Vastgoedmarkt maart 2020 by VMN Media

Woningen Paalrot bedreigt vastgoedbeleggingen

Robert Winkel: Het is klaar met neoliberaal denken

Thema Mobiliteit JH U J Deelauto speeltje voor yup WWW.ADHOCBEHEER.NL

jaargang 4 , maart 2020 www.vastgoedmarkt.nl

Al meer dan 45 jaar het medium voor vastgoedprofessionals

Vastgoedsector niet immuun voor corona

Joint venture transformeert Beursgallery

Ook de Nederlandse vastgoedsector is niet immuun voor het coronavirus. Sommige beleggingstransacties staan in de wacht en gebruikers van logistiek vastgoed maken een pas op de plaats. Naar verwachting zullen aanbieders van e kantoren minder locaties aanhuren. Dat hoorde Vastgoedmarkt bij een rondgang onder goed ingevoerde bronnen. Op de logistieke vastgoedmarkt worden de eerste gevolgen langzaam merkbaar. Door het stilvallen van de containeroverslag in januari en februari in China zien analisten de eerste vraaguitval op de logistieke markt in de haven van Rotterdam. Vastgoedexperts verwachten ook een effect op de Rotterdamse kantorenmarkt, die deels leunt op de haven. Een terugval van de kantooropname in Rotterdam is aannemelijk. Ook de bezettingsgraad van coworkinglocaties kan fors teruglopen, stellen analisten. Doordat grote corporates evenementen afzeggen, zakenreizen zijn opgedroogd en veel mensen moeten thuiswerken, zal het aantal zzp’ers en flexwerkers op co-workingkantoren hoogstwaarschijnlijk dalen. Flex-office operators zullen naar verwachting dan ook minder nieuwe locaties aanhuren. Een andere analist wijst erop dat de hele Nederlandse kantorenmarkt kan afkoelen. De wereldwijde vraag naar kantoorruimte corre-

leert historisch met sentimentsindicatoren. Door de wereldwijde coronapaniek zullen die laatste indicatoren omlaag gaan. Baldwin Poolman, directeur van Dynamis Taxaties, bespeurt nu al terughoudendheid op de beleggingsmarkt. ‘Vastgoedondernemingen, beleggers en huurders stellen investeringsbeslissingen uit. Een belegger die op het punt staat een logistieke vastgoedportfolio over te nemen, zal eerst willen weten hoe hard het virus de logistieke sector raakt. Een bedrijf wil nu wellicht geen of minder kantoormeters afnemen.’ De Nederlandse hotelbranche ondervindt de grootste problemen. Koninklijke Horeca Nederland ziet de bezettingsgraad van hotels landelijk dalen. Noord-Brabant, Rotterdam en Amsterdam krijgen de grootste klappen. Als de Nederlandse overheid Italiaanse maatregelen treft, zal ook de retailmarkt hard geraakt worden. De winkelstraten zijn nu al minder druk, constateren bewoners van de grote steden. Zelfs in Amsterdam, waar het volgens

bewoners nu gemakkelijk parkeren in het centrum is. Retailconsultant Locatus heeft nog geen harde cijfers, zegt directeur Onderzoek Gert Jan Slob. ‘We gaan in het voorjaar weer tellen. Maar dat de passantenstromen zullen afnemen, is een logische aanname.’ Poolman vindt de timing van de virusuitbraak ongelukkig. 'Er was al veel onzekerheid door de brexit, de handelsoorlog en andere geopolitieke spanningen. Als Italië in een economische crisis komt, kan ook de eurocrisis weer oplaaien. Al deze ontwikkelingen kunnen elkaar negatief versterken. Als vastgoedbeleggers en gebruikers minder of geen inkomsten hebben terwijl de kosten doorlopen, worden banken zenuwachtig. Als rente en aflossing niet meer binnenkomen, stoppen banken met financiering. Als de bankloketten overal dichtgaan, hebben we een probleem. Dan krijgen we een scenario dat zich in 2008 ontvouwde, toen systeembanken wereldwijd in een draaikolk terechtkwamen.' ZIE OOK PAGINA 35

Dat zegt Cees-Jan Pen, lector de Ondernemende Regio van Fontys Hogescholen. Voorwaarde is een keuze voor inbreiding of versterking van de groei van de bestaande stad. ‘In het kader van de terechte focus op duurzaam verstedelijken, hebben gemeenten een enorme opgave om meer te verdichten met betrekking tot ruimte voor woningbouw, voor werken, maar ook voor voorzieningen. De bouw van een stadion geeft een enorme impuls aan de ontwikkeling van

ontwikkelaar Neoo hebben Beursgallery gekocht. Het winkelgebouw aan de Hoogstraat in Rotterdam omvat vijf bouwlagen met een totale oppervlakte van 30.000 m². De eind 201 gefailleerde warenhuisketen Hudson's Bay huurde een groot deel van het complex en heeft het in februari 2020 verlaten. De nieuwe eigenaren willen het pand transformeren tot een multifunctioneel gebouw.

'Groeiende ergernis bereikbaarheid Zuidas' Stedelijker en beter bereikbaar: de westelijke flank van de Zuidas is als kantoorlocatie een prima alternatief voor het centrum van dat gebied. Dat zegt Sjoerd Lycklama. Hij is partner bij Flow Development, de ontwikkelaar van kantorencomplex Tripolis Park in Amsterdam waar Uber 30.000 m² huurt. ‘Een groeiende groep kantoorgebruikers en -bezoekers ergert zich aan de bereikbaarheid van het centrum van de Zuidas. Er leeft zorg dat die bereikbaarheid verslechtert door de werkzaamheden aan Zuidasdok. Dat vergroot de aan-

trekkingskracht van Tripolis Park.’ Tripolis ligt op vijf minuten met de auto van de A10-afrit Buitenveldert. Lopend is het vijf minuten naar metrostation Amstelveenseweg en ruim vijftien minuten naar station Amsterdam Zuid. Lycklama: ‘De vraag naar kantoorruimte in het gebied is groot. We verwachten bovendien dat Verdi, het deelgebied waartoe Tripolis behoort, populairder wordt. Het iets noordelijker gelegen Stadionplein is stadser dan het centrum van de Zuidas, waar vooral kantoorgebouwen het beeld bepalen.’ ZIE OOK PAGINA 41

Ingezonden mededeling

Cees-Jan Pen: 'Feyenoord City geeft enorme impuls' Een nieuw voetbalstadion, zoals dat voor Feyenoord, kan daadwerkelijk functioneren als motor voor een gebiedsontwikkeling.

Vermogensbeheerder Angelo Gordon, asset- en investment manager Cairn Real Estate en

KROONENBERG.NL

SOLID & C R E AT I V E

een gebied. Het geeft een boost om een grootstedelijk plan van de grond te krijgen en in de markt te zetten’, aldus Pen. Hij ziet daarbij een nieuw stadion als onderdeel van een gebiedsontwikkeling, niet als soloproject zoals je in het verleden vaak zag. ‘Je kunt er als gemeente functies aan toevoegen waarnaar nog steeds vraag is. Denk naast wonen aan zorg en onderwijs.’ Minder geporteerd is Pen van nieuwbouwplannen voor stadions waar functies worden toegevoegd die in een stad al aanwezig zijn. Die dienen vaak om de exploitatie dicht te rekenen.

Kroonenberg Groep levert toegevoegde waarde aan de kwaliteit van winkelen, werken en wonen. Daarbij kijken we verder dan alleen stenen:

we besteden ook aandacht aan de beleving. We ontwikkelen hoogwaardige en creatieve

marketingevenementen zoals de GoldGrabber: een gigantische custom-made grijpmachine met mooie prijzen van ondernemers! Na het

grote succes van vorig jaar zal de GoldGrabber ook dit jaar weer haar ronde doen langs onze winkelcentra.

ZIE OOK PAGINA 18 KB_Adv_Vastgoedmarkt_157x98_2020-03.indd 1

10/03/2020 12:37

De toekomst draait om data.

Zorg jij voor het slimme inzicht? Kantoren, winkels, bedr�fsruimten: de hele commercieel vastgoedmarkt genereert veel data. Met inmiddels 900 leden beschikt NVM Business over een schat aan informatie. Maar zonder analyse en interpretatie bl�ven de slimme inzichten verborgen. Daarom investeert NVM Business in technologie om ze zichtbaar te maken. Ook voor jou. NVM Business. Samen versnellen.

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 3

COMMENTAAR INHOUD

Stop hypocrisie over 'dozen'

EE R STE K ATE R N NIEUWS

Er is een verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen, vertrouwde een bevriende professor filosofie mij eens toe. De gelijkhebber is diegene met de beste argumenten, maar de gelijkkrijger is de persoon die zijn of haar argumenten het meest overtuigend weet te presenteren. Om die reden wordt bij veel discussies een beroep gedaan op de emoties en de onderbuikgevoelens van het publiek in plaats van op rede en gezond verstand. De vastgoedwereld weet als geen ander hoe dit in zijn werk gaat. Beleggers op de woningmarkt zijn in de publieke opinie geregeld de kop van jut. Zij drijven de prijzen op, zij pikken alle huizen in. Beleggers mochten willen dat ze zo machtig waren. Van de bijna acht miljoen huizen in Nederland zijn er één miljoen in handen van beleggers. De grootste vastgoedeigenaar is de particuliere eigenaar: Jan en Annie Modaal met hun rijtjeswoning in Barendrecht. Daarna komen de corporaties die van de 3,3 miljoen huurwoningen er 2,3 miljoen in bezit hebben. Daarna pas volgen de beleggers. Excessen daargelaten, verhuren die meestal voor een marktconforme prijs. Slechts 1 procent van de woningen in Nederland heeft een huur boven de 1.000 euro per maand. Dat zijn de feiten. Maar wie krijgt er gelijk? De sluwe politicus die op onze emoties inspeelt: de armen zijn niet meer welkom in de stad! Mede om die reden opereren veel commerciële beleggers 'in de luwte': namelijk op de kantoren-, retail- en logistiekmarkt. Daar is minder gedoe. Maar ook die sectoren krijgen steeds meer te maken met verhitte, publieke discussies. Neem bijvoorbeeld de 'verdozingsdiscussie', vorig jaar aangewakkerd door een advies van College van Rijksadviseurs en de Raad voor Cultuur. De grote distributiecentra die onder meer langs onze snelwegen verrijzen zijn lelijk (mening), te groot (mening) en vervuilen het landschap (mening). 'Nederland vol met distributiedozen', schreeuwde het AD. Vol? De feiten, constateert René Buck in dit themanummer over mobiliteit, zijn dat in logistieke topgebieden als Tilburg en Venlo slechts 2 procent van het grondgebied wordt gebruikt voor logistiek. Het probleem is dat die distributiecentra zo zichtbaar zijn, omdat we er met z'n allen langsrijden op de snelweg. Maar dan nog constateert Buck: 'Als je alle grote dc's die aan een snelweg liggen achter elkaar zet, heb je een sliert van 12 kilometer, op een totaal van 8.000 kilometer snelweg in Nederland.' En er staat wel meer langs die snelwegen waarvoor nooit een vergunning voor 'schoonheid' is aangevraagd. Wat te denken van die windmolens en zonneweides? Dit is geen pleidooi ten gunste van vastgoedbeleggers of lelijke gebouwen. Dit is een oproep om ons minder door emoties en meer door feiten te laten leiden. Feit is dat we steeds vaker onze spullen met een muisklik willen bestellen. Feit is ook dat die spullen niet uit de lucht komen vallen en dat er nu eenmaal distributiecentra nodig zijn om die spullen te distribueren. Dozen voor dozen. Die dingen moeten ergens staan, en het liefst niet bij u in de achtertuin. Misschien is langs de snelweg dan toch niet zo'n gekke plek. Tussen de andere bannelingen van de publieke ruimte: windmolens en zonneweides. Servaas van der Laan hoofdredacteur servaasvanderlaan@vakmedianet.nl

K A NTOOR G EB R UI KER S NAAR PER I FER I E

XXL-DI STR IB UTI ECENTR UM OP MAAS VL AKTE

WONINGEN BE LEG G ER S B OTS EN WEER MET AMSTER DAM

M IDDENHUUR ALS VER DIENMODEL

H E IMSTADEN WI L 'LIEVE' BELEG G ER ZIJN

H E T G EVAAR VAN PAALR OT

8 RISING STAR Y VETTE VAN PIG G ELEN

RETAIL H E T B EL ANG VAN BER EI KBAAR HEI D

ALTERNATIEVE BELEGGINGEN A E DIFICA

F E YENOOR D CI TY

WE T & REGELGEVING BE TALEN ONT WI KKEL AAR S TE VEEL BEL ASTI NG ?

OF LI G T DAT G ENUANCEER DER ?

ACHTERGROND ROBER T WI NKEL: STOP NEOLI B ER ALI S ME!

RE G I O EN R IJK MOETEN S AMENWER KEN

GEBRUIKERSTRANSACTIES

PERSOONLIJK & ZAKELIJK

COLUMNS Ingezonden mededeling

Vastgoed Exploitatiewijzer

TOM B ER KHOUT

RU UD DE WIT

M A AR TEN DONKER S

Uw gids voor vastgoedtaxaties en exploitatielasten RUBRIEKEN

Met de Vastgoed Exploitatiewijzer schat u snel en nauwkeurig

VASTG OEDMAR KT TOEN

de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van

beleggingsvastgoed in. Negen categorieën gebouwen met in totaal ruim 110 gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een beknopte omschrijving en alle relevante gegevens. Uw voordelen: ■

snel en makkelijk de exploitatielasten berekenen,

■

nauwkeurig bepalen herbouwwaarde,

■

zelf selecteren welke onderhoudskosten van belang zijn,

■

uitgebreide invoermogelijkheden,

■

gebaseerd op de kostendatabase van Bouwkosten,

■

verkrijgbaar als boek en online.

Ga voor meer informatie en uw bestelling naar vakmedianetshop.nl/exploitatiewijzer of neem contact op met 088 58 40 600.

NIEUW Editie 2019

Vakantiehuur Airbnb mag : niet twee keer bemiddelingskosten vragen

Corona:

Wat is de impact van het virus op de vastgoedsector?

Thema mobili J Hoe Tripolis teit: Uber J Deelauto

verleidde

geliefd bij

stedeling WWW.ADH

OCBEHEER .NL

jaargang 443, jaargang , maart maart2020 2020 www.vast goedmark t.nl

n vastWoninge bedreigt Paalrot ggingen goedbele

2020 , maart ng 4 rkt.nl jaarga edma vastgo www.

Winkel: Robert met klaar Het is aal denken neoliber

it MobiliteU

Thema JH

lauto

J Dee

ER.NL

Ook Mipim in juni no g steeds een vraagteken CBEHE .ADHO WWW

speeltje

voor yup

Het is nog maar de vraag beurs Mipim of wel kan plaatsvde naar 2 tot 5 nals beurs plaats inden. prof essiojuni verschoven vastgoe in annes. dvast goedPrecies dan vindt ven niet te eerdere een andere partijen hebben ium voor zullen grote komen het med . bovendien aangege45 jaar Eind februari maakte r dan Mipim-orga Al meenisatie Reed Midem De internation rsgallery bekend dat tussen 10 en alert Beu beurs is verplaatst naar 13 maart geplande de al weten in 2mee tot 5 juni. Die vastgoedbe juni niet naar urs niet doorging. leidde datum tranalsfor tot gemor Mipim te komen. ‘We hebben deze ‘We ure gaan niet alles landse vastgoedbe onder Nederbeslissing genomen ken als er omboevanwege drijven. Joint vent de groeiende bezorgdhei over het coronaviru d s (Covid-19) omdat onze en prioriteit het welzijn is van iedereen die Mipim bezoekt in Cannes’, aldus de organisatie een e-mail. in

iet ctor n na oedse ro Vastg n voor co u immu

coronavi voor het ers immuunht en gebruik ing acht wac tor is niet goedsec staan in de ts. Naar verw. ndse vast nsacties de plaa aanhuren gstra Nederla pas op ties Ook de mige beleggin maken een minder loca parked kelijk rus. Som tiek vastgoe e kantoren gemak Retailconsulers nu m is. bewon centru geen harde van logis ieders van het nog in entsin ren zoek s heeft aanb sentim Onder wijde zullen isch met tant Locatu directeur in het histor , zegt de wereld

HE T FI N A N C I E E L KATERN Z I T I N HE T H A RT J

Twee weken later (van 16 tot 18 juni) staat de Nederlands e vastgoedbeurs Provada op het programm De weken a. vóór de gaans tropendage beurs zijn doorlandse vastgoedprn voor Nederaantal bedrijven ofessionals. Een laat off the record

een kans is dat het ook in juni niet doorgaat’, aldus een grote vastgoedpa rtij. Het is bovendien zeer de vraag de beurs dan wel kan plaatsvinde of Een blik op n. de beursagend a van Reed Midem leert dat tussen juni ook al 2 en 5 de Internation al fair for the music industry trade plaatsvindt. Beide beurzen zijn

gepland in het Palais en des Festivals. Real Estate Of ze het Palais delen, r Cairn aat in is niet Hoogstr bekend. Mocht ent manage dat al aan hetde geval eind 201 en investm ebouw dan is er een m². De zijn,heeft , assetprobleem. . Het winkelgander en Gordon van 30.000 complexDe hotels in CanAngelo llery gekocht oppervlaktenes en het erder tot een Beursga deel vanomgeving ensbehe merenhebben vanwege een totale een grootde hebben Vermog transfor muziekbeu gen met elaar Neoo rs waarschijn huurde het pand 's Bay vijf bouwla ontwikk lijk en willen amper kamers am omvat uisketen Hudson beschikbaa eigenar Rotterd r. Los van de vraag of nieuwe vastgoedpr rde warenh verlaten. De ofessionals gefaillee wel willen 2020 afreizen naar . februari het in Zuidl gebouw Frankrijk nu ctionee het naastgelege multifun Noord-Italië n

Warburg verkoo pt

Haags kantoo r

Warburg-HIH Real Estate heeft kantoorgebou Den Haag verkocht w Haagsche aan Corpus Hof aan de Sireo. De verkoopprijs kadastrale arkstraat 83akte van levering. 1 in Verkoper Warburg-HIH bedroeg 34.660.000 euro gekocht euro, blijkt van IVG. Het had het pand uit de uit 1 6 daterende van 10. 00 in 2012 voor m2 met 2 2 pand heeft 8 parkeerplaats een bruto verhuurbaar miljoen exkantooraan en. Hoofdhuurde bieder Regus oppervlak rs van het gebouw en Schlumberger zijn , een bedrijf dat actief is in de olie-industrie .

Rics-leden: Nederlands vastgoed op piek cycl us

Steeds meer leden van beroepsorganisat ie Rics menen markt al in een vroege Nederland dat de fase van se vastgoedm neergang zit. Daartegeno piek van de arkt de ver staat dat 14,7 procent cyclus heeft bereikt. opgaande fase nog midden in de meent te verkeren. In een jaar tijd zijn de Dat kan worden vertrou vertrouwensindica toren de Rics-vastgo geconcludeerd uit Neder landse gebruikersvoor de Nederedmonitor leert over het vanwege het vierde kwartaal cijfers Slob. ‘We gaan dat de die laatste ren. Door markt duidelijk - en beleggingseen coronavirus praktisch Maar en, zullen dicato kt bij 69 ondervraag van 2019. Van de is afgesloten gedaald. De Gert Jan weer tellen. afnem edmar paniek (Occupier Sentiment van de OSI buitenwere den geeft 68 g gaan. erde ar zullen corona e Vastgo ld. Midem wil omlaa directeur van aan dat de procent ingevo voorja omen Index) daalde toren vastgoedcy van 31 in Q4 geen mentaar geven. tenstr aanname.’ Dat hoord onder goed an, is Park.’ comindica nu al clus op de 2018 eke vastpiek is. Bij Tripol passan van de e ang in Poolm bespeurt hetzelfde onderzoek later. In dezelfde naar 15 een jaar Overigens bereiden en met rondg cht van de logisti eerste gevolBaldw es, de timing'Er was een logisch minut beleghet is ngskra Taxati en. Op periode de vorige vindt de in vijf is veln andere het an op kwartaal was daalde de op trekki ISI (Investor kkig. bronn mogelijke , partijen minHetPoolm Dynam alais des Festivals dheid is ligt rit Buiten dat Sentiment brexit derne cent. In het aar. Door arkt worde k ongelu ouden Tripol juridische stappen tegen in Cannes en Index) van oedon vierde kwartaal 64 pro30 naar 22. goedm itbraa door de Midem de A10-af bereik is begin terugh am merkb neroverslag stellen voor vanwegens juni mogelijk virusu 2018 dacht erheid vijf minut ee geopo van arkt. ‘Vastg huurders het toneel en beter de auto onzek nog 55 procent van ander gen langzavan de contai China Het vertrouwen d is het gemaakte lveens flank atie beurskoste gingsm lijker van twee in een ers en uit. Een al veel lsoorlog en n die Lopen lijkegrote beurzen. dat de len ri in Amste en naar markt vanaf de Stede in Italië itval beursorgan de belegg ingen dert. Neder Nederorloc stilval weste landse gebruikers dat moment Als een tor niet zou station gen, de vraagu i en februa besliss kanto de hande het ingen. niet willen terugstorte n minut isabeter zou worden. kan ook baar: erings punt staatover te beleggers naar metro voor spann s is als in januar ten de eerste in de haven markt is tanende, - en beleggerskomt, invest Bij de peiling op het ruim vijftie Zuid. n. litieke zegt nog eens e crisis tfolio en. Al de Zuida alternatief d. er die weg en rdam erts zien analis eke markt hoe misch edpor tief. Wereldwijd maar nog posioplaai posi 11,8 procent belegg naar kanAmste edexp econo n logisti dat de een primavan dat gebie daalde de OSI vraag isis weer eke vastgo willen weten de kunne station op de de gebruikers logisti dam. Vastgoeffect op voor um ma: ‘De gebied is groot. de eurocr kkelingen Als eke sector is markt van centr , zal eerst Lyckla het rken. dat Ingezonden van Rotter ook een 4 naar 0. ma. Hij de rkt, die nemen virus de logisti wellicht mededeling deze ontwi ef verste imte in bovendien ikers Lyckla chten t, renma nu e Triterugtoorru negati verwa pmen kanto Sjoerd en gebru hebben chten hard het bedrijf wil ers Winkelcen waarto elkaar Develo ggers damse de haven. Een Rot. ormet Dat zegt Een trum sten We verwa deelgebied Rotter edbele wordt WoensXL in kanto bij Flow kantorencom op r r raakt. inkom Eindhove worame in vastgo het airder leunt minde partne pen, de boekwaard n heeft rdam r van oropn Verdi, deels r of geen e een gedeeltert, popul gelegen Stadidoorlo Als rente geen of kkelaa26 . in Amste ‘Een de kanto ranchlijk nieuwe minde m . ontwie van is miljoen Park en.’ comelijk euro eigenaar hotelb polis behoo elijker val van l de kosten achtig men. afnem gekregen. het centru noord m² huurt. uilandse aad van onko- te hebbenTripol is aanne terwij probleDe overdrach n zenuw r dan binne ziet in de plex verkocht. De koper 30.000 Het iets kantstransact terdam bezettingsgr ziet De Neder de grootste orgebr huidige land Wereldhaden bankeng nietiemeer vooral n is stadse kanto fors terugl aan van met finandynamisch n.’ waar Uber vindt Ook de ve naar kelmarkt toekomst onplei a Neder , waar n lanwin- zich ties kan Doordat bepale onder nde groep e ergert Horec Zuidas overal en aflossiUrban Interest hotels beeld n banke ngloca kers groeie voor wijkten. cenklijke heeft n van de n het worki stoppe banklokettenstadcentra en recent analis aad van nt, RotKonin en -bezoe eid en van het zorg mente men, bouwe investeert proingsgr kers -Braba plaatsgevo daarom in toorge nden. g. Als de pen, stellen ates evene zijn opgebaarh n de de bezett n we een WoensXL. Noord . Er leeft chtert cierin bereik scena- Het winkelcent krijge corpor 41 Zuidas dalen. n reizen de rum grote rdam bevindt zich de aan, hebbe we een PAGINA delijk eid versle in wde, en, zakenmensen moete Dat laat Urbandichtg Dan krijgen s het van en Amste trum stadsdeelbaarh ZIE OOK afzegg zzp’er . Woensel-N ontvou in Interest bereik den aan terdam klappen. eid Itableem weten. Huurders d en veel het aantal in 2008 wereldwijd oord. aamhe overh dat die aanante droog , zal De vastgoedbe dat zich winkelcent groots Nederlandse zijnzal ook in hetrio rkingk de werkz vergroot de erken rum ken tkwamen.' mban door legger treft, onder meer Dat op co-wo ijk dalen. en ontwikthuisw Als de systee dok. H&M, egelen ANWB, .NL rkers t worterech kelaar wil actief Zuidas toen Van olk Haren, winkelman ENBERG e maatr hard geraak en flexwe twaarschijnl naar al mentbeleid draaik age- n mededeling KROON liaans nu SpecSavers , Douglas, een arkt hoogs voeren en zijnNorah, nker, ors zullen r BlokIngezonde zal hiermee toren lstrate 35 al op korte de retailm bewo- Hunkemöller, Lucardi ffice operat ook minde termijn starten. winke en Hans PAGINA teren Flex-o in Anders. dan Een OOK menten zullen ‘Consuden. De consta ZIE Het Zelfs . totale chting s aanhuren. de oppervlakt winkelin hun directe r druk, verwa Vastgoedfinan s e van het Eindhoven woon- en werkomge minde de grote steden e locatie wijst erop dat rkt volgen winkelcent ciering begint se nieuw ving altijd t rum beslaat ners van behoefte houden renma waar het e analis ruim kanto met persoon rdam, Of het nu gaat 40.000 m2, ander landse Amste waarvan Urban om financiering wijde gen zoals winkels aan voorzieninlijk contact van courante nu 10.000 van een vastgoedport en horeca. hele Neder en. De wereld te correhuurwoninge m2 in eigendom Interest wanneer de Zeker efeuille, wij n of om de bereikbaar heeft. Urban Interest maken graag kan afkoel kantoorruim herfinancierin kunnen doen heid en parkeervoorzi kennis met g dat precies noemt geen naar eningen ruim u. Zodat wij aansluit bij koopsom. Het vraag samenwerkin snel een voorstel uw wensen voldoende zijn, zoals beursgenot g. Neem voor en dat hetebegin bij WoensXL’, eerde Wereldhav meer waard kan zijn van informatie contact aldus e zegt het belang Krijn Taconis, oegde op een lange . met een van commercie toegev tegen en wonen onze specialisten. el direclevert teur van Urban Groep : en, werken om Interest. nberg stenen winkel een boost Kroone it van dan alleen belevin g. kwalite . Het geeft van de aan de we verder cht aan de ve een gebied tedelijk plan de markt te ij kijken creatie aanda : newomij.nl Daarb e en in en ook rabber Newomij_FINAN ion, aardig een grootskrijgen en CIERINGEN_Ad hoogw alstad de GoldG we bested v_Vastgoedmar te kan kelen zoals voetb achine stagrond Pen. oord, nten kt_157x98mm_v ontwik grijpm nieuw aldus nieuw als We ’, Feyen eneme en Een j een -made 1.indd! Na 1 het zetten tingev daarbi van een dat voor functioner custom emers marke zoals rabber ische jk Hij ziet ondern deel als soloerkeli onder de GoldG een gigant prijzen van g, niet 06/03/2020 onze daadw een jaar zal dion als 13:51 ikkelin verleden langs mooie vorig r voor ling. met sontw doen van het moto nte wikke ronde gebied je in succes gemee dsont haar grote t zoals de er als gebie aar projec jaar weer lector ‘Je kunt waarn ook dit . an Pen, vaak zag.aan toevoegen centra Cees-J naast van Fontys winkel es Dat zegt is. Denk wijs.’ de Regio is een functi vraag aarde nemen onder Onder . Voorw of versternog steeds zorg en van cholen is Pen aan ding nde ns Hoges wonen r geporteerd 20 12:37 voor inbrei van de bestaa 10/03/20 voor stadio keuze Minde groei oegd lannen de n toegev bouwp te king van nieuw terech es worde zig zijn. n, van de stad. delijke waar functistad al aanwe exploitatie kader de een e ‘In het aam verste die in vaak om op duurz nten een enorm met focus hten en. Die dienen d 1 n gemee te verdic te reken 20-03.ind hebbe meer dicht 7x98_20 voor e om markt_15 ruimte opgav n, maar Vastgoed king tot werke bouw KB_Adv_ 18 betrek , voor PAGINA gbouw eningen. De e wonin ZIE OOK voorzi een enorm n geeft ook voor g van stadio kkelin van een de ontwi s aan impul

is ergern idas' iende id Zu 'Groe baarhe bereik

Wereldhave verkoopt kwartbelang in WoensX L

ord 'Feyeno puls' n Pen: e im Cees-Ja eft enorm City ge

ID & SOL TIVE A CRE

www.vastgoedmarkt.nl

4 Vastgoedmarkt maart 2020

NIEUWS

Kantoorgebruiker naar periferie chaarste houdt de Nederlandse kantorenmarkt in zijn greep. Door het tekort aan goede kantoorruimte moeten zoekende partijen concessies doen at betreft locatie, k aliteit of grootte. PETER HANFF Dat meldt Dynamis, het samenwerkingsverband van grote regionale makelaars in het rapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2020. De schaarste concentreert zich vooral op centrum- en stationslocaties. In Den Bosch liggen kantoren die goed per auto bereikbaar zijn

S ntrus Achmea Real Estate

erg goed in de markt. De opname van kantoorruimte in de periferie van de Noord-Brabantse hoofdstad is meer dan verdubbeld. Volgens Dynamis bedroeg de opname in de A2-zone en Noord in 2018 nog 7.900 m². In 2019 was dat 19.500 m². Tegelijkertijd daalde de opname met betere bereikbaar-

heid per openbaar vervoer fors. In het Paleiskwartier, vlak bij NS-station ‘s-Hertogenbosch, nam de opname met 60 procent af. In het centrum namen kantoorgebruikers 38 procent minder vierkante meters af. ‘De periferie komt nadrukkelijker in beeld door de sterke daling

van het aanbod in het centrum en het Paleiskwartier, maar dat is niet de enige verklaring’, zegt Mike Hoffman, partner van HRS Makelaars (Dynamis). ‘Er is in Den Bosch behoefte aan kantoorruimte met een hogere parkeernorm. Daarvan kwam de afgelopen jaren meer beschikbaar door renovaties van Bolduc en Pettelaarpark 10.’ Gevraagd wat dit zegt over de aantrekkingskracht van stationslocaties in Den Bosch, wijst Hoffman in eerste instantie op het dalende

Finance sloot in 201 een langdurige huurovereenkomst met Itelligence voor 2.242 m2 in kantorencomplex Bolduc aan de Utopialaan 22-52 in Den Bosch.

Bolduc ligt op een zichtlocatie aan de A2. Het complex met 22.400 m2 kantoorruimte verdeeld over vier gebouwen werd in 2015 gerenoveerd. ot de faciliteiten behoort het onlangs volledig vernieuwde Bolduc Café, een vergadercentrum en een business centre.

COLUMN MELKKOE

aanbod op die locaties. ‘In het centrum is er 2.000 m² direct beschikbaar in Bastion-Oranje aan het Willemsplein. In het Paleiskwartier is zelfs maar 1.000 m² direct beschikbaar en dat is ook nog verspreid over drie gebouwen.’ Ook de aantrekkingskracht van snelweglocaties verklaart de toename van de kantooropname op periferie, geeft Hoffman aan. ‘Nonprofitorganisaties kiezen voor openbaar vervoer, bedrijven voor de auto. Nu is die verhouding 50 procent tegen 50 procent. Het kan 60 procent tegen 40 procent worden, maar aan kantoren in de buurt van snelwegen blijft nog wel even behoefte bestaan.’ Amersfoort merkt het tekort aan kantoorruimte in Utrecht en Amsterdam. De prijzen stijgen er, na een topjaar voor verhuurders. Dynamis-partner Molenbeek Makelaars registreerde in Amersfoort een opname in 2019 van 72.000 m² kantoorruimte tegen 46.000 m² in 2018. ‘Amersfoort profiteert in 2019 duidelijk van de oplopende tekorten in de grote steden in de Randstad’, schrijft Molenbeek. Kantoorgebruikers weten bedrijventerrein De Hoef in Amersfoort Noord door een gebiedstransformatie ook weer te vinden. Onder meer Heijmans en Randstad Groep huurden daar grote vloeren op locaties als de Hardwareweg en de Databankweg. Het gebied moet veranderen in een stadswijk met 2.500 woningen, deels nieuwbouw en deels door transformatie van kantoorgebouwen. Ook op de populairste locaties in Den Haag stijgen de huurprijzen fors, door een toestroom van kantoorgebruikers. Dynamis-partner Frisia Makelaars verwacht voor het oude centrum in 2020 huurprijzen per vierkante meter van 150 tot 250 euro, tegen 140 tot 160 euro in 2019.

Eigenwoningregeling: een dramatische constructie?

illustratie: Hans Sprangers

Tom Berkhout Hoogleraar Nyenrode Real Estate Center

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) telde Nederland op 1 april 201 zo’n 1,6 miljoen stuks melkgevend rundvee. Dat lijkt veel, maar er zijn aanzienlijk meer guurlijke melkkoeien. Waarschijnlijk woont u in een ervan. In 2017 bevatte de Nederlandse woningvoorraad 7,7 miljoen objecten, waarvan 56 procent koopwoningen. De eigenwoningbezitter heeft te maken met diverse belastingen en hef ngen (leges) die worden geheven of opgelegd tijdens de ‘levensc clus’ van de woning (ver)bouwen, verkrijgen, gebruiken en slopen. Met de eigenwoningregeling gaan grote nanci le belangen gepaard, zowel voor de staat als voor de eigenaren van een eigen woning, een gewilde en dure ‘melkkoe’. Zo bedroeg in 2018 de totale hypotheekschuld voor de eigen woning 725 miljard euro. Volgens het CBS-rapport Welvaart in Nederland 2019 pro teerden 4,4 miljoen huishoudens in 201 van de eigenwoningaftrek. De totale scale aftrek bedroeg 30,1 miljard euro, wat een belastingvoordeel opleverde van 13,1 miljard euro. Over 8,4 miljard euro aan eigenwoningforfait was voor dat jaar ruim 3,6 miljard euro belasting verschuldigd. De belastingteruggave bedroeg uiteindelijk ,5 miljard euro. Gemiddeld had een huishouden met een eigen woning een scale aftrek van 5 0 euro per maand, wat resulteerde in een maandelijks belastingvoordeel van gemiddeld 250 euro. We geven dus behoorlijk wat uit aan het ondersteunen van de eigenaren van een eigen woning. Trouwens, ook aan huurders, maar dat wil ik nu niet bespreken. Eigenlijk zag de scale eigenwoningregeling er decennia lang vrij eenvoudig uit. Huurwaardeforfait toepassen en de rente aftrekken, dat was het wel zo’n beetje. Maar de regeling is de a open twintig jaar (z)waar specialistenwerk geworden door allerlei regels die vermeende uitwassen van de regeling beogen tegen te gaan. Denk maar eens aan de maximering van de termijn van scale aftrek tot dertig jaar, de tariefmaatregel van stapsgewijze afbouw van de maximale aftrek, de bijleenregeling en de Hillen-regeling. Daar komt bij dat sommige rechtsgeleerden het scaal mooier zouden vinden de eigen woning naar box 3 te verplaatsen. Dat zou beter in het scale s steem passen, omdat de woning

vermogen vertegenwoordigt. Op zich hebben ze daar een discussiepunt, maar ik ben wat ‘pracademischer’ ingesteld wat dit onderwerp aangaat. Hoe houden we in box 3 (met lagere tarieven dan box 1) de geldstroom naar de belastingbetalers, die rekenen op hun maandelijkse teruggave, dan op orde Als puntje bij paaltje komt, gaat het om geldstroommanagement en niet om een scale verpakking die achter de schrijftafel zo ‘elegant’ lijkt. De onderzoeksinstituten SEO Economisch Onderzoek en Panteia hebben de scale eigenwoningregeling recentelijk ge valueerd. Dat gebeurde op verzoek van de Eerste en Tweede Kamer. De bevindingen liegen er niet om: de regeling is ondoelmatig, te complex, niet goed houdbaar, slecht controleerbaar, moeilijk uitvoerbaar en verre van handhaafbaar. Dat klinkt behoorlijk dramatisch, gelet op de hoge uitgaven die ermee gemoeid zijn. SEO stelt dat er weliswaar ‘aanwijzingen’ zijn dat de eigenwoningregeling bijdraagt aan het eigenwoningbezit, maar zij kent ook negatieve neveneffecten hoge kosten, hogere huizenprijzen, lagere welvaart, meer schuldopbouw. En dus concluderen de rapportschrijvers dat de regeling ondoelmatig is. Van de maatregelen na 2001 zijn volgens de onderzoekers vooral de scale a ossingseis en de tariefmaatregel effectief in het beperken van deze neveneffecten. Maar of de bijleenregeling of de wet-Hillen (aftrek geen of geringe eigenwoningschuld) helpt om schuldopbouw te ontmoedigen, is de vraag. De Panteia-onderzoekers willen de eigenwoningregeling ingrijpend herzien, of de eigen woning helemaal uit de scaliteit halen. Zij opperen daarom om de woning op te nemen in een aparte regeling (box 4). Welke actie gaan we nu ondernemen Staatssecretaris van Financi n Menno Snel schoof dit vraagstuk nog vlak voor zijn aftreden door naar het volgende kabinet. Als we de zaak toch op de schop willen nemen, is een zeer zware staatscommissie met inhoudelijk deskundigen een optie. REACTIES NAAR t.berkhout@nyenrode.nl

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 5

NIEUWS p Distripark aasvlakte est ont ikkelt vastgoedbedrijf D naar eigen zeggen het grootste distributiecentrum van Nederland. et project martlog aasvlakte est krijgt een oppervlakte van 210.000 m². PETER HANFF

DHG door grens van 200.000 m² op Maasvlakte

HG gaat de omvang van zijn eerdere projecten ruimschoots overtreffen. De ontwikkelaar van grootschalig logistiek vastgoed realiseerde tot nu toe vier projecten met oppervlakten van boven de 100.000 m². Smartlog Moerdijk 3 (2020) heeft een omvang van 102.000 m², Smartlog Rotterdam 2 (2019) omvat 115.000 m², Distripark Casablancaweg in Amsterdam (2010) telt 110.000 m2 en op de Shannonweg in Rotterdam ontwikkelde DHG al in 2005 105.000 m2 aan logistiek. Smartlog Maasvlakte-West in Rotterdam is van een andere orde. Het nieuwe dc krijgt een oppervlakte van 210.000 m². Odin Warehousing heeft zich als eerste gebruiker vastgelegd. De logistieke dienstverlener tekende een vijftienjarige huurovereenkomst voor 116.445 m² warehouse, 1.531 m² mezzanine, 720 m² kantoorruimte en 16.593 m² buitenterrein. De rest van het complex, zo’n 90.000 m², ontwikkelt DHG op risico. Volgens DHG zelf is het de grootste logistieke ontwikkeling ooit in Nederland. ‘Als je alle grote logistieke ontwikkelingen tot nu toe op een rij zet dan kom je niets tegen boven de 170.000 m2’, zegt Jelle van den Akker, head of asset management. ‘Maar de grootste ontwikkeling neerzetten is voor ons geen doel op zich, grootschalig ontwikkelen daarentegen wel’, vult partner en directeur Willem Slager aan. Het project illustreert de schaalgrootte van moderne distributiecentra. Volgens cijfers van Buck Consultants International werden er in Nederland in 2019 negentien zogeheten xxl-distributiecentra opgeleverd. Daarvan spreekt het adviesbureau vanaf een omvang van 40.000 m². Modeconcern Inditex, moeder van winkelketen Zara, nam vorig jaar in Lelystad het grootste nieuwe distributiecentrum tot nu toe in gebruik. Het logistieke centrum van de moderetailer heeft een oppervlakte van 170.000 m². In Waalwijk vond de oplevering plaats van een distributiecentrum van 150.000 m² voor Bol.com. In 2019 kwam ook de aankondiging van de ontwikkeling van een distributiecentrum van 140.000 m² in Bleiswijk, nabij Rotterdam, voor de Duitse webwinkel Zalando. In Roosendaal werd onlangs een vergunning gegeven voor de bouw van Campus A58, met 120.000 m² logistiek voor bedrijven in e-commerce. Het nieuws over het project van DHG komt tegen de achtergrond van een discussie over de wenselijkheid van nog veel meer grote distributiecentra. Verdere verdozing en verrommeling van het Nederlandse landschap moet worden tegengegaan door een op te richten Rijksbureau voor Omgevingskwaliteit, schreven het College van Rijksadviseurs en de Raad voor Cultuur in

‘Grootste ontwikkeling neerzetten geen doel op zich’

een advies aan D66-minister Ingrid van Engelshoven (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap). Want de ontwikkeling van de grote en zeer grote distributiecentra moet minder, compacter, geconcentreerder en multifunctioneler, zo concludeerde het College van Rijksadviseurs in oktober 2019 in zijn advies aan het kabinet over wat het ‘de verdozing’ noemt. Alsof DHG de kritiek voor wilde zijn, zei Slager in het persbericht over de aankondiging van het project: ‘DHG vindt dat locaties voor xxl-distributiecentra zorgvuldig moeten worden gekozen en dat ontwikkelingen zo min mogelijk ten koste moeten gaan van het karakter van het Nederlandse landschap. We investeren daarom voornamelijk in de duurzame herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen en verouderde havengebieden of op locaties die specifiek voor industrie en distributie zijn gecreëerd, zoals de Rotterdamse Maasvlakte.’ DHG heeft 1,2 miljoen m² aan logistiek vastgoed in ontwikkeling of al in portefeuille. ‘84 procent ligt op bestaande bedrijventerreinen en op de Maasvlakte’, zegt Van den Akker desgevraagd. ‘De overige 16 procent ligt op bedrijventerreinen waarvan gemeenten en provincies de ontwikkeling in gang hebben gezet, zoals Cornelisland in Ridderkerk.’

Zonnepanelen Voor de ontwikkeling op de Maasvlakte heeft DHG 30 hectare grond in erfpacht genomen bij het Havenbedrijf Rotterdam. De kavel wordt omsloten door de Adriatische Zeeweg, de Witte Zeeweg en de Middellandse Zeeweg. Naar verwachting is het project klaar in januari 2022. Odin Warehousing, de eerste huurder van het nieuwe distributiecentrum, slaat producten met een duurzaam karakter op, zoals zonnepanelen. De logistiek dienstverlener biedt niet alleen de

opslag daarvan aan, maar ook aanvullende diensten zoals de mogelijkheid om de kwaliteit van het product te testen. De ruimte op de Maasvlakte die Odin van DHG gaat huren, wordt volgens Van den Akker een station op de aanvoerlijn van zonnepanelen vanuit China naar Europa. Het nieuwe distributiecentrum komt aan een diepzeeterminal. Daarvandaan zullen de zonnepanelen hun weg naar Europa vinden via container- of lichtere schepen en over de weg. De totale investering in Smartlog MaasvlakteWest heeft DHG niet bekendgemaakt. Een bron bekend met logistieke vastgoedprojecten houdt rekening met een investering tussen 450 en 550 euro per vierkante meter. Een aanname daarbij is dat heien niet nodig is op de tientallen meters dikke laag opgespoten zand van de Maasvlakte. De aankoop van grond is door het gehanteerde systeem van erfpacht niet aan de orde. Bij de omvang van 210.000 m² komt de investering op zo’n 105 miljoen euro. Als eigenaar van het gebouw zal DHG bovendien een canon moeten betalen voor de gepachte grond. De ontwikkeling van Smartlog Maasvlakte West is ‘voor eigen portefeuille’, zegt Slager. ‘DHG ontwikkelt volledig zelfstandig en is nooit afhankelijk van een (eind)belegger.’ DHG hoefde ook niet bij een bank aan te kloppen om de ontwikkeling op de Maasvlakte in gang te zetten. ‘Na de recente verkopen heeft DHG de middelen om meerdere projecten van grote schaal volledig zelfstandig (op risico) aan te gaan. De ontwikkeling op de Maasvlakte is door DHG gestart zonder financiering’, zegt Slager. DHG verkocht in december 2019 vijf distributiecentra aan de Duitse belegger Hansainvest Real Assets voor 245 miljoen euro. In totaal heeft DHG het afgelopen jaar 441.000 m² aan Smartlogs verkocht voor 518 miljoen euro.

Smartlog Maasvlakte-West in Rotterdam krijgt een oppervlakte van 210.000 m .

DEAL VAN DE MAAND INVESTERING: 105 MLN EURO R N ER N N M2 210.000 ONTWIKKELAAR D

www.vastgoedmarkt.nl

6 Vastgoedmarkt maart 2020

INFO-TORIAL Een computer aanleren of het gevoel in een inkelcentrum klopt, is ondoenlijk. aar als gedetailleerde big data op n plek beschikbaar zijn en deze juist en compleet zijn, kunnen rti cial ntelligence en achine earning erkelijk een groot verschil maken. Dat constateerde een aantal deelnemers aan de ardi rondetafel aliteit in beeld. MARTIJN VAN LEEUWEN

Jan Willem Jeucken, Mark Hoedjes, Vastgoedmarkt-journalist Robert aling, Baldwin oolman en Frank Adema (v.l.n.r.) wisselen van gedachten tijdens de ardi-rondetafel Kwaliteit in beeld op het ardi-hoofdkantoor.

Rondetafel over rol van big data en AI op retailvastgoedmarkt

Bioscoop toevoegen aan winkelcentrum? Computer says no Dit keer draaide de rondetafel om de vraag hoe belangrijk de rol van big data op de retailvastgoedmarkt is en kan orden. et debat onder leiding van astgoedmarkt journalist Robert aling vond op februari plaats op het ardi hoofdkantoor in het esta gebou nabij station msterdam Bijlmer rena. an illem eucken, regional manager Europe van ardi, stelde vast dat big data en nu al onmisbaar zijn voor inkelvastgoedbeleggers. oor institutionele beleggers is het administratief, nancieel en straks ook operationeel beheer van hun retailportfolio ondenkbaar zonder big data. Bald in oolman, directeur D namis a aties, erkent dat big data een nuttige tool zijn, maar leunt bovenal op dertig jaar vastgoede pertise. rank dema, head aluations dvisor van ushman ake eld, ver acht een versmelting van menselijk vastgoedgevoel en digitale technologie. ark oedjes, direc-

teur sset anagement Retail van ertitudo apital, heeft veel meer data nodig voordat hij zijn retailbeleid echt vorm laat geven door big data en .

Digitale winkeletalage Dat laat onverlet dat ertitudo al volop gebruikmaakt van big data, benadrukt oedjes. oordat e investeren in retailvastgoed, maken e een uitgebreide anal se van het vastgoed, de retailers en het verzorgingsgebied. e bestuderen gemeentelijke nota s over de retailstructuur. et vastgoed moet uiteraard passen in onze beleggingsstrategie. ls de locatie niet goed is en het geen gezonde langetermijnbelegging lijkt, gaat het sein op rood. e maken gebruik van tal van datasets over het besteedbaar inkomen, de huurdersmi en het huurprijsniveau. oe is het gesteld met de leegstand, zijn retailers complementair, is er een logische loop in het inkelcentrum

Een strenge selectie v r aankoop is noodzakelijk, daarna is actief management onontbeerlijk, vervolgt hij. roeger as het behaalde rendement een soort vanzelfsprekendheid en as actief management minder een noodzaak. De afgelopen jaren heeft internet voor een enorme digitale etalage gezorgd. De consument il zich eerst verge issen van de beste prijs en k aliteit voordat hij naar een bepaalde inkel gaat. En dan nog is het de vraag of hij een f sieke aankoop doet. Er is nog te veel opportunistisch ont ikkeld retailvastgoed op de markt, aarbij voor veel gemeenten gronduitgifte een verdienmodel as. De tijd van toevoegen is voorbij. De bestaande inkelmeters moeten e zo goed mogelijk uitnutten.

Bestendig winkelcentrum D namis a aties maakt dezelfde strenge anal ses, vertelt directeur oolman. et zo veel retailers die

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 7

INFO-TORIAL

een stadsanal se een ittevlekkenplan kun je veel gerichter de consumentenbehoefte bepalen. racks stemen in het inkelcentrum en op kassa s aar je vervolgens algoritmes op loslaat, leveren ook relevante data op.

Gelukkige consument

Jan-Willem Jeucken, regional manager Europe van Yardi

omvallen, moet je mogelijke risico s uitsluiten. ls een keten omvalt, il je eten hoe bestendig een gebied is. s er iets versterkends in de buurt, zoals een nieu oongebied of de komst van een grote school of bedrijf ijn er uitbreidingsmogelijkheden, is het een krimpgebied, groeit de erkgelegenheid k heb geen glazen bol, maar el dertig jaar ervaring om banken of eigenaren zo goed mogelijk inzicht te geven. olgens oolman is er een simpele verklaring dat het opdelen van de inkelmarkt slecht gaat. Er zijn ge oon te veel inkels. e dachten vroeger dat de groei van het aantal inkelmeters gelijke tred moest houden met de bevolkingsgroei. Dus de groei van 1 naar 1 miljoen in oners ging gepaard met dito e tra retail. p dit oude denken zijn vooral gemeentes teruggekomen. ok ik geef vaak het advies om geen inkels toe te voegen. Dat is niet altijd genoeg. Beleggers moeten in bepaalde gevallen genoegen nemen met lagere huren. ls de huur te hoog is, kunnen je huurders geen geld verdienen. lecht draaiende inkelcentra met versnipperd eigendom staan er het slechtst voor. et veel verschillende eigenaren is het niet alleen lastig communiceren, maar bijna ondoenlijk om zo n inkelcentrum de goede kant op te sturen.

ardi manager eucken betoogt dat geen enkele inkelbelegger nog om deze techniek heen kan. Elke eigenaar of assetmanager zou zich volledig moeten focussen op de eindgebruikers en hun data. Een gelukkige retailer n inkelbezoeker is misschien el de belangrijkste asset voor de eigenaar. onder consumenten die inspiratie en beleving opdoen in een inkelcentrum, heeft het vastgoed minder aarde. Eigenaren kunnen de nu al beschikbare informatie aggregeren in een platform en deze combineren met data uit sensoren en o applicaties. pelers als ardi kunnen uit die enorme berg data dashboards cre ren aarin alle spelers inzicht hebben. o begrijpt de asset of facilit manager echt at er speelt in een pand en bij de eindgebruiker. et die inzichten kunnen ze een betere dienstverlening aan huurders en gebruikers leveren en betere managementbeslissingen nemen.

Wake eld

hoop ik el dat mij straks kan assisteren. et maken van rapporten voor banken zou ik liever aan algoritmen overlaten. ardi manager eucken ziet het positief in. Er is zeker schaalgrootte nodig. Die is essentieel om beslissingen te maken via . aar ik denk dat e aan de vooravond staan van een data e plosie. oe meer data beschikbaar zullen komen, hoe beter de anal ses. as als gedetailleerde data op een plek beschikbaar zijn en deze juist en compleet zijn, kunnen en achine earning erkelijk een groot verschil maken. Dan is het ellicht mogelijk om investeringsbeslissingen te nemen over retailvastgoed. m retailvastgoed op basis van big data en automatisch te aarderen, is lastig maar niet onmogelijk.

AVM voor retail

Mark Hoedjes, directeur Asset Management Retail van Certitudo Capital

Rendabele leisure

Verrijken databestanden

Een veel gehoorde oplossing is de toevoeging van leisure en f b concepten, zegt vastgoedadviseur dema. aar zo simpel is het volgens hem niet. Een rijtje inkels volstaat niet meer, consumenten zijn op zoek naar vermaak. Een bioscoop, kindervoorzieningen en restaurants zijn nodig. aar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. s er el geld voor een bioscoop, is die rendabel e kunt ook niet ongebreideld restaurants toevoegen. erblijven mensen echt langer, geven ze dan meer geld uit Deze behoefte moet je onderbou en. Daar komen big data en om de hoek kijken. et big data van een verzorgingsgebied,

ark oedjes klinkt het veelbelovend in de oren, maar nu ziet hij nu vooral de beperkingen. et is tijdrovend en kostbaar om alle relevante data boven tafel te krijgen. Daarna moeten e die databestanden nog koppelen. oms zijn de data niet meer up to date. En de belangrijkste cijfers de omzetgegevens van de huurders hebben e in Nederland so ieso niet. il ik echt varen op big data en , dan heb ik meer gekoppelde en echt actuele data nodig. ushman ake eld head dema ziet het probleem ook. e kunt niet even een database opentrekken en dan aan de slag gaan. eel partijen hebben een datagebrek. En andere partijen die el data hebben, blijven daar bovenop zitten. e zouden elkaars data kunnen verrijken met onze informatiebestanden. aar dat mag niet. ushman ake eld beschikt elis aar over een enorm rijke database, maar dat zijn data van onze klanten. et adaster geeft el alle transactieprijzen eer, de tivad cijfers zijn nog mager.

Stivad openbaar

Baldwin Poolman, directeur Dynamis Taxaties

Frank Adema, head Valuations & Advisory van Cushman &

Bald in oolman spreekt van een datavraagstuk . l jaren ordt oeverloos hierover gepraat. tivad is dan el opgericht, maar daarvan moet je eer lid orden. aarom niet gelijk alle data openbaar n inkelcentra il je als retailer gepersonaliseerde aanbiedingen doen op de smartphones van bezoekers. aar daar erpen de privac bescherming en een enorme drempel op. Natuurlijk zie ik de invloed van big data toenemen. aar ik blijf erbij dat deze techniek een hulpmiddel blijft en de kennis en kunde van de vastgoedprofessional doorslaggevend zijn. l

ushman ake eld blijft ondanks de beperkingen vol hierop inzetten, voegt dema toe. nze ta atie afdeling heeft al een utomated aluation odel voor oningportefeuilles opgezet. oor kantoren en retail illen e dat ook doen. Een voor retail is echt pittig. oe leer je een computer at er gebeurt op de verdiepingen van een inkelcentrum, of dat consumenten en retailers een vormige la out minder jn vinden ok is elke inkel anders. rote beleggers hebben al algoritmes gebou d, aarmee kan orden voorspeld at er in een inkelcentrum gebeurt. ls je kunt zien aar mensen lopen en at ze kopen, kun je hun gedrag behalve voorspellen ook be nvloeden. aar hoe belangrijk ook mag orden, ik zal inkelgebieden blijven bezoeken om te kijken of het inkelgevoel klopt.

Kansen in retail el of geen en negatief sentiment of niet, het eerhoudt ertitudo niet om in retail te investeren, besluit oedjes. omenteel ordt heel veel retail in de markt aangeboden. ij zien hierin kansen. tadsdeelcentra en losse retailstrips staan onder druk, met veel leegstand en dalende huren. aar ijk inkelcentra en high streets blijven het heel goed doen. n onze portfolio met vooral ijk inkelcentra en binnenstadretail zit nau elijks leegstand en de traf c is hartstikke goed. o hebben e een ijk inkelcentrum plus in Den Bosch met onder andere t ee supermarkten in portefeuille. nlangs hebben e de kleine inkels vergroot, de look feel van het centrum verbeterd, het parkeren geoptimaliseerd en zo de verblijftijd verlengd. ulke retail is toekomstbestendig. Dit artikel is gesponsord door Yardi.

â&#x20AC;&#x2DC;Met AI kun je het gedrag van consumenten behalve voorspellen, ook beĂŻnvloedenâ&#x20AC;&#x2122;

www.vastgoedmarkt.nl

8 Vastgoedmarkt maart 2020

WONINGEN Daags nadat de vrede leek getekend tussen de gemeente Amsterdam en de vastgoedbeleggers in de hoofdstad, is er weer ruis op de lijn tussen de Stopera en de particuliere huursector. Aanleiding is het rapport Wonen in Amsterdam 2019. ROBERT PALING

aurens Ivens ‘Het is nodig om in te grijpen om zo bestaande sociale en middeldure woningen te beschermen en nieuwe betaalbare woningen bij te bouwen.’

Amsterdamse beleggers botsen opnieuw met wethouder Ivens

it het rapport Wonen in Amsterdam 2019, dat begin dit jaar verscheen, komt naar voren dat de mogelijkheden voor het vinden van betaalbare woonruimte in Amsterdam de afgelopen twee jaar verder zijn afgenomen. Door de afname van goedkope koopwoningen nam het totaal aandeel middeldure woningen in de Metropool Regio Amsterdam af van 26 naar 24 procent. Het onderzoek laat zien dat de twee jaar geleden geconstateerde groei van de particuliere huursector verder heeft doorgezet: van 8 naar 11 procent van de totale woningvoorraad. Het onderzoek was voor de Amsterdamse wethouder van Wonen Laurens Ivens (SP) wederom aanleiding om in de media zijn beklag te doen over de groeiende aanwezigheid van woningbeleggers in Amsterdam. ‘Het is nodig om in te grijpen om bestaande sociale en middeldure woningen te beschermen en om nieuwe betaalbare woningen bij te bouwen’, concludeerde hij. Volgens Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers

in vastgoed, zet Ivens beleggers weg alsof zij de oorzaak zijn van alle kwalen waaraan de huidige woningmarkt lijdt. ‘Dat is opmerkelijk, slechts twee dagen nadat Vastgoed Belang namens particuliere beleggers een overeenkomst heeft gesloten met wethouder Ivens waarmee er méér woningen zullen worden gebouwd, de huurprijsstijging in het middensegment vrijwillig wordt beperkt en particuliere verhuurders zich inzetten voor de kansen van middeninkomens en maatschappelijke beroepen zoals docenten en zorgverleners’, stelt Vastgoed Belang in een persbericht. Volgens Vastgoed Belang bevat het rapport punten die het belang van de particuliere huursector voor de stad benadrukken, maar blijven deze onderbelicht. Door een administratieve aanpassing worden tweeduizend corporatiewoningen plots als particuliere huurwoningen meegeteld (zie de kleine lettertjes op pagina 2 van het rapport). In 2017 gebeurde hetzelfde al eens voor woningen die woningcorporatie DUWO beheert voor particuliere verhuurders. Deze administratieve aanpassingen verklaren een deel van de afname van de corporatiesector en groei

van de particuliere huursector. De grootste woningbezitters in Amsterdam zijn al heel lang corporaties: zij heben vier van de tien in handen. De woningvoorraad bestaat daarnaast uit koopwoningen (30 procent) en private huur (28,5 procent). Ter vergelijking: het landelijke gemiddelde is 60 procent koopwoningen en 28 procent corporatiebezit. Van de particuliere huurwoningen in Amsterdam is ongeveer de helft een goedkope huurwoning: de huur is lager dan 720 euro. Door nieuwbouw is zelfs deze voorraad gereguleerde huurwoningen van particuliere verhuurders tussen 2017 en 2019 groter geworden. Bovendien ligt de gemiddelde huur van particuliere gereguleerde huurwoningen met 494 euro lager dan die van corporaties: die is namelijk 519 euro. Dat komt doordat ‘vooral bij goedkope woningen van corporaties een duidelijke huurstijging te zien is.’ Het aantal huishoudens met een laag inkomen is beduidend lager (47,5 procent) dan het aanbod goedkope huur- en koopwoningen (51,4 procent van de gehele voorraad). Het aantal goedkope woningen neemt weliswaar iets af, maar

in de afgelopen jaren was de daling minder hard. Dat komt mede doordat particuliere verhuurders in de afgelopen jaren woningen met een gereguleerde huur hebben bijgebouwd. Zij bouwen die woningen veelal voor jongeren of studenten. In totaal is meer dan de helft van alle woningen in Amsterdam een goedkope huurwoning van een particuliere verhuurder (58.000) of corporatie (166.000).

‘Het voortzetten van deze samenwerking biedt meer kansen dan het in stand houden van een beeld dat op excessen is gebaseerd’

Het feitelijke aantal huishoudens in Amsterdam met een inkomen tot modaal (die in aanmerking komen voor een corporatiewoning) is nagenoeg gelijk gebleven op ongeveer de helft: 47,5 procent tegen eerder 48,5 procent. ‘Dat Amsterdam alleen nog maar voor de rijken is, klopt dus niet’, aldus Vastgoed Belang. ‘Sterker: sinds 2015 daalt de netto huurquote van huurders met huurtoeslag. Zij houden dus meer geld over voor andere zaken.’ Er is een groot tekort aan middeldure huurwoningen, van ongeveer 720 tot 1000 euro, voor middeninkomens. Het aandeel middeldure huurwoningen van corporaties is afgenomen, maar van particuliere verhuurders is dit juist toegenomen met vijfduizend woningen. Het positieve saldo is drieduizend meer woningen in het middensegment, zodat nu circa 10 procent van alle Amsterdamse woningen bestaat uit middenhuur. Hoe zit het dan met die activiteit van particuliere beleggers? Het onderzoek laat zien dat er inderdaad een hoge dynamiek is onder particuliere beleggers: er wordt relatief veel gekocht, maar ook veel verkocht (bijvoorbeeld onderling). Dat het percentage aankopen door particuliere beleggers hoog ligt, komt ook doordat de koopwoningmarkt is drooggekookt: er staan nauwelijks woningen meer te koop. Daarom lijkt het aandeel al snel groot, maar dat is dus relatief. Volgens Vastgoed Belang ligt de focus te veel op de (on)betaalbaarheid van (particuliere) huur. ‘Waar de helft van alle particuliere huurwoningen en het grootste deel van corporatiebezit tot de goedkope huur behoort, is wel driekwart van de Amsterdamse koopwoningen een dure koopwoning. Huishoudens met een laag inkomen kunnen zelfs maar 2 procent van de koopwoningen betalen. Waarom horen we de wethouder hier niet over?’, aldus de vereniging in het persbericht. De particuliere beleggers erkennen dat er er serieuze en hardnekkige problemen op de Amsterdamse woningmarkt zijn door het grote tekort aan woningen. ‘Dat is precies waarom Vastgoed Belang en andere marktpartijen vrijwillig afspraken hebben gemaakt met de gemeente om deze groepen tegemoet te komen. Het voortzetten van deze samenwerking biedt meer kansen voor huurders en woningzoekenden dan het in stand houden van een beeld dat uitsluitend op excessen is gebaseerd. Het doel zou moeten zijn om samen te werken aan voldoende koopwoningen, sociale huur en particuliere huur.’ Het voortzetten van deze samenwerking biedt volgens Vastgoed Belang meer kansen voor huurders en woningzoekenden dan het in stand houden van een beeld dat ‘uitsluitend op excessen is gebaseerd’.

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 9

WONINGEN Het zijn drukke tijden voor de Amsterdamse woonwethouder Laurens Ivens (SP). In de week dat er eindelijk een akkoord met beleggers kwam over meer middenhuur, bevestigde het rapport Wonen in Amsterdam 2019 dat betaalbaar wonen in de hoofdstad steeds lastiger is geworden. Vijf vragen aan de wethouder. ROBERT PALING

‘In het dure huursegment is op dit moment geen tekort’ een (middel)dure woning wonen, dat is nu zo’n 20 procent. Huishoudens lopen op deze manier het risico om in financiële problemen te komen.’

Het aandeel inwoners dat in aanmerking komt voor sociaal huren stijgt dit jaar tot 53,4 procent. Hoe komt dat? ‘Dat komt doordat we een deel van de woningen mogen toewijzen aan mensen met een iets hoger inkomen, namelijk van maximaal 43.574 euro per jaar voor een huishouden.’

Biedt het akkoord tussen de beleggers en de gemeente Amsterdam perspectief voor het tekort aan middenhuur? ‘Zeker, we hebben alle partijen nodig om ervoor te zorgen dat er

meer middeldure woningen komen in Amsterdam, en dat middeldure woningen zo lang mogelijk betaalbaar blijven. Daar hebben we afspraken over gemaakt. Het is goed nieuws dat deze partijen tienduizend nieuwe woningen willen ontwikkelen de komende jaren.‘

In alle huursectoren zijn (dreigende) tekorten. Wordt er naar uw smaak voor alle inkomensgroepen voldoende op maat gebouwd? ‘In het dure huursegment is geen tekort op dit moment. Er komen juist veel dure woningen bij, dus ik ben daar niet tevreden over. Omdat er ook veel woningen in rap tempo naar het dure segment verdwijnen, moeten we nu vooral voor betaalbare woningen zorgen, dus middelduur en sociaal.’

Dreiging van noodknop nog niet weg

De Amsterdamse wethouder van wonen Laurens Ivens (SP)

De groep lagere inkomens in Amsterdam is kleiner dan de voorraad lagehuurwoningen. Waarom is het dan toch belangrijk om zoveel sociaal bij te bouwen middels de 40-40-20-richtljn? ‘Er is een groot tekort aan betaalbare woningen in Amsterdam. Steeds meer woningen worden door particuliere verhuurders verhuurd voor enorme prijzen. Het aantal socialehuurwoningen dat in handen is van particulieren, zal daardoor niet lang in het sociale segment blijven. Er zijn veel verhuurders die hun huis duur gaan verhuren zodra de zittende huurder het huis heeft verlaten. Het is daarom van groot belang dat er socialehuurwoningen bijkomen om dat verlies tegen te gaan. Uit de cijfers blijkt dat bijna 50 procent van inwoners van Amsterdam qua inkomen op sociale huur is aangewezen. 40 procent sociale huur bou-

wen is dan eigenlijk nog een minimaal percentage, als je ervan uitgaat dat het huidige aandeel op peil moet blijven.’

Wordt er in Amsterdam veel scheefgewoond en zo ja, hoe komt dat?

‘Veel verhuurders gaan hun huis duurder verhuren zodra de zittende huurder is vertrokken’

‘Er is sprake van twee vormen van scheefwonen in Amsterdam: goedkoop scheefwonen, en duur scheefwonen. Het goedkoop scheefwonen, dus dat iemand met een te hoog inkomen in een socialehuurwoning woont, neemt afMaar nog steeds woont zo’n 35 procent van de middeninkomens en 10 procent van de hogere inkomens in een socialehuurwoning. Dit kan komen doordat iemand er in inkomen op vooruit is gegaan of doordat mensen gaan samenwonen. Wat een zorgelijke en stijgende trend is, is het duur scheefwonen: mensen met lage inkomens die in

Akkoord met beleggers of niet, wat de Amsterdamse woonwethouder Ivens betreft is een landelijke noodknop middenhuur nog altijd hard nodig. Zo’n wettelijke maatregel kan wat Allard van Spaandonk van Bouwinvest betreft niet verder gaan dan een beperking van de huurverhoging. Van Spaandonk, Ivens en Eddo Rats (van de Amsterdamse woningcorporatie De Alliantie) namen deel aan een paneldiscussie over de Amsterdamse woningmarkt tijdens het jaarlijkse event Shared Value van Capital Value. en aanzien van het klimaat voor woningbeleggers in de hoofdstad, trapte Ivens af met een positieve boodschap. ‘Er is iets moois gaande. Ze staan allemaal aan de deur te kloppen. Elke euro is een euro. Amsterdam is bereid om afspraken te maken met iedereen die voor lange tijd commitment aan wil gaan.’ Het middenhuurakkoord gaat volgens Ivens verder dan alleen nanci le afspraken. ‘De insteek van de besprekingen was wat voor stad we willen zijn in 2025 en 2040. Het is fantastisch dat we die stap hebben gezet.’ Hij wijst er echter op dat het akkoord maar een deel van de markt afdekt en niet de excessen tegengaat. ‘Alleen de grotere partijen doen mee. Die kun je aanspreken. De noodknop is hard nodig voor andere partijen.’ Allard van Spaandonk blijft bij het standpunt dat de markt geen noodknop nodig heeft. ‘Maar institutioneel is ook de inkeltje vergeleken met de andere partijen in de markt. Het is niet erg als daar een wettelijke maatregel voor zou komen.’ Zo’n maatregel is wat hem betreft dan niet los te zien van het woonakkoord met Amsterdam. ‘Er staat toch een disclaimer boven. Je moet ook wel een voorbehoud maken, anders zat er nog ruimte in.’ Met een maximale huurverhoging, zoals nu is afgesproken in Amsterdam en eerder al in Utrecht, kan Van Spaandonk wel leven. Met een ingreep in de aanvangshuren niet. ‘Dan heb je het over verwachtingen die eerder bij beleggers zijn gewekt. Dan valt het hele businessmodel weg.’ anelleider Kees van Harten, directeur van Capital Value, legt Ivens de suggestie voor dat zo’n beperkte noodknop ook bij de lokale overheden zou kunnen worden belegd. De wethouder stelt daarvoor onvoldoende ge uipeerd te zijn. ‘Wat is de sanctie Ook in geval van nieuwbouw geldt dat je partijen niet kunt dwingen afspraken te maken. Als gemeente heb je een paar knoppen om aan te draaien. Je hebt een knop sociaal. Als gemeente kun je met corporaties prestatieafspraken maken. Ook bij nieuwbouw van huurwoningen kun je een grote rol spelen. Maar afspraken over bestaande woningen zijn niet gedecentraliseerd. Zolang die afspraken er niet zijn, heb je de overheid nodig. Rijk, durf nou eindelijk eens Wat doen we met die bestaande marktwoningen

www.vastgoedmarkt.nl

10 Vastgoedmarkt maart 2020

WONINGEN et de lancering van de artij voor iddenhuur voor de trechtse gemeenteraadsverkiezingen van 1 trok de trechtse oningbou ont ikkelaar usta de nodige aandacht. Dat de politiek inmiddels onderkent dat er te einig middenhuur oningen zijn, is volgens directeur van usta enno chapendonk nog geen garantie voor een oplossing. n de strijd tegen het tekort zullen alle partijen ater bij de ijn moeten doen. ROBERT PALING

‘Voor meer betaalbare huurwoningen moet je tevreden zijn met een niet-maximaal resultaat’

egin 2018 lanceerden compagnons Menno Schapendonk en Frank Pieper van de Utrechtse huurwoningontwikkelaar Sustay de Partij voor Middenhuur – lijst 17 – in de aanloop naar de Utrechtse gemeenteraadsverkiezingen dat jaar. De telefoon stond roodgloeiend. ‘Veel media, maar bijvoorbeeld ook een institutionele belegger die zich afvroeg of wij het serieus meenden, want ze konden zich als commerciële partij niet binden aan een politieke organisatie’, vertelt directeur Schapendonk. Het was nooit de bedoeling om echt op de kieslijsten van de Utrechtse gemeenteraad te komen. Maar volgens Schapendonk was het meer dan een marketingstunt. ‘Toen we Sustay in 2014 oprichtten, deden we dat met een duidelijke missie: vanuit een duurzaam

perspectief betaalbare huurwoningen ontwikkelen.’ Het was de tijd dat toenmalig minister Stef Blok van Wonen (VVD) had aangegeven dat corporaties terug naar de basis moesten en zich weer moesten gaan richten op socialehuurwoningen. Het was ook de periode waarin bleek dat Nederland een sterk ondervertegenwoordigd aandeel van vrijesectorhuur in zijn woningvoorraad had. In tegenstelling tot vele andere Europese landen. ‘Wij geloofden er toen al heilig in dat er dringend nieuwe partijen nodig waren die het ontstane gat zouden opvullen.’ Om de daad bij het woord te voegen begon Sustay zelf, in samenspraak met gemeenten, zulke woningen te ontwikkelen, waarbij beleggers naderhand aansloten om deze af te nemen. ‘Dat doen we in principe landelijk, maar de realiteit is dat ons kantoor slechts

CO UMN K A N OOR

twaalf medewerkers heeft. We acteren overwegend in MiddenNederland, maar zijn ook actief in steden als Den Haag, Leiden en Rotterdam.’ Gaandeweg werd het Schapendonk duidelijk dat wat Sustay doet een druppel op de gloeiende plaat is. ‘Op een gegeven moment stonden we met zevenhonderd betaalbare huurwoningen op jaarbasis op plaats zes in het jaarlijkse lijstje met de actiefste partijen in Nederland. Het is tekenend dat de grote Nederlandse partijen ook toen al nauwelijks meer in de huursector ontwikkelden en bouwden dan een ondernemend mkbbedrijf als Sustay.’ In 2018 was Sustay betrokken bij de ontwikkeling van het Biedboek Middenhuur voor de stad Utrecht. ‘Dat was het moment om aandacht te vragen voor wat wij al jaren signaleren, namelijk dat er veel te wei-

nig middenhuur wordt ontwikkeld en gebouwd, zeker in combinatie met sociale huur. Terwijl media en beleidsstukken al jaren de enorme behoefte hieraan erkennen.’

Regierol provincies Dat het probleem nu breder wordt onderkend en er zelfs een pleidooi klinkt om het ministerie van VROM nieuw leven in te blazen in de strijd tegen de woningnood neemt Schapendonk voor kennisgeving aan. ‘Ik denk niet dat er een nieuw ministerie van VROM komt . Vanuit het Rijk liggen er al woondeals. In Utrecht gaat het dan om honderdduizend woningen tot 2040. Maar meer dan de helft daarvan moet nog worden ingevuld. De provincies hebben bij die deals het gezag, maar de verantwoordelijkheid is lokaal belegd bij gemeenten. Omdat die niet allemaal het grotere belang erkennen en het sa-

men eens moeten worden, krijg je dit moeilijk voor elkaar. Provincies moeten de regierol die ze ook gewoon mógen nemen eindelijk eens gaan terugpakken.’ Dat er überhaupt niets meer te verdienen valt met middenhuur, zoals sommige beleggers beweren, gaat er bij Schapendonk niet in. ‘Wij zijn nog elke dag met die partijen in gesprek. Natuurlijk is het heel uitdagend, vandaar dat je er ook ondernemend naar moet kijken. ‘De “nationale” ontwikkelaars rekenen met een rendement van 20 procent, want anders hoeven ze bij hun aandeelhouders niet aan te komen. Wij doen het met de helft. Het is zaak dat je continu denkt in het bredere belang. De bouwkwaliteit moet kloppen in combinatie met de grondkosten, de bouwkosten, de ontwikkelkosten en de rendementen voor alle betrokkenen, zoals grondeigenaar, ontwikkelaar

De non-discussie over de kantoortuin

illustratie: Hans Sprangers

Ruud de Wit Voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Eind februari velde het tv-programma De Monitor een vernietigend oordeel over ‘de kantoortuin’. Op basis van de ervaringen van een negentigtal bedrijfsartsen deponeerden de tv-makers de stelling dat werken in een kantoortuin ongezond is. Werknemers kwali ceren de kantoortuin tegenover hun bedrijfsartsen vaak als oorzaak van hoofdpijn, stress en burn-outverschijnselen. Dat is geen nieuws. oets ‘kantoortuin’ in op Google en je krijgt een lange lijst met artikelen over de nadelen van en bezwaren tegen de kantoortuin. Hoogleraar cognitieve ps chologie dr. Stefan van der Stigchel noemde in NRC Handelsblad ruim een jaar geleden de kantoortuin ‘een grote stoorzender’ en herhaalde dat in de uitzending van De Monitor. Volgens hem is het grootste nadeel van werken in een kantoortuin ‘de a eiding’ door te luid pratende collega’s die de concentratie verstoren en elkaar lastigvallen. Andere irritaties vormen slecht afgestelde klimaatinstallaties, te weinig daglicht, gebrekkige akoestiek en geringe privac . En voor de werkgever een lagere productiviteit. Het concept kantoortuin stamt uit de jaren vijftig van de vorige eeuw in Duitsland, waar het B rolandschaft of Gro raumb ro wordt genoemd. Zo’n ‘landschapskantoor’ was makkelijk en goedkoop neer te zetten in de door de oorlog zwaar beschadigde steden. Het concept kreeg navolging in andere Europese landen, ook in Nederland. Natuurlijk werden daar ‘moderne’ etiketten opgeplakt, zoals ‘het democratiseren van de arbeidsverhoudingen’, gezelligheid boven zakelijkheid en het groener maken van de werkruimten door planten te plaatsen. De snelgroeiende populariteit van de kantoortuin had conse uenties voor de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen. Vanaf de jaren tachtig werden vrijwel alle grotere, nieuwe kantoorgebouwen zo ontworpen dat het ‘arbeidsplebs’ samen kon worden gezet in één centrale ruimte de kantoortuin. Dat er nog van die grote ouderwetse kantoortuinen bestaan onder de noemer van ‘het nieuwe werken’, verbaast me. Zelf heb ik het werken in een kantoortuin nooit erg gevonden. Ik twijfel er echt aan of de kantoortuin als exclusieve oorzaak van burn-outs of andere erge kwalen is te beschouwen. Die ziektes

kun je ook in een klein kantoor krijgen of als thuiswerker. Ik ben dan ook verbaasd over de zoveelste ophef over de kantoortuin. Veel bedrijven hebben die ‘oude’ kantoorruimte al lang verlaten en vervangen door aangepaste concepten. Ik denk bijvoorbeeld aan het nieuwe kantoor van CBRE in Amsterdam of het hoofdkantoor van J op de Zuidas. Bedrijven als Google hebben het vormgeven van aantrekkelijke werkruimte tot hoofdprioriteit gemaakt voor hun vestigingsbeleid. J heeft er zelfs een Winning Workplace Award voor in het leven geroepen, ‘voor kantoorgebruikers die op een vooruitstrevende en innovatieve manier invulling geven aan hun werkomgeving’. En daar gaat het om de balans tussen bedrijfsresultaat en de tevredenheid en gezondheid van de werknemer. Als werknemers niet meer tevreden zijn, hun werkomgeving als onprettig ervaren en die zelfs tot ziekte leidt, heeft de werkgever geen andere keus dan de huisvesting anders in te steken. Zeker in tijden van een ernstig tekort aan gekwali ceerde werknemers. De traditionele kantoortuin is samengevat al jaren op zijn retour, maar kent een hardnekkige overlevingsdrang. Dat zal beslist met geld te maken hebben. Veel werkgevers hebben in het verleden voor langdurige huurcontracten gekozen en dan verander je niet zo makkelijk de werkruimten en huisvesting zonder dat de kosten op papier zijn ‘terugverdiend’. Hoogleraar Van der Stigchel pleitte in De Monitor voor het helemaal afschaffen van de kantoortuin, en als dat niet kan in elk geval voor de aanstelling van een ‘aandachtsambassadeur’. Wat een hooggeleerde auwekul. Ik denk dat het volstaat om bij het kiezen van een nieuwe kantoorruimte samen met ontwikkelaar, eindbelegger en vooral adviseur zo goed mogelijk rekening te houden met de wensen van iedereen die er moet gaan werken. Maar dat burn-outs als gevolg van huisvesting zijn uit te sluiten, zoals De Monitor impliceert, lijkt me vooral wishful thinking. REACTIES NAAR ruuddewit@hetnet.nl

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 11

WONINGEN en bouwer. Het zijn communicerende vaten en daarmee is het dus een uitdagend totaalplaatje.’ Ook helpt het volgens Schapendonk om goed naar de plek zelf te kijken en dan in die behoefte te voorzien. ‘Wij merken dat er op veel plekken steeds meer animo voor seniorenwoningen is. In goed overleg met gemeenten wijzen we woningen dan ook voor die doelgroep aan. Het specifiek bouwen voor doelgroepen werkt volgens mij beter dan dat we nu weer massaal grondgebonden eengezinswoningen gaan bouwen. Dat is te algemeen. Ouderen willen best verhuizen als er een goed alternatief is in de nabije omgeving. Wij hechten daarom waarde aan het bij de toewijzing van huurwoningen verlenen van voorrang aan eigen inwoners. Recent nog waren twee projecten van ons voor die doelgroep massaal overtekend.’ Op dit moment heeft Sustay voor de komende jaren zo’n vijftien projecten in de pijplijn, goed voor 1.700 tot 1.800 woningen. Alle vallen in de categorie 750 euro tot 1.000 euro huur. ‘Als we een aantal vergevorderde gesprekken meenemen, zijn het er binnen vijf jaar nog een paar duizend meer’, aldus Schapendonk. De behoorlijke werkvoorraad middenhuur is volgens hem te danken aan het feit dat Sustay de taal spreekt van woningzoekenden, overheden, bouwers én beleggers. ‘Maar het is vooral belangrijk dat we aan tafel zitten met wethouders die er écht voor willen gaan.’

Fotomoment Hij is sceptisch over de akkoorden die onder meer de gemeente Amsterdam en de gemeente Utrecht met beleggers sloten om tot meer betaalbare middenhuurwoningen te komen. ‘Ik vind het over het algemeen altijd Provada-achtige overeenkomsten. Het levert vooral een mooi fotomoment op, terwijl de markt nog in beweging moet komen. Bij de akkoorden die nu zijn gesloten, zou je na anderhalf jaar moeten kijken wat er daadwerkelijk is gerealiseerd. Dat geldt overigens ook voor de diverse coalitieakkoorden uit 2018. Is er iemand die zich nu nog afvraagt of weet welke beloften nu concreet worden waargemaakt?’ Veel betaalbare middenhuur wordt bovendien gerealiseerd aan de bovenkant van de bandbreedte die doorgaans wordt gehanteerd bij middenhuur, zo’n 1.000 euro. Ook Sustay levert in het laagste segment (750 tot 850 euro) nauwelijks woningen. Mede door de momenteel dure grondposities en hoge bouwkosten, erkent Schapendonk. ‘Wij bieden voor dat geld liever de veelgevraagde woning van 80 m2 aan dan één van 40 m2. Echter, onder de 850 euro huur is dat nauwelijks meer te realiseren.’ Met gemeenten maakt Sustay afspraken over de grootte en kwaliteit van de woningen. Dat daar ook afspraken bij horen over doelgroepen, toewijzing, aanvangshuur en een geruime periode van nietuitponden, daar is hij helemaal voor. ‘Maar stel dat je overeenkomt om vijftien jaar niet uit te ponden, dan doet dat wat met de taxatiewaarde van de woningen. Het wensenlijstje is vaak groot. Optimale grondwaarde, onder-

Menno Schapendonk is sceptisch over de akkoorden die de gemeente Amsterdam en de gemeente Utrecht met beleggers sloten om tot meer betaalbare middenhuurwoningen te komen.

gronds parkeren, een nog hogere duurzaamheid en zo meer.’ Uiteindelijk heeft dit volgens Schapendonk een prijsopdrijvend effect op de huren of een onhaalbare casus tot gevolg. ‘Het is dan ook van essentieel belang dat alle partijen genoegen nemen met een redelijk resultaat dat veelal niet maximaal kan zijn.’ Sustay komt er volgens Schapendonk aan tafel bij gemeenten meestal snel uit. ‘Maar dat is tegelijkertijd onze zwakte. Bij tenders is het namelijk vaak lastig om je verhaal te doen, omdat er altijd partijen zijn die vooral op basis van prijs sneller aan tafel komen. Eerst een dialoogfase of een schoonheidswedstrijd zou uitkomst bieden.’ De duurzame component van de missie om betaalbaar wonen

mogelijk te maken, is in te vullen door mee te gaan in de vraag. ‘Dan heb je het over gasloos, nul op de meter en Beng-woningen (Bijna energieneutrale gebouwen, red.)’, aldus Schapendonk. Daarnaast ontwikkelt Sustay in Leiden en Hilversum woningen in 2D CLT (cross laminated timber ofwel kruislaaghout). ‘Dat past in ons toekomstbeeld: de helft van onze ontwikkelportefeuille bouwen in CLT, de helft ontwikkelen in combinatie met sociaal en nog meer inzetten op woningen voor doelgroepen als senioren.’ Hij merkt dat steeds meer investeerders in houtbouw geloven. ‘Het materiaal is niet goedkoper, maar de winst zit in het proces. Je kunt meer voorbereiden en uiteindelijk sneller op locatie bouwen.

‘Het is vooral belangrijk dat we aan tafel zitten met wethouders die er écht voor willen gaan’

Er zijn in ons netwerk al enkele aannemers die het bouwen met hout aandurven en er net als bij conventionele bouw de juiste garanties op geven. Dat trekt langzaam ook beleggers en woningcorporaties over de streep.’ Sowieso gelooft Schapendonk nadrukkelijk in projecten en een toekomst waarbij de ontwikkelaar steeds meer zelf laat realiseren en ook belegt. Het verschil tussen ontwikkelaar, realisator en belegger zal wat hem betreft steeds meer vervagen. ‘Om een antwoord te vinden op de actuele en urgente woonbehoeften is het veel gemakkelijker om regie te kunnen voeren op het gehele proces. Een dergelijke vorm van verticale integratie ligt voor ons voor de hand en is in het algemeen ook al volop gaande.’

www.vastgoedmarkt.nl

12 Vastgoedmarkt maart 2020

WONINGEN et de aankoop van tienduizend huur oningen deed het eedse eimstaden vorig jaar zijn intrede in Nederland. De oningbelegger il klanten zoveel mogelijk gaan bedienen volgens het beproefde Friendly Homes principe. eimstaden Nederland zoekt daarnaast ook nadrukkelijk naar groei. ROBERT PALING

‘We willen in twee tot vier jaar een verdubbeling van ons woningaanbod in Nederland’

ijdens het recente jaarlijkse woningmarktfeestje van vastgoedadviseur Capital Value introduceerde Heimstaden-CIO Christian Fladeland de term Friendly Homes in Nederland. Het concept is de toekomstvisie voor de kleine tienduizend woningen die de Zweedse woningbelegger sinds vorig jaar in Nederland bezit. Het klinkt als een postmodern woonconcept uit de nieuwste Ikea-catalogus, maar volgens hoofd vermogensbeheer Jasper Bos schuilt er al decennia een goeddoordachte visie op wonen achter. ‘Toen Ivar Tollefsen, de oprichter van Heimstaden, in 1994 zijn eerste twintig woningen kocht, had hij daar een duidelijke visie voor de lange termijn bij. Onze huurders zijn het uitgangspunt. Een duurzame toekomst voor huurwoningen gericht op een brede doelgroep kan alleen als je er voor de lange termijn inzit.’

Wat betekent Friendly Homes dan in de praktijk voor huurders? Bos: ‘Er zijn drie bouwstenen: klanttevredenheid, maatschappelijke verantwoordelijkheid en duur-

Simon

uijs

zaamheid. Ik ben me ervan bewust dat alle verhuurders zeggen dat ze klanttevredenheid als speerpunt hebben. Maar wij proberen dat te bereiken door niet alleen reactief maar ook proactief bezig te zijn. We willen beschikbaar, zichtbaar en dienstbaar zijn voor onze huurders. Uiteraard moet ons klantcontactcenter bereikbaar zijn, maar we hebben ook bewust gekozen voor vijf regiokantoren om dicht op onze huurders te zitten.’

Dat klinkt bijna alsof jullie een woningbouwvereniging zijn. Wim den Breejen, head of operations: ‘Net als woningbouwverenigingen hebben particuliere verhuurders zich te houden aan de regels, ook wat betreft het serviceniveau. Maar wij willen net een stapje verdergaan. Bijvoorbeeld door in één keer te proberen een probleem van een huurder op te lossen in plaats van dat hij of zij twee keer thuis moet blijven. We zullen niet alles in één keer kunnen oplossen of opknappen, maar we streven er wel naar.’

Is het makkelijk om die slag te maken als bij sommige complexen de huurders al

Simon Kuijs is nieuw binnen Heimstaden Nederland. Hij houdt zich als één van de investment managers bezig met onder meer acquisitie. De jurist werkte voor Heimstaden onder meer bij ING Real Estate Finance.

verschillende keren met een nieuwe eigenaar te maken hebben gehad, zoals bij jullie woningen aan de Octant in Dordrecht? Den Breejen: ‘Het is juist om die reden dat we ook in de regio aanwezig willen zijn. Vaak is er sprake van deelbezit en zijn de oorspronkelijke samenstelling van de complexen en gehanteerde huur- en serviceniveaus in de loop van de tijd sterk gedifferentieerd. Dat speelde ook bij de Octant voordat wij daarvan één van de verhuurders werden.’ Simon Kuijs, investment manager: ‘Juist door het regelen van een goede beheersorganisatie laat je als verhuurder zien dat je daadwerkelijk een betrokken verhuurder bent.’

Wim den Breejen

Het regelen van het beheer van de Nederlandse woningen van Heimstaden is de rol van Wim den Breejen. Daarvoor werkte hij onder meer als technisch manager bij Vivo Wonen, het vastgoedmanagementbedrijf dat Heimstaden overnam van Round Hill Capital en Stadium Capital artners. Hij deed ook ervaring op als technisch manager bij een VvE-beheerder uit Noordwijk.

Vergt het beheersmodel dat jullie nastreven niet dat je in een complex een meerderheid van de woningen bezit? Kuijs: ‘In een appartementencomplex behartigt de Vereniging van Eigenaren de servicecomponent. Wij zullen daarin als verhuurder onze stem laten horen, waarbij een meerderheid beslist.’ Den Breejen: ‘We participeren ook écht in de VvE’s waarin wij een partij zijn. Onder meer met huurderstevredenheidsonderzoek kun je boven water krijgen hoe je het huren in een complex eenvoudiger en leuker kunt maken. Doordat ook onze beheersorganisatie gedecentraliseerd is, kun je direct van toegevoegde waarde zijn.’

zijn er ook regels voor de maximaal toegestane huurverhoging. Het is in Nederland wat meer pionieren, ook voor de buitenwereld. Voor je huurniveaus is het belangrijk dat je een visie hebt, ook op het vlak van klanttevredenheid en duurzaamheid. Een vriendelijke woningverhuurder zijn, is alleen realistisch voor de langere termijn als je reële huren kunt vragen.’ Bos: ‘70 procent van ons bezit

Hoe ga je er als nieuwkomer mee om dat ook voor het aanpassen van bestaande huur steeds vaker restricties gelden? Bos: ‘We hebben ons niet voor niets ook aangesloten bij de Institutionele Vereniging voor Beleggers omdat we graag willen meedoen in de discussie over middenhuur. De discussie over betaalbaarheid gaan wij niet uit de weg; juist omdat we de woningverhuurder voor iedereen willen zijn.’ Kuijs: ‘In Zweden worden deze discussies als langer gevoerd en

’70 procent van ons bezit bestaat uit sociale huur’

bestaat uit socialehuurwoningen. Liberalisatie daarvan is geen doel op zich. Wel proberen we het wooncomfort van de woningen dusdanig te verbeteren dat er over vijf tot tien jaar nog steeds een goed project staat.’ Kuijs: ‘Je wilt starters ook naar een volgende stap in hun wooncarrière kunnen leiden. Bijvoorbeeld als er sprake is van gezinsuitbreiding. Dat past in het loyaliteitsprogramma voor onze huurders, waarbij we extra service verlenen. Samen met een locatiemanager kun je dan kijken of er in de nabijheid bijvoorbeeld een ruimere woning beschikbaar is. Daarmee kun je proactief doorstroming bevorderen.’

Jullie zijn nu vooral actief in Midden- en Zuid-Nederland, vaak geconcentreerd in een paar plaatsen. Wat betekent dat voor de plaatsen waar jullie slechts een enkele woning hebben? Bos: ‘We zitten eigenlijk nog midden in de analyse van de portfolio die we vorig jaar hebben gekocht. Het klopt dat daar complexen tus-

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 13

WONINGEN

Jasper Bos (links), Wim den Breejen (midden) en Simon Kuijs

sen zitten die, gelet op de ligging in combinatie met een beperkte hoeveelheid woningen, wat minder geschikt zijn voor ons Friendly Home-concept. Die woningen zullen worden geserviced door de bestaande beheerder. Voor de toekomst kijken we ook naar de mogelijkheden om te verdichten. Daarbij hebben we de ambitie om binnen twee tot vier jaar te verdubbelen in omvang.’

Jasper Bos

Dat betekent zo’n tienduizend woningen erbij, precies het aantal waar de Rotterdamse woningcorporatie Vestia vanaf wil. Bos: ‘Welke woningen op de markt komen en welke daarvan voor ons interessant zijn, moet de toekomst nog uitwijzen. Het kopen van corporatiewoningen kan zeker interessant zijn, zowel voor ons als voor de corporatie zelf. Je neemt dan niet alleen de

Als hoofd vermogensbeheer is Jasper Bos bij Heimstaden Nederland verantwoordelijk voor de vastgoedstrategie. Hij kan bogen op meer dan tien jaar ervaring in de vastgoedbranche. Voor de overname door Heimstaden werkte Bos bij Vivo Wonen. Daarvoor werkte hij bij Urban Interest.

woningen zelf over, maar ook het beheer. Dat geeft de betreffende corporatie meer armslag en ons de kans om woningen te verduurzamen.’

Gaat het bij corporatiebezit niet vaak om oude woningen die voor marktpartijen minder interessant zijn? Den Breejen: ‘Integendeel. Wij merken dat veel voormalige corporatiewoningen juist wel de kwaliteit hebben om te verduurzamen, zeker als je het op complexniveau aanpakt met ketenpartners. Ook op het thema verduurzaming moet je het plan trekken voor de lange termijn. En het gaat ook breder dan alleen de woningen zelf. We kijken ook naar de sociale en ecologische impact van ons bedrijf. We hebben niet voor niets een manager sustainability aangenomen. Zij gaat met deze thema’s aan de slag.’

Zijn jullie al daadwerkelijk met verduurzaming aan de slag? Den Breejen: ‘We zijn in Apeldoorn bezig om 118 woningen van energielabel E/F naar label C te krijgen. We hebben daarnaast nog een aantal verduurzamingspilots op de agenda staan, maar ook daar gaat het om complexen waarin we geen VvE delen. We gaan in de toekomst overigens wel met verduur-

zamingsprojecten in VvE-complexen aan de slag. Daarin willen we de lessen uit deze projecten toepassen.’

Is het haalbaar om anderhalf miljoen bestaande woningen voor 2030 van het gas af te halen? Den Breejen: ‘Er zal nog wel een slag moeten worden gemaakt. Ook particuliere eigenaren stellen investeringen liever uit. Dat maakt besluitvorming een stuk lastiger. Tegelijkertijd zijn al heel veel woningen verduurzaamd, een trend die zich sterk zal doorzetten. Je ziet bijvoorbeeld dat de gemeente Rotterdam hele bestaande wijken

‘Het is wel duidelijk dat we op dit moment hoger in de cyclus zitten’

wil aansluiten op stadswarmte. Die willen daar zelf in meegaan.’

Is dit een goede tijd voor nieuwkomers op de Nederlandse woningmarkt die willen uitbreiden? Kuijs: ‘Je weet nooit precies wat er op de markt komt, maar het is wel duidelijk dat we op dit moment hoger in de cyclus zitten. De rendementen zijn lager, maar tegelijkertijd zie je ook dat het aanbod opdroogt. Er ligt vooral een opgave om veel te bouwen.’

Is het nog wel aantrekkelijk om te investeren in Nederlandse nieuwbouwwoningen? Bos: ‘Het is lastiger zoeken naar mogelijkheden waarbij het nog wel kan. Ik denk dat het belangrijk is om als beleggers met bouwers, ontwikkelaars en corporaties om de tafel te zitten, zodat je bijvoorbeeld ook voldoende gereguleerd aanbod in een project kunt krijgen. Iedereen heeft elkaar nodig; er moet bijgebouwd worden. Wij kunnen daarin zeker een rol spelen, samen met corporaties en andere institutionele beleggers. Op die manier voeg je niet alleen middenhuur toe, maar ook gereguleerde huur, vrijesectorhuur en koop. Dat sluit aan bij onze visie op wonen en de maatschappelijke werkelijkheid.’

www.vastgoedmarkt.nl

14 Vastgoedmarkt maart 2020

WONINGEN Vastgoedeigenaren wacht een schade van ongeveer 65 miljard euro als gevolg van verzakking. Dit stelt het enniscentrum anpak underingsproblematiek , dat relevante partijen oproept tot deelname aan het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel. ROBERT PALING

Fundering op houten palen Tot grofweg 1970 werd de fundering van panden (waaronder woningen) vaak uitgevoerd met houten funderingspalen of de panden werden ondiep (ook wel ‘op staal’) gefundeerd. Deze funderingen kunnen kwetsbaar zijn, vooral in gebieden met een minder draagkrachtige bodem of een laag grondwaterpeil. Nederland heeft circa 750.000 panden met een houten paalfundering en naar schatting 300.00 panden met een ondiepe fundering. Er zijn twee varianten van de houten paalfundering de Amsterdamse en de Rotterdamse variant. Deze benaming wil niet zeggen dat dit type fundering alleen in deze steden voorkomt. In Rotterdam staan ook woningen met een Amsterdams funderingst pe en in bijvoorbeeld Gouda kan een Rotterdamse paalfundering voorkomen. Bij de Amsterdamse fundering zit op de houten palen een horizontale houten balk (ook wel kesp genoemd) met daarboven het langshout. Bij een Rotterdamse paalfundering is er alleen het langshout. Daarboven komt dan direct een dragende muur of een betonbalk waarop de dragende muur staat. Houten paalfunderingen werden vooral gebruikt in de bouwperiode tot 1970. Bij een fundering op staal zit onder de dragende muur een verbrede gemetselde voet of betonvoet die direct de eronderliggende bodem draagt. De term ‘op staal’ is misleidend, aangezien (op eventueel wapeningsstaal na) geen staal wordt gebruikt.

zijn erg terughoudend met het melden van schade, vooral omdat er geen perspectief is, behalve dat een eigenaar zelf voor de kosten van het verhelpen van de schade moet opdraaien. Door de mediaaandacht en de komst van een funderingsfonds (het Fonds Duurzaam Funderingsherstel) kruipt men meer uit zijn schulp.’

Koudwatervrees Verzakking door funderingsproblemen kan tot een schadepost van 100.000 euro per huis leiden.

Foto: Shutterstock

Paalrot slaat fundament onder vastgoed weg

o’n één miljoen huizen in Nederland dreigen een ernstig probleem te krijgen door verzakking en funderingsproblemen. Dat stelt het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Als gevolg van de droogte zakt het grondwaterpeil. Hierdoor gaan houten palen onder de woningen rotten. Ook huizen met een fundering op staal kunnen problemen krijgen. Droge klei klinkt in waardoor de bodem verzakt. Met name huizen die voor 1970 zijn gebouwd, lopen risico: één op de vier dreigt te verzakken. Huiseigenaren doen hiervan al steeds vaker melding, maar moeten de schade vooralsnog zelf betalen. Die kan oplopen tot wel 100.000 euro

per huis. In totaal kan de schade volgens het KCAF oplopen tot 65 miljard euro. Het Kenniscentrum zag sinds de droge zomer van 2018 het aantal meldingen van funderingsschade bij het funderingsloket van het KCAF sterk toenemen. Kwamen in de periode 2012-2017 gemiddeld nog zo’n één tot drie meldingen per dag binnen over funderingsschade, inmiddels zijn dat dagelijks vijf meldingen, zo blijkt uit gegevens van het KCAF. De toename van de schademeldingen komt vooral voor rekening van de bekende risicogebieden voor funderingsschade: slappe bodems en een bouwjaar voor 1970. Vooral in de regio’s Rijnmond en Zaanstad maar ook in een plaats als het Gelderse Zeven-

aar speelt dit probleem. ‘Door de droogte gaan houten palen sneller achteruit in kwaliteit’, aldus het Kenniscentrum. ‘Met name zien we dit in de gebieden met veenweides.’ Ook krijgt KCAF nu meldingen uit gebieden die tot voor kort niet als risicogebieden voor funderingsschade werden aangeduid: ‘rivierengebieden, maar ook op zandgronden (…), waarbij de droogte als katalysator optreedt. Door de droogte is het grondwaterniveau te laag, waardoor houten paalkoppen wegrotten. Maar ook ondiepe funderingen vertonen, doordat zandgronden niet altijd homogeen zijn, ongelijkmatige zettingen.’ De toename is volgens het platform voor een deel toe te schrijven aan de media-aandacht. ‘Eigenaren

‘De landelijke overheid biedt nog weinig soelaas en verwijst graag naar de gemeente’, aldus het KCAF. ‘Kortom, logischerwijs hebben eigenaren en gemeentes nog altijd koudwatervrees.’ Het KCAF zet zich daarom in voor een meer integrale en preventieve benadering van de funderingsproblematiek, onder meer door het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Het fonds is opgericht op initiatief van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars en verte-

‘Eigenaren zijn erg terughoudend met het melden van schade, vooral omdat er geen perspectief is’

genwoordigers van gemeenten en provincies (de Brede Werkgroep). Het fonds biedt woningeigenaren in een gemeente die bij het fonds is aangesloten de mogelijkheid een lening voor funderingsherstel af te sluiten. Het fonds kan volgens het Kenniscentrum een antwoord bieden op het grote vraagstuk van verzakking van panden. Maar tot nu toe hebben relevante partijen zich nog niet massaal bij het herstelfonds aangemeld. Het fonds is wel in gesprek met een veertigtal mogelijke deelnemers. Het Rijk tekende met 20 miljoen euro voor de financiële basis van het fonds, waarmee 80 miljoen euro kan worden aangetrokken op de kapitaalmarkt. Naar schatting kunnen met dat geld tweeduizend verzakte woningen worden hersteld. Gemeenten en hypotheekverstrekkers dragen financieel bij. Daarnaast mikt het KCAF op een tool en applicatie, genaamd FunderMaps. Dit om een indruk te krijgen van de extra schadekosten voor de periode 2018-2050. Dus zowel op lokaal als op landelijk niveau. Op basis van landelijk beschikbare data, aangevuld met lokale data, kunnen er analyses worden uitgevoerd. Die maken inzichtelijk waar funderingsrisicogebieden in een gemeente aanwezig zijn. Oplossingen om verzakking van vastgoed in Nederland tegen te gaan, zijn actief grondwaterpeilbeheer, waardoor schade door grondwateroverlast en -onderlast kan worden voorkomen of beperkt, en drainage- en infiltratiesystemen bij rioleringen. ‘Het water wordt aan- en afgevoerd van en naar het oppervlaktewater. Actief grondwaterpeilbeheer zou bij elke rioolvervanging overwogen moeten worden. Wordt dit niet gedaan, dan doet de volgende kans zich pas op zijn vroegst over enkele decennia voor’, aldus het KCAF.

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 15

RISING STAR edere vrijdag stelt een jong talent uit de vastgoedsector zich voor op vastgoedmarkt.nl. n astgoedmarkt lichten een bijzondere rising star uit. Deze maand vette van iggelen van EN Real Estate.

opleveren: namelijk meer cross overs tussen sectoren, zoals je nu ook al ziet met vastgoed en technologie. Het dienen van een gezamenlijk doel creëert en faciliteert die mogelijkheden nog beter.

In mijn volgende functie wil ik: een leidinggevende rol, pas-

Must-read/see: Het is een oorlog,

Ik heb het meest geleerd van: Mijn bestuursjaar bij Fresh.

maar niemand die het ziet van Huib Modderkolk. Dit is het laatste boek wat ik heb gelezen en een eye-opener voor wat de digitalisering van de wereld teweegbrengt.

Grootste kans voor vastgoedprofessionals: Sectoroverstijgend te werk gaan en vastgoed bekijken vanuit een multidisciplinair perspectief. De expertise vanuit technologie, duurzaamheid en noem maar op kan er alleen maar voor zorgen dat we betere gebouwen maken. Dit zie ik wel al veel gebeuren, dus dat is een goed teken.

Grootste bedreiging voor de vastgoedsector: De stikstofcri-

ning aan de Universiteit Utrecht

Ik ben: Vastgoedontwikkelaar bij Sens real estate. Sens ontwikkelt vanuit het perspectief wat een plek nodig heeft, om zo de stad en omgeving nog meer kwaliteit te geven. De focus ligt op binnenstedelijke projectontwikkeling. Op dit moment ben ik onder meer betrokken bij het project Downtown: een circa 70 meter hoge woontoren midden in Rotterdam. Waarom vastgoed: De ruimte om mij heen en vooral hoe mensen die ruimte gebruiken heeft mij altijd al gefascineerd. De gebouw-

de omgeving heeft echt invloed op hoe mensen werken, van A naar B komen of hoe ze genieten van hun vrije tijd. Het kan zelfs mensen bescheiden dwingen tot het maken van bepaalde keuzes: zet bijvoorbeeld een trap midden in een hal en mensen neigen er eerder naar om de trap te nemen dan de lift te pakken. Er zijn talloze voorbeelden, je kunt zelfs middels de gebouwde omgeving mensen duurzamer laten leven. Vastgoed heeft naar mijn mening dus impact op zaken die ‘sectoroverstijgend’ zijn.

Het lelijkste vastgoedobject: Ik zou eerder altijd de Neudeflat hebben gezegd, maar deze begint

Belangrijkste trend: Het streven naar een duurzamere samenleving. Wat ik hier vooral mooi aan vind is dat elke sector hieraan een steentje dient bij te dragen. Dat kan denk ik ook iets heel moois

Als ik vragen heb over mijn vakgebied raadpleeg ik: Collega’s. Ik ben nu ongeveer anderhalf jaar aan het werk en ik leer veel van hun ervaringen en kennis.

Mijn rolmodel: Vrouwen in lei-

Mooiste functie in het vastgoed: Alle functies waarin je een

een aantal jaar terug de keuze heb gemaakt om mij te focussen op vastgoed. Ik heb de master planologie afgerond: een interessante studie, maar vastgoed was hier geen main focus. Dat ik via een bestuursfunctie bij vastgoednetwerk voor studenten en professionals Fresh en een stage bij Sens nu deze baan als ontwikkelaar heb, voelt nog steeds als een geweldige kans die ik heb kunnen grijpen.

Ik zou mij willen ontwikkelen in: Leiderschap skills. Bij Sens krijg ik ook de ruimte om die verder te ontwikkelen.

in mijn rol als ontwikkelaar. Er is nog heel veel te leren!

bijdrage kunt leveren aan hoe, wat en waarom een bepaald vastgoedobject wordt ontwikkeld.

Nevenfunctie: Vrijwilligerswerk en daarmee andere mensen helpen. In de toekomst zou ik daarvoor tijd willen vrijmaken. Sociale media: Instagram & LinkedIn

Favoriete apps: Whatsapp, NOS en Google Maps

Laatst bezochte evenement: Voorjaarbijeenkomst Haagse kantorenmarkt

In mijn vrije tijd houd ik mij bezig met: Sport! Ik fitness graag. Ook spreek ik elke week met een grote groep vrienden af om samen te eten.

De belangrijkste bron van vastgoednieuws is voor mij: Vastgoedmarkt en PropertyNL op dagelijkse basis. Gebiedsontwikkeling.nu en het FD plaatsen ook interessante artikelen, waarin vaak een bepaald thema, nieuwsitem of onderzoek verder wordt uitgediept. Geeft ook vaak inspiratie.

wel steeds meer haar charme te krijgen in de Utrechtse binnenstad.

Mijn hart ligt bij: De mix! Ik vind het daarom ook heel leuk dat ik bij Sens real estate werk, waar juist altijd gekeken wordt naar wat een plek nodig heeft. Dit is dus altijd maatwerk en heeft altijd het doel om de stad weer net een stukje mooier en levendiger te maken.

Het samenwerken aan een jaar vol met aansprekende evenementen, het vinden van interessante thema’s en invalshoeken voor deze evenementen en vooral het organiseren en samenwerken heeft mij onwijs veel gebracht. Dit was veruit het leerzaamste jaar dat ik tijdens mijn studietijd heb gehad en nog steeds haal ik nog veel uit de ervaringen die ik daar heb opgedaan.

Over vijf jaar ben ik: Gegroeid

Mijn grootste succes: Dat ik

Opleiding: Master Spatial Plan-

send bij waar ik me nog verder in wil ontwikkelen. Voor nu zit er volop uitdaging in mijn huidige functie.

sis. Ook ben ik benieuwd welke impact het coronavirus op de sector zal hebben.

dinggevende en managementfuncties in het algemeen. Dat inspireert mij enorm. Ik ben dan ook altijd zeer geïnteresseerd naar iemands loopbaan, hoe diegene deze heeft opgebouwd en welke keuzes daarvoor zijn gemaakt.

Rising Star: Yvette van Piggelen (26) ‘Met vastgoed heb je impact’

‘Ik vind dat onze sector moet streven naar een duurzamere samenleving’

Favoriete gadget: Afgelopen jaar heb ik de Bose 700 Headphone aangeschaft met goede noise cancelling-functies. Ideaal voor in de trein als je nog wat wil werken of jezelf even wil afsluiten van de buitenwereld. Transportmiddel: Trein en fiets, ik gebruik graag het openbaar vervoer. Vrijmibo/hangout: Rotsoord in Utrecht

www.vastgoedmarkt.nl

16 Vastgoedmarkt maart 2020

ALTERNATIEVE BELEGGINGEN edi ca, atijn voor bou , doet zijn naam eer aan. et name het laatste jaar is de Belgische zorgvastgoedbelegger sterk in omvang gegroeid. ok in Nederland zitten nog genoeg nieu e ont ikkelingen in de pijplijn. eo tefaan ielens ziet in de markt een omslag naar oonvormen die inspelen op moderne senioren. ROBERT PALING

Zorgvastgoed bouwen helpt bij oplossen van de woningnood

e cijfers van Aedifica spreken boekdelen. Had de belegger medio 2018 nog voor pakweg 1,7 miljard euro aan zorgvastgoed in de boeken, een jaar later was dat 2,4 miljard euro en inmiddels is de grens van 3 miljard euro overschreden. De laatste maanden gaat het snel, met overnames van verzorgingshuizen in onder meer Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. ‘Daar schuilt ook een zekere logica achter’, vertelt ceo Stefaan Gielens. ‘De kapitaalverhoging van 418 miljoen in mei 2019 heeft onze groei versneld. Er zit nog altijd zo’n 600 tot 700 miljoen euro aan investeringen in pijplijn, zowel door overname van bestaand vastgoed als door eigen ontwikkelingen. Daarnaast heb je

dankzij een kapitaalverhoging vrijwel automatisch toegang tot grotere deals. Het laatste jaar richten wij ons niet alleen op klassieke assets deals, waarbij we één of enkele gebouwen overnemen, maar ook op M&A-deals, waarbij we een heel bedrijf overnemen.’ Zo’n deal is de overname van de Finse zorgvastgoedinvesteerder Hoivatilat, waarvoor Aedifica ruim 600 miljoen euro op tafel legde, inclusief de overname van 200 miljoen euro aan schulden. De Belgen hebben nu 98 procent van de aandelen in handen; de resterende 2 procent wordt via een zogeheten squeeze out-procedure bemachtigd. Ook in Nederland is Aedifica de komende twee, drie jaar nog niet uitgekocht, benadrukt Gielens. ‘We gaan ons meer richten op de particuliere zorgsector. Er lopen al een paar trajecten. Daarnaast blij-

COLUMN INNOVAT IE

ven we actief in de reguliere zorgsector, de stichtingen die zorg aanbieden. In alle gevallen werken wij samen met een professionele zorgexploitant, die onze huurder wordt. Vaak zijn dat partijen waarmee we op andere plekken al samenwerken.’ Op deze manier naar zorgvastgoed kijken is voor Nederlandse, maar ook voor Europese begrippen relatief nieuw, erkent Gielens. ‘In de Verenigde Staten is de REIT die zich specifiek richt op zorgvastgoed, een veel bekender fenomeen. Daar staat al snel 20 miljard tot 30 miljard euro op de balans. Zorgvastgoed behoort daar tot de top-10 van de grotere asset classes.’ Gielens merkt echter dat onder Europese (institutionele) beleggers de belangstelling voor zorgvastgoed toeneemt. Daarbij maakt hij onderscheid tussen specifieke ver-

pleeghuizen en zorgwoningen enerzijds en aan de andere kant vormen van onafhankelijk wonen, ziekenhuizen en gezondheidscentra en gebouwen voor life sciences (laboratoria). ‘In Europa gaat het bij zorgvastgoed toch hoofdzakelijk om ouderenzorg, in de vorm van verpleegtehuizen en woonvormen met een beperkt zorgaanbod.’

Zorgaspect Investeren in zorgvastgoed vergt volgens hem specialistische kennis en een strategische visie op zorgvastgoed. ‘Je zult een bestendige vorm van exploitatie moeten zoeken, want de mogelijkheden voor een alternatief gebruik zijn bijvoorbeeld bij verpleeghuizen beperkt. Tegelijkertijd maakt die voorspelbaarheid de financiering ervan juist aantrekkelijker. Ook meer traditionele beleggers her-

kennen die markt voor senioren nu, waarbij zij zich meer richten op woonvormen en minder op het zorgaspect.’ ‘Specialistische beleggers in zorgvastgoed zijn meer gericht op zorgafhankelijkheid. Belangrijkste reden is dat de overheid die zorg betaalt. Er is zekerheid dat de zorg in de laatste fase van iemands leven wordt gefinancierd. Daar hoort vanzelfsprekend ook een vastgoedvraag bij.’ Een andere insteek bij de allocatie van investeringen in zorgvastgoed, bijvoorbeeld door alleen te kijken naar de wooncomponent, is volgens Gielens lastig. ‘Het blijkt in de praktijk lastig om daar concepten voor uit te denken. Centrale vraag, zeker in Nederlandse situatie, is voor welk woonalternatief ouderen bereid zijn om meer te betalen. Dat is belangrijk,

Normaal doen

illustratie: Hans Sprangers

Maarten Donkers Hoofd kennis sturing Rabo Real Estate Finance

aatst vroeg ik mijzelf af hoe vaak ik een verhaal ben begonnen met ‘We leven in snel veranderende tijden’. Ik ben de tel kwijtgeraakt. Het zijn er zeker tientallen geweest, als het er geen honderden waren. Ik heb besloten daarmee te stoppen. Het zegt namelijk weinig. Het valt mij op hoe ontzettend makkelijk wij het hebben over snelveranderende tijden. Hoe we elkaar vol overgave proberen te overtuigen dat snelle verandering nabij is. Sterker nog, dat we er middenin zitten. Het wekt de indruk dat deze generatie voor uitdagingen staat als nooit tevoren. Vaak met een onheilspellend ondertoontje. Overal kom ik het tegen. In de krant, op radio en televisie, bij een willekeurig congres. Zelfs bij het kof eapparaat op mijn werk. Behalve thuis, daar doen we normaal. Waarom is iedereen in de ban van verandering Omdat de mens al duizenden jaren een obsessie heeft om te weten wat de toekomst brengt. Daarvoor zijn hele verdienmodellen bedacht. In zekere zin is een waarzegster op de middeleeuwse kermis niet heel anders dan een inspirerend verhaal vandaag de dag over de komende decennia in een volle zaal met luisteraars. We zijn bereid te betalen voor mooie toekomstverhalen, waarvan we niet weten of ze uitkomen. Ik haak intussen af wanneer woorden als disruptief, game changer of al wat daarop lijkt de revue passeren. Niet omdat ik niet in disruptieve krachten geloof. Wel omdat de meeste voorbeelden die ik hoor dit predicaat helemaal niet verdienen. Noem het disruptie-in atie. Het meeste is verkooppraat. Verandering is de normaalste zaak van de wereld. ‘Verandering is de enige constante’ of ‘stilstand is achteruitgang’ maken dit spreekwoordelijk duidelijk. Mijn punt is dus niet dat wij ons niet moeten aanpassen. Het gaat mij om de perceptie van snelheid. Alsof alles vandaag om moet. En dan echt vandaag, voordat we te laat zijn. Maar bekijk dit nu eens vanuit een wat breder perspectief. In veel opzichten zijn de uitdagingen die er nu zijn niet heel anders dan die van de generaties voor ons. Of dacht u dat ze tijdens de industri le revolutie, in de eerste helft van de vorige eeuw of in de periode van de Koude Oorlog niet

voor veranderingen of grote uitdagingen stonden In al deze perioden heeft technologische vernieuwing tot grote doorbraken geleid en hebben mensen zich aangepast. De Russische econoom Nikolai Kondratieff ontdekte dat al in de jaren 20. Dat wij een unieke generatie zijn is ook deels perceptie. Neem als voorbeeld mobiliteit. Keer op keer hoor ik dat zelfrijdende auto’s disruptief zijn. Maar het blijft toch gewoon een auto Alleen net iets geavanceerder. Vindt u de overgang van paard en wagen naar geautomatiseerd vervoer niet veel knapper uitgevonden Of het idee dat als het druk is boven de grond, het misschien handig zou zijn om een rails onder de grond aan te leggen. In een tunnelbuis. De kern is nieuwe mobiliteitsoplossingen zoeken we altijd. Waarom Omdat er een vervoersbehoefte is van A naar B. Het enige wat we doen is het wat beter voor onszelf organiseren. Dat is niet disruptief. Dat zou het zijn als B naar A kwam en we dus geen mobiliteitsbehoefte meer hebben. Voor vastgoed is dat niet anders. Van alles krijgt het predicaat ‘disruptief’ mee. Of het nu smart buildings, houten gebouwen, exconcepten of as-a-service-oplossingen zijn. Ik vind het prachtige ontwikkelingen. Maar het blijft in welke vorm dan ook een invulling van uw huisvestingsbehoefte. En guess what Die bestond er al toen onze verre voorouders zich in hutten en grotten schuil gingen houden. Dus zolang er mensen zijn, zal vastgoed altijd nodig blijven. Waar Volgens de urbanisatietrend vooral in onze steden. Nieuw Niet echt. Al sinds de oudheid trekken mensen naar steden omdat daar betere kansen liggen en wij sociale wezens zijn. Dus laten we naast mooie verhalen over een snelveranderende toekomst ook proberen stil te staan bij wat ons vandaag bezighoudt. Mooie, eigentijdse gebouwen en gebieden maken. En verder vooral normaal doen, want aanpassen aan veranderingen is normaal. REACTIES NAAR maarten.donkers@rabobank.nl

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 17

ALTERNATIEVE BELEGGINGEN

want binnen een paar jaar is de babyboomgeneratie één grote grijze golf van mensen boven de 75 jaar. Anders dan de generatie daarvoor, die het land weer heeft opgebouwd, gaat het hier om mensen die in de jaren 60 volwassen zijn geworden. Die zijn veelal gewend geraakt aan een grote mate van persoonlijke vrijheid en ook het vermogen is veelal individueel.’ Het zorgt ervoor dat de toekomstige zorgvragers vooral blijven zitten waar ze zitten. ‘Iedereen wil thuis blijven wonen tot het allerlaatste moment. Met name in de wat minder stedelijk gebieden kan dat voor problemen zorgen, omdat het zorgaanbod vaak kleiner is en de afstanden groter zijn. In veel gevallen kun je het thuiswonen met relatief beperkte aanpassingen verlengen, maar dat houdt op als je 24 uur per dag zorg nodig hebt. Er zijn maar weinig mensen die de middelen hebben om intensieve zorg aan huis in te kopen. Het wordt steeds lastiger om te kiezen voor een alternatief, tot het moment dat je die keuze niet meer hebt.’ ‘Aanbieders van zorg en zorgvastgoed zullen daarop met hun

proposities moeten inspelen, zodat ouderen nog wel zelf die keuze kunnen maken. De huidige seniorenappartementen zijn daarvoor niet geschikt. Het juiste concept moet nog worden uitgedokterd, we staan wat dat betreft pas aan het begin. In Frankrijk, Duitsland, maar ook in Nederland wordt volop geëxperimenteerd met nieuwe woonvormen.’

Eenzaamheid Daarbij is één trend alvast merkbaar: de nieuwe zorgwoningen zijn groter dan de kamers in de bestaande verzorgingstehuizen. ‘Is het reëel om uit te gaan van 50 m2 als mensen hun hele leven op 200 m2 hebben gewoond ? De nieuwe appartementen gaan nog steeds uit van een grote mate van zelfstandigheid. Maar tegelijk kunnen bewoners gebruikmaken van faciliteiten in het complex en bijvoorbeeld van een gemeenschappelijke ruimte. Want onderschat niet hoezeer eenzaamheid de woonbehoefte bij ouderen bepaalt. Bij hun kinderen speelt ook het veiligheidsaspect een rol. Die komen hooguit één keer in de week op de koffie en willen zeker weten dat er hulp nabij is, als zich

iets met hun ouders voordoet. Door zo’n appartement bijvoorbeeld te voorzien van domotica, kun je dat in de gaten houden.’ Bij de ontwikkeling van dergelijke eigentijdse seniorencomplexen trekt Aedifica nadrukkelijk op met zorgaanbieders. Zo werkt Aedifica in Heerlen en Eindhoven samen met stichting Vitalis. Bij de herontwikkeling van complexen in Leeuwarden en Heerenveen

‘Centrale vraag is voor welk woonalternatief ouderen bereid zijn om meer te betalen’

wordt samenwerkt met Rendant, dat zorg en diensten op aanvraag en naar behoefte aanbiedt. Wat Gielens betreft is het Franse Domitys een goed voorbeeld. Dit vastgoedbedrijf ontwikkelt al sinds eind jaren 90 door heel Frankrijk seniorenresidenties voor onafhankelijke ouderen. Een blik op de website leert dat het gaat om appartementen die levensloopbestendig zijn. Er is een heel pakket aan diensten en faciliteiten waarvan de bewoners gebruik kunnen maken; of het nu om ‘volpension’ gaat als ze zelf niet meer kunnen koken, het volgen van colleges of om andere evenementen. Een andere interessante beweging neemt Gielens waar in Duitsland. Daar investeert thuiszorgaanbieder Advita in de deelstaat Sachsen zelf in zorgappartementen. Gielens: ‘Oudere stellen, die nu nog vaak noodgedwongen worden gescheiden als de zorgvraag te veel uiteen gaat lopen, kunnen daardoor toch langer bij elkaar blijven. In de woning kan op aanvraag thuiszorg worden afgenomen, maar er is bijvoorbeeld ook een plek voor dagbesteding. In het geval dat één van de partners echt niet meer thuis kan wonen, bij-

voorbeeld door vergevorderde dementie, is er elders in het complex een gesloten woonvorm. In elk geval wordt de rust en kalmte bewaard, in plaats van dat je acuut levens moet veranderen.’

Piek De vraag naar specifiek zorgvastgoed zal volgens Gielens de komende decennia stijgen. En die vraag zal over een jaar of twintig een piek bereiken, als de huidige zestigers ruim boven de tachtig zijn. ‘Daarmee moet je nu al rekening houden.’ In specifiek bouwen voor vijftigers en zestigers ziet hij weinig brood. ‘Gelet op de vergrijzing zijn dat eigenlijk al geen senioren mee, maar medioren. Het is zaak om die leeftijdscategorie te integreren in de gewone residentiële bouwplannen door levensloopbestendig te bouwen. Als je daarnaast specifiek bouwt voor doelgroepen die nu kampen met een beperkt geschikt aanbod, zoals starters en zeventigplussers, ontstaat er in die grote middengroep vanzelf meer doorstroming. Het specifiek bouwen van zorgvastgoed helpt dus ook bij het oplossen van de woningnood.

www.vastgoedmarkt.nl

18 Vastgoedmarkt maart 2020

ERNA IEVE BE EGGINGEN

p Rotterdam uid moet de komende jaren voor e enoord een nieu voetbalstadion verrijzen dat tegelijkertijd het hele gebied moet opkrikken. ok elders in Nederland ordt een nieu stadion gezien als aanjager voor gebiedsont ikkeling, aarbij met name de behoefte aan oningen een motief lijkt te zijn. ROBERT PALING

Voetbalstadion als vliegwiel voor woningbouw

Dwarsdoorsnede van het nieuwe Fe enoordstadion. Het veld ligt op straatniveau. De omloop met entrees is tussen de eerste en tweede ring. De verdiepte spelerstunnel aan de Maaszijde is een hommage aan de Kuip. Foto OMA

e discussie over een nieuw stadion voor Feyenoord is er één die ver teruggaat. Al in 2006 presenteert een commissie onder voorzitterschap van wijlen oud-Feyenoordverdediger en bouwondernemer Gerard Kerkum het plan voor een nieuw stadion. Vóór 2016 moet er een nieuw onderkomen voor de club zijn, passend bij de ambitie om minstens twee keer in de vier jaar Champions League te spelen. Eind 2008 ligt er een plan voor Stadion Park. Behalve een nieuw stadion aan de Maas, moet het gebied ook plaats bieden aan een sportcampus, een schaatsbaan, een nieuwe metrolijn en woningen. Voorziene kosten: 2 tot 3 miljard euro. Als een jaar later de financiële crisis hard heeft toegeslagen, worden de plannen gaandeweg bijgesteld. De beoogde capaciteit van het stadion wordt verlaagd van 75.000 naar 68.000 plaatsen, er wordt onder druk van criticasters van nieuwbouw gekeken naar renovatie van de Kuip, het huidige Stadion Feijenoord. In 2012 wordt definitief afscheid genomen van de nieuwbouwvariant aan de Maas. Verbouwing van de Kuip en nieuwbouw van een nieuw stadion op Varkenoord, het jeugdcomplex van

Feyenoord zijn de enige overgebleven opties. Eind 2015, nadat ‘vernieuwbouw’ van de Kuip en een nieuw stadion op Varkenoord zijn gesneuveld, keert de Maasvariant terug. Er komt niet alleen een nieuw stadion waaraan Rem Koolhaas zijn naam verbindt, onder de naam Feyenoord City moeten er ook woningen, winkels en andere voorzieningen komen die RotterdamZuid een extra oppepper moeten geven. Of zoals de projectorganisatie van Feyenoord City het zelf op haar website omschrijft: ‘Feyenoord City is een unieke en ingrijpende gebiedsontwikkeling, waarin de ambities van Feyenoord en de gemeente Rotterdam samensmelten. Het nieuwe stadion is de aanjager van de belangrijke totale gebiedsontwikkeling, die een enorme boost geeft aan Rotterdam-Zuid én de rest van de stad.’ Anno 2020 is dit nog steeds het preferente plan, hoewel er met name van de kant van een deel van de supporters nog behoorlijk wat tegengas wordt gegeven. In het najaar van 2019 werd het masterplan voor Feyenoord City gepresenteerd, nadat de gemeenteraad eerder al de gebiedsvisie had vastgesteld. Het projectgebied meet 794.690 vierkante meter. Bijna de

helft hiervan (396.000 m2) is bestemd voor woningen, zo blijkt uit het masterplan. In totaal gaat het om 3.550 nieuwe woningen. Het nieuwe stadion legt beslag op 87.750 m2 van het gebied, daarnaast zijn er winkelvoorzieningen, horeca en kantoorruimte ingepland. Eind 2019 wordt duidelijk dat het nieuwe stadion niet eerder dan medio 2025 kan opengaan, een jaar later dan voorzien. Onder meer het uitkopen van bestaande eigenaren in het plangebied blijkt extra tijd te kosten. Ook de provincie Zuid-Holland toonde zich al eerder kritisch over de plannen van de fysieke veiligheid en het toevoegen van nieuwe woningen buiten het stadscentrum. Het college van B&W is echter nog altijd optimistisch dat het stadion en de verdere gebiedsontwikkeling daadwerkelijk van de grond gaan komen. Het stadsbestuur concludeert in een brief aan de raad naar aanleiding van de nieuwe planning dat deze robuuster en realistischer is. Ten opzichte van de vorige planning hebben veel deelactiviteiten wat ‘lucht’ gekregen. Volgens B&W is er bijvoorbeeld meer tijd beschikbaar voor zaken als verwerving en verplaatsing van bedrijven, voor de bouwvoorbereiding van het stadion en het overleg met belangrijke

externe stakeholders, zoals ProRail, de provincie en Rijkswaterstaat. Het bestemmingplan dat sinds 28 februari ter inzage ligt, moet op 1 oktober 2020 worden vastgesteld door de gemeenteraad. Tussendoor is dan al de omgevingsvergunning aangevraagd. In juni 2021 moeten omgevingsvergunning en bestemmingsplan onherroepelijk zijn, nadat in maart 2021 financieel commitment is gegeven. In augustus 2021 moet de financiering definitief rond zijn waarna de bouw

Ambities van Feyenoord en gemeente smelten samen in Feyenoord City

ruim een half jaar later in maart 2022 start. Het nieuw stadion van Feyenoord opent dan voor aanvang van het seizoen 2025-2026 haar deuren.

Terugvalscenario Als de gemeenteraad onverhoopt toch de stekker uit het nieuwe stadion trekt, is een andere gebiedsontwikkeling op de gronden die zijn aangekocht rondom de huidige Kuip nog niet van de baan. Daarbij speelt de grote behoefte aan nieuw woningen in de Maasstad een doorslaggevende rol. Een plan B voor de ontwikkeling van het gebied is er volgens de betrokkenen weliswaar niet, wel wordt er al nagedacht over een terugvalscenario waarbij ook sprake is van woningbouw, zij het in minder grote aantallen. Met een knipoog lijkt enige haast geboden, gelet op het feit dat de traditionele concurrent uit Amsterdam ook niet stilzit. Ook het gebied rond de Johan Cruijff Arena, doorgaans het onderkomen van Ajax, moet omgetoverd worden tot een hippe stadswijk. Tussen station Duivendrecht en de A2 moet de komende jaren een hele nieuwe wijk verrijzen. In het gebied dat bekendstaat als De Nieuwe Kern komt ruimte voor 4.500 woningen rondom een groot stadspark en 250.000 m2 voor

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 19

ALTERNATIEVE BELEGGINGEN klimaat.’ Wel vraagt het volgens hem om een integrale gebiedsvisie waarbij ook rekening wordt gehouden met verduurzaming. ‘Dat is een keiharde randvoorwaarde. Menig stadionomgeving is nu vaak een stenige en grijze vlakte. Het zijn vaak hitte-eilanden. Daarnaast heb je natuurlijk te maken met overlast. Een ov-knooppunt in de nabije omgeving van het stadion is een must, net als een snelle verkeersafwikkeling. Gevraagd naar een minder goed voorbeeld van stadionontwikkeling noemt Pen het nieuwe stadion van eerstedivisieclub Cambuur dat bij het WTC aan de rand van Leeuwarden moet verrijzen. ‘Het huidige plan is een opvallende keuze als je binnenstad en omliggende wijken al niet goed lopen. Zeker als je het project vooral weet te realiseren door er nog meer retail aan toe te voegen. Ook bij NAC Breda is gekozen voor veel retail, wat tot problemen leidt in wijkcentra. Elders, bijvoorbeeld in Almelo, was dat reden om de bouw van een nieuw stadion af te blazen. Een stadion moet zich in de gebiedsexploitatie zelf zien te bedruipen.’ De stadions van ADO Den Haag en Roda JC zijn volgens hem juist voorbeelden van stadions die al te zeer als monogebied zijn ontwikkeld. Het nieuwe stadion van FC Groningen, dat in tegenstelling tot het oude Oosterpark-stadion ook aan de rand van de stad werd gerealiseerd, kan hem wel meer bekoren. ‘Ook daar is lang gesleuteld aan een plan, maar daar zie je dat er vanuit een stedelijke visie wel degelijk iets kan ontstaan: een nieuwe stadswijk Europapark waarbij het stadion het uitgangspunt is voor een nieuw stuk stad met banen, voorzieningen en woningen.’

Aanjaagrol bedrijven, horeca, kantoren en uitbreiding van sportcomplex De Toekomst van Ajax. De ontwikkeling van De Nieuwe Kern is mogelijk dankzij een samenwerking tussen de gemeente Ouder-Amstel en de grondeigenaren: de gemeente Amsterdam, VolkerWessels Vastgoed, NS Stations en AFC Ajax. De verschillende buurten en functies in De Nieuwe Kern worden onderling verbonden door een centraal gelegen park. Bijzonder is de Smart Mobility Hub (SMH), een multifunctioneel gebouw met parkeervoorzieningen gecombineerd met sportvelden op het dak. Als de besluitvorming door de raad van Ouder-Amstel en de raad van Amsterdam volgens planning verloopt, kunnen de eerste werkzaamheden beginnen in 2022. In 2024 kunnen naar verwachting de eerste bewoners hun intrek nemen in het gebied. In Eindhoven zijn ze al een paar stappen verder dan in beide damsteden. Daar wordt de PSV-laan, het deel van de Mathildelaan dat in 2013 werd hernoemd naar de aan de laan gelegen voetbalclub, al sinds eind 2018 omgedoopt in een hippe woon-werk zone. In het najaar van 2018 werd de officieuze aftap gegeven voor de ontwikkeling van 272 middeldure koop- en huurwoningen door ontwikkelaar SDK. Direct naast het PSV-stadion

maakt het Eurobuilding (deels) plaats voor een woontoren van 93 meter hoog die plaats moet bieden aan 381 appartementen. Ook hier is de gebiedsontwikkeling ingegeven door de groeiende behoefte aan woningen. Uit onderzoek van ABF-research uit 2019 blijkt dat Eindhoven in 2019 afstevent op een tekort van ruim vierduizend woningen. Tot 2023 verwachten de onderwijsinstellingen in de lichtstad alleen al de komst van zesduizend extra studenten. Ook beleggers herkennen de groeipotentie. De sterke economische ontwikkeling van de ‘Brainportregio’ leidt tot een groeiende vraag naar woningen, bedrijfsruimten en kantoren. In Rotterdam moet de gemeenteraad komend najaar nog de knoop doorhakken over het bestemmingsplan voor Feyenoord City. Als gekozen wordt voor inbreiding of versterking van de groei van de bestaande stad, kan volgens CeesJan Pen, lector de Ondernemende Regio van Fontys Hogescholen, een nieuw voetbalstadion daadwerkelijk functioneren als motor voor gebiedsontwikkeling. Pen: ‘In het kader van de terechte focus op duurzaam verstedelijken, hebben gemeenten een enorme opgave om meer te verdichten met betrekking tot ruimte voor woningbouw, voor werken,

maar ook voor voorzieningen. De bouw van een stadion geeft een enorme impuls aan de ontwikkeling van een gebied. Het geeft een boost om een grootstedelijk plan van de grond te krijgen en in de markt te zetten.’ Hij ziet daarbij een nieuw stadion nadrukkelijk als geïntegreerd onderdeel van een gebiedsontwikkeling. ‘Je kunt er als gemeente functies aan toevoegen waar nog steeds vraag naar is. Denk naast wonen aan zorg en onderwijs.’ Minder geporteerd is Pen van nieuwbouwplannen voor stadions waaraan functies worden toegevoegd, die in een stad al worden aangeboden. Die dienen vaak om de exploitatie dicht te rekenen. ‘Denk aan grootschalige en andere detailhandel, kantoren of nog meer horeca, terwijl de groei er eigenlijk al uit is.’

Daarom heeft hij in elk geval vertrouwen in het economisch perspectief voor Feyenoord City. ‘Je geeft er een gebied een boost mee, waarmee Rotterdam een kwetsbaar deel van de stad versterkt. Op deze manier kan de lokale overheid een belangrijke aanjaagrol vervullen voor een gebied, net zo goed als je nadenkt over de impact van de bouw van een nieuw stadhuis, een schouwburg of een station op de omgeving. Een stadion draagt ook bij aan het vestigingsklimaat van een stad.’ De gemeente Rotterdam gaat in

Gemeenschapsgeld Pen is niet blind voor de risico’s die zijn verbonden in het steken van gemeenschapsgeld in een stadion. ‘Je hebt natuurlijk te maken met het continuïteitsvraagstuk. Geld steken in een voetbalstadion lijkt dan wat risicovoller, omdat de toekomst van het stadion sterk is verweven met de staat van de voetbalclub. Aan de andere kant is een stadion ook een versterking van je voorzieningenniveau en culturele

‘Een stadion draagt bij aan het vestigingsklimaat van een stad’

totaal zo’n 140 miljoen euro in de gebiedsontwikkeling steken. Waarvan circa 40 miljoen in aandelen in het nieuwe stadion en 100 miljoen in het aankopen van grond en het aanpakken van infra. Daarentegen ligt investeren in voetbalstadions elders lastig. In het naburige Dordrecht wil de gemeente niet eens garant staan voor de externe financiering van een nieuw onderkomen voor de lokale FC. Wel wordt er nog onderzoek gedaan naar een eventuele gemeentelijke bijdrage aan ontwikkeling van accommodatie van breedtesport, waarbij eerstedivisieclub FC Dordrecht dan zelfstandig zou kunnen aanhaken. Pen heeft geen principieel bezwaar tegen het investeren van gemeenschapsgeld in een stadion. ‘Het gaat niet alleen om het voetbalbedrijf, maar om de financiering van een stadion als drager van een gebied en als voorziening ook voor de gemeenschap. Natuurlijk kun je dat niet helemaal los van elkaar zien, zoals je andersom ook kunt zeggen dat voetbalclubs niet op aarde zijn om de woningbouwambities van gemeenten mogelijk te maken. Vandaar dat ik benadruk dat een nieuw stadion echt een onderdeel moet zijn van een integrale gebiedsontwikkeling.’ Dat er bij Ajax serieus werk wordt gemaakt van het verrijken van het gebied met liefst 4.500 woningen, vindt hij logisch. Hoewel vanuit heel Nederland niet alleen voetballiefhebbers maar ook film- en concertliefhebbers het gebied rondom de Johan Cruijff Arena weten te vinden, vindt Pen het huidige gebied nog geen goed voorbeeld van een fraaie gebiedsontwikkeling. ‘Het is allemaal stenig en weinig klimaatadaptief. Het is ook niet echt een onderdeel van de stad, het is nu vooral een eiland, een enclave. In die zin valt het toe te juichen dat de woonfunctie daar wat meer wordt ingericht. Het PSV-stadion ligt al in het centrum van Eindhoven en daar is die spilfunctie heel goed benut om het omliggende gebied tot aan Strijp-S te verdichten met woningbouw. Een stadion in de bebouwde omgeving heeft wel als nadeel dat de buurt ook te maken heeft met parkeerdruk en mogelijke andere overlast van voetbalsupporters op weg naar de wedstrijd en weer naar huis. ‘Bij de ontwikkeling kun je daarmee heel goed rekening houden. Hierbij kan het uitgangspunt zijn dat je er snel kunt komen, bijvoorbeeld via een station. In steden waar stadions meer perifeer zijn gebouwd, klinkt nu juist de roep om allerlei functies toe te voegen.’ Vraag is dan nog wel of de hippe stadswijk met het voetbalstadion nog steeds zo levendig is, buiten de tweewekelijkse thuiswedstrijden van de betaalde voetbalclub, even afgezien van beker- en internationale wedstrijden. Ook daarvoor is Pen niet zo bevreesd. ‘Een stadion trekt ook andere functies aan, bijvoorbeeld congressen en evenementen. Bij de inrichting een nieuwe wijk moet je kijken naar het totale pakket. Wat hebben we wel, wat hebben we nog niet. Door te denken vanuit een breed voorzieningenniveau en meerwaarde voor de stad, creëer je daadwerkelijk een gebied dat wordt betrokken bij de stad.’

www.vastgoedmarkt.nl

20 Vastgoedmarkt maart 2020

ACHTERGROND Om de woningnood op te lossen, moet er volgens architect en projectontwikkelaar Robert Winkel afscheid worden genomen van het neoliberalisme in de branche. Samenwerking is wat hem betreft het devies. ROBERT PALING

Sawa Nice Developers en Era Contour gaan in het lo dkwartier in Rotterdam een houten woontoren met in totaal honderd appartementen realiseren. Het tot Sawa gedoopte gebouw, dat in het hart van het lo dkwartier moet verrijzen, wordt met een hoogte van 50 meter het eerste volledig houten woongebouw van Rotterdam. Mei architects and planners heeft het gebouw ontworpen, waarbij gekozen is om de woontoren volledig in C (cross laminated timber, kruislaaghout) te realiseren. Het programma omvat circa honderd woningen, waarvan vijftig appartementen in de middenhuur. Hiermee wordt de onmisbare beroepsgroepen voor de stad (zoals politieagenten, onderwijzers en verpleegkundigen) de mogelijkheid geboden om in de stad te blijven wonen. Het woonconcept wordt verrijkt door diverse gedeelde functies zoals shared mobilit , klusmaterieel en moestuin waarmee actief een communit wordt gecre erd. Er komen diverse voorzieningen in de plint van het gebouw en het dek zal als een groene verbinder tussen gebouw en omliggend groen (zoals de buurttuin) van toegevoegde waarde zijn voor zowel de bewoners als de omwonenden.

Robert Winkel ‘Er is niet echt een bewustzijn om te verduurzamen’

Foto Jerr

ampen

‘Neoliberaal denken in vastgoed is verleden tijd’

ecent maakten architect Robert Winkel en zijn compagnon Mark Compeer hun activiteiten op het gebied van projectontwikkeling officieel door de oprichting van Nice Developers. Het houten woongebouw Sawa in het Rotterdamse Lloydkwartier is het eerste project dat Nice in samenwerking met zusterbedrijf Mei Architects and planners en vastgoedontwikkelaar Era Contour van de grond hoopt te tillen. Volgens Winkel is ketenintegratie noodzakelijk om daadwerkelijk invulling te geven aan de woonbe-

hoeften van burgers. ‘In het verleden was iedere architect of ontwerper in naam onafhankelijk, al werkte je voor Philips of Prodent. De enige die het zich nu nog kunnen veroorloven om die onafhankelijke rol te claimen zijn bedrijven als Quooker en Dyson; ook bedrijven die de hele productieketen in eigen hand houden.’ Ook architecten kunnen die rol volgens Winkel pakken door te kiezen voor ketenintegratie en zelf ook als projectontwikkelaar op te treden. ‘Je moet niet bang zijn om die stap te zetten. Het kan ook zijn dat andere partijen in de markt gek tegen je aankijken. Maar door

op deze manier te werken, krijg je wel veel meer inzicht in waar je mee bezig bent.’ Nice Developers wil te boek staan als een ‘vriendelijke buurtontwikkelaar’. ‘Daarvoor is het belangrijk dat je de mensen en de omgeving kent, maar ook weet hoe de stad erin zit.’ Ook buiten thuishaven Rotterdam, waar Winkel huist in de door hem ontworpen Schiecentrale en hij onder meer ook tekende voor Fenix I, werkt dat volgens hem. ‘Door heel Nederland zijn de tekorten op de woningmarkt voelbaar. In Amsterdam ben ik voorzitter van één van de wel-

standscommissies. De verschillende uitdagingen voor de woningmarkt worden daar misschien nog wel doortastender opgepakt dan in Rotterdam, juist omdat er een GroenLinkscollege zit. Je merkt dat er nu een omslag in het denken is. Vroeger werd er ontwikkeld vanuit de gedachte dat een plot zichzelf wel vulde. Er was geen verstandhouding om elkaar te helpen.’ Gemeenten dienen wat hem betreft veel meer de regie te pakken bij het invullen van de woonbehoeften. ‘Nu speelt nog vaak het argument dat de gemeente grond vaak niet in eigendom heeft en daarom niets kan doen. Maar in Duitsland hebben gemeenten een ‘override-knop’ gekregen waarmee ze een bouwontwikkeling alsnog kunnen tegenhouden als deze niet past in het lokale beleid.’ Het ontbreekt volgens Winkel in de markt nog aan een prikkel om daadwerkelijk werk te maken van verduurzaming. ‘Met Sawa gaan wij een gebouw ontwikkelen in Rotterdam dat anders niet wordt gebouwd.’ Hij gelooft sterk in houtbouw als één van de oplossingen om op een duurzame manier de woningnood op te lossen. De grote winst schuilt volgens Winkel vooral in een lagere CO2-uitstoot. ‘Sterker nog, hout neemt in tegenstelling tot bouwen met steen CO2 op. De aangroei van productiebos is ruimschoots genoeg om te voorzien in

‘De stad wordt niet mooier van woontorens waarvan de zuidgevel is bekleed met zonnepanelen’

de extra vraag naar hout die houtbouw oplevert.’ De bouwwereld is volgens hem in meerderheid conservatief. ‘Er wordt nog veel ontwikkeld op risico’s en excelletjes; al zijn de cowboys inmiddels wel van het toneel verdwenen. De neiging om op prijs te concurreren is er nog steeds, ook omdat de gemeente wel regelt dat de verschillende marktsegmenten goed bedeeld worden.’ Het zorgt volgens hem voor zouteloze compromissen. ‘Je krijgt dan gebouwen waarin vijftig stuks middenhuur zijn verwerkt en er is ook nog een gat gemaakt voor een vleermuis. Er is niet echt een bewustzijn om te verduurzamen.’ Naar eigen zeggen werd hij bij de ontwikkeling van Sawa aangestoken door zijn 16-jarige dochter. ‘Die kijkt echt op een andere, meer bewuste manier tegen verduurzaming en klimaatverandering aan. Maar eigenlijk zijn het ook onderwerpen waarmee ik mijn hele leven al bezig ben. Als architect volg je het nieuws. Over de Green Deal, maar eerder ook het Parijse akkoord. Aan de kant blijven staan, is gewoon geen optie meer, al is bij veel mensen de houding nog steeds “aan mijn lijf geen polonaise”. Die vinden zo’n houten woongebouw wel leuk, maar vragen vervolgens direct of er nog wel een parkeerplek overblijft voor hun elektrische auto.’ Daar valt tegenin te brengen dat er zeker bij nieuwbouw wel degelijk stappen worden gezet richting verduurzaming. Zo vervangen bij nieuwbouw Beng (Bijna Energie Neutraal Gebouw)-eisen dit jaar de wat vrijblijvender energielabels. Iets waarvan Winkel niet direct razend enthousiast wordt. ‘Je ziet dat er nu veel torens worden ontwikkeld waarbij de zuidgevel wordt bekleed met zonnepanelen. Daar wordt de stad niet mooier van.’ Wat hem betreft is verduurzaming een kwestie van één stap achteruit en twee stappen vooruit. ‘Technieken die nu nog niet optimaal zijn, worden vervangen door varianten die beter werken. Daarvoor is ook het belangrijk dat je stappen zet en van elkaar leert door samen te werken.’

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 21

RETAIL Bereikbaarheid van inkelvoorzieningen deskundige ieter ffourtit. PETER HANFF

ordt nog belangrijker in de strijd tegen internet. Dat betoogt retailvastgoed-

‘Goede bereikbaarheid is voor retail van levensbelang’

r was een tijd waarin er in Amsterdam elke zaterdag een file stond vanaf het Rokin tot aan de parkeergarage van de Bijenkorf op de Dam. Het kooppubliek in de rij auto’s had geen probleem met een half uur langzaam rijden en stilstaan. Ook de parkeertarieven waren geen bezwaar, want daartegenover stond de beleving van kijken en kopen in het luxueuze warenhuis in hartje Amsterdam. Die tijd is voorbij, zegt Pieter Affourtit. ‘Mogelijk dat internationale toeristen nog in colonne lopen vanaf het IJ naar de Bijenkorf, maar de fysieke retail is vooral gebaat bij zo min mogelijk dissatisfiers’. Affourtit was topman van de voormalige WPM Groep. Nu is hij zelfstandig adviseur en directeur-bestuurder van de Vereniging van Eigenaren van winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam. Nu internet de fysieke retail steeds kwetsbaarder maakt, pleit Affourtit voor een doelgerichte aanpak van winkelgebieden. ‘Alleen het noemen van het modewoord “beleving” is niet doeltreffend. De nieuwe economie stelt hoge eisen aan de hele kooptrip en de aantrekkelijkheid ervan. Dat vraagt een integrale benadering.’

Vooral het gemak van het bezoek is volgens Affourtit belangrijk. ‘Consumenten thuis op de bank of op kantoor wegen af: kies ik voor de gemakkelijk weg, een paar drukken op de knop van mijn tablet? Kies ik voor het nabijgelegen goed uitgeruste wijkcentrum? Of voor een gezellige middag in de aantrekkelijk en bruisende binnenstad? In jargon: de customer journey begint thuis op de bank. Niets mag er misgaan op de klantreis van bank tot kassa. Alles doet ertoe

‘Wil Mall of the Netherlands de ambities waarmaken, dan moet er nog heel wat gebeuren aan de bereikbaarheid’

voor het succes van een winkelgebied: de kwaliteit, de prijs, het aanbod en het gemak. Ik betwijfel of e-commerce altijd goedkoper blijft dan fysieke winkels, omdat de marges via internet dan heel dun zijn. Wel denk ik dat gemak altijd een sterk punt van internet blijft. Wanneer de bereikbaarheid per openbaar vervoer of per auto niet optimaal is, heeft een winkelbestemming dus een probleem’, vervolgt Affourtit. ‘Juist daarom zullen beleggers, overheden en retailbedrijven nog meer aandacht moeten geven aan comfort, gemak, gastvrijheid en ontspanning. Het vervelende is alleen dat het lijkt alsof de belangen niet altijd op een lijn zitten. Aantrekkelijke, compacte, levendige en gevarieerde winkelgebieden hebben een belangrijke meerwaarde voor centra. Ze moeten veel meer inzetten op goede bereikbaarheid per auto, openbaar vervoer en fiets.’

gen er volgens hem voor dat het openbaar vervoer een steeds belangrijkere rol gaat spelen bij vooral het bezoek aan de grote binnensteden en winkelcentra. ‘Decennialang was optimale bereikbaarheid per auto het toverwoord. Een grote parkeercapaciteit was een sleutelfactor voor het succes voor het (grote) winkelcentrum. Dat speelt nog steeds, maar het is bijna ondenkbaar dat grote winkelcentra niet een directe relatie hebben met een knooppunt voor openbaar vervoer. In het Verenigd Koninkrijk is dat al tientallen jaren een gegeven. Daar zijn bijna geen centra van boven de 100.000 m2 zonder complete bus,metro- en treinstations. Vaak zijn die inpandig. In Nederland is dat geen vanzelfsprekendheid, vooral niet in stadsdeelcentra.’ Affourtit ziet Zuidplein als een van de voorbeelden van hoe het moet. Het Rotterdamse winkelcentrum van 70.000 m2 heeft een forse parkeercapaciteit van 1.500 plaatsen en ligt aan een groot knooppunt van openbaar vervoer. ‘Bijna 50 procent van de bezoekers komt dan ook per bus of metro’, zegt Affourtit, die eraan toevoegt: ‘Natuurlijk is in Nederland Hoog Catharijne bij station Utrecht Centraal een van de mooiste voorbeelden op het gebied van bereikbaarheid per openbaar vervoer.’ Hoe het ook kan laat het winkelcentrum Gelderlandplein in Amsterdam zien, zegt Affourtit. ‘De eerste anderhalf uur parkeren is daar gratis, er rijdt een speciaal winkelcentrumbusje, het aanbod is gevarieerd en de sfeer is aangenaam. Het is een van de topcentra in de regio.’ Toekomst hebben fysieke winkels zeker, meent Affourtit. ‘Winkelvoorzieningen zijn belangrijk voor de vitaliteit van steden en dorpen. Ze zullen altijd bestaansrecht hebben, ondanks de sterke groei van internet. Veel zal afhangen van de slagvaardigheid en effectiviteit van het noodzakelijke herstructureringsproces.’

Hij waarschuwt: ‘Bereikbaarheid als onderdeel van een “zorgeloze” kooptrip krijgt naar mijn inzicht te weinig aandacht in dit soort processen. Beschouw feitelijk welke weg consumenten moeten afleggen van de bank tot aan de kassa. Baseer daar je plan op en probeer met belanghebbenden (privaat en publiek) tot een zo goed mogelijk traject te komen met zo min mogelijk dissatisfiers. ‘Scheer daarbij niet alles over één kam en maak een onderscheid naar type wijkconcentratie, zoals het kleine lokaal gebonden wijkcentrum, de grote centra aan de rand van de stad en de dynamische binnenstad als onderdeel van een groter, vaak aantrekkelijker geheel. Vaak zal blijken dat het niet alleen om kwantitatieve oplossingen hoeft te gaan.’ Het gaat vooral ook om elementen die de consument het gevoel geven: er is aan ons gedacht, zegt Affourtit. ‘Fietsende klanten willen op korte loopafstand veilige stallingen. Automobilisten willen de juiste informatie over de beschikbare parkeerplaatsen en parkeertarieven die in verhouding staan tot het bezoekdoel. OV-reizigers willen weten waar ze naartoe moeten en willen bij aankomst met hun neus in de boter vallen.’ Ligging aan nieuwe stedelijke knooppunten zal van levensbelang zijn voor winkelvoorzieningen die het lokale overstijgen, zegt Affourtit. Gevraagd naar zijn mening over de bereikbaarheid van het vernieuwde winkelcentrum Leidsenhage, de Mall of the Netherlands, dat dit najaar officieel de deuren opent, zegt hij: ‘Er staat daar, als je de informatie mag geloven, iets heel bijzonders te gebeuren. Wat betreft het aantal vierkante meters geloof ik dat zeker, in aanbod en diversiteit moet dat nog blijken. Op het punt van de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer heb ik nog wel mijn twijfels. Wil het centrum werkelijk de ambities waarmaken, dan zal er op dat terrein nog heel wat moeten gebeuren.’

Complete stations Het is goed om te zien dat de kwaliteit van het openbaar vervoer een grote vlucht neemt, zeker in de grote steden, stelt Affourtit. De toenemende frequenties, informatie over vertrektijden, hoogwaardige haltes en nieuwe voertuigen zor-

Pieter Affourtit: ‘Niets mag er misgaan op de klantreis van bank tot kassa. Alles doet ertoe voor het succes van een winkelgebied de kwaliteit, de prijs, het aanbod en het gemak.’ Foto: WPM Groep

www.vastgoedmarkt.nl

22 Vastgoedmarkt maart 2020

ACHTERGROND rojectont ikkelaars betalen mogelijk te veel belasting over projecten die via een aandelenoverdracht orden verkocht, stelt senior ta manager Real Estate e la ildirim van belastingadviseur . De scus baseert zich op het t intig jaar oude ulti vastgoedarrest en negeert daarmee de vastgoedpraktijk n de regels van het Europese recht. LEYLA YILDIRIM

e la ildirim won met haar onderzoek naar het Multi-vastgoedarrest de ASRE-scriptieprijs.

Ontwikkelaars betalen mogelijk te veel belasting

ok in een hoogconjunctuur kennen projectontwikkelaars uitdagingen. Zo zijn de bouwkosten zo sterk gestegen, dat zij projecten soms onhaalbaar maken. Met de groeiende woningnood in Nederland is dat een groot probleem. Een andere factor in de kostprijs die buiten de macht van de ontwikkelaar ligt, is de belastingheffing bij verkoop van het project. De fiscus baseert deze op het Multi-vastgoedarrest, dat in 1998 door de Hoge Raad werd gewezen. Deze uitspraak van het hoogste Nederlandse rechtscollege is ech-

ter niet in lijn met de huidige fiscale weten regelgeving. Daarnaast sluit het niet aan op de projectontwikkelingspraktijk en heeft het ook geen navolging gevonden in andere rechterlijke uitspraken. Dat blijkt uit een onderzoek in het kader van de opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Onder projectontwikkelaars is het gebruikelijk om elk vastgoedproject onder te brengen in een afzonderlijke vennootschap, de zogeheten projectvennootschap. Het gebruik van zo’n separate projectvennootschap biedt onder meer als voordeel dat het vastgoedproject door de projectontwikke-

laar behalve door verkoop van het object zelf, ook door de uitgifte van aandelen in de projectvennootschap kan worden verkocht.

Tweeprocentsformule Bij zo’n aandelentransactie wordt de projectontwikkelaar vaak geconfronteerd met een heffing van vennootschapsbelasting over de gehele winst behaald met de transactie. Met uitzondering van 2 procent van de stichtingskosten van het vastgoedproject; de zogeheten tweeprocentsformule afkomstig uit het Multi-vastgoedarrest. Wordt een vastgoedobject met een aandelentransactie verkocht door een andere belasting-

plichtige dan een projectontwikkelaar, dan is de winst meestal geheel vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Samengevat gaat het Multi-vastgoedarrest over een projectontwikkelaar die verworven locatiekennis over potentiële bouwprojecten zonder (of tegen een minimale) vergoeding onderbrengt in afzonderlijke, speciaal daarvoor opgerichte projectvennootschappen. De Hoge Raad oordeelde dat onafhankelijke derden onder dezelfde omstandigheden en voorwaarden die kennis tegen een winstrecht – en zeker niet zónder vergoeding – zouden overdragen. Het winstrecht liep volgens de Hoge Raad in principe tot de oplevering van de onroerende zaak door de aannemer. En zou recht geven op de volledige winst behaald met de verkoop van het project aan onafhankelijke derden met uitzondering van 2 procent van de stichtingskosten. De Hoge Raad baseerde zijn beslissing destijds op enkele aannames over de Nederlandse projectontwikkelingspraktijk. Uit onderzoek onder vooraanstaande ontwikkelaars en specialisten blijkt echter dat vier van de vijf uitgangspunten van de Hoge Raad niet aansluiten bij de projectontwikkelingspraktijk. De Hoge Raad heeft daarmee destijds in het Multi-vastgoedarrest een uitspraak gedaan op basis van onjuiste veronderstellingen, mogelijk door een gebrek aan kennis over de projectontwikkelingspraktijk. Uit het onderzoek blijkt onder meer dat een winstvoorbehoud bij de overdracht van vastgoedprojecten zelden of nooit plaatsvindt. De Hoge Raad heeft dit echter bij ontwikkelprojecten, waarvan de slagingskans en uiteindelijke waarde aanmerkelijk (aanmerkelijk wordt fiscaal veelal uitgelegd als 30 procent of meer) onzeker is, wel tot uitgangspunt genomen. Ook de huidige Nederlandse fiscale weten regelgeving, de commentaren in de fiscale vakliteratuur en na het Multi-vastgoedarrest gewezen jurisprudentie op zowel nationaal als Europees niveau, werden onderzocht. Hieruit blijkt dat

Een nieuw oordeel van de Hoge Raad zou voor ontwikkelaars grote gevolgen kunnen hebben

de staatssecretaris van Financiën nog steeds van mening is dat bij een overdracht van locatiekennis, waarvan de waardering op het tijdstip van de transactie hoogst onzeker is, tussen onafhankelijke derden naar alle waarschijnlijkheid een winstafhankelijke vergoeding wordt overeengekomen. De Oeso-richtlijnen voor verrekenprijzen voor multinationale ondernemingen en belastingdiensten – die in beginsel een directe werking hebben in de Nederlandse rechtspraktijk – erkennen daarentegen dat in een dergelijk geval onder omstandigheden tussen partijen ook een vaste zakelijke prijs kan worden afgesproken. Volgens commentaren in de fiscale vakliteratuur betekent deze uitspraak dat in de eerste fase van de projectontwikkeling de meeste waarde wordt gecreëerd. De ontwikkelwinst moet dus vooral aan deze fase worden toegerekend. Daarbij zijn vraagtekens te plaatsen. Uit het jurisprudentieonderzoek blijkt dat de toepassing van de tweeprocentformule geen navolging heeft gevonden in de Nederlandse jurisprudentie. Het Hof van Justitie van de Europese Unie gaat zelfs verder en oordeelt in een rechtszaak uit 2018 dat het zakelijkheidsbegrip voor de toepassing van het Europese recht ruimer moet worden uitgelegd. Dit zou kunnen betekenen dat een overdracht van locatiekennis zonder vergoeding, zoals het geval was in het Multi-vastgoedarrest, toch zakelijk kan zijn, als deze een commerciële reden heeft. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de vennootschap tot hetzelfde concern behoort. De Nederlandse fiscale praktijk lijkt daarmee dus in strijd met de Europese uitleg van het zakelijkheidsbegrip. Voor projectontwikkelaars zou dus een nieuw oordeel van de Hoge Raad – gebaseerd op de huidige weten regelgeving en de EUjurisprudentie over het zakelijkheidsbeginsel bij inbreng van projecten in een projectvennootschap – grote gevolgen kunnen hebben. Door het toestaan van een inbreng in de projectvennootschap van locatiekennis zonder vergoeding of tegen een vaste prijs, wordt de realiteit in de projectontwikkelingspraktijk niet langer geweld aangedaan. Ook heeft de projectontwikkelaar meer zekerheid over de omvang van de belastingheffing bij een aandelentransactie. Doordat die heffing een stuk lager kan uitvallen, dalen de kosten van een project, waardoor dit eerder rendabel is. Dat zou wezenlijk kunnen bijdragen aan het oplossen van het schrijnende tekort aan betaalbare woningen. ER DE

E R

Leyla Yildirim LLM MRE is senior tax manager Real Estate bij wC. Zij won met haar scriptie over het Multi-vastgoedarrest de MRE-scriptieprijs 201 van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 23

WET & REGELGEVING rojectont ikkelaars betalen mogelijk al meer dan t intig jaar te veel belasting, stelt e la ildirim in haar onderzoek naar het ulti vastgoedarrest. p grond van et en regelgeving en jurisprudentie is een genuanceerder beeld op zijn plaats, schrijft scalist urri n van der eijden Belastingdienst op persoonlijke titel. JURRIËN VAN DER HEIJDEN

Fiscale nuances voor projectontwikkelaars

et aantrekken van de Nederlandse economie en van de vastgoedmarkt hebben geleid tot financiële kansen en mogelijkheden voor projectontwikkelaars, stikstof- en pfas-discussies daargelaten. Voor projectontwikkelaars zit het uiteindelijke belang in de nettogeldstromen van projecten, nadat alle belastingen zijn betaald. Over die belastingafdracht schetst Leyla Yildirim voor de winstbelasting bij projectontwikkelaars geen rooskleurig beeld. ‘Projectontwikkelaars betalen mogelijk te veel belasting over projecten die via een aandelenoverdracht worden verkocht. De fiscus baseert zich op het ruim twintig jaar oude Multi-vastgoedarrest en negeert daarmee de vastgoedprak-

tijk én de regels van het Europese recht’, aldus Yildirim. Tijd om dat eens aan te pakken, lees ik tussen de regels door. Maar schetst Yildirim wel een reëel beeld? Ik denk het niet. Haar boodschap is té suggestief en op punten ongenuanceerd, hetgeen voor mij aanleiding is te reageren. Bij haar artikel zijn diverse nuances te plaatsen. Ik beperk mij tot de meest in het oog springende. Voor de winstbelasting leidt een verkoop met een positief transactieresultaat in de regel tot een belastbare winst, ook bij verkoop binnen concernverband. Maar dat kan voorkomen worden, bijvoorbeeld als voor verschillende vennootschappen – stel bv’s – een fiscale eenheid is aangegaan. Daarbij is nog steeds sprake van juridisch gescheiden entiteiten, maar fiscaal

worden zij voor de winstbelasting als één belastingplichtig lichaam aangemerkt. Het verkopen van vermogensbestanddelen binnen de fiscale eenheid is als het verschuiven tussen afdelingen binnen een bv: een interne aangelegenheid die niet tot belastingheffing leidt. Dat zal anders zijn als wordt verkocht aan een derde buiten de fiscale eenheid. Projectontwikkelaars nemen hun project-bv’s in de regel niet op in een fiscale eenheid. Na het creëren van waarde in de project-bv willen zij de deelnemingsvrijstelling toepassen, waardoor de gerealiseerde waardestijging van de aandelen bij de verkopende projectontwikkelaar (de moederbv) wordt vrijgesteld van belastingheffing. Een prettige regeling in de wet die de (fiscale) totaalwinst van de moeder-bv beïnvloedt. Maar de Hoge Raad past deze vrijstelling daarom wel met enige terughoudendheid toe.

Grenzen

Jurri n van der Heijden werkt bij het vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst.

Dit blijkt onder meer uit het recente arrest uit 2018 over het opnemen en handhaven van een transitorische actiefpost op de balans vanwege aankoop- of verkoopkosten deelnemingen tótdat vaststaat dat de aankoop of vervreemding inderdaad doorgang vindt (BNB 2019/26). Daarmee stelt de Hoge Raad grenzen aan de deelnemingsvrijstelling. Hoewel de wens en verwachting van Yildirim om projectontwikkelaars minder belasting te laten betalen hen zullen aanspreken, zouden deze voor een reëel beeld eerst eens gelegd moeten worden naast de geldende nuances in de zienswijze van de Hoge Raad. Een moeder-bv en een project-bv die niet in een fiscale eenheid zitten, zijn twee zelfstandige belastingplichtige lichamen. Dat betekent dat elke verkoop, inbreng of overdracht van waarde, zoals een potentieel (bouw)project, van de moeder-bv naar de project-bv (of omgekeerd) volgens normale fiscale regels in beginsel belastbaar zijn. Projectontwikkelaars worden daarbij niet anders behandeld dan andere belastingplichtige bedrijven. Hoe stel je de hoogte van die waarde vast? Fiscaal kennen we

daarbij twee invalshoeken. Bij een transactie tussen zakelijk handelende partijen die onafhankelijk van elkaar zijn (hierna: niet-gelieerde partijen) wordt voor de winstbelasting aangesloten bij hetgeen deze partijen aan voorwaarden en prijzen met elkaar overeenkomen. Er wordt ervan uitgegaan dat zij vanwege tegengestelde belangen tot een afgewogen en zakelijke deal komen die andere partijen onder vergelijkbare omstandigheden ook afgesloten zouden kunnen hebben. De fiscus toetst dat verder niet. Maar bij gelieerde partijen zijn deze tegengestelde krachten veelal niet aanwezig. Dat kan bij de overdracht van een vermogensbestanddeel leiden tot een onzakelijke transactie (in fiscale zin), qua voorwaarden en of prijsstelling. Voor de belastingheffing worden dan de onzakelijke elementen op grond van de wet terzijde geschoven (hierna: zakelijkheidtoets). Richtlijnen op grond van internationale regelgeving bevatten in dit verband handvatten binnen de context dat er geen markt aanwezig is om de zakelijkheid te toetsen. Het is dan ook de vraag of deze richtlijnen bij projectontwikkelaars wel toepasbaar zijn, zoals Yildirim stelt.

Vaste prijs De zakelijkheidtoets geldt ook voor het geval een projectontwikkelaar een potentieel (bouw)project in een eigen – gelieerde – pro-

Anders dan Yildirim suggereert, is een vaste prijs in de praktijk niet altijd te bepalen

ject-bv inbrengt. Wat is de prijs die een onafhankelijke derde voor een dergelijke inbreng zou willen betalen, rekening houdend met de concrete feiten en omstandigheden van het geval? Projectontwikkelaars – maar bijvoorbeeld ook accountants – weten als geen ander dat vanwege onzekerheden over onder meer verwachte loon-, prijsen renteontwikkelingen en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt deze vraag veelal erg lastig te beantwoorden is. Anders dan Yildirim suggereert, is een vaste prijs onder die omstandigheden in de praktijk zeker niet altijd te bepalen. De stelling van Yildirim dat overdracht met winstvoorbehoud in de praktijk ‘zelden of nooit’ voorkomt, is wellicht met name geënt op transacties tussen gelieerde partijen. De Hoge Raad komt in 1998 (Multi vastgoed BNB 1998/385) in navolging van het Hof op basis van een functionele analyse tot de slotsom, dat in zakelijke verhoudingen de partij die waarde creëert – de projectontwikkelaar – zich ‘het leeuwendeel van de winstpotentie’ (gecreëerde waarde) ook zal willen toe-eigenen. Dat klinkt niet onlogisch bij een transactie tussen nietgelieerde partijen. Voor transacties tussen gelieerde partijen hoort dan hetzelfde te gelden. In het arrest van 1998 heeft de Hoge Raad aan dat uitgangspunt een invulling gegeven en daarmee onder meer – net als in 2018 – de toepasbaarheid van de deelnemingsvrijstelling afgebakend. Zou je na toepassing van deze zakelijkheidtoets onder omstandigheden kunnen uitkomen op een prijs van nihil? Dat zal niet vaak voorkomen, maar kan in bijzondere omstandigheden zeker een juiste uitkomst zijn. Maar daarbij moet dan wel de volgende vraag bevestigend worden beantwoord: zou de projectontwikkelaar het potentiële (bouw)project ook om niet aan een concurrent gegund hebben? ER DE

E R

Jurri n van der Heijden werkt bij het Vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst en is verbonden aan Nyenrode Business Universiteit. Hij schrijft dit artikel op persoonlijke titel.

www.vastgoedmarkt.nl

24 Vastgoedmarkt maart 2020

ACHTERGROND Het is goed dat de Tweede Kamer oproept tot een terugkeer van een ministerie van VROM. Maar met een minister voor olkshuisvesting zijn de problemen niet ineens opgelost. ntensieve samen erking tussen Rijk en regio is noodzakelijk om de grote opgaven van deze tijd van stikstof tot klimaat, energie en oningbou aan te pakken. CEES-JAN PEN EN JOKS JANSSEN

Een overzicht van stedelijke ontwikkeling in Amsterdam

Regio en Rijk hebben elkaar meer nodig dan ooit

oningnood, verdozing, zonneparken in het weiland, Plan Pampus, polder Rijnenburg, vliegveld Valkenburg. Zomaar even wat recente voorbeelden van ruimtelijke kwesties waarbij de roep om rijksregie en vooral ingrijpen door de rijksoverheid steeds luider klinkt. Niet alleen columnisten en de altijd gretige bouwen ontwikkellobby pleiten voor de terugkeer van het in 2010 ter ziele gegane ministerie van VROM, maar ook partijen als SP, PvdA en het CDA sluiten zich daarbij aan. De landelijke politiek lijkt klaar met de ruimtelijke ordening door gemeenten, regio’s en provincies, al draaien het ongeduld en de irritatie eigenlijk vooral om de oplopende woningnood. Feitelijk wordt een sectorale minister van Volkshuisvesting gevraagd, die van bovenaf even regelt dat diverse polders en weilanden gewoon snel worden aangewezen als nieuwe woningbouwlocaties. Tussen de regels door lees je een nostalgisch verlangen naar een nieuw soort Vinex-beleid. Illustratief is de brede aandacht die het rammelende advies van denktank DenkWerk kreeg.

Tegenover de poging van eerdere kabinetten om de ruimtelijke ordening te decentraliseren, groeit nu de behoefte aan nieuwe daadkracht. Die nieuwe daadkracht is kennelijk alleen te realiseren door de bestuurlijke omgeving te vereenvoudigen en de ruimtelijke ordening gewoon weer stevig aan de leiband te leggen van de rijksoverheid. Na decentralisatie volgt onvermijdelijk recentralisatie? Je zou het bijna gaan geloven. Natuurlijk, verbeteringen zijn mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan de regionale doorzettingskracht in het huidige systeem van ruimtelijke ordening. Toch schiet een bijna rituele discussie in termen van centralisatie versus decentralisatie wat ons betreft tekort. Dit staat nog los van de vraag of de weg vooruit de weg terug is naar centrale regie. Een dergelijke discussie gaat namelijk voorbij aan de maatschappelijke realiteit, waaraan de ruimtelijke ordening haar functionaliteit en legitimiteit ontleent. Die realiteit is sinds de Vinex drastisch veranderd. Zo vergeten de voorstanders van een strakke rijksregie in de woningbouw voor het gemak even dat de ruimtelijk-economische en demografische context en de woningvraag dertig jaar later totaal anders

is dan de voorgestelde rijtjeshuizen in de polder. We leven in een land van opbloeiende steden en krimpend platteland, van inklinkende veenweiden en verdrogende zandgronden. Een land dat voor stevige uitdagingen staat als het gaat om klimaat, energie en landbouw. Dat vraagt niet om sectoraal generieke, maar regiospecifieke antwoorden. De toenemende stapeling van maatschappelijke opgaven met ruimtebeslag zullen vooral op regionale schaal moeten worden getackeld. Of het nu gaat om het bouwen van nieuwe woningen, het in balans brengen van intensieve veeteelt met de natuur of het aanwijzen van ruimte voor windmolens en zonneparken. Veel opgaven die ruimte vergen, komen samen in de regio. Niet voor niets constateert het Planbureau voor de Leefomgeving dat het regionale schaalniveau ‘steeds vaker het evidente schaalniveau is voor agendering van zowel de klassieke verstedelijkingsvraagstukken (woningbouw, bereikbaarheid, leefbaarheid) als nieuwere opgaven rond klimaat, energie en landbouw.’

Perspectief van het Rijk In feite is de met de decentralisatie in gang gezette beweging van nationaal plan naar regionaal verhaal

dus helemaal zo gek nog niet. Regio’s weten zelf het beste waar het knelt, en hoe ze hun kwaliteiten kunnen versterken. Tegelijkertijd moeten we na ruim een decennium decentralisatie in de ruimtelijke ordening ook constateren dat het zonder het perspectief van het Rijk niet gaat. Zo zijn sommige regio’s in bestuurlijke zin nogal houtje-touwtje georganiseerd en beschikken ze over (te) weinig slagkracht. Daarnaast is er een aantal evidente, regio-overstijgende ruimtelijke kwesties, die vragen om rijksperspectief. De fout die in 2010 met de decentralisatieoperatie is gemaakt, is dat het Rijk voor zichzelf nauwelijks nog een rol voorzag. Bestuurlijke dogmatiek voerde de boventoon (‘je gaat erover of niet…’) en een samenhangende aanpak van ruimtelijke kwesties op rijksniveau was niet langer aan de orde. Dat is onjuist gebleken. Het is namelijk niet óf de regio, óf het Rijk. Het is én-én. Regio en Rijk hebben elkaar meer nodig dan ooit. Het kabinet laat met de regiodeals zien dat ze dit wel degelijk snapt. En niet alleen de regio’s, ook anderen – bedrijven en burgers – claimen terecht een plek aan tafel. Intensieve samenwerking tussen overheid en samenleving, en tussen overheden onderling, is nodig om de grote opgaven van deze tijd – van stikstof tot klimaat, energie en woningbouw – aan te pakken. Dat begint met het organiseren van een samenhangender aanpak op rijksniveau en een duurzame langetermijnvisie op de ruimtelijke inrichting van ons land. Dit zou de basis moeten zijn voor het eventueel aanwijzen van gemeenten die last hebben van tunnelvisies en eindeloos tijdrekken in plaats van de huidige door woningbouwpaniek gedreven roep om van bovenaf in te grijpen. De genoemde opgaven hangen niet alleen onderling samen, ze grijpen in veel gevallen ook in elkaar. Het zijn opgaven die niet sectoraal kunnen worden opgelost. Ze vragen om een rijksoverheid die sterker en strategischer stuurt op transitie. Meer vanuit de

‘Regio’s weten zelf het beste waar het knelt, en hoe ze hun kwaliteiten kunnen versterken’

bestemming zoals de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur recent heeft bepleit. Zo is de omslag naar een duurzame en gezonde landbouw niet alleen interessant voor boeren en biodiversiteit, maar kan het ook extra ruimte creëren voor natuurontwikkeling en woningbouw. De huidige verkokering op rijksniveau staat een dergelijke aanpak echter in de weg. Ter herinnering: waterbeheer en milieu zijn onderdeel van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, klimaat en luchtkwaliteit zijn het domein van Economische Zaken en Klimaat, natuur is onderdeel van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en ruimtelijke ordening en de Omgevingswet zijn ondergebracht bij Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het doorbreken van de interdepartementale schotten is cruciaal, maar niet genoeg. Wil het Rijk de regio’s beter in positie brengen, dan zal tevens moeten worden geïnvesteerd in kennisopbouw, zodat we meer inzicht krijgen in de aanpak van de regio-overstijgende samenhang tussen de stevige ruimtelijke opgaven. Deskundigheid is nodig om een meer strategisch sturende rol van het Rijk inhoudelijk kracht bij te zetten. Door regie op ruimtelijke data ontstaat inzicht in onnodige ruimtelijke verspilling en verrommeling in de aanpak van gemeentelijk ‘eigen-kavel-en-exploitatie-eerst’beleid. Een nieuw ministerie voor de Leefomgeving zou door middel van kennis- en innovatieprogramma’s samen met de regio’s nieuwe concepten, verbanden en netwerken kunnen ontwikkelen rond de grote ruimtelijke opgaven, net zoals het College van Rijksadviseurs nu vanuit een andere rol doet. Op deze manier kunnen kennisinstellingen, hogescholen en universiteiten met medewerking van de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO) hun kennis nog beter inzetten voor het ontwikkelen van een duurzaam en hoogwaardig leefklimaat. We staan opnieuw aan de vooravond van een nieuwe fase in de omvorming van de Nederlandse ruimtelijke ordening. Laten we een eigentijds, 21ste-eeuws antwoord proberen te geven op de grote ruimtelijke uitdagingen waarvoor we staan. Als we van de huidige roep om meer rijksregie een pragmatische deugd maken, dan kunnen we niet alleen een aantal weeffouten in het huidige systeem oplossen, maar meteen de sprong vooruit maken naar een krachtig samenspel tussen Rijk en regio. Alleen ga je sneller, samen kom je verder. OVER DE AUTEURS

Cees-Jan Pen, lector Ondernemende Regio Fontys Hogescholen Eindhoven en Joks Janssen, oudhoogleraar ruimtelijke planning en erfgoed Wageningen

INNOVATIEVE VASTGOED RECLAME DAT ECHT WERKT!

Kijk voor meer info op:

DEMOGRAFIE – DIGITALISERING

16-17-18 juni 2020 | 10.00 – 19.00 u

Kom naar ons Transformatieplein tijdens Provada 2020. Het plein waar architecten, gemeenten en ontwikkelaars elkaar vinden, want succesvol transformeren doe je samen!

Voor meer informatie en het programma: www.transformatieplein.nl adv265x197_Transformatieplein2020.indd 1

05-03-2020 16:01

www.vastgoedmarkt.nl

26 Vastgoedmarkt maart 2020

TRANSACTIES GROTE STEDEN

Transacties

Voor vragen over uw abonnement of uw logingegevens, neemt u contact op met Klantenservice, 088-5840888. Of mail naar klantenservice@vakmedianet.nl

R E SE A RC H.VA S TGOEDM A R K T. NL CRI TERI A

CO NTACT & I N FO RM AT IE

Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden via A op /transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl/ of in een emailbericht aan vgmdata@vakmedianet.nl. S lvia Buseke (088-584088 )

• advertentieverkoop: Eline van de Ven (088-5840 53)

AMSTERDAM KANTOREN/BEDRIJVEN ASTERWEG 22 - Het Digital Art Museum huurt 1.900 m² bedrijfsruimte aan Asterweg 22 in Amsterdam. KS Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Le Phare.

tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

WINKELS GOUDSESINGEL 40A-42 - Blauwkous B.V. huurt 151 m² winkelen 159 m² opslagruimte aan Goudsesingel 40a-42 in Rotterdam. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Sipkema Beheer.

e criteria voor opname van transacties ijn: speci eke kantoorruimte, vanaf 500 m2; bedrijfsruimte vanaf 50 m2; winkel/showroom vanaf 200 m2 of 24.000 euro per jaar of koopsom 240.000 euro. Alle metrages van zowel aanbod als transacties worden in onze database dagelijks verwerkt en zijn online inzichtelijk.

Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

KANTOREN/BEDRIJVEN

BELEGGINGEN WILLEM DE ZWIJGERLAAN 17 EN 19 - TotalKids Holding kocht ongeveer 500 m² kantoorruimte aan Willem de Zwijgerlaan 17 en 19 in Amsterdam. KS Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Ideba B.V.

LOIRE 188 - Noordzij Financieel Adviesbureau huurt ongeveer 500 m² kantoorruimte aan Loire 188 in Den Haag. COG makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BORDEWIJKLAAN 38 - Platina Argenta Events & Business Company kocht 9.468 m² kantoorruimte aan Bordewijklaan 38 in Den Haag. Het kantoorgebouw is onderdeel van het representatieve kantorenpark Hofzichtpark. COG Malelaars bracht de transactie tot stand namens de koper. Verkoper is een particuliere belegger.

WINKELS

NACHTEGAALSTRAAT 77 - BlackBear Ink huurt 118 m² winkelruimte aan Nachtegaalstraat 77 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Heijen Beheer.

BELEGGINGEN ANDESDREEF 17-89 - Een commanditair vennootschap kocht najaar 2029, 1.511 m² winkelruimte verdeeld over zestien winkelunits in wijkwinkelcentrum De Klop in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Rubens Capital. ZEELANTLAAN 9-13 - M. Uittenbogaard Beheer kocht 1.721 m² commerciële- en 319 m² kantoorruimte aan Zeelantlaan 9-13 in Utrecht. Brecheisen Bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand

UITGELICHT

KANTOREN/BEDRIJVEN

MARKTWEG 160-174- Een belegger kocht een bedrijfsruimte van 870 m² aan Marktweg 160-174 in Den Haag. Frisia Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. VALERIUSSTRAAT 90-92 - Een ondernemer huurt voor vestiging van een supermarkt 317 m² winkelruimte aan Valeriusstraat 90-92 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

TIBER 54 - Een particuliere belegger kocht voor eigen gebruik een bedrijfs-/kantoorpand van 824 m² aan Tiber 54 in Den Haag. COG Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, TBI Bedrijfspanden.

UTRECHT-STAD KANTOREN/BEDRIJVEN WIJNHAVEN 36 - De Nederlandse Beautyschool heeft het huurcontract verlengd voor 539 m² kantoor- en 42 m² opslagruimte aan Wijnhaven 58, 72 en 86 in Rotterdam. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie

AMSTERDAMSESTRAATWEG 591 - Postorderbedrijf Silver 11 huurt 240 m² winkelruimte aan Amsterdamsestraatweg 591 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Classic Property Fund IX .

LANGE JANSSTRAAT 20 - Utrecht Fiets huurt 60 m² winkelruimte aan Jansstraat 20 in Utrecht. MVGM Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een particulier.

ROTTERDAM GALILEISTRAAT 32 - CDS Electronics, Royal Roos en Value Maritime hebben respectievelijk 3.300 m², 1.100 m² en 1.000 m² gehuurd in de Werkplaats in het Merwe-Vierhavensgebied (M4H) in Rotterdam. Het betreft één van de voormalige koelloodsen voor open overslag van fruit voorheen in gebruik bij Total Produce. Verhuurder is Havenbedrijf Rotterdam.

WINKELS

BELEGGINGEN

DEN HAAG DE PASSAGE 136 - ParkLane Insight huurt 997 m² kantoorruimte aan De Passage 136 in Amsterdam. KS Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Black Box Operations.

WWW.ADHOCBEHEER.NL

VAN HOYTEMASTRAAT 85 - De Roode Loper huurt 190 m² winkelruimte aan Hoytemastraat 85 in

TECHNIEKWEG 10-16A - Zittende huurder Bevanos B.V. heeft een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor 2.271 m² bedrijfsruimte aan Techniekweg 10 en 16a in Utrecht. Brecheisen Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

Utrecht, Pausdam 2 Brecheisen Bedrijfsmakelaars heeft 435 m² kantoorruimte verhuurd aan Zorgmeesters B.V. in het rijksmonument in het centrum van Utrecht. De Pausdam heeft zijn naam te danken aan Adrianus VI, de enige Nederlandse paus. In 1795 werd het huis publiekelijk geveild. Het werd gekocht door Willem Gravelaar die er een restaurant en logement van maakte. Onder andere Lodewijk Napoleon sliep hier een nacht. In 1830 werd het gemoderniseerd en vanaf 1954 werd het alleen nog gebruikt als werken kantoorruimte.

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 27

GROTE STEDEN TRANSACTIES Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl teurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Visser Vastgoed Beleggingen.

Hengelo. De ruimte kwam vrij door het vertrek van supermarktketen Spar. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

UITGELICHT

OVERIG

namens de eigenaar, Exploitatiemaatschappij De Zeelant.

FRIESLAND KANTOREN/BEDRIJVEN LEEUWARDEN - Sinne Kinderopvang huurt 610 m² kantoorruimte in gebouw Sixmastaete aan Sixmastraat 3 in Leeuwarden. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Driehof B.V.

LEEUWARDEN - Grand Café de Brass heeft een nieuw tienjarig huurcontract afgesloten voor 145 m² horecaruimte aan Nieuwestad 71 in Leeuwarden. Hoekstra Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

BELEGGINGEN

LEMMER - Ingenieursbureau en Technische Handelsonderneming Autron huurt 4.042 m² bedrijfs- en 317 m² kantoorruimte aan Uitheijning 2a in Lemmer. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, AnMa Lemmer.

DRACHTEN - Een particuliere belegger kocht 25 winkelunits aan Raadhuisplein en De Markt in Leeuwarden. Het winkelcentrum bevindt zich in de plint van drie flatgebouwen. Verkoper is SPF Beheer.

WINKELS HEERENVEEN - Daan Hout Meubeldesign huurt 734 m² winkelruimte aan Jousterweg 20c in Joure. RBMT bedrijfsmakelaars en taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hoornsche Broeder Capital. LEEUWARDEN - BENN Fietsen huurt een winkelruimte van 205 m² aan Franklinstraat 3 in Leeuwarden. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een tweetal particuliere beleggers.

LEEUWARDEN - Famke C. huurt voor een lingeriewinkel 110 m² winkelruimte aan Kerkstraat 18 in Leeuwarden. Hoekstra Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

SNEEK - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 160 m² aan Grootzand 59 in Sneek. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Kortonjo Vastgoed.

DRENTHE WINKELS EMMEN - Die Grenze Medicamente huurt 535 m² winkelruimte in winkelcentrum De Weiert in Emmen. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Peter van Dijk Vastgoed. MEPPEL - Cecil Damesmode huurt 150 m² winkelruimte aan Hoofdstraat 77 in Meppel. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

NIJVERDAL - Experience Center kocht een bedrijfsgebouw van 815 m² aan Grotestraat 304a in Nijverdal. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. NIJVERDAL - Eurol B.V. huurt 1.500 m² bedrijfs- en 325 m² kantoorruimte aan Wattstraat 12 in Nijverdal. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. OLDENZAAL - Groothandel Hoppman huurt 3.308 m² bedrijfs- en 1.1015 m² kantoorruimte aan Zutphensestraat 6 in Oldenzaal. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Elaron Ootmarsum.

WINKELS

KANTOREN/BEDRIJVEN

GOOR - Idevelop huurt 915 m² bedrijfs-, 641 m² kantoor- en 360 m² opslagruimte aan Klavermaten 39 in Goor. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

GELDERLAND KANTOREN/BEDRIJVEN

mens de eigenaar, een particuliere belegger.

OVERIJSSEL BORNE - Serre Exclusief huurt 630 m² bedrijfs- en 325 m² kantoorruimte aan Ambachtstraat 34 in Borne. Euverman Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Welbions.

LEEUWARDEN - Mol Furniture huurt 227 m² winkelruimte aan Ruiterskwartier 8 in Leeuwarden. RBMT bedrijfsmakelaars & taxa-

Haastrecht, Marktveld 20 Basis Bedrijfshuisvesting heeft het voormalige stadhuis van Haastrecht verkocht aan Hans van Bemmel. Van Bemmel is ondernemer en onder meer de uitvinder van de kaassoufflé. De bedoeling is dat het monumentale gebouw weer gaat fungeren als trouwlocatie en tevens dienst gaat doen als sociëteit. Het stadhuis van Haastrecht is oorspronkelijk in 1618 gerealiseerd en deed tot midden jaren ‘80 van de vorige eeuw dienst als onderkomen voor het bestuur en de ambtenaren van de zelfstandige gemeenten Haastrecht en Vlist.

HENGELO - Een particuliere belegger kocht een horecaruimte van 190 m² aan Marktstraat 24 in Hengelo. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

ENSCHEDE - De Tandenbleker Nederland huurt 97 m² winkelruimte aan Haverstraatpassage 72 in Enschede. Euverman Bedrijfsmakelaars en Vastgoedbeheerders bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stolker Beheer. ENSCHEDE - Een supermarkt in oprichting huurt 550 m² winkelruimte aan Keyserstraat 63 in Enschede. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand na-

TUBBERGEN - Leads Jeans & Fashion huurt 295 m² winkelruimte aan Grotestraat 33 in Tubbergen. Euverman Bedrijfsmakelaars & Vastgoedbeheerders bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

BELEGGINGEN

DOETINCHEM - Era Prefab Systems en BeTwice huren samen 1.815 m² bedrijfs- en 110 m² kantoorruimte aan Fabriekstraat 16 in Doetinchem. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Dumphuis Holding.

ALMELO - Een particuliere belegger kocht een woon-/winkelobject van 292 m² aan Grotestraat 20 in Almelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stad namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

HAAKSBERGEN - Een particuliere belegger kocht een kantoorverdieping van 842 m² van de voormalige Rabobank locatie aan Spoorstraat 31c in Haaksbergen. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. HENGELO - Indenti Holding kocht 1.260 m² kantoorruimte aan Welbergweg in Hengelo. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HENGELO - Een particuliere beleggersgroep kocht een winkelruimte van 720 m² aan Berfloplein 3 in

DOETINCHEM - Taxi Attent kocht een bedrijfsgebouw met 2.080 m² bedrijfs- en 200 m² kantoorruimte aan Industriestraat 21 en 23 in Doetinchem. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

DOETINCHEM - Nijhuis Water Technology huurt 5.680 m² bedrijfsruimte aan Zaagmolenpad 45 in Doetinchem. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Van der Lugt Industrial Sites. S-HEERENBERG - Special Mobility huurt 965 m² bedrijfs- en 190 m² kantoorruimte aan Nijverheidsstraat 12a in Doetinchem. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Exploitatie Maatschappij Raijmakers.

www.vastgoedmarkt.nl

28 Vastgoedmarkt maart 2020

TRANSACTIES GROTE STEDEN Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden op transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl of in een email aan vgmdata@vakmedianet.nl WINKELS

APELDOORN - Een horecaondernemer huurt 140 m² winkelruimte met 130 woonruimte aan Asselsestraat 62 in Apeldoorn. Rodenburg Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Bento Bricks.

ken. Ontwikkelaar/verkoper is Bébouw Midreth.

AMERSFOORT - Visma Idella huurt een kantoorgebouw van 1.713 m² met 50 parkeerplaatsen aan Plotterweg 24 in Amersfoort. RéBM Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

OVERIG DOETINCHEM - Ruesink Vastgoed kocht een perceel grond van 4.829 m² aan Vlijtstraat in Doetinchem. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Paromajoeb.

BELEGGINGEN ZUTPHEN - Een horecaondernemer kocht een horecapand met appartementen met een totaal vloeroppervlak van 1.280 m² aan Groenmarkt 27-29/Schoenmakerstraat 1 in Zutphen. Online Bedrijfsmakelaar faciliteerde de transactie namens de verkoper, een particulier.

BELEGGINGEN NUNSPEET - Een particuliere belegger kocht de zorglocatie van InteraktContour aan Elspeterweg in Nunspeet. Verkoper is eveneens een particuliere belegger.

UTRECHT KANTOREN/BEDRIJVEN AMERSFOORT - Stichting ‘s Heeren Loo Zorggroep huurt 1.455 m² kantoorruimte en 28 parkeerplaatsen aan Mondriaanplein 15 in Amersfoort. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, ASR Dutch Mobility Office Custodian.

kelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Stichting Pro Domus. ZAANDAM - I Beauty & Sun Westerwatering huurt 150 m² winkelruimte aan Volendamlaan 7 in Zaandam. Kuijs Reinder Kakes, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Spoorweg Pensioenfonds.

OVERIG

DE BILT - Stichting MENS de Bilt huurt ongeveer 450 m² kantoorruimte aan Molenkamp 60 in De Bilt. Brecheisen Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

AMERSFOORT - Epic Real Estate kocht een winkelobject van 660 m² aan Varkensmarkt 660 in Amersfoort. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. DE BILT - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 270 m² aan Burgemeester de Withstraat 33a in De Bilt. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Matra Beheer.

NOORD-HOLLAND WINKELS BUSSUM - Jones & Jones Outlet huurt 223 m² winkelruimte aan Nasaulaan 8 in Bussum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, SynVest Real Estate Fund.

NIEUW-VENNEP - Somatics Real Estate kocht een perceel bouwgrond van 10.027 m² op bedrijventerrein Venneppark N207 in Nieuw-Vennep. De koper realiseert op de kavel nieuwbouw voor een van haar werkmaatschappijen, een bedrijf gespecialiseerd in intelligente koelsystemen. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Venneppark N207.

BELEGGINGEN LAREN - Levascu B.V. kocht de monumentale horecagelegenheid Café Het Bonte Paard aan Naarderstraat 1 in Laren. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Monumenten Maatschappij ‘t Blijmoedig Kraaienest.

VELSEN-NOORD - Een beheermaatschappij kocht een perceel van 7.151 m² gelegen tussen de Wijkerstraatweg, Grote Hout- of Koningsweg en Pieter Janszstraat in Velsen-Noord. Op het perceel het rijksmonument de Sint Josephkerk en een pastoriewoning. Kuijs Reinder Kakes, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Roomsch Katholieke Parochie Van Den H. Joseph Wijkeroog.

ZAANDAM - Hoorne Vastgoed kocht in een sale-and-lease-back transactie een bedrijfscomplex bestaande uit meerdere gebouwen aan Barndegat/Noorder IJ- en Zeeweg in Zaandam. Het totale vloeroppervlak bedraagt 7.124 m². Kuijs Reinder Kakes bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Seijsener Rekreatie-Techniek.

ZUID-HOLLAND KANTOREN/BEDRIJVEN

NIEUW-VENNEP - Twee particuliere beleggers kochten een winkelruimte van 234 m² aan Venneperhof 48 in het gelijknamige wijkwinkelcentrum in Nieuw-Vennep. Het object is verhuurd aan Zeeman. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, LSREF5 Solid Randstad.

HUIZEN - Lots by Lott huurt 140 m² winkelruimte aan Raadhuisplein 14 in Huizen. Castanea Bedrijfsma-

ALPHEN AAN DEN RIJN - Picnic Hubs huurt 1.150 m² bedrijfsruimte aan Albert Einsteinweg 11 in Alphen aan den Rijn. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Accres Real Estate II.

UITGELICHT

Stoutenburg, Stoutenburglaan 5 Drieklomp Makelaars en Rentmeester heeft eind 2019 Kasteel Stoutenburg verkocht aan Thuismakers B.V. De koper ontwikkelt de locatie tot een woonzorghuis en verhuren aan Wonen bij September. Het eerste Kasteel van Stoutenburg werd in 1259 opgericht door Willem van Amersfoort en diende de grens tussen de Graaf van Gelre en de Bisschop van Utrecht te beschermen. In 1948 werd het gekocht door de religieuze orde van de Minderbroeders Franciscanen. Die communiteit is eind september 2017 vertrokken uit het kasteel.

Goudse stroopwafel. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, gemeente Gouda.

PURMEREND - Bouwinvest kocht voor het Bouwinvest Dutch Institutional Residental Fund 122 vrijesectorwoningen een 117 stallingsplaatsen verdeeld over drie gebouwen in de nieuwbouwontwikkeling De Open Veste, een ommuurd wijkje aan de westzijde van Purmerend. De woningen variëren in grootte van 45 tot 100 m². Het gekochte is een onderdeel van een grote mix van van huurwoningen in de vrije sector tot koopwoningen, zoals stadswoningen in drie of vier lagen met een tuin, maisonnettes (twee verdiepingen) en royale penthouses. Alle woningen zijn voorzien van buitenruimtes en beschikken over eigen parkeerplek-

ALPHEN AAN DEN RIJN - MGA Entertaiment (Netherlands) huurt 1.577 m² kantoorruimte, 30 m² opslagruimte en 30 parkeerplaatsen in het multifunctionele complex de Baronie in Alphen aan den Rijn. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Green Retail House. GOUDA - Grant Thornton Accountants en Adviseurs huurt 1.096 m² kantoorruimte in Het Huis van de Stad aan Burgemeester Jamesplein 1 in Gouda. Het kantoor waar de gemeente Gouda is gevestigd werd in 2012 in gebruik genomen. Het ontwerp van het pand is geïnspireerd op de het uiterlijk van de

GOUDA - Postex Nederland heeft 765 m² kantoorruimte en acht parkeerplaatsen gehuurd aan Jamessingel 41 in Gouda. Basis Bedrijfshuisvesting bracht, collegiaal met Van ’t Hof Bedrijfsmakelaardij de transactie tot stand namens de verhuurder, Coöperatieve Rabobank U.A. HILLEGOM - Besloten vennootschap Mayfair 1 kocht voor herontwikkeling een kantoorgebouw van 1.595 m² aan Weeresteinstraat 43 in Hillegom. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere beleggersgroep.

ZOETERMEER - Een notariskantoor kocht eind 2019 kantoorgebouw Zaragossa van 5.076 m² aan Einsteinlaan 50 in Zoetermeer. De koper is momenteel nog gevestigd aan Bredewater eveneens in Zoetermeer. ROBSWART Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Calittum Real Estate.

ZWIJNDRECHT - Op-/overslag bedrijf Maat Logistiek en groothandel in kozijnen, deuren en schuifpuien Imbo huren in totaal 7.748 m² bedrijfs-/opslagruimte, 478 m² kantoorruimte verdeeld over de loodsen 4, 5, en 6 en 2.225 m² verhard buitenterrein. aan Lindtsedijk 60 in Zwijndrecht. Met de huurder van loods 1, 2.564 m², is een huurverlenging overeengekomen. Ooms Makelaars, partner in Dynamis bracht de transacties tot stand namens de verhuurder, Agro Delta Noordweg.

WINKELS

GOUDA - Twee ondernemers huren voor een wooncadeau-/boekwinkel met koffiecorner onder de naam Jantje zag eens pruimen hangen, 240 m² winkelruimte aan Dubbele

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 29

GROTE STEDEN TRANSACTIES Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl Buurt 7 in Gouda. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namen de eigenaar, P.H. van der Kroon B.V.

in Noordwijk. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Plusval B.V.

Piusplein 26 in Tilburg. Van de Water Makelaardij bracht, collegiaal met Naber Bedrijfshuisvesting, de transactie tot stand namens de eigenaar, KlokGroep Bouw & Ontwikkeling.

UITGELICHT

RIJNSBURG - Beautysalon Hellen kocht 85 m² winkelruimte aan Vliet Noordzijde 77a in Rijnsburg. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Freek B.V.

GOUDA - Het Koffie Atelier huurt 115 m² winkelruimte aan Hoogstraat 20 in Gouda. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Patrizia DHS Beheer 305. GOUDA - Boutique Hotel Flossy huurt 125 m² horecaruimte aan Hoogstraat 23 in Gouda. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, twee particulieren. LEIDEN - VBDP Kühn Drogisterijen heeft het huurcontract verlengd voor 173 m² winkelruimte aan Ina Boudier-Bakkerstraat 3 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LEIDEN - SF Retail services huurt voor een modezaak 230 m² winkelruimte aan Nieuwe Rjin 9 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LISSE - DaveIT huurt voor reparatie van consumentenelektronica 67 m² winkelruimte aan Blokhuis 31 in Lisse. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Blokhuis Beleggings- en beheermaatschappij. LISSE - Mi Sueño huurt 136 m² winkelruimte aan Blokhuis 18 in Lisse. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Blokhuis beleggings- en beheermaatschappij.

LISSE - Stichting Woord en Daad Winkels huurt voor een kringloopwinkel 483 m² winkelruimte aan Koninginneweg 8 in Lisse. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Blokhuis beleggings- en beheermaatschappij. BM Makelaars adviseerde de huurder. MIDDELHARNIS - Damesmodezaak Curious Styling huurt een winkelpand van 204 m² aan Zandpad 6 in Middelharnis. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, J. Verton Management en Beheer.

NOORDWIJK - Reijnsport huurt 124 m² winkelruimte aan Kerkstraat 17

OVERIG WADDINXVEEN - Van Munster Holding kocht een perceel grond van 6.037 m² aan Coenecoop in Waddinxveen. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, Burgland Real Estate, De Vries en Verburg Ontwikkeling en Frontdoor.

BELEGGINGEN BERGAMBACHT - J.G. Rehorst kocht een bedrijfsruimte van 788 m² aan Nijverheidstraat 3 in Bergambacht. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

Breda, Wilhelminasingel 19 Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars heeft 34 m² kantoorruimte verhuurd aan Elings Advocaat in de Watertoren van Breda Het rijksmonument is een ontwerp van Jan Schotel uit 1894 en heeft een hoogte van 42 meter. In 1974 werd de watertoren buiten gebruik gesteld. Kort hierna werd het bouwwerk voor 51.000 gulden gekocht door Verzekeringsmaatschappij Midglas. In 2003 werd de Rotterdamse vastgoed- en beleggingsmaatschappij De Groene Groep de nieuwe eigenaar. In 2018 kwam het object in handen van een particuliere belegger.

transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

WAALWIJK - Twee ondernemers kochten een woon-/winkelobject van 514 m² aan Grotestraat 141141a in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Firma Elbers-Assems.

OVERIG OOSTERHOUT - Een horeca ondernemer huurt 221 m² horecaruimte in het voormalige Filmhuis een Heuvel 27 in Oosterhout. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BELEGGINGEN

Een particuliere belegger kocht het nieuwbouwproject Cornelisland fase V aan de Schillingstraat in Ridderkerk. Het complex van ongeveer 11.000 m² verdeeld over 9 units is inmiddels al voor 80% langjarig verhuurd aan zes huurders. Er zijn nog twee units beschikbaar voor verhuur. Van Vliet bedrijfsmakelaars & adviseurs bracht zowel de verkoop als de huurtransacties tot stand namens de eigenaar.

ZEELAND BELEGGINGEN OOSTBURG - Een particuliere belegger kocht een winkel-/woonobject met 349 m² winkel en een woning van 105 m² aan Burchtstraat/ St. Michielstraat in Oostburg. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

NOORD-BRABANT KANTOREN/BEDRIJVEN

BREDA - Groothandel LU-VE Netherlands huurt 975 m² bedrijfsruimte aan Minervum 7485 in Breda. Van der Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. BREDA - Livingprojects huurt 895 m² bedrijfsruimte aan Zinkstraat 9 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfshuisvesting bracht de

DEN BOSCH - EJP Accountants & Adviseurs heeft het huurcontract met ongeveer 500 m² uitgebreid aan Rietvelden 102 in Den Bosch. HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht, collegiaal met Saris & Partners Makelaars, de transactie tot stand namens de verhuurder. ELSHOUT - Twee particulieren kochten voor een onderneming een bedrijfsgebouw met 735 m² bedrijfs- en 75 m² kantoorruimte aan Schagenstraat 18 in Elshout. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, eveneens twee particulieren. MADE - IP Trading huurt 576 m² bedrijfs- en 270 m² kantoorruimte aan Brieltjenspolder 32 in Made. Van de Water Makelaardij bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Verna Crane. OOSTERHOUT - H.V.M. Metaalwerken huurt 900 m² bedrijfsruimte en 560 m² terrein aan Denariusstraat 18 in Oosterhout. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een particulier.

WAALWIJK - Qtents kocht een bedrijfsgebouw van 1.770 m² aan Zanddonkweg 2a in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Coram Benelux.

WAALWIJK - Groothandel Reviva huurt een bedrijfsgebouw met 6.930 m² bedrijfs- en 690 m² kantoorruimte aan Zijlweg 1 in Waalwijk. Saris & Partners Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. WAALWIJK - Groothandel in machines Capo Beheer kocht een bedrijfsgebouw met 1.343 m² bedrijfsruimte, 347 m² kantoorruimte en 440 m² entresol aan Van Hilstraat 6 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, De Haan Beheer.

WINKELS

EINDHOVEN - Green Holding kocht een kantoorgebouw van 567 m² met acht parkeerplaatsen aan Scherpakkerweg 6 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting trad op namens de huurder, Q-Bedrijfslocaties adviseerde de eigenaar, een particulier.

LIMBURG WINKELS

BREDA - IJzermans Management huurt 88 m² commerciële ruimte aan Ginnekenweg 20 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. MAASTRICHT - De internationale retailer Scotch & Soda huurt 370 m² winkelruimte aan Wolfstraat 18 in Maastricht. BRCK Bedrijfsmakelaars, bracht, collegiaal met Van de Laar Makelaars, de transactie tot stand namens de verhuurder. BREDA - Damesmodezaak Silver & Gray huurt 150 m² winkelruimte aan Nieuwe Ginnekenstraat 23 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

TILBURG - Switch the Gym Tilburg huurt 394 commerciële ruimte aan

VENLO - Stichting Terre des Hommes huurt 186 m² winkelruimte aan Straelseweg 204 in Venlo. De ruimte kwam vrij door het vertrek van M. van Vegchel Tweewielers, een familiebedrijf dat meer dan 40 jaar als fietsenspeciaalzaak actief is geweest op deze locatie. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

www.vastgoedmarkt.nl

30 Vastgoedmarkt maart 2020

PERSOONLIJK & ZAKELIJK

Rosier en Van Gool Elburg starten nieuw bedrijf Irina Rosier en Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten zijn per 1 maart 2020 gezamenlijk VGE Real Estate Management gestart, waarbij Rosier de dagelijkse leiding heeft. VGE Real Estate Management is een dochterbedrijf van Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten. De partners van Van Gool Elburg zijn allen ook als partner verbonden aan VGE Real Estate Management . Samen met Rosier vormen zij de basis van de organisatie. Rosier starte haar carrière als commercial manager op de property management afdeling van CBRE. In 2009 stapte ze over naar Artona Asset Management (destijds

een dochterbedrijf van Van Gool Elburg). Daar is ze bijna vier jaar als directeur werkzaam geweest. Ook werkte Rosier bij kledingmerk G-Star als real estate manager en vroeg beauty- en lifestylemerk Rituals haar om de grote expansieplannen van de organisatie verder vorm te geven en de bestaande portefeuille winkels en kantoren te beheren. VGE Real Estate Management is ontstaan vanuit de toenemende behoefte van (institutionele) beleggers om een partner naast zich te hebben die zich op actieve basis bezighoudt met de dagelijkse gang van zaken rondom het in bezit zijnde commercieel vastgoed. De diensten van VGE Real Estate Management bestaan uit alle werk-

OVERSTAP VAN DE MAAND zaamheden die nodig zijn bij het strategisch en operationeel management van commercieel vastgoed.

Bruijn hoofd klantenservice woningbelegger Heimstaden Met de aanstelling van Sander Bruijn heeft de van oorsprong Zweedse woningbelegger een hoofd klantenservice aan boord. Hij moet handen en voeten geven aan het al elders beproefde Friendly Homes-concept. Bruijn maakt de overstap van het Haagse Zeilstra vb&t Vastgoedmanagement om aan de slag te gaan als head of customer services. Vanaf april zal hij daarnaast als regiomanager de Rotterdamse vestiging van Heimstaden aansturen. Die vestiging krijgt de functie van regiokantoor, van waaruit Heimstaden klanten in Zuid-Holland en een deel van Noord-Brabant zal bedienen. Bruijn neemt meer dan twintig jaar ervaring op de woningmarkt mee naar Heimstaden. Bij zijn vorige werkgever vervulde hij

WIE BRIAN EDERVEEN VAN PRIMEVEST CAPITAL PARTNERS NAAR COLLIERS INTERNATIONAL

OVERSTAP sinds 1999 verschillende functies. Zo werkte hij als projectleider en -ontwikkelaar en had hij verschillende managementrollen. In zijn laatste functie was hij als algemeen manager verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van de onderneming. Het Friendly Homesconcept rust op de pijlers klantte-

vredenheid, maatschappelijke verantwoordelijkheid en duurzaamheid. Wim den Breejen, head of operations bij Heimstaden Nederland: ‘Het is ons doel om de vriendelijkste woningverhuurder van Europa te worden, wat begint met het verlenen van uitstekende service.’

Robin Roest naar woningcorporatie Robin Roest is per 1 maart in dienst getreden als directeur bij studentenhuisvester DUWO in Den Haag. Hij neemt hiermee na tien jaar afscheid van CED. De afgelopen tien jaar heeft Roest bijgedragen aan de verdere digitale en commerciële ontwikkeling van CED als directeur CED Solutions, de schadebranche voor de woningcorporatiemarkt. In zijn laatste jaren bij CED leerde Roest de wereld van de woningcorporaties van dichtbij kennen en raakte hij steeds meer geïnteresseerd. Met deze nieuwe stap kan hij deze interesse verder vormgeven. In zijn commerciële functies bij CED heeft Roest enkele spraakmakende diensten en producten

geïnitieerd. Daarbij kwam, naast het vaststellen van schades, steeds meer nadruk te liggen op het managen en oplossen van schades. Als een van de drijvende krachten achter CED Repair heeft hij met een innovatief platform en een landelijk netwerk van aannemers en zzp’ers herstel in natura in Nederland op de kaart gezet. Dit is een succesvolle, kostenbesparende toevoeging in de schadeafhandeling, naast de traditionele cash-uitkering. Voor dit concept ontving hij zowel de nationale Business Improvement Award van het NNK als de internationale European Quality Leader Award van de EOQ. Eén van zijn laatste initiatieven was het geautomatiseerd afhandelen van reparatieverzoeken van huurders.

LAURENS BOELHOUWER trad 1 maart 2020 in dienst bij Kadans Science Partner als commercieel manager. Boelhouwer heeft MBO Technische Informatica en aansluitend Vastgoed en Makelaardij aan de Hogeschool Rotterdam gestudeerd. Hij is zijn carrière gestart als property manager en doorgegroeid naar acquisiteur bij Sweco. In zijn laatste functie als verhuurmanager strategisch vastgoed bij NS Vastgoed heeft Boelhouwer zich gericht op de commerciële verhuur van winkelruimten op de NS-stations. Boelhouwer zal zich in zijn nieuwe functie toeleggen op het verhuren van kennisintensieve gebouwen van Kadans in Rijswijk, Utrecht en Leiden. BAS VAN ESTERIK is per 2 maart aan het MidCap team van JLL toegevoegd.Met de komst van Van Esterik groeit het MidCapteam tot zeven medewerkers. JLL is een jaar geleden gestart met dit team om specifieke kennis aan haar dienstverlening te kunnen toevoegen. Van Esterik wordt onderdeel van het team dat individuele MidCap beleggingstransacties begeleidt voor zowel regionale, nationale als internationale klanten. MAR N E HOO is per 1 februari gestart als commercieel manager woningen op de afdeling vastgoed bij Newomij. De Hoog komt van CBRE Property Management Retail waar zij bijna zes jaar als commercial manager heeft gewerkt. Zij gaat zich bij Newomij toeleggen op de woningportefeuille. Het BOG-team van Rebo Bedrijfsmakelaars is per 1 maart uitge-

BRIAN E ER EEN is in maart begonnen bij Colliers International als consultant in het residential team van capital markets. Ederveen heeft ruim zeven jaar ervaring in de vastgoedwereld. Hij begon zijn carrière bij MVGM Vastgoedtaxaties als register taxateur. Daar taxeerde hij woningcomplexen voor institutionele beleggers. Daarna was hij actief als asset manager bij Primevest, een panEuropees vastgoedfonds. In deze rol was Ederveen verantwoordelijk voor Nederlandse en Duitse woningcomplexen. Ederveen studeerde Real Estate Management aan Fontys Hogenscholen en deed daarna een master voor Real Estate Management aan de University of the West of England. In zijn nieuwe rol bij Colliers International richt Ederveen zich op het adviseren van vastgoedinvesteerders bij de aan- en verkoop van woningbeleggingen.

breid met EERT HARM AN ER MAAT, MATT S RON MAN en ROSA BAAKE. Van der Maat zal zich als vastgoedadviseur/bedrijfsmakelaar focussen op het verstevigen en uitbreiden van de vastgoedportefeuille van Rebo Bedrijfsmakelaars Zwolle. Hij neemt de begeleiding op zich van alle aan- en verhuur en aan- en verkoop van bedrijfsonroerend goed in Zwolle en omstreken. Grondman vervult de rol van vastgoed adviseur bij Rebo Beleggingsmakelaars. Bij Rebo zal hij zich richten op de beleggingsportefeuille van Rebo. Het taxatieteam wordt versterkt door Baake, die in dienst treedt bij Rebo als junior taxateur. Hier zal zij zich verder specialiseren in het waarderen van bedrijfsmatig vastgoed. WILLEM JAN SCHOUTEN is per februari in dienst getreden bij Spring Real Estate. Hij maakte de overstap van CBRE, waar hij meer dan elf jaar heeft gewerkt, waarvan de laatste zeven jaar als associate director. Schouten is bij Spring Real Estate verantwoordelijk voor het opzetten en uitbouwen van de property management tak. CORINNE VERMEULEN versterkt Bureau Stedelijke Planning als senior consultant wonen. Vermeulen heeft meer dan 25 jaar ervaring als marktonderzoeker en strategisch adviseur wonen en beleggen. Ze werkte onder meer bij Ecorys en Vesteda. In haar nieuwe functie richt ze zich op woningmarktonderzoek, woningprogrammering voor gebieden en strategisch woningmarktadvies.

MEER F NCTIE

I IN EN

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 31

PERSOONLIJK & ZAKELIJK Vastgoedmarkt toen

Colofon

astgoedmarkt verschijnt sinds mei 1 . n deze rubriek kijken e maandelijks terug op transacties en ont ikkelingen die sinds die tijd zijn gemeld in astgoedmarkt. De transacties geven inzicht in prijsvorming en marktvisie. n de periode v r zijn de gemelde prijzen in guldens. m die tot euro te herleiden moeten de genoemde bedragen orden gedeeld door , . MAART 1983 >Op 23 maart wordt de eerste paal geslagen voor het kantorencomplex Nieuw Amsterdam tussen het station Bijlmer en het Bijlmerplein in Amsterdam Zuidoost. Ontwikkelaar is European Project Consultants, dochter van het aannemingsbedrijf Hillen Roosen. Het gebouw gaat 40.000 m² kantoorruimte, 400 m² winkels en 600 parkeerplaatsen omvatten. Als beleggers (in 51/49-verhouding) treden op Nationale-Nederlanden Vastgoed en de Algemene Bank Nederland. De totale investering zal even boven de 100 miljoen gulden liggen, inclusief 18 miljoen gulden afgekochte erfpacht. -Volgens de plannen zal medio dit jaar op het bedrijventerrein Gooise Kant in Almere-Stad worden begonnen met de bouw van een Trade Mart voor computers. Initiatiefnemer is Burginvest en uitgegaan wordt van een complex van 18.000 m . Met IBM en hilips zijn reeds huurcontracten afgesloten. De huurprijs per m is 285 gulden per m² en de servicekosten bedragen 30 per m². Behalve deze ruimten worden ook faciliteiten voor vergaderen, restaurants, lmzalen en winkels gebouwd. Het totale brutovloeroppervlak komt daarmee op 31.000 m². Er is parkeerruimte voor 800 auto’s voorzien. Het bouwterrein is 4,5 hectare groot. De totale investering zal naar raming 60 miljoen gulden bedragen De oplevering wordt in 1 85 voorzien. -Het bedrag waarvoor in 1982 aan nieuwe hypotheken is ingeschreven is vorig jaar opnieuw sterk gedaald. In totaal ging het om 36,1 miljard gulden tegen 44,6 miljard gulden in 1 81. Aldus blijkt uit cijfers van het CBS. Het is het vierde achtereenvolgende jaar van daling als gevolg van de crisis (kopersstaking) op de woningmarkt. In 1978 werd er nog voor 71,8 miljard aan nieuwe hypotheken afgesloten.

Pas verschenen De impact van de energielabelverplic ting kantoren voor vastgoed nanciers Fons Beekwilder Per 1 januari 2023 moet elk kantoor groter dan honderd vierkante meter minimaal een energielabel C hebben. Anders mag het pand niet langer als kantoor worden gebruikt en kan het dus geen huurinkomsten genereren. Als dat object ge nancierd is, kan dat ernstige gevolgen hebben voor de betaling van rente en a ossing. Kortom, een risico voor de vastgoed nanciers, en wellicht ook voor de sector en de Nederlandse economie. Om de impact van energielabelwetgeving op de vastgoed nancieringsmarkt te bepalen zijn macro-economische factoren en transactie- of klantgerelateerde data samengebracht in een scenario-analyse.

MAART 1993 De Belastingdienst die bij het station Sloterdijk in Amsterdam een kantoor van 30.000 m² wil realiseren, oriënteert zich nu ook in de bestaande markt. Men zou het oog hebben laten vallen op het in aanbouw zijnde nieuwe hoofdkantoor van Elsevier in hetzelfde gebied. Dit wordt 40.000 m² groot en er komt een garage voor 650 auto’s. Dat zou betekenen dat het uitgeversconcern blijft in haar huidige vestigingen verspreid over de stad. Elsevier bouwt het complex bij Sloterdijk voor eigen rekening, maar polste enige tijd geleden wel de beleggingsmarkt. Dan zou men het voor 15 jaar terughuren voor 275 gulden per m² kantoor en 1600 gulden per parkeerplaats. Er werd toen, op basis van een bruto-aanvangsrendement van 7,5 procent een marktwaarde van rond 140 miljoen gulden toegekend. -De Rijksgebouwendienst RGD gaat de voor het rijk bestemde 54.000 m kantoren op de zogenaamde a-Vikavel in het BANK-gebied direct bij Den Haag Centraal Station huren en niet leasen. Uitgegaan wordt van een huurprijs van 350 gulden per m . Begin 1994 moet de bouw beginnen. Op de kavel komt ook 21.000 m² kantoor waarvoor verzekeraar in onderhandeling is en 22.000 m² kantoor voor de vrije markt. Daarnaast maken 380 woningen, 4500 m² winkels en bijna 800 parkeerplaatsen deel uit van het plan. De totale investering in het geheel wordt tussen de 450 miljoen en 500 miljoen gulden begroot. -Albert Heijn verwacht in 1 6 haar nieuwe hoofdkantoor direct ten zuiden van het NS-station in Zaandam te betrekken. Het gaat om een gebouw van 40.000 m². Het dient ter vervanging van het huidige gebouw van circa 20.000 m² aan het Ankersmidplein. Daar loopt in 1 6 het 30-jarige huurcontract met het ABP af. De investering komt in de buurt van de 140 miljoen gulden.

MAART 2003 >Redevco, de vastgoedbeleggingsmaatschappij van de familie Brenninkmeijer, gaat de bestaande C A-vestiging aan de Wilmersdorferstrasse in Berlijn, alsmede het naastgelegen gebouw van P & C geheel strippen en herontwikkelen. Er komt 18.000 m² winkelruimte en 3.000 m² overige ruimte in en op de bovenste verdieping komt parkeerruimte voor 250 auto’s. Ook komt er een aansluiting op de metro. De investering zal 60 miljoen euro bedragen. -Het totale rendement op al het vastgoed dat gemeten wordt in de ROZ/ I D Nederlandse Vastgoedindex is in 2002 met gedaald tot 8,8 procent, dat is 2,7 procentpunt minder dan in 2001. Waardedaling was de hoofdoorzaak. Alleen winkels onttrokken zich hieraan. Het totaalrendement op winkels bedroeg 9,3 procent, dat op zowel kantoren als woningen 8,3 procent. Het gemiddelde totaalrendement over de acht jaar dat de index bestaat is voor woningen 13,7 procent, voor kantoren 11,7 procent en voor winkels 10,8 procent. -ING Real Estate heeft voor 20, miljoen euro de Woonboulevard Zwolle aan de Grote Voort in Zwolle gekocht. De woonboulevard, die op 1 maart zijn tienjarig bestaan vierde, heeft een winkeloppervlakte van 25.000 m² verdeeld over meerdere lagen. De totale huuropbrengst is 1,65 miljoen euro. IVN adviseerde de koper. -Bouwfonds Property Finance is als hoofd nancier toegetreden in een joint-venture met Johan Matser Projectontwikkeling voor de realisering van het stadscentrum-oost in Zoetermeer. Er komen hier 15.000 m² winkels, 6.000 m² kantoren, 2.000 m² horecavoorzieningen en 00 parkeerplaatsen. Oplevering wordt voorzien in het derde kwartaal 2004. De totale investering wordt op circa 85 miljoen euro begroot.

MAART 2013 >Begin 2011 waren er 4,2 miljoen huishoudens met een eigen woning. Bij ruim één miljoen was de waarde van de woning op dat moment lager dan de h potheekschuld. Dit blijkt uit nu gepubliceerde cijfers van het CBS. Sinds 2008 tot 2011 is het aandeel huishoudens dat ‘onder water’ staat bijna verdubbeld van 13 procent tot 25 procent. Anno 2013 zal dat percentage verder zijn gestegen omdat sinds 2011 de woningprijzen gemiddeld met nog ruim 10 procent zijn gedaald. Het CBS doet daar overigens zelf geen uitspraken over. Van bijna zes van de tien woningen die begin 2011 onder water staan is de eigenaar jonger dan 40 jaar. Deze groep kocht vaak vlak voordat de prijzen gingen dalen en heeft nog maar nauwelijks op de h potheekschuld afgelost. Bij eigenaren tussen 25 en 30 jaar staat driekwart van de woningen onder water. Onder 65-plussers is het aandeel met onderwaarde minder dan 2 procent. -Rotterdam heeft in anderhalf jaar tijd een andere functie gegeven aan 150.000 m² bestaande kantoorruimte. Zo ‘n 100.000 m kreeg een blijvend andere invulling zoals woningen, scholen, hotel of gezondheidszorg. Voor 50.000 m kwam er een tijdelijke, veelal creatieve, invulling. Er zijn bij eigenaren van kantoren plannen om nog eens 200.000 m² te herbestemmen. Rotterdam heeft volgens de gemeente een overaanbod van 600.000 m² kantoren. -Union Investment RE heeft van ontwikkelaar Dura Vermeer voor 80 miljoen euro het in aanbouw zijnde hoofdkantoor voor AkzoNobel aan de Beethovenstraat in de Zuidas in Amsterdam gekocht. Het wordt 15.000 m² groot en de oplevering vindt in 2015 plaats. Union werd geadviseerd door Savills, voor verkoper was CBRE de vastgoedadviseur.

astgoedmarkt is een maandelijkse uitgave van Vakmedianet Bezoekadres Prinses Margrietlaan 3, 2404 HA Alphen aan den Rijn Correspondentie-adres: Postbus 448, 2400 AK Alphen aan den Rijn Tel. 088-5884894 Hoofdredacteur: Servaas van der Laan Redactie: Peter Hanff, Robert Paling, Erik Wiegerinck, Jannike Huisman (online), Fleuriëtte van de Velde (eindredactie) Medewerkers: Tom Berkhout (Nyenrode BU), Harco Nijland (E ), Dilek ekdemir (E RA), Dirk Rompelman, Bert Colijn (ING, Economisch Bureau), Jeroen Vreeker (G R), Ruud de Wit, Maarten Donkers (Rabo Real Estate Finance), Martijn van eeuwen, René Buck (BCI), e la ildirim (E ), Jurri n van der Heijden (Belastingdienst) Uitgever: Maciek Piasecki Transacties: Sylvia Buseke ra sc e vormgeving: Colorscan BV, www.colorscan.nl Basisvormgeving: Sake van den Brule, Motif Concept Design Illustraties: o.a. Hans Sprangers Druk Rodi, Diemen Advertentieverkoop: Angela Pasutto: 06-12745662 angelapasutto@vakmedianet.nl Eline van de Ven: 088-5840753 elinevandeven@vakmedianet.nl Abonnementen: Voor nieuwe abonnementen, adreswijzigingen en klachten over bezorging Vakmedianet Klantenservice, telefoon (088) 5840888 email klantenservice@vakmedianet.nl Door de aard van de uitgave gaat Vakmedianet uit van een zakelijke overeenkomst deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. rij en aarabonnement Vastgoedmarkt 2020: Online jaarabonnement 160,06 Online maandabonnement 15,40 rijzen ex btw, betaling per factuur of automatische incasso ISSN 1387 - 6554 Nieuwe abonnementen kunnen op ieder gewenst moment ingaan. Adreswijzigingen twee weken tevoren opgeven. Opzeggingen uitsluitend schriftelijk drie maanden voor het einde van de betaalde termijn. Bij niet tijdig opzeggen, worden abonnementen automatisch met een jaar verlengd. © Vastgoedmarkt 2020 Niets in deze uitgave mag worden gereproduceerd door middel van boekdruk, foto-offset, fotokopie, micro lm of welke andere methode of vorm dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de uitgever. everingsvoorwaarden gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel Den Haag onder nummer 1875.

Maandelijks verschijnen nieuwe publicaties in de Vastgoedbibliotheek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Hier een greep uit de meest recente publicaties.

Hieruit blijkt dat het risico voor vastgoed nanciers, de vastgoedmarkt en de Nederlandse economie vooralsnog beperkt is. Uit gesprekken met branchegenoten en de Rijksoverheid blijkt dat de energielabelwetgeving effectief is om de transitie in gang te zetten en dat banken een prominente rol nemen in de verduurzamingsopgave. Om risico’s in beeld te brengen en te reduceren blijkt beschikbaarheid van consistente data essentieel. Hierdoor kan de markt anticiperen op economische trends en de transitie versnellen. Dat vereist duidelijke regie met betrekking tot wetgeving en een minder traditionele blik op de vastgoedmarkt van banken, taxateurs en toezichthouders. Scriptie in het kader van de MRE-opleiding, jaargang 2017-2019, aan de Amsterdam School of Real Estate.

Rendementseis voor woningcorporaties: de oektoc t naar een redelijk rendement voor DAEB-investeringen Dennis Pronk De corporatiesector moet voor 2050 zo’n 2,4 miljoen woningen verduurzamen. Daarnaast zijn de bouwkosten en de belastinghef ngen door de verhuurderhef ng, Anti- ax Avoidance Directive en vennootschapsbelasting naar recordhoogte gestegen. Het verdienmodel van corporaties staat hierdoor onder druk. De ambities van corporaties en stakeholders lijken groter dan hun investeringskracht. Onderzoek bij de vijf grootste corporaties van Nederland toont aan dat zij werken met een rendementseis gebaseerd op de Weighted Average Cost of Capital op bedrijfsniveau. Corporaties accepteren per de nitie een lager rende-

ment dan beleggers. Corporaties sturen op de nanci le ratio’s waarop de sectorinstituten de corporaties beoordelen. Deze ratio’s zijn het resultaat van de meerjarige prognoses van de corporaties. Het is essentieel dat een corporatie een strategische keuze maakt in de manier waarop de vermogensposities zich meerjarig ontwikkelen om de ambities waar te kunnen maken. Scriptie in het kader van de MRE-opleiding, jaargang 2017-2019, aan de Amsterdam School of Real Estate.

Ingezonden mededeling

MEER INFORMATIE www.vastgoedbibliot eek.nl

WWW.ADHOCBEHEER.NL

Investeren met Perspectief

Een mooi beleggingsrendement alleen is niet voldoende! Elk gebouw of locatie verdient een duurzame toekomst. Daarvoor heb je visie en creativiteit nodig die duurzame waarden toevoegen aan een gebouw en de ruimtelijke omgeving. Door het ontwikkelen van strategische oplossingen voor complexe bouwkundige, financiële én commerciële vraagstukken, creëert PingProperties die waarde. Waarde voor investeerders, maar ook waarde voor huurders en andere betrokkenen. Dat is onze kracht en daarmee maken we een blijvend verschil voor iedereen, voor nu en in de toekomst. Benieuwd hoe een blijvend verschil eruit ziet? Ga naar www.pingproperties.com en lees onder andere over de herontwikkeling en verduurzaming van een oud kantoorpand tot moderne huisvesting voor DNV-GL in Arnhem.

creating a lasting difference www.pingproperties.com

2666_013_ID_PING_Brand_Awareness_1-1_Adv_VastgoedMarkt_DNV-GL_Maart_2020_265x397mm.indd 1

06-03-20 17:18

Vakantiehuur: Airbnb mag niet twee keer bemiddelingskosten vragen

Corona: Wat is de impact van het virus op de vastgoedsector?

Thema mobiliteit: J Hoe Tripolis Uber verleidde J Deelauto geliefd bij stedeling WWW.ADHOCBEHEER.NL

jaargang 47, 43,maart maart2020 2020 jaargang www.vastgoedmarkt.nl

Ook Mipim in juni nog steeds een vraagteken

Warburg verkoopt Haags kantoor

Het is nog maar de vraag of de naar 2 tot 5 juni verschoven vastgoedbeurs Mipim wel kan plaatsvinden. Precies dan vindt een andere grote beurs plaats in annes. eerdere partijen hebben bovendien aangegeven niet te zullen komen. Eind februari maakte Mipim-organisatie Reed Midem bekend dat de tussen 10 en 13 maart geplande vastgoedbeurs niet doorging. ‘We hebben deze beslissing genomen vanwege de groeiende bezorgdheid over het coronavirus (Covid-19) en omdat onze prioriteit het welzijn is van iedereen die Mipim bezoekt in Cannes’, aldus de organisatie in een e-mail.

De internationale beurs is verplaatst naar 2 tot 5 juni. Die datum leidde al tot gemor onder Nederlandse vastgoedbedrijven. Twee weken later (van 16 tot 18 juni) staat de Nederlandse vastgoedbeurs Provada op het programma. De weken vóór de beurs zijn doorgaans tropendagen voor Nederlandse vastgoedprofessionals. Een aantal bedrijven laat off the record

Het alais des Festivals in Cannes is begin juni mogelijk het toneel van twee grote beurzen.

Wereldhave verkoopt kwartbelang in WoensXL Winkelcentrum WoensXL in Eindhoven heeft een gedeeltelijk nieuwe eigenaar gekregen. De overdrachtstransactie van Wereldhave naar Urban Interest heeft recent plaatsgevonden. Dat laat Urban Interest weten. Huurders in het winkelcentrum zijn onder meer H&M, Van Haren, ANWB, SpecSavers, Douglas, Blokker, Norah, Hunkemöller, Lucardi en Hans Anders. Het totale winkeloppervlakte van het Eindhovense winkelcentrum beslaat ruim 40.000 m2, waarvan Urban Interest nu 10.000 m2 in eigendom heeft. Urban Interest noemt geen koopsom. Het beursgenoteerde Wereldhave zegt het belang tegen

de boekwaarde van 26 miljoen euro te hebben verkocht. De koper ziet in de huidige dynamische winkelmarkt toekomst voor wijken stadcentra en investeert daarom in WoensXL. Het winkelcentrum bevindt zich in het stadsdeel Woensel-Noord. De vastgoedbelegger en ontwikkelaar wil actief winkelmanagementbeleid voeren en zal hiermee al op korte termijn starten. ‘Consumenten zullen in hun directe woon- en werkomgeving altijd behoefte houden aan voorzieningen zoals winkels en horeca. Zeker wanneer de bereikbaarheid en parkeervoorzieningen ruim voldoende zijn, zoals bij WoensXL’, aldus Krijn Taconis, commercieel directeur van Urban Interest.

al weten in juni niet naar Mipim te komen. ‘We gaan niet alles omboeken als er een kans is dat het ook in juni niet doorgaat’, aldus een grote vastgoedpartij. Het is bovendien zeer de vraag of de beurs dan wel kan plaatsvinden. Een blik op de beursagenda van Reed Midem leert dat tussen 2 en 5 juni ook al de International trade fair for the music industry plaatsvindt. Beide beurzen zijn gepland in het Palais des Festivals. Of ze het Palais delen, is niet bekend. Mocht dat al het geval zijn, dan is er een ander probleem. De hotels in Cannes en omgeving hebben vanwege de muziekbeurs waarschijnlijk amper kamers beschikbaar. Los van de vraag of vastgoedprofessionals wel willen afreizen naar ZuidFrankrijk nu het naastgelegen Noord-Italië vanwege het coronavirus praktisch is afgesloten van de buitenwereld. Midem wil geen commentaar geven. Overigens bereiden andere partijen mogelijke juridische stappen tegen Midem voor wegens gemaakte beurskosten die de beursorganisator niet zou willen terugstorten.

Warburg-HIH Real Estate heeft kantoorgebouw Haagsche Hof aan de Parkstraat 83-91 in Den Haag verkocht aan Corpus Sireo. De verkoopprijs bedroeg 34.660.000 euro, blijkt uit de kadastrale akte van levering. Verkoper Warburg-HIH had het pand in 2012 voor 27 miljoen euro gekocht van IVG. Het uit 1

6 daterende pand heeft een bruto verhuurbaar oppervlak

van 10. 00 m2 met 2 8 parkeerplaatsen. Hoofdhuurders van het gebouw zijn exkantooraanbieder Regus en Schlumberger, een bedrijf dat actief is in de olie-industrie.

Rics-leden: Nederlands vastgoed op piek cyclus Steeds meer leden van beroepsorganisatie Rics menen dat de Nederlandse vastgoedmarkt de piek van de cyclus heeft bereikt. Dat kan worden geconcludeerd uit de Rics-vastgoedmonitor over het vierde kwartaal van 2019. Van de 69 ondervraagden geeft 68 procent aan dat de vastgoedcyclus op de piek is. Bij hetzelfde onderzoek in het vorige kwartaal was dat 64 procent. In het vierde kwartaal van 2018 dacht nog 55 procent dat de markt vanaf dat moment niet beter zou worden. Bij de peiling zegt nog eens 11,8 procent dat de

markt al in een vroege fase van neergang zit. Daartegenover staat dat 14,7 procent nog midden in de opgaande fase meent te verkeren. In een jaar tijd zijn de vertrouwensindicatoren voor de Nederlandse gebruikers- en beleggingsmarkt duidelijk gedaald. De OSI (Occupier Sentiment Index) daalde van 31 in Q4 2018 naar 15 een jaar later. In dezelfde periode daalde de ISI (Investor Sentiment Index) van 30 naar 22. Het vertrouwen in de Nederlandse gebruikers- en beleggersmarkt is tanende, maar nog positief. Wereldwijd daalde de OSI voor de gebruikersmarkt van 4 naar 0.

Ingezonden mededeling

Vastgoedfinanciering begint met persoonlijk contact Of het nu gaat om financiering van courante huurwoningen of om de herfinanciering van een vastgoedportefeuille, wij maken graag kennis met u. Zodat wij snel een voorstel kunnen doen dat precies aansluit bij uw wensen en dat het begin kan zijn van een lange samenwerking. Neem voor meer informatie contact op met een van onze specialisten.

newomij.nl

Newomij_FINANCIERINGEN_Adv_Vastgoedmarkt_157x98mm_v1.indd 1

06/03/2020 13:51

www.vastgoedmarkt.nl

34 Vastgoedmarkt maart 2020

INHOUD Door de toenemende demogra sche verandering zal de vraag naar veilige en stabiele beleggingsactiva toenemen. De structurele parameters zullen ervoor zorgen dat de rendementen op de kapitaalmarkten laag blijven.

T W E E D E K ATER N FINANCEEL NIE UWS

CO R ONAV I R U S JA AG T M A R KT ST U I P E N O P L IJ F

‘Onroerend goed blijft in de jaren 20 gewild'

35 COLUMNS REN É B UC K

INDICES G PR

E PR A

REN TEMARKTEN

G EL D & K A PI TAA L M A R KT

AAN B EVELI NGEN A N A L I ST E N

T H E M A MOB IL ITEIT RECONSTRUCTIE: UBER EN TRIPOLIS

DEEL AUTO: SPEELTJE VOOR STEDELIN G

HOE MOBILITEIT VASTGOED VERANDERT

‘Onroerend goed zal in de jaren 2020 een gewilde activaklasse blijven’, stelt Felix Schindler, hoofd onderzoek van Warburg-HIH Invest. Het jaar 2019 werd afgesloten met een spectaculaire eindejaarsrally die nieuwe records vestigde op de vastgoedmarkten, ondanks of misschien zelfs vanwege de economische en geopolitieke kriebels. ‘Deze parameters en het lage renteklimaat zullen er de eerste jaren van het nieuwe decennium waarschijnlijk voor zorgen dat de toprendementen op de vastgoedmarkten laag blijven. In sommige gevallen onder de 3,0 procent’, aldus Schindler. Met het oog op de macro-economische parameters verwacht de econoom dat de belangrijkste kredietrente van de Europese Centrale Bank (ECB) ongewijzigd zal blijven op 0,0 procent. Daarnaast verwacht hij dat de groei van het bruto binnenlands product in de eurozone nog langzamer zal zijn dan in 2019 en dat de inflatie in het lopende jaar onder de grens van 2,0 procent blijft. Hij is van

van de Europese bezettingsmarkten laat geen tekenen van een trendbreuk zien dit jaar. Wel wordt verwacht dat de dynamiek van de huurgroei zal vertragen. Dit door de geleidelijke toename van de bouwactiviteit en de verzwakking van de economische impulsen. ‘In de Duitse ‘Big Seven’-steden zal de sterke vraag naar ruimte blijven samenvallen met een tekort aan ruimte’, aldus Schindler. Bovendien zullen er op deze markten verdere huurverhogingen plaatsvinden. Schindler beschouwt demografie als de belangrijkste factor voor de langetermijntrend in de reële rente. ‘De vergrijzing van een samenleving gaat meestal gepaard met lage inflatieniveaus en dalende rendementsverwachtingen op de kapitaalmarkten. Of we het nu leuk vinden of niet, we kunnen beter wennen aan het lage renteniveau in Duitsland, een situatie die de vraag naar vastgoed als activaklasse op de lange termijn versterkt’, concludeert Schindler.

Airbnb mag niet twee keer bemiddelingskosten vragen Net als gewone bemiddelaars in woonruimte mag ook Airbnb niet zowel bij de verhuurder als de huurder bemiddelingskosten in rekening brengen. Dat oordeelt de rechtbank Amsterdam in een zaak die een klant tegen het vakantiewoningenplatform had aangespannen.

mening dat een aanzienlijke verslechtering van de economische situatie in de eurozone een verdere renteverlaging door de ECB tot gevolg kan hebben. Voor de vastgoedbeleggingsmarkten verwacht Schindler dat het rendementsniveau laag blijft, aangezien de hevige concurrentie om de kernactiva aanhoudt. ‘In Europa impliceert de postbrexitsituatie in het Verenigd Koninkrijk een zeker inhaalpotentieel.' Schindler verwacht verder dat het transactievolume in Duitsland zijn historisch hoge niveau zal handhaven, terwijl het rendement op topniveau, met name voor kantoorvastgoed, zal blijven verharden. Voor Europa als geheel voorspelt Schindler dat Aziatische beleggers hun aandeel in de markt blijven uitbreiden. Terwijl deze groep beleggers zich vroeger vooral concentreerde op Londen, heeft de investeringsfocus de laatste tijd een duidelijke verschuiving naar het vasteland van Europa laten zien. De prognose voor de prestaties

De man maakte tussen mei 2016 en augustus 2018 zeven keer gebruik van een Airbnb-accommodatie, zowel in Nederland als in het buitenland. In al deze gevallen moest hij servicekosten betalen aan Airbnb. Op basis van claiminitiatief ‘Dienen van twee heren’ vorderde de man de bemiddelingskosten van in totaal 470,03 euro terug bij Airbnb. Conform een uitspraak van de Hoge Raad uit 2015 die deze praktijk aan banden legde, eet het reisplatform volgens de toerist van twee walletjes. Airbnb vraagt immers niet alleen aan de verhuurder, maar ook aan de huurder bemiddelingskosten. De reiziger beroept zich op artikel 7:417 BW, dat het dienen van twee heren verbiedt. Ook stelt hij dat tijdelijke verhuur hieronder valt. Airbnb stelt dat het valt onder

Iers recht, waardoor dit artikel niet op Airbnb van toepassing zou zijn. Bovendien zou het Nederlandse wetsartikel niet gelden voor vakantieverhuur en valt de dienstverlening van Airbnb volgens het platform niet te kwalificeren als dienstverlening. De rechtbank Amsterdam gaat in haar vonnis niet mee in de argumentatie van Airbnb en wijst de vordering van de toerist toe. Airbnb moet de klant daarom in totaal 470,03 euro aan bemiddelingskosten terugbetalen. Hij mag zich volgens de magistraten in deze kwestie beroepen op het Nederlandse recht als dat voor hem voordeliger uitpakt. Ook is artikel 7:417 BW volgens de rechtbank ook van toepassing op tijdelijke verhuur. Het ligt niet voor de hand dat de wetgever in artikel 7:417 lid 4 BW uitdrukkelijk heeft opgenomen dat deze bepaling ziet op de ‘huur en verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan’, en dus betrekking heeft op elke onroerende zaak, als zij slechts permanente woonruimte op het oog zou hebben waarvan de huurders (ook van onzelfstandige woonruimte) reeds zouden worden beschermd

door artikel 7:264 BW. De formulering in de wet is ruim en een bepaling die is bedoeld om aan consumenten bescherming te bieden, behoort niet beperkt te worden uitgelegd. Dat bij de totstandkoming van de wet veel aandacht is besteed aan de praktijken van bemiddelaars van reguliere woonruimten, maakt dat niet anders. Ook het bagatelliseren door Airbnb van de eigen dienstverlening tot een goeddeels geautomatiseerd proces maakt geen indruk op de rechtbank. ‘Airbnb wordt hier niet in gevolgd nu uit het voorgaande blijkt dat er een actieve bemoeienis is van Airbnb met zowel het aanbod dat door verhuurders wordt gedaan, met het samenstellen van de zoekresultaten voor de huurder, met de communicatie tussen potentiële huurder en verhuurder en met de totstandkoming van de uiteindelijke huurovereenkomst. Dat een en ander door toepassing van algoritmen op geautomatiseerde wijze plaatsvindt, maakt niet dat er geen sprake zou zijn van activiteiten van Airbnb gericht op de totstandkoming van een huurovereenkomst’, aldus het vonnis.

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 35

ACHTERGROND ok de Nederlandse vastgoedsector is niet immuun voor het coronavirus. oe el harde cijfers ontbreken, lijken vastgoedpartijen investeringsbeslissingen uit te stellen. Niet alleen sommige beleggingsdeals staan on hold, ook gebruikers van logistiek havenvastgoed en met name co orkingkantoren lijken een pas op de plaats te maken. E commerce kan juist pro teren van de coronacrisis. MARTIJN VAN LEEUWEN

Coronacrisis:‘Niet in paniek raken en logisch blijven nadenken’

en en ander blijkt uit een rondgang van Vastgoedmarkt onder goed ingevoerde bronnen. Op wat voorlopig de laatste grote Europese vastgoedbeurs lijkt – de ULI Europe Conference in Amsterdam begin februari – spraken hoofdeconomen over mogelijke black swans, onverwachte gebeurtenissen die de wereldeconomie op stelten kunnen zetten. Het toen al rondwarende coronavirus werd niet als zwarte zwaan bestempeld. Wereldbank-hoofdeconoom Hans Timmer zag het net als de rest van de wereld als een grotendeels Chinees probleem. ‘De Chinese economie kan in het eerste kwartaal zelfs krimpen. Maar het zal me niet verbazen als de wereld het coronavirus over een jaar weer vergeten is’, aldus Timmer tijdens het ULI-congres. Nog geen anderhalve maand later is een groot deel van de wereld in de greep van coronavirus Covid-19. Vooral sinds de Wereldgezondheidsorganisatie op 11 maart het coronacrisis tot pandemie verklaarde, nemen overheden drastische maatregelen. Italië heeft de facto het hele openbare leven in het hele land platgelegd, waarbij alleen levensmiddelenwinkels open mogen blijven. Hoewel de Amerikaanse president Donald Trump het coronavirus eerst als een ‘hoax’ bestempelde en het tot 11 maart bagatelliseerde, ontzegde hij een dag later alle Europeanen, met uitzondering van de Britten, per 14 maart de toegang tot de Verenigde Staten. Aandelen zijn wereldwijd in een bearmarket beland. Amerikaanse en Europese beurzen hebben tot

12 maart al 25 procent van hun waarde verloren. Niet alleen Europa, maar de gehele wereld stevent in geval van een pandemie dit jaar (net) af op een recessie, analyseerde kredietbeoordelaar Moody’s al op 5 maart. De economie van de eurozone zal in het eerste en tweede kwartaal respectievelijk met 0,5 en 1,3 procent krimpen, voorziet de kredietbeoordelaar. Als de economie in de rest van het jaar stabiliseert, dan blijft de krimp in 2020 beperkt tot 0,1 procent, aldus Moody’s. De wereldeconomie zal in het tweede kwartaal zelfs met 3,5 procent krimpen, denkt de kredietbeoordelaar. Voor heel 2020 komt de groei dan uit op -0,1 procent, tegen 2,4 procent in 2019. Kredietcrisis Sommige economen halen de scenario’s van de kredietcrisis tussen 2007 en 2009 uit de kast. Lag de wereldwijde schuld van overheden, bedrijven en consumenten in 2008 nog op 200 biljoen dollar, begin 2020 bedraagt de mondiale schuld 253 biljoen dollar. Dat is 322 procent van het totale bnp, aldus het Institute of International Finance tegen de Britse zakenkrant Financial Times. De kans dat vastgoedpartijen financieel in gebreke blijven, is het grootst in China. Woningontwikkelaars zijn in de problemen gekomen omdat de huizenverkopen zijn ingestort, schrijft FT. In 2020 moeten Chinese projectontwikkelaars 20 miljard dollar aan aflopende Amerikaanse staatsobligaties aflossen. De dollarschuld van Chinese ontwikkelaars is enorm; alleen S&P beoordeelt hiervan al 185 miljard dollar. Ook zijn er zorgen over het

opnieuw oplaaien van de eurocrisis. Italië, dat voor eenderde afhankelijk is van toerisme, zal in een diepe recessie belanden. Dat zal niet alleen de aandacht richten op de Italiaanse staatsschuld van 130 procent van het bruto nationaal product, maar ook op de veel hogere schuldquote van Griekenland. Wereldwijd zijn er economische steunmaatregelen aangekondigd. Monetair ingrijpen van de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk – verdere rentelagingen door de centrale banken – sorteerde echter geen enkel effect. Ook de tientallen miljarden euro’s en dollars overheidssteun en fiscale verlichting van landen als Italië, de Verenigde Staten en Australië hebben de paniek nog niet kunnen beteugelen. De Nederlandse overheid komt het bedrijfsleven ook tegemoet. Ondernemers die kunnen aantonen dat ze in de problemen zijn gekomen door corona, hoeven voorlopig geen inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, omzetbelasting of loonbelasting te betalen. Tot 12 maart hebben al ruim 2.400 bedrijven werktijdverkorting aangevraagd omdat ze minder werk hebben voor hun personeel. Medewerkers krijgen dan tijdelijk ww. Virologen Of het bij deze lichte krimp blijft, zal afhangen van het aantal besmettingen. Een positieve ontwikkeling is dat het aantal Chinese besmettingen volgens de Chinese overheid niet of nauwelijks meer groeit. Verschillende virologen zeggen dat de piek van het coronavirus in Europa eind maart wordt

bereikt. Maar andere wetenschappers zijn somberder gestemd. Harvard-viroloogexpert Marc Lipsitch schat dat wereldwijd 20 tot 60 procent van de volwassenen besmet zal raken. Daarvan zal 98 tot 99 procent de ziekte overleven, aldus Lipsitch in de Financial Times. De Duitse bondskanselier Angela Merkel, zelf gepromoveerd wetenschapper, verwacht dat 60 tot 70 procent van de Duitse bevolking het virus oploopt. In hoeverre de vastgoedsector in Nederland wordt geraakt, is nog lastig te zeggen. Op de logistieke vastgoedmarkt worden de eerste gevolgen langzaam merkbaar. Door het stilvallen van de containeroverslag in januari en februari in China, zien analisten vraaguitval ontstaan op de logistieke markt in de haven van Rotterdam. Europa en Nederland voelen de pijn pas acht à tien weken later. Het echte goederentekort zal dus

Met een pandemie komt voor 2020 de mondiale groei uit op -0,1 procent

pas in april en mei voelbaar zijn. Logistieke ondernemers komen dan met lege distributiecentra te zitten, terwijl de huur blijft doorlopen. Als die situatie te lang aanhoudt, kunnen ze in zwaar weer terechtkomen, aldus een logistieke vastgoedexpert. Het positieve nieuws is dat de handel weer op gang komt. In maart lag de Chinese containeroverslag nog maar 20 procent lager dan het jaar ervoor. Of het hierbij blijft, hangt af van het verdere verloop van de coronacrisis. Het is duidelijk dat een nieuwe opleving na de zomer slecht nieuws zal zijn. Vastgoedexperts verwachten ook een effect op de Rotterdamse kantorenmarkt, die deels leunt op de haven. Een terugval van de kantooropname in Rotterdam is aannemelijk. Ook de bezettingsgraad van co-workinglocaties kan fors teruglopen, stellen door Vastgoedmarkt geraadpleegde analisten. Doordat grote bedrijven evenementen afzeggen, zakenreizen zijn opgedroogd en veel mensen moeten thuiswerken, zal het aantal zzp’ers en flexwerkers op co-workingkantoren hoogstwaarschijnlijk dalen. Flex-office operators zullen naar verwachting dan ook minder nieuwe locaties aanhuren. Een andere analist wijst erop dat de hele Nederlandse kantorenmarkt kan afkoelen. De wereldwijde vraag naar kantoorruimte correleert historisch gezien met sentimentsindicatoren. Door de wereldwijde coronapaniek zullen die laatste indicatoren dalen. In Londen en Dublin hebben grote techbedrijven als Facebook en Google hun kantoren al tijdelijk gesloten. Dat ook in Nederland sommige

www.vastgoedmarkt.nl

36 Vastgoedmarkt maart 2020

ACHTERGROND

Lege terrassen op het Piazza della Rotonda in de Italiaanse hoofdstad Rome. ‘Italiaanse maatregelen’ kunnen desastreus uitpakken voor de economie.

kantoren (deels) op slot gaan, ziet directeur van Dynamis Taxaties Baldwin Poolman niet als een groot probleem. ‘Bedrijven ondervinden daar weinig schade van. Werknemers kunnen gewoon thuiswerken, want elke organisatie heeft een eigen online werkomgeving. Bij Dynamis hebben we ook maatregelen genomen. Besprekingen doen we zoveel mogelijk telefonisch, naar bijeenkomsten gaan we niet. We gaan ook niet naar de Mipim, als die in juni al doorgaat.’ Poolman stelt dat het nog twee kanten kan uitgaan. ‘Of de coronagevallen drogen over een paar weken of maanden op. Zolang we niet in paniek raken en logisch blijven nadenken, zal de economische impact gering blijven. Komt echter net als in Noord-Italië het openbare leven tot stilstand, dan wordt het een ander verhaal.’ Terughoudendheid Poolman bespeurt nu al terughoudendheid op de beleggingsmarkt. ‘Vastgoedondernemingen, beleggers en huurders stellen investeringsbeslissingen uit. Een belegger die op het punt staat een logistieke vastgoedportfolio over te nemen, zal eerst willen weten hoe hard het virus de logistieke sector raakt. Een bedrijf wil nu wellicht geen of minder kantoormeters afnemen.’ Als deze crisis lang duurt, kan

die de bedrijfsvoering volgens hem structureel veranderen. ‘Nu al werken veel mensen thuis vanwege de vele files. Door corona is er nog meer reden om op locatie te werken. Ook e-commerce kan een nog grotere vlucht gaan nemen. Als iedereen thuis moet blijven, zullen thuisbezorgdiensten het in elk geval megadruk krijgen.’ De timing van het coronavirus noemt Poolman ongelukkig. ‘Er was al veel onzekerheid door de brexit, de handelsoorlog en andere geopolitieke spanningen. Als Italië in een economische crisis komt, kan ook de eurocrisis weer oplaaien. Al deze ontwikkelingen kunnen elkaar negatief versterken. Als vastgoedbeleggers en gebruikers minder of geen inkomsten hebben terwijl de kosten doorlopen, worden banken zenuwachtig. Als rente en aflossing niet meer binnenkomen, stoppen banken met financiering. Als de bankloketten dichtgaan, hebben we een probleem. Dan krijgen we een scenario dat zich in 2008 ontvouwde en systeembanken wereldwijd in een draaikolk terecht deed komen.’ Poolman blijft vastgoed niettemin een aantrekkelijke investering vinden. ‘Als er paniek op de financiële markten is, kiezen mensen voor zekerheid. Dus stap dan in vastgoed. Bovendien blijft de rente waarschijnlijk nog veel langer laag, wat ook weer voordelig is

voor vastgoed. Mocht ook op de vastgoedbeleggingsmarkt de paniek toeslaan, dan blijft er dynamiek. Er zijn altijd anticyclische beleggers actief.’ Winkelstraten Als de Nederlandse overheid Italiaanse maatregelen treft, zal ook de retailmarkt hard geraakt worden. In de winkelstraten is het nu al minder druk, constateren bewoners van de grote steden. Zelfs in Amsterdam, waar het volgens bewoners nu gemakkelijk parkeren in het centrum is. Retailconsultant Locatus heeft nog geen harde cijfers, zegt directeur onderzoek Gert-Jan Slob. ‘We gaan in het voorjaar weer tellen. Maar dat de passantenstromen zullen afnemen, is een logische aanname.’ De Nederlandse horecabranche ondervindt de grootste problemen. Niet alleen laten zakenreizigers en toeristen het afweten, ook alle afgelaste evenementen trekken een zware wissel op de horecabranche. Of de Formule 1 in Noordwijk en het Eurosongfestival in Rotterdam door zullen gaan in mei, is nog maar zeer de vraag Koninklijke Horeca Nederland ziet het aantal annuleringen en de bezettingsgraad van hotels landelijk dalen. Noord-Brabant, Rotterdam en Amsterdam krijgen de grootste klappen. Vooral zakenreizigers hebben hun hotelbezoek

geannuleerd, terwijl er amper nieuwe toeristenboekingen bij komen. Sinds het eerste Nederlandse coronageval daalde het aantal boekingen in Amsterdamse hotels met ruim 30 procent. Marco van der Bruggen, senior consultant bij hoteladviseur Horwath HTL, ziet een wereldwijde impact op hotels. ‘Het coronavirus dreigt de trigger te worden voor een economische teruggang die al langer in de lucht hing, vergelijkbaar met de aanslagen op het WTC op 11 september 2001. In China is de gemiddelde bezettingsgraad met 80 procent

Vooral zakenreizigers hebben hun hotelbezoek geannuleerd, terwijl er amper nieuwe toeristenboekingen bijkomen

Foto: Shutterstock

gedaald. Ongeveer 40 procent van alle Chinese hotels is volledig gesloten. In Italiaanse steden daalde de omzet per hotelkamer met 50 procent tot zelfs 80 procent. In het Verenigd Koninkrijk en Nederland zijn de dalingen nog niet zo groot. Maar als het verloop van de uitbraak het patroon in Italië volgt, zal de impact ook hier nog verder toenemen.’ Hotelcrisis De gevolgen voor minder hard getroffen Europese landen zijn nu al niet gering, constateert Van der Bruggen. ‘Ten eerste zijn er de directe afzeggingen en annuleringen van congressen, vergaderingen en hotelverblijven. Na de uitbraak in Duitsland namen annuleringen van boekingen via boekingsbureaus als Booking.com en Expedia toe van gemiddeld 20 procent tot 50 à 60 procent. Dat geldt ook voor Nederlandse hoteliers in onder meer Amsterdam, Rotterdam en Noord-Brabant. Een tweede impact is de afname van toerisme en reizen wereldwijd. Met name kortetermijnboekingen, vanaf twee weken voor aankomst, zijn grotendeels weggevallen.’ Hoeveel minder toeristen en zakenreizigers Nederland zullen aandoen dit jaar, durft hij niet te zeggen. In 2019 bezochten in totaal 20,3 miljoen buitenlandse toeristen ons land.

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 37

G PR INDICES FINANCIEE

Ook beursgenoteerde vastgoedsector voelt impact corona-angst G R-General indices naar sector 5000

4800

4600

4400

4200

4000 3800

3600 3200

3600 Huizen Winkels 3400 Kantoren 3200

3000

2800

2600

2400

2200

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

29 feb

1 januari 1984 1= januari 100 1984 = 100 5000

4800

3400

G R-General Wereld/Continentale indices 29 feb

4597.45

3000 Huizen Winkels Kantoren

988.05

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘08 ‘11 ‘09 ‘12 ‘10 ‘13 ‘11 ‘14 ‘15 ‘16 ‘14 ‘17 ‘15 ‘16 ‘12 ‘13 ‘17 2018

eroen reeker Global ropert Research Amsterdam

De beursgenoteerde vastgoedsector, zoals gerepresenteerd door de GPR 250 Index, is in februari 7,4 procent lager gesloten. Hierdoor lijkt de sector in de greep van (corona)angst voor economische schade en wellicht zelfs recessie. Wereldwijd waren de rendementen over de gehele breedte negatief en als volgt: Afrika -18,7 procent, Amerika -7,1 procent, Azië -8,0 procent, Europa -7,3 procent, Oceanië -7,5 procent. Alle genoemde performances luiden in euro. Freshwater-familie biedt op Daejan Holdings plc Waar in de voorafgaande maand de Europese beursgenoteerde vastgoedsector nog een positieve start beleefde, hadden in februari 2020 alle relevante landen een verlies. Zwitserland (-1,3 procent), Zweden (-2,1 procent) en België (-2,8 procent) hadden de ‘beste’ (lees: minst negatieve) rendementen. Overige rendementen voor de individuele Europese landenindices waren als volgt: Duitsland -6,0 procent, Oostenrijk -7,0 procent, Spanje -7,0 procent, Frankrijk -9,2 procent, Nederland -11,2 procent, Verenigd Koninkrijk -12,0 procent. Daejan Holdings plc wordt van de beurs gehaald door Dock Newco Limited, een nieuw opgerichte onderneming van de Freshwaterfamilie, reeds de grootste aandeelhouder. Daejan Holdings zei akkoord te zijn gegaan met een bod van GBP 1,3 miljard in contanten, dat elk (1) aandeel waardeert op GBP 80,50 per aandeel. De Freshwater-familie bezit al 79 procent van Daejan Holdings. Zij denkt niet dat het in de toekomst haar aandelenbelang te koop zal aanbieden, wat betekent dat er geen mogelijkheid is voor een succesvol overnamebod door derden

2800

2600

2400

2000

Amerika 2400 Europa 2200 Azië Wereld 2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

2200

2006.48

988.05

0 20182019

20192020

voor Daejan Holdings. Laatstgenoemde onderneming is een van de oudste beursgenoteerde vastgoedondernemingen, oorspronkelijk opgericht om in de jaren dertig plantagebedrijven in NederlandsIndië te verwerven. Mack-Cali Realty Corp.-interesse verdwijnt De GPR 250 Americas Index sloot 7,1 procent lager, met verliezen variërend van -4,7 procent (Canada) tot -14,8 procent (Brazilië). Thomas Rizk, ceo van Rizk Ventures LLC, die eerder dezelfde functie bekleedde bij Mack-Cali Realty Corp., stelde niet langer geïnteresseerd te zijn in de overname van de laatstgenoemde onderneming. Rizk Ventures LLC zou naar verluidt op die manier wel met tegenzin hebben gehandeld, maar vond dat het geen keuze had, omdat overduidelijk is geworden dat Mack-Cali Realty Corp. weigert op een inhoudelijke manier in gesprek te gaan. UDR Inc. was eerder naar verluidt op zoek naar een gezamenlijk bod met Rizk Ventures LLC. Wheelock & Co. Ltd. wordt geprivatiseerd Afgelopen maand waren er ook verliezen voor Afrika (-18,7 procent), Azië (-8,0 procent) en Oceanië (-7,5 procent). De raad van bestuur van Wheelock & Co stelt voor om de in Hongkong genoteerde vastgoedonderneming te privatiseren. De voorgestelde privatisering omvat de distributie aan de Wheelock & Co. Ltd. aandeelhouders van een (1) Wharf Real Estate Investment Co. Ltd. aandeel en een (1) Wharf (Holdings) Ltd. aandeel voor elk (1) aandeel , naast een contante vergoeding van HKD 12,00 per aandeel.

MEER INFORMATIE

www.globalpropertyresearch.com

2020

Amerika Europa Azië Wereld

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘08 ‘11 ‘09 ‘12 ‘10 ‘13 ‘11 ‘14 ‘15 ‘12 ‘16 ‘13 ‘17 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 2018

erformance aandelenmarkten vastgoed Wereld Verenigde Staten

29 feb

1 januari 1984 1= januari 100 1984 = 100 3000

1 maand

20182019

29 feb

2638.95

1970.12 1898.63

1111.71

2019 2020

2020

1-jaar

3-jaar

5-jaar

General

-6,65

,21

4,32

4,56

250

- ,42

,14

3,80

4,4

Volat. ,68 11,42

AM General

- ,16

8,16

3,44

5,14

13,6

AM 250

- ,11

8,01

3,41

5,34

13, 6

Europa

Europe General

-5,50

12,5

,61

4,28

8,02

Europe 250

- ,34

10,15

6,82

2,56

12,03

Azi

Asia General

-6,3

3,21

4,32

4,55

Asia 250

- , 6

4,82

4,54

3,8

10,25

10,3

11,81

Woningen

-5,5

1 ,33

Kantoren

-6,08

11,0

Winkels

-8,3

10,4

- ,15

5,00

4,51

-4,24

-1, 0

,24

8,48 12,1

De G R General ropert Shares Index bestaat uit ongeveer 500 aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen wereldwijd. Alleen fondsen met een marktkapitalisatie groter dan 50 miljoen dollar worden in de index opgenomen, die maandelijks wordt herzien. De G R 250 ropert Shares Index bestaat uit de 250 meest li uide vastgoedfondsen die in de G R General ropert Shares Index zijn opgenomen. Dit betreft een herbeleggingsindex die op free oat marktkapitalisatie is gewogen en dagelijks wordt berekend. Alleen fondsen met een free oat marktkapitalisatie groter dan 50 miljoen dollar worden in deze index opgenomen.

Geld & Kapitaalmarkt

Vlucht in veiligheid,rente naar dieptepunt Bert Colijn eurozone-analist ING Global Markets Research De economische onrust omtrent het coronavirus heeft voor een vlucht naar veiligheid onder beleggers gezorgd. Afgelopen maandag sloot de Duitse 10-jaars rente op -0,85 procent, hetgeen het vorige laagtepunt van -0, 5 procent van september vorig jaar ruim verbrak. De combinatie van de zeer strenge preventieve maatregelen in Itali en de dalende olieprijs hebben deze week voor een extra daling van de lange rente gezorgd. De daling is al eerder begonnen sinds Covid-1 de kop op gestoken heeft aan het begin van het jaar is de vlucht naar veiligheid toegenomen. Zo stond de Duitse 10-jaars rente op 2 januari nog op -0,16 procent. De economische impact van het virus valt nog maar moeilijk in te schatten. Kijkende naar China, dan lijkt het dat de economische activiteit weer mondjesmaat op gang komt nadat de economie na het Chinees nieuwjaar veel langer dan normaal stilgelegen heeft. De eerste cijfers over februari zijn dan ook historisch laag en geven aan dat de economische gevolgen van de preventiemaatregelen fors geweest zijn. In Europa is het ook gissen naar de gevolgen, omdat het aantal nieuwe gevallen in veel landen nog aan het stijgen is en nieuwe maatregelen nog in-

gevoerd worden. Dat Itali met de meest recent genomen maatregelen in recessie komt lijkt in ieder geval een zekerheid. Niet alleen de lange rente heeft te kampen met het virus, ook de geldmarktrente zou onder druk kunnen komen te staan. De druk op de ECB neemt immers toe om de rente verder te verlagen door de huidige economische zorgen (op het moment van schrijven was het rentebesluit van maart nog niet genomen). De Federal Reserve heeft de rente inmiddels al met 0,50 procent verlaagd, hetgeen de eerste renteverlaging van die orde sinds 2008 was. De verwachting onder beleggers is dat de rente in de VS nog verder omlaag gebracht zal worden. In deze onzekere periode is het moeilijk vooruit kijken de kernvraag voor de rentevooruitzichten is hoe lang de economie onder het virus gebukt zal gaan. Economie n die door SARS getroffen zijn, hebben daarna een snel herstel gezien. Of dat nu ook het geval is, dat blijft de vraag en dat maakt de renteverwachting voor de komende tijd extra onzeker.

MEER INFORMATIE bert.colijn@ing.com

www.vastgoedmarkt.nl

38 Vastgoedmarkt maart 2020

FINANCIEEL INDICES EPRA

Genoteerd vastgoed in alle sectoren en landen hard onderuit EPRA-index Europa

EPRA-index Global 8500 28 feb

28 feb

8000

7500

7000

6500

6000

5500

5000

7000

6500 6000

EPRA Europe Index - Tr (€) EPRA Europe Index - Tr (€) 6500 EPRA Netherlands - Tr (€) EPRA Netherlands - Tr (€) 6000 EPRA- Eurozone - Tr (€) EPRA Eurozone Tr (€)

5500

5000

4500

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

5067.86 5067.86

2359.26 2359.26

www.epra.com

2018

2019

2020

Aanbevelingen analisten

Winkelcentra en beurshallen getroffen Martijn van eeuwen Ook de aan de Amsterdamse beurs genoteerde vastgoedfondsen hebben in maart zeer rake klappen gehad. De fondsen met grote winkelcentra zoals Unibail-RodamcoWest eld, Eurocommercial roperties en Wereldhave verloren tot 12 maart elk maar liefst ongeveer een derde van hun beurswaarde. Logistiek fonds WDP ging de afgelopen weken een kwart in de min. Highstreet-fonds Vastned en kantorenfonds NSI presteerden nog het minst slecht; beide raakten zo’n 20 procent kwijt. Niko evikari, analist bij ABN Amro, zet de voorlopige gevolgen (d.d. 10 maart) op een rij. ‘De meeste impact op de korte termijn in Nederland is te verwachten in de sectoren retail, leisure en hotels. Zeker als het coronavirus verder verspreidt en er drastische maatregelen zoals in Italië volgen. Dat dit de passantenstromen en de winkelomzet raakt, is duidelijk. De grootste zorg voor genoteerde winkelvastgoedfondsen is dat retailers in de problemen raken. In China hebben winkelbeleggers al huurvrije periodes en zelfs huurbevriezingen moeten doorvoeren.’ Van de Nederlandse fondsen heeft nu alleen Eurocommercial volgens Levikari direct te maken met beperkte winkelsluitingen. ‘Van vier Italiaanse winkelcentra is het non-foodgedeelte tijdens weekenden verplicht gesloten. De foodafdeling en de hypermarkten mogen wel open blijven (sinds 12 maart zijn lle non-foodwinkels in Itali verplicht gesloten, red). Het management heeft me echter gezegd dat de impact minimaal is. Deze maanden zijn altijd al rustiger, stelt de directie. In Frankrijk zijn grote evenementen verboden, maar mensen mogen gewoon winkelen in grote winkelcentra. Als het coronavirus dit hele jaar aanhoudt, lopen beleggers wel het risico om huurkortingen aan retailers te

moeten verlenen. Unibail-Rodamco zal last kunnen krijgen van het afgelasten van grote evenementen, hoewel het aandeel conferentiecentra in de totale portefeuille gering is. Op de korte termijn zal de traf c op highstreets geraakt kunnen worden. Het aantal toeristen zal fors afnemen in de Europese hoofdsteden. Maar een fonds als VastNed zal daar weinig last van ondervinden. De toeristen zijn voor de VastNed-retailers meestal de slagroom op de taart. Op de lange termijn zal de impact van de coronacrisis op retailers en beleggers nihil zijn. Een groter gevaar op de korte termijn zijn lege winkelschappen, aangezien fabrieken in China stil hebben gelegen. Gelukkig hebben steeds meer retailers ook elders productielijnen, zoals in Brazili . In Azi is als reactie op het virus de online logistiek toegenomen. Mogelijk dat dit ook in Europa zal gebeuren. WDP heeft vooralsnog weinig last van de crisis. Een mogelijk effect voor WD kan een tekort aan buitenlandse werknemers in de Roemeense distributiecentra zijn. Daar werken nu Nepalezen, wier visa misschien niet verlengd worden als ook daar een grote corona-uitbraak komt. Kantorenbeleggers kunnen te maken krijgen met aarzelende nieuwe huurders. Bedrijven willen wellicht even wachten met het tekenen van een huurcontract. Vooralsnog zie ik echter geen impact op de kantorenmarkt.’ De aandelenkeuze van de analisten is als gevolg van de corona-uitbraak niet drastisch veranderd. De ABNanalist heeft Wereldhave verlaagd van buy naar hold. Stond WD in februari nog op sell, nu raadt hij hold aan. Degroof Petercam ziet Unibail-Rodamco als een koopkans en heeft het op de add-lijst gezet, tegen hold een maand eerder. Vastned heeft hij verlaagd van bu naar hold.

Overzicht ratings november 2018 ABN Amro

Degroof Petercam

Unibail-Rodamco

Eurocommercial P.

VastNed

Klépiere

WDP

Wereldhave

B B

A H B H

H Buy

NSI

JP Morgan

Add

MEER INFORMATIE

0 ‘07 ‘10 ‘08 ‘11 ‘09 ‘12 ‘10 ‘13 ‘11‘14 ‘12‘15 ‘13‘16 ‘14‘17 ‘15 ‘16 ‘17 ‘07 ‘08 ‘09 2018

Hold

Azië De Azië-index verloor 7,52 procent, resulterend in een voorlopig jaarrendement van 2,44 procent in februari. Alle landen leverden een negatief rendement in de regio: Hongkong (-3,07 procent), Singapore (-6,04 procent), Australië (-9,39 procent), Japan (-9,43 procent) en Nieuw-Zeeland (-10,41 procent). Alle sectoren boekten een negatief rendement. Hotels (-16,39 procent), Retail (-9,36 procent) en Gemixt (-7,66 procent) presteerden het minst, terwijl Industrial (-3,28 procent) het relatief goed deed. De best presterende bedrijven waren Shopping Centres Australasia Property Group (4,15 procent, Australië, retail), Hang Lung Properties Ltd. (4,03 procent, Hongkong, gediversifieerd), Industrieel en infrastructuurfonds IIF (3,57 procent, Japan, industrieel).

2020

Reduce

procent) en Office (-8,75 procent) het slechtst, terwijl Industrieel/ Kantoren (-5,66 procent) relatief beter presteerden in februari. Het beste deden Amerikaanse retailspecialist Taubman Centers Inc. (97,05 procent), de twee Canadese residentiële vastgoedbedrijven Northview Apartment REIT (17,67 procent) en Killiam Apartment REIT (6,72 procent), Innovative Industrial Properties (2,73 procent) en het Canadese Artis REIT (2,66 procent, bedrijfsruimte/kantoor). De slechtst presterende bedrijven waren Xenia Hotels & Resorts Inc. (-19,96 procent) en Ryman Hospitality Properties (-18,25 procent), retailgerichte American Finance Trust (-19,11 procent), zorgspecialist Diversified Healthcare Trust (-18,52) procent) en Vornado Realty Trust (-18,53 procent, gediversifieerd) – alle Amerikaanse kiezers. Na de fusie met Prologis (VS) is Liberty Property Trust (VS) uit de index verwijderd.

2020

Buy

Noord-Amerika De Noord-Amerikaanse index verloor 7,31 procent, waardoor het jaarlijkse rendement van de index nu 6,87 procent bedraagt. De Amerikaanse index en de Canadese index daalden respectievelijk 7,46 en 4,42 procent. Op sectoraal niveau presteerden Hotels/Resort (-13,14 procent), Diversified (-10,74

2019

EPRA/NAREIT Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT Global TotalGlobal ReturnTotal Index - TR (€) EPRA/NAREIT Asia Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT Asia Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT North America Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT North America Total ReturnTotal Index - TR (€) EPRA Europe Index - TR (€) EPRA Europe Index - TR (€)

Hold

De Europese index verloor 7,47 procent in februari. Daarmee komt het voorlopige totaalrendement voor 2020 per eind februari uit op 11,89 procent. In de loop van de maand boekten alle landen negatieve rendementen. Finland presteerde beter met een relatief beter rendement van -0,55 procent. De slechtste prestaties van de maand waren Ierland (-12,18 procent), Nederland (-10,90 procent) en het VK (-10,73 procent). Wat betreft de verschillende vastgoedsectoren waren de prestaties ook negatief; Residentieel (-5,67 procent) boekte een relatief beter rendement. Hotels (-17,15 procent), Retail (-11,25 procent) en Industrieel (-10,67 procent) presteerden het slechtst. Op bedrijfsniveau waren de best presterende bedrijven in Europa Samhallsbyggnadsbolaget (13,68 procent, Zweden, gediversifieerd), Allreal Holding AG (3,00 procent, Zwitserland, gediversifieerd), Kojamo plc (2,29 procent, Finland, residentieel), Cofinimmo (0,28 procent, België, gediversifieerd) en Grainger plc (0,07 procent, VK, residentieel). De best presterende waren de Britse vastgoedbedrijven INTU Properties (-28,71 procent, retail), Capital & Countries Properties (-23,26 procent, gediversifieerd); New River REIT (-17,23 procent, detailhandel) en twee Zweedse ondernemingen; Catena AB (-18,72 procent, industrieel) en Pandox AB (-17,40 procent, accommodatie/ resorts).

2019

3304.04 3304.04

Sell

ilek ekdemir Research manager - EPRA

2018

5132.55 5132.55 5067.86 5067.86

Buy

0 ‘07 ‘10 ‘08 ‘11 ‘09 ‘12 ‘10 ‘13 ‘11‘14 ‘12‘15 ‘13‘16 ‘14‘17 ‘15 ‘16 ‘17 ‘07 ‘08 ‘09 2018

7229.66 7229.66

Hold

6339.14 6339.14

28 feb

Sell

311999 december 31 december = 1001999 = 100 7500 7500

311999 december 31 december = 1001999 = 100 8500

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 39

ANALYSE RENTEMARKTEN

Coronastorm raast over rentemarkt Geldmarkttarieven

Leningen korter dan een jaar (in %)

Kapitaalmarkttarieven

Leningen langer dan een jaar (in %)

1,50 1,50

0,40 0,40

1,00 1,00

0,15 0,15

0,50 0,50 -0,10-0,10 mar‘19 mar‘19

may‘19 may‘19

jul‘19jul‘19

sep‘19 sep‘19

nov‘19 nov‘19

jan‘20 jan‘20

mar‘20 mar‘20

-0,35-0,35

may‘19 may‘19

jul‘19jul‘19

sep‘19 sep‘19

nov‘19 nov‘19

jan‘20 jan‘20

mar‘20 mar‘20

-0,50-0,50

-1,00-1,00

-0,60-0,60 1-maands Euribor 1-maands Euribor

Euribor (in %)

mar‘19 mar‘19 0,00 0,00

2-jaars renterente 2-jaars

3-maands Euribor 3-maands Euribor

0 -02

06-03

Verschil

1-maands

-0,459

-0,513

-0,054

3-maands

-0,399

-0,469

6-maands

-0,343

12-maands

-0,2 0

Duitse staatsrente (in %) 0 -02

06-03

Verschil

2-jaars

-0,638

-0,8 0

-0,0 0

3-jaars

-0,659

-0,432

-0,089

4-jaars

-0,362

-0,092

Swaption (payer)

Renteswap

Optie

swap

strike

-0,232

3 maanden

5 jaar

-0,50%

0,6

3 jaar

-0,53%

-0,905

-0,246

6 maanden

5 jaar

-0,50%

0,83%

5 jaar

-0,49%

-0,640

-0,891

-0,251

3 maanden

10 jaar

-0,25%

1,15%

jaar

-0,43%

5-jaars

-0,600

-0,8 8

-0,2 8

6 maanden

10 jaar

-0,25%

1,61%

10 jaar

-0,31%

6-jaars

-0,588

-0,8 6

-0,288

Floor

cap

remie

strike

remie

-0,60%

-0,40%

0,10%

3 jaar

-0,50%

0,40%

-jaars

-0,548

-0,85

-0,309

8-jaars

-0,506

-0,823

-0,31

9-jaars

-0,455

-0, 86

-0,331

10-jaars

-0,386

-0, 32

-0,346

3 jaar

Rentecollar ooptijd

Premie

10-jaars renterente 10-jaars

ooptijd

Vaste rente

Rentecap ooptijd

15-jaars

-0,255

-0,643

-0,388

5 jaar

-0,60%

-0,40%

0,3

5 jaar

-0,50%

20-jaars

-0,098

-0,508

-0,410

jaar

-0,55%

-0,45%

0,94%

jaar

0,00%

1,23%

30-jaars

0,136

-0,300

-0,436

10 jaar

-0,55%

-0,45%

2,51%

10 jaar

0,00%

3,20%

1,1

In bovenstaande tabellen staan de tarieven van verschillende rentederivaten vermeld. Deze tarieven zijn indicatief en exclusief kredietopslag. Aan deze tarieven kunnen geen rechten worden ontleend. Vraag bij het indekken vooraf een goede risico-inventarisatie op maat.

Harco Nijland Senior advisor EY GELDMARKT 6 maart - Het coronavirus heeft de wereld van centrale bankiers op zijn kop gezet. Tot voor kort dachten zowel de Amerikaanse Federal Reserve (Fed) als de Europese Centrale Bank (ECB) dat ze dit jaar rustig de strategische herorientatie zouden kunnen voltooien, alvorens nieuwe monetaire maatregelen in te voeren. Nu heeft de Fed de beleidsrente on-

COLUMN MEG A - DC ’ S

verwacht verlaagd met 50 basispunten tot 1,25 procent en lijken nog meer verlagingen in het vat te zitten. Voor de ECB geldt dat de markt redelijk zeker is van een verlaging van de depositorente met 10 basispunten tot -0,60 procent bij het rentebesluit van 12 maart. Dit lag begin januari zeker niet in de lijn der verwachtingen. Daarnaast wordt druk gespeculeerd over alternatieve maatregelen, zoals het ter beschikking stellen van goedkope nanciering aan commerci le banken. De banken dienen deze goed-

kope nanciering door te geven aan het bedrijfsleven in de vorm van leningen. Ook het opvoeren van het opkoopprogramma van obligaties (QE) wordt genoemd. Het coronavirus heeft ook zijn sporen nagelaten bij de in atieverwachtingen. Voor de in atieverwachting van de markt, de vijfjaars in atie over vijf jaar, betekent dit de laagste stand sinds jaren. Momenteel bedraagt deze verwachting slechts 1,04 procent. De ECB streeft nog steeds naar een inatie van 2 procent.

KAPITAALMARKT Op de kapitaalmarkt heeft de vlucht naar de veilige haven van staatsleningen ertoe geleid dat de staatsrentes de historische dieptepunten van afgelopen zomer inmiddels weer hebben bereikt. Hiermee is het renteherstel dat was opgetreden vanwege de vooruitgang in brexit en de toenadering tussen de Verenigde Staten en China in de handelsoorlog weer tenietgedaan. Opvallend is met name de steile daling van de Amerikaanse tienjaars staatsrente. Deze noteerde begin 2020 nog

bijna 1, 5 procent, tegen 0, 5 procent op het moment van schrijven. Het renteverschil tussen de eurozone en de Verenigde Staten is hiermee afgenomen. Dit heeft er mede toe geleid dat de euro de afgelopen weken terrein heeft gewonnen ten opzichte van de dollar. Een sterke euro is ongunstig voor de concurrentiepositie van de export van de eurozone naar de Verenigde Staten. MEER INFORMATIE www.ey.nl

Na de mediahype: nu de feiten over de ‘verdozing’ in Nederland

illustratie: Hans Sprangers

René Buck, eigenaar adviesbureau BCI

Grote distributiecentra zijn het afgelopen jaar onderwerp geworden van een fel maatschappelijk debat. Het College van Rijksadviseurs publiceerde in oktober vorig jaar een onevenwichtig, matig onderbouwd, soms onjuist rapport met ook nog weinig doordachte adviezen. Maar dat mocht de pret in de media niet drukken. Grote, grijze, intimiderende dozen, die zomaar in het landschap worden neergeplempt, dat kan toch zeker niet in Nederland? Onze meest recente analyse laat zien dat er vorig jaar 31 mega-distributiecentra ofwel zijn geopend (1 ) of aangekondigd (12). Daarmee zijn sinds 2013 precies 101 xxl-dc’s zijn, of op korte termijn worden, geopend. Die anal se mocht ook op veel media-aandacht rekenen. ‘Nederland vol met distributiedozen’ kopte het AD, en de woordspeling Dozendaal voor Roosendaal. De Volkskrant meldde ‘Verdozing Nederland lijkt haast onstuitbaar’. De zorg over megadistributiecentra valt goed te begrijpen. De groei is onverwacht en gaat snel: in 2013 waren er nog twee distributiecentra van dit formaat, vorig jaar negentien. Ze vallen op door hun omvang, ook al omdat de bedrijventerreinen waarop ze staan vaak langs de snelweg liggen. Zorgvuldige en evenwichtige ruimtelijke ordening is in ons land een mega-opgave, om in het jargon te blijven. Er zijn ruimtelijke claims van woningbouw, landbouw, landschap, toeristisch-recreatieve voorzieningen en de energietransitie. De discussie beginnen met feiten en vervolgens politiek-bestuurlijke besluiten nemen, lijkt mij wenselijker dan te starten met niet op feiten gestoelde beeldvorming, waardoor de discussie meteen in de soep loopt. Zo is er het misverstand dat die xxl-dc’s enorm veel ruimte in beslag nemen. De feiten: het betreft 150 hectare per jaar (totaal Nederlands oppervlak aan bedrijventerreinen: 81.500 hectare. In logistieke topgebieden als Tilburg en Venlo is nog geen 2 procent van het totale grondoppervlak logistiek. Als je alle grote dc’s die aan

een snelweg liggen achter elkaar zet, heb je een sliert van 12 kilometer, op een totaal van 8.000 kilometer snelweg in Nederland. Voor het juiste perspectief is het goed te beseffen dat schaalvergroting van logistiek ook voordelen heeft: er is veel werkgelegenheid mee gemoeid. Zo gaan bij het net aangekondigde warehouse van Albert Heijn in het Gelderse Oosterhout meer dan duizend mensen werken. Grotere omvang maakt ook business cases voor innovatie (automatisering, robotisering) en duurzaamheid (bijvoorbeeld installatie van zonnepanelen op daken) aantrekkelijker. Het beeld van een ongecoördineerde sprinkhanenplaag dat milieu- en natuurgroepen graag oproepen, is onzin. Het zijn allemaal legaal gevestigde bedrijven, die op legale terreinen staan, met goedgekeurde bestemmingsplannen, passend in provinciale ruimtelijke ordeningsstrategie n en vaak gerealiseerd na tussenkomst van de Raad van State. Hoe dan nu verder met deze splijtzwam in de ruimtelijke ordening Mijn voorstel is een ‘zware’ en breed samengestelde nationale taskforce logistiek vastgoed die in zes maanden een pakket richtlijnen en handvatten opstelt voor provincies en gemeenten, die begrijpelijk worstelen met dit vraagstuk. Zo’n taskforce dient allereerst het probleem goed te de ni ren. Zit de pijn bij alle logistiek of alleen bij grote distributiecentra of bij alle bedrijvigheid langs de snelweg weede startpunt is een maatschappelijke kosten-batenanal se van (mega)logistieke bedrijventerreinen en gebouwen. Een nationale taskforce helpt meer dan het voortdurende geroep om meer regie van het Rijk (lees aanwijzingen en verboden). REACTIES NAAR rene.buck@bciglobal.com

www.vastgoedmarkt.nl

40 Vastgoedmarkt maart 2020

THEMA MOBILITEIT

MOBILITEIT

Uber: hoe Tripolis wordt getransformeerd tot HQ van techreus

Woningen Deelconcepten speeltje voor stedelingen

Mobiliteit Hoe nieuwe vervoersvormen vastgoed veranderen

REIMS Grootse plannen De Rothschild in Nederland

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 41

THEMA MOBILITEIT De merikaanse techonderneming ber gaat in het nu vrij el leegstaande ripolis in msterdam zijn internationale hoofdkantoor vestigen. at as de ont ikkel loso e en aarom hapte ber toe Een reconstructie. PETER HANFF

Kantoorgebouw ripolis in Amsterdam krijgt een uitbreiding van 26.000 m².

Foto: Proloog

Tripolis: van dode hoek tot hoofdkantoor Uber

e Amerikaanse vermogensbeheerder Blackstone en de Nederlandse ontwikkelaar Flow Development hebben voor hun project Tripolis Park, nabij het Olympische Stadion in Amsterdam, een grote vis aan de haak geslagen. Vanaf 2022 huurt technologiebedrijf Uber daar 30.000 m2 voor zijn internationale hoofdkantoor. Het project behelst een grootschalige herontwikkeling van het uit de jaren 90 daterende gemeentelijk monument, een ontwerp van Aldo van Eyck. Over en naast twee kantoorgebouwen, van in totaal 19.000 m2, komt nieuwbouw van 26.000 m2. Volgens een ontwerp van architect Winy Maas, medeoprichter van MVRDV. De totale oppervlakte komt daarmee op 45.000 m2. Het succes van de locatie stond niet bij voorbaat vast. Tripolis ligt op vijf minuten met de auto van de snelweg A10, afrit Buitenveldert. Lopend is het vijf minuten naar metrostation Amstelveenseweg en ruim vijftien minuten naar treinstation Amsterdam Zuid. De

bereikbaarheid ten spijt staat het 19.000 m2 grote Tripolis grotendeels leeg. Een van de weinige gebruikers is elektronicafabrikant Nikon. Van dode hoek in de Amsterdamse kantorenmarkt tot internationale Europese thuisbasis van de techgigant achter de taxiapp: hoe gaat die verandering voor Tripolis in zijn werk? ‘De locatie is perfect, maar de indeling bemoeilijkt verhuur’, zegt Gideon Maasland over Tripolis in zijn huidige vorm. Maasland is directeur en architect bij MVRDV, het bureau dat de herontwikkeling en uitbreiding ontwierp. Tripolis bestaat uit drie paviljoens. De plattegronden daarvan wisselen bijna ronde vormen af met behoorlijk scherpe punten. Die basisvorm maakt de navigatie moeilijker dan in een rechthoekig kantoor. De plaats van de liften, wc’s, pantry’s en technische ruimten heeft het gebouw volgens Maasland nog minder toegankelijk gemaakt: ‘Je verdwaalt er gemakkelijk. Achter die bloemkoolstructuur zit een gedachte. Architect Van Eyck vermeed bewust de rechte, doodlopende gangen met kantoortjes. Hij wilde voorkomen

dat er iemand eenzaam in een kamertje aan het einde van de gang zou zitten. Alle gebruikers van het gebouw moesten zich verbonden voelen met de organisatie’, aldus Maasland. Het kost tijd om het huidige Tripolis te waarderen, geeft Maasland aan. De meeste vragers van kantoorruimte in Amsterdam zullen zo ver niet komen. ‘Als je er eenmaal aan gewend bent, is het best okay en zelfs gezellig, maar het gebouw kan een nieuwe doelgroep afstoten. De reactie bij het voor de eerste keer binnenlopen van het huidige Tripolis kan zijn: ik ga lekker naar huis. Bovendien voldoet het gebouw met al die kleine vloeroppervlakten niet aan de eisen van de gebruiker van vandaag.’ Om de kansen op de Amsterdamse kantorenmarkt voor dit gebouw te benutten, was dus wel wat nodig. Sjoerd Lycklama, partner bij Flow Development: ‘Axa Investment Managers, de voormalige eigenaar van Tripolis, had een probleem. Herontwikkeling van vastgoed hoort niet bij de activiteiten van Axa, maar was wel wat het gebouw nodig had. Daarom besloot Axa tot verkoop.’

Weinig partijen durfden volgens Lycklama de gok aan toen Axa Tripolis in 2017 op de markt bracht. ‘Het gaat om een pand met architectonische waarde in een gebied waarvan destijds nog niet duidelijk was wat de gemeente ermee wilde’, zegt Lycklama. Maasland herinnert zich de sceptische reacties. MVRDV was in een vroeg stadium bij het project-Tripolis Park

‘We verwachten dat Verdi, het deelgebied waartoe Tripolis behoort, populairder wordt’

betrokken. ‘Iedereen zei tegen ons: waarom begin je hieraan? We snapten dat. Architectuurliefhebbers volgen een project als dit kritisch. Er is weinig voor nodig om veel kritiek te krijgen’, zegt Maasland. Voor Flow Development wogen de kansen met een herontwikkeling van de gebouwen ruim op tegen de risico’s. ‘We hebben veel ervaring met projecten op de Zuidas. Wat wij zagen, was een gelegenheid voor een mooie herontwikkeling op een van de flanken van de Zuidas. De vraag naar kantoorruimte in het gebied is groot. We verwachten bovendien dat Verdi, het deelgebied waartoe Tripolis behoort, populairder wordt. Het iets noordelijker gelegen Stadionplein is bovendien stadser dan het centrum van de Zuidas, waar vooral kantoorgebouwen het beeld bepalen’, zegt Lycklama. Ook de goede bereikbaarheid is volgens Lycklama een troef van Tripolis Park. ‘Een groeiende groep kantoorgebruikers en -bezoekers ergert zich aan de slechte bereikbaarheid van het centrum van de Zuidas. Er leeft een zorg dat die

www.vastgoedmarkt.nl

42 Vastgoedmarkt maart 2020

THEMA MOBILITEIT

Overgangszone tussen ouden nieuwbouw

Foto: MVRDV

bereikbaarheid verslechtert door de werkzaamheden vanwege het project-Zuidasdok. Dat vergroot de aantrekkingskracht van Tripolis Park.’ De toegang tot de financiële middelen om die kans te pakken was er. Ontwikkelaar Flow Development heeft korte lijnen met vermogensbeheerder Blackstone. De twee partijen hebben een partnerschap. Ze betaalden via het vehikel Maxima Propco V 72,5 miljoen euro voor Tripolis. De levering vond plaats in augustus 2017. Flow Development en Blackstone vielen met hun neus in de boter. Lycklama: ‘Binnen twee maanden na aankoop hoorden we dat de gemeente de locatie van Tripolis bij het projectgebied van de Zuidas wilde trekken.’ Aan de oostkant van de locatie ligt de Amstelveenseweg. Op een strook langs die verkeersader ziet de gemeente graag een verdichting met kantoren en woningen. ‘We waren positief verrast’, zegt Lycklama. ‘Het landschap waarin Tripolis ligt, is zonder mensen maar een dooie boel. Er zal veel meer leven in komen na de verdichting van de omgeving.’

Erven niet verheugd

Op de bestaande bouw komen daktuinen met paviljoens.

Foto: Mir

Er ligt een onherroepelijke bouwvergunning voor het project. Dat Flow en Blackstone voor deze ingrijpende herontwikkeling geen stop hoefden te maken bij de Raad van State, schrijft Maasland toe aan het intensieve overleg met de erven Van Eyck. De architect van het bestaande Tripolis overleed in 1999. MVRDV overlegde over de omgang met het monument met de dochter en de schoonzoon van Van Eyck. ‘Echt verheugd over de plannen voor herontwikkeling waren de

erven niet. Des te groter is onze waardering voor de constructieve manier waarop ze hebben meegedacht. Die gesprekken hebben tot aanpassingen van het plan geleid’, aldus Maasland. ‘Het nieuwbouwblok wilden we eerst midden in het plot van Tripolis plaatsen. De erven Van Eyck merkten op dat dit voor het deel van de bestaande bouw niet goed zou uitpakken. Dat deel zou geen goede plek in het ensemble krijgen en de snelweg zou daar geluidsoverlast blijven geven. Daarom hebben we de nieuwbouw helemaal naar het zuiden gedrukt tot de rand van het perceel. Zo is het ontwerp van de nieuwbouw een beschermend gebaar geworden van het nieuwe naar het oude’, zegt Maasland. Maasland gaat terug in de tijd om aan te geven dat de geschiedenis zich zo herhaalt. Van Eyck ontwierp ook het Burgerweeshuis aan het vlakbij gelegen IJsbaanpad. Dat gebouw was in gebruik van 1960 tot 1991. ‘Halverwege de jaren 90 was het Burgerweeshuis toe aan een renovatie. Alleen ontbrak het geld daarvoor. De bouw van Tripolis was de oplossing voor dat probleem. Met de winst op dat project kon de renovatie van het Burgerweeshuis worden betaald. Tegelijkertijd kwam er in de vorm van Tripolis een buffer tussen het Burgerweeshuis en het toenemende verkeer op snelweg.’ ‘Nu gaan we het bestaande Tripolis beschermen tegen de verder toegenomen verkeersdrukte. De snelweg wordt naar het noorden verbreed, richting Tripolis. We zetten er een groot nieuwbouwvolume tegenaan, zo dicht mogelijk op de snelweg. De nieuwbouw zal niet alleen een buffer vormen voor de bestaande bouw, maar ook als

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 43

THEMA MOBILITEIT geluidswal werken voor het achterliggende gebied’, aldus Maasland. Door de beperkte ruimte viel het nieuwe volume samen met de bestaande bebouwing. ‘We hebben Tripolis een soort airbag gegeven die ruimte heeft weggenomen uit het nieuw te bouwen deel. Hierdoor ontstaat de ‘tussenruimte’, een term uit het vocabulaire van Van Eyck. Deze tussenruimte vormt het bruisende hart waar beide werelden samensmelten. Hiervoor is een spectaculaire constructie gemaakt met overspanningen tot 45 meter.’ De bestaande bouw krijgt een renovatie. ‘Voor een gebouw met geschiedenis moet je respect tonen’, zegt Lycklama. ‘Aldo van Eyck zag het kantoor niet als werkfabriek, maar als ontmoetingsplaats. Dat idee houden we in ere. Natuurlijk komen er bouwkundige aanpassingen aan de bestaande delen, maar we vegen de geschiedenis niet uit.’ ‘De gevels zijn op het gebied van energie- en geluidsisolatie niet meer van deze tijd. We strippen de buitenkant tot het betonnen casco en zetten er een nieuwe gevel tegenaan’, vervolgt Lycklama. Ook krijgt de bestaande bouw grotere vloervelden. Pantry’s, wc’s, liften en installatieruimten gaan weg en komen in een overgangszone tussen bestaande bouw en nieuwbouw.

Plek met historie De doelgroep van de herontwikkeling was volgens Lycklama vanaf het begin duidelijk. De technologische sector groeit hard, met alleen al in Amsterdam een toename van 13.000 banen in 2018 en 2019. Het is een van de sectoren die de gemeente voorrang geeft in de kantorennota van 2019. Die nota biedt ruimte voor de ontwikkeling van 500.000 m2 nieuwe kantoorruimte in vier jaar. ‘Bedrijven als Tesla, Amazon en Netflix hoeven niet zo nodig op de

Zuidas te zitten. Een plek met geschiedenis oefent meer aantrekkingskracht uit. Aan bijvoorbeeld de Amsterdamse grachten kunnen technologieondernemingen steeds moeilijker terecht door de groei die ze doormaken. Een stadse plek aan de flank van de Zuidas is voor zulke ondernemingen geschikt’, aldus Lycklama. ‘Amerikaanse techbedrijven huizen in hun thuisland in kantoren op campussen met woningen en hoogwaardige voorzieningen. Dat gaan wij met Tripolis Park neerzetten. Zo is de fitness die we daar voor ogen hebben niet zomaar een sportschool; je moet er ook terecht kunnen voor wellness, ontspanning en spirituele gezondheid’, zegt Lycklama. Ook de daken van Tripolis veranderen ingrijpend. Nu staan daar nog grote installaties, maar die maken plaats voor daktuinen. Om de kantoorgebruikers daar te krijgen, komen er dakpaviljoens. ‘Daktuinen moet je interessant maken, anders komt er niemand. Wij gaan dat doen met een goed restaurant en functies als een sappenbar’, aldus Lycklama. Tripolis Park wordt een slim gebouw, maar daarvoor hoeft Flow Development alleen de basis te leggen. Lycklama: ‘Uber loopt voorop met de toepassing van technologie en wil alleen de basis van een smart kantoor. De infrastructuur moet aanwezig zijn om er bij oplevering alles mee te laten communiceren: toegangsbeveiliging, liften, lichtsystemen en het klimaat. De keuze voor die systemen volgt nog. Wanneer je te vroeg kiest, zijn de systemen nog voor de oplevering van het gebouw verouderd.’ Ook de parkeernorm is aangepast aan de behoefte van de doelgroep. ‘Technologiebedrijven vragen steeds minder parkeerplaatsen per vierkante meter kantoorruimte en willen ruime fietsenstallingen. Daar hebben we rekening

De nieuwbouw van Tripolis Park vormt een barrière tussen de oudbouw en snelweg A10

mee gehouden. Terwijl de kantooroppervlakte van Tripolis van 19.000 m2 naar 45.000 m2 gaat, neemt het aantal parkeerplaatsen af van 425 naar 290. Er komt een grote fietsenkelder waar je gemakkelijk in komt via een ingang op het maaiveld.’ Afnemend woon-werkverkeer per auto is onder technologiebedrijven de trend, zegt Lycklama. ‘Werknemers komen met de fiets, op de step, per e-bike, met het openbaar vervoer of met een Uber. Ooit komen ze misschien ook met de helikopterdienst Uber Air. Het dak van Tripolis Park zal er stevig genoeg voor zijn.’ Tot zover de ontwerp- en ontwikkelfilosofie. Vanwaar de keuze van Uber voor Tripolis Park? Ellen Waals-Vos adviseerde Uber als aanhuurmakelaar namens vastgoedadviseur JLL over de locatiekeuze. Volgens Waals waren deze zeven criteria belangrijk voor Uber:

1. Omvang ‘Na de opstartfase in Amsterdam aan de Vijzelstraat en vervolgens de periode in The Cloud bij station Amstel is Uber toe aan de volgende fase. Bij aanvang in 2018 was de zoekopdracht nog beperkt tot 20.000 m2, maar al snel bleek dit niet voldoende te zijn. We verlegden de focus naar gebouwen waar we meer dan 30.000 m2 konden afnemen. In de huidige kantorenmarkt in Amsterdam is het vinden van een dergelijk oppervlakte een geweldige uitdaging.’

2. Flexibiliteit ‘Uber zocht een locatie met maximale flexibiliteit. De onderneming blijft het platform uitbouwen, bijvoorbeeld met Jump (elektrische fietsen, red.), Eats en Uber Freight. Door de uitrol hiervan groeit het bedrijf in hoog tempo. Dat maakt de ruimtevraag van Uber grillig.’

3. Beschikbaar in 2022 ‘De deadline om het kantoor te betrekken ligt voor Uber in 2022. Bij het begin van dit huisvestingstraject was het al geen optie meer om voor nieuwbouw te gaan. Rekening houdend met de ontwerpfase en vergunningstrajecten moesten we ervan uitgaan dat de opleverdatum van een ‘build to suit’ ten minste in 2023 zou liggen. Dat zou te laat zijn geweest. De keuze viel mede daarom op een grootschalige herontwikkeling van een kantoor. Van de projecten die we hebben bekeken, leek Tripolis Park de ultieme match. Niet alleen door het hoge kwaliteitsniveau, maar ook met het oog op de tijdslijn. Doordat Flow al was begonnen met de voorbereiding van het vergunningstraject, hadden we zicht op een oplevering in 2022.’

4. Slim kantoor ‘Het is belangrijk dat het gebouw het merk Uber uitdraagt. Het innovatieve karakter past bij de organisatie. Het verzamelen en verwerken van data zit in het dna van een technologiebedrijf als Uber. Iets anders dan een slim kantoor is dan ook geen optie. Voor Uber is het essentieel dat het gebouw kan communiceren met zijn gebruikers. Het hele complex wordt aangesloten op een netwerkinfrastructuur voor gebruikers en gebouwgebonden systemen. Via de aansluiting op deze ruggengraat kunnen zaken als luchtkwaliteit, verlichting, toegangsverlening en beveiliging worden bestuurd. Het facilitymanagement van de onderneming werkt met strenge key performance indicators.’ ‘De interne klanten, Ubers werknemers, kunnen met een app alles rond hun werkplekken regelen. Je biedt ze individuele controle waardoor ze het comfortniveau kunnen verbeteren en zich frictieloos door het gebouw kunnen bewegen. Er komt nog een verdere

invulling van de slimme functionaliteiten zodat inspelen op de allernieuwste ontwikkelingen straks mogelijk is.’

5. Aantrekkelijke locatie ‘Medewerkers van Uber zijn zeer internationaal, er zijn wel tachtig nationaliteiten vertegenwoordigd. Met leeftijden van voornamelijk tussen 27 en 35 jaar is het een jonge en energieke groep mensen. Om aantrekkelijk te zijn en te blijven, koos Uber voor een prominente plek binnen de ring en op fietsafstand van het centrum.’

6. Bereikbaarheid ‘Het past in de bedrijfsfilosofie van Uber dat werknemers en bezoekers per fiets of met het openbaar vervoer naar kantoor komen, of natuurlijk met een Uber. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Metrostation Amstelveenseweg ligt praktisch voor de deur. Uber heeft om deze reden een zeer beperkte behoefte aan parkeerplaatsen. Het bedrijf huurt er maar honderd van de ongeveer driehonderd. Dat is niet veel in verhouding tot de oppervlakte van 30.000 m2 kantoor die Uber huurt.’

7. Ambitieuze ontwikkelaar ‘Het project voldoet zo goed aan de kwaliteitswensen van Uber, dat het lijkt alsof het ervoor is gemaakt. Dit is niet zo. Ontwikkelaar Flow Development vroeg de vergunningen voor het project aan voordat een getekende huurovereenkomst op tafel lag. We stapten op een rijdende trein met een volledig uitgedacht en uitgewerkt plan. Uiteraard hebben we met het team van CBRE Project Management nog zorgvuldig gekeken naar de specificaties en zijn hier en daar aanpassingen doorgevoerd. De manier waarop Flow de gesprekken voerde, getuigde van een constructieve houding, professionaliteit en hoge kwaliteitsambities.’

Foto: Prolooog

www.vastgoedmarkt.nl

44 Vastgoedmarkt maart 2020

MOBILITEIT rojectont ikkelaars kiezen steeds vaker voor het aanbieden van deelauto s, deel etsen en andere mobiliteitsoplossingen om aarde toe te voegen aan nieu bou comple en. ooralsnog lijkt Mobility as a Service vooral een dingetje van kinderloze stellen in de Randstad. ROBERT PALING

Met een eigentijdse term vallen de deelauto, de deelfiets en andere vormen van vervoer op afroep onder Mobility as a Service (MaaS). In een onderzoek door het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid (KiM) betitelen 87 van de honderd ondervraagde experts jongvolwassenen in de leeftijd van 18 tot 30 jaar, zonder kinderen en aan het begin van hun carrière, als de grootste potentiële doelgroep voor MaaS. Deze groep wordt gevolgd door de 30- tot 44-jarigen. Het minst kansrijk worden 75-plussers geacht. Niet alleen hebben zij minder smartphones en weten ze deze minder goed te benutten, ze zijn vanwege hun leeftijd vaak ook minder mobiel. Daarnaast zien de experts mensen in loondienst en zzp’ers en ondernemers vanuit een ander oogpunt als een kansrijke doelgroep. Dat vertaalt zich ook in verplaatsingen in de werksfeer en woon-werkverkeer als meest genoemde motieven om te kiezen voor MaaS. Ook op bezoek gaan, vrije tijd en onderwijs worden veel als motieven genoemd, waarbij in het laatste geval wordt gedoeld op het volgen van hoger onderwijs.

Kansrijk

Van de ondervraagde deskundigen vindt slechts 23 procent het platteland kansrijk voor deelauto’s.

Foto Shutterstock

Deelauto vooral geliefd bij jonge stedelingen

ij de herinrichting van het bedrijventerrein aan de Houthavenkade in Zaandam tot een woonbuurt wordt ook ingespeeld op een autoluwe toekomst. De wijk, waar 710 woningen moeten komen, en die zich richt op starters, ligt op loopafstand van het station. Bewoners kunnen parkeren onder de gebouwen of gebruikmaken van een van de circa 23 deelauto’s. In de wijk zal voor andere auto’s betaald parkeren worden ingevoerd. Voor de huidige bewoners heeft de ont-

wikkelaar een parkeervergunning afgekocht voor tien jaar. Ook op grotere schaal wordt nagedacht over de toegevoegde waarde van deelauto’s. De nieuwe stadswijk Merwede in Utrecht, waar maximaal tienduizend woningen zijn gepland, moet de eerste grote volledig autovrije wijk van Nederland worden. De toekomstige bewoners moeten er gebruik gaan maken van een groot aanbod aan deelauto’s, deelfietsen en openbaar vervoer. Met het minder intekenen van (parkeer)ruimte voor auto’s lijken

de ontwikkelaars aan te sluiten bij de huidige trend. Het hebben van een auto wordt voor de jongere generaties steeds minder belangrijk dan er gebruik van maken als het nodig is. Cijfers bevestigen deze trend. Het aantal gebruikers van deelauto’s neemt snel toe, van 400.000 in 2018 naar 515.000 in september 2019, blijkt uit cijfers van kennisinstituut CROW. Inmiddels zijn er ook al tal van aanbieders die het gebruik van een auto faciliteren, zoals Amber, Fetch, Car2Go, Greenwheels, ConnectCar en SnappCar.

MaaS is volgens de experts vooral kansrijk in het centrum (80 procent van de experts) en aan de randen van de grootstedelijke gebieden (71 procent). De middelgrote steden zijn volgens 59 procent van de deskundigen kansrijk voor zaken als deelauto’s. De suburbane gebieden en het platteland blijven daarbij met respectievelijk 24 en 23 procent duidelijk achter. Desondanks zetten ook de twintig grootste plattelandsgemeenten van Nederland volop in op de deelauto. Ze hebben samen met tien andere partijen eind vorig jaar hun handtekening gezet onder afspraken die moeten leiden tot honderdduizend deelauto’s in 2021 met minimaal zevenhonderdduizend gebruikers. De twintig plattelandsgemeenten sluiten samen met de gemeente Eindhoven, de regio Zuid-Limburg, de vervoersregio

Het delen van auto’s is juist ook een oplossing voor regio’s waar afstanden langer zijn

Amsterdam en enkele brancheverenigingen aan bij bestaande afspraken die zijn vastgelegd in het Klimaatakkoord. De Green Deal Autodelen II werd in 2018 getekend door veertig gemeenten, provincies, autoverhuur- en leasebedrijven, deelauto-aanbieders, stichting Natuur en Milieu en de rijksoverheid. De recente deal heeft specifiek als doel om elektrisch autodelen te bevorderen. Minister Stientje van Veldhoven (Milieu en Wonen, D66) in een persbericht: ‘Je denkt bij autodelen misschien snel aan de stad. Maar het is juist ook een oplossing voor regio’s waar afstanden langer zijn. Steeds meer mensen delen auto’s en dat vind ik een goede zaak. Voor het klimaat en onze schone lucht, maar ook als uitkomst voor mensen die geen eigen auto hebben of voor wie het openbaar vervoer maar deels een oplossing is.’ Het kabinet wil met het stimuleren van deelauto’s in plattelandsgemeenten de parkeerdruk verminderen en bijdragen aan een beter klimaat en dito luchtkwaliteit.

Speeltuintje In het pakket aan autodeelafspraken staan veel manieren om het autodelen te stimuleren. Zo belonen gemeenten autodelers door ze te laten kiezen wat ze met de vrijgekomen parkeerplekken willen doen, bijvoorbeeld meer groen of een speeltuintje. Autodeelbedrijven werken samen voor betere kennisdeling. Parkeren voor elektrische deelauto’s is op veel plekken gratis. En mensen die net hun rijbewijs halen, kunnen autodelen gratis proberen. Daarnaast worden steeds meer auto’s gemaakt met opties die autodelen mogelijk maken, zoals open of sleutelloos verhuren. Theo Meskers, wethouder Economische Zaken van de gemeente Hollands Kroon en bestuurder van de vereniging voor plattelandsgemeenten zegt in een persbericht: ‘Bereikbaarheid en leefbaarheid zijn belangrijke opgaven op het platteland. Ik denk dat autodelen in combinatie met bijvoorbeeld de trein, bus en elektrische fiets echt een oplossing op maat kan bieden. We werken als plattelandsgemeenten samen om te kijken hoe autodelen ons verder kan helpen. In de gemeente Hollands Kroon komen in de 2020 de eerste mobipunten. Hier kunnen reizigers overstappen van bijvoorbeeld de bus naar een elektrische fiets of deelauto.’ Gebruikers van deelauto’s geven aan dat kostenbesparing voor hen vaak een argument is. Deelauto’s komen vaak in de plaats van een eigen tweede auto. Autodelers besparen zich de aanschafkosten en vaste lasten. Door de lagere kosten wordt ook de overstap naar elektrisch rijden makkelijker. Bijkomend voordeel is dat autodelers in de stad geen parkeervergunning hoeven aan te schaffen.

Gezocht

Vastgoedtalent

Funda in business / Vastgoedmarkt Young Talent Award De funda in business / Vastgoedmarkt Young Talent Award is dé onderscheiding voor jongere vastgoedprofessionals die de eerste jaren van hun carrière een bijzonder talent hebben getoond. Hun voordracht wordt ondersteund door CEO’s en directeuren van de bedrijven waar zij werken. De jury nodigt organisaties uit hun grootste vastgoedtalent te nomineren voor de funda in business / Vastgoedmarkt Young Talent Award 2020. Kandidaten moeten over tenminste vijf jaar relevante werkervaring beschikken en jonger zijn dan 37 jaar. De winnaar van de Young Talent Award 2020 ontvangt naast een award een opleidingscheque voor Executive Education ter beschikking gesteld door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

Draag nu uw nominatie voor op vastgoedmarktyoungtalentaward.nl

Lars van Engelen, winnaar van de editie 2019

www.vastgoedmarkt.nl

46 Vastgoedmarkt maart 2020

THEMA MOBILITEIT Wonen, winkelen werken. Door technologische innovaties veranderen burgers de manier waarop ze zich in de openbare ruimte voortbe egen. ervoer ordt sneller, goedkoper en e ibiler. Dat heeft gevolgen voor vastgoedprofessionals. ijn 1 locaties nog el heilig aan mensen verder van hun erk onen astgoedmarkt zet enkele gevolgen voor de vastgoedsector op rij.

baarheid en parkeren laten te wensen over. Dat concludeerde Emma retail onderzoek en advies een aantal jaren geleden al na een analyse van meer dan twintig Nederlandse binnensteden. De groep die met een lage frequentie binnensteden bezoekt, is gegroeid. Anno 2020 zet de stijging van inwonertallen de bereikbaarheid van Nederlandse steden steeds meer onder druk, meldt CBRE. De vastgoedadviseur bepleit samenwerking tussen marktpartijen en overheid voor voldoende betaalbare huisvesting, duurzaam gebruik van grondstoffen en het leveren van kritieke infrastructuur.

Opkomst e-commerce remt mobiliteit consument Nederlandse consumenten hoeven minder de deur uit. Meer en meer producten en diensten kopen ze via internet. Het veranderend koopgedrag is een van de oorzaken van de golf faillissementen onder retailers. De detailhandel oefent minder vraag uit bij vastgoedbeleggers. Er gingen in 2019 in Nederland 2.767 winkels dicht, 40 procent meer dan in 2018. Overblijvende detailhandelaren als H&M en Zara kiezen voor een groter aandeel onlineverkoop.

Bezoekfrequentie supermarkten neemt toe

Veranderende mobiliteitsvormen vragen om een andere kijk op vastgoed.

De impact van mobiliteit op de vastgoedwereld

e vergeten het weleens: onze steden, dorpen en buitengebieden zijn vrijwel volledig ingericht op auto’s en treinen, bussen, metro’s en trams. We kunnen ons geen wereld meer zonder voorstellen. Toch is die wereld door veranderende mobiliteitsvormen ingrijpend aan het veranderen. Net zoals de komst van de automobiel in het begin van de vorige eeuw de wereld van de handkarren en paardenkoetsen op zijn kop zette. Van A naar B gaan wordt dankzij technologische innovatie steeds goedkoper, sneller en flexibeler.

Wie zich in een grote stad wil verplaatsen, kan lopen, fietsen, steppen, scooteren, met de auto rijden of gereden worden in tram, bus, trein of taxi. En al die mobiliteitsvormen zijn toegankelijk met een simpele swipe op het mobieltje of een scan van de ov-chipcard. Daar komen bovendien in de toekomst nieuwe mobiliteitsvormen bij zoals drones en autonome voertuigen. Dit alles heeft gevolgen voor de manier waarop mensen de gebouwde omgeving gebruiken. Het belang van locatie verandert wanneer mensen zich goedkoper, sneller en flexibeler voortbewegen. Dat roept allerlei vragen op voor vastgoedprofessionals. Is een

A1-locatie voor een winkel nog wel iets waarop je moet sturen? Of wil je juist goed bereikbaar zijn? Welke locatie kies je voor je kantoor als medewerkers minder met de lease-auto, maar meer met het openbaar vervoer of deelvervoer reizen? Moeten parkeerplaatsen nog wel altijd onderdeel zijn van een wooncomplex? Wat betekent het voor de waarde van vastgoed als mensen verder van hun werk gaan wonen? Vastgoedmarkt zet een aantal veranderingen op rij.

Minder winkelen in de stad Binnensteden scoren vergeleken met andere winkellocaties hoog op sfeer, uitstraling en kwaliteit van het winkelaanbod, maar bereik-

Steeds minder gezinnen doen eens per week de grote boodschappen, zegt John van der Ent, ceo van supermarktketen Spar. ‘Het marktaandeel van de grote boodschappen was 35 tot 40 procent toen vaders op zaterdag nog met een lijstje op pad werden gestuurd om de wekelijkse boodschappen te halen. Nu zijn die grote boodschappen nog maar goed voor 20 procent.’ Mensen doen nu vaker, maar minder boodschappen. Door de toename van de bezoekfrequenties stijgt ook het belang van bereikbaarheid.

Stationslocaties trekken winkels aan Drukke en goed bereikbare plekken zoals centrale stations van de grote steden zijn aantrekkelijk

‘Op bedrijfsterreinen langs snelwegen zijn de voorzieningen slecht en ze zijn slecht bereikbaar met het ov’

voor retailers. Formules als Hema, AH to go en Rituals zijn daarom te vinden op de grote knooppunten voor openbaar vervoer. Op station Amsterdam Centraal signaleerde NS Stations zoveel potentie, dat het winkelgebied een uitbreiding kreeg met 9.000 m2. Bij Utrecht Centraal voegt de Franse vastgoedbelegger Klépierre 35.000 m2 toe aan winkelcentrum Hoog Catharijne. Het eerste, 17.000 m2 grote deel van de uitbreiding ging in 2017 open.

Talent wil met openbaar vervoer naar kantoor De strijd om talent dwingt organisaties tot een dure locatiestrategie, zo meldde vastgoedadviseur Savills in een rapport over Europese central business districts. ‘Om concurrerend te blijven, moeten gebruikers in staat zijn om het allerbeste talent aan te trekken en vast te houden. Daarvoor moeten ze meestal wel in een zakencentrum zitten, met toegang tot openbaar vervoer en andere openbare voorzieningen,’ zegt Matthew Fitzgerald, director Savills European Tenant Representation. Naar het kantoor van de toekomst ga je per openbaar vervoer, fiets, elektrische auto of lopend, betoogt Boudewijn Ruitenburg, chief operating officer van ontwikkelaar Edge Technologies.

Institutionele beleggers kopen kantoren bij station Nederlandse institutionele beleggers zijn niet zo happig op kantoren. Ze vrezen dat de rendementen niet in verhouding staan tot de risico’s. Uitzonderingen zijn sterke regio’s en daarin dan de stationslocaties. Hier waren de afgelopen jaren aankopen te zien door onder meer ASR Dutch Mobility Office Fund, Bouwinvest Office Fund en Pensioenfonds Metaal en Techniek. Kantoorontwikkelaars hebben relatief veel speelruimte op stationslocaties van grote steden. De gemeente Utrecht faciliteert de bouw van kantoorruimte in Leidsche Rijn Centrum, de gemeente Rotterdam schreef tenders uit voor gemengde ontwikkelingen met kantoorruimte rond het centraal station. IVBN, de vereniging van institutionele beleggers in Nederland, pleit voor terughoudendheid met de nieuwbouw van kantoren. ‘De focus moet liggen op sterke, toekomstbestendige kantoorlocaties, goed aangesloten op openbaar vervoer en snelwegen.’

Bedrijventerreinen verliezen aantrekkingskracht Volgens makelaarsvereniging Dynamis verliezen bedrijventerreinen hun aantrekkingskracht. ‘Op bedrijventerreinen langs snelwegen is het voorzieningenniveau vaak laag en kantoorpanden zijn er vaak slecht bereikbaar met het ov’, zegt Rick van der Zwet, researchmanager van Dynamis.

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2020 Vastgoedmarkt 47

MOBILITEIT Bijna 1 miljard euro voor kantoren op binnenstedelijke locaties, bedrijfsruimten aan stadsranden en logistiek vastgoed langs vervoerscorridors. Dat is de inzet van Edmond de Rothschild Reim voor de komende drie tot vijf jaar voor Nederland. PETER HANFF

Edmond de Rothschild Reim Edmond de Rothschild Reim is het merk waaronder drie entiteiten in het vastgoedvermogensbeheer verder gaan. Cording Real Estate Group was actief in Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en de Benelux. Orox werkte in Zwitserland en Cleaveland in Frankrijk. De drie vastgoedentiteiten vielen al onder de Edmond de Rothschild Groep, een vermogensbeheerder met 150 miljard euro aan assets under management (AUM). Het nieuwe Edmond de Rothschild Reim vormt een Europees vastgoedplatform met negen kantoren, 120 medewerkers en een portefeuille van 10,4 miljard euro aan assets under management. De verdeling van de totale portefeuille is 41 procent kantoren, 18 procent woningen, 16 procent bedrijfsruimte/logistiek, 12 procent retail en 13 procent overig. De portefeuille bestaat uit investeringen via fondsen waarin de bankiersfamilie Rothschild mee-investeert, uit aandelen in joint ventures en uit mandaten. Na de rebranding tot Edmond de Rothschild Reim is de volgende stap het op één lijn brengen van bestuur, risicobeheersing en ondernemingsdoelstellingen. Onderdeel daarvan is een benchmark voor de ESG-doelstellingen.

Kantoorgebouw Emerald House aan de Jozef Israelskade 46-48 in Amsterdam is een belegging van Edmond de Rothschild Reim.

1 miljard euro voor goed bereikbaar vastgoed

teden hebben de toekomst en de vooruitzichten voor kantoren zijn vooral goed op gemengde knooppunten. Zodat mensen met het openbaar vervoer naar hun werk kunnen en het werken, wonen, winkelen en ontmoeten kunnen combineren in duurzame omgevingen. Dat zijn enkele uitgangspunten van Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (Reim). De Europese vastgoedvermogensbeheerder wil zijn vastgoedportefeuille in de Benelux de komende drie jaar verdubbelen naar 2 miljard euro. Buiten Nederland deed Edmond de Rothschild enkele grote investeringen via dochter Cording Real Estate Group (nu Edmond de Rothschild Real Estate Reim). In januari kocht de vermogensbeheerder met Tristan Capital Partners voor omgerekend 293 miljoen euro Holborn Links Estate in Londen. Het gemengde complex met kantoor-, onderwijs-, horeca-, retail- en woonruimte bestaat uit 32 onderdelen met een totale oppervlakte

van 23.600 m2. Het ligt nabij twee stations van de railverbinding Elizabeth Line. De bezettingsgraad bedraagt 87 procent. Een aankoop zoals Holborn Links Estate is volgens ceo van Edmond de Rothschild Reim Pierre Jacquot een goede manier om duurzaam te ondernemen. Edmond de Rothschild onderschrijft ESG-doelen van Agenda 2030 van de Verenigde Naties. ESG staat voor environmental, social and governance. ‘Er zijn twee duurzame manieren om in vastgoed te investeren’, zegt Jacquot. ‘Je kunt een splinternieuw kantoor kopen dat tijdens het gebruik geen CO2 uitstoot, maar waar de bouw wel beslag legt op grondstoffen en energie. Wij hebben een voorkeur om oudere gebouwen op goede locaties nieuw leven in te blazen, bijvoorbeeld via herontwikkeling. Op die manier verlagen we het energieverbruik en de CO2-uitstoot. We willen plekken waar gebruikers kunnen komen met het openbaar vervoer in plaats van met de auto, zodat de vastgoedinvestering een positieve

impact heeft op de stad,’ zegt Jacquot. Een verouderd gebouw op een A-locatie biedt ook qua rendement betere vooruitzichten dan een modern gebouw op een B-locatie, meent Jacquot. ‘De locatie kun je immers niet veranderen.’

Beleggingsbeleid De activiteiten van Cording Real Estate Group geven ook een indruk van het beleggingsbeleid van Edmond de Rothschild Reim in Nederland. De vastgoedvermogensbeheerder heeft ongeveer 1 miljard euro aan vastgoed onder management in de Benelux, waarvan het grootste deel in Nederland. Daar kocht Cording onder meer kantoren in het centrum van Amsterdam (zoals het Emerald House), het Erasmushuis in Rotterdam, een logistieke faciliteit in Amsterdam en bedrijfsobjecten in Utrecht, Zwolle en Cuijk. Voor het Industrial Real Estate Fund van Edmond de Rothschild Reim richt de partij zich vooral op de niche van kleinere maar gerichte investeringen, zegt hoofd Benelux Onno Scheij. ‘Aan de ene

kant van het spectrum vind je grote logistieke beleggers die de objecten willen van vele tienduizenden vierkante meters. Aan de andere kant heb je partijen die zich richten op veel objecten.’ ‘In die markt voor bedrijfsruimten zijn wij kieskeurig. We willen goede objecten op goede locaties, dicht bij de kernen van steden. Bereikbare plekken, waar voldoende personeel beschikbaar is. Naar die objecten bestaat vraag vanuit het midden- en kleinbedrijf, omdat de lokale arbeidsmarkt een steeds grotere rol speelt in locatiebeslissingen. Zo dragen we bij aan krachtige stedelijke gebieden’, aldus Scheij. Voor bedrijfsruimten aan stadsranden ziet Edmond de Rothschild Reim altijd kansen. ‘We wonen in een dichtbevolkt land en de grond is schaars. We investeren in locaties waar altijd vraag zal zijn naar de onderliggende grond. Die locaties hebben dus als bijkomend voordeel dat de alternatieve aanwendbaarheid goed is.’ Edmond de Rothschild Reim vermijdt de typen logistiek waarnaar de meeste vraag van beleggers is. ‘Groot logistiek vastgoed en last-mile hubs zijn enorm in populariteit toegenomen, waardoor het rendement op deze objecten behoorlijk onder druk is komen te staan. Daarom richten`

‘Wij hebben een voorkeur om oudere gebouwen op goede locaties nieuw leven in te blazen’

we ons met ons Industrial Real Estate Fund op betaalbare objecten in de categorieën small logistics en light industrial. Hiermee is een hoger direct rendement te behalen’, zegt Scheij. Kantoren in monofunctionele gebieden passen volgens Scheij niet in de portefeuille van Edmond de Rothschild Reim. ‘Wij willen alleen kantoren op multifunctionele locaties. Waar mensen willen werken, wonen en recreëren. In Amsterdam is dat bijvoorbeeld het centrum, maar ook de Zuidas.’ Scheij: ‘De Zuidas is een succes omdat daar is ingezet op werken, wonen en winkelen. Je hebt er winkels als Coolblue, voorzieningen zoals een kapper of fietsenmaker, maar ook restaurants en cafés. De bereikbaarheid van de Zuidas per openbaar vervoer is fantastisch door de aanwezigheid van station Amsterdam Zuid. In het centrum van de Zuidas zullen we zeker investeren wanneer er zich een goede kans aandient om een kantoorgebouw te verwerven. Dat past volledig in onze filosofie om bij te dragen aan vitale steden.’ Gevraagd welke knelpunten op het gebied van mobiliteit hij ziet, zegt Scheij: ‘Er is een tekort aan goede kantoren in Amsterdam en er is behoefte aan verdere uitbreiding van de kantorenvoorraad. Neem technologiebedrijf Uber. Dat gaat vanaf 2022 30.000 m2 kantoorruimte huren aan de westkant van de Zuidas. De meer westelijk gelegen Riekerpolder is nu vooral bereikbaar met de auto. Het probleem is dat je er met het openbaar vervoer nauwelijks kunt komen. Het doortrekken van de Noordzuidlijn naar Schiphol maakt een gebied als Riekerpolder, maar ook de westkant van de Zuidas, een stuk interessanter voor kantoren en woningen. Hierdoor krijgt zo’n gebied meer waarde. Door ook de verbinding met Hoofddorp of Almere te verbeteren, zorg je voor een betere ontsluiting van die plekken en een beter arbeidspotentieel. Zo neem je de druk uit Amsterdam weg en versterk je Amsterdam op economisch vlak.’

16 17 18 JUNI 2020 RAI AMSTERDAM

Koop voor 30 april jouw

Early Bird

Ontmoet de leiders van duurzame innovaties

Tickets

PROVADA FUTURE

PROVADA FUTURE is hét podium voor iedereen die met de toekomst bezig is. Waar technologische innovatie op elke hoek te vinden is en de vastgoedsector nieuwe ideeën en verbindingen opdoet.

Tijdens de PROVADA in de RAI Amsterdam is PROVADA FUTURE dé groene hotspot. Ontdek de tools voor slimmer en duurzamer werken met Tech talks, demo’s en PropTech scale-ups.

Koop je entreekaarten nu via provada.nl