Vastgoedmarkt juli 2020

Page 1

Woningen Noodknop van tafel, huurstijging beperkt ČŤČœȢȤȊČœ ĘŞĘŻ

Kantoren De toekomst van OV-locaties ČŤČœȢȤȊČœ ĘŤĘŻ

Impact corona op retail J De toekomst van de binnenstad ČŤČœȢȤȊČœ ĘŠĘą J Gaan Hema en Bokker deze crisis overleven? ČŤČœȢȤȊČœ ĘŞĘŤ

LCCTICPI LWNK YYY XCUVIQGFOCTMV PN

WWW.ADHOCBEHEER.NL

Ravage in winkelstraat door coronacrisis

--4 GP /KTCUVCT MQRGP FE KP $NGKUYÄŽM

UVCPF \CN FG MQOGPFG LCTGP OQIGNÄŽM XGTFWDDGNGP GP QRNQRGP VQV RTQEGPV $.'+59Ä?- --4 GP /KTCUVCT MQRGP GGP FKUVTKDWVKGEGPVTWO XCP QPIGXGGT O²

Dat zegt Gerard Zandbergen, directeur van onderzoeksbureau Locatus, in een interview met Vastgoedmarkt. Zandbergen baseert die conclusie op de Internationale Retail Recovery Index, een wereldwijd onderzoek naar de ontwikkeling van het winkellandschap. ‘Wij durven te voorspellen dat het corona-effect zal leiden tot mogelijk een verdubbeling van de huidige leegstand en dat de consument zal kiezen voor lokaal kopen, in een veiliger omgeving.’ De problemen zijn het grootst in de straten die vóór het coronavirus juist een veilige belegging leken: de A1-locaties. ‘Een tijd lang is men ervan uitgegaan dat de A1-locaties zullen winnen, naast de gebieden voor de alledaagse aankopen. Corona heeft tot gevolg gehad dat het nu de grote winkelstraten en winkelgebieden met de hoogste huren zijn die te maken hebben met wegblijvende consumenten. Omdat op die A1-locaties ook de ketens zitten met de sterkste financiĂŤle posities, kunnen die het enige tijd uitzingen. Maar je ziet

dat ketens als Zara en H&M winkels aan het sluiten zijn.’ In november vorig jaar voorspelde Zandbergen in Vastgoedmarkt dat de waarde van retailbeleggingsvastgoed met een derde naar beneden moet worden bijgesteld. Sindsdien is hij nog somberder geworden. ‘De kaarten worden opnieuw geschud. Corona is niet de oorzaak van de nieuwe retailellende, maar een versneller. Sinds 2004 is het aantal verkooppunten in de detailhandel alleen maar afgenomen. Van 107.608 winkels in 2004 naar nu 90.063. Dat wil niet zeggen dat alles slecht draait en verlies oplevert. Maar winkels en ketens die al niet goed draaiden, kunnen en zullen nu echt omvallen.’ Warenhuizen hebben het al langer moeilijk. Zandbergen: ‘Een warenhuis was lange tijd een winkel waar alles onder ĂŠĂŠn dak te koop was en in veel gevallen ook alleen daar. Dat was met name in het middensegment aantrekkelijk. Maar het unieke is ervan af. De Bijenkorf zoekt daarom dat unieke in

shops-in-shop en richt zich daarbij vooral op het duurdere segment.' De traditionele warenhuizen hebben bovendien de concurrentie van retailers die gegroeid zijn in andere segmenten. 'Warenhuizen haalden hun omzet traditioneel voor 60 tot 70 procent uit kledingmode. Die moeten nu dus concurreren met globale modereuzen als Zara, H&M en Primark', aldus Zandbergen. De neerwaartse trend op A1-locaties is slecht nieuws voor vastgoedbeleggers zoals Wereldhave en Vastned, die de afgelopen jaren juist hebben ingezet op de prominente winkelstraten. Wereldhave kreeg onlangs de ‘junkstatus’ toebedeeld door kredietbeoordelaar Moody’s en Vastned raakte afgelopen weken betrokken bij een rel doordat grootaandeelhouder Aat van Herk het vertrek van de volledige top van het vastgoedfonds eiste. ‘Als je naar de afgelopen tien jaar kijkt, zijn de huurinkomsten gehalveerd en de kosten verdubbeld. Noem mij ĂŠĂŠn particulier bedrijf waar dit gebeurt. Dat is failliet’, aldus Van Herk.

$NGKUYÄŽM XCP +ORCEV 8CUVIQGF *GV FKUVTKDWVKGEGPVTWO \CN EKTEC O² YCTGJQWUG ² MCPVQQTTWKOVG GP O² OG\\CPKPG QOXCVVGP &G DQWY DGIKPV PCCT XGTYCEJVKPI KP LWNK FG QRNGXGTKPI XCP JGV IGDQWY KU DÄŽPC GGP LCCT NCVGT %QTFGGN 0GFGTNCPF KU IGEQPVTCEVGGTF CNU CCPPGOGT *GV IGDQWY MQOV FKTGEV PCCUV FG KP GP WKVTKV PCCT FG # GP JGV PKGWYG UVCVKQP .CPUKPIGTNCPF <QGVGTOGGT FCV KP OGK KU IGQRGPF

Corona drukt vraag kantoren Amsterdam De vraag naar kantoorruimte in Amsterdam is teruggelopen van 332.000 m² begin dit jaar naar 235.000 m² eind mei. Dat meldt CBRE op basis van een analyse. Volgens de vastgoedadviseur gaat het niet om een totale vraaguitval, maar om uitgestelde beslissingen. Voor 15.000 m² is de vraag geannuleerd sinds het intreden van de crisis, maar er is ook 19.000 m² aan kantoorruimte verhuurd. Sinds de intrede van corona zijn er ook bedrijven op zoek gegaan naar nieuwe kantoorruimte in de hoofdstad, bij elkaar

gaat het om 64.000 m². ‘Ondanks de aanhoudende interesse in kantoorruimte zijn kantoorwerkplekken door de coronacrisis in een heel ander daglicht komen te staan', aldus Bart van Eerd, senior director bij CBRE Amsterdam. ‘Naast de vraag wat de impact is van deze crisis op hun bedrijfsvoering en resultaten, zijn bedrijven bezig met de vraag hoe werknemers weer terug naar kantoor kunnen komen. Ze zijn op zoek naar meer flexibiliteit in hun huisvesting om de veranderende omstandigheden te kunnen opvangen.'

Ingezonden mededeling

Terugkeer Round Hill op Nederlanse woningmarkt Round Hill Capital heeft 821 woningen gekocht in vier steden in het midden en oosten van het land. De Britse vastgoedvermogensbeheerder deed de aankoop samen met een staatsinvesteringsfonds uit het Midden-Oosten. De comeback is onderdeel van een nieuwe strategie voor de Nederlandse woningmarkt die vorig jaar nog goeddeels werd verlaten door de Britten. De acquisitie bestaat uit veertien objecten, waarvan twaalf voormalige kantoren die zijn herontwikkeld tot 821 betaalbare huurwoningen in de binnenstedelijke gebieden van Amersfoort, Arnhem, Apeldoorn en Deventer.

Ook werden er twee kantoren met herontwikkelingpotentie gekocht, een markt waarin Round Hill zich al langer begeeft. Hoeveel geld er met de transactie is gemoeid, werd niet bekendgemaakt. De investering is onderdeel van Round Hill Capitals nieuwe beleggingsstrategie voor residentieel vastgoed in Nederland. Eind maart 2019 verkochten de Britten nog hun woningportefeuille met 9.544 eenheden aan de Zweedse woningbelegger Heimstaden, nadat eerder al duidelijk was geworden dat Round Hill van de woningen afwilde. Round Hill Capital werkt met mandaten van verschillende investeerders voor meerdere strategieĂŤn voor de Nederlandse woningmarkt.

SOLID & POSITIVE ! ! $ +%%'* ) -%$ ' " !( ' " ) ) * ) ) %% ) + '" - $ "%& $ ) $ , "" ( %& "" ( - ) %# %$- , $! " $)' $ ) & (( $ $ ) , ) %$( )' ) ) " ! *, %'# " % + $ , ' ) $ $ )% !%#()

$ ) '%%) %%' %$( + () % () $ +%%') *' $ ) %&) # " ( ' $ $ $ ) !" $ %%' %$- , $! " $)' ) +%%'- $ + $ $ + " '%*) $

2-daagse masterclass Ondermijning in Vastgoed 24 & 25 september 2020 | Nyenrode Business Universiteit

Inzicht, herkenning, aanpak en preventie van ondermijning in de vastgoedketen Op zoek naar preventie aanpak van ondermijning in de vastgoedsector? Dan is de Masterclass Ondermijning in Vastgoed wat voor u!

Sprekers Met o.a. Tom Berkhout, directeur Nyenrode Real Estate Center Pieter Tops, Lector politie en openbaar bestuur Politieacademie

Tijdens deze Masterclass gaan we in op:

o Hoe u een strategie bepaald voor de aanpak van ondermijning

o Onbewust betrokken raken bij ondermijning. Hoe snel kunt u verstrikt raken in een crimineel netwerk? En eenmaal verstrikt: hoe komt u er veilig en ‘schoon’ uit?

o Op welke manier kunt u barrières opwerpen tegen criminele activiteiten die schadelijk zijn voor u (de reputatie van uw) organisatie en uw mensen.

o Het samenspel met de poortwachters (notaris, makelaar, accountant, fiscalist). Effectief en efficiënt samenwerken.

o Wanneer en hoe gemeente, politie, justitie en de Belastingdienst inschakelen.

o Hoe grensoverschrijdend samenwerken in de vastgoedketen. Tom Berkhout

o Welke manier veilig informatie

Pieter Tops

Bij al onze opleidingen houden wij rekening met de 1,5 meter afstand en andere hygiënevoorschriften die gelden in deze tijd van corona.

uitwisselen over aanwijzingen van ondermijnende activiteiten

Kijk voor meer informatie en om u aan te melden op

nyenrodeondermijning.vastgoedmarkt.nl

;;; :)78.5,+3)618 42

092/ Vastgoedmarkt

# ! $

! "# # !

Een positief verhaal

$&" De redactie van Vastgoedmarkt werkte sinds de toespraak van Mark Rutte op 15 maart het klokje rond om de coronacrisis te verslaan. De impact op de vastgoedmarkt was enorm. Vooral in de retailsector waren het geen vrolijke verhalen die we optekenden. Uitgestorven winkelstraten, retailers en beleggers die elkaar de tent uitvochten, verontrustende vooruitzichten over kraters in winkelcentra. Ook in kantorenland viel er in eerste instantie weinig vrolijks te melden. Nederland werkte massaal thuis en zou dat voor een groot deel blijven doen. En dat er een flinke correctie boven de woningmarkt hing, daarover was iedereen het ook eens. Boven op de negatieve sectorverwachtingen kwamen nog eens de gitzwarte scenario's van economen. Het IMF sprak van The Great Lockdown, verwijzend naar de Grote Depressie begin vorige eeuw. Te midden van deze malaise ging ineens de telefoon. Vastgoedbelegger en trouw abonnee van Vastgoedmarkt Bert Degenaar: 'Kunnen jullie stoppen met al die rampberichten? Ik krijg er een depressie van.' Mijn eerste reactie was: de wereld staat in brand. Moeten wij dan mooi weer gaan spelen, omdat sommige lezers van ons vakblad er slapeloze nachten van krijgen? 'Met positieve verhalen stimuleer je ondernemers om hun mouwen op te stropen', was het verweer van Degenaar. Maar is dat de rol van de journalistiek? 'Journalisms first obligation is to the truth', leerde ik tijdens mijn studie journalistiek in Groningen. Nieuws verslaan, tegels lichten en duiden. Over het motiveren van ondernemers werd niet gerept. Toch zette het telefoontje mij aan het dekken. Journalisten moeten weliswaar het nieuws verslaan, maar ze hebben tegelijkertijd wel degelijk een verantwoordelijkheid voor het welzijn van de bevolking. Wanneer media voortdurend een onheilspellend verhaal herhalen, kan er massahysterie ontstaan. Je kunt je afvragen hoe zinvol het is om elke dag in de krant het aantal doden en besmettingen van het coronavirus af te drukken. Welk nut heeft dat, anders dan dat het lezers onnodig op stang jaagt? Kranten drukken toch ook niet het aantal dagelijks verkeersslachtoffers of het aantal gestorven longkankerpatienten onder rokers af ?

%

! # "# $ ! # "# !

! % ! %

& ! ! " "# ! & ( & ! & # ! ! ! " & ! #

# # # &

# ! # $ " & ! & ! # !

# "# % % # "

% ! # # !

" # &

Ook Vastgoedmarkt heeft als oudste en grootste vakblad van de vastgoedsector wel degelijk een verantwoordelijkheid. Een economie is voor een groot deel psychologie. Als iedereen gelooft dat we afstevenen op de ergste recessie uit de geschiedenis wordt dat een zelfvervullende voorspelling. We houden immers dan allemaal de hand op de knip uit angst voor die recessie, waarmee we die recessie veroorzaken.

' ! #'

! " ( $&

! ! # &

" # & ! " "

Gaat Vastgoedmarkt vanaf nu alles met een roze bril verslaan? Zeker niet. Ook in dit nummer leest u in een gedegen analyse van Ruud de Wit (pagina 12,13) dat de leegstand in de winkelstraten de komende jaren zal verdubbelen. Maar u leest ook het verhaal van Bert Degenaar (pagina 38,39) die door de crisis werd geconfronteerd met een vertrekkend hoteleigenaar en daarom met een aantal jonge gasten zelf het hotel ging runnen. Iedere crisis brengt ook kansen met zich mee. Wij zullen als redactie onze ogen niet sluiten voor het positieve verhaal. Dus, houd moed, en maak er ondanks alles een mooie zomer van!

! # ! "

% "# # !

55-+6,+)*8,96 7,6:))7:)4+,62))4 :)13,+/)4,8 42

! % %

! # & ! %! $ # %

% ! "#

!$ !"#! " # "

!" (

! "# # ! # % ! !

! "# ! # # ! " $#! #

# ! !

Ingezonden mededeling

Vastgoed Exploitatiewijzer

$ "

Uw gids voor vastgoedtaxaties en exploitatielasten

!$ $ & #

! !

de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van

! ! "

beleggingsvastgoed in.

" !% " % !

Negen categorieĂŤn gebouwen met in totaal ruim

! !#

Met de Vastgoed Exploitatiewijzer schat u snel en nauwkeurig

110Â gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een

!# !"

beknopte omschrijving en alle relevante gegevens. Uw voordelen: Q

snel en makkelijk de exploitatielasten berekenen,

Q

nauwkeurig bepalen herbouwwaarde,

Q

zelf selecteren welke onderhoudskosten van belang zijn,

Q

uitgebreide invoermogelijkheden,

Q

gebaseerd op de kostendatabase van Bouwkosten,

Q

verkrijgbaar als boek en online.

Ga voor meer informatie en uw bestelling naar vakmedianetshop.nl/exploitatiewijzer of neem contact op met 088 58 40 600.

NIEUW Editie 2019

$ " "" %

!$ ! % "# ! # #

Vastgoedmarkt

Verkamering woningen op de korrel /CMGNCCTUXGTGPKIKPI 08/ \KGV FCCTDÄŽ PKGV FKTGEV GGP TQN XQQT \KEJ\GNH

D

e jongste zet in de strijd die gemeenten al decennia voeren tegen de verkamering van woningen in de strijd tegen overlast is van wethouder Jan Willem Mijnans (wonen) van de gemeente Nissewaard. In deze gemeente, onder de rook van Rotterdam en met Spijkenisse als belangrijkste kern, kopen ‘huisjesmelkers’ regelmatig woningen op om ze vervolgens te verkameren

en te verhuren aan arbeidsmigranten. Mijnans, wethouder namens de lokale partij ONS, heeft de in zijn gemeente actieve makelaar en corporaties opgeroepen om geen woningen meer te verkopen aan huisjesmelkers. Op die manier moeten woningen beschikbaar blijven voor regulier woningzoekers. Ook moet zo de overlast die het verkameren veroorzaakt een halt worden toegeroepen. Die oproep aan makelaars is vol-

%1.7/0 <14)

gens Sonja van der Graaf, woordvoerder namens makelaarsvereniging NVM, niet helemaal goed gericht. ‘Er is een fundamenteel verschil tussen makelaars en woningcorporaties. De corporatie is eigenaar en verkoopt zelf, de makelaar bemiddelt als tussenpersoon. De makelaar moet de belangen van opdrachtgevers behartigen en bepaalt dus niet aan wie of wat verkocht wordt. De opdrachtgever/eigenaar bepaalt wat de doorslag geeft.’ Makelaars

hebben een meldplicht als het gaat om dubieuze transacties, maar dat staat los van de wens van de wethouder om verkamering tegen te gaan, stelt Van der Graaf. Makelaars kunnen volgens haar wel een rol vervullen in het over en weer schetsen van wat partijen willen, maar vaak gaat particulier belang voor collectief belang. ‘Bijna iedere woningeigenaar vindt dat starters ook een kans moeten krijgen, maar bijna geen een eigenaar verkoopt zijn huis onder de marktprijs om daar als individu een steen(tje) aan bij te dragen. En geeft hem maar eens ongelijk. In elk geval is het niet aan een tussenpersoon om idealen te verwezenlijken uit andermans portemonnee. Bij de buren in Rotterdam gaan ze al een stap verder dan in Nissewaard. Woonwethouder Bas Kurvers (VVD) wil daar als ultieme maatregel een jaar lang geen vergunning voor kamerverhuur verstrekken voor de wijken Kralingen-West, Kralingen-Oost, Middelland en Nieuwe Westen. Op die manier moet de leefbaarheid in die wijken worden verbeterd en de overlast beperkt. Daarnaast werkt hij aan nieuwe structurele regelgeving voor kamerverhuur die in de tweede helft van het jaar moet worden gepresenteerd aan de gemeenteraad. Met name de lokale fractie van ChristenUnie-SGP trok al eerder aan de bel en bracht samen met de Kralingse bewonersvereniging Lusthofkwartier in beeld waar in Rotterdam vergunningen aangevraagd en verleend worden. Met name in studentenbuurt Kralingen slaat de verkamering volgens de fractie hard toe. ‘Gezinswoningen van soms slechts enkele jaren oud worden verkocht voor bedragen die bijna het dubbele zijn van de

verkoopprijs twee jaar geleden. Kamerbewoning in woonwijken op zichzelf is geen probleem. Het wordt een probleem wanneer wijken uit balans raken waarbij woningen structureel worden opgekocht door beleggers met het doel ze te verkameren.’ In Den Haag komt per direct een tijdelijke stop op nieuwe vergunningen voor kamerbewoning in alle wijken. Sinds maart 2020 gold deze tijdelijke stop al in tien wijken. Dit was noodzakelijk vanwege de druk op de schaarse goedkope woningvoorraad in deze wijken. De stop is nu uitgebreid uit bezorgdheid over een ‘waterbedeffect’ waarbij de overlast zich verplaatst naar delen van de stad waar nog geen stop op de afgifte van vergunningen voor kamervergunningen is. Ook in Den Haag wordt gewerkt aan een nieuw kamerbewoningsbeleid. Studenten en particuliere verhuurders zijn niet te spreken over het besluit van de gemeente Den Haag om per direct nieuwe verkameringen te verbieden. In een open brief roepen de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) en Vastgoed Belang, de branchevereniging van particuliere verhuurders, de Haagse gemeenteraad op om af te zien van een generiek totaalverbod. LSVb en Vastgoed Belang: ‘We zien steeds vaker dat gemeenten kamerverhuur aan banden willen leggen om overlast en excessen tegen te gaan. Een totaalverbod is echter niet uit te leggen. Er zijn vele studentenhuizen in Nederland waar studenten zonder overlast en met een goede relatie met hun buurtbewoners een fijne plek hebben om te wonen. De vraag is ook of dit juridisch stand zal houden. Het zal niet de eerste keer zijn dat een gemeente door de rechter wordt teruggefloten vanwege haar woonbeleid.’

+PUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU OQGVGP JWP JQTK\QP XGTNGIIGP

8QQTOCNKI JQQHFTGFCEVGWT 8CUVIQGFOCTMV

*GV NÄŽMV GGP ENKEJĂ… VG YQTFGP OCCT JGV DNÄŽHV GGP WKVGTUV UGTKGW\G \CCM FG GH HGEVGP XCP FG EQTQPC GRKFGOKG QR FG GEQPQOKG FWU QQM QR XCUVIQGF \ÄŽP GPQTO 0KGOCPF YGGV YCCT JGV QR WKVFTCCKV GGP INQDCNG TGEGUUKG JQIG YGTM NQQUJGKF GGP MQUVGPTGMGPKPI FKG YG FG MQOGPFG VKGP LCCT JCTF \WNNGP XQGNGP VQGPGOGPFG UQEKCNG QPTWUV! /CCT GT MNKPMGP QQM RQUKVKGXGTG IGNWKFGP <QCNU JGV DGUGH FCV YG PW GEJV YGTM OQGVGP OCMGP XCP FWWT\CCOJGKF JGV GKPFG XCP GGP OCPKRWNGTGPFG INQDCNKUGTKPI GGP DTGWM OGV JGV RTQFWEGTGP GP CCP DKGFGP XCP PQFGNQ\G RTQFWEVGP JGV OKPFGT CHJCPMGNÄŽM YQTFGP XCP IQGFMQRG RTQFWEVKGNCPFGP 'P XQQTCN OGGT CCPFCEJV XQQT \QTI IG\QPFJGKF GP QPFGT UVGWPKPI XQQT JGP FKG JGV OKPFGT IQGF JGDDGP IGVTQHHGP 9CV QQM FG WKVMQOUV XCP FG EQTQPCETKUKU \CN \ÄŽP FG IGXQNIGP XQQT FG XCUV IQGFUGEVQT \ÄŽP GPQTO 2QUKVKXQoU \GIIGP FCV JGV YGN OGGXCNV FG YQPKPIRTÄŽ \GP UVÄŽIGP PQI UVGGFU GP GT OQGV KP QPU NCPF PQI JGGN YCV OGGT YQTFGP IG DQWYF &G JWWTFGTU XCP MCPVQTGP XCNNGP PQI PKGV OCUUCCN QO FWU OGV JGV TGPFGOGPV GP FG NGGIUVCPF XCNV JGV PQI OGG #NNGGP KP FG TGVCKNUGEVQT KU FG UK VWCVKG PÄŽRGPF QQM CN YCU FG PGGTICPI CN KPIG\GV XĂ?Ă?T EQTQPC &G DGWT\GP FQGP JGV XCPYGIG FG DGUEJKMDCCTJGKF XCP JGGN XGGN IGNF PKGV GGPU \Q UNGEJV 'P FG XTCCI PCCT FCVCEGPVTC FKUVTKDWVKGEGPVTC GP XCMCPVKGRCTMGP UVÄŽIV &G RGUUKOKUVGP FCCTGPVGIGP MTÄŽIGP UVGGFU OGGT FG QXGTJCPF &G RTÄŽ\GP XCP YQPKPIGP ICCP FCNGP CNU FG GZRGTVU IGNÄŽM MTÄŽIGP GP JGV CCPVCN HCKNNKUUGOGPVGP ICCV PQI OGGT UVÄŽIGP /GV CNU IGXQNI GGP YGTMNQQUJGKF FKG QQM KP 0GFGTNCPF OQIGNÄŽM XGTFWDDGNV *GV RQRWNCKTG VJWKUYGTMGP \CN FG DGJQGHVG CCP MCPVQQT TWKOVG TCMGP OGV CNU IGXQNI OGGT NGGIUVCPF GP FWU FCNGPFG TGPFGOGPVGP GP YCCTFGP $GNGIIGTU FKG JGDDGP KPIG\GV QR JQVGNU GP UVWFGPVGPYQPKPIGP s XQQTCN XQQT DWKVGPNCPFUG UVWFGPVGP s JGDDGP PQI YGKPKI \KEJV QR JGTUVGN 'Ă…P FKPI NÄŽMV \GMGT FG MQOGPFG LCTGP \WNNGP DGNGIIGTU s GP \GMGT FG KPUVKVW VKQPGNG FKG XQQT FG NCPIGTG VGTOÄŽP MKG\GP GP TKUKEQXQNNG ËŹPCPEKGTKPIGP \QXGGN OQIGNÄŽM XGTOÄŽFGP s UGTKGWU TGMGPKPI OQGVGP JQWFGP OGV UNGEJVU IGTKPIG YCCTFGUVÄŽIKPI KPFKTGEV TGPFGOGPV GP OGV GGP UVCIPGTGPF FKTGEV TGPFGOGPV

WKV FG JWWTQRDTGPIUVGP <GMGT KP FG VTCFKVKQPGNG XCUVIQGFDGNGIIKPIUECVGIQTKG GP YQPKPIGP MCPVQTGP GP YKPMGNU 6GIGNÄŽM \ÄŽP GT VCNTÄŽMG CPFGTG PKEJGU YCCTXQQT FG VQGMQOUV PKGV \Q UQODGT KU FCVCEGPVGTU XCMCPVKGRCTMGP DGFTÄŽHUVGTTGKPGP ECORWUUGP YKPFOQNGPRCTMGP VGTTGKPGP ITQPF XQQT \QPPGRCPGNGPRCTMGP GP FKUVTKDWVKGEGPVTC /GV PCOG XQQT FG DGFTÄŽHUVGTTGKPGP NKIV GGP PKGWYG VQGMQOUV KP JGV XGTUEJKGV CNU QPFGTPGOGPF 0GFGTNCPF KPFGTFCCF ICCV YGTMGP CCP JGV RTQFWEGTGP XCP CNNGU YCV FG CHIGNQRGP LCTGP KU XGTFYGPGP PCCT NCIGTG NQPGPNCPFGP &G DGNCPITÄŽMUVG UGEVQT YCCTKP KPUVK VWVKQPGNG DGNGIIGTU OGV GGP NCPIGTG VGTOÄŽPXKUKG PW XQQTCN OQGVGP KPXGUVGTGP KU FG \QTIUGEVQT \GMGT XCPYGIG JGV UVCDKGNG FKTGEVG TGPFGOGPV XGTRNGGIJWK\GP \KGMGPJWK\GP GP \QTIEGPVTC &G RQNKVKGM GP QQM KPUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU MWPPGP FCCT PKGV NCPIGT OGGT QO JGGP \QCNU FG EQTQPCETKUKU JGGHV CCPIGVQQPF +M \KG PQI GGP DTGFGTG UGEVQT YCCT KPUVKVWVKQPGNG Ă…P RTKXCVG DGNGIIGTU VQV PW VQG YGIDNGXGP LWKUV XCPYGIG FG QP\GMGTJGKF XCP JGV KPFKTGEVG TGPFGOGPV GP FG GZKV FG RWDNKGMG PKGV \QTIUGEVQT URQTVNQMCNGP VJGCVGTU IGTGEJVUIGDQWYGP UEJQNGP WPKXGTUKVGKVURCPFGP GP CPFGTG QXGTJGKFUIGDQWYGP OCCT QQM KPHTC UVTWEVWWT &KG DKGFGP GGP TGFGNÄŽM UVCDKGN TGPFGOGPV OGV GGP TGNCVKGH NCCI TKUKEQ QQM KP ETKUKUVÄŽFGP QOFCV WKVGKPFGNÄŽM FG QXGTJGFGP IGDTWKMGT \ÄŽP GP GT CNNG DG NCPI DÄŽ JGDDGP FCV \G IGDTWKMV DNÄŽXGP YQTFGP &G RTQHGUUKQPGNG XCUVIQGFUGE VQT DGUEJQWYFG OCCVUEJCRRGNÄŽM XCUVIQGF NCPI CNU GGP YGKPKI KPVGTGUUCPVG GP URCPPGPFG DGNGIIKPIUECVGIQTKG +PXGUVGTGP KP PCVKQPCCN OCCVUEJCRRGNÄŽM XCUV IQGF KU UQEKCCN GP UNWKV CCP DÄŽ FG OQTGNG QRICXG XQQT KPUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU &KG OCCVUEJCRRGNÄŽMG KPUVGGM KU PCCT FG CEJVGTITQPF XGTFYGPGP GP NÄŽMV XGTXCP IGP FQQT DGNGIIKPIUFQGNGP KP 8GTYGIIKUVCP XCPYGIG FG OKUXCVVKPI FCV DGNGI IGP KP XCUVIQGF IGQITCËŹUEJ IGURTGKF OQGV \ÄŽP +P ETKUKUVÄŽF OQGV LG LG JQTK\QP XGTNGIIGP +PUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU ITÄŽR FG OCCVUEJCRRGNÄŽMG MCPUGP

$$$ # ! !

" Vastgoedmarkt

)* ' '& (& %"& $!' #( "& % " $)&' ! * $'* (, (*-" # &!+") "& ! & & 4GEQPUVTWEVKG XCP FG UVTÄŽF QO FG PCNCVGPUEJCR XCP GGP OKUNWMV EQOOGTEKGGN \QTICXQPVWWT

Hoe Amsterdam zijn zin kreeg met MC Slotervaart

H

et vestigen van een voorkeursrecht is voor een gemeente niet altijd een geschikte manier om een locatie in handen te krijgen. Dat heeft Amsterdam ervaren. Het gemeentebestuur eiste het recht op als eerste te mogen onderhandelen met de curatoren van het failliete Medisch Centrum Slotervaart over de aankoop van het gebouw. Het was vastgoedonderneming Zadelhoff die er in mei 2020 definitief eigenaar van werd. De strijd om het eigendom van het ziekenhuiscomplex brandt op 16 maart 2019 los na een heugelijke boodschap voor de curatoren van het ziekenhuis. Bij weinig faillissementen komt het voor dat schuldeisers hun geld tot de laatste cent terugkrijgen. Precies dat is wat de financiers van het Slotervaart wel kunnen verwachten. Zadelhoff verstrekt een lening aan zorgondernemers Loek Winter en Willem de Boer. De twee mede-eigenaren van het Slotervaartziekenhuis kunnen daarmee de schuld van 45 miljoen euro afbetalen. De vastgoedonderneming wil daar op termijn wel wat voor terug. Dat is het gebouw, met een totale oppervlakte van ongeveer 47.000 m². Als het aan Zadelhoff ligt, krijgt het terrein de functies zorg en huisvesting voor zorg. Helaas voor Zadelhoff en de schuldeisers van het Slotervaartziekenhuis heeft de gemeente andere plannen. Al in oktober 2018 heeft het gemeentebestuur de vestiging van een voorkeursrecht op de locatie aangekondigd. Na het nieuws over de deal met Zadelhoff laat het Amsterdamse college er geen gras over groeien. De gemeente probeert de overeenkomst te blokkeren ‘om redenen van algemeen belang’. Met een procedure ter beĂŤindiging van het recht van erfpacht proberen wethouders Marieke van Doorninck (Grondzaken, Groenlinks) en Simone Kukenheim (Zorg, D66) te voorkomen dat ‘maatschappelijke functies onder druk van de markt dreigen te verdwijnen’, schrijven ze aan de gemeenteraad. ‘CommerciĂŤle vastgoedpartijen lijken posities in te nemen en/of doen biedingen aan de curator, op basis van de onterechte aanname dat de gemeente de realisatie van andere, commerciele functies zonder meer zal faciliteren. Dit doorkruist het door het college gewenste behoud en de versterking van het medisch cluster en de daarbij betrokken algemene belangen’, aldus de twee wethouders in hun brief. Vanwaar die weerstand tegen de overeenkomst tussen Zadelhoff en de zorgondernemers? In de ogen van Amsterdamse politici heeft Loek Winter er een potje van gemaakt. Het zou vervelend zijn als Zadelhoff de zorgondernemer weer in het zadel helpt. De beantwoording op 15 april 2020 van raadsvragen van

n8CUVIQGFRCTVÄŽGP " ! ! ! # ! # ! " ! &

het PvdA-lid Carolien de Heer spreekt wat dat betreft boekdelen. Klopt het dat Winter en De Boer door de deal met Zadelhoff weer eigenaren worden van het pand? Zou het college dat niet onwenselijk vinden? Inderdaad, antwoordt het college. ‘Het faillissement van het MC Slotervaart heeft veel maatschappelijke onrust gebracht en patiĂŤnten en personeel veel leed berokkend.’ Het gemeentebestuur hoopt dat de oorzaak van het faillissement duidelijk wordt via onderzoeken van de Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ), de Nederlandse Zorgautoriteit (NZA), de curator, de commissie-Van Manen en de Onderzoeksraad voor Veiligheid. Maar dat is niet de reden om de locatie te willen kopen, vervolgen burgemeester en wethouders in de brief: ‘Overigens hecht het college eraan te benadrukken dat haar [sic] voornemen tot beĂŤindiging van het recht van erfpacht om redenen van het algemeen belang op zichzelf losstaat van het bovenstaande.’

Publiekrechtelijke middelen zoals vestiging van een voorkeursrecht en een beĂŤindiging van de erfpacht inzetten is ĂŠĂŠn ding. Genoeg contanten op tafel leggen en slagvaardig optreden is iets anders. In juni 2019 blijken de curatoren van het Slotervaart een bod van de gemeente te hebben afgewezen. Volgens curator Marc van Zanten ligt het bod van Zadelhoff 10 miljoen euro hoger dan dat van de gemeente. Amsterdam laat het er niet bij zitten. In een rechtszaak eist de gemeente dat de curatoren met haar in onderhandeling treden. Tijdens de zitting op 26 juni blijft onduidelijk hoe diep de gemeente precies in de buidel wil tasten. Het ontbreekt de gemeente nog aan de juiste infor-

matie over de schuldenlast en nog te verwachten inkomsten. Wel signaleert advocaat Barbara Rumora-Scheltema van de gemeente ‘een tunnelvisie’ bij de curatoren ‘waarin alleen een deal met Zadelhoff tot een gunstige afwikkeling van het faillissement kan leiden’. Tunnelvisie? Daar gaat de rechter niet in mee. Die constateert dat de curatoren wel degelijk openstaan voor onderhandelingen met de gemeente. Alleen moet Amsterdam er niet raar van opkijken dat het bod van Zadelhoff dan het uitgangspunt is. Want de taak van curatoren is te zorgen dat de schuldeisers zoveel mogelijk geld terugkrijgen. De eis van de gemeente wordt afgewezen. De gemeente begraaft de strijdbijl en treedt in overleg met Zadelhoff. Zo kan het gebeuren dat er nog voor het einde van 2019 overeenstemming komt over de toekomst van het Slotervaartziekenhuis. Zadelhoff gaat het complex transformeren tot een modern zorgcentrum, maar belooft een laagdrempelige zorgfunctie voor de wijk te behouden. In het gebouw komt ruimte om het tekort aan plaatsen voor de Amsterdamse verpleeghuiszorg op te lossen. Ook komen er betaalbare ruimtes voor eerstelijns zorgpartijen, zoals huisartsen, en algemene ruimtes waar je terecht kunt voor een buurtvergadering of een betaalbare verse maaltijd. Wat betreft de toekomst van het gebouw kan de gemeente vooralsnog gerust zijn. Want, zo meldt Zadelhoff: ‘De laatste eigenaren van het ziekenhuis, Loek Winter en Willem de Boer, staan achter de transformatie naar medisch zorgcentrum en hebben in het belang van de verwezenlijking hiervan de wens kenbaar gemaakt af te zien van verdere zakelijke betrokkenheid bij het gebouw.’

! ! !"" ! ! ! ! ! # # ! ! # !% " ! "$ $ #

""" !

Vastgoedmarkt

4WKU QR FG VGNGHQQPNÄŽP VWUUGP QTICPKUCVKGU XCP TGVCKNGTU GP XCUVIQGFGKIGPCTGP *QG\Q \ÄŽP GT EGPVTCNG CHURTCMGP QXGT MYÄŽVUEJGNFKPI XCP JWWT! 8QNIGPU +8$0 GP 8CUVIQGF $GNCPI \ÄŽP FKG GT JGNGOCCN PKGV XQNIGPU &GVCKNJCPFGN 0GFGTNCPF YGN

kunnen doen op een algemene regeling zoals hierboven als voorbeeld is genoemd, zal het maken van constructieve afspraken niet kunnen slagen. IVBN herhaalt daarom de oproep om, waar dat nog niet gebeurd is, alsnog afspraken te maken. Omdat IVBN-leden vooral verhuren aan het filiaal- en grootwinkelbedrijf zullen dat vrijwel altijd maatwerkafspraken zijn en blijven.’ Het belang van zulke individuele afspraken had Detailhandel Nederland overigens erkend in zijn persbericht. ‘Afspraken blijven echter maatwerk tussen verhuurder en huurder en kunnen daarom niet als algemene regel gelden voor alle partijen’, staat in het persbericht van de retailkoepel.

! !

‘GĂŠĂŠn algemene deal kwijtschelding huurbetaling’

H

et lukt koepelorganisaties van retailers en verhuurders nog niet om voor rust te zorgen op het gebied van de huurbetalingen in coronatijd. Al maanden onderhandelen de partijen over de verdeling van de financiĂŤle schade als gevolg van de lockdown. Per 1 juni moesten er afspraken liggen over de huur waarvan de betaling was opgeschort. Die deadline haalden de onderhandelingspartners net niet. En het resultaat waar ze 3 juni mee naar buiten kwamen bleek meteen voor meerdere interpretaties vatbaar. Detailhandel Nederland was zichtbaar ingenomen. ‘De belangrijkste afspraak is dat de partijen voorstellen om voor de maanden april en mei 50 procent van de huur kwijt te schelden en dat de huur van juni voor 50 procent wordt doorgeschoven naar volgend jaar’, meldde de brancheorganisatie van retailers.

‘We zijn bijzonder blij met dit resultaat. Het geeft lucht ĂŠn richting voor heel veel retailers. Het vormt een houvast om de gesprekken constructief te vervolgen over huurkwijtschelding en opschorting van de junimaand. Veel retailers zitten hier op te wachten’, aldus Jan Meerman, voorzitter van de stuurgroep Vestigingszaken van Detailhandel Nederland. Dat zag eruit als goed nieuws voor retailers. Alleen: klopte het? In het geheel niet, reageerden brancheverenigingen IVBN (institutionele vastgoedbeleggers) en Vastgoed Belang (particuliere vastgoedbeleggers). ‘We hebben niets afgesproken over kwijtschelding van de huur’, aldus Laurens van de Noort, directeur van Vastgoed Belang. ‘Dat kunnen wij als branchevereniging helemaal niet, ook al beweert Detailhandel Nederland van wel. Het is jammer dat Detailhandel Nederland zo aan de haal gaat met het statement. De komende periode zijn huurders en verhuurders nog volop op elkaar

aangewezen, omdat de coronamaatregelen een langdurige wissel trekken op de winkelsector. Dit is een valse start.’ Volgens Vastgoed Belang waren partijen juist tot de conclusie gekomen dat algemene uitspraken over verdeling van de financiĂŤle pijn onnodig waren. ‘Uit onderzoek onder de leden van Vastgoed Belang bleek namelijk dat met 83 procent van de huurders al op basis van maatwerk een betalingsregeling was getroffen.’ Vastgoed Belang hamert op dat maatwerk. ‘Niemand is gebaat bij leegstand en faillissementen. Verhuurders willen in de kern gezonde huurders deze periode doorhelpen. Dat is in eenieders belang’, aldus directeur Van de Noort.

Hoe is de ruis op de telefoonlijn tussen retailers en vastgoedbeleggers er gekomen? Volgens IVBN heeft Detailhandel Nederland een voorbeeld van een regeling uitgelegd als een algemene richtlijn.

‘Als voorbeeld is een regeling genoemd waarbij, als de retailer 50 procent van de over drie maanden verschuldigde huur heeft betaald, deze mogelijk in totaal ĂŠĂŠn maand huurkwijtschelding kan krijgen en een halve maand huur wordt doorgeschoven om later te betalen’, aldus IVBN in een persbericht. De vereniging van institutionele vastgoedbeleggers toont zich teleurgesteld. ‘Expliciet is door beide partijen overeengekomen dat dit niet als een algemene regel zou gelden. IVBN betreurt het zeer dat het vanuit retailorganisaties wel zo naar buiten wordt gebracht. Daar neemt IVBN nadrukkelijk afstand van. Het blijkt immers dat de afspraken zoals deze waren vastgelegd in het Steunakkoord en de uitwerking daarvan op dit moment in de praktijk volstaan en kunnen rekenen op voldoende draagvlak bij alle stakeholders en leiden tot overeenkomsten.’ IVBN waarschuwt tegenpartij Detailhandel Nederland: ‘Als retailers zich niet constructief opstellen bij het maken van afspraken of menen automatisch een beroep te

# $

Op de achtergrond speelt een discussie over de vraag of de huidige huurprijzen voor winkels nog houdbaar zijn. Erik Steinmaier, sectordirecteur Real Estate bij ABN Amro, voorziet huurdalingen in drukke winkelstraten. ‘De nadruk in de beschouwingen over de effecten van de coronacrisis op de winkelvastgoedmarkt ligt op de aanloopstraten. Dat is een deel van het beeld. In het middensegment van de non-food zijn zwaar gefinancierde retailers actief die naar verhouding niet goed presteren. Zulke ketens lopen ook een risico om ten onder te gaan. Veel van de panden waar ze nu nog zitten, liggen op A1- of A2-locaties. Daar kun je net zo goed een stijging van de leegstand verwachten als in de aanloopstraten.’ Steinmaier verwacht dat de retailvastgoedmarkt door een versneld proces van prijsaanpassing zal gaan. ‘De tijdelijke huurverlaging heeft een gelegenheid gecreeerd voor retailers om opnieuw te gaan onderhandelen. Ik verwacht dat veel van die retailers straks voorlopig minder blijven betalen dan de huur die in de lopende overeenkomsten staat. Dat zal niet voor iedereen prettig zijn, maar let’s face the music and dance.’ Lesley Bamberger, topman van vastgoedonderneming Kroonenberg Groep, ziet nog geen blijvende effecten van de coronacrisis. ‘Volgens mij is aan de onderliggende trends in de detailhandel niets veranderd. Er zijn nog geen retailers geweest die ons hebben aangegeven dat hun webwinkels (meer) winst maken en dat hun fysieke winkels hiervoor plaats gaan maken. Gaan er op dit moment meer winkelketens failliet? Ik zie het nog niet.’ Voor een voorspelling van het effect van de crisis op de vastgoedwaarde vindt Bamberger het nog veel te vroeg. ‘Er zijn geen referenties voor vraaguitval door de uitbraak van een virus. Laat taxateurs per 31 december 2020 maar iets over de beleggingswaarde zeggen. Dan is hopelijk meer bekend. Voorlopig is het heel lastig iets vast te stellen.’

""" !

Vastgoedmarkt

! "

Corona maakt transformatie binnenstad makkelijker

P

lannen maken voor de lange termijn, maar het ijzer smeden als het heet is. Die gemeentelijke aanpak kwam naar voren tijdens een rondetafelgesprek over de Dordtse binnenstad in het tijdperk na corona. De Dordtse wethouders Piet Sleeking (binnenstad, Beter voor Dordt) en Maarten Burggraaf (economie, VVD) zaten virtueel aan tafel met Rick Naaktgeboren (gemeente Dordrecht), vastgoedbelegger Pieter van Loon (directeur Tres Invest) en Gertjan Slob (directeur onderzoeksbureau Locatus). Rick Naaktgeboren is opgavemanager Levendige Binnenstad bij de gemeente Dordrecht. De coronacri-

sis zorgt volgens hem voor gemengde signalen. ‘Aan de ene kant wil je iedereen zoveel mogelijk thuishouden en tegelijkertijd wil je een levendige binnenstad op gang houden. Het is best lastig voor het publiek, maar ook voor marketeers om op dat koord te bewegen.’ Hij constateert een groeiende trek naar de binnenstad nu vrijwel alle zaken weer open zijn. ‘Daarbij kun je je afvragen wat dan precies noodzakelijk is.’ Volgens vastgoedondernemer Pieter van Loon, bekend van zijn recente twist met grote retailers over de huurweigering in coronatijden, moet de sociaal-maatschappelijke functie van de binnenstad niet onderschat worden. ‘Mensen willen naar bui-

ten, mensen ontmoeten. Dat merk ik zelf ook als ik een rondje op de fiets maak langs de ondernemers. Je wilt ruiken, voelen, beleven. Vanuit de lockdown zag je op een gegeven moment ook steeds meer mensen vanuit de omringende wijken de stad in wandelen of fietsen.’

Volgens onderzoeker Gertjan Slob van Locatus herstellen de bezoekersaantallen aan de Dordtse binnenstad zich opvallend. Het retailadviesbureau zat op de eerste rang om de gevolgen van de crisis te bekijken. Locatus heeft een wifi-sensor bij de ingang van het binnenstedelijke winkelcentrum Drievriendenhof. ‘In de laatste week

van maart en de eerste week van april lagen de bezoekersaantallen op 10 tot 20 procent van die van februari en begin maart. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar zijn die percentages nog lager. Die daling was echt gigantisch. Wat we nu zien, is dat de bezoekersaantallen redelijk snel oplopen. We zitten op 60 procent van de aantallen in februari en maart. En op iets minder dan de helft van de aantallen in dezelfde periode vorig jaar’, aldus Slob. Naaktgeboren: ‘Waarbij je wel moet opmerken dat de toeristenmarkt helemaal is ingestort.’ Sleeking: ‘Dat is wel een nadeel als een groot deel van de voorzieningen wegvalt. We krijgen bijvoorbeeld veel bezoekers uit BelgiĂŤ. Instellin-

gen als het Dordts Museum spelen daarop in. Ook de horeca profiteert daarvan mee. Wat dat betreft ging het juist de goede kant op in Dordrecht. Er liggen niet voor niets de nodige hotelvoorzieningen op de plank.’

Wethouder Burggraaf (economie, financiĂŤn, evenementen): ‘Op het gebied van toerisme is echt jarenlang geĂŻnvesteerd. De vraag is of deze mensen weer terugkomen. Dat vind ik echt wel zorgelijk.’ Naaktgeboren: ‘Ik denkt dat dat nog maanden zal duren.’ Sleeking: ‘Toeristen worden ook schuw voor het gebruik van het openbaar vervoer. Daar staat tegenover dat het autogebruik wellicht toeneemt, al

Vastgoedmarkt

Nadenken over retail werd Gertjan Slob bijna letterlijk de paplepel ingegoten. Hij werd in 1967 geboren boven de kledingwinkels van zijn ouders. Hij studeerde sociale geografie aan de Universiteit van Utrecht maar belandde na zijn studie eerst bij een IT-bedrijf dat zich bezighield met geografische informatiesystemen. In 1997 trad hij in dienst bij D&P Onderzoek en Advies, de voorloper van retaildatabureau Locatus. Sinds 2013 is Slob directeur onderzoek bij Locatus en lid van het managementteam.

denk ik ook dat herstel nog maanden zal duren.’ Ook verliezen winkels in de binnenstad versneld omzet aan e-commerce, zegt Slob. ‘Online winkelen is de afgelopen twee maanden veel meer ingeburgerd geraakt. Mensen die dat eerst nog niet deden, hebben het nu ook ontdekt. Die trend zal nog een poos doorzetten. Een aantal retailers en zeker ook horecaondernemers gaat dat niet overleven. Wie al op het randje bungelt, gaat twee maanden zonder inkomsten niet doorkomen.’ ‘Hoe meer toerisme een stad heeft en hoe internationaler dat is, hoe groter je problemen naarmate de effecten van de coronacrisis aanhouden. Steden als Amsterdam en Rotterdam, Utrecht, Leiden en Delft zullen daar het meeste last van krijgen. Voor steden die vooral op basis van hun eigen regio functioneren, zoals Leeuwarden, zullen de problemen veel minder groot zijn. Dordrecht zit daar tussenin. De stad heeft wel het voordeel dat de leegstand bij aanvang van de crisis niet heel hoog was. Die leegstand bedroeg 9 procent en zal naar 12 tot 15 procent gaan, schat ik’, aldus Slob.

Voormalige JOVD-voorzitter Maarten Burggraaf (1979) zette zijn eerste stappen in de politiek in Utrecht, waar hij fractiemedewerker van de lokale VVD was. De Domstad is ook de plek waar Burggraaf rechten studeerde (Economic Public & Corporate Law). Na zijn studie werkte Burggraaf in diverse rollen bij Rabobank, op het laatste als accountmanager Bijzonder Beheer Shipping. In 2014 trad hij toe tot de gemeenteraad van Dordrecht. Vanaf 2018 is hij wethouder economie, financiĂŤn en evenementen.

Hoe ziet het er nu uit voor het kerngebied? In het kerngebied van Dordrecht hebben formules als Blokker, Mediamarkt en Perry Sport de huur opgezegd of op een andere manier aangegeven dat ze willen vertrekken, vertelt Van Loon. Toch constateert de vastgoedbelegger dat de locatie een magnetische werking heeft. ‘Retailers willen dicht bij elkaar zitten om bij de passantenstroom te komen. Partijen als Adam Herenmode, Xenos, Pipoos en Sport 2000 hebben een voorkeur voor het kernwinkelgebied, niet voor een leegstaande winkel van 1.000 m2 op een flank van de Voorstraat.’ De slag die retail nu krijgt toegedeeld door corona biedt volgens alle aanwezigen ook kansen voor herbestemming, met name richting woningen. Daarbij bestaat in Dordrecht die transformatie veelal uit het realiseren van woningen boven winkels, waarbij de winkel of dienstverlening in de plint in stand blijft. Voor een volledige transformatie naar woningen was volgens Sleeking vooralsnog niet veel enthousi-

Piet Sleeking is sinds 2010 wethouder in de gemeente Dordrecht. Daarvoor was hij ruim negen jaar adjunct-directeur bij het Zadkine College, een ROC in Rotterdam. Sleeking, geboren (1951) en getogen in Dordrecht, deed in 1973 en 1974 al politieke ervaring op namens de toenmalige PPR in de Dordtse gemeenteraad. In 1994 keerde hij terug in de raad namens de lokale partij EcoDordt. In 2006 ging hij op eigen benen verder met de partij Beter voor Dordt. Vanaf 2010 is deze partij de grootste fractie in de Dordtse gemeenteraad.

asme bij ondernemers. ‘Deze crisis biedt de kans om dat meer in te zetten, om transformaties naar woonfunctie in de aanloopstraten te stimuleren. Als je kijkt naar wonen boven winkels is dat niet altijd even makkelijk door bijvoor-

! "

beeld de regels voor splitsing. Maar de wil is er bij ons zeker om daar medewerking aan te verlenen.’

Van Loon: ‘Dat is prachtig nieuws. Je creĂŤert een soort woondynamiek. Het is daarbij wel belangrijk dat je ondanks het wegvallen van retail wel een juiste mix tot stand brengt die past bij de stadsdynamiek. Het moet als verblijfsgebied ook na zessen aantrekkelijk blijven. Denk bijvoorbeeld aan een keukenfunctie op straatniveau. Op die manier zijn mensen zichtbaar; je houdt een koppeling met de straat.’

‘Onder druk wordt alles vloeibaar’, constateert onderzoeker Slob. ‘Toen het met de detailhandel slecht ging, kwamen in Nederland de transformaties op gang. De afgelopen twee tot drie jaar stagneerde dat proces doordat het met de retail beter ging. Dat is nu anders omdat nu uiteindelijk leegstand dreigt te ontstaan en invul-

""" !

Vastgoedmarkt

ling heel moeilijk wordt. Ik verwacht dat er weer makkelijker kan worden getransformeerd.’ Ingewikkeld hoeft die transformatie niet te zijn, denkt Van Loon. ‘Het woord transformatie roept vaak een beeld op van gebouwen die fysiek moeten wijzigen. Maar in de historische kern van Dordrecht heb je het volgens mij alleen over juridische, bestemmingsplanmatige veranderingen. Als de overheid die kan faciliteren, dan ben je al gauw een heel grote stap verder.’ Hij bestrijdt dat vastgoedeigenaren meer baat hebben bij het in standhouden van de winkelfunctie. ‘Vastgoedeigenaren zijn vooral geĂŻnteresseerd in wat iets oplevert. Meer dynamiek zorgt voor reuring en waardestijging, daar kan niemand op tegen zijn. Je hoeft als eigenaar geen veer te laten als je ook bewoning toestaat, je creĂŤert een extra mogelijkheid.’ Burggraaf: ‘Als het uiteindelijk minder opbrengt dan een winkelpand moet je dat winkelpand in

standhouden. Het gaat om de combinatie wonen, werken en winkelen.’ Dordrecht heeft zichzelf een flinke woningbouwopgave gesteld. Sleeking is beducht voor de gevolgen van corona hierop maar, zo stelt hij: ‘Er zijn geen signalen die wijzen op een dip. Elk aanbod dat nu op de markt komt creĂŤert een enorme vraag.’ Van de vierduizend nieuwe woningen die tot en met 2020 waren voorzien, worden er 3.500 gerealiseerd. ‘Dat is een behoorlijke prestatie als je bedenkt dat we eerst uit de crisis van 2010 moesten komen. De opwaartse lijn houden we vast en we zetten in op een continue bouwstroom voor tien tot vijftien jaar waarbij we jongeren en starters, maar ook andere doelgroepen aan de stad willen binden.’ Tot 2030 moeten er 10.000 woningen bijkomen, waarmee de Merwestad van een kleine 120.000 inwoners nu groeit naar 140.000 inwoners. Sleeking: ‘Daar hebben

Dordtenaar Pieter van Loon (48) begon in 1996 zijn eigen bedrijf Mister Cartridge. Dat hield zich bezig met het inzamelen van gebruikte inkten tonercartridges. De ingezamelde producten waren bestemd voor hergebruik. In 2001 verkocht Van Loon dit bedrijf, waarna hij een jaar als vastgoedadviseur bij JLL werkte. Na een aantal korte dienstverbanden bij makelaars in de regio begon hij in 2007 Q Makelaars BOG. In 2010 verkocht hij het bedrijf en ging hij verder met zijn eigen vastgoedbedrijf Tres Invest.

we ook het voorzieningenniveau voor. Maar het vraagt ook wat je van je infrastructuur. Van je bereikbaarheid. We kunnen niet iedereen twee parkeerplekken geven. Als parkeren voor iedereen op eigen terrein moet plaatsvinden kun je weinig realiseren. Door de stad heen maken we gebruik van gedifferentieerde parkeernormen. We zullen veel meer gebruik gaan maken van deelauto’s, de fiets en het ov.’

Wel wil de gemeente ervoor waken dat het overdag een dooie boel wordt in straten waar winkels veranderen in woningen. Kantoorwerk is een mogelijke uitkomst. ‘Toen de Belastingdienst uit haar kantoor in ons centrum vertrok, hebben we het pand overgenomen. Op die plek gaan we nu ons eigen stadskantoor ontwikkelen. Hier hebben we bewust voor gekozen, om kantoorfuncties in de binnenstad te behouden. Het personeel en de mensen die hier naartoe komen verlevendigen de stad overdag, het moment waarop bewoners op hun werk zitten’, zegt Burggraaf. De wethouder merkt dat het niet eenvoudig is om projectontwikkelaars te interesseren voor de ontwikkeling van kantoren in het Dordtse centrum. ‘Terwijl de vraag er wel degelijk is. Geregeld kom ik partijen tegen die bijvoorbeeld 500 m2 kantoorruimte zoeken. Maar het aanbod aan moderne kantoorruimte is onvoldoende in onze binnenstad. Projectontwikkelaars aarzelen omdat ze voor een kantoorproject een veel groter oppervlakte moeten neerzetten. Het zou mooi zijn als we dat treintje van vraag en aanbod op gang kunnen brengen’, aldus Burggraaf. Volgens Slob biedt de coronacrisis ook weer wat ruimte om nietcommerciĂŤle functies de stad in te krijgen. ‘Er is heel lang een beweging geweest om niet-commerciĂŤle functies naar buiten de stad te verplaatsen. Als bibliotheken en medische voorzieningen weer terugkeren, wordt de stad weer meer een ontmoetingsplek.’

Sleeking: ‘Je wilt de levendigheid spreiden. Onze inzet is om de binnenstad vitaal te houden. Ook naar de toekomst. Je beweegt altijd mee met de maatschappelijke trends, daar pas je je beleid op aan. Over een maand of drie, vier hebben we

Rick Naaktgeboren (61) heeft al diverse rollen achter de rug waarbij het aantrekkelijk maken van Dordrecht en omgeving de kern was. Zo was hij jarenlang manager bij Nationaal Park De Hollandsche Biesbosch, en programmamanager Strategische Economische Ontwikkeling. Ook trok hij een jaar lang de kar voor het faciliteren van het televisiespektakel The Passion, dat in mei 2019 in Dordrecht plaatsvond. Sinds januari 2018 is hij Opgavemanager Levendige Binnenstad.

een beter beeld over het effect van corona. Het zal deels zorgen voor een natuurlijke selectie onder ondernemers die er toch al slecht voor

$ # " # ! # # ! DNÄŽXGPo

stonden. Er is de afgelopen jaren een enorme boost aan horecazaken geweest, het zou me verbazen als ze allemaal overeind blijven, maar er komen ook nieuwe voor terug.’ Slob: ‘Dit is een hele dynamische periode. Het is zaak om scherp aan de wind te blijven varen, om mee te bewegen en te reageren.’ Burggraaf: ‘Ik heb er heel veel vertrouwen in dat we op lange termijn die slag gaan maken. Dat vraagt ook dat je beslissingen neemt die minder op de korte termijn liggen. Dat je verder durft te kijken, naar zaken die je in een jaar misschien geld kosten, maar op de lange termijn geld opleveren.’ Van Loon: ‘Als vastgoedinvesteerders hebben wij vorig jaar besloten veel in te zetten in Dordrecht. Ik heb veel vertrouwen in de toekomst van deze stad. Corona zie ik daarbij niet als hindernis. Het is eerder een kansrijk moment om tot creativiteit te komen.’

((( ' $% ! # %

Vastgoedmarkt &

! % ! # # % # " #

# # # # # $

‘Binnensteden aan vooravond forse sanering’

I

n 2020 en 2021 gaan corona en de recessie die daaruit volgt natuurlijk impact hebben op trends als verstedelijking en globalisering, aldus Cees-Jan Pen. ‘Maar de trek naar de stad en de groei van stedelijke regio’s zullen doorgaan. Wel zullen bepaalde stedelijke vraagstukken veranderen of scherper worden. Dit speelde al, maar de werkloosheid neemt toe en bepaalde groepen kunnen moeilijk meedoen door de digitalisering. In bepaalde wijken zullen problemen toenemen. Mede door de aandacht voor de inclusieve samenleving komt de wijkaanpak’, zegt Pen.

Die trek naar de stad kan volgens de lector niet verhinderen dat de vitaliteit van binnensteden achteruit dreigt te gaan. ‘De crisis raakt de retail en horeca zo hard, dat binnensteden voor een forse sanering en transformatie staan. Niet alleen de kleine en middelgrote centra, maar ook grote. Dit is nieuw. Voor de crisis ontkwamen de binnensteden die meedoen in de Champions League aan deze trend van compacter en vitaler maken.’

‘Over het algemeen kun je zeggen: middelgrote gemeenten transformeren van een complete

naar een complementaire stad. Landelijk blijven er 25 echt sterke binnensteden over. Denk bij centra in het nauw dus niet alleen aan de krimpgebieden, maar ook aan gemeenten als Assen, Hoogeveen, Hengelo, Almelo en Tiel. Ook dichter bij de economische kernregio’s in de Randstad en Brainport Eindhoven spelen die discussies, zoals in de Noord-Brabantse gemeenten Oosterhout, Oss en Roosendaal. Zelfs voor Randstadgemeenten als Alphen aan den Rijn en Purmerend is een discussie over een compactere binnenstad niet vreemd. Al maakt toevoeging van woningen de opgave wel makkelijker.’

Maar de blijvend hoge woningvraag biedt volgens Pen uitkomst. En wel in de binnenstad. ‘Laten we de crisis niet verwarren en misbruiken alsof we nu opeens snel en meer moeten gaan bouwen in het groen. Nederland kent internationaal gezien al relatief veel rijtjeshuizen en er is gewoon vraag naar stedelijk wonen, ook voor ouderen en jongeren. Ik verwacht dat kenniswerkers zich hier na verloop van tijd graag willen vestigen. Al denk ik wel dat zij hogere eisen gaan stellen aan de werk- en leefomgeving, inclusief groene ruimte voor vrije tijd.’

‘Juist in de magneten Amsterdam en Brainport Eindhoven was en is de luchtkwaliteit gewoon onder de maat en een bedreiging voor het algeheel vestigingsklimaat. Deze crisis agendeert dit vraagstuk extra. Persoonlijk zie ik meer en meer signalen dat deze crisis een impuls geeft aan de gedrags- en cultuurverandering. Duurzamer bouwen, een meer klimaatadaptieve omgeving en terugdringing van de dominantie van de auto staan extra op de agenda.’ ‘Transformatie naar horeca ligt door de klappen in die sector nu minder voor de hand, omzetting in woningen is wel nog steeds een optie. Gelet op de blijvende woningnood moet het tempo van deze transformatie omhoog. Maar

$ " % '!!# #!!%$ %# $ !# % '

$%

) % $ '# ! !&( % #! #% ( % !" %' # # *

denk ook eens aan de ruimte die de onttrekking van winkels zal bieden om vaak te stenige centra te vergroenen, te verkoelen en autoluwer te maken. De kwaliteit van die gebieden en daarmee het vestigingsklimaat zal erdoor op vooruit gaan. De budgetten voor die verduurzaming zijn beschikbaar, onder meer via het Klimaatakkoord.’

Pen vindt bouwen in groene delen van drukke regio’s niet duurzaam. ‘Op korte termijn kan deze crisis inderdaad voor extra woonvraag zorgen in buitengebieden en regio’s als Rivierenland. Maar of dit echt een langetermijntrend is, vraag ik mij af. De Randstad is oververhit. Als we echt veranderingen in de vraag naar wonen willen zien, dan zullen betere en snellere openbaarvervoerverbindingen met andere landsdelen meer impact hebben. In dit kader is het vreemd dat er eigenlijk geen vragen zijn gesteld of bouwen in het Groene Hart wel kan, gelet op de klimaatverandering. Het is een van de lagergelegen delen van het land. Eigenlijk is het puur opportunisme om corona te koppelen aan wonen in het groen. Er zijn ideeĂŤn genoeg die het landschap wel serieus nemen en bijdragen aan biodiversiteit’, zegt Pen.

‘Ga voor toekomst- en klimaatbestendige locaties nabij knooppunten van openbaar vervoer en corridors en in stedelijk gebied. Dit is niet het Groene Hart. Laten we niet vervallen in wel of niet bouwen in het groen. Natuurlijk zal er ook ruimte moeten zijn voor kwalitatief hoogwaardig bouwen in het groen, maar dan wel op toekomstbestendige locaties. Tegelijkertijd kunnen we veel meer doen om binnenstedelijk en stedelijk te bouwen, eventueel de hoogte in. Daarnaast is het effect van de crisis wel, dat de leegstand van retail, horeca, kantoren en – vrees ik – ook cultuur flink gaat stijgen. De woningmarkt kan een deel van deze problemen oplossen.’

Vastgoedmarkt

4'6#+.

Sanering van binnenstad komt nog niet *GV \KGV GT PQI PKGV PCCT WKV FCV 0GFGTNCPF QR ITQVG UEJCCN \ÄŽP DKPPGP

ROTTERDAM - Structurele leegstand oplossen. Wat is daarvoor een geschikter moment dan een crisis? Steeds meer eindgebruikers staat het water aan de lippen. Op mindere locaties daalt de huurwaarde van panden hard. Een andere functie voor een pand of locatie kan dus interessant worden. Zo gebeurde dat op de kantorenmarkt in de nasleep van de kre-

dietcrisis. Grote aantallen kantoorpanden en zelfs hele kantoorgebieden verdwenen van de markt. Dalingen van de boekwaarden maakten dat mogelijk. Eigenaren gaven de hoop op om nog een gebruiker te vinden. Ze namen genoegen met biedingen die veel lager waren dan de boekwaarden van voor die crisis. Vaak resulteerde dat in transformatie of

sloop. Nu wijzen experts op kansen om meer winkelpanden te transformeren of zelfs hele binnensteden te saneren. De aanleiding is dit keer de coronacrisis. Alleen: gaat het ook gebeuren? Op papier klinkt het logisch, want het gedrag van het kooppubliek is veranderd. Tijdens de lockdown verlegden consumenten noodgedwongen hun bestedingen

#CP FG *QQHFUVTCCV KP #RGNFQQTP YCU XQQT FG EQTQPCETKUKU CN NGGIUVCPF 1R PWOOGT HQVQ XCP FG # YKPMGNUVTCCV YCU 9KVVGXGGP VG XKPFGP 0W FKG OQFGMGVGP QXGT FG MQR KU IGICCP YCEJV JGV RCPF PQI QR GGP PKGWYG IGDTWKMGT

%1.7/0 5 6# & ,QTKEM $GÄŽGT QRTKEJVGT CFXKGUDWTGCW $NQUUKV[

naar online. ‘Die trend zal nog een poos doorzetten’, aldus Gertjan Slob, directeur Onderzoek van retailadviesbureau Locatus aan de ronde tafel van Vastgoedmarkt over de binnenstad na corona. Het aantal potentiĂŤle gebruikers voor lege winkelpanden op matige locaties slinkt dus. Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio aan Fontys Hogeschool ziet de coronacrisis als aanzet voor een forse sanering en transformatie van hele binnensteden. â€˜Niet alleen van kleine en middelgrote centra, maar ook vangrote.’ Volgens onderzoek van adviesbureau Stec Groep verwacht het gros van de gemeenten dat de coronacrisis een structurele impact heeft op centra. Transformatie van leegstaand vastgoed wordt de komende jaren prioriteit nummer ĂŠĂŠn. Tot zover de experts, over naar het werkveld. Gaan gemeenten sneller de bezem halen door hun binnensteden? Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy wijdden er enkele vragen aan in de Vastgoedmonitor. Van de geĂŤnquĂŞteerde vastgoedprofessionals constateert 23 procent dat gemeenten de coronacrisis aangrijpen om winkelharten te verkleinen. Een grotere groep van 29 procent ziet dat juist niet gebeuren. Nog eens 23 procent kiest het neutrale midden tussen beide antwoorden. Voor wie op basis hiervan twijfelt over de uitkomst: onder de ondervraagde medewerkers van de overheid zijn er weinig die extra aandrang signaleren bij gemeenten om winkelharten te verkleinen. 8 procent ziet dat nu gebeuren, 34 procent juist niet. Waarom komt het er nog niet van met die grootschalige herstructurering? Daarover heeft Stec Groep zich al uitgelaten in zijn onderzoek. ‘Gemeenten stellen

zich bij transformatie vaak passief op: het initiatief wordt bij de vastgoedeigenaar gelegd. Juist actief ingrijpen door gemeenten blijkt het meest effectief.’ Die pandeigenaar krijgt in het onderzoek van Stec Groep ook onder uit de zak. ‘Een groot obstakel bij transformatie is samenwerking met vastgoedeigenaren’, schrijft het adviesbureau. ‘30 procent van de gemeenten verwacht dat stroeve samenwerking met vastgoedeigenaren het functioneren van het centrum verder onder druk zet.’ Niet uit te sluiten valt, dat zo’n pandeigenaar nog in een andere realiteit leeft. Vooral als het gaat om een bezitter van een winkel in een aanloopstraat in een van de minder sterke winkelsteden van Nederland. Huren in veel van die aanloopstraten moeten tot wel 50 procent lager, meent Gijs Bessem, managing partner van retailmakelaar KroesePaternotte. ‘Voor de uitbraak van corona konden eigenaren van zulke panden nog zeggen: als we het niet verhuurd krijgen, wachten we wel. Maar het besef zal groeien dat nul euro huur ook echt nul euro is.’ Als Bessem gelijk krijgt, slinkt in de aanloopstraten ook het verschil tussen de vraaghuur voor een winkel en de potentiĂŤle huur voor bijvoorbeeld een woning op die plek. Transformatie komt dan dichterbij, in elk geval op pandniveau. ‘Toen het met de detailhandel slecht ging, kwamen in Nederland de transformaties op gang’, zegt onderzoeker Slob. ‘De aflopen twee tot drie jaar stagneerde dat proces doordat het met de retail beter ging. Dat is nu anders, omdat nu uiteindelijk leegstand dreigt te ontstaan en invulling heel moeilijk wordt. Ik verwacht dat er weer makkelijker kan worden getransformeerd.’

)GGP YQQTFGP OCCT FCFGP FG UNGWVGN VQV GGP UVGTMGTG UVCF

&CV FGXKGU NĎMV FG\G FCIGP XQQTCN XCP VQGRCUUKPI QR UVQMRCCTFLGU <Q YGTFGP GT FG CHIGNQRGP YGMGP XGTFCEJV XGGN EQNWOPU IG UEJTGXGP QXGT YCCTQO YG LWKUV PW QRPKGWY CHUEJGKF OQGVGP PGOGP XCP FKG TQVVG MCPVQQTVWKP FG UOCNNG YKPMGNUVTCCV GP JGV EQORCEV UVGFGNĎM YQPGP 1O XGTXQNIGPU FG UVCF VG DGFCPMGP XQQT GGP RCCT FWK\GPF LCCT DGYG\GP FKGPUVGP 5VGFGP YQTFGP PKGV DGVGT XCP FG\G URGEWNCVKGU 9G OQGVGP LWKUV PW IGTKEJV DNĎXGP GZRGTKOGPVGTGP #NU FG\G EQTQPCRCPFGOKG KGVU NCCV \KGP KU JGV YGN FG RCTCFQZ XCP FG UVCF 9CPV JQIGTG FKEJVJGFGP DGYQPGTU IGXGP KPFGTFCCF UVGTMG TG MGVGPGP XCP XKTCNG DGUOGVVKPI OCCT ��M GGP DGVGT CCPDQF CCP \QTI XQQT\KGPKPIGP 9ĎMGP OGV GGP JQIGTG FKEJVJGKF \ĎP QXGTKIGPU QQM FWWT\COGT KP FG DTGFG \KP XCP JGV YQQTF GP HCEKNKVGTGP NKEJCCOUDGYGIKPI XGGN DGVGT #NU YG PCCT FG MCPVQQTQOIGXKPI MĎMGP XTCCIV JGV WKVYGTMGP XCP OGGT H[UKG MG CHUVCPF KP FG MQOGPFG VYGG LCCT QPIGXGGT VYGG MGGT ITQVGTG RQTVHQNKQoU %C RKVCNCPF KP #\KÇ \KGV FKG XTCCI CN VGTWIMQOGP KP PKGWYG JWWTOCPFCVGP VGTYĎN GT ��M YQTFV IGEQPUVCVGGTF FCV OGGT OGPUGP XCMGT XCPWKV JWKU YKNNGP YGTMGP GP \WNNGP WKVYĎMGP PCCT FGEGPVTCNG UCOGPYGTMRNGMMGP /GV QPU PKGWYG DGYWUV\ĎP XCP TWKOVG XQGNV JGV KP FKG UVCF UQOU \GMGT YCV FTWM QR UVTCCV /CCT JGV KU ��M FG RNGM YCCT YG YQPGP YGTMGP GP NGTGP MWP PGP EQODKPGTGP \QPFGT KP GGP XQNNG VTGKP VG JQGXGP UVCRRGP 1P\G MGPPKUGEQ PQOKG XCCTV QXGTKIGPU CN VKGPVCNNGP LCTGP YGN DĎ UVGTMG TWKOVGNĎMG ENWUVGTKPI 4C\GPFUPGNNG INCUXG\GNPGVYGTMGP JGHHGP CIINQOGTCVKGMTCEJV PCWYGNĎMU QR #OC\QP JGGHV \GMGT FG YKPF XCP JGV EQTQPCXKTWU KP FG \GKNGP OCCT \KGP YG ��M PKGV T QR \QGM PCCT GGP GTXCTKPI CNYGGT KP FG TĎ XQQT FG $ĎGPMQTH! 'P VGTYĎN JGV KP VĎFGP CNU FG\G OKUUEJKGP QPPCVWWTNĎM XQGNV QO TWKOVG VG FGNGP OGV JWKUIGPQVGP FKG LG PKGV \GNH JGDV IGMQ\GP \WNNGP GT ��M IGPQGI LQPIG RTQHGUUKQPCNU GP LQPIG UGPKQTGP DNĎXGP MKG\GP XQQT OGGT EQNNGE VKGXG YQQPXQTOGP s CN KU JGV OCCT QO UQEKCCN OKPFGT IGËUQNGGTF VG \ĎP &G IGUEJKGFGPKU XCP RCMYGI XKGTFWK\GPF LCCT INQDCNKUGTKPI NCCV \KGP FCV UVGFGP FG PGKIKPI JGDDGP QO OQPFKCNG KORCEV VG QOCTOGP KP IQNXGP GP E[ENK 5VGFGP

\ÄŽP UKORGNYGI JGV RNCVHQTO XQQT EQNNGEVKGXG DGYGIKPIGP FKG RTQDGTGP VG RTQËŹVG TGP XCP PKGWYG QOUVCPFKIJGFGP +P FKG IQNXGP KU QP\G IGDQWYFG QOIGXKPI XQQTVFWTGPF XGTCPFGTF OCCT QQM XQQT GGP YG\GPNÄŽM FGGN JGV\GNHFG IGDNGXGP 1QM PW KU JGV CCPPGOGNÄŽM FCV FG JCTFYCTG XCP FG UVCF ITQVGPFGGNU GGP EQP UVCPVG DNÄŽHV &CCTPCCUV \WNNGP YG \GMGT XGTUEJWKXKPIGP \KGP KP FG UQHVYCTG

RNCEGOCMKPI KFGPVKVGKV EQJGUKG GP FG QTIYCTG QTICPKUCVKG DGJGGT QRFTCEJV IGXGTUEJCR &CV KU PW QQM YCCT YGTGNFYĎF UWEEGUXQN OGG YQTFV IGÇZRGTKOGP VGGTF +P UQOOKIG IGXCNNGP OCMGP UVGFGP TQPFWKV TGW\GURTQPIGP CNU JGV ICCV QO FG QTICPKUCVKG GP KFGPVKVGKV XCP JWP QRGPDCTG TWKOVG 'T KU GGP ITQVG MCPU FCV XGGN XCP FKV UQQTV GZRGTKOGPVGP WKVGKPFGNĎM YGTMGNĎMJGKF DNĎXGP #N HTGUEQ FKPGTGP KP #VNCPVC +P $TQQMJCXGP OQIGP TGUVCWTCPVU FG MQOGPFG PGIGPVKI FCIGP JWP VCHGNVLGU QR FG RCTMGGTRNCCVU \GVVGP s &TKXG VJTW EQPEGTV KP #CTJWU 0C FG FTKXG VJTW MGTMFKGPUVGP KP FG 85 JGGHV FG &GGPUG UVCF #CTJWU \CPIGT /CFU .CPIGT WKVIGPQFKIF XQQT GGP RCTMGGT RNCCVUEQPEGTV OGV XĎHJQPFGTF DG\QGMGTU s )CPIUVC VWKPKGTGP KP .QU #PIGNGU 5KPFU FG NQEMFQYP KU VWKPKGTGP GGP QXGT NGXKPIUKORWNU IGYQTFGP &G EQTQPCETKUKU UEJGRV GGP PKGWY DGYWUV\ĎP QXGT JQG YG QP\G NGGHQOIGXKPI RTQFWEVKGH MWPPGP OCMGP 8QGVICPIGTU XQQTQR KP /CPEJGUVGT |JGV FTWMMG &GCPUICVG KP /CPEJGUVGT YQTFV CHIGUNQVGP XCP CWVQXGTMGGT QO \Q XQNFQGPFG TWKOVG VG IGXGP CCP XQGV ICPIGTU GXGPGOGPVGP GP RQR WROCTMVGP &KV KU IGGP EQNWOP QXGT QP\G UVGFGP PC FG EQTQPCETKUKU 9CPV FKG UVCF KU GT CN GP YQTFV PKGV DGVGT XCP UVQMRCCTFLGU 8GTYCT FCV PKGV OGV PKGVU FQGP $GVGT \QW \ĎP QO EQPUVCPV VG VGUVGP JQG FCCFYGTMGNĎM OCCVUEJCRRGNĎMG KORCEV VG DGJCNGP XCNV &KG GZRGTKOGPVGP MWPPGP YG IGDTWKMGP QO DGVGT VG DGITĎRGP JQG YG OCZKOCCN YCCTFG TGCNKUGTGP KP FG UVCF XCP XCPFCCI

Vastgoedmarkt

UGEVQT OGV MGVGPU CNU % # *GOC GP $NQMMGT JGDDGP JGV \YCCT 'GP GTPUVKIG GEQPQOKUEJG MTKOR NÄŽMV QPXGTOÄŽFGNÄŽM GP \CN JGV JGTUVGN XCP JGV TGVCKNNCPFUEJCR GT PKGV OCMMGNÄŽMGT QR OCMGP n%QTQPC JGGHV JGV RTQEGU PCCT GGP PKGWYG TGVCKNTGC

‘Winkelleegstand kan zomaar verdubbelen naar 15 procent’ werkloosheid zal in 2020 uitkomen op 5 procent en oplopen tot 7 procent volgend jaar. Mocht er een tweede golf van besmettingen komen, dan zullen bedrijven volgens het CPB nog harder worden geraakt. In dat scenario zal er ook volgend jaar sprake zijn van krimp, met een werkloosheid die oploopt tot 10 procent. Zeker, het gaat op dit moment, nu veel coronamaatregelen zijn teruggedraaid, met een aantal retailketens en winkels helemaal niet zo slecht, waarschijnlijk juist dankzij corona. Het CPB signaleert ‘een stijging van de uitgaven aan elektrische apparatuur en woninginrichtingsartikelen’. Ook aan voedings- en genotsmiddelen werd in april meer geld uitgegeven, waarschijnlijk omdat de restaurants en bedrijfskantines gesloten waren. Veel webwinkels en ketens melden aanzienlijk hogere online omzetten. Maar algemeen wordt aangenomen dat de daling van de werkgelegenheid als gevolg van corona in Nederland pas echt zichtbaar wordt na de zomervakantie. Dat zal onder meer impact hebben op de consumentenbestedingen en dus op de omzetten in de (‘stenen’) winkels.

E

en greep uit krantenkoppen van de afgelopen: ‘Onteigende schuldeisers van Hema liggen dwars’ (en vragen faillissement aan), ‘C&A wankelt door de coronacrisis’ (maar het gaat al langer niet goed), ‘Blokker: Wij betalen gewoon wel de huur door’ (maar hoe lang nog?), ‘Lockdown halveert omzet van H&M’, ‘Moderetailer FNG onderhandelt schuldherschikking met banken’, ‘Coronacrisis kost Galeries Lafayette een miljard euro’, ‘Steeds meer winkelketens in de problemen’, ‘Galeria Karstadt Kaufhof wil 62 winkels sluiten’, ’Inditex neemt voorziening van 287 miljoen euro’. Die krantenkoppen steken schril en verontrustend af tegen het positieve geluid, verwoord in het boek Waarom stenen winkels winnen (en webwinkels verliezen) dat Strabodirecteur Hans van Tellingen eind vorig jaar publiceerde, samen met retaildeskundige auteurs. Een aantal van zijn stellingen waren: ’De webwinkel is een sterfhuisconstructie’, ‘Vrouwen willen nu eenmaal graag winkelen’ (dus dat zullen ze blijven doen), ‘Blurring (het vermengen van horeca en het traditionele shoppen) is een blijver-

tje’, ‘Goed parkeren – al dan niet gratis – vergroot aantal bezoekers en dus omzet’, ‘Beleving met betekenis is te verkopen’ en ‘Er is behoefte aan een warenhuis’. Van Tellingen waagde het te schrijven dat de fysieke retail als branche bezig is aan een opmars. De discussie over het gevaar van meer winkelleegstand waarvan zijn concurrent in winkeldata, Gerard Zandbergen van Locatus, een serieuze exponent is, vond Van Tellingen eind vorig jaar eigenlijk onzin. Die is weliswaar tussen 2007 tot en met 2015 landelijk gemiddeld toegenomen naar 7,5 procent, maar neemt weer af, was de constatering van de Strabo-eigenaar. Die ging ervan uit dat die nog verder zou dalen. In elk geval was er volgens hem geen sprake van een landelijk winkelleegstandprobleem. Toegegeven. Wat Van Tellingen eind vorig jaar in positieve bewoordingen schreef over het Nederlandse winkellandschap, dateert van vóór de uitbraak van de coronapandemie. Een, op zijn zachtst gezegd, atypisch fenomeen, maar met enorme gevolgen voor datzelfde winkellandschap. De gevolgen van de pandemie voor de langere termijn zijn moeilijk te

voorspellen, de directe gevolgen daarentegen wel: winkelketens als Hema, C&A en Blokker hebben het moeilijk en dreigen om te vallen, wat zeker tot meer leegstand zal leiden. De horeca – toch bij uitstek de manier om blurring te geven aan een winkelstraat of winkelcentrum – heeft het zeer zwaar in de anderhalvemetereconomie. De consumenten – dus ook de vrouwen die zo graag winkelen volgens Van Tellingen – houden de hand op de knip. Gemeenten hebben al dan niet tijdelijk gratis parkeren geïntroduceerd zonder dat dat tot extra bezoeken en meer omzet heeft geleid. En de webwinkels hebben hun omzetten duizelingwekkend zien stijgen.

De coronacrisis heeft inderdaad ingrijpend toegeslagen, ook op het gebied van de stenen winkels. Vastgoedeigenaren moesten massaal huurverlagingen accepteren, taxateurs weten niet meer hoe ze de winkelpanden, -straten en -centra op waarde moeten schatten (zie pagina 46 en 47) en vastgoedinvesteerders en -financiers, maar ook gemeenten maken zich ongerust over de langere termijn van hun

winkelbezit. Consumenten geven door de coronacrisis minder geld uit. In april was volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) sprake van de grootste daling van de binnenlandse consumptie ooit. Op jaarbasis daalden de bestedingen met ruim 17 procent. Volgens het statistiekbureau werd vooral minder uitgegeven aan zaken als restaurantbezoeken, kappers, theaters, pretparken, sportscholen, voetbalwedstrijden en het gebruik van het openbaar vervoer. Verder werden er minder kleren, schoenen en auto’s verkocht. Logisch natuurlijk ook, een deel van de zaken was dicht. Het CBS schat de omstandigheden voor consumptie voor juni nog ongunstiger in dan in april. Dat komt doordat ondernemers in de industrie veel negatiever zijn over de toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid in hun bedrijf en doordat de groei van de werkzame beroepsbevolking is omgeslagen in krimp. De Nederlandse staat ondersteunt nu nog de salarissen van 2,5 miljoen personen. Er tekent zich een recessie af. Dat meent ook het Centraal Planbureau (CPB), dat half juni voorspelde dat de Nederlandse economie dit jaar krimpt met 6 procent. De

Twee van de grootste non-foodretailers in ons land, Hema en Blokker, hebben de afgelopen maanden met name de aandacht getrokken. Bij beide ketens staat het voortbestaan op het spel. Bij Hema vanwege een schuldenlast van meer dan 800 miljoen euro die het vrijwel onmogelijk maakt om de keten winstgevend te maken. Bij Blokker omdat de formule niet meer aanslaat bij de consumentenvraag. Volgens cijfers van Locatus komen de twee ketens samen uit op 957 vestigingen in ons land, goed voor 579.064 m² aan winkeloppervlak. De twee ketens zijn met hun winkels aanwezig in 613 winkelgebieden. Mochten ze omvallen, dan is de impact op het Nederlands retaillandschap enorm. Of Hema eraan onderdoor gaat, is voorlopig niet te zeggen. De ontwikkelingen bij de keten volgen elkaar in hoog tempo op en veel zal ervan afhangen of obligatiehouders, de papieren eigenaar Marcel Boekhoorn (met zijn investeringsvehikel Ramphastos) en de directie van Hema eruit komen. Het lijkt vooral een partijtje financieel worstelen tussen de verschillende belanghebbenden, maar de plannen van een deel van de obligatiehouders om de schuldenlast

''' & #$ " $

% Vastgoedmarkt

aanzienlijk te verlagen, lijken niet zo makkelijk hard gemaakt te kunnen worden. Andere obligatiehouders hebben het faillissement aangevraagd, maar zover is het nog niet. De laatste omzetgegevens die Hema half juni publiceerde, geven aan dat het warenhuis nog altijd kan rekenen op trouwe consumenten. Maar voor dit jaar wordt vooralsnog uitgegaan van een daling van de totale omzet met 12,8 procent naar ruim 1,1 miljard euro en een zeer kleine winst van 10,6 miljoen euro. Die omzet- en winstverwachting moet gezien de huidige economische situatie met de nodige korrels zout worden genomen, te meer omdat het onduidelijk is of er wel een deal over schuldverlaging met de obligatiehouders wordt geconcretiseerd. Blokker heeft het minstens zo moeilijk. De Blokker-familie droeg begin vorig jaar de zwaar verlieslatende keten over aan investeerder en directeur Michiel Witteveen. Die kreeg een flink bedrag mee om de sanering van de keten door te voeren, een bedrag dat nooit bekend is gemaakt maar dat volgens bronnen tussen de 200 en 300 miljoen euro moet liggen. Dat lijkt een aantrekkelijk financieel snoepje, maar in feite kwam de Blokker Holding op deze manier af van een verlies dat inmiddels tot boven de 300 miljoen euro per jaar was opgelopen. Op het moment van overname door Witteveen beschikte Blokker – samen met het eveneens overgenomen Marskramer – over 474 eigen winkels in Nederland, 77 franchisers in Nederland en 139 winkels in BelgiĂŤ en Luxemburg. De winkels in BelgiĂŤ en Luxemburg zijn inmiddels doorverkocht. De winkels van Intertoys zijn er inmiddels weer aan toegevoegd. Hoewel het Blokker van Witteveen nu een jaar verder is, laten de cijfers zien dat het herstel nog op zich laat wachten. Zelf was Witteveen daar aanvankelijk heel zeker over: ‘Blokker speelt in 2020

break-even en zal in 2021 winst maken’. Maar daar is de coronacrisis bij gekomen. Sindsdien heeft Witteveen een aantal keren de media gehaald met uitspraken die eigenlijk bevestigen dat hij het ook niet zo goed weet: ‘Wij hebben met Mirage Retail Group een bod op Hema gedaan’, ‘Blokker gaat veel minder huur betalen’ (een pleidooi voor passantenhuur) en ‘Blokker verontwaardigd over (eventuele) staatssteun Hema’. Eind juni werden de cijfers van de Mirage Retail Group (zoals Blokker nu heet) over 2019 bekend. Het verlies is inderdaad teruggebracht: van 344 miljoen euro over 2018 naar 144 miljoen euro. De omzet halveerde echter ook aanzienlijk, van 817 miljoen euro naar 544 miljoen, door de verkoop van Marskramer en de sluiting van een aantal winkels. Witteveen is zeer te spreken over die cijfers en noemt ze zelfs beter dan verwacht. Maar tegelijkertijd eist hij van de pandeigenaren van zijn winkels dat ze de huur voor langere tijd met maar liefst 30 procent terugbrengen.

! # " Gezien het recente verleden lijkt de coronacrisis ook niet zoveel uit te maken voor Hema en Blokker. Het gaat al veel langer niet goed met het retailfenomeen warenhuis en niet alleen in Nederland. Gerard Zandbergen, directeur van winkeldataleverancier Locatus: ‘Een warenhuis was lange tijd een winkel waar alles onder ĂŠĂŠn dak te koop was en in veel gevallen ook alleen daar. Dat was met name in het middensegment aantrekkelijk. Maar het unieke is ervan af. De Bijenkorf zoekt daarom dat unieke in shops-in-shop en dan vooral op het duurdere segment.’ De traditionele warenhuizen hebben bovendien de concurrentie van retailers die gegroeid zijn in andere segmenten. Ikea bijvoorbeeld werd groot in meubels, maar daar kun je nu zo’n beetje alles kopen. Zara (een Inditex-retailer)

%1.7/0 *' / #

heeft aan zijn kleding inmiddels Zara Home toegevoegd, met een ruim assortiment aan artikelen voor de woninginrichting. H&M – ook een modeketen – heeft H&M Home gelanceerd. Ook de traditionele supermarktketens zijn hun non-foodassortiment fors aan het uitbreiden. In Nederland bieden Albert Heijn, Plus en Jumbo steeds vaker non-food aan. Jumbo is zelfs overgegaan op het verkopen van Hema-producten, terwijl Casino dat doet in Frankrijk. Zandbergen: ‘Warenhuizen haalden hun omzet traditioneel voor 60 tot 70 procent uit kledingmode. Die moeten nu dus concurreren met globale modereuzen als Zara, H&M en Primark. Die ook nog eens met eigen spullen komen en daardoor goedkoper werken. Het is voor een relatief kleine speler als Hema – dat ook vooral eigen producten verkoopt – zeer moeilijk om daar tegenop te boksen.‘ Ketens als Blokker, maar ook Kruidvat en Action, moeten het van het immense aanbod hebben uit landen die zeer goedkoop produceren. Juist de marge op die artikelen is gering. Daar moet wel heel veel van verkocht worden om winst te maken. En als dan de consument een winkel laat liggen omdat deze de vereiste uitstraling ontbeert, kan de winkelketen winst wel vergeten. Dat belooft weinig goeds voor Blokker, maar op termijn ook niet voor Action, dat voor een belangrijk deel in handen is van de Britse durfinvesteerder 3i. Deze grootaandeelhouder heeft de afgelopen jaren zeer veel geld verdiend aan dividenduitkeringen door Action, maar het is de vraag of hij gaat bijstorten als de omzetten teruglopen.

! Zandbergen, die eind november vorig jaar in Vastgoedmarkt waarschuwde voor meer Nederlandse winkelleegstand dan de 7 Ă 7,5 procent op dat moment en die stelde dat de waarde van retailbe-

leggingsvastgoed met een derde naar beneden moet worden bijgesteld, is sindsdien nog somberder geworden. ‘De kaarten worden opnieuw geschud. Corona is niet de oorzaak van de nieuwe retailellende die zich aandoet, maar een versneller. Sinds 2004 is het aantal verkooppunten in de detailhandel alleen maar afgenomen. Van 107.608 winkels in 2004 naar 90.063 nu. Dat wil niet zeggen dat alles slecht draait en verlies oplevert. Maar winkels en ketens die al niet goed draaiden, kunnen en zullen nu echt omvallen.’ Hij maakt een nuancering: ‘Een tijd lang is men ervan uitgegaan dat de A1-locaties zullen winnen, naast de gebieden voor de alledaagse aankopen. Corona heeft tot gevolg gehad dat het nu de grote winkelstraten en winkelgebieden met de hoogste huren zijn die te maken hebben met wegblijvende consumenten. Omdat daar ook de ketens zitten met de sterkste financiĂŤle posities, kunnen die het enige tijd uitzingen. Maar je ziet dat ketens als Zara en H&M winkels aan het sluiten zijn.’ ‘Als Locatus werken we mee aan de internationale Retail Recovery Index om aanwijzingen te geven hoe het winkellandschap zich de komende tijd zal ontwikkelen. Wij durven te voorspellen dat het corona-effect zal leiden tot mogelijk een verdubbeling van de huidige leegstand en dat de consument zal kiezen voor lokaal kopen, in een veiliger omgeving. Dat zijn niet de traditionele A1-locaties. Die moeten het hebben van grote aantallen passanten. Dat zal zich de komende jaren hoogstens langzaam herstellen.’

Ten slotte het online-effect van de coronacrisis. Critici van e-commerce, zoals Van Tellingen van Strabo, hebben steeds gezegd: dat is verliesgevend. E-commerce is ook niet bepaald milieuvriendelijk. Zandbergen: ‘Grote ketens hebben de afgelopen maanden – dankzij

corona – hun online-omzet aanzienlijk zien toenemen. Soms wel tot 300 procent. Dat geldt ook voor Hema en waarschijnlijk ook voor Blokker. Er wordt inderdaad weinig winst op gemaakt. Maar ik geloof niet dat de trend om online te kopen minder wordt als corona onder controle is. Met name de oudere consumenten die voor corona relatief weinig online aanschaften, blijken over de streep te zijn getrokken. Maar om e-commerce winstgevend te maken – zeker bij het verlies van de “stenen winkels� – zullen de ketens en aanbieders van producten online, zoals Bol.com of Cool Blue, iets moeten doen om hun winstgevend op orde te krijgen. Ik ben er altijd een voorstander van geweest e-commerce en fysiek winkelen met elkaar te verbinden. Dan doen de grote retailers als Zara en Albert Heijn ook, en ook Hema en Blokker proberen het. Zolang de consument fysiek winkelen toch als te onveilig blijft voelen, zal e-commerce voor een belangrijk deel de omzet van retailers die overleven, blijven bepalen.’ Of Hema, Blokker of een modeketen als C&A over een jaar nog bestaan met hun ‘stenen winkels’, ligt vooralsnog in de sterren opgetekend. De impact van corona is daarbij doorslaggevend. Gaat de corona-orkaan snel liggen, dan kan de economische neergang mogelijk beperkt blijven en het herstel voortvarend worden ingezet. Voor Nederland lijken de coronavoortekens gunstig, maar experts houden rekening met een terugkeer van het virus in de vorm van een tweede golf. De gevolgen daarvan zijn niet te overzien en zullen wat het retaillandschap betreft verder reiken dan het voortbestaan van Hema, Blokker of andere retailers die het nu moeilijk hebben. Dan kan de winkelleegstand van 15 procent waarmee Zandbergen rekening houdt, net zo makkelijk nog dramatischer uitvallen.

9CCTQO UVCCVUUVGWP *GOC WKVGKPFGNÄŽM JGV DGUVG KU XQQT DGNCUVKPIDGVCNGT

" ! !

&KTGEVGWT %WUJOCP 9CMGËŹGNF "

FG QRTKEJVKPI XCP *GOC &G *QNNCPFUG 'GPJGKFURTÄŽ\GP /CCVUEJCRRÄŽ #O #$ " # %$ & " %' " " # ' #$" $ $ "$ MGNGP CNVÄŽF XQQT GGP NCIG GGPJGKFURTÄŽU JGV GGTUVG FKUEQWPVYCTGPJWKU XCP 0G FGTNCPF $ÄŽPC JQPFGTF LCCT NCVGT KU *GOC PQI UVGGFU WPKGM KP FG YGTGNF GP GGP ' " KP XGGN YKPMGNUVTCVGP GP EGPVTC 0CVWWTNÄŽM OQGV LG FCP CNU & " " & "' $ & #$ $ " $ $ & " ITQQVDCPMGP ITQQVXNKGIDGFTÄŽXGP ITQQVURQQTDGFTÄŽXGP GP ITQQVYKPMGNDGFTÄŽXGP 4GEGPV QPVXQWYFG \KEJ GGP IQGF GP UVGXKI FGDCV KP FG OGFKC VQGP PCCT DWK VGP MYCO FCV GT OQIGNÄŽM NGPKPIGP FQQT FG QXGTJGKF YQTFGP IGICTCPFGGTF \QFCV *GOC PKGWYG XQQTTCFGP MCP MQRGP &KV IGDGWTV QXGTKIGPU DÄŽ XGGN CPFG TG ITQQVYKPMGNDGFTÄŽXGP KP QOTKPIGPFG NCPFGP $ # ! # ! ! ( % " # " " FWU FKG OQGV GGTUV OCCT GGP DÄŽRCUUGPo YCU GGP XGGNIGJQQTFG TGCEVKG n&G XQ TKIG CCPFGGNJQWFGTU JGDDGP JGV DGFTÄŽH NGGIIGTQQHF GP XQNIGUVQRV OGV UEJWN FWU YCCTQO OQGV FG DGNCUVKPIDGVCNGT JKGTXQQT QRFTCCKGP!o JQQTFG LG XGGN n.CCV JGV DGFTÄŽH IGYQQP UPGN HCKNNKGV ICCP GP WKV FG CU JGTTÄŽ\GP o YCU GGP OGPKPI FKG QQM JKGT DÄŽ 8CUVIQGFOCTMV XQQTDÄŽ MYCO 1R \KEJ DGITÄŽRGNÄŽMG TG CEVKGU JQGYGN FG GUUGPVKG YCV OÄŽ DGVTGHV QR GGP CPFGT PKXGCW NKIV # $ ' " "#$ % & % $ & " $ & #$ $ " 2CU CNU LG GEJV YGGV JQG WTIGPV FG UKVWCVKG DÄŽ *GOC KU JQG FG DWUKPGUURNCP PGP XQQT FG MQOGPFG LCTGP GTWKV \KGP GP YCV FG KORCEV KU QR FG UCOGPNGXKPI KP XGTUEJKNNGPFG UEGPCTKQoU MWP LG GGP LWKUVG MGW\G OCMGP QOVTGPV JGV CN FCP PKGV XGTUVTGMMGP XCP OCCVYGTMQPFGTUVGWPKPI GP FG FCCTDÄŽ JQTGPFG EQPFKVKGU )G\KGP FG GOQVKGU FKG OQIGNÄŽMG CCPXWNNGPFG UVCCVUUVGWP NQUOCCMV MCP KM OÄŽ XQQTUVGNNGP FCV TCPFXQQTYCCTFGP JKGTXQQT \ÄŽP IGGP ËŹPCPEKGGN XQQTFGGN XQQT FG CCPFGGNJQWFGT DÄŽXQQTDGGNF FQQT QXGTFTCEJV XCP RTQEGPV XCP FG CCPFG NGP CCP FG YGTMPGOGTU IGGP ËŹPCPEKGGN XQQTFGGN XQQT FG QDNKICVKGJQWFGTU DÄŽ XQQTDGGNF FQQT MYÄŽVUEJGNFKPI XCP RTQEGPV XCP FG UEJWNF GP DGJQWF XCP ' " $

&G RTKOCKTG TGCEVKG QR FG\G TCPFXQQTYCCTFGP KU YCCTUEJÄŽPNÄŽM FCV FG CCP FGGNJQWFGT GP FG QDNKICVKGJQWFGTU JKGTOGG PQQKV CMMQQTF ICCP /CCT YCCTQO PKGV! 0W XGEJVGP \G GNMCCT FG VGPV WKV OGV GGP UNGEJVGT TGUWNVCCV VGP MQUVG XCP OGFGYGTMGTU NGXGTCPEKGTU EQPUWOGPVGP XGTJWWTFGTU GP WKVGKPFGNÄŽM FG DGNCU VKPIDGVCNGTU 'GP OQIGNÄŽM QPPQFKI HCKNNKUUGOGPV NGKFV YCCTUEJÄŽPNÄŽM VQV GGP "#$ "$ $ $ # & #$ "# " & " ! # $ XCP FG JWKFKIG CCPFGGNJQWFGT XGTDGVGTV &KG FQQTUVCTV \CN QXGTKIGPU GGP MNGKPG MCPU XCP UNCIGP JGDDGP YCPV \QPFGT FTCCIXNCM XCP FG OGFGYGTMGTU GP FG EQPUWOGPVGP DNÄŽH LG IGGP CPEJQT VGPCPV #NU GT KGVU FWKFGNÄŽM KU IGYQTFGP FCP KU JGV FG PQQF\CCM VQV GGP EJCTOGQH HGPUKGH XCP FG CCPFGGNJQWFGT GP FG QDNKICVKGJQWFGTU +P RNCCVU XCP JGV IGXGEJV $ " $ #$ & ' " "# & " "# #% $ WKVGKPFGNÄŽM QP\G YKPMGNUVTCVGP OQGV GT YQTFGP UCOGPIGYGTMV 1QM OGV FG QXGTJGKF FG XGTJWWTFGTU GP OGV FG DCPMGP YCPV FCV KU FG YGI FQQT FG\G ETK UKU 0CVWWTNÄŽM FCCTDÄŽ OQGV QQM IGMGMGP YQTFGP PCCT GGP XQTO XCP OCCVYGTM UVCCVUUVGWP \GMGT CNU FCV OQIGNÄŽM JGV DGUVG KU XQQT FG DGNCUVKPIDGVCNGT GP FCCTOGG FG NGGHDCCTJGKF KP XGGN FQTRGP GP UVGFGP &CV IGNFV PKGV CNNGGP XQQT *GOC OCCT XQQT ½NNG DGFTÄŽXGP FKG GGP DGNCPITÄŽMG TQN URGNGP KP QP\G UCOGPNGXKPI &G KPTKEJVKPI XCP 0GFGTNCPF KU FG DCUKU XCP FG OCPKGT YCCTQR YG OGV GNMCCT UCOGPNGXGP &G WPKGMG 0GFGTNCPFUG ËŹLPOC\KIG ' #$"% $%%" # " "% & " $ & " $ " YCV OÄŽ DGVTGHV QQM OGGT TWKOVG MQOGP XQQT VTQVU 1R FG OQQKG GP WPKGMG YKPMGNUVTWEVWWT KP 0GFGTNCPF GP VTQVU QR FG\G WPKGMG TGVCKNGT s JQGYGN FKG KP PKGVU OGGT NÄŽMV QR YCV FKG JQPFGTF LCCT IGNGFGP YCU s PQI CNVÄŽF Ă…EJV *GOC Ă…P & " $ ' "

" " #

Vastgoedmarkt

!(!!).!) (*!.!) %) "-+, &!) (!. *).1%&&!' ,- )%!. ''!!) ). ''!) !) ! *++!,0' &.! 0 ) )%!/1 */11*)%)#!) 0 -.'!##!) ( , **& !!) "*,(/'! $ ).!,!) 0**, ! )1!3%#$!% 0 ) 0*' *!) ! /%.!) TWKOVG n&G EQTQPCETKUKU NGGTV QPU FCV DGYQPGTU DGJQGHVG JGDDGP CCP XQNFQGPFG GP CCPVTGMMGNÄŽMG /%.!),/%(.!5 3!#. 1!%) %)&- !%#!) , 0 ) *) !+.- 4 ! *0!,$!% (*!. %! &.!,, --!) ' &*)- !) ./%)!) " 1%)#!) ) !,- #! !/,. $!. )%!. 5

Gawein Minks, eigenaar van RED Concepts (RED) en WeBuildHomes:

&G 9G$WKNF*QOGU DKDNKQVJGGM DKGFV YQPKPI\QGMGPFGP GGP MGWT CCP OQIGNÄŽMJGFGP GP \ÄŽ OQIGP \KEJ WKVURTGMGP QXGT JWP KPFKXKFWGNG YQQPYGPUGP

- ! -. )*# -.!! - ! !-.! +'!& *( .! 1*)!) n+P FG UVCF YQPGP OGPUGP FKEJV QR GNMCCT GP \ÄŽP FG 1*)%)#!) ,!' .%!" &'!%) ( , 1! # ) )%!. *)3! $!'! OCCVUEJCRRÄŽ QOIQQKGP YG ICCP PKGV KPGGPU JGGN ) !,- !)&!) *0!, 1*)!)5 3!#. 1!%) %)&- 4 ! !- $%& ,$!% 0 ) /%.!),/%(.! *" $!. )*/ # . *( #,*) #! *) !) 1*)%)#!) *" #!-. +!' ! */1 1%). **, ! /%. , & 0 ) *0% 1!' ) !' )# 8KTWUUGP JQTGP DÄŽ QPU DGUVCCP 'P OGPUGP \ÄŽP \KEJ ! "#!'*+!) ( ) !) ) !,- # ) #! , #!) ! DNÄŽXGP OGGT QR CHUVCPF XCP GNMCCT 1QM YQTFGP YG OGGT QR QP\G GKIGP XGTCPVYQQTFGNÄŽMJGKF CCPIGURTQ MGP /GPUGP FKG \KGM \ÄŽP DNÄŽXGP VJWKU &CV DNÄŽMV VG YGTMGP OCCT JGV KU YGN DGNCPITÄŽM FCV OGPUGP FCP 0*' *!) ! ,/%(.! &/))!) !,0 ,!) '- (!)-!) ! OWTGP QR \KEJ CH \KGP MQOGP FCP XNWEJVGP \ÄŽ PCCT

/%.!) + $!. (*(!). . !, 1!' !!) #*! ! /% .!),/%(.! 0**,$ ) !) %- !) $!. $/%- #*! & ) 1*, !) #!0!).%'!!, ) &/))!) *+ !) *( **& .$/%- *+ !3*!& &*(!) 5 *ÄŽ OCCMV GGP XGTIGNÄŽMKPI OGV UVGFGP CNU /CFTKF , !'*) !) %' ) 4 *)#! .$/%-1*)!) ! ( ))!) XCP KP FG VYKPVKI YGTFGP VÄŽFGPU FG EQTQPCETKUKU NGV VGTNÄŽM IGM XCP JWP YQQPQOUVCPFKIJGFGP *GV KU JGGN 1!' !)& , . 3*5) -%./ .%! 3% $ *+)%!/1 3 ' 0**, FQGP 9G OQGVGP QR VGTOÄŽP KP QP\G UVGFGP QXGT !.!,! 1*)%)#!) !- $%&&!) 5

/KPMU \KGV FCV QQM KP QP\G UVGFGNÄŽMG IGDKGFGP XGGN %)0!-.!!, !,- '( , &'!%)!, */1!) 4 ,&. !)&!) %) *( %) .%! (!. ! .*!+ --%)# 0 ) $//,+' "*) -

'!% !) !,.*! . %) 0!!' -.! !) ! 0!, % $.%)#-#, -.!! - 0!, !, *($**# # . ) 1*)%)#!) -.!,& %) *++!,0' &.! ")!(!) , )%!. ''!!) *).1%&&!' ,- !) */1!,- $! !) , ) - $/' !. # . *( !!) *(+'!2! &!.!),! .%! %)-.%./.%*)!'! %)0!-.!!, !,- &*+!) $/) 1*)%)#!) *+ -%- 0 ) ,!) !(!).- !,! MGPKPIGP <ÄŽ MÄŽMGP PCCT FG IGDTWKMUQRRGTXNCMVG XQN #!)- !) &!))!) ! !- $%& ,! /%.!) ,/%(.! #!!) &1 ).%. .%!0! 1 , ! .*! *& #!(!!).!) -+!'!) !!) )%!. .! *) !,- $ ..!) ,*' %! 1%''!) #, # ( 2%( ' 0!, %!)!) ) !!) */1'* VKG #NNG RCTVÄŽGP VG\COGP \QTIGP GTXQQT FCV YG -.!! - &'!%)!, */1!) ( , $*! $*/ , %- !!) -./ %* 0 ) 0%!,& ).! (!.!, *" )*# &'!%)!, *! IGNWMMKI \ÄŽP FG IGDTWKMGTU XCP FGTIGNÄŽMG YQPKPIGP '- 3! ' )# /,%# .$/%- (*!.!) 1!,&!) *'#!)- *)-

111 0 -."* ( ,&. )'

%/'$ Vastgoedmarkt

YQTFGP OGPUGP FCCT PKGV IGNWMMKI XCP 9ÄŽ FGPMGP FCV XGGN XCP FGTIGNÄŽMG IGDKGFGP QR VGTOÄŽP QPXQN FQGPFG FWWT\COG YQQPMYCNKVGKV DKGFGP GP FCV GT KP QPU NCPF VQEJ GEJV TWKOGT GP OGV DGVGTG DWKVGP TWKOVG OQGV YQTFGP IGDQWYF o )GOGGPVGP MWPPGP FCCTKP GGP ETWEKCNG TQN URGNGP OGGPV /KPMU o*GV \QW IQGF \ÄŽP CNU IGOGGPVGP KP JWP CHURTCMGP OGV QPVYKMMGNCCTU PKGV CNNGGP GGP OKPKOCNG GP GGP IGOKFFGNFG YQQPQRRGTXNCMVG CHURTGMGP OCCT FCV \ÄŽ QQM FG QOXCPI XCP FG DWK

DWKVGPTWKOVG KP GGP DGRCCNFG TGMGPHQTOWNG OGGVGNV UVGN GNMG OGVGT DWKVGPTWKOVG VGNV XQQT GGP MYCTV QH XÄŽHVKI RTQEGPV OGG KP FG OKPKOCCN VG TGCNKUGTGP IGDTWKMUQRRGTXNCMVG FCP RTCVGP YG QXGT JGGN CPFGTG YQPKPIDQWYRNCPPGP (KPCPEKGGN JQGHV JGV OGGVGNNGP XCP DWKVGPTWKOVG IGGP DGNGVUGN VG \ÄŽP 1PVYKMMGNCCTU MWPPGP GGP FGTIGNÄŽMG XQQTYCCTFG IGYQQP OGGPG OGP KP JWP TGMGPUQOOGP o

1PVYKMMGNCCTU CIGTGP XGGNXWNFKI VGIGP FG ITQGK XCP GKUGP GP XQQTYCCTFGP OCCT XQNIGPU JGO KU FG QXGT JGKF VQEJ GEJV FG GPKIG RCTVÄŽ FKG DGVGTG DWKVGP

XTÄŽYKNNKI OGGT \GNHFKUEKRNKPG VG VQPGP OCCT FCP \ÄŽP GT CNVÄŽF HTGGTKFGTU FKG \KEJ FCCT PKMU CCP IGNGIGP NCVGP NKIIGP 'ZVTC TGIGNIGXKPI OCCMV XQQT CNNG RCTVÄŽGP FG QOUVCPFKIJGFGP YCCT DKPPGP \G OQGVGP QRGTGTGP IGNÄŽM o 'GP XNWEJV XCP FG UVCF PCCT JGV RNCVVGNCPF MCP FCCT OGG YQTFGP CHIGYGPF! n*GV \QW DGUV \Q MWPPGP \ÄŽP FCV FG WKVDTCCM XCP EQXKF NGKFV VQV GGP DGRCCNFG VTGM PCCT DWKVGPIGDKGFGP &G CHIGNQRGP OCCPFGP JGDDGP XGGN OGPUGP OGGT VÄŽF VJWKU FQQTIGDTCEJV &CCTDÄŽ JGDDGP \G QPVFGMV FCV JGV YGN RTKOC KU QO OGGT VÄŽF DKPPGPUJWKU FQQT VG DTGPIGP 8GGN \CMGP MWPPGP QPNKPG XKC <QQO 6GCOU QH 5NCEM YQTFGP CHIGJCPFGNF &CV OGTMGP YG QQM KP QPU GKIGP YGTM IGOGGPVGP \ÄŽP DGTGKF QPNKPG EQPVCEV OGV QPU VG

FCI PCCT MCPVQQT VG TGK\GP FCP YQTFV JGV CNNKEJV JCCNDCCT QO YCV XGTFGT XCP JGV YGTM GP OGGT KP JGV ITQGP VG YQPGP o

-WPPGP CPFGTG XQTOGP XCP OQDKNKVGKV s OGGT XGT RNCCVUKPIGP RGT \GNHTÄŽFGPFG CWVQ QH GGP OGGT XQN YCUUGP FGGNGEQPQOKG s FCCTKP GGP UVKOWNGTGPFG TQN URGNGP! n*GV KU NCUVKI QO \Q XGT XQQTWKV VG MÄŽMGP &KG \GNHTÄŽFGPFG CWVQ KU GT PQI PKGV 9G YGVGP QQM PKGV QH GGP FGTIGNÄŽM XQGTVWKI UVTCMU FKG EQORNGZG UVGFG NÄŽMG U[UVGOGP MCP FQQTITQPFGP *GV KU QQM OCCT FG XTCCI QH UNKOOG KPIGPKGWTU FG QRNQUUKPI MWPPGP DKG FGP XQQT QP\G XCUVIQGFCODKVKGU 'P FG FGGNGEQPQ OKG JGGHV QQM \ÄŽP DGRGTMKPIGP \Q KU IGDNGMGP VÄŽ FGPU FG ETKUKU 8GGN CWVQOQDKNKUVGP JGDDGP FQQT FG XKTWUWKVDTCCM OKPFGT VTGM KP JGV IGDTWKM XCP GGP FGGNXQGTVWKI o 4'& %QPEGRVU \KGV FG DGNCPIUVGNNKPI XQQT YQQPNQEC VKGU CNU #CNUOGGT $CFJQGXGFQTR QH 0QQTF 5EJCT YQWFG YGN UVÄŽIGP n9ÄŽ \ÄŽP DÄŽXQQTDGGNF DGVTQMMGP DÄŽ GGP RTQLGEV KP 0QQTF 5EJCTYQWFG &G CHIGNQRGP

FCV RTQLGEV UVGTM IGUVGIGP 9G JGDDGP IGGP DGYÄŽU FCV FG WKVDTCCM XCP JGV XKTWU FCCT FGDGV CCP KU *GV KU CNVÄŽF NCUVKI QO OKFFGP KP FG UVQTO VG DGQQTFGNGP YCV GT FCCTPC ICCV IGDGWTGP 8CCM YQTFV IGTQGRGP

CPFGTU OCCT YGNNKEJV \CN FG EQTQPCETKUKU QPU YGN FG QIGP QRGPGP FCV CCP FG YQPKPI IGMQRRGNFG DWKVGP TWKOVG GP UGOK QRGPDCTG DWKVGPTWKOVG FG CHIGNQRGP LCTGP YCV VG YGKPKI CCPFCEJV JGDDGP IGJCF %QPUW OGPVGP \KGP KP GNM IGXCN FCV \G QR FGTIGNÄŽMG RNGMMGP OGGT XCNWG HQT OQPG[ MTÄŽIGP o

Gawein Minks: De coronacrisis leert ons dat bewoners behoefte hebben aan voldoende en aantrekkelijke buitenruimte QPU OQIGP \Ď \KEJ WKVURTGMGP QXGT JWP KPFKXKFWGNG YQQPYGPUGP &CV KU QPV\GVVGPF DGNCPITĎM 1R JGV OQOGPV FCV OGPUGP \GNH JWP YQPKPI OQIGP MKG\GP FCP XQNFQGV FCV JWKU DGVGT CCP FG OCPKGT YCCTQR \Ď JWP NGXGP YKNNGP XQTOIGXGP o &G RGTUQQPNĎMG YQQPXQQTMGWTGP XCTKÇTGP UVGTM CNFWU /KPMU n/GPUGP \ĎP XCPFCCI FG FCI PKGV OGGT QR UGMUG IG\KPUUCOGPUVGNNKPI QH NGGHVĎF KP VG FGNGP *GV ICCV QO JWP FTĎHXGTGP &G ÅÅP YKN GGP \QTIDG JQGXGPFG DTQGT KP JWKU MWPPGP PGOGP FG CPFGT YKN \ĎP MKPF CCP GGP JWKU JGNRGP 1H YG JGDDGP JGV LQPIGTG DWWTVDGYQPGTU GP QXGTOCCV JGDDGP \QFCV FG MKPFGTGP QH MNGKPMKPFGTGP DĎ JGP MWPPGP NQIGTGP 5RGEKCCN XQQT FKG NCCVUVG ITQGR JGDDGP YG GGP YQPKPIV[RG QPVYKMMGNF YCCT UGPKQTGP OQEJVGP \KEJ IGDTGMGP CCPFKGPGP JGGN OCMMGNĎM QR FG DGICPG

&CV UNCCV GPQTO CCP /GPUGP \ÄŽP PCOGNÄŽM GEJV YGN KP UVCCV QO XQQT \KEJ\GNH VG DGRCNGP YCV XQQT JWKU \G

PW QH QXGT GGP RGTKQFG XCP VKGP LCCT \QWFGP YKNNGP JGDDGP $QXGPFKGP XQQTMQOGP YG \Q FCV \ÄŽ NCVGT PQI GGPU OQGVGP XGTJWK\GP o

&G WKVDTCCM XCP JGV EQTQPCXKTWU KU XQNIGPU /KPMU PQI PKGV XCP PGICVKGXG KPXNQGF QR FG QPVYKMMGNCEVKXKVGK VGP XCP 4'& %QPEGRVU n*GV KU IGXCCTNĎM QO VG \GI IGP OCCT YG OGTMGP FCCT PQI OCCT YGKPKI XCP 9G QPFGTXKPFGP YGN FCV FG VQGICPI VQV ɈPCPEKGTKPI NCU VKIGT YQTFV 9G \ĎP TGNCVKGH MNGKP 1QM DĎ QPU ICCV FG MQUV XQQT FG DCCV WKV +P GGP QPVYKMMGNVTCLGEV OQGVGP XGGN XQQTDGTGKFKPIUMQUVGP YQTFGP IGOCCMV &CV FGGN ɈPCPEKGTGP KU VCOGNĎM WKVFCIGPF 6TCFKVKQPGNG KPUVGN NKPIGP JGDDGP YGKPKI VQV IGGP DGNCPIUVGNNKPI OGGT XQQT XCUVIQGFQPVYKMMGNKPI &CCTFQQT \ĎP YG CHJCP MGNĎM XCP CNVGTPCVKGXG KPXGUVGTKPIURNCVHQTOU &CCT UVĎIV FG TGPVG 1O FKG TGFGP DGP KM DNĎ OGV JGV RNGK FQQK XCP FG 9QPKPIDQWYCNNKCPVKG QO KP VĎF XCP TGEGUUKG CPVKE[ENKUEJ VG KPXGUVGTGP 9G JGDDGP FCV FKTGEV PC JGV WKVDTGMGP XCP JGV XKTWU QQM CN IG\GIF 8GGN IGOGGPVGP DNĎXGP KP FKG XGTCPFGTGPFG YGTGNF IQGF CCPURTGGMDCCT &CV KU QPV\GVVGPF ɈLP OCCT PKGV KGFGTGGP KU GXGP FKIKVCCN XCCTFKI &CCT JQWFGP \G XCUV CCP pJGV NQMGVq MQOGP CODVGPCTGP GP CFXKUGWTU PKGV DĎ GNMCCT GP MTĎIGP YĎ FWU QQM IGGP FWKFGNĎM JGKF &KG IGOGGPVGP \QWFGP OQGVGP YQTFGP IGJQN RGP QO XGTFGTICCPFG UVCRRGP VG \GVVGP KP FG FKIKVCNG YGTGNF o

*) +.- /$' *( -

\GTWKOVG DKGFGP #EJV LCCT IGNGFGP JGGHV 4'& %QP EGRVU JGV RNCVHQTO 9G$WKNF*QOGU QRIGTKEJV n9ÄŽ YKNNGP FG MGW\G ITCCI DÄŽ FG VQGMQOUVKIG DGYQPGT NCVGP +P FG RTCMVÄŽM YQTFV GGP YÄŽM GGP DWWTV GGP UVTCCV XCP DQXGPCH DGFCEJV GP JGGHV FG EQPUWOGPV FKG IGYQQP GTIGPU OQGV YQPGP YGKPKI VQV IGGP MGW\GTWKOVG &G MQRGT XCP GGP PKGWYDQWYYQPKPI OCI OGGFGPMGP QXGT GGP DWKVGPMTCCP QH GGP KPNQQR FQWEJG 9GNNNKEJV MWP LG JGV PCCUVIGNGIGP DQWY PWOOGT MQRGP GP KU FG XQQTFGWT IGURKGIGNF OCCT FCV KU JGV YGN \QoP DGGVLG /CCT YKG \ÄŽP YÄŽ QO QR RCVGTPCNKUVKUEJG YÄŽ\G VG DGUNKUUGP JQG JGV GKIGP JWKU GTWKV \KGV! 1P\G 9G$WKNF*QOGU DKDNKQVJGGM DKGFV YQPKPI\QGMGPFGP GGP MGWT CCP OQIGNÄŽMJGFGP $ÄŽ

1 $) $)&- $- $" ) , 0 ) *) +.- ) /$' *( - *) +.- *).1$&& '. ) , '$- ,. XGTPKGWYGPFG XCUVIQGFEQPEGRVGP <Q YQTFGP KP QRFTCEJV XCP GKIGPCCT GP GZRNQKVCPV &WVEJGP DÄŽ\QPFGTG XCMCPVKGYQPKPIGP QPVYKMMGNF KP 1WFG 6QPIG &G QPVYKMMGNCCT KU QQM DGVTQMMGP DÄŽ FG TGCNKUCVKG XCP GGP MCPVQQTECORWU XQQT #\GTKQP KP *GNUKPMK /GV PCCUV MCPVQQTTWKOVG XKGTMCPVG OGVGT GGP (WP %GPVTG OGV GGP CWFKVQTKWO GGP ICOG VJGCVGT GGP EQPHGTGPVKG\CCN GGP DCT OGV TGUVCWTCPV GP GGP UCWPC 4'& QPFGTUEJGKFV \KEJ FQQT FG YÄŽ\G YCCTQR JGV QPVYKMMGNKPIURTQEGU KU IGQTICPKUGGTF 8QQT GNM RTQLGEV YQTFV ) . ( 0 ) $" ) +,*! --$*) '- " !*,( , 0 ,-. ,&. ( . 2+ ,.- /$. ) , ) .1 ,& $ , **, $- Ë­GZKDGN UNCIXCCTFKI GP RTÄŽUVGEJPKUEJ EQPEWTTGTGPF GP MCP GT PQI DGVGT YQTFGP KPIGURGGNF QR FG YGPUGP XCP *+ , #." 0 ,-

#. % , " ' ) # !. 0**, *)-/( ). )( ,&. # . *)'$) 1**)+' .!*,( /$' *( - *+" ,$ #. -QRGTU MWPPGP MKG\GP WKV GGP TWKOG DKDNKQVJGGM CCP DGVCCNDCTG FWWT\COG GP XQQTCN WPKGMG FGUKIPJWK\GP $ÄŽ FG QPVYKMMGNKPI XCP FKG YQPKPIGP \QTIV 4'& GTXQQT FCV QR GGP QTICPKUEJG OCPKGT GGP TÄŽVLG QPVUVCCV 9G$WKNF *QOGU UVGWPV UVKEJVKPI *QOG2NCP 8QQT GNMG UVTCCV FKG 9G$WKNF*QOGU DQWYV MTÄŽIV *QOG2NCP GGP JWKU CCP FG ) , & ). 0 ) 1 , '

$$$ # ! !

Vastgoedmarkt "

Woonminister zegt nee tegen noodknop *GV MCDKPGV ICCV IGOGGPVGP FGɈPKVKGH IGGP nPQQFMPQRo IGXGP YCCT OGG FG JWTGP XCP XTÄŽG UGEVQTYQPKPIGP VQV GGP OCZKOWO MWPPGP YQT FGP DGRGTMV 9GN MQOV JGV OGV GGP FTKGVCN CPFGTG OCCVTGIGNGP QO GZEGUUKGXG JWWTRTÄŽUUVÄŽIKPIGP VGIGP VG ICCP Daarover heeft minister Kajsa Ollongren (D66) van Wonen de Tweede Kamer geïnformeerd. De gevreesde noodknop zoals die aanvankelijk was voorgesteld de facto van tafel, al wordt dit niet expliciet door het kabinet uitgesproken. De minister kiest ervoor een ‘andere invulling’ te geven aan de ‘noodknop’. Zo zullen de stijgingen van de huurprijs worden beperkt tot 2,5 procent plus inflatie voor een periode van drie jaar. Daarmee krijgt de vrije sector dezelfde huurprijsbeperking als de gereguleerde huurvoorraad.

Daarnaast mogen gemeenten bepaalde wijken aanwijzen waar het moeilijk wordt om buy-to-letwoningen te kopen en te verhuren. Hiermee moet het gemakkelijker worden voor starters om in deze wijken een woning te kopen. De maatregel is ook bedoeld om excessieve huren in sommige wijken in de grote steden tegen te gaan. Met het afwijzen van de noodknop komt een einde aan een lange periode van onzekerheid onder vastgoedbeleggers. Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleg-

gers in Vastgoed (IVBN) reageert dan ook opgelucht: ‘Wanneer deze noodknop zou zijn ingevoerd, zou de negatieve impact op investeringen in de nieuwbouw niet te overzien zijn geweest.’ Volgens Van Blokland haken veel beleggers af als er een maximum zou worden gesteld aan de huurprijs van nieuw te bouwen woningen. ‘Nu deze onzalige maatregel van tafel is, kunnen onze leden zich weer op de toekomst richten.’ De door de minister voorgestelde beperking van de huurprijsstijging is een maatregel waarmee

/KPKUVGT -CLUC 1NNQPITGP XCP 9QPGP & XQGTV IGGP PQQFMPQR KP

<Q YKN JGV MCDKPGV GZEGUUKGXG JWWTUVÄŽIKPIGP KP ITQVG UVGFGP VGIGPICCP & +P FG XTÄŽG UGEVQT IGNFV PQI IGGP OCZKOGTKPI XCP FG LCCTNÄŽMUG JWWTRTÄŽU UVÄŽIKPI YCCTFQQT JWWTFGTU IGFWTGPFG JGV EQPVTCEV IGEQPHTQPVGGTF MWP PGP YQTFGP OGV Ë­KPMG JWWTRTÄŽUXGTJQIKPIGP &CCTQO \CN OKPKUVGT 1N NQPITGP XCP 9QPGP KP FG XTÄŽG JWWTUGEVQT GGP OCZKOGTKPI KPUVGNNGP QR KPË­CVKG RTQEGPV 4GPQXCVKG GP XGTFWWT\COKPI \WNNGP DWKVGP FG\G OCZKOGTKPI XCP FG JWWTRTÄŽUXGTJQIKPI XCNNGP & 5COGP OGV FG UGEVQT ICCV FG OKPKUVGT JWWTFGTU KP FG XTÄŽG UGEVQT OGGT VTCPURCTCPVKG DKGFGP QXGT JQG JWP JWWTRTÄŽU VQV UVCPF MQOV & 6ÄŽFGNÄŽMG JWWTEQPVTCEVGP YQTFGP XQQT GGP NCPIGTG RGTKQFG OQIGNÄŽM IG ! & +P UQOOKIG DWWTVGP GP UVGFGP UNCIGP OGPUGP GT PKGV KP QO GGP DGVCCN DCTG YQPKPI VG MQRGP QOFCV FKG YQPKPIGP QRIGMQEJV YQTFGP FQQT DÄŽ XQQTDGGNF DGNGIIGTU &G OKPKUVGT \CN FCCTQO IGOGGPVGP FG OQIGNÄŽMJGKF IGXGP QO GGP QRMQQRDGUEJGTOKPI KP VG XQGTGP XQQT DGVCCNDCTG MQQR $

de meeste beleggers prima kunnen leven. IVBN had deze maatregel zelf voorgesteld aan de minister als alternatief voor de noodknop. Van Blokland: Hiermee wordt voorkomen dat zittende huurders een té grote jaarlijkse huurstijging krijgen en dat geldt dan voor álle verhuurders. Deze maatregelen belemmeren maatschappelijk onverantwoord gedrag van een beperkte groep verhuurders, waar de politiek nu terecht op ingrijpt.’ Ook Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere verhuurders, is positief over de mogelijkheid voor huurder en verhuurder om tijdelijke contracten te verlengen en het uitblijven van een ‘noodknop’ om aanvangshuurprijzen te maximeren. Tegelijk maakt de vereniging zich zorgen over de opeenstapeling van maatregelen voor de huursector, terwijl concrete plannen om de bouw van woningen te stimuleren uitblijven. ‘Zelden zijn er zoveel maatregelen op elkaar gestapeld, gericht op zo’n kleine sector’, zegt algemeen directeur Laurens van de Noort. ‘De vrije huursector in Nederland is met slechts 7 procent de kleinste van

Europa en van alle woningen in Nederland is slechts 1,5 procent een huurwoning met een huur boven de 1.000 euro.’ Van de Noort waarschuwt voor de gevolgen van overregulering. ‘Het is goed met gerichte maatregelen de excessen uit de markt te halen, maar nu wordt de sector generiek zwaarder belast en dicht gereguleerd. Daardoor kan het aanbod nog kleiner en de huurprijzen juist hoger worden. Het doel moet zijn een bereikbare en betaalbare vrije huursector in Nederland te creëren. Dat is essentieel voor de kansen van middeninkomens die op deze sector zijn aangewezen.’ De noodknop kwam voort uit een wens van grote steden om meer huurwoningen beschikbaar te maken voor middeninkomens. Vooral Amsterdam zette de afgelopen maanden druk op het ministerie om met wettelijke maatregelen te komen. Eerder deze week presenteerde Amsterdam een plan waarbij werd ingezet op het vergroten van het aantal coöperatiewoningen. De gemeente heeft een leenfonds van 50 miljoen euro ingesteld.

+P IQGFG DGFQGNKPIGP MWP LG PKGV YQPGP

*QQHFTGFCEVGWT 8CUVIQGFOCTMV

" % ! ! # FGNÄŽM FG MPQQR FQQT GT MQOV IGGP PQQFMPQR &G PQQFOCCVTGIGN \QW IG OGGPVGP FG OQIGNÄŽMJGKF IGXGP QO CCPXCPIUJWTGP VG OCZKOGTGP QR GGP RGT EGPVCIG XCP FG 91< YCCTFG n'GP YQPFGTOKFFGNo XQNIGPU NKPMUG RQNKVKEK nGGP RCCTFGPOKFFGNo XQPFGP FG DGNGIIGTU XQQT FG DGNGIIGTU /CCT VGTYÄŽN FG GPG PQQFOCCVTGIGN XCP VCHGN YQTFV IGXGGIF KU FG CPFGTG IG DQTGP 1O FG YQPKPIPQQF KP ITQVG UVGFGP VGIGP VG ICCP \WNNGP FG JWWTRTÄŽU UVÄŽIKPIGP KP FG XTÄŽG UGEVQT YQTFGP IGOCZKOGGTF VQV RTQEGPV RNWU KPË­CVKG RGT LCCT &CCTOGG IGNFV KP G IGXCN FG MQOGPFG FTKG LCCT XQQT FG nXTÄŽG UGEVQTo FG\GNHFG YGVVGNÄŽMG DGRGTMKPI CNU XQQT FG UQEKCNG JWWT &CCTPCCUV OQIGP IG OGGPVGP YÄŽMGP CCPYÄŽ\GP YCCT GGP VÄŽFGNÄŽMG QRMQQRDGUEJGTOKPI \CN IGNFGP $W[ VQ NGV OQGV JKGTOGG VGIGP YQTFGP IGICCP VGP IWPUVG XCP UVCTVGTU FKG OKPFGT EQPEWTTGPVKG XCP DGNGIIGTU \WNNGP GTXCTGP *GV KU VG RTÄŽ\GP FCV FG OKPKUVGT FWKFGNÄŽMJGKF UEJGRV GP FCV \G KP JCCT DGUNWKV DGNCPIGP XCP \QYGN YQPKPI\QGMGTU CNU DGNGIIGTU OGGYGGIV *GV KU CNNGGP FG XTCCI QH FG YQPKPI\QGMGT FQQT FG\G RQNFGTQRNQUUKPI YQTFV IGJQNRGP 0CVWWT NÄŽM YKG OGV GGP TQ\G DTKN MÄŽMV \CN \KGP FCV FG OCCVTGIGNGP GPKI GHHGEV JGDDGP &KG RCCT EQYDQ[U QR FG JWWTOCTMV \WNNGP FG JWWTRTÄŽUDGRGTMKPI PKGV NGWM XKP FGP OCCT XQQT FG JWWTOCTMV KP \ÄŽP IGJGGN DGVGMGPV FG DGRGTMKPI VQV RTQ EGPV PKGV XGGN )GOKFFGNF UVGIGP FG JWTGP KP KP FG XTÄŽG UGEVQT OGV RTQEGPV 'P FKG UVÄŽIKPI XNCMV CH 'GP XGTUEJKN XCP RTQEGPVRWPV \CN JGV XGTUEJKN PKGV OCMGP QH GGP NGTCCT QH RQNKVKGCIGPV YGN QH IGGP JWWTYQPKPI MCP DGOCEJVKIGP &G E[PKUEJG TGCNKVGKV KU DQXGPFKGP FCV DGNGIIGTU FKG DGRGTMKPI KPFKGP JGV YQPKPIYCCTFGTKPIUUVGNUGN FCV VQGNCCV \WNNGP FQQTDGTGMGPGP KP FG CCPXCPIUJWWT &CCTOGG ICCV FG CCP # "" $ ! ! ( ! # JWWTYQPKPI VG DGOCEJVKIGP 1QM JGV KPUVGNNGP XCP GGP QRMQQRDGUEJGTOKPI KP DGRCCNFG YÄŽMGP \CN OQIG NÄŽM GPKI GHHGEV JGDDGP XQQT CURKTCPV MQRGTU *GV \CN UQOOKIG DGNGIIGTU CH

UEJTKMMGP YCV GPKIG NWEJV IGGHV XQQT FG DTCPFYGGTOCP QH FG NGTCCT /CCT \ÄŽ \WNNGP QQM QPFGTNKPI OQGVGP UVTÄŽFGP YCPV JGV CCPDQF KU UEJCCTU &KG OGP UGP KP GGP Ë­CVLG VÄŽFGPU FG DG\KEJVKIKPI \ÄŽP GEJV PKGV CNNGOCCN DGNGIIGTU OCCT IGYQQP EQNNGIC MQQRUVCTVGTU <Q NCPI FG TGPVG NCCI DNÄŽHV GP FG ETKUKU PKGV FQQT \GV \WNNGP FG RTÄŽ\GP XQQT MQQRYQPKPIGP KP FG UVCF JQQI DNÄŽXGP <GV FG ETKUKU YGN FQQT FCP \WNNGP FG RTÄŽ\GP WKVGKPFGNÄŽM UQYKGUQ FCNGP &CCT URGNGP FG DG NGIIGTU IGGP TQN KP -QTVQO FQQT DGNGIIGTU VG DGUVTÄŽFGP RCM LG PKGV JGV UVTWE VWTGNG RTQDNGGO QR FG YQPKPIOCTMV CCP JGV VGMQTV CCP YQPKPIGP &G QRNQUUKPI KU PKGV JGV DGRGTMGP XCP FG XTCCI DGNGIIGTU YGILCIGP OCCT JGV XGTITQVGP XCP JGV CCPDQF 'T KU GGP UEJTGGWYGPF VGMQTV CCP DGUEJKMDCTG YQPKPIGP KP FG RQRWNCKTG UVGFGP $GRGTMKPI XCP FG XTCCI JGNRV KGVU XGTITQVGP XCP JGV CCPDQF JGNRV XGGN &CV MCP FGGNU OGV DGUVCCPF CCPDQF 9QPKPIEQTRQ TCVKGU DG\KVVGP OKNLQGP XCP FG OKNLQGP JWWTYQPKPIGP KP 0GFGTNCPF 8GGN XCP FKG YQPKPIGP \ÄŽP XGTQWFGTF GP OQGVGP ITQPFKI YQTFGP IGTGPQXGGTF 8GT MQQR FKG XQQTTCCF CCP FG OCTMV GP DQWY XCP FG QRDTGPIUV PKGWYG FWWT\COG UQEKCNG JWWTYQPKPIGP &CV \ÄŽP VYGG XNKGIGP KP Ã…Ã…P MNCR 'GP CPFGTG QRVKG KU EQTRQTCVKGU FKG YQPKPIGP CCP OKFFGPKPMQOGPU VG NCVGP XGTJWTGP &G XGTJWWT FGTJGHˬPI MCP YQTFGP KPIG\GV QO FG TGPQXCVKGU VG DGMQUVKIGP $GKFG OCCVTGIG NGP UQTVGTGP JGV\GNHFG GHHGEV OGGT CCPDQF XCP DGVCCNDCTG JWWTYQPKPIGP /CCT FG ITQQVUVG MNCRRGT \KV KP DQWYGP DQWYGP DQWYGP &G OKPKUVGT OQGV JKGT FG TGIKG VG RCMMGP OGV GGP &GNVCRNCP YQPGP GP FCCTOGG ITQPFRQNKVKGM XCP IGOGGPVGP VGIGPICCP 6GIGNÄŽMGTVÄŽF \WNNGP XGTIWPPKPIURTQEGUUGP DÄŽ RTQ XKPEKGU UKORGNGT GP UPGNNGT OQGVGP &G QRNQUUKPI XQQT FG OKFFGPKPMQOGPU KU GGP FTCUVKUEJG XGTITQVKPI XCP JGV CCPDQF #EJVGT JGV XGTFGT KPRGTMGP XCP GGP RKGRMNGKPG XTÄŽG UGEVQTJWWTOCTMV RTQEGPV XCP VQVCNG YQPKPIXQQTTCCF \KVVGP QPIGVYÄŽHGNF IQGFG DGFQGNKPIGP OCCT QQM JKGT IGNFV KP IQGFG DGFQGNKPIGP " ! $

/// . +, ( & *$, '%

#-%" Vastgoedmarkt

‘Wij tellen vooral onze zegeningen’ &G 8GTGPKIKPI XCP +PUVKVWVKQPGNG $GNGIIGTU KP 8CUVIQGF +8$0 KU DNĎ FCV GT GGP CPFGTG KPXWNNKPI XQQT FG PQQFMPQR MQOV 6QEJ KU QXGTJGKFUDGOQGKGPKU DĎ FG XCUVUVGNNKPI XCP FG JWWT FCCTOGG PKGV WKV FG NWEJV De gevreesde uitvoering van de ‘noodknop’ voor de vrije huursector gaat niet door. Woonminister Kajsa Ollongren heeft besloten om van deze manier van ingrijpen af te zien. In plaats daarvan krijgt de vrije huursector te maken met een maximale huurstijging van 2,5 procent boven inflatie. Daarnaast wordt het particuliere opkopers en uitbaters van woningen onmogelijk gemaakt om in zwakkere wijken woningen op te kopen (buy-to-let). Verhuurders zijn daarmee weliswaar beperkt in de mate waarin zij de huur kunnen verhogen, maar houden daarmee grotendeels hun vrijheid in het vaststellen van de starthuur. Wel zit daarbij een

flinke adder onder het gras. Tijdens Prinsjesdag 2019 is namelijk aangekondigd dat in de toekomst de WOZ-waarde nog maar voor een derde mag meetellen als factor in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). IVBN-directeur Frank van Blokland is niet bang dat zijn leden daarmee alsnog het lid op de neus krijgen. ‘De verlaging van de WOZ-factor in het WWS is inderdaad nog niet van tafel; dat komt dit najaar terug. Die zit echter voornamelijk op gereguleerde huurwoningen en dan met name in Amsterdam en Utrecht en op nu geliberaliseerde huurwoningen die mogelijk –-als die opnieuw moeten worden verhuurd omdat ze leeg gekomen zijn – een lager pun-

tenaantal hebben. Als door de verlaging van de WOZ dat puntenaantal is gedaald onder de liberalisatiegrens, valt de huurwoning terug naar gereguleerd. En dat betekent niet alleen een lagere maximale huur, maar daarbovenop ook nog de verhuurderheffing.’ Volgens Van Blokland betekent de begrenzing van de huurstijging in de vrije sector dat zodra dat wetgeving technisch in orde is gemaakt, er qua huurverhoging dan gedurende drie jaar geen verschil meer is. Zowel in het gereguleerde als in het geliberaliseerde segment is de reguliere jaarlijkse huurverhoging dan inflatie plus 2,5 procent. ‘Maar laten we voor nu ook onze zegeningen tellen en waarderen.’

Amsterdamse woonwethouder Ivens niet blij met andere invulling noodknop stijgingen. Ollongren heeft besloten om van deze manier van ingrijpen af te zien. In plaats daarvan krijgt de vrije huursector te maken met een maximale huurstijging van 2,5 procent boven inflatie. Daarnaast wordt het particuliere opkopers en uitbaters van woningen onmogelijk gemaakt om in zwakkere wijken woningen op te kopen (buy- to -let). ‘Het kabinet laat met deze voorstellen de huurstarter in de kou staan’, zo oordeelt wethouder Ivens over de Kamerbrief van Ollongren. ‘In Amsterdam zijn de vrije huurprijzen in snel tempo gegroeid naar gemiddeld 1.500 euro per maand. Daarmee is onze stad voor middengroepen onbetaalbaar. Dit terwijl we wel ver-

De Amsterdamse wethouder Laurens Ivens (SP, Bouwen en Wonen) is niet gelukkig met de nieuwe voorstellen die minister Ollongren heeft gedaan om de huren in de vrije sector in de hand te houden. Volgens de wethouder leidt de voorgestelde maximale huurverhoging eerder tot minder dan meer betaalbare middenhuurwoningen. Eind vorige week kondigde minister Ollongren (Binnenlandse Zaken) in een brief aan de Tweede Kamer aan dat de gevreesde uitvoering van de ‘noodknop’ voor de vrije huursector niet doorgaat. Deze maatregel, waarbij de huur gemaximeerd wordt op een bepaald percentage van de WOZwaarde, zou in het leven moeten worden geroepen bij te forse huur-

pleegkundigen, onderwijzers, politie en handhavers hard nodig hebben.’ Het maximeren van de huren op inflatie +2,5 procent is volgens hem geen enkel antwoord voor de woningzoekenden. ‘Een huurverhoging die zo fors boven de gemiddelde huurverhogingen van de afgelopen jaren ligt, kan zelfs een averechts effect hebben op de woningprijzen voor de zittende huurders. In Amsterdam hebben we met marktpartijen afgesproken om in de komende vijf jaar tienduizend middeldure huurwoningen toe te voegen. Helaas zorgt het gebrek aan daadkracht van het kabinet ervoor dat de bestaande woningen zo snel duurder zullen worden dat er per saldo eerder een afname dan een toename van mid-

deldure woningen zal zijn. Middeninkomens en in het bijzonder huurstarters zijn hier de dupe van.’ Eerder betuigden beleggersvereni-

gingen IVBN en Vastgoed Belang zich met mitsen en maren positief over de ontwikkelingen rondom de noodknop.

/GV LCEJV QR XTÄŽG UGEVQT URQGNV nNKPMUo JGV MKPF OGV JGV DCFYCVGT YGI

, -* ('"' '

, --* . ' .((* , &"'"+, * #+ %%(' * ' ! * " ! % (. * DGTWEJVG PQQFMPQR /CCT QPNCPIU GKIGPNÄŽM XTÄŽ UPGN PC GGP NCPI \KGMVGXGTNQH MYCO FG & OKPKUVGT XQQT 9QPGP OGV OCCVTGIGNGP FKG FG UQOU HQTUG JWWT UVÄŽIKPIGP OGV PCOG KP FG XTÄŽG UGEVQT OQGVGP DGVGWIGNGP &G LCCTNÄŽMUG JWWTUVÄŽIKPI OQGV DGRGTMV DNÄŽXGP VQV RTQEGPV DQXGP KPË­CVKG &CCTPCCUV OQGVGP XGTJWWTFGTU OGGT VTCPURCTCPVKG XGTUEJCHHGP QXGT JQG JWP !-* ' ,(, +, ' $(& ' ' /(* , * () %($ % '". - *-"&, & $, .((* ' ()$(() + ! *&"' *GV XQQTUVGN XCP 1NNQPITGP MYCO GKIGPNÄŽM GGP DGGVLG CNU OQUVGTF PC FG OCCN VÄŽF YCPV XGGN UVGFGP JGDDGP KPOKFFGNU CN \GNH FG DCN QRIGRCMV YCV DGVTGHV JGV TG %"+ * ' . ' & * , % * !--*/('"' ' ((* +, ' %+ &+, * & ' ,* !, $/ & * ' $$((* & , . * '" % *+ . ' ' +, ( $GNCPI 9CCTDÄŽ FG\G XGTGPKIKPIGP CCPICXGP FCV JWP NGFGP FG MQOGPFG XKGT LCCT FG JWWT OGV OCZKOCCN RTQEGPV DQXGP KPË­CVKG \WNNGP XGTJQIGP +P TWKN FCCTXQQT OQIGP FG DGNGIIGTU CNNGGP CN KP #OUVGTFCO FG MQOGPFG LCTGP VKGPFWK\GPF YQ PKPIGP KP FG XTÄŽG UGEVQT TGCNKUGTGP OGV OKFFGPJWWT CNU URGGTRWPV /GV FKV DGNGKF UPÄŽFGP \QYGN FG IGOGGPVGP OCCT QQM FG DGNGIIGTU FG & OKPKUVGT NKPMU CH 6QEJ KU FCV YCV #OUVGTFCO DGVTGHV DNÄŽMDCCT PQI PKGV IGPQGI \Q DNGGM XQTKIG YGGM *GV EQNNGIG XCP $ 9 JGGHV GGP PKGWYG JWKUXGUVKPIUXGTQTFGPKPI VGT KP\C IG IGNGIF OGV PKGWYG TGIGNVLGU FKG FG XTÄŽG UGEVQT TCMGP <Q OQIGP CNU JGV CCP ! , %"'$+ +, + +,--* %" , %% ' /('"' ' . ' & * ' &0 /(* ' () IGFGGNF KP VYGG QH OGGT MNGKPGTG YQPKPIGP &CCTPCCUV YQTFV FG DQGVG XQQT QXGTVTGFKPI XCP FG JWKUXGUVKPIUXGTQTFGPKPI DÄŽ TGEKFKXG XGTFWDDGNF /GV FCV NCCVUVG MCP PKGOCPF JGV PCVWWTNÄŽM QPGGPU \ÄŽP QQM XGTJWWTFGTU JGDDGP \KEJ ' / , , !(- '

* *& "+ ') $ . ' ) *," -%" * !--*+ ,(* '( '" , $% *

"'' ' ! , ) , , *( ' "'$+ ' . ! ' +%(, ' ! ' +( " CCN FGOQETCVGP QPFGT NGKFKPI XCP .QFGYÄŽM #UUEJGT PCFTWMMGNÄŽM YGGT YCV MNGWT QR JWP IG\KEJV IGMTGIGP &CCT JQQTV QQM DÄŽ FCV FG 2XF# YGGT VCODQGTV QR QWF NKPMUG VJGOCoU CNU QPFGTYÄŽU \QTI GP JWKUXGUVKPI )GJGGN XTGGOF KU JGV FCP QQM PKGV FCV 2XF# -COGTNKF *GPM 0ÄŽDQGT PW FWU MQOV OGV GGP XQQTUVGN QO FG JWWTXGTJQIKPI NCPFGNÄŽM IG\KGP VG DGRGTMGP VQV RTQEGPV DQXGP KPË­CVKG #NNGGP KU KP V[RKUEJG FWTG JWWTUVGFGP CNU #OUVGTFCO GP 7VTGEJV FG FQQT JGO IGOGOQTGGTFG GWTQ JWWTXGTJQIKPI CN PCWYGNÄŽMU OGGT OQIGNÄŽM DÄŽ DQPCˬFG XGTJWWTFGTU 1H FG XGTJWWTFGT XCP FKGPUV OQGV YGN GGP JGNG JQIG OCCPFJWWT TGMGPGP GP FG XGTJQIKPI OGV GGP XQTM UEJTÄŽXGP #N NG TGFGP QO QR NQMCCN PKXGCW OGV NQMCNG JWKUXGUVKPIUTGIGNU FGTIGNÄŽMG JWKULGU & %$ *+ ' , ) $$ ' /GV JGV UVCRGNGP XCP TGIGNU DGTGKMV NKPMU GP FG 2XF# KP JGV DÄŽ\QPFGT CNNGGP OCCT FCV DQPCˬFG XCUVIQGFDGNGIIGTU FG OCTMV XGTNCVGP *GV ICV YQTFV FCP IG XWNF FQQT RCTVÄŽGP FKG PKGV FWWT\CCO KP FG YGFUVTÄŽF \KVVGP OCCT JQQIWKV XQQT FG MQTVG VGTOÄŽP GT OGV YCV NCROKFFGNGP PQI YCV TGPFGOGPV WKV YKNNGP JCNGP *GV JGNRV FG QPFGTYÄŽ\GT QH XGTRNGGIMWPFKIG FKG VWUUGP FG YCEJVNÄŽUV XCP FG EQTRQTCVKG GP JGV PQI CNVÄŽF QXGTRTÄŽUFG CCPDQF QR (WPFC XCNV KP GNM IGXCN PKGV +' %% * ' ' /('"'

Vastgoedmarkt

#OUVGTFCO JGGHV GGP PKGWYG JWKUXGUVKPIUXGTQTFGPKPI VGT KP\CIG IGNGIF 8GGN XQQTIGUVGNFG OCCVTGIGNGP \ÄŽP CN KP YGT MKPI OCCT FG VGPGWT NÄŽMV OGV PCOG XQQT MNGKPG RCTVKEWNKGTG XGTJWWTFGTU PKGV IWPUVKI

#OUVGTFCO ICCV JGV RCTVKEWNKGTG DGNGIIGTU PQI NCUVKIGT OCMGP

Amsterdam beperkt vrije huursector verder

D

e nieuwe huisvestingsverordening in Amsterdam moet de woningvoorraad en de leefbaarheid in de Amsterdamse buurten beschermen. Ook gaat de Verordening over een eerlijke verdeling en toewijzing van sociale en middeldure huurwoningen. Uit het voorstel blijkt dat de gemeente een einde wil maken aan het opknippen van ĂŠĂŠngezinswoningen tot meerdere zelfstandige woningen. De gemeente wijst erop dat er door deze praktijk minder woningen overblijven voor (grote) gezinnen. Ook heeft dit

gevolgen voor de leefbaarheid, omdat meer mensen op hetzelfde oppervlak gaan wonen. Het voorstel van het college van B&W is om verbouwingen van woningen tot kleinere woningen alleen toe te staan als zij minimaal 100 m2 groot zijn. ‘De nieuwe verordening lijkt de zoveelste maatregel van de gemeente Amsterdam om het leven voor particuliere verhuurders onmogelijk te maken’, reageert Lucas Brons, beleidsmedewerker bij Vastgoed Belang. ‘Deze specifieke maatregel is extra onbegrijpelijk, omdat alles er juist op gericht zou moeten zijn om de bestaande voorraad beter te benut-

ten. Doelgroepen als starters en studenten help je juist door ĂŠĂŠn zelfstandige woning te verdelen in meerdere zelfstandige woningen. Het argument van de leefbaarheid vind ik een vreemde redenatie. Want als je een grote woning niet opknipt, kan er een gezin met meer mensen wonen. Terwijl als je er drie kleinere zelfstandige woningen van maakt er maar drie mensen in totaal wonen.’ Om opknippen puur uit winstbejag (voor te hoge huurprijzen) tegen te gaan, pleit Brons voor specifieker beleid. ‘Dit is een generieke maatregel die heel Amsterdam treft, terwijl je excessen specifiek moet aanpakken. Bijvoor-

beeld door een minimum hoeveelheid vierkante meters te hanteren voor zelfstandige woonruimte.’ Verhuurders die overtredingen begaan, bijvoorbeeld door zonder vergunning te verhuren, krijgen in de toekomst als het aan het college ligt een boete die twee keer zo hoog is als nu. Verhuurders die twee of meer woningen verhuren en binnen vier jaar dezelfde overtreding begaan, krijgen een hogere boete: twee keer het bedrag van de eerste boete. Brons: ‘Vooropgesteld dat iedere verhuurder zich aan de regels moet houden, vraag ik me af wat Amsterdam verwacht hiermee te bereiken. De gemeente lijkt op deze manier een hetze te voeren tegen particuliere verhuur, terwijl de stad dit aanbod gewoon nodig heeft en er genoeg verhuurders zijn die op een nette wijze actief zijn. Ik vraag me af of dit dan de juiste strategie is.’ Amsterdam heeft al beleid voor middeldure huurwoningen. Daarnaast hebben beleggers en ontwikkelaars al met de gemeente afgesproken om meer middeldure huurwoningen te realiseren en de jaarlijkse huurverhoging te beperken tot 1 procent boven de inflatie. Het voorstel is om de termijn waarbinnen deze huurprijzen middelduur moeten blijven te verlagen van 25 naar twintig jaar. Voor huurders die de woning in het twintigste jaar nog huren, blijft de middeldure bovengrens wel 25 jaar gelden. Voor particuliere sociale huurwoningen geldt juist een verlenging van die termijn. In plaats van vijftien jaar, wordt dat 25 jaar. Eigenaren die hun volledige woning tijdelijk willen verhuren aan toeristen, en eigenaren van een bed and breakfast, moeten het adres van de woning registreren. Dit registratienummer moeten zij gebruiken in advertenties. Vanaf 1 juli 2020 moet voor vakantieverhuur, net als voor een B&B, een vergunning worden aangevraagd.

NÄŽMV QR FG\G JGV\G VG RCTVKEWNKGTG !

Dat blijft ook volgend jaar gelden. De gemeente wil zo beter kunnen controleren of verhuurders geen misbruik maken van de regels. Volgens Dina-Perla Portnaar, eigenaar van een bed and breakfast in de omgeving van het Museumplein, is de handhaving en aanscherping van het vergunningstelsel een extra bedreiging boven op de leegloop door het coronavirus. ‘Qua omzet is alles weg, terwijl ik in het eerste kwartaal nog flink had geĂŻnvesteerd in inrichting en marketing. Tegelijkertijd is er de beweging vanuit onder meer Amsterdam om deze vorm van logies aan banden te leggen, onder het mom van overlastbestrijding en oneigenlijke onttrekking van woningen. Er is zelfs sprake geweest van een lotingsysteem voor een nieuwe vergunning. Over de oppervlakteregels waaraan je je zou moeten houden, worden zelfs nog juridische procedures gevoerd. En dat terwijl er de afgelopen jaren 176.000 hotelkamers zijn bijgekomen in en om Amsterdam’, zegt Portnaar. ‘Het huidige voorstel voor de vergunningverlening is vriendelijker, maar doet nog steeds geen recht aan mijn professionele mening dat de stad ook nieuwe concepten van hospitality eerlijk zou moeten faciliteren. Daarbovenop geldt ook dat Nederland en Amsterdam in het bijzonder sinds mensenheugenis profiteren van gastvrijheid. Als ik kijk naar de gasten die doorgaans naar mij komen, dan geven die meer uit aan kunst, cultuur en musea dan gewone hotelgasten.’ Gert Jan Bakker van !Woon, een stichting voor advies en ondersteuning over wonen in Amsterdam, is echter content met het voorstel voor een nieuwe verordening. ‘Een boete bij overtreding wordt bij herhaling dus verdubbeld. Dat lijkt me een zeer goede ontwikkeling, bijvoorbeeld bij illegale woningonttrekking ten behoeve van illegale Airbnb. Dat vergunningen verplicht worden voor Airbnb lijkt me ook prima. De gemeente kon ook weinig anders na de uitspraak van de Raad van State. Ik vind de bescherming van grotere woningen wel een goed ding, want ik zie nu gewoon dat door heel de stad alles maar wordt verbouwd tot kleine, hele dure studio’s.’ Wie met al die regeltjes nog graag in Amsterdam wil wonen moet, bij de jacht op een gereguleerde huurwoning, als het aan het college ligt achter aan de rij aansluiten. Om woningen eerlijk te verdelen over kwetsbare groepen, zijn er nieuwe voorwaarden voor sociale en medische urgentie. Het college stelt voor om geen urgentie meer te geven aan mensen die van buiten Amsterdam komen ĂŠn korter dan vier jaar in Amsterdam wonen.

Vastgoedmarkt

1PFCPMU FG EQTQPCETKUKU \WNNGP FG RQNKVKGMG RCTVÄŽGP FG\G \QOGT JWP XGTMKG\KPIURTQITCOOCoU IGYQQP ICCP HQTOWNGTGP 'P JGV KU PKGV QPFGPMDCCT FCV RTCMVKUEJ CNNG RCTVÄŽGP FG ETKUKU QR FG YQPKPIOCTMV \WNNGP nMCRGPo *GV YQTFV DGNCPITÄŽMGT FCP QQKV MTKVKUEJ VG XQNIGP YGNMG MGW\GU FCCTKP YQTFGP IGOCCMV

tere verhuurders tevens zal leiden tot meer verhuurderheffing. De ‘WOZ-beperking’ heeft met name gevolgen op de huurwoningmarkt in steden waar sprake is van relatief hoge woningprijzen en dus ook hoge WOZ-waarden. In eerste instantie geldt dat natuurlijk voor Amsterdam, maar ook in andere grote en middelgrote steden, vaak met een monumentaal stadscentrum, zullen veel woningeigenaren geraakt worden. In de praktijk gaat het om relatief kleine, vooroorlogse appartementen van circa 40 tot 70 m2 met een hoge waarde per vierkante meter. Het is dan ook de G5 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) die nader onderzoek heeft laten doen naar de voorgestelde maatregelen. De effecten zijn neergelegd in de Rigo-studie ‘Herwaardering van het WWS’, uit maart 2019.

Dit betreft gereguleerd verhuurde woningen die als gevolg van de WOZ-beperking minder WWS-punten krijgen en daardoor een lagere maximale huurprijs. Rigo concludeert dat de maximale huur voor deze woningen in Nederland met gemiddeld 11 euro per maand zal afnemen. Dit is een relatief laag bedrag per woning, maar dit gaat wel over alle 2,5 miljoen gereguleerde woningen in Nederland. 'FF[ *CNVGT KU VCZCVGWT DÄŽ XCUVIQGFCFXKUGWT %WUJOCP 9CMGËŹGNF

Aanpassen WOZmaatregel werkt contraproductief

Dit betreft de nu nog gereguleerde huurwoningen die als gevolg van de WWS-punten na mutatie geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. Op dit moment zijn daarvoor 145 WWS-punten nodig. Rigo stelt dat het totaal percentage aan gereguleerde woningen dat geliberaliseerd zou kunnen worden als gevolg van de nieuwe regelgeving afneemt van 49 procent naar 46 procent van het aantal woningen. Uitgaande van circa 2,5 miljoen gereguleerde woningen impliceert dit een aantal van circa 75.000 woningen waarvoor deze weg wordt afgesloten.

V

ooralsnog werkt de bemoeienis van de politiek – met plannen voor de zogenoemde ‘noodknop’ en het terugdringen van de WOZ-factor in het woningwaarderingstelsel (WWS) – contraproductief. Alleen al met de WOZ-maatregel wordt zo’n 1 miljard euro aan huurpotentie verdampt. Deze als sympathiek geframede gebaren richting de geplaagde woningzoekers blijken bij nadere bestudering helemaal niet geschikt voor het oplossen van het werkelijke probleem: het woningtekort. Huren gaan kunstmatig – tijdelijk – omlaag, maar de investeringen in de woningmarkt vallen hierdoor stil. De woningzoeker met een modaal of hoger inko-

men staat hierdoor gewoon weer in de kou. Het woningwaarderingstelsel (WWS) is bedoeld om een redelijke huurprijs vast te stellen voor woningen in het gereguleerde segment: woningen met een maximale huur van 737 euro. Dit leidde er tot 2015 toe dat huren in het hele land op hetzelfde niveau lagen. Immers, een woning in Veendam met een bepaald aantal ‘WWS-punten’ heeft in dit systeem een maximaal huurniveau dat hetzelfde is als dat van een vergelijkbare woning in Amsterdam. Dit was dan ook ĂŠĂŠn van de redenen om in oktober 2015 de WOZwaarde te introduceren als ĂŠĂŠn van de bepalende elementen in de vaststelling van het aantal WWS-punten. Hierdoor werd het mogelijk

om voor een woning in Amsterdam meer punten toe te kennen, en dus ook meer huur te vragen, dan voor een vergelijkbare woning in Veendam. Uit de Prinsjesdagplannen van 2019 blijkt dat de wetgever deels op zijn schreden wil terugkeren vanwege de sterk gestegen huren en hoge vraaghuurprijzen in vooral de grote steden. De politiek wil het effect van de WOZ-waarde op de WWS-punten maximeren op 33 procent van het aantal WWS-punten. Hierdoor zullen veel huurwoningen WWS-punten verliezen, of erger nog, vanuit het te liberaliseren of reeds geliberaliseerde segment terugvallen naar het strikte gereguleerde segment, waardoor de huur een forse daling zal doormaken, iets wat bij de gro-

JQIGT JKGTFQQT

Tot slot zijn er huurwoningen die nu geliberaliseerd zijn, maar die door verlies van punten door de WOZ-beperking, na mutatie, zullen terugzakken naar het gereguleerde segment. Dit zijn enerzijds gereguleerde huurwoningen die in 2015 door de nieuwe WWS-regelgeving en wederverhuur in het geliberaliseerde segment zijn gekomen (circa 15.000). Maar daarnaast geldt het ook voor sommige koopwoningen die door beleggers in de huursector zijn gebracht (buy-to-let, circa 5.000) en voor een deel van de zogenaamde ‘Blok-hokken’, kleinschalige nieuwbouw in en rond Amsterdam en Utrecht waarvoor speciale WWS-regels gelden (circa 5.000). Deze woningen zullen, na mutatie, een route maken die omgekeerd is aan de potentie die te liberaliseren huurwoningen kwijtraken. Dit impliceert dan ook een huurderving die fors kan zijn. Het is niet exact duidelijk hoe groot dit marktsegment is, maar op basis van grove schattingen zal het hier om zo’n 25.000 woningen gaan. Hoe dan ook, de voorraad middenhuurwoningen neemt af en de verdiencapaciteit van de woningen gaat omlaag, en daarmee ook de waarde van dit woningbezit. Stel, als gedachte-experiment, dat deze potentiĂŤle huurstroom met een factor 10 wordt gekapitaliseerd, dan impliceert dit een waardeverlies van circa 10 miljard euro. Dit geld kan dus ook niet meer in de woningmarkt worden geĂŻnvesteerd. Het genoemde bedrag is het equivalent van 40.000 nieuwe woningen of een miljoen nieuwe keukens... Daarnaast kunnen particuliere beleggers erdoor in de problemen komen, bijvoorbeeld omdat zij moeten bijstorten bij de bank. Het significante huur- en waardeverlies zal merkbaar zijn bij zowel beleggers als bij corporaties. Daarbij komt nog de stijging van de verhuurderheffing, die immers geldt voor gereguleerde woningen die in aantal zullen toenemen. De eerste schadeprocedures richting rijksoverheid zijn inmiddels in voorbereiding. Er wordt immers een forse inbreuk gedaan op het eigendomsrecht. En waar het allemaal mee begon, de woonconsument meer kansen op de woningmarkt geven, zal er nauwelijks mee geholpen worden. De maatregel zal er enerzijds toe leiden dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen. Het aantal geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment zal vervolgens afnemen. Dit effect wordt verder versterkt doordat beleggers en corporaties, als gevolg van de WWS-beperkingen, eerder tot uitponding zullen overgaan waarmee huurwoningen van het huur- naar het koopsegment verschuiven. '&&; *#.6'4 +5 5'0+14 8#.7'4 $Ä? %75*/#0 9#-'(+'.&

444 3 01%-#"+ /)1 ,*

Vastgoedmarkt (2*'

0ĆŒ ſşĆ‹ ƊƋƆŽ Ć?ŸĆ… ŝş źƆƉƆƅŸźĆ‰Ć€ĆŠĆ€ĆŠ ĆƒŸĆ…ŞƑŸŸĆ„ Ć…şşĆ‰ŝŸŸĆƒĆ‹ ƀƊ ŝş Ć?ƉŸŸŞ ĆŽŸĆ‹ ſşĆ‹ şŽŽşźĆ‹ Ć?ŸĆ… ſşĆ‹ Ć?Ć€Ć‰ĆŒĆŠ ƀƊ ƆƇ ŝş Ć?ŸĆŠĆ‹ĹžĆ†şŝĆ„ŸĆ‰Ć‚Ć‹ Ć?ƆƆƉ ŝş ĆƒŸĆ…ŞşĆ‰Ĺź Ć‹ĹźĆ‰Ć„Ć€Ć Ć… &ŸŸĆƒĆ‹ ŝş ŚƆşƂƎŸŸĆ‰ŝş Ć?ŸĆ… ĆŽĆ†Ć…Ć€Ć…ŞşĆ… ŝƆƆƉ źƆƉƆƅŸ! 8Ć€Ć Ĺ˝ Ć?ƉŸŞşĆ… ŸŸĆ… +ĆƒĆŠĹź -ŸŸĆ…ŝƆƉƇ ŝƀƉşźĆ‹ĹźĆŒĆ‰ 8ŸĆŠĆ‹ĹžĆ†şŝĆ„ŸĆ…ŸŞşĆ„şƅƋ 0şŝşĆ‰ĆƒŸĆ…Ĺť

Woningmarkt na corona: 5 vragen aan Ilse Kaandorp lopen beleggers wel een risico Onze verhuurafdelingen merken dat woningen nog grotendeels aansluitend verhuurd worden. Als er wel frictieleegstand optreedt, is dat het gevolg van de coronamaatregelen of van angst bij bewoners of kandidaathuurders. Daarentegen zijn kandidaathuurders wel heel serieus.Daarbij komt dat als gevolg van de recessie, die ook Nederland zal treffen, mensen het kopen van een huis uitstellen en uitwijken naar een huurwoning. Beleggers zien huurwoningen als een crisisbestendige belegging. Als we als gevolg van de coronamaatregelen in een grote (langdurige) economische crisis terechtkomen en de werkloosheid toeneemt, kan dit effect hebben op het consumentenvertrouwen en het besteedbaar inkomen. En dit heeft tot

Ruim de helft van de vastgoedbeleggers (58 procent) verwacht een daling van de boekwaarde van vastgoedportefeuilles door corona. Dit bleek onlangs uit de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en onderzoeksbureau USP.

! " ‘Ik acht de kans niet groot dat de boekwaarde/marktwaarde van portefeuilles met huurwoningen sterk wordt beĂŻnvloed door de coronacrisis, aangezien de vraag naar huurwoningen groter blijft dan het aanbod. Voor beleggers blijven huurinkomsten hierdoor grotendeels stabiel. Debiteurenbeheer is wel topsport geworden, huurders die als gevolg van de coronacrisis in hun inkomen worden getroffen, vragen om maatwerk. Hierbij

gevolg dat mensen minder huur willen of kunnen betalen.’

!

! ‘Doordat het woningtekort hoog is en de productie van nieuwbouwwoningen onder druk staat, mede ook door vertraging bij het afgeven van vergunningen, verwachten wij geen grote afwaardering. Regionaal kunnen er verschillen optreden, maar over het algemeen zal er geen sprake zijn van afwaardering van de boekwaarde van huurwoningen.’

! ! ‘Een eventuele afslag kan zich laten zien in het dure segment, vanaf 2.000 euro per maand, en in het duurdere gestoffeerde en

gemeubileerde segment van de verhuurmarkt. Dat deel van de markt is gericht op verhuur aan expats en internationale studenten die via internationale organisaties in Nederland verbleven. Zij zijn als gevolg van de coronapandemie zijn teruggekeerd naar hun thuisland. De vraag is of dit gat, ondanks het woningtekort, gevuld wordt door vraag vanuit eigen land.’

‘In het dure segment huurwoningen zal het aanbod stijgen. De vraag naar gereguleerde huurwoningen, huurwoningen in het middensegment, met een huurprijs tot zo’n 1.000 euro per maand, en het duurdere segment, met een huurprijs tot zo’n 1.500 euro, stijgt nog

steeds. Vooral in de grote steden is sprake van krapte.’

! "

!

‘De vraag naar “betaalbare� huurwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen is het grootst en zal naar verwachting groot blijven. En dan vooral in en rond de grote steden. Hier zullen dus kansen liggen om in huurwoningen te blijven investeren. Een probleem waar beleggers wel op stuiten, is de achterblijvende bouwproductie van woningen. Daardoor is het aanbod van nieuwbouwwoningen kleiner dan de middelen die beleggers kunnen en willen investeren. Lange vergunningenprocessen en het gebrek aan geschikte bouwlocaties zijn hiervan mede de oorzaak.’

#, 3--/ "# 4-,',%+ /)1

#"#/* ,"

# !-/-, !/'0'0 &##$1 ##, #,-/+# '+. !1 -. -,6# + ,'#/ 3 , 4-,#, 4#/)#, GP QPU UQEKCNG NGXGP %QXKF DGVGMGPV PKGV CNNGGP GGP JGTÄŽMKPI XCP QP\G RTKQ TKVGKVGP YG MWPPGP GT QQM NGUUGP WKV VTGMMGP QXGT ETKUKUDGUVTÄŽFKPI 9QTFV JGV PKGV VÄŽF XQQT GGP TWKOVGNÄŽM 1/6 GGP 1OIGXKPIU /CPCIGOGPV 6GCO FCV FG YQPKPIETKUKU QR GGP \CMGNÄŽMG GP KPVGITCNG OCPKGT ICCV CCPRCMMGP! &#1 6-+#//#!#0 6 * **#0 ', &#1 1#)#, )-+#, 1# 01 , 3 , "# +#/3#/)'# \KPIGP $ÄŽ WKVUVGM JGV OQOGPV QO WTIGPVG FQUUKGTU CNU FG YQPKPIOCTMV UVKM 01-$ #, "# ',/'!&1',% 3 , -,0 * ," 4##/ "# ," !&1 1# %#3#, "'# 6# 3#/"'#,#, --/ "# !-/-, !/'0'0 "/#'%#, ',3#01#/',%#, ', "# 4-,',%+ /)1 , / "# !&1#/ ITQPF VG XGTFYÄŽPGP 'P FCV VGTYÄŽN FG YQPKPIDQWY LWKUV GGP GPQTOG CCPLCIGT XCP FG GEQPQOKG MCP \ÄŽP +PXGUVGTGP KP YQPKPIGP NGXGTV DCPGP QR GP KU IQGF 3--/ "# %#+##,1#) 0 /, 01 '0 &#1 /--",-"'% -+ ', "# 4--, #&-#$1# 1# 3--/6'#, #

#,-"'%"# 4-,',%#, 1-1 )-+#, #/ ,'#1 3--/ ,'#10 # 3/ % , / 4-,',%#, '0 &--% #, "--/ "# %/-#' 3 , "# #3-*)',% 6 * " 1 3--/ NQRKI \Q DNĎXGP <GNHU PW YG GGP GEQPQOKUEJ OQGKNĎMG VĎF KPICCP &CV KU GGP %/--1 3#/0!&'* +#1 "# 3-/'%# !/'0'0 "'# 6'!& * &##* 0,#* -,1.-.1# 1-1 ##, "'#.# OGGT ˏPCPEKÇNG ETKUKU QR FG YQPKPIOCTMV 6QGP JCFFGP YG VG OCMGP OGV GGP &##* /2'+# + /)1 #, 4 0 &#1 3 , #* ,% -+ ,1'!5!*'0!& 1# -24#, 2 % 1 &#1 -+ &#1 3*-11/#))#, 3 , "# )/ ..# + /)1 #, 3-*"-#, , "# #,-/+# 3/ % &CCTXQQT KU OGGT UVWTKPI PQFKI XCPWKV FG NCPFGNĎMG QXGTJGKF &G FGEGPVTCNKUC VKG XCP FG TWKOVGNĎMG QTFGPKPI GP FG YQPKPIQRICXG JGGHV QPU VG YGKPKI IG / !&1 1 #0#$ "/',%1 * ,%6 + --) "--/ ', #, % #, &#1 ##/01# 1#)#, " 1 &#1 #1#/ 4-/"1 6'# ') * , + /1 0./ ) "# 4##"# +#/ "# 4#,0 2'1 -+ PC FG XGTMKG\KPIGP JGV OKPKUVGTKG XCP 8QNMUJWKUXGUVKPI 4WKOVGNĎMG 1TFGPKPI #, '*'#2 #&##/ 1#/2% 1# /#,%#, -*%#,0 "# ',"'#,#/0 3 , "# +-1'# '0 "# &#/',1/#"',% 3 , ##, +','01#/ 3 , ,-"'% -+ 1# )2,,#, 3-*"-#, CCP FG ITQPFYGVVGNĎMG \QTIRNKEJV XQQT DGXQTFGTKPI XCP YQQPIGNGIGPJGKF JGV #!&1# 3-*)0&2'03#01#, "20 1 -. "'1 +-+#,1 -,1 /##)1 '0 ##, -,14'))#*3'0'# 3--/ 2'1 /#'"',% 3 , "# 01 " #, "# "'3#/0# /#%'-80 ', &##* #"#/* ," 01 "# #4#6#, $2,!1'# 3 , "# 4CPFUVCF \WNNGP UVGFGP CNU #NOGTG .GN[UVCF <YQNNG #TPJGO 0ĎOGIGP GP FG $TCDCPVUG UVGFGPTĎ XCPYGIG FG XGTCPFGTGPFG YQQP YGTM GP OQDKNKVGKVUKP XWNNKPI CCP DGNCPI YKPPGP 'T KU OGGT TGIKG PQFKI QXGT FG CCPYĎ\KPI XCP YQ PKPIDQWYNQECVKGU FG QPVYKMMGNKPI GP DQWY +P FG RTCMVĎM DGVGMGPV FCV FCV FG

/#%#/',% ##, 0 +#,4#/)',%0. !1 +-#1 0*2'1#, +#1 "# ./-3',!'#0 #, %#+##,1#, QXGT ITQPFWKVIKHVG YQPKPIDQWYQPVYKMMGNKPIGP GP DGUVGOOKPIGP $ÄŽ WKVUVGM ##, 1 ) 3--/ "# ,'#24# +','01#/ 3 , &G YQQPYGTMF[PCOKGM \CN FQQT EQTQPC DNÄŽXGPF XGTUEJWKXGP 0C GGP RGTKQFG 3 , 3--/ * 1&2'04#/)#, -,"#/% 1 &#1 ) ,1--/ ##, /#3'3 * + / " , *0 .*#) 3--/ -,1+-#1',% !/# 1'3'1#'1 #, ',,-3 1'# #1 ./-"2!#/#, #, *#6#, 6 * 3--/ GGP DGNCPITÄŽM FGGN QR FG VJWKUYGTMRNGM IGDGWTGP &KG OKZ XCP VJWKUYGTMGP GP UCOGPYGTMGP QR MCPVQQT OQGVGP YG FCP YGN IQGF KPTKEJVGP QO ËŹNGU GP XQNNG 1/#',#, 1# 3--/)-+#, 1 )2,,#, &#*.#, -+ 1# )-+#, 1-1 #1#/ %#*#'"# 3#/ )##/01/-+#, #, ##, -.1'+ *# !-+ ', 1'# 3 , 4-,#, #, 4#/)#, '# -.*-00', IGP JQGXGP PKGV CNVÄŽF KPIGYKMMGNF VG \ÄŽP +M FQG CNXCUV GGP UWIIGUVKG 9G YG VGP FCV JGV QR OCCPFCI YQGPUFCI GP XTÄŽFCI TWUVKIGT KU QR FG YGI FCP QR "',0" % #, "-,"#/" % , '0 &#1 6',3-* -+ +#1 4#/)%#3#/0-/% ,'0 1'#0 #, "# QXGTJGKF VG MÄŽMGP QH OGGT OGPUGP QR FKPUFCI GP FQPFGTFCI VJWKU MWPPGP YGTMGP <Q XGTOÄŽF LG RKGMFTWMVG GP MTÄŽIV JGV YGIVTCPURQTV OGGT TWKOVG 8QQT FG VQGMQOUVKIG KPTKEJVKPI XCP QPU NCPF \ÄŽP KPVGITCNG QRNQUUKPIGP PQFKI +M 6-2 &#1 #%/'. 7 8 " /-+ ##, /2'+#/# #1#)#,'0 4'**#, %#3#, &#1 +','01# TKG XCP 8QNMUJWKUXGUVKPI 4WKOVGNÄŽMG 1TFGPKPI GP /QDKNKVGKV 1PU NCPF ITQGKV PCCT VYKPVKI OKNLQGP KPYQPGTU 6GIGNÄŽM YKNNGP YG DGFTÄŽXGP GGP CCPVTGMMGNÄŽM XGU 1'%',%0)*'+ 1 '#"#, #, )#,,'04#/)#/0 ',"#, 1#, 4# &#1 4-,#, 4#/)#, #, "# #4#%',%#, " /1200#, -,"#/ ::, " ) /#,%#, -. &#1 +','01#/'# 3 , ) 4'* #/ 6#*$0 3--/ .*#'1#, ,-% ##, 01 . 3#/"#/ 1# % , , "# $%#*-.#, + , "#, &##$1 "# !-/-, . ,"#+'# %#*#'" 1-1 ##, !/'0'0 ,. ) "'# **# "-+#',#, QXGTUVÄŽIV .QUUVCCPF DGNGKF QR UQEKCCN ËŹPCPEKGGN GP \QTIIGDKGF JGGHV RNCCVUIG OCCMV XQQT GGP KPVGITCNG GP \CMGNÄŽMG CCPRCM YCCTDÄŽ FG CPCN[UG XCP FCVC XQQT QR UVCCV &G TGIGTKPI NCCV \KEJ FCCTKP DÄŽUVCCP FQQT JGV 1WVDTGCM /CPCIGOGPV # + 4 /', 0.#!' *'01#, " 1 #, $#'1#, 2,"#*#, 1-1 %#/'!&1# "3'#6#, 9CCTQO \QW FG PKGWYG OKPKUVGT XCP 841/ PKGV QQM GGP 1/6 KPTKEJVGP! 'GP +%#3',%0 , %#+#,1 # + 3 , +-,"'%# 0.#!' *'01#, 2'1 6-4#* "# .2 *'#)# CNU FG RTKXCVG UGEVQT FCV FG TGIGTKPI FQOGKPQXGTUVÄŽIGPF MCP CFXKUGTGP QXGT FG -.% 3#, 3--/ 4-,#, #, 4#/)#, #, " 1 6'!& 0##/1 -. $#'1#, #, " 1 GGP ITQPFKIG CPCN[UG OCCMV XCP JGV MTCEJVGPXGNF XCP FGOQITCËŹG GEQPQOKG DGNGKF GP NCPFIGDTWKM #NNGGP \Q MQOGP YG VQV GGP NCPIGVGTOÄŽPXKUKG XQQT FG KPTKEJVKPI XCP QPU NCPF GP FG UVCRRGP FKG PQFKI \ÄŽP QO FCCT VG MQOGP

### "

! Vastgoedmarkt

FG NCPIGTG VGTOÄŽP &CCNV FG DQGMYCCTFG XCP YQPKPIGP FQQT EQTQPC! 8ÄŽH XTCIGP CCP 6JÄŽU -QPÄŽPGPFÄŽM JQQHF 1PFGT\QGM DÄŽ %CRKVCN 8CNWG GP #TPQNF FG $WG GP ,QTP 6JQQOGU XCP ,..

Woningmarkt na corona: Juist in deze markt kansen om te investeren

R

uim de helft van de vastgoedbeleggers (58 procent) verwacht een daling van de boekwaarde van vastgoedportefeuilles door corona. Dit bleek onlangs uit de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en onderzoeksbureau USP.

! " Konijnendijk: ‘De Nederlandse woningmarkt en woningbeleggingsmarkt worden gekenmerkt door sterke fundamenten. Het woningtekort bedraagt momenteel zo’n 315.000 woningen, dat is bijna twee keer zo hoog als bij de vorige crisis. De vraag naar woningen loopt per saldo alleen maar op door de bevolkingsgroei en de sterke groei van het aantal huishoudens. Aan de aanbodkant staat de productie zelfs onder druk door het te lage aantal bouwvergunningen dat wordt afgegeven en de lange procedures die daarvoor nodig zijn. Het is daarom niet te verwachten dat de schaarste aan woningen op korte termijn minder zal worden en het is niet aannemelijk dat een afwaardering van woningen zal plaatsvinden. Uiteraard zijn verdere voorspellingen afhankelijk

! ! Arnold de Bue, head of Valuation Advisory bij JLL Nederland: ‘Dat hangt van veel factoren af, waaronder het type woningvastgoed. Het dure segment zal mogelijk, door een verminderde interesse van expats, een verlaging in de huur en bezetting zien wat tot afwaardering leidt. In het middensegment blijft grote schaarste de drijfveer voor een groeiende groep investeerders. Het goedkope segment is vatbaarder voor ontslagen, maar heeft baat bij het sociale zekerheidssysteem. Het betaalgedrag kan een rol gaan spelen, maar is sterk afhankelijk van de mate van het aantal ontslagen. Wederverhuur zal echter weinig problemen opleveren buiten het dure segment, wel verwachten we minder mutaties.’ ‘Het effect van corona zorgt voor

van zaken als consumentenvertrouwen en renteontwikkeling.’

! ! ‘Zeer beperkt, als die er al echt komt. Er zullen misschien gebieden in Nederland zijn waar de druk op de woningmarkt niet zo groot is. Als de vraag daar verder wegvalt zou dat een drukkend effect op de prijzen kunnen hebben. Je kunt je echter afvragen of dat dan een effect van de crisis is, of dat het proces door de crisis alleen wat wordt versneld. Bij de transacties van de afgelopen periode tijdens de lockdown zien we overigens geen prijsdrukkende effecten.’

! ! ‘Ik denk dat het reĂŤel is dat segmenten op de woningmarkt die gevoelig zijn voor reisbeperkingen het wat zwaarder zullen krijgen dan de “reguliereâ€? woningmarkt. Denk aan expatverhuur of de verhuur aan internationale studenten. Doordat reizen nu niet zo makkelijk kan en bedrijven en universiteiten misschien ook minder mensen uitnodigen om te komen, zullen deze segmenten moeilijker aan hun internationale doelgroep

een afwaardering van circa 2 procent, vanwege lagere stijging van de markthuur en een lagere leegwaardestijging. Daarbij komt bij

$ " # %

kunnen verhuren. Dat effect is echter heel tijdelijk, en het neemt niet weg dat er misschien wel een huurder te vinden is op de binnenlandse woningmarkt. Er is immers nog steeds een zeer omvangrijk woningtekort. Ook zijn er veel Nederlandse studenten teruggekomen uit het buitenland. Het is niet te verwachten dat zij op korte termijn weer kunnen vertrekken.’

‘Er zou als gevolg van de reisbeperkingen een wat langere of hogere frictieleegstand kunnen ontstaan. Onderzoek toont echter aan dat de leegstand in woningportefeuilles ook in crisistijd heel laag is, tussen de 2 en 2,5 procent, dus dit effect zal hooguit tijdelijk zijn. Ook blijkt uit de afgelopen weken dat nieuwe projecten met betaalbare huurwoningen binnen zeer korte termijn zijn volverhuurd. Op dit moment geven veel woningbeleggers aan weinig effecten te merken.’

ten. Van daaruit ligt het voor de hand om te kijken naar regio’s met een groot woningtekort en de economische kernregio’s van Nederland, zoals de Randstad en overige G20. Op die plekken zullen mensen altijd willen blijven wonen of ze zullen ernaartoe trekken voor werk of winkels. Qua segment zijn toevoegingen aan de voorraad van betaalbare huurwoningen een heel zeker product waarnaar ook in de toekomst veel vraag zal zijn. Juist in deze markt liggen er kansen om te investeren.’

‘We zien dat beleggers zich in crisistijd gaan richten op zekere markten of minder volatiele mark-

Jorn Thoomes, head of Residential Capital Markets bij JLL Nederland: ‘De impact op de waarde is afhankelijk van veel factoren, een deel van deze factoren is nog onbekend. Financiering is momenteel lastiger. Met lagere loan-to-values (ltv’s) en een toegenomen marge op de rente, zullen gefinancierde kopers lagere prijzen kunnen betalen. Over het algemeen is financiering nog steeds voordelig. Voor pensioenfondsen die veelal nieuwbouw kopen zonder (of met beperkte) financiering geldt dat ze voorzichti-

meer secondaire objecten een duurder vreemd vermogen. Dit wordt echter voor een deel gecompenseerd met de huurprijsstijging op 1 juli, waardoor er gemiddeld een 2 procent waardedaling is.’

delen geknipt. Het meest directe gevolg is financiering van ontwikkelingen waarvan de kosten omhoog gingen, maar inmiddels lijken deze kosten weer te normaliseren.’

! !

! " !

! " !

Thoomes: ‘In het dure huursegment en segmenten waarin de laatste jaren exploitatie op grond van huurgroei buiten de kernregio’s de uitpondscenario’s overtrof. Als financiering voor particulieren moeilijker wordt en de huurgroei in buitengebieden minder vanzelfsprekend zijn, dan zal er wat opportunisme uit vloeien.’

6JÄŽU -QPÄŽPGPFÄŽM

ger/ kritischer zullen zijn met scenario’s voor huurontwikkeling.’ ‘Door de schaarste als gevolg van gebrek aan nieuwbouw kan dit worden betwist. Dreiging van beperkende overheidsmaatregelen hebben wellicht meer invloed. Verminderde vooruitzichten en een beperking in financiering hebben in onze ogen impact op de waarde. Al zien we in de transacties waarvan de biedingen na de lockdown zijn ontvangen nog weinig verval in prijs. De waarde van het sociale vangnet in Nederland werkt mogelijk waardeverhogend als we het afzetten tegen andere landen waar de huurbetalingen sterk zijn teruggevallen.’

Thoomes: ‘Dat hangt sterk samen

met het investeringsprofiel. Core bestaat uit betaalbare vrije sector, in economisch sterke regio’s en opkomende gebieden door binnenstedelijke herontwikkeling. In Value Add zal meer risico zitten. Ontwikkelingen nemen in sterke gebieden buiten de grootste steden toe en wellicht meer perifeer product als prijzen daar meer onder druk komen te staan.’

!

Thoomes: ‘Dat is nog beperkt – in beginsel zijn veel deals doorgegaan en zijn enkele portefeuilles zijn in

--- , )* & $ ("* %#

Vastgoedmarkt !+#

MGP XCP FG EQTQPCETKUKU \ÄŽP QRIGVTQMMGP! -QTVQO JQG ICCP YG UVTCMU YQPGP YKPMGNGP GP YGTMGP! 'P YGNMG NGKFGTU UVCCP QR KP FG\G ETKUKU! &G VCNMUJQYU \ÄŽP VGTWI VG MÄŽMGP XKC XCUVIQGFOCTMV PN 'GP VGTWIDNKM FQQT FG TGFCEVKG

Talk of the Town: hoe ziet de toekomst van Nederland er uit?

D

e coronacrisis brengt wereldwijd een grote schok teweeg. Het plotselinge stilvallen van internationale waardeketens, van het openbare leven, het van de ene op de andere dag vernietigen van succesvolle verdienmodellen vraagt om een noodzaak te veranderen. Het vraagt om een andere kijk op hoe we onze omgeving inrichten, hoe we wonen, winkelen, werken, hoe we met elkaar en met onze gezondheid omgaan. Maar zetten leiders van nu wel in op die verandering? Aan welke eigenschappen moet een modern leider voldoen in tijden van crisis? Daarover gingen innovatie-expert Yuri van Geest, Jan Rotmans, hoogleraar Transitiekunde aan de Erasmus Universiteit, oud-bestuurder en eigenaar van Videres Wendy Verschoor, Jeroen Lokerse, directeur Cushman & Wakefield Nederland en Eduard Schaepman, eigenaar van flexkantoorverhuurder Tribes, met elkaar in discussie onder leiding van presentator Tom van ‘t Hek en co-host Servaas van der Laan. De mens is geneigd om in tijden van crisis in de overlevingsstand te schieten. Maar dat alleen is niet

genoeg, vindt Rotmans: ‘Ik hoor veel ondernemers zeggen dat ze noodzakelijke transities opzij schuiven en alles inzetten om te overleven. Dat snap ik, maar dat is geen leiderschap. Je moet juist nĂş veranderen.’ Daar sluit Jeroen Lokerse zich bij aan: ‘Wat ik boeiend vind, is dat een crisis als deze in potentie een enorme kans biedt om vooruit te kijken.’ Dat is volgens Rotmans hard nodig. ‘Ik voorzie een slagveld. Het gaat echt stormen.’ Innovatieexpert Yuri Van Geest denkt echter dat 80 procent van de leiders nog niet is aangesloten bij de nieuwe realiteit. ‘Deze tijd vraag echt om een hele andere manier van leiderschap. We gaan een systeemverandering krijgen. Dat vraagt om systematisch leiderschap.’ Maar Rotmans waarschuwt om niet al te veel naar boven te kijken. ‘Leiderschap zit in ieder van ons. Je moet er echt in de breedte naar kijken.’ Lokerse is het daarmee eens. ‘Als ik kijk naar onze organisatie dan gaan wij uit van total trust en total transparency.’ Maar hoe moet die moderne leider er dan uitzien? Volgens Van Geest staat die in verbinding met zichzelf, met andere mensen en met de natuur. Alles goed en wel wat Rotmans betreft, maar ‘je

moet als leider ook impopulaire maatregelen durven nemen’. Een spiegel kan volgens Lokerse ook geen kwaad. ‘Als je niet de persoon bent om bepaalde dingen te doen, moet je het ook niet doen.’ Volgens Verschoor is lef een onmisbaar ingrediĂŤnt voor leiderschap. ‘Je moet het verschil durven maken en niet bang zijn daar kritiek op te krijgen. Maar je moet als leider ook weer niet te snel gaan. Als je te hard gaat, loop je het risico dat de troepen achter je zeggen dat ze een andere afslag nemen.’ Volgens Eduard Schaepman van Tribes ontbrak het de afgelopen maanden, op een enkeling na, aan lef in de vastgoedmarkt. ‘Ik hoor de branche nog te weinig. Als de regering zegt dat we allemaal thuisblijven, dan verbaas ik me erover dat iedereen braaf luistert. Je kunt nergens zo veilig werken als op een moderne kantoorverdieping. Die gesprekken hoor ik niet. In de andere landen waar wij actief zijn, bijvoorbeeld in Duitsland, zie je echt hele grote verschillen in de wijze van benadering.’ Los van discussie over het nut van het thuiswerken bij de bestrijding van corona vindt ook Verschoor dat leiders moeten nadenken over de functie van kantoor.

#%( + ( '$ % +( , % )* &$ ) - (* % . () &&( &$ , % /* " * ( ( +* ( (, ) , % ( % (& % &" ()

+ ( '$ % , % ( ) $ )* 2 * # () ' % , )* & $ ("*

‘Misschien leidt dit ertoe dat er meer ruimte nodig is. Maar ik denk dat het aantal vierkante meters drastisch omlaaggaat.’ Lokerse denkt ook dat markt zich nadrukkelijker bewust moet zijn van de rol en waarde van kantoren. ‘Het belangrijkste kapitaal van een kantoor zijn de mensen.’ Verschoor: ‘Toch hoop ik dat mensen zich er ook bewust van zijn dat thuiswerken best kan.’ Van der Laan van Vastgoedmarkt voegt daar aan toe: ‘Het zou zonde zijn als we straks allemaal weer in de file gaan staan.’ Meer diversiteit in leiderschap is volgens Verschoor een belangrijke voorwaarde voor verandering in vastgoedland. ‘En dat is dan niet een pleidooi voor meer vrouwen, maar voor diversiteit in brede zin. Daarvoor heb je verschillende

/ * ) * $&$ %* &$ * , ( % ( % ' , # '# "" % $& * % ( -&&% , (" %* $ * () 0

mensen nodig, ook van buiten de sector. We hebben nu nog te veel de neiging om in de bubbel te blijven.’ Schaepman: ‘Cultuur en cultuurverandering brengen ook met zich mee dat niet iedereen mee kan in die verandering. Je geeft aan dat we samen de crisis moeten aanpakken en vraagt wie er mee doet. Met de meeste mensen zijn wij gewoon doorgegaan en van een enkeling moet je dan toch afscheid nemen.’

Waar bij de eerste talkshow over leiderschap corona als een ‘gamechanger’ werd gezien, was de toon bij de tweede talkshow over de toekomst van het retaillandschap een stuk genuanceerder. De noodzaak tot veranderingen in het spel van winkeliers en vastgoedeigenaren is er al heel wat jaren. Volgens de deelnemers aan de Talk of the Town-talkshow is die noodzaak door corona alleen maar wat groter geworden. Retailer Michiel Witteveen (Blokker) heeft het primaat van winkels in coronatijd zien verschuiven van stadscentra naar buurtwinkelcentra. ‘Ik denk niet dat alles weer teruggaat naar normaal. De consument is erg veranderd. Dichtbij is het nieuwe normaal. Dat blijft zo. Daarnaast denk ik dat het herstel in bepaalde branches, zoals de reisbranche, nog jaren zal duren.’ Blokker wist met minder bezoekers toch de omzet redelijk op peil te houden. Witteveen: ‘Mensen kopen meer wat ze nodig hebben. Bij niet noodzakelijke aankopen

,,, + () % # '!) $"

*" Vastgoedmarkt

' ' '(# % $! , '( *,) +%%' &%&*" (# %%' ,%$ $ $%% $ () $

zie je echt een kaalslag.’ Die drastische verandering is voor hem reden om nogmaals te verkondigen dat er wat hem betreft een significante verlaging van de huur van winkelpanden aankomt.’ Vastgoedbelegger Lesley Bamberger (Kroonenberg Groep) ziet vanzelfsprekend weinig in de draai die Witteveen wil maken naar lagere huren. De winkelmarkt had zich in zijn ogen al veel eerder moeten herontdekken. ‘Het gaat om beleving. Wat heb je te doen in een binnenstad? Daarbij bepaalt marktwerking de huurprijs.’ Witteveen houdt echter zijn poot stijf. ‘Alle huurcontracten die in 2022 aflopen gaan we heronderhandelen.’ Bamberger: ‘Dat deed je al.’ Volgens Gijs Bessem –‘wij zijn de Haarlemmerolie’– partner bij winkelvastgoedadviseur KroesePaternotte, zitten winkeliers en vastgoedeigenaren totaal verschillend in de wedstrijd. ‘Een winkelier heeft een kortetermijnvisie. De eigenaar van een pand heeft een langetermijnvisie.’ Erik Steinmaier, directeur van ABN Amro Real Estate denkt dat banken voor die korte termijn een oplossing kunnen bieden. ‘In tegenstelling tot de vorig crisis zijn we nu onderdeel van een oplossing. We staan er financieel een stuk beter voor. Retailers hebben vooral liquiditeit nodig om te overleven. Daar kunnen wij een rol spelen.’ Bessem erkent het nut van die overbrugging, maar voorziet wel problemen op de langere termijn. ‘Consumenten kunnen hun euro maar op ĂŠĂŠn manier besteden. Dat wordt nog wel een uitdaging.’ Volgens Kitty Koelemeijer, retailhoogleraar aan Nyenrode Business University, is er al heel lang ‘van alles’ aan de hand in winkelland. ‘Winkels hebben nog steeds een belangrijke sociale functie. Ze hebben echter veel minder de zoekmachinefunctie die ze vroeger hadden. De vanzelfsprekendheid van een locatie is ervan af. Maar het

feit dat consumenten meer op internet doen, betekent niet dat winkels volledig weggaan.’ Witteveen ziet online niet per se als de grote bedreiging van bestaande winkels. ‘Sowieso moet er voor alles onder de 20 euro geld bij. Ik noem geen namen, maar er zijn internetbedrijven in de modebranche die nog nooit geld hebben verdiend.’ Als voorbeeld van inefficiĂŤntie noemt Bamberger de tafeltennisballetjes die hij een tijdje terug bestelde en die in een veel te grote doos werden bezorgd. Al erkent hij tegelijkertijd dat zijn dochters veel kleding online kopen, passen en eventueel weer terugsturen. Volgens Koelemeijer staan we nog maar aan het begin van online winkelen. ‘Natuurlijk zijn al die praktisch lege vrachtwagens en die grote verpakkingen raar. Maar dat gaat veranderen.’ Gevraagd naar het winkellandschap over vijf jaar voorziet Witteveen een significante afname van niet noodzakelijke winkels, ook door internet, maar ziet hij tegelijkertijd dat het lokale winkelen belangrijker zal worden. ‘Blokker gaat deze crisis zeker overleven.’ Flexibiliteit in regelgeving is wat Bamberger betreft een voorwaarde voor het behouden van aantrekkelijke winkelstraten met beleving. ‘Daarmee wordt het voor mij ook mogelijk om iets voor twee jaar te verhuren. Als ik vervolgens zie dat de markt zich weer aanpast, pas ik ook het huurcontract weer aan.’ De gasten zijn het erover eens dat gemeenten meer de regie moeten grijpen. Bamberger: ‘Dit is het moment om te veranderen. Er moet geen meter winkelruimte meer bij. Op veel plekken moeten er gewoon vierkante meters af.’

Bij de derde talkshow over de herinrichting van Nederland ging het vooral over de grootste uitdaging: het woningtekort. Volgens Barbara

Baarsma, hoofdeconoom van de Rabobank, dreigt het woningtekort een bron te worden van populisme en instabiliteit. ‘Op dit moment is er helemaal geen keuzevrijheid voor mensen die willen wonen in een grootstedelijk gebied. Een relatief klein gedeelte van de woningen bestaat uit het middensegment van de huurmarkt. Terwijl een groot deel van de Nederlandse populatie zich qua inkomen in dat middensegment bevindt. Die middengroepen worden verdrongen en zijn aangewezen op het ommeland.’ De directievoorzitter van Rabobank Amsterdam wees op de ontevredenheid die deze verdringing op grootstedelijke woningmarkten teweegbrengt. ‘Mensen willen zelf kunnen bepalen waar ze wonen. Het gevoel geen grip op het eigen leven te hebben, leidt tot ontevredenheid en grotere vatbaarheid voor populistische attitudes.’ ‘De logica is niet ver te zoeken’, zei DesirĂŠe Uitzetter, voorzitter van de Neprom. De vereniging van Nederlandse projectontwikkelaars stuurde vorige maand een breed pleidooi voor centrale regie naar de Tweede Kamer. ‘Het Rijk moet nu eindelijk regie tonen bij het op gang brengen van de woningbouw. De zaak bij de markt neerleggen gaat niet meer, gezien de omvang van de opgave. Dit bij lokale overheden neerleggen, werkt ook niet. We hebben echt een investeringsstrategie nodig vanuit het Rijk om de woningmarkt aan te jagen.’ ‘Iedereen vindt de woningbouwopgave een prioriteit’, aldus RenĂŠ Buck van adviesbureau Buck Consultants International (BCI). ‘Maar dat betekent niet dat het Rijk zich moet gaan bemoeien met wat er achter het station in Eindhoven moet komen.’ Hoe dan wel? ‘Het Rijk moet tegen de regio’s zeggen: ‘Ik wil een plan hebben dat uitvoerbaar is. Met handtekeningen eronder van wie het gaat doen. En wordt dat niet geleverd, dan is er binnen een bepaalde tijd een bepaling vanuit Den Haag.’ Daan Zandbelt pleit wel voor een integraal plan. De Rijksadviseur voor de Fysieke Leefomgeving wijst op de vervoersstromen die het gevolg zijn van de verdringing van middengroepen uit grootstedelijke gebieden. ‘Als je op afstand van de grote stedelijke agglomeraties woningen bouwt, bijvoorbeeld in Almere, dan legt het Rijk de infrastructuur aan. Maar een gebiedsontwikkeling dichter bij een gebied met veel werkgelegenheid, daar helpt het Rijk niet bij. Terwijl mensen daar gewoon op de fiets naar hun werk kunnen.’ ‘We slagen er al vijftig jaar niet in om gebiedsontwikkeling waar dan ook in Nederland gelijk te laten oplopen met openbaar vervoer’, aldus Buck. ‘De Nationale Omgevingsvisie hangt aan elkaar van mooie ambities en uitvoeringsagenda’s en roadmaps en ga zo maar door. Van de inpassingsbevoegdheid – op deze plek moet dit gebeuren – maakt het Rijk nooit gebruik. Je moet wortel en stok combineren. Waarbij de wortel is dat je de infrastructuur en het openbaar vervoer gaat aanleggen.’

$ - '( %%' + $ ' ( &" ) +%%' # ' + '( ) ) $ + () % ( )%'

Ook in de vierde talkshow over de toekomst van wonen en werken stond het woningtekort in de ste-

den centraal. ‘Het is een oud probleem dat we werken in steden en dat je daar nu eenmaal niet allemaal kunt wonen’, zegt Rianne Appel. De universitair hoofddocent Corporate Real Estate & Workplace aan de TU Eindhoven is niet bekend met onderzoek dat dit probleem kan oplossen. Volgens Mark Kuijpers verandert de coronacrisis daar niets aan. De algemeen directeur van vastgoedbelegger Greystar Nederland ziet corona als een incident waar een vastgoedpartij niet te veel conclusies uit moet trekken. ‘Bij verstedelijking moet je naar de lange lijn kijken.’ Fleur Spijker hoeft voorlopig dus geen verlichting te verwachten in haar stad. Spijker (D66) is wethouder Ruimte en Wonen van de gemeente Leiden. ‘Er is in onze stad zo’n tekort aan woningen’, zegt ze. ‘We zeggen dat Leiden een stad voor iedereen moet blijven. Maar dat doel staat onder druk op het moment dat je onvoldoende woningen hebt. Ik zie de vraag nu niet naar beneden gaan. De prijs voor een woning is hoog. De enige oplossing is bouwen. Op de juiste plek, met de juiste functies, duurzaam en groen.’ Aan de beschikbaarheid van investeringsgeld ligt het niet. Weliswaar hebben opportunistische beleggers volgens Kuijpers nu even de blik van Nederland afgekeerd. ‘Je ziet kapitaal nu vloeien naar markten die naar beneden gaan. De strategie daarbij is om dan de weg omhoog te pakken.’ Maar dat ziet hij juist als een teken van kracht. ‘Nederland is eigenlijk iets te stabiel voor die investeerders.’ Volgens Peter Helfrich, regional head SW Europe van belegger Patrizia, blijft Nederland dus meer dan interessant voor partijen die voor een duur van tien tot vijftien jaar investeren. Al veroorzaakt de coronacrisis nu wereldwijd een hapering in de investeringsstromen. ‘Als je kijkt wat er voor een geld klaarligt, is er wel even aan de noodrem getrokken. Maar dat geld is er en dat gaat ook wel weer terugkomen. De beleggingswereld kijkt alleen even om zich heen wat de consequenties hiervan zijn.’ De gebruikersvraag naar woningen is er en partijen willen erin investeren, maar de hoge grondprijs is een gegeven. Hoe maak je een betaalbaar product? Vastgoedman van het jaar Daan van der Vorm ziet een deel van het antwoord in de samenwerking in de bouwkolom. ‘Onze sector is gefragmenteerd. Om de slag te maken

. ) +% " $ ' & %& ) $ " + $ ) $ " ) )%) '%) %$+' $ + ) ' +%%' &%&*" (# /

moet je kennis en krachten gaan bundelen. Dat moet, om volumes te maken die aantrekkelijk zijn voor de markt, in prijs en kwaliteit’, aldus Van der Vorm. ‘We zijn inmiddels zelfs actief in software via een bedrijf dat parametrisch ontwerpt. We willen daar een Tinder-achtige oplossing voor maken om bedrijven te laten aanhaken die de noodzakelijke technologie hebben. Zodat we die kunnen verzamelen op ĂŠĂŠn platform en er projecten mee kunnen doen’, vervolgt Van der Vorm. Kuijpers pleit voor schaalvergroting. ‘Nu is niemand in staat om bijvoorbeeld modulair te bouwen. Zodra je het grootschaliger maakt, kun je meer. In Londen heeft de bouwkolom al langer problemen om de productie te halen. Mijn collega’s daar hebben de omschakeling gemaakt. 70 tot 80 procent is modulaire bouw geworden. Het betekent wel dat wij afhankelijk zijn van ĂŠĂŠn bouwer. 90 procent van onze productie komt van deze partij. Die doet niets anders dan modulair bouwen. Daardoor kunnen we werkelijk in zes maanden tijd een hoge toren neerzetten waar mensen in kunnen wonen.’ Ook Van der Vorm ziet voordelen van schaalvergroting: ‘Wij schakelen altijd de installateur in, maar je kunt veel beter naar de fabrikant gaan en bijvoorbeeld zeggen: jij gaat alle warmtepompen in mijn project leveren. Je regelt maar dat het erin komt. En de installateur hoef ik dan niet meer aan te sturen. Dan moet je wel volumes hebben die het aantrekkelijk maken voor Siemens, Ito Daalderop of Philips om technische systemen te leveren.’ ‘In de Lammenschansdriehoek in Leiden worden wel vijfduizend woningen toegevoegd’, haakt Spijker in. ‘We zouden daar meer kunnen doen in de vorm van gezamenlijk inkopen en gezamenlijk partijen aansluiten. Bij de vorige crisis zag je ook dat de sleutel meer samenwerking was. Als je toch met elkaar in een gebied bezig bent, heb je wat meer massa om in te kopen. Zodat het ook bij de energietransitie, waar het om grote aantallen gaat, aantrekkelijk wordt om te investeren.’ Hoe gaat Nederland eruitzien met veel buitenlandse investeringen in woningen en kantoren? Daar is Appel van de TU Eindhoven niet helemaal gerust op. ‘Ik denk dat ons land wat meer rekening houdt met de gebruiker. En wat meer gericht is op wat mensen willen. Als je mensen van verder weg laat investeren, krijg je meer die eenheidsworst waar juist het wonen en het werken niet mee geholpen is.’ ‘Daar ben ik niet bang voor’, reageert Kuijpers. ‘Greystar is een mondiale speler met Amerikaanse wortels. Maar het team dat in Nederland zit is super-Nederlands. Wij maken echt Nederlandse woningen. Aan de westkust van de Verenigde Staten, in de regio San Francisco en Los Angeles, is het betaalbaarheidsprobleem nog veel groter dan hier in Nederland. Collega’s van ons komen daarvandaan bij ons kijken: hoe doen jullie dat in Nederland? '+ ( + $ ' $ ( %% ' ) *' + $ () % # '!)

''' & #$ " $

Vastgoedmarkt %

9KG \ÄŽP FG NGKFGTU KP FG\G EQTQPCETKUKU! 9CV FQGV VGEJPQNQIKGRCTVPGT ;CTFK QO JGV GKIGP RGTUQPGGN GP FG KPXGUVOGPV CUUGV GP RTQRGTV[OCPCIGTU FQQT FG ETKUKU JGGP VG UNGRGP! 4KEJCTF )GTTKVUGP FKTGEVQT 'WTQRG XCP ;CTFK 5[UVGOU QXGT FG DCNCPU VWUUGP YGTM GP RTKXÃ… FG PQQF\CCM VG NGTGP XCP UWEEGUUGP GP $ & # ! % ! # %

Richard Gerritsen, director Europe Yardi Systems

n/QTIGP \ÄŽP YG DGVGT FCP XCPFCCIo #$ " % '!!# # ## %$ $ % % # % ' % % * ! ! ' # #% ( # $ % ! ! " #% # $" ( # #! # % % !! ! & $% $ %&$$ DCVGP GP NCUVGP 9ÄŽ RTQDGTGP QP\G XGTMQQRVGCOU VG OQVKXGTGP QR \QGM VG ICCP PCCT FG DGUVG QRNQUUKPIGP XQQT QP\G MNCPVGP OCCT VGIGNÄŽMGTVÄŽF KU JGV DGNCPI TÄŽM FCV QP\G XGTMQRGTU GP CNNG CPFGTG EQNNGICoU \GNH IQGF KP JWP XGN \KVVGP o

‘Wij proberen onze verkoopteams te motiveren op zoek te gaan naar de beste oplossingen voor onze klanten’

/QGKNKLMG QOUVCPFKIJGFGP *Ď OGTMV FCV XGGN XCP \ĎP LQPIG OGFGYGTMGTU JGV OQGKNĎM JGDDGP FQQT FG WKVDTCCM XCP EQXKF p+M (!! & % #!% $% '! % XKFGQEQPHGTGPVKGU MCP KM QR OĎP ɈGVULG UVCRRGP GP " # &% %&&# % ( !" ! ( # % & $ # ( JGDDGP QQM LQPIG OGPUGP DKPPGP QPU DGFTĎH OGV &# $%) (! !" "" #% % KP JGV NGWMG FGGN XCP FG UVCF GP \ĎP IGYGPF XGGN DWKVGPUJWKU VG XGTDNĎXGP *WP NGXGP YQTFV FQQT FG ETKUKU GPQTO KPIGRGTMV JWP NGXGP URGGNV \KEJ PQQF (! ' # %&$$ %% HGN &CV XCNV GGP CCPVCN XCP JGP GEJV \YCCT VGTYĎN #!!% ' ! $ ( # #& % $% % ! %

' # " $$ % !&$ $ " DQQFUEJCR VG DTGPIGP &CV NWMV FCP PKGV \Q IQGF *GV KU JGGN NCUVKI JGP FCCTKP VG JGNRGP o #$ " !& % '!!# &$ !! % $" ! % (!# ' # ! % $ % # ' & !! % !& * # $ ! ( & % ! $% ( # ( & ' # # "!$ % ' !! $ " & $% '!!# GGP PKGWYG VÄŽF OGV PKGWYG PQTOGP 9GNMG MCPV ICCV JGV QR! &CCTQXGT OQGV YQTFGP PCIGFCEJV +P #$% ( % $ %!% $% $% ( ( ' % $ ! ! # & % YKUUGNKPI XCP MGPPKU GP GTXCTKPI +GFGTG QEJVGPF ( # # % % $ #' # %

% %# "#! & % # % $ # !! % & % ! &( ' $ $ % ! %( !" FG OCTMVGP FKG YÄŽ DGFKGPGP o

#PFGTG EWNVWTGP 9G MWPPGP NGTGP XCP QP\G UWEEGUUGP OCCT NGTGP GXGPIQGF XCP OKUNWMMKPIGP \Q \GIV )GTTKVUGP n#NU GGP MNCPV XQQT GGP CPFGT MKGUV QH LWKUV DĎ QPU DNĎHV FCP OQGVGP YG FCCT NGUUGP WKVVTGMMGP #NNGGP FCP \CN JGV QPU NWMMGP OQTIGP DGVGT VG \ĎP FCP XCPFCCI o +P FG \QGMVQEJV PCCT \GNHTGɉGEVKG YQTFV JĎ IGEQPHTQP VGGTF OGV XGTUEJKNNGPFG YGTMEWNVWTGP n9Ď DGFKGPGP MNCPVGP KP FGTVKI NCPFGP +P 'WTQRC JGDDGP YG VGCOU KP XĎH NCPFGP 0GFGTNCPFGTU \ĎP VCOGNĎM FKTGEV KP JWP EQOOWPKECVKG OCCT &WKVUGTU MWPPGP XTĎ UVGNNKI \ĎP 2GTUQQPNĎM XKPF KM FCV UQOU NCUVKI CNUQH QP\G YCCT ( # $ % % # % ! % KGFGTGGP JGV \Q FQGV CNU KM JGV ITCCI YKN OCCT GGP DQQFUEJCR MQOV CNNGGP QXGT CNU FG XGTMQRGT GT \ĎP GKIGP CWVJGPVKGMG XGTJCCN XCP YGGV VG OCMGP o 9CV RCUV DGVGT DĎ FKG PKGWYG VĎF! *QG MWPPGP FKIK VCNG OKFFGNGP DGFTĎXGP XGTFGT JGNRGP! n&G WKVDTCCM XCP EQXKF NGKFV GTVQG FCV XGGN OGFGYGTMGTU JGGN " !%$ % & $ ! $% ( # $ ! % ' % # % %! %!% & $% OKFFGNGP GP FG LWKUVG FCVC &CCTQO KU JGV \Q DGNCPI TĎM FCV DGFTĎXGP DGUEJKMMGP QXGT IQGF IGËPVGITGGTFG $)$% % % ! & % & % ! % % $ % % & % % ! !" %!!# % & $ ! ' % & $ ( # % $ $% XGTNGPKPI IGYCCTDQTIF o

2TCMVKUEJG QRNQUUKPIGP &G CPFGTJCNXGOGVGTOCCVUEJCRRĎ MCP XQNIGPU )GTTKV $ % # % ! ! % # & % ! # n&G CHIGNQRGP OCCPFGP \ĎP YG PKGWYG KPKVKCVKGXGP IGUVCTV QO FKG PKGWYG YGTMGNĎMJGKF VG QPFGTUVGW PGP 5QOU ICCV JGV QO FG KPVTQFWEVKG XCP PKGWYG VGEJPQNQIKG CNU FG KPVTQFWEVKG XCP EJCVDQVU 5QOU ICCV JGV QO RTCMVKUEJG QRNQUUKPIGP 8GGN XCP QP\G % % % &&# #$ " ɈPCPEKÇNG QOUVCPFKIJGFGP &CV NGKFV VQV GGP UVTQQO %( # !" !$$ % % #! ' #$ $"# ! ' $% % # PCCUV KU JGV DGNCPITĎM KP\KEJVGNĎM VG JGDDGP YGNMG ' ! $"# !" $$%#!! !" % ' & ' % " "!#% & QPFGTPGOKPI \QFCV DGFTĎXGP JGV QXGT\KEJV PKGV MYĎVTCMGP GP CCPUNWKVGPF FG LWKUVG UVTCVGIKUEJG MGW \GU MWPPGP OCMGP o 1QM DGPCFTWMV JĎ JGV DGNCPI QO KP FG\G OQGKNĎMG VĎF PKGV CNNGGP EQOOGTEKGGN VG FGPMGP n&G HQEWU OQGV NKIIGP QR JWNR CCP QP\G MNCPVGP RCTVĎGP YCCT OGG YG FQQTICCPU GGP NCPIGVGTOĎPTGNCVKG QPFGT JQWFGP *GV ICCV GT PKGV QO XQQT FG JQQHFRTĎU GGP RTQFWEV VG XGTMQRGP \Q \KVVGP YG CNU DGFTĎH KP RTKXÅ !! % # % ( $% ( ;CTFK CNVĎF CN YGN OCCT FG NCCVUVG OCCPFGP KU FCV PQI FWKFGNĎMGT IGYQTFGP 9G JGDDGP FKTGEV PC FG XKTWU & % # % ( # #$ ! & EGGTF \ĎP GT RTQDNGOGP NCCV QPU FCV YGVGP &CP \QGMGP YG UCOGP PCCT GGP QRNQUUKPI 9G JGDDGP !! % & % # ' !#! # $ $ ! $ # " % !# # % $ % # $ $% ! FG\G OQGKNĎMG VĎF OCMMGNĎMGT GGP YGI VG XKPFGP QO % !' # ' + " "" $# " $ " %" ! & " (#$ #

$$$ # ! !

" Vastgoedmarkt

6QQPCCPIGXGPFG VGEJDGFTÄŽXGP KP 5KNKEQP 8CNNG[ OCMGP YGTMGP QR CHUVCPF RGTOCPGPV OQIGNÄŽM n*GV MCPVQQT CNU OKFFGN RWPV XCP JGV YGTMRTQEGU KU XGTNGFGP VÄŽF o

$ !! ! # $ " ! ! $

Bij deze bedrijven heeft thuiswerken de toekomst

O

p een dag zullen de lockdowns helemaal zijn opgeheven. Ooit verdwijnt de angst voor besmetting met het coronavirus naar de achtergrond. Eens komt het normale leven weer op gang. Dan gaat al het personeel op zijn minst voor een paar dagen per week naar kantoor. Of toch niet? Facebook was niet de eerste, maar wel een van de belangrijkste ondernemingen die deze vraag heeft beantwoord: nee. Het bedrijf kondigde aan meer mensen aan te nemen die op afstand gaan werken. Van de bestaande medewer-

kers mag een ‘bepaald deel’ dat vanaf nu ook. Nu gaat het nog om een kleine groep medewerkers. Dat kan snel veranderen. Ceo Mark Zuckerberg van Facebook voorspelt dat binnen vijf tot tien jaar de helft op afstand werkt. Als ĂŠĂŠn bedrijf in staat moet zijn om dat te faciliteren, is het wel het bedrijf achter ‘s werelds grootste sociale netwerk, redeneert Zuckerberg. Facebook heeft 45.000 mensen in dienst. Voor ruim 22.000 van hen hoeft Facebook straks dus geen kantoorruimte meer te huren. Tot de toonaangevende bedrijven die de deur naar permanent thuiswerken eerder openzetten behoort Twitter. Die onderneming

laat een deel van de medewerkers helemaal buiten kantoor om werken. ‘De afgelopen maanden hebben we bewezen dat we dat kunnen doen. Dus als onze medewerkers zich in een rol en situatie bevinden die hen in staat stelt om vanuit huis te werken en ze dat voor altijd willen blijven doen, zullen we dat realiseren’, aldus Twitter in een blogpost. Bij het Canadese e-commercebedrijf Shopify geldt dat straks zelfs voor de meeste medewerkers, zo tweette topman Tobi Lutke op 21 mei. ‘Vanaf vandaag is Shopify standaard een digitaal bedrijf. We houden onze kantoren gesloten tot 2021, zodat we ze kunnen aanpas-

sen aan deze nieuwe realiteit [van corona, red.]. En daarna zullen de meesten permanent op afstand werken. De tijd dat het kantoor het middelpunt was, is voorbij.’ Op Twitter wrijft Aaron Levie zich in zijn handen. Levie is topman en oprichter van Box, een leverancier van clouddiensten die goed van pas komen bij het werken op afstand. ‘Twitter en Shopify hebben samen meer dan tienduizend werknemers en hun manier van werken zal golven door de branche zenden. Net zoals Intel, HP en andere bedrijven definieerden hoe we decennialang in technologie werkten, zullen de nieuwe digitale bedrijven een nieuwe definitie geven voor de 21ste eeuw.’ De bekering van Facebook tot het thuiswerken geeft volgens Levie de doorslag. ‘Facebook is nu de derde dominosteen in extern werken. Op dit moment is de trend niet te stoppen’, zegt hij in een tweet. Hij lijkt gelijk te krijgen. De lijst bedrijven die zeggen over te schakelen op afstandswerken is lang. Het Amerikaanse zakenmedium Forbes noemt bijvoorbeeld freelancersnetwerk Upwork, mobiel betaalplatform Square, digitaal wisselkantoor Coinbase en online onderwijsinstelling Lambda Schools. Ook in Nederland valt een trend naar afstandswerken te bespeuren. Onder de bedrijven die het kantoor de deur uit hebben gedaan, zijn volgens Het Financieele Dagblad softwarebedrijf Typeqast in Amsterdam, livestreamaanbieder Jet-Stream in Groningen en digitale zorginstelling Ksyos in Amstelveen. Vanwaar die omarming van het thuiswerken als permanente vorm? Topman Mark Zuckerberg van Facebook verwacht dat hij medewerkers aan zijn onderneming kan binden door ze die mogelijkheid te bieden. ‘Een van de belangrijkste redenen dat mensen het bedrijf verlaten, vertellen ze ons, is dat ze naar een plek willen verhuizen waar we geen kantoor hebben. Misschien wel om bij hun familie te zijn’, zegt hij op nieuwszender CNBC. ‘Dus we kunnen nu meer van die mensen bij ons houden. Dat zal in sommige

n&G VÄŽF FCV ! ! ! " ! $ XQQTDÄŽo

opzichten zelfs waardevoller zijn dan het werven van nieuwe mensen.’ Werken op afstand mogelijk maken, kan voor de grote Amerikaanse technologieondernemingen ook goedkoper uitpakken. Dat de huisvestingslasten per werknemer lager uitvallen, is hooguit een gedeeltelijke verklaring. Een deel van de werknemers zal zijn werk doen vanuit regio’s met lagere kosten van levensonderhoud dan het dure Silicon Valley. De lonen van de afstandwerkers worden daarop volgens Zuckerberg aangepast. Lees: verlaagd. Ook draagt werken op afstand bij aan diversiteit, verwacht Zuckerberg. ‘Wanneer je alleen personeel werft uit een klein groep mensen die in grote steden wonen, of bereid zijn daarheen te verhuizen, blijven er veel buiten beeld. Mensen in verschillende gemeenschappen, van verschillende achtergronden of met verschillende perspectieven.’ Die afstandswerkers moeten niet het idee krijgen dat ze tot de B-garnituur behoren. En daarin heeft Facebook als werkgever een verantwoordelijkheid, zegt Zuckerberg. ‘Mensen zullen het gevoel moeten hebben dat ze dezelfde kansen hebben wanneer ze hun beste werk op afstand doen’, zegt de topman van Facebook tegen CNBC. ‘Dat zijn dingen waar we heel bewust mee om moeten gaan. Hoe we deze processen ontwerpen, hoe vergaderingen werken, hoe we zorgen dat ambitieuze mensen die echt om hun carrière geven weten dat het nog steeds een goede beslissing is om op afstand te werken.’ Een van de grootste technologieondernemingen ter wereld is nog niet bekeerd. ‘Voor een deel werkt het goed en daar ben ik enthousiast over’, zegt ceo Sundar Pichai van Google tegen het AmerikaansBritse technologietijdschrift Wired. ‘Maar het is erop gebaseerd dat we elkaar allemaal kennen, en op de regelmatige interacties hebben die we al hadden.’ Zal thuiswerken over drie of zes maanden nog steeds zo soepel gaan? Daarvan is Pichai nog niet overtuigd. ‘Hoe productief zullen we zijn als verschillende teams die normaal niet samenwerken moeten samenkomen om te brainstormen? Hoe verloopt dan het creatieve proces? We gaan onderzoek doen, leren van gegevens, leren wat werkt.’ In de tussentijd gaat Google door met zijn vastgoedprojecten: campus Mountain View in Santa Clara County (CaliforniĂŤ) en de renovatie van kantoorgebouw Chelsea Market in New York. ‘In alle scenario’s verwacht ik dat we fysieke ruimtes nodig hebben om mensen bij elkaar te brengen, absoluut’, zegt Pichai. ‘We hebben veel groei gepland. Dus zelfs als er een koerscorrectie is, denk ik niet dat ons bestaande vastgoed het probleem zal zijn. Ik ben er zeker van dat we er goed gebruik van zullen maken.’

### "

Vastgoedmarkt !

*GV CCPVCN VTGKPRCUUCIKGTU DNÄŽHV PCCT XGTYCEJVKPI LCTGP QPFGT JGV PKXGCW XCP XQQT FG EQTQPCETKUKU 9CV DGVGMGPV FCV XQQT FG YCCTFG XCP UVCVKQPUMCPVQTGP!

Het effect van verminderd ov-gebruik op de waarde van stationskantoren

A

lsof het zondag is. Zo ligt het Stationsplein in Rotterdam erbij op een werkdag eind mei 2020. Tijdens een wandeling van het metroperron naar kantoorcomplex Delftse Poort zijn er geen drommen reizigers te bekennen. Bij koffiebar Douwe Egberts in de plint van dat gebouw zijn er geen wachtenden. Er zitten hosts achter de ontvangstbalies van Delftse Poort, maar daar meldt zich op dat moment geen ander extern bezoek. Nederland werkt massaal thuis en kantoren hebben in de anderhalvemetereconomie veel minder capaciteit. Maar in Delftse Poort en andere kantoren op stationslocaties heeft de coronacrisis ook een ander effect. Voor een deel van de gebruikers zijn die gebouwen niet meer zo makkelijk te bereiken als voor de crisis. Het openbaar vervoer heeft ook een veel lagere capaciteit. Wat betekent dat alles voor de vraag naar kantoren op stationslocaties en het rendement daarop? ‘Stationslocaties blijven op de lange termijn aantrekkelijk, juist omdat ze goed bereikbaar zijn en veel voorzieningen hebben’, zegt Ronald van der Waals. Vastgoedmarkt spreekt hem op een ontmoetingsplek op de eerste etage van Delftse Poort. Het multitenantcomplex naast station Rotterdam Centraal is een van de gebouwen van het CBRE Dutch Office Fund (DOF) waarover Van der Waals de scepter zwaait. ‘Binnen de Nederlandse kantorenmarkt richten institutionele beleggers zich niet voor niets op stationslocaties in de grote steden. Vervoer per trein is in Nederland duurzaam, van goede kwaliteit, efficiĂŤnt en betrouwbaar.’ Van der Waals kan iets vertellen over kantoren op stationslocaties. DOF, een fonds van vastgoedvermogensbeheerder CBRE Global Investors, bezit ook kantoorgebouwen op andere prominente locaties, zoals WTC Amsterdam bij station Amsterdam Zuid, WTC Utrecht bij station Utrecht Cen-

traal en WTC Schiphol bij de gelijknamige luchthaven met station. DOF richt zich op de vier grote steden. De locaties zijn niet alleen per trein bereikbaar, maar ook per metro, tram, bus, fiets of auto. Het effect van de coronabestrijding voor de bereikbaarheid van die kantoren op stationslocaties ziet Van der Waals ook: ‘Op de korte termijn is het niet ondenkbaar dat minder mensen per openbaar vervoer naar kantoor komen. Aan de lockdown moesten mensen wennen, dat geldt ook voor de geleidelijke versoepeling. Maar mensen zullen ook dit gaan accepteren, omdat ze het belang ervan inzien.’ Tot zover de onmiddellijke effecten van de coronacrisis. En de lange termijn? Daarover heeft NS zich uitgesproken. Het spoorbedrijf verwacht zeker vijf jaar geen terugkeer naar de oude reizigersaantallen. Voor de virusuitbraak had het spoorwegbedrijf dagelijks 1,3 miljoen reizigers, eind mei waren dat er 110.000. Door de crisis verwachten de Nederlandse Spoorwegen tot 2025 zo’n 4,7 miljard euro aan omzet te verliezen. De komende jaren wordt NS een kleiner bedrijf, zo meldde de vervoerder op 22 mei.

Het aantal mensen dat per trein naar kantoor gaat, kan dus nog lang onder het niveau van voor de coronacrisis blijven. Dat roept de vraag op naar het effect van de coronacrisis op de populariteit van kantoren op ov-locaties. Die vraag hebben Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy voorgelegd aan vastgoedprofessionals via de periodieke enquĂŞte Vastgoedmonitor. Het effect op de populariteit van stationslocaties wordt over het algemeen niet als positief beoordeeld. Van de deelnemers aan de Vastgoedmonitor verwacht 11 procent dat er door de coronacrisis meer vraag komt van gebruikers naar kantoren op ov-locaties. Een veel grotere groep van 32 procent denkt dat die vraag juist zal dalen.

Nog eens 37 procent denkt dat de coronacrisis geen invloed heeft op de vraag van gebruikers naar kantoren op ov-knooppunten. ‘Wat we meemaken is meer dan een hapering’, erkent Van der Waals. ‘Maar dat er straks niemand meer met het openbaar vervoer zal gaan, geloof ik niet. Een werkgever kan niet iedere werknemer een auto en een parkeerplaats aanbieden.’ Van der Waals verwacht dat de gebruikers van stationskantoren het openbaar vervoer weer gaan gebruiken. En dat niet-essentieel vervoer voor bijvoorbeeld recreatie eerder zal afnemen, of met de auto zal plaatsvinden. ‘Wanneer het openbaar vervoer weer op gang komt, zullen de groepen die dat het hardst nodig hebben en er afhankelijk van zijn, er het eerst gebruik van maken. Dat zijn studenten, werknemers in essentiĂŤle beroepen en degenen die niet gemakkelijk vanuit huis kunnen werken.’

En hoe zal de acceptatie van het thuiswerken de vraag naar stationskantoren beĂŻnvloeden? Institutionele beleggers betalen naar verhouding meer voor die kantoren. Dit op basis van de ervaring dat goed bereikbare en multifunctionele locaties waardevast zijn. Bij economische tegenspoed liepen kantoren op multifunctionele knooppunten minder snel leeg dan op monofunctionele snelweglocaties. Maar hoe veilig zijn stationskantoren als beleggingscategorie, nu werknemers hun organisaties grotendeels vanuit huis draaiend houden? ‘Het is belangrijk te beseffen dat de trend naar flexibilisering van de werkplek al lang gaande is’, zegt Van der Waals. ‘PrivĂŠ en zakelijk lopen steeds meer door elkaar. Veel werkgevers verwachten dat werknemers buiten kantoortijden ook bereikbaar zijn. De werknemers willen daar de vrijheid voor terug om werk met privĂŠ te combineren. Prima, zeggen ze, maar dan willen we ook een boodschap kunnen doen, privĂŠ afspreken of sporten in werktijd.’

‘De uitbraak van het coronavirus versnelt die trend, doordat mensen verplicht thuis werken. Werkgevers worden gedwongen na te denken over hoe je dat organiseert en hoe je je bedrijf aanstuurt. De hulpmiddelen daarvoor, zoals videobellen, werden toegepast voor contact met iemand aan de andere kant van de wereld. Nu gebeurt dat ook voor een gesprek met een collega die normaal gesproken naast je zit’, vervolgt Van der Waals. Wanneer de bestrijding van corona eenmaal naar de achtergrond is verschoven, verwacht Van der Waals dat het werk vaker buiten de kantooromgeving blijft plaatsvinden dan voor de virusuitbraak. Maar minder vaak dan nu. ‘Werkgevers vonden thuiswerken eerst nog spannend en hebben het nu geaccepteerd. Werknemers komen erachter dat thuiswerken soms prettig, maar zeker niet zaligmakend is.’ Van der Waals weet wat het is om een afdeling te leiden die tijden plaatsonafhankelijk werkt. ‘Uitgangspunt bij CBRE Global Investors is het resultaat en niet het aantal uren. We maken afspraken over de resultaten die onze medewerkers moeten behalen. Hoe ze dat doen en hoeveel tijd ze daaraan besteden is aan hen. Medewerkers kunnen hun werk

$ # " # ! %

vanuit kantoor doen, vanuit huis of vanuit een park. Dat is hun eigen verantwoordelijkheid.’ ‘Maar de hele tijd werken zonder mensen in het echt te zien, dat is voor weinig mensen prettig. Je mist het echte contact met je collega’s. Niet iedereen heeft de goede faciliteiten om thuis te werken en de situatie is er niet altijd naar. Uit een interne enquĂŞte is gebleken dat veel van onze jongere collega’s niet kunnen wachten totdat ze weer naar kantoor mogen. Zelf heb ik graag veel echt contact met mensen via echte ontmoetingen en ben ik graag onderweg voor een afspraak zoals deze.’ ‘Het zal steeds meer draaien om de mix aan faciliteiten. Naar kantoor ga je wanneer het zinnig is om dat te doen. Bijvoorbeeld om gebruik te maken van faciliteiten die je thuis niet hebt. Of om een klant of je team in het echt te zien. De ontmoetingen leveren een andere dynamiek op. En die dynamiek heeft een toegevoegde waarde, bijvoorbeeld bij nieuwe klantcontacten of onderhandelingen. Of bij een creatief proces, zoals het ontwikkelen van een product’, vervolgt Van der Waals.

Wel denkt hij dat het kantoor meer een dienende rol krijgt. ‘In het verleden moesten werknemers zich aan het kantoor aanpassen. Dat zal andersom worden. Het kantoor moet de gebruiker faciliteren bij verschillende activiteiten: niet alleen het gewone werk, vergaderen en lunchen, maar ook sporten en ontspannen. Op Schiphol zit een vestiging van Suitsupply. Wie wil kan zich binnen tien minuten een pak laten aanmeten. Onder meer hier in Delftse Poort staat een tafeltennistafel, omdat we horen dat onze gebruikers het fijn vinden om te kunnen ontspannen en bewegen. De vraag van gebruikers zal zich blijven ontwikkelen en daar moeten wij continu op blijven inspelen.’ Juist voor zo’n faciliterend kantoor is goede bereikbaarheid volgens Van der Waals een pluspunt. ‘Wanneer je alleen voor bepaalde

Vastgoedmarkt

activiteiten naar kantoor komt, dan wil je niet twee uur onderweg zijn. Efficiënt reizen van en naar kantoor, per openbaar vervoer, auto of fiets, is dan belangrijk.’ Zal er door zo’n rolverandering voor het kantoor behoefte zijn aan minder vierkante meters? Niet per se, denkt Van der Waals. ‘In een kantoor dat vooral als ontmoetingsplek dient, heb je meer vergaderplekken nodig.’ Bovendien, zegt Van der Waals: ‘De coronacrisis betekent het einde van de verdichting van kantoren. Nog meer mensen per oppervlakte-eenheid kon eenvoudig niet meer. Die trend is in één klap beëindigd.’ Omkering van die trend – dat bedrijven nu meer kantoor gaan huren om te voldoen aan de eis van anderhalve meter afstand tus-

sen medewerkers – verwacht Van der Waals niet: ‘Een vloer erbij huren ligt niet voor de hand. Een werkgever heeft niet ineens meer budget voor huisvesting. En al helemaal niet op een economisch uitdagend moment. Flexibilisering zal het antwoord zijn. Dat betekent: meer werken buiten kantoor. En op het kantoor deels op vaste werkplekken en in vaste vergaderruimtes en deels flexibel op basis van een tijdelijke vraag, gefaciliteerd door de gebouweigenaar.’ Op dit moment ziet de fondsmanager vooralsnog geen negatieve effecten van de coronacrisis op de bezettingsgraad van kantoren in DOF. ‘Er zijn altijd huurders die kantoorruimte willen afstoten of er juist een vloer bij willen hebben. Dat hoort bij de dynamiek

%1.7/0 - # 0 614'0

van onze portefeuille’, zegt Van der Waals desgevraagd. De meeste vastgoedprofessionals voorzien vooralsnog geen positieve bijdrage van het coronavirus aan de waarde van kantoren, zo blijkt uit de Vastgoedmonitor. 63 procent van de ondervraagden verwacht een negatief effect van de anderhalvemetersamenleving op de waarde van kantoren. Onder beleggers is dat percentage zelfs 74 procent.

Gevraagd naar zijn verwachting voor de prijzen van beleggingskantoren drukt Van der Waals zich voorzichtig uit. ‘Het is nu nog heel onduidelijk hoe de markt zich gaat ontwikkelen in het segment waarin wij investe-

ren.’ Maar hij wijst op de gunstige omstandigheden op de financiële markten. ‘De rente op de kapitaalmarkt is nul tot negatief. Dus investeerders die een rendement moeten halen op het bij hen belegde vermogen hebben nog steeds druk om te beleggen in alternatieve investeringen zoals vastgoed, met een doorgaans hoger rendement dan cash.’ ‘Op de beleggingsmarkt voor commercieel onroerend goed ziet het er beter uit dan na de financiele crisis van 2008. Toen waren er meer partijen met een kortetermijnhorizon, zoals closed-endfondsen met een hoge mate van financiering. Die moesten snel verkopen en dat gaf een neerwaartse druk op de prijzen. Nu zijn er wel partijen die kantoren

willen kopen. Maar dat vastgoed is in handen van langetermijnbeleggers en die hebben weinig noodzaak tot verkopen’, zegt Van der Waals. Een verhoging van de risicopremie op stationskantoren door de verminderde bereikbaarheid zegt Van der Waals desgevraagd niet te verwachten. Als verwachte rendementen op kantoren stijgen – en de prijzen ervan dus dalen – gebeurt dat volgens de fondsmanager van DOF eerder op de mindere locaties. ‘Er komt een groter rendementsverschil tussen kantoren op de toplocaties waar we zelf in investeren en de kantoren op mindere locaties met minder faciliteiten, die minder goed kunnen worden aangepast aan de veranderende vraag.’

*QQHF -GPPKU 5VWTKPI 4CDQ 4GCN

<QTIV EQTQPC XQQT FG FGˬPKVKGXG FQQTDTCCM XCP VJWKUYGTMGP! &CV YKN KM ITCCI YGVGP QQM WKV YGNIGOGGPF GKIGPDGNCPI 9CPV GGTNÄŽM IG\GIF XKPF KM JGV YGN NGMMGT QO XCPWKV OÄŽP \QNFGTMCOGT \QPFGT TGKUVÄŽF QH ˬNGUVTGUU OÄŽP YGTM XQQTV VG \GVVGP )CCV RTKOC &QQTFCV EQTQPC QPU CN OCCPFGP FYKPIV QO XQQTCN XCP WKV JWKU QPU YGTM VG FQGP KU JGV PW CN DÄŽPC IGYQQPVG +M XGTYCEJV FCV FG FQQTDTCCM CCPUVCCPFG KU 'GP FQQTDTCCM YCCTDÄŽ FG OGGTFGTJGKF GTXCCTV GP CE EGRVGGTV FCV VJWKUYGTMGP GGP XQNYCCTFKI CNVGTPCVKGH KU XQQT YGTMGP QR MCPVQQT +PVWUUGP NGGU KM YGGT QXGT EQTQPC CNU nICOG EJCPIGTo .CVGP YG PWEJVGT DNÄŽ XGP %QTQPC XGTCPFGTV JGV URGN PKGV *GV \QTIV GTXQQT FCV YCV CNNCPI CCPUVCCP FG YCU XGTUPGNF YQTFV #EEGRVCVKG XCP VJWKUYGTMGP KU GGP EWNVWWTCURGEV *KGT KU IGYQQP GGP IGPGTCVKG QXGTJGGP IGICCP /KFFGP LCTGP PGIGPVKI JCF KM CN GGP TQPFNGKFKPI DÄŽ JGV PGV PKGWYG JQQHFMCPVQQT XCP +PVGTRQNKU KP 6KNDWTI &CV YCU Ã…Ã…P XCP FG GGTUVG Ë­GZMCPVQTGP KP QPU NCPF OGV VJWKUYGTMGP *GV FWWTV IG YQQP LCCT XQQTFCV QQM FG OGGUV VTCFKVKQPGNG DGFTÄŽXGP GP OCPCIGTU QO \ÄŽP *GV XGTUEJKN KU PW \G OQGVGP YGN 6QEJ ICCP YG YGGT XQQT\KEJVKI PCCT MCPVQQT +M XGTYCEJV FCV XGNGP DÄŽ JGV \KGP XCP GGP EQTCPCRTQQH MCPVQQTIGDQWY JGV NKGHUV TGEJVUQOMGGTV OCMGP 0KGV FCV KM FG IQGFDGFQGNFG KPURCPPKPIGP XCP OGPKI HCEKNKVCKT OCPCIGT QO GT JGV DGUVG XCP VG OCMGP KP JGV DGNCEJGNÄŽMG YKN VTGMMGP /CCT HGKV KU FCV \QoP DGGVLG CNNG VTGPFU XCP FG CHIGNQRGP FGEGPPKC QR JGV IGDKGF XCP NQECVKG QPVYKMMGNKPI GP MCPVQQTKPTKEJVKPI JCCMU UVCCP QR FG CPFGTJCNXGOGVGTGEQPQOKG JQQIDQWY QRGPDCCT XGTXQGTNQECVKGU Ë­GZYGTMRNGMMGP QRVKOCNKUCVKG TWKOVGIGDTWKM ITQVG XNQGTGP MCPVQQTVWKPGP EQ YQTMKPI #NNGU YCU IGTKEJV QR XGGN OGPUGP UPGN UC OGP VG DTGPIGP &CV UVCCV CNNGOCCN JCCMU QR GGP XKTWU 6QVFCV GT GGP XCEEKP KU 1H ITQGRUKOOWPKVGKV 1R DGKFG NÄŽMV JGV PQI YGN GXGP YCEJVGP *QG HCPE[ FG PCOGP XCP PKGWYG EQTQPCRTQQH MCPVQQTEQPEGRVGP QQM OQIGP MNKPMGP GEJV IG\GNNKIGT YQTFV \QoP MCPVQQT PKGV 0QIOCCNU FCV XGTYÄŽV KM PKG OCPF /CCT WNVKGO ICCV JGV YGN QO FG DGNGXKPI XCP W QH OÄŽ &G MGTPXTCCI YQTFV OGV JQGXGGN RNG\KGT ICCV KGOCPF PCCT MCPVQQT CNU GGPTKEJVKPIUXGTMGGT

UVC UVKRRGP YGTMXCMMGP RNGZKINCU FGUKPHGEVGTKPIU\QPGU GP YCEJVTÄŽGP XQQT FG NKHV FG PQTO \ÄŽP! 1O FG FCIGNÄŽMUG DGRTQGXKPI KP JGV QRGPDCCT XGTXQGT PQI OCCT DWKVGP DGUEJQWYKPI VG NCVGP *GV CEEGPV \CN XQQTNQRKI PQI NKIIGP QR YCV PKGV OCI &CP KU FG ˬNGNQ\G VJWKUYGTMRNGM GGP YGPMGPF RGTURGEVKGH 'P FWU DNÄŽXGP YG PQI YGN GXGP XCPWKV JWKU DG\KI <ÄŽP GT CNVGTPCVKGXGP! ,C ,G MWPV CNU QPFGTPGOGT GZVTC OGVGTU MQRGP QH JW TGP <Q IGGH LG OGFGYGTMGTU NGVVGTNÄŽM FG TWKOVG 'GP CPFGTG QRVKG KU GGP HWPFC OGPVGNG JGTKPTKEJVKPI XCP JGV DGUVCCPFG IGDQWY $ÄŽXQQTDGGNF VGTWI PCCT OGGT RTKXCE[ GP RGTUQQPUIGDQPFGP YGTMRNGMMGP *KGTXQQT \ÄŽP QQM CPFGTG TGFGPGP \QCNU EQPEGPVTCVKGXGTNKGU KP FG JWKFKIG MCPVQTGP 'GP FGTFG CNVGTPCVKGH KU FG TWKOVG DWKVGP JGV GKIGP MCPVQQT \QGMGP &CP MQOGP VJWKUYGTMGP QH YGTMRNGM MGP QH CHUVCPF KP DGGNF 5VGN PQW FCV YG FCV DGVGT ICCP HCEKNKVGTGP 9CCT FG GGTUVG VYGG CNVGTPCVKGXGP MQUVGP QRFTÄŽXGP NGKFV FG NCCVUVG VQV GGP YKP YKPUKVWCVKG XQQT DGFTÄŽXGP GP YGTMPGOGTU 8QNIGPU %QNNKGTU MWPPGP YG XQQTNQRKI OKNLQGP YGTMRNGMMGP PKGV IGDTWKMGP +P FG YGVGPUEJCR FCV \QoP YGTMRNGM GGP QTICPKUCVKG \QoP GWTQ RGT LCCT MQUV \ÄŽP YG TWYYGI OKNLCTF GWTQ MYÄŽV CCP MQUVGP XQQT YGTMRNGMMGP FKG PKGV YQTFGP IGDTWKMV &KG MQUVGP MWP LG PKGV XCPFCCI YGIUPÄŽFGP /CCT YCV CNU QTICPKUCVKGU JGV YGTMGP QR CNVGTPCVKGXG NQECVKGU XQNYCCTFKI ICCP QPFGTUVGWPGP! 9GNM XQQTFGGN KU GT FCP VG DGJCNGP! %QTQPC DGYÄŽUV PQQFIGFYQPIGP FCV FKV MCP +M XGTYCEJV FCV YG JGV MQOGPFG FGEGPPKWO XGGN OKPFGT H[UKGM QR MCPVQQT \WNNGP \ÄŽP #NU JGV H[UKGMG MCPVQQT CNU NGKFGPF OQVKGH XCP GGP QTICPKUCVKG OKPFGT FQOK PCPV YQTFV JGGHV FCV QQM IGXQNIGP XQQT FG OCTMV 9CV OQGV LG FCP CNU DGNGIIGT KP MCPVQTGP! -CPVQTGP \ÄŽP IGGP TKUKEQNQ\G KPXGUVGTKPI 9CPV CNU DGFTÄŽXGP GEJV DGUNWKVGP JQPFGTFGP OKNLQGPGP QH OKNLCTFGP OKPFGT WKV VG IGXGP CCP YGTMRNGM MGP TCCMV FKV FG YCCTFG GP FWU JGV TGPFGOGPV XCP MCPVQTGP XQN KP JGV JCTV

""" !

Vastgoedmarkt

-QHɈGVGPVLGU \ĎP NGWM OCCT JQG NCPI DNĎHV GGP YGTMIGXGT EQOHQTVCDGN DĎ OGFGYGTMGTU FKG FWTG EJCK NCVVGU FGENCTGTGP GP XKFGQDGNNGP KP FG FTWMVG QXGT GGP QPDGXGKNKIF 5VCTDWEMU PGVYGTM! 1PFCPMU FCV FKV UQQTV nVJKTF RNCEGUo DGNCPITĎM \ĎP XQTOGP \G IGGP CNVGTPCVKGH XQQT UWEEGUXQN UCOGP YGTMGP KP VGCOU

Dag koffietent, hier komt het kantoor

T

wee weken geleden schreef ik op de website van Vastgoedmarkt waarom steden in deze coronacrisis van louter speculeren niet sterker worden. Onze lange geschiedenis van mondiale pandemieën laat zien dat er geen beter alternatief is dan de stad. Uit mijn eerdere betoog wil ik nog een element uitlichten: de toekomst van het kantoor. Want het is stoer om nu te zeggen dat de coronacrisis heeft bewezen dat onze digitale economie ook verder kan zonder dat verfoeide kantoor. Stoer, maar niets is minder waar. Ze stonden te dringen voor een plekje in de lijst van trending topics op Twitter: Tobi Lutke, Mark Zuckerberg, Jack Dorsey. Strekking van de tweets was steeds hetzelfde, respectievelijk Shopify, Facebook, Square en Twitter omarmen volhartig het werken op afstand. Niet alleen tot aan de zomervakantie, nee voor altijd. Dat soort headlines doen het altijd goed, maar wie de moeite nam het daadwerkelijk het artikel te lezen, stuitte al snel op de bijzin dat dit slechts voor sommige medewerkers werkelijkheid zou worden. Mark Zuckerberg bleek nog het meeste te hebben gekauwd op zijn toekomstperspectief. Facebook gaat namelijk een netwerk van decentrale kantoren ontwikkelen buiten Silicon Valley – en daarbij salarissen aanpassen op regionale kosten van levensonderhoud. Het is dus hip voor Fortune500 bedrijven om zich per direct volledig digitaal te verklaren. De inspi-

6QROCP #PPGZWO

ratie komt van eerdergenoemde techbedrijven, die dergelijke claim wellicht nog waar kunnen maken. Maar bestaat die realiteit voor het gros van de huurders op de vastgoedmarkt? Hoe belangrijk technologie ook is in de toekomst van werk, de dichotomie tussen fysiek of digitaal bestaat niet. Want of we nu op kantoor, thuis of in een koffietent naar het scherm van een computer kijken, dat is niet los te koppelen van een ervaring in die fysieke ruimte. Technologie legt hoogstens een digitale laag over de werkplek, noem het augmented reality. De coronacrisis doet niets af aan het principe dat bedrijven succesvol zijn als ze succesvol (internationaal) talent bij elkaar kunnen brengen. We realiseren ons nu dat dit wellicht niet een hele werkweek hoeft te zijn, maar dat thuiswerken een slecht alternatief is. Door het gebrek aan dichtheid mis je sociale interactie en de serendipiteit daarbij hoort: de basis voor innovatie. De grootste onzekerheid van de coronacrisis is mobiliteit. De trein en metro voelen onveilig en de auto is geen duurzaam alternatief. Hoe krijgen we talent weer dicht genoeg bij elkaar, zonder dat het te druk wordt? Het is nu kansrijk om te kijken naar decentrale hubs, dichtbij waar het talent woont. Hier kan zomaar een kleine uitruil ontstaan tussen lopende huurmandaten in hoofdkantoren en meer flexibele arrangementen in een stedelijk netwerk van hubs. Voor sommige huurders zal dat zijn bovenop een

#NVGPCVKGXG YGTMRNGMMGP \QCNU MQHˬGDCTU \ÄŽP XQNIGPU ,QTKEM $GÄŽGT IGGP XQNYCCTFKIG XGTXCPIKPI XCP JGV MCPVQQT

OV-knooppunt, voor anderen zijn voormalige B-locaties wellicht een lonkend alternatief. Het zou mij niet verrassen als ‘space-as-a-service’ providers sterker uit de coronacrisis komen dan dat ze erin gingen. Partijen als IWG (met Spaces en Regus), WeWork, maar ook kleine white labels van vastgoedeigenaren kunnen nu in een gat springen. De grote opgave is de dichtheid van het aantal personen per vierkante meter. WeWork heeft een reputatie opgebouwd met het opschroeven van die dichtheid. In een voortdurend tijdperk van social distancing zal dit moeten worden gecorrigeerd. Dat kan niet door

simpelweg te sturen op grotere huurmandaten. De echte vraag voor de kantorenmarkt is wat voor prijs per medewerker huurders kunnen en willen betalen in het nieuwe normaal. Er is een troefkaart om talent weer op de werkplek te krijgen, en voor verhuurders om een premium op de meterprijs te rekenen: sterke profilering op het gebied van welzijn. Zeker voor een jongere cohort aan talent speelt gezondheid en geluk een belangrijke rol in het leven en dat heeft impact op hoe we kantooromgevingen ontwikkelen – zeker nu. Hier is het interessant om te kijken naar werkplekconcepten die

zich volledig gedragen als third places. Zo kwam hotelketen The Hoxton vorig jaar met ‘Working From’, heeft Parijs een aantal hubs van Kwerk die zich geheel richten op well-working, en neemt het aantal membersclubs ala No18 in het buitenland snel toe. Het kantoor gaat niet dus verdwijnen, het is simpelweg onmisbaar voor innovatie. Het zal wel veranderen. Hoe gaat u meerwaarde geven aan de plek waar talent samenwerkt?

,QTKEM $GÄŽGT QRTKEJVGT XCP CFXKGUDWTGCW $NQUUKV[

6JWKUYGTMGP TWMV QR OCCT JGV MCPVQQT YKPV FG UNCI QO FG YGTMRNGM )GFYQPIGP VJWKUYGTMGP DGXCNV XGGN OGPUGP \Q IQGF FCV HWNNVKOG QR MCPVQQT YGTMGP PKGV OGGT FG XQQTMGWT JGGHV 8QQT \QoP VYGGFGTFG XCP FG 0GFGTNCPFUG YGTMPGOGTU IGNFV FCV \Ď ITCCI ÅÅP VQV VYGG FCIGP RGT YGGM VJWKUYGTMGP <G MGT PW GT DĎ YGTMIGXGTU KP VQGPGOGPFG OCVG DGJQGHVG KU QO KP FG MQUVGP VG UPĎFGP NĎMV CHUEJGKF PGOGP XCP JGV MCPVQQT GGP XQQT FG JCPF NKIIGPFG QRVKG VG \ĎP &G YGPUGP GP XQQTMGWTGP CCP YGTMPGOGTU GP YGTMIGXGTU\ĎFG XGTTCUUGP PKGV OCCT ICCP YGN WKV XCP GGP \GGT DGRGTMVG GP XQQTCN CTEJCËUEJG MĎM QR JGV HGPQOGGP MCPVQQT *GV KU KOOGTU NCPI IGNGFGP FCV MCPVQTGP GPMGN GGP XGT \COGNKPI YGTMRNGMMGP YCTGP )GDQWYGP YCCT YGTMPGOGTU IGCEJV YGTFGP FG FCI FQQT VG DTGPIGP KP QGTUCCKG EWDKENGU <G \ĎP GT PQI YGN OCCT OQGVGP FG NCCVUVG LCTGP UVGGFU XCMGT RNCCVU OCMGP XQQT F[PCOKUEJG HTCCK KPIGTKEJVG KPURK +P FG FKUEWUUKG QXGT VJWKUYGTMGP XGTUWU YGTMGP QR MCPVQQT UVCRV GGP OGGT FGTJGKF XCP FG FGGNPGOGTU JGGP QXGT OKUUEJKGP YGN JGV DGNCPITĎMUVG CTIWOGPV QO DGUNKUV IGGP CHUEJGKF VG PGOGP XCP JGV MCPVQQT FG DGJQGHVG CCP NKXG OGP UGNĎM EQPVCEV 1QM KP GGP \CMGNĎMG EQPVGZV XKPFGP YĎ JGV RTGVVKI QO OGPUGP VG QPVOQGVGP GNMCCT KP FG QIGP VG MĎMGP -CPVQTGP \ĎP CPPQ QOIGXKP IGP YCCT UCOGPYGTMKPI UJCTKPI GP MTWKUDGUVWKXKPI EGPVTCCN UVCCP 9CCT YG KFGGÇP FGNGP VGCOU UCOGPUVGNNGP GP UCOGPYGTMKPIGP KPKVKÇTGP *GV KU FG RNGM

YCCT YG OGV EQNNGICoU NCEJGP UWEEGUUGP XKGTGP XTÄŽFCIOKFFCIDQTTGNU JGDDGP GP VCHGNXQGVDCNNGP 'GP MCPVQQT FTCCIV QQM KPHQTOGGN UKIPKˬECPV DÄŽ CCP FG UQEK CNG EQJGUKG DKPPGP GGP QTICPKUCVKG *GV KU GGP VJWKUDCUKU /CCT NQU XCP UQEKCNG GP GOQVKQPGNG CTIWOGPVGP FKG RNGKVGP XQQT JGV YGTMGP KP GGP MCPVQQTQOIGXKPI KU GT PQI GGP CPFGTG TGCNKVGKV 8CUVUVCCV FCV XGGN DG FTÄŽXGP FKG DGUNWKVGP JWP OGPUGP QXGTYGIGPF VJWKU VG NCVGP YGTMGP RGT UCNFQ KPNGXGTGP QR JGV IGDKGF XCP GHˬEKÇPVKG GP QWVRWV *GV HGKV FCV VJWKUYGTMGP GGP DGVGTG YQTM NKHG DCNCPU QRNGXGTV YKN LWKUV PKGV \GIIGP FCV JGV RTQFWEVKGXG OG FGYGTMGTU ETGÇGTV QH QTICPKUCVKGU GHHGEVKGXGT OCCMV 5VGTMGT PQI XQQT XGGN OGPUGP DGVGMGPV FG PQQFIGFYQPIGP QXGTUVCR PCCT VJWKUYGTMGP GGP PGICVKGXG FKUTWRVKG XCP JGV YGTMGPFG NGXGP &CCTPCCUV YQTUVGNGP QPFGTPGOKPIGP QO JWP OGFGYGTMGTU DÄŽ FG NGU GP TGPFCDGN VG JQWFGP &G IGFCEJVG FCV NCRVQR UOCTVRJQPG GP TC\GPFUPGNNG KPVGTPGVXGTDKPFKPI XQQT FG OQFGTPG RTQHGUUKQPCN XQNFQGPFG \ÄŽP QO XQNYCCTFKI FGGN VG PGOGP CCP JGV GEQPQ OKUEJ XGTMGGT KU GGP KF[NNG 9ÄŽ \ÄŽP GT CNU OGPU PKGV QR KPIGUVGNF GP QP\G EQNNGEVKG XG OCPKGT XCP YGTMGP KU FCV GXGPOKP *GV VJWKUYGTMGP TWMV QR \QXGGN UVCCV XCUV &G UNCI QO FG YGTMRNGM YQTFV QR VGTOÄŽP GEJVGT IGYQPPGP FQQT JGV MCPVQQT

,,, + () % # '!) $"

*" Vastgoedmarkt

LGEV NÄŽMV PW XQQTCN PQI CH VG JCPIGP XCP JGV GPVJQWUKCUOG DÄŽ FG XQGVDCNENWD

%& $ + $ ) $ *, - $%%' ) %$ $ %( ()' ) " $

Nieuw stadion: het woord is nu aan Feyenoord en De Kuip

O

nlangs presenteerden architecten van OMA en LOLA (landschap) de jongste schetsen in het ontwerp van het nieuwe stadion voor Feyenoord en de nabije omgeving in gebiedsontwikkeling Feyenoord City. In een openbare vergadering nam architect David Gianotten (OMA) het Quality-team mee in de laatste stappen in het ontwerpproces van het nieuwe stadion. Het Q- team beoordeelt in opdracht van burgemeester en wethouders aanvragen over de gebiedsontwikkeling. Basis daarvoor zijn de Welstandsnota Rotterdam en Masterplan Feyenoord City. Robert Winkel, architect en voorzitter van het Quality-team, heeft er alle vertrouwen in dat de

beoogde doelstellingen voor Feyenoord City gehaald worden. Hoewel er al het nodige is gesleuteld aan het ‘definitieve ontwerp’ van het nieuwe stadion van Feyenoord, dat aan de oever van de Maas moet verrijzen, gaat het volgens Winkel niet om veel zichtbare veranderingen. ‘Het ontwerp is aan de buitenkant hetzelfde gebleven. De veranderingen betreffen vooral aan de binnenkant en de bouwmethode. Zo is het dak iets hoger en wordt er gebruik gemaakt van slimmere profielkeuzes.’ Of daarmee wordt bespaard op de fikse kosten voor de realisatie van het nieuwe stadion – voorlopig voorzien op 444 miljoen euro – is voor het Q-team minder relevant. ‘Wij moeten vooral kijken naar de kwaliteit van de gebiedsontwikkelingen. Men

de Commissie nog verschillen constateert tussen de MER en de verschillende rapportages. Ook vraagt de Commissie om verduidelijking op punten als het mobiliteitsplan, duurzaamheid (warmte- en koudeopslag, stadsverwarming en warmtewinning uit de Nieuwe Maas) en de impact die de derde oeververbinding kan hebben op Feyenoord City en vice versa.

Net als de Commissie voor de MER heeft ook het Q-team nog wel wat aandachtspunten voor de projectorganisatie. Winkel: ‘Daarbij gaat het vooral om de aanhechting van het stadion. In het ontwerp staat

heeft bijvoorbeeld laten zien dat de zichtlijnen een van de beste zijn in stadionland.’

Gamma zal verhuizen naar een

Inmiddels is de omgevingsvergunning voor de bouw van het nieuwe stadion al aangevraagd. In het najaar moet de gemeenteraad van Rotterdam definitief instemmen met het nieuwe bestemmingsplan. Wel heeft de Commissie voor de Milieueffectrapportage (MER) nog wat vragen over het milieueffectrapport voor Feyenoord City. Op het punt van geluid en externe veiligheid zijn enkele verduidelijkingen gevraagd. Voor geluid betreft dit met name technische verduidelijkingen. Voor externe veiligheid betreft het de afmeting en positie van de voorziene strekdam in de Maas, waar

het nu nog wat geĂŻsoleerd. Het is belangrijk om de verschillende plekken in het gebied met elkaar te verbinden. Maar het gaat niet alleen om architectuur. Het gaat bij Feyenoord City ook duidelijk om stedenbouw en sociaal-economische ontwikkeling. Daar hebben wij wel vertrouwen in.’ Ook als het stadion er onverhoopt toch niet komt, gaat die ontwikkeling in zijn beleving door. ‘Wij zien het veel breder, als een sterke, maar ingewikkelde knoop. Rotterdam heeft veel nieuwe woningen nodig en Feyenoord City biedt daar bij uitstek heel veel ruimte voor, ook in combinatie met de twee stations die er al liggen en het voorziene mobiliteitsplan. De ontwikkeling van een stadion kun je niet los zien van de omgeving, want ook in de driehonderd dagen dat er geen evenement is, moet er in het gebied wat te doen zijn.’ Het stadion ziet Winkel daarbij als een middel om het gebied vorm te geven. De projectorganisatie Feyenoord City benadrukt dat de planontwikkeling voor het nieuwe stadion binnen Feyenoord City ook tijdens de coronacrisis gestaag doorgaat. Ook met de aankoop van het terrein van de Gamma is de realisatie van een nieuw stadion voor Feyenoord weer een stap dichterbij. De daadwerkelijke overeenkomst met Gamma hing al langer in de lucht. De bouwmarkt is ĂŠĂŠn van de grootste bestaande ‘bewoners’ op het terrein aan de Maas waar het nieuwe stadion voor Feyenoord moet verrijzen. De Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas heeft nu vrijwel alle benodigde grond in haar bezit. Recent werd ook na langdurig gesteggel een overeenkomst bereikt met TLR International over een verhuizing uit het gebied. Hoeveel de stichting heeft betaald voor het terrein met de bouwmarkt aan de Koperslagerstraat, dat in totaal 8.647 m² meet, is niet bekendgemaakt. In 2018 werd Intergamma, moederbedrijf van Gamma en Karwei, voor 3 miljoen euro eigenaar van de grond en de opstallen.

. %)) ' # ) + " $ *, ,%$ $ $ $% $

- $%%' )- ) ' '* #) +%%'/

nieuw pand aan de Noorderhelling. De nieuwe Gamma komt op de P+R Noorderhelling aan de Stadionweg. Boven op het pand komt een driedeks parkeergarage met vijfhonderd parkeerplaatsen. De verhuizing van de Gamma naar de Noorderhelling staat gepland in de zomer van 2021. Of er daadwerkelijk een nieuw stadion komt, lijkt aan opdrachtgevers Feyenoord en Stadion Feijenoord, de huidige Kuip. De club en het huidige stadion kampen echter met de nodige (financiĂŤle) uitdagingen door het coronavirus. Vanwege de impact van het coronavirus is een besluit over een nieuw stadion uitgesteld tot later deze zomer.

((( ' $% " # % !

Vastgoedmarkt &

ling. De Zeeuw: ‘Het is grappig om te zien, dat sommigen menen dat corona de triomf van de stad bevestigt, want de voorzieningen en het ziekenhuis zijn om de hoek en anderen juist het einde van verdichte stad voorspellen, omdat je daar opgehokt in je appartement en in het te volle park zit.’ Ook de verheerlijking van de organische gebiedsontwikkeling zal weer de kop opsteken. De Zeeuw adviseert de agenda van het Amsterdamse Pakhuis de Zwijger in de gaten te houden, want in dat ‘hoofdkwartier van de stadskabouters komen alle modieuze trends aan de orde.’ ‘De huidige crisis is in tijdsduur te kort om daar nu al je beleid op aan te passen. Het is verstandiger om te kijken naar de structurele gevolgen van ontwikkelingen die vaak al veel langer aan de gang zijn.’ Bij de vorige crisis werden volgens De Zeeuw kortstondige conjuncturele gevolgen voor de woningmarkt verward met een structureel onderaanbod.

# $" &( ( #$ &(% '""# % "&% ! ! % ' # !

‘Maak fout vorige crisis niet nog een keer’

F

riso de Zeeuw heeft aan de derde druk van zijn standaardwerk Zo werkt gebiedsontwikkeling een speciale bijlage over de coronacrisis toegevoegd. Daarmee wil hij de waan van de dag overstijgen, want de huidige coronacrisis en ook de vorige recessie zijn volgens hem niet direct te vertalen naar de inrichting van Nederland. Zo wijst de emeritus-hoogleraar op de complexiteitstheorie die voor zijn vakgebied geldt. ‘Het wemelt bij projectontwikkeling altijd van de onderlinge afhankelijkheden, al worden die nu door corona door elkaar geschud. Op het terrein van gebiedsontwikkeling heb je alleen al te maken met

gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en corporaties. Dus als met ĂŠĂŠn van deze partijen iets gebeurt, verandert dat de totale dynamiek. Je bent bij gebiedsontwikkeling eigenlijk altijd bezig met damage control, kansjes benutten en de voortgang erin houden.’ Een terugvalscenario is in tijden van crisis wat De Zeeuw betreft onmisbaar gereedschap voor projectontwikkelaars en beleggers. ‘Als prijzen eindprijzen zijn, waarbij je bent uitgegaan van residuele grondprijzen, dan zou het weleens kunnen zijn dat je het voor dat geld niet meer gerealiseerd krijgt.’ Feyenoord City, de gebiedsontwikkeling op Rotterdam-Zuid waarbij ook een nieuw stadion is

voorzien, beschouwt hij bij uitstek als een voorbeeld van een groot project waarbij door corona een terugvalscenario op zijn plaats is. ‘Dat is een superambitieus project waarbij allerlei doelen met elkaar zijn verbonden’, aldus De Zeeuw. ‘Op dit moment is het echter voor iedereen duidelijk dat de markt waarop Feyenoord, als belangrijke initiator van dit project, zich begeeft op zijn zachtst gezegd niet top is. Het stadion is nu eigenlijk een complexe factor. Je stapelt risico op risico.’ Sommige opiniemakers van binnen en buiten de vastgoedwereld grijpen de huidige crisis aan om te pleiten voor een radicaal andere aanpak van de gebiedsontwikke-

‘Een aantal smaakmakers, tot aan de toenmalige minister van Binnenlandse Zaken Johan Remkes, concludeerde toen dat er geen behoefte was aan grootschalige nieuwbouwprojecten. Alleen was de vraag naar woningen helemaal niet weg, maar konden mensen om financiĂŤle redenen hun verhuiswens niet realiseren. Die foute inschatting is ĂŠĂŠn van de redenen dat het nu wat nieuwbouw betreft nog steeds vechten tegen de bierkaai is. Die fout moeten we nu niet nog een keer maken.’ De woningnood is volgens De Zeeuw wel een structurele ontwikkeling waar gebiedsontwikkelaars rekening mee dienen te houden. Ook de energietransitie en klimaatadaptatie noemt hij als voorbeelden. ‘Al zou het wel fijn zijn als de coronacrisis wat dat betreft zorgt voor iets meer nuchterheid.’ De Zeeuw voorziet ook een langdurigere impact van corona op de mobiliteit in ons land. ‘Ons vergaderpatroon vindt nu voor een belangrijk deel plaats via apps als

+ # !$ ! ("! ! ! ( # ! * # ! ) ("# !,

Teams en Zoom. Zelfs al blijft daar maar een klein deel van hangen, dan heeft dat impact op de mobiliteit. De anderhalvemetersamenleving betekent ook dat niet iedereen meer op kantoor kan werken. Al schiet dat aantal misschien weer omhoog zodra er een vaccin is. Maar de discussies over “de spits mijden� en thuiswerken die al zo lang worden gevoerd, krijgen nu wel een stimulans.’ Hoewel het bezit van een tuin een groot goed is tijdens corona, ziet De Zeeuw de trend van verstedelijking niet snel omslaan. ‘De trek naar de stad is al sinds halverwege de jaren 90 gaande. Misschien dat door de digitalisering van werk er een impuls komt voor krimpregio’s als aantrekkelijke plek om te wonen, maar dat zal niet radicaal veranderen. Daarvoor is het bijvoorbeeld ook nodig dat je zo’n gebied van glasvezelverbindingen voorziet, hoewel dat financieel vaak niet rendabel is. Waar mensen wonen en werken zal meer een mix worden.’ Met belangstelling volgt hij de lobby vanuit gemeenten in ZuidHolland om te mogen bouwen in het Groene Hart. ‘Het Groene Hart, als open ruimte in stedelijk gebied, wordt over het algemeen gezien als een positief concept. Al wordt er afgezien van hier een daar een fietspad met een stukje bos, weinig gedaan aan de aantrekkelijkheid en toegankelijk ervan. De provincie staat ook toe dat er forse bedrijfshallen verrijzen.’ Daarmee heeft de provincie het Groene Hart als totaalconcept zelf ondergraven. ‘Mijn advies: maak uitlegplannen die substantieel bijdragen aan natuur en landschap. De Gnephoek in Alphen aan de Rijn en Rijnenburg bij Utrecht bieden daartoe prima mogelijkheden. En ga de gave, groene delen van het Groene hart nu echt inrichten, zodat die robuust worden.’ Hij begrijpt de behoefte bij gemeenten om meer in de groene ruimte te mogen bouwen, omdat er binnenstedelijk niet de benodigde aantallen nieuwbouw kunnen worden gehaald. ‘Alleen vind ik dan wel dat je voor een eerlijke afweging van de opties binnenstedelijk versus buitengebied alle relevante kosten en opbrengsten moet meenemen.’ Hoewel minister Kajsa Ollongren (D66, Binnenlandse Zaken) vooralsnog een pleitbezorger is van binnenstedelijk bouwen, heeft De Zeeuw de minister wel een draai zien maken. ‘Onder druk van de omstandigheden, met name het oplopen van het woningtekort, staat buitenstedelijk bouwen op zogeheten uitleglocaties nu bijna op gelijke voet met binnenstedelijk bouwen. Veel mensen zullen nu nog eerder de voorkeur geven aan een huis met een tuin dan aan een appartement, maar wel in de buurt van de stad. Desondanks blijven partijen op de rem staan, terwijl je gas moet geven.’

*** ) &' # ! % ' "

( Vastgoedmarkt

! !

‘Hoe om te gaan met hoogbouw na corona?’ staat tegenover dat we nu juist met een gebouw als Sawa snel kunnen inspelen op actuele vraagstukken.

‘Thema’s als gezondheid, inclusiviteit en biodiversiteit staan nu veel meer in de belangstelling. Door het gebouw uit hout op te trekken en natuurinclusief te bouwen ontstaat er een ecologische structuur waar het prettig toeven is en je elkaar kunt ontmoeten, in plaats van dat je nu je buren alleen op afstand ziet op de galerij. Het moet het gezondste gebouw van Nederland worden.’ Winkel denkt dat de discussie over binnenstedelijk bouwen versus bouwen in het buitengebied nadrukkelijker gevoerd gaat worden. ‘Binnenstedelijk bouwen is op veel plaatsen nou eenmaal complex. Het zal zeker in crisistijd vaker leiden tot een belangenafweging tussen behoud van groen en meer asfalt om snel te kunnen bouwen. Ik vind dat als je in het buitengebied gaat bouwen het wat betreft biodiversiteit 300 procent moet kloppen. Als je de Green Deal-regels ook hanteert voor bouwen in het buitengebied pakt bouwen daar bijna net zo duur uit. In de belangenafweging moet je uitgaan van full pricing.’

5VKMUVQH GP É…LPUVQH Winkel ziet in zijn nabije omgeving wel weer meer mensen die # %' "

V

olgens Robert Winkel loopt het op het terrein van de gebiedsontwikkeling gewoon door, zeker als hij in zijn eigen stad Rotterdam kijkt. ‘Wat ik me in praktische zin wel afvraag, bijvoorbeeld als ik kijk naar een gebouw als De Rotterdam, is hoe je in de anderhalvemetersamenleving met hoogbouw omgaat. Daar zitten normaliter zo’n tweeduizend ambtenaren in. Nog even afgezien van de ruimte op de werkvloer moeten die ook allemaal met de lift omhoog, waarbij je dan nu uiteraard bij lange na

niet de volledige capaciteit van de liften kunt gebruiken.’ Vooralsnog ziet Winkel dat het nieuwe werken in het coronatijdperk zich vooral vertaalt in meer vergaderen, maar dan nu via digitale platforms als Teams en Zoom. ‘Fijn dat dat kan, maar dat extra vergaderen draagt niet bij aan de productiviteit.’

Persoonlijk is hij blij dat de scherpe kanten van de lockdownmaatregelen er nu stuk voor stuk afgaan. ‘Het nog veel langer min of meer opgesloten zitten, zou bij veel mensen, waaronder mijzelf, echt

voor een zware depressie zorgen. De lockdown heeft gezorgd voor een dystopie, die in mijn beleving ook niet nodig was. Gelukkig krijgen we nu langzaam weer de normale situatie, waarin iedereen mee kan praten. Een samenleving op basis van noodwetten vind ik echt onwenselijk.’ Ten aanzien van zijn eigen bedrijf en specifiek aan de ontwikkelingskant zit de pijplijn in elk geval nog tot het eind van het jaar vol. ‘Hoe het verder gaat, durf ik nog niet te voorspellen. Je merkt nu echt wel dat het ingewikkelder is om samen te werken of participatie van de grond te tillen. Daar

door de mogelijkheden van online vergaderen nu hun vlucht hebben genomen naar een tweede huisje op de Zuid-Hollandse eilanden om vanuit daar te werken. Toch voorziet hij geen grote vlucht van de stad naar het platteland. Dat werkt volgens hem alleen maar contraproductief voor verduurzaming. ‘Als we een goed jaar hebben realiseren we in Nederland voor 5 tot 7 procent van de woning een beter energieprestatiecoĂŤfficiĂŤnt. Houd daarbij in gedachten dat van het energieverbruik een derde naar wonen gaat. Het leeuwendeel van het energieverbruik zit hem in spullen. We kopen ons helemaal gek. Daar zit het probleem. En los van wat dat kost aan energie vergroot het ook de uitstoot van stikstof. Je ziet niet voor niets de uitstoot van fijnstof afnemen nu de economie een tandje lager draait.’ Het vigerende economische model heeft volgens Winkel ook geleid tot specifieke keuzes bij de inrichting van Nederland. ‘De afgelopen jaren zijn de hele kleine woningen steeds meer in zwang geraakt, veelal nauwelijks grondgebonden. Het heeft ertoe geleid dat je aan de ene kant woningen ziet van 70 m2 met vier kamers, terwijl de bewoners die kamers helemaal niet nodig hebben en tegelijkertijd mensen noodgedwongen vanwege het woningtekort genoegen nemen met een minihuis van 25 m2. Het is de vraag of dat nu de methode is om op een duurzame manier iets te doen aan het woningtekort.’

- # #*" ' ,#% )##% " +&'#$ KP OÄŽP ) " ## " ' "# * &.

‘Ik vind het opvallend dat in de jaren 30 en de jaren na de oorlog, toen er geen geld was, er veelal doorzonwoningen werden gebouwd. En nu er wel geld is worden de kleinste woningen gebouwd. Dat is het perfide gevolg als winstmaximalisatie je doel is, als je op aarde bent voor de aandeelhouders en niet voor de eindgebruiker. Ik denk dat je dat systeem aan banden moet leggen. Een beetje winst maken vind ik een gezonde gedachte, maar winstmaximalisatie niet.’

... - *+ ' % )#+ &$

Vastgoedmarkt ",$!

Succesvolle gebiedsontwikkeling in economisch goede en minder goede tijden

S

uccesvolle gebiedsontwikkeling is geen sinecure. Wat voor de ene plek goed werkt, is op een andere meestal juist net niet de sleutel tot succes. Een gebied in verandering vraagt dikwijls ook niet om slechts ĂŠĂŠn planningsbenadering, een zogeheten discours. Partijen zullen afhankelijk van de omstandigheden van het moment (economische mee- of tegenwind) slim moeten schakelen tussen soms meer maakbare planning van bovenaf en dan weer spontane initiatieven van onderop. Met elkaar verder komen in gebiedsontwikkeling binnen Nederland vraagt bovendien telkens weer om een genuanceerd oordeel over de resultaten. Met snelle krantenkoppen als ‘Veryupping is de bom onder wijkverbetering’ of ‘Bouwen voor de buurt is een zegen’ komen we er niet. Dit artikel verkent een aantal do’s and dont’s vanuit de Rotterdamse praktijk. Het neemt daartoe de vernieuwing van de buurt Katendrecht in Rotterdam Zuid onder de loep en maakt tevens uitstapjes naar de stad als geheel, De Kop van Zuid en de wederopbouwwijk Pendrecht op Rotterdam Zuid.

Tot ver in de twintigste eeuw was de overtuiging van een maakbare stad bij velen ongekend groot. De idee heerste dat de samenleving geheel door de alles overziende en weloverwogen rationele blik van de stedelijke planner en de overheid te maken en kneden was. Dit maakbaarheidsgeloof stamde in feite al uit de Klassieke Oudheid en bereikte later vooral in het werk van architect en stedenbouwer Le Corbusier (1887 – 1965), die de stad als een machine zag, een hoogtepunt. Onder invloed van veranderingen in de maatschappij en kritische beschouwingen van bekende sociologen en planners als Jane Jacobs (1916-2006) en Peter Hall (1932-2014) ontwikkelden zich vanaf de jaren 70 van de vorige eeuw langzaam nieuwe vormen van planning. Jacobs ageerde vooral tegen de vernietiging van buurtverbanden en levendigheid ten gevolge van de

'( - & ,! !* & -'') $ - & & *, *-'$$ )''+* $! ! *+) &* ')% +! !& '++ ) % '+' ) !+ + &

rigoureuze sloopactiviteiten van Robert Moses (stadsplanoloog) in New York. Hall bekritiseerde de blauwdrukken voor de stad van stedelijke planners. Planologen en stedenbouwers opereerden volgens hem te veel als stedelijke regenten die nauwelijks twijfel, tegenspraak of inmenging van anderen toelieten. Het tij keerde, eveneens door de steeds mondigere burger, meer en meer. Niet langer rationele beheersing vanuit ĂŠĂŠn besliscentrum, maar politieke bepaaldheid en pluriformiteit kwamen centraal te staan. Sturing vond en vindt vandaag de dag steeds minder plaats vanuit hiĂŤrarchie, maar meer vanuit horizontale verbanden tussen verschillende partijen. De netwerksamenleving was daarmee geboren.

Katendrecht, ook wel ‘De Kaap’ genoemd, is een schiereiland op ‘Zuid’ tussen de Rijnhaven en de Maashaven met een grootte van circa 56 hectare. Het hoort bij de deelgemeente Feijenoord. Tot 1895 was het een dorp met een belangrijke veerverbinding naar de Veerhaven aan de Noordzijde van de Nieuwe Maas. Ten behoeve van de aanleg van haventerreinen werd het dorp begin 20ste eeuw grotendeels afgebroken. Het ontwikkelde zich tot een gebied met bedrijvigheid, arbeiderswoningen, zeemanskroegen, prostituees en spoorwegemplacementen. Dit leverde de wijk een berucht imago op. Met het wegtrekken van veel havengerela-

, $ & - & + & ) + /! '&+.!## $ & +'+ +'($' +! * - ) & ) & ''# $ & & - & .'& )*

teerde bedrijvigheid in de afgelopen decennia verslechterde de sociaaleconomische situatie. De wijk kampte met problemen op het gebied van veiligheid, een concentratie van lage inkomens en een verouderde woningvoorraad. Op Katendrecht is op dit moment een grootscheepse herontwikkeling gaande van een achterstandsbuurt naar een gemengd stedelijk woon- en leefgebied. De herontwikkeling kende sinds het van start gaan begin deze eeuw een lange (niet succesvolle) aanlooptijd. Pas sinds ongeveer 2010 is de ‘gang’ in het project gekomen. Inmiddels is Katendrecht door de gebiedsontwikkeling veranderd van een no-go area in een onder-

### "

! Vastgoedmarkt

deel van de binnenstad met een grote strategische waarde voor de Kop van Zuid en een impact op de gehele stad.

EĂŠn van de grote verhalen (discoursen) op stadsniveau, waar de vernieuwing van gebieden als Katendrecht in Rotterdam anno 2020 nog steeds mede op drijft, is reeds midden jaren 80 van de vorige eeuw begonnen. Rotterdam was er toen sociaaleconomisch, met name aan de Zuidkant, beroerd aan toe. Het Ontwikkelbedrijf van de gemeente (OBR) beschikte daarentegen – mede via inkomsten uit het Havenbedrijf – over veel geld. Het anticyclisch en marktcontrair investeren is toentertijd in het dna van de gemeente gaan zitten. Waar eerst het sentiment was ‘Rotterdam Zuid, daar moet je niet in willen investeren’, zei de gemeente toen onder aanvoering van de net gestarte directeur stadsontwikkeling Riek Bakker ‘dat gaan we dus wel doen en wel aan de hand van een publiekprivate samenwerking op De Kop van Zuid’. De gedachte daarbij was: ‘Als we op deze plek investeren dan moet dat effect hebben op de omgeving en tot social returns leiden’. Het anticyclisch en marktcontrair investeren heeft de gemeente sindsdien veel gebracht en doet dat nu nog steeds. Het leidt met name tot relatief meer vertrouwen en goodwill bij andere betrokkenen en tot net een streepje voor ten opzichte van andere (concurrerende) gemeenten in hun strijd om investerende partijen aan te trekken.

Naast deze major narrative van het anticyclisch en marktcontrair investeren door de gemeente is er die van Rotterdam als arme en eenzijdige, te veel op sociale huur gerichte woonstad. Sinds de jaren 90 richten de gemeente, woningcorporaties en marktpartijen zich daarom op een strategie van het met duurdere nieuwbouw proberen te behouden en aantrekken van midden- en hogere inkomensgroepen, die voorheen voor een woning in de regio kozen. Ook streven zij naar het tegengaan van concentraties van armoede (onder meer aan de hand van de Rotterdamwet) en naar gemengde wijken, zodat sociale stijgers in hun eigen wijk een wooncarrière kunnen maken. De regio moest in hun optiek juist meer sociale huurwoningen gaan bouwen voor lage inkomens. Met name de laatste jaren zie je onder aanvoering van bewonersgroepen in de ‘probleemwijken’ op Zuid (vaak de oorspronkelijke

bewoners), enkele politieke partijen en de media een tegen-major narrative, oftewel een tegendiscours, ontstaan. Als kapstok hiervoor gelden spreuken als: ‘Ze jagen ons onze geliefde woningen uit’ en: ‘De corporatie bouwt er voor ons onbetaalbare woningen voor terug’. De vertogen van deze groepen lijken aan kracht te winnen. Zo spanden bewoners van de Tweebosbuurt op Zuid recent met (vooralsnog) succes een rechtszaak aan tegen de sloopplannen voor hun woningen van woningcorporatie Vestia. Het is derhalve de vraag of het op menging, het maken van een wooncarrière en het bouwen voor midden- en hogere inkomensgroepen gerichte discours krachtig genoeg blijft en voldoende partijen aan zich blijft binden.

De uiteindelijk succesvolle aanpak van de gebiedsontwikkeling Katendrecht is grotendeels terug te voeren op het rond 2010 ontstaan van een overtuigend discours. Er ontstond een samenhangende en constructieve verhaallijn voor de aanpak van Katendrecht waar velen (de gemeente, marktpartijen, woningcorporatie, ondernemers en bewoners) met hun eigen belangen en vertogen op konden ‘aanhaken’. Een discours is aan de winnende hand als het overtuigt en daardoor essentiĂŤle realisatiemiddelen achter zich weet te scharen. Een overtuigend discours werkt in feite als een soort van ‘sleepnet’: het sleept andere benodigde invloedsmiddelen (verhalen, denkbeelden, partijen, geld en regelgeving) mee en vormt als geheel een winnend discours. Het ‘sleepnet’ in Katendrecht was de specifieke marketingcampagne die in 2011 het licht zag. Deze marketingcampagne was een gamechanger. Mattijs van Ruijven, hoofd Stedenbouw van de gemeente Rotterdam en ĂŠĂŠn van de opdrachtgevers, verwoordt het als volgt: ’De voormalige zeemansbuurt Katendrecht had bepaald geen goede naam. Juist dat rauwe karakter werd benadrukt bij de transformatie van het woongebied en de voormalige haventerreinen. De slogan luidde: “Kun jij de Kaap aan?â€?. Het keerpunt was die marketingcampagne. Het moment dat iedereen begreep dat we juist niet moesten gaan aanharken en onderschoffelen, maar het monster in de bek moesten kijken en van de underdogpositie een unique selling point moesten maken. De campagne benadrukte de ruigheid en dat sloeg aan. En belangrijker: het bracht partijen bij elkaar.

&G IGPVTKËŹECVKG XCP 0KGWY %TQQUYÄŽM YGTF IGRGTUKË­GGTF KP GGP FQEWOGPVCKTG XCP 2QYPGF

,GTQGP 5EJQNVGP KU CFXKUGWT UVGFGNÄŽMG XGTPKGWYKPI DÄŽ FG IGOGGPVG <QGVGTOGGT

Bestaande wijkinitiatieven zoals theater Walhalla en het Verhalenhuis hebben toen hun rol genomen in de gebiedsontwikkeling.’

1RGPJGKF GP ɆGZKDKNKVGKV Het overtuigende discours en de sterke discourscoalitie op Katendrecht ontstonden niet vanuit een klassieke op maakbaarheid gerichte benadering, zoals onder leiding van Riek Bakker op De Kop van Zuid nog merendeels geschiedde. Veel meer was er op Katendrecht sprake van een zogenaamde ‘adaptieve emergente strategie’. Dit is een strategie die drijft op het opereren in een spanningsveld dat bestaat uit allerlei toevalligheden enerzijds en intentioneel handelen anderzijds. De effectiviteit van deze strategie zit hem niet in een allesomvattende planuitwerking vooraf maar in het vermogen van partijen om ruimte te bieden aan emergentie (spontaniteit) en adaptief (flexibel) te zijn ten opzichte van nieuwe gebeurtenissen en ideeĂŤn tijdens de rit. Juist door deze openheid en flexibiliteit ontstond op den duur een overtuigende, breed gedragen en effectieve aanpak. De financiĂŤle crisis van 2008, gevolgd door de jaren van economische teruggang en (voorzichtig) herstel, leverde bij uitstek een voedingsbodem aan de hand waarvan een adaptieve emergente stra-

tegie gestalte kon krijgen en goed werkte. Dit bleek bij gebiedsontwikkelingen als Strijp S in Eindhoven en (in iets mindere mate) de Binckhorst in Den Haag, maar bovenal ook op Katendrecht. Van Ruijven zegt hierover: ‘Het klinkt nu allemaal als gesneden koek, maar in 2011 was Katendrecht een van de eerste gebieden in Nederland waar de post-crisisbenadering concreet gestalte kreeg: bottom up, veel partijen, klein beginnen, low-budget, voortbouwen op wat er is. Gebleken is dat gebiedsontwikkeling ook op andere manieren kan, als combinatie van groot en klein, fysiek, cultureel en sociaal.’ Ook de methode van ‘complexificeren’ als managementstrategie vertoont kenmerken van een adaptieve emergente benadering. De neiging van organisaties is van nature eerder om ingewikkelde zaken te simplificeren en op die manier naar een oplossing toe te werken. Dit kan niettemin soms leiden tot het vastlopen van een project (door botsende partijen), een suboptimaal en onbevredigend resultaat (door risicomijdend gedrag) en weinig borging van het algemeen belang (door de kop opstekend individualisme). Door het proces weer ‘open te gooien’ en alles weer ter discussie te durven stellen (ook je eigen belangen) ontstaat ruimte

voor vers bloed, creativiteit en onvermoede, soms betere oplossingen.

%QPVGZV GP VKLFIGDQPFGP De praktijk wijst vaak uit dat effectieve strategieĂŤn bij stedelijke vernieuwing in belangrijke mate context- en tijdgebonden zijn. Door volledig te vertrouwen op een eerder succesvolle aanpak en deze zonder voorbehouden toe te passen op een andere locatie en in een andere tijd kan een gevaarlijke cocktail voor mislukking ontstaan. Dat heeft Riek Bakker ervaren toen zij haar behoorlijk succesvolle aanpak voor De Kop van Zuid in Rotterdam uit de jaren 80 en 90 gebruikte in Utrecht bij het Utrecht City Project (UCP). Daar had deze vanwege de andere context minder impact. Ook op Katendrecht zie je langzamerhand in de loop van de tijd, nu de vernieuwingsaanpak een eind op streek is, de context en daardoor de strategie veranderen. Dat komt doordat de identiteit van een gebied en de omstandigheden nooit stilstaan. Een status quo bestaat niet. De van een dikke onvoldoende naar een ruime voldoende gestegen leefbaarheidsscore, en de enorm gestegen vierkantemeterprijzen op (delen) van Katendrecht beĂŻnvloeden hoe dan ook de strategieĂŤn en houdingen van gemeente en markt.

... - *+ ' % )#+ &$

Vastgoedmarkt ",$!

)''+* $! +) &* ')% +! !& & ) + '+' ) !+ + &

6TCPUHQTOCVKG KP 0KGWY %TQQUYÄŽM

+ & ) + -'') )''+* $! ! *'&+.!## $!&

Marktpartijen en overheden beginnen weer meer te geloven in, en opereren aan de hand van, een rationeel maakbaarheidsdenken ‘vooraf’. Kijk maar naar het recent verschenen ambitieuze masterplan van de gemeente voor het tussen De Kop van Zuid en Katendrecht gelegen Rijnhavengebied. Nu delen van Katendrecht zich ontwikkelen tot toplocaties met peperdure appartementen en voorzieningen veranderen ook de opinies en belangen van bewoners. Zo vraagt de oorspronkelijke Kapenees zich steeds meer af: ‘What’s in it for me?’. De pioniers uit de begintijd van de vernieuwing plaatsen ook kritische kanttekeningen bij de recente ontwikkelingen. Zij voelen zich door hun avontuurlijke inslag nog steeds vooral aangetrokken tot de

slogan ‘Durf jij de Kaap aan?’ en een ‘gentrification’ van Katendrecht doet die slogan momenteel meer op de achtergrond geraken. De nieuwe (toekomstige) bewoners met veelal een hoge opleiding en hoog inkomen zijn vaak juist weer meer op zoek naar rust en comfort. Zij hebben veel minder met de ruige vernieuwingsslogan van het eerste uur.

Het succes zoals dat van Katendrecht is qua aanpakstrategie vanwege de context- en tijdgebondenheid van gebiedsontwikkelingen waarschijnlijk dus niet zomaar te kopiĂŤren. Velen zijn het er niettemin wel over eens dat de vernieuwing van Katendrecht en (in de periode daarvoor) die van De Kop van Zuid onmiskenbaar een posi-

tieve uitwerking hebben op verschillende ontwikkelingen elders in Rotterdam Zuid. Dit lijkt veel te maken te hebben met de enorme identiteits- en imagoverbetering van deze gebieden die uitstraalt op de omgeving, alsmede met het feit dat het centrum van Rotterdam met de vernieuwingen op De Kop van Zuid en Katendrecht fysiek en gevoelsmatig doorgetrokken is, de rivier over. Mede daardoor is Zuid voor bijvoorbeeld hoogopgeleide starters op Noord, waar de woningen voor hen haast onbetaalbaar zijn, steeds vaker een acceptabel en interessant alternatief en is de investeringsbereidheid van vastgoedpartijen in verschillende wijken op Zuid toegenomen. Dat de waarde en daarmee verdiencapaciteit in de omliggende wijken als een soort olievlek meestijgt met die van De Kop van Zuid en Katendrecht versterkt die investeringsbereidheid nog eens. Je ziet mede daardoor oude diamanten, zoals Charlois, weer tot leven komen en het vertrouwen in en de bereidheid tot grote gebiedsontwikkelingen meer en meer loskomen: de grote opknapbeurt voor het Zuidplein en omgeving en de ontwikkelingen omtrent Feyenoord City. Een succesvolle gebiedsontwikkeling kan dus een olievlekwerking hebben op de omgeving. In die zin is de eenzijdig negatieve connotatie die ‘gentrification’ van buurten soms krijgt niet terecht. Immers: het kan het betreffende gebied en de omgeving vooruithelpen.

van de Erasmusbrug en ontbeerde ook andere goede verbindingen. Het planconcept stak weliswaar goed in elkaar met het ombouwen van voormalige pakhuizen naar woningen met winkels en horeca aan een jachthaven. Toen het project gerealiseerd was, kwam er ondanks het doordachte concept weinig leven in de brouwerij en waren veel zaken genoodzaakt om hun deuren alweer snel te sluiten. Dit had alles te maken met geĂŻsoleerde ligging waardoor te weinig publiek het gebied wist te vinden.

Een meer adaptieve en emergente strategie bij gebiedsontwikkeling lijkt met name goed te gedijen in een situatie van economische neergang en (voorzichtig) herstel. Een periode waarin de normaal gesproken ‘grote investeerders’ (overheid en marktpartijen) over weinig budget beschikken en mede daardoor meer bottom up en kleinschalig te werk gaan waarbij ze samenwerken met bewoners en ondernemers. Zodra het economische tij keert en een gebied de weg omhoog vindt, zie je bij deze partijen vervolgens weer meer een centralistisch maakbaarheidsdenken om de hoek kijken. Niettemin houden in de hedendaagse praktijk van gebiedsontwikkeling – in een vooralsnog economisch gunstiger klimaat – toch ook veel adaptieve en emergente ingrediĂŤnten stand. De complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling lijkt hiervoor de belangrijkste beweegreden.

Parallel aan de potentiĂŤle olievlekwerking geldt andersom, zo leert de Rotterdamse praktijk, dat een ‘blijvend’ succesvolle gebiedsontwikkeling staat of valt met goede, logische en prettige fysieke verbindingen van het gebied met haar omgeving. De Erasmusbrug spreekt wat dat betreft boekdelen, maar ook op Katendrecht was het uiteindelijk de aanleg van de brug tussen De Kop van Zuid en Katendrecht ter hoogte van het Deliplein, de zogenaamde ‘Hoerenloper’ die de ontwikkeling succesvol maakte. Dat een fysieke verbinding een cruciale randvoorwaarde is voor (blijvend) succes bleek ook in de jaren 90 bij het Entrepotgebied. Dit deelgebied op De Kop van Zuid viel buiten de directe invloedssfeer

'++ ) % ,! !* -'') '' '( $ ! *+ )+ )* *+ * - # ) & !&+ ) ** &+ & (+ $ $+ )& +!

Zo ontstaat in de Rotterdamse wijk Pendrecht op Zuid onder de slogan ‘Pendrecht aardgasvrij’ een discours dat niet alleen vanaf de tekentafel of in de bestuurskamer tot stand komt, maar vanuit interactie met de omgeving. De gemeente maakt hierbij gebruik van een breed pallet aan sturingsvormen: zowel meer harde (bijvoorbeeld aanlokkelijke subsidieregelingen voor particuliere verhuurders en de woningcorporatie) als zachte (een denktank voor kinderen, straatbijeenkomsten en energiecoaches voor bewoners). Anders dan op Katendrecht is het einddoel in Pendrecht vooraf wel harder en maakbaarder geformuleerd: een aardgasvrij Pendrecht. Maar de lange weg ernaartoe (2040) is dat niet.

Tevens zijn net als op Katendrecht binnen het discours (de slogan ‘Pendrecht aardgasvrij’) meerdere opgaven vervat: naast verduurzaming ook het minder eenzijdig maken van de woningvoorraad (naast sociale huurwoningen ook koop- en vrijesectorhuurwoningen), het opknappen van de openbare ruimte en een sociale opgave (het leiden van bewoners naar werk). Of er in een wijk als Pendrecht daadwerkelijk een overtuigend en winnend discours tot stand komt, zal vooral ook afhangen van of het lukt om de verschillende percepties in kwaliteit onder betrokkenen voldoende samen te brengen. Oftewel: dĂŠ uitdaging is om de major-narrative van veel beleidsmakers en bestuurders (van arme en eenzijdige woonstad naar vitale en gemengde stad) en de majornarrative van een aantal oorspronkelijke bewoners (‘wij willen onze buurt niet uit’) meer met elkaar te verenigen. Continu slim schakelen tussen maakbaarheid enerzijds en emergente adaptieve strategieĂŤn anderzijds lijkt daarbij hoe dan ook een belangrijke voorwaarde voor succes. #&8+5'74 56'&'.Ä?-' 8'40+'79+0) $Ä? -'. +5 ''0 8'4-146' 9''4)#8' 8#0 *'6 '55#; &#6 *Ä? 5%*4''( 8114 <Ä?0 '0 6'%*0+5%*' 70+8'45+6'+6 &'.(6

((( ' $% ! # %

& Vastgoedmarkt

# & ! ' "# !$ # ! ! % ! # # !" # $ # % ! " # ( & ! $ ! " ! ! $ "$ # #" # ! # "# ! # $! $ !"

$%+ 5VÄŽP )TQXG &&# $GTV 4QUU .KCPFGT GP )GGTV ,CP 2WV /4# MYCOGP VÄŽFGPU JGV YGDKPCT CCP JGV YQQTF *GV YGDKPCT KU VGTWI VG MÄŽMGP QR XCUVIQGFOCTMV PN *KGT MTÄŽIV W GGP MQTVG UCOGPXCVVKPI

Heeft datacenter nog toekomst in Nederland?

<GGYQNFG MTÄŽIV ITQQVUVG FCVCEGPVGT XCP 0GFGTNCPF <GGYQNFG MTÄŽIV JGV ITQQVUVG FCVCEGPVGT XCP 0GFGTNCPF QR DGFTÄŽXGPVGTTGKP 6TGMMGTUXGNF <Q KU JGV FCVCEGPVGT ITQVGT FCP FKG XCP /KETQUQHV KP /KFFGP OGGT QH )QQING KP 'GOUJCXGP &KV OCCMVG FG IGOGGPVG DGMGPF *KGTXQQT YQTFV JGEVCTG PKGWY DGFTÄŽ ' % ## !" " # !! $ ( # % $% RNCPFG WKVDTGKFKPI XCP 6TGMMGTUXGNF *GV J[RGTUECNG FCVCEGPVGT MTÄŽIV XÄŽH ITQVG JCNNGP OGV UGTXGTU OGV FCCTPCCUV DÄŽDGJQTGPFG HCEKNKVGKVGP \QCNU MCPVQTGP XQQT JGV RGTUQPGGN &G IGOGGPVG YKN KP DGIKPPGP OGV FG XQQTDGTGKFGPFG YGTM\CCOJGFGP GP FG DQWY \CN PCCT XGTYCEJVKPI KP CH \ÄŽP *GV FCVCEGPVGT JGGHV GGP GPQTOG JQGXGGNJGKF UVTQQO PQFKI &KV MCP YQTFGP IGNGXGTF FQQT FG VTCPUOKUUKGPGVDGJGGTFGT 6GPPGV FQQT GGP XGTDKPFKPI VG OCMGP OGV FG JQQIURCPPKPIUMCDGN FKG RCTCNNGN CCP FG )QQKUGYGI NQQRV &G #OGTKMCCPUG KPKVKCVKGHPGOGT XCP JGV J[RGTUECNG FCVCEGPVGT YCU CN GPMGNG LCTGP QR \QGM PCCT GGP IGUEJKMVG NQECVKG KP 'WTQRC OGNFV &G 5VGPVQT #OUVGT FCO KU XCPYGIG FG KPVGTVGTEQPVKPGPVCNG FCVCXGTDKPFKPI JÃ…V EGPVTWO XQQT ITQ % % % #$ # #! ( # # # !*$ #! ! $% # # ( (! & % 9GNM #OGTKMCCPU DGFTÄŽH GT PCCT <GGYQNFG MQOV YQTFV PQI PKGV DGMGPF IG OCCMV XCPYGIG FG EQPEWTTGPVKGRQUKVKG XCP JGV DGFTÄŽH

% % # )% $ % # "&$ #!

D

atacenters zijn de opslag- en schakelstations in digitale informatiestromen. De behoefte aan datacenters groeit snel als gevolg van meer online aankopen, digitalisering van de maakindustrie (Internet of Things), 5G en – op termijn – zelfrijdende auto’s. Naar verwachting zijn de datastromen binnen tien jaar zelfs 20 keer zo groot als nu! Maar datacenters vergen ruimte en

energie en aan die vestigingsvoorwaarden kan steeds moeilijker worden voldaan. Wereldwijd heeft Nederland een interessant vestigingsklimaat voor datacenters en binnen Nederland is de Amsterdam-regio de koploper. Volgens Maurice Kuipers van Buck Consultants International is het belangrijk om te weten om welk type datacenter het gaat, omdat elk type zijn eigen vestigingsvoorwaarden heeft. Er zijn drie typen datacenters te onder-

scheiden: collocatie voor de internationale markt, collocatie voor de nationale/regionale markt en hyperscale datacenters. Hyperscale datacenters kunnen bijvoorbeeld makkelijker op afgelegen plekken liggen waar de grondkosten minder hoog zijn. Echter moet er daar wel een grote netcapaciteit beschikbaar zijn. Hoewel Amsterdam populair is voor de vestiging van internationale datacenters, heeft de gemeente vorig jaar aangekondigd

om de vergunningen voor nieuwe datacenters stop te zetten. Deze datacenters vragen namelijk veel van de netcapaciteit en de beschikbare grond. Daarom heeft Buck Consultants International een onderzoek uitgevoerd voor de gemeente over de marktontwikkelingen van datacenters. Er blijkt een grote mismatch te zijn tussen vraag en aanbod. Kuipers legt in het webinar uit wat hun aanbevelingen zijn voor de regio. Vervolgens vertelt Stijn Grove, van Dutch Data Center Association, meer over de noodzaak van datacenters en waarom Amsterdam zo populair is. Steeds meer gaat tegenwoordig digitaal, zoals bankieren, thuiswerken, online tv kijken en daarvoor is een digitale infrastructuur nodig. Amsterdam is uitgegroeid tot een internetknooppunt met veel datacenters. Zoveel IT op een locatie heeft voordelen. Data kan makkelijker worden uitgewisseld, maar ook stroomvoorzieningen kunnen gezamenlijk worden gebruikt. Het aantal datacenters is in de afgelopen jaren flink gegroeid, maar de aanpassingen op het stroomnet gaan minder snel. Dit zorgt voor een aantal uitdagingen. De organisatie is in gesprek met de gemeente om te zoeken naar oplossingen. Niet alleen op de korte termijn, maar ook om op de lange termijn te kunnen blijven groeien. Daarom wordt er volop gezocht naar een nieuwe regio en daar hoopt Grove deze maand meer over te kunnen vertellen.

Waarom duurt het zo lang om het stroomnet geschikt te maken voor datacenters? Op die vraag geeft Bert Ross, manager strategie datatacenters bij Liander, antwoord in het webinar. Het transport van energie is op veel plekken nog niet

geschikt voor datacenters. Ross legt uit dat een datacenter dezelfde hoeveelheid stroom gebruikt als de gemeente Diemen. Om een datacenter te voorzien van voldoende stroom moet er een nieuw energiestation gebouwd worden. De nieuwe hub in de polder waar Grove over sprak, heeft zo’n 1 tot 2 gigawatt nodig. Ter vergelijking, heel Amsterdam gebruikt ‘maar’ 800 megawatt. Het is enorme opgave om dat te realiseren. Daarnaast is er ook voldoende ruimte nodig om zo’n energiestation te plaatsen. Een onderstation voor zo’n datacenter (die 1 tot 2 gigawatt gebruikt), heeft op z’n minst 13 hectare grond nodig. De voorbereidingen van het energiestation kosten al vijf tot zeven jaar en daarna duurt het nog eens twee jaar om het station te bouwen. Hiervoor is dus vroegtijdige voorbereiding en sturing nodig. Alternatief gebied De Metropool Regio Amsterdam (MRA) huisvest veel datacenters. Vanwege de vraag naar ruimte en elektriciteitsbehoeften is het lastig om dit in de regio te passen. Daarom is de MRA opzoek naar alternatieve locaties. Een van de locaties is het gebied Almere/Zeewolde. Dit gebied voldoet aan de strenge vestigingsvoorwaarden en hierdoor neemt de druk af op de MRA regio. Geert-Jan Put (Gemeente Almere en Metropool Regio Amsterdam) ziet de recentelijke aankondiging van een hyperscale datacenter in Zeewolde (dat net buiten de MRA valt) niet als bedreiging. Hij ziet het als een versterking van de infrastructuur en het is een duidelijk signaal dat er een nieuw gebied moet komen. Put legt in het webinar uit hoe Almere en Zeewolde kunnen bijdragen aan de nationale opgave om een sterke digitale positie te behouden in Europa.

&&& % "# ! #

Vastgoedmarkt $

Volledig herstel hotelmarkt misschien pas over vijf jaar

D

e directe impact van covid-19 op de Nederlandse hotelsector laat zich volgens Ralph van Polanen Petel van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield het snelst zien in de bezettingsgraad. ‘Omdat bijna alle hotels gesloten zijn, is de bezettingsgraad daarom praktisch nihil.’ Volgens de Amerikaanse hoteldataleverancier STR daalde de zogeheten Revpar (Revenue Per Available Room) tot maart 2020 met ongeveer 27 procent. ‘Maar dit was te danken aan goede eerste twee maanden van het jaar, januari en februari. Alleen al in maart daalde de bezettingsgraad van Nederlandse hotels naar ongeveer 25 procent, een daling van bijna 67 procent in Revpar.’ Deze negatieve trend lijkt aan te houden, met een bezettingsdaling tot ongeveer 8 procent in de week die eindigde op 3 mei 2020. Van Polanen Petel: ‘Dit is iets lager dan de bezetting van hotels in BelgiĂŤ en Duitsland, maar iets beter dan die in Oostenrijk. Deze drastische impact zal grote gevolgen hebben voor de werkgelegenheid en het bedrijfsleven, niet alleen in de hotelsector, maar ook in de algehele toeristenindustrie. Ook Bas Wilberts van Savills voorziet zware financiĂŤle gevolgen voor de Nederlandse hotelsector. ‘De hotelindustrie heeft een flinke deuk opgelopen door corona, omdat de reisbranche (zowel zakelijk als leisure) nagenoeg is stilgevallen. Op dit moment veroorzaakt de coronacrisis vooralsnog een cashflowprobleem voor beleggers: de vraag valt weg en daarmee de inkomsten. Waarmee huurders niet aan hun huurverplichting kunnen voldoen.’

Hotelketen Yotel is ĂŠĂŠn van de vele bedrijven die hard wordt geraakt door de crisis in de branche. Yotel opende vorig najaar nog een nieuwe vestiging in AmsterdamNoord. Jo Berrington, senior vicepresident Brand and Communication bij de Britse hoteluitbater: ‘Het tijdelijk sluiten van Yotel Amsterdam heeft natuurlijk een ongekende impact gehad op ons bedrijf, omdat we moeilijke beslissingen moesten nemen. Onze hoogste prioriteit was het garanderen van de gezondheid en veiligheid van onze gasten, medewerkers en gemeenschap.’ ‘Elk van onze hotels wereldwijd is getroffen’, vervolgt hij. ‘In de meeste gevallen betekende dit tijdelijke sluiting totdat het veilig was om te heropenen of de bezettingsgraad aanzienlijk te verminderen bij degenen die nog in bedrijf zijn. Ook de vestiging op Schiphol bleef in bedrijf. ‘Hoewel we een lagere bezetting hebben gezien, zijn we essentieel geweest voor veel passagiers en bemanningsleden die via Amsterdam overstapten.’

Yotel heeft op dit moment in Nederland geen nieuwe ontwikkelingen in de pijplijn. Wel is Europese expansie nog steeds een prioriteit en speelt ons land daarbij een belangrijke rol. Berrington: ‘We zijn constant op zoek naar nieuwe kansen. We zien zowel de Yotel- als Yotelpad-concepten heel goed werken in veel Nederlandse steden, zoals Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Amsterdam. De in het buitenland geplande ontwikkelingen gaan gewoon door. ‘We hebben momenteel verschillende hotels in aanbouw die later

dit jaar moeten openen. Natuurlijk, zoals bij de meeste industrieĂŤn, is de bouwwereld ook beĂŻnvloed door covid-19, sommige steden meer dan andere, maar we hebben het geluk gehad om de meeste in hetzelfde tempo door te laten gaan. Sommige projecten, zoals in Washington DC, lopen zelfs voor op schema.’ Nog dit jaar moeten nieuwe hotels in Londen, Glasgow, Porto, Washington DC, Dubai, Park City en Genève openen. Van Polanen Petel ziet ook in Nederland nog wel nieuwe hotelontwikkelingen, maar die verschillen per regio en gebied. ‘Zo heeft de regio Amsterdam/Schiphol een opmerkelijke pijplijn, maar deze ligt wel voornamelijk buiten het stadscentrum. De meeste zijn nog in de planningsfase en zullen waarschijnlijk wel worden uitgesteld of geannuleerd vanwege de huidige crisis. Wij denken dat sommige hotels die nu zijn gesloten ook niet meer opengaan, maar een andere functie zullen krijgen.’ Voor de langere termijn voorziet hij vooralsnog geen probleem bij de financiering van nieuwe ontwikkelingen. ‘Wij verwachten dat banken zich nu concentreren op tijdelijke liquiditeitsoplossingen voor huidige klanten. Over het algemeen zijn de banken en de hotels gezond de crisis in gegaan. De rente is nog altijd laag, dus kredietverlening zal naar verwachting snel kunnen worden hervat. Hoteleigenaren met een goede relatie met hun bank en goede overeenkomsten zouden relatief makkelijk een vorm van financiering moeten kunnen krijgen.’

#CPDQF É…PCPEKGTKPI Wilberts: ‘Anders dan tijdens de grote financiĂŤle crisis is het kapi-

taal om te beleggen er nog wel. Alleen kijkt dat kapitaal op dit moment even de kat uit de boom. Ten eerste omdat de onzekerheid te groot is en ten tweede omdat de meeste beleggers willen afwachten welke hotelexploitanten het redden en welke niet. Banken zijn op dit moment om dezelfde redenen terughoudend met hun kredietverstrekking.’ Het kleinere aanbod van financiering voor nieuwe ontwikkelingen heeft er bij Yotel toe geleid dat ze selectiever zijn bij de plannenmakerij. Berrington: ‘We zijn bijvoorbeeld nu meer gericht op hotelconversies dan voorheen, omdat we weten dat die op korte termijn meer succes zullen hebben bij de financiering. Yotel Amsterdam was onze eerste modulaire bouw die zowel de bouw versnelde als de kosten handhaafde, dus we zien dat dit de weg voorwaarts is voor grondgebonden ontwikkelingen. We zijn echter een hotelbedrijf en we zijn niet de eigenaar

# $ # " # " '$ ! ' % !& # # " "# !"#

van onze hotels, dus we zijn afhankelijk van onze kapitaalpartner.’

*GTUVGN UGEVQT De grote vraag is of de sector weer snel de weg naar boven in slaat. Herstel hangt volgens Van Polanen Petel af van veel factoren. De versoepeling van de maatregelen voor internationale reizen is een belangrijke factor. ‘En dan niet alleen versoepeling in Nederland, maar ook in landen zoals Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. Immers, als er vanuit omringende landen niet naar Nederland mag worden gereisd, zal herstel langer duren.’ Als de hotels voor het zomerseizoen weer opengaan en reisbeperkingen worden opgeheven, zijn de eerste signalen van herstel in 2021 zichtbaar. ‘Volledig herstel tot het niveau van 2019 kan wel twee tot vijf jaar duren. Dit is afhankelijk van welke markt en de diepte en lengte van de economische recessie. Ook nu verwachten wij grote verschillen in herstel van de sector. Amsterdam staat er dan redelijk goed voor vanwege de precoronasituatie met een grote vraag bij relatief gering aanbod. Als alles vanaf nu voorspoedig verloopt, kan de markt hier wellicht al voor eind 2022 hersteld zijn.’ Berrington durft nog geen voorspelling te doen over wanneer de hotelsector en Yotel in het bijzonder weer op volle toeren draaien. ‘We weten het nu gewoon niet. Zoals alle verantwoordelijke bedrijven zullen we onze besluiten nemen op basis van de richtlijnen en beperkingen van de lokale overheid. Daarnaast zullen we zorgvuldig de heropening plannen wanneer we denken dat het veilig en haalbaar is. Een volledig marktherstel zal alleen plaatsvinden als er

000 / ,-"* ( +&- )'

%.'$ Vastgoedmarkt

- .+# ., $) # / )$)" ) *-* #.-- +,-* &

een wereldwijde aanpak is om het internationale reizen te hervatten. Tot die tijd denken we dat de verblijfskosten en binnenlandse reizen in het algemeen zullen toenemen. Er zal nog steeds de wens zijn om te reizen waar en wanneer we kunnen.’ Wilberts verwacht dat het binnenlands toerisme en de particuliere (leisure) markt het snelst zullen aantrekken. ‘Met name de budget- en middenklasse hotels zullen, naar onze verwachting, het snelst herstellen. De zakelijke markt zal langer nodig hebben om te herstellen. Dat geldt met name voor de congreshotels en het luxere zakelijke segment. Naar verwachting volgt het herstel daar pas na het tweede of derde kwartaal van 2021.’

Op 1 juli zou Yotel zijn deuren in Amsterdam indien mogelijk weer openen. Berrington denkt dat Yotel van nature al goed kan inspelen op ‘het nieuwe normaal’ en de ‘anderhalvemetersamenleving’. ‘Het merk Yotel past perfect bij de toekomst van reizen en nu meer dan ooit. We bieden een gestroomlijnd minimalistisch ontwerp, handige locaties en een op technologie geinspireerde bediening zonder dat je je blauw betaalt. Ons minimalis-

tische ontwerp van de cabine is heel gemakkelijk schoon te houden en onze zelfbedieningskiosken en ons robotpersoneel (in sommige hotels) zorgen voor minimale interactie indien gewenst.’ Als de markt herstelt, is het volgens Van Polanen Petel weer snel business as usual en verdwijnen de huidige beperkingen naar de achtergrond. ‘Op de korte termijn zullen er zeker veranderingen zijn aan de vraagkant als gevolg van veel striktere gezondheids- en veiligheidsmaatregelen, zoals aanpas-

sing van het ontbijtbuffet, de capaciteit in gedeelde ruimtes zoals restaurants, het gebruik van wellnessvoorzieningen en bijvoorbeeld liften. Op de lange termijn zal de impact beperkt zijn in termen van vraag, omdat de meeste mensen geneigd zijn snel terug te vallen in oude gewoonten en oud gedrag zodra de dreiging wegebt.’ Uit een rondvraag van Cushman & Wakefield onder tweehonderd deelnemers aan het Recovery Readiness-webinar blijkt dat 77 procent van hen verwacht dat er geen langetermijn coronagevolgen zullen zijn voor hotels.

,- OGPUGP \ÄŽP " ) $" - +." - / '' ) $) *. " 0**)- ) ) *. " + " 1* + + $"$)" 0 " -

Corona heeft volgens Van Polanen Petel hoteliers de afgelopen tijd wel geleerd hoe ze kosten kunnen verlagen. Bijvoorbeeld door het niveau van diensten en voorzieningen terug te schroeven, omdat ze niet nodig zijn. ‘Denk hierbij aan dagelijkse schoonmaak van kamers of fysiek inchecken. We zien dat deze crisis innovatie stimuleert, net als het nadenken over flexibele bedrijfsmodellen, waardoor snel de omslag kan worden gemaakt naar lokale doelgroepen in plaats van bijvoorbeeld internationale toeristen. Wij denken dat hotels op de lange termijn efficiënter en veerkrachtiger zullen zijn.’

%QTQPC UEJWFV UVGXKI CCP FG DQQO KP FG JQVGNUGEVQT +P 0GFGTNCPF \ÄŽP JGV /**+ ' &' $) + #*- ', / & 0 ' / ) ) ( ) ! ( $ + +.$ ) (* - ) " / ) * (* ,- $) *+ + #- & ) #*+ *) +) ( + ) ( ,- +&*& ),, ) ,- && + -+ && ) .$- # - / +( + #*- ' ) + ,- .+ )- '' /. *ÄŽ ICCV \KEJ TKEJVGP QR \ÄŽP CPFGTG CEVKXKVGKVGP YCCTQPFGT *GV -CUVGGN XCP 4JQQP &G RCPFGKIGPCCT XCP JQVGN $GNNGXWG KU 4QD 2WRGT GKIGPCCT XCP OC MGNCCTUDGFTÄŽH 5VCF .CPF *ÄŽ JGGHV IQGFG JQQR FCV GT QR VGTOÄŽ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ÄŽFG *ÄŽ DCCV QQM UWKVGJQVGN 2KPEQHHU KP FG /CCUUVCF WKV 1QM JQ VGN 5RCCPFGT KP 8QNGPFCO KU HCKNNKGV PGV CNU TGUVCWTCPV 5COJQWF KP #OUVGT FCO TGUVCWTCPV 0KXGP KP 4ÄŽUYÄŽM GP TGUVCWTCPV $QCU KP &GXGPVGT #HIGNQRGP YGMGP UVQRVGP QQM JQVGN oV *GWXGNVLG KP $GGM TGUVCWTCPV &G *CCU KP 'NDWTI GP *QVGN FG 8CNM KP 8CNMGPUYCCTF 1QM FG\G FTKG \ÄŽP HCKNNKGV XGTMNCCTF &G GZRNQKVCPV XCP JQVGN TGUVCWTCPV &G -QRRGNRCCTFGP KP JGV )GNFGTUG .KEJVGP XQQTFG VTQM \GNH XCPYGIG EQTQPC FG UVGMMGT WKV \ÄŽP \CCM )G\QEJV YQTFV ) + ) )$ .0 #..+ + 2QUVKNNKQP *QVGNU OCCMVG TGEGPV DGMGPF QPIGXGGT Ã…Ã…P QR FG FTKG DCPGP VG ICCP UEJTCRRGP &G JQVGN GP EQPITGUMGVGP JGGHV \YCCT VG NÄŽFGP XCP FG '* & *0)( -+ " ' ) ', " /*'" / ) # - *+*) /$+., #NU IGXQNI XCP FG TGQTICPKUCVKG MQOGP XCP FG CTDGKFURNCCVUGP EKT EC HVG DÄŽ 2QUVKNNKQP VG XGTXCNNGP &G QPVUNCIGP XCNNGP DÄŽ CNNG XGUVKIKPIGP GP JGV UWRRQTV EGPVGT XCP FG MGVGP GP KP CNNG HWPEVKGNCIGP 8QQTCHICCPF CCP $- ,'.$- $, */ +' " " 0 ,- ( - *) +) ($)",+ / & *) ) # - 798 'T KU GGP UQEKCCN RNCP QRIGUVGNF GP KPFKXKFWGNG OGFGYGTMGTU YQTFGP DGIGNGKF DÄŽ JGV XKPFGP XCP GGP PKGWYG DCCP &G MGVGP VGNV \GU JQVGNU XGTURTGKF QXGT JGV NCPF GP FTKG EQPITGUEGPVTC YCCT QPFGT Ã…Ã…P KP JGV 96% 4QVVGTFCO 1O FG XGKNKIJGKF XCP ICUVGP GP YGTMPGOGTU VG ICTCPFGTGP UNQQV 2QUVKNNKQP *QVGNU PGV CNU CPFGTG JQVGNU KP OCCTV FG FGWTGP +POKFFGNU \ÄŽP CNNG XGUVKIKP IGP XCP FG MGVGP YGGT QRGP OCCT FQQT QO\GVXGTNKGU KP FG CHIGNQRGP OCCP FGP GP GGP XGTOKPFGTF QO\GVRQVGPVKGGN KP FG MQOGPFG OCCPFGP OQGV FG *) +) ($)" + *+" )$, + )

""" !

Vastgoedmarkt

0GICVKXKVGKV \QTIV XQQT GGP XKEKGW\G EKTMGN VGTYÄŽN RQUKVKXKVGKV KPURKTCVKG GP ETGCVKXKVGKV OGV \KEJ OGGDTGPIV 4CUQRVKOKUV GP XCUVIQGFDGNGIIGT $GTV &GIGPCCT FQGV FCCTQO GGP QRTQGR CCP FG XCUVIQGFUGEVQT QO KP FG\G EQTQPCETKUKU LWKUV FG OQGF GTKP VG JQWFGP 1QM &GIGPCCT YGTF FG CHIGNQRGP OCCPFGP IGEQPHTQPVGGTF OGV FTCUVKUEJG JWWTXGTNCIKPIGP GP HCKNNKUUG OGPVGP 'GP JQVGN KP FG 7VTGEJVUG DKPPGPUVCF YCCT FG JWWTFGT YGIXKGN TWPV JÄŽ PW \GNH

‘Uit de brokstukken van deze crisis bouwen we iets moois op’

E

igenlijk zou 2020 het jaar worden waarin Bert Degenaar (62) het wat rustiger aan zou gaan doen. Na ruim dertig jaar in het vastgoed wilde hij weer meer tijd vrijmaken voor zijn grote liefdes: de kunst waarmee hij opgroeide, vrouw Loes, dochter Elf en de hondjes, rally’s in (pre-)historische bolides en hier en daar een tv-optreden als kunsthandelaar in het programma Van Onschatbare Waarde. Om zijn portefeuille goed achter te laten, verkocht hij de afgelopen jaren de minder courante panden en loste hij flink af. Eind vorig jaar zette hij zijn handtekening onder een hergefinancierde portefeuille met vrijwel uitsluitend monumentale kantoren, winkels, horecazaken en woningen aan de Amsterdamse en Utrechtse grachten. Het was tijd voor de volgende generatie. Maar het liep anders. Op 15 maart sprak premier Mark Rutte (VVD) het volk toe: ‘het coronavi-

rus is onder ons en zal voorlopig onder ons blijven.’ Degenaar wist gelijk: dat pensioen zal moeten wachten. Hij belde de bank om de aflossingen op te schorten. Daarna paste hij zijn begroting aan om getroffen ondernemers te kunnen helpen. Met de meeste ondernemers trof hij schappelijke regelingen. ‘Ik deed iedereen het aanbod om voorlopig de helft van de huur te betalen. Vervolgens waren er drie smaken. De ondernemer die snel weer in zijn cashflow zat, zou mij na een paar maanden de huurschuld terugbetalen. De ondernemer die maar moeilijk overeind kwam, mocht de schuld over een aantal jaar uitsmeren en wie het echt niet meer kon betalen, zou ik de schuld kwijtschelden. Dat vereist uiteraard wel goed overleg en wederzijds vertrouwen.’ Opportunisten waren er ook, maar die vielen vrij snel door de mand. ‘Die belden mij op om te vragen om een huurverlaging van 20 procent. Ik vroeg dan: waar zijn

je reserves? Je hebt toch goede jaren gehad? Dat zijn echt hele andere verhalen dan van ondernemers die gewoon niet meer weten waar de uitgang is.’ Af en toe ging het hard tegen hard. Zoals tegen retailreus AS Watson, die gewoon stopte met huur betalen. Degenaar sloot zich aan bij de faillissementsaanvraag die collegabelegger Pieter van Loon bij de rechtbank indiende tegen het Hongkongse miljardenbedrijf. Hij belde met de redactie van Vastgoedmarkt: ‘In crisistijden moeten de sterke schouders het opnemen voor de zwakkeren. Tegen zo’n reus zou ik willen zeggen: aan welke kant van de geschiedenis willen jullie staan?’ De zaak met AS Watson werd geschikt. Degenaar wist met met de meeste huurders een goede deal te sluiten om de crisis door te komen. Om ze een hart onder de riem te steken, stuurde hij zijn huurders kunstwerken van de Vlaamse kunstenaar Don Kern. Op de werken staat een vrolijke Mic-

$GTV &GIGPCCT NKPMU UVGNFG FG LCTKIG 5XGP XCP 9ÄŽPDGTIGP CCP CNU OCPCIGT XCP JQVGN $GÄŽGTU KP 7VTGEJV

key Mouse afgebeeld met de tekst: ‘never give up’. Toen brak het paasweekend aan en kwamen de eerste boekingen in zijn logement naast zijn woonhuis Swaenenvecht in Oud-Zuilen weer binnen. Opnieuw belde hij met de redactie van Vastgoedmart. ‘Jullie schrijven zo negatief, ik krijg er een depressie van. Er is ook een andere kant van het verhaal. Binnenlands toerisme profiteert juist van deze lockdown.’ Vastgoedmarkt nam een kijkje en constateerde inderdaad een gemoedelijke drukte van wandelaars en fietsers die het historische plaatsje Oud-Zuilen in dit zonnige paasweekend bezochten. Maar het waren toch vooral passanten. Terrassen waren nog gesloten. En ook het logement leek niet te worden platgelopen door toeristen. Het was te weinig voor een positief verhaal. Maar rasoptimist Degenaar hield vol. ‘Kom eens in Utrecht kijken. Daar zijn we net met Utrecht City Concepts (UCC, red.) een nieuw hotel begonnen. Laat mij en Hans (Pieters, van UCC, red.) dat positieve verhaal maar vertellen.’ Opnieuw liep het anders. Toen Vastgoedmarkt het betreffende hotel Beijers, pal naast de Dom in de Utrechtse binnenstad, eind juni bezocht, bleek het toch een ĂŠĂŠnop-ĂŠĂŠn-interview te worden. Het huurcontract met UCC was in de tussentijd in goed overleg ontbonden. De huursom voor het historische pand bleek niet meer op te brengen voor de hotelexploitant nu het hotel al maanden noodgedwongen zijn deuren had moeten sluiten. Toch belde Degenaar het interview niet af en ging hij in ĂŠĂŠn van de hotelkamers, waarin hij ook met verkopers van bijzondere objecten onderhandelde voor het programma Van Onschatbare Waarde, zitten voor het interview. Degenaar had namelijk nog steeds een verhaal te vertellen: de vastgoedbelegger runt het hotel namelijk nu zelf.

!

‘De media vertellen alleen maar inktzwarte verhalen. Natuurlijk is deze crisis verschrikkelijk, maar iedere crisis geeft ook kansen. Uit de brokstukken kun je weer mooie dingen bouwen. Door het vertellen van positieve verhalen, inspireer je weer andere ondernemers om er tegenaan te gaan. Door al die negativiteit krijgen mensen nou niet echt zin om de mouwen eens op te stropen.’

$$ % ! ‘Ik zeg niet dat er niets aan de hand is. Het is vreselijk. Maar ik ben van huis uit een optimist. Ik denk nog wel eens: misschien zeggen we volgend jaar tegen elkaar dat we er goed zijn uitgekomen met z’n allen. Misschien duurt het iets langer, maar uiteindelijk komt het goed.’

MQOGPFG LCTGP GGP ɆKPMG TG ‘Ach, een recessie. Ik heb er al een stuk of vijf meegemaakt. Daar ben ik niet zo van onder de indruk. In goede tijden moet je je zelf versterken om in tijden van recessie te overleven. Ik heb ooit een interview met Cor van Zadelhoff gelezen dat ik nooit ben vergeten. Hij zei: koop mooi vastgoed, zorg dat je het niet te zwaar belast met financieringen. Als er dan een crisis komt, overleef je het daarmee. Dat heb ik altijd in mijn oren geknoopt.’

! ‘Dit hotel was het vlaggenschip van UCC. Het is in september vorig jaar opengegaan. Dan moet je die curve gaan maken. In de eerste maanden was er een bezettingsgraad van 60 tot 70 procent en kregen de 27 kamers gemiddeld een 9,4 op Booking.com. Een olympische prestatie. Toen kwamen januari en februari, traditioneel zijn

""" !

Vastgoedmarkt

vorkje moet leggen. Sven heeft een stukje hotelervaring. Hij is heel goed met computers en moderne marketing. Hoe mooi is het om als 25-jarige zo’n hotel onder je reet te krijgen? Het is ontzettend leuk om met jonge mensen te werken. Als senior kan je ze behoeden voor veelgemaakte fouten en tegelijkertijd kunnen ze mij met hun hedendaagse kennis op de vingers tikken. We werken op basis van gelijkwaardigheid. Er zijn geen rangen. We profiteren van elkaars kwaliteiten.’

! !"" # ! # ! ! ! " ! ! ‘Mijn break-even ligt natuurlijk veel lager dan bij een grote hotelorganisatie. Die beginnen met een managementfee van 1,5 ton per jaar die eerst terugverdiend moet worden. Wij doen dat allemaal ĂŠĂŠn op ĂŠĂŠn. Ik hoef alleen maar de bancaire kosten terug te verdienen. Daarvoor heb ik veel minder omzet nodig dan een grote hotelorganisatie. En als de boel straks weer draait, krijgen die drie een huurovereenkomst, ben ik er vanaf, heb ik mijn huur terug en hebben zij hun droomhotel.’

&GIGPCCT ICH JGV KPVGTKGWT XCP JGV JQVGN $GÄŽGTU TGEGPV GGP EQORNGGV PKGWYG KPTKEJVKPI

dat mindere maanden, maar dan komen normaal gesproken in maart de boekingen weer op gang. Toen kwam corona... Hans en ik zaten op 17 maart samen met een koffie op een bankje te overleggen. Hoe nu verder? Je zou verder kunnen gaan, maar hotel Beijers was hun mooiste, maar ook grootste hotel qua omzet. Het zou kunnen uitdraaien op een faillissement en daar had niemand baat bij. Toen heb ik gezegd: laten we de huurovereenkomst ontbinden en dan ga ik het hotel zelf runnen. Zo geschiedde in goed overleg en met wederzijds begrip. Hans heeft zich ondanks de moeilijke omstandigheden als een heer gedragen.’

‘Ik heb natuurlijk enige ervaring met mijn hotelletjes aan de Vecht: Swaenenvecht en Logement Aan de Vecht en hotelrestaurant De Kampioen in Nieuwersluis in aanbouw. Maar dat is kleinschalig en dicht bij huis. Dit zijn 27 kamers in het centrum van Utrecht. En dan ook nog midden in een crisis. Ik dacht: dit kan alleen slagen met een supergemotiveerde staf. En wie zijn er gemotiveerd in de crisis? Jonge mensen. Zij hebben namelijk geen referentie van hoe het vroeger was. Zij beginnen op 0. Dan kan het alleen maar beter worden. Zo kwam ik bij Sven terecht.

# ! # ! ! # ! ! " " ! ! "

‘Sven is een jongen van 25 die al voor mij werkte. Hij was op zoek naar woonruimte. Het hotel stond toch leeg en Sven is netjes dus ik

zei: ga maar in een kamer zitten. Dan is het hotel in elk geval bewoond. Tegelijkertijd kwam een jong stel, Tom en Janine, op een winkeltje af onder een dependance van hotel Beijers aan de Vismarkt. Zij wilden daar een soepwinkeltje beginnen. Ze bleken internationale hotelervaring te hebben dus ik zei: willen jullie het hotel er niet bij runnen? Dat bleek al jaren een droom van ze te zijn die nu iets eerder uitkwam dan verwacht.’

! ! ! ! ! ! $ ! " ! ‘Absoluut. Hoe reageer jij als je een hotel in een mooi pand binnenloopt en je ziet een heel jong team. Daar word je toch enthousiast van? Tom en Janine hebben beide hotelervaring. Die weten hoe je een

Dat Degenaar niet de standaard vastgoedondernemer is mag duidelijk zijn. Tijdens de rondleiding door het hotel vertelt hij vol enthousiasme over de kandelaren, de lijsten aan de muur, de antieke stoelen, tafeltjes en wc-potten. Het regent historische feitjes: ‘Die wcpot is van Thomas Crapper. Daarom zeggen de Engelsen: ‘I’m going to the crapper.’ Elke kamer vertelt een ander verhaal. Wat ze gemeen hebben is de historie. Het pand dateert uit de zestiende eeuw. Die voorliefde voor de historie heeft Degenaar niet van een vreemde. ‘Mijn ouders waren woeste verzamelaars van kunst. Ze liepen alle veilingen af. Toen ik zestien was, ging ik werken voor een antiquair in Utrecht. Van daaruit heb ik de stap naar een eigen winkel in het Amsterdamse Spiegelkwartier gemaakt. Dat winkeltje liep heel goed en daar kwam het eerste pandje langs. We kochten eind jaren 80 twee panden in de Kerkstraat voor 180.000 gulden. De bank stelde geen vragen en financierde alles. Toen kwam er een pandje bij, en nog een. De bank zei: je hebt er al drie, dus dan kan die vierde er ook bij. En zo ging het lopen.’ ‘Ik begreep er niets van. De winsten die ik in korte tijd maakte waren zo groot dat die antiekwinkel plotseling dubbeltjes en kwartjeswerk werd. Zo ben ik het vastgoed ingerold. Maar ik heb me er altijd een beetje een vreemde eend gevoeld. De kunsthandel is een geestelijk groepje gelijkgestemden die met elkaar een passie voor kunst delen. Die gemeenschappelijke passie mis ik nog weleens in het vastgoed.’

# % ! !

6QO *GPFTKMU GP ,CPKPG FG 4QQFG YKNFGP PC JWP XGTDNĎH KP #WUVTCNKÇ GGP UQGRYKPMGN DGIKPPGP OCCT \G MTGIGP GT GGP JQVGN DĎ

‘Ja, en voor roze badkamers, dikke auto’s en een doosje onder het bed waar elke dag een duizendje in gelegd kan worden. Zonder gekkigheid, ik doe hiermee veel vastgoedondernemers te kort. Veel

mensen zijn heel goed en met passie met hun vak bezig. Maar er zijn ook veel opportunisten. Zij geven vastgoed een hele slechte naam. Als mensen vragen wat ik doe en ik zeg: vastgoed in Amsterdam, dan kijken ze me aan alsof ik een maffiabaas ben, terwijl ik gewoon serieus met restauratie van historische panden bezig ben.’

! " ! " ! ! # ! # " De monumenten maken een hoop goed. Dit hotel was vroeger veilinghuis Beijers. Daar liep ik als klein jongetje rond. Hiernaast zit het Notarishuis. Daar heb ik vroeger mijn eerste klokje gekocht. Dit is voor mij heilige grond. Toen dit tien jaar geleden te koop kwam, heb ik het meteen gedaan. Achteraf gezien had ik natuurlijk moeten doorrijden.’

‘Ik heb het in eerste instantie verbouwd tot kantoorpand. Als je in Amsterdam zo’n pand hebt van 800 vierkante meter en je koopt het voor 2.000 euro de meter, dan geloof je dat niet. Maar Utrecht is geen Amsterdam. Het werd een enorme wedstrijd om het verhuurd te krijgen. Je hoorde alleen maar: te duur, te duur, te duur. Toen hebben we uit balorigheid bij de gemeente een hotelvergunning aangevraagd. Anders dan in Amsterdam, waar ze tegenwoordig op alles ‘nee’ zeggen, had Utrecht wel behoefte aan kleinschalige hotels. Zij omarmden dat! Uiteindelijk is het dus goed gekomen, maar het was niet eenvoudig.’

! "$ # ! " $ ‘Ach, ik doe het op mijn eigen manier. Ik hoef niet in clubjes te zitten. En ja, soms geef ik te veel. Maar uiteindelijk komt het toch goed, omdat je met die oude gebouwen zoveel mooie dingen kunt doen. Het is net als in de kunst. Een oude antiquair zei ooit: ‘je herkent het lef van de koopman aan zijn voorraad’. Als je een mooie voorraad ziet dan heeft de koopman lef ĂŠn er verstand van. Iemand die alleen maar op de koopjes uit is, heeft een slechte voorraad met een paar toevalstreffers. Dat geldt ook voor het vastgoed. Ik ben bereid net een stapje meer te zetten voor iets wat heel mooi is. Dan kijk ik verder dan naar het aantal meters. Een mooi monument mag van mij meer kosten. Je koopt er een verhaal bij.’

$ & # " ! # ! ! # ! ! ! ‘Kijk, veel jonge mensen willen een ritje maken. Snel een portefeuille maken en dan met winst aan Blackstone verkopen. Dat is beurshandel op de vastgoedmarkt. Mijn advies is: kijk verder dan dat. Focus op de lange termijn. Zorg dat je over dertig jaar een mooie portefeuille kunt achterlaten. Gelukkig zie ik ze overal. Ik herken ze aan hun doorzettingsvermogen, werklust en optimisme. Dat zijn de echte vastgoedondernemers. En uiteindelijk zijn ondernemers toch de leukste mensen die er op de wereld rondlopen.’

### "

Vastgoedmarkt !

Hoe het coronavirus de vastgoedsector steeds meer schade toebrengt

D

e coronacrisis zal geen positief effect op de vastgoedwaarden hebben. Dat is de meeste professionals al in april 2020 duidelijk. Om de effecten van die crisis op periodieke basis te meten, hebben Vastgoedmarkt en USP Marketing de Vastgoedmonitor in het leven geroepen. Van de deelnemers aan de eerste ronde verwacht ruim de helft (58 procent) een daling van de boekwaarden van vastgoedportefeuilles. De lockdown is dan een kleine maand aan de gang en doet bedrijven al pijn in de portemonnee. In maart tekende zich een ongunstig beeld af van de omzetontwikkeling op jaarbasis. Van de ondervraagden meldde 33 procent een daling en maar 9 procent een stijging. Bij 42 procent van de marktpartijen bleef de omzet ongeveer gelijk. Die eerste tik kunnen de meeste vastgoedbedrijven wel hebben. De ondervraagde professionals in deze branche verwachten geen beroep te hoeven doen op ondersteuning van de overheid. Hoewel 60 procent van de ondervraagden zijn waardering uitspreekt voor het noodpakket, maakt slechts een beperkt percentage van 7 procent er op een of andere manier gebruik van. De overgrote meerderheid, 78 procent, doet dat niet.

9 procent denkt in de toekomst wel ondersteuning nodig te hebben. Daarmee toont de vastgoedsector zich naar verhouding weinig bezorgd over de financiĂŤle draagkracht op de korte termijn. In andere bouwgerelateerde branches, waar USP ook onderzoek verrichtte, ligt het percentage voor bedrijven die in de toekomst steun denken nodig te hebben (ruim) twee keer zo hoog. Maar de kijk op de lange termijn is niet zo rooskleurig. De Nederlandse vastgoedsector verwacht weinig van een economisch herstel wanneer de corona-uitbraak is bezworen. De economie komt niet snel terug op het niveau van voor de virusuitbraak, zo is de inschatting. Van 98 ondervraagde vastgoedprofessionals verwacht 68 procent dat de corona-epidemie zes tot twaalf maanden haar stempel op de economie zal drukken of zelfs langer. Optimisme over de economie is schaars. Slechts 7 procent verwacht een kortdurend effect van de virusuitbraak: herstel binnen twee tot drie maanden en daarna een net zo harde groei als voor corona, of zelfs harder.

Welke sectoren bezitten de minste weerstand tegen het coronavirus? Daarover laat de tweede onderzoeksronde van eind april en begin mei geen misverstand bestaan. De

coronacrisis slaat in de vastgoedsector het hardst toe onder makelaars. En dat is een signaal dat de gebruikers- en beleggingsmarkten wegzakken. Van de ondervraagde makelaars doet 23 procent een beroep op de noodsteun, zoals de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid en uitstel van betaling bij de Belastingdienst. Nog eens 15 procent verwacht noodsteun te moeten aanvragen. Van alle sectoren in de vastgoedbranche worden makelaars relatief zwaar getroffen door de coronacrisis: 58 procent van de makelaars meldt een daling op jaarbasis van de omzet in april en maar 8 procent een stijging. Voor de hele vastgoedsector is dat beeld gunstiger: 28 procent van de ondervraagden meldt een omzetdaling en 12 procent een -stijging. De vastgoedsector als geheel kan het financieel nog redelijk redden: 6 procent van de ondervraagden maakt gebruik van noodsteun en 7 procent verwacht dat te doen. Dit ondanks een gerealiseerde omzetdaling van 19 procent in april en een verwachte omzetdaling van 25 procent in mei. Maar bij opdrachtgevers van makelaars springen de seinen op oranje. Van de ontwikkelaars meldt 21 procent voor april een omzetdaling en 16 procent een stijging. Op de vraag of aanbestedingen en offerteaanvragen teruglopen, zegt 26 procent van de ondervraagde vastgoedprofessionals ja. Nog eens 27 procent spreekt de verwachting uit dat die afname er gaat komen. Bij de beleggers lijkt een deel de pijn van huurderving te voelen: 26 procent meldt een daling van de omzet en 15 procent een stijging. Partijen die het vastgoedrisico dragen, zien de negatieve effecten van de coronacrisis ook al terug op de balans. Voor de maand april meldt 54 procent een daling van de waarde van de totale portefeuille. Vooral bij kantoren en retail is de richting van de waardeontwikkeling duidelijk. Voor beide categorieĂŤn meldt 73 procent van

de ondervraagden dat de boekwaarde van de portefeuille is gedaald ten opzichte van april 2019. De anderhalvemetersamenleving betekent weinig goeds voor de waarde van winkelvastgoed, denken de ondervraagden. Bij winkels ligt het deel dat een negatief effect op de vastgoedwaarde verwacht 77 procent hoger dan het deel dat een positief effect voorziet. ‘Dat vraagt om gigantische oppervlaktes. Dit is niet realistisch’, zegt een van de ondervraagden. Een tweede merkt op: ‘De vierkantemeterprijs is te hoog ten opzichte van aantal mogelijke bezoekers.’ Een derde concludeert dat winkelen op anderhalve meter alleen werkt ‘als de huur met 50 procent naar beneden zou gaan.’

De coronacrisis ontwricht samenleving en economie. En dus is de vraag: gelden de bestaande wetten over de waardevastheid van onroerend eigenlijk nog? Kantoren op knooppunten van openbaar vervoer gelden als een veilige investering. Maar het coronavirus zal volgens professionals eerder afbreuk doen aan de populariteit van kantoren op knooppunten voor openbaar vervoer, dan dat het eraan bijdraagt. Van de geĂŤnquĂŞteerden zegt 11

XQQTDÄŽ "

procent dat er door de coronacrisis meer vraag komt van gebruikers naar kantoren op ov-locaties. Een veel grotere groep van 32 procent denkt dat die vraag juist zal dalen. Want door de uitbraak van het coronavirus zijn stationslocaties minder goed bereikbaar geworden. Ook voor de hele kantorenmarkt verwachten de ondervraagden weinig heil van de anderhalvemetereconomie. 63 procent verwacht een negatief effect op de waarde van kantoren. Respondenten die denken dat de coronabestrijding goed uit zal pakken voor de waarde van kantoorvastgoed zijn ver in de minderheid. Slechts 8 procent verwacht dat de waarde van kantoren door die maatregelen zal stijgen. Zelfs een veilige beleggingscategorie als woningen biedt volgens professionals geen immuniteit voor de coronacrisis. De boekwaarde van woningen zal de komende twee jaar met bijna 4 procent dalen. De geĂŤnquĂŞteerden verwachten eerder een daling van de boekwaarde dan een stijging. 32 procent voorziet een afname van de boekwaarde van woningen en 15 procent een toename. De helft verwacht geen wijziging van de boekwaarde in de komende twee jaar. De visies op de ontwikkeling van de boekwaarde van woningen lopen behoorlijk uiteen. De groep professionals die een daling verwacht, denkt gemiddeld dat die 16,3 procent zal bedragen. Degenen die een stijging voorzien, ramen dit gemiddeld op 9,9 procent. In totaal levert dat een gematigde verwachting op. Het gewogen gemiddelde voor de totale groep is een waardedaling van 3,8 procent. Dat is inclusief de professionals die denken dat de gemiddelde boekwaarde van woningen gelijk blijft.

Dat ook woningen minder waard dreigen te worden, zegt iets over de tik die de economie gaat krijgen. Tijdens de derde enquĂŞteronde, tussen 25 en 31 mei, zien de ondervraagden dan ook donkere wolken hangen boven de markt.

222 1 ./"* ( -&/ )'

%0'$ Vastgoedmarkt

/ & ) ' )" 0- ) 1**- 1 ./"* ( -&/ 1 -'*./ $. 1 ) " 1*'" ) 1 ) # / *-*) 1$-0.

./"* (*)$/* ./"* (*)$/*- $. ) *) -4* & 0$/" 1* - **- &( $ ) / ) /CTMGVKPI %QPUWNVCPE[ +P FKV QPFGT\QGM MÄŽMGP YG PCCT JGV UGPVKOGPV TQPFQO ) *! $(+ / 1 ) # / *-*) 1$-0. *+ # ' & / ) $) 1 ./"* . /*- XCP DQWY VQV DGNGIIGT 'NMG OCCPF PQFKIGP YÄŽ RTQHGUUKQPCNU WKV FG UGEVQT WKV *( ' / ) ( ) ) $/ *) -4* & - .0'/ / ) 2*- ) " ) '3. - **- ) 0$/&*(./ ) 2*- ) " ' 1$ *) - ( - ./"* ( -&/ ) - #$/ / / *) -4* & 2*- / ./-0 /0- ' 0$/" 1* - *( 4* *)/2$&& '$) " ) *1 - ) ' )" - + -$* 0- / $) & -/ / - )" ) / *) -4* & ( / # / . )/$( )/ $) *02 ) 1 ./"* 2 - ' ) $. / '& ). ) (* ( )/*+) ( ),06/ . 2 - ) !" )*( ) /0.. ) ) +-$' /0.. ) +-$' ) ( $ ) /0.. ) ) ( $ $' % ') ( ) ) *! ( - 2 / ) *1 - # / *) -4* & ( ) *) VCEV QR OGV /CTNQGU *GÄŽKPM JGÄŽKPM"WUR OE PN

Vooralsnog zijn weinig beleggers ertoe genegen aan te geven dat ze hun verplichtingen jegens banken niet kunnen nakomen. In verband met de coronacrisis kunnen bedrijven uitstel krijgen van aflossingen. In eerste instantie gold die regeling voor leningen tot 2,5 miljoen euro, nu ligt die grens bij 50 miljoen euro. Van de ondervraagde particuliere vastgoedbeleggers heeft 13 procent zo’n uitstel aangevraagd en gekregen. 67 procent heeft dat niet gedaan en is het ook niet van plan.

Risicodragende vastgoedpartijen gaan in de problemen komen door de coronacrisis, zo is de verwachting in de laatste week van mei. Meer respondenten voorzien bij banken een toename dan een afname van de leningen onder bijzonder beheer. Defensieve sectoren als woningen, zorg en logistiek zijn daarop geen uitzonderingen. Bij vastgoedleningen liggen problemen in het segment retail het meest voor de hand, denken de ondervraagden. Bijzonder beheer is de afdeling waar een kredietnemer terechtkomt wanneer de bank meent dat het risico ervan is toegenomen. Bij de verschillende banken gaat die afdeling het drukker krijgen met leningen op winkelvastgoed, denkt 63 procent van de ondervraagden. Slechts 14 procent

verwacht een afname van de bemoeienis van bijzonder beheer met leningen op winkelvastgoed. Ook voor het segment kantoren voorziet een aanzienlijk deel van de ondervraagden een toename van de problemen met lopende financieringen. 42 procent denkt dat afdelingen bijzonder beheer meer leningen op kantoorpanden onder hun hoede krijgen, 15 procent verwacht het tegenovergestelde. De bezorgdheid over de defensieve sectoren is minder groot. Voor woningen voorziet 22 procent een toename van de leningen onder bijzonder beheer en 6 procent een afname. Voor logistiek is dat 23 procent tegen 13 procent en voor het segment zorg 24 tegen 9 procent.

De beleggingsmarkt voor vastgoed heeft dan al een fase bereikt waarin alleen de defensieve segmenten nog waardestijgingen blijken te genereren. Zorgvastgoed is de witte raaf. Van de ondervraagde professionals met zorgvastgoed in portefeuille meldt 56 procent een stijging van de waarde in mei 2020 ten opzichte van dezelfde maand van 2019. Het aandeel geÍnquêteerden dat een daling van de waarde constateert is verwaarloosbaar. Voor de totale portefeuille ziet 38 procent van de ondervraagde professionals in mei een waardedaling op jaarbasis. Het aandeel ondervraagden dat een waardestijging van de totale portefeuille ziet is verwaarloosbaar. Ook is er voor geen ander vastgoedsegment zo’n duidelijk signaal dat de waarde

omhoog gaat. Voor logistiek ziet 22 procent in mei een toename van de waarde en 11 procent een daling, bij woningen is dat 23 procent tegen 18 procent. De coronacrisis is nog lang niet voorbij, menen vastgoedprofessionals. Gevraagd naar het oordeel over hoe passend de steunmaatregelen van de overheid zijn, zegt een ondervraagde: ‘Bedrijven hebben een initiĂŤle verantwoordelijkheid te zorgen voor continuĂŻteit. Reserveringen voor onvoorziene omstandigheden maken daar onlosmakelijk deel van uit. Het is logisch dat de overheid ondersteunende maatregelen biedt. Haar

-* ' ( ) 1 ) ( & ' -. 0$ ) -*+ / ( -&/ ) \ÄŽP KPIG\CMV

ingrijpen is een van de oorzaken van de problemen. Maar de overheid hoeft niet 100 procent van de kosten te dekken.’ ‘Als een bedrijf binnen een maand al zit te piepen, dan heeft het zijn zaken slecht op orde’, merkt een geĂŤnquĂŞteerde op.’ Een andere ondervraagde zit op een vergelijkbare lijn: ‘Het verbaast mij dat men bij een eerste tegenslag zo massaal om hulp aanvraagt. Dat is feitelijk een teken van slecht ondernemerschap.’ Die ondervraagde waarschuwt: ‘De gelden waar de overheid nu zo ruim mensen van voorziet, zullen straks toch moeten worden terugbetaald. Velen realiseren zich nog niet de ernst van de huidige economische toestand.’ Meer respondenten vrezen dat de economie nog niet het ergste heeft gehad. ‘De grote klappen moeten nog komen’, zegt een deelnemer. Dat geldt zeker ook voor de vastgoedmarkt, zegt weer een andere ondervraagde. ‘Markten zoals die voor vastgoed merken pas zes tot achttien maanden later iets van een dergelijke crisis. Steunmaatregelen zijn alleen voor ondernemers die directe schade ondervinden. Indirecte schade wordt niet bekeken. Grote problemen met financieringen bij kopers en langere looptijd vergunningaanvragen (door thuiswerkende ambtenaren) worden niet meegenomen. Hierdoor ontstaan grote pauzes in het proces.’

Vastgoedmarkt

! " ! " ! " # ! "

Jeroen Lokerse, Head of the Netherlands Cushman & Wakefield:

,GTQGP .QMGTUG n&G nYCT QP VCNGPVo YKP LG PKGV OGV GGP GEQU[UVGGO YCCTDKPPGP KGFGTGGP XÄŽH FCIGP RGT YGGM VJWKUYGTMVo

Vastgoedmarkt

‘Dat ik dit zo’n boeiende tijd vind, waar ik heel veel energie van krijg, komt door alle kansen en mogelijkheden die zich ook aandienen’

IGXGTU DGIGNGKFV DĎ JGV HQTOWNGTGP XCP FG DGUVG XCUVIQGFDGUNKUUKPIGPo KU %WUJOCP 9CMGɈGNF OGV MCPVQTGP GP EKTEC URGEKCNKUVGP CEVKGH KP NCPFGP &CV JGV 5KZ (GGV 1HɈEG EQPEGRV KP 0GFGTNCPF YGTF QPVYKMMGNF OGV GPQTO XGGN KPVGT IGXQNI KU XQNIGPU .QMGTUG IGGP VQGXCN p1PFGT JGV OQVVQ nUCHGV[ ɈTUVo \ĎP YG GT JCNH OCCTV OGG CCP FG UNCI IGICCP 1R CRTKN MQPFGP YG KP #OUVGTFCO JGV GGTUVG MCPVQQT VGT YGTGNF RTGUGPVGTGP FCV XQNFGGF CCP FG \GU 5KZ (GGV 1HɈEG GNGOGPVGP &CV JGV EQP EGRV XGTXQNIGPU XKTCN IKPI NGVVGTNĎM GP ɈIWWTNĎM OCCMV OG VTQVU OCCT KM DNĎH GT QQM PWEJVGT QPFGT +M DGP IGVTQWYF OGV GGP #OGTKMCCPUG GP YGGV KP \ĎP PCXKIGTGP KP FG OKUV \QPFGT VG YGVGP YCCT LG PCCTVQG YGTMV YCV FG DGUVGOOKPI KU q

*GV KPVGTXKGY OGV .QMGTUG XKPFV KP FG PCOKFFCI GP QPNKPG RNCCVU OGV DGJWNR XCP /KETQUQHV 6GCOU &G %WUJOCP 9CMGɈGNF VQROCP KU PGV VJWKU KP \ĎP YQPKPI KP #OUVGNXGGP XCP YCCTWKV JĎ QQM VĎFGPU FG NQEMFQYP FCIGNĎMU PCCT JGV JQQHFMCPVQQT QR FG <WKFCU ɈGVUVG p&CV VJWKUYGTMGP QQM DKPPGP QP\G QTICPKUCVKG XGT TCUUGPF IQGF GP GHɈEKÇPV ICCV PGGOV PKGV YGI FCV FG GEQPQOKUEJG UEJCFG XCP FG NQEMFQYP IKICPVKUEJ KU *GV 5KZ (GGV 1HɈEG EQPEGRV YCU DGFQGNF QO OGP UGP YGGT XGKNKI GP UPGN VGTWI PCCT MCPVQQT VG MTĎIGP PW KU JGV VĎF XQQT HCUG VYGG &CV KU KP FG GGTUVG RNCCVU GGP OCPCIGOGPVXTCCIUVWM q

p,WKUV JCTFNGGTUG OCPCIGTU FKG ITWYFGP XCP VJWKU YGTMGP QQM CN QOFCV \G QR MCPVQQT OGGT ITKR OGGPFGP VG JGDDGP QR FG RTQFWEVKXKVGKV XCP JWP OGFGYGTMGTU FTGKIGP PW FQQT VG UNCCP PCCT FG CPFGTG MCPV <Q XCP KGFGTGGP MCP XQQTVCCP YGN EQP VKPW VJWKUYGTMGP YG JGDDGP IGGP MCPVQQT OGGT PQFKI FCV KU PQI GGP UVWM IQGFMQRGT QQM &CCTOGG ICCP \G XQQTDĎ CCP FG KOOGPU DGNCPITĎMG HWPEVKG XCP GGP MCPVQQT CNU QPVOQGVKPIURNGM QO DĎ VG RTC VGP VG YQTFGP IGËPURKTGGTF OCCT \GMGT QQM QO NQN

VG JGDDGP OGV LG EQNNGICoU #NU GGP DGFTĎH GGP GEQ U[UVGGO KU XQTOV JGV MCPVQQT GT JGV MNQRRGPF JCTV XCP 0KGV VJWKU OCCT QR MCPVQQT YQTFV FG EWNVWWT XCP GGP DGFTĎH IGXQTOF 5COGP OGV FG NQECVKG \ĎP GP DNĎXGP FG EWNVWWT GP UHGGT FG DGNCPITĎMUVG UWEEGU HCEVQTGP XQQT DGFTĎXGP 0GGO XCP OĎ CCP FG nYCT QP VCNGPVo YKP LG PKGV OGV GGP GEQU[UVGGO YCCT DKPPGP KGFGTGGP XĎH FCIGP RGT YGGM VJWKUYGTMV 7KV QPU EQPVKPWG OQPFKCNG QPFGT\QGM QPFGT MCPVQQTIGDTWKMGTU FCV GGP UVTQQO XCP GUUGPVKÇNG FCVC QRNGXGTV FKG GGP XCP FG RĎNGTU XQTOGP QPFGT FG JQQIYCCTFKIG FKGPUVXGTNGPKPI XCP %WUJOCP 9CMGɈGNF DNĎMV FCV OGPUGP FCV QQM JGNGOCCN PKGV YKNNGP q

p*WP YGTM XGKNKI IQGF GP QR GGP CCPIGPCOG OCPKGT FQGP VJWKU GP QH QR MCPVQQT *GV KU CCP OCPCIGTU QO FCV VG HCEKNKVGTGP \QCNU JGV CCP %WUJOCP 9CMGɈGNF CNU nRTQHGUUKQPCN UGTXKEGU EQORCP[o KU QO DGFTĎXGP QR XTĎYGN CNNG FGPMDCTG XCUVIQGFXTCCIUVWMMGP VG CFXKUG TGP GP VG HCEKNKVGTGP &CCTQO MYCOGP YG QQM OGV JGV 5KZ (GGV 1HɈEG EQPEGRV GP FCCTQO FWTXGP YĎ OGV GGP TCRRQTV CNU n5YGGV 5RQV 4CPFUVCFo VG DGPC FTWMMGP FCV 0GFGTNCPF FG YGTGNF QPXGTOKPFGTF XGGN VG DKGFGP JGGHV OCCT FCV GT YGN YCV OQGV IGDGWTGP QO KP FG VQGMQOUV FG OCIPGGV VG DNĎXGP FKG YG PW \ĎP <QGMGPF PCCT FG n5YGGV 5RQVo VWUUGP \QXGGN OQIGNĎM CIINQOGTCVKGXQQTFGNGP GP \Q YGKPKI OQIG NĎM CIINQOGTCVKGPCFGNGP OQGVGP FG GEQPQOKUEJG MGTPIGDKGFGP OGV GNMCCT YQTFGP XGTDQPFGP VQV ÅÅP GEQPQOKUEJG GP HWPEVKQPGNG UVGFGNĎMG TGIKQ &KG WKV FCIKPI MWP LG PKGV NQU \KGP XCP FG XGTCPFGTFG TQN GP HWPEVKG XCP XCUVIQGF GGP QPVYKMMGNKPI FKG FQQT FG %18+& ETKUKU CNNGGP OCCT KU XGTUPGNF q

*GV %WUJOCP 9CMGÉ…GNF MCPVQQT KP #OUVGTFCO KU 5KZ (GGV 1HÉ…EG IGEGTVKÉ… EGGTF $GVGMGPV FCV QQM FCV LWNNKG OKPFGT XKGTMCPVG OGVGTU PQFKI JGDDGP XQQT FG KPXWNNKPI GP WKVXQGTKPI XCP FG KP XCUV IGUVGNFG UVTCVGIKG! p8QQTCNUPQI IC KM GT XCPWKV FCV JGV DGPQFKIFG MCP VQQTQRRGTXNCM RGT UCNFQ IGNÄŽM DNÄŽHV &CV JCPIV XCP JGGN XGGN HCEVQTGP CH 1OFCV YG GGP OCTMVEQTTGEVKG

CCP \CIGP MQOGP JGGHV QP\G UVTCVGIKUEJG JGTQTKÇPVC VKG XQTKI LCCT CN IGNGKF VQV XGTMNGKPKPI XCP UQOOKIG CHFGNKPIGP 1QM \GIIGP YG XCMGT nPGGo VGIGP QRFTCEJVGP FKG PKGV DĎ QPU RCUUGP &CV KM FKV \QoP DQGKGPFG VĎF XKPF YCCT KM JGGN XGGN GPGTIKG XCP MTĎI MQOV FQQT CNNG MCPUGP GP OQIGNĎMJGFGP FKG \KEJ QQM CCPFKGPGP &G 5KZ (GGV 1HɈEG 3WKEMUECP FKG YG QP\G MNCPVGP CCPDKGFGP GP FKG YG GGTUV \GNH JGDDGP VQG IGRCUV KU GGP WKVIGNG\GP OQIGNĎMJGKF QO GGP MCP VQQT PKGV CNNGGP XGKNKI GP IG\QPF OCCT QQM DGVGT GP FWWT\COGT VG OCMGP 'GP 5KZ (GGV 1HɈEG DGXCV KPFGT FCCF OKPFGT YGTMRNGMMGP KP QPU IGXCN \QoP FGTVKI RTQEGPV OKPFGT OCCT YGN OGV OGGT XKGTMCPVG OGVGTU RGT YGTMRNGM &CCTPCCUV KU XQQT HWPEVKGU CNU UQEKCNK \GP EQPEGPVTGTGP URCTTGP GP QXGTNGIIGP GNFGTU YGGT OGGT TWKOVG PQFKI #NU QPFGTFGGN XCP JGV J[DTKFG YGTMGP YCCT KGFGTGGP JGV QXGT JGGHV ICCP OGPUGP XCMGT VJWKUYGTMGP /CCT VGIGNĎMGTVĎF YKNNGP \G RGT YGGM QQM GGP UWDUVCPVKGGN CCPVCN WTGP QR MCPVQQT FQQTDTGPIGP QR GGP YGTMRNGM GP KP GGP QOIGXKPI FKG GGP FWKFGNĎMG OGGTYCCTFG JGGHV VGP QR\KEJVG XCP VJWKU #CP OCPCIGTU FG GXGP NCUVKIG CNU DQGKGPFG VCCM QO FKG \QYGN CCPIGPCOG CNU JQQIRTQFWEVKGXG MCP VQQTQOIGXKPI VG ETGÇTGP +M YKN OĎ GT RGTUQQPNĎM UVGTM XQQT OCMGP FCV KGFGTGGP FKG DĎ QPU YGTMV GGP XGGN DGVGTG YGTM RTKXÅDCNCPU ETGÇGTV XQQT \KEJ\GNH #NU OĎ FCV PKGV NWMV CNU %'1 JGD KM IGHCCNF \Q UKORGN KU JGV q

+P FG VCNMUJQY n6CNM QH VJG 6QYPo VKLFGPU FG FKIKVCNG 2TQXCFC ICH LG KP GGP FKUEWUUKG QXGT JGV VJGOC nNGKFGTUEJCR KP EQTQPCVKLFo QPNCPIU CCP FCV NGKFGTU JGV IQGFG XQQT DGGNF OQGVGP IGXGP &QG LG FCV QQM! p&CV RTQDGGT KM +M IC PW GGP XQQTDGGNF IGXGP FCV LG PKGV XGTYCEJV KM IC GGP FCI OKPFGT YGTMGP XKGT KP RNCCVU XCP XĎH FCIGP RGT YGGM 1H KM QQM FCCFYGTMG NĎM OKPFGT WTGP RGT YGGM IC OCMGP \CN FG VĎF NGTGP OCCT FG XTĎFCI UVCCV XQQTVCCP KP KGFGT IGXCN JGNG OCCN KP JGV VGMGP XCP QP\G MKPFGTGP )GXQNI KU FCV OĎP XTQWY FKG FCI MCP YGTMGP GP GKPFGNĎM QQM GGPU PCCT FG XTĎFCIOKFFCIDQTTGNU MCP /GV FG\G UVCR IGGH KM QQM DKPPGP %WUJOCP 9CMGɈGNF GGP UKIPCCN CH IC XQQT LG\GNH QQM GGPU PC QH LG YGTM RTKXÅDCNCPU KP QTFG KU GP \Q PKGV UEJTQQO FCP PKGV QO CCP FG DGN VG VTGMMGP FCP ICCP YG MĎMGP YCV YG MWPPGP FQGP +M URGGNFG CN NCPIGT OGV JGV KFGG FCV KM DKPPGP JGV IG\KP GP CNU XTĎYKNNKIGT QR FG URQTVENWD OGGT MQP GP YKNFG FQGP -GPPGNĎM JCF KM %18+& PQFKI QO OG JGV DGUNKUUGPFG FWYVLG KP FG TWI VG IGXGP #NU KM DGVGT KP OĎP XGN \KV FCPM\Ď GGP DGVGTG YGTM RTKXÅ DCNCPU YGGV KM \GMGT FCV QQM %WUJOCP 9CMGɈGNF FCCT FG XTWEJVGP XCP RNWMV +M JQQR FCV GT XQQT XGGN OGPUGP QR XGTIGNĎMDCTG YĎ\G KGVU RQUKVKGHU XQQTV MQOV WKV FG RCPFGOKG q &KV CTVKMGN KU IGURQPUQTF FQQT %WUJOCP 9CMG˭GNF

&&& % "# ! #

Vastgoedmarkt $

&G CHIGNQRGP OCCPFGP \ÄŽP VYGG ITQVG XCP QQTURTQPI nDWKVGPNCPFUGo OCMGNCCTUDGFTÄŽXGP KP 0GFGTNCPF VQGIGVTGFGP VQV 08/ $WUKPGUU

Toetreding grote makelaars tot NVM logische stap

I

n maart ging Savills tot het lidmaatschap over en half april volgde Jones Lang LaSalle (JLL). Van de grote internationale commercieel vastgoedadviseurs waren Cushman & Wakefield en Colliers al langer lid van NVM Business. Voor hen was dat lidmaatschap niet zozeer een weloverwogen nieuwe stap, als wel het logische gevolg van de overname eerder van eigenlijk puur Nederlandse makelaarskantoren: DTZ Zadelhoff (door C&W) en Boer Hartog Hooft (door Colliers). Van de grote makelaarskantoren is nu alleen CBRE geen lid van NVM Business. Maar de managing director van CBRE Nederland, Rudolf de Boer, heeft laten weten zo’n stap op termijn niet uit te sluiten. â€˜We zijn niet in gesprek met de NVM, maar we zullen er zeker intern over praten. Als CBRE zijn wij een grote voorstander van nog meer transparantie in het commercieel vastgoed. Daar staan we voor. Als toetreding tot NVM Business daartoe bijdraagt, zullen wij zeker overwegen ook toe te treden’. Lange tijd was de NVM vooral een belangenorganisatie voor woningmakelaars, met name omdat de commercieel vastgoedsector in Nederland tot lang na de Tweede Wereldoorlog nauwelijks als zodanig bestond. Dat veranderde begin jaren 70, onder meer door de komst van het vakblad Vastgoedmarkt, een initiatief van Dirk Rompelman. Daarmee werd een begin gemaakt met de verzelfstandiging van commercieel vastgoed als professionele beroepssector, naast de sector ‘woningen’. Bij de NBM (later dus NVM) resulteerde dat in de oprichting van een speciale sectie Bedrijfsonroerendgoed. Rompelman: â€˜De NBM sloot eind 1978 een exclusieve overeenkomst

# $&

#

! % #! #

met Vastgoedmarkt voor de maandelijkse publicatie van het NBM (later NVM) Bedrijfs- en Beleggingsaanbod. Vastgoedmarkt heeft dat ruim vijf jaar gedaan voordat dat contract werd beÍindigd. Het te publiceren aanbod was namelijk zo omvangrijk geworden dat hiermee een onevenredig groot deel van Vastgoedmarkt werd ingenomen. Dat werd een te grote kostenpost. In de oude jaargangen zie je hoeveel ruimte een en ander inhield.’

Een van de belangrijke drijfveren achter de professionalisering van de commercieel vastgoedsector was juist de komst van buitenlandse ontwikkelaars en beleggers naar Nederland in de jaren 70. Aanvankelijk vooral Angelsaksische, maar laten ook Scandinavische en Duitse. Met name de Angelsaksische partijen wilden hun ‘eigen’ makelaars en adviseurs gebruiken. Dat leidde eind jaren 60 en begin jaren 70 tot de opening van kantoren in Nederland van onder meer Jones Lang Wootton en Richard Ellis. Volgens Rompelman viel de komst van de buitenlandse makelaarskantoren bij de Nederlandse partijen niet goed. ‘JLW, Richard Ellis en de andere Britse en buitenlandse kantoren mochten niet deelnemen in de sectie Bedrijfsonroerendgoed van de NVM. Dat had onder meer te maken met het gegeven dat de “buitenlanders� een andere erecode hadden en ook een andere tarievenstructuur. Denk daarbij aan zaken als “voor eigen portefeuille� actief zijn van makelaars en “tegelijk voor opdrachtgever als klant factureren�. Dat was bij puur Nederlandse makelaars heel gewoon. En natuurlijk vreesden de Nederlandse makelaars de concurrentie met de op deelterreinen soms professioneler ogende “buitenlanders�.’

‘Daarom was in die jaren en nadien de meerderheid binnen de NVM-sectie – en trouwens ook het NVM-bestuur als zodanig – tegen toetreding van de “buitenlandseâ€? makelaars tot de NVM. Als hoofdredacteur van Vastgoedmarkt heb ik dat altijd een slechte zaak gevonden. In de jaren 80, begin jaren 90 heb ik samen met een minderheid van het bestuur nog gepoogd de “buitenlandseâ€? kantoren, die immers toen ook al een substantieel deel van de markt representeerden, bij de sectie aan te laten sluiten maar zonder resultaat. Het heeft dus lang geduurd, maar juist de roep om meer professionaliteit en grotere transparantie hebben blijkbaar de laatste hordes doen slechten. Als CBRE zich ook aansluit bij NVM Business, is mijn streven van de jaren van de jaren tachtig alsnog gerealiseerd,’ aldus Rompelman. De komst van internet en de mogelijkheden om aanbod en transacties niet langer meer alleen op papier vast te leggen – waarmee Vastgoedmarkt was begonnen en dat dus, in de ontwikkeling van een kwalitatief goede database een essentiĂŤle rol heeft gespeeld – brachten de buitenlandse partijen er in de jaren 90 toe zelf een belangrijke stap te zetten. Rompelman: ‘Begin 1996 ontstond het idee voor wat RealNext is geworden. Dus de drie grote kantoren – Richard Ellis, inmiddels CBRE, en Jones Lang Wootton, nu JLL, startten samen met opvallend genoeg NVM-lid DTZ  Zadelhoff een eigen aanbodsysteem. Inderdaad was Zadelhoff al in de jaren 80 – toen het nog geen onderdeel van een grotere, Brits makelaarsbedrijf DTZ was – lid van de voorloper van Funda in Business, namelijk NVM Bedrijfsaanbod.’ De komst van RealNext – dat begin deze eeuw ging samenwerken met het van Vastgoedmarkt afgesplitste PropertyNL – maar ook Funda in Business van NVM Business, het eigen onderzoek van Vastgoedmarkt, en private initiatieven als M2Match leidden dankzij internet een geheel nieuw datatijdperk in. Aanbod, opname en transacties werden een digitaal dataproduct. Dat was enerzijds breed toegankelijk, maar liet anderzijds ook zien hoe onbetrouwbaar veel gepubliceerde data bleken te zijn. Dat had alles te maken met het hanteren van afwijkende definities, de vertrouwelijkheid van data, onderliggende tegenstellingen tussen de rele-

vante partijen, maar ook de betaalbaarheid. Met als kernvraag: laat de sector zich in dit geval leiden door professionele journalistieke uitgevers als Vastgoedmarkt? Of willen de vastgoedpartijen het allemaal in eigen hand houden? Als voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt heb ik die discussies daarover – met moeilijk te overbruggen tegenstellingen – intensief meegemaakt. Dat leidde overigens ook tot – achteraf – komische situaties. Zo werd in het najaar van 2001 in nauwe samenwerking met Vastgoedmarkt M2Match gelanceerd. Dat naast een digitale website ook elke maandag een selectie op papier in de NRC publiceerde. PropertyNL deed dat overigens in dezelfde tijd ook, in nauwe samenwerking met Real Next, in het FD. Wantrouwen speelde daarbij een rol vanwege de vraag: wie is eigenlijk de eigenaar van de onderliggende aanboddata? De makelaar, de uitgever van een journalistiek product als Vastgoedmarkt? Of de eigenaren van het vastgoed dat aangeboden wordt? En altijd speelde op de achtergrond: de betaalbaarheid van de publicaties van het aanbod.

Dat de grote partijen nu toch kiezen voor NVM Business is een logische stap. NVM Business is de meest relevante, grootste en professionele organisatie als het gaat om de belangen van (commercieel) vastgoedmakelaars en taxateurs. In de woorden van Pieter Hendrikse, ceo bij JLL Nederland: ‘Het vergroten van de transparantie in de vastgoedmarkt is essentieel. Het is het fundament van onze dienstverlening en zorgt ervoor dat wij onze klanten optimaal kunnen adviseren. Het partnerschap met NVM draagt hier verder aan bij.’ Vanuit dit standpunt is het dan voorspelbaar dat ook CBRE binnen afzienbare tijd tot NVM Business toetreedt, waarmee de cirkel rond is. In feite vallen dan alleen nog de bij VBO aangesloten makelaars en taxateurs buiten dit verband. Maar daar is het aandeel commercieel vastgoed relatief beperkt. Als VBOmakelaar – maar ook als nergens bij aangesloten makelaar of taxateur – kun je trouwens wel je aanbod melden voor Funda in Business. Het is nog niet helemaal duidelijk wat de extra voordelen zijn van het lidmaatschap van de NVM Business voor grote partijen als JLL en Savills. Op de website staat onder meer: ‘NVM Business ver-

schaft haar leden exclusieve toegang tot de NVM database, dataproducten en datatools. Alle aanbod- en transactiedata die via het Tiara-systeem worden uitgewisseld, zijn beschikbaar voor leden. NVM koopt bovendien externe databestanden in om een volledig marktbeeld te krijgen, zoals de VTIS- en BTIS-database van onderzoeksbureau Strabo. Leden van NVM Business hebben ook toegang tot alle data en tools van de vakgroepen Wonen en Agrarisch.’ Daarnaast hebben de leden invloed op het hele beleid, inclusief de evenementen en het netwerk van NVM Business. Opnieuw de website: â€˜NVM Business onderstreept het maatschappelijk belang van een goed functionerende commercieel vastgoedmarkt en participeert daarom in een groot aantal organisaties, of werkt daarmee nauw samen.’ Zoals de ASRE Bestuurskamer, de NRVT Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, Nyenrode University, ROZ, VastgoedCert, TEGoVA en de Waarderingskamer. Een ding moet, zeker in deze coronatijd, nog worden opgemerkt. De NVM is in oorsprong altijd vooral een beroepsorganisatie geweest, gericht op de woningmarkt. Juist een terrein dat in het verleden door de grote internationale marktpartijen in Nederland werd gemeden. Daarin is vanaf de eeuwwisseling echter een kentering gekomen. Terwijl er vanuit de NVM veel meer aandacht kwam voor eigen onderzoek op het gebied van commercieel vastgoed. Dat brengt mij tot een slotconclusie. De grote vastgoedadviseurs op het gebied van commercieel vastgoed beschikken al jaren over gedegen eigen researchafdelingen en een enorm netwerk. Zij zullen die ongetwijfeld handhaven en blijven gebruiken; het is immers een goede mogelijkheid om de eigen identiteit, onafhankelijkheid en expertise te benadrukken. Samenwerking op het gebied van bijhouden en publiceren van het zo volledig mogelijke aanbod kantoren, winkels en productie- en distributieruimten, zoals door het door NVM opgezette Funda in Business, is iets anders en dat kan prima. In wezen was dit in 1974 een van de startpunten van Vastgoedmarkt. NVM Business is met de toetreding van de ‘buitenlandse’ partijen inderdaad een geschikt en representatief medium om deze functie te vervullen. Vraag is alleen wel of er nog veel ruimte overblijft voor andere aanbiedingssites.

,,, + () % # '!) $"

*" Vastgoedmarkt

hebben het echt goed voor elkaar. En er is veel marktinformatie beschikbaar over commercieel vastgoed.’

! " " " " & " # ! ‘Dat verzoek hebben we niet gekregen. Als de overheid geaggregeerde bulkdata vraagt, kunnen we daarover nadenken. Zulke data delen we overigens al met universiteiten voor wetenschappelijk onderzoek.’

# " " $ # " " & " # ! ‘Het is al een hele tijd geleden dat daarover discussies plaatsvonden. Dat is nu niet opportuun. Trouwens, alle kooptransacties staan in het Kadaster.’

$ ' $ +%%'- )) ' *( $ (( . $ $ " % ) ( # ' %& %$ ' " $ ! $ $ ' $% ) ' /

Waarom makelaars uit buitenland lid van NVM worden

#! !! " " ! ! ! % $ ! # $ ‘De toetreding van de Angelsaksische vastgoedadviseurs zou ik eerder een geleidelijk proces noemen,’ zegt Sander Heidinga, voorzitter van NVM Business. ‘DTZ Zadelhoff is lange tijd lid geweest, trad uit en werd in 2019 opnieuw lid na de overname door Cushman & Wakefield, dat zich in 2019 aansloot bij de NVM. Colliers International was al in 2011 lid geworden door de overname van Boer Hartog Hooft. In 2020 zijn Savills en JLL ook toegetreden.’

" ! "#!! " $ ‘De NVM is steeds professioneler geworden. Vroeger werd de vereniging aangestuurd door leden zelf die daar tijd voor vrijmaakten. Nu hebben we onze deelnemingen,

zoals Funda, dataplatform Brainbay en softwarebedrijf Flux ondergebracht in een holding. Die is eigendom van de vereniging, maar heeft een eigen directie en raad van commissarissen.’

! !! ! ‘Ja en nee. Natuurlijk konden we onze bedrijven blijven aansturen zoals we dat deden: vanuit de coĂśperatieve vereniging. Maar we moeten ook nadenken over de koers, de strategie en de gewenste uitkomsten. De huidige structuur biedt de ruimte voor ondernemerschap en creativiteit, maar houdt de verbinding met de leden in stand.’

" $ $

$ $ ‘Historisch viel de achterban van de NVM vooral onder het middenen kleinbedrijf. Die leden hadden

met de NVM eenzelfde soort relatie als met een voetbalvereniging of een politieke partij. Ze voelden zich lid van een club. Met de toetreding van de Angelsaksische vastgoedadviseurs recentelijk hebben we vier corporates in onze geledingen. Zulke nieuwe leden kijken naar het ondernemingsplan en stellen de vraag: wat moet er gebeuren?’

" ! ! #" " " ( " ! # # " ! " " ! " " $ " " " ! ‘Wij zelf wilden met onze databank voor een goed geoliede vastgoedmarkt zorgen. Het is niet ons primaire doel om de toezichthouders tevreden te stellen. Op het gebied van transparantie is Nederland al een oase in Europa. We

" !" & " ## " " " & ! $ $ " ! " " & " # ! ‘Verplichte openbaarmaking van huurcontracten heeft bij mijn weten geen prioriteit bij de overheid. Het zou ook een heel dure en ingewikkelde operatie worden.’

"! $ " " ‘We hebben een heel goede database, maar op onderdelen kan die inderdaad nog beter. Er valt bijvoorbeeld nog wat op te schonen. Onze leden halen gegevens uit onder meer de Basisadministratie Adressen en Gebouwen. Die is nog erg grof. Veel mutaties tijdens het gebruik van een pand worden niet doorgegeven. Een verplichting om wijzigingen in de BAG op te nemen zou helpen. Die informatie kan belangrijk zijn om de waarde van een gebouw te bepalen. Het

' ) %$ " " $ +% " $ $ -% "( # ) (&%') "* %'&%' ) ( MÄŽMGP PCCT *( $ ((&" $

maakt nogal wat uit, wanneer een opslagruimte in een bedrijfspand verandert in een kantoorvloer.’

"! " $ " ‘We willen de dekking verhogen, want nog niet alle gegevensvelden worden altijd even goed ingevuld. Incentives, het energielabel en de staat van onderhoud zijn allemaal belangrijk voor de waarde van een pand. Dat is een kwestie van discipline bij de leden, maar ook van automatisering van de aanlevering. Maar wat de waarde van een pand bepaalt, kan ook veranderen. Misschien komen we door de coronacrisis wel tot de conclusie dat looplijnen invloed hebben op de waarde van een pand. Ik zeg niet dat het gebeurt, maar wel dat inzichten over taxaties kunnen wijzigen. En dat onze database mee kan veranderen.’

"! $ "! # " $ " ‘Na de automatisering van de aanlevering is de volgende stap de automatisering middels kunstmatige intelligentie van de analyses. Welke kant gaat de markt op? Met zulke analyses kunnen we vastgoedadviseurs en taxateurs bedienen. Nu is die markt nog niet groot genoeg voor heel forse investeringen, maar dat kan veranderen. We zien nu al hoe accountants de opstelling van jaarrekeningen automatiseren. Er moet een paar menselijke ogen naar kijken, maar veel van het voorwerk kun je laten doen door intelligente software. Het begint natuurlijk wel met de kwaliteit van de data. Garbage in, garbage out.’

$ " " " $ & & # ‘Alleen vertrouwelijke transacties mogen worden afgemeld, zoals wij dat noemen. Wanneer dat gebeurt, controleren we de reden voor die vertrouwelijkheid. Een belegger kan bijvoorbeeld bepalen dat de huurprijzen van de eerste en laatste unit in een winkelstrip niet bekend worden, omdat deze winkels soms moeilijker te verhuren zijn. Dan zijn de huurprijzen van deze units lager, maar geven die dus geen goed beeld voor de totale strip. Zo kan ook een huurder aangeven dat de gegevens uit zijn contract niet openbaar mogen worden. Wat niet kan, is dat onze leden gegevens voor zich houden om een kennisvoorsprong te houden./

&&& % "# ! #

Vastgoedmarkt $

OCTMVYCCTFG YCPPGGT FG XTCCI XCPWKV FG OCTMV FQQT GGP GZVGTPG QQT\CCM RNQVUGNKPI WKVXCNV! *GV YQTFV FCCTQO VÄŽF XQQT GGP TCFKECNG U[UVGGOYÄŽ\KIKPI KP FG XCUVIQGFYCCTFGTKPI UEJTÄŽXGP VCZCVGWTU

‘Marktwaarde’ is onredelijk bij vraaguitval

D

e taxatieleer komt in crises tot stand, als waarde opeens niet meer vanzelfsprekend is. Dat was in 1929 al zo: toen leidde de Grote Depressie tot de oprichting van wat nu heet het Appraisal Institute, de internationale vereniging van professionele taxateurs. De nasleep van de oliecrisis in de jaren zeventig leidde tot het RICS Red Book en de Internationale IVS Standaard. En na de economische crisis van 2008 werd het Platform Taxateurs en Accountants opgericht, net als het NRVT-register. Na die crisis werd echter ĂŠĂŠn discussie niet (goed) gevoerd: die over de ontoereikendheid van het marktwaardebegrip bij tijdelijke vraaguitval. Marktwaarde, de heilige koe bij financierings- en jaarrekeningstaxatie, mark-to-market, waarop ons hele financiĂŤle bestel is gestoeld, is naar onze mening geheel niet toereikend, en zelfs onredelijk bij tijdelijke vraaguitval. Wat is er aan de hand? Waarde is een containerbegrip: iedereen verstaat er iets anders onder. Het moet dan ook door nadere definiĂŤring toepasbaar worden gemaakt. Die definities hebben we: de Inter-

national Valuation Standards (IVS). Ze zijn breed geaccepteerd, en overgenomen door de taxateursregisters van RICS en NRVT. Adam Smith leerde ons al dat waarde twee grondslagen heeft: enerzijds nut (worth) en anderzijds koopkracht bij ruil (value). Waar die eerste uitgaat van de functie van een object binnen het vermogen van ĂŠĂŠn persoon, is de tweede meer beproefd, namelijk bestand tegen exchange. Waar derden vertrouwen op taxaties (financiering, jaarrekening, wetgeving) zien we dat ruilverkeer (verkoop) de geprefereerde waarderingsgrondslag is.

Nu kan iedereen waarderen. De bestaansgrond voor onafhankelijke taxaties is niet zozeer vaardigheid, of marktinzicht (dat hebben participanten soms veel beter dan taxateurs) maar gesteld vertrouwen. De Romeinen wisten dat al en gaven de verum pretium (billijke prijs) meer vertrouwen dan het aestimatio utilitas (geraamde nut). In ons hele financiĂŤle stelsel is gekozen voor marktwaarde. Marktwaarde is een theoretische prijs; de uitkomst van een transactie die verondersteld wordt aan acht kenmerken te voldoen. Deze prijs is een op

%! "# # # ) HGKVGNÄŽMG ! "!$ #

! % ! !

XTCCIRTÄŽU

&# VTCPUCEVKGRTÄŽU

&#

% !#$ ! "!$ #

DKGFRTÄŽU

# & ! ! " "

! " "

HGKVGNÄŽM DÄŽ XTCCIWKVXCN

! % ! !

XTCCIRTÄŽU

&# #! " # &# DKGFRTÄŽU

# & ! ! " "

$$!

zich onbekende grootheid die dus geschat moet worden, een schatting waaraan breed maatschappelijk vertrouwen wordt ontleend. Elke schatting kent een zekere mate van onzekerheid. Nu is de combinatie van publiek vertrouwen enerzijds en schattingsonzekerheid anderzijds een giftige cocktail, zoals de praktijk na 2008 liet zien.

ting en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Bij vraagstabiliteit komen transacties rondom de peildatum ook feitelijk tot stand.

#! " # "

$$!

)

,QQUV )ÄŽUDGTU

! " "

#! " # "

Taxaties vragen daarom om geborgd te worden. De internationale waarderingsstandaard IVS bevat een uitgebreide set van (voor taxateurs verplichte) onderdelen. En in ĂŠĂŠn daarvan zit de angel. Marktwaarde IVS is een momentopname, een snapshot, een dagprijs (bij gebrek aan een centrale beurs): marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marke-

"# " ! % ! QPCHJCPMGNÄŽMG # ' # " " # ( ( ! % ! ! # ( # ! "# % !#! $&

De eventuele wens tot uitstel van verkoop mag van de IVS niet worden meegenomen bij marktwaarde: ‘Door een bereidwillige verkoper’ betekent noch een overdreven enthousiaste, noch een gedwongen verkoper die bereid is tegen elke prijs te verkopen, noch iemand die bereid is op een prijs te wachten die in de huidige marktomstandigheden niet als redelijk wordt beschouwd. De willingness to accept (WTA) is bij een stabiele markt normaliter medebepalend voor de marktwaarde. Zie figuur 1. Bij tijdelijke vraaguitval echter komen transacties in de omstandigheden die gelden op de peildatum, niet feitelijk tot stand. Er zijn geen bruikbare comparables. De door de taxateur voor marktwaarde te veronderstellen transactie is nu niet alleen fictief wat betreft zijn kenmerken, maar zelfs wat betreft zijn feitelijk bestaan. Fundamenteel is daar niets mis mee. Marktwaarde is een persoon-

%%% $ !" "

# Vastgoedmarkt

lijke schatting, comparables zijn geen absolute randvoorwaarden voor het doen van een schatting.

of dit zo moet (dat moet gewoon, volgt uit de marktwaardedefinitie). Het probleem hier is vooral: wanneer is marktwaarde bij tijdelijke vraaguitval eigenlijk relevant? Op welke zinvolle vraag geeft marktwaarde een antwoord? Op die van een financier (financieringstaxaties)? Op die van aandeelhouders (balanstaxaties)? Het marktwaardebegrip voldoet aan het criterium van marktconformiteit, maar niet aan het criterium van de redelijkheid. Immers: een wezenlijk vermogensbestanddeel van de verkoper, zijn aan zijn eigendom verbonden reĂŤle optie tot verkoopuitstel, mag niet worden meegenomen bij marktwaarde. Anders geformuleerd: de verkoper wordt gedacht niet overgretig en al helemaal niet gedwongen, maar wel per peildatum verkoopbereid te zijn. Die veronderstelling is in strijd met de redelijkheid op het moment dat alle redelijk handelende lotgenoten besluiten tot uitstel en wachten op betere tijden. Kortom: marktwaarde bij tijdelijke vraaguitval is een onredelijk waardebegrip. In alle crises wordt dat erkend, zij het stilzwijgend. Juist dan ontstaat de behoefte aan een waardebegrip waarin die redelijkheid wel tot uitdrukking komt: real economic value, sustainable value, economische waarde enzovoort. Bij tijdelijke vraaguitval geeft marktwaarde op geen enkele vraag een volledig antwoord. Niet voldoende op die van de financier (’wat brengt het nu op?’), want dan is sowieso sprake van default en is marktwaarde reeds daarom niet van toepassing. En ook niet op die van de aandeelhouders (‘waarvoor moet het op de balans?’), want een fictieve verkoop-nĂş veronderstellen houdt in: geen waarde toekennen aan de waardevolle reĂŤle uitsteloptie, hetgeen geen getrouw beeld geeft van de vermogenspositie. Welk waardebegrip is dan wel relevant? Mortgage lending value (voorzichtige waarde) natuurlijk niet, want hoe voorzichtig, is geheel arbitrair. Het langetermijngemiddelde sustainable value (duurzame waarde) evenmin, want hoe

Weliswaar is sprake van een onzekerder schatting dan bij vraagstabiliteit, maar dat laat onverlet dat een schatting kan (en vaak moet) worden gemaakt. Voor taxateurs is dit een uitdaging: nu komt het niet meer aan op het berekenen van gemiddelden, of het invullen van een model, maar op visie en ervaring. Dåt is schatten. Uit de marktwaardedefinitie van IVS volgt echter dat bij tijdelijke vraaguitval allÊÊn de willingness to pay (WTP) bepalend is voor de marktwaarde. Figuur 2 geeft de gang van zaken weer bij tijdelijke vraaguitval op de peildatum. Er komt geen transactie tot stand. Figuur 3 is de gang van zaken die de taxateur moet veronderstellen op de veronderstelde transactiedatum. Met name moet de taxateur, op het moment dat hij zich een voorstelling maakt van de verkoper, er vanuit gaan dat de bereidwillige verkoper gemotiveerd is om het actief na een behoorlijke marketing tegen marktvoorwaarden te verkopen tegen de beste prijs die hij of zij er op de vrije markt voor kan krijgen, welke prijs dat ook moge zijn. De feitelijke omstandigheden van de werkelijke eigenaar maken geen deel uit van deze beschouwing, omdat de bereidwillige verkoper een hypothetische eigenaar is. De transactie – die niet feitelijk maar enkel in de gedachten van de taxateur tot stand komt – levert een prijs op die gelijk is aan de willingness to pay. De willingness to accept wordt bij tijdelijke vraaguitval irrelevant. De verkoper is lijdelijk, accepteert de hoogste biedprijs, hoe laag die ook moge zijn en wordt verondersteld niet bereid te zijn tot verkoopuitstel.

Het probleem is wat ons betreft niet of dit zo kan (dat kan, schattingsonzekerheid verhindert geen marktwaardeopinie), en ook niet OCTMVYCCTFG +85 DÄŽ XTCCIWKVXCN &

$

%"

$ !" VTCPUCEVKGRTÄŽU

%" DKGFRTÄŽU

" % ! !

! !

" ! " !

##

TGFGNÄŽMG OCTMVYCCTFG &

$

XTCCIRTÄŽU

%"

$ !" VTCPUCEVKGRTÄŽU

%" DKGFRTÄŽU

% # "!" " "%

" % ! !

##

! !

" ! " !

" $

duurzaam is eveneens geheel arbitrair en niet te definiĂŤren. Ook het nieuwlichtersbegrip ‘economische waarde’ is onbruikbaar. Economische waarde gaat uit van ĂŠĂŠn (contante waarde) methode en – erger nog – ĂŠĂŠn subject.

Wat wel relevant zou kunnen zijn, is een waardebegrip dat wel degelijk is gebaseerd op verkoop, maar met een uitbreiding van het bestaande marktwaardebegrip zoals IVS dat kent. Wij geven het als werktitel: ‘redelijke marktwaarde’. Hierbij wordt inderdaad uitgegaan van kopersworth, de willingness to pay (lees bij tijdelijke vraaguitval: de marktwaarde), maar nu vermeerderd met de waarde van de reĂŤle optie van de verkoper tot uitstel. Die heeft namelijk een zelfstandige vermogenswaarde. De verkoper geeft bij het aangaan van de transactie immers twee dingen op: allereerst zijn eigendom en vervolgens zijn reĂŤle optie tot verkoopuitstel. De verkoper zal in redelijkheid compensatie willen voor beide. Als de koper de eerste vergoedt en de tweede afkoopt, is er nog steeds sprake van een zuivere geobjectiveerde transactieprijs, zoals marktwaarde is bedoeld dus. Methodisch lastig, vanwege grote uncertainty, maar niet met mĂŠĂŠr uncertainty dan bij gewone ‘marktwaarde’ bij vraaguitval, zonder beschikbare comparables. Uncertainty is dan ook niet fundamenteel voor schatten, maar maakt een schatting hoogstens lastiger uitlegbaar. Onze kerngedachte, zoals blijkt uit figuur 4, is dus: marktwaarde bij tijdelijke vraaguitval is onrede-

lijk en irrelevant, want marktwaarde mag de reĂŤle uitsteloptie van de verkoper (en die is er, en heeft een afzonderlijke vermogenswaarde) niet meenemen. Mark-to-market laat ons gewoon in de steek bij tijdelijke vraaguitval. Bij tijdelijke vraaguitval zit er een tegenstrijdigheid in de marktwaardedefinitie van IVS. Er wordt bij de verkoper afwezigheid van dwang verondersteld, maar hoe is het om-niet opgeven van iemands uitsteloptie anders in te denken dan vanuit dwaling of dwang? ‘Redelijke marktwaarde’ lijkt wel relevant. De grondslag is nu niet de opbrengst in cash op ĂŠĂŠn snapshot in de tijd, maar kijkt naar het object als vermogensbestanddeel van een willige koper en een ‘nergens toe verplichte’ verkoper, ook op ĂŠĂŠn moment. Dit doet meer recht aan de werkelijke posities van partijen dan geforceerd een handeling veronderstellen die niemand in

n4GFGNÄŽMG "% ' ! "% $ " % $ ) " $ $ " " # "!"

redelijkheid, zonder daartoe gedwongen te zijn, zou uitvoeren. Redelijke marktconforme waarde = marktwaarde (kopersworth) + waarde reĂŤle optie tot transactieuitstel verkoper (uitgedrukt als percentage van de marktwaarde). Bij redelijke marktwaarde blijft de ruilgedachte geheel in stand. Deze waarde is niet ‘in the eyes of the beholder’, maar een echte – en nu ook billijke – prijs. Veel hogere wiskunde is voor het afkopen van de reĂŤle optie niet nodig, wel scenariodenken, dat is iets voor een vervolg. Redelijk of niet, marktwaarde blijft altijd een schatting van een op zich niet geheel te falsificeren of verifiĂŤren grootheid, en gaat altijd gepaard met schattingsonzekerheid. Wij zijn ervan overtuigd dat veel taxateurs een dergelijke gedachte al stilzwijgend toepassen bij een kopersstaking. In 2008 werd – begrijpelijkerwijs – de pijn van het moment per ultimo verslagjaar ook niet altijd genomen. Neveneffect daarvan was wel dat marktwaardebegrip bewust of onbewust niet zuiver werd geĂŻnterpreteerd, met een verschillende praxis onder taxatiebureaus als gevolg. Dat laatste trok toen de aandacht van de toezichthouders, wat uiteindelijk het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) opleverde, en in het kielzog daarvan het NRVT-register. De huidige situatie biedt de kans deze zaken opnieuw te overdenken, waarbij we ons realiseren dat de problematiek fundamenteler is dan ‘corona’. 2GVGT XCP #TPJGO GP ,QQUV )ÄŽUDGTU \ÄŽP TGIKUVGT VCZCVGWTU )TQQV\CMGNÄŽM 8CUVIQGF

Vastgoedmarkt

&G EQTQPCETKUKU JGGHV XGGN KORCEV QR FG XCUVIQGFYGTGNF OCCT FG NQIKUVKGMG UGEVQT NÄŽMV PC GGP UVGXKIG FKR XCP GGP RCCT OCCPFGP CNYGGT KP FG JGTUVGNUVCPF IGUEJQVGP 'P FCV CNNGOCCN FCPM\ÄŽ FG XGTUPGNFG ITQGK XCP FG G EQOOGTEG UGEVQT 'GP CPCN[UG XCP FG KORCEV XCP FG EQTQPCETKUKU QR FG NQIKUVKGMG XCUVIQGFUGEVQT

Sterke groei e-commerce geeft logistieke vastgoedsector vertrouwen in snel herstel

B

uck International kwam een paar weken geleden met de raming voor 2020 qua uitgave van het aantal vierkante meter logistiek: 28 tot 38 procent teruggang is de verwachting wat neerkomt op 900.000 tot 1,2 mil-

joen minder vierkante meters. René Buck, directeur Buck Consultants International op Logistiek.nl: ‘De marktpartijen geven aan dat voor dit jaar een afname van 28 procent wordt verwacht als de situatie in augustus normaliseert. Wordt dat pas begin volgend jaar dan zakt het opnamevolume naar

&KUVTKDWVKGEGPVTC XCP YGDYKPMGNU FTCCKFGP QXGTWTGP VÄŽFGPU FG EQTQPCETKUKU

1,9 miljoen vierkante meter, wat een forse afname is van bijna 40 procent.’ Ondanks deze alarmerende cijfers verwachten de experts die Vastgoedmarkt sprak dat er aan het einde van dit jaar wel verbetering optreedt. En dat allemaal dankzij de groei van de e-com-

merce sector. ‘De vraag naar logistiek vastgoed beweegt natuurlijk mee met het consumentenvertrouwen, het welvaartsniveau en de e-commerce markt’, zegt Friso de Zeeuw. ‘Tijdens de coronacrisis is de vraag naar boeken online bijvoorbeeld toegenomen en in de reguliere winkels afgenomen. Mijn

inschatting is dat er meer e-commerceklanten bijgekomen zijn die niet meer weggaan als we straks wat verder in de crisis zitten.’ De Zeeuw, die spreekt op basis van de ervaring met meerdere crises, verwacht dat er na corona niet opeens een volledig nieuwe werkelijkheid ontstaat. ‘Ik denk dat je conjunctu-

""" !

Vastgoedmarkt

rele en structurele ontwikkelingen uit elkaar moet halen. Ja, op de korte termijn is er wat minder vraag naar logistiek vastgoed, maar op de lange termijn gaan mensen meer spullen kopen en die spullen moet je natuurlijk opslaan. Ik denk niet dat de neiging die je nu ziet om de spullen van dichterbij te halen zich op grote schaal doorzet, misschien alleen op het gebied van food.’

Betekent het dat de door Buck voorspelde dip slechts een tijdelijke is in zijn ogen? ‘Zeker, De Nederlandsche Bank voorspelt een forse economische crisis van -6 procent en dat zal je dus eventjes terugzien in de teruggelopen bereidheid om te investeren. Maar na die tijdelijke terugval zal de vraag naar spulletjes toenemen en kunnen we weer toewerken naar de volgende crisis, want zo gaat het vaak.’ De Zeeuw verwacht dat grote onlineretailpartijen zoals Bol.com, Coolblue en de supermarkten alleen maar mĂŠĂŠr ruimte nodig hebben en dat er dus zeker geen rem komt op de vraag naar de XXLdistributiecentra. ‘Je ziet dat die schaalgrootte zich doorzet, er zijn best mensen die hopen dat onze manier van consumeren kleinschaliger wordt, dus dat we meer bij kleine partijen kopen, maar dat is in mijn ogen een romantische gedachte. Ik denk wel dat je naar een situatie moet groeien dat de overheid soortgelijke grote centra concentreert op een aantal plekken in ons land. Je ziet bijvoorbeeld in Venlo dat die clustering heel goed gelukt is, maar in NoordBrabant en de Randstad zijn ze wat meer verspreid en dat is qua economie prima, maar qua ruimtelijke ordening een misser. Vooral de provinciebesturen hebben hier gefaald.’

Ook Sven Bertens van JLL is – ondanks de verwachte teruggang van 28 procent – niet somber over de vraag naar logistiek vastgoed voor de langere termijn. ‘Er is natuurlijk veel weggevallen vraag

!

opgevangen door de e-commercesector en bovendien hadden de supermarkten kerstachtige pieken. Daarmee kan je de daling op de andere gebieden gedeeltelijk compenseren.’ Het herstel heeft zich al ingezet in zijn ogen, hoewel de impact van de huidige crisis nog niet helemaal te overzien is. ’Je kan bijvoorbeeld verwachten dat de werkloosheid nog oploopt en er minder consumentenvertrouwen ontstaat, maar wij zien nu in het aantal aanvragen voor logistiek vastgoed dat de markt aan het herstellen is.’

De vraag naar logistiek vastgoed zag Bertens in 2020 meebewegen met een markt die best onrustig was, maar in zijn ogen nu wat stabiliseert. ‘De eerste maanden van het jaar waren nog prima en daarna ontstond een periode van onzekerheid en nu zie je dat investeerders weer bereid zijn prijzen te betalen die vergelijkbaar zijn met de periode van voor corona. Als je mij twee maanden geleden had gevraagd welk effect corona zou hebben op de prijzen, dan zou ik zeggen dat ze zeker zouden dalen, maar daar is geen nu sprake van.’ Wat is de verklaring voor dat opgelaaide vertrouwen in het logistieke vastgoed? ‘Blijkbaar hebben huurders en beleggers vertrouwen in de Nederlandse aanpak van de crisis. Ik leg onze aanpak in het buitenland altijd als volgt uit: we zijn even een tijdje in slaap gesust omdat het nodig was om een tandje terug te schakelen, maar alles is in dat lagere tempo wel allemaal doorgegaan.’ Hij ziet dat de positie voor investeerders van logistiek binnen de totale vastgoedmarkt als geheel een groter deel inneemt, simpel gezegd: als mensen geld hebben om te investeren dan kiezen ze vaker voor de logistiek. ‘Dat heeft alles met het aandeel van e-commerce te maken. De omzetten in de online wereld zullen naar verwachting alleen maar stijgen.’

Volgens GFK, in opdracht van Thuiswinkel.org, ligt de omzet van

Nederlandse webwinkels zo’n 60 procent hoger dan een jaar geleden. ‘In week 16 bereikte de online omzetstijging een piek van plus 72 procent ten opzichte van een jaar eerder.’ Dat is natuurlijk directe de interessante paradox waar de logistieke vastgoedwereld mee te maken heeft in tijden van corona. Natuurlijk namen de bestedingen in de offlinewereld af door het sluiten van de winkels, maar online ging het alleen maar beter. En laat nu die onlinetak een enorme groeimarkt zijn waar nog veel rek in zit. Bertens: ‘Zeker, de bezorgdiensten draaien echt overuren in ons land. Al dan niet tijdelijk is de wereld van het winkelen verschoven naar online en in die branche is het veel makkelijker aanpassen aan de anderhalvemetersamenleving dan in een winkelstraat.’ Interessant is natuurlijk de analyse wat er gebeurt met en tussen Amazon, Coolblue en Bol.com qua distributie. Vanuit welke plekken kunnen zij hun klanten zo goed mogelijk bedienen? Bertens: ‘Je ziet dat we een steeds duidelijker beeld krijgen welke plekken ĂŠcht geschikt zijn voor logistiek. Een uitdaging bij de bepaling van de locatie voor die markt is dat je voldoende arbeidskrachten kunt vinden, want die heb je echt nodig. Er komt meer druk op de plekken met een optimale mix van soorten vervoer, arbeid en ruimte, ook doordat er zo weinig leegstand is. Daardoor vinden beleggers het ook interessant: de voorspellingen over de markt zijn positief en de leegstand is laag.’

' EQOOGTEG ɆKPM IGITQGKF Mari van Kuijk, consultant en partner bij logistiek adviesbureau Groenewout, signaleert ook hoe e-commerce de vraag naar logistiek vastgoed zal aanjagen.’De vraag naar logistiek vastgoed beweegt natuurlijk mee met de consumentenverkoop in de verschillende sectoren en je ziet dat er grote verschillen zijn tussen de branches. Grote kledingmerken hebben het bijvoorbeeld zwaar, want kledingzaken zijn in Europa dicht geweest en dan gaat je omzet naar nul.’ De e-commercesector in de breedte is als gevolg van de coronapandemie flink gegroeid, zo signaleert Van Kuijk. ‘Die e-commerce zat al in een groeispurt in 2020 en corona heeft ervoor gezorgd dat een groep die eerst niet digitaal minded was, is ingestapt. Er zijn klanten tijdens corona aangehaakt die normaal gesproken pas over vijftien jaar in beeld zouden zijn. Sommige klanten zullen inmiddels wat terugkeren naar de fysieke winkels, maar er zijn er ook die verrast zijn over wat e-commerce aan service kan bieden. Vanaf nu zijn ze misschien definitief om.’ Dat is volgens hem het grote verschil met de crisis in 2009 en 2010. ‘Toen viel de financiering weg in de breedte en nu zie je verschillen per branche. Nu zullen bepaalde takken van sport moeten inkrimpen en anderen zullen uitbreiden.’ Van Kuijk heeft veel vertrouwen in het doorgroeien in de e-commerce markt en dus ook in het vastgoed dat daaraan gelieerd is. Mogelijk zal investeren in e-commerce vastgoed de vraag naar andere logistieke centra iets gaan verdringen.

"

‘Ik kan mij voorstellen dat er meer vraag komt naar logistiek vastgoed voor onlineretailers. Vergeet niet dat een logistiek centrum voor de online retail duidelijk anders is dan een centrum voor de reguliere retailsector, puur omdat je per consument gaat afleveren. Voor online retail heb je meer machines nodig, meer arbeidskrachten en dus ook meer parkeerplaatsen. Er komt dus een hele andere stroom aan activiteiten binnen en buiten die vier muren.’ Gevolg is dat investeren in logistiek vastgoed voor de e-commercesector een prima investering lijkt want die markt zal niet zo makkelijk in elkaar klappen. ‘Over tien jaar zullen we misschien nog verbaasd zijn over hoe de verdeling tussen online en offline nu was.’

Hoe zal de logistieke vastgoedmarkt eruitzien als het aandeel van de onlinemarkt alleen maar zal toenemen? In de manier waarop grote onlinepartijen als Coolblue, Bol.com en Amazon logistiek organiseren, speelt vooral de veel aangehaalde ‘last mile’ een grote rol. ‘Ik was recent op een bijeenkomst waar 35 methodes voor dat laatste stuk van de belevering in de wijken op een rij waren gezet. Dat betekent dat die markt nog niet volwassen is. Er is blijkbaar nog een heleboel te ontdekken. Maar die markt gaat in mijn ogen nog flink groeien de komende jaren, dus daar gelden straks voor dat laatste stuk misschien wel compleet andere wetten die we nu nog niet eens kunnen overzien. Als je de inrichting daarvan weet, dan weet je ook hoe de logistieke markt eruitziet. Alle partijen zijn daarmee bezig en het vliegt nog alle kanten op. Een ding weet ik wel en dat is de wetmatigheid in de e-commercesector: the winner takes it all. Er is straks een aantal grote partijen die een groot deel van de markt afdekt, een middensegment waarin niemand bestaansrecht heeft en onderaan nog een aantal

nichepartijen die overleven. Daarom is het voor logistieke beleggers een lastige markt; eerst waren die pakhuizen geschikt voor alle sectoren in de e-commercemarkt, maar we gaan nu naar een onduidelijke markt waarbij je in de pakhuizen verschillen behoeftes ziet. Datzelfde geldt voor the last mile.’ Heldere analyse: zeker het e-commerce vastgoed zal populair blijven bij beleggers, ook doordat Nederland een echt logistiek land is en blijft. Maar het is wel goed om een kleine slag om de arm te houden. De Nederlandsche Bank voorspelt immers ook een landelijke recessie voor 2020 en met de daarbij horende ontslagen zullen ook de bestedingen afnemen en dus de vraag naar logistiek vastgoed als beleggingsobject. Wat het echte economische effect van de coronapandemie is, weten we in feite nog niet. ‘Het is nu nog te vroeg om daar al iets over te zeggen, want je kunt nog niet zeggen of de macro-effecten gevolgen hebben voor de grootte van de investeringen, maar dat is wel het normale effect van een recessie.’

.QIKUVKGM NCPF Kortom, ondanks de verwachte teruggang in uitgave van de vierkante meters van rond de 28 procent in 2020 zijn alle ondervraagden zeer positief over de langetermijn toekomst van het logistieke vastgoed. Nederland blijft immers een logistiek land bij uitstek, de vraag naar producten zal op peil blijven en e-commerce zal naar verwachting een heleboel van de geslonken vraag in de winkels compenseren en uiteindelijk zelfs overtreffen. Wel maken de kenners zich lichte zorgen over de in beperkte mate beschikbare vierkante meters. Maar als er iets meer aandacht (vanuit de branche zelf en vanuit de overheid) komt voor het belang van de logistiek voor de economie in plaats van voor ‘lege dozen’ die de horizon vervuilen, dan komt het helemaal goed.

333 2 /0%,$#* .(0 +)

Vastgoedmarkt '1)&

,,. 2. %$+ ,2$. 13 !,++$*$+0 QH WY NQIKPIGIGXGPU PGGOV W EQPVCEV QR OGV -NCPVGPUGTXKEG 1H OCKN PCCT () +0$+/$.2&"$ 2 (*$#& +$0 +)

Transacties

$!.1&($./0. +/ "0&$/ $+ +!,# +*$)#$+ 2& ,-

QH KP GGP GOCKNDGTKEJV CCP

&G ETKVGTKC XQQT QRPCOG XCP VTCPUCEVKGU \ÄŽP r URGEKËŹGMG MCPVQQTTWKOVG XCPCH O r DGFTÄŽHUTWKOVG XCPCH O r YKPMGN UJQYTQQO XCPCH O QH GWTQ RGT LCCT QH MQQRUQO GWTQ ))$ *$0. %$/ 2 + 5,3$) +!,# )/ 0. +/ "0&$/ 3,.#$+ &+ QP\G FCVCDCUG FCIGNÄŽMU XGTYGTMV GP \ÄŽP QPNKPG KP\KEJVGNÄŽM

6 4)2& 1/$($

6

XGTMQQR )&+$ 2 + #$ $+

gebouw aanbieden aan haven gebonden kantoorgebruikers. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting STC-Group. De Mik Bedrijfshuisvesting adviseerde de koper.

aan derden. Brecheisen Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de koper. Lauteslager Makelaars adviseerde de eigenaar, een particuliere belegger.

PIETER CORNELISZ. HOOFTSTRAAT 130 - Breitling huurt 220 m² winkelruimte verdeeld over de begane grond en souterrain aan P.C. Hooftstraat 130 in Amsterdam. De ruimte was voorheen in gebruik bij Claudia Sträter. KroesePaternotte heeft de particuliere verhuurder bijgestaan in de uitkoop van de voormalige huurder en begeleid bij de verhuur aan Breitling. Gofield & Only adviseerde de huurder.

FREDERIK HENDRIKLAAN 222 Ginzz – Beauty and Fashion huurt 140 m² winkelruimte aan Frederik Hendriklaan 222 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

RIJSWIJK - Indische toko Warung Segar huurt 195 m² winkelruimte aan Dr. H. Colijnlaan 323 in Rijswijk. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

van appartementencomplex Florastate. Op de begane grond van het complex zijn zorg gerelateerde bedrijven/instanties gesitueerd, zoals Thuiszorg Het Friese Land en een fysiotherapiepraktijk. Hoekstra Bedrijfsmakelaars bracht, collegiaal met Scheenstra Makelaars, de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

NIEUWE PEKELA - Een particulier kocht voor een bouwbedrijf een perceel grond van 4.181 m² aan Holland Marsh in Nieuwe Pekela. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

GROTE BEERSTRAAT 24 - Profimaat Binckhorst huurt 517 m² bedrijfs- en 300 m² kantoorruimte aan Grote Beerstraat 24 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

WWW.ADHOCBEHEER.NL

TERNAARD - Jellema Estate kocht via een verkoop bij inschrijving het voormalige verzorgingshuis Spiker van 5.161 m² op een perceel van 17.665 m² aan Nesserwei 2 in Ternaard. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Kwadrantgroep.

LEEUWARDEN - Steen Invest II kocht 181 m² zorgvastgoed aan Zevenblad 15 in Leeuwarden. De ruimte is momenteel verhuurd aan Praktijk Corylus en is onderdeel

ENSCHEDE - .S.W. Expeditie huurt 3.912 m² logistieke ruimte aan Spoordijkstraat 90 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants

HEEMRAADSSINGEL 149 - Een tweetal particuliere beleggers kocht een statig kantoorgebouw met een bruto vloeroppervlak van 574 m² aan Heemraadssingel 149 in Rotterdam. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis bracht, collegiaal met Colliers International, de transactie tot stand namens de verkoper, Bovenmeer B.V.

WAALHAVEN Z.Z. 4 - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 1.550 m² met 50 parkeerplaatsen op eigen buitenterrein aan Waalhaven Z.Z. 4 in Rotterdam. De koper gaat het

PLATINAWEG 2 - De Hielkema Groep kocht een bedrijfsgebouw van 910 m² aan Platinaweg 2 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. De Lange Bedrijfsmakelaars adviseerde de koper.

ZINKWERF 5 - De Parnassia Groep huurt 1.300 m² kantoorruimte aan Zinkwerf 5 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

MARCO POLOLAAN 115 - MPL Real Estate kocht voor herontwikkeling 667 m² kantoorruimte aan Marco Pololaan 115-117 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Doenja Dienstverlening.

LICHTEGAARD 7 - Culture Mix heeft voor verkoop van handgemaakt Fairtrade bijouterieÍn een object met 119 m² winkelruimte en 124 m² woonruimte gekocht aan Lichtegaard 7-7 Bis in Utrecht. De bovenwoningen zijn verhuurd

Amsterdam, Lauriergracht 128 Kuijs Reinder Kakes heeft een volledig grachtenpand van 253 m² verkocht een buitenlandse particuliere belegger. De locatie maakt onderdeel uit van de Jordaan en ligt nabij 9-straatjes. De Lauriergracht is aangelegd in de eerste helft van de 17e eeuw. Aan deze gracht bevinden zich 36 rijksmonumenten en vijf gemeentelijke monumenten. De eigenaar is eveneens een particuliere belegger.

... - *+ ' % )#+ &$

",$! Vastgoedmarkt

) +) &* +! * '( NIJVERDAL - Zomer FinanciÍle Diensten & AssurantiÍn (SNS Bank) huurt 120 m² commerciÍle ruimte aan Willem Alexanderstraat 28 in Nijverdal. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar. bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

ENSCHEDE - Jan Duurzaam B.V. huurt 1.629 m² bedrijfsruimte aan Wethouder Beverstraat 189 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Ruha Beheer. GOOR - Dealtraders huurt 740 m² opslagruimte aan Enterseweg 11 in Goor. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een metaalconstructie bedrijf.

WEERSELO - Woonwellness Totaal huurt 900 m² bedrijfsruimte aan Loohuisweg 15 in Weerselo. Boers & Lem vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Hadro B.V.

ENSCHEDE - Een particuliere beleggersgroep kocht een woon-zorg complex bestaande uit totaal 11 slaapkamers, gezamenlijke woonkamer, kantoor en royale tuin aan Walhofstraat 41 in de wijk Roombeek nabij het centrum van Enschede. Het object was tot 1 april in gebruik bij Stichting Zeker Basis. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting De Twentse Zorgcentra.

GIETHOORN - Een particuliere belegger kocht een chalet op Chaletpark Resort VenetiĂŤ aan Kerkweg 35-42 in Giethoorn. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

vesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HARDERWIJK - APK Centrum Lelystad huurt 818 m² bedrijfsruimte aan Lorentzstraat 11 in Harderwijk. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Textline Vastgoed.

NIJKERK - Van Gelder Telecom huurt 590 m² kantoorruimte aan Sluiswachter 20 in Nijkerk. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Recalux Vastgoed.

DELDEN - GSM Service Delden huurt 110 m² winkelruimte aan Langestraat 7 in Delden. Euverman Bedrijfsmakelaars en Vastgoedbeheerders bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een particulier.

Deventer, Zutphenseweg 31C Uniek Bedrijfsmakelaars heeft twee kantoorverdiepingen van elk 250 m² verkocht aan respectievelijk Pantheon Automatisering en Vadac. De vier opvallende, kleurrijke torens zijn onderdeel van complex Hanze Staede en gebouwd onder architectuur van Alberts & Van Huut. Het complex is eigendom van een particuliere beleggersgroep.

HARDERWIJK - LampenShopOnline heeft 687 m² winkelruimte gehuurd aan Luttekepoortstraat 5965 in Harderwijk. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Vandenbrink Onroerend Goed Bedrijven. ZUTPHEN - Meubelwinkel Het Snuffelpaleis heeft 630 m² winkelen 50 m² bedrijfsruimte gehuurd aan Spittaalstraat 100 in Zutphen. ten Hag Makelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Landelijke Kasten.NL.

HARDENBERG - Okay Fashion and Jeans huurt 475 m² winkelruimte op de begane grond en 275 m² kelderruimte aan Voorstraat 10 in Hardenberg. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Vastned.

HARDERWIJK - Een particuliere belegger kocht in totaal 4.995 m² bedrijfsruimte verdeel over twee gebouwen aan Madame Curiestraat 1-25 in Harderwijk. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Van Triest B.V.

HENGELO - Jalou B.V. kocht een kantoorgebouw van 1.060 m² aan Steenmeijerstraat 4 in Hengelo. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Carint-Reggeland Groep.

ZUTPHEN - Diverse particulieren en ondernemingen kochten in totaal 839 m² bedrijfsruimte verdeeld over zes units in de nieuwbouwontwikkeling aan Marsweg op bedrijventerrein De Mars in Zutphen. ten Hag Makelaarsgroep/ IBG bracht de transacties tot stand namens de ontwikkelaar, Janssen de Jong Projectontwikkeling. ZUTPHEN - De Bruin Tankbouw kocht een bedrijfscomplex van 6.000 m² en een terrein van 14.945 m² aan Oostzeestraat 6 in Zutphen. ten Hag Bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Terlet B.V.

ZUTPHEN - Een horeca ondernemer huurt 51 horecaruimte aan Sprongstraat 15 in Zutphen. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Te Stroet.

STAPHORST - De Veluwsche Steen kocht 289 m² winkelruimte aan Gemeenteweg 71-73 in Staphorst. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Beurtschipper Alfa.

HARDERWIJK - Van der Horst Auto’s kocht een bedrijfsruimte van 926 m² aan Lorentzstraat 29 in Harderwijk. Brandt Bedrijfshuis-

HARDERWIJK - Meubelwinkel Nedliving huurt 190 m² winkelruimte aan Donkerstraat 35 in Harderwijk. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Foppen Vastgoed.

HARDERWIJK - Wiwast B.V. kocht in totaal 2.070 m² bedrijfsruimte aan Leeuwenhoekstraat 32 en 34 in Harderwijk. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verkoper. J. de Wit Beheer.

ERMELO - Een particuliere belegger kocht 1.878 m² bedrijfsruimte aan Lokhorstweg 9-9a in Ermelo. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

VAASSEN - Een particuliere belegger kocht een bedrijfsgebouw van 4.828 m² op een perceel van 6.874 m² aan Runnenbergweg 9 in Vaassen. Rodenburg Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

ENSCHEDE - Damesmodezaak Boteli huurt 304 m² winkelruimte aan De Heurne 8 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Heereweegen.

stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HARDERWIJK - BrickMax kocht een winkelruimte van 260 m² aan Donkerstraat 13 in Harderwijk. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Vano Vastgoed. HARDERWIJK - L&W Investment kocht in totaal 2.166 m² bedrijfsruimte aan Fahrenheitstraat 2-4 in Harderwijk. Brandt Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot

AMERSFOORT - Een productiebedrijf huurt 1.200 m² bedrijfsruimte aan Vanadiumweg 18 in Amersfoort. Online Bedrijfsmakelaars faciliteerde de transactie namens de verhuurder, Betterway.

222 1 ./$+"!) -'/ *(

Vastgoedmarkt &0(%

" -0%'"-./- *. /%". "* * +! *)"(!"* +, +# %* ""* ") %( *

AMERSFOORT - StadsZicht Amersfoort kocht een kantoorgebouw van ongeveer 3.200 m² aan Stadsring in Amersfoort. De mogelijkheid bestaat om de ruimte, gedeeltelijk, te transformeren naar 38 appartementen. Verkoper is een particuliere belegger.

HUIZEN - Een particulier kocht 755 m² bedrijfsruimte aan Nijverheidsweg ongenummerd in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particulier.

LELYSTAD - Basic Fit heeft 1.800 m² commerciÍle ruimte gehuurd op de hoek Waagpassage/Stationsweg direct naast de ingang van de Jumbo Supermarkt en de bovengelegen parkeergarage in Lelystad. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

NAARDEN - Een handelsonderneming huurt 1.515 m² bedrijfsruimte aan Energiestraat 38 in Naarden. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een particulier.

VIJFHUIZEN - Een belegger kocht een kinderdagverblijf van 614 m² aan Baarsjesweg 3 in Huizen. Bedrijfslocatie.NL faciliteerde de transactie namens de eigenaar.

BROEK OP LANGEDIJK - Wagenaar Lelies Vastgoed kocht voor een dochteronderneming 775 m² bedrijfs- en 250 m² kantoorruimte aan Vreekesweid 22-24 in Broek op Langedijk. Vlieg Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Sailmasters. BUITENKAAG - Een handelsonderneming kocht een bedrijfsruimte van 2.801 m² aan Hoofdweg 1976 in Buitenkaag. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ALKMAAR - Een ondernemer kocht een winkelobject van 159 m² aan Payglop 14 in Alkmaar. Vlieg Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Egeria Real Estate Investments II. HILVERSUM - Steppin’Out Fashion huurt 173 m² winkelruimte aan Kerkstraat 72 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ALPHEN AAN DEN RIJN - Bouwbedrijf Davey’s Beheer kocht een hoogwaardige bedrijfsunit van 760 m² in bedrijfsverzamelgebouw Molenstaete aan Kamerlingh Onnesweg 19a in Alphen aan den Rijn. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Burgland Properties.

HUIZEN - FED Horeca huurt 118 m² winkelruimte aan Kerkstraat 10 in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hoorne Vastgoed. KATWIJK - Divorce Housing huurt 2.238 m² kantoorruimte aan Jan Evertslaan 2 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, De Admiraliteit Katwijk.

ding huurt ongeveer 750 m² bedrijfsruimte aan Ringdijk 506a in Ridderkerk. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, W.F. Looije Properties. RIJNSBURG - Groothandel in vloeren GRF Netherlands huurt 1005 m² bedrijfs- en 285 m² kantoorruimte aan Vinkenweg 70 in Rijnsburg. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Rutec Holding. ROELOFARENDSVEEN - Johlex Bouw huurt 900 m² bedrijfsruimte aan Westeinde in Roelofarendsveen. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

WADDINXVEEN - Groothandel in onder meer elektronisch apparatuur voestalpine SIGNALING Siershahn huurt 628 m² bedrijfsruimte en 828 m² kantoorruimte aan Coenecoop 770 in Waddinxveen. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de huurder. De Pater Makelaardij adviseerde de eigenaar, een particuliere belegger.

ZOETERWOUDE - Elektrotechnisch installatiebureau J. de Groot kocht een bedrijfsgebouw van 1.435 m² met 20 parkeerplaatsen aan Oranjelaan 29-31 in Zoeterwoude. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

GOUDA - Een horecaondernemer heeft voor een Verhage fastservice formule 189 m² winkelruimte gekocht in Winkelcentrum Bloemendaal aan Gildenburg 96 in Gouda. Het pand was voorheen in gebruik bij Rabobank. De koper was voorheen gevestigd op huisnummer 94 en maakt de overstap vanwege een ruimere opzet en frontbreedte van 28 m². Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, CoÜperatieve Rabobank. KATWIJK - CLC Vastgoed kocht voor een dochteronderneming 2.835 m² showroom aan Ambachtsweg 13 in Katwijk. Mens Makelaar bracht, collegiaal met Basis Bedrijfshuisvesting, de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere beleggersgroep.

NIEUW-VENNEP - B&B Optiek huurt 110 m² winkelruimte aan Symfonie 39 in Nieuw-Vennep. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Kingfisher Real Estate.

HILVERSUM - Stichting de Bascule huurt 500 m² kantoorruimte aan Larenseweg 30 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Dudok Wonen.

HILVERSUM - Een particuliere belegger kocht een winkelobject van 992 m² aan Kerkstraat 78-80 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

Leiden, 3e Binnenvestegracht 23 Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij heeft 298 m² kantoorruimte verhuurd aan Sales Spirit (Prijsvergelijken.nl), een van de grootste vergelijkingswebsites van telecomabonnementen, in bedrijfsverzamelgebouw Nieuwe Energie in Leiden. Tussen 1941 en 1978 was het monument de spinnerij van de voormalige textielfabriek Clos & Leembruggen. De spinnerij is het best bewaarde gebouw en de laatste jaren in gebruik bij Nuon. Eigenaar is Stichting Portaal.

ALKMAAR - M. Th. P. Wokke Beheer kocht voor een dochteronderneming 791 m² bedrijfsruimte aan Fluorietweg 18 B1 in Alkmaar. Vlieg Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Ard Bruin B.V.

stand namens de ontwikkelaar, Het Hoofdkwartier Blaricum.

BLARICUM - Mupie B.V. en Floriade B.V. kochten respectievelijk 96 m² en 384 m² kantoorruimte verdeeld over vijf units in de nieuwbouwontwikkeling aan Binnendelta 2 in Blaricum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transacties tot

LEIDEN - Parnassia heeft 683 m² kantoorruimte bij gehuurd aan Vondellaan 55 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, commanditair vennootschap Leithon. RIDDERKERK - Groothandel in voedings- en genotsmiddelen DC Tra-

WADDINXVEEN - Haghefilm Digitaal huurt 1.150 m² bedrijfsruimte aan Coenecoop 375 in Waddinxveen. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Gowrings Onroerend Goed.

KATWIJK - Holland & Barret huurt 155 m² winkelruimte aan Badstraat 3 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Lefferts Beheermaatschappij.

000 / ,-")! ' +%- (&

$.&# Vastgoedmarkt

!!+ -+ (, -#!, )* Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

LEIDEN - Mikro Beheermaatschappij huurt voor een Boon’s Pitstop supermarktformule 645 m² winkelruimte aan de Botermarkt 6 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Graafstaete. LEIDEN - Modezaak Detour Concept huurt 90 m² winkelruimte aan Botermarkt 13 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier belegger. LEIDEN - VBDP KĂźhn Drogisterijen huurt voor een Etos-vestiging 204 m² winkelruimte aan Ina Boudier Bakkerstraat 3 in leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LEIDEN - Horecaonderneming Zitman & Heezen huurt 100 m² commerciĂŤle ruimte aan Prinsessekade 5 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LEIDEN - AdaptĂŠ Financial Services huurt 75 m² winkelruimte aan Turfmarkt 11 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDEN - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 3.100 m² met ongeveer 60 parkeerplaatsen waarvan 16 in de ondergelegen garage aan Rijnsburgsingel 60 en 61 in Leiden. Het object is volledig verhuurd aan vijf huurders. Barnhoorn bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verkopers, een particuliere beleggersgroep.

NOORDWIJK - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 2.235 m² aan Huygensstraat 44 in Noordwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

LEIDEN - Een Zuid-Afrikaanse investeringsmaatschappij heeft het monumentale bedrijfspand in het centrum van Leiden van ongeveer 2.000 m² aan Garenmarkt 1a Leiden gekocht. Het complex is gelegen pal aan de nieuwe verdiepte parkeergarage. Het rijksmonument uit 1883 werd opgetrokken als de Leidse meisjes-HBS, naar een ontwerp van gemeentearchitect J.W. Schaap. De koper zal het gebouw transformeren naar Short Stay hotel. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BOXTEL - In & Out Deco huurt een bedrijfsgebouw van 905 m² aan Staarten 18 in Boxtel. Saris & Partners Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

’s-Heerenberg, Emmerikseweg 19A Thoma Post Bedrijfsmakelaars heeft 46 m² kantoorruimte verhuurd in het voormalige klooster Gouden Handen. Het Sint-Bonifatiusklooster is in 1910 gesticht door Duitse JezuĂŻeten. Na 1971 verloor het gebouw zijn functie als klooster en werd het tot 1999 gebruikt als creativiteitscentrum Gouden Handen. In 2005 is het gebouw verkocht aan Woningcorporatie Woonzorg Nederland. De nieuwe huurder is Techkoningin.NL.

Ketelhavenplein 155 in Tilburg. Van de Water Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting WonenBreburg.

EINDHOVEN - RMJ Vastgoed kocht een kantoorgebouw van 996 m² aan Beemdstraat 16-20 in Eindhoven. Bossers & Fittters bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Govers Real Estate.

270 m² aan Grotestraat 204 in Waalwijk. Van de Zande Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verkoper, CTechnology.

VOORHOUT - Een particuliere belegger kocht in een sale-and-leaseback transactie een bedrijfscomplex van ongeveer 1.500 m² aan Nijverheidsweg 41 in Voorhout. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verkoper, groothandel Dertec.

VOORSCHOTEN - Van der Bent Hairstyling huurt 100 m² winkelruimte aan Schoolstraat 148 in Voorschoten. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

VLISSINGEN - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 132 m² aan Coosje Buskenstraat 149-151 in Vlissingen. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Eris Winkelfonds.

LEIDEN - Een particuliere belegger kocht een winkelpand van 345 m² aan Watermolen 12 in Leiden. Het winkelpand, waarvan de grond is uitgegeven in erfpacht, heeft een oppervlak van ongeveer 345 m² en grenst aan Winkelcentrum Kopermolen. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

LISSE - Dutch Foreigner Care kocht een horeca-object van 207 m² aan Hereweg 487-487b in Lisse. De begane grond is momenteel nog in gebruik als horeca. Op de verdieping bevinden zich een aantal appartementen. De koper zal het geheel verbouwen en gebruiken voor huisvesting van arbeidsmigranten.

OIRSCHOT - Dierenspeciaalzaak Ad van Nunen kocht een kantoorgebouw van 1.100 m² op industrieterrein It Oirschot (De Stad) aan De Stad 2 in Oirschot. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een tweetal particuliere beleggers. WAALWIJK - Producent van hoogwaardige hekwerken, balkonbeglazing, trappen en constructies Trahecon huurt 1.980 m² bedrijfsruimte aan Schutweg 9 in Waalwijk. HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verhuurder.

EINDHOVEN - Een tweetal particuliere beleggers kocht een bedrijfscomplex bestaande uit een bedrijfshal van 5.930 m², een kantoorruimte van 1.255 m², een buitenterrein van 1.250 m² en 40 bijbehorende parkeerplaatsen aan Boven Zijde 9 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

DEN BOSCH - Kemps Bike Totaal huurt 600 m² winkelruimte aan Boschveldweg 1 in Den Bosch. HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. DEN BOSCH - DB Scooter huurt 588 m² winkelruimte aan Cypresstraat 28 in Den Bosch. Saris & Partners Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. EINDHOVEN - Kleermaker Ibo huurt 75 m² winkel- en 26 m² kantoorruimte aan Groteberg 39 in Eindhoven. Bossers & Fitters bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Berg. TILBURG - BKP Sport, een sportschool gespecialiseerd in Braziliaanse Jiu-Jitsu, huurt 305 m² commerciÍle ruimte aan

VUGHT - En particuliere belegger kocht een vrijstaand kantoorgebouw van 675 m² aan Helvoirtseweg 207a in Vught. HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verkoper, eveneens een particuliere belegger. BERGEN OP ZOOM - Een particuliere belegger kocht en winkelruimte van 445 m² aan Antwerpsestraatweg 42 in Bergen op Zoom. De locatie wordt herontwikkeld met drie woningen. MVGM Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. WAALWIJK - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van

BRUNSSUM - Stichting Wonen Limburg kocht 16 appartementen en 16 eengezinswoningen aan Lindestraat en 16 eengezinswoningen aan de Dorpstraat, Panhoes en Leenheerstraat in Brunssum. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Property Match.

MEERSSEN - Een particuliere belegger kocht een winkel-/woonobject aan Gasthuisstraat 20 in Meerssen. De winkel is nog langjarig verhuurd. Aelmans Rentmeesters & Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar. SITTARD - Een particuliere belegger kocht een bedrijfscomplex bestaande uit 1.150 m² kantoorruimte en 1.050 m² bedrijfsruimte aan Fisherpad 106 in Sittard. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

$$$ # ! !

Vastgoedmarkt "

Edward Vis nieuwe head of asset services Edward Vis per 1 juli 2020 benoemd tot head of asset services van de Nederlandse organisatie van Cushman & Wakefield. Vis is in deze functie verantwoordelijk voor de dienstverlening aan de meer dan vijftig opdrachtgevers en de aansturing van een team van 110 professionals die verantwoordelijk zijn voor het vastgoedmanagement van 750 gebouwen in Nederland. Vis volgt hiermee Tom van Putten op, die bijna tien jaar verantwoordelijk was voor deze serviceline. Van Putten heeft onlangs besloten dat hij na twintig jaar DTZ Zadelhoff/Cushman & Wakefield een andere invulling

aan zijn loopbaan wil geven buiten het bedrijf. Vis is opgeleid als bedrijfskundige en werd na een carrière met managementposities in diverse sectoren en als ondernemer begin 2012 algemeen directeur en medio 2014 eigenaar van Dzap. Dzap is een bureau actief in het ontwerp en het projectmanagement van kantoorinterieurs voor gebruikers en in revitalisatie van kantoren voor eigenaren en beleggers. Eind 2018 verkocht hij Dzap aan Cushman & Wakefield en werd hij als international partner en head verantwoordelijk voor alle Nederlandse Project & Development Services-activiteiten (PDS) van de vastgoedadviseur. Vis wordt opge-

volgd door Bas Enters en John Konijn, die per 1 juli 2020 gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de PDS-activiteiten van Cushman & Wakefield.

Anne de Jong nieuwe ceo Merin

Assetmanager Merin heeft een nieuwe samenstelling van zijn directie. Anne de Jong is benoemd tot ceo, Jaap Bruggeman tot cio en Ernst Frese blijft aan als coo. Roel de Weerd treedt na zeven jaar af als ceo om zich op andere carrièremogelijkheden te richten. De Jong werkt al lang binnen de Nederlandse vastgoedsector en zal voortbouwen op Merins lokale kennis en ervaring. Hij was hiervoor cio van NSI en daarvoor directeur bij ING Real Estate en CBRE GI. Bruggeman komt van Cushman & Wakefield en heeft uitgebreide verkoop- en acquisitie-ervaring in verschillende sectoren in Nederland. Hij zal zich richten op het verder optimaliseren van de Merinportefeuille. Frese, die sinds 2019 de rol van commercieel directeur vervult, behoudt de verantwoorde-

lijkheid voor asset- en propertymanagement. Merin is Roel de Weerd dankbaar voor zijn bijdrage aan de

groei van het bedrijf in zijn verschillende leiderschapsrollen onder TPG Patron, Dream Global Europe en Blackstone.

Zeeman-kapitein was ook speler in de vastgoedmarkt Oprichter Jan Zeeman van de gelijknamige textielwinkels was ook een gekende speler in de Nederlandse vastgoedmarkt. Hij overleed op 2 juni 2020. Zeeman, die na een kort ziekbed op 78-jarige leeftijd overleed, was een van de grote Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers. Niet alleen via veel van zijn Zeemanwinkelpanden, maar ook via Green Real Estate en zijn holding Navitas. Het vastgoedbedrijf en de holding zijn sinds jaar en dag, net als het hoofdkantoor van Zeeman, gevestigd in Alphen aan den Rijn. Green Real Estate ontstond in 2005 en is actief op de terreinen wonen, werken, winkelen en recreĂŤren. Zo blies het bedrijf

Hotel De Wageningsche Berg in Wageningen nieuw leven in en is het ook verantwoordelijk voor het mixed-usegebouw Level in Leiden. In een kort in memoriam gedenkt Green Real Estate zijn oprichter als een markante en daadkrachtige ondernemer. ‘Een man die bijzonder breed geĂŻnteresseerd was. Scherp, nuchter en kritisch. Een echte doorzetter. Hij laat een prachtige onderneming achter, bestaande uit de Zeeman-winkels in zeven landen, twee investeringsbedrijven (Navitas Capital en Green Real Estate) en ontmoetingscentrum Voor Anker.’ Ceo van Green Real Estate Richard Dallinga ziet de rol van vastgoed in de samenleving snel veranderen. Daarom start Juul Derks per 1 augustus als head of

investments. In deze functie gaat Derks zich richten op het optimaliseren van de vastgoedportefeuille binnen de nieuwe strategie van Green Real Estate.

Colliers breidt de Tenant Advisory afdeling uit met drie nieuwe medewerkers. is per 1 juli consultant tenant advisory en gaat samen met het team klanten begeleiden naar toekomstbestendige huisvesting. ) begint op 1 augustus als director tenant advisory. Hij wordt verantwoordelijk voor de aansturing van het landelijke Tenant Advisory-team. Per augustus start ook . Zij gaat als consultant tenant advisory met het team huurders adviseren. versterkt sinds 15 juni het Pingproperties team als business relationship manager. Zij zal haar kennis en ervaring inzetten om de samenwerking met bestaande relaties te verstevigen en het netwerk van Pingproperties verder uit te bouwen door nieuwe strategische partnerships te ontwikkelen. startte op 22 juni als nieuwe chief operating officer bij Colliers International. Potjer is verantwoordelijk voor het operationele management van de organisatie, het doorvoeren van procesoptimalisaties en legal & compliance. Daarnaast houdt hij zich actief bezig met M&A-activiteiten van Colliers en het integreren van de diverse teams binnen Emea. trad per 1 juli in dienst bij ASR real estate als aquisitie- en verkoop manager voor de afdeling Retail. Overeem studeerde Vastgoed & Makelaardij aan de Hogeschool Rotterdam. Ze

, head of opera-

tions bij Heimstaden Nederland, verlaat de van oorsprong Zweedse woningbelegger. Per 1 juli gaat hij aan de slag als adjunctdirecteur bij De Raad Vastgoed in Katwijk. De Raad Vastgoed is gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantooren winkelruimte. Den Breejen werkte vijf jaar bij Heimstaden Nederland en rechtsvoorganger Vivo Wonen. Nadat Heimstaden in april 2019 ongeveer 10.000 woningen van Round Hill in Nederland had overgenomen, nam het enkele maanden later ook beheerbedrijf Vivo Wonen over. De invulling van de vacature die Den Breejen bij Heimstaden laat, wordt vooralsnog intern opgelost, waarbij zijn taken worden overgenomen door een aantal verschillende mensen binnen de organisatie.Voor Heimstaden werkte Den Breejen bij een vve-beheerder in Noordwijk en als contractmanager bij Bouwinvest.

deed werkervaring op bij Merin, Leyten en meest recent als accountmanager bij MVGM Vastgoedmanagement (voorheen Verwey Vastgoed). Bij ASR real estate zal zij samen met Frits Tonnaer en Egbert Schroten verantwoordelijk zijn voor het aan- en verkopen van retail-objecten. heeft zich per 1 mei 2020 als partner aangesloten bij ontwikkelaar Neoo. Duchateau gaat zich bij Neoo richten op de acquisitie en commerciele/technische ontwikkeling van diverse ontwikkelingsprojecten. 41'.+' 8#0 9Ä?- 4755%*'0 is op 24 juni 2020 benoemd tot lid van de raad van commissarissen van Altera. Zij volgt Johan van der Ende op, die na twee termijnen per gelijke datum afscheid heeft genomen als lid van de raad van commissarissen. Van Wijk heeft meer dan 25 jaar ervaring als bestuurder, onder meer op het gebied van beleggingen en het gebied van duurzaamheid binnen alle beleggingscategorieĂŤn. is als associĂŠ in dienst getreden bij VKZ. Klein is gestart als senior projectmanager van bouwprocessen en -projecten. Hij houdt zich graag bezig met rendabele duurzame en innovatieve investeringen die de leefbaarheid vergroten. * is per 1 juni 2020 projectmanager voor Habion. Binnen Habion gaat Ploeger zich bij de afdeling Portefeuillemanagement richten op de regie van projecten vanaf de programmafase tot en met de ingebruikname.

/''4 (70%6+'9Ä?<+)+0)'0 ((( ' %& # ! $ & "

7B96 Vastgoedmarkt

DDD C.@A4<21:.?8A ;9

$ %&##" , Vastgoedmarkt toen

Colofon

8CUVIQGFOCTMV XGTUEJĎ PV UKPFU OGK +P FG\G TWDTKGM MĎ MGP YG OCCPFGNĎ MU VGTWI QR VTCPUCEVKGU GP QPVYKMMGNKPIGP FKG UKPFU FKG VĎ F \Ď P IGOGNF KP 8CUVIQGFOCTMV &G VTCPUCEVKGU IGXGP KP\KEJV KP RTĎ UXQTOKPI GP OCTMVXKUKG +P FG RGTKQFG XÏÏT \Ď P FG IGOGNFG RTĎ \GP KP IWNFGPU 1O FKG VQV GWTQ VG JGTNGKFGP OQGVGP FG IGPQGOFG DGFTCIGP YQTFGP IGFGGNF FQQT (" (

$KPPGP CH\KGPDCTG VĎ F \WNNGP PCFGTG DĎ \QPFGTJGFGP DGUEJKMDCCT MQOGP <C2? 12 B6A/?2616;4@=9.;;2; C.; 12 ..?/2B?@ <= 52A A2??26; C.; 12 C<<? OCNKIG *QLGNMC\GTPG KP 7VTGEJV 'T D<?1A ;B 421.05A ..; :I /2B?@?B6:A2 22; 5<A29 :2A A<A

8.:2?@ 2; 1?62 42/<BD2; :2A 22; A<A.92 <==2?C9.8A2 C.; :I :2A /2@A2::6;4 .9@ 8.;A<?2; 2; C2? 4.12??B6:A2; 2 ..?/2B?@ @05.A 12 =<A2;A6K92 6;C2@A2?6;4 <= ?<;1 :697<2; 4B912; )<942;@ <;/2C2@A6412 DGTKEJVGP \QW 5JGNN 2GPUKQGPHQPFU GGP UGTKGW\G IGICFKIFG \Ď P QO CNU /292442? <= A2 A?212; *.;;22? 16A KPFGTFCCF \QW IGDGWTGP FCP KU FCV C<<? 52A =2;@6<2;3<;1@ 12 22?@A2 4?< A2 C.@A4<21.0>B6@6A62 6; "212?9.;1 UKPFU NCPIG VĎ F 2A 425229 ..; 9@2C62? C2?5BB?12 MCPVQQTIGDQWY /QNGPYGTH DĎ UVCVKQP 5NQVGTFĎ M KP #OUVGTFCO OGV

:I 8.;A<<??B6:A2 6@ C<<? 06?0.

:697<2; 4B912; 1<<? <;AD68829..? *69:. ).@A4<21 C2?8<05A ..; 52A =2;@6<2;3<;1@ $ ! 2 5BB? 6@ 4B912; =2? :I $ ! D2?1 42.1C6 @22?1 1<<? %605.?1 996@ 2; *69:. 1<<? ,.1295<33 *.;;22? 12 C<<?42;<:2; 3B@62 AB@ UGP FG XGT\GMGTCCTU 'PPKC GP #)1 1<<?4..A <;A@A..A 22; 4?<2= D..?C.; 12 C.@A4<21/292446;4@=<?A232B6992 6; A<A..9 ?<;1 :697<2; 2B?< 6@ 2A ..;1229 C.; ;;6. 6@ 62A@ 4?<A2? 1.; FCV XCP FG HWUKGRCTVPGT &CCTOGG \QW 12 0<:/6;.A62 <= 12 12?12 =9..A@ C.; FG TCPINĎ UV MQOGP XCP ITQVG QPTQG ?2;14<21/292442?@ 162 ).@A4<21 :.?8A @.:2;@A29A ; D29 ;. ".A6<;. 92 "212?9.;12; ).@A4<21 2; 52A $ "<4 16A 7..? D<?1A /24<;;2; :2A 12 /<BD C.; D6;82902;A?B: ,B61:<92; 6; ;@05212 2A 4..A <: :I YKPMGNXNQGT YCCTDĎ #NDGTV *GĎ P IG 4.16412 6@ C<<? :I ;09B@623 YQPKPIGP GP RCTMGGTXQQT\KGPKPIGP D<?1A 12 6;C2@A2?6;4 <= :697<2; 4B912; /24?<<A

Pas verschenen 4GPFGOGPV ÅP TKUKEQ KP RTQLGEVQPV YKMMGNKPI GGP CPCN[UG XCP FG JKUVQ TKUEJG VJGQTGVKUEJG TKUKEQ TGPFG OGPVUXGTJQWFKPI KP RTQLGEVQPVYKM # OQIGNĎ MJGFGP QO FG TKUKEQ TGPFG OGPVUXGTJQWFKPI VG QRVKOCNKUGTGP #PVJQP[ XCP )QWFQGXGT 2:22;A2; D..?12?2; 5B; C.@A4<21 ;62A A242; :.?8AD..?12 :..? A242; .;12?2 :..A@A.C2; 162 92612; A<A 9.42 TG YCCTFGP )GOGGPVGP NĎ MGP \KEJ\GNH 562?1<<? A2 /2;.1292; 1<<? 5BB?<= /?2;4@A2; A2 9.A2; 96442; <2D29 42 :22;A2; ;2A .9@ D<;6;40<?=<?.A62@ 22; OCCVUEJCRRGNĎ MG VCCM JGDDGP YĎ MGP \Ď KP FKV QR\KEJV CH 9QPKPIEQTRQTCVKGU \Ď P UKPFU LCPWCTK XGTRNKEJV JWP C.@A4<21 A242; :.?8AD..?12 6; C2? 5BB?12 @A..A A2 D..?12?2; C<<? 52A <= @A2992; C.; 12 7..??282;6;4 2:22; VGP DNĎ MGP QR FKV IGDKGF CEJVGT VG

(" (

).@A4<213<;1@ ?22C.@A 2; 52/ /2; <= /.@6@ C.; 52A $ 52A *QNKFC[ +PP JQVGN DĎ *QQI %CVJCTĎ PG 6; (A?205A 428<05A C.; 52A $ ; 12 :.?8A D<?1A 42D.4 42:..8A C.; 22; OQIGNĎ MG QRDTGPIUV XCP TQPF OKN 7<2; 4B912; 2 8<=2?@ 4..; 2;8292 :697<2;2; /2@A212; ..; ?2;<C.A62 2A 5<A29 C2?162=6;42; /2@A..A B6 MCOGTU GP XGTICFGT\CNGP *GV =2;@6<2;3<;1@ 8<05A 52A 06?0. A62; 7..? 429212; .9@ <;12?1229 C.; 12 ..;8<<= C.; 52A 4?<<A@A2 1229 C.; *QQI %CVJCTĎ PG &KV LCCT ICCV #$2 KP *QQI %CVJCTĎ PG EKTEC OKNLQGP IWN FGP KPXGUVGTGP KP TGPQXCVKGU GP\ &CV 6@ 2C2; C229 .9@ 6; &G\GT FCIGP KU JGV EQORNGZ XCP FG 0<M=2?.A62C2 C2696;4 *2@A9.;1 6; F@ )TCXGP\CPFG XQQT \Q nP OKNLQGP 4B912; C2?8<05A 22; 0<:/6;.A62 C.; =.?A60B962?2 /292442?@ 2A </720A @A..A <= 22; A2??26; C.; 5. :2A 1..?<= ?B6: :I 5.992; ,.129 JQHH DGOKFFGNFG &G VTCPUCEVKGRTĎ U NKIV CCP\KGPNĎ M QPFGT FG NCCVUVIG PQGOFG XTCCIRTĎ U XCP OKNLQGP 4B912; 6A <:1.A 22; 42=9.;12 /2 UVGOOKPIUYĎ \KIKPI XCP GGP FGGN XCP JGV EQORNGZ VQV YQPKPIDQWY \QYGN =<96A628 .9@ =9.;<9<46@05 ;<4 5229 <; 42D6@ 6@ 2; =.882A :2A 5BB?D<;6;42; GP XĎ H YKPMGNU KP FG 4KXKGTGPDWWTV KP #OUVGTFCO CHMQOUVKI WKV JGV DG\KV C.; 12 ,D221@2 17B;0A2;4?<2= 6@ 6; 2E20BA62C2696;4 6; 1?62 1292; C2?8<05A C<<? 6; A<A..9 :697<2; 4B912; .A 6@ 42:611291

4B912; =2? 22;5261 2 8<<=@<: 8<:A <C2?22; OGV DĎ PC FGTVKGP MGGT FG DTWVQJWWT C.; 52A 425229 C.; :697<2; 4B912; =2? 7..? 2 /9<882; 96442; .992 <= 2?3=.05A4?<;1 :2A :<:2;A229 22; 0.;<; C.; 4B912; C.?6K?2;1 C.; 4B912; A<A 4B912; =2? :I *GT\KGPKPI XKPFV TQPF FG GGWYYKUUG 96;4 =9..A@ 25.9C2 12 5BB? D<?1A <<8 4B912; ..; @2?C6028<@ A2; 42L;0.@@22?1

(" (

2A B6A@2 C.@A4<213<;1@ 5223A C<<?

:697<2; 2B?< 12 1<<? :0. ).@A4<21 <;AD6882912 :2A2? 5< 42 !6992;;6B: '<?2; 6; 52A '292=<?A IGDKGF DĎ UVCVKQP 5NQVGTFĎ M KP #O @A2?1.: 428<05A 2A 4..A <: :I 8.;A<?2; 2; 22; 4.?.42 C<<?

=9..A@2; %221 9@2C62? 4..A 52A 42/<BD C<<? :6;6:..9 A62; 7..? 5B ?2; 2A /?BA< ..;C.;4@?2;12:2;A 964A ?<;1 12 =?<02;A ).; <<9 2; $.?A;2?@ A?.1 <= C<<? 8<<=@A2? 2 <?A?2@@ ?<2= 2; ;A2?96;12; 52//2; C<<? :697<2; 2B?< 52A ' 0<:=92E 6; 12 2:5.C2; 6; %<A A2?1.: 428<05A 2A 4..A <: C62? C2?5BB?12 8.;A<?2; :2A 22; A<A.92 C9<2?<==2?C9.8A2 C.; :I 2; QPVYKMMGNKPIUOQIGNĎ MJGFGP XQQT :I .A 9..A@A2 8.; <<8 <: DGFTĎ HUTWKOVGP ICCP *GV VGTTGKP GTH =.05A 6@ ?<;1 5. 4?<<A "212?9<3 .1C6@22?12 ' 1PFGT\QGM PCCT FG KPHQTOCVKGDTQP PGP FKG YQTFGP IGDTWKMV DĎ FG CCP GP XGTMQQR XCP GGP JWKU NCCV \KGP FCV C<<? =?<02;A C.; 12 "212?9.;12?@ JGV KPVGTPGV FG DGNCPITĎ MUVG KPHQTOC A62/?<; 6@ 2 :.829..?@ 8<:2; <= 12 AD2212 =9..A@ :2A =?<02;A 2 TGUV KU XQQT QXGTKIG OKFFGNGP \QCNU QPFGT OGGT CFXGTVGPVKGU KP NCPFGNĎ MG GP QH TGIKQPCNG FCIDNCFGP &KV DNĎ MV WKV QPFGT\QGM IGFCCP FQQT JWK\GPUKVG (WPFC IG\COGPNĎ M GKIGPFQO XCP FG :.829..?@C2?2;646;4 ")! 2; B6A42 XGTĎ 9GIGPGT 2 =?<1B0A62 C.; ;62BD2 D<;6;42; MCP KP MQTVG VĎ F YQTFGP QRIGUEJTQGHF C.; A<A @AB8@ =2? 7..? &CV \GIV (TKUQ FG <GGWY FKTGEVGWT ;62BD2 :.?8A2; C.; <BD3<;1@ #;A D688296;4 6A 5<42?2 ..;A.9 8.; C<9 42;@ 52: D<?12; /2?268A 1<<? 1?62 OCCVTGIGNGP &CV \Ď OÅÅT IQGFMQRG 8<<=D<;6;42; /<BD2; 52A 6;8<?A2; XCP FG FQQTNQQRVĎ F XCP FG RNCPPGP 2; 52A :.A642; C.; 12 8D.96A26A@26@2; GP FQQT GGP ITQVGTG ˭ GZKDKNKVGKV KP \Q YGN FG RNCPPGP CNU FG ITQPFRTĎ \GP

(" (

&G XGTJWWTFGTJGHˬ PI XCP OKNLCTF 2B?< 22; @=22?=B;A C.; 52A 8./6;2A 4..A <;12? 422; /216;4 C.; A.329 .A 12 D<;6;4=?<1B0A62 C.; 0<?=<?.A62@ 8?6:=A 6@ 422; =?</922: <:1.A 12 @20A<? A2 4?<<A 6@ 2 8?6:= 2332;A /< C2;162; 12 D24 C<<? /292442?@ 6; 12 4296/2?.96@22?12 5BB?:.?8A 6A /2 A<<4A &A23 9<8 :6;6@A2? C.; *<;2; GP 4Ď MUFKGPUV KP GGP GZENWUKGH KPVGT C62D :2A ).@A4<21:.?8A 2 8?6A628 QR FG JGHˬ PI XKPFV JĎ QPVGTGEJV n%QTRQTCVKGU \Ď P RTKOC KP UVCCV FG JGHˬ PI QR VG DTGPIGP XKC GZVTC JWWT KPMQOUVGP WKV KPMQOGPUCHJCPMGNĎ MG 5BB? 2; :697<2; 2B?< B6A /2@=. ?6;42; <= /2522?8<@A2; F )<942;@ 12 /2D6;1@:.; 6@ 12 0<?=<?.A62@20A<? :2A :697<2; D<;6;42; 2; 22; 1<294?<2= C.; :..? :697<2; 5B6@ 5<B12;@ 6::2?@ A2 4?<<A 2 205A2 4?<26:.?8A 6@ C<942;@ 52: 12 4296/2 TCNKUGGTFG JWWTUGEVQT &CV FG JGHˬ PI QQM FG PKGWYDQWYRNCPPGP XCP FG\G OCTMVRCTVĎ GP KP FG YGI \QW UVCCP PQGOV JĎ URQQMXGTJCNGP 0KGWYDQWY :2A 22; 5BB? /<C2; 12 96/2?.96@.A62 ITGPU XCP GWTQ RGT OCCPF \CN PKGV QPFGT FG JGHˬ PI XCNNGP &G 4Ď MUQXGTJGKF JGGHV KP IG :611291 =?<02;A :6;12? 8.;A<?2; PQFKI KP &GP *CCI \GNHU DĎ PC RTQ 02;A ; A<A..9 D<?1A :697<2; :I 8.;A<<??B6:A2 .342@A<A2; D..?C.; C<942;@ =9.; :I 2; 6; 12 =?< C6;062@ 6; A<A..9 :I ..? PCCUV UVQVGP \QIGPCCOFG \GNHUVCPFKIG DGUVWWTUQTICPGP VKGPFWK\GPFGP O MCPVQTGP CH /GV FG\G XQQTIGPQOGP OCCVTGIGNGP DGURCCTV JGV 4Ď M LCCTNĎ MU

:697<2; 2B?< *<;6;43<;1@ )2@A21. 5223A 6; .9@ 42C<94 C.; 12 @9205A2 @6AB.A62

YCCTFGFCNKPIGP QR \QYGN FG MQQR D<;6;42; :.?8A .9@ 162 C<<? 5BB?D< ;6;42; 22; ;24.A623 ?2@B9A..A 42/<28A C.; :697<2; 2B?< A242; :69 7<2; 2B?< 52A 7..? 1..?C<<? 2A 6@ 52A XĎ HFG CEJVGTGGPXQNIGPFG XGTNKGULCCT C.; 52A D<;6;43<;1@

/CCPFGNĎ MU XGTUEJĎ PGP PKGWYG RWDNKECVKGU KP FG 8CUVIQGFDKDNKQVJGGM XCP FG #OUVGTFCO &05<<9 <3 %2.9 @A.A2 &% 62? 22; 4?22= B6A 12 :22@A ?202;A2 =B/960.A62@

NQRGP 'GP QQT\CCM KU FG QPDGMGPFJGKF C.; 42:22;A2; :2A 52A D..?12?2; 2; C2?5B?2; A242; :.?8AD..?12 2; .;12?2 YGV GP TGIGNIGXKPI &KV QPFGT\QGM TKEJV \KEJ QR FG DCPFDTGGFVG XCP FG DGUVGOOKPI nOCCVUEJCRRGNĎ Mo KP TGNC A62 A<A 12 :.?8A5BB? 2; 6;A24?.92 8<@A RTĎ UJWWT DĎ IGOGGPVGP 'T YQTFV GGP /2291 42@052A@A C.; 12 6;@A6ABA6<;292 MCFGTU GP YGNMG DGYGIKPIUXTĎ JGKF FG \G IGOGGPVGP IGGHV QO \GNH JWWTRTĎ \GP XCUV VG UVGNNGP 1QM YQTFV QPFGT \QEJV YCV FG IGXQNIGP \Ď P XQQT 42:22;A2; C.; 52A ;62A C2?5B?2; A2 IGP OCTMVYCCTFG GP QH JGV \KPXQN KU QO 16A DJ9 A2 1<2; &0?6=A62 6; 52A 8.12? C.; 12 !% <=92616;4 7..?4.;4 ..; 12 :@A2?1.: &05<<9 <3 %2 .9 @A.A2 #PVGTKGWTG QXGTGGPMQOUVGP QPFGT \QGM PCCT FG KPJQWF XCP CPVGTKGWTG

# ! !" RCTVĎ GP IGTGCNKUGGTFG XGTJQWFKPIGP " # "# $Ď FG VQGRCUUKPI XCP HCEKNKVGTGPF 4?<;1/29261 D<?1A 12 <;AD688296;4 C.; 22; =?<720A 6;09B@623 4?<;12E=9<6 A.A62 ..; <;AD68829..?@ <C2?429.A2; 62?C<<? D<?1A 22; .;A2?62B?2 <C2? GGPMQOUV IGUNQVGP &KV QPFGT\QGM JGGHV VQV FQGN KP\KEJV VG XGTMTĎ IGP KP CPVGTKGWTG QXGTGGPMQOUVGP \QFCV CPV D<<?1 8.; D<?12; 4242C2; <= 12 C?..4 <3 2? C<<? .;A2?62B?2 <C2?22; 8<:@A2; .942:2;2 /2=.96;42; 8B;;2; YQTFGP QRIGUVGNF 7KV JGV QPFGT\QGM XQNIV FG EQPENWUKG FCV GGP NĎ P XCP IG DTWKMGNĎ MG XQQTYCCTFGP KU QPVUVCCP FKG \KEJ FQQT FG LCTGP JGGHV QPVYKM 8291 #<8 8.; D<?12; 420<;09B122?1 1.A 12 6;5<B1 C.; .;A2?62B?2 <C2?22; 8<:@A2; D<?1A /2L;C9<21 1<<? 12 20<;<:6@052 ?2.96A26A 2 42@9<A2;

QXGTGGPMQOUVGP \Ď P IGÇPV QR FG XGT UEJKNNGPFG OCTMVQOUVCPFKIJGFGP \Q D29 <= 52A ;6C2.B C.; 12 :.?8A <= 22; 9<0.A62 .9@ <= 52A :.0?<;6C2.B 0?6@6@ <3 5<<4 0<;7B;0ABB? 2; 42C2; GGP TG˭ GEVKG XCP YCV VWUUGP RCTVĎ GP 4242C2; 162 <:@A.;1645212; 5..9 /..? 2; .002=A./29 D.@ 2 0<;09B@62 6@ 1.A 52A <=@A2992; C.; .942:2;2 /2 RCNKPIGP OQIGNĎ M KU 5ETKRVKG KP JGV 8.12? C.; 12 !% <=92616;4 7..?4.;4 ..; 12 :@A2?1.: &05<<9 <3 %2.9 @A.A2

8CUVIQGFOCTMV KU GGP OCCPFGNĎ MUG " ! # # ! % $?6;@2@ !.?4?62A9..; #NRJGP CCP FGP 4Ď P <??2@=<;12;A62 .1?2@ $<@A/B@ #- #NRJGP CCP FGP 4Ď P '29 <<31?21.0A2B? &2?C..@ C.; 12? ..; %21.0A62 $2A2? .;33 %</2?A $.96;4 ?68 *6242?6;08 .;;682 B6@:.; <; 96;2 92B?6KAA2 C.; 12 )2912 26;1?21.0 A62 $ ,QTKEM $GĎ GT $NQUUKV[ B6/ <6@@2C.6; ;;2EB: !..?A2; <;82?@ %./< %2.9 @A.A2 6;.;02 .@ *CMMGT 'FF[ *CNVGT %WUJOCP 9CM HGˬ GN 2KGVGT *GPFTKMUG ,.. 4QD XCP 12 ..? !..?A2; 22; " 2?<2; < MGTUG %WUJOCP 9CMGˬ GNF *CTEQ 0Ď 9.;1 + 6928 $2812:6? $% 22@ ,CP 2GP (QPV[U &KTM 4QORGNOCP ,G ?<2; &05<9A2; 42:22;A2 ,<2A2?:22? ,QJCP 5RKP 5CXKNNU 9GPF[ 8GTUEJQQT )612?2@ 2?<2; )?2282? $% %BB1 12 *6A ;61. ,B8< 2;A<;@

! # !.0628 $6.@2086 ! 5[NXKC $WUGMG )TCɅ UEJG XQTOIGXKPI <9<?@0.; ) DDD 0<9<?@0.; ;9 # # &.82 C.; 12; ?B92 !<A63 <;02=A 2@64;

" ! ! < . .;@ &=?.;42?@ ?B8 %<16 62:2; # ! ! # ;429. $.@BAA< .;429.=.@BAA< C.8:216.;2A ;9 96;2 C.; 12 )2;

296;2C.;12C2; C.8:216.;2A ;9 ! )<<? ;62BD2 ./<;;2:2;A2; CFTGUYĎ \KIKPIGP GP MNCEJVGP QXGT DG\QTIKPI 8CMOGFKCPGV -NCPVGPUGTXKEG A2923<<; 2:.69 89.;A2;@2?C602 C.8:216.;2A ;9 <<? 12 ..?1 C.; 12 B6A4.C2 4..A 8CMOGFKCPGV WKV XCP GGP \CMGNĎ MG QXGTGGPMQOUV FG\G QXGTGGPMQOUV XCNV <;12? 52A .942:2;2 C2?/6;A2;6@@2; ?205A 2TĎ \GP LCCTCDQPPGOGPV ! ! #;96;2 7..?./<;;2:2;A #;96;2 :..;1./<;;2:2;A 2TĎ \GP GZ DVY DGVCNKPI RGT HCEVWWT QH .BA<:.A6@052 6;0.@@< &&"

"62BD2 ./<;;2:2;A2; 8B;;2; <= 6212? 42D2;@A :<:2;A 6;4..; #FTGUYĎ \KIKPIGP VYGG YGMGP VGXQTGP QRIGXGP 1R\GIIKPIGP WKVUNWKVGPF UEJTKHVGNĎ M FTKG OCCPFGP XQQT JGV GKPFG XCP FG DGVCCNFG VGTOĎ P $Ď PKGV VĎ FKI QR\GIIGP YQTFGP CDQPPGOGPVGP CW A<:.A6@05 :2A 22; 7..? C2?92;41 H ).@A4<21:.?8A 0KGVU KP FG\G WKVICXG OCI YQTFGP 42?2=?<1B022?1 1<<? :61129 C.; /<281?B8 3<A< <33@2A 3<A<8<=62 OKETQˬ NO QH YGNMG CPFGTG OGVJQFG QH XQTO FCP QQM \QPFGT UEJTKHVGNĎ MG A<2@A2::6;4 C.; 12 B6A42C2? .GXGTKPIUXQQTYCCTFGP IGFGRQPGGTF DĎ 12 .:2? C.; <<=5.;129 2; ..4 <;12? ;B::2?

Ingezonden mededeling

YYY XCUVIQGFDKDNKQVJGGM PN

WWW.ADHOCBEHEER.NL

(* (% ' + % " # ' ( ! ' ' + ' # & " ( '&' " ( $! )##% ( &' ' + ' ! % )##% " #$ " % " $ " " ! " &

) % #" "

QR 6CZCTQO QPNKPG XQQT W FG DGUVG QRNQUUKPI /GGT FCP ǾTGHGTGPVKGRTQLGEVGP JGNRGP W VQV GGP UPGNNG " " " (* (% % #(* #&' " % " " ' + ' # & ' ( #&' " &" ", '

&' " # ! % " #%! ' " % *** ) ! " '& #$ " ' + ' #

Huizenmarkt: Massaontslagen brengen VS aan rand van nieuwe crisis ČŤČœȢȤȊČœ ĘŻĘŤ

Zonnepanelen: Oplossing voor onverzekerde daken ‘onvermijdelijk’ ČŤČœȢȤȊČœ ĘŻĘ­

Coronatalks: J ‘In Middeleeuwen meer woonkeuze dan nu’ ČŤČœȢȤȊČœ ĘŻĘą J Bekijk meer coronatalks op vastgoedmarkt.nl/video

WWW.ADHOCBEHEER.NL

& # )! & # )! +++ * '( $ " & ( #!

Opnieuw recordvolume woningtransacties

& ! '( ( $$%( ) , # ' %

DNÄŽ MV WKV EÄŽ HGTU XCP %CRKVCN 8CNWG $WKVGPNCPFUG DGNGIIGTU NÄŽ MGP GEJVGT YCV OKPFGT DGNCPIUVGNNKPI VG JGDDGP CHICCPFG QR FG EÄŽ HGTU In totaal werd er voor 4,8 miljard euro aan huurwoningen verkocht, een groei van 6,4 procent ten opzichte van het vorige record in 2019 (4,5 miljard euro in het eerste halfjaar). Met het recordvolume waren ruim 19.000 woningen gemoeid. Het hoge transactievolume laat volgens Capital Value zien dat beleggers in woningen veel vertrouwen hebben in de woningmarkt. Niet alleen werden

enkele tientallen transacties van voor de crisis doorgezet, ook tijdens de coronacrisis kwam meer dan een dozijn transacties tot stand. Van het totale transactievolume werd bijna de helft (2,3 miljard euro) geïnvesteerd in nieuwbouwwoningen en transformaties. Met dat bedrag worden in de komende jaren zo’n 8.800 nieuwe woningen gebouwd.

! ( * # ( (& #' ( *$!)" ' .#* '( & # # )+ $)+ # (& #' $&" ( '

Nederlandse pensioenfondsen blijven een van de drijvende krachten achter nieuwbouwwoningen. In totaal investeerden zij 1,4 miljard euro in huurwoningen, waarvan ruim 1 miljard euro in nieuwbouw. Ook woningcorporaties waren zeer actief en vertegenwoordigden circa 10 procent van het totale volume (450 miljoen euro). Dat is een aanzienlijke toename vergeleken met eind 2019, toen dit aandeel uitkwam op 3 procent van het totale volume. Van de investeringen ging 76 procent naar nieuwbouw. Als gevolg van de wereldwijde onzekerheden door de pandemie waren internationale beleggers in het eerste half jaar wat voorzichtiger op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Hun aandeel liep terug van 46 procent eind 2019 naar 32 procent in het eerste half jaar van 2020. Dat aandeel is vergelijkbaar met 2018, toen internationale beleggers verantwoordelijk waren voor 35 procent van het transactievolume. De meest actieve internationale beleggers komen onder meer uit Zweden, Duitsland en de Verenigde Staten.

& ! '( ( ( # " #' ( )( $& ' #( ! )# ))&+$# # # * # %&$ ( KP 4ÄŽ UYÄŽ M IGMQEJV XCP 4GUJCRG 2TQRGTVKGU 1R FG XQQTOCNKIG !$ ( * # #'($# )& !! $+ & $"( # # * & % # # ( !! # +$$# ($& # $)+ $$& $# $& '' !' "'( & " # ($( ! +$& # & %% &( " #( # IGDQWYF <<&2 CTEJKVGEVGP VGMGPFG XQQT JGV QPVYGTR &G TGUKFGPVKCN VGCOU XCP %$4' GP .GZGPEG VTCFGP DÄŽ FG VTCPUCEVKG QR CNU CFXKUGWTU PCOGPU 4GUJCRG 2TQRGTVKGU

IMF: forsere krimp, maar steviger herstel Nederland De Nederlandse economie krimpt nog iets harder dan het Internationaal Monetair Fonds (IMF) twee maanden geleden voorzag, maar herstelt daarna ook steviger. Wereldwijd rekent de denktank nu op een fors grotere krimp met juist een langzamer herstel het jaar daarna. Het Nederlandse bruto binnenlands product neemt volgens de organisatie dit jaar met 7,7 procent af. Dat is nog eens 0,2 procentpunt meer dan de 7,5 procent krimp die het IMF in april nog verwachtte. De Nederlandse economie groeit volgend jaar dan weer met 5

procent. Voor 2021 voorzag het IMF eerder een groei van 3 procent. De mondiale economie krijgt dit jaar een klap van 4,9 procent, denkt het IMF nu. Eerder dacht het fonds nog dat die krimp beperkt zou blijven tot 3 procent. Ook voor het herstel in 2021 is het IMF wat negatiever. De denktank rekent nu op 5,4 procent groei volgend jaar, terwijl dat eerder 5,8 procent was. Voor de Amerikaanse economie is het IMF ook flink negatiever geworden met een krimp van 8 procent, waar dat eerder rond de 6 procent was. Voor de eurozone bedraagt de krimp ook 8 procent.

Ingezonden mededeling

Woningprijs piekt; winst pakken voor top bereikt Coronacrisis of niet, de prijs voor een koopwoning stijgt nog altijd lustig door, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster. Een behoorlijke afname van het aantal transacties lijkt evenwel te duiden op een naderende omslag. Bestaande koopwoningen waren in mei 7,7 procent duurder dan in mei 2019. Deze prijsstijging is hoger dan in de voorgaande maanden. Na een piek in augustus 2008 daalden de prijzen van koopwoningen en in juni 2013 werd een dieptepunt bereikt. Sindsdien is er sprake van een stijgende trend. In mei 2020 bereikte de index het hoogste niveau ooit. Vergeleken

met het dal in juni 2013 lagen de prijzen in mei 47,8 procent hoger. Het Kadaster registreerde in mei 18.347 woningtransacties, 6,9 procent minder dan een jaar eerder. In de eerste vijf maanden van dit jaar wisselden 88.780 woningen van eigenaar, ruim 5 procent meer dan in dezelfde periode van 2019. Een lager aantal transacties kan duiden op een kentering van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Daarbij zijn mensen uit een behoefte aan financiĂŤle zekerheid eerder geneigd om eerst hun bestaande woning te verkopen en dan pas een nieuwe woning te kopen. Per saldo kan het ruimere aanbod aan te koop staande woningen leiden tot vraaguitval en lagere prijzen.

! !

888 7&45*2)(0&3.5 1/

Vastgoedmarkt -6/,

!

# !#

! % "

"

%

# !# ! #

"

!

# $ "

KU XCP GPKI XGTVTQWYGPUJGTUVGN DÄŽ QPFGTPGOGTU FKG \KEJ TKEJVGP QR EQPUWOGPVGP NQIKGUXGTUVTGMMGTU KP JGV DÄŽ\QPFGT 9GN JQWFGP FG OGGUVG UGEVQTGP XQQT JGV MQOGPFG MYCTVCCN PQI TGMGPKPI OGV GGP QO\GVFCNKPI

Vertrouwensherstel bij logiesverstrekkers In juni waren er voor de tweede achtereenvolgende maand minder ondernemers in op consumenten gerichte branches pessimistisch over de verwachte omzet, personeelssterkte en het economisch klimaat dan een maand eerder. Na het afkondigen van ingrijpende maatregelen tegen het coronavirus, werd in april per saldo het hoogste percentage negatief gestemde ondernemers gemeten sinds de start van het onderzoek. Ten opzichte van april en mei zijn de omzetverwachtingen van ondernemers in de op consumenten gerichte branches, zoals de detailhandel, de horeca en de reisbranche verbeterd. In de detailhandel en de overige persoonlijke dienstverlening is in juni het aantal positief gestemde ondernemers zelfs weer groter dan het aantal negatief gestemde ondernemers. Toch waren er in de meeste consumentgerichte branches nog altijd meer ondernemers die in de komende drie maanden minder omzet verwachten dan ondernemers die meer omzet verwachten. Het percentage positief gestemde ondernemers steeg het sterkst in de horeca. In juni verwachtte 37 procent van horecaondernemers een omzetstijging, in mei was dat nog 17 procent. Binnen de horeca zijn vooral de logiesverstrekkers positiever gestemd, na enkele maanden van sterke omzetkrimp. De logiesverstrekkers zagen het aantal gasten in maart met 57 procent en in april met 95 procent dalen ten opzichte van een jaar

25)/ 63+&64 ,1 '+)7)1,1*)1

eerder. Meer dan de helft van de logiesverstrekkers (56 procent) verwacht de omzet de komende periode weer te zien stijgen. Per saldo zijn logiesverstrekkers dan ook positief. Restaurants en cafĂŠs zijn per saldo nog negatief. Ook over de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de komende drie maanden is de stemming onder ondernemers in bijna alle op consumenten gerichte branches in juni verbeterd vergeleken met eerdere maanden. Alleen in de reisbranche verslechterde het beeld. Per saldo verwacht 61 procent van de ondernemers in die branche een afname van het aantal medewerkers in de komende drie maanden, dat is 8,9 procentpunt meer dan een maand eerder. Veel horecazaken hebben de

afgelopen weken als gevolg van de coronacrisis hun deuren al definitief moeten sluiten. Horecavakblad Misset Horeca, net als Vastgoedmarkt een uitgave van Vakmedianet, zette naar aanleiding van de ondergang van Hotel Bellevue in Dordrecht op een rij welke andere meer of minder bekende hotels en restaurants door heel het land de coronacrisis niet overleven. Op de lijst van Misset Horeca staat onder meer ĂŠĂŠn van de vier locaties van HappyhappyJoyJoy (geen medewerking pandeigenaar) in Amsterdam. Dat restaurant is failliet, net als restaurant Hermitage, in het gelijknamige museum (geen NOW-steun) en restaurant de Koperen Ketel aan de Amstel in Amsterdam. Faillissement werd ook uitgesproken over restaurant KOM in Leeuwarden.

Economische krimp in eerste kwartaal minder fors De Nederlandse economie is in het eerste kwartaal minder hard gekrompen dan eerder aangegeven. Dat blijkt uit een tweede raming van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Er was sprake van een teruggang van 1,5 procent. Bij een eerdere raming werd uitgegaan van een krimp met 1,7 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Bij de eerste berekening bleek de economie als gevolg van de coronacrisis met het snelste tempo gekrompen sinds het dieptepunt van de financiĂŤle crisis in 2009. Met de krimp kwam een einde aan

een periode van economische groei die 23 achtereenvolgende kwartalen duurde. Sinds de eerste raming zijn vooral de investeringen, waaronder de bouwinvesteringen en de investeringen in onderzoek en ontwikkeling, naar boven bijgesteld. Ook de consumptie door huishoudens is iets opwaarts aangepast, aldus het statistiekbureau. Het handelssaldo is daarentegen neerwaarts bijgesteld. Het totaalbeeld is echter niet veranderd, zo constateert het CBS. De krimp van het bruto binnenlands product (bbp) in het eerste kwartaal van 2020 is vooral toe te schrijven aan de gedaalde con-

sumptie door huishoudens. De tweede berekening wordt negentig dagen na afloop van het kwartaal gemaakt. Ten opzichte van een jaar eerder kromp de economie in het eerste kwartaal met 0,2 procent. Volgens de eerste berekening was dat 0,5 procent. Het CBS maakte ook bekend dat het algehele economische beeld in juni wel fors verder is verslechterd. De economie is diep in een fase van laagconjunctuur gekomen, zo komt naar voren uit de zogeheten conjunctuurbarometer van half juni. De maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus hebben vanaf maart grote invloed.

888 7#45)1'&/#3-5 0.

,6.+ Vastgoedmarkt

(+0#0%+''.

Vastgoedsector boekt in juni fractionele winst op beurs '0'3#. +0&+%'4 0##3 4'%513

'0'3#. !'3'.& 105+0'05#.' +0&+%'4 25 june

1 januari 1984 = 100 5000 4800 4600 4400 4200

4107.69

4000 3800 3600 3400 3200

3000

25 june

1 januari 1984 = 100

2800

Huizen Winkels Kantoren

2600 Amerika Europa AziĂŤ Wereld

2400

3000

2200

2800 2600

2000

2400

1800

2200

2285.97

1660.59 1557.59

1600

2000

1400

1800 1600

1200

1449.97

1400

1000

1200

956.86

800

1000

815.32

800

600

600

400

400

200

200

0

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

%# " % % .1$#. 312'359 '4'#3%* #OUVGTFCO

De beursgenoteerde vastgoedsector lijkt in juni 2020 af te stevenen op winst, getuige de 1,3 procent stijging voor de GPR 250 Index tot en met 25 juni 2020, met uitgezonderd een onveranderd AziĂŤ (-0,0 procent). De winsten voor de continenten variĂŤren van 15,7 procent voor Afrika tot 0,9 procent voor Europa. Op landenniveau bleek Zuid-Afrika (15,7 procent) het beste te hebben gerendeerd terwijl Oostenrijk (-11,5 procent) het meest in de min dook. De Europese beursgenoteerde vastgoedsector – zoals gerepresenteerd door de GPR 250 Europe Index – staat in juni 0,9 procent hoger. Qua landenrendementen was het een “mixed bagâ€? van winnaars en verliezers. Nederland (9,2 procent), Frankrijk (3,1 procent) en BelgiĂŤ (2,2 procent) waren de drie grootste winnaars, Zwitserland (-2,3 procent), Noorwegen (Entra; -5,6 procent) en Oostenrijk (Immofinanz Group; -11,5 procent) de drie grootste verliezers. Duitsland boekte 1,5 procent winst, Spanje en het VK stonden licht in de min.

2018

2019

liĂŤ (6,5 procent) en Mexico (Fibra Uno Administracio SA; 9,5 procent). Het debat over de vraag of Simon Property Group, Inc. het overnamebod van USD 3,6 miljard op Taubman Centers, Inc. zou moeten honoreren, zou dit jaar een van de Thanksgiving-tafelgesprekken in de vastgoedwereld kunnen zijn. Beide partijen treffen elkaar medio november voor de rechter. Simon Property Group stemde er eerder dit jaar mee in een belang van 80 procent in Taubman Centers te kopen, net voordat het coronavirus ervoor zorgde dat de winkelcentra in de Verenigde Staten werden gesloten. Uiteindelijk annuleerde Simon de deal. De bieder voerde daarbij aan dat Taubman Centers de contractvoorwaarden had geschonden omdat het geen maatregelen had genomen om zichzelf te beschermen tegen de economische gevolgen van de sluitingen en daardoor harder was getroffen dan collega-winkelspelers. Simon heeft een rechtszaak aangespannen terwijl Taubman beloofde terug te vechten voor de rechtbank en Simon te dwingen de deal te voltooien.

%#!* * &' # '&' ) " ' " "'( %#$ %' & Intu Properties PLC heeft uitstel van betaling aangevraagd nadat de onderhandelingen met de belangrijkste schuldeisers zijn mislukt. Dientengevolge stortte recent de aandelenkoers van Intu in vanwege de schuld van GBP 4,5 miljard, de groei van online winkelen en huurders die huur weigeren te betalen vanwege de dalende bezoekersaantallen in de winkelcentra door het coronavirus.

( ! " "' %& De GPR 250 Americas Index heeft 1,8 procent aan beurswaarde herwonnen, met ook winsten voor de lokale vastgoedaandelenindices van de Verenigde Staten (8,7 procent), Canada (3,2 procent), Brazi-

Vastgoedaandelen in Afrika (15,7 procent) en OceaniĂŤ (1,3 procent) schreven een maandwinst bij, terwijl die in AziĂŤ (-0,0 procent) nauwelijks van de plek kwamen in juni 2020. Cromwell Property Group heeft het overnamebod van ARA Asset Management resoluut afgewezen, daarbij vermeldend dat het bod een opportunistische poging is om de controle over de onderneming te verwerven zonder alle aandelen te willen verwerven of een passende controlepremie te betalen. Daarbij voegt het overnamedoelwit toe dat het reeds de derde poging van ARA is om de controle over Cromwell te verkrijgen zonder een gepaste premie te betalen aan aandeelhouders. *** # $%#$ %'+% & % #!

‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

2020

'3(13/#0%' ##0&'.'0/#3-5'0 7#45)1'& !'3'.& '3'0+)&' 5#5'0 6312# #\KÇ

2018

2019

/##0& ,##3

,##3

2020

,##3

1.#5

#.. )GPGTCN

#..

#/ )GPGTCN

#/

6312' '0'3#.

6312'

#UKC )GPGTCN #UKC

!10+0)'0

#0513'0

!+0-'.4

&G )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV QPIGXGGT CCP FG DGWTU IGPQVGGTFG XCUVIQGFHQPFUGP YGTGNFYÄŽF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG KPFGZ QRIGPQOGP FKG OCCPFGNÄŽMU YQTFV JGT\KGP &G )24 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV FG OGGUV NKSWKFG XCUVIQGFHQPFUGP FKG KP FG )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ \ÄŽP QRIGPQOGP &KV DGVTGHV GGP JGTDGNGIIKPIUKPFGZ FKG QR HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG KU IGYQIGP GP FCIGNÄŽMU YQTFV DGTGMGPF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG\G KPFGZ QRIGPQOGP

Geld & Kapitaalmarkt

Op naar herstel %' " " %101/+4%* 63'#6 0 7''. .#0&'0 813&5 &' :.1%-&180; #()'$168& '0 813&5 *'5 +0 &' 8+0-'.4 '0 12 453##5 45''&4 &36--'3 2 &' 6+54' 40'.8')'0 813&'0 '3 &113 73#%*58#)'04 /''3 -+ .1/'5'34 )'3'&'0 &#0 12 *'5 &+'25'2605 '+0& #23+. 1- +0 JGV \YCCT IGVTQHHGP +VCNKÇ VTGMV FG GEQPQOKG YGGT CCP KP 1/' +4 /'0 +0 &' 42+54 #.8''3 .#0)'3 10&'38') &#0 '+0& #23+. 1- &' 7'353168'04+0&+%#513'0 -3#$$'.'0 12 &G '5+ s GGP KPFGZ FKG JGV IG\COGPNĎMG XGTVTQWYGP XCP %1046/'05'0 '0 231&6%'05'0 +0 *'5 '631)'$+'& 8''3)''(5 < .+)5 +0 /'+ 12 7'3)'.'-'0 /'5 +0 #23+. &G TKUKEQoU NĎMGP GEJVGT PQI UVGGFU QXGTYGIGPF PGICVKGH +P GGP ˭KPM CCPVCN NCPFGP YCCT FG NQEMFQYP OKPFGT UVTKP )'05 +4 )'813&'0 0''/5 *'5 ##05#. 0+'68' $'4/'55+0)'0 YGGT VQG #N \ĎP FG CDUQNWVG CCPVCNNGP TGNCVKGH NCCI JGV )''(5 8'. ##0 &#5 &' -#04 12 ''0 58''&' )1.( 7#0 $'4/'5 VKPIGP TGÇGN KU 'GP JGTPKGWYFG NQEMFQYP \QW FG GEQPQ /+' 120+'68 4%*#&' $'31--'0'0 *GV '7 *GTUVGN (QPFU MCP GGP DGNCPITĎMG TQN URGNGP DĎ JGV '%101/+4%* *'345'. ' 6312'4' 1//+44+' *''(5 ''0 711345'. )'&##0 7113 ''0 (10&4 /'5 ''0 1/7#0) 7#0 +0 51 VCCN OKNLCTF GWTQ #NU FKV DGFTCI XGTFGGNF QXGT XKGT LCCT

VGT DGUEJKMMKPI \QW MQOGP FCP MQOV FCV QXGTGGP OGV 3688') 7#0 *'5 +'5 +'&'3''0 +4 *'5 ''04 /'5 *'5 1//+44+'711345'. ' :"6+0+)' +'3; '0'/#3 MGP 0GFGTNCPF 1QUVGPTĎM GP <YGFGP JGDDGP CPFGTG KFGGÇP GP WKVGKPFGNĎM OQGV GNM NCPF CMMQQTF ICCP 8QQT FCV GT QXGT FKV XQQTUVGN IGUVGOF YQTFV OQGV GT PQI ˭KPM 10&'3*#0&'.& 813&'0 1%*5 *'5 711345'. 813&'0 ##0)' PQOGP FCP KU FCV GGP OĎNRCCN KP FG IGUEJKGFGPKU XCP FG '7 YCCT JGV ICCV QO GGP QOXCPITĎM IGEQÒTFKPGGTF DGITQ VKPIUQRVTGFGP GP UQNKFCTKVGKV *GV \QW QQM GGP CEEGPVXGT UEJWKXKPI DGVGMGPGP DKPPGP JGV 'WTQRGGU ˏPCPEKGGN GEQ 01/+4%*' $'.'+& ''3 36+/5' 7113 *'5 $')315+0)4+04536 OGPV QO FG GEQPQOKUEJG ITQGK CCP VG LCIGP GP GT \CN OKP &'3 813&'0 )'.'60& 12 *'5 /10'5#+3' $'.'+& 8##37#0 &' ITGP\GP UVGGFU OGGT KP \KEJV \ĎP IGMQOGP /CCT XQQTCNUPQI NĎMV JGV OQPGVCKTG DGNGKF XCP FG '%$ PQI NCPIG VĎF JGGN TWKO VG DNĎXGP &G '%$ JGGHV JGV QRMQQR 231)3#//# 7#0 1$.+)#5+'4 +0/+&&'.4 7'3&'3 12)'4%*31'(& GP QR FG ˏPCPEKÇNG OCTMVGP YQTFV TGMGPKPI IGJQWFGP OGV PQI GGP MNGKPG XGTFGTG TGPVGXGTNCIKPI 2QUKVKGXG TGPVG UVCPFGP \KVVGP GT XQQT FG MQOGPFG LCTGP PKGV KP ! %' " " " "

... - *+ ' % )#+ &$

Vastgoedmarkt ",$!

Verder herstel voor Europese beursgenoteerde vastgoedsector !& / ,)'(

!& / $' $ 8500

31 december 1999 = 100

29 may

8000 29 may

31 december 1999 = 100

7000 6500 6000

7500 7000

EPRA Europe Index - Tr (€) EPRA Netherlands - Tr (€) EPRA Eurozone - Tr (€)

6500

5500

5500

5331.75

5000

5000 4500

4500

4207.96

4000

3500

3000

3000

2500

2500

2000

2000

1500

1196.95

1000

500

500

1P\GMGTJGKF DNÄŽHV VTQGH \GMGT DÄŽ FG TGVCKNHQPFUGP &KG NKG VGP QR FG DGWTU DGIKP LWPK GGP QRNGXKPI \KGP OCCT \CMVGP FCCTPC YGGT CH n/GV PCOG DÄŽ FG\G XCUVIQGFHQPFUGP KU GT &' *+ * '&0 # ) ! '- ) ' - $ ,,) ) '- ) + +. #. )+ $ .') + 5& # & . $ -'')0! +! ('*! +! - )) *+ '- ) +'+ &, +' ) ((')+ ) 0' # )* CCPVCNNGP XCP RCTVÄŽGP CNU 'WTQEQOOGTEKCN GP QXGT FG XTÄŽ UPGNNG QRNGXKPIo \GIV CPCNKUV 0KMQ .GXKMCTK XCP #$0 #OTQ *ÄŽ FGPMV FCV KP FG VYGGFG JGNHV XCP JGV LCCT FG JWWTDGVC $!& & . ) &+) ## & $ ) + !$& % & & 0! *' ( $ '( *+ $ !& $' # '&. ) $ + ) ,,)'& ) & $!& & % + ) + !$ )* 1 $ )* - ). + & !& $ " )) *,$+ + & % ) + *+ ) + #,&& & 0! & ' - $ - & ,,)!&#'%*+ & ('+ & VKGGN XGTNQTGP \CN ICCP OGV PCOG KP FG JQTGECUGEVQT o .G XKMCTK FGPMV FCV DGNGIIGTU FCCTPCCUV DGPKGWYF \ÄŽP PCCT FG PKGWYG RTQIPQUGU XCP DGFTÄŽXGP FKG GGTFGTG XGTYCEJVKP & & !& +)'## & '*!+! *( + -')% & !- )* *+ ,&% +) $ & ! ) KP 'WTQRC \ÄŽP IGPQOGP XQQT \QYGN JWWTFGTU CNU XGTJWWT FGTU n#NU GT GGP VYGGFG IQNH MQOV KP FG JGTHUV FCP MWP PGP FG FKXGTUG RCTVÄŽGP KP GNM IGXCN GGP CCPVCN RTQEGUUGP ' )- )!& & ,!+ )*+ '$ % & % & '# '- ) & & &, )- )!& - & )*+ '$ & #,&& & $ & \COGTJCPF DGQQTFGNGP YCV FG TGUWNVCVGP \ÄŽP XCP JWP QP FGTUVGWPGPFG OCCVTGIGNGP \G MWPPGP FKG QQM XGTIGNÄŽMGP % + & ) $ & & # - ). + + ! )- )!& & $ RGP QO FG UKVWCVKG DGVGT VG EQPVTQNGTGP DÄŽ GGP VYGGFG IQNH - & !& +! * 2 -!# )! - ). + + !& $' !*+! # & * %! !& ,*+)!4$ * +') & + -'') $ ,!+ + & ) % + . )!& 0 ++!& - & * !# ) ),!%+ !* 5&-$' '') ETKUKU n$ÄŽ FG RTGUGPVCVKGU XCP FG EÄŽHGTU QXGT JGV GGTUVG

#. )+ $ $ # '- ) + $ % & + % *+ ,) & YGTFGP DGVCCNF #HJCPMGNÄŽM XCP JQG FKGR FG MNCR XCP FG WKVDTCCM XQQT FG GEQPQOKG \CN \ÄŽP \CN FG DG\GVVKPI \GMGT .') & 5&-$' + 0 $ '( #')+ & %! $$ & + ) OÄŽP YQTFGP YGGTURKGIGNF KP FG JWWTPKXGCWU FKG YG \KGP

()!')!+ !+ -'') - ) ,,) )* !* '% 0 ++!& '( & JQQI PKXGCW VG JQWFGP FWU DÄŽ GXGPVWGNG JWWTXGTPKGWYKP & !& + %! & - & ( )# & % +) $ & - ) . + !# + ,,) )* % ) '& ) & $!& *% + & #) & 2 -!# )! !* % + & % ('*!+! '- ) # &+') & $ ) n$GNGIIGTU YCCTFGTGP FG OCPKGT YCCTQR JGV DGFTÄŽH QRGP ! + - & '- ) -'')+ & - & ,,) + $!& & KP JGV VYGGFG MYCTVCCN o *ÄŽ FGPMV FCV JGV XGTVTQWYGP XCP DGNGIIGTU DNÄŽHV CNU FG PKGWYG RTQIPQUGU XQQT FG TGUV XCP + " ) .') & # & % #+ 1 ,,)!&#'%*+ & '- ) JGV VYGGFG MYCTVCCN JGDDGP OÄŽ VQV PW VQG RQUKVKGH XGT ) *+ 2 *GTOCP XCP FGT .QQU XCP &GITQQH 2GVGTECO KU JGV OGV .G -!# )! &* & + & 1 2 -! * -'') &! !$ 0 + JÄŽ QR $W[ XCPYGIG FG QRXGTGPFG DG\QGMGTUCCPVCNNGP . ) ') & &' & $$ & - $!& + '% + + &' * ! & )*+ $ &! + ', ) !* '') $ & ,,)!&#'%*+ & & $ ) . ) )!& & 9GTGNFJCXG \GV 8CP FGT .QQU XCP *QNF PCCT 4GFWEG n&KG \KVVGP KP GGP UVTCVGIKUEJ \GGT WKVFCIGPFG RGTKQFG o *GV $GN IKUEJG 9&2 DÄŽ .GXKMCTK QR 5GNN IGYCCTFGGTF MTÄŽIV XCP 8CP FGT .QQU GGP *QNF n.QIKUVKGM GP <QTI JGDDGP IGGP NCUV XCP FG ETKUKU #NU KU FCV OGV PCOG XQQT <QTI IGGP XCP \GNHURTGMGPFJGKF +P FG 85 DÄŽXQQTDGGNF KU IGGP URTCMG XCP '- ) ! **+ ,& & ) ' & - *+ ' '& * & !& ! * +') + & ''# - $ *$ + ) 2

- )0! + ) +!& * ",&!

%)'

') &

)'' + ) %

7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVˬGNF

*

5

,)' '%% ) ! $ )'( )+! *

$

*

*

*

#

9&2

5

*

9GTGNFJCXG

*

*

4

*QNF

,

8CUV0GF -NÃ…RKGTTG

$W[

"""

NSI oogst lof beleggers voor openheid

*QNF

Aanbevelingen analisten

$$

Op de Europese markt deden het Zweedse Catena (20,86 procent, Industrieel), twee retailspecialisten Retail Estates (19,76 procent, België) en Lar Espana (18,42 procent) het goed in mei. Ook de Britse

Op bedrijfsniveau stonden vier Japanse bedrijven in de top 5 van beste presteerders, met Japan Hotel REIT Investment (24,58 procent) aan kop. Onderaan zien we vier noteringen in Hong Kong terug, met Champion REIT (-23,36 procent, Divers) als slechtst presterende. Medio mei werd de FTSE EPRA Nareit Index-review afgerond. Er zijn 8 bedrijven toegevoegd en 3 bedrijven uit de ontwikkelde index verwijderd, terwijl er in de opkomende markten-index 5 toevoegingen en 3 verwijderingen waren.

2020

$W[

!

# %

2019

*QNF

Azië stond eind juni op een maandrendement van 2,56 procent, met nog altijd een fors negatief jaarrendement van -16,82 procent. Alle landen landen boekten een positief rendement, behalve Japan (-1,92 procent). Alle sectoren rapporteerden ook een positief rendement, met uitzondering van Residentieel (-62 basispunten). Noord-Amerika verloor 21 basispunten en het jaarlijkse rendement staat daar nu op -16,78 procent. Retail presteerde beter met 7,20 procent van het rendement, gevolgd door Divers (5,92 procent), terwijl Accommodaties met -9,68 procent onderaan presteerde en de overige sectoren ook negatieve rendementen rapporteerden.

Op bedrijfsniveau lieten de Amerikaanse bedrijven Gaming&Leisure Properties (22,73 procent, Specialty), Americold Realty Trust (16,7 procent, Industrieel), Pebblebrook Hotel Trust (15,37 procent, Accommodaties), Diversified Healthcare Trust (15,11 procent, Zorg) en Investors Real Estate Trust (13,20 procent, Residentieel) de beste cijfers zien. Slechte cijfers waren er voor retailspecialist Seritage Growth Properties (-25,61 procent, VS) en de kantoorspecialisten Empire State Realty Trust (-20,69 procent, VS) en Paramount Group (-20,10 procent, VS).

2018

$$

# %

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

Bovenstaande overzichten waren bij het afronden van deze editie nog niet beschikbaar voor juni. Wel is er een indicatie te geven van de situatie per eind juni. Op peildatum 26 juni leverden de Europese vastgoedmarkten op maandbasis 85 basispunten rendement op; op jaarbasisis het resultaat nu -6,60 procent. De meeste Europese markten rapporteerden relatief hogere rendementen, profiterend van heropening van de economieën en versoepeling van de beperkingen. Italië ging aan kop met 4,01 procent, daarna kwamen Nederland (3,57 procent) en België (3,42 procent). De sectoren Industrieel (4,34 procent) en Selfstorage (3,88 procent) presteerden het best, Accommodaties (-3,47 procent) en Kantoren (-3,00 procent) het slechtst.

bedrijven BMO UK Real Estate Investments (15,38 procent, Divers) en Tritax Big Box REIT plc (15,09 procent, Industrieel) presteerden bovengemiddeld. Dat kan niet worden gezegd van twee andere retailspecialisten: NewRiver REIT plc (-20,42 procent, UK) en WFD Unibail-Rodamco (-11,21 procent, Nederland) doken diep in de min, net als het Spaanse Merlin Properties Socimi S.A. (-10,76 procent, Divers), het Italiaanse Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ SpA (-10,36 procent, Retail) en het Zweedse Kungsleden Fastighets AB (-8,69 procent, Industrieel/Kantoren).

2020

!

2019

EPRA/NAREIT Global Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT Asia Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT North America Total Return Index - TR (€) EPRA Europe Index - TR (€)

* ) % & )

0 2018

2769.08

1500

1000

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

4213.50 4207.96

4000

3500

0

5865.15

6000

$

$W[

7500

555 4 12&.$#, 0*2 -+

)3+( Vastgoedmarkt

ECB waarschuwt voor deflatie $+#, 0*22 0($4$-

.GPKPIGP MQTVGT FCP GGP LCCT KP

/(2

+, 0*22 0($4$-

.GPKPIGP NCPIGT FCP GGP LCCT KP

1,50

0,40

1,00 0,15 0,50 -0,10 jun‘19

aug‘19

okt‘19

dec‘19

feb‘20

apr‘20

jun‘19 0,00

jun‘20

-0,35

okt‘19

feb‘20

dec‘19

apr‘20

-1,00 1-maands Euribor

'WTKDQT KP

2-jaars rente

3-maands Euribor

'WTQRGUG UVCCVUTGPVG KP ,$( )3-(

$01"'(+

5 /2(.- / 6$0

OGK LWPK

8GTUEJKN

10-jaars rente

$-2$15 /

/2($

15 /

120(*$

0$,($

.QQRVÄŽF

8CUVG TGPVG

,

-#1

)

01

,

-#$-

)

0

)

0

,

-#1

)

01

,

-#$-

)

0

)

0

,

-#1

LCCTU

,

-#$-

)

0

LCCT

)

01

,

-#$-

)

0

)

)

,

jun‘20

-0,50

-0,60

aug‘19

-#1

01

LCCTU

LCCTU

$-2$".++ 0

LCCTU

.QQRVÄŽF

)

01

)

0

)

01

)

0

)

01

)

01

0

$-2$" / 2TGOKG

.QQRVÄŽF

UVTKMG

2TGOKG

)

0

)

0

LCCT

LCCT

)

)

0

(NQQT

ECR

0

+P DQXGPUVCCPFG VCDGNNGP UVCCP FG VCTKGXGP XCP XGTUEJKNNGPFG TGPVGFGTKXCVGP XGTOGNF &G\G VCTKGXGP \ÄŽP KPFKECVKGH GP GZENWUKGH MTGFKGVQRUNCI #CP FG\G VCTKGXGP MWPPGP IGGP TGEJVGP YQTFGP QPVNGGPF 8TCCI DÄŽ JGV KPFGMMGP XQQTCH GGP IQGFG TKUKEQ KPXGPVCTKUCVKG QR OCCV

*CTEQ 0ÄŽNCPF 5GPKQT CFXKUQT ';

$+# $- * /(2

+, 0*2

(-#1 '$2 !$&(- 4 - #$ ".0.- "0(1(1 (1 QQM FG XTGGU XQQT FGË­CVKG YGGT IGNGK FGNÄŽM VGTWIIGMGGTF )GVWKIG FG TGEGP 2$ 3(2+ 2(-&$- 4 - #(4$01$ "$-20 +$ DCPMKGTU NÄŽMV FG\G XTGGU CNNGGP OCCT VQG VG PGOGP &GË­CVKG KU GGP QPIG YGPUV XGTUEJÄŽPUGN XCPYGIG JGV WKV 12$+&$#0 & # 2 ".-13,$-2$- *3--$- XGTVQPGP KP GGP FGË­CVQKTG QOIGXKPI +OOGTU CNU JGV DGGNF JGGTUV FCV GGP

,QJCP 5RKP 4GVCKN RTQRGTV[ OCPCIGT DÄŽ 5CXKNNU

!$/ +# /0.#3"2 4.+&$-# ) 0 &.$#*. RGT \CN \ÄŽP FCP XCPFCCI MCP JGV XQQT #$ ' -# +(&&$- ., #$ -*../ 4 - #(2 RTQFWEV WKV VG UVGNNGP &GTIGNÄŽM WKVUVGN IGFTCI MCP FWKFGNÄŽMG GEQPQOKUEJG UEJCFG XGTQQT\CMGP 1QM KU JGV XQQT /0.#3"$-2$- 5 04 - #$ , 0&$ .-#$0 FTWM UVCCV OQGKNÄŽMGT QO RTÄŽ\GP VG XGT JQIGP KP GGP FGË­CVQKTG QOIGXKPI 1HˬEKGGN KU GT QR FKV OQOGPV PQI IGGP FGË­CVKG CN NÄŽMV JGV OQOGPV YGN PCDÄŽ 1XGT OGK YCU GT OGV GGP RTÄŽUUVÄŽIKPI XCP QR LCCTDCUKU KP FG GWTQ\QPG PQI PGV URTCMG XCP KPË­CVKG &KV DGVTGHV

FG KPË­CVKG OGV CNNG GNGOGPVGP FWU QQM (-"+31($% #$ 4.+ 2($+$ 4.$#(-& $- DTCPFUVQHRTÄŽ\GP &G MGTPKPË­CVKG FWU \QPFGT DTCPF GP XQGFKPIUUVQHHGP MYCO WKV QR *QGYGN QPFGT JGV IGOKFFGNFG XCP UKPFU KU #(2 -.& -($2 #0 , 2(1"' $ + &12$ UVCPF XCP FG MGTPKPË­CVKG DGFTQGI KP PQI &G FQGNUVGNNKPI XCP FG 30./$1$ $-20 +$ -* (1 $$- KPË­CVKG OGV CNNG GNGOGPVGP QR OKF FGNNCPIG VGTOÄŽP XCP FKEJV DÄŽ FG &G '%$ MÄŽMV JKGTDÄŽ QQM PCCT FG QPV YKMMGNKPI XCP FG MGTPKPË­CVKG VGT DG

XGUVKIKPI XCP FG KPË­CVKGVTGPF &G ,$$12 0$"$-2$ 5 01"'35(-& 4..0 #$ Ë­CVKG MYCO XCP '%$ NKF +UCDGN 5EJPCDGN <ÄŽ ICH KP GGP KPVGTXKGY CCP FCV FGË­CVKG FG MQOGPFG RGTKQFG OQ IGNÄŽM KU &G\G WKVNCVKPI MQOV KP JGV MC #$0 4 - ' 0 4$0#$#(&(-& 4 - #$ !$ 1+3(2$- 4 - #$ 4 - , 02 (-20.#3"2($ -($35 ./*..//0.&0 ,, $- )3-( 4$0'.&(-& /0. &0 ,, ,$2 ,(+) 0# 2.2 ,(+) 0# $30. .-#$0 '$2 /0. ITCOOC \QW FG JWKFKIG UKVWCVKG KP FG GWTQ\QPG GT XQNIGPU 5EJPCDGN OQOGP

VGGN PQI XGGN GTIGT JGDDGP WKVIG\KGP "'- !$+ ,.2(4$$0#$ 4$0#$0 5 0., -($2 4..0 $$- 0$-2$4$0+ &(-& 5 1 &$*. \GP OCCT XQQT GGP PKGWY QRMQQRRTQ ITCOOC XQQT QDNKICVKGU 1O JGV\GNHFG $%%$"2 ,$2 0$-2$4$0+ &(-&$- 2$ !$0$( MGP \QW FG '%$ FGRQUKVQTGPVG XQN IGPU JCCT VQV s XGTNCCIF OQGVGP YQTFGP OGV CNNG PGICVKG 4$ &$4.+&$- 4..0 1/ 0#$01 $- ! -*$- 4 - #($- /''4 +0(14/#6+' YYY G[ PN

*WWTXCTKCPVGP KP EQTQPCVÄŽF MNKOCCVIGTGNCVGGTFG JWWT 0W FG EQTQPCETKUKU \ÄŽP URQTGP PCNCCV KP JGV KPVGTPCVKQPCNG TGVCKNNCPFUEJCR KU FG TQGR QO GGP JWWTXCTKCPV FKG OGGDGYGGIV OGV JGV GEQPQOKUEJG VÄŽ YGGT CEVW GGN 9CCT JGV KP GGP Ë­QTGTGPFG TGVCKNQOIGXKPI OGGUVCN FG XGTJWWTFGTU \ÄŽP FKG QRVGTGP XQQT QO\GVIGTGNCVGGTFG JWWT \ÄŽP JGV KP ETKUKUVÄŽFGP XQQTCN FG JWWTFGTU FKG FKV XQQTUVGNNGP QO \QFQGPFG FG NCUVGP VG XGTNCIGP ..0 #$ 4$0'330#$0 !$12 2 $0 (- '$2 +&$,$$- .4$0(&$-1 2$03&'.3#$-#'$(# VGP CCP\KGP XCP FG\G XCTKCPV <Q KU JGV GGP IQVURG QO VQV GGP FGˬPKVKG XCP JGV DGITKR nQO\GVo VG MQOGP GP DNÄŽMV FG\G NCUVKI OGGVDCCT 1PNKPG DGUVGNNKPIGP FKG KP GGP YKPMGN YQTFGP QRIGJCCNF YQTFGP XGGNCN PKGV CNU YKPMGNQO\GV IGTGIKU VTGGTF JGV\GNHFG IGNFV YGNNKEJV XQQT DGUVGNNKPIGP FKG KP FG YKPMGN XKC FKIKVCNG \WKNGP RNCCVUXKPFGP &CCTPCCUV KU JGV FQGP PCNGXGP XCP CCPNGXGTKPI XCP QO \GVIGIGXGPU PKGV CNVÄŽF GGP XCP\GNHURTGMGPFJGKF *GV HGKV FCV QO\GVJWWT FQQT GGP VCZCVGWT NCUVKI VG YCCTFGTGP KU \QTIV WKVGTCCTF QQM XQQT FG PQFKIG UEGRUKU (--$- $$- 12$0* &$0$&(11$$0#$ .,&$4(-& +1 $$- % "2.06 .32+$2 "$-20$ (1 &$ FGGNVGNÄŽMG QO\GVJWWT YGN DTGGF IGCEEGRVGGTF 'GTFGTIGPQGOFG PCFGNGP \ÄŽP JKGT PKGV QH PCWYGNÄŽMU CCP FG QTFG &G EQNNGEVKGU \ÄŽP PKGV OGGT QPNKPG VG DG UVGNNGP GP FG QO\GVTGIKUVTCVKG XCP FG JWWTFGTU YQTFV QR FCIGNÄŽMUG DCUKU IGTG IKUVTGGTF GP IGOQPKVQTF #NU DGNCPITÄŽMUVG XQQTFGGN IGNFV JGV IG\COGPNÄŽM DG NCPI *QG DGVGT JGV EGPVTWO TGPFGGTV JQG OGGT FG JWWTFGT GP XGTJWWTFGT JKGTXCP RTQˬVGTGP &KV FYKPIV DGKFG RCTVÄŽGP VG DNÄŽXGP KPXGUVGTGP KP FG MYCNK 2$(2 4 - '$2 5(-*$+"$-203, +P FG \QGMVQEJV PCCT GGP Ë­GZKDGNG JWWTXCTKCPV KU QQKV QQM FG \QIGPCCOFG RCU UCPVGPJWWT FG TGXWG IGRCUUGGTF *KGTDÄŽ DGUVCCV FG JWWT WKV GGP XGTIQGFKPI RGT RCUUCPV KP JGV YKPMGNIGDKGF &G IGFCEJVG JKGTDÄŽ KU FCV FG XGTJWWTFGT XQQT \KGV KP FG RCUUCPVGPUVTQQO YCCTDÄŽ JGV FG VCCM XQQT FG JWWTFGT KU QO FG RCU UCPV VG EQPXGTVGTGP PCCT GGP MNCPV 'GP IGFCEJVG FKG KP FG RTCMVÄŽM \ÄŽP YCCTFG

PQI OCCT OQGV DGYÄŽ\GP +OOGTU YQTFV JKGT XQQTDÄŽIGICCP CCP FG MYCNKVGKV XCP FG DG\QGMGT 'GP MNCU UEJQQNMKPFGTGP KU XQQT JGV HCUVHQQFTGUVCWTCPV GGP KP VGTGUUCPVGTG FQGNITQGR FCP XQQT FG JKIJ GPF OGWDGN\CCMe 8CPFCCI FG FCI \KGP YG KP TGVCKNNCPF YGKPKI DÄŽ\QPFGTG JWWTXCTKCPVGP VQV UVCPF *.,$- +1 -25..0# ./ #$ 3(2# &(-&$- #($ #$ ".0.- "0(1(1 4..0 #$ !$20.**$- RCTVÄŽGP OGV \KEJ OGGDTGPIV /CCVYGTMQRNQUUKPIGP YQTFGP XQQTCN IGXQPFGP KP VÄŽFGNÄŽMG QRUEJQTVKPI XCP FG JWWTXGTRNKEJVKPI YCCTDÄŽ GT RGT IGXCN DGMGMGP YQTFV JQG JCTF GGP RCTVÄŽ IGVTQHHGP KU &G DTCPEJG YCCTKP FG TGVCKNGT QRGTGGTV #$ &0..22$ $- '(12.0($ 4 - #$ .-#$0-$,(-& $- '$2 %$(2 .% $0 + # - -($2 1/0 *$ (1 4 - 4$0/+("'2$ 1+3(2(-& 5.0#$- '($0(- ,$$&$5.&$- 'GP PQXKVGKV FKG KM TGEGPVGNÄŽM XQQTDÄŽ JGD \KGP MQOGP KU JGV XGT\QGM QO GGP ENCWUWNG QR VG PGOGP YCCTDÄŽ FG JWWTFGT IGXTÄŽYCCTF YQTFV XCP GZRNQKVCVKG GP '330!$2 +(-& (-#($- $0 1/0 *$ (1 4 - $$- .-&3-12(& .-#$0-$,$01*+(, 2 $ FGPMGP XCNV CCP PCVWWTTCORGP QQTNQIGP OCCVUEJCRRGNÄŽMG QPTWUV UVCMKPIGP $/(#$,($8- $- / -#$,($8- 1H FG\G nMNKOCCVIGTGNCVGGTFGo JWWT DGUEJQWYF MCP YQTFGP CNU JGV PKGWYG PQT OCCN! *QGYGN FG CEJVGTITQPF s PW FGTIGNÄŽMG IGXCNNGP PKGV CNU IGDTGM QH QXGT OCEJV OCCT CNU QPFGTPGOGTUTKUKEQ NÄŽMGP VG MYCNKˬEGTGP s DGITÄŽRGNÄŽM KU \CN FG FGˬPKVKGMYGUVKG QQM JKGT QPIGVYÄŽHGNF VQV FG PQFKIG FKUEWUUKGU NGKFGP 1QM KU JGV FG XTCCI QH FG XGTJWWTFGT \QPFGT OGGT DGTGKF KU QO PCCUV FG GXGPVWGGN TGGFU IGIGXGP KPEGPVKXGU JWWTXTÄŽG RGTKQFGU GP DTGCM QRVKGU GGP XGTFGTG JCPFTGKMKPI VG DKGFGP FKG OQIGNÄŽM VGP MQUVG ICCV XCP FG YCCTFG XCP JGV XCUV &.$# 4'#%6+'5 0##4 LQJCP URKP"UCXKNNU PN

... - *+ ' % )#+ &$

Vastgoedmarkt ",$!

Nieuwe huizencrisis dreigt in VS TQGRUDGXQNMKPI VĎFGNĎM JWP DCCP VG XGTNKG\GP Volgens The New York Times dreigt er een ‘lawine’ aan huisuitzettingen nu de werkloosheidscijfers blijven oplopen. De hardste klappen vallen bij de vooral laaggeschoolde huurders met laagbetaalde banen en weinig spaargeld.

!) + ,) ! ) *

Deze groep wordt dubbel getroffen: ze hebben al weinig reserves om een financiële klap op te vangen en de huur of hypotheek te blijven betalen, maar zij werken ook bovengemiddeld vaak in sectoren die het hardst door de coronacrisis zijn geraakt.

Overheidsmaatregelen hebben tot nu toe massale huisuitzettingen weten te voorkomen. Zo is het in veel Amerikaanse steden verboden om wanbetalers uit hun huizen te zetten, maar die maatregelen lopen nu ten einde. ‘Ik denk dat we een hele ernstige

huurderscrisis kunnen verwachten,’ zegt Emily Benfer, een huizenmarktexpert verbonden aan de Columbia Law School. ‘Zonder verder ingrijpen komt er een lawine aan huisuitzettingen aan door het hele land,’ aldus Benfer tegen de krant. Daarmee zullen, net als in 2008 gebeurde, veel Amerikanen weer hun toevlucht moeten zoeken in auto’s, trailers en campers. Dat terwijl het officiële advies nog altijd luidt: blijf zoveel mogelijk thuis. Onlangs ging het dodental als gevolg van het virus door de grens van 100.000. Amerika is nu volgens officiële cijfers het land met de meeste coronadoden wereldwijd. Maar dat zal de uitzettingen niet tegenhouden. In zuidelijke staten Texas en Oklahoma zijn de eerste huisuitzettingen al aangekondigd. In een onderzoek van Census Bureau bleek dat een kwart van de ondervraagden de laatste huur- of hypotheekbetaling heeft verzuimd. Een groot deel van de werklozen verdient minder dan 40.000 dollar per jaar. In die doelgroep spelen sowieso al problemen. In 2016, toen het werkloosheidspercentage amper 5 procent was, waren er 3,7 miljoen huisuitzettingen per jaar. De vrees bestaat dat nu de werkloosheid oploopt, dit aantal heel snel zal stijgen. Sinds mei hebben 38 miljoen Amerikanen een werkloosheidsuitkering aangevraagd. Dat is een kwart van de Amerikaanse beroepsbevolking. Volgens zakenbank Goldman Sachs kan het (tijdelijke) werkloosheidspercentage zelfs oplopen tot 35 procent, oftewel een derde van de beroepsbevolking. Dreigt daarmee een herhaling van 2008? ‘We verwachten dat dit

meer een huurders- dan een huiseigenarencrisis wordt, zegt professor Elora Lee Raymond aan het Georgia Institute of Technology. Maar huurders hebben verplichtingen aan verhuurders, en die hebben weer verplichtingen aan de bank. Door de massaontslagen dreigen banken wederom te worden geconfronteerd met een groot aantal aan niet terugbetaalde leningen aan vastgoedverhuurders. -Hoewel banken nu beter gekapitaliseerd zijn dan in 2008 en centrale banken veel slechte leningen opkopen, is het de vraag of de banken deze klap kunnen opvangen. Volgens experts kan herhaling van zetten worden voorkomen als huurders in deze crisis worden beschermd door zowel de overheid als hun verhuurders. Dit is tot op heden gebeurd. Los van het huisuitzettingsverbod krijgen werklozen een bijstand van 600 euro per week uit een noodpakket. Daarmee verdienen veel laagbetaalde werknemers nu meer dan toen ze een baan hadden. Daarnaast denken veel verhuurders mee met hun huurders die nu tijdelijk in de problemen zijn gekomen. Tom Bannon van de California Apartment Association zegt tegen de krant dat veel verhuurders niets hebben aan uitzettingen als ze toch geen nieuwe huurders kunnen vinden. Maar voor zowel de steun van verhuurders als de overheid geldt dat dit op lange termijn niet vol te houden is. Daarmee wordt de kans steeds groter dat Amerika wederom op een huizencrisis afstevent. De vorige keer dat dit gebeurde, bleef het niet bij een Amerikaans probleem.

.GKFGTUEJCR YKG DKGFV! 'NMG YGGM YCEJVGP YG CNU GGP UVGN MNGKPG MKPFGTGP KP UKPVGTMNCCUVÄŽF JGV PKGWYU CH 8QN XGTYCEJVKPI MNQRV QPU JCTV 9GNMG MGW\GU \ÄŽP GT IGOCCMV QO FG GEQPQ %! . ) '( & + $( & $# *+ ,&% +) $ & .') & ' & & /' % ) '') ' $* !# ) ) * ) $! + '&/ $ / & '$ & !&%! $* ''# & +" '&/ ''( & ),/ $ % &+ & 'T YQTFGP XGTIGNÄŽMKPIGP IGOCCMV OGV FG ˬPCPEKÇNG ETKUKU KGVU OGGT FCP GGP &&!,% $ & & )'+ () **! - & & #$ !& ,. $ & YGVGP JGV IGYQQPYGI PKGV /CCT NCPI\CCO VTGMV JGV UVQH QR GP MTÄŽIGP YG GGP -'')/! +! $ - & ' &! ,. . ) $ ) /', #,&& & & ,!+/! & ) -'') ' $ & &G OGGUVGP XCP QPU MWPPGP \KEJ GT PQI OQGKNÄŽM GGP XQQTUVGNNKPI DÄŽ OCMGP GP XGTYCEJVGP FCV YG QR VGTOÄŽP YGN YGGT VGTWIMGTGP PCCT FG QWFG XGTVTQWYFG *!+, +! ) + &! ,. &')% $ !* &! + *$ +* & #. *+! - & % ) *+ & VQV GNMCCT JQWFGP GP VÄŽFGNÄŽMG OCCVTGIGNGP &QQT JGV NCPIG CCPJQWFGP XCP FG UKVWCVKG JGGHV JGV QP\G MÄŽM QR YQPGP YGTMGP YKPMGNGP GP TGETGÇTGP HWPFC OGPVGGN Ã…P UVTWEVWTGGN XGTCPFGTF 2CVTQPGP GP IGYQQPVGU DGIKPPGP GTKP VG UNÄŽ VGP IGYGPPKPI QPVUVCCV 'P FCV XTCCIV QO XKUKG GP NGKFGTUEJCR XCP FG XCUVIQGF * +') + $ ! )* ( ' $ !# & &! + $$ & '( + &!- , - & ! & ') &!* VKG OCCT QQM QR UGEVQTPKXGCW 8QNIGP YG CNU UGEVQT RCUUKGH FG XTCCI XCP FG OCCVUEJCRRÄŽ OGV JGV TKUKEQ FCV YG XQQT XGTTCUUKPIGP MWPPGP MQOGP VG UVCCP ' ,)- & . $ ! )* ( + +'& & & + -'')+',. + & % & !& / -!*! 4WKOVGIGDTWKM \CN KOOGTU PQQKV OGGT JGV\GNHFG \ÄŽP 9CCT JGV GEJV XKUKQPCKTG $ +'+ -'') #')+ $$ & . * -'') ', & & +) & . + )* & ,+,)!*+ & OQGVGP DGFTÄŽXGP OGGT FCP QQKV QWV QH VJG DQZ FGPMGP GP YGIDNÄŽXGP XCP JGV -'')*( $ ) &+ 33& !& . + & . !&%! $* / # ) &! +* !* % ) -'')*( $ ) & 0 .''&1 .') + + ''# -'')$'(! &! + % ) &KG DCN NKIV XQQT GGP ITQQV FGGN DÄŽ CTEJKVGEVGP GP JGT QPVYKMMGNCCTU <ÄŽ \ÄŽP DÄŽ WKVUVGM FG ETGCVKGXGNKPIGP FKG CCP JGV DGIKP XCP JGV RTQEGU XCP XGTCPFGTKPI

/!++ & ) ''# & (, $! # # &+ / $ ) ) +!-!+ !+ & '% &# & &' ! \ÄŽP 4WKOVGNÄŽMG QTFGPKPI GP XGTIWPPKPIXGTNGPKPI XTCIGP QO PKGWYG KP\KEJVGP GP UCOGPYGTMKPI VWUUGP RCTVÄŽGP QO FKV IQGF XCP FG ITQPF VG MTÄŽIGP KU GGP MTK +! # *, * +') .CVGP YG XQQT FG XGTCPFGTKPI GGPU PKGV VGIGPQXGT GNMCCT OCCT PCCUV GNMCCT & *+ & '% / '( - - & '& # & !% &*! * % & '( + ( ## & 9CPV FG TQNNGTEQCUVGT YCCTKP YG VGTGEJV \ÄŽP IGMQOGP TGOV XQQTNQRKI PQI PKGV & -) + '% $$ * $- & !& !-! , $ &( # *+ '( * +')&!- , !* ) ''# '( ') &!* +! &!- , $ ! )* ( &' ! ) FCP QQKV KU FG HCEVQT OGPU DGNCPITÄŽM 0CCUV TKUKEQOCPCIGOGPV QO \Q IQGF OQ IGNÄŽM OGV FG UKVWCVKG VG MWPPGP FGCNGP YQTFV XGTCPFGTOCPCIGOGPV PCCUV FG MGTP XCP FG XCUVIQGFCEVKXKVGKVGP GGP DGNCPITÄŽMG VCM XCP URQTV DKPPGP DGFTÄŽ - & ' & / $ * % *+ )- &+ + &*+ & )* - & + ,!*. )# & &, PQQFIGFYQPIGP GTXCTGP FCV VJWKUYGTMGP PKGV CNVÄŽF UNGEJV KU GP \WNNGP \G FKV ''# !& +' #'%*+ !& & ( $ -')% ' % + '')+) ## & !+/ $ $ + -'') ) + !$* +') - $ & & + % # - & '&$!& * '( RGP GTXCTGP GP ICCP PQQKV OGGT JGNGOCCN VGTWI PCCT JGV QWFG &G VÄŽF FKG OGP UGP UCOGP JGDDGP \CN CPFGTU DGUVGGF ICCP YQTFGP /CCT FKV XTCCIV PQICN YCV - & & ') &!* +! & - & % &* & ! ) . )# & '# + -) + '% -!*! & !&&'- +! *GV PKGWYG PQTOCCN YQTFV GGP VÄŽF XCP nXGTDKPFGP o GPGT\ÄŽFU SWCNKV[ VKOG RNCPPGP QO GNMCCT VG \KGP GP URTGMGP 'P CPFGT\ÄŽFU OGGT KUQNGOGPV QO XGKNKI ! & /'& ! + . ) ') & ) ''# '% ),*+ + -!& & '% + + MWPPGP HQEWUUGP QR YGTM \QPFGT CN VG XGGN CË­GKFKPI +M YGPU W YGFGTQO XGGN IG\QPFJGKF GP YÄŽUJGKF VQG KP FG\G DK\CTTG GP QPTWU VKIG VÄŽFGP

Vastgoedmarkt

*GV OQGV GGTNĎMGT GP GGPXQWFKIGT 8QQT FG DGNCUVKPI QR XGTOQIGP WKV XCUVIQGF UVCCV GGP CCPVCN KPITĎRGPFG XGTCPFGTKP IGP VG YCEJVGP /CCT FG DGNCPITĎMUVG JGV \YCCTFGT DGNCUVGP XCP OGV UEJWNF IGɈPCPEKGTF XCUVIQGF UVCCV PW CNYGGT QR NQUUG UEJTQGXGP 'GP QXGT\KEJV XCP FG DGNCPITĎMUVG ɈUECNG YĎ\KIKPIGP FKG DQXGP FG OCTMV JCPIGP

voor vastgoedeigenaren, maar de fiscus vist veelal achter het net, omdat inkomsten, bewust of onbewust, veelal niet worden opgegeven bij de belastingdienst door verhuurder of het verhuurplatform. Daarnaast blijkt dat veel verhuurders fouten maken bij het opvoeren van kosten die komen kijken bij het verhuren van de eigen woning. Het voorstel is om platforms te verplichten de verhuurinkomsten door te geven aan de fiscus. Daarnaast moet er een forfaitare kostenaftrek komen voor tijdelijke verhuurders. Hiermee wordt, net als bij het eigenwoningforfait, een vastgesteld percentage berekend van de kosten die van het inkomen uit verhuur mogen worden afgetrokken.

8CUVIQGFGZRNQKVCVKG XCPWKV UVKEJVKPI QH XGTGPKIKPI 5VCCVUUGETGVCTKU XCP (KPCPEKÇP *CPU 8ĎNDTKGH & OCCMV MQTVG OGVVGP OGV JGV DGNCUVKPIRNCP XCP \ĎP XQQTICPIGT /GPPQ 5PGN &

Zo wil(de) de fiscus ingrijpen op de vastgoedmarkt

H

et moet eerlijker en simpeler. Nederland staat aan de vooravond van een ingrijpende herziening van het belastingstelsel. Het systeem is in de afgelopen decennia door de vele uitbreidingen en compensaties te complex geworden. Bovendien is een groeiende vermogensongelijkheid ook in het egalitaire Nederland een steeds groter thema geworden. Daarom heeft het ministerie van FinanciĂŤn gehoor gegeven aan de oproep van de Tweede Kamer om te onderzoeken hoe het belastingstelsel kan worden herzien. Het onderzoek bevat maar liefst 169 beleidsopties. Een deel van die suggesties betreft de vastgoedmarkt. Het hing al een tijdje boven de markt: de fiscus wil een einde maken aan het fiscaal gunstige regime voor particulieren die met schuld een of meerdere woningen voor de verhuur financieren. Particuliere beleggers die geld lenen om een woning aan te kopen voor de verhuur betalen veel minder belasting dan beoogd, omdat zij de schuld in box 3 van hun vermogen

mogen aftrekken. Hierdoor treedt de bekende hefboomwerking op wanneer de huurinkomsten hoger zijn dan de financieringskosten. Dit wordt versterkt door de leegwaarderatio, omdat verhuurde woningen onder het huurrecht een lagere waarde van 15 tot 55 procent van de WOZ-waarde hebben. Dit stimuleert het in stand houden van zoveel mogelijk schuld bij het financieren van beleggingswoningen. Daar wil het ministerie van FinanciĂŤn een einde aan maken. Maar hoe de fiscus dit wil gaan doen, is door recente uitspraken van de nieuwe minister van FinanciĂŤn onduidelijk geworden.

$GNCUVKPI QR IGÉ…PCPEKGTF XCUVIQGF QOJQQI Voormalig staatssecretaris Menno Snel (D66) was voornemens het aandeel schuld minder zwaar te laten wegen dan het aandeel vermogen in de vermogensrendementsheffing (de belasting op vermogen in box 3). Het plan was om de forfaitare, dus een vooraf vastgelegde rente voor schulden te verlagen. Op dit moment worden vermogen en schuld nog tegen elkaar weggestreept, maar door een lagere rente te rekenen voor schul-

den dan op beleggingen en vastgoed (nu 5,33 procent), wordt meer belasting betaald over vermogen dat met schuld is gefinancierd. De uiteindelijke schuld die van het vermogen mag worden afgetrokken komt dan namelijk relatief lager uit. Maar uit interne stukken van het ministerie, opgevraagd door Elsevier Weekblad, bleek dat de ambtenaren van de Belastingdienst zelf eigenlijk niet zagen zitten. Het grote verschil tussen spaargeld en vermogen zou juridisch niet houdbaar zijn, omdat het beleggers zwaar benadeelt ten opzichte van spaarders. Snels opvolger Hans Vijlbrief maakte vorige maand dan ook bekend het plan niet door te zetten. Vijlbrief gaat op zoek naar een ‘simpeler’ tussentijds voorstel om spaargeld en vermogen eerlijker te belasten. Hoe dit op de lange termijn zal moeten worden vormgegeven, zal zeer waarschijnlijk inzet zijn van de verkiezingen volgend jaar.

8GTJWWT VKLFGNKLMG YQPKPI De opkomst van verhuurplatformen als Airbnb heeft het tijdelijk verhuren van vastgoed veel gemakkelijker gemaakt. Dit is gunstig

Een stichting die vastgoed verhuurt aan een onderneming zoals een bv betaalt geen vennootschapsbelasting over de inkomsten, terwijl de bv de kosten wel mag aftrekken. Hierdoor loopt de fiscus inkomsten mis. Wat gaat mogelijk veranderen? Er wordt onderzocht of er een bijzondere bepaling in de vennootschapsbelasting kan worden opgenomen voor de verhuur van vastgoed door stichtingen of verenigingen.

$WKVGPNCPFUG DGNGIIGTU PKGV DGNCUV In bepaalde omstandigheden worden resultaten uit Nederlands vastgoed door buitenlandse fiscale beleggingsinstellingen (fbi’s) niet belast. Dit terwijl Nederland juist een sterk heffingsrecht heeft op dit vastgoed, Wat gaat mogelijk veranderen? Het wordt buitenlandse fbi’s verboden direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Ze mogen enkel nog aandelen houden in regulier belaste dochtervennootschappen die in Nederlands vastgoed beleggen.

/QIGNÄŽM

&G GKIGP YQPKPI PCCT DQZ ! Reeds sinds eind negentiende eeuw, toen de Nederlandse staat vermogens ging belasten, wordt de eigen woning belast. Dit gebeurt via de inkomstenbelasting, omdat de Belastingdienst van mening is dat woningbezitters een fictief inkomen uit hun vermogen halen omdat ze geen huur hoeven te betalen. Hoewel er later een aparte belasting op vermogen (box 3) kwam, bleef het eigen huis in box 1. De fictieve inkomsten uit de eigen woning worden door middel van het huurwaardeforfait bij het inkomen opgeteld en zodoende wordt hier belasting over betaald. Daar staat tegenover dat er voor de eigen woning geen vermogensrendementsheffing hoeft te worden betaald. Ook mogen huiseigenaren een deel van de gemaakte kosten, zoals rentekosten in de vorm van de hypotheekrenteaftrek, weer van het inkomen aftrekken. Maar daar gaat mogelijk verandering in komen. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is al in gang gezet, maar mogelijk moet er straks ook directe vermogensbelasting over de waarde van het eigen huis betaald worden. Het ministerie van FinanciĂŤn is namelijk van mening dat woningbezitters, los van de fiscale korting in de vorm van hypotheekrente, ‘impliciete subsidie’ krijgen doordat ze geen belasting over hun vermogen hoeven te betalen. Huurders moeten dat wel. Hierdoor zijn woningeigenaren in het voordeel ten opzichte van huurders en dat vindt het ministerie verstorend voor de woningmarkt en bovendien ongelijk. In combinatie met de schenkingsvrijstelling (jubelton) voor de eigen woning, zou de fiscus met het beleid ongelijkheid tussen families met een laag en hoog inkomen vergroten. Wat gaat mogelijk veranderen? Het onderzoek noemt 3 opties: De eerste optie is dat de eigen woning net als ander vermogen belast zal worden in box 3. Hiervoor zal een een vrijstelling gelden voor woningen tot circa 300.000 euro. De tweede optie is het volledig schrappen van de hypotheekrenteaftrek en het huurwaardeforfait. Hiermee wordt ook een einde gemaakt aan complexe regelingen als de Wet Hillen, de bijleenregeling en de dertigjaarstermijn. De eigen woning wordt zo gedefiscaliseerd. Wel blijft er een villabelasting voor woningen boven het miljoen. De laatste optie is een versimpeling van de eigen woning in box 1. Boven een hypotheek van 300.000 euro geldt geen hypotheekrenteaftrek. Ook andere complexe regelingen komen te vervallen. Bij alle plannen geldt in ieder geval dat ook de schenkingsvrijstelling komt te vervallen.

((( ' $% ! # %

Vastgoedmarkt &

<ƆƅƅşƇŸĆ…ĹźĆƒĹźĆ… ĆƒĆ€Ć Ć‚ĹźĆ… ſşĆ‹ Ć…Ć€ĹźĆŒĆŽĹź ĹžĆ†ĆŒĹť Ć?ƆƆƉ ŚşĆƒşŞŞşĆ‰ĆŠ ƀƅ ŞƉƆƆƋ Ć‘ŸĆ‚ĹźĆƒĆ€Ć Ć‚ Ć?ŸĆŠĆ‹ĹžĆ†şŝ ŝƀş ĹżĆŒĆ… ŚşĆƒşŞŞĆ€Ć…Ĺž ĹťĆŒĆŒĆ‰Ć‘ŸŸĆ„ ĆŽĆ€ĆƒĆƒĹźĆ… ƆƇƎŸŸĆ‰ŝşĆ‰ĹźĆ… &Ĺź ƀŝĆ?ĆƒĆƒĹź ƎƆƉŝƋ ƄƆƄşƅƋşşĆƒ şźſƋşƉ Ć?şƉƊƋƆƆƉŝ ŝƆƆƉŝŸĆ‹ Ć?şƉƑşƂşƉşƉŸŸĆ‰ĆŠ ƑƆƅƅşŝŸĆ‚şƅ ĆŠĆ‹şşŝĆŠ Ć?ŸĆ‚şƉ ƅƀşƋ Ć„şşĆ‰ ĆŽĆ€ĆƒĆƒĹźĆ… Ć?şƉƑşƂşƉşƅ

Oplossing voor onverzekerde zonnedaken ‘onvermijdelijk’

D

at zonnepanelen populair zijn bij beleggers werd de afgelopen periode goed duidelijk. Zo bereikte fondsbouwer Sectie5 overeenstemming met de vastgoedtak van supermarktketen Jumbo over het plaatsen van zonnepanelen op vier locaties – Sliedrecht, Zwolle, Tilburg en Lisse – voor een periode van vijftien jaar. De in totaal 2.462 PV-panelen op deze eerste locaties genereren naar verwachting ruim 720.000 kWh per jaar, gelijk aan het energieverbruik van ongeveer 260 Nederlandse huishoudens. Een week eerder sloot ASR real estate namens het ASR Dutch Prime Retail Fund huurovereenkomsten met – eveneens – Jumbo en Action voor het opwekken van zonne-energie op de daken van de winkels. Het gaat om twee Jumbosupermarkten, in Veldhoven en Vianen, en de winkels van Action in Middelburg en winkelcentrum Hoge Vucht in Breda. Eerder dit jaar sloot ASR real estate al huurovereenkomsten met Albert Heijn voor het plaatsen van zonnepanelen op vijf AH-supermarkten.

De huurovereenkomsten dragen volgens ASR bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van alle drie de organisaties. ASR real estate heeft de ambitie om zoveel mogelijk gebruik te maken van energie die op locatie is opgewekt. Op woningen en kantoren in de door ASR beheerde portefeuilles zijn de afgelopen jaren in totaal vierduizend zonnepanelen gelegd. Hiermee werkt het vastgoedbedrijf aan duurzame en toekomstbestendige portefeuilles, waarbij een goed Breeam-certificaat uiteraard telt als proeve van ‘bekwaamheid’.

Alleen dreigt er in de zoektocht naar duurzaam rendement een kink in de stroomkabel te komen. Nadat er al eerder gedoe was over de brandveiligheid van zonnedaken, ook bij commercieel vastgoed, haalden de zonnepanelen onlangs opnieuw negatieve publiciteit. Onlangs bepaalde de betrokken verzekeraar dat de vijfduizend zonnepanelen op het dak van het Friese schaatspaleis Thialf uitgezet moeten worden wegens vermeend brandgevaar. Anders kon de brand-

verzekering voor het pand niet langer worden voortgezet.

Volgens Oscar van Elferen, woordvoerder bij het Verbond van Verzekeraars, komt de problematiek vaker voor. ‘We zien het vooral misgaan met grote installaties, dus bij zakelijke opstal, zoals Thialf. In die zin is Thialf dus exemplarisch voor zorgen die verzekeraars al langer hebben over zonnepanelen, maar ook over brandbaar isolatiemateriaal.’ Van Elferen constateert dat er in rap tempo zonnepanelen op bedrijfsmatige daken worden gelegd. ‘Het is booming business. We zien dat in dit tempo fouten worden gemaakt. Dat kan door de snelheid komen of door nalatigheid. Denk aan te strak aangedraaide panelen en kabels die blootliggen.’ Ook zijn sommige dakconstructies volgens Van Elferen helemaal niet toegerust op een grote hoeveelheid zonnepanelen. ‘Het gaat bij zakelijke opstal meteen om veel panelen. Er wordt in veel Nederlandse gebouwen brandbaar isolatiemateriaal gebruikt. Als er

&G ITQGKGPFG QPXGT\GMGTDCCTJGKF XCP FCMGP QR DGFTÄŽHURCPFGP OGV \QPPGRCPGNGP FYKPIV XGT\GMGTKPIUCFXKUGWTU QO \KEJ PCFTWMMGNÄŽMGT VG DGOQGKGP OGV JWP QPFGTPGOGPFG MNCPVGP FKG PKGWYDQWYRNCPPGP JGDDGP &KV UVGNFG \CMGNÄŽM CFXKUGWT 5VCPNG[ &ÄŽMJWKU XCP XGT\GMGTKPIUDGFTÄŽH 6JQOC )TQGR GGTFGT FKV LCCT KP GGP KPVGTXKGY OGV CO PGV CNU 8CUVIQGFOCTMV GGP WKVICXG XCP 8CMOGFKCPGV 8QNIGPU &ÄŽMJWKU KU JGV XÄŽH XQQT VYCCNH CNU JGV ICCV QO FG XGT\GMGTDCCTJGKF XCP \QPPGRCPGNGP n5VGGFU OGGT XGT\GMGTCCTU \GIIGP FCV \G CNNGGP FCMGP OGV UVGGPYQNKUQNCVKG YKNNGP # % ' ' % !#% !!# ! % !!# # $ ' #) # #$ )( #% ( %"!$ % + ' $% (! ! % % )! " $ % # $ ! !" !!#) ( # !!# ' )( # # FWWTFGT RCPF PQFKI KU &CCTQO MKG\GP CTEJKVGEVGP GP CCPPGOGTU XCCM XQQT MWPUVUVQHHGP CNU RWT QH RQN[UV[TGGP &ÄŽMJWKU n&CP JGD LG JGV QXGT IGUVQNFG DGP\KPG $GFTÄŽXGP MKG\GP FG IQGFMQQRUVG KUQNCVKG +M DGITÄŽR JGGN IQGF FCV ' #) # #$ % % ( + *GV CNVGTPCVKGH KU GT XQNIGPU JGO KP FG XQTO XCP RKT GGP JCTF MWPUVUVQH UEJWKO FCV OQGKNÄŽM XNCO XCV 1O FG\G QPVYKMMGNKPI VG UVKOWNGTGP KU XQNIGPU JGO GGP CCPRCUUKPI XCP JGV DQWYDGUNWKV PQFKI 2WT GP RQN[UV[TGGP \ÄŽP XQNIGPU JGV DQWYDGUNWKV VQGIGUVCCP CNU KUQNCVKGOCVGTKCCN &ÄŽMJWKU YKN FCV FKV DGRGTMV YQTFV VQV UVGGPYQN GP RKT &G DTCPFYGGT DGQQTFGGNV RWT GP RQN[UV[TGGP CNU DTCPFXGKNKI OCCT XQNIGPU FG 6JQOC CFXKUGWT MÄŽMV FG DTCPFYGGT FCCTDÄŽ CNNGGP PCCT JGV TKUKEQ FCV XWWT QXGTUNCCV QR CPFGTG RCPFGP GP FG MCPU FCV OGPUGP XGKNKI YGI MWPPGP MQOGP &ÄŽMJWKU XKPFV FKG DGPCFGTKPI CEJVGTJCCNF n8TQGIGT YCU FG DTCPFYGGT FG GKUGPFG RCTVÄŽ DÄŽ JGV DQWYDGUNWKV PW \ÄŽP FCV XGT\GMGTCCTU ! $ $ !&(( # ) ! % (&$% + *ÄŽ XKPFV FCV XGT\GMGTKPIUCFXKUGWTU PCFTWMMGNÄŽMGT OQGVGP YQTFGP DGVTQMMGP DÄŽ PKGWYDQWYRNCPPGP XQQT DGFTÄŽHURCP FGP n&G KPVGTOGFKCKT OQGV DÄŽ PKGWYDQWY FG MNCPV YÄŽ\GP QR FG OCVGTKCNGP FKG XQQT JGV FCM YQTFGP IGDTWKMV 8GT\GMGTCCTU YQTFGP PKGV DGVTQMMGP DÄŽ JGV DQWYRTQEGU &G GPKIG FKG JKGT TKEJVKPI CCP MCP IGXGP KU FG KPVGTOGFKCKT &G CFXKUGWT OQGV NGKFGPF \ÄŽP PKGV JGV JWKFKIG DQWYDGUNWKV o

panelen dicht op dit materiaal liggen, dan heb je op papier een groot brandrisico. Wij pleiten samen met de brandweer al langer voor betere richtlijnen in bouwbesluiten over het gebruik van brandveilige materialen.’ Zonnepanelen maken de verzekeringspremie voor een pandeigenaar in elk geval duurder. ‘Als je panelen op je dak legt, neemt sowieso de verzekerde waarde toe. Ook bij goede preventie zal waarschijnlijk de premie stijgen. Hagelschade aan panelen is bijvoorbeeld lastig te voorkomen. Als je een duurdere auto wilt verzekeren, dan stijgt je premie ook. Ook als je even veilig blijft autorijden.’ Twijfels over de installatie, de dakconstructie en het isolatiemateriaal kunnen direct of indirect leiden tot onverzekerbaarheid; verzekeraars hebben geen trek meer om zonnedaken te verzekeren. Van Elferen: ‘Wat je eerder ziet is dat de verzekeringspremie zodanig toeneemt dat het in sommige gevallen niet financieel interessant is om zonnepanelen te nemen.’ Het Verbond is met brancheorganisaties TechniekNL en Holland Solar in gesprek over certificering. ‘Wat jammer is, is dat de verzekeraar vaak het slotstuk is van het gehele traject. Wat sowieso helpt is om als ondernemer vanaf het begin je verzekeraar te betrekken als je zonnepanelen gaat installe-

* % ' # !! % &&#) ( # VGIGNÄŽMGTVÄŽF & % ' # !) %$ &%% $ ! +

ren. Maar wij vinden ook dat andere partijen (zoals de installateurs) oog mogen hebben voor de risico’s.’ ASR, dat zowel via haar vastgoedbedrijf als de verzekeringstak te maken heeft met zonnepanelen, zegt bij monde van woordvoerer Jordi van Baardewijk al in te spelen op de eventuele risico’s rondom de brandveiligheid. ‘Uitgangspunt hierbij is dat wij altijd kiezen voor kwalitatieve en gedegen producten en langetermijnpartners’, aldus Van Baardewijk. ‘Voordat er besloten wordt om zonnepanelen te installeren, vinden er constructie- en elektrotechnische onderzoeken plaats door derden. Ook na de installatie vindt er een audit plaats door derden, waarbij gekeken wordt of alles voldoet aan de strikte veiligheidseisen.’

Volgens Jaap van ’t Hul, associate en taxateur bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, is er ook echt wel iets aan de hand. ‘In de verduurzaming van vastgoed zijn PV-panelen heel relevant’, aldus Van ’t Hul. ‘Zonnepanelen zorgen voor een hogere waardering van het vastgoed, banken stimuleren duurzame investeringen met een rentekorting, het draagt bij aan een gunstiger energielabel en certificering, het past bij maatschappelijk verantwoord ondernemen en het is gunstig voor het bereiken van de doelen uit het Klimaatakkoord. Daarnaast kun je zelf voorzien in de energieleverantie en ook de subsidiemaatregelen van de overheid (SDE) laten de meeste businesscases groen kleuren. Tot slot: het is ruimte die altijd onbenut bleef en waar nu waarde uit kan worden gehaald.’

Cushman & Wakefield merkt in de dagelijkse waarderings- en transactiepraktijk vooralsnog geen groeiende onverzekerbaarheid van zonnedaken. Van ’t Hul: ‘Sinds de berichtgeving over onverzekerbaarheid in Vastgoedmarkt in januari van dit jaar, vraag ik in mijn taxatieprojecten nagenoeg altijd aan de

))) ( %& " $ & !

' Vastgoedmarkt

"!! "# $ "! ' & (""$ "') ( ! & !&$ '$ ' (""$ & & %& ! $ !

eigenaren of het plaatsen van zonnepanelen tot problemen heeft geleid in de verzekering. Ik heb sindsdien van geen enkele eigenaar iets gehoord over problemen in dit kader.’ Ook de belangstelling van de beleggers waarmee Cushman & Wakefield te maken heeft is volgens hem niet tanende. Volgens Martin Mooij, manager Certificering en manager Deltaplan Duurzame Renovatie bij de Dutch Green Building Council, bestaat er vooralsnog veel belangstelling bij beleggers voor zonnepanelen, met name op logistieke complexen. ‘Het mes snijdt dan aan twee kanten. Het verhoogt de duurzame waarde en tegelijkertijd kun je met de verdozing iets nuttigs doen in plaats van dat je daarnaast weilanden opoffert voor zonnepanelen.’ Onverzekerbaarheid kan volgens hem echter wel een belemmering zijn voor beleggers om te besluiten om zonnepanelen aan te leggen of het dak daarvoor te verhuren. ‘Verzekering is al langer een punt. Nu is het onder de aandacht gekomen

door de kwestie bij Thialf, maar er wordt al langer gepleit om de verzekeringsadviseurs nadrukkelijk mee te laten kijken bij verduurzaming. Niet alle daken zijn er even geschikt voor. Vastgoedpartijen als Bouwinvest en ASR Real Estate hebben daar ook hun beleid op gevormd. Met betrekking tot de specifieke situatie van de verzekeraar van het Thialf-stadion die de brandverzekering heeft opgezegd, betrof dit de combinatie van zonnepanelen met de toegepaste dakisolatie (EPS) die vanuit brandveiligheidsperspectief als een slechte combinatie wordt gezien. ‘Aanbieders van zonnepanelen hebben al enige tijd te maken met dit verzekeringsprobleem’, aldus Van ’t Hul.

Over de onverzekerbaarheid van zonnedaken en de impact op de vraag daarnaar werden eerder al Kamervragen gesteld door Kamerlid William Moorlag (PvdA). Na de jongste rel heeft Moorlag er met een zeer ruime Kamermeerderheid

een motie doorheen gekregen de regering verzoekt ‘stappen te zetten die bevorderen dat de risico’s van zonnepanelen afnemen en belemmeringen weg te nemen om zonnepanelen onder de dekking van verzekeringen te houden en te brengen.’ De overheid ziet geen rol voor zichzelf weggelegd in het verzekeren van zonnepanelen, nu dat in de markt soms problemen oplevert. Dat laat minister Eric Wiebes (Economische Zaken) weten in antwoord op Kamervragen van GroenLinks over de kwestie-Thialf. Wel ziet hij nu aanleiding om aan te schuiven bij het overleg tussen verzekeraars en marktpartijen. Van ’t Hul: ‘Van het grootste belang is nu om voortvarend te onderzoeken wat de risico’s echt zijn bij toepassing van zonnepanelen. Zijn bepaalde typen isolatielagen niet toe te passen in combinatie met PV-panelen? Of kan het risico substantieel worden verkleind door bijvoorbeeld het aanbrengen van een brandwerende laag of een laag grind op het dak?

Dienen aan de installatie aanvullende eisen te worden gesteld?’ Een onafhankelijk TNO-onderzoek zou hier volgens Van ’t Hul behulpzaam bij kunnen zijn. Zoncoalitie, een platform voor advies en ontwikkeling van zonnestroom,

+ ! "!( $* $ # ! % ! % ! '$ ""$ ! $ ! % & ( ! "#& ,

is al bezig om dit samen met relevante partijen in gang te zetten. De eisen vanuit de verzekering hoeven volgens Mooij niet per se een belemmering te zijn voor pandeigenaren om te investeren in zonnepanelen. ‘Zonnepanelen dragen bij aan het behalen van de duurzame doelstelling en het verlagen van energiekosten. Dat leidt ertoe dat de belegger de zonnepanelen als een toegevoegde waarde ziet. Misschien dat het nu een probleem is, maar dat betekent niet dat zonnepanelen taboe zullen worden. Het blijft een hele mooie oplossing.’ Van ’t Hul: ‘Een onverzekerd pand is geen sinecure. Voor eigenaren is dit veelal geen optie. Een kortetermijnoptie bij onverzekerbaarheid zou het afsluiten van de installatie kunnen zijn of zelfs het weghalen ervan. Dit is echter natuurlijk geen echte oplossing van probleem. Ik heb er alle vertrouwen in dat er een oplossing zal komen. Daarvoor zijn de belangen voor toepassing van PV-panelen gewoon te groot.’

''' & #$ ! " $

Vastgoedmarkt %

&G\G MGGT KU FCV PKGV CPFGTU CNVJCPU XQQT FG GKIGPCTGP GP IGDTWKMGTU XCP IGDQWYGP FKG XCP RNCP \ÄŽP QO KPUVCNNCVKGU VG YÄŽ\KIGP GP QH QO PKGWYG KPUVCNNCVKGU VG NCVGP KPUVCNNGTGP

Een gewaarschuwd eigenaar telt voor twee...of drie? Ook gebouweigenaren die van plan waren een aanvang te maken met het renoveren van bestaande panden wordt geadviseerd goed op te letten. Voor deze eigenaren kan namelijk de verplichting bestaan om laadinfrastructuur aan te leggen voor elektrische auto’s. Hoezo dat opeens? De herziene Europese richtlijn voor de energieprestaties van gebouwen, de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD III) (Directive 2018/844 EU) die de eerdere richtlijnen omtrent het energiegebruik van gebouwen (Directive 2010/31 EU) en energie effectiviteit (Directive 2012/27/EU) wijzigt,  is per 10 maart 2020 omgezet of, dan wel geïmplementeerd in, het Bouwbesluit 2012 en het Besluit energieprestatie gebouwen. Als gevolg daarvan moeten (technische) installaties in bestaande en nieuwbouw gebouwen onder bepaalde omstandigheden aan

Lector de Ondernemende Regio aan Fontys Hogeschool

nieuwe en strengere eisen voldoen. De maatregelen uit de EPBD III zijn verdeeld in drie verschillende pijlers en hierna zal kort worden aangestipt onder welke omstandigheden de EPBD III van toepassing is en welke verscherpte eisen daardoor gelden.

De eerste pijler van de EPBD III ziet toe op nieuwe en verscherpte eisen voor de energiezuinigheid van installaties in gebouwen. Ben je als eigenaar of gebruiker van een gebouw bijvoorbeeld van plan om een nieuwe installatie (zoals bijvoorbeeld een ruimteverwarming en/of koeling) te installeren? Of ben je van plan een bestaande installatie aan te passen door bijvoorbeeld de opwekker of de ventilatie-eenheid (bijvoorbeeld de cvketel) te vervangen? Houd dan rekening met de aangescherpte eisen voor de energie-

prestatie en het installeren, inregelen en de instelbaarheid van deze installaties. Eigenaren van gebouwen die overgaan tot het laten installeren, vervangen of verbeteren van een (nieuwe) installatie moeten rekening houden met de verplichting van de EPBD III dat de technische installaties moeten voldoen aan energieprestaties op basis van een nieuwe rekenmethodiek. Verder moeten deze installaties worden gecontroleerd en dient deze controle goed te worden gedocumenteerd. Deze documentatie moet vervolgens worden afgegeven aan de betreffende gebouweigenaar. Ook bij een eventuele vervanging van een van de centrale warmtegeneratoren of een derde of meer van de radiatoren, geldt enige mate van oplettendheid. Onder de EPBD III leidt dit tot de verplichting voor een gebouweigenaar om zelfregulerende appara-

tuur aan te brengen voor het reguleren van de temperatuur in aparte verblijfsruimtes.

De tweede pijler is van belang voor gebouweigenaren die zowel verwarmings- als airconditioningssystemen hebben met een nominaal vermogen van 70 kW. Voor hen geldt namelijk door de invoering van de EPBD III een verplichte keuring voor deze systemen. Als ĂŠĂŠn van beide systemen is gekoppeld aan een ventilatiesysteem, moet ook dit ventilatiesysteem worden gekeurd conform de (gewijzigde) Regeling energieprestatie gebouwen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de handhaving van deze keuringsverplichting en hun bevoegdheden zullen (nader) worden vastgelegd in het Bouwbesluit, de Regeling Bouwbesluit en daarnaast in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL). De derde pijler betreft een verplichting voor eigenaren van nog te realiseren alsmede bestaande woon- en utiliteitsgebouwen die ingrijpend worden gerenoveerd. Deze eigenaren kunnen de verplichting hebben om een laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen aan te leggen. Zo geldt dat bij nieuw te realiseren alsmede ingrijpend te renoveren woongebouwen met meer dan tien parkeervakken op hetzelfde terrein, voor elk parkeervak leidinginfrastructuur (dat wil zeggen: loze leidingen) dient te worden aangelegd voor de aanleg

van laadpunten. Voor nieuw te realiseren alsmede ingrijpend te renoveren utiliteitsgebouwen met meer dan tien parkeervakken op hetzelfde terrein, moet minimaal ĂŠĂŠn oplaadpunt voor de hele parkeergelegenheid worden aangelegd. Ook moet er leidinginfrastructuur (loze leidingen) worden aangelegd voor ĂŠĂŠn op de vijf parkeervakken. Opgemerkt wordt dat al sprake is van ‘ingrijpend renoveren’ als meer dan 25 procent van de oppervlakte van de gebouwschil wordt vernieuwd, veranderd of vergroot. Bovendien moet de vernieuwing, verandering of vergroting de integrale gebouwschil betreffen. De verplichting tot het aanleggen van de oplaadinfrastructuur kent (gelukkig) een aantal uitzonderingen. Zo geldt de verplichting alleen bij een renovatie als de renovatie (mede) betrekking heeft op de parkeergelegenheid of op de elektrische infrastructuur van de parkeergelegenheid of het gebouw. Gebouweigenaren zijn ook uitgezonderd in het geval de kosten van de laadinfrastructuur meer dan 7 procent van die renovatiekosten betreffen. Het moge duidelijk zijn, de implementatie van EPBD III brengt diverse nieuwe verplichtingen met zich mee en gebouweigenaren met renovatieplannen dienen hier dan ook op bedacht te zijn. #0+&# <7-1 +5 $1794'%*6 #&81 %##6 $Ä? &'06105 '7412' ..2

<ÄŽP YG VĂ… XCUV IQGF IGTQGUV QO IQGF WKV FG\G ETKUKU VG MQOGP! #NU LG FG XCUVIQGFOGFKC NGGUV NÄŽMV GGP HWVWTGRTQQH XCUVIQGFOCTMV XGT YGI +P FG\G EQTQPCETKUKU XQGTV XQQT FG XCUVIQGFOCTMV FG HQEWU QR FG MQTVG VGTOÄŽP FG DQXGPVQQP ,WKUV KP FKV UQQTV EQORNGZG VÄŽFGP XCN KM XQQT QXGT\KEJV GP KPURKTCVKG VGTWI QR UVCPFCCTFYGTMGP FKG OÄŽ JGDDGP IGXQTOF 8QQT OÄŽ KU FKV XCP FG JGNCCU VG XTQGI QXGTNGFGP *GPM 8QQIF &G XQNIGPFG \CMGP NÄŽMGP GGP VQGMQOUVDGUVGPFKIGT XCUVIQGFOCTMV KP FG YGI VG UVCCP *GV MNKOCCV XGTCPFGTV VG UPGN GP FWWT\CCO KU PKGV NCPIGT VG FWWT *GV NCCVUVG YCV YG PW OQGVGP FQGP KU XCPYGIG FG\G ETKUKU GP FG CCPMQOGPFG TGEGUUKG MNKOCCVKPXGUVGTKPIGP KP NQEMFQYP \GVVGP 1H PQI GTIGT YG ICCP CEJVGTJQGFG FGDCVVGP XQGTGP QXGT FG TQN XCP FG OGPU DÄŽ MNKOCCVXGTCPFGTKPI YÄŽ\GP PCCT NCPFGP FKG PQI OKPFGT FQGP QH RWPVLGU CEJVGT FG MQOOC FKUEWUUKGU XQGTGP QXGT DGRCCNFG MNKOCCVOQFGNNGP ,C FWWT\CCO XGTUVGFGNÄŽMGP MQUV VÄŽF KU EQORNGZ GP NÄŽMV QR MQTVG VGTOÄŽP MQUV DCCTFGT 6QEJ JGDDGP YG YGKPKI MGWU &G 'WTQRGUG %QOOKUUKG NCCV OGV JCCT )TGGP &GCN IGNWMMKI \KGP JQG YG UVGTMGT WKV FG ETKUKU MWPPGP MQOGP 4QVVGT FCO \GV DÄŽXQQTDGGNF KPXGUVGTKPIGP KP FG GPGTIKGVTCPUKVKG LWKUV KP VGIGP FG ETK UKU 5VGGFU XCMGT DNÄŽMV QQM FCV DGFTÄŽXGP FKG CN KPXGUVGTGP KP XGTFWWT\COKPI JGV UVTWEVWTGGN DGVGT FQGP GP \GMGT PW VÄŽFGPU GGP ETKUKU 2CM FG MNKOCCVXGTCPFGTKP IGP CCP )QGFMQQR \CN CPFGTU \GGT FWWTMQQR DNÄŽMGP VG \ÄŽP 1PFGT FG FTWM XCP FG YQPKPIPQQF YQTFV \GMGT PKGV CNNGU XNQGKDCCT 'TIGT KU PQI FCV XCPWKV GGP QRRQTVWPKUVKUEJG DNKM FG EQTQPCETKUKU YQTFV IGDTWKMV QO JGV QWFG 8KPGZ RCCTF YGGT XCP UVCN VG JCNGP 9G OQGVGP \QIGPCCOF FQQT UPGN OCMMGNÄŽM GP PKGWYG YQPKPIGP QR WKVNGINQECVKGU VG QPVYKMMGNGP QPU WKV FG ETK UKU DQWYGP 'P YG IQQKGP GT PQI YCV RQRWNCKTG DGITKRRGP nPCVWWTKPENWUKGHo GP nDKQFKXGTU DQWYGPo VGIGPCCP 9G YGVGP GEJVGT CN NCPI FCV FG QWFG 8KPGZVÄŽFGP GP TÄŽVLGUJWKUYGPUGP WKV JGV XGTNGFGP IGGP ICTCPVKG \ÄŽP XQQT FG VQGMQOUV +M UPCR DGUV FCV JGV XGTXGNGPF KU XQQT ITQPFURGEWNCPVGP FKG JQRGP QR PKGWYG ITQQVUEJCNKIG DQWYRNCPPGP KP JGV )TQGPG *CTV GP FG RQNFGTU KP FG 4CPFUVCF /CCT YKG ICCV OGV JGV JWKFKIG VGORQ XCP MNKOCCVXGTCPFGTKPI GP XGTFTQIKPI PQW DQWYGP KP FG OGGUV NCCIIGNGIGP PQI PKGV QPVUNQVGP FGNGP XCP JGV NCPF! 1QM JKGT \CN IQGFMQQR FWWTMQQR DNÄŽMGP \GMGT XQQT VQGMQOUVKIG DGYQPGTU -ÄŽM GGTUV GGPU PCCT FG ITQVG XTCCI PCCT UVGFGNÄŽM YQPGP JGV IGDTGM CCP MYCNK VCVKGH JQQIYCCTFKI CCPDQF XQQT OGPUGP FKG JWP JWKU OGV VWKP YKNNGP XGTMQRGP GP FG XGTJWWTFGTJGHËŹPI 8GTIGGV FKG RQNFGTU GP IC FCCTOGG CCP FG UNCI /GPKI DKPPGPUVCF YCEJV JGNCCU GGP \GGT IWTG JGTHUV OGV HCKNNKUUGOGPVGP GP GGP

HQTU UVÄŽIGPFG NGGIUVCPF /GV PCOG PC FG \QOGT \CN KP FG TGVCKN GP JQTGECUGEVQT FG KORCEV XCP FG\G ETKUKU \KEJVDCCT YQTFGP 1PQTVJQFQZG OCCVTGIGNGP \ÄŽP PQ FKI 4GGFU XQQT FG EQTQPCETKUKU YCU FG QXGTDGYKPMGNFG FQQT QPNKPG CN UVGXKI IGTCCMVG TGVCKNOCTMV CN CCP JGV MYCMMGNGP GP YGTFGP NGGIMQOGPFG YKPMGNRCP FGP UPGN IGVTCPUHQTOGGTF FQQT FG JQTGEC GP QQM YQPKPIDQWYUGEVQT &G KO RCEV XCP FG EQTQPCETKUKU QR FG JQTGEC GP FG TGVCKNUGEVQT MGPV \ÄŽP YGGTIC PKGV GP XTCCIV PW QO GGP MTKORCIGPFC GP VTCPUHQTOCVKGCCPRCM 0CVWWTNÄŽM OQGV GT CNVÄŽF TWKOVG \ÄŽP XQQT PKGWYG TGVCKN GP JQTGEC OCCT OGV JGV JWKFKIG QXGTCCPDQF GP FG XGTYCEJVG UCPGTKPI \CN JGV VQGXQGIGP XCP OGVGTU JG NCCU XQQTCN NGKFGP VQV MCPPKDCNKUCVKG GNFGTU 1R MQTVG VGTOÄŽP KU GT IGNWMMKI UVGXKI IGĂ‹PXGUVGGTF KP PQQFRCMMGVVGP GP KP YGGT RGTURGEVKGH DKGFGP XQQT QPFGTPGOGTU $KPPGPUVGFGP ICCP HWPFCOGPVGGN XGTCPFGTGP FCV UVCCV CNU GGP RCCN DQXGP YCVGT 9G OQGVGP FCCTQO PW CCP FG UNCI OGV FG VTCPUHQTOCVKG XCP YKPMGNEGPVTC TGVCKN GP JQTGEC VTCPUHQTOGTGP OGGT GP UPGNNGT TWKOVG DKGFGP XQQT YQPKPIDQWY GP CPFGTG HWPEVKGU GP JCCUV OCMGP OGV XGTITQGPKPI GP JKVVGUVTGUU KP FG EGPVTC 9CV DGVTGHV FG CCPFCEJV XQQT DGFTÄŽXGPVGTTGKPGP YCCTQPFGT FG NQIKUVKGMG EGP VTC MCP KM MQTV \ÄŽP &G PCFTWM NKIV QR FG RCCT RTQEGPV PKGWYG VGTTGKPGP 8QQT DGUVCCPFG NQECVKGU KU IGGP GEJVG CCPFCEJV 'T KU PCWYGNÄŽMU RTKXCCV GP RWDNKGM DWFIGV DGUEJKMDCCT XQQT JGV QRMPCRRGP GP DGVGT DGPWVVGP XCP DGUVCCPFG VGT TGKPGP .CCV UVCCP XQQT JGV XGTFWWT\COGP XCP VGTTGKPGP +P JGV -NKOCCVCMMQQTF \ÄŽP nDGFTÄŽXGPVGTTGKPGPo RGT QPIGNWM XGTIGVGPe 0GFGTNCPFUG DKPPGPUVGFGP UVCCP GT KPVGTPCVKQPCCN TGNCVKGH IQGF XQQT FCPM\ÄŽ FGEGPPKCNCPI UVTKMV TWKOVGNÄŽM DGNGKF XCP FG QXGTJGKF VGP CCP\KGP XCP RGTKHGTG YKPMGNU YGKFGYKPMGNU GP TGVCKN QR DGFTÄŽXGPVGTTGKPGP &G XCUVIQGFUGEVQT KU JG NCCU VG UVKN TQPF XGTFWWT\COKPI GP NÄŽMV UQOU YGN IGIÄŽ\GNF FQQT FG YQPKPI PQQF CPIUV XQQT DCPGPXGTNKGU GP PCFTGWPGPFG KORCEV XCP FG DQWYETKUKU XCP "% $ " ,WKUV PW KU \GGT UVTKMV VQGMQOUVDGNGKF QR FKV XNCM PQFKI &G\G WTIGPVKG OKU KM IGTG IGNF *GV KU VÄŽF QO FG MQWFYCVGTXTGGU KP FG XCUVIQGFOCTMV NQU VG NCVGP )C CCP FG UNCI OGV FWWT\COG KPPQXCVKGXG XGTDGVGTKPIGP GP RCM FKG ETKUKU QR GGP IQGFG OCPKGT CCP /GGT OGGT OGGT KU PKGV FG QRNQUUKPI -ÄŽM LWKUV PCCT YCV YG CN JGDDGP <ÄŽP YG XCUVIGTQGUV QH FQGV YCV UOGGTQNKG YQPFGTGP QO OGGT HWVWTGRTQQH VG YQTFGP!

Vastgoedmarkt

/1$+.+6'+6

IGFGGNVGU XCP RCTMGGTICTCIGU KP \ÄŽP YQQPEQORNGZGP 8QNIGPU #NVGTC KU FG DGJQGHVG CCP RCTMGTGP FQQT FGTFGP QR IQG FG NQECVKGU KP FG UVCF QPXGTOKPFGTF ITQQV

parkeerplekken voor bezoekers.’ Wessels: ‘Inmiddels zie je wel dat het aantal parkeerplekken per woning, beleidsmatig, op veel plaatsen is teruggezakt naar ĂŠĂŠn of minder. Steeds meer parkeerplaatsen zijn bovendien uitgerust met een laadpaal. Het is maar de vraag in hoeverre je na 2030 in een stad als Amsterdam nog wegkomt met parkeerplekken zonder laadpaal.’

)ÄŽUDTGEJV XCP #GOUVGNUVTCCV #OUVGTFCO 1QUV GGP OCCPF NCPI RNCPVGPDCMMGP GP ËŹGVUGPTGMMGP KP RNCCVU XCP XCMMGP QO CWVQoU VG RCTMGTGP

Altera: ‘Andere parkeerbehoefte in grote steden’

A

ls je Erwin Wessels, cio van vastgoedbelegger Altera, vraagt of parkeren de afgelopen jaren aan waarde heeft verloren, antwoordt hij: ‘Dat ligt aan de specifieke invulling van de plek en de locatie. In het leven van consumenten is natuurlijk wel wat veranderd op het gebied van mobiliteit. Als je kijkt naar het specifieke gebruik, dan wordt een parkeerplaats bij de woning nog steeds door de meeste mensen erg belangrijk gevonden.’ Niels van Wonderen, hoofd Assetmanagement Woningen bij

Altera: ‘Dat zie je vooral terug in de regio. In grote delen van Nederland is aan de parkeerbehoefte weinig veranderd, terwijl in de grote steden zoals Utrecht of Amsterdam de bus en metro een veel belangrijkere rol spelen. Daarnaast is de bereikbaarheid en mobiliteit beĂŻnvloed door inzet van deelauto’s. Daar hoort ook een andere parkeerbehoefte bij.’

Wessels: ‘Wat vanuit de ontwikkelaar van wooncomplexen is veranderd, is dat er meer gekeken wordt vanuit productmarktcombinaties. In een woongebouw in het stads-

centrum, gericht op jongeren, kijk je immers anders aan tegen parkeerruimte dan bij een woonlocatie voor senioren in een buitenwijk.’ Van Wonderen: ‘Veel gemeenten werken op verschillende locaties al met andere parkeernormen, wat zich ook vertaalt naar het aantal parkeerplekken op straat en in parkeergarages.’ Het levert Altera niet direct extra ontwikkelingsruimte op. Van Wonderen: ‘Als er geparkeerd moet worden, gebeurt dat meestal onder in gebouwen, zoals in de plint. Dat zijn niet direct plekken waar gewoond wordt. Daarnaast heb je ook altijd te maken met

Aan een voorspelling hoe de parkeerbehoefte zich de komende jaren verder ontwikkelt, durft Van Wonderen zich niet te wagen. ‘Er is niemand die dat exact weet. Bij nieuwe ontwikkelingen gaan we altijd uit van de best mogelijke inschatting, waarbij de productmarktcombinatie leidend is. Bij bestaande woongebouwen kijken we doorlopend naar alternatieve aanwendbaarheid.’ Dat tegenwoordig in enkele gevallen gemeenten al aangeven dat er minder rekening hoeft te worden gehouden met parkeren, maakt het soms wat lastiger voor beleggers in vastgoed. Van Wonderen: ‘Het beleid van gemeenten loopt soms wat uit de pas ten opzichte van de trends en alternatieve oplossingen. Het kost ons dan ook weer tijd om die plannen aan te passen.’ DaniĂŤl Mens, head of acquisition bij ParkBee: ‘De huidige parkeergarages hebben nu gemiddeld 85 procent leegstand, gemeten over een hele dag. Als je in deze wetenschap kijkt naar alle auto’s in straten – in onze publieke ruimte – dan is er een interessante ontmoeting te maken tussen gemeenten en vastgoedinvesteerders en wel: in de parkeergarages. Door met slimme technologie barrières op te heffen, is het probleem van gemeenten feitelijk niet zo groot.’ Achter de bestaande leegstand in parkeergarages zit volgens hem van origine een logische verklaring. ‘Bij het bouwen van woningen of winkelcentra werd er vroe-

FCPM\ÄŽ FG

ger van uitgegaan dat voor elke auto in de buurt een parkeerplek nodig was. Met name jongeren gaan nu veel flexibeler met auto’s om. Voor hen is het belangrijker dat er een auto tot hun beschikking staat dan dat ze er zelf ĂŠĂŠn hebben. Dat geldt ook voor de bijbehorende parkeerplekken. Daar kun je als exploitant op een slimme manier, met slimme technologie op inspelen, zodat leegstaande plekken optimaal worden benut.’ De vraag is wel of ontkoppeling van wonen en parkeren niet leidt tot nieuwe congestie. Het eindtraject van de parkeerplaats elders naar de uiteindelijk bestemming zal immers ook afgelegd moeten worden. Van Wonderen: ‘In de samenwerking die wij hebben met ParkBee gaat het om parkeerlocaties die goed zijn ontsloten via het openbaar vervoer voor het voor- en natransport. ParkBee ontsluit digitaal plekken in daarvoor geschikte parkeergarages bij wooncomplexen van Altera op het moment dat deze plekken niet gebruikt worden. Op die manier kunnen ook derden via een app tijdelijk van deze parkeerplaatsen gebruikmaken. Van Wonderen: ‘Dit concept past in een veranderende visie op parkeerplaatsen. Het is ook mogelijk om parkeergarages tijdelijk te gebruiken voor andere vormen van vervoer dan de eigen auto, bijvoorbeeld een deelauto of deelfiets. Je betaalt alleen voor de plek als je hem daadwerkelijk gebruikt.’ De winst voor Altera van de samenwerking met ParkBee is volgens Wessels tweeledig. ‘Wij hebben enkele complexen in Amsterdam die passen bij het concept van ParkBee. Als je die plekken kunt verhuren, levert dat een stukje verbeterde leefbaarheid op de locatie en in de wijk op. Hoe meer een garage wordt gebruikt, hoe veiliger deze is, dankzij de aanwezigheid van personen. Daarnaast wordt een garage ook economischer gebruikt.’ Van Wonderen: ‘Deze vorm van slim parkeren, met steeds minder auto’s op de straat, draagt ook bij aan onze ESG-doelstellingen en gaat hand in hand met een gezond rendement. Het zorgt voor groenere wijken, meer leefbaarheid en een hogere waardering door de eindgebruiker.’

Wessels: ‘ParkBee gelooft daar ook in. Daarnaast levert het ook flexibiliteit op. Er valt meer te kiezen voor parkeerders. Ik denk dat we voor aantrekkelijke locaties hiermee een oplossing te pakken hebben voor de bescheiden leegstand in onze parkeergarages. Slim parkeren past in de toekomstige mobiliteit die veel meer multimodaal zal zijn.’

((( ' $% ! # %

Vastgoedmarkt &

OKPGPVGP WKV FG XCUVIQGFYGTGNF )GJGGN KP NĎP OGV nJGV PKGWYG CDPQTOCCNo XKPFGP FG\G IGURTGMMGP RNCCVU XKC GGP XK FGQXGTDKPFKPI #HIGNQRGP OCCPF YCTGP VG ICUV TĎMUDQWYOGGUVGT (NQTKU #NMGOCFG ,GTQGP .QMGTUG FKTGEVGWT %WUJOCP 9CMGɈGNF 0GFGTNCPF GP UEJGKFGPF 0GYQOĎ FKTGEVGWT 'TKM ,CP $WNUVTC $GMĎM FG XKFGQoU QR XCUVIQGFOCTMV PN

‘Ondanks de coronacrisis zal de trek naar onze steden blijven’

# $ $ Jeroen Lokerse: ‘Eigenlijk heel goed. We hebben net een lang weekend achter de rug met het gezin in een huisje op veilige afstand van anderen op de rustigste plek van Nederland: het strand bij Den Helder. Ik heb ervan genoten en ben nu weer helemaal fit en aan het werk.’

#!" " % " & " ( " # # $ ( " & " $ & "%# #!" ' $ $ ( % % # & " " Lokerse: ‘Voor iets wat onzeker is, is het heel lastig om je perfect voor te bereiden. Toch denk ik dat we heel goed voorbereid waren en heel veel mensen vonden dat ik overdreven goed voorbereid was. Ik had in januari al een grote voorraad mondkapjes liggen. Niet omdat ik dacht dat het nodig was, maar ik wilde er zeker van zijn dat ik kon blijven reizen als mondkap-

jes verplicht zouden worden. Ik heb een Amerikaanse vrouw, je moet dan net iets vaker dan anderen in vliegtuigen. Ik was goed voorbereid en heb inderdaad een volle voorraad met spullen in huis om voorbereid te zijn op rare dingen. Waren we als bedrijf goed voorbereid? Ik denk dat we wel wat lessen hebben geleerd en misschien een aantal dingen iets proactiever in gang hadden kunnen zetten.’

# ‘Als internationaal bedrijf hebben we in China alle protocollen al tien jaar klaarliggen voor de sars-epidemie. Daar hebben we dat al twee keer gedaan. Tienduizend bedrijven begeleid. Die protocollen moesten op maat gemaakt worden voor de rest van de wereld en voor Nederland. Dat is intussen gebeurd, maar eigenlijk hadden die misschien klaar moeten liggen voor zo’n situatie zoals we die in China ook hadden.’

$ $ " ! # " $ %" & " $ " # $ " # # # ( ‘Het was duidelijk dat je heel snel maatregelen moest nemen. We waren snel met het afzeggen van Mipim. We hadden ons kantoor snel leeg, iedereen moest thuiswerken. Alles is bij ons in de cloud, iedereen kan op afstand werken. Tegelijkertijd kwam ook al heel snel weer de vraag, hoe gaan we straks met z’n allen weer terug? Het beslissende moment was 25 maart. Toen zijn we begonnen met weer terug naar werk te gaan.’

$ & ( $ # ( " # # ! # $ '%#$ )Dat was een bewuste keuze. Je moet zichtbaar zijn in wat je doet. Dat geldt voor alle momenten van onzekerheid, of het nou een fusie is of een virus. Waar het misgaat, is vaak in de communicatie. Dus blijf communiceren, zichtbaar zijn. Dat is heel belangrijk. Als je

" % #$" ) ( " $ #$ & ( " *

) !#! % $ % # & $%# !" '! ' # $ $ '!!# ! $ % % ( # ' CCP FG UNCI \ÄŽP *ÄŽ UVWFGGTFG \GNH CH VÄŽFGPU GGP ETKUKU KP &G YGTMGNQQUJGKF YCU VQGP JQQI GP FG ETKUKU FWWTFG NCPI &G\GNHFG \QTIGP QXGT FG YGTMIGNGIGPJGKF XCP LQPIG OGPUGP \ÄŽP GT PW QQM n&CV KU YGN FG RQVGPVKG XQQT FG VQG MQOUV o $GMÄŽM FG XKFGQ XKC XCUVIQGFOCTMV PN XKFGQ

verantwoordelijk bent voor zeshonderd mensen dan wil je graag laten zien waar je mee bezig bent, wat onzeker is, waar we wel controle over hebben, waarover niet. Hoe we omgaan met eventuele onzekerheden die nog komen. Die zichtbaarheid is heel belangrijk.’

&" ' $ # $ " $ # %# # $%## & " %%" "# " $ "# "#$ #$ $ " $ $ & " " $ #$ " $ )Ik maakte me zorgen om de hele mooie Nederlandse retailmarkt. Dat was mijn enige belang. Ik hoop gewoon dat die sector daar zo goed mogelijk doorheen komt. Dus geen onnodige faillissementen, geen onnodige schade. Het is ontzettende belangrijk om de leefbaarheid en kwaliteit van binnensteden en wijken op peil te houden. Wij realiseren ons onvoldoende hoe mooi de kwaliteit van leven is. Hoe mooi ons retaillandschap is. Het gaat niet alleen om retail, maar om een centrum van stad of wijk. Daar moet je heel voorzichtig mee omgaan. Het kan niet zo zijn dat we straks denken: als we dit hadden geweten, hadden we dingen anders gedaan. Ook daarom wilde ik in gesprek blijven. En het was belangrijk dat alle partijen hun bijdrage leverden: retailers en verhuurders, maar ook de overheid en banken.’

ten? Jazeker, maar ik hoop zo min mogelijk. Ik hoop dat iedereen die een steentje in de keten heeft daar zijn verantwoordelijkheid neemt. Retailers, verhuurders en overheid en banken. Met zijn vieren kun je kijken hoe je de sector erdoorheen helpt. Het is zwaar en het wordt zwaar. Dat is zeker.’

( $ & # % $ #$ & $ ' # ! "% $ )Wij als stakeholders zijn medebepalend hoe die toekomst eruitziet. Er is aantal structurele veranderingen zoals technologie en een aantal coronagerelateerde veranderingen. Zo zijn we er nu meer bewust van dat we niet meer met z’n allen op dezelfde plek willen verblijven, en zijn we ons meer bewust van hygiÍne. Dat gaat tot investeringen leiden bij retailers en verhuurders. Maar een ding is zeker: er is geen land ter wereld dat zo goed in staat is om met deze problemen om te gaan als Nederland. Iedereen kan lopen of fietsen naar winkels, naar school, naar cultuur en naar werk. Die basis is een ongekende kwaliteit van Nederland. Dit wordt steeds vaker als welvaart gezien. Dat mooie en unieke moeten we behouden. Als dat lukt, dan weet ik zeker dat er geen land ter wereld zo sterk uit deze crisis komt als Nederland. Ik ben een hele grote optimist, zonder te onderschatten hoeveel pijn er geleden wordt.’

# ## )Ik kan met volle overtuiging zeg-

& "$ ( & % $ $ " % ( ' " $ "%

gen dat ik in mijn rol als technisch voorzitter het maximale heb bereikt wat er te bereiken viel. Dat is: met elkaar in gesprek blijven, begrip blijven houden voor elkaars situatie, aan alle kanten wordt pijn geleden. Ervoor zorgen dat het rare, asociale gedrag bekritiseerd wordt. En dat er een algemene richtlijn komt: zo moeten we hiermee omgaan. En het eerste acute probleem, liquiditeit, is aangepakt. Dat was hartstikke goed. Maar daarbinnen zal je altijd naar een maatoplossing moeten kijken op de lange termijn. Het betekent ook dat retailers failliet gaan. Heel vervelend, verschrikkelijk. Ook onnodige faillissemen-

Lokerse geeft een rondleiding door kantoor (zie video). ‘Alles is in ĂŠĂŠn richting ingericht. Dat is net iets makkelijker om aan social distancing te doen. Ieder krijgt zijn eigen schone placemat. Zo werk je aan een schoon bureau. Er is een operationele catering. We zitten nu met veertig mensen; maximaal tien per verdieping. Alles is opnieuw ingericht. De kantoortuin komt niet meer terug. Niet bij ons in elk geval. Ik wil dat medewerkers echt een betere werkplek krijgen met meer comfort en kwaliteit. Dat betekent iets meer ruimte en iets minder werkplekken. In een ruimte van achttien werkplek-

!!!

Vastgoedmarkt

ken zijn er nu veertien. Je verliest wat, maar het werkt veel lekkerder.’

#De eerlijkheid is dat kantoren toch al niet meer fulltime bezet waren. De meeste kantoren hebben piekdagen met hoge bezetting en dagen dat het een stuk minder druk is. Bij ons ook. Ons kantoor is gemiddeld 70 procent bezet. Maandag is een drukke dag. Wij gaan die pieken eruit halen. Door niet allemaal de maandagvergaderingen op maandag te doen, maar op dinsdag, woensdag of donderdag. Probeer iets beter te plannen. De essentie is dat zelfs mijn meest old school managers er nu achter komen dat iemand niet per se achter een bureau op kantoor hoeft te zitten om te zien of iemand bijdraagt. Mensen moeten gewoon hun werk doen. Dat kan thuis, voor bepaalde aspecten is het goed om op kantoor te zijn. Ik wil echt betere werkomgevingen maken met een betere werk-levenbalans, daar voel ik me heel verantwoordelijk voor. We hebben de eerste testfase gehad. We zitten al op de lange termijn. We hopen zo positieve lessen uit deze verschrikkelijke periode te kunnen halen.’

Dat hangt van de medewerker of je werkzaamheden af. Wat de functie is, vind ik niet zo relevant. Jij hebt ambities met je organisatie, daar horen werkzaamheden bij en die wil je zo goed mogelijk uitvoeren. Het kantoor is altijd ondersteunend aan wat je met elkaar aan het doen bent. Voor een aantal organisaties zal dat brainstormen, praten, oplossingen vinden en kennis uitwisselen zijn. En anderen willen gewoon een goede werkplek hebben voor hun medewerkers. Wij merken elke dag hoe fijn het is om weer op kantoor te

,GTQGP .QMGTUG TGEJVU XGTYCEJV PKGV FCV FG MQOUV XCP \GNHTÄŽFGPFG CWVQoU KGVU XGTCPFGTV CCP FG CCPVTGMMKPIUMTCEJV XCP FG UVCF

zijn. Medewerkers zeggen: ik ben blij dat ik weer ergens anders ben dan thuis, dan kan ik straks weer lekker ontspannen thuis. De grote structurele verschillen zijn: werk is niet iets waar je naartoe gaat, werk is iets wat je doet, delen kunnen op kantoor, delen onderweg en delen thuis. Geef als werkgever het vertrouwen aan je medewerkers dat zij zelf verantwoordelijk zijn hoe ze dat voor zichzelf het beste kunnen inrichten. Ik geloof daar sterk in. Dat gaan we gewoon doen.’

'GP É…LPG YGTM NGXGPDCNCPU JQWFV QQM KP GGP É…LPG RNGM " "

*GV KPVGTXKGY OGV 4ÄŽMUDQWYOGGUVGT (NQTKU #NMGOCFG NGGUV W QR FG XQNIGPFG RCIKPCoU

! ‘Ik denk niet dat de urbanisatie stopt. Ik denk dat mensen willen zijn waar het leven is. Dat is op drukke plekken in steden. De afgelopen zestig jaar laten zien dat hoe minder jij op een bepaalde plek zou moeten zijn, hoe liever mensen daar willen zitten en hoe meer geld ze daarvoor over hebben. Ik denk dat mensen gewoon heel graag in de stad willen wonen, omdat je daar de hele dag toegang hebt tot cultuur, sport, mooie parken, mooie natuur. Dat kan ook, het strand is 25 minuten met de trein, het Amsterdamse Bos is tien minuten fietsen, mooiere natuur is binnen ĂŠĂŠn uur bereikbaar. De kwaliteit van leven

zoals hier op het drukste plekje van Nederland is zo uniek goed, zo dicht bij elkaar dat ik vrees dat het hier alleen maar drukker wordt.’

" $ ‘Dat gaat niet veranderen, ik rijd een Tesla met autopilot, je kunt al vijftien jaar met een telefoon gesprekken voeren. Maar die trek uit de stad? Dat gebeurt niet. Het is een aardige gedachte, maar al jaren is het niet meer nodig in de stad te zijn, door telecommunicatie, alles in de cloud. Toch was de druk op de stad nooit zo hoog. Ik denk dat dat zo blijft. Het is meer en meer een statussymbool, ik kan in de stad zitten, dat trekt jongeren aan maar

ook ouderen, die gewend zijn geraakt dat alles on demand ter beschikking is. Ik zie ook een generatie die een aantal jaar geleden dacht: ik ga lekker rustig wonen, die juist nu de trek terug naar de stad maakt. Naar een comfortabel appartement met luxe faciliteiten en voorzieningen, in combinatie met vaker naar de natuur of met vakantie. Op lange termijn zal dat blijven.’

" #Ik merk steeds vaker: als je iets doet, doe het dan goed. En als je het doet, dan helpt visualiseren heel erg. Het 6 feet office. Op 25 maart hadden we een gesprek met de minister van Economische Zaken, op 10 april hadden we een vloer ingericht. Juist omdat we het visualiseren gaat het de wereld over. Opschrijven en op papier zetten is toch echt iets anders. De lessen zijn volgens mij: ga er volledig voor, trek alles uit de kast, zorg dat je het dan visualiseert en dat je communiceert, echt delen. Dat is cruciaal om draagvlak te creÍren en impact te hebben op dat wat wij wilden. En dat was: de hele wereld zo snel mogelijk weer aan het werk. Die ambitie hebben we geprobeerd te realiseren en dat lukt net iets beter als je je schouders eronder zet.’

Vastgoedmarkt

DKQFKXGTUKVGKV FG MNKOCCVTCPUKVKG GP FG XGTGGP\COKPI OGV GNMCCT VG EQODKPGTGP &KV MCP DĎXQQTDGGNF FQQT RTGIGHCDTK EGGTFG ɉGZKDGNG JQWVGP YQPKPIGP VG DQWYGP QR FG DGUVCCPFG UVCF n&CV YCV VGIGPUVTĎFKI NĎMV OQGV LG LWKUV OGV GNMCCT EQODKPGTGP o /GV FCV RNGKFQQK MQOV TĎMUDQWYOGGUVGT (NQTKU #NMGOCFG KP %QTQPC 6CNMU

‘Woningnood is grotendeels op te lossen binnen de stad’

!( %*,# () ' %$ ' " +'% ' & " - $ + $ !%$ $ ) % ) $ !( %*,# () ' $* ‘Nog steeds het onderhouden van de paleizen van de koningen, maar tegenwoordig ook het rijksvastgoed. Als Rijksbouwmeester ben je verantwoordelijk voor de architectonische kwaliteit van het rijksvastgoed. Ministeries, gevangenissen, justitiegebouwen; met het Binnenhof zijn we hard bezig. Dat is een belangrijke taak. Daarnaast ben ik ook voorzitter van het College van Rijksadviseurs. Daarin adviseer je het kabinet en andere bewindspersonen op het gebied van architectuur, stedenbouw en landschap. Een dubbele taak.’

$* ) " )() '%" ) * $ % ! ( ' + $ %+ ' )% !%#() + $ '" $ ‘Ja, uiteindelijk is het moeilijk om die twee rollen te scheiden. Het is ĂŠĂŠn verhaal dat je vertelt. Zeker in die laatste rol als College van Rijksadviseurs denken we veel na over hoe Nederland zou kunnen en zou moeten worden ingericht. Dat doen we op basis van een aantal studies. Ik geef veel lezingen in het land. Daarin heb je voortdurend gesprekken waarin je merkt dat iedereen aan het zoeken is. Hoe ziet die toekomst van Nederland er nou uit? Vandaar dit essay om dat eens te onderzoeken, ook met een optimistische grondslag. Wat is er eigenlijk mogelijk?’

%%' , ) '%+ ' $ $ '() $ +' , ' , +%%' %'%$ # (( $ )( ) # !! " ! $ +%%' $ $ % ) ) # ) * ‘Het is een crisis met een dubbel gezicht. Ik woon in Noord-Brabant, in Sint-Oedenrode, een van de dorpen die het zwaarst getroffen is in de coronacrisis. Ik ken veel oudere mensen die overleden zijn hier in het dorp. De dorpskrant stond opeens vol overlijdensadvertenties. Dan verliest de crisis zijn abstracte gezicht, je kent de mensen. De grimmigste kanten van deze crisis zijn de oudere mensen die in isolatie moeten sterven. Dat is echt schrijnend. Het andere gezicht is: ik woon in Brabant, heb een prachtige tuin. Het is mooi om te zien hoe het hele leven zich opeens in een huis samenbalt. Gelukkig hebben wij een oude, ruime woning. Mijn oudste dochter studeert in Utrecht maar volgt nu bij ons thuis colleges. De middelste dochter heeft ineens haar eindexamen gekregen. Heel bijzonder. Vijf maanden

vakantie. De jongste dochter krijgt een prachtige hoeveelheid online lessen, inclusief gymlessen. Hoor je opeens wat gebonk boven en dan is daar wat gaande. Dat heeft ook een hele mooie kant. Ineens weer echt als familie samen 24 uur per dag in huis. Dat kenden we eigenlijk op die manier niet meer.’

$) * ) - $(" + $ %& # $ ' %%! # ' $ , ' ' $ ( ' $* # ' ) +%%' ‘Het is nog steeds hectisch. Er was even een adempauze van een paar weken. Maar dat ging heel snel over in een vrij strak regime van online vergaderingen en presentaties. En we beginnen hier en daar weer bezoeken af te leggen waar het kan. Dat is interessant om te zien: hoe veerkrachtig we omgaan met deze verandering. Tegelijkertijd komt de vraag op: nu er zoveel is veranderd, kunnen we dingen vasthouden die we als positief ervaren en waar missen we nu iets?’

$ *, % ! () &) * $ & ' ( ' *- &'% " # $ $ '* !) ' $ "% + $ + ' " # $) $ * ) ' , ) ' $ +**' % '%# ( ) % ! $* -% )* " ‘De ondertitel is: De kunst van het van richting veranderen. Het is aardig dat we in deze crisis heel erg die urgentie voelen. Omdat ook onze gezondheid op het spel staat. Wat ik in dit boekje beargumenteer is dat het van richting veranderen op een heleboel terreinen simultaan nodig is. En daar hebben wij het als mensen gewoon heel erg lastig mee. Ik gebruik inderdaad de analogie van de vier elementen. Die vertaal ik ook naar de burger, de markt, de overheid en kunst en wetenschap. Al die domeinen zullen verantwoordelijkheid moeten nemen om verandering in gang te zetten. De urgentie voelen we veel minder als het om klimaatverandering gaat, over de zeespiegelstijging. Dat zijn hele langjarige processen waar heel moeilijk het belang van de eigen rol in te herkennen is. Maar de urgentie is niet heel veel lager dan wat we met de coronacrisis meemaken. De kunst van het van richting veranderen is wat we nu noodgedwongen beoefenen en waar we veel van kunnen leren voor de grote vragen die nog op ons afkomen.’

) * $* " & " + ' $ ' $ $ *' $ ‘Ik vind het verfrissend hoe de overheid optreedt. Met een daadkracht die op meer terreinen van pas kan

komen. Iets minder de teruggetreden overheid en iets meer de overheid die richting bepaalt, ingrepen doet die noodzakelijk zijn. Voor de rest is het nog te vroeg om conclusies te trekken. Stel dat er in september geen nieuwe golf komt, dan zijn we deze hele crisis in een paar maanden vergeten. Dan blijft het een herinnering en gaan we precies verder waar we gebleven waren. Het kan ook zijn dat het wat langer duurt en dan zul je een aantal veranderingen zien optreden. Wat je ziet in de steden is heel interessant: meer ruimte voor voetgangers en fietsers. Dat is iets waar we nog veel plezier van kunnen beleven als we dit weten op te nemen als een meer permanente evolutie. Tegelijkertijd maken we ons veel zorgen over de plekken waar het “te druk� is. Maar de echte problemen liggen bij de plekken waar het ‘te stil wordt’. In Nederland vereenzamen veel mensen. In deze tijd is dat een groter risico dan de drukte. We moeten een sociaalmaatschappelijk zicht hebben op waar de kwetsbaarheid ligt.’

$ + $ $ ' '%) %& + $ ( ,%$ $ $%% - ) ( % $$ $ () $ %*, %# + $ %& ) "%(( $ ‘Er wordt gezegd dat we een miljoen woningen nodig hebben. Ik zeg: laten we ook goed kijken naar de 7,8 miljoen woningen die we al hebben. We zijn geneigd om elke keer Ă la Vinex rond onze steden heen te bouwen. Je ziet daar nu een andere dynamiek op gang komen. Ik heb nooit gezegd dat er geen woningbouw nodig zou zijn. Ik heb ooit gezegd: Nederland is niet vol, maar staat leeg. Dat was een oproep om meer leegstaande gebouwen in te zetten voor onze woningopgave. Ik denk dat de vraag: waar zetten we die woningen neer? een hele belangrijke is. We zien dat we voor behoud van de biodiversiteit, waterberging en de energietransitie veel ruimte nodig hebben. Als we onze voedselproductie willen verduurzamen, vraagt dat meer ruimte en niet minder. Los van de ruimtevraag is het ontzettend belangrijk dat we in al die naoorlogse woonwijken renoveren. Een op de tien volwassenen voelt zich zwaar eenzaam. Dat is een ruimtelijk probleem. Als je naar de coronacrisis kijkt, is dat deels een gezondheidsvraag, maar ook een ruimtelijke vraag. De anderhalvemetermaatschappij toont de ruimtelijke kant daarvan. Dat heeft met onze woningbouw te maken. Welke typologieĂŤn voegen we toe?

Hoe gaan we om met onze openbare ruimtes? Wat voor bouwcultuur initiÍren we? We weten dat beton verantwoordelijk is voor 10 procent van alle Co2-uitstoot op aarde. Als wij een bouwcultuur kunnen maken met meer biobased materialen, zoals hout, kun je veel combineren. Je kunt geprefabriceerde woningen maken. Met crosslaminated timber kun je prachtige woningen maken die je boven op de bestaande stad kunt neerzetten. Je kunt ze ook tijdelijk ergens neerzetten, als je zegt: de komende tien jaar hebben we hier veel woningen nodig. Er zijn dit soort visioenen op het moment dat je meer domeinen met elkaar probeert te verbinden. Dat is wat we ook in onze toekomstvisie Panorama Nederland gedaan hebben.’

- ) ) # $ ' , '%& %$- '* #) ( $ ' ) $ - # $ $ , '!) ) % ") * '# ‘Dat heeft twee kanten. Er is een hele praktische kant: als voetgangersroutes niet eenvoudig en overzichtelijk zijn, kan dat voor ouderen al aanleiding zijn om binnen te blijven. Dan vereenzamen ze, gaat hun gezondheid achteruit. We hebben ooit eens studenten laten meelopen met ouderen. Dan zie je opeens wat je anders niet ziet. Dan merk je dat een route naar het winkelcentrum als een obstakel kan zijn: als een stoeprand te hoog is kan het voor een oudere aanleiding zijn om dan maar binnen te blijven. Hetzelfde geldt voor een onoverzichtelijk kruispunt. Dat zijn praktische zaken. Hoe kan het nou dat wij niet de verantwoordelijkheid nemen om onze steden beter in te richten? Een stad die beter is ingericht voor ouderen is een stad die beter is ingericht voor iedereen. Daar zit een aantal kwaliteiten in die we allemaal kunnen gebruiken. De andere kant is het organiseren van informele ontmoetingsplaatsen. Dat is iets wat in onze maatschappij op allerlei manieren achteruitgaat. Mensen komen elkaar niet meer vanzelfsprekend tegen. We gaan toe naar 40 procent eenpersoonshuishoudens. Daar zijn onze woonwijken destijds niet op ingericht. Daarvoor zijn ze niet gemaakt. Allerlei sociale voorzieningen ontbreken. We kunnen daaraan werken: meer vanzelfsprekende ontmoetingsplekken in de openbare ruimte en andere woonvormen.’

' ( , " '* #) +%%' $% ' $ , + $

$ $ %$- +%"" () $ ‘Het is inderdaad het beeld dat onze steden vol zijn. We kunnen nu die miljoen woningen in de weilanden bouwen. Dat kunnen we snel doen. Dan bouwen we voor een markt die er is. Maar dan beantwoord je alleen maar de marktdynamiek van de komende vijf jaar. Je kunt ook verder kijken, bijvoorbeeld naar de komende twintig of dertig jaar, en dat zou je eigenlijk moeten doen als je het hebt over woningnood. Dan zie je dat die vergrijzing ook een enorme versterving met zich meebrengt. Dan gaan er heel veel woningen vrijkomen voor een doelgroep die naar die grondgebonden gezinswoningen op zoek is. We weten dat ouderen bijna niet verhuizen. Maar als je de onderzoeken goed leest, dan willen de ouderen niet verhuizen omdat ze in de buurt willen blijven wonen. Ze willen wel naar een betaalbaar appartement, maar dat moet dicht bij de voorzieningen zijn. Die zijn er niet, dus verhuizen ouderen niet. We weten dat we alle woningen moeten verduurzamen. Mijn pleidooi is: zorg nou dat je die energetische verduurzaming combineert met een maatschappelijke verduurzaming. Wat je zou kunnen doen in onze steden is wisselappartementen bouwen. In hout, dicht bij voorzieningen, op een geprefabriceerde manier. Dan zouden ouderen in plaats van twee, maar ĂŠĂŠn keer hoeven verhuizen. Dan beantwoord je aan die groeiende groep die zegt: we zouden wel willen verhuizen, maar we kunnen het niet. Als je dat doet, breng je de hele keten op gang. Je krijgt betere woonvoorzieningen voor de ouderen en je speelt grondgebonden gezinswoningen vrij waarnaar nu in een andere doelgroep zoveel vraag is. Door de hele keten te doordenken kun je dat wat onoplosbaar blijkt in een keer logischer maken.’

) #% ) , " ($ " ,% $ $ $%% ( *' $) " # $( $ !*$$ $ $ ) $ $ ,%$ $ !%# $ $ ) &'% " # $* $ ) %+ ' + ' % "%( ) %& ‘Bouw woningen van hout. Dat gaat veel sneller. Onze buurlanden hebben meer dan voldoende hout om dat te doen. Prefabriceren gaat veel sneller. Je hebt geen bouwplaatsoverlast. Je rijdt die dingen in ĂŠĂŠn keer naar binnen en ze staan er. Je kunt ze boven op de bestaande stad leggen. Een miljoen woningen boven op de 7,8 miljoen betekent

%%% $ !" "

# Vastgoedmarkt

een verdichting van 10 tot 15 procent van onze woonwijken. Dat is helemaal niet onmogelijk. Dat kan echt niet overal, zeker niet in de populaire steden in de Randstad, daar zul je zeker moeten uitbreiden. Maar ik denk dat dit wel het moment is om over een andere bouwcultuur te gaan nadenken.’

) ) %+ ' $ *")**' + ' $ ' $ $ %*, ' " '( #% ) $ %%! $ '( $ ' + () % $ ! ! $ ( ' ) * + ', ) $ + '( * + $ $ ' ) %%() $ + $ ) " $ + $, $ () $ . (& " ‘Ik heb gezegd: als de prijzen in het westen van het land flink gaan dalen, moeten we de zeespiegelstijging echt serieus gaan nemen. De voorspellingen zijn dat tegen het einde van deze eeuw de zeespiegelstijging tussen de 1 en 2 meter zal zijn. Daar zit een onzekerheidsmarge in. Tot nu toe is elke voorspelling ingehaald door de werkelijkheid. Er zijn ook wetenschappers die zeggen dat het tegen het einde van de eeuw 3 of 4 meter kan zijn. Twee meter stijging kunnen we met kunst en vliegwerk aan. Maar wat we zullen zien is dat heel veel landen het niet aankunnen. Veel gebieden gaan overstromen. Dat kan een stemming teweegbrengen: steden in kustgebieden zijn niet veilig. Nederland kan in die hoek terechtkomen. Dat is gebouwd op een plek die geen toekomstwaarde heeft. Dat kan gaan meespelen in de investeringsoverwegingen van beleggers die over een langere termijn kijken. Daar zit het risico. Het is niet het moment dat het water over de dijken stroomt, maar het moment dat de markt er niet meer in gelooft dat het nog een toekomstwaarde heeft.’

'" $ ( $ $+ $) " $ # $ $ ) " *, $ &' # * () ' " $ ( $ () ) %# $ !*() ) ,%$ $ ‘Klopt, Nederland is bij uitstek het land met kennis uit eeuwenlange ervaring om hier oplossingen voor te verzinnen. Niet tegen het water, maar met het water leven. Daar zit zeker een toekomst in. Maar we moeten wel zorgen dat we op tijd in de juiste richting gaan. In de rest van de wereld dringt dit nog nauwelijks door. Kijk naar China of naar Miami. Daar is 0,0 voorbereiding op overstromingen. In Amerika is klimaatverandering een politieke uitspraak, geen wetenschappelijke; dat is een totaal andere cultuur. Wereldwijd lijken heel weinig culturen zich daar echt op voor te bereiden. In Nederland is dat besef er wel. We hebben de kennis en ervaring en we hebben stedelijk ontwerpers. Dus mijn essay is ook een oproep: zet onze ervaring in om die kennis te ontwikkelen die de hele wereld razendsnel nodig zal hebben.’

% ) $ , ) $$ $ % $ + '&" )( $ $ ' '$ # $ &" )( + $ ) ) ' $% + ' $ * () $ ) %%() $ ( !%() ' $ )**' $ % + '( ) ) , , "" $ %* $ ) ( + () $ ) % " $ ) , ) ' $ +%" %*, $

‘Ik denk niet dat het of het een, of het ander zal zijn. Tot het einde van deze eeuw hebben we het makkelijk. We hoeven nog niet aan massale volksverhuizingen te denken. Het is wel zaak de CO2-uitstoot sterk naar beneden te brengen. De huidige voorspellingen gaan uit van het idee dat we de Parijs-akkoorden halen. Dat is nog lang niet zeker. Daar moeten we op sturen. Tegelijkertijd moeten we een balans zoeken. Op dit moment zijn alle pijlen op het westen van het land gericht. Je zei: ik kan me niet voorstellen dat de prijzen in het westen gaan dalen. Maar kijk eens naar de jaren 80. Toen verkrotte de binnenstad van Amsterdam. Toen ik in 2015 Rijksbouwmeester werd, hadden we een vluchtelingeninstroom. Toen ging ik naar Amsterdam en vroeg ik: welk woningbouwprogramma hebben jullie? We moeten zorgen dat we die starters en vluchtelingen kunnen huisvesten. In 2015 was het antwoord van Amsterdam: woningbouw? Het is crisis. Nu hebben we een miljoen huizen nodig, in 2015 dachten we dat we er geen nodig hadden. Het is rennen of stilstaan, het onvermogen een andere realiteit te herkennen dan die waar je inzit. Daarover moet het gaan. Het langjarig perspectief. Het verbinden van allerlei agenda’s. Niet allerlei onmogelijkheden naar boven te halen. Als we dit doen, dan hebben we daar geen natuur. Het gaat erom om wat tegengestelde krachten lijken te zijn slim te combineren en dan is er ineens van alles mogelijk.’

&" ) +%%' $ (-() # + ' $ ' $ # ' " $ ) ' # $ $! $ ) * ) *' $ $ + () % , ' " ‘De vastgoedwereld en de politiek zijn toch gebonden aan een return on investment. Dat zijn periodes die erg kort zijn. Het politieke ritme is aan het verkiezingsritme gebonden. Terwijl de aard van de vragen die op ons afkomen en die net zo urgent zijn als deze coronacrisis, een veel langer perspectief vereisen. Afname van biodiversiteit, energietransities en klimaatverandering zijn zaken van een lange adem. Daar ligt een belangrijke rol voor de ontwerp- en bouwwereld, om toch dat langjarig perspectief in ogenschouw te nemen. Breng zaken met elkaar in verband. Denk na over de lange termijn. Dat begint nu langzaam maar zeker naar boven te komen, ook in de nieuwe Omgevingswet.’

"! + ( .%* * + () % , ' " + $ ‘Probeer los van de economische, nerveuze golfbeweging te kijken naar de lange lijn van de evolutie in de woningmarkt. Wat je op dit moment ziet: er is groei in het westen van het land, dus laten we een miljoen woningen bouwen. Maar als je kijkt waarom we die woningen nodig hebben dan zie je dat van de vier grote steden alleen Utrecht nog binnenlandse groei heeft. Bij de andere steden zijn het allemaal expats. Vragen die grondgebonden gezinswoningen? Of appartementen? Drukt dat niet veel oorspronkelijke bewoners de stad uit? En welke dynamiek brengt dat met zich mee? Brabant groeit als kool, ook door expats. Misschien

wel 40 procent van de ĂŠĂŠn miljoen woningen gaat naar expats. De andere grote beweging is de groei van de eenpersoonshuishoudens. In sommige steden is de helft van alle huishoudens een eenpersoonshuishouden. Dan heb je ineens veel meer woningen nodig. Ik denk dat er in Nederland drie miljoen woningen staan waar ĂŠĂŠn persoon in woont. Heel veel mensen vinden dat heerlijk, maar het kan ook betekenen dat je zegt als bouwwereld: misschien moeten we andere woontypologieĂŤn bedenken waar mensen bepaalde functies kunnen delen. Zo ga je ook vereenzaming tegen. In de Middeleeuwen hadden mensen meer keuze uit woontypologieĂŤn dan wij nu hebben. Je had onder meer kloosters, begijnhoven en gildewijken. Er was een rijkheid in de woonvorm. Wij hebben het over gezinswoningen versus appartementen. Dat kan veel rijker. Zeker als je de vergrijzingsgolf ziet. Kunnen we daar niet betere antwoorden op verzinnen?

) ) $),%%' $ ' $%+ ) $ () $ + () % $ '( '* ! $ ‘Ik pleit niet voor kleinere woningen, maar voor woningen die beter aansluiten op wat mensen willen. In het oosten van het land kun je voor een fractie van wat je betaalt in het westen leven als een vorst. Interessant aan deze coronacrisis is dat het huis opeens veel meer functies gaat vervullen. Mijn huis is een kantoor, een middelbare school, een vakantiehuis. Er zijn veel woningen waar zorg verleend moet worden. Onze woningen zijn ook winkels geworden: we bestellen alles online. In die combinatie van wonen en werken zit een enorme potentie om ook de kaart van Nederland te herschrijven. Zeker als deze coronacrisis langer duurt hebben we een enorme ervaring opgebouwd in het online vergaderen. We gaan onze collega’s missen, maar voor heel veel vergaderingen is het ook wel fijn dat je niet het hele land hoeft door te reizen voor een vergadering die je ook in een uurtje online kan doen. Die verschuiving gaat straks optreden. Ook als we 10 procent minder gaan reizen, zal dat enorme impact hebben. Sommige mensen zullen zeggen: in plaats van vijf dagen ga ik straks nog maar drie dagen in de week naar mijn werk en ik werk structureel twee dagen thuis. Dan kan een andere woonlocatie opeens aantrekkelijker worden.’

vanzelfsprekendheid verliezen. Als ik kijk naar die ministeries: wanneer kunnen we die liften weer vol in gebruik nemen? En als dat niet meer kan, hoe doen we dat dan? Misschien moeten we naar een regionaal volkshuisvestingsbeleid waarin we meer regionale punten ontwikkelen. De komende tijd zal het ov een lagere capaciteit hebben. Het laatste wat je wil is dat iedereen weer in de auto stapt; onze wegen kunnen dat niet aan. Dus je zult een systeem moeten opzetten waarin mensen minder hoeven te reizen, en meer fietsen en wandelen.’

$( $ !%# $ ' $* ) ' ) . # $ ' + ! $ ' *$ , '! % + $ . !*$$ $ $ + ' ' + $ *$ , '! ,%$ $ " ! , "" $ , ) # $( $ # $ ' + ' % + $ ) ' . $

( ) $ ) ) $()' ‘Onderzoek scenario’s of je die kantoren beter over het land kunt verspreiden. Heel veel van wat wij werken noemen is eigenlijk vergaderen. Je kunt je voorstellen dat je regionale ontmoetingskantoren maakt waar je vergaderfaciliteiten maakt waar bij wijze van spreken de helft vanaf een scherm meedoet. Met goede verbindingen. Zo breng je mensen met elkaar in contact zonder dat ze door het hele land hoeven te reizen. Als je dat landelijk kunt doen, krijg je een robuustheid in het systeem. Het zou interessant zijn als Den Haag zich meer over het land verspreidt met regionale kantoren. Dat kan voor veel andere bedrijven ook gelden. Dan zit de robuustheid niet in de concentratie, maar juist in het spreiden. Dat zie je ook bij voedselproductie. Niet de efficiĂŤntie moet het zwaarst wegen, maar de flexibiliteit.’

) ! $) ) $ %%! ) , ,%$ $ %*, # ' %+ ' ) " $ #% ) $ + '(&' $ ‘Nee, onze binnensteden hebben een enorme absorptiecapaciteit. We moeten dit moment aangrijpen om onze naoorlogse woonwijken te transformeren, te verrijken, te verduurzamen, te zorgen voor een betere openbare ruimte en minder auto’s. Dan is die 15 procent verdichting makkelijk te doen. Als we nu alle aandacht op de woonwijken richten, hebben we nog steeds de problemen in onze steden: sociale segregatie, armoede, vereenzaming. Die ĂŠĂŠn miljoen woningen is een uitstekend middel om dat te combineren en veel betere steden te bou-

%%'(& ") * $ $ $ *' $ ( ) )' $ ‘Ik wil niet zeggen: dit is het einde van de stad. Je merkt wel dat het stedelijk leven met veel souplesse op deze crisis reageert. Ik las in The New York Times een interessant artikel over het verschil tussen New York en San Francisco. In San Francisco zit iedereen in de auto en dat is gezonder op dit moment. In Los Angeles heb je veel meer laagbouw, waardoor mensen minder met elkaar in de lift staan. Er zit een vreemde antistedelijke kant aan dat virus waarvan je je afvraagt: hoe werkt het nou op de lange termijn door? Dat kunnen we nu nog niet zeggen. Alles is speculatie. Maar je weet wel dat een aantal zaken hun

wen, zonder die openbare ruimte verder vol te bouwen. Laten we in plaats van de weilanden vol te bouwen betere stadlandverbindingen aanleggen. We hebben in steden te maken met hittestress, we moeten ons regenwater vasthouden. Als je mooie lanen aanlegt tussen stad en platteland, kunnen dat waardes worden waarin water filtreert, haal je groen de stad in, zorg je voor een betere openbare ruimte en voor minder hittestress. Je kunt dat wat tegenstrijdig lijkt inzetten bij een ontwerp tot betere woonkwaliteit.’

) $ +%' ' + " %+ ' + ' %. $ % $!) * %+ ' '% + $ "% () ! ‘We hebben daarover als College van Rijksadviseurs een mooi rapport gemaakt. Je ziet dat elke gemeente eigenlijk zelfstandig mag beslissen: hier gaan we het doen. Qua oppervlakte hebben we veel meer kassen dan logistieke loodsen, toch zie je die kassen veel minder. Zorg dat je dat met die dc’s ook doet. Tegenwoordig zijn ze 500.000 m². Natuurlijk hebben ze een essentiĂŤle functie in onze maatschappij, maar wij pleiten voor een veel betere ruimtelijke regie. Laat provincie en Rijk beter samenwerken, zodat waar je die dc’s plaatst beter past bij het landschap.’

' .%* $ . & (( $ ‘In een aantal concentratiegebieden. Het is opvallend hoe sommige loodsen landschappen onzichtbaar maken. Met een iets logischere plaatsing voorkom je dat. Landschappelijke kwaliteit is geen overbodig luxe. Het is een essentiĂŤle voorwaarde voor hoe we ons land inrichten. Greenwashen lukt maar ten dele. Ze zijn zo groot. Een olifant verberg je niet onder het tapijt.’

" ) * +%%' $ ) '* ! ' + $ ) # $ () ' + $ ‘Ik denk dat iedereen een belangrijke rol heeft, maar zeker de Rijksoverheid. Het feit dat de overheid veel zaken naar lagere overheden heeft doorgeschoven, betekent niet dat de overheid moet stoppen met nadenken. Ik denk niet dat we terug moeten naar VROM in de oude betekenis: waarin het Rijk plannen dicteert. Maar ik denk wel dat het Rijk nadrukkelijker moet nadenken over de problemen die er zijn. Veel gemeenten hebben niet de planologische kennis in huis. Dus ik zeg: Rijk, neem je verantwoordelijkheid en ondersteun provincies en gemeenten met kennis, expertise en zorg dat je de mogelijkheid hebt om gemeenten die het zelf niet aankunnen te helpen. Geen dicterende overheid, maar een overheid die een partij wordt.’

) . ' ( ( )%) $ ()'* )*' " + ' $ ' $ + $ '" $

n+P FG\G VÄŽF $ & ! " ! " ! " " ! " # !'

‘Deze crisis vergroot uit wat we zijn. Zowel negatief als positief. Ik vind het hoopgevend. Het mooie van deze tijd is dat niets vanzelfsprekend is. Dan komt twijfel in onze levens en twijfel is het moment van zinvolle verandering, veel twijfel en veel ontwerpkracht. Dan komt het allemaal goed.’ $ ! $ ! " # $ !" "

Vastgoed Exploitatiewijzer Uw gids voor vastgoedtaxaties en exploitatielasten Met de Vastgoed Exploitatiewijzer schat u snel en nauwkeurig de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van beleggings-

NIEUW Editie 2020

vastgoed in. Negen categorieĂŤn gebouwen met in totaal ruim 110 gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een beknopte omschrijving en alle relevante gegevens. Uw voordelen: Q

snel en makkelijk de exploitatielasten berekenen,

Q

nauwkeurig bepalen herbouwwaarde,

Q

zelf selecteren welke onderhoudskosten van belang zijn,

Q

uitgebreide invoermogelijkheden,

Q

gebaseerd op de kostendatabase van Bouwkosten,

Q

Ga voor meer informatie en uw bestelling naar vakmedianetshop.nl/exploitatiewijzer of neem contact op met 088 58 40 600.

verkrijgbaar als boek en online.

Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.