Vastgoedmarkt januari 2020

Page 1

Retail Onduidelijkheid over toekomst Hudson's Bay-panden ČŤČœȢȤȊČœ Ęą

Transformaties: De toekomst van leegstaande bankkantoren ČŤČœȢȤȊČœ ĘŞĘŻ

Thema regelgeving: J Wat verandert er voor u in 2020? ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘŤ J Hoe regeldruk vastgoedmarkt toeneemt, ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘŻ

LCCTICPI LCPWCTK YYY XCUVIQGFOCTMV PN

WWW.ADHOCBEHEER.NL

Kleine woningbelegger opgejaagd door regels

-NGKPG RCTVKEWNKGTG DGNGIIGTU \WNNGP JGV OQGKNÄŽ MGT MTÄŽ IGP QR FG YQPKPIOCTMV 1XGTJGFGP MQPFKIGP PKGWYG TGIGNU CCP QO MQRGTU GP JWWTFGTU VG DGUEJGTOGP 8QQTCN #OUVGTFCO MQPFKIV FTCUVKUEJG OCCVTGIGNGP CCP QO YQPGP DGVCCNDCCT VG JQWFGP 6TKUVCP %CRKVCN 2CTVPGTU JGGHV PCOGPU JGV HQPFU %%2 .. UCOGP OGV \ÄŽ P NQMCNG QRGTCVKQPGNG !

Amsterdam wil in de strijd tegen het duur verhuren van nieuwe of getransformeerde koopwoningen (buy-to-let) maatregelen nemen, zodat deze woningen alleen nog maar door de koper zelf bewoond kunnen worden. De gemeente wil zo een rem zetten op de trend dat huizen worden gekocht om daarna direct te verhuren. Op deze manier kunnen mensen die een huis willen kopen om daar zelf te gaan wonen meer aan bod komen. Het afgelopen jaar nam de krapte op de woningmarkt nog steeds toe. De maatregel geldt alleen voor woningen die nog gebouwd moeten worden en zowel voor nieuwbouw als voor ‘transformatie’ van bijvoorbeeld kantoren naar woningen. Bij nieuwbouw kan de gemeente via de erfpachtvoorwaarden ingrijpen, maar in de bestaande woningvoorraad kan dat niet. Om kopers te verplichten zelf in een bestaande woning te gaan wonen, moet de landelijke wetgeving aangepast worden. Eerder nam de gemeente Amsterdam al

maatregelen voor een betere verdeling van nieuwbouw voor huurwoningen. Valentijn Leijh, advocaat bij Dentons met als specialisatie ruimtelijk bestuursrecht, signaleert in de Amsterdamse Huisvestingsverordening meer en strengere regels voor bed & breakfasts, kamerverhuur, inwoning en vakantiehuur. Voor kamerverhuur gaat vanaf 1 april 2020 een quotum gelden per wijk en pand. Daarnaast zullen huurders over een individueel huurcontract moeten beschikken en moeten huizen met vier of meer kamers direct voldoen aan de gestelde geluidseisen. Verkamering van een woning in zes of meer kamers is alleen nog maar toegestaan als de woning daarvoor geschikt is. IVBN, de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers in Nederland, ziet andere problemen voor particuliere huizenverhuurders en die spelen ook buiten Amsterdam. Particuliere huizenverhuurders worden hard geraakt door het terugvallen van de maximale huur-

niveaus. Andere regelgeving waar particuliere woningverhuurders mee te maken krijgen is de mogelijke verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers die bestaande koopwoningen opkopen en die gaan verhuren (buy-to-let) en de inperking voor particulieren van box 3. De aangekondigde (financiĂŤle) beperkingen ten spijt ziet een groeiend aantal geldverstrekkers brood in de markt voor buy-to-let, zo meldt hypotheekadviesorganisatie De Hypotheekshop. Intussen kennen bijna tien geldverstrekkers een verhuurhypotheek: ING, Rabobank, NN, NIBC, Woonfonds, Lloyds, Dynamic Credit (label van bijBouwe) en Domivest. De markt voor verhuurhypotheken zou naar verluidt jaarlijks tussen de 1,8 en 3,5 miljard euro bedragen.

NKIV XNCMDÄŽ JGV EGPVTCCN UVCVKQP KP 4QVVGTFCO GP JGGHV EKTEC O² XGTFKGRKPIGP FKG FQQT 3 2CTM QR DCUKU XCP GTHRCEJV YQTFV IGÇZRNQKVGGTF +P KU GGP FGGN XCP JGV IGDQWY IGTGPQXGGTF

‘Hudson’s Bay liet de boel professioneel klappen’ De Canadese warenhuisketen Hudson's Bay heeft zijn Nederlandse activiteiten professioneel ten onder laten gaan. Dat zegt Paul Bremmer. Het hoofd commercieel beheer van Kroonenberg Groep kijkt terug op de vier maanden tussen de aankondiging van het vertrek van Hudson’s Bay uit Nederland en het faillissement van zijn Nederlandse dochter. ‘De hele gang van zaken ziet eruit als een scenario bedacht door een insolventie-advocaat. Om de tafel gaan met de werknemers om de rust te bewaren zodat er via de uit-

verkoop nog geld binnen kan komen. Daarna bewust aansturen op een faillissement. Volgens mij hebben ze de organisatie professioneel laten klappen’, aldus Bremmer. Vooruitblikkend zegt het hoofd commercieel beheer van Kroonenberg Groep: ‘We gaan ons beraden over hoe we dit traject verder zullen aanpakken. Er ligt immers een huurgarantie.’ Kroonenberg Groep verhuurt aan Hudson's Bay 4.300 m² in de Kalverpassage in Amsterdam en 17.000 m² in winkelcentrum de Barones in Breda.

Ingezonden mededeling

DHG verkoopt logistieke portefeuille voor 245 mln Logistiek vastgoedontwikkelaar DHG heeft de portefeuille Logchain Two van 196.000 m² verkocht voor 245 miljoen euro. De Duitse belegger Hansainvest Real Assetsis kocht de objecten voor zijn fondsen Hansaeal 2 en Hansa Europe Logistic Fund. De portefeuille bevat vijf distributiecentra: - Smartlog Ridderkerk: 50.000 m², volledig verhuurd aan Tigers International Logistics voor 10 jaar.. - Smartlog Amsterdam: 45.000 m², volledig verhuurd aan Logwise Amsterdam, voor 15 jaar. - Smartlog Nieuwleusen: 38.000 m², volledig verhuurd aan Westerman Logistics voor 15 jaar;

- Smartlog Den Haag: 52.000 m², deels verhuurd aan Medux, Boemer en The Insectory voor 15 jaar; - Riverdale DC Nootdorp: 11.000 m² volledig verhuurd aan Riverdale voor 15 jaar. De totale netto huur van de portefeuille bedraagt 11,2 miljoen per jaar en de huurcontracten hebben nog een gemiddelde looptijd van 12,2 jaar. De levering vond eind december 2019 plaats. Eerder dat jaar verkocht DHG al Smartlog Rotterdam 2 van 115.000 m² voor 142 miljoen euro aan Real I.S.. Ook verkocht DHG de portefeuille Logchain One, bestaande uit drie Smartlog-locaties van in totaal 130.000 m² aan Patrizia Immobilien voor 131 miljoen euro.

SOLID & AMBITIOUS %##" " % %# $ & + % ! ' (& #$ ' ) " ( &) &' " )##% *#" " * " " " * % " &'% ) " #"' "( " % " #$' ! "& " #"'* " * ' ' % " % " ! "' % + " * ' )##% &' # ' ' " " ) &' # ! % ## " #!!(" ' %#! $% & "' % " * ) " "( ! " & " ) " #"+ $%# ' " #$ + )##%$ "

PROVADA PROPTECH CHALLENGE

2020 De inschrijving is geopend! Grijp je kans, doe mee aan de Challenge en maak kans op een wildcard voor 3 dagen PROVADA op 16, 17 en 18 juni 2020! Heb jij een technologiebedrijf met een oplossing voor de vastgoedsector? Wil je in contact komen met vastgoedbeslissers bij beleggers, projectontwikkelaars of gemeentes? Ga naar de website www.provada.nl voor de voorwaarden en inschrijving.

PROVADA FUTURE is het podium voor technologische innovaties & inspiratie van een van de grootste Europese vastgoedbeurzen, met meer dan 26.000 bezoekers, ongeveer 300 standhouders en 20.000 vierkante meters in de RAI Amsterdam.

www.provada.nl

3+7<+92 Vastgoedmarkt

>>> =+:;08.-6+94; 75

! % # !&

# $% % #

Regels, regels, regels

&($ In verzorgingsstaat Nederland wordt wel eens vergeten dat de overheid er voor zijn burgers is in plaats van andersom. Accountantskantoor Deloitte berekende een tijdje terug dat de gemiddelde Nederlander tot 16 juni voor de fiscus werkt. Pas wat je erna verdient, mag je zelf houden. Geen rooskleurige gedachte, zo aan het begin van het jaar.

! !! !" (! # %

( $% !" # !!% $ !&(

Maar laten we positief beginnen. We krijgen veel terug voor die 300 miljard euro die we jaarlijks met z'n allen overmaken. Goede zorg, sociale zekerheid, onderwijs, een rechtssysteem, politie, defensie, dijkbewaking en snelwegen zonder gaten in het asfalt. Een overheid die gewend is zo goed voor zijn burgers te zorgen, heeft de neiging zich overal mee te bemoeien. Werknemers moeten worden beschermd tegen werkgevers (ironisch genoeg is de overheid zelf de grootste werkgever), weidevogels moeten worden beschermd tegen bouwplannen en huurders moeten worden beschermd tegen verhuurders.

& #!" " % '!!# & % * % '!!#

! $%

# % %! ! $% ' " & $ ! $ )

Al die goede bedoelingen zijn de laatste decennia op steeds meer plekken doorgeslagen in bemoeizucht die burgers dwarszit in plaats van beschermt of verder helpt. Ondernemers klagen al jaren over de toenemende administratieve rompslomp. Maar ook zorgpersoneel, leraren, agenten en boeren hebben veel te maken met een steeds grotere regeldruk. Ook de bouw- en vastgoedsector ontsnapt niet aan de regelzucht van de overheid. Een gemiddeld bouwproject duurt in Nederland tien jaar. Dat is acht jaar bureaucratie en twee jaar bouwen. Grote makelaarskantoren moeten iedere komma verantwoorden bij de accountants en beleggers krijgen steeds meer te maken met eisen voor betaalbaarheid, veiligheid en duurzaamheid van het vastgoed dat ze verhuren. Bij al die regels werden recent de pfas- en stikstofnormen nog eens uit de hoge hoed getoverd. 'Nederland heeft een reset nodig,' zei Vastgoedman van het jaar Daan van der Vorm onlangs in een interview met Vastgoedmarkt. Even de stekker eruit trekken is bij veel huiselijke computerproblemen dikwijls een goede remedie, maar hoe doe je dat bij een bureaucratische moloch met bijna ĂŠĂŠn miljoen ambtenaren en waar jaarlijks honderden miljarden in worden rondgepompt? Premier Mark Rutte kan in zijn Torentje niet even op Ctrl-Alt-Delete drukken en een nieuw spelletje Sim City beginnen. Wat zou helpen is een vereenvoudiging van de huidige systemen. Deels is dit kabinet daarmee begonnen door de hervorming van het belastingstelsel en de arbeidswet, maar dat is niet genoeg. De stikstofcrisis liet zien dat er genoeg (goed bedoelde) wetten en regels zijn die meer kwaad doen dan goed.

(! %# $ !# % $ %!#

% # #! % # ' ( ) $ % '

% $% '

Wat in elk geval niet moet gebeuren, is dat er nóg meer regels bijkomen – zoals een gasverbod terwijl er nog helemaal geen goede alternatieven zijn. Ook dit jaar komen er weer nieuwe regels bij voor de vastgoedmarkt. In dit nummer zetten we ze voor u op een rij. Opdat u goed bent voorbereid en niet weer wordt verrast zoals vorig jaar met de stikstofcrisis. Want vergeet niet: de overheid is in het leven geroepen om burgers te dienen en niet andersom. 188/-9.-+,;.<9 :.9=++:=+7-.95++7 =+46.-2+7.; 75

#& #$%# $ % $ " #$!! *

Ingezonden mededeling

! & $

Vastgoed Exploitatiewijzer Uw gids voor vastgoedtaxaties en exploitatielasten Met de Vastgoed Exploitatiewijzer schat u snel en nauwkeurig

%! # !&%

#& & ( %

de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van

#& #

beleggingsvastgoed in.

' $% ! # % %!

Negen categorieĂŤn gebouwen met in totaal ruim 110Â gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een beknopte omschrijving en alle relevante gegevens. Uw voordelen: Q

snel en makkelijk de exploitatielasten berekenen,

Q

nauwkeurig bepalen herbouwwaarde,

Q

zelf selecteren welke onderhoudskosten van belang zijn,

Q

uitgebreide invoermogelijkheden,

Q

gebaseerd op de kostendatabase van Bouwkosten,

Q

verkrijgbaar als boek en online.

Ga voor meer informatie en uw bestelling naar vakmedianetshop.nl/exploitatiewijzer of neem contact op met 088 58 40 600.

NIEUW Editie 2019

J

/// . +, ( & *$, '%

Vastgoedmarkt # '- *"

Woningnood: ‘Kabinet, pak nu de regie’ *GV VGMQTV CCP YQPKPIGP KP FG ITQVG UVGFGP YQTFV UVGGFU PĎRGPFGT #CP FG DQXGPMCPV XCP FG OCTMV TĎ\GP FG RTĎ\GP FG RCP WKV KP JGV UNKP MGPFG DGVCCNDCTG UGIOGPV XGTFTKPIGP \KEJ FG MQRGTU /CMGNCCTU XGTGPKIKPI 08/ URTGGMV KPOKFFGNU XCP YQPKPIPQQF In twee jaar 82 procent waardegroei realiseren. Dat is de inzet van een belegger bij de verkoop van een rijtjeshuis in Amsterdam-Zuid. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat de woning net achter de Apollobuurt in januari 2018 voor 850.000 euro werd gekocht door Variavastgoed van vastgoedondernemer Rogier Wijsmuller. De woning is gerenoveerd getuige de advertentie op Funda. Zo werd de fundering hersteld, kwam er een walk-in-closet en een keuken met luxe inbouwapparatuur. Het is volgens Gert-Jan Bakker van het Amsterdamse platform !Woon niet de eerste keer dat de woning sinds de renovatie te koop wordt gezet. In november 2018 stond de woning ook al te koop, toen voor 1,3 miljoen euro. ‘In sep-

tember 2019 was het overigens nog 1,7 miljoen, maar daar is kennelijk geen koper op afgekomen’, aldus Bakker. ‘Nu is de woning in de markt gezet voor 1,55 miljoen euro. Hoewel de vraagprijs nu weer iets lager ligt is dit wel een schoolvoorbeeld van hoe vastgoedhandelaren met woningen speculeren. Deze woning ligt in het topsegment, maar dit speculatieve handelen vindt ook op grote schaal plaats met gewone woningen voor de middeninkomens. Het drijft de prijzen onnatuurlijk op.’ De nieuwe vraagprijs lijkt wat kansrijker getuige de 1.450.000 euro die in augustus 2019 werd betaald voor een rijtjeshuis aan de Henriëtte Bosmansstraat 22, een straat in dezelfde buurt die parallel aan de Willem Pijperstraat loopt.

Bovendien zit er in de laatste straat mogelijk nog wat rek in de waardeontwikkeling. De Funda-advertentie rept over een conceptaanvraag voor realisatie van een vierde verdieping voor het hele blok. Hierdoor zou 30 m2 woonoppervlak aan de huizen kunnen worden toegevoegd. Op de aanvraag is volgens de verkoper positief gereageerd door de gemeente Amsterdam. De beoogde winst staat niet op zichzelf. In juli 2019 waarschuwde makelaarsvereniging NVM al dat aspirant-Amsterdammers de hoofdstad de rug dreigen toe te keren. Woningen staan door de hoge huurniveaus soms maanden leeg. Verhuurders staan volgens hem op een kruispunt door de afvlakkende huizenprijzen, of ze verkopen nu

'GP TÄŽVLGUJWKU KP #OUVGTFCO <WKF UVCCV VG MQQR XQQT GWTQ

%1.7/0 4')'.&47-

nog hun panden met forse winst, of ze houden ze voor langere tijd aan. De geringe belangstelling voor woningen aan de bovenkant van de markt staat in schril contrast met de stormloop op betaalbare woningen. DOEN Makelaars & Taxateurs deed op 10 januari een appartement aan de Jan Bronnerstraat 106 in Den Haag in de verkoop. Op het oog een hele normale woning van 86 m2 op de eerste etage van een appartementencomplex uit 1983. De verkoper vraagt er 175.000 euro voor en dat lijkt een haalbare vraagprijs getuige de belangstelling voor de zeldzame woning beneden de twee ton. ‘De telefoon staat roodgloeiend en de mail ontploft’, vertelt makelaar Paul Rats van DOEN. Na drie dagen heeft hij met een collegamakelaar al meer dan 110 bezichtigingen gepland. ‘Er staan nu 48 kandidaten in reserve en de telefoon en mail gaan nog steeds door.’ Rats houdt zijn hart vast wat deze woning uiteindelijk gaat opbrengen. ‘Wij zijn gek op ons werk, maar al die kandidaten te moeten teleurstellen is, los van een hele klus, ontzettend sneu voor al die mensen en gaat ons enorm aan het hart. Ik hoop echt dat het kabinet met maatregelen komt die op termijn bijdragen aan een gezonder klimaat op de woningmarkt.‘ NVM-voorzitter Onno Hoes spreekt intussen van een woningnood in Nederland. Op 7 januari zat hij samen met Vastgoedmarkthoofdredacteur Servaas van der Laan in de uitzending van Goedemorgen Nederland om te praten over de mogelijke oplossingen. Landelijk is de prijsstijging nog niet voorbij, verwacht het economisch bureau van ABN Amro. Een doorsnee woning in Nederland zal dit jaar zo’n 4 procent aan waarde winnen, na een toename van de huizenprijzen met gemiddeld

7 procent vorig jaar. Die prognose is iets behoudender dan die van de NVM. Die rekent voor dit jaar op een gemiddelde prijsstijging van tussen de 4 en 6 procent. Het lagere tempo van de prijsstijgingen komt volgens de sectorspecialisten van ABN Amro mede door de tragere groei van de economie. De economische groei zwakt volgens ABN Amro dit jaar af naar 1 procent. Verder zetten de strengere leennormen een rem op de prijsstijging. Hoewel het tweede inkomen voortaan zwaarder meetelt, mogen gezinnen minder lenen op basis van hun inkomen. Ook het tekort aan te koop aangeboden woningen zal de prijzen laten oplopen. Huizenkopers hebben volgens de bank weinig te kiezen. Met name in het lage prijssegment is het woningaanbod erg schaars. Bij nieuwbouwwoningen speelt verder mee dat bouwkosten stijgen, met oplopende huizenprijzen tot gevolg. Sowieso stijgen de prijzen van nieuwbouwwoningen in doorsnee harder dan die van bestaande woningen. ABN Amro rekent op een daling van het aantal transacties met 5 procent. Door strengere milieuregels zijn er minder bouwvergunningen afgegeven. Dat werkt door op het aantal op te leveren huizen. Het streefaantal van 75.000 blijft ver buiten bereik. De Tweede-Kamerfractie van het CDA dringt bij het kabinet aan op maatregelen. Lokale overheden, die in principe bepalen waar en hoeveel woningen er mogen komen, maken onvoldoende snelheid. Minister Stientje van Veldhoven (D66, Milieu & Wonen) moet op plekken waar gemeenten en provincies te veel treuzelen de regie pakken en opleggen dat er huizen komen, vindt CDA’er Erik Ronnes: ‘Zo’n aanwijzing kan pas als de nood heel hoog is. Dat punt hebben we nu echt wel bereikt.’

*QG JQWFGP YG 0GFGTNCPF DGYQQPDCCT!

*QQINGTCCT 0[GPTQFG % + , ', *

(% '+ % ,+, )*( '(+ + . ' ! , ',* % -* - .((* , ,"+," $ , %, &" * '!(() *% ' "' *-"& &"%#( ' "'/(' *+ ' +%(* " OGGT FCP PW /CCT RCU QR FCV \ÄŽP UNGEJVU RTQIPQUGU FKG TGIGNOC VKI YQTFGP DÄŽIGUVGNF *GV KU JQG FCP QQM QXGTFWKFGNÄŽM FCV JGV KP QPU NCPF UVGGFU FTWMMGT YQTFV *QGYGN JGV MKPFGTVCN QR NCPIG VGTOÄŽP FCCNV XCP PCCT RGT XTQWY MQOGP FG MQOGPFG VKGP LCCT Ã…Ã…P OKNLQGP KPYQPGTU DÄŽ &CV MQOV JQQHF\CMGNÄŽM FQQT OKITCVKG 6QV KU GT URTCMG XCP GGP UVGXKIG DG .(%$"' + *( " *' .% $, *( " 0( 0/ * ' +$-' " ' *QG FCP QQM CN FKG OGPUGP OQGVGP XGKNKI QPFGTFCM RTQDGTGP VG XKPFGP KP $%"& ,' -,* % +, +, , *% ' / * 0 (($ *-"$ /"%% ' & $ ' . ' CNNG XQQT\KGPKPIGP GP FG ITQGPG QOIGXKPI KP QPU NCPF 'EQPQOKUEJG GP UQEKCNG CEVKXKVGKVGP EQPEGPVTGTGP \KEJ UVGGFU OGGT KP FG UVGFGNÄŽMG CIINQOGTCVKGU +P *% ' $-'' ' / "',-++ ' +)* $ ' . ' ' +, ' -", ' ' +, PKQTGP LQPIG RTQHGUUKQPCNU GP DGFTÄŽXGP ICCP \KEJ EQPEGPVTGTGP TQPF FG 18 CU UGP GGP XGTUEJÄŽPUGN FCV CN NCPIGT DGMGPF KU KP QXGTDGXQNMVG UVGFGP GP NCPFGP +P FG 8QNMUMTCPV XCP LCPWCTK YGTF GGP KPYQPGT XCP *QQIGXGGP CCPIGJCCNF 1 *" !( $ ++ ' && ' /(%% "+ ' +((*, 0/ *, , %% + * "'' ' * " , VG XGTFYÄŽPGP 9G JCFFGP XCP CNNGU FKEJV DÄŽ JWKU GP PW TCMGP YG JGV MYÄŽV o +P FGEGODGT RTGUGPVGGTFG JGV %GPVTCCN 2NCPDWTGCW GGP KPVGTGUUCPV TCRRQTV *"' +, , , $%"& ,. * ' *"' ' $%"& ,& ,* % ' QR DCUKU XCP FG JWKFKIG XGTYCEJVKPIGP GGP DGRGTMV PGICVKGH GHHGEV JGDDGP QR FG QXGTJGKFUˬPCPEKÇP XQQT FG MQOGPFG XGGTVKI LCCT &G RNCPQNQIGP UVGNNGP QPU -+ &"' ( & * *-+, * , ! , ) ++ ' ' & , ' /(* , . %, '" , , (', $ '' ' 9GIMÄŽMGP JGGHV IGGP \KP YG NGXGP KP 0GFGTNCPF OGV \ÄŽP CNNGP QR GGP RQUV

0 % ' . * " ' ' ('+ % *(, ' %+ (' * 0 '". - $ '' ' ' JQQIIGURGEKCNKUGGTFG GP EQORNGZG UCOGPNGXKPI 9G YKNNGP XGKNKI GP IG\QPF NGXGP YQPGP GP YGTMGP GP QQM PQI MWPPGP IGPKGVGP XCP nFG PCVWWTo -QTVQO YGPUGP IGPQGI OQIGNÄŽMJGFGP YCV OKPFGT 9KNNGP YG JGV CNNGOCCN NGGHDCCT GP RTGVVKI JQWFGP KP QPU QXGTDGXQNMVG NCPF FCP \WNNGP IGFTCIU TGIGNU PQFKI \ÄŽP 1QM TGIGNU YCCTXCP YG QR XQQTJCPF YGVGP FCV \G NCUVKI VG JCPFJCXGP \ÄŽP *GV YQTFGP GT GEJVGT \QXGGN s FKG GNMCCT QQM XCCM VGIGPYGTMGP s FCV YG FTGKIGP VG DG\YÄŽMGP QPFGT FG TGIGNFTWM &G 7TIGPFC \CCM CNUOGFG FG 0CVWTC UVKMUVQH GP RHCUFKUEWUUKGU NCVGP \KGP FCV YG VGIGP FG ITGP\GP XCP QP\G OQIGNÄŽMJGFGP CCPNQRGP /GGT FCP ((", 0" ' / % +," -", , .( * ' ' , ! ' ! . ' * % ."' (',+, ' " QQIV QP\G OCCVUEJCRRÄŽ VG TG QTICPKUGTGP OGV JGV QQI QR OQTIGP /KUUEJKGP DGITÄŽRGNÄŽM FCV XCUVIQGFDGNGIIGTU GP RTQLGEVQPVYKMMGNCCTU UVGGP GP DGGP MNC IGP QXGT JGV TGIGNYQWF YCCTOGG \ÄŽ KP VQGPGOGPFG OCVG VG OCMGP MTÄŽIGP #CP FG CPFGTG MCPV KGFGTGGP FQQFIGOQGFGTGGTF \ÄŽP ICPI NCVGP ICCP NGKFV VQV EJCQU GP KPGGPUVQTVKPI XCP QP\G QQKV \Q XQQTDGGNFKIG UCOGPNGXKPI <GNHU FG ITQQVUVG FYCTUMÄŽMGT \CN FCV DGCOGP .QWVGT MQOOGT GP MYGN FCP! 0QW PGG YCPV YCCT RTQDNGOGP EQORNGZ GP OQGKNÄŽM YQTFGP MCP FG IGGUV \KEJ UEJGTRGP CCP FG\G PKGWYG WKVFCIKPIGP 'P FKG DGVGMGPGP XCCM FG ETGCVKG XCP OGGTYCCTFG /KUUEJKGP YQTFV JGV FCP VQEJ '( 0 %%" "' %,

!!!

Vastgoedmarkt

*KIJDTQQM +PXGUVQTU DQGMVG KP CPFGTJCNH LCCT VÄŽF RTQEGPV YKPUV QR JGV )TQQV *CPFGNUIGDQWY KP 4QVVGTFCO *GV XGTJCCN CEJVGT FG MNCRRGT

Megawinst Highbrook op Groot Handelsgebouw

H

onderdtwintig miljoen euro. Dat is de waardegroei die Highbrook Investors in anderhalf jaar tijd heeft gerealiseerd op het Groot Handelsgebouw in Rotterdam. De Amerikaanse vermogensbeheerder kocht het 122.000 m2 grote verzamelkantoor bij station Rotterdam Centraal medio 2018 voor ongeveer 169 miljoen euro. Bij de verkoop aan de Amerikaanse vastgoedonderneming Jamestown in december 2019 bracht het complex 289 miljoen euro op. Voor Highbrook ligt de verkoopprijs 70 procent boven de aankoopprijs. Dirk Rompelman, oprichter en oud-hoofdredacteur van Vastgoedmarkt, staat er wel even van te kijken dat het gebouw nu wĂŠĂŠr in andere handen over gaat. ‘Wat een winst. In mijn artikelenserie 45/50 jaren Vastgoedmarkt stel ik vast dat bepaalde ontwikkelingen op de kantorenbeleggingsmarkt op dit moment lijken op een soort piramidespel, gefaciliteerd door de Europese (en andere) centrale banken. De binnen ĂŠĂŠn jaar gerealiseerde winst van 120 miljoen euro, ofwel 70 procent op het Groot Handelsgebouw, bevestigt deze veronderstelling.’ Vanwaar de megawinst? ’Het is een combinatie van factoren’, zegt Nard Schuddebeurs. Hij is chief operations officer van Equity Estate, dat Highbrook adviseerde bij de aan- en verkoop van het Groot Handelsgebouw en daarin meeinvesteerde. ‘Een deel van de winst bestaat uit de premie voor het van de beurs halen, zodat een incourant gebouw veranderde in een courant gebouw.’ De beursgenoteerde vastgoedonderneming Groothandelsgebouwen NV had tot haar ontbinding als enig onroerend goed het Groot Handelsgebouw in portefeuille. Highbrook maakte het gebouw los van het bedrijf, zodat het gebouw beter verhandelbaar werd. ‘Of die premie voor het van de beurs halen 10 procent of 25 procent van de aankoopprijs bedraagt, vind ik moeilijk te zeggen, omdat het nu ook beter gaat met het gebouw en de markt. De afgelopen anderhalf jaar gingen de huren en de bezettingsgraad van het Groot Handelsgebouw omhoog en daalde het rendement op kantoren in Rotterdam’, zegt Schuddebeurs. De eigendomsstructuur ontmantelen was niet gemakkelijk, zegt Schuddebeurs. ‘Verschillende partijen hadden al geprobeerd om het bedrijf van de beurs te halen, maar steeds mislukte dat. Het minimum van 75 procent van de stemmen werd niet gehaald, doordat twee aandeelhoudersgroepen niet goed door een deur konden. De ene groep bezat 50 procent en de andere 30 procent. Driekwart van de stemmen vergaren voor een delisting was niet mogelijk zonder de steun van beide groepen.’ Highbrook vond volgens Schuddebeurs de weg uit de impasse door masserende gesprekken, uitmondend in een onderhands bod op meer

dan 85 procent van de aandelen. Een gevoel van urgentie bij een deel van de eigenaren hielp daarbij. ‘Belangrijke partijen kregen in de gaten dat er echt iets moest gebeuren omdat het management van het gebouw binnen de toenmalige eigendomsstructuur niet voor de lange termijn houdbaar was.’

Onder het nieuwe management zijn de huurprijzen voor het Groot Handelsgebouw volgens Schuddebeurs gestegen. Bij de overname lagen de huurprijzen tussen 140 en 185 euro per m2. Nu liggen de vraaghuurprijzen tussen 185 tot 235 euro. ‘Dat de ondergrens nu ligt waar eerst de bovengrens lag, is het resultaat van het nieuwe management onder Highbrook. Groothandelsgebouwen NV vroeg lage huurprijzen, maar gaf geen incentives. Highbrook deed dat wel, om nieuwe huurders tegemoet te komen in de inrichtingskosten en zo een drempel voor een verhuizing weg te nemen. Als iedereen in de omgeving incentives verstrekt, is het onverstandig om het niet te doen. Je zet er je huurprijs mee onder druk’, zegt Schuddebeurs. De kasstroom zwol verder aan door de verhoging van de bezettingsgraad. Bij de aankoop was 82 procent van het Groot Handelsgebouw in gebruik. Nu is dat volgens Schuddebeurs een stuk hoger. Naar verluidt ligt de bezettingsgraad rond de 90 procent. Tegelijkertijd daalden de aanvangsrendementen licht. Voor topkantoren in de Maasstad rekende vastgoedadviseur Cushman & Wakefield in het tweede kwartaal van 2018 nog met een rendement van 5 pro-

cent. In het derde kwartaal van 2019 was dat 4,75 procent. De koper ziet mogelijkheden om nog meer waarde aan het gebouw toe te voegen. Jamestown is een designgericht vastgoedinvesterings- en managementbedrijf dat markante gebouwen en gebieden ombouwt tot innovatiehubs en ontmoetingsplaatsen. Het uit 1953 daterende Groot Handelsgebouw is een rijksmonument en geldt als hĂŠt symbool van de wederopbouw van Rotterdam. Het is een van de grootste bedrijfsverzamelgebouwen in Nederland en huisvest meer dan 450 bedrijven, voorzieningen, horecagelegenheden en winkels. In het Groot Handelsgebouw huist sinds 2016 al het Cambridge Innovation Center. Jamestown streeft naar een bezettingsgraad van 97 tot 98 procent, zo heeft Vastgoedmarkt vernomen. Een woordvoerder van de nieuwe eigenaar van het Groot Handelsgebouw wil dat niet bevestigen, maar zegt wel: ‘Het Groot Handelsgebouw is een monumentaal pand dat nog potentie heeft om meer huurdersbetrokkenheid te creĂŤren en de algehele ervaring voor onze huurders en gasten te verbeteren.’ Jamestown is onder meer eigenaar van Ghirardelli Square in San Francisco, Ponce City in Atlanta en The Innovation and Design Building in Boston. Het Groot Handelsgebouw in Rotterdam is de eerste Europese acquisitie van het Amerikaanse bedrijf. Het vestigt zijn Europese hoofdkantoor in de A-Factorij in Amsterdam en stelt actief op zoek te zijn naar meer vastgoedprojecten in Nederland en de rest van Europa om zijn portefeuille verder uit te breiden.

/+.,1'0 '741 *+)*$411- +08'56145

n/QGKNÄŽM VG \GIIGP " *GV WKV FCVGTGPFG )TQQV *CPFGNUIGDQWY KU GGP TÄŽMUOQPWOGPV GP IGNFV CNU JĂ…V U[ODQQN XCP FG YGFGTQRDQWY XCP 4QVVGTFCO

(* (% ' + % " # ' ( ! ' ' + ' # & " ( '&' " ( $! )##% ( &' ' + ' ! % )##% " #$ " % " $ " " ! " &

) % #" "

QR 6CZCTQO QPNKPG XQQT W FG DGUVG QRNQUUKPI /GGT FCP ǾTGHGTGPVKGRTQLGEVGP JGNRGP W VQV GGP UPGNNG " " " (* (% % #(* #&' " % " " ' + ' # & ' ( #&' " &" ", '

&' " # ! % " #%! ' " % *** ) ! " '& #$ " ' + ' #

!!!

Vastgoedmarkt

'WTQRC %CRKVCN YKN FKV LCCT \ĎP NQIKUVKGMG GP UGOK KPFWUVTKÇNG XCUVIQGFRQTVGHGWKNNG KP 0GFGTNCPF XGTFGT WKVDTGKFGP &G XGTOQIGPUDGJGGTFGT KU XQQTCN IGDTCPF QR XCUVIQGF XQQT NGXGTKPIGP VQV CCP FG XQQTFGWT

'WTQRC %CRKVCN JGGHV KP 0GFGTNCPF KP MQTVG VÄŽF GGP Ë­KPMG RQTVGHGWKNNG VGT YCCTFG XCP OKNLQGP GWTQ QRIGDQWYF XCP NQIKUVKGM GP

Europa Capital dol op vastgoed voor ‘last mile delivery’

E

uropa Capital wil zijn logistieke en semiindustriĂŤle vastgoedportefeuille in Nederland dit jaar verder uitbreiden. Dat stelt Nic Fox, partner bij de vastgoedvermogensbeheerder in Londen. Met 250 miljoen euro aan investeringen in logistiek en semi-industrieel vastgoed was deze vastgoedvermogensbeheerder vorig jaar een van de grootste investeerders in deze marktsegmenten in Nederland. Fox verwacht dit jaar een groeivertraging in de meeste Europese beleggingsmarkten als gevolg van de terugval van de wereldeconomie door toenemende handelsrestricties. Vastgoed blijft niettemin aantrekkelijk dankzij de lage rente, meent Fox. Hij is bij Europa Capital verantwoordelijk voor de zogenoemde value add-beleggingen, de vastgoedinvesteringen met een wat hoger risicoprofiel. Fox wijst op het nog altijd grote verschil in rendement van circa 300 Ă 400 basispunten dat vastgoed biedt in vergelijking tot obli-

gatiebeleggingen. ‘Dat is nog altijd een hele mooie risicopremie voor vastgoed. Wij voorzien in 2020 bovendien positieve waardeontwikkeling door huurgroei, omdat er in veel vastgoedmarkten ook nog altijd een aanbodtekort is.’ Dat laatste geldt niet voor winkelvastgoed. ‘In het retailsegment zijn we heel terughoudend. We geloven dat de winkelmarkten uiteindelijk weer aantrekken, maar vinden de prijzen nog altijd te hoog.’ Europa Capital, 25 jaar geleden opgericht, is actief in Europa en heeft 3 miljard euro aan kantoren, winkels, woningen, hotels, logistiek en semi-industrieel vastgoed onder beheer. Het bedrijf telt zo’n honderdtwintig cliĂŤnten wereldwijd. Naast Londen heeft het vestigingen in Parijs en MĂźnchen. Het Japanse Mitsubishi Estate bezit driekwart van de aandelen, de rest is in handen van zes partners. In Nederland bezit Europa Capital momenteel uitsluitend logistiek en semi-industrieel vastgoed. ‘We kijken in principe naar alle vastgoedsectoren in Nederland, maar logistiek en light industrial steken er

voor ons met kop en schouders bovenuit’, zegt Fox. ‘Nederland heeft een open en sterke economie, een prima infrastructuur met florerende industriĂŤle en logistieke bedrijven en een sterke groei van het online winkelen. We willen onze Nederlandse portefeuille dit jaar uitbreiden en hebben vooral interesse in semi-industrieel vastgoed voor last mile delivery.’ Dat is jargon voor de leveringen

n9ÄŽ XQQT\KGP ! ! "

tot aan de voordeur, die dankzij e-commerce explosief groeien. Dergelijk semi-industrieel en logistiek vastgoed in de buurt van stedelijke agglomeraties biedt volgens Fox ook een zekere compensatie voor de risico’s die ontstaan in de winkelvastgoedportefeuille als gevolg van datzelfde webwinkelen. Wat dat betreft gedragen de logistieke vastgoedmarkt en winkelmarkt zich als communicerende vaten. In zeven transacties verwierf Europa Capital vorig jaar in Nederland in totaal voor een kleine 250 miljoen euro aan logistiek en semiindustrieel vastgoed. Dat betrof zowel aankopen voor de value addstrategieĂŤn (semi-industrieel in de definiĂŤring van Europa Capital) als voor de kernstrategieĂŤn (logistiek). ‘Daarmee zijn we ĂŠĂŠn van de meest actieve beleggers van 2019 in deze segmenten,’ zegt Fox trots. Tot het logistieke kernvastgoed behoort een deel van de panden die eind november 2019 zijn gekocht van Altera Vastgoed. Totaal betrof de Altera-acquisitie 150.000 m2, waarvan ongeveer de ene helft als logistiek vastgoed wordt aangemerkt en de andere als semi-industrieel vastgoed. De logistieke kernportefeuille in Nederland bestaat verder uit aankopen die zijn verricht tussen oktober 2018 en november 2019 in Eindhoven (12.145 m2), Tilburg (21.054 m2) en Oss (49.658 m2). De circa 75.000 m2 semi-industrieel vastgoed van Altera Vastgoed is ondergebracht in het Dutch urban light industrial platform (Dulip). De gebouwen zijn voor 95,7 procent verhuurd aan vijftig huurders, waaronder Sanquin Bloedvoorziening, BAM en Welzorg Nederland. De objecten bevinden zich in de Randstad en Noord-Brabant. De acquisitie van dit deel van de Altera-portefeuille werd gedaan ten behoeve van het value addfonds Europa Fund V. Het Nederlandse deel van dit fonds is geĂŻntegreerd in Dulip, een joint venture van Europa Capital en ARC Real Estate Partners, de lokale partner van Europa Capital in Nederland, die ook verantwoordelijk is voor het vastgoedbeheer. Het platform focust op locaties met een sterke gebruikersvraag naar semi-industriĂŤle beleggingen, die gedreven wordt door e-commerce en bedrij-

ven die zich dicht bij stedelijke agglomeraties willen vestigen. Voor Dulip was het de vierde transactie sinds maart 2019. Met de Altera-acquisitie meegerekend heeft dit platform nu 31 objecten ter waarde van 115 miljoen euro en 160.000 m2 verhuurbare oppervlakte. In oktober kochten Europa Capital en ARC Real Estate Partners een semi-industriĂŤle portefeuille van 29.000 m2 van Looije Properties. In juli kocht Europa Capital namens Dulip voor 35 miljoen euro een portefeuille van 19 objecten van in totaal 54.000 m2 in Helmond, Bergen op Zoom, Weesp en Barneveld. Terugblikkend op het afgelopen jaar zegt Fox dat de investeringsvolumes in Europa zijn teruggelopen. Dat gold echter niet voor Nederland en Duitsland, ‘die volop in de belangstelling stonden en staan van internationale beleggers’. In het Verenigd Koninkrijk, waar de investeringen in de tweede jaarhelft nagenoeg stilvielen als gevolg van de onzekerheid rond de brexit, was sprake van een scherpe daling, analyseert de Brit. ‘Maar na de parlementsverkiezingen van december is in elk geval duidelijkheid ontstaan over de vertrekdatum (31 januari red.), al zal er nog wel enige tijd onduidelijk bestaan over de condities waaronder dit zal gebeuren. Onze verwachting is echter dat zowel de huurtransacties als de vastgoedinvesteringen in 2020 gaan aantrekken.’ Wat Europa Capital niet zal doen is het ‘najagen van hoog renderende beleggingen in kleine markten’. Fox: ‘In hun zoektocht naar rendement richten veel beleggers hun pijlen nu op Oost-Europa waar nog altijd hoog rendement genererend vastgoed beschikbaar is. Wij blijven huiverig voor de risico’s van deze kleine en illiquide markten. In Europa richten we ons daarom ook in 2020 vooral op de grote markten – het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Duitsland – en kleinere markten met een sterke economie zoals Nederland. Maar we houden een open mind in alle Europese markten. Tenslotte draait beleggen in value add-vastgoed om het vinden van kansen met een aanvaardbaar risico tegen een goede prijs.’

0KE (QZ XCP XCUVIQGFXGTOQIGPUDGJGGTFGT 'WTQRC %CRKVCN

--- , )* & $ ("* %#

Vastgoedmarkt ! %+ (

*GV HCKNNKUUGOGPV XCP *WFUQPoU $C[ KP 0GFGTNCPF KU UNGEJV PKGWYU XQQT XGGN XCUVIQGFDGNGIIGTU <ÄŽ KPXGUVGGTFGP OKNLQG PGP KP FG RCPFGP XCP FG YKPMGNMGVGP <G YKNNGP PCCUV ɈPCPEKÇNG EQORGPUCVKG GGP UPGNNG QRNQUUKPI XQQT FG NGGIUVCCPFG RCPFGP /CCT FCV KU PKGV OQIGNÄŽM \QNCPI PQI QPFWKFGNÄŽM KU YCV GT ICCV IGDGWTGP OGV FG JWWTEQPVTCEVGP

Afwikkeling faillissement Hudson’s Bay vertraagt herbestemming winkelpanden

H

eel goed nieuws voor juristen, redelijk goed nieuws voor projectontwikkelaars, neutraal nieuws voor winkeliers en vervelend nieuws voor veel vastgoedbeleggers. Dat is op de achterkant van een bierviltje de impact op de retailvastgoedsector van het op 31 december 2019 uitgesproken faillissement van Hudson’s Bay Nederland. De Canadese warenhuisketen die zich eind 2016 in Nederland meldde om de plek van het failliete V&D in te nemen, hield het op de valreep van de jaren 20 alweer voor gezien in ons land. Moedermaatschappij Hudson’s Bay Company in Canada wordt het loket waar Nederlandse verhuurders de schade kunnen verhalen. De meeste winkeliers in panden rond de gesloten warenhuizen hoeven geen grote daling van passantenaantallen te vrezen. Zoveel

bezoekers trok de Canadese keten hier niet. Jammer voor projectontwikkelaars en beleggers is wel de onduidelijkheid over de afwikkeling van de huurovereenkomsten. Dat bemoeilijkt herontwikkeling en wederverhuur van de panden. Om die onduidelijkheid over de afwikkeling van de huurovereenkomsten te verklaren, moet worden teruggegaan naar 19 september 2019. Op die dag gaf Hudson’s Bay duidelijkheid, na maanden van speculaties over een naderend vertrek uit Nederland: ‘Ja, we gaan.’ De filialen, webshop en het hoofdkantoor worden ‘op of voor 31 december gesloten’, aldus het retailbedrijf. Waardering oogst Hudson’s Bay voor de omgang met de mensen die door het vertrek van de winkelketen hun baan kwijtraken. De vakbonden tonen zich tegenover persbureau ANP tevreden over het sociaal plan van de warenhuisketen. ‘Het sociaal plan is uitermate correct’, zegt een woordvoerder

n6G YGKPKI TGVCKNGTU DGITÄŽRGP &&( (# % ) * # % # ) * ## )) $ %* , % + )&%1) . % % +- ) % # * ! &&(#& % * - %* % * $ %) $ %* $ %* ( * # )"+% +# & () % ( , % +( + *( * (" * % (, ) 0 (# % * % - ( % + / %'(& # $ $ ( % % OC RTQDNGGO +P FG OQFGTPG VÄŽF OQGV LG QOJQQI QH QONCCI o n&G $ÄŽGPMQTH FTCCKV PKGV XQQT PKGVU \Q IQGF &G CCPMNGFKPI JGGHV FG YQY *&( % /&1% * #) +(% &% * *) * ( #! %* * )+ ) , % *+ #) "&$* &&" ( %) , % % ( )* % - %/ %% $&& '(& + * % OGFGYGTMGTU \ÄŽP QRTGEJV IGĂ‹PVGTGUUGGTF \G DGJCPFGNGP MNCPVGP PKGV CNU % (% ) &$ * ## % $ * % ,( % ! & ,( % %% *! % * , ()'# % XCP ,WODQ JQG FG RTQFWEVGP FCCT WKVIGUVCNF \ÄŽP FCCT MQOGP OGPUGP QQM ,&&( % ( ! - %" # 1 % ( ( * # () '( * % ,&# %) & () %& * , # &, ( DGNGXKPI \QPFGT VG DGITÄŽRGP JQG LG FKG VGYGGIDTGPIV n+M YKN TWKMGP RTQG XGP FG FTQPGU QO OG JGGP \KGP XNKGIGP 0KGV GGP MCTCQMG UGV DÄŽ +PVGTVQ[U FCV KU DGNGXKPI WKV FG LCTGP n +M JQGH QQM IGGP YCUNÄŽUV CCP CCPDKGFKPIGP " - # ( % ( * + * "% #* 1 n*GV IGMMG KU FCV *WFUQPoU $C[ JGV YGN FGIGNÄŽM MCP +P %CPCFC JGDDGP \G JGV QQM OQGKNÄŽM OCCT JGV OGTM KU ÄŽ\GTUVGTM +PYQPGTU XCP 8CPEQWXGT \ÄŽP GT *(&*) ( % &' +% # % #" , )* % ) ( % ' )* % * % ) +) &% () % +#" % % * + )&%1) . % (# % % * # * % / % 1 n5WEEGUXQNNG TGVCKN XTCCIV QO GGP RNCP GP QO OGPUGP FKG DGTGKF \ÄŽP QO , %- +% 3% &%*)# % * -&( % * &$ $ %) % + * )* ) * \GNHFG MTKPIGVLG FKG KP 0GFGTNCPF XKC JGCFJWPVGTU UVGGFU YGGT DÄŽ CPFGTG TG * # () * ( * "&$ % ($ - % ! &&(#& % * 1

van vakbond CNV zelfs tegen het ANP. ‘Ze verlaten Nederland via de koninklijke weg.’ Minder voortvarend verlopen de onderhandelingen met de vastgoedeigenaren. De belangrijkste nieuwsfeiten in de eerste twee maanden na de bekendmaking van het vertrek liggen op andere gebieden: de sluiting van de internetwinkel eind september en het begin van de uitverkoop in de fysieke winkels op 5 november. Naarmate nieuws over de afwikkeling van de huurcontracten langer uitblijft, wordt het aannemelijker dat op de achtergrond juristen van Hudson’s Bay en zijn Nederlandse verhuurders de messen slijpen. Er staat wat op het spel, want de Canadese retailer heeft voor 400 miljoen euro garanties verstrekt aan eigenaren van de Nederlandse panden waar de warenhuisketen huurt. Beleggers hebben vele miljoenen in panden geĂŻnvesteerd om Hudson’s Bay te kunnen huisvesten en ze hadden verwacht nog jaren huur te kunnen incasseren. Daarvoor willen die verhuurders compensatie. Het beursgenoteerde Hudson’s Bay Company en zijn Nederlandse dochter op hun beurt willen Nederland verlaten met zo min mogelijk financiĂŤle schade voor hun aandeelhouders. De Nederlandse retailvastgoedsector heeft ook een gezamenlijk belang: snelle oplossing van de leegstand, opsplitsing van te grote winkelpanden en gedeeltelijke herbestemming ervan naar functies die iets kunnen toevoegen aan binnensteden, zoals wonen, werken en cultuur. Opkomen voor dat gezamenlijk belang is een uitdaging. Niet alleen doordat er voor individuele verhuurders veel geld op het spel staat, maar ook door de verschillen tussen de verhuurde panden, tussen de kwaliteit van de locaties en tussen de afspraken in de huurcontracten. Het is goed mogelijk dat een juridische stap die logisch is voor de ene belegger, nadelig uitpakt voor de andere. De angel zit in de exploitatieplicht. Die bepaling verplicht een

partij om in het gehuurde – in dit geval – een winkel te blijven bedrijven. Dat betekent personeel in dienst houden, de panden blijven verlichten en verwarmen, spullen in- en verkopen, kortom: doorgaan met een activiteit waarvan de verlieslatendheid juist de reden was om ermee te stoppen. De exploitatieplicht staat in lang niet alle huurovereenkomsten, maar wel in de contracten voor winkelcentra van Kroonenberg Groep in Amsterdam (Kalverpassage) en Breda (De Barones), de panden van CBRE Global Investors in Den Haag en Maastricht en het pand van IEF Capital in Utrecht, schrijven vastgoedjuristen Wendela Raas en Jeroen le Clercq in het vakblad PropertyNL.

Hudson’s Bay Nederland wil niet een handjevol warenhuizen in Nederland openhouden, zo wordt eind november duidelijk uit uitspraken in twee rechtszaken waarin verhuurders zich beriepen op de exploitatieplicht. Van CBRE Global Investors moet Hudson’s Bay nog tot medio 2022 doorgaan in Den Haag en Maastricht. Kroonenberg Groep verlangt dat de retailer tot augustus 2021 doorgaat in Breda en tot augustus 2022 in Amsterdam. De rechtszaak van CBRE Global Investors loopt voor de Canadese retailer met een sisser af. Van de

n8QNIGPU OÄŽ % / &( % ) * '(& )) &% # # * % "# '' %1

rechter mogen de winkels in Den Haag en Maastricht al op 1 januari 2020 dicht. Onduidelijk is voor de rechter hoeveel schade CBRE Global Investors zou lijden wanneer de winkels niet tweeÍneenhalf jaar langer worden geÍxploiteerd. Wel dreigt in dat laatste scenario het moederbedrijf de steun voor het sociaal plan in te trekken, met een faillissement van de Nederlandse dochter als gevolg. Hoe reÍel is het om dat te riskeren voor de werknemers? Daarmee is de kous niet af. In de zaak van Kroonenberg Groep draagt het gerechtshof in Amsterdam de Nederlandse dochter van Hudson’s Bay op om de winkels in Amsterdam en Breda na 1 januari open te houden op straffe van een dwangsom van 100.000 euro per dag. De verhuurder en de andere winkeliers in de twee winkelcentra hebben daar groot belang bij, overweegt het hof. Ook rekenen de rechters Hudson’s Bay aan geen overleg te hebben gevoerd met Kroonenberg. De waarde van de overwinning van Kroonenberg Groep moet nog duidelijk worden. Op 28 november, twee dagen na uitspraak van het Amsterdamse hof, vraagt Hudson’s Bay uitstel van betaling aan voor zijn Nederlandse dochter, die na 1 januari 2020 dus 100.000 euro per dag aan Kroonenberg Groep moet gaan betalen. Op de dag voordat de dwangmaatregel ingaat, is het faillissement van Hudson’s Bay in Nederland een feit en zijn alle vestigingen dicht. De afwikkeling van de afspraken over huurbetalingen is nog niet klaar, want daarvoor staat het moederbedrijf garant. Met ÊÊn Nederlandse huurder ligt er een schikking en die levert Hudson’s Bay een voordeel op van 36 miljoen Canadese dollar (25 miljoen euro), zo bericht Vastgoedmarkt op basis van de op 10 december gepubliceerde kwartaalresultaten van de onderneming. Navraag leert dat het gaat om IEF Capital, verhuurder van het pand in Utrecht. Regeren is vooruitzien. Op dat moment is al duidelijk dat er tot ver na de jaarwisseling discussies

*** ) &' # ! % ' "

"( % Vastgoedmarkt

( #".& + ! , " " % " #! $ ) " ' ' " ' " ! " ! % ' #$ ) % $ ) " % " * % )##% , "

zullen zijn over de huurovereenkomsten. Hudson’s Bay probeert te voorkomen dat verhuurders te veel verwachten van toekomstige schikkingen. Nadat andere media ten onrechte hebben gemeld dat Hudson’s Bay voor 25 miljoen euro heeft geschikt met IEF Capital, weet pr-bureau CFF Communications namens Hudson’s Bay redacties ertoe te bewegen die onjuiste informatie van internet te verwijderen. Bij die interventie verdwijnt ook juiste informatie: de passage in een bericht op de website van Vastgoedmarkt waarin wordt gemeld dat Hudson’s Bay 25 miljoen euro voordeel haalt via de schikking met IEF Capital. Dit nadat CFF Communications tegen de nieuwsredacteur ten stelligste heeft verklaard dat die informatie onjuist is. Bij die gelegenheid meldt CFF wel de hoogte van het bedrag van de schikking tussen Hudson’s Bay en IEF Capital: 2,9 miljoen euro.

Terugblikkend op de vier maanden sinds de aankondiging van het vertrek van Hudson’s Bay zegt Paul Bremmer, hoofd commercieel beheer van Kroonenberg Groep:

‘De hele gang van zaken ziet eruit als een scenario bedacht door een insolventie-advocaat. Om de tafel gaan met de werknemers om de rust te bewaren zodat je via de uitverkoop nog je geld kunt krijgen. Daarna bewust aansturen op een faillissement. Volgens mij hebben ze de organisatie professioneel laten klappen.’ Een gepland faillissement? ‘Nee’, zegt Jos van de Mortel. De topman van Metroprop, de vastgoedonderneming die in Den Bosch aan Hudson’s Bay verhuurde, denkt dat het bankroet in Nederland ook Hudson’s Bay zelf is overkomen. ‘Ze waren met een ordelijke afwikkeling bezig. Gesprekken over huurgaranties met een door Hudson’s Bay ingehuurd iemand werden doorkruist door het verlies van de rechtszaak van Kroonenberg Groep over de exploitatieplicht. Een dwangsom van een ton per dag ofwel 36,5 miljoen euro per jaar is voor Hudson’s Bay in Nederland niet op te brengen.’ Vooruitblikkend zegt Bremmer van Kroonenberg Groep: ‘We gaan ons beraden op hoe we dit traject verder zullen aanpakken. Er ligt immers een huurgarantie.’ Van de

Mortel vindt aansturen op een schikking het verstandigst. ‘De huur tien jaar laten doorlopen zonder dat het pand wordt geĂŤxploiteerd is niet goed voor de waarde van een pand. Voor onderhoud in dat scenario zou je minimaal toestemming nodig moeten hebben om het pand te verhuren op basis van antikraak. Of Hudson’s Bay daaraan zou willen meewerken kan ik totaal niet inschatten. De communicatie is bar slecht.’ Ook Bremmer van Kroonenberg Groep houdt rekening met voortijdige beĂŤindiging van de huur. In de Kalverpassage huurt Hudson’s Bay 4.300 m2 voor Hudson’s Bay Outlet, eerder Saks of Fifth. ‘Over die ruimte zijn we in gesprek met verschillende partijen. The Sting zit daar ook met een prachtige winkel, het ziet er echt top uit. We verwachten dus dat we de vrijkomende ruimte weer goed kunnen verhuren.’ Het pand in Breda opnieuw verhuren zal meer werk kosten, zegt Bremmer. Dat object omvat 17.000 m2 verdeeld over vijf lagen. ‘Daar moeten we kritisch naar kijken en mogelijk functies aan toevoegen.’ Gevraagd of een verbouwing kan

worden terugverdiend met een hogere huur, zegt Bremmer: ‘De huurwaarde zal mogelijk stijgen, maar de noodzakelijke investeringen zijn ook hoog terwijl we al flink hebben moeten investeren voor Hudson’s Bay. Daar moeten we het over hebben.’

Voor het Nederlandse winkelvastgoed zal de schade door het vertrek van Hudson’s Bay meevallen,

- (% &' " " % # " ) % " " ! % " % ' & '#% , &# $ " ' ,# ' *#% " ' ".

denkt Gertjan Slob, directeur onderzoek bij retailonderzoeksbureau Locatus. ‘Als er veel klanten waren gekomen, zou de Nederlandse tak van Hudson’s Bay nu niet failliet zijn. Bij de vestiging aan de Nieuwstraat in Zwolle zit niet veel anders. Daar kun je het merken, maar in Hoog Catharijne in Utrecht niet.’ De gaten vindt Slob wel vervelend. ‘Grote lege panden zullen een troosteloze aanblik bieden zolang Hudson’s Bay en de verhuurders er nog niet uit zijn.’ Hij ziet drie scenario’s: Hudson’s Bay schikt met verhuurders; Hudson’s Bay laat de huurovereenkomsten doorlopen omdat het geld voor afkoop er niet is, zodat de panden leeg blijven staan; of Hudson’s Bay treedt op als onderverhuurder. ‘Juristen gaan hier goed aan verdienen, maar in de retailsector zal de soep niet zo heet worden gegeten. Na het faillissement van V&D was er paniek. Toen is het met de invulling van de panden op zijn pootjes terecht gekomen. De gemiddelde kwaliteit van de panden van Hudson’s Bay is beter, dus daarover zou ik me geen zorgen maken.’

$$$ # ! !

Vastgoedmarkt "

#HIGNQRGP LCCT PCO /8)/ VQV XGNGT XGTTCUUKPI XTÄŽYGN CNNG 'WTQRGUG XCUVIQGFDGJGGTCEVKXKVGKVGP QXGT XCP ,QPGU .CPI .C5CNNG &CCTFQQT JQQTV FG 0GFGTNCPFUG XCUVIQGFDGJGGTFGT XQNIGPU CNIGOGGP FKTGEVGWT 'FF[ 5OKV KP Ă…Ă…P MNCR VQV FG XÄŽH ITQQVUVG XCUVIQGFDGJGGTFGTU XCP 'WTQRC /CCT FG nPQ PQPUGPUGo OGPVCNKVGKV DNÄŽHV YCV 5OKV DGVTGHV MCTCMVGTKUGTGPF XQQT JGV DGFTÄŽH

‘Onze nieuwe medewerkers vinden het een verademing om bij ons bedrijf te werken’

H

et was een van de verrassendste transacties in de Nederlandse vastgoedsector van 2019: de overname door MVGM van vrijwel alle Europese vastgoedbeheeractiviteiten van Jones Lang LaSalle. Daarmee breidde de Nederlandse vastgoedreus, tot dusver actief in Nederland en Duitsland, zijn activiteiten uit naar Spanje, Portugal, BelgiĂŤ, Luxemburg, RoemeniĂŤ, Polen, TsjechiĂŤ en Slowakije. De beheerportefeuille van MVGM groeide met de overname met ruim 10 miljoen m2 naar 18,4 miljoen m2 en het aantal medewerkers steeg van 900 naar ruim 1.450. Algemeen directeur en mede-eigenaar Eddy Smit: ‘Deze overname past in onze strategie om door innovatie, schaalgrootte en verdere digitalisering marktleider in Europa te worden op het gebied van vastgoedbeheer.’ Ruim anderhalf jaar geleden – bij de start van de Provada 2018 – maakten vastgoedbeheerders en -dienstverleners MVGM en Verwey Vastgoed bekend samen verder te gaan. Daarmee ontstond verreweg de grootste vastgoedregisseur in Nederland, met ruim 850 medewerkers en twintig kantoren. De dienstverlener houdt zich bezig met vastgoedmanagement, convenience- en hospitalityservices, taxaties, bedrijfsmakelaardij, vastgoedmarketing, assurantiĂŤn, collectieve inkoop en internationale vastgoedadvisering. De portefeuille bestond bij de fusie uit meer dan 80.000 huurwoningen, ruim 2 miljoen m2 kantoor- en bedrijfsruimte, 2 miljoen m2 winkelruimte en 70.000 appartementen in zo’n drieduizend Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Verder was MVGM actief via dochteronderneming Watson + Holmes en gespecialiseerd in de verzameling van interne en externe big (vastgoed) data die getransformeerd worden naar interactieve dashboards voor optimalisatie van vastgoedexploitatie. In een interview in Vastgoedmarkt lichtten de twee bepalende

‘gezichten’ van de onderneming, Smit van MVGM en Eric Verwey van Verwey Vastgoed, de fusie destijds uitgebreid toe. Geen van beiden kon toen echter bevroeden dat een nieuwe, nog grotere en internationale overname door MVGM zou samenvallen met het vertrek van Verwey. Smit: ‘We waren al in gesprek met Jones Lang LaSalle over de overname van de Europese property management-portefeuille, toen Eric en ik tot de conclusie kwamen dat het beter was om niet samen verder te gaan. Dat was voor beiden een tegenvaller. Ik zeg dat met alle respect voor Eric. We zijn heel enthousiast begonnen, maar kwamen beiden tot de conclusie dat het beter was dat ieder weer zijn gang ging. We zijn in een goede verstandhouding uit elkaar gegaan. Jammer, zeker met de nieuwe uitdagingen die voor ons liggen, maar zo gaat het soms in het bedrijfsleven.’ Voor Smit en mededirecteur en aandeelhouder Menno van der Horst was het vertrek van Verwey de aanzet tot een ander bestuursmodel: een bestuur en een holdingdirectie. Smit: ‘De versterking hebben we gevonden in de personen van Maarten Vermeulen van CB Richard Ellis Global Investors, Maarten de Haas van Cushman & Wakefield en Walter Sas als directeur integratie en fusies en overnames. Wij zijn uitermate verheugd dat zij de overstap naar ons bedrijf hebben gemaakt.’ Vermeulen gaat de activiteiten van MVGM in Nederland leiden en De Haas zal zich als commercieel directeur in eerste instantie bezighouden met de internationale verkoopactiviteiten. Alle landen hebben een directeur die eindverantwoordelijk is, maar Maarten de Haas zal hen ondersteunen, nieuwe markten aanboren en het contact onderhouden met de grote internationale klanten. Smit blijft de algemeen directeur van het bestuur en Menno van der Horst zal vanuit het bestuur met name de buitenlandse activiteiten aansturen. ‘Met dit bestuur en de uitgebreide holdingdirectie zijn we vol-

ledig voorbereid op de nieuwe uitdaging die voor ons ligt: het versterken van onze positie in Nederland en daarbuiten op basis van ondernemerschap. Na de overname van de beheersactiviteiten van Jones Lang LaSalle in Europa behoren we – met ruim 1.450 medewerkers, meer dan veertig kantoren in tien landen en een omzet van rond de 130 miljoen euro – tot de top-5 van Europa als het gaat om vastgoedmanagement. MVGM is qua omzet nu verreweg de grootste vastgoedonderneming van Nederland en daarmee een van de grotere bedrijven van ons land.’

De overname van de Europese property managementactiviteiten van Jones Lang LaSalle is min of meer uit de lucht komen vallen. ‘Toen we met Verwey Vastgoed samengingen, hebben we geformuleerd dat we met name in Groot BrittanniĂŤ en Duitsland forse nieuwe stappen wilden zetten. Door de ontwikkelingen rond de brexit hebben we in Groot BrittanniĂŤ echter een pas op de plaats gemaakt. We besloten onze energie in een ander land te steken en wel in Duitsland. Er zijn in Duitsland veel kleine en een paar hele grote property managementbedrijven actief. We zijn daarom begonnen met een kleinere, PropertyFirst, dat begin 2019 in MVGM is geĂŻntegreerd.’ In de markt hoorde MVGM echter afgelopen zomer via PWC Duitsland dat Jones Lang LaSalle van plan was zijn Europese vastgoedbeheeractiviteiten – met uitzondering van die in Groot BrittanniĂŤ – van de hand te doen en dat daarvoor een tender was uitgeschreven. Smit: ‘Aanvankelijk waren we alleen geĂŻnteresseerd in de Duitse activiteiten, maar JLL was duidelijk: het was alles of niets. Na lang wikken en wegen hebben we ons voor de tender aangemeld, nadat wij eerst voor onszelf hadden vastgesteld dat we zo’n mega-operatie aankonden. Er was redelijk veel belangstelling van andere partijen, maar nie-

mand was bereid alle landen over te nemen. De voorzichtige internationalisering die we anderhalf jaar geleden nog als ambitie en strategie formuleerden, is daarmee plots een sneltrein geworden, maar we hebben er zin in en zijn keihard op weg om de portefeuille, medewerkers en kantoren van Jones Lang LaSalle in onze onderneming te integreren.’ Deze integratie is geen sinecure, geeft Smit aan. ‘We hebben de overname met JLL afgelopen zomer bezegeld, maar hebben afgesproken dat we de tekening van alle documenten gefaseerd zouden doen. Het vastgoedbeheer binnen JLL was niet in alle betreffende landen eenduidig gestructureerd. In het ene land zaten alle activiteiten in ĂŠĂŠn bv, in andere landen in meerdere. Wij hebben dan ook geen bv’s overgenomen, maar ‘mensen en werk’. Van de ene dag op de andere werden die Jones Lang LaSallemedewerkers daarmee MVGM’ers en moesten zij ook zo snel mogelijk de kantoren van Jones Lang LaSalle in de verschillende landen verlaten. Dat betekende in alle landen nieuwe kantoorruimte zoeken, ruim twintig stuks in totaal, maar ook nieuwe bv’s oprichten, nieuwe vergunningen aanvragen en bankrekeningen openen.’ Smit voegt daar met enige ironie

n9G DNÄŽXGP KP 4ÄŽUYÄŽM 9G ! " ! %

aan toe: ‘Daaruit hebben we kunnen opmaken dat ĂŠĂŠn Europa nog ver weg is. Banken hebben verschillende regels en voorschriften, toezichthouders opereren in elk land anders. Dat ‘ene’ Europa laat nog wel even op zich wachten. Daarom duurde het tot december voor we de ondertekening rond hadden van de laatste landen, te weten Polen, Spanje en Portugal.’

Een belangrijk verschil tussen de manier waarop MVGM met name de Nederlandse markt bedient en de manier waarop JLL met vastgoedbeheer Europees actief was, zijn de sectoren. Smit: ‘JLL richt zich vooral op commercieel vastgoed, dus de winkels, winkelcentra en de kantoren. Wij als MVGM bieden het volledige pakket aan. We hebben direct gemerkt dat dat voor grote partijen interessant is. Twee grote internationale beleggers hebben zich inmiddels al bij ons gemeld met de vraag of wij ook hun Europese woningportefeuille willen beheren. Wij zijn dus van de ene dag vanuit een diversiteitsperspectief aantrekkelijk geworden voor beleggers die vroeger niet naar ons keken.’ Er is nog iets anders dat Smit inmiddels duidelijk is geworden. ‘Vastgoedbeheer heeft binnen Jones Lang LaSalle nooit de grootste aandacht gekregen. Voor verreweg de meeste medewerkers is het een verademing gebleken om in een bedrijf terecht te komen dat vastgoedbeheer als dominante activiteit heeft.’ Hij vult aan: ‘We hebben van JLL zo’n 550 medewerkers overgenomen en slechts dertien mensen besloten niet mee te gaan. Het hele overnametraject is inmiddels voor een belangrijk deel afgerond. Zo hebben we in alle landen nieuwe kantoorruimte gehuurd.’ Het komende kwartaal – dus de eerste drie maanden van 2020 – moeten alle verhuizingen plaatshebben. Dat is op zich al een heel traject, weet Smit nu. ‘We nemen de bestaande systemen over, maar alles wat daar omheen zit is nieuw, zoals telefoons, laptops, datalijnen en dergelijke. Tevens zijn we in

333 2 /0$,"!* .(0 +)

' +1 .& Vastgoedmarkt

!!4 *&0 &/ )$"*""+ !&." 0"1. "+ *"!" "&$"+ . 2 + 2 /0$,"! "%"".!".

Nederland bezig ons nieuwe vastgoedbeheersysteem Axxerion te introduceren. Tegelijkertijd gaan we kijken hoe we dit systeem geleidelijk in de andere landen kunnen invoeren.’

goedbeheer. En dat allemaal geleid vanuit ons relatief kleine hoofdkantoor in Rijswijk.’ Hij voegt er met een brede lach aan toe: ‘We blijven zeker hier. Rijswijk zit in onze genen. We hebben geen enkele behoefte om naar de Zuidas te gaan, zoals vele ondernemingen denken te moeten doen.’ De ‘Hollandse mentaliteit’ die volgens Smit zo goed gedijt in Rijswijk, blijkt ook uit de financiering van de overname van de Jones-activiteiten. Voor de goede orde: Smit en Van der Horst zijn samen met een familiekantoor de aandeelhou-

! Smit geeft aan dat de organisatie die er nu staat, goed is voorbereid op de directe toekomst. ‘We hebben onze directie versterkt en we blijven lokaal en regionaal optimaal aanwezig. Maar we bieden nu ook internationale slagkracht met een gespecialiseerd team in vast-

ders van MVGM. ‘De overname is door de aandeelhouders gefinancierd, met een klein beetje geld van de bank. We weten dat je bij een overname als deze heel makkelijk een beroep kunt doen op goedkoop kapitaal van particuliere beleggers, maar dat zit niet in ons bloed. Wij zijn meer van het zelf financieren en zo snel mogelijk aflossen. Wij blijven ondernemers en willen niet te veel worden gehinderd door banken. Ons uitgangspunt blijft dat we continuïteit voor het bedrijf en medewerkers nastreven met een redelijk

rendement.’ Eerder formuleerde Smit die bedrijfsfilosofie in Vastgoedmarkt als volgt: ‘We hebben niet zo de behoefte om op de grote trom van de publiciteit te slaan. No nonsense, bescheidenheid, doen waar je goed in bent, zijn onze belangrijkste karaktertrekken.’ Hij legt dat verder uit: ‘Wij huren al onze bedrijfsruimten. We bezitten zelf geen enkel kantoor. Zelf heb ik ook geen vastgoedportefeuille. Ik wil geen concurrent zijn van mijn opdrachtgevers. Dat leidt alleen maar tot scheve gezichten. Ook de

mensen die bij ons werken, mogen geen eigen vastgoed bezitten. Wel natuurlijk een eigen huis en misschien een of twee appartementen. Maar verder niets. Dat is vastgelegd in onze integriteitscode, die ook voor onze buitenlandse medewerkers gaat gelden.’ Over de ambitie op korte termijn is hij duidelijk: ‘MVGM zal in Nederland gewoon doorgaan met het hele pakket van diensten dat wij nu al hebben. In het buitenland zullen we ons in eerste instantie blijven richten op het vastgoedbeheer van commercieel vastgoed, zoals JLL dat deed en geleidelijk uitbreiden met woningportefeuilles. En we hebben met Jones een samenwerkingsverband getekend, een ‘alliance partnership’, waarmee MVGM en JLL een gezamenlijke (internationale) klantenkring adviseren en ontwikkelen. Zo kan MVGM, maar ook JLL het hele spectrum van diensten blijven aanbieden, waarbij wij als MVGM dan voor JLL-klanten het vastgoedbeheer doen.’ Hoe verrassend de deal met Jones Lang LaSalle ook was, de Nederlandse medewerkers van Smit zijn er trots op. ‘MVGM is altijd een ondernemend bedrijf geweest en onze medewerkers zien dit proces als een volgende uitdagende stap. Waar ze eerst werkten voor een primair Nederlandse vastgoedmanager zijn ze nu in dienst van een groot en internationaal opererend bedrijf dat wel de naam MVGM blijft dragen. Onze medewerkers maken nu deel uit van een bedrijf dat vastgoedmanagement als kernactiviteit heeft. MVGM blijft een organisatie met korte lijnen en veel bevoegdheden op laag niveau. Met andere woorden: lokaal en regionaal vastgoedbeheer met trotse medewerkers die de kernwaarden van MVGM uitdragen.’

11! !" &0 &/ ',1.+ )&/0 "+ 2,,.* )&$ %,,#!."! 0"1. 2 + /0$,"!* .(0

,*0 ". ""+ ." "//&" ,# +&"0

2,,.* )&$ %,,#!."! 0"1. 2 + /0$,"!* .(0

,+! !" ' .3&//")&+$ ("("+ !" *"!& 3"". 2"") 60".1$7 0 )&"0 5&"+ ")(" $" "1.0"+&//"+ "+ 2". +!".&+$"+ /&$+ )"".!"+ 3" %"0 #$"),-"+ !" "+ PKWO! )GGTV /CM IKPI GGP UVCRLG XGTFGT GP UEJGVUVG KP \ÄŽP PKGWYG RTCEJVDQGM !" 0")"1./0"))&+$ ,2". !" ""./0" 03&+0&$ ' . 2 + !"5" ""13 0CCUV FCV VGTWIMÄŽMGP GP JGTFGPMGP MYCO QQM FG VQGMQOUV CCP DQF 8CUV $,"!* .(0 !""! ! . + *"" *"0 !" 2. $ 6 ," ) +$ $ 0 %"0 +,$ $,"! 7 " ITÄŽRGNÄŽM YCPV YG XTG\GP CNNGOCCN GGP PGICVKGH GEQPQOKUEJ UEGPCTKQ PC GGP Ë­KPM CCPVCN LCTGP OGV UVGGFU PKGWYG TGEQTFU &G OGGUV IGUVGNFG XTCCI YCU PGV \QCNU XQTKI LCCT GP JGV LCCT FCCTXQQT n+U GT GGP TGEGUUKG KP CCPVQEJV!o *QGYGN /0$,"!* .(0 (,-0" &+ %"0 !" "* ".+1**". ,,( 6 -0&*&/*" ,+!". ")"$ IGTU XQQT o ,G MWPV CNU XCUVIQGFDGNGIIGT DNÄŽMDCCT IGTWUV ICCP UNCRGP " 2".3 %0&+$ 2 + 2"") " ,+,*"+ &/ ! 0 !&" ." "//&" ". +1 " %0 + 5&0 0" MQOGP &G XCUVIQGFUGEVQT \CN YGTGNFYÄŽF PKGV YQTFGP IGURCCTF /QIGNÄŽMG QQT\CMGP \ÄŽP FG UVKMUVQHETKUKU XGTITÄŽ\KPI KOOKITCVKG KPVGTPCVKQPCNG URCPPKP IGP FG DTGZKV GP FG \QTIGP QXGT FG IGXQNIGP XCP FG MNKOCCVXGTCPFGTKPI 7 MTÄŽIV XCP OÄŽ IGGP CCPYÄŽ\KPI JQG KM FG XCUVIQGFVQGMQOUV XCP \KG " 10),,( 2 + /0$,"!* .(0 $ 0 ! . 2,)!,"+!" ,- &+ "+ 0"$"+ !" +$"% )!" /-" & )&/0"+ ( + &( +&"0 ,- "0 ::+ 1&05,+!".&+$ "0 &)/-" & )&/0 +/ 2 + "))&+$"+ 2 + 0. , / %.""# 2,,. ""+ &+0"."// +0 QRKPKGUVWM QXGT FG VQGMQOUV XCP TGVCKN GP TGVCKNXCUVIQGF QPFGT FG MQR 9KG *CPU GGP DGGVLG MGPV YGGV FCV JÄŽ FQQT GGP WKVIGURTQMGP TGVCKNNKGHFG 3,.!0 $"!."2"+ "+ 2,,. ) $"),,#0 &+ %"0 6/0"+"+ /-" 07 2 + ,+/ 3&+(")) +! / % - ( %" ". *"0 %"* 2& &+("! + "+ 0")"#,+&/ % ""+ .!&$" !&/ 1//&" ,2". IGXQGTF KTQPKUEJ IGPQGI QR FG FCI FCV DGMGPF YGTF FCV JGV ITQQVUVG FGGN XCP !" ! *"/()"!&+$3&+(")/ 2 + 0"-/ "+ ))" 3&+(")/ 2 + .,*&// &+ "!".) +! FKEJVICCP *GV $GNIKUEJG OQGFGTDGFTÄŽH (0) YKN FG MNGFKPI XCP DGKFG OGTMGP XQQTVCCP XTÄŽYGN WKVUNWKVGPF XKC FG YGDYKPMGNU XGTMQRGP " (".+ 2 + + "))&+$"+/ "0,,$ &/ ! 0 6,+)&+"7 $""+ "!."&$&+$ 2,,. !"

H[UKGMG YKPMGNKGT KU OCCT GGP MCPU n1PNKPGo MCP PQQKV GGP QR \KEJ\GNH UVCCPF XGTFKGPOQFGN \ĎP QOFCV JGV FG TGVCKNGT CNNGGP OCCT IGNF MQUV #NU *CPU IGNĎM JGGHV MTĎIV (0) JGV PQI \YCCTFGT +P IGGHV JĎ CCP FG JCPF XCP GGP CCPVCN RGTUQQPNĎMG GTXCTKPIGP CCP YCV GT PKGV MNQRV CCP nQPNKPGo GP %," /,**&$" ."0 &)"./ ! .*"" ,*$ + .&+ ( + &( %"* 5"(". 2,)$"+ " JQIG MQUVGP XCP QPNKPG \ĎP KPFGTFCCF GGP RTQDNGGO XQQT QPNKPG TGVCKNGTU , % &/ 6,+)&+"7 /)" %0/ ""+ /-" 0 2 + %"0 ."0 &)-., )""* &+ ,+/ ) +! "+ 2". FCCTDWKVGP &G DGNCPITĎMUVG TGFGPGP XQQT FG NGGIUVCPF GP JGV YGIXCNNGP XCP UVGGFU OGGT TGVCKNGTU KU JGV QXGTCCPDQF CCP YKPMGNTWKOVG FG JQIG JWTGP FG * %0/-,/&0&" 2 + $.,0" &+0".+ 0&,+ )" ."0 &)"./ "+ ."0 &)2 /0$,"!"&$"+ ."+ "+ %"0 /0".( 2". +!"."+!" ,+/1*"+0"+$"!. $ +1&0 2 /0$,"!-"./-" 0&"# 3,.!0 OGV PCOG FCV QXGTCCPDQF PCWYGNĎMU CFGSWCCV CCPIGRCMV )GOGGPVGP GP RTQ 2&+ &"/ /0"("+ +,$ /0""!/ %1+ (,--"+ &+ %"0 5 +! "+ 3"&$"."+ "##" 0&"2" * 0 TGIGNGP OGV GGP NCPIGVGTOĎPXKUKG VG PGOGP FKG NGKFGP VQV GGP CCP\KGPNĎMG KP MTKORKPI XCP FG XQQTTCCF 0GV \QOKP \G FCV QXGTKIGPU JGDDGP IGFCCP DĎ FG ( +0,."+* .(0 + 5" ) 0"+ %"0 +1 ,,( $" "1."+ *"0 !" ),$&/0&"(" +& %" 'GP GXGPVWGNG TGEGUUKG JGGHV FCCT WKVGKPFGNĎM PKGV \QXGGN OGG VG OCMGP \Q CNU DĎXQQTDGGNF DNĎMV WKV FG GGWYKIFWTGPFG YQPKPIXQQTTCCFETKUKU &KG DGUVCCV &**"./ 8 *"0 "+ 5,+!". ." "//&" 8 ) /&+!/ %"0 "&+!" 2 + !" 3""!" ".")! ,,.),$ "+ 5 ) ,,( !" (,*"+!" !" "++& +&"0 3,.!"+ ,-$"),/0 "$"+3,,.!&$ MWPPGP YG XTĎYGN CNNGU nQPNKPGo FQGP FWU \GMGT YGTMGP YKPMGNGP GP TGETGÇ TGP /CCT YQPGP MWP LG PKGV QR KPVGTPGV &CCTXQQT JGD LG CNVĎF nUVGPGPo PQFKI "+ ""+ /01( $.,+! 1/ )/ &( !" 2 /0$,"!/" 0,. 0, % ::+ + "2")&+$ * $ FQGP XQQT JGV MQOGPFG LCCT XGTIGGV CNNG EQOOGTEKÇNG XCUVIQGFUGEVQTGP GP .& %0 '" -11. ,- !" 1&0 ."&!&+$ 2 + ,+5" 3,+&+$2,,.. ! + (,*0 %"0 ,,( &+ OKUUEJKGP IQGF \GNHU OGV GGP TGEGUUKG

%%% $ !" "

Vastgoedmarkt #

IQGF PKGWYU IGGP PKGWYU KU KU YGNNKEJV GGP ENKEJĂ… OCCT WKV FG VKGP RQRWNCKTUVG CTVKMGNGP DNÄŽMV FCV NG\GTU XQQTCN KPVGTGUUG

De beste van 2019: van middenhuur tot complottheorieĂŤn twin towers

1

$ " 5 maart 2019 - Stef Koning is 28 februari overleden, nog geen vijftig jaar oud. Hij werkte als adviseur bij Axeco. Koning was vorige maand in dienst getreden bij dit Amsterdamse adviesbureau voor fusies en overnames. Nog geen jaar geleden vertrok Koning als managing director bij HB Capital. Het vertrek van Koning viel samen met een wijziging binnen HB Capital, waardoor de focus meer kwam te liggen op indirecte fondsinvesteringen, zoals bijvoorbeeld private equity. Via HB Capital investeert de familie Blokker in vastgoed, private en public equity en vastrentende waarde. De familie Blokker is druk bezig orde op zaken te stellen bij haar zakenimperium. Eerst gingen formules als Intertoys de deur uit, later volgden de Blokker-winkels zelf. Intertoys ging onlangs failliet. Stef Koning richtte HB Capital samen met Jaap Blokker op in 2005, toen nog onder de naam Breedinvest. Hij speelde als managing director corporate investments de afgelopen twaalf jaar een belangrijke rol bij het ontwikkelen en uitbouwen van HB Capital. Voor de oprichting van Breedinvest was Koning managing director van de Corporate Finance afdeling van zakenbank Kempen & co. Francine Bardoel

2

& ! " % ' 11 februari 2019 - Blijvende onzekerheid over de brexit, een dreigende recessie in Europa en een vastgoedsector die rond de piek zit en het

zonder de ‘free lunch’ van de ECB moet stellen. En toch blijft vastgoed veruit de beste investering. Met deze paradoxale boodschappen moesten de zeshonderdvijftig ULI-leden het op 6 februari 2019 op het Europese jaarcongres in Londen doen. Sinds ECB-president Mario Draghi in het voorjaar van 2015 de geldkraan opendraaide en de rente tot het nulpunt verlaagde, was elke ULI Europe Annual Conference een feest. Op het jaarcongres van 2019 belandden de leden van Urban Land Institute weer met beide benen op de grond. Dat het jaarcongres voor het eerst neerstreek in brexit-hoofdstad Londen droeg daaraan bij. De ontzetting over de politieke soap in het Britse Lagerhuis was voelbaar tot in het nabijgelegen congreshotel. De meeste Britse sprekers putten zich uit in excuses voor de politieke chaos. ‘We zijn in een puinhoop beland’, begint Grosvenor Group-ceo Mark Preston zijn korte openingsspeech. ‘De gouden vastgoedjaren zijn voorbij. Niet zozeer vanwege brexit, maar vooral doordat de ECB de geldkraan heeft dichtgedraaid. De afgelopen tien jaar hoefden we niet creatief te zijn om een hoog rendement te halen. De komende tien jaar moeten we veel harder en creatiever werken om in de buurt te komen.’ Dat sentiment blijkt ook te leven onder de aanwezige ULI-leden, grotendeels investeerders, financiers en ontwikkelaars. In peilingen via de congresapp noemt de helft de politieke onzekerheid het grootste gevaar voor de Europese vastgoedsector, gevolgd door de economische groeivertraging (18 procent) en handelsoorlogen (18 procent). Gevraagd waar de vastgoedcyclus zich bevindt, denkt 45 procent dat de piek nabij is, nu is bereikt (29 procent) of al voorbij is (23 procent). Een op de drie verwacht dat het Verenigd Koninkrijk de brexit uitstelt en niet op 29 maart 2019 uittreedt, een op de vijf verwacht een no-dealbrexit. Lees het hele artikel op vastgoedmarkt.nl. Martijn van Leeuwen

3

& # # " ' 5 februari 2019 - Binnengevlogen vliegtuigen trokken op 9 september 2001 de aandacht, maar in feite was de instorting van de Twin Towers in New York het gevolg van controlled demolition (gecontroleerde verwoesting). Degenen die verantwoordelijk zijn voor de plaatsing en ontsteking van de explosieven moeten alsnog worden berecht. Dat stelt Lawyers’ Committee for 9/11 Inquiry (LC) in een petitie. De organisatie verzamelde er genoeg handtekeningen mee om een behandeling van hun dossier door een grand jury af te dwingen. Crowdfunding bracht het benodigde geld op om de procedure in gang te zetten. Op 1 januari 2019 was meer dan 50.000 dollar binnen. Dit zijn de belangrijkste argumenten van LC voor de theorie van de controlled demolition van de Twin Towers: De aanwezigheid van geavanceerde explosieven in stofmonsters uit het WTC. Volgens onafhankelijk laboratoriumonderzoek gaat het om een mengsel van aluminium en ijzeroxide (thermiet), mogelijk aangevuld met zwavel (thermaat). Explosies in de Twin Towers die al plaatsvonden voordat de vliegtuigen waren binnengevlogen. De symmetrische ineenstorting van een ander onderdeel van het complex, WTC7. Het gebouw was op niet-symmetrische manier beschadigd door puin van de Twin Towers en door branden. Dat een gebouw recht in elkaar zakt als gevolg van asymmetrische schade, ligt volgens experts niet in de lijn der verwachting. Waarnemingen door brandweermannen van explosies en van gesmolten ijzer zoals in een hoogoven. Gesmolten ijzer is een product van de chemische reactie tussen aluminium en ijzeroxide. IJzer

smelt bij een temperatuur van ongeveer 1.500 graden Celsius. Dat is aanzienlijk hoger dan de temperaturen van 650 tot 1.000 graden die worden gehaald bij de verbranding van de vliegtuigbrandstof kerosine en het interieur en onderdelen van een gebouw. Videobeelden en ooggetuigenverslagen van zware stalen onderdelen die zijwaarts werden afgevuurd tijdens de ineenstortingen van de Twin Towers. Die waarnemingen kunnen niet worden verklaard met de gangbare theorie. Volgens het officiÍle verhaal werd de instorting veroorzaakt doordat beschadigde verdiepingen de lagere verdiepingen in hun val mee namen. Wetenschappelijke analyse waaruit blijkt dat stukken staal uit het WTC zijn aangetast door zwavel en zijn gecorrodeerd door extreem hoge temperaturen. Die waarnemingen sporen niet met kerosinebranden, maar wel met het gebruik van thermaat. The Lawyers’ Committee for 9/11 Inquiry omschrijft zichzelf als een organisatie van juristen, onderzoekers, wetenschappers en burgers die streeft naar transparantie en verantwoording met betrekking tot de gebeurtenissen op 9 september 2001. Bij de pogingen de verantwoordelijken voor de aanslagen te laten berechten werkt

" ! " # & % ! " !" % ! " ! !" " ! $ $

LC samen met Architects & Engineers for 9/11 Truth (AE911Truth), een organisatie met 25.000 leden waarvan ruim drieduizend architecten en ingenieurs. Peter Hanff

4

9 april 2019 - De ontwikkeling van de HS College Campus in Den Haag beslaat het gebied tussen station HS en Laakkanaal, afgebakend door Calandstraat en Trekvliet. Nu weten studenten van de Haagse Hogeschool en het roc Mondriaan, werknemers van T-mobile en UWV en Megastores-shoppers niet hoe snel ze het stenen, tochtige gebied moeten verlaten. Straks moeten duizenden bewoners, hotelgasten en werknemers van hippe startups en toonaangevende hoofdkantoren voor continue levendigheid zorgen. Niet auto’s, maar wandelaars en fietsers zullen het straatbeeld domineren. De beoogde mijlmaal op de kop van het projectgebied is een 180 meter hoge woontoren aan Rijswijkseweg 60. Van Deursen Group en Movement Real Estate starten al begin 2020 met de bouw. De hoogbouw zat eerst niet in de planning, verklaart Van Deursen-directeur Arno Schneider. ‘Najaar 2017 reden we op weg naar een andere aankoop in Den Haag langs het glazen kantoor. Een gebouw op zo’n prominente plek vlak bij station HS en de binnenstad zagen we als een enorme kans. Eigenaar Jovi Investments kenden we en we kwamen snel tot overeenstemming. Ons plan was het kantoor naar woningen om te bouwen. Het Haagse stadsbestuur was echter net bezig met plannen voor hoogbouw en verdichting in dit gebied. Dus werd het sloop en nieuwbouw. Dat we de hoogste toren van Den Haag neerzetten, zegt ons niets. Onze inzet is om een monument

((( ' $% ! # %

& # Vastgoedmarkt

! " !%% !# + !' # %( %!( #$ '! # % %# ! # ) #$ ' $% ! # % '!# #

van de toekomst te creĂŤren. Het hoogwaardige ontwerp zal daarin voorzien.’ De afgelopen anderhalf jaar hebben de ontwikkelaars samen met het Haagse stadsbestuur en ontwerpers Mecanoo, Arup en West8 een haalbare businesscase opgesteld. ‘We zijn uitgekomen op twee woontorens van 150 en 180 meter met 1.500 woningen. Dat zijn er tweehonderd meer dan aanvankelijk gepland. Op die manier kunnen we betaalbare huurappartementen bouwen, waarvan 30 procent sociaal. De woningen zijn bestemd voor young professionals, studenten, expats en empty nesters. De voorzieningen zijn daar ook op ingericht. In de plint en op een deel van de eerste verdieping realiseren we volgens ons community-concept Included horeca, sportfaciliteiten, een stomerij, fietsenmaker, boodschappenservice, een keuken en een bioscoopje of gaming-ruimte. Aan de Trekvlietzijde komt een cafĂŠ met buitenterras. Door het uitzicht op het water, het toekomstige park en de nieuwbouw op de Binckhorst kan het een horeca-hotspot worden.’ Lees het hele artikel op vastgoedmarkt.nl. Martijn van Leeuwen

5

13 augustus 2019 - Orange Capital Partners heeft via verschillende transacties ruim 1.300 woningen in Nederland gekocht voor 308 miljoen euro. Dat heeft Vastgoedmarkt in de markt vernomen. OCP legde onder meer de hand op de Breitner-portefeuille met zeshonderd eenheden in Amsterdam en Rotterdam, voor het overgrote deel woningen. De verkoper is Stone Age Capital, een vehikel waarin verschillende particuliere beleggers bezit hebben samengebracht om een flinke transactieomvang te bereiken. De prijs bedroeg 180,5 miljoen euro. Breitner bestaat uit drie deelportefeuilles. Een ervan bevat panden op centrale locaties in Amsterdam, zoals het Waterlooplein, de Oudezijds Voorburgwal en de Keizersgracht. Een tweede deelportefeuille van Breitner bestaat uit panden in Amsterdam West op locaties als de Willem de Zwijgerlaan, de Overtoom en de Kinkerstraat. Het Rotterdamse deel bestaat uit panden aan onder meer

de Pleinweg en de Katendrechtse Lagedijk op Zuid en de Hooidrift in de wijk Nieuwe Westen aan de noordkant van de Maas. Ook legde OCP voor 127,4 miljoen euro de hand op 750 woningen via twee transacties met particuliere beleggers. Van deze portefeuille bevindt 30 procent zich in Amsterdam en 20 procent in Den Haag. Driekwart staat in de Randstad. Er zitten relatief veel kleine woningen bij. Peter Hanff

6

3 januari 2017(!) - Leegstaande kantoren. Het zijn de doodse plekken in wijken, steden en op bedrijvenparken. Er gebeurt niets meer, er loopt niemand meer, het leeft niet meer. Daarmee bedreigen ze de leefbaarheid en het vestigingsklimaat voor bedrijven. En leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal. Intussen staat van ruim 49 miljoen m2 kantoorruimte in Nederland 7,5 miljoen m2 leeg. Ofwel

bijna 15 procent. En dat terwijl in veel gemeenten vraag is naar permanente of tijdelijke woonruimte. Een deel van de leegstaande kantoren kan prima worden benut om in deze behoefte te voorzien, bijvoorbeeld voor het huisvesten van studenten of asielzoekers. De gangbare gedachte is dat voor veel panden weinig anders rest dan sloop. Volgens het Expertteam kantoortransformatie blijkt echter dat er meer kansen voor hergebruik en transformatie zijn dan gedacht. Bijna de helft van de leegstand is om te vormen tot ruimte

$ÄŽPC FG JGNHV ' $% $ ! % '!# %!% #& % '!!# (! )!# '! $ "#! & % # & % $

voor wonen, zorg, voedselproductie en andere functies. Binnen financieel haalbare kaders. Sociaal, economisch Ên ecologisch is hergebruik en transformatie veel duurzamer dan nieuwbouw. Vooral op de woning- en zorgmarkt is er een omvangrijke vraag die met creativiteit, flexibiliteit en regie uitstekend te koppelen is aan het aanbod. Er kleeft ook een fiscaal aspect aan de transformatie. Verkoop van bestaande gebouwen leidt tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting (2 procent voor woningen en 6 procent voor grond en andersoortige gebouwen); verkoop van nieuw gebouwde onroerende zaken of ingrijpend verbouwde bestaande gebouwen leidt tot verschuldigdheid van omzetbelasting (btw) met een tarief van 21 procent. Daarnaast is de btw die wordt betaald over de aanpassing van gebouwen tot woonruimte in de regel niet aftrekbaar omdat de verhuur van woningen is vrijgesteld van btw. Hoofdregel voor de btw is dat de levering van vastgoed is vrijgesteld van btw (artikel 11 lid 1 letter a Wet OB). Op deze hoofdregel bestaan twee uitzonderingen. Btw is verschuldigd: als nieuw vervaardigd vastgoed (een bouwterrein of een nieuw gebouw) vóór, op of uiterlijk twee jaar na de eerste

!!!

Vastgoedmarkt

ingebruikneming is of wordt geleverd Ăłf als verkoper en koper om levering met btw verzoeken; dit is de zogenoemde optie voor belaste levering. Wanneer een pand langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is de levering daarvan vrijgesteld van btw. Een btw-vrijgestelde levering van een pand zal voor de leverancier negatieve gevolgen hebben. Dat betreft dan vooral de voorbelasting die de leverancier in aftrek heeft gebracht over de investering in het pand. Wanneer de leverancier in het pand uitsluitend btw-belaste activiteiten heeft verricht, of het pand volledig met btw heeft verhuurd, zal de btw die bij aankoop of oplevering in rekening is gebracht, volledig als voorbelasting moeten worden teruggevorderd. Als het pand btw-vrijgesteld wordt geleverd binnen de herzieningstermijn, zal de leverancier dat bedrag (gedeeltelijk) aan de fiscus moeten terugbetalen. Partijen kunnen onder bepaalde voorwaarden opteren voor een btw-belaste levering (artikel 11 lid 1 letter a sub 2 Wet OB). Als de verkoper binnen de herzieningstermijn opteert voor een belaste levering, voorkomt hij daarmee deze terugbetalingsverplichting. De koper kan echter alleen meewerken aan de optie indien hij de btw bij aankoop voor 90 procent of meer in aftrek kan brengen. Deze aftrek wordt niet alleen getoetst op het moment van aankoop, maar ook na afloop van het boekjaar dat volgt op het jaar van aankoop. Gedurende die referentieperiode (maximaal twee jaar dus) dient het aftrekrecht minimaal 90 procent te bedragen. Zo niet, dan is de optie achteraf gezien ten onrechte gekozen en moet de levering alsnog geacht vrijgesteld te zijn geweest van btw. Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting (OVB) wordt geheven over de verkrijging van het juridische en/of het economische eigendom van in Nederland gelegen onroerende zaken, of van een beperkt recht op die onroerende zaken (een recht van erfpacht, een opstalrecht en dergelijke). Het OVB-tarief is 6 procent. Een verlaagd tarief van 2 procent is van toepassing op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Woningen zijn in dit kader onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak het karakter van woning niet. Samenloop met btw-heffing Artikel 15 lid 1 letter a WBR voorkomt bij overdracht van vastgoed in de bouw- en aansluitende handelsfase de samenloop van btw en OVB door middel van een vrijstelling. Deze is van toepassing als voor een levering van rechtswege

btw verschuldigd is, tenzij het vastgoed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de btw geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen. Er moet dus over de levering van rechtswege (niet door middel van een optie) btw verschuldigd zijn en tevens mag het overgedragen goed niet als bedrijfsmiddel zijn gebruikt. Deze laatste voorwaarde wordt ter zijde gesteld indien de verkrijger de verschuldigde btw in het geheel niet in aftrek kan brengen. De overdracht in de bouw- en handelsfase van een bouwterrein is van rechtswege belast met btw. Dit betreft onbebouwde grond die voor bebouwing bestemd is en die zelf – of de omgeving daarvan – bewerkt is, of onbebouwde grond waarvoor een omgeving(bouw)vergunning is afgegeven. Of het betreft grond die na sloop van de opstallen bestemd is om bebouwd te worden. Door de verplichte btwheffing bij de overdracht en omdat de grond (uiteraard) niet als bedrijfsmiddel is gebruikt, kan bij verkrijging van de grond een beroep worden gedaan op de vrijstelling overdrachtsbelasting. Dat de verkrijger van de grond de berekende btw al dan niet volledig in aftrek kan brengen, doet de vrijstelling niet tenietgaan. Deze regeling is aan de orde bij de verkoop en overdracht van bouwrijpe grond (bouwterreinen) door gemeenten, projectontwikkelaars en andere ondernemers die betrokken zijn bij grondtransacties. Over de levering van vastgoed in aanbouw en opgeleverde, maar nog niet in gebruik genomen onroerende zaken, is eveneens van rechtswege btw verschuldigd. Omdat deze zaken noch door de leverancier noch door de koper als bedrijfsmiddel in gebruik zijn genomen, geldt altijd de vrijstelling overdrachtsbelasting. Nieuwbouw of restauratie Het verrichten van onderhoud en reparatiewerk geeft weinig aanleiding tot discussie. Moeilijker wordt het als werkzaamheden een veelomvattend karakter krijgen. Te denken valt hierbij aan de renovatie van het woningbestand van een woningcorporatie. Of aan het restaureren van een historisch gebouw. In het eerste geval worden bestaande woningen aangepast aan de eisen die de huidige wooncultuur stelt: tussenkamers worden weggebroken, ramen vergroot, het sanitair wordt vernieuwd en soms wordt centrale verwarming ingebouwd. Bij een restauratie wordt een bestaand historisch, doch vervallen pand, in oude luister hersteld. Achter renovaties en restauraties gaat veelal een veel uitgesteld onderhoud schuil. De omvang van deze werkzaamheden varieert van object tot object. Ik ben van mening dat over het algemeen gesteld kan worden dat indien bestaande, nog in gebruik zijnde panden op het moment dat ze leeg komen, verbouwd worden om ze beter te doen beantwoorden aan de hedendaagse eisen van wooncultuur, er geen sprake is van vervaardigen. Lees het hele artikel op vastgoedmarkt.nl. RenÊ van der Paardt

7

9 december 2019 - In Radar Extra gaat presentatrice Antoinette Hertsenberg op zoek naar antwoorden op vragen als waarom de woningmarkt onder druk staat en wat daaraan te doen is. Al eerder kondigde het programma aan daarvoor op zoek te zijn naar mensen met een inkomen tot 34.500 euro die geen betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden, soms zelfs dakloos zijn of mensen die door het tekort geen woning naar wens kunnen vinden. Volgens het programma is een betaalbare woning vinden zo goed als onmogelijk geworden, of het nu gaat om starters, mensen met een middeninkomen, of zij die bijvoorbeeld door een scheiding moeten verhuizen. ‘Bestaande huizen zijn duur en nieuwbouwwoningen kosten gemiddeld vier ton. Dat is elf keer een modaal salaris. Veel mensen eindigen daardoor in een huurwoning waarvan de hoge prijs niet in verhouding staat tot het inkomen. De groep mensen die moeilijk kunnen doorstromen omdat ze een middeninkomen hebben, is enorm. Dit betreft bijna twee miljoen huishoudens.’ Hertsenberg spreekt in de uitzending woningzoekenden die dagelijks op zoek zijn naar een speld in een hooiberg. ‘De situatie is zo schrijnend dat het aantal daklozen in Nederland dit jaar verdubbeld is. De oplossing lijkt simpel: bouwen, bouwen, bouwen. Maar waarom doen we dat niet?’ Mensen uit de wereld van makelaars, de woningcorporaties, de bouwers en hoogleraren van de TU Delft moeten antwoorden geven op de vragen die leven. Robert Paling

8

17 september 2019 - De middenhuursector is volgens Vastgoed Belang niet geholpen met de maatregelen die het kabinet in de Miljoenennota aankondigt voor de woningmarkt. De mate waarin de WOZwaarde de maximale huurprijs bepaalt, wordt gemaximeerd. Kort geleden werd al bekend dat kleine verhuurders van vastgoed door de aanpassing van de vermogensrendementsheffing de rekening gaan betalen voor het verlagen van de belasting op spaargeld. Deze maatregelen komen volgens Vastgoed Belang bovenop de voorgenomen, verregaande regulering van de vrije huursector. Hiermee bereikt het kabinet volgens Vastgoed Belang, branchevereniging voor particuliere verhuurders, een averechts effect. ‘Particuliere verhuurders worden weggejaagd waardoor schaarste toeneemt en huurprijzen verder stijgen. Die moeten dan door

geforceerde beleidsmaatregelen weer worden beperkt. Het resultaat is het rondpompen van geld. Intussen zijn de gevolgen groot. Middeninkomens zien hun kansen verder slinken doordat middenhuurwoningen verdwijnen. De verduurzaming van zo’n 500.000 particuliere huurwoningen staat op losse schroeven’, schrijft de branchevereniging van particuliere verhuurders. Nederland kent momenteel een historisch groot tekort van circa 300.000 woningen. Dat heeft gevolgen voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor met name starters en middeninkomens in de grote steden. ‘De aanpak daarvan is intussen uitgemond in een ware hetze tegen de particuliere huursector. Maatregel wordt op maatregel gestapeld’, aldus Laurens van de Noort, directeur van Vastgoed Belang. Nu is besloten de invloed van de WOZ-waarde op de maximale huurprijs in te perken om huurprijsstijgingen tegen te gaan. ‘Dat is volstrekt onbegrijpelijk. Het gevolg is namelijk dat veel huurwoningen in het middensegment (tussen 720 en 1.000 euro) terugvallen in het gereguleerde segment. Het middensegment maakt nu al slechts 6 procent uit van de totale woningmarkt. Dat is veel te klein, waardoor middeninkomens nergens terecht kunnen. Het aantal huurwoningen met een huurprijs boven de 1.000 euro is daarnaast slecht 1 procent van de totale Nederlandse woningmarkt. Daar ligt probleem niet.’ De huur van woningen in het vrije segment is in 2018 gemiddeld 3,2 procent gestegen. Koopwoningen zijn in diezelfde periode door de schaarste bijna 10 procent duurder geworden. ‘Mensen wordt een rad voor ogen gedraaid door de disproportionele aandacht voor de particuliere huursector door excessen in de grachtengordel in Amsterdam. Hieruit blijkt het onvermogen van het kabinet om met de enige echte oplossing te komen: het stimuleren van de nieuwbouw. Door de kabinetsmaatregelen en gemeentelijk beleid worden particuliere beleggers juist afgeschrikt om nieuw te bouwen. Die werken dus averechts. De aangekondigde introductie van een nieuwbouwfonds voor gemeenten is veel te beperkt om echt een oplossing te bieden.’ Opeenstapeling maatregelen ‘Door de opeenstapeling van maatregelen raakt de woningmarkt verder ontwricht’, aldus Van de Noort. ‘Zeker de plannen voor aanpassing van de belastingdruk voor kleine verhuurders in box 3 pakken desastreus uit. Dit raakt mensen hard die hun (aanvullend) pensioen of financiĂŤle buffer in stenen opbouwen. De beperkt beschikbare huurwoningen zullen worden afgestoten en in het dure koopsegment belanden, buiten bereik van middeninkomens, waaronder veel starters.’ In ruil voor het uitblijven van verregaande ingrepen in de vrije huursector heeft Vastgoed Belang voor de zomer een aanbod gedaan om onder meer vrijwillig huren te matigen en te behouden voor middeninkomens. ‘Dat aanbod gaat nu noodgedwongen in de ijskast. Ook moeten we bezien wat de gevolgen zijn voor het Klimaatakkoord. Je

kunt niet de belastingdruk verdrievoudigen, de huurinkomsten kunstmatig drukken, niets regelen in het Klimaatakkoord voor kleine beleggers en dan verwachten dat zij de duurzaamheidsambities waar kunnen maken. Het houdt ergens op.’ Robert Paling

9

28 augustus - Criminelen hebben vrij spel bij het witwassen van geld op de Amsterdamse vastgoedmarkt, geholpen door makelaars, advocaten en notarissen. Dat staat in het rapport De achterkant van Amsterdam van hoogleraar bestuurskunde Pieter Tops en journalist Jan Tromp. Zij onderzochten in opdracht van de gemeente de drugscriminaliteit in de hoofdstad en brachten daarvoor ‘gefragmenteerde kennis uit een scala aan deelsectoren’ bijeen. Vijf van de 66 pagina’s gaan uitsluitend over de manier waarop drugsgeld neerslaat op de vastgoedmarkt en wat daaraan toe doen. ‘De veronderstelling onder experts is dat crimineel geld vooral in bestaand vastgoed wordt geĂŻnvesteerd’, aldus het rapport. ‘De taxatie van een beleggingsadviseur is dat, in Amsterdams vastgoed, zwart geld vooral wordt besteed aan investeringen tot aan tien miljoen euro.’ Een directeur van een ambtelijke dienst spreekt in het rapport van ’vrij spel’ voor criminelen. Een beleggingsadviseur: ’Het grootste probleem van Amsterdam is dat men niet kan achterhalen wie de echte kopers zijn en waar de geldstromen vandaan komen.’ Een hoge politiefunctionaris signaleert ‘nieuwe Endstra’s’. De politieman doelt op vastgoedmakelaars die zich net als de geliquideerde Willem Endstra hebben verenigd met criminelen. Tot de kring behoren ook notarissen, accountants en advocaten. Ze ontmoeten elkaar op advocatenkantoren waar wettelijk geregelde vertrouwelijkheid geldt, aldus Tops en Tromp in hun rapport. Een leidinggevende uit de financiele wereld schrijft de prijsstijgingen op de Amsterdamse vastgoedmarkt mede toe aan investeringen vanuit het criminele milieu. In het woningsegment vanaf zes ton is het niet ongewoon dat kopers in ĂŠĂŠn keer afrekenen, constateerde de Nederlandsche Bank in 2017. 16 miljard Uit een aangehaald WODC-rapport uit 2018 van Brigitte Unger, hoogleraar in Utrecht, komt de schatting dat jaarlijks voor 16 miljard euro wordt witgewassen in Nederland, waarvan de helft afkomstig uit drugshandel. Investeringen in vastgoed vormen een van de belangrijkste afzetkanalen. Over de precieze omvang en de manier waarop deze vorm van duurzaam investeren zijn beslag krijgt, bestaat nog veel onduidelijkheid, zo geeft het WODC-rapport aan. Crimineel geld dat in Nederland in onroerend goed wordt geĂŻnves-

!!!

Vastgoedmarkt

teerd, is niet alleen van Nederlandse criminelen afkomstig. Er zijn serieuze aanwijzingen dat ook buitenlandse criminelen in deze branche in Nederland actief zijn. Het vindt ondersteuning in het WODC rapport uit 2018: van de 16 miljard euro die jaarlijks in Nederland wordt witgewassen, komt 9 miljard uit het buitenland, stellen de auteurs van De achterkant van Amsterdam. ‘Waar komen miljoen vandaan?’ Beleggingsadviseurs verzekeren volgens het rapport van Tops en Tromp dat de kring van internationale grote investeerders elkaar goed kent en niet snel genegen is lui van buiten toe te laten. Dat zou volgens hen een dam opwerpen tegen gebruik van crimineel geld. Een adviseur: ‘Dan worden vragen gesteld: kennen we hem, vertrouwen we hem, willen we hem erbij hebben?’ Maar anderen plaatsen daar kanttekeningen bij. Een topambtenaar vertelt over een nog te ontwikkelen project in Amsterdam dat vanaf papier verkocht is aan een private investeerder. Familieleden van de belegger hebben een crimineel verleden in Amsterdam. Waar komen zijn miljoenen vandaan?, vraagt de topambtenaar zich af. De belegger is vaker gescreend. ‘We hebben hem steeds door moeten laten gaan.’ Peter Hanff

10

18 september 2019 - Op Prinsjesdag is een groot aantal belastingplannen gepubliceerd die (mogelijk) deels vanaf 2020 en deels vanaf 2021 impact hebben op de vastgoedmarkt. Fiscaal juristen JĂŠrĂ´me Germann, Bartjan Zoetmulder en Alexandra van der Kruk van Loyens & Loeff zetten de belangrijkste plannen voor de vastgoedsector op een rij. 1. Stimulering woningmarkt Er komt 2 miljard euro beschikbaar om de woningbouw te stimuleren. Om te zorgen dat starters en middeninkomens sneller een woning kunnen vinden maakt het kabinet 1 miljard euro vrij om betaalbare woningen te bouwen in schaarstegebieden. Het kabinet maakt de andere 1 miljard euro vrij voor de verlaging van de verhuurderheffing (zie hieronder). Ook zijn er verschillende maatregelen aangekondigd om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren. In het Sociaal Huurakkoord zijn onder meer afspraken gemaakt over het aanpassen van de jaarlijkse maximale gemiddelde huurverhoging van woningcorporaties. Tevens wordt gekeken naar mogelijkheden om excessieve huurprijzen en huurprijsstijgingen tegen te gaan en zullen de inkomensgrenzen voor socialehuurwoningen gaan veranderen. 2. Verhoging overdrachtsbelasting. Het overdrachtsbelastingtarief voor niet-woningen gaat per 1 januari 2021 omhoog van 6 naar

7 procent. Dit tarief gaat gelden voor zowel de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor de verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen, voor zover deze aandelen niet-woningen vertegenwoordigen. De maatregel dient ter dekking van de maatregelen uit het klimaatakkoord. Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen wijzigt niet en blijft 2 procent. 3. Verhuurderheffing Er komt een structurele vermindering van de verhuurderheffing voor nieuwbouw van woningen in schaarstegebieden. Deze heffingsvermindering bedraagt 25.000 euro per woning en zal gelden voor nieuwbouw van woningen met een huur onder de laagste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Het gaat dan om woningen met een maandhuur lager dan 607,46 euro (in 2019). Voorwaarde voor de nieuwe heffingsvermindering is verder dat de bouw is gestart op of na 1 januari 2020 en dat minimaal 62.500 euro per woning is geĂŻnvesteerd. Als schaarstegebieden worden aangemerkt de gehele provincie Utrecht, grote delen van Noord- en ZuidHolland en het oosten van NoordBrabant. Als schaarstegebied wordt verder de stad Groningen aangemerkt en in Gelderland de Betuwe en de Veluwe. Daarnaast zal een vrijstelling van de verhuurderheffing worden geĂŻntroduceerd voor tijdelijke woningen die zijn gerealiseerd in de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2024. Er dient voor deze woningen een tijdelijke omgevingsvergunning te zijn afgegeven waarin is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een termijn van ten hoogste vijftien jaar verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand te herstellen. Van deze vrijstelling kan overigens alleen gebruik worden gemaakt als er geen heffingsvermindering voor de bouw van de woningen is toegekend.

4. Tarief vennootschapsbelasting De eerder voorgestelde verlaging van de vennootschapsbelasting wordt teruggedraaid: in 2020 blijft het reguliere tarief 25 procent (in plaats van een verlaging naar 22,55 procent zoals voorgesteld in het Belastingplan 2019). In 2021 zal dit tarief verder verlaagd worden naar 21,7 procent (in plaats van een verlaging naar 20,5 procent, zoals voorgesteld in het Belastingplan 2019). Het lage tarief (voor winsten tot 200.000 euro) gaat wel naar beneden (16,5 procent in 2020 en 15 procent in 2021). Ondanks de wijziging in het reguliere vennootschapsbelastingtarief is in het Belastingplan 2020 niets opgenomen over het aanmerkelijkbelangtarief (box 2). 5. Tarief inkomstenbelasting Op grond van het Belastingplan 2020 wordt het tweeschijvenstelsel in box 1 sneller ingevoerd dan was voorzien op basis van het Belastingplan 2019. Vanaf 2020 resteren nog maar twee schijven, tevens worden de gecombineerde tarieven gewijzigd (eerste schijf voor inkomens tot maximaal 68.507 euro: 37,35 procent in 2020 en 37,10 in 2021 en de tweede schijf voor inkomens boven 68.507 euro: 49,50 procent in 2020 en 2021). 6. Conditionele bronheffing Vanaf 1 januari 2021 zal er een bronbelasting geĂŻntroduceerd worden voor bepaalde intragroep rente- (en royalty) betalingen aan jurisdicties met een lager statutair tarief dan 9 procent of naar jurisdicties die zijn opgenomen op de zwarte lijst van de EU. De bronheffing zal daarnaast ook van toepassing zijn in bepaalde (misbruik) situaties, bijvoorbeeld wanneer betalingen indirect bij groepsmaatschappijen in die jurisdicties uitkomen of bij zogenaamde ‘samenwerkende groepen’. Het tarief van de bronbelasting bedraagt het toptarief van de vennootschapsbelasting, welke in 2021 21,7 procent zal bedragen. Naar aanleiding van rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 26 februari

2019, stelt de regering voor om in samenhang met de conditionele bronbelasting de zogenoemde ‘substance-eisen’ aan te passen. Deze substance-eisen zijn van belang voor specifieke regelingen in de vennootschapsbelasting en in de dividendbelasting. Tot heden geldt in bepaalde gevallen dat een vennootschappelijke structuur niet geacht wordt ‘kunstmatig’ te zijn als aan deze substance-eisen is voldaan. Na de voorgestelde aanpassing fungeren de substance-eisen niet langer als een ‘safe harbour’, maar spelen zij slechts een rol bij de bewijslastverdeling. Hierdoor kan de Belastingdienst ook in situaties waarin is voldaan aan de substance-eisen het standpunt innemen dat toch sprake is van een misbruiksituatie. Omgekeerd heeft de belastingplichtige de mogelijkheid om te bewijzen dat toch geen sprake is van een misbruiksituatie, in het geval niet wordt voldaan aan de substance-eisen. 7. Belastingen op aardgas en elektriciteit Om verduurzaming te stimuleren stelt het kabinet voor het tarief van de eerste schijf van de energiebelasting te verlagen met 0,09 cent per kWh. Dit tarief zal de komende jaren verder dalen. Aan de andere kant wordt voorgesteld om de energiebelasting op aardgas te verhogen met 3,99 cent per m3. In de komende jaren komt hier nog 1 cent per m3 per jaar bij. 8. Overig Op vrijdag 6 september 2019 heeft de staatssecretaris van FinanciĂŤn in een brief aan de Tweede Kamer de contouren geschetst van een aangepaste vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting. Naar verwachting wordt voor de zomer van 2020 een uitgewerkt wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend, waarna het aangepaste stelsel van box 3 per 1 januari 2022 van kracht wordt. Onder de aangekondigde wijzigingen wordt het forfaitaire inkomen uit vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van het gemiddelde langetermijnrendement op vastgoed. Indien dit zou worden bepaald op

basis van de cijfers voor 2020 zou dit rendement 5,33 procent zijn. Voor wat betreft alle box 3-schulden van de belastingplichtige, waaronder schulden aan de eigen vennootschap of aan familieleden, wordt een forfaitaire rente uit schulden in aanmerking genomen. Deze forfaitaire rente wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde hypotheekrente. Indien dit zou worden bepaald op basis van de cijfers voor 2020 zou de forfaitaire rente 3,03 procent zijn. Van het belastbare inkomen is 400 euro vrijgesteld. Over het restant geldt (waarschijnlijk) 33 procent inkomstenbelasting. De aangekondigde wijzigingen hebben tot gevolg dat vastgoedbeleggingen ten opzichte van de huidige situatie hoger worden belast. Daarnaast worden belastingplichtigen die hun vastgoedbeleggingen volledig hebben gefinancierd met (hypothecaire) schulden onder het huidige stelsel niet in box 3 belast. Schulden worden namelijk eerst in mindering gebracht op de waarde van het vastgoed, voordat het box 3-inkomen wordt vastgesteld. Vanaf 2022 vindt geen volledige saldering meer plaats, maar wordt het forfaitaire inkomen uit de vastgoedbelegging verminderd met een forfaitaire rente voor de schulden. Doordat de forfaitaire rente lager is dan het forfaitaire inkomen, wordt ter zake van volledig met schuld gefinancierde vastgoedbeleggingen een forfaitair inkomen van 2,3 procent uit dit vastgoed in box 3 belast. Ook het tarief gaat van 30 procent naar 33 procent. In samenhang met het eerder aangekondigde wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ heeft het aangepaste stelsel tot gevolg dat het financieren van beleggingsvermogen (inclusief vastgoedbeleggingen) vanaf 2022 sterk wordt ontmoedigd. Overigens is het wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ niet opgenomen in het Belastingplan 2020. Wel is aangekondigd dat dit wetsvoorstel in het vierde kwartaal 2019 zal worden aangeboden aan de Tweede Kamer. Peter Hanff

!!!

Vastgoedmarkt

*GV CCPVCN DCPMɈNKCNGP KP UVGFGP GP FQTRGP PGGOV PQI CNVĎF KP TCR VGORQ CH 8GTXGNGPF XQQT FG YGKPKIG MNCPVGP FKG GT PQI GGP DG\QGMLG CCP DTCEJVGP OCCT FG XTĎIGXCNNGP XKGTMCPVG OGVGTU MCPVQQT YQTFGP XCCM CCPIGYGPF XQQT KGVU YCCTPCCT PQI YGN XTCCI KU YQQPTWKOVG

Sluiting van bankfilialen levert extra woningen op

D

e cijfers van de drie grootbanken over de terugloop van het aantal filialen spreken boekdelen. In 2006, twee jaar voor de mondiale financiĂŤle crisis losbarstte, had marktleider Rabobank nog 1.214 vestigingen. Daarvan waren er medio 2019 nog 382 over. ABN Amro sloot de afgelopen drie jaar gemiddeld dertig kantoren per jaar en heeft nu nog ongeveer honderdtwintig kantoren. Tien jaar geleden, kort na het noodzakelijke samengaan van Fortis Bank Nederland en ABN Amro, waren dat nog ruim vijfhonderd kantoren. ING sluit sinds 2014 zo’n tien kantoren per jaar en zat vorig jaar op 215 vestingen. Daarnaast heeft de bank zo’n 380 servicepunten, een erfenis uit het tijdperk dat er nog een post(bank)kantoor bestond. Eind vorig jaar gaf ING aan dat ook hier flink het mes in gaat: dit jaar gaan honderdvijftig servicepunten dicht. Woordvoerder Renske Piet: ‘De Servicepunten zijn bestaande winkels, zoals The Read Shop of Primera. Wanneer ING daar stopt, komt er vaak een Geldmaat voor terug. Deze bedrijfsruimten blijven in de regel gewoon bestaan.’

omdat wij van oudsher aanwezig zijn in veel dorps- en stadskernen, zijn we vaak de laatste bank die de locatie verlaat. Een mobiel adviesteam of flexibel contactpunt kan een oplossing zijn, naast de huidige mogelijkheden voor digitale dienstverlening aan klanten.’ Ook in het Noord-Hollandse Weesp is Rabobank vooralsnog ‘the last man standing’ nadat ING, SNS en ABN Amro de kleine stad in de Vechtstreek al eerder verlieten. Of de coĂśperatieve bank er nog heel lang een vestiging zal hebben is nog de vraag. Drie jaar geleden werd het bankkantoor aan de Prinses Irenelaan verkocht aan investeerders. Ook hier had bank te maken met een terugloop van het aan aantal klanten een daarmee een kleinere behoefte aan werkplek; reden om te gaan zoek naar een kleine behuizing.

De projectontwikkelaars willen op de plek van het kantoor en het naastgelegen grasveld 50 nieuwbouwwoningen gaan realiseren. Onlangs vroegen zij hiervoor een sloopvergunning aan. Voor Rabobank, dat nog steeds het pand huurt, komt de verhuizing daarmee ook dichterbij. In het (late) voorjaar hoop de bank duidelijk-

Rabobankwoordvoerder Eric Lagerwey verwacht dat de afname van het aantal bankfilialen sectorbreed nog wel even doorgaat. ‘Wanneer heb jij zelf als consument voor het laatst een bankkantoor bezocht?’, vraagt hij retorisch. ‘Feit is dat de teruggang in het aantal kantoren al langere tijd gaande is, met de digitalisering als voornaamste oorzaak. Er zijn veel minder handelingen waarvoor je nog per se naar de bank moet en we zien dan ook een terugloop in het aantal fysieke bankbezoeken.’ Ook op dit moment staat een aantal Rabobankkantoren op de nominatie om dicht te gaan. Lagerwey: ‘We zijn ons doorlopend aan het oriĂŤnteren, maar het is nooit een makkelijke boodschap, zeker niet aan de oudere doelgroep. Juist

! !

heid te hebben over de nieuwe kleinere locatie die meer moet dienen als ontmoetingsplek en waar de klant ook een kop koffie kan krijgen.

behouden we werkgelegenheid in diverse regio’s, gaan we samenwerking aan met lokale partijen en wordt het vastgoed optimaal benut. Een win-win situatie.’

Een kleinere jas is overigens geen garantie voor een blijvende toekomst. SNS Bank en ABN Amro verruilden enkele jaren gelden al hun grotere kantoor in Weesp voor een kleine inloopvestiging in de Slijkstraat in het hartje Weesp. Om er binnen jaar al weer te vertrekken. Als er geen nieuwe locatie wordt gevonden is er ook nog de mogelijkheid dat de bank in een kleinere ruimte terugkeert aan de Prinses Irenelaan. Het bestaande kantoor wordt in de meeste gevallen verkocht. ‘Maar we kiezen er soms ook voor om een deel van het verkochte pand weer terug te huren, om toch, in afgeslankte vorm, aanwezig te blijven. Hetzij met een vestiging of een flexibel contactpunt. De afgelopen jaren is een deel van de vestigingen in het land ook benut voor het huisvesten van centrale afdelingen van Rabobank of zijn er externe huurders gezocht. Zo

In het geval van de lokale Rabobank in Katwijk aan Zee werd daar niet voor gekozen. De coĂśperatieve bank verkocht de bank in Katwijk voor een onbekend bedrag aan Bouwfonds Property Development. De gebiedsontwikkelaar gaat er samen met projectontwikkelaar Ouwehand een multifunctioneel complex realiseren met woningen en een boutiquehotel. Met de herontwikkeling van de Rabobanklocatie spelen de projectontwikkelaars in op de droogkokende woningmarkt in de Randstad. Hierdoor is ook in Katwijk de vraag naar woningen intussen groter dan het aanbod. De nieuwe ‘bankwoningen’ helpen om deze druk te verlichten. Ook bij ABN Amro krijgen de banklocaties na verkoop vaak een andere bestemming, dikwijls woningen. Zo werd de bank in Hoorn verkocht, waarna een projectontwikkelaar het tweelaagse

pand optopte met een derde om er vervolgens woningen in te realiseren. De vestiging in Valkenswaard werd gesloopt, ten faveure van een nieuw complex dat nu wordt gebouwd en waarin acht duurdere koopappartementen en winkelruimte moeten komen. SNS Bank vertrok al eerder uit de Brabantse plaats. Op de plek van de voormalige SNS Bank moet een complex met elf koopappartementen voor starters en – opnieuw – winkels komen. In totaal levert de digitalisering van het bankwezen Valkenswaard voorlopig dus minstens negentien nieuwe woningen op. ABN Amro verkocht in nog twee Brabantse plaatsen haar pand: in Uden en Steenbergen. Het voormalige kantoor in Uden heeft op de begane grond een horecabestemming gekregen. De koper wil op de verdiepingen woningen realiseren. In het voormalige kantoor in Steenbergen zijn op de verdiepingen enkele appartementen gerealiseerd. De herbestemming valt volgens woordvoerder Karen de Vries buiten de scoop van de bank. ‘Als we een bank sluiten, betekent dat verkoop of beĂŤindiging van het huur-

&&& % "# ! #

$ ! Vastgoedmarkt

&G VG JGTQPVYKMMGNGP NQECVKG XCP FG 4CDQDCPM KP -CVYÄŽM CCP <GG

contract, wij exploiteren niet zelf.’ Hoeveel bankkantoren ABN Amro uiteindelijk nog overhoudt, is iets waarop De Vries ‘niet wil vooruitlopen’. Dit hangt volgens haar af van de klantbehoeften. ‘Bankkantoren zullen een plek houden in onze dienstverlening.’

ING-woordvoerder Piet kan alleen in algemene zin op de herbestemming van bancair vastgoed ingaan, omdat die mede betrekking heeft op strategische beslissingen die de

bank moet nemen. Sowieso is ING druk in de weer met haar eigen vastgoed. De bank heeft recent haar bestaande hoofdkantoor Amsterdamse Poort (bijgenaamd het Zandkasteel) in Amsterdam Zuidoost verruild voor een nieuwe en kleinere locatie aan de eveneens in Zuidoost gelegen Frankemaheerd. Een groot deel van het enorme kantorencomplex van de bank, dat eind 2015 werd verkocht aan G&S Vastgoed, VolkerWessels en OVG Real Estate, is intussen al weer doorverkocht aan de combi-

# # ! " # ! # # ! # # % ! ! % # # " ! " # * % # "" * ! UG OQGFGT 'T \ÄŽP DWKVGPNCPFUG DCPMGP KP 0GFGTNCPF CEVKGH &G XGNG DWKVGPNCPFUG DCPMGP FKG KP 0GFGTNCPF CEVKGH \ÄŽP TKEJVGP \KEJ XCCM # # ! % # ! # "! # " # ! $ # # % $ % "# ! " " OKG YQTFV JQQHF\CMGNÄŽM DGFKGPF FQQT FG 0GFGTNCPFUG DCPMGP 0GFGTNCPFUG JWKUJQWFGPU JGDDGP KP VQVCCN \QoP OKNLCTF GWTQ QR URCCT TGMGPKPIGP UVCCP nXTÄŽG DGURCTKPIGPo 1PIGXGGT RTQEGPV XCP FG WKV "# ' # ! " % !"#! # ! ! " & " # ! # # # ! " # # ! ! $! ! ! 5KPFU KU JGV CCPVCN DCPMGP NKEJV IGFCCNF 6KGP LCCT IGNGFGP VGNFG FG " # ! !$ & ! !" & ! # ! $TQP #IGPFC XCP FG 0GFGTNCPFUG DCPMGPUGEVQT XQQT GP XGTFGT 08$

(ČŞČŻČŞ 5ČŁČ°ČŻČŻČ Č­ČŽČŻČŞČžČŚ

natie Wonam/Zadelhoff. In de zeven aangekochte torens willen zij voor een belangrijk deel nieuwe woningen maken.

Buiten het al verkochte hoofdkantoor heeft ING op dit moment slechts twee leegstaande panden in de verkoop. De bank is daarover in onderhandeling. ‘De panden van ING Nederland zijn onder te verdelen in huurpanden en eigendomspanden’, aldus Piet. ‘De sluitingen van huurpanden matchen wij met de expiratiedata en leveren wij terug Ăłp of kort vóór de expiratiedatum. Er is dan geen sprake van leegstand. Het kan natuurlijk wel voorkomen dat de verhuurder, na oplevering door ING, het pand (gepland of niet gepland) leeg laat staan. Hier hebben wij geen invloed op.’

De verkoop (en de uiteindelijke sluitingen) van eigendomspanden wordt in gang gezet nadat de Ondernemingsraad en de medewerkers zijn geĂŻnformeerd. ‘Hoe courant een pand is, bepaalt vaak de verkooptijd, maar op een uitzondering na zijn alle panden doorgaans binnen negen maanden verkocht’, zegt Piet. ‘Er is dus geen sprake van structureel werkloos vastgoed

dat jarenlang leegstaat. Uiteraard kan het ook bij verkoop voorkomen dat de nieuwe eigenaar wacht met herontwikkelen (gepland of ongepland) waardoor het lijkt op leegstand van een ING-pand. Ook hier hebben wij geen invloed op.’ In uitzonderlijke gevallen worden eigendomspanden die ING zelf niet meer gebruikt, verhuurd. Net als Rabobank geeft ook ING aan dat het in sommige gevallen zelf weer een deel van de verkochte ruimte huurt om op kleinere schaal verder te gaan. Zoals in Dor-

( $! # " # % XGTMQQRVÄŽF ! TGIGN \ÄŽP CNNG % ! #)

drecht. Daar had ING in het hart van de stad een behoorlijk kantoorgebouw, maar de bank gebruikte hoofdzakelijk alleen de benedenverdieping.

Nadat ING het kantoor in de zomer had verkocht aan projectontwikkelaar Edelwonen, kwam het een paar maanden later voor bijna 5,5 miljoen euro in handen van de Duitse vastgoedbelegger Catella. Op de bovengelegen verdiepingen van het zevenlaagse kantoorgebouw moeten vijftien tot twintig huurwoningen komen in zowel het sociale segment als in de duurdere huurcategorie.

ING huurt zelf de benedenverdieping terug en heeft deze al laten ombouwen tot een bankvestiging nieuwe stijl. Het zogeheten ING Huis is een nieuw concept dat eerder al in onder meer Amstelveen en Leeuwarden is toegepast. Er is geen balie meer, maar er zijn wel zitjes, lange tafels en een koffiebar. Klanten kunnen er terecht voor financieel advies, maar ook voor dagelijkse bankzaken en hulp bij internetbankieren. Ook worden er trainingen gegeven. Nog afgezien van de uiteindelijke verdere invulling, heeft het pand daarmee al de slag naar mixed use gemaakt.

444 3!01&-%$+!/)1 ,*

Vastgoedmarkt (!,2!/'

--/ 3/!&%, -3%/ 24 !"-,,%+%,1 QH WY NQIKPIGIGXGPU PGGOV W EQPVCEV QR OGV -NCPVGPUGTXKEG 1H OCKN PCCT )*!,1%,0%/3'#% 3!)+%$'!,%1 ,*

Transacties

%"/2')%/01/!,0!#1'%0 %, !!,"-$ !!,+%*$%, 3'! -.

QH KP GGP GOCKNDGTKEJV CCP

&G ETKVGTKC XQQT QRPCOG XCP VTCPUCEVKGU \ÄŽP r URGEKËŹGMG MCPVQQTTWKOVG XCPCH O

r DGFTÄŽHUTWKOVG XCPCH O

r YKPMGN UJQYTQQO XCPCH O QH GWTQ RGT LCCT QH MQQRUQO GWTQ

**% +%1/!&%0 3!, 6-4%* !!,"-$ !*0 1/!,0!#1'%0 4-/$%, ', QP\G FCVCDCUG FCIGNÄŽMU XGTYGTMV GP \ÄŽP QPNKPG KP\KEJVGNÄŽM

7 5*3'! 20%)%

r )WKNNGOKPG /GÄŽGT

7

XGTMQQR *',% 3!, $% %,

makelaardij en vastgoedbeheer adviseerde de eigenaar.

met Local Joe, de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

OUDE LOOIERSSTRAAT 44HS - Mr. Marvis huurt 212 m² winkelruimte aan Oude Looiersstraat 44hs in Amsterdam. KS Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Flow Works.

CRUQUIUSWEG 98W - Brouwerij ’t IJ huurt 823 m² kantoorruimte en 6 parkeerplaatsen in het bedrijvencomplex De Nieuwe Vaart aan Cruquiusweg 98w in Amsterdam. KS Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere beleggersgroep. JOAN MUYSKENWEG 35 - Pricewise huurt 1.600 m² kantoorruimte aan Joan Muyskenweg 37 in Amsterdam. Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs bracht de transactie tot stand namens de huurder. Resultance adviseerde de verhuurder.

FERDINAND BOLSTRAAT 10 / Eerste Jacob van Campenstraat - The Cheese Bar huurt 259 m² horecaruimte aan Ferdinand Bolstraat 10 hoek Eerste Jacob van Campenstraat in Amsterdam. Verhuurder is BB Ten Sixty-Six. Online Bedrijfsmakelaar faciliteerde de transactie.

PAALBERGWEG 26 - Trinity Vastgoed VIII kocht een kantoorgebouw van 3.248 m² aan Paalbergweg 26 in Amsterdam. Verkoper is Caransa Groep.

PRINSES BEATRIXLAAN 582 - CB&I Nederland huurt 2.501 m² kantoorruimte en 25 parkeerplaatsen in WTC The Hague aan Beatrixlaan 582 in Den Haag. Nadorp Bedrijfsmakelaars bracht, collegiaal met CBRE en Cushman & Wakefield de transactie tot stand namens de verhuurder, PricewaterhouseCoopers.

WILLEM DE ZWIJGERLAAN 17-25 - Financieel en fiscaal adviseur Grey Men huurt ongeveer 500 m² kantoorruimte aan Willem de Zwijgerlaan 17-25 in Amsterdam. KS Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Ideba B.V.

HOOGSTRAAT 28 - Schoenenspeciaalzaak De Rode Loper huurt 235 m² winkelruimte verdeeld over de begane grond (94 m²), de eerste (94 m²) en de tweede verdieping (47 m²) aan Hoogstraat 28 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LEYWEG 683-685 - Een ondernemer huurt voor verkoop van huishoudelijke artikelen 572 m² winkelruimte aan Leyweg 683-685 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht, collegiaal

WWW.ADHOCBEHEER.NL

aan Hondiuslaan 42 in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hondius Vastgoed.

POLDERWEG 14 - Een particulier kocht voor eigen gebruik een perceel grond van 1.753 m² aan Polderweg 14 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HERCULESPLEIN 5 - Apotheek Koert Galgenwaard huurt 570 m² kantoorruimte in Stadion Galgenwaard in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Galgenwaard Onroerend Goed.

HONDIUSLAAN 42 - Keijsers Lundiform heeft 1.174 m² kantoor- en 474 m² bedrijfsruimte gehuurd

DE MEERN - ICT-dienstverlener Blaud heeft 501 m² kantoorruimte gehuurd aan Rijnzathe 16 in De Meern. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht, collegiaal met Savills, de transactie tot stand namens de eigenaar, Commerz Real Investmentgesellschaft.

MAARSSEN - Allservices Distribution huurt 641 m² kantoorruimte aan Bisonspoor 3002 in Maarssen. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Maatschappij Doelenstraat.

K.P. VAN DER MANDELELAAN 10 - Het Canadese NWI Healtcare Properties kocht een zorgobject van 6.000 m² aan K.P. van de Mandelelaan 10 in Rotterdam. Het complex is volledig verhuurd aan Xpert Clinic, Velthuis Kliniek en diverse zorgverleners. Verkoper is Focus Real Estate.

VOORSTRAAT 20 - Hairlounge huurt 120 m² winkelruimte aan Voorstraat 20 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

BLOEMGRACHT 2 - Boulangerie & Patisserie NoÊ huurt een winkelruimte van 93 m² verdeeld over de begane grond en de kelder aan Bloemgracht 2 in Amsterdam. City Real Estate bracht de transactie tot stand namens de huurder. Draijer

MAANWEG 174 - Amace B.V. heeft 547 m² kantoorruimte gehuurd aan Maanweg 174 in Den Haag. In hetzelfde gebouw heeft Stichting Haagse Wijk- en Woonzorg 1.658 m² kantoorruimte gehuurd. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transacties tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

Amsterdam, Gedempt Hamerkanaal 31 en 35 KS Bedrijfsmakelaars heeft in totaal 809 m2 kantoorruimte verhuurd aan The FCTR E in de voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam. Het tot multi-tenant kantoor-/bedrijfsgebouw getransformeerde monument kenmerkt zich door authentieke elementen. De nieuwe huurder specialiseert zich in het verduurzamen van woningen op basis van een membership lease waarin alle apparatuur op maandbasis wordt gehuurd.

GRONINGEN - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van ongeveer 2.500 m² aan Paters-

/// . +,!( & *$, '%

# '- *" Vastgoedmarkt

woldseweg in Groningen. Het object is langjarig verhuurd aan tien huurders. Kooistra Feenstra bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

HOOGEZAND - Een beleggingsfonds kocht het voormalige Rabobank kantoor aan Kerkstraat 2 in Hoogezand. Het object is momenteel in afwachting van nieuwbouw tijdelijk verhuurd aan Gemeente Midden-Groningen. Na de lopende huurperiode transformeert de koper het object naar wonen. De factor bedraagt 9 maal de huurwaarde. Het object wordt voorjaar 2020 overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Barteld makelaar en adviseur bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

FRANEKER - Een particulier kocht voor groot- en detailhandel activiteiten een solitair bedrijfsgebouw met een 720 m² showroom, 400 m² bedrijfsruimte en 125 m² magazijnruimte aan Kelvinstraat 8 in Franeker. Hoekstra Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Garage J. Fokkema.

HEERENVEEN - Venus Op- en Overslag huurt een bedrijfsgebouw van 1.060 m² aan Icarus 9 in Heerenveen. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, W&J Reitsema Beheer.

* ,* '+ ," + ()

H.J. Van Heekplein 68 in Enschede. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de huurder. CBRE adviseerde de eigenaar, Union Investment.

HEERENVEEN - Een beleggingsfonds kocht het Frisian Trade Centre een Abe Lenstra Boulevard in Heerenveen. Het kantoorverzamelgebouw ligt recht tegenover het Abe Lenstra Stadion. Verkoper is Stonehenge. Lunteren, Dorpsstraat 8 Midden Nederland Makelaars heeft kantoorvilla Villa Dannenborgh van 556 m2 op een perceel van 3.484 m2 in Lunteren verkocht aan een particuliere investeerder. Het monumentale gebouw is rond 1910 gebouwd in opdracht van de in Lunteren wonende uroscoop Bijsterveld. Na zijn vertrek kreeg de villa de functie hotel/pension en na de oorlog verpleeghuis Cesina-Ida Stichting, tehuis voor verstandelijk gehandicapten en een particulier verzorgingshuis voor bejaarden. Als laatste bewoond door een particuliere eigenaar. LEEUWARDEN - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw dat is omgebouwd tot zestien zorgappartementen met collectieve huiskamer, tuin en parkeren aan Pelikaanstraat 1e-1z in Leeuwarden. De factor bedraagt 14,45 de huurwaarde. Barteld Boerma makelaar en adviseur bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

GORREDIJK - Burzan B.V, kocht 730 m² kantoorruimte en 759 m² terrein aan Badweg 28 in Gorredijk. RBMT bedrijfsmakelaars en taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Zwanenburg Oranjewoud Vastgoed.

in Hengelo. Euverman Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Van Egmond Beheer. ALMELO - ADG/Asito kocht een kantoorgebouw van 3.230 m² aan Stadionlaan 50 in Almelo. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Polman Vastgoed. ALMELO - Groothandel in bedrijfsmeubels Toonbankgigant.nl huurt 420 m² showroom, 110 m² kantoorruimte en 360 m² opslagruimte aan Virulyweg 37a in Almelo. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. ENSCHEDE - Groothandel J-J Products kocht 925 m² bedrijfs- en 150 m² kantoorruimte aan Marssteden 59 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEMMER - Een particuliere belegger kocht een verhuurd winkelobject van 82 m² aan Kortestreek 3 in Lemmer. RBMT bedrijfsmakelaars en taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Zethoven Bouwplangroep.

ENTER - ‘t Brandputje Woon-en Cadeauwinkel huurt een winkelpand met 252 m² winkel-, 104 m² magazijn- en 14 m² opslagruimte aan Dorpstraat 85 in Enter. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HENGELO - Machinegroothandel SR Holland huurt 1.318 m² bedrijfs- en 50 m² kantoorruimte aan Beitelstraat 5 in Hengelo. Cushman & Wakefield bracht, collegiaal met Euverman Bedrijfsmakelaars, de transactie tot stand namens de eigenaar, Van Egmond Beheer. HENGELO - ISC Beheer huurt 565 m² bedrijfs- en 325 m² kantoorruimte aan Hanzeweg 30 in Hengelo. ten Hag Makelaarsgroep\IBG bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Acmaa Vastgoed.

ALMELO - Die Grense Mediakamente huurt 300 m² winkel- en 100 m² magazijnruimte aan Vincent van Goghplein 16 in Almelo. Uniek Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BORNE - Lesscher Transport huurt een perceel grond van 1.500 m² aan Kleiweg in Borne. Euverman Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, gemeente Borne.

HENGELO - Een particuliere belegger kocht 664 m² winkelruimte aan Nieuwestraat 25 en 27 In Baarn. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Elizen Vastgoed. HENGELO – Een particuliere beleggersgroep kocht 360 m² winkelruimte aan Nieuwstraat 18-20/ Nieuwsteeg 21 in Hengelo. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Marland B.V. STEENWIJK - Benel Holding kocht een winkelpand met 220 m² winkelruimte op de begane grond, 60 m² in de kelder en 30 m² op de eerste verdieping aan Gasthuisstraat 19 in Steenwijk. RBMT makelaars en taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

LEEUWARDEN - D-RT Retail huurt 82 m² winkelruimte aan Wirdumerdijk 25 in Leeuwarden. Hoekstra Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Pensioenfonds van de Metalektro (PME).

HOOGEVEEN - Stasan Holding kocht een object met twee winkelpanden en een kantoorverdieping aan Hoofdstraat 148 in Hoogeveen. Rodenburg Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, De Huizen Vastgoed.

ENSCHEDE - Picnic Hubs huurt 1.250 m² bedrijfs- en 250 m² kantoorruimte aan Twekkeler Es 30 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht, collegiaal met Snelder Zijlstra Makelaars, partner in Dynamis en Cushman & Wakefield de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

DELDEN - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 260 m² aan Langestraat 66a in Delden. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

HENGELO - Groothandel Verdriet kocht 1.368 m² bedrijfs- en 845 m² kantoorruimte aan Beitelstraat 1-3

ENSCHEDE - Die Grenze Medikamente huurt 443 m² winkelruimte in winkelcentrum De Klandeij aan

COLMSCHATE - Het Berlijnse vastgoedfonds CWE 03 Niederlande kocht ongeveer 100 appartementsrechten in Park Gooiland in Colmschate. Het complex ligt aan de rand van Deventer met winkelcentrum Colmstate op loopafstand. Eventueel kan gebruik worden gemaakt van de zorg van Carinova en de faciliteiten van Huize Salland. Verkoper is AG Park Gooijland.

111 0 -.#*! ( ,&. )'

Vastgoedmarkt % )/ ,$

! ,/$&!,-., )- .$!- !) ) * )(!' !) *+ *" $) !!) !( $' )

HENGELO - Een particuliere belegger kocht een object met 620 m² kantoorruimte op de begane grond en de eerste verdieping, acht verhuurde appartementen op de tweede en derde verdieping en 10 verhuurde garageboxen. Aan Enschedesestraat 100-104 in Hengelo. Het perceel heeft een oppervlak van 1.733 m². Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Duinzoom.

naar, een particuliere belegger. SOEST - Centurion Garagedeuren kocht een bedrijfsgebouw van 1.593 m² aan Kostverlorenweg 6a in Soest. Comma Vastgoed bracht, collegiaal met Deelen Bedrijfsmakelaars de transactie tot stand namens de eigenaar, B&B Imports.

SOEST - Een ondernemer huurt 275 m² winkelruimte aan Weedestraat 14 in Soest. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Provast Beheer.

dienstverlener Fource Logistics huurt een nieuwbouwontwikkeling met 49.000 m² magazijn- en 2.400 m² kantoorruimte aan Marconisingel/Zeppelinstraat in Berkel en Rodenrijs. Het complex wordt voor einde 2020 opgeleverd door Heembouw. Eigenaar is Union Investment Real Estate. genaar, een tweetal particuliere beleggers.

ZUTPHEN - Eliesen Electro Zutphen huurt 890 m² winkelruimte aan Stationsplein 75 in Zutphen. ten Hag Bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, beleggingsmaatschappij Kuwa.

ZEIST - De Donker Groep huurt 1.257 bedrijfs- en 590 m² kantoorruimte aan Huis ter Heideweg 1820 in Zeist. Alberts & Muus Bedrijfshuisvesting bracht met Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting de transactie tot stand namens de eigenaar, Sagax Industrial 7.

AMERSFOORT - Kapsalon Hoogland huurt 88 m² winkelruimte aan Smeenge 3 in Amersfoort. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, ASR Dutch Prime Retail Custodian.

NIJMEGEN - Vevag B.V kocht het voormalige Canisius college aan Berg en Dalseweg 81 in Nijmegen. Het object bestaat uit 6.911 m² . (voormalige) kantoor-/opleidingsruimten, archief en additionele ruimten. Het object wordt leeg opgeleverd. Het object wordt mogelijk getransformeerd naar een combinatie van hotel en wonen. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Vastgoed Rietveld (Nijmegen-Berg en Dalseweg).

AMERSFOORT - Snuffel & Kadoshop Zahid huurt 200 m² winkelruimte aan Van Randwijcklaan 2224 in Amersfoort. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting De Alliantie.

ZEIST - Een ondernemer kocht 200 m² winkelruimte aan de Slotlaan 265 in Zeist. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis, bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

EMMELOORD - Een winkel in tweedehands kleding huurt 140 m² winkelruimte aan Nering 13a in Emmeloord. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ALMERE - Risea Dritte Holland Immobilien kocht najaar 2019 het Athlon Car Lease Almere centrum aan Veluwezoom 2 en 4 in Almere. Het complex bestaat uit een solitair kantoorgebouw van 6.985 m² en een kantoorgedeelte met een bedrijfsruimte van 29.918 m² ten behoeve van het stallen van auto’s en een parkeerterrein voor minimaal 1407 auto’s. TLF Real Estate bracht de transactie tot stand namens de koper. 3Stone Real Estate adviseerde de verkoper.

HILVERSUM - DeSchout Intralegal huurt 564 m² kantoorruimte aan Marathon 11 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de ei-

HILVERSUM - Fat Odd Import & Export huurt 65 m² winkelruimte aan Kerkstraat 54 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar een tweetal particuliere beleggers.

Naarden, Huizerstraatweg 111 Castanea Bedrijfsmakelaars heeft 345 m2 kantoorruimte verhuurd aan een particuliere investeerder in het monumentale landhuis Hofstede Berghuis in Naarden. Het monument uit 1913 maakt deel uit van buitenplaats Berghuis. In 1814 werden het originele herenhuis en de bijgebouwen vernietigd. Latere eigenaren hebben een nieuw huis laten bouwen, op de heuvel van de voormalige villa. Rond 1983 werd in het huis een kantoor gevestigd. De voormalige buitenplaats viel uiteen in kleinere kavels met onder meer een appartementencomplex, een tuincentrum en een hoveniersbedrijf.

NOOTDORP - Stichting Ipse de Bruggen huurt 1.231 m² kantoorruimte en 20 parkeerplaatsen aan Gildeweg 25 in Nootdorp. Nadorp Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de huurder. Dijkman & Kuiper bedrijfsmakelaars en taxateurs adviseerde de verhuurder, een particulier.

MUIDEN - Home Island Interiors huurt 590 m² winkelruimte aan Pampusweg 4 op het voormalige Maxis terrein in Muiden. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Ahold Europe Real Estate & Construction .

HILVERSUM - Het Canadese NWI Healtcare Properties kocht een zorgobject van 7.750 m² aan Marathon in Hilversum. Het object is volledig verhuurd aan Bergman Clinics. Verkoper is Focus Real Estate. DEN HOORN - Savills Investment Management kocht voor het fonds ELF 2 een nieuwbouwontwikkeling van ongeveer 30.000 m² aan Meerkamp 5 in Den Hoorn. Het object wordt door Bouwbedrijf Vrolijk gerealiseerd voor Van der Windt Verpakkingen. TLF Real Estate bracht de transactie tot stand namens de verkoper, J.C. Paardekooper Binnenmaas Holding.

AMERSFOORT - De Oude Interieurbouw huurt 925 m² bedrijfs- en 95 m² kantoorruimte aan Neonweg 9-11 in Amersfoort. Hiermee is het complex volledig verhuurd. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Onyx (NL) Propco.

AMERSFOORT - New HG huurt 848 m² kantoorruimte aan Nijverheidsweg-Noord 78a en b in Amersfoort. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eige-

AMERSFOORT - SternFacilitair heeft voor een werkmaatschappij het huurcontract voor een korte periode verlengd aan Nijverheidsweg-Noord 54 in Amersfoort. RĂŠBM Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HUIZEN - Een dienstverlener huurt 835 m² bedrijfsruimte aan Rokerijweg 8 in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaar bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particulier.

HOUTEN - Maatschap Chiropractie Houten huurt 142 m² winkelruimte aan Het Kant 43 in Houten. Van Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Interpolis Onroerend Goed.

LEIDEN - TransIP Internetdiensten huurt 1.877 m² kantoorruimte en 25 parkeerplaatsen aan Vondellaan 47 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht, collegiaal met JLL de transactie tot stand namens de eigenaar, Heerema Marine Contractors Holding International.

LAREN - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 91 m² aan Zevenend 59 in Laren. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BERKEL EN RODENRIJS - Logistiek

SASSENHEIM - Autolease maatschappij Henk Griffioen kocht een bedrijfsgebouw van 2.265 m² met 20 parkeerplaatsen aan Madame Curiestraat 20 in Sassenheim. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, De Cirkel Beheer. ZOETERWOUDE - Draagkracht Logistics huurt 900 bedrijfsruimte aan Energieweg 47 in Zoeterwoude. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDEN - OrthoLeiden huurt 401 m² commerciÍle ruimte aan Bètaplein 32-34 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Vesteda Investment Management. LEIDEN - Mindstorm Lab huurt 80 m² winkelruimte aan Breestraat 51-53 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. OEGSTGEEST - Afhaalrestaurant Ichi Ban huurt 92 m² winkelruimte aan Geversstraat 57 in Oegstgeest. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Maatschap Oegstgeest.

SASSENHEIM - Wittebrug Auto-

/// . +,!( & *$, '%

# '- *" Vastgoedmarkt

groep kocht een perceel grond van 9.650 m² aan Rijksstraatweg 56 in Sassenheim. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

* ,* '+ ," + ()

veer 20.000 m² aan Flight Forum 2500 in Eindhoven. TLF real estate bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Promese Logistics.

HELMOND - Blackstone kocht medio 2019 een bedrijfscomplex van 26.000 m² aan Heibloemweg in Helmond. TLF Real Estate bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Van Bussel.

eigenaar, een particuliere belegger.

TER AAR - Bouwconstruct kocht voor herontwikkeling kavel 17, 18 en 19 met een totaal oppervlak van 5.676 m² aan Goudsmid/ Siersmid in Ter Aar. De koper realiseert op het perceel een bedrijfsverzamelgebouw waarvan de units voor verkoop worden aangeboden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Koeleman Beheer.

GOUDA - HEGVDW B.V. kocht een bedrijfsgebouw van 5.255 m² aan Keerkring 4 in Gouda. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Huiden’s Beleggingsmaatschappij.

VEGHEL - Next Level Development kocht een solitair bedrijfsgebouw van 18.300 m² aan Pater van den Elsenlaan in Veghel. Verkoper is Rubens Capital. TLF real estate bracht de transactie tot stand namens de koper.

MIDDELBURG - Koole Sport huurt 267 m² winkelruimte aan Langeviele 62 in Middelburg. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Blankenburgh Holding.

MIDDELBURG - Schiphorst Beheer kocht via een openbare inschrijving een verhuurd appartementencomplex aan Gebrandijlaan 22-180 in Middelburg. Het complex bestaat uit 80 volledig zelfstandige appartementen verdeeld over drie blokken met twee bouwlagen. Alle appartementen worden verhuurd onder de huursubsidiegrens en zijn bedoeld voor huurders met een zorgvraag en/of sociaal minder draagkrachtige huurders. De zorg wordt verleent vanuit een van de, hiervoor ingerichte woning. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Stichting Zorgstroom.

Amsterdam, Conakryweg 1 TLF Real Estate heeft deel 2 van de LogChain Two portfolio van DHG verkocht aan Hansainvest. Het betreft Smartlog Amsterdam, Smartlog Nootdorp, Smartlog Ridderkerk, Smartlog Nieuwleusen en Smartlog Den Hoorn. Het totale vloeroppervlak bedraagt 191.138 m2. Alle objecten zijn in aanbouw, met uitzondering van het al opgeleverde complex in Nootdorp en beschikken over een Breaam-certificaat. Enkele huurders zijn Tigers International Logistics (Ridderkerk) en Westerman Logistics (Nieuwleusen). Een andere opvallende deal is de verkoop van het logistieke complex van 43.316 m2 aan de Harnaschdreef 10-12 in Den Hoorn aan Aberdeen Standard Investments. Het pand is volledig verhuurd aan Riverdale. Verkoper is Caprev. De vastgoedadviseur uit Eindhoven is gespecialiseerd in logistiek vastgoed en heeft in 2019 voor iets meer dan 1 miljard verkocht.

samen 549 m² kantoorruimte aan Dillenburgstraat 25 09 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, De Koning Beheer en RVI V.

GOUDA - Een particuliere belegger kocht een woon-/winkelobject aan Blauwstraat 1/Hoogstraat 23 in Gouda. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. LEIDEN - Een particuliere belegger kocht 168 m² winkelruimte aan Bevrijdingsplein 24, 30, 30a en 42 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de koper. Verkoper is Nelson Onroerend Goed. GOUDERAK - Een particuliere belegger kocht twee percelen grond met een totaal oppervlak van 12.558 m² aan Kattendijk 43-43a in Gouderak. Het bestemmingsplan staat een bebouwingspercentage toe van 90%. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, Bawi Vast en Erik Plug Oversight. MOORDRECHT - Arvast Beheer kocht een perceel grond van 5.964 m² aan Westbaan in Moordrecht. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Sikking/Dekker Projectbeheer.

EINDHOVEN - Liek B.V, huurt 570 m² winkelruimte aan Roosterlaan 104-106 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Pijnenburg Holding.

BOXTEL - Online retailer Etrias huurt 4.112 m² bedrijfs- en 525 m² kantoorruimte aan Schouwrooij 7a-9 in Boxtel. Saris & Partner Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Bovendeert.

WAALWIJK - Groothandel in computeronderdelen Cedrat Group huurt 945 m² bedrijfs- en 456 m² kantoorruimte aan Tielenstraat 14 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier. WAALWIJK - Groothandel in metalen en metaal ertsen Amas Export kocht een bedrijfsgebouw van ongeveer 4.000 m² aan Vijzelweg 21 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

EINDHOVEN - Groothandel Opple Lightning huurt 826 m² bedrijfsruimte, 289 m² kantoorruimte en 25 parkeerplaatsen aan Meerenakkerweg 1-07, 1-09 en 1-13 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Reggestaete Meerenakker.

BREDA - GSM Specialist Ginnekenstraat huurt 155 m² winkelruimte aan Ginnekenstraat 135 in Breda, MVGM Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier. BREDA - Modezaak Luna en Sol huurt 230 m² winkelruimte aan Korte Brugstraat 7 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens een particuliere eigenaar.

MIDDELBURG - Jan van Munster Kunst Advies en Organisatie kocht een bedrijfsgebouw van 1.135 m² aan Dam 6-6a in Middelburg. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de

re ruimten op de verdiepingen en in de kelder aan Pensmarkt 10 op A1 locatie in Den Bosch. De ruimte was voorheen in gebruik bij Dungelmann Schoenen. KroesePaternotte bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. De Mik Bedrijfshuisvesting adviseerde de huurder.

EINDHOVEN - Alpero B.V. en Colliers Internationaal Agency huren

DEN BOSCH - Van den Assem Schoenen huurt 340 m² winkelruimte begane grond en secundai-

WAALWIJK - Een buitenlandse belegger kocht zomer 2019 een bedrijfsgebouw van 67.013 m² aan Schutweg/Keurweg in Waalwijk. Het distributiecentrum wordt gehuurd door Spar en Xenos. TLF Real Estate bracht de transactie tot stand namens de koper. CBRE adviseerde de verkoper, HB Capital.

WAALWIJK - Stichting Vastgoed Beheer Noord-Brabant kocht een woonwinkelobject aan Stationsstraat 60 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een tweetal particuliere beleggers.

WAALWIJK - Haven 12 huurt 253 m² horecaruimte aan Winterdijk 12 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Winterhaven.

TILBURG - Stichting Philadelphia Zorg huurt 610 m² zorgvastgoed aan Mendelshonsstraat 21a in Tilburg. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting GGZ Brebrug Groep.

EINDHOVEN - BNP Paribas Real Estate Management kocht namens een buitenlands logistiek fonds via een sale-and-lease-backconstructie een logistiek complex van onge-

OOSTRUM - Gezinshuis de Eekhoorn kocht een woon/winkelobject aan Mgr. Hanssenstraat 15a in Oostrum. De koper transformeert de winkel naar appartementen. Boek & Offermand Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een bouwbedrijf.

MAASTRICHT - Een particuliere belegger kocht een beleggingsobject aan het Keizer Karelplein 27 in Maastricht. Het gebouw bestaat uit 4 verhuurde studenteneenheden en een kantoorruimte op de begane grond. Boek & Offermans Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verkoper, CoĂśperatieve Bouwvereniging Ons Belang U.A.

""" !

Vastgoedmarkt

CEO Newomij Erik-Jan Bulstra met pensioen Erik-Jan Bulstra vertrekt na ruim 27 jaar bij de particuliere vastgoedonderneming Newomij vanwege het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Bulstra zal met ingang van 14 mei 2020 vertrekken bij Newomij. Hij leidde de onderneming sinds 2002. Zijn opvolger is de huidige cfo: Robert Jan van Hamersveld. Onder leiding van Bulstra zijn de investerings-, financieringsactiviteiten en de dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren onder ĂŠĂŠn label gebracht: Newomij. Dat betekende het afscheid van dochteronderneming Bank voor de Bouwnijverheid, waar Bulstra twintig jaar als directeur aan het roer stond. Alle medewerkers werden onder ĂŠĂŠn dak gebracht in het

hoofdkantoor van Newomij in Naarden, dat recent ingrijpend werd gemoderniseerd. Daarmee werd het fundament gelegd voor een volgende fase in de ontwikkeling van de onderneming. ‘Bulstra wordt in de vastgoedsector gewaardeerd om zijn strategisch inzicht, omvangrijke netwerk, diplomatie en no-nonsense mentaliteit,’ laat Newomij in een verklaring weten. Onder zijn voorzitterschap is Newomij uitgegroeid tot ĂŠĂŠn van de grootste particuliere vastgoedondernemingen van Nederland. Zijn opvolger Van Hamersveld heeft sinds 2002 brede ervaring opgedaan in de vastgoedsector, als financieel directeur van achtereenvolgens Rabo Vastgoed, adviesbureau HWH Partners en Green Real Estate. Sinds december 2017 maakt

hij deel uit van de raad van bestuur van Newomij. Bulstra blijft na zijn vertrek actief in de vastgoedsector. Hij is lid van het investment committee van Amvest Residential Core Fund.

9+' 4''79Ä?8#0

Directeur development Bas Klaassen verlaat McDonald’s Bas Klaassen neemt na twintig jaar bouwen aan McDonald’s in Nederland afscheid van de restaurantketen. Klaassen startte zijn carrière bij McDonald’s in 2000, de laatste elf jaar was hij lid van de directie van McDonald’s Nederland. In 2009 werd hij gepromoveerd tot directeur development. In zijn carrière heeft Klaassen gebouwd aan de groei van het bedrijf in Nederland

tot inmiddels 252 restaurants. Naast de vestigingsstrategie was Klaassen verantwoordelijk voor de modernisering van de uitstraling van de restaurantketen. Zowel het interieur als exterieur hebben onder zijn leiding een metamorfose ondergaan. Projecten die hij recent heeft begeleid zijn de dubbele drivelanes, de uitrol van McCafĂŠ en het ontwikkelen van nieuwe duurzame standaarden voor de keten.

‘Ik ben trots op de bijdrage die ik heb kunnen leveren aan het succes van McDonald’s in Nederland. Na een periode van twintig jaar is het echter tijd voor een volgende stap en te ontdekken welke nieuwe uitdagingen op mijn pad komen’, aldus Klaassen. De carrièreswitch van Klaassen geeft McDonald’s Nederland de ruimte om zijn organisatie aan te passen aan de snel veranderende markt. Zo optimaliseert het bedrijf de organisatie en brengt het de divsie business development samen met construction. Ook het verkennen van mogelijke locaties, projectontwikkeling en het vastleggen van locaties vraagt een wendbare organisatie. Daarom voegt McDonald’s zijn team real estate samen met de finance afdeling. McDonalds is naast fastfoodketen vooral een vastgoedbedrijf dat wereldwijd vastgoed op a-locaties verhuurt aan franchis-ondernemers. De vastgoedportefeuille van het bedrijf is volgens schattingen ruim 36 miljard euro waard.

Voorzitter NRVT Hamith Breedveld treedt terug Hamith Breedveld trad per 1 januari terug als voorzitter van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Jaap Reijnders is per 1 januari benoemd tot nieuw bestuurslid. Breedveld was de afgelopen 3,5 jaar voorzitter van het register. Hij speelde een cruciale rol in de positionering van NRVT als een gezaghebbend orgaan voor vastgoedtaxaties in Nederland, aldus NRVT. ‘Nu NRVT er goed bij staat – naar

mijn idee in alle opzichten – is het voor mij, als oorspronkelijk aangestelde interimbestuurder, tijd het stokje over te geven. Dit is een mooi moment. Met Ad Buisman en Jaap Reijnders zijn krachtige bestuurders aangetrokken. Ik heb alle vertrouwen in het bestuur en de raad van toezicht. Samen met de centrale raad kunnen zij grote stormen weerstaan’, aldus Hamith Breedveld. Tegelijkertijd trad Jaap Reijnders toe tot het bestuur. Reijnders heeft ruime managementervaring in het

vastgoed. Hij is voormalig directeur Vastgoed & Ontwikkeling NS Stations en NS Vastgoed en werkte daarvoor bij Bouwfonds en ING Real Estate.

0##4

41$ 56'Ä?0 is per 1 januari 2020

benoemd tot directeur van de divisie Bouw en Vastgoed van bouwconcern Dura Vermeer. Steijn was hiervoor directeur van werkmaatschappij Dura Vermeer Bouw Midden West. Hij is al sinds 2006 werkzaam bij het Nederlandse bouwbedrijf. Daarnaast is Steijn medeoprichter van Quantibus, een digitale ontmoetingsplaats voor bouw en vastgoed. $'0 6'0 0#2'. is benoemd tot head of asset management Benelux bij vastgoedinvesteerder en -manager Cromwell Property Group. In zijn nieuwe rol is Ten Napel verantwoordelijk voor Cromwells Asset Management, inclusief het performancemanagement van de gebouwen in de Benelux. Ten Napel is al meer dan twintig jaar werkzaam in de vastgoedsector. Hij werkte eerder bij Deloitte, Arthur Andersen, Corio en Syntrus Achmea Real Estate & Finance. (.1;& .15 is in 2019 partner geworden en toegetreden tot de directie van De Mik Bedrijfshuisvesting. Het directieteam bestaat verder uit Peter de Mik, Dennis Borsboom en Mark van den Heuvel. Los begon veertien jaar geleden in de makelaardij en is vanaf 2011 werkzaam geweest bij de internationale vastgoedadviseur JJL, met een focus op de industriĂŤle en logistieke markt. Sinds 2017 werkt Los bij De Mik Bedrijfshuisvesting. HIj heeft sindsdien de afdeling Industrial & Logistics uit-

41$'46 ,#0 4''79Ä?- verruilde

per 1 januari 2020 vastgoedadviseur CBRE voor de van oorsprong Zweedse woningbelegger Heimstaden. Reeuwijk maakte bijna tien jaar vol bij CBRE, waar hij de laatste periode werkte als director valuations. In die rol schoof hij eind 2019 aan bij een ronde tafel die Vastgoedmarkt samen met Yardi organiseerde over de waardering van woningportefeuilles. Bij Heimstaden gaat hij aan de slag als investment manager: ‘Ik mag de enorme ambitie van het bedrijf helpen waar te maken: de woningportefeuille hard laten groeien en tegelijkertijd een bijdrage leveren aan een duurzame toekomst.’ In het voorjaar van 2019 maakte Heimstaden zijn entree op de Nederlandse woningmarkt door de koop van een portefeuille met ongeveer 10.000 woningen van het Britse Round Hill Capital.

gebouwd en geprofessionaliseerd. ,'41'0 *'4/75 heeft het team

van Cairn Healthcare Real Estate (HCRE) versterkt. Als director healthcare wordt Jeroen samen met Jochem Post verantwoordelijk voor nieuwe en bestaande zorggerelateerde vastgoedstrategieĂŤn. Hermus is al twaalf jaar actief in het zorgvastgoed. De afgelopen zes jaar was hij werkzaam als director healthcare bij CBRE. Hier heeft hij de zorgvastgoedafdeling succesvol opgestart en uitgebouwd. '8# *'--'0$'4) is 1 januari 2020 gestart als directeur concepten bij VORM. Ze volgt Fransje Sprunken op die als zelfstandig ondernemer is gestart. Hekkenberg was vastgoedvrouw van Amsterdam van 2018 en heeft veel ervaring binnen de branche. Ze heeft meerdere functies bekleed binnen Ymere Gebieds- en Projectontwikkeling en werkte de afgelopen vijf jaar als ontwikkelingsmanager bij AM. /#4- *1'&,'5 is aangesteld als directeur asset management retail bij Certitudo Capital. Hoedjes heeft ruime vastgoedervaring en expertise op het gebied van winkelvastgoed. Hij was eerder directeur investment management bij Unibail-Rodamco-Westfield en de afgelopen jaren was hij actief bij M2 Capital Real Estate. Daar hield hij zich bezig met transacties, assetmanagement en ontwikkeling van winkels en winkelcentra in Nederland. Binnen Certitudo Capital wordt Hoedjes verantwoordelijk voor het assetmanagement en het aan- en verkoopbeleid van de retailportefeuille. /''4 (70%6+'9Ä?<+)+0)'0

6-:@-=5 Vastgoedmarkt

BBB A->?3;109-=7? :8

% &'$$#! , ! Vastgoedmarkt toen

Colofon

8CUVIQGFOCTMV XGTUEJĎ PV UKPFU OGK +P FG\G TWDTKGM MĎ MGP YG OCCPFGNĎ MU VGTWI QR VTCPUCEVKGU GP QPVYKMMGNKPIGP FKG UKPFU FKG VĎ F \Ď P IGOGNF KP 8CUVIQGFOCTMV &G VTCPUCEVKGU IGXGP KP\KEJV KP RTĎ UXQTOKPI GP OCTMVXKUKG +P FG RGTKQFG XÏÏT \Ď P FG IGOGNFG RTĎ \GP KP IWNFGPU 1O FKG VQV GWTQ VG JGTNGKFGP OQGVGP FG IGPQGOFG DGFTCIGP YQTFGP IGFGGNF FQQT #) &

*GV XTĎ VG CCPXCCTFGP JWWT GP 7;;< .1>/457.-=1 -=1--8 7-:?;;= =@59?1: 5> <1= 15:0 A;=53 6--= 91?

9586;1: 9 XTĎ YGN IGNĎ M IGDNG A1: -8> 0-? A-: 15:0 (;1: 35:3 41? ;9 9586;1: 9 1? 3--? ;9 31.;@B1: 91? 11: 95:59-81 ?;?-81 A8;1=;<<1=A8-7?1 A-: 9 <1= >?@7 $Ď FG DGFTĎ HUTWKOVGP IKPI JGV CCP .;0 ;94;;3 A-: 9586;1: 9 :--= 9586;1: 9 31=171:0 5: 31 .;@B1: A-:-2 9 <1= >?@7 1: GP CPFGT DNĎ MV WKV FG LCCTNĎ MUG GPSWÆ ?1 A-: *->?3;109-=7? 1 A1=4@@= A1=7;;< A-: 7-:?;;= TWKOVG FCCNFG CCP\KGPNĎ M XCP 9 5: :--= 9 5: *-: 01 0-85:3 7;9? 41? 3=;;?>?1 0118 PCOGNĎ M DĎ PC O A;;= =171 :5:3 A-: 01 ;A1=4150 5: -8 4--= 3181 05:31: -8> 31A;83 A-: 01 0--= 0;;=31 XQGTFG DG\WKPKIKPIGP 9CV JGV TGPFGOGPV QR MCPVQTGP DGVTGHV \QW ;< 3=;:0 A-: 01 0-85:3 A-: 01 >?1=7 310--801 =1:?1 ;< 6-=531 >?--?>81 :5:31: :@ <=;/1:? ;;7 11: 0- 85:3 A-: 01 --:A-:3>=1:0191:?1: ;< 7-:?;=1: 9;31: B;=01: A1=B-/4? -? 5> :;3 :51? 31.1@=0 B--=0;;= OGP VGIGP TGNCVKGH IWPUVKIG RTĎ \GP 41? .1?=;771: A->?3;10 7-: 7;<1: 1 2@>51 ?@>>1: 01 #101=8-:0>1 ;:0 A-: "-718--=> # " 1: 01 "- 718--=>A1=1:535:3 9>?1=0-9 "* 5> 91? 5:3-:3 A-: 05? 6--= 11: 215? : ?;?--8 4112? 01 :51@B1 ;=3-:5>-?51 051 3--? B1=71: ;:01= 01 :--9 #101= 8-:0>1 *1=1:535:3 A-: "-718--=> #*" 8101: --=A-: 5> 01 A;;=9-8531 "* 91? 8101: 01 ITQQVUVG RNCCVUGNĎ MG CHFGNKPI $GNCPI TĎ MUVG TGFGP XQQT FG HWUKG KU JGV UVTG A1: :--= 11: >?1=71 31;=3-:5>11=01 OCMGNCCTFĎ PCCT GGP DGVGTG DGGNF A;=95:3 1: :--= 11: .1?1=1 .1=;1<> DGUEJGTOKPI 6GIGNĎ M KU JGV VYGG\Ď 053 ;<1=1=1: 1: 01/8-=1=1: A-: OCMGNCCTU FGˬ PKVKGH CHIGUEJCHV 08/ 4-:?11=? :@ 41? 5: 9>?1=0-9 -8 31 DTWKMGNĎ MG U[UVGGO XCP GGP\Ď FKI QR ?=101:

Pas verschenen &G KPXNQGF XCP Ɇ GZKDGNG MCPVQQTEQP EGRVGP QR JGV DGNGIIKPIUTGUWNVCCV $ !" ! " &CZ FG *GWU 'GP QPFGT\QGM PCCT FG KPXNQGF XCP GGP ˭ GZKDGN MCPVQQTEQPEGRV QR JGV .181335:3>=1>@8?--? ?;131><5?>? ;< #OUVGTFCO FG ITQQVUVG ˭ GZ OCTMV A;;= 7-:?;=1: 5: #101=8-:0 O &G\G OCTMV KU OKPKOCCN FTKG MGGT \Q ITQQV CNU KP 4QVVGTFCO &GP *CCI 1: 5:04;A1: : B1=0 /5=/- <=;/1:? A-: 01 ?;?-81 ;<:-91 31=1-85 UGGTF FQQT ˭ GZ QRGTCVQTU GP JCFFGP \Ď \QoP RTQEGPV XCP FG VQVCNG A;;==--0 5: 4-:01: 51=911 5> 9 >?1=0-9 01 3=;;?>?1 A-: @=;<- -8> 41? 3--? ;9 41? --:0118 A-: 01 ?;?-81 A;;==--0 : -.>;8@?1 31?-881: 5> !;: 01: A1=@5? 01 3=;;?>?1 >?-0 91? =@59 O CCP ˭ GZKDGNG MCPVQQT

#) &

2GT GKPF KU JGV CCPDQF XTĎ VG --:A--=01: 7-:?;;==@59?1: 91? =;:0

<=;/1:? 31>?131: ?;? 9586;1: 9 : :-9 41? --:.;0 :;3 91? RTQEGPV VQG GP KP \GNHU OGV RTQEGPV FWU GT KU PW FWKFGNĎ M ><=-71 A-: 11: >?-.585>1=5:3 +P FG UGEVQT DGFTĎ HUTWKOVGP UVGGI JGV --:.;0 <1= @8?59; 91? <=;/1:? ?;? 9586;1: 9 -? 5> 11: 2;=>1 UVĎ IKPI VGP QR\KEJVG XCP FG RTQEGPV 5: 41? A;;=3--:01 6--= 'GP GP CPFGT DNĎ MV WKV FG LCCTNĎ MUG GPSWÆVG XCP 8CUVIQGFOCTMV *GV MCP ?;=1:--:.;0 5> A1=01180 ;A1=

QDLGEVGP GP FCV XCP FG DGFTĎ HUTWKO ?1: ;A1=

,;-8> A1=B-/4? 5> 41? A1=4@@=01 91?=-31 7-:?;;==@59?1: XQQTCN FQQT ˭ KPMG CEVKXKVGKV XCP FG 4Ď MUIGDQWYGPFKGPUV KP NKEJV 31>?131: 1: B18 91? =;:0 <=;/1:? ?;? 9586;1: 9 8TĎ YGN VTCFKVKQPGGN UVQPF FG CIINQ 91=-?51 9>?1=0-9 91? 9 --: 01 7;< 1 -338;91=-?51> 1: --3 )?=1/4? 1: &;??1=0-9 A;8301: 91? 5101= 1: 0-? 5> ?;1A-8853 =;:0 01

9 -? 5> 5: ?;?--8 0@>

9 1: 0-? 5> B18 9 95:01= 0-: 5: 1 ;A1=531 31 OGGPVGP NKGVGP GGP VQVCCNUEQTG \KGP A-: 9 0@> 051 9--7?1: 41? A1=851> 5: 01 451=A;;= 31:;1901 0=51 >?101: 3;10 : 9>?1=0-9 ,@50 1: 5: 1: --3 EGPVTWO YQTFGP FG JQQIUVG JWWTRTĎ \GP IGXTCCIF XQQT GGTUVGMNCU MCPVQTGP 0COGNĎ M VWUUGP FG GP 3@801: <1= 9 5: 01 4;;20>?-0 1: ?@>>1: 1: 3@801: <1= 9 5: 1: --3 9>?18A11: A;83? 91? ?@> >1: 01 1: 3@801: <1= 9 -8> 9101 )?=1/4? >?-0 91? ?@>>1: 1:

3@801: <1= 9 : &;??1=0-9 EGPVTWO ICCV JGV QO RTĎ \GP VWUUGP 01 1: 3@801: <1= 9 *GV NCPFGNĎ M RNCPXQNWOG XQQT MCPVQ =1: @5?>8@5?1:0 31=171:0 5: <=;61/?1: YCCTXCP FG TKUKEQFTCIGTU DGMGPF \Ď P DNGGH NCPFGNĎ M IG\KGP QR OKNLQGP 9 >?--:

#) &

%=;61/?;:?B57718--= " B58 41? UVGFGNĎ MG RTQLGEV .[QP %QP˭ WGPEG TGCNKUGTGP KP FG IGNĎ MPCOKIG (TCPUG UVCF *GV XQQT\KGV KP FG TGCNKUGTKPI A-: 9 B5:718> 9 XQQT NGKUWTG GP RCTMGGTXQQT\KGPKPIGP A;;= -@?;D> 1 5:A1>?1=5:3 B;=0? ;< 9586;1: 1@=; .13=;;? %-=?:1= .181331= 9;1? 41? A->?3;10 2;:0> ;=5; B;=01: &G IGOKFFGNFG RTĎ U XCP XGTMQEJVG 7;;<B;:5:31: 5> 5: 41? A51=01 7B-= VCCN XCP OGV RTQEGPV KP RTĎ U IGUVGIGP VGP QR\KEJVG XCP JGV MYCT VCCN FCCTXQQT &G RTĎ U MQOV FCCTOGG ;< 1@=; *;;= 41? 314181 LCCT IGNFV GGP RTĎ UUVĎ IKPI XCP <=;/1:? 0-? 5> <=;/1:? 95:01= FCP KP &KV DNĎ MV WKV EĎ HGTU XCP 01 #*" &G WKVIKHVG XCP DGFTĎ HUVGTTGKPGP KU KP 91? =;:0 <=;/1:? 310--80 ?;? 4- 80@> 11: >?@051 A-: 41? 5=1/?;=--? 1:1=--8 &@59?1 >-91: 91? ?5: 0A5>1@=> *;;=-8 5: #;;=0 =-.-:? B-> ><=-71 A-: 11: 2;=>1 -/4 VGTWKVICPI OGV OÅÅT FCP FG JGNHV VQV

4- 1 <8-:A;;==--0 .8112 91? JC WKVIGGHDCCT VGTTGKP XTĎ YGN IGNĎ M 1XGTCN YCU YGN URTCMG XCP RTĎ UUVĎ IKPIGP &G OCZKOWO XGTMQQR RTĎ U YGTF KP 7VTGEJV OGV TWKO 1@=; <1= 9 31A;830 0;;= ,@50 ;8 8-:0 91? /5=/- 1@=; <1= 9 #;;=0 ;88-:0 >?--? ;< 01 01=01 <8--?> 91? /5=/-

1@=; <1= 9 *GV CCPDQF XTĎ VG CCPXCCTFGP MCP ?;;==@59?1: 5: ;:> 8-:0 5> 5: 91? 8512>? <=;/1:? 31>?131: ?;? 9586;1: 9 \Q DNĎ MV WKV QPFGT \QGM XCP 8CUVIQGFOCTMV &CV KU GGP =1/;=0 1: 7;9? ;A1=11: 91? <=; /1:? A-: 01 ?;?-81 7-:?;=1:A;;==--0 *GV CCPDQF DGFTĎ HUTWKOVGP RTQFWE VKG GP FKUVTKDWVKGTWKOVGP PCO \GNHU OGV RTQEGPV VQG GP YGN VQV DĎ PC 9586;1: 9 $;7 451= 5> ><=-71 A-: GGP TGEQTF <QYGN DĎ MCPVQTGP CNU DG FTĎ HUTWKOVGP YGGTURKGIGNV JGV JWKFKIG =1/;=0--:.;0 01 >:18 A1=>81/4?1=1:01 1/;:;95>/41 >5?@-?51 5: ;:> 8-:0

#) &

&-.; *->?3;103=;1< :119? 41? A;8 810531 --:0181:.18-:3 A-: "1C1= $GTIOCP KP FTKG \GGT ITQVG RTQLGEVGP KP #OUVGTFCO (TCPMHWTV GP 2CTĎ U QXGT &G\G RTQLGEVGP YCTGP FQQT XGT 7;<1= >-91: 91? " 1A18;<91:? A;;=411: 1531:0;9 A-: "1C1= 1: 5:950018> 1531:0;9 A-: &-.; 0;/4 ?1= ;@B2;:0> 31I:5?511=0 " 1 XGNQROGPV DNĎ HV DĎ FG XGTFGTG QPV B577185:3 A-: $ .1?=;771: &G RTĎ \GP XCP MQQRYQPKPIGP \WNNGP VGTWI\CMMGP PCCT JGV PKXGCW XCP #- 41? .1=1571: A-: 01 .;019 \CN ICCP RTĎ UUVĎ IKPI XQNIGP QQM PKGV -8> 1= 11: B;:5:3?17;=? ;:?>?--? -? \GIV 08/ XQQT\KVVGT *WMMGT DĎ FG RTGUGPVCVKG XCP FG EĎ HGTU QXGT 5:0 01/19.1= 68 B-> 01 3195001801 RTĎ U XCP FG XGTMQEJVG YQPKPIGP 1@=; ;2B18 <=;/1:? 8-31= 0-: 15:0

'5:0> 5> 01 31 OKFFGNFG RTĎ U OGV RTQEGPV IG 0--80 1? ?=-:>-/?51A;8@91 ;< 01 .1813 35:3>9-=7? A;;= A->?3;10 5> A;=53 6--= A;;= 01 01=01 711= 5: >@//1>>51 31 0--80 1: B18 ?;? 9586;1: 1@=; : 35:3 41? :;3 ;9 958 6;1: 1@=; *-: 01 9586;1: 1@=; 4-0

9586;1: 1@=; .1?=1775:3 ;< /;991= /5118 A->?3;10 1: 9586;1: 1@=; QR YQPKPIGP &KV DNĎ MV WKV QPFGT\QGM A-: *->?3;109-=7? 1 A1=4@@= A1=7;;< A-: 7-:?;;= TWKOVG QR FG XTĎ G OCTMV KP QPU NCPF 3191?1: 5: 31.;@B1: 91? 11: 95:5 9@9A8;1=;<<1=A8-7?1 A-: 9 5> A;=53 6--= 91? <=;/1:? 310--80 ?;?

9586;1: 9 *GV CCPDQF XTĎ VG --:A--=01: 7-:?;=1: :-9 91? =@59 <=;/1:? ?;1 ?;? 9586;1: 9 : 01 DGFTĎ HUTWKOVGUGEVQT UVGGI FG QRPCOG 91? /5=/- <=;/1:? ?;? 9586;1: 9 1? --:.;0 ?1 7;;< 0-: B18 ?1 4@@= >?--:01 =@59?1: :-9 2=-/?5;:118 VQG VQV DĎ PC OKNLQGP O 1: 1: -: FGT MQOV PCCT XQTGP WKV QPFGT\QGM A-: *->?3;109-=7?

8CUVIQGFOCTMV KU GGP OCCPFGNĎ MUG # " $ $ " & ! %=5:>1> "-=3=51?8--: #NRJGP CCP FGP 4Ď P ;==1><;:01:?51 -0=1> %;>?.@> #- #NRJGP CCP FGP 4Ď P (18 ;;20=10-/?1@= '1=A--> A-: 01= !--: &10-/?51 %1?1= -:22 &;.1=? %-85:3 =57 +5131=5:/7 -::571 @5>9-: ;: 85:1 81@=5H??1 A-: 01 *1801 15:0=10-/ ?51 % ! (;9 1=74;@? #C1: =;01 ) 1:7 01 =--2 18;5??1 (59 1>>181= %& !-@=1:?51: ;7 &@.1: !-:3.=;17 & ' 5=7 &;9<189-: "--=?1: !11: # /;:;95>/4 @=1-@ 1=;1: *=1171= %& &@@0 FG 9KV /CCTVGP &QPMGTU 8CNGPVĎ P .GĎ J #NGZCPFTC XCP FGT -TWM ,ÅTQOG )GTOCPP 'TKE /GĎ GT " $ "-/517 %5->1/75 ! " ! 'C8A5- @>171 @588195:1 /GĎ GT )TCɅ UEJG XQTOIGXKPI ;8;=>/-: * BBB /;8;=>/-: :8 ! !$ $ '-71 A-: 01: =@81 ";?52 ;:/1<? 1>53:

#!" " ! ; - -:> '<=-:31=> =@7 &;05 5191: $ " " $ :318- %->@??; -:318-<->@??; A-79105-:1? :8 85:1 A-: 01 *1:

185:1A-:01A1: A-79105-:1? :8 " *;;= :51@B1 -.;::191:?1: CFTGUYĎ \KIKPIGP GP MNCEJVGP QXGT DG\QTIKPI 8CMOGFKCPGV -NCPVGPUGTXKEG ?1812;;: 19-58 78-:?1:>1=A5/1 A-79105-:1? :8 ;;= 01 --=0 A-: 01 @5?3-A1 3--? 8CMOGFKCPGV WKV XCP GGP \CMGNĎ MG QXGTGGPMQOUV FG\G QXGTGGPMQOUV XCNV ;:01= 41? -83191:1 A1=.5:?1:5>>1: =1/4? 2TĎ \GP LCCTCDQPPGOGPV !" " $:85:1 6--=-.;::191:? $:85:1 9--:0-.;::191:? 2TĎ \GP GZ DVY DGVCNKPI RGT HCEVWWT QH -@?;9-?5>/41 5:/->>; ''#

#51@B1 -.;::191:?1: 7@::1: ;< 5101= 31B1:>? 9;91:? 5:3--: #FTGUYĎ \KIKPIGP VYGG YGMGP VGXQTGP QRIGXGP 1R\GIIKPIGP WKVUNWKVGPF UEJTKHVGNĎ M FTKG OCCPFGP XQQT JGV GKPFG XCP FG DGVCCNFG VGTOĎ P $Ď PKGV VĎ FKI QR\GIIGP YQTFGP CDQPPGOGPVGP CW ?;9-?5>/4 91? 11: 6--= A1=81:30 F *->?3;109-=7? 0KGVU KP FG\G WKVICXG OCI YQTFGP 31=1<=;0@/11=0 0;;= 950018 A-: .;170=@7 2;?; ;22>1? 2;?;7;<51 OKETQˬ NO QH YGNMG CPFGTG OGVJQFG QH XQTO FCP QQM \QPFGT UEJTKHVGNĎ MG ?;1>?1995:3 A-: 01 @5?31A1= .GXGTKPIUXQQTYCCTFGP IGFGRQPGGTF DĎ 01 -91= A-: ;;<4-:018 1: --3 ;:01= :@991=

/CCPFGNĎ MU XGTUEJĎ PGP PKGWYG RWDNKECVKGU KP FG 8CUVIQGFDKDNKQVJGGM XCP FG #OUVGTFCO '/4;;8 ;2 &1-8 >?-?1 '& 51= 11: 3=11< @5? 01 911>? =1/1:?1 <@.85/-?51>

TWKOVG &G UVĎ IGPFG XTCCI PCCT OGGT ˭ GZKDKNKVGKV QPVUVCCV FQQT XGTUEJKNNGPFG ;:?B577185:31: ;< 41? 31.510 A-: ;= ICPKUCVKG VGEJPQNQIKG FGOQITCˬ G B1=7<817 1: -//;@:?-:/C *;;=-8 01 ?;1?=105:3 A-: 95881::5-8> ?;? 01 -= DGKFUOCTMV FTCCIV DĎ CCP FG UVĎ IGPFG XTCCI PCCT OGGT ˭ GZKDKNKVGKV 'T KU URTC MG XCP GGP ˭ GZ VTCPUCEVKG YCPPGGT JGV ˭ GZ CCPFGGN KP JGV IGDQWY OKPK OCCN XĎ HVKGP RTQEGPV XCP JGV VQVCNG ;<<1=A8-7 5> ;2 95:59--8 9G )5? JGV QPFGT\QGM DNĎ MV FCV FG CCPYG\KI JGKF XCP GGP ˭ GZKDGN MCPVQQTEQPEGRV OGV GGP CCPFGGN XCP OCZKOCCN <=;/1:? 11: <;>5?51A1 59<-/? 4112? ;< 41? .=@?; --:A-:3>=1:0191:? A-: 11: 7-:?;;=.181335:3 '/=5<?51 5: 41? 7-01= A-: 01 "'& ;<81505:3 6--= 3-:3 --: 01 9>?1=0-9 '/4;;8 ;2 &1-8 >?-?1

*GV VGMQTV CCP XTĎ G UGEVQT JWWTYQ " " $ $ CCPDQF VGIGP FG CEJVGTITQPF XCP GGP XGTCPFGTGPFG DGNGKFUEQPVGZV #% : B1=0 01 9-=7? A;;= 4@@=B; PKPIGP KP FG XTĎ G UGEVQT IGDQTGP OGV B;:5:31: : B-> 05? CCPVCN VQGIGPQOGP VQV DĎ PC \GXGP MGGT \QXGGN &G\G UETKRVKG QP FGT\QGMV JGV VGMQTV CCP JWWTYQPKPIGP KP FG XTĎ G UGEVQT KP GP &G QXGTJGKF JGGHV GGP DGNCPITĎ MG KPXNQGF QR FG YQPKPIOCTMV FQQT DĎ XQQTDGGNF FG KPVTQFWEVKG XCP VQGYĎ \KPIUGKUGP A;;= >;/5-81 4@@=B;:5:31: 1: 01 --: RCUUKPI XCP NGGPOQIGNĎ MJGFGP QR FG 7;;<B;:5:39-=7? : 01 <1=5;01 5> 01 B;:5:39-=7? 41= XQTOF &G XTĎ G JWWTUGEVQT KU FG GPKIG >1/?;= B--= ?;? A;;= 7;=? 311: .1

NGKFUYĎ \KIKPIGP JGDDGP RNCCVUIGXQP 01: 51=0;;= 5> 01 A=--3 :--= 4@@= YQPKPIGP KP FG XTĎ G UGEVQT OGV

<=;/1:? 31>?131: 5: 01 <1=5;01 '/=5<?51 5: 41? 7-01= A-: 01 "'& ;< 81505:3 6--=3-:3 --: 01 9>?1=0-9 '/4;;8 ;2 &1-8 >?-?1

Ingezonden mededeling

YYY XCUVIQGFDKDNKQVJGGM PN &G\G YGDUKVG KU QPFGT FGGN XCP FG YGD >5?1 A-: 01 9>?1=0-9 '/4;;8 ;2 &1-8 >?-?1 : 01 =@.=517 #51@B1 (5?18> >?--? 11: >181/?51 @5? 01 85?1=-?@@= 0-?-.->1 A-: 01 9>?1=0-9 '/4;;8 ;2 &1-8 >?-?1

WWW.ADHOCBEHEER.NL

Investeren met Perspectief

Een mooi beleggingsrendement alleen is niet voldoende! Elk gebouw of locatie verdient een duurzame toekomst. Daarvoor heb je visie en creativiteit nodig die duurzame waarden toevoegen aan een gebouw en de ruimtelijke omgeving. Door het ontwikkelen van strategische oplossingen voor complexe bouwkundige, financiële én commerciële vraagstukken, creëert PingProperties die waarde. Waarde voor investeerders, maar ook waarde voor huurders en andere betrokkenen. Dat is onze kracht en daarmee maken we een blijvend verschil voor iedereen, voor nu en in de toekomst. Benieuwd hoe een blijvend verschil eruit ziet? Ga naar www.pingproperties.com en lees onder andere over de transformatie van een leegstaand laboratorium tot een hoogwaardig hoofdkantoor voor Teijin Aramid in Arnhem.

creating a lasting difference

www.pingproperties.com

Zorgvastgoed: Beleggingen groeien onstuimig ČŤČœȢȤȊČœ ĘŤĘŻ

Rene Buck: Externe factoren bepalen steeds meer investeringsagenda ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘ­

Thema Regelgeving 2020 J Toenemende regeldruk, ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘŻ J Juridische en fiscale risico's, ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘą

WWW.ADHOCBEHEER.NL

# & # " & # #

((( ' $% ! # %

Recorddecennium Nederlands vastgoed

! %# % ' # !!"% !% "#! %

De meest opmerkelijke ontwikkelingen in het afgelopen decennium: de instroom van buitenlands kapitaal is bijna verdubbeld, van 26 procent in 2010 tot 47 procent in 2019 tot nu toe; het opnamevolume van logistiek vastgoed is gestegen met 127 procent; de huurprijzen op de Utrechtse centrale bedrijventerreinen (CBD) zijn gestegen met 48 procent en

het investeringsvolume in studentenhuisvesting en gezondheidszorg steeg met 1.000 procent. Jan de Quay, managing director bij Savills: ‘Door diversificatie en spreiding van investeringen is de Nederlandse vastgoedmarkt een stuk veerkrachtiger dan tien jaar geleden. In het afgelopen decennium zagen we drie grote veranderingen optreden in de belangrijk-

' $% # $%& % & $' $% ' #% '!& !" % #

ste Nederlandse vastgoedsectoren: de huurprijzen zijn sterk gestegen, er is veel kapitaal beschikbaar gekomen en het totale investeringsvolume is flink gegroeid.' Opvallend is volgens De Quay dat de internationale politieke onzekerheden geen remmende invloed lijken te hebben op de Nederlandse vastgoedmarkt. Ook in economisch perspectief staan alle seinen op groen. 'We verwachten dan ook voor 2020 wederom een bovengemiddeld investeringsvolume van 17 à 18 miljard euro.’ Gebrek aan geschikt aanbod, veel beschikbaar kapitaal en lage rentes blijven belangrijke drijfveren achter de Nederlandse vastgoedmarkt volgens Savills. Daarnaast wordt de vastgoedmarkt geconfronteerd met de gevolgen van recente wetgeving op het gebied van milieu en ruimtelijke ordening zoals de stikstofproblematiek. Dit wordt vooral gezien als bedreiging voor de vastgoedmarkt, omdat het aantal nieuwbouwprojecten zal afnemen. 'Maar krapte leidt ook tot waardestijging en huurgroei, en dat zal resulteren in aanhoudende beleggersinteresse.'

! %# % ' $% %$ % % %!!# !&( # &$ # !! !#" ' # ! % " #% & # # % + #!% " (!# % ' # !&( %!% !% % # ! # #$ # $% $ % % !&( !' #

" # #" %$ % !% (!# % # ' #( % % #$% # ' !" ' # % # % % !% )" ! % # ! # ! *

M&G Real Estate financiert woningen M&G Real Estate financiert de bouw van negentig appartementen aan de Overschiestraat in Amsterdam Nieuw-West. Het is voor het eerst dat de vastgoedtak van de Britse vermogensbeheerder zich begeeft op de Nederlandse woningmarkt. De appartementen worden ontwikkeld door IC Netherlands voor een bedrag van 43 miljoen euro. Het M&G European Property fund, dat 3,6 miljard euro beheert, verzorgt de financiering. Savills adviseerde M&G Real Estate. De negentig appartementen met buitenruimte passen in de plannen

van het M&G European Property fonds om toegevoegde waarde te genereren door te beleggen in hoogwaardige assets. De deal is de tweede van het fonds binnen de Europese woningsector. M&G richt zich vooral op grootstedelijke locaties met gunstige demografische vooruitzichten. In de nasleep van de crisis was financiering voor vastgoedprojecten moeilijk te vinden. Maar door het aanhoudende ruime geldbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB) is de laatste jaren zelfs sprake van een concurrentieslag op de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt.

Ingezonden mededeling

Flinke waardestijging Keizersgracht 119-121 Vastgoedvermogensbeheerder Aviva Investors heeft het kantoorgebouw aan de Keizersgracht 119-121 in Amsterdam gekocht voor een cliĂŤnt. Verkopende partij is stichting Cala Carbo uit Bloemendaal. UIt onderzoek van Vastgoedmarkt in het Kadaster blijkt dat de prijs van het pand in twee jaar tijd bijna is verdubbeld. In 2017 werd 13,8 miljoen euro neergeteld, Aviva betaalt nu 25,177 miljoen euro. Het historische pand heeft 2.000 m2 verhuurbare kantoorruimte, verdeeld over vijf bouwlagen en beschikt over een grote tuin. Knotel, aanbieder van flexibele kantoorruimte, heeft met ingang van

1 oktober een langjarige huurovereenkomst afgesloten voor het grachtencomplex. Onder begeleiding van Dam Architecten is het complex eerder dit jaar volledig verbouwd tot uiterst luxueuze, turn-key kantoorruimte, waarbij de originele details zoveel mogelijk zijn teruggebracht. Adrien Beuriot, head of asset management continental Europe bij Aviva Investors: ‘We hebben Amsterdam geĂŻdentificeerd als een strategisch belangrijke locatie voor onze onroerendgoedactiviteiten. Dit op basis van een recente analyse van Europese kantoormarkten door ons onderzoeksteam. Dat identificeerde wat volgens ons de beste groeivooruitzichten zijn.'

333 2#/0&-%$+#.)0 ,*

Vastgoedmarkt (#,1#.'

! !

"

Pleidooi voor uniform Europees REIT-regime

!

4

!

Dat stelde ceo Dick van Hal van vastgoedvermogensbeheerder Bouwinvest tijdens een bijeenkomst van de European Public Real Estate Association (EPRA) begin januari in Brussel. Volgens Van Hal zal een fiscaal transparante structuur voor de hele Europese Unie (EU) Europa veel aantrekkelijker maken voor internationale vastgoedbeleggers. ‘De Europese markt is gebaat bij transparantie en eenduidige regelgeving. Zo’n EU-REIT zal veel extra kapitaal van buiten Europa aantrekken,’ betoogde hij. In een reactie wees EPRA-ceo Dominique Moerenhout erop dat het onderwerp ‘de aandacht heeft’ en dat er een model klaarligt voor een ideale EU-REIT. Verder hield de Belg zich vooral op de vlakte, waarschijnlijk gezien de vele voetangels bij een dergelijke lobby. Fiscale harmonisatie is een van de lastigste dossiers in Brussel. Het model voor de EU-REIT van EPRA is dan ook uitsluitend bestemd voor intern gebruik, zo verkondigde Moerenhout al eerder in een

interview met Vastgoedmarkt. Moerenhouts voorganger, de Nederlander Philip Charls, ook van de partij op de bijeenkomst voor de Benelux-leden, zei desgevraagd een actieve lobby van EPRA voor een EU-REIT een ‘slecht idee’ te vinden. Hij wees erop dat een dergelijke lobby waarschijnlijk zal leiden tot eindeloos gesteggel tussen de lidstaten over een dergelijke regeling ‘tot een race naar bodem. Landen met een goed REIT-regime, zoals bijvoorbeeld Frankrijk en BelgiĂŤ, zullen dan flink moeten inleveren’, zei Charls tegen Vastgoedmarkt. De strategie van EPRA is daarom ‘juist altijd geweest om eerst te zorgen dat de grote Europese landen een goed eigen REIT-regime hebben. Alles wat bereikt is op dat vlak zet je ander weer op het spel.’ Van Hal toonde zich niet onder de indruk van dat argument. Hij erkende dat er uiteraard nog altijd grote fiscale verschillen zijn in Europa, maar ‘ooit zal iemand toch de eerste stap moeten zetten.

Natuurlijk weet ik dat het een heel lang traject zal zijn – en lastig en moeilijk. Maar ik spiegel me graag aan Amerika, waar je ziet dat een hoge mate van fiscale harmonisatie en een uniform REIT-regime leiden tot heel veel buitenlandse vastgoedinvesteringen', aldus Van Hal. REIT staat voor Real Estate Investment Trust. Dat is een tamelijk weids verzamelbegrip, waaronder alle fiscaal transparante structuren ter wereld schuilgaan, meestal exclusief bedoeld voor beursgenoteerd vastgoed. Het voortbestaan van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling (FBI), die ook zowel geldt voor genoteerd als niet-genoteerd vastgoed, hing in 2018 aan een zijden draadje toen het kabinet-Rutte III van plan was om de FBI-regeling te schrappen voor directe vastgoedinvesteringen in verband met het plan om de dividendbelasting af te schaffen. Dat voornemen werd op het laatste moment afgeblazen. Volgend jaar wordt de FBI opnieuw tegen het licht gehouden.

Beleggingen zorgvastgoed groeien onstuimig In 2019 bereikte het transactievolume in zorgvastgoed een lang verwacht record. In totaal kwam het transactievolume uit op 1,25 miljard euro, een groei van 32 procent ten opzichte van 2018. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Capital Value uit Utrecht. Het grootste deel van de transacties betreft zorgwoningen, met 83 procent van het totale volume. Het aandeel zorgwoningen in de woningbeleggingsmarkt komt daarmee uit op 11 procent. Het aandeel had veel groter kunnen zijn als er meer seniorenwoningen waren gebouwd. Net als in de woningbeleggingsmarkt neemt de belangstelling van internationale beleggers voor Nederlands zorgvastgoed toe. Het internationale aandeel in het transactievolume groeide in 2019 van 28 procent naar 38 procent en dit is grotendeels te danken aan een aantal omvangrijke transacties. Een voorbeeld daarvan is de aankoop door het Amerikaanse Heitman van het woonzorglandschap De Leyhoeve in Tilburg voor 84 miljoen euro. De Leyhoeve bestaat uit tweehonderd luxe seniorenap-

partementen en 85 verzorgingseenheden en een scala aan gemeenschappelijke voorzieningen, waaronder restaurants, bars, loungeruimtes, een kapsalon en een schoonheidssalon, een fysiotherapiecentrum, een kinderdagverblijf, een overdekt zwembad en een spa. Naast Amerikaanse fondsen droegen ook (institutionele) beleggers uit landen zoals BelgiĂŤ, Duitsland en Luxemburg bij aan de groei van het aandeel internationale investeerders. De verwachting is dat deze investeerders de komende jaren hun positie zullen blijven verstevigen. Volgens branchevereniging Actiz zijn er de komende jaren miljardeninvesteringen nodig om de woningnood voor ouderen op te vangen. Ook in de Eerste Kamer is de behoefte aan seniorenwoningen aan de kaak gesteld vanuit de overtuiging dat het toevoegen van woningen in dit segment tot een betere doorstroming op de gehele woningmarkt zal leiden. Slechts circa een derde van het transactievolume in zorgvastgoed betreft nieuwbouw. Het aandeel nieuwbouw daalde van 41 procent in 2018 naar 36 procent in 2019.

Doordat de uitbreiding van de voorraad achterblijft bij de groeiende vraag naar geschikte huisvesting voor senioren loopt het tekort aan deze woningen verder op. Mede vanwege het groeiende aantal senioren in de samenleving vormen investeringen in zorgvastgoed een toekomstbestendige belegging. Beleggers hebben dan ook veel kapitaal beschikbaar om te investeren in zorgvastgoed en seniorenwoningen. Dat is belangrijk omdat het tekort aan seniorenwoningen niet alleen kan worden opgelost met het realiseren van nieuwbouw. Er zijn namelijk ook investeringen nodig voor het wegwerken van het kwalitatieve tekort in de veelal verouderde bestaande voorraad. Deze voorraad is grotendeels in eigendom van woningcorporaties en zorginstellingen. Marijn Snijders, directeur van Capital Value: ‘De analyse van Capital Value laat zien dat woningcorporaties en zorginstellingen in 2019 veel bestaand zorgvastgoed op de markt hebben gebracht. Zij verkochten dit jaar 500 miljoen euro aan zorgvastgoed. Wij verwachten dat het aanbod van deze partijen verder zal groeien.’

Vastgoedmarkt

DNB: lagere economische groei TGP YCCTUEJÄŽPNÄŽM UVGXKIGT CH FCP XQQT\KGP 8QNIGPU &G 0GFGTNCPFUEJG $CPM &0$ XQGNV 0GFGTNCPF QPFGT OGGT FG UVKMUVQHMYGUVKG YCCTFQQT DQWYRTQLGEVGP \ÄŽP UVKNIGNGIF QH WKVIGUVGNF Ook het versnelde dichtdraaien van de gaskraan in Groningen en de krappe arbeidsmarkt zetten een rem op de groei. Verder is sprake van een scherp gedaald consumentenvertrouwen en minder gunstige internationale omstandigheden. De centrale bank voorziet voor 2019 een economische groei van 1,7 procent. Dat is nog wel 0,1 procentpunt hoger dan DNB stelde bij

de vorige raming in juni. Dit jaar en in 2021 zakt de groei verder weg naar 1,4 en 1,1 procent. Eerder voorspelde DNB voor deze jaren nog plussen van respectievelijk 1,5 en 1,4 procent. Hoewel dit ‘historisch gezien lage cijfers’ lijken, liggen de groeipercentages volgens de centrale bank nog wel dicht bij de zogeheten potentiĂŤle groei. Dat betekent

dat sprake is van een soort natuurlijke teruggang naar een groeipercentage dat langduriger is vol te houden. Door de strengere stikstofregulering staat het aantal vergunningen en daarmee de nieuwbouw extra onder druk. Het negatieve effect daarvan op de groei blijft in deze raming beperkt tot circa 0,1 procentpunt per jaar, vooral via lagere investeringen. De versnelde

afbouw van de aardgasproductie raakt Nederland volgend jaar met eenzelfde percentage.

Volgens DNB moet Nederland het de komende jaren minder hebben van de export. De bijdrage daarvan aan de groei zal afnemen, al zijn voorspellingen op dit vlak nog erg afhankelijk van hoe de handelsspanningen, bijvoorbeeld tussen China en de VS, en de brexit precies uitpakken. Geholpen door de lagere inkomstenbelasting zal de consumptiegroei komende jaren weer aantrekken. Ook de overheidsbestedingen doen een duit in het zakje. Het overschot op de overheidsbegroting slaat in 2021 naar verwachting om naar een tekort van 0,2 procent van het bruto binnenlands product (bbp). De werkloosheid kruipt tegelijkertijd weer wat omhoog, van 3,4 procent dit jaar naar 3,6 procent in 2021. Niettemin blijft er in veel sectoren sprake van een grote roep om personeel. Deze situatie zorgt er ook voor dat de lonen waarschijnlijk verder omhoog gaan. Dit heeft ook weer gevolgen voor de inflatie, die relatief hoog blijft.

De economie van Flevoland groeit dit jaar met 2,4 procent het meest, verwachten onderzoekers van ING. Groningen zal als enige licht krimpen, doordat de gaskraan verder wordt dichtgedraaid. De bevolking van Flevoland zal naar verwachting snel groeien en ook vaker de portemonnee trekken. Dat stimuleert de economische groei. Het helpt ook dat het goed gaat met de zakelijke dienstverleners in de provincie. Utrecht was dit jaar de snelstgroeiende provincie, maar deelt in 2020 volgens de onderzoekers de tweede plek met Zuid-Holland (1,8 procent groei). In bijna alle provincies zal de economie naar verwachting

8QNIGPU &0$ OQGV 0GFGTNCPF JGV FG MQOGPFG VÄŽF OKPFGT JGDDGP XCP FG GZRQTV

groeien, mede doordat huishoudens meer consumeren. Vooral mensen met een baan gaan er in koopkracht op vooruit. Dat wordt het sterkst gevoeld in Utrecht, Noord-Holland, Flevoland en Noord-Brabant, omdat hier relatief veel mensen werken.

Friesland, Drenthe, Limburg en Zeeland zien hun groei juist geremd worden door lagere groei in belangrijke sectoren als de landbouw, de industrie en de bouw. Dit komt door stikstof- en milieumaatregelen en een haperende vraag in het buitenland. In Groningen is er lichte economische krimp vanwege de afbouw van de gaswinning. De regionale werkloosheid stabiliseert in 2020 op een laag niveau en personeelstekorten blijven zich in veel regio’s voordoen. De economische groei is in 2020 voor een belangrijk deel het gevolg van stijgende consumentenbestedingen en hogere overheidsuitgaven aan bijvoorbeeld zorg. Dankzij loonstijgingen en belastingverlagingen gaan vooral werkenden er in 2020 qua koopkracht op vooruit. Omdat werkenden in de Randstad een groter deel van de totale bevolking uitmaken, is de bestedingsimpuls hier sterker. Daarnaast groeit de bevolking in Flevoland, Utrecht en Noord- en Zuid-Holland bovengemiddeld en dat stimuleert de economie via woningbouw en nieuwe bedrijvigheid. De meeste provincies buiten de Randstad profiteerden in een eerdere fase van de conjunctuur van de sterke groei in exportgerichte sectoren zoals de industrie. Die impuls zwakt af, en dat is een van de redenen waardoor het groeitempo er nu beduidend lager ligt. Dat effect wordt minder gevoeld in de Randstad vanwege de prominentere positie van dienstensectoren en doordat de consumptie er sterker is.

Nieuw record vastgoedinvesteringen 8CUVIQGFKPXGUVGTKPIGP KP 0GFGTNCPF DGTGKMVGP KP GGP PKGWY TGEQTFPKXGCW /GV OKNLCTF GWTQ QXGTVTQH JGV KPXGUVGTKPIUXQNWOG FCV XCP TGEQTFLCCT OKNLCTF GWTQ Er werd daarbij meer dan ooit belegd in woningen (7,6 miljard miljard) en in zorgvastgoed (1,1 miljard euro) volgens het Real Estate Outlook 2020 rapport, de jaarlijkse analyse van de Nederlandse vastgoedmarkt door vastgoedadviseur CBRE. Ondanks het investeringsrecord in de vastgoedmarkt signaleert CBRE de schaduwzijde van de groeiende stedelijke economieĂŤn. De leefbaarheid van steden staat onder druk, wat zich uit in knelpunten omtrent betaalbaarheid, een gezonde leefomgeving en bereikbaarheid van de stad. Gekeken naar de huidige marktsituatie is het volgens CBRE bovendien nu

het moment voor een vernieuwingsslag in steden.

‘Met het overschot aan kapitaal in de markt zien wij een mogelijkheid om deze knelpunten op te lossen. Nooit eerder waren zowel de hoeveelheid beschikbaar kapitaal, als de bereidheid van institutionele beleggers om te investeren, zo groot. Daarmee is er nĂş een unieke gelegenheid voor een vernieuwingsslag in steden om duurzame groei te realiseren en Nederlandse steden naar een hoger plan te tillen,’ zegt Bart Verhelst, Executive director capital markets bij CBRE.

Daarbij vragen de uitdagingen van moderne steden, veroorzaakt door de sterk groeiende inwonersaantallen en de stijgende werkgelegenheid, om een andere visie en aanpak dan voorheen. ‘Nederland vraagt om een andere kijk op de stad van de toekomst’, zegt Erik Langens, Executive director capital markets bij CBRE. ‘Urbanisatie, stijgende woningprijzen, duurzaamheidseisen en meer functiemenging in gebouwen en gebieden: hiervoor is gezamenlijke gebiedsontwikkeling nodig door overheden en marktpartijen.’

De waarde van het Nederlandse

vastgoed groeit in 2020 en 2021 naar verwachting minder hard dan in voorgaande jaren. Voor 2020 wordt een stijging van 3,5 procent verwacht en voor 2021 een stijging van 2 procent, zo schrijven de economen van ABN Amro in de sectorprognoses 2020-21. Dat de vastgoedprijzen nog steeds stevig oplopen, is vooral te danken aan de lange rente die naar verwachting voorlopig laag blijft, meent de bank. Zeker bij een lage rente wordt vastgoed gezien als interessant beleggingsalternatief gezien voor sparen. Bovendien zijn de kosten van vastgoedfinanciering dan laag. Ook de stikstofcrisis kan een prijsopdrijvend effect hebben, want hierdoor worden de komende jaren minder nieuwe woningen en andere gebouwen opgeleverd. Bij druk op het aanbod kan de waarde van het bestaande

vastgoed verder toenemen. Voor projectontwikkelaars is de stikstofproblematiek zeer ongunstig, want hun projecten kunnen niet doorgaan, of mogelijk alleen met grote vertraging.

De diverse typen vastgoed ontwikkelen zich zeer wisselend. De waardegroei wordt gedreven door de kantorenmarkt en de commerciĂŤle huurwoningen. De hoge werkgelegenheid stuwt de vraag naar kantoorruimte, terwijl de grote vraag naar vooral huurwoningen voor prijsstijgingen in de grote steden zorgt. Ook de waarde van bedrijfsruimten neemt nog flink toe. En de vraag naar nieuwe distributiecentra is hoog door de sterke toename van online winkelen. Traagste groeier is het winkelvastgoed. Deze branche heeft juist last van online verkoop.

### "

Vastgoedmarkt !

(+0#0%+''. +0&+%'5

Europa bovenaan na fantastisch beursjaar voor genoteerd vastgoed )24 )GPGTCN KPFKEGU PCCT UGEVQT 4800

)24 )GPGTCN 9GTGNF %QPVKPGPVCNG KPFKEGU 31 dec

1 januari 1984 = 100

4644.49

4600

49

4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200

3000

2781.71

2800

Huizen Winkels Kantoren

2600 Amerika Europa Azië Wereld

2400

3000

2200

2800

2000

2600 2400

2269.14

2200

4

2000

1600 1400

1600

1200

1400

2068.55 1987.13

1800

1800

1155.45

1000

1200

1021.11

1000

1

800

800

600

600

400

400

200

200 0

31 dec

1 januari 1984 = 100

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

,GTQGP 8TGGMGT )NQDCN 2TQRGTV[ 4GUGCTEJ #OUVGTFCO

Met een winst van 27,2 procent kende de Europese beursgenoteerde vastgoedaandelensector – zoals gerepresenteerd door de GPR 250 Europe Index – een fantastisch 2019. De winst in december 2019 kwam uit op 2,6 procent en in het vierde kwartaal op 8,3 procent. Zwitserland (50,7 procent) betrad de hoogste trede van het 2019-podium gevolgd door Zweden (42,4 procent) en het Verenigd Koninkrijk (40,0 procent). Wereldwijd rendeerde Europa het best, al was het verschil met Amerika minimaal. Wereldwijd waren de rendementen als volgt: Europa 27,2 procent; Amerika 27,2 procent; Wereld 24,8 procent; Oceanië 20,7 procent; Azië 18,9 procent; en Afrika 6,7 procent. Alle genoemde rendementen luiden in euro.

(WUKG 7&4 +PE GP /CEM %CNK 4GCNV[ De GPR 250 Americas Index ging in december 2019 2,8 procent onderuit. Voor het volledige kalenderjaar behaalde de index toch een totaalrendement van 27,2 procent. Het continentale gemiddelde werd afgelopen maand negatief beïnvloed door verliezen in Mexico (-0,5 procent), Canada (-2,2 procent) en de Verenigde Staten (-3,0 procent) terwijl die van Brazilië (18,6 procent) het jaar sterk hoger afsloot. UDR, Inc. zou een fusie overwegen met Mack-Cali Realty Corp. UDR, Inc. zou daarbij met name geïnteresseerd zijn in de woningen van Mack-Cali Realty Corp. Beide ondernemingen reageerden niet onmiddellijk op verzoeken om commentaar. De belangstelling van UDR, Inc. valt samen met een recent door Mack-Cali Realty Corp. ingesteld directiecomité om strategische opties te bekijken en na te gaan of een verkoop van de gehele onderneming wordt nagestreefd.

2017

2018

2019

‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

*CPUVGGP *QNFKPIU UVGOV KP

2GTHQTOCPEG CCPFGNGPOCTMVGP XCUVIQGF

Rendementen voor de individuele Europese landenindices in 2019 waren als volgt, gemeten in euro: Zwitserland 50,7 procent; Zweden 42,4 procent; Verenigd Koninkrijk 40,0 procent; Frankrijk 39,3 procent; Spanje 31,3 procent; België 24,0 procent; Oostenrijk 18,7 procent; Duitsland 14,4 procent; en Nederland 10,8 procent. Hansteen Holdings PLC heeft ingestemd met een overname door Potter UK Bidco Ltd., een nieuw gevormd bedrijf dat indirect in handen is van beleggingsfondsen, geadviseerd door The Blackstone Group Inc. Aandeelhouders zullen 116,50 pence per aandeel ontvangen. Het overnamebod zal worden verlaagd indien Hansteen Holdings PLC na 18 december 2019 enig dividend of ander kapitaalrendement zal uitkeren. Het bestuur van Hansteen Holdings PLC vindt de voorwaarden van het overnamebod eerlijk en redelijk en is van plan de bieding unaniem aan te bevelen opdat aandeelhouders ten gunste hiervan zullen stemmen.

%JKPC /GTECPVU Oceanië (20,7 procent), Azië (18,9 procent) en Afrika (6,7 procent) eindigden het kalenderjaar hoger. Japan (16,4 procent) Singapore (10,5 procent) boekten dubbele cijfers, terwijl Hongkong (-5,9 procent) negatief werd beïnvloed door de protesten tegen de uitleveringswet. China Merchants Commercial REIT heeft via haar beursgang HKD 2.565 miljard opgehaald, nadat de inschrijvingskoers van de deal werd vastgesteld op HKD 3,42 per aandeel. De transactie betekende de eerste beursnotering voor een REIT in Hongkong in zes jaar. Daar opteerden REITs steeds vaker voor een beursnotering aan de Singapore Stock Exchange.

YYY INQDCNRTQRGTV[TGUGCTEJ EQO

2017

2018

LCCT

LCCT

#.. )GPGTCN

#..

8GTGPKIFG 5VCVGP

#/ )GPGTCN

#/

!

!

!

#\KÇ

OCCPF LCCT

2019

8QNCV

#UKC )GPGTCN

#UKC

-CPVQTGP

&G )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV QPIGXGGT CCP FG DGWTU IGPQVGGTFG XCUVIQGFHQPFUGP YGTGNFYÄŽF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG KPFGZ QRIGPQOGP FKG OCCPFGNÄŽMU YQTFV JGT\KGP &G )24 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV FG OGGUV NKSWKFG XCUVIQGFHQPFUGP FKG KP FG )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ \ÄŽP QRIGPQOGP &KV DGVTGHV GGP JGTDGNGIIKPIUKPFGZ FKG QR HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG KU IGYQIGP GP FCIGNÄŽMU YQTFV DGTGMGPF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG\G KPFGZ QRIGPQOGP

Geld & Kapitaalmarkt

Een volatiele jaarswisseling $GTV %QNÄŽP 'WTQ\QPG CPCNKUV +0) )NQDCN /CTMGVU 4GUGCTEJ " # # ! FGEGODGT %JKPC GP FG 8GTGPKIFG 5VCVGP JGDDGP GGP $ % QXGT JGV CHMQGNGP XCP FG JCPFGNUQQTNQI IGDTCEJV +P JGV CMMQQTF YQTFGP DGRCCNFG TGEGPV KPIGXQGTFG VCTKGXGP YGGT XCP VCHGN IGJCCNF YCV GGP RQUKVKGH GHHGEV QR FG GEQPQOK UEJG ITQGK \QW OQGVGP JGDDGP &G XTCCI DNÄŽHV YGN QH JKGT OGG PW QQM GGP GKPFG CCP JGV EQPË­KEV VWUUGP DGKFG NCPFGP MQOV OCCT FCCTXQQT DNÄŽXGP GT PQI VG XGGN IGUEJKNNGP QR VCHGN NKIIGP *GV TKUKEQ FCV FG JCPFGNUQQTNQI QR GGP IGIG " # ! YG\KI 8GTFGT JGGHV $QTKU ,QJPUQP DÄŽ FG $TKVUG XGTMKG\KPIGP GGP TWKOG OGGTFGTJGKF DGJCCNF &CV DKGFV JGO TWKOVG QO \ÄŽP DTGZKVFGCN WKV VG XQGTGP &CCTOGG KU JGV PW \GMGT FCV JGV 8GTGPKIF -QPKPMTÄŽM FG 'WTQRGUG 7PKG CCP JGV GKPF XCP FG " " ! ˬPCPEKÇNG OCTMVGP \QTIFG \ÄŽP FG \QTIGP QXGT FG KORCEV QR FG GEQPQOKG QQM JKGT PQI NCPI PKGV XGTFYGPGP &G %QPUGTXCVKGXGP JGDDGP PCOGNÄŽM GGP FQQT ,QJPUQP XQQT # " "

VKGRGTKQFG QPOQIGNÄŽM OCCMV &CV DGVGMGPV FCV GT XQQT LCPWCTK GGP JCPFGNUCMMQQTF OQGV \ÄŽP YCV GGP TCEG VGIGP # YCCTQXGT GGP DGUNKUUKPI IGPQOGP OQGV YQTFGP \QCNU FG XKUUGTÄŽTGEJVGP FKG GGP UPGN DGUNWKV OQGKNÄŽM OCMGP <Q YQTFV QQM GGP LCCT OGV QP\GMGTJGKF QXGT DTGZKV &CCTPCCUV JGDDGP FG URCPPKPIGP KP JGV /KFFGP 1QUVGP CCP JGV DGIKP XCP FKV LCCT FG TGPVG ˬMU PCCT DGPGFGP IG DTCEJV 0W FG XGTYCEJVKPIGP XCP XGTFGTG GUECNCVKG \ÄŽP IG FCCNF JGGHV FCV FKTGEV FG XNWEJV PCCT XGKNKIJGKF FQGP QO FTCCKGP &CCTOGG KU FG &WKVUG LCCTU TGPVG KPOKFFGNU YGGT QR DCUKURWPVGP DGNCPF YCCTOGG FG FCNKPI XCP DCUKURWPVGP QR LCPWCTK DÄŽPC YGGT JGNGOCCN KU IQGF IGOCCMV &CV MQOV QQM FQQTFCV FG GEQPQOKUEJG QOUVCP FKIJGFGP XQQT\KEJVKI XGTDGVGTGP #N MTKORV FG KPFWUVTKG PQI UVGGFU DGFTÄŽXGP \ÄŽP VQEJ RQUKVKGXGT QXGT FG MQOGPFG OCCPFGP CCP JGV YQTFGP +P FG FKGPUVGPUGEVQT DNÄŽHV FG ITQGK XQQTCNUPQI IQGF IGPQGI QO FG 'WTQ\QPG GEQPQOKG WKV GGP TGEGUUKG VG JQWFGP YCV FG TGPVG GGP UVGWPVLG KP FG TWI IGGHV 6QEJ DNÄŽXGP FG XQQTWKV\KEJVGP VG QP\GMGT QO XQQT CN GGP TGPVGXGTJQIKPI XCP FG 'WTQRGUG %GPVTCNG $CPM VG XGTYCEJVGP DGTV EQNÄŽP"KPI EQO

/// . +, ( & *$, '%

# '- *" Vastgoedmarkt

Uitstekende prestaties van vastgoedaandelen '24# KPFGZ )NQDCN

"' 0 -*()

8000

6500 6000

7604.82

7500

31 december 1999 = 100

31 dec

6667.33

EPRA Europe Index - Tr (€) EPRA Netherlands - Tr (€) EPRA Eurozone - Tr (€)

7000 6500 6000

5500

5386.60

5000

5000 4500

4000

4000

3500

5423.35 5386.60

5500

4500

3514.93

3500

2999.85

3000

3000

2500

2500

2000

2000

1500

1500

1000

1000

500

500

-*() + -*+ '(, * . +, ( ! , .(*" # * -",+, MGPF IGRTGUVGGTF OGV GGP UVÄŽIKPI XCP DÄŽPC RTQEGPV XQQT FG '24# KPFGZ &G UVGOOKPI VÄŽFGPU FG PKGWYLCCTU DÄŽGGPMQOUV XQQT FG $GPGNWZ NGFGP XCP '24# FG 'WTQRG UG DTCPEJGXGTGPKIKPI XCP DGWTUIGPQVGGTF XCUVIQGF \CV GT FCP QQM IQGF KP XQQTCN DÄŽ FG $GNIGP /CCT NKGHUV '24# NGFGP YCTGP QR FG DÄŽGGPMQOUV CHIGMQOGP JQQHF \CMGNÄŽM $GNIGP 6QV VYGG LCCT IGNGFGP XQPF FG\G CHVTCR CN VÄŽF KP #OUVGTFCO RNCCVU YCCT '24# LCCT IGNGFGP YGTF QRIGTKEJV GP QQM VKGP LCCT NCPI MCPVQQT JKGNF VQVFCV FG DG NCPIGPENWD XGTMCUVG PCCT $TWUUGN &G NCCVUVG PKGWYLCCTUDÄŽ GGPMQOUV KP #OUVGTFCO VYGG LCCT IGNGFGP VTQM PCWYG NÄŽMU XÄŽHVKI OGPUGP *GV KNNWUVTGGTV FG IGYÄŽ\KIFG XGTJQWFKPIGP FG $GNIKUEJG IGPQVGGTFG XCUVIQGFUGEVQT GZRCPFGGTV OCCT FG OGGUVG 0GFGTNCPFUG HQPFUGP MYÄŽPGP YGI CCP JGV &COTCM &G YKPUV XCP FG '24# 0GFGTNCPF KPFGZ XQTKI LCCT RTQ EGPV YCU PCOGNÄŽM JQQHF\CMGNÄŽM VG FCPMGP CCP JGV MQGTU JGTUVGN XCP JGV CCPFGGN 7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVˬGNF FCV \YCCT YGGIV KP FG KPFGZ &GITQQH 2GVGTECO CPCNKUV *GTOCP XCP FGT .QQU VGXGPU NKF XCP JGV CPCNKUVGPRCPGN XCP 8CUVIQGFOCTMV ICH VÄŽFGPU FG DÄŽGGPMQOUV CCP FG JCPF XCP GPMGNG ITCˬGMGP GGP QXGT\KEJV XCP FG UVCPF XCP \CMGP KP 'WTQRGGU DGWTUIGPQ VGGTF XCUVIQGF &G IGFTGXGP WKVGGP\GVVKPIGP XCP FG $TWU + % * & $, ' (($ . *+ !"%% ' ,-++ ' % "+ ! ' 0GFGTNCPFUG XCUVIQGFHQPFUGP RÄŽPNÄŽM FWKFGNÄŽM s RÄŽPNÄŽM .((* *% ' *+ -", * * <Q PQVGTGP FG \GXGPVKGP $GNIKUEJG XCUVIQGFHQPFUGP IG OKFFGNF QR GGP RTGOKG XCP DÄŽPC RTQEGPV KP XGTIGNÄŽMKPI ,(, !-' "',*"'+" $ / * , ! ' # .(% . +, ( (' + '

, '( '(, * "+ () -*(' 0, &+, * & &( , ! , GEJVGT FQGP OGV GGP MQTVKPI XCP EKTEC RTQEGPV 0GFGT NCPFUG HQPFUGP \QCNU 9GTGNFJCXG 8CUVPGF GP 'WTQEQO OGTEKCN MWPPGP FQQT JWP \YCTG QPFGTYCCTFGTKPI CN LCTGP IGGP MCRKVCCN QRJCNGP XKC GOKUUKGU VGTYÄŽN FCV KP $TWUUGN ' (* . ' "+ 2 $ $ ' & % ,+, &"++" "' #OUVGTFCO PKGV OGGT JGTKPPGTGPo \GK 8CP FGT .QQU *GV GPQTOG XGTUEJKN KP RTGUVCVKGU NCCV \KEJ QPFGT OGGT + ,(* % . *$% * ' +' % 0) ' * ' % "+ ! (' UGP \KVVGP XQQT GGP DGNCPITÄŽM FGGN KP NQIKUVKGM GP \QTIXCUV IQGF VYGG UGEVQTGP FKG FG CHIGNQRGP XÄŽH LCCT FG YKPF KP FG \GKNGP JGDDGP GP WKVUVGMGPF TGPFGTGP &G JQQIUVG RTG &" + , % ' % *+ .((* %( "+," $ . +, ( (' + ' 9&2 DÄŽPC RTQEGPV GP /QPVGC TWKO RTQEGPV &G KP #OUVGTFCO IGPQVGGTFG HQPFUGP \KVVGP QR MCP ,((* % * ' %% "' /"'$ %. +, ( , )* +, ," . *+ !"% ,-++ ' % "6 ' *% ' $(&, (($ ,(, -","' "' FG QPVYKMMGNKPI XCP FG CCPXCPIUTGPFGOGPVGP UVGNFG 8CP * ((+ ((* /"'$ %+. +, ( +, ! , '. ' +* ' OGPV XCP RTQEGPV KP PCCT RTQEGPV KP 6GT YÄŽN FG TGPFGOGPVGP XQQT NQIKUVKGM XCUVIQGF MTQORGP XCP RTQEGPV PCCT RTQEGPV XQQT MCPVQTGP XCP RTQEGPV PCCT RTQEGPV GP XQQT \QTIXCUVIQGF XCP RTQEGPV PCCT RTQEGPV ( ' . *$% *"' .(*&, -",+, $ ' -' ,"(' * ' $ 4'+6 FG ˬUECCN VTCPURCTCPVG )88 UVTWEVWWT FKG TWKO XÄŽH # * % ' / * 7',*( - * ' ' (''( " % && *"' ' ()/ *), .((* (' *' &"' +%-+, . ' % IKUEJG HQPFUGP OCCT FKG YGN UVTGPIG GKUGP UVGNV CCP JWP +(%. "%", ", ($ , %, *-++ %+ -*+ . % & * ) *," - NKGTG XCUVIQGFDGNGIIGTU FCPM\ÄŽ FG $GNIKUEJG QWFGFCIXQQT \KGPKPI FKG OGGT QR GKIGP XGTCPVYQQTFGNÄŽMJGKF KU IGDC + *

1XGT\KEJV TCVKPIU LCPWCTK

&*(

(* '

*(( , * &

7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVˬGNF

*

-*( (&& * " %

+,

%5)" **

* % ! .

(%

België verslaat Nederland op alle fronten

-

Aanbevelingen analisten

-1

De Noord-Amerikaanse index verloor 2,66 percent in december,

2019

(%

2018

%%

De Aziatische index verloor 0,48 procent in december, waarmee het totaalrendement over 2019 uitkomt op 19.25 procent. Nieuw Zeeland, Hongkong en Singapore wonnen respectievelijk 4,50 procent, 3,45 procent en 1,36 procent. De slechtste prestaties leverden Japan en Australië, respectievelijk -2.49 procent en -1,89 procent. Industrial/Kantoren en Gediversifieerd waren de ‘topspelers’ in Azië/ Pacific met een magere 0,70 procent en 0.27 percent respectievelijk. Alle andere sectoren zaten in het rood met Lodging/Resort (-4,35 procent) als hekkensluiter.

2017

-1

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

(%

waardoor het totaal rendement over 2019 uitkomt op 26,80 procent. De USA index verloor vorige maand 2,72 procent, terwijl de Canadese index het verlies beperkt hield tot 1,65 procent. Naar sector bezien, leverde Lodging/Resort (3,40 procent) de beste resultaten in december. De overige Amerikaanse sectoren schreven allemaal rode cijfers. In de onderste gelederen vertoefden Woningen (-5,05 procent) en Retail (-4,6 procent). Van de vastgoedondernemingen scoorden drie fondsen uit de VS het best: zorgvastgoedspecialist Senior Housing Properties Trust (15,30 procent), en twee fondsen uit de categorie Lodging/Resorts, namelijk Park Hotels & Resorts (11,72 procent) en DiamondRock Hospitality (8,78 procent). De slechtste prestaties van de maand kwamen voor rekening van drie USA-fondsen: Sun Communities, Inc. (-8.41 percent), het winkelvastgoedfonds American Finance Trust (-9,72 percent) en Store Capital REIT (-7,66). Dream Global REIT (Canada) is uit de index verwijderd, nadat de vastgoedonderneming is overgenomen door Blackstone Group.

2019

%%

De Europese EPRA- index heeft in december een winst geboekt van 3,04 procent. Daarmee komt het totaal rendement voor 2019 uit op 29,69 procent. Een uitstekend jaarresultaat dus. In december deden de Scandinavische landen Zweden (7,07 procent), Noorwegen (6,62 procent) en Finland (6,68 procent) het uitzonderlijk goed. Slechtst presteerden Ierland (-6,04 procent), Spanje (-1,63 procent) en België. De overige landen genereerden allemaal een positief rendement. Als we kijken naar de verschillende Europese vastgoedsectoren dan boekte de categorie Zelfopslag (9,17 procent) de meeste winst, gevolgd door Industrieel/Kantoren (7,6 procent) en Gediversifieerd (4,52 procent), Zorgvastgoed (4,32 procent), Kantoren (3,05 procent) en Woningen (2,14 procent. Ook de overige sectoren boekten een positief rendement. Op bedrijfsniveau leverden twee Zweedse fondsen de beste prestaties, het gediversifieerde Klovern B (23,79 procent) en Nyfosa AB (12,03 procent, alsmede drie Britse vastgoedondernemingen: de industriële speler Hansteen Holding PLC (12,36 procent), kantoorbelegger Helical plc (12,06 procent) en woningfonds Grainger plc (11,66 procent). Onderaan bungelden het Spaanse winkelvastgoedfonds Lar Espana (-9,90 procent) en twee residentiële spelers, te weten het Ierse Irish Residential Properties REIT plc (-9,66 percent) en het Duise ADO Properties SA (-9,22 procent). Hembla AB (Zweden) is uit de Europese index verwijderd, nadat HomeStar InvestCo AB, die niet in de index is opgenomen, in december een bod heeft uitgebracht op dit fonds.

2018

+ * ! ' *

0 2017

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

EPRA/NAREIT Global Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT Asia Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT North America Total Return Index - TR (€) EPRA Europe Index - TR (€)

0

31 dec

$

-1

7000

31 december 1999 = 100

555 4 12&.$#, 0*2 -+

Vastgoedmarkt ) -3 0(

Rente beweegt opwaarts $+#, 0*22 0($4$-

.GPKPIGP MQTVGT FCP GGP LCCT KP

/(2

+, 0*22 0($4$-

.GPKPIGP NCPIGT FCP GGP LCCT KP

2,00

0,50

1,50 0,25 1,00 0,00 jan‘19

0,50 mar‘19

may‘19

jul‘19

sep‘19

nov‘19

jan‘20 jan‘19 0,00

mar‘19

may‘19

jul‘19

sep‘19

nov‘19

jan‘20

-0,25 -0,50 -1,00

-0,50 1-maands Euribor

'WTKDQT KP

2-jaars rente

3-maands Euribor

'WTQRGUG UVCCVUTGPVG KP

8GTUEJKN

5 /2(.- / 6$0

8GTUEJKN

10-jaars rente

$-2$15 /

/2($

5 /

20(*$

0$,($

.QQRVÄŽF

8CUVG TGPVG

,

-#1

)

01

,

-#$-

LCCT

)

0

,

-#1

)

01

OCCPFGP

LCCT

LCCT

OCCPFU

LCCTU

,

-#$-

)

0

LCCT

,

LCCTU

OCCPFGP

)

0

)

LCCTU

-#1

LCCTU

LCCTU

$-2$".++ 0

)

01

.QQRVÄŽF

)

01

)

0

LCCTU

LCCT

)

01

LCCT

)

01

)

0

0

$-2$" / (NQQT

%CR

2TGOKG

.QQRVÄŽF

)

0

LCCT

LCCT

)

0

UVTKMG

2TGOKG

+P DQXGPUVCCPFG VCDGNNGP UVCCP FG VCTKGXGP XCP XGTUEJKNNGPFG TGPVGFGTKXCVGP XGTOGNF &G\G VCTKGXGP \ÄŽP KPFKECVKGH GP GZENWUKGH MTGFKGVQRUNCI #CP FG\G VCTKGXGP MWPPGP IGGP TGEJVGP YQTFGP QPVNGGPF 8TCCI DÄŽ JGV KPFGMMGP XQQTCH GGP IQGFG TKUKEQ KPXGPVCTKUCVKG QR OCCV

*CTEQ 0ÄŽNCPF 5GPKQT CFXKUQT ';

QXGT Ã…Ã…P PCEJV ÄŽU FWU MCP JGV PQI $4$- #30$- 4..0# 2 #$ ".-1$-131 '($0 .4$0 (1 !$0$(*2 $ "$-20 +$ ! -* #($ YGN XQQT TGWTKPI \QTIFG YCU FG 5$$#1$ (*1! -* ($ !$1+..2 % 2$ 12 //$- 4 - -$& 2($4$ 0$-2$1 +1 ,. 2(4$0(-& 4..0 '$2 !$1+3(2 5$0# -&$ IGXGP FCV FG KPË­CVKG TQPF FG FQGNUVGN +(-& 4 - /0."$-2 -.2$$02 $- -$& 2($4$ 0$-2$1 #31 -($2 ,$$0 -.#(& \ÄŽP 8QQT CPFGTG EGPVTCNG DCPMGP KU FG 5$$#1$ 12 / $$- (-2$0$11 -2$ 2$12 ECUG 0GICVKGXG TGPVGU DNÄŽXGP KOOGTU GGP QOUVTGFGP HGPQOGGP *GV NÄŽUVLG

)'.&/#4-6 ) -3 0( 8 $ ,$$12 0$"$-2$ 0$-2$ !$1+3(2$- 4 - #$ 30./$1$ $-20 +$

-* $- #$ ,$0(* -1$ $#$0 + $ 1$04$ 5 0$- -($2 7. 1/$"2 "3+ (0 $7$ DGNCPITÄŽMUVG EGPVTCNG DCPMGP NÄŽMGP 4..0+./(& 4 12 2$ '.3#$- - #$ '3(#( IG TGPVGUVCPFGP $GKFG DCPMGP \ÄŽP ..* !$7(& ,$2 '$2 '$0.4$05$&$- 4 - '3- #.$+12$++(-&$- $- '$2 (- 2$ 7$22$- KPUVTWOGPVCTKWO *KGTDÄŽ ICCP \G PKGV

,$2 + -#$- ,$2 -$& 2($4$ "$-20 +$ ! -* 0$-2$1 !$12 2 -3 3(2 #$ 30.7.-$ GP PQI FTKG NCPFGP PCOGNÄŽM *QPIC TÄŽG ,CRCP GP <YKVUGTNCPF

-#2+6##./#4-6 $ * /(2 +, 0*20$-2$1 *$-#$- $$- 230!3+$-2 !$&(- 4 - '$2 -($35$ ) 0 / #$ $$012$ ' -#$+1# &$- 4 - XKGTFG QRVKOKUOG JQQIVÄŽ &G OCTMV 5 1 /.1(2($% &$12$,# .4$0 #$ 4..03(2 7("'2$- 4 -5$&$ #$ 4..03(2& -& (- #$ ' -#$+1..0+.& 2311$- ,$0(* $- '( - $7$ ' -#$+1..0+.& '$$%2 #$ , 0*

2$- 4.0(& ) 0 0$&$+, 2(& / 02$- &$ 1/$$+# $+$&&$01 !.35#$- '3- /.1(2($1 (- #$ 4$(+(&$ ' 4$-1 7. +1 .!+( ICVKGU CH GGP RTQEGU FCV KP FGEGODGT + 7("'2! 0 5 1 $ 0$-2$ *.- '($0 #..0 '$012$++$- 2.2 #$ '..&12$ 12 -# UKPFU OGK YCCTOGG FG \QOGTFKR (- #$ 0$-2$ &$'$$+ 5 1 &.$# &$, *2 (2 '$012$+ 5$0# $"'2$0 .-4$05 "'2 4$012..0# #..0 #$ ,$0(* -1$ - 1+ & ./ #$ 0 -1$ &$-$0 + .+$(, -( $ 40$$1 4..0 $$- $1" + 2($ (- '$2 ".- Ë­KEV VWUUGP +TCP GP FG 85 NGKFFG VQV $$- -($35$ 03- ./ 4$(+(&$ ' 4$-1 7. +1

QDNKICVKGU OGV CNU IGXQNI GGP HGNNG FC +(-& 4 - #$ 0$-2$ .$- !+$$* # 2 7. 5$+ 0 - +1 03,/ &$$- 4$0#$0$ ".- HTQPVCVKG NÄŽMGP QR VG \QGMGP JGTUVGNFG 0$-2$ 5$$0 1-$+ / '$2 ,.,$-2 4 - UEJTÄŽXGP PQVGGTV FG &WKVUG LCCTU UVCCVUTGPVG FG DGPEJOCTM XQQT FG MCRKVCCNOCTMVTGPVG KP 'WTQRC OGV GGP UVCPF XCP RTQEGPV QR '$2 '..&12$ -(4$ 3 4 -

/''4 +0(14/#6+' YYY G[ PN

-NCCU -PQV XGTNGPIV JGV XCUVIQGFHGGUVLG OGV PQI GGPU XÄŽH LCCT

KNNWUVTCVKG *CPU 5RTCPIGTU

'TKM 9KGIGTKPEM 5GPKQT TGFCEVGWT 8CUVIQGFOCTMV

*GV URTQQMLG XCP FG GGWYKI FWTGPFG NCIG TGPVG JQWFV YCCTUEJÄŽPNÄŽM PQI GGPU XÄŽH LCCT UVCPF -NCCU -PQV RTGUKFGPV XCP &G 0GFGTNCPFUEJG $CPM DGFQGNFG JGV CNU GGP YCCTUEJWYKPI VQGP JÄŽ KP GGP KPVGTXKGY OGV FG 8QNMUMTCPV YGGU QR FG IGXCTGP XCP IQGFMQQR IGNF GP \ÄŽP XGTYCEJVKPI WKVURTCM XCP OKUEJKGP PQI GGPU XÄŽH LCTGP XCP WNVTCNCIG TGPVG &G IGXCTGP \ÄŽP IGGP WTIGPVKG QO UEJWNFGP CH VG NQUUGP TKUKEQXQN IGFTCI QR FG DGNGIIKPIUOCTMVGP GP QPXGTCPVYQQTF JQQI QR +./$-#$ 4 12&.$# 5 0#$1 8GGN XCUVIQGFRCTVÄŽGP JGDDGP \ÄŽP YQQTFGP QPIGVYÄŽHGNF OGV IGLWKEJ DG &0.$2 $2 %$$12&$#03(1 ./ #$ 4 12&.$#, 0*2$- 5.0#2 #31 .-# -*1 + '$2 &$2.! XCP OCTMVXQTUGTU QXGT nNCCVE[ENKUEJG RKGMYCCTFGUo XCP FG NCCVUVG VÄŽF YCCT UEJÄŽPNÄŽM PQI GGPU OGV XÄŽH LCCT XGTNGPIF 9KG YKN FCV PKGV -CP JGV OQQKGT! .CIG TGPVG DGVGMGPV XQQT FG XCUVIQGFUGEVQT KOOGTU NCIG ˬPCPEKGTKPIUNCUVGP , 0 ..* # 2 4 12&.$# (- 0$+ 2($4$ 7(- 123**$- !$2$0 0$-#$$02 # - 12 21 .!+( ICVKGU YCCTFQQT QPTQGTGPF IQGF CNU DGNGIIKPIUECVGIQTKG GZVTC CVVTCEVKGH DNÄŽHV 4..0 &0.2$ &0.$/$- !$+$&&$01 .,$-2$$+ !$#0 &2 #$ ,$2 12 21.!+(& 2($1 \QoP ¼ DCUKURWPVGP 'GP IQWFIGTCPFG TKUKEQRTGOKG &G CCPJQWFGPF NCIG TGPVG YCCTKP JGV TWKOG IGNFDGNGKF XCP FG 'WTQRGUG %GPVTCNG $CPM '%$ GGP JQQHFTQN URGGNV JGGHV QQM ITQVG KORCEV QR FG EQO OGTEKGGN XCUVIQGFˬPCPEKGTKPIUOCTMV 6QV GGP LCCT QH XÄŽH \GU IGNGFGP JGGTUVGP FG FTKG ITQQVDCPMGP +0) #$0 #OTQ GP 4CDQDCPM QRRGTOCEJVKI %KTEC ¼ RTQEGPV XCP FG OCTMV YCU KP JWP JCPFGP &G TGUV XCP FG EQOOGTEKGGN XCUV IQGFˬPCPEKGTKPIGP IKPI PCCT GPMGNG DWKVGPNCPFUG DCPMGP FKG FG MTGPVGP WKV FG RCR XKUVGP GP GGP JCPFLGXQN MNGKPGTG NQMCNG URGNGTU \QCNU 0+$% /CCT IQGFMQQR IGNF KP EQODKPCVKG OGV FG DGVTGMMGNÄŽM JQIG DCPMOCTIGU KP QPU NCPF JGGHV XGNG DWKVGPNCPFUG XCUVIQGFˬPCPEKGTU YCCTQPFGT DCPMGP GP XGT\GMGTCCTU PCCT 0GFGTNCPF IG\QIGP 2TGEKG\G EÄŽHGTU QPVDTGMGP /CCT

PCCT UEJCVVKPI \ÄŽP TWKO XGGTVKI EQOOGTEKGGN XCUVIQGFˬPCPEKGTU CEVKGH KP QPU + -# - '$2 -($35$ ) 0 #($-#$- 7("' 20.35$-1 ,$2$$- 5$$0 25$$ -($35$ / 0 VÄŽGP \KEJ CCP <Q ˬPCPEKGTV / ) 4GCN 'UVCVG FG DQWY XCP PGIGPVKI CRRCTVG OGPVGP CCP FG 1XGTUEJKGUVTCCV KP #OUVGTFCO 0KGWY 9GUV *GV / ) 'WTQ RGCP 2TQRGTV[ (WPF FCV OKNLCTF GWTQ DGJGGTV XGT\QTIV FG ˬPCPEKGTKPI XCP OKNLQGP GWTQ *GV KU XQQT JGV GGTUV FCV FG XCUVIQGFVCM XCP FG\G $TKVUG XGT ,.&$-1!$'$$0#$0 7("' !$&$$%2 ./ #$ $#$0+ -#1$ 5.-(-&, 0*2 1QM ITQGKV FG EQPEWTTGPVKG KP FG QPFGTUVG TGIKQPGP XCP FG OCTMV FG J[RQ 2'$" (0$ +$-(-&$- 4..0 / 02("3+($0$ !$+$&&$01 6/.2'$$*4$0120$**$0 3+/ 0.$/ *.-#(&#$ !$&(- ) -3 0( #$ *.,12 - 4 - '$2 -($35$ + !$+ $ $#$0+ -#1$ &CV FG CCPXCPIUTGPFGOGPVGP PC FG NCPIG PCUNGGR XCP FG ˬPCPEKÇNG ETKUKU KP QPU NCPF KPOKFFGNU QR IGNÄŽM PKXGCW QH \GNHU KGVU QPFGT JGV 'WTQRGUG PKXGCW NKI IGP XKGN XQQTCN VQG VG UEJTÄŽXGP CCP FG PKGV CË­CVGPFG JQPIGT PCCT 0GFGTNCPFU 4 12&.$# 4 - !3(2$-+ -#1$ !$+$&&$01 0 '$2 &.$#*./$ &$+# &$$%2 ..* $ FGTNCPFUG RCTVÄŽGP XNGWIGNU &G EQPEWTTGPVKGUNCI QR FG ˬPCPEKGTKPIUOCTMV \CN FG OCTIGU QPIGVYÄŽHGNF PQI 4$0#$0 .,+ & #35$- $- #$ -4 -&10$-#$,$-2$- -.& 4$0#$0 .,+ & #03* MGP <GMGT PW FG OCP FKG JGV CNNGOCCN \QW OQGVGP YGVGP TQPFDC\WKPV FCV FG TGPVG OKUUEJKGP PQI YGNGGPU XÄŽH LCCT JGGN NCCI DNÄŽHV 9GNNKEJV GGP NCHHG RQIKPI QO \KEJ\GNH CNXCUV XTÄŽ VG RNGKVGP XQQT FG UEJCFGNÄŽMG IGXQNIGP XCP JGV FQQT JGO \Q XGTHQGKFG '%$ DGNGKF OCCT YCCTXQQT JÄŽ CNU DGUVWWTUNKF YGN FGIGNÄŽM OGFG XGTCPVYQQTFGNÄŽM KU! 9KG \CN JGV \GIIGP +M YCCTUEJWY XQQT GGP UGNH HWNɈNNKPI

#($ +$(#2 2.2 7$$/!$++$- 4 - .-&$*$-#$ .,4 -& (- #$ 4 12&.$#, 0*2 4'#%6+'5 0##4 GTKMYKGIGTKPEM"XCUVIQGFOCTMV PN

""" !

Vastgoedmarkt

REGELGEVING

((( ' $% ! # %

Vastgoedmarkt & #

şƅ

bruik van grond en de bodemkwaliteitskaart willen aanvullen met beleid voor pfas. Aan de ene kant bevat het model een afwegingskader voor de onderzoeks- en beleidsfase bij het aanvullen van een bodemkwaliteitskaart met pfas, aan de andere kant bevat het concrete modelteksten die gebruikt kunnen worden als aanvulling bij de nota bodembeheer. Naar verwachting wordt - na afronding van alle onderzoeken - eind 2020 een definitief handelingskader voor pfas opgesteld. Ook dit onderwerp wordt dus dit jaar vervolgd.

Per 1 januari 2020 is de Spoedwet aanpak stikstof in werking getreden.

Nieuwe wetten en regels in 2020

I

n deze bijdrage staan we stil bij de belangrijkere en bijna zekere wijzigingen in wet- en regelgeving die er in 2020 aankomen en die relevant zijn voor commercieel vastgoed. Uiteraard kunnen stikstof en pfas niet ontbreken. Daarnaast signaleren we wetgeving die van kracht wordt op het gebied van energieprestatie en energielevering, namelijk de eisen voor Bijna energie neutrale gebouwen (Beng) en wederom wijzigingen aan de toch al zo onoverzichtelijke Warmtewet. We sluiten af met een korte vooruitblik op de introductie van de Omgevingswet (houd die goed in de gaten). Het klinkt wellicht als enigszins taaie kost voor de niet-jurist, maar het goede nieuws is dat u na het lezen van dit artikel voor het hele jaar bij bent. De sector woningen blijft buiten beschouwing omdat het artikel op de pagina hiernaast daaraan aandacht besteedt.

Per 1 januari 2020 is de Spoedwet aanpak stikstof in werking getreden. De Spoedwet voorziet in een aantal maatregelen om de stikstofuitstoot te verminderen en het natuurherstel te versnellen. De maatregelen zijn er verder op gericht om toestemmingsverlening

voor verschillende activiteiten, waaronder bouw, op korte termijn weer mogelijk te maken. Deze wet introduceert onder meer een afwegingskader voor drempelwaarden waaronder activiteiten (bijvoorbeeld bouwprojecten) vergunningsvrij zijn, een stikstofregistratiesysteem en alleen een vergunningplicht voor projecten die significante gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden. Er is nogal wat te doen geweest om deze Spoedwet. Volgens de Raad van State ontbreekt inzicht in de werking en de verwachte effecten van de verschillende maatregelen. Daardoor is het niet inzichtelijk wat nodig is om de stikstofproblematiek op te lossen. Introductie van drempelwaarden acht de Raad van State in veel gevallen moeilijk, zeker op korte termijn. Drempelwaarden zijn alleen mogelijk als daartegenover voldoende maatregelen staan voor natuurherstel. Over dat pakket van maatregelen is advies gevraagd aan het Adviescollege Stikstofproblematiek. Ook zijn verscheidene brancheorganisaties voor vastgoed kritisch over de Spoedwet (‘slechts een eerste stap die erg laat komt’). In mei 2020 wordt het advies van het Adviescollege Stikstofproblematiek

verwacht. Hierover zal het kabinet vervolgens moeten besluiten. We houden het in de gaten.

Naast stikstof is pfas de afgelopen tijd doorgedrongen tot de voorpagina’s. Pfas is een verzamelnaam voor een groep chemische stoffen (gebruikt in onder meer blusschuim en antiaanbaklagen in pannen) die door emissies in het milieu terecht zijn gekomen. Pfas komt voor in bodem, bagger en water, en wordt op veel plaatsen in Nederland in te hoge concentratie gemeten. Met pfas vervuilde grond mag (kortweg) niet afgegraven of verplaatst worden met als gevolg stagnatie in de relevante sectoren. Het ‘Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van pfashoudende grond en baggerspecie’ beoogt die stagnatie op te heffen. Het kader introduceert voorlopige toepassingsnormen voor hergebruik van pfashoudende grond en baggerspecie. Daarnaast hebben bevoegde overheden de mogelijkheid om in hun eigen bodembeleid beargumenteerd af te wijken van de landelijke normen. Op 10 januari 2020 is het Model Beleid toepassen pfashoudende grond voor gemeenten uitgebracht. Het model dient ter ondersteuning voor gemeenten die het lokale beleid voor herge-

Op 24 december 2019 zijn de eisen voor Bijna energie neutrale gebouwen (Beng) gepubliceerd. De nieuwe eisen worden doorgevoerd in het Bouwbesluit 2012 en zien op bijna energieneutrale nieuwbouw. BENG past in Europees beleid en stelt drie eisen aan gebouwen, namelijk aan de energiebehoefte, aan het primaire fossiel energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. De eisen zijn een aanvulling op het al geldende Energie Prestatie CoÍfficiÍnt (EPC), die geen eisen stelt aan de buitenkant van een gebouw. Ook wordt het aandeel hernieuwbare energie meegenomen, waardoor bijvoorbeeld een matige isolatie gecompenseerd kan worden door zonnepanelen. Oorspronkelijk was het plan om de Beng-eisen per 1 juli 2020 te laten ingaan, maar de minister heeft op 9 januari 2020 aan de Tweede Kamer laten weten deze datum op te schuiven naar 1 januari 2021. Deze wijziging van het Bouwbesluit past in de lijn dat alle kantoorpanden vanaf 2023 een energielabel C of beter moeten hebben. Zo niet dan mag het pand niet meer als kantoorgebouw gebruikt worden. Dit geldt – anders dan Beng – ook voor bestaande kantoorpanden. Partijen die het energielabel C al hebben kunnen zich vast opmaken voor 2030, wanneer alle kantoorpanden minimaal energielabel A nodig hebben.

De Warmtewet is al een paar jaar een moeizame en voor verwarring zorgende regeling. Per 1 juli 2019 is de reikwijdte van de Warmtewet al gewijzigd door onder meer verhuurders in veel gevallen uit te sluiten van het bereik van de wet. Per 1 januari 2020 is een set nieuwe wijzigingen van de Warmtewet in werking getreden. Vanaf 1 januari 2020 is het begrip ‘verbruiker’ gewijzigd ter bescherming van de doorleverancier, waarbij wordt voorkomen dat deze doorleverancier zelf geen beroep kan doen op de Warmtewet (bijvoorbeeld als verhuurder) maar door huurders wel hierop kan worden aangesproken. Partijen bij een al afgesloten warmteleveringsovereenkomst (wat onder de Warmtewet moest) moeten wel opletten,

omdat de wetswijziging deze overeenkomsten mogelijk niet aantast. Daarnaast is de tariefregulering door de ACM ook gewijzigd en komt er ook een maximumtarief voor koude als de levering van koude noodzakelijk is voor de levering van warmte (denk aan een WKO). Als er sprake is van vrijwillige afname van koude, dan geldt dat deze prijs niet gereguleerd is. Ook worden de kosten voor afsluiting, de kosten voor het beschikbaar stellen van afleversets en de eenmalige aansluitingsbijdrage gereguleerd. De huidige Warmtewet geldt tot er een geheel nieuwe is. Deze ‘Warmtewet 2.0’ zou op 1 januari 2022 in werking moeten treden. Volgens de minister is deze planning ‘uiterst ambitieus’, dus het kan nog wel even duren.

Op 1 januari 2021 is de inwerkingtreding van de Omgevingswet gepland. Deze wet bundelt en vereenvoudigt 26 wetten, diverse algemene maatregelen van bestuur en ministeriĂŤle regelingen over de fysieke leefomgeving. De vereenvoudiging en samenvoeging van de regelgeving voor de fysieke leefomgeving heeft onder meer als doel meer ruimte te creĂŤren voor projecten en deze sneller mogelijk te maken. Er is veel discussie over de wenselijkheid en haalbaarheid van de invoering van de Omgevingswet. NRC Handelsbald kopte op 27 november 2019 dat de Omgevingswet dreigt te stranden. Gemeenten, softwareleveranciers en Eerste Kamerleden hebben grote twijfels over de uitvoerbaarheid van de Omgevingswet, met name op digitaal gebied. In het Nederlands Juristenblad van 13 december 2019 is zelfs een pleidooi gehouden om te stoppen met de invoering van de Omgevingswet. De Omgevingswet is volgens dit artikel geen vereenvoudiging van het omgevingsrecht. Niettemin schrijft de minister voor Milieu en Wonen in haar brief van 29 november 2019 dat de inwerkingtreding per 1 januari 2021 haalbaar is. In de voortgangsbrief over de Omgevingswet staat dat het de bedoeling is dat alle regels rond de zomer van dit jaar zijn gepubliceerd. Eind 2019 konden overheden hun systemen aansluiten op het Digitaal Stelsel voor de Omgevingswet. Volgens de minister is dit jaar een ‘oefenjaar’ waarin alle organisaties ervoor zorgen dat ze op 1 januari 2021 klaar zijn voor de invoering van de Omgevingswet. Kortom, ook dit onderwerp wordt vervolgd. &G CWVGWTU \ÄŽP CNNGP CFXQECCV DÄŽ &GPVQPU '!!# %! $ ! $ " #% # $ ' FGT 4GGR CFXQECCV OGFGYGTMGT \ÄŽP IGURGEKCNKUGGTF KP OGV PCOG JWWTTGEJV DGFTÄŽHUTWKOVG ,CP ,CMQD 2GGNGP RCTVPGT KU JQQHF XCP FG GPGTIKGRTCMVÄŽM

""" !

Vastgoedmarkt

XGTFWWT\COKPI XCP MCPVQTGPRQTVGHGWKNNGU! 8CUVIQGFOCTMV \GVVG FG DGNCPITÄŽMUVG TGIGNU YCCT DGNGIIGTU KP YQPKPIGP MCPVQTGP GP YKPMGNU JGV MQOGPFG LCCT OGG VG OCMGP JGDDGP QR GGP TÄŽ

Regelgeving 2020: Wie drukt er op de noodknop?

G

evraagd naar wat de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) ziet als voornaamste regelgeving die in 2020 boven de markt hangt, noemt directeur Frank van Blokland als eerste de noodknop middenhuur. Met die noodknop zouden de aanvangshuren worden gereguleerd op een percentage van de WOZ. ‘De status daarvan is nu wat onduidelijk. Eerst zou de minister hier voor de zomer van 2019 duidelijkheid over geven, wat werd verplaatst naar het najaar. Het ligt in de lijn der verwachting dat er nu het eerste halfjaar van 2020 helderheid komt. Wat ons betreft is het al duidelijk. Als de noodknop er toch komt, pakt dat volstrekt funest uit voor investeringen zowel in de ontwikkeling van nieuwbouw als in de bestaande voorraad.’ In plaats van de noodknop stelt de IVBN een wettelijke beperking voor van de huurverhoging bij de zittende huurder. Van Blokland: ‘Wettelijk omdat iedere verhuurder zich daar dan aan moet houden. Maar vooral ook omdat je maatschappelijk gezien zittende huurders niet meerdere jaren achter elkaar met hoge huurstijgingen boven inflatie kunt confronteren.

Een huurwoning die je op een marktconforme aanvangshuur kunt verhuren, hoeft jaarlijks niet sterk verhoogd te worden.’ Volgens Van Blokland investeren marktpartijen in de vrije sector alleen als dat onder marktomstandigheden kan en tegen een acceptabel rendement en daarom moet een aanvangshuur vrij vastgesteld kunnen worden. In het IVBN-voorstel is wettelijk geregeld dat de huren van zittende huurders in de midden- en vrije sector in vijf jaar maximaal 7,5 procent boven inflatie mogen stijgen. Dat kan vijf jaar 1,5 procent zijn, maar ook drie jaar 2,5 procent en de andere twee jaar helemaal geen huurverhoging boven inflatie. IVBN heeft met Utrecht en Amsterdam gesprekken gevoerd over de nieuwbouw en acceptabele maatregelen om de zittende huurders meer zekerheid te bieden. Van Blokland zegt stellig: ‘Als de noodknop er toch komt is iedere deal echter van tafel.’ Duidelijkheid is wel dat er in het najaar een beperking komt van de WOZ-factor bij de huurprijsbepaling van gereguleerde huurwoningen. Volgens het plan mag de WOZ-waarde straks nog maar voor 33 procent meetellen bij de bepaling van de huurprijs. Volgens Van Blokland heeft dat

%1.7/0 4')'.&47-

met name in steden als Amsterdam en Utrecht grote gevolgen. Voor veel gereguleerde huurwoningen betekent dat die in puntenaantal terugvallen. En dat zal leiden tot een direct effect omdat de verhuurder de maximale huur ziet dalen. Van Blokland: ‘Maar ook een geliberaliseerde woning die nu boven de 740 euro wordt verhuurd en op 160 punten zit, kan terugvallen naar 140 punten. Als de huurder dan wisselt, is er sprake van een gereguleerde huur die onder de 740 euro ligt én van een verhuurderheffing van twee maanden huur!’ Voor professionele beleggers met meer dan vijftig woningen gaat dit volgens Van Blokland veel te negatieve effecten hebben. Ook kleine particuliere huizenverhuurders worden hard geraakt door het terugvallen van de maximale huurniveaus. Corporaties natuurlijk ook, hoewel die lang niet altijd de maximale huur vragen en geen rendement hoeven te maken. Volgens Van Blokland komen er dan veel meer situaties dat de corporatie niet langer meer kan investeren, nu de huursom op inflatie moet blijven, zoals Aedes en de Woonbond zijn overeengekomen. Corporaties hebben sowieso nog te maken met de door hen gehekelde verhuurderheffing die hen

bij het investeren zou belemmeren. Maar per 1 januari 2020 is deze in elk geval in schaarstegebieden verlaagd. Juristen van Loyens & Loeff zetten naar aanleiding van Prinsjesdag al op een rijtje hoe deze maatregel er precies uit gaat zien. ‘Deze heffingsvermindering bedraagt 25.000 euro per woning en zal gelden voor nieuwbouw van woningen met een huur onder de laagste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Het gaat dan om woningen met een maandhuur lager dan 607,46 euro (in 2019). Voorwaarde voor de nieuwe heffingsvermindering is verder dat de bouw is gestart op of na 1 januari 2020 en dat minimaal 62.500 euro per woning is geïnvesteerd.’ Als schaarstegebieden worden aangemerkt de gehele provincie Utrecht, grote delen van Noord- en Zuid-Holland en het oosten van Noord-Brabant. Als schaarstegebied wordt verder de stad Groningen aangemerkt en in Gelderland de Betuwe en de Veluwe. Daarnaast wijst Loyens & Loeff op de vrijstelling van de verhuurderheffing die zal worden geïntroduceerd voor tijdelijke woningen die zijn gebouwd in de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2024. ‘Er dient voor deze woningen een tijdelijke omge-

vingsvergunning te zijn afgegeven waarin is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een termijn van ten hoogste vijftien jaar verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand te herstellen. Van deze vrijstelling kan overigens alleen gebruik worden gemaakt als er geen heffingsvermindering voor de bouw van de woningen is toegekend.’ Andere regelgeving voor de woningmarkt waar particuliere woningverhuurders mee te maken krijgen is de mogelijke verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers die bestaande koopwoningen opkopen en die gaan verhuren (buy-to-let) en de inperking voor particulieren van box 3. Het is volgens Van Blokland niet duidelijk of de eerste maatregel ook professionele beleggers bij de aankoop van complexen raakt. Duidelijk is al wel dat het overdrachtsbelastingtarief voor nietwoningen per 1 januari 2021 wordt verhoogd van 6 naar 7 procent. Dit tarief gaat volgens Loyens & Loeff gelden voor zowel de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor de verkrijging van aandelen in onroerendezaak-rechtspersonen, voor zover deze aandelen niet-woningen vertegenwoordigen.

%VTN 7

*QQHF MGPPKU UVWTKPI 4CDQ 4GCN 'UVCVG (KPCPEG

<QoP VKGP LCCT IGNGFGP NGKFFG FG ˬPCPEKÇNG ETKUKU GTVQG FCV VQG\KEJVJQWFGTU FG EQPVTQNG QR DCPMGP XGTUEJGTRVGP +POKFFGNU \ÄŽP YG GGP UVCR XGTFGT &G EQP VTQNG KU XGTNGIF 0CCT W &KV JGGHV VG OCMGP OGV FG VCMGP GP XGTCPVYQQTFGNÄŽM JGFGP XCP VQG\KEJVJQWFGTU \QCNU FG EGPVTCNG DCPMGP KP 0GFGTNCPF GP 'WTQRC

&0$ GP '%$ <ÄŽ DGYCMGP FG UVCDKNKVGKV XCP JGV ˬPCPEKÇNG U[UVGGO &CCT KU KG FGTGGP DÄŽ IGDCCV &G YCCTFG XCP WY GP OÄŽP XGTOQIGP JCPIV PCOGNÄŽM GGP OCCN UCOGP OGV JGV XGTVTQWYGP FCV YÄŽ KP QPU IGNFU[UVGGO JGDDGP 5VCDKNKVGKV JCPIV UCOGP OGV TKUKEQ 'P TKUKEQoU \ÄŽP GT KP XGNG UQQTVGP GP OC VGP /KFFGP KP FG ETKUKU DGVTQH FCV XQQTCN FG VYÄŽHGN QXGT FG YCCTFG XCP FG \G MGTJGFGP FKG DCPMGP CNU QPFGTRCPF QR NGPKPIGP JCFFGP 8GGN XCUVIQGF FWU &CCT KU QR KPIGITGRGP $ÄŽXQQTDGGNF XKC CCPIGUEJGTRVG XQQTYCCTFGP XQQT NGPKP IGP QH GZVTC TGIGNU XQQT JGV CCPJQWFGP XCP MCRKVCCN FQQT DCPMGP &CV JGV CCP FGGN XCP DCPMGP KP FG XCUVIQGFˬPCPEKGTKPIUOCTMV KU CHIGPQOGP JGGHV FCCTOGG VG OCMGP 1QM JGV YCCTFGTGP XCP XCUVIQGF KU CCP UVTKMVG TG TGIGNU IGDQPFGP *GV 0GFGTNCPFU 4GIKUVGT 8CUVIQGF 6CZCVGWTU KU FCCT XCP GGP FKTGEV TGUWNVCCV &G CCPFCEJV XQQT TKUKEQoU KU KPOKFFGNU XGTDTGGF /GGT GP OGGT ICCV FG CCP FCEJV WKV PCCT IGNFUVTQOGP 'P FWU PCCT FG JCPFGN GP YCPFGN XCP W &CV IG DGWTV QO JGV ˬPCPEKÇNG U[UVGGO VG DGUEJGTOGP VGIGP ETKOKPGGN IGNF $CPMGP URGNGP FCCTDÄŽ GGP DGNCPITÄŽMG TQN GP JGDDGP QR UVTCHHG XCP OGICDQGVGU FG YGV VGNÄŽMG VCCM QO VG MWPPGP WKVNGIIGP YCV FG JGTMQOUV KU XCP JGV IGNF FCV XKC JWP TGMGPKPIGP NQQRV &WU YCCT WY IGNF XCPFCCP MQOV 1O FCV XQQT GNMCCT VG MTÄŽIGP \ÄŽP GT FWK\GPFGP OGFGYGTMGTU KP FKGPUV IGPQOGP QO EQPVTQNGU WKV VG XQGTGP &CCTOGG NÄŽMGP DCPMGP GT FG VCCM XCP QRURQTKPIUFKGPUV DÄŽ VG MTÄŽIGP &G QRURQTKPIUKPUVCPVKGU FKG JKGT HGKVGNÄŽM XQQT UVCCP QRIGUVGNF \ÄŽP PKGV KP UVCCV IGDNGMGP QO FKV RTQDNGGO QR VG NQUUGP 5EJTÄŽPGPF XQPF KM FG EQPENWUKGU WKV JGV QPFGT\QGM XCP ,CP 6TQOR GP 2KGVGT 6QRU PCCT FG QPFGTYGTGNF KP #OUVGTFCO &KV TCRRQTV FCV KP CWIWUVWU XQTKI LCCT XGT UEJGGP UEJGVUV GGP QPVJWVUGPF DGGNF QXGT FG TGNCVKG VWUUGP XCUVIQGF GP JGV YKVYCUUGP XCP IGNF *GV KU GGP DGUEJTÄŽXKPI OGV YGKPKI PCCMVG HGKVGP &KG \ÄŽP

GT PCOGNÄŽM PCWYGNÄŽMU QO OCCT CCP VG IGXGP JQG YGKPKI GZCEVG FGVCKNU YG YG VGP 9GN MQOV GT GGP DGGNF WKV PCCT XQTGP FCV ETKOKPGGN IGNF GP XCUVIQGF KP #OUVGTFCO KPPKI OGV GNMCCT XGTDQPFGP \ÄŽP *GV ICCV QO JQPFGTFGP OKNLQG PGP \Q PKGV OKNLCTFGP GWTQoU *GV\GNHFG URGGNV KP CPFGTG UVGFGP 'KPF FGEGODGT RNGKVVG DWTIGOGGUVGT #JOGF #DQWVCNGD XCP 4QVVGTFCO PQI XQQT GZVTC KPUVTW OGPVGP GP YGVIGXKPI QO JGV YKVYCUUGP XCP ETKOKPGGN IGNF XKC XCUVIQGF CCP VG RCMMGP 1QM JKGT FWU FG HQEWU QR XCUVIQGF &G XQQTDGGNFGP WKV #OUVGTFCO GP 4QVVGTFCO NCVGP \KGP FCV QRURQTKPIUFKGP UVGP YGKPKI ITKR JGDDGP QR JGV CEJVGTJCNGP XCP FG JGTMQOUV XCP JGV IGNF 1O JGV MTCEJVKIGT PGGT VG \GVVGP FKG UVTÄŽF NÄŽMV XGTNQTGP 0KGV XTGGOF FCV FG XGT CPVYQQTFGNÄŽMJGKF FCCTQO KU XGTNGIF PCCT DCPMGP %QPVTQNGU ICCP FCCTDÄŽ PKGV OGGT CNNGGP QXGT W CNU MTGFKGVPGOGT &G YGVIGXGT YKN XQQTVCCP QQM YGVGP JQG FG IGNFUVTQOGP XCP WY JWWTFGTU KP GNMCCT \KVVGP 5NWKV JGV PGV \KEJ FCCTOGG! +M JQQR JGV /CCT KGVU KP OÄŽ \GIV FKV QQM GGP DÄŽPC QPOQIGNÄŽMG QRICXG KU 9CCT QO KU JGV QRURQTKPIUKPUVCPVKGU PKGV IGNWMV! *QG EQPVTQNGTGP YG IGNFUVTQOGP FKG UVGGFU KPVGTPCVKQPCNGT YQTFGP! 'P \QGMGP ETKOKPGNGP PKGV EQPVKPW PCCT PKGWYG YGIGP LWKUV QOFCV \ÄŽ PKGV IGVTCEGGTF YKNNGP YQTFGP! 'P FWU \ÄŽP OGGT UVCRRGP VG XGTYCEJVGP 1QM CPFGTG DGTQGRUITQGRGP \QCNU CEEQWPVCPVU ˬPCPEKGGN CFXKUGWTU PQVCTKUUGP OCMGNCCTU GP VCZCVGWTU \WNNGP OGGT GP OGGT EQPVTQNG KPUVCPVKGU YQTFGP XQQT \QXGT FCV CN PKGV KU IGDGWTF *GV KU GGP QPFCPMDCTG VCCM ,G FQGV JGV \GNFGP QH PQQKV IQGF VGTYÄŽN LG XQQT GNMG HQWV FG XGTCPVYQQTFGNÄŽMJGKF XCP JGV IGFTCI XCP CPFGTGP PCCT LG VQGIG UEJQXGP MTÄŽIV 1R OKETQPKXGCW NGKFV FKV VQV UQOU VQV TGUWNVCCV /CCT DGP KM FG GPKIG FKG \KEJ CHXTCCIV YCV FKV YCCTF KU CNU GT LCCTNÄŽMU XQQT XGNG OKNLCTFGP WKV FG OGGUV GZQVKUEJG QQTFGP KP 0GFGTNCPFU XCUVIQGF YQTFV DGNGIF! &G VQ FQ NÄŽUV NÄŽMV GT GGTFGT NCPIGT QR VG YQTFGP FCP MQTVGT

''' & #$ ! " $

Vastgoedmarkt % "

&G TGIKQPCNKUGTKPI XCP FG YGTGNFGEQPQOKG GP FG UVTÄŽF QO FG TWKOVG \WNNGP FG MQOGPFG VKGP LCCT \YCCT OGGYGIGP DÄŽ KPXGUVGTKPIUDGUNKUUKPIGP GP NQECVKGMGW\GU UVGNV 4GPĂ… $WEM GKIGPCCT XCP CFXKGUDWTGCW $%+

‘Externe factoren bepalen steeds meer de investeringsagenda’

D

e regionalisering van de wereldeconomie en de strijd om de ruimte zullen de komende tien jaar zwaar meewegen bij investeringsbeslissingen en locatiekeuzes, Dat verwacht RenĂŠ Buck, ceo en oprichter van consultancyfirma Buck Consultants International (BCI). Eind 2019 riep het Britse zakenblad Business Worldwide Magazine hem uit tot beste ceo van het jaar in de managementadviessector. Eerder dat jaar verkoos het toonaangevende Amerikaanse zakenblad Forbes BCI tot een van de beste adviesbureaus in Amerika. Buck beschouwt de internationale loftuitingen vooral als een erkenning dat een middelgroot,

maar gespecialiseerd onafhankelijk adviesbureau wereldwijd waarde kan toevoegen voor grote opdrachtgevers. ‘We zijn niet zo breed als de grote internationale managementadviesbureaus. Maar op de terreinen waar we actief zijn, streven we wereldwijd naar het leveren van uitstekend werk.’ In de beperking toont zich de meester. Als BCI bijvoorbeeld een advies geeft over een locatiekeuze dan stopt het bureau op een bepaald punt. ‘We geven advies over exacte locatie, kavel of gebouwen. Maar onze vergoeding wordt niet betaald vanuit de transacties, zoals je veelvuldig bij de grote internationale vastgoedadviseurs ziet. We geven strategisch advies, en als het tot een transactie komt, geven we het stokje over aan bij-

voorbeeld een CBRE, Cushman & Wakefield of JLL’, licht Buck toe. BCI onderzoekt, adviseert, implementeert en voert projectmanagement uit op het gebied van (regionale) economie, ruimte, infrastructuur, commercieel vastgoed, locatiekeuzes, goederenvervoer en logistieke ketens. Tot de klanten behoren onder meer Allen & Overy, Cisco, Ikea, Johnson & Johnson, Samsung, Unilever, UBS en vastgoedbedrijven als WDP, Prologis, Goodman, Heylen en AEW. Daarnaast neemt het bureau regelmatig deel aan het publieke debat of het nu gaat om het AmerikaansChinese handelsconflict, de brexit of de ‘verdozing’ van het Nederlandse landschap. De onderneming, opgericht in 1985, telt 65 medewerkers en een uitgebreid internationaal kantorennetwerk. Het hoofdkantoor zit in Nijmegen. Daarnaast is er een vestiging in Den Haag. In Europa zijn er satellietkantoren in Londen, Frankfurt en Parijs. In de Verenigde Staten is BCI al sinds het begin van de jaren negentig actief. Het Amerikaanse hoofdkantoor staat in Atlanta, met daarnaast vestigingen in San Mateo (Silicon Valley) en Los Angeles. De advieswerkzaamheden in AziĂŤ worden sinds vier jaar gecoĂśrdineerd vanuit vestigingen in Singapore (het regionaal hoofdkantoor voor AziĂŤ) en Shanghai.

lijks of geen grip op hebben. Zo sprak ik onlangs met de cfo van een staalproducent en die werd nog steeds boos dat hij in de krant had moeten lezen dat de Amerikaanse president Donald Trump importtarieven van 25 procent had opgelegd. Zijn zorgvuldig opgebouwde positie op de Amerikaanse staalmarkt was volgens hem in ĂŠĂŠn keer weg!’ In Amerika en AziĂŤ houdt BCI momenteel veel lezingen en webinars over het Amerikaans-Chinese handelsconflict. ‘Ik hoor regelmatig bedrijven zeggen dat ze het handelsconflict wel kunnen uitzingen door het aanleggen van extra voorraden.’ Volgens Buck is het echter ‘een grote misvatting’ dat het conflict iets tijdelijks is, dat verdwijnt als president Trump niet wordt herkozen. Buck: ‘De restricties die landen en handelsblokken opwerpen om het de internationale handel lastiger te maken groeien al tien jaar harder dan de maatregelen om de handel te liberaliseren. Die trend is wel versterkt onder Trump. Ik voorspel dat de Amerikaans-Chinese handelsruzies nog tien of vijftien jaar gaan duren. Want het gaat er niet om dat de Chinezen bijvoorbeeld meer soja moeten importeren uit de Amerikaanse Midwest. Het betreft een botsing

, % # &! # %# ## !" ( #$ ! $ & ## $!"

Volgens Buck worden externe factoren zoals handelsbelemmeringen, natuurrampen en arbeidsmarktvraagstukken steeds belangrijker bij het nemen van investeringsbeslissingen en het maken van locatiekeuzes. ‘Vroeger namen bedrijven zulke beslissingen vooral op basis van interne bedrijfsfactoren: men wilde uitbreiden omdat het goed ging, of uit kostenoverwegingen (‘We verplaatsen de productie naar China’), of vanwege een nieuw product of een overname. Maar de afgelopen tien jaar zijn externe factoren voor bedrijven veel belangrijker geworden bij investeringsbeslissingen, terwijl bedrijven daar vaak nauwe-

) $ '!" $ #$ # OQGKNÄŽMGT QO & % $ ,, ! $ ' " $ *

tussen twee verschillende economische systemen, maar ook een gevecht om de vraag wie van de twee technologisch voorop loopt en uiteindelijk politiek en militair de sterkste is.’ Volgens Buck leiden handelsbelemmeringen ertoe dat de wereldeconomie steeds meer ‘regionaliseert’. Over de gevolgen voor de vastgoedsector zegt hij: ‘Het wordt steeds moeilijker om vanuit ĂŠĂŠn productielocatie of ĂŠĂŠn distributiecentrum de hele wereldmarkt te bedienen. Dat kan alleen als er geen handelsbelemmeringen zijn en transport goedkoop is. De handelsbelemmeringen zullen alleen maar toenemen, terwijl transport alleen maar duurder wordt. Het betekent dat je in de EU moet produceren voor de EU, in China voor de Chinese markt, in Zuidoost-AziĂŤ voor de Aziatische markt en in Amerika voor de Amerikaanse markt. Er zullen dus meer, maar kleinere productielocaties ontstaan.’ In dit verband wijst Buck ook op de opkomst van nieuwe productietechnologieĂŤn, zoals 3D printen, die het mogelijk maken kostenefficiĂŤnt kleinere series te maken dicht bij de eindgebruiker. Deze ontwikkeling zal tevens leiden tot een nog verdere versmelting van productie en logistiek, een trend die al langer bekend staat als Value Added Logistics (VAL). Het brengt Buck op de verdozingsdiscussie in ons land. Een matig onderbouwd rapport met vage, onuitgewerkte adviezen, die een valse start vormen voor een urgente discussie. Zo kwalificeerde zijn bureau eerder al het in oktober 2019 uitgebrachte advies van het College van Rijksadviseurs over de impact van logistiek vastgoed op de ruimtelijke inrichting van Nederland. Verontwaardigd: ‘De conclusies stonden min of meer van tevoren vast. Ze zijn in ieder geval volledig in lijn met de uitspraken die de Rijksadviseurs publiekelijk deden toen het onderzoek nog moest starten. Een geframed verhaal, zonder uitgewerkte kosten-batenanalyses. Grote distributiecentra

((( ' $% ! # %

& # Vastgoedmarkt

4GPĂ… $WEM XGTYCEJV FCV FG #OGTKMCCPU %JKPGUG JCPFGNUTW\KGU PQI VKGP QH XÄŽHVKGP LCCT ICCP FWTGP *CPFGNUDGNGOOGTKPIGP NGKFGP GT XQNIGPU JGO VQG FCV FG YGTGNF UVGGFU OGGT nTGIKQPCNKUGGTVo

zijn in de ogen van het College enorme, raamloze dozen, die intimiderend zijn, het landschap verstieren en het vestigingsklimaat in gevaar brengen. Maar wat kost het bijvoorbeeld niet om al die solitaire distributiecentra te verplaatsen, zoals het College adviseert? Ze hebben nog geen begin van een kostenberekening gemaakt. Dat gaat vele honderden miljoenen kosten!’

Buck stoort zich ook aan terminologie als ‘verdozing’, ‘sprinkhanen’ en ‘dozen die als paddenstoelen de grond uit schieten’. ‘Laten we niet vergeten dat al deze gebouwen volstrekt legaal zijn. Ze staan op terreinen die zijn goedgekeurd door overheden, vaak tot aan de Raad van State bevochten. Veel plannen voor bedrijventerreinen worden uiteindelijk aan deze hoogste bestuursrechter voorgelegd. En als die zegt dat ergens een bedrijventerrein mag komen dan moet je democraat genoeg zijn om je daarbij neer te leggen.’ Maar de lobby van het College van Rijksadviseurs is wel degelijk succesvol, erkent Buck. Zo genereerde het rapport veel publiciteit. Alle landelijke dagbladen besteedden er aandacht aan, net als het NOS Journaal, terwijl de toonzetting in de verslaggeving vaak instemmend was. Eind vorig jaar nam de Tweede Kamer zelfs een

motie aan om de toename van het aantal XXL-distributiecentra aan banden te leggen. Alleen de PVV stemde tegen. De Kamer wil dat het ministerie van Economische Zaken de in haar ogen ongewenste groei van het aantal distributiecentra afremt. Hierbij moet het ministerie niet in haar eentje optreden, maar in samenspraak met provincies en gemeenten. ‘De motie is evenwichtiger dan het rapport’, oordeelt Buck. ‘Maar de motie is ook een signaal dat de logistieke sector en de logistieke vastgoedsector het heersende sentiment niet moeten onderschatten. Wij zijn zelf hartstochtelijk voorstander van een zorgvuldige ruimtelijke planning, ongeacht de bestuurlijke uitkomst. Om te beginnen moet je de discussie niet toespitsen op distributiecentra. De inzet van het maatschappelijke en politieke debat zou moeten zijn: hoe kom je tot een betere planning van bedrijventerreinen? Is het nodig dat we bij elke afslag van de snelwegen tussen Rotterdam en het Roergebied een bedrijventerrein aanleggen? Nee, natuurlijk niet.’ Hoe zal de verdozingsdiscussie verder verlopen? ‘Ik vrees dat de logistieke sector en de logistiek vastgoedsector het maatschappelijke sentiment niet op waarde schatten. Hier in Gelderland zegt het provinciaal bestuur al dat er nog maar op drie locaties logis-

tieke panden mogen worden neergezet. Ook in andere provinciehuizen horen we van ambtenaren dat gedeputeerden die de logistiek altijd een warm hart toedroegen twijfels krijgen over de wenselijkheid van dergelijke ontwikkelingen. Dat sentiment keren zal niet eenvoudig zijn. Mijn collega Kees Verweij heeft in een column al voorgesteld om alle kosten en baten van de dertig grootste distributiecentra in Noord-Brabant eens op een rij te zetten. Dus inclusief landschapseffecten, maar ook de werkgelegenheids- en arbeidsmarkteffecten. Het mooie van distributiecentra is bovendien dat laag-, middelbaar en hoogopgeleid personeel in ÊÊn werkomgeving verkeren.’

meerd naar woningen en andere functies dat er zelfs een tekort dreigt aan kantoorruimte. Amsterdam is daarvan een goed voorbeeld, maar het geldt ook voor de andere grote steden in de Randstad en middelgrote steden in Brabant en Gelderland. Iedereen wil het liefst bij of rond OV-knooppunten werken, wonen en winkelen. Dat knelt steeds meer. Hetzelfde geldt voor het landelijke gebied, bij de planning van bedrijventerreinen. Maar je moet de impact op de ruimtelijke omgeving ook niet overdrijven. Werklocaties nemen slechts 4 procent van de totale

De verdozingsdiscussie is onderdeel van wat Buck ‘de strijd om de ruimte noemt’ en waarvan de impact op investeringsbeslissingen de komende jaren alleen maar groter wordt. Dat gevecht woedt in de stad en in de landelijke omgeving – en zowel fysiek als in de regelgeving, over thema’s als verdozing, pfas, stikstof en klimaatopwarming. Buck: ‘Het gevecht om de ruimte speelt bijvoorbeeld ook steeds nadrukkelijker bij de planning van nieuwe kantoorpanden. Er zijn de laatste jaren zoveel oudere en leegstaande kantoorpanden getransfor-

n+GFGTGGP YKN JGV NKGHUV DÄŽ ! #! !!""& % ( # (! ( % % $% $ OGGTo

Nederlandse ruimte in beslag.’ Toch toont de consultant zich geen warm pleitbezorger van meer centrale sturing door de rijksoverheid. ‘Het is waar dat we een klein land zijn, met beperkte ruimte’, zegt Buck. ‘Maar centrale planning kan ook doorslaan in bedilzucht. Zo hadden we ooit Jan Pronk als minister van Ruimtelijke Ordening. Hij zei: “Ik bepaal of er in Tilburg Zuid of in Tilburg Noord woningbouw komtâ€?. Dit tot woede van de bevolking, de gemeente en het provinciebestuur. Alle regie bij het Rijk leggen, gaat niet werken. Maar je moet het ook niet alleen overlaten aan de gemeenten en regio’s. Ik denk dat de provincies hierin een belangrijke rol hebben.’ Buck geeft tot slot nog een veelzeggend voorbeeld van de impact van de stikstofuitspraak op de investeringsbeslissingen van buitenlandse investeerders. ‘We werken momenteel aan een locatieadvies voor een Belgische producent van medische artikelen. Toen we hem uitlegden hoe het er in Nederland aan toegaat met de stikstof zei hij meteen dat we dan ook Duitsland in onze studie moesten meenemen. Zo’n ondernemer denkt: “Als ik over achttien maanden een fabriek móÊt openen en niemand in Nederland kan me garanderen dat de vergunningen tijdig rond komen, dan ga ik ergens anders zittenâ€?’.

### "

Vastgoedmarkt !

&G KPXQGTKPI XCP FG 1OIGXKPIUYGV XQNIGPF LCCT OQGV FG TGIGNFTWM QR FG XCUVIQGFOCTMV XGTOKPFGTGP 6GIGNÄŽM KU QR

!

Amsterdam voert quota en lotingen in op huizenmarkt heid in de Amsterdamse stad en buurten beter beschermd worden. Woningen (waaronder per 1 januari 2020 ook woonboten worden verstaan) moeten daarbij dienen om in te wonen en beschikbaar zijn voor alle mensen die in Amsterdam willen wonen. Om deze doelstelling te bereiken bevat de Huisvestingsverordening (meer en strengere) regels voor bed&breakfasts, kamerverhuur, inwoning en vakantieverhuur. Ook worden er regels gesteld voor het middeldure huursegment. Voor bed & breakfast is er per 1 januari een vergunningenstelsel geïntroduceerd met een quotum per wijk. De vergunning is acht jaar geldig en kan door de eigenaar van een woning (of met toestemming van de eigenaar) worden aangevraagd. Als er meer vergunningen worden aangevraagd dan er kunnen worden uitgegeven per wijk zal er worden geloot. De bed & breakfastvergunning is daarmee een schaars recht. Voor bed& breakfasthouders die zich voor 1 januari 2019 hebben gemeld bij de gemeente geldt – mits zij zich hebben aangemeld voor de loting van het nieuwe systeem – een overgangsregeling van zes jaar. Ook voor kamerverhuur gaat – overigens pas per 1 april 2020 – een quotum gelden per wijk en pand. Daarnaast zullen huurders over een individueel huurcontract moeten beschikken en moeten huizen met vier of meer kamers direct voldoen aan de gestelde geluidseisen. Verkamering van een

8CNGPVÄŽP .GÄŽJ KU CFXQECCV DÄŽ &GPVQPU

T

erwijl het verminderen van de regeldruk voor bedrijven (en burgers) al sinds de jaren 80 een speerpunt van de Nederlandse overheid vormt, zijn er terreinen waarop de regeldruk – mede door de marktwerking – de laatste jaren juist enorm is toegenomen. Een terrein waarbij zowel sprake is van toenemende als van afnemende regeldruk is de vastgoedmarkt. Zo is daar aan de ene kant bijvoorbeeld de invoering van

de Omgevingswet. Daarmee beoogt de Nederlandse overheid per 1 januari 2021 de regeldruk (enorm) laten afnemen, bijvoorbeeld door meer flexibiliteit, minder regels en minder vaak een vergunningsplicht. Aan de andere kant is er op de lokale huizenmarkt juist sprake van een enorme toename en aanscherping van regels. Het aantal en het soort regels verschilt sterk per gemeente. Amsterdam is een van de steden die een groot tekort heeft aan

(betaalbare) woningen. De stad ziet zich steeds meer geconfronteerd met toenemende overlast die wordt veroorzaakt door bed & breakfasts, vakantieverhuur zoals Airbnb en kamerverhuur. Amsterdam is al enige tijd bezig de overlast te bestrijden door het stellen van regels. Ook voor dit jaar staan weer meer en strengere regels op de rol. Per 1 januari 2020 is de nieuwe Huisvestingsverordening in werking getreden waarmee – aldus het stadsbestuur – de woningvoorraad en de leefbaar-

n&G " $ # ! %

woning in zes of meer kamers is alleen nog maar toegestaan als de woning daarvoor geschikt is. Tot 1 april zal sprake zijn van een – overigens verlengde – overgangsperiode. Met het invoeren van een quotum zal ook de vergunning voor kamerverhuur een schaars recht worden. Gelet op het feit dat huurders recht hebben op huurbescherming, is er echter geen vast aantal jaren bepaald voor de duur van de vergunning. Voor wat betreft vakantieverhuur – vaak genoemd als een van de grootste oorzaken van toenemende overlast – worden de regels, in relatie tot de aanscherping van de regels ten aanzien van bed & breakfasts en kamerverhuur, relatief gezien het minst aangepast. Zo blijft het – mits er is voldaan aan de meldplicht – mogelijk een woning voor maximaal dertig nachten per kalenderjaar te verhuren ten behoeve van vakantieverhuur. Wel kan de gemeente op basis van de nieuwe Huisvestingsverordening besluiten gebieden aan te wijzen waar een verbod op vakantieverhuur gaat gelden. Daar is op dit moment nog geen sprake van. Maar de gemeente onderzoekt of er gebieden zijn waar een dergelijk verbod moet gaan gelden. Bij overtreding van de Huisvestingsverordening gelden flinke bestuurlijke boetes. Controle en handhaving in Amsterdam zijn daarbij ook aan de orde van de dag. Opvallend daarbij is dat handhaving op grond van de Huisvestingsverordening vaak samenvalt met handhaving op basis van het bestemmingsplan en de regels voor brandveilig gebruik. Als het goed is, worden die laatste twee per 1 januari 2021 beter op elkaar afgestemd via de Omgevingswet. De Huisvestingswet wordt echter niet opgenomen in de Omgevingswet, waardoor op dat vlak van een verminderde regeldruk geen sprake zal zijn. Gelet op het voortdurende streven naar afnemende regeldruk een gemiste kans en een heroverweging waard.

8CNGPVÄŽP .GÄŽJ KU CFXQECCV DÄŽ &GPVQPU GP IGURGEKCNKUGGTF KP JGV TWKOVGNÄŽM DGUVWWTUTGEJV

--- , )* & $ ("* %#

! %+ ( Vastgoedmarkt

VGP XQQT TWKOVGNÄŽMG RTQLGEVGP DWPFGNGP *GV YQTFV FCCTFQQT OCMMGNÄŽMGT QO FKV UQQTV RTQLGEVGP VG UVCTVGP

Het Rijk zal zich wat betreft de ruimtelijke aspecten van het bouwen na 1 januari 2021 terugtrekken en zal het vergunningenstelsel aan gemeenten overlaten. Foto Shutterstock

Omgevingswet: vergunning in twee delen

V

olgend jaar moet de Omgevingswet van kracht worden. De beoogde voordelen van de nieuwe wet op ten opzichte van het huidige bestemmingsplan zijn evident: duidelijke en eenvoudige regels voor bewoners en ondernemers, kortere procedures, opgavegericht werken, een integrale beoordeling van initiatieven en lokale afwegingsruimte. Deze voordelen passen helemaal bij deze tijd en maken bijvoorbeeld binnenstedelijke transformaties eenvoudiger. Het huidige vergunningstelsel komt in een andere hoedanigheid

terug in de Omgevingswet. Bouwen in de praktijk zal in de nieuwe Omgevingswet bestaan uit twee activiteiten: de bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit (verband houdend met het bouwen). De activiteit (het bouwen) wordt verwezen naar het technisch gedeelte. De ordening van de ruimte en het bouwen wordt geregeld in het omgevingsplan. Doel van de nieuwe wet is het scheppen van flexibiliteit en schuiven van taken naar lokaal niveau. De regelgeving wordt neergelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Besluit kwaliteit en leefomgeving en het omgevingsplan. Het bouwen is onder de nieuwe

regelgeving vergunningplichtig als dit bij het Besluit bouwwerken leefomgeving is geregeld. Het besluit regelt of een bepaalde activiteit vergunningplichtig is. De uitzonderingen zijn neergelegd in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.

Het bekende voorbeeld van een dakkapel is zodoende vergunningvrij. Een aanvraag om te bouwen door middel van een omgevingsvergunning wordt uitsluitend getoetst aan de technische eisen. Deze toets is te vergelijken met die van de aanvraag omgevingsvergunning onder de Wet algemene

bepalingen omgevingsrecht (Wabo) met de toets aan de eisen aan het Bouwbesluit. Hierdoor ontstaat er een uniforme afbakening bij het aanvragen van een omgevingsvergunning aan de hand van dezelfde beoordelingsregels. De omgevingsvergunning in het kader van de omgevingsplanactiviteit (inzake het bouwen) kent een andere aanpak. Deze activiteit vloeit voort uit het omgevingsplan. Daar vloeit de flexibiliteit uit voort. Het lokaal bestuur heeft bij deze activiteit de vrijheid om een omgevingsvergunningplicht in te stellen. Van deze bevoegdheid maken gemeenten nu al gebruik bij onder meer het kappen van bomen. Nu wordt het bouwen daar bijgevoegd. Het Rijk zal zich wat betreft de ruimtelijke aspecten van het bouwen na 1 januari 2021 terugtrekken en zal het vergunningenstelsel aan gemeenten overlaten. Om te voorkomen dat er een gat valt na die datum is er in het overgangsrecht bepaald dat deze landelijke regels deel gaan uitmaken van de omgevingsplannen. De lokale overheid kan vervolgens zelf bepalen wat zij doet met die regels: overnemen, aanpassen of schrappen. Onderdelen van de bruidsschat zijn ook de verbodsbepalingen ten aanzien van bouwwerken. Iedere aanvraag van een omgevingsplanactiviteit wordt beoordeeld aan de hand van de regels in het omgevingsplan. In het bruidspakket zitten ook beoordelingsregels. Krachtens deze beoordelingsregels wordt de vergunning verleend indien voldaan wordt aan de bouw- en welstandsregels in het omgevingsplan. Op 1 januari 2021 bevatten alle omgevingsplannen een vergunningplicht met beoordelingsregels voor een omgevingsplanactiviteit en bouwen. Gemeenten hebben de beleidsvrijheid hoe met bouwen om te gaan. Het Besluit bouwwerken leefomgeving voorziet wel in een landelijke regeling van activiteiten met betrekking tot bouwen die in

' - % ( ! %+ ( && *+$ , % %,& ( % $& * ( %& * %& +( %

elk geval vergunningvrij zijn. De gemeente kan dan kiezen om met algemeen geldende regels te werken en geen toets vooraf in te stellen. Deze vrijheid ziet niet alleen toe op de afbakening van de vergunningplicht, maar ook op de regels voor de beoordeling van een aanvraag. Welstand kan als beoordelingsregel worden geschrapt of aangescherpt. Voor de technische kanten van een bouwwerk is er een landelijk uniforme regeling. Daarbij is de centrale vraag of er sprake is van een vergunningplicht en welke technische eisen noodzakelijk zijn voor een bouwwerk. Het omgevingsplan regelt de ruimtelijke inrichting van een gemeente. Er is maximale vrijheid waardoor de regeling per gemeente kan verschillen. De regeling voor bouwen in een omgevingsplan kan worden vormgegeven met algemene regels of met vergunningplichten.

Aan de afbakening van de vergunningplicht is wel een grens: het Besluit bouwwerken leefomgeving bevat categorieĂŤn die in elk geval vergunningvrij zijn. Een initiatiefnemer is niet verplicht voor beide activiteiten tegelijk een aanvraag te doen en ze kunnen in meerdere keren worden behandeld. Op weg naar 1 januari 2021, de beoogde invoeringsdatum van de Omgevingswet, moet er nog het nodige gebeuren, zowel bij de overheden in het land als in het ontwikkelproces van de Omgevingswet. De halfjaarlijkse monitor van de voortgang van de invoering van de Omgevingswet geeft aan dat er een toenemend besef is bij gemeenten van de volledigheid van de opgaven waarvoor zij staan. Dit leidt er in veel gevallen toe dat zij moeten opschalen in activiteiten en inzet. Er is nog een aandachtspunt bij de nieuwe Omgevingswet: het Digitaal stelsel omgevingswet (Dso). Dit is het digitale loket waar onder anderen projectontwikkelaars snel kunnen zien wat is toegestaan in de fysieke leefomgeving. Daarvoor moet een basisset aan functionaliteiten beschikbaar zijn. We merken dat de kennis over het Dso, mede door initiatieven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), aan het groeien is en dat gemeenten de noodzakelijke stappen zetten om aan te sluiten op en te oefenen met het Dso. De VNG zal dan op basis van de stand van zaken een finaal oordeel geven of we daadwerkelijk per 1 januari 2021 van start kunnen gaan.

/T ' ) , / /GÄŽGT ( * +( # " % . # &%)+#* % .

''' & #$ " $

Vastgoedmarkt % "

&QQT FG YCCTFGUVĎIKPI XCP XCUVIQGF KP FG CHIGNQRGP LCTGP \ĎP CCPFGNGPVTCPUCEVKGU RQRWNCKT IGYQTFGP OCCT FQQT FG PKGWYG TGPVGCHVTGMDGRGTMKPI MCP JGV XQQTFGGN VGP QR\KEJVG XCP GGP UVGPGPVTCPUCEVKG MNGKPGT YQTFGP GGP QXGT\KEJV XCP FG LWTKFKUEJG GP ɈUECNG TKUKEQoU

Aandelentransacties in vastgoed: een omslagpunt?

D

e twee typen vastgoedtransacties zijn te vergelijken met een doos vol spullen. Bij een stenentransactie wordt alleen het specifieke spul uit de doos gekocht dat de koper op het oog heeft en bij een aandelentransactie wordt de gehele doos waar het specifieke spul deel van uitmaakt gekocht. De gehele doos kan wat mindere spullen bevatten en hier en daar kunnen er wat krasjes op zitten; maar uiteindelijk komen koper en verkoper overeen dat alles in de doos, inclusief de doos zelf, wordt overgedragen aan de koper. Aan het kopen van de gehele doos kleven uiteraard andere fiscale en juridische risico’s dan aan het kopen van een specifiek object uit de doos. In deze bijdrage behandelen we deze fiscale en juridische risico’s. Nederland zit in een hoogconjuctuur; de vastgoedmarkt beweegt richting de piek van de cyclus. Hoewel bruto aanvangsrendementen dalen, hebben in de opgaande vastgoedmarkt van de afgelopen jaren veel vastgoedinvesteringen een flinke waardestijging doorgemaakt. Deze waardestijging leidt tot een fiscale claim als het vastgoed wordt verkocht. Over het verschil tussen de fiscale boekwaarde (de acquisitiekosten of bij projectontwikkeling de kosten verband houdend met de ontwikkeling van het vastgoed, verminderd met de afschrijvingen) en de verkoopprijs is namelijk in beginsel vennootschapsbelasting verschuldigd. Door de significante waardestijging van vastgoed in de afgelopen jaren kan de te betalen vennootschapsbelasting bij een directe verkoop van het vastgoed flink oplopen. Voor zowel koper als verkoper kan het bij een (significant) verschil tussen de fiscale boekwaarde en de verkoopprijs van het onderliggend vastgoed daarom voordelig zijn om de aandelen in de vennootschap die het vastgoed houdt te verkopen. Bij de verkoop van vastgoed via een aandelentransactie dient geen vennootschapsbelasting te worden betaald over het ver-

schil tussen de fiscale boekwaarde en de verkoopprijs. Daarnaast is de verkoopopbrengst op de aandelen vrijgesteld onder de deelnemingsvrijstelling. Indien het vastgoed wordt verkocht door de aandelen in de vennootschap die het vastgoed houdt te verkopen, wordt de fiscale claim uitgesteld tot een later moment waarop de vennootschap het vastgoed verkoopt. Door de waardestijging van vastgoed in de afgelopen jaren, en derhalve de te betalen vennootschapsbelasting bij een directe verkoop van vastgoed, is de populariteit van aandelentransacties de afgelopen jaren gestegen. Omdat een koper bij de aankoop van vastgoed via een aandelentransactie een vennootschap koopt met een fiscale claim waarover in de toekomst afgerekend moet worden, zal de koper in principe een korting willen bedingen op de aankoopprijs van de aandelen. Over de hoogte van deze korting zullen koper en verkoper moeten onderhandelen. Vaak delen zij de fiscale claim fifty-fifty. Onder de huidige vennootschapsbelastingtarieven zou een dergelijke afspraak inhouden dat de koper een korting krijgt op de koopprijs van de aandelen van 50% * 25% van de vermogenswinst (zijnde het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de verkoopprijs van het vastgoed). Een eventuele toekomstige verlaging of verhoging van het tarief van de vennootschapsbelasting heeft een impact op de toekomstige fiscale claim en zal derhalve in de onderhandeling meegenomen moeten worden. Op dit moment is een verlaging van het hoogste vennootschapsbelasting tarief naar 21,70 procent (in 2021) goedgekeurd door de Tweede Kamer. Of deze verlaging meegenomen wordt in de berekende korting is een uitkomst van onderhandelingen. Een verkoper zal hierbij eerder het standpunt innemen dat deze verlaging meegenomen zal moeten worden zodat er een lagere korting op de koopprijs zal moeten worden gegeven (50 procent van 21,70 procent in plaats van 25 procent). Een

koper zal echter het standpunt kunnen innemen dat het nog niet zeker is dat de verlaging door zal gaan en derhalve een korting op basis van het huidige tarief (25 procent) eisen. De nieuwe renteaftrekbeperking die van toepassing is op boekjaren die zijn gestart op of na 1 januari 2019 kan het fiscale voordeel van een aandelentransactie ten opzichte van een stenentransactie verminderen. In het kort houdt de nieuwe renteaftrekbeperking in dat het saldo aan renten niet in aftrek komt voor zover dat meer bedraagt dan de hoogste van (i) 30 procent van de ebitda; en (ii) 1 miljoen euro. Het saldo aan renten dat niet in aftrek kan worden gebracht op basis van de renteaftrekbeperking kan onbeperkt worden voortgewenteld. Indien er in een volgend jaar voldoende ruimte is kan de voortgewentelde rente alsnog in aftrek worden gebracht. Dit kan inhouden dat voortgewentelde rente bij een stenentransactie alsnog gedeeltelijk verrekend kan worden met de gerealiseerde vermogenswinst. Dit in tegenstelling tot een aandelentransactie waarbij de voortgewentelde rente vanaf 1 januari 2020 niet meer (in volgende jaren) kan worden verrekend. Dit verschil in behandeling zal in de toekomst het fiscale voordeel van een aandelentransactie ten opzichte van een stenentransactie verkleinen.

saldo niet tot additionele heffing. Daarnaast is er een vrijstelling beschikbaar indien de aandeelhouder een normaal belaste vennootschap en ten minste 5 procent van de aandelen houdt in de uitkerende vennootschap. Deze vrijstelling kan echter niet worden toegepast in het geval van misbruik. In praktijk is deze misbruiktoets, die op dit moment zeer strikt wordt toegepast door de Nederlandse belastingdienst, voornamelijk relevant voor buitenlandse investeerders. Bij het structureren van hun investeringen proberen buitenlandse investeerders een eventuele discussie met de Belastingdienst zo veel mogelijk te voorkomen. Dit kan bijvoorbeeld door het vastgoed direct aan te kopen via een buitenlandse vennootschap. In dit geval zijn de inkomsten (huur- en verkoopopbrengsten) uit het vastgoed normaal onderworpen aan Nederlandse vennootschapsbelasting. Echter, dividenduitkeringen van een buitenlandse vennootschap zijn in de regel niet onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. Een andere mogelijkheid is om de investeringen te structureren via een Nederlandse coĂśperatie. Dividenden uitgekeerd door een coĂśperatie zijn op dit moment enkel onderworpen aan dividend-

In tegenstelling tot een aandelentransactie hebben (buitenlandse) investeerders bij een stenentransactie de mogelijkheid om de aankoop te structuren op een voor hen zo voordelig mogelijke manier. Hierbij speelt naast de vennootschapsbelasting ook de dividendbelasting een belangrijke rol. Dividenduitkeringen door een Nederlandse vennootschap zijn in principe onderworpen aan 15 procent dividendbelasting. Voor (Nederlandse) natuurlijk personen is deze dividendbelasting in principe te verrekenen met hun inkomstenbelasting en leidt dit derhalve per

! !% " $ $ & $" # $ # # ! " #$

belasting indien de coĂśperatie kwalificeert als houdstercoĂśperatie. Een coĂśperatie kwalificeert als houdstercoĂśperatie indien de feitelijke werkzaamheden voor 70 procent of meer bestaan uit het houden van deelnemingen of het (in) direct financieren van verbonden lichamen of natuurlijk personen. Dit wordt in eerste instantie beoordeeld aan de hand van het balanstotaal, maar ook elementen zoals de aard van de bezittingen en schulden, omzet, activiteiten en gespendeerde tijd van de werknemers zijn van belang bij deze activiteitentoets. Indien de bezittingen van een coĂśperatie enkel bestaan uit vastgoed kwalificeert de coĂśperatie niet als houdstercoĂśperatie en zijn dividenduitkeringen niet onderworpen aan dividendbelasting. Op dit moment vinden er nog weinig aandelentransacties plaats waarbij buitenlandse vennootschappen of coĂśperaties met Nederlands vastgoed worden overgedragen. Aangezien buitenlandse investeerders hun investeringen in Nederlands vastgoed steeds vaker op deze manier structureren is het te verwachten dat aandelentransacties met coĂśperaties of buitenlandse vennootschappen in de toekomst vaker zullen plaatsvinden. Een belangrijke overweging bij de keuze voor een stenentransactie of aandelentransactie is het due dilligence. Het boekenonderzoek dat een koper zal moeten uitvoeren bij een aandelentransactie is namelijk uitvoeriger dan bij de directe aankoop van het vastgoed. Bij een directe aankoop van het vastgoed zal alleen onderzoek gedaan moeten worden naar het vastgoed zelf. Bij een aandelentransactie zal zowel het juridische als het fiscale boekenonderzoek een stuk uitgebreider moeten zijn, omdat het gehele juridische en fiscale verleden overgaat op de koper. Omdat het juridische en fiscale verleden overgaat op een koper zullen er in een koopovereenkomst vaak meer garanties en vrijwaring worden bedongen. Welke garanties en vrijwaring worden verstrekt is een uitkomst van onderhandelingen. Om

""" !

Vastgoedmarkt

#NU FG ËŹUECNG XQQTFGNGP DGRGTMV \ÄŽP JGGHV GGP UVGPGPVTCPUCEVKG OGGUVCN FG XQQTMGWT

deze reden duren de onderhandelingen bij een aandelentransactie vaak langer en is een koopovereenkomst meestal complexer dan bij een directe aankoop van het vastgoed.

1XGTKIG É…UECNG QXGTYGIKPIGP Naast bovenstaande zullen kopers in hun financiĂŤle modellen rekening moeten houden met de mogelijkheid om na aankoop af te schrijven op het vastgoed. Afschrijving is fiscaal namelijk niet mogelijk als de fiscale boekwaarde van het vastgoed lager is dan de WOZwaarde. Als gevolg van de lage fiscale boekwaarde bij een aandelentransactie is afschrijving vaak niet (meer) mogelijk. Dit leidt tot een

hogere jaarlijkse vennootschapsbelastingdruk. Daarnaast is een koper bij een aandelentransactie tot op zekere hoogte gebonden aan de financieringsstructuur van de vennootschap. In principe kunnen aanwezig kapitaal en winstreserves namelijk niet omgezet worden in aandeelhoudersleningen. Aan de andere kant is rente op aandeelhouderleningen aangetrokken door de koper om de koopprijs van de aandelen in de vastgoedvennootschap te financieren, niet aftrekbaar. Bij een aandelentransactie kan derhalve de mogelijkheid om renteaftrek te creĂŤren, en dus de belastingdruk te verlagen, beperkt(er) zijn.

Vanuit btw- en overdrachtsbelastingperspectief is er bij de meeste vastgoedbeleggingstransacties met ÊÊn kopende verkrijger in beginsel geen verschil in belastingdruk. Is er sprake van meerdere niet gelieerde kopers/verkrijgers die het vastgoed – al dan niet via een vastgoedfonds – samen willen kopen, dan zou overdrachtsbelasting vanwege de 1/3 regel niet aan de orde hoeven te komen bij een aandelentransactie. Immers, de verkrijging van een belang van minder dan een derde in een onroerendezaakrechtspersoon (zoals een vastgoedvennootschap) is niet belast met overdrachtsbelasting. Betreft het een transactie in het kader van een (her-)ontwikkeling, dan kan een

aandelentransactie vanuit btw-perspectief een substantieel voordeel opleveren. Op basis van bovenstaande aspecten zullen investeerders hun voorkeur voor een aandelentransactie of stenentransactie moeten bepalen. Waar tot 1 januari 2020 de voorkeur vanuit vennootschapsbelastingperspectief bij een significante waardestijging vaak uitging naar een aandelentransactie is dit vanaf de invoering van de renteaftrekbeperking minder evident. Daarnaast lijken buitenlandse investeerders door de strikte interpretatie van de misbruiktoets voor de dividendbelasting steeds vaker de voorkeur te hebben om via een buitenlandse vennootschap of coĂś-

peratie te investeren in Nederlands vastgoed. Investeerders zullen in hun financiÍle modellen beide scenario’s moeten uitwerken om zo de fiscale voordelen van een aandelentransactie ten opzichte van een stenentransactie in kaart te brengen. Indien de voordelen vanuit een fiscaal perspectief beperkt zijn dan zal een stenentransactie in principe de voorkeur hebben gezien de complexiteit van een aandelentransactie.

(KUECCN LWTKUVGP #NGZCPFTC XCP FGT -TWM GP ,Ă…TĂ?OG )GTOCPP \ÄŽP YGTM\CCO DÄŽ|.Q[GPU .QGHH

Vastgoed Exploitatiewijzer Uw gids voor vastgoedtaxaties en exploitatielasten Met de Vastgoed Exploitatiewijzer schat u snel en nauwkeurig de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van beleggingsvastgoed in. Negen categorieĂŤn gebouwen met in totaal ruim 110 gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een beknopte omschrijving en alle relevante gegevens. Uw voordelen: Q

snel en makkelijk de exploitatielasten berekenen,

Q

nauwkeurig bepalen herbouwwaarde,

Q

zelf selecteren welke onderhoudskosten van belang zijn,

Q

uitgebreide invoermogelijkheden,

Q

gebaseerd op de kostendatabase van Bouwkosten,

Q

Ga voor meer informatie en uw bestelling naar vakmedianetshop.nl/exploitatiewijzer of neem contact op met 088 58 40 600.

verkrijgbaar als boek en online.

Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.