Ваш дом за рубежом 2010-11

Your property overseas тенденции | цены | проекты

№ 11 (35) / ноябрь 2010

три года на рынке деловой прессы

Во что вложить деньги в Европе? Черногория. Самый русский рынок зарубежья Русские глазами финнов

Содержание

Ежемесячный Информационно-аналитический Журнал

№11 (35) / Ноябрь 2010

Блиц-опрос

Свидетельство о регистрации ПИ № ТУ 78-00619 от 07 июня 2010 г. выдано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

2 года от начала кризиса

тренды

Перед выбором

Учредитель: Ю. А. Лозовская Издатель: ООО «Альфа КРЕАТИВ», 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403 Главный редактор: Юлия Лозовская E-mail: lozovskaya@list.ru. Тел.: (921) 976-67-38 Коммерческий отдел: Телефон: +7 (812) 314-64-78, Телефон/факс: +7(812) 312-35-57 E-mail: info@vd-zr.ru Рекламная служба: Надежда Масалкина, Наталья Лановенко, Алена Морозова, Анжелика Крюкова Адрес редакции: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403 Электронная версия: www.vd-zr.ru Тексты: Анна Андрушевич, Константин Криницкий, Руслан Петков, Юлия Лозовская Фото: Анна Андрушевич, Алексей Жуков, Андрей Иванов, Надежда Масалкина, Дмитрий Новик, Руслан Петков, Георгий Шарашидзе, Adriatic Style Group, In and Out Oy Корректор: Татьяна Розанова Подписано в печать 27.10.2010 г. Отпечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. Тираж 5 000 экз. Цена свободная. За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания. Журнал можно купить в сети розничной торговли ООО «Пресса». Журнал распространяется на чартерных рейсах авиакомпании «Сибирь», в бизнес-залах аэропортов «Пулково-1» и «Пулково-2», через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, салонах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубежной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и Москве. Адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

24

Новости

38

8

Просто три года Чуть больше трех лет назад нам вдруг пришла в голову идея издавать журнал о зарубежной недвижимости. Сначала было совершенно непонятно, что из этого получится, будет ли этот журнал пользоваться спросом у читателей и уважением у рекламодателей, протянет ли затея дольше одного месяца и во что в результате все это выльется. С тех пор прошло три года. Мы по-прежнему остаемся единственным в Санкт-Петербурге специализированным изданием о зарубежной недвижимости, дающим российскому покупателю и инвестору беспристрастную и объективную информацию и качественный анализ зарубежных рынков недвижимости. И популярность, и уважение мы завоевали. Сформировалась команда профессионалов – журналистов, аналитиков, дизайнеров, наконец, менеджеров-консультантов по работе с клиентами. Мы выпустили не один десяток номеров, а на нашем сайте www.vd-zr.ru – более пятисот аналитических эксклюзивных статей о зарубежной недвижимости в 45 странах. В конце концов, мы пережили кризис. Мы некоторое время думали, как же отпраздновать свое трехлетие, и, в конце концов, решили отметить это небольшим изменением дизайна. У нас изменился формат – ни в коем случае не подачи информации, а просто формат бумаги, на которой печатается журнал. Теперь «Ваш дом за рубежом», оставаясь внутри по-прежнему профессиональным аналитическим инструментом, снаружи вдобавок привлекает внимание роскошной оберткой. За три последних года рынок зарубежной недвижимости очень изменился. В ряде курортных стран русские покупатели числом потеснили гостей-европейцев. В Россию пришло еще больше новых компаний. Если раньше для «нашего человека» с точки зрения покупки существовали по большому счету Болгария, Испания, Кипр да Эмираты, то теперь – покупаем по всему миру. Покупатель, говорят, стал более информированный. Надеюсь, в этом отчасти и наша заслуга. Думаю, в следующие три года мы займемся созданием и продвижением профессиональных технологий на российском рынке сбыта зарубежной недвижимости. Три года – это только начало.

Эксперт

фотовитрина

Объекты зарубежной недвижимости

Русские владельцы недвижимости глазами финнов

12

40

Искренне ваша, Юлия Лозовская, главный редактор Блог Редактора: http://www.vd-zr.ru/blog/

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Ла Манга чудо природы в Испании

Содержание обзор

Коммерческая недвижимость. География российских инвестиций

Эксперт

Править договор с застройщиком – сложно, но можно

42

84

страна номера

Черногория. Самый русский рынок зарубежья

Сказочный каприз природы Впервые это удивительное место было открыто древними римлянами и карфагенянами. Уже они оценили его пологие песчаные берега, теплую воду, обилие солнца и уникальный климат, как позднее выяснилось, целебный. Второе рождение Ла Манга переживает уже сейчас как испанс-

62

конъюнктура

Болгария: покупаем «вторичку» и «конфискат»

Эксперт

Все решает место

78

свое дело

60

Что испытывает человек, открывая новые земли или моря? Сегодня кажется, что все уголки на земле уже попали в объектив фотоаппарата и заняли свое место на туристических открытках. Единственная возможность для современного человека испытать чувства первооткрывателя – это своими глазами увидеть уникальные места, которые принято называть чудесами природы. Таким чудом и является Ла Манга.

Право руля!

кий курортный город с золотыми пляжами и развитой инфраструктурой, делающей жизнь в нем в высшей степени комфортной. Природа создала здесь ни на что не похожий уникальный ландшафт. Это простирающаяся на 24 км узкая длинная песчаная коса, омываемая Средиземным морем и образующая великолепную лагуну Мар Менор (Малое море). Жители Ла Манги могут наслаждаться из окон своей квартиры сразу двумя морями, одно из которых поражает воображение изумрудными волнами, а другое – спокойной зеркальной гладью. Уникальные возможности для отдыха и лечения Сейчас о Ла Манге говорят, как о территории самого здорового климата в Испании и самого чистого и целебного воздуха в Европе.

Благодаря объятиям двух морей здесь не бывает изнуряющей жары, а из-за обилия солнечных дней вода хорошо прогревается. Здесь есть все возможности для лечения и ведения здорового и активного образа жизни: лечебные грязи, термальные целебные воды, чистый воздух, спортивные клубы, предлагающие занятия всевозможными видами спорта от виндсерфинга и дайвинга до гольфа и тенниса. Сегодня жилье в этом удивительном месте стало доступно и для России. Свое представительство здесь открыла компания «Ла Манга», предлагающая виллы, элитные квартиры и эксклюзивные пентхаусы от крупнейших застройщиков Испании. И теперь мы не только можем увидеть этот «рай между двух морей», но и назвать его своим домом.

86

В следующем номере

Зарубежные рынки-2010: итоги года Скандинавская сказка «Ваш дом за рубежом» № 12/01 (36/37) выйдет 15 декабря 2010 г.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Приглашаем к сотрудничеству региональных представителей

Москва: +7 (495) 984-7790, Санкт-Петербург: +7 (812) 640-0925 Калининград: +7 (4012) 509-925

ноябрь 2010

www.la-manga.ru

с обслуживанием российских туристов, начиная от частных домов, сдаваемых внаем, строительства и эксплуатации русских бань, организацией проката катеров, снегоходов и квадроциклов, заканчивая открытием кафе, ресторанов, биллиардных и увеселительных и развлекательных центров для детей и взрослых», – заявил Лейф Нильссон, бургомистр региона Оверкаликс во время 23-й Международной выставки недвижимости ДОМЭКСПО, успев во время выставки, по его личному признанию, подписать первые контракты с российскими предпринимателями. Для первичных консультаций уже работает представительство региона Оверкаликс в Москве. vd-zr.ru

Недвижимость за рубежом – признак статуса

Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) опубликовал результаты опроса, участники которого отвечали на вопрос: «Что в настоящее время в России является признаком престижа?» Главным символом высокого статуса для россиян является хорошее жилье (51%). К числу наиболее значимых атрибутов престижа относятся также возможность приобретения недвижимости за рубежом (30%), провести отдых за границей, дать детям хорошее образование (по 28%), способность купить квартиру (23%) или дачу (22%), говорится на официальном сайте ВЦИОМ. С 2006 года, когда подобный опрос проводился в последний раз, доля россиян, для которых возможность покупки зарубежной недвижимости является признаком престижа, увеличилась на 10%. Наиболее престижной приобретение недвижимости за рубежом представляется людям в возрасте от 18 до 24 лет (38%) и в возрасте от 35 до 44 лет (39%). В опросе ВЦИОМа принимали участие 1600 человек в 138 населенных пунктах в 46 областях, краях и республиках России.

Prian.ru

В Великобританию пустят по экспресс-визе Граждане России получат возможность оформить британскую визу за три дня вместо нынешних 7–14 дней. Услуга будет платной. Об этом сообщила руководитель российского представительства Управления по туризму Великобритании Visit Britain Татьяна Хорошек. Сроки введения услуги пока неизвестны. С 5 апреля в Европе действует новый Визовый кодекс, который

НОВОСТИ

Муниципалитет шведского региона Оверкаликс разработал программу привлечения предпринимателей из России, имеющих желание заниматься индивидуальным бизнесом в сфере туристических услуг на территории Швеции. Программой предусмотрена помощь в открытии компании и подготовке бизнес-плана, возможность проживания на территории Швеции в течение всего года, компенсация 35% всех затрат, связанных с инвестициями и ведением бизнеса, содействие в поиске и приобретении коммерческой недвижимости и домов для проживания, консультации по получению кредита и сопровождение бизнеса в течение первого года. «Нам интересны любые сферы бизнеса, связанные

предусматривает услугу ускоренного оформления шенгенских виз. В этом случае стоимость визы увеличится с €35 до €60. Россияне могут воспользоваться данной услугой в специаль­ ных центрах при посольствах Франции, Италии, Бельгии, Испании, Греции и ряда других стран Шенгенской зоны. Великобритания в эту зону не входит.

Lenta.ru

В «Крокусе» только «элитка»

С 3 по 5 декабря МВЦ «Крокус Экспо» представит мировую премьеру для всех поклонников стиля и качества современной жизни – выставку-exclusive Top Line. Это – собственный проект МВЦ «Крокус Экспо». Основная цель организаторов – содействие посетителям выставки в ознакомлении с товарами и услугами, занимающими безусловное лидерство мирового luxury-сегмента. Экспозиция Top Line представит вниманию гостей более 200 российских и иностранных марок товаров и услуг класса luxe. Каждый сможет выбрать то, что подходит только ему, и приобрести экспонат прямо на выставке. Организаторами приготовлено множество сюрпризов: феерическая шоу-программа с участием звезд шоу-бизнеса, роскошные презентации участников, показы последних коллекций всемирно известных модных брендов. Важным направлением станет выставка элитной недвижимости Top Line Property, в которой примут участие компании по продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости. Организатор выставки Top Line Property – Фонд управления недвижимостью «A2Partners». tl-topline.ru

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

НОВОСТИ

Шведская недвижимость ждет

Британский ценопад бьет рекорды

Данию назвали лучшей в мире страной для ведения бизнеса. В пятерку лидеров, по версии журнала Forbes, вошли также Гонконг, Новая Зеландия, Канада и Сингапур. Рейтинг, в котором фигурируют 128 государств, составлен на основе как экономических показателей (уровень роста ВВП, объемы торговли, размеры федерального бюджета), так и неэкономических – состояния правовой системы, включая личные свободы, уровня коррупции и бюрократии. Дания уже третий год подряд занимает в этом рейтинге первую позицию. США отодвинулись со второго места к пределам десятки, Великобритания опустилась с шестого на девятое. А Ирландия, чья экономика переживает сейчас не лучшие времена, поднялась с четырнадцатого места на шестое. Это произошло благодаря тому, что в условиях рецессии многие британские компании предпочли вести свой бизнес на соседнем острове, налоговый режим на котором стал более благоприятным. Россия заняла в рейтинге 97 строчку, расположившись между Арменией и Украиной.

Prian.ru

Черногория может стать кандидатом на вступление в ЕС уже в ноябре. Об этом заявил премьер-министр республики Мило Джуканович. Получение официального статуса страны-кандидата станет последним шагом перед непосредственным вступлением в Евросоюз. Эксперты полагают, что вступление Черногории в Евросоюз может произойти до 2014 года. По мнению профессионалов местного рынка недвижимости, присоединение этой страны к когорте европейских держав вызовет, помимо прочего, повышение стоимости жилья.

Prian.ru

Согласно данным ипотечного банка Halifax, в сентябре британское жилье подешевело на 3,6%. Это самое значительное месячное снижение с 1983 года, когда банк начал вести подобную статистику. Ведущий экономист Halifax Мартин Эллис объясняет такой значительный для местного рынка недвижимости спад тем, что объемы предложения увеличились, а спрос сократился. На снижение спроса повлияло беспокойство населения по поводу состояния национальной экономики и рынка труда. Объемы ипотечного кредитования, по статистике Банка Англии, также сокращаются – на протяжении последних четырех месяцев. В то же время в июле-сентябре уменьшение стоимости жилья составило 0,9%. В целом эксперты сходятся во мнении, что динамика стоимости жилых объектов будет неустойчивой в краткосрочной перспективе. При этом прогнозы относительно глубины падения рынка в 2011 году разнятся – от 5% до 25%.

Prian.ru

В Болгарии снесут киоски Муниципальные власти общины Несебр объявили о сносе мелких торговых построек на территории курорта Солнечный Берег. В настоящее время в общине Несебр насчитывается более 300 киосков и торговых павильонов, которые возведены с нарушением законодательства. Часть из них построена без разрешения и имеет непрезентабельный внешний вид, что отрицательно сказывается на имидже курорта. Другие мешают

движению пешеходов, поскольку сооружены на тротуарах или прогулочных дорожках. 130 подобных объектов предполагается снести, а на остальные наложить штрафы. К следующему лету планируется выработать единые правила размещения небольших временных построек в соответствии с европейскими стандартами качества, сообщает The Sofia Echo.

Prian.ru

НОВОСТИ

Черногория спешит в ЕС

НОВОСТИ

Где бизнесу лучше?

В США сосчитали иностранцев В США опубликовали статистику по иностранным покупателям жилья. По данным Национальной ассоциа­ ции риэлторов, на зарубежных покупателей пришлось в этом году 4,5% от суммарного объема сделок с жилой недвижимостью. Суммарный объем продаж жилья составил $907 млрд, из которых $41 млрд приходится на иностранных граждан. Если учитывать только что прибывших иммигрантов и обладателей временных виз, сумма сделок составит $66

10

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

млрд, или 7,3%, передает Real Estate Channel. Наибольшая доля иностранной активности пришлась на граждан Канады – 23% от общего объема сделок. Второе и третье место заняли Мексика (10%) и Великобритания (9%). В пятерку лидеров вошли также Китай (8%) и Германия совместно с Францией (7%). Российские покупатели в исследовании не фигурируют.

Prian.ru

ноябрь 2010

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

11

t БОЛГАРИЯ q

АВСТРАЛИЯ q

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Австралия, Золотое Побережье, Queensland

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Австралия, Золотое Побережье, Queensland

Болгария, Поморие

€3 700 000. Эксклюзивный пентхаус «Елисей» расположен прямо на берегу Тихого океана! Площадь: 782 кв. м, гараж 82 кв. м, 360-градусный головокружительный панорамный вид, бассейн 18 кв. м, мрамор, паркет джарра.

€7 000 000. Элитная вилла «Райские воды» – самый престижный адрес на Голд Кост. Площадь: 751 кв. м. 3 этажа великолепия, гараж на 5 машин, бассейн 25 кв. м, корабль на пристани главной реки, океан, центр.

От €183 000. Коттеджный поселок бизнес-класса «Балканика» будет расположен на берегу Черного моря между городами Бургас и Поморие. Проектом предусмотрена комплексная застройка в едином архитектурном стиле. На морском берегу будет возведено 14 коттеджей площадью от 267 до 480 кв. м и 15 таунхаусов площадью от 122 до 167 кв. м. К поселку примыкает морской пляж, а на прибрежной территории планируется организация площадок для активного отдыха, барбекю, игровой городок для маленьких жителей. Собственники имеют возможность построить дом по индивидуальному проекту, соблюдая архитектурный стиль поселка. Завершится строительство в III квартале 2012 года.

Invest Australia Pty. Ltd +61 4 14 099 463

Invest Australia Pty. Ltd +61 4 14 099 463

Болгарстройгруп www.bgsg.ru

www.investaustralia.ru info@investaustralia.ru

Болгария, Варна, Ален Мак

www.investaustralia.ru info@investaustralia.ru

Болгария, Китен

+7 (495) 662-96-87 +359 889 701555

Болгария, Боровец

Болгария, Несебр

От €27 000. Комплекс готов. 350 метров до моря! Расположен недалеко от Варненского свободного университета, 7 км до центра Варны.

От €22 000. Сдача – ноябрь 2010 г. До моря – 60 м! Великолепный фасад и прекрасно оформленная зеленая территория подчеркивают высокий уровень комплекса. На территории расположен фешенебельный ресторан с открытым садом, зеленая зона и детский уголок.

€40 000. Новый пятизвездочный апарт-хотел «Айсберг» расположен в центре известного болгарского горнолыжного курорта Боровец. «Айсберг» – это первоклассный комплекс, состоящий из 109 квартир класса люкс, в 150 метрах от подъемника!

€118 000. Апартаменты класса люкс от 41 кв. м и до 151,65 кв. м с прекрасным видом на парк, гавань, старый Несебр. На территории комплекса находятся 3 открытых и один крытый бассейны магазин, пицерия, ресторан, фитнесс-зал, спа и многое другое.

ООО «ЮрРайт» www.urright.ru

ООО «ЮрРайт» www.urright.ru

Trading House Iolov LTD

Vigo Group +359 889 399 918 www.hotel-vigo.com Ольга Гречина

+7 (812) 975-09-79, Елена Исакова, +7 (916) 077-79-36, Жанна Сетюкова

Болгария, Бяла

+7 (812) 975-09-79, Елена Исакова, +7 (916) 077-79-36, Жанна Сетюкова

Болгария, Бяла

+359 884 188 911 m.star.bg@gmail.com

Болгария, Святой Влас

Болгария, Несебр

От €46 000. Комплекс готов. 80 м до моря! Просторная пляжная полоса, в сочетании с лесом и благоприятной температурой воды и ее чистота предлагают оптимальные условия для отдыха и для восстановления здоровья.

От €46 000. Комплекс готов. 80 м до моря! Просторная пляжная полоса, в сочетании с лесом и благоприятной температурой воды и ее чистота предлагают оптимальные условия для отдыха и для восстановления здоровья.

От €29 562. Роскошный комплекс Royal Palm находится в современном курортном городе Святой Влас в 50 м от моря. В комплексе построено 206 квартир, большая часть которых открывает невероятную панораму гор, моря и старого города Несебр. Уютная атмосфера тихого курорта отлично подходит для семейного отдыха. В комплексе расположены два бассейна, детская площадка и летний бар.

€43 000. Комплекс «ВИГО-2» находится на расстоянии 30 м от пляжа. Апартаменты класса люкс от 43 кв. м и до 217,69 кв. м с прекрасным видом на парк, море. На территории комплекса находятся внутренний бассейн, магазин, ресторан, фитнесс-зал, спа и многое другое, охрана, ресепшн.

ООО «ЮрРайт» www.urright.ru

ООО «ЮрРайт» www.urright.ru

Vigo Group

Vigo Group +359 889 399 918 www.hotel-vigo.com Ольга Гречина

+7 (812) 975-09-79, Елена Исакова, +7 (916) 077-79-36, Жанна Сетюкова

Болгария, Поморие

+7 (812) 975-09-79, Елена Исакова, +7 (916) 077-79-36, Жанна Сетюкова

Болгария, Поморие

От €27 000. Жилой дом «Парус-2» построен по индивидуальному проекту в центральной части города Поморие. Современная архитектура, прогрессивный дизайн, высокие стандарты качества и удачное расположение делают объект особенно привлекательным как для сезонного отдыха, так и для круглогодичного проживания. «Парус-2» расположен в шаговой доступности от морских пляжей Поморийского залива. В продаже студии и апартаменты. Дом сдан.

От €900 / кв. м. Жилой дом «Парус-3» возводится в 80 м от морского пляжа в центральной части г. Поморие по индивидуальному проекту. Вокруг здания – благоустроенная территория с детским бассейном. Все квартиры сдаются «под ключ» с выполненной чистовой отделкой, оборудованы сантехникой и кондиционерами. В продаже студии и апартаменты. Срок сдачи – 4-й кв. 2011 г.

Болгарстройгруп www.bgsg.ru

Болгарстройгруп www.bgsg.ru

12

+7 (495) 662-96-87 +359 889 701555

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

+7 (495) 662-96-87 +359 889 701555

ноябрь 2010

+359 885 536 810 sales.contractinvest2@gmail.com

Болгария, Банско €45 858. Остался свободным только один номер – квартира с одной спальней. Площадь – 53,95 кв. м. Небольшой, но в то же время стильный и современный комплекс, сочетающий домашний уют и удобства для активного спорта. Рядом с подъемником. Дополнительный уют вносят камины, которые предрасполагают к приятному ужину у огня с бокалом болгарского вина. Кухня оборудована современной техникой и приборами. Все номера обставлены мебелью из темного дерева в современном стиле. Банско – самый известный лыжный курорт в Болгарии и Восточной Европе, находящийся у подножия величественной горы Пирин, которая является национальным заповедником, включенным в список всемирного природного наследия ЮНЕСКО. «Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

13

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Болгария, Попово

Болгария, Банско От €37 240. Уникальный апарт-отель-СПА-комплекс, всего в 3 минутах ходьбы до подъемника и центра горнолыжного городка Банско. Комплекс сдан и полностью функционирует. Из каждого окна открывается изумительный вид на горы.

€35 000. Шикарный двухэтажный традиционный сельский дом в центральной Болгарии, после ремонта и реставрации площадью 140 кв. м. Участок 18 соток. Все коммуникации, санузел, камин, уличная печь. До моря 250 км. Помощь в оформлении вида на жительство.

Болгария, Враца

€35 300. Отличный дом после ремонта в горной местности, в развитом болгарском селе, недалеко от границы с Румынией. Участок 19 соток. Все коммуникации, санузел, камин. До Софии 150 км, до моря 500 км. Помощь в оформлении вида на жительство. «Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Болгария, Балчик

Болгария, Солнечный Берег От €40 330. 150 м от песчаного пляжа. Трехзвездочный комплекс Rose Village был сдан в эксплуатацию в мае 2007 года. Античный город Несебр, жемчужина болгарского Черноморского Побережья, находится в 20 минутах ходьбы от комплекса. Апартаменты предлагаются с полной меблировкой: в спальне имеются двуспальная кровать, тумбочки, шкафы, трюмо, гостиная укомплектована мягкой мебелью (раскладной диван и кресла), журнальным столиком, обеденным столом, телевизором, кухонными шкафами, микроволновой печкой, холодильником и вытяжкой. На балконах есть садовые столы и стулья. Все квартиры имеют кондиционеры.

Болгария, Золотые Пески

От €132 800 до €789 000. Таунхаусы и индивидуальные виллы с прекрасными видами на море в лучшем гольф-комплексе Европы! Всего в 55 км от морской столицы Болгарии, г. Варна! Площадь от 69 кв. м до 278 кв. м.

От €46 900 до €422 000. Создаваемый для ценителей роскоши и искусства этот шедевр архитектуры может стать вашим новым домом. Невероятный стиль, напоминающий древний Шумер и Вавилон – и исключительное исполнение архитектурного замысла, представляют действительно уникальную недвижимость. Площадь от 33 кв. м до 269 кв. м. Завершение – сезон 2011 года.

Five Star Investments, +359 882 429697, skype:fsi.luxury office@fivestarinvestments.eu www.fivestarinvestments.eu

Five Star Investments, +359 882 429697, skype:fsi.luxury office@fivestarinvestments.eu www.fivestarinvestments.eu

t ЕГИПЕТ p

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Болгария, Обзор

Болгария, Созополь От €38 900 за готовую квартиру на первой линии моря, в 150–200 м от пляжа. Местонахождение: Царский залив. Курортный поселок Costa Bulgara расположен в 35 километрах к югу от международного аэропорта Бургас и в 5 километрах от античного города Созополя. Внешний мини-бассейн джакузи; два детских бассейна; бассейн с водной горкой; бар и ресторан; большой двухэтажный ресторан с панорамным видом на пляж и море; SPA-центр; центр с магазинами; услуги аниматоров и организаторов; автостоянки с 50 наземными паркоместами; ограниченный доступ, круглосуточная охрана.

Болгария, Пампорово

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

14

Болгария, Добрич

€13 000. Двухэтажный дом с тремя спальнями в болгарском селе, в северной части Болгарии. 65 км от моря, 60 км до аэропорта Варны. Участок 10 соток. Требует косметического ремонта. Все коммуникации. Помощь в оформлении вида на жительство.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

Египет, Хургада

Египет, Хургада

От $56 000. 2-спальные апартаменты в Эль Хадаба, от 71 кв. м до 130 кв. м. До лучших пляжей Хургады 10 минут пешком. До центра аккалы 15 минут пешком или 2–3 минуты на транспорте. В доме круглосуточная охрана, лифт, бассейн, паркинг. На первых этажах располагаются магазины, кафе. Все квартиры имеют 2 спальни и 2 туалетные комнаты.

От $43 360. 1-спальные апартаменты в Elegant Hause, от 65 кв. м до 135 кв. м. Сад, паркинг, охрана. Многие квартиры имеют вид на море. На первых двух этажах – галерея магазинов и кафе. До ближайших пляжей 5 минут, до аэропорта – 10 минут на транспорте. Рядом туристическая зона с отелями, магазинами, ресторанами.

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

ноябрь 2010

$68 000. 1-спальные апартаменты в EL Hamra, 64 кв. м. Комплекс Аль Хамбра идеально расположен в самом центре туристического Променада. Состоит из 17 зданий, на территории оборудованы 2 больших бассейна. Находится всего в 70 метрах от моря. Апартаменты для продажи и аренды с использованием пляжа отеля «Принцесс Палас».

Five Star Investments, +359 882 429697, skype:fsi.luxury office@fivestarinvestments.eu www.fivestarinvestments.eu

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

€38 500. Старинное каменное шале площадью 164 кв. м, в горах, близ границы с Гре­ цией. 32 км от известного горнолыжного курорта Пампорово, 80 км от Эгейского моря.

8 комнат, санузел. Участок 5,5 соток. Отличное место для отдыха летом и зимой, а также для постоянного проживания. Помощь в оформлении вида на жительство.

Египет, Хургада

От €97 900 до €613 800. Дизайнерские апартаменты на самом берегу моря. Уникальная архитектура и местоположение. Захватывающие виды на море. Вторая очередь открыта для продаж. Привлекательная схема оплаты, связанная с этапами строительства. Площадь от 77 кв. м до 338 кв. м.

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

15

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Египет, Хургада €148 000. 2-спальные апартаменты класса «люкс» в Samra Bay, 106 кв. м. Расположен вокруг своей собственной лагуны. Пляж протяженностью 1 км. В непосредственной близости от променада Village Road и от известных отелей Intercontinental, Hilton Resort, Grand Plaza. Комплекс Malaki Residence предлагает инвесторам доступ ко всем ресурсам инфраструктуры резиденции Marina & Spa Resort Samra Bay. Другие характеристики этого инвестиционного проекта: частная собственность на основе абсолютного владения, расположение прямо на пляже, использование площадок на крыше здания, обслуживание апартаментов, собственная прачечная в здании, доступ к сети Интернет во всех помещениях, спутниковое телевидение, собственная охрана. Окончание работ – апрель 2012 года. «Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

Испания, Майорка, Сол де Майорка

Испания, Коста-Калида, Ла Манга дель Мар Менор

€1 695 000. Новая вилла расположена на участке свыше 1200 кв. м. Жилая площадь 398 кв. м, террасы – 168 кв. м. Прихожая, две огромные гостиные (одна из них с камином), 5 спален (все имеют собственные смежные ванные, 2 из них – спа), полностью оборудованная просторная кухня, подсобное помещение, двойной гараж, покрытые и открытые террасы, солнечная терраса на крыше с видом на море, просторный, ухоженный сад с бассейном.

От €2300/кв. м. Комплекс Seyshelles является одним из лучших комплексов Ла Манги. Расстояние до Средиземного моря 250 м, до Мар Менор 50 м. Красивые песчаные пляжи, кристально чистая вода. Все квартиры имеют великолепный вид на два моря. Хорошо развитая туристическая инфраструктура. Полностью укомплектованные апартаменты с 1, 2 спальнями, от 50 кв. м, эксклюзивные пентхаусы. Действует льготная ипотечная программа.

ООО «Валенсия» +7 (812) 600-8-005, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

Египет, Хургада

Египет, Хургада

Испания, Коста-Калида, Ла Манга дель Мар Менор

Испания, Коста-Калида, Ла Манга дель Мар Менор

$56 400. Апартаменты в Samra Bay 48 кв. м, 65 кв. м и 106 кв. м. Сад, паркинг, охрана. Новый жилой комплекс повышенной комфортности c отельной инфраструктурой. Инфраструктура комплекса: пристань и клуб, СПА и салон красоты, спортивный и фитнес-центр, школа подводного плавания, центр водных видов спорта, развлекательный центр, пляжные бары и рестораны, пляжная спортивная площадка, пляжные бунгало, детская площадка с воспитателями.

От $39 000. Апартаменты в Desert Pearl от 50 кв. м. Элитные квартиры в новом комплексе, в туристическом центре Хургады. До моря всего 200 метров, жители комплекса могут пользоваться пляжами отелей Grand Hotel и Siva Hotel. На территории комплекса – сад с тропической зеленью, 2 бассейна для взрослых и детей, пул-бар, ресторан, оборудованный спортзал, комнаты для детских игр, интернет-кафе, бизнес-центр, прачечная.

От €2300/кв. м. В 100 км от Аликанте расположена уникальная коса – Ла Манга.

Playa Prinzipe – один из самых перспективных комплексов Ла Манги. Эксклюзивное расположение – первая линия двух морей! Мы предлагаем полностью укомплектованные апартаменты с 1, 2 спальнями и эксклюзивные пентхаусы с просторными террасами. Развитая инфраструктура. Действует льготная ипотечная программа.

От €2300/кв. м. Ла Манга – сказочный каприз природы, коса природного происхождения. Простираясь в Средиземное море, отделяет от него огромную лагуну под названием Малое море. Шикарные апартаменты в портовом комплексе Puerto Playa. Полная комплектация, кондиционер. Роскошное озеленение комплекса, приватный бассейн во дворе. Рядом прекрасный променад. Выгодные условия ипотечного кредитования.

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

t ИСПАНИЯ q

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

Египет, Хургада От $25 000. Студии и апартаменты в новом жилом комплексе Faraon от 36 кв. м прямо в центре Хургады, в районе Эль-Каусер, недалеко от отеля «Сива Гранд Бич». Использованы высококачественные строительные и отделочные материалы, по желанию покупателя возможна перепланировка. В данном проекте есть небольшой бассейн и зеленая территория.

Испания, Майорка, Кальвия

Испания, Коста-Калида, Ла Манга дель Мар Менор

Испания, Аликанте, Коста Бланка (юг)

€595 000. Квартира с просторной гостиной, выходящей на большую террасу, с видом на горы и окрестности, с полностью оборудованной, просторной, современной кухней.

4 спальни со встроенными гардеробами, две ванных – одна смежная с главной спальней, кладовая, а также подземная парковка для двух машин. Просторная терраса с видом на горы – 18 кв. м. Жилая площадь – 148 кв. м.

От €2300/кв. м. Жемчужина испанского побережья. Предлагаем эксклюзивные пентхаусы с 1, 2 спальнями от 75 кв. м. Полная комплектация, включая меблировку, кондиционирование и технику. Великолепный панорамный вид на оба моря. Просторные террасы для воплощения ваших идей. В 50 м песчаные пляжи. Широкие возможности для активного отдыха. Эксклюзивное место – гарантия высокой рентабельности!

€172 000. Апартаменты с двумя спальнями площадью 90 кв. м в фешенебельной урбанизации La Entrada. Расстояние до моря 600 метров. Гостиная с 2-мя панорамными окнами, открытой кухней и террасой 17 кв. м, мраморные полы, 2 спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты (полы с подогревом), мебель. Благоустроенная территория, круглосуточная охрана.

ООО «Валенсия» +7 (812) 600-8-005, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

«Мой дом в Египте» natasha_lan@mail.ru, Тел: +7 (911) 257-66-18

Испания, Аликанте, Коста-Бланка (юг)

Испания, Майорка, Бендинат

Испания, Майорка, Сол де Майорка

Испания, Аликанте, Коста-Бланка (юг)

€795 000. Квартира c 2 спальнями – обе с выходом на террасу, с 2 ванными комнатами, с современной кухней, просторной гостиной, выходящей на покрытую террасу с видом на море. На крыше террасы – соляриум. Имеется летняя кухня, гараж, кладовая, мраморные полы, кондиционеры тепло/холод, полы с подогревом в ванных комнатах. Жилая площадь: 127 кв. м. Терраса – соляриум и летняя кухня: 60 кв. м. Покрытая терраса – 18 кв. м.

€1 350 000. Уютная вилла с панорамным видом на море. 3 спальни и 2 ванных комнаты. Находится в нескольких минутах ходьбы от пляжа, ресторана и в нескольких минутах езды от всех магазинов, причала. Жилая площадь виллы 200 кв. м, площадь участка – 1100 кв. м. Построена среди красивого ухоженного сада. В саду есть бассейн, джакузи, летняя кухня, мастерская. Дом также имеет парковку, террасы, соляриум. Продается с мебелью.

От €185 000. Трехуровневые апартаменты площадью от 177 до 320 кв. м в комплексе «Солнечный склон», расположенном в живописном месте испанского побережья КостаБланка. Рядом большая зеленая зона, состоящая из трех больших гольф-объектов – Real Club de Golf Campoamor, Club de Golf Las Ramblas de Orihuela и Club de Golf Villamartin. Расстояние до пляжа около 8 км или 10–15 минут на машине.

ООО «Валенсия» +7 (812) 600-8-005, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru

16

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ООО «Валенсия» +7 (812) 600-8-005, www.valencia.ru, realestate@valencia.ru

ноябрь 2010

ООО «Элли Эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

€229 000. Недвижимость на гольфе. Вилла с видом на гольф-поле площадью 156 кв. м: гостиная, 3 спальни, 2 ванные, американская кухня, терраса, солярий и свой сад площадью 360 кв. м. Имеется общий бассейн и возможность строительства бассейна частного.

ООО «Элли Эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ООО «Элли Эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

17

Италия, Скалея

Латвия, Лиепае

€50 000. Предлагаем квартиру 85 кв. м с панорамным видом на море и горы, в отреставрированном доме. Кухня, гостиная, две спальни, санузел и два балкона.

Финляндия, Иматра

€115 000. Продается двухэтажный частный дом площадью 134 кв. м, площадь участка 2 000 кв. м. На территории есть гостевой домик, гараж. Ухоженный сад. Расстояние до моря 800 метров.

(39) 320 6373832 89199663893

ООО «Элли Эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

Финляндия, Иматра

€315 000. Новый двухэтажный дом в 500 м от СПА-центра «Кюльпюля» и 300 м от оз. Саймаа. Площадь дома – 137 кв. м/106 кв. м (гостиная, 4 спальни, сауна, душевая, уборная). Площадь участка – 1400 кв. м. Просторная гостиная с витражными окнами и пилетным камином. Современная бытовая техника на кухне. С задней стороны дома выход на большую террасу (60 кв. м) с купелью.

€240 000. Очень красивый дом 2006 года постройки в 4 км от СПА-центра «Иматра Кюльпюля» и в 1,5 км от оз. Саймаа. Площадь дома – 128 кв. м. Площадь участка – 950 кв. м. Просторная терраса. Роскошный сад. Сауна. Большой камин. Теплый гараж.

In and Out OY +358 50 50 55 330

In and Out OY +358 50 50 55 330

www.inandout.ru contact@inandout.fi

www.inandout.ru contact@inandout.fi

ФРАНЦИЯ p

www.scalearealty.ru euroimmobiliare@mail.ru

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

оаэ q

ОАЭ, Дубаи

ОАЭ, Дубаи

€285 000. Двухэтажный просторный дом из белого кирпича (251 кв. м). Площадь участка – 914 кв. м. 7 комнат, в т.ч. каминный зал и кабинет, кухня с современной бытовой техникой, сауна, застекленная терраса. Теплый гараж. Выход на задний двор с грилем. Также имеется отдельный вход на каждый этаж, что позволяет использовать данный дом н.п. двум семьям. До оз. Саймаа – 2 км. До СПА-центра «Кюльпюля» – 3 км.

«РОС ИНВЕСТ» +971 566 45 8778, +971 4 399 07 04, www.rosinvestor.com Никита Кузнецов

«РОС ИНВЕСТ» +971 56 6545844, +971 4 399 07 04, www.rosinvestor.com Антон Елизаров

In and Out OY +358 50 50 55 330

t таиланд q

$630 000. Апартаменты комплекса Jumeirah Beach Residence на берегу моря, в 45этажном небоскребе, на высоком этаже с видом на Персидский залив и рукотворный пальмовый остров Дубаи. Площадь апартаментов – 140 кв. м. 2 спальни, зал, кухня, холл, прачечная, балкон, подземная парковка. Доступ к пляжу, бассейну, ресторанам, магазинам. Все условия для полноценной курортной семейной жизни.

Таиланд, остров Ко Чанг

Таиланд, Паттайя

$390 000. Бунгало Пехт расположено прямо на берегу моря, с тремя спальнями. Все коммуникации. Площадь участка 333 кв. м, жилая площадь 80,8 кв. м. На втором этаже имеется терраса 24 кв. м, откуда открывается шикарный вид на море и близлежащие острова. Оформление всех необходимых документов.

$657 000. Вилла Санэ. Площадь участка 1000 кв. м, жилая площадь 550 кв. м с тремя спальнями, все коммуникации, бассейн, тропический сад. До пляжа Джомтиен 3 км, до центра Паттайи 10 мин. на машине. Поблизости имеются шоппинг-центры, гольфполя и поло-клуб. Фантастический вид на Паттайю и море. Оформление необходимых документов.

Франция, Бургундия €25 000 000. Замок XVIII века в Бургундии. 19 комнат в основном доме, 13 спален с ванными комнатами. Комнаты полностью декорированы, оборудованы на уровне 6*. Площадь 890 000 кв. м, 9 озер, 18-луночное гольф-поле, право на посадку вертолетов. Несколько дополнительных зданий, включая Клуб Хаус с рестораном, коттедж с 11 спальнями. Разрешение на строительство гольф-апартаментов – интересное предложение для инвесторов.

www.inandout.ru contact@inandout.fi

Черногория, Бечичи

€1700 / кв. м. Новые апартаменты в строящемся 5-этажном современном жилом доме!

700 метров от моря, тихое и уютное местоположение. Рассрочка! Площадь от 55 кв. м до 99 кв. м. Отделка квартир очень высокого уровня!

Five Star Investments, +359 882 429697, skype:fsi.luxury office@fivestarinvestments.eu www.fivestarinvestments.eu

Черногория, Будва

€2240 / кв. м. Комплекс находится на высоте 80 м над уровнем моря. Охраняемый комплекс, по 2 квартиры на этаже, площадь от 68 кв. м до 136 кв. м, на последнем этаже пентхаус. Парковка, подземная стоянка, бассейн. Прекрасный вид.

www.apriori-spb.com +7 (812) 95-350-95

www.siam-royal-view.com anna@siam-royal-view.com +41 797429709, +66 817824826

www.apriori-spb.com +7 (812) 95-350-95

эстония p

www.siam-royal-view.com anna@siam-royal-view.com +41 797429709, +66 817824826

t финляндия q

Финляндия, Иматра

$1 250 000. Шикарная квартира на самом великолепном курорте в ОАЭ – на Палм Джумейра! 3-комнатные апартаменты площадью 170 кв. м, с подземной парковкой, балконом, видом на море и остров. К зданию прилагается собственный пляж, бассейн, являющийся частью всемирно известного пятизвездочного отеля Kempinski Residence. Жить в собственном отеле, это не сказка, это жизнь в стиле люкс!

черногория p

ИТАЛИЯ q ЛАТВИЯ q

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Таиланд, остров Ко Чанг

Финляндия, Лаппеенранта

$500 000. Вилла Санти. Площадь участка 666 кв. м, жилая площадь 350 кв. м. 1,5 этажа, четыре спальни, все коммуникации. 24-часовая охрана поселка. Вилла расположена прямо на побережье. Большая терраса и веранда. В поселке имеются ресторан и бар. Общий 40-метровый бассейн. Оформление документов. www.siam-royal-view.com anna@siam-royal-view.com +41 797429709, +66 817824826

18

€120 000. Таунхаус в 500 м от комплекса отдыха «Саймаа Гарденс» и гольф-поля. Площадь – 53 кв. м (2 комнаты, кухня, сауна с подсветкой, душевая). Имеется выход на террасу. От г. Иматра – 8 км. Также прекрасная возможность вложений с целью после­ дующей сдачи апартаментов в аренду.

In and Out OY +358 50 50 55 330

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Эстония, Ida-Virumaa, Maetaguse vald

€6000. Охотничья заимка, требующая капитального ремонта, площадь участка 40 соток, скважина, хорошие подъездные пути. Идеально подходит для любителей охоты.

www.inandout.ru contact@inandout.fi

ноябрь 2010

www.toilalik.com +7 (812) 992-85-42

ноябрь 2010

Эстония, Ida-Virumaa, Lisaku vald

€45 000. Дом находится в красивой эстонской деревне вблизи исторической мызы Сака, до моря 700 м, от Петербурга 190 км, центральное водоснабжение, электричество, площадь участка 0,5 га, площадь дома 80 кв. м. На участке есть баня, сарай, гараж. Дом реновированный.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

www.toilalik.com +7 (812) 992-85-42

19

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

t КИПР q

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Кипр, Лимассол, Айия Фила

Кипр, Пафос, центр города

От €167 200 + НДС. Вид на город. Новый, ухоженный район города. Самая хорошая цена за кв. м в этом районе. Апартаменты, 2 спальни, площадью от 91,67 кв. м.

От €312 000 + НДС (€350 000 + НДС). Вид на город, удобный доступ ко всем единицам инфраструктуры. Современный дизайн и высококачественная отделка. Виллы, 3 спальни, площадью от 128,90 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Лимассол, Екали От €179 200 + НДС (€256 000 + НДС). Вид на город, отличный пейзаж. Престижный район Лимассола. Современный дизайн отделки и архитектуры. Кладовочные помещения и крытые парковки. Почти готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 92,54 кв. м.

Кипр, Писсури

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Пафос, Хлорака

Кипр, Писсури

Кипр, Полис Хрисохус, Полис

От €98 000. Вид на море, горы, местную природу. Высококачественная отделка. Общий бассейн и бассейн для детей. Готовые апартаменты, 1 и 2 спальни, площадью от 69,20 кв. м.

От €79 900 + НДС. Вид на горы, сосновые рощи. Тихое, уединенное место, бассейн. Готовые апартаменты, 1 и 2 спальни, площадью от 67 кв. м.

От €133 400 + НДС. Вид на горы, море. Все таунхаусы с 2 санузлами. Собственные озелененные садики. Пешая доступность до магазинов, банков и т. д. Готовые таунхаусы, 2 спальни, площадью от 136 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Лимассол, Суни

Кипр, Пафос, Пейия

От €292 000 + НДС. Вид на горы, природу. Чистый воздух. Вилла находится в окружении сосновых рощ. Уединенность от городской суеты поблизости со всем необходимым. Готовая вилла, 3 спальни, площадью 167 кв. м.

От €111 200. Вид на море и горы. Общий бассейн. Легкий доступ ко всем единицам инфраструктуры. Готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 83,33 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Писсури

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Кипр, Полис Хрисохус, Аргака

От €295 900. Вид на горы, сосновые рощи. Безопасный, тихий комплекс вилл. Теннисный корт, клаб-хаус, бассейн. Готовая вилла, 3 спальни, площадью 121 кв. м.

От €106 900. Вид на море, горы, местную природу. Общий бассейн. Тихое, спокойное место. Готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 72 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Пафос, Хлорака

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Писсури

От €501 600 + НДС. Вид на море. В пешей доступности до песчаного пляжа. Элегантный экстерьер с каменными деталями. Собственные бассейны, парковки и сады. Почти готовые виллы, 3 спальни, площадью от 176,50 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Кипр, Лимассол, Айос Атанасиос От €880 000 + НДС. Вид на город и море. Удобное месторасположение неподалеку от всех благ цивилизации. Все виллы с каминами, просторными верандами и террасами. Личные бассейны и парковки. Виллы, 4 спальни, площадью от 220,65 кв. м.

20

От €790 000 + НДС. Захватывающий вид на море, горные просторы и сосновые рощи. Каждая вилла индивидуально спроектирована для максимального использования всех преимуществ месторасположения. Роскошные особняки, 3 и 4 спальни, площадью от 271,40 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

ноябрь 2010

Кипр, Полис Хрисохус, Помос

От €102 270 + НДС (€146 100 + НДС). Вид на горы, сосновые рощи, море. Готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 80 кв. м. Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

ноябрь 2010

От €457 600 + НДС. Вид на горы, море. Дизайны средиземноморского стиля с просторными верандами, патио и террасами на крышах. Всего в 100 м от уединенного песчаного пляжа. В минутах езды от магазинов, банков и т. д. Виллы, 3 спальни, площадью от 110 кв. м. Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, info@aristo-developers.ru www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

21

Иммиграция во Францию: возможность жить в Европе За последние годы наши сограждане стали все чаще и чаще и на более длительные сроки нуждаться в посещении стран ЕС. У кого-то там проживают родственники, кто-то ведет свой бизнес, третьи приобретают недвижимость, а у кого-то дети учатся или хотят учиться. Поэтому многие российские граждане, уставшие от необходимости бесконечно обращаться в разные консуль­ства, терять время на получение визы, быть вечно ограниченными числом дней пребывания в странах ЕС, данных на усмотрение консульства, задумываются о получении европейского вида на жительство. Но, к сожалению, в настоящее время существует не так много программ, дающих юридическое основание для получения статуса резидента в Европе. Основными из них являются: 1. Регистрация (покупка) бизнеса в Европе.

2. Программа для финансово независимых заявителей. Первая программа требует от заявителя регистрации или покупки компании и успешного ведения бизнеса. Только в этом случае имеются юридические основания для получения вида на жительство в выбранной стране

и в будущем получения ПМЖ и гражданства (если позволяет законодательство). Вторая программа – программа для финансово независимых заявителей – представляет наибольший интерес для желающих иметь ВНЖ в Европе. Она не требует наличия и ведения бизнеса в Европе, также нет необходимости иметь собственность в выбранной стране, достаточно аренды. Основным требованием является наличие стабильного источника дохода (в любой стране). Перечень стран, позволяющих получить статус резидента по этой программе, не велик. Это: Франция, Испания, Андорра, Мальта, Греция. Каждая из этих стран имеет ряд особенностей по данной программе. И только Франция предоставляет самый широкий спектр прав своим финансово независимым резидентам. А именно: 1. ВНЖ выдается на один год, с правом ежегодной пролонгации, и не требует от резидента проживания 183 дня в году для его сохранения.

2. Через пять лет заявитель получает статус долгосрочного резидента на десять лет.

3. Во Франции отсутствуют

ежегодные налоговые выплаты (как и на Мальте).

4. Данный статус позволяет проживать в любой стране Шенгенского соглашения и таким образом не зависеть от циркуляров и сотрудников консульских служб.

5. Дети, прожившие во Франции пять лет и посещавшие французские учебные заведения, имеют право на получение гражданства Фран­ции.

6. Заявитель и члены его семьи имеют право через пять лет подать документы на получение французского гражданства с сохранением гражданства Российской Федерации. Компания VIP Service International Juridical Center работает более 10 лет. Спектр наших услуг широк: от независимой профессиональной иммиграции до получения второго гражданства. Опыт наших юристов и зарубежных адвокатских компаний, отработанные схемы работы, индивидуальный подход к каждому клиенту и конфиденциальность в сочетании с реальными ценами – вот составляющая высокого уровня качества услуг нашей компании и гарантии успешного прохождения досье клиента.

190098, Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, офис 24 тел./факс: (812) 314 -91-43, 570-66-30, 570-67-05 vipserviceint@gmail.com http://vip-service.spb.ru 113184, Москва, Озерковский пер., д. 12, офис 216 тел./факс: (495) 797-80-79, 797-80-48, 518-67-06 vip-service@mail.ru http://vip-service.spb.ru

Блиц-опрос

2 года от начала кризиса

24

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

25

Анна Ульянова, консультант по зарубежной недвижимости Cliff Property: 1. С момента начала кризиса во всех странах, которые мы представляем, произошли серьез­ные изменения. В Испании, например, произошло сильное падение цен на недвижимость, в среднем до 30%. Многие крупные испанские застройщики вынуждены были временно приостановить строительство своих проектов. В Италии и Франции ценовая политика осталась практически без изменений. В среднем стоимость 26

недвижимости уменьшилась на 5%, а в некоторых регионах, наоборот, намечается тенденция к скорому росту цен. Германия и Швейцария остаются наиболее стабильными во всей Европе. Даже в кризисный 2008 год эти две страны показали, пусть небольшой, но все-таки прирост цен на недвижимость.

2. Безусловно, есть. Выставки являются частью рекламной кампании фирм, занимающихся продажей зарубежной недвижимости. В первую очередь участие в выставке – это имиджевая реклама, а уж потом средст­ во привлечения потенциальных покупателей.

3. По сложившемуся опыту большинству клиентов не хватает информации в области законодательства и налогообложения в интересующих их странах. Ирина Пеккер, коммерческий директор InvestGermany: 1. Кризис научил российских и международных инвесторов обращать внимание на риски, сбалансированно оценивая привлекательность вложения денег. Мы специализируемся на продаже недвижимости в Германии по ценам ниже рыночных. Так вот, сейчас Германия демонстрирует быстрое восстановление экономики. Прирост промышленного

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Блиц-опрос

Блиц-опрос

1. Прошло 2 года от начала мирового финансового кризиса. Что за этот срок произошло на рынках зарубежной недвижимости?

2. Есть ли будущее у выставок зарубежной недвижимости в России?

3. Какой информации о зарубежной недвижимости сегодня не хватает российскому покупателю?

производства в июне 2010 составил 12,4% к аналогичному периоду 2009 года, и сейчас оно практически вышло на докризисный уровень. Стремительно падает уровень безработицы в Германии: в июле он снизился до 7% против 7,7% за тот же месяц прошлого года, тогда как в других странах еврозоны (за исключе­нием Австрии и Мальты) безработица усиливается. Все эти факты позволяют рассчитывать на дальнейший рост стоимости жилья и арендных ставок в стране, что привлекает инвесторов со всего мира: инвестиции в жилую недвижимость Германии в первой половине 2010 года составили €2,29 млрд, что на 36% больше аналогичного периода прошлого года (данные BNP Paribas Real Estate).

2. Выставки зарубежной недвижимости – уникальный формат, позволяющий покупателю за короткое время познакомиться с многообразием предложений и задать вопросы экспертам. Они пользуются и будут пользоваться популярностью.

3. Отношение россиян к покупке зарубежной недвижимости можно назвать «хочется и колется». С одной стороны, благодаря публикациям в СМИ и активной рекламе, многие знают, что жилье за границей стоит дешевле, чем на родине, и задумываются о покупке «второго дома» за рубежом. С другой стороны, вдумчивый инвестор не всегда может найти ответы на свои вопросы, что является сдерживающим фактором. Вопросы довольно очевидные: – Правовая сторона вопроса. Как регулируется покупка недвижимости за рубежом российским законодательством? Законодательством страны, где покупается объект? Как защищаются права покупателя? Какие существуют риски?

– Налогообложение. Какие налоги покупатель должен платить в России? В стране, где покупается объект?

– Управление объектом. Где найти управляющую компанию? Каково вовлечение со стороны собственника в управление объектом? Елена Невская, менеджер по работе с клиентами ADRIONIKA LTD: 1. а) Снижение бюджетов покупателей. До кризиса средний бюджет составлял €300–400 тыс. В период кризиса снизилось количество покупателей с бюджетами свыше €2–3 млн, зато увеличилось количество тех, кто хотел бы что-то приобрести за €40–80 тыс. Среднее количество сделок осталось примерно на прежнем уровне, но бюджеты в среднем упали. б) Покупатели стали более тщательно подбирать объекты, более придирчиво торговаться, зная, что сегодня рынок недвижимости – это «рынок покупателя». Многие клиенты сознательно интересуются только «банковской недвижимостью» или только недвижимостью с дисконтом 30–40% от первоначальной цены, надеясь на ее последующий рост, хотя такие надежды не всегда оправданы. ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

27

Сергей Ольссон, консультант агентства Svea Realty (Швеция): 1. Со стороны российских покупателей явно прослежи­ вается увеличение интереса к покупке недвижимости в Швеции и к началу бизнеса здесь. Что любопытно, волна этого интереса не утихла с официальной «стабилизацией» кризиса, а, наоборот, увеличилась.

2. Да, конечно, – при условии, что они будут в большей степени ориентированы на конечного покупателя.

28

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Блиц-опрос

Блиц-опрос

в) Расширилась география поиска объектов. Если ранее клиенты рассматривали 2–3 страны, то теперь доступнее стали объекты в Испании, Италии. С учетом возможности привлечения ипотечного кредита на Испанию, к примеру, переметнулось много «болгарских» клиентов, т. к. взяв ипотечный кредит, теперь там можно приобрести нормальную недвижимость, даже имея €30–40 тыс. То есть для риэлторов работы прибавилось. Ранее приходили клиенты, которые хотели именно Черногорию, а теперь они сравнивают ее с Хорватией, Италией, Испанией, Португалией, Болгарией, выбирая, где им было бы лучше. Кризис подтолкнул нас и многие другие компании к расширению географии предложения недвижимости. Теперь практически невозможно заниматься «только Хорватией». г) Клиенты стали обращать все больше внимания на факторы, сопутствующие приобретению недвижимости, – возможность получения кредита, визовый режим, ситуацию с предоставлением ВНЖ, наличие образовательных учреждений, транспортная доступность, развитие инфраструктуры. Что касается основных событий, то зачастую основным фактором является колебание курса евро. Низкий евро стимулирует продажи в Европе, дорогой евро тормозит их в пользу других стран. Любые элементы нестабильности выбивают из колеи. Взять банальную ситуацию с отставкой Лужкова. Многие клиенты, связанные с московским рынком, в период «междуцарствия» отложили свои сделки.

2. Выставки зарубежной недвижимости – это достаточно перспективное направление. Они помогают не только выйти на конечного потребителя, но зачастую найти адекватного зарубежного партнера. Многие выставки пытаются объять необъятное, предлагая и российскую, и зарубежную недвижимость. Мы бы посоветовали их организаторам проводить их поочередно, не смешивая московские новостройки или сочинские премьеры с недвижимостью в США или Италии.

3. Клиенты не обращают достаточного внимания на «подводные камни» при покупке и мало интересуются вопросом дальнейшего содержания зарубежных объектов. Ведь каждая покупка влечет за собой не только радость обладания, но и некоторые расходы, иногда весьма существенные. Также 50% клиентов ошибочно полагают, что зарубежная недвижимость сразу же обеспечит им ВНЖ в стране покупки. В большинстве случаев это совсем не так.

3. Мне кажется, что российским покупателям не хватает информации о зарубежной недвижимости вообще. Многие даже не подозревают, что в Европе в принципе возможно и несложно купить недвижимость. Информацию можно легко найти тем, кто имеет четкую цель – покупка недвижимости за рубежом. Однако большинство россиян даже не подозревает о такой возможности. И здесь как раз выставки зарубежной недвижимости, а также средства массовой информации могут помочь в информировании тех слоев населения, которые в принципе имеют возможность купить недвижимость за рубежом, но раньше просто не задумывались об этом или считали процесс слишком сложным. Виктор Новиков, управляющий директор УК VIKTOR & VICTORIA HOTELS и MY NEW HOTEL INVESTMENT: 1. Австрия заняла в 2009 году 2 место в мире по росту стоимости недвижимости (индекс Knight Frank, рост на 9,8%), с кризисом наш объем заказов увеличился более чем в три раза (на отели – в пять раз). Начиная с 2009 года, большинство наших инвесторов обращается с просьбой организовать управление в приобретаемых ими отелях, и мы формируем сеть альпийских горнолыжных отелей. ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

29

2. Есть, однако, большинство наших инвесторов находит нас с помощью веб-сайта.

3. Я считаю, что российскому покупателю не хватает информации юридического и налогового характера. Антон Елизаров, генеральный менеджер ROS INVEST (ОАЭ): 1. Для ОАЭ это очень актуальный вопрос. С момента объявления о мировом финансовом кризисе все участники рынка недвижимости испытали большие потрясения и потери. Вплоть до 2010 года каждого интересовал вопрос возврата вложенных средств. Покупатели инвестировали в объекты, которые сейчас считаются замороженными или отложены на неопределенный период, и всеми способами старались вернуть средства или переложить их на строящиеся объекты. В 2010 году тенденция изменилась, инвесторы начали покупать исключительно готовую недвижимость вблизи морского побережья и активно продавать имеющуюся по актуальным ценам. Этому поспособствовали действия правительства: март 2010 – денежная инъекция в размере $10 млрд спасает крупнейшую корпорацию Nakheel, Dubai (фактически построившую современный Дубай), как следствие, – оживление строительства. Вторая половина 2010 – стремительная сдача крупных жилых и офисных объ30

Веселина Иванова, руководитель Five Star Investments Ltd, член Международной конфедерации профессионалов в сфере недвижимости ФИАБСИ, член Болгарской гильдии риэлторов НСНИ, член Европейской ассоциации риэлторов СЕРЕАН: 1. За эти два года мы стали свидетелями очень интересных событий. Вне зависимости от страны, по всей Европе элитная недвижимость осталась элитной, она упала всего на 5–10%, некоторая – вообще даже не сдвинулась в цене, наоборот, сохраняла уровень цен, а в последние два-три месяца начала идти вверх. Но самым серьезным событием я считаю то, что упала в цене недвижимость, которая никогда не стоила тех денег, за которые предлагалась. Мы, как и наши клиенты, очень довольны этими событиями, так как располагаем – наконец-то – реальными ценами на недвижимость. Теперь мы можем более точно прогнозировать, насколько эти цены будут расти или падать в будущем, то есть имеем возможность дать своим клиентам то, что для нас самое главное, – гарантию вложенных средств, инвестиций. Главные тенденции: – на первый план вышла недвижимость, которая никогда ни в чем не конкурировала с действительно продаваемой недвижимостью,

ектов, к концу года цифра сданных квартир и офисов достигнет 14 000.

2. У выставок всегда есть будущее. Подобное направление необходимо России. Спустя 2 года после кризиса появились новые бизнесмены и предприниматели, способные вкладывать свои заработанные деньги в инвестиции и сохранить их. Сейчас это покупка готовой недвижимости, один из самых достойных и надежных видов инвестирования капитала. Для того чтобы они узнали об этом больше, необходимо регулярно проводить выставки зарубежной недвижимости в России.

3. Касаемо ОАЭ, на мой взгляд, российскому покупателю не хватает реальной информации о ценах, районах, окрестностях готовой недвижимости Дубаи. И о тех возможностях, которые получает хозяин недвижимости, расположенной в одном из самых высокотехнологичных центров мировой цивилизации. Татьяна Куйвалайнен, менеджер Medicon Plus Oy (Финляндия): 1. По данным Статистического центра Финляндии, с 2005 года по настоящее время в среднем по стране продолжался неуклонный рост цен на рынке жилья. Наблюдалось лишь кратковременное снижение цен в конце 2008 – начале 2009 годов, обусловленное мировым финансовым кризисом.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

31

Блиц-опрос

Блиц-опрос

С середины 2009 года цены на жилье вновь продолжили свой рост. В целом по Финляндии в 2005 году один квадратный метр жилья на вторичном рынке стоил €1 600, к середине 2008 года – €2 000. В конце 2008 года цена за квадратный метр не превышала €1 800, а осенью 2010 года, в настоящее время, ее значение в среднем по стране составляет €2 200. Цены в столичном регионе, естественно, выше – примерно €3 200 за один квадратный метр жилой площади.

2. Любая компания, всерьез заинтересованная в продвижении своей продукции, не может обойти стороной участие в выставках. Компания Medicon Plus Oy вышла на российский рынок сравнительно недавно, поэтому наше участие в выставках носит, скорее, стратегический характер. Для решения конкретных маркетинговых задач, прежде всего, нам необходимо детальное изучение российского рынка сбыта зарубежной недвижимости, конкурентного окружения и потребительских предпочтений. Участие в выставках предоставляет такую возможность в полной мере.

3. Как показала практика, российскому потребителю риэлторских услуг на рынке зарубежной недвижимости необходима более подробная информация о схеме совершаемой сделки, а также о возможных рисках и способах их предотвращения. Подробная информация об общих тенденциях рынка недвижимости в разных странах также является довольно востребованной.

– лучшая тенденция во время кризиса – на рынке появились уникальные предложения, которые в спокойное время никогда бы не вышли на продажу.

2. Конечно, есть! Единственное условие, которое они должны поставить, – это участие лицензированных агентств. Ваши российские организаторы – не очень привередливые по отношению к агентствам, не интересуются, есть ли у них лицензии, сертификаты, соблюдают ли они этику. А я считаю, что каждый организатор такой выставки должен быть готов стать поручителем, гарантом за каждое агентство, которое платит за участие в такой выставке. Это очень трудно. Но и очень важно. Клиенты не всегда понимают, что то, что компания принимает на себя генеральное спонсорство выставки, и то, что компания способна оплатить стенд размером 30 или 50 кв. м, еще не дает никаких гарантий ее надежности. Недавно к нам пришло сообщение о компании, которая работает с российскими клиентами и предварительно собирает нотариальные сборы у своих клиентов в размере 4–5% от сделки, а затем присваивает их. Когда приходит время сделки – застройщик не может завершить ее, так как не оплачены сборы, клиент уже заплатил агентству и не хочет, конечно, платить второй раз, сделка, в конце концов, становится неосуществимой, и от этого страдает только покупатель. Помните: деньги за оформление никогда не надо платить вперед.

3. По очень многим направлениям не хватает информации. Наша ассоциация сейчас занимается серти32

непосредственно с представителями той или иной страны. Это очень важно. А для профессионалов рынка – это возможность расширить партнерскую сеть, оценить конкурентоспособность компании.

3. Благодаря всемирной компьютеризации и развитию web-технологий сейчас не представляет труда найти любую информацию о процедуре покупки, налогах, юридических тонкостях оформления недвижимости в той или иной стране. На мой взгляд, клиентам часто не хватает знания самой страны. Поэтому нашим клиентам в смотровых турах мы советуем останавливаться не в отеле, а в апартаментах, в жилой недвижимости. Даже за 3–4 дня это дает возможность уже почувствовать себя не туристом, а жителем. Можно взять в аренду автомобиль, зайти в местные супермаркеты. Янна Тальпис, директор компании Invest Australia Pty.Ltd (Австралия): 1. В годы кризиса стало возможным приобретение недвижимости в Австралии ниже рыночной цены. Со второй половины 2010 наблюдается движение на среднебюджетном и элитном сегментах, в то время как 2 года назад был период полного застоя и выжидания как со стороны владельцев недвижимости, так и со стороны покупателей.

фицированием всех агентств в Болгарии. Это – то, что давно сделано в Европе. Рано или поздно это начнет работать. Надеюсь, мы совместно с вашим многоуважаемым журналом продолжим эту тему в будущем. Даяна Кармеева, управляющий партнер Golden Brown real estate: 1. Я рассмотрю 2 направления: Кипр и Великобритания (Лондон). Конечно, мировой кризис задел и кипрский рынок недвижимости, но в значительно меньшей степени, чем остальные. Так, в 2007 году доля покупателей среди иностранцев составляла 53%. На данный момент эта цифра равна 22%. Основным иностранным покупателем на Кипре до кризиса считались англичане, но падение фунта стерлингов по отношению к евро также послужило их оттоку. Среди российских покупателей в 2009 году многие занимали выжидательную позицию. В 2010 году рынок значительно оживился. Это подтверждают и статистические данные местного рынка. В 2010 году на Кипре увеличилось количество сделок с участием самих киприотов на 27% по сравнению с 2009 годом. На рынке недвижимости Лондона основная тенденция последних двух лет – это повышенный спрос к объектам элитной недвижимости среди иностранных покупателей. Популярностью пользуются такие районы,

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

33

Блиц-опрос

Блиц-опрос

как Kensington, Knightsbridge, Hampstead, Highgate, Mayfair, Belgravia, Chelsea. Специалисты нашей компании отмечают инвестиционный потенциал рынка недвижимости на долгосрочный период, в среднем до 30 лет. Главными причинами тому являются развитая инфраструктура Лондона, признание Лондона вторым торговым центром мира и одним из главных городов Европы. Особенно тенденция роста спроса наблюдается в сегменте элитной недвижимости. А связано это в первую очередь с падением курса фунта стерлингов по отношению к другим мировым валютам. Более половины сделок на рынке купли-продажи элитной недвижимости приходится на иностранного покупателя. Спрос иностранного инвестора способствовал росту цен на недвижимость за последние полтора года в среднем на 25% по сравнению с их пиковыми значениями начала 2008 года. Англичане же, владеющие объектами недвижимости элитного сегмента рынка центрального Лондона, заняли выжидательную позицию и не спешат выставлять недвижимость на продажу.

2. В последнее время круг информационных возможностей значительно расширился. Тематические порталы по недвижимости, семинары, конференции, презентации дают потенциальным клиентам самим выбирать из тысяч предложений объектов недвижимости и компаний. Так, например, в базе нашей компании содержится 6000 предложений продажи объектов недвижимости на Кипре и 1200 по аренде. Однако на выставках зарубежной недвижимости люди имеют неоценимую возможность пообщаться

34

Сергей Горбунов, руководитель ассоциированного представительства компании Leptos Estates (Кипр) в Санкт-Петербурге: 1. В целом последствия мирового финансового кризиса оказались крайне незначительными для проектов жилой застройки на Кипре. Здесь не наблюдалось обвального снижения цен на жилую недвижимость всех типов, массовых распродаж объектов первичного рынка и незавершенного строительства и системных банкротств компанийзастройщиков. Напротив, темпы реализации островной недвижимости в первом полугодии данного года приблизились уже к уровню 2007 г. и демонстрируют устойчивую положительную динамику. Среди новых знаковых явлений можно выделить появление новых ранее нетипичных для острова, но в то же время привычных для россиян проектов, таких как многоквартирные жилые кондоминиумы с консьержами и набором социальных услуг, закрытые клубные комплексы-марины с местами стоянок для яхт и катеров, жилые комплексы со смешанными типами недвижимости, связанные единой инфраструктурой. Не могу не рассказать о важном для меня событии.

16 октября был заложен первый камень многофунк­ ционального комплекса Neapolis Smart EcoCity в г. Пафос. На площади в 110 га расположатся жилые кварталы

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Приятной тенденцией является постепенное восстановление спроса на зарубежную недвижимость. Характерно выделились 2 новые тенденции: интерес россиян к инвестиционным проектам, а также возрастание спроса на строящиеся объекты. Но клиенты в целом стали менее решительными в совершении сделок. Многие покупатели стали осторожнее относиться к вопросу приобретения недвижимости за рубежом, долго раздумывать, часто менять решение, несколько раз ездить на просмотровые туры. До кризиса россияне гораздо легче принимали решение о покупке объекта недвижимого имущества за рубежом. Многие россияне стали рассматривать Болгарию как место постоянного проживания и ведения бизнеса, поэтому вырос спрос на недвижимость в крупных городах, таких как Бургас и Варна. Болгария оставила за собой лидерство по количеству сделок, поскольку в этой стране наилучшим образом сочетаются цена и качество. Более того, в Болгарии развиваются новые регионы и направления – это северные горные районы, привлекательные для зимнего горнолыжного отдыха, такие как Банско, Пампорово, Боровец, а также бальнеологические курорты, предназначенные для лечения и оздоровления (Сандански, Банкя, Пчелин, Вершец, Поморие, Велинград и др.), что также вызывает интерес у россиян. Весомым аргументом для приобретения недвижимости в Болгарии является также вступление Болгарии в Шенген, что откроет новые возможности для россиян, путешествующих по Европе, а также по прогнозам приведет к росту цен на недвижимость.

Вероника Богомолова, специалист по зарубежной недвижимости A Priori Group (Болгария, Черногория, Финляндия, Кипр, Испания, Греция, Италия, Австралия, Турция, Египет): 1. За 2008–2009 годы заметно снизился интерес российских граждан к недвижимости за границей, однако динамика спроса для разных стран отличается. Кризис активизировал покупку недвижимости в качестве способа сохранения средств, инвестирования. Люди сменили цель покупки недвижимости с жилой на инвестиционную, о чем свидетельствует увеличение количества запросов на покупку недвижимости для сохранения средств на 15% в 2008 году. В этом отношении особо привлекательным оказался рынок Финляндии, экономика которой отличалась стабильностью и в кризисные периоды. Немаловажным фактором для россиян было также уважение прав собственности в Финляндии. ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

35

Блиц-опрос

Блиц-опрос

Малобюджетные квартиры по-прежнему в движении, особенно в крупных городах – бизнес-центрах – Сиднее, Мельбурне и Брисбане. Девелоперы не теряли времени, а использовали кризисную ситуацию для развития новых проектов. Продажа «оффплан» имеет большой успех. За последний год на австралийском рынке появились новые игроки – покупатели из Китая. Но, увы, многие проекты так и не закончены и уже перешли в руки компаний по внешнему управлению. Приобретение недвижимости для иностранных граждан вплотную связано с правилами Федерального Инвестиционного Совета (FIRB), поэтому обычно больший интерес вызывают новые жилые комплексы, а также офисы. В период кризиса, с целью укрепления экономики страны, австралийским правительством была разработана новая стратегия по развитию малого бизнеса для иностранных граждан. Некоторые правила, ранее строгие, были изменены и ослаблены. В частности, для иностранных граждан, развивающих бизнес на территории Австралии, стало возможным приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья. Это очень выгодно.

2. Австралийские девелоперы и частные владельцы заинтересованы в продвижении проектов на российском рынке с помощью таких выставок.

3. Достоверной. Многие клиенты располагают информацией о правилах приобретения недвижимости и визовом режиме Австралии, которые не всегда соответствуют действительности. Наша задача – полная и точная информированность клиентов.

общей площадью 520 000 кв. м, уникальный Парк здоровья, Центр здоровья Neapolis, реабилитационный центр, онкологический центр и пансионат для больных, первый частный англоязычный университет Campus University. Там будет представлена и обширная коммерческая недвижимость – Международный бизнес-центр, Центр исследований и разработок, торговый центр Neapolis Mall, парк Aphrodite Cultural Partk, офисы Neapolis Office Park, Neapolis Executive Suites и Neapolis Power Center.

2. Будущее выставок зарубежной недвижимости напрямую зависит от способности их организаторов адаптироваться к изменению покупательского спроса. Анализ отдачи посткризисных выставок наглядно показывает, что формат, используемый вот уже на протяжении последних 7 лет, изрядно устарел и поэтому оказывается неинтересен потенциальным сегодняшним покупателям. С другой стороны, в связи с широким внедрением Интернета в нашу повседневную жизнь ценность массовых рекламных акций для такого дорогого продукта, как недвижимость, объективно снижается. Поэтому для удержания на рынке организаторы подобных выставок должны экспериментировать и предлагать девелоперам и строителям новые формы привлечения не всей массы жителей, но целевой аудитории в свои выставочные комплексы. Пока же все получается традиционно и скучно для посетителей, но дорого и малоэффективно для участников.

3. Я не думаю, что существует некий универсальный дефицит информации для конкретно российских покупателей зарубежной недвижимости. Об этом достаточно парадоксально говорить в наш век широкополосного Интернета и мобильных технологий. Скорее, вопрос в том, что у наших соотечественников информация почти всегда однобока – она предоставляется, как правило, лишь русскоязычными носителями. Но это другая проблема – к сожалению, нужно признать, что это происходит из-за того, что в своей массе уровень владения иностранными языками среди поколения от 30 лет оказывается недостаточным для получения сведений, что называется, из первых рук.

Блиц-опрос

В конце 2010 года появился спрос на Черногорию и Финляндию, чего не наблюдалось в 2009 году.

2. Выставки зарубежной недвижимости – безусловно, популярное и очень перспективное направление. Для многих людей выставки – это не только возможность получить консультацию, но и способ развеяться и разнообразить досуг. Однако контингент посетителей выставок – в основном, люди от 35 лет, что свидетельствует о том, что молодежь предпочитает в большей степени Интернет в качестве источника информации по зарубежной недвижимости. Еще один минус состоит в том, что на выставках на человека сваливается слишком много информации, в которой он может просто «утонуть». Поэтому советую посетителям выставки перед ее началом подумать и решить, какой конкретно регион его интересует и, ознакомившись на сайте со списком участников, решить, к каким именно компаниям он будет обращаться. Самый продуктивный вариант – выбрать 3–4 компании – тогда можно сравнить и уровень сервиса, и выбор объектов и при этом не запутаться в огромном потоке информации.

3. Российским клиентам не хватает информации по процессу совершения сделок, законодательству страны приобретения недвижимости, а также особенностях получения вида на жительство в той или иной стране. Случается, недобросовестные фирмы (как агентства, так и застройщики) вводят в заблуждение клиентов, не раскрывая полной информации по процедуре оформления недвижимости и условиях получения вида на жительство с целью заманить клиента кажущейся легкостью покупки. Компания A Priori не практикует методы привлечения клиентов за счет утаивания или предоставления неполной информации по стране и юридическим процедурам, поскольку мы дорожим своей репутацией. Ирина Федорова, генеральный директор компании WORLD ECONOM ESTATE: 1. Наша компания продает недвижимость Болгарии, Испании, Кипра, Германии. Именно в этом порядке и выстроился график востребованности недвижимости российскими покупателями. Тенденции последних двух лет таковы: Болгария лидирует из-за минимальной стоимости объектов, Испания – из-за снижения цен, Кипр дает стабильность: цены не меняются плюс гарантированный доход от ренты.

2. Да, будущее у выставок зарубежной недвижимости в России есть. С каждым разом все больше и больше мотивированных клиентов посещает выставки. Все меньше на этих выставках праздно гуляющих и все больше реальных покупателей. Особо в этом смысле хочется отметить недавно прошедшую выставку в Ленэкспо.

3. Российские покупатели имеют «очень приблизительное» представление о том, что такое ВНЖ и ПМЖ, не представляют, как проходит процедура юридического оформления приобретаемой зарубежной недвижимости, не знают, как оплатить покупку зарубежной недвижимости. С этими вопросами покупатели чаще всего подходят к нам на выставках и семинарах.

36

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Перед выбором Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Анна АНДРУШЕВИЧ, Андрей ИВАНОВ, Надежда МАСАЛКИНА В сфере зарубежной недвижимости «сезон охоты» стартовал в сентябре, и всю осень в обеих российских столицах каждую неделю проходят специализированные экспозиции. Самый горячий сезон – это время, когда заключаются сделки и озвучиваются самые противоречивые заявления и прогнозы.

В жанре выставочной критики Начало было положено в Петербурге в сентябре на очередном конгрессе ProEstate, окончание марафона прои­ зойдет в начале декабря в Москве на выставке Top Line. Регулярных специализированных выставок в Петербурге и Москве стало достаточно много – в общей сложности десяток в сезон. И клиенты, и участники рынка уже почти перестали их путать. Более-менее окончательно определились ниши, в которых работают те или иные организаторы. Так, в Петербурге самой статусной экспозицией, безусловно, остается ProEstate, меро­приятие с самой насыщенной деловой программой в формате B2B – INFOREAL, выставка, собирающая самую целевую аудиторию, – это St. Petersburg International Property Show, а самая масштабная вы38

ставка, обеспечивающая максимальную явку публики и самую разнообразную деловую программу для клиентов, – Салон зарубежной недвижимости. В Москве лавры популярности неизменно удерживает Moscow International Investment Show («Тишинка»), далее идут DOMEXPO INTERNATIONAL (Гостиный двор) и «Вся недвижимость мира» в «Крокусе». Серьезно изменилось наполнение экспозиций. Если в 2007–2008 гг. в Петербурге до 70% участников специализированных выставок составляли болгарские компании, то сегодня их доля не превышает 30%. Из числа постоянных участников экспозиций исчезли крупные кипрские девелоперские компании. Стали заметнее компании из Египта, Финляндии, Латвии. В Петербурге продолжается ротация и рост числа мелких риэлторских компаний, с разной степенью успешности пробующих себя на поприще сделок с зарубежной недвижимостью.

Осень-2010: особые приметы Пламен Нецов, консул по визовым вопросам Республики Болгария в Санкт-Петербурге, нынешней осенью заявил, что из 50 тысяч виз, выданных в 2010 году консульством Болгарии, 10 тысяч пришлись на долю покупателей, владельцев недвижимости, их родственников и знакомых. Сегодня Болгария, по словам г-на Нецова, занимает второе место после Финляндии по

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

июль/август 2010

количеству виз, выданных петербуржцам. Правда, по данным финского консульства, его клиентами за последний год стали полмиллиона петербуржцев – то есть на порядок больше. Дискуссии разгораются вокруг ситуации в Латвии, где с 1 июля начали действовать поправки к закону «Об иммиграции», призванные стимулировать приток инвестиций в страну. Иностранным бизнесменам предложена возможность получения пятилетнего вида на жительство в случае покупки недвижимости в этой стране. Однако эта мера пока не привела к буму продаж недвижимости. Новый штрих к портрету болгарской недвижимости: рынок стабилизировался, но рентабельность объектов не оправдывает ожиданий инвесторов. Покупатели, поверившие несколько лет назад в доходность на уровне 5–10%, сегодня выставляют свои объекты на продажу на вторичном рынке. На данный момент сдача в аренду приносит всего 2–4% годовых. Зато болгарские туроператоры пожинают неожиданные плоды покупательского бума: прошедший летний сезон оказался суперудачным для организаторов чартерных рейсов в Болгарию. По словам Любомира Христова, директора турфирмы «Алматур», туроператоры таких показателей по заполняемости самолетов не припоминают. Пассажиры – владельцы недвижимости. ноябрь 2010

Разброс и маркетинг Средняя сумма запросов по США, по данным «МИЭЛЬ», составляет $300–600 тыс. В Италии – самый большой разброс бюджетов на покупку недвижимости: от €81 тыс. до €1,5 млн. Болгария традиционно удовлетворяет запросы экономных: средний уровень сделок – от €40 тыс. до €100 тыс., минимальные запросы начинаются от €20 тыс. Основной целью покупки по-прежнему остается сочетание отдыха и долгосрочной инвестиции (80% всех покупателей), чисто инвестиционные цели преследуют не более 10% клиентов. Предпочтение отдается готовым объектам, незавершенное строительство по-прежнему воспринимается, как риск. Ничего нового нет и в том, что среди покупателей зарубежной недвижимости немало граждан, желающих сначала продать «лишний» объект на российском рынке, и на вырученные средства приобрести что-то за рубежом. Московские и петербургские риэлторские компании уже предлагают клиентам «пакетную» услугу: продажу объекта на родине с одновременным подбором варианта на чужой земле.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

39

Тренды

Лукавство рейтингов Портал Prian.ru заявил о том, что в ближайшие 2–5 лет инвестиции в «зарубежку» со стороны россиян могут возрасти в 10 раз. Кроме этого, портал обнародовал итоги своих двухлетних исследований интереса россиян к зарубежной недвижимости. По данным Prian.ru, российские покупатели консервативны: лидерами интереса все это время оставались Болгария, Германия, Испания, США и Финляндия. Несмотря на обилие предложений по Венгрии, Хорватии, Кипру, Португалии и Греции, эти страны не смогли приблизиться к лидерам. Данные компании «МИЭЛЬ Distant Property Management», недавно обнародовавшей собственные наблюдения, расходятся с исследованиями экспертов Prian.ru на 180 градусов. Эксперты компании заявили, что в 2010 году растет интерес россиян к более дорогой недвижимости шенгенских стран и США, а самые доступные рынки, такие как Болгария и Черногория, продолжили терять позиции. Эксперты «МИЭЛЬ» уверяют, что тенденция значительного снижения спроса продолжилась по Болгарии, которая с абсолютного лидерства по числу запросов (60% в 2008 г.) переместилась сначала в первую тройку (30% запросов в 2009 г.), а теперь замыкает первую десятку с 5% запросов по итогам I полугодия 2010 г. Что касается другого ранее популярного направления – Черногории – то, стартовав с 12% запросов в 2008 г., она сначала вырвалась в лидеры с 29% запросов в 2009 г., но затем заметно сдала позиции, и в I полугодии 2010 г. лишь 2% потенциальных клиентов интересовались недвижимостью в этой стране. Лидерство по числу обращений сейчас удерживают Италия (30%) и Германия (20%), а почетное третье место разделили между собой США и Чехия, собрав по 13% заявок. Очевидно, лукавство состоит в том, что эксперты в последнее время чрезмерно увлекаются анализом именно поступающих запросов, порой имеющих мало общего с расстановкой инвесторских сил. Если же анализировать реальные сделки, то картина меняется кардинальным образом.

Беседовала Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: из архива In and Out Oy Иностранные специалисты, работающие с русскоязычными клиентами, за последние годы накопили определенный багаж знаний и ощущений, позволяющий довольно точно рисовать портрет русского покупателя и давать ему советы. С Энсио Пулккиненом, директором In and Out Oy (Финляндия), мы беседуем именно на эту тему.

– Русские больше десяти лет покупают недвижимость в Финляндии, а их концентрация в Юго-Восточной Финляндии уже довольно высока. Что думают об этой экспансии живущие здесь финны?

– На эту тему возникают дискуссии в самой Финляндии. Некоторые опасаются, что русские скоро купят всю Финляндию; другие считают, что это здорово, когда кто-то имеет возможность инвестировать в Финляндии. Однако неоспоримая правда заключается в том, что Юго-Восточная Финляндия была бы намного беднее без русских туристов и тех, кого интересует покупка финской недвижимости.

40

Эксперт

Русские владельцы недвижимости глазами финнов – То есть покупатели из России не вызывают у мест­ ного населения негативных эмоций?

– Как правило – нет. Но вы понимаете, как все обычно начинается? Мы ищем варианты недвижимости в соответствии с нуждами интересующихся. Потом организуется просмотр вариантов, навигирование вдоль многочисленных финских деревень. Жители этих деревень внимательно наблюдают за новыми участниками в их повседневной жизни. В небольших окрестностях все замечается, и особенно бросаются в глаза большие черные внедорожники, нетипичные для финского автопарка. Во время просмотра недвижимости собственники могут присутствовать. Некоторые из них очень осторожны и далеки от непосред­ственности. Но это больше исключение, многие финны уже привыкли к иностранцам и более легко общаются. Есть также собственники, которые не хотят продавать свою недвижимость иностранцам. Но это их право.

– В России разница русского и финского менталитетов – основа для анекдотов, однако когда речь заходит о корректном поведении в чужой стране, то уже не до шуток.

– Разумеется, после приобретения недвижимости приходится потратить какие-то усилия на то, чтобы

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

адаптироваться в финском обществе. Да, это не секрет, что менталитет финского и русского человека разный. Мы, финны, как правило, ценим стабильность. Деньги экономятся и берутся взаймы с некоторой осторожностью. Поэтому многих удивляет, как у русских может быть так много денег, что они могут позволить себе строить дачи-замки. Очевидно, нужно помнить, что развитие бизнеса внутри России и международного бизнеса находится совсем на другом уровне, нежели чем в пятимиллионной Финляндии.

– Что может спровоцировать проблемы?

– Многие не понимают, что финны ищут на даче спокойствия и уединения, которые могут быть нарушены громкой музыкой, звуком моторов и т. д. Один русский покупатель рассказывал, что его сосед пришел с жалобой на громкие звуки. Это было связано со стрельбой из пневматической винтовки. Этот человек, действительно, увлекался стрельбой, и на территории своей дачи, в принципе, любой может стрелять из пневматической винтовки. Однако это нарушило тихий и спокойный летний вечер соседа. Это тривиально, но соседей надо принимать во внимание. ноябрь 2010

– Как советуете правильно входить в общество финских дачников?

– За новичком наблюдают более внимательно, чем за постоянными жителями. Для того чтобы легче адаптироваться к финскому обществу, есть одно простое правило: стремиться делать все, как финны. Это означает, что если вы не знаете что-нибудь, – спросите местных. Это также один из способов расположить их к себе. У меня много клиентов из России, о вопросах, связанных с их недвижимостью, я забочусь, и в том числе уделяю внимание их контактам с местным населением. Могу сказать, что финны очень ценят тех, кто старается внимательно относиться к правилам проживания в их стране. И еще одна вещь, которую я упомянул в начале, связанная с повышенной наблюдательностью местных жителей окрестностей: нет лучшей системы безопасности, чем хорошие и надежные соседи. Как финн, я хотел бы сказать русским «Tervetuloa!», что означает «Добро пожаловать!» Желаю вам наслаждаться финской природой и спокойствием, не забывая об уважении к тем, кто рядом. Это всегда вернется к вам положительным отношением и взаимопомощью.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

41

Коммерческая недвижимость. География российских инвестиций

Обзор

Большинство зарубежных рынков недвижимости сегодня показывают положительную динамику. Глобальные инвестиции в сектор коммерческой недвижимости за первую половину 2010 г., по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, составили $132 млрд. В сравнении с первым полугодием 2009 г., когда объем зарегистрированных в этом секторе сделок равнялся $76 млрд, рост составил 73%.

42

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

43

– Купить инвестиционный объект дешево – не всегда правильное решение. Главное – потенциальные возможности выбранного объекта. В абсолютном большинстве случаев продавцы сами ничего об этом не знают либо не имеют финансовых или физических возможностей для развития этого бизнеса, иначе просто никогда не выставили бы объект на рынок. Если продавец действительно знает потенциал объекта, то никогда не продаст дешевле его реальной цены. Отсюда вывод: официально предоставленные продавцом данные по инвестицион­ ному продукту, как правило, не соответствуют действительности.

США

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Дмитрий НОВИК, Алексей ЖУКОВ, Андрей ИВАНОВ, Adriatic Style Group Как показывает статистика Real Capital Analytics, за первое полугодие 2010 г. объем сделок на рынке коммерческой недвижимости во всем мире вырос на 37%, а в так называемой зоне EMEA (Europe, Middle East, Africa) – на 35%. В Европе, Африке и на Ближнем Востоке оборот рынка коммерческой недвижимости составил с начала года $47,1 млрд. Инвестиции в недвижимость с целью извлечения прибыли – это, разумеется, бизнес. В сфере коммерческой недвижимости есть свои рыночные «ниши», различающиеся по объемам капиталовложений, доходности и степени риска. У международных инвесторов есть свои географические предпочтения, зачастую распределяющиеся по степени комфорта инвестиционного климата в различных странах мира. Если говорить о европейском рынке, то Knight Frank по результатам первого полугодия составил список стран, лидирующих в объемах сделок с коммерческой недвижимостью. Первая пятерка выглядит так: Великобритания, Германия, Франция, Швеция, Испания. В то же время география российских инвестицион­ ных предпочтений, по словам многих участников рынка, мало отличается от списка стран, где россияне обычно покупают жилье. Германия и США в этом смысле выступают исключением из общего правила, так как российские коммерческие инвестиции в эти рынки достаточно велики и явно преобладают над объемом покупок жилых объектов.

44

Инвестиции в недвижимость с целью извлечения прибыли – это, разумеется, бизнес. В сфере коммерческой недвижимости есть свои рыночные «ниши», различающиеся по объемам капиталовложений, доходности и степени риска.

По сравнению с первым полугодием 2009 г. инвестиции в коммерческую недвижимость США в 2010 году увеличились почти вдвое. Но Real Capital Analytics в своем отчете обращает внимание на то, что если сравнивать инвестиционный оборот первых двух кварталов 2010 г. с более чем благополучным 2007 г., то падение составит около 80%. Тем не менее, одним из примеров оживления экономики служит начало строительства Всемирного торгового центра в Нью-Йорке, разрушенного террористической атакой в 2001 году. Затянувшиеся реконструкционные работы, наконец, активизировались: в настоящее время на месте башен-близнецов ведется строительство новых трех небоскребов под рабочими названиями Башня № 2, № 3 и № 4 и башни высотой в 541 метр, получившей символичное название Башня Свободы (Freedom Tower), 40 этажей которой уже построено. Стоимость строительства башни – $2 млрд. Завершение проекта намечено на 2018 год, но по некоторым сведениям, одна крупная российская компания уже ведет переговоры об аренде большого офисного помещения в Башне Свободы, а компания из Китая Beijing Vantone уже подписала соглашение на аренду 4 этажей с 64-го по 69-й. Начало осторожных инвестиций в США со стороны россиян датируется серединой 1990-х. Затем этот поток постоянно рос, и к моменту наступления кризиса русские уже представляли в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Майами вполне реальную и самостоятельную покупательскую силу.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

45

Обзор

Обзор

Если американцев можно назвать чемпионами инвестиций, так как практически каждый совершеннолетний гражданин США участвует в инвестициях прямо (покупка недвижимости, акций фондов, государственных ценных бумаг и т.д.) или косвенно (участие в сберегательных программах, отчисления в частные пенсионные фонды), то мировая финансовая столица – город Нью-Йорк – чемпион Америки по масштабам этих инвестиций. Город удерживает первое место и по объему коммерческих поступлений из России, которые порой носят самый неожиданный характер. В сентябре, например, стало известно о том, что принадлежащая российскому предпринимателю Михаилу Прохорову Группа ОНЭКСИМ получит 80% в баскетбольном клубе «Нью-Джерси Нетс» и займется строительст­ вом его стадиона – Barclays Center. ОНЭКСИМ инвестирует $200 млн в обмен на долю в 44% в проекте строительства Barclays Center – новой спортивной арены в Бруклине, долю в 80% в капитале баскетбольного клуба «Нью-Джерси Нетс», а также опцион на приобретение до 20% в компании Atlantic Yards Development Company, управляющей строительст­ вом жилой и коммерческой недвижимости в рамках данного проекта. Нью-Йорк ежегодно получает огромные доходы от туризма. Только в текущем году, по информации городского муниципалитета, число туристов здесь составит 46,7 млн. Здесь открываются отели, представляющие самые известные мировые сети, туристы заказывают

Ольга Марк Ландсберг, аналитик рынка инвестиционной недвижимости Beverly Alliance Real Estate Investment Group (Лос-Анджелес, США):

дорогие машины и посещают самые роскошные рестораны, покупают недвижимость. По оценке Александра Богода, управляющего нью-йоркской компанией Broadway Realty, лучшего времени для покупки отеля в Нью-Йорке просто не бывает. По сентябрьской статистике 90% всех комнат в отелях были постоянно заняты проживающими (при средней цене $320 за ночь). Только в 2009 г. в Нью-Йорке было куплено 560 гостиниц. Очень неплохую отдачу приносят инвестиции в строительство. Российские девелоперы строят и управляют

коммерческими объектами по всей России и четко представляют, что они хотят получить в США, заказывая объекты у американских риэлторских компаний. В этом смысле может оказаться достаточно выгодной самостоятельная постройка отеля.

Broadway Realty, например, имеет в своем портфолио участок земли в районе Челси на Манхэттене, который может быть выкуплен за $7,6 млн. Постройка девятнадцатиэтажного отеля на 76 комнат обойдется еще в $8–10 млн. Расчетный годовой доход – $450 тыс.

Объем инвестиций по рыночным секторам в зоне EMEA (Европа, Ближний Восток, Африка), $ млрд

Объем инвестиций по рыночным секторам в Северной и Южной Америке, $ млрд

Источник: Real Capital Analytics, Inc. (RCA) 46

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Источник: Real Capital Analytics, Inc. (RCA) ноябрь 2010

Загруженность в административных зданиях ниже, чем в отелях, – 13% офисных площадей остаются незаполненными. Александр Богод из компании Broadway Realty советует обратить внимание еще на одну деталь. С недавних пор в США стало возможно получить инвестиционную визу ЕВ-5, дающую право на постоянное проживание с перспективой получения гражданства США. Такие инвестиционные визы выдаются на специальных условиях. Основное из них – соискатель должен вложить в экономику США $500 тыс. Можно инвестировать эту сумму в один из специальных региональных центров экономического развития сроком на 3 года под «консервативные» 2–3% годовых. Такой сценарий сильно увеличивает шансы соискателя: из десятитысячной ежегодной квоты инвестиционных виз 5000 зарезервировано за участниками региональных программ. По истечении трехлетнего срока инвестор получает деньги с процентами и вид на жительство. Аналитик рынка инвестиционной недвижимости Beverly Alliance Real Estate Investment Group Ольга Марк Ландсберг считает, что в подавляющем большинстве русские Америки пока просто не знают. Тому виной – территориальная удаленность и историческое наследие холодной войны. Но российские инвесторы уже начинают понимать, что вести бизнес в США достаточно просто и безопасно. Эксперты советуют потенциальным инвесторам в самом начале знакомства с американским рынком вкладывать деньги только в прозрачные бизнесы. Например, любое арендное здание – это абсолютно прозрачная бухгалтерия. Средние показатели прибыли от инвестиций в доходную жилую недвижимость по США – 3–5%. Часто русские предпочитают начать инвестиции в США с автозаправочной станции. Действительно, АЗС могут давать до 30% прибыли в год. Но такой возврат возможен, только если владелец и члены его семьи стоят за кассой 24 часа в сутки. А если процессом управляет наемный менеджер, то максимальный возврат – около 10%. Причина: в этом бизнесе активно оборачиваются наличные деньги, уследить за которыми, не присутствуя на месте, – невозможно. Лучше начинать работать с той инвестиционной недвижимостью, которая уже знакома покупателю. Например, если россиянин имеет опыт по сдаче в аренду своих квартир, то ему в США надо начинать с того же: купить одну или несколько квартир или квартирный комплекс. Кстати, сегмент многоквартирных жилых комплексов сейчас стремительно набирает популярность среди россиян. В последние два года среди этой группы инвесторов стало «модным» покупать доходные коммерческие объекты не на одного владельца, а на группу. В этом случае вместо того чтобы владеть одной собственной квартирой, инвестор становится совладельцем комплекса со своей долей, соответствующей размеру вложений. Обслуживание комплексов – дешевле, чем квартир. Соответственно, выше и доходность. Ольга Марк Ландсберг считает, что сегмент казино – также чрезвычайно прибыльный для инвесторов: после закрытия казино в городах России ее компания уже ноябрь 2010

Если американцев можно назвать чемпионами инвестиций, так как практически каждый совершеннолетний гражданин США участвует в инвестициях прямо (покупка недвижимости, акций фондов, государственных ценных бумаг и т.д.) или косвенно (участие в сберегательных программах, отчисления в частные пенсионные фонды), то мировая финансовая столица – город Нью-Йорк – чемпион Америки по масштабам этих инвестиций.

– Важным моментом является возможность использования при покупке недвижимости «кредитного плеча». Сегодняшняя фиксированная ставка по 30-летним ипотечным кредитам в США – 4,375%, то есть самая низкая за последние 40 лет. Если учесть, что очень немногие из нас держат миллионы наличных под рукой, это – отличная новость. Разница между сегодняшней процентной ставкой и теми 6,75%, которые были еще 18 месяцев назад нормой для ссуды при покупке квартиры за $729 тыс., за 30-летний ипотечный период составит $391 856. Это уже не деньги на «кофе со взбитыми сливками», а для многих – целое состояние.

Инвестиционная активность в основных центрах зоны EMEA (Европа, Ближний Восток, Африка) по сравнению с I полугодием 2009 г. Все виды недвижимости

Офисная недвижимость

Объем, $ млн

Динамика, %

Объем, $ млн

Лондон

8,572.7

28

4,845.9

Динамика, % 21

Париж

4,783.5

98

3,744.1

116

Берлин

2,132.7

155

891.3

115

Стокгольм

1,962.8

147

788.3

152

Москва

1,236.3

0

646.3

-31

Манчестер

1,233.8

403

535.4

552

Кельн

1,106.6

510

692.9

660

Мюнхен

1,042.5

92

747.6

144

Мадрид

905.2

-30

269.0

-60

Рим

794.9

93

163.3

4

Дюссельдорф

755.1

57

546.8

43

Ницца

724.5

11,656

24.2

Вена

670.4

53

461.7

Дубай

666.4

-35

219.4

Франкфурт

654.4

54

386.4

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

22 104

Источник: Real Capital Analytics, Inc. (RCA)

47

Обзор

Обзор

Александр Богод, управляющий Broadway Realty (Нью-Йорк, США):

Инвестиции в коммерческие сектора на рынке Германии в 2009 г.

Источник: Colliers Int.

в этом году продала несколько казино в Лас-Вегасе россиянам на крупные суммы. Вне зависимости от того, насколько был успешен бизнесмен или чиновник в России, если он стремится преуспеть и в США, обойтись без помощи не получится. Но профессиональные брокеры говорят, что тратить свое время на бесплатный поиск для российского клиента – не имеет смысла. «Мы не работаем с клиентом до тех пор, пока он самостоятельно не соберет информацию. При обращении к нам он уже знает, какой тип инвестиционного объекта ему нужен, и мы готовы к конкретной работе. Подписываем договор и выставляем счет на депозит», – рассказывает Ольга. У потенциального инвестора есть два пути: попытаться все сделать на свой страх и риск, при этом самостоятельно платя и за собственный опыт, или нанять специалиста. Второй вариант – не из дешевых: иногда на сервис можно потратить до 10% от суммы сделки. Задача профессионального брокера в США – «выловить» на рынке действительно стоящий объект или, в некоторых случаях, уговорить владельца его продать, даже если раньше он об этом и не помышлял.

Обзор 48

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Обзор

Германия По прогнозам компании Savills, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии к концу текущего года должен достигнуть €16 млрд. С учетом того, что в 2009 году в этот сектор было инвестировано €11,2 млрд, прогресс может составить 42,8%. Что касается инвесторов из России, у которых сейчас коммерческая недвижимость Германии занимает первое место по популярности, здесь относительные цифры могут быть еще выше. В отличие от большинства стран Европы, Германия практически не ощутила ценовых падений ни в жилом, ни в коммерческом секторах недвижимости. Строительная отрасль также избежала громких потрясений, возможно, не без помощи крупных государственных инвестиций в строительные проекты. Например, только на строительство нового международного аэропорта Берлин-Бранденбург, который должен открыться в октябре 2011 года, выделяется €2,83 млрд. Людмила Белых, частный риэлтор и финансовый консультант (Мюнхен, Германия), говорит, что в Западной Германии в секторе коммерческой недвижимости самый большой доход от аренды – 7–11% – принесут производственные помещения, а также объекты, связанные с логистикой. Но, как утверждает эксперт, иност­ранному инвестору, не присутствующему на месте и не имеющему непосредственного контроля за рыночной ситуацией, она бы никогда не посоветовала делать вложения в такие объекты, так как именно эта группа не отличается особой стабильностью во времена кризиса. Высокий и стабильный доход от аренды приносят дома престарелых, в которые часто инвестируют частные или институциональные инвесторы через закрытые фонды, а также объекты розничной торговли. Это могут быть отдельно стоящие супермаркеты, такие как ALDI, LIDL, NORMA, PENNY, REWE, EDEKA или небольшие торговые центры, где помимо названных супермаркетов находятся и другие магазины. При продаже таких объектов

учитывается его так называемый «фактор» или коэффициент, вычисляемый как количество частей от 100. На сегодня этот фактор в рассматриваемом секторе может составлять от 11 до 13,3 – последнее встречается гораздо чаще. Соответственно, средний доход от аренды от 9,09% до 7,52% в год. Сейчас многие говорят, что фактор цены продажи может вырасти в следующем году до 14. То есть арендная доходность снизится до 7,14%. Найти такие объекты сложно. По надежности вклад в супермаркеты известных компаний розничной торговли не уступает государственным облигациям. Альтернатив сегодня в Германии нет: десятилетние облигации, если не принимать в расчет риск падения курса, приносят около 2,3%. Поэтому тот, кто владеет сегодня таким объектом, как правило, не готов его продавать, так как вырученные от продажи деньги просто некуда вложить. А девелоперы до конца 2011 новых предложений не обещают. Сейчас нормальным считается доход от аренды в районе 7,3–7,5% годовых. Все, что выше, – «зона риска». Это или место в малозаселенной деревне, или короткий (менее 5 лет) оставшийся срок договора аренды. Это также могут быть здания с вакантными площа­дями или объекты, требующие ремонта и дополнительных затрат. Делать подобные вложения иностранному инвестору не рекомендуется. ноябрь 2010

Распределение инвестиций по коммерческим секторам в основных городах Германии В 2009 г., %

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Источник: Colliers Int. 49

Александр Горбунов, управляющий CR Consulting (Загреб, Хорватия):

Обзор

Испания

Распределение инвестиций по странам Европы в I кв. 2010 г.

Источник: Knight Frank/Real Capital Analytics 50

Доход от аренды бутиков и магазинов на пешеходных зонах в любом экономически развитом городе Германии составит, в среднем, 4,5–6% в год. Риск для инвестора практически отсутствует, что и подтвердил последний кризис. Вакантных площадей в пешеходных зонах не бывает. К доходу от аренды прибавляется еще и рост цены самого объекта недвижимости. Но таких объектов на рынке почти не появляется. Ими владеют в основном институциональные инвесторы, которые «держат» их по 20–25 лет. Отели в Германии приносят доход в среднем от 5,5% до 7%. Если это крупный отель с известным оператором, то около 6%. Заполняемость отелей здесь в среднем около 50%. «Средний» русский инвестор, как правило, покупает частный небольшой отель, который впоследствии арендует какая-то семья, строящая на этом свой бизнес. За отелями следуют офисные здания с доходом от аренды 4,5–6%. Договора аренды составляются на срок около 20 лет. Этот бизнес, так же как логистика и отели, очень подвержен изменениям конъюнктуры. К самому спокойному для иностранных инвесторов бизнесу (хотя и не самому прибыльному) следует отнести доходные дома в городах с постоянным притоком населения. Правило простое: чем надежнее город

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

По данным Jones Lang LaSalle, стоимость коммерческой недвижимости класса «А» в Мадриде и Барселоне с 2008 года упала на 35%. В 2009 г. Испания стала одной из немногих европейских стран, где объем инвестиций в покупку торгово-офисных помещений, достигнув €2,3 млрд, оказался выше уровня 2008 г. На эту статистику оказала сильное влияние продажа банком BBVA 948 своих филиалов банку Deutsche Bank за €1,154 млрд. Сделка предполагает схему leaseback, по которой BBVA получает свои офисы в аренду. Крупнейший фонд недвижимости Германии DekaBank с 2009 года вложил в испанскую недвижимость €227 млн, выкупив престижный бизнес-центр D640 и здание главного офиса банка Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA в Барселоне. Сравнивая инвестиции в торговые помещения и офисы, Евгений Говоров, совладелец компании Ispan Invest, S.L. (Мадрид), говорит, что статистически рентабельность у этой недвижимости почти одинаковая, с небольшим преимуществом в сторону торговых помещений. По словам Евгения, именно эти две категории коммерческой недвижимости являются наиболее привлекательными инвестициями с точки зрения оптимального баланса доходности и надежности. При этом именно торговые помещения требуют самых низких обязательных расходов (максимум – страховка от пожара), в то время как обязательные расходы владельцев жилой недвижимости или паркинга выше: они включают муниципальный налог на недвижимость (IBI) и прочие платежи, которые тем выше, чем старше строение. В среднем торговые помещения в диапазоне стоимости €300 тыс. – €3 млн приносят владельцу около 5% в год. В диапазоне €300–700 тыс. предлагаются помещения, арендованные операторами мобильной связи, сетями магазинов товаров для спорта, магазинами по продаже сладостей, центрами красоты и депиляции, мастерскими по подгонке и ремонту одежды, ювелирными салонами. В целом это надежные категории

У международных инвесторов есть свои географические предпочтения, зачастую распределяющиеся по степени комфорта инвестиционного климата в различных странах мира. Если говорить о европейском рынке, то KnightFrank по результатам первого полугодия составил список стран, лидирующих в объемах сделок с коммерческой недвижимостью. Первая пятерка выглядит так: Великобритания, Германия, Франция, Швеция, Испания.

– Отсутствие крупных центров логистики в ориентированной на туризм Черногории как бы говорит об их невостребованности. Но не стоит забывать про такой момент, как порт в Баре. Не так давно нам заказали исследование логистических возможностей Хорватии и Сербии. Серьезно проработав эту тему, мы пришли к очень интересным выводам о хороших возможностях и большой выгодности этого инвестиционного направления. Вопрос нуждается в дополнительном исследовании, но учитывая возможности Бара, думаю, у логистических центров здесь есть неплохие перспективы.

Обзор

и район, тем меньше доход от аренды. Например, в Мюнхене в новостройке в популярном районе доход от аренды составит не более 3–4%. Но здесь важно то, что квартиры точно никогда не будут пустовать, и земля будет постоянно расти в цене. «Если инвестор решит купить доходный дом в Восточной Германии, где ему сегодня обещают доход от аренды 7–10%, следует отнестись к такому предложению очень осторожно и проверить прогноз развития населения до 2050 г. Для этого имеются статистические данные различных институтов для разных городов Германии», – говорит Людмила Белых. Управлять домом, сдавать квартиру заново при смене арендатора – всем этим может заниматься домоуправление. Банки в экономически развитых городах и населенных пунктах с растущим населением охотно финансируют такие дома, даже до 80% от его стоимости, под 3,7% при фиксации ставки на 10 лет. При покупке коммерческой недвижимости процент по кредиту будет несколько выше – около 4,7%. И в этом случае банки, как правило, ограничиваются финансированием 50–70% от стоимости объекта.

Региональное распределение инвестиций по коммерческим секторам в Испании

Источник: Colliers Int.

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 51 www.vd-zr.ru

Евгений Говоров, совладелец Ispan Invest, S.L. (Мадрид, Испания):

Источник: Colliers Int.

Обзор

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Испании по секторам (млн €)

Источник: CB Richard Ellis Годовая доходность инвестиций в коммерческую недвижимость Испании по секторам

Источник: CB Richard Ellis 52

арендаторов. Каждый из них перед выставлением помещения на продажу подвергается проверке на предмет устойчивости бизнеса. В категории, превышающей €700 тыс., идут помещения с арендаторами высшей категории надежности из сектора крупного бизнеса: крупнейшие испанские и международные банки, страховые компании, государственные предприятия, например, Почта Испании, букмекерские конторы, крупные сети общепита вроде Starbucks Coffee, Jamaica, McDonalds и Burger King. От предыдущей эту группу отличает то, что сам формат бизнеса предполагает для нее самые лучшие торговые места в каждом районе. Кроме того, этот сектор очень консервативен: однажды выбрав удачное помещение, банк арендует его по двадцать-тридцать лет подряд и более. По мнению Евгения Говорова, покупка офиса с таким арендатором предпочтительнее, тем более что разница в цене по сравнению с первой группой не так велика, и ее можно получить через ипотеку. Инвестиции в размере, превышающем €3–4 млн, как правило, более доходны (не относится к отелям). Например, большие супермаркеты, офисные здания имеют рентабельность в среднем 7%, а иногда и 8%. Но эти проекты уже рассчитаны, скорее, не на индивидуального частного инвестора. Впрочем, высокая цена помещения автоматически еще не означает повышенной рентабельности. Например, сейчас на самой дорогой улице Мадрида Серрано в Испании за €16 млн выставлено на продажу помещение площадью 500 кв. м, занимаемое бутиком известной фирмы. При цене площади помещения в €32 тыс./кв. м такая инвестиция принесет своему владельцу лишь €40 тыс. в месяц или 3% в год. Зато можно абсолютно не сомневаться в одном – пустым это помещение не простоит ни одного дня. Большинство частных инвесторов из России в среднем тратят на коммерческую недвижимость в Испании €500 тыс. – €1 млн. Таким образом, в рамки бюджета среднестатистического российского инвестора укладываются торговые помещения, офисы и жилые апартаменты. Последний тип недвижимости выбирают клиенты, так или иначе связанные с Испанией. Например, их дети вскоре продолжат обучение в одном из мадридских университетов, а чтобы жилье не простаивало, его сдают. В данном случае недвижимость не рассматривается владельцами как бизнес (средняя рентабельность – 3%), скорее, это подспорье, покры­вающее расходы на содержание. Хорошей рентабельностью в Испании считается 6–9% на вложенный капитал. Но было бы неверным считать, что все выставляемые на продажу объекты обеспечат своему владельцу указанную доходность. Как говорит Людмила Поленяка, владелец компании SPAININVESTOR-ALF S.L. (Барселона, Испания), у некоторых инвесторов есть такое мнение – хорошее не продадут. Отчасти они, возможно, правы. Причин, по которым владелец решил выставить свой бизнес на продажу, может быть множество: кто-то не справился с кризисом, другой сворачивает дело по причине возраста, некоторые разоряются из-за того, что устарели их методы работы или вид товара и сервиса, где-то партнеры расходятся по своим причинам.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Во всех случаях можно говорить только об адекватности цены продаваемого бизнеса и решать – интересно ли инвестору данное предложение. Главное – уметь увидеть и выявить правильную и достоверную информацию, рассчитать свои возможности. То, что раскупают русские потребители, не всегда будет популярным товаром или видом услуг у испанцев. Знаковыми в этом смысле можно считать неоднократные попытки открытия в Испании русских ресторанов. И последующего их закрытия. Причины убыточности разные: от некачественного сервиса и использования нелегальных работников до самой русской кухни. Как говорит эксперт компании SPAININVESTOR, вариант инвестирования в покупку бара, ресторана был бы хорош, если бы не русская кухня, на которую ориентировались наши соотечест­ венники, с радостью и гордостью хотевшие накормить испанцев «нормальной» домашней едой. Эти попытки по большей части успеха не имели, а на редких «экскурсионных» визитах местных гурманов выстроить стабильный бизнес оказалось непросто. При этом сегмент ресторан­ ного бизнеса в Испании считается перспективным. Говоря о возможности покупки подобного бизнеса, Людмила советует учесть, что частные бары и рестораны требуется не просто контролировать – нужно присутствовать там постоянно. В противном случае испанские работники начнут «подрабатывать» на себя. Иначе обстоит дело с теми ресторанами, где присутствие хозяина необязательно. Это большие рестораны (особенно в коммерческих центрах) и рестораны быст­рого питания под маркой какой-нибудь известной

Инвестиции в размере, превышающем €3–4 млн, как правило, более доходны (не относится к отелям). Например, большие супермаркеты, офисные здания имеют рентабельность в среднем 7%, а иногда и 8%. Но эти проекты уже рассчитаны, скорее, не на индивидуального частного инвестора. Впрочем, высокая цена помещения автоматически еще не означает повышенной рентабельности.

– Практически одинаковая рентабельность торговых помещений при разной на порядок стоимости объектов часто вызывает вопросы у российских инвесторов. Но – хотя эта зависимость не линейна – при одной и той же рентабельности надежность арендаторов тем выше, чем выше стоимость недвижимости. Надежность арендаторов в этом бизнесе – ключевой момент. Например, мы почти не работаем с ресторанами и кафе (за исключением крупных сетей), так как в последние годы большая часть таких заведений не живет дольше года, и владелец рискует почти сразу после покупки остаться с пустым помещением.

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 53 www.vd-zr.ru

Обзор

Объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Испании (млрд €)

Месячная стоимость аренды офисных помещений, €/ кв. м

Источник: CB Richard Ellis

54

компании. Они дороже по размерам инвестиций, но и гораздо рентабельнее. Траспассо (выкуп места с лицензией и оборудованием, иногда с именем и зарегистрированным юридическим лицом) такого объекта в центре может стоить до €1,6 млн. Но продажа таких заведений – большая редкость. В больших коммерческих центрах такие фастфуды заполнены посетителями целый день. Их годовой оборот доходит до €1,5 млн, и только официальная рентабельность составляет 8–15%. Покупка баров и ресторанов (только траспассо, без помещения), франкиссий (франшиз) сетей быстрого питания BOCATA, Pan Compani, McDonald’s, Starbuckafe и других – наиболее популярны у инвесторов с капиталом до €100 тыс. В этот ценовой класс попадают также булочные и кондитерские со своим цехом для выпечки. С капиталом до €1,5–2 млн покупают офисные и туристические апартаменты, торговые площади в крупных коммерческих центрах, здания с арендаторами, наличие которых обеспечивает управляющая компания, паркинги для машин вблизи торговых центров, рынков, дискотек, госпиталей и других общественных учреждений, где постоянно много посетителей и существует проблема парковки. В этих же ценовых пределах находятся небольшие отели одно-, двухзвездных категорий. Хороший вариант для инвестора – покупка автозаправочных станций как в черте города, так и на междугородних трассах, особенно если там есть сервис для мойки машин и кафетерий с ресторанчиком. Такие свободные от обязательств объекты с готовыми поставщиками топлива и возможностью кредита оцениваются в суммы от €340 тыс. до €4,5 млн.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 55 www.vd-zr.ru

Обзор

Обзор

Черногория В последние пять лет, по словам Нико Лаковича, управляющего директора компании Anex Consultancy, в Черногории был отмечен непрерывный рост прямых иностранных инвестиций, а число работающих на этом рынке иностранных компаний увеличилось в пять раз (с 1145 в 2005 г. до 5070 в 2009 г.). Одновременно с этим количество стран, откуда идут инвестиции, выросло до 86. «Индикатором доверия» международных инвесторов можно считать произведенную в сентябре первую эмиссию внешнего десятилетнего государственного займа Черногории с процентной ставкой 7,85% годовых на сумму €200 млн. Как только эти бонды появились на международных биржах, спрос на них в три раза превысил предложение. Крупнейший инвестиционный проект в стране – строительство шоссе между городами Бар и Боляре – оценивается в €2,8 млрд. Девелопер Orascom Development Holding AG вкладывает в строительство комплекса на полуострове Луштица, расположенном при входе в Бока-Которский залив, – €1,1 млрд. Здесь будет яхтенный порт, торговые заведения, отели, 2350 единиц апартаментов, поле для гольфа. Летом 2009 г. канадским мультимиллионером Петером Мунком был начат проект по строительству марины Porto Montenegro в Тивате, включающий в себя здания жилого и делового комплекса, первая очередь которого была открыта в августе этого года. Порт рассчитан на 600 глубоководных причалов, из которых 130 – для яхт длиной 30 и более метров. Объем капитализации всего проекта, по информации немецкой газеты Handelsblatt, оценивается в $800 млн. В строительстве в качестве частных инвесторов принимают участие российский предприниматель Олег Дерипаска, глава французского концерна LVMH Бернар Арно и семья Ротшильдов. Проект позиционируется как альтернатива Лазурному Берегу. Его активно поддерживает премьер-министр Черногории Мило Джуканович. Цена за квадратный метр апартаментов в Porto Montenegro – от €4 до €7 тыс. «Отталкиваясь» от этого проекта, Черногория пытается разработать новую стратегию своего позиционирования как места не массового, а элитного туризма. Еще один крупный элитный комплекс на побережье Astra Montenegro был начат российской компанией Миракс, но из-за проблем с финансированием был приостановлен. Впрочем, для инвесторов, желающих попробовать свои силы в этой сфере, возможности Черногории еще далеко не исчерпаны. Пример. Сейчас на побережье города Херцег-Нови продается комплекс Бела Ладжа с виллой площадью 420 кв. м, закрытым рестораном, песчаным пляжем и земельным участком площадью 32 370 кв. м. Расположение объекта позволяет строительство большого гостиничного комплекса и яхтенного причала. В конце октября Бела Ладжа оценивалась в €7,5 млн. Нико Лакович из Anex Consultancy обращает внимание инвесторов, интересующихся сферой туризма, на то, что как раз такие инвестиции в наибольшей степени соответствуют параметрам этой страны, учитывая ее размеры и природные ресурсы. Однако сейчас для таких проектов следует очень тщательно выбирать место, создавать там максимально высокий уровень сервиса и предложить какие-либо уникальные услуги.

Обзор

– Все виды коммерческой недвижимости очень тесно связаны с состоянием реального сектора экономики. Недавно было объявлено, что болгарский экспорт начинает перекрывать показатели импорта, что должно способствовать росту. С другой стороны, сократилось потребление. Очевидно, это плохо как для торговли, так и для болгарских компаний, которые, например, не смогут улучшить свои офисные условия. Поэтому сейчас основные арендаторы качественных административных помещений – отделения крупных международных корпораций.

Сейчас торговые площади в наиболее удачных районах Софии (на бульваре Витоша, площади Славейков и в районе здания Парламента) предлагаются в аренду от €20/кв. м до €50/кв. м в месяц. На прилегающих к центру неосновных улицах цена варьируется от €5/кв. м до €12/кв. м.

Арендопригодная площадь (Gross leasable area, GLA) в торговых центрах Болгарии

Несмотря на туристическую направленность черногорской экономики, в стране, разумеется, присутствуют и другие инвестиционные сектора. Основные административные и торговые площади Черногории сосредоточены в столице страны Подгорице. Этот сектор коммерческой недвижимости можно назвать развивающимся. На данный момент площадь административных помещений в Подгорице составляет 36,3 тыс. кв. м. Здесь практически нет современных многофункциональных офисов класса А. Частично это связано с тем, что крупные иностранные компании пока не торопятся открывать здесь свои представительства – а именно они обычно дают импульс для развития офисного сектора. В итоге по количеству квадратных метров офисной недвижимости Черногория пока стоит на последнем месте во всем Балканском регионе. Впрочем, к концу 2010 г. завершится строительство Atlas Capital Centre, которое ведут компании Atlas Group и Capital Investment (ОАЭ), и количество офисных площадей увеличится до 60 тыс. кв. м. Сложно назвать развитым и рынок торговых помещений. С открытием Mall of Montenegro, инвестиции в который оцениваются в €36 млн, общий объем площадей современных торговых центров в Подгорице приблизится к 50 тыс. кв. м. По данным Engel & Völkers, цены месячной аренды торгового помещения в центре Подгорицы – около €23/кв. м. Арендная плата в новых офисных помещениях находится в диапазоне €18–20/кв. м в месяц. По данным компании CB Richard Ellis, эта ставка выше, чем в Софии, Загребе и Белграде, и лишь немного отстает от тех арендных цен, по которым предлагаются офисы в Будапеште. В современных торговых центрах месячные ставки аренды варьируются от €25/кв. м до €50 /кв. м с выраженной тенденцией к снижению.

На конец 2009 г. объем торговых площадей в Болгарии, по данным международной консалтинговой компании Danos, составлял 281 тыс. кв. м, из которых 87 тыс. кв. м приходилось на Софию. К середине 2010 г. этот показатель превысил 485 тыс. кв. м. Сейчас на 1000 человек в Болгарии приходится 63,89 кв. м торговых площадей. В зависимости от региона статистические данные могут быть очень разными. Например, с открытием в Варне торгового центра Grand Mall площадью 52 тыс. кв. м на тысячу человек, населяющих этот город, пришлось уже 278 кв. м, что почти в 4,5 раза превышает средние по стране цифры. Средняя годовая доходность в торговом секторе, по словам участников рынка, оценивается в 8–9,5%. Калоян Недев, владелец компании «Имоткомерс-Бургас», говорит, что прямой корреляции между размером инвестиций и доходностью в Болгарии нет. Например, магазин в центре Бургаса площадью 20 кв. м может быть оценен в сумму от €60 тыс. Годовая рентабельность от сдачи в аренду после всех налогов и сборов составит 10–11%. Магазин в пригороде с площадью более 100 кв. м можно купить за €100 тыс. Рентабельность, вероятнее всего, не превысит 6–7%. Сейчас торговые площади в наиболее удачных районах Софии (на бульваре Витоша, площади Славейков и в районе здания Парламента) предлагаются в аренду от €20/кв. м до €50/кв. м в месяц. На прилегающих к центру неосновных улицах цена варьируется от €5/кв. м до €12/кв. м.

Болгария

Источник: Danos/BNP Paribas Real Estate Средние запрашиваемые цены за аренду офисных помещений в Болгарии

Источник: Danos/BNP Paribas Real Estate 56

Несмотря на «посткризисные» экономические сложности, в Болгарии очень активно развивается сектор торговой недвижимости. Текущий 2010 г. в Болгарии уже назван «годом торговых центров» (Mall). По числу запущенных в эксплуатацию во II кв. 2010 г. торговым площадям (163 тыс. кв. м) вторая четверть года побила все предыдущие рекорды. В этот период были завершены крупные проекты торговых центров The Mall (София), Galeria Plovdiv в Пловдиве и Grand Mall в Варне. Появление в центре Софии двух таких крупных центров, как The Mall (66 тыс. кв. м) и Сердика център (66 тыс. кв. м) «уронило» ставки аренды на Бульваре Витоша – главной торговой улице Софии, так как многие продавцы, стремясь избежать конкуренции с этими центрами, стараются от них дистанцироваться. Сейчас быстрыми темпами идет строительство первого в Болгарии магазина ИКЕА, которое планируется завершить до осени 2011 г. Центр будет расположен в Софии на Кольцевой автодороге (Околоврыстен пыт, 216) и будет занимать площадь свыше 30 тыс. кв. м. Инвестиции в проект, по данным болгарских СМИ, оцениваются в €50 млн.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 57 www.vd-zr.ru

Обзор

Полина Стойкова, управляющий директор Bulgarian Properties (София, Болгария):

Калоян Недев, владелец компании Имоткомерс-Бургас (Бургас, Болгария):

ЕГИПЕТ

– Подход к покупке коммерческой недвижимости многих русских инвесторов можно назвать несколько странным. Сначала человек обращается в какое-нибудь российское агентство, где сотрудники, не зная специфики этого сектора в Болгарии, начинают просто «вываливать» на клиента все, что есть на рынке, обещая такую рентабельность, какой в предлагаемом сегменте просто не бывает. «Намотавшись» по объектам, человек, в конце концов, что-то все же покупает, но говорить об инвестиционной стратегии и спокойном расчете, необходимых при покупке коммерческих объектов, в этом случае, конечно, не приходится.

Обзор

Величина ставки аренды на основных торговых улицах в крупных городах Болгарии

Источник: Danos/BNP Paribas Real Estate Месячная арендная ставка в торговых центрах (Malls) Болгарии

Источник: Danos/BNP Paribas Real Estate 58

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Дежурный эксперт

Андрей Демченко, глава представительства в России Cheda Real Estate & Investment

– Какие районы для отдыха и проживания в Египте вы порекомендуете?

– Безусловно, район нового туристического центра Хургады. Это не центр города, но центр туристической и развлекательной индустрии. Здесь все рядом – и развлечения, и море. До множества продуктовых магазинов, торговых центров, закусочных, аптек – рукой подать. Это очень удобно и для пожилых людей, и для семей с маленькими детьми – не нужно никуда ехать на перекладных, не нужна собственная машина. Для молодых людей тут тоже раздолье: полюбившие курорт западноевропейские дайверы привлекли за собой в город первоклассную ночную жизнь. Знаменитый лондонский лейбл Ministry of Sound, владеющий одним из пяти лучших ночных клубов мира, еще пять лет назад открыл в Хургаде свой первый (и пока единственный) зарубежный филиал. Затем неподалеку появился бар под не менее известным брендом Hed Kandi. Именно здесь, на Променаде, находятся и знаменитые на весь мир Hard Rock Café и коктейль-бар Little Buddha. Но самое главное, что эта удобная, безопасная и веселая жизнь в новом туристическом центре Хургады дополняется великолепными чистыми пляжами – они находятся прямо здесь же, и до них тоже никуда не надо ехать. Именно это уникальное сочетание комфорта и первоклассного пляжного отдыха поддерживает постоянно растущий спрос на жилье в новом туристическом центре и, таким образом, обуславливает еще одну мотивацию к покупке – приобретение недвижимости здесь представляется целесообразным еще и с инвестиционной точки зрения: это просто выгодно.

– Можно ли найти в Египте доходную недвижимость, которая продается в рассрочку?

– Одним из самых интересных предложений, на мой взгляд, сейчас является проект Diamond Resort, который расположен рядом с отелем Mariott 5* в Хургаде. Местоположение у этой площадки исключительное. Формально это вторая линия от моря, а значит, стоимость на стадии строительства относительно невысока (от €43 тыс. за студию общей площадью 45 кв. м). При этом кромка воды находится всего в 100 метрах от территории. Редко где встретишь объект на второй линии столь близко к берегу, да еще непосредственно рядом с оборудованным пляжем. Жильцам менее удачно стоящих комплексов похожего класса до места купания часто приходится ехать на такси или автобусе, поскольку побережье занято отелями.

Diamond Resort же соседствует сразу с двумя коммерческими пляжами, каждый из которых считается лучшим в Хургаде в своем жанре. Бо-

лее молодежный Elysees Dream Beach подходит для любителей музыки, тусовки и общения; широкий песчаный Old Vic хорош для спокойного семейного отдыха. Оба отличаются прекрасным входом в море, без кораллов в прибрежной полосе, с достаточной глубиной. Следствием удачной привязки Diamond Resort к местности являются и прекрасные видовые характеристики большинства квартир. Картинка из окон обещает быть не хуже, чем в иных проектах первой линии. Помимо упомянутого бюджетного варианта планировкой предусмотрены еще два вида чуть более просторных студий, а также одно- и двухспальные апартаменты общей площадью до 115 кв. м. Все квартиры сдаются с полной отделкой, установленной сантехникой и столешницами из натурального гранита на кухне. Сам комплекс относительно небольшой, с зеленой зоной и местами отдыха, занимающими 30% площади участка. На территории будет собственный бассейн, спортивный зал, спа. При этом стоимость обслуживания удастся выдержать на минимальном уровне – порядка €6/кв. м в год.

– Почему вы советуете именно Diamond Resort?

– Потому что площадок с подобными характеристиками в Хургаде остается все меньше. Как любой проект с удачным месторасположением, комплекс обещает стать ликвидным адресом, в том числе и на рынке курортной аренды. Квартиры небольшие, близ пляжа, рядом с главной пешеходной зоной Хургады – такие варианты востребованы у туристов больше всего.

– На какую часть стоимости и на какой срок предоставляется рассрочка?

– На весь срок строительства, то есть до начала 2011 года, предоставляется беспроцентная рассрочка. Платежи выглядят так: €1000 при резервировании, 40% стоимости в течение первого месяца, остаток – равными долями до момента получения ключей от квартиры. Приносящую круглый год доход недвижимость со столь малыми начальными инвестициями сегодня трудно найти на каком-либо другом благоустроенном курорте. Египет в этом смысле вне конкуренции. Главное, не ошибиться с адресом.

– Какие из русскоязычных компаний сопровождают сделки с этим комплексом?

– На российском рынке жилой комплекс представляет компания Cheda. Мы работаем со всеми крупными застройщиками побережья и имеем в своем портфолио десятки предложений по элитным новостройкам. Вопросы экспертам направляйте по адресу: info@vd-zr.ru (с пометкой FAQ)

FAQ

Несмотря на «посткризисные» экономические сложности, в Болгарии очень активно развивается сектор торговой недвижимости. Текущий 2010 г. в Болгарии уже назван «годом торговых центров» (Mall).

Рынок объектов логистики, по словам Полины Стойковой, управляющего директора компании Bulgarian Properties, перед кризисом казался очень перспективным и начинал хорошо развиваться. Затем экономическая активность резко пошла на убыль и все проекты в этой сфере были приостановлены. Цены на аренду складских помещений упали с уровня в €5–6/кв. м до €2–4/кв. м. Сейчас такие объекты в основном выку­ паются розничными сетями для собственного использования. Рынок аренды почти отсутствует. Предложение офисных помещений выросло в Болгарии за последние годы весьма существенно и сейчас превышает спрос процентов на 26–28. Это существенно выше, чем в случаях с другими видами недвижимости и примерно на 10% больше, чем уровень вакантных площадей при нормально функционирующем рынке. Цены на аренду офисов только за последние полтора года снизились на 30% и сейчас находятся на минимальном уровне. Эксперт из Bulgarian Properties считает, что если бы на рынок не «давил» избыток предложений, то нормальная цена на офис класса «А» держалась бы на уровне €20/кв. м, в то время как сегодня месячная аренда такого офиса дотяги­ вает лишь до €13/кв. м. В гостиничном бизнесе свои сложности. Этот сектор в Болгарии – невероятно конкурентный, из-за чего туристический спад 2009 года отразился на ценах «ночевок», которые заметно понизились. Множество отелей вышло на уровень «нулевой» рентабельности, а часть заведений их хозяева, несмотря на почти полное отсутствие интереса со стороны покупателей, попытались продать. Только прошлым летом на южном побережье Болгарии было выставлено на продажу более 200 отелей, 70 из которых продавались в Варне и окрестностях. Цены предложения оказались разными – цена 85 из предлагаемых гостиниц превысила €1 млн, наряду с этим в продаже были как малые «семейные» отели, так и четырех- и пятизвездочные комплексы до 300 номеров по цене €16 млн. Полина Стойкова советует потенциальным инвесторам обратить внимание на земельные участки, цены на которые во время кризиса упали очень существенно (25–30%). Болгарский рынок – едва ли не единственный в ЕС, где еще осталась возможность выбирать объекты по своему вкусу. Многие из них имеют такие характеристики, за которыми риэлторы в Западной Европе по заказу своих клиентов охотятся как минимум месяцами, часто покупая их не торгуясь. Например, участок земли по цене €59/кв. м, расположенный на первой линии от моря и закрытый со стороны суши национальным заповедником с горой Странжа, участок под застройку на бульваре Черни Врых в центре Софии по цене €280/кв. м или современный офисный центр на бульваре Стамболийски рядом с Mall – София (€1650/кв. м). Говоря о русских покупателях, управляющий директор Bulgarian Properties отмечает, что они пока «проверяют» рынок небольшими суммами, в основной своей массе покупая ту жилую недвижимость, которая в перспективе может быть сдана в аренду.

Все решает место Беседовал Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Алексей ЖУКОВ Сколько нужно денег, чтобы почувствовать себя инвестором? Можно ли всерьез говорить об инвести­циях размером в полмиллиона евро? Какие подводные камни могут оказаться на пути покупателя из России, планирующего вложить, а не потерять эти полмиллиона? Об этом мы беседуем с Евгением Говоровым, совладельцем Ispan Invest, S.L. (Мадрид-Марбелья-Аликанте, Испания).

– Евгений, давайте рассмотрим вопрос вложений в коммерческую недвижимость в Испании для российского инвестора с небольшим капиталом. К нам регулярно обращаются потенциальные покупатели с подобными вопросами. Вот, например, содержание одной из последних заявок с нашего сайта: «Интересует возможность приобретения коммерческой или другой доходной недвижимости с возможностью полу60

чения кредита под приобретаемый объект. Проценты и «тело» по кредиту должны погашаться за счет аренд­ ных платежей. Собственный капитал €500 тыс. Насколько возможна такая схема?» Что скажете?

– Такой вариант возможен. Называется он – покупка коммерческой недвижимости с арендатором. Это может быть совершенно разная недвижимость: паркинг, офис, отель, ресторан или кафе, парикмахерская или торговое помещение, сданное в долгосрочную аренду серьезному арендатору. Самое главное, что €500 тыс. собственного капитала дают возможность приобрести недвижимость с арендатором из высшей категории надежности, например, с банком или страховой компанией. Важно знать, что покупка в Испании коммерче­ ской недвижимости по сравнению с жилой имеет два важных отличия. Первое – при покупке коммерческой недвижимости НДС составляет 18%. Зато, в отличие от жилой, законодательством предусмотрена

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

возможность возврата этого налога покупателю через год после покупки. Второй момент будет интересен тем, кто рассматривает покупку с использованием ипотеки. Ипотечные кредиты, выдаваемые испан­ скими банками на покупку коммерческой недвижимости, немного меньше, чем для жилой, процентная ставка по ним чуть выше, а срок возврата чуть короче. На практике сегодня реально получить до 50% от стоимости объекта (без учета НДС) под 3,5–3,8% годовых сроком на 15–20 лет. Таким образом, располагая €500 тыс. собственных средств, с привлечением ипотеки можно приобрести торговое помещение стоимостью около €900 тыс. Эта цена с учетом €140 тыс. НДС, который, как мы помним, покупателю возвращается через год после покупки. Поэтому далее в расчетах будем оперировать чистыми цифрами, без НДС. Итого: сумма собственных средств составит €380 тыс. и столько же – ипотека. Средняя рентабельность торговых помещений в столице Испа-

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 61 www.vd-zr.ru

Эксперт

нии Мадриде сегодня равна 5% в год. Годовая аренда нашего помещения ценой €760 тыс. составит €38 тыс. или €3167 в месяц. С нерезидентов в Испании удерживается подоходный налог – 24%. Итого «чистыми» от данного помещения владелец будет получать €2407 в месяц. А выплаты по ипотечному кредиту («тело» плюс проценты) составят €2204 в месяц.

– Собственник коммерческого объекта только тогда получает доход, когда объект заполнен арендаторами. Но где гарантия, что, если арендаторы имеются на момент продажи/покупки объекта, они не уйдут через три месяца после покупки? Или не обанкротятся?

– При выборе помещения, помимо рентабельности, нужно обращать самое пристальное внимание на арендатора, на то, насколько успешен его бизнес.

– Прежние заслуги компании, как показал недавний финансовый кризис, еще ничего не гарантируют в будущем.

– На самом деле, решающее значение имеет место, где расположена недвижимость. Торговые площади на наиболее «коммерческих» улицах с высокой проходимостью никогда не пустуют. Для владельца удачное расположение его недвижимости является дополнительной гарантией: он всегда будет иметь список из трех-четырех компаний, желающих при первой же возможности занять это место. Лучшими арендаторами являются банки, госучреждения и национальные/международные сети. С одной стороны, это самая надежная категория, с другой – такие арендаторы используют только удачно расположенные помещения. Например, среди наших арендаторов – крупнейшие мировые и испанские банки (Deutsche Bank, Barclays Bank, Santander, Bankinter, Banco Popular, Banco Sabadell), государственные компании (Почта Испании), супермаркеты (Día, Carrefour), сети быстрого питания (Starbucks Coffee, Burger King). Эти компании, выбрав себе место, заключают договоры аренды сразу на десять-пятнадцать лет. Иногда попадаются объекты, приносящие владельцу и больший доход. Например, к нам недавно поступили два помещения с отличными арендаторами – крупный банк и супермаркет – с рентабельностью 7% годовых. Для инвесторов это очень привлекательные предложения. Кроме этого, там с арендаторами заключены очень хорошие – опять же для инвестора – договоры, по условиям которых арендная плата вырастает ежегодно на 2%. Стоимость помещений в обоих случаях не превышает €900 тыс.

– Какие дополнительные расходы несет владелец коммерческой недвижимости?

– Зависит от условий, прописанных в договоре аренды. По сложившейся практике коммунитарные платежи (расходы на обслуживание здания, в котором находится недвижимость), муниципальный налог на недвижимость (так называемый IBI), а также «коммуналка» оплачи­ваются арендатором. Владелец же должен лишь застраховать свою недвижимость. Страховка торгового помещения ценой €760 тыс., рассмотренного в нашем первом примере, обойдется в €200–230 в год.

Страна номера

Черногория. Самый русский рынок зарубежья

62

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 63 www.vd-zr.ru

Многие посетившие эти места иностранные туристы решили обзавестись в Черногории собственным жильем. Неудивительно, что главным образом иностранцы заинтересовались курортной недвижимостью. Обычно в прибрежных районах регистрируется около 75% от числа всех совершенных на черногорском рынке «иностранных» сделок. Число объектов недвижимости, приобретенных иностранцами в столице страны Подгорице, едва доходит до 10% от общего объема. Наряду с представителями Западной Европы и соседних с Черногорией стран в жилищный «шопинг» активно включились покупатели из России, выбирая наиболее дорогие районы побережья. Считается, еще до кризиса доля граждан России среди иностранных покупателей жилья в Черногории составляла более половины. Кроме россиян, на рынке были также весьма заметны англичане, ирландцы, граждане Германии, Словении, Сербии и стран Скандинавии. В 2009 г. объемы продаж жилья иностранцам упали, но для туристического сектора год оказался не таким уж плохим: по данным Национального статистического управления Monstat, Черногорию посетило 1,044 млн иностранных туристов, в том числе 145,5 тыс. туристов из России. По сравнению с предыдущим отчетным годом – количество посетивших Черногорию россиян заметно (на 23,4%) увеличилось. В 2010 году этот сектор продолжил развиваться: Министерство туризма Черногории, основываясь на данных Центрального банка, недавно сообщило, что в течение первых восьми месяцев 2010 г. доход от туризма Текст: Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Adriatic Style Group Отличительные черты последнего кризиса – почти полный уход с европейских рынков недвижимости иностранных частных инвесторов и выход российских на лидирующие позиции. Но есть один курортный рынок, на котором россияне лидировали еще до кризиса, обходя своих зарубежных коллег как по количеству покупаемой недвижимости, так и по объемам инвестиций. Речь о Черногории.

Montenegro, Црна Гора, или просто Черногория

– Когда на рынке Черногории появились первые покупатели из России, наибольшей популярностью у них пользовались старые каменные дома, в основном расположенные вокруг Боко-Которской бухты или на холмах над городками Херцег Нови, Котор, Будва, Свети Стефан и Петровац. Поскольку такие дома становятся большой редкостью, цены на них значительно возросли. Их редкое появление на рынке и сегодня считается большой удачей для покупателя.

Тем не менее, эта расположенная на теплом Адриа­ тическом побережье балканская страна является одним из важных туристических направлений. Турбизнес приносит Черногории около половины всех поступлений в бюджет. Так, впрочем, было не всегда. После серии балкан­ ских войн, в которых Черногория выступала на стороне Сербии, экономика страны пришла в упадок. Восстановительный период занял несколько лет, и только к началу 2000-х страна открылась для массового иностранного туризма.

Просто море, просто горы

Черногория – одно из немногих государств, образовавшихся уже в XXI веке. После серии балканских конфликтов середины 1990-х от распавшегося федеративного государства Югославия остались лишь Сербия и Черногория. С 1992 по 2003 гг. их союз назывался Союзная Республика Югославия, затем, до 2006 г. – Государственный Союз Сербии и Черногории. 3 июня 2006 года Черногория вышла из состава «Малой Югославии», провозгласив независимость. Для понимания особенностей рынка недвижимости Черногории важно представлять ее масштабы. Территория Монтенегро, как еще на западноевропейский манер называют эту страну, приблизительно соответствует размерам далеко не самой крупной в России Калининградской области, а население (около 670 тыс.) меньше числа жителей только Центрального административного округа Москвы.

64

Вспоминая период наибольшей покупательской активности, эксперты отмечают, что покупатели были людьми совершенно разного достатка. Многие приезжали с деньгами, вырученными от продажи своих квартир в Москве или Санкт-Петербурге. Они искали себе «домик у моря» за строго определенную сумму. На дома, особенно стоимостью до €100 тыс., спрос был невероятный.

В Черногории есть на что посмотреть – синяя Адриа­ тика с прекрасными пляжами, расположенными в уютных бухтах в обрамлении «черных» гор, озера, зеленые альпийские луга, самый глубокий в Европе каньон на реке Тара. Недаром New York Times поместила Черногорию в свой список стран, рекомендованных к посещению в 2010 г. Благодаря почти полному отсутствию промышленных предприятий в стране прекрасно сохранился природный ландшафт. Причем индустриализация этому краю не угрожает: согласно собственной конституции, Черногория имеет статус «экологичного государства». Все эти достоинства, включая очень приличное гастрономическое сопровождение, не оставили равнодушными туристов из России. Уже в 2004 г. здесь побывало 25 тыс. россиян, а с открытием авиасообщения в Тиват и Подгорицу в 2007 г. число русских туристов приблизилось к 100 тыс.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 65 www.vd-zr.ru

Страна номера

Страна номера

Даяна Ульянова, менеджер по продажам компании Engel & Völkers (Будва, Черногория):

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:

66

Цены на недвижимость в Черногории в зависимости от региона и класса жилья (€/кв. м) Класс недвижимости Город

Средний

Премиум

Дом

Квартира

Вилла

Квартира

Герцег-Нови

1500

1850

2760

2600

Тиват

1300

1600

3300

2200

Котор

2000

1900

3360

2900

Будва

1400

1900

3800

2400

Кризис. До и после

Петровац, Свети Стефан

2800

2100

4000

2850

Общеевропейский жилищный бум не обошел стороной и Черногорию. В 2005–2007 гг. цены на жилье удвоились, в отдельных объектах на побережье (г. Свети Стефан) дойдя до уровня в €6000–7000/кв. м. В первой половине 2008 г. цены все еще росли и, несмотря на начавшийся во второй половине года откат, обеспечили средний годовой итоговый прирост 12–15% (в зависимости от сегмента). Предкризисная экономическая картина Черногории была достаточно благополучной: по данным Monstat, рост ВВП в 2007 г. и 2008 г. оказался, соответственно, 10,7% и 7,5%. Андрей Хацаюк, управляющий компанией Jadran Buro (Бар, Черногория), говорит, что негативный эффект от мирового финансового кризиса жители Черногории ощутили значительно позже, чем в других странах. Вначале это просто было падение цен на автомобильное топливо на заправках на 30%. Этому все, естественно, были только рады. Очень скоро подешевевший бензин отошел на второй план: в начале 2009 г. в стране был зарегистрирован спад в промышленности и туристическом секторе. ВВП упал на 5,7%, а средние цены на качественное жилье в прибрежной зоне опустились до €2500–3500/кв. м. То есть цены по сравнению с их пиковыми докризисными значениями снизились к 2010 г. на 30–40%, а стоимость некоторых объектов уменьшилась вдвое. Тем не менее, Нико Лакович, управляющий директор компании Anex Consultancy (Подгорица, Черногория), считает, что Черногория прошла «экзамен на кризис» весьма успешно. Многие зарубежные инвесторы свернули свою деятельность, но не все: большинство все же осталось в Черногории. О доверии к этому рынку говорит также то, что именно в период кризиса в стране было начато несколько очень крупных инвестиционных проектов. Один из них – суперпроект по сооружению марины Porto Montenegro в Тивате, инициированный канадским мультимиллионером Петером Мунком. Первая очередь комплекса была завершена в августе 2010 г. Андрей Хацаюк считает, что ценовые падения прои­ зошли не только из-за кризиса. Если судить по совокупности таких основных для оценки объекта факторов, как месторасположение, состояние и уровень развития окружающей инфраструктуры, то можно однозначно сказать, что цены на многие объекты в Черногории были существенно завышены изначально. Это давало повод для неправильной оценки прибыльности и рациональности некоторых инвестиционных проектов. В результате сильно пострадали многие девелоперы, предполагавшие в короткий срок построить и продать крупные многоквартирные комплексы. Эти расчеты в большинстве случаев не оправдались. Период строитель­

Сутоморе

960

1400

2100

1700

Бар

1160

1700

2200

2000

Добре Воде, Утеха

1250

1600

2800

2200

Ульцинь

930

1100

1500

1400

Подгорица

1000

1300

2000

2000

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Цетине

1100

1000

–

–

Жабляк

950

–

1800

–

Колашин

1050

1300

2200

1800

Никшич

850

750

–

–

Биело-Поле 650 800

–

–

– Как в 2009, так и в 2010 году в Черногории ипотечное кредитование для нерезидентов практически недоступно. Прогнозов в отношении возобновления в 2010 году полноценной ипотеки для иностранцев пока нет. При этом многие черногорские застройщики оперативно отреагировали на ситуацию в сфере ипотечного кредитования и предлагают покупателям выгодные программы покупки недвижимости в рассрочку.

Источник: D.O.O. Jadran Buro (Bar, Montenegro)

ства пришелся на время самых дорогих стройматериалов, а период продаж – на времена самой низкой покупательской активности и мирового падения цен на недвижимость. Например, в прибрежном г. Бар цены в новостройках с максимальных €2800–2900/кв. м в 2007 г. снизились до €1800/кв. м, а в некоторых случаях и до €1500/кв. м. Однако к числу пострадавших нельзя отнести те компании, которые начали строительство в 2008–2009 гг. при минимальных ценах на строительные работы и материалы. Сейчас, когда растет покупательская активность и рынок недвижимости начинает возрождаться, они как раз подошли к стадии завершения строитель­ ства и началу продаж, имея возможность устанавливать конкурентоспособные цены. Эксперт из Jadran Buro приводит в качестве примера новый комплекс в г. Бар, где цены на дома, квартиры и таунхаусы с бассейном, службой по уходу за территорией и собственным рейсовым автобусом к пляжу начинаются от €1420/кв. м. По прогнозам местного правительства в 2010 г. в экономике страны ожидается небольшой (0,5%) рост. Ситуацию на рынке жилья, где тоже заметны признаки выздоровления, отображают данные Национального статистического управления Monstat, согласно которым капитализация вводимых в строй объектов нового строительства во II кв. 2010 г. по сравнению с первой четвертью года почти удвоилась (€58,53 млн против €34,13 млн). По данным агентства Reuters, за первую половину текущего года объем иностранных инвестиций по сравнению с 2009 г. увеличился на 30%.

Страна номера

Страна номера

составил около €539 млн, что на 7% выше, чем за соответствующий период 2009 года. Сейчас между Россией и Черногорией действует безвизовый режим, позволяющий туристам-гражданам РФ находиться в стране до 30 дней. По истечении этого срока желающие продлить свое пребывание в Черногории на следующие 30 дней могут выехать из страны на несколько часов и вернуться обратно. Максимальный срок пребывания – три месяца.

Средние цены на недвижимость в городах прибрежной зоны Черногории (€/кв. м)

Русская Черногория: вчера и сегодня Первые русские покупатели в Черногории стали появляться в начале 2000-х годов, но тогда речь шла лишь о единичных покупках. Массовое «русское» освоение этого рынка началось в 2006 г., когда Черногория стала самостоятельным государством и обозначила своей приоритетной целью вступление в Евросоюз.

Источник: CB Richard Ellis

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 67 www.vd-zr.ru

– Как изменился спрос после кризиса?

– Спрос в конце 2008 г. — начале 2009 г. упал практически до нуля. В середине 2010 г. наметилось оживление рынка. Спрос постепенно смещается от низкобюджетных к среднебюджетным объектам, обозначилась тенденция на приобретение жилья бизнес-класса: апартаментов и вилл в закрытых комплексах. В отличие от предкризисного периода такие предложения на рынке недвижимости Черногории уже появились. Безудержный спрос, в том числе на недостроенные, но хорошо разрекламированные объекты, или на «инвести­ционные проекты», существующие только на бумаге, сменился взвешенным подходом к выбору и покупке недвижимости в Черногории с учетом изменений в градостроительном законодательстве страны.

– Начинаются ли сегодня на курортном рынке Черногории новые девелоперские проекты?

– Главной проблемой крупных девелоперских проектов на рынке недвижимости Черногории является незавершенное строительство. Эта участь по разным причинам постигла ряд крупных комплексов в Будве, Бечичи и Сутоморе. Заморожен проект крупного комплекса в Режевичи. Из крупных проектов динамично развиваются Porto Montenegro (Тиват), в котором, по сообщениям в средствах массовой информации Черногории, начались продажи по стоимости, значительно превышающей средние значения, еще на стадии строительства, и комплекс Harmonia (Бечичи). Успешнее идут дела у застройщиков небольших комплексов апартаментов и вилл. Некоторые из них полностью подготовлены к продаже (Adriatic Cascade Village, Monteray, «Жемчужная бухта», «Соколиное гнездо» на Барской Ривьере, Adriatic Hill в Бечичи, Green Village в Боко-Которском заливе).

– Как вы считаете, как дальше будет развиваться рынок курортной недвижимости Черногории?

– До кризиса новостроек, если иметь в виду апартаменты, было мало. А новых домов, построенных на продажу с учетом предпочтений российских покупателей, практически не было. Именно поэтому рынок недвижимости Черногории во время кризиса замер, получив передышку для переосмысления направлений развития. Сегодня приоритетное направление – строительство объектов недвижимости европейского уровня. Такие объекты, в первую очередь дома и комплексы апартаментов, часто с собственной инфраструктурой и услугами управляющей компании, начали появляться на всем побережье Черногории в конце 2009 г. – начале 2010 г. Все чаще среди традиционной застройки и в городах, и в курортных поселках появляются современные виллы. Благодаря кризису произошла сегментация рынка недвижимости Черногории, который может предложить объекты различного уровня: от бюджетных «антикризисных» до апартаментов и вилл бизнес-класса. Понятно, что цены в разных сегментах будут все больше различаться по мере роста активности на рынке недвижимости.

68

На тот момент черногорская недвижимость, по сравнению с другими европейскими странами, была еще относительно недорогой. Идея купить домик на побережье и получить безвизовый въезд в Европу показалась привлекательной достаточно большому числу россиян. Как говорит Даяна Ульянова, менеджер по продажам компании Engel & Völkers (Будва, Черногория), в период начавшегося в 2007 г. кризиса ирландские и британские покупатели, столкнувшись с недостатком кредитования и ускоренным падением стоимости недвижимости на их внутренних рынках, практически полностью «выбыли из игры». Российские покупатели, способные покупать жилье, не прибегая к кредитованию, оказались просто вне конкуренции. Вспоминая период наибольшей покупательской активности, эксперты отмечают, что покупатели были людьми совершенно разного достатка. Многие приезжали с деньгами, вырученными от продажи своих квартир в Москве или Санкт-Петербурге. Они искали себе «домик у моря» за строго определенную сумму. На дома, особенно стоимостью до €100 тыс., спрос был невероятный. Это привело к тому, что цены начали расти ежедневно и хаотично, и определить реальную стоимость предлагаемых объектов стало просто невозможно. Достоверной информации о ценах на недвижимость, законах Черногории, тонкостях оформления недвижимости в собственность и других правовых моментах в тот период было крайне мало, люди плохо ориентировались в ситуации, попадали к многочисленным посредникам и в результате значительно переплачивали. Управляющий компанией Jadran Buro говорит, что покупатели предкризисного периода и 2010 г. – это совер-

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

шенно разные люди. Сейчас россияне прекрасно информированы, подходят к вопросу о приобретении недвижимости вдумчиво и основательно, многие ищут варианты уже не «летнего домика», а подбирают недвижимость с целью длительного или даже постоянного проживания. Галина Смирнова, ведущий менеджер компании Adriatik Stroinvest (Бар –Сутоморе, Черногория), сравнивая покупателей из России с представителями других стран, отмечает, что если наши соотечественники выбирают объекты в шаговой доступности к пляжам, то англичане и немцы часто ограничиваются «видом на море», что обходится им примерно вдвое дешевле. Андрей Хацаюк из компании Jadran Buro добавляет, что дома с «классическими» участками на побережье в 2–4 сотки, считающиеся для европейцев вполне прием­ лемыми, для россиян не очень привлекательны. Покупатель из России обычно хочет, чтобы вокруг его будущего дома был большой и ровный участок земли. Его очень привлекают плодоносящие южные фруктовые деревья в саду – цитрусовые, персики, гранаты, инжир, виноградные лозы. Никого из русских не оставляет равнодушным местная «экзотика»: огромные растущие под окном пальмы, кактусы и магнолии. Для русских состояние дома часто не играет большой роли – они рассчитывают на последующий ремонт или даже реконструкцию дома с достройкой и перепланировкой. Как правило, важно, чтобы лестница, соединяющая этажи в доме, была внутренней, а не внешней, хотя большинство черногорских домов, с учетом южного климата, построены с «неправильной» лестницей снаружи. Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 69 www.vd-zr.ru

Страна номера

Страна номера

Наталья Колесникова, директор по международным связям Adriatic Style Group:

Элина Сиванкова, управляющий директор и партнер компании InvestPravo PROPERTY: – Где наиболее активно покупают сейчас русские в Черногории?

– Наших клиентов, кто уже приобрел и кто рассматривает покупку, можно условно разделить на тех, кому нравится гористый пейзаж Боко-Которской бухты, где пользуются спросом такие города, как Герцег Нови, Котор с окрестностями, и тех, кому хочется смотреть на горизонт Адриатического моря, это туристическая Будва, семейный Петровац, портовый Бар. А далее идет выбор от бюджета и от качества строительства и других предпочтений. С чем надо быть осторожным, так это с правоустанавливающими документами на недвижимость, обязательно проверять перед сделкой юридическую чистоту объекта.

– Как оцениваете спрос сегодня?

– Затишье на черногорском рынке мы почувствовали осенью 2009 года, многие ждали падения цен, но уже во время и после весенних выставок 2010 г. последовал резкий скачок спроса. Причем клиенты пришли подготовленные, знали, в каком месте хотят приобрести жилье. На выставке в Ленэкспо у нас зарезервировали квартиру в Герцег Нови, потому что в этом городе покупатель уже был и там ему понравилось. Сейчас проходят осенние выставки, спрос есть, в ноябре и декабре многие едут и летят в Черногорию с целью приобретения апартаментов или дома.

– Какими средними ценами в Черногории сегодня оперирует покупатель?

– В среднем стоимость квадратного метра апартаментов в адекватном соотношении цена-качество составляет €1500–2000.

– Пожалуйста, приведите примеры последних сделок.

– Наши клиенты – это в основном жители Москвы и Санкт-Петербурга, но есть покупатели и из других регионов. Две последние сделки прошли с петербуржцами – были проданы апартаменты за €210 тыс. и вилла за €430 тыс. в Боко-Которской бухте. Объекты c прекрасными видами, полностью меблированы.

70

– Период после объявления Черногорией своей независимости в 2006 году без преувеличения можно назвать началом новой эры. Курс на экономические реформы и интеграцию в мировое сообщество превратил эту небольшую республику бывшей Югославии в общеевропейский хит туризма и инвестиций. Недвижимостью в Черногории заинтересовались такие всемирно известные личности, как Клаудиа Шиффер, Майкл Дуглас и Кэтрин Зета-Джонс, теннисные звезды сестры Уильямс, Памела Андерсон и многие другие, раскручивая страну как новый «бренд». Мадонна и «Роллинг Стоунз» включили Черногорию в свои мировые турне. То, что происходило на рынке недвижимости в это время, может быть названо не иначе, как «золотой лихорадкой».

Регионы и цены Как отмечает Нико Лакович (Anex Consultancy), максимальные ценовые падения пришлись на недвижимость столичной Подгорицы, а также районы горнолыжных курортных городов Колашин и Жабляк. Там уценка составила местами более 50% от пиковых значений докризисного периода. Прибрежные районы пострадали в меньшей степени. Самая дорогая недвижимость Черногории находится в исторических местах, охраняемых ЮНЕСКО. Например, в Которе и Перасте. Недвижимость в элитных курортных городках Свети-Стефан и Петровац дороже, чем в более крупных городах – в Будве, Тивате и Герцог-Нови. Похожие варианты (по близости к морю, качеству ремонта, престижности района) в Баре будут дешевле, чем в Будве, а в Ульцине дешевле, чем в Баре. Несмотря на то что общая протяженность пляжей Черногории составляет всего 73 км, цены на прибрежную недвижимость различаются весьма существенно. А само побережье по ценовому признаку делится на четыре района. Наиболее дорогой считается область так называемой «русской тусовки», или Будванская Ривьера: Будва, Бечичи, Милочер, Рафаиловичи и Петровац. Будванская Ривьера с ее центром в городе Будва – это центральная часть побережья с песчаными пляжами и наиболее массовой жилищной застройкой. Александр Горбунов, управляющий компанией CR Consulting (Загреб, Хорватия), отмечает, что Будва фактически превращается в русский город. Такой

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

очевидный момент, как обилие рекламы на русском языке, можно связать с большим числом туристов из России. А число русских, которые купили здесь жилье и проживают в городе постоянно или хотя бы только в летний сезон, составляет несколько десятков тысяч человек. Цены здесь опустились от своих пиковых значений 2007–2008 гг. на 30–50%, оставшись, тем не менее, на все еще довольно высоком уровне. «Квадрат» в новой квартире не дальше 300 метров от моря стоит €2600– 2800, при большем удалении от берега – €1800–2200. Вторым по престижности считается район БокоКоторского залива, где уже нет песчаных пляжей, но имеются небольшие галечные или бетонные площадки со спусками в воду. Этот район начал застраиваться очень давно, и прибрежные городки здесь в основном имеют австро-венгерскую архитектуру. Стоимость квадратных метров в этом районе несколько меньше, чем на Будванской Ривьере – от €1700, и нередко выставляются на продажу неплохие дома за €250–300 тыс. Еще более недорогая и демократичная – Барская Ривьера: Сутоморе, окрестности г. Бар, Добра Вода. Район интересен великолепной природой (большие песчаные пляжи, сосновые рощи), близостью Скадарского озера и аэропорта Подгорицы. Квартиры в новых домах предлагаются по цене от €1600/кв. м, с максимумом в €2200/кв. м. Наиболее дорогие варианты предполагают наличие мебели и оборудованной кухни. ноябрь 2010

Средняя цена жилой недвижимости в г. Подгорица (€/кв. м)

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Источник: Central Bank of Montenegro Цены на жилье по районам г. Подгорицы (€/кв. м)

Источник: Colliers International 71

Страна номера

Страна номера

Нико Лакович, управляющий директор компании Anex Consultancy (Подгорица, Черногория):

Страна номера

Для русских состояние дома часто не играет большой роли – они рассчитывают на последующий ремонт или даже реконструкцию дома с достройкой и перепланировкой. Как правило, важно, чтобы лестница, соединяющая этажи в доме, была внутренней, а не внешней, хотя большинство черногорских домов, с учетом южного климата, построены с «неправильной» лестницей снаружи.

72

Цены на дома в Барской Ривьере – от €120 тыс. В Добра Вода, например, можно купить новый дом площадью 150–180 кв. м с участком 2,5–4 сотки за €150 тыс. Галина Смирнова подчеркивает, что в Будванской Ривьере и Боко-Которском заливе таких домов просто нет, а если и появляются в продаже, то не менее чем за €350–500 тыс., притом что расстояния от этих районов всего 25–50 км. Самые низкие цены на жилье – в пределах €1500/кв. м – в районе Ульцинской Ривьеры. Это самая теплая часть Черногории с отличными песчаными пляжами (длина одного такого пляжа – 13 км, ширина – около 200 метров). Область находится на границе с Албанией и считается мусульманской (мусульман – 65%). Важно отметить, что хотя потенциальных покупателей такое соседство часто настораживает, здесь никогда не было столкновений по национальному признаку или вероисповеданию. Немалая часть наших соотечественников покупает жилье именно там, в первую очередь – российские мусульмане из Татарстана. На южную часть побережья страны советует обратить внимание управляющий компанией Jadran Buro Андрей Хацаюк, который считает эти места самыми привлекательными районами для инвестиций. Цены на землю здесь гораздо ниже, чем в других районах побережья, плюсы – низкая плотность застройки, открытое чистое море. Планируется активное развитие этого региона: сейчас разрабатываются и принимаются детальные планы урбанизации.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Андрей Хацаюк, управляющий компанией Jadran Buro (Бар, Черногория):

– Российские покупатели «образца» 2010 г. – это люди, очень хорошо разбирающиеся в рынке недвижимости не только Черногории, но и других «конкурирующих» стран – Болгарии, Испании, Турции. Они четко представляют себе, что, где, для каких целей хотят купить и сколько это может стоить. Такой подход кардинально изменил политику предложения: теперь покупатель не выбирает из «того, что есть» в базе агентства, а формулирует собственное задание, согласно которому агент ищет подходящий объект. Покупатели, наконец, стали больше доверять профессионалам и все меньше, в отличие от прошлых лет, обращаются по поводу приобретения недвижимости к таксистам, официантам и просто случайным знакомым.

Название проекта

Месторасположение

Срок окончания строительства

Количество единиц жилья

Цена, €/кв. м

Atlas Capital Center

Cetinjski Road

2010

90

2200–3000

Celebic City Kvart

Cetinjski Road

2010–2011

340

Normal company

Sv. Petar Cetinjski Boulevard

2010 2011

1300 1400–1600

Katel

Stari Aerodrom

Zeta-Gradnja

Stari Aerodrom

190

1000–1400

Stan Project

Stari Aerodrom

2011

Krivi Most

Krivi Most (Zabjelo)

2010

55

1100

Neksan

Ljubovic (Zabjelo)

2009

110

1000–1100

1100–1300 70

1100–1200

Sajo Group

Behind Block VI

2009

56

1000–1200

Ave Maria Koljcevic

Behind Delta City

2010

200

1100–1300

Zeta Gradnja

Gorica C

2010

50

1300–1500

Sofranac

Zabjelo

2010

62

1100–1200

Источник: Colliers International

Эксперты уверены, что ценовое дно в Черногории пройдено: спрос в 2010 году начал расти, цены зафиксировались, покупатели вопрос о будущих дисконтах не поднимают.

Интерес для покупателя могут представлять город Бар и расположенный в глубине страны город Жабляк. Благодаря наличию морского порта и железнодорожного сообщения, которое в других местах побережья отсутст­ вует, Бар отличается от других городов приморья активной жизнью не только в летний туристический сезон, но и зимой. Оставаясь курортным городом, он может быть назван бизнес-центром всего побережья Черногории. Сейчас здесь можно приобрести как тридцатиметровую студию по цене €50 тыс., так и ультрасовременную виллу на самом берегу за €2 млн. Городские квартиры предла­ гаются по €1500–1800/кв. м, дома с участками в 2–4 сотки – €1000–1200/кв. м. Квадратный метр виллы на первой линии от морского побережья обойдется в €3000, а виллы, расположенной на некотором отдалении от моря, но с шикарной отделкой – в €2000–2200. Город Жабляк расположен в национальном парке Дурмитор в окружении красивых каньонов и реликтовых лесов. Неподалеку имеются оборудованные горнолыжные трассы протяженностью 3,5 км с перепадом высот более 700 м. Скоро будет завершено строительство скоростной магистрали, соединяющей Жабляк с приморьем. Средняя цена общей площади частного дома в городе Жабляк – €800–1000/кв. м, цена на уча­ стки – от €25/кв. м до €150/кв. м. Эксперты уверены, что ценовое дно в Черногории пройдено: спрос в 2010 году начал расти, цены зафиксировались, покупатели вопрос о будущих дисконтах не поднимают.

Вторая столица Подгорица – самый крупный город Черногории с населением 170 тыс. человек. Здесь проходят автомобильные трассы с побережья в Сараево и Белград, имеется международный аэропорт и проходит железная дорога, соединяющая прибрежный Бар с Белградом. Расстояние от Подгорицы до Адриатического побережья – 45 км. Согласно конституции Черногории официальной ее столицей является город Цетине, но в той же конституции Подгорица имеет статус «главного города». Здесь располагается правительство, парламент и большин­ ство государственных учреждений.

74

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

По данным Центрального банка Черногории, недвижимость в Подгорице, цены на которую постоянно снижались с 2007 г., во II квартале 2010 г. начала дорожать. Средняя цена кв. м жилья в черногорской «второй столице» составила €1,196 тыс., что по сравнению с мартом 2010 г. показывает увеличение на 6%. Несмотря на то что столица Черногории пока не входила в список лидеров продаж недвижимости иностранным покупателям, этот город, похоже, начинает привлекать по-настоящему крупных инвесторов. В отчете международной консалтинговой компании Colliers International отмечается, что архитектурный облик Подгорицы, во многом сформированный зда­ниями социалистического периода, сейчас стремительно меняется благодаря активному строительству современных комплексов. Эксперты компании утверждают, что город имеет высокий потенциал, прежде всего, в строительном и торговом секторах рынка. Что касается жилья, то в период бума 2006–2007 гг. цены, увеличившись только за 2007 г. на 15–20%, даже в пригородных зонах нередко доходили до €2000/кв. м. Средняя цена площади апартаментов, по информации ЦБ Черногории, на конец 2007 г. составляла €1697/кв. м, но в наиболее престижных местах, например, в Горица-C – уровень цен установился в пределах €2800–3500/кв. м. В кризис цены существенно снизились, но в «премиум» сегменте фактически остались прежними. В качестве примера Colliers International приводит проект Atlas Capital Center, расположенный в городском цент­ ре на Цетиньски пут, цены в котором варьируются в пределах €2200–3000/кв. м. В проектах Celebic, Normal и Zeta-Gradnja, рассчитанных на средний класс, цена упала на 15–30% до €1100–1600/кв. м. Наивысшие падения (иногда до 40%) были зафиксированы в небольших по площади квартирах эконом-класса.

Страна номера

Страна номера

Стоимость апартаментов в новых проектах на побережье Черногории

Припозднившийся закон В марте 2009 г. на черногорском рынке произошло важное на первый взгляд событие: иностранцам официально разрешили покупку земли. Но, несмотря на шаг в сторону либерализации рынка для иностранных граждан, некоторые местные особенности заставляют усомниться в позитивном влиянии этой меры на состояние рынка. В отличие от оформления земельных участков на зарегистрированное в Черногории юридическое лицо, что не составляло особой сложности даже в случаях, когда такая фирма была учреждена нерезидентом, ситуация, сложившаяся в отношении оформления прав собственности на землю иностранным физическим лицам, оказалась весьма непростой. До 2007 года в Черногории по инерции действовали старые югославские законы, касающиеся приобретения недвижимости иностранцами. В соответствии с ними граждане других государств не могли приобретать земельные участки в Черногории в собственность, однако могли приобретать и оформлять в собственность участки с зарегистрированными на них в кадастре объектами. С июня 2007 года вступило в силу постановление о приостановлении оформления земельных участков в собственность иностранным физическим лицам. Это стало серьезной проблемой для тех, кто покупал дома с небольшими прилегающими участками. Дом оформноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

75

Страна номера

лялся в собственность, а земля оставалась зарегистрированной в кадастре на старого владельца. Как говорит Андрей Хацаюк из Jadran Buro, вышедший в прошлом году закон «Об имущественноправовых отношениях», разрешивший покупку земли иностранцам, ожидался и был бы актуален в период с июня 2007 г. до начала кризиса, то есть до осени 2008 г., когда это способствовало бы росту инвестиций в недвижимость страны. В сентябре 2008 г. в Черногории началась борьба с незаконным строительством, и был введен запрет на постройку объектов в так называемой «неурбанизованной» (то есть не имеющей статуса для возведения жилых строений) зоне. А поскольку большая часть земельных участков в Черногории не урбанизована, это очень негативно отразилось на покупательской активности иностранных граждан. Многие потенциальные покупатели переориентировались на приобретение квартир. С принятием нового закона сохранились довольно значительные ограничения. Кроме запрета на покупку иностранными гражданами земель, принадлежащих заповедникам и историческим памятникам, а также участков, имеющих стратегическое значение, были введены ограничения и по другим категориям земель. Например, земли лесов и сельскохозяйственных угодий, которых в Черногории большинство, по новому закону разрешено приобретать в собственность иностранным гражданам на физическое лицо в размере, не превышающем 5000 кв. м (50 соток) с обязательно зарегистрированным на данном участке объектом. Фактически ситуация вернулась к состоянию «до июня 2007 года». В Черногории основная масса земель, формально являясь лесными и сельскохозяйственными, на практике таковыми не является. Для их освоения под строительство требуется процедура перевода в другие возможные категории – неплодородные земли, земли под строительство. Сейчас технология перевода земель отработана, активно составляются планы урбанизации земель. Осторожно растущий покупательский

спрос показывает действенность всех этих мер, но время уже работает против. Момент, когда либерализация земельного законодательства могла наиболее эффективно воздействовать на рынок, похоже, упущен.

Свой путь Сейчас у руководства республики появилась возможность сделать «работу над ошибками», откорректировав некоторые издержки, связанные с бурным ростом рынка предкризисных лет. Тогда за интенсивно застраи­ ваемыми областями побережья не всегда поспевало их инфраструктурное развитие, что до недавнего времени приводило к перебоям с водой и электроснабжением, происходившим обычно в пик туристического сезона. В этом году были приняты меры по улучшению системы водоснабжения и запланированы крупные инвестиции в развитие электросетей и гидроэнергетики. В частности, с участием иностранных инвесторов запланировано строительство дополнительных гидростанций. В 2010 г. из Сербии и Боснии будет импортировано около трети объема всей потребляемой в стране электроэнергии. Развитие инфраструктуры – один из важных параметров для переговоров о вступлении Черногории в Европейский союз, которые должны начаться в 2011 году. Следует отметить, что процесс принятия в ЕС нового члена зависит не только от желания Черногории пополнить его ряды, но также и от готовности Европейского союза вновь начать процесс расширения на фоне имеющихся сегодня в альянсе экономических и политических проблем. Кроме того, Черногория должна реформировать свое законодательство в соответствии с европейскими нормами и провести некоторые структурные реформы. Возможность скорого вступления Черногории в Евросоюз обычно рассматривается как одно из важных событий из числа тех, которые могут оказать положительное влияние на развитие рынка недвижимости этой страны. Но не исключено, что эта процедура может быть отложена на неопределенный срок. Цены в регионах Черногории (€/кв. м)

Район Адриатического побережья Черногории Бар

Будва

Петровац

Котор

Херцег Нови

Квартиры и апартаменты вторичного рынка

1200–1400

1400–1600

1600–1800

1400–1600

1200–1400

Новые квартиры и апартаменты

1700–2500

1700–2500

1800–3500

1700–2500

1700–2500

Земельные участки

350–600

350–800

550–650

350–550

200–550

Цена на частные дома в большой степени зависит от размера участка, удаленности от моря и наличия вида на море. В прибрежных районах цена обычно варьируется от €800/кв. м до €2000/кв. м общей площади дома. Центральная и северная частИ Черногории Подгорица

Населенные пункты северной части страны

Квартиры и апартаменты вторичного рынка

750–1300

500–800

Новые квартиры и апартаменты

1100–2000

800–1200

Частное домовладение в пределах городских территорий

800–1000

500–1000

Земельные участки в пределах городских территорий

150–350

150–250

Земельные участки в сельской местности

0,50–5

Источник: по данным компании Anex Consultancy (Подгорица) Примечание: в таблицах приведены среднерыночные данные. Реальные цены могут отличаться как внутри региона, так и в отдельных районах населенных пунктов.

76

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Болгария: покупаем «вторичку» и «конфискат»

Текст: Руслан ПЕТКОВ (Бургас, Болгария) Фото: Андрей ИВАНОВ В Болгарии набирает обороты аукционная форма продажи недвижимости. Несмотря на ликвидные предложения и низкие цены, среди россиян аукционы пока не пользуются популярностью. Эксперты говорят, что причина – в недостатке информации.

Сравним цены В комплексе «Дельта» квартиры были выставлены в суде по €500 за кв. м, притом что два года назад продавались по €1300–1700. Дом – с прямым видом на море и старый Несебр, всего в 50 метрах от пляжа. На торгах покупателей не нашлось, все квартиры банк перевел к себе на баланс и сейчас продает их уже через свое агентство недвижимости по цене €750 «квадрат». История с горнолыжным комплексом «Сандански Перла» в городке Сандански, точнее, с россиянами, купившими там заложенные банку апартаменты, обошла страницы всех крупных российских газет. Здесь покупатели были уведомлены об ипотеке. Но понадеявшись на обещания застройщика снять ее, брали квартиры в среднем по €50 тыс. за единицу. Строители расплатиться с банком не смогли, и сейчас эти же апартаменты (средняя площадь 70 кв. м) можно купить на торгах. Стартовая цена – €15–19 тыс. Комплекс «Heaven» – один из самых пафосных и дорогостоящих проектов на первой линии курорта Солнечный Берег. Он строился еще до принятия 78

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

79

КОНЪЮНКТУРА

Чистые квадратные метры Цены на аукционах – в разы ниже, чем на «обычном рынке», предложения здесь – одни из наиболее ликвидных. Непростой на первый взгляд кажется сама процедура участия покупателя, но это если смотреть из России. Приехав на место, разобраться несложно. Узнав о продаже апартаментов в том или ином комплексе, покупателю нужно связаться с судебным приставом, подать заявку на участие, внести в суд 10% от стоимости объекта в качестве залога (он вернется, если покупка не состоится) и прийти на торги. Но главное – «ловить» такие объекты. То есть либо регулярно посещать различные болгарские банки – там приставы вывешивают свои объявления с предложениями. Либо дистанционно «мониторить» два главных «аукционных» интернет-ресурса: сайт судебных приставов www.sales.bcpea.org и сайт www.bulgarovka.ru. Последний, кстати, на русском языке. Там подробно описаны процедура изъятия и продажи недвижимости должника, шаги покупателя, а также имеется перевод основных болгарских нормативных актов, имеющих отношение к теме. И, конечно, нужно быть готовым в любой момент прибыть в страну, для того чтобы внести залог и принять участие в торгах. Покупательская активность в этом сегменте рынка недвижимости Болгарии пока что невысока. Сказывается отсутствие денег у болгар и информации у главных приобретателей болгарской недвижимости – россиян, а также излишний трепет последних перед словом «суд».

80

него все права, которые имел ответчик. Обжаловать такие действия практически невозможно – в этой процедуре покупатель максимально защищен законом.

Откуда квартиры? Откуда берутся объекты, поступающие на торги? Если объект заложен банку, но девелопер не сумел выполнить своих обязательств по кредиту, то, согласно болгарским законам, этот объект изымается у должника

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

О чем говорят клиенты В последний год на независимых русскоязычных интернет-ресурсах, где традиционно обсуждались вопросы процедур и безопасности покупки болгарской недвижимости, а также поиск соседей и первые шаги по разрешению простейших бытовых ситуаций, зазвучали нотки в стиле «хелп ми, плиз!» Пример. Человек приезжает на отдых в Болгарию в «свою» квартиру и находит на двери апартамента уведомление, что тот выставлен на судебный аукцион за долги застройщика. Владельцу такого апартамента предлагается либо сдать ключи новому хозяину, либо повторно купить свое жилье, как это сейчас делают некоторые владельцы. Конфискация происходит достаточно быстро. Истцу – банку – нет необходимости вести долгие судебные разбирательства. Достаточно завизировать кредитный договор с ответчиком в суде. После этого на место без лишних проволочек выезжает судебный пристав. Его действия строго регламентированы и охраняются законом. Объект описывается, оценивается и выставляется на торги. Вся процедура занимает два-три месяца. Что делать, если на вашей двери появилось уведомление о том, что квартира выставлена на торги? Болгарские юристы советуют сразу же звонить судебному приставу (его телефоны указаны в этой бумаге). Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 81 www.vd-zr.ru

КОНЪЮНКТУРА

КОНЪЮНКТУРА

закона, запрещающего возводить здания ближе, чем за 100 метров до уреза воды, поэтому стоит в 30–50 метрах от береговой кромки. Квартиры здесь до кризиса продавались в среднем по €2500 за кв. м. Сейчас восемь полностью отделанных и готовых к проживанию апартаментов выпускаются на торги по цене в €500 за «квадрат». Чтобы было с чем сравнить, возьмем цены в комплексах по соседству, с хорошей локацей – на Солнечном Берегу или в Святом Власе, но с «неподсудными» квартирами. «Garden of Eden» – от €1900 за кв. м, «Sunny Bay Estate» – €2150 за кв. м. Квартиры в еще непостроенном «Orange County», «лицом» которого стал Михаил Боярский, продаются от €850 за кв. м. Комплекс строится на юге побережья, в деревне Кошарица, в 5 километрах от пляжа. В секторе элитной недвижимости болгарского побережья – комплекс «Эмеральд» в приморском поселке Равда, где в числе владельцев апартаментов значатся Филипп Киркоров, Борис Моисеев, Надежда Бабкина, Лолита и прочие российские звезды. Первая линия, цены – от €2500 за кв. метр. Что, кроме цены, может привлечь российского покупателя на болгарский квартирный судебный аук­цион? Серьезный аргумент: недвижимость, прошедшая процедуру торгов, становится юридически чистой. Гарантом выступает болгарское законодательство (статьи Гражданского кодекса республики с 483 по 501, где детально описана вся процедура покупки), а не девелопер. Согласно ГК РБ имущество передается новому владельцу судебным приставом, и он приобретает на

судебными приставами и реализуется через открытые торги в городских судах. При этом может быть так, что часть апартаментов в комплексе уже реализована добросовестным покупателям, но, несмотря на это, застройщик так и не сумел рассчитаться с банком и снять обременение. В этом случае норма о «добросовестном приобретателе» не действует. «Благодаря» чему, по некоторым сведениям, только число пострадавших из-за долгов застройщиков россиян уже сейчас приближается в Болгарии к сотне. Налицо болгарский юридический казус. Почему так происходит? Как говорят эксперты, прежде чем ответить на этот вопрос, надо задать еще один. Все ли покупатели в момент заключения сделки потребовали у болгарского нотариуса, или в риэлторском агентстве, или у самого застройщика сведения о финансовом состоянии фирмы-продавца, ее хозяев, информацию об обременениях по зданию, в котором присмотрели апартаменты? Русские обычно ничего этого не делают. И не только в силу беспечности или излишней доверчивости (что тоже присутствует). Они элементарно «не в курсе» таких тонкостей. Не знают, что информация находится в открытом доступе – прямо в сети Интернет, на сайте государственного болгарского «Агентства по вписыванию», и что по первому запросу она должна быть предоставлена нотариусом, адвокатом, самим строителем или предыдущим собственником. Что даже прямо в момент сделки в Болгарии совершенно реально узнать всю подноготную любого частного или юридического лица и только потом принимать окончательное решение. Но это – только если вы об этом попросили. А если нет, значит, вам не нужно, вы и так все знаете и отдаете себе полный отчет в своих действиях. Так, по сути, трактуется болгарское законодательство.

Он обязан встретиться с вами, предоставить копии всех документов по делу и даже рассказать о том, к кому обращаться дальше, – дать контакты в банке-кредиторе. Если дело простое, то договориться с банком об условиях дальнейшего взаимного сосуществования можно и самому. Но чаще приходится обращаться за помощью к адвокату. Один из ярких примеров – случай с собственниками квартир в жилом доме «Дельта 1», который находится на въезде в Несебр. В этом здании банком за долги изъяты восемнадцать квартир, три из них – у владельцев из России, получивших собственность год-два назад. Кстати, при всем этом застройщик начинает новый проект – строит коттеджный поселок «Дельта 2» в пяти километрах от Солнечного Берега. Закладывая там свой земельный участок и право на строительство. Сейчас и по этому объекту ведется судебное разбирательство, но продажи продолжаются. Еще один пример – ситуация в комплексе «Buena Vista» компании «МК-Пропертис», в Святом Власе (Солнечный Берег). bulgarblog.ru пишет, что здесь за долги у застройщика, скорее всего, будут изъяты 108 из 111 апартаментов, причем у 54 квартир уже есть новые хозяева.

КОНЪЮНКТУРА

Коварная рассрочка

Что, кроме цены, может привлечь российского покупателя на болгарский квартирный судебный аукцион? Серьезный аргумент: недвижимость, прошедшая процедуру торгов, становится юридически чистой.

82

Списки проблемных болгарских вариантов пополняются еще и за счет квартир, которые застройщики продают в рассрочку. Беспроцентная рассрочка платежа стала серьезным аргументом за покупку местной курортной недвижимости. «Вы вносите деньги частями пять-десять-пятнадцать лет, а пользуетесь квартирой уже сейчас!» – с такими лозунгами выходит на российский рынок подавляющее большинство болгарских компаний. Все они, как правило, при этом обязательно уточняют, что при такой покупке до окончания всех выплат покупатель приобретает лишь право пользования объектом, а не право собственности. Но многие покупатели, для которых такая схема означает доступность недорогой квартиры на черноморском берегу, не видят здесь никаких минусов. А они есть. До тех пор пока вся сумма не выплачена застройщику, квартира принадлежит ему. Он может ее продать повторно, сдать в аренду, заложить банку. Если первые варианты – в Болгарии, в отличие от России, из разряда фантастики, то последний встречается очень часто. При этом у покупателя на руках имеется не нотариальный акт, а лишь предварительный договор, который де-факто является лишь заявлением о намерениях. Пример варианта, который некоторые эксперты сегодня не рекомендуют клиентам, – популярный среди российских покупателей комплекс «Марина Кейп» (поселок Ахелой, район Солнечного Берега). По информации bulgarblog.ru и aboutbulgaria.biz, здесь порядка пятидесяти выставленных на продажу апартаментов заложены банку. При этом такие квартиры активно продают в рассрочку. Застройщик обещает снять залог к моменту выплаты клиентом всей суммы и оформления собственности. Однако юристы советуют покупателям апартаментов в таких комплексах выходить на диалог с банком. Либо – не рисковать.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Беседовал Руслан ПЕТКОВ Фото автора Адвокат в Болгарии – это гарант безопасности сделки. Болгарин, в отличие от русского, никогда не согласится вести дела на рынке недвижимости без собственного адвоката. Почему? Об этом говорим с Миленом Светозаровым Тонеевым, адвокатом, членом коллегии адвокатов Республики Болгария.

– Какие конкретно сведения об объекте должны собрать покупатель и его адвокат?

– На момент заключения договора адвокат должен проверить, кто именно продает объект, кто владеет правами на него, тот ли человек, та ли фирма, с которыми ведутся переговоры, имеются ли у них документы, подтверждающие право что-либо продавать, могут ли они принимать ваши деньги. Продавец и его объект проверяются в публичном реестре «Агентства по вписыванию», который находится в открытом доступе для всех. Именно там имеются данные по всем шагам, которые предпринимает продавец объекта за всю историю своей строительной деятельности или в течение жизни: берет ипотеку, покупает, продает что-то, судится с кем-то, имеет обяза84

тельства перед кем-то и так далее. Есть и все данные об объекте – информация о предыдущих собственниках, наследниках. Нет только информации о предварительных договорах, которые заключает продавец недвижимости с покупателями. Кроме тех случаев, когда они регистрируются у нотариуса. Но это не должно беспокоить покупателя. Потому что человек, заключивший такой предварительный договор и не зарегистрировавший его нотариально, может оспорить законность сделки по объекту только в случае, если докажет, что покупатель знал, что на него заключался предварительный договор. То есть фактически это сделать очень сложно.

– Есть мнение, что стандартные предварительные договоры купли-продажи в Болгарии защищают интересы продавца. Это так?

– Здесь такая ситуация: начиная строительство, застройщик заказывает всю документацию на объект. В том числе готовит и все проекты договоров на продажи по этому объекту, со всеми формулировками. Их обычно составляет его адвокат, который, конечно же, должен защищать его интересы. Поэтому по факту так получается, что такие договоры – в интересах продавца.

– Реально ли в Болгарии внести в предварительный договор правки, которые бы защищали интересы покупателя?

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

– Можно, но сложно. Застройщикам это невыгодно, потому что нужно платить деньги за составление нового договора. Даже если покупатель приходит со своим адвокатом и согласен оплатить эту услугу, то договориться непросто. Тебе отвечают: «Этот договор составил наш адвокат, он знает, как нужно, и мы ничего менять не будем». Поэтому поправки обычно касаются только цены объекта и графика платежей. Все остальное проходит сложнее. Кстати, если продавец не хочет вносить в договор пункт о том, что на протяжении действия вашего соглашения не будет заключать по вашему апартаменту или объекту предварительных договоров с другими лицами, что обязуется не продавать и не закладывать его до момента оформления в собственность, то это – звонок. Подумайте, а нужно ли вам покупать такую недвижимость.

– Ваш совет, какие положения нужно внести в предварительный договор с застройщиком, чтобы обезопасить себя?

– Нужно внести положение о том, что застройщик гарантирует, что по этому объекту не заключил и не будет заключать предварительные договоры с другими лицами, что не будет продавать объект другим лицам, закладывать его. Тогда есть вероятность привлечь его к ответственно­

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 85 www.vd-zr.ru

Эксперт

Править договор с застройщиком – сложно, но можно

сти. Но все равно при неудачном стечении обстоятельств покупателю может быть сложно вернуть свои деньги. Даже если суд признает, что он прав, и вынесет соответствующее постановление. Потому что, допустим, может оказаться, что на момент вынесения такого постановления у продавца нет ресурсов, которые можно привлечь, чтобы отдать деньги. Нет, к примеру, недвижимости, которую можно было бы продать, и так далее… Причин для неисполнения постановления может быть множество.

– Что нужно сделать с предварительным договором о покупке в рассрочку, чтобы на ваш объект возникли обременения в виде ваших прав на него?

– Если объект свободен от обременений, и вы решили купить его в рассрочку, по предварительному договору, то нужно хотя бы нотариально заверить такой договор. Причем указать в нем реальную сумму сделки. Такие данные сразу же будут внесены в реестр «Агентства по вписыванию», и на вашей квартире или объекте будет зафиксировано обременение – обязательства продавца перед вами. Это не позволит ему заключить еще один предварительный договор по объекту, заложить или продать объект без вашего ведома. Но на практике покупатели и продавцы не делают такую регистрацию, да еще с указанием полной цены приобретаемого имущества, потому что экономят на нотариальных сборах, налогах. Что неправильно. Без этого риски слишком велики.

– Если на объекте застройщика есть банковское залоговое или ипотечное обременение, то можно ли заключить предварительный договор не с застройщиком, а с банком, который предоставил застройщику кредит? Выплачивать деньги непосредственно банку? Какие шаги нужно для этого предпринять и как договориться?

– Это трехсторонний договор. Его заключение возможно. Но – только когда застройщик, заключая договор о кредите с банком, делил объект на отдельные, самостоятельные части. Что редкость. Застройщики обычно берут ипотеку под целый объект. И тут нужно выделять именно ваш объект, менять документацию, переделывать договора и так далее. Теоретически это возможно, а практически – очень сложно.

– Можно ли продать апартамент или другую недвижимость строителя-должника с судебного аукциона и передать его новым владельцам, если пострадавший таким образом иностранный собственник находится за пределами Болгарии? Обязаны ли судебные исполнители или другие официальные лица его найти и уведомить о продаже?

– Да, вы вполне можете, вернувшись после полугода или года отсутствия, обнаружить, что в вашей проданной за долги застройщика квартире кто-то живет. Поэтому всегда нужно решить, какие контакты – адрес, телефон для связи с вами вы оставите в болгарских документах, которые оформляете. В противном случае вы не получите информацию о том, что объект про­ дается и что у него уже есть новый собственник. Судебный исполнитель не обязан разыскивать нового собст­ венника, если он постоянно проживает за пределами Болгарии и не оставляет своих контактных данных за границей. Сейчас, кстати, в законодательство должны быть внесены изменения, касающиеся этого момента. Слишком много владельцев болгарской недвижимости постоянно проживают за рубежом.

Право руля!

Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Георгий ШАРАШИДЗЕ Современная Великобритания развенчивает мифы, которые сложились из кино о Шерлоке Холмсе и школьных уроков чересчур правильного литературного английского. Сейчас тут обходятся без лишних церемоний, викторианской чопорности и снобизма. Соответствует ожиданиям разве что погода, праворульное движение и то, что Лорд-канцлер в Палате лордов по-прежнему сидит на мешке с шерстью. А еще королевство – одна из самых интересных стран для ведения малого бизнеса.

86

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 87 www.vd-zr.ru

Свое дело

Первый ком блином Обычно россияне начинают в Великобритании средний и малый бизнес (по местным понятиям малый бизнес – это компании с оборотом до £3 млн). Наши люди открывают небольшие магазины, кондитерские, кафе, переводческие бюро и туристические фирмы, услуги которых предназначены для приезжих из России. Бизнес, ориентированный на местный рынок, это, например, поставки металла. Или другой пример: компания по производству домиков организовывает для себя поставки леса из России или Финляндии – так дешевле. «Многие работают в сфере консалтинга, – рассказывает юрист Алексей Потапчик, владелец небольшой фирмы. – Однако этот бизнес связан не с консультированием местных компаний о том, как вести бизнес в России или Украине, а, наоборот, консультация русских, украинских и других постсоветских компаний о том, как вести бизнес здесь, в Великобритании». Правда, личный пример этого эксперта не совсем вписы­ вается в парадигму, поскольку значительная часть его клиентуры – бизнес европейский. Что касается клиентов-россиян, то они не всегда достаточно глубоко вникают в ситуацию на рынке, прежде чем определиться, какой бизнес нам нужен. «Англия – страна, где любой человек может в течение дня открыть бизнес, – рассказывает Алексей. – Но надо знать, как и для чего это делать. Вот живой пример. Здесь на каждом углу китайские и японские ресторанчики. Однако все равно недавно был запрос от русского клиента, который хотел открыть в Лондоне сеть суши-баров. Я не знаю, видел ли человек, какое количество суши-баров здесь уже работает, но, если бы он в действительности решил открыть здесь такую сеть, – не думаю, что этот бизнес бы удался». При этом те несколько русских ресторанов, которые есть в Лондоне, посетители не хвалят, говорят, что они будто бы остались в прошлом веке. Это значит, что ниша русской кухни – свободна, особенно если это будет касаться быстрого питания. Например, блинные. «Здесь есть кафе, в которых подают блины с начинками, их единицы и они пользуются очень большим спросом, – говорит Алексей. – И блинные бы, несомненно, пользовались успехом, если не делать упор на то, что это исключительно русские блины. Если предложить и русские блины, и, допустим, вафли, и еще что-нибудь вкусное, то может получиться очень интересный бизнес. Более того, можно начинать малый бизнес, стартовать с бистро, а со временем, вполне вероятно, «вырасти» в сеть заведений».

рождественских праздников, то у вас будет очень-очень малый выбор – уже все занято!» Помимо обычных туристов, которые в любое время года посещают Соединенное Королевство Великобритании и Северной Ирландии, нельзя забывать об «языковых» и образовательных поездках – учащимся необходимо жилье не на неделю отпуска, а на более длительный период. Все это формирует круглогодичный спрос на бюджетные отели и аренду квартир. В Великобритании так же, как и во многих других европейских странах, выгодно приобретать жилье для сдачи в аренду.

Традиция дарить сувениры с логотипом компании пришла в бизнес именно из Великобритании. В английских деловых кругах был выработан своеобразный подарочный этикет, который регламентировал: ручки, зажигалки, пакеты и фирменные сумки, визитницы, календари, алкоголь к Рождеству и Новому году – это знаки внимания, все остальное – если и не «попытка подкупа», то дурной тон. Сейчас нет строгого списка подарков, но эта сфера регламентируется принципами сдержанности и целесообразности.

88

Возможно, это звучит странно, но в Великобритании сложнее тем, кто хочет заниматься крупным бизнесом, – очень трудно найти свободную нишу для масштабного дела. Например, несколько лет назад очень богатый россиянин приобрел местную автомобильную компанию. В итоге компания пришла к банкротству. «Конкурировать с какими-то большими фирмами здесь сложно», – констатирует эксперт. Если олигархи и живут в Лондоне, то это вовсе не значит, что они здесь зарабатывают. По крайней мере, ни Березовский, ни Чичваркин этого не сделали. Если, благодаря информационному «шуму» из Москвы, кажется, что Лондон – город олигархов, то на месте все выглядит иначе: на первых полосах британских деловых изданий российские предприниматели мелькают нечасто. Чем еще стоит заняться в Великобритании, так это бизнесом в гостиничной сфере (это выгодно отличает страну от юга Европы, где доходы от содержания небольшого отеля едва покрывают расходы. – прим. А. А.). Например, среди наших эмигрантов популярны инвестиции в небольшие отели домашнего типа, как здесь принято, «бэд-энд-брекфаст». «Маленькие семейные гостиницы пользуются довольно-таки большим спросом, – рассказывает Алексей. – Подобный бизнес – реально выгоден. Как местные, так и приезжие – все любят считать свои деньги и предпочитают останавливаться в таких небольших семейных отелях, чем в больших гостиничных комплексах, которые существенно дороже. Если вы захотите в ноябре заказать себе номер в семейном отеле на период

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 89 www.vd-zr.ru

Свое дело

Свое дело

Без церемоний Великобритания – остров не только в географическом смысле. Королевство стоит особняком и в плане внутреннего законодательства. Условия организации бизнеса здесь отличаются от других членов ЕС – потребуется меньше формальностей и денег. «У нас много заказов из Европы, потому что, во-первых, регистрация компании происходит за 4 часа, во-вторых, нет необходимости вносить уставный капитал, – рассказывает Алексей. – Например, в Германии для открытия фирмы нужно €25 тыс., поэтому немцы делают следующим образом: регистрируют компанию в Великобритании, а в Германии открывают представительство». Напомним, что в ряде стран ЕС, прежде чем регистрировать компанию, будущим владельцам необходимо получить местные налоговые номера. Понятно, что для иностранцев это дополнительная процедура. Кроме того, почти во всех странах ЕС есть необходимость вносить уставный капитал не менее €3–4 тыс. Еще одно существенное отличие, о котором упоминают все собеседники – отношение британских банков к бизнесу. Если в России любой банк будет рад открыть счет компании, которая так или иначе занимается нефтью или газом, то здесь возможны сложности, поскольку банки в большей степени заинтересованы в обслуживании малого и среднего бизнеса. «Грубо говоря, если человек будет открывать блинную, то и банковский счет ему откроют очень быстро, и, если он предложит нормальный бизнес-план, очень возможно, что банк даст финансирование. Даже не обязательно для этого быть резидентом Великобритании», – говорит Алексей. И рассказывает, что Великобритания имеет ряд программ по поддержке предпринимательства, начиная от бесплатных государст­ венных семинаров, заканчивая специальными визами для инвесторов и высококлассных специалистов. Еще один миф, который стоит развенчать, – о британском бизнес-этикете. Все, кто вел дела в Лондоне, говорят о том, что атмосфера там вполне непринужденная. «Отношения абсолютно демократичны не только в бизнес-среде, но между бизнесом и государственными органами. То есть раз в три месяца к нам в офис приходит представитель из государственного реестра просто для того, чтобы с нами пообщаться, спросить, есть ли у нас какие-то пожелания, – делится ощущениями Алексей. – В плане отношений «В2В» – здесь мало кто обращает внимание на то, как ты одет, какие у тебя ботинки, какие у тебя часы. Так, вы можете встретиться с адвокатом, который придет с растрепанной головой или в мятой рубашке. Но это не означает, что он плохой или неряшливый адвокат – просто таков его стиль.

кипр Увидеть «типичного англичанина», каких мы видели в советском кино о Шерлоке Холмсе, практически невозможно – разве что в небольших городах, далеко от Лондона, и им будет уже за 70, а то и за 80 лет. Правда, англичане сетуют, что Лондон – это уже не Англия…»

Дежурный эксперт

Свое дело 90

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

ноябрь 2010

Марина Петрик, менеджер по работе с клиентами Cybarco plc

– Как прошел летний сезон-2010 на Кипре? Легко ли было снять/сдать апартаменты? Какие сейчас цены на аренду апартаментов на море в сегменте бизнес-класса?

– Показатели летом 2010 были очень положительные для Кипра. В этом году прирост туризма составил 40–50% по сравнению с прошлым годом. Летом из-за большего количества приез­ жих сложно найти апартаменты, которые бы пол­ностью удовлетворили все запросы, так как спрос превышал предложение.

– Какой суммой денег нужно располагать, чтобы приобрести на Кипре апартаменты у моря?

– Размер суммы зависит, во-первых, от города, где эти апартаменты приобретаются, во-вторых, от того, входят ли апартаменты в комплекс или это отдельно стоящее здание, а также от наличия инфраструктуры рядом с апартаментами. Наша компания не имеет апартаментов в ценовом сегменте до €200.

– Нет ли риска, что недвижимость на Кипре будет дешеветь в ближайшее время?

– Нет. После кризиса уже можно с уверенностью сказать, что цены на недвижимость, особенно у моря, будут только повышаться.

– Какой вариант ваша компания может предложить, исходя из минимально возможного бюджета?

– Как один из вариантов: мы предлагаем нашим покупателям воспользоваться гаран-

тированной арендой (доход 5% годовых от стоимости объекта) недвижимости на 2 года в проекте Aphroodite Hills. Это пятизвездочный гольф-курорт в Пафосе. Клиент может заключить с нашей компанией договор о гарантированном получении дохода от сдачи в аренду, а может – при желании – сам обратиться в местное агентство или сам сдавать своим знакомым. Использование недвижимости в качестве инвестиции, а на старости лет – в качестве дома для пенсионного отдыха является классической схемой инвестирования в кипрскую недвижимость для британцев. Так почему бы так не делать и россиянам?

– Как уехать на Кипр на ПМЖ?

– Согласно кипрским законам, все иностранцы, владеющие недвижимостью в этой стране, имеют право на получение разрешения на проживание, и не требуется, чтобы они получали вид на жительство. Вид на жительство является уже следующим этапом, и его легко получить. В обоих случаях заявителю необходимо подать заявление и представить доказательства того, что он и его семья находятся на самообеспечении, а также договор купли-продажи приобретенной недвижимости. Вопросы экспертам направляйте по адресу: info@vd-zr.ru (с пометкой FAQ)

Ваш дом за рубежом ноябрь 2010 91 www.vd-zr.ru

FAQ

Инвестору – спецвиза «Великобритания является второй в мире страной (после Соединенных Штатов) по объему ежегодно привлекаемых иностранных инвестиций», – рассказы­ вает Олег Лемешко, юрист-международник компании «Элма Глобал». Эксперты говорят, что существуют специальные программы и специальные типы виз для тех людей, кто может принести в страну инвестиции. Их подразделяют на три категории. Первая – виза инвестора, которую получает человек, который имеет £1 млн (подтверждает законное происхождение денег) и готов вложить £750 000 из них в британскую экономику (в государственные облигации, в бизнес – есть варианты). «Великобритания (в отличие от канадской и австралийской программ) не предъявляет к заявителям требование иметь бизнес-опыт. То есть инвестировать и получить ВНЖ-ПМЖ и гражданство Великобритании может человек, который просто унаследовал состояние», – поясняет ситуацию Олег Лемешко. Другой тип – виза предпринимателя, которая рассчитана на тех людей, кто ведет или планирует вести бизнес на территории королевства. Эта программа предполагает инвестирование £200 тыс. в бизнес, которым будет управлять предприниматель. Заявитель должен представить бизнес-план, создать за год не менее двух рабочих мест для граждан Великобритании и ЕС, в общем, очень плодотворно поработать. Эксперты говорят, что из всех трех категорий виз отказов больше всего именно по этой. Третья программа самая привлекательная – для квалифицированных специалистов. Да, Великобритания заинтересована в притоке людей с высшим образованием и знанием английского языка. Причем, как и по двум предшествующим программам, визы получает и сам заявитель, и члены его семьи, которые тоже получают право на работу и ведение бизнеса. Срок действия такой визы – 2 года с возможным продлением еще на 3. По истечении этого срока возможно получение постоянного вида на жительство, а затем и гражданства. Именно третья категория подходит для любого нашего соотечественника, который имеет качественное высшее образование. «Нам вбивали в голову, что российские дипломы здесь не котируются, но это не так. Здесь принимают любой диплом признанного государственного университета», – развенчивает миф инженер Константин. Он рассказывает, что помимо инженеров большим спросом пользуются работники, которые умеют что-то делать своими руками. Профессии, которые в России считаются малоприятными, стоят очень хороших денег. Сантехник, столяр, мастер-электрик – в Великобритании это приличные и уважаемые профессии. И это, быть может, как вариант развития бизнеса, – те же сантехнические услуги. «Удовольствие здесь не из дешевых, – говорят местные. – Например, надо поменять счетчик – цена может дойти до £1000, а работы часа на полтора».