмотреть, и она намного интереснее и разнообразнее, чем побережье. Если человек не ограничен отпуском в 21 день, а намеревается проводить в Болгарии больше времени, то я бы рекомендовала выбирать не прибрежную недвижимость.

Вопрос из зала: «Можно ли в Болгарии составить договор в простой письменной форме и обойтись без нотариуса?» Юлия Лозовская: Нет, без нотариуса не обойтись. Хочу уточнить такой момент. Я бы советовала указать в договоре купли-продажи не кадастровую стоимость, как предпочитают часто делать сами болгары, а рыночную. Это несколько удорожит нотариальное оформление, но не настолько, чтобы подвергать себя риску. Ведь в случае, не дай бог, обжалования сделки вы получите назад именно ту сумму, которая фигурирует в документах. То, что вероятность наступления такого случая крайне низка, никак не повышает целесообразность риска. А если завтра обнаружится «обойденный» наследник и заявит свое право на 1/16 дома? Вопрос из зала: «Есть ли какие-то сроки для оспаривания сделки? Не всю же жизнь сидеть как на иголках в ожидании возникновения какого-нибудь родственника?» Ольга Смуглина: Согласно нормам международного права, для оспаривания существует юридический срок – 3 года. Ольга Смуглина: Я хочу обратить внимание на вопрос ликвидности покупки. Объект в провинции обладает меньшей ликвидностью, чем любой вариант курортной недвижимости. Он непривлекателен для арендаторов, и его будет сложно продать. Юлия Лозовская: Соглашусь, сдать такой дом в селе вдали от моря наверняка непросто, если только он не расположен вблизи пещер или минеральных источников. То же самое касается продажи. Наши болгарские партнеры любят говорить о том, что всегда интересно наблюдать за выбором англичан. Они, не зацикливаясь на море, часто выбирают для бюджетных покупок интересные места: живописные горные районы, вблизи пещер, источников. Между прочим, в Пампорово, вблизи известного болгарского горнолыжного курорта, и сейчас можно найти старинные каменные шале по ценам от €9000 до €30 000 в зависимости от состояния. Но я видела и такие предложения, которые очень тяжело продать. Например, огромный дом с большим садом, отремонтированный, с бассейном и пристройками, близ села Елхово, два года назад выставлялся за €100 тыс. У владельцев изменились планы. Но продать такой объект по такой цене сейчас практически нереально. Район Елхово – достаточно депрессивный, кроме того, там неинтересный ландшафт, и этот фактор серьезно отпугивает покупателей. Второй нюанс – в окрестных селах много цыган, а это не самое лучшее соседство. Ольга Смуглина: Не понятен смысл такого приобретения. Юлия Лозовская: За эту стоимость уже можно купить дом в приморской деревушке. В 5–10 км от моря. В Бяле и окрестных деревнях при бюджете в €60–80 тыс. уже можно выбрать хороший двухэтажный дом с садом, после реконструкции и ремонта, со всеми удобствами. Ольга Смуглина: При такой покупке напомню о необходимости тщательно подойти к оформлению документов. Юлия Лозовская: Конечно, тем более что мы говорим уже о другой цене, это уже эквивалент питерской квартиры. 60

Тернистый путь к дому-прянику Вопрос из зала: «Сколько стоят коммунальные услуги, и сколько стоит снять двухкомнатную квартиру?» Ольга Смуглина: Стоимость аренды €30 за односпальные и €40 за двуспальные апартаменты в день. Это на курорте, в высокий сезон. Вы можете сдавать свои апартаменты при условии, что комплекс расположен в достаточно хорошем месте, в пешей доступности от моря, с бассейном, детской площадкой, достаточно большой территорией. Юлия Лозовская: Если вы – потенциальный арендатор, то можно найти гораздо дешевле, пожертвовав близостью к морю. Ольга Смуглина: Стоимость коммунальных услуг – электроснабжение и вода – обходится порядка €100 в сезон. Во время вашего отсутствия вы не платите за электричество и воду, но круглый год платите за охрану, уборку территории, уборку бассейна, обязательную очистку воды, уборку лестничных клеток, возможный ремонт. Эти расходы составляют от €6 до €10 за кв. м в год. Юлия Лозовская: В собственном доме вы избавлены и от этих расходов, и от услуг. Можно поставить сигнализацию, заключив договор с местной охранной фирмой. Все остальное зависит от бюджета и фантазии. Как только вы задумаетесь в Болгарии о ремонте, к вам тут же придут: все соседи, все агенты, друзья агентов, и каждый назовет свою цену, пообещав привести бригаду, которая сделает из вашего дома «конфетку». Кроме шуток, в Болгарии много компаний, которые специализируются на реконструкции традиционных сельских домов, цены разные, кого-то из них рано или поздно придется выбрать. Традиционный болгарский дом – это очень интересно. Это не сельская коробка, есть определенные законы, по которым такой дом построен. Он принесет радость, если его не рушить, а кропотливо восстановить, используя определенные материалы. Они недорогие. В Болгарии черепица, кирпич – это очень дешево. Из кирпича строят, потому что по стоимости он равноценен бетону. Натуральная черепица в Болгарии – самый дешевый материал. Например, мне было предложено полностью перебрать и отремонтировать крышу моего дома площадью почти 100 кв. м за €2 тыс. По болгарским меркам это – самая дорогостоящая часть работы по восстановлению дома, по российским меркам – это смешно. Ольга Смуглина: Скажите, а как вы в Болгарию добираетесь? Юлия Лозовская: Из Петербурга – на машине. Ольга Смуглина: То есть вам нужно оформление дополнительных виз? Юлия Лозовская: Нет. Маршрут выглядит так: СанктПетербург–Псков–Беларусь–Украина–Румыния–Болгария. Румыния с 2009 года пропускает россиян транзитом при наличии шенгенской либо болгарской визы. Ольга Смуглина: Вообще, удобно добираться до Болгарии самолетом. Есть регулярные и чартерные рейсы из Петербурга до Софии, до Варны и Бургаса. Юлия Лозовская: Это для тех, кто едет на две недели. Мы едем обычно на месяц-два и хотим все время иметь под рукой автомобиль, так как много путешествуем по стране. Если сравнивать с расходами на аренду автомобиля в Болгарии, то намного проще и дешевле ехать всей семьей на автомобиле из Петербурга.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

А как покупают «у них»?

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Алексей ЖУКОВ, Андрей ИВАНОВ, Дмитрий НОВИК Западные рынки, где, в отличие от стран «соцлагеря», в течение многих столетий непрерывно существовала возможность свободной покупки и продажи жилья, обогатились разнообразным инструментарием, помогающим совершению сделок. Сегодня российские граждане получили доступ к участию в десятках схем. Но далеко не все «заморские новшества» становятся популярными у отечественных покупателей.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 63 www.vd-zr.ru

Тренды

Американские горки REIT (Real Estate Investment Trust) – одна из форм, знакомых по российской практике ПИФ (Паевых инвестиционных фондов). В США такая модель впервые была опробована в 1880-х гг., а нормативные акты, регулирующие как деятельность REIT, так и закрепляющие за ними это название, были приняты Конгрессом США в 1960 г. (REIT Act). Эта организационно-правовая форма интересна тем, что позволила избежать уплаты корпоративного налога и стала удобным инструментом для минимизации налогообложения своих вкладчиков. Как понятно из названия Real Estate Investment Trust, такой инвестиционный фонд создается с целью получения прибыли через операции на рынке недвижимости. Это может быть перепродажа объектов или работа на ипотечном рынке, но на практике роль REIT обычно сводится к покупке доходной недвижимости и сдаче ее в аренду. Доходами пайщиков становятся как поступления от аренды, так и доход, полученный от роста стоимости самой недвижимости. Александр Богод, управляющий нью-йоркской компании Broadway Realty, говорит, что в Соединенных Штатах создана целая рыночная инфраструктура для различного рода инвестиций людей со средним доходом. К ней можно отнести различного вида бонды, покупку акций компаний, игру на бирже и многие другие финансовые инструменты, к которым принадлежат и фонды REIT. Обладая акциями REIT, инвестор может их покупать и продавать, как обычные акции. По закону инвестиционные фонды REIT обязаны 90% прибыли выплачивать вкладчикам. В теории этот инструмент был создан, чтобы помочь среднему классу инвесторов. В действительности чаще с этой инвестиционной моделью работают крупные вкладчики. Это, например, могут быть крупные корпорации, которые играют на бирже и вкладывают часть средств в фонды, чтобы диверсифицировать инвестиционный портфель и таким образом распределить свои риски, а также пенсионные фонды. Шансы потерять средства достаточно высоки, поэтому лучше проконсультироваться со специалистом и не вкладывать весь капитал преимущественно в REIT. Финансовые аналитики часто советуют инвесторам выделять на REIT 10–20% портфеля, используя их в качестве противовеса акциям. Общая сумма капитализации американских REIT, увеличившись за 2009 г. в 1,42 раза, составила гигантскую сумму в $271,199 млрд. Статистика впе-

Егор Дмитриев, генеральный директор компании FINEXPERT Oy (Иматра, Финляндия):

рынка. 5–7 лет назад инвесторы (в том числе российские), оказавшиеся в нужное время в нужном месте, зарабатывали на флиппинге неплохие капиталы.

чатляющая. Но если сравнивать этот показатель с рекордным 2006 г., когда объем капитализации достигал $438,071 млрд, то становится очевидным спад, отображающий неблагополучный период для американского рынка недвижимости. Mutual Funds – фонды взаимных инвестиций, то есть совместные фонды нескольких инвесторов, управляемые профессиональными финансовыми менеджерами. Их деятельность регулируется Mutual Funds Act от 1996 г. Эти фонды в США вкладывают капитал инвесторов в фонды REIT и получают доход от инвестиций в торговые центры, офисные здания, жилые дома и другие виды недвижимости. Mutual Funds также выпускают свои акции, стоимость которых зависит от будущих доходов фонда. Если, например, арендная плата в объектах, где размещены средства, растет, то стоимость акций фонда повышается и размер дивидендов инвесторам увеличивается. Когда недвижимость не находит покупателей или арендаторов, то акции, а с ними и доходы инвесторов, стремительно падают. Российские биржевые игроки – как частные лица, так и крупные компании и фонды – покупают акции REIT, однако официальная статистическая информация об этом по понятным причинам отсутствует. Эксперты предупреждают: риск таких инвестиций, полностью зависящих от рыночного инстинкта и знаний менеджеров фонда, – довольно высок. Кризис последнего времени показал, что доверие к инвестициям в такие структуры не всегда оправдано. 64

«Нетрадиционная» схема, в которой российским покупателям нередко приходится принимать участие, не имея возможности выбирать, – это покупка зарубежной недвижимости в жилищных кооперативах. – В финских жилищных кооперативах централизованно определяется размер ежемесячных коммунальных платежей, а также целесообразность какихлибо дополнительных хозяйст венных расходов (например, на ремонт). В остальном – в вопросах, касающихся использования жилья, – кооператив обычно не вмешивается в дела владельцев квартир. Например, жилье можно сдать в аренду третьим лицам без согласия других членов кооператива.

С ностальгией о былом Second Mortgage – вторичный ипотечный кредит, или залог ранее уже заложенного недвижимого имущества. Обычно имеется в виду повторная ссуда в банке, которую можно получить под свою недвижимость, если ее рыночная цена выросла настолько, что позволяет при продаже полностью покрыть весь записанный на нее суммарный долг. В период «бума», когда недвижимость быстро росла в цене, ее владельцы часто брали второй заем, не успев погасить первый, а когда цены стали снижаться, заемщики банкротились, и вслед за ними банки терпели убытки. После кризиса американские финансовые учреждения почти не выдают такого рода кредиты. Bridging Loan – «кредит-мост», или договор промежуточного кредитного займа. Термин, который используется в Великобритании для обозначения краткосрочного кредита, выдаваемого покупателю для покупки новой недвижимости до того, как он продаст старую. Flips, Flipping – перепродажа недвижимости до того, как выплачивается ее полная стоимость. Часто используется как инвестиции в недвижимость на начальной стадии строительства с перепродажей на последующей его стадии. Обычно объекты из-за уменьшающихся инвестиционных рисков дорожают при более высокой степени их готовности. Покупая жилье в таких проектах на стадии «плана», инвестор имеет возможность перепродать его с прибылью по завершении строительства или одного из его циклов. Такая схема была очень популярна в США, ОАЭ и некоторых европейских странах при бурном росте

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 65 www.vd-zr.ru

Тренды

Залоги и арендаторы Foreclosure – отчуждение недвижимости в пользу кредитора, или потеря права собственности на недвижимость и переход этого права к кредитору. Обычно foreclosure process – это процесс получения банком своих гарантий от несостоятельного плательщика, не имеющего возможности продолжать выплаты по ипотечной ссуде. Пытаясь хотя бы частично возместить свои убытки, банк выставляет такую недвижимость на продажу. Часто цены на такие объекты устанавливаются ниже принятого уровня продаж, поэтому существует целый рыночный foreclosure-сегмент. В США и Европе посткризисного образца, особенно в Испании, в последние два года на рынке появилось довольно много таких предложений. Несмотря на то, что в Майами в конце прошлого года было запрещено прямое участие иностранцев в аукционах, «наши» нашли возможность покупать интересные варианты путем открытия американских фирм. Buy-to-let mortgage – «купить и сдать в аренду», или ипотека под покупку недвижимости с ее последующей сдачей в аренду. Британская ипотечная модель, при которой арендные платежи напрямую перечисляются банку для погашения кредита. Leaseback – покупка жилья с одновременной сдачей его в аренду через управляющую компанию.

Программа leaseback оказалась довольно удобной и сейчас внедряется в других европейских странах – Англии, Швейцарии, Германии и Испании.

Сергей Медведников, менеджер по развитию бизнеса компании Domina Rus (Санкт-Петербург):

– В США в долевую собствен ность любят приобретать роскошные виллы. Там обычно тоже существует ограниченное число совладельцев такой, как говорят американцы, фракционной (частичной) собст венности. В нашей компании минимальный период пользования – неделя. Значит, число совладельцев может быть до 52. Сами собственники образуют кондоминиум, в рамках которого принимаются решения по вопросам эксплуатации их совместной собственности.

Когда объект покупается на правах долевой собственности (Private Co-Ownership) – инвестор становится совладельцем курорта, его доля вносится в реестр недвижимости Италии. Эту недвижимость можно дарить, завещать по наследству и продавать. Единственное ограничение – лимитированное время пользования собственностью.

Такая схема была впервые опробована во Франции в составе госпакета инвестиционных программ в области туристических резиденций в 1976 г. Адвокат Парижской коллегии Ирина Сидорова говорит, что leaseback стимулируется французским законодательством с целью привлечения долгосрочных инвесторов, которым взамен предлагается сэкономить на налогах, окупить приобретенную в кредит недвижимость и получить гарантированный договором доход. Для этой цели приобретается недвижимость, которая должна относиться к категории туристических резиденций. Но на условиях leaseback могут продаваться жилые резиденции, коттеджи, дома престарелых. Вопрос в том, насколько этот тип недвижимости соответствует формальным признакам, приписываемым данному типу инвестиций французским законом. Сделка оформляется в кредит, предоставляемый французскими банками сроком на 9–15 лет. Одновременно заключается долговременный договор коммерческой аренды (сроком от 9 лет и более) со специа лизированной управляющей компанией. Согласно договору, управляющая компания сдает недвижимость в аренду, и погашение кредита в основном производится за счет получаемых от этого доходов. Владелец имеет право пользоваться своей недвижимостью во время договора, но с ограничением – не более шести недель в году. После окончания срока договора с компанией и полного погашения кредита покупатель становится полноценным обладателем недвижимости во Франции и может далее распоряжаться ею по своему усмотрению.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

ЖСК по-европейски «Нетрадиционная» схема, в которой российским покупателям нередко приходится принимать участие, не имея возможности выбирать, – это покупка зарубежной недвижимости в жилищных кооперативах. В Финляндии многоквартирные дома и земельные участки под ними обычно находятся в собственности жилищных акционерных обществ, организуемых на основе кооперации. Покупка акций или пая на опреВаш дом за рубежом октябрь 2010 67 www.vd-zr.ru

Тренды

Купить «на неделю» Private Co-Ownership (Comproprieta – итал.) и time share – виды долевой собственности и право долгосрочной аренды курортной недвижимости в определенный период времени. И то, и другое – внешне похожие условия использования курортных объектов за рубежом, когда фиксированная договором плата дает право на ежегодный лимитированный по времени отдых в конкретной резиденции на заранее определенных условиях. Но имеются существенные отличия. Сергей Медведников, менеджер по развитию бизнеса компании Domina Rus, уточняет, что в случае с таймшерами человек имеет дело с одним из видов так называемого prepaid vacation или «предоплаченного отпуска», который никак не связан с юридическим понятием права собственности на недвижимость. Хотя покупатель такого пакета имеет возможность пользоваться, например, номером в отеле, последний, независимо от размера уплаченной суммы отдыхающему не принадлежит ни в целом, ни в какой-либо его части. Когда же объект покупается на правах долевой собственности (Private Co-Ownership) – инвестор становится совладельцем курорта, его доля вносится в реестр недвижимости Италии. Эту недвижимость можно дарить, завещать по наследству и продавать. Единственное ограничение – лимитированное время пользования собственностью, которое определяется самим клиентом. В его отсутствие за недвижимостью следит управляющая компания, и никаких дополнительных затрат в это время он не несет. Domina Rus сегодня активно продвигает на российском рынке такую схему покупки номеров в своем итальянском отеле. По словам Сергея Медведникова, это выгодно тем, кто регулярно ездит в Италию, но не считает целесообразной покупку полноценной недвижимости, которая связана с ежемесячными расходами на обслуживание, при том что время фактического пользования недвижимостью вряд ли превысит несколько недель в году. Однако эта схема не пользуется высокой популярностью среди российских покупателей – скорее всего, по причине внешнего сходства с таймшерами, о которых, благодаря многочисленным мошенничествам середины 90-х, наши соотечественники вдоволь наслышаны.

Тренды

деленную сумму дает владельцу право распоряжаться квартирой, расположенной в доме, принадлежащем акционерному обществу. На практике такое право приравнивается к праву собственности на квартиру, включая право ее продажи. Наталья Торопина, генеральный директор компании «Ризолит-Карелия» (Петрозаводск–Ювяскюля), обращает внимание на то, что при покупке части акций кооператива, равной стоимости квартиры, покупателю нужно уплатить государственный налог, составляющий 1,6% от суммы покупки. Срок уплаты – 6 месяцев с момента совершения покупки, но пока налог не будет уплачен, новому собственнику не будут выданы документы, подтверждающие его право на эту недвижимость. Безусловный «плюс» финской схемы в том, что при покупке пая можно получить от кооператива рассрочку на более выгодных и простых условиях, чем банковский ипотечный кредит на соответствую щую сумму. Как правило, это возможно, если дом новый или построен несколько лет назад, и сам кооператив еще не успел погасить кредит, взятый в банке при строительстве. В Чехии основная часть кооперативного жилья расположена в панельных многоэтажных домах времен архитектурного «соцреализма». Покупка производится путем продажи доли или перевода членских прав в кооперативе, связанных с правом найма квартиры. Сама сделка происходит в тот же день и не требует регистрации в Кадастре недвижимости. Как правило, кооперативные квартиры при сопоставимом качестве и площади дешевле тех, что являются частными. Но эксплуатационные расходы в кооперативном жилье обычно выше, так как включают не только коммунальные расходы и амортизационные отчисления на ремонт всего дома, но и выплаты в страховой и резервный фонды кооператива, зарплату и расходы правления. Все это рассчитывается пропорционально площади квартиры – чем больше, тем выше платежи. Роман Дуденков, директор пражского агентства недвижимости Rona Invest, говорит, что все нормы, связанные с кооперативной собственностью, записаны в его уставе. Там, например, могут быть ограничения на приобретение пая иностранцами или юридическими лицами. Имеются и другие ограничения: кооператив дает прописку, с ним нужно согласовывать аренду, размещение юридического адреса и так далее, за что кооперативом могут взиматься дополнительные платежи. В практике Романа имел место случай, когда будущий владелец пая сказал, что будет сдавать квартиру в аренду, и его не стали принимать в члены кооператива, хотя в уставе подобных ограничений не было. «Просто сказали, что кооперативу это не нужно. Можно было доказать свои права через суд, но обычно никто просто не хочет связываться», – говорит Роман, добавляя, что иногда приходилось отговаривать покупателей, которые, не разобравшись, хотели купить в Чехии такие кооперативные квартиры «про запас», прельстившись их низкой ценой. 68

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Уважаемые дамы и господа! RFC ESTATES – хорошо организованная и динамично развивающаяся компания на Лазурном Берегу Франции предлагает вам комплекс профессиональных услуг по покупке, аренде и продаже вилл и квартир. Мы обеспечиваем нашим клиентам безупречно организованные операции с недвижимостью. Наши квалифицированные специа листы помогут вам получить консультации по юридическим вопросам, кредиту, налогообложению, страхованию, управлению имуществом. Мы осуществим исполнение административных процедур, юридического сопровождения, получения кредита, страхования, управления имуществом, организации вашего пребывания во Франции. Мы предоставим к вашим услугам квалифицированных специалистов, которые помогут решить бюрократические сложности во избежание проблем, потерь времени и неоправданных расходов. Французское законодательство за-

Александр Шварев, учредитель и директор France RFC ESTATES Mobile: +33 (0) 6 12 15 91 98 E-mail: alexs@rfcontact.com

щищает интересы потребителя, ваши права и ваши интересы защищены государством. Гражданин или юридическое лицо любого государства может приобрести или продать недвижимость во Франции. Собственник-иностранец получит право на многократную визу, индивидуально рассматривается возможность получения вида на жительство. Продажа или сдача в аренду объекта недвижимости предполагает массу административных и юридических формальностей. Самым важным является правильное и оптимальное оформление сделки. Мы всегда стремимся найти нужное решение для осуществления проектов, стараемся сделать все необходимое, чтобы сделка была наиболее выгодной с финансовой, налоговой и юридической точек зрения. Если вы все еще не решаетесь заняться покупкой, продажей или арендой, мы поможем составить наиболее ясное представление об этих процессах и подготовить их.

Мы предоставляем вам на нашем сайте www.rfc-estates.com информацию для операций с недвижимостью во Франции. На странице «Административные процедуры» вы найдете документацию на основные темы: 2-1 Кредит, 2-2 Нотариус, 2-3 SCI, 2-4 Налоги, 2-5 Страхование, 2-6 Пребывание, 2-7 Адвокат, 2-8 Покупка, 2-9 Аренда, 2-10 Продажа, 2-11 Консультации. Хочется обратить особое внимание на выгодную ставку ипотечного кредитования 2–2,5% и покрытие выплат по кредиту за счет получения дохода от размещения депозитных средств! За дополнительной информацией обращайтесь по телефонам: +33 (0) 4-93-43-62-73 +33 (0) 6-12-15-91-98 или пишите нам rfcontact@rfcontact.com

До скорой встречи на Лазурном Берегу!

Угол «гаудеамусу»

Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Наталья ИВАНОВА, Надежда МАЛЫШЕВА, Центр чешской недвижимости Эксперты: Golden Brown real estate, Svea Realty, PAFILIA, Adrionika, InvestGermany, EstateService

Все больше российских студентов едут учиться в Европу, и все больше родителей задумываются о том, как и где будут жить их дети во время учебы.

Студенческие общежития европейских университетов – вариант хороший. Но, как и в наших добрых старых вузах, мест хватает не всем. Поэтому в агентства недвижимости обращаются клиенты, желающие приобрести недорогое жилье для детей-студентов. Цель такой покупки – не только возможность решить квартирный вопрос для детей-студентов, но и инвестирование.

Германия Эта страна – лидер «студенческих» продаж, что обусловлено двумя причинами. Первая – университетов много, вторая – жизнь и недвижимость в Германии обходятся не слишком дорого (чего нельзя сказать про Великобри70

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

КОНЪЮНКТУРА

Великобритания Английская школа или университет – международный бренд, пропуск в мир успешных людей. «Образование, полученное в одном из британских университетов, является залогом успеха будущей карьеры, поскольку ни в одной стране мира нельзя так овладеть международным языком бизнеса, как на его исторической родине, – уверяет Татьяна Бурлаковская, генеральный директор Golden Brown real estate. – Многие клиенты начинают присматривать недвижимость в Лондоне параллельно с началом учебы своих детей в высшем учебном заведении Великобритании». Специалисты нередко предоставляют родителям и их детям консалтинговую поддержку по подбору учебного заведения, а затем подбирают и недвижимость. «В последние годы мы наблюдаем и сделки инвестиционной направленности, – говорит Татьяна. – Приобретаются квартиры для последующей сдачи в аренду иностранным студентам, обучающимся в Лондоне. В наиболее популярных центральных районах Лондона доходы достигают следующих годовых показателей (по статистическим данным 2010 г.): Westminster – 5,3%, Marylebone, Holborn/ Bloomsbury – 4,5%, Regent’s Park – 4,4% в год. В основном пользуются популярностью одно-, двуспальные квартиры в бюджете от £450 тыс. до £650 тыс. в современных жилых комплексах с консьержем и охраной. Принимается во внимание пешая доступность до станций метро, т. к. студенты преимущественно используют этот вид транспорта для перемещения по городу». Чаще всего сдаются в аренду квартиры с отделкой, со стандартным набором мебели. Для заключения договора долгосрочной аренды студенту необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность, студенческую визу, а также справку из вуза. В последнее время владельцы квартир практикуют поддержку поручителей – чаще всего ими выступают родители студентов или граждане Великобритании. Поручители предоставляют информацию о своих банковских счетах, свидетельствуя о своей финансовой состоятельности.

Австрия

танию или Францию). «Мы считаем землю Северный Рейн-Вестфалия одной из самых интересных для инвестиций, образования и просто для жизни, – делится Ирина Пеккер, коммерческий директор InvestGermany. – Продаем инвестиционные квартиры – объекты, уже сданные в аренду. В последнее время быстро растет спрос на так называемое «студенческое инвестиционное жилье», которое родители покупают заранее, за 2–3 года до начала учебы (для поступления в немецкий вуз надо проучиться 2 года в российском вузе). Доход, полученный от сдачи в аренду, помогает покрыть расходы на образование и проживание в дальнейшем. А во время учебы квартира помогает сэкономить время на поиск места в общежитии (иногда очередь растягивается на 6 месяцев) и деньги на оплату общежития. После учебы квартиру можно снова сдать. Этот вариант («студенческое инвестиционное жилье») популярен, поскольку квартира не просто облегчает жизнь ребенка в чужой стране, но и окупает затраты на образование». По данным InvestGermany, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Германии – €250–600 в месяц. Если делить квартиру с кем-то, получается €125–300. Примерно столько же стоит общежитие. Стоимость проживания – около €600 в месяц, сюда относятся расходы на проезд, питание, одежду. Затраты на обучение – около €600 за семестр. Таким образом, расходы во время получения степени бакалавра (6 семестров) составляют €25 200. При наличии собственной квартиры их можно уменьшить в полтора раза. 72

«Стоимость «студенческих» объектов начинается от €13 тыс., – рассказывает о содержимом «портфеля» своей фирмы Ирина. – За эти деньги можно купить однокомнатную квартиру в 5 минутах ходьбы от университета города Вупперталь (Bergische Universität Wuppertal) площадью 22 кв. м. Квартира со свежим ремонтом в год приносит около €1000 чистого дохода. Вупперталь находится в двадцати минутах езды от Дюссельдорфа. Так что данный объект можно рассматривать и тем, кто учится в Дюссельдорфе, но не может позволить купить квартиру там». Другой вариант –

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Спрос на покупку студенческих квартир в Вене достаточно высок. Помимо известного Венского университета, который был основан еще в 1365 году, в Вене открыты двери нескольких университетов мирового уровня, а также большой выбор частных школ. «В Австрии не много регионов, где разрешена покупка недвижимости иностранцам (частным лицам), а обучение в высшем учебном заведении дает основание для покупки», – рассказывает Алина Якушева, коммерческий директор EstateService. В итоге чаще всего покупатели выбирают Вену, но популярен также Грац (столица Штирии), где много учебных заведений с мировым именем, хорошая транспортная доступность, а процедура покупки значительно проще, чем в Вене. Впоследствии семья может использовать площадь для отдыха, деловых поездок и легализации. По данным EstateService, обычно бюджет покупки в Вене – от €200 тыс. до €300 тыс., в Граце – от €120 тыс. до €180 тыс. Выбирают, как правило, квартиру с двумя спальнями (чтобы родители могли останавливаться в ней же, приезжая в гости к ребенку). Здесь пользуются спросом квартиры в долгосрочную аренду. Многие студенты из Европы снимают комнаты, арендная плата за которые начинается от €500 до €1000 в месяц. Большей популярностью пользуются небольшие квартиры вблизи университетов. В 1-м районе Вены можно снять хорошую квартиру в среднем за €1500. Алина Якушева говорит, что в Австрии с целью сдачи жилья в аренду студентам недвижимость обычно не приобретают: «Студенты – народ шумный и непредсказуемый, контролировать их из другой страны сложно, а в Европе неудобство соседям лучше не причинять». По данным EstateService, российские родители тоже редко интересуются длительной арендой жилья для студентов в Австрии. «За пять лет обучения будет потрачена слишком большая сумма октябрь 2010

«в пустоту», поэтому стараются все же приобрести недвижимость в собственность, в некоторых случаях используя ипотечный кредит», – говорит Алина.

Чехия По действующему закону Чешской Республики «О высшем образовании», обучение в государственных вузах Чехии бесплатно для всех студентов, включая иностранцев. Обучение проводится на чешском языке. В чешских вузах можно встретить не только граждан СНГ, но и студентов из Словакии, Польши, Венгрии, стран Западной Европы, Азии и Америки. При поступлении иностранный студент получает право на чешскую долгосрочную визу. Система образования включает как государственные, так и частные вузы. Наиболее известные: Карлов университет (Univerzita Karlova), расположенный в Праге, а также городах Плзень и Градце Кралове, Пражский экономический университет (Vysoká škola ekonomická), Чешский технический университет (České Vysoké Učení Technické), Институт прикладных искусств (Vysoká škola umělecko-průmyslová), Академия изобразительных искусств (Akademie výtvarných umění), Академия музыкальных искусств (Akademie múzických umění), расположенные в Праге. Центром студенческой жизни, безусловно, является Прага, но и в других чешских городах есть вузы с многолетней историей и традициями. Например, Технический университет в Брно (Vysoké učení technické Brno) или Остравский университет (Ostravská univerzita). Иностранцу для поступления в чешский вуз нужно нострифицировать аттестат о полном среднем образовании, т. е. пройти процедуру признания иностранного аттестата равноценным чешскому. Вступительные экзамены принимаются на чешском языке, но пугаться этого не стоит, языковые курсы длительностью полгода-год обычно достаточны для сдачи экзаменов и начала обучения. Иностранные студенты могут занимать место в общежитии, но зачастую удобнее жить в арендованной квартире, ее обычно снимают на двух-трех человек, и это оказывается дешевле и комфортнее. Предложений на рынке много, часто подобные «студенческие» квартиры сдаются полностью оборудованные мебелью и бытовой техникой. «Совсем необязательно искать поближе к вузу, – говорит Виктор Андреев, и. о. руководителя Центра

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

КОНЪЮНКТУРА

однокомнатная квартира в городе Эссен, недалеко от университета (Universität Duisburg-Essen). За 31 «квадрат» хозяева попросят €20 тыс. За год сдачи в аренду доход составит €2100. «Если рассматривать Шарлоттенбург, Вильмерсдорф, Штеглиц, то однокомнатные квартиры стоят от €50 тыс. до €80 тыс., если Темпельхоф, Райникендорф, то от €35 тыс. до €50 тыс. В Восточной части Германии – от €22 тыс.», – подытоживает Татьяна Бурлаковская. «Немцы и западные европейцы стараются, в большинстве случаев, снимать, а граждане из бывшего СССР – покупать недвижимость. Если европейцы покупают, то сразу несколько квартир в одном городе, рассматривая это как вложение денег. В этом разность менталитетов – люди из постсоветского пространства с трудом, даже влезая в долги, стремятся именно купить квартиру, хотя в таком случае дешевле было бы снимать», – говорит Любовь Бикбаева. Маленькие студенческие квартиры построены, как правило, в девяностых годах. Поэтому с состоянием зданий все в порядке, но их отделка самая дешевая, вместо ванных – почти всегда душ, а вместо кухни – кухонный уголок в комнате или даже в прихожей.

арендная ставка при долгосрочной аренде двуспальной квартиры общей площадью до 100 кв. м в комплексе с развитой инфраструктурой в Пафосе – €850 в месяц, в Лимассоле – €1300 в месяц. Цены приведены с учетом расходов на коммунальные платежи.

Испания Университет Барселоны, один из старейших в Европе, основан в 1450 году. В нем учится 74 000 студентов, которые по традиции изучают теологию, медицину, гражчешской недвижимости, – Главное, узнать, какой транспорт есть в районе проживания, определить маршрут и посмотреть, сколько времени занимает путь. Транспорт ходит четко по расписанию, это в Чехии не подлежит сомнению». Месячная аренда обычной квартиры с одной спальней в спальном районе будет стоить 7–8 тысяч чешских крон (€280–320) плюс коммунальные платежи, квартиры класса «люкс» в широком центре Праги – 9–12 тысяч чешских крон (€360–480) плюс коммунальные платежи. В других «студенческих» городах цены немного ниже. «Покупка квартир с целью последующей сдачи в аренду студентам – достаточно стабильный источник доходов, иностранных студентов много, и вероят ность найти арендатора высока, хотя рассчитывать на быстрый возврат инвестиций не приходится», – считает Виктор Андреев. Российские родители покупают для детей небольшие квартиры-студии в новостройках, которых достаточно много в районах расположения конечных станций метро по всему периметру Праги. «Мы рекомендуем в подобных случаях именно новостройки – есть вся внутренняя отделка, можно купить необходимую мебель, например, в IKEA, и въезжать», – говорит Виктор Андреев. Стоимость таких квартир в Праге – от 1 800 000 чешских крон (€72 тыс.), в других городах – от 1 200 000 чешских крон (€48 тыс.).

Кипр Кипр, как государство ЕС, наравне с остальной Европой привлекает студентов, желающих получить евро74

данское право, философию и искусство. Преподавание здесь ведется на каталонском языке, бесплатные курсы которого организованы при университете для удобства приезжих студентов. Помимо университета Барселона может похвастаться большим количеством бизнесшкол, куда со всего мира приезжают за степенью MBA. Все это делает чрезвычайно актуальным вопрос об аренде жилья для студентов. К тому же Барселона – практически единственная европейская столица, расположенная на Средиземном море. Здесь сочетаются элементы курортного города и крупного индустриального, торгового и университетского центра. Университет расположен в центральной части Барселоны, его окружают районы Старого города, Eixample, Avenida Diagonal. Это самая престижная часть Барселоны.

пейское образование – в стране имеется более 30 вузов. Обучение происходит на английском языке с привлечением специалистов из других стран. Большая часть вузов расположена в Никосии, но есть учебные заведения в Пафосе и Лимассоле, а также в Ларнаке. По данным компании PAFILIA, студенты предпочитают снимать жилье сроком на 10 месяцев. А вот Татьяна Бурлаковская считает, что на Кипре среди россиян все же наиболее популярны летние языковые курсы для школьников и студентов. Например: Heritage («Наследие») – Международный центр содружества университета Cambridge, American Academy – частное учебное заведение в Лимассоле, L.I.T.C – русско-английская школа (г. Лимассол), Международная школа Пафоса (г. Пафос), Grammar School в Лимассоле и др. Что касается высшего образования, то в первую очередь это CYPRUS NTERNATIONAL INSTITUTE OF MANAGEMENT (CIIM), University of Nicosia и European University, в которых можно получить степень MBA. И все же, по мнению экспертов, образование на Кипре не является основным фактором при выборе недвижимости. «Из практики нашей компании я припоминаю только одну сделку по продаже апартаментов, связанную именно с выбором учебного заведения. Была выбрана International School of Paphos для ребенка в возрасте 10 лет, и приобреталась квартира в пешей доступности от школы на Aristotelous Savva Avenue в Пафосе», – говорит Татьяна Бурлаковская. Города Кипра, за исключением столицы – Никосии, все же рассматриваются как курортные, и популярностью пользуется аренда недвижимости на краткосрочный период. Средняя

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

КОНЪЮНКТУРА

Мальта Мальта – один из международных центров изучения английского языка. На острове работают десятки языковых школ, которые предлагают курсы разной направленности – от детских до профессиональных. «Рано или поздно встает вопрос об аренде или покупке недвижимости. На Мальте строится достаточно комплексов с бассейнами, ресторанами, барами, это интереснейшее направление для покупки недвижимости. Бюджет в €150 тыс. позволит приобрести новую квартиру в современном комплексе площадью 80– 100 кв. м», – делится информацией Елена Невская, консультант компании Adrionika. Помимо образовательных целей жилье здесь имеет другое применение. После присоединения к зоне евро и к Шенгенскому соглашению Мальта стала одним из привлекательных направлений бизнес-иммиграции. Будучи членом Евросоюза, она представляет собой уникальный плацдарм для тех, кто намерен постоянно проживать в Европе.

болгария Нового жилья здесь практически нет. Основной жилой фонд – здания XIX–XX веков, нередко с тончайшими перегородками и скрипучими полами. «Однако встречаются прекрасные квартиры после ремонта, – говорит Елена Невская. – Цена квартиры от 50 кв. м и выше начинается от €180–200 тыс. Приличные апартаменты 70–80 кв. м можно приобрести за €300 тыс. – €400 тыс. Но может повезти, если вдруг встретится объект, продаваемый с аукциона».

Дежурный эксперт

КОНЪЮНКТУРА 76

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

FAQ

Иногда проще общага В некоторых европейских странах вопрос со студенческой недвижимостью стоит очень остро. Во Франции – это вопрос исключительной дороговизны. Единственный более-менее бюджетный вариант в Париже – «квартиры горничных», которые представляют собой маленькие комнатки на последних этажах. Этот «пенал» размером в 6–12 метров вмещает в себя разве что кровать и стол и из удобств предусматривает разве что душевую кабинку. Цена такой квартиры – €2000–4000 за метр. Получается, что «мини-хатка» до 25 кв. м в Париже может обойтись в €100 тыс. Что касается другой европейской столицы, Рима, то вопрос жилья также упирается в целесообразность покупки квартиры с одной спальней за €150 тыс. Поэтому вполне логично, что многие пересматривают свои образовательные и жилищные планы в сторону Германии. В Швеции сложность заключается в повышенном спросе. В Стокгольме находится несколько крупных университетов, имеющих программы на английском, рекламирующиеся на российском рынке. Например, Стокгольмская школа экономики, Королевская высшая техническая школа. «Но продажа квартир иностранцам в Швеции на практике невозможна, – говорит Сергей Ольссон, консультант агентства Svea Realty. – Случаи долгосрочной аренды бывают, однако в Швеции есть своя специфика, а именно – жилищный кризис во всех крупных городах, где есть университеты. Специальные студенческие квартиры, распределяемые студенческими жилищными кооперативами, достаются в первую очередь шведским студентам, поэтому российские вынуждены искать самостоятельные варианты». Рынок съемного жилья перегрет, найти квартиру именно в районе университета чаще всего не получается. Обычно студенты начинают с завышенных требований – «рядом с университетом на 1–2 года». Спустя месяц-полтора поисков они готовы уже на любой вариант и на любой срок. Когда стоимость аренды имеет значение, т. е. хотелось бы удержаться в пределах средних размеров аренды (например, в Стокгольме €500–600 за однокомнатную квартиру), то все нередко заканчивается заселением в студию в отдаленном пригороде и переездом каждые 3–4 месяца. Местные шведские съемщики выглядят предпочтительнее для владельца жилья, поэтому начинать заниматься съемом квартиры в крупных городах нужно как минимум за 3–4 месяца до приезда. Есть, конечно, и способ разом обойти все подобные проблемы – это переплатить за съем жилья в 2–3 раза.

Катерина Котлярова, директор по развитию ООО «МАН Кутузофф»

октябрь 2010

– В каком месте болгарского Черноморского побережья вы посоветуете сегодня российским покупателям выбирать недвижимость? – На мой взгляд, наиболее интересными сейчас представляются местности около старинного города Созополь и в городке Святой Влас. Это совершенно разные по духу места, но именно они сейчас пользуются большой популярностью. – Что для вас «ликвидный объект в Болгарии» сегодня? – Объект, который не оставляет равнодушным всех покупателей, находится в окрестностях Созополя – это комплекс «Парадайз Дюн и Гарденс». Внешний вид, внутреннее убранство, меблировка, собственный пляж, вокруг заповедник и рукой подать до моря, соотношение «цена – качество» делают этот комплекс на сегодняшний момент фаворитом. – Имеет ли смысл приобретать недвижимость на горнолыжных курортах? Удастся ли такую квартиру сдать в аренду? Не подешевеет ли она в будущем вследствие активной застройки горнолыжных курортов? – Мы редко встречаем покупателей, которые приобретают апартаменты в горах как первую покупку в Болгарии. В основном это покупатели, которые уже приобрели недвижимость на побережье и, полюбив Болгарию, с удовольст Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

вием покупают квартиры вблизи горнолыжных курортов. Относительно сдачи в аренду, на мой взгляд, для россиян сдача апартаментов в горах не актуальна. У нас еще не развита культура горнолыжного отдыха, поэтому, если туристы едут в Болгарию, то они стараются снять отели. Цены на горнолыжную недвижимость по сравнению с прошлым годом не выросли, и мы не наблюдаем тенденции к росту цен. Я думаю, что такая ситуация сохранится и в этом году. – В 2011 году Болгария, по плану, вступает в Шенген. Изменится ли что-то на рынке недвижимости страны в связи с этим событием? – Безусловно, изменения произойдут. На мой взгляд, цены вырастут, так как для многих покупателей покупка недвижимости в Болгарии на момент вступления ее в Шенгенскую зону будет означать автоматическое получение соответствующей шенгенской визы, и это для российских покупателей очень важный аргумент. Также цены неминуемо вырастут из-за общей тенденции к росту, которая уже наблюдалась у других стран, прошедших процедуру вступления в Шенгенскую зону. При таких прогнозах я бы посоветовала россиянам как можно быстрее определяться с покупкой недвижимости в Болгарии. 77

Брюссельская «капуста»

Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Сергей ОРЛОВ Именно бельгийская столица Брюссель «по совместительст ву» оказалась столицей Евросоюза, именно здесь расположены штаб-квартиры НАТО, Европейского экономического сообщества (ЕЭС), Европейской ассоциации свободной торговли (ЕАСТ) и десятков других международных организаций. Получается, с одной стороны, самый высокий международный уровень – в Брюсселе, самая оживленная деловая жизнь – в портовом Антверпене, а с другой, тихие провинциальные будни в туристических городах с богатой историей – точно такие, как показано в недавней популярной комедии «Залечь на дно в Брюгге». Мало кто знает, что в Бельгии есть весьма обширная русскоязычная диаспора. Селятся в этом «административном центре» Европы люди не бедные и дальновидные. Чем они здесь занимаются?

Деньги любят тишину. А королевство Бельгия – страна тихая. Если ее название и мелькает в заголовках новостей, то непременно связано с международной политикой и законодательством.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Свое дело

Дорогое удовольствие Род занятий бельгийцев, как и голландцев, был определен их непростым, но очень удачным географическим положением. С одной стороны, это центр Европы, с другой – это берег Северного моря, на котором и был основан один из крупнейших мировых портов Антверпен. Как и столетия назад, древняя дорожная, можно сказать «купеческая», специфика определяет экономику страны. Например, в королевстве созданы удобные условия для проведения операций с валютой, достаточно демократичная процедура получения вида на жительство для бизнесменов и есть возможность иметь двойное гражданство. Еще один плюс – наземные пути сообщения. Бельгия была первой страной в континентальной Европе, где в 1835 году установили железнодорожное сообщение. Времена паровозов давно прошли, и теперь здесь построены скоростные автомагистрали. За несколько часов из Брюсселя можно добраться до Парижа, Франк фурта, Женевы или Лондона. Конечно, в сочетании со стабильной экономической ситуацией все это не может не привлекать деловых людей постсоветского пространст ва, что строят бизнес в области перевозок, международной торговли и других затратных сфер. Специалисты, оказывающие юридическую поддержку при открытии бизнеса в Бельгии, говорят о том, что основной мотив – не только приобретение вида на жительство (частая причина регистрации фирмы в восточных странах ЕС), а приобретение удобной «платформы» для реального дальнейшего продвижения бизнеса и заодно уж – ВНЖ. «В Бельгии благоприятный инвестиционный климат, налоговые преференции, широкая сеть договоров об избегании двойного налогообложения, надежная банковская система», – рассказывает Олег Лемешко, юрист-международник компании «Элма Глобал». Специалист говорит, что, с одной стороны, Бельгия – страна сравнительно высоких налогов (НДС – 19–21%, но в отдельных случаях может достигать 33%). С другой, налоговая система Бельгии очень благоприятна для топ-менеджеров и директоров холдинговых компаний в рамках международной структуры бизнеса, а также для состоятельных людей. Нет налога на собственность, налога на чистый капитал, налога на прирост капитала, распределяемого по акциям (Бельгия – одна из последних стран в Европе, где нет такого налога).

ленных «своих» тоже забывать не следует. В итоге мы имеем склады русских продуктов, нанимаем русских нянь, водим детей в музыкальную школу по русской методике, что характерно для бизнеса внутри диаспоры. Но при этом держим кафе, рестораны, автомойки, турагентства, гостиницы и даже фабрики – то, что рассчитано на потребителей независимо от происхождения. Конкурентные условия в стране достаточно жесткие, о чем косвенно свидетельствует обилие объявлений о продаже бизнеса. Вот предлагают салон красоты за полмиллиона долларов в Генте, логистическую фирму за $150 тыс. в самом Брюсселе. Следующее объявление – продажа бистро в Брюгге. Владелец, бывший новгородец Евгений, рассказал, что начал бизнес с того, что за €2 тыс. в месяц арендовал помещение под кафе и потратил еще столько же на оформление документов, бухгалтерское обслуживание, страховку и прочие формальности.

Только не шоколад «Наши люди занимаются, в основном, тем, что не требует больших вложений на старте, а также сложного обучения и лицензирования, как например недвижимость. Магазины, торговля подержанными автомобилями и тому подобное», – объясняет предприниматель Михаил. Что касается малого бизнеса в Бельгии, то из-за интернациональной специфики портовых городов здесь нет необходимости ориентироваться исключительно на потребление внутри диаспоры. Хотя и про многочис80

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

раз случались заказы, когда стилиста просили подобрать и привезти гардероб под конкретного человека. Единственная область, куда абсолютно бесполезно моститься новичкам, – это кондитерский и шоколадный бизнес. В Бельгии это фактически национальный бренд. Стоит ли изобретать велосипед из шоколада?

Пустить корни в Брюгге Поскольку малый бизнес всегда требует очень больших усилий, многие предпочитают инвестировать не в кафе, а в недвижимость. Причем, как и в других европейских странах, покупке маленькой гостиницы здесь имеет смысл предпочесть несколько квартир – для последующей сдачи их в аренду. Удачные города для таких покупок – Брюссель, Антверпен, а также места, которые посещают туристы. Важная деталь – в Бельгии недвижимость можно приобретать как резиденту, так и нерезиденту страны. При этом цены на метры здесь ниже, чем у соседей, например, в Нидерландах. Причина – налоговые особенности. В Бельгии покупка дома не уменьшает подоходный налог человека (в Германии, Нидерландах, других странах ЕС покупка недвижимости может «скостить» подоходный налог, что существенно влияет на рынок). Но именно это и не способствует повышению цен на жилье. Рекламные предложения говорят о том, что цена метра может начинаться от €500. Но это самая нижняя планка. Реальные предложения в хорошем месте будут значительно дороже. Но все равно уровень цен значительно ниже, чем в соседней Франции. Но арендные ставки в Бельгии тоже относительно невысоки – от €450–500 за однокомнатную квартиру и от €€900 – за трехкомнатную. То же самое касается и аренды офисов. Оказывается, аренда офиса в Брюсселе может обойтись вполовину дешевле, чем в соседних европейских столицах. Поэтому обилие штаб-квартир транснациональных компаний вроде DHL именно в столице Бельгии объясняется не только логистическими, но и сугубо экономическими причинами. «В Бельгии отсутствует налог на прирост капитала (tax on capital gains) и на капитал (wealth or net worth taxes), также здесь нет налога на прирост стоимости недвижимого имущества, если вы владеете недвижимостью более 5 лет, и это делает страну особенно привлекательной для инвесторов», – утверждает Олег Лемешко. Именно отсутствие такой «нагрузки», на фоне общих экономических процессов, способствует развитию рынка недвижимости в стране.

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 81 www.vd-zr.ru

Свое дело

Топ-менеджеры и директора, имеющие статус ВНЖ, считаются иностранцами, проживающими в Бельгии, для них действуют дополнительные налоговые льготы. Налогом облагаются только доходы, полученные на территории страны, за ее пределами – нет. «На мой взгляд, закон о гражданстве Бельгии является самым либеральным и самым интересным документом с точки зрения осуществления иммиграции в Евросоюз, – считает Олег Лемешко. – Право на прошение о предоставлении гражданства Бельгии можно получить уже после 3 лет постоянного проживания в стране. По сравнению с остальными государствами Западной Европы срок натурализации в Бельгии – минимальный». Эксперт говорит о том, что сама по себе процедура бизнес-иммиграции в Бельгию – очень затратное мероприятие, сопоставимое по стоимости с иммиграцией в Швейцарию, Австрию, Германию, Францию. Например, при регистрации компании нужно внести уставной капитал в размере €18600, и эти деньги могут быть потрачены только на деятельность компании. При этом надо понимать, что получение гражданства Бельгии за три года возможно только при условии функционирующей компании, наличии источника дохода в Бельгии, уплате налогов, а также при условии физического проживания в стране.

Параллельно он сумел получить кредит, на который купил мебель, оборудование, оформил интерьер. Надо учитывать, что Бельгия – страна с сильными кулинарными традициями и достаточно строгим регулированием в области общепита. Например, для того чтобы готовить десерты, необходимо иметь документ об окончании кондитерской школы, для того чтобы заниматься мясными или рыбными блюдами – предъявить диплом повара. Без специального образования более-менее реально внедриться в сферу быстрого питания. Бутерброды и пиво приносили Евгению от €500 до €1000 в день (последнее – очень хороший, редкий день, праздник). Всего набиралось от €16 тыс. до €20 тыс. в месяц. После всех необходимых закупок, оплаты счетов, аренды и прочего у Евгения оставалось чистыми €2 тыс., иногда €3 тыс. И это по европейским меркам считается неплохим результатом. Понятно, что при таком порядке доходов приходится постоянно экономить и искать новые пути привлечения клиентов, например, через рекламу в блогах и социальных сетях, скажем, размещать в сообществах путешественников купоны на скидки. Такая реклама пока эффективна и, если грамотно подойти к вопросу, абсолютно бесплатна. При всех этих раскладах Евгений работал два года практически без выходных. Теперь он выставил свое кафе на продажу – за $130 тыс. Официальная причина продажи бизнеса, указанная в объявлении, – переезд в другое место. Это правда, но не вся. «Я смертельно устал, – признается Евгений в приватной беседе. – Но абы кому тоже не хочу свое детище отдавать. Это кафе под силу дальше развивать дружной семье, например, супругам или братьям-сестрам, короче, как семейный бизнес». Общепит – сфера, которая требует постоянного контроля в любой стране. Есть менее трудоемкие виды деятельности. «Тому, кто хочет открыть бизнес, надо бы изучить местные праздники. Все эти гонки лягушек, шествия котов и ведьм, парады цветов – вещи веселые и материально полезные. Здесь можно искать свою нишу тем, кто хочет обслуживать туристов», – рассказывает переводчик Ирина. Дело в том, что в Бельгии три языка: французский, немецкий и нидерландский. Парадоксально, но чем больше языков в стране, тем быстрее происходит социализация мигрантов. Ну и переводчикам работа всегда найдется. Ирина знает несколько языков и в последнее время занимается тем, что разрабатывает авторские, эксклюзивные экскурсионные маршруты для туристов и сопровождает их. «Я даже не знаю, что больше нравится нашим – карнавалы или гастрономический туризм. Но с теми, кто считает туристический рынок очень тесным, могу поспорить. Здесь просто нужны свежие идеи!» – говорит Ирина. Марина – стилист, имеет в Брюсселе и окрестностях свой интерес. Именно Бельгия считается тем местом, где можно найти вещички интеллектуальной моды и различный винтаж. Места охоты – магазины местных дизайнеров, и распродажи, и лавки с кустарными вещами ручного производства. «Люди, которые знают толк в изящных вещах, привозят из Бельгии (под заказ и не только) ручной работы ковры, ручной работы одеяла, посуду», – делится Марина. Продажи идут как через «сарафанное радио», так и через Интернет. Например, при продаже одежды, привезенной с распродаж, активно задействуются женские сообщества в блогах. Другой вариант – не

Алексей Лепорк – сотрудник Эрмитажа, архитектурный критик, специалист по старой и новой западной архитектуре, при встрече озадачил нашего обозревателя Дмитрия Новика вопросом: «Почему звезды архитектуры не строят многоквартирные жилые дома?» – Действительно, почему? – Большой архитектор слишком нагружен идеями (иногда мечтами) и представлениями о том, каким должен быть такой жилой дом. И он подчиняет его своему видению, которое чаще всего не совпадает с тем, что от него ожидают потенциальные обитатели таких домов. – Есть примеры? – Заха Хадид построила в Вене дом Spittelau («Шпителлау»). Это было в середине «нулевых». С большой помпой и рекламой: притцкеровский лауреат Заха Хадид строит первый в своей звездной карьере жилой дом. Ни одной квартиры в этом доме-аттракционе не было продано. Ни одной! Углы, наклоны, разломы, скалы, агрессивность. Человек не хочет в этом жить. – И что стало с домом? – Его превратили в студенческое общежитие. То же самое было, когда в самом начале века реконструи ровали под жилье газгольдеры в Вене. Тот, что делали Coop Himmelb(l)au, – зависающий, деконструктивистский – не был распродан, и его использовали тоже как студенческое общежитие.

Сборный домик как предмет гордости настоящего английского джентльмена 82

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

– Но в Роттердаме больше 25 лет существует жилой комплекс KUBUS, сложенный из кубов, поставленный на одну из вершин. И люди там живут. – Исключения не меняют правил, а, с другой стороны, то, что было возможно 25 лет назад, вряд ли реально сегодня. Пафос современности в целом далеко позади. Люди хотят не авангардного, но удобного (а, быть может, и уютного) жилья. октябрь 2010

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 83 www.vd-zr.ru

Гость

Беседовал Дмитрий НОВИК Фото: Дмитрий НОВИК

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

рисковать требуемыми огромными затратами, не будучи уверенным, что они окупятся. Поэтому звезды архитектуры реализуют свои идеи в секторе самого дорогого жилья. Ричард Роджерс – абсолютный мечтатель, в духе начала ХХ века. Как построить большой жилой дом и даже более того – район (если не город), где будет достигнут некий социальный рай? И человек, постоянно рассуждающий о социальном жилье, в результате строит самый дорогой многоквартирный жилой дом в мире. – Это его первый большой дом подобного рода? – Нет, в конце 90-х была построена довольно эффектная башня из стекла – Montevetro на Темзе в районе Баттерси. Это такое пирамидальное двадцатиэтажное сооружение, где западный фасад почти сплошь стеклянный. Но эстетизм этой открытости воде и городу не до конца сработал: когда жильцы предпочли плотные шторы за окнами, эффект прозрачности несколько угас. Но еще раз: одно дело – мечты архитектора, другое – жизнь в доме. – Но вернемся к самому дорогому, где он находится? – Это One Hyde Park, в Лондоне, рядом с Гайд-парком. Он будет завершен в 2011 году. Застройкой занимается фирма Candy Brothers. Это пример идеального дома. – То есть? – Это центр города, рядом находится гостиница Mandarin Oriental. Это важно, потому что отель решает проблему питания, из его ресторанов могут доставлять готовую еду, какую хотите. На каждом этаже (а их от 10 до 14, высотность четырех павильонов различна), по сути, по четыре блока на две квартиры. Одна сторона каждой квартиры выходит на зеленый массив, почти загород. Другая – на оживленную улицу. Для увеличения обзора и открытости свету каждый блок имеет в плане форму восьмигранника, что, естественно, оставляет на стыках незастроенную площадь и увеличивает стоимость жилья. На уровне первого этажа сохраняется открытый для публики (через магазины и пассажи) проход с улицы в Гайд-парк. Это и позволяет снижать социальную напряженность. Дом не отгорожен, хотя и занимает очень дорогое и престижное место. Чувство протеста снимается тем, что дом доступен. Разумеется, это ощущение относительно. Отсутствием высоченного забора, который не подпускает к дому того, кто не имеет возможности в нем жить, конфликт, конечно, не снят, но он нивелирован. Представить себе такой дом у нас совершенно невозможно. Privacy создается гигантскими деревянными жалюзи-створками во всю высоту стеклянных этажей: хотите – смотрите на жизнь, хотите – уходите в себя, закрывайтесь и наслаждайтесь. Все крайне продуманно, от материалов до энергосбережения. – Сколько стоит этот рай? – Максимально цена на одну из 80 квартир доходила до £80 млн, общая жилая площадь дома 34 340 м. Характерно, что дом рекламировался в двух местах – в Саудовской Аравии и в Москве. По большей части оттуда и пришли покупатели квартир.

– Англичанам он неинтересен? – Это абсолютно не английский дом. Концепция проекта – в том, что Лондон привлекателен для иностранцев, которые могут позволить себе потратить бешеные деньги на собственную квартиру, не живя в ней постоянно. – Когда началось его проектирование? – В середине нулевых годов, вначале Роджерс и его коллеги ориентировались на арабский рынок. Потом к нему добавился русский. Причем в процессе проектирования Роджерс обычно не упоминал в разговорах об этой работе. В каталоге большой выставки архитектора, которая состоялась в Центре Помпиду в Париже на стыке 2007 и 2008 годов, этот проект датирован 2004-м. – Аналоги у этого дома существуют? – Прямых нет. В 2000–2004 Норман Фостер построил жилой дом Chesa futura в Давосе. Он выложен снаружи деревянными кирпичиками, напоминающими старую швейцарскую технологию. Это скорее космический объект обтекаемой формы, приземлившийся на склоне горы. Аттракцион, на который все ходят смотреть. Хотя идея та же, что и в One Hyde Park, – собственник квартиры, как и в Лондоне, в Давосе постоянно не живет. А когда приезжает, то у него имеется своя квартира. Давос, однако же, прежде всего курорт. Никаких социальных функций дом Фостера не несет. Это другие слои – стратосфера. Но у Фостера никогда не было амбиций доказать, что он – социальный архитектор. А у Роджерса они всегда присутствуют. И одновременно с домом у Гайд-парка он строит самые дешевые дома в Англии. – С другой стороны от Гайд-парка? – Напрасно иронизируете. Помните, я упоминал про целый район, который может застроить звезда архитектуры. В 2005 году Роджерс выиграл в Англии один из конкурсов на сборный дом. Грубо говоря, надо было сделать аналог ИКЕА в домостроении и одновременно сохранить национальное, традицию английского дома. Первые дома построены в 2008 году в центре Англии, в месте под названием Oxley Woods. Про эти дома Роджерс говорит постоянно. В частности, рассказывал мне, когда я был у него в мастерской в Лондоне. Это же реализация его мечты, предмет исключительной гордости. В данном случае основная архитектурная идея Роджерса состоит в том, что схема сборки элементов может отличаться от дома к дому. Окна можно двигать, комнаты менять местами и т. д. Цвет домов также отличается, это своего рода игра с кубиками. Если эксперимент удастся, и через годы все будет хорошо работать, то Oxley Woods, бесспорно, войдет в учебники по архитектуре. – Кто эти «конструкторы» покупает? – Вот их приобретают как раз англичане. Это полноценный загородный дом. – И почем они продаются? – Стоимость строительства £60 тысяч, для Англии это очень умеренная цена. И вдобавок – это экодома, наверху, в частности, установлены солнечные батареи, так что это множественная утопия, которая становится реальностью.

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 85 www.vd-zr.ru

Гость

– Сейчас модно говорить о социальном характере современного по качеству жилья? – Эту красивую идею реализовать еще сложнее, чем построить жилой дом. Начиная с Ле Корбюзье, крупные архитекторы считают, что их многоквартирный жилой дом должен быть еще и доступным. Но идея Ле Корбюзье с вставными квартирами-сотами, которые вставляются в тело дома как отдельный блок, обеспечивая звукоизоляцию, рухнула, когда с целью экономии вместо сот стали делать простые перегородки. Звукоизоляция исчезла, возник коммунальный кошмар. – Идеям Ле Корбюзье почти сто лет. Разве сейчас звезды архитектуры могут позволить себе роскошь проектировать социальное жилье? Хотя бы в силу эксклюзивной дороговизны их проектов? – Не могут. Девелоперы, что естественно, стремятся к тому, чтобы все квартиры были проданы, а для этого надо снизить затраты, а для этого надо упростить проект. И эту нишу занимают средние архитекторы, хорошие профессионалы, которые строят в нужном масштабе, при заданных затратах, и создают заданную привлекательность. – В нужном масштабе – это сколько этажей? – Не небоскреб, от 12 до 20 этажей. Представить себе небоскреб жилым – очень сложно. Высотка Turning Torso Сантьяго Калатравы в Мальме также стала практически студенческим общежитием. Люди в массе своей не хотят там жить, небоскреб – не место для жилья, и никакая внешняя привлекательность тут не спасет. – Назовите удачные опыты профессионального жилищного строительства? – Из того, что я видел, самые привлекательные жилые дома, на мой взгляд, находятся в Стокгольме и Копенгагене у воды. Таких домов там очень много, берега изрезаны. Стоят довольно большие дома разной высоты со спусками, причалами, террасами и т. д. Кстати, там сохранена общедоступная береговая зона. Это и создает обаяние этой мест ности. Хотя для жителей, наверное, есть и минусы такого расположения. – Но заборы принципиально не строят? – Забор с одной стороны защищает, а с другой провоцирует… – На проникновение? – Скажу осторожнее, вызывает негативное впечатление, подчеркнуто демонстрирует неравенство и тем создает социальную напряженность. Последние 30 лет идеи борьбы с этой напряженностью чрезвычайно важны для западной архитектуры. Но ни один из стокгольмских домов не является иконой современной архитектуры. С другой стороны, это очень хорошее, комфортное жилье. – Неужели у звезд нет подобных проектов? – Есть, в частности, у Ричарда Роджерса. Но для этого от девелопера и застройщика потребуется застроить целый район. Такое в наше время почти невозможно. – Почему? – В рыночной экономике государство не является строителем городов, а частный капитал не может

Сага о русском клиенте

Сложности начинаются уже на стадии подбора вариантов. В Испании, как правило, типовые проекты квартир не предусматривают большой кухни. Например, в квартире с двумя спальнями площадью 55 кв. м кухня может занимать всего 1 кв. м. Так что тем, кто привык к семейным посиделкам на кухне, придется искать альтернативу, а значит, и платить больше за нестандартный проект. Возможность обзавестись нейтральным переводчиком значительно облегчает жизнь не только покупателям, но и риэлтору. Клиенты из России не знают языка, поэтому с подозрением относятся к переводчикам, которые работают в агентстве недвижимости. Проблем с поиском возникнуть не должно: дети русских эмигрантов выросли и получили образование в Испании. Они знакомы с русским менталитетом и постараются объяснить клиентам в доступной форме особенности испанского законодательства. «Зачастую клиент из России или СНГ не говорит ни на каком языке, кроме русского, в таком случае я прибегаю к услугам частного переводчика, но не официального, так как его услуги стоят довольно дорого. Этим летом одна из клиенток, узнав, что переводчик не имеет официального статуса, поставила ультиматум и потребовала предоставить ей официального переводчика. Проблем не было, так как госпожа согласилась сама оплачивать его услуги. В таких вопросах мы стараемся всегда идти навстречу клиентам. В данной ситуации от переводчика многое зависит», – рассказал частный риэлтор Артуро Морено.

Испанские риэлторы испытывают жесточайший когнитивный диссонанс: русские клиенты для многих из них самые желанные, но в то же время и самые сложные. Причины, по которым работать с ними непросто, профессионалы рынка увязывают с криминогенной обстановкой на российском рынке образца 90-х годов.

Договор о намерениях в деталях Самое сложное в работе с русскими клиентами – процесс оформления сделки. Он очень сильно отличается от российского и вызывает недоумение у русских клиентов. В обычных для испанцев действиях они ищут подвох. Например, залог вносится до подписания контракта. Залог – это основание для подготовки и подписания договора о намерениях. До выплаты залога можно запросить контракт о намерениях для ознакомления с ним, но продавец, будь то частник или застройщик, подпишут этот контракт только тогда, когда будет внесен залог. Частные продавцы в очень крайнем случае могут пойти навстречу и подписать договор о намерениях раньше получения залога. В агентстве недвижимости или строительной компании, которые никогда до этого не работали с русскими, очень удивятся такой просьбе, а некоторые сочтут ее за попытку обмана. Все операции с испанскими клиентами заключаются по известной схеме «утром деньги – вечером стулья». Продавец не может подписать документ, в котором говорится, что вы ему дали некоторую сумму в качестве залога, до того момента, когда вы его действительно дадите. В русском агентстве недвижимости в Calpe (Costa Blanca) в июне сорвалась сделка именно из-за этой проблемы. Продавец – крупная строительная компания Tensa – категорически отказался подписывать документ до момента поступления суммы залога на их счет, а русские клиенты, уже находясь на родине, недоумевали, как же они 86

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 87 www.vd-zr.ru

Кухня риэлтора

Текст: Юлия ГЕРАСИМОВА Фото автора

пристрастный перевод все расставит на места и намного облегчит жизнь риэлтору. В строительной компании A & J Global S.A. (Denia) клиенты не поверили переводу русскоязычного секретаря агентства, копию выписки из регистра они отвезли в Россию, где заказали новый перевод, который в итоге оказался точно таким же, какой предоставил продавец. Пока русские клиенты ждали результатов, дом купили французы, а первым покупателям пришлось начинать все сначала. Договор о намерениях создается еще и для того, чтобы покупатель смог внести туда свои пожелания, например, поменять кондиционер или что-то доделать в квартире. Конечно, все требования должны быть разумны, никто не будет оплачивать ремонт квартиры по вашему вкусу. Договор о намерениях – это документ, вносить в него изменения каждый день клиент не может. Владелец дома Джакес Филиба снял свой дом с продажи в агентстве, работающем с русскими, из-за того, что устал от необоснованных требований и капризов. Например, во время подготовки договора о намерениях жена покупателя начала требовать посадки двух оливковых деревьев в саду, потому что, когда она посещала дом, ей показалось, что там было именно четыре дерева. Затем они потребовали установить перила у бассейна, так как у них двое маленьких детей, а потом потребовали покрасить гостиную, чтобы продезинфицировать помещение. В итоге покупатели

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

остались без дома, который им понравился и подошел по цене. И, что еще хуже, отношения риэлтора с продавцом испортились, и агентство потеряло хороший продаваемый объект. Совет риэлтора: хорошо подумайте над своими пожеланиями и внесите их в договор за один раз. Не надо придумывать каждый день что-то новое, в конце концов, это утомит и агентство, и продавца.

Все в срок Сроки оплаты от суммы сделки не зря оговариваются специальным пунктом. В Испании сумма, необходимая для покупки квартиры, вносится частями. Самое важное – залог, он может составлять совсем небольшую сумму, например, €6 тыс. От размера залога зависит рассрочка платежа. Совет риэлтора: если сумма залога минимальная, и вы хотите, чтобы до подписания купчей вам дали время полгода, имейте в виду, что продавец может и дальше показывать квартиру и искать покупателей, и велика вероятность того, что он может вернуть ваш минимальный залог и продать недвижимость другому покупателю. И это будет законно. Хотя в этом случае продавец должен вернуть сумму в двойном размере, это обычно оговорено в контракте. Но если у него будет уверенность в серьезности намерений другого покупателя, то возможность продать свое жилье побыстрее всегда важнее небольших финансовых потерь.

Если говорить о большой сумме, например, €1 млн, выплата стоимости недвижимости происходит в несколько этапов: залог – €6 тыс., в течение 15–30 дней еще 10% от суммы, еще через 15–30 дней – 40% и заключительный платеж во время подписания купчей в нотариальной конторе. Весь период оплаты может растянуться на 4–5 месяцев. Если же сумма не так велика, например, €200 тыс., то после залога заинтересованные стороны уже встречаются на подписании купчей. В этом случае максимальным сроком будет месяц–полтора. При подписании купчей покупатель в присутствии нотариуса должен передать продавцу чеки из испанского, а не из российского банка. Открыть счет в Испании просто: в банке нужно предъявить загранпаспорт, положить €10 на счет, получить у оператора реквизиты и перевести необходимую сумму на свой счет в испанском банке. За два-три дня до похода к нотариусу и подписания купчей нужно предупредить банк о необходимости выписать чек. Совет риэлтора: продавец или риэлтор должен сообщить точную сумму и имя, на которые выписывается чек.

Купчая Для оформления сделки необходимо всего два, максимум три документа. Первый – договор о намерениях. На основании этого договора покупатель получает но-

Ваш дом за рубежом октябрь 2010 89 www.vd-zr.ru

Кухня риэлтора

могут отправить деньги на чей-то счет до подписания контракта. Совет риэлтора: присутствуйте лично или отправьте доверенное лицо для внесения залога и подписания договора о намерениях, это облегчит процесс оформления сделки и не оставит места недоверию. В договоре о намерениях обязательно прописаны сведения о владельце квартиры, о ее покупателе и адрес дома. Особое внимание уделяется стоимости квартиры и формам платежа. В договоре есть обязательный пункт, в котором владелец обязуется поддерживать продаваемую квартиру в отличном состоянии, не сдавать ее и выплатить все задолженности по коммунальным платежам и налогам. Этот пункт русским клиентам кажется очень обобщенным, поэтому они стараются прописать все возможные виды долгов от коммунальных платежей до налога на окончание застройки или ипотечный кредит. Совет риэлтора: если есть какие-то сомнения по поводу выбранного объекта, например, в том, что квартира не находится под арестом, попросите сделать запрос из регистра собственности. Выписку предоставят через пару дней, и стоить это будет €3–4, которые, скорее всего, будут заплачены самим агентством-посредником. Выписка, естественно, будет на испанском языке. Смысл документа может растолковать и риэлтор, но если клиент и ему не доверяет, то придется оплатить услуги официального переводчика. Бес-

Кухня риэлтора

мер N.I.Е. Все иностранцы, имеющие финансовый интерес в Испании, как резиденты, так и не резиденты, обязаны получить номер иностранца, под которым данное лицо будет зарегистрировано в налоговых органах. Номер N.I.Е. необходим для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на воду и электричество и т. п. Номер N.I.Е. получают в полиции в отделении по работе с иностранцами, процедура занимает около 10– 15 дней, или в любом консульстве Испании в России, там это займет около 2 месяцев. За документ платить не надо при условии, что вы сами занимаетесь его оформлением, если за вас это делает доверенное лицо, то его услуги обычно оплачиваются. Фиксированного прайса нет. Светлана, купившая в августе квартиру в Бенидорме через русскоязычного посредника, заплатила за эту операцию почти €400. Реальная цена, которую стоит заплатить за подготовку документов и поход в полицию, – максимум €100–150. В испанском агентстве недвижимости Fincas Asturias (Benidorm) за помощь в получении N.I.Е. вообще не берут денег. «Мы сопровождаем потенциального покупателя в полицию, помогаем оформить документы, уверен, что эти затраты с лихвой покроют комиссионные, полученные после совершения сделки», – уверен владелец агентства Фиустино Ариас. Escritura Pública, или купчая, подписывается в присутствии нотариуса в нотариальной конторе. В момент подписания вносится последний взнос за недвижимость. На этом этапе для русских клиентов самый лучший совет – это присутствие адвоката, которому покупатель доверяет, потому что нотариус зачитывает купчую вслух на испанском языке. Присутствие компетентного специалиста придаст уверенности, что все прошло по закону. На момент подписания купчей у покупателя на руках должны быть справки или оплаченные счета, что долгов по коммунальным платежам нет. Если квартира в многоквартирном доме приобретается на вторичном рынке, то в счет включены не только оплата водоснабжения и электроэнергии, но и услуги садовника, портье, обслуживание лифтов, если дом находится в охраняемой урбанизации, тогда в счет дополнительно включают оплату охраны и общих дорог. Обычно проверкой всех этих бумаг занимается риэлтор. После подписания купчей покупателю вручают ключи от квартиры, копию купчей, а также документы для перезаключения контрактов на электро-, водо- и газоснабжение квартиры. Оригинал купчей будет отправлен в Реестр собственности (аналог российской регистрационной палаты). Если есть большое желание и дальше отслеживать ситуацию, то купчую можно самостоятельно отвезти туда, но, как правило, это делает нотариус за определенную плату. Оригинал купчей покупатель получит только через три месяца, после прохождения процедуры регистрации. Этот срок установлен государством, и никакие просьбы или возмущения не смогут его сократить. В Испании главный документ, подтверждающий право собственности на жилье, – купчая. Именно этот документ требуется для всех последующих изменений, для оплаты коммунальных услуг, муниципальных налогов, оформления завещаний и т. д. 90

По желанию покупателя в процессе оформления сделки может быть составлен третий документ, аналог российского Акта о передаче собственности, в котором подробно описывается все, что находится в доме. Этот документ дает гарантию, что продавец не заберет с собой кондиционер или не поменяет сантехнику. Если покупаете жилье напрямую от застройщика, пожалуйста, не просите его составлять этот документ, это ставит продавцов в неловкую ситуацию. Вам его сделают, но в будущем он никогда не понадобится, зато вспоминать недобрым словом вас будут долго.

Не комильфо Многих русских покупателей отпугивает то, что квартира обременена ипотечным кредитом. В Испании, как и во многих европейских странах, ипотечное кредитование служило двигателем экономики долгие годы. Совет риэлтора: в договоре о намерениях должен быть прописан вид обременения, а продавец должен предоставить выписку из банка на начало текущего месяца о сумме задолженности по кредиту на момент подписания купчей. Учитывая правила перевода денег за квартиру в Испании, справка о долге на момент продажи квартиры предоставляется продавцом за пару дней до подписания купчей. Узнав точную сумму долга по кредиту, покупатель выписывает в своем банке два чека – один для оплаты долга по кредиту, а второй – продавцу. Досрочное погашение кредита для продавца будет стоить немалой комиссии, а для покупателя – нет. Нужно просто оплатить всю сумму. Это не должно смущать, ведь сумма долга по кредиту автоматически вычитается из общей цены на квартиру. Обычная арифметика. Минимум документов может смутить покупателей из России, которые привыкли на родине собирать миллион бумажек, но в Испании частная собственность существует давно и механизмы сделок с недвижимостью давно отлажены и упрощены. Совет риэлтора: главное грамотно читать все документы, заказывать перевод в хороших агентствах или специалистам с юридическим образованием. Все специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что самое сложное в работе с русскими клиентами – это их неопределенность. Зачастую покупатели не до конца уверены, хотят ли они этот дом или нет. Вот ситуация с семьей из Нижнего Новгорода, которая сначала в одном агентстве недвижимости пыталась купить дом за €1,8 млн, но после 4 месяцев переговоров пришла к выводу, что этот дом им не подходит. Затем они обратились в другое агентство, где им нашли другой дом за €1,4 млн. После 3 месяцев торгов, разъяснения всех документов, отправки скорой почтой в Россию договора о намерениях, несколько раз исправленного по желанию покупателей, клиенты, дождавшись последнего дня, указанного в договоре, говорят обеспокоенному риэлтору, что они не готовы к покупке недвижимости в Испании вообще. Совет риэлтора: если вы не готовы к покупке недвижимости за границей, а только присматриваете варианты и находитесь на стадии решения «действительно ли вы хотите приобрести что-то в той или иной стране», не начинайте процедуру покупки и оформления документов.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

октябрь 2010

АССОЦИАЦИЯ РИЭЛТОРОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ – ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА от ПРОФЕССИОНАЛОВ! Караванная ул., д. 1, оф. 318, Тел.: 710-59-06, 710-58-57, 334-12-39 www.arspb.ru Действительные члены:

55.

ООО «ПЛОЩАДЬ»

600-91-60

ООО «АБСОЛЮТ Сити»

975-05-00

56.

ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль»

325-47-91

ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»

336-62-02

57.

ООО «Агентство недвижимости «РЕАЛ»

327-27-95

ООО «АДВЕКС «Василеостровское агентство»

327-99-27

58.

ООО «Компания РЕСПЕКТ ИНВЕСТМЕНТ»

571-46-38

ООО «АДВЕКС «Загородная недвижимость»

324-55-99

59.

ООО «Руслан-1»

232-74-26

ООО «АДВЕКС «Лиговский»

333-33-00

60.

ООО «Риэлторская компания «Русский Дом»

324-66-36

ООО «Адвекс-Московский»

333-39-99

61.

ЗАО «Русский Фонд Недвижимости СПб»

234-29-60

ООО «АДВЕКС «Невское агентство»

326-29-59

62.

ООО «Управление Недвижимостью «Северная Столица»

719-88-86

ЗАО «Адвекс-РОССТРО»

322-52-00

63.

ООО «Служба ипотеки»

325-75-77

ООО «АДВЕКС-РОССТРО «Петроградское агентство»

322-52-40

64.

ООО «Агентство недвижимости «СОЮЗ»

321-65-40

10.

ООО «Адвекс «Приморское агентство»

340-04-94

65.

ООО «ТРАСТ-АН»

327-16-16

11.

ЗАО «Агентство недвижимости АДВЕКС Санкт-Петербург»

380-30-01

66.

ООО «ФСК САС»

317-88-11

12.

ООО «АДВЕКС-РОССТРО «Центральное агентство»

322-52-00

67.

ООО «ЦАН - Мировая недвижимость»

324-40-00

13.

ООО «Адвекс-Центр»

336-97-77

68.

ООО «Центр Жилищного Кредитования»

635-94-51

14.

ООО «Адвокат – Недвижимость»

741-60-05

69.

ООО «ЭКОТОН»

325-16-99

15.

ООО «Азбука Недвижимости»

331-71-77

70.

ООО «ЮРИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ»

718-69-69

16.

ООО «АИС-Т»

327-30-57

71.

ООО «Юрист»

333-33-25

17.

ООО «Акрополь СПб»

322-53-77

72.

ООО «Группа компаний «Ярус»

380-75-57

18.

ООО «АЛЕКСАНДР»

327-16-16

73.

Century 21 Show Estate

332-24-44

19.

ООО «Альмас»

275-69-12

20.

ООО «Альфа» АН «Академия»

441-32-15

Ассоциированные члены:

21.

ООО «Агентство недвижимости «Балтрос»

332-99-99

74.

22.

ЗАО «Агентство Бекар»

324-31-31

23. 24.

ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ВАШ ДОМ» ООО «ВНЕШТРАНС – НЕДВИЖИМОСТЬ»

ООО «АВРОРА»

329-57-57

75.

ООО «ФК «АЛЬТЕРНАТИВА»

600-06-04

528-87-35

76.

ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»

333-06-20

320-69-91

77.

ООО «Большой Каталог Недвижимости»

234-56-76

ООО «ВИАН»

343-42-80

25.

ООО «Агентство «Время недвижимости»

296-22-89

78.

26.

ООО «ГАЛЕРЕЯ»

322-68-90

79.

ООО «ГДЕЭТОТДОМ.РУ»

(495) 657-99-21

380-14-80

80.

Журнал «Ваш дом за рубежом»

305-90-02

318-08-68

81.

ООО «Гранд энд Метро консалтинг»

310-62-97

НОУ «Институт недвижимости»

717-79-48

27. 28.

ЗАО «Городское Жилищное Агентство» ООО «Городской Центр Недвижимости»

29.

ООО «ДАРКО»

314-08-87

82.

30.

ООО «Ината»

324-67-77

83.

ООО «Институт независимой оценки»

703-40-41

740-78-24

84.

ЗАО «КРИС»

275-20-80

85.

ЗАО «Информационно-издательский Центр «Недвижимость Петербурга»

327-24-74

ЗАО «Управляющая компания «Общество взаимного доверия»

676-34-00

31.

ООО «Агентство недвижимости «Итака»

32.

ООО «Итака - Восток»

740-78-24

33.

ООО «Итака - Гатчина»

740-78-24

34.

ООО «Итака - Выборгский»

740-78-24

86.

35.

ООО «Итака-недвижимость»

740-78-24

87.

ООО «ПДГ»

622-17-62

36.

ООО «КАПИТАН»

571-11-92

88.

ООО «Петербургские квартиры»

571-79-83

37.

ООО «Колвэй»

460-88-88

89.

ООО «Пронто-Петербург»

327-80-01

38.

ЗАО «КОМНАТА»

570-66-66

90.

Расчётный Домъ

570-05-70

39.

ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»

380-05-25

91.

ООО Финансово-промышленная группа «РОССТРО»

567-21-21

40.

ООО «Лидер»

420-57-05

92.

ООО «Собрание»

702-80-55

41.

ООО «Агентство недвижимости «Любимый город»

325-70-16

93.

ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»

336-36-36

42.

ЗАО «Магазин квартир - 2»

275-90-09

94.

ООО «Чеда СПб»

958-06-59

43.

ЗАО «Мегаполис»

970-41-43

95.

ЗАО «Финансовая Риэлтерская Компания»

325-48-25

44.

ООО «МИР КВАРТИР»

380-73-30

96.

ООО «Элитные квартиры»

332-46-46

45.

ООО «Агентство недвижимости «Мой Город»

578-09-28

97.

ООО «Юрриэлт»

274-16-23

46.

ООО «Невский Альянс»

325-75-77

47.

ООО «Агентство недвижимости «НЕВСКИЙ ПРОСТОР»

325-38-38

48.

ООО «Агентство недвижимости «Невское»

337-15-66

49.

ООО «ОЛИМП 2000»

325-67-07

50.

ООО «Основание»

588-62-21

51.

ООО «Партнер-К» (г. Сосновый Бор)

(813-69) 732-33

99.

52.

ЗАО «Агентство «Петербургская Недвижимость»

327-92-62

100.

53.

ООО «Петро-риэлт»

327-30-30

54.

ООО «Пионер»

702-42-22

Коллективные члены 98.

НП «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ)

(495) 692-32-94 (495) 258-24-85 (495) 258-24-85

Корпоративные члены: ЗАО «Адвекс-Траст»

322-52-48

ООО «Ипотечное агентство «Итака» 740-78-24 Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области рекомендует обращаться в риэлторские компании, прошедшие сертификацию. Сертифицированные риэлторские компании в рекламе ставят знак сертификации –