Deal van de maand: De 5 Keizers ČŤČœČ˘Č¤ČŠČœ ĘŠĘŽ
Bouwinvest verduurzaamt WTC Rotterdam ČŤČœČ˘Č¤ČŠČœ ĘŞĘŻ
Gouden jaren zijn voorbij: J Verslag ULI-conferentie Europese Unie raakt voor de zomer in recessie ČŤČœČ˘Č¤ČŠČœ ĘŞĘŤ
" ) & ), )!
... - *+ ' % )#+ &$
WWW.ADHOCBEHEER.NL
$ % ) & " ) + % !,% -'') - *+ ' ()' **!'& $
Gouden vastgoedjaren zijn verleden tijd
$ (( ) % + ,. '% $$ & )! #
&G IQWFGP XCUVIQGFLCTGP \ÄŽP XQQTDÄŽ %TGCVKXKVGKV YCU FG CHIGNQRGP VKGP LCCT PKGV PQFKI QO GGP JQQI TGPFGOGPV VG JCNGP &G MQOGPFG VKGP LCCT YQTFV FCV CPFGTU &G OCTMV OQGV CCP FG DCM QO KP FG DWWTV VG MQOGP XCP FG TGPFGOGPVGP WKV FG VÄŽF XCP FG OQPGVCKTG XGTTWKOKPI Die boodschap van Mark Preston, ceo van Grosvenor Group uit het Verenigd Koninkrijk, vatte het sentiment samen op het jaarcongres 2019 van Urban Land Institute in Londen. Politieke onzekerheid is het grootste gevaar voor de Europese vastgoedsector, gaf de helft van de 650 aanwezigen aan bij de peilingen via de congresapp. Groeivertragingen en handelsoorlogen scoorden beide 18 procent. Gevraagd waar de vastgoedcyclus zich bevindt, zegt 45 procent dat de piek nabij is. Dat de piek nu is bereikt gelooft 29 procent. Nog eens 23 procent denkt dat de piek al in het verleden ligt. Een op de drie verwacht dat het Verenigd Koninkrijk de Brexit uitstelt en niet op 29 maart 2019 uittreedt. Een op de vijf verwacht een Brexit zonder deal. Jes Staley, de Amerikaanse ceo van de Britse bank Barclays, maakt zich meer zorgen over de Europese Unie dan over het Verenigd Koninkrijk. 'De Fed heeft de rente al negen keer verhoogd en de balans met ĂŠĂŠn biljoen dollar verkort. De ECB heeft niets gedaan. In geval van een laagconjunctuur
heeft de Fed grote vuurkracht en staat de ECB machteloos', zei Staley. Gilles MoÍc, managing director Research van BofA Merrill Lynch, ziet het zwaar in. 'Ik acht de kans zeer groot dat we vóór de zomer in een recessie zijn beland. De groei van het BNP ging in het laatste kwartaal van 2018 al richting nul. In januari zakten de indices voor de productie- en dienstensector in. ItaliÍ zit al in een recessie. Duitsland zal volgen en de rest van de EU meetrekken. Hoofdoorzaak is de groeivertraging in China.' De Franse onderzoeker vreest dat de EU in 2019 fiscaal op drift raakt, Noord- en Zuid-Europa weer in conflict raken en de ECB machteloos staat. 'ItaliÍ wil dat de ECB weer geld pompt in de periferie, terwijl Duitsland een nieuwe QE (quantitative easing, red.) zal tegenhouden uit angst voor de Alternative fßr Deutschland (AfD). Deze onbedoelde samenzwering van populisten uit noord en zuid maakt het onmogelijk voor de ECB om maatregelen tegen de recessie te nemen.' Vastgoed blijft wel de beste papie-
ren houden, denkt Michael Cochran, managing director van de Amerikaanse vastgoedbelegger Eastdil Secured. 'De aanvangsrendementen kunnen weliswaar niet veel lager en zonder ECB is de free lunch voorbij', erkent Cochran, Maar nog steeds is veel geld op zoek naar een hoger rendement dan op obligaties van landen of bedrijven. 'Amerikaanse beleggers hebben 300 miljard dollar klaarstaan, Aziatische beleggers nog veel meer. Er komt een tsunami van Japans geld naar Europa en de VS, ook Zuid-Korea en Singapore zijn zeer actief. Zuid-Koreaanse beleggers investeerden in 2018 acht miljard dollar, waarvan driekwart in de VS. Dit jaar verwacht ik dat het leeuwendeel naar Europa gaat.' Niettemin is het speelveld lastiger geworden, erkent Cochran. ‘Als er een crisis komt, zullen liquiditeit en financiering snel opdrogen. Wellicht is het dit jaar beter om meer geld te steken in je personeel en dan vooral je researchers.’
(!*' & !% $ ** &- *+% &+* & -'') %!$"' & ,)' ,. '% $$ & )! # !& %*+ ) % #' + - & & !& '++' !& '( & )! # - & ($ !& ) ,& +! - )$') & )! " ) $ *+ & #' + !& '++' + - )- $$ & !&, *+)!1$ $' +! -'') & )'&+.!## $!& )! + '( ) +! - & '&+.!## $ ) ) + + '%($ / XCP O KP KP DÄŽ 8CUVIQGF %8 #2( +: $GNGIIGTU KP FCV HQPFU JCCNFGP GGP %! $ ) & % &+ - & ()' &+ ( ) " ) ! ''# ( !&
Twijfels aan waardering beursgenoteerd vastgoed Beleggers weten niet in hoeverre ze de opgegeven intrinsieke waarde van vastgoed nog kunnen vertrouwen. Dat stelt Dick Boer, hoofd vastgoed van Kempen Corporate Finance, 'En dan kom je dus op het vertrouwen in taxateurs', zegt Boer. ‘We voeren daar veel gesprekken over, vooral met beursgenoteerde winkelvastgoedbedrijven.' De discounts zijn het grootst in genoteerd winkelvastgoed. Gemiddeld noteren de Europese winkelvastgoedfondsen op een korting van 30 procent ten opzichte van hun intrinsieke waarde oftewel de
net asset value (NAV). Waarderingen zouden vooral een weerspiegeling moeten zijn van het antwoord op de vraag waar de huurniveaus naar toe gaan, betoogt Boer. 'Er zijn ondernemingen die negatieve like-for-like huurinkomsten laten zien. Deutsche Euroshop en Wereldhave in Frankrijk zijn daarvan voorbeelden. Dan kun je ervan uitgaan dat de waarden naar beneden gaan. getuige de recente afwaarderingen bij die fondsen. Het kaf moet van het koren gescheiden worden.'
Ingezonden mededeling
Dudok over bouwkosten: ‘Markt corrigeert zichzelf’ Nog in 2019 komt er een kentering in de alsmaar oplopende bouwkosten. Dat zegt Ewald Dudok, eigenaar van het gelijknamige Dordtse vastgoedbedrijf. 'De markt is nu nog zo dat sommige (onder)aannemers qua prijs overvragen, in plaats van een reĂŤle prijsstijging voor loon en grondstofkosten door te berekenen. De markt zal zichzelf uiteindelijk weer corrigeren. Je ziet nu al bepaalde bouwprojecten niet doorgaan. Voor 2020 gaat het denk ik al normaliseren. Om werk binnen te halen zul je jezelf niet uit de markt moeten prijzen.' Dudok roert zich stevig op de Rotterdams vastgoedmarkt met de herontwikkeling van karakteris-
tieke objecten. Zijn bedrijf nam onlangs voor 30 miljoen de Schiecentrale over van de gemeente Rotterdam. Een jaar eerder nam Dudok er al het iconische HAKAgebouw over, gebouwd in 1931 en decennialang het thuis van de CoĂśperatieve Gebruiksvereniging De Handelskamer. Door contacten binnen gemeenten en bij andere stakeholders zit het Dordstse vastgoedbedrijf op het vinkentouw voor als zich nieuwe ontwikkelingen voordoen. Zelf trekt hij er als liefhebberij nog al eens in het weekend op de fiets op uit om onderzoek te doen naar ontwikkelkansen.
$ & # ! % # !
! "$ $ % ! % ! % ! # ! ! # " ! ! # ! % # ! !