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LUXUS IN WIEN

IST DERZEIT echter Luxus Gut, aber aus: Derzeit herrscht im Premium-Segment der Hauptstadt ein wahrer Verkäufer-Mangel. Die Angebote sind rar, was auf den Markt kommt, ist dafür aber hochwertig und heiß begehrt. Auch außerhalb der Stadtgrenze sieht man sich gerne um.

TEXT: MARTHA BERGER

Wie wohnt man in Wien im Jahr 2022? Die kurze Antwort lautet: „Genau so, wie man will.“ Zumindest dann, wenn es das Budget zulässt. In der lebenswertesten Stadt der Welt – lassen wir das Vorjahres-Ranking einmal außer Acht – wird die Vielfalt im Premium-Segment immer größer, die Käufer könnten aus Altbauetagen, Dachausbauten, Stadthäusern, Industrial-Lofts,

Turmwohnungen und Park-Villen wählen. Es gibt Revitalisierungen, die dem imperialen

Charme huldigen und bis zu den Beschlägen alle schönen alten Details wieder zum – zeitgemäßen – Leben erwecken. Oder große internationale Architektur, die Wiens Rang als Weltstadt weiter festigt. Und nachdem die vorschnell verkündete Stadtflucht wahlweise abgesagt ist oder gar nie geplant war, finden sich die neuen

Lebenswelten mitten in der Stadt, am Ufer der

Donau beziehungsweise des Kanals oder in den

Grünbezirken rundherum. Allein: So vielfältig das Angebot auch ist – es ist zu klein. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem – und das, obwohl ein Großteil der internationalen

Käufer noch immer nicht auf das Niveau der Vor-

Coronazeiten zurückgekommen ist.

„The Heritage“: Luxuswohnen in einem revitalisierten, 140 Jahre alten Gründerzeithaus – Traumblick inklusive.

ZU WENIG LUXUS IN DER CITY

„Vor allem innerstädtisch, zwischen dem ersten und dem neunten Bezirk, gibt es einfach zu wenig Angebot“, berichtet Peter Havlik, Geschäftsführer von Piment Immobilien, „besonders an klassischen Altbauten.“ Denn nach der Fertigstellung vieler großer Projekte in den vergangenen Jahren seien diese weitgehend abverkauft worden, so der Entwickler und Makler. Wenn überhaupt, seien nur mehr bei großen Projekten – etwa den beiden Häusern am Werdertor oder dem Kayser am Franz-Josefs-Kai – einige wenige, große Einheiten verfügbar; andere, wie etwa das No. 10 in der Renngasse, seien inzwischen komplett verkauft worden. „Und aktuell kommt im Ersten nichts Neues dazu“, bedauert Havlik – denn verkaufen könnte man jede Menge. Die Gründe für das „Gut, aber aus“ bei den Prestigeprojekten in der Innenstadt liegen nicht nur darin, dass in volatilen Zeiten immer gern Geld in Immobilien investiert wird, sondern sind vielfältig, wie Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup, vor Augen führt. „Es hat sich vieles verändert, die Wohnung wird immer wertvoller, weil die Pandemie gezeigt hat, was wirklich wichtig ist“, so der Entwickler. „Dabei ist das Auto als Statussymbol in den Hintergrund gerückt, und die Wohnung hat an Bedeutung gewonnen.“ Außerdem wird die Zahl der Gebäude in der Innenstadt, die sich noch entsprechend entwickeln lassen, immer kleiner, von Baugründen ganz zu schweigen. „Weshalb natürlich die Nachverdichtung ein großes Thema ist“, so Schmidt. „Da wäre es meiner Meinung nach durchaus eine Überlegung wert, ob man die Auflagen etwa für Dachausbauten nicht erleichtern sollte.“

Derzeit hat die 3SI Immogroup im dritten Bezirk ein 140 Jahre altes Gründerzeithaus im Portfolio. Im revitalisierten Stilaltbau an der

Die sorgsam erhaltene Gründerzeitfassade trägt zum Flair von Floriette ebenso bei wie der großzügige Park.

Dißlergasse nähe Schwedenplatz umfasst das Projekt The Heritage neben zwei Dachgeschoßausbauten Altbauwohnungen mit zwei bis vier Zimmern und 44 bis 162 Quadratmetern, die mit allen Insignien des gehobenen Altbauwohnens ausgestattet sind – vom Fischgrätparkett bis zu Flügeltüren.

SICHERER HAFEN ZINSHAUS

Auch das Angebot an Zinshäusern ist derzeit nicht unbedingt überschäumend, wie Schmidt berichtet. Was aber der Wertsteigerung naturgemäß zugutekommt. „Ein Zinshaus ist wie guter Wein oder ein Oldtimer und gewinnt mit dem Alter an Wert“, so der Immobilienexperte. Für Anleger, die es sich leisten können, sei ein schönes Zinshaus ein sicherer Hafen mit einer kleinen Rendite, die aber in den vergangenen zehn Jahren immer gestiegen sei. „Und das wird sie auch weiter tun“, ist Schmidt überzeugt. „Da gibt es kein Rauf und Runter, sondern es geht immer nach oben. Daher glaube ich auch heuer wieder an eine Wertsteigerung von mindestens fünf Prozent“, prophezeit er. Einen weiteren Aufwärtstrend sieht IVV-Geschäftsführer Sascha Haimovici auch bei den Preisen für Wohnimmobilien. „Die Preise werden geringfügig steigen“, ist er überzeugt. „Gleichzeitig wachsen auch die Ansprüche der Käufer hinsichtlich Komfort, Digitalisierung, Qualität und hochwertiger Serviceleistungen rund um die Immobilie.“

GUTE AUSSICHTEN IN DEN TÜRMEN

Zu den neuen Wohnformen, die derzeit begeistert angenommen werden, gehören auch die Türme, die seit einigen Jahren die Wiener Skyline zunehmend prägen. „Diese Wohnungen sind sehr beliebt“, so Havlik. Was neben den naturgemäß tollen Ausblicken auch weiteren Faktoren wie den exponierten Lagen geschuldet ist. „Etwa bei den Danube Flats oder dem Marina Tower mit der tollen Lage direkt am Wasser“, so der Makler. Aber auch die Art des Zusammenlebens ist für viele attraktiv, wie Haimovici berichtet: „Es gibt eine große Nachfrage nach dieser Art von Wohnstil, da er neben moderner, nachhaltiger Bauweise auch das Zusammenleben fördert. Es gibt dort Fitnessräume, Gemeinschaftsküchen sowie Spiel-, Sport- und Gartenflächen.“ Und nicht zuletzt sorgen die neuen Landmarks schon beim Hereinfahren vom Flughafen für eine internationalere Anmutung – was Wien grundsätzlich guttue. Die gute Nachricht für potenzielle Immobilienkäufer im Wiener Spitzensegment ist aber, dass das Wenige, was am Markt ist oder auf den Markt kommt, wirklich hochwertig ist, mit Fingerspitzengefühl gemacht – und ganz unterschiedliche Bedürfnisse berücksichtigt.

LEBEN IM PARK

So entstehen etwa mit Floriette im 13. Bezirk ganz neue Lebenswelten mit einer ganzen Parkanlage drumherum, die gleich 12.000 Quadratmeter groß ist und entsprechend bespielt wird: Hier werden Wasserelemente, Begegnungszonen, Hundebereiche geschaffen, das Leben geht in den insgesamt 63 Wohnungen, die in vier Baukörpern entstehen, nahtlos ins Grüne über.

Die Crownd Villen by Chipperfield erfüllen höchste Ansprüche.

„Bei der Entwicklung stand das Schaffen eines echten ‚Private Park Living‘ im Mittelpunkt“, berichtet Petra Teufelsdorfer, Leiterin des Bereichs Wohnimmobilien bei Piment. „So kommt man beispielsweise bei den Gartenwohnungen über eine kleine Treppe zunächst auf den privaten Patio und dann direkt in den Park. Es gibt also einen echten Fluss von Wohn- in den privaten Freiraum und dann in den Privat-Park, in dem es auch keine Zäune geben wird“, erklärt sie.

WOHNEN IM GRÜNEN

Auch an anderen Orten in den Grünbezirken entstehen anspruchsvolle Projekte, die von namhaften Designern entworfen wurden. Allen voran David Chipperfield, der mit Crownd by Chipperfield seine architektonische Wien-Premiere gibt. Die drei Stadtvillen in Hietzing stehen kurz vor der Fertigstellung und können aktuell sogar per VR-Brille virtuell besichtigt werden. Darin finden sich Garden Residences mit 230 bis 330 Quadratmetern und sechs bis acht Zimmern, Chipperfield Apartments mit 40 bis 160 Quadratmetern und Penthäuser mit Blick über die Stadt und 110 bis 170 Quadratmetern.

Den Stadtblick gibt es auch bei den CuubuusArchitekten – und er ist bei ihrem Projekt in Hietzing sogar Programm: Bellavista heißt die Anlage, in der 20 Einheiten von der Gartenwohnung bis zum Penthouse entstehen. Deren Bewohner können von ihren privaten Gärten,

Penthäuser mit Aussicht – damit punktet Crownd by Chipperfield.

Balkonen und Terrassen den besonderen Blick über die Stadt oder auf den Lainzer Tiergarten genießen – oder an heißen Sommertagen auch entspannt-gekühlt aus dem Gemeinschaftspool im großen Garten. Für Käufer, die lieber im eigenen Pool baden wollen, hat die 3SI Immogroup ein neues Projekt an einer der besten Adressen Wiens: Am Hackenberg entstehen 17 kleine, aber feine Villen mit Garten und privatem Pool. Möglich wird das

Bei Bellavista von Cuubuus ist der Name Programm.

durch die Nutzung einer ehemaligen Kleingartensiedlung, weshalb die Größen der Kuben im Bauhaus-Stil beschränkt sind: Mit jeweils 130 Quadratmetern Nutzfläche auf drei Ebenen und 300 Quadratmetern Eigengrund mit Sauna und Pool lässt es sich aber durch die klugen Grundrisse durchaus komfortabel leben.

URBANE DOMIZILE

Wenn die Stadt nicht nur zu Füßen liegen, sondern direkt vor der Haustür beginnen soll, gibt es ebenfalls spannende neue Projekte in der City. Allen voran das neueste Baby der Cuubuus-Gruppe, der es gelungen ist, sich das denkmalgeschützte Backsteingebäude am Donaukanal in der Oberen Donaustraße zu sichern. Hier sollen bald – mit Respekt für die historische Substanz und Ansprüchen an moderndes Wohnen und ökologisches Bauen – auf 8500 Quadratmetern Wohnungen in Größen von 35 bis 300 Quadratmetern entstehen, deren Bewohner nicht nur schnell zu Fuß oder mit den Öffis überallhin kommen, sondern auch den besonderen Luxus einer eigenen Tiefgarage in einem historischen Gebäude nutzen können.

Das Beste beider Welten aus historischer Substanz und modern-ökologischer Architektur steht auch beim Projekt The Fusion direkt am Naschmarkt im Mittelpunkt. Die Winegg revitalisiert an der Kettenbrückengasse 46 Eigentumswohnungen in einem Biedermeierhaus, die auf der Rückseite Balkone, Terrassen und Dachgärten hin zum begrünten Innenhof haben und dabei den grünen Gedanken nicht nur optisch leben: Vielmehr wurde das Projekt mit dem GoldZertifikat der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) ausgezeichnet, was bedeutet, dass die Kriterien Lebenszyklusbetrachtung, Ganzheitlichkeit und Performance-Orientierung zu einem besonders hohen Grad erfüllt werden.

Hinter der Biedermeierfassade von „The Fusion“ versteckt sich exklusiver Wohnraum mit zahlreichen Freiflächen.

Mit der Weingartensiedlung ob der Krems schafft Strabag neuen Lebensraum inmitten der Wachau.

OASE AM WASSER

Wer dann – bei aller Liebe zum Leben in der Großstadt – hin und wieder eine kleine Auszeit vom lebendigen Treiben braucht, hat in Wien das Glück, dass innerhalb von nicht einmal einer Autostunde Auszeiten möglich sind, für die Japaner oder Amerikaner ganze Flugreisen auf sich nehmen: im Weltkulturerbe der Wachau, in den Weinbergen der Randbezirke – oder gleich

Auch Cuubuus blickt gerne in die Weinberge – am Himmelmutterweg entsteht das Projekt mit dem passenden Namen Heavenly am Schafberg. im eigenen Haus am Wasser, Bootsanlegeplatz inklusive. Zum Beispiel die Weingartensiedlung ob der Krems der Strabag, mit 61 freifinanzierten Eigentumswohnungen die Grünlage und Weltkulturerbe verinen. Oder Am Hafen am Neusiedlersee nahe der Mole West, wo Seehäuser mit privatem Steg und Bootsanleger direkt an der Terrasse entstanden sind und auch ganzjährig bewohnt werden können. Auch Cuubuus arbeitet an neuen Ausblicken: Direkt am Schafberg entstehen unter dem Namen Heavenly am Schafberg elf Eigentumswohnungen mit Blick in die Weinberge.

Und so wird die Entscheidung, entweder in der Stadt oder im Grünen zu wohnen, ganz und gar überflüssig gemacht. ∏

Nah am Wasser lässt es sich gut leben – das Projekt Am Hafen in Neusiedl zeigt wie es geht.