Vastgoedmarkt februari 2020

Page 1

Woningen Amsterdam sluit deal met beleggers: 10.000 woningen ČŤČœȢȤȊČœ Ę­

Zeepbel Doemscenario's verstoren vastgoedfeestje ČŤČœȢȤȊČœ Ęą

Thema digitalisering J Amazon komt, wat nu? ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘŠ J Waar blijft de grote vastgoeddisruptor? ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘą

LCCTICPI HGDTWCTK YYY XCUVIQGFOCTMV PN

WWW.ADHOCBEHEER.NL

E-commerce slaat kraters in koopcentra

7DGT UVTÄŽMV PGGT QR <WKFCU

9KPMGNUVTCVGP KP FG ITQVG UVCF MCORGP OGV UVÄŽIGPFG NGGIUVCPF )TQVG TGVCKNGTU CNU * / UNWKVGP ɈNKCNGP QOFCV \G UVGGFU OGGT QPNKPG XGTMQ RGP /GGT EQPEWTTGPVKG XCPCH KPVGTPGV FTGKIV PW VGEJPQNQIKGQPFGTPG OKPI #OC\QP GGP ITQVG UVCR PCCT 0GFGTNCPF JGGHV CCPIGMQPFKIF Beleggen in binnenstadswinkels wordt steeds riskanter. In Apeldoorn waren miljoenen euro's gemoeid met de verbouwing van winkelcentrum de Oranjerie. Het ziet er weer mooi uit, maar staat voor 40 procent leeg. In Zeist dreigt het koopcentrum uit elkaar te vallen door de concurrentie van Utrecht en Amersfoort. De problemen in Apeldoorn en Zeist typeren de sanering in het detailhandelsbedrijf die in 2019 een spoor door het Nederlandse winkellandschap trok. In ĂŠĂŠn jaar tijd is de daling van de leegstand van de voorgaande vier jaar bijna tenietgedaan, blijkt uit cijfers van retailonderzoeksbureau Locatus. Tussen begin 2015 en begin 2019 nam de leegstand af van 7,5 procent naar 6,7 procent van de panden. Begin 2020 stond alweer 7,3 procent van de Nederlandse winkels leeg, aldus Locatus. ‘De kracht van A1-winkelgebieden in grote steden wordt minder’, zegt Gertjan Slob, directeur Onderzoek bij Locatus. ‘Grote ketens heroriĂŤnteren zich. De combinatie tussen fysieke winkels en internet maakt dat een retailer minder

plekken in de stad nodig heeft. De gedachte erachter is dat je beter op een beperkt aantal goede plekken mooi ingerichte winkels kunt hebben. De rest van de verkopen doe je online. Beter een paar echt goede winkels dan meer winkels die het allemaal net niet zijn', aldus Slob. Ook Wereldhave heeft het zwaar. De vastgoedonderneming zag haar verlies oplopen van 55,6 miljoen euro in 2018 naar 318,9 miljoen euro in 2019. Wereldhave gaat een kwart van zijn winkelruimte andere functies geven, zoals horeca, entertainment, fitness, gezondheidszorg, flexibele kantoren en woningen. ‘Het grote verschil is dat retail een gouden periode van twintig jaar meemaakte met huurgroei en daling van rendementen. Deze tijd is voorbij. De bedrijfstak moet zich daarom aanpassen en zichzelf en zijn producten transformeren', zegt Matthijs Storm, ceo van Wereldhave. Het is de vraag of de gifbeker voor verhuurders van winkels al leeg is, nu Amazon gas gaat geven op de Nederlandse markt. De tech-

nologieonderneming bedient Nederland nu vanuit Duitsland via een vertaalde website met boeken. In de loop van 2020 wordt dat een Nederlandse portal met miljoenen artikelen in veel meer productcategorieÍn. De fysieke uitvalsbasis voor de Nederlandse markt is een hagelnieuw distributiecentrum van 150.000 m2 in MÜnchengladbach nabij Roermond. Dat gaat de Nederlandse detailhandel ook voelen, denkt Kitty Koelemeijer, hoogleraar Marketing & Retailing aan Nyenrode Business Universiteit. Niet alleen webwinkels als Bol.com en Coolblue, maar ook de fysieke winkels. 'Terwijl de omzet van e-commerce toeneemt, stijgt de omzet van de totale detailhandelsmarkt niet mee. Goede retailers die alle verkoopkanalen benutten, laten misschien een stijging zien, maar de behoefte aan fysieke winkels wordt minder. Dat zet de waarde van vastgoed onder druk. Nieuwe formules zullen de trend naar minder fysieke winkels niet keren, omdat we niet meer gaan consumeren.’

*GV PKGWYG KPVGTPCVKQPCNG JQQHFMCPVQQT XCP 7DGT MQOV CCP FG <WKFCU KP #OUVGTFCO 7DGT DGVTGMV KP JGV OQPWOGPVCNG 6TKRQNKU 2CTM &G KPVGTPGVFKGPUVXGTNGPGT XQQTCN DGMGPF XCP FG VCZK CRR \CN O² XCP FG O² KP DGUNCI ICCP PGOGP *GV JQQHFMCPVQQT XCP 7DGT KU FG CHIGNQRGP LCTGP UPGN IGITQGKF XCP PCCT YGTMPGOGTU *GV EQORNGZ 6TKRQNKU KU KP FG LCTGP PGIGPVKI QPVYQTRGP FQQT #NFQ XCP '[EM GP KU GGP IGOGGPVGNÄŽM OQPWOGPV 2TQLGEVQPVYKMMGNCCT (NQY JGTQPVYKMMGNV JGV VQV GGP FWWT\COG UVCFUECORWU

‘Prijsopdrijvend effect buy-to-let zeer beperkt’ Beknotting van buy-to-let werkt contraproductief bij het streven om het aantal middenhuurwoningen te vergroten. Dat zegt Laurens van de Noort, directeur van Vastgoed Belang, in een interview met Vastgoedmarkt. In de discussie over betaalbare woningen voor de middeninkomens wordt buy-to- let nu vaak tegenover de koopstarter gezet. Die laatste zou nadrukkelijk de dupe worden van beleggers die koopwoningen opkopen om deze vervolgens door te verkopen. Wat ook nog eens de prijzen in het koopsegment zou opdrijven.

‘De realiteit is dat de koper niet uit de markt wordt gedrukt door buyto-let’, zegt Van de Noort. 'Of een woning in het middensegment wordt verkocht of verhuurd, maakt niets uit voor de krapte', vervolgt hij. 'Onderzoek door het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam heeft ook opgeleverd dat het prijsopdrijvend effect door buy-to-let zeer beperkt is. Het gaat dan over 0,4 procent per jaar, bij prijzen die in een zelfde tijdsbestek op sommige plekken met meer dan 10 procent stegen.'

Ingezonden mededeling

Wereldbank: zeepbel vastgoed gaat barsten Hoe langer de rente blijft dalen en hoe hoger de vastgoedprijzen, des te harder de klap als de vastgoedzeepbel onvermijdelijk klapt. Ook de geopolitieke instabiliteit herbergt een risico voor de vastgoedmarkt. Dat zei Hans Timmer, hoofdeconoom Zuid-AziĂŤ bij de Wereldbank, op 5 februari tijdens de ULI Europe jaarconferentie in Amsterdam. Timmer, eerst chief economist Europa en nu voor Zuid-AziĂŤ, noemde het op de ULI geuite optimisme over de commerciĂŤle vastgoedsector ‘naĂŻef’. ‘De ECB en Fed zullen dit jaar vast verder stimuleren, met een lagere rente en hogere vastgoedprijzen tot gevolg.

Deze self fulfilling prophecy schept een heel gevaarlijke situatie. De zeepbel gaat barsten, helemaal als de rente omhoog gaat', aldus Timmer. 'Ook moet de vastgoedsector dit jaar rekening houden met een plotse economische neergang. Dat zou leiden tot een zeer diepe vastgoedcrisis. De ECB is bang om negatieve voorspellingen te doen, maar de geopolitieke risico’s zijn in 2020 talrijk.’ De jaarlijkse conferentie van ULI Europe streek voor het eerst neer in Amsterdam, in het Okurahotel. Lisette van Doorn, ceo van ULI Europe, was ‘trots’ dat de jaarconferentie in haar ‘thuisstad’ Amsterdam plaatsvond.

SOLID & I N N O VAT I V E " +)(-0#%% &#(! / ( % (-))+/ + # *#(! ( #( " - /))+' &#! & !+ ! ).0 ( # .0 1#$ , ))+ .+!0 & #, ! + # + %)' ( & (!+#$%,- & ' (- ( / ( /#,# / ( +))( ( +! +) * , ' ( & (! - +'#$( &) -# ( %0 &#- #- - ,- -#! * ( - #( 0 + )(-0)+* ( ))+ - & ))!- / ( .#- ( ')(.' (- & ( #, / ( #(( ( ,.* +') +( (# .0 "..+ + #, . ++#&& ' , -+)-, / ( +& ( , ! ' #( .,-+# - "# + ".( ")) % (-))+ / ( +.#' ' / ,-#!-

(* (% ' + % " # ' ( ! ' ' + ' # & " ( '&' " ( $! )##% ( &' ' + ' ! % )##% " #$ " % " $ " " ! " &

) % #" "

QR 6CZCTQO QPNKPG XQQT W FG DGUVG QRNQUUKPI /GGT FCP ǾTGHGTGPVKGRTQLGEVGP JGNRGP W VQV GGP UPGNNG " " " (* (% % #(* #&' " % " " ' + ' # & ' ( #&' " &" ", '

&' " # ! % " #%! ' " % *** ) ! " '& #$ " ' + ' #

;;; :(78.5,+3(618 42

-,)69(60 Vastgoedmarkt

" #

!" "

Survival of the fittest

#%! Aan het einde van de jaren negentig werd het dorp in de polder waar mijn ouders met hun gezin waren neergestreken in ĂŠĂŠn klap groter. Dit kwam niet door de aanleg van een nieuwbouwwijk, maar door een klein, magisch kastje dat piepend en krakend verbinding maakte met een grote, nog onbekende digitale wereld. Het was alsof God het licht aandeed in het gereformeerde dorp. Er was internet...

! ! # " " !"

$ " #! '

Het waren spannende tijden voor een puberende tiener. Via Napster kon je muziek downloaden die ergens aan de andere kant van de wereld op een computer stond. Okay, het downloaden duurde een halve dag, maar dat mocht de pret niet drukken. Nog fascinerender was dat je mensen, waar ook in de wereld, berichtjes kon sturen. Toen ik voor de eerste keer in mijn leven een chatbericht stuurde aan een onbekende, ene Erin uit Ohio, vroeg ik haar nummer en belde haar op om te checken of ze 'echt' was. Ik kon het niet geloven. Het was de tijd van ICQ, MSN en CU2. iPhones en Facebook waren nog lichtjaren ver weg. Mark Zuckerberg zat, net als ik, nog op de middelbare school.

" $ % # ! $ "

## $ $ %

$ !" $ !" !" #

%

Twintig jaar later is dat magische gevoel van toen helemaal verdwenen. We krijgen geen rode wangen meer van een chatberichtje uit Amerika. De tieners van nu sturen gewoon een zichzelf wissend videobericht waarin ze in de gedaante van een hond met uitpuilende ogen en uitstekende tong aan vriendjes vragen wie tilted is (wie wil komen Fortniten). En geen hond kijkt ervan op. De jongeren van nu kennen geen andere wereld meer dan de digitale. Baby's komen al swipend op aarde. Internet heeft ons en dus onze economie ingrijpend veranderd. Nog maar tien jaar geleden waren de tien grootste bedrijven op de beurs vijf banken, vier oliebedrijven en een elektronicabedrijf. Nu zijn zeven van de tien grootste een internetbedrijf. Verdienmodellen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Vraag maar aan Kodak. Ook de vastgoedwereld ontsnapt niet aan de digitalisering van de maatschappij. Deels worden stenen ingewisseld voor bits en bytes. De witgoedhandel in het dorp van mijn jeugd bestaat niet meer. Ook Coolblue bezorgt er immers. De transparantie van het internet heeft veel fysieke retailers overbodig gemaakt.

" " $ ' $ !" " $ # ! $

& # " " % ' $ !" $

Maar tegelijkertijd floreert logistiek vastgoed als nooit tevoren. Al die pakketjes moeten ergens worden ingepakt. Vaak gaan online en de fysieke wereld mooi samen. Vergelijken en kopen doe je online, maar ruiken, voelen en proeven doe je op locatie. Digitalisering zorgt niet voor een strijd tussen online en stenen, het zorgt voor een verandering van behoeftes van gebruikers van die stenen. Alleen wie zich aanpast, overleeft. Survival of the fittest. Over die veranderingen gaat dit themanummer. Welke gevolgen heeft de komst van Amazon? Wat zijn de kansen en bedreigingen van blockchain en AI? Waarom doen ondanks de digitalisering wijkwinkelcentra het zo goed? Natuurlijk zijn er verliezers, maar digitalisering biedt ook veel kansen. Laten we ons vooral blijven verwonderen, net als die tiener twintig jaar geleden.

/55-+6,+(*8,96 7,6:((7:(4+,62((4 :(13,+0(4,8 42

# !" ! " !

! '

# !

Ingezonden mededeling

" #"

Vastgoed Exploitatiewijzer

# # % " " !

Uw gids voor vastgoedtaxaties en exploitatielasten Met de Vastgoed Exploitatiewijzer schat u snel en nauwkeurig beleggingsvastgoed in.

$ !" " "

Negen categorieĂŤn gebouwen met in totaal ruim 110Â gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een beknopte omschrijving en alle relevante gegevens.

Q

snel en makkelijk de exploitatielasten berekenen,

Q

nauwkeurig bepalen herbouwwaarde,

Q

zelf selecteren welke onderhoudskosten van belang zijn,

Q

uitgebreide invoermogelijkheden,

Q

gebaseerd op de kostendatabase van Bouwkosten,

Q

verkrijgbaar als boek en online.

Ga voor meer informatie en uw bestelling naar vakmedianetshop.nl/exploitatiewijzer of neem contact op met 088 58 40 600.

#

de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van

Uw voordelen:

NIEUW Editie 2019

J

222 1 ./$,"!* -(/ +)

Vastgoedmarkt #" -0 -&

Beleggers akkoord met Amsterdam !

! # " ! " grondprijzen wordt hiermee rekening gehouden. Voor nieuwe middeldure huurwoningen gelden de volgende afspraken over de eerste 25 jaar na erfpachtuitgifte: a) Tijdens de eerste twintig jaar komen de partijen een jaarlijkse huurverhoging overeen van het inflatiepercentage conform de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS plus 1 procentpunt en geldt bij wederverhuur voor de nieuwe huurder dezelfde huur als die van toepassing zou zijn geweest als de vorige

De leden van IVBN, Vastgoed Belang, Neprom en de gemeente zullen zich de komende vijf jaar inspannen om in Amsterdam in totaal tienduizend middeldure huurwoningen te realiseren met een kale aanvangshuurprijs tussen de liberalisatiegrens (737,14 euro per maand, prijspeil 2020) en 1.027,37 euro per maand (prijspeil 2020). Voor nieuw te realiseren projecten is sprake van een gemiddelde kale aanvangshuur van 899,35 euro (prijspeil 2020) en bij de bepaling van de residuele

huurder het huurcontract had gecontinueerd. b) Na twintig jaar blijft voor zittende huurders nog vijf jaar lang gelden dat de huur met maximaal CPI plus 1 procentpunt verhoogd wordt. c) Na twintig jaar gelden na mutatie voor nieuwe huurders de afspraken die verhuurder en huurder overeenkomen over de hoogte van de huur en de huurverhoging. d) Na 25 jaar mogen de woningen zonder erfpachtbijbetaling desgewenst vrij van restricties ten aanzien van hoogte van de huur

$GNGIIGTU ICCP KP #OUVGTFCO FG MQOGPFG XÄŽ H LCCT OKFFGPJWWTYQPKPIGP RGT LCCT DQWYGP

9' 6 91<

en maximale huurverhoging verhuurd dan wel individueel verkocht worden. e) De residuele grondwaarde wordt bij de erfpachtuitgifte op basis van deze afspraken bepaald. Voorwaardelijk voor de realisatie van voldoende nieuwe, kwalitatief hoogwaardige middeldure huuren koopwoningen zijn marktconforme, residuele grondprijzen, waardoor beleggers en ontwikkelaars deze woningen kunnen realiseren en er een acceptabel rendement op kunnen maken. Om dit te bevorderen, treden partijen op korte termijn in open overleg over het proces van bepalen en beschikbaar stellen van grondprijzen, in het bijzonder in het geval van transformatie. Indien uit het niet-inschrijven op tenders en/of het falen van transformatieprojecten blijkt dat institutionele of particuliere beleggers en ontwikkelaars op basis van de gevraagde grondwaarde geen haalbare businesscase kunnen maken, treden partijen halfjaarlijks in overleg en worden de gemaakte afspraken geëvalueerd en eventueel bijgesteld. De gemeente hanteert voor nieuw gerealiseerde huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens een uitpondtermijn van 25 jaar in plaats van vijftien jaar. Voor deze huurwoningen geldt gedurende de uitpondtermijn een gereguleerde huurprijs conform landelijke regelgeving. Bij de bepaling van de residuele grondprijzen wordt hiermee rekening gehouden. Indien de reguliere huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens in een transformatieproject door corporaties worden afgenomen, dan staat de gemeente toe dat er 30 procent huurwoningen met een aanvangs-

huur onder de liberalisatiegrens gerealiseerd mogen worden in plaats van 40 procent. De regel van minimaal 40 procent middensegment blijft bestaan. Partijen hebben daarbij de vrijheid om zelf een corporatie of belegger te kiezen waaraan de woningen verkocht worden. Indien er bij een transformatieproject aantoonbaar geen corporatie gevonden wordt die de huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens gaat afnemen, dan kan er gekozen worden voor een alternatieve programmatische verdeling naar 0-100-0. Wijziging naar 0-80-20 is ook mogelijk onder voorwaarde dat er door de gemeente aan te wijzen maatschappelijke beroepsgroepen worden gehuisvest. De leden van IVBN en Vastgoed Belang zullen in hun bestaande Amsterdamse voorraad van middeldure huurwoningen de huurverhoging matigen tot maximaal 1 procent boven CPI voor de komende vier jaar, uitgezonderd woningen waarvoor privaat- en/of publiekrechtelijk andere regels gelden. Ook uitgezonderd worden woningen waar met instemming van de huurder tussentijds investeringen worden gedaan die tot een huurverhoging leiden. Onder voorbehoud van de gebruikelijke mutatiegraad zetten de leden van IVBN en Vastgoed Belang zich in om de komende vier jaar bestaande vrijkomende middeldure huurwoningen toe te wijzen aan de doelgroep, zijnde middeninkomens en deze te verhuren met een huurprijs in het middeldure segment. Bij de leden van IVBN gaat het hierbij om jaarlijks 725 middeldure woningen en bij de leden van Vastgoed Belang om jaarlijks 50 procent van hun vrijkomende voorraad middeldure huurwoningen.

%QOOGTEKGGN XGTJWWTF MCPVQQT VCZGTGP QR XGTXCPIKPIUYCCTFG!

,,$)"- - 3"+-,!" " ) ./ /" "+/"-

,,- !" "/ 2 -!"-&+$ ,+-,"-"+!" 4 ("+ "/ &. ""+ +/ ) &+/"-". . +/" --"./"+ $"2"4"+ ,1"- !" 2 -!"-&+$ 1 + ( +/,-"+ / &. 1 + ") +$ $" 4&"+ !" (,*"+!" ". %&((&+$"+ "/ ),,+/ ,* ". %&((&+$"+ /" EJGEMGP \GMGT DĎ ITQVG RQTVGHGWKNNGU &G 9GV 91< YKPV CCP DGNCPI FQQT FG CCPUEJGTRKPI XCP FG CHUEJTĎ XKPIUDGRGTMKPI XQQT GKIGPIGDTWKMUXCUVIQGF (KUECCN MCP GGP QPFGTPGOGT CHUEJTĎ XGP VQV QR FG DQFGOYCCTFG 8QQT DGNGIIKPIUXCUV $,"! &. !" ,!"*2 -!" .&+!. ' - "+ ! $ 1 + !" 2 -!" &+!. 1,-&$ ' - $")!/ !&" ,!"*2 -!" 1 + ,,( 1,,- "&$"+$" -0&(.1 ./$,"! KP FG XGPPQQVUEJCRUDGNCUVKPIUHGGT 8QQT GKIGPIGDTWKMUXCUVIQGF XCP KPMQOUVGP ") ./&+$ ,+!"-+"*"-. $")!/ +,$ ./""!. ). ,!"*2 -!" + !" --"./"+ 2 . !" 1- $ + !" ,-!" ,# 1"-%00-!" ( +/,-"+ + - ""+ %, IGTG XGTXCPIKPIUYCCTFG OQGUVGP YQTFGP IGYCCTFGGTF KP RNCCVU XCP GGP NC $"-" * -(/2 -!" 2 -!" &+ %"/ " ,+,*&. %" 1"-(""- "/ +!"-" 2,,-!"+ XQQT FG VCZCVKG XCP MCPVQTGP OQGV OGP FG MQUVGPOGVJQFG VQGRCUUGP KP RNCCVU XCP FG XGTIGNĎ MKPIU QH KPMQOUVGPOGVJQFG 9CV DNĎ MV! 1PFGT QOUVCPFKIJGFGP OQGV OGP GGP EQOOGTEKGGN QIGPF MCPVQQT QR XGTXCPIKPIUYCCTFG YCCTFGTGP " $" ,--&$""-!" 1"-1 +$&+$.2 -!" %&"-+ (,*/ 5 (,-/ $"4"$! 5 &+ "")! 2 ++""- "- $""+ * -(/ &. 1,,- !" ,+-,"-"+!" 4 ( * /, % +,$ ""+ UWDUVCPVKÇNG YCCTFG VG MWPPGP DGNCUVGP KU FG )89 KP FG YGV QRIGPQOGP &G 9GV 91< DGRCCNV FCV FG YCCTFG XCP nPKGV YQPKPIGPo CNVĎ F QR FG )89 OQGV 2,-!"+ $"./")! ). !"4" %,$"- &. ! + !" ,+$" %/ ,# !" 4 ( ,0- +/ ! + YGN KPEQWTCPV KU GP QPIGCEJV QH FG \CCM EQOOGTEKGGN YQTFV IGÇZRNQKVGGTF &G "!,")&+$ 1 + !" 2"/$"1"- &. !" 2 -!" /" ") ./"+ !&" !" 4 ( &+ " ,+,*& UEJG \KP XQQT FG GKIGPCCT \GNH JGGHV &G 9'8 FCCTGPVGIGP ICCV WKV XCP GGP RTĎ U FKG FQQT GGP FGTFG QR FG XCUVIQGFOCTMV YQTFV DGVCCNF +P FG GGTUVG \CCM YCU URTCMG XCP GGP MQUVDCCT MCPVQQTIGDQWY KP )TQPKPIGP FCV KP IGDTWKM YCU DĎ VYGG QXGTJGKFUKPUVCPVKGU 6WUUGP RCTVĎ GP UVQPF XCUV FCV JGV RCPF GKIGPFQO XCP FG 5VCCV PKGV KP FG EQOOGTEKÇNG UHGGT YGTF IGDTWKMV *GV QDLGEV OQGUV DĎ FTCIGP CCP FG TGIKQPCNG UQEKCCNGEQPQOKUEJG QPVYKMMGNKPI

'GP YKPUVQQIOGTM UVQPF PKGV XQQTQR )GGP CPFGTG OCTMVRCTVÄŽ \QW FG QPTQG -"+!" 4 ( *"/ ""+ 0&/.)0&/"+! 2&+./,,$*"-( -"+! ") (0++"+ 1"-%0-"+ $" 4&"+ !" %,$" ,02(,./"+ "/ %,# ,,-!"")!" ! / !" 1 + %"/ ( +/,,-$" DQWY \GNHUVCPFKI OQGUV YQTFGP DGRCCNF &G\G NCI DQXGP FG OCTMVYCCTFG GP %"/ %,# ./")!" !&" &+ $,"!" '0./&/&" 1 ./ " ,$" ! $&+$ %&"-&+ *"" 'GP XGTJWWTF EQWTCPV QIGPF MCPVQQTIGDQWY KU FWU PKGV RGT FGˬ PKVKG GGP EQOOGTEKGGN VG GZRNQKVGTGP QDLGEV XQQT FG 9GV 91< &G\G RTQEGFWTG URGGNFG KP FG ETKUKULCTGP 9CPPGGT GGP TGPFCDGNG GZRNQKVCVKG OQIGNÄŽ M YQTFV MWPPGP FG MCCTVGP CPFGTU MQOGP VG NKIIGP 'GP QRXQNIGPFG MQRGT XCP JGV QDLGEV \CN FG RTÄŽ U CHUVGOOGP QR FG XGTYCEJVG JWWTQRDTGPIUV GP OQIGNÄŽ M GGP CCP\KGPNÄŽ M NCIGTG RTÄŽ U DGVCNGP FCP JGV DGFTCI XCP FG QQTURTQPMGNÄŽ MG ,02(,./"+ + (,*/ !" 2") 2""- &+ "")! &G CPFGTG \CCM DGVTQH GGP MCPVQQTRCPF KP <QGVGTOGGT *GV JQH QQTFGGNFG FCV JGV RCPF PCCT )89 OQGUV YQTFGP IGYCCTFGGTF &CV QQTFGGN JKGNF IGGP UVCPF DÄŽ FG *QIG 4CCF FKG UVGNFG FCV GT URTCMG YCU XCP GGP EQWTCPVG EQO OGTEKGGN IGÇZRNQKVGGTFG QPTQGTGPFG \CCM 7KVICPIURWPV XQQT FG 9GV 91< KU ! / !" 2 -!" &+ %"/ " ,+,*&. %" 1"-(""- 1 + !" ,+-,"-"+!" 4 ( &+ "$&+.") PKGV CHYÄŽ MV XCP FG )89 VGP\ÄŽ URTCMG KU XCP GGP XQQT FG GKIGPCCT IGNFGPFG .0 '" /&"1" ,*./ +!&$%"&! !&" "-/," )"&!/ ! / !" $" ,--&$""-!" 1"-1 +$&+$. YCCTFG JQIGT WKVXCNV FCP FG YCCTFG KP JGV GEQPQOKUEJG XGTMGGT YCCTDÄŽ OGV UWDLGEVKGXG QOUVCPFKIJGFGP IGGP TGMGPKPI YQTFV IGJQWFGP <QoP QOUVCPFKI %"&! 2 . +&"/ + !" ,-!" ,,- ""+ ( +/,,- (0++"+ !" (,./"+*"/%,!" "+ !" XGTXCPIKPIUYCCTFG YGN FGIGNÄŽ M PQI XCP DGNCPI \ÄŽ P 'T \ÄŽ P VYGG XWKUVTGIGNU WKV !" --"./"+ /" !"./&))"-"+ 0KGV EQWTCPV GP PKGV EQOOGTEKGGN TGPFCDGN VG GZRNQKVGTGP )89 %QWTCPV GP EQOOGTEKGGN TGPFCDGN VG GZRNQKVGTGP 91< 9'8 )89

*** ) &' # ! % ' "

%( % Vastgoedmarkt

#OUVGTFCO YKN DQWYGP DQWYGP DQWYGP OCCT VGIGNÄŽMGTVÄŽF UVGNV FG UVCF UVGGFU JQIGTG GKUGP CCP Y½V GP JQG GT IGDQWYF OCI YQTFGP &CCTOGG UEJTKMV FG IGOGGPVG DGNGIIGTU CH DNÄŽMV QQM PW YGGT WKV FG ECUWU $GTIJCWU 2NC\C -TQQPGPDGTI )TQGR YKNFG YQPKPIGP DQWYGP QR FG MCP VQQTVQTGP OCCT YGTF IGFYCTUDQQOF FQQT DWTGCWETCVKUEJG TQORUNQOR )GFGUKNNWUKQPGGTF XGT MQEJV -TQQPGPDGTI )TQGR JGV RCPF CCP QPVYKMMGNCCT $QGNGPU FG )TW[VGT

Nieuwe eigenaar voor Berghaus Plaza

H

et Koningin Wilhelminaplein in Amsterdam-West staat bekend om zijn rijke historie op het gebied van mode. De modefamilies Stibbe en Berghaus verplaatsen in de jaren vijftig hun fabrieken uit de binnenstad naar deze locatie net buiten de ring. Hier was ruimte voor grote kantoren en fabrieken waarvan het World Fashion Centre ongetwijfeld de bekendste is. Nu de textielindustrie grotendeels is verplaatst naar AziĂŤ en er grote vraag is naar woningen, heeft de gemeente besloten dat er een nieuwe woonwijk moet verrijzen. Het World Fashion Centre, dat wordt herontwikkeld door MRP Development, zal haar kantoorfunctie houden, maar in of op de andere kantoorgebouwen moeten woningen komen. Projectontwikkelaar Boelens de Gruyter had wel oren naar het plan en kocht in 2016 de kantoortorens The Fashion House en gemeentelijk monument ModrĂ´me met het idee om woningen op de kantoorgebouwen te bouwen. Vastgoedbelegger Kroonenberg Groep, al sinds 1995 eigenaar van het naastgelegen kantoorgebouw Berghaus Plaza, was al bezig met een soortgelijk plan, voor 250 woningen en 20.000 m2 kantoorruimte met toevoeging van nieuwe functies in de plint. In totaal zouden op de kantoorgebouwen zo’n zeshonderd woningen komen. Een niet gering aantal en een welkome toevoeging aan de schaarse, Amsterdamse woningmarkt. Hoewel Berghaus Plaza op eigen grond staat, had ook Kroonenberg Groep de gemeente nodig. Het hele gebied heeft immers een kantoorbestemming. Er was een nieuw bestemmingsplan nodig om Ăźberhaupt een bouwvergunning te kunnen krijgen. ‘Aanvankelijk was het de bedoeling dat we onze plannen los van elkaar zouden uitvoeren’, legt Lesley Bamberger, directeur en eigenaar van Kroonenberg Groep uit. ‘Wij hebben een heel andere snelheid dan een projectontwikkelaar. Wij hoeven niet op zoek te gaan naar financiers of naar een potentiĂŤle koper.’ Maar de gemeente wilde er ĂŠĂŠn bestemmingsplan van maken. En dat zorgde voor problemen. Omdat de gemeente het als ĂŠĂŠn plan beschouwde, ontstond de situatie dat het plan Berghaus al zo goed als klaar was, maar niet door kon gaan, omdat het plan van Boelens de Gruyter nog niet af was. ‘We hadden het hele plan qua architectuur en stedenbouwkundig ontwerp afgestemd met de gebiedsregisseur en de afdeling stedenbouw, maar konden niet door omdat er geen bestemmingsplan was,’ legt architect Willem Heyligers uit. Hij maakte samen met MVSA het ontwerp voor Berghaus Plaza. ‘Je kunt toch niet verwachten dat de ĂŠĂŠn zijn pand leeghaalt en vervolgens twee jaar moet wachten?’

. ("' '# " ' ) %* ' " ' GPG RCTVÄŽ VYGG LCCT #$ " % !# ' * ' " /

Door de vertragende, bureaucratische rompslomp ontstonden nog meer problemen. Want intussen had de stad een nieuw college gekregen dat strengere eisen stelde aan de woningen. Er moesten meer betaalbare woningen komen. Bovendien moesten de gebouwen voldoen aan veel strengere duurzaamheidsnormen. ‘Je zou verwachten dat een gemeente in tijden van woningnood toch de helpende hand biedt aan partijen die zoveel initiatief nemen om woningen te bouwen in een ingewikkeld gebied,’ zegt Heyligers. ‘Je moet maatwerk bieden. Je kunt eisen die gelden voor nieuwbouw in de polder niet zomaar op een herontwikkeling van oude kantoorgebouwen in een ingewikkeld gebied plakken. Dat is een ander spel.’ Intussen was Kroonenberg Groep in deze periode bezig het kantoorgebouw leeg te maken, terwijl er nog steeds onduidelijkheid was. ‘Je hebt het dan over een project van zes, zeven jaar,’ zegt Bamberger van Kroonenberg Groep. ‘Daar hadden wij geen zin meer in.’ Gevolg: Kroonenberg Groep trok zich terug. Een belegger die woningen wilde bouwen in een moeilijk gebied was te veel afgeschrikt door het gemeentelijk beleid.

‘Op een gegeven moment zei ik: dan ga ik wel kantoren binnen de huidige bestemming bouwen,’ aldus Bamberger. Hij wist ook: als er geen woningen komen op Berghaus Plaza wordt het voor Boelens de Gruyter een lastig verhaal. Kroonenberg Groep gaf Boelens de Gruyter ĂŠĂŠn kans om Berghaus Plaza te kopen. Eind december kocht Boelens de Gruyter Berghaus Plaza van de Kroonenberg Groep.

&'#. 8#0 &' /##0& /+.,1'0 '741

Met de verkoop van het kantoorpand, met een bruto vloeroppervlak van circa 25.000 m2, is een bedrag gemoeid van 62,5 miljoen euro. De vastgoedontwikkelaar verwierf het bedrijfspand samen met vastgoedinvesteerder Round Hill Capital. Door de verkoop komt het hele complex nabij het World Fashion Centre in Amsterdam-West in handen van Boelens de Gruyter. Hiermee lijkt het voor de gemeente en voor de inwoners van Amsterdam met een sisser af te lopen. Boelens de Gruyter zet het plan om zeshonderd woningen te bouwen, waarvan 20 procent sociaal, 40 middenhuur en 40 procent vrije sector, nu in zijn eentje door. ‘Een groot deel van de woningen realiseren we door op bestaande kantoorpanden nieuwe woningen te bouwen, we creĂŤren als het ware een wijk op een wijk’, aldus Maarten de Gruyter, directeur en mede-eigenaar van Boelens de Gruyter. ‘Tegelijk maken we het gebied toegankelijk en voegen we groen en voorzieningen toe.’ De bureaucratische rompslomp wil De Gruyter het liefst achter zich laten. ‘We willen doorpakken en de gemeente ook. De gemeente Amsterdam heeft veel inzet en medewerking getoond. Wel denk ik dat we in het vervolg met zijn allen moeten kijken hoe we dit soort projecten sneller kunnen laten verlopen.’ De projectontwikkelaar wil niet te veel stilstaan bij de vertraging. De Gruyter verwacht dat eind dit jaar de eerste schop in de grond gaat. ‘Laten we het positief houden. Uiteindelijk voegen we zeshonderd woningen toe aan de Amsterdamse woningvoorraad en heeft Kroonenberg Groep een mooie prijs gekregen. Het is een win-winsituatie.’

$ "'##%'#% "& % (& , & #" #(& " # %0! !# ' " , & #" % *#" " " *#% " #(*

$1'.'05 &' )47;6'4

-4110'0$'4) )41'2

#'# '( # ##+ %

((( ' $% ! # %

Vastgoedmarkt #& #

'GP UQQTV $QQMKPI EQO XQQT ɉGZKDGNG MCPVQQTTWKOVG &CV JCF 5CXKNNU XQQT QIGP VQGP JGV KP JGV FKIKVCNG RNCVHQTO 9QTMVJGTG PN NCPEGGTFG &CV JGV \QoP ITQQV UWEEGU KU MQOV QQM QOFCV 9QTMVJGTG JGV OQVVQ XCP 5CXKNNU JCPVGGTV

0C GGP KPVGTPG YGFUVTĎF IKPI 9QTMVJGTG KP KP JGV 8GTGPKIF -QPKPMTĎM XCP UVCTV CNU GGP FKIKVCCN RNCVHQTO YCCTQR XTCCI GP CCPDQF QR JGV IGDKGF XCP ɉGZKDGNG MCPVQQTTWKOVG DĎ GNMCCT MQOGP 1PFGT JGV OQVVQ n)GGH MCPVQQT TWKOVG CCP LQWY DWUKPGUUo YGTF 9QTMVJGTG PQI JGV\GNHFG LCCT QQM KP 0GFGTNCPF IGNCPEGGTF n4CUQPFGTPGOGTo 'F $QWVGTUG YGTF KP CCPIGUVGNF CNU JQQHF XCP 9QTMVJGTG KP 'WTQRC QO FG ITQGK XCP FG UVCTV WR KP IQGFG DCPGP VG NGK FGP n+P DGVGTG DCPGPo IGGHV JĎ GGTNĎM VQG n9CPV GGP UVCTV WR QR\GVVGP DKPPGP GGP KPVGTPCVKQPCNG EQT RQTCVG JGGHV XQQT GP PCFGNGP 'GP FKIKVCCN RNCVHQTO JGGHV GGP JGGN CPFGTG F[PCOKGM FCP FG MNCUUKGMG FKGPUVXGTNGPKPI XCP 5CXKNNU *GV QR\GVVGP GTXCP MQUV HQEWU VĎF KPXGUVGTKPIGP GP GPGTIKG *GV XTCCIV QO GGP CPFGTG OCPKGT XCP FGPMGP o

!&% #$ !! '

!# % # &#!" ( #

/GFG FCCTFQQT MYCO 9QTMVJGTG XQNIGPU $QWVGTUG CCPXCPMGNÄŽM OQGK\CCO QR ICPI DKPPGP 5CXKNNU n&CV \GIV PKGVU QXGT 5CXKNNU YCPV FCV KU GEJV GGP ICCH

$% ! #! ' !# % # ! %

DGFTĎH OCCT CNNGU QXGT FG OQGKVG FKG JGV RGT FGɈPK VKG MQUV QO GGP KPPQXCVKGXG UVCTV WR VG QPVRNQQKGP 8QQT OĎP MQOUV YGTF 9QTMVJGTG IGTWPF FQQT EQNNG ICoU FKG FKV PCCUV FG EQPXGPVKQPGNG XGTJWWT GTDĎ FGFGP 'GP NQIKUEJG MGW\G CNU LG OGV KGVU PKGWYU DGIKPV YCCTXCP LG PQI PKGV YGGV QH JGV GGP UWEEGU YQTFV OCCT QQM FKTGEV GGP XCP FG TGFGPGP YCCTQO FG QRUVCTVHCUG NCUVKI YCU (QEWU KU GGP ETWEKCNG HCEVQT KP JGV UWEEGU XCP GGP UVCTV WR \GMGT CNU LG FG\G QR\GV DKPPGP GGP CPFGTG QTICPKUCVKG o &CV $QWVGTUG \Q QRGP RTCCV QXGT FG ITQGKRĎPGP GP MKPFGT\KGMVGP MCP PKGV NQU YQTFGP IG\KGP XCP JGV JWKFKIG UWEEGU JGV CCPVCN NGCFU GP VTCPUCEVKGU XKC 9QTMVJGTG PN ITQGKV OGV FG FCI OGFG FCPM\Ď CCP DQF FCV DĎPC RTQEGPV XCP FG ɉGZKDGNG MCP VQQTOCTMV DGUVTĎMV GP FG WKVTQN PCCT CPFGTG NCPFGP XGTNQQRV XQQTURQGFKI &CV JGV CNNGOCCN IQGF KU IGMQOGP MCP YGGT PKGV NQU YQTFGP IG\KGP XCP $QWVGTUG FKG XQQT JĎ 9QTMVJGTG FKTGEVGWT YGTF \GNH +%6 QPFGTPGOGT YCU n8QQT OĎP \GNHUVCPFKI QPFGT PGOGTUEJCR JGD KM TWKO VYCCNH LCCT DĎ 4GIWU

IGYGTMV FWU KM XQGNFG OG KP FG\G HWPEVKG XCP OGGV CH CCP CNU GGP XKU KP JGV YCVGT +M YKUV QQM CNU IGGP CPFGT YCV GT PQFKI YCU QO 9QTMVJGTG KP GGP UVTQQOXGTUPGNNKPI VG NCVGP MQOGP QPFCPMU Ã…P FCPM \ÄŽ 5CXKNNU o

1O OGV nFCPM\Ďo VG DGIKPPGP FCV 9QTMVJGTG \Q UPGN ITQGKV GP \Q IQGF CCPUNCCV KU XQNIGPU $QWVGTUG OGFG VG FCPMGP CCP nFG UEJCV CCP QHɉKPG MGPPKU GP GTXCTKPI FKG DKPPGP 5CXKNNU CCPYG\KI KU +P 0GFGTNCPF OCCT QQM KP CPFGTG NCPFGP #NU LG FCCT CNU UVCTV WR IQGF IGDTWKM XCP OCCMV GP FCV FQGV 9QTMVJGTG PW JGD LG FCCT KP FG UECNG WRHCUG QPV\GVVGPF XGGN RTQɈLV XCP 'P FCP DGFQGN KM PKGV CNNGGP QPFGTUVGWPGPFG CHFGNKPIGP CNU *4 GP OCTMGVKPI OCCT QQM 5CXKNNU GZRGTVU KP UVGFGP CNU 2CTĎU GP /CFTKF FKG FG NQMCNG ɉGZKDGNG MCPVQQTOCTMV FQQT GP FQQT MGPPGP o *QGYGN 0GFGTNCPF XQQTQR NQQRV \ĎP QPFGTPGOGTU KP JGGN 'WTQRC QR \QGM PCCT ɉGZKDGNG MCPVQQTTWKOVG n&G VTGPF JQWFV PCWY XGTDCPF OGV FG GKUGP FKG

‘Dat Workthere zo snel groeit en zo goed aanslaat, is mede te danken aan de schat aan offline kennis en ervaring die binnen Savills aanwezig is’

--- , )* & $ ("* %#

(+ ( Vastgoedmarkt

% ( * $&**& / " %*&&( (+ $* % !&+- +) % ))0 - ( &("* ( % &&" % (# % # % (

YGGV $QWVGTUG n$Ď ɉ GZKDGNG MCPVQQTTWKOVG FGPM LG CCP \\RoGTU OCCT 9QTMVJGTG KU QQM DGFQGNF XQQT DGFTĎ XGP OGV VKGPVCNNGP YGTMPGOGTU GP \GNHU XQQT ITQVG EQTRQTCVGU FKG QR \QGM \Ď P PCCT GGP ɉ GZKDGNG UEJKN &G DGFTĎ XGP DGVCNGP PKGVU XQQT GGP IGUNCCIFG OCVEJ QPU XGTFKGPOQFGN KU IGTKEJV QR CCPDKGFGTU XCP ɉ GZKDGNG MCPVQQTTWKOVG *GV OQQKG KU FCV DĎ PC RTQEGPV XCP JGV CCPDQF KPOKFFGNU QR 9QTMVJGTG VG XKPFGP KU o

#PFGTU FCP DĎ $QQMKPI EQO GP JGNGOCCN KP FG NĎ P URGGNV RGTUQQPNĎ M EQPVCEV GGP DGNCPITĎ MG TQN DKPPGP FG FKGPUVXGTNGPKPI XCP 9QTMVJGTG $QWVGTUG n*GV DGIKPV QPNKPG OCCT KGOCPF FKG QR FG UKVG \Ď P QH JCCT DGNCPIUVGNNKPI XQQT GGP ɉ GZKDGNG MCPVQQTTWKOVG JGGHV CCPIGIGXGP YQTFV IGDGNF FQQT GGP XCP QP\G URGEKC NKUVGP 6Ď FGPU FCV IGURTGM YQTFV IGɈ PGVWPGF PCCT YCV XQQT GGP MCPVQQTTWKOVG FG CCPXTCIGT RTGEKGU QR \QGM KU $Ď PC CNVĎ F TGUWNVGGTV FCV KP GGP OCVEJ FKG QROGTMGNĎ M XCCM CHYĎ MV XCP FG QQTURTQPMGNĎ MG MGW\G &CV RGTUQQPNĎ MG EQPVCEV QPFGTUEJGKFV 9QTM VJGTG XCP CPFGTG RNCVHQTOU 'P JGV UVGNV QPU KP UVCCV QO QRVKOCCN IGDTWKM VG OCMGP XCP QP\G OGGT YCCTFG FG EQPPGEVKG OGV 5CXKNNU GGP XCP FG OGGUV IGTGPQOOGGTFG GP FGUMWPFKIG XCUVIQGFCFXKUGWTU VGT YGTGNF o $QWVGTUG JGGHV CNNG NQH XQQT JGV OCPCIGOGPV XCP 5CXKNNU FCV JGO CNNG VĎ F GP TWKOVG ICH QO 9QTMVJGTG QR VG \GVVGP GP WKV VG DQWYGP 'P FCV INKONCEJV JĎ VGTYĎ N GT KP \GMGTG \KP URTCMG YCU XCP GGP ɉ KPMG EWN VWWTUJQEM n#NNGTGGTUV KU JGV XGTFKGPOQFGN XCP GGP FKIKVCCN RNCVHQTO JGGN CPFGTU FCP FCV XCP FG DGUVCCPFG FKGPUVGP XCP 5CXKNNU 9QTMVJGTG KU PKGV

FKTGEV YKPUVIGXGPF 9CV GTWKV MQOV UVQRRGP YG GT GKIGPNÄŽ M \Q UPGN OQIGNÄŽ M YGGT KP QO JGV RNCVHQTO VG XGTDGVGTGP GP VG NCVGP ITQGKGP o

$QWVGTUG JCCNV FKV NQWVGT CCP QO FWKFGNĎ M VG OCMGP FCV 5CXKNNU ɉ KPM OQGUV YGPPGP CCP FG QPNKPG YGTGNF UVGPU \Q MGPOGTMGPF XQQT JGV OCPCIGOGPV KU FCV JGV \KEJ FG F[PCOKGM JGGN UPGN GKIGP JGGHV IGOCCMV 'P OĎ GEJV CNNG XTĎ JGKF ICH DĎ XQQTDGGNF QO OGPUGP CCP VG VTGMMGP \QPFGT XCUVIQGFCEJVGTITQPF (QEWU KU GUUGPVKGGN GGP UVCTV WR CNU 9QTMVJGTG MWP LG GT PKGV GGP DGGVLG DĎ FQGP LG OQGV GT XQN XQQT ICCP OGV GGP VQGIGYĎ F VGCO FCV DGUVCCV WKV IGURGEKCNKUGGTFG OGFGYGTMGTU FKG CNNGGP OGV 9QTMVJGTG DG\KI \Ď P o

* %* &%# % $ ( XGTFGT URGGNV RGTUQQPNÄŽ M EQPVCEV GGP DGNCPITÄŽ MG TQN

8QNIGPU $QWVGTUG UPĎ FV JGV OGU KPOKFFGNU CCP VYGG MCPVGP 5CXKNNU JGGHV GGP FWKFGNĎ MG OGGTYCCTFG XQQT 9QTMVJGTG VGTYĎ N 9QTMVJGTG QR \Ď P DGWTV GGP RQUK VKGXG KPXNQGF JGGHV QR FG DWUKPGUU XCP 5CXKNNU n&CV YG FGGN WKVOCMGP XCP GGP QPFGTPGOKPI OGV \QoP IQGFG PCCO GP TGRWVCVKG OCCMVG JGV XQQT QPU GGP UVWM OCMMGNĎ MGT QO GGP XQGV VWUUGP FG FGWT VG MTĎ IGP DĎ CCPDKGFGTU XCP ɉ GZKDGNG MCPVQQTTWKOVG 8GGN XCP FKG CCPDKGFGTU QH RTQXKFGTU \QCNU YĎ \G PQGOGP \Ď P QQM XQQTVFWTGPF QR \QGM PCCT PKGWYG NQECVKGU 8KC 9QTMVJGTG KU JGV OCCT GGP MNGKPG UVCR PCCT FG RCTVĎ FKG \G FCCTDĎ CNU IGGP CPFGT MCP JGNRGP 5CXKNNU *GV KU OQQK QO VG \KGP FCV QQM FKG XQTOGP XCP MTWKU DGUVWKXKPIGP KPOKFFGNU RNCCVUXKPFGP o

%% % %)*, (# % % , % &("* (

&("* ( $ "* # + * , % , )* & , ) +( , ##) % ( , % % ( ) # % )' # ) ( , ) *( %) * % ( FKGPUVGP OGV YGTGNFYÄŽ F XGUVKIKPIGP YCCT &% ( *- % (# % $)* ( $ % *( * &("* ( & +)* . '++( &' * # RGP XCP DGFTÄŽ XGP KP JWP \QGMVQEJV PCCT FG RGT HGEVG Ë­ GZKDGNG MCPVQQTTWKOVG FQQT GGP EQODK % * % * . ** % , % * %&#& % % / +$ % *&+ 0

%%% $ !" "

Vastgoedmarkt #

6GTYÄŽN EGPVTCNG DCPMGP FG XCUVIQGF\GGRDGN FKV LCCT XGTFGT QRDNC\GP FTGKIV GGP UEJGTRG GEQPQOKUEJG VGTWIXCN $GNGIIGTU FKGPGP JWP XCUVIQGF PCCUV ETKUKURTQQH QQM MNKOCCVDGUVGPFKI VG OCMGP &QGP \G FCV PKGV FCP TGUVGGTV GGP QPXGTJWWTDCCT DGDQGV GP DGNCUV &KG YCCTUEJWYKPIGP MNQPMGP NWKF GP FWKFGNÄŽM QR FG XCUVIQGFDGWTU 7.+ 'WTQRG %QPHGTGPEG FKG FKV LCCT XQQT JGV GGTUV #OUVGTFCO CCPFGGF

‘De zeepbel staat op barsten’

H

et Europese ULIjaarcongres, in het Okurahotel in Amsterdam, vond niet alleen voor het eerst plaats op Nederlandse bodem, maar had ook een onvervalste Nederlandse signatuur. Lisette van Doorn, de Nederlandse ceo van ULI Europe, was ‘trots’ dat het congres, met dit keer 750 deelnemers, in haar ‘thuisstad’ Amsterdam neerstreek. De vastgoedsector moet volgens Van Doorn waakzaamheid betrachten. ‘Dankzij de lage rente en ondanks laatcyclische risico’s blijft vastgoed ook in 2020 floreren. Maar de buitenwereld is guur, met toenemende ongelijkheid, onbetaalbare huisvesting, nationalisme, antiglobalisme en klimaatverandering.’ Hans Timmer, hoofdeconoom bij de Wereldbank, denkt dat het vastgoedfeestje weleens snel ten einde kan zijn. De hoofdeconoom ZuidAziĂŤ en tot voor kort Europa noemde het op de ULI geuite optimisme over de commerciĂŤle vastgoedsector ‘naĂŻef’. ‘De ECB en Fed zullen dit jaar vast verder stimuleren, met een lagere rente en hogere vastgoedprijzen tot gevolg. Maar deze self fulfilling prophecy schept een hele gevaarlijke situa-

tie. De zeepbel gaat barsten; ofwel als de rente omhoog gaat of in geval van een plotse economische neergang. Vooral dat laatste zou leiden tot een zeer diepe vastgoedcrisis. Handelsoorlog, populisme, politieke instabiliteit en protectionisme vertragen de wereldeconomie al en veroorzaken een scherpe daling van de handel. Het coronavirus zal dit jaar niet alleen de wereldeconomie treffen, maar ook het isolationisme vergroten. De ECB is bang om negatieve voorspellingen te doen, maar de geopolitieke risico’s zijn in 2020 talrijk.’ De Nederlandse econoom raadde vastgoedbeleggers aan niet in Europa, maar in AziĂŤ te investeren. ‘In Europa heeft 80 procent van de jongeren geen vast arbeidscontract. Huisvesting is onbetaalbaar. Ik verwacht dat overheden lagere woninghuren zullen afdwingen en vastgoedbelastingen gaan verhogen. Ik ben er bovendien niet van overtuigd dat de trek naar de Europese steden blijft. De stad is te duur, te vol en vervuild. Werknemers zijn mobiel en zullen elders goedkopere woonruimte zoeken. Voor echte groei moet je uitwijken naar AziĂŤ. De komende decennia is daar de dynamiek, met veel urbanisatie, economische groei en innovatie.’

PGGM Investments bestempelde klimaatverandering tot de grootste bedreiging voor de sector. De Nederlandse pensioenbelegger neemt geen halve maatregelen. Onlangs is PGGM in zee gegaan met herverzekeraar Munich Re, vertelde senior director Maarten Jennen. ‘We willen niet wachten tot er rampen gebeuren. Daarom hebben we een risicoanalyse tot 2050 van onze directe vastgoedportefeuille laten maken. Bij elk van onze 44.000 objecten hebben wij het risico op schade door tornado’s, aardbevingen, overstromingen en stormen gemeten. Neem een groot distributiecentrum dat we in Osaka bezitten. De Japanse havenstad wordt beschermd door een zeemuur van 6 meter. De hoogste waterstand tot nu was 3,5 meter in 2018 tijdens een tyfoon. Het stadsbestuur acht een stand boven 5 meter uitgesloten. Dus houden we dit vastgoed aan. De mondiale analyse heeft nog niet geleid tot het uitsluiten van bepaalde steden en landen. Maar als een klant 1 procent van de portfolio vertegenwoordigt en 10 procent van het overstromingsrisico, dan zouden we verkoop overwegen.’

Vastgoedbeleggers die zich er vanaf willen maken met een simpele verzekering betalen morgen de prijs, benadrukte Jennen. ‘Straks zullen delen van een stad of land onverzekerbaar zijn of is de premie onbetaalbaar. Bovendien is het reputatierisico groot; als er ĂŠĂŠn object wordt getroffen, zal getwijfeld worden aan de rest van je vastgoed.’ In de nabije toekomst denkt de pensioenbelegger de analyse ook toe te passen op vastgoedaandelen. Alle beleggers moeten nu meteen aan de slag met hun vastgoed, betoogde Dirk Brounen, vastgoedprofessor aan Tilburg University. ‘Blackrock noemt het klimaatrisico een investeringsrisico. Niet-duurzaam vastgoed wordt een stranded asset. In Europa moet vastgoed in 2030 40 procent minder CO2 uitstoten ten opzichte van 1990 en 80 procent minder in 2050. Wie daar niet aan voldoet, krijgt te maken met boetes, belastingen en huurverboden.’ Om eigenaren te helpen, heeft Brounen met andere academici de Carbon Risk Real Estate Monitor ontwikkeld. ‘Hiermee kunnen vastgoedbeleggers bepalen of hun portfolio voldoet aan de CO2-wetgeving van elk Europees land. Dit beleid vertaalt de monitor in echte doelen op objectniveau en portfolioniveau, waarbij kosten en duur zijn aangegeven.’ De monitor – te vinden op www.crrem.eu – is sinds 12 februari gratis beschikbaar. Aan een mondiale versie wordt gewerkt.

de ranglijst gepubliceerd. Stel je het effect op de waardering en de reputatie voor als je hoog staat.’ Ook vanuit financieel oogpunt is het raadzaam om te verduurzamen, benadrukte de filosoof. ‘In januari heeft het World Economic Forum de tien grootste risico’s voor de wereldeconomie benoemd; acht daarvan waren gerelateerd aan ecologie. De Europese vastgoedsector moet massaal investeren in duurzame steden en duurzame energie. Als we mondiaal ons energieverbruik halveren, valt de overshoot-dag drie maanden later. Angst is een slechte raadgever. Fear moet niet zijn: fuck everything and run maar face the evidence and rise.’ Niet alle beleggers waren overtuigd, zo bleek tijdens het afsluitende beleggersdebat. Peter Ballon, managing director van de Canadese pensioenbelegger CPPIB, heeft het niet zo op duurzaamheid. ‘Ik heb nog geen bewijs gezien dat het financieel loont. Dat het een financieel risico is, zie ik evenmin. Alleen op retail zit een discount, maar dit is niet vanwege duurzaamheid maar vanwege de markt. Op datacentra – het minst duurzame vastgoed – zit juist een forse premie.’ Owen Thomas, ceo van kantoorbelegger Boston Properties, heeft duurzaamheid wel omarmd. ‘Het is simpelweg een vereiste van onze huurders en investeerders. Zo hebben we een superduurzaam nieuw hoofdkantoor voor Salesforce in San Francisco ontwikkeld. Daarmee wil Salesforce jong talent aan-

! "" $ $ # ! " $ " !" " # !!" !"

Wie vervuilt en niet-duurzaam is, zal aan de schandpaal worden genageld, waarschuwde toekomstfilosoof Ruud Veltenaar. ‘Er is onderzoek gaande naar de duizend grootste beursgenoteerde bedrijven ter wereld. Het onderzoek is gebaseerd op Earth overshoot day; de dag dat meer grondstoffen worden onttrokken en meer wordt vervuild dan de aarde in een jaar kan compenseren. In 2019 viel de dag op 29 juli, in Nederland op 4 mei en in de VS op 14 maart. Dat betekent dat Amerika vijf aardes nodig heeft om zijn huidige levensstijl te handhaven. Duizend promovendi van Harvard, Yale en London School of Economics berekenen nu de footprint en de overshoot day van de bedrijven. Na de zomer wordt

& $ % # % " $ !" $ !" $ '

Vastgoedmarkt

7KVTGKMKPI XCP FG 7.+ RTÄŽU KP FG $GWTU XCP $GTNCIG

trekken, voor wie duurzaamheid enorm belangrijk is. Ook in de VS is C02-reductie in steeds meer steden verplicht. Zo gaat New York boetes per square feet heffen als een vastgoedeigenaar er niet aan voldoet.’ Voorts ging het traditioneel over de vraag waar het beste rendement valt te behalen. De vastgoedpiek is evenwel al bereikt, stelde Christoph Schumacher, global head real estate van Credit Suisse Asset Management. ‘De piek is voorbij in de VS, waar de kernmarkt al aan het verzwakken is. Europees prime-vastgoed is heel erg duur. Maar steden als Parijs, Berlijn en Frankfurt – waar de kantorenleegstand onder de 2 procent ligt – blijven aantrekkelijk. Verdere waardegroei is afhankelijk van het rentebeleid van de ECB. We investeren miljarden in verduurzaming en uitbreiding van onze eigen portefeuille. Verder zijn we selectief. Duitsland ruilen we in voor Polen, waar nog wel mogelijkheden zijn.’ CPPIB heeft ook geanticipeerd op het bereiken van de top in de

vastgoedcyclus, legt managing director Ballon uit. ‘In 2019 hebben we netto meer vastgoed verkocht. Dat doen we ook dit jaar. We verkopen vooral vastgoed dat minder liquide is in geval van een recessie. Maar de piek voor datacentra en logistiek vastgoed is nog niet bereikt. Dankzij e-commerce is hier nog genoeg verdienruimte. Veel kapitaal stoppen we in onze eigen portfolio, waarvan 10 procent in ontwikkeling is. Toch blijft vastgoed de komende jaren aantrekkelijk dankzij urbanisatie en de lage rente. Europa is het minst risicovol, vanwege het lage aanbod en politieke stabiliteit. Voor schaal en sterke groei moet je in Azië zijn.’ Boston Properties blijft niettemin investeren in kantoren, stelt ceo Thomas. ‘De Amerikaanse markt is niet aan het afkoelen. De economische groei blijft robuust en de kapitaalkosten blijven laag. Er komt bovendien een grote kantoorvraag van techbedrijven, life sciences-bedrijven en co-workers, ook in Europa.’

+P #OUVGTFCO TGKMVG 7TDCP .CPF +PUVKVWVG RTÄŽ\GP WKV CCP XCUVIQGFPGUVQTU GP LQPIG VCNGPVGP 1QM MQPFKIFG 7.+ GGP PKGWYG RTÄŽU XQQT UVWFGPVGP CCP &KV LCCT IKPI FG 7.+ 'WTQRGCP .GCFGT #YCTF PCCT 9QNHICPI 'IIGT LCCT IGNGFGP QRTKEJVGT XCP FG &WKVUG XCUVIQGFDGNGIIGT 2CVTK\KC 4KUKPI UVCT *CNC 'N #MN FKTGEVGWT XCP 2.2 #TEJKVGEVWTG WKV .QPFGP YQP FG GGTUVG 7.+ 'WTQRGCP 6CNGPV #YCTF <G KU QQM XQQT\KVVGT XCP FG 7.+ 'WTQRG ;QWPI .GCFGTU $GKFGP JGDDGP PKGV CNNGGP OGV DÄŽ\QPFGTG RTQLGEVGP DÄŽIGFTCIGP CCP FG UVGFGNÄŽMG QPVYKMMGNKPI OCCT QQM DG NCPITÄŽMG UQEKCCNOCCVUEJCRRGNÄŽMG KPKVKCVKGXGP QPVRNQQKF CNFWU FG LWT[ 7.+ ITQGKV JCTF KP 'WTQRC *GV CCPVCN NGFGP KU FG CHIGNQRGP XÄŽH LCCT XGTFWDDGNF PCCT XKGTFWK\GPF 1O OGGT LQPIG NGFGP CCP VG VTGMMGP JGDDGP 7.+ GP QPVYKMMGNCCT *KPGU GGP UVWFGPVGPRTÄŽU KPIGUVGNF .CCVUVGLCCTU UVWFGPVGP XCP IQGFXTCCIUVWMMGP &KV LCCT YQTFGP \G WKVIGFCCIF QO FG TGVCKNOCTMV QRPKGWY WKV VG XKPFGP KP VÄŽFGP XCP G EQO OGTEG &G ˬPCNG XCP FG\G 7.+ *KPGU 5VWFGPV %QORGVKVKQP XKPFV QR CRTKN RNCCVU CCP FG .QPFQP $WUKPGUU 5EJQQN *GV YKPPGPFG VGCO QPVXCPIV GGP LCCT NCPI JGV 7.+ NKFOCCVUEJCR GP MQOV KP CCPOGTMKPI XQQT GGP UVCIG DÄŽ *KPGU 6TCFKVKQPGGN YQTFV VÄŽFGPU FG DÄŽGGPMQOUV QQM FG EQPITGUNQECVKG XCP JGV XQNIGPFG LCCT DGMGPFIGOCCMV &G 7.+ 'WTQRG %QPHGTGPEG XKPFV RNCCVU VWUUGP GP HGDTWCTK KP $TWUUGN 1R HGDTWCTK KU JGV JQQHFEQPITGU &G RTGEKG\G NQECVKG OQGV PQI YQTFGP DGRCCNF 2CUECN 5OGV $TWUUGNU UVCCVUUGETGVCTKU XQQT 5VGFGPDQWY GP 'WTQRGUG +PVGTPCVKQPCNG #CPIGNGIGPJGFGP YCU KP #OUVGTFCO QO JGV RWDNKGM CNXCUV QR VG YCTOGP &G 7.+ 0GVJGTNCPFU #PWCN %QPHGTGPEG XKPFV QXGTKIGPU QR LWPK RNCCVU n$TWUUGN KU GGP DGNCPITÄŽMG 'WTQRGUG UVCF OGV OKNLQGP KPYQPGTU OCCT JGGHV PKGV DGRCCNF GGP IQGF KOCIQ 1R UVGFGPDQWYMWPFKI IGDKGF KU GT FG CHIGNQRGP FGTVKI LCCT QQM YGKPKI IGDGWTF /CCT FG CHIGNQRGP LCTGP KU GT XGGN KP DGYGIKPI 9G YKNNGP OGGT NCPFOCTM IGDQWYGP 'P YG YGTMGP CCP GGP NGGHDCCTFGTG IG\QPFGTG UVCF OGV XGGN OGGT RWDNKGMG TWKOVGP GP YCPFGN GP ˬGVUIGDKGFGP $TWUUGN XGTCPFGTV XCP GGP CWVQUVCF KP GGP OGPUGPUVCF &G DTGFG CWVQUVTCVGP FKG FYCTU FQQT JGV EGPVTWO NQRGP GP RNGKPGP FKG FKGPFGP CNU RCTMGGTRNCCVUGP XGTFYÄŽPGP <Q JGDDGP YG FG FTWMMG XKGTDCCPUYGI XCP $GWTU PCCT UVCVKQP $TWUUGN <WKF CWVQXTÄŽ IGOCCMV GP QOIGXQTOF VQV GGP ! &G ITQVG YGGTUVCPF XCP OGV PCOG QPFGTPGOGTU JKGNF 5OGV PKGV VGIGP n#NU RQNKVKEWU OQGV LG OGPUGP VGIGP JWP YKN IGNWMMKI OCMGP ,G OQGV GGP XKUKG JGDDGP GP FQQT\GVVGP QQM CNU FKG KORQRWNCKT KU 2TCCV PKGV QXGT YCV XGT FYÄŽPV OCCT YCV GTXQQT VGTWIMQOV &WU KM XGTVGNFG QXGT JGV XGTITQVGP XCP FG MYCNKVGKV XCP NGXGP QXGT FG DGVGTG NWEJVMYCNKVGKV FG OQQKG RWDNKGMG TWKOVGP YCCT $TWUUGNCCTU MWPPGP Ë­CPGTGP 1R GGP RCCT XGTUVQMVG CWVQOQDKNKU VGP PC KU KGFGTGGP FQNDNÄŽ OGV FG PKGWYG UKVWCVKG o 1QM VTGGFV 5OGV KP $TWUUGN RTQLGEVQPVYKMMGNCCTU GP KPXGUVGGTFGTU CPFGTU VGIGOQGV n8QQTJGGP YCU GT YCPVTQW YGP GP DGUEJQWYFGP YG GNMCCT CNU XÄŽCPFGP 0W \KGP YG QPVYKMMGNCCTU CNU RCTVPGTU FKG UCOGP OGV QPU JGV UVCFU NGXGP DGVGT GP OQQKGT ICCP OCMGP +M DGITÄŽR FCV #OUVGTFCO FG ITQQVUVG 7.+ EQPHGTGPVKG JCF 9G ICCP GTXQQT \QTIGP FCV $TWUUGN FKV UWEEGU XQNIGPF LCCT QXGTVTGHV o

333 2 /0%,#"* .(0 +)

Vastgoedmarkt $# .1 .'

0KGV CNNGGP UVCTVGTU JGDDGP JGV NCUVKI QR FG YQPKPIOCTMV &G XGTITÄŽ\KPI \QTIV XQQT GGP GZVTC XTCCI PCCT YQPKPIGP FKG IGUEJKMV \ÄŽP XQQT FG UGPKQTG FQGNITQGR 8CPWKV DKPPGP GP DWKVGPNCPF QPVFGMMGP UVGGFU OGGT XCUVIQGFDGNGIIGTU FKV

Investeren in zorgvastgoed: het verpleeghuis voorbij

I

nstitutionele beleggers verwachten de komende jaren een sterk groeiende vraag naar zorgvastgoed, zo blijkt uit de visie op dit marktsegment die de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers IVBN heeft gepubliceerd. ‘Zorginstellingen zijn zelf verantwoordelijk geworden voor hun vastgoed. Ze kunnen de kennis en de financiele slagkracht van institutionele beleggers goed gebruiken. (…) De intramurale zorg is sterk gewijzigd en daardoor is er grote behoefte aan passende huisvesting, gecombineerd met zorg waar nodig.’ In 2018 investeerden institutionele beleggers 1 miljard euro in zorgvastgoed. De beleggers willen de komende twee tot drie jaar hun portefeuilles zorgvastgoed verdubbelen. De nieuwe zorgconcepten van institutionele beleggers zijn niet voor de happy few, zo bena-

drukt de IVBN. ‘De focus ligt vooral op het middensegment, met een huur vanaf 720 euro per maand (vanwege de verhuurderheffing), náást de zorgcomponent. Juist het langetermijnperspectief van deze beleggers maakt zorgvastgoed heel geschikt als beleggingscategorie.’

Drie leden (AMvest, Bouwinvest en Syntrus Real Estate & Finance) hebben elk een apart zorgvastgoedfonds opgericht. ‘Ook andere IVBNleden investeren in zorgvastgoed. Ze dragen daarmee bij aan een toekomstbestendig woon- en leefklimaat voor de groeiende groep ouderen’, zo benadrukt de IVBN. Ook vastgoedadviseur Capital Value neemt een forse toename van investeringen in zorgvastgoed waar en gaat ervanuit dat in 2019 de grens van 1 miljard euro is gepasseerd. In de eerste helft van

2019 werd circa 415 miljoen euro geïnvesteerd in zorgvastgoed. Dit is een toename van 40 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, toen in totaal 300 miljoen euro werd geïnvesteerd. Er werd voornamelijk geïnvesteerd in extramuraal zorgvastgoed, woningen die geschikt zijn voor de seniore doelgroep die daarbij zelf zorg in huis haalt. In zijn Outlook 2020 houdt CBRE het op een totaal beleggingsvolume van 1,125 miljard euro. Het grootste gedeelte hiervan bestaat uit investeringen in intramurale verpleeghuizen en extramurale zorgwoningen. Circa 39 procent van het aantal transacties is intramuraal vastgoed. Rond de 28 procent zijn extramurale zorgappartementen en 16 procent betreft (extramurale) particuliere woonzorglocaties. De overige transacties zijn eerstelijns gezondheidscentra

(9 procent) en tweedelijns klinieken (9 procent). ‘De belangstelling voor zorgvastgoed neemt steeds meer toe, zowel bij Nederlandse als buitenlandse partijen’, aldus Annette van der Poel, associate director healthcare bij CBRE. ‘Partijen die zich eerder niet op de zorgvastgoedmarkt begaven, zijn zich hier nu toch op aan het oriënteren. Daarnaast zien we dat beleggers zelfs voorzichtige interesse tonen in segmenten waar zij zich eerder wat afzijdig van hielden, zoals gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg.’ De vier grootste beleggers in 2019 hadden gezamenlijk een totaal beleggingsvolume van 427 miljoen euro, 37 procent van de totale markt. Het hoogste volume is belegd in Noord-Brabant (19 procent) gevolgd door Utrecht (18 procent), Zuid-Holland (13 procent) en Noord-Holland (12 procent).

Uit de cijfers van CBRE blijkt dat circa 29 procent van het volume is verkocht door ontwikkelaars en ongeveer 28 procent door zorginstellingen. De verkoop van zorgvastgoed door beleggers onderling begint langzaam op te komen: zo’n 24 procent van het beleggingsvolume werd verhandeld van belegger naar belegger. De transacties in het eerste half jaar betroffen relatief veel nieuwbouwontwikkelingen. Het ging met name om single asset deals met een gemiddelde omvang van minder dan 5 miljoen euro. In 2018 betrof de gemiddelde omvang ruim 7 miljoen euro. Manon Kuipers, specialist zorgvastgoed bij Capital Value: ‘Waar het aantal transacties sterk is toegenomen, is het gemiddelde volume per transactie gedaald. Institutionele en internationale beleggers verwerven bij voorkeur zorgcomplexen of

# * .(02'/'# 2 + 1"4 0.,'+( . (0 ( +0 +,!& 3 )

,,.* )'% &,,$".#" !0#1. 2 + /0%,#"* .(0

1"4 0.,'+( ,-.'!&0#. !#, #+ %.,,0/0# +"##)&,1"#. 2 + 3 / %#"1.#+ FG JGV GGTUVG FGEGPPKWO XCP FG\G GGWY XCPYGIG \ÄŽP YGKPKI EQPXGPVKQPGNG * .(02'/'# "# *##/0 %#9+0#.2'#3"# 2 /0%,#"* + '+ ,+/ ) +" . + (3 * GGP GKPFG KP VQGP 6%0 HCKNNKGV IKPI GP 5VTQKPM XTÄŽYGN DCPMTQGV OQGUV \KGP TQPF VG MQOGP CNU CFXKUGWT XCP IGOGGPVGP GP RTQXKPEKGU *ÄŽ DNGGH FCCTDÄŽ YGN \ÄŽP CODKVKG WKVFTCIGP QO QQKV OKPKUVGT QH DWTIGOGGUVGT VG YQTFGP &KG CODK VKG MQP JÄŽ XQQTIQGF XCCTYGN \GIIGP PC \ÄŽP XGTQQTFGNKPI KP PQXGODGT s UCOGP OGV \ÄŽP JWKFKIG XTQWY 5CUMKC XCP $QJGOGP s YGIGPU QOMQRKPI YKV 3 //#+ #+ 2 )/&#'" '+ %#/!&.'$0# 0.,'+( (.##% ##+ 3#.(/0. $ 2 + 11. #+ OCCPFGP EGN XQQTYCCTFGNÄŽM QRIGNGIF 8CP $QJGOGP GGP YGTMUVTCH XCP WWT GP \GU OCCPFGP XQQTYCCTFGNÄŽM *GV 6%0 FWQ YGTF DGUEJWNFKIF XCP JGV #0 )#+ 2 + ##+ ()#'+# #1., /*##.%#)" + ##+ 2,,.* )'%# *#"#3#. (#. 2 + ,,%)# '+ ##+ -,%'+% ##+ +'#13 &11.!,+0. !0 $ 0# /)1'0#+ 2,,. ##+ " 0 !#+0#. '+ "# #*/& 2#+ '+ .,+'+%#+ 8QQT OÄŽ \ÄŽP 5VTQKPM GP 8CP $QJGOGP IGGP ETKOKPGNGP CN XTGGU KM FCV JGV JQIGT DGTQGR JGP PKGV \CN XTÄŽRNGKVGP +M RNCCVU JGP KP GGP\GNHFG TÄŽVLG CNU DÄŽ 2,,. ##)" ,/ 2 + #4 ##+ ,#$ * . '#* +" "'# '#0/ /0,*/ &##$0 %#" + #+ *,#'0# &##$0 " 0 0# #.(#++#+ #) 2. % '( *# $ 3 .,* "'0 /,,.0 5 (#+ '+ #"#.) +" 5, ) +% *,#0#+ "1.#+ # ##./0# #/!&1)"'%'+%#+ 0#%#+ 0.,'+( #+ 8CP $QJGOGP FCVGTGP XCP JGV PCLCCT XCP GP JGV KU KPOKFFGNU <Q OQGKNÄŽM MCP JGV VQEJ PKGV \ÄŽP QO UPGNNGT VQV GGP FGˬPKVKGXG WKVURTCCM VG MQ *#+ ,( &#0 $ '))'//#*#+0 2 + 0.,'+(/ (#+0 ##+ ) +%# + /)##- '+"/ KU FCV GGP \CCM XCP VYGG EWTCVQTGP &KG \ÄŽP CN GGP MNGKPG CEJV LCCT DG\KI s VGIGP GGP OGGT FCP XQTUVGNÄŽMG XGTIQGFKPI s QO FKV HCKNNKUUGOGPV VQV GGP %,#" #'+"# 0# .#+%#+ ( #+ '+ "#5# * 0#.'# +'#0 %#/!&,,)" * . 2. % *# $ 3 .,* 5,7+ $ '))'//#*#+0 +'#0 /+#))#. ( + 3,."#+ 3#%%#/0.##-0 # +)#'"'+% 2 + "#5# !,)1*+ '/ "# 2'/'# 2 + 0.,'+( ,- "# 2 /0%,#"0,# (,*/0 5, )/ 2#.3,,." '+ &#0 .0'(#) '+ "# 10),,( #"'0'# 2 + /0%,#"* .(0 '# 0,#(,*/0 '/ '+ "# ,%#+ 2 + 0.,'+( +'#0

JGGN URCPPGPF n2CPFLG CHDTGMGP RCPFLG PGGT\GVVGP FCV YQTFV JGV URGN o )G XQNIF FQQT FG QRGP FGWT n/GV FG QXGTOCCV CCP YKPMGNU MCPVQTGP GP DGFTÄŽHU %# ,13#+ #+ "# 2,)0,,''+% '++#+(,.0 2 + "# '+& )/) % ,- "# 3,+'+%* .(0 XGTCPFGTV FG QRICXG XCP RTQLGEVQPVYKMMGNCCTU KP UVGFGNÄŽM OCPCIGOGPV o *QG\Q 62,)0,,''+% '++#+(,.0 2 + "# '+& )/) % ,- "# 3,+'+%* .(07 # 3,+'+%* .(0 2#.(##.0 ) /'+"/ &#0 #'+"# 2 + "# 3##"# #.#)",,.),% '+ ##+ -#.* +#+0# !.' /'/ '# !.'/'/ '/ "# ##./0# "#!#++' +,% +'#0 ,-%#),/0 * + "# 0,#(,*/0'%# #&,#$0# + %#/!&'(0# 3,+'+%#+ 2,,. +'#13(,*#./ /0 .0#./ ,1"#.#+ #+ 5,.% #&,#2#+"#+ 0# 2,)",#+ 5 ) "# 3,+'+%* .(0 "# (,*#+"# "#!#++' +,% &##) 2##) &,,$" .#(#+/ ) 0#+ 5'#+ ,( %#5'#+ "# -., )#*#+ .,+" /0'(/0,$ -$ / % / #+ +"#.# ,+2#.3 !&0# .1'*0# #+ *')'#1-., )#*#+ $NÄŽMDCCT UVCCV 5VTQKPM KPFGTFCCF DWKVGP JGV XCUVIQGFURGN <ÄŽP RNGKFQQK XQQT &#0 3##. /#.'#1/ +#*#+ 2 + 6"# %# .1'(#.7 . (0 #2#+*'+ ( +0 +,!& 3 ) . \WNNGP RCTVÄŽGP \ÄŽP FKG QRPKGWY nQR TKUKEQo CCP JGV QPVYKMMGNGP GP DGNGIIGP KP XCUVIQGF \ÄŽP IGUNCIGP OCCT KM \KG XQQTCN JGV KPURGNGP QR FG PKGWYG XTCCI OCTMV #NU GT VQEJ YQTFV IGURGEWNGGTF s GP FWU TKUKEQoU YQTFGP IGPQOGP s (,*0 " 0 ,*" 0 #. /'*-#)3#% 0# 2##) -.'2 0 ( -'0 ) #/!&'( . '/ 0 *,#0 LG CPFGTU OGV LG IGNF! $ÄŽ FG DCPMGP OQGV LG KOOGTU \GNHU PGICVKGXG TGPVG DGVC NGP &G XKUKG XCP 5VTQKPM KP \ÄŽP VÄŽF DÄŽ 6%0 YCU XGGN TKUKEQXQNNGT $GUVCCPF XCUV %,#" (,-#+ *#0 %#)" 2 + "# +(#+ 5,.%#+ " 0 1'0 &#0 * + %#*#+0 #+ 2' "# ECUJ Ë­QY XQNFQGPFG IGNF DKPPGPMQOV QO FG MQUVGP VG DGVCNGP GP PQI YCV %#)" ,2#. 0# &,1"#+ #.2,)%#+/ ,- 5,#( % + + . ##+ $1+!0'# #+ ##+ %# .1' (#. "'# ##+ &#.,+03'((#)'+% )#2#+/2 0 . (,+"#+ * (#+ 1'/0 "#5# /0. VGIKG KU DGJQQTNÄŽM FG OKUV KP IGICCP 9CPV YCU FCV GKIGPNÄŽM PKGV RTGEKGU JGV \GNHFG CNU JGV E[PKUEJG nRCPFLG CHDTGMGP RCPFLG PGGT\GVVGPo FCV JÄŽ PW DNÄŽMDCCT )/ 0,#(,*/0,+03'((#)'+% 2,,./-#)0

''' & #$ " $

"% " Vastgoedmarkt

( "&

"( % %' $ "# !!

portefeuilles met een minimale omvang van 10 miljoen euro. De beschikbare zorgcomplexen zijn over het algemeen van kleinere omvang. Er liggen in dit segment kansen voor particuliere beleggers en fondsenbouwers.’

De interesse in zorgvastgoed maakte de afgelopen jaren een enorme groei door. In 2017 werden met een investeringsvolume van 700 miljoen euro al records verbroken. Deze trend zette zich in 2018 verder door met een totaal beleggingsvolume van 945 miljoen euro. Veel beleggers zien in zorgvastgoed een goed alternatief voor de reguliere woningbeleggingsmarkt waar het aanbod schaars is en de rendementen laag zijn. Demografische ontwikkelingen en het huidige zorgstelsel in Nederland maken zorgvastgoed een toekomstbestendige beleggingscategorie. De aanvangsrendementen laten een lichte daling

zien. Vanwege het beperkte aanbod van kwalitatief goed zorgvastgoed en de druk vanuit het beschikbare kapitaal, worden steeds scherpere rendementen gerealiseerd bij verkoop. Er treden veel nieuwe partijen toe tot de markt, voornamelijk particuliere beleggers en fondsenbouwers. Opvallend is het toegenomen aandeel in het investeringsvolume door Nederlandse beleggers. Deze partijen waren namelijk goed voor ruim 80 procent van het beleggingsvolume in zorgvastgoed. Het Apollo Healthcare Property Fund van Hartelt Fund Management is ĂŠĂŠn van de Nederlandse partijen die zorgden voor een forse aanwas van het aantal transacties. Hartelt investeerde in 2019 voor ruim 30 miljoen euro in zorgvastgoed. Recent bereikten het Apollo Healthcare Property Fund en zorgaanbieder Noorderbreedte overeenstemming over de nieuwbouw van het woonzorgcomplex ‘De Zuidlanden’ in Leeuwarden. Dit

moet een complex worden met 96 appartementen waar complexe zorg kan worden geleverd aan kwetsbare ouderen. Terwijl internationale investeerders in 2018 zeer dominant aanwezig waren, kocht in de eerste zes maanden van 2019 slechts een select aantal internationale partijen zorgvastgoed aan. Een van de buitenlandse partijen die actief zijn in de Nederlandse zorgvastgoedmarkt is het Canadese Northwest Healthcare Properties. De Canadezen willen samen met projectontwikkelaar Focus Real Estate een portefeuille met Nederlands zorgvastgoed opbouwen. Vooralsnog bestaat het bezit hoofdzakelijk uit locaties waar daadwerkelijk zorg of aanpalende dienstverlening wordt geboden. Zoals klinieken in Hilversum en Rotterdam en – in de laatste stad – de Medimall bij het Maasstadziekenhuis, 32.000 m2 met ongeveer 25 medische bedrijven. De Canadezen legden in het voorjaar van 2019 62 miljoen euro

op tafel voor deze entree op de Nederlandse markt. Het Belgische Aedifica is al langer actief op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt. Sinds de kapitaalverhoging met 418 miljoen euro in

" $" & %' RCTVÄŽGP VQG $ $ " $

mei 2019 is het Belgische beursfonds flink aan het investeren in zorgvastgoed in met name Nederland en Duitsland. Daarnaast heeft de belegger ook bezittingen in het Verenigd Koninkrijk en in thuisland BelgiĂŤ. Medio 2019 bedroeg de vastgoedportefeuille van Aedifica 2,3 miljard euro. Op dat moment hadden de Belgen 43 objecten met een waarde van 336 miljoen euro in Nederland. Daarnaast bestond de portefeuille toen uit 218 locaties in BelgiĂŤ (1 miljard euro, 79 objecten), Duitsland (381 miljoen euro in Duitsland, 49 locaties) en het Verenigd Koninkrijk (524 miljoen, 90 locaties). In de tussentijd zijn hier door acquisities weer de nodige locaties aan toegevoegd, met name in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Vanwege de groeiende presentie in Nederland en de behoeft aan zichtbaarheid in ons land heeft Aedifica sinds het najaar van 2019 ook een beursnotering in Amsterdam.

''' & #$ " $

Vastgoedmarkt "% "

8CUVIQGF $GNCPI /CCT \ĎP NGFGP \ĎP QPOKUDCCT DĎ JGV ETGÇTGP XCP GGP ITQVGT CCPDQF CCP DGVCCNDCTG JWWTYQPKPIGP

‘Leg de rode loper uit voor particuliere belegger’

D

e grootste groep verliezers op de woningmarkt bestaat volgens Laurens van de Noort uit de startende middeninkomens. ‘Voor beroepen als leraren en verpleegkundigen bestaat eigenlijk geen aanbod’, zegt de directeur van Vastgoed Belang, de belangenvereniging van particuliere vastgoedbeleggers. ‘Het grootste deel van de middeninkomens woont in een koopwoning en een flink deel woont in een gereguleerde huurwoning. Dat laatste kun je scheefhuren noemen, maar dat vind ik persoonlijk niet fair. Het is een te rechtvaardigen keuze dat mensen vasthouden aan een betaalbare woning. Het zorgt er wel voor dat de nieuwe groep woningzoekers volledig klem zit. Die mensen zijn voor 100 procent aangewezen op de particuliere huursector.’ Die particuliere huursector is in de beleving van Van de Noort eerder bezig aan een voorzichtige comeback dan dat er sprake is van een groeiende dominantie. ‘Kort na de Tweede Wereldoorlog was 60 procent van de woningvoorraad in handen van particulieren. Dat is in de decennia daarna in rap tempo afgenomen tot 10 procent. Dat kwam door een volkshuisvestingsbeleid dat alleen de koopsector en de sociale sector subsidieerde. Sinds 2013 is het aandeel particuliere huur weer licht toegenomen, tot een marktaandeel van pakweg 12,5 procent. Dat rechtvaardigt nauwelijks het beeld dat particuliere beleggers een steeds grotere rol spelen.’ Van de ongeveer 7,8 miljoen woningen in Nederland bestaat 60 procent (bijna 4,5 miljoen) uit koopwoningen. De overige 3,3 miljoen woningen zijn huurwoningen, voor driekwart sociale huurwoningen in het bezit van corporaties. Van de Noort: ‘Van de 1 miljoen private huurwoningen zijn er ongeveer 750.000 in het bezit van onze leden. Zij verhuren hun woningen voor het grootste deel in het gereguleerde segment, dus met een huur tot maximaal 720 euro. Maar het zijn de woningen waarvoor eigenaren nu een

paar duizend euro huur per maand vragen die het beeld bepalen. Als je terugrekent, zie je dat huurwoningen met een huur boven de 1.000 euro slechts 1,5 procent van de woningmarkt uitmaken, terwijl elke beleidsmaatregel die nu in de lucht hangt daarop geĂŤnt lijkt. Excessen zijn er, maar wij pleiten ervoor om deze gevallen met meer chirurgische precisie uit de markt te halen in plaats van met grove maatregelen die een hele sector en woningzoekenden duperen.’ Het ledenbestand van Vastgoed Belang is volgens Van de Noort heel divers. ‘Je hebt de beleggers met een enkel pand, dat feitelijk is bestemd voor zoon of dochter, maar ook een groep zelfstandigen die in woningen belegt als pensioenvoorziening. Daarnaast zijn er de grote particuliere beleggers die bedrijfsmatig vaak door heel Nederland een portefeuille opgebouwd hebben.’ Het gaat volgens hem veelal om langjarige eigenaren die op maatschappelijk betrokken wijze verhuren. ‘Maar in de hele discussie over betaalbare woningen blijft de belangrijke rol die zij spelen geheel onderbelicht en is er vooral aandacht voor de excessen.’

Deze verhuurders zitten volgens de directeur van Vastgoed Belang hoofdzakelijk in bestaande bouw en kunnen hierdoor doorgaans uit met een gematigde huur. Nieuwbouw is in zijn optiek in de meest stedelijke delen van het land alleen nog haalbaar met huren die vaak uitkomen aan de bovenkant van het middenhuursegment. ‘Het ligt er echt aan waar je bouwt. Je loopt al snel stuk op de kosten van een ontwikkeling. Je merkt ook dat de colleges in grotere gemeenten de strengste eisen stellen.’ Volgens Van de Noort zijn juist de gemeenten aan zet om de bouw van betaalbare woningen alsnog vlot te trekken. ‘Wij opereren al in een speelveld dat door landelijke maatregelen steeds meer dreigt te worden beperkt. Neem de voorziene rem op de WOZ-waarde bij de bepaling van de huurprijs. Die zal zich uiteraard vooral laten voelen in steden als Amsterdam, waar de WOZ-waardes hoger liggen dan

%" %" # & "$ & #$ "$ # " $ %" & #$ "$ ' # ! " ' " \CCO DÄŽ FG 0GFGTNCPFUG 8GTGPKIKPI XCP $CPMGP 08$ CNU CFXKUGWT 2WDNKE #HHCKTU GP XGTXQNIGPU CFXKUGWT DGUVWWT GP UVTCVGIKG &CCTXQQT YGTMVG JÄŽ CN GGTFGT DÄŽ 8CUVIQGFDGNCPI KP FG TQN XCP DGNGKFUOGFGYGTMGT GP OGFGQRTKEJ VGT XCP FG UGEVKG 1PFGTPGOGPFG RCTVKEWNKGTG DGNGIIGTU 12$ )GFWTGPFG FKG RGTKQFG NKGV JÄŽ \KGP \KEJ OGV XGTXG KP VG MWPPGP \GVVGP XQQT FG DGNCPIGP & ! "$ % " & #$ "#

elders en waarbij woningen dreigen terug te vallen in het gereguleerde segment.’ Ook de aanpassingen in box 3 maken het beleggen in huurwoningen volgens Van de Noort een stuk minder aantrekkelijk. En dan hangt ook nog een verhoging van de overdrachtsbelasting boven de markt. ‘ABN Amro heeft al aangegeven dat je dit beter kunt koppelen aan de vraag of een belegger er langdurig instapt. Op die manier haal je wel de speculanten uit de markt, maar niet de goede verhuurders. Gemeenten zouden op hun beurt ook niet nog eens met extra lokale maatregelen voor particuliere beleggers moeten komen, maar juist de rode loper moeten uitleggen.’

Vastgoed Belang is niet per definitie tegen regulering. Zo stuit een bredere invoering van een verhuurvergunning niet langer op onoverkomelijke bezwaren. Sinds begin vorig jaar geldt een verplichte verhuurvergunning in de stad Groningen voor woningeigenaren die een kamer of appartementen willen verhuren. De stad wil daarmee misstanden, zoals achterstallig onderhoud en onrechtmatige bemiddelingskosten, tegengaan. In het begin was er vanuit Vastgoed Belang behoorlijk wat weerstand, erkent Van de Noort. ‘De angst was vooral dat je met extra lokale regels het voor de goede particuliere verhuurders alleen maar lastiger zou maken. Toen ik onlangs een afdelingsvergadering in Groningen bijwoonde, bleek dat het beeld was omgeslagen. In een jaar tijd is iedereen tot de conclusie gekomen dat een verhuurvergunning misschien kan helpen om de rotte appels eruit te halen. Die zijn onze leden een doorn in het oog.’ Van de Noort is niet langer principieel tegen een bredere invoering van een dergelijke verhuurvergunning. ‘Het is dan wel belangrijk hoe je die regelgeving inricht. Het moet, bijvoorbeeld door kosten of administratieve lasten, niet contraproductief werken voor particuliere beleggers die op een goede manier verhuren of willen bijdragen aan het oplossen van het tekort aan betaalbare woningen.’ Wel is Van de Noort van mening dat er in het algemeen te veel wordt gekeken naar deeloplossingen om het aanbod aan betaalbare huurwoningen te vergroten. Deeloplossingen die volgens hem ook contrair aan elkaar zijn, zoals enerzijds de oproep tot bouwen, bouwen, bouwen en anderzijds de roep om een noodknop om de huren voor die woningen van meet af aan te beknotten.

Ook de beteugeling van buy-to-let helpt volgens hem niet om het aanbod aan betaalbare huurwoningen te vergroten. In de discussie over betaalbare woningen voor de middeninkomens wordt buy-to- let nu tegenover de koopstarter gezet. Die zou nadrukkelijk de dupe worden van beleggers die koopwoningen opkopen om deze vervolgens door te verkopen, wat ook nog eens de prijzen in het koopsegment zou opdrijven. ‘De realiteit is dat buy-tolet de koper niet uit de markt drukt. Er is juist door buy-to-let sprake van een enorme toestroom richting het middensegment van de woningmarkt, toonde Rabobank onlangs aan. Of een woning in die prijsklasse wordt verkocht of verhuurd, doet niets af aan die krapte. Ook uit onderzoek door het Kadaster en de UvA blijkt dat het prijsopdrijvend effect door buy-to-let zeer beperkt is. Je hebt het dan over 0,4 procent per jaar bij prijzen die in eenzelfde tijdsbestek op sommige plekken met meer dan 10 procent stegen. Er is ook nauwelijks sprake van een causaal verband, want die extra prijsstijging vond vooral plaats op de populairste plekken. Daar komen starters sowieso al niet meer voor een huis in aanmerking.’ Dat laatste baart ook Van de Noort zorgen. ‘Ik denk dat we moeten erkennen dat er nu een woningmarkt is van winnaars en verliezers, waarbij de grootste groep verliezers bestaat uit startende middeninkomens die niet in aanmerking komen voor een socialehuurwoning maar momenteel ook geen koopwoning kunnen betalen. Die mensen zijn aangewezen op schaarse betaalbare middenhuur. Met alleen maar maatregelen die de vrije sector raken, zoals het verhogen van de overdrachtsbelasting of een woonplicht, help je die kwetsbare groep niet. De woningmarkt heeft behoefte aan een integrale visie waardoor de verschillende segmenten beter op elkaar aansluiten.’

De suggestie om het gereguleerde segment te vergroten door de liberalisatiegrens te verhogen, is volgens Van de Noort in elk geval geen oplossing. ‘Daarmee verschuif je het probleem van de krapte alleen maar naar een hoger niveau. Een sterke vrije sector zou juist moeten functioneren als een drukventiel voor de koopmarkt en de gereguleerde huursector.’ Hoe groot die sector dan zou moeten zijn? ‘Toenmalig minister van Wonen Sybilla Dekker had het in 2005 over een percentage van 20 procent. Tegelijk blijft het voor lagere middeninkomens belangrijk ook woningen met een huurprijs net onder de liberalisatiegrens te kunnen huren. Dat past veel beter bij hun portemonnee’, zegt Van de Noort. ‘De verhuurderheffing maakt dat echter heel moeilijk. In die zin vinden corporaties ons aan hun zijde in hun pleidooi voor afschaffing van de verhuurderheffing. Onze leden verhuren voor een belangrijk deel in het gereguleerde huursegment, en betalen die verhuurderheffing ook, hoewel ze niet de vrijstellingen genieten die corporaties wel hebben.’ Een eigen woning is volgens Van de Noort te veel verworden tot een financieel product, in plaats van dat het draait om onderdak. ‘Ook een vastgoedbelegger of een corporatie runt geen koekjesfabriek. Er is niets mis met gezond koopmanschap, maar persoonlijk benadruk ik ook altijd de maatschappelijke kant van woningverhuur. We zijn geen onderdeel van het probleem, maar deel van de oplossing.’ De keuze voor een woning wordt nu nog te veel bepaald door het fiscale voordeel van enerzijds de huurtoeslag of anderzijds de hypotheekrenteaftrek, stelt Van de Noort. ‘Terwijl die keuze veel meer zou moeten draaien om de vraag welke woning op een bepaald moment in je leven bij je past. Die benaderingswijze levert veel meer welvaartswinst op.’ Van de Noort is daarom voorstander van plannen van het kabinet om het toeslagensysteem, waaronder de huurtoeslag, volledig op helling te zetten, waarbij ook de hypotheekrenteaftrek wordt betrokken. ‘Er moet wat ons betreft woonvormneutrale ondersteuning komen voor alle huurders en kopers. Hoe je zoiets inricht, is een politiek vraagstuk. Ik kan me voorstellen dat het wonen ook voor de kleine beurs betaalbaar blijft, maar dat het simpeler wordt. Je kunt daarvoor bijvoorbeeld het huishoudinkomen als graadmeter nemen.’

( # " $ " $ #$ #$" #$ # )

!!!

Vastgoedmarkt

9G \ÄŽP IGGP QPFGTFGGN

Vastgoedmarkt

Middenhuur gevraagd. Maar voor wie?

S

trikt genomen zijn er twee soorten huur in Nederland: sociale huur en huur in de vrije sector. Voor socialehuurwoningen, veelal in het bezit van woningcorporaties, geldt (vanaf 1 januari 2020) een maximale huurprijs van 737,14 euro per maand. De huur in de vrije sector is goeddeels in handen van particuliere en institutionele woningbeleggers. Dat komt doordat corporaties sinds de invoering in 2018 van de scheiding tussen hun DAEB (Dienst Algemeen Economisch Belang) en hun niet-DAEBbezit hun duurdere woningen veelal van de hand hebben gedaan. In de vrije sector hanteren beleidsbepalers de categorie ‘middenhuur’ voor betaalbare woningen. De ondergrens is helder: dat is het eindpunt van de sociale sector, dus 737,14 euro. Boven deze grens komen huurders niet meer in aanmerking voor huurtoeslag. De bovengrens is wat diffuser. Globaal wordt 1.000 euro aangehouden, maar de precieze bovengrens verschilt per regio. Bovendien kunnen hier nog servicekosten of de verplichte afname van een parkeerplek bij komen. Woningcorporaties werken met de aftoppingsgrens (663,40 euro in 2020) om aan de zogeheten passendheidsnorm te voldoen en bieden daarboven steeds minder woningen aan. Beleggers zijn huiverig voor de verplichtingen die gelden in de gereguleerde sociale sector en voor huurprijzen dicht boven de liberalisatiegrens van 737,14 euro. Omdat de woningwaardering afhangt van de WOZwaarde, is een marge nodig om niet onverhoeds terug te vallen in de gereguleerde sector. Marktpartijen verhuren nieuwe huurwoningen daarom doorgaans vanaf 800 euro. Zowel particuliere als institutionele vastgoedbeleggers vrezen dat de bescherming tegen die terugval

waardeloos blijkt als de minister van Wonen daadwerkelijk de weging van de WOZ-waarde in de bepaling van de maximale huur gaat terugbrengen tot ongeveer 33 procent. Dit voornemen moet nog langs de Raad van State en door de Kamers. Door de beperktere weging dreigt met name de maximale huur in steden met hoge WOZ-waardes als Amsterdam en Utrecht terug te vallen beneden de liberalisatiegrens. Een huurwoning die op grond van de hoge WOZwaarde nu nog 1.100 euro per maand mag kosten, kan dan terugvallen naar 663,40 euro, rekening houdend met de passendheidstoets. Op basis van dergelijke, langere huurprijzen geven vastgoedbeleggers aan dat het middenhuuraanbod de komende jaren in elk geval niet zal toenemen. Nu zijn er, op een totaal van ruim 3,3 miljoen huurwoningen, ruim 593.000 huurwoningen in de vrije sector. De bulk hiervan, ongeveer 460.000, bestaat uit middenhuurwoningen. Dit blijkt uit cijfers van het WoON2018-onderzoek dat in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken werd gedaan.

! KNNWUKG DNÄŽXGP

De bestaande socialewoningvoorraad zit op slot voor veel mensen die op zoek zijn naar een woning. Dat komt door de inkomensgrenzen die gelden voor socialehuurwoningen. Om in aanmerking te komen voor zo’n woning mogen alleenstaanden in 2020 niet meer dan 35.000 euro bruto per jaar verdienen. Voor tweeverdieners is dat 42.000 euro. Een koopwoning is voor deze groep, onder wie veel starters, echter nauwelijks een optie. Marnix Norder, de voormalig voorzitter van corporatiekoepel Aedes heeft al voorspeld dat een eigen huis een illusie zal blijven voor de huidige generatie jongeren. Voor een eigen woning moeten met name starters op dit moment twee nauwelijks te nemen hindernissen over. Hoewel de rek er een beetje uit begint te raken, stijgen de huizenprijzen nog altijd. Daardoor bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning in het vierde kwartaal van 2019 zo’n 326.000 euro. De gestegen huizenprijzen maken een hypotheek op basis van ĂŠĂŠn (starters)inkomen vrijwel onhaalbaar. Daar komt nog bij dat kopers sinds 1 januari nog maar maximaal 100 procent van de aankoopprijs van de woning aan hypotheek kunnen krijgen. Daarmee zijn de kosten koper, in 2020 ongeveer 5 procent, nog niet betaald. Zelfs als zou de starter een schaarse woning van pak hem beet twee ton kunnen vinden en deze ook nog gefinancierd krijgen, dan moet hij of zij langs een andere weg zo’n 10.000 euro regelen om de koop voor elkaar te boksen. Geld dat met name jonge starters nog niet bij elkaar hebben gespaard. Het zorgt ervoor dat een groeiende groep Nederlanders tussen wal en schip raakt bij de zoektocht naar een huis. Want wie te veel verdient komt niet in aanmerking voor een socialehuurwoning en voor wie te weinig verdient, is

meebieden op het schaarse aanbod aan betaalbare koopwoningen een kansloze missie. Het televisieprogramma Radar besteedde in december in twee uitzendingen aandacht aan de eigentijdse woningnood. In de eerste aflevering stond de haast onmogelijke queeste naar een betaalbare woning centraal. Of het nu gaat om starters, mensen met een middeninkomen, of mensen die bijvoorbeeld door een scheiding moeten verhuizen. ‘Bestaande huizen zijn duur en nieuwbouwwoningen kosten gemiddeld vier ton. Dat is elf keer een modaal salaris. Veel mensen eindigen daardoor in een huurwoning waarvan de hoge prijs niet in verhouding staat tot het inkomen. De groep mensen die moeilijk kunnen doorstromen omdat ze een middeninkomen hebben, is enorm. Dit betreft bijna twee miljoen huishoudens.’ De tweede aflevering besteedde specifiek aandacht aan de groep die is aangewezen op een middenhuurwoning. De eerste constatering was dat er nauwelijks dergelijke woningen met een huur tussen de 720 en 1.000 euro zijn en de pijplijn daarvoor angstig hol klinkt. Radar wijst op de liberalisering van – nu nog – socialewoningen door het flexibele element van de WOZ-waarde bij het bepalen van de maximale huur. Bij een verhuizing kan een hogere WOZwaarde ervoor zorgen dat de huur in ĂŠĂŠn klap omhoog schiet. Volgens Rob van Gijzel, voormalig voorzitter van de Samenwerkingstafel middenhuur, is het slechts een stapje vooruit. ‘Dit gaat voor Amsterdam werken, maar voor steden als Utrecht en Den Haag niet, omdat de waardesprong er toch wel in blijft zitten.’

Volgens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) werkt deze maatregel juist

contraproductief bij het bereiken van de doelstelling voor meer middenhuur. Voor professionele beleggers met meer dan vijftig woningen gaat dit volgens directeur Frank van Blokland veel te negatieve effecten hebben. Ook kleine particuliere huizenverhuurders worden volgens hem hard geraakt door het terugvallen van de maximale huurniveaus. Andere regelgeving voor de woningmarkt waarmee particuliere woningverhuurders volgens de IVBN te maken krijgen, is de mogelijke verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers die bestaande koopwoningen opkopen en die gaan verhuren. ‘Of daarmee ook professionele beleggers bij de aankoop van complexen worden geraakt, is nog niet duidelijk. Dergelijke maatregelen zorgen er ook voor dat particuliere beleggers buy-to-let voor gezien houden en het huuraanbod dus niet groter wordt.’ Eind vorige maand organiseerde de Tweede Kamer een rondetafelbijeenkomst over de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen. Onder meer de Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Vastgoed Belang en IVBN waren uitgenodigd om hun visie te geven op de problematiek. Volgens de Woonbond schuilt een oplossing in het vergroten van het gereguleerde segment. Volgens Vereniging Eigen Huis is de minister van Wonen aan zet om het tekort aan woningen op te lossen. Volgens Eigen Huis kan het Rijk door middel van een inpassingsplan woningbouwlocaties aanwijzen als gemeenten en provincies daar zelf onvoldoende in slagen. Ook kunnen voorwaarden worden gesteld aan het type te bouwen woningen, zoals eengezinswoningen in plaats van appartementen, en kleine woningen die geschikt zijn voor starters. Frank van Blokland hield de Kamerleden in zijn bijdrage voor

""" !

Vastgoedmarkt

dat alleen investeringen in nieuwe en bestaande woningen door professionele partijen kunnen bijdragen aan meer betaalbare woningen voor middeninkomens. ‘Wij bouwen jaarlijks bijna 9.000 nieuwe woningen. 75 procent van de bestaande woningen van IVBN-leden heeft een huur tussen de 740 en 1.000 euro, het kernsegment van institutionele beleggers. Dit doen we onder marktomstandigheden met reĂŤle markthuren. Dat is financieel haalbaar voor veel middeninkomens. Door dreigende vergaande regulering zouden we dat niet meer kunnen doen.’ Volgens Van Blokland was er tijdens de bijeenkomst te weinig aandacht voor de grondprijzen. ‘Gemeenten moeten bij de grondprijzen onder de middenhuur daadwerkelijk residueel rekenen zodat we die woningen ook echt kunnen bouwen.’ IVBN heeft met Utrecht en Amsterdam gesprekken gevoerd over de nieuwbouw en accepta-

"

bele maatregelen om de zittende huurders meer zekerheid te bieden. In september 2019 kwamen tien institutionele beleggers met de gemeente Utrecht overeen de komende vijf jaar 4.500 middenhuurwoningen in de Domstad te realiseren. De tien leden zijn Altera Vastgoed, Amvest, ASR real estate, Bouwinvest, CBRE Global Investors, MN, SPF Beheer, Syntrus Achmea RE&F, Vesteda en Wonam. Zij focussen niet alleen op aantallen, maar realiseren kwalitatief hoogwaardige, duurzame middenhuurwoningen in gemengde wijken die ook in de toekomst voldoen aan de woonvraag.

Samen met de gemeente Utrecht en andere stakeholders gaan de beleggers actief op zoek naar locaties om die middenhuurwoningen te realiseren. Ook moet een samenwerking van de beleggers met de Utrechtse woningcorporaties door- en terugstroom van ‘scheef-

woners’ naar en vanuit middenhuurwoningen stimuleren. Daarnaast wordt er onderzocht in hoeverre er nieuwbouw op basis van het inkomen van de doelgroep kan worden aangeboden en zijn er voorrangsregels voor middenhuur afgesproken zoals opgenomen in de Huisvestingsverordening. Deze gelden alleen voor de te realiseren nieuwbouw vanaf 1 januari 2020, dus niet voor de oudere bestaande huurwoningen. De gemeente Utrecht speelt daarbij een ‘vertrouwelijke balansrol’ voor het ruilen van locaties tussen woningcorporaties en marktpartijen. In Amsterdam duurde het nog enkele maanden langer voordat er een deal over meer middenhuurwoningen op tafel lag. Dat de hoofdstad een schreeuwend tekort heeft aan betaalbare woningen tussen het topzware Amsterdamse socialehuursegment en het kleinere, maar volstrekt onbetaalbare koop- en vrijesectorhuursegment werd begin januari nog ten over-

vloede bevestigd in het rapport Wonen in Amsterdam 2019. Door de afname van middeldure koopwoningen daalde het totaal aandeel middeldure (koop-en huur) woningen in de Metropool Regio Amsterdam (MRA) van 26 procent

# OQGVGP DÄŽ FG ITQPFRTÄŽ\GP TGMGPGP \QFCV " " " $

naar 24 procent. Ondanks de focus van veel gemeenten op de bouw van meer middeldure huurwoningen en de zorgen over de middeninkomens op de woningmarkt. Het onderzoek laat zien dat de twee jaar geleden geconstateerde groei van de particuliere huursector verder heeft doorgezet: van 8 procent naar 11 procent van de totale woningvoorraad. Mensen zijn steeds meer aangewezen op de particuliere huurwoningen in de vrije sector. Vooral starters op de woningmarkt of mensen die een andere woning zoeken in de MRA. In het vrijgekomen aanbod is het aandeel particuliere vrije sector inmiddels 25 procent. De akkoorden in Utrecht en Amsterdam lijken de markt voor middenhuur daadwerkelijk wat meer lucht te geven, maar daarbij geldt wel een kleine disclaimer waarvoor Van Blokland al enkele keren heeft gewaarschuwd. ‘Als de noodknop er toch komt, is elke deal van tafel.’

111 0 -."* ( ,&. )'

Vastgoedmarkt ! ,/ ,$

HQT RTQɈV RTQɈV HQT IQQF

! " VGTG OCCVUEJCRRGNĎMG XTCCIUVWMMGP )GGP \YGXGTKIG NWEJVɈGVUGTĎ OCCT KFGGÇP XCPWKV GGP DTGFG UQEKCNG QH EKTEWNCKTG IGFCEJVG FKG IQGF FQGP n/GV CNNGGP GGP XGTJCCN QXGT ECUJ ɉQY IC LG FG ɈPCNG PKGV JCNGP o \GIV LWT[XQQT\KVVGT /CTE 4QQU

Young Talent Award 2020 op zoek naar échte veranderaars

H

et was een dilemma. Twee kandidaten met een gelijk aantal punten, beiden even vaardig en bekwaam. Het contrast zat in hun presentatie en hun verhaal. Aan de ene kant stond de ambitieuze vastgoedtopper: met een goed verhaal en een fraai ogende presentatie. Aan de andere kant de betrokken outsider: creatief, sociaal bewogen met een gedegen, maar wat com-

plex verhaal over sociale cohesie en duurzaamheid. De ambitieuze vastgoedtopper won van het sociaal bewogen verhaal. Lars van Engelen werd het funda in business/Vastgoedmarkt Young Talent van 2019. Van Engelen won op basis van inhoud en kwaliteit, maar het zou zomaar kunnen dat, bij gelijke kwaliteit, het dubbeltje bij de verkiezing van 2020 de andere kant op valt, denkt juryvoorzitter Marc Roos van funda in business. ‘In de

(WPFC KP DWUKPGUU KU GGP RNCVHQTO CNU HWPFC OCCT FCP XQQT \CMGNÄŽM QPTQG , ) "* -$. # !. 88) ($'%* ) 3* & ,- + , ( ) ) # , ,". 3*5) DGFTÄŽHUTWKOVGP 1PFCPMU FG MTCRVG QR FG OCTMV ITQGKV JGV CCPVCN DGFTÄŽHUTWKOVGP QR FG UKVG GNM LCCT IGUVCCI /CCT XQNIGPU /CTE 4QQU XCP HWP &*(. . 0**, ' **, . , '& % , )*" ( , ( & ' ,- ) +,*% . ) 1*, ) )" -'*. ) *+ !/) 4 * # $- &, +. *+ ( ,&. "* 3$ #. DCCT KP QP\G FCVC &KV DNÄŽMV QPFGT OGGT WKV JGV VGTWINQRGP XCP JGV CCPVCN XGTNGPIKPIGP KP FG CHIGNQRGP XKGT LCCT 5VGGFU OGGT RTQLGEVGP YQTFGP OCCT 88) & , " +' .-. ) )$ . 0 ,' )" . $- ) . & ) . * % . ) -) ' 1*, FGP XGTJWWTF $QXGPFKGP \ÄŽP IQGFG RCPFGP QR FG # NQECVKGU XCCM CN YGI XQQTFCV \G XTÄŽMQOGP n 1R FG UKVG UVCCP XQQTCN MCPVQTGP DGFTÄŽHUTWKOVGU GP YKPMGNU &G MTCRVG \KV JGO XQQTCN KP FG MCPVQTGP 4QQU \KGV FCCTDÄŽ QQM FG UVGGFU ITQVGTG XTCCI PCCT MNGKPG OGVTCIGU n'T \ÄŽP UVGGFU OGGT \\RoGTU UVCTVWRU GP UECNG WRU *GV KU KP 0GFGTNCPF PQI PQQKV \Q OCMMGNÄŽM IGYGGUV QO GGP DGFTÄŽH VG DGIKPPGP *GV ICCV DQXGPFKGP PQI UVGGFU GTI NGMMGT OGV FG GEQPQOKG &CV \QTIV CWVQ ( .$- # 0**, &, +. *+ & ).*, )( ,&. 5

%1.7/0 &' 5 6# &

huidige tijd van stikstof, pfas en druk op betaalbare woningen in grote steden kan het niet meer zo zijn dat je een presentatie geeft zonder aandacht voor thema’s als duurzaamheid en diversiteit.’ De toon is gezet. De Young Talent Award 2020 gaat op zoek naar veranderaars. Jonge talenten die met ideeën komen die ook een oplossing bieden voor grote, maatschappelijke problemen die de vastgoedwereld overstijgen. Profit for good. Als voorbeeld noemt Roos duurzaamheid. ‘We weten allemaal dat we op de huidige manier niet kunnen doorgaan. De groei loopt tegen zijn grenzen aan. Niet qua kapitaal, er is geld zat. Maar wel op het gebied van grondstoffen en milieu. Je hebt hernieuwbare energiebronnen nodig om gebouwen te kunnen blijven bouwen en gebruiken. Daar moet je als vastgoedprofessional die de komende veertig jaar mee wil gaan, over nadenken.’ Het klinkt als een verkapt dreigement. Wie uitsluitend met verhalen over cash flow en rendement komt aanzetten, zal de hoofdprijs niet winnen. Dat is niet omdat geld en rendement niet meer belangrijk zijn. Integendeel, zonder winst kun je niet investeren in verandering,

-. 0 ) .* &*(-. $-

%GQ ,.. 0GFGTNCPF

%/,2 )* $". *," )$- .$ - /$. #/) ",**.-. 0 -."* . ' ). . )*($) , ) 0**, !/) $) /-$) -- -."* ( ,&. */)" ' ). 1 , -CPFKFCVGP OQGVGP QXGT VGP OKPUVG XÄŽH LCCT YGTMGTXCTKPI DGUEJKMMGP GP GGP 1 3 ) ., &, *, # ) $) # . *(( , $9' 0 -."* 1$)) , *). XCPIV PCCUV FG CYCTF GGP QRNGKFKPIUEJGSWG XCP FG #OUVGTFCO 5EJQQN QH 4GCN 'UVCVG #54' 5KPFU TGKMV FG #54' GGP YCCTFGEJGSWG WKV CCP FG YKP PCCT XCP FG ;QWPI 6CNGPV #YCTF QO \Q DÄŽ VG FTCIGP CCP JGV XGTFGT WKVDQW YGP XCP \ÄŽP QH JCCT ECTTKÄTG &G LWT[ DGUVCCV QPFGT CPFGTGP WKV LWT[XQQT\KVVGT /CTE 4QQU EEQ XCP HWPFC 2GVGT *GNHTKEJ JGCF QH 0QTVJ 9GUV 'WTQRG XCP XCUVIQGFXGTOQIGPUDGJGGTFGT 2CVTK\KC ,GUUKG 9CIGPCCT FKTGEVGWT XGTMQQR GP IGDKGFUOCTMGVKPI XCP RTQLGEV QPVYKMMGNCCT $2& GP YKPPCCT XCP FG ; 6# KP .CTU XCP 'PIGNGP JGV VQR VCNGPV XCP GP RTQLGEVFKTGEVGWT 5PKRRG 2TQLGEVGP GP 'TKM 9KGIGTKPEM UG )$*, , . /, -."* ( ,&. 'GP XCUVIQGFVCNGPV XQQTFTCIGP KU OQIGNÄŽM VQV XTÄŽFCI CRTKN $GIKP OGK UGNGEVGGTV FG LWT[ XÄŽH IGPQOKPGGTFGP WKV FG CCPOGNFKPIGP *WP PCOGP YQTFGP XGTXQNIGPU DGMGPFIGOCCMV QR 8CUVIQGFOCTMV PN *GV FGDCV VWUUGP FG XÄŽH IGPQOKPGGTFGP XKPFV RNCCVU VÄŽFGPU FG XCUVIQGFDGWTU 2TQXCFC KP FG 4#+ #OUVGTFCO 1QM OQGVGP \ÄŽ GGP DNQI UEJTÄŽXGP GP GGP XNQI OCMGP *GV UNQVFGDCV VWUUGP FG FTKG ˬPCNKUVGP XKPFV KP JGV PCLCCT RNCCVU VÄŽFGPU JGV 0CVKQPCNG 8CUVIQGFFKPGT 6TGPFU XCP 8CUVIQGFOCTMV &KTGEV PC CË­QQR 0 ) # . . 1*, . 1$)) , & ) " ( &. )( ' ) & ) *+ 111 0 -."* ( ,&.2*/)". ' ). 1 , )'

maar omdat de wereld voor belangrijke uitdagingen staat die niet alleen de wereld, maar ook het toekomstige rendement bedreigen. Het is dus ook uit eigenbelang om op een andere manier naar vastgoed te kijken, denkt Roos. ‘Als jij de ambitie hebt om jezelf straks

vastgoedman- of vrouw van het jaar te noemen, dan moét je wel komen met nieuwe ideeën vanuit een bredere, sociale of circulaire gedachte.’ Volgens Roos is de Young Talent Award een uitgelezen kans voor jonge vastgoedprofessionals om zichzelf te presenteren als pro-

) -. 0 ) ( )- )

. # !. , )- 0 -."* /,- $+$( $. % , ) .# ( " &*3 ) . ./ ' $- 8) /$. # . # ,. " ", + ) )- ) ( & ) $(( ,- UVCF #PFGT\ÄŽFU MCP GGP IQGF HWPEVKQPGTGPFG UVCF GPQTO XGGN DGVGMGPGP XQQT FG NGXGPU XCP OGPUGP /CCT DNÄŽHV FCV QQM \Q! 5VGFGP FTGKIGP VGIGP FG ITGP\GP 0 ) ",* $ ) . '*+ ) ) '- 1 )$ . *++ -- ) 0 ,'$ 3 ) 3 #/) ' ) **, OÄŽ KU FG QRNQUUKPI JGNFGT OGGT FCP QQKV OQGVGP YG FG OGPU EGPVTCCN UVGNNGP 0GFGTNCPF KU GGP XCP FG DGUV HWPEVKQPGTGPFG NCPFGP VGT YGTGNF \Q DNÄŽMV MGGT QR MGGT WKV CNNGTNGK TCPINÄŽUVGP GP KPFKECVQTGP *GV <YKVUGTUG QPFGT\QGMUDWTGCW +/& FCV GNM LCCT \ÄŽP IG\CIJGDDGPFG +/ '$ EGGTV JGGHV CNNG RNWUUGP GP OKPPGP QR JGV IGDKGF XCP QPFGTYÄŽU KPPQXCVKG +6 WKVICXGP MGPPKUQXGTFTCEJV GP CPFGTG XCTKCDGNGP QR GGP TÄŽ IG\GV GP EQPENW ,. . ,' ) 1 . ., !. *) /,, ).$ &, #. .*. 3 - -. ' ) ) . , 1 , ' #**,. *& $) $))*0 .$ ) *) /,, ).$ $) $ - 0 ) # . *,' *)* ($ *,/( ) # . .**) )" 0 ) *+' $ $)"-$)-.$.//. )- - **,. ,' ) IQGF 'T \ÄŽP FCCTPCCUV TCPINÄŽUVGP FKG GGP DTGFGT YGN\ÄŽPUDGITKR JCPVGTGP &G 0 ) , )$" .$ - 1*, . - ( )" -. ' *+ UKU XCP EÄŽHGTU QXGT QPFGT OGGT KPMQOGP GFWECVKG GP IG\QPFJGKF &G QRUVGNNGTU XCP JGV LCCTNÄŽMUG * ) ) +*"$)" # . " ($ ' $) 1*) ,-" '/& 0**, ) ",**. ). ' ' ) ) 0 -. . -. '' ) ,' ) -. . $) $. UQQTV NÄŽUVGP UVGGXCUV KP FG VQR ,' ) $- /- ) 0 -.$"$)"-' ) ) .* &*(-. 3$ . , ,**-&' /,$" /$. '.# )- . ' &*(. /$. , ++*,. ) 0 ) 3 $)-.$./. ) ) , 0*, ) **, OÄŽ KU FKV GGP XGTHTKUUGPF KPVGTPCVKQPCCN RGTURGEVKGH QR QPU NCPF 6QEJ MQOV FKV ' )$ . *0 , ) ( . 0 ,# ' ) $) ( $ . &1 '$. $. 0 ) ' 0 ) ) # . 0 , $ )0 ,(*" ) 0 ) ,' ) - *)*($ , $" ) $) . 3 && ) 'P KPFGTFCCF YG JGDDGP XGGN QO QPU \QTIGP QXGT VG OCMGP 1P\G UVGFGP &*( ) -. - 0 , , *) , ,/& . -. ) 0*'&$)" ",* $. ( , - #$& , ,/$(. )$ . **, ' ",*. -. ) ) " ( ). ) ,*(# ) &, " ) $) . ( & ) ( . ) -. ,& )1 - 0 ) $)1*) ,- 0**,-+ ''$)" )

XQQT FGOQITCˬUEJG QPVYKMMGNKPIGP KP FG MQOGPFG FGEGPPKC \ÄŽP PKGV GGPFWK $" ( , 0 -.-. . . # . . &*,. ) 1*)$)" ) '' ) ( , 3 ' .* ) ( ) & ' ,-0 , )$"$)" -+, & "$) $. % , ' 0 ) ) # /- 1*)$)")** $. EÄŽHGTU XCP JGV %GPVTCCN $WTGCW XQQT FG 5VCVKUVKGM DNÄŽMV FCV FG XCUVG NCUVGP KP FG ITQQVUVG DÄŽFTCIG NGXGTGP CCP FG VQVCNG UVÄŽIKPI XCP FG EQPUWOGPVGP RTÄŽ\GP VGTYÄŽN FG NQPGP CEJVGTDNÄŽXGP 'P FCV KP GGP VÄŽF YCCTKP FG WKVFCIKPIGP '- ) ,"$ ., )-$.$ ) ($'$ / $- /--$ *+ 3$ # ' ( , ) " )* " #**! , MGPU QRNGXGTGP *QG MWPPGP YG FG OGPU EGPVTCCN DNÄŽXGP UVGNNGP KP GGP MTCEJ VGPXGNF YCCTKP \QXGGN \CMGP UCOGPMQOGP GP KP GNMCCT ITÄŽRGP! +M JQWF FG\G XTCCI KP OÄŽP CEJVGTJQQHF YCPPGGT KM CHTGKU PCCT FG /KRKO GGP 0 ) ( ). . *+ # . ,-. " 3$ #. $) - #,$' *)., -. -. . ( . /," ). +,* ' ( .$ & $) ,' ) + # . ( -. *++ ,0' &&$" )$0 / $- /,- ) +' & 1 , # . , $. *( " 3$ ) 1*, ) , $+$( # !. 3$ # ' .-. % , ) **& *).1$&& ' .*. ) +' .!*,( 1 , ) .1 ,& ) & ))$- 1*, ) /$." 1$-- ' *0 , +,*+. # ) 0 -."* $))*0 .$ " $ ) 1 ,*+ ,' ) -$) - ) ). ' % , ) .*. &*+'*+ ,- #**,. 9CV OÄŽ DGVTGHV KU JGV QQM DÄŽ WKVUVGM GGP RNGM YCCT YG \QWFGP OQGVGP URTG & ) *0 , 0$. '$. $. 0 ) *)3 -. ) 0 -."* ( ,&. , $. $(( ,- ' ' )" PKGV OGGT CNNGGP QO FG UVGPGP )GDQWYGP \ÄŽP PKGV NQU VG \KGP XCP JWP QOIG XKPI GP FG OCCVUEJCRRGNÄŽMG GP GEQPQOKUEJG EQPUVGNNCVKG YCCTKP \ÄŽ \KEJ DGXKP ) /$-. *( $ , ) &/)) ) '' -+ ' ,- *+ 3 ( ,&. 0 ' . & ) ) 0**, JGV XQTOIGXGP XCP FG UVCF 5COGP OGV GGP QXGTJGKF FKG GGP KPVGITCNG XKUKG \QYGN NCPFGNÄŽM CNU NQMCCN OQGV ICCP JCPVGTGP GP UCOGP OGV FG OCTMV JGNFGTG & ,- (* . -. '' ) (* . " 1 ,&. 1*, ) ) *+'*--$)" ) 0**, ) " 3*) VQGMQOUV XCP QP\G UVGFGP YCCTKP YÄŽ FG OGPU DGYQPGT DG\QGMGT IGDTWKMGT EGPVTCCN UVCCP 9ÄŽ \ÄŽP KOOGTU FG GEJVG MNCPV XCP FG UVCF *CTXCTF GEQPQQO 'FYCTF )NCGUGT \GIV PKGV XQQT PKGVU ). ( . UVGPGP CNNGGP NQU LG IGGP RTQDNGOGP QR *GV FTCCKV QO FG KPYQPGTU OGV CN JWP CODKVKGU RTQDNGOGP GP XGTNCPIGPU JWP DGTGKFYKNNKIJGKF GP OQIGNÄŽMJGFGP

666 5 23&.$#, 1*3 -+

%$!14 1( Vastgoedmarkt

12 5 - -&$+$- /1.)$"3#(1$"3$41 5 - -(//$ 1.)$"3$- (2 #$ !$*$1'.4#$1 XCP FG HWPFC KP DWUKPGUU 8CUVIQGFOCTMV ;QWPI 6CNGPV #YCTF <ĎP QPVYKM *$+/+ - $23$1/ 1* ..1# '$ 1$$- (38 < $$- &1..32"' +(&$ ,4+3(%4-"3(. PGNG JGTQPVYKMMGNKPI XCP JGV OQPQHWPEVKQPGNG DGFTĎXGPVGTTGKP 5NQVGTFĎM 4(# < 2/1 * #$ 5 *)418 '$3 ,$$23 - $3 6 2 $$- YCPV X��T FG ˏPCNG QR FG 8CUVIQGFOCTMV UVCPF QR FG 2TQXCFC UVQPFGP FG FTKG ˏPCNKUVGP IGNĎM 0KTCL 5GYTCL UVCFUQPVYKMMGNCCT DĎ $2& JCF JGV DGUVG DNQI IGUEJTGXGP .KGUMG XCP 2GNV CUUGV OCPCIGT TGVCKN DĎ %$4' )NQDCN +PXGUVQTU JCCNFG QPNKPG FG OGGUVG UVGOOGP DKPPGP &G + 323$ 6$*$- , *3$ 9$ '($1#..1 $$- $(-#2/413 $- 231$$%#$ # 1,$$ - 'PIGNGP PGV XQQTDĎ *GV UNQVFGDCV YCCTKP FG FTKG ˏPCNKUVGP GGP QPVYKMMGNECUWU RTGUGPVGGTFGP YCU FWU DGRCNGPF *GV RNCP XCP $2& QPVYKMMGNCCT 5GYTCL QO JGV $WKMUNQ VGTOGGTRNGKP QO VG XQTOGP XCP KP \KEJ\GNH IGMGGTF YĎMYKPMGNEGPVTWO VQV GGP YQQP YGTM YKPMGN GP XGTDNĎHUIGDKGF OCCMVG KPFTWM QR FG LWT[ 1QM JGV RNCP XCP %$4' )+ CUUGV OCPCIGT 8CP 2GNV QO FG MKNQOGVGT PW PQI QPXGKNKIG GP XGTRCWRGTFG )TQGPG *KNNGPFĎM KP 4QVVGTFCO <WKF VG VTCPUHQT ,$1$- - 1 $$- &1.$-$ ,4+3(%4-"3(.-$+$ 23 #2!.4+$5 1# 6$*3$ (-3$1$22$ 5 - #$ )418 7KVGKPFGNĎM OCCMVG JGV QPVYKMMGNRNCP XCP 5PKRRG RTQLGEVFKTGEVGWT 8CP 'P &$+$- #$ ,$$23$ (-#14* - -&$+$- 9($3 $$- &.4#$- 3.$*.,23 6$&&$+$&# XQQT 5NQVGTFĎM <WKF \Q FKEJV DĎ JGV RQRWNCKTG 9GUVGTRCTM GP FG DTWKUGPFG UVCFUQOIGXKPI XCP UVCVKQP 5NQVGTFĎM *Ď YKN FG JWKFKIG NGNĎMG MCPVQTGP GP DGFTĎHUTWKOVGP XGTXCPIGP FQQT GGP IGOGPIF XCUVIQGFRTQITCOOC XCP , , 6$(%$+$-#$ (-5$23$$1#$12 .5$1 #$ 231$$/ 3$ 31$**$- $- #$ DWUKPGUUECUG \GMGTFGT VG OCMGP DKGFV JĎ \G GGP CCPFGGN PCCT TCVQ CCP KP $$- $731 /1.&1 ,, 5 - , !.5$- '$3 2/..1 4185..19(33$1 1" ..2 5 - %4-# (- !42(-$22 , *3$ #$ 6(-- 1 -$3 5..1 '$3 ,(## &441 !$*$-# - '$3 )418!$1 # $ )418 5.-# '$3 /+ - 5 - - - IGNGP JGV OGGUV QXGTVWKIGPF 1QM OGV \ĎP RTGUGPVCVKG GP \ĎP HGGFDCEM QR MTKVKUEJG XTCIGP VTQGHFG JĎ FG CPFGTG VYGG CH n,WNNKG JGDDGP JGV QPU JGGN OQGKNĎM IGOCCMV 8QQT FG GGTUVG MGGT KP FG IGUEJKGFGPKU XCP FG\G EQORGVKVKG \ĎP FG FTKG ˏPCNKUVGP OGV JGV\GNHFG CCPVCN RWPVGP IGÇKPFKIF +GOCPF OGV GGP ,(22($ ($, -# ,$3 $$- 5(2($ $- ($, -# ,$3 $$- -$42 5..1 1$-#$,$-3 ++$ FTKG WPKGMG CCPXWNNGPFG EQORGVGPVKGU /CCT MCP GT OCCT GGP FG YKPPCCT \ĎP $- # 3 (2 12 ; $ 6(-- 1 .-35(-& $$- 6 1#$"'$04$ 5 - #$ ,23$1# , "'..+ .% $ + 'UVCVG &CCTOGG YKN #54' DĎFTCIGP CCP JGV WKVDQWYGP XCP FG ECTTKÄTG XCP 12 5 - -&$+$- : 12 6 "'3 -4 $$46(&$ 1.$, $- $$46(&$ )$4&# 6 -3 ).- &$ 3 +$-3$- 5 - "'3 ) 1 &$+$#$- 6.1#$- -4 -.& 23$$#2 9. &$-.$,#; +#42

#(1$"3$41 $. (33$-!.& 1#

5+-1 1" ..2 (1 ) $61 ) 12 5 - -&$+$- ($2*$ 5 - $+3 $- $. (33$-!.&

1#

4185..19(33$1 1" ..2 5 - %4-# (- !42(-$22

bleemoplossers voor de toekomst. ‘Ik heb in het verleden voor een aantal snelgroeiende technologieplatformen gewerkt. Je zag daar heel vaak dat jonge, slimme mensen het verschil maakten met hun out of the box-ideeĂŤn.’ En het zijn juist die ideeĂŤn van jonge mensen die nog niet gevormd zijn door de patronen in het vastgoed die welkom zijn in een snelveranderende wereld, denkt Roos. ‘De wereld van vastgoed is toch nog wel erg traditioneel. Zo was er op de Expo Real in MĂźnchen afgelopen jaar weliswaar een hal met proptech, maar als je naar de vloeroppervlakte kijkt in vergelijking met de rest van de beurs was de aandacht voor proptech toch wel erg gering.’ Volgens Roos komt het waarschijnlijk doordat niet iedereen in de vastgoedsector de noodzaak om te veranderen voelt. Door het vele geld in de markt en de schaarste gaat het nog te goed. Bovendien worden de gevestigde partijen nog niet opgeschud door serieuze techdisruptors zoals in de automotive of de bankensector waar de grote,

bestaande bedrijven tot innovatie werden gedwongen door slimme start-ups. Dit zorgt voor een gevoel dat het wel meevalt met die veranderende wereld. ‘Maar in AustraliĂŤ dachten ze ook dat het wel meeviel met het klimaatprobleem, totdat het halve land in brand stond’, zegt Roos. ‘Ook de vastgoedwereld

n#NU LÄŽ UVTCMU 5 23&.$#, - 51.46 5 - '$3 ) 1 6(+ 6.1#$- ,.$3 )$ ,$3 $$- -($46 /+ - *.,$-;

heeft ontzettend veel uitdagingen en dus kansen. Hoe zorg je er bijvoorbeeld voor dat leraren met een modaal salaris nog dicht bij de school waar ze lesgeven kunnen blijven wonen? Daar zijn oplossingen voor nodig. Geen bureaucratie, zoals de 40-40-20-regel in Amsterdam, maar echte oplossingen, radicale ideeĂŤn. Deze award is een uitnodiging aan jonge, slimme geesten om die uitdagingen en kansen op te pakken.’ Funda in business heeft als digitale marktplaats voor bedrijfsmatig vastgoed zijn naam aan de award verbonden omdat het graag een podium wil bieden aan vastgoedtalent. Roos vindt dat bedrijven niet bang hoeven te zijn om hun grootste talenten op een podium te zetten. ‘Je kunt zeggen: ik ga mijn talenten niet blootstellen aan media, omdat ze dan kunnen worden weggekaapt, maar ik denk dat het juist andersom werkt. Echt goede talenten hebben de bedrijven voor het uitzoeken. Door mee te doen laat je zien dat jij als bedrijf in talenten investeert en ze de ruimte geeft om te groeien.

Bovendien is het een mooie manier om te ontdekken wie van je jonge werknemers een missie heeft en graag iets wil bijdragen.’ Talenten die zich willen opgeven, moeten met een goed verhaal komen. De lat ligt hoog. ‘Het is niet zomaar een award. Je moet vertellen wie je bent, wat je doet, wat je visie is. Je wordt stevig aan de tand gevoeld door experts. Het is niet makkelijk, maar daarmee wel een mooie kans om je verder te ontwikkelen.’

Hoe gaat het in zijn werk? (zie: Zo word je Young Talent van 2020). Het begint met een goede motivatie om mee te doen. Vervolgens moet je stemmen gaan werven. Je maakt een blog en een filmpje. Uiteindelijk selecteert de jury vijf kandidaten die zichzelf en hun visie tijdens de Provada moeten presenteren. Van die vijf gaan er drie door naar de finale. Zij zullen om de felbegeerde award strijden tijdens het Nationale Vastgoeddiner Trends 2020 van Vastgoedmarkt in november. ‘De jury let op

kennis, inhoud en visie. Hoe onderscheid jij je van de rest? Dit zijn mensen die uiteindelijk vastgoedman of -vrouw van het jaar kunnen worden.’ Anders dan vorige keren is dat de jury beter let op de eigen expertise. Dus een ontwikkelaar wordt meer afgerekend op de ontwikkelaarskant en de belegger meer op het beleggingsaspect. ‘Je zag in voorgaande edities dat iedereen langs dezelfde lat werd gelegd. Nu kun je je eigen case kiezen en wordt daarbij gelet op je eigen achtergrond. Er wordt meer maatwerk geleverd.’ Juryvoorzitter Roos roept alle jonge talenten die in commercieel vastgoed werken op om mee te doen. ‘Die oproep geldt dus ook voor vastgoedprofessionals bij de kleine kantoren of bij gemeenten en woningcorporaties. We hebben ideeĂŤn uit alle hoeken van de sector nodig.’

888 7#45)1'&/#3-5 0.

Vastgoedmarkt ('$36#3+

113 73#)'0 17'3 68 #$100'/'05 QH WY NQIKPIGIGXGPU PGGOV W EQPVCEV QR OGV -NCPVGPUGTXKEG ( /#+. 0##3 -.#05'04'37+%' 7#-/'&+#0'5 0.

Transacties

'$36+-'3453#04#%5+'4 '0 ##0$1& ##0/'.&'0 7+# 12

1( +0 ''0 '/#+.$'3+%*5 ##0

&G ETKVGTKC XQQT QRPCOG XCP VTCPUCEVKGU \ÄŽP r URGEKËŹGMG MCPVQQTTWKOVG XCPCH O r DGFTÄŽHUTWKOVG XCPCH O ; 8+0-'. 4*18311/ 7#0#( / 1( '631 2'3 ,##3 1( -11241/ '631 ..' /'53#)'4 7#0 :18'. ##0$1& #.4 53#04#%5+'4 813&'0 +0 QP\G FCVCDCUG FCIGNÄŽMU XGTYGTMV GP \ÄŽP QPNKPG KP\KEJVGNÄŽM

; 9.7+# 64'-'

;

XGTMQQR .+0' 7#0 &' '0

EEMNES, HILVERSUM, NAARDEN - Een particuliere belegger kocht diverse objecten verspreid over Nederland. Het betreft onder meer bedrijfsgebouwen in Eemnes, Hilversum en Naarden, enkele woonhuizen met toebehoren en een perceel grond. De koopsom (Kadaster) bedroeg 6,879 miljoen euro. Verkoper is een particuliere beleggersgroep. WAALWIJK, WADDINXVEEN - Aviva Investors kocht twee bedrijfsgebouwen aan respectievelijk Van Hilstraat in Waalwijk (25.000 m²) en Transportweg in Waddinxveen (44.576 m²) . Verkoper is Caprev Waalwijk/Waddinxveen.

KRUISPLEIN 476 - Aanbieder van het grootste zakelijke autodeelconcept Greenwheels huurt 850 m² kantoorruimte en acht parkeerplaatsen aan Kruisplein 476 in Rotterdam. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Forma Real Estate Funds. Cushman & Wakefield adviseerde de huurder.

IJZERWERF 17 - Een particuliere belegger kocht ongeveer 800 m² bedrijfsruimte aan IJzerwerf 17 in Den Haag. Nadorp Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Nassauplein Tinwerf Onroerend Goed. verhuurd. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

PIEKSTRAAT 13 - Conexarchitecten huurt 600 m² kantoorruimte in het bedrijfsverzamelgebouw aan Piekstraat 31 in Rotterdam. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de huurder. PG Bedrijfshuisvesting adviseerde de verhuurder. VLASMARKT 1 - Procentec huurt 1.000 m² kantoorruimte in het Rijksmonument HUF-pand aan Vlasmarkt 1 in Rotterdam. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Arioso Netherlands AG.

1.350 m² kantoorruimte in de nieuwbouwontwikkeling Central Park in Utrecht. JLL bracht, collegiaal met Cushman & Wakefield, de transactie tot stand namens de ontwikkelaar, AG/APF. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting adviseerde de huurder.

BERGWEG, OUDE DIJK, SCHIEKADE EN MEER - Heitman kocht de Erasmus II portfolio omvattende ongeveer 50 winkel-/woonobjecten, grondgebonden woningen en enkele appartementsrechten verspreid over Rotterdam. De aankoop wordt ondergebracht in het in Luxemburg geregistreerde vehikel PERL GP.

WWW.ADHOCBEHEER.NL

RIJSWIJK - Tjikko Holding kocht een kantoorgebouw van 5.358 m² aan Veraartlaan in Rijswijk. Nadorp Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Den Bosch NL. RIJSWIJK - Catellla Vastgoed kocht het transformatiepand aan de Doctor H. Colijnlaan in Rijswijk. In het voormalige kantoorgebouw zijn 120 appartementen gerealiseerd met algemene faciliteiten. Verkoper is Bouwhuis Groep.

STADSPLATEAU 19 - Het internationale adviesbureau Zanders huurt

HARDEBOLLENSTRAAT 2 - Tajine To Go huurt 120 m² horecaruimte aan Hardebollenstraat 2 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hardebol B.V.

DE MEERN - Capricorn Capital Group kocht een kantoorgebouw aan Rijnzathe 6 in Utrecht. Het gebouw is 10.265 m² groot en beschikt over 250 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het markante complex ondergaat vanaf januari 2020 een renovatie waardoor het object

BAHIALAAN 500 - Een toonaangevende specialist in innovatieve hoor oplossingen huurt 2.600 m² kantoorruimte aan Bahialaan 500 in Rotterdam. Hiermee is het kantoorpand volledig verhuurd. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis bracht, collegiaal met Briq Real Estate, de transactie tot stand namens de verhuurder, Next Real Estate. FASCINATIO BOULEVARD 622 - Specialistisch uitzendbureau Pro Industry huurt 1.800 m² kantoorruimte aan Fascinatio Boulevard 622 in Capelle aan den IJssel. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder. De Mik Bedrijfshuisvesting adviseerde de huurder.

WIJNHAVEN 36-94 - De Nederlandse Beauty School heeft het huurcontract verlengt voor 680 m² kantoorruimte aan Wijnhaven 36-94 in Rotterdam. In hetzelfde gebouw heeft Transsoft Solutions Europe het huurcontract met 220 m² uitgebreid. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

! CAPELLE AAN DEN IJSSEL - MSB Matrassen & Boxsprings huurt 375 m² winkelruimte op de begane grond van het verzamelgebouw Schinkelse Poort in Capelle. Hiermee zijn alle commerciÍle units

KONINGINNEGRACHT 12 - Stichting Slachtofferhulp heeft 881 m² kantoorruimte en 15 parkeerplaatsen gehuurd aan Koninginnegracht 12 in Den Haag. Nadorp Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stena Realty. MAANPLEIN 20 - Softwareontwikkelaar Whale Cloud huurt 580 m² kantoorruimte aan Maanplein 20 in Den Haag. Nadorp Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Cairn Real Estate.

" HOFWIJCKPLEIN 64 - Wesley Methodist Church kocht een gebouw van 449 m² aan Hofwijckplein 64 in Den Haag. Nadorp Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, gemeente Den Haag.

Utrecht, Zonnenburg 1 Sonnenborgh - museum & sterrenwacht, heeft het huurcontract van 1.655 m² verlengd in complex Sonnenborgh. Het rijksmonument werd in opdracht van Keizer Karel V tussen 1544 en 1558 gebouwd. Hierna waren onder andere de Rijksuniversiteit Utrecht en het KMNI gevestigd in het gebouw. Molenbeek Makelaars (Dynamis) bracht de transactie tot stand.

111 0 -.$*"!( ,&. )'

#" ,/ ,% Vastgoedmarkt

"", ., )- .%"- *+ geschikt wordt voor verhuur in een multi-tenant setting met hierbij shared services & hospitality. Beaufort Bogaard Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. Alberts & Muus adviseerde de koper.

drijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

transactie tot stand namens de verhuurder, Rodema.

OLDENZAAL - P&G Holding kocht 1.720 m² bedrijfs- en 200 m² kantoorruimte aan Kelvinstraat 3 in Oldenzaal. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, In het Veld Beheer.

HAREN - Een ondernemer huurt 165 m² winkelruimte aan Kerkstraat 13 in Haren. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

HAREN - Een tandartspraktijk huurt 345 m² zorgvastgoed aan Raadhuisplein 15 in Haren. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

ALMELO - Een ondernemer heeft voor een bloemenzaak een karakteristiek vrijstaand winkel-/woonpand gehuurd aan Deldensestraat 160 in Almelo. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere beleggersgroep.

SNEEK - Steiboo FinanciÍle Dienstverlening huurt 175 m² commerciele ruimte aan Galigastraat 4 in Sneek. RBMT Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, ML Sijperda Beheer.

toorpand van 920 m² aan Noordersingel 4 in Leeuwarden. De koper transformeert het gebouw naar appartementen. Hoekstra Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar. Alfa Adviesgroep.

de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ENSCHEDE - Wibier Steigers heeft 1.120 m² verhard buitenterrein ondergehuurd aan Marssteden 44b in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Wesselink Buunk.

HENGELO - Olde Kalter B.V. kocht een bedrijfsgebouw met 930 m² bedrijfs- en 810 m² kantoorruimte aan Beitelstraat 2 in Hengelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. HENGELO - Hoveniersbedrijf BTL Realisatie huurt 1.400 m² bedrijfsruimte aan Parelstraat 6 in Hengelo. Euverman Bedrijfsmakelaars en Vastgoedbeheerders bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

ENSCHEDE - Elwe Services kocht een 1.500 m² bedrijfs- en 200 m² kantoorruimte aan Lenteweg 18 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, E.J. Hannink Beheer.

BUITENPOST - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 600 m² aan Kuipersweg 74 in Buitenpost. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, De Boer Vastgoed. FRANEKER - Noorderbreedte B.V. kocht 7 appartementen aan Vijverstraat 7-7F in Franeker. Hoekstra Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Noorderbreedte B.V., Barteld makelaar & adviseur adviseerde de koper. LEEUWARDEN - Een particuliere belegger kocht een leegstaand kan-

Wormer, Veerdijk 40H en 40L Gunther Bedrijfsmakelaars heeft in totaal 396 kantoorruimte verhuurd in pakhuis Saigon aan de Zaan in Wormer. Het industriĂŤle monument is onderdeel van een uniek complex aaneengesloten rijstpellerijen met bijbehorende pakhuizen, die tussen 1894 en 1907 zijn gebouwd. De nieuwe huurder is actief in detachering en expert op het gebied van IT.

HEERENVEEN - Een ondernemer huurt voor Fit20 Heerenveen/ Sneek, 525 m² commerciÍle ruimte aan Burgemeester Kuperusplein 49 in Heerenveen. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Boer Vastgoed.

HENGELO - Een particuliere belegger kocht een winkel-/woonobject aan Postweg 186/Joseph Haydnlaan 40a in Hengelo. Euverman Bedrijfsmakelaars en Vastgoedbeheerders bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

VRIEZENVEEN - Friesa B.V. kocht voor een werkmaatschappij een bedrijfsgebouw van 3.011 m² aan Nijverheidsweg 5 in Vriezenveen. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Waterschap Vechtstromen.

MARKELO - Landgoed Olartsduyn kocht een hotel/pension van 700 m² aan Lochemseweg 2 in Markelo. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht

HAAKSBERGEN - Conceptstore Living by Me huurt 312 m² winkelruimte aan Spoorstraat 22 in Haaksbergen. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een Intertoys franchise.

ALMELO - Doornbos Vastgoed kocht twee winkelunits met een totaal oppervlak van 650 m² aan Grotestraat 48-50 in Almelo. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Joldersma Beheer.

ARNHEM - Het Zweedse horeca-/ leisureconcept Jeu de Boulesbar huurt 1.345 m² winkelruimte aan Coehoornstraat 56 in Arnhem. De opening is gepland voor voorjaar 2020. Strijbosch Thunnissen Winkelmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een commanditair vennootschap.

ALMELO - Pex Real Estate kocht een solitair kantoorgebouw van 640 m² met 21 parkeerplaatsen op eigen terrein aan Stationsplein 20 in Almelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Bonmaitre. DEVENTER - WDP Nederland kocht in een sale-and-lease-back transactie een logistiek complex van 23.000 m² aan Nering BÜgelweg 40 in Deventer. Verkoper is Sligro BS Deventer.

HAAKSBERGEN - Niels Brummelhuis Bouw en Advies huurt 2.400 m² bedrijfsruimte aan Dekkersweg 4 in het buitengebied van Haaksbergen. ten Hag Makelaarsgroep/ IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Insectenkwekerij Twente Holding. OLDENZAAL - Autobedrijf Van Mossel huurt 1.260 showroom aan Elsmorsweg 2-6 in Oldenzaal. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de

ELST - Kennispartner voor het onderwijs op het gebied van personeels-, salaris- en financiÍle administratie Merces huurt 700 m² kantoorruimte aan Industrieweg Oost 16 in Elst. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens huurder. Constan Bedrijfshuisvesting adviseerde de eigenaar, Rabo Vastgoed.

ENSCHEDE - Een particuliere belegger kocht 2.442 m² winkel- en 709 m² opslagruimte aan Marktstraat 10-12 in Enschede. Uniek Be-

ELST - Aster Uitvaartzorg kocht het voormalig dagverblijf van ongeveer 800 m² aan Kokkeland 17 in Elst. Het object wordt verbouwd naar een modern uitvaartcentrum. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Stichting Driestroom. ARNHEM - New Retail Company huurt 600 m² kantoorruimte in gebouw House of Energy aan Meander 601 in Arnhem. Het bedrijf is eigenaar van diverse winkelformules en webshops, waaronder PlatteTV en AllesvoorBBQ. Strijbosch Thunnissen, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Rudius Vastgoed.

000 / ,-#)! ' +%- (&

Vastgoedmarkt "! +. +$

! +.$%!+,-+ (, -$!, !( ( ) ('!& !( )* )" $( !!( !' $& (

ELST - Scharwächter B.V. kocht het kantoor-, horeca en vergadercomplex van 1.585 m² aan Aamsestraat in Elst. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDEN - Damesmodezaak Lolita huurt 130 m² winkelruimte aan Korevaarstraat 9 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

weg in Schiedam en een bedrijfs-/ kantoorgebouw aan Westbaan in Moordrecht. De objecten in Schiedam en Moordrecht zijn volledig verhuurd. Verkoper is NSI Vastgoed.

LEIDEN - M. Roobol Woontextiel huurt 420 m² winkelruimte aan Lammenschansweg 130 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HOUTEN - Het Zweedse Sagax kocht voor het fonds Sagax Industrial 22 twee bedrijfsgebouwen aan Bergveste 12 en 14 in Houten. Verkoper is Joss B.V. ARNHEM - Een particuliere belegger kocht via een gestructureerd verkoopproces 9 verhuurde appartementen, 8 verhuurde garageboxen en 2 verhuurde winkels aan Koningstraat 59-61 en Kerkstraat 8 in Arnhem. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verkoper, eveneens een particuliere belegger. VELP - Stichting Innoforte kocht een woon-/zorgcomplex van ongeveer 11.000 m² in Velp. De residentie omvat 64 twee en drie kamerappartementen en voorzieningen zoals een restaurant, kapper en bibliotheek. Verkoper is Stichting Portaal. VELP - De Lairessegroep kocht in een sale-and-lease-back transactie ziekenhuis Rijnstate aan de President Kennedylaan 100 in Velp. Verkoper Stichting Rijnstate Ziekenhuis huurt het complex voor in ieder geval nog drie jaar terug. In de toekomst krijgt het gebouw mogelijk een woon- en/of woon-zorgfunctie. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand.

AMERSFOORT - Circle Investment Support Services heeft het huurcontract verlengd voor 884 kantoorruimte en 15 parkeerplaatsen aan Smallepad 30 in Amersfoort. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hinke Fongers Beheer.

NIEUWEGEIN - Stichting Sint Antonius Ziekenhuis huurt 1.210 m² kantoorruimte en 2 parkeerplaatsen aan Zoomstede 13-27 in Nieuwegein. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Robaco Investment.

ALMERE - Kinderopvang “Het Wolkjeâ€? huurt 1.330 m² kantoorruimte aan Josephine Bakerstraat 3 in Almere. Online Bedrijfsmakelaar faciliteerde de transactie namens de eigenaar, Le Marquis de Barbe Holding.

pellelaan 21-37 in Hoofddorp. Het kantoorgebouw werd gebouwd in 1992 en bestaat uit ongeveer 2.600 m² kantoorruimte verdeeld over 5 verdiepingen en staat momenteel geheel leeg.

DELFT - Troy Chemical Company huurt 750 m² kantoorruimte in kantorencomplex Whitepark aan Poortweg 4 in Delft. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de huurder. Cushman & Wakefield adviseerde de verhuurder.

LELYSTAD - Sport Medisch Centrum Flevoland huurt 600 m² commerciÍle ruimte in winkelcentrum De Promesse in Lelystad. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BUSSUM - Spa Baby huurt 112 m² winkelruimte aan Havenstraat 5 in Bussum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Embessa Holding.

GOUDA - Warmteservice heeft een bedrijfscomplex met ruim 4.500 m² bedrijfs-, winkel- en kantoorruimte gekocht aan Hanzeweg 4 in Gouda. Het object wordt gerevitaliseerd en verbouwd ten behoeve van multitenant gebruik. Warmteservice vestigt zich ook in het gebouw. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, gemeente Gouda.

HEERHUGOWAARD - Kwantum heeft het huurcontract voor vijf jaar verlengd aan Dudokweg 3 in Heerhugowaard. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

KATWIJK - Groothandel Cabello Cosmetics huurt 750 m² bedrijfsruimte aan Ververstraat 6 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

AMERSFOORT - Larmag Real Estate kocht een kantoorgebouw aan Spaceshuttle in Amersfoort, een kantoorgebouw aan Nieuwpoort-

Hilversum, Witte Kruislaan 6 Castanea Bedrijfsmakelaars heeft 107 m² kantoorruimte verhuurd in de monumentale Villa Oswalt in Hilversum. Het pand is in 1898 ontworpen als een kubusvormig bouwwerk met risaliet en gebouwd in Art Nouveaustijl met chalet-invloeden. Huurder eWorks is een dynamische organisatie gespecialiseerd in innovatieve, vaak digitale, HSE leeroplossingen. Verhuurder is Van Wilsum|Vastgoedbeheer.

HOOFDDORP - L Étoile Properties kocht een het voormalige hoofdkantoor van KNAB bank aan de Ca-

NOORDWIJKERHOUT - Anytime Fitness huurt 740 m² winkelruimte aan Dorpsstraat 23 in Noordwijkerhout. Met een lidmaatschap van het fitnessconcept kan wereldwijd in 4.500 clubs worden gesport. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Investio.

LEIDEN - Omgevingsdienst WestHolland huurt 2.404 m² kantoorruimte aan Vondellaan 55 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. NOORDWIJK - Diverse kopers kochten in totaal 1.768 m² bedrijfsruimte verdeeld over 10 units in een nieuwbouwontwikkeling aan Keyzerswey 73a-73j in Noordwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transacties tot stand namens de ontwikkelaar, Broekhof Ontwikkelingen.

ZOETERWOUDE - Comtest Engineering huurt 3.350 m² bedrijfs- en 690 m² kantoorruimte aan Hoge Rijndijk 205 in Zoeterwoude Dorp. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. ZOETERWOUDE - Fix Montage huurt 855 m² bedrijfsruimte aan Industrieweg 41b in Zoeterwoude. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

VOORHOUT - Een ondernemer huurt 250 m² winkelruimte aan Herenstraat 90 in Voorhout. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

DORDRECHT - Een particuliere belegger kocht kantoorcomplex De Nieuwe Poort van 2.611 m² aan Spuiboulevard 222-240 in Dordrecht. Ooms Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Kocomon.

GOUDA - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 188 m² aan Zegstraat 40 in Gouda. Basis bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Verzijl Holding.

LEIDEN - Regus huurt 1.580 m² kantoorruimte aan Mendelweg 32 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, E.G.O.C. Holdings.

LEIDEN - Coolblue huurt 680 m² winkelruimte aan Breestraat 103

HILLEGOM - Een particuliere beleggersgroep kocht 924 m² winkelruimte aan Hoofdstraat 76/Henri Dunantplein 32-34 in Hillegom. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

000 / ,-#)! ' +%- (&

"! +. +$ Vastgoedmarkt

!!+ -+ (, -$!, )* KATWIJK - LVK Investments kocht een winkelobject van 265 m² verdeeld over twee verdiepingen aan Annastraat 18 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Firma E.H. van der Plas en Zn. LEIDEN - BjÜrn Reiche Beheer kocht een winkelruimte van 146 m² aan Haarlemmerstraat 209 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDEN - TRF Vastgoed kocht 11 studentenkamers met gedeelde sanitaire voorzieningen en keukens aan Lage Rijndijk 51, 51A, 53, 53A en Floresstraat 2 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LEIDSCHENDAM - Holding Daelmans kocht najaar 2019 15 grondgebonden woningen aan Schoorstraat 3-31 in Leidschendam. De woningen hebben ieder een oppervlakte van 50 m². De locatie wordt op termijn herontwikkeld. Nadorp Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Boelens de Gruyter.

LISSE - Embee Vastgoed kocht 150 m² winkelruimte aan Kanaalstraat 71 in Lisse. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Administratiekantoor De Schoorstenen. SASSENHEIM - Noordeinde Vastgoed kocht een bedrijfsgebouw van 5.730 m² aan Jagtlustkade 8-10 in Sassenheim. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Industrieweg 8 Vastgoed.

toorgebouw van 770 m² met zestien parkeerplaatsen aan Hoevestein 27 in Oosterhout. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

BREDA - Van Dijnsen Installatiewerken/Beveiligingen kocht 2.660 m² bedrijfsruimte aan Heerbaan 100 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting MEE West-Brabant. EINDHOVEN - ABC Hekwerken huurt 1.550 m² bedrijfs- en 1.190 m² kantoorruimte aan Steenoven 1-3 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een tweetal particuliere beleggers.

VELDHOVEN - Zummit B.V, huurt 925 m² kantoorruimte en 15 parkeerplaatsen aan de Run 5211 in Veldhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een beheermaatschappij. WAALWIJK - Een ondernemer kocht voor een groothandelsbedrijf een bedrijfsgebouw van 1.642 m² aan Industrieweg 15 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, De 3R. Waalwijk. WAALWIJK - De gemeente Waalwijk kocht een bedrijfsgebouw van 1.060 m² aan Reigersbos 12 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, een groep particulieren.

OOSTERHOUT - Dijksterhuis Accountants- en Advieskantoor huurt 500 m² kantoorruimte aan Hoevestein 15 in Oosterhout. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Van der Wijngaart & Partners.

RIJEN - Stichting Beheer en Uitvoering Taskforce-RIEC Brabant-Zeeland huurt 757 m² kantoorruimte aan Atalanta 2 in Rijen. Van der Sande VanOpstal bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Schipper Accountants.

EINDHOVEN - Polestar Store Eindhoven huurt 296 m² winkelruimte aan Emmasingel 40-40a in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de huurder. Kolsteren Bedrijfshuisvesting adviseerde de verhuurder.

BREDA - Een vennootschap kocht een perceel grond van 4.465 m² aan Baarschot 2 in Breda. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Lobevis Vastgoed.

WAALWIJK - Alpha Beheer kocht een winkelruimte van 270 m² aan Grotestraat 202 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

LOON OP ZAND - Een horecaondernemer kocht via een openbare inschrijving een het voormalige eetcafÊ De Zilveren Laars met 145 m² horeca- en 160 m² woonruimte aan Kerkstraat 64 in Loon op Zand. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verkoper, een particulier.

BEEK - Groothandel Medivators huurt een bedrijfsgebouw van 3.880 m² aan Europalaan 27 op Maastricht-Airport. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. MAASTRICHT - DHK Kozijnen huurt 900 m² bedrijfsruimte aan Sint Gerardusweg 40 in Maastricht. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een particulier.

ETTEN-LEUR - Fittoday huurt 1.240 m² commerciÍle ruimte aan Trivium 150 in Etten-Leur. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. WAALWIJK - Winkel in verlichtingsartikelen Ceylan huurt 400 m² winkelruimte aan Mozartlaan

RENESSE - Onroerend Goed Schieburg kocht een horeca-object bestaande uit een restaurant, winkelruimte en een verhuurde bovenwoning aan Korte Reke 4, 4a en b in Renesse. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, twee particuliere beleggers.

17 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, twee particulieren.

BOXTEL - Een particuliere belegger kocht het monumentale pand aan Stationsstraat 28 en een commerciele ruimte met bovenwoning aan Stationsstraat 28a en 28 b in Boxtel. De bedrijfsruimte en het daarboven gelegen appartement zijn verhuurd. Saris & Partners Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. BREDA - Twin Investments kocht een perceel grond van 8.716 m² hoek Konijnenberg/Regenbeemd in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Carbo Sales Breda. EINDHOVEN - Geco B.V. kocht een kantoorruimte van 7.833 m² met 166 parkeerplaatsen aan Meerenakkerweg 1.07-1.29 in Eindhoven. Colliers International Real Estate bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, Reggestaete Meerenakker/De Koning Beleggingen.

Huizen, Zwaardklamp 2 Nienaber Bedrijfsmakelaars heeft 190 m² zeer hoogwaardige kantoorruimte verhuurd in het Nautisch Kwartier direct aan het Gooimeer in Huizen. In het gebied op de kop van de Oude Haven zijn ook een Fletcher Hotel, boothuizen, diverse horecagelegenheden, een botterwerf en kantoren gerealiseerd. De nieuwe huurder is Solutions for Financials. Het softwarebedrijf ontwikkelt workflow gebaseerde cloud toepassingen.

OOSTERHOUT - Een particuliere belegger kocht een solitair kan-

MAASTRICHT - I-Knox huurt 208 m² winkelruimte aan Spilstraat 10 in Maastricht. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, ASR Real Estate.

VENLO - Big Bazar Exploitatie huurt 460 m² winkelruimte aan Carleyspassage 8 in Venlo. Boek & Offermans Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Dennenborgh Group.

MAASTRICHT - Een particuliere belegger kocht via een openbare veiling een bedrijfsgebouw van 1.790 m² aan Sanderweg 100 in Maastricht. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, R&S Goldmann Garens.

### "

Vastgoedmarkt !

Leon Timmerman benoemd tot retail lead C&W Internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield heeft Leon Timmerman benoemd tot retail lead in het asset services team. Timmerman maakt in zijn nieuwe functie deel uit van het managementteam van de Nederlandse asset services organisatie van Cushman & Wakefield dat onder leiding staat van Tom van Putten. Het asset services team is verantwoordelijk voor het management van commercieel vastgoed van internationale en nationale beleggers. Van Putten, head of asset management: ‘De benoeming van Leon is een logisch gevolg van de

keuze om ons nog meer te focussen op sectoren en de klanten binnen die sectoren. Dat leidt binnen onze teams tot verdere specialisatie en sectorkennis zodat we beter kunnen inspelen op specifieke verwachtingen van opdrachtgevers en huurders. En dat zal op zijn beurt leiden tot verdere groei van onze business.’ Timmerman is sinds september 2018 werkzaam bij Cushman & Wakefield als senior accountmanager retail in het asset services team. Daarvoor werkte hij zo’n vijf jaar als manager accountteam retail bij Bilfinger Real Estate en was hij geruime tijd werkzaam als manager retail bij Apleona.

Vastgoedprofessionals beginnen Circle Real Estate Eind 2019 hebben vier vastgoedprofessionals het bedrijf Circle Real Estate opgericht. Na afronding van de succesvolle verkoop van de volledige Chaletportefeuille eind 2019 hebben Kees Besseling (38), Jort Bastiaans (46), Jasper Stegmann (30) en Nico Schuthof (48) ervoor gekozen om hun succesvolle samenwerking te continueren met de oprichting van Circle Real Estate. Het bedrijf is een onafhankelijke vastgoeddienstverlener gespecialiseerd in assetmanagement, transactiemanagement en proces- en projectmanagement. Ze hebben samen meer dan 45 jaar ervaring en kennis binnen diverse disciplines in het vastgoed. Het bedrijf staat voor eigenaarschap, innovatie, waardeontwikkeling, cashflowoptimalisatie en persoonlijke aandacht. Volgens de oprichters zit in elke moeilijkheid een kans. De dienstverlening van Circle Real Estate moet bijdragen aan een

/#-'.##4&Ä?

positieve, plezierige en resultaatgerichte klantervaring. Het team van Circle Real Estate kenmerkt

zich door een landelijke dekking en kennis van regionale en lokale marken.

Rob Verhoeff naar Somerset Capital Partners Rob Verhoeff versterkt per 1 februari investeringsmaatschappij Somerset Capital Partners in de rol van cfo. Vanuit zijn studie Accountancy aan de Universiteit van Amsterdam begon Verhoeff bij KPMG en raakte hij betrokken bij de vastgoedwereld. Hij was financieel eindverantwoordelijk bij vele uiteenlopende vastgoed- en gebiedsontwikkelingsprojecten, zowel nieuwbouw als herontwikkeling. Hij werkte onder meer voor ontwikkelingsbedrijf Leidschenveen, PT en Schiphol Area Development Company. De laatste vijf jaar was hij verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkeling Lelystad Airport Businesspark. Verhoeff: ‘Als

cfo wil ik vooral een sparring partner zijn die met strategische en brede financiĂŤle kennis helpt om kansen te verzilveren in een dynamische markt en die daarnaast ook nadrukkelijk meebouwt aan de organisatie.’ Joep Jongen, managing director van Somerset Capital Partners is blij met de komst van Verhoeff: ‘Rob is een cfo-plus met veel kennis van de markt, die de afgelopen jaren bij grote organisaties zijn sporen heeft verdiend. Met zijn komst ben ik ervan overtuigd dat onze sterke positie gewaarborgd blijft en dat we onze portefeuilles op integere wijze verder kunnen uitbreiden. Rob biedt de kennis en ervaring die ons hierbij zullen helpen.’

treedt per 1 april 2020 toe als algemeen directeur bij het cluster bedrijfshuisvesting van Janssen de Jong Groep. Hij neemt hierbij de dagelijkse leiding over van Ivo van der Mark. Dit cluster is gespecialiseerd in conceptmatige nieuwbouw in prefab beton, staal en hout. Bakker beschikt over ruime ervaring in de branche en was onder meer werkzaam bij Bouwgroep Holland, Heembouw en Urban Minds. In zijn laatste rol was Bakker vestigingsdirecteur van Van Wijnen. is benoemd tot directeur hypotheken bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance in Amsterdam. Zijn benoeming is onder voorbehoud van goedkeuring door de AFM. Oudega was de afgelopen vijf jaar directievoorzitter bij Quion, een van de grootste hypotheekservicers van Nederland. Vóór Quion vervulde hij managementfuncties bij onder meer ABN Amro Hypothekengroep en Bouwfonds Hypotheken. en versterken vanaf medio januari het team van CBRE. Van Nieuwburg start als senior consultant in het industrial & logistics team voor Zuid-Nederland. Hij heeft zeven jaar bij Colliers Eindhoven gewerkt, eveneens als senior consultant. Eerden maakt binnen CBRE de overstap vanuit advisory & transactions services naar het midcap investment properties-team met een focus op beleggingstransacties in ZuidNederland.

is per 1 februari aan het logistieke team van De Lobel & Partners (DLP) toegevoegd. Door de groei van de opdrachtenportefeuille was uitbreiding van het logistieke team noodzakelijk. Sinds de start van DLP in mei 2017 heeft het bedrijf een duidelijke focus op de logistieke en industriele vastgoedmarkt. Vanuit de markt is er steeds meer vraag naar vastgoedvraagstukken. Met de komst van Van Oers kan DLP verdere invulling geven aan de actieve marktbenadering in deze sectoren. Na zijn studie Vastgoed en makelaardij aan de Fontys Hogeschool in Eindhoven, heeft Van Oers gewerkt als adviseur en taxateur bij Van de Water Bedrijfsmakelaars. Van Oers zal zich in de rol van real estate consultant met name richten op de verhuur- en verkoopportefeuille van DLP voor zowel logistiek als industrieel vastgoed.

is aangesteld als head of operations Europe bij vastgoedbelegger Cromwell Property Group. Van Olst zal zich bezighouden met alle operationele zaken in de regio. Daarvoor was Van Olst veertien jaar werkzaam als general manager en chief operations officer bij Camelot Europe, een specialist op het gebied van vastgoedbeheer met activiteiten in zeven Europese landen. De kern van zijn rol was het waarborgen van bedrijfsgroei en stabiele operationele platforms. is op 6 januari gestart bij Colliers International in het occupier services team. Kazakov gaat aan de slag als senior consultant workplace. Hij is een ervaren workplace expert met een duidelijke visie op het werken van nu en morgen. Daarnaast vertaalt Kazakov de corporate visie en cultuur naar innovatieve werkomgevingen. Hij weet hieraan ook praktisch invulling te geven door architectuur, meubilair en IT elkaar te laten versterken. 6,'4- 9Ä?6' en /#46Ä?0 /146+'4 zijn per 1 januari 2020 in dienst getreden bij Westvast. Wijte werkte de afgelopen twaalf jaar bij woningstichting Rochdale Vastgoed. Hij zal zich in zijn nieuwe rol voornamelijk inzetten voor verschillende woningcorporaties in de Randstad. Mortier heeft ruime ervaring in het ontwikkelen en realiseren van vastgoed voor ontwikkelaars, woningcorporaties en zorginstellingen. Hiermee is hij breed inzetbaar voor verschillende opdrachtgevers van Westvast.

/''4 (70%6+'9Ä?<+)+0)'0 %%% $ "# ! #

AAA @,=>2:0/8,<6> 97

10-<?,<4 Vastgoedmarkt

# %&""! + Vastgoedmarkt toen

Colofon

8CUVIQGFOCTMV XGTUEJĎ PV UKPFU OGK +P FG\G TWDTKGM MĎ MGP YG OCCPFGNĎ MU VGTWI QR VTCPUCEVKGU GP QPVYKMMGNKPIGP FKG UKPFU FKG VĎ F \Ď P IGOGNF KP 8CUVIQGFOCTMV &G VTCPUCEVKGU IGXGP KP\KEJV KP RTĎ UXQTOKPI GP OCTMVXKUKG +P FG RGTKQFG XÏÏT \Ď P FG IGOGNFG RTĎ \GP KP IWNFGPU 1O FKG VQV GWTQ VG JGTNGKFGP OQGVGP FG IGPQGOFG DGFTCIGP YQTFGP IGFGGNF FQQT %( % | *GV RGPUKQGPHQPFU 2))/ YQTFV @::< :920@00< 8475:09 2?7/09 -0 70220< @,9 30> /::< :9>A46607,,< /CEMGP\KG *KNN CCP FG $G\WKFGP JQWVUGYGI KP &GP *CCI VG TGCNKUGTGP 6,9>::<20-:?A /,> 8G @7:0< QRRGTXNCMVG MTĎ IV #NU CCPPGOGT \CN 8CP 9Ď PGP QRVTGFGP +P &GP *CCI KU CCP FG %CTGN XCP $[ 7,9/7,,9 /::< *478, -02:9909 80> /0 -:?A @,9 30> 940?A0 3::1/6,9 VQQT XCP -QPKPMNĎ MG 5JGNN )TQGR *GV YQTFV KP QRIGNGXGTF &G DQWY =:8 -0/<,,2> 8475:09 2?7/09 8,,< FG VQVCNG KPXGUVGTKPI \CN XGTOQGFGNĎ M <:9/ /0 8475:09 2?7/09 742209 8GT\GMGTCCT 485 #OHCU )TQGR 6::;> @::< .4<., 8475:09 2?7/09 /0 >A00/0 1,=0 @,9 30> 49 ,,9-:?A \Ď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Ď MG \KGMGPHQPFUGP KP 00?A,</09 0> @::<8,7420 3::1/6,9>::< @,9 =>07 /0 201?=00</0 ::2:@09= 09 :0=.3 80> 8G @7:0<:;;0< XNCMVG MQOV KP FG XGTMQQR &G XTCCI RTĎ U KU OKNLQGP IWNFGP &CV KU DG /?4/09/ 7,20< /,9 /0 =>4.3>492=6:=>09 49 /40 -0/<:0209 >:> <:9/ OKNLQGP IWNFGP |

Pas verschenen 4GPFGOGPV ÅP TKUKEQ KP RTQLGEVQPV YKMMGNKPI GGP CPCN[UG XCP FG JKUVQ TKUEJG VJGQTGVKUEJG TKUKEQ TGPFG OGPVUXGTJQWFKPI KP RTQLGEVQPVYKM

# % &G IGOKFFGNFG RTQLGEVQPVYKMMGNCCT KU 201:.?=> :; <09/0809> 09 /4=;<:;:< >4:9007 A04942 :; <4=4.: +060< 49 30> @0<70/09 3001> /4> 20704/ >:> 009 .?7 >??< A,,<49 30> C=>:0<D A,= :8 009 ;<:50.> C:; <4=4.:D >0 :9>A4660709 (4> =7?4>09/ <4=4.: 90809 4= 0.3>0< A04942 49>0774209> 0> 20-<06 ,,9 80> 9,80 MYCPVKVCVKGH KP\KEJV KP TKUKEQoU KP RTQ 50.>:9>A46607492 A:</> 49 /4> :9/0< \QGM IGUVGNF CNU GGP RTQDNGGO QOFCV RTQLGEVQPVYKMMGNCCTU OQIGNĎ M DGUNKU =49209 90809 :; -,=4= @,9 009 :9@:7 NGFKIG CHYGIKPI &WU JGGHV FKV QPFGT \QGM CNU FQGN FG

('$47#4+ | $KPPGPMQTV \CN JGV VQV FWUXGT ITQQV =>0 3??<.:9><,.> /,> ::4> @::< 6,9 >::<<?48>09 49 :9= 7,9/ 4= 20=7:>09 QHˬ EKGGN YQTFGP QPFGTVGMGPF FQQT FG 8494=>0< @,9 )%" ,7= 3??</0< 09 /::< /0 <,,/ @,9 -0=>??< @,9 ! ,96 ,7= @0<3??</0< 0> 2,,> :8 20-:?A09 80> 009 >:>,70 -<?>: @7:0<:;;0<@7,6>0 @,9 8G 8G >09 -03:0@0 @,9 ?=>4>4 GNG FKGPUVGP &G VQVCNG KPXGUVGTKPI NKIV <:9/ /0 8475:09 2?7/09 40<@,9 4= 8475:09 2?7/09 @::< <0609492 @,9 @0<3??</0< /40 >0@09= .4<., 8475:09 2?7/09 @::< /0 49<4.3>492 OGGˬ PCPEKGTV 09 -07022492=2<:0; A,,<>:0 ::6 /0 04209,,< @,9 30> ,9/,<49 3:>07 49 49/3:@09 -03::<> 3001> :; 009 @04 7492

8475:09 2?7/09 20-:/09 @::< 30> )4.>:<4, :>07 >0209:@0< 30> 09><,,7 &>,>4:9 49 8=>0</,8 0> DGXCV MCOGTU &G 8KEVQTKC 2CT 6492 /40 940> 49 @047492 4= 20-<,.3> 4= @::< 8475:09 2?7/09 49209:809 /::< /0 >A00/0 3B;:>30069080< 0< @,9 /0 +A00/=0 L<=>, &;,<-,9609 1R JQVGN GP RCTMGGTICTCIG VG\COGP <?=>09 49 >:>,,7 >A,,71 3B;:>30609 >:> 009 -0/<,2 @,9 8475:09 2?7/09 *GV FGUVĎ FU FQQT #$0 #OTQ 2TQLGMV :9>A46607492 20<0,74=00</0 8G 2<:>0 A49607.09><?8 <09/=3:1 49 1QUVGTJQWV \CN YQTFGP IGTGPQXGGTF GP WKVIGDTGKF &G WKVDTGKFKPI DGVTGHV 8G -<?>: 8G 90>>: A49 607<?48>09 009 ;,<600<2,<,20 @::< CWVQoU GP CRRCTVGOGPVGP &G >:>,70 49@0=>0<492 A:</> :; >?==09 /0

8475:09 09 8475:09 2?7/09 -0 2<::> ),=>2:0/ 3001> >09 -03:0@0 @,9 /0 ;09=4:091:9/=09 @::< /0 0 >,,749/?=><40 ;<:.09> /,> @,9 )#- \GNH GP XCP JGV HQPFU XQQT $G <:0;=@0<@:0< :@0< /0 *02 076 ;<:.09> @::< :820<0609/ .4<., 8475:09 2?7/09 30> 6,9>::<20-:?A @09?0 :.30 49 30> .09><?8 @,9 2CTĎ U IGMQEJV |

('$47#4+ | : $WTIHQPFU ICCV GGP IFX RTQLGEV 2<::>=.3,7420 A49607= :9>A4660709 @,9 84948,,7 8G 7,92= /0 DĎ 7VTGEJV 5COGP OGV \Ď P CFXKUGWT # A0<6> /0 :9/0<908492 49 :@0<702 80> 30> #<:50.> ?<0,? 04/ UEJG 4Ď P FG RNCPPGP WKV *GV YQTFV 20<0,74=00</ :9/0< /0 9,,8 '30 *,77 GP \CN GGP KPXGUVGTKPI XCP TQPF FG 8475:09 0?<: @0<209 0> 2,,> :8 009 749>-0-:?A492 80> 009 7092>0 @,9 80>0< 09 009 3::2>0 @,9 80>0< /40 >0@09= /409> ,7= 20 7?4/==.30<8 @::< /0 ,.3>0< '30 *,77 >0 -:?A09 A:949209 #OUVGNNCPF /&% XGTMQQRV JGV FQQT 3,,< :9>A46607/0 A49607.09><?8 ,,9 ,,250=-:7A0<6 49 +A:770 @::< 8475:09 0?<: ,,9 ,66094=> 8809= 084==403?4= @,9 @,=>2:0/ .@D= :;0< 2,,> 30> =,809 80> :<>4= ),=>2:0/ $GNGIIKPIGP QR FG OCTMV \GVVGP *GV 2,,> :8 8G A49607= A,,<@,9 .4<., ;<:.09> @0<3??</ ,,9 0/4, ,<6> 8G ,,9 ;<:50.>:9>A46 607,,< 08:2 @0<3??</0 6,9>:<09 09 009 ;,<600<2,<,20 @::< ,?>:D= 203??</ /::< $ #,<6 ),=>2:0/1:9/= %:/,8.: ?<:;0 3001> @::< 8475:09 0?<: 30> A49 MGNEGPVTWO %QVG 5GKPG KP FG 2CTĎ UG @::<=>,/ <209>0?47 206:.3> 0> 4= 49 >:>,,7 8G 2<::> A,,<@,9 O KP GKIGPFQO KU GP DNĎ HV XCP 20-<?460< =?;0<8,<6> I,9> ,=49: < 4= 009 ;?-74060 ;,<600<2070209304/ @::< ,?>:D= &G 5VKEJVKPI 5VCFKQP 1PVYKMMGNKPI &&" 009 =,809A0<6492 >?==09 30> DGFTĎ HUNGXGP GP XQGVDCNENWD #&1 &GP *CCI JGGHV FG RNCPPGP XQQT GGP 940?A =>,/4:9 20;<0=09>00</ < 8:0> ;7,,>= 6:809 @::< >:0=.3:? A0<= 09 /0 49@0=>0<492 A:</> :; OKNLQGP GWTQ DGITQQV $Ď JGV UVCFKQP 4= ::6 ;7,,>= @::< 8G 6,9>::< O TGVCKN NGKUWTG GP RCT MGGTRNCCVUGP &G\G XQQT\KGPKPIGP @0<209 009 49@0=>0<492 @,9 8475:09 0?<:

('$47#4+ | &G OQFGDTCPEJG JGGHV GGP QXGT =.3:> @,9 8G :1A07 ;<: .09> ,,9 A49607@7:0<:;;0<@7,6>0 49 IGDTWKM &KV QXGTUEJQV \CN VQV IGNGKFGNĎ M XGTFYĎ PGP &CV \CN XQQTCN >09 6:=>0 2,,9 @,9 /0 670490<0 3::1/ YKPMGNIGDKGFGP &KV EQPENWFGGTV #$0 8<: %0,7 =>,>0 49 30> A49607<,; ;:<> '?==09

09 4= 30> ,<0,,7 ,,9 A49 607<?48>0 49 8:/0A49607= 49 :9= 7,9/ DNĎ MGPU EĎ HGTU XCP .QECVWU OGV ;<:.09> >:0209:809 >:> 8475:09 8G ,,< /0 @7:0<;<:/?.>4@4>04> :8 \GV RGT O FCCNFG KP FKG RGTKQFG XCP 0?<: >:> 0?<: ):7209= FG DCPM \CN JGV VQVCNG TGVCKNXQNWOG VQV QPFGT FTWM DNĎ XGP UVCCP 4/074>B *:<7/A4/0 9@0=>809> 3001> @,9 :9>A46607,,< ") 30> 6,9>::<20 -:?A ,,9 ',?<?=,@09?0 49 ::1//:<; 206:.3> 0> 4= 8G 2<::> 09 /0 49@0=>0<492 -0/<:02 8475:09 0?<: &,@477= A,= /0 ,/@4=0?< 070220<= -0249909 :; @,=>2:0/ 49 FG \QTIUGEVQT CCP VG JCMGP *GV JKGTKP 20=;0.4,74=00</0 1:9/= @,9 &B9><?= .380, ),=>2:0/ A47 >?==09 09

49 >:>,,7 8475:09 0?<: 49 FGTIGNĎ MG IGDQWYGP KPXGUVGTGP +P

A0</09 >A00 A::9>:<09= @,9 YQQP\QTIEQORNGZ &G 4GKIGTU QPV A46607/ /::< &>0-<? 09 =>,,9/0 49 /0 4QVVGTFCOUG YĎ M č UUGNOQPFG IG 6:.3> @::< 8475:09 0?<: 0> 2,,> :8 70@09=7::;-0=>09/420 ,;;,< VGOGPVGP FKG XQQT VYKPVKI LCCT \Ď P @0<3??</ ,,9 &>4.3>492 ?8,94>,= &G #OUVGTFCOUG <WKFCU DNĎ HV FKV LCCT :; /0

0 ;7,,>= @,9 /??<=>0 6,9 VQQTNQECVKGU KP FG YGTGNF UVCCP &G VQRJWWTRTĎ \GP NKIIGP CN LCTGP TQPF FG GWTQ RGT O &G PGVVQ JWWTRTĎ U YCCTKP FG KPEGPVKXGU \Ď P XGTTGMGPF NKIV GEJVGT NCIGT &G IGOKFFGNFG MCP >::<3??< :; /0 +?4/,= 0@09009= 940> 20.:<<4200</ @::< 49.09>4@0= 742> :; GWTQ RGT O &KV UEJTĎ HV CFXKUGWT %WUJOCP 9CMGˬ GNF KP JGV QPFGT \QGM 1HɈ EG 5RCEG #ETQUU VJG 9QTNF

8CUVIQGFOCTMV KU GGP OCCPFGNĎ MUG " ! # # ! % #<49=0= ,<2<40>7,,9

#NRJGP CCP FGP 4Ď P :<<0=;:9/09>40 ,/<0= #:=>-?=

#- #NRJGP CCP FGP 4Ď P '07

::1/<0/,.>0?< &0<@,,= @,9 /0< ,,9 %0/,.>40 #0>0< ,911 %:-0<> #,7492 <46 *4020<49.6 ,99460 ?4=8,9 :9 7490 70?<4J>>0 @,9 /0 )07/0 049/<0/,. >40 $ ':8 0<63:?> !B09 TQFG $7 *CTEQ 0Ď NCPF '; &KNGM #06/084< #% ,?<09>409 :6 %?-09 .CPIDTQGM )4'5$ &KTM 4QORGNOCP $GTV %QNĎ P +0) 'EQPQOKUEJ ?<0,? 0<:09 )<0060< #% %??/ FG 9KV /CCTVGP &QPMGTU 4CDQ 4GCN 'UVCVG (KPCPEG /CTVĎ P XCP .GGWYGP #40>0< 09/<46=0 4.3,07 0=; % ! # ,.406 #4,=0.64 ! &B7@4, ?=060 )TCɅ UEJG XQTOIGXKPI :7:<=.,9 ) AAA .:7:<=.,9 97 # # &,60 @,9 /09 <?70 /QVKH %QPEGRV &GUKIP " ! ! : , ,9= &;<,920<= &TWM 4QFK &KGOGP # ! ! # 9207, #,=?>>:

,9207,;,=?>>: @,680/4,90> 97 7490 @,9 /0 )09 07490@,9/0@09 @,680/4,90> 97 ! )::< 940?A0 ,-:990809>09 CFTGUYĎ \KIKPIGP GP MNCEJVGP QXGT DG\QTIKPI 8CMOGFKCPGV -NCPVGPUGTXKEG >0701::9 08,47 67,9>09=0<@4.0 @,680/4,90> 97 &QQT FG CCTF XCP FG WKVICXG ICCV 8CMOGFKCPGV WKV XCP GGP \CMGNĎ MG QXGTGGPMQOUV FG\G QXGTGGPMQOUV XCNV :9/0< 30> ,7208090 @0<-49>094==09 <0.3> 2TĎ \GP LCCTCDQPPGOGPV ! ! "97490 5,,<,-:990809> "97490 8,,9/,-:990809> 2TĎ \GP GZ DVY DGVCNKPI RGT HCEVWWT QH ,?>:8,>4=.30 49.,==: &&!

!40?A0 ,-:990809>09 6?9909 :; 40/0< 20A09=> 8:809> 492,,9 #FTGUYĎ \KIKPIGP VYGG YGMGP VGXQTGP QRIGXGP 1R\GIIKPIGP WKVUNWKVGPF UEJTKHVGNĎ M FTKG OCCPFGP XQQT JGV GKPFG XCP FG DGVCCNFG VGTOĎ P $Ď PKGV VĎ FKI QR\GIIGP YQTFGP CDQPPGOGPVGP CW >:8,>4=.3 80> 009 5,,< @0<7092/ F ),=>2:0/8,<6> 0KGVU KP FG\G WKVICXG OCI YQTFGP 20<0;<:/?.00</ /::< 84//07 @,9 -:06/<?6 1:>: :11=0> 1:>:6:;40 OKETQˬ NO QH YGNMG CPFGTG OGVJQFG QH XQTO FCP QQM \QPFGT UEJTKHVGNĎ MG >:0=>088492 @,9 /0 ?4>20@0< .GXGTKPIUXQQTYCCTFGP IGFGRQPGGTF DĎ FG -COGT XCP -QQRJCPFGN &GP *CCI :9/0< 9?880<

/CCPFGNĎ MU XGTUEJĎ PGP PKGWYG RWDNKECVKGU KP FG 8CUVIQGFDKDNKQVJGGM XCP FG #OUVGTFCO &.3::7 :1 %0,7 =>,>0 &% 40< 009 2<00; ?4> /0 800=> <0.09>0 ;?-74.,>40=

<4=4.: <09/0809>=@0<3:?/492 49 ;<: 50.>:9>A46607492 >0 ,9,7B=0<09 09 /0 OQIGNĎ MJGFGP XQQT RTQLGEVQPVYKMMG NCCTU VG XGTMGPPGP QO FG\G XGTJQW /492 >0 :;>48,74=0<09 "; -,=4= @,9 20=48?700</0 6::;A:9492 3??<A: 9492 A49607 09 6,9>::<;<:50.>09 ?4> /0 ,1207:;09 5,,< A:</> 20><,.3> 009 @,74/0 09 -0><:?A-,,< ,9>A::</ >0 20@09 :; /0 @<,,2 A,> 009 ;<:50.> :9>A46607,,< 30> -0=> 6,9 :9>A4660 709 @,9?4> 30> ;0<=;0.>401 @,9 <4=4.: <09/0809>=@0<3:?/492 (4> 30> QPFGT\QGM DNĎ MV FCV GGP RTQLGEVQPV A46607,,< @,9?4> 30> ;0<=;0.>401 @,9 <4=4.: <09/0809>=@0<3:?/492 30> -0=> A49607= 09 6::;A:949209 6,9 :9> YKMMGNGP OGV GGP MQTVG FQQTNQQRVĎ F GP NCCI TKUKEQRTQˬ GN 5ETKRVKG KP JGV MC /0< @,9 /0 % :;704/492 5,,<2,92

'WTQRGUG QXGTJGKFUKPVGTXGPVKGU CNU ! # ! $ ! !" 1XGTJGFGP XQGNGP \KEJ XCCM XGTCPV YQQTFGNĎ M QO MYCNKVCVKGH IQGFG GP -0>,,7-,<0 3?4=@0=>492 >0 <0,74=0<09 XQQT KGFGTGGP &G OCPKGT YCCTQR QXGTJGFGP YGTGNFYĎ F FKV FQGP KU 3007 @0<=.347709/ 0> :9>-<006> 8: OGPVGGN CCP GGP WPKHQTOGGN KP\GVDCTG CCPRCM FG JWK\GPETKUKU YQTFV NCPFG NĎ M TGIKQPCCN QH \GNHU NQMCCN CCPIG RCMV 6GTYĎ N FG KPVGTPCVKQPCNG XGTDQP /09304/ @,9 7:6,70 A:94928,<6>09 ˬ PCPEKÇNG GP OCETQ GEQPQOKUEJG =.3:6609 ,,9 076,,< 6?9909 :@0<-<09 IGP QH XGTUVGTMGP &KV QPFGT\QGM KP =;4<00<> /::< 9,,< /0 ,,9;,6 @,9 ,9 FGTG 'WTQRGUG NCPFGP VG MĎ MGP FKG 009 -0>0< -0>,,7-,<0 A:94928,<6>

JGDDGP GP VQEJ FG\GNHFG TWKOVGNĎ MG ?4>/,2492 609909 ,7= !0/0<7,9/ (4> JGV QPFGT\QGM MQOGP XĎ H NCPFGP PCCT @:<09 /40 :; /0 A:94928,<6> -0>0< RTGUVGTGP YCCTXCP FTKG QPFGT\QEJVG 49>0<@09>40= 009 3:20 49=>4>?>4:9070 3,,7-,,<304/ 609909 &.<4;>40 49 30> 6,/0< @,9 /0 % :;704/492 5,,<2,92

Ingezonden mededeling

YYY XCUVIQGFDKDNKQVJGGM PN &G\G YGDUKVG KU QPFGT FGGN XCP FG YGD =4>0 @,9 /0 8=>0</,8 &.3::7 :1 %0,7 =>,>0 9 /0 <?-<406 !40?A0 '4>07= =>,,> 009 =070.>40 ?4> /0 74>0<,>??< /,>,-,=0 @,9 /0 8=>0</,8 &.3::7 :1 %0,7 =>,>0

WWW.ADHOCBEHEER.NL

Vastgoed Exploitatiewijzer Uw gids voor vastgoedtaxaties en exploitatielasten Met de Vastgoed Exploitatiewijzer schat u snel en nauwkeurig de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van beleggingsvastgoed in. Negen categorieĂŤn gebouwen met in totaal ruim 110 gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een beknopte omschrijving en alle relevante gegevens. Uw voordelen: Q

snel en makkelijk de exploitatielasten berekenen,

Q

nauwkeurig bepalen herbouwwaarde,

Q

zelf selecteren welke onderhoudskosten van belang zijn,

Q

uitgebreide invoermogelijkheden,

Q

gebaseerd op de kostendatabase van Bouwkosten,

Q

Ga voor meer informatie en uw bestelling naar vakmedianetshop.nl/exploitatiewijzer of neem contact op met 088 58 40 600.

verkrijgbaar als boek en online.

Woningmarkt: Buitenlandse interesse neemt toe ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘ­

Winkelcentrum NSI blijft nog plakken op Zuidplein ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘ­

Thema Digitalisering J De komst van Amazon ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘŞ J Waar blijft de disruptor? ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘą

WWW.ADHOCBEHEER.NL

# # %%% $ !" "

26 miljard gereed voor betaalbare huurhuizen

" $

XQQT PKGWYG DGVCCNDCTG JWWTYQPKPIGP &KV DNÄŽMV WKV JGV LCCTNÄŽMUG Het onderzoek brengt de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt en de woningbeleggingsmarkt in kaart. Volgens Capital Value en ABF Research kunnen beleggers de komende drie jaar 100.000 huurwoningen realiseren. Bouwers en ontwikkelaars hebben per jaar voor 100.000 woningen initiatieven klaarliggen waarvoor met daadkracht een vergunning

kan worden verkregen. Dat is ook wel nodig, want beide partijen constateren dat het woningtekort in Nederland begin 2020 is opgelopen naar 315.000 woningen, 4 procent van de woningvoorraad (dit was begin 2019 nog 263.000 woningen, 3,4 procent van de woningvoorraad). Door terugval van de bouwproductie en sterkere groei van het aantal

/KFFGPJWWTYQPKPIGP XCP 5[PVTWU #EJOGC KP #OUVGTFCO 0QQTF

inwoners en huishoudens kan het tekort mogelijk stijgen tot 360.000380.000 woningen in 2022. In 2019 werden 77.000 nieuwe woningen opgeleverd. Dit aantal is hoger dan de afgelopen jaren is gerealiseerd en komt overeen met de doelstelling van het kabinet. Toch is het woningtekort begin 2020 verder opgelopen tot 315.000 woningen. Het aantal inwoners steeg in 2019 met 132.000 en het aantal huishoudens met 90.000. Als gevolg van deze sterke groei en het beperkte aantal bouwvergunningen dat in 2019 is afgegeven (circa 55.000), is de verwachting dat het woningtekort in de komende jaren verder oploopt. Beleggers geven aan de komende drie jaar 26 miljard euro beschikbaar te hebben voor nieuwe betaalbare huurwoningen. Ook ondervraagde woningcorporaties kunnen weer meer investeren. Slechts 7 procent geeft aan onvoldoende financiĂŤle middelen te hebben (jaarlijks tekort: 89.000 socialehuurwoningen). Het middeldure huursegment is slechts 6 procent van de woningvoorraad.

$ !" " " " #% "% !" #" " # $ O KP $NGKUYÄŽM IGMQEJV XQQT GGP XCP JCCT HQPFUGP 'PEQTG XCP 75## 4GCNEQ 'WTQRG KP GGP LQKPV XGPVWTG OGV 5QOGTUGV %CRKVCN 2CTVPGTU *GV QPNCPIU QRIGNGXGTFG FKUVTKDWVKGEGPVTWO KU IGXGUVKIF QR JGV XQQTOCNKIG DNQGOGPXGKNKPIUVGTTGKP XCP (NQTC*QNNCPF " ! $ " " !" " " % " " !" QQM XQQT <CNCPFQ GGP FKUVTKDWVKGEGPVTWO QPVYKMMGNF FQQT 5QOGTUGV %CRKVCN 2CTVPGTU

RNHB voltooit vierde securitisatie Met de afronding van Dutch Property Finance 2020-1 trekt vastgoedfinancier RNHB voor 300 miljoen euro nieuwe publieke funding aan. Hierdoor creĂŤert RNHB nieuwe ruimte om verder te groeien. Er was veel belangstelling voor de vierde DPF-transactie, zowel van Nederlandse als buitenlandse institutionele investeerders. Een consortium van drie banken heeft de transactie begeleid en geplaatst. De Dutch Property Finance 2020-1-transactie werd ruim drie keer overschreven. ‘RNHB heeft een publiek securiti-

satieprogramma onder het Dutch Property Finance label als actief onderdeel van haar funding strategie’, licht Richard van Altena, CFRO van RNHB toe. De gesecuritiseerde portefeuille bestaat uit buy-to-let-hypotheken met een goede spreiding in looptijd, lage loan-to-value ratio’s en sterke credit performance. Het grootste gedeelte van de leningenportefeuille wordt gedekt door woningen en mixed-use onroerend goed met een laag risico. Dutch Property Finance 2020-1 is de vierde succesvolle publieke securitisatietransactie die RNHB sinds 2017 heeft uitgevoerd.

Ingezonden mededeling

Groei economie eurozone komt bijna tot stilstand De economie van de eurozone is in het vierde kwartaal van 2019 bijna tot stilstand gekomen, met een plusje van 0,1 procent op kwartaalbasis. Dat meldt Eurostat. In het derde kwartaal werd nog een bijgestelde groei van 0,3 procent voor het eurogebied opgetekend, in het tweede kwartaal was dat 0,2. Het is de zwakste groei sinds 2013, mede vanwege de wereldwijde handelsspanningen en onzekerheid rond de brexit. Economen hadden verwacht dat de negentien landen van de eurozone een gezamenlijke groei van 0,2 procent zouden laten zien. Voor de gehele Europese Unie van 28 landen werd ook een economische groei van 0,1 procent op

kwartaalbasis gemeld, tegen 0,3 in het voorgaande kwartaal. Eerder op de dag bleek al dat in Frankrijk en ItaliÍ onverwacht sprake was van economische krimp. In Spanje trok de groei juist iets aan in het afgelopen kwartaal. Over heel 2019 groeide de economie van de eurozone met 1,2 procent. Voor de EU was dat 1,4 procent. Economen denken dat de economie van de eurozone en de EU weer kan gaan aantrekken, mede omdat de onzekerheid over de brexit is afgenomen, terwijl ook de handelsspanningen zijn verminderd dankzij de voorlopige handelsdeal tussen de Verenigde Staten en China. Wel zijn nieuwe risico’s ontstaan zoals de uitbraak van het nieuwe coronavirus.

444 3#01(.&%,#/*1 -+

Vastgoedmarkt '&$/2#/)

PKPIGP PGGOV PQI UVGGFU VQG &KV DNÄŽMV WKV JGV LCCTNÄŽMUG QPFGT\QGM

!

31 jan

1 januari 1984 = 100 5000

4869.59

4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200

Huizen Winkels Kantoren

3000 2800 2600 2400 2200

2189.66

2000 1800 1600 1400 1200

1052.04

1000 800 600 400 200

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

2018

2019

2020

" "

Groei internationale interesse woningen In 2019 investeerden internationale investeerders in totaal 4,2 miljard euro in huurwoningen, ofwel 46 procent van het totale transactievolume. In 2018 was dat aandeel nog 35 procent. Circa 90 procent van het internationale transactievolume betreft pensioenfondsgeld. Marijn Snijders, directeur Capital Value: ‘Steeds meer internationale beleggers zijn bereid om te investeren in nieuwbouwwoningen. Dat is belangrijk, omdat zij op die manier samen met de Nederlandse institutionele beleggers kunnen bijdragen aan het terugdringen van het woningtekort. Ze zijn in staat om grotere projecten aan te kopen dan Nederlandse beleggers. In 2020 verwachten wij dat meer nieuwbouwprojecten aan buitenlandse pensioenfondsen zullen worden verkocht.’ ABF en Capital Value constateren dat er voldoende initiatieven zijn om op korte termijn 100.000 bouwvergunningen aan te vragen. De planvoorraad is tussen het najaar van 2018 en het najaar van 2019 toegenomen en biedt in

Alleen al in de periode tot 2030 komen er 346.000 huishoudens bij met een leeftijd van tussen de 74 en 84 jaar. Circa 83.000 van deze ouderen heeft in de komende vijf jaar behoefte aan een aangepaste woning vanwege mobiliteitsbeperkingen. Ouderen geven aan wel te willen verhuizen, maar dat niet te kunnen, omdat er geen geschikt aanbod is. Dit geldt voor circa 20 procent van de huishoudens met 65-plussers. Ook op dit vlak gloort er licht aan de horizon. Corporaties en beleggers zijn steeds vaker bereid in zorg- en seniorenwoningen te investeren. In 2019 werd een recordbedrag van 1,25 miljard euro in zorg- en seniorenwoningen en zorgvastgoed belegd. Voor de komende drie jaar hebben zorgvastgoedbeleggers minimaal 3,4 miljard euro beschikbaar voor investeringen in zorgvastgoed en ook corporaties zijn bereid hierin meer te investeren. Daardoor kan deze markt, en het aantal geschikte woningen voor senioren, de komende jaren groeien.

NSI blijft nog even plakken op Zuidplein Ondanks de aangescherpte focus op kantoren stapt vastgoedbelegger NSI voorlopig nog niet uit het Rotterdamse winkelcentrum Zuidplein. Dit heeft ceo Bernd Stahli bekendgemaakt bij presentatie van de voorlopige jaarcijfers over 2019.

totaal ruimte voor ongeveer 800.000 woningen in de komende tien jaar. Zo’n 55 procent van deze plannen kan de komende vijf jaar gerealiseerd worden. Volgens een marktanalyse van bestaande initiatieven door Capital Value moet het mogelijk zijn om voor ongeveer 100.000 nieuwe huurwoningen per jaar een bouwvergunning te bewerkstelligen. Voorwaarden zijn echter wel dat de stikstofproblematiek wordt opgelost en procedures worden versneld. 69 procent van de ontwikkelaars geeft aan dat de vergunningverlening te lang duurt. Ook geldt het gebrek aan doorstroming op de woningmarkt als hinderpaal, aldus de onderzoekers. De beperkte doorstroming op de woningmarkt is volgens de onderzoekers een andere hinderpaal bij het oplossen van het tekort aan woningen. De doorstroming op de woningmarkt stokt momenteel, omdat veel ouderen geen of nauwelijks geschikte woonruimte kunnen vinden.

'We willen ons belang in Rotterdam voorlopig aanhouden, omdat we mogelijkheden zien om waarde toe te voegen aan dit object. Dit terwijl het winkelcentrum opgeknapt wordt’, aldus Stahli. Voor winkelcentrum 't Loon in Heerlen heeft de ceo wel een concrete deadline in gedachten. Dat wil NSI aanhouden totdat alle juridische procedures met betrekking tot het in 2011 ontstane sinkhole zijn afgerond. Beide winkelcentra kwamen in de etalage te staan nadat NSI in 2017 had aangekondigd zich te willen gaan toeleggen op kantoren in de grote steden. Stahli: ‘De portefeuille is opgeschoond en de balans is sterk. Daarnaast hebben we een pijplijn van value add initiatieven die het rendement in de toekomst kunnen verhogen. De volgende fase voor NSI is gericht op het verder optimaliseren van de

portefeuille, het ontwikkelen van vastgoed en het uitbreiden van ons dienstenaanbod.’ Ook de resterende kantoren buiten de doelportefeuille, in Delft en Hoofddorp, houdt NSI vooralsnog in portefeuille. Waarbij de nadruk zal liggen op het verder rationaliseren en versterken van de beleggingsportefeuille. Stahli ziet daarbij vooral rendementen lonken bij nieuwe projecten: ‘De nog altijd sterke beleggingsmarkt heeft de prijzen van objecten op toplocaties omhooggestuwd naar een niveau waarop het vaak net zo aantrekkelijk (of zelfs aantrekkelijker) is om selectief nieuwe projecten te gaan ontwikkelen, ook al is het duidelijk dat de daaraan verbonden risico’s hoger zijn.’ Daarbij heeft de vastgoedbelegger, bezien vanuit de winst per aandeel, wel tijdelijk last van een remmende voorsprong door de desinvesteringen aan het einde van 2019. NSI verwacht voor het boekjaar 2020 een Epra EPS van tussen de 2,30 en 2,40 euro. ‘Door onze ontwikkelingspijplijn zal het negatieve effect op de Epra EPS na 2020 naar verwachting tijdelijk aanhouden’, aldus Stahli. Daarmee doelt hij op het wegvallen van

huurinkomsten van 3,6 miljoen euro in de loop van 2021 vanwege een achttien maanden durende herontwikkeling van Vitrum. Vanaf 2022 verwacht NSI voor een periode van circa 27 maanden geen huuropbrengsten (2,7 miljoen euro) te ontvangen van het bestaande Laanderpoort-object. Eind 2019 meldde NSI al de transformatie naar een pure kantoorbelegger nagenoeg te hebben afgerond. NSI had toen 70 assets in achttien steden. Ongeveer 90 procent van de panden bestond uit kantoren in de zeven steden waar het bedrijf zich op richt. NSI was een nettoverkoper van panden in 2019 en creĂŤerde 100 miljoen euro aan capaciteit om haar ontwikkelingspijplijn te helpen financieren. Gedurende het jaar werden 28 objecten verkocht voor in totaal 129 miljoen euro. Deze verkopen bestaan uit twintig kleinere kantoren, zeven winkels en ĂŠĂŠn industrieel gebouw. Als gevolg van deze verkopen heeft NSI nog eens veertien steden verlaten in 2019. Eind januari 2020 werd de verkoop bekendgemaakt van het kantoorgebouw Larixplein 5-7 in Eindhoven door NSI aan Focus Eindhoven.

*** ) &' # ! % ' "

%( % Vastgoedmarkt

(+0#0%+''. +0&+%'5

Europa aan top na fantastisch jaar genoteerde vastgoedaandelensector " % " & " % & '#%

" % % #"' " "' " & 31 jan

1 januari 1984 = 100 5000

4869.59

4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200

3000

31 jan

1 januari 1984 = 100

2819.19

2800

Huizen Winkels Kantoren

2600 Amerika Europa Azië Wereld

2400

3000

2200

2800

2000

2600 2400

2110.51 2045.03

1800

2200

2189.66

2000

1600

1800

1400

1600

1200

1400

1176.39

1000

1200

1052.04

1000 800

800 600

600

400

400

200

200

0

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

# %#$ %', & %

Met een winst van 27,2 procent kende de Europese beursgenoteerde vastgoedaandelensector – zoals gerepresenteerd door de GPR 250 Europe Index – een fantastisch 2019. De winst in december 2019 kwam uit op 2,6 procent en in het vierde kwartaal op 8,3 procent. Zwitserland (50,7 procent) betrad de hoogste trede van het 2019-podium gevolgd door Zweden (42,4 procent) en het Verenigd Koninkrijk (40,0 procent). Wereldwijd rendeerde Europa het best, al was het verschil met Amerika minimaal. Wereldwijd waren de rendementen als volgt: Europa 27,2 procent; Amerika 27,2 procent; Wereld 24,8 procent; Oceanië 20,7 procent; Azië 18,9 procent; en Afrika 6,7 procent. Alle genoemde rendementen luiden in euro. De GPR 250 Americas Index ging in december 2019 2,8 procent onderuit. Voor het volledige kalenderjaar behaalde de index toch een totaalrendement van 27,2 procent. Het continentale gemiddelde werd afgelopen maand negatief beïnvloed door verliezen in Mexico (-0,5 procent), Canada (-2,2 procent) en de Verenigde Staten (-3,0 procent) terwijl Brazilië (18,6 procent) het jaar sterk hoger afsloot. UDR Inc. zou een fusie overwegen met Mack-Cali Realty Corp. UDR Inc. zou met name geïnteresseerd zijn in de woningen van Mack-Cali Realty Corp. De belangstelling van UDR Inc. valt samen met een recent door Mack-Cali Realty Corp. ingesteld directiecomité om strategische opties te bekijken en na te gaan of een verkoop van de hele onderneming wordt nagestreefd. Mack-Cali Realty Corp. zegt dat het de aanbeveling van het directiecomité opvolgt om haar kantorenportefeuilles in Amerikaanse voorsteden te verkopen. Rendementen voor de individu-

2018

2019

ele Europese landenindices in 2019 waren als volgt, gemeten in euro: Zwitserland 50,7 procent; Zweden 42,4 procent; Verenigd Koninkrijk 40,0 procent; Frankrijk 39,3 procent; Spanje 31,3 procent; België 24,0 procent; Oostenrijk 18,7 procent; Duitsland 14,4 procent; en Nederland 10,8 procent. Hansteen Holdings PLC heeft ingestemd met een overname door Potter UK Bidco Ltd., een nieuw gevormd bedrijf dat indirect in handen is van beleggingsfondsen, geadviseerd door The Blackstone Group Inc. gelieerde ondernemingen. Aandeelhouders zullen 116,50 pence per aandeel ontvangen. Het overnamebod zal worden verlaagd indien Hansteen Holdings PLC na 18 december 2019 enig dividend of ander kapitaalrendement zal uikeren. Het bestuur van Hansteen Holdings PLC vindt de voorwaarden van het overnamebod eerlijk en redelijk en wil de bieding unaniem aanbevelen opdat aandeelhouders voor zullen stemmen. Oceanië (20,7 procent), Azië (18,9 procent) en Afrika (6,7 procent) eindigden het kalenderjaar hoger. Japan (16,4 procent) en Singapore (10,5 procent) boekten dubbele cijfers, terwijl Hongkong (-5,9 procent) negatief werd beïnvloed door de protesten tegen de uitleveringswet. REIT heeft via haar beursgang HKD 2.565 miljard opgehaald, nadat de inschrijvingskoers van de deal werd vastgesteld op HKD 3,42 per aandeel. De transactie was de eerste beursnotering voor een REIT in Hongkong na zes jaar, daar REITs steeds vaker opteerden voor een beursnotering aan de Singapore Stock Exchange. Spring REIT was de laatste onderneming in zijn soort in Hongkong. De IPO van China Merchants Commercial REIT werd ingekrompen nadat potentiele beleggers hadden vernomen dat de aandelen aan de onderkant van de bandbreedte zouden worden geprijsd.

‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

2020

2GTHQTOCPEG CCPFGNGPOCTMVGP XCUVIQGF

2018

OCCPF LCCT

2019

LCCT

2020

LCCT

8QNCV

#.. )GPGTCN

+

+

+

+

+

#..

+

+

+

+

+

8GTGPKIFG 5VCVGP

#/ )GPGTCN

+

+

+

+

+

#/

+

+

+

+

+

'WTQRC

'WTQRG )GPGTCN

+

+

+

+

+

'WTQRG

+

+

+

+

+

#\KÇ

#UKC )GPGTCN

+

+

+

+

+

%

#UKC #" " "

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

-CPVQTGP

+

+

+

+

+

" &

+

+

+

+

+

&G )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV QPIGXGGT CCP FG DGWTU IGPQVGGTFG XCUVIQGFHQPFUGP YGTGNFYÄŽF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG KPFGZ QRIGPQOGP FKG OCCPFGNÄŽMU YQTFV JGT\KGP &G )24 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV FG OGGUV NKSWKFG XCUVIQGFHQPFUGP FKG KP FG )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ \ÄŽP QRIGPQOGP &KV DGVTGHV GGP JGTDGNGIIKPIUKPFGZ FKG QR HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG KU IGYQIGP GP FCIGNÄŽMU YQTFV DGTGMGPF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG\G KPFGZ QRIGPQOGP

Geld & Kapitaalmarkt

Zwak herstel houdt rentes laag

# % '& & % &G GEQPQOKG XCP FG GWTQ\QPG KU JGV LCCT \YCM IG " " ' '&' * %' %# #"#! ) " JGV GWTQIGDKGF OGV UNGEJVU RTQEGPV 8QQTCN KP FG ! " (&'% ' ' " ' # " ( '& " & % " ! % $%# "' ! " % $%# ( % " " OCCPF FCCTXQQT +P (TCPMTÄŽM GP +VCNKÇ KU FG RTQFWEVKG OGV '#' $%# "' ' %( & %# #HICCPFG QR FG WKVMQOUV XCP FKXGTUG QPFGTPGOGTUGPSWÆ VGU FKG PQI XQQT FG WKVDTCCM XCP JGV EQTQPCXKTWU \ÄŽP IG JQWFGP \QW GT s PW GGTFGTG \QTIGP TQPFQO JCPFGNUQQT NQI GP DTGZKV YCV QR FG CEJVGTITQPF \ÄŽP IGTCCMV s XQQT FKV LCCT XCP GGP IGNGKFGNÄŽM OCCT YGN \GGT IGOCVKIF ITQGK %&' ("" " *#% " ( ' " ( ' % ) " ' EQTQPCXKTWU MCP GT GEJVGT XQQT \QTIGP FCV FKV JGTUVGN YCV NCPIGT QR \KEJ \CN NCVGP YCEJVGP 8QQT NÄŽMV GGP GEQ PQOKUEJG ITQGK XCP RTQEGPV GGP TGFGNÄŽMG KPUEJCVVKPI &KV KU NCIGT FCP FG RTQEGPV XCP XQTKI LCCT GP RTQ EGPV XCP 0KGV CNNGGP JGV EQTQPCXKTWU MCP FG GEQPQ OKUEJG ITQGK VÄŽFGNÄŽM QPFGT FTWM \GVVGP QQM GGP PQ FGCN DTGZKV GP JGV JCPFGNUEQPË­KEV \ÄŽP PKGV FGˬPKVKGH XCP FG DCCP #NU FG '7 GP JGV 8- GT PKGV KP UNCIGP QO XQQT ' " ) " ' % " " (* " &#) % " #!&'

' & ( ' " " % ' "# &' & " "# % + ' ! ' " ' ) )# " ) " " # & ' "# ! % XTCCI KP JQGXGTTG JGV TWUVKI \CN DNÄŽXGP CCP JGV JCPFGNU HTQPV %JKPC \QW XQNIGPU FG #OGTKMCPGP FG CHURTCMGP WKV JGV HCUG CMMQQTF QPXQNFQGPFG MWPPGP PCMQOGP 1QM KU PKGV WKV VG UNWKVGP FCV FG #OGTKMCCPUG RTGUKFGPV &QPCNF 6TWOR VGIGP FG CEJVGTITQPF XCP FG RTGUKFGPVUXGTMKG\KP IGP FG OQIGNÄŽMJGKF XCP JGV JGHHGP XCP GZVTC VCTKGXGP QR FG KPXQGT XCP 'WTQRGUG CWVQoU ICCV QRRGTGP &G NCIG GP QP\GMGTG ITQGKQOIGXKPI OCCMV JGV QPYCCT UEJÄŽPNÄŽM FCV FG KPË­CVKG KP FG GWTQ\QPG Ë­KPM \CN QRNQRGP +P LCPWCTK DGFTQGI FG KPË­CVKG s CHIG\KGP XCP FG CNVÄŽF GTI DGYGGINÄŽMG XQGFUGN GP GPGTIKGRTÄŽ\GP s RTQEGPV +P FG CHIGNQRGP XKGT LCCT KU JGV FG 'WTQRGUG %GPVTCNG $CPM

'%$ PKGV IGNWMV FG KP˭CVKG DGFWKFGPF VG NCVGP QRNQRGP &G XGTYCEJVKPI KU FCV FG '%$ QPFGT FG JWKFKIG QOUVCP FKIJGFGP IGGP DGNCPITĎMG YĎ\KIKPI KP JGV TGPVGDGNGKF \CN FQQTXQGTGP &CCTOGG DNĎHV FG FTKGOCCPFUTGPVG FKV LCCT YCCTUEJĎPNĎM TQPF FG RTQEGPV GP UVĎIV FG &WKVUG VKGPLCCTUTGPVG FKG OQOGPVGGN RTQEGPV DGFTCCIV CNU FG QP\GMGTJGKF QXGT JGV EQTQPCXKTWU KU YGIIGÇDF VQV ! + ! $%# "'

888 7$45*1('/$3-5 0.

Vastgoedmarkt )(%36$3,

Goed begin 2020 beursgenoteerd vastgoed in alle regio’s '24# KPFGZ 'WTQRC

'24# KPFGZ )NQDCN

8000

31 december 1999 = 100

31 jan

7799.54

7500

6500 6000

31 jan

6817.83

EPRA Europe Index - Tr (€) EPRA Netherlands - Tr (€) EPRA Eurozone - Tr (€)

7000 6500 6000

5500

5477.09

5000

4500

4500

4000

4000

3500

3500

3000

3000

2647.76

2500

2000

1500

1500

1000

1000

500

500 0

Aanbevelingen analisten

Zorgen om nieuwe strategie Wereldhave " " : .(&+5 7113 +(5 ,/$*1 7$0 $0'(3( %(634*(015((3'( 8,0 -(.7$45*1(')10'4(0 ; #1 113'((.5 (3/$0 !$0 '(3 114 UGPKQT CPCNKUV DÄŽ &G )TQQH 2GVGTECO QXGT FG LCCTTGUWNVCVGP GP FG UVTCVGIKGYÄŽ\KIKPI XCP 9GTGNFJCXG 8CP FGT .QQU XGT .$$*'( +(5 $'7,(4 7113 "(3(.'+$7( 7$0 :$''; 0$$3 :+1.'; OCCT n+M JCF 9GTGNFJCXG ITCCI QR nTGFWEG IG\GVo : (5 ',7,'(0' *$$5 )134 0$$3 %(0('(0 '$5 ,4 (&+5 5(.(63 UVGNNGPF *GV KU DQXGPFKGP CN FG FGTFG MGGT KP VKGP LCCT FCV %(.(**(34 ,0 "(3(.'+$7( ((0 $)0$/( 7$0 +(5 ',7,'(0' /1(5(0 4.,--(0; $.'64 !$0 '(3 114 0 %('31(* '( 8,045 2(3 $$0'((. "(3(.'+$7( 01* (631 0 7(3 8$&+5 '( 10'(30(/,0*

515 (631 (0 ,0 01* 5644(0 (0 (631 (5 ',7,'(0' *$$5 /(( 1/.$$* n9GTGNFJCXG \GIV PW VGIGP DGNGIIGTU LWNNKG OQGVGP GTQR 7(353168(0 '$5 '( 8,045 ,0 (0 (5 231%.((/ FCCTDÄŽ KU FG UNGEJVG VTCEM TGEQTF &G KPVTKPUKGMG YCCTFG KU LCCT PC LCCT IGFCCNF o 1QM FG CHDQGMKPI XCP OKNLQGP GWTQ QR FG YKPMGNEGP 53$ 7$0 "(3(.'+$7( ,4 7113 !$0 '(3 114 ((0 5(.(6345(..,0* n/GV GGP PKGWYG EGQ /CVVJÄŽU 5VQTO YGTF KP LWNK DG PQGOF TGF NQQR LG CNVÄŽF JGV TKUKEQ FCV FG QPFGTPGOKPI /(5 ((0 4&+10( .(, 8,. %(*,00(0 ..((0 8$4 ,- 10$$0*( 0$$/ 7(33$45 '113 '( 1/7$0* 7$0 '( $)8$$3'(3,0* .4 '( YCCTFG XCP FG RCPFGP FCCNV UVÄŽIV FG UEJWNFTCVKQ &CV KU PKGV JCPFKI DÄŽ FG WKVXQGTKPI XCP FG PKGWYG UVTCVGIKGo CN '64 !$0 '(3 114 ( 0,(68( 453$5(*,( %(45$$5 10'(3 /((3 6,5 '( 53$04)13/$ 5,( 7$0 '( 8,0-(.&(053$ 0$$3 )6.. 4(37,&( &(05(34 (0 -8$35 XCP FG YKPMGNTWKOVG OQGV CPFGTG HWPEVKGU MTÄŽIGP \QCNU YKPMGNU GVGP FTKPMGP GPVGTVCKPOGPV ˬVPGUU IG\QPF JGKFU\QTI Ë­GZKDGNG MCPVQTGP YQPKPIGP GP FKGPUVGP &G VTCPUHQTOCVKG DGNQQHV GGP KPITÄŽRGPFG QRGTCVKG VG YQTFGP

8QNIGPU JGV OGGUV TGEGPVG LCCTXGTUNCI WKV DG\KV 9G 3(.'+$7( ,0 ('(3.$0' $&+55,(0 8,0-(.&(053$ 7$0 ,0 515$$. O n1O FKG UVTCVGIKG WKV VG XQGTGP \CN 9GTGNF +$7( ('(3.$0'4( 8,0-(.&(053$ /1(5(0 7(3-12(0 ( +(.( 4(&513 8((5 '$5 06 - -$0 /( 0,(5 711345(..(0 '$5 ',( 8( VGPUEJCR FG XGTMQQRRTĎ\GP VGP IQGFG \CN MQOGP /CVVJĎU 5VQTO \GK FCV JGV PKGV QO IGFYQPIGP XGTMQRGP ICCV &CV MNQRV OCCT CNU 9GTGNFJCXG PKGV XGTMQQRV MCP JGV \ĎP UVTCVGIKG PKGV WKVXQGTGP GP FG OCTMV YGGV FCVo \GIV 8CP '(3 114 8CP FG UVTCVGIKGYĎ\KIKPI \GNH KU 8CP FGT .QQU QQM PKGV QP '(3 '( ,0'36- : &1//(3&( ,4 51&+ 0,(5 7$0 *,45(3(0 ( 45$2 0$$3 )6.. 4(37,&( &(05(34 ,4 0,(5 %(2$$.' 13,*,0((. .= RKGTTG FQGV JGV .GCUGKPXGUV FQGV JGVo \GIV 8CP FGT .QQU n)C GGP MĎMGP KP YKPMGNEGPVTWO -PCWH XCP .GCUKPXGUV &G +(.)5 %(45$$5 6,5 +13(&$ ; !$0 '(3 114 7(38$&+5 11- '$5 '( *(53$04)13/((3'( 8,0 MGNEGPVTC XCP 9GTGNFJCXG DNĎXGPF OKPFGT QRDTGPIGP n'GP 3(45$63$05 %(5$$.5 /,0'(3 +663 '$0 ((0 8,0-(. (5 -$0 \ĎP FCV GT OGGT RCUUCPVGP MQOGP OCCT FCV DGVGMGPV PQI PKGV FCV FG QO\GV QQM UVĎIV &CCTXQQT KU FG *QNNCPFUG EQP UWOGPVGP XGGN VG OQGKNĎM o 0KMQ .GXKMCTK XCP #$0 #OTQ \KGV VYGG XQQTPCOG QPVYKM MGNKPIGP DĎ FG HQPFUGP n#NU KM MĎM PCCT FG TGVCKNN 4'+65 KP +(5 %(5(3( 4(*/(05 12(3$5,10(.( 5122(34 .(2,(33( (0 6 TQEQOOGTEKCN JGDDGP \Ď DGKFGP IQGFG EĎHGTU NCVGP \KGP 9GN DGP KM GPKIU\KP VGNGWTIGUVGNF FCV 9GTGNFJCXG QRGPJCT 5,* ,4 *(8((45 17(3 +(5 7(3.$5(0 7$0 '( 3$04( /$3-5 - OCCM OG \QTIGP YCV FG IGXQNIGP FCCTXCP \ĎP XQQT FG RTĎU FKG RQVGPVKÇNG MQRGTU DGTGKF \ĎP VG DGVCNGP IGNGV QR JGV HGKV FCV \G YGVGP FCV 9GTGNFJCXG RNCPPGP JGGHV QO FG /$3-5 5( 7(3.$5(0 ; (7,-$3, 7(38$&+5 '( -1/(0'( 8(-(0 0,(68( 62'$5(4 7113 41//,*( 3(5$,.)10'4(0 ,5 $.4 *(71.* XCP JGV PCFGTGPFG EĎHGTUGK\QGP

1XGT\KEJV TCVKPIU HGDTWCTK 0,%$,. 1'$/&1

/31

13*$0

(*311) (5(3&$/

.=2,(3(

"

"(3(.'+$7(

''

1.'

('6&(

69

631&1//(3&,$. !$45 ('

1.'

$$$

2020

(..

2019

69

De Noord-Amerikaanse index bereikte 2,66 procent, waardoor het jaarlijkse rendement nu 16,89 procent bedraagt. De Amerikaanse en Canadese index boekten een positief rendement van 2,50 procent en 3,62 procent. Self-Storage (5,81 procent), Industrieel (5,25 procent), Residentieel (5,13 procent) presteerden het best, terwijl Lodging / Resort (-9,72 procent) en Retail (-1,71 procent) in januari presteerden. De rest van de sectoren boekte een positief rendement. Kijkend naar de prestaties op bedrijfsniveau, alle Amerikaanse onderdelen - twee industriële

De Azië-index behaalde een rendement van 1,64 procent, met een jaarlijks rendement van 11,21 procent. Japan (5,88 procent) presteerde beter, gevolgd door Singapore (1,74 procent) en Australië (1,43 procent). Hong Kong was de onderste speler (negatief rendement van -6,26 procent). Industrieel (9,06 procent), Industrieel / Kantoor (6,51 procent), Kantoor (6,05 procent) en Residentieel (5,06 procent) presteerden het beste, gevolgd door Diversified (0,26 procent). Accommodatie / Resort (-8,48 procent) en Retail (-1,05 procent) presteerden het slechtst.De best presterende bedrijven waren industriële bedrijven, Nippon ProLogis (12,91 procent) en Mitsui Fudosan Logistics Park(10,17 procent); twee kantoorspecialisten, Japan Excellent Asset Management (11,60 procent) en Nippon Building Fund (10,44 procent. De onderste presteerders waren Wharf Real Estate Investment (-14,83 procent, Diversified), CK Asset Holdings (-10,78 procent, Diversified) en Champion (-9,13 procent, Diversified)- alleHong Kong); en twee Japanse accommodaties / resortspecialisten, Invincible Investment Corporation (-11,31 procent) en Japan Hotel Investment (-9,98 procent).

2018

1.'

% '

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

(..

De Europese index keerde 1,68 procent terug, wat eind januari resulteerde in een rendement van 19,48 procent. Tijdens de maand deden Zwitserland (8,16 procent), België (7,81 procent), Oostenrijk (6,14 procent) en Duitsland (6,05 procent) het beter. De slechtste prestaties waren Nederland (-11,74 procent), Italië (-3,23 procent) en het VK (-1,98 procent), en de overige landen boekten een lager rendement. Qua sectorprestaties presteerden Industrial / Office (6,39 procent), Residentieel (5,38 procent) en Office (5,33 procent) zeer goed. Retail (-11,92 procent) presteerde het slechtst, ook Lodging / Resorts (-0,23 procent) en Self-Storage (-0,20 procent) boekten een negatief rendement. Op bedrijfsniveau waren de beste performers Nyfosa (16,42 procent, industrieel / kantoor) en Wallenstam (11,40 procent, gediversifieerd), NSI. (13,36 procent), WDP (11,30 procent) en Montea Comm (10,12 procent). De beste presteerders waren Britse retailspecialisten, INTU Properties (-49,85 procent) en Hammerson (-24,39 procent); en Nederlandse retailspecialisten, Wereldhave (-14,37 procent) en WFD Unibail-Rodamco (-12,83 procent) en het Duitse ADO Properties (-13,27).

bedrijven, Innovative Industrial Properties Inc. (17,96 procent) en Granite Real Estate (8,75 procent); twee retailspecialisten, Essential Properties Realty Trust (11,29 procent) en Four Corners Property Trust (8,53), en Gaming & Leisure Properties (9,77 procent, Specialty) waren de best presterende. De onderste prestaties waren drie retailspecialisten, Washington Prime Group (-17,31 procent), Macerich Company (-17,12 procent) en Taubman Centers (-15,02 procent), en twee bedrijven gericht op accommodaties / resorts, Park Hotels & Resorts (- 15,19 procent) en Xenia Hotels & Resorts. (-13,51).

2020

#

2019

% !

2018

EPRA/NAREIT Global Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT Asia Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT North America Total Return Index - TR (€) EPRA Europe Index - TR (€)

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

3572.63

2500

2000

0

5541.37 5477.09

5500

5000

69

7000

31 december 1999 = 100

000 / ,-!) ' +%- (&

+. +# Vastgoedmarkt

Coronavirus drukt rente & ' +%-- +# / (

.GPKPIGP MQTVGT FCP GGP LCCT KP

*#- &' +%-- +# / (

.GPKPIGP NCPIGT FCP GGP LCCT KP

2,00

0,50

1,50 0,25 1,00 0,00 feb‘19

0,50 apr‘19

jun‘19

aug‘19

oct‘19

dec‘19

feb‘20 feb‘19 0,00

apr‘19

jun‘19

aug‘19

oct‘19

dec‘19

feb‘20

-0,25 -0,50

-1,00

-0,50 1-maands Euribor

'WTKDQT KP

2-jaars rente

3-maands Euribor

&WKVUG UVCCVUTGPVG KP

8GTUEJKN

5YCRVKQP RC[GT

8GTUEJKN

10-jaars rente

(- ,0 *

1RVKG

UYCR

UVTKMG

2TGOKG

.QQRVÄŽF

8CUVG TGPVG

' ( ,

$ +,

OCCPFGP

LCCT

LCCT

OCCPFU

LCCTU

OCCPFGP

LCCT

LCCT

OCCPFU

LCCTU

OCCPFGP

$ +

$ +

' ( ,

OCCPFGP

$ +

$ +

LCCTU

LCCTU

$ +,

LCCTU

(- )&& +

$ +,

.QQRVÄŽF

$ +,

LCCT

LCCTU

LCCT

$ +,

LCCTU

(- * (NQQT

ECR

2TGOKG

.QQRVÄŽF

UVTKMG

2TGOKG

LCCT

LCCT

$ +

$ +

$ +

$ +

+P DQXGPUVCCPFG VCDGNNGP UVCCP FG VCTKGXGP XCP XGTUEJKNNGPFG TGPVGFGTKXCVGP XGTOGNF &G\G VCTKGXGP \ÄŽP KPFKECVKGH GP GZENWUKGH MTGFKGVQRUNCI #CP FG\G VCTKGXGP MWPPGP IGGP TGEJVGP YQTFGP QPVNGGPF 8TCCI DÄŽ JGV KPFGMMGP XQQTCH GGP IQGFG TKUKEQ KPXGPVCTKUCVKG QR OCCV

*CTEQ 0ÄŽNCPF 5GPKQT CFXKUQT ';

)'.&/#4-6 +. +# 2 ))+ .+)* , (-+ & (% ,- - #( " - - % ( / ( ( + /# 0 (# .0 /))+1#-- + "+#,-#( ! + " - (! ! / ( 1)0 & ) &,- &&#(! ( / ( ( -+ & (% - " +)/ +0 ! ( &, '# & ( # #(! 1 - %.(( ( 0)+ ( )' # ) &,- &&#(! ( - + #% ( '%$ JGGHV \KEJ\GNH GGP LCCT FG VÄŽF IG ! / ( /))+ 1 ,-+ - !#, " " +)+# GPVCVKG +P FG VWUUGPVÄŽF MWPPGP CPC &#,- ( ( ! (! ' - *+) &&)(( ( # (-+ & (

%# +, )*& - ( ))+ 0 - -+ - #( ˭CVKGFQGNUVGNNKPI JGGHV 2JKNKR .CPG FG JQQHFGEQPQQO XCP FG '%$ DĎXQQT & & /))+! ,- & )' ( ".+ ( ( ")! + 0 !#(! -) - % (( ( )&! (, ( 1). #- & # ( -)- ( UVĎIKPI XCP FG KP˭CVKG OGV VQV ,#,*.(- ( )% 0)+ - + ! #, ., ,# + )' )/ + - ! ( )* ( ! OKFFGNFG KP˭CVKG &G\G FKUEWUUKG URGGNV OQOGPVGGN XQQTCN DĎ FG (GFG TCN 4GUGTXG FKG QQM DG\KI KU OGV GGP JGTQTKÇPVCVKG 'GP DGNCPITĎM QPFGT & / ( + /# 0 /)+'- " - %&# ' - ! + 1 # " - %&#' - - 0#& & ( -) /) ! ( ( ) &,- &&#(! ( / (

-#2+6##./#4-6

! ( ,- .( ( ( & (' +%- ( NKGVGP UPGN GGP HQTUG UVÄŽIKPI \KGP ' + )* ) &#! -# ' +%- ( ! .+ FG PCWYGNÄŽMU KGVU &G &WKVUG LCCTU ,- -,+ (- ()- +- )* " - ')' (- XCP UEJTÄŽXGP GGP UVCPF XCP 0 +' ) &#! -# ' +%- ( & (' +%- ' + &, " - ! /)&! #( JGV JGTUVGN $NÄŽMDCCT \KGV FG QDNKIC -# ' +%- ')' (- & ()! ! ( ., (#! " +,- & / ( )()'# - FG KPË­CVKG OQGV CCPLCIGP

0CFCV FG OCTMVGP YCTGP DÄŽIGMQOGP / ( ' +#% (, (,& ! )* +TCCPUG IGPGTCCN 5QNGKOCPK NGGM FG YGI YGGT QRGP XQQT GGP UVÄŽIKPI XCP % *#- &' +%-+ (- - )+)( /# +., !))# "- + +) - #( " - - ( )+! ( )/ + /+ !.#-/ & / (.#- "#( ( ! /)&! ( /))+ )()'#, " !+) # 1)+! ( - & !! +, / #&#! " / (, &, ,- -,& (#(! ( )*1) "- (

#- ' - & ( + (- , -)- ! /)&! ))+ .#-, $ +, ,- -,+ (- - % ( #- - " - - +# -)- )( + FG FQQM &G OCTMVGP MCN ' + ( * , -) ( "#( , )/ + JGKF OGGFGGNFG FG GEQPQOKG Ë­KPM VG

/''4 +0(14/#6+' YYY OQPVGUSWKGW PN

0CWYMGWTKI VCZGTGP FQGV W OGV FGǾ6CZCVKGDQGMLGUЯ 'GP WKVUVGMGPF JWNROKFFGN XQQT FG LWKUVG VCZCVKGЯ !

% " $ " " ! WKV\QGMYGTM GPǾVKLFЯ

.KGXGT QPNKPG!

! XQQT W FG DGUVG QRNQUUKPI /GGT FCP ǾTGHGTGPVKGRTQLGEVGP 5PGN GP PCWYMGWTKI FG JGT DQWYMQUVGP DGTGMGPGP! /GV FG 6CZCVKGDQGMLGU JGGHV W FG MQUVGP UPGN KP\KEJVGNKLM

$GUVGNNGP QH OGGT KPHQTOCVKG! )C PCCT YYY XCMOGFKCPGVUJQR PN VCZCVKG QH DGN

Vastgoedmarkt

DIGITALISERING

((( ' $% " # % !

#& # Vastgoedmarkt

+P FG 8GTGPKIFG 5VCVGP &WKVUNCPF GP JGV 8GTGPKIF -QPKPMTĎM QXGTCN YCCT #OC\QP \ĎP NWKMGP QRGPV YQTFV FG DQGN ɉKPM QRIGUEJWF <QYGN H[UKGMG CNU QPNKPGTGVCKNGTU QPFGTXKPFGP FG IGXQNIGP &G UNCIMTCEJV XCP FG #OGTKMCCPUG VGEJTGWU KU ITQQV XCPYGIG \ĎP GPQTOG UEJCCN GP YKPUVOCMGP KPVGTGUUGGTV JGV EQPEGTP XCP ,GHH $G\QU PKGV &KV LCCT XGUVKIV #OC\QP \KEJ KP 0GFGTNCPF

" $% !%#& ' ! )"! ! ) ) ! " !

Amazon zet de aanval in: wat kan de Nederlandse markt verwachten?

N

oem het een spoor van vernieling of een golf van vernieuwing. Feit is dat grote retailmarkten zijn veranderd sinds Amazon er zijn gezicht heeft laten zien. De lawine aan laaggeprijsde en snel geleverde producten in de webwinkel van het Amerikaanse technologiebedrijf stelt gevestigde retailers voor een keuze. Ze kunnen minder verkopen, of evenveel, maar dan met minder winst. Een derde optie is iets bieden wat Amazon niet kan bieden. Deze disrupter zet een forse stap richting Nederland. Amazon bedient Nederland nu vanuit Duitsland via een vertaalde website met boeken. In de loop van dit jaar wordt dat een Nederlandse portal met miljoenen artikelen in veel meer productcategorieĂŤn. De fysieke uitvalsbasis voor de Nederlandse markt is een hagelnieuw

distributiecentrum van 150.000 m2 in MÜnchengladbach, nabij Roermond. Een paar procent marktaandeel in de totale detailhandelsomzet is genoeg voor Amazon om gevestigde retailers pijn te doen. Van de Amerikaanse internetaankopen liep 37 procent via Amazon, zo becijferde dataleverancier Emarketer in juni 2019. Dat lijkt meer dan het is. E-commerce was in 2019 goed voor 11 procent van de totale detailhandelsomzet in de Verenigde Staten. Wel zijn de paar procent in de totale Amerikaanse detailhandelsomzet genoeg om een eigen logistiek apparaat te betalen. Amazon laat zich in meer markten gelden dan in die voor boeken of consumentenelektronica. Hoe komt het dat bezoekersaantallen van de Amerikaanse warenhuisketen Kohl’s daalden? Volgens een bericht in The Wall Street Journal liet ceo Kevin Mansell van Kohl’s

dat in 2016 nog uitzoeken. Intussen hadden analisten van zakenbank Morgan Stanley al een antwoord: Amazon. Datzelfde Morgan Stanley voorspelde in 2018 dat Amazon in de Verenigde Staten marktleider wordt in het segment mode. Noord-Amerika is niet meer de enige markt waar Amazon de dienst uitmaakt in e-commerce. Ook in grotere Europese landen is dat het geval. In 2018 bedroeg het marktaandeel van de technologieonderneming in internetverkopen 31 procent in het Verenigd Koninkrijk en 47 procent in Duitsland, zo becijferde Coresight Research in februari 2019. De effecten zijn daar. Volgens het Handelsblatt heeft Amazon een rol bij de verslechtering van de resultaten van Ceconomy, moederbedrijf van Mediamarkt. Van The Spectator mag Amazon de sluiting van filialen van warenhuisketen Marks & Spencer op zijn conto schrijven.

Niet alles wat Amazon aanraakt verandert direct in goud. De technologieonderneming nam in 2017 de Amerikaanse supermarktketen Wholefoods over. Een jaar later

* ! % % )"! ! # # ! " % '""# # % # % NÄŽFV CCP %&!! ' $ +

legde Amazon het met de thuisbezorging van boodschappen nog ruimschoots af tegen de supermarkt in de buurt, bericht het Amerikaanse mkb-platform Entrepeneur.com. Per boodschappenklant zette Amazon maandelijks 74 dollar om via thuisbezorgen, de supermarkt op de hoek 200 dollar. Ook het rendement op de activiteiten buiten thuismarkt Noord-Amerika houdt niet over. In elk kwartaal van 2019 schreef Amazon rode cijfers op zijn internationale activiteiten. De lucratieve clouddiensten via Amazon Web Services telden daarin overigens niet mee. Toch houdt de Nederlandse detailhandel zijn hart vast, net als de verhuurders van stenen winkels. Olaf Zwijnenburg, sectorspecialist retail bij Rabobank, zal de vrees niet wegnemen. In zijn blog schrijft hij: ‘Amazon haalt nu al, zonder veel moeite, 350 miljoen uit de Nederlandse markt. Wat als ze echt gas gaan geven?’ De

$$$ # ! !

Vastgoedmarkt "

afstand met Nederlands marktleider Bol.com is nog wel respectabel. De nummer ĂŠĂŠn boekte in 2018 een omzet van 2,1 miljard euro. Nummer twee, Coolblue, is met een omzet van 1,35 miljard euro in 2018 ook duidelijk een paar maten groter dan Amazon.

Met die bijrol op de Nederlandse markt zal Amazon geen genoegen blijven nemen, voorspelt Zwijnenburg. ‘Amazon streeft naar marktdominantie in elk land waar het met zijn marketplace operationeel is. Het nieuwe distributiecentrum in MĂśnchengladbach geeft verdere steun aan het markoffensief.’ Rekening houdend met verdere groei van het internetwinkelen denkt Zwijnenburg dat Amazon binnen tien jaar een omzet in Nederland kan hebben van ‘10 miljard euro, goed voor 5 of 10 procent van de totale retailmarkt in 2020’. Jan Meerman, voorzitter van Inretail, brancheorganisatie voor detailhandelsbedrijven in nonfood, reageert geprikkeld op de uitspraak van Zwijnenburg. ‘Ik verbaas me over de wijsheid die dezer dagen over ons wordt uitgestort via beschouwingen over de mogelijke impact van Amazon op de Nederlandse detailhandel. Van alles heb ik al gehoord: dat Amazon over tien jaar 10 miljard euro omzet in Nederland haalt, maar

ook dat Amazon alleen invloed zal hebben op onlineretailers als Wehkamp en Coolblue. Geen van beide voorspellingen zullen uitkomen, dat durf ik nu al te zeggen.’ Gaat het Amazon eigenlijk om dominantie op de Nederlandse markt voor e-commerce? Cor Molenaar denkt het niet. Hij is bijzonder hoogleraar E-marketing en Distant Selling aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en voorzitter van Stichting Certificering Thuiswinkel Waarborg. ‘Wie denkt dat Amazon naar Nederland komt om onze retailmarkt te veroveren, heeft een tunnelvisie. De focus van Amazon is verschoven van retail naar infrastructuur. Amazon wil de eerste aanbieder van cloud- en streamingdiensten zijn waar de doelgroepen aan denken. Retail is voor Amazon een middel om dat doel te bereiken, meer niet.’ ‘De eigenlijke aanval is gericht op clouddienstverlener Microsoft Azure en streamingdienst Netflix. Het bedrijf streeft naar de positie van marktleider met clouddiensten via Amazon Web Services, met videostreaming via Amazon Prime, met e-books via Kindle, met domotica via Alexa en met de warenhuisfunctie voor derden via Market Place.’ Retail is in die strategie van Amazon niet het lucratiefste onderdeel. De meeste winst wordt gemaakt via cloud- en entertainmentdiensten. Amazon Web

Services, de aanbieder van cloudiensten, is met 13 procent van de omzet zelfs goed voor twee derde van de winst, constateert Molenaar op basis van de jaarcijfers van Amazon. ‘Het gaat Amazon erom consumenten binnen het ecosysteem te houden’, zegt Kitty Koelemeijer, hoogleraar Marketing & Retailing aan Nyenrode Business Universiteit. ‘Amazon wil de regie over de klantreis, van start tot einde, en daarvoor hebben ze retail hard nodig, net als Amazon Pay en Amazon verzekeringen. Zonder retail is er nu geen Amazon mogelijk, ook al verdienen ze er relatief weinig aan.’

ruptie heeft weliswaar al plaatsgevonden: de verdringing van de winkelstraat door internet bij het zoeken en vergelijken. Retailonderzoeksbureau Locatus heeft berekend dat het aantal passanten in hoofdwinkelstraten tussen 2007 en 2017 is afgenomen met 20 procent. Op dit moment zal die daling sinds 2007 rond 25 procent liggen.’ Het leed voor de fysieke detailhandel is nog niet geleden, denkt Koelemeijer. ‘Terwijl de omzet van e-commerce toeneemt, stijgt de omzet van de totale detailhandelsmarkt niet mee. Goede retailers die alle verkoopkanalen benutten,

Bijzaak of niet, met Amazons stap komt er in Nederland een platform bij voor Europese verkopers. Volgens Koelemeijer heeft Amazon een prima uitgangspositie om de Nederlandse markt op te gaan. ‘Het bedrijf heeft met zijn jaaromzet van 350 miljoen euro en een aanbod van het vasteklantenprogramma Prime een idee gekregen van hoe de Nederlandse markt in elkaar zit. Nu is het klaar voor de volgende stap.’ Dat gaat de Nederlandse detailhandel ook voelen, denkt Koelemeijer. Niet alleen webwinkels als Bol.com en Coolblue, maar ook de fysieke winkels. ‘De grootste dis-

# % ! !

laten misschien een stijging zien, maar de behoefte aan fysieke winkels wordt minder. Dat zet de waarde van vastgoed onder druk. Nieuwe formules zullen de trend naar minder fysieke winkels niet keren, omdat we niet meer gaan consumeren.’ ‘Dat zal zo nog een tijd doorgaan’, vervolgt Koelemeijer. ‘Het moment waarop het aandeel van e-commerce in de detailhandelsomzet stabiliseert, is nog lang niet in zicht. Door de opkomst van mobiele telefoons en tablets verschuift de manier waarop consumenten zich oriĂŤnteren. Millennials denken niet in kanalen. Fysieke winkels zijn onderdeel van een grote koopbeleving; Bol.com, Instagram, Pinterest en de website van de favoriete retailer zijn dat net zozeer.’ Met Amazon erbij zal het volgens Koelemeijer sneller gaan. ‘De omzet van e-commerce neemt harder toe, het aandeel ervan in de totale detailhandelsomzet stijgt harder, aan fysieke winkels is nog minder behoefte, de huren dalen verder en de vastgoedwaarden komen nog meer onder druk te staan.’ ‘De hardste klap zal vallen bij producten met veel prijstransparantie waar je wel even op kunt wachten. Huishoudelijke apparatuur en consumentenelektronica zijn gemakkelijk te vergelijken op

111 0 -.$+"!) ,'. *(

#" ,/ ,& Vastgoedmarkt

n-YCCFCCTFKIUVG VGEJDGFTĎHo *GV #OGTKMCCPUG QPNKPGVĎFUEJTKHV 5NCVG JGGHV #OC\QP KP LCPWCTK WKVIGTQGRGP VQV MYCCFCCTFKIUVG VGEJPQNQIKGDGFTĎH 8QNIGPU /QTICP ) #OGU 7PKXGTUKVGKV XCP %CNKHQTPKÇ $GTMGNG[ JGGHV #OC\QP DĎIGFTCIGP CCP FG FQQF XCP NQMCNG YKPMGNU FKGPUVGP LQWTPCNKUVKGM OW\KGM IGOGGPUEJCR GP\QXQQTVU QXGT FG JGNG 1","(! \KEJ IGTKEJV QR CTDGKF FKG YGKPKI \GMGTJGKF DKGFV GP YCCT YGKPKI XCCTFKIJGFGP XQQT PQFKI \ĎP RQNKVKGUWTXGKNNCPEG QPFGTUVGWPF OGV \ĎP 4KPI FGWTDGNNGP GP CNIGOGPG UWTXGKNNCPEG OGV #NGZC CRRCTCVGP GGP GPQTOG %1 XQGVCHFTWM QRIGDQWYF OGV UPGNNG XGT\GPFKPI GP #95 ENQWF EQORWVKPI VGEJPQNQIKG DĎIGFTCIGP CCP OKNKVCKTG GP KPNKEJVKPIGPFKGPUVGP OGV FWDKGW\G UVCCV XCP FKGPUV QR JGV IGDKGF XCP OGP UGPTGEJVGP YCCTQPFGT #OGTKMCCPUG FQWCPG GP ITGPUDGUEJGTOKPIUCEVKXKVGKVGP FKG IG\KPPGP CCP FG ITGPU UEJGKFGP XGT\WKOF VG OQFGTGTGP YCV \KEJ QR \ĎP RNCVHQTO DGXKPFV TGUWNVGTGPF KP GGP QXGTXNQGF CCP IGXCCTNĎMG XGTXCNUKPIGP \QCNU PCOCCMCWVQUVQGNGP XQQT MKPFGTGP FKG OCMMGNĎM MCRQV ICCP GGP DGTWEJV XĎCPFKIG YGTMRNGMEWNVWWT IGETGÇGTF YCCTXCP KU CCPIGVQQPF FCV FKG DĎFTCCIV CCP FG KPVKOKFCVKG XCP XTQW 1"* "* )&*!",%"!"* "* DGNCUVKPI QPVFQMGP XKC UEJKOOKIG ECVGIQTKUCVKG XCP CEVKXC GP QHHUJQTG DGNCUVKPIRCTCFĎ\GP

basis van uniforme specificaties. Amazon is trots op het grote en goedkope aanbod in die categorieÍn en zal andere aanbieders pijn doen. Dat is ook te verwachten in de segmenten health & beauty, speelgoed en huishoudelijke artikelen. In zulke segmenten ligt de kracht van Amazon’, aldus Koelemeijer.

landse retailers gemunt hebben, dan wordt het volgens Molenaar nog niet zomaar marktleider in e-commerce. ‘Amazon is goedkoop, maar Bol.com en Coolblue zijn uiterst professioneel en volop bezig met machine learning en optimale klantenbinding. Die druk je niet zomaar weg. Daartegenover staat dat Amazon erg veel data van zijn klanten wil. Ik vraag me af of de Nederlandse consumenten die willen geven.’ ‘Ook op het gebied van logistiek zal de concurrentie van bestaande webwinkels stevig zijn. Amazon levert snel, maar we hebben in Nederland al een optimaal logistiek systeem met levering op dezelfde dag of de volgende dag, als voor 00.00 uur besteld wordt. In dat opzicht wordt het voor Amazon niet gemakkelijk om de grote Nederlandse webwinkels te overtreffen’, aldus Molenaar. Hij plaatst wel vraagtekens bij de plaats van Bol.com binnen moederbedrijf Ahold. ‘Activiteiten en ict-systemen van Bol.com zijn niet geĂŻntegreerd in de supermarktactiviteiten. Een overname van Bol. com door Amazon is dus niet uit te sluiten.’ Onderschat ook niet de invloed van Europese wetgeving, zegt Molenaar. ‘Europa is een heel andere markt dan de Verenigde Staten. Europa is dichtgetimmerd

Molenaar daarentegen gelooft niet in een grote impact van Amazon op de Nederlandse markt voor ecommerce. Hij adviseert niet te veel conclusies te trekken uit het gegeven dat Amazon de helft van de Duitse markt voor e-commerce in handen heeft. ‘Het Duitse speelveld lag open bij gebrek aan concurrentie. Amazon heeft daar goed gebruik van gemaakt, maar Nederland wordt een ander verhaal. Bol. com heeft het concept goed gekopieerd, terwijl Amazon bezig was grotere markten te veroveren.’ ‘Amazon is er de partij niet naar om veel energie te steken in een verdringingsmarkt. Kan het bedrijf niet in de top drie meespelen, dan zou het zich het liefste terugtrekken. Energie in het retailkanaal gaat Amazon alleen steken om de strategie op het gebied van infrastructuur te ondersteunen’, aldus Molenaar. Al zou Amazon het nu op Neder-

47$4+'-

met bijna socialistische wetgeving. Die markt is veel moeilijker te veroveren dan de Verenigde Staten. Zeker nu de opkomst van Trump de politieke kloof tussen beide regio’s heeft vergroot.’

Bovendien: is eindeloze groei van e-commerce een wetmatigheid? Meerman van Inretail gelooft het niet. Hij denkt dat krimp ook aan de orde kan komen. ‘De problemen van fysieke winkels met bereikbaarheid en parkeren zijn op te lossen. Het voordeel voor online van de maximale voorraad zal minder worden, wanneer fysieke winkels hun voorraadbeheer beter op orde hebben. De toename van data zal fysieke winkels in staat stellen hun klanten beter te bedienen.’ Eens zullen de fysieke winkels weer meer in de gunst raken, is de overtuiging van Meerman. ‘Nu is online winkelen sexy. Straks zet de consument winkelen op het lijstje met de tien leukste activiteiten. Mits de winkels worden gecombineerd met goede horeca, faciliteiten, kunst, cultuur en ontmoeten.’ Wel is het gebruik van partijen als Amazon een game changer, meent Koelemeijer. ‘Goedlopende producten krijgen een variant in een eigen merk van Amazon. Op zich is dat niets nieuws. Supermarkten doen dat ook, maar de

schaal en geavanceerdheid bij Amazon zijn van een andere orde.’ Koelemeijer maakt de vergelijking met de manier waarop Netflix producenten van series en films op zijn eigen platform beconcurreert. ‘Kijkers van de Britse versie van House of Cards bleken liefhebbers van Kevin Spacey. Zo werd hij de hoofdrolspeler van de Amerikaanse variant die voor Netflix zo’n grote hit werd. Dat keuzeproces op basis van data verklaart de hoge succeskans. Bij Netflix slaagt 70 procent van de producties, tegen 30 procent in Hollywood.’ ‘De prijzen van producten van derde aanbieders op het platform gaan al naar de bodem door de transparantie. Wanneer Amazon met dezelfde specificaties een product neerzet, komen daar veel minder partijen aan te pas die er ook iets aan proberen te verdienen. Goedkopere producten die meer marge opleveren, daartegen is het lastig concurreren’, stelt Koelemeijer. ‘Datagebruik geeft een beter inzicht in de voorkeuren van klanten, dat kan de gevestigde detailhandel van Amazon leren’, vervolgt ze. ‘In winkelgebieden is het nog te vaak ieder voor zich. Wan-

3 , )+". "("&! '+)"* QO QPGGTNÄŽMG +* /,,"*.&" "* ""* ." $,+." &*0(+"! QR FG NGXGPU 0 * +*-/ )"*."* ." XQQTMQOGPo

neer retailers op een winkellocatie een digitaal platform vormen, kunnen ze tot een beter aanbod komen. Geef op zijn minst de mogelijkheid online te bestellen en in de winkel op te halen. Dan ligt er een begin van een antwoord op Amazon.’ Meerman is niet gerust op de werkwijze van Amazon. ‘We hebben nu een redelijk functionerende onlinemarkt. Niemand stelt de vraag of we blij moeten zijn met de manier waarop bedrijven als Amazon daar een stempel op willen gaan drukken. In China wordt het geaccepteerd dat Alibaba een groot deel van het leven stuurt met zijn algoritmes. In Nederland gaat Amazon hetzelfde proberen. Past dat in onze cultuur?’ Meerman waarschuwt voor ontwrichting van de Nederlandse samenleving door de komst van partijen als Amazon. ‘Nederlandse partijen betalen belasting in Nederland, de belasting die Amazon zou moeten betalen, verdwijnt in de zakken van topman Jeff Bezos en andere grootaandeelhouders. Wat draagt Amazon op die manier bij aan infrastructuur en onderwijs in Nederland? Producten op Europese internetwinkels voldoen aan normen. Wie zegt dat producten op Amazon en Alibaba net zo veilig zijn?’ ‘Er moet beleid komen om oneerlijke concurrentie en een te grote invloed op de levens van consumenten te voorkomen’, zegt Meerman. ‘In Nederland en in Europa. Laten we vooraf controleren. Aan een miljardenboete achteraf heb je niets, dan is het leed al geschied. Ik mis ook een visie op de impact van e-commerce op de verkeersdrukte. Bij deze groei van winkelen via internet staat Nederland binnen twee of drie jaar vast door het bezorgen van al die pakjes. Ik vrees dat Nederland pas wakker schrikt wanneer er ergens in de wijk een kind wordt overreden door een bezorgbusje.’

$QWYUEJCCOVG

!

++#! '"**&- -./,&*$ + " ( -. ." &* * "

7 FQGV YCCTUEJĎPNĎM XGGN XGTMGGTF 0GV CNU KM 'P FCCT JQQTV W \KEJ VGIGPYQQT !&$ 0++, ." - % )"* 0(&"$. "". 0(""- ,++'. !" //,) * /&. ,+(. ""* '+##", TĎFV CWVQ JGGHV XGTOQIGP QXGTDKGFV QR GGP UVCTVGTUYQPKPI GP IC \Q OCCT FQQT (QWV IGFTCI \KV KP GGP MNGKP JQGMLG /QGV KM OĎ XGTCPVYQQTFGP XQQT JGV DGUEJKMDCCT UVGNNGP XCP GGP ˏPCPEKGTKPI CCP DGFTĎXGP FKG JGV IGDQWY YCCT W 0 * !,++). &* "(' , '*/.-"("* 'TIGPU KU GT GGP ITGPU CCP JGV EQORGPUGTGP XCP JGV QPIGPQGIGP XCP CPFGTGP ,G MWPV UVGNNGP FCV FKG ITGPU HQTOGGN FQQT FG YGV DGRCCNF YQTFV &KG OCCMV FWKFGNĎM YCV CCPXCCTFDCCT KU GP YCV PKGV &CV YKN PKGV \GIIGP FCV FCCTDKPPGP IGGP OQTGGN QH GVJKUEJ IGFTCI IGXTCCIF YQTFV 7 DGITĎRV JKGT \KV FG FKUEWUUKG *. 1 . 0++, !" 55* ".%&- % &- &- ! . 0++, ""* *!", .+. ( *&". * %". 0",(" FGP NQUVGP YG FCV UCOGP QR OCCT FCV NĎMV \ĎP NCPIUVG VĎF VG JGDDGP IGJCF . !" *"$ .&"0" $"0+($"* 0 * "-(/&."* 0++, -+))&$" /,$",- -+)- $,++. \ĎP KU DGMGPF 8GT\GV JKGTVGIGP YQTFV QQM YGN *&) 2 $" *+")! "* 0++, ""(! &*!)+("*- 0&*!"* 0"("* ""* $+"! &!"" "% (0" (- FKV KP FG GKIGP CEJVGTVWKP VQV QXGTNCUV NGKFV #NNGGP OGTM KM FCV CEEGRVGTGP CN NCPI PKGV OGGT CNNGGP QXGT FG GKIGP CEJVGTVWKP ICCV 9G RTQVGUVGTGP QQM CNU YG GT \GNH VQVCCN IGGP JKPFGT XCP QPFGTXKPFGP 'T YCCKV GGP PKGWYG YKPF &G XQQTJQGFG JGGHV FKG YKPF XCP XGTCPFGTKPI KP FG \GKNGP -ĎM LG KGVU XGTFGT FCP DNĎMV FKV PKGV OGGT FCP GGP YGTXGNYKPF 'GP VGTWIMGTGPF RCVTQQP YCCTDĎ 0", *!",&*$ 0++, !" 0++,%+"!" *++&. -*"( $"*+"$ $ . &*$ %". 0,+"$", +0", DĎXQQTDGGNF XTĎJGKF MKGUTGEJV QH QPV\WKNKPI XCPFCCI FG FCI ICCV JGV QO MNK OCCV GP ˏPCPEKÇNG QPIGNĎMJGKF &CV JKGT XGTCPFGTKPI PQFKI KU KU XQQT OĎ FWK FGNĎM +M DGP CNNGGP MNCCT OGV FCV VQQPVLG YCCTDĎ FG XQQTJQGFG OĎ GGP UEJWNFIGXQGN CCPRTCCV 'P KM OGTM FCV XGNGP QO OĎ JGGP JGV QQM PKGV DGITĎ RGP 9CV KU GT XGTMGGTF CCP GGP XNKGIXCMCPVKG PC GGP LCCT JCTF YGTMGP! 9CV KU GT OKU OGV GGP QRGPJCCTFXWWTVLG QR GGP MQWFG YKPVGTCXQPF! <WNNGP YG QXGT GGP LCCT QH YCV EQNNGEVKGH FG DCTDGEWG KP FG DCP FQGP! 'P CNU DQWYUGEVQT JQG JCCN LG JGV KP LG JQQHF QO FKUVTKDWVKGEGPVTC VG DQWYGP!

#NU JGV QO QXGTFCCF ICCV DGITÄŽR KM FCV /CCT FG OGGUVG XQQTDGGNFGP \ÄŽP CN IGOGGP IGCEEGRVGGTF GP IGGP XGTYGPF IGFTCI FQQT GGP ITQGRLG HQUUKGNGP +M JGD XQQTCN OQGKVG OGV FG FWDDGNG OQTCCN CEJVGT FG XGTCPFGTYKPF 0GGO DÄŽ XQQTDGGNF FKUVTKDWVKGEGPVTC &QQT FKV CNU nXGTFQ\KPI XCP JGV NCPFUEJCRo PGGT VG \GVVGP KU FG VQQP OGVGGP FWKFGNÄŽM 6TGM XGTXQNIGPU GGP NÄŽPVLG PCCT JGV UVKM -.+#!+--&", "* +/1- % )." &- $" +,"* *0", *.1++,! $"!, $ 0 * !" %"(" RTQFWEVKGMGVGP FKG FG XGTPKGVKIKPI XCP PCVWWT GP MNKOCCV XGTUPGNV 6LC CNU LG JGV \Q WKVNGIV KU JGV CN UPGN YCCT ,C KM XKPF FKUVTKDWVKGEGPVTC QQM URWWINGNÄŽM /CCT YCCTQO JGDDGP YG UVGGFU OGGT FKUVTKDWVKGEGPVTC! 8QQTCN QO FG QPNKPG EQPUWORVKGFTKHV VG UVKNNGP -ÄŽM KM KP OÄŽP GKIGP QOIGXKPI FCP KU FCV GGTFGT FG IGPGTCVKG XCP OÄŽP MKPFGTGP FCP FKG XCP OÄŽP QWFGTU FKG FKV CCPYCMMGTV 1P\G LGWIF OCCMV \KEJ VGTGEJV \QTIGP QXGT MNKOCCV GP QPIGNÄŽMJGKF /CCT KPVWUUGP NGKFV JWP QPNKPG MQQR IGFTCI QQM VQV GGP GZRNQUKG CCP XKGTMCPVG OGVGTU TWKO VGXTGVGPFG FKUVTKDWVKGEGPVTC GP \WNNGP YG QQM UVGGFU OGGT GPGTIKGXTGVGPFG FC VCEGPVGTU PQFKI JGDDGP &G FWDDGNG OQTCCN \KGV W RCU CNU JGV KP JGV NCPFUEJCR XGTUEJÄŽPV 'P FWU OCI FG DQWYMGVGP \KEJ UEJCOGP 9G YGVGP DGUV FCV JGV \QTIXWNFKI DGJGTGP XCP PCVWWTNÄŽMG DTQPPGP QH EQNNGEVKG XG XQQT\KGPKPIGP QR FG NCPIG VGTOÄŽP JGV CNNGTDGUVG KU #NNGGP UVCCV GKIGPDGNCPI JKGT XCCM JCCMU QR )CTTGVV *CTFKP PQGOFG FKV HGPQOGGP

U *GV MQOV \GNHU XQQT DÄŽ FGIGPGP FKG FKV YKNNGP XGTCPFGTGP 5EJQNKGTGP FKG PC GGP MNKOCCVRTQVGUV GP OCUUG GGP RCCT TWPFGTGP XGTQTDGTGP DÄŽ FG RNCCV UGNÄŽMG /E&QPCNFU 1H GGP KPVGTPCVKQPCNG MNKOCCVEQPHGTGPVKG OGV JQPFGTFGP %""* "* .",/$0(/ %."* " 1"."* ! . +0",! ! - % !. ((""* 1",'. %". CCPRTCVGP XCP UEJCCOVG CXGTGEJVU JGV \GV ITQGRGP VGIGPQXGT GNMCCT +P QPU U[UVGGO JGNRV OCCT Ă…Ă…P FKPI GEJV $GRTÄŽ\GP /CCT CNU JGV XQNM FG UVTCCV QR OQGV QO VG RTQVGUVGTGP XĂ?Ă?T DGNCUVKPIXGTJQIKPI FCP JGDDGP YG RCU GEJV GGP

VG RCMMGP

!!!

Vastgoedmarkt

9KG FG VQGMQOUV XCP YQPGP YGTMGP GP TGETGÇTGP YKN YGVGP OQGV KPURGNGP QR FG DGJQGHVGU XCP OKNNGPPKCNU &CCTDĎ KU RTQRVGEJ QPQPVDGGTNĎM UVGNV ;CTFK FKTGEVGWT 'WTQRC 4KEJCTF )GTTKVUGP &G OGGUVG VGEJPKGM KU CN XQQTJCPFGP OCCT FG FTKXG KP FG XCUVIQGFUGEVQT QO GT GEJV OGG CCP FG UNCI VG ICCP QPV DTGGMV PQI n5VTCMU XGTYGTHV GGP FKUTWRVQT XCP DWKVGP FG UGEVQT GGP FQOKPCPVG RQUKVKG o

! GT URGGNV KP GGP RCPF GP DĎ FG GKPFIGDTWKMGT /GV FKG KP\KEJVGP MWPPGP \G GGP DGVGTG FKGPUVXGTNGPKPI CCP JWWTFGTU GP IGDTWKMGTU NGXGTGP GP DGVGTG ! !& % %% ! ! ! ! "! ! "$#"$ & % +"' ! # $ $ & % & $ OQUVCVGP UVCPFCCTF OQGVGP CCPDKGFGP UVGNV JĎ n&CV & $ ) $ (""$ ''$ $ % ! $"! ( ! FCVC GP KU FWWT\COGT +P FG 85 YQTFV FKV KP JQQI VGORQ UVCPFCCTF &CCT YGTMGP YQPKPIXGTJWWTFGTU UCOGP QO JWP XGTDTWKM VG XQQTURGNNGP \QFCV \G JGGN UEJGTR GPGTIKG GP YCVGT MWPPGP KPMQRGP 'P FG QPV YKMMGNCCT MCP GGP XQNIGPF PKGWYDQWYRTQLGEV GPGT IKG\WKPKIGT OCMGP /GV DKI FCVC \ĎP QXGTCN MQUVGP DGURCTKPIGP OQIGNĎM YCV YGGT NGKFV VQV GGP JQIGT TGPFGOGPV o &G OGGUVG XCUVIQGFGKIGPCTGP NCVGP & "' & $ ' & '! ! ! ## ! &"" & )GTTKVUGP n)QQING #OC\QP #RRNG GP (CEGDQQM ICCP GT OGV FG DWKV XCPFQQT &KG VGEJDGFTĎXGP FKG GNM \QoP OKNLCTF FQNNCT YCCTF \ĎP JGDDGP JWP DGFTĎHUOQFGN XQNNGFKI IGDCUGGTF QR FCVC QXGT EQPUW !& ! $ ! & )"$ & $"& ! % ! "!+ YKPMGNU MCPVQTGP GP YQPKPIGP IGËPKVKGGTF 0KGV "" $ ( %& " "$ ! % & % +"' ! & + " & ! "!& !! ! ! *# " & $ ! -

$ $$ &% ! % ! % & (""$ $ % % TGIKQPCN FKTGEVQT 'WTQRG XGTCPVYQQTFGNĎM XQQT FG ' &$" ( ! $ ! '$"# & & $ & #OGTKMCCPUG XCUVIQGFCWVQOCVKUGGTFGT XGTVGNV JĎ n9G DGIQPPGP OGV MCPVQTGP KP .QPFGP GP #OUVGT FCO ;CTFK \KV PW QQM KP &WKVUNCPF 4QGOGPKÇ GP DKPPGPMQTV (TCPMTĎM 1PU FQGN YCU GNMG XĎH LCCT KP QO\GV VG XGTFWDDGNGP &CV KU IGNWMV GP FG NCCVUVG VĎF ICCV JGV \GNHU JCTFGT <Q JGGHV ;CTFK \ĎP 'WTQRGUG " + & ! ! & #$" !& + ! $" ! - ' $ ! '$"# /! $ ! ! IGXGUVKIFG RCTVĎ KU \KGV )GTTKVUGP JGV QQM CNU \ĎP VCCM " ( %& " % &"$ ( $ $ & !& "'% % $ ! (""$ #$"#&

n+M YKN FG UGEVQT JGV ITQVG DGNCPI XCP RTQRVGEJ NCVGP KP\KGP 6QGP KM KP DÄŽ ;CTFK DGIQP NGGTFG KM FCV KM JGV YQQTF UQHVYCTG PKGV KP FG OQPF OQGUV PGOGP KP OÄŽP IGURTGMMGP OGV XCUVIQGFRTQHGUUKQPCNU &G UQHVYCTG CHFGNKPI FCV YCTGP FKG LQPIGPU CCP JGV GKPF XCP FG ICPI YCCT JGV CNVÄŽF FQPMGT YCU 0W URG NGP VGEJPKGM GP RTQRVGEJ GGP XGGN ITQVGTG TQN KP JGV

MCPVQQT NGXGP 6QEJ KU VGEJPKGM PQI UVGGFU IGGP RQRWNCKT QPFGTYGTR KP FG DQCTFTQQOU &CV JGGHV VG OCMGP OGV JGV EQPUGTXCVKUOG DKPPGP FG XCUVIQGF UGEVQT OCCT QQM QOFCV JGV OGGUVCN RNWUUGTU \ĎP FKG CCP FG VQWYVLGU VTGMMGP o &CV QR ITQVG DGWT\GP CNU 2TQXCFC VJGOCoU CNU FG VQG MQOUV MWPUVOCVKIG KPVGNNKIGPVKG #+ GP DKI FCVC EGP &$ %& ! % (" !% ! & !" , #$ & ! $ CN LCTGP QXGT /CCT GGP NCPIGVGTOĎPXKUKG GP UVTCVGIKG QPVYKMMGNGP QR DCUKU XCP RTQRVGEJ KU GT PCWYGNĎMU DĎ WKV\QPFGTKPIGP FCCTIGNCVGP 2TQRVGEJ YQTFV KP FG XCUVIQGFUGEVQT XQQTCN IG\KGP CNU GGP VQQN OGV GPMGN GGP RTCMVKUEJ PWV /CCT FG UGEVQT DGPWV PQI NCPI PKGV CNNG OQIGNĎMJGFGP GP RTQRVGEJ YQTFV PW PQI OCCT QR GGP DGRGTMV CCPVCN RNGMMGP VQGIGRCUV 9G UVCCP RCU CCP JGV DGIKP &G OQIGNĎMJGFGP QR QRGTCVKQPGGN ɈPCPEKGGN GP OCPCIGOGPVPKXGCW \ĎP QPDGITGPUF o

$$ &% ! + & $" ( ! ( %& " $ ! DGJGGTFGT QPFGT KPXNQGF XCP RTQRVGEJ FG MQOGPFG LCTGP FTCUVKUEJ XGTCPFGTGP n8QQT FG ETKUKU XCP ! & ! " %& ! ! # ! ) $ ( ! ( %& " $ % % ! ! %% & ! IGTU \KEJ TKEJVGP QR FG ECUJɉQY GGP XGT\COGNKPI ''$ "!&$ & ! # (""$ ! $""& YCCTFG /CCT XCPCH PW OQGVGP YG QPU XQNNGFKI HQEWUUGP QR FG GKPFIGDTWKMGTU GP JWP FCVC 'GP IGNWMMKIG MCPVQQTYGTMPGOGT YKPMGNDG\QGMGT QH YQPKPIJWWTFGT KU OKUUEJKGP YGN JGV DGNCPITĎMUVG %% & (""$ ! $ $' & )"$ & $% ! % $ ( "! $ "!%' !& ! !%# $ & ! ( ! QRFQGP KP GGP YKPMGNEGPVTWO JGGHV JGV XCUVIQGF IGGP YCCTFG /GV UGPUQTGP KPVGTPGV QH VJKPIU CRRNK ECVKGU GP #+ MWPPGP GKIGPCTGP FKG FCVC IGPGTGP KP JWP YKPMGNEGPVTC MCPVQTGP GP YQPKPIGP 5RGNGTU CNU ;CTFK MWPPGP WKV FKG GPQTOG DGTI FCVC FCUJDQCTFU ETGÇTGP YCCTKP CNNG URGNGTU QXGT\KEJV GP KP\KEJV JGD DGP <Q DGITĎRV FG CUUGV QH HCEKNKV[ OCPCIGT GEJV YCV

OGVGP &CCTWKV MWP LG PKGWYG FKPIGP \KGP GP XGTDCP FGP XKPFGP <Q MWP LG QQM GGP DGVGTG FKCIPQUG UVGN NGP QXGT FG RGTHQTOCPEG XCP GGP RCPF 1R DCUKU FCCTXCP MCP FG CUUGV OCPCIGT GGP CPFGT DGJGGTRNCP QRUVGNNGP 'P FG JWWTFGT MTÄŽIV OGGT XGTVTQWYGP KP ""$ & %&'& %% & ! !& )GTTKVUGP TCCFV XCUVIQGFDGFTÄŽXGP CCP RTQRVGEJ UVCRLG XQQT UVCRLG GKIGP VG OCMGP n+M FGPM FCV XCUV " ! $% ( & "# $ & "! $ "# ! JGNG VQGICPMGNÄŽMG OCPKGT GGP UVCR MWPPGP \GVVGP PCCT DKI FCVC GP #+ 1RGTCVKQPGGN DGJGGT KU PW JGGN $ & ! " $ # $ & % "! $ "' ! ''$ FGTUMNCEJVGP \ÄŽP PCWYGNÄŽMU VG RNCPPGP &CPM\ÄŽ QPNKPG UGPUQTGP \ÄŽP CNNG FCVC XCP FG KPUVCNNCVKGU OCEJKPGU GP IGDQWYGP DGUEJKMDCCT /GV FG FCVC FKG \G RTQFWEGTGP MWPPGP CUUGV OCPCIGTU RTQCEVKGH DGJGGT WKVQGHGPGP &CCTOGG URCTGP \G IGNF WKV GP ( $ ! + & $ !%&( $ ! ! ! '! ! DTWKMGTU &CV \QW CN GGP HWPFCOGPVGNG XGTCPFGTKPI KP JGV XCUVIQGF \ÄŽP &KV \KGP YG QQM XCCM KP FG RTCMVÄŽM 8GGN DGFTÄŽXGP RCUUGP FG VGEJPKGM VQG CNU RKNQV QH XQQT GGP DGRGTMV FGGN XCP FG XCUVIQGFRQTVGHGWKNNG /CCT CNU JGV GHHGEV UQTVGGTV FCP \QW GGP QPFGTPG OKPI FKG VGEJPKGM QR DTGFG UEJCCN OQGVGP VQGRCU UGP 'P FCV IGDGWTV PQI OCCT DÄŽ YGKPKI DGFTÄŽXGP o

We lopen nog steeds met een stuk ijzer op zak om onze deur te openen

/CCT VGEJPQNQIKG KU \GMGT PKGV JGV JGNG XGTJCCN DGPCFTWMV )GTTKVUGP n+M FGPM FCV JGV DĎ FKUTWRVKG XQQT RTQEGPV QO VGEJPKGM FTCCKV GP XQQT RTQ !& " $ & ( & & " % & * ## $ % $ QR UKORGNG DGUVCCPFG VGEJPKGM FKG JGGN UNKO KU VQG IGRCUV 'EJVG FKUTWRVKG QR FG XCUVIQGFOCTMV \KG KM PQI PKGV 1R FG MCPVQTGPOCTMV KU GT YGN DGYGIKPI FQQT EQ YQTMKPI CCPDKGFGTU CNU 9G9QTM GP 6JG 1HɈEG )TQWR 5NKOOG QPFGTPGOGTU JGDDGP FG TGNC VKG VWUUGP JWWTFGT GP XGTJWWTFGT PC FG ETKUKU QR \ĎP MQR IG\GV +P DGVQP IGIQVGP JWWTEQPVTCEVGP XCP XĎH \GXGP QH VKGP LCCT \ĎP PKGV NCPIGT PQFKI (NGZKDGNG EQPVTCEVGP XQQT GGP LCCT OCCPF QH CDQPPGOGPVGP XQQT GGP FCI \ĎP XQQT XGGN DGFTĎXGP XGGN IGUEJKMVGT o 9CCT FG XCUVIQGFUGEVQT PQI \QGMGPFG KU PCCT PKGWYG XGTFKGPOQFGNNGP OGV DKI FCVC GP #+ \ĎP FG ITQVG VGEJDGFTĎXGP CN FTWM FQGPFG OGV PKGWYG VGEJPKGMGP XGTVGNV FG ;CTFK FKTGEVGWT 'WTQRC n)QQING KU GGP PKGWYG YGTMYĎ\G CCP JGV QPVYKMMG NGP YCCTDĎ YG PKGV OGGT JQGXGP VG \QGMGP 1R % % ( ! ! $! ! ! & ) & "" CN YGNMG FKGPUVGP GP RTQFWEVGP YG YKNNGP <G JQGXGP JGV CNNGGP OCCT QR JGV LWKUVG OQOGPV CCP VG DKGFGP &CV KU XQQT XGGN OGPUGP GPI OCCT JGV IGGHV OCCT CCP JQGXGGN GT PQI OQIGNĎM KU o

)GTTKVUGP QPVOQGV PQI UEGRUKU KP FG UGEVQT GTMGPV JÄŽ n9CV JGD KM CCP CN FKG FCVC XCP UGPUQTGP FKG OÄŽP MCPVQQT OGVGP YKGTR GGP CUUGV OCPCIGT OÄŽ VQG VÄŽ FGPU GGP 2TQXCFC FGDCV /GV VKGP RCTCOGVGTU MCP JÄŽ \ÄŽP XCUVIQGF RTKOC OCPCIGP +M ICH JGO JGV XQQT DGGNF XCP GGP JWKUCTVU &KG IGGHV GGP FKCIPQUG QR FTKG RWPVGP JÄŽ QH \ÄŽ MÄŽMV KP OÄŽP MGGN PGGOV OÄŽP VGORGTCVWWT QR GP OGGV OÄŽP DNQGFFTWM /GV UGPUQ TGP KU OÄŽP IGUVGNFJGKF PW QR RWPVGP VG

1O XCUVIQGF VQGMQOUVDGUVGPFKI VG OCMGP OQGVGP RTQHGUUKQPCNU JWP DNKM TKEJVGP QR FG LQPIG IGPGTCVKGU VQV FGTVKI LCCT n/KNNGPPKCNU JGDDGP HWPFCOGPVGGN CPFGTG DGJQGHVGP FCP QWFGTG IGPGTCVKGU &G LQPIG IGPGTCVKG YKN \GNH DGRCNGP YCCT \G YQPGP YGTMGP GP TGETGÇTGP &KG DGJQGHVG ICCV PKGV OGGT YGI +P FG 85 YQTFGP CRRCTVGOGPVGPEQORNGZGP IGOCTMGV CNU GGP NKHGUV[NG YCCT GGP DGRCCNFG EQOOWPKV[ CCPYG\KI KU /GPUGP MKG\GP XQQT GGP YQPKPI YCCT \G JWP NGXGP OGV pJWP UQQTV OGPUGPq MWPPGP FQQTDTGPIGP &CV MGPPGP YG JKGT PKGV OCCT \CN QPQPVDGGTNĎM \ĎP QO !! & ( $ ! 1R FG YQPKPIOCTMV KU PW PQI IGGP KPEGPVKXG QO VG KPPQXGTGP XCPYGIG JGV YQPKPIVGMQTV EQPUVCVGGTV )GTTKVUGP n+P FG 85 KU FCV YGN CPFGTU &CCT KU XGGN $ "! '$$ !& ! ! $"& $ !%# !! ! !" QO GGP JWWTFGT KP GGP YQPKPI VG MTĎIGP &WU DKG ! ( $ ''$ $% $ ! % % $( ''$#$" % ! /GV GGP RCCT FTWMMGP QR FG MPQR MWP LG KP FG 85 GGP YQPKPI JWTGP 9CCTQO OQGV LG KP 0GFGTNCPF GGP JGNG DGTI RCRKGT KPXWNNGP VGTYĎN CN OĎP FCVC QXGTCN DGUEJKMDCCT \ĎP &CCT \QW \Q GGP CRR XQQT MWPPGP YQTFGP IGOCCMV /CCT GNM PKGWY YQPKPI " # * ""#& ( !+ ) (" '% '$& & ! & 1QM KU JGV JGGN TCCT FCV YG PQI UVGGFU OGV GGP UVWM Ď\GT QR \CM NQRGP QO QP\G FGWT VG QRGPGP &G UNGW VGN KU FGTVKGPFG GGWYUG VGEJPKGM /KNNGPPKCNU YKNNGP '! '$ & ! & ""! ## "# ! ! ! '&" KPFWUVTKG YQTFV FCV CN VQGIGRCUV 8CUVIQGFRTQHGUUKQ ! % " & ! & #$"#& !%# ! "# " & XCP FG PKGWYG IGPGTCVKG #PFGTU MQOV GT YGN GGP %$'#&"$ ( ! ' & ! ( %& " % &"$ ! " ! !& #"% & + ( $) $( !

!!!

Vastgoedmarkt

‘Met big data kun je een betere diagnose stellen over de performance van een pand’

--- , )* & $ ("* %#

Vastgoedmarkt (+ (!

9KPMGNUVTCVGP KP FG ITQVG UVCF JGDDGP JGV \YCCT )TQVG TGVCKNGTU CNU * / UNWKVGP ɈNKCNGP QOFCV \G UVGGFU OGGT QPNKPG XGTMQRGP .GGIUVCCPFG RCPFGP VTCPUHQTOGTGP VQV JQTGEC QH YQPKPIGP KU NCUVKI n*GV NCCIJCPIGPFG HTWKV KU PW YGN

Kaalslag retailmarkt: winkels verlaten nu ook de grote steden

V

oor geĂŻnteresseerde retailers is er nog plaats in de Oranjerie. Dat wordt duidelijk tijdens een bezoek aan het winkelcentrum in de binnenstad van Apeldoorn. Tientallen meters etalageruiten zijn beplakt met folie. Daarop staan namen en telefoonnummers van makelaars. Ongeveer 40 procent van het 19.500 m2 grote winkelcentra staat nog leeg. Vanachter reusachtig hoge puien heten TK Maxx, Mango en New Yorker de bezoekers welkom. De drie retailers fungeren als trekkers. De loop zit er nog niet in, maar dat kan ook aan het vroege tijdstip van het bezoek liggen. Een oudere man kijkt zoekend rond. ‘Ik ben hier tien jaar niet meer geweest. Het ziet er nu uit als een dure aangelegenheid. Modern, heel mooi.’ ‘Het is heel mooi opgeknapt’, vindt ook Silvester Tollenaar, franchiser van de vestiging van broodjesketen Backwerk in de Oranjerie. ‘Alleen was het even schrikken toen we hier een maand geleden begonnen. Meer dan de helft van het winkelcentrum stond toen nog leeg.’ Dat Tollenaar het toch aandurfde in de Oranjerie, heeft veel te maken met de locatie in het winkelcentrum. EĂŠn van de twee ingangen van Backwerk ligt aan de Hoofdstraat, een A1-winkelgebied. De leegstand in Apeldoorn is exemplarisch voor de kaalslag in Nederlandse binnensteden. Dat wordt duidelijk uit de laatste gegevens van retailonderzoeksbureau Locatus over het winkelvastgoed in Nederland in januari 2020. In ĂŠĂŠn jaar tijd is de daling van de leegstand van de voorgaande vier jaar bijna tenietgedaan. Tussen begin 2015 en begin 2019 nam de leeg-

stand af van 7,5 procent naar 6,7 procent van de panden. Begin 2020 stond alweer 7,3 procent van de Nederlandse winkels leeg. De stijging van de leegstand lijkt eerder te duiden op een trend dan op een uitschieter. De sluiting van Hudson’s Bay alleen is bijvoorbeeld onvoldoende om die toename van het aantal leegstaande winkels te verklaren. De Canadese warenhuisketen droeg vijftien winkels bij aan het totaal van 2.767 gesloten winkels in 2019. Dat totale aantal sluitingen ligt ruim 40 procent hoger dan in 2018. Van alle ruim 90.000 winkels werd vorig jaar 3 procent gesloten. Ook het aantal leegstaande vierkante meters steeg fors, van 6,7 procent begin 2019 naar 7,7 procent begin 2020. Bij deze statistiek legden de grote panden van Hudson’s Bay wel meer gewicht in de schaal. De sluiting van de vijftien filialen droeg 0,2 procentpunt bij aan de landelijke leegstand in vierkante meters, maar ook die stijging heeft dus vooral andere oorzaken dan het vertrek van Hudson’s Bay.

Er is een sanering van het detailhandelsbedrijf gaande en die trok in 2019 een spoor door het winkellandschap. ‘Het zijn natuurlijk vooral de faillissementen die het nieuws halen en die zorgen voor het beeld van een slecht presterende winkelmarkt. Deze faillissementen zijn echter maar een klein deel van het verhaal’, schrijft Locatus in het persbericht over de leegstandscijfers. Vijfhonderd winkels gingen in 2019 dicht als gevolg van een faillissement. Dat is minder dan een vijfde van het totaal. Het grootste deel van de sluitingen gebeurde dus zonder dat daar een faillissement aan te pas kwam.

Winkelketens keken in 2019 kritisch naar hun filialen en hebben er driehonderd gesloten. Met afstand het grootste aantal beĂŤindigingen van winkels komt op het conto van zelfstandigen. In 2019 stopten tweeduizend zelfstandige winkeliers ermee. Winkelsluitingen werden in 2019 niet alleen veel talrijker, maar ook veel minder gemaskeerd dan in voorgaande jaren. Een groot deel van de lege winkels werd toen nog opgenomen door horeca of veranderde in woningen. Dat gebeurde in 2019 een stuk minder. Niet meer dan 239 winkels kregen een invulling met horeca, tegen zevenhonderd per jaar in de jaren daarvoor. Ook het proces van onttrekking van retailvastgoed stagneerde. Kregen in 2018 nog tweeduizend winkels een andere functie, bijvoorbeeld woningen, in 2019 bedroeg dat aantal duizend. ‘Bij de omzetting van winkelpanden naar woningen is het laaghangende fruit nu wel geplukt’, zegt Gertjan Slob, directeur onderzoek bij Locatus. ‘De opgave die er nu ligt, bestaat uit moeilijkere projecten, zoals de transformatie van de oude V&D in het Haarlemse stadsdeel Schalkwijk en een deel van winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk. Ook op A-locaties is transformatie lastiger, doordat het verschil in huur tussen winkels en woningen vaak nog te groot is. Voor succesvolle transformaties van grote aantallen winkels op A-locaties zullen eerst de huren moeten dalen.’ Tegelijkertijd komt volgens Slob de grens in zicht van het vermogen van de horecasector om winkelpanden te absorberen. ‘Horeca is de afgelopen jaren behoorlijk gegroeid. Ik denk dat we daarmee binnenkort tegen het maximum

-!%" # % #&*# % !% !)* , ( % (* !% % &( ' %

aanlopen. Er was een achterstand en die is nu wel grotendeels ingehaald. Een paar procent groei van het aantal horecazaken kun je nog wel verwachten, maar meer zit er echt niet in. We kunnen met zijn allen niet eindeloos vaker buiten de deur gaan eten.’ In welke segmenten van de winkelvastgoedmarkt zit de pijn? In elk geval niet zozeer in de wijkwinkelcentra. Die draaien prima, zo meldt vastgoedadviseur Colliers International in de recente publicatie Wijkwinkelcentra in Nederland, die mede is gebaseerd op cijfers van Locatus. Vooral kleine wijkwinkelcentra doen het goed. Die bestaan voor meer dan 60 procent uit winkels die producten verkopen voor de dagelijkse boodschappen. De leegstandscijfers voor deze kleine wijkwinkelcentra liggen sinds de start van de meting in 2004 lager dan die van de totale

winkelvastgoedmarkt. Ook de grote wijkcentra die voor de helft bestaan uit dit soort winkels doen het al acht jaar beter dan de winkelgebieden met minder van dit soort winkels. De leegstand bij de grote centra ligt al jaren tussen de 5 en 7 procent, schrijft Colliers International. Volgens de cijfers van Locatus van januari 2020 steeg de winkelleegstand in bijna elk type winkelgebied aanzienlijk, maar viel de hardste klap in de centra van de grootste Nederlandse steden. In januari 2019 lag de leegstand daar met 5,8 procent nog ruim onder het landelijke gemiddelde. Een jaar later stond 7,3 procent van de winkels in centra van de grootste Nederlandse steden leeg. Dat aandeel is even hoog als het landelijke gemiddelde voor alle typen winkelgebieden. De koopharten van de twintig grootste Nederlandse steden doen het dus niet meer beter dan de markt als geheel.

* ,&&($ #! ' % , % !** , % & % && )*( * !% ' # &&(% )* * %& * ++(

0 () +!,!% , % .)! " % ( &%#!% / * ,! ! +/ !(" # !% % 1

Dat helpt niet bij de herontwikkeling van de Oranjerie in Apeldoorn. ‘We hebben het winkelcentrum met spoed herontwikkeld om minimale overlast te veroorzaken voor bestaande huurders en het publiek. De benodigde tijd om met huurders tot gedetailleerde overeenstemming te komen is juist toegenomen’, zo verklaart Bart van Rooijen de leegstand in de Oranjerie. Van Rooijen is verantwoordelijk voor het assetmanagement van de Oranjerie namens eigenaar Aberdeen Standard Investments. De Britse institutionele belegger kocht de Oranjerie in 2016 voor ongeveer 50 miljoen euro van Elizen Vastgoed. Begin

... - *+ ' % )#+ &$

), )! Vastgoedmarkt

& &#* &. 0! ! - & +) ## )* // . ')# ) & & ' *+ + ()' &+ - & .!&# $ &+),% ) &" )! !& ( $ '')& &' $

2018 kondigde de nieuwe eigenaar een grootschalige renovatie aan. ‘Je bent zomaar anderhalf jaar in onderhandeling met detailhandelaren. Daar heb je mee om te gaan. Wij gaan niet voor de snelle winst. Daarmee snijd je jezelf op termijn in de vingers, omdat huurders het niet redden. We gaan voor een duurzame invulling met de juiste branchering’, aldus Van Rooijen. Een verkoopmedewerker van een andere winkel in de Oranjerie relativeert het ruime aanbod in het winkelcentrum. ‘Dat zie je in iedere stad wel.’ Volgens de verkoopmedewerker zit Oranjerie weer op de weg omhoog. ‘Er komen steeds meer winkeliers, vooral aan de kant van de ingang aan de Hoofdstraat.’ Voor ondernemer Tollenaar zegt de leegstand in de Oranjerie niets over de kwaliteit van het winkelcentrum of het beleid van de eigenaar. ‘Op de Hoofdstraat is op dit moment ook leegstand.’ De gaten in het winkelbestand aan de Hoofdstraat tonen de gevolgen van de faillissementsgolf onder modeketens. Op nummer 74 zat Steps, op 93-95 huisde Coolcat en op nummer 121 was Witteveen te vinden. Nu die ketens over de kop zijn gegaan, wachten de panden nog op nieuwe gebruikers. De concurrentie om huurders is groot. Volgens Funda in Business staan er alleen al op de Hoofdstraat zeventien panden te huur met vierkantemeterprijzen van 72 euro tot 640 euro per vierkante meter per jaar. Toch ziet assetmanager Van Rooijen kansen voor de Apeldoornse binnenstad. ‘Apeldoorn is een weerbarstige stad. Je ziet retailers vertrekken en na een paar jaar terugkomen. Apeldoorn moet con-

curreren met steden als Deventer, Zwolle en Arnhem, maar is met zijn 160.000 inwoners en vele honderdduizenden toeristen per jaar aantrekkelijk voor retailers.’ Alleen geven de inwoners en de bezoekers van attracties als de Apenheul, Julianatoren en Paleis het Loo geen kapitalen uit. Daarmee moet rekening worden gehouden bij de branchering, vindt Van Rooijen. ‘Apeldoorn is niet een stad om heel veel winkels met de duurste merken te huisvesten. Met veel mode- en bijouteriezaken was de invulling van de Oranjerie voor de herontwikkeling dus te luxueus en de huren waren te hoog.’ Van Rooijen heeft het volste vertrouwen dat het goed komt met De Oranjerie. Al is het maar omdat de huren in de Oranjerie substantieel lager liggen dan in de Hoofdstraat. ‘In de Hoofdstraat betaal je ongeveer 600 euro per vierkante meter per jaar, in de Oranjerie gemiddeld de helft minder. Formeel is de bezetting nu bijna 60 procent, maar met een aantal retailers zijn we al zo ver dat we rond de zomer op 75 procent zullen zitten. Dat wordt over een jaar zeker 85 procent.’ Zo is er een verhaal voor elk koopcentrum, maar landelijk boert het Nederlandse kernwinkelgebied volgens Slob van Locatus achteruit. ‘De kracht van A1-winkelgebieden in grote steden wordt minder. Grote ketens heroriĂŤnteren zich. Door de combinatie tussen fysieke winkels en internet heeft een retailer minder plekken in de stad nodig. De gedachte is dat je beter op een beperkt aantal goede plekken mooi ingerichte winkels kunt hebben. De rest van de verkopen doe je online. Beter een paar echt

goede winkels dan meer winkels die het allemaal net niet zijn. Een goed voorbeeld van een keten waar je die verandering kunt zien is H&M. Die keten is in de goede tijd naar Nederland gekomen en heeft een sterke expansie doorgemaakt. Nu zien we hoe H&M zich bezint’, aldus Slob. In augustus 2019 berichtte het Amerikaanse zakenblad Forbes al over de accentverschuiving van fysieke naar online verkoop bij H&M en bij Inditex, het moederbedrijf van Zara. H&M sloot in 2018 wereldwijd ongeveer 140 winkels en heeft het aantal openingen voor 2019 herzien van netto 175 naar 130. Topman Karl-Johan Persson vertelde beleggers dat sommige openingen kunnen worden uitgesteld, terwijl het bedrijf wacht op acceptabelere huurniveaus. Maar al in 2019 verminderde het bedrijf de overcapaciteit in Europa, met een netto reductie in H&M-vestigingen op het hele continent dat jaar. Inditex sloot in 2018 355 winkels en dat was 76 procent meer dan gepland. In Nederland heeft H&M nu vijftien winkels minder dan vijf jaar geleden. In januari 2020 stond de teller op 108 tegen 123 in januari 2015, zo blijkt uit cijfers die Vastgoedmarkt bij Locatus heeft opgevraagd. De van oorsprong Zweedse moderetailer is niet meer te vinden in Den Helder, Geleen, Lelystad en Rijswijk (Zuid-Holland). In vier andere steden ging het aantal vestigingen van H&M van drie naar ÊÊn: Breda, Hilversum, Leiden en Maastricht. Nog eens acht steden konden het wat H&M betreft wel met een filiaal minder stellen. Daaronder zijn ook grote winkelbestemmingen als Amsterdam en

Rotterdam. Dat betekent overigens niet dat het winkelpubliek in de twee grootste steden lang hoeft te zoeken naar een H&M: Amsterdam heeft er acht en Rotterdam vijf. Een terugtrekkende beweging zoals die wordt ingezet door retailers als H&M is volgens Slob moeilijk te keren. ‘Deze verschuiving van fysiek naar online is structureel en daardoor dreigt een vicieuze cirkel te ontstaan. Een daling van het winkelaanbod leidt ertoe dat consumenten vaker op internet naar alternatieven gaan kijken. Zo nemen de verkopen in fysieke winkels verder af, met een daling van het aanbod in die fysieke wereld tot gevolg. Een fanatiek sporter heeft voor een tennisracket of een paar goede hardloopschoenen al een hogere slagingskans op internet dan in veel binnensteden. Dat zal voor steeds meer categorieĂŤn producten gaan gelden’, zegt Slob.

& )$ & + PW XÄŽHVKGP .!&# $* %!& ) & XÄŽH LCCT $ &

Waar gaat het heen met de minder krachtige koopcentra onder de twintig tot dertig grootste steden? Ga eens in Zeist kijken, suggereert Slob. De twaalf winkelpanden op de Slotlaan die te huur staan op Funda in Business waren in gebruik bij failliete retailers als Witteveen, MS Mode, Dolcis, Men at Work en Mycom. Er zaten ook inmiddels gestopte lokale spelers bij als Frutsels Wonen, The Nail & Beauty Lounge, M. van de Ven Schoenen en restaurant Agra. Verdwenen uit het straatbeeld zijn ook failliete landelijke ketens als V&D, Didi, Op=Op, Phone House, Scheer & Foppen en Schoenenreus. Nu oogt de Slotlaan, de belangrijkste winkelstraat van Zeist, als een gatenkaas. Zeker drie vastgoedeigenaren dreigen het voor gezien te houden. Hun panden staan niet alleen te huur, maar ook te koop. ‘Zeist had een naar verhouding uitgebreid centrum. Het winkelaanbod neemt er nu af door de concurrentie van Utrecht en Amersfoort. Er staat een lege V&D en zo zijn er meer gaten gevallen, maar aan de andere kant is er een nieuw winkelgebied ontstaan rond Jumbo en Hoogvliet’, zegt Slob. ‘Wanneer het winkelaanbod afneemt, moet het koopcentrum compacter worden om nog goed te kunnen functioneren’, aldus Slob. ‘Je wilt voorkomen dat het centrum uiteenvalt in eilandjes. De randen moeten van het koopcentrum worden geknipt. In een stad als Delfzijl is dat al jaren geleden gebeurd. De nood was daar hoog en onder druk wordt alles vloeibaar. Ook in centrale delen van Nederland zullen vaker gesprekken moeten plaatsvinden over compactere binnensteden.’

&&& % "# ! #

Vastgoedmarkt !$ !

9KG FGPMV FCV VGEJPQNQIKUEJG XGTCPFGTKPI FG OGPU QXGTDQFKI OCCMV JGGHV JGV OKU /GPUGNĎMJGKF GP PCVWWT YQTFGP LWKUV DGNCPITĎMGT FGPMV GEQPQQO ;WTK XCP )GGUV FKG DGFTĎXGP GP QXGTJGFGP CFXKUGGTV QXGT KPPQXCVKG &CV IGNFV QQM XQQT FG XCUVIQGFYGTGNF n6GEJPQNQIKGÇP CNU MWPUVOCVKIG KPVGNNKIGPVKG GP DNQEMEJCKP \QTIGP XQQT UPGNJGKF GHɈEKÇPVKG GP RGTUQPCNKUCVKG 8CUVIQGFRTQHGUUKQPCNU OQGVGP HQEWUUGP QR YCCT \G IQGF KP \ĎP OGPU \ĎP o

‘Ook de vastgoedwereld zal echt niet aan disruptie ontsnappen’

V

anuit zijn penthouse in Rotterdam overziet Yuri van Geest de stad tot ver over de Maas. Het lijkt de perfecte plek voor een man die graag verder kijkt dan het alledaagse. Van Geest is betrokken bij de Future Councils van het World Economic Forum, mede-auteur van het boek Exponentiële Organisaties en sinds 2011 de Nederlandse ambassadeur voor de singulariteitsuniversiteit. Deze in Silicon Valley ontstane school gaat uit van het principe dat technologie in de toekomst de mens voorbij zal streven waardoor de wereld onbegrijpelijk wordt voor de mens. Maar schijn bedriegt. Op een stofzuigrobot na staan er opvallend weinig technische snufjes in het appartement. Wat overheerst, naast het speelgoed van zijn kinderen, zijn vooral planten. Zelfs de kerstboom staat er nog. Anders dan de vergezichten die hij dikwijls als spreker op het podium predikt, leeft Van Geest zelf vooral in het hier en nu. Ook de bedrij-

ven en overheden die hij adviseert helpt hij niet door over de toekomst te oreren, maar door te doen: projecten, pilots. Dingen uitproberen. Wel met oog op de toekomst, maar stapje voor stapje problemen oplossen. Zo helpt hij met het collectief ‘De Buitenboordmotor’ bedrijven, waaronder enkele vastgoedpartijen, met het omscholen van personeel. Ook werkte hij mee aan de renovatie van Tropicana, het oude zwembad aan de Maas dat werd omgebouwd tot de hippe club Aloha. De vastgoedwereld kent hij dus goed. En hij weet hoe traditioneel die wereld kan zijn. ‘Velen denken nog steeds: ik doe wat ik altijd deed en na mij de zondvloed.’ Volgens Van Geest zit die conservatieve houding een beetje ingebakken in de vastgoedcultuur. ‘Het is een sector die heel erg gericht is op geld en stenen. Ik ontmoet er veel praktisch ingestelde mensen. Die zijn bezig met vandaag en minder met morgen. Je kunt je die houding ook nog prima veroorloven in het vastgoed, omdat het nog steeds erg goed gaat. Hierdoor

%1.7/0 47$4+'-

is er minder urgentie, minder pijn om dingen te veranderen. De bankensector werd harder geraakt in de crisis van 2008. Daar zie je veel meer innovatie, ook omdat het een informatie-industrie is en geen product in atomen als vastgoed.’ Maar niets doen is geen optie. De wereld verandert in razend tempo. Disruptieve technologieën als kunstmatige intelligentie, sensoren, nanotechnologie, 3D/4D printing en blockchain gooien verdienmodellen uit het verleden overhoop. En dan is er ook nog klimaatverandering. Wie zich niet aanpast, overleeft het niet. In die zin is het een nadeel dat het nog steeds zo goed gaat in het vastgoed, vindt Van Geest. ‘Je zag dit ook met de opkomst van het internet, eind jaren negentig. Er waren grote bedrijven in Amerika die lange tijd niets met internet deden en dat ging prima, totdat ze in één klap weg waren. Zo gaat het altijd met innovatie. Het begint heel langzaam, maar ineens gaat het razendsnel en ben je weg. Net als bij een lawine.’

1R JGV IQGFG URQQT

5GPKQT CUUQEKCVG RQTVHQNKQ UVTCVGI[ CPCN[VKEU DÄŽ %$4' )NQDCN +PXGUVQTU

5VGN GGP NQUIGTCCMVG VTGKPYCIQP TÄŽFV GGP JGWXGN CH TKEJVKPI GGP ITQGR XCP XÄŽH OGPUGP FKG \KEJ QR JGV URQQT DGIGXGP <G MWPPGP PKGV OGGT QPVUPCRRGP OCCT VQGXCNNKI UVC LÄŽ DÄŽ GGP YKUUGN GP MCP LG FG VTGKP XCP MQGTU XGTCPFGTGP KP FG TKEJ VKPI XCP GGP URQQT YCCT OCCT Ã…Ã…P RGTUQQP QR UVCCV 1O\GVVGP XCP FG UEJCMGN TGFV FWU PGVVQ XKGT NGXGPU <QW LG FG YKUUGN QO\GVVGP! &KV KP DGFCEJVG GVJKUEJG GZRGTKOGPV JGGV JGV

GP KU QQM XQQT FG XCUVIQGFUGEVQT TGNGXCPV *GV FKNGOOC KU CEVWGGN IGYQTFGP FQQT FG QPVYKMMGNKPI XCP CWVQPQ OG XQGTVWKIGP 8QQT FG\G XQGTVWKIGP OQGVGP CNIQTKVOGU YQTFGP IGUEJTGXGP FKG QXGT FGTIGNĎMG GVJKUEJG FKNGOOCoU DGUNWKVGP /QGV FG UQHVYCTG FG XGKNKI JGKF XCP FG KP\KVVGPFGP XCP FG CWVQ JQIGT YCCTFGTGP FCP FKG XCP RQVGPVKÇNG UNCEJVQHHGTU DWKVGP FG CWVQ! #WVQMQRGTU CEEGRVGTGP PKGV CPFGTU 6GEJPQNQIKUEJG XQQTWKVICPI KU KPOKFFGNU \Q XGTIGXQTFGTF FCV FG PKGWYUVG CR RCTCVGP GP UQHVYCTG OGGT FCVC MWPPGP XGTYGTMGP FCP JGV OGPUGNĎM DTGKP 5VGGFU OGGT PGOGP \Ď FCCTQO \GNHUVCPFKI DGUNKUUKPIGP GP XGTVQPGP \Ď VGMGPGP XCP MWPUVOCVKIG KPVGNNKIGPVKG &GPM CCP FKIKVCNG URTCCMCUUKUVGPVGP &G JWKFKIG % $# # " ! # " ! " ! $ # !" GGTUV GP MCP DGVGT YQTFGP QOUEJTGXGP CNU TQDQVKUGTKPI 1QM KP FG XCUVIQGFUGEVQT FTKPIV MWPUVOCVKIG KPVGNNKIGPVKG FQQT &KV IGDGWTV \Q YGN KP FG QPVYGTR DGNGIIKPIU CNU IGDTWKMUHCUG <Q DGUVCCV QPVYGTRUQHVYCTG YCCTDĎ JGV CNIQTKVOG JGV QRVKOCNG QPVYGTR DGTGMGPV QR DCUKU XCP FG KPIGXQGT FG RCTCOGVGTU $ĎXQQTDGGNF JGV XGTJWWTDCCT XNQGTQRRGTXNCM OCZKOCNKUGTGP VGTYĎN JGV OCVGTKCCNIGDTWKM YQTFV IGOKPKOCNKUGGTF PGV CNU FG KORCEV QR FG QOIGXKPI GP JGV VQGMQOUVKI GPGTIKGXGTDTWKM XCP JGV IGDQWY +P FG DGNGI " " ) %

JGV KPXGUVGTKPIUDGUNWKV UVGGFU XCMGT &CV DGVGMGPV FCV DKI FCVC GP IGCXCPEGGTFG YKUMWPFKIG TGMGP MTCEJV DGRCNGP JQG MCRKVCCN YQTFV IGCNNQEGGTF YCCT KPXGUVGTKPIGP VGTGEJVMQ OGP GP FWU JQG FG H[UKGMG QOIGXKPI YQTFV XQTOIGIGXGP +P FG IGDTWKMUHCUG \ÄŽP KPOKFFGNU UNKOOG DGXGKNKIKPIUECOGTCoU FKG CWVQOCVKUEJ CHYÄŽMGPF IGFTCI QROGTMGP &GPM CCP KGOCPF FKG GGP FKMMG LCU FTCCIV KP FG \QOGT QH KGOCPF

FKG KP GGP FQQTNQQR GGP VCU QXGTIGGHV CCP GGP CPFGT *CPFKI QO DÄŽXQQTDGGNF 5EJKRJQN VG DGXGKNKIGP /CCT JQG YQTFV RTKXCE[ FCP IGDQTIF! 'P JQG DGRCNGP YG CNIQTKVOGU \QPFGT VG FKUETKOKPGTGP! #NU KPXGUVGGTFGTU KP XCUVIQGF GP CCP DKGFGTU XCP TWKOVG UVCCP YÄŽ EQPVKPW XQQT FG DGUNKUUKPI YGNMG KPPQXCVKGU YÄŽ YCPPGGT KP QP\G IGDQWYRQTVGHGWKNNG VQGRCUUGP 8CPYGIG QP\G UEJCCN \QGMGP & "# " % ! $! " & ! # !" % ! #& NKPI XCP MCPUTÄŽMG KPPQXCVKGU /QOGPVGGN YQTFGP UQHVYCTGEQFGU GP TGMGPTGIGNU XCUVIGUVGNF &G\G EQFGU \ÄŽP GGP TGË­GEVKG XCP JQG YÄŽ FG OCCVUEJCRRÄŽ YKNNGP \KGP +M \KG UVGGFU OGGT KPKVK CVKGXGP QO GGP DGYWUVGTG CHYGIKPI VG OCMGP VWUUGP DGFTÄŽHUYKPUV PCVWWT MNK OCCV IG\QPFJGKF GP JGV VGTWIFTKPIGP XCP QPIGNÄŽMJGKF 'GP IQGF XQQTDGGNF KU

FKG JGV %$5 KP JGGHV IGRWDNKEGGTF &G\G ICCV XGTFGT FCP JGV DTWVQ DKPPGPNCPFU RTQFWEV s FQQT QQM VG MÄŽMGP PCCT FG XGTFG NKPI XCP YGNXCCTV GP QH QPU YGNXCCTVUUVTGXGP FTWM NGIV QR VQGMQOUVKIG IGPGTC VKGU +P FG GFKVKG XCP KU VGXGPU CCPFCEJV XQQT JQG 0GFGTNCPF UEQQTV QR FG ' % # $$!' #& " "# % ! # " 1QM KP FG XCUVIQGFUGEVQT URGNGP PW OCCVUEJCRRGNÄŽMG FKUEWUUKGU \QCNU FG UVKM UVQHFKUEWUUKG GP JGV DGVCCNDCCT JQWFGP XCP FG YQPKPIXQQTTCCF &KV FYKPIV VQV PKGWYG UQOU QPIGOCMMGNÄŽMG MGW\GU *GV

# % % ! # FKG JGV FKNGOOC PWCPEGTGP $ÄŽXQQTDGGNF FCV FKG GPG RGTUQQP QR JGV URQQT LG MKPF KU QH FCV LG KP RNCCVU XCP FG YKUUGN QO\GVVGP GGP \YCCTNÄŽXKI KGOCPF XQQT FG VTGKP OQGV FWYGP QO FG VTGKP VG UVQRRGP *QGYGN JGV

GZVTGGO GZRGTKOGPV KU KU JGV GGP DQGKGPFG OCPKGT QO FKNGOOCoU VGT FKUEWUUKG VG UVGNNGP 9GNMG PWCPEG GT QQM IG\QEJV YQTFV FWKFGNÄŽM KU FCV FG XCUVIQGFUGE VQT GGP ITQVG XGTCPVYQQTFGNÄŽMJGKF OQGV PGOGP TKEJVKPI FG OCCVUEJCRRÄŽ &G & "" # % ! ! # $ #

))) ( %& " $ & !

$' $ Vastgoedmarkt

huurcontracten en servicecontracten voor gebouwen. ‘Dit gaat voor efficiĂŤntie zorgen, waardoor veel tussenpartijen overbodig worden. Denk alleen al aan het onderhoud van een pand. Een sensor detecteert een defect, vervolgens berekent een KI wat de oorzaak is en wat de schade. Vervolgens regelt een smart contract (een intelligentielaag boven op de blockchain waarin afspraken zijn vastgelegd, red.) de uitbetaling en reparatie van de schade.’ Grote meerwaarde: schaal en veiligheid. Blockchains zijn niet te hacken. Wanneer het zover is? ‘Blockchain heeft nog een aantal kinderziektes, maar ik denk dat die in drie tot vijf jaar wel zijn opgelost.’

8QNIGPU ;WTK XCP )GGUV OQGV PKGV FG OGPU OCCT FG PCVWWT EGPVTCCN UVCCP DÄŽ JGV DQWYGP XCP UVGFGP (QVQ 9CNVGT -CNNGPDCEJ

We moeten dus veranderen. Maar wat moeten we dan doen? Volgens Van Geest komt het in elke sector altijd op dezelfde drie dingen neer: implementatie van nieuwe technologieĂŤn, verandering van de organisatie en tot slot nieuw leiderschap. Dat is de drietrapsraket van innovatie. Allereerst de nieuwe technologieĂŤn. Ze lijken de vastgoedwereld minder te raken, want stenen zijn atomen en die technologieĂŤn gaan vaak over bits en bytes. Maar dat is een valse aanname, vindt Van Geest. Veel gevolgen zijn indirect, zoals de opkomst van e-commerce, die steeds meer stenen winkels overbodig maakt of de opkomst van digitale kantoren. ‘Je ziet nu al steeds meer bedrijven die geen fysiek kantoor meer hebben, zoals het succesvolle softwarebedrijf GitLab. Dat is goedkoper en effectiever. Daarnaast werken steeds meer mensen thuis. Dat heeft gevolgen voor de kantorenmarkt.’ Toch is dit in de ogen van Van Geest slechts kinderspel voor wat de sector te wachten staat. ‘Dit zijn alleen nog maar de gevolgen van

de komst van het internet, dat al tientallen jaren bestaat. De grote veranderingen komen als opkomende disruptieve technologieĂŤn als kunstmatige intelligentie, nanotechnologie en quantum computing (computers die veel meer data tegelijk kunnen verwerken, red.) massaal worden toegepast. Ook de vastgoedwereld zal ĂŠcht niet aan disruptie ontsnappen.’ Dat klinkt voor veel mensen nog vaag. Hoe gaat kunstmatige intelligentie (KI), de zelflerende algoritmes die bijvoorbeeld in je smartphone zitten, de vastgoedwereld op zijn kop zetten? Voor Van Geest is dat geen discussie: ‘Een van de grote voordelen van kunstmatige intelligentie is dat het veel beter en preciezer in staat is dan mensen om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Dit is relevant voor de vastgoedsector, want de woningmarkt laat zien dat er sprake is van een disbalans tussen vraag en aanbod.’ Dit heeft gevolgen voor het makelaarscredo ‘locatie, locatie, locatie’. ‘Kunstmatige intelligentie zit in vervoersoplossingen als autonome voertuigen en autonome

drones. Hierdoor worden locatie en nabijheid minder een asset. Reistijd wordt minder als een last ervaren en zal bij drones tot tien keer korter zijn. Je ziet dit nu al gebeuren in CaliforniĂŤ. Deze betere spreiding vermindert de prijsdruk op schaarse gebieden zoals hier in het centrum van Rotterdam, terwijl randgebieden juist in opkomst zullen komen, vooral natuurgebieden.’ Goed nieuws voor gebruikers van vastgoed, zij worden veel beter op hun wenken bediend. Het slechte nieuws voor vastgoedprofessionals is dat klanten steeds minder afhankelijk zijn van hun diensten. ‘Door de combinatie van KI, sensoren en Virtual Reality (VR) kunnen algoritmes mij veel beter, sneller en goedkoper adviseren over de aankoop van een vastgoedobject dan een makelaar.’ En dan is er nog de blockchaintechnologie die naar verwachting veel meer transparantie gaat brengen. Deze technologie is in staat om alle vastgoedtransacties onveranderbaar vast te leggen zonder dat daarbij nog een tussenpersoon komt kijken. Dit geldt ook voor

Op veel plekken in de vastgoedketen zal de mens worden uitgeschakeld. Maar dit betekent niet dat de mens minder belangrijk wordt. ‘Integendeel’, denkt Van Geest. ‘Hoe technischer de wereld wordt, hoe belangrijker de mens. Het enige wat computers niet kunnen, is mens zijn.’ Dat klinkt logisch, maar is lastiger dan wij denken, want we hebben de afgelopen honderd jaar op de werkvloer ingezet op analytische vaardigheden. Dat is nou net het domein waarin computers veel beter zijn dan mensen. Van Geest: ‘We hebben geleerd met onze linkerhersenhelft te werken. Analyseren, rekenen, geheugen. De harde vaardigheden. Maar we moeten omschakelen naar onze rechterhelft: nieuwsgierigheid, leren leren, veerkracht, creativiteit, samenwerken, verbeelding en emotionele, relationele, sociale en spirituele intelligentie.’ Het betekent dat organisaties zullen veranderen in de toekomst. Volgens Van Geest veranderen bedrijven van door winstmaximalisatie gedreven machines in samenwerkende ‘bio-organismen’ die met een gemeenschappelijk doel aan de toekomst werken. ‘Bedrijven gaan meer vanuit het hart werken. Wie alleen aan de korte termijn denkt, redt het niet, maar wie alleen maar in de toekomst leeft ook niet. De winnende bedrijven zijn zij die weten waar ze over tien tot twintig jaar willen zijn, maar die tegelijkertijd in staat zijn om op korte termijn stappen te maken. Samen met andere partijen in een ecosysteem werken aan ĂŠĂŠn specifiek hoger doel.’ Dat vereist leiderschap, dus visie en moed. Van Geest, die bekendstaat om zijn fascinatie voor het

* "$ & % ( % $ ! & $ %! $ ! " "# $ "( $ ! ""# ( ! ! ( %& " " & ! ! $+

verre oosten, laat zich graag inspireren door leiders uit China. ‘Die hebben veel meer energie en zijn veel charismatischer dan westerse leiders. Waarom? Omdat ze veel bewuster zijn van zichzelf, hun omgeving, de natuur en andere mensen. De elite daar is minder bezig met geld. Die zijn bezig met het uit de armoede halen van zevenhonderd miljoen mensen. Het gaat daar minder over aandeelhouderswaarde. Dat zie je bijvoorbeeld op dit moment in China. Na de uitbraak van het coronavirus daar nemen Alibaba en JD eventjes 50.000 extra mensen aan om de tijdelijke werkloosheid op te vangen. Zie jij dat een westers bedrijf doen?’ Voor iemand die bedrijven adviseert op het gebied van technologische en organisatorische innovatie praat Van Geest opvallend vaak over mens en natuur. We kunnen volgens hem niet anders. ‘De planeet is ziek. Er zijn wel twintig cruciale, ecologische problemen op dit moment die opgelost moeten worden. Dan kun je niet meer zeggen: na mij de zondvloed.’

Deze problemen gaan ook de vastgoedsector beĂŻnvloeden, denkt Van Geest. ‘Extreme droogtes, wind, regenval, stijging van het zeeniveau, bodemverzakkingen. Wat betekent dat voor de waarde van vastgoed? Bovendien zet klimaatverandering enorme migratiestromen op gang. Naar verwachting zijn er in 2030 zevenhonderd miljoen watervluchtelingen. Wat betekent dat voor de sociale cohesie? Je krijgt spanningen. Voor het Pentagon is klimaatverandering veiligheidsprobleem nummer ĂŠĂŠn.’ De oplossing zit volgens Van Geest in het benaderen van vastgoed als ondergeschikte van de natuur. ‘We bouwen al duizenden jaren onze steden op basis van de mens. Maar wij mensen zijn het probleem. Smart cities zijn niet de oplossing, want die draaien op technologie en technologie staat in dienst van de mens. Terwijl de natuur centraal zou moeten staan. In China zijn ze al begonnen met het bouwen van nature based cities. Hoe die steden eruit zien? Ze maken gebruik van de principes van de ecologie, evolutie en natuur. Ze zijn groen, evoluerend, adaptief, circulair en zelfvoorzienend. Decentraal. De stad wekt zijn eigen energie, water en voedsel voor zijn inwoners op. DĂĄĂĄr ligt de toekomst van vastgoed. Alle bovenstaande technologieĂŤn maken dit mogelijk. Het klinkt mooi en idealistisch, maar ook bijzonder complex. Je moet je als vastgoedpartij dus voorbereiden op disruptieve technologieĂŤn, je organisatie veranderen in een doelgericht bio-organisme ĂŠn een oplossing bieden voor een doodzieke planeet. Waar begin je in vredesnaam? Van Geest: ‘Het begint met overzicht. Wat is er en wat is dan relevant voor jou? Na overzicht krijg je uitzicht, oftewel scherpe keuzes maken, visie, doel en roadmaps. Na overzicht en uitzicht krijg je inzicht. Echt inzicht krijg je alleen door dingen te doen, pilots. Alleen of samen, meestal op een nieuwe manier. Innovatie leer je niet uit een boekje. Je leert het alleen door te doen. Slim klooien dus.’

16 17 18 JUNI 2020 RAI AMSTERDAM

Koop voor 30 april jouw

Early Bird Tickets

Ontmoet de leiders van duurzame innovaties PROVADA FUTURE PROVADA FUTURE is hét podium voor iedereen die met de toekomst bezig is. Waar technologische innovatie op elke hoek te vinden is en de vastgoedsector nieuwe ideeën en verbindingen opdoet.

Tijdens de PROVADA in de RAI Amsterdam is PROVADA FUTURE dé groene hotspot. Ontdek de tools voor slimmer en duurzamer werken met Tech talks, demo’s en PropTech scale-ups.

Koop je entreekaarten nu via provada.nl

Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.