Vastgoedmarkt oktober 2019

Page 1

Transformatie: J Architecten en beleidsmakers ČŤČœȢȤȊČœ ĘŞĘŠ ĘŞĘŽ

Deal van de maand: J Y-towers ČŤČœȢȤȊČœ ĘŠĘŽ

The Core J Experiment CBRE, ČŤČœȢȤȊČœ ĘŞĘŻ

WWW.ADHOCBEHEER.NL

LCCTICPI QMVQDGT YYY XCUVIQGFOCTMV PN

Bouw nog niet verlost van stikstofprobleem

7TDCP +PVGTGUV MQQRV &G &TKG *QGËŹL\GTU

)TQVG DQWYRTQLGEVGP \ĎP XQQTNQRKI PQI PKGV XGTNQUV XCP FG IGXQNIGP XCP FG UVTGGR FKG 4CCF XCP 5VCVG FG\G \QOGT \GVVG FQQT JGV 2TQITCOOC #CPRCM 5VKMUVQH Het kabinet kwam recent met een standpunt naar aanleiding van het advies van de stikstofcommissie onder leiding van oud-minister Johan Remkes (VVD). Het kabinet wil dat de maximumsnelheid op snelwegen omlaag gaat en dat de veeteelt wordt gereduceerd nabij zogeheten Natura 2000-gebieden. Getroffen boeren zouden in dat geval uitgekocht moeten worden. Kleine bouwprojecten mogen direct weer worden opgepakt, aldus het kabinet. Daarvoor kan gebruik worden gemaakt van de zogeheten 'interne salderingsregeling', waarbij de stikstofdepositie kan worden weggestreept door elders (energiebesparende) maatregelen te nemen die bijvoorbeeld de CO2-uitstoot beperken. Bouwend Nederland heeft in een reactie aangegeven verheugd te zijn dat het kabinet de urgentie van het stikstofprobleem voelt en erkent. ‘We zijn blij dat er geld en maatregelen vrijgemaakt worden om deze impasse op te lossen. We houden echter zorgen voor de acute gevallen.' Hoewel Bouwend Nederland waardering uitspreekt voor de voorgestelde interne saldering, is volgens de brancheorganisatie tegelijkertijd haast geboden

om een nieuwe drempelwaarde voor stikstofdepositie bekend te maken. Dat kan volgens Bouwend Nederland, gezien de acute nood, niet nog maanden wachten. Blijvende onduidelijkheid over de voortgang van bouwprojecten door de stikstofuitspraak leidt volgens ABN Amro tot het opdrogen van orderportefeuilles en een verlies van 70.000 banen bij bouwbedrijven in de komende jaren. Bouwend Nederland houdt voor de korte termijn al rekening met een verlies van 17.000 arbeidsplaatsen doordat er nu 500 grotere woningbouw- en infraprojecten stil liggen. In totaal waren er vorig jaar 527.000 banen in de bouwsector. ‘Een aanzienlijk deel kan dus worden geraakt door de stikstof uitspraak’, zegt sector-econoom Madeline Buijs van ABN Amro. ‘Doordat de bouwbedrijven minder omzet behalen, zullen zij er uiteindelijk niet aan ontkomen medewerkers te ontslaan.' Volgens Buijs zal het banenverlies niet meteen ontstaan. 'Veel bouwbedrijven hebben op dit moment nog goed gevulde orderportefeuilles, maar nieuwe projecten worden daar nauwelijks aan toegevoegd.' Eerder raamde ABN Amro de

schade voor de bouwsector op 14 miljard euro in de komende vijf jaar. Die schade kan worden vermeden door concrete maatregelen te nemen die de bouw weer op gang helpen. ‘Voorlopig lijken deze concrete maatregelen nog ver weg’, aldus Buijs. ‘Remkes heeft in zijn advies bij provincies en gemeentes aangedrongen om de vergunningverlening voor bouwprojecten weer op gang te brengen, maar tegelijkertijd heeft hij aangegeven dat de vergunningverlening moeilijk zal zijn.’ Eerder pleitten NVB Bouw en de Neprom al om binnen enkele weken met een 'beoordelingskader Woningbouw en stikstof' te komen. Volgens deze brancheorganisaties draagt woningbouw in veruit de meeste gevallen nauwelijks bij aan de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. In een nieuw kader moet op basis van gedegen juridische en ecologische analyses een generieke drempelwaarde voor woningbouw vastgesteld worden. Provincies hebben intussen al weer aangegeven op kleine schaal vergunningen te gaan aanleveren.

7TDCP +PVGTGUV JGGHV JGV OQPWOGPVCNG MCPVQQT &G &TKG *QGËŹL\GTU CCP FG %GTGUUVTCCV KP

GGP QHH OCTMGV VTCPUCEVKG &G RTÄŽU DGFTQGI GWTQ DNÄŽMV WKV FG CMVG XCP NGXGTKPI *GV WKV FCVGTGPFG IGDQWY KP #TV &GEQ UVÄŽN FGGF FKGPUV CNU JQQHFMCPVQQT XCP DTQWYGTÄŽ &G &TKG *QGËŹL\GTU +P KU JGV RCPF XQNNGFKI IGTGPQXGGTF 5KPFUFKGP DKGFV NCPIFWTKI JWWTFGT 1HËŹEGU (QT ;QW GT Ë­GZKDGNG MCPVQQTTWKOVG CCP

Optimisme viert hoogtij op drukke Expo Real Ondanks de sputterende Duitse economie, een vrijwel onafwendbare harde brexit en handelsconflicten overheerste het optimisme op Expo Real. De razend drukke vastgoedbeurs vond in opperbeste stemming plaats van 7-9 oktober in MĂźnchen. Met 2.127 exposanten boekte het driedaagse vastgoedevenement een nieuw record. Er kwamen 46.747 bezoekers uit 76 landen op af. De sfeer was dit jaar bijna uitgelaten op de grootste vastgoedbeurs van Europa. Blijkens een enquĂŞte verwacht acht van de tien exposanten een mooi jaarresultaat te boeIngezonden mededeling

Vastgoedfinancier RNHB ook in middensegment RNHB heeft zijn kredietplafond verhoogd naar 25 Ă 30 miljoen euro. De in Utrechts gevestigde vastgoedfinancier bedient daarmee nadrukkelijk ook het middensegment, zegt ceo Ivo Knottnerus. ‘De grootbanken zijn hoofdzakelijk nog gefocust op bovenste segment van de vastgoedfinancieringsmarkt. Bovendien vinden de grootbanken dat ze in het algemeen teveel vastgoed op hun balans hebben. Die terugtrekkende beweging biedt ons een prachtkans om verder te groeien', aldus Knottnerus. In het middensegment zijn er volgens de ceo van RNHB nauwelijks partijen die aan de vraag kunnen voldoen.

RNHB maakt al een snelle expansie door. Door drie overnames en organische groei is het totaal van uitstaande financieringen in twee jaar tijd gestegen van 1,6 miljard euro en 3,5 miljard euro. Toen ceo Ivo Knottnerus op 1 maart 2017 het roer overnam zei hij tegen Vastgoedmarkt dat het financieringsbedrijf klaar was om de vleugels uit te slaan. ‘Dat is meer dan gelukt’, constateert hij tevreden in het WTC Utrecht, waar de vastgoedfinancier sinds december 2018 is gehuisvest. Met 2.700 m2 is RNHB zelfs de grootste huurder. Er werken 130 medewerkers en het bedrijf heeft een groot aantal vacatures.

ken. Veertien procent voorziet zelfs een topjaar. Dit ondanks dat er al minstens een jaar of drie wordt gewaarschuwd door allerlei marktvorsers voor de risico’s van een ‘laatcyclische’ markt. Tijdens de vorige Expo stond het gevaar van een mogelijke rentestijging centraal in de beschouwingen van de zwartkijkers, maar daar hoorde je dit keer helemaal niemand over. Als er al zorgen werden geuit, betrof het geopolitieke vraagstukken en economische haperingen.

21 NOVEMBER 2019, DE DOELEN ROTTERDAM

INSPIRATIESESSIES EXCURSIES WORKSHOPS

Over betaalbare bedrijfsruimte, duurzame werklocaties en nieuwe economie. Meld je nu aan via rotterdamtransformatiecongres.nl

4074(+5 Vastgoedmarkt

::: 9'67-4+*2'507 31

" #

!" "

Vuurdoop op de Expo Real In het eerste weekend van oktober verandert MĂźnchen van gedaante. Lederhosen en dirndls maken plaats voor donkerblauwe maat- en mantelpakken. Lange tafels met pretzels en bierpullen veranderen in stijlvolle beursstands met reageerbuis-amuses en barista-koffie. Het contrast tussen het Oktoberfest en vastgoedbeurs Expo Real is op het eerste oog enorm. Toch draait het op beide beide mega-evenementen vooral om ĂŠĂŠn ding: menselijk contact. Op Expo Real zie je oude collega’s terug, praat je bij met relaties en schud je handen met nog onbekenden. Als kersvers hoofdredacteur van deze prachtige titel en nieuwkomer op dit jaarlijkse vastgoedfeestje hield ik mij vooral bezig met het laatste. Expo Real was mijn vuurdoop in de vastgoedsector. Menselijk contact, is cruciaal voor de vastgoedsector, heb ik me laten vertellen. ‘Je kunt vastgoed niet aan jezelf verkopen,’ fluisterde iemand in mijn oor tijdens een borrel. ‘Iedereen is afhankelijk van elkaar’. Die afhankelijkheid speelt zich vooral af op nationaal niveau. Expo Real is een internationale beurs met 2.127 exposanten uit de hele wereld in zeven hallen die zich uitstrekken over 64.000 vierkante meter. Toch is de wereld van de honderden Nederlandse bezoekers niet veel groter dan de paarhonderd vierkante meter waarop zich de twee Nederlandse stands bevinden. ‘Eigenlijk is het bizar dat we ieder jaar met z’n allen naar MĂźnchen vliegen om elkaar daar te ontmoeten,’ verzucht een bezoeker op de stand van Holland Metropole. Bizar of niet, praktisch is het wel. Iedereen ĂŠĂŠn keer per jaar op dezelfde plek. MĂźnchen is dichtbij en bovendien geen onaardige stad. En er is, zoals u ook in dit oktobernummer van Vastgoedmarkt zult lezen, genoeg te bespreken: stikstof (pagina 38), verduurzaming (pagina 16), transformaties (pagina 10 e.v.) en de laatste transacties (18 e.v.). De stemming op de Expo was, ondanks donkere regenwolken boven het beursterrein en de zorgen over de Brexit, handelsoorlog en de stagnerende, Duitse economie, toch zeer optimistisch (zie pagina 32). Door de lage rente is er geld zat in de markt (zie pagina 42, 43). De grote uitdaging is het vinden van interessante beleggingen voor al dat geld. Wellicht dat de slimme jongens en meiden op gympen en zwarte t-shirts die in de dit jaar geopende proptechhal stonden daarbij kunnen helpen. Waar de vastgoedsector jaren achterliep op het gebied van digitale innovatie, bestormen nu veelbelovende bedrijven als Planradar en Office App de markt. Een mooie kans maar voor sommigen ook een bedreiging. Kijk maar hoe de fintechbedrijven de banken opjagen en hoe Amerikaanse startups de hotel- en taxibranche hebben opgeschud. Als hoofdredacteur van Vastgoedmarkt kan ik digitale innovatie alleen maar toejuichen. Nieuwe technologiĂŤn zorgen dikwijls voor meer transparantie in de markt. En transparantie was precies het doel waarmee Dirk Rompelman Vastgoedmarkt in 1974 oprichtte. Die mooie traditie zet ik met alle liefde voort. Laat die proptech-revolutie maar komen! .44,*5+*')7+85 6+59''69'3*+51''3 9'02+*/'3+7 31

#%!

$

$

"

" " ! "

" " #

" " ""

$ $ !"

$ ! # ! % " #

% #! % " ! ! #

" $

# !" ! " !

! &

# ! Ingezonden mededeling

" #"

# # % "

" !

# $ !" " "

Prinsjesdag: J Impact op de vastgoedsector ČŤČœȢȤȊČœ ĘŤĘ° Č ČŠ ĘŹ ĘŞ

RNHB Stikstof J Kabinet kiest voor maatwerk ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘą ʏʲ

J Nu ook in het middensegmen t ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘ­

WWW.ADH OCBEHEER .NL

QMVQDG LCCTICPI T RC IKPC YYY XCUV IQGFOCTM V PN L EER.N CBEH .ADHO WWW

ČŠČœ ĘŞĘŻ

nd:

matie: Transfor en en itect J Arch akers beleidsmĘŠ ĘŞĘŽ ČŤČœȢȤȊČœ ĘŞ

! # ! ! " " " ! ! ! ! " ! ! % !

de maa Deal van s wer J Y-to ĘŽ ČŤČœȢȤȊČœ ĘŠ

e E, ČŤČœȢȤ The Cor ent CBR erim J Exp

Miljarden aan vastg oed naar de ma rkt

(KPCPEKGTKPI ' FIG #OUVGTFCO 9GUV

8ÄŽHVKI 'WTQRGU G ENQUGF GPF YCCTFQQT GT R XCUVIQG QVGPVKGGN FHQPFUGP NQRG OKNLCTF P TQPF MQOV GWTQ CCP XCUV CH IQGF PCCT FG

Dat blijkt OCTMV uit de jaarlijkse studie naar het expireren L\GTU datum aan. van private De fondsen TKG *QGËŹ vastgoedfo die in 2021 ndsen van worden geliquidee G & Inrev, de De helft van Europese branche-or rd hebben de fondsen MQQRV & gersGUV belegde afgelopen ganisatie die zijn op ĂŠĂŠn niet-beursg PVGT land en aflopen gericht enoteerd vastgoed. voor hoogste rendementwaalf jaar het 2019 en 2021 tussen Rond 2028 7TDCP + t geboden,

DGT QMVQ N PI CTMV P LCCTIC QGFO YYY XCUVI

lopen maar liefst 97 fondsen af met een intrinsieke waarde van 23 miljard, zo komt naar voren uit de mination Study Inrev Funds Terlopen 23 fondsen2019. In 2020 tegen hun eind-

focussen op het Verenigd Koninkrijk . Hun exit samen met valt de brexit, &GWVUEJG 2HC PFDTKGHDCPM er verder waarschijn maar heeft

2$$ GP +0) CCP JGV EQPUQ JGDDGP GGP lijk weinig TVKWO FCV GGT verband mee. NGPKPI XGTUVTG FGT KP M MV XCP O 'NM XCP FG ËŹP Bij CPVQQTQPVYKM KNLQGP GWTQ CPEKGTU XGTUVT zich met slechts de fondsen die MGNKPI 'FIG # GMV OKNLQG (KPCPEKCN +PXG OUVGTFCO 9 P GWTQ CCP JG GUV MQEJV UVOGPV GP 0* houden – goed ĂŠĂŠn sector bezigV EQPUQTVKWO +PXGUVOGPV DGUVCCPFG W JGV MCPVQQTI voor een totale 5GEWTKVKGU & KV *CPC GDQWY XCP intrinsieke G <WKFMQTGCP O CCP waarde van \GXGPVKI FCVG GP MQEJVGP KP FG $CUKUYGI TGPFG EQORNG 9,7 miljard OGK euro – bestaat KP #OUVG Z KP FG YÄŽM 5 TFCO *GV WKV 41 procent NQVGTFÄŽM QPF FG LCTGP uit winkelvastgoe GTICCV GGP XQ d (4,4 miljard NNGFKIG JGTQP VYKMMGNKPI euro). de fondsen Van CV KP dieGTGUUVTC de komende jaar aflopen CP FG % CPF KP drie heeft ËŹL\GTU C CP FG Jprocent TKG *QG RCPF X 44GXGTKPI risico-mijd een QT &G & GGF JGV endeVG XCP N zogenoem GTÄŽ NG MCPVQ GPVGP F de KV FG CM ‘core’ DTQWY WOGPVC /QPWO strategie, DNÄŽMV W 42 procent QQT XCP GV OQP T -CXGG een GWTQ value QHFMCPV JGGHV J WTKI UVGGTFG strategie added PVGTGUV V CNU JQ NKGT KPXG enV NCPIF FTQGI twaalf procent F FKGPU 7TDCP + KGP DKGF 2CTVKEW RTÄŽU DG UVÄŽN FGG kent een 5KPFUF GMQEJV opportunis De EVKG &G lage V &GEQ QXGGTF $TGFC I tisch karakter. hypothee V VTCPUC De helft van Y KP #T I IGTGP OCTMG voor een impuls krente zorgt G IGDQW de komende XQNNGFK GGP QHH CP CVGTGPF besluit voor GV RCPF exit-golf in de woningWKOVG Cbestaat uit fondsen F KU J de woningbou verkoop. In CPVQQTT *GV WKV die gelanceerd GTU +P regering heeft w. ‘De plaats van zijn tussen ZKDGNG M *QGËŹL\ W GT Ë­G de 2010 der op eerPrinsjesda recen Dat verwachte en n. acute &G &TKG het 2013, terwijl U (QT ;Q nog de gekondigd g aaneen kwart vijf in maken. T 1HËŹEG et kwam egelen geld uit te gezien ding van en. gang helpe dateert van daling, verwachte procentsJWWTFG land, maatr ‘Remkes heeft trekken voor vóór 2008. Het kabin naar aanlei de bouw van issie Het betekent den wacht over de Neder n analisten concrete unt nieuwe woningen. fcomm r van ABN Amro maan dat Buijs. heid cies en standp stiksto Maar of dit aldus sen hun aanvang de meeste fondnu een stabilisaniet nog onduidelijk iniste ten door weg’, volstaat om van de tie van de bij provin en om de oud-m et projec vonden aan s de doelsteladvies verkoop van ling van 75.000 g van begin van het Blijvende van bouw het volgen zijn advies aangedrong . Het kabin leidin bouwhuizen. woningen herstel van ang iet ntes onder per jaar te behalen, es (VVD) elheid op raak leidt gen van de crisis ing voor brenen heel weinig voortg gemee nt voorz Remk fuitsp valt te bezien’, verlen De betaalbaar te umsn hetproce de levenslicht Johan nning Philip Bokeloh, en stelt heid van koophuize zagen tijdens de stiksto tot het opdro verlies hij op gang vergu de maxim g gaat en dat een econoom bij de crisis. r. ken. Veerti ens eenneemt toe door de n wil dat nabij ten weer jkertijd heeft verAmro. ‘Zeker ABN Amro uilles en topjaa ‘De gegevens ABN bedrij lage kosten projec uceerd egen omlaa tegeli nning als door het er al minst wd voor hypotheke ortefe n. e zelfs eenuitksde bij bouw snelw wordt gered dat studie rschu stikstofebiede besluit de woningbou orderp erend komen n. Tegelijkert Boubanen gen, maar dat de vergu el redelijk lt gewaa ondan met de sputt a 2000-g in dat jaren. ijd is Ditovereen vrijw veetee geven w achterzijn.’ de verwachs voor er nog steeds een groot van 70.000komende blijft, zal de nks de tingen’, stelt drie wordt aange voor de en de ijk zal eten Naturn zouden t en vorser mie, een Onda tekort aan n. doorstrom de e’ woningen, wat jaar ofInrev-ceo moeil Bouw zogeh i markt ing verder worde Lonneke ven in e econo harde brexi LĂświk. ‘De onder druk clisch land houdting met een e lening n NVB allerle ffen boere moeten Duits komen eerste ‘laatcy Expo verder omhoog de woningprijzen Neder are enige door Getro n echte sen r pleitte binnen enkel skader eenverrassing ocht endb al reken splaat.QPPGMG .Ă’Y wend minder transacties en zullen er is het hoge en overh Real. Eerde stuwt. Dat s van uitgek vorige ten moge onafw termijn volume de woningma staat in KM garbeid risico’ geval m al om 'beoordeling zijn. Daarnaast aans de korte elsconflict op Expo winkelvast zouden de een mogerktmonitor 17.000 goed dat naar . Tijden Nepro e wonin . bouwprojecn opgepakt, hand - in Amro. prijsstijgin r van de s van van ABN isme groter markt met een stikstof' te kan de Kleine amarkt worde al Verder gevaa gen liggen 500 verlie oor door de komt.' toenemende en weken is er onzekerhe het rs heorg weer centra het optim at er nu rojecten stil kij- de et. Daarv van de woningkra branc stond edbeu gbouw direct id tijging de zwartover doord gevolgen van pte hoger s deze in verkunnen uitvallen Wonin e vastgo ing het kabinn gemaakt en infrap er vorig jaar gehet stikstofkeer lijke rentes gen van . aldus n. Volgen woningbouw elijks d drukk dan nu wordt ingsre bouwstemm e je dit al kome geraamd.’ t ouwin ik worde waren de bouwsector beste De razen e salder besch sitie s draag gebru en nauw woropper daar hoord Als er in In totaal e er in MĂźnIngezonden nisatie eten 'internstikstofdepo e gevall sitie in mededeling boekt oktob vond in 0 banen deel kan dus het kers, maarniemand over. zogeh meest ij de t door 527.00 van 7-9 exposanten fdepo f uitnt betrof nlijk uit de aal plaats neme stiksto helem de stiksto n geuit, ling', waarbn weggestreep e) maatren. In een n en eco‘Een aanzie t door de Met 2.127vastgoedeve werde om bij aan ebiede van tukke chen. en zorgen agse kan worde iebesparend rbeeld de vraags . a 2000-g op basis ische kwam den geraak sector-econoAmro. op Natur litieke moet (energ bijvoo het drieda record. Er ’, zegt ingen r ecolog geopo kader elders nemen die van ABNInstitutio 76 landen spraak elche en beleggers nieuw juridis che haper ven mindenele te uitgeken. een nieuw kers uit dremp ine Buijs wachten nomis bedrij gelen en verÄź u--b; ‰;uhrѲ;h iekesterk t beper heeft in een bezoe uitein de komende Madel jaar bijna rs gedeg jaren stijgen. ‘Zorginstel gener vastge itstoo de bouw zij er 46.747 groeiende was dit vastgoedbeu land olubm]7 7oou bmv - vraag CO2-u es een een gbouw ugd te lingen ‘Doordat n sfeer n, zullen te analys verantwoo zijn te wonin zelf hebbe naar zorgvastverhe end Neder af. De behale men mede rbu-࢟;ijĽ groots enquĂŞ rdelijk tie cies Bouw e voor geven ontkogoed, zo geworden s Buijs omzet blijkt uit op de

anns een waard hunop e aange n. Provinvoor de visie Volgen et de urgen en vastgoed laten niet aan geven

a. Blijke de tien expos n reacti an.'dit marktseg wordeop en kunnen delijk aange kennisenentede het kabin metee mentsteld eem voelt en de van van Europ acht die de rs te ontsla heeft al weer s niet gepublice t te boefinanciĂŤle fprobl zijn dat en IVBN nning werke verlie cht sultaa slagkracht ven heb- erd. stiksto blij dat er geld n intuss verguvan institution l verwa het banen jaarre bedrij schaa van ele beleggers mooi zijn bouw worde zal het kleine goed t. ‘We eren. gebruiken. De maakt ten een goed an. 'Veel nt . We ng erken Denog intramura vrijge vereniging ontsta maarvan le zorg is gaan aanlev en mededeli sterk gewijzigd egelen se op te lossen dit momebeleggers uilles, institution Ingezond maatr en daardoor ortefe ele ben op daar impas voor de n organiseer is er e orderp een de onlangs grote behoefte aan end zorgen om deze ten worde gevuld

geslaagde

n echter Hoewel Bouweekt vesting, gecombine passende huisoegd.' ‘property tour’ e projec een houde en.' $ nieuw langs drietal zorg-locati erd met zorg de uitspr aan toegev gevall waar nodig.’ ering es voor acute e saldeIn 2018 werd ABN Amro nauwelijks egezelschap land waard e intern anivan wethouder een institution door r raamdTweede Neder esteld ele beleggers s, een Eerde heorg voorg Kamerlid voor ĂŠĂŠn miljard euro en s de branc voor de geĂŻnvestee beleidsambtenarenvan het CDA en volgen d haast gebod rd in zorgvastgoed. De ring, is

van gemeenbeleggers willen jkertij ten, BZK en komende twee VWS. de

satie tegeli werd de publicatieIn dat kader tot drie jaar portefeuill hun van de visie es zorgvastgo

zorgvastgo op

ed verdubed uitgebrach belen. De nieuwe

t. De vraag naar zorgconcepten

zijn niet voor

zorgvastgo

de happy gens de IVBNsnelle expan ed zal vol- benadrukt few, zo en al een de komende de IVBN. ames jaren maakt vr-uu;m_;†ˆ overn

van RNHB ;Ń´oL1;vÄşmŃ´ Door drie het totaal $$ #!" # #!" is twee sie door. etpla

in groei en ische d iering zijn kredi25 Ă 30 organ financ heeft

1,6 miljar RNHB ogd naar en van uitstaande verho gesteg d euro. fond jaar tijd op 1 en euro. 3,5 miljar miljo euro en Ivo Knottnerus am zei igde vast ts gevest daarmee roer overn het Toen ceo

t Utrech 2017 het edmarkt dat om bedien De in nseg maart Vastgo jf klaar was nancier het midde . ‘De goedfi k ook

hij tegen nerus sbedri ‘Dat is kkelij iering jk Ivo Knott slaan. nadru financ zakeli teert hij zegt ceo ls uit te ment, zijn hoofdste segment t, waar de vleuge gelukt’, consta anken Utrech dan grootb ngsst op boven meer het WTC sinds decem ncieri en in nog gefocu edfina ncier tevred n de grootvastgo edfina Met 2.700 van de dien vinde een de vastgo is gehuisvest. te huur. Boven in het algem groots heb2018 de markt rs ze ber zelfs n dat hun balans ing RNHB medewerkeaanbanke ed op m2 is n 130 vastgo rekkende beweg werke een groot teveel om verder. Er f heeft terugt bedrij ben. Die een prachtkans nerus. en het Knott res. ons biedt n', aldus zijn er voltal vacatu groeie ent der te nsegm nauwelijks midde

n RNHB In het

kunne ceo van gens de die aan de vraag n partije n. voldoe

rlost iet ve em nog n Bouw stofproble ik van st

QNIGP P FG IGX TNQUV XC T JGV PKGV XG RKI PQI GT \GVVG FQQ \QO P XQQTNQ op 14 sector GEVGP \Ď 5VCVG FG\G de bouw nde vijf e voor QWYRTQLKG 4CCF XCP kome schad in de n ver )TQVG D worde d euro rde miljar schade kan egelen UVTGGR F elwaa 5VKMUVQH ete maatr op e dremp d te XCP FG OC #CPRCM jaar. Die nieuw door concrbouw weer sitie beken end om een deze fdepo meden de s Bouw een n die 2TQITCO opig lijken voor stiksto kan volgen t met nood, te neme ‘Voorl ver

J

gemiddeld 5,6 procent per jaar. Deze fondsen zijn met een gemiddeldook het grootst e intrinsieke waarde van 578 geen neerkomt miljoen euro, hetop 5,6 miljard aan vastgoed euro dat in 2021 de etalage ingaat.

Lage rente jaagt woningm arkt weer aan

tij hoog viert al isme Optim ke Expo Re uk op dr

Beleggers willen veel meer zorg vastgoed

r RNHB ancie ment oedfin Vastg middenseg ook in

555 4 12&.$#, 0*2 -+

Vastgoedmarkt .*2.!$0

Quote van de maand ‘Een Nederlandse koe heeft meer ruimte dan de gemiddelde burger. Als sociale huisvester heb je daar zo je gedachten bij.’

% # " #(0$"2($4..07(22$0 4 - #$ 20$"'21$ 5.-(-&".0/.0 2($ (20.1 (- $#$1 & 7(-$

+P CCPNQQR PCCT GGP TQPFGVCHGNIGURTGM QXGT OKFFGPJWWT YCCTDÄŽ XCUVIQGFDGNGIIGTU CCPUEJWKXGP FTWKRV FG NKGHFG XQQT FKG\GNHFG DGNGIIGTU GT DÄŽ GGP VQRCODVGPCCT XCP FG IGOGGPVG #OUVGTFCO|PQI PKGV XCPCH |

Amsterdam koel over vertrekkende vastgoedbeleggers dat voor ons een signaal. Dat hebben we tot nu toe nog niet gekregen.’ Schippers geeft toe dat de grondprijzen in Amsterdam ‘pittig’ zijn. Maar die kosten hebben volgens haar ook een positieve werking op de waarde van vastgoed.

AMSTERDAM - ‘Steeds meer beleggers het niet meer kunnen opbrengen om in Amsterdamse nieuwbouw te investeren,’ dat zegt IVBN-directeur Frank van Blokland in AT-5’s programma Bouw Woon Leef. Maar dat is volgens topambetnaar Carolien Schipper niet direct een probleem. Zij is adjunct directeur stedelijke ontwikkeling bij de gemeente. In de aflevering van Bouw Woon Leef wordt ingegaan op de rol van de belegger in Amsterdam.

! % $"# De stellingname bij AT5 is olie op het vuur gelet op het rondetafelgesprek dat de raadscommissie Wonen & Bouwen op 28 oktober organiseert over middenhuur. De vraag welke obstakels verhinderen lange-termijnbeleggers te investeren in nieuwbouw en transformatie van woningen voor de middeninkomens, staat centraal bij dit initiatief van het raadslid Naoum NĂŠhmĂŠ (VVD). Aan tafel zitten leden van de raadscommissie Wonen & Bouwen en een aantal institutionele beleggers te weten vertegenwoordigers van IVBN, Amvest, Bouwinvest, Sare&F, Vesteda en Wonam.

! ! $ # ' Schipper vindt het momenteel niet erg als investeerders meer naar de regio gaan, want ‘daar zijn ook huizen nodig.’ Net als woonwethouder Ivens houdt ze zich vast aan de constatering dat er nog voldoende wordt ingeschreven op tenders. Dat verandert pas als er tenders worden teruggegeven of als ze ziet dat het niet meer gaat. ‘Dan is

%1.7/0 (4 #7&'

0.+($- "'(//$01

1PFGTOÄŽPKPI GP FG XCUVIQGFUGEVQT 9CV JGV RWDNKGM CN FGEGPPKC NCPI YKUV GP YCCT RTCMVÄŽMOGPUGP CN GXGP NCPI XQQT YCCTUEJWYFGP JGGHV PW FG CCPFCEJV XCP FG RQNKVKGM YGVGP VG MTÄŽIGP &G 8.-#$05$0$+#9 #03&1 $- 5 /$-' -#$+ ,$-1$-1,.**$+ '$$%2 7("' (-,(##$+1 UVGXKI IGPGUVGNF KP FG nDQXGPYGTGNFo OGV QPFGTOÄŽPKPI XCP FG UVTWEVWTGP FKG FG UCOGPNGXKPI QXGTGKPF JQWFGP VQV IGXQNI 4GEGPVGNÄŽM XGTUEJGGP JGV TCRRQTV 4 - 0.,/ $- ./1 .4$0 #$ 4$05$4$-'$(# 4 - #$ .-#$05$0$+# ,$2 #$ !.4$- 5$0$+# (- : 8.% ++ /+ "$19 : ,12$0# , (- -"(=+$ )30(#(1"'$ $- #,(-(120 2($ 4$ #($-124$0+$-$01 ) 5($ -($2 '$!!$- (- 2.$-$,$-#$ , 2$ 2$ , *$- &$*0$ IGP OGV UEJKOOKIG RCTVÄŽGP GP JGDDGP \KEJ FCCTOGG NCVGP nDGUOGVVGPo 1QM -.2 0(11$- $- , *$+ 01 5$2$- $04 - ,$$ 2$ /0 2$- 4..0 7.4$0 7$ 5 2 #304$- 2$ 7$&&$- 2$-,(-12$ 0 ,.$2 #31 5 2 &$!$30$- .+(2("( $- !$12330#$01 5(++$- $0 -3 ,$$ - #$ 1+ & (-(12$0 0 //$0' 31 4 - 312(2($ $- $(+(&'$(# '$$%2 ,(+).$- $30. XTÄŽIGOCCMV XQQT DGUVTÄŽFKPI XCP FG WKVYCUUGP 'T KU \GNHU GGP 5VTCVGIKUEJ $GTCCF 1PFGTOÄŽPKPI QRIGTKEJV YCCTKP VCN XCP QXGTJGKFURCTVÄŽGP GP TGNGXCPVG QTICPK UCVKGU XGTVGIGPYQQTFKIF \ÄŽP 'GP XCP FG CEVKGNÄŽPGP KU FG XGTDGVGTKPI XCP JGV \KEJV QR ETKOKPGNG IGNFUVTQOGP 'GP CPFGTG CEVKGNÄŽP \CN \KEJ TKEJVGP QR OCCVTG &$+$- ./ 5$2&$4$-# 2$00$(- ,$2 .-#$0 ,$$0 $$- .-#$0#$$+ 4..0 &$&$4$-13(2 5(11$+(-&

&$%# % $ "# #$

! # !&% ..&+$0 0 6$-0.#$ $ + 12 2$ $-2$0

&G XCUVIQGFUGEVQT DNĎHV PKGV DWKVGP UEJQV )TCRRGTJCWU PQGOV FKG KP ÅÅP CFGO OGV VTCPURQTV GP NQIKUVKGM ˏPCPEKÇNG FKGPUVXGTNGPKPI NQMCNG JQTGEC GP FGVCKN JCPFGN 1QM MQTRUEJGH XCP FG 0CVKQPCNG 2QNKVKG 'TKM #MGTDQQO RNGKV KP FG .+*1*0 -2 4..0 $$- !0$#$ -/ * 85 0(- + #($ 1/$+$01 #($ (- '$2 4$0+$#$- -($2 -&$1+.2$- 5 0$- &$$- /0(.0(2$(2 & 4$- .% 5$&*$*$- ; #31 ..* LGWIF\QTI FG XCUVIQGFUGEVQT VTCPURQTVDTCPEJG ˏPCPEKÇP t ICCP OGGDGYG &$- $- # 0 - #$7$+%#$ 30&$-2($ &$4$- 9

/GV GGP DTGFG \YCCK YQTFGP QOXCPITÄŽMG UGEVQTGP QXGT Ă…Ă…P MCO IGUEJQTGP GP YQTFV GT PQICN YCV XGTQPFGTUVGNF QXGT nFG XCUVIQGFUGEVQTo &KG UGEVQT KU JGGN DTGGF GP FKGR 'T \ÄŽP \QoP PGIGP OKNLQGP 91< QDLGEVGP KP 0GFGTNCPF GP VKGP FWK\GPFGP QH OGGT JGDDGP FCCT QR FG GGP QH CPFGTG OCPKGT OGG VG OCMGP 1R #$ 4 12&.$#!$+$&&(-&1, 0*2 !$&$4$- 7("' !(--$- $- !3(2$-+ -#1$ (-12(232(. -$+$ !$+$&&$01 $- .-#$0-$,$01 / 02("3+($0$- $- ..* ; # 2 * - -($2 .-2*$-# YQTFGP t CN FCP PKGV \YCTG ETKOKPGNGP FKG YQTFGP IGHCEKNKVGGTF OGV nDGFTÄŽHU '3(14$12(-&9 ./1+ & .% 4 12&.$#!$+$&&(-&$- 5(25 11$- *GV KU PCVWWTNÄŽM QP\KPPKI QO nFG XCUVIQGFUGEVQTo QH CN FKG CPFGTG UGEVQTGP YGI 2$ 7$22$- +1 "0(,(-$+$ .0& -(1 2($1 -2$&$-#$$+ #$ !0 -"'$ $- !$0.$/1.0& -( UCVKGU KP JGV XCUVIQGF \QCNU FG +8$0 FG 0'241/ GP FG -0$ JGDDGP Ë­KPM ./&$1"' +# - #$ !.35 $- 4 12&.$#%0 3#$ 0 (1 4$$+ -# "'2 4..0 %0 3#$ RTGXGPVKG /CCT MGPPGNÄŽM XGTYCEJVGP RQNKVKEK GP DGUVWWTFGTU PQI XGGN OGGT &G RTQHGUUKQPGNG RCTVÄŽGP KP GP QO JGV XCUVIQGF \WNNGP PĂ?I XGTFGT OQGVGP QRUEJC NGP KP JGV IGXGEJV VGIGP QPFGTOÄŽPKPI \QFCV \G PKGV KP JGV XGTMGGTFG TÄŽVLG VG TGEJV MQOGP &CV DGVGMGPV QPFGT OGGT FCV OGP VTCPURCTCPVKG XCP RCTVÄŽGP OQGV GKUGP YCCT MQOV JGV IGNF XCPFCCP YKG KU FG WKVGKPFGNÄŽMG DGNCPIJGDDGP FG! n9G JGDDGP JGV \GNH KP FG JCPF YKG YG XQQT QPU HGGUVLG WKVPQFKIGPo 1H XTÄŽYKNNKI GP DTGGF IGFTCIGP OGGT QRGPJGKF DKGFGP QXGT VTCPUCEVKGU KP GGP 20 -1 "2($0$&(12$0 .$ ,$$0 $0 &.$#&$*$30# * - 5.0#$- '.$ ,$$0 -# "'2 GP VÄŽF DGUEJKMDCCT MQOV XQQT JGV CCPRCMMGP XCP FG MYCCFYKNNKIGP KP JGV XCUV &.$# 0 # - ,.$2 #$ /.+(2($* ..* #$ 5$0*23(&$- 4$01"' %%$- 5$2 $- 0$ IGNIGXKPI OGV PCOG QR IGDKGF XCP RTKXCE[DGUEJGTOKPI GP FGTIGNÄŽMG QO FG &$-.$,#$ !0 -"'$1 0,1+ & 2$ &$4$- %! # !&% !

$$$ # ! !

! Vastgoedmarkt

+PXGUVGT 7PKVGF $GPGɈVU &G DQWY FKG UVKN NKIV FQQT GGP MQUVGPQXGTUEJTĎFKPI ICCV DGIKP XGTFGT

Union Investment neemt project Y-Towers over

E

en toekomstige corebelegging, maar dan een met een ontwikkelrisico. Dat heeft Union Investment in handen gekregen bij de overname van Y-Towers. De Duitse vermogensbeheerder werpt zich op als ontwikkelaar van een gemengd complex op een prominente locatie in de sterkste vastgoedmarkt van Nederland. Y-Towers omvat de ontwikkeling van een hotel- en een woontoren op de noordelijke IJ-oever in Amsterdam. Het is een van de grootste ontwikkelingen in Nederland van dit moment, met een totaal bruto vloeroppervlak van 106.000 m2 inclusief een parkeergarage van 605 plaatsen. De hoteltoren wordt het hoogste gebouw van Amsterdam. De 33 verdiepingen zullen plaats bieden aan een 579 kamers tellend conferentiehotel van Maritim. De woontoren krijgt 4.200 m2 serviceappartementen en daarboven 174 appartementen. Daarmee komt het woonprogramma op 16.800 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Een van de verkopers, IES, blijft betrokken als ontwikkelaar. Na voltooiing komen de torens in het open-endfonds Uniimmo Europa. De totale investering van Union Investment in Y-Towers bedraagt 460 miljoen euro.

%QPɆKEV OGV CCPPGOGT De overname markeert een nieuwe fase in een project dat in de herfst van 2018 symbool werd voor de stijgende bouwkosten. Namens geldschieters Invester en IES haalde opdrachtgever Oviesa Torena aannemer Zßblin van het project Y-Yowers af. Oorzaak was een conflict over de maakbaarheid van het project en de meerkosten die de aannemer in rekening wilde brengen, zo meldde Cobouw destijds. De bouw was al bijna een jaar aan de gang toen Zßblin het verzoek kreeg het plan te optimaliseren en er hier en daar op te bezuinigen. De aannemer ging rekenen en kwam juist met een hoger bedrag. De bouwkuip en de fundering waren toen net klaar en de aannemer was bezig met de bouw van de vloeren voor de tweelaagse parkeergarage onder het complex. Het conflict over de bouwkosten veroorzaakte een vertraging die nu al op meer dan twee jaar kan worden geraamd. Bij het tekenen van de financieringsovereenkomst met ABN Amro en Rabobank in mei 2017 meldden de toenmalige ontwikkelaars nog dat het project in het derde kwartaal van 2020 af zou zijn. Nu zegt Union Investment in een persbericht over de aankoop dat de bouw van het complex begin 2020 verder gaat. Een woordvoerder van de Duitse vermogensbeheerder geeft desgevraagd aan de naam van de aannemer spoedig bekend te zullen maken. Naar verwachting is het project eind 2022 klaar.

risicodrager in het Amsterdamse project. ‘De verkoop van ons aandeel in het project aan Union Investment betekent dat het werk aan de realisatie van de ontwikkeling van Y-Towers nu kan worden voortgezet,’ aldus David Hofmann, directeur van IES Immobilien. ‘We zijn verheugd dat de nieuwe eigenaar zal blijven vertrouwen op onze expertise, en we zijn ook blij met de succesvolle transactie en met dit bewijs van het vermogen van IES Immobilien als ontwikkelaar - dit keer op internationaal niveau.’

7KVIGDTGKFG UVCCV XCP FKGPUV De verkoop betekent dat het project in handen komt van een partij met meer ervaring op de Nederlandse vastgoedmarkt. De Oostenrijkse combinatie IES Immobilien en Invester United Benefits was hier tamelijk onbekend bij de aankondiging van bouwstart van Y-Towers in 2017. Volgens Cobouw zijn het jonge bedrijven, wel opgericht door oude rotten in de Oostenrijkse vastgoedwererld. De Duitse vermogensbeheerder Union Investment daarentegen heeft in Nederland een uitgebreide staat van dienst als belegger in voornamelijk coreproducten. De vastgoedpoot van de in Hamburg gevestigde vermogensbeheerder heeft wereldwijd voor 41,4 miljard euro aan beleggingen. Union Investment kent goed de weg in Amsterdam. Fondsen van de Duitse vermogensbeheerder bezitten alleen al in de hoofdstad tien vastgoedobjecten met een waarde van ongeveer 940 miljoen euro. Buiten Amsterdam omvat de Nederlandse vastgoedportefeuille van Union Investment onder meer kantoorcomplexen First Rotterdam in de Maasstad en Aeroplaza in Eindhoven en winkelcentrum De Klanderij in Enschede.

4GCNKUCVKG XQQTVIG\GV IES Immobilien toont zich blij met de exit als

" ! # !$ ! $

Union Investment kwam onlangs met een extra beleggingsoptie in het segment onroerend goed. De vermogensbeheerder maakte naam via beleggingen met een laag risicoprofiel. Nu is er een afzonderlijk team voor value-add-beleggingen, ofwel investeringen in projecten waar wat aan moet gebeuren voordat de verwachte kasstroom eruit komt. Gevraagd naar de reden voor de verandering zegt een woordvoerder van Union Investment: ‘Voor een traditionele coreen core-plusbelegger is een afdeling value-add een kleine verruiming van onze investeringsmogelijkheden. Maar we zullen altijd voorzichtig en selectief investeren en onze value-add-strategie is ontwikkelen naar core.’

/GGT CCPMQRGP Union Investment hoefde niet lang na te denken over de aanschaf van Y-Towers. ‘We hebben deze off-market deal met succes afgerond na een kort maar zeer intensief acquisitieproces en staan open voor verdere acquisities met potentieel voor value-add,’ zegt Monika Gerdes, hoofd van het team Value-Add bij Union Investment Real Estate. ‘Wat Y-Towers voor ons zo’n speciale investeringskans maakt, is niet alleen de ligging aan het water. Het is ook de mogelijkheid om een hotelontwikkelingsproject van deze omvang uit te voeren en een woontoren te maken die niet onderhevig is aan huurregulering.’ Union Investment kijkt uit naar meer aankopen met de strategie value-add. Ook in Nederland, zegt een woordvoerder desgevraagd, en niet alleen in de hoofdstad. ‘De laatste tijd zijn we erg actief geweest in Amsterdam, maar we hebben ook investeringen in bijvoorbeeld Rotterdam, Eindhoven en Enschede.’

&'#. 8#0 &' /##0& /.0 '741 / $81

70+10 +08'56/'06

+'5 '0 +08'56'4 70+6'& $'0'(+65

$$$ # !" "

Vastgoedmarkt "

!

Avignon Capital: ‘Met kennisvoorsprong betere beleggingstransacties’

I

nvesteringskansen vinden waar de rest van de markt geen weet van heeft. De mensen in huis hebben om zelf informatie en feitenanalyse te doen. En aankoopbeslissingen nemen op basis van realistische scenario’s, zodat de klant een goed rendement krijgt. Niet alleen in goede, maar ook in mindere tijden. Dat spel gaat de Britse private-equitypartij Avignon Capital vaker in Nederland spelen. Na een aantal aankopen vanuit Londen volgde de keuze voor lokale aanwezigheid. In 2017 kocht de vermogensbeheerder bijvoorbeeld het hoofdkantoor van de Organisation for the Prohibition of Chemical Weapons (OPCW) in Den Haag voor 38 miljoen euro en het Hyatt Place Amsterdam Airport Hotel voor 53,8 miljoen euro. In juni 2019 opende Avignon Capital een kantoor in Nederland door een jointventure op te richten met de Rotterdamse vastgoedmanager Vastestate. De Nederlandse organisatie van Avignon vertegenwoordigt uiteenlopende disciplines. Erwin Hebels is directeur van Vastestate. Hij is van oorsprong projectmanager en bestiert die Nederlandse tak van Avignon Capital met Floris Ledder, een economisch geograaf die onder meer werkte voor bouwbedrijf Heijmans, woningcorporatie Havensteder en interimmanage-

& !"

mentbureau Boer Croon. Ze werken samen met assetmanager Jacco van Pelt, die eerder werkte voor onder meer Somerset Real Estate en Mayfield Asset en Property Management.

Nederland is een belangrijke markt voor Avignon Capital. De vermogensbeheerder heeft een Nederlandse portefeuille van 450 miljoen euro. ‘Het streven is om dat bedrag de komende twee jaar te verdubbelen’, zegt Ledder. ‘De investeerders zijn institutionele beleggers en family offices. In die laatste categorie heeft Avignon Capital er de afgelopen twee jaar een paar klanten bij gekregen.’ Avignon Capital houdt zich met grotere transacties bezig. ‘De optimale transactieomvang ligt tussen twintig en tachtig miljoen euro’, zegt Hebels. De bovengrens is minder hard, geeft hij aan. ‘We kunnen ook een deal doen van 200 miljoen euro.’ De Britse vermogensbeheerder heeft een voorkeur voor grotere objecten op gemengde locaties die zich bewezen hebben. ‘Sleutelwoorden zijn work, play en stay. Een locatie moet bijzonder prettig zijn om er te werken, er moeten voorzieningen zijn en gebruikers moeten niet uitgenodigd worden om te vertrekken,’ zegt Hebels. Ledder vult aan: ‘Kantoren, hotels en leisure zijn de gebruikelijke

keuzes, eventueel aangevuld met een stukje retail. Een lang contract met een solide huurder is een pre.’ Gevraagd naar het aandeel vreemd vermogen in de investeringen zegt Hebels: ‘De loan-to-value bedraagt 55 tot 60 procent. Dat vinden we een mooi niveau, rekening houdend met de mogelijkheid dat de markt de komende jaren ook weer een stukje minder kan worden.’

De bereidheid van Avignon Capital om risico te nemen is toegenomen. In 2017 hadden core-locaties de voorkeur, zei destijds Patrick Flaton, de financiĂŤle en operationele man in het directieteam van Avignon Capital in Londen. Nu zegt Ledder: ‘We doen ook core plus en value-add. We kijken niet alleen naar nieuwe maar ook naar oude gebouwen, bijvoorbeeld monumenten. Het liefst kopen we hotels waar wat aan moet gebeuren.’ Gevraagd of hij core-vastgoed te duur vindt, zegt Ledder: ‘De prijs is maar ĂŠĂŠn element van de business case. Het is niet zo dat ik automatisch schrik van een bruto aanvangsrendement onder drie procent. Maar ik zie dat onderliggende parameters niet altijd juist zijn. Te hoge huurstijging bijvoorbeeld, of een te rooskleurige verwachting van de verkoopopbrengst.’

Een sterke vertrouwensband met

% "" !" " "

prettige vastgoedadviseurs die de stenen organiseren en de juiste mensen en partijen bij elkaar brengen is Avignon een samenwerking waard. Maar, zegt Hebels: ‘Wanneer een vastgoedadviseur een verkoopproces organiseert op basis van een breed memorandum, mondt dat al snel uit in een biedingenstrijd. Dan is er altijd wel een partij die drie tot vijf miljoen euro meer op tafel legt dan wij logisch zouden vinden.’ ‘Wij behoren liever tot de maximaal twee of drie gegadigden. De spelregels van private equity zijn voor ons van toepassing. Onderaan de streep moet een rendement overblijven dat in gezonde verhouding staat tot het risico. En we steken liever niet te veel energie in deals waarvan de kans klein is dat wij ze kunnen sluiten tegen onze voorwaarden.’ Volgens Ledder is de kans groot dat de winnaar van zo’n biedingenstrijd te veel betaalt. ‘Het komt nogal eens voor dat de winnaar achteraf liever verloren had. Bijvoorbeeld doordat hij een rekenfout ontdekt of de plannen voor het pand toch niet mogen doorgaan van de gemeente. De winner’s curse noemen we dat. Niet voor niks zien we objecten kort na tenders opnieuw op de markt komen.’ Avignon Capital vaart liever zijn eigen koers, geeft Ledder aan. ‘Wij willen objecten kopen waar onze klanten gedurende de hele looptijd blij mee zijn. We hebben datgene

UVTÄŽF XGTOÄŽFGP XKC " !

in huis wat nodig is om goede aankopen te doen: lokale kennis, data, feiten en het vermogen verstandige beslissingen te nemen.’

Een sterke nadruk op informatieen feitenanalyse past bij de ondernemingscultuur van het moederbedrijf, zegt Hebels. ‘Op het hoofdkantoor van Avignon Capital in Londen werken ongeveer vijftien high potentials, de meeste tussen twintig en dertig jaar. Ze zijn verschrikkelijk slim en kunnen rekenmodellen heel goed doorgronden. Wij trekken die lijn door in Nederland.’ ‘Het is gaaf als je ontwikkelingen kunt voorspellen. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat Koreaanse beleggers veel minder positief zijn over Rotterdam dan over Den Haag, wil je kunnen vertellen wat je weet over Rotterdam: hoe de huizenprijzen zich ontwikkelen en hoe het gaat met de retail in de periferie. En het is bijvoorbeeld interessant om te weten welke factoren de reacties van de vastgoedmarkt op economische conjunctuurschommelingen versterken, zoals emeritus-hoogleraar Willem Keeris dat heeft onderzocht,’ vervolgt Hebels. ‘De eerste persoon waarmee we ons team gaan uitbreiden wordt niet een commercieel iemand, maar een researcher/analist. We willen voorspellingen kunnen doen op basis van data en feitenanalyse. Zodat onze investeringen niet alleen renderen tijdens economische voorspoed, maar ook tijdens een eventuele recessie.’

! Vastgoedmarkt

### " ! !

&G XCP QQTURTQPI <YGGFUG XCUVIQGFDGNGIIGT %CVGNNC TQGTV \KEJ UKPFU MQTVG VÄŽ F PCFTWMMGNÄŽ MGT QR FG 0GFGTNCPFUG OCTMV PKGV CNNGGP QO IGNF QR VG JCNGP DÄŽ DGNGIIGTU OCCT QQM OGV PCOG QO VG KPXGUVGTGP KP YQPKPIGP GP EQOOGTEKGGN Č ČŠ

Catella kijkt verder met lokale kennis

A

lgemeen directeur Voäs Brouns had er al een heel leven in binnen- en buitenlands vastgoed opzitten toen Catella in juli 2017 op de deur klopte om zijn vastgoedadviesbedrijf Panta Rhei over te nemen. Daarvoor werkte hij onder meer zeventien jaar bij het ABP/Vesteda en twaalf jaar bij Bouwfonds Investment Management waar hij verantwoordelijk was voor de woning beleggingsfondsen. Brouns: ‘Panta Rhei heeft feitelijk de samenwerking met Catella opgepakt die al in zijn tijd bij Bouwfonds IM bestond. Hieruit is het Panta Rhei Dutch Residential Fund ontstaan dat succesvol belegd met 235 miljoen euro. In 2018 en 2019 hebben wij de portfolio activiteiten van de Benelux beleggingen in de overige pan-Europese Catella fondsen overgenomen.

Nog altijd zit de Nederlandse hoofdvestiging van Catella, conform de ABP-achtergrond, in het diepe zuiden, Maastricht om precies te zijn. Wel is er inmiddels een tweede vestiging, op een Regus-locatie op de Amsterdamse Zuidas. ‘Het flexkantoor in Amsterdam is op de groei berekend,’ vertelt Maurits Olde Meule (Head of Asset Management Catella Benelux). En groei is er momenteel nadrukkelijk. Het tweede Nederlandse residentieel fonds onder beheer van Catella is inmiddels ook met 220 miljoen vol gecommitteerd. Daarnaast roert de vastgoedbelegger zich in ons land ook succesvol met verschillende Europese fondsen. ‘Catella heeft een Europees team dat een trackrecord heeft vanaf 2007. Als je kijkt naar de fondsen die sindsdien zijn opgezet hebben wij bij het oudste fonds inclusief de crisis 7,9 procent rendement behaald. Dat laat ook zien dat we een behoorlijk executiontrack record hebben. Alleen al in de laatste drie jaar is dat van anderhalf opgelopen naar vier miljard residentiele assets under management in pan-Europese fondsen. Dit jaar heeft Catella IM Benelux al 85 miljoen euro aan afgeronde deals en er zit nog behoorlijk wat in de pijplijn. ‘Ons target ligt tussen de 250 en 300 miljoen euro. Dat is nog bescheiden, want equity is volgens Brouns op dit moment meer dan voorhanden. Vooral institutionele beleggers in Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk zoeken naar stabiel rendement. ‘Doordat er verschillende

! ! !!

fondsen zijn die allemaal hun allocatie in Nederland hebben, zitten we in een luxepositie. Maar het is ook flink doortrappen.’

Sinds vier maanden is er ook het Catella European Residential Fund III, een Luxemburgs fonds dat zich niet primair richt op Duitstalige beleggers. De eerste seed investors van het fonds dat zich richt op Europese woningen zijn al aanwezig en de eerste beleggingen zijn reeds gerealiseerd. Een Europees platform is volgens Brouns extreem belangrijk. ‘Wij willen een van dĂŠ players zijn in de Europese woningmarkt. Daarbij helpt het als je door lokale kennis verder kunt kijken dan hoofdsteden. Een woning is een ander product dan bijvoorbeeld logistiek omdat bij woningen de lokale wetgeving en cultuur veel maatgevender zijn en een belangrijke invloed kunnen hebben op het rendement. Daarnaast is een lokaal netwerk nodig als je ook buiten de hoofdsteden wilt beleggen. Een woning in Groningen kan natuurlijk net zo interessant zijn als in Amsterdam. Je hebt landelijke aanwezigheid nodig om tot een deal te komen. Daarbij hebben wij een sterke pre ten opzichte van concurrenten omdat we bijna in elk land in

Europa met lokale Catella kantoren kunnen werken.’

#TVKɅ EKCN +PVGNNKIGPEG Bij het beoordelen van potentiele beleggingen speelt AI volgens Brouns een steeds belangrijker rol. ‘In de oude benadering blijft een investeringsbeslissing vaak steken bij referentieprojecten. Dit gaat wel verder, al ben je wel sterk afhankelijk van databases. Die hebben de potentie investeringsbeslissingen beter maken. Waar je nu nog tien elementen meeneemt, neemt AI veel meer elementen mee. Dat zijn data waarmee je de markt voor wilt zijn. Dit kan de wijze van werken van de beleggingsmarkt de komende jaren sterk veranderen.’

alles vormen Nederlandse woningen in zijn optiek over tien jaar nog altijd een goede belegging. De vraagontwikkeling houdt volgens Brouns een opwaartse lijn, ook doordat door de recente stikstofproblematiek de bouwopgave niet haalbaar zal blijken. ‘Ik verwacht dat we daar ver onder blijven. Demografische ontwikkelingen hou je niet tegen. Het tekort blijft groeien. Zeker in Europees perspectief zijn de rendementen hier in Nederland goed,’ aldus Olde Meule.

0GFGTNCPFUG YQPKPIGP IQGFG DGNGIIKPI Brouns volgt op de voet het voortslepende debat over de ontwikkeling van de huurprijzen en de regulering die de (lokale) overheid daarop los wil laten. ‘De huurstijging kun je niet onbeperkt door laten gaan. Als belegger kijken wij natuurlijk ook naar de risico’s van deze huurstijgingen. Een woning behoudt haar waarde ook doordat zij betaalbaar is. Al onze fondsen hebben een beleggingsstrategie voor minimaal tien jaar.’ Ondanks

! Ë­ GZMCPVQQT !

Ook mixed use projecten kunnen voor Catella interessant zijn. Enkele bijzondere projecten waar Catella als vastgoedbelegger zijn handtekening onder heeft gezet, zijn onder meer het project Koningsoord in Berkel-Enschot, met onder andere mixed use van woningen voor young professionals en senioren naast retail en horeca. Of het project Asterlo op Rotterdam-Zuid waar 51 vrijesectorwoningen worden gerealiseerd met winkels eronder. Olde Meule: ‘De doorsnee belegger met focus op een bepaalde asset class vindt dit soort projecten niet interessant, maar in een mixed use fund werkt het goed. Daarvoor werken wij samen met Bank J. Safra Sarasin in dit European Cities fund. Wij nemen sustainability als uitgangspunt op basis van een duurzaamheidsmonitor door Catella ontwikkelt waarbij mixed use als positief wordt gewaardeerd. Hier is de stedelijke omgeving zeer belangrijk, is er openbaar vervoer, zijn er diensten en voorzieningen in de nabijheid naast de andere duurzaamheidsaspecten. Op die manier hebben we al in negen assets in de Benelux kunnen beleggen, waaronder zes in Nederland in de vier grote steden en drie in Brussel.’

Vastgoedmarkt

,GTQGP .QMGTUG %WUJOCP 9CMGɈGNF QXGT JGV XGTVTGM XCP *WFUQPoU $C[ KP 0GFGTNCPF

‘Alle lof voor zoveel lef’

J

eroen Lokerse, CEO van Cushman & Wakefield Nederland, haalde drie jaar geleden de landelijke media vanwege zijn niet aflatende pogingen om - samen met de vastgoedeigenaren - V&D voor het Nederlandse retaillandschap te behouden. Toen dat niet lukte, meldde het Canadese warenhuisconcern Hudson’s Bay zich. Twee jaar na de opening van de eerste Hudson’s Bay vestiging in Amsterdam keert het warenhuis ons land de rug toe. Een terugblik op een bewogen retailgeschiedenis: ‘Hudson’s Bay en de eindbeleggers – maar zeker ook de gemeentes verdienen alle lof voor het lef dat ze hebben laten zien.’

Jeroen Lokerse heeft een kater van het drama dat zich rond de vijftien vestigingen van Hudson’s Bay aan het voltrekken is. In september maakte het Canadees-Amerikaanse warenhuisconcern bekend de vijftien vestigingen in Nederland plus twee filialen van discountformule Saks Off 5th - aan het einde van het jaar te sluiten. De verlie-

zen die op de exploitatie worden geleden, zijn simpelweg te groot. De eerste Hudson’s Bay winkel ging in september 2017 op het Amsterdamse Rokin open en de laatste twee – in Utrecht en Amstelveen - hebben het slechts enkele maanden volgehouden. ‘Er wordt door deskundigen te makkelijk gereageerd op het vertrek van Hudson’s Bay en leedvermaak vind ik hier al helemaal niet op z´n plaats. Achteraf je gelijk halen is altijd makkelijk maar zeggen dat dit avontuur op voorhand gedoemd was te mislukken, daar ben ik het volslagen mee oneens. Noch Hudson’s Bay noch de vastgoedeigenaren zijn over een nacht ijs gegaan. Ondanks het vertrek eind dit jaar, ben ik er nog steeds van overtuigd dat er plaats is en blijft voor een warenhuis in het middensegment. Maar je hoort me niet zeggen dat dat makkelijk is. Het vraagt investeren, positioneren, een lange termijn strategie, experimenteren en bijsturen. En op al die aspecten is het met Hudson´s Bay anders gegaan dan mocht worden verwacht op basis van de voorbereidingen.’

Hudson´s Bay telt in de thuismarkt ruim 400 vestigingen en heeft een enorme ervaring. Lokerse is er van overtuigd dat er grondige voorbereidingen vooraf zijn gegaan aan de keuze voor Nederland en stelt dat het omvallen van V&D de besluitvorming heeft versneld. ´De ruimte die ontstond door het faillissement van V&D was een enorme kans voor Hudson’s Bay met een aanvaardbaar risico. Ze hebben er niet voor niets veel geld in gestoken, heel veel geld. En niet te vergeten: het bracht ook nieuwe werkgelegenheid.’ De komst van Hudson’s Bay in Nederland mag niet los worden gezien van de andere warenhuisactiviteiten in Europa op dat moment. ‘Hudson’s Bay had al Karstadt in Duitsland en Inno in BelgiĂŤ. Schaalvergroting is een vereiste voor dit soort retailers om de consumenten producten aan te bieden die concurrerend zijn. Nederland bood dat platform.’ Door het faillissement van V&D kreeg Hudson’s Bay dus de mogelijkheid op A-locaties in de Nederlandse binnensteden aan de slag te gaan. ´Elke internationale retailer

die naar een nieuwe markt kijkt, moet zich in de handen wrijven als hij zo’n kans krijgt in een uniek retaillandschap zoals we dat in Nederland hebben. Eens temeer omdat de eigenaren van de panden waarmee gestart is, ook bereid waren noodzakelijke investeringen te doen.’

´Nu zeggen dat de vastgoedeigenaren in 2016 een verkeerde keuze hebben gemaakt, is onterecht. Ook vandaag ben ik er nog steeds van overtuigd – en dat durf ik ook namens de eigenaren van de winkels te zeggen – dat er plek is voor een warenhuis in het middensegment op de Nederlandse retailmarkt. Juist in Nederland met haar mooie winkelsteden, complexe huurwetgeving en toenemende vergrijzing.’ Lokerse schetst dat die overtuiging in 2016 het uitgangspunt was voor de gesprekken, de discussies en het onderzoek naar de levensvatbaarheid van Hudson´s Bay in Nederland. De uitkomsten hiervan waren voor de veelal institutionele beleggers van de onderliggende retailpanden positief en reden om er met enthousiasme aan te beginnen en enorm te investeren in hun winkels. `Dat lef verdient alle lof want het enige wat zij op dat moment echt zeker wisten is dat het retaillandschap ingrijpend blijft veranderen en dat het niet vanzelf zou gaan om een nieuw warenhuis te laten slagen.`

Dat het is mislukt met Hudson’s Bay in Nederland, ondanks de

onderliggende langetermijnstrategie, heeft een aantal oorzaken, denkt Lokerse. ‘Hudson´s Bay heeft met zijn prijs en product het niveau van de Bijenkorf opgezocht in plaats van het middensegment. Daarmee is geĂŤxperimenteerd, maar er is niet - of in elk geval niet voldoende - bijgestuurd. Daarnaast gok ik erop dat de aandacht voor Nederland al heel snel is verslapt door het afstoten van het meerderheidsbelang in de Europese tak. Ook in Canada en de VS gaat het niet goed met Hudson´s Bay, notabene de thuismarkt waar ze de afgelopen decennia een enorme eigen stempel op de retailmarkt hebben gedrukt. Als je dan ook nog een activistische aandeelhouder hebt die niets op heeft met tradities en alleen naar de kosten en de winsten kijkt, dan weet iedere analist dat het er niet makkelijker op wordt als de verliezen in een nieuw land als Nederland zo flink oplopen. Zoals we inmiddels weten heeft dat er toe geleid dat de stekker er uit gaat, terwijl er in mijn ogen nog genoeg ruimte was om te experimenteren en van daaruit het merk echt een plek te geven in het hart van de Nederlanders. Maar daar moet je als merk wel de tijd voor krijgen.’

Lokerse vindt het een gemiste kans dat Hudson’s Bay het meerderheidsbelang in zijn Europese tak heeft afgestoten. Sinds kort is Hudson’s Bay Nederland geen onderdeel meer van de joint venture tussen de ketens Kaufhof in Duitsland, Inno in BelgiĂŤ en het bekende Karstadt. Het Duitse warenhuisconcern Karstadt is sinds 2013 in handen van de Oostenrijkse vastgoedmiljardair RenĂŠ Benko en onder leiding van de Duitser Stephan Fanderl zijn de warenhuisketens Karstadt en Kaufhof, met 180 winkels en 32.000 werknemers, na een harde saneringsslag weer winstgevend. ‘Ik geloof dat door het ontvlechten van dit Noord-Europese retailplatform echt een streep is gezet door de mogelijkheid en tijd om Hudson’s Bay aantrekkelijker te maken voor de Nederlandse consument. Door de perikelen in Canada en de VS is de aandacht voor Hudson’s Bay in Nederland naar mijn gevoel volledig verslapt.’

Vastgoedmarkt

! " "

bestemmingswijzigingen. Lange tijd is het een trend geweest in de retail – met name bij de globaal opererende modeketens als die van Inditex, Primark en H&M – van ‘hoe groter, hoe beter’. Die trend is ook op de A1-locaties verleden tijd. Veel retailers leggen nu, mede door de sterke groei van online, de nadruk op minder grote winkels. Daar komt bij dat ook het aantal winkels in winkelstraten terugloopt: de trend is nu ´minder maar relevanter´. Dat betekent volgens Lokerse dat het nog een hele puzzel zal worden voor de 15 panden waar veelal een retailoplossing op de begane grond, met misschien het souterrain en de eerste verdieping haalbaar is. Er komen geheel nieuwe aspecten om de hoek kijken zoals het opdelen van panden, met een mix aan functies, maar ook met incentives en zelfs voor een deel mogelijk langdurige leegstand. Want alle winkels weer volledig met retail invullen, is niet realistisch. Toch ziet Lokerse volop andere mogelijkheden. Bijvoorbeeld om er voor een deel woningen, (flex-) kantoren of hotelruimte van te maken. ‘Dat soort oplossingen draagt bij aan ‘het totaalpakket’ dat een winkelstraat of een stad kan bieden’. Betekent dit dan dat de veelal institutionele eigenaren de met Hudson’s Bay afgesloten huurcontracten- met looptijden tot vijftien jaar – maar moeten afschrijven? Lokerse: ‘Dat lijkt me niet. Ik vind het zorgvuldig en vooral ook positief dat dat al snel naar buiten is gebracht dat Hudson´s Bay bereid is een sociaal akkoord te sluiten voor de 1400 medewerkers. Dit is een signaal dat ze het ´als gentlemen´ willen afhandelen. En ja, het wordt nu wel tijd voor transparantie naar de eigenaren van het vast-

Dat verwijt van te geringe belangstelling voor de megahuurder Hudson’s Bay Nederland, kan de veelal institutionele beleggers in de winkelpanden in Nederland, niet worden gemaakt, benadrukt Lokerse: ‘Er is na het faillissement van V&D serieus en langdurig gekeken naar alle opties. Dat geldt trouwens ook voor de gemeenten waar de V&Dwinkels waren gevestigd, die hebben op de meeste plekken enorm meegewerkt aan het mogelijk maken van oplossingen. De eigenaren van de vijftien panden die nu weer leeg komen, hebben geïnvesteerd met het oog op een lange termijn-relatie. Op basis van hun vertrouwen in de aanpak van Hudson´s Bay – met een onderscheidend concept ten opzichte van de luxe Bijenkorf en de vooral op eigen merken gerichte Hema en hun geloof in het bestaansrecht van een warenhuis in Nederland, zijn ze enorm gaan investeren in de winkels. Zowel in de panden zelf als in het interieur, ze wisten dat er meer nodig was dan een likje verf. Ze hebben het lef getoond dit concept alle kansen te geven, weloverwogen en vol vertrouwen terwijl ze natuurlijk ook wel wisten dat er een risico was dat het zou kunnen mislukken.´

#&& Wat er nu met de vijftien winkels die aan het eind van het jaar opnieuw leeg komen te staan, moet gebeuren, is een belangrijke vraag. ‘Het zal aankomen op maatwerk per winkel. Dat was overigens ook het geval met de ruim zestig panden die leeg kwamen te staan na het faillissement van V&D. Daarvan staat er nog steeds een aantal leeg, veelal als gevolg van lange vergunningstrajecten en

%1.7/0

$ÄŽ FG QRGPKPI XCP *WFUQPoU $C[ 7VTGEJV

goed. Maar gezien de aanpak richting de medewerkers verwacht ik dat Hudson´s Bay zich ook aan andere afspraken wil houden waaronder garanties voor vastgoedeigenaren.’

$ " $ " " Maar het einde van Hudson’s Bay in Nederland reikt verder dan personeel en pandeigenaren, vult Lokerse aan: ‘Het gaat om het hele Nederlandse binnenstedelijke retaillandschap. De winkels in het hart van de Nederlandse winkelsteden mogen niet te lang blijven leegstaan. Gemeentes zullen er ook nu weer werk van moeten

maken dat oplossingen snel kunnen worden gerealiseerd. Dat gaat verder dan het economische belang, en raakt de sociale infrastructuur van de binnenstad. De binnensteden moeten ook na het vertrek van eerst V&D en nu Hudson’s Bay leefbaar blijven.’ Dat dat nieuwe investeringen vraagt van de eigenaren van de panden, is zeker. Maar dat hoort bij het spel, meent de Cushman & Wakefield topman. ‘De transformatie van de retailsector gaat op dit moment zo snel, dat dat voortdurend nieuwe investeringen vraagt en ondernemende keuzes. De aanpak van de komende Hud-

son’s Bay-leegstand zal tijd kosten, want het is een complexe puzzel middenin de stedelijke mozaïek die zich nu in 15 steden ontrolt, maar mag niet te lang duren. Alle partijen die bij de binnenstedelijke transformatie zijn betrokken, moeten één ding voor ogen houden: zorg dat onze binnensteden de plekken blijven waar de bewoners en bezoekers van de stad elkaar kunnen ontmoeten én consumeren. Daarin past een balans van kansen en risico’s zoals deze door alle stakeholders is genomen bij de komst van Hudson´s Bay. Er is geen plek voor negativiteit en al helemaal niet voor leedvermaak.’

/CTMVJCN 4QVVGTFCO IGGP XGTUMCVJGFTCCN PQI UVGGFU GGP XCUVIQGFKEQQP

## " QWF JQQHFTGFCEVGWT 8CUVIQGFOCTMV|

8ÄŽH LCCT IGNGFGP QR QMVQDGT IKPI FG /CTMVJCN 4QVVGTFCO QHˬEKGGN QRGP *GV RTQEGU XCP RNCPXQTOKPI VQV QRGPKPI FWWTFG OGGT FCP VKGP LCCT OCCT PW KU JGV FG IGYQQPUVG \CCM XQQT 4QVVGTFCO GP FG YGTGNF QO FG /CTMVJCN VG DG\QGMGP GT YCV VG GVGP GP VG FTKPMGP GP \KEJ VG XGTICRGP CCP FG DÄŽ\QPFGTG XQTOIGXKPI XCP CTEJKVGEV 9KP[ /CCU GP JGV UEJKVVGTGPFG OGICMWPUVYGTM XCP

XGP YCV 2TQXCUV GP FG IGOGGPVG QQKV DÄŽ JWP RNCPPGP XQQT OQIGNÄŽM JKGNFGP &G RCTMGGTICTCIG s GKIGPFQO XCP FG IGOGGPVG s FQGV JGV DQXGP XGTYCEJVKPI GP JWWTFGTU GP MQRGTU C\GP PQI CNVÄŽF QR KGFGT XTÄŽMQOGPF CRRCTVGOGPV 'T \ÄŽP QQM JQTGECQPFGTPGOGTU FKG \GGT VGXTGFGP \ÄŽP QXGT FG QO\GV 'P 4QVVGTFCO 0GFGTNCPF GP FG YGTGNF JQWFGP XCP JGV KEQPKUEJ IGDQWY 'GP DGVGTG UVCFU OCTMGVKPI MCP 4QVVGTFCO \KEJ PKGV YGPUGP

<Q OCMMGNÄŽM YCU JGV JGNG QPVYKMMGNKPIURTQEGU PKGV 1PVYKMMGNCCT *CPU 5EJTÃ’ FGT XCP 2TQXCUV GP KM UEJTGXGP VYGG LCCT IGNGFGP GGP DTGGF GP FKGRICCPF XCUV IQGFDQGM QXGT FG /CTMVJCN 4QVVGTFCO OGV CNU DQXGPMQR n$NQGFUVQNNGPF XCUV IQGFXGTJCCNo *GV DQGM s YCCTKP QQM FTKG LCCT GZRNQKVCVKG KU OGGIGPQOGP s KU KPOKFFGNU GGP EQNNGEVQTUKVGO GP IGGHV QQM CCP YCCTQO FG DGQQIFG XGTUXNQGT YCCT XKU ITQGPVGP HTWKV XNGGU MCCU GP GKGTGP MQPFGP YQTFGP IGMQEJV VQGP CN FTGKIFG VG XGTYQTFGP VQV FG XTGGVJCN FKG JGV PW KU

'T KU FG CHIGNQRGP YGMGP QR DCUKU XCP UVWMMGP XCP FG 4GMGPMCOGT XCP FG UVCF XGGN MTKVKGM IGYGGUV QR GGP CCPVCN RTQLGEVGP KP FG UVCF FKG FCPM\ÄŽ IG OGGPVGNÄŽMG ˬPCPEKGTKPI XCP UVCTV MQPFGP ICCP <Q KU DÄŽ FG /CTMVJCN 4QVVGT FCO IGDTWKMIGOCCMV XCP FG VÄŽFGNÄŽMG GTHRCEJVEQPUVTWEVKG (6/ LQWTPCNKUV -G X[P .GXKG UEJTÄŽHV KP GGP XGTFGT IQGF CTVKMGN QXGT 8ÄŽH LCCT /CTMVJCN FCV KP JGV RTQLGEV GWTQ RWDNKGM IGNF XQQT GNMG 4QVVGTFCOU JWKUJQWFGP \KV *GV \QW GGP UEJQQNXQQTDGGNF \ÄŽP XCP GGP DGUVWWTNÄŽM GP ˬPCPEKGGN TKUKEQXQN RTQLGEV &CV KU QR \ÄŽP OKPUV VGPFGPVKGWU &G VQVCNG KPXGUVGTKPI XCP FG IGOGGPVG 4QVVGTFCO KP FG /CTMVJCN KU QPIGXGGT OKNLQGP GWTQ IGYGGUV QR GGP VQVCCN XCP OKN LQGP GWTQ FCV JGV RTQLGEV JGGHV IGMQUV *GV XGTTGYGI ITQQVUVG FGGN XCP FKG IG OGGPVGNÄŽMG KPXGUVGTKPI \KV KP FG RCTMGGTICTCIG FKG OGGT FCP WKVUVGMGPF FTCCKV &CV FKG RCTMGGTICTCIG FWWTFGT KU WKVIGXCNNGP FCP CCPXCPMGNÄŽM YCU DGITQQV JCF CNNGU VG OCMGP OGV FG RNGM GP YCV FCCT CNNGOCCN KP FG ITQPF \CV

#!" " ! !

'T KU GGP CCPVCN TGFGPGP GP QQT\CMGP YCCTQO FG XGTUJCN ¼ NC FG %CVCNCCPUG OGTECVU GP FG 2QTVWIGUG OGTECFQU IGGP YGTMGNÄŽMJGKF KU IGYQTFGP +M IC \G JKGT PKGV CNNGOCCN QRPKGWY PQGOGP &G DGNCPITÄŽMUVG KU XQNIGPU OÄŽ FG VG IGTKP IG DGVTQMMGPJGKF XCP FG GKIGPCCT XCP FG OCTMVJCN GP FG YKPMGNU KP JGV KEQ PKUEJ XCUVIQGFRTQLGEV &CV KU JGV (TCPUG TGVCKNHQPFU -NÃ…RKGTTG FCV QXGTKIGPU FG /CTMVJCN 4QVVGTFCO KP FG UEJQQV IGYQTRGP MTGGI FQQT FG QXGTPCOG XCP FG QQTURTQPMGNÄŽMG GKIGPCCT XCUVIQGFHQPFU %QTKQ &KV HQPFU TGCNKUGGTFG \KEJ DÄŽ FG CCPMQQR KP s FWU XKGT LCCT XQQT FG QRG PKPI s OCCT CN VG IQGF FCV JGV HQTOCV FCV 2TQXCUV JCF DGFCEJV GP XQTOIGIG XGP FG OQIGNÄŽMJGKF DQQF QO VG GZRGTKOGPVGTGP OGV JGV UVGGFU DGNCPITÄŽMGTG YQTFGPFG XGTUG YCTGPGNGOGPV KP YKPMGNEGPVTC %QTKQ YKUV FWU XCPCH JGV DGIKP FCV CEVKGH GP DGVTQMMGP OCPCIGOGPV GGP XQQTYCCTFG \QW \ÄŽP QO FG /CTMVJCN UWEEGUXQN VG OCMGP #N UPGN PC FG QRGPKPI FQQT MQPKPIKP /¼ZKOC DNGGM GEJVGT FCV -NÃ…RKGTTG FCCT CPFGTU QXGT FCEJV GP CNNGGP OCCT QQI JCF XQQT JGV ˬPCPEKÇ NG TGPFGOGPV 8ÄŽH LCCT /CTMVJCN KNNWUVTGGTV JQG UNGEJV FG TGNCVKG VWUUGP QPFGT PGOGTU GP IGOGGPVG GPGT\ÄŽFU GP FG (TCPUG CTTQICPVKG XCP -NÃ…RKGTTG CPFGT\ÄŽFU KU IGYGGUV GP PQI UVGGFU KU /GV CNU IGXQNI JGV QQTURTQPMGNÄŽMG XGTUHQTOCV XCP FG /CTMVJCN KU XCPYGIG FG EGPVGP KP FG CHXCNEQPVCKPGT IGIQQKF /CCT KU FCV GTI MWP LG LG DÄŽ JGV GGTUVG NWUVTWO PC FG QRGPKPI CHXTCIGP! +P HGKVG PKGV *GV CCPVCN DG\QGMGTU CCP JGV IGDQWY DNÄŽHV QPXGTCPFGTF JQQI TWKO DQ

&G YCCTFG XCP FG RCTMGGTICTCIG FG KPMQOUVGP WKV FG GZRNQKVCVKG GP FG ITQPF GZRNQKVCVKG \WNNGP FG VQVCNG KPXGUVGTKPI XCP OKNLQGP GWTQ PKGV JGNGOCCN FGM MGP OCCT YGN CNU FCCT QQM JGV KPFKTGEVG TGPFGOGPV OGV PCOG VQGTKUVKUEJ DÄŽ DGVTQMMGP YQTFV +GFGTGGP \CN DGXGUVKIGP FCV FG /CTMVJCN XQQT 4QVVGTFCO KP FCV QR\KEJV \GGT RTQˬLVGNÄŽM KU IGDNGMGP +M DGP GTXCP QXGTVWKIF FCV QQM KP FG VQGMQOUV /CTMVJCN 4QVVGTFCO VQV FG XGT DGGNFKPI XCP XGNGP DNÄŽHV URTGMGP 1H JGV PQI IQGF MQOV OGV FG OCTMVXNQGT GP FG XGTUJCN KU GEJVGT \GGT FG XTCCI +P KGFGT IGXCN PKGV \QNCPI FG /CTMVJCN 4QV VGTFCO KP JCPFGP DNÄŽHV XCP -NÃ…RKGTTG 'GP GEJV UWEEGU XQQT FG XGTUGOCTMVXNQGT s GP PKGV CNNGGP GGP XTGGVJCN XTCCIV GGP CPFGTUQQTVKI PKGV KPUVKVWVKQPGGN DG JGGT GP KP\GV *GV KU XQQT KGFGTGGP FKG FG /CTMVJCN GGP IQGF JCTV VQGFTCCIV VG JQRGP FCV GT UPGN GGP PKGWYG GKIGPCCT XQQT IGXQPFGP YQTFV ## % " " "

Vastgoedmarkt

$ !

TRANSFORMATIE

### "

Vastgoedmarkt

#TEJKVGEV 0CPPG FG 4W KU GGP XCP FG URTGMGTU VÄŽFGPU JGV 6TCPUHQTOCVKGEQPITGU KP 4QVVGTFCO 8CUVIQGFOCTMV \QEJV FG 4QVVGTFCOOGT QR GP XTQGI JGO KP GGTUVG RNCCVU JQG JÄŽ CCPMÄŽMV VGIGP FG QPVYKMMGNKPIGP KP \ÄŽP GKIGP UVCF

Nanne de Ru: ‘Goede chemie van essentieel belang’

R

otterdam is een stad die je nog heel goed kunt verdichten. Er staan hier nog heel veel slechte gebouwen waar je wat mee kunt. De vloek van Amsterdam is dat je aan het centrum niets kunt toevoegen, nieuwbouw aan de rand van het centrum of nog verder weg steekt daar altijd een beetje flets bij af. Hier is nog meer ruimte om nieuwe plekken te maken. Katendrecht is de afgelopen jaren een enorme hotspot geworden, de plannen voor Merwe Vierhavens komen ook echt van de grond en het gebied rondom Zuidplein heeft ook die potentie. Op die manier wordt Rotterdam echt een polycentrische stad.’ Al voorbeeld van minder geslaagde architectuur in de Maasstad noemt De Ru spontaan het ‘Kabouterdorp’, de appartementen met puntdak aan het Stroveer nabij het voormalige NS-station Hofplein. Ook de daar dichtbij gelegen voormalige Shell-toren aan het Hofplein en het Rotterdam Building aan de Aert van Nesstraat, vindt hij voorbeelden van mislukte gebouwen. ‘Alles bij elkaar heb je het al snel over 300.000 m2, dat door de crisis is afgewaterd. Dat biedt ook kansen, want Rotterdam heeft als stad geen predicaat, geen dominante schoonheid. In die zin is Rotterdam ook veel eerder te vergelijken met London of Berlijn, steden die ook organisch groeien, dan met Copenhagen of Parijs.’

De stad heeft volgens de Ru gekozen voor een slimme strategie waarbij gekeken wordt hoe nieuwbouw (hoogbouw) op straatniveau ervaren wordt. ‘Je creĂŤert levendigheid door de plinten en de eerste vier verdiepingen van hoogbouw aantrekkelijk in te richten. Maar ook door een lelijk jarenzeventigplein aantrekkelijk in te richten. Het hele stationsgebied is bijvoorbeeld enorm op geknapt, op die manier slaag je er in om echt meerdere levendige centra te creĂŤren.’ De vraag dient zich wel aan wat de overhand moet hebben, de esthetiek of de toegevoegde waarde voor de (eind)gebruiker. Met als bekendste voorbeeld de Markthal, geroemd door architectuurliefhebbers van over de hele wereld, maar ook een klaagzang van marktkooplieden en bewoners over te hogere huren, stank en muizenoverlast. De Ru wil het Rotterdamse icoon naar ontwerp van MRDV en in bezit van KlĂŠpierre

niet al te zeer afvallen. ‘Een dergelijke markthal met woningen erboven is nog nooit ergens neergezet, voorheen kenden we alleen markthallen in Zuid-Europa in de vorm van stalletjes met een dak erboven.’

‘Ik denk dat het ook even wennen is geweest. Nu werden er bij een ontwerp huurder gezocht die direct op een bepaald huurniveau in moesten stappen. Idealiter zoek je eerste een goede partner en goede ondernemers die weten waar ze aan toe zijn. Door ondernemers laag te laten instromen, ook qua huur, kun je later alsnog omhoog gaan. Maar wat ik begrijp begint het nu best goed te lopen’ Een goede chemie tussen architect, projectontwikkelaar, assetmanager en eindgebruiker is volgens De Ru van essentieel belang. Om die reden richtte hij zelf drie jaar geleden, naast architectenbureau Powerhouse Company met compagnon Niels Jansen ontwikkelbedrijf RED Company op. ‘Het helpt om andere waardes in ontwikkelingen te krijgen, wat je als ontwerper beoogt kun je laten zien door het zelf te ontwikkelen.

EĂŠn van de eerste projecten die Powerhouse Company en RED Company samen oppakten was het ontwikkelen van de BunkerToren in Eindhoven. Dit voorjaar werd er begonnen met de bouw van de 100 meter hoge toren boven het voormalige culturele centrum van de Technische Universiteit Eindhoven, een betonnen bunker waar Huig Maaskant eind jaren 60 van de vorige eeuw nog voor tekende. ‘De TUe wilde er vanaf, en wij hebben direct aangeven het pand in oorspronkelijke staat te willen terugbrengen en daar een toren aan te willen toevoegen. Op die manier creĂŤer je een win-win situatie. Door van meet af aan denken aan de eindgebruiker, creĂŤer je een cashflow waar je dingen mee kunt doen. Daarbij hebben wij gekozen voor gemengde woningen, omdat in onze beleving een stad diversiteit nodig heeft, een visie die ook nadrukkelijk leefde bij de belegger, het Spoorwegpensioenfonds.’ Hoe uiteindelijk de plint, oorspronkelijke bunker, wordt ingevuld weet De Ru nog niet. ‘Je kunt daarbij denken aan een commerciĂŤle ruimte met wat kantoren erbij. Daarbij vinden we het vooral belangrijk dat er een gebouwbeheerder komt die er lol in heeft,

zonder dat het afbreuk doet aan de rest van het gebouw.’

Deze organische manier van werken maakt het niet altijd makkelijk om snel een sluitende businesscase te maken, erkent De Ru, zeker nu er meer wordt gekeken naar de sociale waarde en de duurzaamheid van vastgoed. ‘Je moet je aannames af en toe bijstellen, dat levert je meer werk op. Maar uiteindelijk gaat het er om hoe je een gebouw kunt maken dat niet alleen goed is in architectonische zin, maar dat ook economisch en sociaal succesvol is. Dat is in het belang van de hele keten: voor architect, maar ook voor de adviseur en eindgebruiker.’ De goede ontwikkelaars niet te na gesproken -Powerhouse Company werkt ook nog steeds met externe ontwikkelaars- ziet De Ru de klassieke rolverdeling bij ‘zwakkere ontwikkelaars’ nogal eens verzanden uitmonden in een slecht compromis omdat iedereen met eigen eisen komt aanzetten. ‘Daarmee zorg je ervoor dat of de gebruiker uiteindelijk niet tevreden is, of de architectuur onder de maat. Als het in de complexe bouwecologie van een gebouw de vibe niet goed zit, voel je dat in alle geledingen.’

In de ontwikkelingen die Powerhouse Company en RED Company samen oppakken staat transparantie van meet af aan voorop. ‘Omdat we zelf ontwikkelaar zijn, kunnen we in een open discussie met alle partijen continu bijsturen. Dat leidt niet per se tot een gebouw dat goedkoper is. De hoofdkantoren die wij voor ASICS en Danone hebben ontwikkeld in Hoofddorp zijn helemaal op maat van de gebruiker gemaakt en zijn zeker 20 procent duurder dan een omliggende kantoorgebouwen. Maar juist voor die extra kwaliteit betaalt de belegger een behoorlijke premie, die hij wel wil betalen omdat het gebouw echt een meerwaarde heeft.’ Ten aanzien van de woningmarkt ziet De Ru hoogbouw als een noodzakelijk gereedschap om het tekort aan woningen op te lossen. ‘Ik vernam onlangs dat Sjoerd Soeters had geroepen dat je geen hoogbouw nodig hebt om veel woningen te bouwen. Onzin natuurlijk. Door te kiezen voor hoogbouw kunnen wij in project Lead in Leiden 560 woningen kwijt, waar dat bij midden-hoog zo’n 150 tot 250 woningen waren geweest.’

Hij kent de vooroordelen die er leven over hoogbouw. ‘Of het is voor de armen, zoals de Bijlmer flats, of het zijn torens voor de rijken. Alleen klopt dat beeld niet met de werkelijkheid. Een Nederlandse toren bestaat doorgaans uit kleine en grote woningen en je hebt bijna per definitie met erfpacht te maken. Dat je in een soorte bubble woont in een flat is zeker bij nieuwbouw achterhaald.’ In eigen stad noemt hij Montevideo en New Orleans als gebouwen waar in zijn beleving succesvol hoog gebouwd is voor een gemengd publiek, dus ook met middenhuur woningen. ‘Van oudsher is vastgoedontwikkeling in Nederland natuurlijk veel meer Vinex-gedreven, maar onder invloed van kabinetsbeleid is de koers nu toch meer verlegd naar binnenstedelijke verdichting, onder meer met hoogbouw. Die ontwikkeling zie je terug bij aannemers, die hun woningbouwtak nu langzaam aan het verbouwen zijn, hoogbouw vraagt om een bouwwijze die meer lijkt op utiliteitsbouw dan op klassieke woningbouw.’

Hij ziet de toename van hoogbouw met name in de Randstad plaats vinden, omdat daar de grondkosten hoger zijn. Om rendement te maken zouden de torens wat De Ru betreft wel wat hoger mogen. ‘Hier vinden wij al iets hoog als het 100 meter is, terwijl je eerder richting 200/300 meter zou moeten gaan. Dan zijn we nog heel bescheiden want in steden als Londen, GĂśteborg en Frankfurt worden nu torens van 300 en 350 meter gerealiseerd. Ik denk dat je hoogbouw moet blijven pushen, ook omdat er een belangrijke inno-

vatiecomponent in zit.’ Dat betekent volgen hem niet dat er geen voorwaarden aan moeten worden verbonden. ‘Het moet passen binnen de andere ambities die je hebt in een gebied. Bijvoorbeeld door gelijk ondergronds parkeren mogelijk te maken, de plint in te richten met zoveel mogelijk voorzieningen en ook rekening te houden met zaken als zon en wind. Er zijn nog teveel voorbeelden van oude hoogbouw waarbij de eerste verdieping alleen maar expeditie is. Wat dat betreft wordt er in de hoogbouwvisie van Rotterdam, maar ook in Den Haag, beter geluisterd naar ervaring met hoogbouw. De mensen staat voorop, vervolgens de gebruiker en ten slotte de ruimte. De levendigheid op straat is ook belangrijk.’

Dat de nieuwbouwproductie achter loopt bij het groeiende tekort aan woningen wijt De Ru deels aan het gebrek aan snelheid in het vergunningtraject. ‘Daar is echt meer tempo nodig, de bestuurlijke doorloop is nu nog vaak heel traag.’ Tegelijkertijd valt het hem op dat ondanks de overvraag de grote bouwbedrijven het financieel lastig hebben. ‘Er wordt nauwelijks winst gemaakt. Dat komt door de structuur met hoofdaannemers. Die hebben in de crisistijd al hun personeel eruit gegooid. Vervolgens zijn ze vrijwel volledig met onderaannemers gaan werken, die op hun beurt ook weer het werk verdeelden. Feitelijk werden de hoofdaannemers op zijn best een soort managementbedrijven. Alleen zijn de onderaannemers de afgelopen jaren zo uitgeknepen, dat ze, nu er werk te over is, bedanken voor de eer als een hoofdaannemer belt of dat ze veel meer geld willen.’

((( ' $% ! # %

Vastgoedmarkt ! %! #

4QVVGTFCO YKN GT YQPKPIGP DĎ MTĎIGP \QPFGT YGTMGP GP TGETGÇTGP VG JKPFGTGP n&G UVTĎF QO TWKOVG XTCCIV UNKOOG QRNQUUKPIGP o \GIV 2GVTC FG )TQGPG FKTGEVGWT 'EQPQOKUEJG <CMGP GP &WWT\CCOJGKF

locaties langs de oude spoorlijn Amsterdam-Rotterdam in beeld bij de Verstedelijkingsalliantie. Dat is een samenwerkingsverband van acht grote Zuid-Hollandse gemeenten, de provincie en de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. Tot de grotere transformatieopgaven voor de Maasstad behoren Merwe-Vierhavens en Feijenoord City.

‘Hoe kunnen we alle functies samenbrengen?,’ vraagt De Groene zich hardop af. ‘In Merwe-Vierhavens bijvoorbeeld is het combineren van wonen en werken wel wat anders dan in een kantorengebied. De combinatie met maakindustrie maakt het ingewikkelder omdat de aanwezigheid ervan sneller als hinderlijk ervaren wordt.’ De directeur Economie en Duurzaamheid van de gemeente Rotterdam pleit voor slimme oplossingen. ‘Je moet meer naast en met elkaar mogelijk maken. Dat betekent meer functiemenging, meer nieuwe creatieve oplossingen en een integrale aanpak, in visie en in maatregelen en uitvoering. De sleutel voor een gebied als Merwe-Vierhavens zal erin liggen een deel van de bestaande bedrijvigheid te verduurzamen en/of plaats te laten maken voor duurzame en innovatieve ondernemingen, die beter samengaan met een woningprogramma.’

!( #$ !%% # !( #

$GJQGHVGP KFGPVKÉ…EGTGP

‘Combinatie wonen en werken uitdaging’ Rotterdam

I

n pakweg vijf jaar kan er veel veranderen aan de vastgoedopgave van een stad. In 2014 stond Rotterdam nog vooral bekend om de honderdduizenden vierkante meters kantoorruimte, waar het andere functies voor zocht en inmiddels ook heeft gevonden. Anno 2019 voert de woningbouwopgave de boventoon. Bij de gemeente is het een gepuzzel om het residentiĂŤle te combineren met werken en recreĂŤren. Die functies moeten elkaar niet hinderen, maar juist versterken. ‘Rotterdam heeft een groeikans en een kans om een nog aantrekkelijker stad te worden voor wonen,

recreĂŤren en werken. Maar zodra je keuzes wilt maken over de inzet, merk je dat er een uitdaging is,’ zegt Petra de Groene, directeur Economie en Duurzaamheid van de gemeente Rotterdam. Zij is een van de deelnemers aan een paneldiscussie tijdens het Transformatiecongres van de gemeente Roterdam op 21 november in De Doelen. ‘De stad staat er anders voor dan tien jaar geleden. De economische groei heeft de concurrentie om ruimte versterkt. Zelfs op de daken is er een gevecht aan de gang. We willen er van alles aanleggen: zonnepanelen, sportvelden en tuinen. Dan kun je nagaan dat de concurrentie om

Nog zo’n uitdaging die om slimme oplossingen vraagt is de verdichting van een deel van bedrijventerrein Spaanse Polder naar een woonwerkgebied waar het prettig is om te verblijven. Rond de Van Nellefabriek ziet de gemeente ruimte voor verstedelijking. Maar verderop in de Spaanse Polder zitten ook bedrijven die in de zwaardere milieucategorieĂŤn vallen. ‘Over hoe de functies wonen en werken samen kunnen vallen willen we het gesprek aangaan. We willen bedrijven betrekken bij de economische ontwikkeling van het gebied en kijken hoe we het met zijn allen naar een hoger plan kunnen tillen. Verduurzaming speelt daarbij een grote rol.’ Zullen die

ruimte op de grond nog heviger is,’ zegt De Groene.

Het is geen kleine opgave waar de Rotterdam voor staat. Het rijk wil dat er tot 2040 alleen al in de zuidelijke Randstad 250.000 woningen bij komen, waarvan 170.000 in bestaand stedelijk gebied. Tot en met 2030 moet Rotterdam 31.000 woningen voor zijn rekening nemen. Maar het aantal beschikbare locaties neemt in rap tempo af. Minstens een derde van de nieuwe woningen in de Zuidelijke Randstad moet in binnenstedelijke transformatiegebieden komen. Voor het grootste deel zijn dat tien

) $ !" $ % ' % ! #& % *

bedrijven niet bang zijn dan dat die beoogde woningbouw leidt tot meer bezwaren tegen hun activiteiten en daarom de beoogde gebiedstransformatie traineren? De Groene denkt het niet. Ze wijst op de voordelen van de gebiedsaanpak. ’Ook bedrijven hebben baat bij de juiste combinatie van functies waar een gebied beter van wordt. Een knooppunt voor openbaar vervoer bijvoorbeeld maakt de bedrijven beter bereikbaar.’ ‘Wie de behoeften identificeert, krijgt een heel ander gesprek. Dat werknemers in de pauze door een leuke omgeving kunnen lopen, is iets wat ook bedrijven op Spaanse Polder willen. Bedrijven worden aantrekkelijker werkgevers als ze worden omringd met mooie openbare ruimte en leuke horeca en winkels in de plinten. De gebouwen waar het om gaat zijn vaak niet in handen van de gemeente. Maar ook de eigenaren zijn erbij gebaat het gebied aantrekkelijker te maken.’

Gebiedstransformatie blijft voor Rotterdam niet beperkt tot bedrijventerreinen. Ook winkelgebieden komen aan de beurt. ‘Bijvoorbeeld Vastgoedadviseur CBRE voorspelt dat een kwart van de Nederlandse winkelruimte in 2023 overbodig zal zijn. Rotterdam vormt daarop geen uitzondering. Daarom moeten we op de goede manier winkelstraten inkorten en winkelgebieden concentreren,’ zegt De Groene. Bovenaan de lijst met te transformeren retaillocaties staat Beijerlandselaan - Groene Hilledijk. Het verpauperde winkelgebied op Zuid maakt volgens De Groene een goede kans op een succesvolle transformatie. ‘Kijk nooit alleen naar de straat, maar heb ook oog voor wat er in de omgeving gebeurt. De ontwikkelingen Hart van Zuid en Feyenoord City die zich dichtbij afspelen maken Beijerlandselaan - Groene Hilledijk tot een gebied met veel potentie.’ De Groene heeft goede hoop op de medewerking van een deel van de vastgoedeigenaren bij de gebiedstransformatie van Beijerlandselaan - Groene Hilledijk. ‘De kunst is om het zo te organiseren dat de meeste partijen er beter van worden, bijvoorbeeld doordat de waarde van een pand stijgt,’ zegt De Groene. Maar niet alle partijen zullen meegaan in de gebiedstransformatie, verwacht ze. ‘In sommige gevallen zullen we moeten overgaan tot uitkopen, daar waar volgens ons niet de goede soort ondernemers zit.’ De aanpak van de Westkruiskade bewijst volgens De Groene dat het kan. ‘Twintig jaar geleden was dat een no go area, nu is het een van de toplocaties van Rotterdam. De aanpak door gemeente, woningcorporatie, politie en justitie heeft gewerkt. Ik zou niet weten waarom we met de Beijerlandselaan - Groene Hilledijk niet eenzelfde succes kunnen boeken.’

Vastgoedmarkt

64#05(14/#6+'

‘Spaanse Polder fijner en duurzamer’ *GV 4QVVGTFCOUG DGFTĎXGPVGTTGKP 5RCCPUG 2QNFGT YQTFV GGP UVGGFU DGVGTG GP FWWT\COGTG XGUVKIKPIUNQECVKG \GIV /CTKCPPG XCP -GGR FKTGEVGWT &WWT\CCOJGKF XCP 8GTUVGIGP 5RKEGU 5CWEGU

stallatie. Binnenkort gaan we hier ook van het gas af. Dat programma rollen we stukje bij beetje uit naar de andere panden.’

( # Spaanse Polder opent op 21 november, tijdens het Transformatiecongres van de gemeente Rotterdam, zijn deuren voor een excursie. De kruiden- en specerijenproducent geeft een kijkje in de keuken bij het verduurzamen van productieprocessen en vastgoed. Van Keep loopt lang genoeg rond op de Spaanse Polder om te kunnen vertellen hoe het Rotterdamse bedrijventerrein zich heeft ontwik-

De Spaanse Polder maakt een transitie door. Het Rotterdamse bedrijventerrein is al veel veiliger geworden. Met aantrekkelijkere openbare ruimtes en meer voorzieningen kan het zelfs een leuke plek worden om te verblijven. Intussen investeren de daar aanwezige bedrijven volop in duurzaamheid. Dat beeld schetst Marianne van Keep, directeur Duurzaamheid van Verstegen. Het bedrijf op de

keld. Ze trad achttien jaar geleden in dienst van haar werkgever. ‘Het was een plek die je na werktijd zo snel mogelijk verliet, maar gelukkig wordt het steeds beter.’ Ze is blij met de inspanningen van de gemeente Rotterdam om de Spaanse Polder op te knappen. ‘Een gevaarlijk kruispunt vlakbij onze locatie is omgevormd tot een quatronde. Dat is veiliger en het is ook leuker om naar te kijken doordat een graffiti artist ermee aan de slag is gegaan.’

È™ &%#

/CTKCPPG XCP -GGR FKTGEVGWT &WWT\CCOJGKF 8GTUVGIGP 5RKEGU 5CWEGU

%1.7/0 )'.&

Zelf heeft Verstegen zijn productieproces onder leiding van Van Keep CO2-neutraal gemaakt. De productielocatie op de Spaanse Polder verduurzaamt door onder meer het gebruik van alleen groene elektriciteit. Wat overblijft aan CO2-productie wordt via carbon credits gecompenseerd door voedselbossen in Indonesië, waar Verstegen veel van zijn kruiden en specerijen vandaan haalt. Daarmee is het productieproces van Verstegen CO2neutraal. Nu is Verstegen bezig met de verduurzaming van zijn vastgoed. De kruiden- en specerijenproducent met als hoofdadres de Industrieweg 161 heeft 40.000 m2 aan kantoren, productieruimte, opslag en een inpandige werkplaats. ‘De flat waar ik werk, heeft al ledlampen van Philips, spouwmuren en een warmteterugwinin-

Eigen elektriciteitsopwekking staat ook op het duurzaamheidsprogramma van Verstegen, het liefst met windenergie. ‘We hebben nu zo’n achthonderd zonnepanelen laten aanleggen, maar er zijn grenzen aan wat we er verder mee kunnen. Niet al onze daken hebben de draagkracht die ervoor nodig is. Het liefst wekken we onze eigen windenergie op, daarmee maak je sowieso grotere stappen.’ Maar windenergie opwekken is makkelijker gezegd dan gedaan, zegt Van Keep. ‘Voor een investering in windenergie is samenwerking nodig met bedrijven in onze buurt. En als je over gezamenlijke energieopwekking praat, moet je je afvragen hoe je ieders belang dient. Is dat met windmolens, zonnepanelen of geothermie? Die laatste techniek is heel duur en erg onzeker.’ Ook de afvalinzameling in Rotterdam kan volgens Van Keep duurzamer. ‘Ik zie wagens van verschillende bedrijven afval inzamelen zonder te scheiden. Liever zie ik één bedrijf dat afval gescheiden ophaalt en verwerkt.’

! !" # Wat de Spaanse Polder volgens Van Keep nog wel kan gebruiken, is meer groen. ‘Dat is niet alleen mijn eigen wens. Als bedrijf willen we voor jonge mensen een aantrekkelijke werkgever zijn. Voor de medewerkers zou het fijn zijn

wanneer de omgeving uitnodigt om een wandeling te maken. Op dit moment doe je dat op de Spaanse Polder niet voor je lol. Over verbetering van de openbare ruimte praten we met de gemeente, maar als bedrijven hebben we daarvoor ook een verantwoordelijkheid. We willen een rode loper langs bomen, groen en bankjes waar je tijdens de lunch een boterham kunt eten.’ En de veiligheid op de Spaanse Polder? ‘Daar wordt de laatste jaren veel en goed over nagedacht. Dat heeft al tot verbetering geleid, maar we zijn er nog niet. Af en toe vindt er nog een auto-inbraak plaats’, zegt Van Keep. ‘De samenwerking om een gebied als de Spaanse Polder te verbeteren gaat natuurlijk nooit snel genoeg, maar dat kan net zo goed aan de gebruikers liggen als aan de gemeente.’

-TWKFGP RTQFWEGPV 8GTUVGIGP 5RKEGU 5CWEGU IGGHV GGP MÄŽMLG KP VÄŽFGPU GZEWTUKG

4WRULGU 0QQKVIGPQGI *WFUQPoU $C[ RCMV PQI FKV LCCT FG DKG\GP *GV XGTVTGM MTÄŽIV OGGT CCPFCEJV FCP FG INQTKGW\G GPVTGG KP 0GFGTNCPF KP 6QEJ YKN KM JGV PKGV OGV W QXGT *WF UQPoU $C[ \GNH JGDDGP 9CCTQXGT FCP YGN! &G CTOCFC XCP CPCNKUVGP UVTCVGIGP OCTMVYCVEJGTU MGPPGTU \KGPGTU GP CFXKUGWTU FCCT QOJGGP &KG QPU RTGEKGU WKV NGIIGP YCV GT OKU KU IGICCP <G XCNNGP WKVGGP KP ITQHYGI VYGG ITQGRGP &G GGT UVG JCF JGV CN NCPI CCP \KGP MQOGP FG VYGGFG \KGV GKIGPNÄŽM IGGP RTQDNGGO 9CV DGKFG ITQGRGP XQNIGPU OÄŽ IGOGGP JGDDGP KU FCV JGV CNNGDGK UNGEJVG XQQT URGNNGTU \ÄŽP

#% ! #$ &KTGEVGWT 4CDQ 4GCN 'UVCVG (KPCPEG

% # $ $ ' # # # +M IGGH GGTNÄŽM VQG FCV KM FG QPFGTICPI XCP *WFUQPoU $C[ PKGV FKTGEV CCP \CI MQ OGP 9GN UKPFU FG NCCVUVG OCCPFGP \QCNU XGNGP OCCT PQI PKGV KP +M DGP FCCT VG TCVKQPGGN XQQT +M XGTYCEJV FCV GT DÄŽ \QoP KPXGUVGTKPI KP GNM IGXCN GGP IQGF FQQTFCEJV GP QPFGTDQWYF UVTCVGIKUEJ RNCP NKIV YCCT GP RCUUCPV FG IG XTCCIFG GP QPIGXTCCIFG OGPKPIGP XCP TGVCKNGZRGTVU KP \ÄŽP OGGIGPQOGP 'P VQEJ IKPI JGV OKU

&$%# % $ "# #$

!" ! % $ 9CCT! 2TGEKGU KP FKG XÄŽHVKGP ITQVG GP CCPVTGMMGNÄŽMG UVGFGP FKG KP \QoP DGGVLG GNM QPFGT\QGM CNU FG YKPPCCTU XCP OQTIGP DQXGP MQOGP FTÄŽXGP $GITÄŽRV W PW FCP FCV KM DGUV XGTDCCUF DGP! *GV NWMV \GNHU PKGV KP FG ITQVG DKPPGPUVGFGP FKG \QCNU FG FGUMWPFKIGP \GIIGP W GP OÄŽ CNU EQPUWOGPV CNNGU DKGFGP XCTKCVKG XGTVKGT MGVGPU CHIGYKUUGNF OGV NQMCNG URGEKCNKVGKVGP JQTGEC Ã…P NGKUWTG /CCT YCV KU FKV CNNGU FCP CNU JGV CCPVCN DG\QGMGTU QQM JKGT CHPGGOV! 9CV KU GGP VQR NQECVKG FCP PQI! !! % ! *GV RTQDNGGO \KV DÄŽ QPU CNU EQPUWOGPV 9G YKNNGP OGGT FCP FCV YG MWPPGP <KG JGV CNU GGP XGTUNCXKPI 9G YKNNGP OGGT XCMGT UPGNNGT GP XGTFGT /GGT RTQ FWEVGP GP XQQTCN FKGPUVGP UPGNNGTG UGTXKEG XCMGT EQPUWOGTGP OGGT CHYKUUG .CPI\CCOCCP \ÄŽP EQPUWOGPVGP XGTCPFGTF KP 4WRULGU 0QQKVIGPQGI +P CNNGU IQGFGTGP FKGPUVGP XGTOCCM TGK\GP 1PNKPG GP QHË­KPG KP DKPPGP GP DWKVGP NCPF #HMKEMGP KU NCUVKI JQGYGN KM KP FG JCPI PCCT EQPUWOKPFGTGP GP FKIKVCCN QPVJCCUVGP YGN GGP VGIGPDGYGIKPI \KG *GTMGPV W FCV! &CV W IGGP IGPQGIGP PGGOV OGV OKPFGT OCCT W QQM CHXTCCIV YCV JGV IGNWM FCCTXCP KU!

# '!!# # #NU 4WRULGU 0QQKVIGPQGI YQTFGP YÄŽ CNU EQPUWOGPVGP PKGV IGTGOF FQQT QP\G YGPUGP OCCT FQQT FG OKFFGNGP )GNF FWU #NNGGP ICCV FG MQQRMTCEJVUVÄŽIKPI FKG QPU XQQT XQNIGPF LCCT YQTFV XQQTIGTGMGPF QR CCP FWWTFGTG YQQPNCUVGP UVÄŽIGPFG GPGTIKGRTÄŽ\GP GP JQIGTG \QTIRTGOKGU &CP DNÄŽHV GT XQQT FG CODCEJ VGNÄŽMG UNCIGT FG VTCKVGWT FG \QXGGNUVG YKPMGN OGV URÄŽMGTDTQGMGP QH FG VG FWTG *WFUQPoU $C[ UKORGNYGI VG YGKPKI QXGT 1P\G YGPUGP XGTVCNGP \KEJ KP nFKU EQWPVo GP FCV DGTGKM LG YGGT CNNGGP FQQT UEJCCNITQQVVG 2TGEKGU FCV \KGP YG KP FG YKPMGNUVTCVGP VGTWI OCCT QQM QPNKPG 'P KP CNNGU 5RQVIQGFMQRG MNGFKPI FG CNNGTIQGFMQQRUVG UWRGTOCTMV RK\\CoU XQQT GGP RCCT GWTQ XNKGIGP XQQT GGP VKGPVLG 5PCRV W JGV RTQDNGGO PW! #NU EQPUWOGPV OQGVGP YG QPU DGRGTMVG IGNF QXGT UVGGFU OGGT IGNWM XGTFGNGP 9CV QXGTDNÄŽHV KU XQQTPCOGNÄŽM FKUEQWPV 'P FCCTXQQT ICCP YG GEJV PKGV OGGT WTGP PCCT QP\G UVCFUEGPVTC $% % # !" &CCTQO FGPM KM FCV YG UKORGNYGI VG XGGN YKPMGNOGVGTU JGDDGP 'P KM PKGV CN NGGP /GGTFGTG QPFGT\QGMGP MQOGP WKV QR RGTEGPVCIGU XCP QH OGGT +P GNM IGXCN FWDDGNG EÄŽHGTU 8QQT OÄŽ KU JGV GGP VGMGP CCP FG YCPF FCV YG VÄŽFGPU FG CHIGNQRGP DNQGKRGTKQFG PKGV KP UVCCV \ÄŽP IGYGGUV QO QXGTVQNNKIG OGVGTU QR VG TWKOGP GP JWWTITQGK VG TGCNKUGTGP ,G JQGHV IGGP FGUMWPFKIG VG \ÄŽP QO VG \KGP FCV FKV DÄŽ FG GGTUVXQNIGPFG TGEGUUKG OKU ICCV &CV KU OÄŽP XQQTURGNNKPI &WU YCV YG PQFKI JGDDGP KU GGP XGT DGVGT RNCP IGXQNIF FQQT CEVKG &CV MCP PQI UVGGFU #DUQNWWV QPFGTUEJGKFGPF XKPF KM JGV RNCP XCP 5[PVTWU #EJOGC QO GGP OKNLCTF GWTQ VG KPXGUVGTGP KP 5VCFURCTVPGT KPKVKCVKGXGP 9CCTQO! 1OFCV \ÄŽ DG TGKF KU QO VGIGP FG UVTQQO KP WY GP OÄŽP RGPUKQGPIGNF KP VG \GVVGP QO XGTFGTG VGTWIXCN VG XQQTMQOGP GP FCVIGPG YCV YGN MCPUTÄŽM KU QXGTGKPF VG JQWFGP 4C DQDCPM JGGHV XQTKI LCCT NCVGP \KGP FCV GT GGP VTCPUHQTOCVKGRQVGPVKGGN KP YKPMGN XCUVIQGF NKIV XCP DÄŽPC GGP OKNLQGP XKGTMCPVG OGVGT OGV 4QVVGTFCO CNU UVCF OGV JGV OGGUVG RQVGPVKGGN 1H \QCNU \G FCV FCCT \GIIGP IGGP YQQTFGP OCCT

#% ! #$ # !

$$$ # !" "

Vastgoedmarkt "

&G %CRGNUG YÄŽM 4KXKWO FKG \QoP DGGVLG U[PQPKGO YCU XQQT MCPVQTGPNGGIUVCPF ICCV RNCCVU DKGFGP CCP YQPKPIGP n*GV NQQPV FCV YG JGDDGP FQQTIGRCMVo \GIV YGVJQWFGT &KEM XCP 5NWKU

een kantoor om te katten. Van Hoepen heeft dat project ontwikkeld voor de lange termijn.’ Maar de grote vraag naar het product van Van Hoepen zegt volgens de Capelse wethouder ook iets over de potentie van Rivium voor de woningmarkt. ‘Het gebied ligt aan het water en vlakbij Rotterdam en de bereikbaarheid per auto of openbaar vervoer is uitstekend.’ De gemeenteraad van Capelle aan den IJssel stelde in maart 2018 het zogeheten Gebiedspaspoort vast om Rive Republic en andere transformatieprojecten mogelijk te maken. Drie maanden later lagen er al aanvragen voor transformaties van kantoren in Rivium naar 800 appartementen.

&KEM XCP 5NWKU n,G MWPV \GIIGP FCV YG NCCI \ÄŽP KPIGUVCRV GP FCV YG JGDDGP FQQTIGRCMV o

Capelle is klaar om woningtekort aan te pakken

H

oe een kantorenlocatie met veel leegstand verandert in een gemengde wijk die bijdraagt aan vermindering van de woningnood. Met dank aan ontwikkelaars die hun nek uitstaken en een gemeente die al sinds de crisis alles doet om de gebiedstransformatie mogelijk te maken. Dat is het verhaal van Het Nieuwe Rivium, in Capelle aan den IJssel, een van de voorbeeldprojecten op het Transformatiecongres van de gemeente Rotterdam op 21 november in De Doelen. De Capelse wethouder Dick van Sluis ( Leefbaar Capelle) van Stedelijke Ontwikkeling glimlacht wanneer hem wordt gevraagd naar de propositie voor ontwikkelaars en beleggers bij de gebiedstransformatie van Rivium. ‘Propositie? De tijd dat daarvan sprake was, is voorbij. Rivium heeft als een mag-

neet gewerkt.’ ‘We hebben snel op de aantrekkende woningmarkt gereageerd en in anderhalf jaar tijd een propositie neergezet voor 5.000 appartementen in het gebied. Met de ingediende plannen zijn we al aardig op weg naar dat aantal,’ zegt Van Sluis, die zijn wethouderschap 1 november verruilt voor een managementfunctie bij vervoersbedrijf RET. De uitdaging die Van Sluis nu ziet is om de vraag te verdelen. ‘Er moet ruimte overblijven voor werken, want de extra woningen zullen nieuwe bedrijven aantrekken. Vijftig procent wonen en vijftig procent werken lijkt ons een mooie verdeling.’ De functie werken is inclusief detailhandelsruimte met een focus op sociaal, medisch, supermarkt en horeca.

Pionier in de gebiedstransformatie is volgens Van Sluis de topman van de ontwikkelende belegger Water-

ford, Peter van Hoepen. Het Rotterdamse vastgoedbedrijf kocht in 2017 voor 1,1 miljoen euro het 6.640 m2 grote kantoorgebouw aan de Rivium 1e Straat 121-139 van de Duitse vermogensbeheerder Deka Immobilien. Bij de gemeente diende Van Hoepen een aanvraag in voor de transformatie naar 111 studio-appartementen. Het zouden er uiteindelijk 113 worden met oppervlakten van 36 tot 42 m2 en kale huurprijzen van 600 tot 660 euro. Het kostte Waterford weinig moeite om het appartementencomplex dat Rive Republic is gedoopt vol te krijgen, vertelt Van Sluis. ‘Het was binnen zes uur verhuurd. Als Van Hoepen het had gewild, had hij het vijf keer kunnen wegzetten. ’Van Sluis roemt de aanpak van Van Hoepen bij de transformatie. ‘Ga maar eens kijken en let dan dan vooral op de hoogwaardige materialen die hij gebruikt heeft. Dit was niet een kwestie van cashen, door even snel

Het was ook Van Hoepen die een volgende belangrijke stap zette naar de transformatie van het gebied. De Rotterdamse vastgoedonderneming had al groen licht van de gemeente Capelle aan den IJssel voor de transformatie van een tweede kantoorpand in Rivium naar 83 appartementen. De vergunning voor dat project leverde Van Hoepen in bij de gemeente. Tegelijk met een nieuw vergunningsverzoek, deze keer om het pand te slopen en op de vrijkomende kavel een complex met 450 appartementen te laten bouwen. Toen Van Sluis in 2018 terugkwam van het zomerreces, lagen er vier soortgelijke vergunningsaanvragen voor hem klaar. Ook Magis Vastgoed en Stu Project hadden panden in Rivium gekocht met hetzelfde idee voor sloop van kantoren en nieuwbouw van appartementen. En Merin kwam met een voorstel om een van zijn kantoren in Rivium gedeeltelijk om te zetten in woningen. Bij elkaar waren de plannen voor transformatie en sloop-nieuwbouw op dat moment goed voor 2.500 appartementen. Andere projectontwikkelaars stroomden toe. ‘Het gegeven dat vier partijen grote plannen hadden, wekte de interesse van andere partijen. Zo kwam Zuiver Vastgoed met een plan om een van de vier kantoor-

" " # " " !" !" UVCFUYÄŽM

gebouwen van het Riverside Offices ook te slopen en te vervangen door nieuwbouwwoningen. De schaal van de transformaties had zich vergroot van kavels naar hele blokken.’

Naar verwachting stelt de gemeenteraad begin 2020 een nieuwe leidraad vast: het Gebiedspaspoort 2.0. Een concept daarvan werd in de lente van 2019 vastgesteld door gemeentebestuur en -raad en is nu onderwerp van een inspraakprocedure. ‘Wanneer je op zo’n substantiĂŤle schaal bezig bent, moet je daarover natuurlijk in gesprek met gebruikers, eigenaren en bewoners van aangrenzende wijken,’ zegt Van Sluis. De gevolgen zijn ingrijpend. Naar verwachting gaat 100.000 m2 van de 260.000 m2 kantoorruimte tegen de vlakte. De 5.000 grotendeels nieuw te bouwen woningen komen in een compacte wijk van een vierkante kilometer. De woningen moeten niet te dicht bij de wegen liggen (Rivium ligt aan de A16) en de komst van nieuwe bewoners mag er niet toe leiden dat het toch al drukke wegennet ter plaatse dichtslibt. Ook wil Van Sluis een goede differentiatie van het woningprogramma, zodat de gemeente niet meewerkt aan de vorming van een getto. ‘We willen een toekomstbestendig woonwerkmilieu creĂŤren van institutionele kwaliteit.’ De Capelse wethouder heeft goede hoop dat het allemaal gaat lukken. ‘Voor Rivium zie ik meer kansen dan problemen.’

Heeft woningschaarste de gemeente Capelle aan den IJssel een niet te missen kans geboden om van overtollige kantoorruimte af te komen? Van Sluis vindt van niet. De wethouder schrijft de projectenstroom ook toe aan acties van de gemeente. ‘Omdat we veel vervelende lijstjes aanvoerden, ontstond het idee: dat moeten we anders willen en kunnen.’ De aanpak van de kantorenleegstand in Capelle aan den IJssel loopt al zeven jaar, geeft Van Sluis aan. ‘Bij de start in 2012 van het Kantorentop voor de aanpak van de leegstand raakte ik al in gesprek met projectontwikkelaars, investeerders, de provincie en het bankwezen. We hebben ook een paar jaar geĂŻnvesteerd om erachter te komen wie de echte eigenaren waren van de kantoorpanden in Rivium. Om te kunnen handelen en zelfs bieden zodra de tijd rijp was.’ ‘Je kunt zeggen dat we laag zijn ingestapt en dat we hebben doorgepakt. Dat loont nu. Als het Gebiedspaspoort 2.0 is vastgesteld, hebben we alles in gereedheid om van de druk op de woningmarkt te profiteren. Niet in de laatste plaats dankzij de mensen hier op het stadhuis die dat mogelijk hebben gemaakt.’

%%% $ "# ! #

# ! Vastgoedmarkt

'FYKP /CTMWU KU YGTMNQECVKGTGIKUUGWT +P QRFTCEJV XCP QPFGTPGOGTU GP IGOGGPVGP IGGHV JÄŽ NGKFKPI CCP JGV VQGMQOUV DGUVGPFKI OCMGP XCP QPFGT OGGT DGFTÄŽXGPVGTTGKPGP GP YKPMGNNQECVKGU &QQT UCOGP QR VG VTGMMGP XCNV GT XQNIGPU

‘Niet ĂŠĂŠn recept voor bedrijventerreinen’

M

arkus is vier uur per week het aanspreekpunt voor ondernemer en vastgoedeigenaren op bedrijventerrein Schiebroek in Rotterdam-Noord. Daarnaast is hij onder andere werkzaam in het Westland, de Hoeksche Waard, Schiedam, de Westkruiskade in hartje Rotterdam en in Rozenburg. ‘Als werklocatieregisseur is je eerste doel om een samenwerking tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente van de grond te tillen,’ vertelt Markus. ‘Het terugdringen van leegstand en het bevorderen van veiligheid is in ieders belang.’

‘Een redelijke nieuwe tak van sport,’ zo noemt hij zijn werk. ‘De insteek is om problemen zo vroeg mogelijk op te lossen, waarbij gemeenten nu meer dan vroeger kijken naar de marktpartijen in het gebied en alleen nog zelf optreden daar waar nodig. Dat is niet per se slecht want de projectmatige aanpak van gemeenten kan er ook voor zorgen dat vijftien jaar na dato van goede intenties niets meer terug te zien is.’ Toen Markus in 2011 aantrad als parkmanager op het bedrijventerrein Schiebroek was vernieuwing niet de eerste prioriteit van de ondernemers. De A16 Rotterdam, waar nu de laatste hand aan wordt gelegd, lag al op de tekentafel waarbij toen nog geen ontsluiting van het bedrijventerrein was ingetekend. Daarop anticiperend had een aantal ondernemers al gekozen voor een verhuizing met leegstand tot gevolg .

&G .ÄŽPDCPGP " " $ & % ! ! & & %

Als gevolg daarvan was er nog een leegstand van meer dan dertienprocent. Markus: ‘Dat is daarna snel naar beneden gegaan, ook door direct te werken aan de uitstraling. Door het verbeteren van de openbare ruimte en projecten uit te voeren voor bijvoorbeeld snel internet, camerabeveiliging, ook door overal AED’s op te hangen, is er vertrouwen ontstaan bij de ondernemers en vastgoedeigenaren. Nu dit op orde is, kunnen wij ons nu positioneren als een energiepositief bedrijventerrein. Het is bij zulke project echt belangrijk dat de diverse stakeholders zien dat er wat verandert.’ ‘Toen ik hier begon was eerst ‘schoon, heel en veilig’ het devies. Eerst de basis op orde krijgen, daarna zijn we andere projecten gaan oppakken. Inmiddels geldt dit bedrijventerrein als een succesvol voorbeeld van verduurzaming van bedrijventerreinen. Je hoeft geen lid te zijn van de klimaatkerk om de waarde te zien van het investeren in duurzaamheid. Als individuele ondernemer haal je de investering in zonnepanelen er

niet snel uit, maar wel als je het met zijn allen doet waardoor het terrein straks meer energie oplevert dan kost. Wat daarbij natuurlijk ook helpt is dat het bedrijventerrein sinds 2011 door gemeente is aangewezen als Bedrijven Investerings Zone. Dat helpt om de geldstromen te bundelen en zorgt er tegelijkertijd voor dat de deuren bij de gemeente wagenwijd openstaan.’ Het tekent volgens Markus van wat samenwerking vermag. ‘Ik ben hier slechts vier uur per week aanwezig, maar inmiddels al heel lang het aanspreekpunt voor de ondernemers op het terrein. Die betalen gemiddeld driehonderd euro per jaar, nog geen euro per dag, voor het toekomstbestendig houden van hun werklocatie.’

Een one size fits all oplossing is er volgens hem niet voor de revitalisatie van werklocaties. ‘Je moet beginnen met het laaghangende fruit. Gelet op de enorme diversiteit van de terreinen is het eerste zaak om overeenkomsten en verschillen te registeren en vandaaruit de prioriteiten aan te geven. Er

is niet ĂŠĂŠn recept.’ Ook de beruchte winkelleegstand in hartje Schiedam, (enkele jaren geleden nog ruim dertig procent), is inmiddels door een soortgelijke aanpak teruggelopen naar minder dan achttien procent. ‘Zeker om leegstand in winkelgebieden terug te dringen moet je de gouden driehoek van gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren samen aan tafel zien krijgen. Het retaillandschap verandert in hoog tempo, zeker als je ziet dat Albert Heijn nu ook in de top drie van online winkelbedrijven staat. Je hebt minder fysieke winkelmeters nodig terwijl de meeste winkelgebieden nog gericht zijn op groei.’

2GTKɅGGT DG\KV Het is volgens de werklocatieregisseur best lastig om vastgoedeigenaren en ondernemers mee krijgen in veranderingen. ‘Die vastgoedeigenaar heeft misschien wel meer perifeer bezit waar hij wat mee moet en vastgoedeigenaren zijn van nature solistisch. Maar heel veel leegstand of vreemde vormen van bedrijvigheid in je omgeving zijn in niemands voordeel. Dus is

het belangrijk om te kijken naar andere manieren waarop je zo’n gebied kan inrichten, bijvoorbeeld door deels te slopen en te herontwikkelen, maar ook door transformatie van winkels naar woningen. Enkele jaren geleden waren die thema’s echt nog geen prioriteit voor ondernemers, ook door de druk op het investeringsvermogen. Maar door te werken aan onderling vertrouwen kun je echt wel wat van de grond krijgen.’ In gezamenlijkheid kan er volgens Markus meer bereikt worden, zeker in een stad als Rotterdam die tal van bedrijventerreinen en werklocaties telt. ‘Er is, anders dan in kleinere gemeenten, niet ĂŠĂŠn ambtenaar die zich specifiek met jouw gebied bezighoudt, dus helpt het als er ĂŠĂŠn contactpersoon is die namens het bedrijventerrein of de winkellocatie contact legt. Je hebt de gemeente nodig, zeker als je een winkelpand, of gebied een andere bestemming zou willen geven. De A1-lcocaties, de Lijnbanen en Coolsingels van deze wereld, redden zichzelf wel.’

&&& % #$ ! " $

Vastgoedmarkt ! $! "

8CP JGV OCTOGT QR FG <WKFCU PCCT JGV DGVQP KP JGV 5EJKPMGNIGDKGF %$4' JGGHV FG EQOHQTV\QPG XCP ITQVG ɈPCPEKÇNG FKGPUVXGTNGPGTU XGTNCVGP DÄŽ FG JGTJWKUXGUVKPI XCP \ÄŽP 0GFGTNCPFUG JQQHFMCPVQQT DKPPGP #OUVGTFCO

In The Core kan CBRE naar hartelust experimenteren

D

e Angelsaksische vastgoedadviseur CBRE wil werknemers inspireren en opdrachtgevers tonen wat je kunt doen met een uitdagende locatie. De route vanaf metrostation Henk Sneevlietweg naar de nieuwe vestiging aan de Anthony Fokkerweg 15 in Amsterdam ZuidWest illustreert de verandering. ‘Oh sorry, do you have cigarette meneer?,’ vraagt een voorbijganger aan de verslaggever van Vastgoedmarkt die wat tijd doodt op een bankje aan het Heenwegpad. De verfresten verraden dat de kleur van het buitenmeubel rood moet zijn geweest CBRE is niet de enige kantoorgebruiker die iets in de omgeving ziet, zo blijkt verder op het traject. Aan de Overschiestraat huizen Flexas en Newday en die werkplekaanbieders weten zich in het gezelschap van lunchroom Leut. De route gaat verder door een tunnel onder snelweg A10 en komt uit op de Anthony Fokkerweg. Hier huizen bedrijven als Praxis, Carpet Right, Beter Bed en Boedelbak. Gelijk even tanken tussen de aankopen voor woninginrichting en -klussen door kan bij een pompstation van Shell. Sinds februari 2019 zit daar ook vastgoedadviseur CBRE, in de voormalige garage van Peugeot.

Binnen herinnert de hellingbaan in de parkeergarage aan de vorige functie. Atypisch voor een traditioneel kantoorpand is ook de overvloed aan daglicht dat via de dakramen binnen valt in de voormalige werkplaats. Die fungeert nu als kantoortuin, een woord dat met het vele groen ook letterlijk kan worden opgevat. Aan de garage viel nog wel wat te verduurzamen. Het hele gebouw werd geĂŻsoleerd en ging van het gas af. Op het dak staan luchtwarmptepompen, de verwarming gaat via de vloer. Resultaat van de verduurzaming is een berekende daling van het energieverbruik met 75 procent, aldus CBRE. Ook zijn alle herbruikbare en recyclebare materialen in The Core in kaart gebracht met het Madaster.

Oude garages kunnen potentie hebben, zo bleek in Amsterdam al eerder. De institutionele belegger Bouwinvest zette een herontwikkeling in gang van CitroĂŤn-panden aan de chique Stadionweg in Amsterdam-Zuid. Onder meer de Angelsaksische vastgoedadviseur Colliers International streek daar neer. CBRE durfde lager in te stappen. De garage die deze Brits-Amerikaanse vastgoedadviseur voor eigen gebruik herontwikkelde ligt op een locatie tussen de perifere

detailhandel en op korte afstand van de snelweg A10. Welk type klanten en werknemers wil CBRE vanaf hier aan zich binden?

Begrip van wat medewerkers willen, daar draaide het om bij de samenstelling van het team dat als klankbord fungeerde voor de herhuisvesting. Wouter Oosting, senior director Workplace Strategy van CBRE: ‘Aan collega’s die net hun eerste promotie hadden gemaakt, hebben we de vraag gesteld: hoe zie jij onze toekomst? De meesten waren tussen 25 en 35, maar leeftijd was geen criterium. Het belangrijkste was dat ze jong van geest waren.’ De manier van werken maakte niet alleen de uitkomst onvoorspelbaar, maar zelfs het proces. ‘We zijn niet begonnen met een programma van eisen, om dat vervolgens in te kleuren. We gingen op expeditie zonder een bepaald einddoel. Dat maakt een project ingewikkeld. Maar we hebben gezegd: laten we er met een open mind aan beginnen,’ vervolgt Oosting.

Het nieuwe hoofdkwartier moest bijdragen aan het beeld van een aantrekkelijk werkgever. Tegelijkertijd wilde CBRE een gezond en duurzaam kantoor, maar niet te duur. Ook moest de nieuwe huis-

vesting tegemoetkomen aan de roep om autonomie. Niet alleen voor werknemers, maar ook voor klanten. ‘Als corporate willen we een klant niet adviseren door zijn vraag in te vullen. We gaan uit van de expertise en kennis van de klant. Alleen wat hij van ons nodig heeft, willen we aanreiken. Die verbinding leggen we zoveel mogelijk met zelfsturende en multidisciplinaire teams. Ons hoofdkantoor moest die teams genoeg ruimte bieden om te experimenteren met werkconcepten,’ aldus Oosting. Daartoe verliet de vastgoedadviseur de gebaande paden van de kantoorgebruikersmarkt. Voordat de keuze op Peugeot-garage viel, passeerden heel wat kansarme objecten de revue, zoals oude schuren, bedrijfshallen en restaurants. Zelfs een benzinestation van BP langs de snelweg bij Hoofddorp was in beeld. Dat viel af omdat het niet goed te bereiken is per openbaar vervoer.

Activiteitgericht werken is voor CBRE niet de heilige graal bij de indeling van de kantoorruimten, geeft Oosting aan. ‘Er is heel veel onderzoek naar werkvormen, vaak met de uitkomst dat activiteitgerichte werkplekken het best te zijn. Maar in de praktijk pakt het anders uit. Ongeacht de activiteit zitten mensen tachtig procent van de tijd achter hun pc of laptop.’ ‘Bij de inrichting van The Core zijn we niet uitgegaan van wat mensen doen, maar van hoe ze willen werken. We onderscheiden denkers, doeners, analytici en creatievelingen. De werkplekken die we deze groepen aanbieden variĂŤren van bureaus met dubbele schermen tot ons cafĂŠ. Werknemers bepalen zelf hoe ze van die zones gebruikmaken.’ Op het gebied van gezondheid paste CBRE resultaten toe uit zijn onderzoek met de Universiteit van Twente naar de invloed van de werkomgeving op gezondheid, welzijn en prestatievermogen van kantoorgebruikers.

$ ! ' ! "& #$ "

In The Core heeft CBRE met een verhuurbaar vloeroppervlak van 4.500 m2 weer de ruimte om te experimenteren, nadat de vast-

goedadviseur op de Zuidas uit zijn jas was gegroeid. Bij het tekenen van de huurovereenkomst voor 3.700 m2 op de tweede en derde etage van gebouw Symphony in 2011 werkten er bij heel CBRE 240 mensen. Vier jaar later waren dat er 425 en nu zijn dat er meer dan zeshonderd.‘Vlak vóór de verhuizing naar The Core kon je voor een afspraak om elf uur beter uitwijken naar een van onze andere vestigingen, bijvoorbeeld Rotterdam of Utrecht. Op de Zuidas had je soms rond die tijd geen plek,’ zegt Tim Habraken, associate director Sustainability van CBRE. Nu huurt CBRE nog driekwart vloer in Symphony. Ook heeft de adviseur filialen in Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Zwolle voor de bediening van specfieke regio’s.

Gevraagd hoe klanten de verhuizing ervaren, zegt Habraken: ‘We bieden verschillende settings voor onze diversiteit aan klanten. Eindgebruikers en beleggers nodigen we uit op The Core omdat die zich leent voor een brainstorm, workshop of creative camp. Als het beter aansluit bij de inhoud van de afspraak, ontvangen we institutionele beleggers in de formelere setting van de Zuidas. Maar er blijken ook beleggers te zijn die liever naar The Core komen vanwege de sfeer. Hier kun je diversere groepen zien en ervaar je meer openheid.’ ‘In The Core herken je wie je zelf bent,’ vervolgt Habraken. ‘Het is geen standaardkantoor. Het is menselijker en minder afstandelijk, doordat we het project met elkaar hebben bedacht en zelf hebben uitgevoerd. Dat is spannender dan een kantoor huren in een uitgekristalliseerde omgeving. Het vraagt lef om in een nieuw, opkomend gebied neer te strijken.’

!" " & ( $

Vastgoedmarkt

222 1!/0&,%$*!.(0 +)

Vastgoedmarkt ,(0,"%.

8QQT XTCIGP QXGT WY CDQPPGOGPV QH WY NQIKPIGIGXGPU PGGOV W EQPVCEV QR OGV -NCPVGPUGTXKEG 1H OCKN PCCT ()!+0%+/%.1'#% 1!(*%$'!+%0 +)

Transacties

)GDTWKMGTUVTCPUCEVKGU GP CCPDQF CCPOGNFGP XKC 6 # QR

QH KP GGP GOCKNDGTKEJV CCP

&G ETKVGTKC XQQT QRPCOG XCP VTCPUCEVKGU \ÄŽP r URGEKËŹGMG MCPVQQTTWKOVG XCPCH O

r DGFTÄŽHUTWKOVG XCPCH O

r YKPMGN UJQYTQQO XCPCH O QH GWTQ RGT LCCT QH MQQRUQO GWTQ

))% *%0.!&%/ 1!+ 3,2%) !!+",$ !)/ 0.!+/!#0'%/ 2,.$%+ '+ QP\G FCVCDCUG FCIGNÄŽMU XGTYGTMV GP \ÄŽP QPNKPG KP\KEJVGNÄŽM

r 5[NXKC $WUGMG

r )WKNNGOKPG /GÄŽGT

4

)'+% 1!+ $% %+ XGTMQQR %/*,+$ %+0.,-

WWW.ADHOCBEHEER.NL

ner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

Het IsraĂŤlische Forma Real Estate heeft ter aanvulling van de portefeuille diverse objecten verspreid over Nederland aangekocht. De eerste aankoop betreft vier kantoorgebouwen aan de Joop Geesinkweg in Amsterdam, twee kantoorgebouwen aan Dr. Holtroplaan in Eindhoven, een kantoorgebouw aan Middellandse Zee in Woerden en een kantoorgebouw aan Houtsingel in Zoetermeer. Verkoper is BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany. De tweede aankoop betreft een kantoorgebouw met bijbehorende parkeerplaatsen aan Watermanweg in Rotterdam. Verkoper is MEAG Munich Ergo Kapitalanlagegesellschaft.

WEENA 505 - Petrobas Oil & Gas huurt 700 m2 kantoorruimte in gebouw Delftse Poort aan Weena 505 in Rotterdam. CBRE bracht de transactie tot stand namens de huurder. De Mik Bedrijfshuisvesting adviseerde de eigenaar, CBRE Global Investors.

ABRAHAM VAN STOLKWEG 74 Clarion Gramercie kocht een bedrijfsgebouw van 27.846 m2 aan Abraham van Stolkweg 74 in Rotterdam. Het object is verhuurd aan Ahold Europe Real Estate & Construction voor Albert Thuisservice en wordt geplaatst in het vehikel GPE IV Rotterdam (LUX). Verkoper is Abraham van Stolk-Hout Beheer.

EISENHOWERLAAN 138-140 WoonHolland kocht de geschakelde kantoorvilla’s aan Eisenhowerlaan 138-140 in Den Haag. Het totaal vloeroppervlak bedraagt 914 m2 met een afsluitbaar terrein van 1.270 m2. De koper transformeert het object naar woningen. COG Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

GRONINGEN - Een kapsalon huurt 168 m2 winkelruimte aan Vechtstraat 66 in Groningen. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

RIJSWIJK - Een IT-bedrijf kocht een kantoorgebouw van 2.626 m2 aan Laan van Vredenoord 11 in Rijswijk. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. Brix Makelaars adviseerde de huurder.

DIERENSELAAN 139 - Een telefoonwinkel huurt 110 m2 winkelruimte aan Dierenselaan 139 in Den Haag. Frisia makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LIGUSTER 49 - Van Os tassen en koffers huurt 128 m2 in het nieuwe winkelcentrum, Mall of the Netherlands voorheen Leidschenhage.

WESTDUINWEG 66A-D - Een particuliere belegger kocht meerdere appartementen aan Westduinweg 66a-d in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis, bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. RIJSWIJK - M7 Real Estate kocht een kantoorgebouw van 6.300 m2 aan Laan van Vredenoord in Rijswijk. Het complex is verhuurd aan verschillende bouwondernemingen. Verkoper is HighBrook.

HAREN - Een horecaondernemer huurt 375 m2 horecaruimte aan Rijksstraatweg 127 in Haren. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

NIEUWE PEKELA - Een particuliere belegger kocht een bedrijfsgebouw van1.256 m2 aan Holland Marsh 19-19o in Nieuwe Pekela. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

HEILIGEWEG 22 - Chocolaterie Lindt huurt 107 m2 winkelruimte aan Heiligeweg 22 in Amsterdam. De ruimte was voorheen in gebruik bij Le Creuset. Eigenaar is Syntrus Real Estate & Finance. City Real Estate bracht de transactie tot stand.

KEIZERSGRACHT 137 - Een particuliere belegger kocht een rijksmonumentaal grachtenpand aan Keizergracht 137 in Amsterdam. Het object bestaat uit kantoorruimte op de begane grond en in het souterrain en woonruimte op de verdiepingen. Verkoper is een particuliere beleggersgroep.

CALANDSTRAAT 62 - Een particuliere belegger kocht 512 m2 kantoorruimte aan Calandstraat 62 in Rotterdam. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

BORDEWIJKLAAN 38 - HSK Groep huurt 610 m2 kantoorruimte aan Bordewijklaan 38 in Den Haag. COG Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Lianeo Real Estate. LEIDSCHENDAM - Een zakelijk dienstverlener huurt 940 m2 kantoorruimte aan De Tol 8 in Leidschendam. Frisia Makelaars, part-

Lippenhuizen, De Buorren 149 De Watertoren Lippenhuizen is verkocht aan een particulier die het rijksmonument gaat bewonen. De toren is ruim 44 meter hoog en in 1932 ontworpen door de Intercommunale Waterleiding Leeuwarden. Het is de laatste van hun hand voor de Tweede Wereldoorlog. De watertoren was 80 jaar lang in bedrijf. De begane grond is 100 m2, dit valt te vergroten naar ongeveer 1.000 m2.

DRACHTEN - Een handelsonderneming huurt voor op- en overslag van meststoffen 5.000 m2 bedrijfsruimte aan Tussendiepen 2 in Drachten. Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de huurder. Cushman & Wakefield adviseerde de verhuurder, een particulier.

OOSTERWOLDE - Fabrikant van meubels Kloostermanstafel huurt

--- , *+!' % )#+ &$

'#+' ) Vastgoedmarkt

589 m2 winkelruimte aan Veengang 4 in Oosterwolde. RBMT bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

sestraat 244 in Nijverdal. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verkoper, een curator.

consultants bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Exploitatie- en Beleggingsmaatschappij Koops Bunschoten.

HEERENVEEN - Wonen bij September kocht een kerkgebouw van 1.360 m2 aan Falkemaweg 12-14 in Heerenveen. De koper transformeert het object naar twee woonhuizen met elk 20 appartementen. Deze variĂŤren in grootte van 31 tot 38 m2. RBMT Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Protestantse Gemeente Heerenveen.

HENGELO - TransHeroes Real Estate kocht voor een werkmaatschappij 5.645 m2 kantoorruimte aan Slachthuisweg 10 in Hengelo. Boers & Lem vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Bewaarder Hanzevast Fonds 19.

ENSCHEDE - Die Grenze huurt 1.080 m2 winkelruimte aan Nicolaas Maesstraat 51 in Enschede. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Aldi. LOSSER - Ter Stal Textiel verlengt het huurcontract voor 425 m2 aan Kosterstraat 2 in Losser. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ENSCHEDE - BTG BioLiquids huurt 561 m2 kantoorruimte in een nieuwbouwontwikkeling aan Esweg in Enschede. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ZENDEREN - Groothandel Stijlhoeve kocht een bedrijfsgebouw van 1.100 m2 aan Lidwinaweg 40 in Zenderen. Euverman Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Wolbers Holding.

DEURNINGEN - Pelle’s Eten en Drinken kocht een horecagelegenheid van 180 m2 aan Hoofdstraat 7 in Deurningen. ten Hag Bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens de verkoper, een particuliere beleggersgroep.

ALMELO - Circle-Fit huurt 200 m2 commerciĂŤle ruimte aan Koornmarkt 22 in Almelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Kasberg Beheer.

GEESTEREN - Bistro De Kruidentuin kocht een horecaruimte van 1.250 m2 aan Harderbergerweg 105 in Geesteren. De koper was voorheen huurder van het object. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ENSCHEDE - Een Oosterse Supermarkt huurt 945 m2 winkelruimte aan Oosterveld 10 in Enschede. De ruimte was voorheen in gebruik

NIJVERDAL - Drie ondernemers kochten voormalig restaurant De Gouden Riksja met een totaal vloeroppervlak van 535 m2 aan Rijssen-

ENSCHEDE - Een ondernemer heeft 864 m2 bedrijfsruimte ondergehuurd aan Marssteden 44a in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht, collegiaal met Cushman & Wakefield, de transactie tot stand namens de verhuurder, Wesselink Buunk. HENGELO - Postorderbedrijf Bammmbooo huurt 2.308 m2 bedrijfsruimte aan Robijnstraat 1 21 in Hengelo. Boers & Lem Vastgoed-

ALMELO - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 4.100 m2 aan Brugstraat 9-13 in Almelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Syntrus Achmea Vastgoed.

TUBBERGEN - Een particuliere belegger kocht via een sale-and-leaseback constructie 228 m2 winkelruimte aan Grotestraat 25 in Tubbergen. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens verkoper Eye Wish Opticiens die de ruimte voor 10 jaar terug huurt.

ENSCHEDE - Een particuliere belegger kocht een beleggingsobject bestaande uit een bedrijfsruimte met op de verdieping 5 studentenkamers aan Bentrotstraat 44, 46 en 54 in Enschede. Euverman Bedrijfsmakelaars en Vastgoedbeheerders bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Twentepak.

HENGELO - En particuliere belegger kocht een appartementencomplex van 1.600 m2 aan Geerdinksweg 185 in Hengelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Weaver Invest.

ENSCHEDE - Vastibius kocht een bedrijfsgebouw met 600 m2 bedrijfs- en 550 m2 kantoorruimte aan Lonnekerbrugstraat 105 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Terra Cotta Holding.

HENGELO - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 1.700 m2 aan Demmersweg 41-47 in Hengelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. HENGELO - Een particuliere belegger kocht 1.580 m2 bedrijfs- en 440 m2 kantoorruimte aan Binnenhavenstraat 2a/Havenstraat 18 in Hengelo. ten Hag Bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. DEVENTER - Een particuliere belegger kocht een woon/winkelobject met een winkelvloer 112 m2 aan Bisschopstraat 34 in Deventer. De bovenste verdiepingen worden herontwikkeld tot woonruimte. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

ENSCHEDE - Axent Groen huurt 1.150 m2 bedrijfsruimte aan Lonnekerbrugstraat 105 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Vastibius.

HOLTEN - Een particuliere belegger Eindhoven, Poirterslaan 26 Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting heeft 150 m2 kantoorruimte verhuurd aan Heron Legal in de monumentale kantoorvilla Huize Haard. Het gebouw uit 1928 is door de Nederlandse architect Arnold Ingwensen gebouwd in de stijl van de Amsterdamse School. Van 1960 tot 1985 was het R.K. Opleidingsschool voor Gezinsverzorgsters. Momenteel is het pand in gebruik bij Witberg Hoorn Advocaten, Beurs Rapportage en Vievermans Huidkliniek.

kocht 390 m2 winkel- en 190 m2 kantoorruimte aan Dorpsstraat 24a-b in Holten. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. OLDENZAAL - Een particuliere belegger kocht een woon-/winkelobject met 345 m2 winkelruimte en 130 m2 woonruimte aan Bisschopstraat 2-2a in Oldenzaal. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

bij EmtĂŠ Supermarkt. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

RIJSSEN - Maatschap Chiropractiepraktijk Rijssen huurt 605 m2 kantoorruimte aan Huttenwal 31 in Rijssen. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. RIJS - Een particulier kocht een schoolgebouw van 1.977 m2 aan Marderleane 3 in Rijs. De koper transformeert het gebouw mogelijk tot een groepsaccomodatie met overnachtingsfaciliteiten en in- en outdoorcentrum. RBMT Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, gemeente Fryske Marren.

) +) &* +" * '(

APELDOORN - TJ Boxing Training Clubs huurt ongeveer 500 m2 kantoorruimte aan Marktstraat 1a-h in Apeldoorn. Rodenburg Bedrijfsmakelaars deed de transactie namens de verhuurder, Xam-Xam.

APELDOORN - Van Bruggen Advies groep huurt 800 m2 kantoorruimte in gebouw BusinessCenter Prins aan de Prins Willem Alexanderlaan in Apeldoorn. Het kantoorgebouw is eigendom van Brivec. APELDOORN - Ahold Europe Real Estate & Construction huurt 808 m2 bedrijfs- en 387 m2 kantoorruimte aan Surinameweg 23 in Apeldoorn. Rodenburg Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Streng Beleggingsmaatschappij Apeldoorn. ARNHEM - Universele autodealer Poppinghaus Auto’s huurt 900 m2 bedrijfsruimte aan Overmaat 22 in Arnhem. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verhuurder. ARNHEM - Stichting Karakter huurt 1.100 m2 kantoorruimte aan Delta 1 op bedrijventerrein IJsseloord 2 in Arnhem. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Brivec. NEEDE - Bronckhorst High-Tech huurt 1.500 m2 bedrijfsruimte aan Industrieweg 1 in Neede. Boers &

222 1 ./%+#") -'/ *(

Vastgoedmarkt +'/+ #-

# -0&'#-./- *. !/&#. #* * +" *)#("#* +, +$ &* ##* #) &( *

ke PostNL huurt 965 m2 bedrijfsruimte in Hal 2 aan Magazijnweg 14 in Alphen aan den Rijn. Barnhoorn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Malleo B.V.

per Bosch Vastgoed. Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ARNHEM - DermaClinic huurt 400 m2 winkelruimte aan Ir. J.P. van Muijlwijkstraat 2 in Arnhem. De ruimte was voorheen in gebruik bij MyCom. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere beleggersgroep. ARNHEM - Burger King huurt 450 m2 winkelruimte aan Jansstraat 43 in Arnhem. Het object was voorheen in gebruik bij Intertoys. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand. ARNHEM - Big Bazar huurt 200 m2 winkelruimte aan Rijnstraat 49 in Arnhem. De ruimte was voorheen in gebruik bij OP=OP. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar. Jacobs Van der Meij adviseerde de huurder.

AMERSFOORT - Stichting Wilde Ganzen huurt 670 m2 kantoorruimte in gebouw Eempolis in Utrecht. Comma Vastgoed bracht, collegiaal met JLL, de transactie tot stand namens de eigenaar. A.S.R. Real Estate. Castanea Bedrijfsmakelaars adviseerde de huurder.

ZEIST - Move The Brain huurt 880 m2 kantoorruimte in de Rijksmonumentale kantoorvilla Het Schellingerhuis aan Broederplein 29 in Zeist. Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Evangelische Broedergemeente Zeist.

AMERSFOORT - Een koffiezaak huurt 135 m2 horecaruimte in een kantorencentrum aan Arnhemseweg 2 in Amersfoort. Comma Vastgoed bracht, collegiaal met Klaassen makelaardij, de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

Kaatsheuvel, Erastraat 19 Van de Zande Makelaardij heeft een bakkerij met winkel verkocht aan assurantie- en adviesbureau Van Heijst. Na 99 jaar te zijn gevestigd op deze locatie zal Bakkerij Kosters de deuren sluiten. Het pand uit 1939 is in de jaren ‘70 voorzien van een nieuwe gevel. De bestemming is inmiddels aangepast en na een forse investering zal het gehele object worden getransformeerd naar hoogwaardige kantoorruimte.

mens de eigenaar, Bevest. NewHouse Asset Management adviseerde de huurder.

kelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Vierhouten Onroerend Goed.

AALSMEER - Een huisartsenpraktijk kocht 500 m2 kantoorruimte aan Zwarteweg 123 in Aalsmeer. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de koper. Eigenaar is een particuliere belegger.

LAREN - Een ondernemer kocht 212 m2 winkelruimte aan Nieuweweg 6 in Laren. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Häst B.V.

HOOFDDORP - JAS Forwarding huurt 600 m2 bedrijfs- en 262 m2 kantoorruimte aan Zandsteen 4042 in Hoofddorp. Cushman & Wakefield adviseerde de huurder. Eigenaar is United Propco III.

ARNHEM - Coolblue huurt voor een XL winkel 1.225 m2 winkelruimte aan Roggestraat 17 in Arnhem. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

APELDOORN - Prime Pitch kocht 205 appartementen in Apeldoorn en Zaandam. In Apeldoorn werd van een woningfonds van Annexum 155 appartementen gekocht. De appartementen zijn verdeeld over drie woontorens van 17 verdiepingen en variĂŤren in grootte van 60 tot 100 m2. Aan Linie, eveneens in Apeldoorn, werden 12 appartementsrechten aangekocht van een particuliere belegger. Aan Hollandsch Diep in Zaandam werden van een particuliere belegger 38 appartementsrechten met bergingen gekocht verdeeld over zeven complexen.

ALMERE - Een bedrijf in interieurbouw huurt 1.307 m2 bedrijfs- en 330 m2 kantoorruimte aan Vlotbrugweg 2 in Almere. Van Westrhenen Voerman Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HUIZEN - Groothandel in machines voor de voedings- en genotmiddelenindustrie Provisur Technologies Inc. Huurt 1.564 m2 bedrijfsruimte aan Energieweg 6 in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Maatschap Onroko. SCHIPHOL-RIJK - JAN Accountants & Belastingadviseurs huurt 850 m2 kantoorruimte aan Beechavenue 2-16 op Park Schiphol-Rijk. BT Makelaars bracht de transactie tot stand namens de huurder. Het makelaarskantoor is samen met JLL belast met de verhuur.

BOESINGHELIEDE - Een in Luxemburg geregistreerde beleggingsmaatschappij kocht ongeveer 24.000 m2 bedrijfsruimte verdeeld over 10 gebouwen in Zwanenburg, Boesingheliede en Lelystad. De aankoop omvat tevens enkele onbebouwde percelen grond. Verkoper is een particuliere belegger.

HILVERSUM - Een particuliere belegger kocht 550 m2 kantoorruimte aan Heuvellaan 36 in Hilversum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een stichting. OUDE MEER - Een in Luxemburg geregistreerd beleggingsfonds kocht een bedrijfsgebouw van 3.900 m2 aan Breguetlaan 53-59 in Oude Meer. BT Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, SDB Vastgoed. CBRE adviseerde de koper.

AMERSFOORT – Paula’s Choice huurt voor een korte periode 802 m2 kantoorruimte in het monumentale gebouw aan Grote Koppel 7 in Amersfoort. RÊBM Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Schip-

AALSMEER - Logistiek dienstverlener LEF huurt een bedrijfsgebouw met 6.740 m2 bedrijfs- en 260 m2 kantoorruimte aan Molenvlietweg 26 in Aalsmeer. BT Makelaars bracht de transactie tot stand na-

LAREN - Perfect Eyelash huurt 84 m2 winkelruimte aan Nieuweweg 43 in Laren. Castanea Bedrijfsma-

ALPHEN AAN DEN RIJN - Groothandel M.B.C. Light huurt 935 m3 bedrijfsruimte in hal 4 aan Magazijnweg 14 in Alphen aan den Rijn. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Malleo B.V. ALPHEN AAN DEN RIJN - Koninklij-

ALPHEN AAN DEN RIJN - Myson Beheer kocht, mogelijk voor herontwikkeling, een bedrijfsgebouw van 1.749 m2 aan RĂśntgenweg 20a in Alphen aan den Rijn. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Chaudron Verhagen Wiering. LEIDERDORP - Garagebedrijf Zeeuw & Zeeuw huurt 2.000 m2 bedrijfsruimte aan Touwbaan 3c-5 in Leiderdorp. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Rudon Beheer. LEIDERDORP - Den Elzen Schadeherstellers Leiden huurt 1.200 m2 bedrijfsruimte en 10 parkeerplaatsen aan Weversbaan 27 in Leiderdorp. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Car Rental Europe. REEUWIJK - Ingenieursbureau BeliGouda huurt 561 m2 bedrijfsruimte, 422 m2 showroom en 10 parkeerplaatsen aan Reeuwijkse Poort 301 in Reeuwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Reeuwijkse Poort.

WARMOND - Postorderbedrijf SportshopsDirect huurt 4.129 m2 bedrijfsruimte, 600 m2 kantoorruimte en 26 parkeerplaatsen aan Veerpolder 43 in Warmond. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de huurder, Verhuurder is Dekker Vastgoed&Energie. ZOETERWOUDE - Jan van der Meer Transport & Zn. Verlengt het huurcontract voor 1.050 m2 aan Productieweg 12 in Zoeterwoude, Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ALPHEN AAN DEN RIJN - Onderlinge Waarborgmaatschappij Zorgverzekeraar Zorg en Zekerheid heeft het huurcontract verlengd voor 120 m2 commerciĂŤle ruimte aan Julianastraat 29 in Alphen aan den Rijn. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de huurder. Holland West adviseerde de verhuurder, Hoogvliet Beheer.

*&.* ", Vastgoedmarkt

000 / -.#*"!( ,&. )'

"", ., )- .%"- *+ KATWIJK - Grill-bar Ruig huurt 161 m2 horecaruimte aan Andreasplein 3a-c in Katwijk. Basis bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. KATWIJK - Modezaak Me Zus & Me Zo huurt 100 m2 winkelruimte aan Princestraat 42 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. KATWIJK - Stichting Asareel huurt 215 m2 commerciĂŤle ruimte aan Voorstraat 64 in Katwijk. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. LEIDEN - Restaurant Boca huurt 265 m2 winkelruimte aan Oude Rijn 1a in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Dela Vastgoed.

40.000 m2. Verkoper is eveneens een particuliere belegger. ZOETERMEER - Cofinimmo kocht, via dochtervennootschap Superstone, een multifunctioneel zorgcomplex met een bruto vloeroppervlak van 9.059 aan Brechtzijde 20 in het zorghart van Zoetermeer. De revalidatiekliniek wordt verhuurd aan WelThuis. De koper heeft de recent afgesloten triple net huurovereenkomst met een resterende looptijd van 10 jaar overgenomen. WelThuis verhuurt een deel van het gebouw onder, met name aan het LangeLand ziekenhuis, GGZ Rivierduinen en Basalt Revalidatie en beheert op dezelfde site een groot woonzorgcentrum. Hopman Schreuder Bedrijfshuisvesting begeleide het gehele proces en bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, GGZ Rivierduinen.

NOORDWIJK - Modezaak Norah huurt 270 m2 winkelruimte aan Rijnsburgersingel 59 in Noordwijk. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. GOUDA - Een particuliere belegger kocht twee winkelunits met een totaal oppervlak van 670 m2 aan Bodegraafsestraatweg 3 in Gouda. De huuropbrengst bedraagt 83.378 euro per jaar. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger. NOORDWIJK - Modezaak Mauve huurt 107 m2 winkelruimte aan Hoofdstraat 50 in Noordwijk. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDEN - Restaurant Meat This huurt 140 m2 horecaruimte aan Omegaplantsoen 826 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, De Leidse Schans.

ZOETERMEER - Portico Investments Netherlands kocht winkelcentrum de Vlieger aan GroenBlauwlaan 101-115 in Zoetermeer. In het centrum zijn bekende landelijke retailers gevestigd zoals Jumbo en Etos maar ook plaatselijke ondernemers zoals Jongerius Bakker en Roberts Flowers. Verkoper is het fonds Supravast II.

ZIERIKZEE - Online groothandel

BREDA - U-Boat Worx huurt 5.050 m2 bedrijfsruimte aan Franse Akker 9 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger. BREDA - Top Stones kocht 1.400 m2 bedrijfs- en 4516 m2 kantoorruimte aan Gijzenveld 6 in Breda. Van de Water Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Dawn Foods.

EINDHOVEN - Beukenlaan Facility Managers huurt 511 m2 kantoorruimte en 5 parkeerplaatsen aan Kastelenplein 168c in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurders, twee particulieren.

MAASTRICHT - Producent van kweekvlees Mosa Meat huurt 650 m2 bedrijfs- en 345 m2 kantoorruimte aan Watermolen 28 in Maastricht. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verhuurder.

SCHIJNDEL - Jenozo kocht voor een werkmaatschappij een bedrijfsgebouw met 958 m2 showroom, 740 m2 bedrijfsruimte en 250 m2 opslagruimte aan Eerdsebaan 12 in Schijndel. Verkoper Boonman Bedden huurt 478 m2 terug. Saris & Partners Makelaars bracht de transactie tot stand.

MAASTRICHT-AIRPORT - Zorgzuster Nederland huurt 546 m2 kantoorruimte aan Amerikaan 14 in Maastricht. Boek & Offermans Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, GREEN Properties.

BREDA - Groothandel in onder andere meubelframes Likon huurt 3.180 m2 bedrijfsruimte aan Vossenberg 12 en 12a in Breda. MVGM Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier. EINDHOVEN - ABB huurt 674 m2 bedrijfs- en 1.000 m2 kantoorruimte in gebouw TQ5 aan Achtseweg Zuid 151 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Goevaers Projecten Beheer.

EINDHOVEN - Twee ondernemers kochten een winkelruimte van 150 m2 aan Strijpsestraat 156 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

HOOGERHEIDE - Muvlibo kocht een uitvaartcentrum van 2.135 m2 aan Putseweg 147 in Hoogerheide. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Monuta Vastgoed Beheer.

VENRAY - Specialist in Ayurvedische producten, voedingssupplementen en natuurlijke cosmetica Surya Products kocht een bedrijfsgebouw met 900 m2 bedrijfs- en 590 m2 kantoorruimte aan Keizersveld 17 in Venray. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

MAASTRICHT - Een particuliere belegger kocht meerdere appartementsrechten in een kantoorgebouw aan Wim Duisenbergplantsoen en 68 parkeerplaatsen in een nabij gelegen parkeergarage in Maastricht. Verkoper is Ontwikkelingsmaatschappij Servatius.

TILBURG - Clarion Gramercie kocht een bedrijfscomplex van 25.943 m2 aan Atlasstraat 17 in Tilburg. Het object is verhuurd aan Broekman Logistics en wordt ondergebracht in het vehikel GPE IV Tilburg I (LUX). Verkoper is Steenberg Beleggingen. TILBURG - Clarion Gramercie kocht een logistiek gebouw met 30.267 m2 magazijnruimte, 592 m2 kantoorruimte en een buitenterrein van 16.987 m2 aan Gesworenhoekseweg 5-7 in Tilburg. Het object is verhuurd aan Ton van Beelen Transport en wordt onder-

TER AAR - Bakker & De Vos, centrum voor bewegen en gezondheid, Huisartsenpraktijk Ter Aar en thuiszorgorganisatie ActiVite huren in totaal 540 m2 praktijkruimte in het multidisciplinair zorgcentrum aan Aardamseweg 73 in Ter Aar. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

ALBLASSERDAM - Een particuliere belegger kocht voor herontwikkeling de bedrijfsgebouwen aan Westkinderdijk 24 en 120 in Alblasserdam. Het totale vloeroppervlak bedraagt ongeveer 15.000 m2 op een perceel van ongeveer

gebracht in het vehikel GPE IV Tilburg II (LUX). Verkoper is Kuhn Onroerend Goed.

van onder meer Bloemschikmaterialen, materialen voor bruidswerk en pompoenzaden GoedkoopBloemschikken kocht een bedrijfsgebouw van 979 m2 aan Industrieweg 46 in Zierikzee. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Verton Beheer.

EINDHOVEN - Xtreme-LED huurt 866 m2 bedrijfs- en 175 m2 kantoorruimte aan Hooge Zijde 11 in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Goevaers & Znn. Bouwonderneming.

##087..+0) /#-'.##44#0).Ä? 56'0 9+0-'.5

**, "") '*#%-.%"& +,* '""( %- $"' - !" 0"",# /" / ) !" 0%)&"', )# NĎ UVGP QPLWKUV &G\G FKGPV VG \Ď P CNU XQNIV Schijndel, De Glazen Boerderij 6 Meijerstad Makelaardij heeft 42 m2 kantoorruimte verhuurd aan Luba Uitzendbureau in De Glazen Boerderij in Schijndel. Het gebouw is ontworpen door architect Winy Maas. Het object bestaat volledig uit geprint glas en is een van de eerste projecten waarbij digitale foto’s zijn gebruikt die met behulp van email werden geprint op glas en hierna werden gehard in de oven. Luba is een uitzendbureau in de logistieke en industriÍle sector.

.CPFGNÄŽ M VQVCCN 1 Creating Retail Parks 2 Partner in Dynamis 3 KroesePaternotte 4 Uniek Bedrijfsmakelaars 5 Basis Bedrijfshuisvesting

PC XGTFGNKPI

39.245 30.995 20.916 15.660 15.484

""" !

Vastgoedmarkt

Anneke de Vries van supermarkt naar stations Anneke de Vries treedt toe tot de raad van bestuur van NS. Zij treedt op 15 oktober 2019 in dienst als directeur Stations en Risicobeheer. De Vries is senior vice president Real Estate, Construction en Franchise voor Albert Heijn, Etos, Gall & Gall. Zij heeft een uitgebreide ervaring op het gebied van vast-

goed, retail en eerstelijns risicomanagement. Eerder werkte zij onder meer in projectontwikkeling en managementposities bij ING Real Estate. President-commissaris Gerard van de Aast van NS heet haar namens de raad van commissarissen welkom bij NS. ‘De ambitie is om de komende jaren de rol van NS als beheerder en ontwikkelaar van de Nederlandse stations en stationsgebieden in het belang van de reiziger te versterken. Wij zijn er van overtuigd dat De Vries met haar kwaliteit en expertise hier een bijdrage aan zal leveren.’ De centrale ondernemingsraad van NS heeft positief geadviseerd over deze benoeming. De Vries zegt over haar nieuwe functie: ‘Ik verheug mij erop om samen met NScollega’s ons in te zetten voor stations en stationsgebieden, die een

goede bijdrage leveren aan een prettige treinreis en om op een verantwoordelijke manier onze maatschappelijke rol als mobiliteitsbedrijf te vervullen.’ In de raad van bestuur volgt zij Susi Zijderveld op. Met haar aantreden is het NS-bestuur weer op oorlogssterkte, met president-directeur Roger van Boxtel, directeur FinanciÍn Bert Groenewegen, directeur Operatie Marjan Rintel en directeur Commercie & Ontwikkeling Tjalling Smit. Het aandeel vrouwelijke bestuurders bij NS komt met deze benoeming weer uit op veertig procent. De Vries ontvangt een vast jaarsalaris dat past binnen het geaccordeerde beloningsbeleid. Zij ziet, net als de overige leden van de raad van bestuur, vrijwillig af van de variabele component in haar beloning.

Derk Gillis stapt over van Multi naar Wereldhave Derk Gillis is op 1 september 2019 gestart bij Wereldhave als Business Analyst. In deze rol gaat Gillis zich onder meer bezighouden met de strategische heroriĂŤntatie van Wereldhave.

School. Hij is de zoon van voormalig ceo Jaap Gillis van Bouwfonds IM. ‘Dat de retailsector in Nederland het momenteel moeilijk heeft, is geen geheim. Desalniettemin zie ik genoeg kansen en denk

8#0

is begonnen als

Eerste VGM NL award naar RenĂŠ Brinkhuijsen

De nieuwe prijs is een bekroning voor de bijdrage die een lid heeft

9+'

ik dat de huidige kommer en kwel nodig is om weer tot een gezonde sector te komen,’ zei Gillis in een interview in de Vastgoedmarkt Provada-special 2019.

Gillis rapporteert aan Ruud van Maanen, director Investor Relations & Corporate Development. Hij is afkomstig van Multi Corporation, waar hij gedurende twee jaar ervaring heeft opgedaan in de internationale retail vastgoedmarkt. Daarnaast is Gillis vicevoorzitter van de International Council of Shopping Centers NextGengroep en voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra New Gen-groep. Gillis is in het bezit van een Master of Science in Real Estate van de Henley Business

Brancheorganisatie Vastgoedmanagement Nederland heeft tijdens het tweede lustrumfeest de eerste VGM NL Award uitgereikt aan RenĂŠ Brinkhuijsen, directeur van VVE Beheer.

geleverd aan de ontwikkeling van de brancheorganisatie. De uitreiking vond op donderdag 26 september 2019 plaats tijdens het lustrumfeest van VGM NL. Samen met vastgoedmanagers, VvE managers en relaties vierde de brancheorganisatie haar tiende verjaardag in HAL4 in Rotterdam. Tijdens het

lustrumfeest werd de publicatie ‘Data-gedreven vastgoedmanagement’ gepresenteerd. Hierin wordt aan de hand van vijf perspectieven uiteengezet hoe data kan worden ingezet voor een betere vastgoedsturing vanuit het vastgoedmanagement. Ingrid Janssen van de Tilburgse ‘TIAS School for Business en Society,’ deelde de inzichten uit de publicatie met de zaal. Janssen: ‘In deze publicatie laten we met voorbeelden uit de praktijk van het vastgoedmanagement zien hoe de toepassing van data meerwaarde creĂŤert voor het vastgoedproces.’ VGM gaat de komende periode met haar leden in gesprek hoe de toepassing van data meerwaarde creĂŤert in de dienstverlening van vastgoed- en VvE managers.

Chief Investment Officer bij digitale parkeerbeheerder ParkBee. Schuur (44) is voormalig Directeur Commercial Banking Clients van ABN Amro, waar hij onder meer de sectoren Bouw en Vastgoed in portefeuille had en werkte aan een versnelde verduurzaming van de vastgoedportefeuille. Aansluitend trad Schuur in de rol van bestuursvoorzitter van Dutch Green Building Council. Vorig jaar mei werd zijn overstap aangekondigd naar modulair bouwer Jan Snel. is door Syntrus Achmea Real Estate & Finance aangetrokken als head of Asset Management Residential & Health Care. ĂœnlĂź is afkomstig van woningcorporatie Ymere, waar hij de afgelopen jaren heeft gewerkt als head of Asset Management. Daarvoor was hij eigenaar van Capcon Investments. /#4,1.Ä?0 5/+6 (39) versterkt het team van ontwikkelingsmanagers bij Blauwhoed. Smit heeft ervaring met diverse kanten van de vastgoedbranche. Na haar bouwkundeopleiding stapte ze van een ingenieursbureau over naar een aannemer. Van een aannemer naar een belegger. En van een belegger nu naar een projectontwikkelaar. Smit werkte eerder bij Vesteda en Heijmans. 2*+.+2 *15/#0 (41) is benoemd tot head of Investor Relationsbij Altera. Hij werkte hiervoor negen jaar bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daar was Hosman als director Investor Relations verantwoordelijk voor accountma-

,#0 8#0 *##4.'/ stapt per

1 november 2019 over van Rabobank Real Estate Finance naar Beaufort Consulting. Hij wordt daar partner en zal zich met name gaan bezighouden met Debt Advisoring. Van Haarlem heeft een lange carrière in het vastgoed, met name op het gebied van vastgoedfinanciering. Hij werkte sinds 1992 onder meer bij de Westland/ Utrecht Hypotheekbank, Bouwfonds Property Finance, SNS Property Finance en de FGH, veelal in leidende functies. Zijn vertrek bij Rabobank is vooral ingegeven door de kansen die de markt nu biedt. ‘Voor klanten wordt het steeds moeilijker om hun weg te vinden in het doolhof van aanbieders van financieringen, terwijl juist de bestaande grote banken terughoudender worden. Ik miste de uitdaging. Daar komt bij dat ik nu zestig ben en dat het op deze leeftijd nog mogelijk is een nieuwe stap te maken.’

nagement, business development, portefeuillemanagement en Marketing & Communicatie. 2+/ %1056#0&5'|(46) versterkt Altera als manager Techniek Woningen. Hij is afkomstig van First Sponsor Group waar hij de afgelopen 3,5 jaar senior manager of Operations was. Daarvoor werkte hij onder meer als technisch manager bij Delta Lloyd Vastgoed. Constandse heeft twintig jaar ervaring op het gebied van onder meer operations en technisch management in vastgoed. 0+%-; '0)'.5+0) (29) is per 1 september 2019 overgestapt van CBRE Global Investors naar Engelsing Beleggingen. Engelsing maakt de overstap vanuit CBRE Global Investors, waar zij werkte voor het CBRE Global Investors Dutch Retail Platform binnen Asset Management. Zij startte haar carrière bij SuperVastgoed als consultant beleggingen. In 2015 zette zij haar loopbaan voort bij Colliers International Valuation & Advisory, waar zij drie jaar actief was als junior en register taxateur. Familiebedrijf Engelsing Beleggingen is een particuliere beleggingsvennootschap. 0+'.5 8#0 &'4 9'Ä?&'0 is 1 september bij vastgoedonderneming Newomij in dienst getreden als controller. Van der Weijden (27) is verantwoordelijk voor het ontwikkelen van tijdige en betrouwbare organisatiebrede informatie voor het bestuur van Newomij en het bewaken van de besluitvorming. Voor zijn indiensttreding was hij nauw betrokken bij de implementatie van het nieuwe vastgoedbeheersysteem. /''4 (70%6+'9Ä?<+)+0)'0

<8A</2? Vastgoedmarkt

DDD C.@A4<21:.?8A ;9

% &'$$#! - ! Vastgoedmarkt toen

Colofon

8CUVIQGFOCTMV XGTUEJĎ PV UKPFU OGK +P FG\G TWDTKGM MĎ MGP YG OCCPFGNĎ MU VGTWI QR VTCPUCEVKGU GP QPVYKMMGNKPIGP FKG UKPFU FKG VĎ F \Ď P IGOGNF KP 8CUVIQGFOCTMV &G VTCPUCEVKGU IGXGP KP\KEJV KP RTĎ UXQTOKPI GP OCTMVXKUKG +P FG RGTKQFG XÏÏT \Ď P FG IGOGNFG RTĎ \GP KP IWNFGPU 1O FKG VQV GWTQ VG JGTNGKFGP OQGVGP FG IGPQGOFG DGFTCIGP YQTFGP IGFGGNF FQQT ' %( " & <<? 22; @A2B;<=2?.A62 C.; #.A6< ;.92 #212?9.;12; 2; % 6@ 12 0<;A6 ;BNA26A C.; 12 +2@A9.;1 )A?205A E =<A5228/.;8 C2696442@A291 *6. =9..A@6;4 C.; =?232?2;A2 ..;1292; MTĎ IV FG XGT\GMGTCCT GGP OGGTFGT 5261@/29.;4 6; +) '.:2; :2A % D<?1A <<8 C<<? :697<2; 4B912; 6; 52A 4.?.;A62C2?:<42; C.; 12 /.;8 122942;<:2; 2 =?</92:2; <;A @A<;12; 1<<? 12 6;22;@A<?A6;4 C.; 12 XCUVIQGFOCTMV YCCT 97* PCCUV ˬ PCPEKGT QQM GGP DGNCPITĎ MG QPVYKM 829..? 6@ 2 @;2992 ?2.0A62 C<<?8<:A GGP UKVWCVKG \QCNU DĎ FG 6KNDWTIUEJG E=<A5228/.;8 D..? :2A ;.:2 12 ˬ PCPEKGTKPIGP XCP XGGN WKVRQPFYQ ;6;42; 12 /<<@1<2;2? D.?2; ; 12 .3429<=2; AD..93 :..;12; 6@ 1<<? =?<32@@6<;292 #212?9.;1@2 /2 92442?@ 2; <;AD68829..?@ =2? @.91< AB@@2; 12 :697<2; 2; :69 7<2; 4B912; ..; C.@A4<21 42.0>B6 ?22?1 6; 12 *' 2; .;.1. 2 A<A.92 /29.;42; 8<:2; ;B B6A <= AB@@2; 12 :697<2; 2; :697<2; 4B912; ..; C.@A4<21D..?12 1B@ 6;09B@623 GXGPVWGNG ˬ PCPEKGTKPIGP $Ď JGV $GFTĎ HURGPUKQGPHQPFU XQQT FG $QWYPĎ XGTJGKF KU FG DCNCPUYCCT 12 C.; 12 C.@A4<21=<?A232B6992 C<?64 7..? C<<? 52A 22?@A /<C2; 12 LL; :69 LCTF IWNFGP WKVIGMQOGP PCOGNĎ M QR

:697.?1 4B912; <3D29 =?<02;A C.; 52A A<A..9 /292412 C2?:<42; -< DNĎ MV WKV JGV \QLWKUV XGTUEJGPGP LCCT C2?@9.4 ? D2?12; =?2 :625BB?D<;6;42; 6; ..;/<BD 42;< :2; 2; 16A 7..? D<?1A 22; ..;A.9 C.; C2?D.05A 2A 6@ 12 /21<296;4 52A <;?<2?2;14<21 /29.;4 <= A2 C<2 ?2; A<A =?<02;A C.; 52A C2?:<42; " $ <;AD688296;4@1<05A2? C.; 12 0/$ $CPM \CN KP DGIKPPGP OGV 12 ?2.96@2?6;4 C.; 52A @A.1@122902; VTWO $Ď NOGTOGGT KP #OUVGTFCO *GV 4..A <: : D6;829@ AB@@2; 12 2; D<;6;42; 2; : F@052?:/2/<BD6;4G :2A 8.;A<<??B6: A2;

' %( " & " $ 12 C.@A4<21<;AD688296;4@ FQEJVGT XCP +0) $CPM \CN JGV \GNH <;AD6882912 <;?<2?2;1 4<21 C<<?.9 D6;82902;A?. :..? <<8 8.;A<?2; 22?12? 1.; C<<?522; ..;/6212; ..; /292442?@ 6;1 D.@ 12 =<?A2 32B6992 :697<2; 4B912; :2A 1..? <= .3/<BDC2?=9605A6;42; .1 :69 7<2; 4B912; (2C2;@ D69 " $ =?<720A2; 6; 52A /B6A2;9.;1 4..; <;A D688292; 2 C<<?/2?2616;4@=<?A2 32B6992 C.; " $ 5223A 22; A<A.92 /2 FTĎ HUXNQGTQRRGTXNCMVG XCP : 6;C2@A2?6;4@D..?12 ?<;1 :69 LCTF IWNFGP GP XGTFGT KU OGP DG\KI OGV FG ˬ PCPEKGTKPI XCP FCP YGN DG 92446;4 6; C.; : 8.;A<?2; C<<? 7B@A6A6M92 162;@A2; 22; 6;C2@A2 ?6;4 C.; :697<2; 4B912; *.@A4<21<;AD68829..? 9.BD5<21 5223A 6; ;. 22; C2?962@ 6; <;C2?D.05A 22; ?B6:2 ;2AA<D6;@A C.;

:697<2; 4B912; 425..91 <= 22; QO\GV XCP OKNLQGP IWNFGP 2NCP ;2; <: D<;6;4<;AD688296;4@1<05A2? 'WTQYQPKPIGP VG XGTMQRGP \Ď P XCP 12 /..; B?<D<;6;42; C2?8<05A A2 IGP IWPUVKIG RTĎ \GP YQPKPIGP ..; 6;16C61B292 8<=2?@ 2; 1..?;..@A D<;6;42; ..; /292442?@ ; 12 0<::2?06M92 @20A<? D2?1 ?B6: : D6;829?B6:A2 2; : 8.;A<<? ?B6:A2 <=4292C2?1 <05A2? 2 E=< VJGMGTU #UUQEKCVKG DGJCCNFG OGV \GU A64 C2@A646;42; 22; A<A.92 5E=<A5228/2:611296;4@=?<1B0A62 C.;

:697.?1 /2A?2886;4 52//2;1 <= 06?0. 5E=<A5282; 'KPF \CN JGV PKGWYG JQQHFMCP A<<? C.; # :?< .;8 ..; 12 . ?29 !<A@E9..; 6; :@A2?1.: B6A2; C2912?A ;B 6@ 16A 12 -B61.@ 42?221 OQGVGP \Ď P &G DCPM JGGHV OGV FG 42:22;A2 4?<;1 42?B691 *<<? 12 <<? URTQPMGNĎ MG GTHRCEJVITQPF YQTFV

:697<2; 4B912; /2A..91 4B912; =2? : ; ?B69 /2A..9A 12 /.;8 :2A C62? 4?<A2 5<<318.;A<<?9<0.A62@ 6; 52A 02;A?B: C.; :@A2?1.: 162 <= 2642; 4?<;1 @A..;

' %( " & *<<?

:697<2; 2B?< 5223A =?< 720A<;AD68829..? :@A299.;1 /?.;052 42;<<A "B9A6 2C29<=:2;A <?=<?. A6<; 428<05A 6A /21?.4 D<?1A C<<? :697<2; 2B?< B6A 2642; :611292; /2A..91 2; 12 ?2@A 52A <C2?4?<A2 FGGN XKC RNCCVUKPI XCP CCPFGNGP DĎ FG C2?8<=2;12 AD22 ..;12295<B12?@ C.; " ; #212?9.;1 5223A :@A299.;1 DĎ PC JC CCP DQWYNQECVKGU KP DG\KV GP JC XKC RWDNKGM RTKXCVG @.:2;D2?86;4@C2?/.;12; #' *.@A4<21 D69 :22? D<;6;42; ?<;1 @A.A6<;@ /<BD2; 2; ;62A .9922; MCPVQTGP 9QPKPIGP \Ď P QQM DGVGT XQQT FG UQEKCNG QOIGXKPI FKV \GIV FKTGEVKGXQQT\KVVGT KT %GGU FG $QQ +P 4QVVGTFCO YQTFV DĎ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Ď GT JGGHV XCP NWZG TGVCKNGT ITQGR !*" 12 /24.;2 4?<;1 C.; C2;B2 FGU %JCORU 'N[UÅGU KP 2CTĎ U 428<05A 2A 6@ :2A 22; <==2?C9.8A2 C.; : 22; C.; 12 4?<<A@A2 YKPMGNU QR FG\G RTGUVKIKGW\G NQECVKG BB?12? 6@ =.?3B:2?6282A2; '2=5<?.

' %( " & 2 0<:/6;.A62 <?B:6;C2@A *.; 9Ď PGP XGTYCEJV GKPF JGV %GP A?B:=9.; 29:<;1 A2 8B;;2; <=2 ;2; 2A 4..A <: : D6;829@ 2; ..;C2?D.;A2 5<?20. 5<;12?1 .= =.?A2:2;A2; 2; /<C2;4?<;1@2 =.?822?=9..A@2; 2A =9.;42/621 964A AB@@2; 52A C<<?:.9642 GA '=2295B6@ 2; 12 -B61 +6992:@C..?A 2 6;C2@A2?6;4 D<?1A AB@@2; 12 A.05A64 :697<2; 2; 5<;12?1 :697<2; 2B?< 42?..:1 &212C0< 12 <;?<2?2;14<21/2924 IKPIUOCCVUEJCRRĎ XCP FG HCOKNKG $TGPPKPMOGĎ GT JGGHV JCCT DGNCPIGP KP 6WTMĎ G XGTMQEJV CCP FG #OGTKMCCPUG 9.08@A<;2 ?<B= 2A 4..A <: 1?62 D6;82902;A?. LL; 6; ;8.?. 2; AD22 6; ".;6@. :2A 6; A<A..9 06?0.

: C9<2?<==2?C9.8A2 2 D..?12 1..?C.; 6@ ;62A /282;142 :..8A :..? *.@A4<21:.?8A 4..A B6A C.; <:@A?228@ :697<2; 2B?< 2 <=;.:2 C.; 8.;A<<??B6:A2 6; #212?9.;1 6@ 6; 12 22?@A2 5293A C.; 16A 7..? :2A ?<;1 =?<02;A 421..91 A2; QR\KEJVG XCP FG\GNHFG RGTKQFG KP %Ď HGTU XCP 8CUVIQGFOCTMV : 8.;A<<??B6:A2 6@ C2? 5BB?1 :2A 22; C9<2?<==2?C9.8A2 C.;.3 : A242; : C<?64 7..? % " %?6C.A2 &2.9 @A.A2 B;1 5223A 22; /29.;4 C.;

=?<02;A C2? YQTXGP KP JGV #\KCVKUEJG XCUVIQGF 3<;1@ ;62A 42;<A22?1 %.?8D.E %.?. 12 %.?A;2?@56= %%% 2A 3<;1@ 6@ <:42?282;1 :697<2; 2B?< D..?1 2 @05B91 C.; 12 3.69962A2 <;AD6882 9..? %5.;<@ B6A <BA2; 6@ ?B6: :697<2; 2B?< ?<<A@A2 </720A 6@ 52A ?20?2.A62=.?8 <3 C.; '.8@2; 6; #<<6A421.4A 6; ?2;A2 2A =.?8 <: C.A ?20?2.A62D<;6;42; 2 6;C2@ A2?6;4 /21?<24 :697<2; 2B?< *GV DĎ 0GFGTNCPFUG RWDNKGMG DGNGI 42?@ 6; /B6A2;9.;1@ <;?<2?2;1 4<21 C.@A4292412 2642; C2?:<42; 1B@ ;. CHVTGM ˬ PCPEKGTKPIGP KU KP RGT @.91< <=;62BD 42@A242; *.@A4<21 :.?8A @05.A :697.?1 2B?< A242; 06? 0. :697.?1 2B?< 22; 7..? 429212;

8CUVIQGFOCTMV KU GGP OCCPFGNĎ MUG * ) + + $ !# $ ) -% ! ' ( %?6;@2@ ".?4?62A9..; #NRJGP CCP FGP 4Ď P <??2@=<;12;A62 .1?2@ %<@A/B@ #- #NRJGP CCP FGP 4Ď P (29 <<31?21.0A2B? '2?C..@ C.; 12? !..; &21.0A62 %2A2? .;33 &</2?A %.96;4 ?68 +6242?6;08 ?.;06;2 .?1<29 , '! '( (<: 2?85<BA #E2; TQFG $7 4QP $CMMGT $GTV %QNĎ P *GPM 12 ?..3 29<6AA2 "..?A2; <;82?@ &./</.;8 6928 %2812:6? %& 6?8 &<:=29:.; "..?A2; !22; # 0<;<:6@05 B?2.B 2?<2; *?2282? %& &BB1 12 +6A ) + ' ".0628 %6.@2086 '! ) $ "..?A2; "B992? ' $( ) ( 'E9C6. B@282 B6992:6;2 /GĎ GT )TCɅ UEJG XQTOIGXKPI <9<?@0.; * DDD 0<9<?@0.; ;9 ( (+%'# + $ '.82 C.; 12; ?B92 "<A63 <;02=A 2@64; ""*()' ) ( < . .;@ '=?.;42?@ ?B8 &<16 62:2;

+ ') $) + '!%%& ;429. %.@BAA< ;429.%.@@BA< C.8:216.;2A ;9 2@:<;1 2;A?<=

2@:<;1 2;A?<= C.8:216.;2A ;9 96;2 C.; 12 *2;

96;2C.;12*2; C.8:216.;2A ;9

%$$ # $) $ *<<? ;62BD2 ./<;;2:2;A2; CFTGUYĎ \KIKPIGP GP MNCEJVGP QXGT DG\QTIKPI 8CMOGFKCPGV -NCPVGPUGTXKEG A2923<<; 2:.69 89.;A2;@2?C602 C.8:216.;2A ;9 <<? 12 ..?1 C.; 12 B6A4.C2 4..A 8CMOGFKCPGV WKV XCP GGP \CMGNĎ MG QXGTGGPMQOUV FG\G QXGTGGPMQOUV XCNV <;12? 52A .942:2;2 C2?/6;A2;6@@2; ?205A 2TĎ \GP LCCTCDQPPGOGPV () % # '!) (<A..9 7..?./<;;2:2;A 2B?< (<A..9 :..;1./<;;2:2;A $;96;2 7..?./<;;2:2;A $;96;2 :..;1./<;;2:2;A 2B?< 2TĎ \GP GZENWUKGH $69 $GVCNKPI RGT HCE ABB? <3 .BA<:.A6@052 6;0.@@< ''#

#62BD2 ./<;;2:2;A2; 8B;;2; <= 6212? 42D2;@A :<:2;A 6;4..; #FTGUYĎ \KIKPIGP VYGG YGMGP VGXQTGP QRIGXGP 1R\GIIKPIGP WKVUNWKVGPF UEJTKHVGNĎ M FTKG OCCPFGP XQQT JGV GKPFG XCP FG DGVCCNFG VGTOĎ P $Ď PKGV VĎ FKI QR\GIIGP YQTFGP CDQPPGOGPVGP CW A<:.A6@05 :2A 22; 7..? C2?92;41 J *.@A4<21:.?8A 0KGVU KP FG\G WKVICXG OCI YQTFGP 42?2=?<1B022?1 1<<? :61129 C.; /<281?B8 3<A< <33@2A 3<A<8<=62 OKETQˬ NO QH YGNMG CPFGTG OGVJQFG QH XQTO FCP QQM \QPFGT UEJTKHVGNĎ MG A<2@A2::6;4 C.; 12 B6A42C2? .GXGTKPIUXQQTYCCTFGP IGFGRQPGGTF DĎ 12 .:2? C.; <<=5.;129 2; ..4 <;12? ;B::2?

Pas verschenen /CCPFGNĎ MU XGTUEJĎ PGP PKGWYG &* " ) ( $ () % " % VJGGM XCP FG #OUVGTFCO 5EJQQN QH " () ) (' - ( ' &) ( , ' $ %%' *) *'( &' ( $ VGGTF VĎ FGPU JGV 8CUVIQGFVCNGPV UGOKPCT XCP #54' GP 8QIQP QR ( &) # ' $ " + $ $ %' '0?6=A62 n$GVCCNDCCTJGKF CNU QRVKG!o "2A 12 8<:@A C.; 12 ;62BD2 +<;6;4 D2A C<9412; 2? 4?<A2 52?C<? :6;42; 6; 52A @A29@29 C.; @<06.92 5BB? D<;6;42; 2 =?2@A.A62.3@=?.82; MTĎ IGP JKGTFQQT GGP FYKPIGPFGT MC TCMVGT FQQTFCV \G XKC FG YGV PCFTWM MGNĎ MGT \Ď P XGTDQPFGP OGV JGV NQMCNG XQNMUJWKUXGUVGNĎ M DGNGKF *GV MCTCMVGT C.; 12 =?2@A.A62.3@=?.82; C2?@05B63A 562?:22 C.; 22; 6;@=.;;6;4@ ;..?

22; ?2@B9A..AC2?=9605A6;4 6A C2?4?<<A FG PQQF\CCM VQV JGV MYCPVKˬ EGTGP XCP 12 0<;A?.0AD..?12 A?.;@=.?.;A62 162 FCP MCP DĎ FTCIGP CCP GGP IQGFG DG NCPIGPCHYGIKPI VWUUGP RCTVĎ GP &KV QPFGT\QGM TKEJV \KEJ QR JGV VJGOC DG VCCNDCCTJGKF YCV GGP UKIPKˬ ECPV FGGN B6A:..8A C.; 12 A<A.92 0<;A?.0AD..? 12 2;:2?82;1 6@ 1.A 12 D..?12 C.; 12 =?2@A.A62<C2?22;8<:@A2; H 922@ DGVCCNDCCTJGKFUCHURTCMGP QP\GMGT \Ď P )GOCCMVG CHURTCMGP YQTFGP KO :2?@ 6; 12 A<28<:@A 42M3320AB22?1 6A 6; 0<:/6;.A62 :2A @<06.92 5BB? 0<;A?.0A2; 162 22; 5<42 :.A2 C.; ˭ GZKDKNKVGKV JGDDGP DGUEJKMDCTG JWWT ?B6:A2 6; ?29.A62 A<A 12 :.?8A5BB? ?205AC..?164A 12 A<2=.@@6;4 C.; ?2M92 QRVKGYCCTFGTKPIUOGVJQFGP &G\G UETKRVKG DGUEJTĎ HV FG XGTUEJKNNGPFG TG 292 <=A62D..?12?6;4@:2A5<12; 162

;..@A 12 A?.16A6<;292 D..?12?6;4@:2 A5<12; A<242=.@A 8B;;2; D<?12; C<<? 52A /2=.92; C.; 12 <=A62 D..? 12 C.; 162 /2A..9/..?5261@.3@=?.82; 4GDGEEC *CCUFĎ M '0?6=A62 n&G KPXNQGF XCP Ɇ GZKDGN JW TGP QR FG OCTMVJWWT XCP YQPKPIGP GGP DGUEJQWYKPI XCPWKV FG TGÇNG QRVKGVJGQTKGG '6;1@ :..8A 12 ;62BD2 +2A &QQTUVTQOKPI *WWTOCTMV JGV OQIGNĎ M QO YQPKPIGP XQQT DGRCCNFG VĎ F VG C2?5B?2; 6A /2A282;A 1.A 2? 22; ;62BD2 0<;A?.0AC<?: C<<?5.;12; 6@ OCCT JQG FG\G ˬ PCPEKGGN VG YCCTFG TGP! &G\G UETKRVKG QPFGT\QGMV FG nYCCTFG XCP ˭ GZKDKNKVGKVo XCPWKV FG VJG <?62 H 12 ?2M92 <=A62A52<?62 H 2; C.; WKV FG RTCMVĎ M PCOGNĎ M JGV RGTURGE A623 C.; 5BB?12?@ 2; /292442?@

'0?6=A62 6; 52A 8.12? C.; 12 "'& <= 92616;4 7..?4.;4 ..; 12 : @A2?1.: '05<<9 <3 &2.9 @A.A2 +6; ;..? C.; 12 :@A2?1.: '05<<9 <3 &2.9 'UVCVG UETKRVKGLCCTRTĎ U 4GDGEEC *CCU FĎ M YCU KP FGGNPGOGT CCP FG s A<2; ;<4 H ,.?16 *.@A4<21:.?8A ,<B;4 (.92;A D.?1 YYY XCUVIQGFDKDNKQVJGGM PN Ingezonden mededeling

WWW.ADHOCBEHEER.NL

Wat mag een principe kosten?

Alles draait om integer ondernemerschap. 'ƭƙ ĚĚŠ ƎƑĿŠČĿƎĚ Œūƙƥ ŠūūĿƥ ƥĚ DŽĚĚŕȦ ØǞ ijĚŕūDŽĚŠ ĿŠ ĿŠƥĚijƑĿƥĚĿƥ ĚŠ ĿŠ ĚĚŠ ƭŠĿIJūƑŞĚ ijĚēƑîijƙČūēĚȦ 'îîƑūŞ ĿŠDŽĚƙƥĚĚƑƥ s×qɉ ƭƙĿŠĚƙƙ ĿŠ ƎĚƑŞîŠĚŠƥĚ ĚēƭČîƥĿĚ DŽūūƑ ūŠǕĚ ŕĚēĚŠ ĚŠɉƙƥîîŠ ūŠǕĚ ŒĚƑŠDžîîƑēĚŠ ēîîƑĿŠ ČĚŠƥƑîîŕȠ ēĚƙŒƭŠēĿijȡ DŽîŒŞîŠƙČĺîƎȡ ĚĚƑŕǞŒ ĚŠ DŽĚƑîŠƥDžūūƑēĚŕǞŒȦ

Prinsjesdag: J Impact op de vastgoedsector ČŤČœȢȤȊČœ ĘŤĘ° Č ČŠ ĘŹĘŞ

RNHB J Nu ook in het middensegment ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘ­

Stikstof J Kabinet kiest voor maatwerk ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘą ʏʲ WWW.ADHOCBEHEER.NL

" ) & '#+' ) " ) &

'#+' ) ( !& ... - *+ ' % )#+ &$

Miljarden aan vastgoed naar de markt

!& & ! )!& %*+ ) % *+

8ÄŽHVKI 'WTQRGUG ENQUGF GPF XCUVIQGFHQPFUGP NQRGP TQPF CH YCCTFQQT GT RQVGPVKGGN OKNLCTF GWTQ CCP XCUVIQGF PCCT FG OCTMV MQOV Dat blijkt uit de jaarlijkse studie naar het expireren van private vastgoedfondsen van Inrev, de Europese branche-organisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed. Rond 2028 lopen maar liefst 97 fondsen af met een intrinsieke waarde van 23 miljard, zo komt naar voren uit de Inrev Funds Termination Study 2019. In 2020 lopen 23 fondsen tegen hun eind-

datum aan. De fondsen die in 2021 worden geliquideerd hebben beleggers de afgelopen twaalf jaar het hoogste rendement geboden, gemiddeld 5,6 procent per jaar. Deze fondsen zijn ook het grootst met een gemiddelde intrinsieke waarde van 578 miljoen euro, hetgeen neerkomt op 5,6 miljard euro aan vastgoed dat in 2021 de etalage ingaat.

De helft van de fondsen die gericht zijn op ĂŠĂŠn land en aflopen tussen 2019 en 2021 focussen op het Verenigd Koninkrijk. Hun exit valt samen met de brexit, maar heeft er verder waarschijnlijk weinig verband mee. Bij de fondsen die zich met slechts ĂŠĂŠn sector bezighouden – goed voor een totale intrinsieke waarde van 9,7 miljard euro – bestaat 41 procent uit winkelvastgoed (4,4 miljard euro). Van de fondsen die de komende drie jaar aflopen heeft 44 procent een risico-mijdende zogenoemde ‘core’ strategie, 42 procent een value added strategie en twaalf procent kent een opportunistisch karakter. De helft van de komende exit-golf bestaat uit fondsen die gelanceerd zijn tussen 2010 en 2013, terwijl een kwart dateert van vóór 2008. Het betekent dat de meeste fondsen hun aanvang vonden aan het begin van het herstel van de crisis en heel weinig het levenslicht zagen tijdens de crisis. ‘De gegevens uit de studie komen redelijk overeen met de verwachtingen’, stelt Inrev-ceo Lonneke LĂświk. ‘De enige echte verrassing is het hoge volume aan winkelvastgoed dat naar de markt komt.'

'&& # 0.!#

De vereniging van institutionele beleggers organiseerde onlangs een geslaagde ‘property tour’ langs een drietal zorg-locaties voor een gezelschap van wethouders, een Tweede Kamerlid van het CDA en beleidsambtenaren van gemeenten, BZK en VWS. In dat kader werd de publicatie van de visie op zorgvastgoed uitgebracht. De vraag naar zorgvastgoed zal volgens de IVBN de komende jaren

& + '&*')+!,% + ) ) !& # &+'')'&+.!## $!& %*+ ) % *+ #' + 'NM XCP FG ËŹPCPEKGTU XGTUVTGMV OKNLQGP GWTQ CCP JGV EQPUQTVKWO DGUVCCPFG WKV *CPC (KPCPEKCN +PXGUVOGPV GP 0* +PXGUVOGPV 5GEWTKVKGU &G <WKFMQTGCPGP MQEJVGP KP OGK JGV MCPVQQTIGDQWY XCP O CCP FG $CUKUYGI KP #OUVGTFCO *GV WKV FG LCTGP \GXGPVKI FCVGTGPFG EQORNGZ KP FG YÄŽM 5NQVGTFÄŽM QPFGTICCV GGP XQNNGFKIG JGTQPVYKMMGNKPI

Lage rente jaagt woningmarkt weer aan De lage hypotheekrente zorgt voor een impuls in de woningverkoop. In plaats van de eerder verwachte vijf procentsdaling, verwachten analisten van ABN Amro nu een stabilisatie van de verkoop van huizen. De betaalbaarheid van koophuizen neemt toe door de lage kosten voor hypotheken. Tegelijkertijd is er nog steeds een groot tekort aan woningen, wat de woningprijzen verder omhoog stuwt. Dat staat in de woningmarktmonitor van ABN Amro. Verder is er onzekerheid over de gevolgen van het stikstof-

besluit voor de woningbouw. ‘De regering heeft op Prinsjesdag aangekondigd geld uit te trekken voor de bouw van nieuwe woningen. Maar of dit volstaat om de doelstelling van 75.000 woningen per jaar te behalen, valt te bezien’, stelt Philip Bokeloh, econoom bij ABN Amro. ‘Zeker als door het stikstofbesluit de woningbouw achterblijft, zal de doorstroming verder onder druk komen en zullen er minder transacties zijn. Daarnaast zouden de prijsstijgingen door de toenemende woningkrapte hoger kunnen uitvallen dan nu wordt geraamd.’

Ingezonden mededeling

Beleggers willen veel meer zorgvastgoed Institutionele beleggers verwachten de komende jaren een groeiende vraag naar zorgvastgoed, zo blijkt uit de visie op dit marktsegment die de IVBN heeft gepubliceerd.

,+* & )! &# & & & $ &!& - )*+) #+ - & %!$"' & ,)'

sterk stijgen. ‘Zorginstellingen zijn zelf verantwoordelijk geworden voor hun vastgoed en kunnen de kennis en de financiĂŤle slagkracht van institutionele beleggers goed gebruiken. De intramurale zorg is sterk gewijzigd en daardoor is er grote behoefte aan passende huisvesting, gecombineerd met zorg waar nodig.’ In 2018 werd door institutionele beleggers voor ĂŠĂŠn miljard euro geĂŻnvesteerd in zorgvastgoed. De beleggers willen de komende twee tot drie jaar hun portefeuilles zorgvastgoed verdubbelen. De nieuwe zorgconcepten zijn niet voor de happy few, zo benadrukt de IVBN.

Äź u--b; ‰;uhrѲ;h olubm]7 7oou bmvrbu-࢟;ijĽ

$

vr-uu;m_;†ˆ;Ń´oL1;vÄşmŃ´ $$ #!" # #!"

555 4'23+0*).'1,3 /-

Vastgoedmarkt 0,30(*1

"

NCCIUVG PKXGCW KP XGGTVKI LCCT VĎF DGTGKMV &KV DNĎMV WKV FG OGGUV TGEGPVG TGUKFGPVKÇNG OCTMGV VTCEMGT XCP RCP 'WTQRGGU XCUVIQGFDGNGIIGT %CVGNNC

! $ !

! # ! !

& ! !

%

Yields huurwoningen Europa op recordlaagte Volgens de onderzoekers heeft het verruimingsbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB) een ongekende kapitaalstroom op gang gebracht richting huurwoningen. Beleggers ruilen spaarrekeningen en obligaties, die beiden een negatief reĂŤel rendement opleveren, in voor stenen. De gemiddelde yields op huurwoningen relatief ten opzichte van de verkoopprijzen hebben mede daardoor nu het laagste niveau in veertig jaar tijd bereikt. In Duitsland en Nederland – de twee landen waar media en politici het meest uitgesproken zijn in hun kritiek op het ultra-lagerentebeleid van de ECB – is de geldstroom richting huurobjecten het hoogst. De transacties in 59 grote Europese steden in 19 landen die Catella heeft onderzocht, waren in de eerste helft van 2019 goed voor 22,7 miljard euro. Duitsland is goed voor 30 procent daarvan, Nederland 21 procent. Thomas Beyerle, Head of Research bij Catella: ‘Zo’n duidelijke spread tussen de yields op huurwoningen

# %

" $

! !

# !

! # !

"" $ ! " #

! ! $ ! ! ! !

& ! ! " $ !

! ! $

! ! ! " ! $

# "

en stijgende verkoopprijzen is nog niet eerder waargenomen in Europa sinds de hoge inflatie eind jaren ’70 van de vorige eeuw. Grote monetaire, economische en demografische megatrends doen hun invloed gelden op de huizenmarkten – van alle vermogenscategorieÍn de grootste. Toenemende urbanisatie en het tekort aan betaalbare koophuizen in steden zorgen voor een sterke vraag naar huurwoningen vanuit zowel particuliere als institutionele beleggers. Van Noorwegen tot Spanje, en van Frankrijk tot Polen zien we de ontwikkeling van woonvastgoed van dezelfde kwaliteit en met dezelfde beleggingskenmerken, waardoor er voor beleggers een pan-Europese residentiÍle markt ontstaat die we niet eerder gezien hebben.’ Particuliere beleggers zijn goed voor ruwweg 85 procent van de kapitaalstromen richting residentieel vastgoed, maar institutionele beleggers nemen in belang toe. De transacties in dit vastgoedsegment waren in de tweede helft van 2018 voor het eerst meer waard dan die

in winkelvastgoed, waar e-commerce de rendementen van fysieke locaties onder druk zet. Daarmee is woonvastgoed in termen van transactievolume gedurende de afgelopen twaalf maanden uitgegroeid tot de op een na grootste vastgoedbelegging in Europa, na kantoren. Retail was tot voor kort de hoeksteen van institutionele vastgoedportefeuilles, gezien de stabiele huurinkomsten. Er zijn tekenen dat pensioenfondsen en verzekeraars binnen hun vastgoedportefeuille (die als geheel heeft geprofiteerd van geldstromen uit negatief renderende staats- en bedrijfsobligaties) meer de nadruk leggen op de meer defensieve woonsector die zowel appartementen, studentenen seniorenwoningen, verzorgingsflats en hotels omvat. Sinds het eerste kwartaal van 2018, is de gemiddelde yield voor Europees residentieel vastgoed in de toonaangevende markten met 25 basispunten gedaald tot 3,72 procent. Dat is voor het eerst lager dan die op kantoorvastgooed.

Blackstone lanceert pan-Europees logistiek fonds Vermogensbeheerder Blackstone heeft het pan-Europese vastgoedfonds Mileway gelanceerd voor stadsdistributie. Hoofdvestiging van het bedrijf is Amsterdam. Het nieuwe bedrijf bezit duizend logistieke objecten die geschikt zijn voor leveringen tot aan de voordeur, in jargon ‘last mile delivery’ genoemd. De objecten zijn de afgelopen jaren aangekocht door verschillende vastgoedfondsen onder beheer van Blackstone. De totale waarde bedraagt circa acht miljard euro. De portefeuille van Mileway beslaat negen miljoen vierkante meter en ligt hoofdzakelijk in en rond de grote steden in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk, Spanje, Nederland en ScandinaviĂŤ. Mileway is ook in toenemende mate in Zuid-Europa actief. Tachtig procent van de portefeuille ligt echter in het VK, Duitsland, Nederland en Frankrijk. Zo beschikt de nieuwe vastgoedfirma in Amsterdam over 400.000 m2, verdeeld over veertig objecten en in Rotterdam over 41 logistieke panden met een totaal oppervlakte van 300.000 m2. Het bedrijf, dat 150 medewerkers telt, streeft naar

verdere groei in bestaande en nieuwe markten. Emmanuel Van der Stichele is benoemd tot ceo van Mileway. Hij was voorheen fondsmanager van het Goodman European Logistics Fund, een van de grootste nietgenoteerde logistieke vastgoedfondsen van Europa met een portefeuille van 3,5 miljard euro. Dominiek van Oost neemt de functie op zich van chief operating officer (coo) en Thomas ten Bokum begint op 1 oktober als hoofd investeringen en portfolio management. Van der Stichele: ‘Door de groei van het webwinkelen en de verstedelijking is er toenemende behoefte aan betere en snellere logistieke oplossingen. Mileway is de belangrijkste toegangspoort voor steden. Wij zijn uitstekend gepositioneerd om de levertijden van bedrijven te verkorten, hun klantenbasis en marktaandeel te vergroten en te verbreden.’ James Seppala, hoofd Real Estate Europe bij Blackstone: ‘Mileway vormt de volgende logische stap in onze Europese lange termijn strategie voor logistiek vastgoed. Als het grootste vastgoedbedrijf van Europa voor ‘last mile logistics’ zal

Mileway een antwoord bieden aan de groeiende vraag naar e-commerce gerelateerd logistiek vastgoed, dat snelle leveringen voor kleine en grote bedrijven faciliteert.’ De Amerikaanse vermogensbeheerder is een van de grootste logistiek vastgoedbeleggers ter wereld, met operaties in NoordAmerika, Europa en AziÍ. Niet ondenkbaar evenwel is dat Blackstone dit nieuwe logistiek vastgoed bedrijf verder wil uitbreiden en over een paar jaar gaat doorverkopen aan institutionele investeerders. Die tactiek is typisch voor durfinvesteerders, die vaak panden kopen waaraan een relatief hoog investeringsrisico zit. Het vastgoed wordt een aantal jaren in bezit gehouden en vervolgens met winst doorverkocht. Eerder deed Blackstone, de grootste vastgoedvermogensbeheerder ter wereld, iets overeenkomstigs met logistiek vastgoed ontwikkelaar Logicor. De investeringsmaatschappij verzamelde de panden, bracht ze onder in Logicor en verkocht het in 2017 vervolgens aan het Chinese staatsinvesteringsfonds China Investment Corporation (CIC), voor 12,3 miljard euro.

%%% $ "# ! #

# ! Vastgoedmarkt

şƅ ČąČœČŠ

\GVVGP FG DGNCPITÄŽMUVG RNCPPGP XQQT FG XCUVIQGFUGEVQT QR GGP TÄŽ

De impact van Prinsjesdag op de vastgoedsector 1.

Stimulering woningmarkt Er komt twee miljard euro beschikbaar om de woningbouw te stimuleren. Om te zorgen dat starters en middeninkomens sneller een woning kunnen vinden maakt het kabinet ĂŠĂŠn miljard euro vrij om betaalbare woningen te bouwen in schaarstegebieden. Het kabinet maakt de andere ĂŠĂŠn miljard euro vrij voor de verlaging van de verhuurderheffing (zie hieronder). Ook zijn er verschillende maatregelen aangekondigd om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren. In het Sociaal Huurakkoord zijn onder meer afspraken gemaakt over het aanpassen van de jaarlijkse maximale gemiddelde huurverhoging van woningcorporaties. Tevens wordt gekeken naar mogelijkheden om excessieve huurprijzen en huurprijsstijgingen tegen te gaan en zullen de inkomensgrenzen voor sociale-huurwoningen gaan veranderen.

2.

Verhoging overdrachtsbelasting Het overdrachtsbelastingtarief voor niet-woningen zal per 1 januari 2021 worden verhoogd van zes procent naar zeven procent. Dit tarief gaat gelden voor zowel de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor de verkrijging van aandelen in onroerendezaak-rechtspersonen, voor zover deze aandelen niet-woningen vertegenwoordigen. De maatregel dient ter dekking van de maatregelen uit het klimaatakkoord. Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen wijzigt niet en blijft twee procent.

3. Verhuurderheffing

Er komt een structurele vermindering van de verhuurderheffing voor nieuwbouw van woningen in schaarstegebieden. Deze heffingsvermindering bedraagt 25.000 euro per woning en zal gelden voor nieuwbouw van woningen met een huur onder de laagste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Het gaat dan om woningen met een maandhuur lager dan 607,46 euro (in 2019). Voorwaarde voor de nieuwe heffingsvermindering is verder dat de bouw is gestart op of na 1 januari 2020 en dat minimaal 62.500 euro per woning is geĂŻnvesteerd. Als schaarstegebieden worden aangemerkt de gehele provincie Utrecht, grote delen van Noord- en ZuidHolland en het oosten van NoordBrabant. Als schaarstegebied wordt

verder de stad Groningen aangemerkt en in Gelderland de Betuwe en de Veluwe. Daarnaast zal een vrijstelling van de verhuurderheffing worden geĂŻntroduceerd voor tijdelijke woningen die zijn gerealiseerd in de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2024. Er dient voor deze woningen een tijdelijke omgevingsvergunning te zijn afgegeven waarin is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een termijn van ten hoogste vijftien jaar verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand te herstellen. Van deze vrijstelling kan overigens alleen gebruik worden gemaakt als er geen heffingsvermindering voor de bouw van de woningen is toegekend.

4.

Tarief vennootschapsbelasting De eerder voorgestelde verlaging van de vennootschapsbelasting wordt teruggedraaid: in 2020 blijft het reguliere tarief 25 procent (in plaats van een verlaging naar 22,55 procent zoals voorgesteld in Belastingplan 2019). In 2021 zal dit tarief verder verlaagd worden naar 21,7 procent (in plaats van een verlaging naar 20,5 procent, zoals voorgesteld in Belastingplan 2019). Het lage tarief (voor winsten tot 200.000 euro) gaat wel naar beneden (16,5 procent in 2020 en vijftien procent in 2021). Ondanks de wijziging in het reguliere vennootschapsbelastingtarief is in het Belastingplan 2020 niets opgenomen over het aanmerkelijkbelangtarief (Box 2).

5.

Tarief inkomstenbelasting Op grond van het Belastingplan 2020 wordt het tweeschijvenstelsel in Box 1 sneller ingevoerd dan was voorzien op basis van het Belastingplan 2019. Vanaf 2020 resteren nog maar twee schijven, tevens worden de gecombineerde tarieven gewijzigd (eerste schijf voor inkomen tot maximaal 68.507 euro: 37,35 procent in 2020 en 37,10 in 2021 en de tweede schijf voor inkomen boven 68.507 euro: 49,50 procent in 2020 en 2021). De eerder voorgestelde verlaging van de vennootschapsbelasting wordt teruggedraaid: in 2020 blijft het reguliere tarief 25 procent (in plaats van een verlaging naar 22,55 procent zoals voorgesteld in Belastingplan 2019). In 2021 zal dit tarief verder verlaagd worden naar 21,7 procent (in plaats van een verlaging naar 20.5 procent zoals

voorgesteld in Belastingplan 2019). Het lage tarief (voor winsten tot 200.000 euro) gaat wel naar beneden (16,5 procent in 2020 en 15 procent in 2021). Ondanks de wijziging in het reguliere vennootschapsbelastingtarief is in het Belastingplan 2020 niets opgenomen over het aanmerkelijkbelangtarief (Box 2).

6.

Conditionele bronheffing Vanaf 1 januari 2021 zal er een bronbelasting geĂŻntroduceerd worden voor bepaalde intra-groep rente (en royalty) betalingen aan jurisdicties met een lager statutair tarief dan 9 procent of naar jurisdicties die zijn opgenomen op de zwarte lijst van de EU. De bronheffing zal daarnaast ook van toepassing zijn in bepaalde (misbruik) situaties, bijvoorbeeld wanneer betalingen indirect bij groepsmaatschappijen in die jurisdicties uitkomen of bij zogenaamde ‘samenwerkende groepen’. Het tarief van de bronbelasting bedraagt het toptarief van de vennootschapsbelasting, welke in 2021 21,7 procent zal bedragen. Naar aanleiding van rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 26 februari 2019, stelt de regering voor om in samenhang met de conditionele bronbelasting de zogenoemde ‘substance-eisen’ aan te passen. Deze substance-eisen zijn van belang voor specifieke regelingen in de vennootschapsbelasting en in de dividendbelasting. Tot heden geldt in bepaalde gevallen dat een vennootschappelijke structuur niet geacht wordt ‘kunstmatig’ te zijn als aan deze substance-eisen is voldaan. Na de voorgestelde aanpassing fungeren de substance-eisen niet langer als een ‘safe harbour’, maar spelen zij slechts een rol bij de bewijslastverdeling. Hierdoor kan de Belastingdienst ook in situaties waarin is voldaan aan de substance-eisen het standpunt innemen dat toch sprake is van een misbruiksituatie. Omgekeerd heeft de belastingplichtige de mogelijkheid om te bewijzen dat toch geen sprake is van een misbruiksituatie, in het geval niet wordt voldaan aan de substance-eisen.

7.

Belastingen op aardgas en elektriciteit Om verduurzaming te stimuleren stelt het kabinet voor het tarief van de eerste schijf van de energiebelasting te verlagen met 0,09 cent per kWh. Dit tarief zal de komende jaren verder dalen. Aan

de andere kant wordt voorgesteld om de energiebelasting op aardgas te verhogen met 3,99 cent per m3. In de komende jaren komt hier nog ĂŠĂŠn cent per m3 per jaar bij.

8.

Overig Op vrijdag 6 september 2019 heeft de staatssecretaris van FinanciĂŤn in een brief aan de Tweede Kamer de contouren geschetst van een aangepaste vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting (Box 3). Naar verwachting wordt voor de zomer van 2020 een uitgewerkt wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend, waarna het aangepaste stelsel van Box 3 per 1 januari 2022 van kracht wordt. Onder de aangekondigde wijzigingen wordt het forfaitaire inkomen uit vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van het gemiddelde langetermijnrendement op vastgoed. Indien dit zou worden bepaald op basis van de cijfers voor 2020 zou dit rendement 5,33 procent zijn. Voor wat betreft alle Box 3-schulden van de belastingplichtige, waaronder schulden aan de eigen vennootschap of aan familieleden, wordt een forfaitaire rente uit schulden in aanmerking genomen. Deze forfaitaire rente wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde hypotheekrente. Indien dit zou worden bepaald op basis van de cijfers voor 2020 zou de forfaitaire rente 3,03 procent zijn. Van het belastbare inkomen is 400 euro vrijgesteld. Over het restant wordt (waarschijnlijk) 33 procent inkomstenbelasting geheven. De aangekondigde wijzigin-

gen hebben tot gevolg dat vastgoedbeleggingen ten opzichte van de huidige situatie hoger worden belast. Daarnaast worden belastingplichtigen die hun vastgoedbeleggingen volledig hebben gefinancierd met (hypothecaire) schulden onder het huidige stelsel niet in Box 3 belast. (Hypothecaire) schulden worden namelijk eerst in mindering gebracht op de waarde van het vastgoed, voordat het Box 3-inkomen wordt vastgesteld. Vanaf 2022 vindt geen volledige saldering meer plaats, maar wordt het forfaitaire inkomen uit de vastgoedbelegging verminderd met een forfaitaire rente voor de (hypothecaire)schulden. Doordat de forfaitaire rente lager is dan het forfaitaire inkomen, wordt ter zake van volledig met schuld gefinancierde vastgoedbelegging een forfaitair inkomen van 2,3 procent uit dit vastgoed in Box 3 belast. Ook het tarief gaat van 30 procent naar 33 procent. In samenhang met het eerder aangekondigde wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ heeft het aangepaste stelsel tot gevolg dat het financieren van beleggingsvermogen (inclusief vastgoedbeleggingen) vanaf 2022 sterk wordt ontmoedigd. Overigens is het wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ niet opgenomen in het Belastingplan 2020. Wel is aangekondigd dat dit wetsvoorstel in het vierde kwartaal 2019 zal worden aangeboden aan de Tweede Kamer. ! $ ! #

,,, + () % # '!) $"

Vastgoedmarkt %!)% '

(+0#0%+''. +0&+%'5

Flinke winst (10,2 procent) voor wereldwijde vastgoedaandelensector )24 )GPGTCN KPFKEGU PCCT UGEVQT 4800

)24 )GPGTCN 9GTGNF %QPVKPGPVCNG KPFKEGU 30 sep

1 januari 1984 = 100

4665.54

4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200

3000

30 sep

1 januari 1984 = 100

2799.52

2800

Huizen Winkels Kantoren

2600 Amerika Europa Azië Wereld

2400

3000

2200

2800

2000

2600 2400

2271.17

2200

2070.83 2060.33

1800 1600

2000 1800

1400

1600

1200

1400

1078.52

1000

1200

993.89

1000 800

800 600

600

400

400

200

200

0

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

,GTQGP 8TGGMGT )NQDCN 2TQRGTV[ 4GUGCTEJ #OUVGTFCO

De GPR 250 Index is het derde kwartaal van 2019 10,2 procent hoger gesloten, mede door een winst van 3,4 procent in september 2019. Met uitzondering van Afrika (-6,9 procent) lieten de continentale sub-indices in de periode juli-september positieve kwartaalrendementen zien, variërend van 0,1 procent voor Oceanië tot 12,5 procent voor Amerika. Alle genoemde performances luiden in euro.

&TGCO )NQDCN 4'+6 QXGTPCOG De beursgenoteerde vastgoedaandelensector op het Amerikaanse continent heeft in september 2019 3,6 procent aan beurswaarde weten te winnen, met winsten voor de lokale vastgoedaandelenindices van Brazilië (7,9 procent), Mexico (6,9 procent), Canada (4,4 procent) en de VS (3,5 procent). Bezien over het gehele afgelopen kwartaal eindigde de GPR 250 Americas Index in de dubbele cijfers (+12,5 procent). Blackstone Grou heeft een overnamebod uitgebracht op het Canadese Dream Global REIT. De onderneming wordt door Blackstone Group overgenomen voor 6,2 miljard Canadese dollar ofwel 16,79 Canadese dollar per aandeel, zo valt af te lezen in de conceptuele overeenkomst. De portefeuille van Dream Global REIT omvat meer dan tweehonderd kantoren en bedrijfsruimten in meer dan honderd steden in West-Europa. Een aanzienlijk deel bevindt zich in Nederland.

'WTQRC De Europese beursgenoteerde vastgoedsector – zoals gerepresenteerd door de GPR 250 Europe Index – is in september 2019 5,0 procent hoger gesloten, waardoor het totaalrendement voor het derde kwartaal op 8,9 procent winst uitkomt. Enige verliezer in de afgelo-

2017

2018

pen maand bleek Zwitserland (-1,8 procent). Nederland rendeerde met 12,3 procent relatief gezien het best. Bekeken over het derde kwartaal bezetten Zweden (16,0 procent), Zwitserland (15,5 procent) en België (13,1 procent) het podium en deed Nederland het relatief gezien het minst (5,1 procent). Rendementen voor de individuele Europese landenindices in september 2019 waren als volgt, met daarachter de kwartaalrendementen en gemeten in euro: Nederland 12,3 procent (5,1 procent); Verenigd Koninkrijk 11,2 procent (8,8 procent); Spanje 5,4 procent (8,4 procent); Frankrijk 3,9 procent (8,7 procent); België 2,2 procent (13,1 procent); Duitsland 2,0 procent (7,1 procent); Zweden 1,0 procent (16,0 procent); Oostenrijk 0,4 procent (11,5 procent); Zwitserland -1,8 procent (15,5 procent).Vonovia SE is overeengekomen een meerderheidsbelang in Hembla AB te kopen van fondsen geadviseerd door Blackstone Group Inc. De overname betreft 69,30 procent van de stemrechten en 61,19 procent van het aandelenkapitaal van de Zweedse residentiële speler. Vonovia SE betaalt SEK 215,00 per aandeel. Ook zal Vonovia SE een verplicht openbaar overnamebod op alle overige (minderheids-)aandelen van Hembla AB moeten lanceren in overeenstemming met de Zweedse overnamevoorschriften. De transactie is de tweede stap van Vonovia SE op de Zweedse vastgoedmarkt na de acquisitie van Victoria Park AB (publ.) eerder dit kalenderjaar. Vastgoedaandelen in Oceanië (-1,8 procent) rendeerden afgelopen maand negatief. Daarentegen schreven Afrika (1,2 procent) en Azië (3,3 procent) een maandwinst bij. Voor het gehele derde kwartaal eindigde Afrika als enige continent in het rood (-6,9 procent). Oceanië (0,1 procent) en Azië (7,9 procent) behaalden een kwartaalwinst. YYY INQDCNRTQRGTV[TGUGCTEJ EQO

‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

2019

2GTHQTOCPEG CCPFGNGPOCTMVGP XCUVIQGF ' " ' $ ) ) $ *'%& #\KÇ

2017

2018

OCCPF LCCT

2019

LCCT

LCCT

8QNCV

#.. )GPGTCN

#..

#/ )GPGTCN

#/

*'%& $ ' "

*'%&

#UKC )GPGTCN

#UKC

%$ $ $

$)%' $

$! "(

&G )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV QPIGXGGT CCP FG DGWTU IGPQVGGTFG XCUVIQGFHQPFUGP YGTGNFYÄŽF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG KPFGZ QRIGPQOGP FKG OCCPFGNÄŽMU YQTFV JGT\KGP &G )24 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ DGUVCCV WKV FG OGGUV NKSWKFG XCUVIQGFHQPFUGP FKG KP FG )24 )GPGTCN 2TQRGTV[ 5JCTGU +PFGZ \ÄŽP QRIGPQOGP &KV DGVTGHV GGP JGTDGNGIIKPIUKPFGZ FKG QR HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG KU IGYQIGP GP FCIGNÄŽMU YQTFV DGTGMGPF #NNGGP HQPFUGP OGV GGP HTGG Ë­QCV OCTMVMCRKVCNKUCVKG ITQVGT FCP OKNLQGP FQNNCT YQTFGP KP FG\G KPFGZ QRIGPQOGP

Geld & Kapitaalmarkt

Centrale banken maken draai af $GTV %QNÄŽP 'WTQ\QPG CPCNKUV +0) )NQDCN /CTMGVU 4GUGCTEJ

EGPV &G 'WTQ\QPG ITQGKV PQI UVGGFU IGUVCCI OGFG FQQT $ () '! &' () ' $ ' (# '!)

()%$ +%%' $% $ ) ) ! $ + $ ) %* , $ + $ ) -)' # '* # #%$ ) ' " # ) ) UVQR\GVVGP XCP JGV QRMQQRRTQITCOOC XCP QDNKICVKGU CNU GGTUVG DGNCPITĎMG UVCR *GV NĎMV GTQR FCV JGV FCCT XQQTNQ RKI DĎ DNĎHV YCPV FG '%$ JGGHV UKPFU GKPF XQTKI LCCT GGP ' $ " # !) ) '! ' $% $ ( &) # ' ( UNQVGP FCV JGV QRMQQRRTQITCOOC GGP UPGNNG FQQTUVCTV \CN # ! $ # ) # " ' *'% & ' # $ ) $ () $ + ' FGTG XGTNCIKPI XCP FG FGRQUKVQTGPVG PCCT RTQEGPV CNU DGNCPITĎMUVG OCCVTGIGN QO FG GEQPQOKG VG UVKOWNGTGP *GV KU PKGV CNNGGP FG '%$ FCV FG GEQPQOKG XGTFGT RTQDGGTV CCP ) $ $ ' $ ) ) $ % ) ' " ( '+ JGV\GNHFG &CCT KU FG TGPVG KP UGRVGODGT OGV DCUKURWP VGP PCCT DGPGFGP IGDTCEJV GP FG XGTYCEJVKPI KU FCV FKV +%%' " $) + $ $% # $() $( ), ! ' *') &G ITQVG EGPVTCNG DCPMGP JGDDGP FG\G FTCCK IGOCCMV XCP PQTOCNKUGTGP PCCT UVKOWNGTGP OGV JGV QQI QR FG XGTUNGEJ VGTGPFG GEQPQOKG +P FG CHIGNQRGP OCCPFGP KU DGMGPF IG YQTFGP FCV FG OQPFKCNG KPFWUVTKG \WEJVGPF QPFGT FG $ "(%%'"% !' #&) * )(" $ " ) () '!() " $ $ KPFWUVTKÇNG RTQFWEVKG \KGP QPFGT FG ITQVG GEQPQOKGÇP GP \CI JGV $$2 KP JGV VYGGFG MYCTVCCN MTKORGP OGV RTQ

5KIPCNGP XGTFGTG XGTVTCIKPI 6QEJ YCTGP UKIPCNGP XCP XGTFGTG XGTVTCIKPI KP JGV FGTFG MYCTVCCN FWU IGPQGI TGFGP VQV \QTI DÄŽ FG '%$ QO FG GEQ $%# ) () #*" ' $ ) # %%' ) $ ', ')( ' UKEQoU OGV DGVTGMMKPI VQV FG JCPFGN PQI PKGV CHIGYGPF \ÄŽP $ "(%%'"% )*(( $ $ $ **') +%%') $ QQM QXGT DTGZKV KU PQI UVGGFU IGGP \GMGTJGKF <QTIGP QXGT JQIGTG VCTKGXGP QR 'WTQRGUG CWVQoU DNÄŽXGP QQM PQI CNVÄŽF %+ $ # '!) $ $ &CPM\ÄŽ FG CCPJQWFGPFG TKUKEQoU GP FG FTCCK KP JGV OQPG VCKTG DGNGKF NÄŽMV FG TGPVG PQI YGN GXGP KP FG\G CDPQTOCCN NCIG QOIGXKPI VG MWPPGP DNÄŽXGP &G IGNFOCTMVTGPVG NÄŽMV VQV \GMGT GKPF XQNIGPF LCCT TQPF JGV JWKFKIG PKXGCW XCP RTQEGPV VG DNÄŽXGP JCPIGP IGIGXGP FG DGNQHVG XCP FG '%$ QO FG TGPVG PKGV VG XGTJQIGP VQV FG KPË­CVKG FWWT\CCO TKEJVKPI FG VYGG RTQEGPV DGYGGIV 1QM FG MCRKVCCNOCTMV TGPVG NÄŽMV VQV GKPF XQNIGPF LCCT PGICVKGH VG DNÄŽXGP YÄŽ XGT YCEJVGP GGP UVÄŽIKPI VQV UNGEJVU DCUKURWPVGP

DGTV EQNÄŽP"KPI EQO

777 6"34(0&%."2,4 /-

0,40#&2 Vastgoedmarkt

Europese vastgoedaandelen in de lift, winkelvastgoed zeer gewild '24# KPFGZ 'WTQRC

'24# KPFGZ )NQDCN 8000

31 december 1999 = 100

30 sep

7898.07

7500 7000 6500 6000

31 december 1999 = 100

30 sep

EPRA Europe Index - Tr (€) EPRA Netherlands - Tr (€) EPRA Eurozone - Tr (€)

6352.09

7000 6500 6000

5500

5500

5476.47

5000

5000

4942.22

4942.22

4500

4500

4000

4000

3500

3500

3000

3000

2855.45

2500

2500

2000

2000

1500

1500

1000

1000

500

500 0

)GTWKOG VĎ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Ď PQI UVGGFU \YCCT QPFGTIGYCCTFGGTF \ĎP *Ď JCPFJCCHV FCP QQM \ĎP nMQQRo CCPDGXGNKPI QR CNNG 0GFGTNCPFUG YKP MGNHQPFUGP FKG JĎ XQNIV *4 014*.*3.& #&2534 6002"- 01 %& &/02.& ,024*/( 7""201 %& &%&2-"/%3& .""2 00, %& .&&34& "/%&2& 5201&3& YKPMGNXCUVIQGFHQPFUGP PQI CNVĎF PQVGTGP VGP QR\KEJVG XCP JWP KPVTKPUKGMG YCCTFG 'GP CPFGTG TGFGP KU FG IQGFG EĎ HGTU FKG FG OGGUVG YKPMGNXCUVIQGFDGFTĎXGP TCRRQTVGGTFGP 06&2 %& &&234& +""2)&-'4 !&-'3 %& (200434& 1&33*.*34 .0&4 \KGP FCV FG FKUEQWPVU XCP VKGPVCNNGP RTQEGPVGP YCCTQR FG TGVCKNHQPFUGP PQI CNVĎF PQVGTGP \YCCT QXGTVTQMMGP \ĎP .&&/4 %& .20 "/"-*34 8QNIGPU .GXKMCTK \ĎP DGNGIIGTU KP 'WTQRC FG TGVCKNHQPFUGP /5 7&&2 ""/ )&4 )&20/4%&,,&/ &/ 702%4 %""2.&& )&4 6&&- 4& /&("4*&6& 3&/4*.&/4 20/% 2&4"*- 6"/7&(& & $0..&2$& GKPFGNĎM FQQTDTQMGP n6GOGGT FCCT DGNGIIGTU PW QQM \KGP FCV RQRWNCKTG UGEVQTGP \QCNU FG &WKVUG TGUKFGPVKÇNG HQPF UGP KPOKFFGNU DGJQQTNĎM CCP FG RTĎU \ĎP GP QQM PKGV XCP TKUKEQoU QPVDNQQV o $GNGIIGTU \ĎP DĎXQQTDGGNF JWKXGTKI XQQT FG XGTJKVVG OCCVUEJCRRGNĎMG FKUEWUUKG KP &WKVUNCPF QXGT FG

JQQIVG XCP FG JWTGP GP FG TQGR QO QXGTJGKFUKPITÄŽRGP 8GTFGT UVQGNV \ÄŽP QRVKOKUOG QR FG GZVTGGO NCIG TGPVG 8Q 2*(& .""/% 6&2-""(%& %& 5201&3& &/42"-& "/, %& %&103*402&/4& /0( 6&2%&2 &/ ,0/%*(%& ""/ 01/*&57 0#-* ICVKGU QR VG ICCP MQRGP QO \Q FG CH\YCMMGPFG 'WTQRGUG GEQPQOKG VG UVKOWNGTGP &KV \CN FG XCUVIQGFYCCTFGU GP FG MQGTUGP QPIGVYÄŽHGNF XGTFGT FQGP QRNQRGP +NNWUVTCVKGH XQQT FG RQUKVKGXGTG MÄŽM QR YKPMGNXCUVIQGF KU FCV FG DGNGIIGTU \KEJ QQM PKGVU CCPVTQMMGP XCP FG PGICVKGXGTG MÄŽM XCP 5VCPFCTF 2QQToU 5 2 QR 7PKDCKN 4QFCOEQ 9GUVˬGNF JGV ITQQVUVG DGWTUIGPQVGGTFG YKPMGNXCUVIQGF '0/%3 6"/ 5201" & ,2&%*&4#&002%&-""2 6&2-""(%& 01 UGRVGODGT JGV XQQTWKV\KEJV XQQT FG MTGFKGVYCCTFKIJGKF 6"/ 6"/ 34"#*&- /""2 /&("4*&' .""2 %& 2"4*/( #-&&' YGN IGJCPFJCCHF QR # # 5 2 JQWFV GT TGMGPKPI OGG FCV 0/%"/,3 %& (0&%& 12&34"4*&3 */ %& 6002(""/%& +"2&/ PKGV KOOWWP DNÄŽHV XQQT FG nUVTWEVWTGNG XGTCPFGTKPIGP KP FG 'WTQRGUG TGVCKNOCTMV o &KV \QW VQV GGP CHYCCTFGTKPI XCP FG ,2&%*&47""2%*()&*% #*//&/ .""/%&/ ,5//&/ -&*%&/ YCCTUEJWYFG 5 2 &G MQGTU UVGGI FKG FCI \GNHU OGV RTQ $&/4 6GPUNQVVG PQI GGP PKGWYVLG WKV JGV CPCNKUVGPRCPGN +0) "/"-*34&/ ""1 5*/ &/ *&4&2 5//&#00. .",&/ 1&2 /0 XGODGT FG QXGTUVCR PCCT FG #OUVGTFCOUG \CMGPDCPM -GORGP %Q -WKP ICH NGKFKPI CCP JGV +0) 4GCN 'UVCVG 'SWKV[ VGCO FCV QQTURQPMGNÄŽM XKGT OGPUGP VGNFG GP FG ".#*4*& )"% 0. 6&&24*( 6"34(0&%'0/%3&/ */ 5201" 4& 60- IGP DNÄŽMGPU GGP KPVGTXKGY FCV -WKP GKPF CCP 8CUV (0&%."2,4 ("' & 47&& "/%&2& 4&".-&%&/ )&##&/ */.*%%&-3 00, "- 6&2-"4&/ 5*/ 7*- 6&2%&2 /*&4 */(""/ 01 FG CEJVGTITQPF XCP \ÄŽP XGTVTGM /CTE <YCTVUGPDWTI JQQHF #CPFGNGPTGUGCTEJ DÄŽ +0) DGPCFTWMV FCV FG DCPM FG XCUV IQGFCCPFGNGP KP FG $GPGNWZ \CN DNÄŽXGP XQNIGP

1XGT\KEJV TCVKPIU QMVQDGT 02("/

&(200' &4&2$".

/*#"*- 0%".$0

520$0..&2$*"-

"34 &%

-:1*&22&

&2&-%)"6&

58

%%

.20

0-%

Nederlandse fondsen weer in de gratie

&%5$&

Aanbevelingen analisten

58

De Noord-Amerikaanse index steeg in september met 3,83 procent, waarmee het rendement sinds begin dit jaar uitkomt op 32,59 procent. De VS-index en de Cana-

2019

0-%

2018

&--

De Aziatische index doet het met een plus van 2,05 procent beduidend minder dan de Europese en de Amerikaanse. Als land presteert Japan het best met een score van + 3,95 procent. Onderaan bengelt Australië (-2,34 procent). Naar sector gemeten komt industrieel vastgoed (4,18 procent) als sterkste uit de bus in Azië, gevolgd door kantoren (2,76 procent), gediversifieerd. Van de Aziatische vastgoedondernemingen voeren de Japanse kantoorbeleggers Invesco Office J-REIT (9,92 procent) en Tokio Tatemono (9,60 procent) de ranglijst aan.

2017

58

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

0-%

dese index stegen met respectievelijk 3,82 procent en 3,81 procent. Naar segmenten gemeten leverden lodging/resorts de beste prestaties (7,88 procent), gevolgd door winkelvastgoed (6,43 procent) en industrieel (5,84 procent). Ook in de VS stond self-storage (-3,82 procent) bovenaan de lijst van minst presterende segmenten. De Amerikaanse top drie van best presterende vastgoedondernemingen wordt gevormd door Colony Capital (36,2 procent), winkelbelegger Washington Prime Group (35,9 procent) en de winkelvastgoedspecialist RPT Realty. Hekkesluiters waren: Alexander’s Inc (gediversifieerd) en de twee zelfopslagbedrijven Public Storage (-6,59 procent) en Extra Space Storage (-3,44 procent). Aan de Amerikaanse index zijn tijdens de jongste kwartaalherziening toegevoegd: Essential Properties Realty Trust, Industriaal Properties en American Finance Trust (winkelvastgoed). Verwijderd is Pennsylvania REIT, evenals Chesapeake Lodging vanwege de fusie met Park Hotels & Resorts, dat in de index blijft.

2019

&--

Europees beursgenoteerd vastgoed heeft uitstekend gerendeerd in september met een plus van gemiddeld 4,6 procent. Dat is mede te danken aan de sterke groei in Nederland en het Verenigd Koninkrijk. De Europese EPRAindex is in de eerste negen maanden van dit jaar aangedikt met 18,99 procent. Naar sector gemeten steeg afgelopen maand winkelvastgoed (+12,31 procent) het hardst, gevolgd door industrieel vastgoed (4,2 procent). Ook de andere segmenten deden het goed met zelfopslag (-0,63 procent) als hekkesluiter. Best presterende landen zijn: Nederland (11,5 procent), het Verenigd Koninkrijk (9,24 procent), Spanje (5,86 procent) en Finland (5,72 procent). Het slechtst scoorde Zwitserland (-1,02 procent), in alle andere landen is in ieder geval sprake van groei. Als we kijken naar de ondernemingen dan bestaat de top drie deze keer uit drie Britse vastgoedondernemingen: de winkelvastgoedspecialisten Hammerson (+ 24,93 procent) en NewRiver REIT (19,92 procent) en het gediversifieerde fonds Capital&Countries (14,84 procent). Onderaan in het Europese peleton bengelen het Zweedse Catena AB (-11,63 procent), het Duitse TLG Immobilien AG (-8,61 procent) en het Zwitserse vastgoedfonds HIAG Immobilien Holding (-4,64 procent). Bij de jongste kwartaalherziening van de Europese index in september zijn het Zweedse Atrium Ljungberg Class B opgenomen in de index, terwijl Daejan Holding (VK), DIC Asset (Duitsland) en Shurgard Self Storage (België) uit de index verwijderd zijn.

2018

58

&3&"2$)."/(&2

2017

&--

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

EPRA/NAREIT Global Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT Asia Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT North America Total Return Index - TR (€) EPRA Europe Index - TR (€)

0-%

0

3548.84

333 2!/0%,$#*!.(0 +)

Vastgoedmarkt ,(0,"$.

Herstel rente nog niet in zicht $)#*!.(00!.&$2$+

.GPKPIGP MQTVGT FCP GGP LCCT KP

!-&0!!)*!.(00!.&$2$+

0,50

.GPKPIGP NCPIGT FCP GGP LCCT KP

2,00 1,50

0,25 1,00 0,00 oct ‘18

dec ‘18

feb ‘19

apr‘19

jun‘19

aug‘19

0,50

oct‘19

oct ‘18 0,00

dec‘18

feb‘19

apr‘19

jun‘19

aug ‘19

oct‘19

-0,25 -0,50 -0,50

-1,00 1-maands Euribor

'WTKDQT KP

2-jaars rente

3-maands Euribor

'WTQRGUG UVCCVUTGPVG KP

8GTUEJKN

5YCRVKQP RC[GT

8GTUEJKN

10-jaars rente

$+0$/3!-

-0&$

/3!-

/0.&($

.$*&$

.QQRVÄŽF

8CUVG TGPVG

*!!+#/

'!!./

*!!+#$+

'!!.

'!!.

*!!+#/

'!!./

*!!+#$+

'!!.

'!!.

*!!+#/

'!!./

*!!+#$+

'!!.

'!!.

*!!+#/

'!!./

*!!+#$+

'!!.

'!!.

'!!./

'!!./

'!!./

4GPVGEQNNCT

'!!./

.QQRVÄŽF

'!!./

'!!.

'!!./

'!!.

'!!./

'!!./

4GPVGECR (NQQT

ECR

2TGOKG

.QQRVÄŽF

UVTKMG

2TGOKG

'!!.

'!!.

'!!.

'!!.

'!!.

'!!.

+P DQXGPUVCCPFG VCDGNNGP UVCCP FG VCTKGXGP XCP XGTUEJKNNGPFG TGPVGFGTKXCVGP XGTOGNF &G\G VCTKGXGP \ÄŽP KPFKECVKGH GP GZENWUKGH MTGFKGVQRUNCI #CP FG\G VCTKGXGP MWPPGP IGGP TGEJVGP YQTFGP QPVNGGPF 8TCCI DÄŽ JGV KPFGMMGP XQQTCH GGP IQGFG TKUKEQ KPXGPVCTKUCVKG QR OCCV

*CTEQ 0ÄŽNCPF

$+&,. !#2&/$1. 8 oktober - De macrocijfers die recentelijk zijn gepubliceerd, laten een verdere verslechtering van de economie van de eurozone zien. De index van de industriële inkoopmanagers wijst bijvoorbeeld al sinds februari van dit jaar op een verwachte terugval van de activiteit in deze sector. Van verwachte krimp is sprake als dit cijfer uitkomt onder de 50. Over september bedroeg

%1.7/0

deze index slechts 45,7. We moeten terug naar 2012 (het jaar van de eurocrisis) voor een dergelijke lage uitkomst. Het epicentrum van de malaise bevindt zich in Duitsland. De Duitse industrie heeft veel last van de handelsoorlog. Daar komen de problemen in de belangrijke auto-industrie nog bij. De veel grotere dienstensector laat een wat optimistischer beeld voor de toekomst zien. De inkopers in deze sector delen de somberheid van de industriele inkopers nog niet. Er wordt dus nog steeds gerekend op groei, zij

het bescheiden.

Op de kapitaalmarkt zijn de lange rentes sinds het rentebesluit van de ECB niet meer verder gedaald. De markt was blijkbaar in de zomer al voldoende vooruitgelopen op de maatregelen die de ECB op 12 september aankondigde, waaronder het opstarten van het opkoopprogramma van obligaties (QE) met 20 miljard euro per maand vanaf november. Aan de macrocijfers kan het bijna niet lig-

gen dat de rentedaling een pauze neemt. Zoals hiervoor beschreven worden de inkopers pessimistischer. Ook de inflatie laat nog geen teken van herstel zien, integendeel. De actuele inflatie in de eurozone op jaarbasis over september bedraagt slechts 0,9 procent. Ook de inflatieverwachtingen van de markt wijzen nog niet op een inflatieherstel. De indicator van de markt waar de ECB ook naar kijkt, komt uit op slechts 1,12 procent. Dit is de laatste stand sinds in ieder geval 2004.

Wat mogelijk wel een rol speelt in de actuele stabilisatie van de rente, is de toenemende verdeeldheid binnen de ECB inzake de beslissing om QE op te starten. Het is afwachten hoe Christine Lagarde hiermee omgaat als zij het stokje van Mario Draghi overneemt. YYY '; PN

8CUVIQGF XQQT UVCFUFKUVTKDWVKG OGV Ã…Ã…P MNCR QR FG MCCTV

KNNWUVTCVKG *CPU 5RTCPIGTU

'TKM 9KGIGTKPEM 5GPKQT TGFCEVGWT 8CUVIQGFOCTMV

'GP DGNCPITÄŽMG JQDDGN XQQT KPXGUVGTGP KP UVCFUFKUVTKDWVKGEGPVTC KU FCV GT VG YGKPKI ITQVG MCRKVCCNMTCEJVKIG GZRNQKVCPVGP \ÄŽP XQQT FGTIGNÄŽM XCUVIQGF $Q XGPFKGP QPVDGTGP FG EGPVTC XQNFQGPFG UEJCCN &CV UVGNFG XCUVIQGFXTQWY 6KC XCP $GGM CHIGNQRGP XQQTLCCT VÄŽFGPU GGP FQQT 8CUVIQGFOCTMV IGQTICPKUGGTFG EQPITGU QXGT UVCFUNQIKUVKGM KP 7VTGEJV +M OQGUV CCP JCCT FGPMGP VQGP JGV #OGTKMCCPUG RTKXCVG GSWKV[JWKU $NCEMUVQPG GKPF UGRVGODGT \ÄŽP RCP 'WTQRGUG XCUVIQGFHQPFU /KNGYC[ NCPEGGTFG XQQT UVCFUFKUVTKDWVKG <QCNU JGV DGVCCOV XQQT FG ITQQVUVG XCUVIQGF XGTOQIGPUDG JGGTFGT VGT YGTGNF FQGV $NCEMUVQPG FCV OGVGGP KP Ã…Ã…P MGGT IQGF *GV PKGWYG DGFTÄŽH DG\KV OCCT NKGHUV FWK\GPF NQIKUVKGMG QDLGEVGP FKG IGUEJKMV \ÄŽP XQQT NGXG TKPIGP VQV CCP FG XQQTFGWT KP XCMLCTIQP nNCUV OKNG FGNKXGT[o IGPQGOF *QQHF MCPVQQT XCP JGV PKGWYG XCUVIQGFDGFTÄŽH KU #OUVGTFCO &G QDLGEVGP OGV GGP VQVCNG QOXCPI XCP PGIGP OKNLQGP XKGTMCPVG OGVGT \ÄŽP FG CHIGNQRGP LCTGP CCPIGMQEJV FQQT XGTUEJKNNGPFG HQPFUGP QPFGT DGJGGT XCP $NCEMUVQPG &G VQVCNG YCCTFG DGFTCCIV EKTEC CEJV OKNLCTF GWTQ *GV XCUVIQGF NKIV JQQHF\CMGNÄŽM KP GP TQPF FG ITQVG UVGFGP KP &WKVUNCPF 0GFGTNCPF JGV 8GT GPKIF -QPKPMTÄŽM GP (TCPMTÄŽM <Q DGUEJKMV FG PKGWYG XCUVIQGFˬTOC KP #OUVGT FCO QDLGEVGP OGV GGP QRRGTXNCMVG XCP O $+ &+ ,00$.#!* ,2$. QDLGEVGP QXGT O $0 $$+ %$*&##$)#$ ,*2!+% 2!+ * ICCV JGV QO DGVTGMMGNÄŽM MNGKPG NQIKUVKGMG RCPFGP 0W MWP LG GT QXGT VYKUVGP QH XCUVIQGF XQQT nNCUV OKNG FGNKXGT[o IGNÄŽM UVCCV CCP UVCFUFKUVTKDWVKGEGPVTC 8QNIGPU FG ˬLPRTQGXGTU KP FKV NCPF FKG GT QQM CN LCCT QGXGTNQQU QXGT PGW\GNGP \ÄŽP UVCFUFKUVTKDWVKGEGPVTC QRGTCVKGU YCCT XGTXQGTU /0.,*$+ 3,.#$+ %$"1+#$)# $+ 2!+ 3!!.1&0 #$ /-1))$+ 2$.2,)%$+/ $*&//&$),,/ YQTFGP DG\QTIF DÄŽ YKPMGNU DQWYRNCCVUGP GP KP VQGPGOGPFG OCVG QQM FG YGDYKPMGNGPFG EQPUWOGPV

+P FKG RWTG XQTO \ÄŽP UVCFUFKUVTKDWVKGEGPVTC PQI FWP IG\CCKF +M FGPM FCV GT QQM YGKPKI FEoU KP FG RQTVGHGWKNNG XCP /KNGUVQPG XQNFQGP CCP FG\G QOUEJTÄŽXKPI 'GTNÄŽM IG\GIF XKPF KM FCV QQM VQVCCN PKGV TGNGXCPV 6GP GGTUVG XCPYGIG FG VGEJ PQNQIKUEJG QPVYKMMGNKPI GP FG GPQTOG UVTQQOXGTUPGNNKPI YCCTKP JGV GNGMVTK UEJG TÄŽFGP KP FG UVCFUNQIKUVKGM XGTMGGTV 8QNIGPU GGP TGEGPVG UVWFKG $WEM %QP UWNVCPVU +PVGTPCVKQPCN KP QRFTCEJV XCP FG 6QRUGEVQT .QIKUVKGM \ÄŽP FG MQUVGP XQQT GNGMVTKUEJ IQGFGTGPVTCPURQTV KP FG MQOGPFG LCTGP EQPEWTTGTGPF OGV JGV IGDTWKM XCP FKGUGN &G 6%1 VQVCN EQUV QH QYPGTUJKR XCP GNGMVTKUEJG DGUVGNYC IGPU KU PW CN DÄŽPC EQPEWTTGTGPF OGV EQPXGPVKQPGNG FKGUGNXQGTVWKIGP 8QQT GOKUUKGNQ\G UVCFUFKUVTKDWVKG JGD LG FWU DKPPGPMQTV UQYKGUQ JGNGOCCN IGGP URG EKCNG EGPVTC PQFKI &CP OÄŽP VYGGFG RWPV 9G DGUGHHGP JGV OGGUVCN PKGV OCCT HGKVGNÄŽM NGXGP YG KP Ã…Ã…P ITQVG UVCFUUVCCV <GGNCPF GP FG FTKG PQQTFGNÄŽMG RTQ XKPEKGU PKGV OGGIGVGNF XQQT JGV IGOCM &QQT FG MQTVG CHUVCPFGP \GMGT KP FG 4CPFUVCF HWPIGTGP XGGN FEoU HGKVGNÄŽM CN DÄŽPC CNU UVCFUFKUVTKDWVKGEGPVTC 'PKIG WKV\QPFGTKPI FCCTQR \ÄŽP FG GPQTOG 'WTQRGUG FKUVTKDWVKGEGPVTC XGGNCN IGNGIGP KP JGV \WKFGP FGU NCPFU GP FKG QROGTMGNÄŽM IGPQGI XTÄŽYGN CNNGOCCN KP JCPFGP \ÄŽP XCP DWKVGPNCPFUG XCUVIQGFDGNGIIGTU *QG LG GT QQM XGTFGT QXGT FGPMV OGV /KNGUVQPG \GV $NCEMUVQPG JGV DGNCPI XCP XCUVIQGF XQQT UVCFUFKUVTKDWVKG QH nNCUV OKNG FGNKXGT[o \Q W YKNV OGV Ã…Ã…P MNCR QR FG MCCTV *QRGNÄŽM YQTFGP FG 0GFGTNCPFUG KPUVKVWVKQPGNG DGNGIIGTU PW QQM GGPU YCMMGT 1O QPDGITÄŽRGNÄŽMG TGFGPGP JGDDGP \G JGV NQIKUVKGMG UGIOGPV KP GKIGP NCPF PQVCDGPG JGV 9CNJCNNC XCP 'WTQRC VQVCCN NKPMU NCVGP NKIIGP

4'#%6+'5 0##4 GTKMYKGIGTKPEM"XCMOGFKCPGV PN

%%% $ "# ! #

# ! Vastgoedmarkt

‘Mokerslag voor middenhuur’

D

e middenhuursector is volgens Vastgoed Belang niet geholpen met de maatregelen die het kabinet in de Miljoenennota aankondigt voor de woningmarkt. De mate waarin de WOZ-waarde de maximale huurprijs bepaalt, wordt gemaximeerd. Kort geleden werd al bekend dat kleine verhuurders van vastgoed door de aanpassing van de vermogensrendementsheffing de rekening gaan betalen voor het verlagen van de belasting op spaargeld. Deze maatregelen komen volgens Vastgoed Belang bovenop de voorgenomen, verregaande regulering van de vrije huursector.

! Hiermee bereikt het kabinet volgens Vastgoed Belang, branchevereniging voor particuliere verhuurders, een averechts effect. ‘Particuliere verhuurders worden weggejaagd waardoor schaarste toeneemt en huurprijzen verder stijgen. Die moeten dan door geforceerde beleidsmaatregelen weer worden beperkt. Het resultaat is het rondpompen van geld. Ondertussen zijn de gevolgen groot. Middeninkomens zien hun kansen verder slinken doordat middenhuurwoningen verdwijnen. De verduurzaming van zo’n 500.000 particuliere huurwoningen staat op losse schroeven,’ schrijft de branchevereniging van particuliere verhuurders.

Nederland kent momenteel een historisch groot tekort van circa 300.000 woningen. Dat heeft gevolgen voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor met name starters en middeninkomens in de grote steden. ‘De aanpak daarvan is ondertussen uitgemond in een ware hetze tegen de particuliere huursector. Maatregel wordt op maatregel gestapeld,’ aldus Laurens van de Noort, directeur van Vastgoed Belang.

" Nu is besloten de invloed van de WOZ-waarde op de maximale huurprijs in te perken om huurprijsstijgingen tegen te gaan. ‘Dat is volstrekt onbegrijpelijk. Het gevolg is namelijk dat veel huurwoningen in het middensegment (tussen 720 en 1.000 euro) terug vallen in het gereguleerde segment. Het middensegment maakt nu al slechts 6 procent uit van de totale woningmarkt. Dat is veel te klein, waardoor middeninkomens nergens terecht kunnen. Het aantal huurwoningen met een huurprijs boven de 1.000 euro is daar-

naast slecht ÊÊn procent van de totale Nederlandse woningmarkt. Daar ligt probleem niet.’

" " ! De huur van woningen in het vrije segment is in 2018 gemiddeld 3,2 procent gestegen. Koopwoningen zijn in diezelfde periode door de schaarste bijna tien procent duurder geworden. ‘Mensen wordt een rad voor ogen gedraaid door de disproportionele aandacht voor de particuliere huursector door excessen in de grachtengordel in Amsterdam. Hieruit blijkt het onvermogen van het kabinet om met de enige echte oplossing te komen: het stimuleren van de nieuwbouw. Door de kabinetsmaatregelen en gemeentelijk beleid worden particuliere beleggers juist afgeschrikt om nieuw te bouwen. Die werken dus averechts. De aangekondigde introductie van een nieuwbouwfonds voor gemeenten is veel te beperkt om echt een oplossing te bieden.’

# In de plannen van het Kabinet wordt er vanaf 2022 in Box 3 een nadrukkelijker onderscheid gemaakt tussen sparen en beleggen. Het fictief rendementspercen-

tage voor bank- en spaartegoeden gaat 0,09 procent bedragen en voor het overig vermogen 5,33 procent. Het tarief in box 3 gaat omhoog van 30 procent naar 33 procent en er komt een heffingsvrijstelling van 400 euro.

$ % Vastgoed Belang spreekt in haar position paper van onrealistische forfaitaire percentages. ‘Voor een bruto rendement van 5,33 procent moet voor een woning met een WOZ-waarde van 250.000 euro een huur worden gevraagd van wel 1.110 euro per maand; dat is volstrekt onrealistisch. Volgens cijfers van het ministerie van Binnenlandse Zaken was het gemiddelde aanvangsrendement in 2017 voor commerciĂŤle huurwoningen 4,1 procent, omdat de koopsommen harder zijn gestegen dan de huren. Op de beste locaties kwam het bruto aanvangsrendement voor het eerst onder de 4,0 procent. Vanwege de overige belastingen en lasten aan vastgoedbeleggingen zoals onderhoud en verduurzaming blijft bovendien van een bruto rendement ongeveer de helft over. Juist duurzame langetermijnbeleggers zoals particuliere pensioenbeleggers werken niet actief aan winstoptimalisatie

en zullen dus de laagste werkelijke rendementen hebben.’

$ XGTJWWTFGTJGHÉ…PIo Onttrekking van vermogen bij de particuliere beleggers betekent volgens Vastgoedbelang ook dat onderhoud en verduurzaming van deze woningen onder druk komen te staan. ‘Het kan verhuurders die hun bezit niet verkopen ertoe dwingen hogere huurstijgingen door te voeren om een positief rendement te kunnen blijven behalen. Dit prijsopdrijvende effect is verge-

lijkbaar met de verhuurderheffing van bijna twee miljard euro voor gereguleerde huurwoningen.’

" ! ‘Door de opeenstapeling van maatregelen raakt de woningmarkt verder ontwricht,’ aldus Van de Noort. ‘Zeker de plannen voor aanpassing van de belastingdruk voor kleine verhuurders in box 3 pakken desastreus uit. Dit raakt mensen hard die hun (aanvullend) pensioen of financiĂŤle buffer in stenen opbouwen. De beperkt beschikbare huurwoningen zullen worden afgestoten en in het dure koopsegment belanden, buiten bereik van middeninkomens.’

"

!" # " ! # ! ! $ # %

De vereniging pleit voor een tegemoetkoming voor de kleine beleggers. ‘Die tegemoetkoming zal rekening moeten houden met kleinere (pensioen)spaarders in stenen. Om hen te beschermen zou in ieder geval een drempel moeten gelden van tien woningen, waarvoor een ander regime zal gelden. Bij meer dan tien woningen zal tenslotte beter moeten worden aangesloten bij werkelijke rendementen door een aparte categorie voor vastgoed te hanteren, net als in het huidige stelsel.’

""" !

Vastgoedmarkt

1PFCPMU FG URWVVGTGPFG &WKVUG GEQPQOKG GGP XTÄŽYGN QPCHYGPFDCTG JCTFG DTGZKV GP QRNQRGPFG JCPFGNUEQPɉKEVGP QXGTJGGTUVG VQEJ JGV QRVKOKUOG QR 'ZRQ 4GCN &G TC\GPF FTWMMG XCUVIQGFDGWTU XQPF KP QRRGTDGUVG UVGOOKPI RNCCVU XCP QMVQDGT KP /Ă˜PEJGP

Stemming kan niet stuk op razend drukke Expo Real

D

e sfeer was dit jaar bijna uitgelaten op de grootste vastgoedbeurs van Europa. Blijkens een enquĂŞte verwacht acht van de tien exposanten een mooi jaarresultaat te boeken. Veertien procent voorziet zelfs een topjaar. ‘De stemming in de vastgoedsector is nog altijd positief, maar er is wel een toenemende waakzaamheid in verband met de algemene economische ontwikkeling,’ constateerde Klaus Dittrich toch zuinigjes. Hij is topman van beursorganisator Messe MĂźnchen. Met 2.127 exposanten boekte het driedaagse vastgoedevenement zelfs een nieuw record. Het bezoekersaantal zal de 45.0000 van vorige editie waarschijnlijk ruimschoots overtreffen als de balans definitief is opgemaakt. Van ‘toenemende waakzaamheid’ viel weinig te bespeuren in de overvolle gangpaden en op de stands, waar je door al het kabaal elkaar vaak nauwelijks kon verstaan, en ook niet tijdens de vele forumdiscussies. De stemming was ronduit optimistisch, ja, zelfs bijna uitgelaten. Dit ondanks dat er al minstens een jaar of drie wordt gewaarschuwd door allerlei marktvorsers voor de risico’s van een ‘laatcyclische’ markt. Tijdens de vorige Expo stond het gevaar van een mogelijke rentestijging centraal in de beschouwingen van de zwartkijkers, maar daar hoorde je dit keer helemaal niemand over. Als er al zorgen werden geuit, betrof het geopolitieke vraagstukken en economische haperingen. Maar ondanks alarmerende geluiden over arbeidstijdverkorting in de voor Europa zo cruciale Duitse automobielindustrie, dalende inkoop-indexen (PMI) en oplopende handelsconflicten tussen de VS en China en de bijna onafwendbare keiharde brexit waarop de Britse premier Boris Johnson afstevent eind deze maand, was de stemming in MĂźnchen verbazingwekkend goed. Damian Harrington, hoofd onderzoek EMEA bij Colliers International, ziet voor deze lichtvoetigheid slechts ĂŠĂŠn verklaring: ‘Het ruime geldbeleid van de Europese Centrale Bank.

Zolang het geld bijna gratis is en de spread zo groot, zie ik geen reden voor een neergang van de Europese vastgoedmarkten.’ In september kondigde de ECB aan dat het opkoopprogramma met twintig miljard euro per maand wordt hervat met ingang van november om de sputterende economie en de inflatie aan te jagen. Dit naast een verdere verlaging van de depositorente naar -0,5 procent. Daardoor wordt vastgoed extra aantrekkelijk voor beleggers, doordat obligaties nauwelijks of zelfs een negatief direct rendement opleveren.

Vastgoedadviseur Colliers International deelde op de Expo in een persconferentie zijn visie op de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkten met de media. Belangrijkste uitdaging voor beleggers in Europa, de meest internationale vastgoedmarkt ter wereld, zal de komende tijd zijn om geschikte beleggingsproducten te vinden. Volgens Harrington is daar groot gebrek aan en remt dit nu al de investeringen in kwaliteitsvastgoed. ‘Het verklaart waarom beleggers in toenemende mate voor meer risicovolle value-add objecten kiezen,’ aldus de Brit. Verder verwacht Colliers dat beleggers in hun zoektocht naar rendement winkelvastgoed weer gaan herontdekken, en vooral retailparken. Door e-commerce hebben binvesteerders de afgelopen jaren een aversie ontwikkeld ten opzichte van winkelvastgoed, en dat negatieve sentiment is in een aantal delen van de retailmarkt volgens Harrington ‘behoorlijk doorgeslagen’. Voor een echte revival over de volle breedte van de retailmarkt zal er echter, zeker in winkelcentra, eerst behoorlijk afgeboekt moeten worden.

Colliers voorziet dat het Duitse beleggingsvolume het record van vorig jaar (60,6 miljard euro) zelfs zal overtreffen. Voor de Europese markt in z’n totaliteit wordt 2019 ook een mooi jaar, maar waarschijnlijk blijft het volume iets onder het topniveau van vorig jaar

steken, dat toen uitkwam op 310 miljard euro. ‘Ik verwacht dat we er zo’n 5 procent onder blijven, maar dat zou ook nog altijd heel mooi zijn,’ aldus de Colliers-onderzoeker. In het positief getoonzette onderzoeksraport over de Europese residentiĂŤle markten 2019/2020, dat tijdens de Expo werd gepubliceerd, zet Patrizia’s hoofdeconoom Marcus Cielebank zich af tegen de toenemende roep om overheidsingrijpen in de Europese huurmarkt. De reguleringsdiscussie speelt niet alleen in Nederland, maar in nog veel sterkere mate in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Volgens de Duitser levert het maximaliseren van huren geen enkele bijdrage aan het tekort aan betaalbare huurwoningen. ’Het enige wat je daarmee creĂŤert is een woningvoorraad van povere kwaliteit. In de vroegere DDR is daarmee veel ervaring opgedaan. Iedereen kent de gevolgen. Dat moet je niet willen.’ Door de oplaaiende discussie zijn de koersen van de omvangrijke Duitse beursgenoteerde residentiele fondsen de afgelopen flink gedaald omdat beleggers de gevolgen van overheidsingrijpen vrezen.

Nederland behoort tot de top vier landen in Europa waar internationale vastgoedbeleggers graag willen investeren, zo blijkt uit de research van Colliers. Volgens Peter Hellfrich, verantwoordelijk voor Noord-West Europa bij vastgoedvermogensbeheerder Patrizia, is Nederland nog altijd zeer aantrekkelijk voor Duitse beleggers zoals Patrizia. Dit ondanks de inhaalslag die ons land de afgelopen jaren heeft gemaakt. In gesprek met Vastgoedmarkt wees de Nederlandse manager er op dat de Nederlandse yields voor prime vastgoed in de verschillende vastgoedsectoren nog altijd zo’n vijftig basispunten boven het Duitse niveau liggen. Patrizia heeft in Europa voor 42 miljard aan vastgoed onder beheer, waarvan 2,5 miljard in Nederland. Volgens Hellfrich groeit de portefeuille gemiddeld met zo’n tien procent per jaar en in Nederland zelfs een stuk harder dan gemiddeld.

Het ECB-beleid zorgt volgens Hellfrich voor een nieuwe realiteit in Europa en ‘dat is er een van langdurig negatieve rente in plaats langdurig lage rente’. ‘Tijdens de vorige Expo Real spraken we over langdurig lage rente, maar dat is feitelijk achterhaald,’ betoogde hij. ‘Dit betekent voor vastgoedbeleggers dat ondanks de krimpende aanvangsrendementen de ‘spread’ tussen wat zij ontvangen voor obligaties met zo’n 300 basispunten behoorlijk groot blijft.’ Hellfrich is dan ook behoorlijk optimistisch voor het komende jaar.

De partijen verenigd in Holland Metropole verwachten in maart 2020 tijdens de vastgoedbeurs Mipim in Cannes een plan te kunnen presenteren voor de uitgifte van de eerste obligaties ter financiering van de infrastructuur en betere bereikbaarheid van (toekomstige) woongebieden in de Randstad en Eindhoven. Dat bleek in de marge van een ontbijtsessie van Holland Metropole. Onder leiding van moderator RenĂŠ Groen deed een panel met wethouder Klaas Verschuure (Utrecht), wethouder Yasin Torunoglu (Eindhoven), wethouder Bas Kurvers (Rotterdam) en Ronald Huikeshoven (AM) aan de beursgangers verslag van de gemaakte vorderingen van Holland Metropole.

! # ! "

Volgens Lex Brans van de Metropool Regio Amsterdam zijn de plannen voor de uitgifte van de infrastructuurobligaties inmiddels wel ‘ver gevorderd’. Gemikt wordt op een omvang van drie Ă vier miljard euro. Het project wordt gecoordineerd door vastgoedvermogensbeheerder Bouwinvest, een van de zestien grote marktpartijen die in Holland Metropole participeren. Er is inmiddels een aantal cases uitgewerkt, waar de benodigde infrastructuur zich zou kunnen lenen voor de financiering met obligaties zoals de Kanaalzone Utrecht, de Binckhorst in Den Haag, en de corridor langs de A10 tussen Amsterdam en Schiphol.

Holland Metropole werd drie jaar geleden opgericht. Belangrijk streven is om door betere samenwerking knelpunten op het gebied van bereikbaarheid, arbeidsmarkt, klimaatopwarming en betaalbare huisvesting weg te werken. Doelstelling is tot 2030 800.000 nieuwe woningen te bouwen in en rond de G4 en Eindhoven. Een van de belangrijkste hobbels vormt de bereikbaarheid van (toekomstige) woongebieden en het verbeteren van de infrastructuur. De slechte bereikbaarheid staat volgens Brans de bouw van ‘honderdduizenden woningen in de weg’. Minister Ollongren zei vorige maand ĂŠĂŠn miljard euro toe aan een fonds om vaart te maken met de woningproductie in en rond de grote steden. Tijdens het partnerdiner van Holland Metropole, voorafgaand aan Expo Real 2019, is door de betrokken marktpartijen (goed voor circa ĂŠĂŠn biljoen euro aan vastgoedinvesteringen) de intentie uitgesproken dat zij nog eens ĂŠĂŠn miljard euro willen toevoegen aan het fonds. Brans benadrukt dat het een intentie betreft, en er geen enkele harde toezegging is gedaan.

Volgens Brans moeten er de komende twaalf maanden nog ‘heel veel zaken’ geregeld worden. Maar hij hoopt dat er tijdens Expo Real 2020 een uitgewerkt plan op tafel ligt dat voorziet in een oplossing voor alle knelpunten op het

%%% $ !" "

" Vastgoedmarkt

$ !" # ! ! " !! (

gebied van bereikbaarheid, arbeidsmarkt, klimaatopwarming en betaalbare huisvesting in de Holland Metropole-regio. De koepelstand van Holland Metropole telde dit jaar 33 publieke en private participanten, twee meer dan verleden jaar. Ook de andere grote Nederlandse koepelstand, Holland Property Plaza (HPP), al vele jaren van de partij op de Expo Real, had over belangstelling geen klagen. Tot de exposanten op de HPP-stand behoorden onder andere Amvest, VolkerWessels Vastgoed, Jan Snel, de provincie Limburg, de gemeente Maastricht en een tiental andere partijen.

De provincie Limburg organiseerde samen met PropertyEU en Buck Consultants International (BCI) een levendig debat over de toekomst van logistiek vastgoed in Europa. De vraag naar logistiek vastgoed in de bestaande hotspots groeit nog altijd flink, terwijl geschikte locaties steeds schaarser worden en de logistieke sector worstelt met een groot arbeidstekort. Het biedt volgens RenĂŠ Buck, topman van BCI, kansen aan nieuwe corridors waar de krimp van de aanvangsrendementen pas in de beginfase verkeert. Niettemin zal de uitdaging in Europa om geschikte locaties te

vinden in de bekende logistieke hotspots en in en rond de grote steden vanwege de snel groeiende de vraag naar ‘last mile’ logistiek vastgoed alleen maar groeien volgens Buck. Het nieuwe in Amsterdam gevestigde pan-Europese vastgoedbedrijf Mileway focust volledig op ‘last mile’ logistiek vastgoed, oftewel stadsdistributie in en rond de grote Europese steden, ‘omdat dit unieke en schaarse locaties zijn met veel potentieel voor (verdere) huurgroei’. Het bedrijf werd dit najaar gelanceerd door vermogensbeheerder Blackstone. De onderneming bezit duizend logistieke objecten die geschikt zijn voor leveringen tot aan de voordeur, in jargon ‘last mile delivery’ genoemd. Vastgoedmarkt sprak op de Expo met topman Emmanuel Van der Stichele van het spraakmakende logistieke vastgoedbedrijf. ‘Door de groei van het webwinkelen en de verstedelijking is er toenemende behoefte aan betere en snellere logistieke oplossingen. Wij zijn uitstekend gepositioneerd om de levertijden van bedrijven te verkorten, hun klantenbasis en marktaandeel te vergroten en te verbreden.’ Het bedrijf, dat 150 medewerkers telt, streeft naar verdere groei in bestaande en nieuwe markten. Een interview met de Belgische top-

man verschijnt in de Outlook 2020-uitgave van Vastgoedmarkt.

Maar Milestone is bepaald niet de enige partij die Nederlands logistiek vastgoed in het vizier heeft. Onze unieke geografische positie als toegangspoort van Europa, uitstekende infrastructuur, sterke economie, huurgroeipotentieel, en de professionaliteit van de logistieke sector werden alom geprezen. Enige rem vormen de toenemende restricties vanwege de ‘verdozingsdiscussie’ en milieubezwaren (stikstofuitspraak) waardoor nieuwbouwlocaties schaars worden. Vrijwel alle grote vastgoedbeleggers waarmee Vastgoedmarkt sprak in MĂźnchen, waaronder Union Invest, Europa Capital, Patrizia, Schroder Real Estate, Garbe Industrial Real Fund en Clarion Gramercy willen hun logistieke vastgoedportefeuilles in ons land uitbreiden.

De beursorganisator had dit jaar een zevende hal toegevoegd om de groeiende bezoekersstroom in goede banen te leiden. Hal A3 – Nova3 – bood ruimte aan het thema innovatie en proptech. Het Real Estate Innovatie Forum, Tech Alley en de start-up competitie

zaten in de nieuwe hal. Een prima zet die bundeling, want alle sessies werden druk bezocht. Wouter Truffino, ceo en oprichter van Holland ConTech & PropTech en de wereldwijde netwerkorganisatie Global Proptech, ontvouwde op de Expo Real aan Vastgoedmarkt zijn plannen voor een investeringsfonds voor proptech start-ups. Hij verwacht dat het fonds voor eind van het jaar gelanceerd kan worden. Volgens Truffino, met zijn oranje bretels het gezicht van de Nederlandse proptechsector, is er

ondanks de enorme hoeveelheid geld die over de vastgoedsector zwiept, nog altijd een schreeuwend tekort aan kapitaal voor veelbelovende proptech initiatieven in Europa. In een Global Propertech Leaders bijeenkomst onder leiding van Truffino noemde de Amerikaanse proptechgoeroe Duke Long dit als het grootste verschil tussen de VS en Europa. ‘In de VS is kapitaal in overvloed beschikbaar.’ Maar volgens Long zegt dat niets over het technische niveau van de Europese proptech initiatieven. Hij prees de oplossingsgerichtheid van de Europese proptechsector en de grote wil tot samenwerking.

" ! " & " $ #% " "

Het zal niemand verbazen dat duurzaamheid en klimaatopwarming ook veel aandacht kreeg op Expo Real 2019. Marcus Herrmann, ceo Duitsland van het Nederlandse ingenieursbureau Arcadis, noemde het klimaatvraagstuk tijdens een forumdiscussie ‘de belangrijkste uitdaging voor de komende decennia van de vastgoedsector’. Volgens hem zullen de besparingen die via digitalisering van de sector verkregen worden, ‘ten goede moeten komen aan de verduurzaming’. Veertig procent van de wereldwijde CO2-uitstoot komt voor rekening van vastgoed.

&&& % #$ ! " $

Vastgoedmarkt ! $! "

J[RQVJGECKTG NGPKPIGP XQQT MNGKPG RCTVKEWNKGTG DGNGIIGTU DGFKGPV UKPFU GPKIG VĎF QQM JGV OKFFGPUGIOGPV XCP FG XCUVIQGF ɈPCPEKGTKPIUOCTMV

+XQ -PQVVPGTWU n9G JGDDGP KP FKM VYGG LCCT IGFCCP YCCT CPFGTG DGFTÄŽXGP OKUUEJKGP YGN \GU QH \GXGP LCCT QXGT \QWFGP JGDDGP IGFCCPo

De overnames in 2018 van lening portefeuilles van Propertize (105 miljoen) en FGH (1,3 miljard euro), waarin veel middensegmentfinancieringen zaten, gingen aan die beslissing vooraf. ‘Toen we de FGHportefeuille van 1,3 miljard, eind juni 2018 overnamen waarvan 800900 miljoen performing is hadden we nog geen definitieve keuze voor het middensegment gemaakt. We waren toen hoofdzakelijk geĂŻnteresseerd in het ‘buy to let’gedeelte voor het verstrekken van nieuwe leningen. Na de aankoop van de leningportefeuille van Propertize zagen we meer interesse ontstaan in het middensegment. Toen hebben we de FGH-portefeuille gekocht.’ ‘Tegelijkertijd zagen we dat de grootbanken ING en Rabobank en ook ABN Amro, zij het in mindere mate, zich uit het middensegment aan het terug trekken waren,’ vervolgt RNHBtopman. ‘De grootbanken zijn hoofdzakelijk nog gefocust op bovenste segment van de vastgoedfinancieringsmarkt. Bovendien vinden de grootbanken dat ze in het algemeen teveel vastgoed in de boeken hebben. Die terugtrekkende beweging biedt ons een prachtkans om verder te groeien, want in tegensteling tot het ‘buy to let’ segment zijn er in het middensegment nauwelijks partijen die aan de vraag kunnen voldoen. Ons aanbod sluit daar op aan.’

Vastgoedfinancier bedient nu ook middensegment

T

oen ceo Ivo Knottnerus (42) op 1 maart 2017 het roer overnam bij RNHB in Utrecht zei hij tegen Vastgoedmarkt dat het financieringsbedrijf klaar was om de vleugels uit te slaan. ‘Dat is meer dan gelukt,’ constateert hij ruim twee jaar later in het WTC Utrecht, waar de vastgoedfinancier sinds december 2018 is gehuisvest. Met 2.700 m2 is RNHB zelfs de grootste huurder in het fraaie complex. Door de drie overgenomen financieringsportefeuilles (Propertize, Roparco en FGH) en flinke organische groei is de omvang van de uitstaande financieringen in twee jaar tijd gestegen van 1,6 miljard

euro naar ongeveer 3,5 miljard euro. Bij zijn aantreden telde RNHB zestig medewerkers, waarvan de helft eind 2017 ook nog overging naar financieel dienstverlener Vesting Finance in Amersfoort. Inmiddels heeft RNHB 130 medewerkers en ook nog een groot aantal openstaande vacatures. ‘We hebben in dik twee jaar gedaan, waar andere bedrijven in een soortgelijke situatie misschien wel zes of zeven jaar over zouden hebben gedaan,’ stelt Knottnerus gedreven.

RNHB ontstond door een fusie in 2008 van de Rijnlandse en de Nederlandse Hypotheekbank, die verder gingen als apart label van FGH, de voormalige commercieel

vastgoedfinancieringsdochter van Rabo Groep. Voor het grootste deel bestond de RNHB-portefeuille uit zogenoemde ‘buy to let’-hypotheken voor startende en semiprofessionele vastgoedbeleggers. Voor negentig procent betrof het financieringen van woningen en appartementen en voor de rest uit hypothecaire leningen voor winkels, kantoren of combinaties daarvan bestemd voor verhuur of doorverkoop. Grootschalig vastgoed werd gefinancierd door het moederbedrijf FGH. Volgens Knottnerus is het kredietplafond begin dit jaar opgetrokken tot 25 Ă 30 miljoen euro, waardoor RNHB ook nadrukkelijk het middensegment van de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt bedient.

De enorme expansiedrift van de afgelopen twee jaar is vooral mogelijk geworden door aandeelhouder CarVal Investors die RNHB samen met Arrow Global Group eind 2016 overnam van de toenmalige Rabodochter FGH. Direct na de overname maakte RNHB nog enige tijd gebruik van de systemen van Vesting Finance, een dochter van Arrow Global Group. Sinds 1 januari 2018 zijn het twee volstrekt gescheiden bedrijven die alleen nog een klant-leverancier-relatie met elkaar hebben, aangezien RNHB het beheer van een deel van haar leningen-portefeuille bij Vesting heeft uitbesteed. ‘We hebben veel te danken aan CarVal, niet

!

alleen als kapitaalverschaffer, maar ook als bron van kennis’, verklaart de RNHB-topman. ‘Destijds was er best wel wat onzekerheid en onrust onder het personeel. Iedereen was behoorlijk nerveus, over wat CarVal nu precies van plan was met RNHB. Maar dat heeft prima uitgepakt, zoals verwacht. Er is juist een enorme dynamiek ontstaan. CarVal brengt veel kennis in bij overnames, funding, fondsstructurering en securitisaties en dat is fijn in zo’n opbouwfase.’

De eigen taxatieafdeling die door zijn voorganger Gerard Overbeek werd beschouwd als een van de pijlers onder het bedrijf heeft Knottnerus opgedoekt. ‘We werken tegenwoordig uitsluitend met een netwerk van externe taxateurs. Zo’n interne taxatie-afdeling heeft toch iets van een slager die zijn eigen vlees keurt. We willen dat strikt gescheiden houden.’ Knottnerus vertelt enthousiast dat hij geen reden ziet waarom zijn bedrijf niet in flink tempo door kan groeien. We hebben nu alle systemen op orde. Inmiddels komt al veertig procent van de financieringsaanvragen online binnen, twee jaar geleden was dat welgeteld nul. Pin me niet vast op een getal maar ik acht het best denkbaar dat onze portefeuille binnen twee tot drie jaar zo’n vijf, zes of zeven miljard euro beslaat. Of het dan vijf of zeven miljard of iets er tussenin zal zijn, is niet het belangrijkste. Ik vind ook vijf miljard een mooie omvang voor een gezond zelfstandig Nederlands financieringsbedrijf.’

De vastgoedfinancier voegt daar met nadruk aan toe tot dat ‘groei om de groei’ niet aan de orde is. ‘We deden en doen geen gekke dingen, geloven in selectieve portefeuille-acquisities, die waarde toevoegen aan de business, en vooral organische groei via bestaande en nieuwe klanten.’ Overbeek raadde Knottnerus aan in het dubbelinterview met Vastgoedmarkt ten tijde van de wisseling van de wacht om de explosieve prijsontwikkeling vooral in de woningmarkt goed te volgen omdat toen al overfinanciering dreigde. Volgens Knottnerus volgt zijn bedrijf de marktontwikkelingen op de voet en is het ‘best conservatief’ in de kredietvoorwaarden. ‘De loan to value in onze portefeuille is gemiddeld 65 procent, omdat we ook aflossing verlangen’, licht hij toe. ‘Bij woningfinancieringen gaan we tot tachtig procent LTV en bij commercieel vastgoed tot zeventig procent. We financieren alleen vastgoed waar we vertrouwen in hebben en wat goed bij ons past zoals woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimte, maar minder snel grote logistieke hallen, winkelcentra of hotels.’

Vastgoedmarkt

$7+6'0. #0& #PDCPI DGVGMGPV KP JGV %JKPGGU DTGPIGT XCP XTGFG GP UVCDKNKVGKV /CCT FCV JGGHV JGV %JKPGUG DGFTÄŽH PKGV YCCT MWPPGP OCMGP QR FG 0GFGTNCPFUG OCTMV 0C XGGN UPGNNG GP TKUKEQXQNNG QXGTPCOGU FQGV JGV %JKPGUG DGFTÄŽH PW KP JGV\GNHFG JQIG VGORQ DG\KVVKPIGP XCP FG JCPF Č ČŠ

Anbang zet vastgoed in de uitverkoop

D

e Chinese investeerder en verzekeraar Anbang zet zes Nederlandse kantoorpanden in de etalage. Dat meldden ingewijden aan persbureau Bloomberg. De vastgoedportefeuille zou naar verluidt zo’n 700 miljoen euro waard zijn. Tot de portefeuille behoren ook de Weenatoren in Rotterdam en de hoofdkantoren van accountant PWC in Amsterdam en van ingenieursbureau Royal Haskoning in Amersfoort. De Chinese verzekeraar kocht in 2016 in Nederland van Blackstone een portefeuille kantoren voor 500 miljoen euro. Via de portefeuilledeal kwamen de Chinezen in het bezit van:

• Weenatoren (11.000 m2 vvo) in Rotterdam • Cross Towers (39.000 m2 bvo) in Amsterdam • De Brug (20.000 m2) in Rotterdam • Gebouw Capgemini (21.000 m2) in Utrecht • Hoofdkantoor PwC (26.500 m2) in de Riekerpolder, Amsterdam • Hoofdkantoor Haskoning (26.000 m2) in Amersfoort

Een aantal jaar geleden verkreeg Anbang nog internationale bekendheid met een groot aantal grote aankopen. Door de agressieve manier waarop de verzekeraar overnames deed, raakte het bedrijf in China in opspraak. Begin 2018 kwam Anbang onder curatele van de Chinese overheid. Het bedrijf stoot nu in hoog tempo Europese bezittingen af. Oud-topman Wu Xiaohui kreeg in mei een gevangenisstraf van achttien jaar opgelegd wegens fraude en corruptie. Op de achtergrond speelt ook een nieuwe politieke wind in China. De autoriteiten hebben grote zorgen over kapitaalvlucht uit China. Anbang is de laatste jaren een van de grote Chinese investeerders in het buitenland en strooide met miljarden voor het aanschaffen van vastgoed en verzekeraars in onder andere BelgiĂŤ, Nederland, de Verenigde Staten, Japan en Zuid-Korea. Ook hebben de Chinese autoriteiten optreden tegen risicovolle financiĂŤle producten hoog op de agenda geplaatst.

De afgelopen tijd heeft de verzekeraar meer bezittingen verkocht. Zo

De Chinese verzekeraar is al een tijdje bezig met de uitverkoop van zijn bezittingen, nadat het bedrijf de afgelopen jaren erg actief was op de overnamemarkt en daardoor een enorme schuldenberg opbouwde. Behalve de Blackstoneportefeuille van 500 miljoen kochten ze in Nederland bijvoorbeeld ook het Double Tree Hotel in Amsterdam voor 350 miljoen euro. Bezorgde Chinese autoriteiten grepen in en stelden het bedrijf onder al in februari 2018 onder curatele.

DGFTÄŽH KP

%CR )GOKPK .GKFUEJG 4ÄŽP 7VTGEJV

betaalde het Zuid-Koreaanse Mirae Asset Management Co. 5,8 miljard dollar voor een serie luxe hotels. Het ging om het Westin St. Francis in San Francisco, het Loews Santa Monica Beach Hotel, het JW Marriott Essex House in New York en de Four Seasons in Jackson Hole, Wyoming. Los daarvan bezit Anbang nog steeds het beroemde Waldorf Astoria-hotel in Manhattan. Daar betaalden ze vier jaar geleden het recordbedrag van 1,95 miljard dollar voor. Nu maakt de verzekeraar zich op voor de verkoop van 375 luxe appartementen

in het hotel die variÍren van studio’s tot vijf slaapkamers, vanaf dit najaar. Anbang selecteerde Douglas Elliman Real Estate om kopers te vinden. Deze zomer zette de Chinese verzekeraar ook de Belgische private bank Nagelmackers in de etalage.

Anbang verkocht in juni ook verzekeraar Vivat aan verzekeringsbedrijf Athora en de Nederlandse verzekeraar NN Group. De verkoop was al onder druk van de curatele van de Chinese overheid. Anbang

kocht de Nederlandse verzekeraar in 2015 voor 1 euro, en een flinke kapitaalinjectie van 1,35 miljard.

Door de verkoop in juni 2019 komt Vivat weer deels in Nederlandse handen. De constructie zit nu zo in elkaar, dat formeel Athora Vivat volledig overneemt en daarna de schadetak aan NN wordt doorverkocht. Athora is een gespecialiseerde opkoper op verzekeringsgebied en gevestigd in Bermuda. Het is de verzekeringstak van private-equitypartij Apollo.

!!!

Vastgoedmarkt

&CV FG #OUVGTFCOUG YQQPYGVJQWFGT .CWTGPU +XGPU KPOKFFGNU \QXGT KU FCV JÄŽ GGP GKIGP YQPKPIEQTRQTCVKG YKN QRTKEJVGP VGMGPV JGV QPIGFWNF XCP FG 52oGT OGV FG JWKFKIG CCPRCM XCP FG YQQPETKUKU

Ivens: Aftoppen middenhuur op 900 euro ‘verre van radicaal’

I

vens liet op 16 september in het NPO-radioprogramma 1 op 1 weten met geld van het rijk een woningbouwcorporatie voor de middeninkomens op te willen richten. De corporatie die Ivens beoogt moet speciaal voor het middensegment gaan bouwen. Het onderliggende probleem in Amsterdam is volgens Ivens dat starters in toenemende mate zijn aangewezen op een huurwoning, zo vertelt de wethouder in een exclusief interview met Vastgoedmarkt. ‘Het percentage koop ligt al jaren rond de dertig procent, ongeveer in lijn moet hoe het er bijvoorbeeld in Rotterdam uitziet. Alleen zien we in dat Amsterdam binnen dat koopsegment door de gestegen prijzen de betaalbare koopwoningen ook verdwijnen,’ aldus Ivens. ‘In de periode 2015-2017 is het sociale koopsegment nagenoeg verdwenen uit de stad. Het middensegment is heel klein geworden en het ziet er naar uit dat dit alleen maar verschraald.’

Meer dan in andere steden zijn aspirant-Amsterdammers volgens de wethouder aangewezen op betaalbare huurwoningen. De lokale 40-40-20 regelgeving, is daarbij vooral gericht om bij de bouw van nieuwbouwwoningen te voorkomen dat er teveel voor het duurste segment wordt gebouwd. Ivens acute zorgen, en de reden dat hij voorstander is van een noodknop, heeft echter vooral betrekking op de voorraad particuliere huurwoningen. Dat zijn er in Amsterdam 40.000, die in de huurcategorie tot 720 euro vallen. ‘We zien dat deze woningen in toenemende mate verhuizen naar het duurdere segment, sneller dan er op dit moment betaalbare huurwoningen bij komen.’

#ɆQQR GTHRCEJV

De problematiek die Ivens omschrijft lijkt echter breder te spelen dan alleen de particuliere vastgoedeigenaren. Recent vroeg architect Sjoerd Soeters in een

column in stadskrant Het Parool aandacht voor het gegeven dat Bouwinvest de huren van haar woningen op het Java-eiland exponentieel heeft verhoogd, sinds de termijn van de beperkende voorwaarde voor huurverhoging in de erfpachtovereenkomst met de gemeente is afgelopen. Bedroegen de huren bij aanvang nog gemiddeld 600 euro, inmiddels wordt er gemiddeld 1.467 euro per maand betaald. Zo’n twee op vijf huurders zou inmiddels noodgedwongen de buurt al hebben verlaten. ‘Strikt genomen vallen dit soort woningen niet onder het gereguleerde huursegment. Met de kennis van nu had de gemeente de huurafspraken op basis van de erfpachtovereenkomst langer kunnen laten duren, maar anderzijds had Bouwinvest twintig jaar geleden bij een aanvangshuur van 600 euro nooit kunnen voorspellen dat de waarde van hun bezit zo zou toenemen. Dat is fijn voor ze, maar daarmee is er nog geen noodzaak om de huren zo op te schroeven.’ Ivens kent de geluiden dat de gemeente zelf ook debet zou zijn aan de fors gestegen huurniveaus door de grondposities die zij in erfpacht verstrekt. ‘Maar daar zit in mijn beleving helemaal niet de bottleneck. Wij zien ons zelf niet als een grondboer. De gemeente moet marktconforme grondprijzen

9ÄŽ \KGP QPU \GNH PKGV CNU

&&& % "# ! #

# ! Vastgoedmarkt

vragen als gevolg van regels over staatssteun, maar houdt daarbij wel rekening met eventueel beperkende voorwaarden als de uitpondtermijn. Het college staat altijd open om te praten over de grondprijs, als de uitkomst is dat er meer betaalbare huurwoningen voor Amsterdammers komen. Die grondprijs zien wij als het resultaat van de marktwaarde van de woning minus de bouwkosten. Die laatste kosten zijn de afgelopen jaren met ruim 25 procent gestegen. Een ongekend fenomeen waar wij als gemeente natuurlijk niet iets aan kunnen doen. Net zo min als aan de ontwikkeling van de marktwaarden. De gemeente houdt bij de berekening van de grondprijzen wel rekening met de stijging van de bouwkosten, maar omdat ook de marktwaarden de afgelopen periode sterk gestegen, zijn de grondprijzen eveneens omhoog zijn gegaan.’

In de vijf jaar (ook in de vorige coalitie was Ivens de ‘bouw en woonwethouder’ in de hoofdstad) dat hij in het stadsbestuur zit, is de strategie behoorlijk bijgesteld. ‘Het was duidelijk dat we alle zeilen bij moesten zetten om wonen in Amsterdam nog betaalbaar te houden. Voordien schreven we geen tenders uit waarbij specifiek huurniveaus werden aangegeven. Nu doen we dat wel. We gaan er daarbij vanuit dat de markt zijn rol in de middenhuur oppakt, al zijn we ook in gesprek met de grote corporaties om te kijken wat zij kunnen betekenen.

De vraag is wel wat iemand met een gewoon inkomen aan dat aanjagen van dat middenhuursegment wat heeft. Globaal wordt pakweg 720 euro gehanteerd als ondergrens en 1.000 euro als bovengrens, maar bij veel nieuwe projecten zijn de opgeleverde woningen met een huur aan de onderkant van de bandbreedte op de vingers van ĂŠĂŠn hand te tellen en kiezen projectontwikkelaars hoofdzakelijk voor de duurst mogelijke middenhuurwoningen.

Ivens herkent die beweging en ziet dat ook als problematisch, want de starters op de woningmarkt met maatschappelijk belangrijke beroepen als onderwijzer en verpleegkundige die ook Amsterdam graag aan zich wil binden, zullen vaak die 1.000 euro huur niet kunnen betalen. ‘Eer je in dat soort beroepen een aardig salaris hebt ben je al een paar jaar verder. Met een hoge huur ben je eigenlijk de zeggenschap over je inkomen al voor een groot deel al kwijt. De realiteit is dat je hier op dit moment al blij mag zijn als je als starter een huis voor 1.000 euro kunt huren. Je bent feitelijk pas uit de brand als je iets kunt kopen, vandaar dat ik zo hamer op dat betaalbare koopwoningen.’

Niet dat Amsterdam nu helemaal werkeloos toekijkt bij de feitelijke invulling van het begrip middenhuur door projectontwikkelaars. ‘Ik vind dat een huishouden van met een inkomen van pakweg 38.000 euro niet meer dan 750

huur per maand zou moeten betalen. Pas voor huishoudens met een inkomen vanaf 60.000 euro komt die 1.000 in beeld. Daarover zijn ook afspraken gemaakt in het actieplan middenhuur, gemiddeld moet de huur liggen op 850 euro, al was dat wel het prijspeil van 2017.

$ % De eerste prioriteit ligt wat Ivens betreft echter bij het behoud van het segment particuliere sociale verhuur. ‘Daar kunnen we nu nog de schade beperken, ook omdat de doorstroming op dit moment laag is.’ Daarbij stelt de wethouder zich bewust te zijn van het gegeven dat een deel van de particuliere voorraad op dit moment toch wel van eigenaar veranderd. Eerder dit jaar nam bijvoorbeeld de Amerikaanse durfinvesteerder Blackstone alleen al in Amsterdam 240 woningen over van particuliere eigenaren. ‘Daarbij gaat het vaak om woningen in verhuurde staat. Dergelijke partijen zien nu uiteraard ook de mogelijkheid om dergelijke woningen qua huurniveau op te plussen.’

Ivens wacht met smart op de daadwerkelijke komst van een noodknop. ‘In de samenwerkingstafel onder leiding van Rob van Gijzel hebben ik en anderen aangegeven dat we nu wel kunnen bouwen en daar regulering op los kunnen laten, maar dat dat niets afdoet aan de dreigende huurverhoging voor de bestaande bouw. Daar zou je, in ieder geval lokaal, een tijdelijke noodknop op los moeten kunnen laten.’ De brief die minister Ollongren onlangs stuurde naar de Kamer over de voortgang op het middenhuurdossier is wat Ivens betreft onvoldoende. ‘Ik begin enorm ongeduldig te worden, want feitelijk is nog steeds de constatering dat de markt het nog niet eens is met de noodknop. Terwijl we het wat het gereguleerde segment betreft dan hebben over woningen die nu 500 euro kosten en dan in de middenhuur bandbreedte kunnen worden vastgezet op 900 euro. Dat moet in mijn beleving kunnen en is verre van radicale politiek.’ Ontwikkelende institutionele beleggers hebben echter ook al aangegeven dat het voor hen wel eens niet meer aantrekkelijk zou kunnen zijn om nieuw woningen in Amsterdam te ontwikkelen als de stapeling van regels doorgaat.

$! " % " ' & # # " !# (

pende belangstelling weer opgelost door het gegeven dat we in Amsterdam alweer uitgaan van toevoeging van kantoorruimte.’

! # # Anders dan geharde criticasters van Ivens’ beleid meent de wethouder dat er in de hoofdstad nog altijd een goede boterham te verdienen valt met vastgoed. ‘Er is sinds de crisis heel veel winst geboekt met nieuwbouw. De afgelopen jaren hadden de beleggers een indirect rendement van dertien procent, alleen op basis van de waardestijging. Dat vind ik ongezond, want dat rendement gaat uiteindelijk ten koste ergens van, in dit geval van mensen die een betaalbare woning zoeken. Ik ben zeker niet tegen het maken van winst. Het is logisch dat je een gezond rendement wilt maken op je investering; zelf vind ik het ook fijn als mijn geĂŻnvesteerde pensioenpremie straks ook nog wat waard is.

" De wethouder maakt zich ook zorgen om de bouwproductie in de stad, maar niet omdat de beleggers hun interesse zouden verliezen. ‘Vooralsnog raken we onze tenders nog altijd kwijt en vorig jaar hadden we met 8.639 woningen een all time high wat betreft de bouwproductie. Waar ik wel bezorgd over ben is over de bouwkosten die in twee jaar tijd 25 procent zijn gestegen. Ik snap ook wel dat vastgoedbeleggers op basis daarvan opnieuw moeten rekenen, wat dus ook geldt voor de wijze waarop wij onze grondprijs berekenen. De prijsdruk vertaalt zich nu nog niet in de productiecijfers, maar ik kan me voorstellen dat met name grootschalige transformatie van kantoren minder aantrekkelijk is geworden, al wordt die teruglo-

voor mensen met een laag inkomen als voor mensen met een middeninkomen.’

De wethouder ziet ook een rol weggelegd voor de corporaties bij het oplossen van de tekorten. In Amsterdam is de sociale voorraad ongeveer vijftig procent (hiervan is veertig procent een sociale huurwoning van een corporatie) en de overige vijftig procent wordt bediend door de markt. In Amsterdam heeft vijftig procent van de huishoudens een inkomen tot aan modaal, twintig procent een inkomen voor de categorie middenhuur of –koop, en dertig procent een hoger inkomen. ‘Het duidelijk waar de tekorten dan zitten.‘Maar dan moeten de corporaties wel vooral ook meer nieuwbouw gaan doen. Als ze 2500 nieuwe woningen per jaar bouwen, mogen ze er 1300 liberaliseren naar het middensegment. Zodoende groeien zowel de betaalbare woningen

Corporaties hebben het geld echter niet aan de boom hangen zo bleek onlangs bij de presentatie van de Woondeal voor de metropoolregio Amsterdam. Tot 2025 moet er 100.000 woningen bijkomen, waarbij ook de corporaties een forse bijdrage moeten leveren. Die hebben echter direct aangegeven niet aan die verwachtingen te kunnen voldoen door geldgebrek. Ivens onderstreept die zorgen. ‘Uit ons onderzoek naar de achttien actieve corporaties in onze regio blijkt dat er bij ongewijzigd beleid drie over een paar jaar in gevarenzone dreigen te komen. Een grote nieuwbouwopgave wordt dan lastig, zeker in combinatie met de aangescherpte regelgeving en de verduurzamingsopgave.’

$ % De grootste bottleneck zit hem volgens Ivens evenwel in de verhuurderheffing. ‘Dat is echt een pure crisismaatregel geweest om tekorten bij de Rijksoverheid op te lossen. Maar ook een maatregel die de crisis op de woningmarkt heeft versterkt, want toen de crisis aanbraken haakten de marktpartijen als eerste af. De niet-marktpartijen bouwden nog even door, dus was de logische gedachte om hen maar een heffing op te leggen.’

8GTJWWTFGTJGHɅPI Voor het handhaven van de verhuurderheffing is volgens Ivens geen goed inhoudelijk argument te vinden. ‘Ja, de corporaties hebben er een potje van gemaakt voor de crisis. Ik loop nu nog wel eens langs een restaurant en bedenk me dan dat een corporatie wonderwel de eigenaar is van het pand. Maar inmiddels kun je wel zeggen dat er

! $ # & !

schoon schip is gemaakt. En om controle op de sector te houden kun je gemeente ook prestatieafspraken met ze maken; dat levert meer dan dat je ze financieel pakt, waar daarmee pak je uiteindelijk alleen de gewone Amsterdammer die betaalbaar wil wonen’

" Hij begrijpt dat de minister van FinanciĂŤn vermoedelijk niet zit te wachten op het eenzijdig wegsnijden van de jaarlijkse inkomsten van pakweg twee miljard aan verhuurderheffing. ‘Maar er zijn ook tal van andere manieren om daarvoor te compenseren. Een goede optie is dat je die andere crisismaatregel, de verlaging van de overdrachtsbelasting van zes naar twee procent weer terugdraait. Maar zorg in ieder geval voor ontheffing van de verhuurderheffing bij nieuwbouw. Ik ben heel blij dat we dat hebben kunnen regelen met de minister voor de tijdelijke extra woningen die we bovenop de bestaande afspraken gaan bouwen.’

&&& % "# ! #

Vastgoedmarkt # !

Kabinet kies voor maatwerk bij stikstof

H

et kabinet verschafte eerder deze maand geen directe duidelijkheid over de toekomst van grote bouwprojecten naar aanleiding van de geruchtmakende stikstofuitspraak van de Raad van State. De ministerraad heeft gekozen voor maatwerk na overleg tussen de coalitiepartijen VVD, CDA, D66 en ChristenUnie op het ministerie van Landbouw. Daarmee volgt het de lijn van het Adviescollege Stikstofproblematiek onder leiding van oud-minister Johan Remkes, dat onlangs het rapport ‘Niet alles kan’ uitbracht naar aanleiding van de Stikstofuitspraak van de Raad van State.

De Raad van State zette onlangs een streep door het zogenaamde Programma Aanpak Stikstof (PAS). Dankzij de regels uit dit programma kon in de buurt van natuurgebieden gebouwd worden, onder voorwaarde dat er in de toekomst herstel aan de natuur zou zijn. En dat is volgens de raad in strijd met Europese regels. Haagse bronnen bevestigen dat er inderdaad vele duizenden woningbouw-, infrastructuur- en landbouwprojecten mogelijk stil komen te liggen.

Uit een rondgang van het ministerie van Landbouw blijkt dat 18.000 bouwprojecten door de stikstof uitspraak op de tocht komen te staan. Alleen al in Zuid-Holland, de dichtst bevolkte provincie van ons land, dreigen 3.300 bouwprojecten door de stikstofuitspraak van de Raad van State te verzanden. De meeste plannen die in de knel komen in Zuid-Holland zijn (woning)bouwprojecten, zo’n 2.520. Verder gaat het om geplande bedrijventerreinen (41), nieuwe kantoren en winkels (205), overige vergunningplichtige projecten (498) en de projecten van Waterschappen (100). De lijst is niet compleet want niet alle projecten van de waterschappen, landbouwprojecten en sommige infrastructurele werken zijn bij de inventarisatie meegenomen.

Het meest prominente slachtoffer van de stikstofuitspraak lijkt in eerste instantie een aan te leggen windpark op de Maasvlakte te worden. Maar Arjan van Gils, wethouder grote projecten in Rotterdam, weet er ook nog wel eentje. Ook bij de ontwikkeling van Feyenoord City, de gebiedsontwikkeling op Zuid waarin onder meer een

Vrijwel alle bouwplannen binnen de niet nader gedefinieerde drempelafstand moeten (opnieuw) worden beoordeeld op stikstofuitstoot. Dat geldt ook voor (bouw)activiteiten waarvoor eerder een vrijstelling gold op grond van het PAS en bestemmingplannen die nog in procedure zijn, dan wel zijn vernietigd en opnieuw in procedure moeten worden gebracht. Ook kleinschalige woningbouwinitiatieven kunnen volgens een handleiding van het ministerie van LNV leiden tot een toename van de stikstofdepositie en moeten om die reden daarop worden beoordeeld.

"# # ! # #" "

nieuwe stadion voor de voetbalclub is voorzien, zal de beoordeling van de stikstofuitstoot een rol spelen. Een andere sportieve hobby dreigt in Noord-Holland in de knel te komen waarbij er stevig gebouwd zal moeten in het duingebied van Zandvoort om het Formule 1 circus er volgend jaar te kunnen faciliteren.

Ook de brancheorganisaties Neprom en NVB Bouw merken dat veel van de vergunningverlening sinds de uitspraak van de Raad van State stil ligt. Als nu niet wordt ingegrepen blijft de woningproductie volgens beide verenigingen op 40.000 woningen steken, in plaats van de noodzakelijke 75.000. Daarmee loopt het woningtekort per eind 2020 op naar 350.000 woningen. Neprom en NVB signaleren de eerste financiele problemen bij bouwbedrijven als gevolg van de stikstofproblematiek en zij verwachten binnen enkele maanden de eerste faillissementen. Zonder ingreep staan volgens hen tienduizenden banen in de bouw op de tocht. De brancheorganisaties vinden onder meer de Woonbond aan hun zijde. De Woonbond vindt wel dat de bouwsector en de woonconsumenten naar rato een bijdrage moeten leveren aan de terugdringing van de stikstofuitstoot, maar stel dat dit doel ook gehaald wordt door verduurzaming van nieuwbouw en bestaande bouw. Die verduurzaming van de woningvoorraad kan volgens de Woonbond versneld worden door de verhuurdersheffing af te schaffen, zodat verhuurder meer financiĂŤle armslag hebben.

Om uit de impasse te komen stelde het Kabinet de adviescommissie Remkes aan. Die kwam begin september met een ongemakkelijke boodschap. Er is geen kaasschaafmethode of geitenpaadje om uit de stikstofcrisis te komen. Van de

bouw tot het verkeer en van veehouderijen tot de industrie: overal waar stikstofuitstoot plaatsvindt, moet de uitstoot omlaag, zo hield het adviescollege van Remkes het Kabinet voor. Het noemde een verlaging van de maximumsnelheid op rijkswegen en provinciale wegen die in de buurt liggen van kwetsbare natuurgebieden als voorbeeld, maar ook een inkrimping van de veestapel, de voornaamste veroorzaker van stikstofuitstoot. Ook de bouwsector draagt -in beperkte mate- bij aan de stikstofuitstoot. Remkes kwam in zijn advies met de aanbeveling dat er in de bouw winst is te behalen door modulair, energieneutraal, circulair en natuurinclusief bouwen en door gebruik van innovatieve technieken en materialen.

De ministerraad neemt het adviesvan Remkes over kiest voor maatwerk. Er komt geen generieke verlaging van de maximumsnelheid op snelwegen, maar alleen op plekken waar dat nodig is. Ook de veestapel dient op kwetsbare plekken te worden ingekrompen maar niet op de draconische wijze die regeringspartij D66 propageert. Het kabinet is bereid om extra geld te reserveren voor stikstofbeleid, waarbij het zou gaan om enkele honderden miljoenen euro’s. Ten aanzien van de bouwsector verwacht het Kabinet dat kleinschalige bouwprojecten al op korte termijn hervat kunnen worden door gebruik te maken van interne saldering. Over een week mag extra stikstofuitstoot bij bijvoorbeeld een bouwproject weer worden weggestreept tegen stikstofbesparende maatregelen. Wie een huis wil bouwen, kan daar dan toch een vergunning voor krijgen door er bijvoorbeeld voor te zorgen dat het na de bouw minder stikstof uitstoot, bijvoorbeeld door energiebesparende maatregelen.

Ten aanzien van de grote bouwpro-

" $ # ! % DQGTFGTÄŽ PW # % ! $ & ! # "# & ' & ! DÄŽ FG TGEJVGT

jecten in de buurt van de Natura 2000 gebieden verschaft de ministerraad nog geen directe duidelijkheid. Het kabinet wil volgens minister Schouten (Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit) ‘snel en zorgvuldig’ maatregelen treffen om het stikstofprobleem op te lossen. Per gebied wordt in kaart gebracht welke maatregelen nodig zijn om de natuur te herstellen en tegelijkertijd de vergunningverlening weer op gang te brengen. Daarbij zullen provincies en de betrokken ministeries met elkaar om de tafel moeten, een traject dat enkele maanden in beslag kan nemen. En voor welke projecten die herbeoordeling nodig en uitsluitsel biedt is ook niet per se duidelijk. Uit de factsheet die het ministerie van Binnenlandse Zaken begin juli liet uitgaan blijkt dat het Ăźberhaupt lastig is om te bepalen of er toetsing van een bouwplan nodig is op basis van de stikstofuitstoot. Grosso modo gelden de ruim 160 Natura 2000-gebieden, als ankerpunt waarmee rekening dient te worden gehouden. Dit Natura 2000-netwerk bestaat uit gebieden die zijn aangewezen onder de Vogelrichtlijn en onder de Habitat-

Vastgoedmarkt

richtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen.

Maar binnen die 160 Natura 2000-gebieden zijn er al 118 die sowieso al te maken hebben met een hogere ‘achtergronddepositie’ van stikstof, die extra zwaar weegt bij nieuwe (bouw)activiteiten die in de omgeving van het natuuromgeving worden opgestart. Wel geeft het ministerie aan dat hoe groter de afstand tot een Natura 2000-gebied, des te kleiner de kans

dat er daadwerkelijk getoetst moet worden op stikstofuitstoot. Wat uit de factsheet wel duidelijk wordt, is dat vrijwel alle bouwplannen binnen de niet nader gedefinieerde drempelafstand (opnieuw) moeten worden beoordeeld op stikstofuitstoot. Dat geldt ook voor (bouw)activiteiten waarvoor eerder een vrijstelling gold op grond van het PAS en bestemmingplannen die nog in procedure zijn, dan wel zijn vernietigd en opnieuw in procedure moeten worden gebracht. In het recente Kabinetbesluit heeft de regering aangekondigd voor het einde van

het jaar met een drempelwaarde te komen.

Het ministerie: ‘Ook kleinschalige woningbouwinitiatieven kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie en moeten om die reden daarop worden beoordeeld. Voor kleinschalige woningbouwinitiatieven waarvan op voorhand (en goed gemotiveerd) kan worden onderbouwd dat deze – vanwege bijvoorbeeld de grote afstand tot Natura 2000-gebieden – geen enkele negatieve gevolgen kunnen hebben voor de relevante Natura

2000-gebieden, kan een passende beoordeling van de stikstofdepositie achterwege blijven.’ Om dit standpunt kracht bij te zetten kwam het Kabinet half september al met een nieuwe rekenmethode die die het verlenen van vergunningen voor kleine projecten weer mogelijk maakt. Projecten waarvan met deze methode kan worden bewezen dat ze de natuur niet raken, komen in aanmerking voor een vergunning. Maar daarmee is zelfs de arbitrage bij kleine projecten nog niet van de lucht. Milieuorganisatie Mobilisation for the Environment (MOB)

heeft al aangegeven kritisch te gaan volgen welke projecten mogelijk toch een vergunning krijgen, ondanks uitstoot van stikstof. Een nieuwe rekenmethode verandert volgens de milieuorganisatie niets aan een bron van uitstoot. De MOB wacht af welke projecten opnieuw berekend gaan worden en stelt niet moeilijk te gaan doen over bijvoorbeeld een dijkversterking, die geen stikstofuitstoot veroorzaakt. ‘Maar als een uitbreiding van een boerderij nu toch vergund wordt, staan we zo weer bij de rechter.’

Vastgoedmarkt

+P JGV $WKMUNQVGTJCOIGDKGF QR FG 0QQTFGNÄŽMG Ä? QGXGT KP #OUVGTFCO MWPPGP TGK\KIGTU DKPPGPMQTV UNCRGP KP GGP ;QVGN &G JQVGNMGVGP DGMGPF XCP FG MNGKPG XQNCWVQOCVKUEJG MCOGTU QR NWEJVJCXGPU \KGV FG PKGWYG XGUVKIKPI CNU GGP URTKPI RNCPM QO YGTGNFYÄŽF OGGT UVCFUJQVGNU VG TGCNKUGTGP XQQT VGEJ UCXX[ TGK\KIGTU

Hotelkamer speelt bijrol in stadsconcept Yotel

H

et ritje met de bus van het Buiksloterveer naar het Yotel laat niet direct het Amsterdamse picture perfect plaatje met grachten(pandjes) zien zoals we dat van ansichtkaarten kennen. Aan de noordkant van het IJ ontwikkelt de stad zich in razendsnel tempo. Direct achter Eye wordt het ene na het andere plot gevuld met appartementen en kantorengebouwen. Meer richting Tuindorp Oostzaan wordt het landschap wat ruiger, een tamelijk grijze mix van moderne bedrijvigheid: mediabedrijven, productiebedrijven en detailhandel.

Aan de Asterweg staat midden in deze door gemeente Amsterdam gemunte ‘circulaire stadswijk’ een titaniumkleurige gebouw, dat door zijn massiviteit in eerste instantie doet denken aan het geldpakhuis van Dagobert Duck. De aluminiumpanelen aan de gevel worden op de hogere etages op het eerste gezicht alleen onderbroken door smalle ramen. In werkelijkheid gaat het om Yotel Amsterdam Noord, de jongste toevoeging aan de gelijknamige, snelgroeiende hotelketel met vestigingen over de hele wereld. Maar voor dat we verder gaan met het beschrijven van het project, een ontwikkeling van Being Development onder architectuur van Studioninedots, dient

zich een vraag aan. In Amsterdam geldt, net als in Utrecht, toch een bouwstop op nieuwe hotels om de toerismedruk enigszins in goede banen te leiden?

‘Deze grond had al de bestemming hotel,’ vertelt Dirk Dekker namens Being Development. ‘Er waren ook meerdere belangstellenden maar wij hebben deze bieding gewonnen. Sowieso is er ook voor nieuwe hotelontwikkelingen nog wel iets mogelijk in Amsterdam (behoudens het centrum), maar dan moet er bijvoorbeeld wel iets terug worden gedaan voor de buurt en moet er sprake zijn van een duurzaam en bijzonder concept dat echt iets toevoegt.’ Voor de omgeving van

het Yotel geldt dat het in de optiek van de gemeente een gemengde stadswijk moet worden. Er moeten uiteindelijk 4.500 woningen in het gebied komen, maar ook bedrijvigheid wordt gestimuleerd. ‘Juist de kleine maakbedrijfjes wil je hier houden, zodat het echt een levendig gebied blijft,’ aldus Dekker.

Joy MaroulĂĄs, general manager bij Yotel, is in haar nopjes met de locatie van de nieuwe toevoeging aan de snel groeiende hotelketen die zeven hotels op luchthavens en vijf hotels in (binnen)steden omvat. ‘Dit is echt een locatie die onwijs centraal gelegen is. Je zit heel dicht bij het Amsterdam Centraal en de binnenstad en tegelij-

DGFTÄŽHLGU YKN LG JKGT JQWFGP

### "

Vastgoedmarkt

kertijd is dit ook een prima uitvalsbasis om in de nabijheid leuke dingen te gaan doen.’ Nabij is dan ook echt heel nabij, want vol enthousiasme vertelt Maroulås over alles wat er buiten het traditionele logies geboden gaat worden, tot en met buitenfilms op de patio, bijvoorbeeld in samenwerking met EYE of andere lokale filmhuizen in Noord. Het past in de verbredingsslag die Yotel aan het maken is van kleine cabines vol technologische snufjes om in te kunnen overnachten op luchthavens naar -ookhotels in steden waar gasten voor een langere tijd verblijven.

een bootje kunt pakken richting de Amsterdamse grachten. De kamers bevinden zich in het beddenhuis, 202 cabines die als modules bovenop de betonnen vloer zijn gestapeld. Met dit concept, ook op andere plekken heeft Yotel inmiddels ‘food & beverage’ toegevoegd aan haar stadshotels, sluit de keten volgens MaroulĂĄs helemaal aan bij de buurt en de tech-savvy reizigers.‘Die maken toch op een andere manier hun keuze bij het invullen van hun vakantie. Daar past een compacte kamer bij want je brengt veel meer tijd buiten je kamer door.’

Ook in de nieuwe setting is de technologie gebleven. Klanten kunnen zichzelf in ĂŠn uitchecken. De receptie is vooral om het verblijf zo aangenaam mogelijk te maken, bijvoorbeeld door informatie te verstrekken. De voornaamste verblijfsruimte is de ruim en open opgezette begane grond met ontbijtbuffet, fitness, werkplekken en buiten een royaal terras vanwaar je straks -met een beetje fantasie-

Het stapelen van zoveel mogelijk hotelkamers op zo weinig mogelijk vierkante meter lijkt vanuit beleggingsperspectief een slimme zet, maar volgens Dekker zit er een diepere gedachte achter. ‘Natuurlijk is het qua kosten efficient om zoveel mogelijk kamers te realiseren, maar de insteek hierachter was veel eerder duurzaam. Zeker in de doelgroep waar Yotel zich op richt staan hotelkamers

90% van de tijd leeg, dus is het zonde om ruimte in te boeken die sowieso niet gebruikt wordt. Als we puur naar efficiency hadden gekeken hadden we ook niet de grote open ruimtes op de benedenverdieping gerealiseerd.’

Sowieso zit het hotel aan de Asterweg in een ruim jasje, vertelt architect Metin van Zijl. ‘De kavel aan het Tolhuiskanaal is ruim: de footprint van het hotel past zo’n drie keer op deze locatie. Dan ga je andersom denken. Dus geen massief hotel waar je nauwelijks naar binnen durft maar een maximaal toegankelijk gebouw. We hebben alle publieke functies ondergebracht in vijf geschakelde volumes in een park. Ze zijn gegroepeerd rond patio’s en variĂŤren in hoogte, functie en sfeer. In het hart van het complex en aan de zonnige waterkant liggen openbare ruimtes waar toeristen, zakelijke reizigers en buurtbewoners elkaar treffen – voor bijvoorbeeld een borrel of het buiten kijken van een film.’

Gekozen is voor aansluiting bij de industriĂŤle look & feel van Buiksloterham door de buitengevel volledig op te trekken uit gerecycled aluminium met een titanium coating. Het gebouw – gasloos, all electric en onder meer voorzien van zonnepanelen en terugwinning van hemelwater – is opgeleverd met een Breeam Excellent certificaat voor duurzaamheid. Door de modulaire manier van bouwen, met prefab cabines voor het ‘beddenhuis’, werden de afvalen transportstromen geminimaliseerd en stond de ruwbouw van het nieuwe Yotel er al binnen acht maanden en wordt het hotel nu binnen een jaar opgeleverd.

""$ % "! ! "

In de aanloopperiode die tot volgend voorjaar duurt kun je voor 99 euro per nacht een kamer huren. Het hotel telt 170 Premium Queen cabins die 14 m2 meten en geschikt zijn voor twee personen. Daarnaast zijn er 22 Triple cabins, waar boven het tweepersoonsbed nog een hoogslaper is gerealiseerd.

‘Ideaal voor kleine gezinnen of vriendinnengroepen. Maar we hebben ook al de nodige aanvragen binnen van bandjes die accommodatie zoeken,’ aldus MaroulĂĄs. Acht First Class cabins en ĂŠĂŠn VIP Junior Suite (voor long stay gasten) maken het beddenhuis af.

''' & #$ " $

Vastgoedmarkt $ "

7KV IGIGXGPU XCP %$5 GP &0$ DNÄŽ MV FCV FG DGNGIIKPIGP KP XCUVIQGF XCP RTQHGUUKQPGNG DGNGIIGTU FG NCCVUVG CPFGTJCNH LCCT OGV OKNLCTF GWTQ \ÄŽ P VQGIGPQOGP &G VQGPCOG DGVTGHV \QYGN FKTGEV CNU KPFKTGEV XCUVIQGF

28,7 miljard meer beleggingen

U

it gegevens van CBS en DNB blijkt dat de beleggingen in vastgoed van professionele beleggers de laatste anderhalf jaar met 28,7 miljard euro zijn toegenomen. De toename betreft zowel direct als indirect vastgoed.

gedaald met 36 miljard euro en in de eerste helft van 2019 toegenomen met 249 miljard euro. Belangrijke verklarende factoren voor de ontwikkelingen in de beleggingen zijn de koersresultaten op aandelen en op obligaties, en de omvang van de participaties in beleggingsfondsen. Voor de periode 2010-2018 geldt het volgende beeld: de totale beleggingen zijn toegenomen met 1036 miljard euro. De koersontwikkeling in aandelen heeft daar aan bijgedragen voor 571 miljard euro, de koersontwikkeling in obligaties voor 130 miljard euro en 357 miljard euro wordt verklaard door de toegenomen participaties in beleggingsfondsen.

6CDGN GP ITCɅ GM De totale beleggingen van de professionele beleggers – dit zijn pensioenfondsen, verzekeringsinstellingen en beleggingsfondsen - zijn in 2018 gedaald met 64 miljard euro naar 2657 miljard euro, en vervolgens in de eerste helft van 2019 met 302 miljard euro gestegen naar 2959 miljard euro.1 Lage aandelenkoersen zijn verantwoordelijk voor de dip van eind 2018. De participaties van professionele beleggers in beleggingsfondsen zijn in 2018 gedaald met 28 miljard euro om daarna in de eerste helft van 2019 toe te nemen met 54 miljard euro naar 818 miljard euro. Pensioenfondsen hebben vanaf 2009 een toenemend deel van hun beleggingen omgezet in participaties in beleggingsfondsen, later gevolgd door enkele verzekeringsinstellingen.Geschoond voor de participaties in beleggingsfondsen zijn de beleggingen in 2018

VCDGNNGP GP ITCÉ… GM De omvang van vastgoed in de beleggingsportefeuille is in 2018 gestegen van 241,5 naar 255,7 miljard euro, en in de eerste helft van 2019 doorgestegen naar 270,2 miljard euro. Indirect vastgoed neemt in 2018 toe met 9,1 miljard euro toe en in de eerste helft van 2019 met 13,3 miljard euro. Direct vastgoed als onderdeel van de beleggingen stijgt in 2018 van 49,7 naar 54,8 miljard euro. Dit komt door netto aankopen van 1,0 miljard

euro en positieve herwaarderingen van 4,1 miljard euro. In de eerste helft van 2019 neemt het direct vastgoed vooral door herwaarderingen toe met 1,2 miljard euro. De verschuiving binnen de vastgoedbeleggingen van direct naar indirect vastgoed stokt in 2014. Vanaf dat moment maakt indirect vastgoed iets meer of minder dan 80 procent uit van het totale vastgoed. Eind 1980 was dit 2,9 procent, eind 2000 30,9 procent en eind 2010 69,6 procent. Pensioenfondsen hebben fors bijgedragen aan deze ontwikkeling. Hun indirect vastgoed als deel van het totale vastgoed is toegenomen van 4,9 procent aan het eind van 1980 naar 92,9 procent aan het eind van 2018. Een belangrijk deel van het indirect vastgoed betreft buitenlandse vastgoedbeleggingsfondsen. Voor het totaal van de professionele beleggers heeft 46,5 procent van het indirect vastgoed aan het eind van 2018 betrekking op buitenlandse vastgoedbeleggingsfondsen. Dit percentage is vanaf 2009 gedaald doordat enkele pensioenfondsen hun vastgoed hebben ondergebracht in participaties in Nederlandse beleggingsfondsen die ze zelf hebben opgericht. Voor beleggingsfondsen bestaat 94,7 procent van het indirect vastgoed uit buitenlandse vastgoedbeleggingsfondsen.

Totaal Pensioenfondsen

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

2020,3

2392,1

2395,7

2589,1

2720,8

2656,9

2853,6

2959,4

982,9

1191,3

1199,2

1316,7

1409,0

1385,8

1512,1

1581,6

Verzekerinstellingen

396,8

442,5

426,7

438,3

424,7

421,8

446,9

466,8

Beleggingsfondsen

640,7

758,3

769,8

834,1

887,2

849,3

894,6

911,0

Totaal geschoond voor participaties in beleggingsfondsen

1446,5

1732,2

1722,9

1843,3

1928,4

1892,2

2048,9

naar 30,0 procent.

Het directe vastgoed in eigendom van de professionele beleggers bestaat eind 2018 voor 55,8 procent uit woningen en voor 44,0 procent uit overig binnenlands direct vastgoed. Uit eerdere bronnen is bekend dat het overig binnenlands direct vastgoed vooral betrekking heeft op kantoren en winkels, en voor kleinere bedragen op garages, parkeerterreinen, bungalowparken en grond. De huidige bronnen geven geen onderverdeling. Voor de beleggingsfondsen is de verdeling vanaf 2008 sterk beĂŻnvloed door een aanzienlijke uitbreiding van de waargenomen populatie, waaronder ook vastgoedfondsen. Het beeld na 2008 is daardoor voor beleggingsfondsen in grote lijnen hetzelfde geworden als voor de andere professionele beleggers.

NCPF VCDGN De beleggingen van de Nederlandse professionele beleggers in het buitenland zijn in 2018 gedaald van 1438,8 naar 1403,7 miljard euro. Dit komt vooral door waardedaling in buitenlandse aandelen. Als gekeken wordt naar de samenstelling van de beleggingen in het buitenland, dan valt op dat aandelen en obligaties beeldbepalend zijn. Samen vormen zij ruim 90 procent van de buitenlandse beleggingen. Op gepaste afstand vormt vastgoed, het betreft hier vooral indirect vastgoed, de derde grootste post in de buitenlandse beleggingen. Het aandeel daarvan in de totale buitenlandse beleggingen bedraagt 6 procent. (zie tabel 6)

De vastgoedbeleggingen als percentage van de totale beleggingen laat voor professionele beleggers een stijging zien in 2018 van 8,9 naar 9,3 procent. Het belang van aandelen exclusief indirect vastgoed is in 2018 gedaald van 51,3 procent naar 49,7 procent van de totale beleggingen. Het belang van schuldbewijzen zoals obligaties is gestegen en wel van 28,8 procent

% $ #$ $ ( %# # %$ $ # $" ! ##$ $ & $ " ' "$

"# " # # #$ $ #$ # " \QGMGT YGTM\CCO DÄŽ JGV %$5 UGEVQT 0CVK QPCNG TGMGPKPIGP *ÄŽ UEJTÄŽ HV FKV CTVKMGN QR RGTUQQPNÄŽ MG VKVGN

)TCÉ… GM 6QVCNG GP XCUVIQGFDGNGIIKPIGP XCP RTQHGUUKQPGNG DGNGIIGTU DTWVQ DKPPGPNCPFU RTQFWEV GP CCPFGNGPMQGTUGP

$GNGIIKPIGP XCP RTQHGUUKQPGNG DGNGIIGTU

)TCÉ… GM

2141,1

! '

&#"

"% ! ! #&%" !! ! ! $ #" & % $% " " #$ ! ' ! ! $ # %$

$TQP %$5 GP &0$

8CUVIQGFDGNGIIKPIGP XCP RTQHGUUKQPGNG DGNGIIGTU

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

G MY

Totaal

20,4

31,7

44,6

95,0

106,3

141,5

212,7

228,0

241,5

255,7

271,7

270,2

Direct

18,9

28,5

37,2

65,6

60,6

47,9

42,6

44,7

49,7

54,8

55,0

56,0

1,5

3,2

7,3

29,4

45,6

93,6

170,1

183,3

191,8

200,9

216,7

214,2

2GPUKQGPHQPFUGP Totaal

12,2

16,8

25,4

47,3

62,9

74,3

109,8

117,7

124,5

132,2

141,2

Direct

10,9

14,2

19,4

23,3

22,9

9,5

7,5

7,8

8,6

9,4

9,4

9,3

1,3

2,5

6,0

23,9

40,0

64,8

102,3

109,9

115,9

122,8

131,8

130,3

Totaal

5,6

7,7

9,7

15,6

16,2

10,0

7,8

8,6

9,9

9,6

9,8

9,8

Direct

5,4

7,3

8,9

13,6

13,2

7,3

4,6

5,1

6,2

5,7

5,7

5,6

Indirect

0,2

0,4

0,8

2,1

3,0

2,6

3,3

3,5

3,7

3,9

4,2

4,1

2,6

7,2

9,4

32,1

27,2

57,2

95,1

101,7

107,1

113,9

120,7

120,8

139,7

8GT\GMGTKPIUKPUVGNNKPIGP

$GNGIIKPIUHQPFUGP

34,9

39,6

39,9

41,0

69,9

72,2

74,2

80,8

79,8

+P FG VQVCNGP MWPPGP CHTQPFKPIUXGTUEJKNNGP XQQTMQOGP $TQP %$5 GP &0$

$TQP %$5

31,8

64,6

30,5

26,1

31,1

2,7

24,5

3,4

28,7

8,9 0,5

7,0 0,2

2,6 0,0

Direct Indirect

Totaal

Indirect

Indirect

6QVCCN

Vastgoedmarkt

!!!

)TCÉ… GM ! " "

#* ,

" " !

' #* ,

1.403,7

1.052,9

1.258,9

1.281,6

1.381,7

1.438,8

vastgoed

totaal

56,7

71,8

81,3

88,4

91,6

93,6

aandelen

457,1

552,1

546,1

608,8

657,1

613,0

schuldbewijzen

656,4

502,7

592,0

617,0

647,1

650,9

langlopende leningen

17,8

19,2

16,2

17,5

17,9

19,5

overige beleggingen

18,6

23,8

21,0

20,0

21,3

21,2

588,8

totaal

384,6

472,4

488,7

526,9

573,3

vastgoed

16,2

17,3

19,4

21,3

22,1

22,1

aandelen

174,9

213,0

212,8

229,7

233,5

215,0

schuldbewijzen

339,7

184,5

232,0

247,8

267,2

307,2

langlopende leningen

2,4

2,0

1,5

1,5

3,5

3,3

overige beleggingen

6,6

8,1

7,1

7,2

7,0

8,7

179,6

# totaal

" " " $(!% $ %$ ( $

!$ #' *'% stand ultimo 2013 mutaties 2014

1,1

aandelen

31,9

26,4

27,8

28,1

28,7

27,6 141,0

schuldbewijzen %) " 43,5

129,6

148,1

145,8

149,7

141,2

langlopende leningen

3,2

3,6

4,2

5,3

4,6

5,8

overige beleggingen

4,7

5,5

4,5

5,3

6,0

4,2

635,3

29,7 1,5

2,5

verkopen

0,8

0,3

2,7

3,9

totaal

498,3

602,0

609,7

665,5

684,0

overig

-0,6

-0,2

-0,1

-0,9

vastgoed

39,8

53,6

60,9

66,1

68,5

70,4

7,7

5,1

28,4

41,1

aandelen

250,4

312,6

305,6

351,0

394,9

370,4

188,7

211,9

223,4

230,3

202,5

175,7

12,1

13,6

10,5

10,7

9,9

10,5

7,4

10,2

9,3

7,4

8,2

8,3

aankopen

0,2

0,2

2,3

2,8

schuldbewijzen

verkopen

0,6

0,7

0,8

2,2

langlopende leningen

overig

0,2

0,0

0,7

0,9

overige beleggingen

7,5

4,6

30,5

42,6

aankopen

0,5

0,3

2,0

2,8

verkopen

0,6

0,1

1,9

2,6

0,4

0,4

1,1

1,9

7,8

5,1

31,8

44,7

aankopen

0,4

1,2

2,9

4,5

verkopen

0,5

0,4

1,6

2,5

overig

9,0

0,3

1,8

3,0

8,6

6,2

34,9

49,7

netto aankopen

0,0

-0,8

1,8

1,0

overig

0,8

0,3

2,9

4,1

stand ultimo 2018

9,4

5,7

39,6

54,8

netto aankopen

0,0

-0,1

-0,4

-0,5

overig

0,0

0,0

0,7

0,7

9,4

5,7

39,9

55,0

stand ultimo 1e kw. 2019 mutaties 2e kw. 2019

1,1

0,4

stand ultimo 2017

mutaties 1e kw. 2018

181,5

1,0

5,3

overig

mutaties 2018

189,3

0,9

0,6

stand ultimo 2016 mutaties 2017

183,3

0,9

8,5

stand ultimo 2015 mutaties 2016

" !$ ( %$ ( $

184,5

0,7

aankopen

stand ultimo 2014 mutaties 2015

8GT\GMGTKPIU !$() ""!$ $

170,0

vastgoed

" Bedrijfspensioenfondsen Ondernemingspensioenfondsen

67

63

58

54

241

215

186

163

Overige onder toezicht staande pensioenfondsen Totaal pensioenfondsen

12

19

16

16

320

297

260

233

# Levensverzekeringsinstellingen

39

35

31

30

Schadeverzekeringsinstellingen

195

132

124

117

netto aankopen

0,0

0,0

0,4

0,4

Herverzekeringsinstellingen

11

9

9

9

overig

0,0

0,0

0,7

0,7

Niet onder toezicht staande verzekeringsinstellingen

26

5

5

4

9,3

5,6

41,0

56,0

271

181

169

160

stand ultimo 2e kw. 2019

Totaal verzekeringsinstellingen

$ !' ) + () %

$ " $ $ " $ " , " !$ !' ) + () %

*" DGYÄŽ \GP

!$ $ !." '!+ ) $

1809

1832

1806

1720

2400

2310

2235

2113

" " !' ) + () %

Beleggingsfondsen Totaal beleggingsfondsen

$ "% & $ " $!$ $

+ '! " !$ $

%) "

)TCÉ… GM "

2013

2,2

6,0

50,0

31,2

1,5

7,6

1,6

100

2014

1,7

6,4

49,2

30,8

3,3

6,8

1,8

100

2015

1,8

7,1

49,1

31,5

2,1

7,0

1,5

100

2016

1,7

7,1

50,4

30,3

2,0

7,1

1,3

100

2017

1,8

7,0

51,3

28,8

1,8

7,9

1,3

100

2018

2,1

7,2

49,7

30,0

1,8

7,9

1,3

100

-#, '% '

. *#! #'' '% '

('#'! '

2013

0,9

7,6

60,8

24,2

2,5

3,1

1,1

100

2014

0,6

7,7

57,5

24,9

5,2

3,0

1,0

100

2015

0,6

8,5

58,4

25,9

3,4

2,3

0,9

100

2016

0,6

8,3

59,7

25,2

3,2

2,2

0,8

100

2017

0,6

8,2

57,8

26,7

2,8

3,1

0,8

100

2018

0,7

8,4

55,7

29,5

2,7

2,3

0,9

100

# 2013

1,3

0,7

29,1

45,9

1,6

19,1

2,3

100

2014

1,2

0,7

26,8

46,6

3,7

17,9

3,3

100

2015

1,1

0,8

26,6

46,5

2,4

19,8

2,9

100

2016

1,2

0,8

25,3

46,2

2,8

20,7

3,1

100

2017

1,5

0,9

26,5

43,9

2,1

22,1

3,1

100

2018

1,4

0,9

26,1

43,5

2,7

22,9

2,6

100

6,8

46,3

32,9

0,1

7,4

1,9

100

2013

4,6

2014

3,7

7,7

49,2

30,8

0,0

6,4

2,2

100

2015

4,0

8,4

47,0

31,8

0,1

7,1

1,6

100

2016

3,8

8,4

49,1

29,9

-0,1

7,8

1,2

100

2017

3,9

8,1

52,9

24,9

0,1

8,8

1,3

100

2018

4,7

8,5

51,7

24,2

0,0

9,7

1,3

100

(, % )*( ++#(' % % !! *+

% !!#'!+ (' + '

. *#! )*( ++#(' % % !! *+

''' & #$ " $

Vastgoedmarkt $ "

9KG YCTGP FG DGNCPITĎMUVG RTQLGEVQPVYKMMGNCCTU GP ɈPCPEKGTU KP FG NCCVUVG XĎHVKI LCCT!

1969/1974-2019: Belangrijke projectontwikkelaars en financiers; toen en nu

I

n Vastgoedmarkt van september jl., werd een korte tour d’horizon van enkele belangrijke beleggers in vastgoed de afgelopen vijftig jaar geleverd. In deze editie komen, op overeenkomstige wijze, projectontwikkelaars en financiers aan bod en daarna, in een apart hoofdstukje, de vastgoedadviseurs.

Voor de projectontwikkelingssector is de woningmarkt, vooral koop maar ook huur voor beleggers, historisch gezien en ook nu nog steeds qua omvang de belangrijkste activiteit. De commerciĂŤle gebouwensector is duidelijk kleiner. Het betreft bij de ontwikkelaars vooral kantoren en winkels (met name winkelcentra) en in veel beperktere mate bedrijfs/logistieke ruimten. Projecten komen hier dikwijls via rechtstreekse contacten tussen belegger en huurder dan wel tussen opdrachtgever/ gebruiker en aannemer tot stand. Een zeer globale indicatie: tussen 1969 en 2019 werd alleen al een vloeroppervlakte van ruwweg 300 miljoen m2 gerealiseerd in koopwoningen (dus excl. huur). Daar tegenover stond ongeveer bijna 35 miljoen m2 kantoorruimte en ruim 20 miljoen m2 winkelruimten. Het overgrote deel van al deze accommodaties werd door ontwikkelaars en aanverwante partijen aan de voorraad toegevoegd. Op het gebied van woningen zijn de werkzaamheden van verreweg meeste ontwikkelingsbedrijven geconcentreerd in Nederland; slechts een enkeling ging en gaat over de grens. Bij het commercieel vastgoed is er bij een groter aantal partijen sprake van internationale spreiding, met name in de periode tot aan de jongste economische crisis in 2008 (nadien veel minder). De commerciĂŤle sector spreekt in de dagelijkse praktijk dikwijls meer tot de verbeelding. Vandaar dat in dit korte overzicht hiermee wordt begonnen. Verbeelding ook omdat immers de zichtbaarheid van de projecten -letterlijk bevinden deze zich vaak op in het oog

springende locaties- veel groter is.

In 1969 waren er in de bijzonder prille sector commercieel vastgoed belangrijke landelijke projectontwikkelaars met soms (tijdelijk) eigen vastgoedportefeuilles. We noemen Bredero Vast Goed via ontwikkelingsdochter Empeo (samen met FGH Bank), Blauwhoed, Johan Matser en -speciaal voor winkelcentra- MBO (NMB-bank). Wilma volgde spoedig daarna. In Amsterdam was puur als ontwikkelaar Van der Meijden actief, evenals Macobouw. Elders, plaatselijk dan wel regionaal, waren ook aannemers, zij het op bescheiden schaal, bezig met projectontwikkeling. In jaren zeventig en begin jaren tachtig kwamen geheel nieuwe commerciĂŤle vastgoedontwikkelaars op, zoals onder andere MAB, Amro P.O, G&S, Inogem (dochter Grontmij), Van Bohemen, Multi Vastgoed, Provast en later bijvoorbeeld Foruminvest, William Properties, TCN en OVG. MAB was baanbrekend op het gebied van ontwerp en design. Dat voorbeeld werd gevolgd door onder andere Bohemen en helemaal door Multi Vastgoed, later Multi Development Corp. Afgekort MDC, waarvan een van de oprichters afkomstig was van MAB. Bredero ging als eerste naar het buitenland, gevolgd door Wilma en MAB. Later volgden tal van andere, in het bijzonder MDC en ook Foruminvest. OVG profileert zich sterk als duurzame ontwikkelaar; overigens ook vrijwel alle anderen -en ook de beleggerszijn op dat gebied al jaren druk bezig.

Grote aannemers zoals bijvoorbeeld BAM via BAM Projectrealisatie, HBG via Mavob/Bohan, Volker Stevin via Geoproject, Amstelland via Banero/Spaarneveste, IGB via Planconsult,Dura/Vermeer, Van der Vorm, Van Wijnen en Ogem/TBI zetten ontwikkelingsdochters op die soms zowel in de commerciĂŤle als sowieso in de woningsector opereerden. Op het gebied van logistieke ruim-

ten kwamen vanaf 2000 enkele gespecialiseerde ontwikkelaars op zoals DHG, Dudok en Somerset Capital Partners. Buitenlandse beleggers realiseren dergelijke objecten dikwijls zelfstandig: zoals Prologis, WDP en Groep Heylen. Een aparte plaats nam de Nederlandse Spoorwegen NS via haar ontwikkelingsdochter Nemeog in. Deze richtte zich vanaf tweede helft jaren zeventig op de realisering van kantoren op de eigen terreinen bij en op stations. De Britse spoorwegen waren hier een succesvol voorbeeld. Vanuit het oogpunt van beperking van het autoverkeer, ook voor het milieu, was dit een goed initiatief. NS introduceerde in 1978 via Vastgoedmarkt een abonnementensysteem waarbij huurders/eigenaren-gebruikers van kantoren op en nabij stationslocaties een forse korting voor hun personeel kregen aangeboden. Dat was een nouveautÊ, waarbij door Vastgoedmarkt de gebouwen werden aangeleverd die voor zo’n abonnement in aanmerking kwamen. Volgens interne bronnen bij NS zelf werden overigens de vastgoedactiviteiten van het bedrijf door de eigenlijke machthebber, het ministerie van Verkeer & Waterstaat, bepaald niet aangemoedigd. Het realiseren van kantoren voor derden werd toen door het ministerie niet als een potentiele interessante nieuwe activiteit voor NS gezien. Later kreeg men meer zelfstandigheid als NS Stations en gaan de ambities tevens naar woningbouw uit.

opdracht woningcomplexen aan institutionele beleggers. Daarnaast waren er ook hier veel middelgrote en kleine woningontwikkelaars, dikwijls verbonden aan bouwondernemingen. Bouwfonds leverde in 1968 de 50.000ste woning op en Eurowoningen in 1969 de 20.000ste. Inmiddels, 2019, heeft Bouwfonds (sinds 2015 BPD) 290.000 woningen in Nederland opgeleverd en Eurowoningen ruim 75.000. BPD was in de jaren tachtig ook de eerste die zich als gebiedsontwikkelaar profileerde. Eurowoningen zat in het ‘luxere’ segment (later Bouwfonds ook) en gaf tevens een grote impuls aan de bouw van zogenaamde drive-inwoningen; een type waarvan er al vóór de oorlog door de wereldberoemde Nederlandse Bauhausarchitect Mart Stam een zestal was gerealiseerd in Amsterdam Zuid. Wilma werd de grootste woningbouwer van het land (een combinatie van koop en -ook veel sociale- huur) met op de top een productie van meer dan 10.000 woningen per jaar. Wilma, Bouwfonds (met tot 2019 ruim 60.000 koopwoningen in het buitenland), Wessels en Fortress (samen met FGH Bank) gingen vrij grootschalig over de grens; met name Duitsland, Frankrijk en ook Spanje en elders. Vanaf de jaren tachtig begonnen ook de grote beleggers

Voor wat betreft de koopwoningenmarkt waren Bouwfonds Nederlandse Gemeenten (daterend van 1946) en Eurowoningen (1960) belangrijke koplopers evenals Wilma en Ballast-Nedam/Grootel en enkele jaren later Westland/ Utrecht PO van de gelijknamige hypotheekbank, Bohan (opgegaan in Mavob), Stienstra en Stok. Zij allen zijn naar de begrippen van omstreeks 1970/75 grote landelijk opererende ontwikkelaars. Zij verkochten trouwens ook bij stagnatie van de afzet of gewoon ook in

%%" "# PCDÄŽ UVCVKQPU " Ë­KPMG MQTVKPI ! % $

op te treden als projectontwikkelaar, zowel voor de eigen portefeuille als soms ook voor de markt. Dit omdat zij vonden dat ook zij zelf deze discipline in eigen huis moesten hebben om niet geheel afhankelijk te zijn van derden voor hun acquisities.

In de volgende jaren en decennia vond geleidelijk- aan een grote concentratie plaats in de bouw en ontwikkelingssector waardoor tal van ondernemingen in andere handen of onder ĂŠĂŠn dak kwamen. Eurowoningen bijvoorbeeld werd al begin jaren zeventig opgenomen in Blauwhoed (later Pakhoed) en daarna weer verzelfstandigd onder het toen zittende management. Midden jaren tachtig vond als gevolg van de toenmalige crisis op de woningmarkt, gevolgd door die in de commerciĂŤle sector, een grote noodgedwongen sanering plaats waarbij veel ondernemingen hun activiteiten drastisch terugschroefden of moesten beĂŤindigen. In de jaren negentig en later kwamen onder meer Hollandsche Beton Groep (ontwikkelaar Mavob), Wilma, Amstelland en Van den Bruele & Kaufman bij BAM Holding. Andere bij Heijmans (zoals Proper-Stok en IBC), Wessels met o.a. Volker Stevin (ging banden aan met G&S en OVG) en ook bijvoorbeeld TBI (via Synchroon, waar Hopman P.O. en Matser bijkwamen). Ruijters, later MBO-Ruijters en toen 3W ging in 2000 samen met ING Real Estate, maar 3W verzelfstandigde enkele jaren geleden weer. Dit was een aparte activiteit naast de al bij de assetmanagers/fondsen genoemde Ruijters Parking Rupa/Q-Park. William Properties werd overgenomen door Fortis Vastgoed (onderdeel van de gelijknamige verzekeraar, vroeger AMEV en thans ASR). Het Bredero-concern VBB ging in de naweeĂŤn van de economische crisis in 1987 failliet (maar betaalde uiteindelijk wel de crediteuren volledig) en Empeo werd opgeheven. De bouwactiviteiten gingen naar BAM. De vastgoedbeleggingen gingen via Breevast in

... - *+ ' % )#+ &$

'#+' ) Vastgoedmarkt

+P FG LCTGP PGIGPVKI GP NCVGT MYCOGP QPFGT OGGT *QNNCPFUEJG $GVQP )TQGR QPVYKMMGNCCT /CXQD 9KNOC #OUVGNNCPF GP 8CP FGP $TWGNG -CWHOCP DÄŽ $#/ *QNFKPI &G DQWYCEVKXKVGKVGP XCP 'ORGQ IKPIGP QQM PCCT $#/

1989 naar de beurs maar ging daar in 2000 weer vanaf en was vanaf toen in handen van particuliere beleggers. Bouwfonds werd in de jaren tachtig ook actief in commercieel vastgoed via de overname eerst van Burginvest en later van MAB, maar inmiddels heeft Bouwfonds deze sector opgeheven en is alleen nog woningontwikkelaar. Bouwfonds kwam in 2005 handen van de ABN-Amro. Deze verkocht de ontwikkelingstak in 2009 aan Rabo. Ontwikkelaars Eurocommerce en TCN gingen failliet. MDC, inmiddels een van de grootste ontwikkelaars van winkelcentra in Europa, kwam via een ‘tussenstop’ bij onder andere Amstelland uiteindelijk in handen van de Amerikaanse Blackstone en is daar nu tevens asset-manager (Blackstone, vrij kort actief in deze sector, is nu in 2019, de grootste vastgoedassetmanager van de wereld met rond 220 miljard euro onder beheer). De grondlegger(s) van MAB begon(nen) enkele jaren terug met een nieuwe onderneming: Meijer Realty Partners. Dat was ook met ĂŠĂŠn van de oprichters van Multi het geval via de start van Timeless Investments.

Van de ‘oude’ landelijke partijen uit 1969 is naast Bouwfonds (Rabo)

verder alleen nog Eurowoningen (als onderdeel van Blauwhoed) onder eigen naam actief, terwijl Wilma in Nederland, na daar een tijd weg te zijn geweest, weer op bescheiden schaal opereert. In vergelijking met vroeger zijn er momenteel veel meer kleinschalige ontwikkelaars. Zij opereren vaak in niche-markten zowel naar type vastgoed als naar geografische spreiding. Het grote verschil met destijds is dat de meeste ontwikkelaars niet meer voor eigen rekening en risico doende zijn maar zoveel mogelijk de verkoop aan beleggers dan wel gebruikers vooraf veilig stellen. Dat is toch wel de les uit de verschillende crisisperioden (jaren tachtig en 2008 /2013). En er zijn ook nog maar een paar beleggers die rechtstreeks zowel voor de eigen portefeuille als voor de markt projecten ontwikkelen. De beleggers gingen immers veel meer indirect en beĂŤindigden dus hun ontwikkelings- en directe vastgoedactiviteiten zo veel mogelijk.

In de financieringssector kwamen de hypotheekbanken en de vele spaarbanken (waarvan de meeste belangrijke hypotheekverstrekkers waren) in de afgelopen decennia onder de vleugels van de grote

banken. Er heeft zich ook hier een proces van schaalvergroting voltrokken. Hoofdrolspelers voor hypotheken zijn de grootbanken, maar ook sommige institutionele beleggers en enkele buitenlandse, waaronder Duitse, partijen manifesteren zich. Bij de hypotheekbanken speelde vanaf eind jaren zestig de FGH Bank, onder meer via grote joint-ventures met de huisfondsen van Bredero Vast Goed, een leidende -ook initiĂŤrende- rol bij de financiering van commercieel onroerend goed van ontwikkelaars. De oorspronkelijke drie grote zelfstandige hypotheekbanken door de woningcrisis en die op de commerciĂŤle markt in de jaren tachtig in andere handen. FGH kwam eerst onder meer bij Aegon en veel later bij Rabo terecht. Westland/Utrecht kwam om dezelfde redenen onder de vleugels van Nationale Nederlanden/ ING. De kleinste, de Tilburgsche, ging failliet maar ook daar werden -net als bij Bredero- alle crediteuren uiteindelijk betaald. Dit mede door doortastend optreden van de curatoren. Toen Bouwfonds door ABN-Amro werd overgenomen kwam de lucratieve woninghypotheekportefeuille eveneens bij deze instelling en bleef daar toen het ontwikkelingsbedrijf werd

doorverkocht aan Rabo. De later zeer onfortuinlijke financieringsmaatschappij voor commercieel vastgoed Bouwfonds Property Finance, met 8,8 miljard aan leningen, werd in 2006 gekocht door SNS en leidde daar in 2013 tot het debacle van deze bank. De (dikwijls) slechte leningen werden ondergebracht in Propertize en het nog overgebleven deel werd in 2016 verkocht aan de Amerikaanse Lone Star. Op het hoogtepunt van de crisis op de woningmarkt in 2013 had 35 procent van de huisei-

& /', 0 RCTVÄŽGP WKV "* & *+ ',. '& * $$ & &' ,)' .'&"& & +"

genaren een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de woning (stonden ‘onder water’). Eind 2018 was dat door de gestegen huizenprijzen gedaald tot vijf procent. Begin 2019 hadden Nederlandse huishoudens voor iets meer dan 700 miljard euro aan hypotheekleningen op woningen uitstaan. ABN-Amro, ING, Rabo en SNS/Volksbank nemen verreweg het meest voor hun rekening. Banken, ook hier aangevoerd door ABN-Amro, ING en Rabo, hebben per dezelfde datum voor 76 miljard euro aan commercieel vastgoed(leningen) op de balans en daarnaast een indirecte blootstelling, via commercieel onroerend goed als onderpand, 172 miljard euro.

")# '%( $% & "* ', !'' ) + ,) & '()" !+ ) - & *+ ' % )#+ )'&& & *+ ' % )#+ ) $ & * ! &# ()'% & &' % DGFTÄŽXGP GP KPUVGNNKPIGP

... - *+ ' % )#+ &$

Vastgoedmarkt '#+' )

" ! ! ! ! ! ! ! !

1969/1974-2019: Trends in de vastgoedadviessector

I

n 1969 was de vastgoedadviessector, toen nog gewoon makelaardij in onroerend goed geheten, vooral lokaal gestructureerd. Slechts incidenteel regionaal. En de business was vrijwel geheel gericht op de woningsector. Er was slechts ĂŠĂŠn landelijke opererende partij, de Kok Groep uit Rotterdam; met tegen de 40.000 eenheden de grootste beheerder van beleggerswoningen en daarnaast actief als woningmakelaar. Regionaal ook actief op het gebied van bedrijfshuisvesting en beleggingen. De Kok had circa 20 vestigingen in het land.

In 1968 waren er twee adviseurs die zich uitsluitend op de zeer prille sector van commercieel onroerend goed richtten. Dat waren Bettings in Amsterdam en Vanderlinden in Zeist. Daar was eind dat jaar ĂŠĂŠn bij gekomen, de van Bettings afkomstige drs. C. (Cor) van Zadelhoff; de eerste drs. in commercieel onroerendgoedbemiddelingsland en hij zette deze titel als krachtig en effectief marketinginstrument in. In de commerciĂŤle sector opereerden begin 1969 als nevenactiviteit in de hoofdstad onder andere Jacobus Recourt (marktleider), Hoen, Hooft (later Boer, Hartog Hooft en nu Colliers), Van Dam (later Bolle en Co onderdeel van belegger en ontwikkelaar BOZ, nadien AmroBank en daarna zelfstandig), Van Engelen en Stefels (later Poelwijck & Stefels). In Rotterdam waren dat naast Kok, Ooms en ook Brink & Kooijman. In Den Haag ging het om Nadorp en Nieboer & Van Kuijen maar ook verschillende anderen; in de Utrecht-regio om Waltman, in Arnhem (eerst als gedelegeerd ontwikkelaar van woningen en winkels) ABC Vastgoed (nu ABC Capital) en in de Zaanregio om Reinder Kakes. In Zuid-Limburg startte in die periode Ruijters die zich eveneens doctorandus mocht noemen. Ruijters adviseerde met accent in de woningsector, maar was ook sterk als projectontwikkelaar actief.

Britse adviseurs, uitsluitend commercieel vastgoed, kwamen spoedig, samen met hun eveneens Britse opdrachtgevers die in Nederland acquisities deden. Jones, Lang, Wootton JLW (nu JLL) was de eerste en opende in 1970 een eerste eigen vestiging. In de jaren nadien van Britse zijde gevolgd, voor zover nu ook nog aanwezig, door bijvoorbeeld KFR, Richard Ellis nu CBRE (die zich destijds sterk op beleggingen richtte), Healey & Baker thans Cushman & Wakefield (aanvankelijk gespecialiseerd in winkels), en Savills. Tezamen verwierven ‘de Engelsen’ zoals ze genoemd werden, in die periode -en al spoedig onder Nederlandse leiding- een substantieel marktaandeel. De komst van de Britse adviseurs zorgde voor een schokeffect. Maar anders dan in BelgiĂŤ, waar zij en met name JLW door totaal andere omstandigheden (de agglomeratie Brussel domineert volledig) vrijwel de gehele markt gingen controleren, werd hun aandeel gelimiteerd door de in Nederland veel bredere, geografische spreiding van kantoren, bedrijfsruimten en winkels. En door de snel krachtige positie van nationale opdrachtgevers en niet in hoofdzaak vanuit Engeland zoals in Brussel.

Van Zadelhoff zette zich krachtig af en bouwde binnen tien jaar een landelijk vestigingennet op en werd eind jaren zeventig begin tachtig marktleider op het gebied van bemiddeling in commercieel vastgoed. Maar ook JLW opende verschillende nieuwe vestigingen en verwierf zich in die periode qua marktaandeel al vrij snel de tweede plek. Tegelijkertijd ontwikkelden zich voor deze sector in de loop van de jaren zeventig/tachtig soms relatief sterke regionale -en deels nieuweNederlandse kantoren. Afgezien van de reeds bestaande hiervoor genoemden zijn dat bijvoorbeeld Dick Stradmeijer, Elburg (1976 en sinds 1984 Van Gool Elburg) en DRS alle in Amsterdam, Marissen,

') - & $!'

Batenburg en Horst/Parc in Rotterdam, Mens en Romeyn in Lisse, Smitsloo in Leiden, Van ’t Hof in Alphen a/d Rijn, Schoeman en De Boorder in de regio Utrecht, Kamerbeek in Amersfoort, Hopman in Zoetermeer, Strijbosch Thunnissen en Engelsing in Arnhem/Nijmegen, Nienhuis & Luijten en later RSP in Eindhoven, Penners & Schoenmakers in Tilburg, Van Opstal en Meeus in Breda, Snelder Zijlstra (1975) in Twente, Boelens & Jorritsma in het noorden.

Daarnaast ontstonden ook specifiek door vrouwen gelanceerde advieskantoren voor commercieel vastgoed zoals Patricia van den Bosch (midden jaren tachtig) in Amsterdam en Ans de Wijn (1991) in Utrecht. Ook in ĂŠĂŠn sector gespecialiseerde adviseurs kwamen op. In de winkelsector de al genoemde Bettings, daarnaast Kroese & Paternotte (1984), Bouman Visscher van Limbeek (1994), B&O Retail (1995) en andere. Specifiek op alle typen beleggingen kwam BDR. Qua woningbeleggingen was daar Capital Value (2012); wat eveneens een hoofdspecialiteit van het al eerder genoemde ABC Capital was. Die laatste was begin jaren negentig de grootste beheerder van beleggerswoningen in ons land, maar is in die sector niet meer werkzaam.

Verschillende van de hiervoor genoemde andere partijen zijn opgegaan in grotere of andere samenwerkingsverbanden, werden zelf (particuliere) belegger of werden, zoals de Kok Groep, opgeheven. JLW en Richard Ellis kwamen in Amerikaanse handen: JLL (Jones, Lang, LaSalle) en CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis). Tot de laatste trad ook BDR toe, die intussen eerst met Colliers samenging en dat inruilde voor Insignia. Zadelhoff ging, na vanaf de eerste helft van de jaren zeventig verschillende en steeds wisselende mede-aandeelhouders te hebben gehad die vervolgens weer door de oprichter/naamgever werden uitgekocht, in 1993 grotendeels samen met de Britse Debenhams in DTZ dat later in handen van AustraliĂŤrs kwam. DTZ werd uiteindelijk in 2016 geheel overgenomen door de Amerikaanse Cushman & Wakefield. De ‘buitenlanders’ CBRE, C&W, Colliers, JLL, KFR en Savills, alle van hetzij Amerikaanse, hetzij Britse signatuur, domineren in 2019 als groep de commerciĂŤle vastgoed-adviessector. Met CBRE en C&W aan de kop, gevolgd door JLL. Als organisatie van op dit moment dertien samenwerkende zelfstandige Nederlandse adviseurs bestaat sinds midden jaren negen-

& $* & - )." )- & $ UPGN GGP Ë­KPM % )#+ & $

tig Dynamis. Fris in de regio Amsterdam trad onlangs Corfac toe, een samenwerkingsverband van zelfstandige commercieel vastgoed-adviseurs in twintig landen. De grootste beheerder van beleggerswoningen èn commercieel vastgoed is via tal van overnames MVGM, in 2009 verzelfstandigd en voortgekomen uit Meeus/Kamerbeek. Met medio 2019 in Nederland 90.000 huurwoningen en namens Verenigingen van Eigenaren van appartementen 70.000 eenheden. Daarnaast 18,5 miljoen m2 commercieel vastgoed in diverse Europese landen waarvan circa vijf miljoen m2 in Nederland.

Banken hebben soms ook initiatieven genomen om in de woningsector in vastgoedadvies te stappen of zich daarmee te verbinden. Het jongste initiatief is de overname voor negentig procent in 2018 van Makelaarsland door ING. Eerder deden ook Rabo en Westland/ Utrecht Hypotheekbank WUH dat, maar dat werd weer ongedaan gemaakt. WUH nam eind jaren zeventig het initiatief om een samenwerking met enkele tientallen grote(re) woningmakelaars een keten onder de naam ‘Holland Huis’ op te zetten. Door fel verzet vanuit de beroepsvereniging NVM moest hier een eind aan gemaakt worden. Een variant op Holland Huis is het in 1993 naar het gelijknamige Amerikaanse voorbeeld in Nederland opgezette samenwerkingsverband onder de merknaam ERA (woning)makelaars, thans actief in vrijwel alle gemeenten. Van de in het begin genoemde vastgoedadviseurs beĂŤindigde de Kok Groep (in 1978 overgenomen door Fortress Groep en later door anderen) eind jaren tachtig de activiteiten en Vanderlinden werd in 1974 gekocht door ontwikkelaar MAB en later samengevoegd met Frisia in Den Haag. ")# '%( $% & "* ', !'' ) + ,) & '()" !+ ) - & *+ ' % )#+ )'& *+ ' % )#+ $*% (, $" +" * XCP GGP CCPVCN XCP FG IGPQGOFG RCTVÄŽGP

... - *+ ' % )#+ &$

'#+' ) Vastgoedmarkt

XQQT JGV TGIKOG XCP FG ɈUECNG DGNGIIKPIUKPUVGNNKPIGP ($+ MWPPGP FG\G CEVKXKVGKVGP GEJVGT NGKFGP VQV UVCVWUXGTNKGU Č ČŠ

Projectontwikkeling kan FBI-status ondergraven

H

et doel van het FBI regime is om collectieve investeringen van particuliere beleggers aan te moedigen door deze fiscaal neutraal te laten zijn. Een investering van meerdere beleggers via een gemeenschappelijke entiteit zal onder het FBI regime in principe niet minder gunstig zijn dan een directe investering door de achterliggende beleggers. Dit wordt bewerkstelligd door de winsten van een FBI belast te laten zijn tegen nul procent. Om te voorkomen dat de FBI wordt gebruikt om winsten belastingvrij op te potten, moet de FBI haar behaalde winst binnen acht maanden na het einde van elk boekjaar aan haar aandeelhouders uitkeren. Aangezien deze dividenduitkeringen (in principe) onderworpen zijn aan Nederlandse dividendbelasting, vindt de belastingheffing plaats in handen van de beleggers. Indien deze beleggers rechtstreeks zouden investeren in onroerend goed zou dit ook het geval zijn.

De FBI is onderworpen aan strikte kwalificatie-eisen om ervoor te zorgen dat het regime alleen van toepassing is op situaties waarin het is bedoeld. Zo mag onder andere het doel en de feitelijke activiteit van een FBI enkel bestaan uit het beleggen van vermogen (activiteitentoets). Ondernemingsactiviteiten (activiteiten die normaal vermogensbeheer overstijgen) zijn niet toegestaan. Dit houdt in dat het is toegestaan dat de FBI onroerend goed aankoopt om het vervolgens (voor de lange termijn) te gaan verhuren. Daarentegen is het voor een FBI in principe niet toegestaan om onroerend goed te (her) ontwikkelen omdat projectontwikkeling kwalificeert als ondernemingsactiviteit.

Zoals hierboven aangegeven mag een FBI in principe geen onroerend goed ontwikkelen omdat dit kwalificeert als ondernemingsactiviteit. De wet voorziet echter in een tweetal uitzonderingen waardoor het voor FBI’s mogelijk is onroerend goed voor de eigen portefeuille te (her)ontwikkelen: • Bij wetsfictie wordt ontwikkeling en renovatie van onroerend goed

voor zover dat dertig procent van de WOZ-waarde niet te boven gaat aangemerkt als ‘beleggen’; • Bij wetsfictie wordt de eigendom van aandelen en de controle over een regulier belaste dochtervennootschap waarvan de werkzaamheden uitsluitend bestaan uit de projectontwikkeling van onroerend goed voor de portefeuille van de FBI-groep (de zogenaamde PO dochter) aangemerkt als beleggen. Er is sprake van ontwikkeling van onroerend goed als een lichaam in de ontwikkelingsfase substantiĂŤle zeggenschap heeft over de vormgeving van een project. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer een lichaam een majeure aanpassing ten aanzien van het ontwerp kan eisen of actief betrokken is bij de planontwikkeling (bijvoorbeeld haalbaarheidsstudie, ontwerp, bestek). Ook is er sprake van ontwikkeling van onroerend goed als een lichaam substantieel risico loopt met betrekking tot de realisatie of de waarde van een project. Daarbij gaat het om risico’s die normaal actief vermogensbeheer (beleggingsrisico’s) overstijgen. Als projectontwikkelingsrisico’s kwalificeren bijvoorbeeld risico’s in verband met het verwerven van de grond, de eventuele wijziging van het bestemmingplan, de bouwvergunning, de bouw van het pand en het daarbij behorende toezicht, en het risico dat de kosten of de bouwtermijnen worden overschreden (vaak worden de bouwrisico’s overgeheveld naar de aannemer).

Indien de FBI dus onroerend goed voor eigen portefeuille wil (her)-

+ !* -'') & !& ()!& !( &! + +' *+ & '% '&)' ) & ' + ) '&+.!## $ &

ontwikkelen, en de ontwikkeling gaat dertig procent van de WOZ waarde te boven, zal zij de ontwikkelingsactiviteiten uit dienen te laten voeren door een PO dochter. Hierbij is het uitgangspunt dat de ontwikkeling volledig voor rekening en risico van de PO dochter plaatsvindt. Als de FBI reeds tot de portefeuille behorend onroerend goed wil (her)ontwikkelen, is het echter niet noodzakelijk dat het onroerend goed wordt overgedragen aan de PO dochter. Ook nieuwbouwprojecten kunnen rechtstreeks aan de FBI worden geleverd. Wel dienen altijd alle ontwikkelingswerkzaamheden en -risico’s in de PO dochter te worden ondergebracht. De PO dochter kan vervolgens derden inhuren om (bepaalde) ontwikkelactiviteiten te laten uitvoeren. Het is van belang dat er een duidelijke taakverdeling is tussen de PO dochter (welke eventueel een derde partij kan inschakelen voor de uitvoering) en de FBI en dat wordt overeengekomen welke risico’s worden gelopen door beiden partijen. Het is aan te raden dit vast te leggen in een overeenkomst tussen de PO dochter en de FBI. Vervolgens zal op basis hiervan worden bepaald welke vergoeding de FBI dient te betalen aan de PO dochter.

We merken nog op dat er niet bij elke bemoeienis van een FBI sprake zal zijn van projectontwikkeling, en derhalve van een ‘verboden’ activiteit. Het is bijvoorbeeld toegestaan om (standaard)pakketten van eisen te hanteren met betrekking tot het onroerend goed waarop de FBI zich richt. Daarnaast mag de FBI keuzes maken met betrekking tot de afwerking van het onroerend goed (bijvoorbeeld sanitair, kleurstellingen, materialen, etc.). Ook het feit dat een FBI de realisatie financiert door tijdens de realisatie in termijnen te betalen, of bij aanvang de grond waarop het onroerend goed wordt ontwikkeld geleverd krijgt om haar juridische positie te versterken, hebben niet tot gevolg dat er sprake is van projectontwikkeling. Daarnaast zijn normale verhuur- en leegstandrisico’s in beginsel beleggingsrisico’s en mogen derhalve gedragen worden door de FBI. Om binnen een redelijke termijn zekerheid te krijgen of een bepaald risico al dan niet als beleggingsrisico wordt beschouwd, kun-

.!&*+ & - & & .') & $ *+ + & &,$ ()' &+

nen belastingplichtigen in overleg treden met de belastinginspecteur.

Aangezien de PO dochter zelfstandig belastingplichtig is, moet haar belastbare winst worden berekend alsof zij een niet-gelieerde projectontwikkelaar is. De vergoeding die de FBI voor de ontwikkelactiviteiten aan de PO dochter betaalt, moet derhalve worden vastgesteld op basis van zakelijke (arm’s length) voorwaarden, zoals die ook tussen onafhankelijke partijen zou worden vastgesteld. Een adequate winsttoerekening is afhankelijk van de functies die worden vervult en de risico’s die worden gedragen door de PO dochter en de FBI. Enerzijds zal de waardevermeerdering van het onroerend goed die veroorzaakt wordt door externe factoren in principe toekomen aan de FBI. Dit zijn factoren die verbonden zijn aan het beleggingsobject zelf en niet voortvloeien uit de door de PO dochter verrichte werkzaamheden. Een voorbeeld van een externe factor is bijvoorbeeld wanneer een gemeente besluit – als gevolg van nieuw beleid – het bestemmingsplan te wijzigen en dit tot gevolg heeft dat het beleggingsobject niet alleen als woning, maar ook als winkel mag functioneren. Naar aanleiding hiervan besluit de FBI het beleggingsobject te gaan ontwikkelen waarvoor zij haar PO dochter inschakelt. In dit geval zal de winst toerekenbaar

aan de wijziging van het bestemmingsplan toe te rekenen zijn aan de FBI. Een andere externe factor is bijvoorbeeld de algemene prijsontwikkeling in de markt.

Anderzijds dient de waardevermeerdering als gevolg van interne factoren in principe te worden toegerekend aan de PO dochter. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de PO dochter actief werkzaamheden verricht met het doel om het bestemmingsplan voor een bepaald beleggingsobject te wijzigen. De hiermee samenhangende werkzaamheden en risico’s dienen voor rekening en risico van de PO dochter te komen. De PO dochter dient vervolgens een zakelijke vergoeding in rekening te brengen aan de FBI. De vergoeding voor de PO dochter is uiteindelijk afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Uiteindelijk zal per ontwikkelproject gekeken moeten worden welke partij welke risico’s draagt en functies uitvoert. Een FBI doet er verstandig aan om tijdig haar belastingadviseur in te schakelen om projectontwikkelingsactiviteiten op juiste manier te structureren en zo haar FBI status niet in gevaar te brengen.

!* $ ",)!*+ & $ / & ) - & ) ),# GP &COKCP XCP $QZVGN \ÄŽP YGTM\CCO DÄŽ '0 &* '

16:330 onttvangst - 17:30 Start keyynotes, dinerr & uitrreikingg - 21:155 Feessteelijkee affsluuiting - 233:00 Einde feeesstavonnd

Bekijk het complete programma op trends.vastgoedmarkt.nl $ 03 "#) ! % 5&5 ) " ' ' + (& " % % " & /4 ) " &' # ! % ' $ '&5 "& - )#" % " * ()% * % " &' # ! ";)%#(* ) " ' % * % ( '5 " % " ) " ( " "&$ % % " $%#! " "' &$% %& -# & ,!#" ##&' %! " 7 '( & " #" ) " " 7 (! # ($ %! % ' " ( ! ' (" %) % " "5

(%, &' &' # ! ";)%#(* ) " ' % ( ' " &' " ' "6 #- " ##% - %& " -# %& ) " &' # ! % '5

# 8 ' % ##% "(& 9)##%- '' % : 8 & , ! % % 9 %##" " % %# $6 * "" % 0./1: 8 %' " %(,' % 9 # "& %(,' %6 * "" % 0./3: 8 % # ! " 9 6 * "" % 0./2: 8 " %&! 9 ! "' !&' % !:

'( &

# % '#%

(! # ($ %! % ' "

8 % ! % # ) " 9 %# # &:

"

$

" " % '% " &) &' # ! % '<) ! " '5"

#

Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.