8 minute read
Doorbraak in de sociale huursector en het middensegment
Doorbraak in de sociale huur sector en het middensegment
Voor de woningcrisis worden vele oorzaken genoemd, zoals gebrek aan (betaalbare) locaties en bouwcapaciteit, stijgende bouwkosten, beperkende en vertragende regelgeving, te weinig slagkracht en politieke prioriteit, te weinig doorstroming, te weinig investeringsruimte door de verhuurdersheffing, VPB en ATAD en dat alles tegen de achtergrond van een steeds verder oplopende vraag.
Advertisement
Guus Haest
Kern van de opgave is een tekort aan betaalbare woonruimte voor starters - waaronder lage middeninkomens - kwetsbare doelgroepen en spoedzoekers. Het gaat vooral om nieuwelingen of buitenstaanders op de woningmarkt. Woningzoekenden met een woning - de gevestigden - zien hun woonwensen laat of onvoldoende gerealiseerd, waardoor ook de doorstroming stagneert.
Er worden in de media en diverse rapporten 1 interessante suggesties en pogingen gedaan om het tekort aan woonruimte op te lossen. Dit artikel bespreekt drie benaderingswijzen: 1. behouden van betaalbare voorraad; 2. woningen en locaties toevoegen; 3. voorraad anders inzetten. Daarbij wordt ook ingegaan op belangrijke randvoorwaarden: middelen en regie.
Betaalbaarheid is niet alleen een probleem van de lage middeninkomens. Voor ruim een vijfde van de huurders met recht op huurtoe-
slag is de betaalbaarheid sluipenderwijs verslechterd: zij zijn door de armoedegrens van het Nibud / SCP gezakt 2 . De betaalbare sociale voorraad is mede door het huurbeleid afgenomen. De overheid stelt alleen inkomenseisen bij nieuwe verhuur via passend toewijzen en de Europese sociale huurgrenzen. De oorzaken van de verslechterde betaalbaarheid komen niet scherp is beeld. Wat komt door inkomensdaling, wat door huurverhoging en wat door stijgende kosten voor levensonderhoud? Illustratief is de conclusie van het PBL dat betaalbaarheid vooral een zaak van inkomens (beleid) zou zijn en de rol van het woondomein beperkt blijft tot ‘pleisters plakken’ 3 . Mijn stelling is echter dat woningaanbieders onvoldoende worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid en mogelijkheden voor betaalbare woningen te zorgen. Dit aanbod wordt steeds kleiner, het maatschappelijk onbehagen groter.
In het geweld van ‘wooncrisis’ en ‘bouwen-bouwen-bouwen’ raakt de betaalbaarheid ondergesneeuwd. Het zou beter zijn dat de overheid normen voor sociale huurprijzen en het (lage) middensegment oplegt op basis van het inkomen en ‘Nibud-normen’. En de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid bij de woningcorporaties neerlegt, de huurtoeslag afschaft en uitruilt tegen belastingen als de verhuurderheffing. Er zit een gat van ongeveer € 1,2 miljard tussen huurtoeslaguitgaven en verhuurderheffing (€ 3,2 om 2,0 miljard). Dekking daarvoor kan uit twee bronnen komen: de ruimte voor huurharmonisatie bij goedkoop scheefwonen (ca € 0,5 miljard) en beschikbare bestedingsruimte in de sector (0,7 miljard). Normering en herstel van betaalbare sociale huisvesting heeft prioriteit. Het is de bestaansgrond van woningcorporaties.
Ook door verkoop is het aantal betaalbare sociale huurwoningen afgenomen. Toch is het verwerpen van elke vorm van verkoop - zoals steeds meer gebeurt 4 - niet terecht. Want bij de verkoop van goedkoop scheef bewoonde en niet-DAEB-woningen - vaak duurdere woningen - is het verlies aan sociale huur niet aan de orde. Er is juist veel voor te zeggen dit bezit beter te benutten door het te verzilveren.
Toevoegen van sociale huur
Woningcorporaties kunnen op vier manieren betaalbare woonruimte toevoegen. Allereerst door meer sociale huurwoningen te bouwen dan de ongeveer 11.000 van de afgelopen jaren. Corporaties geven de verhuurderheffing
1 ZOALS: NAAR EEN HERVORMING VAN DE WONINGMARKT - NIETS DOEN IS GEEN OPTIE, PETER BOELHOUWER EN K. SCHIFFER, TU DELFT, 2016; RUIMTE VOOR WONEN - DE RESULTATEN VAN HET WOONONDERZOEK NEDERLAND 2018, COMPANEN / BZK, APRIL 2019; AANTAL DAKLOZEN
SINDS 2009 MEER DAN VERDUBBELD, CBS CENTRAAL BUREAU VOOR DE STATISTIEK, AUGUSTUS 2019; PLAN VOOR DE VOLKSHUISVESTING - GOED
WONEN IS EEN MENSENRECHT, WOONBOND, JANUARI 2020; OUD EN ZELFSTANDIG IN 2030 - EEN REISADVIES, COMMISSIE TOEKOMST ZORG
THUISWONENDE OUDEREN, JANUARI 2020; VERHUURDERSHEFFING OP DE HELLING, PETER HENDRIKS, FOLLOW THE MONEY, JANUARI 2020; AAN
DE POLITIEK VAN MORGEN - ZEVEN AANBEVELINGEN VOOR DE VOLKSHUISVESTING, DE VERNIEUWDE STAD, MAART 2020; HOE DE OVERHEID ZELF
DE WONINGNOOD CREËERDE, NRC, BERNHARD HUISMAN & SAM DE VOOGT, APRIL 2020; RUIMTE VOOR WONEN - BREDE MAATSCHAPPELIJKE
HEROVERWEGING, MINISTERIE VAN FINANCIËN, APRIL 2020 2 BETAALBAARHEID VAN HET WONEN IN DE HUURSECTOR - VERKENNINGEN EN BELEIDSOPTIES, PBL PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVING, 2016 EN OOK: GEVOLGEN VAN HET RIJKSBELEID VOOR DE TOEKOMST VAN HET SOCIAAL WONEN, RIGO RESEARCH EN ADVIES, APRIL 2020 3 WONEN EN GEVOELENS VAN ONBEHAGEN? - EEN VERKENNING NAAR DE RELATIE TUSSEN ONZEKERHEID, CONTROLE EN HET
NEDERLANDSE WOONBELEID, PBL PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVING, MAART 2020 4 EFFECTEN VAN DE VERHUURDERHEFFING OP WONEN IN NEDERLAND - EEN EVALUATIE 2013 - 2020, COMPANEN EN THÉSOR, 4 MAART 2020; EN:
GEVOLGEN VAN HET RIJKSBELEID VOOR DE TOEKOMST VAN HET SOCIAAL WONEN, RIGO RESEARCH EN ADVIES, APRIL 2020
en de verduurzamingsopgave aan als redesteeds energiekere samenleving. Dat leidt tenen voor deze veel te lage productie. Maar er vens tot meer draagvlak, tot inclusief samenkan meer investeringsruimte worden verkreleven en passende woonconcepten: klein; legen door de (extra) verkoop van woningen, vensloopbestendig; (on) begeleid gemengd zonder verlies van betaalbare voorraad. Dit wonen; wooncoöperaties en woongroepen biedt bovendien mogelijkheden voor een bevoor jong en oud, met ontmoetingsruimte; ter vermogensbeheer en lagere rentelasten. collectief particulier opdrachtgeverschap; Verduurzamen moet budgettair neutraal kunnen, met mogelijk zelfs een plusje voor huurders. Waar de investeringsruimte te krap is, - er zijn grote lokale en regionale verschillen - kan onderlinge ondersteuning of verevening uitkomst bieden. De “Betaalbaarheid is niet alleen een probleem van de lage corporatiesector beschikt over zo’n 30 miljard euro aan (extra) middeninkomens” bestedingsruimte en realiseert slechts twee derde van haar ingerekende plannen 5 . Het Rijk zet 1 miljard euro ‘woningbouwimpuls’ in (klus) woningen en energie-coöperaties. Dit voor gemeenten en voor corporaties eenzelfvergt wel ‘participerende’ overheden en orgade bedrag aan ontheffingen, plus een vernisaties, die faciliteren, maatwerk leveren en duurzamingsbudget van 0,7 miljard euro. andere oplossingen, spelregels en financie
Een tweede, snellere manier is het op grote ringsvormen aandurven. Ook is een onderschaal bouwen van tijdelijke woningen zoals steunend OZB- en grondprijsbeleid van geprefab, tiny houses, modulaire woningen. meenten een belangrijke succesvoorwaarde
Een derde manier is het herontwikkelen om voor genoemde doelgroepen betaalbare van kantoren, winkels, leegstaande gebouwoonruimte mogelijk te maken. wen en vakantieparken. Obstakel voor nieuwbouw is vaak het gebrek aan ruimte en Betaalbaar middensegment geschikte bouwlocaties. Voor verruiming kan Het inperken en belasten van asociale ‘buyworden ingezet op meerdere maatregelen: loto-let’-beleggers is stap één voor behoud caties herbestemmen; naast groen verdichten van het betaalbare middensegment, zowel ook zo ecologisch mogelijk uitbreiden aan de huur-als koop. Het is goed te verdedigen dat randen van steden en dorpen; werken met tijde overheid de markt stuurt richting meer delijke locaties en ‘mobiele’ woningen. middensegment door het speelveld van ont
Een vierde weg is het met raad en daad onwikkelaars te reguleren op bouwprogramdersteunen van wooninitiatieven vanuit een ma, huur/ koopprijzen en rendement. De
5 DE STAAT VAN DE CORPORATIESECTOR 2019, AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, JANUARI 2020
bijdrage van marktpartijen kan prima vorm Voorraad beter benutten: krijgen door overleg, deals en de uitgifte en woonruimteverdeling en gunning van ontwikkeltenders. Dat kan doorstroming ook om een gemengd woningaanbod gaan, De bestaande voorraad is flexibeler en zeker in samenwerking met woningcorposneller (bij) te sturen dan traag nieuw raties. Als corporaties daarnaast hun speelvastgoed. Er zijn drie kansrijke manieren ruimte bij toewijzing, het huurbeleid en om met de bestaande voorraad de ‘buitenniet-DAEB optimaal benutten, is ook de staanders’ beter te bedienen. grote schaarste in stedelijke gebieden - die er De eerste is deze doelgroepen veel eerder toegang te geven en “Geen aanjaagteams, wachtpunten (van gevestigden) minder te laten meewegen. Daargeen woondeals, maar voor dient als aanbod een voldoende grote ‘buffervoorraad’ 6 (flexibel doorbraken” segment) te worden benoemd. De tweede insteek is het stimuleren van woningdelen - in plaats van dat te bestraffen - door de voordeurdelersangst voor segregatie onnodig en draagt dit in de behoefte aan ‘friendswoningen’ worden bij aan diverse en leefbare wijken. Daarbij: voorzien. Een aanvullende oplossing is het een sluitende keten zorg-wonen-welzijn en verbouwen van onderbenutte grote (eengehet voorkomen en aanpakken van leefbaarzins-)woningen tot kleinere woonruimte. heidsproblemen, criminaliteit en sociDe derde insteek: er is een persoonlijke beaaleconomische uitsluiting zijn effectiever nadering nodig van potentiële ‘doorstromers’. en belangrijker. Dat levert meer op dan een Zij kunnen worden overgehaald te verhuizen grote(re) rol van woningcorporaties bij de door hen voorrang, verhuisbegeleiding, een nieuwbouw van middensegment. vergoeding en het meenemen van de oude
Marktregulering is nodig om een betaalhuurprijs aan te bieden. Op de koopmarkt zou baar middensegment met huren tot € 1.000 het voor ouderen mogelijk moeten worden de en koopprijzen tot € 250.000 te kunnen ‘afeigen woning in te ruilen tegen een huurwodwingen’. Mits landelijk ingevoerd is dit bij ning en pensioengeld (‘verzilverd wonen’). norm te schrappen. Dan kan ook beter nog jaren zal zijn - de enige mogelijkheid. Conclusie: meer regie en Marktpartijen maken daar onnodig forse doorzettingsmacht winsten. Rendementspercentages van Ondanks dat de bouwproductie de afgelo8-10% en hoger zijn ‘normaal’. pen jaren al fors is gestegen, blijft er een
6 ZIE ONDER MEER: HERSTEL BEGINT MET EEN HUIS - DAKLOOSHEID VOORKOMEN EN VERMINDEREN, RVS RAAD VOOR VOLKSGEZONDHEID EN
SAMENLEVING, MAART 2020; EN: ZO FLEXIBEL ALS EEN HUIS - OPLOSSINGSRICHTINGEN VOOR MEER DYNAMIEK OP DE WONINGMARKT,
HANNEKE SCHREUDERS EN FRANK WASSENBERG, PLATFORM 31, 2015
schreeuwend tekort aan betaalbare woningen voor starters, middeninkomens en spoedzoekers. Woningcorporaties (maar zij niet alleen) blijven veel te veel hangen in oude discussies en overlegstructuren, maar komen niet in een versnelling. Misschien kan een sterkere, domeinoverstijgende Rijksregie, - zoals PBL en BMH 7 adviseren - al dan niet via een nieuw Ministerie voor Wonen, op de middellange termijn voor enige verlichting zorgen. Ook zullen corporaties en marktpartijen met alle bestaande middelen extra onder druk gezet moeten worden om snel ook echt te gaan leveren. Geen aanjaagteams, geen woondeals, maar doorbraken. De coronacrisis gaat een hoge rekening geven, ook voor de overheid. Het is twijfelachtig of de corporaties met claims vooraan in de rij moeten staan, zonder eerst overtuigend de eigen mogelijkheden te benutten en serieus beleidsvarianten te onderzoeken als verkoop, inkomenshuren en soberder verbeteren en in stand houden. Hetzelfde geldt voor de stellingname dat een corporatiesector zonder subsidie niet op eigen kracht (‘revolving fund)’ zou kunnen voortbestaan 8 . Laat deze coronacrisis dienen ter inspiratie. Voor de volksgezondheid zijn zeer onorthodoxe werkwijzen en maatregelen ingezet met een tijdshorizon van weken en maanden in plaats van jaren. Het kan dus.
7 BREDE MAATSCHAPPELIJKE HEROVERWEGINGEN, MINISTERIE VAN FINANCIËN, APRIL 2020 8 EEN DUURZAAM BEDRIJFSMODEL: EEN FINANCIËLE INVALSHOEK, JOHAN CONIJN, MARC EGGERMONT, STAN WETZELS, FINANCE IDEAS, APRIL 2020; ZIE OOK DE RAPPORTEN VAN RIGO EN COMPANEN & THÉSOR VAN EEN DERGELIJKE STREKKING
