“Oportunidades de inversión en México”
ÍNDICE Colaboradores Ing. Salvador Sacal Cababie Presidente AMPI Cd. de México Lic. Roberto Boy Pineda Director de Comunicación
Gustavo Delgado Coordinación de Diseño Edición 7, JULIO 2020
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Mensaje del Presidente Abogado experto en temas inmobiliarios TSUNAMI ECONÓMICO DESPUÉS DE LA PANDEMIA INICIATIVA DE MORENA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO NUEVOS ASOCIADOS Y AFILIADOS
Contacto: Tel: 55 5525 8730 ampimex@ampicdmx.mx
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Mensaje del Presidente H
ola Asociados y amigos, en este mes hemos tenido nuevamente que dar una dura batalla para detener la iniciativa de Reformas al Código Civil de la Ciudad de México en lo referente al Arrendamiento. Es la segunda vez que la Cámara de Diputados de la Ciudad de México intenta legislar sobre el tema, el año pasado con respecto al Artículo 60 de la Constitución de los Derechos Humanos para la Ciudad y este año con la iniciativa, en ambos casos, AMPI Ciudad de México ha salido airoso.
“Cuando estás inspirado por algún gran propósito, por algún extraordinario proyecto, los pensamientos rompen las barreras; la mente trasciende sus limitaciones, la conciencia se expande en todas direcciones y te encuentras en un nuevo mundo maravilloso. Las fuerzas, las facultades y los talentos dormidos cobran vida. En ese momento te das cuenta de que eres mucho más grande de lo que jamás hubieras soñado.” Patañjali
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La batalla no fue fácil, es más, fue demasiado desgastante, pero gracias al apoyo de los abogados de AMPI Ciudad de México, a la entusiasta participación de ustedes Asociados y en especial al expresidente Lic. Alfredo Muñoz Montes de Oca y a la presencia permanente en casi todos los medios de comunicación, AMPI Ciudad de México logro para el daño que iba a provocar dicha iniciativa. Una nueva novedad de parte de las autoridades de la Ciudad de México en la Cámara de Diputados de la CDMX, se presentó la Ley de Propiedad de Inmuebles en Condominio para la Ciudad de México, abrogando la antigua ley, pero en ésta, se impone la “prohibición a la Persona Condómina a rentar su inmueble en la plataforma Air B&B”, esta propuesta es incongruente, primero por ser una compra lícita y un negocio lícito, dicha prohibición es violatoria de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; segundo, en el artículo 7
de la propia iniciativa establece “persona propietaria, en los términos previstos en el Código Civil. Por tal razón, podrá vender, dar en arrendamiento, hipotecar, gravar y celebrar todos los contratos respecto de la unidad de propiedad privativa a los que se refiere el derecho común, con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes”. En verdad no podemos entender como los Diputados en sus ocurrencias pueden emitir leyes que violan sus propias disposiciones. También les queremos informar que en la cuestión de capacitación hemos continuado con nuestros cursos gratuitos para los Asociados con casi 80 horas durante el presente mes, las Certificación PIC llevan realizadas casi el 10% del total de Certificaciones realizadas durante lo largo de la historia de iniciadas, el Taller Jurídico con duración de 40 horas capacita a casi 35 Profesionales Inmobiliarios, el Diplomado AMPI-UNAM con un total de 130 participantes dentro del mismo, en total de horas de capacitación es de 120 horas a lo largo del mes. En los eventos mensuales, además de nuestro desayuno, también hemos tenido pláticas tanto a nivel nacional como a nivel internacional, en las primeras nos ha invitado En Concreto de Mariel Zúñiga en la cual se presentó el tema de la iniciativa y en un segundo encuentro con la Directora de la ADI, departimos con los presidentes de APCI, de GIZP y de UPIC en el programa Pulso Inmobiliario; también junto con el Presidente Nacional Roberto Barrios en Tiburones Inmobiliarios y en el plano internacional con los Administradores de
Inmuebles de Argentina, Brasil, Chile. Colombia, Costa Rica, Guatemala, Paraguay, Panamá y Perú, en donde presentamos el tema “La Tecnología 5G en la Administración de Inmuebles”, el cual en total de todos los eventos hubo participación de casi 500 personas en promedio. Cambiamos nuestra página de internet, estamos en proceso de mejorarla para darle una mejor imagen para que los Asociados y el publico en general; cambiamos al mismo tiempo al proveedor del CRM (Easy Broker), esto se debe por que el nuevo portal inmobiliario con el que contamos también nos da un MLS (rentoyvendo.com). Es momento que demostremos la fuerza de AMPI Ciudad de México, todos unidos y por supuesto que AMPI Ciudad de México también requiere de su apoyo para poder paliar la crisis económica que tenemos en puerta. Solo la unión hace la fuerza, es momento que le demostremos a las autoridades de que estamos hechos los inmobiliarios. Este Consejo Directivo hemos actuado en forma responsable, todo para lograr que AMPI Ciudad de México siga adelante con los Objetivos plasmados en los Estatutos. Atentamente Ing. Salvador Sacal Cababie Presidente 2020
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Ernesto Carlos Meana Sariñana Abogado experto en temas inmobiliarios
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uestro querido país México al igual que nuestra ciudad capital, está sufriendo múltiples crisis primordialmente en el tema de la salud, la economía, y el desarrollo social; por no hablar de lo político, que de suyo es lamentable y que será materia de otro artículo. En este inicio del primer trimestre del año 2020, el sector de los “bienes raíces” continúa experimentando un inadecuado crecimiento urbano, no sólo porque los inversionistas en desarrollos inmobiliarios no han tenido la posibilidad de generar más y mejores viviendas de interés medio y por supuesto también de interés social, sino porque las propias autoridades se han encargado de restringir, limitar, condicionar y en muchos casos “congelar” los trámites y procedimientos en las llamadas “ventanillas en las alcaldías” <desde las anteriores delegaciones políticas>, así como respecto a los procedimientos que se llevan a cabo acorde a la competencia normativa en la Secretaría de Desarrollo Social y Vivienda del gobierno de la ciudad; y que no decir por. normativa en la Secretaría de Desarrollo Social y Vivienda del gobierno de la ciudad; y que no decir por supuesto también de la Secretaria de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano del Gobierno Federal. Lo anterior, se traduce en una limitada oferta para los desarrolladores inmobiliarios, que ven mermada así la posibilidad de generar proyectos de construcción, desarrollo eco-
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nómico, y como consecuencia de ello el poder ampliar la política de crecimiento de vivienda que año con año demanda la ampliación de las zonas urbanas, respecto a los diversos estadios sociales <personas de diferente clase y capacidad económica> que por un lado desean adquirir una vivienda patrimonial, y por otro aquellos que solamente desean rentar durante cierto tiempo una propiedad en virtud de que su ubicación dentro del ámbito social solteros o en parejas, en muchos casos es absolutamente nómada y no sedentaria, por lo que han decidido no adquirir y mejor rentar una propiedad. Ante los escenarios ya señalados, nos encontramos sin duda alguna en una contracción inmobiliaria que no permite de manera correcta, natural y ordenada la regeneración propia del intercambio económico en el sector de la construcción de bienes inmuebles de uso habitacional y comercial; y por ende propiciar un adecuado desarrollo inmobiliario a nivel nacional, que toda sociedad debiera tener por su propia naturaleza dado que la economía de México según se ha estimado, se ubica en el lugar 15 a nivel mundial, pero que ahora dadas las circunstancias de índole interno y mundial, se encuentra lamentablemente en grave riesgo de caer en pi-
cada, pese a los augurios positivos que genera un estudio realizado por la institución Bancaria Bancomer BBVA.* En su Informe “Situación Inmobiliaria México”, correspondiente al primer semestre de 2019, BBVA Bancomer considera que el sector de la construcción crecerá este año por arriba del 2% de cumplirse las obras energéticas y de transportes propuestas por el Gobierno Federal, así como por un avance discreto de la edificación productiva. Por otro lado, los servicios inmobiliarios verán un avance de 2.4% en este año gracias al comercio mayorista. Entonces, porque se habla de una contracción económica..¡¡??? que podemos entender en ese sentido: “Una contracción económica es una reducción general de los bienes y servicios en un mercado. ... Tanto la contracción como la expansión económica tienen que ver con los ciclos de producción global de bienes en una economía, mientras que la inflación y la deflación se refieren al ciclo de valorización del tipo de cambio”. La Ciudad de México es una gran metrópoli cuyo movimiento de personas, transporte urbano público, de automóviles, su economía interna incluso la informal, la cual es muy amplia <y que constituye una gran fuente de evasión fiscal en perjuicio del erario federal y de programas sociales, tutelado, viciado y cobijado por la autoridad, para favorecer entre otras cosas a su clientela política> se encuentra en constante y vertiginoso movimiento. Sin embargo, es evidente y claro el observar la existencia contrastante de un limitado movimiento respecto de una oferta inmobiliaria en donde muchas personas desean vender sus propiedades por la situación real por la que atraviesan, (y muchas veces con sobreprecio estimado por la falta de la asesoría profesional inmobiliaria que debiesen tener, lo cual ahoga y dificulta enormemente la posibilidad de su comercialización) con respecto a una poca demanda que se genera día con día para comprar un bien inmueble o rentarlo. (refiero al lector que esta información debe estimarse de manera macroscópi-
ca a nivel nacional). Por ello, es evidente la transformación que se encuentra hoy en día en la vivienda, en donde los núcleos sociales unifamiliares, se han convertido en pluri familiares con un hacinamiento mayor de personas que habitan departamentos y casas ante la falta de oportunidades de empleo formal asalariado y la situación económico - social en que se encuentra contraído el sistema con un 0,1% de crecimiento económico de nuestro país al cierre del año 2019; en donde el Plan nacional de Desarrollo publicado por el Ejecutivo Federal VS una mala política instrumentada por éste en diferentes planes y programas sociales, (sin infraestructura, sin visión, sin realidades, con ocurrencias); incluso limitadas aquellas que se dicen “sociales”, que como lo vemos la mayoría de los mexicanos, a los de escasos recursos; es a quien más les ha pegado la mala planeación de las políticas públicas; han sido negativos. Ahora bien, ante los temas disruptivos que hemos tocado; y no solamente la crisis económica en que nuestra patria está sumergida, sino que de pilón nos viene a pegar el “COVID 19” viene a sumergirnos en situaciones difíciles, de aislamiento, de ajustes internos en nuestra vida cotidiana como seres humanos y otras cosas más que tenemos que enfrentar quienes tenemos la conciencia y la ubicación de la realidad, de cómo están las cosas y cuál es la forma adecuada con la que tenemos que actuar ante una mala planeación o estrategia que el gobierno federal está generando comparativamente hablando con la política de Estado que llevan a cabo países como China, España, Italia o los Estados Unidos. Pensar que no tiene ninguna relación y no tiene nada que ver el problema de este “virus”, con una contracción en el sector inmobiliario, es una fatal equivocación. La realidad económica y los hechos día a día, dicen lo contrario; esos si son otros datos. Sin embargo, considero que sí se hiciese un análisis profundo en ese sentido, y tomando en consideración que ya con antelación ha quedado definido el concepto y significado de lo que es una “contracción económica”;
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luego entonces, es evidente que ante el aislamiento social que por recomendaciones no solamente de hospitales, médicos y personas de la sanidad mexicana que así se han pronunciado, sumado a lo escueto y limitado del pronunciamiento del Gobierno Federal y el de nuestra ciudad, han dado pauta a que no solamente inversionistas, sino personas en general no sólo se mantengan resguardadas por su propia seguridad en sus casas, sino que éstas tratan de buscar al máximo el cuidar sus recursos económicos, y no invertirlos ante una situación tan incierta y disruptiva como puede ser la propia falta de seguridad “de poderse mantener con vida”. Lo antes referido, no es una utopía; son realidades, que tienen estadísticas y evidencias que han sido circuladas en redes sociales, comentarios en notas periodísticas y revistas documentales, videos y otras fuentes de información que llegan a nosotros día con día y que se agolpan e inundan en nuestros teléfonos celulares e Internet, generando angustia, pánico y desesperación en el sector económicamente productivo y activo para la posible adquisición de bienes y servicios, y en este caso no puede apartarse la adquisición por compraventa de Bienes Inmuebles.* *Covid-19 tendrá un impacto mayor que la crisis financiera del 2008: según fuente de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (Cepal). Sumado a la crisis anterior, nos encontramos que a finales del año pasado se publicó en el diario oficial de la Federación la Ley Nacional de Extinción de Dominio, <que provocó la enorme preocupación de varios sectores de la población que ven que esta legislación de índole socialista producto de la política “del llamado foro de Sao Paulo” y de otros instrumentos que la tendencia marcada por el gobierno federal, pueda implicar e implicarse no sólo en la actividad propia del gobernado, sino en sus derechos humanos y en su “garantía de seguridad jurídica y debido proceso” respecto de actos presuntamente delictivos>, sin hacerse a fondo las investigaciones correspondientes por la autoridad competente, lo cual de suyo genera incertidumbre económica para inversión uso y destino del sector de
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los bienes raíces, y puede no solamente imputar una acción de carácter penal sino provocar la figura de la extinción de dominio sobre sus propiedades; de ahí mi crítica que yo he manifestado de manera pública en contra de las plataformas de ocupación del sector de bienes inmuebles que se dan bajo el sistema “Airbnb o el Coliving”, cuya situación jurídica incierta y amorfa, no ha sido todavía controlada, tutelada y adecuada al sistema jurídico formal de nuestra legislación, bastando simplemente ver la inseguridad jurídica con la cual un particular puede poner en riesgo los dos elementos más preciados que un ser humano tiene; su libertad y su patrimonio. Este sector presentó una contracción en el primer semestre del año, por la incertidumbre que generaron los cambios en la ley antes señalada, sumado a una política supuestamente progresista del nuevo gobierno, que todos los días prácticamente culpa e inculpa a los conservadores o a la corrupción del pasado; cuando no se da cuenta que llevan en el gobierno 16 meses contando ya marzo del año 2020, ejerciendo el poder y siendo rector de los destinos económico – políticos de nuestro país. No se puede ni se debe excusarse ni escudarse en la ineptitud de los que ahora manejan la economía, la salud y el desarrollo social, frente a una realidad que implica una pésima planeación de Estado en los diferentes sectores (voz populi). Aunado a ello, a la desaceleración económica del país por diversos factores, y del mundo globalizado; teniendo claro en el ámbito internacional que uno de los elementos que está empujando la crisis económica lo es la ubicación geopolítica de nuestro país, así como las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, aunado a que dichos países son de los transmisores más activos del coronavirus, lo cual ha generado riesgos y propiciado también limitaciones para que México pueda generar un mayor crecimiento en este primer trimestre del año 2020. Pese a las contracciones en la colocación de vivienda y la desaceleración en el ritmo de crecimiento del sector inmobiliario; en general en México, el mercado nacional interno tiene y tendrá a futuro la suficiente fortaleza para revertir la caída de la crisis del petróleo entre Arabia Saudita y Rusia que ha pegado en la
economía de nuestro país y reflejado una devaluación económica del peso frente al dólar del orden de los 23,48 (19 de marzo 2020) pesos por dólar USD, y el desplome de los precios del crudo internacional, lo que coinciden diferentes especialistas en la materia. Todo ello, implica la urgente previsión y reordenación económica del gobierno Federal para buscar una razonable, inteligente y adecuada inversión pública acorde a las condiciones de la economía propia de nuestro país y a la economía mundial. Por su parte el sector privado, deberá hacer lo propio “en cuanto vea el golpe de timón” que el gobierno del Presidente de la República ejecute para buscar así el generar y otorgar confianza a la inversión privada; de lo contrario, estaremos ante una situación muy vulnerable no sólo para nuestro país, sino a la luz de inversiones extranjeras. Es por ello, que la valoración de la opinión de economistas prestigiados en el ámbito nacional e internacional como Ignacio Beteta Vallejo, Gustavo Puente Estrada, y Mario Correa, deben tomarse en consideración y su lectura en publicaciones diversas y artículos en medios de comunicación, son obligados. En lo personal considero que quienes nos dedicamos y trabajamos en el sector de los bienes inmuebles, que por su propia naturaleza “deben de nacer producto de los proyectos de la inversión en la construcción”, tenemos la obligación moral de apoyar e impulsar entre otras a los Organismos Empresariales, a las Cámaras Nacionales de Vivienda y a las Asociaciones Inmobiliarias como la AMPI, para que la economía vuelva a crecer una vez que el COVID 19 haya sido controlado, y con ello se otorguen las garantías suficientes por parte de los gobiernos de los estados, para que el sector de la construcción de inmuebles vuelva a generar su potencial económico y desarrollo que durante décadas y desde el siglo XIX, ha sido un factor importante para el crecimiento económico de México. Definitivamente, no podemos quedarnos con los brazos cruzados
ante esta crisis de salud que hoy genera una contracción en los niveles importantes de nuestra economía. Por ello, debemos unirnos, ser solidarios, buscar mecanismos razonables y adecuados para hacer frente a las implicaciones que en todos los sectores se presentan de nuestra sociedad;
Porque el VIRUS no conoce ni fronteras, ni estadios sociales, religión, ni género.
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El tsunami económico después de la pandemia “Oportunidades de inversión en México”
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ntrando al tema, y tomando en consideración: Que en publicaciones realizadas en el diario oficial de la Federación, el Consejo de Salubridad General los días 30 y 31 de marzo pasado, se pronunció al hacer público un decreto por el cual se estableció como acción extraordinaria para atender la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-Cov2, en el que los sectores público, social y privado deberán implementar diversas medidas, ordenándose la suspensión inmediata de las actividades no esenciales con el fin de mitigar la dispersión y transmisión del virus en la comunidad y así disminuir la carga de enfermedades, sus complicaciones y la muerte en la población residente en el territorio nacional. Ante ello, muchos despachos, empresas pequeñas, microempresas y otras diversas en el sector económico de la producción y servicios, se vieron en la imperiosa necesidad de cerrar sus instalaciones y conducirse bajo los lineamientos de la política del sector salud, al confinamiento con fechas que han sido pospuestas y modificadas por el gobierno federal, por las estadísticas, datos y cifras respecto de las condiciones de salud de la población; a fin de evitar en lo posible el contagio de personas. Por lo tanto, es difícil pensar siquiera en lo general respecto de la planeación estratégica del desarrollo de las actividades comerciales; y en lo particular sobre el mercado inmobiliario de los bienes raíces. Ello tomando en consideración de que existen muchas variables para determinar bajo el modelo económico actual del gobierno de la Ciudad de México y del Federal, ¿cuál
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será el futuro a corto y mediano plazo de los diversos sectores económicos, y cuándo empezarán a funcionar realmente para generar primero ingresos que liberen costos, y posteriormente utilidades? En ese orden de señalamientos, es incuestionable pensar que el futuro de nuestra economía será determinado de manera inexorable por el corto plazo; no se puede especular ni a mediano ni a largo plazo; el mercado de todas las actividades comerciales no lo permite, ya que la demanda de productos y servicios superará la oferta señalan algunos analistas y mercadólogos. Ahora bien,
por lo que respecta al sector de la construcción de los bienes raíces, considero que habremos de implementar y utilizar una mayor y mejor tecnología para conocer la información del sector, con herramientas de primer nivel, para buscar qué personas cuentan con la mayor y adecuada capacitación en diversas materias que permitan tener a un profesional con las mejores opciones para el servicio que se oferta y que es de nuestro interés. Por ahora, tenemos que aplicarnos en hacer una reingeniería de nuestra vida y de nuestras actividades económicas hacia un futuro mejor, eso se llama tener visión; y entre más clara sea ésta, mayor será la posibilidad de transformarla en realidad para nosotros y nuestros clientes: por lo tanto, el esfuerzo dentro de cualquier actividad, deberá definir claramente el cómo lograr que la visión a futuro pueda ser viable y asequible. Después de la pandemia actual, que podemos pensar que exista: crisis u oportunidades…¡¡¡ Definamos primeramente que entendemos por crisis…. la crisis es una situación real e inesperada que se presenta con un alto nivel de incertidumbre y que afecta a las actividades básicas de la economía, del sector financiero, de la educación, al sector productivo, a las empresas, a personas físicas con actividades empresariales independientes, (como son las pequeñas y medianas
empresas), y que requiere de medidas urgentes para contenerlas y solucionarlas lo antes posible. La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios ; también está consciente y ve con preocupación ésta situación económica que sin duda repercutirá en el crecimiento del desarrollo de la vivienda de casa habitación, oficinas y del sector industrial a nivel nacional. Por mi parte estimo que habrá un decrecimiento de la inversión de muchos desarrolladores que han venido generando producto inmobiliario de oficinas, puesto que muchas empresas, pequeños empresarios, profesionistas y profesionales en diferentes ramas de las actividades comerciales no apuestan a esos proyectos de inversión , y por ello verán mermado ese posible crecimiento; y por lo tanto reducirán la inversión por la poca demanda de rentabilidad de metros cuadrados a nivel de las grandes ciudades. Por lo que respecta a la vivienda, ésta se encuentra sufriendo una crisis, puesto que se ha transformado de ser unifamiliar , a una vivienda plurifamiliar de dos o más familias en un solo lugar: Factores: (desempleo, ruptura familiar, padecimiento de alguna enfermedad que se prefiere tratar en el hogar y no en clínica u hospital etc.)
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INICIATIVA DE MORENA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO dadores acudiendo a los tribunales para exigir el legítimo pago de sus derechos de renta, así como la recuperación de sus inmuebles y, seguramente no volverán a rentarlos sin las suficientes garantías de cobro y, muy probablemente, más caro. Todo esto en prejuicio de las personas a las que quieren ayudar con la inciativa. La tutela del Derecho Humano a la Vivienda corresponde al Estado, no a los ciudadanos que ofrecen un servicio a la sociedad, para el cual invirtieron sus ahorros y, muchas veces, reciben por éste su único sustento. •Comenzaré con decirles que diversos grupos sociales, basados en sus encuestas, sobre pérdida del empleo y poder adquisitivo de los arrendatarios ocasionado por la pandemia de Covid-19, y sobre desalojos por falta de pago, hicieron llegar a la Diputada Martha Soledad Ávila Ventura, Coordinadora de Morena en el Congreso de la CDMX, y a la Diputada Valentina Valia Batres Guadarrama, también de Morena, una sugerencia de iniciativa que dichas Diputadas de Morena adoptaron y suscribieron como iniciativa con proyecto de decreto, por el que pretenden modificar y adicionar diversos artículos del Código Civil de la Ciudad de México, pero en el fondo lo que estas organizaciones o grupos buscan es ir más allá, pretenden instalar en la agenda legislativa una Ley Inquilinaria. Será que como en esta sugerencia de iniciativa en la pretendida nueva Ley se incorporarán también hipótesis de no pago, ni desalojo de las viviendas en renta?. Si la sociedad no lo impide, veremos pronto a miles de arren-
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•El proyecto de decreto, pretende reformar el artículo 2398 párrafo segundo y adiciona un párrafo segundo, también adiciona los párrafos segundo y tercero al artículo 2406, además de agregar los artículos 2406 bis, 2425 bis y 2431 bis. •Estos cambios se sintetizan en los siguientes puntos: ARTÍCULO 2398.- El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto, aun cuando las partes le dieren, ya sea de manera oral o escrita, una denominación o nombre diferentes. El arrendamiento de vivienda es un contrato mediante el cual se coadyuva al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un precio cierto a favor de la parte arrendadora.
El arrendamiento de vivienda no podrá ser menor a tres años, salvo por disposición expresa de la parte arrendataria. (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo por causa del Covid-19, En este supuesto, a mayor plazo, mayor riesgo, y a mayor riesgo mayor precio). ARTÍCULO 2406.- El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que éstos sean consecuencia directa de aquella. Tratándose de arrendamiento de vivienda, la omisión del contrato escrito impedirá la procedencia del juicio de desocupación, aún por incumplimiento del pago de la renta. (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo por causa del Covid-19, sino con una norma injusta que implica no poder recuperarse el inmueble). De igual manera, el arrendador perderá su derecho a conservar el depósito en caso de recisión anticipada del contrato por parte del arrendatario, o de una cantidad equivalente al mismo en caso del término temporal del mismo. (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo, sino con la pérdida del derecho de garantizar el adecuado uso del inmueble). ARTÍCULO 2406 BIS.- En caso de ausencia de contrato escrito en materia de arrendamiento de vivienda, se considerará, para todos los efectos legales, que las partes acordaron una relación arrendataria, cuando se acredite la existencia de una ocupación consentida en inmueble propio por parte de un tercero, a cambio de un pago cierto. (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo por causa del Covid-19 y deja fuera el mandato o a quienes aún no escrituran su propiedad y la quieren rentar).
Para el caso de controversias de arrendamiento derivadas de las circunstancias que menciona este artículo, bastará la protesta de decir verdad para ejercer acción por alguna violación a las cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento de vivienda, sin detrimento que las partes deban acreditar sus dichos durante el juicio, y sin menoscabo de lo establecido en el artículo 2406. ARTÍCULO 2425 BIS.- El arrendatario de vivienda tiene derecho: I. A que no se le exija más de un mes de anticipo para el arriendo del inmueble; (Y el libre mercado? Y los inmueles que tienen un mayor riesgo de deterioro?). II. A que no se le solicite fianza o algún tipo de propiedad inmueble como garantía; (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo por causa del Covid-19. Y dónde queda el texto del artículo 2055 del CC que prevee la fianza, prenda o hipoteca?. A mayor plazo, mayor riesgo, y a mayor riesgo mayor precio). III. No ser víctimas de desocupaciones arbitrarias, ilegales y/o forzosas; IV. En caso de desocupaciones ordenadas judicialmente, deberá notificarse de la diligencia con una anticipación de dos meses contados a partir de la fecha de notificación; (Justicia retardada es justicia denegada). V. En caso de personas con discapacidad, mujeres víctimas de violencia, embarazadas, personas indígenas, inmigrantes, personas en asentamientos informales, niñas, niños, y otros grupos que así lo requieran, a que no se realice ninguna desocupación sin la presencia de personal que brinde la asistencia psicosocial o de cualquier otro carácter, pertenecientes a las instituciones encargadas de atender su situación particular; (obligación del Estado). VI. En caso de desocupaciones ordenadas judicialmente, a acceder, en caso de no contar con otras alternativas de vivienda adecuada, a refugios temporales adecuados y a solicitar a las autoridades correspondien-
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tes, su incorporación a los programas de vivienda, así como a todas las medidas disponibles para evitar una situación de calle; (obligación del Estado). VII. A acceder a los mecanismos de solución de controversia en casos fortuitos que requieran un replanteamiento de las condiciones del contrato, de conformidad con lo establecido en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal. (no es necesario agregarlo porque ya es un derecho de cualquier inquilo). ARTÍCULO 2431.- Si por caso fortuito o fuerza mayorse impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato. ARTÍCULO 2431 BIS.- De conformidad con lo dispuesto por el artículo 1796 de este Código, en caso de emergencia nacional, desastres naturales, declaratorias de emergencia ambiental, natural o sanitaria, así como cualquier otra situación de fuerza mayor que paralice las actividades económicas e impida al arrendatario el cumplimiento del contrato, podrá solicitar al arrendador la renegociación transitoria o definitiva de las condiciones del contrato de arrendamiento. (el artículo 1796 del CC ya contempla esa hipótesis). Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, podrá recurrirse a los mecanismos previstos en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal. •Como hemos visto, estas modificaciones y adiciones se hacen a artículos del apartado general del arrendamiento, y no hay ninguna modificación al artículo 2,448 relacionado con el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, de tal suerte que
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estas disposiciones aplican en general a cualquier arrendamiento, lo que es contradictorio e incongruente con la exposición de motivos de la inciativa. •De la lectura de la iniciativa, es evidente que tiene un sentido y la propuesta de las Diputadas está redactada de otra forma, situación que se contrapone con lo previsto en el artículo 28 de la Ley de Participación Ciudadana de la CDMX. Más adelante señalaré porqué? •El actual marco jurídico ya resuelve la situación de emergencia económica ocasionada por la pandemia. No lo hagamos más complejo e inviable. •Además de la incongruencia existente en la iniciativa, resultan ilegales los cambios propuestos, por las razones que ya han quedado señaladas, pero además, de aprobarse ésta, sustentada en los efectos económicos de la pandemia del Covid-19, como se hizo, se entiende que, ante las actuales condiciones económicas, aplicarán tales disposiciones a contratos o relaciones contractuales vigentes, celebrados con anterioridad a la iniciativa, es decir, con efectos retroactivos, lo que viola el principio de irretroactividad de la ley, consagrado en el artículo 14 constitucional. •Pero existe otra preocupación, que se centra en el debate del Futuro de la Vivienda en la CDMX, del cual, el actual Gobierno debe ser garante, promotor y facilitador. Sabrá o estará consciente la Jefa de Gobierno de los efectos negativos que, de prosperar esta inciativa, se generarán en el sector de la Vivienda en la CDMX? Y, en este mismo sentido, qué efectos producirá en el ánimo de los arrendadores e inversionistas y constructores de vivienda en renta, si vuelve a la escena la intención de una Ley Inquilinaria con estas características? •Esta pregunta surge porque el pasado 25 de junio, se publicó en la Gaceta Oficial, el
Acuerdo por el se aprueba la Actualización del Programa Especial de Regerenación Urbana y Vivienda Incluyente 2019-2024. Uno de los puntos que destacan de dicho Acuerdo es que se incluyen modalidades al Programa para permitir que el destino de los proyectos sea la venta, renta o el otorgamieto a titulo gratuito de la vivienda incluyente al Gobierno de la Ciudad. Ejemplo: (Renta mensual no mayor a 2 UMA´s por m2. UMA año 2020 de $86.88 x 2 = 173.76 x “45m2 = $7,810”). En venta no podrá ser superior a 217 UMA´s $14,946.96 x 45 = $672,613.2.
organizado por la CMIC Ciudad de México, denominado “Planeación para el Desarrollo Sustentable de la Ciudad de México”, la Jefa de Gobierno informó que la construcción en la Ciudad de México sería el motor de la reactivación económica y anunció las siguientes medidas: 1. Disminución en los tiempos para los trámites de nuevos proyectos incluyendo al respecto, a los titulares de Medio Ambiente, Movilidad, Desarrollo Urbano, Sistema de Aguas. Y que las consultas vecinales no son para un si o un no, sino para escuchar a los •En el acuerdo se establece que: vecinos sobre el impacto tratándose de granCorresponde a las autoridades tomar las medi- des proyectos. (Polígonos de Actuación). das para que las viviendas reunan condiciones 2. Programa Especial de Promoción de la Vide accesibilidad, asequibilidad, habitabilidad, vienda Social, que incluye 4 estrategias: adaptación cultural, tamaño suficiente, diseño y -Vivienda Social a cargo del INVI ubicación seguros, que cuenten con infraestruc- -Programa de Regeneración Urbana y Vivientura y servicios básicos de agua potable, sanea- da Incluyente y sus 11 Corredores Urbanos miento, energía y servicios de protección civil -Utilizar el Fondo del Infonavit para el desarroque favorezca la integración social, acorde con llo de Vivienda lo establecido en la Constitución Política de la Programa Especial de Desarrollo de VivienCiudad de México, y corresponde a la SEDUVI da con la paraestatal Servimet. formular los Programas Sectoriales y Especia- 3. Generar 250,000 empleos directos. les de Vivienda. Tiene como uno de sus objetivos diseñar in- Mi perspectiva a la pregunta anterior, es que centivos para generar mayor inversión privada de saber sobre esta iniciativa, la Jefa de en vivienda incluyente, respetando los usos de Gobierno tiene una decisión relevante que suelo, disminuyendo su costo, con el objetivo tomar, esperemos que le lleguen a tiempo, de brindar vivienda adecuada a un mayor nú- a través de la Consejería Jurídica las múltimero de personas. ples opiniones de abogados, investigadores Las líneas programáticas planteadas para pro- del derecho, académicos, notarios públiducir vivienda incluyente son: cos, diputados, empresarios, inversionistas, Recuperar inmuebles de alto riesgo en el constructores, propietarios de inmuebles en Centro Histórico renta, asociaciones de profesionales inmo Regeneración de corredores urbanos biliarios y de miles de ciudadanos que se Reciclamiento de zonas industriales y han expresado a través de foros, medios deterioradas de comunicación impresa, radio, televisión Las zonas y corredores para el 2020 y en internet, que han manifestado su posison: Centro Histórico, Eje Central, San Antonio ción y desacuerdo con dicha iniciativa, por Abad, Hidalgo (México-Tacuba), Ferrocarriles ser, como ya lo he explicado, incongruente, Nacionales (Rio Consulado-Camarones), Re- ilegal, inviable y además desinsentiva la informa Norte, Chapultepec, Insurgentes Norte, versión privada de vivienda en renta, indisAtlampa, Vallejo, Tacubaya y Zona Rosa. pensable para satisfacer el déficit de vivienda adecuada en la Ciudad de México, lo que Asimismo, el 29 de junio, en el marco del Foro resulta contrario a su iniciativa de diseñar
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incentivos para generar mayor inversión privada en vivienda incluyente, como se establece en el Programa Especial de Regerenación Urbana y Vivienda Incluyente 2019-2024.
En ese sentido, el artículo 30 de la Ley de Participación Ciudadana establece que la iniciativa se hará del conocimiento del pleno y se turnará a la Comisión de Puntos Constitucionales e Iniciativas Ciudadanas con opinión Al respecto, en el Foro de Conusulta Ciudadana de la Comisión competente en el tema. del pasado día 13 de julio, organizado por la Comisión de Administración y Procuración de Jus- De tal suerte que la Comisión competente, ticia, el Presidente de AMPI Ciudad de México que es la de Administración y Procuración hizo una amplia exposición de las razones por de Justicia, que convocó al Foro Legislativo las cuales esta iniciativa deberá ser rechazada. A Vivienda y Arrendamiento en tiempos de Coesos argumentos yo agrego el siguiente: vid 19, ya escuchó a los diferentes expertos en la materia, incluyendo a los promotores La Constitución Política de la Ciudad de México de la sugerencia de iniciativa, que dichas Dien su artículo 30, numeral 1, inciso e y la Ley putadas de Morena adoptaron y suscribieron de Participación Ciudadana de la CDMX en su como iniciativa con proyecto de decreto, por artículo 7 apartado A, punto I establecen, como lo que deberá emitir la opinión respectiva, tomecanismo de democracia directa, la Iniciativa mando en cuenta la incongruencia, ilegalidad Ciudadana. Por su parte, el artículo 28 de dicha e inviabilidad de la sugerencia con carácter Ley precisa que la ciudadanía puede presentar de iniciativa y decreto. al Congreso proyectos de modificación, reforma, derogación o abrogación de leyes, y requie- A mayor abundamiento, el articulo 31 de la re para ello algunos requisitos, como la repre- multicitada ley señala que la Comisión o las sentación de los nombres, firmas, claves de las Comisiones Dictaminadoras verificarán el credenciales de elector de un mínimo de 0.13% cumplimiento de los requisitos establecidos de las personas inscritas en la lista nominal de en la supracitada ley, (TODOS LOS REQUIelectores de la ciudad. Precisando dicho artícu- SITOS YA SEÑALADOS) solicitando al Instilo que el órgano parlamentario no podrá asumir tuto Electoral la verificación del porcentaje de la redacción ni la responsabilidad sobre la viabi- ciudadanos requeridos; en caso de que no se lidad de la iniciativa. Lo que sucedió en el pre- cumpla dicho requisito se desechará la inciasente caso. Lo anterior es así, porque la iniciativa tiva presentada, lo que deberán hacer dentro la fundamentan las Diputadas en el artículo 30 de los siguientes 15 días hábiles, a la fecha numeral 1, inciso b, que las falculta a iniciar leyes de su presentación, es decir, esto deberá suo decretos, pero de la exposición de motivos de ceder a más tardar el próximo día 29 de julio. la misma iniciativa presentada por ellas, así como Pero puede ser antes. su participación ante la Comisión de Administración y Procuración de Justicia y la de los diversos Concluyo con dos notas: grupos sociales que la realizaron, se desprende 1.Los Ciudadanos confiamos en nuestras auque la motivación, la explicación de la situación toridades y deseamos que la Jefa de Gobierno mundial y nacional por el Covid-19, la fundamen- escuche todas las voces. tación legal de la vivienda de alquiler durante el 2.El Congreso de la Ciudad de México tiene una Covid-19, los mecanismos de solución de contro- prueba: entender razones. versias y la propuesta de reformas y adiciones al Código Civil fue inicialmente planteada por un grupo de Ciudadanos, pero fue redactada por las Diputadas en diferentes términos y con una iniAlfredo Muñoz Montes de Oca ciativa con proyecto de decreto. Vicepresidente de Asuntos Jurídicos AMPI
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MARIO ANTONIO SAN MIGUEL HERRERA Egresado de la Universidad LA SALLE con la licenciatura de Administracion de Empresas, cuenta con 5 años de experiencia en el ramo inmobiliario, se inició con un negocio familiar en renta de departamentos y casas vacacionales, colabora en Quality Progreso y en Kabil Inmobiliaria como asesor y actualmente está en la empresa ADOQUIN INMOBILIARIA con el cargo de Director General, su socio recomendante es el licenciado Felipe Cuevas Peña director de la empresa COLDWELL BANKER BEST y es miembro del Consejo de Directores de AMPI CDMX 2020.
IVVONE COLIN VEGA Egresada del Instituto Politécnico Nacional con la Licenciatura de Administracion Industrial, tiene 20 años de experiencia en el ramo inmobiliario, inmuebles selectos inmobiliarios propios finales 2013-actual directora, corretaje de inmuebles del sector residencial y comercial en CDMX, zona Metropolitana. Así como en varios estados de la republica, dominio de actividades de venta y prospección, asesoría crediticia en la individualización para adquisición de vivienda del segmento medio residencial a residencial plus, comercial y turístico. Dominio de esquemas hipotecarios del mercado de banca de primer y segundo piso, conocimiento de todo el proceso de titulación y de flujo notarial hasta la formalización y firma de la compra venta de los inmuebles, su socio recomendante es la licencianda Yazmin Robledo Manzur directora de la empresa ISI Brokers y miembro del Consejo de Directores de AMPI CDMX 2020.
ALEJANDRO MEYER FELDMAN (AFILIADO) Egresado del Tecnológico de Monterrey con la carrera de Mercadotecnia, tiene 30 años de experiencia en el ramo inmobiliario, ha sido asesor inmobiliario en las empresas de PAK Construcciones, en Remax Norte fue director, Uninmobiliaria y actualmente se encuentra en la empresa de Zenix Servicios Inmobiliarios con el Sr. Isaac Holoschutz Yutkewich.
