21 minute read
Huurtoeslag verdient herkansing
Advertisement
De betaalbaarheid van het wonen wordt een steeds urgenter thema. Huurtoeslagen moeten in combinatie met gematigde huurprijzen van corporaties de betaalbaarheid garanderen. Door grote problemen bij de uitvoering van toeslagen bij de Belastingdienst hangen ingrijpende veranderingen in de lucht. We vroegen Maarten Vos deze ontwikkelingen te duiden.
Maarten Vos
Onlangs verschenen drie rapporten van de Rijksoverheid: Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) Toeslagen 1 deel 1 en deel 2, en de Brede Maatschappelijke Heroverweging “Ruimte voor Wonen 2 ”. Hierin staan vergaande voorstellen voor een herziening van het betaalbaarheidsstelsel voor (sociale) huisvesting. Met de enorme politieke druk om het stelsel eenvoudiger te maken, is dat bepaald niet zonder risico’s voor betaalbaar wonen in Nederland.
Toeslagen: uitvoering uit de rails gelopen
In 2006 werd het huidige toeslagensysteem ingevoerd. Doel was meer eigen verantwoordelijkheid, en meer gerichtheid op de actuele situatie van de gebruiker. Sindsdien wordt achteraf afgerekend op basis van het vastgestelde jaarinkomen. De vele nabetalingen en vooral navorderingen vormen het grote uitvoeringsprobleem. Van huurders wordt verwacht dat ze correct en tijdig aanvragen en wijzigingen doorgeven. Dat gebeurt
meestal niet, met als gevolg jaarlijks 1,5 miljoen navorderingen. Vooral bij de kinderopvangtoeslag en de huurtoeslag gaat het vaak om duizenden euro’s. De kinderopvangtoeslag kan volledig opgeëist worden als een gebruiker een klein foutje heeft gemaakt. Daar is de fraudebestrijding volledig uit de hand gelopen. De huurtoeslag wordt berekend op basis van de feitelijke vraaghuur en servicekosten. Die achterhalen is met name bij particuliere verhuurders arbeidsintensief en fraudegevoelig. Corporaties leveren het geautomatiseerd aan.
In het rapport ‘Ruimte voor wonen’ – voor lezers van dit blad zeer lezenswaardig – worden de problemen in de woningmarkt geanalyseerd. Het benoemt de aansturingsproblemen in de bouwopgave en de verstorende werking van de vraagondersteuning. Door hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag en impliciete huurkortingen wordt de marktwerking verstoord en overconsumptie aangemoedigd. De huurtoeslag, maar ook de kostendelersnorm bij uitkeringen ontmoedigt het samenwonen of delen van een woning. Huurders krijgen bij sociale verhuurders impliciet huurkorting. Dat belemmert verhuizing van huurders die kleiner of duurder zouden kunnen gaan wonen en zorgt zo voor inefficiënt gebruik van de woningvoorraad. Verder stimuleert de huurtoeslag verhuurders tot het opdrijven van de huren tot de huurgrenzen. Ook hebben huurders weinig reden om sobere keuzes te maken, omdat de hogere huur
1 INTERDEPARTEMENTAAL BELEIDSONDERZOEK TOESLAGEN DEEL 1 EN 2: HTTPS://WWW.RIJKSOVERHEID.NL/DOCUMENTEN/
KAMERSTUKKEN/2020/04/30/AANBIEDINGSBRIEF-KABINETSINZET-TOESLAGEN
2 BREDE MAATSCHAPPELIJKE HEROVERWEGING RUIMTE VOOR WONEN. RIJKSOVERHEID, APRIL 2020. HTTPS://WWW.RIJKSOVERHEID.NL/
DOCUMENTEN/RAPPORTEN/2020/04/20/BMH-7-RUIMTE-VOOR-WONEN
MAARTEN VOS
De huidige toeslagen zijn gericht op tijdigheid en gerichtheid. BRON IBO TOESLAGEN 2
toch grotendeels wordt gesubsidieerd. Al met al worden zittende bewoners met de huidige vraagondersteuning te goed geholpen, ten koste van toetreders op de woningmarkt.
Beperkt doenvermogen
Zoals de meeste overheidsrapporten baseren de rapporten zich in hun effectenanalyses op CPB modellen die uitgaan van de “homo economicus”. Alsof een verhuizing eenvoudig afhangt van de prijs-kwaliteitsverhouding en mensen hun arbeidsinzet vooral bepalen op basis van de euro’s die het netto oplevert. Grote winst is dat het IBO wel degelijk komt met een voor de rijksoverheid nieuw mensbeeld: bij gebruikers ontbreekt het doenvermogen om hun toeslagen adequaat te regelen. Het sleutelwoord is daarom vereenvoudiging, “zodat de gebruiker het snapt”. Daar schuilt wel een risico van doorgeslagen simplisme. Waar het mijns inziens om gaat is een correcte toekenning zonder verrassingen achteraf. Zolang grondslagen niet onverwacht fluctueren, mogen ze best onderdeel zijn van een ingewikkelde berekening, want die gaat de gebruiker toch niet zelf maken. Er is de nodige nuance in de grondslagen nodig om de huurtoeslag te laten doen wat het moet doen: passend prettig wonen betaalbaar maken.
Inkomen vaststellen
Het IBO stelt onder andere voor de huurtoeslag toe te kennen op een vastgesteld inkomen, dus 2 kalenderjaren terug (T-2). Dat betekent dat meer en langer huurtoeslag wordt gegeven dan nodig, als het inkomen stijgt. Maar ook dat bij inkomensdaling de huurtoeslag veel te laat bijspringt. Een vangnetregeling bij bijvoorbeeld 20% inkomensdaling kan dat probleem ondervangen, wat natuurlijk wel weer bewerkelijker is in de uitvoering en doenvermogen vraagt van de aanvrager.
Een ander voorstel van IBO is kort op het actueel inkomen gaan zitten, met behulp van de zogenaamde polisadministratie. Daarmee kan de huurtoeslag met vertraging van enkele maanden meebewegen met het maandinkomen. Voor mensen met uitkering en dienstverband kan dat, maar niet voor zelfstandigen. Ik zou zeggen: meteen doen en de automatisering hier op inrichten. Zelfstandigen blijven een lastige. Kan een koppeling met de aangifte omzetbelasting hier iets in betekenen? Is desnoods een uitkering per kwartaal achteraf de oplossing?
Opvallend is dat het IBO niets zegt over een belangrijke verbetering die 1 januari al is doorgevoerd: het schrappen van de harde inkomensgrens in de huurtoeslag. Juist die grens zorgde voor grote terugbetaalproblemen. Want 1 euro teveel verdiend in een jaar, dan moest de volledige huurtoeslag terugbetaald worden. En dat gaat dan meteen om bedragen vanaf 1200 euro. Nu dat is opgelost zijn grote navorderingen alleen nog aan de orde bij grote inkomensstijgers en overschrijding van de vermogensvoet. In beide situaties lijken de ontvangers wel in staat om die vordering (in termijnen) te voldoen. Is het grootste uitvoeringsprobleem bij de huurtoeslag dus niet al opgelost?
Oplossingen in de huursfeer
Andere voorgestelde oplossingen die de uitvoering vereenvoudigen zijn het schrappen van huurtoeslag voor jongeren onder de 23 jaar, het buiten beschouwing laten van de subsidiabele servicekosten en invoering van een normhuur. Voor het schrappen van huurtoeslag van jongeren onder de 23 valt wat te zeggen, want je kunt best starten op een kamer of een gedeelde woning. Problematisch is dat stu
dentenhuisvesters nadat onzelfstandige eenheden niet meer subsidiabel waren sinds 1997, massaal zelfstandige eenheden zijn gaan bouwen. De huurprijs daarvan is voor een student alleen met huurtoeslag te betalen. Een illustratie hoe ondoordachte ingrepen in de vraagondersteuning verstorende effecten hebben, waar je nog decennia mee te kampen hebt.
Het schrappen van subsidiabele servicekosten lijkt wel een logische vereenvoudiging, zonder al te grote consequenties. Laten we de voor huurder nauwelijks beïnvloedbare servicekosten zoals collectief stroomgebruik en schoonmaakkosten dan ook maar opnemen in de kale huur. Dat levert weer minder administratieve lasten op voor de corporatie, en voorkomt dat appartementen na aftopping (op de kale huur) duurder zijn dan eengezinswoningen.
Normhuur
Het vervangen van de vraaghuur voor een normhuur is op het eerste gezicht best een logische gedachte. Zo betaalt de huurder zelf volledig voor meer kwaliteit, kan de verhuurder huurverhogingen niet meer afwentelen op de schatkist en is de belastingdienst een lastig toets-element kwijt.
Maar de gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen kunnen desastreus zijn,
omdat bij een budgetneutrale bepaling wel haalbare oplossingen. Maar de huurvan de normhuur 3 de duurdere helft van toeslag is lastig. IBO 2 suggereert overde woningvoorraad onbetaalbaar en ondracht aan de woningcorporaties, inclutoegankelijk dreigt te worden. Een krachsief beleidsverantwoordelijkheid. Door tig recept voor betalingsproblemen én verhuurdersheffing en VPB te schrappen eenzijdige buurten en wooncomplexen 4 . en een lumpsum bijdrage aan corporaties Moeten corporaties dan maar alle woninzou dat macro uit kunnen komen. gen gaan verhuren op de normhuur, ongeWonderlijk is dat men de uitvoeringsacht de kwaliteit? Het rapport ‘Ruimte probleem bij een gespecialiseerde landelijke organisatie overweegt op te lossen door het onder te bren“Is het grootste uitvoeringsprobleem bij de huurtoeslag niet gen bij 320 corporaties, van vijf tot 500 medewerkers. Toch is het wel automatiseerbaar en dus uitvoerbaar, als voldaan wordt aan twee voorwaarden: koppeling met de inkomensgegevens al opgelost?” van de Belastingdienst 6 én geen verrekening meer achteraf. Voor inkomensdalingen is wel een hardheidsclausule noodzakelijk. Dat kost flinke personele voor wonen’ ziet grote impliciete huurkorinzet, maar dat biedt tegelijk de kans op tingen juist als oorzaak van overconfinanciële coaching, waarmee veel voorsumptie en verstopping in de woningkomende problemen en stress wellicht markt. Het staat of valt met hoe verfijnd voorkomen kunnen worden. de normhuren gaan worden vastgesteld. Over uitvoering valt dus wel te praten, De drang tot vereenvoudiging is hier de maar er zijn een aantal zeer fundamentegrootste vijand. le problemen met de overdracht van de budgettaire verantwoordelijkheid naar Toeslagen overboord? corporaties. Zoals wat te doen met de IBO 2 werd opgesteld na de Kamerbreed huurtoeslaggebruikers die een particuliegesteunde motie 5 om de toeslagen weg te re huurwoning huren? Toch een loket halen bij de Belastingdienst. Voor de zorgdaarvoor openhouden, of geen huurtoeverzekeringstoeslag, kindgebonden budslag meer en dus geen toegang meer tot get en kinderopvangtoeslag ziet het IBO het particulier huursegment? De belang
3 RUIMTE VOOR WONEN GAAT UIT VAN €507 VOOR 1 EN 2 PERSONEN EN €564 VOOR GEZINNEN
4 VERWIJZING NAAR RAPPORT VEERKRACHT
5 BRUINS EN WEYENBERG, 4 DECEMBER 2019, TWEEDE KAMER, MOTIE 31066-558 6 DE WOONBOND IS TEGEN DE PRIVACYSCHENDING, MAAR IN DE PRAKTIJK BLIJKEN HUURDERS DAT GEEN ENKEL PROBLEEM TE VINDEN,
ZOLANG ZE DAAR FINANCIEEL VOORDEEL VAN HEBBEN.
rijkste reden waarom je overdracht aan corporaties niet moet willen is het risico van conjunctuur en inkomensontwikkeling. Met de overdracht wordt een solidariteitsstelsel gecreëerd, waarbij de laagste inkomens van Nederland onderling de klappen moeten gaan opvangen bij een neergaande conjunctuur. Ook de afhankelijkheid van de financiën van de corporatie is problematisch. Stel dat Vestia ook verantwoordelijk was geweest voor de huurtoeslag. Niet voor niets is inkomensbeleid een rijkstaak. De nationale overheid heeft de financiële armslag om anticyclisch miljarden te kunnen bijleggen, en kan bovendien democratisch gelegitimeerd geld herverdelen tussen verschillende domeinen.
Hoe dan wel?
We kunnen wel kijken hoe het beter kan en tegelijk uitvoeringsproblemen aanpakken. Ik stel voor veel consequenter het principe door te voeren dat de overheid van de inkomensherverdeling is, en sociale verhuurders een gematigde prijs vragen passend bij de kwaliteit van de woning. De gematigde huur die corporaties vragen zou “niet meer dan anders” moeten zijn. Oftewel, de huurder is financieel niet slechter af met huren dan wanneer hij zijn woning zou kopen. Dat voorkomt onredelijke huren, waarmee huurders opdraaien voor maatschappelijke opgaven van corporaties, voor het financieel herstel van een eigenlijk failliete woningcorporatie en sinds de verhuurdersheffing voor het vullen van de schatkist. Voor Vidomes heb ik dit verkend en kwam daarbij op een huur van 4,6% van de WOZ waarde, en ongeveer 80% van de maximale huur 7 .
Laat de huurtoeslag dan zorgen dat die 80%-huur betaalbaar wordt. Dat betekent een hogere huurtoeslag in duurdere marktgebieden en voor grotere huishoudens. Dat kun je in een stelsel van normhuren 8 prima verwerken. Ten slotte zou je moeten zorgen voor een redelijke netto prijs-kwaliteitsverhouding: voor 10% meer kwaliteit ook 10% meer netto huurlasten 9 .
Natuurlijk heeft zo’n nieuw opgezette toeslag forse financiële effecten voor huurders en corporaties. Maar dat geldt voor alle oplossingen voor de huurtoeslag die de overheid verkent. Een geleidelijke overgangsperiode is essentieel en bij corporaties wellicht ook een herverdeling van middelen. Laten we hopen dat de Rijksoverheid de wijzigingen in de huurtoeslag zo goed doordenkt, dat ze zo’n impactvolle operatie ook waard zijn.
7 VOS, M.B.J. “WIE SUBSIDIEERT WIE?” BIJDRAGE AAN DISCUSSIEDAGEN SOCIALE WONEN, 2019. BASIS IS HET GEBRUIKSKOSTENMODEL VAN
CONIJN, ROUWENDAAL EN SCHILDER (2016. TPEDIGITAAL 10(2), WAARBIJ IK 20-JARIGE GEMIDDELDEN GENOMEN VOOR PARAMETERS ZOALS
RENTE EN WAARDE ONTWIKKELING (1998-2018). 8 HET VOORSTEL VOOR NORMHUREN KRIJGT DIT NAJAAR UITGEBREIDE AANDACHT VAN RUIMTE EN WONEN.
9 DIT KUN JE REALISEREN DOOR HET VERSCHIL TUSSEN DE NORMHUUR EN DE BESTEDINGSRUIMTE NIET VAST TE LEGGEN IN EEN VAST BEDRAG
IN EURO’S, MAAR IN EEN PERCENTAGE VAN DE “FICTIEVE HUUR” VAN DE WONING. DIE IS BIJ VOORKEUR 80% VAN DE MAXIMALE HUUR OF DESNOODS 4,6% VAN DE WOZ WAARDE. ZO’N VOUCHER IN DE VORM VAN EEN PERCENTAGE VOORKOMT DAT DE BETERE CORPORATIEWONINGEN METEEN VOLLEDIG ONBETAALBAAR WORDEN VOOR DE PRIMAIRE DOELGROEP. EN DEZE TOESLAG KUN JE OOK IN DE KOOPSECTOR TOEPASSEN. ZIE VOOR EEN VERKENNING VAN DIT IDEE “OVERSTAG MET DE HUURTOESLAG”, PLATFORM31, 2016
Recensies
Besproken door Paul Gerretsen
De Toekomst van Nederland
Floris Alkemade Uitgeverij THOTH ISBN 9789068688078
DE RIJKSBOUWMEESTER
IS ER voor de kwaliteit van het Rijksvastgoed, al twee eeuwen. In de loop der tijd is het zwaartepunt van de functie verschoven naar een brede adviesrol over de inrichting van het land. Sinds 2004 is de Rijksbouwmeester ook voorzitter van het College van Rijksadviseurs, een driemanschap met elk een eigen zwaartepunt, dat op inhoudelijke gronden het kabinet, gevraagd en ongevraagd, adviseert. Floris Alkemade, die in 2015 aantrad als rijksbouwmeester, kenmerkte zich al snel door het verbinden van ontwerpvaardigheid met de grote actuele maatschappelijke thema’s: het vluchtelingenvraagstuk, de ontwikkeling van de zorg, de verandering van de landbouw. Sociaal geëngageerd en met veel oog voor hoe ontwerp oplossingen kan bieden voor de samenleving, maakte hij dat adviseurschap ook waardevol voor de inwoners van het land, niet alleen voor beleidsmakers.
Floris Alkemade geeft in het essay De Toekomst van Nederland duiding aan zijn eerste vijf jaar Rijksbouwmeesterschap. In toegankelijke korte hoofdstukken zet hij zijn inzichten, die hij op talloze lezingen in het land uitsprak, nog eens in perspectief. Hij wil ons duidelijk maken dat we op een kruispunt staan. Voor Floris Alkemade is het vraagstuk alomvattend: het land moet van richting veranderen: “Wie willen we eigenlijk zijn?” zo stelt hij in de opening.
Alkemade beschrijft de betekenis van ‘het verhaal’ als een kader om onze wereld te pakken te krijgen. Vooral hoe het verhaal ons kan helpen die nieuwe richtingen te zien. De verbeeldingskracht, van de architect, de ontwerper, is het leidmotief voor Alkemade’s optimisme. “Wie de wereld beschouwt ziet allereerst zichzelf”, constateert Alkemade naar analogie van de astronoom die in zijn telescoop ongewild de aderen in zijn netvlies aanziet voor kanalen op Venus.
De analyse, die Alkemade ons voorschotelt is geen gemakkelijke waarheid: de ‘vier elementen’, aarde, water, lucht en vuur zijn elk in hun basis niet op orde. In een samenspel van in elkaar grijpende catastrofale bewegingen lijkt de mens zich steeds verder van die realiteit af te willen sluiten. Met een hoeveelheid ‘screentime’ die in sommige landen al meer dan de helft van het
waakzame leven uitmaakt. “Zijn we sterk genoeg om in de eigen tijd te leven?” vraagt hij zich halverwege het essay af.
De positie van ontwerp plaatst hij in de Nederlandse traditie die weliswaar altijd alles als een onderneming ziet, maar door de permante vraag, hoe we onze kennis oefenen en vervolgens uitventen, een drijvende kracht voor verandering kan ontwikkelen. Hij wil tonen, dat met een ander waardenpatroon systemen anders op elkaar kunnen ingrijpen en daarmee die nieuwe richtingen kunnen worden gevonden. Het korte afsluitende hoofdstuk is tegen wil en dank optimistisch, en dat zegt vooral iets over Alkemade.
Het is jammer dat Floris, die in zevenmijls-stappen zijn eigen ontwikkeling beschrijft, zijn laatste fase nog niet in dat perspectief plaatst. Wat heeft het Rijksbouwmeesterschap hem geleerd over de werkelijke kracht van het verhaal? En wat betekent de confrontatie met politiek Den Haag, is die confrontatie er eigenlijk wel? Want in politiek en bestuurlijk Nederland is ‘de kunst van het van richting veranderen’ nog ver te zoeken. De bestuurscultuur is op rijksniveau gebouwd op het communiceren van oplossingen, niet op het ernaar handelen in beleid, in nationale investeringen, in regelgeving en vooral de handhaving daarvan. Over die omstandigheid leren we weinig van de rijksbouwmeester, het risico zelf deel te worden van het probleem is levensgroot.
Na een lange periode van korte, vaak halve Rijksbouwmeesterschappen, is Floris Alkemade een benaderbare, sociaal
geëngageerde Rijksbouwmeester, die duidt maar ook met grote betrokkenheid en samen met zijn team van Rijksadviseurs een wereld schetst waarin het anders zou kunnen. Die beweging richt zich in deze fase van zijn Rijksbouwmeesterschap niet op Den Haag maar zoekt de verbinding met Nederland. In zijn brede rolopvatting overtuigt Alkemade, hij toont Nederland hoe het kan willen zijn, maar hij adresseert zijn broodheren onvoldoende. Laat Alkemade zijn karwei afmaken.
Herontwikkeling Havenkwartier Deventer
FOTO DICK BROUWERS
De nieuwe functie menging
De ruimtedruk in veel steden heeft de afgelopen jaren tot hernieuwde belangstelling voor bestaande bedrijventerreinen geleid. In een telefonische discussie lichten Jasper Beekmans en Wim Eringfeld van de Stec Groep hun ervaring met functiemenging toe. Samengevat: Mengen moet, mengen kan op veel grotere schaal worden toegepast, er zijn meer instrumenten dan iedereen denkt, en het werkt alleen door de zittende bedrijven te kennen en te betrekken.
Annemiek Rijckenberg
Heel Holland mengt, maar bakt nog niet veel af…
De nieuwe kennis over bedrijventerreinen wordt gedeeld in de publicatie “Mengadviezen en -tools. Voor optimaal ruimtegebruik wonen en werken.” van de Stec Groep. Ook door het project “De architectuur van de Arbeid” van de vereniging Deltametropool, en het advies XXL van het College van Rijksadviseurs staan bedrijventerreinen weer volop in de belangstelling.
Jullie houden een mooi en praktisch pleidooi waarom meer mengen moet. Gekoppeld aan duurzaamheid, flexibiliteit, meervoudig ruimtegebruik, en met heel veel aanbevelingen, stimuleren, terugdringen en borgen. Wie zijn de handelende en verantwoordelijke partijen?
Beekmans: “Samenwerking is de kern, dat geldt voor regionaal beleid, voor de omgevingsvisies, en binnen die vastgestelde kaders ook voor de verschillende bedrijventerreinen. De oplossing is meestal niet op één locatie te vinden, maar in een combinatie van grondbeleid, ruilverkaveling, residuele waarde berekenen, extra opbrengst van woningbouw inzetten in een ander gebied. Daan Zandbelt, van het College van Rijksadviseurs heeft de suggestie gedaan om tot een Coöperatieve Plint BV over te gaan om zo betaalbare werkruimte te houden in woon-werkgebieden. De gemeente is onderhandelaar en dwingt duurzaam gebruik af. Maar we zitten middenin de processen, er zijn veel hoopvolle ontwikkelingen: de Binckhorst en de Achtersluispolder ontwikke
len zich tot gemengd gebied voor wonen en werken. Het oude veilingterrein in Bleiswijk en de voormalige Philips fabriek in Roosendaal worden als ‘brownfields’ herontwikkeld voor logistieke bedrijvigheid. Men is bezig, maar het is nog nergens echt af!”
Wonen op bedrijventerreinen: de invasieve exoot
Bedrijventerreinen zijn de verborgen schatten van de stad, maar ook de plekken van de schaduweconomie, vrijplaatsen voor talent en misdaad, versteend, solitair, zonder auto moeilijk te bereiken. De ligging en het eigendom bepalen hoe gewild en toegankelijk voor nieuwe groepen ze zijn. Met het vertrek van de zware industrie uit de steden en stadsranden kwamen kathedralen vrij, maar ook gammele loodsen en tochtige magazijnen. Plekken voor nieuwe ondernemers, feesthallen, creatieve industrie, ambachtelijke makers. Met een zware milieuhindercatego
Functiemenging zonder hinder (uit Mengadviezen en -tools, white paper Stec Groep) De belangrijkste aanleiding voor functiescheiding was en is: hinder. Hinder wordt meestal gezien als het negatieve effect van bedrijvigheid op een woonomgeving in de vorm van geluid, trillingen, stof, geur en (externe) veiligheid. Hinder is echter tweeledig. Woningen kunnen evengoed bedrijven hinderen in hun bedrijfsvoering (verkeershinder, planologische beperkingen, sociale intolerantie). Om die reden is het cruciaal met beide vormen van hinder rekening te houden. In de regel geldt daarom: hoe minder wonen en werken elkaar hinderen, des te kleiner de korrelgrootte (= horizontale spreiding) waarop menging kan plaatsvinden. We zien een wetmatigheid in de mengpotentie, naar analogie van de gulden snede: de mate van hinder verhoudt zich tot de (horizontale) korrelgrootte van menging, zoals die korrelgrootte zich verhoudt tot de verticale mengpotentie. Met verticale mengpotentie bedoelen we de stapelbaarheid van functies.
rie, veel autoverkeer, lawaai, hinderzones van kanalen en sporen. Toch zien Beekmans en Eringfeld op veel plekken kansen voor nieuw meervoudig ruimtegebruik.
Hoe komen jullie tot die hoge aantallen voor te mengen gebieden?
“In veel gebieden zijn al gedetailleerde analyses gemaakt met behulp van onze Mengbaarheidsmeter, en er is daarnaast het nodige onderzoek, bijvoorbeeld van het PBL, dat dit ondersteunt. Door herverkaveling van bedrijven, andere plekken vrijspelen voor milieucategorie IV, ontmengen om opnieuw te kunnen mengen is echt veel ruimte te maken. Zeker als je ook de hoogte ingaat.”
Plekken dichtbij het stadscentrum staan onder de hoogste druk om woningbouw toe laten, en dit wordt gevreesd door de nieuwe gebruikers. Woningbouw is als een invasieve exoot, die veel inheemse soorten verjaagt. Drukt de fictieve waardestijging de bedrijvigheid niet weg?
“Het antwoord hierop is stedenbouwkundige precisie: kennis van het gebied en van de bedrijven, en regels en randvoorwaarden. Gebiedsgerichte publiek- en privaatrechtelijke afspraken over het programma zijn nodig. Voor veel werkgebieden is niet woningbouw de grootste bedreiging, maar de druk op de lagere prijssegmenten. Goedkopere segmenten bedrijfsvastgoed (voor productie-, handel- of transportbedrijven) dreigen in gemengde gebieden te worden vervangen door kantoorachtige bedrijvigheid met een hogere opbrengst per vierkante meter. Een ‘sociale grondprijs’ voor bedrijfsvastgoed kan helpen om ook meer traditionele bedrijvigheid en nieuwe ambachtelijke makers ruimte te geven in gemengde gebieden.”
Oude en nieuwe instrumenten: harde regels worden zacht zonder geld Alle discussies over de verdichting en menging op bedrijventerreinen worden nu jarenlang gedomineerd door problemen van eigenaarschap, kostentoerekening en verschil in korte- en langetermijnbelangen. Hoe komt meer mengen toch tot stand?
Eringfeld: “Er zijn geen afdwingbare regels, maar wel een aantal principes, die de bedrijven helpen om mee te gaan werken. Bijvoorbeeld, dat de herstructurering in principe binnen de bestaande contouren plaatsvindt, en dat niet meer passende bedrijven een betaalbaar alternatief wordt geboden. Bijvoorbeeld in het Hamerkwartier in Amsterdam is begonnen met ontmengen, om daarna weer intensiever gemengd terug te bouwen. Daarvoor was het nodig eerst alle blokkades op te sporen: wat veroorzaakte stress en kon worden opgelost?” Beekmans: “Zonder een goede accountmanager, die de mensen en bedrijven op zijn of haar duim kent, en die vertrouwd wordt, is het heel lastig om bij de bedrijven aan tafel te komen. En dat is nodig om te weten of ze willen investeren, willen blijven of verhuizen, of stoppen. Vertrouwen is ook nodig om tot samenwerking voor duurzaamheid te komen, en tot onderlinge verevening.”
Eringfeld: “Het succes is afhankelijk van de bedrijven zelf, en van de opstelling van de ontwikkelaars, die nieuwe functies gaan realiseren. Gemeentes kunnen in een bestemmingsplan opnemen, dat milieucategorie IV niet meer is toegestaan, maar daar-
WIM ERINGFELD
mee zijn de overlastgevende bedrijven nog niet verdwenen. Het is wel interessant om overeen te komen, dat nieuwe vestigingen in bepaalde segmenten worden afgewezen. Dat is bijvoorbeeld in Strijp-T in Eindhoven gebeurd na een open discussie.”
Beekmans: “Afdwingen is lastig, en leidt tot veel toezicht en administratieve lasten. De effecten van leren, samen rekenen en tekenen, zijn volgens ons groter. Daar kan zomaar uitrollen, dat het voor alle betrokkenen gunstig is voor bepaalde partijen sociale grondprijzen te rekenen om hen aan boord te houden of te krijgen. Overigens: vergeet niet dat er wel degelijk behoefte is en blijft aan plekken waar niet gemengd wordt. De circulaire economie komt nooit tot stand zonder ruimte voor hinderlijke, zware bedrijvigheid. Ontmengde gebieden blijven cruciale schakels in onze economie, die boodschap wil ik wel overbrengen.”
De belofte van regionale planning Jullie maken ook duidelijk, dat verkavelingsruimte nodig is op grotere schaal dan de bestaande terreinen, en dat zonder regionale samenwerking geen uitruil kan plaatsvinden.
Eringfeld: “Gemeenten en regio’s hebben een onmisbare rol. Ze moeten uitdragen, dat ze onbenutte ruimte ook voor bedrijvigheid willen inzetten, en helpen met de analyse van de bestaande terreinen: waar is onderbenutting, waar is stapeling of functiecombinatie mogelijk. Voor stedelijke en regionale herverkaveling is ruimte nodig, en die moet in visies worden vastgelegd. Bijvoorbeeld Zuid-Holland, daar wordt tot 2040 ruimte voor 240.000 woningen gezocht. Een deel daarvan moet binnenstedelijk ook op bedrijventerreinen. Dat betekent wel dat je knelpunten voor herverkaveling op zult moeten lossen. In de regio Eindhoven wordt gezamenlijk gezocht naar de beste plekken voor bestaande en nieuwe bedrijven, en vindt na afstemming ook gedeeltelijke verevening van kosten en opbrengsten plaats. Voor de Metropoolregio Amsterdam moet de ruimte voor herverkaveling worden gezocht in overloopgebieden, zoals Beverwijk en Lelystad. Dat werkt alleen, wanneer daar nu al milieucategorie IV reserveringen worden gemaakt en afspraken tussen gemeenten.”
Nu is er sinds het tijdstip van dit interview veel gebeurd met onze economische vooruitzichten, en daarmee de ruimtevraag van de nabije toekomst. Zal hiermee opnieuw de druk om goed te mengen en verdichten wegvallen?
“Zeker in de Randstad en grotere steden daarbuiten is de ruimtedruk ook op langere termijn een gegeven. Op korte termijn is de druk er misschien even af. De compacte stad, knooppunten en interactie verhouden zich lastig met de anderhalvemeter-samenleving natuurlijk. Maar gaten die gaan vallen in bijvoorbeeld stadscentra lenen zich in veel gevallen prima voor kleinschalige bedrijfsruimte. Het is te hopen dat de overheid er, net als in 2010 en de jaren daarna, niet voor kiest om te bezuinigen na reddingsoperaties. Maar juist de crisis uit wil investeren. Dat zou een uitgelezen moment zijn om te versnellen in al ingezette transities zoals circulaire economie, energietransitie en oplossen van financiële knelpunten voor gemengde gebieden. Eigenlijk een kans die zich op deze schaal niet meer snel voor zal doen”
