Klein wonen in de stad?

Stadswoningen Meesterkwartier Woerden FOTO PETER DE RUIG

Of ruimer in de buitenwijk?

Recent heeft het idee postgevat dat woningzoekenden vooral behoefte hebben aan suburbane grondgebonden woningen in plaats van de binnenstedelijke appartementen die nu een groot deel van het woningbouwprogramma vormen. Dit artikel doet verslag van een onderzoek naar de betalingsbereidheid voor verschillende woningtypen (op verschillende locaties).

Edwin Buitelaar, Jip Claassens, Bart Rijken

Het laat zien dat, wanneer we corrigeren voor woningomvang en de locatie van woningen, appartementen bijna 20 procent duurder zijn dan eengezinswoningen. Op basis hiervan en mede gelet op de verwachte ontwikkeling van eenpersoonshuishoudens is er geen sprake van overma

tige fixatie op de bouw van binnenstedelijke mensen zeggen dat ze willen (stated preferenappartementen. ce) en niet naar wat mensen feitelijk blijken te

Collega Friso de Zeeuw, tot voor kort willen (revealed preference). Ten tweede lowerkzaam bij de TU Delft en woningontwikpen hier twee zaken door elkaar: het vraagkelaar BPD, beweert al langer dat er veel stuk van woningtypen (eengezinswoningen meer behoefte is aan suburbaan gelegen tegenover meergezinswoningen) en de locadaarbij van woningbehoefteonderzoek, tie (hoogstedelijk tegenover suburbaan/perifeer). “Om te voorzien in Het is verstandig die twee uit elkaar te houden, aanwoonwensen moet het gezien ze in praktijk in meerdere combinaties aandeel eengezinshuizen voorkomen. Daarom doen wij hier verslag van een onomhoog” derzoek waarin is gekeken naar de daadwerkelijke betalingsbereidheid voor woeengezinswoningen dan aan stedelijke apvoor de locatie (en andere woningkenmerpartementen. Inmiddels bedient hij zich ken, waaronder woningomvang). ningtypen, gecorrigeerd (zelf) uitgevoerd in opdracht van de NVB Schaduwprijzen van (de Nederlandse Vereniging van Bouwbeappartementen en drijven). De resultaten bevestigen eerdere grondgebonden woningen pleidooien: “om te voorzien in de woonwenEen onderzoek naar de betalingsbereidheid sen moet het aandeel eengezinshuizen in de laat zien wat mensen écht belangrijk vinwoningbouw dus omhoog”. Ze vormen ook den wanneer ze worden geconfronteerd een basis voor de recent uitgebrachte visie met de beperkingen van hun middelen en Klein land, grote keuzes van het collectief keuzeopties. Bij de woningkeuze moet dan Denkwerk, onder leiding van Bernard ter bijvoorbeeld een afweging plaatsvinden Haar, waarin onder andere de conclusie tussen woninggrootte enerzijds en locatie wordt getrokken dat we nu grotendeels de nabij werk en voorzieningen anderzijds. Dit “verkeerde woningen” bouwen en dat er is ook een afweging tussen woningprijzen meer grondgebonden woningen buiten de en transportkosten. stad zouden moeten verrijzen. Via een zogenoemde hedonische prijsana

Het staat eenieder natuurlijk vrij om zo’n lyse kan de betalingsbereidheid per woningpleidooi te houden – al kun je je afvragen of kenmerk worden bepaald. Dit worden ook de ruimtelijke ordening er is om één-op-één wel impliciete (hedonische) prijzen of schade woonwensen van individuele woningzoeduwprijzen genoemd; ze zijn niet ‘expliciet’ kenden in te willigen – maar wij hebben twee omdat er niet in individuele woningkenmerbezwaren tegen de vermeende feitelijke onken wordt gehandeld, slechts in hele woninderbouwing daarvan. Ten eerste gaat het om gen. Schaduwprijzen voor woningkenmereen onderzoek waarin is gekeken naar wat ken kunnen worden berekend doordat

“Een regio heeft een brede waaier aan woningtypen en woonmilieus nodig”

EDWIN BUITELAAR

woningen in hun kenmerken deels overeenbonden woningen. Dit wordt vooral veroorkomen en deels verschillen. Door woningen zaakt door het verschil met rijwoningen, met elkaar te vergelijken kan aan het verniet door het verschil met vrijstaande woschil in kenmerken een prijskaartje worden ningen en twee-onder-een-kap. gehangen. Vooral interessant met het oog op inzicht in

Het woningtype is zo’n kenmerk waarde toekomstige behoefte is de ontwikkeling voor een impliciete prijs kan worden bevan de prijspremie: wordt de betalingsbepaald. Immers je kunt kijken naar het prijsreidheid voor appartementen in de tijd groter verschil tussen appartementen en of kleiner? De resultaten laten zien dat die eengezinswoningen. Wanneer we dat doen, premie op appartementen gedurende de onen verder geen rekening houden met andere derzoeksperiode (2000-2019) is toegenoverschillen, dan is te zien dat appartemenmen. Dit is niet alleen in vergelijking met rijten gemiddeld genomen bijna 25 procent woningen, hiervan is ook sprake wanneer we goedkoper zijn dan eengezinswoningen (Taze afzetten tegen vrijstaande woningen en bel 1, model 1). Maar die vergelijking is niet twee-onder-een-kapwoningen. 3), dan verdwijnt een deel van de prijspreHet beeld dat naar voren “Wordt de betalingsbereidheid voor appartementen groter komt heeft betrekking op Nederland als geheel. Woningmarkten zijn echter regionale markten, waardoor ook prijspremies regionaal zullen verschillen. Wanneer we op Amof kleiner?” sterdam inzoomen dan valt op dat de betalingsbereidheid voor appartementen daar minder helemaal eerlijk. Immers, eengezinswoninden woningen. Dit heeft zeer waarschijnlijk gen zijn gemiddeld groter dan appartemente maken met het relatief kleine aanbod ten. Wanneer we corrigeren voor allerlei grondgebonden woningen tegenover het growoningkenmerken, waaronder woonopperte aanbod van appartementen. Van alle wovlakte, dan blijken appartementen gemidningtransacties in Amsterdam tussen 2000 deld bijna 25 procent duurder dan grondgeen 2019 bestond bijna 90 procent uit appartebonden woningen (Tabel 1, model 2). Echter, menten, terwijl dat in de rest van Nederland we houden dan nog geen rekening met het ruim 27 procent was. Die grotere betalingsfeit dat appartementen oververtegenwoorbereidheid voor grondgebonden woningen is digd zijn op meer centrale locaties en deze in lijn met eerdere constateringen dat gezinplekken hogere woning- en vastgoedwaarnen de stad verlaten in verband met onvolden kennen. Wanneer ook nog eens wordt doende aanbod dat past bij hun huishougecorrigeerd voor de locatie (Tabel 1, model denssamenstelling. groot is dan voor grondgebonmie van appartementen, maar lang niet heDiscussie: bouwen voor de yup lemaal; gemiddeld zijn appartementen nog of familie Doorzon? altijd bijna 20 procent duurder dan grondgeDe betalingsbereidheid voor appartementen

Tabel 1: Regressieresultaten voor de prijs van appartementen

is dus groter dan voor grondgebonden woningen en neemt toe. Dit kan twee dingen betekenen: of er is een intrinsieke en toenemende preferentie voor appartementen boven eengezinswoningen of er is een disbalans tussen het aanbod van en de vraag naar appartementen. Dat eerste is niet zo waarschijnlijk, zeker ook als je naar de woonpreferenties kijkt zoals besproken door De Zeeuw (en Keers). De tweede verklaring – te weinig aanbod in relatie tot de vraag – is waarschijnlijker.

Als je de vraag-aanbodverhouding op de woningmarkt als leidraad voor de ruimtelijke ordening wilt nemen dan ligt het eerder voor de hand om verhoudingsgewijs meer appartementen te bouwen. Uiteraard is het niet of-of. Een (stedelijke) regio heeft een brede waaier aan woningtypen en woonmilieus nodig, daar zal iedereen het over eens zijn. Maar er is in ieder geval geen reden om te veronderstellen dat er, gelet op de behoefte, te veel appartementen zouden worden gebouwd. De gemiddelde betalingsbereidheid laat immers het tegenovergestelde zien. Hierbij moet ook nog eens worden bedacht dat het CBS verwacht dat ruim 85 procent van de huishoudensgroei tot 2050 bestaat uit eenpersoonshuishoudens, een doelgroep met een bovengemiddelde voorkeur voor appartementen.

Dankwoord

Met dank aan Ton Dassen (PBL), Nils Klopper (PBL), Jan Rouwendal (VU), Frans Schilder (PBL) en Jan-Jaap Visser (Provincie Noord-Holland) voor hun commentaar op een eerdere versie van dit artikel. Ook danken we de NVM voor het beschikbaar stellen van de data.

Voor meer informatie over de methodische keuzes en meer voor de meer gespecificeerde resultaten verwijzen we naar de bijlage van de studie Binnenstedelijke appartementen en suburbane eengezinswoningen op: https://www. pbl.nl/publicaties/binnenstedelijke-appartementen-of-suburbane-eengezinswoningen