11 minute read
Onorthodoxe maatregelen tegen de nieuwe woningnood
Van een dwingende rol voor Den Haag tot samenwonende ouderen en studenten
Advertisement
Wie de krant doorneemt of een nieuwsscherm opent krijgt soms het idee dat er niks anders meer in de wereld gebeurt dan 'corona'. Alsof er een perfecte wereld was tot begin dit jaar, en corona de wereld compleet overhoop heeft gegooid. Dat laatst is natuurlijk zeker waar, maar dat we daarvoor in een perfecte wereld leefden is natuurlijk niet zo.
Bob Witjes en Martijn Eskinasi
Stefan van Schaik
Zeker niet als je kijkt naar de woningmarkt. Het woningtekort is groot en de betaalbaarheid staat onder druk. Doormodderen is geen optie: er moet wat gebeuren. En dat vraagt om onorthodoxe maatregelen. Wij vroegen drie directeur-bestuurders van woningcorporaties om hun ideeën voor onorthodoxe maatregelen om de woningmarkt weer vlot te trekken. René Scherpenisse van het Tilburgse Tiwos, Hester van Buren van Rochdale in Amsterdam en Stefan van Schaik van Wooncompagnie uit Hoorn.
Welke onorthodoxe maatregelen zijn nodig om het aantal locaties voor (sociale) nieuwbouwwoningen te vergroten?
Misschien wel het grootste probleem van dit moment, is het gebrek aan woningen en een te lage nieuwbouwproductie. Mensen zijn lange tijd op zoek naar een woning, en áls ze al wat vinden is het de vraag hoe betaalbaar een woning is.
“Een overheid die haar bevolking géén betaalbare woning biedt creëert uiteindelijk vrijplaatsen waar mensen zélf noodoplossingen initiëren voor hun basisbehoefte aan wonen,” stelt Stefan van Schaik. “In het buitenland ontstaan dan sloppenwijken. In Nederland zien we dat in de vorm van een groeiende groep daklozen, bankslapers, illegale bewoning van vakantiewoningen, volkstuintjes, caravans, etc. Ons systeem van volkshuisvesting is niet langer dienstbaar aan de mens.” De discussie staat meteen op scherp. En hoewel de geschetste gevolgen gelukkig nog niet aan de orde van de dag zijn, is een boodschap van de drie bestuurders gelijk duidelijk: de overheid móet verantwoordelijkheid voor de woningbouw nemen. “Het Rijk moet de regie nemen en iedere gemeente moet ook verantwoordelijkheid nemen om ook bouw van betaalbare woningen te garanderen,” stelt Hester van Buren. Ook zij erkent dat overheidssturing noodzakelijk is en dat gemeenten zich veel meer moeten inzetten voor betaalbare woningen. De sturing vanuit het Rijk gaat volgens haar veel verder dan woningbouw alleen. Zij stelt: “Het gaat om een integrale visie op de ruimtelijke ontwikkeling. Denk bijvoorbeeld ook aan het openbaar vervoer. Trek een metrolijn van Amsterdam naar Zaanstad en Purmerend, of leg een tunnel aan naar Almere. Afstanden zijn klein in Nederland. Je kunt méér locaties geschikt maken door juist te investeren in infrastructuur.”
Een betere afstemming tussen woningbouw en infrastructuur kan bijdragen aan meer en beter leefbare woonwijken voor een breed palet aan bewoners. Toch komt door de verkokerde en gedecentraliseerde besluitvorming bij Rijk, provincies, gemeenten, ontwikkelaars en corporaties nog onvoldoende van de grond. Er wordt zelfs gepleit om weer een Ministerie van VROM in te stellen.
Stefan van Schaik is helder: “Ik vraag me af of een moreel appel op gemeenten haalbaar is. Deze wooncrisis vraagt om dwingende sturing vanuit Den Haag. Het is tijd voor een vijfde nota ruimtelijke ordening extra. Den Haag moet grote ontwikkellocaties aanwijzen. We zullen ook moeten bouwen in de wei.” Dat betekent ook dat anders moet worden omgegaan met locaties. René Scherpenisse geeft aan dat hij in dit kader enthousiast is geworden over een project in Utrecht, Place2BU. “Op locaties die (nog) niet beschikbaar zijn voor permanente woningbouw wordt als het ware een extra trede aan de lokale woonladder toegevoegd, die tijdelijk is en daarom kwalitatief, met
RENÉ SCHERPENISSE
name in vierkante meters, beperkter is. Hierdoor kan gebruik gemaakt worden van relatief goedkopere en snellere prefab-bouw en waarmee (een combinatie van) doelgroepen bediend worden die lastig aan de bak kunnen komen. Denk aan spoedzoekers, net afgestudeerden en mensen met een rugzakje, die onderling dan ook nog een steunende community vormen. Place2BU laat zien dat dit ook nog eens grootschalig (400 eenheden) kan.” Dit soort projecten, die snel van de grond kunnen komen, moeten ook wat Stefan van Schaik betreft worden versneld. “Maak het bijvoorbeeld mogelijk dat projecten met sociale huurwoningen onder een tijdelijk regime kunnen starten, als de planologische bestemming van een locatie dit nu niet mogelijk maakt. De gemeente moet er dan wel voor zorgen dat de bestemming wordt aangepast. Ook zouden projecten die het grootste maatschappelijk effect hebben – de meeste vierkante meters bijvoorbeeld – ook het snelst kunnen starten. Dat vraagt om prioritering. Waarom verkorten we de procedures voor deze projecten niet? Ze moeten zo snel mogelijk bovenop de stapel!”
Welke onorthodoxe maatregelen zijn nodig om de bestaande voorraad van woningen en andere gebouwen beter te benutten?
‘Bouwen, bouwen, bouwen’ lijkt anno 2020 het belangrijkste adagium voor iedereen die de wooncrisis wil oplossen. Maar met bijna acht miljoen woningen in Nederland, ligt een deel van de oplossing ook in een betere benutting van de bestaande voorraad.
Over één oplossing in dit verband zijn de drie bestuurders het roerend eens: We moeten samenwonen stimuleren in plaats van ontmoedigen. “In de jaren 80 was ‘kamergewijze verhuur’ van meestal appartementen, soms grondgebonden woningen nog iets dat redelijk veel voorkwam,” blikt René Scherpenisse terug op de vorige eeuw. “We zouden zittende huurders, met weinig geld en een hulpvraag, kunnen stimuleren iemand op kamers te nemen. Of woningen geschikt maken voor verhuur aan bijvoorbeeld twee éénpersoonshuishoudens, hetgeen met relatief weinig ingrepen te doen is.” Stefan van Schaik voegt toe: “Dit soort oplossingen passen in een trend van zelfredzaamheid naar samenredzaamheid.” Het klinkt natuurlijk mooi: mensen gaan vaker samenwonen en vinden zo niet alleen sneller een woning maar kunnen ook hulp bieden aan anderen. Maar zitten mensen hierop te wachten? “Het hoeft niet altijd om hele grote dingen te gaan, het kan ook gaan om een boodschapje of even de planten water geven. Kijk naar de huidige coronacrisis en hoe dit nu van de grond komt!”
Samenwonen stimuleren vraagt niet alleen aanpassingen van de fysieke omgeving. De fiscale behandeling van samenwonende is op zijn zachtst gezegd ongelukkig, als we Hester van Burenhoren. “Regelingen als de kostendelersnorm – waardoor mensen die samenwonen gekort worden op hun uitkering – zorgen ervoor dat samenwonen wordt ontmoedigd. Zoals bij ouderen die in zo’n geval minder AOW krijgen.” De vraag is dan wel: wie gaat dat betalen? “Ik denk dat het de overheid wel eens minder geld kan kosten als je bedenkt dat de huidige regeling ook tot veel calculerend, maar overigens rationeel, gedrag leidt.
Een ander deel van de oplossing ligt volgens de bestuurders ook in anders toewijzen. Volgens René Scherpenisse moet het roer om: geen woonruimteverdeling meer op basis van wachttijd, maar op basis van
verloting. “Nu hebben insiders – mensen van kantoren en vakantieparken. Zorg ermet lange inschrijfduur – veel voorsprong voor dat transformatie van kantoren meer op de outsiders. Die staan structureel op wordt gestandaardiseerd. En sta permaachterstand.” Stefan van Schaik ziet dit nente bewoning van vakantieparken toe.” echter niet als oplossing. “Het klinkt leuk, maar het is weinig transparant en bovenWelke onorthodoxe dien is het symptoombestrijding. De maatregelen zijn nodig om schaarste blijft groot. Bovendien ontstaat nieuwbouwwoningen zo het frame dat de woningzoekende betaalbaar te houden? huurders het probleem zijn. De mensen Met meer regie van de overheid, meer ruimzijn niet het probleem, maar het tekort in te voor tijdelijke bouw, het stimuleren van aanbod!” Moet alles blijven bij het oude? samenwonen en verbeteringen in de woonNee, ook Stefan van Schaik is voor aanpassingen in de woonruimteverdeling. “Ik gun huurders dezelfde bewegingsvrijheid “Ons systeem van als kopers, waardoor ze zelf laagdrempelig kunnen kiezen volkshuisvesting is niet hoe en waar ze willen wonen. Kopers hebben nu maximale belanger dienstbaar wegingsvrijheid en kunnen via Funda woningen vinden in heel aan de mens” Nederland. Hun kapitaal (vermogen) kunnen ze inzetten daar waar ze willen: een kleine woning in een dure stad of een grote woning ruimteverdeling zou een deel van de in een klein dorp. Huurders kunnen hun schaarste problematiek kunnen worden kapitaal (inschrijfduur/-wachtduur) alaangepakt. Maar blijft de nieuwbouw dan leen inzetten daar waar ze ingeschreven ook betaalbaar? staan. Zij hebben dus niet dezelfde bewe“Goedkoop bouwen kunnen we eigenlijk gingsvrijheid als kopers. Maak één landeallang, daarvoor is - bij wijze van spreken - lijk woonruimteverdeelsysteem met bijbealleen een nieuwe crisis nodig,” stelt René horende spelregels, waarbij wachttijd, Scherpenisse, overigens op een moment dat zoektijd en eventuele voorrang voor mende coronacrisis nog niet in alle hevigheid is sen uit de regio in balans zijn.” René losgebarsten. “Tijdens de economische criScherpenisse ziet hier weer niet zoveel in. sis van een paar jaar geleden konden we “Ik denk dat veel huurders toch in eerste kleine grondgebonden woningen laten instantie op zoek gaan naar een woning in neerzetten voor 70.000 euro.” Maar dat behun omgeving. Ook is het een enorm getekent dus wel dat de bouwkosten moeten doe om alle woningmarkten en systemen dalen. Hester van Buren ziet hier een kans op één lijn te krijgen.” voor corporaties, door anticyclisch te bou
Stefan van Schaik stipt nog een ander wen. “Dan kun je én relatief goedkoop boupunt aan. “Benut de bestaande voorraad wen, én de bouwsector stimuleren in econo-
René Scherpenisse
misch moeilijke tijden. Twee vliegen in één klap.” Ook als het gaat om de verduurzaming, zien de bestuurders kansen. René Scherpenisse: “Met de Warmtewissel-challenge daagden de Brabantse Lentecorporaties de markt uit om met gasloze plug-andplay vervangers van de cv-ketel te komen. Hét ei van Columbus is nog niet gevonden, wel een aantal veelbelovende ontwikkelingen. Deze innovaties, in met name duurzame installaties, zijn nodig om onze nieuwbouw betaalbaar te maken.”
Volgens Stefan van Schaik zit een belangrijke knop ook in standaardisering en definiëring. “Stimuleer het gebruik van zoiets als ‘de woonstandaard’. Dit is een document dat door onder meer Aedes is ontwikkeld, om meer standaardisering in de productie van woningen te creëren. Je kunt hiermee gelijksoortige vraag bundelen. Daarmee
zijn veel ontwikkeltijd en –kosten te besparen.” Sterker nog: corporaties zouden hierin véél nadrukkelijker samen moeten werken: “Kijk buiten de landsgrenzen. Daar zijn ook betaalbare woonconcepten te vinden. We kijken niet verder dan onze landsgrens. Boklok is een bekend voorbeeld van kleine prefab-woningen in Engeland. Waarom maken we geen Boklok fabriek waarin alle woningcorporaties in Nederland participeren? Met een eigen Nederlands productiebos als leverancier van de grondstof?” Ook moeten er wat Stefan van Schaik betreft duidelijke richtlijnen komen voor corporatiewoningen, bijvoorbeeld in een huurprijs per vierkante meter. En dat mag dan best ten koste gaan van wat beleidsvrijheid van de corporaties. “Ik geef graag wat beleidsvrijheid op om daarmee te zorgen dat de sociale huursector een volwaardig onderdeel van de woningmarkt blijft waar mensen een positieve keuze voor maken. Nu zijn er marktpartijen die de allerkleinste woningen voor nét onder de liberalisatiegrens willen verhuren. Hoe sociaal is dat nog? Dus ja, overheid schrijf maar voor wat een redelijke maximale huurprijs-kwaliteit verhouding zou moeten zijn.”
Of moet het toch drastischer… Toch laten alle bestuurders doorschemeren dat we het met alleen maatregelen binnen de bestaande kaders – hoe onorthodox ook – niet gaan redden. “Neem bijvoorbeeld de woningzoekende middeninkomens,” zegt René Scherpenisse. “Die hebben corporaties nodig. Haal die grenzen tussen DAEB en niet-DAEB weg. Deze grenzen zitten een soepele overgang van de woningmarkt ernstig in de weg.” Hester van Buren is het met deze laatste stelling roerend eens. “Het is toch beschamend dat hardwerkende mensen in de zorg, schoonmaak of supermarkt
Hester Van Buren. FOTO JITSKE SCHOLS
in Nederland niet rond kunnen komen. Wodat het oude systeem, dat ons jarenlang ningcorporaties kunnen voor deze groep goed heeft gediend, belangrijker is geworheel goed woningen leveren.” den dan mensen. De antwoorden die wij
Maar nu die grenzen er nog zijn, worden geven in dit artikel zijn pogingen om, binze bij Tiwos wel opgezocht. “Wij hebben nen het nog steeds bestaande systeem, tot inmiddels het beleid ingezet om woningen optimalisaties te komen. Maar wat we wérvoor lage middeninkomens net onder de kelijk nodig hebben is een nieuw systeem liberalisatiegrens te verhuren, maar verdat weer dienstbaar is aan de mens. Dat er volgens wel inkomensafhankelijk te verhoweer voor zorgt dat een woning weer een gen. We stoppen met die verhogingen erbasisvoorziening is voor iedereen. De gens rond de 850 euro, afhankelijk van de maatschappelijke betekenis van ‘iedereen Nibud-normen. Bij mutatie gaat de woning een dak boven zijn hoofd’ is van een andeweer terug naar net onder de DAEB-grens. re orde dan de vaststelling dat ons systeem Dit doen we omdat ook de huisvesting voor middeninkomens in onze ogen DAEB is: de markt pakt het niet op.” “Stimuleer mensen met Maar ook volgens Hester van Buren is er meer nodig. “We weinig geld iemand op moeten woningen niet meer zien als investeringsobject. Woninkamers te nemen” gen zijn om te wonen, niet om in te investeren. Dat betekent dat we de opkoop van woningen voor vakantieverhuur moeten stoppen, en niet toe staat dat we gewoon woningen ook de middenhuur moeten reguleren.” toevoegen. Een systeem dat leidt tot de
Stefan van Schaik is misschien nog wel grootste wooncrisis ooit is niet meer het meest uitgesproken. “Naar mijn overdienstbaar aan de mens en heeft haar tuiging is een harde reset nodig om de bestaansrecht verloren.” wooncrisis echt op te lossen. Dat vraagt om een integrale aanpak van de woningmarkt: huur en koop, stenen en contracten, subsidies en heffingen. Enkelvoudige maatregelen, hoe onorthodox ook, zullen de problemen niet bij de basis aanpakken. Overigens benadrukt de huidige coronacrisis weer eens het belang van een goed en betaalbaar thuis.” En wat betekent die harde reset dan? “Onze hedendaagse samenleving heeft een andere structuur en ordening dan vroeger. Kenmerkende oude waarden zijn effectiviteit, efficiency, rendement, controle en beheersing. Ik constateer nu
