Vastgoedmarkt september 2020

Page 1

Retail Hoe Unibail zich verslikte in Westfield ČŤČœȢȤȊČœ ĘŞĘŹ

Vastgoedmonitor Hoop op snel herstel ebt langzaam weg ČŤČœȢȤȊČœ ĘŤĘŤ

Thema internationalisering J Nederlands kantoor niet meer bij mooiste meisjes ČŤČœȢȤȊČœ ĘŽĘŻ J Logistiek: waar zijn de Nederlandse beleggers? ČŤČœȢȤȊČœ ĘŻĘŠ

!+ ( 0*0* ' '

WWW.ADHOCBEHEER.NL

Thuiswerken drukt waarde kantoren

0KGV CNNGGP KP JGV DWKVGPNCPF OCCT QQM KP 0GFGTNCPF MTĎIV FG DGNGI IKPIUOCTMV XQQT MCPVQTGP GGP MNCR FQQT FG UVTWEVWTGNG VQGPCOG XCP FG VĎF YCCTKP RGTUQPGGN XCPWKV JWKU YGTMV $GFTĎXGP \WNNGP OKPFGT MCP VQQTTWKOVG JWTGP GP FCV OCCMV JGV VQV GGP TKUMCPVGT XCUVIQGFUGIOGPV 'De coronamaatregelen boden bedrijven de kans de impact op de productiviteit te beoordelen van werken op afstand. In de gevallen waarbij de efficiÍntie op peil bleef of groter werd, kunnen bedrijven op het idee komen hun behoefte aan kantoorruimte te evalueren’, aldus beroepsorganisatie Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors) in de Q2 2020: Europe Commercial Property Monitor. Een golf van waardedalingen zal het gevolg zijn, denken de ondervraagden. Nederlandse topkantoren zijn over twaalf maanden 1,75 procent minder waard, zo is de verwachting. Voor secundaire kantoren bedraagt de verwachte waardedaling in Nederland 5,5 procent. Het idee dat werken op afstand een blijvertje is, zit niet alleen in de hoofden van vastgoedprofessionals. Volgens onderzoek door het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid (KiM) verwachten Nederlanders dat ze vaker zullen blijven thuiswerken als de coronacrisis voorbij is. Ze oordelen er ook positiever over dan aan het begin van de crisis. Toen gaf een kwart van

de thuiswerkers (25 procent) aan dat ze daar mee willen blijven doorgaan. Dat percentage nam de afgelopen twee maanden toe tot 45 procent. Tijd dus om over dat thuiswerken afspraken te maken met werkgevers, vindt een ruime meerderheid van de achterban van vakbond FNV volgens onderzoek door Totta Research. Bij de caoonderhandelingen in de financiĂŤle sector gaat de bond ook onderhandelen over een thuiswerkregeling. Ook bij het Rijk en bij de gemeenten komt een thuiswerkregeling op tafel. Aan het onderzoek deden ruim 9.400 leden mee, vooral werkzaam bij gemeente- en rijksoverheid, in de financiĂŤle sector en in callcentra. Ook de kwalitatieve vraag naar kantoren kan veranderen. Volgens onderzoek door softwarebedrijf Salesforce bevalt thuiswerken de oudere werknemers beter dan de jongere. Gevraagd naar hun wensen voor de toekomst na corona zou 39 procent van de babyboomers het liefst fulltime thuis blijven werken. Daarna volgen

millennials (geboren tussen 1980 en 1994) met 37 procent, generatie x (geboren tussen 1955 en 1970) met 36 procent en tot slot generatie Z (geboren tussen 1990 en 2000) waarvan 31 procent fulltime thuiswerken ziet zitten. Niet overal is het hosanna. De sociale druk op woonbuurten is door het massale thuiswerken enorm toegenomen. Volgens het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) ligt het aantal overlastklachten landelijk nu gemiddeld 60 procent hoger dan aan het begin van het jaar. Rianne Appel, universitair hoofddocent Corporate Real Estate & Workplace aan de TU Eindhoven, vraagt aandacht voor het lot van werknemers zonder rustige plek thuis. Medewerkers die bijvoorbeeld eerst de kinderen naar school moeten brengen, kunnen op kantoor regelmatig misgrijpen omdat ze daar niet in alle vroegte kunnen zijn om een plek te claimen. 'Die zitten met de gebakken peren. Of met klussende buren.'

!" # $ % $& ' ( )* + ( , ' % - ).. / 0)0 ' 1 ( ( '

Huurkorting norm voor getroffen retailer Vastgoedbeleggers kunnen niet zomaar de volledige huur in rekening brengen bij retailers die door corona zijn getroffen. Dat concludeert Vastgoedmarkt op basis van een reconstructie en rechterlijke uitspraken. Organisaties van vastgoedbeleggers en detailhandelaren werden het 3 juni eens over een richtlijn. Bij drie maanden opschorting van de huur wordt een maand huur kwijtgescholden en een halve maand doorgeschoven naar volgend jaar. Maar maatwerk is het uitgangspunt.

Nog dezelfde dag ontstond opschudding onder de organisaties van vastgoedbeleggers over de uitleg van die richtlijn door Jan Meerman, directeur van Inretail (retailers in de non-food). Volgens Meerman kunnen beleggers niet om die richtlijn heen. Wat rechters in korte gedingen zeggen, zal vastgoedbeleggers niet blij maken. De meeste huurders die door de pandemie in de financiĂŤle problemen zijn gekomen, hoeven hun betalingsverplichtingen maar gedeeltelijk na te komen.

Ingezonden mededeling

Hollandse woning veilige haven in coronatijd Over de Nederlandse beleggingsmarkt voor woningen bestaat ook in coronatijd geen twijfel. Buitenlandse beleggers investeren volop in Nederlandse woningen, een beweging die al vóór corona werd ingezet. Begin april, amper twee weken nadat het kabinet de lockdownmaatregelen had afgekondigd, nam het Zweedse Heimstaden voor 375 miljoen euro ruim tweeduizend woningen van het Duitse Patrizia over in Gelderland en de Randstad. Patrizia liet zich ook niet onbetuigd. Het kocht vrijwel gelijktijdig namens een beleggende klant 114 appartementen op de Amsterdamse NDSMwerf. Een maand later werd

bovendien de B’Tower met 78 woningen aan de voet van de Rotterdamse Koopgoot overgenomen. Het Britse Round Hill Capital ziet evenmin belemmeringen. In juli nam het samen met een partner uit het Midden-Oosten 820 woningen over in Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem en Deventer. De Nederlandse woningbeleggersmarkt is volgens Bas Wilberts van vastgoedadviseur Savills zeer weerbaar. ‘Als je kijkt naar de schaarste en andere fundamenten, zoals de demografie en economische onderliggers, dan staat de Nederlandse woningmarkt er goed voor, al hangt het af van het soort product.'

SOLID & S O P H I S T I C AT E D ! - $ ") +%%' %% () !, " ) ) ' ) ! $ $ , ) $( ' $%+ ) &'% (( $ +%%' $ %# $ ) + $ %' $ " $ #% '$ , '() "" $ #%$*# $) " ) "( $ %# $ ' $ # ) $) ( " # $) $ $ % +%%' " + $ - $& ! ( %! $ $ &' ) $ #%$*# $) " & $ $ ) ') + $ #() ' #

%% , ' ! $)%' $ , ' ' / ' $ ,%' $ ( $ ( !%') + ' **' $ " '$ '%*& $ $ (

4,;5,7),8 Vastgoedmarkt

222 3(45.6,+7(895 :1

" #

De geest is uit de fles

!" " #%!

'Alles moet veranderen, opdat alles hetzelfde blijft', is een veel geciteerde uitspraak uit de Italiaanse roman De Tijgerkat van Giuseppe Tomasi di Lampedusa. Het boek speelt zich af in het SiciliĂŤ van 1860 aan de vooraavond van de eenwording van ItaliĂŤ. De uitspraak komt uit de mond van Tancredi, een neef van hoofdpersoon Don Fabrizio alias 'de Tijgerkat'; een oude, feodale grootgrondbezitter op het Siciliaanse platteland. Tancredi heeft zich bij de revolutionairen van Garibaldi aangesloten die strijden voor ĂŠĂŠn ItaliĂŤ. Anders dan zijn oom ziet Tancredi de noodzaak in om te veranderen: de alleenheerschappij van de oude adel moet plaatsmaken voor de burgerij. De feodale heersers kunnen kiezen: meeveranderen of alles kwijtraken. De jonge Tancredi kiest voor het eerste, de oude Don Fabrizio voor het laatste. Na hem de zondvloed. Ik moet de laatste tijd vaak aan het boek denken als ik weer ergens een opinie lees dat het 'allemaal wel meevalt' met die coronacrisis en dat straks, als er een vaccin is, alles in de vastgoedwereld weer 'terug naar normaal' zal gaan. Wonen moeten we immers toch allemaal, hetzelfde geldt voor winkelen en straks rent iedereen weer naar kantoor en zijn we het thuiswerkexperiment snel vergeten. Maar wie goed om zich heen kijkt, snapt dat onze samenleving echt structureel aan het veranderen is. Ook na 'corona' gaan we echt niet meer met z'n allen vijf dagen in de week naar kantoor. Dat deden we al in steeds mindere mate en die trend zet door. De drang naar vrijheid van werknemers om zelf de werkplek uit te kiezen, bestond al voor corona. Kijk alleen al naar de miljoen zzp'ers in ons land. Slechts een klein deel, veelal in de it-hoek, kan als zelfstandige meer verdienen. De overgrote meerderheid leverde meestal inkomsten in om, gedwongen of niet, te ontsnappen aan de 9-tot-5-mentaliteit op kantoor. Door corona is de geest uit de fles. Ook de loonslaaf zegt nu tegen zijn of haar baas: 'sorry, voor die ene meeting kom ik echt niet naar kantoor'. Sterker, die baas verlangt dat al helemaal niet meer. Die rekent uit hoeveel kantoormeters er zijn te besparen als al het personeel structureel twee dagen thuiswerkt. Werknemers op hun beurt rekenen weer uit hoeveel ze op woonkosten kunnen besparen, als zij niet meer in de buurt van hun werk hoeven te wonen. Aan de randen van de Randstad krijg je veel meer huis voor je geld. Voor de winkels hoeven ze toch al niet meer in de stad te wonen nu alles online kan worden besteld. De sneller gaande veranderingen door corona komen nog eens boven op de andere uitdagingen voor de vastgoedsector. De steeds hogere eisen die de samenleving aan milieu en klimaat stelt en de toenemende regeldruk uit Den Haag waar door Piketty geĂŻnspireerde politici zich tegen beleggers en het grootkapitaal keren, komen er nog eens bij. Betekent dit het einde van de gouden tijden in het vastgoed? Zeker niet. We gaan misschien minder vaak naar kantoor, maar als we er zijn, willen we er geĂŻnspireerd worden, mensen ontmoeten en nieuwe ideeĂŤn uitwerken. Hetzelfde geldt voor winkels. De dagelijkse spullen kopen we online, maar als we gaan shoppen willen proeven, uitproberen, vermaakt worden. En ook aan woningen zullen steeds hogere eisen gesteld worden op het gebied van betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Beleggers, ontwikkelaars en makelaars staan voor de keuze: veranderen ze mee of blijven ze achter in het oude? Wie wilt u zijn? Tancredi of Don Fabrizio? 66-+8,+(*5,<8 4,83((43(:+,81((: 3(97,+/(:,5 :1

$ "! !" ! $ % $

" " # ! % "!" " #! ! #

" ## " %

## $ "

$ !" $! $ # ' $ ! " % !"

% $ ## ' "

" $ $ % & "&

" ' ! !"

! $ ##

" $ !" "

$ ! ! " " #

$ !" !" !"

"" ' ' ! "

! " " !

# !" ! " !

! '

# !

" !

Ingezonden mededeling

# # % "

#

# $ !" " "

Wij komen graag bij u langs voor

Vastgoedfond sen: Beurswaarde retailvastfondsen tot wel tweederde verdampt ČŤČœȢȤȊČœ Ę­ĘŹ

een persoonlijk

Prologis robuus Bezettingsgraa t: d hoger dankzi j groei online-besteding en ČŤČœȢȤȊČœ Ę­ĘŻ

Internationa lisering: J Logistiek: waar landers?, ČŤČœȢȤȊČœ zijn de NederĘŻĘŠ J Financiers: Internationale markt is stabiel ČŤČœȢȤȊČœ ĘŻĘŤ WWW.ADH OCBEHEER .NL

gesprek

UGRVGOD LCCTICPI + GT R CIKPC YYY XCUV IQGFOCTM V PN

ing ionaliser meer internat toor niet ĘŻ kan Thema r erlands sjes ČŤČœȢȤȊČœ ĘŽ J Ned mei dmonito de NeVastgoe snel herstel bij mooiste : waar zijn ČŠČœ ĘŻĘŠ op stiek s? ČŤČœȢȤ Hoop zaam weg J Logi se belegger verRetail ebt lang ĘŤ ail zich derland Hoe UnibWestfield ČŤČœȢȤȊČœ ĘŤ in slikte ĘŹ ČŠČœ ĘŞ ČŤČœȢȤ

L EER.N CBEH .ADHO WWW

Bijna helft minder na ar Nederland se hotels

0*0 ( +

! '

'

•

•

•

•

•

• • T: +31 (0)162 58 33 90

Neem vrijblijvend contact met ons op

E: infozakelijk@leenbakker.nl

www.leenbakkerzakelijk.nl

*

79 procent van het totale volume ringen betreft investedie al voor de covid19 uitbraak in gang zijn er substantiĂŤ zijn gezet. Ook le transacties gerealiseer d na de corona-uit waaronder braak, de aankoop van

drukt werken Thuis kantoren e waard

•

" ! " " Dit blijkt uit cijfers van internationaal vastgoedad nhow-hote viseur Cushman l in Wakefield. Berlijn door & Uit het onderzoek Zwitserse Eastern het tutionele beleggers naar voren Property Holdat ongeveer komt dings. Het (48 totale volume van transacties die zijn geĂŻnitieerd na de wereldwijd e corona-uit braak bedroeg 1,2 miljard euro. Dit is een indicatie van het aanhouden vertrouwen de van beleggers in de vooruitzich ten

het totaal verhandeld procent van &*) JGGHV GG e volume) die P JWWTEQPVTC betere toegang EV IGUNQVGP O MQMGPFYCVGT hebben tot GV 3WQQMGT W MTCCP XQQT F en die vanwege kapitaal KVXKPFGT GP R G JWWT XCP 5O TQFWEGPV XCP FG 'GOJCXGP hun langeterm CTVNQI 4QVVGT FG YGI KP JGV 4Q beleggings FCO &KV F ijnVVGTFCOUG 9 horizon beter KUVTKDWVKGEGPV QRRGTXNCMVG X CCNJCXGPIGDK TWO NKIV CCP CP OÂŽ in staat zijn het hoofd GF 5OCTVNQI YCCTXCP 4QVVGTFCO MCPVQQT &*) te bieden aan OÂŽ YCTG JGGHV GGP UVCTVVG FG DQ junctuursc JQWUG conWY XCP 5OCT hommelin OÂŽ OG\\CPKP \CN JGV YCTGJ VNQI 4QVVGTFC gen. Het G GP OÂŽ QWUG FKTGEV P enigd O GKPF XQT C QRNGXGTKPI

in Londen op de hotelvastDe Ritz VerKoninkrijk door een goedmarkt. actieve beleggingswas de meest uit Qatar en GNGIinvesteerder De meest actieve markt gevolgd ÄŽIV FG Dde aankoop door Duitsland van een FG kopers in eerste helft (0,9 miljard TNCPF MT GPCOG XCP van 2020 waren de en Spanje. # euro) Dat laatste land instiP NG VQ KP 0GFG !" noteerde zelfs een

CCT QQM FG UVTWEVWTG P OKPFGT MC GPV recordstijg ing

van 52 procent ' WNNG QQT PNCPF O ten opzichte , UGIO

' dezelfde periode van

GV DWKVG P GGP MNCR F $GFTÄŽXGP \ CUVIQGF ( $& jaar. van )0 vorig VGT X De aanGGP KP J VQTG koop 0 het Madrid

Edition )* + WKU YGTMVV GGP TKUMCP % 0KGV CNN TMV XQQT MCP ( hotel door

Archer Hotel Capital 1980 N XCPWKV J $ GV VQ van KKH / en tussen atie ( Property Investors ( .. IKPIUOC TKP RGTUQPGG FCV OCCMV J

voor 220 mil ) nt, gener joen euro was nials (gebor ' 1 - millen met 37 proce en 1970) hierin de belangrijk % VÄŽF YCC VG JWTGP GP ste factor. aan a1955 1994) nt) en gener tussen ' en (25 proce tot slot In Nederland voor VQQTTWKO x (gebor nt en erkers en blijven

KI LCCT QR TKUK EQ 3WQQMGT T KP IGDTWKM P GOGP

RGT QMVQDG

ABN: bezo eker winkels deel sdaling s permane nt

Grootsted elijke winkelge den kunnen bieveel van de verschuiv last krijgen ingen van besteding en naar lokale kelgebied en en internet. win-

lokaal gaat winkelen en aankopen zal verleggen naar het onlinekanaal. Dit heeft een grote impact kan leiden en tot faillisseme daalde het proce 1990 nten, de winkelsluitingen, e ringsvolum investede thuisw mee willen met 36 e in hotels Dat schrijft en tussen tage nam daar nt fulltim in de eerste ABN Amro gen en leegstand huuraanpassinzes maanden percen dat ze toe tot n boden de tie Z (gebor an 31 proce . in een rapport over de van dit jaar aan. Dat maanden regele waarv t op winkelgebieden.’ in grootstedelijke detailhand met ruim 40 procent doorg amaat 2000) impac el. Volgens ziet zitten na. De ten opzichte de bank komen pen twee erken 'De coron de kans de delen van hosan ervan nd dezelfde periode ABN denkt afgelo nt. retailers met thuisw is het ontsto isaties goedlopen en is ven dat voor fysieke een dagjaar. dat thuiswwerkvorig bedrij de d onlinekan it te beoor de gevallen dingwinke totale investering 45 proce om over Het kleorgan Niet overal op woonbuurt met aal relatief ls de omzet ctivite uit- beter door erken d. In Nog dezelf onder de bleef maken produ dit jaar met e druk Tijd dus de crisis, omdat 15 procent kwam uit op 216 udding svolume over de le thuisw social ken te s het n op afstan ntie op peil ven zal dalen en ggers en de vermassa opschmiljoen werke euro, . Volgen Jan Meer-schuiving naar online voor schoeedbele nenwinkel ken afspra wat met een ruime ban van rs kunn huurname toe te door het omen ij de efficiĂŤkunnen bedrij fte itspre deels blijs een min te jn door achter , vindt vend is. ‘De legge schrijven van vastgo toegen ige waarb nalite il zien zal is aan transgevers zijn van 10 crisis heeft oedbe van de onderzoek*GV PGV QRIG behoe het werd, die richtli enorm s van de volledbij retai-acties die Vastg een procent. Door al n hun s erheid voor Crimi (CCV) ligt voor de NGXGTFG PJQY van Inreta Volgenenorme ar leg ren’, of groter um eur coronapan impact kome meerd FNV volgen #OUVGTFCO en de virusuitbraak werd ijk heid mie tot standdirect od). op de retail Centr idee de caode- niet 4#+ PCCT QPV niet zoma te te evalue nd de winkelstra en het man, kwamen. en Veilig op het ing breng iĂŤle YGTR XCP 1/ zijn rch. Bij de non-fo hten landel ers consumentengedrag. Rics vakbo orruim In dezelfde gemeden en at periode in Resea ventie # DNGGH FKEJVcorona ers in stklac hoger We verwachde financhanin reken n belegg 2019 nam ten dat een (retail overla aan kanto psorganisatie ered Surbedroeg door FQQT EQTQPC kunnehet procent door Totta lingen in deel van de formele kleding de vraag naar an volume nog aantal Chart beroe lers die deld 60 van het jaar. gen blijvend hande bond ook ondereling. consumenMeerm 369 miljoen jn heen. gedinten aldus door tion of Europe Comhet onder gemid ffen. thuiswerrichtli euro. ken drastisch minder winkels nu Institu kt op getro niet gaat de thuiswerkreg het begin rsitair om die naf, aldus ABN rs in korte ggersbezoeken, (Royal zal Q2 2020: edmar sector gerichter en Bovendien dan aan Appel, unive Real Estate Vastgo ie en ) in de Monitor. Wat rechtevastgoedbele over een en bij de gemee ers kunnen kleding Amro. meer e deert veyors gen zal ty rate delen eling Riann e huurd schoenen online en n, zal l Proper waardedalin t Corpo TU Eindhohet Rijk Dat conclueen reconstructOrganisaerkreg meest zegge finanmercia docen besteld worden. van Ook bij een thuisw zoek deden n. De in de Ingezonden aken. n de onder hoofd aan de het lot mededeling basis van en uitspr Een golf zijn, denke place blij makede pandemie ntoen, ggers cht voor ten komtAan het onder vooral rlijke e topka gekom tin& Work aanda edbele n het 3 rechte r rustig die door mee, Vastgoed het gevolg Nederlandse men zijn vastgo den 1,75 zonde rplich op tafel. leden en rijks- belegger werde ven, vraagt HB Capital en. maan die bijties van emers nte-heeft laren endistributi jn. Bij ciĂŤle proble betalingsve te de zijn vraagd erkerstermijn ruim 9.400 bij gemee hande na sector over twaalf , zo is van werkn n hun ecentrum een richtli van de Medew iĂŤle detail ren naarontwikkel van aam ltelijk hoeve en. Hetover r waard daire kan94.000 m² ren zijn thuis. gedee werkz distribu- orting kwijtn tiecentrum de kinde de financ minde in Gelderma plek secun juni eens den opsch is verhuurd verkocht eid, in gen maar lsen en, kunne procent eeld eerst . Voor aan Blok-maand huur d naaraan Somerset overh chte waaren ijpen voorb n breng ker n. vormt hetdrie maan chting vraag ntra. verwa misgr een Capital s kome logistieke verwa l moete procent. atigvan agt de te in callce kwalitatievePartners. Het gebouw wordthart een halve maanjaar. . Volgen schoo betrof bedra vroeg retailgigan huur d land 5,5 d derenlaatste or regelm in allede en toren t. Blokker Ook de Neder rijf logistieke veran hetrebed oldenheeft naar volgen gs niet het gebouw claiop kanto n op afstanin ng in gesch gebouw ren kan onlangs ven in de Nederlan plek te ken dedali de t ze daar eengericht softwa volledig dat werke kanto alleen eschoherin- is het uitgan erken om dseomda doorg zodat de logistieke portefeui erk zoek door thuisw Het idee tje is, zit niet zijnlle en is verhuurd de gebak fessioonder .' met maatw dan de aankunnen zitten edpro naadloos operatie bevalt buren Maar blijver beter aansluit Blokker. orce vastgo het nde een 'Die op de omnichan Salesf emers en van klusse nel-strateg men. hun wenzoek door e

e werkn agdHet ie. Hierbij punt. naar ng de hoofd a . Of met s onder Mobiliteitsb gebouw ouder is veel tijd coron peren en mededeli geld geĂŻnvestee ligt centraal Gevra Ingezond mst na lannals. Volgen uut voor in Neder land, rd in mechanisa en jongere. de toeko vlak bijooNeder en automatise sinstit het knooppun tie de babyb chten Kenni ring de vanA2 blijt van sen voor blijven verwa en de A15. distributiecentrum.van het centrale e thuis procent Het gebied leid (KiM)ze vaker zullen acrisis rondom fulltim Geldermal zou 39 Winkelord en internetor coron ers het liefstgewilde sen is een zeer a volgen ders dat als de ders ook posimers n. Daarn locatie voor erken len er deze herstructu doorlopen door van thuisw oorde ven werke logistieke operaties. nationale rering, van begin ij is. Ze renontvangst goedeaan het van voorb Het verkochte tot object bestaat

over dan een kwart king, hetzelfde en met orderpicuit 85.000 tiever m² warehouseruim proces. Toen gaf te, 4.000 m² HB Capital de crisis. werd in deze mezzanine en 5.000 m² transactie geadviseer kantoor. Naast ) d door

tributiecen het dis!, " ) trum ligt een Somerset werd TLF real estate. % () ) % ontwikkelplot met juridisch bijgestaan $%+ door Solid een oppervlakt ' $ " ") +%%' $( ' Attorneys, 78 hectare. Dit er met $ , ) ! - $ e van 6

+ $ % Hollis Global $ en notarieel $ ) " RotSomerset B’Towplot wilde ) ! en fiscaal door $ %# # $) op ' dien de de voet van %%' #%$* & Loeff. Loyens en. ( boven (( $ + ) "" $ $) &'% '( gen aan oot overgenoml # ) - '$ , wonin ' $ + $ se beleg $ #% se Koopg # $ Hill Capita In " rland $ % terdam +%%' Round gen. $ de Nede # woningengeen ) "( $ % ' ) Over () ' Het Britsein belemmerineen partt voor $) $ atijd $ & $ # mark " # ! $ met ') + ' gings ook in coron ! ( % ziet evenm $ ) ten 820 at het samen $& *' " & $ $ , n-Oos besta $) , ) + ' * juli nam $)%' l. ( !%' #%$*# het Midde Amersfoort ter. ! eren $ ( $ twijfe in , ' ner uit ,%' Deven ers invest

%% gen over $ ( m en gen, belegg wonin / ' $ $ Arnhe wonin gbeleg landse ' '%*& a oorn, wonin Buiten Nederlandse rts coron '$

Apeld landse Wilbe in $ " al vóór volop De Nederis volgens Bas amper zeer ing die april, arkt et de een beweg t. Begin iseur Savillsde gersm edadv ingeze het kabin naar n, vastgo werd kijkt afgenadat je van mente had aar. ‘Als e funda 20 09:27 twee weken atregelen se miweerb 19/08/20 en ander en econo wnma n euro lockdo nam het Zweed schaarstedemografie miljoe gd, staat de de van dan kondi s, goed voor 375 gen zoals t er ligger taden wonin rHeims uizend sche onder woningmarkhet soort in Gelde van landse ruim tweedPatrizia over ia liet het af Neder Patriz hangt 1 het Duitse Randstad. Het kocht voor, al .indd de ct.' 98 2020-08 land en niet onbetuigd. ns een produ name zich ook temen tijdig l gelijk 114 appar vrijwe ende klantrdamse NDSM belegg de Amsted later werd ten op Een maan werf.

rm ng no korti tailer Huur ffen re getro

J

3WQQMGT PCCT 9CCNJCXGP 4 QVVGTFCO

Somerset koopt logi stiek megapand Blokker

ilige

ve woning d ndse natij Holla in coro haven

I D & E D S O L I S T I C AT H SOP

Vastgoedmarkt

Beleggers laken aanpak overdrachtstax *GV MCDKPGV \QW XCP RNCP \ĎP VĎFGPU 2TKPULGUFCI CCP VG MQPFKIGP FCV JGV FG QXGTFTCEJVUDGNCUVKPI XQQT MQQRUVCTVGTU YKN CHUEJCHHGP VGTYĎN FG \G XQQT DGNGIIGTU GP DGFTĎHURCPFGP HQTU YQTFV XGTJQQIF &G DGNGIIGTU \GNH \ĎP DĎ XQQTDCCV YGKPKI GPVJQWUKCUV ‘Haagse bronnen’ hebben het AD laten waten dat het kabinet in de begroting voor 2021 ruimte heeft gemaakt om de overdrachtsbelasting voor starters tussen de 18 en 35 jaar op de koopmarkt volledig te schrappen. Deze bedraagt nu nog 2 procent. Bij een woningprijs van 3 ton zou dit koopstarters 6.000 euro schelen, geld wat ze nu nog vaak bij elkaar moeten sparen

omdat de maximale hypotheekverstrekking al een tijdje op 100 procent loan to value zit. Het schrappen van de overdrachtsbelasting zou het op die manier makkelijker moeten maken om een huis te kopen. Voor beleggers zou de overdrachtsbelasting juist fors omhoog gaan: van 2 naar 8 procent. Op die manier wil het kabinet voorkomen

dat opgekochte panden direct worden verhuurd en aan de neus van starters voorbij gaan. Ook voor de verhuur van bedrijfspanden wordt de overdrachtsbelasting opgeschroefd, van 6 tot 8 procent. De verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers hangt al een tijdje boven de markt en werd ook kort voor de vorige Prinsjesdag als voornemen genoemd.

Namens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) wil directeur Frank van Blokland nog niet inhoudelijk ingaan op de plannen omdat hij deze eerst zelf wil lezen. ‘Het zou erg jammer zijn als er een hogere overdrachtsbelasting zou komen als een complex huurwoningen zou worden aangekocht. Ik wacht af hoe zo’n regeling precies komt te luiden.’ Laurens van de Noort wil namens Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers, wel in algemene zin reageren op de plannen. ‘Als de berichtgeving in het AD blijkt te kloppen, getuigt

deze exorbitante verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van een losgeslagen houding van het kabinet ten opzichte van beleggers’, aldus Van de Noort. ‘Ondanks de waarschuwingen van experts en onderzoekers namens het kabinet, die aangaven dat deze maatregel nagenoeg geen positief effect heeft op de kansen van koopstarters, de prijzen van koopwoningen zelfs verder zal opdrijven, te duur is en niet doeltreffend, kiest het kabinet hiermee voor een volgende maatregel om beleggers de zwarte piet toe te spelen.’ De verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers zal volgens hem zelfs negatief uitwerken doordat de extra belasting verdisconteerd zal moeten worden in de huurprijs, of negatief uit zal werken op bijvoorbeeld verduurzamingsinvesteringen die juist bij mutatie vaak worden gedaan. ‘Zeker in combinatie met de overige maatregelen tegen beleggers die voor de zomer bekend zijn gemaakt, raakt de noodzakelijke groei van de particuliere sector verder in het gedrang. Dat terwijl dit de enige sector is in Nederland die niet met miljarden gesubsidieerd wordt en daardoor te klein is ten opzichte van de koopsector en de sociale sector, met alle gevolgen van dien voor met name middeninkomens.’ Onderzoek door Capital Value lijkt de zorgen van Vastgoed Belang te bevestigen. De verhoging van de overdrachtsbelasting kan ertoe leiden dat nieuwbouwprojecten financieel onder druk komen te staan en dat beleggers meer woningen aan particulieren zullen verkopen (uitponden). Indien deze effecten daadwerkelijk optreden zal met name de voorraad betaalbare huurwoningen de komende jaren afnemen.

%1.7/0 5 6#4 6 '4 5 *QQHFTGFCEVGWT 8CUVIQGFOCTMV

1P\CNKIG nUVCTVGTUDQPWUo \CN JWK\GPRTÄŽ\GP GP JWTGP CNNGGP OCCT FQGP UVÄŽIGP *GV DGIKPV XCUVG RTKM VG YQTFGP KP FG LCCTNÄŽMUG DGITQVKPIURNCPPGP XCP JGV MCDK PGV QO FG YQPKPIOCTMV WKV JGV UNQD VG VTGMMGP OQGVGP UVCTVGTU YQTFGP IG JQNRGP GP DGNGIIGTU \QXGGN OQIGNÄŽM YQTFGP CHIGUEJTKMV *GV NÄŽMV DGITÄŽRGNÄŽM 'T KU GGP UEJTGGWYGPF VGMQTV CCP DGVCCNDCTG YQPKPIGP XQQT OGV PCOG LQPIG OGPUGP 6GIGNÄŽMGTVÄŽF ITQGKV JGV CCPVCN RCTVKEWNKGTG DGNGIIGTU QR FG YQPKPI OCTMV *GV RTQDNGGO XCP FG\G RNCPPGP KU FCV \G XGGNCN XQQTDÄŽ ICCP CCP JGV GEJVG RTQDNGGO GGP VGMQTV CCP JWK\GP GP XQQTCN U[ORVQOGP RTQDGTGP VG DG UVTÄŽFGP &CV YGTMV XCCM XGTUVQTGPF GP EQPVTCRTQFWEVKGH 1QM FKV LCCT KU JGV YGGT TCCM 7KV FG WKVIGNGMVG DGITQVKPIURNCPPGP XQQT NÄŽMV GGP QWFG YGPU XCP 2XF# -COGTNKF *GPM 0ÄŽDQGT YGGT WKV FG OQVVGPDCNNGP VG \ÄŽP IGXKUV 1O UVCTVGTU QR FG YQPKPIOCTMV VG JGNRGP JQGXGP OKPPGTU XCPCH XQNIGPF LCCT IGGP QXGTFTCEJVUDGNCUVKPI XCP RTQEGPV XCP FG CCPMQQR 8QQT JWK\GPMQRGTU FKG FG YQPKPI PKGV \GNH ICCP DGYQPGP XGGNCN DGNGIIGTU XGTFTKGXQWFKIV FG QXGTFTCEJVUDGNCUVKPI PCCT RTQEGPV <Q YKN JGV MCDKPGV UVCT VGTU JGNRGP DÄŽ JGV DGOCEJVKIGP XCP GGP JWKU QR FG MTCRRG YQPKPIOCTMV <QCNU XGGN XCP FKV UQQTV MWPUVOCVKIG KPITGRGP QR FG YQPKPIOCTMV MNKPMV QQM FKV RNCP U[ORCVJKGM 9KG IWPV LQPIGTGP KOOGTU IGGP IQGF GP DGVCCNDCCT FCM DQXGP JGV JQQHF! /GV DGNGIIGTU FCCTGPVGIGP JQGHV PKGOCPF OGFGNÄŽFGP VG JGDDGP /CCT YKG JGV RNCP XGTFGT FQQTFGPMV UVWKV FKTGEV CN QR DG\YCTGP *GV UEJTCRRGP XCP FG QXGTFTCEJVUDGNCUVKPI NGXGTV XQNIGPU & NGKFGT 4QD ,GV VGP IGOKFFGNF \QoP GWTQ QR +P FKV XQQTDGGNF YQTFV FWU IGTGMGPF OGV GGP MQQRUQO XCP GWTQ *WK\GP KP FG\G RTÄŽUMNCUUG \ÄŽP \GGT UEJCCTU \GMGT KP ITQVG UVGFGP 5VCTVGTU MQOGP GT OCUUCCN QR CH &QQT JGV DGNCUVKPIXQQT FGGN MWPPGP \ÄŽ OGGT DKGFGP QR \QoP YQPKPI /CCT FCV IGNFV QQM XQQT FG VKGP

" UVCTVGTUDQPWU CNNGGP OCCT FG RTÄŽU XCP FG YQPKPI \CN QRFTÄŽXGP <Q XGTFCORV JGV VÄŽFGNÄŽMG XQQTFGGN GP MÄŽMGP UVCTVGTU UVTCMU VGIGP PĂ?I JQIGTG YQPKPIRTÄŽ\GP CCP 9CCTQO IGDGWTV FKV! 1OFCV KP GGP UEJCCTUG OCTMV GGP RTÄŽUXQQTFGGN CCP FG XTCCIMCPV CNNGGP OCCT VQV JQIGTG RTÄŽ\GP NGKFV *GV XGTTWK OGP XCP JGV CCPDQF FCCTGPVGIGP \GV XGGN OGGT \QFGP CCP FG FÄŽM &CP JGDDGP UVCTVGTU OGGT MGW\G GP JQGXGP \G PKGV OGGT OCUUCCN VGIGP GNMCCT QR VG DKGFGP &CCT \QW JGV MCDKPGV \ÄŽP RNCPPGP QR OQGVGP HQEWUUGP &G VÄŽFGNÄŽMG UVCTVGTUDQPWU \QTIV PKGV CNNGGP XQQT FWWTFGTG MQQRYQPKPIGP QQM FG JWTGP \WNNGP UVÄŽIGP 8CUVIQGFDGNGIIGTU MQRGP JWK\GP PKGV XQQT FG NQN <ÄŽ XGTJWTGP FG\G QO KPMQOUVGP VG XGTICTGP #NU DGNGIIGTU GGP JQIGTG RTÄŽU XQQT YQPKPIGP OQGVGP DGVCNGP XCPYGIG GGP JQIGTG QXGTFTCEJVUDGNCUVKPI \WNNGP \ÄŽ FKV PCVWWTNÄŽM FQQTDGTGMGPGP KP FG JWWTRTÄŽU 1QM JKGT MQOV FG UEJCCTUVG YGGT QO FG JQGM MÄŽMGP <ÄŽ MWPPGP FKV FQGP QOFCV GT GGP ITQQV VGMQTV CCP YQPKP IGP KU <QYGN FG MQQRUVCTVGT CNU FG JWWTFGT YQTFV FWU IGRCMV FQQT JGV \QIG *GV MCDKPGV FQGV GT XGTUVCPFKI CCP FG VQEJ CN \YCCT XGTUVQQTFG YQPKPIOCTMV PKGV NCPIGT NCUVKI VG XCNNGP OGV IQGFDGFQGNFG OCCT EQPVTCRTQFWEVKGXG U[OR VQQODGUVTÄŽFKPIGP GP PW GKPFGNÄŽM GGPU FG MGTP XCP JGV RTQDNGGO CCP VG RCM MGP JGV VGMQTV CCP YQPKPIGP &YKPI IGOGGPVGP GP RTQXKPEKGU VQV OGGT GP UPGNNGTG YQPKPIDQWYRNCPPGP OCCM JGV VTCPUHQTOGTGP XCP YKPMGNU GP MCPVQTGP IGOCMMGNÄŽMGT GP UEJCH FG XGTJWWTFGTJGHËŹPI CH YCCTFQQT YQPKPIEQTRQTCVKGU OGGT YQPKPIGP MWPPGP DQWYGP /GV FCV UQQTV OCCVTGIGNGP \ÄŽP LQPIGTGP QR FG YQPKPIOCTMV RCU GEJV IGJQNRGP

Vastgoedmarkt

*GOC YCU PKGV \Q XGT XGTYÄŽFGTF XCP GGP HCKNNKUUGOGPV 'GP UEJWNFUCPGTKPI XGTMNGKPV FG MCPU FCV FG QGT *QNNCPFUG TGVCKNGT WKV JGV UVTCCVDGGNF XGTFYÄŽPV

Schuldeisers Hema stemmen voor sanering

D

e belangrijkste schuldeisers van Hema hebben op 19 augustus ingestemd met een herstructureringsplan. Volgens dat plan worden de schulden van het noodlijdende detailhandelsbedrijf sterk teruggebracht. In ruil daarvoor krijgen deze obligatiehouders de warenhuisketen in handen. Hema heeft via het vehikel Hema Bondco I nu 600 miljoen euro schuld uitstaan in de vorm van senior secured notes (SSN’s) met een looptijd tot 15 juli 2022 die in handen zijn van professionele beleggers. De groep zou volgens NRC Handelsblad onder meer bestaan uit de Amerikaanse private-equityfirma Carlyle, de Zwitserse bank Credit Suisse en vermogensbeheerder Sona. Hema Bondco II gaf namens de warenhuisketen nog eens 150 miljoen euro aan schuld uit in de vorm van senior notes (SN’s) die tot 15 januari 2023 lopen. Ook dit schuldpapier is in handen van professionele beleggers, maar deze schuldeisers staan lager in de hiĂŤrarchie voor terugbetaling. Wanneer er niet genoeg geld is om alle schulden af te lossen – en dat is het geval – gaan de houders van de SSN’s voor de houders van de SN’s. Verder ging Hema in 2017 een super senior revolving credit facility (RCF) van 80 miljoen euro aan. Sinds maart 2020 is de RCF volledig getrokken. De houders van de SSN’s gaven op 19 augustus in overgrote meerderheid goedkeuring aan de sanering. Die reduceert de totale schuldenlast van 830 miljoen naar 422 miljoen euro. De renteverplichtingen dalen van 52 miljoen euro naar 28 miljoen euro. Voor de voortzetting van de plannen was de steun van de houders van driekwart van de SSN’s noodzakelijk. In totaal kwam er steun van meer dan 98 procent van deze schuldeisers. Door de sanering komt Hema ook beter bij kas te zitten. De liquiditeiten bedroegen 138 miljoen euro per eind 2019, 146 miljoen euro per 3 mei en 101 miljoen euro per 31 mei 2020. De omzet van Hema is als gevolg van het coronavirus ingezakt, maar kwam in juni weer op een gezond niveau. Door de uitvoering van het plan zal de liquiditeit van Hema met bijna 40 miljoen euro toenemen. Twee tegenstribbelende schuldeisers trokken aan het kortste eind in een kort geding dat ze op 27 augustus hadden aangespannen. Daarbij werden alle vorderingen inhoudelijk beoordeeld en afgewezen. Hof Capital, ĂŠĂŠn van de procederende partijen, bezit SN’s met een nominale waarde van 1,65 miljoen euro. Volgens de rechter handelde Hema juist, omdat de warenhuisketen op termijn bankroet had kunnen gaan. ‘Weliswaar was er nog geen acute dreiging van faillissement maar als Hema c.s. niets zou doen zou die dreiging er wel bin-

" ! #

nen enkele maanden kunnen komen. Dit klemt temeer omdat de omzet als gevolg van de coronacrisis toen nog achterbleef’, staat in het vonnis. In een reactie op dat vonnis zegt Hema blij te zijn dat de rechtbank geen reden ziet om dit proces te stoppen en dat de rechter bovendien spreekt van een goed te verdedigen keuze van Hema. ‘We zijn verheugd dat de rechter alle vorderingen heeft afgewezen. Het sluiten van het akkoord was een belangrijke stap voor Hema en de uitvoering hiervan kan nu ongehinderd doorgaan. Wij hebben steeds het volste vertrouwen gehad dat dit de juiste stap voor Hema was en het sterkt ons dat de rechtbank ons daarin steuntâ€?, zegt Hema-topman Tjeerd Jegen. De Britse rechter heeft op 24 augustus 2020 de transactie goedgekeurd. Het herkapitalisatieproces is volgens Hema inmiddels in de laatste fase beland. De volgende stap is een beslissing van de rechtbank op het verzoek van schuldeisers om de verkoop van het winkelbedrijf aan hen goed te keuren. Hema is ook in de Verenigde Staten begonnen met een juridische procedure rond de geplande schuldherstructurering. Daarvoor heeft Hema zogeheten een chapter 15-bescherming aangevraagd. Een woordvoerster van de warenhuisketen benadrukte toen dat er in de Verenigde Staten geen sprake is van een soort faillissementsprocedure. De financiĂŤle zorgen bij Hema ontstonden in 2007 toen de Britse investeerder Lion Capital de winkelketen kocht voor 1,1 miljard euro en het bedrijf daar zelf voor liet betalen via leningen. Die hoge schuldenlast was houdbaar in goede tijden, maar met de coronacrisis erbovenop

werden de problemen te groot. Na de overname door miljardair Marcel Boekhoorn werd er niet genoeg gedaan aan het terugbrengen van de schulden. Een noodzakelijke terugbetaling van een deel van de schulden zorgde vervolgens voor een drukmiddel dat door de schuldeisers werd aangegrepen om Boekhoorn buitenspel te zetten. De groep schuldeisers die Hema nu in handen krijgt, wil het bedrijf verkopen. De Nederlandse investeringsmaatschappij Parcom heeft de beste papieren om Hema te kopen, zo meldde Het Financieele Dagblad op gezag van anonieme bronnen. Dit bod heeft twee opvallende medefinanciers: voormalig Hema-eigenaar Marcel Boekhoorn en Jumbo-familie Van Eerd. Parcom is een middelgrote investeringsmaatschappij die voortkomt uit verzekeraar NN. Het private-equityhuis heeft belangen in onder meer het voormalige Imtech Marine en telecomprijsvechter Simpel. In de strijd om Hema in te lijven zou Parcom concurrentie hebben van de Britse investeerder Alteri. Het burgerinitiatief Het Enige Nederlandse Alternatief (Hena) doet een poging om een belang in Hema te verwerven. De groep wil daarvoor daarvoor miljoenen euro’s ophalen bij particuliere en professionele beleggers. De oprichters, onder wie Eerste Kamerlid Mei Li Vos (PvdA), willen zich nu aansluiten bij een van de twee overgebleven bieders. Het idee is dat Hena een minderheidsbelang neemt. ‘We willen voorkomen dat Hema weer in handen komt van de volgende liefdeloze investeerder die er alleen maar geld uit wil halen’, zegt Vos, die benadrukt op persoonlijke titel te handelen. ‘De belangen van de werknemers en de klanten moeten weer voorop komen.’

*GOC DNÄŽHV PQI YGN GXGP GGP DGMGPF DGGNF KP FG 0GFGTNCPFUG YKPMGNUVGFGP

&'#. 8#0 &' /##0& /.0 '741 -9Ä?65%*'.&+0) /''4 &#0 /.0 '741 +0 47+. 8114 <'))'05%*#2 5%*7.&'+5'45 10&'4 /''4 %4'&+6 57+55' '0 %#4.;.' 5%*7.&'0##4 *'/#

Samen met het Longfonds voorop in de strijd tegen corona Door het coronavirus realiseren we ons opeens hoe kwetsbaar onze longen zijn. Maar voor 1,2 miljoen Nederlanders met een chronische longziekte is die kwetsbaarheid al langer de dagelijkse realiteit. Het Longfonds zet zich al 60 jaar in om longziekten te voorkomen en te genezen. We zijn in Europa de grootste private ďŹ nancier van longonderzoek. Onze strijd voor gezonde lucht en gezonde longen wordt mogelijk gemaakt door duizenden particuliere gevers, vrijwilligers en maatschappelijke partners, waaronder ons gewaardeerde netwerk van bedrijfsvrienden.

De laatste jaren heeft het Longfonds gebouwd aan een sterk netwerk van bedrijven waarmee we samen werken aan onze maatschappelijke doelen. Corona heeft ons voor een nieuwe uitdaging gesteld. Dit kunnen we niet alleen. Sluit u ook bij ons aan? Juist nu is de steun van uw bedrijf hard nodig.

Benieuwd welke bijdrage uw bedrijf kan leveren aan de strijd tegen corona en andere longziekten?

Word bedrijfsvriend! Wilt u met uw bedrijf een bijdrage leveren aan de strijd tegen corona en andere longziekten? Word dan bedrijfsvriend, dat kan vanaf â‚Ź 200,per maand. Kijk voor meer informatie op longfonds.nl/bedrijfsvrienden of mail naar bedrijven@longfonds.nl.

,,, + () % # '!) $"

( &) # ' Vastgoedmarkt

%TKOKPCNKVGKVURTGXGPVKG GP 8GKNKIJGKF %%8 NKIV JGV CCPVCN QXGTNCUVMNCEJVGP NCPFGNÄŽM PW IGOKFFGNF RTQEGPV JQIGT FCP

Thuiswerken botst met klussende buren

B

ente London, coördinator buurtbemiddeling in Amsterdam, bekeek namens het CCV het aantal meldingen bij verschil-

$ + '( ) ' %% % $) %'&%' ) 4GCN 'UVCVG 9QTMRNCEG CCP FG $ %+ $ $ - %"*#$ + ' NĎMV \Ď OCCPFGNĎMU GGP QH OGGT YG VGPUEJCRRGNĎMG VJGQTKGÇP OGV FG (%#( , ' '() '* ! $ $ $ PCOGU KP FG XCUVIQGFRTCMVĎM

lende buurtbemiddelingsinstanties door het land. Volgens haar is het thuiswerken één van de oorzaken voor de toename van overlastmeldingen bij buurtbemiddeling deze zomer. Ook de hittegolf begin

augustus droeg volgens haar aan het burengerucht bij. De overlast ten spijt wil een ruime meerderheid van de FNVleden afspraken met de werkgevers over het thuiswerken dat door

het coronavirus veel meer in zwang is geraakt. Deze maand vinden de caoonderhandelingen in de financiële sector plaats. Daarbij gaat de bond ook onderhandelen over een thuiswerkregeling. Ook bij het Rijk en bij de gemeenten komt een thuiswerkregeling op tafel. Meer dan vier van de vijf FNV-leden wil zo’n regeling. Dat blijkt uit onderzoek van Totta Research in opdracht van de FNV. Aan het onderzoek deden ruim 9.400 leden mee, vooral werkzaam bij gemeente- en rijksoverheid, in de financiële sector en callcentra. In zo’n thuiswerkregeling moeten afspraken komen over een vergoeding voor de kosten van het

) '%%)() $% # +%%' " + $ ) * (, '! $ ( ) %$) ' ! $ + $ ' ( VÄŽF

thuiswerken, het recht om thuis te mogen werken, maar ook het recht om op kantoor te mogen werken. Voor dat laatste recht heeft bijna de helft van de ondervraagden een voorkeur. Twee van de drie thuiswerkers geeft op dit moment aan prettig te kunnen thuiswerken. Bijna driekwart van de ondervraagden wil in de toekomst ook graag een afwisseling tussen thuis en op kantoor werken. Mannen geven iets vaker dan vrouwen aan dat ze helemaal terug naar kantoor willen in de toekomst (16 procent versus 12 procent), vrouwen willen iets vaker de afwisseling houden (70 procent versus 74 procent). Het grootste voordeel van thuiswerken is het ontbreken van reistijd (72 procent), maar ook betere concentratie (39 procent) en een hogere productiviteit (38 procent) worden relatief vaak genoemd. Hoewel thuiswerken over het algemeen positief wordt gewaardeerd, plaatsen de werknemers er ook wat kritische kanttekeningen bij. Het grootste nadeel van thuiswerken is volgens bijna twee derde het gebrek aan collega’s en sociale interactie (64 procent). Ook vinden ondervraagden het nadelig dat je minder beweegt op een thuiswerkdag (38 procent) en 25 procent noemt als nadeel dat werk en privé te veel door elkaar heen lopen. Een zelfde percentage vindt het nadelig dat er minder effectieve samenwerking is en meer schermtijd. Met name jongeren geven aan niet over een goede werkplek te beschikken. Ze missen de samenwerking echter minder dan hun oudere collega’s.

%%# $ ( $ ) )- " "( ) &' ) %& ! $)%%' 5KPFU KM RGT LWNK YGGT GGP FCI KP FG YGGM QR FG ECORWU OQEJV \ÄŽP XGTDNÄŽH KM KP GGP QPIGMGPFG UVKNVG +M ˬGVU PCCT MCPVQQT GP JGD OÄŽP GKIGP RTKXÃ…MCOGT /CCT YCCT KM PQTOCNKVGT YQTF QOTKPIF OKUUEJKGP \GNHU YGN IGUVQQTF FQQT IG URTGMMGP KP CNNGTNGK VCNGP YCU JGV PW FWU QPYGTMGNÄŽM UVKN +M OKUVG \GNHU FG GVGPU NWEJVLGU TQPF NWPEJVÄŽF 5COGP OGV OÄŽP 2J& UVWFGPV FKG JGV KP JCCT UPKMJGVG OKPKMCOGTVLG GEJV PKGV OGGT WKVJKGNF YCEJVVG KM JQQRXQN CH VQVFCV JGV PKGWYG EQNNGIGLCCT \QW DGIKPPGP GP OGGT OGPUGP PCCT MCPVQQT \QWFGP MQOGP &G UVKNVG XGTUVGTMVG JGV IGOKU YCCTXQQT KM ØDGTJCWRV PCCT MCPVQQT YCU IGˬGVUV 8QNIGPU FG \GNHDGUEJKMMKPIU VJGQTKG UGNH FGVGTOKPCVKQP VJGQT[ XCP &GEK 4[CP QXGT OGPUGNÄŽMG OQVKXCVKG JGDDGP YÄŽ PCOGNÄŽM FTKG PCVWWTNÄŽMG DCUKUDGJQGHVGP FKG DGXTGFKIF OQGVGP YQT FGP QO QRVKOCCN VG MWPPGP HWPEVKQPGTGP ITQGKGP GP DNQGKGP QQM QR JGV YGTM &KV \ÄŽP CWVQPQOKG EQORGVGPVKG GP XGTDQPFGPJGKF #CP CWVQPQOKG IGGP VGMQTV PW YG CNNGOCCN VJWKU OQIGP YGTMGP 9G \ÄŽP GT \GNHU \Q DNÄŽ OGG FCV KM FG CHIGNQRGP YGMGP GNMG FCI YGN KP FG FCIDNCFGP NCU nFCV YG UVTCMU OGGT DNÄŽXGP VJWKUYGTMGP FCP XQQTJGGPo 9G XQGNGP QPU QQM JCTVUVKMMG EQORGVGPV \Q VJWKUYGTMGPF CNU LG FG XGNG GPSWÆVG UVWFKGU OQGV IG NQXGP +M XTCCI OG UVKGMGO CH QH YG YGNNKEJV PGIGTGP FCV YG DÄŽ IGDTGM CCP TGKU VÄŽF GP GGP XQNNG UQEKCNG CIGPFC OKUUEJKGP XGGN OGGT WTGP +P FKG\GNHFG MTCPV NCU KM PCOGNÄŽM QQM FG XGTYCEJVKPI FCV DWTPQWVEÄŽHGTU FQQT EQTQPC PQI XGTFGT \WN NGP UVÄŽIGP $QXGPFKGP \ÄŽP GT UVWFKGU XCP XQQT FG EQTQPCETKUKU FKG DGYGTGP FCV DÄŽ VJWKUYGTMGP FG RTQFWEVKXKVGKV KPFGTFCCF YCV UVÄŽIV OCCT LWKUV PKGV CNU FKV OGGT FCP Ã…Ã…P FCI RGT YGGM KU 'P DTGGMV FKG PKGV GTIQPQOKUEJG YGTMRNGM YCCT XGNGP XCP QPU VJWKU CCP OQGVGP YGTMGP QPU H[UKGM PC GGP VÄŽF PKGV QR! 1H ICCV FG YGTMIGXGT DGVCNGP QO QP\G VJWKUYGTMRNGM DGVGT KP VG TKEJVGP! /CCT XQNIGPU OÄŽ NKIV JGV ITQQVUVG XGPÄŽP XCP XGGN ICCP VJWKUYGTMGP KP XGTDQP FGPJGKF 8QNIGPU QPFGT\QGM YGFGTQO RTG EQTQPC XQGNGP OGPUGP FKG VJWKU

YGTMGP OGGT CHUVCPF VQV JWP DGFTÄŽH GP OGGT GGP\CCOJGKF <G \ÄŽP QQM OKPFGT \KEJVDCCT XQQT JWP EQNNGICoU GP JGV DNÄŽMV NCUVKIGT QO GGP XGTVTQWYGPUDCPF QR VG DQWYGP &GIGPGP FKG PGV CNU KM XÄŽH OCCPFGP JWP MCPVQQT IGYQQP PKGV KP MQPFGP \WNNGP VQEJ DGCOGP FCV \QQOGP OGV EQNNGICoU PKGV JGV\GNHFG KU CNU FCV RTCCVLG QR MCPVQQT 'P JQG OQGVGP FKG PKGWYG LQPIG OGFGYGTMGTU QR CHUVCPF JWP VGCO NGTGP MGPPGP! +M MTÄŽI FCP QQM FG MTKGDGNU XCP DGFTÄŽXGP FKG \GIIGP FCV JWP OGPUGP XQQTVCCP JGNGOCCN PKGV OGGT PCCT MCPVQQT JQGXGP VG MQOGP QH CNNGGP QO VG XGTICFGTGP 5QOOKIGP \ÄŽP FCP CN \Q UNKO QO XQQT PKGWYG OGPUGP GGP WKV\QPFGTKPI VG OCMGP /CCT YKG ICCV JGP FCP OGPVQTGP CNU KG FGTGGP OGV GTXCTKPI VJWKU KU QH KP XGTICFGTKPI! 9CCT RTQGH LG FKG QTICPKUCVKGEWN VWWT PQI! 9G NÄŽMGP YGN XGTIGVGP FCV YG FG MQHˬGCWVQOCCV \Q CCPRTG\GP XCPYGIG FKG %$# ( ' )% + "" %$)#% ) $ $ %& ! $)%%' +%%' $$%+ ) + /$ ) ITQQVUVG FGGN XCP LG MQTVG MGPPKUFGGNOQOGPVGP KU DQXGPFKGP PKGV GGPU DÄŽ FG MQHˬG OCCT IGYQQP TQPFQO LG DWTGCW ,WKUV OGV FKG EQNNGICo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ÄŽ DGFTÄŽH DNÄŽ

Vastgoedmarkt

8CUVIQGFDGNGIIGTU MWPPGP VÄŽFGPU FG EQTQPCETKUKU PKGV \QOCCT OGGT FG XQNNGFKIG JWWT KP TGMGPKPI DTGPIGP DÄŽ IGVTQHHGP FGVCKNJCPFGNCTGP &CV EQPENWFGGTV 8CUVIQGFOCTMV QR DCUKU XCP GGP TGEQPUVTWEVKG

Hoe huurkorting voor door corona getroffen retailer een norm werd

V

ragen staat vrij, maar sommige verzoeken belanden niet elke dag in de mailbox van een vastgoedbelegger. Is het okay als we de komende drie maanden massaal de huur niet gaan betalen? Dat is vrij vertaald de vraag van Jan Meerman aan de beleggers die op 16 maart 2020 de Vastgoedmarkt e-mailnieuwsbrief lezen. Meerman is niet de eerste de beste. Hij richt het woord tot de Nederlandse vastgoedsector als algemeen directeur van Inretail, de brancheorganisatie van retailers in de non-food. ‘We willen graag in gesprek over uitstel van betaling voor drie maanden en over de manier waarop we de achterstand daarna weer inhalen’, zegt Meerman. ‘Zonder zulke afspraken gaan retailers het niet redden. Dan gaan er retailers failliet, ook de goede.’ Er is ook wel wat aan de hand. Nederland is die week bezig grotendeels op slot te gaan. Dat is volgens het kabinet-Rutte 3 noodzakelijk om het coronavirus te bestrijden. Retailers weten dan al dat de maatregelen tegen covid-19 in weinig vastgoedsegmenten zoveel impact hebben als in winkels. Passantenaantallen en omzetten kelderen direct. Het is een kwestie van tijd voor detailhandelaren in de financiĂŤle problemen komen. ‘Sinds afgelopen donderdag zijn de omzetten in onze sector met 50 tot 70 procent gedaald. Onze achterban vraagt zich al af wanneer dit kabinet de winkels in de nonfood gaat sluiten, zoals dat al is gebeurd in BelgiĂŤ, Spanje, Oostenrijk en ItaliÍ’, aldus Meerman. ‘De situatie die in enorm korte tijd is ontstaan, is uitzonderlijk. Er ontstaan liquiditeitsproblemen in een sector die aan 400.000 mensen werk biedt. Er zijn miljarden nodig om lucht te creĂŤren.’ Dat het de achterban van Inretail menens is, blijkt snel. Grote retailers laten verhuurders van hun winkelpanden per brief weten

dat ze de huur niet of maar gedeeltelijk gaan betalen. Vaak doen ze een beroep op overmacht. ‘Het spreekt voor zich dat deze buitengewone situatie zich kwalificeert als onvoorziene omstandigheid en een vorm van overmacht, de ontoerekenbare onmogelijkheid van nakoming van een huurovereenkomst’, schrijft Grandvision. Dit alleen al is een mededeling met een grote impact. Grandvision heeft zeshonderd Nederlandse winkels met de formules Pearle en Eyewish en is voor 76,7 procent eigendom van investeringsmaatschappij HAL. Voor die winkels maakt Grandvision niet de huur voor april over. Het optiekconcern is niet de enige retailer die snijdt in uitgaven voor huisvesting. Ook grote winkelketens als C&A, H&M en Zaramoeder Inditex zetten de eigenaren van hun winkels voor het blok, meldt Het Financieele Dagblad. Zij eisen huurkorting of delen simpelweg mee dat ze de komende maanden geen huur betalen vanwege de coronacrisis. Een woordvoerder van H&M spreekt over een ‘extreme situatie’ die de huurkorting zou rechtvaardigen. Een verhuurder van winkelruimte mag blij zijn wanneer in elk geval een deel van de huur wordt overgemaakt, zo zou kunnen worden geconcludeerd uit een brief van Wibra. De discounter betaalt in april en mei de helft van de huur ‘als blijk van onze constructieve houding’. Volgens Wibra is winkelen bijna onmogelijk geworden door de maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus. De omzet is onvoldoende om de kosten te dekken van het openhouden van de winkels. Ook Wibra beroept zich in zijn brief op overmacht. Een grote groep huurders die niet wil betalen beroept zich op overmacht. Geven buitengewone omstandigheden retailers recht op huurkorting? Dat is voer voor advocaten. Die melden zich bijna direct na aankondiging van de lockdown bij de redactie. Geven

buitengewone omstandigheden retailers recht op huurkorting? Hun visies zijn niet eenduidig. ‘Het korte, en meest waarschijnlijke antwoord op deze vraag is: neen’, zo valt te lezen tussen de nuances van een betoog van advocaten van Loyens & Loeff. ‘Volgens het Nederlandse huurrecht kan een huurder van een kantoor- of winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (‌) enkel in geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte aanspraak maken op huurkorting. Het coronavirus, inclusief alle gevolgen, voldoet niet aan de voorwaarden om als “gebrekâ€? te worden beschouwd.’ Hys & Co. Advocaten heeft daar een andere kijk op. Volgens artikel 6:258 BW kan de rechter een overeenkomst in uitzonderlijke gevallen wijzigen of ontbinden. ‘Dit is mogelijk als partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met deze omstandigheid en als deze omstandigheid van zodanige aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.’

Intussen neemt het ongenoegen onder vastgoedbeleggers toe. Grote retailers gaan er wel erg gemakkelijk vanuit dat ze een rekening voor de coronacrisis kunnen doorschuiven naar de vastgoedbeleggers. Hebben verhuurders er ook nog iets over te vertellen? Dat retailers hun beroep op overmacht vanzelfsprekend noemen, wekt wrevel. De omstandigheid waaronder de retail zucht is inderdaad bijzonder, erkennen vastgoedbeleggers, maar voor magere tijden moet je geld opzijleggen. Detailhandelaren hadden daar de kans voor toen het nog beter met ze ging. Ook de coronacrisis is geen excuus om de problemen af te wentelen op de vastgoedsector. ‘Betaalt uw huurder niet? Meld het ons.’ Die oproep van Vastgoed-

markt is welbesteed aan de lezers. Er komen tientallen reacties, zoals die van een kleine belegger. Hij stoort zich aan het ‘als feit geponeerde standpunt, dat hier sprake is van een vorm van overmacht of onvoorziene omstandigheden, als gevolg waarvan van [retailer X] niet gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst onverkort nakomt.’ En dan die communicatie. Dat eenrichtingsverkeer. Een andere lezer doet er zijn beklag over. ‘Wij zijn een kleine verhuurder. In een brief heeft [retailer X] meegedeeld dat de huur voor [periode x] wordt opgeschort. Nog dezelfde dag hebben we laten weten dat we deze manier van handelen niet accepteren. Top op heden geen reactie!’ Er zijn vastgoedbedrijven die zulke retailers ondankbaar vinden. ‘Onder de grote filiaalbedrijven zijn partijen die er met gestrekt been ingaan’, constateert een directeur van een vastgoedonderneming met wie Vastgoedmarkt geregeld contact heeft. ‘Alsof we niet al veel tegemoetkomingen hebben gedaan om ze binnen te halen. Ze hebben incentives gekregen in de vorm van bijvoorbeeld huurkortingen. We boden ze flexibiliteit wat betreft de duur van de huurovereenkomst. Nu zie je sommige misbruik maken van de situatie rond corona.’ Meer vastgoedbeleggers geven er blijk van dat ze de grote retailers niet helemaal vertrouwen. ‘Wie drie maanden geen omzet haalt, kan liquiditeitsproblemen krijgen. Voor retailers die daarmee kampen, moet een regeling komen’, zegt Jos van de Mortel, topman van vastgoedbelegger Metroprop. ‘Dat snappen we, maar kan het zijn dat een deel van de retailers de coronacrisis misbruikt om onder verplichtingen uit te komen of gunstiger huurvoorwaarden af te dwingen?’ Want om wat voor retailers gaat het en hebben die het moeilijker dan andere retailers? Volgens de directeur van de vastgoedbelegger valt dat wel mee. ‘De partijen die beleggers het mes op de keel zet-

ten, zoals HunkemĂśller en Action, zijn veelal in handen van private equity.’ ‘Deze retailers hebben het niet moeilijker dan andere. Ze gaan op een andere manier met de marktomstandigheden om. Action bijvoorbeeld is een deelneming van 3i. Die investeringsmaatschappij heeft de afgelopen jaren veel dividend door Action aan zichzelf laten uitkeren. Je zou dus verwachten dat er bij de aandeelhouders van Action genoeg vet op de botten zit’, vervolgt hij. En dan die nadruk op de continuĂŻteit van de retailers. Alsof de belangen van vastgoedbeleggers er minder toe doen. ‘Als vastgoedbelegger weten we ook niet wat we moeten verwachten van de coronacrisis. Eerst gingen we er vanuit dat we de huur niet begin april zouden krijgen maar aan het einde van die maand. Nu horen we dat een groot deel van Nederland dicht zit tot 1 juni. Als verhuurders maken wij ook kosten. We betalen rente en aflossing, hebben personeel in dienst, plegen onderhoud en moeten schoonmaken – dat laatste door de coronacrisis ook nog veel vaker.’ Voor Pieter van Loon is het op 3 april mooi geweest. De topman van vastgoedbelegger Tres Invest vraagt bij de rechtbank MiddenNederland faillissement aan voor AS Watson, het Chinese moederbedrijf van onder meer de winkels van Kruidvat en parfumerieketen ICI Paris XL. Reden is de schriftelijke aankondiging van AS Watson dat het per 1 april geen huur meer betaalt voor de parfumeriewinkels vanwege de coronacrisis.

Retailers en vastgoedbeleggers zijn er niet bij gebaat wanneer ze vechtend over straat gaan. Beter kunnen ze proberen samen de coronacrisis door te komen. Dat is in elk geval de gedachte achter het overleg tussen brancheorganisaties over de huur die retailers in coronatijd niet kunnen betalen. De vraag is: hoeveel speelruimte heb-

Vastgoedmarkt

&G QOUVCPFKIJGKF YCCTQPFGT FG TGVCKN \WEJV KU KPFGTFCCF DÄŽ\QPFGT GTMGPPGP XCUVIQGFDGNGIIGTU OCCT XQQT OCIGTG VÄŽFGP OQGV LG IGNF QR\ÄŽNGIIGP

ben IVBN, Vastgoed Belang, Detailhandel Nederland en Inretail? Zoals de Engelsen zeggen: The proof of the pudding is in the eating. De eerste test is het onderhandelingsresultaat van 24 maart. Winkeliers die in de problemen komen door het coronavirus worden tijdelijk uit de brand geholpen. Vastgoedeigenaren komen de retailers tegemoet door de kwartaalhuur tijdelijk om te zetten naar maandhuur en het versturen van de huurnota van april op te schorten tot 20 april. Ook de banken sluiten aan. Het is een ‘historisch akkoord’ tussen huurders en verhuurders die eerder nog lijnrecht tegenover elkaar leken te staan, zeggen betrokkenen. Wel geven alle partijen aan dat het om een voorlopig resultaat gaat, maar dat de afspraken de nodige adempauze geven tot 20 april. Een historisch akkoord? Gijs Bessem vindt zelfs het woord akkoord niet op zijn plaats. Volgens de managing partner van retailvastgoedadviseur KroesePaternotte ontbrak er draagvlak onder huurders en verhuurders voor de afspraken die hun brancheorganisaties gemaakt hadden. ‘De intentie was goed, maar ik vind het woord akkoord wat overtrokken’, aldus Bessem op 3 april. ‘Toen het erop aankwam, bleken de standpunten van de deelnemers aan het overleg nog te ver uit elkaar te liggen om een brug te slaan. De een

vroeg zes maanden uitstel van de huur, de ander wilde niet verder gaan dan ÊÊn maand. Met het belangrijkste resultaat – uitstel van huurbetaling tot 20 april – komt de sector de coronacrisis niet door. Het werd ook verworpen door zowel verhuurders als huurders.’

Maar Rome is ook niet in ĂŠĂŠn dag gebouwd. Als dat draagvlak voor een deal over huurbetalingen in coronatijd er niet zou zijn, kan het er nog komen. De brancheorganisaties onderhandelen verder en sluiten 10 april een steunakkoord. Verhuurders kunnen de huur (deels) opschorten in april, mei en juni. Ook zullen ze geen winkeliers uitzetten als die kunnen aantonen dat de problemen komen door de coronacrisis. De belangrijkste vraag is dan nog niet beantwoord: in hoeverre van uitstel van betaling ook afstel komt. Alsof de onderhandelingspartners dat zelf ook een lastige kwestie vinden, overschrijden ze hun deadline van 1 juni voor een akkoord hierover. Het resultaat komt pas 3 juni naar buiten en is een richtlijn. Bij drie maanden opschorting van de huur wordt een maand huur kwijtgescholden en een halve maand doorgeschoven naar volgend jaar. Maar maatwerk is het uitgangspunt. De inkt van de richtlijnen is nog niet droog wanneer Jan Meerman namens organisaties van detailhan-

delaren een interview geeft op BNR Nieuwsradio. ‘De deal is eigenlijk heel simpel’, zegt Meerman op de radio. ‘We hebben afgesproken dat we de pijn samen dragen. Dus de huur over april wordt 50 procent kwijtgescholden. Datzelfde geldt voor de huur in mei. En de huur in juni wordt met 50 procent uitgesteld naar het voorjaar 2021.’ Dat roept vragen op bij de presentator van BNR Nieuwsradio. Zoals: voor wie geldt die deal nu eigenlijk? Meerman ‘Dit is een deal waarvan we zeggen: die zou eigenlijk voor iedereen moeten gelden. Maar als jij als huurder of verhuurder maatwerkafspraken maakt, is dat ook prima. Want dan ben je het eens. We zagen in

! MYÄŽVUEJGNFGP "

de praktijk dat toch heel veel verhuurders hebben gewacht op dit akkoord. Dit is een heel mooie richtlijn en we gaan er vanuit dat deze richtlijn ook een beetje het gemiddelde wordt van de markt. Omdat wij zien dat dit een prima afspraak is.’

De presentator weet hoe hij moet doorvragen. ‘Wat is het dan? Een verplichting? Een intentieverklaring?’ Meerman: ‘Het is een intentie (‌) Er is helaas nog een aantal mensen die het nog niet hebben gedaan. Onder andere ook een aantal buitenlandse partijen aan de verhuurderskant. Het is een oproep om dit nu te gaan doen. En ook duidelijkheid te geven aan de huurder. Zodat we weer wat rust creĂŤren en tegelijkertijd ook het gesprek gaande houden. Voor de tijd na 1 juli, want we zijn hier natuurlijk nog niet vanaf.’ ‘Doet de verhuurder dat niet, dan zou jij misschien kunnen zeggen: dat is moreel verwerpelijk. En je denkt niet voldoende mee met je huurder. Maar de verhuurder is niet in overtreding’, vervolgt Meerman. ‘Het zijn geen dwingende, bindende afspraken’, concludeert de presentator van BNR. ‘Nee, dat niet’, antwoordt Meerman ‘Maar ik denk dat je als verhuurder een heel slechte case hebt als je de huurder gaat aanspreken op volledige betaling van huur. Dat lijkt

me niet houdbaar voor een rechter.’ WĂĄt? Handhaving van de richtlijn afdwingen via een rechter? Laurens van de Noort, directeur van Vastgoed Belang, neemt in een persbericht nadrukkelijk afstand van de manier waarop Detailhandel Nederland het steunakkoord weergeeft. ‘We hebben niets afgesproken over kwijtschelding van de huur’, zegt Van de Noort. ‘Dat kunnen wij als branchevereniging helemaal niet, ook al beweert Detailhandel Nederland van wel. Het is jammer dat Detailhandel Nederland zo aan de haal gaat met het statement.’ Dat het nog lang geen koek en ei is tussen retailers en vastgoedbeleggers, mag blijken uit de twee waarschuwingen die de brancheorganisaties van retailers op 3 juni ontvangen. Een van IVBN: ‘Als retailers zich niet constructief opstellen bij het maken van afspraken of menen automatisch een beroep te kunnen doen op een algemene regeling zoals hierboven als voorbeeld is genoemd, zal het maken van constructieve afspraken niet kunnen slagen.’ En een vermaning van Vastgoed Belang: ‘De komende periode zijn huurders en verhuurders nog volop op elkaar aangewezen, omdat de coronamaatregelen een langdurige wissel trekken op de winkelsector. Dit is een valse start.’ Sindsdien zijn de partijen niet nader tot elkaar gekomen.

'( *(')+ %, * -) . & '& )! &! %* ')'& )#*#* % &! ) +#$ &"', +

! $ !

# " ! "

### "

Vastgoedmarkt

4GMGP GT PKGV QR FCV TGVCKNGTU GP JQTGECDGFTÄŽXGP CN JWP WKVIGUVGNFG JWWT CNUPQI OQGVGP DGVCNGP 4GEJVGTU DGUNKUUGP PQI CN GGPU CPFGTU GP FKV \ÄŽP JWP QXGTYGIKPIGP

Uitstel betaling wordt deels afstel, dit is waarom

I

n de kwestie over huurbetalingen in coronatijd hebben de rechters hun eerste uitspraken gedaan. Wat ze in korte gedingen zeggen, zal vastgoedbeleggers niet blij maken. Huurders die door de pandemie in de financiĂŤle problemen zijn gekomen, hoeven hun betalingsverplichtingen meestal maar gedeeltelijk na te komen. Vastgoedbeleggers kruisten vooral de degens met horecabedrijven en hadden daarbij niet veel succes. Zo hoeft de eigenaar van het Amsterdamse Hotel W maar 50 procent te betalen voor het tweede kwartaal aan verhuurder Deka Immobilien. Voor het derde kwartaal wordt dat 60 procent en voor het vierde kwartaal 75 pro-

cent. Bierbrouwer Inbev kan volstaan met betaling van twee derde van de huur over de maanden juni tot en met augustus voor cafĂŠ De Vliegh in het Drentse Zuidlaren. Voor het segment retail liggen er ook rechterlijke uitspraken. Ook die vonnissen geven vastgoedbeleggers weinig reden tot hoop dat ze alle achterstallige huur gaan terugzien. De gebruiker van een winkelpand in Rotterdam hoeft voorlopig maar de helft van de huur te betalen. D-rt Retail hoeft voor de periode 1 juni tot 31 december 2020 maar de helft te voldoen van de huur voor de winkel van D-Reizen in Meppel. Onvoorziene omstandigheden vormen de rode draad in de vonnissen in de korte gedingen tussen

huurders en verhuurders. Bij het aangaan van de huurovereenkomsten had niemand de pandemie kunnen zien aankomen. Onder die onvoorziene omstandigheden kunnen rechters bepalingen terzijde schuiven die huurkortingen uitsluiten. Het is reĂŤel dat de partijen de pijn delen, oordeelden verschillende rechters.

Zelfs wanneer een belegger geen blaam treft voor het verminderde huurgenot, kan hem dat dus geld kosten. Het niet kunnen gebruiken van het gehuurde is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, zo overwoog de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam als voorzieningenrechter in een kort geding

+P FG TGEJVU\CMGP QXGT DGVCNKPI XCP JWWT KP EQTQPCVÄŽF JGDDGP XCUVIQGFDGNGIIGTU PQI YGKPKI UWEEGU IGDQGMV

dat was aangespannen door de verhuurder van de Rotterdamse winkel. ‘Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat onvoorziene overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde verminderen een gebrek vormen.’ Contractuele bepalingen om de verhuurder in het geval van zo’n gebrek te vrijwaren van huurkorting, bieden geen soelaas, ondervond de bezitter van de Rotterdamse winkel. De kantonrechter denkt dat de gedaagde huurder zich bij de bodemrechter met succes kan beroepen op onvoorziene omstandigheden. ‘Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke crisis bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad’, staat in het vonnis. In het geval van het cafĂŠ in Zuidlaren ging de vlieger van de contractuele uitsluiting van een huurkorting evenmin op. Want uit die bepaling ‘blijkt niet dat de rechtsvoorgangers van partijen de bedoeling hebben gehad’ om huurprijsverminderingen uit te sluiten wanneer een onvoorziene overheidsmaatregel het gebruik van het pand verhindert. Laat staan dat zij de ‘ernstige gebreken’ konden voorzien die maken dat het pand langdurig niet kan worden gebruikt voor zijn bestemming.’ Een verplichte sluiting van het gehuurde is geen noodzakelijke voorwaarde om voor huurkorting in aanmerking te komen. Bij Hotel W waren de drie restaurants op last van de overheid dicht tussen 15 maart en 31 mei 2020, maar voor het hoteldeel lag dat anders. Niet de overheid, maar de exploitant besloot tot sluiting daarvan. Voor de rechter maakt dat niet uit, zolang die beslissing een rechtstreeks gevolg is van overheidsmaatregelen. ‘Deka heeft daar een groot punt van gemaakt. Maar de bezetting was van de ene op de andere dag teruggelopen naar nagenoeg nul. Het was niet verantwoord om kosten te maken om operationeel te blijven zonder dat daar omzet tegenover stond. Door te sluiten konden kosten worden bespaard. Dat was dan ook een alleszins redelijke beslissing, rechtstreeks

!! " " !

veroorzaakt door de gevolgen van de coronacrisis’, aldus de rechter. Voor D-rt Retail vormde de ‘intelligente lockdown’ evenmin een belemmering om zijn winkelpand in Emmen te gebruiken. Maar daar was bijna geen omzet te halen door de instorting van het toerisme. Volgens D-rt Groep is ook dat zelfs aan te merken als een gebrek aan het gehuurde. De instorting van een markt als gebrek aan het gehuurde, daarover laat de kantonrechter in de zaak van D-rt Groep zich niet uit. Want voorlopig oordeelt ze dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. ‘Niet eerder kwam het voor dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau zoveel impact hebben op de bedrijfsactiviteiten die een reisbemiddelaar zoals D-rt Retail uitoefent.’ Dat de huurder hier na een bodemprocedure geheel voor moet opdraaien, acht de rechter niet aannemelijk. Een heel andere uitspraak kwam er in de zaak tussen Siscon Instruments en zijn verhuurder IJsselwaard Vastgoed. Siscon Instruments moet de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte gewoon nakomen. Het omzetverlies als gevolg van de coronacrisis valt onder het ondernemersrisico, oordeelde de kantonrechter in Rotterdam. ‘Er zijn geen (overheids)maatregelen die het gebruik als zodanig belemmeren’, overwoog de rechter. ‘Omzetverlies is een omstandigheid die in beginsel tot het ondernemersrisico van Siscon hoort.’ Maar in de meeste gevallen oordeelde de rechter dus voorlopig dat de verhuurder niet alle huur tegemoet kan zien. De uitkomsten werpen nieuw licht op de ruzie die begin juni uitbrak tussen organisaties van vastgoedbeleggers en detailhandelaren. Ze hadden net een richtlijn afgesproken: bij drie maanden opschorting van de huur wordt een maand huur kwijtgescholden en een halve maand doorgeschoven naar volgend jaar. Twistpunt was of deze afspraak als norm kan worden uitgelegd. Volgens Jan Meerman kunnen verhuurders niet om die kwijtschelding heen. Hij is algemeen directeur van Inretail, de brancheorganisatie van retailers in de nonfood. Gevraagd hoe dwingend die afspraken zijn, verklaarde Meerman dat de huurder aanspreken op volledige betaling niet houdbaar is voor de rechter. Het is nog wachten op rechtszaken waarin retailers zich beroepen op de richtlijn voor kwijtschelding. Maar zelfs zonder een beroep op de afspraken tussen de organisaties van detailhandelaren en vastgoedbeleggers kregen huurders al hun zin. In elk geval voorlopig, want het gaat om uitspraken in korte gedingen. Het eigenlijke oordeel over de rechtmatigheid van kortingen op de huur in coronatijd is aan de rechters in bodemprocedures.

))) ( %& " $ & !

)0 Vastgoedmarkt % #& $ 0*0*

Waarom Taco de Groot Vastned verlaat

KP GGP DTKGH WKV YCCTQO JĎ XGTVTGMV AMSTERDAM - ‘Ik wil graag benadrukken dat ik vertrek met een zwaar hart,’ schrijft De Groot in een briefje aan relaties. ‘We hebben de portefeuille getransformeerd in een geweldig high street fonds met unieke assets. Ook hebben we meer ondernemerschap in het bedrijf gebracht,’ schrijft De Groot, die daarbij benadrukt dat het fonds de vastgoed-index Epra het afgelopen jaar met 12,7 procent heeft verslagen en de ‘peer group’ met 46,7 procent. Tussen de regels door lijkt De

Groot hiermee op te merken dat zijn taak is volbracht en dat het nu tijd is voor een volgende stap met een nieuwe ceo. ‘Mijn vertrek is het beste voor de continuering van Vastned Retail.’ De Groot vertrekt op een moment dat het beursgenoteerde winkelfonds zich in zwaar weer bevindt. De winkels in de grote Europese binnensteden, waar Vastned juist in belegt, werden door de coronacrisis hard geraakt. Vastned boekte in de eerste zes maanden van 2020 een verlies van 21,1 mil-

joen euro. In dezelfde periode van vorig jaar was er nog een winst van 8,4 miljoen euro. Het verlies is toe te schrijven aan een indirect resultaat door waardeveranderingen. Dat kwam uit op -35,8 miljoen euro tegen -8,2 miljoen euro in de eerste helft van 2019. Voor de zomer werd het ook onrustig onder de aandeelhouders van Vastned toen grootaandeelhouder Aat van Herk zich in het openbaar uitsprak tegen de top van het fonds. Volgens Van Herk maakt het

6CEQ FG )TQQV XGTVTGMMGPF EGQ XCP 8CUVPGF n+P DGRCCNFG FGNGP XCP FG TGVCKNOCTMV \WNNGP FG JWTGP UVTWEVWTGGN FCNGP /GV JGV ITQQVUVG FGGN XCP FG FGVCKNJCPFGNCTGP MQOV JGV IQGF &CV \CN PKGV IGNFGP XQQT FG DGFTÄŽXGP FKG XQQT FG EQTQPCETKUKU CN KP FG OQFFGT \CMVGP 1R GGP OCUUCDGUVGOOKPI CNU FG -CNXGTUVTCCV KP #OUVGTFCO FCCNV FG JWWT .WZG DGUVGOOKPIGP CNU FG 2 % *QQHVUVTCCV YKPPGP VGTTGKP *GV XGTUEJKN

fonds te veel kosten in verhouding tot de steeds kleiner wordende winst. Tegenover Vastgoedmarkt zei De Groot zich niet te herkennen in de kritiek. ‘De personeelskosten zijn de afgelopen jaren significant naar beneden gegaan. Het aantal volledige banen ging van 86 naar 38. Dat is meer dan een halvering. De hele middenlaag van ons management is verdwenen. Onze cfo Reinier Walta en ik zitten regelmatig zelf met belanghebbenden aan tafel. We werken dus efficiënt.’ De Groot erkende tegenover Vastgoedmarkt wel dat Vastned niet gemakkelijk de topwinkelpanden kan kopen waarop het zich richt. De ceo gelooft niet dat dit door de coronacrisis gaat veranderen. ‘We zullen nog even moeten wachten op een daling van de koopprijzen voor topwinkelpanden in topsteden. Er zijn nog steeds veel particuliere en institutionele beleggers in de markt, ondanks de malaise in de retail. Want winkelpanden zijn heel liquide en de beheerkosten zijn lager dan bij een winkelcentrum.’ Vastned verkocht de laatste jaren meer dan het kocht. Mede daardoor daalde de waarde van de portefeuille naar 1,5 miljard euro en zijn de kosten voor de beursnotering relatief hoog. ‘De beursnotering is bij ons goed voor 21 procent van de algemene kosten. Ik zeg niet dat we moeten groeien, maar de ideale omvang van Vastned is groter. Hoeveel groter, dat vind ik lastig om te zeggen.’ De aandelen Vastned worden verhandeld met een discount van vele tientallen procenten. Gevraagd naar de kans dat Vastned binnen enkele jaren in handen komt van private equity, zei De Groot: ‘Ik ben weinig genegen om zaken te doen met private equity. Wat een partij in die

categorie kan, kunnen we zelf ook. Bijvoorbeeld de portefeuille opknippen en de afzonderlijke delen verkopen. Ik zeg helemaal niet dat we dat gaan doen, alleen dat je er geen private equity voor nodig hebt om het te laten gebeuren. De intrinsieke waarde moet naar de aandeelhouders. Er zijn ook andere opties om dat te bereiken. De studie daarnaar loopt.’ Die kritiek van Van Herk is mede aanleiding geweest voor het vertrek, laat een woordvoerder desgevraagd weten. ‘Taco heeft zelf het initiatief genomen om een gesprek aan te gaan met de rvc, naar aanleiding van de kritiek van een prominente aandeelhouder in het FD. In dat gesprek is besloten dat hij zal opstappen, mede vanwege de opstelling van de aandeelhouder. Hij vindt dit een goed en logisch moment.’ De raad van commissarissen zwaait De Groot lof toe. ‘Vastned heeft onder leiding van Taco de high street-strategie stap voor stap uitgerold en daarmee Vastned getransformeerd tot een winkelvastgoedfonds met focus op de beste panden in de historische binnensteden van enkele van de meest geliefde Europese steden’, zegt Marc van Gelder, voorzitter van de raad van commissarissen van Vastned in een persbericht over het vertrek van de ceo. ‘De transformatie betrof zowel de portefeuille als de organisatie, inclusief de financiële rapportage en processen. Opererend in een uitdagende retailmarkt, heeft Vastned een sterke performance laten zien, ook gedurende de coronacrisis, met een hoge bezettingsgraad en stabiele waardering van de vastgoedportefeuille. Taco heeft hierin een cruciale rol gespeeld. Daar zijn wij hem zeer dankbaar voor.’

VWUUGP FKG VYGG NQECVKGU KP OCTMVJWWTRTÄŽU RGT XKGTMCPVG OGVGT DGFTQGI GWTQ &CV KU PKGV OGGT XQQTUVGNDCCT o

%1.7/0

1PIGPWCPEGGTFG 8CP *GTM KU DÄŽ 8CUVPGF WKV QR UPGNNG YKPUV

8QQTOCNKI JQQHFTGFCEVGWT %& " $ &

"&& $ % ( %& " ! & ( ! $ %& & ! & ! % ! FKG XCP FG OGFKC JQWFV *GV YCU FCP QQM QRXCNNGPF FCV JÄŽ CHIGNQRGP \QOGT FG RWDNKEKVGKV \QEJV OGV GGP KPVGTXKGY KP JGV (& 7KV FG VGMUV MQP YQTFGP IGEQP ENWFGGTF FCV 8CP *GTM GTQR WKV KU 8CUVPGF XCP FG DGWTU VG JCNGP *ÄŽ TKEJVVG \KEJ KP JGV DÄŽ\QPFGT QR EGQ 6CEQ FG )QQV <ÄŽP KPMQOGP \QW PKGV KP XGTJQWFKPI \ÄŽP OGV FG RTGUVCVKGU XCP JGV HQPFU 1R \KEJ JGD KM GT IGGP RTQDNGGO OGG FCV CCP FGGNJQWFGTU \KEJ NCVGP JQTGP GP RTQDGTGP \CMGP VG XGTCPFGTGP FGUPQQFU XKC JGV KP\GVVGP XCP LWTKFKUEJG RTQEGFWTGU /CCT FG \CMGP YCCTQXGT 8CP *GTM JGV KP \ÄŽP UVGOOKPIOCMGTÄŽ JGGHV GKUGP PWCPEGTKPI +M JGD FCCTXQQT FG LCCTXGTUNC ! ( ! %&! & ( ! 0*)* ! 0*) ! %& $ 8CP )GTTGXKPM MTGGI XQQT \ÄŽP EGQ RQUKVKG DÄŽ 8CUVPGF CNFWU JGV LCCTXGTUNCI GWTQ RNWU PQI YCV CCPFGNGP +PENWUKGH DQPWU GP RGPUKQGPNCUVGP MYCO \ÄŽP VQVCNG UCNCTKU QXGT WKV QR GWTQ 6CEQ FG )TQQV FKG KP FCV LCCT VQGVTCF VQV FG FKTGEVKG CNU EKQ YCU IQGF XQQT GWTQ &G RQTVG HGWKNNG XCP 8CUVPGF 4GVCKN DGFTQGI GKPF OKNLCTF GWTQ OGV GGP NQCP VQ XCNWG XCP RTQEGPV GP MGGTFG GWTQ RGT CCPFGGN WKV *GV DGFTÄŽH MGP FG VQGP YGTMPGOGTU 'P GT YCTGP KP VQVCCN \QoP OKNLQGP CCPFGNGP ' & ( ! $ $ ) % $ ! ! ! "' $ & ! " ! !& ! FGNGPDG\KV &G MQGTU XCP 8CUVPGF UVQPF GKPF QR GWTQ &G RQTVG HGWKNNG VGNFG JKIJUVTGGV TGVCKN YKPMGNEGPVTC GP RGTKHGTG FGVCKNJCPFGNEGPVTC KP \GU NCPFGP &G NGGIUVCPF QR FG VQVCNG RQTVGHGWKNNG YCU RTQEGPV 6QGP 8CP )GTTGXKPM FCCTPC QRUVCRVG GP FG ETKUKU XCP QQM KP TGVCKN XQGN DCCT YGTF YGTF &G )TQQV CCPIGUVGNF *ÄŽ MTGGI CNU EGQ CCPXCPMGNÄŽM OKPFGT FCP 8CP )GTTGXKPM GWTQ *GV KU FG XGTFKGPUVG XCP &G )TQQV IGYGGUV FCV JÄŽ FG UVTCVGIKG XCP 8CUVPGF CCP\KGPNÄŽM JGGHV XGTCPFGTF GP JGV CEEGPV XQNNG FKI KU ICCP NGIIGP QR JKIJUVTGGV TGVCKN PW TWKO RTQEGPV XCP FG RQTVGHGWKNNG &CV JGGHV JÄŽ OGV GPVJQWUKCUOG GP ITQVG KP\GV IGTGCNKUGGTF GP FCV QQM PCCT DWK VGP QRGPNÄŽM IGEQOOWPKEGGTF VQV ITQVG VGXTGFGPJGKF XCP FG EQOOKUUCTKUUGP GP KM PGGO CCP FG CCPFGGNJQWFGTU FKG UVGGFU XQQT FG XQQTV\GVVKPI XCP JGV

EGQ UEJCR XCP FG )TQQV JGDDGP IGUVGOF &CV KU XQTKI LCCT PQI IGDGWTF +P JGV LCCTXGTUNCI YQTFV \QTIXWNFKI CCPIGIGXGP YCCTQO FG EQOOKUUCTKU UGP GTKP VQGIGUVGOF JGDDGP JGV EGQ UEJCR XCP &G )TQQV OGV XKGT LCCT VG XGT NGPIGP #NU KM FG HCEVU ˬIWTGU XCP GP XGTIGNÄŽM \KG KM YGKPKI XGT UEJKN *GV CCPVCN WKVUVCCPFG CCPFGNGP 8CUVPGF 4GVCKN KU XTÄŽYGN IGNÄŽM IGDNGXGP KP OKNLQGP GKPF OKNLQGP &G RQTVGHGWKNNGQOXCPI KU KP FGTFCCF IGFCCNF QR DCUKU XCP KPVTKPUKGMG YCCTFG XCP OKNLQGP GWTQ GKPF PCCT OKNLCTF GWTQ GKPF OCCT FCV RTQEGU KU CN LCTGP CCP FG ICPI XCPYGIG FG UEJCCTUVG CCP IQGFG JKIJUVTGGV QDLGEVGP *GV CCPVCN RGTUQPGGNUNG FGP KU GEJVGT XGGN OGGT IGFCCNF XCP KP PCCT PW *GV UCNCTKU XCP FG EGQ KU XTÄŽYGN JGV\GNHFG IGDNGXGP GWTQ XQQT 8CP )GTTGXKPM VQGP GP GWTQ XQQT &G )TQQV PW OCCT XCNV XCPYGIG FG DQPWUUVTWEVWWT GP RGP UKQGPNCUVGP YGN JQIGT WKV XQQT &G )TQQV GWTQ &G NQCP VQ XCNWG XCP FG JGNG RQTVGHGWKNNG KU PW TQPF FG RTQEGPV JGV TGPFGOGPV KU OGV GWTQ RGT CCPFGGN RTQEGPV PKGV UNGEJV GP FG NGGIUVCPF XCP FG JGNG RQTVGHGWKNNG DGFTCCIV RTQEGPV #NNGGP FG DGWTUMQGTU KU IGJCNXGGTF VGP QR\KEJVG XCP PCCT GWTQ /CCT FCV IGNFV XQQT CNNG TGVCKNXCUVIQGFHQPFUGP 9CV OÄŽ CNU DWKVGPUVCCPFGT XQQTCN UVQQTV \ÄŽP FG URGNNGVLGU FKG JKGT YQTFGP IG URGGNF FQQT IGHQTVWPGGTFG OGPUGP FKG DNÄŽMDCCT OCCT Ã…Ã…P FQGN JGDDGP PQI OGGT IGNF XGTICTGP &CV 8CP *GTM IGNF JGGHV XGTNQTGP FQQT FG PGGTICPI XCP FG TGVCKNXCUVIQGFUGEVQT DGJQQTV VQV FG TKUKEQoU XCP JGV URGN /CCT FCP VG MKG\GP (""$ ! !( "# ! $ & & ! !! ' ! &"& $"& & ($ ! JGKF XCP EQOOKUUCTKUUGP GP CCPFGGNJQWFGTU JGGHV IGRTGUVGGTF XKPF KM OKU # &%& ! "! $ "$ ! $ & & ! & " & %&! DGWTUYCCTFG UVCCV QPFGT FTWM FG FKUEQWPV KU GPQTO GP GT \CN DGUNKUV JCTF OQG VGP YQTFGP IGYGTMV CCP GGP PKGWYG UVTCVGIKG /CCT QH GGP IGFYQPIGP XGTVTGM XCP FG EGQ FCCT KGVU CCP \CN XGTCPFGTGP KU PQI OCCT \GGT FG XTCCI

Vastgoedmarkt

6GTYĎN FG MQGTU XCP FG DGWTUIGPQVGGTFG XCUVIQGFQPFGTPGOKPI 7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVɈGNF KPUVQTV FTKPIV \KEJ GGP XTCCI QR *QG XGTUVCPFKI YCU FG QXGTPCOG XCP 9GUVɈGNF!

Unibail verslikt zich in Westfield

A

andelenbeleggers hebben de wijsheid niet in pacht, maar onderuitgaan op de beurs is een slechte voorbode. Precies dat overkwam de vastgoedbelegger Unibail-Rodamco na de aankondiging eind 2017 van de overname van branchegenoot Westfield. Het kan hard gaan. UnibailRodamco kwam met het nieuws op 12 december 2017. Het vooral in grote winkelcentra gespecialiseerde vastgoedfonds noteerde toen nog 224 euro. Half februari 2018 bereikte de koers een voorlopig dieptepunt, bijna 38,50 euro lager. Die tik stelde nog niets voor. Het aandeel Unibail-RodamcoWestfield (URW) noteerde 18 augustus 2020 nog maar 41 euro. Natuurlijk is er meer aan de hand. Het sentiment onder aandelenbeleggers keert zich tegen fysieke winkels door de opkomst van e-commerce. Daar komt de

coronacrisis overheen. Consumenten ontdekken noodgedwongen de internetwinkel. Tegelijkertijd hebben vastgoedbeleggers moeite de huur op te halen bij noodlijdende retailers. Detailhandelaren ruiken ook nog eens kansen om huren blijvend te verlagen. Meer beursgenoteerde winkelvastgoedfondsen hebben het moeilijk, maar naar verhouding doet URW het matig. In nog geen drie jaar tijd verloor de onderneming 80 procent van haar beurswaarde. Ter vergelijking: in dezelfde periode bedroeg het koersverlies 40 procent voor Vastned, 51 procent voor KlĂŠpierre, 73 procent voor Eurocommercial Properties en 82 procent voor Wereldhave. Terug naar die overname van Westfield. Volgens UnibailRodamco was de toekomst in de retail voor e-commerce, winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen en grote dominante winkelcentra met veel beleving. In dat laatste segment was Westfield ook

groot. En dat ook nog in twee markten waar Unibail-Rodamco op dat moment niet zat: de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Op zich was het geen vreemde keuze en de cijfers waren indrukwekkend. Unibail-Rodamco bezat een portefeuille vastgoed en projecten van 43,6 miljard euro en Westfield had 18,4 miljard euro. Het gecombineerde bedrijf bezat 62 miljard euro en werd de grootste winkelbelegger ter wereld. Alleen: was het risico niet te groot? Achteraf is die vraag gemakkelijk met ‘ja’ te beantwoorden, maar destijds waren er al zorgen. De loan-to-value (schuldgraad) steeg van 33 naar 37 procent en inclusief de overbruggingsfinanciering voor de overname zelfs tot 40 procent. Kredietbeoordelaar Fitch was er niet verguld van. De deal verzwakte het financiĂŤle profiel. Reden om de ‘issuer default rating’ van URW op ‘watch negative’ te zetten. De verhoging van de schuld-

Hoe Mall of the Netherlands corona doorstaat 6GTYĎN FG EQTQPCETKUKU JWKUJQWFV KP FG TGVCKN DQWYV 7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVɈGNF IGFWNFKI XGTFGT CCP \ĎP 0GFGTNCPFUG XNCIIGPUEJKR 9GUVɈGNF /CNN QH VJG 0GVJGTNCPFU 8ĎH XTCIGP CCP EQWPVT[ OCPCIGT $CTV XCP 6YKNNGTV $ ! ! " ! # " $ $ " " # ""%$ $ % " $ ‘We hebben er bewust voor gekozen om na de eerste fase, met voornamelijk huurders uit het voormalige Leidsenhage, alleen het gedeelte tussen de Albert Heijn en de Jumbo met enkele zijtakken open te stellen voor het publiek. De bouw van de grote uitbreiding loopt voorspoedig. De oplevering is vanwege de coronacrisis verscho-

ven van oktober 2020 naar maart 2021. Die nieuwe datum gaan we zeker halen. Enkele huurders van de nieuwbouw, zoals New Zealand Auckland, McDonald’s en Hema, hebben niet gewacht op de grand opening. De rest gaat in ÊÊn klap open in maart 2021.’

7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVɅGNF " &" $ "%$ " & $ # $ $ #" #"" " $! # " $ $ ‘Er wordt bezuinigd, bijvoorbeeld

door het dividend te schrappen. Maar met een project als Westfield Mall of the Netherlands zetten we een merk neer, daar kun je niet op bezuinigen. Onze liquiditeitspositie is sterk, en voor dit project is voldoende geld beschikbaar. We investeren 600 miljoen euro in de verbouwing van Leidsenhage tot Mall of the Netherlands.’

" &" $ & " " $ " $! ‘In het oude Leidsenhage kwamen op de top meer dan tien miljoen

graad kwam op een moment waarop al twijfel bestond over de Amerikaanse retailmarkt. Partijen als Amazon hielden daar huis op een voor de fysieke detailhandel vreselijke manier. In 2017 ging volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield een recordaantal van bijna 9.000 winkels in de Verenigde Staten dicht. In welke mate zou URW bestand zijn tegen dat bloedbad? Wat de onderneming er in het eerste jaar na de fusie over zei, stelde beleggers niet gerust. In de toelichting op de resultaten over de eerste helft van 2018 ontbrak een prognose voor de voormalige winkelcentra van Westfield in Amerika. Twee jaar later is meer bekend. In de eerste helft van 2020 werd de voormalige portefeuille van Westfield ongeveer even hard geraakt door de coronacrisis als het vastgoed dat al in bezit was voor de overname. De netto huurinkomsten daalden met 189 miljoen euro op jaarbasis. Van die daling komt 70 miljoen op het conto van de overgenomen portefeuille: 42 miljoen euro in de Verenigde Staten en 28 miljoen euro in het Verenigd Koninkrijk. Het grootste probleem voor URW is dat het de schuldgraad niet structureel omlaag krijgt. In februari 2019 meldde de onderneming een aanscherping van de doelstelling voor de loan-to-value van

35-45 procent naar 30-40 procent. In 2018, 2019 en de eerste helft van 2020 verkocht de onderneming voor 5,3 miljard euro aan vastgoed om leningen af te lossen. Bij een gelijk gebleven waarde van de portefeuille zouden die aflossingen tot een daling van de schuldgraad hebben geleid. Maar de onderneming moest in de eerste helft van 2020 2,768 miljard euro oftewel 5,1 procent afboeken op de bestaande portefeuille. Nog eens 658 miljoen euro ging af van de waarde van ontwikkelprojecten en projecten die in de eerste helft van 2020 in exploitatie gingen. Zo steeg de schuldgraad in de eerste helft van 2020 naar 41,5 procent. Verlaging van de schuldgraad via verkopen van vastgoed is een hele toer wanneer de waarde van het bestaande bezit afneemt. Het op 14 augustus naar buiten gekomen bericht dat URW een claimemissie voorbereidt, is dus niet verrassend. Bestaande aandeelhouders zijn niet bij zo’n emissie gebaat, want die zien hun belang verwateren. URW meldde alle opties voor versterking van de balans te bekijken. Als Unibail-Rodamco Westfield niet had overgenomen had het nu meer vet op de botten gehad. Versterking van de balans was dan minder noodzakelijk en een claimemissie nog niet aan de orde. Maar die versterking is wel noodzakelijk.

mensen per jaar. Dat aantal bereikte tijdens de verbouwing een dieptepunt van zes miljoen. Nu zitten we boven de acht miljoen, nagenoeg op het niveau van voor corona begon. Dat vind ik onder deze omstandigheden een heel mooi aantal. Op basis van de ervaringen met onder meer Mall of Scandinavia verwachten we uiteindelijk vijftien miljoen bezoekers.’

voorheen. Partijen realiseren zich nu dat ze daarvoor in Mall of the Netherlands moeten zitten.’

$ $ $ # " " "% # ‘We maken voor Nederland een uniek product dat zich elders in de wereld al heeft bewezen. Nederland kende geen malls van dit formaat en deze ambitie. Niet omdat consumenten dat niet wilden, maar omdat het niet was toegestaan. Het kostte tijd om dat verhaal over te brengen. Inmiddels zien we, mede door corona, de versnelling in de trend naar beleving en verleiding. De fysieke kant van omnichannel-retail vraagt een andere vorm en inhoud dan

" # % " $ # " $ $ # ‘Meer dan 75 procent is inmiddels voorverhuurd. Inclusief pijplijn is dat hoger en we gaan richting 90 procent. Maar belangrijker dan die percentages vind ik aan wie we verhuren. We hebben een mix van lokale, nationale en internationale partijen. Het is natuurlijk fijn dat we Levi’s en Hugo Boss hebben. Maar wist je dat we ook Polestar (elektrische auto’s, red.) hebben vastgelegd voor een unit? Automotive in hetzelfde winkelcentrum als health & beauty en fashion. Het winkelcentrum van de toekomst biedt meer dan alleen retailers voor ‘boodschappen doen’. Er komt een mix aan retail, dining, leisure, entertainment en evenementen, zodat het een plek wordt van ontmoeten en verblijven. Waar in Nederland vind je dat nog meer?’

"

" " " "

" " " "

!!!

Vastgoedmarkt

YQPKPIGP QPFGTUEJTÄŽXGP JGV DGNCPI XCP GPGTIKGDGURCTGPFG OCCVTGIGNGP KP FG UVTÄŽF VGIGP MNKOCCVXGTCPFGTKPI 8QQTCNUPQI YGGIV GGP HCEVQT CNU nNQECVKGo GEJVGT \YCCTFGT DÄŽ FG DGRCNKPI YCV GGP YQPKPI YCCTF KU

bod zo ongezond blijft als op dit moment denk ik niet dat er een afwaardering komt. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat de schaarste afneemt. Het aantal huishoudens blijft stijgen en de bouwproductie draait momenteel – door corona, stikstof- en pfas-problematiek – niet snel genoeg om de achterstand weg te werken.’

n#NU DCPMGP KP FG VQGMQOUV CNNGGP PQI OCCT FWWT\COG YQPKPIGP ËŹPCPEKGTGP QH FKV VGIGP GGP NCIGT VCTKGH FQGP XQQT FWWT\COG YQPKPIGP FCP \CN FG YCCTFG XCP PKGV XGTFWWT\CCOFG ! #

Verduurzaming betaalt zich pas op termijn uit

V

erduurzaming is ook het devies op de woningmarkt, dus pushen ook banken hun klanten steeds meer richting energiezuinige maatregelen. Betekent niets doen aan verduurzaming dat je woning op termijn minder waard zou kunnen worden? Volgens Wouter Terhorst, head of asset management bij CBRE Global Investors, is er op korte termijn bij verduurzaming juist sprake van een verminderd rendement. ‘Wij zien verduurzamingsinvesteringen nu nog onvoldoende terug in een hogere waardering. Sterker nog, per saldo leiden duurzaamheidsinvesteringen op korte termijn zelfs nog tot een negatief effect op het rendement, omdat investeringen slechts deels terugkomen in de waardering. Wel leidt het verduurzamen

van een woning vaak tot financiÍle voordelen in de vorm van lagere energielasten voor de bewoner.’

Duurzaamheidsmaatregelen hebben volgens hem pas echt effect op de waarde van een woning als factoren zoals energielasten en comfort worden gekoppeld aan de waarde. ‘Dat is waar wij ons voor inzetten, net als sommige banken. Samen met andere woninginvesteerders en adviseurs brengen wij steeds specifieker en beter meetbaar in kaart wat de waarde van verduurzaming is. Financieel en met betrekking tot CO2-uitstoot. ‘Wie niet meegaat in de eisen die de overheid en de maatschappij aan duurzaamheid stellen, zal dat als vastgoedeigenaar en belegger op langere termijn waarschijnlijk in negatieve zin gaan ondervinden’, stelt ceo Ivo Knottnerus

van vastgoedfinancier RNHB. Vastgoed moet wat hem betreft toekomstbestendig, goed verhuurbaar en solide zijn. ‘Daar heeft iedereen belang bij: belegger, huurder en wij als financierder. Duurzaamheid is ook dat een vastgoedobject nu en in de toekomst optimaal wordt gebruikt en kan worden verhuurd. Uiteraard beoordelen wij onze financieringsaanvragen hier ook op. Een toekomstbestendige vastgoedbelegging blijft namelijk aantrekkelijk voor de verhuur en eventuele verkoop.’

‘Als banken in de toekomst alleen nog maar duurzame woningen financieren, of dit tegen een lager tarief doen voor duurzame woningen, dan zal de waarde van nietverduurzaamde woningen dalen’, aldus Jurre Brantsma, partner bij Cushman & Wakefield. ‘Financiers

hanteren een lager rentetarief bij zogenaamde groene hypotheken specifiek voor duurzame woningen. Een van de redenen hiervoor is de besparing van de lasten van de hypotheeknemer als gevolg van lagere energielasten. Ze bieden dan een scherper rentetarief, omdat ze veronderstellen dat hypotheeknemers daarmee in een lagere risicoklasse vallen. Waar wij op inzetten is dat je gaat aantonen wat de invloed van verduurzaming is op de totale waarde van het onderpand van een hypotheek en of je de risicoklasse en het rentetarief op basis daarvan kan verlagen.’ Brantsma vervolgt: ‘Zolang de verhouding tussen vraag en aan-

" KP FG NÄŽP FGT ! #

Wel zijn de almaar stijgende energiebelastingen volgens hem een drijver voor eigenaren en huurders van woningen om steeds meer bezig te zijn met verduurzaming. Meer dan in het verleden kijken ze niet alleen naar de hypotheeklasten of huurprijs, maar naar de totale woonlasten, dus inclusief energiekosten. ‘Wij zijn nu hard bezig met methoden om dit mee te wegen in onze rekenmodellen voor beleggingsobjecten. Als de markt uitgaat van een woonlastenbenadering, dan kan de ontwikkeling van de huurwaarde van een huis in de toekomst beter worden ingeschat, omdat energiezuinigheid dan ook wordt meegenomen.’ Martijn Onderstal, head of valuation bij Savills en lid van de kernwerkgroep Taxaties binnen het DGBC (Dutch Green Building Council), stelt dat uit meerdere onderzoeken al blijkt dat woningen met een A-label meer waard (zouden kunnen) zijn dan die met een B-label. De verwachting is dat dit in de toekomst alleen maar meer wordt. Wel vraagt hij zich af of er in deze onderzoeken voldoende wordt gecorrigeerd voor nieuwbouw en of er geen sprake is van brown discount, afwaardering voor woningen die niet duurzaam zijn. ‘In het laatste geval is er sprake van een residuele benadering: wat kost het om het pand te verduurzamen, wat is het dan waard, en daarop breng ik de kosten in mindering. Dan heb ik de waarde van het niet-duurzame pand.’

‘Bovendien blijkt uit diezelfde onderzoeken ook dat het in Amsterdam nauwelijks meerwaarde oplevert om de woning te verduurzamen. In de meer perifere gebieden loont het juist wel weer. Dus dat geeft al aan dat het belangrijkste element in de waarde van de woningen nog steeds de locatie is. Duurzaamheid blijft daar ondergeschikt aan. Voorlopig.’ Knottnerus is het ermee eens dat locatie nog altijd een zeer belangrijke factor is in de verhuurbaarheid van een woning, maar tegelijkertijd geeft hij aan dat de kwaliteit van een woning ook niet onderschat moet worden. ‘Wij zijn ervan overtuigd dat een woning die goed geĂŻsoleerd is, met duurzame energieoplossingen, het voor de meeste huurders wint van een woning waar de leefbaarheid beneden de maat is. Dat dit meegenomen wordt in de huurprijs, is een logisch gevolg.;

""" !

Vastgoedmarkt

VGTWIXCN KP XTCCI GP RTÄŽU DÄŽ FG OGGUVG FWTG YQPKPIGP DGJQWFV FG UVCF XQNIGPU GGP NQMCNG OCMGNCCT QR FG NCPIG VGTOÄŽP

‘Huizenmarkt op Manhattan koelt al af sinds 2017’

D

e New York Times berichtte onlangs over de dramatische terugval van de huizenmarkt in New York. Het aantal transacties lag het vorige kwartaal meer dan de helft lager dan in het tweede kwartaal van 2019 en de prijzen daalden met liefst 18 procent. Fritzi Kallop, makelaar bij Brown Harris Stevens, ondervond de gevolgen van de crisis aan den lijve. De afgelopen maanden was er nauwelijks een transactie in het segment waarin Kallop actief is, woningen die gemiddeld voor tussen de 2 en12 miljoen dollar van de hand gaan en veelal zijn gelegen in de chique wijken Upper East Side en Upper West Side, die enkele decennia al behoorlijk in de lift zitten. Het stilvallen van de markt zorgde ervoor dat Kallop hoofdzakelijk thuis verbleef op Long Island, het schiereiland ten oosten van de stad. ‘Toen ik half juni voor het eerst in drie maanden weer naar Manhattan ging, was het triest om te zien dat de meeste winkels, vooral op Madison Avenue, dichtgetimmerd waren’, aldus Kallop in de krant. ‘Dit was niet te wijten aan demonstranten en demonstraties, maar eerder aan de plunderaars die daarna gebruikmaakten van de chaotische situatie. Toen ik twee weken later opnieuw in de stad was, was ik aangenaam verrast toen ik zag dat de meerderheid van de winkels open was en er buiten werd gedineerd, al is de Upper East Side nu slechts voor ongeveer 50 procent bewoond vanwege covid en de zomervakantie.’ De residentiĂŤle markt in New York is volgens Kallop al sinds 2017 aan het afkoelen, nadat de markt enkele jaren van enorme prijsstijgingen heeft gekend. ‘Sindsdien is de New Yorkse woningmarkt echt een kopersmarkt. Toen covid-19 toesloeg, lagen de prijzen 15 tot 20 procent lager dan op het hoogtepunt. Sinds

half maart is de verkoop van stadsappartementen bijna non-existent.’ Beslissingen om te kopen of te verkopen worden uitgesteld of zelfs gecanceld. Kallop vertelt over een vrouw die onlangs een appartement gekocht voor ruim 2,4 miljoen dollar, maar die de deal uit onzekerheid toch terugdraaide, hoewel ze al een aanbetaling van 10 procent had gedaan. ‘Ze gaat dat aanvechten op grond van de covid-uitbraak, maar ik vraag me af of dat kansrijk is. Ze had covid beter kunnen aangrijpen om wat van de verkoopprijs af te krijgen.’ De afgelopen weken had Kallop – die haar werkzame leven begon als verloskundige en een netwerk aan huizenzoekers in New York opbouwde dankzij jonge ouders – al eerder zo’n geval aan de hand. ‘Voor mensen die al overwogen om New York te verlaten, was covid de laatste druppel om naar de buitenwijken te ontsnappen, zoals ik heb gezien bij twee van mijn aankomende verkoopopdrachten.’ De New Yorkse woningmarkt is niet helemaal vergelijkbaar met de woningmarkt in Nederlands grootste steden Amsterdam en Rotterdam, waar de markt voor tweederde of meer bestaat uit huurwoningen, waarvan de meerderheid valt in het gereguleerde huursegment. Weliswaar kent New York een even hoog percentage huurwoningen, maar slechts 258.000 van de twee miljoen huurwoningen zijn subsidiabel en die liggen hoofdzakelijk buiten Manhattan, in de stadsdelen Bronx, Brooklyn en Queens.

Ongeveer de helft van de huurwoningen is vrije sector en dat betekent in New York ook echt ‘vrij’. Volgens de Rent Guidelines Board van de gemeente kunnen verhuurders in dit segment vragen wat ze willen, afhankelijk van de marktomstandigheden. Een ongeveer even groot deel van de huurwoningen is rent stabilized. Woon je sinds 1971 (toen deze regel werd

ingevoerd) in een appartement of heb je het overgedragen aan een familielid, dan bepaalt de overheid de maximale huurstijging. Opvallend: waar de Nederlandse overheid aangaf niets te willen weten van een generieke huurbevriezing, besloot de Rent Guidelines Board daar half juni wel toe voor dit segment, met als motivatie de economische recessie als gevolg van het coronavirus. Een ander typisch element in de woningmarkt in New York is de onderverdeling bij appartementen in coĂśperatives en condominiums. De eerste betreffen vooral de oudere appartementengebouwen in Upper East en Upper West. Om een appartement te mogen kopen, moet je door aandelen te kopen lid worden van de coĂśperatie. Die aandelen vertegenwoordigen tegelijk de waarde van je appartement. De vereniging zorgt voor het onderhoud van de lift en – vaak ook nog – het inhuren van een portier die je naar de lift begeleidt. Tegenover deze co-ops, waarvoor een ballotage geldt, staan condominiums, gebouwen met zelfstandige appartementen met een beperkte gemeenschappelijke ruimte. Deze doorgaans sneller verhandelbare appartementen zijn met name de laatste jaren sterk in zwang door de transformatie van bedrijfsruimte in Lower Manhattan tot woonruimte. Kallop: ‘Jonge mensen kopen zich vaak niet meer in een co-op in omdat ze geen zin hebben in het gedoe. Ze kijken meer naar wijken downtown als Greenwich Village en Soho, waar de prijzen ongeveer 30 procent per vierkante meter hoger liggen dan in de Upper East Side of Upper West Side.’ Alle segmenten in de vastgoedmarkt van New York City worden volgens Kallop geraakt, ook de markt voor expats. ‘Het herstel zal waarschijnlijk zeer traag verlopen zolang covid de stad nog blijft plagen. Beslissingen om een huis te zoeken voor een korte of langere periode worden uitgesteld zolang

de onzekerheid overheerst.’ Wel heeft ze goede hoop dat de woningmarkt in september weer enigszins ontluikt. ‘De New Yorkse woningmarkt kent van oudsher twee piekperioden per jaar: na Labour Day, als de periode van vakanties achter de rug is en mensen hebben kunnen overdenken wat ze willen met hun werk en de rest van hun leven, en in het voorjaar, als veel gezinnen hun kinderen uit huis zien gaan en er gekeken wordt naar een woning die misschien geschikter is voor de nieuwe levensfase.’

Covid kan er volgens haar toe leiden dat met name senioren ervoor kiezen om het leven in de drukke metropool in te ruilen voor een relaxed leven met meer ruimte in bijvoorbeeld Florida, al jaren een favoriete uitwijkplaats voor gepensioneerde Amerikanen. Toch is Kallop over het algemeen niet pessimistisch over de markt in New York City voor de langere termijn. ‘Wat de toekomst in petto heeft, is natuurlijk onbekend, maar ik herinner me dat na 9/11 mensen zeiden dat New York City nooit zou herstellen, wat gelukkig niet het geval was. Ik denk dat New York

# " ! " " ! + " ! DWKVGPYÄŽMGPo

zijn nationale en internationale aantrekkingskracht zal herwinnen. Ikzelf hou van New York en zal er nooit meer weggaan.’ Buiten New York is de situatie op de Amerikaanse woningmarkt volgens Taco Ulrich van Westplan Investors wezenlijk anders. Westplan investeert namens Nederlandse beleggers in huurwoningen in het zuidoosten van de Verenigde Staten. Ulrich: ‘De financiĂŤle problemen door het coronavirus raken vooral de mensen in het lagere huursegment, die bijvoorbeeld werken in restaurants of bij productiefaciliteiten die nu door corona noodgedwongen gesloten zijn. Onze huurwoningen zitten in het middensegment en daar zien we eigenlijk weinig problemen. Natuurlijk zijn de huren wat gedaald, maar de bezettingen zijn goed en ook de betalingen lopen goed in de pas.’ Het vaak letterlijk hogere segment huurwoningen in de Verenigde Staten heeft volgens Ulrich een andere uitdaging dankzij corona. ‘Mensen willen niet meer in de lift staan om in hun luxueuze appartement op de hoogste verdiepingen te komen. Er is nu veel meer vraag naar woningen die met een trap bereikbaar zijn. Dan heb je het ook over gebouwen van vijf tot zes bouwlagen waar wij goeddeels in zitten.’ Zaken als de coronacrisis en de aanstaande presidentsverkiezingen zijn volgens Ulrich korte termijn in de optiek van beleggers. Als je kijkt naar de langere termijn zie je in Amerika een bevolking die gemiddeld zeven jaar jonger is dan in Europa. Dat zorgt voor een enorm arbeidspotentieel en bovendien moeten die mensen ook allemaal ergens wonen. Als Westplan verzorgen we een dak boven het hoofd van Amerikanen. De uitdagingen in Europa zijn ook voor woningbeleggers heel anders.’ Een andere trend die hij in Amerika waarneemt, is de groeiende populariteit van huren afgezet

""" !

Vastgoedmarkt

" # !

tegen het kopen van een woning. ‘Het lijkt erop dat op de lange termijn voor een grote groepen Amerikanen huren hét alternatief wordt. Renters by choice zijn in opkomst, simpelweg omdat veel Amerikanen nooit meer een hypotheek kunnen krijgen of juist ook niet meer zouden willen. Ook dankzij de huidige crisis is weer eens duidelijk dat Amerika nauwelijks een sociaal vangnet heeft. Mensen zoeken naar flexibiliteit en kiezen daarom sneller voor een huurwoning.’

DGNCPITĎM ɅPCPEKÇNG ETKUKU KU \QCNU

#OUVGTFCO KP IQGF IG\GNUEJCR #OUVGTFCO JGGHV QQM VG NÄŽFGP QPFGT FG EQTQPCETKUKU <QW #OUVGTFCO KP CNU GGTUVG UVCF XCP 0GFGTNCPF FG ITGPU XCP Ã…Ã…P OKNLQGP KPYQPGTU RCUUGTGP KPOKF FGNU KU FG DGXQNMKPIUITQGK GT QOIGUNCIGP PCCT GGP MTKOR 'ZRCVU GP DWKVGPNCPFUG UVWFGPVGP MQOGP PQI CORGT PCCT FG UVCF VGTYÄŽN FG WKVVQEJV XCP OGV PCOG IG\KPPGP IGYQQP FQQTICCV 6QEJ TGMGPV KPVGTPCVKQPCCN XCUVIQGFCFXKUGWT 5CXKNNU #OUVGTFCO VQV FG ITQVGTG UVGFGP KP FG YGTGNF YCCT FG JWK\GPRTÄŽ\GP XQQTNQRKI IGYQQP DNÄŽXGP UVÄŽIGP %QXKF GP FG FCCTQRXQNIGPFG NQEMFQYPU JGDDGP GGP CCP\KGPNÄŽMG KORCEV IGJCF QR FG YGTGNFYÄŽFG XCUVIQGFOCTMVGP &G NCPIGVGTOÄŽPIGXQNIGP FCCTXCP \ÄŽP \KEJ PQI CCP JGV WKVMTKUVCNNKUGTGP &WKFGNÄŽM KU CN YGN FCV FG YCCTFG XCP JGV RTKOG YQPKPIRTQFWEV KP UVGFGP QXGT FG JGNG YGTGNF IGOKFFGNF IG\KGP OGV KU IGFCCNF \GIV 5CXKNNU KP FG

5NGEJVU KP PGIGP XCP FG QPFGT\QEJVG UVGFGP YGTF GT KP FG GGTUVG \GU OCCPFGP XCP GGP RQUKVKGXG RTĎUQPVYKMMGNKPI IGTGIKUVTGGTF &G OCTMVGP FKG JGV DGUV UVCPF JGDDGP IGJQWFGP YQTFGP QXGT JGV CNIGOGGP IGMGPOGTMV FQQT GGP UVGTMG DKPPGPNCPFUG XTCCI GP GGP DGRGTMV CCPDQF &G\G HCEVQTGP MQOGP XQQTCN XQQT KP GGP CCPVCN 'WTQRGUG UVGFGP KP FG 5CXKNNU KPFGZ YCCTQPFGT #OUVGTFCO +P 5GQWN GP /QUMQW UVGIGP FG RTĎ\GP OGV RTQEGPV JGV UVGTMUV &G OCTMV XCP 5GQWN UVĎIV FG CHIGNQRGP LCTGP EQPUVCPV GP FG TGUKFGPVKÇNG OCTMV KP /QUMQW YQTFV XQQTPCOGNĎM IGFTGXGP FQQT FG DKPPGPNCPFUG XTCCI %Q XKF \QTIFG GTXQQT FCV FG QNKGRTĎU GP FG YCCTFG XCP FG 4WUUKUEJG TQGDGN UVGTM FCCNFGP YCCTFQQT MCRKVCCN \ĎP YGI XQPF TKEJVKPI FG XCUVIQGFOCTMV +P 'WTQRC RTGUVGGTFGP #OUVGTFCO $GTNĎP GP 2CTĎU JGV DGUV OGV GGP RTĎUITQGK XCP TGURGEVKGXGNĎM RTQEGPV RTQEGPV GP RTQEGPV KP FG GGTUVG \GU OCCPFGP XCP FKV LCCT &G\G 'WTQRGUG JQQHFUVGFGP MGPFGP GGP UVCDKGNG JQIG XTCCI GP GGP VGMQTV CCP CCPDQF ,QTF[ -NGGOCPU JGCF QH TGUGCTEJ EQPUWNVCPE[ DĎ 5CXKNNU 0GFGTNCPF n*QGYGN XGGN CHJCPIV XCP FG GEQPQOKUEJG UKVWCVKG s FKG KP XGGN UVGFGP PQI QPFWKFGNĎM KU s KU JGV DGNCPITĎM QO VG QPVJQWFGP FCV FKV IGGP ɅPCPEKÇNG ETKUKU KU \QCNU KP 9G XGTYCEJVGP FCCTQO PW IGGP YCCTFGFCNKPIGP FKG YG KP FKG VĎF YGN \CIGP 9GN XGTYCEJVGP YG FCV UQOOKIG UVGFGP JGV DGVGT \WNNGP FQGP FCP CPFGTG #OUVGTFCO \CN FCCTDĎ KP FG VYGGFG JGNHV XCP FKV LCCT CNU GGP XCP FG UVGTM UVG YQPKPIOCTMVGP WKV FG DWU MQOGP XQQTCN FQQT JGV CCPJQWFGPFG YQPKPIVGMQTV &KV \CN PCCT XGTYCEJVKPI QQM FG MQOGPFG XĎH LCCT \Q DNĎXGP YCCTDĎ YG KP IQGF IG\GNUEJCR \WNNGP \ĎP XCP YGTGNFUVGFGP CNU .KUUCDQP $GTNĎP /KCOK GP 5CP (TCPEKUEQ o 5CP (TCPEKUEQoU YQPKPIOCTMV \QW IGUEJTCCIF OQGVGP DNĎXGP FQQT GGP DGRGTMV CCPDQF VGTYĎN /KCOK QO FKXGTUG TGFGPGP CCPVTGMMGNĎM KU \QCNU NGGHUVĎNHCE VQTGP TGNCVKGH IQGF IGYCCTFGGTFG RTĎ\GP GP IGDTGM CCP KPMQOUVGPDGNCUVKPI KP FG UVCCV &G 5CXKNNU KPFGZ KFGPVKɅEGGTV QQM UVGFGP YCCT FG RTĎ\GP KP FG GGTUVG JGNHV XCP FKV LCCT FCCNFGP \QCNU .QU #PIGNGU &G UVCF YGTF \YCCT IGVTQHHGP FQQT FG RCPFGOKG GP FG YGTMNQQUJGKF UVGGI KP GPMGNG OCCPFGP XCP RTQEGPV PCCT RTQEGPV KP OGK &G UVCF KP JGV YGUVGP XCP FG 8GTGPKIFG 5VCVGP DWPIGNV OGV GGP YCCTFGXGTOKPFGTKPI XCP RTQEGPV GTIGPU QPFGTCCP JGV NĎUVLG XCP 5CXKNNU VWUUGP UVGFGP CNU *QPIMQPI GP 5[FPG[ *GV UVGTMUV FCCNFG FG IGOKFFGNFG RTĎU XQQT GGP YQPKPI KP FG +PFKCUG OKNLQGPGPUVCF /WODCK RTQEGPV 9GNKUYCCT EQPUVCVGGTV 5CXKNNU GGP UVGTMG ITQGK XQQTURGNNKPI XQQT FG +PFKCUG GEQPQOKG OGV DĎDGJQTGPFG OKITCVKG GP YGNXCCTVUITQGK VQEJ \QTIV FKV PQI PKGV FKTGEV XQQT GGP GZVTC XTCCI PCCT YQPKPIGP /WODCK JQWFV XQNIGPU 5CXKNNU PCOGNĎM XQQTNQRKI PQI GGP WKVFCIKPI DĎ JGV QR RGKN DTGPIGP XCP JGV YQPKPICCPDQF KP FG UVCF 8CP FG 'WTQRGUG UVGFGP FKG FG XCUVIQGFCFXKUGWT KP MCCTV DTCEJV \CI .KUUCDQP FG ITQQVUVG YCCTFGFCNKPI KP FG GGTUVG \GU OCCPFGP XCP 0CCUV FG KO RCEV XCP EQXKF URGGNFG FG QP\GMGTJGKF OGG QXGT JGV XQQTVFWTGP XCP FGGNPCOG XCP FG UVCF CCP JGV \QIGJGVGP )QWFGP 8KUWO RTQITCOOC XCP JGV NCPF &KV XKUWO OCCMV JGV OCMMGNĎM XQQT DWKVGPNCPFGTU QO VG KPXGUVGTGP KP JGV NCPF GP GGP NCPIFWTKIG XGTDNĎHUXGTIWPPKPI VG MTĎIGP &QQT JGV EQTQPCXKTWU KU GGP XQQTIGPQOGP YĎ\KIKPI XCP FG TGIGNKPI GEJVGT QRIGUEJQTV &G EQPVKPWGTKPI XCP JGV XKUWORTQITCOOC \QTIV GT XQNIGPU 5CXKNNU XQQT FCV FG RTĎ\GP KP .KUUCDQP YGGT KP QRYCCTVUG TKEJVKPI ICCP

555'4 12&.$#, 0*2'-+

# Vastgoedmarkt 1$/2$,!$0

/ *GKOUVCFGP KU KP \GGT MQTVG VÄŽF WKVIGITQGKF VQV GGP IGXGUVKIFG YQPKPIXGTJWWTFGT KP 0GFGTNCPF &G XCP QQTURTQPI 5ECPFKPCXKUEJG QTICPKUCVKG YKN JCCT CCPDQF JKGT WKVDTGKFGP PCCT YQPKPIGP /CCT DG NCPITÄŽMUVG FQGN KU QO WKV VG ITQGKGP VQV FG XTKGPFGNÄŽMUVG YQPKPIXGTJWWTFGT XCP 0GFGTNCPF UVGNV FG PKGW YG EQWPVT[ OCPCIGT 'FFQ 4CVU /GV GGP GKIGP DGJGGTVGCO GP CCPYG\KIJGKF KP CNNG TGIKQoU KU *GKOUVCFGP CN IQGF QR YGI XGTMNCCTV JÄŽ

n8TKGPFGNĎMUVGo YQPKPIXGTJWWTFGT YKN GNMG 0GFGTNCPFGT YQQPECTTKÄTG MWPPGP DKGFGP 6QV VYGG LCCT IGNGFGP JCFFGP PQI OCCT YGKPKIGP IGJQQTF XCP *GKOUVCFGP GGP QQTURTQPMGNĎM 5ECPFK PCXKUEJG YQPKPIXGTJWWTFGT OGV GGP 'WTQRGUG RQTVG HGWKNNG XCP OGGT FCP YQPKPIGP 0CLCCT DGIQP FG *GKOUVCFGP CCP GGP UPGNNG QROCTU KP 0GFGTNCPF \KG MCFGTVGMUV +POKFFGNU DKGFV FG QTICPK UCVKG JKGT YQPKPIGP CCP XGTURTGKF QXGT XQQTCN FG 4CPFUVCF GP /KFFGP GP <WKF 0GFGTNCPF #CP FKG GZRCPUKG MQOV XQQTNQRKI IGGP GKPF XGTVGNV 'FFQ 4CVU UKPFU LWNK OCPCIKPI FKTGEVQT *GKOUVCFGP 0GFGTNCPF n9G \ĎP UPGN IGITQGKF KP 0GFGTNCPF GP YKNNGP FCV DNĎXGP FQGP &G XQNIGPFG UVCR KU QP\G YQPKPIRQTVG HGWKNNG WKV VG DTGKFGP PCCT &G UPGNJGKF KU CHJCPMGNĎM XCP FG MCPUGP FKG \KEJ CCPFKGPGP 0GFGT NCPF JGGHV PQI UVGGFU GGP \GGT IWPUVKIG YQPKPIOCTMV OGV QR FG NCPIG VGTOĎP UVGTMG OCETQ GEQPQOKUEJG HWPFCOGPVCNU %QTQPC JGGHV CCP QP\G CODKVKGU PKGV XGGN XGTCPFGTF 9G JGDDGP GGP NCPIGVGTOĎPXKUKG QR YQPGP #NU YĎ QPU YQPKPICCPDQF WKVDTGKFGP FQGP YG FCV OGV FG KPVGPVKG QO FG YQPKPIGP VG DGJQW FGP 'P JQGYGN JGV PW NCUVKI KU QO KP VG UEJCVVGP YCV FG IGXQNIGP XCP FG EQTQPCUKVWCVKG QR FG NCPIG VGT OĎP \WNNGP \ĎP KU JGV YGN FWKFGNĎM FCV YQPGP GGP DCUKUDGJQGHVG \CN DNĎXGP 5VGTMGT PQI JGV XTKGPFGNĎM YQQPMNKOCCV FCV YG QP\G DGYQPGTU YKNNGP DKGFGP KU PW OKUUEJKGP DGNCPITĎMGT FCP QQKV o

/CCVUEJCRRGNKLMG XGTCPVYQQTFGNKLMJGKF 4CVU KU OGV VYKPVKI LCCT GTXCTKPI IGRQMV GP IGOC\GNF KP FG 0GFGTNCPFUG YQPKPI GP JQURKVCNKV[UGEVQT *ÄŽ YGTMVG OGGT FCP VKGP LCCT DÄŽ 8GUVGFC QPFGT CPFGTG

We stellen ons op als een betrouwbare partner die zijn huiswerk gedaan heeft .$ $(,12 #$- #$ &0..212$ !3(2$-+ -#1$ 5.-(-&4$0'330#$0 5$0#

$(,12 #$- (1 (- -.& &$$- 25$$ ) 0 $$- &$4$12(&#$ 5.-(-&4$0'330#$0 ./ #$ $/ #$0+ -#1$ , 0*2 &$5.0#$-' $ 4 - ..01/0.-& 5$$#1$ .-#$0-$,(-& , *2$ (- QMVQDGT \ÄŽP GPVTGG OGV FG CCPMQQR XCP JGV /#: IGDQWY CCP JGV 'WTQ/ / /+$(- (- 20$"'2 ,$2 . // 02$,$-2$-' ..0) 0 4.+&#$ #$ &0.2$ *+ // /$0 ,$2 #$ -*../ 4 - #$ .3-# (++ /(2 +//.02%.+(.' ..0 #$ ' 5.-(-/ &$- $- ' , ".,,$0"(9+$ 03(,2$ 2$+#$ $(,12 #$- + ,(+) 0# $30. -$$0' $ /.02$%$3(++$ 4 - . ".,/+$6$- '$$%2 $$- 1/0$(#(-& .4$0 $#$0+ -# ,$2 $-(&$ EQPEGPVTCVKG KP FG 4CPFUVCF &KV LCCT DNÄŽHV *GKOUVCFGP ITQGKGP /KFFGPKP FG EQTQ/ - / -#$,($ 4$05($0% '$2 $(&$- (-4$12,$-2 2$ , 5.-(-&$- (- .22$0# , $- ,12$0# , $- $$- &0.2$ 20(7( //.02$%$3(++$' $ /.02$%$3(++$ ,$2 ' 5.-(-/ &$- !$12 2 &0.2$-#$$+1 3(2 // 02$,$-2$- (- #$ -#12 #//0.4(-"($1 $- $+#$0/ + -#' $(,12 #$- !$2 +#$ 20(7( ! ,(+).$- $30. 4..0 #$ 5.-(-&$- (-"+31($% RCTMGGTHCEKNKVGKVGP GP \GUVKI DGFTÄŽHUTWKOVGP &G YQPKPIGP NKIIGP KP TGIKQoU YCCT $(,12 #$- + "2($% (1' - )3-( *5 ,$- # 0 -.& $$-1 5.-(-&$- (+2'.4$- $- $WUUWO DÄŽ 0C FG\G CESWKUKVKG DG\KV FG XGTJWWTFGT QPIGXGGT YQPKPIGP KP $#$0+ -#+ 5 04 - ! /0."$-2 (- #$ &$0$&3+$$0#$ 1$"2.0'

..0 $$- &0..2 #$$+ 4 - $#$0+ -# !($#2 $(,12 #$- 5.-(-&$- (- '$2 1."( +$+ ,(##$- $- '.&$0$ 1$&,$-2

CNU FKTGEVQT QH RTQRGTV[ OCPCIGOGPV KPPQXCVKQP 1QM YCU JÄŽ DÄŽPC XKGT LCCT OCPCIKPI FKTGEVQT DÄŽ FG 0GFGTNCPFUG JQVGNMGVGP $CUVKQP *QVGNU &G CHIGNQ RGP FTKG LCCT YGTMVG JÄŽ CNU TGIKQPCN FKTGEVQT KP #OUVGTFCO GP #NOGTG XQQT YQPKPIEQTRQTCVKG FG #NNKCPVKG &G\G GTXCTKPI UNWKV RGTHGEV CCP QR FG YGTM YÄŽ\G GP CODKVKG XCP *GKOUVCFGP NGIV 4CVU WKV n$ÄŽ 8GUVGFC JGD KM IGOGTMV JQG DGNCPITÄŽM JGV KU QO

-'

GGP GKIGP DGJGGTQTICPKUCVKG VG JGDDGP $ÄŽ $CUVKQP *QVGNU JGD KM IGNGGTF FCV CNNGU UVCCV QH XCNV OGV MNCPV VGXTGFGPJGKF $ÄŽ YQPKPIEQTRQTCVKG &G #NNKCPVKG JGD KM YGGT GTXCTGP JQG DGNCPITÄŽM JGV KU QO CNU QTICPKUC VKG LG OCCVUEJCRRGNÄŽMG XGTCPVYQQTFGNÄŽMJGKF VG PGOGP &CV DÄŽ GNMCCT QRIGVGNF KU *GKOUVCFGP *GKOUVCFGP FQGV CNNGU KP GKIGP JWKU XCP XGTJWWT FCIGNÄŽMU DGJGGT VQV QPFGTJQWF *GKOUVCFGP YKN FG

Vastgoedmarkt

MNCPVXTKGPFGNÄŽMUVG XGTJWWTFGT \ÄŽP YKN DÄŽFTCIGP CCP GGP FWWT\COGTG UCOGPNGXKPI GP JGGHV GGP GPQTOG ITQGKCODKVKG 1O FKG TGFGP JGDDGP YG XÄŽH MCPVQTGP IGQRGPF GP GGP GKIGP XGTJWWT DGJGGT GP KPXGUV OGPV VGCO QRIGVWKIF &KV QPFGTUVTGGRV QQM QPU RNCP QO JGGN NCPI KP 0GFGTNCPF VG DNÄŽXGP o

&G QTICPKUCVKG KU CN DĎPC JGNGOCCN QRIGVWKIF XGT XQNIV JĎ n0CCUV QPU JQQHFMCPVQQT KP #OUVGTFCO JGDDGP YG FG CHIGNQRGP OCCPFGP MCPVQTGP IGQRGPF KP 4QVVGTFCO 'KPFJQXGP #TPJGO GP *GGT NGP *GV KU JGGN NGWM QO XCPWKV JGV PKGVU \QoP ITQVG QTICPKUCVKG QR VG DQWYGP 9G UNCIGP GTKP JGNG IQGFG OGPUGP CCP VG VTGMMGP 'NM MCPVQQT JGGHV PW \ĎP GKIGP VGCO FCV GGP UVGTMG DCPF OGV FG TGIKQ GP UVTCMU OGV FG DGYQPGTU JGGHV &KG TGIKQPCNG CCPYG \KIJGKF GP JGV JWWTFGTUEQPVCEV KU CDUQNWWV ETWEKCCN QO VG YGVGP YCV GT NGGHV GP YCV FG DGJQGHVGP \ĎP 9G YGTMGP OGV FG KP 5ECPFKPCXKÇ DGRTQGHFG (TKGPFN[ *QOGU YGTMYĎ\G YCCTDĎ YG HQEWUUGP QR MNCPVVGXTGFGPJGKF OCCVUEJCRRGNĎMG XGTCPVYQQTFG NĎMJGKF GP FWWT\CCOJGKF /GV PW DĎPC JQPFGTF EQN NGICoU ICCP YG GGP HCPVCUVKUEJG TGKU OCMGP *QG ITQ VGT QPU YQPKPICCPDQF JQG ITQVGT JGV VGCO o

&CV *GKOUVCFGP PW GGP GKIGP KPXGUVOGPV VGCO JGGHV PQGOV 4CVU GXGP DGNCPITÄŽM n*GV VGCO DGUVCCV WKV XÄŽH OCP 1QM OGV FG XGTMQRGPFG RCTVÄŽGP YKNNGP YG GGP NCPIGVGTOÄŽPTGNCVKG QRDQWYGP 9G UVGNNGP QPU QR CNU GGP DGVTQWYDCTG RCTVPGT FKG \ÄŽP JWKUYGTM IGFCCP JGGHV 1OFCV QPU KPJQWUG VGCO MQTVG NÄŽPGP JGGHV OGV QPFGT CPFGTG QPU VGEJPKUEJ VGCO MWPPGP YG DÄŽ GGP QRGPKPIUDQF DÄŽXQQTDGGNF FKTGEV CN QP\G XGTFWWT\COKPIUCODKVKGU OGGYGIGP 'P MCP LG CNU XGTMQRGPFG RCTVÄŽ TGMGPGP QR TGCNKUVKUEJ QRGPKPIU DQF &CV IGGHV FGCN\GMGTJGKF GP FCV YQTFV KP FG OCTMV IGYCCTFGGTF 1QM YQPKPIEQTRQTCVKGU OGTMGP FCV YG QR Ã…Ã…P NÄŽP OGV JWP \KVVGP <G \KGP FCV FG JWWTFGTU DÄŽ QPU KP IQGFG JCPFGP \ÄŽP o

6QV PW UVCCV *GKOUVCFGP KP FG XCUVIQGFOCTMV DGMGPF QO URGEVCEWNCKTG CCPMQRGP XCP ITQVG DGUVCCPFG YQPKPIRQTVHQNKQoU /CCT YG MÄŽMGP QQM PCCT CPFGTG OQIGNÄŽMJGFGP QO QPU CCPDQF KP 0GFGTNCPF WKV VG DTGKFGP NGIV 4CVU WKV n9G \ÄŽP CEVKGH QR FG YQPKPI OCTMV GP FCV DTGPIV OCCVUEJCRRGNÄŽMG XGTCPVYQQTFG NÄŽMJGKF OGV \KEJ OGG &KG XGTCPVYQQTFGNÄŽMJGKF PGOGP YG UGTKGWU DÄŽXQQTDGGNF FQQT QQI VG JGDDGP XQQT JGV YQPKPIVGMQTV KP 0GFGTNCPF 9G \KPPGP FCCTQO QR GKIGP YQPKPIRTQLGEVGP KP 0GFGTNCPF +P &GPGOCTMGP GP <YGFGP QPVYKMMGNGP YG CN XQNQR PKGWYDQWYRTQLGEVGP +P $WUUWO JGDDGP YG CHIGNQ RGP LWPK QPU GGTUVG VTCPUHQTOCVKGRTQLGEV IGMQEJV &G QRNGXGTKPI XCP FG\G YQPKPIGP XKPFV GKPF QH DGIKP RNCCVU 6YGG MCPVQQTVQTGPU VTCPUHQTOG TGP YG PCCT CRRCTVGOGPVGP OGV GPGTIKGNCDGN # KP JGV OKFFGPJWWTUGIOGPV GP FTKG UQEKCNGJWWTCRRCTVG OGPVGP $GJCNXG VTCPUHQTOCVKG MÄŽMGP YG FQQT JGV JGNG NCPF QQM PCCT PKGWYDQWYMCPUGP 9G JGDDGP CN YCV CCPVTGMMGNÄŽMG NQECVKGU QR JGV QQI o

+FGCNKVGT YKN *GKOUVCFGP GGP YQPKPIXGTJWWTFGT XQQT KGFGTGGP \ĎP UEJGVUV FG OCPCIKPI FKTGEVQT n&QQT GGP ITQQV FGGN XCP 0GFGTNCPF DKGFGP YG YQPKPIGP KP JGV UQEKCNG OKFFGP GP JQIGTG UGIOGPV CCP +P 5ECPFKPCXKÇ \KV UVWFGPVGPJWKUXGUVKPI QQM KP QP\G RQTVGHGWKNNG &CV KU GGP OQIGNĎM XQNIGPFG UVCR KP 0GFGTNCPF *GKOUVCFGP MCP \ĎP JWWTFGTU \Q GGP GEJVG YQQPECTTKÄTG DKGFGP ,G DGIKPV DĎXQQTDGGNF KP GGP UVWFGPVGPYQPKPI JWWTV VĎFGPU GGP UVCIG QH UVW FKG GGP YQPKPI KP 5ECPFKPCXKÇ LG DGVTGMV GGP UVCT VGTUYQPKPI GP XGTJWKUV PCCT GGP GGPIG\KPUYQPKPI o n9G \GVVGP FCCTPCCUV ɉKPM KP QR FWWT\CCOJGKF

UCOGP OGV XTKGPFGNĎMJGKF FG DGNCPITĎMUVG DQWYUVG PGP XCP QP\G QTICPKUCVKG 9G JGDDGP ɈMUG FWWT \CCOJGKFUCODKVKGU GP QPU IGEQOOKVVGGTF CCP FKXGTUG KPVGTPCVKQPCNG FQGNUVGNNKPIGP \QCNU FG 5WUVCK PCDNG &GXGNQROGPV )QCNU XCP FG 8GTGPKIFG 0CVKGU GP JGV 2CTĎUCMMQQTF 1O FKG FQGNGP VG DGJCNGP \ĎP YG KPOKFFGNU CN DGIQPPGP OGV QP\G GGTUVG RTQLGEVGP QO QP\G YQPKPIGP VG XGTFWWT\COGP &CCTOGG UNCCP YG VYGG XNKGIGP KP GGP MNCR 8GTFWWT\COGP KU PKGV CNNGGP IQGF XQQT JGV OKNKGW JGV NGXGTV QP\G DGYQ PGTU QQM OGGT YQQPEQOHQTV GP GGP NCIGTG GPGTIKGTG MGPKPI QR o 1QM *GKOUVCFGP KU DG\KI OGV FKIKVCNKUGTKPI XCP JGV JWWTRTQEGU n&CV KU XQQT QPU GGP DGNCPITĎM OKFFGN QO FG XGTJWWT VG XGTIGOCMMGNĎMGP GP JGV YQQP EQOHQTV VG XGTITQVGP /CCT QPNKPG GP H[UKGM DNĎXGP PCCUV GNMCCT DGUVCCP 'GP IQGFG FKIKVCNG MNCPVTGKU KU IGYGPUV OCCT H[UKGMG CCPYG\KIJGKF DNĎHV DGNCPITĎM

0W UVCCV QPU YQPKPICCPDQF XQQTPCOGNĎM PQI QR 2CTCTKWU PN &CV YKNNGP YG UPGN CCPXWNNGP OGV QPU GKIGP XGTJWWTMCPCCN <Q MTĎIGP YG OGGT KP\KEJV KP QP\G FQGNITQGR GP MWPPGP YG JGV XGTJWWTRTQEGU XGTFGT ɈPGVWPGP o

6QV UNQV MTĎIGP JWWTFGTU XCP GGP *GKOUVCFGP YQPKPI KGVU OGG XCP JGV <YGGFUG NGXGPUIGXQGN! 4CVU FGPMV XCP YGN n5ECPFKPCXKÇ NQQRV XQQTQR OGV FWWT \CCOJGKF GP MYCNKVGKV XCP NGXGP &CV OQGV QQM KP QP\G YQPKPIGP XQGNDCCT \ĎP 5ECPFKPCXKUEJG NCPFGP JGDDGP OGV 0GFGTNCPF IGOGGP FCV QQM DĎ QPU MNCPVIGTKEJVJGKF GP JGV DGNCPI XCP GGP ɈLPG YQQP QOIGXKPI JQQI KP JGV XCCPFGN UVCCP &CV XGTVCCNV \KEJ DĎ QPU KP JGV HGKV FCV FG JWWTFGT EGPVTCCN UVCCV o

Vastgoedmarkt

DNB: schaarste geen impact op prijs &G XGTFTKGXQWFKIKPI XCP FG 0GFGTNCPFUG JWK\GPRTĎ\GP QXGT FG CHIGNQ RGP LCCT KU JQQHF\CMGNĎM XGTQQT\CCMV FQQT VQGIGPQOGP ɈPCPEKG TKPIUTWKOVG QPFGT JWK\GPMQRGTU &KV ICCV KP VGIGP FG CCPPCOG FCV GGP UVTWEVWTGGN VGMQTV FG DQQUFQGPGT KU

*GV JQQHFMCPVQQT XCP &G 0GFGTNCPFUEJG $CPM KP #OUVGTFCO

Dat schrijft De Nederlandsche Bank (DNB) in een publicatie over de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen 25 jaar. De verdrievoudiging van de prijsstijging ‘reflecteert in belangrijke mate de trendmatig gedaalde kapitaalmarktrente en gestegen huishoudinkomens, waardoor huizenkopers hogere hypotheken kunnen afsluiten en dus meer kunnen bieden voor een huis’. Extra woningbouw leidt weliswaar ‘tot een welkome vergroting van het aantal beschikbare woningen voor starters en andere huishoudens, maar biedt vermoedelijk beperkt tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus’, aldus DNB. De kapitaalmarktrente is de afgelopen decennia trendmatig gedaald door internationale economische ontwikkelingen. Hierdoor is ook de Nederlandse hypotheekrente scherp gedaald, van gemiddeld 7 procent in 1995 tot circa 2 procent nu. Naarmate de hypotheekrente daalt, kunnen huishoudens bij

%1/ /'0 6# #4 *QQHFTGFCEVGWT 8CUVIQGFOCTMV

dezelfde maandlasten hogere hypotheken afsluiten. Daardoor kunnen ze dus meer bieden voor eenzelfde woning. Bovendien kunnen ook vastgoedbeleggers bij lagere rentes en de lagere rendementseisen die daarmee samenhangen hogere prijzen betalen. De contante waarde van te ontvangen huurbetalingen wordt bij een lagere rendementseis immers hoger, zodat de beleggingswaarde van woningen stijgt door verdisconteringseffecten. Figuur 1 laat zien dat huizenprijzen de afgelopen 25 jaar sterk aansloten bij de ontwikkeling van inkomensnormen voor hypotheken en het maximale leenbedrag. Dit maximale leenbedrag is de afgelopen jaren toegenomen doordat inkomens stegen en hypotheekrentes daalden. Daarnaast werd het maximale leenbedrag beïnvloed door wijzigingen in de inkomensnormen van het Nibud. Dat huizenprijzen en het maximale leenbedrag een sterke samenhang vertonen, is volgens DNB ‘niet

verrassend’. Het overgrote deel van de huizen in Nederland is met een hypotheek gefinancierd, en relatief veel huishoudens sluiten een hypotheek af die dicht tegen hun maximum aanligt. Behalve door de bovengenoemde verdisconteringseffecten, die de beleggingswaarde van een woningen kunnen opdrijven tot boven de financieringsruimte van de meeste huishoudens, komt dit ook door de fiscale bevoordeling van hypotheekschulden en van vermogen in de eigen woning. Huizenprijzen werden de afgelopen decennia dan ook sterk gedreven door de leenruimte van huishoudens. Op de kortere termijn kan de prijsontwikkeling hiervan afwijken, bijvoorbeeld door zorgen over de toekomstige financiële situatie. Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar. Figuur 2 toont het woningtekort vanaf 1945 tot nu (als percentage van het totale aantal woningen) en het prijsniveau van koopwoningen (na correctie voor inflatie). ‘Het eerste wat opvalt’ volgens DNB, is dat historisch gezien altijd sprake is geweest van een woningtekort. De definitie van het woningtekort is over de tijd echter wel veranderd: tot voor kort was deze vooral gebaseerd op woonwensen van huishoudens die werden afgeleid uit enquêtedata, nu vooral op het verschil tussen aan-

$TQP %$5 0KDWF &0$ GKIGP

$TQP 9QPKPIVGMQTV $<- 9QPKPIRTÄŽ\GP

DGTGMGPKPIGP 6QGNKEJVKPI *GV OCZKOCNG

1'51 %$5 GP VQV FG ,56 OCETQJKUVQT[

FCVCDCUG FKG IGDTWKM OCCMV XCP FG

VCDGNNGP XCP JGV 0KDWF XQQT FG

*GTGPITCEJVKPFGZ &CVC QXGT JGV

ˬPCPEKGTKPIUNCUVRGTEGPVCIGU XCP VQV

YQPKPIVGMQTV \ÄŽP PKGV XQQT GNM LCCT

GP OGV &G OCZKOCNG J[RQVJGGM KU

DGUEJKMDCCT GP QPFGTJGXKI CCP

XGTXQNIGPU GNM LCCT DGTGMGPF OGV JGV

XGTCPFGTGPFG FGˬPKVKGU

IGOKFFGNFG JWKUJQWFKPMQOGP KP FCV LCCT GP FG IGOKFFGNFG J[RQVJGGMTGPVG XCP CHIGUNQVGP J[RQVJGGMEQPVTCEVGP KP FCV LCCT

tallen huishoudens en woningen. Op dit moment is het tekort gelijk aan 331.000 woningen, oftewel 4,2 procent van de woningvoorraad. Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen (voor zowel landen met woningtekorten als -overschotten) een relatief geringe omvang: van het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80.000 woningen extra boven op de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2 procent lagere woningprijs mogen worden verwacht. Overigens blijkt het inlopen van het woningtekort in de praktijk niet eenvoudig, wat de mogelijkheden verder beperkt om op die manier tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus te bieden. Bovenstaande suggereert dat Nederlandse huizenprijzen in de praktijk vooral worden bepaald door de bestedingsruimte van huishoudens en in mindere mate door het fysieke tekort aan woningen. Hierdoor hebben starters volgens DNB ‘weinig baat bij het verhogen

van de maximale leenruimte’. Hoewel een verhoging op korte termijn leidt tot een groter budget voor de aankoop van een woning, leidt dit er uiteindelijk toe dat de prijs van woningen – meer specifiek die van de onderliggende grond – toeneemt. In beginsel kunnen starters dan dezelfde woningen kopen als voorheen, maar wel tegen een hogere lening met bijbehorend hogere risico’s. Ze zijn daarom meer geholpen met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met het huidige tempo van 3 procentpunten per jaar. Dit remt de stijging van huizenprijzen en van de hypothecaire leenbehoefte en heeft ook als voordeel dat de beslissing om te kopen of te huren minder wordt verstoord. Dat laatste komt de ontwikkeling van een goed functionerende huurmarkt ten goede, wat juist voor starters belangrijk is. De toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters is bovendien gebaat bij het bouwen van extra woningen om het tekort in te lopen. Hoewel dit huizen vermoedelijk niet veel goedkoper maakt, zorgt het wel dat voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt.

5EJCCTUVG IGGP KPXNQGF QR YQPKPIRTÄŽU MNQRV FCV YGN &0$! &G OGFKC RCMVGP GT Ë­KPM OGG WKV n9QPKPIVGMQTV GP JWK\GPRTÄŽU JCPIGP PKGV UCOGPo MQRVG 6TQWY n9QPKPIVGMQTV OKPFGT DGNCPITÄŽM XQQT QPVYKMMGNKPI JWK \GPRTÄŽUo UEJTGGH 8CUVIQGFOCTMV \GNH 4GFGP! 'GP RWDNKECVKG XCP &G 0GFGTNCPF UEJG $CPM &0$ QXGT FG XGTFTKGXQWFKIKPI XCP FG JWK\GPRTÄŽ\GP KP FG CHIGNQ RGP LCCT 0KGV GGP UVTWEVWTGGN VGMQTV CCP JWK\GP \QCNU CNIGOGGP YQTFV CCPIGPQOGP OCCT GGP VQGIGPQOGP ˬPCPEKGTKPIUTWKOVG XGTQQT\CCMV FKG UVÄŽ IKPI EQPENWFGGTV &0$ &CV KU GGP QRXCNNGPFG EQPENWUKG #N KU JGV CNNGGP OCCT QOFCV FG EGPVTCNG DCPM XQTKI LCCT \GNH KP FG RWDNKECVKG EQPENWFGGTFG FCV JWK\GPRTÄŽ\GP XQQTCN UVÄŽIGP FQQT GGP UVTWEVWTGGN VGMQTV GTCCP

UEJTGGH DCPMRTGUKFGPV -NCCU -PQV KP JGV XQQTYQQTF /CCT JGV KU QQM QRXCNNGPF QOFCV FG EQPENWUKG KPFTWKUV VGIGP Ã…Ã…P XCP FG DCUKU RTKPEKRGU KP FG GEQPQOKG CNU FG XTCCI UVTWEVWTGGN JQIGT KU FCP JGV CCPDQF FCP UVÄŽIV FG RTÄŽU .CVGP YG JGV XQNIGPFG IGFCEJVG GZRGTKOGPV PGOGP UVGN GT KU GGP QPGKPFKI CCPVCN JWK\GP KP 0GFGTNCPF <QWFGP FG JWK\GPRTÄŽ\GP FCP UVÄŽIGP! &CV NÄŽMV OG UVGTM 'GP MQRGT \GIV FCP VGIGP FG XGTMQRGT n'GP JCNH OKNLQGP GW TQ XQQT FCV JWKU! +M FCEJV JGV PKGV YCPV XQQT LQWY JWKU FWK\GPF CPFGTG o 0CVWWTNÄŽM KU FCV GGP WVQRKG 9CPV JWK\GP \ÄŽP ITQPFIGDQPFGP GP ITQPF KU RGT FGˬPKVKG UEJCCTU 6QEJ DGVGMGPV FCV PKGV FCV LG CNVÄŽF UEJCCTUVG JQGHV VG JGDDGP $ÄŽ GGP TWKOGTG YQPKPIXQQTTCCF KU GT IGPQGI XQQT KGFGTGGP GP QPVUVCCV GT QP FGTJCPFGNKPIUTWKOVG XQQT FG MQRGT *GV NKIV FCP XQQT FG JCPF FCV FG RTÄŽ\GP \WNNGP FCNGP 6QEJ KU FCV XQNIGPU &0$ PCWYGNÄŽMU JGV IGXCN *QG MCP FCV! 'T YGTMGP UNKOOG KPVGIGTG OGPUGP DÄŽ &0$ FKG PKGV \QOCCT KGVU RWDNKEGTGP .CVGP YG FCCTQO MÄŽMGP PCCT FG QPFGTDQWYKPI &G DCPM JGGHV IGMGMGP PCCT FG JKUVQTKUEJG QPVYKMMGNKPI XCP FG JWK\GPRTÄŽU FG ˬPCPEKGTKPIUTWKOVG GP FG UEJCCTUVG 9CV QRXCNV KU FCV ˬPCPEKGTKPIUTWKOVG GP JWK\GPRTÄŽU JCPF KP JCPF ICCP -WPPGP OGPUGP OGGT NGPGP FCP UVÄŽIGP FG RTÄŽ\GP 5EJCCTUVG FCCTGPVG IGP KU GGP EQPUVCPVG HCEVQT 0GFGTNCPF MCORV CN UKPFU FG 6YGGFG 9GTGNFQQTNQI

OGV GGP UVTWEVWTGGN JWK\GPVGMQTV %QPENWUKG FG JWK\GPRTÄŽU JCPIV OGGT UCOGP OGV FG ˬPCPEKGTKPIUTWKOVG XCP FG MQRGT FCP OGV GGP YQPKPIVGMQTV *GV KU KP FKG EQPENWUKG YCCT JGV OKUICCV 6GP GGTUVG DGVGMGPV GGP EQTTGNCVKG VWU UGP IGUVGIGP JWK\GPRTÄŽ\GP GP IGUVGIGP ˬPCPEKGTKPIUTWKOVG PQI IGGP ECWUCCN XGTDCPF 'T MCP PQI GGP CPFGTG HCEVQT \ÄŽP FKG PKGV KP JGV QPFGT\QGM KU OGGIG PQOGP #NU GGP ITQGKGPF CCPVCN YQNXGP KP 0GFGTNCPF UCOGPICCV OGV GGP VQG PGOGPF CCPVCN FQFG UEJCRGP JQGHV FCV PKGV VG DGVGMGPGP FCV FG YQNXGP FG XGTQQT\CMGT \ÄŽP 'T MCP QQM GGP UEJCRGP\KGMVG \ÄŽP QRIGFQMGP KP FG\GNHFG VÄŽF /CCT NCVGP YG CCPPGOGP FCV GT YGN GGP ECWUCCN XGTDCPF KU &CV NÄŽMV QQM NQ IKUEJ CNU OGPUGP OGGT MWPPGP NGPGP MWPPGP \G OGGT DGVCNGP FWU MWPPGP XGTMQRGTU QOJQQI OGV JWP RTÄŽU /CCT FCV MCP CNNGGP YCPPGGT FG MQRGT IGGP QH JGGN YGKPKI CPFGTG MGWU JGGHV *GV HGKV FCV UEJCCTUVG GGP EQPUVCPVG HCEVQT KU YKN PKGV \GIIGP FCV UEJCCTUVG IGGP KPXNQGF JGGHV #NNGGP KP GGP UEJCCTUG OCTMV JGGHV ˬPCPEKGTKPIUTWKOVG KPXNQGF QR FG JWK\GPRTÄŽU *GV VYGGFG FGGN XCP FG EQPENWUKG XCP &0$ UPÄŽFV YGVGPUEJCRRGNÄŽM IG\KGP FCCTQO IGGP JQWV ,G MWPV PKGV \GIIGP FCV YQPKPIUEJCCTUVG IGGP QH XGGN OKPFGT KPXNQGF JGGHV QR FG JWK \GPRTÄŽU YCPV FCCTXQQT QPVDTGMGP FG JKUVQTKUEJG FCVC 9G JGDDGP FCV KP QP\G OQFGTPG IGUEJKGFGPKU PKGV OGGIGOCCMV 7KVGTCCTF KU JGV VGIGPQXGTIGUVGNFG QQM YCCT ,G MWPV QO FG\GNHFG TGFGP QQM PKGV DGYGTGP FCV UEJCCTUVG YÃ…N KPXNQGF JGGHV /CCT CCPPGOGNÄŽM KU FCV YGN *GDDGP MQRGTU IGPQGI MGW\G FCP \WNNGP \G GEJV PKGV FG JQQHFRTÄŽU DGVCNGP *GV DNÄŽHV FWU XGTUVCPFKI QO OGGT YQPKPIGP VG DQWYGP 9CCTQO MQOV &0$ FCP OGV FG\G EQPENWUKG FKG DQXGPFKGP VGIGP \ÄŽP GKIGP QPFGT\QGM KPFTWKUV! &CV DNÄŽHV IKUUGP &G KPUVCPVKG RNGKV CN NCPIGT XQQT JGV XGTFGT KPRGTMGP XCP FG J[RQVJGGMTGPVGCHVTGM /CCT XQQT JGV CHUEJCHHGP XCP FG J[RQ VJGGMTGPVGCHVTGM \ÄŽP DGVGTG CTIWOGPVGP VG DGFGPMGP &CCT KU IGGP TCOOGNGPF QPFGT\QGM OGV QPFGWIFGNÄŽMG EQPENWUKGU XQQT PQFKI

///'. +, ' % *#,'&$

+ (, % * Vastgoedmarkt

0+'795

‘Middenhuurwoningen zijn onmisbaar’ XTĎG UGEVQT NKGXGT MQQRV QH IQGFMQRGT JWWTV \ĎP OKFFGPJWWTYQPKPIGP XQNIGPU YQPKPIDGNGIIGTU QPOKUDCCT #NNGGP FQQT OGGT VG KPXGUVGTGP KP FG XTĎG UGEVQT KU GT XQNIGPU FG DGNGIIGTU OGGT VG MKG\GP voorspellingen dat het tekort in 2024 tot 415.000 kan oplopen’, aldus Bontrop. In deze tijd van oplopende schaarste zijn veel mensen op zoek naar een eerste woning of passende doorverhuismogelijkheden. Doordat er te weinig woningen worden bijgebouwd, dreigen er op termijn te weinig passende koop-en huurwoningen te zijn. Hierdoor kan er een mismatch ontstaan tussen de huidige en de gewenste woonsituatie van mensen. Met name in de grote steden in Nederland.’

Van de huurders in de vrije sector zou 40 procent liever in een koopwoning wonen en zo’n 20 procent geeft de voorkeur aan een sociale huurwoning, zo blijkt uit onderzoek in opdracht van ABN Amro. Volgens Elisa Bontrop, senior beleidsadviseur Woningmarkt bij IVBN, duiden de uitkomsten van het onderzoek er vooral op dat er een structureel tekort is aan woningen en dat woningmarkt muurvast zit. ‘De komende jaren loopt dit tekort steeds verder op, er zijn

Ze vervolgt: ‘Zoals ABN Amro zelf ook al aangeeft, komt dit doordat koopwoningen steeds duurder worden en de leeneisen steeds strenger. Tegelijkertijd wordt de toegang tot de sociale huursector steeds beperkter. Om de druk van de woningmarkt te halen is een zelfstandig en solide middenhuursegment noodzakelijk voor een goed functionerende woningmarkt.’ Collega Lucas Brons van Vastgoed Belang: ‘Een uniek voordeel van de vrije sector is de flexibiliteit

& $ , * $!+ *, '& * & % * & !.!& , $ * & --*2 % +,- !' (( *, % &, & .''* +, *, *+'

die het biedt; er zijn geen ellenlange wachtrijen zoals bij woningcorporaties, en niet iedereen kan of wil ook meteen een huis kopen. De vrije sector fungeert op die manier goed als landingsplek voor starters en bijvoorbeeld jonge stellen. Dat is vaak ook de doelgroep waarvoor wordt gebouwd. Dat 40 procent liever een koopwoning zou willen is dan ook niet vreemd; qua type woning sluit een koopwoning vaak beter aan op de volgende levensfase, bijvoorbeeld als er aan gezinsuitbreiding wordt gedacht.’ Brons vindt het lastig dat in het onderzoek de huurprijzen bewust buiten beschouwing zijn gelaten. ‘De vrije sector is het enige segment in de Nederlandse woningmarkt dat niet met miljarden wordt gesubsidieerd, en waar huurders geen ondersteuning krijgen. Hierdoor worden woonlasten in de sociale huursector en koopsector kunstmatig lager gehouden. Huren in de vrije sector is hierdoor relatief duur. Ik denk niet dat kan worden uitgesloten dat dit van invloed is geweest op het onderzoek; zeker als je ziet dat 20 procent van de respondenten aangeeft liever in een sociale huurwoning te wonen. Als je kijkt naar de elementen die respondenten belangrijk vinden bij een woning, scoren appartementen in de vrije sector daar in het algemeen een stuk hoger op. Dan lijkt het toch dat andere zaken ook meespelen.’ Hij benadrukt dat de leden van Vastgoed Belang in meerderheid in het gereguleerde segment verhuren. Het is volgens Bontrop belangrijk dat de politiek de pijlen richt op ‘noodzakelijke en verstandige maatregelen’ ten aanzien van het midden- en overige vrije huursegment. ‘Dit betekent dat er op zowel landelijk als lokaal niveau

moet worden gefocust op stimuleren (lange termijn) in plaats van reguleren (korte termijn). Het behoud van een aantrekkelijk investeringsklimaat is echt cruciaal, want dan valt er voor woningzoekenden op termijn meer te kiezen. Volgens onze laatste cijfers voegen IVBN-leden in de periode 2020-2023 bijna 31.000 nieuwbouwwoningen toe aan de Nederlandse woningmarkt en streven onze leden naar een verdubbeling van dit aantal in hun harde pijplijn.’ Ten aanzien van het belang dat huurders volgens het ABN Amro onderzoek hechten aan de leefomgeving stelt ze: ‘De woonwensen van huurders staan hoog in het vaandel. Alleen met een toekomstbestendig kwaliteitsniveau van zowel de woning zelf als de directe omgeving is een stabiel en gezond direct en indirect rendement voor pensioenfondsen en levensverzekeraars mogelijk. Omdat IVBNleden veelal voor minimaal twintig tot dertig jaar in hun vastgoed investeren en dus niet gericht zijn op snelle winsten, gelden zij als onmisbare samenwerkingspartners voor het Rijk, provincies en gemeenten.’ Brons: ‘Dat de aantrekkelijkheid van een woning van meer afhangt dan enkel locatie snappen ontwikkelaars en beleggers volgens mij heel goed. Maar dat is soms makkelijker gezegd dan gedaan. We hebben met z’n allen een gigantische opgave om meer, duurzamer en groener te bouwen. Tegelijkertijd stapelen de gemeentelijke voorwaarden en regels zich op. In dat opzicht onderschrijf ik de aanbeveling dat ontwikkelaars, investeerders en gemeenten vaker in gesprek moeten. Als beleid en praktijk beter op elkaar aansluiten is er veel meer mogelijk.’

%QTQPCETKUKU DKGFV MCPU QO TWKOVG KP 0GFGTNCPF DGVGT VG DGPWVVGP

%1.7/0 910'0

%GQ ,.. 0GFGTNCPF

! * % & & $ & / * & / '. *. $$ & ''* , '*'& .!*-+' , *-!/ UGPFG UVGFGNÄŽM NGXGP YGTF RNQVUMNCRU UVKNIGNGIF 0W PC GGP YGNXGTFKGPFG \QOGTXCMCPVKG KU JGV VÄŽF QO UCOGP VG ICCP DQWYGP DKPPGP FG PKGWYG TGCNK/ , !, ! '.! / * 8 *,' , & / #'% & % & &+ ,', , !& . & FG UEJQWFGTU \GVVGP QPFGT GGP VQGMQOUVDGUVGPFKIG TWKOVGNÄŽMG KPTKEJ/ VKPI XCP 0GFGTNCPF %QTQPC JGGHV ITQVG KORCEV QR QPU YQQP YGTMIGFTCI -CPVQQTFCIGP \ÄŽP '& * *-# . & , .!*-+ . **-!$ .''* , -!+/ *# &' , , -!+/ *# & YGPV )GGP TGKUVÄŽF PCCT MCPVQQT GP OKPFGT CË­GKFKPIGP DGXCNNGP YGTMPGOGTU ' ' $ , . & % &+ & ! &- , -!+/ *# & . */ , !, & *!+!+ QQM VG DNÄŽXGP FQGP &KG QOUNCI DKGFV MCPUGP XQQT FG TWKOVGNÄŽMG KPTKEJVKPI XCP 0GFGTNCPF XQQT JGV QPVURCPPGP XCP GGP NCPF YCCT PW ITQVG FTWM QR FG *-!%, /'* , -!, ' & ' + !# * ! . & / *# !+ 77& . & *', (-$$/ ,'* & . & +, + % * , , -!+/ *# & % #, * ! . & %!& * $ & !& # -2 '% GTIGPU VG ICCP YQPGP 'GP WWT KP FG VTGKP \KVVGP QH KP FG ˬNG UVCCP KU GGP UVWM OKPFGT GTI CNU LG JGV OCCT FTKG MGGT RGT YGGM JQGHV VG FQGP 6GN FCCTDÄŽ QR FCV YQPGP KP FG ITQVG UVGFGP UKIPKˬECPV FWWTFGT KU GGP RWUJHCEVQT 9CCTQO \QW LG FCP KP FG UVCF DNÄŽXGP YQPGP! # .''*+( $ & !& . & ,*!'% . & +, + / &, +, ! , % * & / *#' '# *', ' . $ ! .''*2! &!& & % #, , % &+ & +, '. & , '*( . *#! 2 &' & % . & , $ & . & 1+! # / *# FKEJV DÄŽ JWKU NWKFV FWU PKGV JGV GKPFG XCP FG UVCF KP OCCT \CN YGN OCMGP FCV 3* & 4 . & & +, /'* , '( * #,'

'.! % #, /'& & !& +, & $+ $1+, + /'$$ + ( $ ''*&+ *& %+ 0ÄŽOGIGP GP FG $TCDCPVUG 5VGFGPTÄŽ CCPVTGMMGNÄŽMGT *GV \ÄŽP RNGMMGP FKG % , -& .''*2! &!& & &- $ . $ , ! & & & -& /'& *++ % * ! )- / *# & ' &! , #'& & '& -** * & % , 4CPFUVCF <ÄŽ JGDDGP PW FG OQIGNÄŽMJGKF QO JWP CEJVGTUVCPF QR FG ) VG . *#$ !& &'

. * & *!& !& /''&// *# * , &! , $$ & !&.$' '( / * /'/ &!& . +, ' # &+ & $! &+ % * ''# '( .'*% . & , . +, ' ' $+ " +,*- ,-* $ , -!+/ *#,+ .'$+, , % , " $ (,'( & # -# &, $ 2!,, & &! , $ & *' & ( *, *-!%, !& /'&!& .''* / *# !+ & & '. * ' ! $-0 ' ! +, , & ! & ($ #" + / &, +' ! $ ' , & /'* & . *.-$ '( & , " / $ 1+! # '( # &,''* &/ 2! &,' ! ! & ($ #" + !& YQPKPI \ÄŽP DÄŽ GNMCCT QRIGVGNF CNNGTOKPUV XGTYCCTNQQUDCCT 'GP TGMGPUQO VGT KNNWUVTCVKG 0GFGTNCPF YCU KP TWKO OKNLQGP DG/ \GVVG XKGTMCPVG OGVGT MCPVQQTTWKOVG TÄŽM DGEÄŽHGTFG JGV %GPVTCCN $WTGCW XQQT FG 5VCVKUVKGM 'TXCP WKVICCPFG FCV FG MCPVQQTDG\GVVKPI OGV RTQEGPV FCCNV s YG ICCP KOOGTU FTKG KP RNCCVU XCP XÄŽH FCIGP PCCT MCPVQQT s FCP OQGV DÄŽPC %!$"' & % & / *#*-!%, $ *+ /'* & '%( &+ * ' ! % , *+ \ÄŽP NCUVKI VG TGCNKUGTGP KP MNGKPG CRRCTVGOGPVLGU 8QQT MCPVQQTXCUVIQGF \GNH . * & *, * '. *! &+ / !&! + / &, ''* & * $. % , *% ,* $ & !+ ( * / *#& % * % * .$' *'(( *.$ #, &' ! ' *QG YQQP YGTMIGFTCI RTGEKGU XGTCPFGTV OQGVGP YG FG MQOGPFG VÄŽF PCWYNGVVGPF KP FG ICVGP JQWFGP OCCT JGV UVCCV XCUV FCV GT GGP Ë­KPMG QO/ +$ & !+' # &# , % *#, ! * ' '( !& # & +( $ &' ! , $+ MCPU QO FG YQPKPIOCTMV VG QPVURCPPGP GP QO FG TWKOVG KP 0GFGTNCPF DGVGT VG DGPWVVGP XQQT JGV HCEKNKVGTGP XCP FGOQITCˬUEJG QPVYKMMGNKPIGP 9GN KU EQÃ’TFKPCVKG GP XKUKG XCPWKV JGV 4ÄŽM PQFKI XCPWKV Ã…Ã…P OKPKUVGTKG FCV XGTCPVYQQTFGNÄŽM KU XQQT GGP IGEQÃ’TFKPGGTFG XKUKG GP WKVXQGTKPI XCP FG PKGW/ YG KPTKEJVKPI XCP 0GFGTNCPF &G QRTGMMKPI XCP FG 4CPFUVCF KU GGP IGOGGP/ VG GP TGIKQ QXGTUVÄŽIGPFG VTGPF )GOGGPVGP GP RTQXKPEKGU MWPPGP FKV PKGV $$ & &' * .''*#'%!& . & & !&, *& '%( ,!,! ,-++ & +, &+ # & '& * * ! & . * !& !& '&,+, & ,-++ & 2 +, & & &! -/ & CCP FG 5VCF KP GGP TWKOGT 0GFGTNCPF

""" !

Vastgoedmarkt

9CCT GGTUV FG JQQR QR GGP UPGN JGTUVGN KP FG 8 XQTO QXGTJGGTUVG MTÄŽIGP XCUVIQGFRTQHGUUKQPCNU UVGGFU OGGT JGV KFGG FCV FG EQTQPCETKUKU GGP NCPIFWTKIG CHHCKTG YQTFV &CV DNÄŽMV WKV FG 8CUVIQGFOQPKVQT XCP 8CUVIQGFOCTMV

Hoop op snel herstel ebt langzaam weg in de vastgoedsector

V

ergeleken met andere partijen in de bouwkolom zijn vastgoedprofessionals best optimistisch aangelegd. Toch zijn er grenzen aan wat een sector kan verwerken. Dat wordt in juli 2020 duidelijk uit de resultaten van de Vastgoedmonitor. In de vastgoedbranche is een twee keer zo hoog percentage van de ondervraagden positief gestemd over de economie als in de bouw. Maar die percentages zijn erg laag: 14 procent van de vastgoedprofessionals is positief over de toekomst, tegen 7 procent in de bouwwereld. Halverwege 2020 zijn de omzetprognoses al neerwaarts bijgesteld. Van de ondervraagde vastgoedprofessionals verwacht 80 procent een gelijke of lagere omzet. Slechts 18 procent denkt dit jaar nog een hogere omzet te kunnen halen. Maar er leeft ook hoop. Voor 2021 zijn de rollen weer omgedraaid. Dan verwacht driekwart van de sector dat de omzet minimaal gelijk blijft of zal stijgen ten opzichte van 2020. Op dat moment hangt een op de negen vastgoedbedrijven aan het infuus. Binnen de vastgoedsector zijn het vooral de adviseurs (18 procent) die steun ontvangen. Dit is ook de groep die het meest zegt te kampen met omzetdalingen. Vooral de kleine makelaars hebben het zwaar. De helft verwacht in de nabije toekomst een omzetdaling. Ontwikkelaars (9 procent) maken minder gebruik van de steun, vastgoedbeleggers (5 procent) maken er nog minder gebruik van. Geen van de ondervraagde vastgoedbeleggers verwacht bovendien in de toekomst aanspraak te zullen maken op steun. Onder de bedrijven die steun ontvangen is vooral de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) populair. In twee derde van de steungevallen gaat het om een NOW-regeling. De overige 30 procent heeft de Belastingdienst om uitstel van betaling gevraagd. De vastgoedsector is redelijk verdeeld over de steunmaatregelen. De helft (52 procent) vindt de maatregelen ‘passend’, terwijl de andere helft de

steun als ‘ongepast’ beoordeelt. Van die NOW-regeling maken 229 bedrijven met ‘vastgoed’ in de naam gebruik, blijkt uit een overzicht van de overheid. Samen zijn die bedrijven goed voor 7,4 miljoen euro aan NOW-voorschotten. Het gaat hoofdzakelijk om ondernemingen die zich bezighouden met vastgoedbeheer, zoals de Nederlandse tak van winkelbelegger KlĂŠpierre (310.000 euro). Ontwikkelaars en beleggers zijn beperkt vertegenwoordigd, al maken bijvoorbeeld Pierre et Vacances Centerparcs Nederland (circa 56.000 euro) en Frame Vastgoed (127.000) ook in bescheiden mate gebruik van de regeling. Maar niet alle vastgoedbedrijven hebben ‘vastgoed’ in de naam. Dat geldt in het bijzonder voor de grote makelaars die in hoge mate gebruikmaken van de overheidssteun. Van de grote vastgoedadviseurs vallen de namen CBRE (6.178.491 euro), Colliers International (1.501.296 euro) en JLL (943.215 euro) op. Van de kleinere makelaars zijn 272 bedrijven die een voorschot genoten te onderscheiden in de lijst; goed voor een bedrage van 5,9 miljoen euro. Tussen de makelaars staan bekende namen als Brecheisen (Utrecht), horecamakelaar Adhoc (Bodegraven) en Ooms (Rotterdam). Het verstrekte voorschot van de kleinere makelaars overstijgt nergens de 172.000 euro. Ondanks de schade voor de sector is er begrip voor de maatregelen ter bevordering van social distancing. Een ruime meerderheid van 57 procent van de ondervraagde vastgoedprofessionals vindt de maatregelen in balans. Maar 30 procent vindt dat er bij de maatregelen te veel is gekeken naar de volksgezondheid. Voor zo’n 5 procent gingen en gaan de maatregelen niet ver genoeg. Zij vinden dat het belang van de economie te zwaar meeweegt in de versoepeling van de maatregelen. Tegelijkertijd voelt een groot deel van de vastgoedsector zich niet echt gehoord. Op de vraag of de belangen van de vastgoedsector worden behartigd door het kabinet waren de respondenten minder coulant voor de overheid. Slechts

17 procent vindt dat. Ruim 60 procent vindt dat de belangen matig, slecht of zeer slecht worden meegenomen in de maatregelen. Daar zit dus een opmerkelijk verschil. De meerderheid kan goed leven met de maatregelen, al zijn diezelfde maatregelen niet mals voor de vastgoedsector.

Weinigen geloven dat de gifbeker al leeg is. Een deel van de vastgoedsector maakt zich op voor nieuw omzetverlies door een tweede golf van besmettingen met corona, blijkt in augustus uit de enquĂŞteresultaten. Van de ondervraagden verwacht 69 procent dat die tweede golf van corona er komt. Bijna de helft van de groep die op een tweede golf rekent, denkt dat zijn omzet erdoor zal dalen. 15 procent denkt dat die daling ergens tussen 0 en 10 procent ligt, 14 procent verwacht dat de daling 11 tot 20 procent zal bedragen en nog eens 14 procent vreest zelfs een daling van 21 procent of meer. Daartegenover staat een groep van 3 procent die door de tweede golf van corona een omzetstijging voorziet. Nog eens 47 procent verwacht dat die tweede golf geen effect zal hebben op zijn omzet. Van de groep die verwacht dat corona terugkomt, denkt 56 procent dat het in de periode september-oktober gaat gebeuren. 20 procent ziet het pas in de periode november-december gebeuren. 23 procent denkt dat het nu al raak is. Intussen blijkt het coronavirus al schade te hebben aangericht in de klantenbestanden van vastgoedbedrijven. Vastgoedbeleggers zagen in de eerste helft van 2020 meer huurders kopje-onder gaan dan in dezelfde periode een jaar eerder. Makelaars zagen hetzelfde gebeuren in hun bestanden van opdrachtgevers. Van de vastgoedbeleggers onder de deelnemers meldt 51 procent een toename van het aantal faillissementen van klanten en 0 procent een afname. 44 procent ziet geen verandering en 5 procent heeft geen mening. Na beleggers zijn makelaars de categorie dienst-

verleners die de duidelijkste toename zag van klanten die het loodje legden. 43 procent van de makelaars signaleert een toename van het aantal bankroete opdrachtgevers en 12 procent een afname. Bij beleggers is het beeld juist verslechterd. Voor april meldde 26 procent op jaarbasis een daling en 15 procent een stijging. In juli was die verhouding schever. Toen meldde 35 procent een daling en nog maar 11 procent een stijging. Niet alleen gingen er klanten failliet, ook werden beleggers gedwongen tot het treffen van betalingsregelingen met huurders die door de coronacrisis in de financiĂŤle problemen zijn gekomen. Adviseurs hebben van makelaars de rol overgenomen van de categorie bedrijven in de vastgoedmarkt die qua omzet het meest last hebben van de coronacrisis. Van de adviseurs meldt 51 procent een omzetdaling en 14 procent een -stijging. In de maand april was die balans veel minder negatief. Voor die maand meldde 32 procent van de ondervraagde adviseurs een omzetdaling en 14 procent een stijging. Wel wordt het negatieve effect van de coronacrisis op de boekwaarden van vastgoedportefeuilles geleidelijk minder, na de dreun in maart. Kort na het uitbreken van

de crisis zag 58 procent van de ondervraagden een waardedaling vergeleken met maart 2019. Het aandeel dat een afwaardering op jaarbasis zag, liep geleidelijk terug: 54 procent in april, 38 procent in mei, 39 procent in juni en 33 procent in juli. Het herstel is te danken aan de defensieve vastgoedsectoren zorg, woningen en logistiek. Boekwaarden van zorgvastgoed ontwikkelen zich het gunstigst. In juli zag 43 procent van de geĂŤnquĂŞteerden een toename en nam maar een paar procent een afname waar. Met logistiek zit een vastgoedonderneming nu ook redelijk. Een kwart van de ondervraagden meldt een stijging van de boekwaarden. Het aandeel dat een daling ziet, is een paar procent. Het beeld voor woningen is vergelijkbaar: 31 procent meldt een stijging van de boekwaarden en 18 procent een daling. Kantoren tonen licht herstel, ondanks de mogelijkheid dat op grote schaal thuiswerken een blijvend fenomeen is. In april zag 73 procent op jaarbasis een daling van de boekwaarde. In juli was dat 48 procent en zag 12 procent de waarde van kantoren zelfs stijgen. Het hardst zijn de klappen voor retail. Daar treedt nog nauwelijks herstel op. Het aandeel respondenten dat de waarde van retail zag dalen, bedroeg 73 procent in april en 69 procent in juli.

DGFTÄŽXGP KP ! CCP JGV KPHWWU

Terwijl de daling van de boekwaarden van vastgoedbeleggingen afvlakt, wordt een ander effect van de coronacrisis zichtbaar. Ontwikkelaars geven steeds minder vaak het startsein voor projecten buiten de woningbouw, zo blijkt uit de resultaten van september. Er zijn duidelijk meer ondervraagden die een afname van het aantal bouwstarts zien dan geĂŤnquĂŞteerden die een toename waarnemen. Een indicatie daarvoor is het aantal verleende bouwvergunningen. Onder vastgoedpartijen ziet 37 procent een afname daarvan en 18 procent niet. De rest antwoordt niet of neutraal. Van de ondervraagde bouwers signaleert 40 procent die vertraging en 10 procent niet.

((( ' $% ! # %

$ "% # Vastgoedmarkt

*GV QRVKOKUOG QXGT FG GEQPQOKG KU KP UGRVGODGT IGFCCNF &CV KU GGP UKIPCCN FCV JGV XGTVTQWYGP FCV FG EQTQPCETKUKU OGV GGP UKUUGT CË­QQRV NCPI\CCO YGIGDV

De hapering doet zich voor in de utiliteitsbouw, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Utiliteitsgebouwen zijn panden met een andere functie dan wonen, zoals kantoor of winkel. Voor deze utiliteitsbouw kwamen er in juni 2020 533 vergunningen,

tegen 615 in dezelfde maand van 2019 en 683 in juni 2018. Het lijkt er niet op dat de ontwikkelaars snel meer gas gaan geven. Een indicatie daarvoor is het wel en wee van de architecten die ontwerpen moeten maken voor de te ontwikkelen gebouwen.

De omzet voor architecten lag in augustus 2020 meer dan 12 procent onder het niveau van augustus 2019. Van de architecten is 15 procent afhankelijk van overheidsondersteuning. Vanwaar toch die terughoudendheid met projectontwikkelaars als

het effect van de coronacrisis langzaam minder wordt? Het lijkt erop dat de vastgoedsector bijkomt van de eerste schok van de coronacrisis. En meer dan dat: het aandeel bedrijven dat gebruikmaakt van overheidssteun is gedaald naar 5 procent.

Maar dat betekent niet dat het optimisme over de economie is gegroeid. Integendeel. In september bleek daar nog maar 9 procent positief over te zijn, tegen 14 procent in juli. En dat is een signaal dat het vertrouwen dat de coronacrisis met een sisser afloopt langzaam wegebt.

%QTQPCETKUKU RNCCVUV ETKUGU CHIGNQRGP JQPFGTF LCCT KP KOOGPUG UEJCFWY

%1.7/0 %1410#

8QQTOCNKI JQQHFTGFCEVGWT $% ! # %

7 JGDV QPIGVYĎHGNF OGGT FCP IGPQGI XCP CNNG XGTJCNGP QXGT JGV EQTQPCXKTWU 6QEJ QPVMQO KM GT PKGV CCP \GNH QQM GGP FWKV KP JGV LQWTPCNKUVKGMG EQTQPC\CMLG VG FQGP 9Ď YCTGP FG JGNG OCCPF CWIWUVWU KP JGV DWKVGPNCPF 'GP DGGVLG JGV PQQFNQV VCTVGP JQQTV DĎ QPU 0GV CNU CPFGTG LCTGP TGFGP YG FQQT (TCPMTĎM GP 5RCPLG VYGG NCPFGP FKG XQQTCNUPQI \YCCTFGT \ĎP IGVTQHHGP FQQT FG RCPFGOKG FCP QPU NCPF 9G JGDDGP QPU XCP\GNHURTGMGPF IGJQWFGP CCP FG TKEJVNĎPGP *GV NGGM GGP DGGVLG CNUQH JGV EQTQPCXKTWU QPU QR FG JKGNGP \CV 6QGP YG TKEJ VKPI <WKF 'WTQRC XGTVTQMMGP YCTGP CNNGGP 0KEG GP $CTEGNQPC QTCPLG IGDKGFGP /CCT UKPFUFKGP \ĎP CNNG RNGMMGP FKG YG CCPFGFGP nKP FG EQTQPCDCPo IGFCCP $QWEJGU FW 4J�PG %CVCNQPKÇ .o*GTCWNV VQV FG 8CNNÅG FG NC /CTPG VQG /CCT \Q OCCMVGP YG YGN OGG FCV DGIKP CWIWUVWU KP /CTUGKNNG GT PKGVU CCP FG JCPF NGGM 6QVFCV QQM FG\G HTCCKG UVCF VQV QTCPLG IGDKGF YGTF XGTMNCCTF *GV \GNHFG IQNF NCVGT QQM XQQT RNCCVUGP CNU %QNNKQWTG GP 5KVIGU 5NGEJVU ÅÅP MGGT JGDDGP YĎ DGYWUV GGP nEQTQPC QXGTVTGFKPIo IGOCCMV 'NM LCCT OQGV KM GXGP FQQT JGV EGPVTWO XCP $CTEGNQPC NQRGP 0KGV \Q\GGT QOFCV KM FG UVCF YCCT KM XKGT LCCT JGD IGYQQPF ITCCI DGVGT \QW YKNNGP NGTGP MGPPGP OCCT QO VG \KGP JQG FG TGVCKN XCUVIQGF OCTMV \KEJ FCCT QPVYKMMGNV OGV PCOG TQPF XGTOCCTFG 5RCCPUG OGTMGP CNU <CTC &GUKIWCN /CUUKOQ &WVVK QH %CORGT %QTQPC JGGHV KP 5RCPLG KPITĎRGPF VQGIGUNCIGP $CTEGNQPC KU YGGT FG UNCRGPFG TGWU XCP XQQT FG 1N[ORKUEJG 5RGNGP XCP &CCT YCCT LG KP CPFGTG LCTGP KP LWNK GP CWIWUVWU QXGT FG JQQHFGP XCP FG VQGTKUVGP OQGUV XQQTVDGYGIGP JGGTU VG PW NGGIJGKF NGGIUVCPF GP TWUV 'GP YKPMGNEGPVTWO CNU /CTGOCIPWO KP FG ' ) !! % !!# ! ' # '!!# % % !!# # $ # VCKNHQPFU %QTKQ CCPIGUEJCHV s NGGM DĎXQQTDGGNF CNU FQQT GGP DQO IGVTQHHGP *GV YKPMGNEGPVTWO UVQPF PQI QXGTGKPF OCCT FG OGPUGP YCTGP YGI &CV MQOV QQM QOFCV /CTGOCIPWO \KEJ XTĎYGN IGJGGN TKEJV QR VQGTKUVGP GP FWU IGGP J[RGT OCTMV JGGHV #NU LG \QoP VTGMMGT QPVDGGTV GP FG OKNLQGPGP VQGTKUVGP JGV XTĎYGN NCVGP CHYGVGP MWP LG JGV YGN XGTIGVGP CNU TGVCKNGT GP XCUVIQGFGKIGPCCT 'GP YCPFGNKPI QXGT FG 4CODNCU FG 2CUGKI FG )TŸEKC QH FG .C %CUVGNNCPC NGXGT FG XQQT QN[ORKUEJG VCHGTGNGP QR PCWYGNĎMU XGTMGGT XGGN IGUNQVGP YKPMGNU GP

VGTTCUUGP GP PCWYGNÄŽMU DWKVGPNCPFUG VQGTKUVGP FKG PQTOCNKVGT JGV \QOGTU UVTCCVDGGNF DGRCNGP *GGN VTGHHGPF NCIGP QQM FG OQPWOGPVCNG Ë­CIUJKRUVQTGU XCP )WEEK *GTOĂ„U .QWKU 8WKVVQP GP &QNEG )CDDCPC GTDÄŽ &G\G YKPMGNU YCCT KP FG \QOGT VKGPVCNNGP OGVGTU NCPIG XQQTCN IGHQTVWPGGTFG 4WUUKUEJG .C VÄŽPU #OGTKMCCPUG |GP %JKPGUG VQGTKUVGP PCCT DKPPGP YKNNGP NKGVGP PW CNNGGP JGV YKPMGNRGTUQPGGN GP FG DGYCMGTU \KGP CNNGOCCN OGV GGP HTCCK NWZG OQPFMCRLG 0CVWWTNÄŽM JGD KM OG XKC 8CUVIQGFOCTMV FG\G \QOGT QR FG JQQIVG IGJQWFGP ' # $ ' $% ! ! %( $ '! ' !#! ( % FWU XCP FG FTCOCVKUEJG UKVWCVKG YCCTKP XCUVIQGFDGNGIIGTU DGFTÄŽXGP GP TGVCK NGTU VGTGEJV \ÄŽP IGMQOGP 1QM MCP KM EQPUVCVGTGP FCV FG MCPVQTGPOCTMV XQQT NCPIGTG VÄŽF KPITÄŽRGPFG IGXQNIGP \CN QPFGTXKPFGP FCV JGV XQNWOG CCP XCUV IQGFDGNGIIKPIGP \YCCT KU CHIGPQOGP GP FCV GT URTCMG KU XCP GGP GTPUVKIG FC % % ' # & '!!# &( ! # ' $% ! ! %( IGP 'P XQQTCN FCV FG YKPMGNUVTCVGP JGV \YCCT VG XGTFWTGP JGDDGP GP FCV FG NGGIUVCPF XGTFGT \CN VQGPGOGP VQVFCV FG EQTQPCYQNM GGP DGGVLG KU QRIGYCCKF 8QQT 5RCPLG GP (TCPMTÄŽM \CN FG EQTQPCUEJCFG QPIGVYÄŽHGNF PQI JQIGT WKVXCNNGP % % ( ' ' !!" # % !!# ! %$ CNCTOGTGPFG YGTMNQQUJGKF +M YGGV FCV GT QRVKOKUVGP \ÄŽP FKG XQNJQWFGP FCV JGV CNNGOCCN WKVGKPFGNÄŽM \CN OGGXCNNGP &CV IGNFV OKUUEJKGP GPKIU\KPU XQQT 0G FGTNCPF OCCT \GMGT PKGV XQQT XGGN CPFGTG NCPFGP 6QEJ XTGGU KM FCV FG IGXQN IGP XCP FG\G GEQPQOKUEJG GP OGPUGNÄŽMG RCPFGOKG XQQT QPU NCPF GP JGV XCUV IQGF KPITÄŽRGPF \WNNGP \ÄŽP GP GNMG CPFGTG ETKUKU XCP FG CHIGNQRGP GGWY KP GGP KOOGPUG UEJCFWY \WNNGP RNCCVUGP CCP\KGPNÄŽM VQGPCOG XCP FG NGGIUVCPF OGGT CHYCCTFGTKPIGP GGP CCP\KGPNÄŽM NCIGT TGPFGOGPV GP FKVQ OKPFGT DGNGIIKPIGP <QYGN KPUVKVWVKQPGGN CNU RTKXCCV 'P FCP JGD KM FG IGXQNIGP XCP GGP OQIGNÄŽMG DWTIGTQQTNQI FQQT FG #OGTKMCCPUG XGTMKG\KPIGP GP FG UVGGFU UEJGTRGTG EQPË­KE VGP VWUUGP JGV 9GUVGP GP %JKPC GP 4WUNCPF GT PQI PKGV GGPU DÄŽ DGVTQMMGP

''' & $% ! # %

Vastgoedmarkt $ "% #

9KG IGDKGFUQPVYKMMGNKPI KP 4QVVGTFCO \GIV MQOV DÄŽPC CWVQOCVKUEJ WKV DÄŽ #FTKCCP 8KUUGT &G XQQTOCNKI VQRCODVGPCCT GP YGVJQWFGT KU VGIGPYQQTFKI EGQ DÄŽ $TKPM )TQGR GGP NCPFGNÄŽMG URGNGT OGV CFXKGU OCPCIGOGPV GP KV FKGPUVGP XQQT DQWY KPHTC XCUVIQGF GP IGDKGFUQPVYKMMGNKPI 'GP IGURTGM QXGT FG KORCEV XCP EQTQPC GP NGTGP XCP JGV XGTNGFGP

Adriaan Visser: Als we ÊÊn les hebben geleerd, is het dat we in crisistijd moeten doorbouwen’

H

et gesprek met Adriaan Visser vindt plaats in het Groothandelsgebouw in Rotterdam, thuisbasis van Brink. De liften naar de hogere etages zijn met een provisorisch zeiltje verdeeld in twee compartimenten als maatregel in de strijd tegen het coronavirus. Maximaal vier mensen in ĂŠĂŠn kleine ruime en doorluchten is wat Visser betreft essentieel om toch bijeenkomsten te kunnen houden op kantoor. ‘Wij zitten hier nog in een luxepositie omdat het Groothandelsgebouw niet al te hoog is en we onze verdieping zelfs nog goed met de trap zouden kunnen bereiken’, aldus de oud-wethouder. ‘Dat is wel anders in een gebouw als De Rotterdam, dat veertig etages telt. Dat staat nu zo goed als leeg, ook omdat het al een hele uitdaging was om met de lift naar de bovenste etages te gaan. Ik denk dat het thuiswerken voor de meeste mensen voorlopig echt nog wel een ding blijft, ook als we straks weer de herfst en de winter ingaan en de gewone verkoudheden weer terugkeren. Het wachten is echt op een vaccin tegen corona, maar zelfs als dat er is, zijn we er nog niet, want de logistieke operatie om zeventien miljoen mensen te vaccineren zal enorm zijn.’

" " $ '" ( # ' " # $( ) " $) ' "" $ % %( % " $" $ ## " ‘Brink heeft ĂŠĂŠn second opinion geleverd op de business case. Ik meen in 2018. Sindsdien heeft Brink geen betrokkenheid bij het stadion maar natuurlijk spreek ik zelf regelmatig de betrokkenen.’

"$ $ % # $ # ( " $ ) ! "$ %( $" # $ $#$ ' %# ## # ‘Ook in de samenwerking met Re-

alconomy is dit dossier nu niet aan de orde. Wij concentreren ons voorlopig op projecten in Spijkenisse en Leidschendam, waar Realconomy al mee bezig is. Bij Feyenoord City is overigens Stadion Feijenoord verantwoordelijk voor de businesscase. Zij moeten overeenstemming krijgen met de betaaldvoetbalorganisatie en de gemeente. Als de gebiedsontwikkeling rondom Feyenoord City nå definitieve positieve besluitvorming van start gaat, is er natuurlijk een nieuw moment voor afweging. Iedere adviseur zal dit een interessant project vinden, complex en langjarig, wij ook. Maar dat is op dit moment dus niet aan de orde.’

" # $ !" $ * " ' " $$ " ‘Omdat de stad nog lang niet gelijkwaardig functioneert als je kijkt naar het noordelijk en het zuidelijk deel. Dan heb je het over ruimtelijke ordening, maar zeker ook over sociaaleconomische vraagstukken. Met ontwikkelingen als Hart van Zuid en het totale NPRZ-programma worden daar belangrijke stappen in gezet. De ontwikkeling van Stadion Park, wat feitelijk losstaat van Feyenoord City speelt daar, onder meer door woningbouw en het bieden van faciliteiten voor breedtesport, ook een rol in. Het gaat erom dat we Rotterdammers van Zuid de kans op een wooncarrière bieden. Feyenoord City is veel meer dan een nieuw stadion, het is een gebiedsontwikkeling. Rondom het oude stadion, wat als gemeentelijk monument terecht gekoesterd wordt, ontstaat eigenlijk een heel nieuw stuk stad. In die zin kun je Feyenoord City het beste vergelijken met de Wilhelminapier. Je hebt het echt over een grootschalige gebiedsontwikkeling waar je wel twintig tot dertig jaar voor moet uittrekken.’

$ % $ " $ ! ! $ ' $ " ' "%# ' ‘Er is natuurlijk wel echt iets aan de hand. Zelfs als het huidige stadion straks weer een deel van de toe-

schouwers mag ontvangen, dan nog haal je daarmee de schade niet in. Ook de voetbalclub zelf heeft uitdagingen om nu de begroting rond te krijgen. De fee die Feyenoord krijgt voor het spelen in het nieuwe stadion speelt daarbij een belangrijke rol. De belangrijkste vraag, als je rekening houdt met al die factoren, is of het te financieren is. Ik denk dat het wÊl gaat gebeuren. Er is geen plan B. Maar wat niet gaat, gaat niet. Mede gelet op de nieuwbouwopgave lijkt het me logisch dat er aan de noordkant wordt gedacht over de verdere gebiedsontwikkeling.’

$ #$ $ $ " $ $ %" +# # $ ' "#$ " # #$ ‘Een van de zaken die telkens terugkomen bij welk groot project dan ook is dat we kijken naar wat het kost in plaats van wat het oplevert. In mijn beleving moet je bouwen wat maatschappelijk het meest relevant is. In een stad als Rotterdam heb je het dan over een binnenstedelijke locatie als Feyenoord City. Maar gelet op de grote aantallen woningen die de komende jaren in Nederland gebouwd moeten worden zal dat niet alleen binnenstedelijk kunnen, al ligt die definitie wat mij betreft niet zo scherp. De ontwikkeling van Park Zestienhoven aan de buitenrand van de stad ging in eerste instantie heel langzaam. Nu is het ĂŠĂŠn van de meest spectaculaire stadsuitbreidingen van Nederland.’

$ # $ !" $ $ '% ' ( # * # " $ #$ ' % $ # "# " $ # ‘Je bent er niet alleen met het intekenen van woningen en het verdelen van gebied onder ontwikkelaars die aan de slag willen. Je hebt ook te maken met bus-, tram- en metrolijnen, andere vormen van mobiliteit en voorzieningen. Daarbij komt ook nog dat het tempo momenteel door corona nog lager ligt. Dat het vergunningtraject lager ligt merken we straks pas. Bij het binnenstede-

lijk realiseren van woningen heb je het ook over locaties waar vaak nog van alles in de grond zit. Het is niet: koetje opzij, huisje erop. Vroeger hadden we samen met de woningcorporaties dankzij de ISV-gelden (Investeringsbudget stedelijke vernieuwing, red.) nog de middelen om op lastige locaties toch te ontwikkelen. Alleen mogen ze al een aantal jaar geen commerciÍle concurrerende dingen meer doen en moeten ze zich focussen op het sociale segment. Als we willen dat corporaties weer een bredere rol pakken bij binnenstedelijke bouw moet er of meer geld bij of we belasten ze op andere vlakken minder.’

$%## * %( ! "$ $ ' %( # $ ! "" ( " $ XCP FG CHUEJCHɅPI XCP FG XGTJWWTFGTJGHɅPI ‘Wat D66 ervan vindt doet hier niet ter zake. Ik zit hier als Rotterdammer, betrokken bij de ontwikkeling van deze stad. Ik vind dat de afschaffing van de verhuurderheffing echt moet gebeuren om corporaties meer bestedingsruimte te geven. Politici die de heffing willen handhaven zouden zich echt moeten verdiepen in de woningmarkt. Minister Kajsa Ollongren van Wonen constateerde vorig najaar nog dat corporaties op grond van de

) % #& & % ! % % % # ( ( % # $ !%% # #*

aangroei van hun vermogen de komende jaren voldoende zouden kunnen investeren. Alleen zit dat geld in de stenen. Als je dat vaststelt, hoort daar ook de garantie bij dat corporaties dat vermogen daadwerkelijk kunnen benutten. De vraag lijkt me ook gerechtvaardigd in hoeverre banken als externe financiers trek hebben in maatschappelijk ontwikkelen als ze er niet zoals bij gewone ontwikkelaars solvabiliteitsratio’s op los kunnen laten.’

( % $ * ( " # # ‘Iemand moet de regie pakken. Het oplossen van de woningnood is een maatschappelijke kwestie die voor een belangrijk deel met maatschappelijk geld, bijvoorbeeld van corporaties, moet worden opgelost. Daar zit weliswaar geen Return on Investment op, maar wel maatschappelijk rendement. De beleggersmarkt speelt wat mij betreft ook een rol maar die heeft uiteraard minder een boodschap aan de vraag of iets maatschappelijk van belang is. Je moet als overheid niet zelf gaan bouwen, je moet het mogelijk maken dat er gebouwd kan worden, dat mensen kunnen wonen. Er is ook echt wel wat aan de hand, want ook op de kopersmarkt wordt toegang moeilijker voor starters. Versoepelingen van banken voor zzp’ers die een hypotheek willen, worden nu teruggedraaid, een huurwoning bij een corporatie is vaak geen alternatief als je vijf tot tien jaar moet wachten in sommige steden. Rijk, provincies en gemeenten kunnen samen wat betekenen voor ontwikkelaars die willen bouwen op locaties waar dat redelijkerwijs niet uit kan, bijvoorbeeld in de grondexploitatie. Kijk naar de Woondeals.

" ,! $ $ ( # $ * " ( #$ " $ $ % " ! $ "% ‘Het zou best weleens kunnen dat de gemeente er uiteindelijk meer geld uithaalt dan er is ingestoken. Het eruit halen van de grond heeft er uiteindelijk wel toe geleid dat

))) ( %& " $ & !

% #& $ Vastgoedmarkt

$ ! %% $ ( ! & & $ $ $ " & " ! "# )"! ! $ &

onder meer de Markthal, de Rotterdam, de Calypso en een aantal wijken op Zuid zijn gerealiseerd. Natuurlijk is in het dossier Schiekadeblok niet alles goed gegaan, maar het uiteindelijke besluit om te investeren in die gebiedsontwikkeling was in de tijdgeest van 2009 een prima besluit.’

" ! $ ""

%$ $ ! & # #"" % "" $% ‘De huidige crisis en de financiĂŤle crisis van 2009 zijn niet met elkaar te vergelijken, omdat de vastgoedmarkt nu een sterk financieel fundament heeft en toen juist niet. Als we ĂŠĂŠn les uit de vorige crisis moeten trekken dan is het wel dat we nu gewoon moeten doorbouwen. Als we dat toen hadden gedaan waren de tekorten nu veel minder groot geweest.’

! " ! $ $ # $ "# % & # % $ # & ‘De huurprijsregulering treft voornamelijk de sociale huur. De vrije sector regelt het nog altijd vrijwel volledig zelf. Ik kan me voorstellen

dat het aanscherpen van de regels voor dat segment als ongewenst neveneffect heeft dat beleggers zich terugtrekken. Tegelijkertijd kun je je afvragen of als je niets doet, de markt voor te dure huurwoningen in stand blijft als mensen de huur niet meer kunnen betalen. De belemmeringen door verduurzaming zie ik niet zo, want uiteindelijk is er geen huizenkoper die zegt: “Doet u mij maar een niet-duurzame woning�. Dat gezegd hebbende vind ik het dus wel een taak van de overheid als aanjager van woningbouw om ontwikkelaars daadwerkelijk te verleiden. Daar zijn verschillende opties voor. Niet voor niets zit in de Woondeal voor Rotterdam ook de gebiedsontwikkeling Feyenoord City. Een groot deel van de kosten zit in het begin van zo’n ontwikkeling, bijvoorbeeld voor het aankopen en bouwrijp maken van gronden. Dat kun je niet allemaal uit de grondopbrengsten realiseren.’

% ! %& & &"' $ $ " # %$ $ $ # # "

‘Toen ik hier kwam was er nog sprake van drie losse entiteiten; de groep, Brink zelf en het softwarebedrijf IBIS. Het was logisch om deze bedrijven in elkaar te schuiven. 70 tot 80 procent van de bouwwereld gebruikt onze software. Door op ĂŠĂŠn werkvloer te zitten, kun je bijvoorbeeld die kennis over data en informatietechnologie ook daadwerkelijk inzetten bij complexe opgaven. Het geeft ons ook de mogelijkheid om ons management- en advieswerk door te ontwikkelen. Voor grote opdrachtgevers als de Nationale Politie en het Rijksvastgoedbedrijf, die heel veel vastgoed moeten managen, ontwikkelen we dashboards zodat ze zelf aan de knoppen kunnen draaien.’

" % $ $ # $ " ! ‘De kunst is niet om data op te halen, de kunst is om er bruikbare informatie van te maken voor de toekomst. Bijvoorbeeld op het vlak van financiering, verduurzaming, het uitkiezen van een locatie, maar ook, niet onbelangrijk in deze tijden, de bezettingsgraad van een pand. Als je kijkt naar al die factoren waar je rekening mee moet

houden, is het werk van een vastgoedontwikkelaar sinds 2008 echt een ander vak geworden.’

$ $ % " ! $ $ " $! "$$ $ ‘Ik kan me nog herinneren dat ik als directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam met toen-

n7KVGKPFGNÄŽM % $ ! ' * ! "# $ * & p&QGV W OÄŽ $ ! ! & ''$* )"! ! ,+

malig minister Jacqueline Cramer door de Rotterdamse haven voer en zij zich afvroeg of er ßberhaupt wel gebouwd kon worden op wat nu Merwe4Havens is. In Hamburg zag men de potentie met het haventerrein al eerder en nu bijvoorbeeld ook in Amsterdam. Kom wat een Rotterdammer betreft niet aan de Waalhaven, maar aa n de randen daarvan is echt wel wat mogelijk. Als je knelpunten oplost, ontstaat er vaak ook ruimte voor woningbouw. Bijvoorbeeld door het aanleggen van een nieuw stuk snelweg tussen de A13 bij Rotterdam en de A16/A20. Of als je de ring rondom Amsterdam deels zou overkluizen, al ligt dat nu wat lastiger. We hebben een Randstad 2.0 nodig, met een veel uitgebreider Randstadrail-netwerk. De huidige lijn die er nu ligt tussen Rotterdam en Den Haag is niet voor niets de drukste lijn die er is. Die jaagt ontwikkeling aan. De wil om in Amsterdam de metro nog verder zuidwaarts door te trekken richting Schiphol is er ook. Het is vooral van belang dat iemand zo’n ontwikkeling daadwerkelijk oppakt.’

&&& % "# ! #

Vastgoedmarkt " # !

UVTQQOXGTUPGNNKPI &KV KU JGV OQOGPV QO FQQT VG RCMMGP UEJTÄŽXGP &GUKTĂ…G 7KV\GVVGT 6QDKCU 8GTJQGXGP ,CP (QMMGOC GP

Juist in coronatijd moeten we investeren in sterke steden

A

an het begin van de coronacrisis leek de wereld compleet op zijn kop te staan. Het einde was nabij voor ondernemers in retail, horeca en leisure. Terrassen, cafĂŠs, restaurants, winkels, kantoren, straten en pleinen bleven leeg. The electronic cottage van futuroloog Alvin Toffler was veertig jaar na dato toch in ĂŠĂŠn klap werkelijkheid geworden. Was dit het einde van het publieke leven? Waren we getuige van het definitieve vertrek van the creative class uit de stad naar het platteland? Konden we al onze investeringen in de steden, het stedelijk weefsel, de gebouwde omgeving, in onze fraaie pleinen en parken en historisch erfgoed voorgoed afschrijven? Of ging het om een rimpeling in de tijd en wordt het oude normaal snel weer het nieuwe normaal?

Noch het ĂŠĂŠn, noch het ander, denken wij. We zijn getuige van de ongekende versnelling van een aantal veranderingen die al gaande waren. En ja, daardoor komen we in een nieuwe realiteit. We gaan op een andere manier onze leefomgeving gebruiken en dat heeft ook grote invloed op de gebruikswaarde en daarmee de financiĂŤle waarde van onze gebouwde omgeving. Maar dit is ook een uitgelezen kans om gewenste ontwikkelingen te versnellen en om de nieuwe krachten aan te wenden voor een hoger welzijn. We plegen roofbouw op onze planeet en het is hoog tijd om het tij te keren. Dat is geen nieuws. Het effect van de mens op de aarde wordt steeds zichtbaarder en voelbaarder. Voor een groeiende groep mensen leiden zorgen hierover tot bewuster leven. Dit komt tot uiting in toenemende aandacht voor welzijn in plaats van economische groei en het prefereren van gebruik boven bezit. Ook in de stedelijke ontwikkeling zie je dit terug. Bijna energieneutrale gebouwen zijn binnenkort de standaard en aandacht voor circulariteit, klimaatadaptatie en biodiversiteit is echt geen uitzondering meer. Al langere tijd groeit de aandacht voor de kwaliteit van onze

leefomgeving, de kwaliteit van lucht en bodem, de waardering voor ontmoeting, menselijk contact en gezondheid. Dat geldt ook voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De coronapandemie heeft het belang van deze elementen nog eens extra onderstreept. Gezondheid is evident een kostbaar bezit. Het belang van een prettige woning in een aantrekkelijke woonomgeving is, na noodgedwongen veel tijd in en om het huis te hebben doorgebracht, kristalhelder. Graag ook met een goede privĂŠ buitenruimte. Het met elkaar in verbinding zijn via een scherm mag dan praktisch en efficiĂŤnt zijn, maar kan de behoefte aan echte ontmoetingen, aanraking en nabijheid niet vervullen.

Ontwikkelingen die al gaande waren, komen door het coronavirus in een stroomversnelling. Door het wegvallen van vanzelfsprekendheden rond reizen, werken, kopen en ontmoeten, zijn mensen bewuster gaan afwegen wat nodig is en wat er op een lager pitje kan. Werken op afstand is in hoger tempo toegankelijk geworden voor grote groepen werknemers en online winkelen is een uitkomst gebleken voor wie niet de deur uit kan of wil. Zo hebben we kunnen ervaren dat we op een andere manier kunnen leven en werken. Een manier die vaak gepaard gaat met een afname van de milieubelasting. Wat blijvend is en wat van voorbijgaande aard, is op dit moment nog lastig in te schatten. Dat de huidige periode ons dwingt om ander gedrag te vertonen, biedt bij uitstek de mogelijkheid om de effecten daarvan te ondervinden. Met deze ervaring kunnen we een besluit nemen over wat we permanent willen veranderen en welke veranderingen we slechts tijdelijk willen accepteren. Dit alles biedt ons nu een enorme kans om onze koers verder te verleggen en ons nog sterker te richten op dat wat we als samenleving waardevol vinden. Welzijn neemt daarin een prominente positie in, materiĂŤle welvaart wordt minder belangrijk. De mate waarin deze verschuiving optreedt, verschilt per individu.

Onze gebouwde omgeving, de inrichting van onze steden en de extreme concentratie van hoogwaardige voorzieningen in onze steden spelen een niet te onderschatten rol bij de veranderingen waar we midden in zitten. Een groot deel van onze ontmoetingen speelt zich immers af in de centra van onze steden, wijken, buurten en dorpen, in gebouwen en gebieden die zijn bestemd voor werken, winkelen en vrijetijdsbesteding. Met de inzichten van nu zijn de investeringen daarin voor een deel achterhaald. We moeten daarom aan de slag om nieuwe kwaliteiten en functionaliteiten toe te voegen en gebieden en gebouwen anders in te richten. Als we dat goed en voortvarend doen, met een open geest en met aandacht, zodat flexibel ingespeeld kan worden op nieuwe veranderingen, kunnen we heel veel winst boeken in menselijk welzijn en in duurzaam waardebehoud. Zonder volledig te willen zijn, noemen we een aantal aandachtspunten.

Sterke winkelgebieden zijn cruciaal voor de leefbaarheid van wijken, dorpen en steden. Hier komen mensen en functies samen en staan de behoeften van consumenten of bezoekers centraal. Zwakkere winkelgebieden die de vorige crisis nog nauwelijks te boven zijn gekomen, krijgen nu alweer nieuwe klappen te verduren. Er moet serieus werk gemaakt worden van het compacter maken van deze gebieden, het transformeren naar wonen en het toevoegen van andere functies, zoals zorg-, maatschappelijke, culturele en onderwijsvoorzieningen, leisure of werkplekken. Winkelgebieden ontwikkelen zich zo tot het hart van de wijk of de huiskamer van de stad en krijgen meer een functie als ontmoetingsplek dan als aankooplocatie. Daarbij past een minder prominente plaats voor parkeren en een andere omgang met ontsluiting, verkeersstromen en openbaar vervoer.

Kantoren moeten een prettige plek zijn om naartoe te gaan. Door de coronacrisis hechten werkgevers en werknemers nog meer waarde

aan het bevorderen van gezondheid en interactie. In het gebouw leidt dit waarschijnlijk tot minder plekken voor individueel werk en meer ruimtes die samenwerken ondersteunen. Ook zal worden nagedacht hoe verspreiding van ziektes op kantoor kan worden voorkomen, bijvoorbeeld door meer ruimte per aanwezige medewerker te reserveren en verkeersstromen binnen gebouwen beter te organiseren. Daarnaast krijgen werknemers door de toepassing van slimme technologie meer inzicht in en kunnen zij invloed uitoefenen op hun eigen werkplek. De omgeving van het kantoor beĂŻnvloedt de ervaring van de werkplek. Deze wordt aantrekkelijker door functiemenging, zoals met horeca.

De inrichting van de openbare ruimte vraagt ook in winkelgebieden en op kantorenlocaties nog meer aandacht dan voorheen: uitnodigend om te verblijven en te bewegen. Het creĂŤren van aantrekkelijke loop- en fietsroutes met veel groen en natuur maakt tegelijk de stad beter bestand tegen extremere weersomstandigheden en draagt bij aan het vergroten van de biodiversiteit. Goede plinten dragen bij aan een gevoel van levendigheid. De teruglopende vraag naar winkels, horeca en voorzieningen brengt het risico mee van levenloze leegstaande ruimtes. Goede woonplin-

! # " ! $" & ! & ! # % # # ! % &

ten zijn dus minstens zo belangrijk. Essentieel bij de inrichting van steden is om in te zetten op inclusiviteit. Keer op keer blijkt dat de sociaaleconomische situatie van mensen een bepalende factor is voor hun welbevinden. En ook nu speelt die een grote rol in de mate waarin zij te lijden hebben onder de pandemie. Ook diegenen die niet de luxe hebben om te kiezen voor een bewuster leven moeten kunnen profiteren van een kwalitatief hoogwaardige en gezonde leefomgeving. Het lijken misschien utopische gedachten en het is zeker niet eenvoudig om de gewenste stedelijke kwaliteit te bereiken. Er zijn diverse hobbels te overwinnen op financieel gebied en op het terrein van samenwerking. Maar doorgaan op de huidige weg is het grootste risico. Niets doen is het recept voor functieverlies en daarmee verlies aan waarde van onze gebouwde omgeving. De burger is daar de dupe van, niet alleen als gebruiker van die stedelijke voorzieningen maar ook als eigenaar daarvan via onder andere pensioenfondsen en verzekeraars. Dit is het moment om door te pakken. Ontwikkelaars, beleggers en vastgoedfinanciers kunnen hun steentje bijdragen door slimme geĂŻntegreerde oplossingen te bedenken voor de hiervoor geschetste opgaven, door de actuele kennis over klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulair bouwen toe te passen, door te investeren in innovaties zoals emissieloos bouwen en door het proces van verandering mede te organiseren. Maar we kunnen het niet alleen.

Nauwe samenwerking tussen overheden, eigenaren, marktpartijen en maatschappelijke organisaties is geboden om obstakels het hoofd te bieden en kansen te benutten. De eerste stappen zetten we al. Op diverse plekken in Nederland zijn wij met private en publieke partijen in gesprek over samenhangende investeringen in wonen, economie, mobiliteit, natuur, klimaat en energie. Samen moeten we oplossingen vinden voor inhoudelijke, financiĂŤle en organisatorische problemen. Het meest pran-

### " ! !

! Vastgoedmarkt

'UUGPVKGGN DÄŽ FG KPTKEJVKPI XCP UVGFGP KU KP VG \GVVGP QR KPENWUKXKVGKV 1QM YKG PKGV FG NWZG JGGHV QO VG MKG\GP XQQT GGP DGYWUVGT NGXGP OQGV MWPPGP RTQËŹVGTGP XCP GGP MYCNKVCVKGH JQQIYCCTFKIG NGGHQOIGXKPI

gend zijn volgens ons: Versnipperd (grond)eigendom en het verminderde animo van eigenaren en ondernemers om zich te verenigen en samen op te trekken; De beperkte financieringsmogelijkheden voor ondernemers in steden en dorpen die met investeringen in hun winkel, restaurant etc. bijdragen aan de leefbaarheid; De discrepantie tussen financie-

%1.7/0

&KTGEVGWT XCP $WEM %QPUWNVCPVU ! !

ringsbehoefte van projectontwikkelaars voor een langere termijn en de tijdshorizon van banken, mede als gevolg van regelgeving; De neiging om ambities te stapelen in plaats van slim te combineren en keuzes te maken; Het gebrek aan flexibiliteit in bestemmingsplannen, waardoor het lastig is snel te schakelen, terwijl de kans klein is dat een pand twintig

jaar dezelfde functie behoudt. Wij doen een appèl op ondernemers, gemeenten, beleggers, banken, ontwikkelaars en alle anderen die zich betrokken voelen bij de kwaliteit van de centra van onze steden, wijken, buurten en dorpen.

Laten we samen de schouders er

onder zetten en met bewoners en gebruikers onze gebouwde omgeving aanpassen aan de veranderingen in onze samenleving. Laten we samen werken aan centrumgebieden die meer gericht zijn op ontmoeting en gezondheid en die bijdragen aan het versterken van natuur en milieu. Laten we – juist nu – samen investeren in sterke steden, waar

het welzijn van de mens centraal staat! &GUKTĂ…G 7KV\GVVGT KU FKTGEVGWT )GDKGFU QPVYKMMGNKPI $2& GP XQQT\KVVGT 0GRTQO 6QDKCU 8GTJQGXGP KU FKTGEVGWT 5[PEJTQQP GP DGUVWWTUNKF 0GRTQO ,CP (QMMGOC KU FKTGEVGWT XCP 0GRTQO GP /CTITKGV 5EJGROCP KU UGPKQT DGNGKFUOGFGYGTMGT

6CPFGNQ\G 0QXK TGIKG OCCMV OGGT MCRQV FCP LG NKGH KU /KFFGP KP FG EQTQPCETKUKU UVWWTFG OKPKUVGT XCP $KPPGPNCPFUG <CMGP -CLUC 1NNQPI TGP & GGP CCPXWNNKPI QR JCCT XQTKI LCCT IGRWDNKEGGTFG QPVYGTR 0CVKQPCNG 1O IGXKPIU8KUKG 0QXK &G DTKGH JGGV &CV MNKPMV UVQGT FWU UPGN XGTFGT NG\GP OCCT LG MTÄŽIV FCP nMGW\GUo CNU n*GV MCDKPGV MKGUV XQQT JGV UVWTGP QR FG QPVYKMMGNKPI XCP JGV JGNG UVGFGNÄŽM 0GVYGTM 0GFGTNCPF FQQT PKGWYG YQQP GP YGTMNQECVKGU QQM ITGPUQXGTUEJTÄŽFGPF VG MQRRGNGP CCP

OGV PCOG QX KPHTCUVTWEVWWT &G ITQGK KP JGV IGDKGF 4CPFUVCF s #OGTUHQQTV s <YQNNG s #TPJGO s 0ÄŽOGIGP s $TCDCPVUG UVGFGP KU JGV OGGUV OCPKHGUV &G\G XTCCIV QO MGW\GU KP GGP FQQTFCEJVG NCPIGVGTOÄŽPUVTCVGIKG RTQEGPV XCP FG 0G FGTNCPFUG DGXQNMKPI KU JGV JKGTOGG GGPU <Q \ÄŽP GT PQI YGN OGGT QRGP FGWTGP FKG CNU MGW\GU YQTFGP IGRTGUGPVGGTF 6QEJ XCNNGP GGP RCCT \CMGP QR <QCNU JGV PCFTWMMGNÄŽMG DGUGH FCV YG OGV CNNGGP DKPPGPUVGFGNÄŽMG YQPKPIDQWY FG YQPKPIPQQF PKGV QRNQUUGP &CV KU PCVWWTNÄŽM VGIGP JGV \GTG DGGP XCP OGPUGP FKG XKPFGP FCV YG OGV KGVULG OGGT FCP JGV JWKFKIG DQFGOIGDTWKM KP 0GFGTNCPF XQQT YQPKPIGP JGV NCPFUEJCR GP FG DKQFK XGTUKVGKV PCCT FG ËŹNKUVÄŽPGP JGNRGP /KUUEJKGP MWPPGP FG\G OGGUVCN IQGF IG JWKUXGUVG UVTCVGIGP GGPU ICCP RTCVGP OGV UVCTVGTU QR FG YQPKPIOCTMV QH UVGNNGP OGV GGP MKPFGTYGPU FKG GGP YCV TWKOGTG YQPKPI \QGMGP! 5GNGEVKGH GP FWWT \CCO DQWYGP CCP FG TCPF XCP FG UVGFGP KU GEJV IGGP FQGODGGNF DGMÄŽM FG JKUVQTKUEJG MCCTVGP XCP FG QPVYKMMGNKPI XCP 0GFGTNCPFUG UVGFGP YCV PW UVCF KU YCU VYKPVKI LCCT IGNGFGP TCPF XCP FG UVCF GP XÄŽHVKI LCCT IGNGFGP RNCVVGNCPF <QTI KU YGN JQG LG FKG PKGWYG YQQP GP YGTM NQECVKGU CCPUNWKV QR JGV QRGP DCCT XGTXQGT +P GGP TGEGPV YGDKPCT NGIFG KM OKPKUVGT 1NNQPITGP FG XQNIGPFG XTCCI XQQT +GFGTGGP XKPFV FCV YG YQPKPIDQWY GP FG QPVYKMMGNKPI XCP QX XGT DKPFKPIGP GP MPQQRRWPVGP OQGVGP EQODKPGTGP /CCT FCCT UNCIGP YG CN XÄŽHVKI LCCT PKGV KP FWU YCCTQO \QW FCV FG MQOGPFG VKGP LCCT YĂ…N NWMMGP! #PVYQQTF XCP FG OKPKUVGT n1OFCV YG PW GEJV OQGVGP o #MMQQTF OCCT JQG DTGPI LG FKG IGYGPUVG MQRRGNKPI FCP PW YGN VQV UVCPF! +P GGP TGEGPV TCRRQTV RNGKVGP %Q 8GTFCCU JQQINGTCCT )GDKGFUQPVYKMMGNKPI CCP FG 67 &GNHV GP \ÄŽP XQQTICPIGT

(TKUQ FG <GGWY XQQT GGP YGTMYÄŽ\G YCCTDÄŽ IGDTGM CCP UCOGPJCPI YQTFV CHIG UVTCHV OGV JGV IGGP DGTQGR MWPPGP FQGP QR GGP IGDKGFUQPVYKMMGNKPIUHQPFU YCCTKP UGEVQTCNG OKFFGNGP YQTFGP UCOGPIGDTCEJV &CV KU GGP YQTVGN GP UVQM DGPCFGTKPI FKG OÄŽ DGXCNV GP YCV OÄŽ DGVTGHV XGGN OGGT FG MGTP XCP FG TGIKGTQN XCP JGV 4ÄŽM \QW OQGVGP \ÄŽP 9CPV FG 0QXK DTKGH UVTCCNV WKV FCV JGV 4ÄŽM FG TG IKG RCMV OCCT XQQTCN XKC GGP XGTOQGKGPFG UVCRGNKPI XCP NCPFUFGNKIG RTQXKPEKC NG TGIKQPCNG ) GP ) QXGTNGIIGP *QG \KGV OĂ…Ă…T YQTVGN GP UVQM GTWKV! /CCM FG YQPKPIDQWYKORWNU XCP OKNLCTF GWTQ YCCTOGG NCUVKIG DKPPGPUVGFGNÄŽMG YQPKPIDQWYNQECVKGU MWPPGP YQTFGP IGTGCNKUGGTF LCCTNÄŽMU OCCT OĂ…V GGP EQORGVKVKG GNGOGPV &G DGUVG RNCPPGP SWC TGCNKUCVKG XCP QRICXGP MQUVGP GP FQQTNQQRVÄŽF YQTFGP IGJQPQTGGTF FG CPFGTG PKGV #PFGT XQQTDGGNF FG DGUVG VKGP EQPETGVG RNCPPGP XQQT PKGWYG IGOGPIFG YQQP YGTMNQECVKGU YCCTKP URCPPGPFG KPPQXCVKG OKNKGWU EGPVTCCN UVCCP DÄŽX +P PQXCVKQP &KUVTKEVU MTÄŽIGP GNM OKNLQGP GWTQ QO KPVGITCNG IGDKGFUQPVYKMMG NKPI VG XGTYG\GPNÄŽMGP GP QPTGPFCDGNG VQRRGP CH VG MQRGP 1Ă?M KPVGTGUUCPV WT IGPVG RNCPPGP FKG PKGV XCP FG ITQPF MQOGP XCPYGIG TGIGNIGXKPI MWPPGP XCNNGP QPFGT PCFGT WKV VG DTGKFGP %TKUKU GP *GTUVGNYGV DGRCNKPIGP n.GXGTVo GGP IGOGGPVG FCP PQI PKGV QXGTTWNG FG NQMCNG QXGTJGKF OGV GGP 4ÄŽMU QH RTQXKPEK CCN KPRCUUKPIRNCP 'GP YCV DQV KPUVTWOGPV OCCT JGV UVCCV VQEJ GEJV KP FG YGV FWU YCCTQO YQTFV JGV FCP \GNFGP IGDTWKMV! &G WTIGPVKG XCP FG 0QXK QRICXGP XTCCIV XGGN DGUVWWTNÄŽM QXGTNGI JGNFGT /CCT FG EQODKPCVKG XCP OĂ…Ă…T FTWM QR FG MGVGN YQTVGNU KPXGUVGTKPIUUWDUKFKGU TGIGN IGXKPI GP UVQMMGP PKGV QR VÄŽF MNCCT s FCP CEJVGTCCP CCPUNWKVGP DGUVWWTNÄŽMG FYCPI OQGV GTXQQT \QTIGP FCV TGIKG IGGP NQ\G KP\GV YQTFV 9G JGDDGP nTGIKG OGV DCNNGPo PQFKI QO JGV EQTQPCOQVVQ nËŽCVVGPKPI VJG EWTXGUo Ă?Ă?M VQG VG RCUUGP QR YQPKPIPQQF CEJVGTDNÄŽXGPFG QRGPDCCT XGTXQGT WKVDTGKFKPIGP %1 GOKUUKGU GP UVCIPGTGPFG YGTMNQECVKGRNCPPGP

***') &' # ! % ''"

Vastgoedmarkt & $' ! %

! NQIUG RCPFGP IGUNQQRV VGTYĎN NGNĎMG PCQQTNQIUG ɉCVU YQTFGP IGTGPQXGGTF 4QVVGTFCO FTCCK FCV GGPU QO UEJTĎHV 8CUVIQGFOCTMVU JQQHFTGFCEVGWT

Stop het slopen van de oude ziel van Rotterdam

W

ie de afgelopen maanden per ongeluk de Rotterdamse Bloklandstraat inreed, keek verbaasd op. Te midden van slooppuin stond daar fier overeind een eenzaam huis. Een typisch Rotterdams pand uit het begin van de twintigste eeuw met fraaie geveldecoraties die kenmerkend zijn voor die tijd. Het huis behoort toe aan de familie Euwe die daar, nomen est omen, al ruim een eeuw woont. Het pand moest worden gesloopt. Woningcorporatie Woonstad, die de omliggende panden in bezit heeft, vond renovatie te duur. De familie Euwe bedankte voor het opkoopbod en bleef zo eenzaam over. De situatie doet denken aan de roman Publieke Werken van Thomas Rosenboom waar een koppige pandeigenaar in Amsterdam weigert pas op de plaats te maken voor de bouw van het Victoriahotel. Dit verhaal loopt slecht af voor de gebouweigenaar. Gelukkig heeft de familie Euwe de omliggende sloop en herbouw goed doorstaan en hebben ze intussen alweer nieuwe buren. Het verhaal van de Bloklandstraat is exemplarisch voor een groot, maar stil drama dat zich in Rotterdam aan het voltrekken is. Woningcorporaties zien zich genoodzaakt te verduurzamen en daarbij tegelijkertijd op de kosten te letten. ‘Ingewikkelde’ en dus dure renovaties zien zij daardoor niet zitten. Slopen en nieuwbouw is dan de goedkoopste optie. Jammer genoeg betreffen die ‘ingewikkelde’ panden vaak schaarse, vooroorlogse panden die de historische

ziel vormen van de stad. Afgrijselijk lelijke appartementenblokken die in haastige spoed door de wederopbouwers en stadsvernieuwers in Rotterdam zijn neergekwakt worden juist ontzien door de sloopkogel. Op die manier behoudt Rotterdam wat het moet slopen, en sloopt het wat de stad zou moeten behouden.

De Rotterdamse sloopdrift is een erfenis uit de wederopbouw. Het studentenlied Rotterdam is de allermooiste rotstad die er is bezingt het al: ‘Hou toch op over die bommen’. Want iedere Rotterdammer weet dat het niet zozeer de Duitsers waren, maar de wederopbouwers die verantwoordelijk waren voor de sloop van grote delen van historisch Rotterdam. Stedenbouwkundige Cornelis van Traa, die na de oorlog verantwoordelijk was voor de wederopbouw, zag de gebouwen die door de bommen waren gespaard als een vervelende belemmering voor zijn nieuwbouwplannen. Zo vond hij de classicistische bouwstijl van het historische Schielandshuis uit 1665 niet passen in het moderne winkelgebied. Gelukkig is dit gebouw bespaard gebleven. De wederopbouwers wilden zelfs de gotische Laurenskerk uit de 15e eeuw slopen, maar dit werd, nota bene door de nazi’s, zo wil het verhaal, tegengehouden. Natuurlijk is het makkelijk achteraf praten. De woningnood was hoog en de stad lag in puin. Het valt in het licht van toen enigszins te begrijpen dat sommige panden ‘in de weg stonden’. Maar wat niet uit te leggen valt, is dat Rotterdam er maar mee door blijft gaan. De beeldbepalende jugendstil Konin-

" # " &'% ' * % .." + " ! ' * % " " & ##$

ginnekerk met twee imposante torens aan de rand van Kralingen en Crooswijk moest eind jaren zestig wijken voor een bejaardentehuis. Er was ontkerkelijking, geen geld voor renovatie en dus gooide het door de PvdA geleide stadsbestuur de kerk plat. De directeur van het sloopbedrijf vond een briefje in zijn brievenbus: ‘Wat de nazi’s lieten staan, gaat er nu wel aan.’ Ook in de jaren 80 werden veel fraaie, vooroorlogse gebouwen platgegooid in het kader van de ‘stadsvernieuwing’, daardoor door Rotterdammers gekscherend ‘stadsvernieling’ genoemd. In de plaats kwamen goedkope, sociale huurflats die weliswaar betaalbaar waren voor arme Rotterdammers, maar die het aangluren niet waard zijn. Het resultaat van die ongeremde naoorlogse sloopzucht is dat Rotterdam op dit moment nog maar vijftien traditionele koopmanshuizen uit de zeventiende en achttiende eeuw telt. Deze panden hebben in de tijd van de wederopbouw vier (!) sloopverordeningen overleefd. EĂŠn van de panden, aan de Rechter Rottekade, herbergt unieke fresco’s van de gebroeders Elias. De gedachte aan wat de sloopkogel dus allemaal niet heeft overleefd, is voor iedereen met enig historisch besef ondraaglijk. Heeft Rotterdam geleerd van zijn fouten? Welnee, want opnieuw is er woningnood en opnieuw moeten de schaarse, vooroorlogse panden het ontgelden. Woningcorporaties kiezen voor de gemakkelijke weg en sturen de sloopbeulen naar straten met slechte funderingen. Dikwijls staan hier panden uit de jaren twintig of de jaren dertig van de vorige eeuw. Een Rotterdams gezin zou een moord doen om zo’n woning te bemachtigen, maar de slopers zijn onverbiddelijk. Dit stille drama is zich overal in Rotterdam aan het voltrekken. Het gebeurde eerde in Nieuw-Crooswijk (gelukkig deels tegengehouden door de rechter), de Tweebosbuurt (voorlopig tegengehouden), in de Vinkenstraat (al gesloopt) en nu ook weer met negentiendeeeuwse panden in de Wiekstraat, waar corporatie Havensteder de sloophamer in wil zetten. Onder

1WFG RCPFGP KP FG 8KPMGPUVTCCV HQVQ DQXGP YQTFGP IGUNQQRV VGTYÄŽN NGNÄŽMG CRRCTVGOGPVGPDNQMMGP OQIGP DNÄŽXGP UVCCP

het mom van verduurzaming, de woningnood en betaalbaarheid worden prachtige panden gesloopt. Net als vroeger is de redenering te begrijpen. Woningcorporaties moeten hun investeringen terugverdienen met sociale huren en ook nog de verhuurderheffing inleveren bij het Rijk. Dan zijn de rekensommen snel gemaakt: slopen die hap! Toch is het kiezen voor de makkelijkste weg hier niet de beste oplossing. Er is namelijk een veel betere aanpak: draai het om. Behoud de fraaie panden en stuur de sloopbeulen naar de appartementenblokken van de ‘stadsvernielers’. Als corporaties de renovatie te duur of te ingewikkeld vinden, moeten ze die panden verkopen, zoals in het verleden weleens gebeurde. Voor die fraaie panden staan de Rotterdamse starters

" #'' % !& + " +#( " !##% # " #! +#," % " /*#" " ' ! ' "

$ " #" " "" % !# &' YÄŽMGP XQQT GGP DGLCCTFGPVGJWKU

%#" #* ' ' ) #'"

en gezinnen en particuliere beleggers namelijk in de rij. Zij vinden het niet erg om de handen uit de mouwen te steken om zo’n jaren 30-kluspand weer helemaal bij de tijd te maken. Dat hier en daar de palen rotten, zal ze een worst zijn. Er is een schreeuwend tekort aan dit soort woningen in Rotterdam, dus: niet lullen, maar poetsen. Met de opbrengst kunnen de corporaties op de plek van de gesloopte naoorlogse flats duurzame sociale huurwoningen bouwen. Dit mes snijdt dus maar liefst aan drie kanten: er komt meer geld vrij om sociale huurwoningen te bouwen, er komt meer aanbod voor starters en gezinnen in een segment waarin zij zoeken Ên het klein beetje historisch vastgoed dat Rotterdam nog bezit, wordt gespaard voor de toekomstige generaties. Dus, Rotterdam, aan de slag met die nieuwe woningen, maar sloop niet je eigen ziel. " % " # ' + " ) " & ##$ % $ " ( ' % " ) " )#% (* ) " " *#" " #%$#% ' " #'' %/ ! " % "#) % ' )# + " (& )# %&' ) " )##% ) '

Vastgoedmarkt

&G QPVYKMMGNKPI XCP UOCTV EKVKGU ICCV TC\GPFUPGN *GKOGP 8KUUGT HWPFOCPCIGT DĎ PKEJGDGNGIIGT 2TKOGXGUV %CRKVCN 2CTVPGTU YGGV CNNGU XCP UNKOOG NCPVCCTPRCNGP GP XTCEJVYCIGPU FKG PKGV OGGT XQQT GGP TQQF UVQRNKEJV JQGXGP VG YCEJ VGP n)GOGGPVGP MWPPGP GTXCP RTQɈVGTGP o

*GV KPVGTXKGY OGV *GKOGP 8KUUGT KU VG DGMÄŽMGP QR XCUVIQGFOCTMV PN XYKFGQ

Lantaarnpalen kunnen de hele stad verslimmen

O

p het privĂŠleven van Heimen Visser heeft de coronacrisis niet zo veel invloed gehad. ‘Ik was al erg gewend om vanuit huis te werken’, vertelt de fundmanager Communicatieinfrastructuur en Smart Cities bij Primevest Capital Partners. ‘Ik heb voorheen bij een telecombedrijf gewerkt, KPN, en daar werd Het Nieuwe Werken tien jaar geleden al ingevoerd. Om vierkante meters kantoorruimte te besparen werden medewerkers gestimuleerd om zoveel mogelijk thuis te werken. Bij Primevest heb ik dat voortgezet. We zijn daar, ook qua infrastructuur, goed op ingericht.’ Het interview zelf vindt uiteraard ook via een Teams-verbinding plaats. Dat Vissers drie kinderen, in leeftijd variĂŤrend van 8 tot 13 jaar, in het voorjaar niet naar school konden, was een ander verhaal.

‘Omdat mijn vrouw in het ziekenhuis werkt, kwam het begeleiden van hun schoolwerk vooral op mij neer. De kinderen werkten op hun eigen kamer. Dat ging de ene dag goed, en de andere dag wat minder’, lacht hij. Nu ze weer naar school gaan, is het bij Visser thuis weer als vanouds. De impact van de coronacrisis op de business van Primevest, die uiteenloopt van vastgoed en parkeergarages tot telecommunicatieinfrastructuur, is heel verschillend. ‘De uitrol van glasvezelverbindingen is door de crisis sterk gestimuleerd. Iedereen ziet het belang van goede verbindingen. In Nederland hebben meer dan vijf miljoen huishoudens nog geen glasvezel. In Duitsland, waar we ook investeren, is dat aantal nog veel hoger’, vertelt hij. ‘Parkeergarages zijn een heel ander verhaal. Als winkels in binnensteden dicht gaan en er veel minder bezoekers komen, staan

die garages voor de helft leeg. Daar kregen we meteen discussies over met onze huurders. Gelukkig begint ook daar de situatie weer te normaliseren.’ Visser ziet wel enorme verschillen tussen de particuliere en de publieke sector. ‘Met de projectmanager van een van de gemeenten waarmee we werken, had ik twee weken helemaal geen contact. Wat bleek? Ze moest thuiswerken, maar had geen eigen laptop! Ictafdelingen van gemeenten hebben overuren gedraaid om iedereen thuis te kunnen laten werken.’

Anderhalf jaar geleden is Primevest, samen met T-Mobile en Volker Wessels begonnen met het uitrollen van een glasvezelnet in Den Haag. ‘Voor de zomer hebben we aangekondigd daar ook in Eindhoven mee te beginnen, waar we meer dan dertigduizend woningen

gaan aansluiten. Een dezer dagen gaat de schop er de grond in. Met veel andere gemeenten zijn we in gesprek’, aldus Visser. ‘De andere helft van mijn werk betreft een propositie die we twee jaar geleden samen met de Bank Nederlandse Gemeenten hebben gelanceerd, namelijk het helpen van gemeenten bij hun streven naar verduurzaming’, vertelt Visser. ‘Het gaat niet alleen om verduurzaming van de openbare verlichting, maar ook om de verslimming van de lantaarnpalen. Zo’n 15% van de gemeenten heeft al duurzame, dynamische verlichting, led-verlichting die dimt als het rustig is en oplicht als er iets gebeurt. Gemeenten kunnen er 50 tot 60% van de verlichtingskosten mee besparen. Daarnaast kun je, nu 5G, het internet of things en een nieuwe Omgevingswet eraan komen, lantaarnpalen gebruiken om de stad te verslimmen. Ă?n, Ăłp of Ăłnder lantaarnpalen die ietsje, maar nauwelijks zichtbaar breder zijn dan de traditionele kun je heel veel technologie kwijt, zodat je de bestaande gebouwen in de stad niet hoeft vol te hangen met apparatuur. Die lantaarnpalen kunnen bij uitstek het grid vormen voor smart-citytoepassingen.’ Een consortium rondom Primevest heeft vorig jaar een contract gesloten met de gemeente Renkum, bij Arnhem, om in zes dorpskernen zo’n smart grid aan te leggen. ‘Denk aan het integreren van lantaarnpalen en laadpalen voor elektrische auto’s, of aan sensoren die de doorstroming van het verkeer koppelen aan de verkeerslichten. Zulke dingen gebeuren nu al bij gebouwen als de Johan Cruijff Arena in Amsterdam, maar de uitdaging zit hem erin dat ook in de publieke ruimte te doen. Want daar is veel discussie over. Willen we dat allemaal? Dat zie je bijvoorbeeld aan het rumoer rond 5G.’ Visser is vrij stellig als wordt gevraagd of investeerders risico lopen als de onrust rond 5G de ingebruikname van het netwerk belemmert. ‘Dat is maar de vraag. Het ministerie van Economische Zaken heeft afgelopen zomer drie 5G-frequenties geveild en de mobiele operators daarbij verplicht een landelijk netwerk uit te rollen. Het zou raar zijn als gemeenten de aanleg daarvan verbieden uit angst voor de maatschappelijk onrust. Gemeenten moeten zich bovendien realiseren dat ze er zelf baat bij hebben. Als ze toch bezig zijn met het verduurzamen van hun lantaarnpalen,

waarom niet verhuren aan derden en meeprofiteren van de meeropbrengsten? Diensten Stadsontwikkeling zien hier doorgaans eerder de voordelen van dan diensten Stadsbeheer, voor wie die nieuwe extra functies spannend zijn.’

Op de vraag wanneer er nu eindelijk iets gedaan wordt aan de afstemming van stoplichten, zodat je niet midden in de nacht in je eentje hoeft te wachten voor een kruispunt, antwoordt Visser dat steden als Rotterdam en Enschede er al mee bezig zijn. ‘Maar wat nog belangrijker is, is dat nog veel meer gemeenten aandacht hebben voor zwaar verkeer. Het is natuurlijk allesbehalve duurzaam dat vrachtwagens moeten stoppen voor een rood licht en daarna weer moeten optrekken. Dat kost heel veel energie. Vrachtwagens worden in die steden uitgerust met transponders die communiceren met verkeerslichten, zodat ze in een makkelijke flow kunnen doorrijden. Er gebeurt al heel veel op dat vlak.’ De snelle ontwikkelingen van Smart Cities zullen hun invloed hebben op de waarde van vastgoed. Daar is ook Visser van overtuigd. ‘De nieuwe Omgevingswet, die hopelijk volgend jaar van kracht wordt, verplicht gemeenten om zaken als fijnstof, temperatuur en verkeersdrukte te meten. Dat maakt ook inzichtelijk welke gebieden echt aantrekkelijk zijn voor huurders. In Rotterdam is onlangs de Druktemelder gelanceerd, die burgers vertelt of het druk is in het park of dat ze met mondmaskers op door het publiek moeten laveren. Zulke toepassingen zijn niet alleen handig voor burgers, maar ook voor bedrijven. Privacy is daar natuurlijk een belangrijk punt bij, maar die kant gaat het op.’

Aan het einde van het interview vertelt Visser dat Primevest samen met andere partners, waaronder Vastgoedmarkt, een congres over het onderwerp organiseert. Dat zal op 16 september plaatsvinden in de Jaarbeurs in Utrecht. ‘Fysieke plaatsen daar zijn niet meer te reserveren’, zegt Visser, ‘maar het congres wordt direct digitaal uitgezonden. Het congres is niet alleen interessant voor bestuurders en ambtenaren die bij dit soort ontwikkelingen betrokken zijn, maar ook voor de particuliere sector, voor mensen die willen weten welke kant het op gaat.’

### "

Vastgoedmarkt

!

‘Sorry, voor die ene meeting ga ik niet twee uur reizen. Doe maar digitaal’

O

p afstand werken via een videoverbinding, je boodschappen online bestellen. Technisch kan dat allemaal al vele jaren. Maar de coronacrisis heeft veel mensen de drempel over geduwd om die bestaande technologieĂŤn ook echt te gebruiken. Daarmee komt de opkomst van door slimme technologie gedreven steden in een stroomversnelling, denkt trendwatcher Deborah Nas. Tijdens haar studie industrieel ontwerpen aan de TU Delft eind jaren negentig verslond Deborah Nas de boeken van de Nederlandse tweelingbroers Robbert en Rudolf Das. Zij illustreerden in hun futuristische werken een fantasierijk beeld van de stad van de toekomst. Die was vol groen en water met gestapelde ‘piramidewoningen’ met dak- en geveltuinen en op het water drijvende energie-opwekkende woonkoepels. In de toekomst hebben mensen meer vrije tijd en willen ze ruimte en groen om zich heen, was de gedachte van de broers. Ze zaten ernaast. Op een enkele mooie uitzondering na, zijn onze steden nog

steeds vol, druk, vies met veel betonnen hoogbouw en rondrijdend blik door de straten. ‘Die ontwikkelingen gaan in de bebouwde omgeving altijd heel traag’, zegt Nas via een videoverbinding. ‘Het kan decennia duren, totdat het ineens heel erg snel gaat.’ Hoe dat komt? ‘Technologische ontwikkelingen kunnen heel snel gaan, maar menselijk gedrag verandert juist heel langzaam. Er is een duidelijke trigger nodig om mensen van gedrag te doen veranderen. De coronacrisis zou wel eens zo’n trigger kunnen zijn.’

& " " $

$ ! $ " $ # $ $"" !" $ "" $! $ #"" % " & & " $ " &" & ‘Omdat door het massaal thuiswerken in deze coronacrisis iedereen de drempel over is. Voor corona was het sociaal ongewenst om op de Veluwe te gaan wonen en te zeggen: ik kom ĂŠĂŠn keer in de week naar kantoor. De norm was: je komt naar kantoor. Ook ik was vaak drie keer in de week op de TU

Delft vanwege meetings, terwijl ik eigenlijk maar een aanstelling heb voor ÊÊn dag in de week. Dat ga ik dus echt nooit meer doen. Het is nu sociaal geaccepteerd om te zeggen: sorry, voor die ene meeting ga ik niet twee uur reizen, doe maar digitaal. Iedereen begrijpt dat nu. Technisch gezien kon het op afstand vergaderen al vele jaren, maar nu pas heeft iedereen zelf ervaren dat fysiek vergaderen niet altijd hoeft. Corona heeft de noodzakelijke gedragsverandering veroorzaakt die nodig was om Êchte verandering teweeg te brengen. Beschikbare technologie alleen is niet genoeg.’

# "" ! # % $ $" " ! $ $ && ! $"" ‘Het gebeurt bij werknemers ĂŠn werkgevers. Ook bedrijven waar thuiswerken echt minderwaardig was, zien nu dat alles gewoon doordraait. Het argument dat thuiswerken leidt tot minder productiviteit lijkt niet meer op te gaan. Daar komt bij dat veel bedrijven ook zien dat ze veel kosten kunnen besparen met thuiswerken op grote schaal. Triggers voor maatschappelijke verandering zijn altijd positief en negatief. De wortel en de stok. Corona is de stok die ons allen noodgedwongen thuis liet werken, en kostenbesparing is de wortel die ervoor kan zorgen dat bedrijven echt structureel anders naar het kantoor gaan kijken.’

$ $ $ % # # $" $

‘Ik zie deze coronacrisis op vele gebieden vooral als een versneller van bestaande trends. We waren natuurlijk al lang bezig met efficienter gebruik van kantoor. Kijk naar een gebouw als de Edge. Neergezet als duurzaam en slim kantoorgebouw. Op basis van al die data kan het aantal vierkante meters per werknemer worden teruggedrongen. Nu doet zich een situatie voor waarin dat proces

opeens in een stroomversnelling raakt. Massaal thuiswerken heeft zo’n groot effect op het benodigde aantal vierkante meters, je hebt geen slim gebouw nodig om dat uit te rekenen.’ ‘Dat betekent een grote impact op de kantorenmarkt. Niet alleen op het gebied van een inkrimping van het aantal vierkante meters, maar ook op het hele logistieke concept rondom een kantoorgebouw. We zullen nieuwe regels moeten afspreken. Waarvoor kom je naar kantoor, wat doe je online? Je ziet creditsystemen opkomen waarbij werknemers credits krijgen die ze kunnen inzetten als ze naar kantoor willen. Zo kan een werkgever per afdeling, functie of werknemer bepalen hoe vaak je op kantoor mag werken. We zullen in de toekomst steeds meer van dat soort systemen zien die slim omgaan met de ruimte en werknemers slim spreiden over verschillende locaties.’

# $ ! & & "" !"" & ! !" % $" (( ! $"" " $ ‘We zitten nog maar een paar maanden in deze situatie, dus ik vind dat een lastige vraag om te

n$GFTÄŽXGP $ $ " ! ! # %

beantwoorden. Het klinkt logisch dat mensen nu in de eerste plaats naar woongenot gaan kijken en pas op de tweede plaats naar de afstand tot werk. In mijn vriendenkring ken ik tot nu toe ÊÊn stel dat zo’n woonkeuze heeft gemaakt, omdat ze verwachten in de toekomst beiden nog maar twee dagen per week naar kantoor te gaan. Tegelijkertijd zie je dat deze coronacrisis de behoefte aan nabijheid juist versterkt. Wereldwijd is de twintig-minutenstad in opkomst in steden als Berlijn, Singapore en Sydney. Dit houdt in dat alles op twintig minuten afstand is: cultuur, wonen, winkelen, werken. Dat is een interessant concept. Ik heb met de Metropoolregio Amsterdam mogen meedenken over toepassing van dit concept in die regio. Dat betekent niet dat je meteen veel meer faciliteiten gaat bouwen; je kunt bijvoorbeeld met snelfietspaden veel bereiken.’

# $ $ $ $" " ! % $ $ & $ $ $ $ "% $ ! $ ! # # ! !" ‘Elke trend heeft een tegentrend, anders is het geen trend, maar gewoon de nieuwe situatie. Vermoedelijk zullen beide meer gaan voorkomen. Daarnaast zullen kantoren zich misschien aanpassen aan de vraag naar nabijheid in de vorm van kleine satellietkantoren in en rond woonwijken waar mensen dicht bij huis kunnen werken. Niet iedereen heeft een goede werkplek thuis, werkgevers kunnen met satellietkantoren toch goede werkplekken dicht bij huis faciliteren. EĂŠn van de concepten waarnaar wij met een groep studenten hebben gekeken, is een systeem waar per vergadering wordt gekeken naar de beste locatie. Deelnemers wordt gevraagd of ze digitaal of fysiek willen deelnemen. Voor de fysieke deelnemers berekent het systeem de efficiĂŤntste locatie.’

$ $ $ $ #""

))) ( %& " $ & !

% #& $ Vastgoedmarkt

! '&'$ %& % &" " %& ( ! %&

" '' ! " " ‘Feit is dat er op die plekken in totaal minder kantoormeters nodig zullen zijn, maar dat betekent niet dat ze zullen verdwijnen. Wel verandert het aantal huurders van die kantoren. De Zuidas is bijvoorbeeld bij uitstek een goede plek voor satellietkantoren. Hier zul je dus zien dat er in de bestaande gebouwen veel meer huurders komen met gemiddeld minder vierkante meters per huurder. Ook kunnen co-workingconcepten van deze trend profiteren.’

" ! " ! " ( # $ ! ! # # ( # ‘Die impact is gigantisch. Stel dat je een hyperloopstation op de

hi-tech campus in Eindhoven bouwt. Dat verandert die hele stad. Je zit dan binnen tien minuten op Schiphol, in een half uurtje in Parijs. Het vastgoed wordt veel meer waard en je zult gigantisch veel ontwikkelingen gaan zien in dat gebied. Vergelijk het met hoe China vroeger steden bouwde. Ze leggen een snelweg neer en in the middle of nowhere maken ze een afslag. Vervolgens ontstaat daar vanzelf een stad.’ ‘Ook de zelfrijdende auto kan een grote impact hebben. Al decennialang vinden mensen woon-werkverkeer van maximaal een uur acceptabel. Een zelfrijdende auto zet dat idee volledig op zijn kop, omdat de tijd in die auto geen reistijd meer is, maar werktijd, of Netflixtijd of slaaptijd. Beide technologieĂŤn kunnen fundamentele veranderingen brengen voor de toekomst van onze steden en waar die zich precies bevinden. Maar het duurt nog wel even voor het zover is.’

! " ! " ‘Voor een hyperloop moet je nieuwe infrastructuur bouwen en heb je te maken met regelgeving. Dat zijn langdurige processen. Er zou over tien jaar een hyperloop

voor passagiers kunnen zijn. Vermoedelijk komt er eerst een cargoloop voor goederenvervoer, pas daarna zal een passagiersvariant worden geïntroduceerd. Dit soort innovatieve concepten heb je niet van de ene op de andere dag gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor zelfrijdende auto’s. Dat zullen we eerst zien als shuttlebusjes of taxi’s op vaste trajecten en op snelwegen. Voordat we zelfrijdende auto’s in drukke steden hebben, zijn we vele jaren verder.’

5PGNɅGVURCFGP J[RGTNQQRU # $ ! # ‘Het wonen van de toekomst is dichtbij. Kijk maar eens naar Brainport Smart District in Helmond. Een volledig duurzame wijk vol slimme technologie. Dat is geen hobbyproject, maar een

! ! ! ‘Uiteindelijk gaat het niet om de technologie. Voor verandering heb je technologie ĂŠn gedragsverandering nodig. In veel gevallen is de technologie er wel, maar de gedragsverandering nog niet. Denk aan deelvervoer. Technisch werkt dat al jaren uitstekend, maar de adoptie kwam langzaam op gang. Het begon bij mensen die erg met duurzaamheid bezig waren. Maar nu parkeren een steeds groter probleem wordt, en in veel nieuwbouwprojecten in grote steden de parkeernorm 0,2 is, moeten bewoners deelvervoer wel omarmen. Zo wordt adoptie afgedwongen.’

+ ""$ ( $ ! $ ! & !" " .! ( $ ! $ ! ( ! $ !" ,

blauwdruk van waar woonwijken naartoe gaan. Er hangen allemaal nieuwe businessmodellen omheen. Bewoners kunnen bijvoorbeeld de kosten omlaag brengen door hun eigen energie op te wekken en die onderling met elkaar te verhandelen. Veel van dit soort nieuwe concepten zijn op zoek naar de juiste manier om met data om te gaan. Van wie zijn welke data? Hoeveel zijn data waard? Hoe zet je dit om naar waarde voor de bewoner en de gemeente?’ ‘In landen waar privacy geen beperking oplevert gaan de ontwikkelingen snel. Het Chinese techbedrijf Tencent bouwt een volledig nieuwe wijk voor zijn werknemers met in het midden het nieuwe hoofdkantoor. De wijk is volledig autovrij. Auto’s komen tot de rand en vervolgens ga je te voet, met de fiets of metro verder. Als je naar de artist impressions kijkt, dan lijkt dit interessant genoeg sterk op de toekomstbeelden van de gebroeders Das. Dat is van 25 jaar geleden. Wordt het misschien toch waarheid.’

"$ % % &$ ! ) & $ ! #$" %%"$ &$ & % ! "$ & !" " * % !!"( & "! ! &

ÂŽ ĂœÂœ¨Ăˆ Ă‹ Ă‹Ăœ Â‚ÂŒÂˆĂ€ò– —Àvv— Ă›ÂŒĂ€ÂˆĂ‹Ă‹Ă€çv­ÂŒÂŽĆœ ­vvĂ€ ÂšÂłĂ‹ÂˆĂˆ Ă‹ ­³­ÂŒÂŽĂˆÂŒÂŒ¨ ¨ÂœÂŒĂ›ÂŒĂ€ Ă‹Ăœ ¨ÂœÂżĂ‹ÂœÂˆÂœĂˆÂŒÂœĂˆÂŒÂŽ ³½ ½ÂŒÂœ¨Ƣ ÂŒ§ò§ ˆvÂŽ ˆŒ ­³Â—ÂŒ¨ò§ÂšÂŒÂˆÂŒÂŽ ˆœŒ Ăœò Ă‹ v¨Ăƒ O³¨ÂœĂƒ½¨vÂŽ Â‚ÂœÂŒÂˆÂŒÂŽĆ› 4vvĂˆ Ă‹Ăœ ĂƒĂ‹Â‚ĂƒÂœÂˆÂœÂŒ ÂŽÂœÂŒĂˆ Ă›ÂŒĂ€¨³Ă€ÂŒÂŽ —vvÂŽĆ? Ă›ÂŒĂ€ÂšĂ‹Ă‹Ă€ Ă‹Ăœ ˆv§ ³– ¨vvĂˆ ³ŽĂƒ Ă‹ÂœĂˆĂƒĂˆÂŒ¨ Ă›³³Ă€ Ă‹ vvŽÛÀvÂ—ÂŒÂŽĆ›

­³Â—ÂŒ¨ò§ÂšÂŒÂˆÂŒÂŽ ³½Ć? Ăƒ³¨ÂœĂƒ½¨vÂŽĆ›Âƒ³­ƨĂƒÂˆÂŒ

ALMANAK WINKELVASTGOED EDITIE 2019 | 2020 IS NU BESCHIKBAAR!

Verzorgingsgebieden Inwonersaantallen Besteedbaar inkomen in relatie tot landelijk gemiddelde Winkelcentra vanaf 5.000 m2 Belangrijkste winkelstraten met huurprijsniveau Nieuwe winkelontwikkelingen NAW-gegevens gemeente

ALLE GEACTUALISEERDE GEGEVENS OVER WINKELVASTGOED OVERZICHTELIJK GEBUNDELD De nieuwe editie van Almanak Winkelvastgoed brengt duidelijke en complete informatie over huur, verhuur, koop en verkoop van winkels en voor vestigingsplaatsenonderzoek. Dat maakt de Almanak Winkelvastgoed 2019 | 2020 een onmisbaar naslagwerk voor managers van winkelketens, vastgoedmanagers, projectontwikkelaars, makelaars, beleggers en overheidsinstanties.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

BESTEL NU DE NIEUWE EDITIE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Almanak Winkelvastgoed 2019 | 2020

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

BESPAAR UW KOSTBARE TIJD EN BESTEL DIRECT! VOOR VRAGEN EN INFORMATIE BEL (088) 584 08 88 OF BESTEL OP WWW.VAKMEDIANETSHOP.NL/BOEKEN/ALMANAK-WINKELVASTGOED

$$$ # ! !

! Vastgoedmarkt

&60&-3."4*( %0.*/&2&/ -&&(34""/%& 1"/%&/ %& $&/42" 6"/ 6&&- &%&2-"/%3& #*//&/34&%&/ &4&,&/4 %"4 %& 0/%&2("/( 6"/ %& #*//&/34"% :0"-3 7& %&:& ,&//&/ 0' %0&/ :*$) 00, /*&57& ,"/3&/ 6002 2"/, 8GTYQGTF JGCF QH TGUGCTEJ DÄŽ %QNNKGTU GP /GPPQ 1XGTVQQO FKTGEVGWT *QQI %CVJCTÄŽPG DÄŽ -NÃ…RKGTTG %&-&/ )5/ #&6*/%*/(&/

/ -*&1 %& -&&(34"/% 6"/ 7*/,&-1"/%&/ */ &%&2-"/%3& 34"%3$&/42" 6002 )&4 &&234 7&&2 01 3*/%3 .&-%%& ."2,40/%&2:0&,#52&"5 0$"453 5*. 120$&/4 6"/ %& 7*/,&-1"/%&/ 340/% #&(*/ NGGI GP JGV EQTQPCXKTWU FQGV FCV RGTEGPVCIG OQIGNÄŽM /0( 6&2%&2 01-01&/ &4 .&&34 */ )&4 00( 312*/ (&/%& 6002#&&-% %& 3-5*4*/( 6"/ 5%30/<3 "9 %"4 &&/ ("4 3-0&( */ &%&2-"/%3& 7*/,&-342"4&/ &4 40&/&.&/%& ""/%&&- 0/-*/& #&34&%*/(&/ 602.4 AA/ 6"/ %& (&6"2&/ 6002 )&4 34"%3$&/425. :0"-3 7& %"4 404 /5 40& )&##&/ (&,&/% &4 /".& 2&4"*- 0/%&26*/%4 %& )*/%&2 60-(&/3 )&4 34""4 &%&2 -"/% */ %& 401 4&2 7&2&-% "-3 )&4 (""4 0. )&4 ""/ %&&- 0/-*/& 3)011&23 &/ ,0014 120$&/4 6"/ %& &%&2-"/%&23 )""2 ,-&%*/( 0/-*/& 002 )5*3)05%& NÄŽMG CRRCTCVGP GP RTQFWEVGP KU FCV RTQEGPV

8QQTCN KP OKFFGNITQVG UVGFGP TĎUV FG XTCCI JQG VQG VG 7&2,&/ /""2 &&/ ,-&*/&2 7*/,&-011&26-", &/ -&&((&,0 .&/ 6*&2,"/4& .&4&23 "/%&23 */ 4& 65--&/ = 2 *3 "- 6&&- (&42"/3'02.&&2% /""2 &&/ )02&$"#&34&..*/( .""2 00, %""2 ,0.4 &&/ ,&&2 &&/ &*/%& ""/ 2 0/434""/ /5 6&&- "-4&2/"4*&6&/ (&340&-% 01 &&/ (&.*84 (&#25*, 6"/ %& #*//&/34"% 70/&/ $2&"4*&6& &/ $5-452&-& 25*.4&3 &/ MCPVQTGP %GPVTWONQECVKGU JGDDGP YCV FCV DGVTGHV CNVĎF OQIGNĎMJGFGP XQQT GGP CPFGTG KPXWNNKPI )GNWMMKI \KGP (&.&&/4&/ %"4 %& -""434& +"2&/ 00, &$)4 7&- */ > "4 -&*%4 */ :07&- (204& "-3 .*%%&-(204& 34&%&/ 404 &&/ "/%&2 )00'%7*/,&-(&#*&% 7""2*/ %& #&-&6*/( ;&&/ %"(+& 5*4< 34&&%3 .&&2 $&/42""- ,0.4 4& 34""/ p&G ITQVG TGVCKNGTU QR # NQECVKGU FG NGWMG MQHɈGDCT 2&4+&3 &/ #0&4*&,+&3 */ %& ; /34"(2".."#-&< 342""4+&3 0/%&24533&/ &&/ )"1+& &4&/ */ AA/ 6"/ %& 6&-& &&4 $"'A3 &/ %& %"( "'3-5*4&/ .&4 &&/ 4)&"4&2600234&--*/( 0. 6&260-(&/3 #*//&/ &/,&-& 34"11&/ 7&&2 */ +& JQVGN VG \ĎP q

2"/, &270&2% = & (&#25*,&/ "--"/( /*&4 .&&2 "--&&/ '93*&,& 7*/,&-3 0. ""/ 0/:& 315--&/ 4& ,0.&/ &QQT EQTQPC \ÄŽP \GNHU FG DCD[DQQOGTU GGP IGPGTCVKG %*& 06&27&(&/% (&#25*, ."",4& 6"/ '93*&,& 7*/,&-3 /00%(&%70/(&/ )&4 (&.", 6"/ */4&2/&4 (""/ */:*&/ "4 )&&'4 :&,&2 *.1"$4 / )"%%&/ 7& /0( .*-+0&/ 6*&2,"/4& .&4&2 .0%&7*/,&-3 */ &%&2 -"/% */ *3 %& 60022""% (&3-0/,&/ 404 .*-+0&/ 6*&2,"/4& .&4&2 / /0( 34&&%3 *3 &2 &&/ 011&26-",4& 4&2 (20044& 6"/ %& 2/)&.3& #*//&/34"% 4&6&&- ""/ .0%&7*/,&-3 :0</ 6*&2,"/4& .&4&2 > "4 7*- /*&4 :&((&/ %"4 2&4"*- )&-&.""- 5*4 )&4 UVTCCVDGGNF XGTFYÄŽPV 'T \ÄŽP XQNIGPU 8GTYQGTF PQI CNVÄŽF IGPQGI TGFGPGP QO KP FG DKPPGPUVCF VG YKP MGNGP p8GTTGYGI FG DGNCPITÄŽMUVG TGFGP KU FG YGPU 0. 120%5$4&/ 4& :*&/ 4& 60&-&/ 4& 1"33&/ 0' 5*4 4& 120#&2&/ &4 0/4#2&,&/ 6"/ 6&2:&/%,034&/ 31&&-4 00, &&/ 20- )011&/ 702%4 #06&/%*&/ %002 6&&- .&/3&/ (&:*&/ "-3 &&/ -&5,& &/ (&:&--*(& "$4*6*4&*4 &KV \CN PC FG\G ETKUKU PKGV CPFGTU \ÄŽP 9GN YQTFGP 2&4"*-&23 34&&%3 ,2*4*3$)&2 01 )&4 ""/4"- -0$"4*&3 7""2 \ÄŽ YKNNGP \KVVGP .CPI\CCOCCP \KG LG FCV MGVGPU JWP 6&34*(*/(&/ 0142&,,&/ /""2 %& 34&%&/ 7""2 FG ITQQVUVG QO\GVVGP YQTFGP DGJCCNF $ÄŽGPMQTH 3-004 &&2%&2 "- 6"/ %& 7*/,&-3 0. 6&260-(&/3 .&&2 4& ,5//&/ */6&34&2&/ */ %& 7*/,&-3 %*& 06&2#-&6&/ >

! ! # & $ ' XCUVIQGFˬPCPEKGT ! ! # ! OKFFGN XCP XÄŽH % # YCCT OQIGNÄŽM "$ EQORNGVG UGTKG! 5ECP FG 34 EQFG ! "

*QQI %CVJCTÄŽPG KU GGP VQQPXQQTDGGNF XCP JQG GGP OKZGF WUG DGUVGOOKPI MCP DÄŽFTCIGP CCP GGP ! # !

(&%&.14& (2"$)4 702%4 7&&2 01&/(&#20,&/ 7""2 %002 40&2*34&/ .&4 )5/ #004+& ,5//&/ ""/.&2&/ 0. VG UJQRRGP GP VG GVGP 1QM FG CCPUNWKVKPIGP OGV FG #*//&/34"% 702%&/ 6&2#&4&2% )&4 /*&57& &/42&&(& #057 ""/ )&4 2&%&/#52(1-&*/ 602.4 &&/ 01&/ ,01 1&-*/( .&4 %& #*//&/34"% */ 4&(&/34&--*/( 404 %& 40$) 7"4 %0/,&2& /""2 #*//&/ (&2*$)4& */("/(&/ %*& *QQI %CVJCTĎPG KP JGV XGTNGFGP MGPFG p*GV KU DGNCPITĎM QO *QQI %CVJCTĎPG EQORNGOGPVCKT ""/ %& #*//&/34"% 4& :*&/ 0. 6&260-(&/3 #*//&/ &&/ GKIGP GPVKVGKV VG MWPPGP ETGÇTGPq DGPCFTWMV 1XGT 400. =!0 )&##&/ 7& /""34 3)011&/ 35#34"/4*&&- .&&2 )02&$" 40&(&60&(% "4 *3 01 #"3*3 6"/ 0/%&2 :0&,32&35-4"4&/ %*& -"4&/ :*&/ %"4 0/:& */4&212&4"4*& 6"/ 7*/,&-&/ 34&&%3 #2&%&2 702%4 &/3&/ 6*/%&/ )&4 12&4 VKI QO PCCUV JGV MQRGP XCP GGP URĎMGTDTQGM QQM GGP MQR MQHɈG VG FTKPMGP GP FCCTKP \GNHU FG MGW\G VG OCMGP DĎ YGNMG JQTGECIGNGIGPJGKF \Ď FCV JGV NKGHUVG FQGP q

"

00/6002#&&-% 6"/ )0& :0</ .*8&% 53& #&34&..*/( MCP DĎFTCIGP CCP GGP DGVGT KOCIQ XCP FG DKPPGP UVCF KU *QQI %CVJCTĎPG &KTGEVGWT /GPPQ 1XGTVQQO )&&'4 %& ".#*4*& 0. &2 )&4 .&&34 35$$&360--& 7*/,&- $&/425. 6"/ &%&2-"/% 6"/ 4& .",&/ = &/ %*& "-3 ."(/&&4 '5/$4*0/&&24 6002 )&&- &%&2-"/%> 6&2%5* FGNĎMV JĎ 7KVGTCCTF FTCCIV FG NKIIKPI XCP JGV YKPMGN EGPVTWO FCCTCCP DĎ IGGP GPMGN YKPMGNEGPVTWO FCV \Q IWPUVKI NKIV CNU *QQI %CVJCTĎPG NGVVGTNĎM KP JGV OKFFGNRWPV XCP 0GFGTNCPF GP QQM PQI GGPU PCDĎ JGV %25,34& 06 ,/00115/4 6"/ &%&2-"/% :0</ .*- LQGP TGK\KIGTU UVCRRGP GT LCCTNĎMU KP WKV QH QXGT p6QGP *QQI %CVJCTĎPG KP QRGPIKPI YCU JGV $0/$&14 5/*&, )&4 #00% &&/ (&,-*."4*3&&2% 06&2 %&,4 &/ (2004 7*/,&-$&/425. %"4 #&:0&,&23 */ 12*/ EKRG PKGV JQGHFGP VG XGTNCVGP +P FG NQQR FGT VĎF TCCMVG JGV GEJVGT ɉKPM XGTQWFGTF -TGGI JGV \GNHU OGV &&/ 3-&$)4&2 *."(0 4& .",&/ %002 %& 01#057 &/ 3425$4552 6"/ )&4 (&#057 7"3 )&4 &842&&. ,7&43 DCCT XQQT GGP OCCVUEJCRRGNĎM RTQDNGGO FCV QR FCV .0.&/4 */ )&&- 6&&- &%&2-"/%3& #*//&/34&%&/ 31&&-%& 06&2-"34 6"/ +5/,3 &/ %",-0:&/ > &60&% %002 %& (20&*".#*4*&3 6"/ %& 34"% 34"24&/ %& 05 IGOGGPVG 7VTGEJV 2TQ4CKN GP *QQI %CVJCTĎPG KP 3".&/ &&/ ""/1", 34"4*0/3(&#*&% 01 = "4 QOXCVVG DĎXQQTDGGNF QQM JGV UVCVKQP FG MCPVQQTQPV 7*,,&-*/( ""/ %& ""2#&523,"/4 &/ )&4 */ &2& )&234&--&/ XCP FG ITCEJV +P NCI GT GGP /CUVGTRNCP GP KP FGEGODGT \ĎP YG IGUVCTV OGV FG DQWY q

&G KPXWNNKPI XCP JGV XGTPKGWYFG *QQI %CVJCTÄŽPG %"4 (204&/%&&-3 #&34""4 5*4 2&4"*-:",&/ 6"-4 /0( UVGGFU PCWYGNÄŽMU VG TÄŽOGP OGV JGV QXGTUEJQV CCP 6*&2,"/4& .&4&23 */ .0%&:",&/ 0& 702%4 -&&(34"/% JKGT FCP VQEJ XQQTMQOGP! 1XGTVQQO p7KVGTCCTF URGGNV NKIIKPI GGP DGNCPITÄŽMG TQN *QQI %CVJCTÄŽPG KU */ %"4 01:*$)4 &$)4 &&/ 7*//&/%& 1-&, & )&##&/ :&-'3 /*&57& '02.5-&3 %*& /0( /*&4 */ &%&2-"/% \CVGP PCCT 7VTGEJV IGJCCNF 'GP DGJQQTNÄŽMG WKVFC (*/( "-3 +& #&3&'4 %"4 .34&2%". %& /5..&2 AA/ 34"% *3 7""2 */4&2/"4*0/"-& 2&4"*-&23 :*$) */*4*&&- )"% %&/ 7*--&/ 6&34*(&/ $)4&2 7& )&##&/ &&/ (0&%& 6*$*&5:& $*2,&- 7&4&/ 4& $2&B2&/ > &CCTOGG FQGNV 1XGTVQQO QR JGV NCFGP XCP JGV OGTM *QQI %CVJCTÄŽPG p9G JGDDGP JGV YKPMGNEGPVTWO %002 )""2 (&.*84& #&34&..*/( &$)4 &&/ &842" -"%*/( OGGIGIGXGP 'T KU GGP JQVGN OGV OGGT FCP ,".&23 &/ 7& #*&%&/ 10%*" ""/ *60-* 2&%&/#52( &/ FG 5VCFUUEJQWYDWTI $GFTÄŽXGP YKNNGP JKGT OGFG %002 %& $&/42"-& -*((*/( &/ )&4 .&&2605%*( 25*.4&(& DTWKM ITCCI GGP MCPVQQT JWTGP YCCTOGG \ÄŽ VCNGPV ,5//&/ ""/42&,,&/ 0%"'0/& *3 &26002 6"/ .34&2 FCO 9GUVGTFQMGKNCPF PCCT 7VTGEJV *QQI %CVJCTÄŽPG 6&2)5*3% > &4 AA/ 42&,4 )&4 "/%&2 ""/ :05 +& ,5//&/ 34&--&/ 002 %& $0/4*/5& 34200. .&/3&/ -01&/ %& 2&4"*- &/ JQTGEC\CMGP IQGF 'P FCPM\ÄŽ FG CCPYG\KIJGKF XCP 2&4"*- &/ )02&$":",&/ 7&-*37""2 */ &&/ 60--&%*( 6&2 /*&57% 7*/,&-$&/425. %"4 60-%0&4 ""/ %& &*3&/ 6"/ FG\G VÄŽF VTGMV *QQI %CVJCTÄŽPG QQM YGGT GGP PKGWYG UVTQQO OGPUGP 0QGO JGV GGP PCVWWTNÄŽM GEQU[U 4&&.

p.GKFGPF FCCTDÄŽ YCU FG UVWFKG FKG XQQTCH JCF RNCCVU (&60/%&/ 7"4 .0&4&/ 7& %0&/ 0. 6"/ 00( %CVJCTÄŽPG YGGT GGP RQRWNCKTG OQFGTPG VTGMRNGKUVGT 4& .",&/ "4 016*&- 7"3 %"4 %& ."/*&2 7""201 &%&2-"/%&23 %& #*//&/34"% (&#25*,&/ %002 %& +"2&/ )&&/ %2"34*3$) *3 6&2"/%&2% !0 .",&/ 7& 6&&- .&&2 #5*4&/3)5*3 (&#25*, 6"/ )02&$"6002:*&/*/(&/ &/ &2 3$)""-6&2(204*/( */ 2&4"*- 1-""43(&60/%&/ & URÄŽMGTDTQGMGPYKPMGN XCP LCCT IGNGFGP KU PKGV OGGT VG XGTIGNÄŽMGP OGV FG <CTC XCP PW q 6ÄŽFGPU FG VTCPUHQTOCVKG YQTFV OGGT FCINKEJV GP )00(4& 40&(&60&(% ""/ )&4 7*/,&-$&/425. &

.KIIGP GT PQI PKGWYG RNCPPGP XQQT *QQI %CVJCTÄŽPG! = & .0&4&/ /0( &&/ 1""2 15/4+&3 01 %& * :&44&/ 5*4&/ %"4 :"- )&4 60-(&/ 6"/ A/ 3/&- ,5//&/ */312*/(&/ QR XGTCPFGTKPIGP CNVÄŽF DGNCPITÄŽM DNÄŽXGP *GV PKGWYG HWPFCOGPV UVCCV CNU GGP JWKU OCCT XGTCPFGTKPIGP DNÄŽ 6&/ ,0.&/ &/ (""/ &4 342""4#&&-% *3 /5 7&&2 60--&%*( "/%&23 %"/ 47*/4*( +""2 (&-&%&/ &/ 06&2 47*/4*( +""2 :5- NGP GT YGGT PKGWYG YKPMGNEQPEGRVGP \ÄŽP &CCT MTÄŽIV *QQI %CVJCTÄŽPG QQM OGG VG OCMGP *GV KU FG MWPUV QO %""2 ."8*.""- .&4 +& $0/$&14 01 */ 4& 31&-&/ >

222'1!/0&,%$*!.(0'+)

Vastgoedmarkt /%-0%*"%. * *

$ $ $1$

8QQT XTCIGP QXGT WY CDQPPGOGPV QH WY NQIKPIGIGXGPU PGGOV W EQPVCEV QR OGV -NCPVGPUGTXKEG 1H OCKN PCCT ()!+0%+/%.1'#% 1!(*%$'!+%0'+)

Transacties $ $ ' $1 ' $

$ )GDTWKMGTUVTCPUCEVKGU GP CCPDQF CCPOGNFGP XKC 6 # QR

QH KP GGP GOCKNDGTKEJV CCP ' r 5[NXKC $WUGMG

4

XGTMQQR $)'+% 1!+ $% %+

$ 1 $

HEILIGEWEG 20 - Belicio Cheatday Bakery heeft een langjarige huurovereenkomst afgesloten voor 35 m² winkelruimte aan Heiligeweg 20 in Amsterdam. Belicio, met winkels in Rotterdam en Dordrecht, opent eind september de deuren voor de consument. In Amsterdam bestaat de verkoop hoofdzakelijk uit voorverpakte koeken en aanverwante producten. City Real Estate bracht de transactie tot stand. OUDE SPIEGELSTRAAT 9 - Reset Lifestyle huurt voor verkoop van voedingssupplementen 90 m² winkelruimte verdeeld over vijf verdiepingen aan Oude Spiegelstraat 9 in Amsterdam. City Real Estate bracht de transactie tot stand.

$ $ $ PAARDENSTRAAT 11 EN 13 - Elsgeester Exploitatie Maatschappij kocht acht appartementen aan Paardenstraat 11 en 13 in Amsterdam. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een tweetal particuliere beleggers.

$ 1 $ " $1 $

SCHIEDAM - Groothandel in voedingsmiddelen SFI Rotterdam huurt 550 m² kantoorruimte aan Mercuriusweg 10-12 in Schiedam. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, United NL Propco IV.

$ SCHIEWEG 103A - Wax010 huurt 70 m² winkel- en 70 m² opslag-

ruimte aan Schieweg 103a in Rotterdam. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. WEISSENBRUCHLAAN 124 - G&W Gezondheidswinkel huurt 100 m² winkelruimte en 67 m² opslagruimte aan Weissenbruchlaan 124 in Rotterdam. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

1$

$ " $1 $

&G ETKVGTKC XQQT QRPCOG XCP VTCPUCEVKGU \ÄŽP r URGEKËŹGMG MCPVQQTTWKOVG XCPCH O

r DGFTÄŽHUTWKOVG XCPCH O

r YKPMGN UJQYTQQO XCPCH O QH GWTQ RGT LCCT QH MQQRUQO GWTQ

))% *%0.!&%/ 1!+ 3,2%) !!+",$ !)/ 0.!+/!#0'%/ 2,.$%+ '+ QP\G FCVCDCUG FCIGNÄŽMU XGTYGTMV GP \ÄŽP QPNKPG KP\KEJVGNÄŽM

LOOSDUINSE HOOFDSTRAAT 555565 - Zorgverlener Impegno Nederland huurt 630 m² kantoorruimte aan Hoofdstraat 555-565 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. RHONE 40 - International Gadgets Holding heeft 1.200 m² bedrijfs- en 400 m² kantoorruimte gehuurd aan Rhône 40 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

$ HOOFDSTRAAT 591-593 - Pet’s Place huurt 150 m² winkelruimte aan Hoofdstraat 591-593 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ALEXANDERVELD 5 - Stichting Kinderopvang 2Samen huurt 1.404 m² kantoorruimte op de vierde verdieping van het kantoorgebouw aan Alexanderveld 5 in Den Haag. Op dit moment vinden er vergaande onderhandelingen plaats over de nog beschikbare kantoorruimte op de derde verdieping. COG Makelaars bracht, collegiaal met Cushman & Wakefield, de transactie tot stand namens de verhuurder, PPF Real Estate. Martijn de Lange Bedrijfsmakelaars adviseerde de huurder.

ruimte aan Fahrenheitstraat 444 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

$ " $1 $

HOOGSTRAAT 28 - Schoenenzaak De Rode Loper kocht 235 m² winkelruimte verdeeld over de begane grond (94 m²), de eerste verdieping (94 m²) en de tweede verdieping (47 m²) aan Hoogstraat 28 in Den Haag. Frisia Makelaars partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

$ LAAN 3 - Een horecaondernemer huurt voor een cafetaria 50 m² commerciÍle ruimte aan Laan 3 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LANGE VOORHOUT 22-24 - Een belegger kocht een kantoorgebouw

$

ZINKWERF 85/DE WERF 29A - BHV Zuid-Holland heeft 540 m² kantoorruimte gehuurd aan Zinkwerf 85/ De Werf 29a in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

EISENHOWERLAAN 102 - Een zakelijk dienstverlener kocht een kantoorgebouw van 626 m² aan Eisenhowerlaan 102 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

van 570 aan Lange Voorhout 22-24 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

$ / 1

$ $ $ FAHRENHEITSTRAAT 444 - De Notenkoning huurt 115 m² winkel-

WWW.ADHOCBEHEER.NL

EUCLIDESLAAN 1 - Regionale Samenwerkingsmaatschappij Regio Utrecht huurt 582 m² kantoorruimte aan Euclideslaan 1 in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Loonie Propco Yin Yang CoÜperatieve U.A. FRANZ-LISZTPLANTSOEN 200 Brainbay huurt ongeveer 500 m² kantoorruimte aan Franz-Lisztpantsoen 200 in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek.

HERCULESPLEIN 100 - USG People The Netherlands huurt 1.189 m² kantoorruimte in gebouw Velox aan Herculesplein 100 in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting en CBRE brachten de transactie tot stand namens de eigenaar, Herculesplein Property. LANGE VIESTRAAT 311 - Centrale Rino, bedrijfsopleidingen en trainingen, heeft het huurcontract verlengd voor 900 m² kantoorruimte aan Lange Viestraat 311 in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de huurder. Cushman & Wakefield adviseerde de eigenaar, Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek.

Amsterdam, Prinsengracht 583 KS Bedrijfsmakelaars heeft 342 m² creatieve kantoor- en 44 m² opslagruimte aangehuurd namens een toonaangevend bedrijf in de food branche in kantoorgebouw Christofori tussen de bekende 9-straatjes in het centrum van Amsterdam. Het betreft een bijzondere loft-achtige ruimte, met een aanzienlijke verdiepingshoogte. Eigenaar is Van der Vorm Vastgoed.

ORTELIUSLAAN 1001 - Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) huurt 1.126 m² kantoorruimte aan 22 parkeerplaatsen aan Orteliuslaan 1001 in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht, collegiaal met Cushman & Wakefield, de transactie tot stand namens de eigenaar, AQS NL Office II. PALLAS ATHENEDREEF 27-31 Stichting Leger des Heils Welzijns-

+,"(! & *$, '%

+!),!& !* Vastgoedmarkt

!!* ,* '+ ,#!+ () transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

en Gezondheidszorg huurt 1.330 m² kantoorruimte en 28 parkeerplaatsen in het vrijstaande kantoorgebouw aan Pallas-Athenedreef 27-31 in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de huurder. Spring Real Estate adviseerde de eigenaar, een particuliere belegger.

PTOLEMAEUSLAAN 70 - RAM Infotechnologie huurt 804 m² kantoorruimte aan Ptolemaeuslaan 70 in Utrecht. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht, collegiaal met 3Stone Real Estate de transactie tot stand namens de eigenaar, Bryant Park Maxima I.

STEENWEG 20 - Een ondernemer huurt 70 m² winkelruimte aan Steenweg 20 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

Heerenveen. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, 32 Properties. HEERENVEEN - Dierenspeciaalzaak Jumper heeft 832 m² winkelruimte gehuurd aan Turfschip 3 in Heerenveen. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Reen Vastgoed.

ZAMENHOFDREEF 19 - Eenmanszaak Alamir huurt voor een supermarkt 93 m² winkelruimte aan Zamenhofdreef 19 Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting de Lange Brugstraten.

MAARSSEN - Wivast B.V. kocht een bedrijfsgebouw van 5.020 m² en 96 parkeerplaatsen aan Industrieweg 8-12 in Maarssen. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Fabiusgarden.

LEEUWARDEN - Active Interest Holding kocht een bedrijfsgebouw met 4.240 m² bedrijfs- en 1.124 m² kantoorruimte aan Celsiusweg 37 in Leeuwarden. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de verkoper, From Onroerend Goed.

ZEELANTLAAN 11 - Floorplaza huurt 510 m² kantoorruimte aan Zeelantlaan 11 in Utrecht. Brecheisen Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, M. Uittenbogaard Beheer. DE MEERN - Rad Power Bikes Netherlands huurt ongeveer 500 m² kantoorruimte aan Rhijnzathe 16 in de Meern. Ans de Wijn bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Rijnzathe Property.

SARTREWEG 105 - Fysiek Health Club huurt 313 m² commerciÍle ruimte aan Sartreweg 105 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. SMARAGDPLEIN 225 - Jawhara Boutique huurt 275 m² winkelruimte aan Smaragdplein 225 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de

GRONINGEN - Een ondernemer huurt voor een wasserij 87 m² winkelruimte aan Nieuwe Ebbingestraat 31 in Groningen. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

GRONINGEN - Een ondernemer huurt voor een instituut voor het bleken van tanden 202 m² winkelruimte aan Herestraat 97 in Groningen. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een particulier. GRONINGEN - Een ondernemer huurt voor een postpakketpunt 210 m² winkelruimte aan Nieuwe Ebbingestraat 41 in Groningen. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een particulier.

HEERENVEEN - Cre-actief, zorg en welzijn, huurt 120 m² commerciele ruimte aan Lindegracht 41 in

Utrecht, Lange Nieuwstraat 34 Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis heeft 255 m² kantoorruimte verhuurd aan Phoenix Opleidingen in een rijksmonument uit 1432 in het Museumkwartier in Utrecht. De Kleine Vleeshal, ook wel bekend als De Ossenkop, is een gebouw van het voormalig slagersgilde in de stad Utrecht. Het was in gebruik als openbaar slachthuis en als verkooplocatie voor vleeswaren. De Kleine Vleeshal is in 2012 totaal gerenoveerd met behoud van haar monumentale karakter. Eigenaar is Stichting Beheer Heritage.

LEEUWARDEN - Greensnake B.V. kocht via een openbare inschrijving een kantoorgebouw van 4.030 m² aan Marshallweg 9 in Leeuwarden. Hoekstra Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Elkien.

STERREBAAN 10 - Een ondernemer kocht voor een groothandel een bedrijfsgebouw met 1.792 m² bedrijfs- en 671 m² kantoorruimte aan Sterrelaan 10 in Utrecht. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Signode Netherlands.

SNEEK - Reen Vastgoed kocht 209 m² winkelruimte verdeeld over de begane grond (117 m²) en de eerste verdieping (92 m²) aan Kruizebroederstraat 5-7 in Sneek. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, SNS Bank.

weg 25 in Apeldoorn. Rodenburg Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, twee particulieren.

sportschool, zonnebank kamers, ontspanningsruimte met bar, massageruimtes, rustruimte, sauna gedeelte met diverse spa mogelijkheden en een bedrijfswoning aan Nijverheidstraat 35 in Losser. Euverman Bedrijfsmakelaars en Vastgoedbeheerders bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particulier.

ALMELO - Twentsvast B.V. kocht een kantoorgebouw van 845 m² aan Wierdensestraat 39a in Almelo, ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Woningstichting Sint Joseph Almelo.

EMMEN - Ekoplaza huurt 200 m² winkelruimte aan Wilhelminastraat 50a in Emmen. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

HENGELO - Stichting Wijkracht huurt 1.150 m² kantoorruimte aan Johannaweg 26 in Hengelo. Euverman Bedrijfsmakelaars en Vastgoedbeheerders bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier. RIJSSEN - Een particulier kocht voor herontwikkeling aan kantoorruimte van 1.107 m² aan Huttenwal 31 in Rijssen. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verkoper, V&R Beheer.

LOSSER - Een particulier kocht een wellnescentrum bestaande uit een

HOEVELAKEN - Gericke Immobilien kocht 1.503 m² bedrijf- en 446 m² kantoorruimte aan De Wel 7 in Hoevelaken. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HOEVELAKEN - The Living Kitchen huurt 1.016 m² bedrijfsruimte op zicht locatie aan De Wel 15 in Hoevelaken. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de verkoper.

HENGELO - V.O.F. Deldeneresch kocht een kantoorgebouw van 956 m² aan Zaagstraat 15 in Hengelo. Euverman Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de koper. Beleggingspanden. nl adviseerde de verkoper, Zaagstraat 15 Exploitatie. DEVENTER - Een particuliere belegger kocht 1.800 m² winkelruimte aan Zwaluwenburg 34-41 in Deventer. ten Hag Makelaarsgroep/ IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

APELDOORN - Strukton Rail Nederland huurt 525 m² kantoor- en 305 m² opslagruimte aan Nagelpoel-

APELDOORN - Damesmodezaak La Ballon Apeldoorn huurt 170 m² winkelruimte aan Hoofdstraat 118 in Apeldoorn. Rodenburg Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Maatschappij tot beheer en exploitatie van OG Woningbeheer.

VORDEN - Nijhof-Wassink onroerend Goed kocht voor opslagdoeleinden 5.610 min of meer verhard terrein aan Ambachtsweg in Vorden. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

111 0 -.$*"!( ,&. )'

Vastgoedmarkt -"+."( ",

" ,/%&",-., )- .%"- ") ) *! )("'!") *+ *# %) "") "( %' )

AMERSFOORT - Rustique Home Furniture & Decoration huurt 592 m² winkelruimte aan Kamp 59 in Amersfoort. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. DE BILT - De Pizza Academy huurt 260 m² commerciÍle ruimte aan Hessenweg 110 in de Bilt. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

aan Biezenkamp 1 in Leusden. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

BAARN - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 120 m² aan Laanstraat 105 in Baarn. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

LEUSDEN - IJssalon Tutti Gelati huurt 72 m² winkelruimte aan ’t Erf 4 in Leusden. Comma Vastgoed bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Beheermaatschappij “Het Zuivelhuisâ€?.

AMERSFOORT - Een tweetal particuliere beleggers kocht een bedrijfsgebouw van 770 m² bestaande uit showroom, magazijn/ kantoor, werkplaats, berging en parkeerruimte, twee appartementen en aan achterkant nog een perceel aan 2e Hogeweg 109 in Zeist. RÊBM Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. AMERSFOORT - Een particuliere belegger kocht een kantoor-/bedrijfsgebouw van 1.148 m² met 10 parkeerplaatsen aan Nijverheidsweg-Noord 117/Neonweg 20 in Amersfoort. Na een volledige renovatie zullen de beide objecten in de verhuur worden genomen. RÊBM Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. AMERSFOORT - Een particuliere belegger kocht een kantoor-/bedrijfsgebouw van 1.148 m² met 10 parkeerplaatsen aan Nijverheidsweg-Noord 117/Neonweg 20 in Amersfoort. Na een volledige renovatie zullen de beide objecten in de verhuur worden genomen. Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. LEUSDEN - Een particuliere belegger kocht 1.229 m² kantoorruimte

BAARN - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 235 m² aan Brinklaan 21a en 23 in Bussum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

MAARTENSDIJK - Een ondernemer huurt 88 m² winkelruimte aan Maertensplein 41 in Maartensdijk. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ruimte aan Venneperstraat 12 in Nieuw-Vennep. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verkoper, B.P. Duvel Beheer.

BUSSUM - Velocity Capital huurt 665 m² kantoorruimte aan Nieuwe ’s-Gravelandseweg 17 in Bussum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Velocity Capital. HAARLEM - Een financiĂŤle holding kocht een bedrijfsgebouw van 970 m² met een buitenterrein van 850 m² aan Claes Tillyweg 8 in Haarlem. Bedrijfslocatie.NL faciliteerde de transactie namens de eigenaar. HILVERSUM - Stichting ROC van Amsterdam/MBO College Hilversum huurt 1.456 m² kantoorruimte aan Joop van den Endeplein 1 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Media Park Enterprise.

Laren, Naarderstraat 3 Castanea Bedrijfsmakelaars heeft een monumentaal langhuis verkocht aan Lecascu B.V. Het object omvat 325 m² winkelruimte en is volledig verhuurd aan Sissy Boy. Verondersteld wordt dat het OudFries Langhuis, dat voorkwam in Noord-Holland, Friesland, Groningen en het Duitse kustgebied, indirect afstamt van boerderijen uit de brons- en ijzertijd. Eigenaar is een particuliere belegger.

Gooimeer 2-4 in Naarden. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Duinweg Vastgoed.

aan Kapelstraat 23 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

NAARDEN - Delaware Consulting huurt 1.236 m² kantoorruimte en 30 parkeerplaatsen aan Gooimeer 2-4 in Naarden. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Duinweg Vastgoed.

HILVERSUM - Een particuliere belegger kocht 70 m² winkelruimte en 82 m² woonruimte aan Langestraat 105-105c in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

HAARLEM - Modewinkel PAUW huurt 220 m² winkelruimte verdeeld over twee verdiepingen aan Zijlstraat 73-75 in Haarlem. Anno 2020 beschikt PAUW over 28 winkels in Nederland, waarvan drie gericht op mannen. City Real Estate bracht de transactie tot stand namens de huurder. Eigenaar is een particuliere belegger. HILVERSUM - Een ondernemer huurt 217 m² winkelruimte aan Gijsbrecht van Amstelstraat 126 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Wester Engh Vastgoed.

HILVERSUM - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 302 m² aan Vaartweg 7 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

HILVERSUM - Organisatie adviesbureau Square Tree kocht een kantoorvilla van 825 m² aan Oude Engweg 8 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Altus Real Estate II.

HILVERSUM - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 153 m² aan Amstelstraat 166 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

NAARDEN - Het Branche Bureau huurt 1.125 m² kantoorruimte aan

HILVERSUM - PBS Holding kocht een twee-onder-een-kap woning

DORDRECHT - Trelleborg Antivibration Solutions Netherlands huurt een bedrijfscomplex met 1.167 m² bedrijfsruimte, 540 m² turnkey kantoorruimte en 100 m² entresol aan Robijn 600 in Dordrecht. De nieuwe huurder is een bedrijf dat gespecialiseerd is in isolatie en dempingoplossingen. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Jan Voskamp Vastgoed Almelo. GOUDA - CheckMark Laboratorium Support heeft 501 m² kantoorruimte gehuurd op de vierde etage van het kantoorgebouw aan Tielweg 10 in Gouda. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Gouwezone. HILLEGOM - Energiewacht WestNederland en Nederland Isoleert huren samen 1.435 m² bedrijfsruimte aan Pastoorslaan 57 in Hillegom. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Zaad- en Peulvruchtenhandel Edelkerna.

HUIZEN - Kova B.V. kocht 519 m² winkelruimte en 409 m² woonruimte aan Havenstraat 7a-11d in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. HUIZEN - Floriade B.V. kocht een winkelruimte van 120 m² aan Holleblok 34 in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LAREN - Walco Groep kocht 222 m² winkelruimte en 127 m² woonruimte aan Naarderstraat 10-10d in Laren. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Beheerder Huize Elsgeest Vastgoed Beleggingsfonds.

HILVERSUM - Organisatie adviesbureau Move Beyond huurt ongeveer 500 m² kantoorruimte aan Loosdrechtse Bos 13 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Zonestraat Hilversum.

ALPHEN AAN DEN RIJN - Uptrends, webportals, huurt 1.239 m² kantoorruimte aan Raoul Wallenbergplein 29-31 in Alphen aan den Rijn. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Maatschap Raoul Wallenbergplein.

NIEUW-VENNEP - P.G.M. Bakker Vastgoed kocht 350 m² winkel-

KATWIJK - Stichting Help Ons Helpen Kringloopwinkel huurt 803 m² multifunctionele ruimte aan Van Houtenstraat 7 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Katwijkse Exploitatie Maatschappij. LEIDEN - 10X Genomics huurt 885 m² kantoorruimte aan Dellartweg 9 in Leiden. CBRE bracht, collegiaal met Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij, de transactie tot stand namens de verhuurder, Achmea Interne Diensten. LISSE - De Gele Bol kocht 3.165 m² bedrijfs- en 1.340 m² kantoorruimte aan Heereweg 331 in Lisse. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Baars Beheer. SASSENHEIM - Kinderdagverblijf Het Eikenbos heeft het huurcontract verlengd voor 540 m² maatschappelijke ruimte aan Menneweg 73 in Sassenheim. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

/// . ,-#)"!' +%- (&

,"*-"' "+ Vastgoedmarkt

""+ -+ (, -$", )* WADDINXVEEN - Parfumerie Dutch BTY huurt 275 m² winkelruimte aan Kerkweg-Oost 159 in Waddinxveen. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een tweetal particuliere beleggers. WADDINXVEEN - R. van Harten Holding kocht een bedrijfsgebouw met 2.425 m² bedrijfs- en 215 m² kantoorruimte aan Coenecoop 23 in Waddinxveen. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Firma H. Vermulm & Zn. Kleinmeubelen. ZOETERWOUDE - Groothandel in voedingsmiddelen Akar NL huurt 1773 m² bedrijfsruimte aan Productieweg 16 in Zoeterwoude. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ALPHEN AAN DEN RIJN - De Tandenbleker huurt 68 m² winkelruimte aan Hoofdstraat 21 in Alphen aan den Rijn. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurders, Bawaz B.V. en Gouwsluis Beheer. KATWIJK - Roest Conceptstore huurt 100 m² winkelruimte aan Noordzeepassage 101 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

KATWIJK - Reisbureau D-RT Retail huurt 115 m² winkelruimte aan Princestraat 11a in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. KATWIJK - Alice Mode huurt 120 m² winkel- en 40 m² magazijnruimte aan Voorstraat 10 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LEIDEN - A.S. Watson huurt voor een Prijsmepper-formule 1.008 m² winkelruimte aan Kooilaan 49 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. RIJNSBURG - Jermoumi Oliva’s huurt 300 m² winkelruimte aan Anjelierenstraat 43 in Rijnsburg. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Waardzicht Projecten.

WARMOND - Catering Bon Apetit kocht een winkelruimte van 124 m² aan Dorpsstraat 13 in het centrum van watersportplaats Warmond. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Woonstichting Stek.

GOES - Stichting Bibliotheek Oosterschelde huurt 885 m² kantoorruimte aan Kolveniershof 106,108 en 122 in Goes. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Home Goes Kolveniershof II. KAPELLEBRUG - VAMM-RACK Europe, storage and building solutions, kocht aan bedrijfsgebouw van 14.562 m² op een perceel van 30.000 m² aan Gentsevaart 21 in Kapellebrug. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Pazeevla B.V.

GOUDA - Gouda Harderwijkweg kocht twee kantoorgebouwen met een totaal vloeroppervlak van 3.667 m² aan Harderwijkweg 2 en 4 in Gouda. Er wordt gezocht naar mogelijkheden om in de toekomst de locatie te her-ontwikkelen met woningen. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, S. van Ettekoven Holding. LEIDEN - Rijzo Vastgoed kocht een kantoorgebouw van 880 m² met vijf parkeerplaatsen aan Rijpstraat 20 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Apek Administraties. LEIDEN - Een particuliere belegger kocht 600 m² winkelruimte en 700 m² woonruimte aan Sint Aagtenstraat 4/2e Binnengracht 14-14a in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

BERGEIJK - Multifix Assembly huurt 3.250 m² bedrijfsruimte, 880 m² kantoorruimte en 5.972 m² terrein aan Standerdmolen 5 in Bergeijk. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, AFP OG. BREDA - Groothandel Middle East Holding huurt 770 m² bedrijfsruimte aan Kalshoven 6 in Breda. MVGM Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Tweelijns Beheer en Management. BREDA - Centrum voor Tandheelkunde en Implantologie Breda huurt 530 m² kantoorruimte aan Princenhagelaan 7 in Breda. MVGM Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Dennenborgh Group. DEN BOSCH - Roflan Beheer kocht voor een van haar ondernemingen 535 m² bedrijfs- en 290 m² kantoorruimte aan de Weegschaal 7 in Den Bosch. Saris & Partners Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Titan Vastgoed. EINDHOVEN - Een groothandel in autobanden huurt 1.032 m² bedrijfsruimte aan Speelheuvelweg 1 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, een beheermaatschappij.

ZOETERWOUDE - Een particuliere belegger kocht een bedrijfsgebouw van 1.270 m² aan Productieweg 18 in Zoeterwoude. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. WADDINXVEEN - Een ontwikkelaar kocht een perceel grond van 10.170 m² aan Transportweg in Waddinxveen. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, J.H. Blom Holding. WASSENAAR - Resi Invest kocht 123 m² horeca- en 120 m² woonruimte aan Hofkampweg 286-286a in Wassenaar. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

EINDHOVEN - Wijkopenauto’s huurt 800 m² bedrijfsruimte aan Hastelweg 214a in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Goevaers Beheer. ETTEN-LEUR - IT Workz huurt 1.621 m² kantoorruimte aan Ecustraat 9 in Etten-Leur . Momenteel is nog 542 m² bedrijfsruimte beschikbaar in het gebouw. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Wagner Project. OOSTERHOUT - Een particulier kocht een bedrijfsgebouw van 982 m² aan Meidoornlaan 10 in Oosterhout. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Bakkerstaete.

Wassenaar, Meiboomlaan 1 Nadorp Makelaars heeft het voormalige NIAS/KNAW-terrein, gelegen in het Rijksdorp in Wassenaar, verkocht aan Thuismakers, onderdeel van ORPEA Group. Het totale complex ligt aan Meijboomlaan/Laan van Rhemen van Rhemenshuizen en omvat ongeveer 18.000 m² met een aantal opstallen waaronder Landhuis Rijksdorp. Het monument heeft ooit gediend als Engelse kostschool voor jongens. De koper is voornemens in de nabije toekomst een aantal maatschappelijke activiteiten op deze locatie te gaan uitoefenen.

TILBURG - Marasha Holding kocht voor een dochteronderneming 1.000 m² bedrijfs- en 170 m² kantoorruimte aan Jellinghausstraat 15 in Tilburg. Van de Water Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Art Beheer. VALKENSWAARD - P.A.J. van der Looij Beheer kocht voor een dochteronderneming een showroom met (auto)werkplaats met een totaal oppervlak van 835 m² aan De Vest 32 in Valkenswaard. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Kinderen Widlak OG. VLIJMEN - De Nederlandse Scheepsen Grondexploitatie Maatschappij huurt 1.050 m² bedrijfs- en 1.080 m² kantoorruimte aan Industriepark 15 in Vlijmen. Saris & Partner Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, beheermaatschappij Amarica.

BREDA - Een particuliere belegger kocht een winkel-/woonobject met 140 m² winkelruimte en 160 m² woonruimte aan Haagdijk 137 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier. ROOSENDAAL - Een particuliere belegger kocht een perceel grond van 35.240 m² aan Protonweg in Roosendaal. Van der Sande van Opstal Bedrijfsmakelaardij, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, financierings- en beheermaatschappij Vermunt. SON EN BREUGEL - Een particuliere belegger kocht een showroom van 1.291 m² aan Ekkersrijt 4084 in Son. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

WAALWIJK - Groothandel in vrijetijdsartikelen Altena-Web huurt een bedrijfsobject met 2.546 m² bedrijfs- en 305 m² kantoorruimte aan Schutweg 27 in Waalwijk. Van de Zande Makelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BREDA - Penny Shop huurt 111 m² winkelruimte aan Ginnekenstraat 130 in Breda. Van de Water Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, A. Dana Beheer. BREDA - Modezaak Santerello huurt 250 m² winkelruimte aan Nieuwe Ginnekenstraat 9 in Breda. MVGM Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. OOSTERHOUT - F&E Horeca heeft voor een afhaalrestaurant 265 m² winkelruimte gehuurd aan Bredaseweg 47 in Oosterhout. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Etma Beheer.

WAALWIJK - Een drietal particuliere beleggers kocht een winkelruimte van 1.030 m² aan Irenestraat 2a in Waalwijk. De koper transformeert het geheel naar zeven appartementen. Brands Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

VENRAY - Van Heek Medical, specialist in verbandstoffen, huurt 2.650 m² bedrijfsruimte, 200 m² entresol en 300 m² kantoorruimte aan Keizersveld 6 in Venray. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

### " ! !

Vastgoedmarkt !

Marco Mosselman country manager NorthWest NorthWest Healthcare Properties heeft Marco Mosselman aangesteld als vicepresident en country manager voor Nederland. Mosselman gaat een investerings- en vermogensbeheerteam formeren dat moet zorgen voor een uitbreiding van de vastgoedportefeuille van NorthWest in Nederland. Mosselman (1976) is een ervaren beleggingsprofessional in zorgvastgoed. Sinds oktober 2016 was hij fondsmanager van het Achmea Dutch Health Care Property Fund, een niet-beursgenoteerd beleggingsfonds voor institutionele beleggers dat inmiddels een omvang heeft van ongeveer 540 miljoen euro. Eerder werkte hij als hoofd marktanalyse bij de beursgenoteerde vastgoedbelegger Wereld-

have en als beleidsadviseur. Hij heeft een master of science in Business Administration van de Rotterdam School of Management en een master of science in Real Estate van de Universiteit van Amsterdam. NorthWest Healthcare Properties REIT beheert een portefeuille van 189 objecten in zorgvastgoed in onder meer Canada, BraziliÍ, Duitsland, AustraliÍ, Nieuw-Zeeland en het Verenigd Koninkrijk. In Nederland bezit NorthWest in Rotterdam zorgboulevard MediMall – naast het Maasstad Ziekenhuis, het Brunsum Medisch Centrum en diverse privÊklinieken. NorthWest Healthcare Properties wil zijn Nederlandse portfolio uitbreiden en richt zich daarbij op samenwerkingsverbanden met toonaangevende zorgaanbieders.

8#0

Vastgoedadvocaat Roxy de Weijer (29) commissaris

Roxy de Weijer is nog geen 30 jaar oud. Toch heeft ze haar eigen advocatenkantoor op het gebied van contract- en vastgoedrecht Ên trad ze toe tot de raad van commissarissen (rvc) van zorgorganisatie Kloek. Wie is deze jonge carrièretijger? De Weijer studeerde rechten aan de Universiteit van Leiden en ging daarna als advocaat aan de slag bij

onder meer Base Advocaten en SRK Rechtsbijstand. In januari 2019 begon ze haar eigen kantoor, genaamd Roxy Advocatuur in Zoetermeer. Sinds 22 juli 2020 is De Weijer toegetreden tot de rvc van Kloek, een zorgorganisatie die zorgt voor kleinschalig wonen voor demente ouderen. Vanuit haar werk als advocaat is ze al eerder betrokken geweest bij rvc’s om deze juridisch

bij te staan. ‘De rvc is anders dan de advocatuur, maar Kloek is een vrij jonge organisatie waarbij grote groei op de planning staat. Dat is wat het juist zo interessant maakt. De organisatie heeft veel potentie en kan uitgroeien tot een grote zorgorganisatie in Nederland. Mijn steentje kunnen bijdragen aan die ontwikkeling, sprak mij erg aan,’ aldus De Weijer. De huidige rvc van Kloek bestaat uit drie leden, ieder met een eigen discipline, zoals een lid met een cijfermatige achtergrond en een lid met een zorginhoudelijke achtergrond. De Weijer is in haar rol betrokken vanuit de juridische en vastgoedkant. ‘Het is mijn taak om toezicht te houden en het bestuur te helpen met grote beslissingen, bijvoorbeeld bij het aantrekken van nieuw vastgoed.’

Internationaal vastgoedman Gerald D. Hines overleden Gerald D. Hines, oprichter en bestuursvoorzitter van de Amerikaanse vastgoedonderneming Hines, is 23 augustus thuis op 95-jarige leeftijd overleden. Hines, door hem opgericht in 1957, werd in de Verenigde Staten en over de hele wereld als een absolute topontwikkelaar van kan-

toren en winkelcentra beschouwd. Met meer dan 4.800 medewerkers en 144 miljard dollar onder management is Hines als ontwikkelaar en vastgoedvermogensbeheerder tegenwoordig actief in 225 verschillende steden in 25 landen, waaronder Nederland. Meest recente transactie hier is de aankoop in mei van het Hema-distributiecentrum in Utrecht voor 60 miljoen euro. De legendarische Amerikaanse vastgoedman speelde in een grijzer verleden een belangrijke rol voor Nederlandse institutionele beleggers in de VS via een contact met Shell, dat tot stand kwam via O.C. Fischer, de toenmalige financiĂŤle topman van Shell. Fischer vervulde onder meer een cruciale rol bij de uitbouw van de destijds omvang-

rijke vastgoedactiviteiten van Shell Pensioenfonds. Fischer introduceerde Hines bij grote andere Nederlandse institutionele beleggers zoals PGGM en samenwerkende fondsen via GAK (nu Syntrus Achmea). Verschillende trophy buildings van Hines in steden als Washington DC, Boston en Atlanta kwamen in bezit van Nederlandse instituten. In totaal ging het om een waarde van ver boven de (omgerekend) 1 miljard euro. Van 1996 tot 2010 woonde en werkte Hines vanuit Londen nadat hij de dagelijkse leiding van zijn concern had overgedragen aan zijn zoon Jeff, die ceo werd in 1990. Met dank aan Dirk Rompelman, oprichter en oud-hoofdredacteur van Vastgoedmarkt.

is per 10 augus-

tus weer in dienst bij haar oude werkgever CBRE, als associate director MidCap Investments voor de regio’s Rotterdam en Den Haag. Wolters is sinds 2012 werkzaam in de vastgoedsector. Bij JLL en NEWNRG Real Estate deed zij ervaring op met verhuur, aanhuur, dispositie en asset management van commercieel vastgoed. Vanaf 2017 was ze al werkzaam bij CBRE in Houston, als senior financial analyst op de afdeling Capital Markets. Na terugkomst in Nederland trad ze medio april van dit jaar in dienst als asset manager offices bij Certitudo Capital. Nu is ze terug bij CBRE. is het nieuwe hoofd van het Residential Capital Markets team van CBRE. Westerhof is ruim vijf jaar werkzaam geweest bij CBRE in London en verhuisde naar Amsterdam toen hij Head of Residential Investments Continental Europe werd. Hij opereert al twee jaar vanuit het hoofdkantoor in Amsterdam, maar zal zich nu meer gaan focussen op de Nederlandse markt, naast zijn Europese functie. keert terug bij vastgoedadviseur Savills na acht jaar bij branchegenoot JLL te hebben gewerkt. Waals is bij Savills aangesteld als director, head of agency in Nederland. Ze zal sturing geven aan alle aan- en verhuuractiviteiten van Savills in Nederland, inclusief het boekingsplatform voor flexibele kantoorruimte Workthere. Bij haar vorige werkgever JLL had Waals verschillende func-

(32) is per 1 sep-

tember begonnen bij vastgoedadviseur Colliers International als associate director Retail bij de afdeling Capital Markets. Boonen wordt verantwoordelijk voor het adviseren over complexe beleggingsvraagstukken in de winkelmarkt. Ook gaat hij de aan- en verkoop van vastgoed in deze sector begeleiden. Boonen heeft meer dan tien jaar ervaring in het commercieel vastgoed. De laatste vier jaar was hij associate director Research Advisory bij vastgoedadviseur JLL en adviseerde hij (inter)nationale klanten over de vastgoed-, financierings- en kapitaalmarkt. Daarvoor was hij bij Cushman & Wakefield lid van het team Emea investment strategy. Boonen is naast zijn baan ook op wetenschappelijk niveau actief in winkelvastgoed. Hij is onder meer verbonden aan de Vrije Universiteit als promovendus in de retailmarkt.

ties, waaronder head of Tenant Representation voor de regio Amsterdam en op het laatst head of Business Development binnen het teams Corporate Solutions. Ze adviseerde onder meer technologieonderneming Uber bij de keuze voor Tripolis Park in Amsterdam. trad per 1 september in dienst bij De Mik Bedrijfshuisvesting te Rotterdam. Dielemans heeft ruime ervaring in de advisering en begeleiding van gebruikers- en beleggingstransacties, zowel voor private als institutionele opdrachtgevers. De afgelopen tien jaar was hij werkzaam in diverse commerciĂŤle, leidinggevende functies binnen internationaal vastgoedadviseur CBRE. Hij was onder meer verantwoordelijk voor het starten en uitbouwen van de diverse CBRE-regiokantoren waaronder het kantoor in Rotterdam. is per september in dienst als junior taxateur bij Capital Value. Rensen rondde onlangs zijn studie Vastgoed & Makelaardij af en deed de afgelopen maanden onderzoek bij Capital Value op het gebied van zorgvastgoedtaxaties. 56Ä?0 8+55'4 is sinds 1 september junior gebieds- en vastgoedadviseur bij VKZ. Na zijn bacheloropleiding Economics & Business Economics aan de Universiteit Utrecht heeft Visser de masteropleiding Business Administration voltooid. Bij VKZ gaat Visser zich bezighouden met management, economische en financiĂŤle opgaven voor diverse organisaties.

/''4 (70%6+'9Ä?<+)+0)'0

?2C@2:/2B Vastgoedmarkt

=== >.?@4A21:.B8@ ;9

$ %&##" , Vastgoedmarkt toen

Colofon

8CUVIQGFOCTMV XGTUEJĎ PV UKPFU OGK +P FG\G TWDTKGM MĎ MGP YG OCCPFGNĎ MU VGTWI QR VTCPUCEVKGU GP QPVYKMMGNKPIGP FKG UKPFU FKG VĎ F \Ď P IGOGNF KP 8CUVIQGFOCTMV &G VTCPUCEVKGU IGXGP KP\KEJV KP RTĎ UXQTOKPI GP OCTMVXKUKG +P FG RGTKQFG XÏÏT \Ď P FG IGOGNFG RTĎ \GP KP IWNFGPU 1O FKG VQV GWTQ VG JGTNGKFGP OQGVGP FG IGPQGOFG DGFTCIGP YQTFGP IGFGGNF FQQT #7)75675 5'26'/$'4

#7)75675 5'26'/$'4

#7)75675 5'26'/$'4

*GV PKGWYG JQQHFMCPVQQTEQORNGZ >.; :BA .;8 ..; 12 ACC6;4.1B223 KP FG $Ď NOGTOGGT \CN SWC DQWY :697A2; 4D912; 8A?@2; 2 @A@.92 >9A2BACC2B>9.8@2 >.; 52@ 42/AD= 6? :J =..B>.; :J >AAB C.B82B2; #>2B 1B62 7..B =AB1@ 12 AC 92>2B6;4 >2B=.05@ 2 @A@.92 6;>2?@2 B6;4 6; 52@ 42/AD= H.9 >229 5A42B 964 42; 1.; .9922; 12 /AD=8A?@2; B =AB1@ D6@424..; >.; 22; @A@..9/21B.4 >.; :697A2; 4D912; 29@. 9AG1 ).?@4A21 5223@ >AAB 2>2; /A>2; 12 :697A2; 4D912; 52@ 8.;@AAB42/AD= %A@@2B1.: D6916;4 CCP FG #GTV XCP 0GUUVTCCV XNCMDĎ FG AA9?6;429 6; %A@@2B1.: >2B8A05@ ..; ".@6A;.92 "212B9.;12; ).?@4A21 *GV IGDQWY DGXCV DĎ PC O 8.;@AABBD6:@2 2; 22; C.B822B4.B.42 >AAB .D@AK? 2@ /BD@A ..;>.;4? B2;12:2;@ >AAB 12 8AC2B 8A:@ D6@ AC BA;1 CBA02;@ ..B:22 6? 52@ 12 4BAA@?@2 8.;@AB2;/292446;4?@B.;?.0@62 162 AA6@ 6; %A@@2B1.: 5223@ C9..@?42 >A;12; 2@ 6? 22; 5A42 D6@HA;12B6;4 1.@ 6;?@6@D@6A;292 /292442B? A;12B96;4 0A::2B06229 >.?@4A21 >2B 8AC2; 6;1 ;A>2:/2B =AB1@ 6; (@B205@ 52@ ;62D=2 5AA318.;@AAB >.; %./A/.;8 "212B9.;1 ..; 12 BA2?29..; AC4292 >2B1 "D 6? :2; ;A4 >2B?CB261 425D6? >2?@ :2@ .9? 4BAA@?@2 42/AD= O KP *QQI %CVJCTĎ PG IGJWWTFG BD6:@2; .; 12 BA2?29..; =AB1@ GGP EQORNGZ OGV TQPF O /BD@A BD6:@2; 42/AD=1 =..B>.;

:J /A>2;4BA;1? 2; :J 1..BA;12B 2@ /A1 >.; 12 C2;?6A2;3A;1?2; 2))/ 28/ XCP IWNFGP RGT CCP 1229 *2B2915.>2 6? :6?9D8@ 2 /62 12B? >2B=62B>2; 22; /29.;4 >.; RTQEGPV GP \Ď P FCCTOGG YGN FG 4BAA@?@2 ..;12295AD12B >.; 52@ 3A;1? 42=AB12; 2 /A285AD18D;1642 6; @B6;?6282 =..B12 >.; *2B2915.>2 =.? 4D912; C2B ..;1229 2@ /2?@DDB >.; *2B2915.>2 >A;1 52@ /A1 >229 @2 9..4

"212B9.;1?2 6;?@6@D@6A;292 /292442B? 2; >.?@4A213A;1?2; 0A;@B.0@22B12; 6; 12 C2B6A12 :6112; .D4D?@D? @A@ :216A .D4D?@D? >AAB A:42 B282;1 BA;1 :697.B1 4D912; ..; A;BA2B2;1 4A21 6; 52@ /D6@2;9.;1 &KV DNĎ MV WKV QPFGT\QGM XCP 8CUVIQGF :.B8@ 2@ 4..@ >AAB 52@ A>2B4BA@2 :2B2;1229 A: 0A::2B06229 >.?@4A21 &CV KU GGP UVĎ IKPI OGV RTQEGPV VGP ACH605@2 >.; 12 >AAB4..;12 :..;1?C2B6A12 2@H29312 A;12B HA28 =22? D6@ 1.@ A:42822B1 1AAB /D6@2;9.;1?2 /292442B? 6; "212B9.;1 XQQT OKNLQGP IWNFGP PGV CNU CNVĎ F XTĎ YGN WKVUNWKVGPF EQOOGTEKGGN XCUV 4A21 =2B1 420A;@B.0@22B1 :69 7A2; 4D912; :6;12B 1.; 6; 12 >AAB 4..;12 :..;12; 2@ $ 5223@ >AAB A:?@B228? OKNLQGP IWNFGP XCP /$1 +0) $CPM 52@ =6;82902;@BD: :609.2B 6; :2B?3AAB@ "AAB1 428A05@ 2@ 6? 12 4BAA@?@2 =6;829/292446;4?@B.;?.0@62 @A@ 1D?>2B 16@ 7..B 2; AA8 12 A:>.;4 TĎ MUVG YKPMGNCESWKUKVKG XCP JGV RGPUK A2;3A;1? ?6;1? 12 ..;8AAC 6; XCP *QQI %CVJCTĎ PG &G GGTUVG HCUG >.; :609.2B :2@ :J =6;829? 2; =A;6;42; =2B1 /246; 16@ 7..B AC4292>2B1 2; 12 @=2212 :2@ :J =6;829? 2; =A;6;42; 6? ;D 6; ..;/AD= 2@ 1AAB?;22 /BD@A ..; >.;4?B2;12:2;@ 964@ @242; 12 CBA 02;@ 1R GGP XCP FG DGNCPITĎ MUVG MPQQR CD;@2; >.; AC2;/..B >2B>A2B 2; >9.8 DĎ WKVXCNUYGIGP KU JGV QOXCPITĎ MUVG MCPVQTGP YKPMGNRTQLGEV KP #OUVGTFCO 6; L/2?@..;1M 42/621 6; =AB16;4 2@ ICCV QO JGV RTQLGEV XCP QPVYKMMGNCCT DGNGIIGT 5GFĎ MQ GP &GNVC .NQ[F 8CUV 4A21 ..; 2 #:>.9 @D??2; 52@ : ?@29 &@.@6A; 2; 12 :?@29 ". 22; C9.;>AAB/2B2616;4 >.; 06B0. 7..B =AB12; ;D 6; FF; /AD=?@BAA: BA;1 :J 8.;@AABBD6:@2 2; =A;6;42; 42B2.96?22B1 2; @A@..9 6; >2?@2B6;4?>A9D:2 >.; ;..B ?05.@@6;4 >NB /A>2; 12 :697A2; 4D912;

&G ()* $CPM YQTFV QPFGTFGGN XCP 12 %./A/.;8 ..@?@42;A2:12 8AAC@ ()* XCP FG &WKVUG *[RQ 8GTGKPUDCPM *8$ FKG \Ď P XCUVIQGFVCM \QPFGT FG "212B9.;1?2 5GCA@5228/.;8 ;..B 12 /2DB? =69 /B2;42; %./A /2@..9@ ) D6@ 2642; :611292; :697A2; 2DBA XQQT ()* FKG GGP MTGFKGVRQTVGHGWKNNG 5223@ >.; :697.B1 2DBA 2; A>2B

22; ;2@@A=6;?@ B.CCAB@22B12 >.; :697A2; 2DBA #;12B 12 ;62D YG RCTCRNWKG \CN ()* FG CEVKXKVGKVGP A;12B 2642; ;..: >AAB@H2@@2; 2@ D6@?2 42?9A@2; >.?@4A213A;1? 5223@ >AAB BA;1 :697A2; 2DBA JGV )GDQWY $GTNCIG CCP FG )TQGPJQ >2;?@B..@ 6; 2; ..4 428A05@ 2@ EQORNGZ DGXCV O MCPVQTGP 2; 2B 6? 22; 4.B.42 >AAB .D@AK? *GV KU KP \Ď P IGJGGN XGTJWWTF CCP VG NGEQOOWPKECVKGDGFTĎ H 1TCPIG *GV /BD@A ..;>.;4?B2;12:2;@ /21B..4

CBA02;@ .1>6?22B12 8AC2B )AAB A;42>22B :697A2; 2DBA >2B =2B3@ AB@6? ).?@4A21 52@ =6;8291229 >.; 52@ 02;@BD:C9.; 6; @@2; 2DB >.; 12 A;@=688296;4?0A:/6;.@62 A 5.; !.@?2B ! ).?@4A21 2; )% $BA720@A;@=688296;4 2@ 4..@ A: :J =6;829? >2B12291 A>2B =6;829D;6@? >.B6EB2;1 >.; :J @A@ :J 2; 22; ?DC2B:.B8@ >.; :J !A:2;@229 6? CBA02;@ >.; 12 BD6:@2; >2B5DDB1 2 AC92>2B6;4 >.; 52@ 5292 02;@BD:C9.; 1.@ >2B12B /2 ?@..@ D6@ :J 8.;@AAB A . >AAB 12 42:22;@2 8AAC=A;6;42; 2; 22; C.B822B4.B.42 H.9 6; C9..@?>6;12; +0) 4'+/ XGTMQEJV GPMGNG MCPVQQT 42/AD=2; 6; :?@2B1.: 2; :?@29 >22; + 2D@?059.;1 8A05@ >AAB DĎ PC OKNLQGP GWTQ FG p6TKRQNKUq 8.;@AB2; ..; 12 :?@29>22;?2=24 6; :?@2B1.: :2@ 6; @A@..9 :J >9A2BACC2B>9.8@2 1>A0.@2; 2 $TCWY $NCEMUVQPG E U GP 8GFKQT \Ď P FG DGNCPITĎ MUVG JWWTFGTU ,.. CFXK ?22B12 >2B8AC2B 2@ /BD@A ..;>.;4? B2;12:2;@ 6? A;42>22B CBA02;@

Pas verschenen /QDKNKVGKV GP XGTUVGFGNĎ MKPI ' " #$% " $ $#$" # $ " "( ) ( $ % # AA31>B..4 >.; 16@ A;12BHA28 6? 5A2 MWPPGP DGNCPIGP XCP XGTUVGFGNĎ MKPI 2; :A/696@26@ =AB12; ?.:2;42/B.05@ 6; 52@ /2?9D6@>AB:6;4?CBA02? 62B >AAB 6? 22; 0A;02C@D229 :A129 A;@ =688291 2; 42@A2@?@ AC 12 0.?D? !2B =2128.;..9HA;2 2; ( "21 %A12 1B..1 6; 16@ A;12BHA28 6? 1.@ 2B >.;D6@ JGV RTQEGU YGKPKI TCCMXNCMMGP \Ď P VGTYĎ N FKG GT XCPWKV FG KPJQWF XQNQR \Ď P /GV GGP HQEWUITQGR KU IGVQGVUV QH 2B 22; 0A99./AB.@623 /2?9D6@>AB:6;4? CBA02? @A@ ?@.;1 8.; =AB12; 42/B.05@ QR JGV UPĎ XNCM XCP OQDKNKVGKV GP XGT UVGFGNĎ MKPI GGP OWNVKOQFCNG JWD &KV DNĎ MV VQV QR DGRGTMVG JQQIVG JGV IG XCN 1QT\CCM JKGTXCP \Ď P FG IGHTCI

)75675 5'26'/$'4 " :BA 5223@ 6; 52@ 22B?@2 5.93 7..B >.; 12 >AABH62;6;42; AC 12 EQOOGTEKGGN XCUVIQGFˬ PCPEKGTKPIGP >2B5AA41 >.; :697A2; 2DBA C2B 26;1 >AB64 7..B @A@ :697A2; 2DBA 2 92;6;42;CAB@232D6992 >.; 12 >.?@ IQGFˬ PCPEKGTKPIUVCM MTQOR OGV :697A2; 2DBA @A@ :697.B1 2DBA ..B6; AA8 /24B2C2; :697.B1 2DBA 92;6;42; ..; =A;6;40ABCAB.@62? * $ .B2G 8A05@ >AAB :697A2; 2D BA 52@ B62?9.;1 .:C6;. ;;A>.@6A; 2;@B2 AC 52@ @2BB26; >.; 12 (;6>2B?6 @26@ >.; *.42;6;42; 428A05@ >.; DB8? ).?@4A21A;@=688296;4 2@ EQORNGZ JGGHV GGP XNQGTQRRGTXNCMVG XCP DĎ PC O +P JGV EGPVTWO \Ď P FQQT (TKGUNCPF%CORKPC \GNH PQI 22;? 6;>2?@2B6;42; >.; A;42>22B :697A2; 2DBA 421..; &% ).?@4A21 )2B:A42;?/2522B FQEJVGT XCP FG IGNĎ MPCOKIG XGT\GMG B..B H2@ 22; =A;6;43A;1? AC =..B6; GZVGTPG KPUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU MWP ;2; C.B@606C2B2; ; 52@ 3A;1? =AB12; YCCTUEJĎ PNĎ M KP FG 0G 12B9.;1?2 =A;6;42; >.; &% A;12B 42/B.05@ :2@ 22; =..B12 >.; :697A2; 2DBA 2 ;62D=2 6;>2?@2B6;42; >.; /D6@2; 9.;1?2 /292442B? 6; 16B20@ "212B9.;1 >.?@4A21 1..912; 6; 12 C2B6A12 .D 4D?@D? @A@ .D4D?@D? :2@ CBA02;@ @A@ A:?@B228? :697A2; 2DBA 2@ 4..@ 562B A: A/720@2; 162 XCP 0GFGTNCPFUG XGTMQRGTU \Ď P IG 8A05@ #;12B96;4 >2B8A05@2; /D6@2; 9.;1?2 /292442B? >AAB :697A2; 2DBA ..; "212B9.;1? >.?@4A21 BD6: 22; >2B1D//296;4 @2; ACH605@2 >.; 12

:697A2; 2DBA 6; 12 >AB642 :..;1?C2B6A12 2 1.96;4 >.; 12 ;62D=2 ..;8AC2; 6? 42B6;42B 1.; 6; FG XGTIGNĎ MDCTG RGTKQFG VQV

@A2; /21BA24 12 .05@2BD6@4.;4 CBA02;@ "..B @GC2 46;4 :69 7A2; 2DBA ;..B 9A46?@6282 BD6:@2;

:697A2; 298 ;..B 8.;@AB2; 2; 5A @29? :697A2; 2DBA ;..B =6;829? 2; AA8 :697A2; 2DBA ;..B =A;6;42;

8CUVIQGFOCTMV KU GGP OCCPFGNĎ MUG % $ ' ' $ ) " # $B6;?2? !.B4B62@9..;

#NRJGP CCP FGP 4Ď P ABB2?CA;12;@62 .1B2? $A?@/D?

#- #NRJGP CCP FGP 4Ď P '29

AA31B21.0@2DB &2B>..? >.; 12B ..; %21.0@62 $2@2B .;33 %A/2B@ $.96;4 B68 *6242B6;08 .;;682 D6?:.; A; 96;2 92DB6E@@2 >.; 12 )2912 26;1B2 1.0@62 ( " "# %6.;;2 CC29 %2;F $WEM $GTV %QNĎ P +0) ,CP (QMMGOC !..B@2; A;82B? %./A %2.9 ?@.@2 6 PCPEG 2KGVGT *GPFTKMUG ,.. /CTVĎ P XCP .GGWYGP *CTEQ 0Ď NCPF '; &KNGM $2812:6B $% 22? .; $2; A; @G? 6B8 %A:C29:.; !.B4B62@ &052C :.; 2?6BF2 (6@H2@@2B 'A/6.? )2B5A2 XGP ,GTQGP 8TGGMGT )24 4WWF FG 9KV $ ' " !.0628 $6.?2086 " # $ # &G9>6. D?282 )TCɅ UEJG XQTOIGXKPI A9AB?0.; ) === 0A9AB?0.; ;9 # #' " ' &.82 >.; 12; BD92 !A@63 A;02C@ 2?64; %#$" $ # A . .;? &CB.;42B? BD8 %A16 62:2; ' "$ $ ' " ! ;429. $.?D@@A

.;429.C.?D@@A >.8:216.;2@ ;9 96;2 >.; 12 )2; 296;2>.;12>2; >.8:216.;2@ ;9 $ )AAB ;62D=2 ./A;;2:2;@2; CFTGUYĎ \KIKPIGP GP MNCEJVGP QXGT /2HAB46;4 ).8:216.;2@ 9.;@2;?2B>602 @2923AA; 2:.69 89.;@2;?2B>602 >.8:216.;2@ ;9 AAB 12 ..B1 >.; 12 D6@4.>2 4..@ 8CMOGFKCPGV WKV XCP GGP \CMGNĎ MG A>2B22;8A:?@ 12H2 A>2B22;8A:?@ >.9@ A;12B 52@ .942:2;2 >2B/6;@2;6??2; B205@ 2TĎ \GP LCCTCDQPPGOGPV #$ " $ #;96;2 7..B./A;;2:2;@ #;96;2 :..;1./A;;2:2;@ 2TĎ \GP GZ DVY DGVCNKPI RGT HCEVWWT QH .D@A:.@6?052 6;0.??A &&"

"62D=2 ./A;;2:2;@2; 8D;;2; AC 6212B 42=2;?@ :A:2;@ 6;4..; #FTGUYĎ \KIKPIGP VYGG YGMGP VGXQTGP AC42>2; #CH2446;42; D6@?9D6@2;1 UEJTKHVGNĎ M FTKG OCCPFGP XQQT JGV GKPFG XCP FG DGVCCNFG VGTOĎ P $Ď PKGV VĎ FKI ACH2442; =AB12; ./A;;2:2;@2; .D @A:.@6?05 :2@ 22; 7..B >2B92;41 I ).?@4A21:.B8@ "62@? 6; 12H2 D6@4.>2 :.4 =AB12; 42B2CBA1D022B1 1AAB :61129 >.; /A281BD8 3A@A A33?2@ 3A@A8AC62 OKETQˬ NO QH YGNMG CPFGTG OGVJQFG QH XQTO FCP QQM \QPFGT UEJTKHVGNĎ MG @A2?@2::6;4 >.; 12 D6@42>2B .GXGTKPIUXQQTYCCTFGP IGFGRQPGGTF DĎ 12 .:2B >.; AAC5.;129 2; ..4 A;12B ;D::2B

/CCPFGNĎ MU XGTUEJĎ PGP PKGWYG RWDNKECVKGU KP FG 8CUVIQGFDKDNKQVJGGM XCP FG #OUVGTFCO &05AA9 A3 %2.9 ?@.@2 &% 62B 22; 4B22C D6@ 12 :22?@ B202;@2 CD/960.@62?

:2;@22B12 6;?@6@D@62? AC 52@ >9.8 >.; KPHTCUVTWEVWTGNG GP TWKOVGNĎ MG RNCP PKPI &G JWKFKIG UVCVWU SWQ YCCTDĎ FG NCPFGNĎ MG QXGTJGKF DGUNKUV QXGT FG 6;3B.?@BD0@DB292 /D142@@2; 2; 1202; VTCNG QXGTJGKF QXGT CNNG TWKOVGNĎ MG RNCPPGP NĎ MV FCCTQO PKGV OGGT VG RCUUGP DĎ FG JWKFKIG QRICXG #CPDG >296;4 >.; 52@ A;12BHA28 6? A: 12 BA9 >2B1296;4 @D??2; 02;@B.92 2; 1202;@B. 92 A>2B5261 AC 16@ CD;@ @2 52BA>2B=242; 6@ 5A23@ ;62@ 1AAB 12 ;.@6A;.92 6;?@6@D@62? AC 52@ 42/621 >.; TWKOVGNĎ MG RNCPPKPI VG FQGP JGTNGXGP :2@ 22; ;62D= :6;6?@2B62 >.; )%#! :..B 8.; AA8 :2@ 12 6;H2@ >.; 52@ 5D61642 6;?@BD:2;@.B6D: &0B6C@62 6; 52@ 8.12B >.; 12 !&% AC92616;4 7..B4.;4 ..; 12 :?@2B1.: &05AA9 A3 %2.9 ?@.@2 +U JGV XGTFWWT\COGP XCP UQEKCNG JWWTYQPKPIGP DGVCCNDCCT XQQT

( "! " $ # /CTĎ P $WKMGOC 6@ 8=.96@.@62>2 A;12BHA28 4..@ 6; AC 12 /292::2B2;12 2; ?@6:D92B2;12 3.0 VQTGP FKG WKVGKPFGNĎ M DGVCCNDCCTJGKF /2C.92; 2 /29261?.BB.;42:2;@2; :2@5A12 6? 42/BD68@ .9? 8.12B >AAB 52@ A;12BHA28 6291B2?2.B05 A:>.@@2 22; ECUGUVWF[ DĎ 9QPKPIUVKEJVKPI 'KIGP ..B1 2; 22; 29C56 A;12BHA28 A;12B 82B;.0@AB2; 2; A;12BHA282B? A;09D UKGU \Ď P FCV JGV QPFGTYGTR EQORNGZ KU GT \Ď P XGGN CEVQTGP URGNTGIGNU YGVIG >6;4 2; /29261?@D882; 5D9C/BA;;2;

OCEJV ˬ PCPEKGTKPIUOKFFGNGP GP YĎ H2; 2; 16?0ADB?2? =..B5261?>6;16;42; 2; ;AB:2; #;12BHA28 =22? D6@ 1.@ 1AAB =AA;9.?@2;;2D@B.96@26@ 2; =2@42 >6;4 2; /29261 >AAB =A;6;40ABCAB.@62? /2@..9/..B5261 >.; >2B1DDBH.:2; >.; ?A06.92 5DDB=A;6;42; 6; 12 /.?6? 22; ;24.@62>2 /D?6;2??0.?2 5223@ 2 >2B

4A216;4 >AAB >2B1DDBH.:2; 5DDB>2B 5A46;4 =224@ ;62@ AC @242; 12 6;>2? VGTKPIGP KP XGTFWWT\COGP 'T \Ď P ?D442?@62? 162 12 /2@..9/..B5261 >2B/2 @2B2; HA.9? >2B/2@2B12 ?.:2;=2B86;4 @D??2; .0@AB2; 2?0AK? 2; 4BAA@A;12B 5AD1?C9.;;6;4 &0B6C@62 6; 52@ 8.12B >.; 12 !&% AC92616;4 7..B4.;4

..; 12 :?@2B1.: &05AA9 A3 %2 .9 ?@.@2 YYY XCUVIQGFDKDNKQVJGGM PN

Ingezonden mededeling

2H2 =2/?6@2 6? A;12B1229 >.; 12 =2/?6@2 >.; 12 :?@2B1.: &05AA9 A3 %2.9 ?@.@2 ; 12 BD/B628 "62D=2 '6@29? ?@..@ 22; ?2920@62 D6@ 12 96@2B.@DDB 1.@./.?2 >.; 12 :?@2B1.: &05AA9 A3 %2.9 ?@.@2

WWW.ADHOCBEHEER.NL

2-daagse masterclass Ondermijning in Vastgoed 15 & 16 december 2020 | Nyenrode Business Universiteit

Inzicht, herkenning, aanpak en preventie van ondermijning in de vastgoedketen Op zoek naar preventie aanpak van ondermijning in de vastgoedsector? Dan is de Masterclass Ondermijning in Vastgoed wat voor u!

Sprekers Met o.a. Tom Berkhout, directeur Nyenrode Real Estate Center Pieter Tops, Lector politie en openbaar bestuur Politieacademie

Tijdens deze Masterclass gaan we in op:

o Hoe u een strategie bepaald voor de aanpak van ondermijning

o Onbewust betrokken raken bij ondermijning. Hoe snel kunt u verstrikt raken in een crimineel netwerk? En eenmaal verstrikt: hoe komt u er veilig en ‘schoon’ uit?

o Op welke manier kunt u barrières opwerpen tegen criminele activiteiten die schadelijk zijn voor u (de reputatie van uw) organisatie en uw mensen.

o Het samenspel met de poortwachters (notaris, makelaar, accountant, fiscalist). Effectief en efficiënt samenwerken.

o Wanneer en hoe gemeente, politie, justitie en de Belastingdienst inschakelen.

o Hoe grensoverschrijdend samenwerken in de vastgoedketen. Tom Berkhout

o Welke manier veilig informatie

Pieter Tops

Bij al onze opleidingen houden wij rekening met de 1,5 meter afstand en andere hygiënevoorschriften die gelden in deze tijd van corona.

uitwisselen over aanwijzingen van ondermijnende activiteiten

Kijk voor meer informatie en om u aan te melden op

nyenrodeondermijning.vastgoedmarkt.nl

Vastgoedfondsen: Beurswaarde retailvastfondsen tot wel tweederde verdampt ČŤČœȢȤȊČœ Ę­ĘŹ

Prologis robuust: Bezettingsgraad hoger dankzij groei online-bestedingen ČŤČœȢȤȊČœ Ę­ĘŻ

Internationalisering: J Logistiek: waar zijn de Nederlanders?, ČŤČœȢȤȊČœ ĘŻĘŠ J Financiers: Internationale markt is stabiel ČŤČœȢȤȊČœ ĘŻĘŤ

WWW.ADHOCBEHEER.NL

' + + ), & * + ) + + ), & * "' # * ' /// . +, ( & *$, '%

Bijna helft minder naar Nederlandse hotels

-(($ * ' * %! . ' (,, * &

" ! " " Dit blijkt uit cijfers van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Uit het onderzoek komt naar voren dat ongeveer 79 procent van het totale volume investeringen betreft die al voor de covid19 uitbraak in gang zijn gezet. Ook zijn er substantiĂŤle transacties gerealiseerd na de corona-uitbraak, waaronder de aankoop van De Ritz in Londen door een investeerder uit Qatar en de aankoop van een

nhow-hotel in Berlijn door het Zwitserse Eastern Property Holdings. Het totale volume van transacties die zijn geĂŻnitieerd na de wereldwijde corona-uitbraak bedroeg 1,2 miljard euro. Dit is een indicatie van het aanhoudende vertrouwen van beleggers in de vooruitzichten op de hotelvastgoedmarkt. De meest actieve kopers in de eerste helft van 2020 waren insti-

, ' , () % . * '!(/ &+, * & ' * (',/ *) . ' % " !, ((* (*('

tutionele beleggers (48 procent van het totaal verhandelde volume) die betere toegang hebben tot kapitaal en die vanwege hun langetermijnbeleggingshorizon beter in staat zijn het hoofd te bieden aan conjunctuurschommelingen. Het Verenigd Koninkrijk was de meest actieve beleggingsmarkt gevolgd door Duitsland (0,9 miljard euro) en Spanje. Dat laatste land noteerde zelfs een recordstijging van 52 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De aankoop van het Madrid Edition hotel door Archer Hotel Capital van KKH Property Investors voor 220 miljoen euro was hierin de belangrijkste factor. In Nederland daalde het investeringsvolume in hotels in de eerste zes maanden van dit jaar met ruim 40 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het totale investeringsvolume kwam uit op 216 miljoen euro, wat met name toe te schrijven is aan transacties die al voor de coronapandemie tot stand kwamen. In dezelfde periode in 2019 bedroeg het volume nog 369 miljoen euro.

1 ! , ' !--* (',* , +%(, ' & , -(($ *+ -",."' * ' )*( - ', . ' $($ ' / , *$* '+ .((* !--* . ' & *,%( (,, * & 1", "+,*" -," ',*-& %" , ' $ &! . '/ "' ! , (,, * &+ %! . ' " & *,%( (,, * & ! , ' ()) *.% $, . ' &1+ / *. ' &1 / * !(-+ + &1 & 00 '"' ' &1 $ ',((* 1 +, *,, (-/ . ' & *,%( (,, * & "' .(*" # * () *"+" ( -(($ * 0 % ! , / * !(-+ "* , ' ()% . *"' + ) * ($,( *+ "' *-"$ ' & '

ABN: bezoekersdaling winkels deels permanent Grootstedelijke winkelgebieden kunnen veel last krijgen van de verschuivingen van bestedingen naar lokale winkelgebieden en internet. Dat schrijft ABN Amro in een rapport over de detailhandel. Volgens de bank komen retailers met een goedlopend onlinekanaal relatief beter door de crisis, omdat de verschuiving naar online deels blijvend is. ‘De crisis heeft een enorme impact op de retail en het consumentengedrag. We verwachten dat een deel van de consumenten blijvend minder winkels zal bezoeken, gerichter en meer

lokaal gaat winkelen en aankopen zal verleggen naar het onlinekanaal. Dit heeft een grote impact en kan leiden tot faillissementen, winkelsluitingen, huuraanpassingen en leegstand in grootstedelijke winkelgebieden.’ ABN denkt dat voor fysieke kledingwinkels de omzet dit jaar met 15 procent zal dalen en voor schoenenwinkels een min te zien zal zijn van 10 procent. Door de virusuitbraak werd de winkelstraat gemeden en nam de vraag naar formele kleding door het thuiswerken drastisch af, aldus ABN Amro. Bovendien kunnen kleding en schoenen online besteld worden.

Ingezonden mededeling

Somerset koopt logistiek megapand Blokker Vastgoedbelegger HB Capital heeft zijn distributiecentrum van 94.000 m² in Geldermalsen verkocht aan Somerset Capital Partners. Het gebouw betrof het laatste logistieke gebouw in de Nederlandse portefeuille en is verhuurd aan Blokker. Het gebouw ligt centraal in Nederland, vlak bij het knooppunt van de A2 en de A15. Het gebied rondom Geldermalsen is een zeer gewilde locatie voor nationale logistieke operaties. Het verkochte object bestaat uit 85.000 m² warehouseruimte, 4.000 m² mezzanine en 5.000 m² kantoor. Naast het distributiecentrum ligt een ontwikkelplot met een oppervlakte van 6 hectare. Dit plot wil Somerset op

termijn ontwikkelen. Het distributiecentrum is verhuurd aan Blokker en vormt het logistieke hart van de retailgigant. Blokker heeft het gebouw onlangs volledig heringericht zodat de logistieke operatie naadloos aansluit op de omnichannel-strategie. Hierbij is veel tijd en geld geĂŻnvesteerd in mechanisatie en automatisering van het centrale distributiecentrum. Winkelorders en internetorders doorlopen door deze herstructurering, van goederenontvangst tot en met orderpicking, hetzelfde proces. HB Capital werd in deze transactie geadviseerd door TLF real estate. Somerset werd juridisch bijgestaan door Solid Attorneys, Hollis Global en notarieel en fiscaal door Loyens & Loeff.

777'6(45,1+*/(3-5'0.

Vastgoedmarkt 4+25+/)+3

# " % " #%!

$ !" !

$ ! # ! "

" ! !"

!

!" ! !" $ !"

! / &

" "

$ !"

" # !" !" "

# " !

" " " ! " ! "

" $ !" !

% ! $ $

!" % ' !

! " " ! !"

&G EQTQPCETKUKU FTWMV 7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVɈGNF 749 FKGR KP FG TQ FG EĎHGTU +P FG GGTUVG JGNHV XCP DGFTQGI JGV PGVVQXGTNKGU OKNLCTF GWTQ )TQVG XTCCI KU QH GP JQG UPGN JGV XCUVIQGFHQPFU \ĎP IG FGTHFG JWWTKPMQOUVGP MCP XQTFGTGP &G JWWTFGTU UVCCP RGT OGFKQ XQQT DĎPC GGP JCNH OKNLCTF GWTQ KP JGV MTĎV DĎ 749

Covid-19 raakt Unibail midscheeps Dat blijkt uit de halfjaarcijfers van de beursgenoteerde vastgoedbelegger. Tot mei waren bijna alle winkelcentra, kantoren en congrescentra gesloten. Na versoepeling van de lockdownregels groeide het aantal bezoekers van de URW-winkelcentra week na week tot bijna 74 procent vergeleken met medio 2019. De financiĂŤle gevolgen zijn niet mals. Vergeleken met de eerste helft van 2019 haalde URW 14,2 procent minder netto huurinkomsten uit het vastgoed dat toen ook al in bezit was. URW heeft per medio 2020 een vastgoed- en ontwikkelportefeuille ter waarde van 60,4 miljard euro, waarvan een kwart in de VS. De onderneming boekte 2,768 miljoen euro ofwel 5,1 procent af op de waarde van de bestaande portefeuille. Nog eens 658 miljoen euro ging af van de waarde van ontwikkelprojecten en net opgeleverde projecten. Bij de divisie winkelcentra daalden de huurinkomsten uit de gelijk gebleven bezittingen (like for like) met 11,3 procent voor de hele groep, 6,7 procent in conti-

nentaal Europa en 9,7 procent in Nederland. Naar verhouding viel de hardste klap in het Verenigd Koninkrijk. Daar daalden de netto huurinkomsten like for like met 34,1 procent. De coronacrisis bezorgde URW meer slechte debiteuren en ging ten koste van inkomsten uit parkeren en commerciĂŤle partnerschappen. Ook moest de onderneming regelingen treffen met huurders die door de crisis in de problemen kwamen. In Europa trof URW voor 32,6 miljoen euro aan betalingsregelingen. Van de huur voor het eerste halfjaar heeft URW in Europa 69 procent opgehaald. In het eerste kwartaal kwam nog 96 procent van de huur binnen, in het tweede kwartaal nog maar 41 procent. 34 procent van de huur in het tweede kwartaal werd uitgesteld of gekort. De overige 25 procent is te laat en moet van URW betaald worden. Daarvan wordt 64 procent gedekt door een borg, een bank- of een concerngarantie. Voor de hele groep bedroeg het aandeel van de opgehaalde huur voor het eerste

halfjaar 67 procent. Het totaal dat de URW nog van zijn huurders tegoed heeft, steeg naar 493 miljoen euro. De verhuuractiviteit kwam op een laag pitje te staan. Het aantal nieuwe huurcontracten daalde met 44 procent op jaarbasis naar 661. De opening van Mall of the Netherlands is uitgesteld naar het eerste kwartaal van 2021. Ook gingen er meer huurders failliet. De leegstand steeg gedurende de eerste helft van 2020 met 140 basispunten naar 6,8 procent voor de hele groep. In continentaal Europa nam de leegstand toe van 2,5 procent naar 3,9 procent. Nederland liet een lichte daling zien maar bleef op een hoog niveau: van 8,2 procent naar 8,1 procent. Het netto aanvangsrendement op de portefeuille winkelcentra steeg het eerste halfjaar met 8 basispunten naar 4,4 procent. Continentaal Europa loopt in de pas met een stijging van 4,4 procent naar 4,5 procent. De netto yield op de Nederlandse winkelportefeuille steeg van 4,9 naar 5,2 procent medio 2020.

Unibail financieel nog ver weg van claimemissie Een claimemissie van URW lijkt niet aan de orde. Het fonds kan theoretisch nog 17 miljard euro afboeken totdat het in de buurt komt van schending van de bankconvenanten. Volgens persbureau Bloomberg zou Unibail-Rodamco-Westfield (URW) 3 miljard euro bij zijn aandeelhouders willen ophalen. In een reactie bevestigt noch ontkent URW de geruchten. Wel stelt Unibail nog eens dat er geen financiele noodzaak is voor zo’n drastische stap. De afboeking op de URW-portefeuille heeft weliswaar haar weerslag op de loan-to-value (ltv). De ltv steeg gedurende de eerste helft van 2020 van 38,6 procent naar 41,5 procent. Maar problemen met banken verwacht URW niet. De strengste convenanten voor bedrijfsschulden van de groep hebben een maximale ltv van 60 procent. Het vastgoedfonds heeft bovendien ruim 3 miljard euro aan cash beschikbaar. De huidige kredietafspraken met banken geven eventueel recht op nog eens 12,7 miljard euro aan liquide middelen.

Beleggersbelangenvereniging VEB ziet het ook nog zo’n vaart niet lopen. Hoewel de schuldgraad van URW is opgelopen tot het hoogste niveau in vijftien jaar, kan het fonds nog 17 miljard euro afwaarderen voordat het in de buurt komt van de grenzen van de bankafspraken, zo becijfert de vereniging van Effectenbezitters (VEB). De boekwaarde van de vastgoedportefeuille moet in dat geval met nog eens 30 procent zakken. Met een afboeking van 5,1 procent in het eerste halfjaar heeft URW dus nog genoeg vet op de botten. Overigens is VEB niet onverdeeld negatief over een mogelijke claimemissie. Weliswaar is het weinig aantrekkelijk voor aandeelhouders als aandelen op een lage koers worden uitgegeven. Extra stukken op de markt brengen betekent bovendien dat zittende aandeelhouders hun belang zien verwateren. Tenzij deze aandeelhouders een voorkeursrecht hebben om de nieuwe aandelen te kopen. Maar het zou URW wel de mogelijkheid bieden om de eigen schuld wat naar beneden te brengen. Bovendien kunnen retailbeleggers met grotere financiÍle problemen gedwongen worden tot verkoop

van hun bezit. Met 3 miljard extra cash zou URW de kroonjuwelen van concurrenten voor een koopje kunnen krijgen, schetst de VEB. Jaap Kuin, analist en deputy head of Real Estate bij Kempen Securities, kijkt daar anders tegenaan. 'Fondsen met een schuldgraad vanaf 40 procent worden met argusogen bekeken. De markt voor beursgenoteerd verwacht afwaarderingen. Mogelijk moeten vastgoedondernemingen dan hun balansen versterken. Als het tot emissies komt, ziet een bestaande aandeelhouder zijn belang verwateren. Dat is geen aantrekkelijk vooruitzicht. Beleggers op de effectenbeurzen hebben een brede diversificatie. Ze zien op dit moment betere alternatieven dan winkelvastgoedfondsen en daar kiezen ze ook voor.’ Hoe de waarde van de portefeuille moet worden ingeschat, is volgens Kuin lastig. ‘Daar zijn weinig referentietransacties voor. Trafford Centre in Manchester staat bij Intu Properties voor 1,7 miljard pond in de boeken. Volgens de laatste berichten gaat het voor 1,3 miljard pond in de verkoop. Dat is bijna 25 procent onder de boekwaarde en misschien wel de marktwaarde.'

Vastgoedmarkt

8#56)1'&(10&5'0 5KPFU DGIKP FKV LCCT XGTFCORVG OCCT NKGHUV DÄŽPC VYGGFGTFG XCP FG YCCTFG XCP FG 0GFGTNCPFUG DGWTUIGPQVGGTFG XCUV IQGFHQPFUGP 9CCTQO FQGV 0GFGTNCPF JGV \Q UNGEJV! #PCNKUV *GTOCP XCP FGT .QQU XCP FG $GNIKUEJG RTKXCVG $CPM &GITQQH 2GVGTECO OCCMV FG DCNCPU QR PC GGP TGIGP XCP FQQT EQTQPC IGMNGWTFG JCNHLCCTEÄŽHGTU

retailfondsen, tot hooguit ÊÊn maand aan gederfde huurinkomsten. Dat valt wel mee.’

7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVËŹGNF FCV JCTF YGTMV CCP FG XQNNGFKIG QRGPKPI XCP 9GUVËŹGNF /CNN QH VJG 0GVJGTNCPFU KP .GKFUEJGP FCO \CI \ÄŽP DGWTUYCCTFG CHIGNQRGP OCCPFGP OGV VYGGFGTFG MTKORGP

Beurswaarde winkelvastgoed deels verdampt

V

olgens data die Vastgoedmarkt opvroeg bij EPRA, de Europese branchevereniging van beursgenoteerd vastgoed, heeft de EPRA Nederland-index vanaf begin dit jaar tot eind juli 62,38 procent ingeleverd. De index bestaat uit de vier winkelvastgoedfondsen Eurocommercial Properties, het zwaarwegende megafonds Unibail-Rodamco-Westfield, Vastned en Wereldhave en het kantorenfonds NSI. De daling is buitensporig: de EPRA-index voor de hele Eurozone hoefde in de eerste zeven maanden van dit jaar maar 17,2 procent in te leveren. Met een krimp van slechts 2,68 procent bleef de Belgische EPRA-index zelfs vrijwel geheel overeind. Waarom presteren de Nederlandse fondsen zo slecht? Herman van der Loos: ‘Het vervelende van de beursgenoteerde Nederlandse vastgoedsector is dat het vrijwel allemaal retailfondsen zijn. De fondsen presteren niet slecht omdat het Nederlandse fondsen zijn, maar omdat het op kantorenbelegger NSI na allemaal winkelvastgoedfondsen betreft. De retailsector doet het in heel Europa

slecht door de groei van e-commerce, een ontwikkeling die door de coronacrisis en de lockdown een flinke extra push heeft gekregen. Sinds begin dit jaar heeft UnibailRodamco-Westfield 66 procent van zijn beurswaarde verloren, nog mĂŠĂŠr dan Wereldhave, dat 62 procent moest inleveren. Het aandeel Eurocommercial is 57 procent gedaald, highstreetbelegger Vastned ging 22 procent omlaag.’ Waarom doen de Belgische beursgenoteerde vastgoedfondsen het goed? ‘Het grote verschil met Nederland is dat BelgiĂŤ veel meer beursgenoteerde vastgoedfondsen kent, die ook nog in allerlei verschillende sectoren actief zijn. Ook in sexy sectoren, zoals zorgvastgoed en logistiek vastgoed. Om een paar cijfers te noemen: de total return van logistiek vastgoedbelegger WDP staat sinds begin dit jaar zelfs op plus 20,4 procent en op 20,9 procent voor Montea, ook een puur logistieke speler. Zorgvastgoedbedrijven doen het minder goed, maar de daling is beperkt gebleven tot -12 procent voor Aedifica, -9 procent voor Care Property Invest en -7 procent voor Cofinimmo, dat ook deels in kantoren belegt. Dat is helemaal niet slecht.’

Waarom zijn er geen beursgenoteerde Nederlandse fondsen actief in groeisectoren zoals logistiek vastgoed, dat veel beleggers als een veilige haven beschouwen in de coronacrisis? ‘Er zijn wel Nederlandse logistieke vastgoedfondsen, maar niet in het genoteerde vastgoed. Dat vind ik jammer. De Nederlandse beursgenoteerde vastgoedsector is in een vicieuze cirkel terechtgekomen. Dat heeft met de fiscale regelgeving te maken in jullie land, het FBI-statuut behoeft modernisering en natuurlijk het hele politieke gedoe rond de dividendbelasting. Dat is geen fraai verhaal geweest.’ Waren de sterke koersdalingen in de kantoren- en retailsector terecht? ‘De enorme koersdalingen die zich vooral in maart aftekenden zijn voor een groot deel te verklaren uit pure paniek op de beurs en op inschattingen van wat er nog zou kunnen gaan gebeuren. Volgens mij is er een behoorlijke overshooting. De cijfers die recentelijk gepresenteerd zijn door de fondsen over het tweede kwartaal rechtvaardigen in elk geval niet die totale paniek. Als je de cijfers analyseert kom je in de kantorensector, maar zelfs ook bij de

Wat verwacht u voor de tweede jaarhelft? ‘Ik denk in het algemeen dat in de huidige koersen al veel slecht nieuws is ingebouwd. Maar ik verwacht niet dat het negatieve sentiment rond retail snel zal verbeteren. Wat ook nog speelt zijn de onzekerheden over mogelijk nieuwe afwaarderingen en de huurniveaus. Ik voorzie dat de huren in de duurste segmenten van de winkelstraten zeker omlaaggaan. Vraag me niet hoeveel, dat moet je aan de mensen met de kristallen bol vragen. Op die locaties betaal je het twintigvoudige per m2 aan huur in vergelijking met de baanwinkels, de perifere detailhandel. Dat kan niet zo doorgaan. En in winkelcentra zijn de huren nog altijd tien keer zo hoog als in baanwinkels. Dan heb ik het nog niet eens over de servicekosten in winkelcentra, die huurders betalen. Veel huurders in al die mooie winkelstraten en winkelcentra halen de omzet gewoon niet om dergelijke huren te kunnen blijven betalen.’ Je hoort altijd dat de toekomst van middelgrote winkelcentra het meest ongewis is in verband met het oprukkende webwinkelen, deelt u die visie? ‘Niet helemaal. Bij de middelgrote winkelcentra is er nog een duidelijke relatie met de dagelijkse boodschappen van de consument. Ik ben het meest somber over de grote winkelcentra van de grote fondsen, waar je de hele dag spendeert om te funshoppen. Ik vrees dat dergelijke centra nog veel waarde moeten inleveren.’ Dan hebben we het dus over KlĂŠpierre en Unibail-RodamcoWestfield? Ja, maar de koers van bij beide fondsen is al heel laag. Dat is namelijk altijd de vraag die je moet stellen: in hoeverre is alles ingeprijsd? Dat is ook de reden waarom de logistieke spelers WDP

QO FGTIGNÄŽM DNÄŽXGP

en Montea bij ons op ‘hold’ staan. Het zijn prachtige bedrijven, die actief zijn in een sexy sector, maar wij vinden die aandelen momenteel gewoon te duur. De halfjaarcijfers van KlĂŠpierre vielen ons overigens mee, Unibail presteerde duidelijk minder dan verwacht. Meer kan en wil ik niet zeggen over die twee fondsen, want mijn collega volgt ze.’ Is alle ellende van Wereldhave ingeprijsd in de koers? ‘Nee, Wereldhave staat bij ons niet voor niets op ‘verkopen’. Ik zal geen commentaar geven op de kwaliteit van het huidige management, maar het in februari gelanceerde transformatieprogramma voor de winkelcentra was bepaald niet origineel. Alle eigenaren van winkelcentra in Europa willen meer en andere voorzieningen in hun centra. Wereldhave kan bovendien niets, want er is helemaal geen geld voor de uitvoering van het programma. Dat is er pas wanneer men erin slaagt de zes Franse winkelcentra te verkopen. Het ging al heel moeilijk vóór de coronacrisis in de Franse retailsector, door de gele hesjes en de pensioenprotesten. Covid-19 heeft de boel alleen maar verslechterd. Ze zullen heus wel kopers vinden, maar tegen welke prijs?’ Wat zijn de do’s en dont’s voor beleggers in beursgenoteerd vastgoed de komende maanden? ‘Ik zou in elk geval niet al die verhalen slikken van zelfbenoemde futurologen dat retail door e-commerce nu snel zal verdwijnen en de meeste kantoren ook door het thuiswerken. We zitten nog steeds veel te dicht op de crisis om nu al allerlei grote trends te ontwaren, die de toekomst na corona zullen gaan bepalen. De koersuitslagen zijn groot, de situatie ongewis. Gezien alle onzekerheden over de economische ontwikkeling en het verdere verloop van de pandemie ga ik me evenmin wagen aan schattingen over de koersontwikkeling en het total return van de fondsen voor het komende half jaar.’ Dus blijf zitten waar je zit en verroer je niet? ‘Nou nee, er zijn best fondsen, ook in retail, waarvan de koers behoorlijk lijdt onder corona, maar waar het operationeel eigenlijk best goed gaat. Daarvan is baanwinkelbelegger Retail Estates een voorbeeld. Ook in het zorgvastgoed hebben we veel ‘koop’ aanbevelingen. Dat geldt eveneens voor NSI, het is de enige beursgenoteerde pure kantorenbelegger in Nederland. Een ander interessant aandeel is LeaseInvest, dat belegt in kantoren en winkels in BelgiĂŤ en Luxemburg. Geen enkel beursgenoteerd vastgoedfonds belegt in Luxemburg, terwijl zowel de winkel- als de kantorenmarkt het daar heel goed doen.’

&&& % "# ! #

Vastgoedmarkt " # !

&G TGUWNVCVGP XCP FG KPVGTPCVKQPCNG XCUVIQGFCFXKUGWTU \ĎP KP JGV VYGGFG MYCTVCCN \YCCT IGTCCMV FQQT JGV EQTQPCXKTWU &G RCPFGOKG JGGHV FG OCTMVQOUVCPFKIJGFGP XCP CNNG YGTGNFURGNGTU PCOGNĎM FTCOCVKUEJ XGTUNGEJVGTF %WUJOCP 9CMGɈGNF GP %QNNKGTU FQMGP KP JGV TQQF %$4' GP 5CXKNNU DQGMVGP GGP HQTUG YKPUVFCNKPI

dienstverlening rond de verkoop van de panden was de daling met 48 procent nog scherper. Deze vastgoedadviseur troost zichzelf met de mededeling dat de resultaten nog ‘sterk’ waren in vergelijking met de ‘zwakke’ marktomstandigheden.

De kolossale facility managementtak Global Workplace Solutions van CBRE deed het daarentegen juist erg goed. De inkomsten stegen van 3,385 miljard dollar (tweede kwartaal 2019) naar 3,667 miljard dollar in het tweede kwartaal 2020. Het verklaart voor een niet onbelangrijk deel waarom deze wereldspeler de voeten toch droog wist te houden. Ook de omvangrijke Real Estate Investments-tak presteerde met een inkomstengroei van 8 procent naar 162 miljoen dollar helemaal niet slecht. Niettemin daalde de brutowinst (ebitda) van deze vastgoedvermogensbeheer activiteit met 40,9 procent tot 18 miljoen dollar. Dat kwam onder meer door verliezen die de vastgoedvermogensbeheerder leed in het Verenigd Koninkrijk (Telford Homes).

8QQTCN ITQVG #PIGNUCMUKUEJG XCUVIQGFOCTMVGP CNU .QPFGP YCCT CFXKUGWTU KP IQGFG VÄŽFGP JQIG QO\GVVGP DGJCNGP \ÄŽP JCTF IGVTQHHGP FQQT FG ! ! " "

Vastgoedadviseurs zwaar geraakt door coronapandemie

N

ormaal gesproken zijn de Nederlandse vestigingen van de grote internationale vastgoedadviseurs vaak niet te beroerd om een persbericht uit te sturen over de meestal klinkende resultaten van de moederbedrijven. De afgelopen jaren was er dan ook veel goed nieuws te melden. Dit keer bleef het oorverdovend stil. Vastgoedmarkt maakte zelf een rondje langs de internationale websites van CBRE, Colliers, JLL en Savills om de behaalde resultaten te achterhalen. Eerder berichtte Vastgoedmarkt reeds dat Cushman & Wakefield een verlies heeft gele-

den van 100 miljoen dollar. Vooral de diensten op het gebied van verhuur (Leasing) en aan-en verkopen (Capital Markets) staan zwaar onder druk bij alle spelers. Daarentegen ondervonden de vastgoedbeheerdiensten, op een enkele uitzondering na, nauwelijks tot geen hinder van covid-19. Ook de inkomstenstromen uit vastgoedvermogensbeheer (Investment Management) -diensten vloeiden rijkelijk voort, of stegen zelfs.

De totale inkomsten van het Amerikaanse beursgenoteerde CBRE kwamen in het tweede kwartaal uit op 5,381 miljard dollar, een daling van 5,8 procent vergeleken

met de overeenkomstige periode vorig jaar. De inkomsten op basis van een fee (vergoeding) krompen echter veel harder. Met 20,8 procent, van 2,849 miljard dollar tot 2,256 miljard dollar.

Het resultaat per aandeel kelderde met 57,1 procent tot 0,35 dollar. In het tweede kwartaal 2019 werd nog een winst van 0,81 euro per aandeel gerealiseerd. Vooral de adviesdiensten bij aanen verhuur leden zwaar onder covid-19, met een inkomstendaling van 38 procent. Dit staat haaks op het tweede kwartaal van 2019 toen CBRE juist een stijging van 19 procent kon rapporteren. Maar in de

Het Canadese Colliers, genoteerd in New York en Toronto, rapporteerde over het tweede kwartaal een verlies per aandeel van 0,26 (Amerikaanse) dollar. In de overeenkomstige periode vorig jaar was dat een winst van 0,60 dollar. Het verlies over de eerste jaarhelft 2020 kwam uit op 0,14 dollar per aandeel. De resultaten zijn beter dan verwacht, aldus ceo Jay Hennick. Hij prijst zichzelf gelukkig dat de meerderheid van de omzet komt uit Investment Management en beheerdiensten. De totale inkomsten bedroegen in het tweede kwartaal 550 miljoen dollar, tegen 745 miljoen dollar in het tweede kwartaal van 2019. Dit is een daling 26 procent. Op halfjaarbasis liepen de inkomsten terug van 1,380 miljard (H1 2019) naar 1,180 miljard dollar (-14 procent). Het hardst onderuit gingen de verhuurdiensten (-46 procent) en

" # ! #" '& ! ! !$ + ! % EQXKF DÄŽ ! % "#

de activiteiten rondom aan-en verkopen (-30 procent). Bij Outsourcing & Advisory, de beheertak, bleef de teruggang beperkt tot 9 procent. Met 257 miljoen dollar aan inkomsten is Outsourcing & Advisory ook de grootste inkomstenbron van Colliers. In de regio EMEA (hoofdzakelijk Europa) gingen de inkomsten met een daling van 34 procent nog harder dan gemiddeld omlaag. De teruggang was overal voelbaar. De Europese inkomsten kwamen uit op 99,6 miljoen dollar, tegen 151,6 miljoen een jaar eerder.

Het Amerikaanse JLL rapporteerde over het tweede kwartaal een winst van 0,29 dollar per aandeel, tegen maar liefst 2,94 dollar in de overeenkomstige periode vorig jaar. De brutowinst (ebitda) kwam uit op 103 miljoen dollar, een jaar geleden was dat nog 226,7 miljoen dollar, een krimp van 54 procent. De totale omzet daalde met 14 procent. Van 4,266 miljard dollar in het tweede kwartaal van 2019 naar 3,67 miljard in het tweede kwartaal van dit jaar. De inkomsten op basis van courtage daalden ook bij deze wereldspeler het hardst door de effecten van de pandemie. De meeste krimp (43 procent) moest Verhuur incasseren: de inkomsten van deze grootste JLLtak daalden van 605 miljoen een jaar geleden tot 343 miljoen euro. In Europa deden Property & Facility Management van JLL het opvallend slecht met een inkomstendaling van 35 procent. De inkomsten vielen terug tot 66,2 miljoen dollar, tegen 101 miljoen dollar in het tweede kwartaal 2019. Verhuur (-29 procent) en Capital Markets (-37 procent) moesten ook stevig inleveren.

Als enige wereldspeler in vastgoedadviesdiensten geeft het Britse bedrijf in zijn persbericht geen inzicht over de gang van zaken in het tweede kwartaal, maar beperkt het zich tot halfjaarcijfers. In de eerste zes maanden daalden de inkomsten met 7 procent tot 791 miljoen pond. Per aandeel kwam de winst uit op 7 pence, tegen 20,9 pence in de overeenkomstige periode vorig jaar. Waarschijnlijk is het tweede kwartaal verliesgevend geweest. Veelzeggend is dat de betaling van het slotdividend over 2019 is afgeblazen en dat de geplaagde vastgoedadviseur ook geen interimdividend verstrekt over het eerste halfjaar vanwege de onzekere coronasituatie. De transactiegedreven inkomsten daalden wereldwijd in het eerste halfjaar gemiddeld met 23 procent. Ceo Mark Ridley is niettemin overtuigd dat het bedrijf ‘alle mogelijke scenario’s kan weerstaan’ en zelfs kan groeien in 2020. Dat is volgens hem haalbaar dankzij de sterke balans en de wereldwijd sterk gediversifieerde activiteiten.

''' & #$ " $

# !$ " Vastgoedmarkt

\ÄŽP XQQTOCNKIG DG\KVVKPIGP YCCTQXGT JÄŽ FG DCPM DGYWUV QPXQNNGFKI \QW JGDDGP IGĂ‹PHQTOGGTF 8QNIGPU 2KGVGT XCP .QQP FKG KP JGV DGIKP XCP FG EQTQPCETKUKU CNU JWKUDCCU FG UVTÄŽF CCPDQPF OGV ITQVG TGVCKNGTU KU JGV VWUUGPVÄŽFU YÄŽ\KIGP XCP JWWTQXGTGGPMQOUVGP CNVÄŽF TKUKEQXQN

#$ " " $ " &

$ $ #% # ! $ " $ " %# $#

‘Onder verkeerde omstandigheden wordt pandrecht een doodvonnis’

D

e bittere strijd van Marco Hoogeveen tegen zijn voormalige huisbank Rabo krijgt een vervolg. De rechter is van oordeel dat Rabobank niet onrechtmatig aangifte van fraude tegen hem deed, maar Hoogeveen gaat hiertegen in beroep. Dat bleek in augustus na de uitspraak in eerste aanleg. De voormalige Utrechtse vastgoedondernemer spande een

rechtszaak aan tegen een oudmedewerker van Rabobank die in 2014, toen nog in dienst van het voormalige bedrijfsonderdeel FGH, een valse aangifte wegens fraude zou hebben gedaan. De vrouw deed deze aangifte namens haar werkgever, omdat Hoogeveen een huurverlaging voor ĂŠĂŠn van zijn huurders zou hebben verzwegen. April 2014 deed de medewerkster van de afdeling bijzonder beheer aangifte wegens oplichting tegen Hoogeveen en zijn voorma-

lige vastgoedbedrijf Elza Monumenten. Hoogeveen zou ten onrechte hebben geschermd met hogere huurinkomsten dan hij in werkelijkheid in rekening bracht aan huurders van ÊÊn van zijn panden aan de Nieuwegracht in Utrecht. Daarmee zou de bank hem ten onrechte een te hoge – meer risicovolle – hypotheek hebben verstrekt. Volgens Hoogeveen had FGH kunnen en moeten weten dat er veel minder huur binnenkwam

voor de betreffende woning dan in de oorspronkelijke pandrechtakte stond vermeld. Op vragen daarover vanuit de bank zou hij dit in 2012 al hebben aangegeven. Volgens de rechtbank heeft Hoogeveen dat onvoldoende hard gemaakt. Eerder tijdens de zitting had Hoogeveen aangegeven de afdeling bijzonder beheer per mail dan wel mondeling eind 2011 te hebben geĂŻnformeerd over de lagere huur. De rechtbank Amsterdam houdt het er echter op dat de bank bij de vestiging van het pandrecht in november 2011 door Hoogeveen in de waan was gebracht dat de maandelijkse huurvordering 1.000 euro per maand bedroeg. De rechtbank gaat niet in op het argument van Hoogeveen dat de tweede authentieke pandakte van oktober 2013, benodigd voor de fiscus, een huur vermeldt van 670 euro (inclusief servicekosten) met een ingangsdatum van het huurcontract per 1 januari 2008. Tijdens de zitting verklaarden Rabobank en de oud-medewerkster dat de tweede pandakte is opgesteld aan de hand van het bedrag dat daadwerkelijk aan huur werd ontvangen. ‘Tja, ik herken het’, zo becommentarieert Pieter van Loon de jongste ontwikkelingen in het dossier rondom Hoogeveen. ‘De kleine lettertjes lezen we geen van allen en als je dit wel leest, moet je de leningsovereenkomsten eigenlijk niet willen ondertekenen. Maar ja, dan heb je niets in handen. Het is gewoon een doodvonnis onder verkeerde omstandigheden. Ik vergelijk het met een bijsluiter van medicijnen. Als ik het lees word ik nog zieker, maar als het eenmaal helpt, ben ik het ook snel weer vergeten.’

Vastgoedondernemer Van Loon kwam dit voorjaar in het nieuws als de Dordtse David dit het opnam tegen retailreus AS Watson uit Hongkong. Dochterbedrijf ICI Paris XL weigerde als gevolg van het coronavirus en de daaraan verbonden winkelsluiting huur te beta-

( $ & % $ !" ! "$ XGTIGNÄŽM KM $ $ & " ËŹGVUGP KP FG #$ VÄŽFGPU ' %" )

len, waarna Van Loon als eigenaar van ĂŠĂŠn van de winkelpanden faillissement aanvroeg voor het moederbedrijf. Uiteindelijk kwamen de partijen er op basis van een nondisclosure agreement uit en zijn de parfumeriewinkels weer opengegaan. ‘Kort en goed moet je formeel toestemming van de bank hebben bij elke wijziging van afspraken met huurders’, aldus Van Loon. ‘Wij hebben zelf veel wijzigingen in overeenkomsten gehad sinds corona. Formeel kan de bank je dan zeker iets verwijten. Maar dit soort aanpassingen vindt vaak plaats onder druk van omstandigheden die vragen om snelle oplossingen. In de praktijk vergeten hypotheekgevers ook vaak dat aanpassingen moeten worden gemeld aan de hypotheeknemers.’ In de zaak rond Marco Hoogeveen lijkt het er wat Van Loon betreft op dat de voormalige Utrechtse vastgoedondernemer te goeder trouw heeft gehandeld. ‘De aangifte vind ik buitenproportioneel en vergelijk ik met iemand beboeten voor fietsen in de binnenstad tijdens winkeluren. Volgens de wet correct, maar praktisch kinderachtig. De aangifte van de bank is formeel juist, maar lijkt meer op persoonlijke titel te zijn uitgevoerd. Het bedrag in kwestie is natuurlijk te verwaarlozen.’

Van Loon vermoedt dat de buitencontractuele huurverhogingen vanwege corona de weg openen voor meer procedures over het pandrecht op vastgoedportefeuilles vanuit de financier. ‘Banken kunnen en zullen deze omstandigheden zeker aangrijpen om “slechte cliĂŤntenâ€? te lozen. Wijzelf ondervangen dit deels door ook echt elk jaar onze hypotheeknemer actueel te informeren over de stand van (huurders)zaken. Maar ook hier geldt dat dit eigenlijk altijd achteraf, na de aanpassingen van de huurovereenkomsten, plaatsvindt. Een ongewenste situatie en een lek in het systeem.’ Van Loon zou niet voor elke aanpassing in een huurovereenkomst toestemming willen vragen aan de bank. ‘Dit omdat het proces wordt vertraagd, maar zeker ook omdat de ervaring leert dat banken erg weinig kennis hebben van zaken, rituelen en gebruiken rondom vastgoedvraagstukken. Een oplossing heb ik niet voorhanden, maar wellicht kunnen we als verhuurders en banken inmiddels concluderen dat een crisisloket van de bank in het leven geroepen mag worden waar verhuurders hun vragen en voorstellen kunnen indienen. Voorwaarde voor slagen van dit initiatief is dat er mensen zitten met kennis en kunde die bevoegd zijn om beslissingen te nemen. Op deze wijze kunnen we met elkaar dit soort verwikkelingen mogelijk voorkomen.’

Vastgoedmarkt

.1)+56+' XQQT OQIGNÄŽM JKGNF ' EQOOGTEG URGGNV FCCTKP GGP UNGWVGNTQN &QQTFCV EQPUWOGPVGP GP OCUUG QPNKPG CCPMQRGP FQGP ITQGKV FG XTCCI XCP G EQOOGTEGURGNGTU FKGPQXGTGGPMQOUVKI

Prologis blijkt stabiel baken in stormachtige zee

D

at stelt Sander Breugelmans, country manager Benelux bij het Amerikaanse Prologis. Volgens hem is er in Nederland in het A-segment logistiek vastgoed, waarin Prologis opereert, geen sprake geweest van een prijsdaling. ‘Vastgoedpartijen hebben hun nieuwe projecten in april en mei even on hold gezet. Maar je ziet nu al dat veel partijen terug zijn in de markt.’ De yields voor topkwaliteit vastgoed met een langjarig huurcontract met een gerenommeerde huurder liggen volgens hem nog altijd onder de 4 procent. ‘Beleggers zien logistiek vastgoed als een veilige haven. Een positie vergelijkbaar met die van winkelvastgoed in 2008 en 2009, vlak na de uitbraak van de financiĂŤle crisis.’

Breugelmans, die een portefeuille beheert van 2,6 miljoen m² in de Benelux, waarvan 2,2 miljoen in Nederland, blijft echter voorzichtig in zijn voorspellingen voor de komende tijd. ‘Veel is uiteraard afhankelijk van de ontwikkelingen van de economie en de pandemie. Het kan nog alle kanten op. Niemand weet het.’ Ook de verhuringen zijn aardig overeind gebleven, zowel wereldwijd als in Europa, blijkt uit de cijfers die Prologis presenteerde over

het tweede kwartaal. In Europa werd in het tweede kwartaal 826.000 m² verhuurd, daarvan betrof 170.000 m² nieuwe verhuringen. De rest was hernieuwing van bestaande contracten. Wel daalden de bedongen huurprijzen wereldwijd met 0,6 procent, maar dat kwam vooral door een stijging van het aanbod in de markt.

voor stadsdistributiecentra is dat het meestal kleinere complexen betreft (kleiner dan 10.000 m²) die in gebruik zijn door meerdere huurders. ‘We hebben al een paar van dergelijke centra, maar op het totaal van de portefeuille in de Benelux is het weinig. We willen dat het een substantieel deel wordt van onze portefeuille.’

Belangrijke les die Prologis trok uit de coronacrisis is ‘dat we nog terughoudender zijn geworden dan we toch al waren’ met het ontwikkelen van projecten op risico, dus zonder huurder. ‘Verder zien we de huidige situatie als een bevestiging van onze strategie om alleen te investeren in logistieke knooppunten. Voor Nederland betekent dat concreet Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. En een aantal knooppunten in Noord-Brabant en Limburg, zoals Tilburg, Roosendaal, Eindhoven en Venlo. Op de logistieke B- en C-locaties in het land, zoals bijvoorbeeld Zwolle, Apeldoorn of Heerenveen, zullen we ons niet begeven’, aldus de topman van de Benelux.

In het tweede kwartaal van 2020 is Prologis in Europa geen nieuwe projecten gestart. Dat vormt een weerspiegeling van de terughoudendheid in de gebruikersmarkt in april en mei. Wel kocht het bedrijf een portefeuille van zes logistieke centra van 157.500 m² in de belangrijkste Belgische logistieke centra van Luik, Beersel (zuidkant van Brussel) en Kontich (zuidkant van Antwerpen). De acquisitie is op 1 juli afgerond. De acquisitie omvat ook 80.000 m² grond voor de toekomstige ontwikkeling van 45.000 m² logistieke ruimte. Prologis ging de transactie aan met AG Real Estate om zijn groei in BelgiÍ te versnellen. De faciliteiten in Luik, Beersel en Kontich worden verhuurd aan huidige klanten van Prologis. Vergeleken met een jaar eerder daalde de leegstand in de Nederlandse portefeuille van Prologis in het tweede kwartaal van 4 procent naar 3,6 procent. Dit dankzij een stijgende vraag van gebruikers actief in e-commerce, farmacie/medische zorg en food. Volgens

Wel speurt Prologis de markt af naar geschikte locaties voor het beleveren van consumenten in de grote steden. Daarbij denkt Breugelmans ook aan het herontwikkelen van bestaand vastgoed bij de bevolkingscentra. Kenmerkend

Breugelmans is de Nederlandse leegstand zelfs nog wat lager dan het Europese gemiddelde. Niet alles draait uiteraard om zogenoemde ‘e-commerce fulfilment centers’ in het logistieke vastgoed, maar ze zijn wel een steeds belangrijkere factor, verklaart Breugelmans. Van de nieuwe verhuringen had de afgelopen maanden 40 procent betrekking op e-commerce gerelateerde activiteiten. Normaal is dat bij Prologis 20 procent.

Uit eigen onderzoek van Prologis op basis van cijfers uit 2019 blijkt dat e-commercepartijen drie keer zoveel magazijnruimte nodig hebben als traditionele retailers. ‘Een groot deel van de voorraad ligt immers bij de traditionele retail in de winkels’, verklaart Breugelmans. ‘Daarnaast hebben online retailers ook extra ruimte nodig voor het aanhouden van grotere voorraden van meer unieke items en het omgaan met een grotere hoeveelheid returns.’ Doordat het leven zich veel meer thuis afspeelt vanwege de pandemie steeg het aandeel van de internetverkopen in de Amerikaanse detailhandelsomzet van 15 procent eind 2019 naar 25 procent in april dit jaar. Voor heel 2020 wordt daar een penetratiegraad van 20 procent verwacht, terwijl 16,9 procent was verwacht.

Actuele cijfers voor Nederland over het webwinkelen heeft Breugelmans niet paraat, maar het is dui-

2TQNQIKU KPXGUVGGTV CNNGGP QR UVGFGNÄŽMG GP NQIKUVKGMG JQVURQVU \QCNU KP 6KNDWTI YCCT JGV QPFGT OGGT GGP FKUVTKDWVKGEGPVTWO XQQT 2CPVQU TGCNKUGGTFG FCV KP GGP 9GNN EGTVKËŹECCV QPVXKPI

n&CPM\ÄŽ FG UGEVQT DNGGH

delijk dat ook hier e-commerce vleugels krijgt door de pandemie. Voor covid-19 lag het internetaandeel in de Europees detailhandelsverkopen op 11 procent. De verwachting was dat dit zou groeien naar 15 procent in 2024. ‘We zien nu dat dit waarschijnlijk veel sneller gaat. We voorzien nu dat dit uitkomt op 17,5 procent in 2024. Ook als de pandemie dan allang verdwenen is. Grote groepen consumenten, zoals senioren, ontdekken nu immers het gemak van het webwinkelen. De raming is dat een aanzienlijk deel dat zal blijven doen. E-commerce is een structurele trend die door covid alleen een extra impuls heeft gekregen.’ Wat vooral belangrijk is voor de logistieke vastgoedsector is dat elke procentpunt groei in Europa een extra vraag genereert van 2 miljoen vierkante meter, zo heeft de researchafdeling van Prologis berekend. ‘Als de internetverkopen dus daadwerkelijk groeien van 11 procent naar 17,5 procent in 2024 dan moet er 13 miljoen vierkante meter bijkomen in Europa.’

Breugelmans waagt zich niet aan een schatting hoeveel extra meters er in Nederland nodig zijn in verband met e-commerce. Maar het is duidelijk dat het om ettelijke miljoenen meters zal gaan. Hamvraag is uiteraard waar al die benodigde meters vandaan moeten komen? Grond is immers een steeds schaarser goed in dit overbevolkte land, verdozing van het landschap ligt op de loer. Hoe kijkt Breugelmans tegen de discussie aan? ‘Onze portefeuille ligt op de logistieke knooppunten, en alleen op die knooppunten willen we ontwikkelen en herontwikkelen’, spreekt hij bedachtzaam. ‘We willen uitsluitend een product hebben dat dicht tegen de consument aan ligt. Als je kijkt naar de maatschappelijke discussie hoe we onze ruimte moeten benutten in Nederland, dan is clustering van de logistieke activiteiten op knooppunten een belangrijk onderwerp. Wij zijn het daar juist helemaal mee eens! Het is namelijk precies wat we zelf al jaren doen. Daarnaast hoop ik in zijn algemeenheid dat iedereen door de situatie rond covid-19 nog eens doordrongen is geraakt van het belang van de logistieke sector en daarmee van logistiek vastgoed’, vervolgt Breugelmans. ‘Dankzij de logistiek bleef Nederland doordraaien.’

Vastgoedmarkt

&G JWKFKIG OCPKGT XCP RNCPPKPI XCP FKUVTKDWVKGEGPVTC KU PKGV OGGT XCP FG\G VÄŽF GP HTWUVTGGTV FG IGYGPUVG TWKOVGNÄŽMG XGTFWWT\COKPI GP \QTIGP QXGT NCPFUEJCRRGNÄŽMG YCCTFGP *GV YQTFV VÄŽF XQQT UGTKGW\G GKUGP CCP FKUVTKDWVKGEGPVTC UEJTÄŽHV

Tijd voor harde eisen aan nieuwe distributiecentra

C

onsumenten hebben de coronacrisis gebruikt om nog massaler en meer gebruik te maken van alle online bestelmogelijkheden. De online besteleconomie en daarvoor benodigde logistieke XXL-hallen groeien als nooit tevoren. Echter, al voor de crisis waren er grote zorgen over het enorme tempo waarin door bestuurders haast lukraak langs snelwegen steeds grotere anonieme en grijze distributiecentra en grootschalige opslagruimten werden toegestaan. Deze werden weinig liefkozend ‘dozen’ genoemd. Gemeenten stonden in de rij, zonder regionale, laat staan provincie-overschrijdende, samenwerking, om kavels te verkopen voor de logistieke XXL. Er was sprake van ‘eigen kavel eerst’ planologie. Tot aan de

Tweede Kamer is mede, door het advies (X)XL Verdozing van het College van Rijksadviseurs, het besef doorgedrongen dat het roer om moet en er regie en eisen nodig zijn. Dat is op papier mooi gezegd, maar in de praktijk lijkt de logistieke wildgroei sindsdien alleen maar sneller te gaan. Tot en met 2030 is er, voorzichtig geschat, alleen al in Noord-Brabant vraag naar 500 hectare distributiecentra. Dat zijn zeker honderd nieuwe hallen. De grens van deze groei lijkt maatschappelijk bereikt. Alleen vragen consumenten met hun koopgedrag om meer en meer hallen, ook al hebben ze dat in feite niet door.

Menig consument is tegelijkertijd ook een burger die zich zorgen maakt over ons verrommelende landschap. We willen lekker mak-

kelijk, snel en goedkoop bestellen en liefst dezelfde dag ‘het bestelde’ gratis thuisbezorgd krijgen. Voorspelling is dat dit alleen al voor Noord-Brabant zorgt voor een extra groei van dertig logistieke centra, boven op de al gewenste vraag naar honderd centra. Onlangs organiseerde het Centrum voor Architectuur en Stedebouw Tilburg een inspirerend debat naar aanleiding van vier ontwerpideeĂŤn voor het logistieke landschap van de toekomst. Het mooie van de vier voorstellen was dat er wel degelijk ruimtelijke configuraties mogelijk zijn waarbij de XXL-schaal ook voor de inwoners iets oplevert en niet alleen efficiĂŤntie voor het bedrijf. Denk bijvoorbeeld aan de combinatie van sport, energie en andere functies. Een nieuwe trend is dat logistiek naast een middel voor mondiale ketens ook de lokale productienet-

werken kan bevorderen, als we het anders vormgeven. Dit is cruciaal voor het vormgeven van onze circulaire economie. Voor mij was na deze avond echter vooral helder dat het huidige bestelsysteem van consumenten gewoon niet meer houdbaar is. Het beeld van een van de ontwerpers van een wijk met een dagelijkse parade van busjes die onze besteleconomie in stand moet houden, was confronterend. Tijdens het debat vielen termen als onhoudbaar, gedragsverandering, marktfalen en wegwerpeconomie. Ons economische systeem is niet toekomstbestendig. Er zal landelijk echt iets moeten gebeuren om alle kosten door te berekenen van het gratis bezorgen, retourneren en de bijkomende overlast en verspilling.

Er is dus snel regie nodig en we moeten eisen gaan stellen. Het is niet meer van deze tijd dat er geen harde eisen worden gesteld rond het te vaak ontbreken van zonnecollectoren op de enorme daken van distributiecentra, een fatsoenlijke landschappelijke inpassing en duurzaam bouwen van de hallen. We kunnen sowieso ook al aan de slag met het hoopgevende, eerste advies van het zogenaamde aanjaagteam ‘bescherming arbeidsmigranten’ onder leiding van voormalig leider van de SP Emile Roemer. Voor onze besteleconomie zijn we grotendeels afhankelijk van arbeidskrachten uit Midden- en Oost-Europa, die echter worden gehuisvest als een soort wegwerp-

NCPFGNÄŽM KGVU XCP JGV ITCVKU

product. Je zou zeggen, logistieke bedrijven die werknemers niet fatsoenlijk huisvesten, zijn niet welkom. Overheden moeten echt gaan sturen op de meerwaarde van nieuwe logistieke bedrijven. Voegen ze iets toe aan de regionale economie? Gaat het om opslag van onderdelen voor hoogwaardige industrie, of betreft het de zoveelste distributiehal van een internationale keten die vanuit hier het Europese achterland wil bevoorraden? Alleen bedrijven die daadwerkelijk en duurzaam willen investeren verdienen medewerking. Het is tegelijkertijd ernstig dat er zo weinig wordt ingezet en geĂŻnvesteerd om bestaande, logistieke bedrijventerreinen en panden op te knappen en weer geschikt te maken voor (een deel van) de toekomstige vraag. Er zijn geen regionale publiek-private ‘opknap- en hergebruikfondsen’ of subsidies. Vrijwel niemand maakt zich druk over de staat en het beter en anders benutten van bestaande bedrijventerreinen. Dit blijft vreemd, aangezien 30 procent van de beroepsbevolking voor de crisis werkzaam was op deze terreinen. Het wordt tijd om bij de uitgifte van kavels te gaan werken met een systeem waarbij er jaarlijks opknapgeld (statiegeld) wordt ‘gespaard’ door de eigenaar en de verkoper om locaties later te kunnen opknappen. Vanuit provincies zouden ten slotte strengere eisen kunnen worden gesteld aan ruimte voor nieuwe terreinen, wanneer er onvoldoende oog is om bestaande terreinen te benutten, ĂŠcht regionaal samen te werken en wanneer eisen ontbreken over de landschappelijke inpassing en huisvesting van arbeidsmigranten. Werkt dat nog niet, dan kan het uiterste middel zijn om eisen af te dwingen, door kortingen toe te passen op andere provinciale (infrastructurele) investeringen in de regio. Dan luisteren ze vast wel. Ik kan er kort en bondig over zijn. De huidige manier van planning van distributiecentra is niet meer van deze tijd en frustreert de gewenste ruimtelijke verduurzaming en zorgen over landschappelijke waarden. Wij willen niet langer wegwerpdozen, maar logistieke hallen die kunnen worden hergebruikt. Dus stel die eisen en doe er iets aan. %GGU ,CP 2GP KU NGEVQT &G 1PFGTPGOGPFG 4GIKQ CCP (QPV[U *QIGUEJQN

555 4 12&.$#, 0*2 -+

Vastgoedmarkt 1$/2$,!$0

(+0#0%+''. +0&+%'5

Nederlandse vastgoedfondsen negatieve uitschieter in Europa $-$0 + (-#("$1 -

0 1$"2.0

$-$0 + $0$+# .-2(-$-2 +$ (-#("$1 31 aug

1 januari 1984 = 100 5000 4800 4600 4400 4200

4172.92

4000 3800 3600 3400 3200

3000

31 aug

1 januari 1984 = 100

2800

Huizen Winkels Kantoren

2600 Amerika Europa Azië Wereld

2400

3000

2200

2800 2600

2000

2400

1800

2200

2259.98

1652.22 1533.49

1600

2000

1400

1800 1600

1200

1400

1358.98

981.27

1000

1200

800

1000

788.01

800

600

600

400

400

200

200

0

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

,GTQGP 8TGGMGT +.! + 0./$026 $1$ 0"'

In augustus 2020 liet de GPR 250 Index, representatief voor de wereldwijde beursgenoteerde vastgoedsector, een stijging zien van 1,7 procent, met op continentaal niveau winsten voor Oceanië (10,0 procent), Azië (6,3 procent) en Europa (2,2 procent). Er waren verliezen voor Amerika (-0,7 procent) en Afrika (-12,4 procent). Op nationaal niveau behaalde Australië (10,0 procent) het hoogste maandrendement. Zuid-Afrika (-12,4 procent) was de grootste verliezer.

%NCKOGOKUUKG *COOGTUQP De Europese beursgenoteerde vastgoedsector in de GPR 250 Europe Index is in augustus voor de vijfde opeenvolgende maand hoger gesloten. Afgelopen maand was het winstcijfer voor de index 2,2 procent. Duitsland (6,0 procent), België (5,4 procent) en Spanje (4,9 procent) bleken de sterkste stijgers. Finland (-3,8 procent), Zweden (-4,2 procent) en Nederland (-11,7 procent) waren de sterkste dalers. Rendementen voor de individuele Europese landenindices waren als volgt: Duitsland: 6,0 procent; België: 5,4 procent; Spanje: 4,9 procent; Europa: 2,2 procent; Zwitserland: 0,8 procent; Verenigd Koninkrijk: 0,8 procent; Frankrijk: 0,7 procent; Oostenrijk: -0,9 procent; Noorwegen: -3,6 procent; Finland: -3,8 procent; Zweden: -4,2 procent; Nederland: -11,7 procent. Hammerson is een kapitaalverhoging gestart en door middel van een claimemissie wil de onderneming 552 miljoen pond ophalen. In samenhang met de claimemissie heeft Hammerson al een kapitaalreorganisatie doorgevoerd, via een 1-voor-5 aandelenconsolidatie, waardoor de nominale waarde van de bestaande aandelen van Hammerson werd verminderd. Dit moet resulteren in een hogere aandelenprijs voor de geconsolideerde aandelen en bijgevolg in een

2018

2019

‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

2020

geschiktere inschrijvingsprijs in de 24 per 1 claimemissie geprijsd op 15,00 pence per aandeel.

$0%.0, -"$

$0$-(&#$ 2 2$-

De GPR 250 Americas Index verloor 0,7 procent, met verliezen voor de lokale vastgoedaandelenindices van Brazilië (-10,0 procent), Mexico (-3,1 procent) en de Verenigde Staten (-0,7 procent). Canada (0,3 procent) wist het hoofd boven water te houden. NetSTREIT haalde 225 miljoen dollar op tijdens haar beursintroductie nadat de onderneming minder aandelen dan verwacht verkocht tegen een uitgiftekoers die zelfs onder het streefcijfer lag. NetSTREIT heeft uiteindelijk 12,5 miljoen aandelen verkocht welke geprijsd waren op 18 dollar per aandeel terwijl de onderneming aanvankelijk van plan was tot 15,5 miljoen aandelen te verkopen tegen 19-21 dollar per aandeel. Afgelopen maand was er winst voor de continentale indices van Oceanië (10,0 procent) en Azië (6,3 procent), terwijl die van Afrika (-12,4 procent) daalde. In Azië was de winst toe te rekenen aan Japan (7,9 procent) en Hong Kong (7,6 procent), Singapore (-0,8 procent) sloot lager. Japan Retail Fund Investment en MCUBS MidCity Investment hebben gezamenlijk aangekondigd een fusie van beide ondernemingen te plannen. De ondernemingen verklaarden daarmee te kunnen beantwoorden aan de impact van de covid-19-pandemie op veranderingen in de winkel- en kantooromgevingen, met een grotere acceptatie van e-commerce en werken op afstand. Het fusiebedrijf gaat verder onder de naam Japan Metropolitan Fund Investment Corporation. Daarbij zullen MCUBS-aandeelhouders voor elk gehouden aandeel één Japan Retail Fund Investment ontvangen. YYY INQDCNRTQRGTV[TGUGCTEJ EQO

-#$+$-, 0*2$- 4 12&.$#

$0$+#

'WTQRC #\KÇ

,

2018

-# )

0

2019

)

0

2020

)

0

.+ 2

#.. )GPGTCN

#..

#/ )GPGTCN

#/

'WTQRG )GPGTCN

'WTQRG

#UKC )GPGTCN

#UKC

.-(-&$-

-2.0$-

(-*$+1

&G )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV QPIGXGGT CCP FG DGWTU IGPQVGGTFG XCUVIQGFHQPFUGP YGTGNFYÄŽF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG KPFGZ QRIGPQOGP FKG OCCPFGNÄŽMU YQTFV JGT\KGP &G )24 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV FG OGGUV NKSWKFG XCUVIQGFHQPFUGP FKG KP FG )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ \ÄŽP QRIGPQOGP &KV DGVTGHV GGP JGTDGNGIIKPIUKPFGZ FKG QR HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG KU IGYQIGP GP FCIGNÄŽMU YQTFV DGTGMGPF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG\G KPFGZ QRIGPQOGP

Geld & Kapitaalmarkt

Blijvend lage rente in onzekere tijden $GTV %QNÄŽP +.! + 0*$21 $1$ 0"' *GV EQTQPCXKTWU DNÄŽHV FG GEQPQOKUEJG QPVYKMMGNKPIGP FQ ,(-$0$- - '$2 25$$#$ *5 02 + '$$%2 '$2 !032. !(--$- + -#1 /0.#3"2 !!/ $$- '(12.0(1"'$ *0(,/ .-#$0& - #..0 '$2 #($/$ # + # 2 (- /0(+ .-212.-# #..0 #$ +."* FQYPU +P FG GWTQ\QPG MTQOR FG GEQPQOKG OGV NKGHUV

/0."$-2 $ 4$01"'(++$- 2311$- + -#$- 5 0$- &0..2 5 -2 + 5 1 #$ $#$0+ -#1$ *0(,/ ..* #$ &0..212$ ..(2 IGOGVGP OGV RTQEGPV JGV YCU CNUPQI XTÄŽ OKNF XGTIG +$*$- ,$2 #$ # +(-& 4 - /0."$-2 $+#$01 $ %&$+./$- , -#$- 5 1 '$2 '$012$+ 4 - #$ $".-.,($ KP FG GWTQ\QPG GEJVGT Ë­KPM IGVWKIG FG UVGTMG UVÄŽIKPI KP (-#3120(8+$ /0.#3"2($ $- #$2 (+' -#$+14$0*./$- .4$0 ,$( GP LWPK *GV JGTUVGN KU FWU KPOKFFGNU KPIG\GV FQQTFCV DG RGTMGPFG OCCVTGIGNGP UKPFU GKPF CRTKN XGTUQGRGNF \ÄŽP 6QEJ PGOGP VYÄŽHGNU QXGT FG MTCEJV XCP JGV JGTUVGN VQG 0C FG GGTUVG OCCPFGP XCP UVGTMG XGTDGVGTKPI NÄŽMV PW JGV /.1(2($4$ $%%$"2 4 - #$ '$0./$-(-& % 2$ -$,$- 2 !$2$ *$-2 # 2 -($35$ !$/$0*$-#$ , 20$&$+$- 1-$++$0 2.2 $$- -($35$ *0(,/ 4 - #$ $".-.,($ *3--$- +$(#$- $2 '$2 QRNQRGPFG CCPVCN EQTQPCIGXCNNGP \QTIV FCV XQQT CCPJQW FGPFG \QTI QXGT FG GEQPQOKG &KG QP\GMGTJGKF KU IQGF VGTWI VG \KGP KP FG MCRKVCCN

OCTMVTGPVG &G &WKVUG LCCTU TGPVG KU PCOGNÄŽM UKPFU DG &(- )3-( 5$$0 - '$2 # +$- .$- 12.-# #$ 0$-2$ ./ /0."$-2 ,$#$ (-&$&$4$- #..0 ./2(,(1,$ .4$0 '$2 '$0 12$+ $- '.&$0$ .4$0'$(#13(2& 4$- #($ 2.2 ,$$0 -!.# XCP QDNKICVKGU \WNNGP NGKFGP +POKFFGNU KU FG TGPVG YGGT &$# +# 2.2 .-#$0 #$ /0."$-2 5 2 -&$$%2 # 2 '$2 4$020.35$- (- $$- 1-$+ '$012$+ 4 - #$ $".-.,(1"'$ &0.$( GP KPË­CVKG XQQTCNUPQI TGNCVKGH NCCI KU FQQT CNNG QP\GMGT JGKF GP TKUKEQoU FKG DQXGP FG GEQPQOKG JCPIGP #NU GT GGP XCEEKP IGXQPFGP YQTFV YCV QR TGNCVKGH MQTVG VGTOÄŽP VQGIGFKGPF MCP YQTFGP FCP \QW FCV FG TGPVG MWPPGP XGTJQIGP /CCT \QXGT KU JGV PQI PKGV 1QM FG 'WTQRGUG %GPVTCNG $CPM '%$ MÄŽMV DG\QTIF PCCT FG GEQPQOKG &G $$0#$0 &$-.,$- , 20$&$+$- '$!!$- &$'.+/$- ., $$- PKGWYG ˬPCPEKÇNG ETKUKU VG XQQTMQOGP OCCT JGDDGP FG KPË­CVKG PQI PKGV YGVGP VG UVCDKNKUGTGP 2TÄŽ\GP FCCNFGP KP CWIWUVWU \GNHU XQQT JGV GGTUV UKPFU YCCTFQQT FG FTWM QR FG '%$ KU VQGIGPQOGP QO FG GEQPQOKG PQI OGGT VG UVKOWNGTGP 1H FCV FCCFYGTMGNÄŽM IGDGWTV DNÄŽHV FG XTCCI *QG FCP QQM \CN FG DGNGKFUTGPVG PQI GGP NCPIG RGTKQFG QPIGYÄŽ\KIF DNÄŽXGP &CCTFQQT XGTYCEJVGP YÄŽ FCV FG IGNFOCTMVTGPVG FG MQOGPFG LCTGP PGICVKGH \CN \ÄŽP /''4 +0(14/#6+' $GTV %QNÄŽP"KPI EQO

888 7#45)1'&/#3-5 0.

4'25'/$'3 Vastgoedmarkt

$ 1 $ $$

Europese fondsen verslaan Amerikaanse ‘peers’ ruimschoots $ +0&'9 $6312#

$ +0&'9 .1$#. 8500

31 december 1999 = 100

31 aug

8000 31 aug

31 december 1999 = 100

7500

7000 6500 6000

7000 EPRA Europe Index - Tr (€) EPRA Netherlands - Tr (€) EPRA Eurozone - Tr (€)

6500

5500

5735.77

7

4397.10

0

6000

5000

5000 4500

4500

4000

4000

3500

3500

3000

3000

2500

2500

2000

2000

1500

1500

1025.50

1000

0

4397.10 4246.12

2758.39

EPRA/NAREIT Global Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT Asia Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT North America Total Return Index - TR (€) EPRA Europe Index - TR (€)

1000 500

500

Aanbevelingen analisten

‘Meeste fondsen houden zich staande’ /CTVĎP XCP .GGWYGP "'4 /##0&'0 0# &' 6+5$3##- 7#0 &' %1310#%3+4+4 '0 06 &' JCNHLCCTEĎHGTU XCP FG XCUVIQGFHQPFUGP KPOKFFGNU DGMGPF \ĎP MCP XQQT\KEJVKI FG DCNCPU YQTFGP QRIGOCCMV *GV KU 0KMQ .GXKMCTK CPCNKUV DĎ #$0 #OTQ \QYGN DĎ TGVCKNXCUV )1'& #.4 .1)+45+'- '0 -#0513'0 #..'4;+04 /'')'7#..'0 <1' /''45' ##0 &' /45'3&#/4' $'634 )'015''3&' 7#45 IQGFHQPFUGP JGDDGP OĎ RQUKVKGH XGTTCUV &G RCPKGM XCP PC JGV GGTUVG MYCTVCCN KU CCP\KGPNĎM IGTGFWEGGTF &G JCNH LCCTEĎHGTU \CIGP GT QXGT JGV CNIGOGGP IQGF WKV 'GP NQIKU 5+'- (10&4 #.4 !1 *''(5 *'5 $'5'3 )'&##0 &#0 +- *#& 7'38#%*5 1' 7'38#%*5' 12.12'0&' .'')45#0& +4 6+5)'$.' XGP /ĎP JWKFKIG UGNN CFXKGU \CN KM DKPPGPMQTV JGT\KGP ;#) '3 -'63+) 6+5 *'5 +4 ''0 )1'& 5'-'0 &#5 '3+0 +4 )'4.##)& ''0 *'31058+--'.& ##)4 -#05113 5+'0 ,##3 5' 7'3*63'0 2 ! '0 .@2+'33' 0# *'$$'0 &' 3'5#+.7#45 )1'&(10&4'0 *'5 )311545' &''. 7#0 &' *6632'00+0)'0 12 IGJCCNF 9CV OĎ OGGXCNV KU FCV FG DG\GVVKPIUITCCF XCP #..' 8+0-'.$'.'))'34 )1'& 17'3'+0& +4 )'$.'7'0 = 2 &' 3'5#+./#3-5 ;+'5 '7+-#3+ <''0 1/)'-''3&' 8'3'.&= n*GV RCVTQQP FCV QRFQGOV KU FCV QWFG GP UCCKG YKPMGN %'053# $'5'3 23'45'3'0 &#0 &' )315' ).+//'0&' /#..4 '0 *+)*453''54 1' )315' 8+0-'.%'053# 7#0 0+$#+. '0 .@2+'3 3' *'$$'0 ''0 6+5)'453'-5 7'3;13)+0)4)'$+'& 1' %1046 OGPVGP OQGVGP NCPI TGK\GP OCCT \G OĎFGP JGV QRGPDCCT 7'371'3 1' *11(&45'&'0 '0 )315' 51'3+45'045'&'0 $.'-'0 XCCM EQTQPCDTCPFJCCTFGP GP \ĎP QQM IGOGFGP %QPUW OGPVGP JKGNFGP JGV FCCTQO FKEJV DĎ JWKU GP DG\QEJVGP 7113#. .1-#.' 8+0-'.%'053# '0 %107'0+'0%' %'053'4 "1 NCPI GT IGGP YGTMGPF XCEEKP KU \CN FG\G VTGPF DNĎXGP DG 45##0 1%* ;+' +- 3'5#+.'34 0+'5 /#44##. 7'353'--'0 0##3 -.'+0'3' %107'0+'0%' %'053'4 '3-'0 8+..'0 *60 ##08'

;+)*'+& $'*16&'0 +0 23+/' *+)*453''54 '0 +0 &1/+0#05' YKPMGNEGPVTC GP VGIGNÄŽM JWP QPNKPGUVTCVGIKG XGTUVGTMGP o 1- 7113 *'5 &'3&' -8#35##. ;+'5 *'5 '3 7113 &' /''45' 8+0-'.$'.'))'34 )6045+) 6+5 < +5 &' /''45' 10.+0' 31#& UJQYU GP FKTGEVKG ECNNU FKG KM JGD IGFCCP MQOV JGV DGGNF 0##3 713'0 7#0 ''0 )1'&' 4#/'08'3-+0) 5644'0 3'5#+.'34 '0 7'3*663&'34 1' 7'3*663&'34 0'/'0 )'01')'0 /'5 *663-135+0)'0 +0 *'5 58''&' -8#35##. +0 36+. 7113 *#3&' $'5#.+0)4#(423#-'0 +0 *'5 &'3&' -8#35##. 663&'34 7#0 41//+)' (10&4'0 /1)'0 2'3 /##0& $'5#.'0 +0 2.##54 7#0 FG XQNNG OKM RGT MYCTVCCN 0CVWWTNÄŽM MCP FG UKVWCVKG YGGT 1/4.##0 #.4 '3 ''0 58''&' )1.( -1/5 ##3 +- 7'38#%*5 GGTFGT GGP NQMCNG QH TGIKQPCNG NQEMFQYP FCP GGP NCPFGNÄŽ -' 4.6+5+0) = 2GVGTECO CPCNKUV *GTOCP 8CP FGT .QQU IGGHV DÄŽPC CNNG HQPFUGP GGP CFF DW[ CFXKGU 8CP .GXKMCTK MTÄŽIGP 05+ #450'& '0 $631%1//'3%+#. ''0 $6: #&7+'4 < 0 5#.+A *''(5 $631%1//'3%+#. &' *663)31'+ ;'.(4 +0 EQTQPCVÄŽF XGTJQQIF 1QM RTQˬVGGTV JGV HQPFU XCP JGV UVQR\GVVGP XCP JGV 9GUVˬGNF RTQLGEV KP /KNCCP o &G XGT VTGMMGPFG 8CUVPGF EGQ 6CEQ FG )TQQV MTÄŽIV XCP JGO GGP JCTV QPFGT FG TKGO n+P FG RGTU KU JÄŽ PKGV \Q GGTNÄŽM DGJCP FGNF &G )TQQV YCU GGP IQGFG EGQ FKG \ÄŽP RTKOG *+)*453''5 (1%64 *''(5 8##3)'/##-5 '0 &' -145'04536% 5663 *''(5 7'3.##)& = 1' #0#.+45 +4 214+5+'( 17'3 &' ''345' 45#2 7#0 #450'& 0##3 810+0)7#45)1'& < '5 (10&4 45#25 +0 ''0 $+0&*17'04 810+0)231,'%5 1%*5 #450'& ''0 TGUKFGPVKÇNG VCM QRTKEJVGP FCP \CN FCV CPCNKUVGP RQUKVKGH 45'//'0 = 8QQT 9GTGNFJCXG KU GT IGGP TGFGP VQV LWKEJGP DGUNWKV JÄŽ n*GV \CN NCUVKI \ÄŽP FG PQP EQTG RQTVHQNKQ VG XGTMQRGP KM TGMGP QR GGP XGTMQQRVÄŽF XCP LCCT +M UEJCV FCV FG JWK &+)' &+4%1605 ;1=0 231%'05 +4 =

7'3;+%*5 3#5+0)4 017'/$'3

/31

13)#0

1')311( '5'3%#/

$631%1//'3%+#.

#45 '&

.@2+'3'

!1

!'3'.&*#7'

&&

1.&

'&6%'

0+$#+. 1&#/%1

6:

YYY GRTC EQO

2020

1.&

/''4 +0(14/#6+'

2019

'..

De Noord-Amerikaanse index verloor 49 basispunten, waardoor het jaarlijkse rendement van de index nu -22,78 procent bedraagt. De Amerikaanse index verloor 53 basispunten vergeleken met een winst van 24 basispunten ten opzichte van de Canadese index in augustus. Gericht op sectorprestaties waren accommodatie/resorts (9,96 procent), industrieel/kantoor (7,01 procent) en self-storage (4,63 procent) de beste presteerders, gevolgd door detailhandel (2,86 procent) en gezondheidszorg (1,32 procent). De overige sectoren boekten een negatief rendement, waarbij Office (-3,93 procent) en Industrial (-3,51 procent) het minst presteerden. Heel goed deden het Colony Capital (41,15 procent, mixed), Service Properties Trust (22,54 procent, mixed), twee accommodatie-/ resortspecialisten Ryman Hospitality Properties (19,18 procent) en Pebblebrook Hotel Trust (19,06 procent). Ook innovatief Industrial Properties Inc. (18,09 procent, Industrial) presteerde beter. De slechtste presteerder was Franklin Street Properties (-15,62 procent, kantoren).

2018

6:

De Europese index noteerde 2,17 procent en herstelde zich verder na de scherpe daling in maart, wat resulteerde in een jaarlijks rendement van -6,97 procent eind augustus. De best presterende landen waren Duitsland (6,34 procent), Spanje (4,34 procent) en België (3,97 procent), terwijl de slechtst presterende landen Nederland (-9,13 procent), Zweden (-3,90 procent) en Noorwegen (-3,58 procent) waren. In termen van sectorprestaties waren Residential (7,43 procent) en Self-Storage (4,78 procent) de beste presteerders, gevolgd door Industrial (2,30 procent) en Healthcare (1,27 procent). Intussen presteerden Lodging/Resorts (-10,24 procent) en Retail (-7,21 procent) het slechtst. Op bedrijfsniveau; drie in het VK gevestigde bedrijven, BMO UK Real

0QQTF #OGTKMC

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

1.&

'WTQRC

Investments (24,09 procent, Diversified), BMO Commercial Property Trust (17,87 procent, Diversified) en Regional REIT Limited (15,38 procent, Office), Nederlandse retailspecialist Vastned Retail NV (14,72 procent) en het Duitse TAG Immobilien AG (12,69 procent) presteerden in augustus beter. De laagste presteerders in Europa waren drie retailspecialisten Hammerson plc (--24,54 procent, VK), Mercialys (--25,88 procent, Frankrijk) en WFD Unibail-Rodamco (-12,04 procent, Nederland), en ook het Britse Schroder Real Estate Investment Trust (-12,70 procent, Diversified) en Zweedse Pandox AB (-10,45 procent, accommodatie / resorts).

2020

'..

In augustus bleven de vastgoedmarkten in Europa en Azië herstellen met positieve rendementen van respectievelijk 2,17 procent en 5,38 procent. Intussen verloor Noord-Amerika 49 basispunten (in euro’s) en won het 61 basispunten in dollars, zij het in een lager tempo. Opgemerkt moet worden dat de impact van de waardedaling van de dollar ten opzichte van de euro een impact had op deze negatieve prestatie van Noord-Amerika. Door te focussen op sectorprestaties in ontwikkelde markten, presteerde Lodging/Resorts een outperformance met een maandelijks rendement van 11,10 procent, met voornamelijk een bijdrage van Aziatische en Noord-Amerikaanse bedrijven in augustus. In Europa bleef de residentiële sector beter presteren dan het niveau van vóór covid-19, met een rendement van 7,15 procent sinds de piek in februari, en ook een rendement van 17,11 procent op jaarbasis.

2019

&KNGM 2GMFGOKT '4'#3%* /#0#)'3 $

0 2018

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

0

5872.27

5500

6:

7500

<<< ;&89,6*)7&799 :1

Vastgoedmarkt 8*;9*7'*7

! $ ! !

Euribortarieven op laagste standen ooit *1)7&7999&7.*;*:

.GPKPIGP MQTVGT FCP GGP LCCT KP

&;.9&&17&7999&7.*;*:

.GPKPIGP NCPIGT FCP GGP LCCT KP

1,50

0,40

1,00 0,15 0,50 -0,10 sep‘19

nov‘19

jan‘20

mrt‘20

mei‘20

jul‘20

sep‘19 0,00

sep‘20

-0,35

jan‘20

mrt‘20

mei‘20

jul‘20

sep‘20

-0,50

-1,00

-0,60 1-maands Euribor

'WTKDQT KP

nov‘19

2-jaars rente

3-maands Euribor

'WTQRGUG UVCCVUTGPVG KP /::

8*;

#*78(-.1

/::

5YCRVKQP RC[GT

8*;

#*78(-.1

10-jaars rente

*:9*8<&;

;9.*

8<&;

897.9*

7*7.*

.QQRVÄŽF

8CUVG TGPVG

7&&:)8

/&&78

7&&:)*:

/&&7

/&&7

7&&:)8

/&&78

7&&:)*:

/&&7

/&&7

7&&:)8

/&&78

7&&:)*:

/&&7

/&&7

7&&:)8

/&&78

7&&:)*:

/&&7

/&&7

/&&78

/&&78

/&&78

/&&78

/&&78

/&&7

/&&78

/&&7

/&&78

/&&78

*:9*(611&7 .QQRVÄŽF

*:9*(&; (NQQT

ECR

2TGOKG

.QQRVÄŽF

UVTKMG

2TGOKG

/&&7

/&&7

/&&7

/&&7

/&&7

/&&7

+P DQXGPUVCCPFG VCDGNNGP UVCCP FG VCTKGXGP XCP XGTUEJKNNGPFG TGPVGFGTKXCVGP XGTOGNF &G\G VCTKGXGP \ÄŽP KPFKECVKGH GP GZENWUKGH MTGFKGVQRUNCI #CP FG\G VCTKGXGP MWPPGP IGGP TGEJVGP YQTFGP QPVNGGPF 8TCCI DÄŽ JGV KPFGMMGP XQQTCH GGP IQGFG TKUKEQ KPXGPVCTKUCVKG QR OCCV

*CTEQ 0ÄŽNCPF UGPKQT CFXKUGWT ';

;::9*: ;61,9 :&)&9 .: &;7.1 )* :7.'678 PQI GGP HQTUG UVÄŽIKPI JCFFGP NCVGP >.*: #667 <&9 '*97*+9 )* 7&&:)8 'WTKDQT YGTF KP CRTKN DÄŽXQQTDGGNF OGV **: 89&:) ;&: ;76(*:9 '*7*.99 :&1.89*: ;*791&7*: )* )&1.:, )667 9* YÄŽ\GP QR JGV DGFTCI XCP OKNLCTF *:76 &&: 1*:.:,*: )&9 )* .: /::. &&: (677*7(.@1* '&:9*: -**+9 ;*7 897*99 * '&:9*: -*''*: -.*7)667 1.6:.).9*.9*: .: 6;*7;16*) <&&7)667 )* 9&7.*;*: 96:)*: )&1*: * 7&799 ;*7 <&(-9 )&9 )* :7.'678 )* ).*;9*;:: 9*: 6;:.*:< ,&&: 6;>6*9*: *: >*1+8

*1)7&799 1R FG IGNFOCTMV DGTGKMVGP CNNG NQQRVÄŽ )*: ;&: )* .:9*7'&:(&.7* :7.'679&7.* ;*: .: )* &+,*16;*: 7&&:)*: -:: 1&&,89* 89&:) 66.9 #667 )* 7&&:)8 :7.'67 <&8 )&9 .: /:1. ;76(*:9 ;667 )* 7&&:)8 :7.'67 .: &:,:89:8 ;76(*:9 *: 7*(*:9 ;667 )* *: 7&&:)8 :7.'67

7*8;*( VKGXGNÄŽM RTQEGPV 1ROGTMGNÄŽM .8 )&9 -*9 '*7*.9*: ;&: )*>* ).*;9*

" '%101/+'

)667'7*9*: #667 )* 7&&:)8 :7. '67 <67)9 ;*7 )*(*7'*7 **: 1&&,89* 89&:) 66.9 ;*7<&(-9 ;&:

;76(*:9 &&7:& )::79 -*9 ;61,*:8 )* -:.).,* .:>.(-9*: :6, /&&7 ;667)&9 )* 7&&:)8 :7.'67 <**7 ;68.9.*+ .8

&;.9&&17&799 ; )* 9&;.9&&17&799 7*&,**7)*: 7*9 :&7* )* 1&:,* 7*:9*8 6; )* :.*:<* .: Ë­CVKGFQGNUVGNNKPI XCP FG (GFGTCN 4GUGT ;* * 7*7.9&&:8* (*:97&1* '&:9 ,&&9 PW YGTMGP OGV GGP IGOKFFGNFG KPË­C VKGFQGNUVGNNKPI *GV DGQQIFG KPË­CVKG

RGTEGPVCIG XCP RTQEGPV DNÄŽHV KPVCEV *9 )* :.*:<* 7*9-6)* 9&: ):8 **: ;*7.6)* ;&: '*:*)*: ,*7.))*1)* .: Ë­CVKG IGEQORGPUGGTF YQTFGP FQQT **: ;*7.6)* ;&: '6;*: ,*7.))*1)* KPË­CVKG &G KPË­CVKG KP FG 8GTGPKIFG 9&9*: 9&: )* 967*:)* ;*7.6)* ):8 '6;*: )* ;76(*:9 :.9967*: >6:)*7 FCV FG (GFGTCN 4GUGTXG ICCV KPITÄŽRGP 7.))*18 7*:9*;*7-6,.:,*: * 7*:9* MCP JKGTFQQT NCPIGT NCCI DNÄŽXGP &G OQIGNÄŽMJGKF FCV FG KPË­CVKG JKGTFQQT :.9 -&:) 166;9 <67)9 )667 )* 7&799 YCV JQIGT KPIGUEJCV *QIGTG KPË­CVKG

;*7<&(-9.:,*: .: )* 96*96789 >67,)*: *7;667 )&9 )* 1&:,* 7*:9*8 6;1.*;*: 0W FG (GFGTCN 4GUGTXG FG\G UVCR JGGHV ,*>*9 7*9*:*: &:&1.89*: *76; )&9 )* :76;*8* *:97&1* &:9 >&1 ;61,*: *GV MCP YGN PQI GXGP YCEJVGP \ÄŽP VQVFCV JKGT FWKFGNÄŽMJGKF QXGT KU &G '%$ KU PCOGNÄŽM DG\KI OGV GGP UVTC 9*,.8(-* -*767.@:9&9.* &&7 ;*7 <&(-9.:, .8 )*>* 7*).6 ;&8 &+,*76:) /''4 +0(14/#6+' YYY G[ PN

9CCTQO KM OÄŽ KP FG\G ETKUKU OKPFGT \QTIGP OCCM QXGT XCUVIQGF

KNNWUVTCVKG *CPU 5RTCPIGTU

/CCTVGP &QPMGTU 66+) 9*::.8 89:7.:, &'6 *&1 'UVCVG (KPCPEG

.:)8 .9 7.))*: /&7*: :*,*:9., '*,6: 7*9 <*79*: .8 )* -:.).,* (676:&(7.8.8 )* )*7)* (7.8.8 ).* .9 7**7&&9 * **789* <&8 -*9 :.9**:8;&99*: ;&: )* .:9*7 :*9':''*1 *: 9679 )&&7:& )* &&:81&,*: .: )* # '*,.: )*>* **:< * 9<**)* .8 )* 97*).*9(7.8.8 ;&: *: )* 8(-:1)*:(7.8.8 **: ;&&7 /&&7 1&9*7 *9 -*7 UVGNF FCCTXCP XQNIV PW FG FGTFG EQTQPC 6QEJ OCCM KM OĎ PW OKPFGT \QTIGP )&: 9.*: /&&7 ,*1*)*: #&89,6*);76'1*7*: ;*716;*: &18 **: )7.*97&;87&9*9 **789 **: *=9*7:* 8(-69 FKG LG PKGV CCP \CI MQOGP 8GTXQNIGPU GGP TGEGUUKG FQQTFCV DGFTĎXGP XCCM YGTGNFYĎF VGIGNĎM QR FG TGO VTCRRGP ,CCTRNCPPGP GP EQOOGTEKÇNG FQGNUVGN 1.:,*: 9:::*: )* ;7:11*:'&9 .: 67 ;1&&98 9* 7&9*: ;667 (7.8.87&&97*,*1*: !69 UNQV XQNIV GGP FCNKPI XCP FG KPVGTGUUG KP XCUVIQGF QOFCV \QYGN DGFTĎXGP CNU .:;*89**7)*78 *;*: &:)*7* ).:,*: &&: -:: -66+) -*''*: : ):8 )&&19 )* <&&7)* *: ;.:)*: *7 7.:)*7 97&:8&(9.*8 ;1&&98 &9 .8 :: :.*9 &:)*78 <QoP RNQVUGNKPIG QOUNCI ICCV CNVĎF IGRCCTF OGV PKGWYG QP\GMGTJGKF 9G \QG MGP JQWXCUV OCCT DĎ IGDTGM CCP EĎHGTVLGU XKPFGP YG FCV PKGV FKTGEV 'P FWU )6*: <* -*9 .: **789* .:89&:9.* 7*9 8(*:&7.6 '*7*9*:.:,*: 6+ <&&7)* 667)*1*: XCP GZRGTVU $ĎPC CNVĎF NGXGTV FCV CCPFCEJV KP FG OGFKC QR /GGUVCN PGICVKGH <&:9 -*9 .8 :: **:7&&1 (7.8.8 !69)&9 *7 *(-9* )&9& '*8(-.9'&&7 967*: * **7 UVG EQTQPC EĎHGTU FTWRRGNGP PW DKPPGP 1XGT FKG GGTUVG TGUWNVCVGP DGP KM XQQT XCUVIQGF RQUKVKGH XGTTCUV 6GTYĎN FG JGNG *(6:67.* ;67., 9<&79&&1 7*9 ;76(*:9 9767; 1.*9 )* 96*,*;6*,)* <&&7)* XCP FG UGEVQT nXGTJWWT GP JCPFGN KP QPTQGTGPF IQGFo LWKUV GGP UVĎIKPI \KGP 'P QQM CNU LG PCCT JGV KPXGUVGTKPIUXQNWOG MĎMV DNĎHV FG OCTMV FQQTFTCCKGP &CV )&&1)* ;61,*:8 .: )* **789* -*1+9 ;&: ).9 /&&7 <*1 7*9 ;76(*:9 7&&7 .: VQVCCN YGTF PQI UVGGFU DĎPC OKNLCTF GWTQ CCP XCUVIQGF XGTJCPFGNF -CP JGV \ĎP FCV XCUVIQGF QXGT GGP LCCT FG YKVVG TCCH DNĎMV VG \ĎP! +M EQPUVCVGGT

)&9 -*9 &:.76 67 9* '*1*,,*: .: ;&89,6*) :6, 89**)8 &&:<*>., .8 *9 :&7* KP UGEVQTGP YCCT FCCFYGTMGNÄŽM OCTMVXTCCI KU \QCNU YQPKPIGP \QTIXCUVIQGF HQQF TGVCKN NQIKUVKGM GP UVGFGNÄŽMG MCPVQTGP * ;76'1*7*: 7&:.+*89*7*: >.(- ;667&1 .: :6: +66) 7*9&.1 -67*(& *: -69*18 4GVCKN KU CN GGP FGEGPPKWO WKV FG ITCVKG FWU \KV JGV RTQDNGGO XQQTCN DÄŽ JQTGEC GP JQVGNU 0GV CNU W DGITÄŽR KM FCV JGV GTIUVG PQI OQGV MQOGP %QTQPC KU PKGV YGI GGP XCEEKP QH OGFKEÄŽP FWWTV PQI GXGP GP XGGN DGFTÄŽXGP YQTFGP IGJQNRGP FG\G ETKUKU VG QXGTNGXGP &KG OCCVTGIGNGP \ÄŽP PKGV QPGKPFKI GP YCV FCV DGVTGHV YQTFV JGV PCLCCT URCPPGPF 9CPV CNU GT DGFTÄŽXGP OCUUCCN QOXCNNGP ICCV FKV 669 -*9 ;&89,6*) 7&9*: &1*:)* -:7*: -6,*7* 7.8.(6;7*7.*8 *: 1&,*7* <&&7 )*8 /CCT NCVGP YG JGV \QXGT MQOGP! +M XTCCI OG FCV GEJV CH 9G JGDDGP VKGPVCNNGP OKNLCTFGP GZVTC UEJWNF QR QPU IGPQOGP QO FG\G DGFTÄŽXGP GP FG FCCTOGG IG ;&&7) ,&&:)* <*79,*1*,*:-*.) /:.89 6;*7*.:) 9* -6:)*: *9 .8 :&A*+ 67 )&: GGP RCCT OCCPFGP NCVGT CNUPQI FG UVGMMGT GTWKV VG VTGMMGP 9CV FCV DGVTGHV KU URTCMG XCP GGP ECVEJ 9G MWPPGP GKIGPNÄŽM PKGV CPFGTU FCP QPFGTUVGWPKPIGP FQQT\GVVGP 'P CNU YG DGFTÄŽXGP DNÄŽXGP TGFFGP TGFFGP YG ITQVGPFGGNU QQM FG ;&89,6*)8*(967 +M XQQT\KG CNNGGP GGP FKGRG XCUVIQGFETKUKU CNU JGV EQTQPCXKTWU LCTGPNCPI FG NWEJV :.9 )* *(6:67.* >:.,9 %6;*7 .8 -*9 :.*9 9*79*7 :6, )&9 -*''*: <* >*1+ .: )* JCPF #NNGGP KU JGV DNÄŽMDCCT OQGKNÄŽM QO GGP RCCT OCCPFGP GGP DGGVLG IGRCUVG &+89&:) 9* -6:)*: !/& 9*,*: *.,*: '*1&:, .8 <*.:., 6;,*<&88*: 69 ;&89 ,6*) :.*9 4'#%6+'5 0##4 OCCTVGP FQPMGTU"TCDQDCPM PN

In het LUMC wordt hard gewerkt aan virusremmers, nieuwe behandelopties en een vaccin tegen corona.

Steun de onderzoekers en draag bij aan een gezonde toekomst voor u ĂŠn uw bedrijf

www.wakeuptocorona.nl

Ik werk aan mijn toekomst én aan die van jou MONDKAPJES MET EEN VERHAAL

LAPATELIER.NL

EEN INITIATIEF VAN FIER EN A HOUSE OF HAPPINESS

Vastgoedmarkt

Internationalisering

""" !

Vastgoedmarkt

0GFGTNCPFU YKPMGNXCUVIQGF KU WKV FG ITCVKG DÄŽ KPXGUVGGTFGTU WKV DKPPGP GP DWKVGPNCPF )TQVG YCCTFGFCNKPIGP \WNNGP JGV IGXQNI \ÄŽP

Corona richt bloedbad aan op beleggingsmarkt winkelvastgoed

N

ederlands winkelvastgoed is op zijn zachtst gezegd spannend om nu in te investeren. Niet alleen omdat het om vastgoed gaat, maar ook omdat het de functie retail heeft en dan ook nog op Nederlandse bodem. Zoveel wordt duidelijk uit de Europe Commercial Property Monitor Q2 2020 van Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), de wereldwijde beroepsorganisatie van vastgoedprofessionals. Voor de Europese vastgoedmarkt staan de seinen op rood. De index voor het sentiment over de gebruikersmarkten duikelde van -5 in het eerste kwartaal naar -44 in het tweede kwartaal. Een score van 0 betekent dat de percentages positieve en negatieve antwoorden even hoog zijn. De groep die het zwaar in ziet, is dus aanzienlijk groter dan de groep die optimistisch is. Ook de beleggingsmarkt verslechterde. Jarenlang gold vastgoed als aantrekkelijke categorie. Het geld brandde beleggers in de zak en obligaties leverden niets op. Vastgoed biedt een hoger rendement en een redelijk stabiele kasstroom. Sinds de uitbraak van de

coronacrisis is dat niet meer genoeg om de stemming erin te houden. De index voor het sentiment op de Europese beleggingsmarkt voor vastgoed daalde van 0 naar -28. Op die kwetsbare Europese vastgoedmarkt zit retail in de hoek waar de klappen vallen en die zijn hard. ‘De uitsplitsing naar sector laat zien dat de vraag naar winkelen kantoorruimte het hardst daalde, terwijl de achteruitgang relatief bescheiden was bij bedrijfsruimten’, schrijft Rics. Grote boosdoener is op dit moment de coronacrisis, maar de kwetsbaarheid was er al langer. ‘De vooruitzichten voor de detailhandel blijven zeer negatief. De gedwongen sluiting van fysieke winkels en de versnelde verschuiving naar online winkelen zijn een extreme uitdaging voor traditionele retailers’, schrijft de beroepsorganisatie. ‘Naar verwachting loopt de procentuele daling van de huurprijzen en de vastgoedwaarden in de secundaire markt in de dubbele cijfers.’ Wie desondanks in Europees winkelvastgoed wil beleggen, zou het in Zwitserland kunnen proberen. Niet dat Rics veel positiefs heeft te melden over de retail-

markt in het Alpenland. ‘Hoewel de gebruikersvraag over de hele linie in zekere mate daalde, was de achteruitgang in retail aanzienlijk erger (‌) dan voor kantoren en bedrijfsruimte.’ Maar een winkelvastgoedbelegger kan het in Europa nauwelijks beter treffen dan in Zwitserland. Primaire retail zal in er de komende twaalf maanden ongeveer 2,5 procent minder waard worden. Wie liever in een Europees kernland wil investeren moet rekenen op een flinke scheur in de broek. Voor Duitsland bedraagt de verwachte waardedaling op het betere winkelvastgoed tegen de 5 procent en voor Frankrijk 5 procent. Secundaire retail geldt helemaal als een ‘no-go’. In Zwitserland bedraagt de verwachte waardedaling 8 procent en daarmee steekt het land nog gunstig af. Voor secundaire retail in een groot deel van Europa rekenen vastgoedprofessionals op afboekingen die procentueel in de dubbele cijfers lopen. Wie er in Duitsland in investeert moet rekening houden met een afboeking na een jaar van ruim 11 procent. Voor Frankrijk is dat zelfs 12 procent. De werkelijke afwaardering zou weleens van een andere orde van

grootte kunnen zijn, denkt analist Jaap Kuin. Als deputy head of Real Estate bij Kempen Securities volgt hij beursgenoteerde winkelvastgoedfondsen. ‘Niemand weet het zeker, maar de markt prijst op dit moment gemiddeld 33 procent in voor de komende jaren voor de zestien fondsen die wij volgen. Dat is nu verwerkt in de aandelenkoersen.’ Kuin denkt dat taxateurs achterlopen met de afwaarderingen op winkelvastgoed. ‘Volgens de taxateurs is het gemiddelde vereiste rendement op de portefeuilles van beursgenoteerde vastgoedfondsen zo rond de 5 procent, de aandelenmarkt houdt het op 6 Ă 7 procent’, zegt Kuin. Hij nuanceert: ‘De afwaardering klinkt misschien heftig, maar uitslagen van deze omvang hebben we nog niet zo lang geleden ook naar boven gezien.’ Op die neergaande Europese beleggingsmarkt voor retail loopt Nederland in de achterhoede. Vastgoedmarkt selecteerde uit de Europe Commercial Property Monitor van Rics negen landen: groot en middelgroot, in West-, Midden- en Zuid-Europa. Voor primaire retail bedraagt de verwachte afname van de waarde 7 procent. Alleen voor Ierland (-10 procent) is de ver-

wachte afboeking groter. Nederland kan zich meten met TsjechiĂŤ (bijna -7 procent), maar legt het af tegen landen als ItaliĂŤ (-6 procent), Polen (bijna -6 procent) en Spanje (bijna -4 procent). De concurrentiepositie van Nederland op de Europese beleggingsmarkt voor secundair winkelvastgoed is wat sterker. Niet alleen scoort ons land met een verwachte afwaardering van 13 procent iets beter dan ItaliĂŤ (ruim -13 procent) en Ierland (-13,5 procent). Ook is de kloof met landen als Spanje (-12 procent), Frankrijk (ruim -11 procent) en Duitsland (-11 procent) minder groot.

Vooral op de Europese beleggingsmarkt voor primaire retail heeft Nederland dus een zwakke concurrentiepositie. Verbazing hoeft dat niet te wekken. Al enkele maanden voor het uitbreken van de coronacrisis tekende zich een kaalslag af in grote winkelsteden. Grote retailers als H&M sluiten filialen omdat ze steeds meer online verkopen. Leegstaande panden transformeren tot horeca of woningen is lastig omdat het laaghangende fruit nu wel geplukt is. In ĂŠĂŠn jaar tijd was de daling van

''' & #$ " $

# !$ " Vastgoedmarkt

&

" $ % $ " & " " # # $ ( # " $ ' #$

de leegstand van de voorgaande vier jaar bijna tenietgedaan, zo bleek in januari uit cijfers van retailonderzoeksbureau Locatus. Tussen begin 2015 en begin 2019 nam de leegstand af van 7,5 procent naar 6,7 procent van de panden. Begin 2020 stond alweer 7,3 procent van de Nederlandse winkels leeg. De stijging lijkt eerder te duiden op een trend dan op een uitschieter. Er is een sanering van het detailhandelsbedrijf aan de gang en die trok in 2019 een spoor door het Nederlandse winkellandschap. Zit er een bloedbad aan te komen op de Nederlandse beleggingsmarkt voor winkelvastgoed? Het kan aan de vakantietijd liggen of aan het onderwerp zelf, maar feit is dat grote Angelsaksische vastgoedadviseurs in de eerste twee weken van augustus weinig respons gaven op vragen van Vastgoedmarkt over de impact van de corona in Nederland. Dat gold ook voor de ter zake kundige personen

die wel bereikbaar waren. Het dichtst bij een inhoudelijke reactie kwam dit antwoord van een medewerker van een Angelsaksische vastgoedadviseur: ‘Het onderwerp ligt gevoelig, in september kunnen we waarschijnlijk meer vertellen.’ Wel waren enkele vastgoedadviseurs bereid marktgegevens te delen over de Nederlandse beleggingsmarkt voor winkels in het tweede kwartaal.

‘Het beleggingsvolume bereikte een historisch dieptepunt door een gebrek aan vertrouwen van investeerders in het licht van covid-19’ , constateert JLL. Volgens deze vastgoedadviseur bedroeg het totaal aan beleggingen in Nederlands winkelvastgoed in het tweede kwartaal 111 miljoen euro. ‘Het merendeel van de lopende retailtransacties kwam tot stilstand. Onzekerheid over huurbetalingen tijdens de lockdown, prestaties van huurders en de duur van de lock-

down hebben gevolgen voor transacties in alle subsectoren van de detailhandel.’ JLL ziet ook een hoopvol signaal voor de Nederlandse beleggingsmarkt voor winkelvastgoed. ‘De pijplijn suggereert sterk dat de beleggersactiviteit in het derde kwartaal zal aantrekken. Daarbij verwachten we een nog sterkere vraag naar dagwinkels en panden in hoofdwinkelstraten van steden die niet alleen afhankelijk zijn van toerisme uit binnen- en buitenland.’ Maar, zo schrijft de vastgoedadviseur: ‘Het herstel blijft volledig afhankelijk van het verloop van de pandemie. Als er een tweede golf komt, zullen de lockdown-maatregelen waarschijnlijk weer van kracht worden.’ Volgens vastgoedadviseur CBRE zal de coronacrisis in Nederland in 2020 uitmonden in een behoorlijke afname van de beleggingsactiviteit op de markt voor winkelvastgoed. In 2019 bedroeg het transactietotaal nog 2 miljard

euro, 2020 brengt een daling met 40 procent naar 1,2 miljard euro. CBRE signaleert ook kansen op de winkelvastgoedmarkt. ‘De sector krijgt te maken met waardedalingen, waarbij de minder aantrek-

" ! $" # $ # ' % $ "#$ " # # $ $ #$ #$

kelijke locaties harder geraakt zullen worden. Dat geeft mogelijk de noodzaak tot herbestemming van locaties die niet meer in trek zijn als winkelvastgoed’, aldus de vastgoedadviseur. ‘Winkelvastgoed biedt mogelijkheden tot herpositionering. We zien dan ook een sterke groei aan beleggers die zich concentreren op binnenstedelijke winkelobjecten met de potentie om het gebouw om te bouwen voor een gemengd gebruik.’ ‘Vooral beleggers die ervaring hebben met de transformatie van leegstaande kantoren zijn nu geĂŻnteresseerd in winkelvastgoed’, aldus CBRE. ‘Zij zien toenemende kansen in transformatie naar bijvoorbeeld woningen, zorgvastgoed of maatschappelijke functies zoals onderwijs. Dit komt doordat de waarde van bepaald in onbruik geraakt winkelvastgoed ten opzichte van woningen of ander gebruik ver genoeg gedaald is om de investeringskosten te rechtvaardigen.’

&&& % #$ " $

Vastgoedmarkt # !$ "

&G EQTQPCETKUKU DTCEJV MCPVQQTIGDTWKMGTU QR JGV KFGG TWKOVG CH VG UVQVGP *QGXGGN NCUV MTÄŽIV FG 0GFGTNCPFUG DGNGIIKPIU

heeft 45.000 mensen in dienst. Voor tienduizenden van hen hoeft Facebook straks dus geen kantoorruimte meer te huren. Twitter laat nu al een deel van de medewerkers helemaal buiten kantoor om werken. ‘De afgelopen maanden hebben we bewezen dat we dat kunnen doen. Dus als onze medewerkers zich in een rol en situatie bevinden die hen in staat stelt om vanuit huis te werken en ze dat voor altijd willen blijven doen, zullen we dat realiseren’, aldus Twitter in een blogpost.

6JG 4QEM QR FG <WKFCU KP #OUVGTFCO 1XGT GGP LCCT \ÄŽP 0GFGTNCPFUG VQRMCPVQTGP RTQEGPV OKPFGT YCCTF XQQTURGNV 4KEU

Nederlands kantoor niet meer bij mooiste meisjes

A

ls een zonovergoten land waar zwaar weer op komst is, zo ligt de Nederlandse kantorenmarkt erbij. De afgelopen jaren maakte het segment een metamorfose door, dankzij veel transformaties aan de ene kant en beperking van de projectontwikkelingspijplijn aan de andere kant. Van de puist op het gezicht van de Nederlandse vastgoedmarkt veranderden kantoren in een segment dat niet alleen voor Nederlandse, maar ook voor buitenlandse beleggers aantrekkelijk is om in te investeren. Nu de coronacrisis een feit is, rijst de vraag: in hoeverre kan de Nederlandse kantorenmarkt deze storm doorstaan? Eerst het goede nieuws. Ondanks een slap tweede kwartaal van 2020 op de gebruikersmarkt zijn de cijfers van de Angelsaksische vastgoedadviseur JLL nog altijd indrukwekkend. De opname in Amsterdam lag in de eerste jaarhelft met 120.100 m² zelfs hoger dan in dezelfde perioden van 2019 en 2018. In Amsterdam lag de leegstand aan het einde van het tweede kwartaal van 2020 op 3,6

procent. Dat is een fractie hoger dan aan het einde van 2019, maar nog steeds beneden het niveau van 5 procent dat als frictieleegstand kan worden aangemerkt. Buiten kantorenwalhalla Amsterdam laat Nederland redelijke cijfers zien. In de eerste helft van 2020 daalde de leegstand in Rotterdam naar 8,4 procent en in Utrecht naar 5,5 procent. Den Haag toont een stabilisatie op 4,2 procent. Van de grote vijf Nederlandse steden had alleen Eindhoven te maken met een stijging van de leegstand, naar 7,1 procent. Maar wat te denken van dit bericht van RTL Nieuws? ‘Steeds meer bedrijven willen van hun kantoorruimte af, nu veel panden leegstaan door ons massale thuiswerken. Het kantoor wordt kleiner of verdwijnt zelfs helemaal. Dat laatste betekent dat er eens in de zoveel tijd vergaderd wordt op een alternatieve locatie. ‘Het team ontmoet elkaar nu elk kwartaal op de camping.’’ Verderop in het bericht blijkt de schade van deze keuze voor de Nederlandse kantorenmarkt mee te vallen. Het gaat om Goboony, een camperdeelplatform dat de huur van 400 m² kantoor in

Utrecht heeft opgezegd. ‘Als vervanging van de vergaderingen op kantoor zoomen en teamsen ze er intussen op los. Maar toch neemt de drang om collega’s ook in levenden lijve te zien toe’, gaat het bericht verder. ‘Het team van Goboony komt daarom elk kwartaal meerdere dagen achtereen bij elkaar op de camping.’ Dat is klein bier vergeleken met wat in het buitenland lijkt te gaan gebeuren. Uit de Britse krant The Guardian: ‘BP overweegt een radicale aanpassing van kantoorgebruik door over te schakelen op werken op afstand en flexibele werkruimte. Op sommige locaties zou BP zijn kantoorgebruik bijna halveren.’ Het zou gaan om de meest dramatische vermindering van het vastgoedgebruik in de 111-jarige geschiedenis van de olieen gasmultinational. Twee maanden na het uitbreken van de coronacrisis gaven Amerikaanse techbedrijven al hun visies op het kantoorgebruik. Als het aan Facebook ligt, zal niet al zijn personeel straks weer hoofdzakelijk op kantoor werken. Topman Mark Zuckerberg voorspelt dat binnen vijf tot tien jaar de helft van zijn personeel op afstand werkt. Facebook

Wat betekenen de coronacrisis en de mogelijk structurele veranderingen die er het gevolg van zijn voor de waarde van kantoren? Al binnen enkele maanden na het uitbreken van de coronacrisis toonden vastgoedprofessionals in Nederland zich bezorgd over de effecten van de anderhalvemetersamenleving. Kantoren zouden er minder waard door worden, voorspelde 63 procent van de deelnemers aan de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy. Respondenten die denken dat de coronabestrijding goed uit zal pakken voor de waarde van kantoorvastgoed zijn ver in de minderheid. Slechts 8 procent verwacht dat de waarde van kantoren door die maatregelen zal stijgen. 17 procent verwacht geen effect. Hoe de kijk van beleggers op de risico’s van Nederlandse kantoren zich ontwikkeld heeft, kan worden afgeleid uit cijfers van JLL. De Angelsaksische vastgoedadviseur zag in het tweede kwartaal licht stijgende rendementen op topkantoren. Anders gezegd: beleggers zijn die topkantoren in Nederland iets minder veilig gaan vinden. Het netto-aanvangsrendement op topkantoren steeg in Amsterdam naar 2,95 procent, in Rotterdam en Utrecht naar 4,15 procent, in Den Haag naar 4,4 procent en in Eindhoven naar 5,2 procent. Dat valt nog mee, maar Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors) ziet donkere wolken boven Europa. In haar Q2 2020: Europe Commercial Property Monitor signaleert de beroepsorganisatie een ‘aanzienlijke verslechtering van het sentiment gedurende het kwartaal, waarin de markt de economi-

" $ % " $ " # % ' " # % !" ## # $ % #$

sche weerslag ondervindt van de covid-19-pandemie’. De index van Rics voor het sentiment over de gebruikersmarkten duikelde van -5 in het eerste kwartaal naar -44 in het tweede kwartaal. De index voor het sentiment op de Europese beleggingsmarkt voor vastgoed daalde van 0 naar -28. Een score van 0 betekent dat de percentages positieve en negatieve antwoorden even hoog zijn. Somberheid over de vastgoedbeleggings- en gebruikersmarkten is dus troef. De kantorenmarkt is een van de zorgenkindjes onder professionals die voor de monitor van Rics werden ondervraagd. Meer thuiswerken en minder ruimte gebruiken zijn gedachten waarmee niet alleen Amerikaanse techbedrijven of een Britse oliemaatschappij als BP spelen. ‘De coronamaatregelen boden bedrijven de kans de impact op de productiviteit te beoordelen van werken op afstand. In de gevallen waarbij de efficiĂŤntie op peil bleef of groter werd, kunnen bedrijven op het idee komen om hun behoefte aan kantoorruimte te evalueren’, schrijft Rics. ‘Interessant is, dat 86 procent van de respondenten in heel Europa een zekere afname verwacht’, vervolgt Rics. Deze groep werd uitgesplitst naar verwachtingen over procentuele vermindering van het kantoorgebruik. De grootste subgroep, ongeveer een derde, verwacht dat eindgebruikers 5 tot 10 procent minder kantoor nodig hebben. ‘Zulke verschuivingen zullen op de lange termijn natuurlijk grote gevolgen hebben.’ In dat krachtenveld verwachten de Europese vastgoedprofessionals niet het slechtste, maar evenmin het beste van de Nederlandse kantorenmarkt. Over twaalf maanden zijn Nederlandse topkantoren 1,75 procent minder waard, denken de ondervraagden. Voor landen als Ierland (daling van 3,5 procent) en ItaliĂŤ (daling van 3,75 procent) zijn de verwachtingen somberder. Maar een kantoorbelegger die niet nat wil gaan, kan zich misschien beter melden in Duitsland, waar ondervraagde professionals nog een stijging verwachten van 0,25 procent, of in Zwitserland, met een stijging van 1 procent. Opvallend is ook dat landen als Polen en Spanje er beter uitkomen dan Nederland, beide met een verwachte daling van 0,75 procent. Over de Nederlandse markt voor secundaire kantoren zijn de ondervraagde professionals naar verhouding minder negatief. Ze voorzien in ons land een waardedaling van 5,5 procent. Meer dan in TsjechiĂŤ (-3,5 procent), Zwitserland (-2 procent), Duitsland (-3,25 procent) en Polen (-5 procent), maar minder dan in Spanje en Frankrijk (beide -6 procent) en ItaliĂŤ (-7,25 procent). Het kon slechter. Zie de Nederlandse markt voor winkelvastgoed, die op de neergaande Europese markt voor retailmarkt in de staart bungelt. Maar ĂŠĂŠn ding is duidelijk: op de ook neergaande kantorenmarkt hoort Nederland evenmin bij de mooiste meisjes van Europa.

" # ! Vastgoedmarkt

&&& % "# ! #

9CCT PW CN XTCCIVGMGPU YQTFGP IGRNCCVUV DĎ FG RQUVEQTQPCDGNGIIKPIUOCTMV XQQT MCPVQTGP GP YKPMGNU KP QPU NCPF IGNFV FCV \GMGT PKGV XQQT JGV TGUKFGPVKÇNG UGIOGPV 1QM DWKVGPNCPFUG DGNGIIGTU KPXGUVGTGP XQNQR KP 0GFGTNCPFUG YQPKPIGP GGP DGYGIKPI FKG CN X��T EQTQPC YGTF KPIG\GV |

De Amerikaanse vastgoedbelegger Greystar heeft 90 procent van de 955 gemeubileerde huurwoningen in East House, de eerste fase van OurDomain Amsterdam South East, verhuurd.

Nederlandse woningen zijn nu veilige haven

D

at beleggen in woningen een profijtelijke business blijft, bleek ook uit de halfjaarcijfers van de beursgenoteerde Zweedse woningbelegger Heimstaden. Het bedrijf zag zijn winst over het eerste half jaar groeien van 243 miljoen euro tot 341 miljoen euro. Naast de eigen thuismarkt is Heimstaden actief in Noorwegen, Denemarken, Nederland, Duitsland en TsjechiĂŤ. In Nederland bezit de onderneming opt dit moment ongeveer 12.600 woningen ter waarde van 2,3 miljard euro. Nederland vertegenwoordigt 15 procent van de totale portefeuille en is goed voor 17 procent van de huurinkomsten. Ceo Patrik Hall: ‘De pandemie onderstreept het belang van goed functionerende huizen en een goede service. De tevredenheid van

onze huurders is zelfs verder verbeterd in deze onzekere tijden. Ondanks covid-19 ontwikkelen de huurinkomsten zich voorspoedig.’ Begin april, amper twee weken nadat het kabinet de lockdownmaatregelen had afgekondigd, nam Heimstaden nog voor 375 miljoen euro ruim tweeduizend woningen van het Duitse Patrizia over in Gelderland en de Randstad. Op zijn beurt liet Patrizia zich ook niet onbetuigd. Het kocht vrijwel gelijktijdig namens een beleggende klant 114 huurappartementen op de Amsterdamse NDSMwerf. Een maand later werd bovendien de B’Tower met 78 woningen aan de voet van de Rotterdamse Koopgoot van Urban Residences overgenomen. Ook het Britse Round Hill Capital laat zich door het coronavirus niet belemmeren om te investeren in Nederlandse woningen. In juli

nam het samen met een partner uit het Midden-Oosten 820 woningen over in Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem en Deventer. ‘Round Hill Capital investeert voortdurend in de Nederlandse residentiĂŤle markt’, vertelt Sander van den Heuvel, namens Round Hill in Nederland verantwoordelijk voor het beleggingsbeleid. ‘Sinds 2014 is ons algemene geloof in de sterke fundamenten van de Nederlandse huizenmarkt niet veranderd. Wij zijn van mening dat investeringen in woningen relatief veerkrachtiger zijn tijdens perioden van economische turbulentie, zoals de coronacrisis, in vergelijking met andere activaklassen.’

De verkoop in 2019 van vrijwel al zijn woningen aan Heimstaden leek het einde te markeren van Round Hill op de Nederlandse wo-

ningmarkt, maar niets is volgens Van den Heuvel minder waar. ‘We bouwen aan een substantieel goed beheerd woonplatform in Nederland. Naast deze nieuwe joint venture is Round Hill Capital altijd blijven investeren in Nederlandse studentenhuisvesting (met 1.380 studentenunits in Utrecht en Groningen) en ook in onze projecten in Utrecht en Amsterdam met circa 1.800 woningen en 85.000 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in ontwikkeling.’ De Nederlandse woningbeleggersmarkt is volgens Bas Wilberts van vastgoedadviseur Savills zeer weerbaar. ‘Als je kijkt naar de schaarste en andere fundamenten, zoals de demografie en economische onderliggers, dan staat de Nederlandse woningmarkt er goed voor, al hangt het af van het soort product.’ Volgens Wilberts blijft de beleggersmarkt voor woningen in Nederland gestuwd door enerzijds het sterke economische fundament en anderzijds de disbalans tussen vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt. ‘Het ligt juist eerder voor de hand dat die disbalans nog groter wordt, doordat je nu al het aanbod aan nieuwbouw zit teruglopen. Dat is aan de ene kant prettig voor een belegger die daardoor wat meer zekerheid heeft over de waardeontwikkeling, maar aan de andere kant leidt dit ertoe dat nieuwe partijen wat moeilijker kunnen toetreden tot de markt.’ De Amerikanen van Blackstone bouwen via lokale makelaars en handelaren een woningportefeuille op in Amsterdam en Rotterdam. In 2019 werd de kiem gelegd met de aankoop van 440 woningen in deze steden. Makelaars en andere vastgoedbedrijven kopen

' # # $ "# ! ! % ! # " " #$"" %! ! # ! & ! #(

huizen van particulieren op om deze vervolgens door te verkopen aan Blackstone. Inmiddels staat de teller volgens Het Financieele Dagblad op 1.425 woningen, waarvan alleen al vijfhonderd in de Amsterdamse binnenstad. Een andere Amerikaanse partij op de Nederlandse markt is Greystar. Deze investeerder richt zich voor een belangrijk deel op het segment starters en studenten en werkt daarbij onder meer in Amsterdam met het concept OurDomain, gemeubileerde studio’s met gemeenschappelijke voorzieningen. In mei startte Greystar met de online verhuur van 955 gemeubileerde studio’s voor studenten en young professionals in ‘OurDomain Amsterdam South East’. Eind vorig jaar hadden de Amerikanen al 6.500 woningen in Nederland in portefeuille, waarvan 3.000 in aanbouw. Tijdens de speciale online editie van vastgoedbeurs Provada betoogde Mark Kuijpers, algemeen directeur van vastgoedbelegger Greystar Nederland, dat de productie van woningen in Nederland veel sneller kan. Hij pleit voor schaalvergroting. ‘Nu is niemand in staat om bijvoorbeeld modulair te bouwen. Zodra je het grootschaliger maakt, kun je meer. In Londen heeft de bouwkolom al langer problemen om de productie te halen. Mijn collega’s daar hebben de omschakeling gemaakt. 70 tot 80 procent is modulaire bouw geworden’, zei Kuijpers tijdens de talkshow Talk of the Town over de toekomst van wonen en werken. â€˜Het betekent wel dat wij afhankelijk zijn van ĂŠĂŠn bouwer. 90 procent van onze productie komt van deze partij. Die doet niks anders dan modulair bouwen. Daardoor kunnen we werkelijk in zes maanden tijd een hoge toren neerzetten waarin mensen kunnen wonen.’ Ook het Belgische Xior blijft investeren in woningen voor studenten en starters. In juli won de vastgoedinvesteerder mede de tender voor de Amsterdamse BrinkToren op de allerlaatste beschikbare kavel op het voormalige Shellterrein Overhoeks op de noordoever van het IJ. Het projectplan bestaat uit circa 400 woningen, waaronder 120 sociale huurwoningen, 30 zorgwoningen en ruim 250 middeldure huurwoningen. Het plan moeten een oplossing bieden voor het nijpend tekort aan huisvesting voor onder anderen young professionals, starters, jonge koppels, (internationale) studenten en onderzoekers in Amsterdam.

Vastgoedmarkt

5KPFU OGFKQ QRGTGGTV 4CZ (KPCPEG CNU DGJGGTFGT XCP &GDV HWPFU FKG EQOOGTEKÇNG J[RQVJGMGP XGTUVTGMMGP QR FG 0GFGTNCPFUG OCTMV 6YGG XCP FG FTKG RCTVPGTU 0GEJGOLC FG $TWĎP GP *GTOCP &TGPMGNHQTF NKEJVGP FG XQQTVXCTGPFG UVCTV GP FG CODKVKGW\G VQGMQOUVRNCPPGP VQG

DĎ 4CZ (KPCPEG 0CCUV &TGPMGNHQTF GP &G $TWĎP KU )KN )TQUUOCP RCTVPGT XCP 4CZ (KPCPEG /CTVĎP .QWYGTUG KU UKPFU GGP LCCT CNU RQTVHQNKQ OCPCIGT YGTM\CCO DĎ JGV DGFTĎH FCV OGV XGNG VKGPVCNNGP LCTGP MGPPKU GP GTXCTKPI QR JGV IGDKGF XCP EQOOGTEKGGN XCUVIQGF DGNGIIGP GP ɈPCPEKGTGP GGP UQNKFG DCUKU JGGHV p&CV OQGV QQM YCPV NQMCNG MGPPKU GP GZRGT VKUG \ĎP PQQF\CMGNĎM QO FG ɈLPOC\KIG 0GFGTNCPFUG XCUVIQGFOCTMV IQGF VG MWPPGP DGFKGPGP q XGT\GMGTV &G $TWĎP FKG XQTKI LCCT OGV &TGPMGNHQTF GP )TQUUOCP DGUNQQV FG MTCEJVGP VG DWPFGNGP p+P FG YGVGPUEJCR FCV FG TQN XCP DCPMGP CNU XCUVIQGFɈPCP EKGT XQQT GGP FGGN XCP FG OCTMV MNGKPGT YQTFV FGGNU QPFGT KPXNQGF XCP FG KPVGTPCVKQPCNG YGVIGXKPI OCCT

8CP NKPMU PCCT TGEJVU 0GEJGOLC FG $TWÄŽP )KN )TQUUOCP /CTVÄŽP .QWYGTUG GP *GTOCP &TGPMGNHQTF

QQM FQQTFCV \G XQQTPCOGNÄŽM PQI YKNNGP KPXGUVGTGP KP FG YGKPKI EQORNGZG GP TKUKEQXQNNG UGIOGPVGP XCP FG XCUVIQGFOCTMV \CIGP YG MCPUGP XQQT GGP QPCHJCPMGNÄŽM &GDV (WPF <QFQGPFG KU 4CZ (KPCPEG QRIGTKEJV q

&TGPMGNHQTF FTCCKV GT PKGV QOJGGP QR JGV IGDKGF XCP EQOOGTEKÇNG XCUVIQGFɈPCPEKGTKPI YKN 4CZ (KPCPEG KP 0GFGTNCPF QR GGP XGTHTKUUGPFG OCPKGT GGP ITQVG URGNGT YQTFGP p9G MGPPGP FG OCTMV CNU IGGP CPFGT GP FWTXGP FCCTFQQT QQM VG KPXGUVGTGP KP XCUVIQGFOCTMVUGIOGPVGP FKG DCPMGP NKPMU NCVGP NKI IGP \QCNU TGVCKN JQVGNU GP JQTGEC 1PFGTFGGN XCP

QP\G WPKGMG CCPRCM FKG \KEJ MGPOGTMV FQQT RTQHGUUK QPCNKVGKV GP GGP IQXGTPCPEG FKG JGGN IQGF QR QTFG KU KU DQXGPFKGP FCV YG XGTHTKUUGPF UPGN MWPPGP UEJCMG NGP $KPPGP FG MCFGTU XCP FG YGV GP TGIGNIGXKPI GP KPUVKVWVKQPGNG IQXGTPCPEG UVCPFCCTFGP MWPPGP YG GGP ɈPCPEKGTKPIUCCPXTCCI DKPPGP VYGG YGMGP DGQQT FGNGP IQGFMGWTGP GP GHHGEVWGTGP q 4CZ (KPCPEG KU JGV GGTUVG HQPFU JGV 4CZ (KPCPEG *KIJ *KGNF (WPF IGUVCTV OGV MCRKVCCN XCP \QYGN FG GKIGP CCPFGGNJQWFGTU CNU XCP HCOKN[ QHɈEGU RTQHGUUKQPGNG KPXGUVGGTFGTU GP KPUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU WKV DKPPGP GP DWKVGPNCPF &G $TWĎP p&KV HQPFU XGTUVTGMV J[RQ VJGGMNGPKPIGP XQQT QPFGT CPFGTG FG CCPMQQR PKGWYDQWY QH VTCPUHQTOCVKG XCP XCUVIQGF #PFGTU

Vastgoedmarkt

1QM TGVCKNXCUVIQGF YQTFV IGˬPCPEKGTF <Q MQP %CRTKEQTP %CRKVCN )TQWR GGP YKPMGNEQORNGZ XCP EKTEC XKGTMCPVG OGVGT KP JGV EGPVTWO XCP &GP *CCI MQRGP

FCP DCPMGP UVCCP YG FCCTDĎ KP RTKPEKRG QXGTCN XQQT QRGP 2TQHGUUKQPGNG XCUVIQGFDGNGIIGTU WKV DKPPGP GP DWKVGPNCPF MWPPGP DĎ QPU GGP ɈPCPEKGTKPIUCCPXTCCI XQQT CNNG FGPMDCTG XCUVIQGFUGIOGPVGP KPFKGPGP &KG DGQQTFGNGP YG UPGN GP FGUMWPFKI GP CNVĎF XCPWKV XCUVIQGFRGTURGEVKGH &G MYCNKVGKV XCP FG NQECVKG GP JGV RNCP URGGNV FWU GGP ITQVG TQN q &TGPMGNHQTF MPKMV p1QM CNU FG XGTIWPPKPIGP XCP GGP DQWYRTQLGEV PQI PKGV TQPF \ĎP FWTXGP YG CNU YG QXGTVWKIF \ĎP XCP FG NQECVKG GP FG MYCNKVGKV XCP JGV RNCP VQEJ JGV NKEJV QR ITQGP VG \GVVGP DĎXQQTDGGNF XQQT GGP DQWYMTGFKGV QH QXGTDTWIIKPIUɈPCPEKGTKPI $Ď DCPMGP KU FCV VGIGP YQQTFKI QPFGPMDCCT q

7KV JGV GGTUVG HQPFU 4CZ (KPCPEG *KIJ ;KGNF (WPF YQTFV XQQTCN IGRWV XQQT MQTVNQRGPFG NGPKPIGP OGV GGP NQQRVĎF XCP \GU OCCPFGP VQV FTKG LCCT GP TGPVGU XCPCH \GU RTQEGPV p&G DCPFDTGGFVG XCP FG NGPKPIGP FKG YG XGTUVTGMMGP KU a VQV a OKNLQGP GP FG .QCP VQ 8CNWG FKG YG JCPVGTGP KU OCZKOCCN RTQEGPVq IGGHV &G $TWĎP PQI GPMGNG TCPFXQQTYCCTFGP CCP *GV LQPIUVG GP VYGGFG HQPFU JGV 4CZ (KPCPEG 5JCTGF +PVGTGUV (WPF KU XQNIGPU JGO IGTKEJV QR XCUVIQGF DGNGIIKPIUɈPCPEKGTKPIGP GP MGPOGTMV \KEJ FQQT GGP NQQRVĎF XCP FTKG VQV XĎH LCCT GP TGPVGU XCPCH RTQ EGPV p&G HQPFUPCCO n5JCTGF +PVGTGUVo IGGHV CCP FCV QP\G DGVTQMMGPJGKF XGTFGT ICCV FCP JGV UKORGNYGI XGTUVTGMMGP XCP ɈPCPEKGTKPI 9Ď \GVVGP MGPPKU GP MCRKVCCN KP GP XGTFGNGP JGV TKUKEQ GP TGPFGOGPV QO FCCTOGG PKGWYG OQIGNĎMJGFGP VG ETGÇTGP FQQT JGV XGTUVTGMMGP XCP ɈPCPEKGTKPIGP FKG XQQT FG VTCFKVKQ PGNG NQMGVVGP OKPFGT IGYKNF \ĎP $GKFG HQPFUGP UVGN NGP 4CZ (KPCPEG KP UVCCV GGP ITQQV FGGN XCP FG ɈPCP EKGTKPIUOCTMV VG MWPPGP DGFKGPGP q #CP FG GPG MCPV XCP JGV URGGNXGNF YCCTQR 4CZ (KPCPEG RTQFWEVGP CCPDKGFV \ĎP FG KPXGUVGGTFGTU GP DGNGIIGTU FKG FG 4CZ (KPCPEG HQPFUGP JGDDGP IGXWNF IGEJCTOGGTF XCP FG CCPVTGMMGNĎMG TKUKEQ TGPFGOGPV XGTJQWFKPI XCP FG XGTUVTGMVG GGTUVG J[RQVJGECKTG NGPKPIGP #CP FG CPFGTG MCPV \ĎP XCUVIQGFDGNGIIGTU QPVYKMMGNCCTU GP DQWYGTU EQPVGPV OGV FG UPGNJGKF GP UNCIMTCEJV YCCTOGG 4CZ (KPCPEG XCUVIQGFRTQRQUK VKGU MCP ɈPCPEKGTGP FQQT JGV IGYGPUVG GP PQQF

“Met onze diepgaande expertise met betrekking tot de Nederlandse vastgoedmarkt voegen wij bij iedere financiering waarde toe”

VKGRQVGPVKGGN YCCTDĎ YCCTFG YQTFV VQGIGXQGIF FQQT DĎXQQTDGGNF GGP XGTQWFGTF MCPVQQTIGDQWY QO VG \GVVGP KP CRRCTVGOGPVGP QH GGP JQVGN 'KPF LWNK KP JGV JCTV XCP FG \QOGT DTCEJV 4CZ (KPCPEG PKGWYU PCCT DWKVGP FCV GGPU VG OGGT QPFGTUVTGGRVG FCV QQM TGVCKNXCUVIQGF YQTFV IGɈPCPEKGTF p&CPM\Ď FG FQQT QPU XGTUVTGMVG NGPKPI MQP %CRTKEQTP %CRKVCN )TQWR GGP YKPMGNEQORNGZ XCP EKTEC XKGTMCPVG OGVGT XQQT EKTEC a OKNLQGP KP JGV EGPVTWO XCP &GP *CCI MQRGPq NGIV &G $TWĎP WKV p9G \GIIGP GEJV PKGV QXGTCN nLCo VGIGP OCCT KP FKV IGXCN YGN 8CPYGIG FG MYCNKVGKV NQECVKG GP QPVYKMMGNKPIUOQIGNĎMJGFGP XCP JGV YKPMGNEQORNGZ ÅP XCPYGIG FG NCPIGVGTOĎPUVTC VGIKG XCP %CRTKEQTP %CRKVCN )TQWR FKG \KEJ QPFGT OGGT HQEWUV QR ITQQVUEJCNKIG DKPPGPUVGFGNĎMG TGUK FGPVKÇNG QPVYKMMGNKPIGP /GV JGV IGFGIGP DWUKPGUU RNCP FCV KU QPVYKMMGNF QO JGV *CCIUG YKPMGNEQORNGZ FG MQOGPFG LCTGP QR GGP UWEEGUXQNNG OCPKGT VG GZRNQKVGTGP GP XGTFGT VG QRVKOCNKUGTGP YCTGP \G DĎ QPU CCP JGV IQGFG CFTGU q 4CZ (KPCPEG JGGHV FG CODKVKG GGP ITQVG URGNGT VG YQTFGP KP XCUVIQGFɈPCPEKGTKPIUNCPF &TGPMGNHQTF p9G JGDDGP VTCPURCTCPVKG JQQI KP JGV XCCPFGN KP CNNG QR\KEJVGP &CCTQO FWTH KM QP\G ITQGKCODKVKG QQM YGN VG MYCPVKɈEGTGP QPFGTIGDTCEJV KP OGGTFGTG HQPFUGP YKNNGP YG GKPF XQQT a OKNLQGP CCP XCUVIQGFɈPCPEKGTKPIGP WKV JGDDGP UVCCP 1H YG QR UEJGOC NKIIGP! 0QW YG \ĎP PKGV UPGN VGXTGFGP OCCT YG MWPPGP VGTWIMĎMGP QR GGP XQQTVXCTGPFG UVCTV \GMGT CNU KM FG XGTVTCIKPI GP QP\GMGTJGKF FKG XQQTVXNQGKFGP WKV FG EQTQPCETKUKU QQM KP QIGPUEJQWY PGGO 9G UVCCP PC TWKO GGP LCCT YCCT YG YKNFGP UVCCP OGV GGP JGNFGTG ɈNQUQɈG GGP XQQTVXCTGPFG CCPRCM GP GGP QTICPKUCVKG FKG MNCCT KU QO UPGN FQQT VG ITQGKGP q +P JGV XGTNGPIFG XCP FKG UPGNNG ITQGK YKN 4CZ (KPCPEG QQM KP \GG ICCP OGV GPMGNG ITQVG KPUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU DNKMV &G $TWĎP XQQTWKV p<QFCV QQM PC JGV DGTGKMGP XCP DQXGPUVCCPFG FQGNUVGNNKPI FQQTITQGK OQIGNĎM KU &QQT KPUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU QR OCCV IGOCCMVG HQPFURTQRQUKVKGU CCP VG DKGFGP MWPPGP YG PQI UPGNNGT XQNWOG OCMGP q

$Ď XGGN DQWYɈPCPEKGTKPIGP FKG 4CZ (KPCPEG XGT UVTGMV KU XQNIGPU &TGPMGNHQTF URTCMG XCP VTCPUHQTOC

\CMGNĎMG NGPKPIDGFTCI VGT DGUEJKMMKPI VG UVGNNGP p+M JGD KP GGTFGTG HWPEVKGU DĎ KPUVKVWVKQPGNG QTICPKUCVKGU XGGN IGNGGTF QXGT JGV KPTKEJVGP XCP RTQEGUUGP GP JGV DGNCPI FCCTXCPq CNFWU .QWYGTUG p5PGN FWKFGNĎMJGKF IGXGP KU GTI DGNCPITĎM &CCTQO JGDDGP YG QP\G RTQEGUUGP \Q KPIGTKEJV FCV YG UPGNJGKF GP UNCIMTCEJV MWPPGP YCCTDQTIGP q &G NGPKPIGPRQTVGHGWKNNG XCP 4CZ (KPCPEG JGGHV UKPFU FG UVCTV GGP LCCT IGNGFGP KPOKFFGNU XQTO IGMTGIGP &G $TWĎP p1P\G XNKGIGPFG UVCTV YGTF KP JGV VYGGFG MYCTVCCN WKVGTCCTF IGVGORGTF FQQT FG EQTQPCRCPFG OKG OCCT nFGCN FTKXGPo CNU YG \ĎP JGDDGP YG VQV FWUXGT XCPWKV QP\G HQPFUGP VQEJ XQQT TWKO a OKN LQGP CCP NGPKPIGP XGTUVTGMV q +P OGGTFGTG QR\KEJVGP KNNWUVTCVKGH XQQT FG QPFGT UEJGKFGPFG GP XGTHTKUUGPFG CCPRCM XCP 4CZ (KPCPEG YCU GGP XCP FG GGTUVG NGPKPIGP XCP EKTEC a OKNLQGP FKG KP CWIWUVWU YGTF XGTUVTGMV CCP GGP DWKVGPNCPFUG KPXGUVGTKPIUOCCVUEJCRRĎ &G $TWĎP p*GV IKPI QO FG CCPMQQR XCP VYGG MCPVQQT IGDQWYGP KP #OUVGTFCO <WKF 1QUV FCV KP FG VQG MQOUV OQGV YQTFGP IGVTCPUHQTOGGTF XCP GGP OQPQ HWPEVKQPGGN DWUKPGUURCTM KP GGP OWNVKHWPEVKQPGGN YQQP YGTM IGDKGF 8QQT GGP DCPM GGP NCUVKIG ECUWU QO KP JGV RTKNNG UVCFKWO VG ɈPCPEKGTGP XQQT QPU KU FKV YGN OQIGNĎM QR DCUKU XCP JGV QPVYKMMGNRQVGPVK GGN XCP FKG NQECVKG KP #OUVGTFCO <WKF 1QUV GP FG MYCNKVGKV XCP JGV DWUKPGUURNCP q

!!!

Vastgoedmarkt

&QQT FG KPVGTPCVKQPCNKUGTKPI URGNGP 0GFGTNCPFUG DGNGIIGTU KP GKIGP NCPF IGGP QH XTĎYGN IGGP TQN KP FG FKTGEVG NQIKUVKGMG GP KPFWUVTKÇNG XCUVIQGFDGNGIIKPIUOCTMVGP o2QUV EQTQPC NQIKUVKGMo \CN FCCTKP IGGP XGTCPFGTKPI DTGPIGP 9CCTQO PKGV!

Geen plek voor Nederlandse logistieke vastgoedbelegger in eigen veilige haven

D

e verkoop in mei door Altera Vastgoed van het Hema-distributiecentrum in Utrecht markeerde het einde van het laatste Nederlandse institutionele, logistieke en industriÍle vastgoedfonds. Het dc van 62.000 m² wordt verhuurd aan retailer Hema en fungeert als het logistieke knooppunt van het bedrijf voor de Benelux. Vanuit hier leveren ze aan meer dan 550 Hema-winkels. Hema is op deze locatie gevestigd sinds 1965 en heeft in mei een huurovereenkomst getekend met de nieuwe Amerikaanse eigenaar, het Hines Pan-European Core Fund (Hecf) voor tien jaar. Het Hema-dc vormde het laatste

bezit van Altera’s logistieke en industriÍle fonds. In 2018, toen de portefeuille 143 miljoen euro omvatte, besloten de aandeelhouders tot liquidatie, omdat de waardes van dergelijk vastgoed op hun piek zouden zijn en zij ook meer economische risico’s aan de horizon zagen.

Topman Jaap van der Bijl van Altera Vastgoed benadrukt dat de liquidatie van het fonds wat hem betreft niet had gehoeven. ‘Dit is echt een beslissing van de aandeelhouders geweest. We draaiden een mooi hoog totaalrendement van circa 10 procent.’ De suggestie dat het fonds eigenlijk te klein was vanuit het oogpunt van risicospreiding en beheerkosten werpt hij

verre van zich. ‘We hebben een TER, een total expense ratio, van 35 Ă 36 basispunten, dat is echt heel efficiĂŤnt.’ De Altera-ceo sluit zeker niet uit dat zijn onderneming in de toekomst met een nieuw light-industrial/last mile fonds komt. Volgens hem zal dat een aantrekkelijke niche zijn in het post-coronatijdperk vanwege de groei van e-commerce en nearshoring, het dichter bij huis halen van bedrijfsprocessen, en just in time fabricage. In een fonds voor grote logistieke dozen ziet hij minder heil, omdat beleggers toch liever blijken te kiezen voor pan-Europese vehikels, die ook built-to-suit ontwikkelen.

De verkoop van het Hema-dc past in een lange als even opmerkelijke vastgoedbeleggingstraditie in wat geldt als de Toegangspoort van Europa. Nederlandse institutionele beleggers vonden al die grijze dozen en morsige werkplaatsen geruime tijd eigenlijk maar niks en staarden zich blind op glimmende kantoorpanden en bovenal fraaie winkelpanden en winkelcentra. Dat laatste segment gold als ‘veilige haven’ in de nasleep van de financiĂŤle crisis, maar is het al enkele jaren zeker niet meer door de uitdagingen van e-commerce. Het verklaart mede waarom in de vastgoedhoek op het Damrak – op kantorenbelegger NSI na – al geruime tijd slechts (zieltogende) winkelvastgoedfondsen noteren. Niet meegerekend uiteraard het Belgische logistieke vastgoedfonds WDP, dat voornamelijk om prredenen een tweede notering heeft in Amsterdam en ook niet meeweegt in de toonaangevende EPRA Nederland-index.

In de eerste zeven maanden van dit jaar verloor die Nederlandse EPRA-index maar liefst twee derde van zijn waarde. Volgens vastgoedanalist Herman van der Loos van de Belgische bank Degroof Peter-

cam in Brussel betaalt de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedsector met deze eenzijdige gerichtheid op winkelvastgoed dan ook een ‘hoge prijs’. De kans dat er ooit nog een Nederlandse logistieke vastgoedportefeuille naar de beurs wordt gebracht, als die er al zouden zijn, acht de Belg ‘klein’ vanwege het slechte imago dat de Amsterdamse beurs heeft bij vastgoedbeleggers. ‘Het is een vicieuze cirkel. Beleggers associĂŤren beursgenoteerd Nederlands vastgoed met alle ellende van Wereldhave en Vastned’, aldus Van der Loos.

Toen Nederlandse beleggers toch eindelijk de smaak van logistiek en industrieel vastgoed te pakken kregen vanwege de aantrekkelijke rendementen, konden zij eigenlijk alleen nog maar indirect terecht bij buitenlandse partijen. Want alles was opgedoekt. PEPR, het enige genoteerde logistieke vastgoedfonds op het Damrak ooit, was allang van de Amsterdamse beurs gehaald door grootaandeelhouder Prologis, wereldmarktleider in logistiek vastgoed. Dit na

een revolte van aandeelhouders onder leiding van de Nederlandse pensioenbelegger APG tegen het beleid van dit pan-Europese logistieke vastgoedfonds. In 2011 deed ook het beursgenoteerde Wereldhave in zijn drang naar specialisatie in winkelcentra zijn logistieke portefeuille over aan WDP. Vervolgens verdween ook VastNed Offices Industrial van de beurs.

In 2015 werd de dertien objecten omvattende portefeuille van het niet-genoteerde vastgoedfonds Eurindustrial verkocht aan IDI Gazely (tegenwoordig het Chinese GLS). Twee van de voormalige directieleden van Eurindustrial zijn betrokken bij Urban Industrial, een Amsterdamse vastgoedonderneming die zich toelegt op industrieel vastgoed in de nabijheid van steden. Maar dat bedrijf is nauwelijks als ‘Nederlands’ aan te merken, omdat het werkt met Amerikaans pensioengeld. Ook Breevast en Achmea doen niets meer in logistiek of industrieel vastgoed. Een van de weinige spelers nu nog is Accres, maar dat bedrijf heeft een generieke vastgoedportefeuille, waarvan logistiek zover bekend slechts een bescheiden onderdeel vormt.

ITÄŽ\G FQ\GP ! IGTWKOG VÄŽF GKIGPNÄŽM OCCT

Intussen zijn onze zuiderburen wel uiterst succesvol met logistiek vastgoed. Niet minder dan vier beursgenoteerde Belgische fondsen timmeren daarmee ook in Nederland en Europa flink aan de weg, waarbij zij ontwikkelen en beleggen in ĂŠĂŠn hand houden. WDP (actief in zes landen), VGP (twaalf landen), Montea en Intervest Offices/Industrial presenteerden recentelijk ondanks corona prachtige halfjaarcijfers. Benelux-marktleider WDP was in de jaren nul het eerste Belgische logistieke vastgoedfonds dat de grens bij Hazeldonk overstak. Dankzij de ruime beschikbaarheid van financiering in eigen land en

))) ( %& " $ & !

% #& $ Vastgoedmarkt

& %&$ '& !&$' ! &$ & ) % &%& * && ! ( ! & $ +% ! '%&$ - ! " %& ( %& " "! %

de lange nasleep van de financiĂŤle crisis voor Nederlandse vastgoedpartijen, kon WDP na een aanvankelijk moeizaam begin vervolgens redelijk gemakkelijk een prachtige miljardenportefeuille opbouwen in de Nederlandse markt.

Aan WDP-ceo Joost Uwents de vraag hoe het eigenlijk komt dat zo’n belangrijk logistiek land als Nederland, nota bene toegangspoort tot Europa, nooit zelf een grote logistieke vastgoedbeleggingsmaatschappij heeft voortgebracht? Uwents: ‘Laat ik om te beginnen zeggen dat wij onszelf beschouwen als een Belgisch-Nederlands bedrijf. Daarom hebben we ook een beursnotering in Nederland en een hele grote Nederlandse portefeuille. Er is wel een aantal puur Nederlandse logistieke vastgoedbedrijven, maar dat betreft louter ontwikkelaars. Dat er helemaal geen puur Nederlandse logistieke vastgoedondernemingen zijn, is mede te wijten aan het verouderde FBI-statuut (statuut van de fiscale beleggingsinstelling, red.). Nederland is in vele opzichten een voorbeeld voor Belgen, maar ĂŠĂŠn ding hebben we hier heel goed gedaan en dat is de Belgische REIT-structuur, waardoor vastgoedbedrijven zich als een echte onderneming kunnen gedragen en niet in het keurslijf zitten van een pure beleggingsinstelling.’

Nederland kent enkele private ontwikkelaars van formaat, waaronder het Schiedamse DHG en Somerset Capital Partners uit Oisterwijk. Maar die bezitten geen beleggingsportefeuilles (meer) van betekenis. Drie jaar geleden verkocht Somerset zijn eigen logistieke beleggingsportefeuille van

300.000 m² voor enkele honderden miljoenen euro aan de Amerikaanse vastgoedvermogensbeheerder CBRE Global Investors. De opbrengst is hoofdzakelijk ingezet om de razendsnelle groei van de logistieke projectenpijplijn te financieren. Afnemers van de grote Nederlandse projectontwikkelaars zijn vrijwel steevast buitenlandse partijen. Waarom eigenlijk? Een ontwikkelaar zegt hierover desgevraagd dat Nederlandse beleggers eenvoudigweg ‘niet bereid en in staat zijn’ om de ‘schrale yields van 4+ procent’ te betalen die gelden voor topkwaliteit Nederlands logistiek vastgoed. ‘Dat kan alleen als je de beschikking hebt over heel goedkoop geld. Vergelijk het maar met de kantoorpanden op de Amsterdamse Zuidas, die worden ook ontwikkeld door Nederlandse partijen en gekocht tegen heel lage yields door buitenlandse beleggers.’

Vanwege de strategische geografische positie, de wereldhaven Rotterdam en de uitstekende infrastructuur, in combinatie met een economie die toch betrekkelijk weinig is geraakt door de pandemie is de trek van internationale beleggers in Nederlands logistiek vastgoed nog zeker niet gestild. De toenemende restricties voor nieuwe ontwikkelingen, ingegeven door de ‘verdozingsdiscussie’ maken de honger eigenlijk alleen maar groter. Het maakt de bestaande logistieke centra immers extra waardebestendig en dus duur. Maar ook elders in Europa is logistiek vastgoed zeer gewild. Onderzoek van Savills toont aan dat voor het eerst in de geschiedenis de gemiddelde Europese markt-

rendementen van industrieel/logistiek vastgoed 9 basispunten (bp) lager lagen in het eerste kwartaal van 2020, dan de yields van winkelcentra: 4,95 procent versus 5,04 procent. Dit is het gevolg van de lager uitgevallen risicopremie die beleggers aan dit type vastgoed toekennen. Logistiek geldt nu als een veilige haven. Met dank aan e-commerce. Gelet op de dramatische ontwikkelingen in het tweede kwartaal en de stevige afwaarderingen die winkelvastgoedfondsen zoals Unibail-Rodamco-Westfield, Eurocommercial en Wereldhave moesten nemen vanwege corona en de groeispurt van e-commerce, zullen de verschillen ongetwijfeld nog groter worden.

Volgens Savills bedroeg het beleggingsvolume in Nederlands logistiek vastgoed vorig jaar zo’n 2,6 miljard euro. In de eerste jaarhelft van 2020 was logistiek en industrieel vastgoed goed voor 24 procent van het totale beleggingsvolume. Niek Poppelaars, co-head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland, geeft aan voor geheel 2020 een beperkte krimp te verwachten. Hij schat dat van de totale industriĂŤle en logistiek beleggingsmarkt 80 procent in handen is van buitenlandse partijen. ‘Kijken we puur naar de logistieke markt dan is het percentage misschien wel 95 procent. De resterende 5 procent komt voor rekening van Nederlandse ontwikkelaars, die bestaand logistiek vastgoed kopen met de bedoeling om het te herontwikkelen, renoveren en/of uit te breiden.’

Dat kans dat aanbieders van Nederlandse beleggingsfondsen nog iets zouden kunnen betekenen in de dankzij e-commerce flo-

rerende last mile logistics, zeg maar de stadsdistributiecentra aan de randen van steden, acht hij ‘uiterst klein – zo niet verwaarloosbaar’. ‘Als je nu nog moet beginnen met de opbouw van een fonds dat over twee jaar misschien operationeel is, ben je gewoon veel te laat en ook te klein om enig gewicht in de schaal te kunnen leggen.’

De grote buitenlandse beleggers zijn namelijk allang hun positie aan het innemen rond de grote Nederlandse steden als onderdeel van hun pan-Europese strategieĂŤn. Zo zei Sander Breugelmans, country manager Benelux van wereldmarktleider Prologis, deze zomer in een interview met Vastgoedmarkt dat last mile een speerpunt is voor zijn onderneming.

Meest aansprekende voorbeeld vormt het vorig jaar opgerichte

Mileway, het pan-Europese last milefonds van het Amerikaanse private equityhuis Blackstone. Met dik 200 miljard euro onder beheer is Blackstone ‘s werelds grootste vastgoedvermogensbeheerder. Mileway bezit duizend logistieke objecten die geschikt zijn voor leveringen tot aan de voordeur, in vakjargon ‘last mile delivery’ genoemd. Een flink aantal daarvan ligt in de Randstad. De objecten zijn de afgelopen jaren aangekocht door verschillende vastgoedfondsen onder beheer van Blackstone. De totale waarde bedraagt circa 8 miljard euro.

Evenmin verwacht Poppelaars dat nearshoring, het terughalen van productie uit China en andere Aziatische landen vanwege de kwetsbaarheid voor pandemieĂŤn en handelsoorlogen, verandering teweeg zal brengen in de krachtsverhoudingen binnen de Nederlandse industriĂŤle en logistieke vastgoedbeleggingsmarkt. ‘Als nearshoring grootschalig gaat gebeuren, zal dat door de internationale pan-Europese beleggingsfondsen worden opgelost. Ik zie dat niet als een aparte niche zoals last mile.’

% HQPFUGP \ÄŽP %' %(" & $ ! % " %& ( %& "

Er is voor Nederlandse beleggers in de indirecte logistieke en industriele markt internationaal de afgelopen jaren onmiskenbaar veel meer keuze ontstaan. Het ontbreken van puur Nederlandse logistieke vastgoedbeleggingsfondsen vormt dan ook zakelijk gezien geen echt probleem, mits men tenminste genoegen neemt met een pan-Europese strategie en dat is helemaal niet onverstandig uit het oogpunt van risicospreiding. Wat blijft misschien is het gekwetste Oranjegevoel. Verliezen van de Belgen is extra pijnlijk.

### " ! !

Vastgoedmarkt !

&CPM\Ď KPVGTPCVKQPCNKUGTKPI KU FG 0GFGTNCPFUG EQOOGTEKGGN XCUVIQGFɈPCPEKGTKPIUOCTMV UVCDKGNGT IGYQTFGP &CV UVGNV 4QDGTV ,CP 2GVGTU GZGEWVKXG FKTGEVQT &GDV 5VTWEVWTGF (KPCPEG DĎ KPVGTPCVKQPCCN XCUVIQGFCFXKUGWT %$4' KP #OUVGTFCO

‘Internationalisering maakt financieringsmarkt stabieler’

D

e reden is volgens Peters simpel: internationalisering betekent meer aanbod en meer keuze. ‘Het lokale aanbod aan commercieel vastgoedfinancieringen werd ooit vrijwel geheel beheerst door de drie Nederlandse grootbanken: ABN Amro, ING en Rabobank. Als zij ‘nee’ zeiden, zoals zeker in het tweede kwartaal van dit jaar het geval was, had je niks. Dankzij de internationalisering zijn er nu alternatieven beschikbaar.’

# # % &% !! In de onlangs verschenen Mid-Year Market Outlook voor de Nederlandse vastgoedmarkt van CBRE schreef Peters dat het tweede kwartaal van 2020 werd gekenmerkt door een sterkere uitval van vastgoedfinancieringen door Nederlandse banken. Banken waren destijds gefocust op het inzichtelijk maken en beheersen van risico’s in hun huidige lening portefeuilles. Hierdoor hadden ze minder capaciteit en aandacht voor reguliere kredietverlening, aldus CBRE. Peters: ‘Ook nadat het stof weer wat is neergedaald, is de drive voor nieuwe verstrekkingen nog niet op volle kracht. Alhoewel de partijen niet allemaal over een

kam zijn te scheren is de verstrekking van leningen door Nederlandse banken significant afgenomen.’ Voor beleggers met vastgoed in de hardst geraakte sectoren, zoals hotels, vrijetijdsvastgoed en winkelvastgoed, is het verkrijgen van leningen lastiger geworden. Wie bijvoorbeeld op dit moment een lening zoekt voor de zwaar getroffen hotelmarkt heeft zeker opties, maar wordt volgens Peters wel ‘geknipt en geschoren’. ‘Er is een breed aanbod vanuit opportunistischere, internationale financiers. Maar dit is vaak tegen een hogere rente, meer zekerheidstellingen en/of een lagere bevoorschotting.’

# &&# # Financieringen zijn door de onzekerheid als gevolg van de pandemie over de hele linie duurder. De basisrente is weliswaar weer gedaald, maar de risico-opslag die banken berekenen, is volgens Peters opgelopen. Voor financieringen met een lager risico is dit vaak beperkt tot tussen de 25 en 50 basispunten. Voor hogere risicosectoren kan dit soms tot meer dan een verdubbeling van de rente leiden. Dit laatste raakt in het bijzonder bouw- en ontwikkelingsprojecten en kleinschaligere vastgoedproposities. Die werden

normaal vooral gefinancierd door de Nederlandse grootbanken, maar zijn nu dus vaak moeilijker of duurder financierbaar. Opvallend is het sterke internationale aanbod vanuit opportunistischere, maar wel duurdere financiers die de huidige markt als kans zien om sterk uit te breiden. ‘We zien een verschuiving in de markt: traditionele financiers zijn voorzichtiger en verlagen hun risico’s. Terwijl nieuwere internationale partijen met een hogere risicotolerantie nu juist marktaandeel verwerven’, analyseert Peters.

de financiÍle crisis. Vanaf 2014, 2015 is er sprake van een ruimer aanbod op de Nederlandse markt doordat de internationale financiers – pfandbriefbanken, verzekeraars en de debt fondsen – de Nederlandse markt (weer) betraden. Voor de kredietcrisis waren er hier ook veel buitenlandse partijen actief. Dat waren naast de pfandbriefbanken vooral internationale universele banken, zoals bijvoorbeeld het Schotse RBS, die naast vastgoedfinanciering een breed scala van bancaire diensten aanboden.’

# # $ #!!% % $ $ % #& !& # % XCUVIQGFÉ…PCPEKGTKPIGP QO % % % ' $% ! ( # $ # %! !" & " ) %

% % % #& !& ' # $ !" ) )

Peters: ‘De Nederlandse banken zijn eigenlijk al sinds de kredietcrisis terughoudender. Het is de afgelopen tien jaar nooit meer helemaal business as usual geweest: met de geldkraan wagenwijd open zoals vóór de kredietcrisis. Niet onlogisch en ook zeker niet onverstandig. Gezien de grote verliezen die ook de grootbanken moesten nemen op hun vastgoedfinancieringen tijdens de lange nasleep van

‘Nee, de afgelopen tien jaar is ook in het buitenland de bancaire commercieel vastgoedfinanciering minder geworden, omdat dit nu eenmaal een sterk cyclische business vormt met alle risico’s van dien. Regelgeving en bancair toezicht zijn in Europa mede daardoor ook behoorlijk aangescherpt. Daarbij komt wel dat de drie grote Nederlandse spelers – Rabobank, ABN Amro en in mindere mate ING – verhoudingsgewijs heel erg op Nederland geconcentreerde kredietboeken hebben. Dat maakt hen in de ogen van toezichthouders extra kwetsbaar. Diezelfde terughoudendheid heeft er echter wel voor gezorgd dat de opkomst en verbreding van de alternatieven vanuit pfandbriefbanken, verzekeraars en debt fondsen de ruimte kreeg.’

% ËŹPCPEKGTKPI $ ! $# ! ! ! # ! ! GP IGUEJQTGPo

&) $ # $ #!!% JWP XCUVIQGFÉ…PCPEKGTKPIU % ‘Laat ik vooropstellen dat de drie grootbanken best behoorlijk gefinancierd en geherfinancierd hebben de afgelopen jaren. Maar er is wel veel meer focus gekomen op bepaalde klanttypes. Met daarbij een duidelijke voorkeur voor bestaande relaties en stabielere marktsegmenten, zoals woningen en logistiek. Dit binnen steeds strakkere limieten.’ ‘De gemaakte keuzes lopen wel uiteen. Neem bouwfinancieringen. Hoewel ING er ooit heel sterk in was, is die bank er vrijwel helemaal mee gestopt. Rabobank en ABN Amro hebben daardoor, samen met NIBC, min of meer het rijk alleen gehad. Internationale partijen vinden dergelijke financieringen vaak te ingewikkeld, waardoor er nu een beperkt aanbod is. Bouwfinancieringen zijn immers veel arbeidsintensiever. Ze vereisen veel kennis van lokale regelgeving en markten en inzicht in de kwaliteit van bouwers en ontwikkelaars. Ook vinden veel financiers een bouwfinanciering minder aantrekkelijk als belegging. Dit omdat het gecommitteerde bedrag niet in ĂŠĂŠn keer wordt opgenomen en de looptijd, gemiddeld twee jaar, kort is. Dat past niet goed in hun langere termijn vastrentende beleggingsstrategie.’

$ # # $ ) #& % # ! &$$ !" '!!# DGUVCCPFG MNCPVGP YCCTQO ) ' ( !#! # $ $ ' # % ! % # % ! " #% ! ) % % # & # % ! ‘Onderschat de impact van corona niet! Zoals zovelen werden ook financiers compleet overvallen, die zaten niet steeds bovenop al die huurcontracten van hun debiteuren. Wie betaalt de huur? Wie niet? Is het tijdelijk of is het een voorbode voor een failliete huurder? Voor veel vastgoedeigenaren was dat al slecht inzichtelijk, laat staat voor hun financiers. Dat gold niet alleen voor winkelvastgoed, maar zeker ook voor hotels en restaurants, en in mindere mate kan-

Vastgoedmarkt

4QDGTV ,CP 2GVGTU GZGEWVKXG FKTGEVQT &GDV 5VTWEVWTGF (KPCPEG DÄŽ %$4' n8GTUVTGMMKPI XCP NGPKPIGP FQQT 0GFGTNCPFUG DCPMGP UKIPKËŹECPV CHIGPQOGP o

toren. Banken moesten voordat de verzoeken van hun debiteuren om uitstel van rentebetaling en aflossing binnenkwamen, eerst precies in kaart hebben waar de risico’s lagen. Het was en is daardoor alle hens aan dek, mensen die zich normaal met nieuwe kredietverlening bezighielden, moesten nu al die bestaande dossiers doorspitten.’

% ! " " # " ‘In maart en april kwam de hele financieringsmarkt vrijwel tot stilstand. Dat gold zowel voor de nationale en internationale bancaire instellingen, de pfandbriefbanken alsook de financiers die financiering als een belegging beschouwen, zoals verzekeraars en debt fondsen. Een aantal van deze debt fondsen hadden hun eigen financieringsproblemen, doordat hun funding via de CMBS-markt (commercial mortgage backed securities, red.) dan wel de loan-on-loanmarkt tijdelijk stilviel. Het verlies aan rendement van zo’n 300 basispunten door het wegvallen van die markten hebben zij vervolgens waar mogelijk, gewoon doorvertaald in de rentetarieven voor hun klanten. Kijk, als je nergens terecht kunt en je zit helemaal klem vanwege eerder

gemaakte harde afspraken over een belegging of ontwikkeling of je worstelt bijvoorbeeld met grote liquiditeitsproblemen, dan moest je soms dergelijke verhogingen wel accepteren. Pfandbriefbanken, verzekeraars en debt fondsen hebben echter de beschikking over heel veel geld. Zeker de debt fondsen ervaren vanuit hun businessmodel ook beleggingsdruk. Dat alles verklaart waarom ze veel sneller weer konden schakelen dan (Nederlandse) banken. Bovendien is hun portefeuille veel overzichtelijker, omdat ze gemiddeld wat grotere deals van rond de 40 à 45 miljoen euro hebben. Hierdoor is het aantal bestaande financieringen om in de gaten te houden beperkt. Nederlandse grootbanken zijn veel breder in de markt actief en hebben hierdoor veel meer kleinschalige leningen verstrekt.’

! # % & % & " EKGGN XCUVIQGFɅPCPEKGTKPIU " ‘Ik kan niet goed inschatten hoeveel daadwerkelijke schade ze hebben geleden, maar er zal ongetwijfeld een aantal probleemleningen

bij zijn gekomen sinds januari. Wij hebben in de markt wel gemerkt dat de perceptie van deze partijen is veranderd. Veel marktpartijen keken qua financiering bewust niet om zich heen met het idee dat het de relatie zou ondermijnen. Met als gevolg dat ze dan in slechtere tijden niet meer bij de Nederlandse banken terecht konden. Door de afnemende mogelijkheden bij de Nederlandse banken is dat beeld wel veranderd.’

" $ % " !" " ! "" $ ! # ! $ #! ɅGNF GKPF XQTKI LCCT JGV " $ ! " " " # ‘Marktaandeel is een notoir moeilijk verhaal in de Nederlandse markt. Ik houd me verre van elke schatting daaromtrent. Niemand weet precies hoe groot de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt is, laat staan de verdeling over de verschillende partijen. We hebben in het verleden zelf diverse pogingen ondernomen om het in kaart te brengen. Dat is gebleven bij grove inschattingen. Het marktaandeel van de Nederlandse grootbanken is door de coronacrisis wel wat afgenomen. Ik denk dat er een breed besef is

bij veel vastgoedpartijen dat het vaste belletje naar ABN Amro, Rabobank of ING niet altijd meer de oplossing biedt. Hiermee is de schroom om je breder te oriÍnteren in de markt, die nog altijd bestaat, nu echt aan het verdwijnen doordat niet meer alles even makkelijk door de geijkte spelers wordt gefinancierd. Maar de Nederlandse grootbanken zullen ongetwijfeld ook de komende jaren een heel belangrijke rol vervullen in deze markt.’

n&G OCTMV FCP VÄŽFGPU FG XQTKIG ETKUKUo

" " & "% ‘Afhankelijk van het economisch herstel in de tweede helft van het jaar zal het productaanbod verder verruimen.’

" " % !" $ !! ! $ $ " " ! & $ $ " $ #! " " ɅPCPEKGTU FCP YGGT GXGP UPGN " & $ " ! $ ! ! ‘Een heel moeilijke vraag. Een nieuwe volledige lockdown zou desastreus zijn, dan wordt de kern van de hele economie geraakt en daarmee ook de vastgoedsector. Ik denk dat we alles op alles moeten zetten om dat te voorkomen. Maar ook tijdens de vorige crisis zijn enkele internationale vastgoedfinanciers gewoon hier gebleven. Ook is het startpunt bij de huidige recessie anders; de vastgoedmarkt staat er over het algemeen veel beter voor en financieringen zijn veel conservatiever. Daarbij komt ook nog dat je een buitenlandse positie niet makkelijk en snel afbouwt. Internationalisering maakt de financieringsmarkt daarmee hoe dan ook stabieler.’

Elk kantoor wordt duurzaam.

Kijk jij verder dan label C? " #!#$ &

& %

ijĚċūƭDžēĚ ūŞijĚDŽĿŠij ĿŠ ǨǦǫǦȦ 'îŠ DžĿŕ ŏĚ Šƭ îŕ DŽĚƑēĚƑ ŒǞŒĚŠ ēîŠ ēƑĿĚ ŏîîƑȡ DŽūūƑîŕ ĿŠ ēĚǕĚ ƭĿƥēîijĚŠēĚ ƥǞēĚŠȦ èĚŒĚƑ DžĚƥĚŠ ēîƥ ēĚ ŒĚƭǕĚƙ DŽîŠ DŽîŠēîîijȡ ċǞēƑîijĚŠ îîŠ ēĚ ūŠijĚŒĚŠēĚ ƭĿƥēîijĿŠijĚŠ &

ĿŠɉēĚ ijîƥĚŠȦ ~ūŒ DŽūūƑ ŏūƭȦ

Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.