Vastgoedmarkt Outlook 2020

Page 1

Vastgoedmarkt 176.11- ʵʳʵʳ

DAAN VAN DER VORM

TWAALF TECHTRENDS VOOR 2020

VIJF VEELBELOVENDE VASTGOEDTALENTEN

HOE LANG GAAT HET NOG GOED?

! # ! ! " " " # ! " ! ! ! ! ! ! " " ! ! % ! " "

ONTPLOOI Hoe creëer je een gezonde woon- en werkomgeving? Een omgeving waarin mensen zich volop kunnen ontplooien? Eén die aanzet tot een actieve leefstijl?

Dergelijke vragen staan centraal in onze ontwikkelingen. Waarbij we vanuit ons thema ‘Healthy Urban Living & Working’ voorop lopen met gezonde concepten voor werken, wonen en winkelen. Concepten waarbij het welzijn van bewoners en gebruikers voorop staan. En die een energieke levensstijl en een langere levensverwachting stimuleren. Maatschappelijke vraagstukken zien wij niet als abstracte opgaven. Het zijn kansen om concrete vragen van mensen te beantwoorden. Dit vergt conceptuele denkkracht en inlevingsvermogen. Dan wordt visie werkelijkheid in gezonde leefomgevingen. Wat dat voor u kan betekenen?

am.nl/healthyurbanlivingandworking

AM geeft haar thema ‘Healthy Urban Living & Working’ concreet vorm in het ‘AM Huis’ en WTC Utrecht, beide gebouwen streven naar het WELL Building Standard certificaat.

AT THE CENTRE OF

WHAT’S NEXT

HAPPY HOLIDAYS Cushman & Wakefield wenst 1 fijne feestdagen en een /1 !/2+(Ë? ȇȅȇȅ.Ë? +'Ë?%*Ë?$!0Ë?*%!13!Ë?& .Ë? !#!(!% !*Ë?3%&Ë?1Ë?#. #Ë? %&Ë?$!0Ë? .! (%/!.!*Ë?2 *Ë? !Ë? !/0Ë?)+#!(%&'!Ë?2 /0#+! !/(%//%*#!*Ë?!*Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë?Ë? ČĽ+,(+//%*#!*Ë?2++.Ë? !Ë?0+!'+)/0Č? Ontdek What’s Next op cushmanwakefield.nl

Als het om taxeren gaat, steekt Koen er met kop en schouders bovenuit. Taxeren is een vak. En taxeren van winkelpanden een vak apart. Daarvoor ga je niet naar de supermarkt. Je gaat naar de échte bakker, die precies weet wat zijn brood waard is. Ergo, als dé retailspecialist van Nederland kent KroesePaternotte de waarde van winkelpanden als geen ander. En binnen KroesePaternotte heb je dan nog Koen. Koen Dijkstra, partner en - eerlijk is eerlijk - op eenzame hoogte vertoevend als ‘t gaat om taxaties van winkelpanden. Dat heeft niet alleen met Koens één meter twee-en-negentig te maken, maar ook met zijn kennis van de retailmarkt. Zijn knowhow van A1 locaties. Omdat hij een lopende Wikipedia is op het gebied van herzieningsprocedures. Er is overigens geen sprake van jalousie de métier bij de partners, die ook bepaald geen kleine jongens zijn. Sterker nog, zij ondersteunen Koen waar ze maar kunnen. En daar groeit Koen alleen maar van.

kroesepaternotte.com

"

#- #NRJGP CCP FGP 4ÄŽP

!)48%%5 8%1 ()4 %%1

)6)4 %1** 2&)46 %/,1+ 4,. $,)+)4,1'. /)74,<66) 8%1 () #)/() ),1(4)(%'6,) %',). ,%5)'., )TCÉ…UEJG XQTOIGXKPI '2/245'%1 &8 999 '2/245'%1 1/ ")1 4,1. )33)/ #FXGTVGPVKGXGTMQQR /,1) 8%1 () #)1 )/,1)8%1()8)1 8%.0)(,%1)6 1/ #)4.223/),()4 1+)/% %57662

%1+)/%3%57662 8%.0)(,%1)6 1/ #DQPPGOGPVGP #224 1,)79) %&211)0)16)1 CFTGUYÄŽ\KIKPIGP GP MNCEJVGP QXGT DG\QTIKPI 8CMOGFKCPGV -NCPVGPUGTXKEG 6)/)*221 )0%,/ ./%16)15)48,') 8%.0)(,%1)6 1/ 224 () %%4( 8%1 () 7,6+%8) +%%6 8CMOGFKCPGV WKV XCP GGP \CMGNÄŽMG QXGTGGPMQOUV FG\G QXGTGGPMQOUV XCNV QPFGT JGV CNIGOGPG XGTDKPVGPKUUGPTGEJV 2TÄŽ\GP LCCTCDQPPGOGPV

"26%%/ -%%4%&211)0)16 )742 "26%%/ 0%%1(%&211)0)16 )742 1/,1) -%%4%&211)0)16 )742 1/,1) 0%%1(%&211)0)16 )742 !!

,)79) %&211)0)16)1 .711)1 23 ,)()4 +)9)156 020)16 ,1+%%1 #FTGU YĎ\KIKPIGP VYGG YGMGP VGXQTGP QRIGXGP 1R\GIIKPIGP WKVUNWKVGPF UEJTKHVGNĎM VYGG OCCPFGP XQQT JGV GKPFG XCP FG DGVCCNFG VGTOĎP $Ď PKGV VĎFKI QR\GIIGP YQTFGP CDQPPGOGPVGP CWVQOCVKUEJ OGV ))1 -%%4 8)4/)1+( ; #%56+2)(0%4.6 0KGVU KP FG\G WKVICXG OCI YQTFGP +)4)342(7'))4( (224 0,(()/ 8%1 &2).(47. *262 2**5)6 *262.23,) OKETQɈNO QH YGNMG CPFGTG OGVJQFG QH XQTO FCP QQM \QPFGT UEJTKHVGNĎMG 62)56)00,1+ 8%1 () 7,6+)8)4 .GXGTKPIUXQQTYCCTFGP IGFGRQPGGTF DĎ FG -COGT XCP -QQRJCPFGN &GP *CCI 21()4 1700)4

TIJD VOOR BEZINNING Het kan geen kwaad om in de drukke decembermaand een moment van bezinning te nemen. Wat ging er goed in het afgelopen jaar? En wat ging minder? Wie niet leert van gemaakte fouten, blijft ze keer op keer herhalen. En dat terwijl 2020 toch weer een goed jaar moet worden. Dat is althans de verwachting van velen. De rente is laag, de vraag is hoog. Alle seinen staan op groen voor een geweldig 2020. Maar tegelijkertijd komt de vraag op: hoe lang gaat het nog goed? Als we iets van de vorige crisis hebben geleerd, is dat economische factoren vrij weinig zeggen over het ontstaan van een crisis. Ook in 2008 was er veel vraag. Toch dompelde paniek over Amerikaanse rommelhypotheken ook ons in rouw. Hoe staan we er nu voor? Vastgoedmartkt-redacteuren Peter Hanff en Robert Paling proberen die vraag voor u te beantwoorden in gesprekken met experts. Is het glas half vol? (Paling) of half leeg? (Hanff ). Het is maar hoe je ernaar kijkt. Beide scenario’s komen in dit nummer aan bod. Soms kan terugkijken ook een dubbel gevoel geven, zoals bij Daan van der Vorm. Zijn bedrijf had een enorm succesvol jaar en hij werd dan ook door dit mooie vakblad uitgeroepen tot Vastgoedman van het jaar. Maar privé ging het een stuk minder. Zijn vader overleed en zijn vrouw werd ziek. Ook een wijze les: je hebt niet alles in het leven in de hand. In een openhartig interview vertelt hij hierover in deze eindejaarsspecial. Na het moment van bezinnen, komen de plannen voor het nieuwe jaar. Daar hoort inspiratie bij. Ook daar gaat dit nummer u bij helpen met mooie, inspirerende verhalen over slimme kantoren, multifunctionele stadsdistributiecentra, duurzame woningen en we praten u bij over dé technologietrends voor 2020. U hebt kortom een uitstekend middel in handen om, bij het haardvuur, of op een strand in een ver oord, dat welverdiende moment van bezinning én vooruitkijken te pakken. Er is immers niets fijner om na een druk jaar even geheel offline te gaan en het knisperend papier door de handen te laten gaan. Ik wens u fijne feestdagen met veel leesplezier toe. Op naar een voorspoedig 2020. 5GTXCCU XCP FGT .CCP

#%56+2)(0%4.6 76/22.

INHOUD

*QG OQGVGP XCUVIQGFRCTVÄŽGP * ! ! & ! !%&"$& ! ( ! $ &

" # ! ! $ ! $& !! ! & LCCT XCUVIQGFGTXCTKPI GGP GKIGP "! $! !

'GP KPMÄŽMLG KP JGV JKIJ VGEJ /KETQUQHVMCPVQQT

Weg met 9 to 5:

%& ! ! $ ! % XCUVIQGFOCTMV DNÄŽXGP IWPUVKI

$" $ % (""$ $ % " XQNNG XCUVIQGFɈPCPEKGTKPIGP %& % ( $ $ !

Zo bereidt u zich voor op de crisis:

Veel belangstelling voor Nederland:

Rising stars:

8ÄŽH LQPIG XGGNDGNQXGPFG & !& ! ! ( %& " % &"$

Vastgoedman van het jaar: &CCP XCP FGT 8QTO QXGT \ÄŽP XCFGT FG UVKMUVQHETKUKU FG )"! ! !"" ! & %' % ( ! "!&) $

Een nieuw begin:

Concurrentieslag vastgoedďŹ nanciers:

Slim kantoor: *GV %GPVTCN 1HɈEG XCP 8QFCHQPG<KIIQ \KV XQN OGV UNKOOG VGEJPKUEJG UPWHLGU

Gezond kantoor: %& ''$* )"$ & *"! ! %& % DGNCPITÄŽMGT VJGOC QR FG !&"$ ! $ &

The Outlook:

<Q \KGV GGP JGV NGXGP XCP GGP ) $ ! $ $ ! ' &

De ‘last mile’ $" ($ ! $ %&$ ' VKGEGPVTC KP DNĎHV UVĎIGP

City hubs:

"# " %& ( ! & ( $ $ %& % %&$ '& !&$'

Groot, groter, grootst ! ! " $& ( ! $ ! "( $ '! %& % %&$ '& !&$'

> %& " $ & '& ""

Nul op de meter: &" ,&&( )* ) !)*(! +*! %*( !) *& "&$)* $!))! #&&)

‘Gesamtkunstwerk’: op De Reehorst * %! +- && " %*&&( , % (!& &) %" !) ++(/ $ %! +- &+- &' % # % &

Positieve impact ($& %) ( ( .%*(+) $ # )* * $ "* ++(/ $ ! ) $ !*! ) &% ( * $ * $ * ( & # %

Duurzaamheid vergt lange adem +# ( $+) &, ( NCPIGVGTOÄŽPXKUKG QR FWWT\COG &+- %

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

) % % ,&&()' #* * DGFTÄŽXGPVGTTGKPGP KP GKPFGNÄŽM OGGT CCPFCEJV \WNNGP MTÄŽIGP XCP FG XCUVIQGFUGEVQT

&KV \ÄŽP FG VYCCNH DGNCPITÄŽMUVG * %&#& !) &%*-!"" #!% % QR FG XCUVIQGFOCTMV KP

Comeback van het bedrijventerrein

Hoe circulair is Nederland? 0GFGTNCPF OQGV KP IGJGGN EKTEWNCKT \ÄŽP )CCP YG ! $ !*! # %

Bittere noodzaak (&$ !( +# (!* !* %&& / " NÄŽM KU KP JGV XCUVIQGF

Vijf tech-innovaties op kantoor ,!##) ,(& +(&' ) " %*&&( $ - (" () % ( # % TÄŽMUVG MCPVQQTKPPQXCVKGU

Blockchain, AI, IOT en Digital Twins

Proptech heeft de toekomst 9CCTQO RTQRVGEJ QQM KP VCNM QH VJG VQYP \CN \ÄŽP

Inclusieve tech 2TQRVGEJ OQGV OGGT \ÄŽP FCP * ,!% % , % % )#!$$ &'#&))!%

Woningnood (&,!% ! ) # (# % % 1XGTÄŽUUGN VTGMMGP UCOGP QR QO -&%!% %&& !% * &&)* % , % * # % % * ' "" %

CONNECT WITH THE WORLD OF REAL ESTATE

ULI EUROPE CONFERENCE AMSTERDAM | 3-5 FEBRUARY 2020

NETWORK WITH THE BRIGHTEST AND THE BEST IN GLOBAL REAL ESTATE. The ULI Europe Conference brings together over 600 decision-makers. Stay at the forefront of the latest industry trends and hear from internationally acclaimed speakers from the worlds of politics, economics, real estate and more.

WE BELIEVE

THE FUTURE BELONGS TO THOSE WHO ACTIVELY DEVELOP A BETTER ONE

red-company.nl

De toekomst

ČŤČœȢȤȊČœ ĘŤĘŠ

Crisis Scho Sc ho okk kken kken en ziijjn ni niet niet e te voor vo oo zien, maar mega me mega gatr gatr tren e ds en ds well ČŤČœȢȤȊČœ ČŠČœ ĘŞĘ­

Daan van n der e Vorm Vo rm

Opnieuw beginnen

Vast sttgo goed ed dma m n va an het ja aar a 201 019 9 ČŤČœȢȤȊČœ ĘŤĘą

Met vijftig jaar vastgoedervaring ČŤČœȢȤȊČœ ĘŹĘ­

BEREID U VOOR OP DE CRISIS

*QG OQGV GGP XCUVIQGFRCTVÄŽ \KEJ KPFGMMGP VGIGP GGP KPUVQTVKPI XCP FG OCTMV! *GV YQQTF KU CCP XCUVIQGFXGVGTCPGP 4GPÃ… *QIGPDQQO GP 4WF[ 5VTQKPM GP JQQINGTCCT &KTM $TQWPGP 8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

>

D

enk niet dat het vastgoedspel zo leuk blijft als het nu is. Eens zal een recessie de huurinkomsten doen afnemen. Wie denkt daarna weer als vanouds zaken te kunnen doen, zal bedrogen uitkomen. Vastgoedpartijen zal het alleen langdurig goed af gaan als ze rekening houden met langetermijntrends als afnemende bevolkingsgroei, vergrijzing en toenemende duurzaamheidseisen. Dat valt te beluisteren bij vastgoedveteranen RenĂŠ Hogenboom en Rudy Stroink en hoogleraar Dirk Brounen. ‘Kijk altijd waar de mogelijke bedreigingen zitten en hoe je die naar jouw situatie vertaalt’, zegt RenĂŠ Hogenboom. De vastgoedveteraan weet hoe een markt over een langere periode op en neer kan gaan. ‘Zolang het goed gaat, ben je geneigd je alleen met kansen en mogelijkheden bezig te houden. Maar de tijd komt dat je het schip varende moet houden en alles moet vastsjorren.’ Zijn loopbaan voerde vanaf 1977 langs onder meer MBO Projectontwikkeling, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, Wilma Vastgoed en Altera Vastgoed. Je verslikken in veranderende marktomstandigheden gebeurt sneller dan je denkt, zegt Hogenboom. ‘De vorige crisis van 2008 verraste heel veel partijen en de effecten waren indringend. Partijen van naam en faam kwamen in de problemen. Pensioenfondsen hadden liquiditeitstekorten, onder meer door beleggingen in zwaar gefinancierde Angelsaksische beleggingsproducten op basis van computermodellen.’

Nu ziet Hogenboom niet zozeer risico’s op het gebied van financiering. Een kredietcrisis zoals in 2008 verwacht hij dan ook niet snel. ‘Banken zijn voorzichtiger geworden met financiering, net als de toezichthouders. Bij tegenslag op de vastgoedmarkten zal de waardedaling niet meer zo groot zijn. Dus is er ook minder kans op schendingen van bankconvenanten.’ Het gevaar komt uit een andere hoek. Gevraagd naar het grootste risico van nu voor de vastgoedbeleggingen wijst Hogenboom op het inzakken van gebruikersmarkten. Zelf overzag Hogenboom verschillende vastgoedsegmenten. Bij Altera Vastgoed zwaaide hij tussen 2000 en 2016 als algemeen directeur de scepter over de portefeuilles woningen, winkels, bedrijfsruimten en, tot aan de verkoop daarvan in 2015, kantoren. Per eind 2018 had Altera 2,3 miljard euro aan woningen, win-

kels en bedrijfsruimten onder beheer voor meer dan veertig aandeelhouders.

Of beleggers zich in een veilige haven bevinden, hangt volgens Hogenboom af van de mate waarin de panden een conjunctuurschok kunnen weerstaan. Veelzeggend is dat hij zelf in 2015 noodgedwongen de stekker trok uit het kantorenfonds van Altera. ‘De aandeelhouders uit Nederland waren niet meer te bewegen tot investeringen in Nederlandse kantoren. Zelfs niet toen die in 2012 en 2013 op de Zuidas te koop stonden voor aanvangsrendementen van bijna 7 procent.’ Nederlandse beleggers hebben volgens Hogenboom goede reden niet happig te zijn op kantoren in eigen land. ‘Nu is de leegstand acceptabel, bij een volgende crisis hoef je dat niet te verwachten op een conjunctuurgevoelige gebruikersmarkt als die voor kantoren. Buitenlandse beleggers die wel brood zagen in onze kantorenmarkt hebben hun blik verruimd tot buiten de kerngebieden.’ De scope beperken tot toplocaties als de Zuidas in Amsterdam kan verstandig zijn’, vervolgt Hogenboom. ‘Het direct rendement op kantoren buiten de kerngebieden is te laag voor de risico’s die je loopt. Tijdens de vorige crisis heb ik taxateurs 30 procent op een kantoor zien afwaarderen ten opzichte van een taxatie drie maanden eerder. Dat zegt iets over het achterlopen van taxaties, maar ook over de beperkte waardevastheid van kantoren.’

‘OP EEN PRESIDENT TRUMP DIE IETS GEKS DOET, KUN JE GEEN BELEID MAKEN. WAT JE WEL KUNT DOEN IS ANTICIPEREN OP TE VOORZIENE ONTWIKKELINGEN ZODAT JE JE NIET LAAT VERRASSEN ZOALS DE BOEREN MET STIKSTOF’

Bij de meeste andere categorieĂŤn heeft Hogenboom reserves. ‘Winkels hebben alleen op de beste locaties via goede cashflows bewezen dat ze een conjunctuurschok kunnen verdragen.’ Pensioenfondsen investeren volgens hem steeds minder in Nederlandse winkels omdat alleen toplocaties en dominante dagwinkelcentra als veilige opties overblijven. Conjunctuurgevoeligheid is volgens Hogenboom ook een reden tot behoedzaamheid in de markt voor hotelvastgoed. Ook logistiek vindt hij niet automatisch een goede belegging, omdat de verhouding tussen rendement en risico niet altijd op orde is. ‘Rendementen zijn laag en de vereiste specificaties veranderen snel’, zegt Hogenboom. Een duur logistiek object kan dus sneller incourant worden dan de belegger lief is. Er is in de ogen van Hogenboom maar ĂŠĂŠn veilige haven en dat is de woningmarkt. ‘De vraag naar

core of core-plus dat veel vermogensbeheerders beleggingsproducten met die strategieĂŤn aanbieden. Wat je vaak ziet is een streefcijfer voor het rendement behorend bij core of core-plus, zonder de veiligheid die je bij dergelijke lage returns zou verwachten’, zegt de hoogleraar. Huiswerk doen is volgens Brounen altijd verstandig. ‘Ik heb nog nooit een gedupeerde belegger zijn geld zien terugkrijgen op basis van een fondsdocument met een passage dat het om een core-belegging ging. Dat het predikaat core geen garantie op een veilige belegging is, heeft de Amerikaanse financieel analist Joseph L. Pagliari aangetoond. Hij is erg kritisch over hun proposities en beloften, omdat die vaak niet waargemaakt worden.’

! # " $

woningen is structureel. Door vergrijzing en verkleining van huishoudens zullen er nog lang tekorten bestaan. Zelfs in de krimpregio’s valt er rendement te halen door te investeren in ouderenwoningen.’ Een advies van Hogenboom: ‘Institutionele beleggers en overheid moeten minder procyclisch denken en handelen. Dat werkt alleen maar crisisversterkend. Laat je niet leiden door een marktdip, durf anticyclisch te reageren. Buy low, sell high is toch altijd beter dan buy high, sell low. Dat vergt wel durf en meer visie dan doen wat een ander doet.’ Hogenboom houdt er rekening mee dat de overheid een deel van een op te zetten investeringsfonds van maximaal 50 miljard euro gebruikt om het woningtekort te verminderen. Een investering vanuit zo’n langetermijnvisie is volgens Hogenboom niet procyclisch en daarom beter voor de markt.

‘Let op de criteria die voor jou belangrijk zijn. Wil je veiligheid, dan ligt een hoog aandeel eigen vermogen voor de hand. En aan degenen voor wie waardevastheid een van die criteria is, kan ik zeggen dat het dna daarvan te ontleden is. Het grootste risico voor de waarde van vastgoed is dat het niet bestand is tegen de megatrends: demografische verandering, duurzaamheid en digitalisering’, zegt Brounen. Verdere aanscherping van duurzaamheidseisen is volgens Brounen zo’n ontwikkeling. ‘Pensioenuitvoerder PGGM verlangt van de vastgoedfondsen waarin het belegt in 2020 een halvering van de CO2-uitstoot ten opzichte van 2015. Er komen nog veel meer eisen aan op het gebied van duurzaamheid en milieu. Hoe lang denk je te kunnen wachten totdat niet verduurzamen geld gaat kosten?’ Schokken op de gebruikersmarkten zijn meestal niet te voorzien, megatrends wel, betoogt Brounen. ‘Op een president Trump die iets geks doet, kun je geen beleid maken. Wat je wel kunt, is anticiperen op te voorziene ontwikkelingen. Zodat je je

De adviezen van Hogenboom voor veilig beleggen in vastgoed zullen niet aan dovemansoren gericht zijn. Want inmiddels is de reis naar de veilige haven al begonnen, constateert Dirk Brounen. De hoogleraar vastgoedeconomie aan Tilburg University / Tias signaleert een grote vraag naar corevastgoed: het beleggingsvastgoed met het laagste risicoprofiel en dito rendement. ‘Ik denk dat core zo populair is op dit moment omdat het vertrouwen in de toekomst stilaan slinkt en men dus liever op veilig speelt’, zegt Brounen. Wat precies onder core valt is hem minder duidelijk. Brounen heeft zicht op de prestaties van vastgoedvehikels. Hij publiceerde onder meer in 2012 een onderzoek naar reits (real estate investment trusts), de samenstelling van hun aandeelhoudersbasis en hun rendementen. Dat onderzoek deed Brounen samen met Nils Kok (Maastricht University) en David C. Ling (University of Florida). Hetzelfde jaar publiceerde hij samen met Sjoerd de Koning een onderzoek naar de opkomst en prestaties van reits gedurende vijftig jaar. ‘Core is verworden tot een buzz-woord. Er is zoveel vraag naar

& # $

>

niet laat verrassen zoals de boeren zich wel hebben laten verrassen door de regelgeving op het gebied van stikstofverbindingen.’ Of de plek op dit moment de beste is, zegt volgens Brounen niet zoveel. ‘Waar het om gaat is of je er over vijftien jaar nog wilt zitten. Je kunt een winkel bezitten van de hoogste technische kwaliteit op een plek met het hoogste aantal passanten. Maar als de plek niet bestand is tegen de vergrijzing en het pand niet kan voldoen aan de duurzaamheidseisen, is de investering niet waardevast.’ De kunst is volgens Brounen om de waarde van een pand los van de huidige markt te zien. ‘Als er over drie jaar een recessie komt, zullen beleggers op dat moment vijf of tien jaar verder kijken. Zwakke objecten raken dan uit de gratie. Of een object onderscheidend is, is belangrijker dan de prijs die je ervoor betaald hebt.’

De door Brounen geschetste megatrends van demografische verandering en digitalisering zijn geen toekomstmuziek, waarschuwt Rudy Stroink. Hij was projectontwikkelaar en is nu algemeen manager van meubelfabriek Pastoe en partner van adviesbureau Dutch Spring. ‘De sterke bevolkingsgroei ligt achter ons en daardoor ook de economische groei. De opgave van projectontwikkelaars is veranderd van uitbreiden naar vervangen’, zegt hij. Ook al doet de huidige inhaalvraag anders vermoeden, in Nederland is het vastgoedspel al voorgoed veranderd. Stroink kijkt terug op een bewogen vastgoedcarrière. Hij gaf onder meer achttien jaar leiding aan TCN, had op het hoogtepunt vijfhonderd mensen in dienst, maar zijn bedrijf ging in 2012 failliet. Terugblikkend zegt hij dat TCN vooral te veel geleend heeft, waardoor afwaarderingen op projecten bij de ontwikkelaar extra hard aankwamen. ‘Onze grote blootstelling aan de financiĂŤle markten tijdens en na de kredietcrisis werd ons fataal. Gebrek aan ondernemerschap of blindheid voor de werkelijke vraag kan ons niet worden verweten.’

In de jaren ‘90 verbaasde hij zich over de marktordening in Nederland, na het vak van projectontwikkelaar in de Verenigde Staten te hebben geleerd. ‘In de Verenigde Staten concurreren projectontwikkelaars niet op locaties, maar op wat ze gebruikers te bieden hebben. Een belegger raakt pas in een pand geĂŻnteresseerd, wanneer het de eigenaar keer op keer lukt om er een eindgebruiker voor te vinden.’ In Nederland werkte dat volgens hem

anders, niet alleen door de economische groei maar ook door de deken van overheidsregulering die de marktwerking verstoorde. ‘De kunst was om een monopolie op een locatie te krijgen via goede afspraken met de gemeente of een eigenaar. De eindgebruiker en belegger volgden dan vanzelf en het bouwen was niet meer dan een lastige bijzaak’, aldus Stroink.

+PGHÉ…EKÇPV Anno 2019 is het spelletje Monopoly volgens Stroink voorbij. Niet alleen door de afname van de bevolkingsgroei, maar ook door de opkomst van internet. ‘Winkelstraten voldoen niet meer en zijn vreselijk inefficiĂŤnt bij het vergaren van informatie voor de consument. Toen ik klein was, werd ik eens in de zoveel tijd meegenomen naar warenhuis Ter Meulen en vertelden ze alles over wat er voor mij te koop was. Online krijg je nu duizend keer meer, sneller en dieper zicht. Je hoeft niet meer naar een stadscentrum om te vinden wat je zoekt. Als ik een nieuwe Bijenkorf zou moeten neerzetten, zou ik dat in een weiland bij Alphen aan den Rijn doen. Goed bereikbaar en een zo groot mogelijk aanbod.’ In grote delen van Nederland heeft de schaarste zich volgens Stroink verplaatst van de locaties naar de gebruikers. ‘Een ontwikkelaar die zich buiten de Randstad meldt met projecten, wordt met open armen ontvangen. Ten minste, als hij gebruikers meebrengt voor bedrijfsruimten, winkels of hotels.’ Uitzondering op die regel van Stroink is de hoofdstad. ‘Amsterdam is onderdeel van een internationaal stedennetwerk waarvoor heel andere wetten gelden. Ruimte is er wel degelijk schaars, maar de gekkigheid die je daar in de markt ziet heeft niets met de Nederlandse markt te maken.’

‘NU IS DE LEEGSTAND ACCEPTABEL, BIJ EEN VOLGENDE CRISIS HOEF JE NIET DAT NIET TE VERWACHTEN OP EEN CONJUNCTUURGEVOELIGE GEBRUIKERSMARKT ALS DIE VOOR KANTOREN’

De schaarste aan eindgebruikers is ongelijk verdeeld over de vastgoedsegmenten. Stroink: ‘Aan logistiek moet nog heel veel gebeuren langs de snelweg. Op de woningmarkt zijn we binnenkort klaar met de inhaalslag, nadat de bouw zeven jaar bijna heeft stilgelegen.’ Daarmee heeft Stroink meteen alle vastgoedsegmenten genoemd waar hij nog echte groei ziet. Winkels? ‘Vergeet het maar. Zelfs A1-locaties in de grootste vijf steden zijn niet veilig. De vastgoedmarkt is over het algemeen nog steeds intransparant, maar ik weet dat de huurprijzen van hoofdwinkelstraten dalen. Ook in mijn woonplaats Utrecht boert het A1-winkelgebied achteruit. Wat moet je anders verwachten, met de concur-

rentie van Hoog Catharijne, City Plaza in Nieuwegein en de kern van Zeist? Er is te veel, het is vreselijk inefficiënt. Natuurlijk kunnen vastgoedadviseurs leuke verhalen brengen over winkelgebieden die in de lift zitten met leuke nieuwe formules, maar het beweegt allemaal naar beneden.’ Kantoren buiten de toplocaties? ‘Vergeet die ook maar. In bijvoorbeeld Papendorp staat veel leeg en dan zijn veel kavels nog niet eens bebouwd. Als de landelijke kantorenleegstand is gedaald, komt dat door onttrekkingen en niet door een toename van de vraag. De huren van kantoren zijn de afgelopen tien jaar nauwelijks gestegen. Buiten de toplocaties brengen kantoren te weinig op om ze over twintig of dertig jaar te vervangen.’

‘Met de overmaat aan winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen en de voltooiing binnenkort van de inhaalslag op de woningmarkt verandert de opgave in stedelijk management. Pandje afbreken, pandje neerzetten, dat wordt het spel. Degenen die daarin succes krijgen, zullen jonge ontwikkelaars en architecten zijn die het geduld hebben voor slow development en het pluksgewijs aanpakken van gebieden. Probeer weg te blijven van de schaarse locaties in Amsterdam. Tenzij je er genoeg geld voor hebt en het risico kunt lopen om een deukje te incasseren’, vervolgt Stroink. ‘Het zal weer gaan om gebruikers en hoe je die gelukkig maakt met micromanagement. Partijen die dat spel beheersen lopen al rond op de Nederlandse markt. Kadans Science Partner is heel slim bezig met de ontwikkeling op kennislocaties, Cromwell Property Group net zo met zijn intensieve aandacht voor de huurders van kleine bedrijfsruimten en Skepp ook met het management van kantoorgebouwen. Sinds het herstel na de vorige crisis is de vastgoedmarkt de gebruiker weer geleidelijk uit het oog verloren. Het wordt tijd om weer te gehoorzamen aan de wet die ook in andere bedrijfstakken geldt: het doel van ondernemen is een klant te vinden.’

9CCTQO \Q GGP\ĎFKI PGICVKGH! &KV XGTJCCN ICCV PKGV QXGT \CMGP FQGP QR FG XCUVIQGFOCTMV \QCNU VĎFGPU FG XGVVG LCTGP &CCTCCP KU GGP CPFGT CTVKMGN IGYĎF XCPCH RCIKPC KP FG\G 8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM &G IGËPVGTXKGYFGP FCCT XGTVGNNGP QXGT FG MCPUGP QR

8QQT FCV IWPUVKIG UEGPCTKQ KU QQM KGVU VG \GIIGP &G &WKVUG XGTOQ IGPUDGJGGTFGT &95 DÄŽXQQTDGGNF \GK KP 8CUVIQGFOCTMV XCP UGR VGODGT YGNKUYCCT FCV FG 0GFGTNCPFUG OCTMV YGN \QoP DGGVLG FG VQR JGGHV DGTGKMV #NNGGP DGVGMGPV FCV PKGV FCV &95 FQPMGTG YQNMGP \KGV +PVGIGPFGGN FG XGTOQIGPUDGJGGTFGT JCF GPMGNG OCCPFGP GGTFGT \GNHU PQI \ÄŽP XQQTWKV\KEJVGP XQQT FG 'WTQRGUG XCUVIQGFOCTMV PCCT DQXGP DÄŽIGUVGNF &KG QRYCCTVUG DÄŽUVGNNKPI DGJQGHFG YGN GPKIG WKVNGI n+P JGV DGIKP MCP FKV XTGGOF NÄŽMGP FG GEQPQOKUEJG ITQGK KU XGTVTCCIF GP FG KP XGUVGTKPIUCEVKXKVGKV KU KP FG GGTUVG JGNHV XCP JGV LCCT UVGTM IGFCCNFo UEJTGGH &95 KP \ÄŽP 'WTQRG 4GCN 'UVCVG 5VTCVGIKE 1WVNQQM ,WN[ /CCT \Q EQPUVCVGGTFGP FG &WKVUGTU VQGP FG IGDTWKMGTUOCTMV DNÄŽHV nQROGTMGNÄŽM TQDWWUVo $GNCPITÄŽM YCU QQM FCV GT YGKPKI VGTGEJVMYCO XCP FG XGTYCEJVG QDNKICVKGU KP ITQVG FGNGP XCP 'WTQRC DGXGUVKIFGP FG CCPVTGMMGNÄŽM JGKF XCP QPTQGTGPF IQGF EQPUVCVGGTFG &95 PQI XQQTFCV FG '%$ KP UGRVGODGT PKGWYG XGTTWKOGPFG OCCVTGIGNGP CCPMQPFKIFG QO FG GEQPQOKG CCP VG LCIGP &CV MCP XQQTNQRKI PKGV OGGT UVWM QH VQEJ YGN! &CV JCPIV QPFGT OGGT CH XCP FG XTCCI QH FG JWKFKIG NCIG TGPVG PCVWWTNÄŽM KU %QGP 6GWNKPIU OGGPV XCP YGN 8QNIGPU FG JQQINGTCCT GEQPQOKEU KPUVKVWVK QPU CPF UQEKGV[ CCP FG 7PKXGTUKVGKV 7VTGEJV XQNIV '%$ CNNGGP OCCT FG TGÇNG TGPVG &CCT KU PKGVU MWPUVOCVKIU QH IGXCCTNÄŽMU CCP -NCCU -PQV \KGV FCV CPFGTU 8QNIGPU FG RTGUKFGPV XCP &G 0GFGTNCPF UEJG $CPM YCU ˬPCPEKGTKPI CN TWKO XQQTJCPFGP XQQTFCV FG '%$ QR PKGWY IKPI UVKOWNGTGP -PQV YCCTUEJWYV XQQT XGTUVQQTFG RTÄŽUXQT OKPI QR FG ˬPCPEKÇNG OCTMVGP #NU JÄŽ IGNÄŽM JGGHV NKIV GGP RTÄŽUEQTTGEVKG XQQT FG JCPF QQM QR FG XCUVIQGFDGNGIIKPIUOCTMV #PFGTG RTQDNGGOUEGPCTKQoU \ÄŽP QQM FGPMDCCT &GWVUEJG $CPM DG \YÄŽMV QPFGT \ÄŽP UNGEJVG NGPKPIGP GP VTGMV FG ˬPCPEKÇNG UGEVQT OGG KP \ÄŽP XCN &G DTGZKV NQQRV WKV QR GGP EJCQU &G JCPFGNUQQTNQI VWU UGP FG 8GTGPKIFG 5VCVGP GP %JKPC GUECNGGTV 1H FG KPUVCDKNKVGKV KP JGV /KFFGP 1QUVGP PGGOV YGGT VQG *GV \ÄŽP PKGV RGT UG IWPUVKIG UEGPCTKQoU XQQT FG XCUVIQGFOCTMV KP GGP QRGP GEQPQOKG CNU 0GFGT NCPF 8QQT YKG \KEJ FCCTVGIGP YKN KPFGMMGP KU FKV XGTJCCN DGFQGNF

‘VEEL BELANGSTELLING VOOR NEDERLANDSE VASTGOEDMARKT’

8QQT XGGN DGNGIIGTU DNÄŽHV QQM KP JGV INCU JCNHXQN

!

Het fundament onder de Nederlandse woningmarkt is heel sterk, stelt Thijs Konijnendijk, hoofd onderzoek bij vastgoedadviseur Capital Value. ‘We hebben te maken met een consistente vraag die wordt aangejaagd door de groei van de bevolking en het aantal huishoudens. Dat vertaalt zich in hogere huur- en leegwaardes. Vanuit beleggersperspectief is de markt extra interessant, ook voor buitenlandse partijen. De rente is laag en Nederlandse woningen bieden naast rendement ook zekerheid. Dat buitenlandse beleggers hier actief zijn, is niet nieuw, maar buitenlandse partijen verkopen onderling steeds meer woningen. De samenstelling van de verschillende beleggers op de Nederlandse markt is steeds internationaler. Twee jaar geleden was het aandeel van de buitenlandse beleggers nog 27 procent, nu ligt dat op 43 procent. Van oudsher hebben pensioenfondsen veel woningvastgoed. Zij verkochten vaak oudere woningen om nieuwe te kunnen kopen en zo hun portefeuille te vernieuwen en te verduurzamen. We zien die verkoop nog steeds wel plaatsvinden, maar omdat pensioenfondsen ook last hebben van de hoge nieuwbouwprijzen hapert deze doorstroom enigszins.’

In de huidige markt bieden bestaande woningen volgens Konijnendijk goede kansen, ook in het licht van de verduurzaming. Het ligt eraan hoe de woningen zijn vernieuwd en voor welke strategie de belegger kiest. ‘Er zijn partijen, zoals grote particuliere beleggers, die kiezen voor uitponden terwijl institutionele en internationale investeerders er meestal voor kiezen panden langer in eigendom te houden. Door het vastgoed op te knappen, kun je dan als belegger een huur vragen die meer in lijn is met de markt. Je ziet daarom nu geregeld transacties waarbij portefeuilles worden opgekocht om ze vervolgens een kwaliteitsimpuls te geven. Vanuit

rendementsperspectief is een aanvangsrendement van 4 procent of minder – wat je nu krijgt op sommige plekken in de Randstad – laag, maar op de middellange en lange termijn zijn de vooruitzichten goed, omdat er weinig risico bestaat voor deze beleggingen.’ Er blijft ook in de toekomst veel behoefte aan betaalbare huurwoningen, denkt Konijnendijk. ‘De nieuwbouwopgave die alleen dit jaar zou moeten voorzien in 75.000 woningen wordt niet gehaald en dan gooit de stikstofcrisis nu ook nog roet in het eten. Voor een aantal projecten, die nu opnieuw door de vergunningsaanvraagprocedure moeten, betekent dat een vertraging van wel twee tot drie jaar. Hierdoor blijft de druk op de woningmarkt extra hoog of loopt die zelfs verder op. In theorie kan het opdrogen van de hoeveelheid nieuwbouwprojecten tot een lager beleggingsvolume leiden. Niet alleen nieuwbouw wordt dan minder verkocht, ook de verjonging van de portefeuilles van beleggers is dan moeilijker, waardoor er minder bestaande woningen zullen worden aangeboden.’

‘DE KRAPTE OP DE MARKT LEIDT NU TOT STIJGENDE HUURPRIJZEN, EN DIT VOORUITZICHT TREKT NOG STEEDS NIEUWE EUROPESE EN MONDIALE INVESTEERDERS NAAR DE NEDERLANDSE LOGISTIEKE VASTGOEDMARKT.’

Tegelijkertijd geldt nu minder dan vroeger dat je als belegger met een andere assetallocatie snel meer rendement kunt halen, aldus Konijnendijk. ‘Ook de oplopende regeldruk (zoals voor middenhuur) kan ervoor zorgen dat een vastgoedbelegger een drempel over moet. Ja, er zijn plekken in Nederland waar het kostenplaatje door extra lokale huurregels niet meer uit kan, maar daar staat tegenover dat het daardoor op andere plekken weer een stuk aantrekkelijker is om te investeren. Langzaam keert de wal ook het schip. Gemeenten en marktpartijen zoeken elkaar steeds vaker op om toch tot werkbare afspraken te komen, waarbij gemeenten een antwoord kunnen formuleren op hun nieuwbouwopgave en er voor beleggers nog steeds iets valt te verdienen. Het is hier wat die verdiencapaciteit betreft echt beter dan in Londen of Parijs.’ >

‘Het glas is niet halfvol, het is driekwart vol’, stelt Mark Siezen, executive director Retail bij adviesbureau CBRE. ‘Er is nu overal het besef dat er werk aan de winkel is. De gebruikersmarkt zit midden in een transitiefase. De vraag naar fysieke winkelmeters neemt af, maar dat leidt ook tot positieve stappen. Het aantal winkelmeters wordt verkleind, wat vooral te merken is op de minder goede locaties. De toenemende concentratie van winkels op de betere locaties is goed vanuit beleggingsperspectief. Bovendien zitten we nu ook juist in een markt waarin veel vraag is naar ander vastgoed, vooral woningen en kantoren. Dat biedt een gunstig perspectief voor transformaties. Wat nu geldt als puur winkelvastgoed, is straks veelal mixed use’, zegt Siezen. ‘Neem de V&D-panden in de middelgrote steden waar Hudson’s Bay niet ging zitten. Die krijgen na jaren van leegstand nu toch een andere bestemming’, vult Lodewijk Buijs, director Capital Markets bij CBRE, aan. ‘Mooie voorbeelden zijn Arnhem, waar er kantoren en winkelruimtes in komen, en Dordrecht, daar krijg je woningen en winkelruimte.’ Er is volgens Buijs veel vraag naar gemengd gebruik, omdat enerzijds de markt voor monofunctioneel winkelvastgoed aan het opdrogen is en anderzijds omdat de leegstand in de binnensteden kansen biedt voor een ander type gebruikers dan retail. Beleggers spelen hier graag op in, zegt Buijs. ‘We zien veel beleggers in kantoor- of residentieel vastgoed deze kant op bewegen. Deze ‘nieuwe’ vraag is erg welkom in de beleggingsmarkt die tot dusver werd gedomineerd door supermarktgedreven centra en prime high street. Als je kijkt naar de balans, helpt dat bij de inrichting van de winkelstraat.’

*WWTRTĎ\GP Directeur Retail Siezen erkent dat de huurprijzen op de mindere plekken onder druk staan. ‘Dat valt niet te ontkennen. Retailers kijken heel kritisch naar hun huisvesting. De situatie waarin er aanbodgestuurd werd gekeken naar de inrichting van winkelstraten is achterhaald.’ Op microniveau wordt de aantrekkingskracht van winkelvastgoed bepaald door de vraag of het in balans is met de omgeving. ‘Op de kantorenmarkt is deze beweging al jaren eerder in gang gezet. Daarbij zie je nu al een nieuw evenwicht ontstaan.’ zegt Siezen. ‘De randvoorwaarden voor online zijn in Nederland relatief goed. Als je kijkt naar de groei in marktaandeel van e-commerce dan staan de signalen op groen, maar er zijn ook signalen die de andere kant op wijzen, vooral als het gaat om impact op het milieu. Daarnaast is de winstgevendheid van e-commerce nog wel een issue zolang de kosten niet aan de consument worden doorberekend. Ik verwacht een terugslag in de groei op het moment dat de werkelijke kosten van levering en retourneren doorberekend gaan worden. Tegelijkertijd is het wachten op meer winkels van de online spelers, zoals Zalando. Met stenen, al is het maar om spullen af te halen, spelen e-tailers toch in op de wens van veel consumenten. Retailvastgoed is een mooie, veilige belegging.’

Volgens Buijs hebben internationale beleggers, vaak private equityspelers, veel belangstelling voor de Nederlandse markt. ‘De juridische en economische randvoorwaarden zijn hier goed. De winkelmarkt biedt comfort en een beperkt risico. Het aantal nieuwe namen en mandaten neemt nog steeds toe, maar de ticketsizes – het aantal objecten in ĂŠĂŠn transactie – worden evenredig aan de inkrimping van het aantal winkelmeters kleiner.’ De mandaten van retailbeleggers zijn doorgaans strak ingestoken, stelt Buijs. ‘Er wordt bijzonder gericht ingekocht binnen de comfortzone. Dit zal voor 2020 niet anders zijn, gezien de uitdagende gebruikersmarkt. Beleggers kiezen nu liever voor kwaliteit.’

‘HET IS WACHTEN OP MEER WINKELS VAN DE ONLINE SPELERS, ZOALS ZALANDO. MET STENEN WINKELS SPELEN E-TAILERS TOCH IN OP DE WENS VAN VEEL CONSUMENTEN. RETAILVASTGOED IS EEN MOOIE, VEILIGE BELEGGING.’ >

'T \ÄŽP UVGGFU OGGT PKGWYG VQGVTGFGTU QR 0GFGTNCPFUG NQIKUVKGMOCTMV

Voor 2020 ziet vastgoeddienstverlener Savills drie belangrijke kansen in het logistieke vastgoed. ‘Allereerst zijn er nieuwe toetreders op de Nederlandse markt’, zegt Niek Poppelaars, co-head Logistics & Industrial bij Savills. ‘Ondanks sterke karakteristieken zoals de Rotterdamse haven en de toevoer richting de rest van Europa, heeft onze markt eigenlijk pas de afgelopen twee, drie jaar een inhaalslag gemaakt, waardoor de rendementen nog relatief aantrekkelijk waren in vergelijking met omringende landen. De leegstand is inmiddels onder de 5 procent gezakt, evenals de aanvangsrendementen. Deze dalen richting 4 procent. De krapte op de markt leidt nu tot stijgende huurprijzen, en dit vooruitzicht trekt nog steeds nieuwe Europese en mondiale investeerders naar de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt.’ De trend van nieuwe toetreders ziet Poppelaars ook terug in de gebruikersmarkt, vooral door de groei van e-commerce en de diversificatie van bestaande retailers. ‘Neem Albert Heijn en Amazon, dat naar Nederland komt. Naast de behoefte aan vier of vijf strategische distributiecentra van 60.000 vierkante meter om de winkels te bevoorraden, voegen deze bedrijven voor hun online business kleinere hubs toe, van maximaal 20.000 vierkante meter, aan de randen van grote steden. We horen veel over de urban logistics trend in de grotere logistieke markten, zoals het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. In Nederland zijn de afstanden korter en zien we deze trend vertaald in een toenemende vraag en een toenemend aantal ontwikkelingen op centrale plekken waarvanuit de vier grote steden binnen 45 tot

60 minuten kunnen worden bereikt.’ Voorbeelden van dit soort nieuwe plekken, die Savills ook wel ‘agglo-logistiek’ noemt, zijn volgens Poppelaars Waddinxveen, Zuidplas, Bleiswijk en Berkel en Rodenrijs. Een gebrek aan beschikbare logistieke ruimte en aan grote kavels voor nieuwe ontwikkelingen op de traditionele hotspots versterkt dit ontstaan van nieuwe hotspots.

‘De ontwikkelingen van de gebruikersmarkt vertalen zich ook naar resultaten in de investeringsmarkt. Beleggers volgen de gebruikersmarkt en durven steeds meer uit hun comfortzone te stappen om te investeren in ‘nieuwe’ logistieke hotspots, zelfs in (speculatieve) ontwikkelingen.’ De vraag naar Nederlands logistiek vastgoed houdt aan en de beleggersinteresse is enorm gediversifieerd, aldus Poppelaars. ‘Dit zorgt voor een hoge mate van vertrouwen in de markt, waardoor partijen het risico durven te nemen om in (speculatieve) ontwikkelingen te investeren op relatief onbekend terrein. Wij verwachten dat dit een groeiende trend is die ons logistieke landschap zal veranderen.’ Tot slot voorziet Savills voor volgend jaar een verbreding van de focus van logistiek vastgoed naar industrieel vastgoed. Er vallen in dit segment volgens Poppelaars nog relatief aantrekkelijke rendementen te behalen. ‘In landen met een meer volwassen industriĂŤle markt is de yield gap, de rendementskloof, tussen logistiek en industrieel vastgoed aanzienlijk kleiner dan in onze markt. Wij verwachten dat de Nederlandse markt een vergelijke trend zal volgen waardoor deze beleggingscategorie een inhaalslag gaat maken. Crossbay en Mileway zijn de eerste partijen die hier reeds op inspelen.’

! Het afgelopen jaar stelde iedere vrijdag een jonge vastgoedprofessional zich voor op vastgoedmarkt.nl. In deze Outlook blikken we terug op de rising stars van 2019. Dit keer Lieke Korthout Opleiding: HBO Vastgoed & Makelaardij (Fontys Eindhoven), Human Geography (Utrecht University). Ik ben: Adviseur Detailhandel & Vrije Tijd bij Bureau Stedelijke Planning. Waarom vastgoed: Vastgoed heeft een belangrijke rol in het dagelijks leven. Het zijn niet alleen stenen. Het is de gebouwde omgeving waar iemand zich thuisvoelt of juist helemaal niet. Mooiste vastgoedobject: De enorme eyecatcher Marina Bay Sands in Singapore. Het heeft Singapore op de kaart gezet. Ik wilde dit gebouw heel graag een keer in het echt zien en dat is vorig jaar gelukt! Lelijkste vastgoedobject: Het Gildenkwartier in Utrecht. Dit gebouw

met de bruine en groene oude gevels, dat ook dient als zij-entree voor Hoog Catharijne, is echt een van de onaantrekkelijkste gebouwen van de stad. Mijn hart ligt bij: Winkels. We zien het winkellandschap de afgelopen jaren enorm veranderen. Diverse retailers kunnen het hoofd niet boven water houden, marketing van winkelgebieden wordt steeds belangrijker en internet speelt een grote rol. Een gebied moet zich onderscheiden om consumenten aan te trekken. Een goede visie op een winkelgebied is daarom van enorm belang. Dit zien we allen over het hoofd: Vastgoed wordt te vaak bekeken vanuit de ogen van ontwikkelaars en planners. De gebruiker van dit vastgoed is het allerbelangrijkste en de wensen van deze gebruiker zijn van belang voor een vitale, levendige en aantrekkelijke stad. Grootste kans voor vastgoedprofessionals: Gentrificatie heeft vaak een negatieve lading; de oorspronkelijke gebruikers

van een gebied worden verdreven. Dit wordt gezien als een bedreiging voor de ‘inclusieve stad’. Ik denk dat winkelgebieden aantrekkelijker kunnen worden door gentrificatie, maar de echte kans zit in het creĂŤren van een aantrekkelijk en interessant gebied voor iedere gebruiker. Mijn rolmodel: Jane Jacobs. Zij bekeek de stad niet vanaf haar tekentafel, maar ging juist vanuit eigen observaties op zoek naar de successen en knelpunten van de stad. De scheiding van functies was in haar ogen funest voor een stad en zij benadrukte het belang van functiemenging. Dat zien we nu terug in steden. Mijn grootste succes: De combinatie van werken in mijn vakgebied met het afronden van een fulltime master. Dat was een uitdaging, maar ook erg leerzaam. Over 5 jaar ben ik: De persoon die vastgoedprofessionals benaderen om mee te denken over de meest uitdagende vraagstukken op het gebied van winkelvastgoed.

!

1QM KP VĎFGP XCP MTCRVG QR FG #OUVGTFCOUG MCPVQTGPOCTMV NKIIGP GT XQNQR MCPUGP XQQT XCUVIQGFDGNGIIGTU <Q QPVYKMMGNV #OUVGTFCO <WKFQQUV \KEJ VQV GGP \GGT KPVGTGUUCPV IGDKGF XQQT GKIGPCTGP GP JWWTFGTU EQPUVCVGTGP /KEJKGN $ĎOQNV GP čUDTCPF $TWPIGT XCP 5CXKNNU

/+%*+'. $č/1.6 '0 č5$4#0& $470)'4 8#0 5#8+..5

n 8GGN MCPUGP XQQT # ! ! # #OUVGTFCO <WKFQQUVo 'GP LCCT KU /KEJKGN $ĎOQNV PW YGTM\CCO XQQT 5CXKNNU CNU *QQHF .GCUKPI /KF%CR +PXGUVOGPVU $KPPGP JGV #IGPE[ VGCO KU JĎ QPFGT OGGT XGTCPVYQQTFGNĎM XQQT FG XGTJWWTCEVKXKVGKVGP KP #OUVGTFCO n*GV CHIGNQRGP LCCT JGDDGP YG JGV #IGPE[ VGCO QR XQNNG UVGTMVG IGDTCEJV /GV XKGT CFXKUGWTU MWPPGP YG QRFTCEJVIGXGTU PW QRVKOCCN XCP FKGPUV \ĎP o 1R FG G XGTFKGRKPI XCP JGV 5CXKNNU MCPVQQT CCP FG <WKFCU QXGT\KGV $ĎOQNV FG QPVYKMMGNKPIGP XCP FG #OUVGTFCOUG MCPVQTGPOCTMV n&KG JGGHV FG CHIGNQ RGP LCTGP PCVWWTNĎM GGP GPQTOG RTĎUQPVYKMMGNKPI FQQTIGOCCMV <GMGT QR FG <WKFCU GP KP JGV EGPVTWO XCP #OUVGTFCO +GFGTGGP JGGHV JGV KFGG FCCT VG OQGVGP \ĎP o #PFGTG IGDKGFGP KP #OUVGTFCO DNGXGP SWC DG\GV VKPIUITCCF NCPIG VĎF CEJVGT DĎ FG <WKFCU GP JGV EGPVTWO OCCT QQM FCCT FTQQIV FG NGGIUVCPF QR $ĎOQNV n0GGO <WKFQQUV 9Ď XGTYCEJVGP FCV <WKFQQUV QXGT GPMGNG LCTGP KU IGVTCPUHQTOGGTF VQV GGP NGXGPFKI IGDKGF YCCT YQPGP GP YGTMGP UCOGP MQOV &CCTOGG XQTOV JGV GGP OQQK CNVGTPCVKGH XQQT FG <WKFCU #N KU <WKFQQUV YGN XGGN ITQVGT GP QPVYKM MGNGP FGGNIGDKGFGP \KEJ XGTUEJKNNGPF &G EQPEGPVTC VKG XCP MCPVQTGP \CN KP GGTUVG KPUVCPVKG DĎ JGV UVCVKQP GP FG ,QJCP %TWĎHH #TGP# RNCCVUXKPFGP o 8QNIGPU čUDTCPF $TWPIGT XCUVIQGFCFXKUGWT DKPPGP JGV #OUVGTFCOUG #IGPE[ VGCO XCP 5CXKNNU QPVYKM MGNV <WKFQQUV \KEJ KP VQGPGOGPFG OCVG VQV GGP RNGM YCCTKP DGFTĎXGP YKNNGP KPXGUVGTGP n&G IGOGGPVG JGGHV DGUVGOOKPIURNCPPGP IGYĎ\KIF GP UCOGP OGV DGNGIIGTU GP QPVYKMMGNCCTU FG JCPFUEJQGP QRIGRCMV QO GT KGVU OQQKU XCP VG OCMGP 'T \WNNGP UVGGFU OGGT HWPEVKGU QPVUVCCP XCP YQPGP GP TGETGCVKG VQV JQTGEC GP YKPMGNU o

"# ! # $#

&G ITQQVUEJCNKIG PKGWYDQWY XCP YQPKPIGP KP <WKFQQUV JGGHV ITQVG CCPVTGMMKPIUMTCEJV QR DGFTĎ XGP CNFWU $ĎOQNV n$GFTĎXGP YKNNGP KOOGTU XQN FQGPFG CTDGKFURQVGP VKGGN TQPF JWP XGUVKIKPI #PFGTUQO XKPFGP OGPUGP TGKUVĎF GGP XCP FG DGNCPI TĎMUVG HCEVQTGP KP JWP MGW\G XQQT GGP YGTMIGXGT 1QM FCCTQO KU <WKFQQUV XQQT YGTMIGXGTU GGP KPVGTGUUCPVG RNGM XQQT JWKUXGUVKPI *GV IGDKGF KU PCVWWTNĎM KFGCCN IGUKVWGGTF VWUUGP #OUVGTFCO GP 7VTGEJV 0KGV XQQT PKGVU KU #OUVGTFCO $ĎNOGT #TGP# PW CN GGP XCP FG FTWMUVG UVCVKQPU XCP 0GFGTNCPF #N OGV CN \KGP YG CNU 5CXKNNU ITQVG MCPUGP XQQT FG XCUVIQGFOCTMV KP <WKFQQUV o 1QM FG PCDĎJGKF XCP "# ! # # " ! CCPVTGMMKPIUMTCEJV QR DGFTĎXGP XGTVGNV $TWPIGT n(CTOCEGWVKUEJG VGEJIGTGNCVGGTFG DGFTĎXGP MĎMGP IGTKEJV PCCT <WKFQQUV \WKF o 'GP CCPURTGMGPF XQQTDGGNF XCP FG QPVYKMMGNKPIGP KP #OUVGTFCO <WKFQQUV KU XQNIGPU $ĎOQNV GP $TWPIGT JGV 7TDCP +PVGTCEVKXG &KUVTKEV 7+& 1R JGV ITCUXGNF CCP FG #TGP# $QWNGXCTF XGTTĎ\GP XGTFGGNF QXGT XKGT IGDQWYGP OGV GGP XGTDKPFGPF RNGKP QPFGT OGGT YQPKPIGP GGP VJGCVGT JQVGN YKPMGNU JQTGEC GP EKTEC XKGTMCPVG OGVGT CCP MCPVQQTHWPEVKG 1PVYKMMGNEQODKPCVKG 1/% GGP UCOGPYGTMKPI VWUUGP $CNNCUV 0GFCO &GXGNQROGPV GP #/ JGGHV 5CXKNNU GP %$4' DGVTQMMGP CNU CFXKUGWTU XQQT FG XGTJWWT XCP FG MCPVQQTTWKOVG $TWPIGT n1QM KP FKV RTQLGEV KU JGV XGTDKPFGP XCP XGTUEJKNNGPFG HWPEVKGU GGP DGNCPITĎM WKVICPIURWPV #NU CFXKUGWTU \ĎP YĎ PCWY DGVTQMMGP DĎ FG QPVYKMMGNKPI XCP JGV MCPVQ TGPIGFGGNVG QO GGP QRVKOCCN RTQFWEV XQQT JWWT FGTU GP IGDTWKMGTU VG TGCNKUGTGP &KV RTQLGEV RCUV JGGN IQGF DĎ YCCT YG CNU 5CXKNNU XQQT UVCCP 1P\G MTCEJV

/KEJKGN $ĎOQNV čUDTCPF $TWPIGT

( ) , , ) $ , ) ! $)%%' '* ! ' , " $ ) + ') " $ $ $ )%) " %$ &) +%%' $ %*, % IGDKGF 9Ď HQEWUUGP QR GGP IQGFG XQQTDGTGKFKPI GP EQPEGRVQPVYKMMGNKPI YCCTFQQT FG FGCN WKVGKPFGNĎM XQQT CNNG RCTVĎGP DGVGT YQTFV )GDQWYQRVKOCNKUCVKG " ) )%) ' $ # $)(%&) # " ( ) +%%' " ' ( %$- %+ ')* $ . n'NM IGDQWY JGGHV GGP XGTJCCN PQFKIo **' '( $ # , '! '( ,%' $ () ( + " ( $ ' , ) )' ) *$ , '!%# + $ %%' + () % $ ' $ ( ) - ! '%& $ ) (& " $ " *( $ĎOQNV n&G NCV NKIV UVGGFU JQIGT /GFGYGTMGTU YKNNGP MGW\GOQIGNĎMJGFGP KP V[RG YGTMRNGM IQGFG " ) ) $ $ !%') ' ( () $ $ #%% "%%! $ " $ ) %*, $ ) +%%' **'- # JGKF GP IC \Q OCCT FQQT &G DCUKUDGJQGHVGP OQGVGP IGYQQP QR QTFG \ĎP o #CP XCUVIQGFGKIGPCTGP FG ) ! %# ) %*, % +%%' ) ' $ %& OCTMV XKPFV $TWPIGT n*WWTFGTU YKNNGP FCV GT GGP KFGG CEJVGT JGV IGDQWY \KV )GNWMMKI DGITĎRGP " '( + " ) ' $ +%%' $ ) - **' '( % #% ) $ " ) ' $ ) ) ' $ ' $ %# ) - $ %&) # " ' $ # $) !*$$ $ ' " ( ' $ <G \ĎP DGTGKF QO VG KPXGUVGTGP KP JGV IGDQWY %# ) ) # ', ' %&" + ') . 8CUV GP ɆGZKDGN ) )% +% $ + $ $ %$ &) $ $ %*, # ) $ # $$ $ #*") ) $ $) ! $)%%' %*, $ ! $ +%" $( '*$ ' "( ,%' $ " ) ' # ) DGJWNR XCP GGP QRGTCVQT \QCNU DĎXQQTDGGNF 6TKDGU 6JG 1HɈEG 1RGTCVQTU QH 5RCEGU <Ď URGNGP KOOGTU KP QR FG VQGPGOGPFG XTCCI PCCT ɉGZKDGNG MCPVQQT '* #) $ + ' $ ' $ , $( $ + $ ! $)%%' '* ! '( # $ ' $ %%! $ - '% $ ( )%' ) MWPPGP CFXKUGTGP NCPEGGTFG 5CXKNNU KP 9QTMVJGTG 1R FKV QPNKPG RNCVHQTO MWPPGP DGFTĎXGP ɉGZKDGNG EQ YQTMKPI GP UGTXKEGF MCPVQQTTWKOVGU XKPFGP n9G \KGP FCV VTCFKVKQPGNG GP ɉGZKDGNG XGT **' ) $,%%' +%"" $ "! ' %+ ' "%& $. UKIPCNGGTV $ĎOQNV n8TQGIGT YCU GT GGP FWKFGNĎM

QPFGTUEJGKF VWUUGP GGP JWWTFGT XCP ɉGZKDGNG TWKOVG GP FG EQPXGPVKQPGNG MCPVQQTTWKOVG 0W \ĎP JGV QQM FG IGXGUVKIFG PCOGP FKG ɉGZKDGNG TWKOVGP JWTGP $ĎXQQTDGGNF CNU VĎFGNĎMG QRNQUUKPI QH CNU CCPXWNNKPI QR XCUVG RNGMMGP *GV \ĎP PKGV OGGT CNNGGP HTGGNCP EGTU QH UVCTV WRU FKG PCCT ɉGZRNGMMGP MĎMGP &G -% !+' %& %'!) ' ,%' ) () ( '%) ' )%) , " YGTMRNGMMGP o 5VTCVGIKG XQQT &G UVTCVGIKG XQQT JGV MQOGPFG LCCT OGV JGV #IGPE[ VGCO KU VYGGNGFKI \GIV $ĎOQNV n+P FG TCPFIGDKGFGP XCP #OUVGTFCO \ĎP YG IQGF XGTVGIGPYQQTFKIF &CV , "" $ , + '() '! $ $ % +%%' " '+ $ ( FG &QPCWYGI $ KP 5NQVGTFĎM YCCT YĎ PCOGPU 05+ #%# $) " ' + '! $) # ) ' $ + ' JWWT JGDDGP 5COGP OGV QP\G RTQLGEVOCPCIGTU KU GT $ % + ' %*,&" $ # !) , ' $ , ) $ ( GP EQOOGTEKGGN JGDDGP IGCFXKUGGTF 6GP VYGGFG \ĎP , +%%' ) $)'*# + $ #() ' # %%! # ) *( " ( , $ ('* #) ' !' & ) ) # ) GEJVGT XGGN GZRGTVKUG FCV YG MQOGPF LCCT \GMGT ICCP DGPWVVGP o $ĎOQNV GP $TWPIGT FGNGP OGG DG\KI VG \ĎP # ) $ #%$*# $) " & $ $ ' $ ' )

XCP EKTEC XKGTMCPVG OGVGT $ĎOQNV n5COGP OGV FG GKIGPCCT .C5CNNG +PXGUVOGPV /CPCIGOGPV MĎMGP YĎ PCCT FG QRVKOCNG WKVYGTMKPI XCP GGP RNCP XCP ) %# $ %&) # " ' $ # $) +%%' - ! $ VQQTTWKOVG VG MWPPGP DGJCNGP &G XQQTDGTGKFKPI OQGV RGTHGEV \ĎP &G *GTGPITCEJV XGTJWTGP YG QXGTKIGPU EQNNGIKCCN OGV 8CP &ĎM 6GP %CVG \QCNU YG FG &QPCWYGI $ EQNNGIKCCN XGTJWTGP OGV 2 XCP $ %( . ) # '!)!" ' # ! $ + $ ( ! ' MCPVQQTTWKOVG KU KGVU YCCT JGV #IGPE[ VGCO QQM ITCCI CPFGTG CHFGNKPIGP DKPPGP 5CXKNNU DĎ DGVTGMV n<QFCV JGV IGDQWY XCPWKV XGTUEJKNNGPFG KPXCNUJQGMGP YQTFV DGMGMGP DĎXQQTDGGNF VGEJPKUEJ EQOOGTEKGGN GP OCTMGVKPIIGTKEJVo CNFWU $ĎOQNV n<Q XQGIGP YĎ FCCFYGTMGNĎM YCCTFG VQG XQQT QP\G QRFTCEJVIGXGTU KGVU YCCT YĎ CNU XCUVIQGFCFXKUGWT GEJV GPGTIKG XCP MTĎIGP 9G \ĎP GTXCP QXGTVWKIF FCV YG QR FG IQGFG YGI \ĎP OGV QPU VGCO o

() % # '!) *)"%%!

‘MIJN DROOM IS DAT IEDEREEN STRAKS EEN VORM-HUIS HERKENT’ /GV JGV QXGTNĎFGP XCP \ĎP XCFGT &CCP UGPKQT GP FG \KGMVG XCP \ĎP XTQWY YCU GGP OQGKNĎM LCCT XQQT DQWYGT GP QPVYKMMGNCCT &CCP XCP FGT 8QTO /CCT JGV YCU QQM GGP MTQQPLCCT HCOKNKGDGFTĎH 8QTO DGUVCCV JQPFGTF LCCT 'KPF XQTKIG OCCPF TKGR 8CUVIQGFOCTMV 8CP FGT 8QTO WKV VQV 8CUVIQGFOCP XCP JGV LCCT

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

>

D

Daan van der Vorm (56) tuurt over de bouwplaats aan het Amsterdamse IJ. Met zijn driedagenbaardje, witte bouwhelm, oranje hesje en zwarte veiligheidsschoenen zou hij zo ĂŠĂŠn van de bouwvakkers kunnen zijn. Twee hoge kranen en lange, rode funderingsbuizen in de grond verklappen dat de eerste bouwfase is begonnen. Hier bouwt zijn bouw-en ontwikkelingsbedrijf Vorm, samen met Besix en Besix Red aan Sluishuis, een ‘iconisch’ appartementencomplex in de vorm van een haaienbek waar je vanaf het IJ straks met je bootje zo naar binnen kunt varen. ‘Met ons ontwerp versloegen we Rem Koolhaas,’ zegt Van der Vorm trots. Maar laat je niet misleiden door het iconisch ontwerp, waarschuwt hij. ‘Een groot deel van de appartementen wordt middeldure huur. We lossen zo weer een stukje op van het tekort aan betaalbare huurwoningen op in Amsterdam.’ Het is precies de reden dat Van der Vorm dit jaar door de jury van Vastgoedmarkt, onder leiding van oud-bestuurder Peter Noordanus, is uitgeroepen tot Vastgoedman van het jaar. De jury prijst Van der Vorm om zijn ‘innovatief ondernemerschap waardoor hij in staat is om kwalitatief hoogwaardige, maar toch betaalbare woningen te bouwen’. Een steuntje in de rug is deze prijs ook. In wat een feestelijk jubileumjaar had moeten worden, sloeg het onheil toe. Op 12 april overleed zijn vader, Daan senior, op 93-jarige leeftijd. Daarnaast werd zijn vrouw ook nog eens ziek.

‘Het was voor mij persoonlijk een ingewikkeld jaar. We waren nog druk bezig met de voorbereidingen voor het honderdjarig jubileum van Vorm, niet wetende dat pa er uitgerekend in dit jaar tussenuit zou knijpen. Daarnaast werd mijn vrouw ziek. Door de omstandigheden ben ik de laatste tijd zelf weinig bij de dagelijkse operaties betrokken geweest. Gelukkig heb ik een superteam onder leiding van Hans Meurs. Hij doet het geweldig. Aan hem kan ik alles toevertrouwen. Ondanks de tegenslag in de privĂŠ-situatie hebben we binnen het bedrijf een geweldig goed jaar gedraaid met mooie projecten. De cijfers zien er, net als vorig jaar, gewoon hartstikke goed uit.

,ÄŽ DGPV FG FGTFG IGPGTCVKG 8CP FGT 8QTO KP JGV DGFTÄŽH 9CV MWP

8QTO! ‘Opa Van der Vorm kreeg een erfenis en is in 1919 samen met een familielid een bouwbedrijf begonnen. In de Tweede

Wereldoorlog wilde hij absoluut niet voor de Duitsers werken en heeft hij al zijn materieel verstopt. Zelf is hij als een soort zzp’er als timmerman aan de slag gegaan. Opa kon heel goed timmeren. Zo heeft hij zijn gezin door de oorlog gesleept. Na de oorlog kreeg hij, omdat hij van onbesproken gedrag was, heel veel bouwrechten toegewezen. Toen is het bedrijf echt gaan lopen. Mijn vader en zijn broer Jan hebben het bedrijf voortgezet toen mijn opa in 1978 overleed.

,G PCO CN TWKO LCCT IGNGFGP JGV UVQMLG XCP LG XCFGT QXGT 9CU JGV XQQTDGUVGOF FCV LÄŽ 8QTO \QW NGKFGP! ‘Ik weet niet of het was voorbestemd, ik vond het wel op jonge leeftijd al heel leuk. Mijn vader was een traditionele man. Hij kwam tussen de middag altijd thuis om te lunchen. Als ik op woensdag vroeg uit school kwam, nam hij me mee. Dan gingen we naar de betonfabriek of naar een bouwplaats. Dat vond ik geweldig. Maar ik was helemaal niet zo technisch. Na mijn VWO in Rotterdam ben ik, na een mislukt rechtenavontuur in Leiden, economie gaan studeren in Rotterdam. Aan het einde van die studie, tijdens het schrijven van mijn scriptie, ben ik bij pa op de zaak gaan lopen klooien. Hij zei: ga nou eens met Piet praten. Piet Hamelink was ĂŠĂŠn van de oude directeuren. Toen ben ik met hem gaan meelopen en er zo een beetje ingerold.

9CV XQQT GGP DGFTÄŽH VTQH LG VQGP CCP! ‘Het bedrijf had toen nog twee takken. We hadden een vastgoedbedrijf in Rotterdam en het productiebedrijf in Papendrecht. Mijn vader en oom waren nog directeur, maar deden niet zoveel meer. Mijn oom zat altijd in de ‘directiespits’. Die kwam pas om half elf op kantoor. Eenmaal op kantoor gingen ze met elkaar de krant lezen, of op teletekst de beurskoersen doornemen. Het was veel ouwehoeren en iedereen van hun werk houden. Ik pendelde tussen Rotterdam en Papendrecht. Het kantoor in Rotterdam zat aan de Heemraadssingel, dat was echt een archaĂŻsche boel. Daar heb ik toen flink het mes in gezet. We zijn naar een modern kantoor gegaan en veel gaan automatiseren.

‘HET KANTOOR AAN DE HEEMRAADSSINGEL IN ROTTERDAM WAS EEN ARCHAĂ?SCHE BOEL. DAAR HEB IK TOEN FLINK HET MES IN GEZET. WE ZIJN NAAR EEN MODERN KANTOOR GEGAAN EN VEEL GAAN AUTOMATISEREN.’

/CCT WKVGKPFGNĎM MNQRVG LG JCTV VQEJ OGGT XQQT JGV DQWY GP QPVYKMMGNKPIUDGFTĎH! Ik werd samen met Piet van Breugel directeur van het bouwbedrijf. Piet was echt zo’n Zwijndrechtse, hardwerkend man. Die heeft 42

jaar voor ons gewerkt en was door de wol geverfd. Die wist alles van bouwen. Van hem heb ik ongelofelijk veel geleerd. Van calculeren tot inkoop. Eind jaren ‘90 werd mijn oom ziek en wilde mijn vader zich terugtrekken. Toen is in 2001 besloten om het bedrijf uit elkaar te trekken: de vastgoedportefeuille werd doorgeschoven naar mijn tante en het bouw- en projectontwikkelingsbedrijf ging naar mij.

VGTU *CFFGP \Ď IGGP CODKVKGU DKPPGP JGV DGFTĎH! ‘Ik kan het nu wel zeggen, want mijn vader en mijn oom zijn allebei dood. Maar ze waren niet zo van de rokjes aan tafel. Mijn zus heeft haar eigen weg gekozen. Ze is nu sociaal ondernemer. En een goeie ook. Onlangs won ze een hele belangrijke Rotterdamse stadspenning. Ja, we zitten goed in de prijzen.

9CV FGGF LG VQGP LG LG XCFGT FGɅPKVKGH YCU QRIGXQNIF DĎ 8QTO! ‘Ook bij het bouw- en ontwikkelingsbedrijf moest veel gebeuren. Het was een erg traditioneel bedrijf. Ik haalde Hans Meurs erbij en samen hebben we de boel ingrijpend veranderd. We zijn gaan verjongen en vernieuwen. Toen kwam de crisis. Dat was geen leuke tijd, maar we hebben ons er prima doorheen geslagen. Onbedoeld hielp de crisis ook bij onze vernieuwing. Er gingen in die tijd een hoop mensen uit. Het was een periode die niet makkelijk was, omdat we afscheid moesten nemen van medewerkers.

9CV JGDDGP LWNNKG CNNGOCCN XGTCPFGTF! ‘We zijn onze ontwikkelingspoot enorm gaan professionaliseren en automatiseren. IT is echt een hobby van me. We zijn allemaal nieuwe dingen gaan bedenken. Langzaam schoven we zo op van ontwikkelende bouwer naar bouwende ontwikkelaar. We bou-

wen lang niet alles zelf meer. Een bewuste keuze, want bouwen brengt grote risico’s met zich mee. En wij werden steeds groter. Om het beheersbaar te houden, maximeren we onze bouwactiviteiten op 100 miljoen euro per jaar. De rest van onze projecten laten we bouwen door een ander. Dat model is hartstikke succesvol geworden.

,G DGPV OGFG 8CUVIQGFOCP XCP JGV LCCT IGYQT FGP QOFCV LÄŽ 8QTO JGDV IGVTCPUHQTOGGTF XCP 4QVVGTFCOUG DQWYGT VQV NCPFGNÄŽM QRGTGTGPFG QPVYKM MGNCCT FKG OGGFQGV OGV FG ITQVG LQPIGPU *QG JGD LG FCV XQQT GNMCCT IGMTGIGP! ‘Dat heb ik niet alleen gedaan. Zonder Hans en het team van Vorm en onze partners had ik dat niet voor elkaar gekregen. EĂŠn van de dingen die we zagen toen we de boel overnamen, was dat steden steeds populairder werden. We hebben toen de duidelijke focus gelegd op de grote stad. We zijn zeven jaar geleden, op het dieptepunt van de crisis, de Amsterdamse markt ingestapt. Iedereen verklaarde ons voor gek. We werden door het Amsterdamse grondbedrijf op het matje geroepen. Wie waren die Daan en Hans uit Rotterdam wel niet? Maar daarna is het gaan vlammen en hadden wij mooie grondpositites. Intussen hebben we vijf grote projecten succesvol neergezet en verkocht, alles binnen de beoogde tijdsplanningen. Daar ben ik bijzonder trots op.

1R YGNMG RTQLGEVGP DGP LG JGV OGGUV VTQVU! ‘We zijn hier nu op Sluishuis. Toen deze tender voorbij kwam, dachten we: dit is wel heel prestigieus! Maar Hans had het idee om de Deense toparchitect Bjarke Ingels in te huren. Die maakte met ons zo’n fantastisch concept: een complex in de vorm van een haaienbek waar je vanaf het IJ zo met je bootje naar binnen kunt varen. Het wordt een dorpje op zich dat in het water staat.

!

Het mooie is dat dit project een combinatie is van dure en goedkope woningen. Op de Zuidas hebben wij het project De Pulse binnengehaald; hoofdzakelijk kantoren met woningen. Ook daar is het ons gelukt om betaalbare en duurzame woningen te bouwen. We hebben dat project niet op prijs, maar op kwaliteit van het plan gewonnen. Op dat vlak hebben we in tien jaar zulke grote sprongen gemaakt. Soms kijk ik naar een project en dan denk ik: hebben wij dat bedacht?

‘Hans is als directeur helemaal eindverantwoordelijk voor alle operaties. Ik ben een non-executive member of the board, we wilden niet twee kapiteins op hetzelfde schip. Dat werkt niet. Als er gedoe is, gaat het altijd eerst via Hans. Hij moet tegelijkertijd ook met iemand kunnen sparren. We zijn ook compleet verschillende personen. Ik ben een verbinder, Hans de harde onderhandelaar. Hij is de maker, ik het gezicht naar buiten toe. Ik noem onszelf wel eens gekscherend de Peppie en Kokkie van het bedrijf.

&KG XTĎG TQN IGGHV LG QQM FG TWKOVG QO CH GP VQG ɆKPM LG OGPKPI VG NCVGP JQTGP 1R 6YKVVGT DĎXQQTDGGNF

‘Ik heb geen beursnotering en hoef aan niemand verantwoording af te leggen. Ik kan roepen wat ik wil. Soms ga ik wel een

beetje ver, maar het is ook leuk om een beetje te poken. Tegelijkertijd vind ik ook echt dat er dingen gewoon niet goed gaan.

‘Van sommige mensen word ik echt witheet. Iemand als Rob Jetten zegt bijvoorbeeld in een clipje dat hij deeltijd-WW en noodkredieten gaat regelen als het misgaat met de stikstofcrisis. Dan denk ik: je hebt totaal geen idee waar je het over hebt! Maar dat zegt hij met een serieus gezicht: D66 gaat het wel even oplossen. En dan komt hij met pleisters, terwijl er tien slagaderlijke bloedingen bezig zijn. Dan denk ik: Waarom zegt zo’n man dit nou?

‘Het hele systeem moet gereset worden. Nederland is overgereguleerd. We zijn vastgelopen in een spinnenweb dat we zelf gesponnen hebben. Stikstof, Pfas, maar ook dingen als het ontslagrecht. Het is allemaal zo ongelofelijk ingewikkeld geworden. Als we niet oppassen, schieten we nu weer in een mini-crisis, volgen er weer ontslagen en over een paar jaar zijn er te weinig mensen om genoeg huizen te bouwen. Intussen schijnen er 40.000 daklozen in Nederland te zijn. De meesten slapen niet onder een brug, maar noodgedwongen bij hun vader of moeder. Zo ken ik steeds meer mensen die op die manier in de problemen komen. In een land dat zo onmetelijk rijk is, maken we het onszelf zo ongelofelijk moeilijk.

‘Ons Thorbecke-systeem met provincies moet op de schop. Die provincies hebben helemaal geen functie meer, maar intussen strooien ze wel voortdurend zand in de motor met allerlei vage regelgeving. Je ziet wat er met die boeren gebeurt: in de ene provincie krijgen ze wel gelijk, in de andere niet. Ik roep al jaren dat we die hele provincielaag eruit moeten snijden en gaan indelen in vier of vijf economische regio’s. Van onderaf zie je dat de gemeentes aan het fuseren zijn. In de Hoeksche Waard, waar ik woon, had je vroeger twintig gemeentes. Nu is dat ĂŠĂŠn gemeente geworden. Het is in feite een soort miniprovincie die dan weer onder de provincie Zuid-Holland valt. Dat zorgt alleen maar voor regels en gedoe. Waarom doen we dat toch?

LWNNKG DGFTĎH! ‘Mijn grootste uitdaging op dit moment is om de machine draaiende te houden. We zijn hierover druk in overleg met gemeenten. Er liggen gelukkig nog geen projecten stil, maar ik hoorde al van de grote bazen in de infra dat de aanvoer van zand stilligt. Als de aanvoer van zand stokt, kunnen we straks ook geen beton meer storten. Dan ligt het dus wel stil.

<ĎP LWNNKG FCCTQO \Q FTWM DG\KI OGV JGV QPVYKMMGNGP XCP KPPQXCVKGXG OCPKGTGP XCP DQWYGP! We weten dat we er door de gestegen grondprijzen en bouwkosten niet meer in slagen om huizen te bouwen van onder de 250.000 euro. Terwijl er honderdduizenden mensen zijn die zo’n huis nodig hebben. We moeten iets bedenken waardoor we die woningen grootschalig kunnen gaan bouwen. Ketensamenwerking en prefab zijn hier de toverwoorden. We streven ernaar om in een paar jaar vijfduizend woningen per jaar te bouwen. Dat lukt alleen als je heel veel gaat prefabben: straks rollen we complete badkamers zo de huizen binnen. Je moet er natuurlijk wel voor zorgen dat je de architectuur aanvaardbaar houdt. Anders wordt het wel heel Oost-Duits. Maar de basis kun je flink standaardiseren. Het zal bewoners toch een rotzorg zijn hoe de knoop van hun beton is gemaakt? Die willen wonen! Dus geef ze een keuze: wil je pakket A, B of C? Mijn droom is dat mensen straks zeggen: hey, dat is een Vorm-huis!’

9CCTQO \GVVGP LWNNKG \Q \YCCT KP QR IQGFMQRG YQPKP IGP! ,G MWPV QQM \GIIGP FCP DQWYGP YG OCCT FWTG YQPKPIGP ‘We hebben geen andere keus. Ook in Amsterdam is de top van de markt wel bereikt. Op Oostenburg zitten we op woningen van 9.000 tot 10.000 euro de vierkante meter vrij op naam. Dat is echt wel het matje. Want uiteindelijk loopt de vijver van het aantal mensen dat Ăźberhaupt zo’n woning kan betalen leeg. Daarom gaat het in Amsterdam niet meer zo hard. Je moet vechten voor elke koper. Dus het is ook gewoon waar de markt om vraagt. Je moet die goedkope woningen bouwen. Jammer genoeg is dat in een stad als Amsterdam op dit moment erg ingewikkeld. Daarom zijn we volop in Den Haag bezig. Onze focus blijft op de stad.

9CV KU GT \Q OQQK CCP JGV XCM! ‘Het mooiste vind ik dat we iets maken dat voor lange tijd blijft staan. En dat, meestal, alle moeite wordt beloond. Oude ziekenhuisgebouwen met horizontale vloerplannen in Noordwijk hebben we omgetoverd tot prachtige, verticale stadshuizen. Op het terrein hebben we ook mooie urban villa’s gerealiseerd. Dat project liep jaren lang voor geen meter, maar nu zijn die gebouwen zo onwaarschijnlijk mooi. Dat het uiteindelijk toch lukt, is echt het allermooiste aan ons vak. Je moet gewoon een lange adem hebben. De oude Fokkerlocatie in Papendrecht kocht ik nog samen met Piet van Breugel, in 1999. Daar gaan we volgende week starten met de ĂŠĂŠn na laatste fase. Hoe is het toch in godsnaam mogelijk dat een project zo lang duurt? Ik ben daarom altijd cynisch als ik weer politici hoor zeggen: we gaan heel veel huizen bouwen. De realiteit is dat het niet waar is. In mijn woonplaats Mijnsheerenland zijn we al veertien jaar bezig met drie locaties. Veertien jaar! Voor honderd woningen! En wat gebeurt er? Nu is de school te klein! Er zijn opeens allemaal kinderen! Tien jaar geleden hebben ze een plan voor die school gemaakt. Cellofaan eromheen en tien jaar later start de bouw. Maar ze hebben het plan niet aangepast aan veranderingen in de tijd. In de tussentijd zijn er allemaal gezinnen uit Rotterdam komen wonen. Ik word gek van dat soort dingen. Ook daar zie je dat de oplossing sneller bouwen is. Maar dit soort vraagstukken maakt het ook ontzettende leuk. Het is een mooie tijd, met mooie uitdagingen.’

‘VIJFDUIZEND BETAALBARE WONINGEN PER JAAR BOUWEN LUKT ALLEEN ALS JE HEEL VEEL GAAT PREFABBEN: STRAKS ROLLEN WE COMPLETE BADKAMERS ZO DE HUIZEN BINNEN’

6YGG GTXCTGP XCUVIQGFOCPPGP DGIKPPGP GGP PKGWY DGFTÄŽH 4GOMQ -GORGP

XQQTJGGP %WUJOCP 9CMGɈGNF GP 4KEJCTF FGP *CTVKIJ XQQTJGGP %TQOYGNN 2TQRGTV[ )TQWR DNKMMGP VGTWI GP XQQTWKV CCP FG XQQTCXQPF XCP

S

oms zeggen beelden meer dan woorden over de fase van de carrière waarin een vastgoedprofessional zit. Twee onberispelijk geklede heren staan in de ontvangstruimte van flexkantooraanbieder The Office Operators in Noma House op de Zuidas in Amsterdam. De visitekaartjes zijn vers gedrukt. Waar de thee vandaan moet komen, vergt nog wat uitzoekwerk. Maar ook dat komt in orde. Hier springen twee mannen in het diepe en dat doen ze zonder zwembanden. Beiden werkten tientallen jaren voor vastgoedorganisaties van naam. Nu gaan ze samen de markt op. Hun onderneming, Shield Capital, omschrijven ze op de website als een boutiquevastgoedbedrijf. Ze positioneren zich als onafhankelijke speler maar wel met een full-service aanbod. Dit is een vastgoedonderneming in de opbouwfase en dan nog echt aan het begin.

Comfort is verdwenen, daarvoor in de plaats kwam vrijheid. Noma House doet alleen dienst als front office of inloopkantoor, het permanente kantoor zit aan de Tupolevlaan op Schiphol. Ze hebben geen personeel en dus ook geen eigen ondersteunende diensten op het gebied van communicatie of onderzoek. Wat ze wel hebben is in totaal meer dan een halve eeuw vastgoedervaring, een aantal potentiele investeerders en de ideeĂŤn om die doelgroep te bedienen met vastgoedprojecten. Wat voor vastgoedprojecten, daarvan geeft het relatiegeschenk een eerste indruk: een stormparaplu met de naam Shield Capital erop. ‘Te gebruiken bij windsnelheden tot 100 kilometer per uur’, zegt Remko Kempen. De onderneming die hij met Richard den Hartigh begint, biedt investeringen die stormen doorstaan.

werkte hij ergens anders. Een opstapje. ‘Direct na de Hogeschool voor Economische Studies heb ik vanaf 1989 bij het Boer Hartog Hooft in Amsterdam het vak geleerd als jongste bediende in de woningmakelaardij. Ik wilde liever de commerciĂŤle kant op en het viel me op hoe Zadelhoff Makelaars aan de weg timmerde. Telkens wanneer ik dat bordeauxrode bord zag, dacht ik: daar wil ik werken’, vertelt Kempen.

Kempen bleek zich niet te vergissen in zijn bestemming. ‘Tijdens mijn sollicitatiegesprek voor een functie bij Zadelhoff Makelaars in Utrecht was er gelijk de klik met Cuno van Steenhoven. Wat heb ik met hem gelachen. Meteen die eerste keer’, zegt Kempen over de chemie met de man die tussen 2008 en 2014 bestuursvoorzitter van DTZ Zadelhoff was. Kempen kon aan de slag als makelaar bedrijfsruimten. ‘Met een stratenboek van Shell op je schoot van pandje naar pandje rijden. Zo ging dat toen nog.’ Een groot verschil met het Cushman & Wakefield van de jaren ‘10 van de 21ste eeuw. Hij kwam er in 2016 terecht toen de Angelsaksische vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff overnam. ‘Zadelhoff was een ondernemende organisatie waar je direct met eindbeslissers sprak. Bij Cushman & Wakefield kwam ik in een managementrol.’ Als hoofd kantoorverhuur tien Nederlandse vestigingen aansturen en aan het management rapporteren, is heel wat anders dan direct praten met de eindbeslissers, geeft Kempen aan. Over het waarom van zijn afscheid zegt hij: ‘Bij de overname heb ik me gecommitteerd om drie jaar te blijven. Ik heb in die drie jaar weer veel geleerd en ik ben trots op die periode en trots op het kantorenteam dat er nu staat. Maar mijn tijd zit erop. Ik ben toe aan de vrijheid die een eigen bedrijf biedt.’

‘MET EEN STRATENBOEK VAN SHELL OP JE SCHOOT VAN PANDJE NAAR PANDJE RIJDEN. ZO GING DAT TOEN’

Een nieuw avontuur in de vastgoedwereld. Voor Kempen is het heel lang geleden dat hij op dat punt stond. De Zadelhoff-traditie klinkt door in ieder woord over zijn tot nu toe dertigjarige carrière. In gedachten was Kempen al Zadelhoff-man voordat hij in 1992 bij Zadelhoff Makelaars in dienst trad. De eerste drie jaar van zijn loopbaan

Tegenover de honkvastheid van Kempen staat de brede ervaring van Den Hartigh, ook in de Angelsaksische wereld. Den Hartigh begon in 1993 als account manager bij ABC-Ooms, het latere Dynamis ABC Vastgoedmanagement, in

>

Rotterdam. Hij vervulde andere functies bij onder meer ING Real Estate, Vastned Office/Industrial en St Martins Property Group, de vanuit Londen opererende direct-vastgoedtak van de staat Koeweit. In 2012 belandde hij bij het van oorsprong Australische Valad. Ook in Den Hartighs carrière vond een overname plaats die grote impact op zijn werk zou hebben. ‘Toen ik begon bij wat toen nog Valad heette, waren we een assetmanager met plannen om een eigen fonds te beginnen.’ Toen kwam in 2015 de overname door Cromwell Property Group, ook uit AustraliĂŤ. ‘Dat betekende het begin van onze verandering in een investment manager’, zegt Den Hartigh. In de zeven jaar dat hij er werkte, schoof de werkgever van Den Hartigh op van de periferie naar het centrum van de Nederlandse vastgoedwereld. ‘We waren gevestigd in een bedrijfsunit aan de Gyroscoopweg in het westelijk havengebied van Amsterdam. We kwamen terecht in een kantoor aan Jachthavenweg in de buurt van de Zuidas. De waarde van de portefeuille groeide van 350 miljoen euro naar 1 miljard euro’, aldus Den Hartigh.

ger in een investmentmanager is tot een goed einde gebracht. Er staat een team waar ik trots op kan zijn. Alleen al in 2017 hebben we 52 panden verkocht. Dat zegt iets over ons succes als asset- en investmentmanager.’ Een nieuw vastgoedleven kan beginnen met ĂŠĂŠn transactie. In 2015 deed de Kamer van Koophandel zeven kantoren met in totaal 35.854 vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte en 340 parkeerplaatsen in de verkoop via DTZ Zadelhoff. Valad Netherlands Diversified Partnership (VNDP) kocht de portefeuille voor 56,1 miljoen euro. Kempen zat namens DTZ Zadelhoff aan tafel en Den Hartigh namens Valad. ‘Het klikte, daarom hebben we contact gehouden. Je weet nooit wat ervan komt. Dat zie je nu’, zegt Kempen. Wat zijn Kempen en Den Hartigh van plan met Shield Capital? Beiden doen nog een beetje geheimzinnig over het klantenbestand, maar volgens Kempen zal er snel meer duidelijkheid komen. In de coulissen staat al een geldschieter klaar. ‘We gaan investeerders toegang bieden tot de Nederlandse markt op basis van exclusiviteit’, aldus Kempen. Qua klantenkring is Shield Capital een alleseter, geeft Den Hartigh aan: ‘Investeerders die we bedienen kunnen nationaal en internationaal en institutioneel, private equity of particulier zijn.’

De aard van de portefeuille van de vastgoedonderneming veranderde mee. Van light industrial op secundaire locaties verschoof de aandacht naar kantoren op meer centrale locaties. Met aankopen zoals die van het Central Plaza op het Weena in Rotterdam en Haagse Poort aan de Prinses Beatrixlaan in Den Haag liet Cromwell zich zelfs zien in centrale zakendistricten van grote Nederlandse steden. Zo groeide ook de verantwoordelijkheid van Den Hartigh. Als head of asset management Benelux was hij bij Cromwell verantwoordelijk voor de prestaties van een portefeuille ter waarde van 1 miljard euro en was hij ook verantwoordelijk voor de verkopen. Hij stuurde er veertien mensen aan.

In september 2019 vertrok Den Hartigh bij Cromwell. Gevraagd naar de reden, zegt hij: ‘De verandering van een assetmana-

Duidelijk is wel dat Shield Capital een gat in Nederlandse markt ziet. Kempen: ‘Vastgoed dat we aandragen moet een degelijk toekomstperspectief bieden. Een solide basis is belangrijker dan dat alle boxjes getickt worden. Kansen creĂŤren, maar wel de waarde beschermen. Wij denken dat die kansen onder meer liggen in communities voor senioren. We hebben die woonvorm in Nederland alleen voor jongeren in de vorm van The Student Hotel. Dat is een gemiste kans.’ Hij vervolgt: ‘We weten de partijen te bereiken die zulke projecten voor senioren van de grond kunnen brengen. Van de bedenkers van concepten via de projectontwikkelaars tot de beslissers. Allemaal vanuit de behoefte vanuit de samenleving. Als we dit soort dingen voor elkaar krijgen, hebben we straks iets om met trots op terug te kijken.’

CONCURRENTIESLAG FINANCIERS DUWT MARGES OMLAAG

XQQT TKUKEQXQNNGTG ɈPCPEKGTKPIGP XGTFGT QONCCI &CV XQQTURGNNGP /CWF 8KUUEJGFĎM GP /CCTVGP FG ,QPI XCP JGV &GDV 5VTWEVWTGF (KPCPEG VGCO XCP > %WUJOCP 9CMGɈGNF

M

aud Visschedijk geeft bij Cushman & Wakefield leiding aan het in 2017 door haar en Maarten de Jong opgezette Debt & Structured Finance team, nadat zij gezamenlijk waren vertrokken bij vastgoedadviseur CBRE. Het huidige team, dat werkt op Benelux-niveau, telt inmiddels zes mensen en richt zich voornamelijk op het aantrekken van financieringen voor vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars. Tot 2017 waren er grote margeverschillen tussen financieringen verstrekt door banken en financieringen verstrekt door debt funds, legt Visschedijk uit. Waar banken met marges tussen de 1 en 3 procent rekenden, hadden debt funds meer dan 6 procent nodig om hun Internal Rate of Return (IRR) op een financiering te halen. De focus van debt funds lag hierdoor met name op financieringen met hogere risico’s. Echter, in de afgelopen jaren zijn debt funds als DRC Capital en Green Oak in staat gebleken hun eigen financieringskosten te verlagen. Door de selectieve houding van banken hebben debt funds marktaandeel kunnen winnen. Met het opgebouwde leningenboek konden ze een loan-on-loan- of syndiceringstrategie toepassen die de vereiste marge om tot eenzelfde IRR te komen omlaag heeft gebracht. Daarnaast heeft ook de toegenomen interesse van institutionele partijen om te investeren in debt funds, met lagere rendementseisen, een rol gespeeld bij het verlagen van de marges. Als gevolg ligt op dit moment voor het juiste product de marge rond de 3 procent, aldus Visschedijk.

Een andere trend is de opkomst van verzekeraars als rechtstreekse financier op de vastgoedmarkt. Bekende namen als AIG, Barings en PGIM financieren nu nog mondjesmaat, maar hebben hun blik op Nederland gericht en zijn duidelijk met een opmars bezig. ‘We zien gelijktijdig dat de zakenbanken, zoals Goldman Sachs, kleinere leningvolumes kunnen faciliteren,’ licht De Jong toe. Voorheen lag de ondergrens bij 50 miljoen euro waar ze nu ook naar leningvolumes van rond de 30 miljoen euro kijken. Dit zorgt voor meer concurrentie. Eveneens bespeuren de debt advisors groeiende concurrentie in de onderste regionen van de markt: de hypothecaire leningen tot 10 miljoen euro. Tot voor kort het redelijk exclusieve domein van partijen zoals RNHB. ‘Er zijn steeds meer buitenlandse partijen die ook naar

dat onderste segment kijken. Het betekent dat er meer aanbod is, maar ook dat dit deel van de markt minder overzichtelijk wordt.’ Ondanks de concurrentieslag ziet Visschedijk nog niet dat banken de loan-to-value (LTV) ratio’s gaan oprekken. ‘Iedereen heeft zijn les met te hoge LTVs in de crisisjaren wel geleerd’. De Jong: ‘Dat neemt niet weg dat ook hogere LTVs verkrijgbaar zijn, mits je bereid bent extra te betalen en aanvullende zekerheden kunt bieden.’

Tot een jaar of vijf geleden was het aanbod op de financieringsmarkt voor commercieel vastgoed overzichtelijk. ING, FGH en ABN hadden 70 Ă 80 procent van de markt in handen. De rest van de markt ging naar enkele buitenlandse banken die de krenten uit de pap visten, en een handjevol kleinere, lokale spelers zoals NIBC. Op dit moment bedraagt het marktaandeel van de drie grootste banken naar schatting 60 procent en de verwachting is dat dit in de komende jaren verder zal dalen. Dat banken in relatieve zin terrein verliezen, komt volgens Visschedijk en De Jong niet zozeer omdat zij minder actief zijn, maar door de sterke groei in beleggingsvolume in combinatie met het ruimere aanbod van niet-bancaire financiers, zoals verzekeraars, debt funds en private partijen. Banken in Europa worden door strenge wet- en regelgeving (Basel IV) ook geremd in hun slagkracht. In de Verenigde Staten is de markt voor maar liefst 70 procent in handen van niet-bancaire partijen. Of Nederland en Europa ook die richting opgaan zal de tijd leren, maar de trend is duidelijk.

MET HET TOEGENOMEN AANBOD VAN FINANCIERS WORDT DE MARKT STEEDS MINDER OVERZICHTELIJK

8GGTVKI CEVKGXG ɅPCPEKGTU Visschedijk schat dat er momenteel zo’n veertig commercieel vastgoedfinanciers actief zijn in Nederland. Daarnaast beschikt Cushman & Wakefield over de profielen van meer dan zestig andere partijen die graag in Nederland financieren, maar nauwelijks actief zijn. Het aanbod van nieuwkomers groeit nog steeds. De meest recente ontwikkeling is de komst van Aziatische vastgoedfinanciers op de Nederlandse markt. Visschedijk: ‘Dat is echt nieuw. We kennen natuurlijk al veel actieve Aziatische beleggers, maar op de financieringsmarkt zagen we hen nog niet. Ook deze partijen zien dat aanvangsrendementen steeds verder dalen en dat er nauwelijks geschikte beleggingsproducten zijn te vinden. Daarom verleggen zowel institutionele als private beleggers hun aandacht naar de financieringsmarkt.

/CWF 8KUUEJGFÄŽM

Hoe groot de Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringsmarkt is weet niemand exact, maar dat er een sterke relatie is met de beleggingsmarkt mag duidelijk zijn. Na jaren van groei wordt 2019 zeer waarschijnlijk geen recordjaar vanwege het simpele gegeven dat er onvoldoende geschikte beleggingsproducten beschikbaar zijn. Voorspellingen wijzen op een mogelijke daling van meer dan 10 procent ten opzichte van het vorige jaar. Volgens De Jong zal de concurrentie tussen de financiers hierdoor verder toenemen. ‘Er zijn steeds meer financiers die zich op een kleinere hoeveelheid transacties moeten richten en dat is goed nieuws voor partijen die financiering zoeken.’

Beide C&W-adviseurs voorzien niet dat de marges die financiers in rekening brengen voor beleggingen met een laag risicoprofiel en een beperkte LTV volgend jaar nog verder zullen dalen. Visschedijk: ‘Voor core beleggingen bedraagt de marge circa 1 procent. Dat zal waarschijnlijk niet veel verder omlaag gaan. Wel zien we dat sommige financiers het voordeel van de negatieve Euribor bij het afsluiten van een renteswap aan de klant geven.’ De lage en zelfs negatieve Euribor is het rechtstreekse gevolg van het monetaire verruimingsbeleid dat de Europese Centrale Bank (ECB) al jarenlang voert. Euribor is het rentetarief waartegen een groot aantal Europese banken elkaar onderling geld lenen. Daarbovenop komt de marge die de financier aan de kredietnemer in rekening brengt voor de eigen financierings-

kosten en het ingeschatte risico van het vastgoed, de kredietnemer en de kredietstructuur (onder meer LTV).

Met het toegenomen aanbod van financiers wordt de markt steeds minder overzichtelijk en stijgt ook de toegevoegde waarde van een adviseur. Visschedijk: ‘Ik vergelijk het weleens met de positie van onze collega’s in de makelaardij. Als je een gebouw wilt verhuren of verkopen, beperk je je ook niet tot drie partijen die je toevallig kent, maar wijs je een makelaar aan om namens jou de beste deal te krijgen. De beste deal is in onze ogen overigens niet per se de laagste marge, maar een deal waarbij je met een partij in zee gaat waarmee je een langetermijnrelatie kunt opbouwen; een financier die er ook is bij tegenwind.’ De Jong en Visschedijk waarschuwen dat er wel degelijk grote verschillen kunnen zijn tussen de traditionele Nederlandse bancaire vastgoedfinanciers en de nieuwe toetreders. ‘Debt funds zijn in het algemeen een stuk agressiever als je je niet houdt aan de voorwaarden in de documentatie’, legt De Jong uit. ‘Op voorhand zullen ze minder ruimte geven in convenanten en bij het doorbreken ervan sneller ingrijpen. Dit is iets om rekening mee te houden. In het algemeen zullen buitenlandse financiers ook meer kosten maken voor externe adviseurs, vaak hebben ze geen kantoor in Nederland.’ Visschedijk vult aan: ‘Wij willen wel benadrukken dat het ene debt fund het andere niet is, onderling zijn er grote verschillen. Reden te meer om je altijd goed te laten adviseren.’

! OCTMVRQNUUNCI QR OCCT NKGHUV XĎHVKI RWPVGP 0W KU JGV VĎF FCV FG JGNG OCTMV OGGFQGV n1QM ˬPCPEKGTU DWKVGPNCPFUG GP RCTVKEWNKGTG DGNGIIGTU \KGP YG ITCCI CNU FGGNPGOGT CCP

56+8#& $'56774&'45 2+'6'4 ,#)'4 '0 41$$'46 8#0 &č-

5 "". 0. +/- . +0&" %,1!0 QP\G OCTMV CCPVTGMMGNĎM 2,,. ")"$$"./6 " ,,./-.,+$ 2 + 0& )&$0 &+ + !&0 ""./0" .&/&/' . "/),,0 0" 3".("+ + ""+ 2 /0$,"! ")"$$&+$/0. +/ 0&"."$&/0". /0$,"! ")"$$"./ MNCCIFGP FGUVĎFU QXGT FG QPFGTDQWYKPI XCP VCZC VKGU VGTYĎN OCMGNCCTU VCZCVGWTU XGTMQPFKIFGP FCV FG ,"(3 .!"/ 2 + *"0 + *" ( +0,."+ +,$ 2")" *&)' .!"+ 0" %,,$ 3 ."+ ,( -,)&0& & "+ 0,"4& %0 JQWFGTU &0$ GP #(/ \GVVGP XTCCIVGMGPU DĎ FG DGVTQWYDCCTJGKF XCP XCUVIQGFVCZCVKGU &G VQGP 3 +(")"+!" ,**". &8)" 2 /0$,"!* .(0 2,.*!" \GNHU GGP DGFTGKIKPI XQQT FG ɈPCPEKÇNG UVCDKNKVGKV XCP "!".) +! 3 ./ %13!" "4" 1.$"+0&" . %0 4"2"+0&"+ )"!"+ ". &+ 0," %1+ ")"$ IKPIUVTCPUCEVKGEĎHGTU UCOGP VG XQGIGP KP GGP TGIKU VGT &KV YGTF KP QPFGTIGDTCEJV DĎ FG QPCHJCPMGNĎMG PQP RTQɈV 5VKEJVKPI 8CUVIQGFFCVC "0 ."$&/0". 4,1 *,"0"+ )"&!"+ 0,0 *"". "+ "0"." OCTMVTGHGTGPVKGU YCCTOGG VCZCVKGU DGVGT MWPPGP 3,.!"+ ,+!". ,13! + &/ 0& 1&0$"$.,"&! 0,0 ""+ 2 /0" 3 .!" &+ !" 2 /0$,"!/" 0,. ,+/0 0"".0 !&." 0"1. &"0". ,CIGT n*GV DGFTĎH UVCCV CNU GGP JWKU 9G \ĎP IGITQGKF 2 + 4"2"+0&"+ + . .1&* 4"2"+0&$ !"")+"*"./ /0 DGNGIIGTU CEEQWPVCPVU GP VCZCVGWTU JGDDGP \KEJ FG NCCVUVG VYGG LCCT QQM XGGN YQPKPIEQTRQTCVKGU DĎ QPU CCPIGUNQVGP %QTRQTCVKGU \ĎP PW KOOGTU XGTRNKEJV %1+ 2 /0$,"! ,- * .(03 .!" &+ 2".%11.!" /0 0 0" VCZGTGP &G FGGNPGOGTUITQGK JGGHV IGNGKF VQV GGP GZRNQUKGXG ITQGK XCP QP\G FCVC *GV TGIKUVGT KU GGP 5/1-".( ! /0". -)1/6 %"0 $""#0 +&"0 ))""+ &+4& %0 &+ (,,-/,**"+ * . ,,( &+ %11.3 .!"+ 2&". XGTUEJKNNGPFG CCPXCPIUTGPFGOGPVGP GZRNQKVCVKGMQU VGP ITQPFUKVWCVKG GP GPGTIKGNCDGN KP VQVCCN XĎHVKI &+!& 0,."+ "")+"*"./ )"2"."+ %1+ 0. +/ 0&"! 0

/0$,"!* .(0 10),,(

GP MTĎIGP FCCT YCCTFGXQN OCTMVKP\KEJV XQQT VGTWI o " *&//&" 0,0 ""+ 2,)/0."(0 0. +/- . +0" ,**". & GNG XCUVIQGFOCTMV VG MQOGP UVCCV PQI ɈGT QXGTGKPF UVGNV ,CIGT n,WKUV PW \ĎP VTCPURCTCPVKG GP IQGF ,+!". ,13!" 2 /0$,"!3 .!".&+$"+ "//"+0&"") 2,,. GGP IG\QPFG DGNGIIKPIUOCTMV #NNGGP FCCTOGG DNĎHV FG 0GFGTNCPFUG OCTMV QQM QR NCPIG VGTOĎP KPVGTGU / +0 2,,. &+0".+ 0&,+ )" &+/0&010&,+")" ")"$$"./ " "%,"#0" + "0.,13 ." ! 0 &/ !" #$"),-"+ CEJV LCCT FCP QQM CNNGGP OCCT IGITQGKF 9CCT GGTUV (,1!3 0".2.""/ "/0,+! %" "+ !" *""/0" -.,#"/ UKQPGNG RCTVĎGP PW GGP KPVTKPUKGMG OQVKXCVKG QO JWP ! 0 0" !")"+ 6 " * &0&"/ 2 + 0& ."&("+ " %0". 2".!". 2,"$0 XQQT\KVVGT 4QDDGTV XCP &ĎM VQG n/GV JGV XCUVIQGF 2 + ,+4" )"!"+ ,*2 0 %"0 ."$&/0". +1 ,+$"2"". ""+!".!" 2 + !" %")" * .(0 0 &/ 2,,. ) ""+ #/-&"$")&+$ 2 + !" &+/0&010&,+")" 2 /0$,"!* .(0 "+ !" ,.-,. 0&"/" 0,. 2"") 3,+&+$ "4&0 2 + ,+4" "!"/ )"!"+ "+ ""+ $.,,0 !"") 2 + !" *&)' .! "1., + "!".) +!/" 2 /0$,"! "4&0 2 + !" NGFGP 9G YKNNGP VQG PCCT VQV RTQEGPV XCP FG * .(0 0& 4&"0 $. $ ,,( 1&0"+) +!/" "+ - .0& 1)&"." ")"$$"./ !"")+"*". 3,.!"+ !&0 &/ +,$ %"0 OGGUV KPVTCPURCTCPVG FGGN XCP FG OCTMV 1QM ɈPCP EKGTU YKNNGP YG ITCCI DGVTGMMGP DĎ 5VK8#& JWP KPRWV \QW JGV TGIKUVGT XGTTĎMGP 0W CN FGUVKNNGTGP TGUGCTEJ CHFGNKPIGP GP #54' QPFGT\QGMGTU DGNCPITĎMG EĎHGTU WKV QPU TGIKUVGT /GV OGGT RCTVĎGP MWPPGP YG PQI 2"") *"". 3 .!"2,))" 1&03&//")&+$"+ "+ *"". TGUGCTEJ FQGP GP CEVWGNG EĎHGTU QPVIKPPGP o ,0"+0&8)" !"")+"*"./ %,"2"+ /,)110 +&"0 +$ 0" \ĎP FCV \G JWP FCVC VG ITCDDGN IQQKGP DGPCFTWMV ,CIGT n1O FKG TGFGP JGDDGP YG DĎ JGV DQWYGP XCP

9CMGˬGNF $QTKU XCP FGT )ÄŽR (KPCPEG -CL &GCPC

*GKOUVCFGP 4QIGT (GNKZ /8)/ 8CUVIQGFVCZCVKGU 4QDDGTV XCP &ÄŽM

C U T TGCN GUVCVG

9QPGP .KODWTI #EEGPV QPVDTGGMV

& $ %& $ ( $ & ! & " )# & " % " OQFGN *KGTOGG DNÄŽXGP DGRCCNFG EQOOGTEKGGN IGXQGNKIG VTCPUCEVKGIGIGXGPU XGTVTQWYGNÄŽM GP \ÄŽP FKG CNNGGP XQNNGFKI KP VG \KGP FQQT FG RCTVÄŽ FKG FG VTCPUCEVKG CCPOGNFV 9GN MTÄŽIGP CPFGTG FGGNPGOGTU GP FG XQQT JGP YGTMGPFG VCZCVGWTU KP\CIG KP FG XQQT JGP TGNGXCPVG IGUEJQQPFG TGHGTGPVKGIGIGXGPU # '"" " ## '$% "#& $ #" $" ! " " " RCTVÄŽGP OGV GGP DGTQGRUIGJGKO OGV QPU OGGFQGP 6TCPURCTCPVKG KU XGGN DGVGT FCP IGIGXGPUCHUEJGTOKPI IGTKEJV QR JGV GKIGP DGNCPI QR FG MQTVG VGTOÄŽP o &G MQOGPFG LCTGP KU 5VK8#& QQM XCP RNCP OGGT PCCT DWKVGP VG VTGFGP OGTMV 8CP &ÄŽM QR n9G JGDDGP CN XÄŽH MGGT RGT LCCT GGP DGUVWWTUXGTICFGTKPI GP VYGG MGGT RGT LCCT GGP IGDTWKMGTUDÄŽGGPMQOUV /CCT YG \ÄŽP GGP KPVGTCEVKGH RNCVHQTO OGV GNMCCT GP XQQT GNMCCT &WU YG ICCP OGGT QRVTGFGP QR UGOKPCTU GP EQPITGU % " # )' " ( ! $ $ % $ " ! & " DGJQGXG XCP FG VQG\KEJVJQWFGTU &G WKVMQOUVGP YKNNGP YG DGUV OGV GGP ITQVGT RWDNKGM FGNGP o 1R DCUKU XCP CEJV LCCT FCVCXGT\COGNKPI MCP JÄŽ CN GGP KPVGTGUUCPVG EQPENWUKG VTGMMGP XGTXQNIV JÄŽ n1P\G KPFGZ GP FWU FG XCUVIQGFDGNGIIKPIUOCTMV DNÄŽMV GGP UVWM XQNCVKGNGT FCP FG +2& KPFGZ &CV KU CCP FG GPG MCPV NQIKUEJ QOFCV YÄŽ GGP VTCPUCEVKGFCVCDCUG JGDDGP GP FG +2& OGGT GGP VCZCVKGFCVCDCUG KU #CP FG CPFGTG MCPV MWPPGP YG JKGTWKV QROCMGP FCV FG 0GFGTNCPFUG XCUVIQGFOCTMV DGUV E[ENKUEJ KU &CV KU KPVGTGUUCPV PW YG QR FG RKGM XCP FG XCUVIQGFE[ENWU NÄŽMGP VG \KVVGP 0KGV FCV KM QR DCUKU XCP QP\G FCVCDCUG WKVURTCMGP QXGT GXGPVWGNG RTÄŽUFCNKPIGP MCP FQGP KP QPU CEJV LCTKIG DGUVCCP JGDDGP YG DÄŽPC CNNGGP FG E[ENWU XCP GGP QRICCPFG OCTMV OGGIGOCCMV o

6QV UNQV YKN FKTGEVGWT ,CIGT GGP PKGWY KPKVKCVKGH CCPMQPFKIGP n/GV CEJV ITQVG TGVCKNDGNGIIGTU JGDDGP YG FG (QQVHCNN +PFGZ 0GVJGTNCPFU (+0 QPVYKMMGNF $GNGIIGTU OGVGP FG RCUUCPVGPUVTQOGP KP CN JWP YKPMGNEGPVTC GP IGDKGFGP 2GT YGGM \KGP YG FG CEVWGNG RCUUCPVGPUVTQOGP &CV NGXGTV EÄŽHGTU QR FKG ) $ %& $ #$$ $ " ! & & " #!) &#"&( " " ! " $ $ #NIGOGGP KU URTCMG XCP GGP RCUUCPVGPFCNKPI OCCT KP XGGN YKPMGNEGPVTC \KGP YG QQM DQXGPIGOKFFGNFG RNWUUGP &CV IGDGWTV DÄŽXQQTDGGNF CNU GGP YKPMGNEGP &$'! ! & %&$ & % %& " % $#"&( " GGP CPEJQTVGPCPV JGGHV CCPIGVTQMMGP /GV FG\G FCVC XGTUVGTMGP YG QPU KP\KEJV KP FG TGVCKNOCTMV $GNGIIGTU '"" " '" ( " "&$ " ! $ " ! & ' & FG KPFGZ 1QM MWPPGP \G NGTGP XCP FG DGUV RTCEVKEGU XCP CPFGTG DGNGIIGTU *QG OGGT KPRWV JQG YCCTFG XQNNGT FG KPFGZ YQTFV *GV KU GGP KPHQTOCVKGRNCVHQTO XCP DTGPIGP GP JCNGP YKG FCVC NGXGTV OCI IGDTWKM OCMGP XCP FG KPFGZ o

%& # ! $ & '& ##

Smart buildings

GP ˬVVGT P PC GGP F FCI KKP GGP UOC CTV MCPVQQT È«ÈœȢȤ È«Èœ ȢȤȩÈœ ȢȤ È© ʯʭ

Micr Mi cros cr osof oftt of

Gezond gebouw

Voda afo oneZi neZi ne Ziggo

Op pti t ma male le geb bru uiker iker ik e ss erva er vari ring ri ng g op loca o atie Schi Sc hiph phol ol È«ÈœȢȤ È«Èœ ȢȤȩÈœ È©Èœ ʮʯ

S ct Se c or standaardisse eer e t da data ta voor bete t re uit itw tw wiiss ssel sse eling g È«ÈœȢȤ È«Èœ ȢȤȩÈœ È©Èœ ʭʱ

Cent Ce ent ntra tra raal al kant antoor too vol ol inte in tern te rnet et-o t-of of-th f-th thiings ings-oplossin nge en È«Èœ ÈœȢȤ ȢȤȩÈœ È©Èœ Ê­Ê­

NIEUW KANTOOR VODAFONEZIGGO IS SMART BUILDING -CTKP /CTU KU CNU FKTGEVQT YQTMRNCEG HCEKNKVKGU XGTCPVYQQTFGNÄŽM XQQT FG RCPFGP XCP 8QFCHQPG<KIIQ YCCTQPFGT JGV PKGWYG %GPVTCN 1HˬEG KP 7VTGEJV

*GV %GPVTCN 1HɈEG XCP 8QFCHQPG<KIIQ KP 7VTGEJV \KV XQN OGV +PVGTPGV QH 6JKPIU QRNQUUKPIGP 'GP IGURTGM OGV -CTKP /CTU QXGT JGV MCPVQQT XCP 8QFCHQPG<KIIQ CNU UOCTV DWKNFKPI

F

acilitaire uitdagingen met de klant voor ogen, daar gaat Karin Mars voor. Bij VodafoneZiggo is zij sinds januari 2019 als director workplace & facilities verantwoordelijk voor de panden van het telecombedrijf, waaronder het nieuwe Central Office in Utrecht. VodafoneZiggo, een Nederlandse aanbieder van televisie, internet en mobiele telefonie, kwam in 2017 tot stand na een fusie van de Nederlandse activiteiten van Liberty Global (de Amerikaanse moeder van Ziggo) en het Britse Vodafone Group. Zoals vaker bij een bedrijfsfusie kwam al snel de huisvestingsvraag op tafel, met in het geval van VodafoneZiggo als uitkomst het besluit om een aantal locaties (drie in Utrecht en een in Amsterdam) samen te voegen tot een nieuw Central Office in Utrecht. Om precies te zijn: op Hoog Catharijne, slechts twee minuten lopen van station Utrecht Centraal. Een kantoor in het midden van Nederland, goed bereikbaar met het openbaar vervoer en zonder verleden van een van de twee bedrijven.

Het was bij de huisvestingsplannen al snel duidelijk dat het gebouw ‘smart’ moest worden, vertelt Mars op een middag in een van de overlegruimtes in het kantoor. ‘Vodafone is wereldwijd de grootste aanbieder van Internet of Things-connectiviteit, hoe gaaf is het dan dat je je eigen kantoor gebruikt als proeftuin voor deze innovaties?’ Onder de bezielende leiding van haar collega Roel Polmans werd een projectgroep geformeerd die als missie kreeg om het nieuwe kantoor in te richten en op te leveren als een smart building. Belangrijkste startpunt was dat vanuit het oogpunt van de gebruikers en facility management het relevant en nuttig moest zijn, het moest geen gimmick worden. Daartoe werden relevante toepassingen uitgewerkt en geprioriteerd.

Om een gebouw vervolgens smart te maken, moest een aantal zaken worden geregeld. Het kantoor werd voorzien van de nodige sensoren: duizend Bgridsensoren bevinden zich in de plafond-

panelen en nog eens 1.050 zogeheten NB-IoT Zens-sensoren met Vodafone-connectiviteit zijn onder de bureaus en in de telefoon- en bilaterale kubussen geĂŻnstalleerd. De sensoren meten voortdurend allerlei waardes, zoals temperatuur, lucht en licht in ruimtes. Maar ook de werkplekbezetting wordt via sensoren in kaart gebracht. Een speciaal Internet of Things-dataplatform verzamelt en verwerkt de data en stuurt informatie terug aan de gebruikers. Daarnaast ontwikkelden de developers een aantal handige tools. Voor de medewerkers werd een informatieportaal en een speciale VodafoneZiggo-app ontwikkeld. Wie ‘s ochtends het pand binnenloopt kan op een ‘kiosk’, een informatiepaneel van pakweg 1,5 meter hoog en 75 centimeter breed, na enkele swipes op het scherm zien waar in het pand vrije werkplekken beschikbaar zijn en waar collega’s zijn neergestreken. Die collega’s mogen overigens zelf bepalen of ze in het systeem ‘zichtbaar’ zijn voor anderen, dit uit privacyoverwegingen.

De VodafoneZiggo-app bevat tal van functionaliteiten, bedoeld om het verblijf van medewerkers in het kantoor efficiĂŤnter en prettiger te maken. Een overlegruimte reserveren, een vrije werkplek zoeken, bezoekers aanmelden, klachten en storingen doorgeven, collega’s vinden, door het pand navigeren (handig voor medewerkers van andere vestigingen die een dag in Utrecht komen werken): de app maakt het allemaal mogelijk. Verder wordt de app gebruikt voor interne communicatie en zijn er quick reference-kaarten te vinden over onderwerpen als bedrijfshulpverlening, skype for Business, wat te doen bij calamiteiten en de gebruiksaanwijzing van het gebouw. De keuze om zelf ĂŠĂŠn overkoepelende app te ontwikkelen heeft heel goed uitgepakt, zegt Mars enthousiast. ‘Natuurlijk kun je met afzonderlijke apps werken. Het storings- en meldingssysteem heeft een app, onze onderhoudspartij beschikt over een app en ga zo maar door. Je kunt zo tien facilitair gerelateerde apps noemen die medewerkers op hun smartphone kunnen installeren, dan heb je ook

JE KUNT ZO TIEN FACILITAIRE APPS NOEMEN DIE MEDEWERKERS OP HUN SMAPRTPHONE KUNNEN INSTALLEREN. MAAR ALS JE HET ZE MAKKELIJK WIL MAKEN, BIED JE ZE ÉÉN OVERKOEPELENDE FACILITAIRE APP.’

>

*GV MCPVQQT XCP 8QFCHQPG<KIIQ QR *QQI %CVJGTÄŽPG KP 7VTGEJV

&G XGTNKEJVKPI KU RGT \QPG KP VG UVGNNGP

een smart office. Maar dat is verre van ideaal. Als je het mensen gemakkelijk wilt maken, moet je al die functionaliteiten in ÊÊn facilitaire app onderbrengen.’ Belangrijk daarbij is dan ook dat iedereen die zich wil aansluiten in de app zijn data moet ontsluiten naar het eigen VodafoneZiggo IoT-platform, zodat die informatie vervolgens gebruikt kan worden voor nieuwe toepassingen.

staat en een servicedeskmedewerker ziet dat de temperatuur aan die kant oploopt, kan hij of zij die zone via het systeem meteen terugkoelen, zodat de temperatuur niet te ver oploopt.’ Een ander voorbeeld betreft de mogelijkheid om de verlichting per zone in te stellen. Toen het pand in gebruik werd genomen, kwamen er de eerste week best veel klachten over de verlichtingssterkte. ‘Die was goed ingeregeld, maar in bepaalde delen van het gebouw vonden mensen het licht veel te fel’, vertelt Mars. ‘Via bGrid konden we in die bouwdelen de verlichtingssterkte heel gemakkelijk terugschakelen, dat werkte perfect en de problemen waren meteen opgelost.’

Een bijkomend voordeel van de app is dat meldingen er beter van worden, merkt Mars: ‘Als je een verstoring meteen via je smartphone kunt melden, doe je dat eerder, in ieder geval sneller dan wanneer je eerst naar je laptop moet lopen, onderweg een praatje maakt met een collega, even koffie haalt en afgeleid wordt; dan ben je vaak alweer vergeten dat je een melding wilde doen. Ik verwacht dat we ruimtes beter op orde kunnen houden, omdat we sneller op meldingen kunnen reageren.’ Het feit dat via de smart building-techniek tal van zaken in het kantoor worden gemeten, brengt op een aantal terreinen voordelen voor facility management met zich mee. Een voorbeeld betreft de temperatuurbeheersing in het pand. Mars: ‘We kunnen op elk moment van de dag zien waar in het pand het warmer of koeler is. Als de zon te lang op een deel van de gevel

‘IS EEN VERGADERKAMER NIET GEBRUIKT? DAN ONTVANGEN DE SCHOONMAKERS OP HUN IPAD AUTOMATISCH EEN BERICHT DAT ZE DEZE RUIMTE IN HUN SCHOONMAAKRONDE KUNNEN OVERSLAAN.’

De techniek maakt het ook mogelijk het percentage ‘no show’ van geboekte vergaderruimtes terug te dringen. Mars: ‘Er zijn in dit pand nooit lege vergaderruimtes, althans dat denken mensen als ze in het systeem kijken. Maar in werkelijkheid hebben we te maken met een ‘no show’ van zo’n 30 procent. Daar hebben we wat op bedacht. Als geboekte ruimtes na tien minuten onbezet blijven, geeft het systeem die ruimte direct vrij en kunnen anderen er gebruik van maken.’ Een andere belangrijke functie van de sensoren is het meten van de werkplekbezetting. Het systeem slaat alle gegevens op,

zodat over een langere periode inzicht ontstaat in de werkelijke bezetting van ruimtes. Mars: ‘Net als bij veel andere organisaties hebben ook wij op woensdagmiddag en op vrijdag te maken met een dalbezetting. Met de smart building-techniek zien we de actuele bezettingsgraad en kunnen we straks besluiten om bouwdelen ‘op zwart’ te zetten. Wie dan ‘s ochtends binnenkomt, ziet meteen dat er op bijvoorbeeld de vijfde verdieping niet gewerkt kan worden. Ook vanuit facilitair oogpunt is dat echt een groot voordeel van smart building.’

wensen van de pandbewoners’, zegt Mars. Als voorbeeld noemt ze de toiletgroepen, waar het aantal klachten tot nagenoeg nul is gereduceerd, iets wat ze in haar jarenlange facilitaire carrière nog nooit heeft meegemaakt. ‘Nu we het aantal toiletbezoeken kunnen meten, kan schoonmaak pro-actief handelen en meer tijd besteden aan toiletgroepen die intensief worden gebruikt. Dat gebeurt overigens met dezelfde capaciteit, omdat toiletten die bijna niet gebruikt worden op zo’n moment wat minder aandacht krijgen. En omdat je nu precies weet wat de piektijden zijn voor toiletbezoek, kun je vóór en na die piektijden een extra ronde doen. De schoonbeleving is op basis van data enorm verbeterd, dat vind ik fantastisch. Of neem het gebruik van vergaderzalen: collega’s weten dat er door het snel vrijgeven van geboekte, maar niet bezette vergaderzalen er altijd wel beschikbaarheid in huis is. Dat voorkomt dat ze extern gaan vergaderen.’

Ook ondersteunende diensten profiteren van de slimme techniek die in het gebouw is aangebracht. Is een overleg- of vergaderkamer niet gebruikt? Dan ontvangen de schoonmakers op hun iPad automatisch een bericht dat ze deze ruimte in hun schoonmaakronde kunnen overslaan. En moeten de zeephouders worden bijgevuld? Dan worden de schoonmakers daar tijdig automatisch van op de hoogte gesteld. Hoe dat kan? De houders zijn voorzien van sensoren, die precies meten wanneer bijvullen nodig is. En de cateraar kan op basis van data zijn inkoop aanpassen op de hoeveelheid aanwezigen die op een bepaalde dag op kantoor worden verwacht. Mars: ‘In de eerste week van de zomervakantie zagen we aan de cijfers dat de gebouwbezetting aanmerkelijk lager was. We hebben toen besloten ĂŠĂŠn van de bedrijfsrestaurants te sluiten. Die is begin september weer opengegaan. Dat scheelt kosten, omdat je minder mensen voor de catering hoeft in te zetten en omdat je daar niet meer hoeft schoon te maken.’

Of Mars voor de toekomst nog wensen heeft? Ze hoeft niet lang na te denken: ‘Het zou mooi zijn als de smart building-techniek ook in de andere panden van de organisatie beschikbaar komt’, sluit ze af. ‘De VodafoneZiggo-app is op zich voor iedere medewerker beschikbaar, maar omdat in de andere panden geen bGrid aanwezig is, heeft die app dus eigenlijk alleen zin als je hier in Utrecht komt werken. En vanuit facilitair management zouden we graag meer willen weten over de bezetting van andere panden. Ook om die reden zou die smart building-techniek dus goed van pas komen.’

Wat voor facility management de grote winst is van de smart building-techniek? ‘Op basis van de techniek en data zijn we in staat de producten en diensten nog beter af te stemmen op de

$ÄŽ FG XGTFWWT\COKPI XCP IGDQWYGP \QCNU MCPVQTGP YQPKPIGP GP UEJQNGP NCI VQV PW VQG FG MNGOVQQP QR GPGTIKGXGTDTWKM OCCT PW YQTFV IG\QPFJGKF QQM UVGGFU DGNCPITÄŽMGT GP \GNHU GGP JCTFG ɈPCPEKÇNG HCEVQT 'T KU GGP FWKFGNÄŽMG QRICXG CNU JGV ICCV QO Ă…Ă…PFWKFKIG IGUVCPFCCTFKUGGTFG FCVC

D

uurzaamheid is niet langer iets wat vooral draait om energiebesparing en milieumaatregelen zoals CO2-reductie. Bijdragen aan een duurzamere, gezondere wereld is een randvoorwaarde voor succesvol ondernemen. Ook in het vastgoed bepaalt dit in toenemende mate het onderscheid tussen de winnaars en verliezers. Duurzaamheid en gezondheid zijn cruciale thema’s voor de bouw- en vastgoedsector. De eerder genoemde ‘groene’ aspecten, zoals energiebesparing en CO2-reductie zijn belangrijk. Echter, daarnaast komen de ‘blauwe’ aspecten steeds meer centraal te staan. Met ‘blauwe’ aspecten wordt bijvoorbeeld verwezen naar sociale duurzaamheid en gezondheid in de gebouwde omgeving. Omdat ‘groene’ en ‘blauwe’ aspecten steeds meer bepalen of een gebouw rendeert, stijgt de vraag naar harde informatie over deze onderwerpen: het wordt voor beleggers steeds belangrijker met hard onderbouwd bewijs aan te tonen dat gebouw en portefeuille voldoen aan de eisen die de klant stelt. Sterker, gebouwen waarvan de eigenaren niet kunnen aantonen dat ze voldoen aan gezondheids- en duurzaamheidseisen delven uiteindelijk het onderspit in de markt.

Eenduidige informatie, de zogenoemde taxonomie, is daarvoor essentieel. Het komen tot een systematische ordening van gegevens volgens duidelijke standaarden is daarom geboden, of het nu gaat om informatie over energieverbruik, waterverbruik, luchtkwaliteit of verbeterde productiviteit. Blue Building Institute zal de komende maanden stappen zetten om daarbij te helpen, samen met de andere stakeholders. Daarbij helpt de exclusieve samenwerking tussen Blue Building Institute en het International Well Building Institute (IWBI), de enorme kennisbank op dit gebied en het internationale netwerk dat daaraan is verbonden, om de data te verzamelen en te verwerken in de juiste modellen. IWBI is gelieerd aan Green Business Certification Inc. (GBCI), de belangrijkste wereldwijde organisatie als het gaat om standaarden voor duurzame prestaties van gebouwen. Belangrijk is harmonisering met Well,

Breeam, Leed en andere standaarden die gaan over de groene en blauwe aspecten van een gebouw en de portefeuille.

We zien dat de leidende vastgoedbeleggers bij hun investeringen prioriteit geven aan gezonde en duurzame gebouwen en projecten. Dat is bij uitstek een internationale trend waarbij in Nederland grote pensioenfondsen als PGGM en ABP al jaren het voortouw nemen. Leidende particuliere beleggers volgen dit beleid nu ook. Zij doen dit omdat ze allereerst verantwoordelijkheid nemen voor een betere wereld, maar er is ook een harde economische reden: het veiligstellen van de huurstroom. Duurzaamheid en gezondheid zijn dĂŠ drivers van huurders bij de keuze voor huisvesting. Er is steeds meer bewijs beschikbaar dat gezonde en duurzame gebouwen gemakkelijker te verhuren zijn en een hoger rendement genereren. Bijzondere voorbeelden zijn al beschikbaar: zo heeft woningbelegger Vesteda recentelijk het Well Building Standard-certificaat toegewezen gekregen voor het appartementencomplex Aan de Rijn in Arnhem; het eerste Well-gecertificeerde wooncomplex in Nederland ĂŠn het eerste woongebouw in de wereld dat in bewoonde staat Well-gecertificeerd is. Met de Wellcertificering verbreedt Vesteda het duurzaamheidsperspectief naar het welzijn van de bewoners, een stap verder dan alleen de CO2-footprint. Maar er is bij Vesteda ook een concrete financiĂŤle component: de focus op duurzaamheid stelde Vesteda in staat een ‘green bond’ van 500 miljoen euro uit te geven, waarmee financiering is opgehaald met als specifiek doel het verder verduurzamen van de portefeuille.

HET WORDT VOOR BELEGGERS STEEDS BELANGRIJKER MET HARD ONDERBOUWD BEWIJS AAN TE TONEN DAT GEBOUW EN PORTEFEUILLE VOLDOEN AAN DE EISEN DIE DE KLANT STELT.

De business case voor zogenoemde ‘high performance’ gebouwen wordt steeds sterker. Zo publiceerde het Amerikaanse onderzoeksbureau Stok recentelijk de studie The Financial Case for High Performance Buildings met daarin concreet bewijs dat het loont om te kiezen voor het ontwerpen van een gebouwde omgeving die voldoet aan de eisen van de Well Building Standard. Die

>

eisen bestaan onder meer uit een hoog niveau van binnenluchtkwaliteit, drinkwater en waterbeheer, thermisch comfort, daglicht en verlichtingssystemen en optimale akoestische comfortparameters. Maar ook het stimuleren van betere eetgewoonten, het bevorderen van beweging en het verminderen van de blootstelling aan gevaarlijke bouwmaterialen behoren tot de eisen, net als het ondersteunen van cognitieve en emotionele gezondheid en het tot stand brengen van een inclusieve en geĂŻntegreerde gemeenschap.

Het Stokrapport toont aan dat een ‘high performance’ gebouw leidt tot verbeterde prestaties en ervaringen voor de mensen die in een gezonde gebouwde omgeving werken, de eindgebruikers. Dit leidt weer tot betere financiĂŤle resultaten voor eigenaren en huurders die op basis hiervan de business case kunnen maken voor deze ‘high performance’ gebouwen. De noodzaak om te investeren in een gezonde omgeving komt ook op vanuit een geheel andere hoek, die van de zorgverzekeraars en werkgevers. Vergrijzing en de toenemende tekorten op de arbeidsmarkt maken het noodzakelijk om niet alleen ziektekosten terug te dingen, maar ook meer aan preventie te besteden. Zorgverzekeraars als ONVZ zijn bereid mee te denken over het creĂŤren van een gezonde gemeenschap. Korting op een zorgpremie kan door gewijzigde wetgeving niet (meer) worden gegeven, maar wel kunnen andere kosten worden vergoed, zoals een fitnessabonnement of kaartjes voor het theater. Op een alternatieve manier komt de betaalbare woning daarmee ook in het vizier.

Duurzaamheidscertificaten als Well, Breeam en Leed bieden bewijs dat een gebouw duurzaam en gezond is, maar ze moeten worden gevoed met onderliggende data. Die moeten worden geverifieerd door onafhankelijke derden. Gebouwen worden steeds meer voorzien van deze certificaten. Een nieuwe ontwikkeling is dat beleggers zich willen onderscheiden met de ‘branding’ van hun gehele portefeuille aan de hand van het thema ‘people, planet, profit’. Zo heeft het International Well Building Institute (IWBI) recent Well Portfolio gelanceerd, een aanpak waarbij het mogelijk is Well-certificering te behalen voor verschillende gebouwen in een portefeuille. Een certificering alleen is onvoldoende, het bewijs moet voortdurend beschikbaar zijn in de vorm van informatie: huurders eisen dit,

investeerders eisen dat.

4CPFXQQTYCCTFG XQQT ɅPCPEKGTKPI Banken willen bewijs dat een gebouw duurzaam en gezond is. Dit is een randvoorwaarde voor financiering. Met SBR Nexus hebben de grootbanken ABN Amro, Rabo en ING het initiatief genomen voor een platform om het uitwisselen van informatie tussen partijen in de vastgoedsector verder te digitaliseren. Hiermee wordt het fundament gelegd voor het makkelijk en veilig uitwisselen en verifiÍren van data tussen alle partijen in de vastgoedsector: vastgoedbeleggers, beheerders, banken, taxateurs en softwareleveranciers. De vastgoedtaxonomie moet ervoor zorgen dat vastgoeddata sneller, slimmer en beter wordt uitgewisseld tussen partijen in de commerciÍle vastgoedwereld. Dat geldt ook voor informatie over duurzaamheid. Zo krijgen aangesloten taxateurs en beleggers sneller inzicht in de status van panden en vastgoedportfolio’s. Hierdoor kunnen zij gerichter werken en hoeft minder tijd te worden besteed aan het verzamelen en invoeren van data. Winstpunt voor de banken betreft optimalisatie van risicobeheer en verhoogde efficiÍntie. Ook kan hiermee worden voldaan aan de vraag van toezichthouders om meer transparantie in de vastgoedmarkt.

Een belangrijke stakeholder is de overheid, die steeds verder gaat in regulering van de sector als het gaat om duurzaamheid en gezondheid. En die regulering gaat een stuk verder dan het bekende voorbeeld van het verplichte energielabel C voor kantoorgebouwen in 2023. Dit voorjaar nam de Europese Unie drie verordeningen aan die erop neerkomen dat de financiĂŤle sector actief betrokken gaat worden bij de huidige verduurzamingsslag en haar verantwoordelijkheid moet nemen voor het milieu en de maatschappij. Dit is hard nodig, want om de EU-duurzaamheidsdoelstellingen van 2030 te verwezenlijken dient jaarlijks naar schatting 180 miljard euro extra te worden geĂŻnvesteerd. Om dit te bereiken, dienen private kapitaalstromen zich significant meer te richten op duurzame investeringen. Met betrekking tot de milieuprestaties van gebouwen zijn de richtlijne Energy Performance of Building Directive (EPBD) en de EnergieefficiĂŤntierichtlijn van groot belang. De EPBD-richtlijn beoogt dat vanaf 1 januari 2020 alle nieuw gerealiseerde gebouwen Bijna Energieneutraal

DE REGULERING DOOR DE OVERHEID GAAT EEN STUK VERDER DAN HET VERPLICHTE ENERGIELABEL C VOOR KANTOORGEBOUWEN IN 2023

(Beng) zijn. De Energie-efficiëntierichtlijn bevat energie-efficiëntie maatregelen om duurzame energievoorzieningen te realiseren, broeikasemissies te verminderen en energiezekerheid te verbeteren.

de mensheid als geheel. Individueel, nationaal en internationaal moet iedereen zijn of haar verantwoordelijkheid nemen in het vergroeningsproces, want investeren in gezondheid loont.

FKTGEVGWT XCP JGV $NWG $WKNFKPI +PUVKVWVG $$+ GGP PQP RTQɈV RNCVHQTO MGPPKUKPUVKVWWV GP KPEWDCVQT QR JGV ITGPUXNCM VWUUGP OGPUGNĎM YGN\ĎP GP FG IGDQWYFG QOIGXKPI $$+ YGTMV KP 0GFGTNCPF GP 'WTQRC GZENWUKGH UCOGP OGV +9$+ FCV KU IGNKGGTF CCP )TGGP $WUKPGUU %GTVKɈECVKQP +PE )$%+ FG DGNCPITĎMUVG YGTGNFYĎFG QTICPKUCVKG CNU JGV ICCV QO UVCPFCCTFGP XQQT FWWT\COG RTGUVCVKGU XCP IGDQWYGP YYY DNWGDWKNFKPIKPUVKVWVG GW

Gezondheid en duurzaamheid bieden grote kansen en uitdagingen voor de bouw- en vastgoedsector. Gebouwen, kantoren en woningen kunnen – en moeten – in hoog tempo verduurzamen, zodat mensen gezonder kunnen wonen én werken. Duurzaamheid is niet langer weg te denken uit welke onderneming dan ook. Om mee te gaan met zowel de trend als de juridische realiteit dient nú gehandeld te worden. Zowel door de bouw-, vastgoed- en zorgsector en de financiële sector als door

ALMANAK WINKELVASTGOED EDITIE 2019 | 2020 IS NU BESCHIKBAAR!

Verzorgingsgebieden

ALLE GEACTUALISEERDE GEGEVENS OVER WINKELVASTGOED OVERZICHTELIJK GEBUNDELD De nieuwe editie van Almanak Winkelvastgoed brengt duidelijke en complete informatie over huur, verhuur, koop en verkoop van winkels en voor vestigingsplaatsenonderzoek. Dat maakt de Almanak Winkelvastgoed 2019 | 2020 een onmisbaar naslagwerk voor managers van winkelketens, vastgoedmanagers, projectontwikkelaars, makelaars, beleggers en overheidsinstanties.

Inwonersaantallen Besteedbaar inkomen in relatie tot landelijk gemiddelde Winkelcentra vanaf 5.000 m2 Belangrijkste winkelstraten met huurprijsniveau Nieuwe winkelontwikkelingen NAW-gegevens gemeente

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

VERSCHIJNT 20 DECEMBER 2019

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Almanak Winkelvastgoed 2019 | 2020

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Ook in 2020 gedetailleerd inzicht in o.a.: • Verzorgingsgebied • Inwonersaantal per plaats • Besteedbaar inkomen van de huishoudens in relatie tot landelijk gemiddelde • Winkelcentra vanaf 5.000 m2

• Belangrijke winkelstraten met huurprijsniveau • Nieuwe project-/ en winkelontwikkelingen (bron: bouwberichten.nl) • NAW-gegevens gemeente

BESPAAR UW KOSTBARE TIJD EN BESTEL DIRECT! VOOR VRAGEN EN INFORMATIE BEL (088) 584 08 88 OF BESTEL OP WWW.VAKMEDIANETSHOP.NL/BOEKEN/ALMANAK-WINKELVASTGOED

Vastgoed Exploitatiewijzer Uw gids voor vastgoedtaxaties en exploitatielasten

NIEUW Editie 2019

Met de Vastgoed Exploitatiewijzer schat u snel en nauwkeurig de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van beleggingsvastgoed in. Negen categorieĂŤn gebouwen met in totaal ruim 110 gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een beknopte omschrijving en alle relevante gegevens. Uw voordelen: Q

snel en makkelijk de exploitatielasten berekenen,

Q

nauwkeurig bepalen herbouwwaarde,

Q

zelf selecteren welke onderhoudskosten van belang zijn,

Q

uitgebreide invoermogelijkheden,

Q

gebaseerd op de kostendatabase van Bouwkosten,

Q

Ga voor meer informatie en uw bestelling naar vakmedianetshop.nl/exploitatiewijzer of neem contact op met 088 58 40 600.

verkrijgbaar als boek en online.

8GGN DGFTÄŽXGP GP QTICPKUCVKGU MGPPGP JGV RTQDNGGO IQGFG VCNGPVXQNNG OGFGYGTMGTU CCPVTGMMGP GP CNU \G GGPOCCN DKPPGP \ÄŽP JGP \Q NCPI OQIGNÄŽM DGJQWFGP 'GP RNWURWPV FCV XQQT FG YGTMPGOGT XCP PW GGP ITQVG TQN URGGNV KU GGP ˬLPG IG\QPFG YGTMQOIGXKPI *GV UQHVYCTGDGFTÄŽH *GCNVJ[ 9QTMGTU DKGFV PKGV CNNGGP FG VGEJPKGM QO CNNGTNGK QDLGEVKGXG HCEVQTGP KP FG YGTMQOIGXKPI VG OGVGP OCCT DTGPIV QQM FG DGNGXKPI XCP FG OGFGYGTMGTU KP MCCTV

6 " *"+/ 5")# 5,1 FG PQTO OQGVGP \ÄŽPo " 3"0"+/ % - 0,,+0 ) ' ."+ + ! 0 !" (3 )&0"&0 2 + !" 3".(,*$"2&+$ $.,0" &+2),"! 1&0,"#"+0 ,- %"0 YGN\ÄŽP FG IG\QPFJGKF Ã…P FG RTQFWEVKXKVGKV XCP *"!"3".("./ & $" ,13 "%""./&+$ "+ *"0&+$"+ &/ ". /0""!/ *"". +! %0 2,,. !" 6%" )0%4 3,.( RNCEGo OCCT FCCTDÄŽ YQTFV FG OGPKPI XCP FG GKPF $" .1&(". 2 ( 2".$"0"+ *""+0 ,4 ,(%,## !&." 0"1. 2 + " )0%4 ,.("./ 6 " - +!"+ 3,.!"+ 3") *,,&". "+ %&--". "+ /0""!/ *"". $"*,+&0,.! OCCT \G UNWKVGP NCPI PKGV CNVÄŽF CCP DÄŽ FG IGDTWKMGTU 0 .01-/ %" "+ +!"." "%,"#0"+ ! + ,.-,. 0" *"!"3".("./ + ""+ #!")&+$ *"0 ))""+ * . 2.,13"+ &/ +!"./ ! + ""+ #!")&+$ *"0 * ++"+ ) KU JGV OCCT QOFCV WKV QPFGT\QGM DNÄŽMV FCV XTQWYGP %"0 "".!". (,1! %" "+ . 3,.!0 2,,. ) $"("("+ ,# FG PQTOUVGNNKPI IQGF KU VGTYÄŽN FG OGPU \GNH FG PQTO \QW OQGVGP \ÄŽP 9GTMPGOGTU YQTFGP JGNGOCCN PKGV DGVTQMMGP DÄŽ FG MGW\GU FKG IGOCCMV YQTFGP *WP "%,"#0"+ "+ $"2,") 3")) "&+$ /)1&0"+ +&"0 + ,- %"0 * + $"*"+0 " )0%4 ,.("./ /0")0 !" "&+! $" .1&(". '1&/0 "+0. ) 7 " 2&/&" &/ ! 0 *"+/"+ 5& % +&"0 + %,"2"+ - //"+ + %"0 $" ,13 * . +!"./,* 2,,. 5,2". *,$" NÄŽM XGTXQNIV .QMJQHH n5QOU DGP LG OKUUEJKGP DGRGTMV KP FG VGEJPKUEJG OQIGNÄŽMJGFGP OCCT FCP KU JGV FGU VG DGNCPITÄŽMGT FCV LG CNU XCUVIQGFGKIGPCCT OGPUGP 0, % 0"2."!"+ %,1!0 +!"./ $ 0 !" %11.!". ""+ +!". - +! 5,"("+ 7 &G GKUGP GP XGTYCEJVKPIGP XCP OGFGYGTMGTU \ÄŽP KP !" ),,- !". ' ."+ ,,( 2". +!".! &) '" $,"!" *"+/"+ +0."(("+ ! + &/ %"0 5 ( ,* ! . ,,$ 2,,. 0" %" "+ 5"$0 ,(%,## 6 &) '" )/ 3".($"2". OGGICCP KP FG UVTÄŽF QO VCNGPV FCP OQGV LG FG DCUKU ,- ,.!" %" "+ . %"0 2.,"$". 6+&"0 )1))"+ * .

/0$,"!* .(0 10),,(

-,"0/"+7 3 / )&$$"+ !" 2".3 %0&+$"+ +1 +!"./ "+ $,"! 2,,. "")! &/ !" )" /" 10, ! 0 3 / 2.,"$". GGP DGNCPITĎMG UGEWPFCKTG CTDGKFUXQQTYCCTFG 6GIGPYQQTFKI KU \GMGT \Q DGNCPITĎM FCV FG MQHɈG GP FG NWPEJ IQGF \ĎP FCV GT ɉGZKDKNKVGKV KU GP GGP ɈLPG -)"( 3 . '" '" 0%1&/ 2,")0 ,2"+!&"+ &/ ""+ ,++" OGPV QR GGP 5YCRɈGVU QH JGV QRGPDCCT XGTXQGT XGGN *,!".+". ! + !&" )" /" 10, 7 " )0%4 ,.("./ 3".(0 2 +1&0 %"0 %,)&/0&/ %"

9GNN /QFGN YCCTDÄŽ FG $oU UVCCP XQQT $WKNFKPI $QF[ "+ 1/&+"// 6 &" !.&" 2,.*"+ !" /&/ 2 + ,+5" 2&/&" QR YGN\ÄŽP 9G \QTIGP GGTUV FCV FG H[UKGMG YGTMQO $"2&+$ %"0 $" ,13 )/ /0 .0-1+0 &+ ,.!" &/ * ! 0 0" "."&("+ %" "+ 3" ""+ * + $"*"+0! /% , .! *"0 -- ,+03&((")! 3 .*"" ")(" *"!"3".(". CPQPKGO \ÄŽP OGPKPI MCP IGXGP &G CRR KU CP[VKOG DGUEJKMDCCT XQQT HGGFDCEM #NU LG JGV DÄŽXQQTDGGNF KP ""+ *""0&+$.,,* 0" (,1! ,# 0" 3 .* 2&+!0 5"0 '" ! 0 &+ !" -- . (1++"+ ,,( -1/% ".& %0"+ !,,. JGV OCPCIGOGPV IGUVWWTF YQTFGP CNU GT DÄŽXQQT "")! +&"13" &+0".2"+0&"/ 3,.!"+ $"-) 0/0 7 .QMJQHH GTMGPV FCV JGV XQQT YGTMIGXGTU NCUVKI DNÄŽHV ,* &"!".""+ 0"2."!"+ 0" * ("+ 3 +0 *"+&+$"+ 2"./ %&))"+ 2 ( "+ !" ")"2&+$ 2 + ""+ "- )!"

*GCNVJ[ 9QTMGTU KU KP QRIGTKEJV OGV FG OKUUKG QO KORCEV VG JGDDGP QR JGV YGN\ÄŽP XCP OGPUGP QR MCPVQTGP YGTGNFYÄŽF *GV DGFTÄŽH TKEJV \KEJ QR DQWYDGFTÄŽXGP XCUVIQGFGKIGPCTGP GP GKPFIGDTWKMGTU YCCTDÄŽ URTCMG KU XCP OKPKOCCN YGTMPGOGTU )TQVG MNCPVGP WKV XGTUEJKNNGPFG DTCPEJGU \ÄŽP CN DKPPGPIGJCCNF \QCNU 5EJKRJQN &WTC 8GTOGGT 8QTO 2JCTQU GP #2)

NCPI PKGV CNVÄŽF CCP DÄŽ IGDTWKMGTUo

ɈGVU QH QRGPDCCT XGTXQGT OQFGTPGT FCP NGCUGCWVQo TWKOVG KU UWDLGEVKGH n,G MWPV JGV PQQKV XQQT KGFGTGGP RGTHGEV OCMGP OCCT YG IGXGP FG OGPUGP GGP UVGO GP FG OCPCIGTU MWPPGP \KGP YCCT FG RTKQTKVGKVGP NKIIGP GP YGNMG MGW\GU \G OQGVGP OCMGP 'P JGV U[UVGGO KU XQNNGFKI VTCPURCTCPV LG \KGV KP FG CRR JQGXGGN RTQEGPV XCP LG EQNNGICoU QQM NCUV JGDDGP XCP FG VGORGTCVWWT QH FG CMQGUVKGM <Q MTĎI LG QQM OGGT DGITKR XQQT DGRCCNFG MGW\GU 'P JGV OCPCIGOGPV IGGHV VGTWIMQRRGNKPI QXGT FG MGW\GU FCV MWP LG QQM CNU GGP KPVGTXGPVKG DGUEJQWYGP o 0CCUV FG CRR DKGFV *GCNVJ[ 9QTMGTU UGPUQTGP QO FG QDLGEVKGXG MCPV KP MCCTV VG DTGPIGP VGORGTCVWWT NWEJVMYCNKVGKV TGNCVKGXG NWEJVXQEJVKIJGKF NKEJVPKXGCWU GP IGNWKFUPKXGCWU .QMJQHH n&CV \ĎP FG DGNCPITĎMUVG EQORQPGPVGP KP FG H[UKGMG YGTM QOIGXKPI XQNIGPU FG 9'.. $WKNFKPI 5VCPFCTF 5QOU YQTFGP FG UGPUQTFCVC QQM CCP JGV IGDQWYDGJGGT

U[UVGGO IGMQRRGNF YCCTFQQT FG OCPCIGT QR JGV FCUJDQCTF QQM FG IGIGXGPU XCP FG UGPUQTGP \KGV <Q MTĎI LG QR VYGG OCPKGTGP JGGN EQPETGGV \KEJV QR FG RTQDNGOGP GP XGTDGVGTOQIGNĎMJGFGP GP KU PQI DGVGT VG DGRCNGP YGNMG KPVGTXGPVKGU PQFKI \ĎP o &G TGURQPU QR FG RTQFWEVGP XCP *GCNVJ[ 9QTMGTU KU RQUKVKGH NCCV .QMJQHH YGVGP n&G VGXTGFGPJGKF XCP OGFGYGTMGTU KU DĎ ITQVG DGFTĎXGP YCCT YĎ QPU QR TKEJVGP XCCM NCCI 9Ď XGTITQVGP FKG DGVTQMMGPJGKF FQQT GGP DTWI VG XQTOGP VWUUGP FG OGFGYGTMGTU GP JGV OCPCIGOGPV &G VGXTGFGPJGKF PGGOV VQG FQQTFCV YG \QTIGP FCV KGFGTGGP IGJQQTF YQTFV GT OGGT VTCPURCTCPVKG KU GP GT JGNFGT YQTFV IGEQOOW PKEGGTF QXGT FG IGOCCMVG MGW\GU $Ď DĎPC CN QP\G MNCPVGP \KGP YG FCV FG MNCEJVGP CHPGOGP GP FCV OGPUGP nJCRRKGTo \ĎP QR JWP YGTMRNGM 8KC FG UQEKCN OGFKC NCVGP OGFGYGTMGTU QQM YGVGP FCV \G VTQVU \ĎP FCV JWP YGTMIGXGT QPU RTQFWEV CHPGGOV 'P KP FG XCUVIQGFYGTGNF YQTFGP YĎ CN KP FG JWWTEQPVTCEVGP OGGIGPQOGP CNU HCEVQT FKG FG VGXTGFGPJGKF MCP XGTJQIGP o 1QM KP JGV DWKVGPNCPF MCP *GCNVJ[ 9QTMGTU QR DGNCPIUVGNNKPI TGMGPGP n8CPWKV XGTUEJKNNGPFG JQGMGP KP FG YGTGNF KU GT KPVGTGUUG GP DKPPGP GGP LCCT ICCP YG GGP GGTUVG UVCR OCMGP KP FG WKVTQN KP JGV DWKVGP NCPF 'T DGUVCCP PCOGNĎM YGN FGGNQRNQUUKPIGP XKC *4 GP QRNQUUKPIGP FKG GTI VGEJPKUEJ \ĎP OCCT QR JGV XNCM XCP YGNN DGKPI \ĎP YĎ YGTGNFYĎF GGP ɈTUV OQXGT o

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

OPTIMALE GEBRUIKERSERVARING IN KANTOOR MICROSOFT SCHIPHOL PCWY DGVTQMMGP DÄŽ FG XGTDQWYKPI XCP JGV /KETQUQHVMCPVQQT QR 5EJKRJQN

! " ! !

C

oncentratieruimtes, ontspanningsruimtes, loungebanken, ‘cellen’ om te telefoneren, ruimtes voor informele sessies, stiltezones, een auditorium voor honderdveertig mensen, demoruimtes, een suite voor briefings, workshops en hackatons, een fraai restaurant inclusief koffiebar en natuurlijk toepassing van slimme technologie om bij te dragen aan efficiĂŤnter gebouwbeheer en meer gemak voor de gebouwgebruikers. Dat is in een notendop het resultaat van een grootschalige verbouwing van het Microsoft-kantoor (The Outlook) aan de Evert van de Beekstraat op Schiphol. De directe aanleiding om de bestaande huisvesting onder de loupe te nemen, was het aflopen van het tienjarige leasecontract met Schiphol, vertelt RenĂŠ van der Vlugt, als digital transformation lead bij Microsoft nauw betrokken bij de verbouwing. In oktober 2018 werd het pand heropend.

Toen het management hem vroeg zijn visie te geven op de toekomstige huisvesting schreef hij een compacte memo met als centrale boodschap dat het nieuwe kantoor veel meer moest inspelen op de huidige digitalisering. De nieuwe huisvesting moest volgens Van der Vlugt antwoord geven op drie vragen: hoe kan Microsoft zijn klanten beter helpen om in te spelen op digitalisering, hoe kun je je medewerkers beter faciliteren in hun werk en hoe kun je een aantal operationele processen digitaliseren? Daarnaast moest de nieuwe werkomgeving aansluiten bij de veranderde kijk op Het Nieuwe Werken, vertelt Van der Vlugt. Ging het tien jaar geleden bij Het Nieuwe Werken vooral om tijd- en plaatsonafhankelijk werken, geĂŻnitieerd vanuit een evenwichtige work/life-balance en productiviteit, tegenwoordig gaat het vooral om organisatieonafhankelijk samenwerken in multidisciplinair samengestelde teams.

‘Als je klanten ĂŠcht verder wilt helpen, moet je samen onderzoeken wat de technologische trends voor hun business betekenen en hoe ze daarop kunnen inspelen. Dat houdt dus in dat

ze hun kantoor meer moeten openstellen voor klanten, partners en andere partijen.’ Naast het faciliteren van samenwerken moest de werkomgeving ook het optimaliseren van aandacht mogelijk maken. Van der Vlugt: ‘Hoe kun je – zowel zakelijk als privĂŠ – de aandacht dusdanig optimaliseren dat medewerkers focus kunnen hebben op de echt belangrijke dingen, zodat ze hun impact kunnen verhogen? Dat was ook een belangrijk uitgangspunt bij het realiseren van het nieuwe kantoor.’

Deze visie ĂŠn de wens om de werkomgeving versneld te innoveren, leidde tot het besluit het bestaande pand te verbouwen. Architectenbureau D/Dock werd geselecteerd om het ontwerp voor de nieuwe werkomgeving te maken. Voorzien van de nodige gegevens, zoals een werkplekanalyse en cijfers over de gemiddelde bezetting (afkomstig uit het toegangssysteem, van wifi-acces points en van ‘traditionele’ tellingen) ging D/Dock aan de slag met als eindresultaat het definitieve gebouwontwerp. Een van de opvallende kenmerken van het verbouwde kantoor is de nieuwe verhouding tussen het aantal vierkante meters voor medewerkers en het aantal vierkante meters voor anderen, zoals klanten en zakenpartners. Vóór de verbouwing had Microsoft in totaal 11.500 vierkante meter vloeroppervlak in gebruik, waarvan ongeveer een derde voor klanten en zakenpartners. Na de verbouwing is het aantal vierkante meters teruggebracht tot 8.000, waarvan maar liefst zo’n twee derde voor klanten en partners. Dit is inmiddels in gebruik als customer engagement center.

EEN VAN DE OPVALLENDSTE KENMERKEN VAN HET VERBOUWDE KANTOOR IS DE NIEUWE VERHOUDING TUSSEN HET AANTAL VIERKANTE METERS VOOR MEDEWERKERS EN DAT VOOR ANDEREN, ZOALS KLANTEN EN ZAKENPARTNERS

De vloeren voor de medewerkers bestaan uit drie zones: een social hub met een informele setting, bedoeld om ontmoetingen mogelijk te maken, een collaboration zone met een grote diversiteit aan ruimtes, bedoeld om samenwerken te faciliteren en een focuszone waar stilte en geconcentreerd werken centraal staan. Van der Vlugt: ‘Daar kunnen medewerkers niet alleen gefocust werken, maar als ze daar-

>

aan behoefte hebben ook gewoon een tijdje uit het raam staren.’ Een kwart van de afdeling is ingericht als social hub, de helft als collaboration zone en het laatste kwart is in gebruik als focuszone. Het publieke deel van het gebouw kent een enorme varieteit aan ruimtes. Zo zijn er hotel/appartement-achtige ruimtes met bank, televisie en eettafel voor langdurige sessies met een klant.

Er zijn ook technologie-georiĂŤnteerde inspiratieruimtes en ruimtes bedoeld om creativiteit te prikkelen, maar ook flexibel in te richten lesomgevingen, een technology experience center en een cyber security center. De vernieuwing in de werkomgeving is met name bedoeld om een andere manier van samenwerken te faciliteren en om medewerkers, zowel zakelijk als privĂŠ, te helpen zich te focussen op de juiste dingen. ‘Het pand is gebaseerd op activity based working, maar dan naar een volgend niveau. Samenwerken en focus zijn hierbij de kernwoorden’, aldus Van der Vlugt.

2GTUQQPNĎM CUUKUVGPV Het gebouw is mede ontworpen om als persoonlijk assistent te fungeren. Van der Vlugt geeft een voorbeeld van wat dat in de praktijk betekent. ‘Met de toegangsbadge die bezoekers van onze hosts hebben gekregen kunnen

ze hier als ze willen werken, koffie bestellen, gaan lunchen en ga zo maar door. Binnenkort geeft die badge ook toegang tot de parkeergarage. Als een bezoeker hier binnenkomt, krijg ik een automatische alert dat hij of zij is gearriveerd. Als gastheer heb ik geen omkijken meer naar dergelijke zaken. Ik word geheel ontzorgd.’ Een ander voorbeeld is het zoeken en reserveren van een beschikbare vergaderruimte en het terugdringen van het aantal no shows. ‘Uit analyses bleek dat 40 procent van de ingeplande, terugkerende bijeenkomsten niet doorging. Om dat percentage terug te dringen, wordt nu automatisch gemeten of een ruimte wel of niet in gebruik is. Als een geboekte ruimte niet wordt bezet, kan het systeem die ruimte snel vrijgeven, zodat iemand deze alsnog kan reserveren.’

‘ALS IEMAND STRAKS EEN RUIMTE BINNENKOMT, WORDT HET COMFORT AUTOMATISCH INGESTELD OP ZIJN OF HAAR VOORKEUREN DUS BIJVOORBEELD 22 GRADEN OF EEN BEPAALD LICHTNIVEAU’

5GPUQTU[UVGGO Als het gaat om de gebouwinstallaties en comfort speelt bGrid een belangrijke rol. Dit sensorsysteem, gekoppeld aan het gebouwbeheersysteem, heeft meerdere functies. Het meet comfort-elementen zoals luchtvochtigheid, CO2, temperatuur, lichtniveau en geluid en kan automatisch zorgen voor aanpassingen. In de toekomst gaat het ook voor extra gemak zorgen, zegt Van der Vlugt. ‘Als iemand straks een ruimte binnenkomt, wordt het comfort automatisch

ingesteld op zijn of haar voorkeuren, dus bijvoorbeeld 22 graden Celsius en een bepaald lichtniveau.’

van het pand. Je kunt dan proberen te achterhalen waarom dat zo is en daar actie op ondernemen, maar je kunt ook je schoonmaakprogramma daarop aanpassen.’

Het systeem wordt verder gebruikt om het gebruik van ruimtes te registreren en om personen en goederen te tracken en tracen. Met dat laatste wordt inmiddels geĂŤxperimenteerd, zegt Van der Vlugt. ‘Omdat we veel meer dwars door units en afdelingen heen willen werken, beschikken we niet meer over een vlekkenplan. De vraag is dan: hoe vinden mensen elkaar? Ook testen we track & trace van goederen; kunnen we tafels of beeldschermen taggen zodat ze gemakkelijk zijn terug te vinden?’ De in het pand van Microsoft Schiphol aanwezige technologie levert in de nabije toekomst beslist een bijdrage aan slimmer gebouwgebruik, weet Van der Vlugt. ‘Het is vrij eenvoudig om een heat map te maken zodat je zicht hebt op het gebruik van onderdelen

Voor het slagen van het nieuwe werkconcept spelen de rituelen een cruciale rol, benadrukt Van der Vlugt. Het gaat om een set aan richtlijnen en afspraken bedoeld om de samenwerking met de klant, de onderlinge samenwerking en het ruimtegebruik in goede banen te leiden. De rituelen zijn ingedeeld in drie hoofdonderwerpen: gedrag en gedragsverandering, het kiezen van de juiste technologie en het kiezen en vinden van de juiste werkplek. Een voorbeeld van zo’n afspraak, gebaseerd op het gedachtegoed van Tony Crabbe, auteur het boek Busy, how to thrive in a world of too much, is: neem iedere dag twee minuten de tijd om je prioriteiten tegen het licht te houden. Van der Vlugt in een

>

toelichting: ‘Wij vinden dat mensen bewuste keuzes moeten maken over wat ze op welk moment doen, rekening houdend met hun privĂŠ-situatie. Bijvoorbeeld: moet je wel op de automatische focus van negen tot vijf op kantoor zijn?’

% " " $ $ Een ander voorbeeld van een afspraak betreft ‘take time to refresh’. Een concrete uitwerking van deze afspraak is de intentie om besprekingen en vergaderingen niet langer dan 45 minuten te laten duren. Omdat ze meestal voor een uur zijn ingepland, blijft er dan met een beetje geluk een kwartier over om aante-

"! # ! " ! " #" XKGTMCPVG OGVGT RGT OGFGYGTMGT| YCU XKGTMCPVG OGVGT #CPVCN OGFGYGTMGTU EKTEC | YCCTXCP EKTEC KPVGTPCVKQPCCN CEVKGH 5JCTG &GUM 4CVKQ | DWTGCW XQQT OGFGYGTMGT YCU 6QGRCUUKPI .'& XGTNKEJVKPI|QR FG XGTFKGRKPIGP 8GTNKEJVKPI OGWDGNU GP CRRCTCVWWT |IGGP MQQR OCCT NGCUG 1RRGTXNCM XĂ?Ă?T XGTDQWYKPI O YCCTXCP RTQEGPV XQQT MNCPVGP GP RCTVPGTU 1RRGTXNCM PC XGTDQWYKPI O YCCTXCP RTQEGPV XQQT MNCPVGP GP RCTVPGTU /CRKS CRR XQQT XKPFGP XCP EQNNGICoU XKPFGP XCP DGUEJKMDCTG TWKOVGU GP KPUVGNNGP VGORGTCVWWT GP XGTNKEJVKPI

%& # ! $ & '& ##

keningen bij te werken, even koffie te halen, een game te spelen of misschien wel tijd te besparen waardoor je eerder naar huis kunt gaan. Die zachte kant van de verandering is volgens Van der Vlugt heel belangrijk voor het slagen van het concept. Besteed daar voortdurend aandacht aan, adviseert hij. En, zo sluit Van der Vlugt af, realiseer je dat door de inzet van moderne technologie het slimmer organiseren van facilitaire processen niet vanzelf gaat.

! " Waarom dat zo is? Hij legt het uit aan de hand van een voorbeeld: de invoering van technologie in de schoonmaaksector. Van der Vlugt: ‘Technologie is disruptief en het kan voor de markt veranderingen in bestaande verdienmodellen met zich meebrengen. Daarover voeren we nu gesprekken met partijen. Er zijn schoonmaakbedrijven die nog altijd traditioneel denken, maar er zijn er ook die zeggen: als ik door gebruik te maken van technologie kan zorgen voor een kwaliteitsverbetering, kan mijn uurtarief misschien omhoog en verdien ik evenveel met minder mensen. De komende periode worden zulke zaken duidelijker.’

$ $ %% " % ## $ & '$ ( " ( (##$ &* ! " ! "&

&# + " ) $ " & $& $ $ ( $% "

4KUKPI UVCT 4QDGTV -WÄŽRGT Het afgelopen jaar stelde iedere vrijdag een jonge vastgoedprofessional zich voor op vastgoedmarkt.nl. In deze Outlook blikken we terug op de rising stars van 2019. Dit keer Robert Kuijper Opleiding: Hotelschool The Hague Ik ben: Vorig jaar afgestudeerd aan de Hotelschool The Hague nadat ik mijn eindstage had afgerond in het hotelteam van Colliers International. Na een leuk en leerzaam half jaar als stagiair, kreeg ik de kans om bij het team te blijven. Daar hoefde ik niet lang over na te denken. Waarom vastgoed: Ik ben er door het hotelteam van Colliers ingerold. Ik kwam er later achter hoe groot de rol van vastgoed is voor een hotel. Het mooiste vastgoedobject: The Ned in London. Tot voor kort was dit gigantische gebouw vervallen. Er is een geweldig vijfsterrenhotel met in totaal negen restaurants van gemaakt. De sfeer is geweldig

en door de architectuur voelt het alsof je teruggaat in de tijd. Het lelijkste vastgoedobject: Het gebouw van de VU Amsterdam. Ik moest daar vanuit ons kantoor elke dag tegenaan kijkenn en dat maakt je niet vrolijker. Must-read: Het boek Principles van Ray Dalio over effectiever, efficiĂŤnter en makkelijker werken en leven. Een aanrader. Dit zien we allen over het hoofd: De hoeveelheid tijd die verloren gaat met onnodige en niet effectieve vergaderingen. We kunnen veel efficiĂŤnter omgaan met onze tijd. Ik heb het meest geleerd van: Het laatste jaar heb ik het meest geleerd van Jeroen Bloemers die mij als mentor heeft geholpen tijdens het Colliers Young Talent Programma. Mooiste functie in het vastgoed: Verantwoordelijk zijn voor hotel development in Europa. Het lijkt mij fantas-

tisch om in heel Europa betrokken te zijn bij nieuwe hotelontwikkelingen en hoteldeals in het hoogste segment. Nevenfunctie: Begin augustus ben ik begonnen met de parttime master bedrijfskunde aan de Universiteit van Amsterdam. Naast dat ik graag een masterpapiertje wil halen, vind ik het heel leuk om met bedrijfsstrategieĂŤn bezig te zijn. Voor mij was dit de perfecte volgende stap om zowel als professional als individu te groeien. Favoriete apps: Headspace, Feedly en Power BI. Vrijmibo/hangout: Nu ik aan mijn master aan de UvA bezig ben, begint het weekend in CafĂŠ De Krater bij Roeterseiland. Daarnaast is mijn favoriete hangout cafĂŠ Kiebert op de Marathonweg in de Amsterdamse Stadionbuurt. Ik heb een speciale band met het cafĂŠ omdat ik daar vorig jaar alle wedstrijden van Ajax in de Champions League heb gekeken. Iedereen weet hoe dat is afgelopen.

7KVIGMKGPFG VGEJPKGM XQQT IGDQWYDGJGGTUKPI MCP GGP ITQVG DÄŽFTCIG NGXGTGP CCP JGV YGN\ÄŽP XCP OGPUGP FKG FCIGNÄŽMU KP FKG IGDQWYGP YGTMGP #NU URGEKCNKUV KP QRNQUUKPIGP XQQT JGV NGXGPUE[ENWUDGJGGT XCP IGDQWYGP TKEJV 5RCEGYGNN \KEJ PKGV CNNGGP QR JGV OGVGP XCP FG QOUVCPFKIJGFGP OCCT \QTIV QQM XQQT GGP GHHGEVKGH OGNFKPIUU[UVGGO GP QPFGTUVGWPKPI DÄŽ JGV OGGTLCTGPQPFGTJQWFURNCP

41$ 8#0 )'/'46 82 5#.'5 0'9 $75+0'55 #0& $75+0'55 &'8'.12/'06 $'0'.7: 52#%'9'..

n 1PU CCPDQF XQQT GGP JGCNVJ[ YQTMRNCEG YQTFV CNNGGP OCCT WKVIGDTGKFGTo !% ! ) ! $ !% ) $ ! ) $ + + #$ && (" ! ""$ & + ! % & # $ &''$ ! $ %% ' & IQGF IGTGIGNF \ĎP &CCT TCMGP UVGGFU OGGT YGTM ( $% ( ! ""$ $"! ! ) & " ( ! $& 5CNGU 0GY $WUKPGUU CPF $WUKPGUU &GXGNQROGPV $GPGNWZ XCP 5RCEGYGNN n'GP nYCT QH VCNGPVo KU ICCPFG 1O OGPUGP KP FG\G VĎF CCP VG VTGMMGP GP VG DGJQWFGP KU JGV XCP DGNCPI QO GGP ɈLPG IG\QPFG YGTMRNGM VG DKGFGP $QXGPFKGP DTGPIV JGV GZVTC "%& ! & + % ) $ " ( ! ! & ! "$ % ) !& & +"$ & (""$ ! "" ( $ ""# ! \KGMVGXGT\WKO *GV PKGWYG YGTMGP DGVGMGPV QRVK OCNG HCEKNKVGKVGP XQQT OGFGYGTMGTU YCCTDĎ JGV OGU CCP OGGT MCPVGP UPĎFV FG OGPUGP XQGNGP \KEJ ɈLP $ % ! $ + & ( $+' ! + ! ! $ %! WKVMĎMGP PCCT GGP CPFGTG YGTMIGXGT o # ) %& & + ! "" & ! " " "') ! $ $ & & ! ) $ ! (""$ '! $' $% ""$ IGDQWYFCVC VG XGT\COGNGP GP VG XGTYGTMGP n&CV KU YCCT YĎ XQQT UVCCP o NKEJV 8CP )GOGTV VQG n/CMG DWKNFKPIU YQTM HQT RGQRNG 1P\G QRNQUUKPIGP FTCIGP DĎ CCP GGP JGCNVJ[ YQTMRNCEG FQQT VG OGVGP GP VG YGVGP FCV YG OQGVGP DĎUVWTGP KP EQODKPCVKG OGV UQHVYCTG FKG OGNFKPIGP XGTUVWWTV PCCT DĎXQQTDGGNF GGP UGTXKEGOGNFRWPV GGP GZVGTPG RCTVĎ QH PCCT GGP IGDQWYDGJGGTU[UVGGO o /GV DGJWNR XCP UGPUQTGP YQTFGP DĎXQQTDGGNF FG NWEJVMYCNKVGKV GP VGORGTC VWWT KP MCCTV IGDTCEJV n&G FCVC XCP UGPUQTKPI MQRRGNGP YG CCP JGV IGDQWYDGJGGTU[UVGGO YCCT FQQT LG FCCT GGTFGT QR MWPV UVWTGP &GPM CCP GGP CKTEQ FKG UNGEJV YGTMV QH GGP XGTYCTOKPI FKG UVWM KU &QQT JGV OGVGP XGTDGVGT LG QQM FG RTGUVCVKGU QRVKOCCN QPFGTJQWF OCCMV JGV OQIGNĎM QO UVQTKP IGP \Q XGGN OQIGNĎM VG XQQTMQOGP o

%& " $ & '& ""

&G DCUKU XCP FG QRNQUUKPIGP XCP 5RCEGYGNN KU JGV # & "$ " '! ' ! % $& ' ! %" '& "! & 8CP )GOGTV WKV n&KV U[UVGGO OGGV GP CPCN[UGGTV & ! ! "# % % ( ! ! "## ! ! ! ! $ $ ! ! $ "!% # & ** $ "! " & "') DGJGGTU[UVGGO DÄŽXQQTDGGNF FCV FG CKTEQ VYGG $ ! " " & " & & & ) $ % )"$ FGP o *GV U[UVGGO OQPKVQTV DGJCNXG \CMGP CNU FG VGORGTC &''$ ! ' &(" & "" + && ! % $ KP DGRCCNFG TWKOVGU XGTXQNIV 8CP )GOGTV n$ÄŽXQQTDGGNF KP GGP XGTICFGTTWKOVG #NU LG OGV \oP &) -! ! ! $' & (""$ & # $%"! ! !& ! & MQOV OGGT XQQT MCP GGP DGFTÄŽH ICCP MÄŽMGP QH GT DGJQGHVG KU CCP OGGT TWKOVGU XQQT VYGG RGTUQPGP o " '! ' & ( $% '! & "! & & ! & IGDTWKMGTU XCP JGV IGDQWY IGOCMMGNÄŽM OCMGP <QCNU FG 2NCVVGITQPFCUUKUVGPV GGP ITQQV KPVGTCEVKGH UEJGTO & ! $ & + && ! "# # && $"! ! ! $ ! & ! ) $ & ! $' & % ! ! UVGP VG TGUGTXGTGP \ÄŽP 8KC FKXGTUG VQWEJRQKPVU

6GEJPQNQIKG GP FKGPUVXGTNGPKPIUDGFTÄŽH 5RCEGYGNN XQQTJGGP /%5 5QNWVKQPU #ZZGTKQP 2NCPFCVKU OCCMV QPFGTFGGN WKV XCP FG 0GOGVUEJGM )TQWR GGP DGWTUIGPQVGGTFG UVTCVGIKUEJG JQNFKPIQPFGTPGOKPI YCCTXCP FG QRGTCVKQPGNG FQEJVGTQPFGTPGOKPIGP YGTGNFYÄŽF OGGT FCP OGFG YGTMGTU VGYGTMUVGNNGP &G UQHVYCTG XCP FG ITQGR OCCMV NGXGPUE[ENWUDGJGGT XCP IGDQWYGP OQIGNÄŽM FQQT FG KPVGITCVKG XCP FG QPVYGTR EQPUVTWEVKG GP DGJGGTRTQEGUUGP XCP GGP IGDQWY

&.))!) (! !0!+&!+, +! $-,-+!!&, (!- $!- #! *.0 nEQOOWPKEGTGPo &CCTDĎ KU IGRGTUQPCNKUGGTFG CUUKUVGPVKG OQIGNĎM QR DCUKU XCP TGCN VKOGUGPUQT #!#!/!), !) #! +.%&!+,/**+&!.+!) %QDWPFW \QTIV GT DĎXQQTDGGNF QQM XQQT FCV CWVQ OCVKUEJ XGTICFGT\CNGP XTĎIGIGXGP YQTFGP YCPPGGT !!) /!+# !+%)# 0*+ - #! )).'!!+ *& & ) $!- RTQITCOOC GGP IGUVTWEVWTGGTFG YGTMDQP QR FG CRR / ) , $**)( &(! !0!+&!+, )( &!) (!FWKFGNĎMG KPUVTWEVKGU YCCT UEJQQPOCCM PQFKI KU %QDWPFW KU GGP RNCVHQTO FCV XQQTVFWTGPF KP QPVYKM &!'%)# %, /*!#- ) !(!+- -*! 3 + &*(!) ,-!! , OGGT HWPEVKQPCNKVGKVGP DĎ JGV CCPDQF YQTFV CNNGGP OCCT WKVIGDTGKFGT &CCTDĎ ICCP YG QPU DGJCNXG QR JGV HCEKNKVCKTG YGTMXGNF PQI OGGT TKEJVGP QR EQO OGTEKÇNG XCUVIQGFRCTVĎGP o

3 !) 0 + *" - '!)- %, # ) !4

6GT QPFGTUVGWPKPI XCP JGV OGGTLCTGPQPFGTJQWFURNCP JGGHV 5RCEGYGNN JGV RTQITCOOC 1 2TQIPQUG QPVYKM MGNF 8CP )GOGTV n1 2TQIPQUG TKEJV \KEJ QR FG QPFGTJQWFURNCPPGP XQQT FG NCPIG VGTOÄŽP YCCTDÄŽ YG KP\KEJVGNÄŽM OCMGP YCV JGV MQUV QO JGV IGDQWY QR QTFG VG JQWFGP SWC IGDTWKM <Q IGXGP YG KP\KEJV KP FG GZRNQKVCVKGMQUVGP o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oU YQTFGP UKORGN CCP FG DGXKPFKPIGP QH IGDTGMGP VQGIGXQGIF 1 2TQIPQUG KU IGUEJKMV XQQT MNGKPG DGFTÄŽXGP OGV OCCT Ã…Ã…P RGTUQQP KP FKGPUV OCCT QQM XQQT ITQVG DGFTÄŽXGP VQV GGP RCCT JQPFGTF ( ) 4

'GP CPFGTG VTQGH XCP 5RCEGYGNN KU #ZZGTKQP FCV \QTIV /**+ ! *((.)% -%! */!+ ! #!(!-!) #!#!/!), #ZZGTKQP OCCMV JGV OQIGNĎM RTQEGUUGP VG DGJGTGP OGV GHɈEKÇPVG YQTMɉQYU &G UQHVYCTG KU ENQWFIGDC UGGTF GP DTGPIV CNNG IGIGXGPU UCOGP QR ÅÅP RNCCVU &CCTFQQT JGDDGP CNNG UVCMGJQNFGTU QR GNM OQOGPV GP KP TGCN VKOG \KEJV QR FG XQQT JGP TGNGXCPVG %)"*+( -%! /!+-!'- ) !(!+- 3 ! (!' %)#!) # ) DĎXQQTDGGNF PCCT GGP UGTXKEGOGNFRWPV PCCT GGP GZVGTPG RCTVĎ QH PCCT GGP IGDQWYDGJGGTU[UVGGO #ZZGTKQP KU VG IGDTWKMGP FQQT DGFTĎXGP OGV GGP RCCT OGPUGP KP FKGPUV FKG IGDQWYGP DGJGTGP XQQT GZVGTPG RCTVĎGP o *GV RTQITCOOC JGGHV QPFGTVWUUGP CN OGGT FCP IGDTWKMGTU GP QPNCPIU DTCEJV 5RCEGYGNN 11!+%*) .%- !!) '%#$-/!+,%! %! ! (!!,- IGDTWKMVG HCEKNKVCKTG RTQEGUUGP QWV QH VJG DQZ *) !+,-!.)- 5RCEGYGNN KU GGP KPPQXCVKGXG URGNGT GP JQWFV CNNG *)-0%&&!'%)#!) %) #! *.0 !$!!+,%)# ) .0'!--!) %) FG ICVGP DGUNWKV 8CP )GOGTV n9Ď \ĎP CNVĎF QR \QGM PCCT PKGWYG QRNQUUKPIGP FKG FG OCTMV XTCCIV GP 0 +/ ) 0! 2%!) - ! ( +&- !+) +-*! !0!!#- 7KVGKPFGNĎM MCP JGV IGDQWY JGNGOCCN \GNHTGIWNGTGPF \ĎP GP FCCT MCP QPU U[UVGGO RGTHGEV KP QPFGTUVGWPGP o

3 ! *.0!) $ + !+ ' -!) 0!+&!) /**+ $.) #! +.%&!+, **+ #! *.0 - -! /!+2 (!'!) !) -! /!+0!+&!)4

,-#*! ( +&- .-'**&

PRODUCTIEVER EN FITTER IN HET SMART KANTOOR

+P GGP UNKO MCPVQQT \ÄŽP XGTUEJKNNGPFG V[RGP TWKOVGU CCPYG\KI +P GGP FQQTICPIUTWKOVG KU GGP IQGFG DCNCPU VWUUGP KPVGTCEVKG GP EQPEGPVTCVKG

n'GP UOCTV MCPVQQT FTCCIV DĎ CCP YGN\ĎP GP RTQFWEVKXKVGKVo \GIV $QWFGYĎP 4WKVGPDWTI &G EJKGH QRGTCVKPI QHɈEGT XCP QPVYKMMGNCCT 'FIG 6GEJPQNQIKGU DGUEJTĎHV GGP YGTMFCI KP JGV MCPVQQT XCP FG VQGMQOUV

M

ijn beschrijving van een dag op een smart kantoor in, zeg 2025, had kunnen beginnen om negen uur ‘s ochtends, het moment waarop veel mensen aankomen op hun werkplek. Maar bij een smart kantoor kan ook een minder traditionele omgang met werktijden horen. Wie zegt dat je in een smart kantoor van negen tot vijf aanwezig zou moeten zijn? Flexibiliteit verhoogt het welzijn van de kantoorgebruiker en iemand die zich goed voelt, levert een hogere bijdrage aan de organisatie. Wanneer je precies de reis naar je werkplek maakt, doet er dus niet zo toe. Het kantoor is een plek waar je ieder willekeurig moment heen kunt. Of je er nu wilt werken of alleen geĂŻnspireerd wilt raken, het slimme kantoor is de plek waar je vindt waar je op dat moment behoefte aan hebt. Dat je organisatie in een slim kantoor huist, merk je al ruim voordat je binnen bent. Waarschijnlijk heeft je werkgever een inspirerende omgeving gekozen om aantrekkelijk te zijn voor de medewerkers. De kans dat het gebouw in hoogstedelijk gebied staat, is daarom groot. Dat maakt een duurzame reis ernaartoe belangrijk. Hoe je er precies komt, maakt niet zoveel uit, zolang er maar geen verbrandingsmotor aan te pas komt. Waarschijnlijk kies je voor je woon-werkverkeer een elektrische fiets, elektrische auto of reis je met het openbaar vervoer.

Grenzen zijn minder scherp dan bij een traditioneel kantoor. Wanneer ben je nog in de openbare ruimte en wanneer al binnen? Er zijn geen beveiligingspoortjes meer waar je een pasje tegen een sensor moet houden, om aan te tonen dat je iets in het gebouw te zoeken hebt. De identiteit van een bezoeker vaststellen zal op een andere manier gebeuren dan door legitimatie aan de receptie. Misschien gebeurt de toegangscontrole via een irisscan, misschien op een andere manier. Ik weet dat er regels op het gebied van privacy zijn waar rekening mee moeten worden houden bij toegangscontrole via biometrie. Maar ik verwacht dat er een vorm komt die de entree van het kantoor minder hard maakt. zonder de privacy van mensen

tegen hun wil aan te tasten. Al op de begane grond merk je de ontspannen sfeer en voel je je uitgenodigd op mensen af te stappen. In een koffiebar spreek je wat bekenden en wil je eigenlijk wat langer blijven. Maar je moet door naar de zone van de organisatie waarvoor je werkt, om je tas achter te laten op de vaste landingsplek en aan te schuiven bij een bijeenkomst.

Wanneer je naar een andere verdieping moet, zul je de eerste keer echt op zoek moeten naar de lift. De trap daarentegen is veel makkelijker te vinden. Daar zit een gedachte achter. Onderzoek wijst uit dat beweging goed is voor de hersenactiviteit. Langdurig stilzitten is niet goed voor de concentratie. Natuurlijk wil je bij een taak waar je echt voor moet gaan zitten niet iedere twintig minuten gestoord worden, maar na anderhalf uur is je concentratie hoe dan ook weg en kun je beter een stukje gaan lopen. In het slimme kantoor is veel groen aanwezig. De eerste keer dat je het ziet, denk je misschien: leuk, al dat groen, maar wat heeft het voor toegevoegde waarde? Heel veel, denken wij. Groen zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Planten nemen kooldioxide op. Als je er veel neerzet, merk je het verschil. Het is minder benauwd. Kantoorwerkers voelen zich er fysiek en mentaal beter door en dat maakt ze productiever. Een smart kantoor moet als een boom functioneren door CO2 om te zetten in zuurstof. Dat is goed voor het binnenklimaat, maar we kijken verder. Op de hoogstedelijke locatie waar het gebouw staat, is ook een bijdrage aan de verbetering van het buitenklimaat belangrijk,

DE TOEGEVOEGDE WAARDE VAN AL DAT GROEN OP KANTOOR? HET ZORGT VOOR EEN AANGENAAM BINNENKLIMAAT. PLANTEN NEMEN KOOLDIOXIDE OP. KANTOORWERKERS VOELEN ZICH ER FYSIEK EN MENTAAL BETER DOOR.

Terug naar de dag op het smart kantoor. De eerste bijeenkomst van je werkdag vindt niet plaats in een kamer met een rechthoekige opstelling van tafels met stoelen onder tl-verlichting. In plaats daarvan zijn er lekkere stoelen waar je comfortabel onderuit kunt zitten en het licht is warmer. De sfeer die je daar ervaart, is er een van intimiteit en ondersteuning door de groep. Tijdens de meeting blijkt dat jij en

>

je taak te faciliteren. Laten we aannemen dat je vandaag om een uur of negen bent begonnen, ondanks de flexibele werktijden. Dan heb je nu wel zin om iets te eten.

Tijdens de lunch eet je en ontmoet je. Je hoort dankzij de goede akoestiek geen geratel van bestek en gekletter van borden op de achtergrond en de omgeving is huiselijk. Zo word je uitgenodigd tot een gesprek, en niet om je eten zo snel mogelijk weg te werken en door te gaan. Het gezonde eten zal je het snelst opvallen doordat het goed in het zicht staat, net als de A-merken in supermarkten. Je concentratie op een werkdag is gemiddeld hoger wanneer je ook een uur buiten bent. Misschien is het moment na de lunch geschikt om te gaan wandelen. Maar bij goed weer werk je misschien wel een uurtje in de buitenruimte van het kantoor. Hoe dan ook, je productiviteit zal nog beter zijn dan wanneer je de hele dag binnen blijft tussen het groen.

een paar collega’s nog nader willen afstemmen en je spreekt af om elkaar over een half uur weer te ontmoeten. Een app helpt je bij het boeken van de ruimte en bij alle andere communicatie met het gebouw. Je hebt er zo je overleglocatie mee gevonden. Daar aangekomen kun je met de app de temperatuur, de luchttoevoer en het lichtniveau regelen. Ook zonder jouw inbreng past het gebouw zich trouwens aan de omstandigheden aan. Zit je met twee personen in een vergaderzaal voor tien, dan is er geen koeling. Is de zaal vol, dan is die koeling er wel.

Voor jou resulteert het overleg erin dat je met spoed een presentatie wilt maken en daarvoor zoek je een stilteruimte. Het smart kantoor van de toekomst heeft er genoeg en daar is een reden voor. Een tijd lang was de community leidend voor de inrichting. Achter de vele kantoortuinen zit het idee dat de organisatie gebaat is bij veel interactie. Nu komt de nuance dat het individu beter moet worden gefaciliteerd. Daarom zijn er verschillende typen ruimtes die het palet bestrijken van volledige concentratie tot maximale interactie. Van een stilteruimte via een doorgangsruimte waar je team zit en een vergaderruimte tot een ontspanningsruimte. Iedere ruimte is volledig ingericht om

!

De laatste uren van de dag breng je door met je collega’s aan bureaus in een doorgangsruimte. Er is daar een goede balans tussen interactie en concentratie. Er komen collega’s van andere afdelingen voorbij. Dat geeft de mogelijkheid tot afwisseling en het opdoen van nieuwe indrukken en inzichten. Toch ervaar je de gesprekken om je heen niet als hinderlijk. Het geluid ervan vermengt zich met dat van kabbelend water, dat een ontspannende werking heeft. Aan het einde van de werkdag heb je een verblijf achter de rug in een omgeving die er is om jou en je werkproces te dienen. Je slaakt geen zucht van verlichting wanneer je weer buiten staat. Bij kantoren waar de gebruikers dat wel doen, valt nog veel te winnen, om te beginnen op het gebied van luchtkwaliteit.

JE CONCENTRATIE OP EEN WERKDAG IS HOGER WANNEER JE EEN UUR BUITEN BENT. EEN WANDELING NA DE LUNCH IS GESCHIKT, MAAR MISSCHIEN WERK JE BIJ GOED WEER WEL EEN UURTJE IN DE BUITENRUIMTE VAN HET KANTOOR.

9GN\ÄŽP Na een dag in een smart kantoor ga je fitter en meer ontspannen naar huis. Met de technologie zelf ben je op de kantoordag niet op een nadrukkelijke manier in aanraking gekomen. Zo is het ook bedoeld. Technologie staat in dienst van mensen en organisaties, niet andersom. Een smart kantoor is meer dan een duurzaam gebouw vol computergestuurde techniek. Het is een gebouw dat aan de binnen- en buitenkant bijdraagt aan welzijn en productiviteit. In hoeverre dat gebeurt, hangt niet alleen af van het gebouw, maar ook van de gebruikers.

Stadslogistiek

È«ÈœȢȤȩÈœ ʯʱ

Cityhu City hubs bs: van teke te kent ntaf afel el naa a r reallis re isat atie ie

ALC zett in AL n op emmi m sieloos tran tr a sport

Zeero ro-e -emi emi m ss ssie ie: de dag da g wa waar arva ar an je wist wi stt dat diee zou kome men me n

È«Èœ ÈœȢȤ È¢ È©Èœ È© Ê°Ê­Ê­

È«ÈœȢȤ È«Èœ ȢȤȤȩÈœ È©Èœ Ê°Ê°

È«ÈœȢȤ È¢ È©Èœ ȢȤ Èœ ʱʭ

MILEWAY OPTIMISTISCH OVER ‘LAST MILE’ LOGISTIEK

&G XTCCI PCCT nNCUV OKNGo NQIKUVKGM XCUVIQGF DÄŽ IGDTWKMGTU GP DGNGIIGTU \CN KP CNNGGP OCCT XGTFGT UVÄŽIGP &CV IGNFV QQM XQQT FG JWWTITQGK KP FKV UGIOGPV

E

mmanuel Van der Stichele, ceo van Mileway, het pan-Europese vastgoedfonds van internationaal vermogensbeheerder Blackstone, is ‘ronduit positief’ over de vooruitzichten van zijn sector voor het komend jaar. ‘Alle vastgoedwaardes met een voorspelbare cashflow doen het al een aantal jaren goed, mede dankzij de aanhoudend lage rente en de sterke gebruikersvraag. Dat alles geldt in het bijzonder voor last mile distributiecentra aan de randen van steden op unieke locaties die niet of nauwelijks te vervangen of uit te breiden zijn en flink profiteren van e-commerce. Wij verwachten komend jaar geen grote veranderingen voor onze sector.’ ’ Over de yield ontwikkeling in 2020 voor de logistieke vastgoedmarkt, die zich dit jaar al richting vier procent begeeft door de grote vraag bij beleggers, durft Van der Stichele geen harde voorspellingen te geven. ‘De vier procent die wordt genoemd in de markt, heeft waarschijnlijk betrekking op de primeyields. Ik durf op dit punt geen verwachtingen uit te spreken voor het komend jaar, maar voorzie wel blijvend lage yields. Tenminste, zolang we ook in een lage renteomgeving blijven verkeren en alles wijst daar op.’

Het in september gelanceerde vastgoedbedrijf Mileway bezit duizend logistieke objecten die geschikt zijn voor leveringen tot aan de voordeur, in vakjargon ‘last mile delivery’ genoemd. De objecten zijn de afgelopen jaren aangekocht door verschillende vastgoedfondsen onder beheer van Blackstone. De betrokken fondsen zijn eigenaar van Mileway. Met 154 miljard euro geĂŻnvesteerd vermogen in Noord-Amerika, Europa en AziĂŤ is Blackstone ’s werelds grootste vastgoed vermogensbeheerder.Ceo Van der Stichele, een Belg, was voorheen fondsmanager van het Goodman European Logistics Fund, een van de grootste niet-genoteerde logistieke vastgoedfondsen van Europa met een portefeuille van 3,5 miljard euro. De bedrijfstop van Mileway bestaat verder onder meer uit chief operating officer (coo) Dominiek van Oost, ook een Belg, en de Nederlander Thomas ten Bokum, hoofd investeringen en portfolio management.

De portefeuille beslaat 9 miljoen vierkante meter en ligt hoofdzakelijk in en rond de grote steden in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk, Spanje, Nederland en ScandinaviĂŤ. Mileway is ook in toenemende mate in Zuid-Europa actief. Het bedrijf, dat 150 medewerkers telt, streeft naar verdere groei in bestaande en nieuwe markten. Tachtig procent van de huidige portefeuille ligt in het VK, Duitsland, Nederland en Frankrijk. Zo beschikt de nieuwe vastgoedfirma in Amsterdam over 400.000 m2, verdeeld over 40 objecten en in Rotterdam over 41 logistieke panden met een totaal oppervlakte van 300.000 m2. De totale Nederlandse portefeuille bestaat uit 170 objecten. Volgens Van der Stichele is de Randstad met zijn grote bevolkingsconcentratie en korte afstanden bij uitstek geschikt voor last mile distributie. ‘De Randstad is wat dat betreft echt uniek. Vrijwel alle logistieke locaties in dat gebied zijn in beginsel geschikt voor last mile distributie. We hebben er niet voor niks een hele grote portefeuille.’

Volgens Van der Stichele is ‘last mile delivery’ geen synoniem voor stadsdistributie, al bestaat er in de praktijk wel veel overlap. ‘Onder ‘last mile’ verstaan wij het laatste, finale stuk in de supply chain distributie’, legt hij uit. ‘Dat is met e-commerce vaak een consument in een stad maar het kan ook bijvoorbeeld winkelbelevering betekenen. We hebben onder onze 7.000 huurders veel e-commerce operators, maar ook traditionele retailers, logistieke dienstverleners en groothandels. Essentieel voor de keuze van de objecten in onze portefeuille is de ligging nabij of aan de rand van de stad. De eindgebruiker moet binnen ĂŠĂŠn uur bereikbaar zijn, rekening houdend met verkeersopstoppingen en maximumsnelheden. Maar het kan ook zijn dat de klanten van onze huurders naar het logistieke pand komen om spullen op te halen. Het is dus een combinatie.’

DE EINDGEBRUIKER MOET BINNEN ÉÉN UUR BEREIKBAAR ZIJN, REKENING HOUDEND MET VERKEERSOPSTOPPINGEN EN MAXIMUMSNELHEDEN.

8TĎ MNGKP De omvang van objecten bedraagt gemiddeld 9.000 à 10.000 m2. Dat is betrekkelijk klein, zeker vergeleken met de (X)XL-dc’s van 20.000 m2

>

,# '*(+!0!# %' /,#

oplopend tot 100.000 m2 en meer voor nationale en internationale distributiecentra en die vaak ook eigendom zijn van internationale beleggers. Kent Mileway een minimumomvang voor zijn panden? ‘Dat is niet specifiek gedefinieerd, maar in beginsel zal dat ergens rond de 5.000 m2 liggen,’ verklaart Van der Stichele. ‘Toch bezitten we ook panden van 2000 m2. Veel hangt af van de lokale omstandigheden. Kleine panden die onderdeel vormen van een lokale portefeuille bieden namelijk ook de mogelijkheid om kleinere units aan te bieden, en daar is evenzeer vraag naar.’ Stadsdistributie wordt steeds meer gekoppeld aan emissieloos vervoer in de stad. Zijn daar voorbeelden van in de Mileway-portefeuille? Van der Stichele: ‘Momenteel hebben wij ruim 7.000 verschillende huurders. We zien veel initiatieven om emissies te verminderen, zowel grote als kleine bedrijven, bijvoorbeeld door gebruik van elektrische voertuigen in de lastmile logistiek.’

Vorige maand tekende Mileway een langdurige huurovereenkomst voor 1.167 m2 kantoor met dertig parkeerplaatsen in gebouw Atrium op de Zuidas in Amsterdam. De onderneming vestigt zijn hoofdkantoor op de zevende etage van de nieuwe Zuidtoren van Atrium. ‘Amsterdam is een in vele opzichten interessante stad, waar je ook zeer goede mensen kunt vinden’, verklaart Van der Stichele de keuze voor Amsterdam. ‘De stad sluit nauw aan bij de Angelsaksische wereld, kent een goede infrastructuur en is uitstekend bereikbaar.’

Over de waarde van de vastgoedportefeuille doen schattingen de ronde tussen de 7 en 8 miljard euro. Van der Stichele wil niet kwijt voor hoeveel het vastgoed in de boeken staat. Wel benadrukt hij dat Mileway nog lang niet klaar is met het toevoegen van waarde aan de bestaande portefeuille en via nieuwe acquisities, zonder dat hij daaraan ‘harde groeidoelstellingen’ verbindt. ‘Dat we verder willen groeien in bestaande en nieuwe markten is evident. Maar we hebben we al een sterke aanwezigheid in bestaande markten, waardoor we uitstekende services kunnen aanbieden aan gebruikers.’

Bij de lancering van de Mileway werd hier en daar gesuggereerd dat Blackstone het nieuwe bedrijf verder wil uitbreiden om het over een paar jaar door te verkopen aan institutionele investeerders. Eerder deed Blackstone iets overeenkomstigs met logistiek vastgoedonderneming Logicor. De investeringsmaatschappij verzamelde de panden, bracht ze onder in Logicor en verkocht het platform in 2017 vervolgens aan het Chinese staatsinvesteringsfonds China Investment Corporation (CIC), voor 12,3 miljard euro. Schouderophalend zegt Van der Stichele: ‘Het is veel te vroeg om over een eventuele exit te spreken! Dit bedrijf is net gelanceerd. We focussen ons de komende jaren volledig op de uitbouw en verdere groei. Het moet een ‘best in class’ vastgoedonderneming worden met de allerbeste mensen. Wat er vervolgens ooit op de lange termijn gebeurt, zal de toekomst wel leren.’

8QQTDGGNFGP XCP NQIKUVKGMG IGDQWYGP KP FG 0GFGTNCPFUG /KNGYC[ RQTVGHGWKNNG

&!) '!&!,-., . !'%/(0!#

&!) '!&!,-., . !'%/(0!# !*)0!#

'-(!!, (!,-"**,.

,& !-.

1,*- **+0!# 1 + # 1,*- **+0!#

(-.!, ( (-.!, (

/ÄŽMGPDTQGM ÄŽ /GGTJGKFG

$TGFC 'GTUGN

,**.$ ) !'- !).,/( -KEMGTUDNQGO +

-'*0!# # /CTEQPKYGI &CNVQPYGI 0ÄŽXGTJGKFUYGI

,*)%)#!) # *GNNGXQGVUNWKU

-KEMGTUDNQGO ++ ()%+ ,&

%JTKUVKCCP *W[IGPUYGI [I I ,!'' )

*GNNGXQGVUNWKU **" *,+

#XKQ 6TCFG 2CTM

.GKUVGGP !+./)/-0!#

*QQHFFQTR R !!/0 , !)

5M[2CTM [

$TGIGVNCCP I 4KFFGTJCXGP

1WFG /GGT 4KFFGTMGTM

6TCFGRCTE R /CVNKPIG I

5VWVVICTVUVTCCV I #DTCJCO XCP 5VQNMYGI

4QVVGTFCO 4QVVGTFCO

,# '*(+!0!# '!.. * # + # &G .KOKGV

%' /,# # 8KCPGP

4ÄŽPMCFG ÄŽ '/%-+*' !,0!#

9GGUR R ) (

ALLES BEHALVE PLATVLOERS

Smartlog staat voor de nieuwe benchmark in XXL warehousing

en logistieke hotspots. En door die gunstige ligging heeft u

en distributie. Bent u actief in consumer goods, healthcare,

directe toegang tot weg, spoor, water en lucht. Produkten

hi-tech,

verpakte

worden dus op de meest efficiënte manier in termen van

chemicaliën, onze XXL distributiecentra bieden state-of- the-

kosten, snelheid, bereikbaarheid, frequentie en veiligheid

art mogelijkheden om uw specifieke goederen op een veilige

vervoerd. Bepaald niet platvloers dus! Wilt u meer weten over

en efficiënte manier op te slaan. Smartlog distributiecentra zijn

onze Smartlog formule, kijk op dhg-smartlog.nl

automotive,

industrial

materials

of

zonder uitzondering zeer gunstig gelegen in havengebieden

5')41 MGPV GGP \GGT NCPIG UVCCV XCP FKGPUV CN DÄŽPC JQPFGTF LCCT QPVYKMMGNV JGV DGFTÄŽH NQIKUVKGM GP KPFWUVTKGGN XCUVIQGF OGV VQGMQOUVDGUVGPFKIJGKF CNU WKVICPIURWPV n8QQT QPU KU XGTFWWT\COKPI IGGP QRICXG OCCT GGP XCP\GNHURTGMGPFJGKF YCPV JGV \KV CN LCTGP XGTCPMGTF KP QPU DWUKPGUUOQFGNo CNFWU 'GNEQ 1WYGTMGTM *GCF QH 5')41 0GVJGTNCPFU

''.%1 179'4-'4- *'#& 1( 5')41 0'6*'4.#0&5

n &WWT\CCOJGKF KU XGTCPMGTF KP QPU DWUKPGUUOQFGNo n&WWT\CCOJGKF \KV DÄŽ 5')41 KP JGV &0#o \GIV 'GNEQ 1WYGTMGTM n#NNGU YCV YÄŽ FQGP FQGP YG XCPWKV VQGMQOUVDGUVGPFKIJGKF YCPV YÄŽ QPVYKMMGNGP GP DGNGIIGP XQQT FG NCPIG VGTOÄŽP 9G \ÄŽP EQPVKPW KP DGYGIKPI GP MÄŽMGP DGYWUV PCCT FG DGJQGHVGP FKG PKGV CNNGGP PW NGXGP OCCT QQM OQIGNÄŽM KP FG VQG MQOUV 1OFCV JGV DÄŽ QPU QO YCCTFGXCUVJGKF FTCCKV KU FWWT\CCOJGKF \GGT TGNGXCPV KP QP\G DWUKPGUUECUG &KV XQTOV FG DCUKU XCP QP\G NCPIGVGTOÄŽPUVTCVGIKG o *GV DGIKPV CN DÄŽ FG MGW\G XCP NQECVKGUo DGPCFTWMV 1WYGTMGTM n9CPV YÄŽ \ÄŽP QPU GT VGTFGIG XCP DGYWUV FCV CNNG RTQLGEVGP KORCEV JGDDGP QR FG QOIGXKPI GP IQGF KPRCUDCCT OQGVGP \ÄŽP &CCTQO QPVYKMMGNGP YG DÄŽ XQQTMGWT RTQLGEVGP QR DGUVCCPFG NQECVKGU GP KP EQPEGPVTCVKGIGDKGFGP *QGMUVGGP KP *QQHFFQTR KU GGP IQGF XQQTDGGNF XCP KPRCUDCCT QPVYKMMGNGP GP JGV JGTIGDTWKM XCP GGP DGUVCCPFG NQECVKG &G\G NQECVKG YQTFV JGTQPVYKMMGNF CNU GGP ETQUU FQEM GP KU KP FG VQGMQOUV GGPXQWFKI QO VG DQWYGP VQV GGP VTCFKVKQPGGN NQIKUVKGM EGPVTWO -QTVQO YG UVTGXGP PCCUV KPRCUDCCTJGKF QQM PCCT CCPRCUDCCTJGKF GGP IGDQWY \Q OCMGP FCV LG JGV MWPV CCPRCUUGP XQQT XGTUEJKNNGPFG HWPEVKGU o

&WWT\COG MGW\GU OCCMV 5')41 QR XGNG OCPKGTGP XGTVGNV 1WYGTMGTM n&GPM CCP JGV IGDTWKM XCP FWWT\COG JQWVUQQTVGP IQGF IGËUQNGGTFG IGDQWYGP GPGTIKG\WKPKIG U[UVGOGP OGV YCTOVG GP MQWFGQR UNCI KP FG DQFGO XNQGTXGTYCTOKPIUU[UVGOGP FCMGP IGUEJKMV XQQT \QPPGRCPGNGP QH \GNHU JGV CCPNGIIGP XCP EQORNGVG \QPPGRCPGGNRCTMGP QR FCMGP GP YCTOVGVGTWIYKPPKPI 5QNCT VWDGU \QTIGP DĎXQQT DGGNF XQQT GZVTC FCINKEJV GP \QFTC GT FCINKEJV DKP PGPMQOV ICCV FG NGFXGTNKEJVKPI CWVQOCVKUEJ OKPFGT HGN DTCPFGP YCCTFQQT GT PQI OKPFGT GPGTIKG XGTDTWKMV YQTFV <Q ETGÇTGP YG IGDQWYGP FKG GPGTIKGRQUKVKGH \ĎP GP \ĎP QP\G PKGWYDQWY RTQLGEVGP ICUNQQU o

&G CODKVKGU NKIIGP JQQI OCCMV 1WYGTMGTM FWKFGNĎM n9G XKPFGP JGV QRTGEJV PKGV OGGT XCP FG\G VĎF QO PKGV CCP JQIG CODKVKGU VG XQNFQGP &KV UVTGXGP MQOV QQM VQV WKVKPI KP FG $4''#/ EGTVKɈEGTKPI XCP QP\G IGDQWYGP &CV QP\G RTQLGEVGP $4''#/ 'ZEGNNGPV QH \GNHU GGP 1WVUVCPFKPI EGTVKɈECCV DGJCNGP KU IQGF QO VG MWPPGP DGPEJOCTMGP KP FG OCTMV OCCT JGV EGTVKɈECCV KU IGGP FQGN QR \KEJ JGV KU GGP NQIKUEJ IGXQNI XCP QP\G XKUKG QO MYCNKVCVKGH JQQIYCCTFKI XCUVIQGF VG TGCNKUGTGP GP EQPVKPW VG YKNNGP XGTDGVG TGP 9G \QTIGP FCV YG UVGGFU GGP UVCR XQQTWKV OCMGP *GV RTQLGEV FCV YG XCPFCCI OCMGP KU YGGT DGVGT FCP YCV YG XQTKI LCCT JGDDGP QRIGNGXGTF o 1QM FG KPRCUUKPI XCP FG NQIKUVKGMG RCPFGP KP JGV NCPFUEJCR JGGHV FG CCPFCEJV XCP 5')41 n*GV NKGHUV MĎMGP YG PCCT NQECVKGU YCCT EQPEGPVTCVKG DGYWUV YQTFV KPIGRNCPF 9G XKPFGP JGV DGNCPITĎM QO FG KORCEV QR FG QOIGXKPI VG OKPKOCNKUGTGP 9G FTCIGP GT QQM \QTI XQQT FCV YG GZVTC ITQGP CCPNGIIGP OGV KPJGGOUG DGRNCPVKPI TQPF FG IGDQWYGP &CV FG RNCPVGP KPJGGOU \ĎP DGURCCTV YCVGTIGDTWKM GP KU IQGF XQQT FG PCVWWTNĎMG FKXGTUKVGKV &CCTDĎ IGDTWK

5')41 YGTF DÄŽPC LCCT IGNGFGP QRIGTKEJV VGP YGUVGP XCP .QPFGP KP 5NQWIJ 5KPFU JGV DGIKP NKIV FG HQEWU PCCUV JGV XCUVIQGF QR FG DÄŽ\QPFGTG XGT JCNGP FKG \KEJ KP FG IGDQWYGP CHURGNGP *GV YCU GGP GGWY XQN ITQGK GP PKGW YG QPVYKMMGNKPIGP <Q \CIGP FG /#45 TGGR FG 6JWPFGTDKTFU GP FG (QTF )6 JGV NGXGPUNKEJV KP 5')41oU 5NQWIJ 6TCFKPI 'UVCVG +POKFFGNU KU 5')41

5NQWIJ 'UVCVG )TQWR WKVIGITQGKF VQV GGP DGNGIIGT GP QPVYKMMGNCCT KP NQIKU VKGM XCUVIQGF FKG \KEJVDCCT KU KP JGGN 'WTQRC *GV DGFTĎH DG\KV QH DGJGGTV OGGT FCP \GXGP OKNLQGP XKGTMCPVG OGVGT CCP TWKOVG #NNG FKUVTKDWVKGEGPVTC \ĎP IGUK VWGGTF QR FG DGNCPITĎMUVG NQIKUVKGMG JQVURQVU XCP 0GFGTNCPF )TQQV $TKVVCP PKÇ &WKVUNCPF (TCPMTĎM 5RCPLG +VCNKÇ 6ULGEJKÇ GP 2QNGP

n9G XKPFGP JGV DGNCPITÄŽM QO FG KORCEV QR FG QOIGXKPI VG OKPKOCNKUGTGPo

XCP FG\G VÄŽF QO

MGP YG MNKOOGPF ITQGP DGRNCPVKPI VGIGP FG IGXGNU FKG QXGTICCV KP FG CTEJKVGEVWWT 0CVWWTNÄŽM OCCM LG \QoP ITQQV RCPF FCP PQI PKGV QP\KEJVDCCT OCCT JGV IGGHV VQEJ GGP CPFGTG DGNGXKPI &GPM QQM CCP MNGKPGTG FKPIGP \QCNU XQIGN GP XNGGTOWKUMCUVGP CCP FG IGXGNU GP DÄŽGPMCUVGP QR FG FCMGP 9G UPCRRGP FCV YG JKGTOGG PKGV QP\G IGDQWYGP EQORGPUGTGP OCCT YG JQWFGP QR XGTUEJKNNGPFG XNCMMGP CCPFCEJV XQQT FG DKQFKXGTUKVGKV o +P FG FWWT\CCOJGKFUCODKVKGU \KV XQQT GGP FGGN QQM FG IG\QPFJGKF XCP OGPUGP DGUNQVGP FKG IGDTWKM OCMGP XCP JGV RCPF n#NNGGP CN GGP IQGF IGEQPFK VKQPGGTF IGDQWY DKPPGPUVCRRGP FTCCIV DÄŽ CCP JGV YGN\ÄŽP 9GTMGP DÄŽ FCINKEJV DÄŽ FG LWKUVG VGORGTC VWWT GP OGV GGP IQGFG NWEJVMYCNKVGKV \QTIV GTXQQT

FCV OGFGYGTMGTU \KEJ IQGF XQGNGP GP RTQFWEVKGXGT \ĎP &CCTQO YGTMGP YG OGV %1 UGPUQTGP GP OQPKVQTGP YG JQGXGGN OGPUGP GT KP JGV IGDQWY \ĎP VGP DCVG XCP FG NWEJVMYCNKVGKV 'T \ĎP UVGGFU OGGT VGEJPKGMGP XQQTJCPFGP FKG JGV DKPPGPOKNKGWMNKOCCV QRVKOCNKUGTGP GP \Q FG GPGTIKG GP JGV YGN\ĎP XCP OGPUGP XGTDGVGTGP &CV IGNFV PKGV CNNGGP XQQT FG MCPVQQT GP YQQPIGDQWYGP OCCT QQM XQQT FG KPFWUVTKÇNG GP NQIKUVKGMG IGDQWYGP $Ď FG QPVYKM MGNKPI XCP QP\G IGDQWYGP UVCCP YG FCCT WKVGTCCTF QQM DĎ UVKN o

5')41 YGTMV OGV $+/ VGEJPQNQIKG $WKNFKPI +PHQTOCVKQP /QFGNKPI PKGV CNNGGP XQQT FG TGCNKUCVKG XCP RTQLGEVGP OCCT QQM QO KPHQTOCVKG XQQT FG VQGMQOUV QR VG UNCCP VGP DGJQGXG XCP GHɈEKÇPVKG GP GPGTIKGDGURCTKPI +P 6KNDWTI ICCP \G PQI GGP UVCR XGTFGT GP KU $+/ IGMQRRGNF CCP JGV IGDQWY OCPCIGOGPVU[UVGGO YCCTFQQT XGGN TGNGXCPVG EQORQPGPVGP XCP JGV IGDQWY QR JGV FCUJDQCTF VG \KGP \ĎP 1WYGTMGTM n<Q \KG LG JQG JGV UVCCV OGV JGV GPGTIKGXGTDTWKM RGT TWKOVG JQG XCCM YGNMG FGWTGP IGDTWKMV YQTFGP JQG NCPI FG XGTNKEJVKPI DTCPFV GP QR YGNMG RNGMMGP OGPUGP CCPYG\KI \ĎP &CCTFQQT MTĎI LG QQM KP\KEJV KP FG XGTXCPIKPIUOQOGPVGP XCP QPFGTFGNGP +GVU VG XTQGI XGTXCPIGP MQUV IGNF GP FCV KU XGTPKGVKIKPI XCP URWNNGP 6G NCCV KU QQM PKGV IQGF YCPV FCP JGGHV FG IGDTWKMGT GT CN NCUV XCP $+/ VGEJPQNQIKG YQTFV QQM IGËPVGITGGTF OGV 34 EQFGU GP OGV JGV IGDQWYDGJGGTUU[UVGGO &CV KU JCPFKI QOFCV DĎ JGV UECPPGP XCP FG 34 EQFGU CNNG KPHQT OCVKG XCP GNM QPFGTFGGN XCP JGV IGDQWY \KEJVDCCT IGOCCMV MCP YQTFGP &WU FCPM\Ď UGPUQT GP FCVC VGEJPKGM GP JCTFYCTG GP UQHVYCTGVQGRCUUKPIGP MWPPGP YG DGVGT UVWTGP QR JGV XQQTMQOGP XCP XGTURKNNKPIGP GP UVQTKPIGP GP XGTJQIGP YG QP\G UGTXKEGITCCF o 5VTGPI \ĎP 1WYGTMGTM KU VTQVU QR FG 5')41 RQTVGHGWKNNG OGV ICUNQ\G GP GPGTIKG\WKPKIG IGDQWYGP n&CCTOGG JGDDGP YG PKGV FG ITQQVUVG OCCT YGN GGP \GGT KPVGTGUUCPVG GP YCCTFGXQNNG RQTVGHGWKNNG DKPPGP JGV 0GFGTNCPFUG NQIKUVKGMG XCUVIQGF &CCTDĎ DNĎXGP YG EQPVKPW QR \QGM PCCT JQG YG JGV PQI DGVGT MWPPGP FQGP GP MĎMGP YG PCCT KPPQXCVKGU FKG QPU XGTFGT MWPPGP JGNRGP 9G OQGVGP QPU KPURCPPGP QO YCV OQIGNĎM KU QQM FCCFYGTMGNĎM VG KPVGITGTGP KP QP\G IGDQWYGP 9G OQGVGP FCCT UVTGPI KP \ĎP VGIGPQXGT QPU\GNH 9CPV XCP CNNGU YCV KM XCPFCCI MCP FQGP GP YCCT KM XGTXQNIGPU OQTIGP QR VGTWIMĎM YKN KM PKGV JQGXGP \GIIGP FCV KM JGV DGVGT JCF MWPPGP FQGP o

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

CITY HUBS: VAN TEKENTAFEL IN HOOG TEMPO NAAR REALISATIE

%# # ' $% % ! ' ' !"$ $%# &% # ( $ ! $& % (!# !! % "! !&( $% # %# % ! & ! &( % # $$ % % % ' ' #! $ %# % % %# # # %)" ! # $%#! ! # !' #* % ' $% ' * $% ! # % &% !!

D

e aanpak van stedelijke distributie bestond lange tijd uit maatregelen zonder een vastgoedcomponent (een gebouw, waar goederen tijdelijk kunnen worden opgeslagen en van waaruit de winkels en consumenten in een stedelijk gebied worden bevoorraad). Overheden hebben lange tijd vooral ingezet op mobiliteitsoplossingen zoals routering van stromen, het instellen van venstertijden (wanneer mogen bedrijven de stad wel en niet in) en privilegebeleid, dat wil zeggen met voorrang de stad in als er bijvoorbeeld lading samengebracht en gebundeld wordt. Recent zijn de aangescherpte discussies en beleidsvoornemens over de invoering van Zero Emission Zones als opvolger van de milieuzones. Hoewel overheden het bouwen van hubs aan de rand van de stad nooit als belangrijk instrument hebben ingezet (dit werd en wordt primair aan de markt overgelaten), wordt dit met het huidige en voorgenomen beleid wel indirect gestimuleerd. Bedrijven die de winkels moeten bevoorraden komen immers steeds moeizamer de stad in, moeten met steeds meer voertuigen opdraven en worden via een hierdoor optredend ‘wachtrijknelpunt’ in de hoek van tussentijdse opslag gedreven, dat wil zeggen een hub aan de rand van de stad.

Logistieke dienstverleners hebben wel ervaring met het opzetten van hubs: in veel gevallen wordt gebruik gemaakt van bestaande panden en DC-ruimtes en wordt met name de pakketmarkt bediend (denk aan de grote integrators als DHL, TNT Express, PostNL etcetera). In de meeste grote steden van Nederland treffen we dergelijke hubs. Een deel van de hubs voor stedelijke distributie zijn daarnaast opgezet vanuit winkeliers en nieuwe platforms, zoals binnenstadservice, PicNic, en dergelijke. Eindgebruikers hebben in het verleden via bundelings- en samenwerkingsprojecten gewerkt aan het optimaliseren van de stedelijke distributie: recent is er meer aandacht voor het inzetten van een hub, door derden te exploiteren. Vastgoedpartijen hebben de afgelopen periode aangegeven te willen investeren in gebouwen voor stedelijke distributie en zijn op zoek naar haalbare, niet subsidiegedreven businesscasussen. Dit kan impliceren dat sprake moet zijn van meervoudig gebruik van de dc-ruimte (opslag van meerdere typen goederen, slow en fast movers gecombineerd), een ‘meerlaagse’ opzet qua gebouw (met meerdere kansen op inkomsten), om daarmee de relatief hoge grondkosten in stedelijke gebieden te kunnen compenseren. Kortom: er is meer aandacht voor hubs aan de rand van de stad en er wordt ook geĂŻnvesteerd in hubs aan de rand van de stad: vraag hierbij is wat intussen is bereikt.

Er bestond in het verleden veel onduidelijkheid over de omvang van een hub in (benodigde) vierkante meters en karakteristie-

ken. In een aantal gevallen worden de hubs aan de rand van de stad geassocieerd met grootschalige DC ruimte zoals we die voor E-fulfillment centers kennen, gelegen langs de hoofdvervoersassen en intermodale knooppunten van Nederland. Een City DC kan echter een andere omvang en functie hebben. Op basis van het Urban Space Model en betrekeningen van Buck Consultants International, waarbij transacties zijn omgezet in benodigde vierkante meters aan collectie, opslag en eindtransport, is een indeling gemaakt van de omvang en karakteristieken van de diverse typen hubs: In 2019 is veel onderzoek verricht naar het opzetten en inrichten van de hubs. Recent verschenen rapportages van onder andere de Topsector Logistiek (hubs voor facilitaire dienstverlening) en ook de Hogescholen van Arnhem Nijmegen (hub in Zutphen voor de last mile), Amsterdam (Cityhubs en bouwhubs) en Rotterdam (hubs voor meervoudig gebruik) gaan hier op in. Uit deze studies komt naar voren dat met name in de categorieĂŤn Stadsregionale DC’s (categorie 2) en City DC’s (categorie 3) veel projecten gerealiseerd zijn of op stapel staan te worden gebouwd. Ervaringen wijzen uit dat er kansen liggen voor investeerders om gebouwen neer te zetten of bestaande gebouwen hiervoor in te zetten. In onderstaande tabel worden de initiatieven samengebracht op basis van deskresearch, diverse recent verschenen rapporten, beschikbare databanken en gesprekken met marktpartijen. De ‘N’ staat voor het aantal gemeenten dat actief is op bepaalde onderdelen van de stedelijke distributie c.q. het aantal gemeenten met een hub aan de rand van de stad. Aan de onderzijde (maatregelen zonder een vastgoedcomponent) kan worden geconstateerd dat de meeste van de 40 grootste gemeenten beleid voeren op stedelijke distributie. In zeker 20 gemeenten heeft dit samen met marktpartijen geleid tot hub initiatieven, veelal geĂŻnitieerd door de integrators (zoals DHL, Post NL, TNT express), aangevuld met multi-actor initiatieven, waarbij meerdere spelers samenwerken teneinde de bundeling in een

>

hub voor elkaar te krijgen. De grote steden in de Randstad zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, maar ook meerdere steden erbuiten, hebben inmiddels een Stadshub tot hun beschikking of krijgen die op korte termijn. Het betreffen in alle gevallen hubs in de vorm van City DC’s (categorie 3). Veel van de initiatieven zijn in ÊÊn stad opgezet (denk aan Zutphen, de bouwhub in Lage Weide-Utrecht), waardoor de kansen op schaalbaarheid nog onduidelijk zijn. Een aantal initiatieven zet echter wel meteen in op het bouwen van een netwerk aan hubs (Simply Mile is hiervan een goed voorbeeld).

Over het algemeen kan worden gesteld dat de gebouwen die tot op heden zijn gerealiseerd relatief aan de kleine kant (< 5.000 M2) zijn. Deels komt dit omdat het bedoeld was om ervaringen op te bouwen en te experimenteren. Het betreft relatief kleine maar ook enkellaags van opzet ingerichte panden, waarbij de combi van doelgroepen nog niet van de grond is gekomen. Vaak richten deze City DC’s zich op specifieke doelgroepen, met name uit de bouw, food of pakketzendingen. Dit geldt ook voor de nieuwe initiatieven in dit segment. Zo kan het dus voorkomen dat steden straks meerdere City DC’s hebben en/of gaan krijgen of in een aantal gevallen een gecombineerd City DC.

Nieuw en interessant zijn enkele initiatieven in categorie 2, de stadregionale DC’s, met fors meer dan 10.000 m2 vloeroppervlakte, meerlaags en vaak voor meerdere typen goederenstromen. Deze DC’s zijn er nog niet voor alle duidelijkheid, maar komen snel op de markt, zo is de verwachting van de initiatieff nemers. Gedacht kan worden aan Amsterdam Logistics Center (ALC), de Dutch City Logistics Campus (DCLC) in Lijnden (beiden in de Metropool regio Amsterdam) en het City Logistics initiatief (meerdere hubs). Kenmerk van deze initiatieven is dat naast de logistieke optimalisatie (al dan niet afgedwongen door de overheid) ook de gebouwoptimalisatie (in termen van beleggingswaarde) centraal staat: • Een zekere schaalgrootte (>20.000 m2, in meerdere lagen). • Gebaseerd op samenwerking tussen vastgoedpartijen en eindgebruikers. • Interessant voor meerdere typen doelgroepen.

• Meerdere functionaliteiten ontwikkelen met gedifferentieerde opbrengsten. • Hybride ontwikkeld, hiermee wordt bedoeld dat er ook gekeken zal wordt naar het hergebruik van de panden indien delen van de functies wegvallen of een andere vorm krijgen.

De grootschalige projecten concentreren zich binnen Nederland eerste instantie rond de grote steden. Dat is niet verwonderlijk, gezien de mate van ondervonden hinder en omgekeerd de massa die kan worden gecreÍerd om een rendabele logistieke operaties uit te voeren. In grootschalige opgezette DC’s kunnen combinaties van functies ontstaan, die de vastgoedwaarde ten goede komen. Hierbij kan worden gedacht aan combinaties van transport met bijvoorbeeld opslag, maar ook met kantoorruimte, innovatieruimte, vergaderfaciliteiten, een hotel, nieuwe circulaire functies (energie) en last but not least voorzien van een dak waar zonnepanelen geparkeerd kunnen worden of stadslandbouw kan plaatsvinden. Kortom, van tekentafel naar realisatie. De oplossing voor stedelijke distributie belandt hiermee in een nieuwe en interessante fase. /CTEGN /KEJQP KU /CPCIKPI 2CTVPGT DĎ CFXKGUDWTGCW $WEM %QPUWNVCPVU +PVGTPCVKQPCN WKV 0ĎOGIGP GP NKF XCP FG +PVGNNKIGPV #EEGUU )TQWR HQT 5OCTV %KVKGU

ALC ZET IN OP EMISSIELOOS TRANSPORT

'NGMVTKUEJG DCMˬGVU KP IGDTWKM DÄŽ &*.

&% (% $ () $ # % % & (* , % ( ## % % (&&*) '# %% % $ * ( # ) * , % % $ )* ) )*( +* %*(+$ , % $ % * $)* ( $) , % %, )* ( % ( * ( > $ #!& % +(&

)* & $ ("* +*#&&"

H

et centrum moet volgens directeur Wouter Moll over anderhalf jaar een duurzame oplossing bieden voor de toenemende transportbelasting van Amsterdamse wegen. Vooral de ‘last mile’ in de binnenstad van de hoofdstad, waarbij bundeling belangrijk is voor het vervoer per water. ‘Voor met name logistiek dienstverleners kunnen we een essentieel onderdeel van hun keten inrichten.’ De bekendmaking van Beelen (oprichter van het gelijknamige afval- en recyclingbedrijf) en Van der Wallen (oprichter van Brand Loyalty) begin september dat zij 160 miljoen euro willen steken in de realisatie van een tweelaags logistiek centrum, het Amsterdam Logistic Cityhub (ALC) in het westelijk havengebied leidde tot veel media-aandacht.

2GUVKEKFGHCDTKGM Op het terrein van de toekomstige stadshub was ooit een pesticiden fabriek gevestigd. Beelen is met een vestiging van zijn bedrijf gevestigd vlak naast deze fabriek dat in handen was van Lanxess. Toen eenmaal bekend werd dat zij alle activiteiten ging staken in Nederland waaronder dus ook de sluiting van de fabriek hier, hebben de initiatiefnemers actie ondernomen en het terrein uiteindelijk gekocht. Moll: ‘Best wel uniek want in dit havengebied is alleen erfpacht mogelijk, maar hier is de pacht op deze grond afgekocht. Beelen heeft de hele sloop en de asbestsanering gedaan van de fabriek. De grootschalige grondsanering is in handen van het havenbedrijf Amsterdam. Het voordeel is dus dat wij gaan bouwen op grond die gesaneerd is.’

7PKGMG NQECVKG

Vorig jaar december is het terrein in eigendom gekomen. Sindsdien is begonnen met de asbest sanering, het slopen van de fabrieksgebouwen, het compleet bouwrijp maken van het terrein. De bodemsanering is binnenkort afgerond. De initiatiefnemers willen dit jaar nog starten met de fundering en medio 2021 verwachten zij volledig operationeel te zijn. Het plan van de twee kapitaalkrachtige ondernemers is omvangrijk en brengt de nodige risico’s met zich mee want hoe vaak zijn in het verleden vergelijkbare duurzame stedelijke distributie-initiatieven niet gestrand omdat verladers en logistiek dienstverleners niet bereid waren om samen te werken of goederenstromen richting de stad te bundelen.

7KVUVQQVXTĎG FKUVTKDWVKG Moll loopt over van ambities en stelt dat met steun in de rug van het Havenbedrijf van Amsterdam het juiste momentum is gekozen voor de realisatie van dit omvangrijke project omdat het stadsbestuur van de hoofdstad voornemens is om steeds meer vrachtverkeer uit de stad te weren. Ook is het de bedoeling dat in 2030 alleen nog maar elektrische auto’s de hoofdstad in mogen. Voor vrachtverkeer binnen de ring-A10 geldt bovendien dat het al in 2025 uitstootvrij moet zijn. Naast elektrisch vervoer over de weg is transport over het water volgens Moll een prima alternatief en dan vooral vanaf de locatie in het Westelijk Havengebied, waar op dit moment volop voorbereidingen worden getroffen voor de bouw van de Amsterdam Logistic Cityhub (ALC). ‘Dit is een fantastische locatie die op zeven minuten varen van de Amsterdam binnenstad ligt,’ zegt Moll.’

Wat de locatie uniek maakt is de ligging nabij de stad evenals de directe ligging aan het water. Bovendien is het een groot terrein met zijn omvang van 9,5 hectare. ‘Een van de eerste beslissingen die we hebben genomen, is de aanleg van een kade,’ aldus Moll. ‘Aan de kant van de Carel Reynierszhaven hebben we inmiddels een 180 meter strekkende damwand geslagen. Die wordt later verder afgewerkt, maar we kunnen daar nu al schepen laden en lossen. In overleg met het havenbedrijf zijn we gaan kijken wat voor activiteiten we nog meer vanaf deze locatie kunnen ontplooien. Het havenbedrijf heeft echt de ambities op het gebied van CO2 reductie en duurzaamheid door activiteiten over water te stimuleren. We vonden veel inspiratie in het concept van de Bouwhub van partner Volker Wessels, die op dit terrein sinds vorig jaar december operationeel is.’ ‘Aansluitend zijn we gaan doorbouwen met de ervaringen van Volker Wessels en Beelen zoals bijvoorbeeld de ervaring die we hebben opgedaan met het transport van personeel tijdens sloopwerkzaamheden op de Zuidas’, vervolgt hij enthousiast. ‘Daar moest het personeel parkeren op Villa Arena om vervolgens met busjes naar de locatie te worden gereden. Dat heeft ons doen beseffen dat het ook anders kan. Deze locatie is bijvoorbeeld geschikt om mensen via het water af te leveren bij een bouw of slooplocatie. Zo is dus het hele idee ontstaan om van en naar deze locatie in de breedste zin van het woord goederen te consolideren en dat niet alleen maar ook personen en afval- en (heel belangrijk) retourstromen samen te brengen.’

‘HOE VAAK IN HET VERLEDEN ZIJN VERGELIJKBARE, DUURZAME INITIATIEVEN NIET GESTRAND OP GEBREK AAN BEREIDHEID OM SAMEN TE WERKEN OF GOEDERENSTROMEN TE BUNDELEN.’

Volgens Moll is het retourverhaal ‘volledig onderbelicht in mijn ogen waar het gaat om de situatie in de binnenstad van Amsterdam’. ‘Het klinkt leuk het beleveren van de horeca in de binnenstad, maar het probleem is veel groter. Ik denk dat wij daar bij de gemeente een gevoelige snaar hebben geraakt want zij staan voor een grote opgave want aan de ene kant moet het aantal transportbewegingen in de binnenstad drastisch worden teruggedrongen in verband met de CO2-reductie en aan de andere kant is er het probleem van de kademuren die in slechte staat verkeren. Natuurlijk is dat achterstallig onderhoud, maar het probleem zal niet minder worden. Daardoor is er een enorme logistieke opgave want er wordt ook nog eens flink gebouwd in de binnenstad de komende jaren wat ook nog eens zorgt voor grote retourstromen. Aan andere kant zegt het stadsbestuur juist dat zij geen auto’s en vrachtwagens meer in het centrum willen hebben. Daarom zijn we hier gestart met de bouw van deze multimodale stadsdistributiehub. Wij gaan daarmee de belasting op de kademuren terugbrengen in die zin dat het aantal verkeersbewegingen gaat afnemen.’

Het ALC vult het transport over water in met een ‘self supporting’ boot die is ontwikkeld. Het vaartuig positioneert zichzelf in de gracht via spudpalen. De boot beschikt over een eigen kraan of hefplateau en daarmee kunnen zowel goederen als personen op de kade worden gezet en er ook weer worden afgehaald zon-

der dat de kade wordt aangeraakt. Moll: ‘Ook hier geldt dat we inzetten op CO2-neutraal vervoer. De boot is elektrisch en dat geldt ook voor het last mile transport over de weg dat zoveel mogelijk energieneutraal plaatsvindt. Het vaartuig is multiinzetbaar wat wil zeggen dat er goed gescheiden van elkaar zowel personen als goederen kunnen worden vervoerd. Bij dit laatste gaat het om het vervoer van pallets met goederen tot en met perscontainers voor afval. Het schip is een soort modulair systeem dat uitwisselbaar is en flexibel is in te richten op een duurzame wijze.’

Hoe zijn de reacties op dit plan? ‘We bouwen dit pand gewoon op risico en dat alleen al zorgt ervoor dat allerlei partijen serieuze interesse hebben en een andere houding aannemen. Dit project is ook veel groter geworden dan we vooraf hebben ingeschat. Vooral ook omdat we erachter kwamen dat de behoefte aan stadslogistiek vele malen groter is dan we hier ooit kunnen realiseren. Daarvoor zouden we een tienlaags logistiek centrum moeten bouwen.’ Is tweelaags sowieso niet al een uitdaging? ‘Dat is best wel een dingetje want het betekent automatisch niet dat we een doos bouwen zoals er in heel Nederland duizenden van staan in een weiland en die ook nog eens snel en voor relatief weinig geld worden gebouwd. In eerste instantie hebben we hier wel een eenlaags plan ontwikkeld dan hadden we het pand in zes maanden kunnen bouwen, maar daar geloofden we uiteindelijk niet in. We hebben naar tal van varianten gekeken

en het gebouw dat we gaan bouwen is uiteindelijk ‘variant 26b’ geworden. We zetten twee hallen rechtop boven op elkaar en daaromheen maken we een soort viaduct dat zo groot is dat met volledige vrachtwagencombinaties er zonder problemen op kan worden gerangeerd. Dat heeft gezorgd voor een enorme kostenstijging van het project maar daarmee hadden we gelijk een verdubbeling van het aantal vierkante meters halruimte.’

Onder het viaduct komen twee parkeerlagen te hangen: een van 2 meter 30 en een van 3 meter. Waarom? ‘Omdat we dan aan een maximale hoogte zitten zodat bestelauto’s en kleine vrachtauto’s er kunnen parkeren’, licht Moll toe. Het hoogste punt van het gebouw wordt 36 meter. ‘Dit pand noemen we ook bewust geen distributiecentrum maar een hub. Het pand krijgt een echte crossdockfunctie met een hoge omloopsnelheid.’ ‘Om die visie waar te maken, zijn we al heel snel tot de conclusie gekomen dat we hier zo veel mogelijk verschillende gebruikers in onder moeten brengen want dan kun je samenwerking en bundeling van stromen tot stand brengen. Ons ideaal is om verschillende leveranciers en producenten bij elkaar te brengen zodat uiteindelijk veel gerichter kan worden uitgereden. De eerste twee geplande boten gaan volgend jaar al varen. Als dat een bewezen concept is dan zullen we het ook beschikbaar stellen voor andere partijen. En dat kunnen we nog verder trekken want deze hub doen we onder de noemer Amsterdam Logistics Cityhub (ALC) maar dit concept kan in principe ook in andere steden worden toegepast.’

Volgens Moll is er veel draagvlak voor de plannen. ‘We zien in toenemende mate dat onze aanpak – een hub aan de rand van de stad – omhelsd wordt. De ervaringen met stadsdistributie hubs worden ook steeds beter. Kijk maar naar het succes van de bouwhub van VolkerWessels in Utrecht. Daar was de perceptie van de betrokken partijen in eerste instantie dat een hub alleen maar zorgt voor extra handling en dus ook extra kosten. In de praktijk blijkt dat er een grote efficiencyslag is gemaakt in het terugdringen van het aantal vervoersbewegingen en in de kwaliteit van het werk, de faalkosten gingen omlaag en schades op de bouwplaats gingen serieus omlaag. Bouwhub was voor ons wel een toonbeeld van dat het kan. Wij gaan het hier verder uit ontwikkelen.’

ALC richt zich op de bouwsector, retail, e-commerce en horeca en zorg in de breedste zin van het woord. Moll: ‘Daarmee bereiken we meeste partijen die om wat voor reden dan ook in Amsterdam moeten zijn voor het leveren van goederen. Tegelijk komt daar ook nog het personenvervoer bij die in beginsel voornamelijk werkzaam is in de bouw. Wij weten daarentegen ook dat er grote kantoorruimtegebruikers zijn in de stad die het liefste zien dat een deel van hun personeel ook via het water naar kantoor gaat. We kunnen vanaf deze locatie bijvoorbeeld zo naar het Centraal Station varen. We willen zo veel mogelijk partijen vinden die in dit principe geloven en die op deze locatie niet hun volgende grote distributiecentrum willen bouwen van

50.000 m2. Er moet dus een behoefte bestaan om de stad te beleveren zowel heen als terug. Partijen moeten hierin een groot deel van hun oplossing zien’. ALC ziet twintig tot dertig verschillende gebruikers die elkaar op uiteenlopende manieren kunnen versterken en waarschijnlijk zullen er in de toekomst nog meer van dit soort initiatieven ontstaan rondom Amsterdam en andere grote steden in Nederland.

alle faciliteiten die daarbij horen zoals de kade met alle laad- en losvoorzieningen en alle elektrische faciliteiten voor het laden. Het pand beschikt daarnaast over 10.000 m2 aan autonome kantoorruimte. Nodig omdat op het moment dat er veel gebruikers zijn, er ook een heel logistiek apparaat – zoals planners - moet worden gehuisvest.’

Kunnen bedrijven op het ALC units huren? ‘Wij kunnen units verhuren vanaf 2.500 tot 3.000 m2. De bouwhub in het pand zal meer vierkante meters nodig hebben omdat meerdere partijen tegelijk hiervan gebruik maken. Wij denken dat de crux vooral zit bij bedrijven die zelf gebruik maken van grote distributiecentra maar die hier – in verband met de hubfunctie naar de stad – 5.000 m2 gaan huren. Voor ons is dat prima zolang ze maar goed met elkaar samenwerken. Met het ALC en partners gaan we vervolgens met deze bedrijven het hele logistieke proces invullen wat betreft de inzet van de vervoersmiddelen. Als eigenaar gaan wij zelf ook een deel van het pand runnen voor kleinere gebruikers door ze de logistiek uit handen te nemen, zodat zij zich kunnen richten op hun core business. We krijgen straks huurders van vierkante meters en huurders van palletplekken met

Is deze hub niet een druppel op een gloeiende plaat? ‘Ongetwijfeld,’ stelt Moll. ‘Ik denk dat het probleem vele malen groter is. Het ALC is ook niet primair bedoeld om de stadsdistributieproblematiek op te lossen. We hebben nu eenmaal deze locatie en zien hier een kans. We hadden zwart-wit gezegd ook een grote parkeergarage kunnen bouwen, zodat er geld aan te verdienen valt of een grote hal om die vervolgens te verhuren. Dat gaat voor ons niet op want er zitten twee ondernemers achter die een droom hebben en iets willen nalaten. Eigenlijk willen wij ervoor zorgen dat over tien of vijftien jaar mensen hier naar terug wijzen en zeggen die gasten hadden het destijds wel goed gezien. Dat wil niet zeggen dat wij de oplossing hebben, maar wel een deel ervan want wij brengen schaalgrootte en dat doen we volledig op risico omdat wij er in geloven en dat is het grote verschil ten opzichte van andere stadsdistributieprojecten.’

ITQQV NQIKUVKGM XCUVIQGF QR TKUKEQ URGGNV &*) FCCTDĎ GGP UNGWVGNTQN

4+%*#4& '.+%* '0 ,'..' 8#0 &'0 #--'4 8#0 &*)

&*) IGGHV CNU IGGP CPFGT XQTO CCP n0GFGTNCPF &KUVTKDWVKGNCPFo & ! ! #"" ! $ & $ & --! ( ! # %% % ( ! "#$ & $ ( $& *"' '!! ! \GIIGP FCV &*) FG XCCTV GT DGJQQTNĎM KP JGGHV 9CV & $ ! "!&) $ ( ! " %& XCUVIQGF DGTGKMVG FKV LCCT GGP WPKGMG OĎNRCCN n0CCUV GGP XCUVIQGFRQTVGHGWKNNG XCP XKGTMCPVG OGVGT DNGGM FCV YG DĎ FG QPVYKMMGNKPI XCP NQIKUVKGM XCUVIQGF EQPHQTO QPU 5OCTVNQI EQPEGRV FG ITGPU XCP XKGTMCPVG OGVGT YCTGP IGRCUUGGTFo ( $& & $ '% ! %% ( "# !& ! $ DKPPGP &*) VGTYĎN JĎ XCPWKV JGV &*) MCPVQQT KP 5EJKGFCO WKVMĎMV QXGT FG 0KGWYG /CCU n&CV !"$ "')(" ' '! ! & "% * ! ( ! ! %& ! ( ! ' & ! ! % $% (""$ NQIKUVKGM XCUVIQGF FCV GGP CCPVTGMMGNĎM TGPFGOGPV IGPGTGGTV 'P FKG DGNCPIUVGNNKPI MWP LG YGGT PKGV NQU * ! ( ! %&$ & % ! ( ! $ ! % nNQIKUVKGMG JQVURQVo KP 'WTQRC o & ' & ( ! & " $ . & ( ! ! & % %% & % ! ! $ ( ! ! #MMGT n&G PCCO 5OCTVNQI KU CHIGNGKF XCP nUOCTVo GP nNQIKUVKEUo &CV GT \QXGGN DGNCPIUVGNNKPI XQQT KU IGGHV CCP FCV JGV EQPEGRV FCV YG XĎH LCCT IGNGFGP JGDDGP QPVYKMMGNF IQGF KU &CV DGIKPV OGV FG NQECVKG 5OCTVNQIU \ĎP IWPUVKI IGNGIGP KP IQGF DGTGKMDCTG ( ! ! ! " %& "&%#"&% % "&& $ #OUVGTFCO $GTIGP QR <QQO /QGTFĎM 8GPTC[ GP ! ! (" " ! ! % % ! $' $% GTCCP UVGNNGP PW GP KP FG VQGMQOUV o 5OCTVNQIU XQGIV 'NKEJ GTCCP VQG YQTFGP PCOGNĎM \Ï IGDQWYF FCV \G OCMMGNĎM MWPPGP YQTFGP CCPIG RCUV CCP FG YGPUGP XCP VQGMQOUVKIG JWWTFGTU n'GP XNQGTDGNCUVKPI XCP OKPKOCCN MI O OGVGT XTĎG JQQIVG GP ÅÅP NQCFKPI FQEM RGT XKGTMCPVG

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

OGVGT o IGGHV JĎ YCV MGPIGVCNNGP FKG KP FCV XGTDCPF XQQT \KEJ URTGMGP n1QM KP CPFGTG QR\KEJVGP \ĎP 5OCTVNQIU FWWT\CCO <Q \ĎP NGFXGTNKEJVKPI GP ) ! %% !%"$ ! %& ! $ ! " ! "# FCMGP \QPPGRCPGNGP &CV KU PKGV CNNGGP IQGF XQQT JGV OKNKGW OCCT QQM XQQT JGV OCCVUEJCRRGNĎMG FTCCIXNCM XCP FG FKUVTKDWVKGEGPVTC o 5OCTVNQIU JGDDGP GGP OKPKOCCN QRRGTXNCM XCP XKGTMCPVG OGVGT GP XGTIGXQTFGTFG RNCPPGP XQQT GGP ::. FKUVTKDWVKGEGPVTWO XCP TWKO ( $ !& & $ ( ! ! & $ !" ( $ * & ! JGV OCZKOCNG QRRGTXNCM +P FG YGVGPUEJCR FCV FG $' & ! & & (" & $ ! % $% % TKEJV &*) \KEJ DĎ FG QPVYKMMGNKPI XCP PKGWYG 5OCTVNQIU QXGTKIGPU XGGNCN QR nDTQYP ɈGNFUo 1HVGYGN XGTQWFGTFG DGFTĎXGPVGTTGKPGP YCCT UNQQR ( ! "' # ! ! ! ( !&' % ! $ ! ( ! $"! $' & " & $ .$ ! (""$ ! ') "')#$" LGEVGP 9Ď\GPF PCCT FG QXGTMCPV XCP FG 0KGWYG /CCU TQGOV 8CP FGP #MMGT FCCTDĎ FG MQTVG NĎPGP ɉGZKDKNKVGKV RTQHGUUKQPCNKVGKV GP UNCIXCCTFKIJGKF GP JGV IG\QPFG QRRQTVWPKUOG DKPPGP &*) n9G \KGP MCPUGP FKG CPFGTGP PKGV \KGP <KG LG FCV ITQVG FKUVTK '& !&$' ) $ "# %& & $ & $ ! FG $WPUEJQVGPYGI \KV PW PQI JGV GORV[ FGRQV XCP FG EQPVCKPGTVGTOKPCN XCP 796 &QQT GGP FGGN XCP FCV DGFTĎH KP QXGTNGI OGV JGV JCXGPDGFTĎH PCCT FG ) %( & & ( $# &% ! "!&%& & $' & XQQT GGP 5OCTVNQI XCP TWKO XKGTMCPVG OGVGT 1R XGTIGNĎMDCTG YĎ\G JGDDGP YG CCP FG 9CCNJCXGP QQM JGV VGTTGKP XCP 4GPGYK JGV XQQTOCNKIG 8CP )CPUGYKPMGN IGMQEJV &CCT ICCP YG GGP 5OCTVNQI XCP XKGTMCPVG OGVGT DQWYGP &CPM\Ď UCOGP YGTMKPI OGV 796 KU JGV OQIGNĎM QO FKTGEV XCPCH FG

OCMMGNÄŽM YQTFGP CCPIGRCUV CCP YGP UGP XCP JWWTFGTU o

) + )%"& $ '&+ "& )* -'') "+ "*+)" ,+" &+),% + $ + & $ - ) & . + ' #'( ) 3& ,,)/ % ) "* & &-' ) '') -) !+. &* - & . *-$ #+ 1 + "&+ &*" % &#+ % + "& ),"# )* - & % )+$' * 3& % ) '') & ,,)/ % DCPF JGGHV OGV XGGN MNCPVGP DNĎMV XQNIGPU 'NKEJ WKV FG QR JCPFGP \ĎPFG XGTJWK\KPI XCP NQIKUVKGM FKGPUV - )$ & ) " )* &+ )& +"'& $ ' "*+" * - & '++ ) % & ) " )# )# 0 /"++ & '( )" $' +" * & & PW PCCT ÅÅP PKGWYG NQECVKG XCP DĎPC XKGT # &+ % + ) " .') + ',. -'$ &* ! + 5OCTVNQI EQPEGRV KPENWUKGH GGP CCPVCN URGEKɈGMG . &* & & "* & - & " )* &+ )& +"'& $ ' "*+" * &CV DGFTĎH UVCCV OQFGN XQQT FG ITQGK XCP FG NQIKU VKGMG UGEVQT KP 0GFGTNCPF 9G \ĎP GT VTQVU QR FCV . "& & -'$ "& - & - )!,,) - & ! + !," " " )* ( & - & -" )# &+ % + ) "& '++ ) % "& &, '(&" ,. " )' " #,&& & "$"+ ) & "& 33& - & '&/ ( & & 1 +NNWUVTCVKGH XQQT FG MQTVG NĎPGP GP ɉGZKDKNKVGKV DKPPGP "* -'$ &* & & ## ) + % )+$' "& 4KFFGTMGTM CCPXCPMGNĎM WKV XKGT WPKVU XCP TWKO XKGTMCPVG OGVGT \QW ICCP DGUVCCP n&G DQWY

. * &'+ & $ '&& & +' & $ # + ! + "*+)" ,+" &+),% #&"(+ . * -'') " )* &+ )& +"'& $ ' "*+" * ) & ,"+ ) ) . $ $* Ã…Ã…P WPKV OGV Ã…Ã…P ITQQV MCPVQQT 6GTYÄŽN FG DQWY $* '') "& ! & . ',.+ # &"& & & ( *+ '% / - )-'$ &* + "&+ ) ) & "& $'( & ',.()' ** & '') $*&' ! $ -'$ &* ($ &&"& /'& ) - )+) "& "* ! + ' $"& + &" ,. % )+$' "& " )# )# "& ()"$ .') + QRIGNGXGTF o 'NKEJ MPKMV n/KUUEJKGP PQI YGN OGGT & " ),"% -" )# &+ % + ) "* + & RTGUVCVKG YCCT YG CNU VGCO Ã…EJV VTQVU QR \ÄŽP o

0 ',. & %'% &+ $ -" )# &+ % + ) & % )+$' *1 *+ ' % )#+ ,+$''#

ZERO EMISSIE: ‘DE DAG WAARVAN JE WIST DAT DIE ZOU KOMEN’

+P OQGV FG UVCFUNQIKUVKGM KP #OUVGTFCO \GTQ GOKUUKG \ÄŽP CNU JGV CCP YGVJQWFGT 5JCTQP &ÄŽMUOC NKIV *GV KU GGP UVKR QR FG JQTK\QP &CV DGVGMGPV FCV YG FCCT OQGVGP \ÄŽP QXGT \GU LCCT GP FCV JGV CCP JGV DGFTÄŽHUNGXGP KU QO FCCTCCP PW VG ICCP YGTMGP 'T KU UWDUKFKG QO nQPUo FCCTDÄŽ VG JGNRGP /CCT KU CNNGGP UWDUKFKG IGPQGI! 8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

V

oor stadslogistiek is zero emissie best spannend. Elektrische bestelauto’s komen nu mondjesmaat in de markt en ervaringen met onder meer Streetscooter, Goupil, Renault en Nissan zijn positief. In kosten van dagelijks gebruik doen ze niet onder voor dieselbestelauto’s. Die elektrische bestelauto’s gaan er vast en zeker komen in de komende vijf tot tien jaar. Dat geldt ook voor het aanbod van lichte elektrische voertuigen en vrachtfietsen; ‘bigger is not always better’. Voor zware vrachtwagens is er wel een probleem; ze zijn niet beschikbaar, niet betaalbaar en niet betrouwbaar. We weten zelfs nog niet wat de techniek van de toekomst wordt; volledig elektrisch, hybride of waterstof ? Producenten van vrachtwagens rekenen ook de hoofdprijs nu er veel subsidie beschikbaar komt. Verstoren de vroege plannen van Amsterdam de markt niet? In elk geval moet voor een passend aanbod het gas op de plank bij de voertuigaanbieders.

De noodzakelijke laadinfrastructuur vergt de nodige hoofdbrekers. Peter Leegstraten, manager inkoop en innovatie bij Albert Heijn, zei erover tegen online vervoerssite TTM: ‘Dat kan inderdaad nog een probleem worden. Zeker als je dat ook als groene energie wilt hebben. Nederland produceerde het afgelopen jaar ongeveer 1,4 gigawatt aan windenergie. Dat is niet eens genoeg voor 120 trucks en Nederland telt 120.000 trucks. Natuurlijk wordt daaraan gewerkt. Als onze pilot ons ĂŠĂŠn ding gaat leren, zou dat kunnen zijn dat de haalbaarheid en de kosten van de infrastructuur de implementatie van de trucks in de weg zullen zitten. En dat we nog heel lang heel veel hybride en (bio)LNG-voertuigen nodig zullen hebben. Mogelijk dat in de toekomst een combinatie van elektrische trucks en trucks op waterstof met brandstofcellen de oplossing is. Maar zowel die trucks als de benodigde groen geproduceerde waterstof zijn er nog niet.’ Voldoende energie wordt een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor bedrijven. Voor bestelauto’s is er een andere

laaduitdaging. Met de huidige actieradius is elektrisch rijden voor 80 procent van de ritten geen probleem. Maar, meer dan 90 procent van de ritten naar de Amsterdamse zero-emissiezone komt van buiten Amsterdam. De meeste bestelauto’s staan in de straat bij de schilder of monteur thuis. De buurgemeenten moeten dus mee willen investeren in die laadinfrastructuur. Zonder hun steun gaat het niet werken. Ook is laadinfrastructuur nodig in de openbare ruimte, bij kantoren en bouwlocaties in Amsterdam. Dat biedt overigens mooie verdienmodellen voor energie-aanbieders. ‘De laadinfrastructuur moet slimmer worden, zodat je kunt laden als het netwerk capaciteit heeft en de prijs aantrekkelijk is’, zei lector Energy and Innovation Robert van den Hoed in Het Financieele Dagblad.

De investering in elektrische voertuigen is hoger dan in dieselvoertuigen. Maar, de levensduurkosten zijn lager; voor bestelauto’s vandaag en voor zware vrachtwagens na 2025. Toch is de eerste investeringshobbel voor bedrijven, zeker in de transportsector, hoog. Veel bedrijven zitten met hun bankleningen al aan hun tax. De leasemaatschappij of bank kan niet verder mee gaan. Er is tijdelijk meer ‘eigen vermogen’ nodig. Zo’n 40 procent van de bestelauto’s in Nederland is in het bezit van eenmansbedrijven en particulieren. Het Planbureau voor de Leefomgeving constateerde in de doorrekening van het ontwerpKlimaatakkoord al: ‘Deze groep rijdt vaak in oudere bestelauto’s en heeft vaak een relatief laag jaarkilometrage, waardoor overstappen op elektrisch relatief kostbaar is.’ Kan het midden- en kleinbedrijf dit wel dragen? Je moet uitkijken voor mobiliteitsapartheid. Deze maatregel treft de mensen die de bestelauto echt nodig hebben voor hun werk hard. Grote bedrijven als PostNL, HelloFresh en Jumbo, die rijden elektrisch. Die kunnen het zich wel veroorloven.

‘DE TOON VAN DE DISCUSSIE IS GEZET. MOUWEN OPSTROPEN EN AAN DE SLAG’

6ÄŽF XQQT CEVKG De stip op de horizon staat. Na bespreking in de Amsterdamse gemeenteraad wil vervoerswethou-

>

der Sharon Dijksma Amsterdammers laten meepraten over de plannen. Daarna worden de maatregelen concreet verder uitgewerkt, met alle mogelijke subsidies, voorwaarden en uitzonderingen voor de milieuzones. De toon van de discussie is gezet. Mouwen opstropen en aan de slag. Ongetwijfeld gaan steden als Den Haag, Arnhem en Utrecht nu snel volgen met hun zeroemissieplannen. Denkt u erover om de transitie te maken naar een elektrisch wagenpark? Steden, energieleveranciers, de voertuigfabrikant en de logistiek dienstverlener hebben alle een rol om elektrisch vervoer op grote schaal mogelijk te maken. Met aantrekkelijke subsidieregelingen, afspraken over normen en een langetermijnstrategie voor stedelijke planning en uitbreiding van de infrastructuur voor laadstations, kan het proces stukken sneller gaan.

9G OQGVGP MGGT UNKOOGT YGTMGP 5NKO TĎFGP 5NKO NCFGP UOCTV EJCTIKPI QR FG LWKUVG NQECVKGU 5NKO ˏPCPEKGTGP 5NKO UWDUKFKÇTGP GP HCEKNKVGTGP 5NKO TWKOVGNĎM QTFGPGP 5NKO UCOGPYGTMGP

9CV \ÄŽP FG RWPVGP YCCT GGP NQIKUVKGM FKGPUVXGTNGPGT \GNH QXGT MCP PCFGPMGP CNXQTGPU VG KPXGUVGTGP KP GGP GNGMVTKUEJG VTWEM!

en buitenland. Zero emissie stadslogistiek, of het nu in 2025 of 2030 is, vergt een gezamenlijke aanpak van overheden, voertuigaanbieders, ICT-bedrijven, energieleveranciers en concullega’s.

$WWTVNQIKUVKGM

De zero-emissieplannen van de gemeente Amsterdam krijgen binnenkort ook nog een uitwerking in een nieuwe uitvoeringsagenda stedelijke logistiek. Het moet niet alleen schoner, maar ook nog minder, slimmer en veiliger. We zijn er nog niet klaar mee! Er is werk aan de winkel voor transporteurs en verladers die in de stad moeten zijn. Nu al wordt 80 procent van de Nederlandse chauffeursuren gemaakt in de bebouwde kom. Stel je eens voor dat de afspraak uit het Klimaatakkoord – dat dertig tot veertig gemeenten in de periode 2025 tot 2030 voor zero emissie stadslogistiek gaan – doorgaat en je hebt vandaag niks gedaan. Dan kun je jezelf wel op je hoofd slaan, toch? Dat geldt niet alleen voor bedrijven, maar ook voor de aanbieders van vastgoed. Het alleen maar bieden van vierkante meters is zo 2019!

Voor veel bedrijven betekent de invoering van zero emissie ook het opnieuw bedenken van het logistieke concept en als onderdeel daarvan de vestigingsplaats van distributiecentra en stadslogistieke centra in de stad en vooral langs de rand van steden. We moeten ook beter nadenken over de buurtlogistiek; welke logistieke voorzieningen zijn nodig in woonwijken en op bedrijvenparken. De rol van vastgoedaanbieders verandert en wordt waardevoller; slimme laadinfrastructuur (‘smartcharging’) gekoppeld aan de eigen energie-opwekking met zonnepanelen of windmolens, waterstofstations, stimuleren van samenwerking op het bedrijventerrein, aanbieden van (gedeelde) vervoersmogelijkheden, parkeren van voertuigen die ’s nachts laden en goed bereikbaar voor veel, heel veel voertuigen. Wat gaat stroom per kWh gebruikers straks kosten?

<GTQ GOKUUKG RKQPKGTU Gelukkig is er veel te leren bij zero-emissiepioniers in binnen-

#$ ! " $ %$ !!

$ " !!# & #$ # $!" $' ! #$ ! !! & #$ "

Circulariteit

6TKQFQU MTÄŽIV UGUUKG WKVGTUV MCPVQQT È«ÈœȢȤȤȩ È«Èœ È©Èœ Èœ ʱʱ

Pa Pa aul ul Oreemu ul m s: s

Ceess-JJan Ce Cees an Pen n

Duur Duu Du urzza aamh aam am mh heeid id

‘ uu ‘D urz rzaa amh mhei ed vrra v aa agt gt lan nge ge termi miijn n viisiie È« È¢ È«Èœ ȢȤȤȩ È©Èœ Èœ ʲʲ

over ov err duu uurz rzam rz zam amer mer ere e bedr be drij dr ijve ij ve v en ntter erre rre rein inen in en en

en n cir ircu cula cu ariite teit it gaa aan niiet n et mee eerr we weg g

È«Èœ ÈœȢȤ È¢ È©Èœ Èœ ʪʩʭ Ê©

È« ȢȤ È«Èœ ȢȤȩÈœ È©Èœ Èœ ʪʩʲ ʩʲ

TRIODOS KRIJGT NA DROOMSESSIE UITERST DUURZAAM KANTOOR

+P JGV PKGWYG 6TKQFQUMCPVQQT \ĎP XGGN FWWT\COG OCVGTKCNGP IGDTWKMV ȡȪȯȪ ȝȠȭȯ ȭȤȠȯȝȠȭȢ

4GGJQTUV KU GGP WPKGMG UCOGPYGTMKPI IGYQTFGP VWUUGP CNNG DÄŽ FG DQWY DGVTQMMGP RCTVÄŽGP *GV nIGUCOVMWPUVYGTMo \QCNU CTEJKVGEV 6JQOCU 4CW JGV PQGOV NGXGTV PKGV CNNGGP JGV GGTUVG ITQQVUEJCNKIG JQWVGP MCPVQQTIGDQWY QR OCCT QQM JGV NCPFIQGF KU CCPIGRCMV

N

a bijna acht jaar zit de realisatie van een nieuw kantoor van Triodos Bank, op landgoed De Reehorst in Driebergen-Rijsenburg, er eind dit jaar voor Ellen Wiewel op. Als programmamanager nieuwe huisvesting was zij de stevige opdrachtgever aan de gehele ontwikkel- en bouwketen. Ze omschrijft zichzelf als een manager die kan putten uit gestapelde ervaringen en creativiteit, en die met ziel en ‘zakelijkheid’ aan het project werkt. Wiewel noemt die acht jaar een ‘hele bijzondere en lange reis’. Als een rode draad door het gesprek met haar gaat de wil om met elkaar samen te werken aan dit complexe en uiterst ambitieuze project, en het elkaar respecteren gedurende het jarenlange traject. Voor Wiewel is een belangrijk moment waarop die twee facetten samen kwamen 31 augustus 2012 om 06.00 uur. Het gehele ontwikkelteam moest zich die vroege ochtend verzamelen op landgoed De Reehorst voor een ‘droomsessie’. Wiewel: ‘Onze wensen, ambitie en eisen zaten in alle schetsen en voorlopige ontwerpen. Wij waren in die fase goed op koers. Maar wanneer zouden het ontwerpteam, de adviseurs en de ontwikkelaar tevreden zijn? Wij wilden dat iedereen nog jaren na ingebruikname hierheen zou komen en trots zou zijn. Om die reden had ik die vroege ontbijtsessie georganiseerd, waar we wandelend over De Reehorst uit onze comfortzones moesten komen. Het resultaat was dat we naar een definitief ontwerp (DO) gingen dat een stap maakte.’

Zo’n moment kwam er overigens nog een keer, maar dan door toedoen van de Raad van State. Die moest uiteindelijk de knoop doorhakken of zo’n ingrijpende nieuwbouw op landgoed De Reehorst wel kon. In een periode van beschouwing, alles lag toch stil, werd nog eens scherp naar het ontwerp gekeken. Kon het niet nog duurzamer binnen het financiĂŤle raamwerk? Wiewel: ‘Het resulteerde in het aanpassen van de kern. Om het gebouw stijfheid te geven was die van beton, maar we hebben hem van hout gemaakt en het gebouw toch nog een stap duurzamer gekregen. Alleen de vloer van de begane grond en

de kelder zijn nu van beton. De vloer van de begane grond is overigens puur beton. Passend in het ontwerp, geen extra materiaalgebruik, dus duurzaam.’Wiewel herhaalde de droomsessie op 6 september 2019. Op de dag van oplevering vroeg zij iedereen antwoord te geven op de vraag of ze trots zijn op het resultaat. ‘Er werd volmondig ja gezegd, maar eigenlijk zou je iedereen moeten bellen’, zegt ze lachend. ‘Door de gelaagdheid in en de kracht van de groep is het resultaat uiteindelijk geweldig geworden. Iedereen is trots en heeft er een boterham aan verdiend. Daar komt bij dat iedereen er iets uitgehaald heeft op het vlak van zijn of haar professie waarmee hij of zij verder kan.’

Voor Wiewel is dit haar tweede integrale ontwikkeling voor een zakelijke werkomgeving. Voordat zij in het voorjaar van 2012 als programmamanager nieuwe huisvesting bij Triodos begon, had zij als projectdirecteur de nieuwbouw van pensioenuitvoerder PGGM tot een goed einde gebracht. ‘Toen ik bij Triodos begon, was vastgoedontwikkelaar Edge Technologies (dat toen nog OVG Real Estate heette red.) al aangetrokken als projectontwikkelaar. De reden daarvoor was dat Triodos meer verstand heeft van bankieren, en dat is echt wat anders dan het ontwikkelen van een nieuw kantoor. Onze ambitie was om een uiterst duurzaam kantoor te realiseren en daarin vonden we in Edge Technologies een goede partij.’ De eerste stappen voor een nieuw onderkomen werden eind 2009 gezet. Aanleiding was de groei van de bank.

ONS WENSEN, AMBITIE, EISEN ET CETERA ZATEN IN ALLE SCHETSEN EN VOORLOPIGE ONTWERPEN

De eis van Triodos was dat het nieuwe kantoor vlak bij een station moest komen te liggen, zodat het autogebruik drastisch kon worden beperkt. Een vierkante ‘kantoordoos’ langs een rijksweg was dan ook niet de bedoeling. Net als een pand op de Zuidas; dat was te duur en past niet bij het imago van de bank. Er werd gekeken naar Utrecht en Amersfoort, maar daar kwamen of zijn kantoren die of te groot waren, of waar de bank geen identiteit aan kon geven.

>

<QPPGRCPGNGP QR JGV FCM XCP FG RCTMGGTRNCCVU FTCIGP DÄŽ CCP FG FWWT\CCOJGKF XCP JGV EQORNGZ ČĄČŞČŻČŞ Č?Č Č­ČŻ Č­Č¤Č ČŻČ?Č Č­Č˘

‘Uiteindelijk kwamen we uit op landgoed De Reehorst, dat ligt naast station Driebergen-Zeist. Het voordeel is dat veel van onze medewerkers uit dit gebied komen en we er veertig jaar geleden zijn ontstaan’, vertelt Wiewel. ‘We laten overigens geen lege gebouwen achter. In de aanloop naar de nieuwbouw huurden we een deel van onze kantoren. Daarnaast blijft het internationale hoofdkantoor gevestigd in ons gebouw aan de Nieuweroordweg in Zeist. We verhuizen alleen de medewerkers van Triodos Bank Nederland en Triodos Investment Management. Wat voor ons ook belangrijk is, is dat we een plek wilden waar we onze eigen identiteit vorm konden geven, dat kan alleen op deze manier. Het resulteerde in een gebouw waarvan Triodos Bank eigenaar is.’

met daarop een nieuw duurzaam kantoor. ‘Het is een integrale ontwikkeling geworden waarin cultuurhistorie en ecologie van het gebied een rol spelen, en waardoor met onze komst de ontwikkeling van De Reehorst kan worden waargemaakt. Wat voor ons als bank belangrijk is, is dat dit gebouw ‘productiever’ is vanwege die fantastische inbedding in de natuur en het comfort binnen. De werkomgeving richt zich niet op activiteiten, maar op de gebruikers. Zij ervaren het gehele landgoed.’ Door de aanpak van landschapsarchitect Arkenbout van Arcadis kreeg Triodos er nog een cadeautje bij, stelt Wiewel. ‘Dat landschap is een extra ‘kamer’ waar ook kan worden gewerkt. In het park is een amfitheater waar je bijvoorbeeld een presentatie kunt geven.’

Het project mag om twee redenen uniek genoemd worden: architect Thomas Rau en interieurarchitect Odette Ex hebben het onderkomen van 12.500 vierkante meter bijna geheel uit hout en andere natuurlijke (grond) stoffen opgetrokken en landschapsarchitect Pieter Arkenbout van Arcadis pakte het landgoed aan. Het feit wil ook dat spoor- en stationbeheerder Prorail het station Driebergen-Zeist en het gebied eromheen fors onder handen neemt en het daarmee goed laat aansluiten op het landgoed. ‘Door het werk van Rau, Ex en Arkenbout is daardoor een rond kantoor ontstaan dat geheel wordt omringd door het landgoed. Binnen en buiten gaan hand in hand, lopen in elkaar over.’ Wiewel ziet het project ‘nieuwbouw Triodos’ dan ook als een gehele gebiedsontwikkeling

$QWYRTÄŽU

‘HET SUCCES VAN HET PROJECT SCHUILT OOK IN HET FEIT DAT HET BUDGET NIET IS OVERSCHREDEN. JE KUNT DOOR ZAKELIJK TE ZIJN HEEL GOED DUURZAAM ONTWIKKELEN’

Kijkend naar de foto’s en de artist impressions van het kantoor en het gebied ontstaat de indruk dat Triodos diep in de buidel heeft getast. Wiewel tempert dat beeld onmiddellijk door te stellen dat haar bank zeer zorgvuldig is omgegaan met de ‘centjes’ van de klanten: ‘Het is niet ons geld.’ De bouwprijs per vierkante meter die Triodos bereid was te betalen was voldoende om de ambitie van duurzaam bouwen te realiseren, zegt ze. Uit de markt valt op te halen dat Triodos qua bouwprijs per vierkante meter tussen een kantoor aan een rijksweglocatie (1200 euro per vierkante meter) en de Zuidas (2200 euro per vierkante meter) is gaan zitten. Wiewel: ‘Daarnaast houdt goed met elkaar samenwerken in dat er op de kosten wordt gelet. Het succes van

het project schuilt ook in het feit dat het budget niet werd overschreden. Je kunt door zakelijk te zijn heel goed een duurzame ontwikkeling van de grond tillen. Vanaf het allereerste begin is gewoon gelet op de kosten, dat heb ik niet laten verslappen. Soms sneuvelt er dan weleens wat, zoals de duurdere, dikke stof die Ex wilde toepassen voor een nog mooier resultaat. Een acht is voor ons prima, een tien is niet nodig.’

Er is belangstelling uit binnen- en buitenland. De eerste prijs is al binnen, die voor het Kantoorgebouw van het jaar 2019. Edge Technologies-oprichter Coen van Oostrom kan weer een uiterst duurzaam kantoor op zijn palmares bijschrijven. Voor Thomas Rau speelt mee dat de houten draagconstructie, vijf boomstammen en de andere remontabele materialen online zijn geregistreerd in materialenbank Madaster, waarvan Triodos een steunpilaar is. Als alle 165.312 schroeven zijn losgeschroefd kunnen de materialen in de toekomst nogmaals worden gebruikt. Wat had beter gekund aan de kant van de opdrachtgever? Wiewel denkt kort na: ‘Bij zo’n project zou ik de aannemer eerder aan boord halen. Eind definitief ontwerp schoof de aannemer aan tafel die verantwoordelijk is voor een goed bouwresultaat.

&G RCTVÄŽGP " # % ' # # ! !$ "#! %! %( # ! ! $ % '#! # $% % % ! " % ! % ( !&("#! $ % # # % % ! %( #" % %!!# % # !#$ % % # &# # ( $ ! VGT , 2 XCP 'GUVGTGP GP FG KPUVCNNCVGWT $QUOCP $GFTÄŽXGP #TECFKU GP %QRÄŽP YCTGP DGVTQMMGP CNU VWKP GP NCPFUEJCRUCTEJKVGEVGP GP ! $" $% ' $ &#$ ( # ! # # #! $! # $ % * $ % & $%( # + % # 1WVUVCPFKPI QPVYGTREGTVKËŹECCV

Dit betekent bijvoorbeeld dat pilaren nodig voor de constructie opeens toch op plekken kwamen die functioneel gezien voor ons niet wenselijk waren. Uiteindelijk komt het goed, maar ik had de aannemer graag al bij eind voorlopig ontwerp aan tafel gehad.’ Ze heeft nog algemene suggesties: ‘Geef elkaar aandacht, dus ook de timmerman die een vierlaags ronde plint moet leggen, zoek elkaar op en zorg voor plezier.’

% &&#) " ' # ! !$ !" ! !#$% ) ' # & $% & %

& % ČĄČŞČŻČŞ Č?Č Č­ČŻ Č­Č¤Č ČŻČ?ȰȭȢ

2TQNQIKU QPVYKMMGNV PKGV CNNGGP NQIKUVKGM XCUVIQGF OCCT DNĎHV GKIGPCCT GP TKEJV \KEJ FCCTQO QQM QR MYCNKVGKV XQQT FG NCPIG VGTOĎP &KV IGDGWTV OGV XGGN CCPFCEJV XQQT XGTFWWT\COKPI JGV YGN\ĎP XCP FG GKPFIGDTWKMGTU GP GGP QRVKOCNG KPRCUUKPI XCP FG RCPFGP KP JGV NCPFUEJCR n9Ď MTĎIGP UVGGFU OGGT GGP OCCVUEJCRRGNĎMG TQN o

5#0&'4 $4'7)'./#05 '0 #46*74 8#0 -11č 241.1)+5

/ %$), !! " $ # ' FCP YCNNU CPF C TQQHo / '%"% ( %$), !! ") ) + () % + $ #%' $ ) QXGT VKGP VQV XĎHVKGP LCCT QQM PQI JQQIYCCTFKI KUo . ) $ ' ' * "# $( %*$)'- $ ' $GPGNWZ n&CV \KG LG VGTWI KP FG MYCNKVGKV XCP FG %*, $ $ $ %$. ! *. +%%' "% ) , %$), !! " $ "" $ %& "% () ! %)(&%)( $ $ ) "*() '( $ *( $ ((& '! $ # ) # ' ' %*, $ $. "% ) ( #% ) $ $ ) "" $ % DGTGKMDCCT \ĎP XKC FG YGI OCCT QQM RGT UEJKR GP XKC ) (&%%' )' !! $ " $ $ " +'% () *# # ) # $) ( %& $ &" $%$), !! " $ + $ $ RCTM o <ĎP EQNNGIC #TVJWT XCP -QQĎ JQQHF 2TQLGEV $ # $) %') '$ *'%& +*") $ ) '%"% ( DĎ FG QPVYKMMGNKPI XCP GGP DGFTĎXGPRCTM DTGFGT MĎMV FCP CNNGGP FG NQIKUVKGMG QPVUNWKVKPI n9G MĎMGP QQM PCCT FG CCPUNWKVKPI DĎ DGUVCCPFG ITQGPUVTWE VWTGP &QQT QPU VGTTGKP UNKO KP VG TKEJVGP MWP LG FKG ()'* )*' $ + '() '! $ $ %%' "*() ' $ + $ %$. %*, $ !*$$ $ , + ! + " $+"% WKVQGHGPGP QR FG KPTKEJVKPI XCP JGV EQORNGVG RCTM %*, $ $& (( $ %%' $ '% $ %#.%# $ ITQGPG IGXGNU DQOGPTĎGP 4GNCVKGH UKORGNG OCCV TGIGNGP FKG YGN GTI DGRCNGPF \ĎP XQQT FG OCPKGT , '%& %*, $ . $ ) " $ ( & OCPKHGUVGGTV 9G YGTMGP UCOGP OGV NCPFUEJCRU ' ) ) $ $ %"% $ $ , $ %%! %% XQQT GGP CCPVTGMMGNĎMG QOIGXKPI YCCT FG OGFG YGTMGTU ITCCI XGTVQGXGP o $TGWIGNOCPU n&GPM CCP XQGVDCNXGNFLGU RKEMPKEM VCHGNU RNGMMGP YCCT OGPUGP MWPPGP JCTFNQRGP *KGTDĎ KU GGP ITQVG TQN YGIIGNGIF XQQT QPU EQPEGRV 2CTM .KHG YCCTDĎ YG CN KP FG QPVYGTRHCUG QPFGT\QG MGP YCCT DGJQGHVG CCP KU GP KP IGURTGM ICCP OGV FG # $) %+ ' ' ! ' + $)* " UCOGPYGTMKPI OGV QRNGKFKPIUEGPVTC FG OQIGNĎMJGKF XCP YGTMXGTUEJCHɈPI XQQT\KGPKPIGP YCCT FG IGOGGPUEJCR DGJQGHVG CCP JGGHV 9G MTĎIGP FWU UVGGFU OGGT GGP OCCVUEJCRRGNĎMG TQN o

() % # '!) *)"%%!

&CCTDĎ KU QQM JGV YGN\ĎP XCP FG IGDTWKMGTU XCP FG & $ $ $ ) # , ' '%"% ( + " $ ) +%%' JGGHV XGTVGNV $TGWIGNOCPU n8CP QP\G MNCPVGP MTGIGP , ) %' $ ) ) , '+ $ $ %* $ + $ # $( $ $ "% () ! $ * ) $ ( $ % IGDQWY MCP FCCTDĎ JGNRGP &CCTQO QOCTOGP YG * " $ () $ ' # $( $)' " . ) IGTKEJV QR IG\QPFJGKF GP YGN\ĎP XCP OGFGYGTMGTU o &G\G HQEWU QR 9'.. NGXGTFG XQQT JGV RCPF XCP 2CPVQU KP 6KNDWTI GGP )QNF EGTVKɈECCV QR CNU GGTUVG +%"" $ ' ) "% () ! %*, ) ' , ' "

'KPFJQXGP &% ŽƆƋƆ źƆƉƅƥ ŹŸƊƋƀŸŸƅƊżƅ

2TQNQIKU KU GGP YGTGNFYĎF QRGTGTGPFG QPVYKMMGNCCT GP KPXGUVGGTFGT XCP NQIKU VKGM XCUVIQGF OGV GGP 0GFGTNCPFUG RQTVGHGWKNNG XCP QPIGXGGT OKNLQGP O 2TQNQIKU $GPGNWZ KU CCPDKGFGT XCP QRUNCI GP FKUVTKDWVKGEGPVTC OGV NQECVKGU KP FG TGIKQoU #OUVGTFCO 4QVVGTFCO 7VTGEJV <WKF 0GFGTNCPF #PVYGTRGP $TWUUGN GP .WKM

#TVJWT XCP -QQÄŽ ((* ' , ** "' +%"& "' , *" !, ' $-' # *( '+,*- ,- * ' . *+, *$ ' 1 OCPU n9G MTÄŽIGP NÄŽMG TQN o

%+ -", ' +)-', 0(* , .((* "+,*" -," ',* OGV GGP CPFGTG KPXCNUJQGM NGIV 8CP -QQĎ WKV n0KGV CNNGGP DQWYGP QO IQGFGTGP \Q GHɈEKÇPV OQIGNĎM QR VG UNCCP OCCT QQM GGP RTGVVKIG YGTMRNGM ETGÇTGP &CCTFQQT JGDDGP YG DĎXQQTDGGNF KP\KEJV IGMTGIGP KP OCVGTKCNGP FKG EKTEWNCKT \ĎP OGV GOKUUKG PCCT FG DKPPGPTWKOVG \QFCV FG NWEJVMYCNKVGKV IQGF DNĎHV $ ' %+ )% ',"' "'' ' ' %" !,,( ,* "' \QTIGP XQQT GGP XTKGPFGNĎMGT QOIGXKPI ,G UVCCV KP GGP OCIC\ĎP OCCT FG DGNGXKPI KU JGGN CPFGTU 9G MTĎIGP XCCM FG HGGFDCEM FCV FG OGFGYGTMGTU \KEJ . % )* ,," * .( % ' $% ', ' (& *& ' ", -+ !" *.((* / *$ ' / & , ! ' + & ' , .* , ' IG\COGPNĎMG KPURCPPKPI YCPV JGV KU RKQPKGTGP QO ' %( "+," $ (-/ !" * ' , % , ' .(% ( ' 1

! %. & , '" -/ (-/)*(# , ' "+ *(%( "+ (($ .(%() 0" & , ! *(',/"$$ %"' . ' . *(- * DGFTÄŽXGPVGTTGKPGP GP RCPFGP $TGWIGNOCPU n5VGGFU . $ * ) ++ ' / ' (& "' ," ,( . ' * '(. ," ' . *'" -/"' .%( * ' ' +, %+,*- ,-* ' DÄŽXQQTDGGNF DGJQWFGP GP OGV CPFGTG OCVGTKCNGP GTDÄŽ GGP RCPF GGP PKGWY NGXGP IGXGP +P FG VQG $(&+, 0 % ! , +, + & * " $ ', () ' ((* UNKOOG QRNQUUKPIGP VG MKG\GP JQGH LG PKGV CNVÄŽF .(%% " , +%() ' ' $-' # .((*, (* -* ' () QWFGTG RCPFGP &CV JGDDGP YÄŽ CN UWEEGUXQN IGFCCP ' , "+ ' .(*& . ' --*0 &! " 1 8GTFGT DGMÄŽMV 2TQNQIKU EQPVKPW UQOU UCOGP OGV FG !--* *+ / , * & , +, ' )(*, -"%% "' $GPGNWZ XCP QPIGXGGT OKNLQGP O OQIGNÄŽM KU QO VG XGTFWWT\COGP NCCV $TGWIGNOCPU YGVGP n1R FKV &(& ', ! ' / ! , )*( * && *(%( "+ 'UUGPVKCNU YCCTDÄŽ YG DGMÄŽMGP YCV FG RÄŽPRWPVGP XCP QP\G MNCPVGP \ÄŽP FKG YG MWPPGP YGIPGOGP <Q \ÄŽP YG RCPFGP CCP JGV XQQT\KGP XCP NGFXGTNKEJVKPI 9ÄŽ "'+, %% * ' .(%% " . *%" !,"' ' * ' * '

MYCNKVGKV XQQT QP\G MNCPVGP 'P YG \ÄŽP FTWM DG\KI OGV JGV CCPNGIIGP XCP \QPPGRCPGNGP QR XTÄŽYGN ('0 ! % )(*, -"%% "' *% ' , OGICYCVV VQV PW VQG \ÄŽP YG GGP XCP FG ITQQVUVG 0('' ' * " ()/ $$ *+ "' *% ' 1 1QM \ÄŽP FG VYGG VTQVU QR FG UOCTV YCNN FKG UCOGP OGV *GNNQ 'PGTI[ QPVYKMMGNF KU GGP KPHQTOCVKG\WKN / *() ! , ' * " . * *-"$ "' * % ,"& , 0" ' "+ .((* /-+,/(* "' ($ , 0-"% () ' + ! *& "' (*& ," (. * %- !,$/ %", ", ' ! , DKPPGPMNKOCCV OCCT QQM 18 KPHQTOCVKG DÄŽXQQT DGGNF n&KV DKGFV FWU JGGN XGGN OQIGNÄŽMJGFGP QO VG (&&-'" * ' & , *-"$ *+ . ' ! , (-/ , ( ' / '- () %% '" -/ (-/%( ," + 1

#NNG KPPQXCVKGU MWPPGP GGTUV KP FG RTCMVĎM IGVGUV YQTFGP DĎ 2TQNQIKU .CDU GGP VGUVHCEKNKVGKV KP #OGTKMC XCP FCVCPGVYGTMGP VQV JGHVTWEMU CNNGU /(* , !" * () )*( +, % .((* *(%( "+ / * % YĎF &CV RCUV DĎ FG CODKVKGW\G FQGNUVGNNKPI FKG JGV DGFTĎH JGGHV QO OGGT VG \ĎP FCP GGP QPVYKMMGNCCT XCP NQIKUVKGM XCUVIQGF $GWIGNOCPU n9Ď DKGFGP OGGT FCP n YCNNU CPF C TQQHo YG RTQDGTGP UCOGP & , $% ', ' ' & ', ' %+ ) *,' * ' "+,*" - VKGEGPVTWO PGGT VG \GVVGP XQQT FG NCPIGTG VGTOĎP , ( "' ! , % ' + ! ) ) +, ' ' )* ,," )% $ KU QO VG YGTMGP o 8CP -QQĎ n9Ď JQWFGP GGP TGNCVKG & , $% ', ' ' ( ' -+ ('+ +, (& !-' XGTYCEJVKPIGP VG QXGTVTGHHGP &CV DGIKPV CN DĎ FG % " "' . ' ' (-/)*( + ((* ('+ "+ , +' ' $( $ & * .((* . % $% ', ' "+ ! , " ,+ YCV JGP QXGTMQOV GP YCV URCPPKPI IGGHV YG PGOGP JGP FWU DĎ FG JCPF GP NGIIGP WKV YCV GT ICCV IGDGW * ' & $ ' ! , )*( + ' ' & * .((* MNCPV ETGÇTGP GGP YĎ IGXQGN GP YGTMGP UCOGP CCP QRNQUUKPIGP &CCTDĎ KU JGV XCP DGNCPI FCV JGV QQM )% 0" *" "+ ' , * % ! ' /(* , 1

+, ( & *$, -,%(($

GGP IGRCUUGGTF UVCVKQP \ĎP \GV #NVGTC FCCT LWKUV GZVTC QR KP /CCT FCP YGN WKVUNWKVGPF QR UQNKVCKTG UWRGTOCTMVGP GP YĎMYKPMGNEGPVTC IGTKEJV QR FCIGNĎMUG DQQFUEJCRRGP n*GGN DGNCPITĎM XKPFGP YG DĎXQQTDGGNF FG OCCVUEJCRRGNĎMG HWPEVKG XCP GGP YĎMYKPMGNEGPVTWO KP JGV DĎ\QPFGT XQQT QWFGTGPo CNFWU %'1 ,CCR XCP FGT $ĎN

,##2 8#0 &'4 $č. %'1 #.6'4# 8#56)1'&

n 9Ď JGDDGP XGTFKGRKPI IGIGXGP CCP FWWT\CCOJGKFo #NVGTC 8CUVIQGF VKOOGTV ɉKPM CCP FG YGI OGV JCCT UPGN ITQGKGPFG YKPMGNRQTVGHGWKNNG GP JCCT LQPIG GP ITQGPG YQPKPIRQTVGHGWKNNG %'1 ,CCR XCP FGT $ĎN NGIV WKV FCV FG YKPMGNUVTCVGIKG IGTKEJV KU QR UQNKVCKTG UWRGTOCTMVGP GP YĎMYKPMGNEGPVTC YCCT OGPUGP PCCTVQG ICCP XQQT JWP DQQFUEJCRRGP JGV \QIG PQGOFG EQPXGPKGPEG UJQRRGP &CV KU JGGN YCV CPFGTU FCP EQORCTKUQP UJQRRKPI \QCNU OQFG YKPMGNU GP URGEKCNV[ UJQRRKPI FQG JGV \GNHEGPVTC GP YQQPDQWNGXCTFU n$QQFUEJCRRGP FQGP OGPUGP XQQTCN KP FG YĎM YCCT \G YQPGP LG ICCV PKGV FG DKPPGPUVCF KP QO UJCORQQ VG MQRGP &QQT FG XGGNCN PGICVKGXG DGTKEJVGP KP FG OGFKC QXGT EQORCTKUQP UJQRRKPI Q C HCKNNKUUGOGPVGP XCP OGV PCOG HCUJKQP TGVCKNGTU KU GT UEGRUKU QXGT DGNGIIGP KP TGVCKN 6GIGP FG UVTQQO KP JGDDGP YĎ JGV CHIGNQRGP LCCT DWKVGP NCPFUG DGNGIIGTU CCPIGVTQMMGP FKG JGV QPFGTUEJGK FGPFG MCTCMVGT XCP EQPXGPKGPEG TGVCKN QPFGTUVTGRGP 3WC DGNGIIKPI RCUV EQPXGPKGPEG TGVCKN IQGF DĎ QP\G CCPFGGNJQWFGTU QPFGT CPFGTG FQQT JGV CCPVTGMMG NĎMG CCPXCPIUTGPFGOGPV FG NCIG XQNCVKNKVGKV GGP UVCDKGN FKTGEV TGPFGOGPV GP GGP OCCVUEJCRRGNĎMG DĎFTCIG FQQT FG UQEKCNG EQJGUKG KP QP\G EGPVTC o 7KV FKXGTUG QPFGT\QGMGP DNĎMV FCV FG ITQGK XCP QPNKPG UWRGTOCTMVDGUVGFKPIGP FQQT EQPUWOGPVGP NCPFGNĎM PQI NCCI KU EKTEC OCCT \CN ITQGKGP &QQT OGGTFGTG MCPCNGP GP HWPEVKGU VG DKGFGP XGT YCEJVGP UWRGTOCTMVMGVGPU DNĎXGPF VG XQNFQGP CCP FG DGJQGHVG XCP FG EQPUWOGPVGP $KPPGP GGP UVTCCN XCP OGVGT KU GT RTCMVKUEJ CNVĎF GGP UWRGTOCTMV 8CP FGT $ĎN n&G EQPUWOGPV XKPFV JGV RTGVVKI QO GNMG YGGM DQQFUEJCRRGP KP JGV YĎMYKPMGNEGPVTWO VG FQGP $QXGPFKGP KU FG MTCEJV XCP FG EQPXGPKGPEG TGVCKNGTU JGGN ITQQV \G RCUUGP \KEJ UPGN CCP FG EQPUWOGPV CCP YCCT FCV DĎ HCUJKQP TGVCKNGTU PQI YGN GGPU OKUICCV o 'GP YĎMYKPMGNEGPVTWO JGGHV KP VQGPGOGPFG OCVG

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

GGP DGNCPITĎMG UQEKCNG HWPEVKG 8CP FGT $ĎN DGPC FTWMV FCV JGV XQQT #NVGTC DGNCPITĎM KU FCV JGV EGP VTWO XQQT KGFGTG FQGNITQGR QQM XQQT QWFGTGP IQGF VQGICPMGNĎM KU n'T OQGVGP PCCUV IQGFG RCTMGGT XQQT\KGPKPIGP KPENWUKGH QRNCCFRWPVGP QQM VQKNGV ITQGRGP DCPMLGU GP GGP FWKFGNĎMG DGYGIYĎ\GTKPI \ĎP -QTVQO JGV YKPMGNCCPDQF GP FG XQQT\KGPKPIGP OQGVGP IQGF \ĎP ÅP JGV OQGV GT UEJQQP JGGN GP XGKNKI \ĎP CPFGTU YKN FG EQPUWOGPV PKGV PCCT JGV EGPVTWO ICCP o 8CP FGT $ĎN PQGOV FKV UQQTV XGTDGVGTKPIGP NQYVGEJ KPPQXCVKGU n+PPQXCVKG DGIKPV PQQKV DĎ JKIJVGEJ OCCT DĎ JGV UVGNNGP XCP FG LWKUVG XTCCI XQQT YKG YKN KM YCV XGTCPFGTGP! 8CCM \ĎP JGV MNGKPG KPITGRGP FKG VQV XGTDGVGTKPI NGKFGP GGP FTKPMRWPV KPTKEJVGP QH OQQKG ITQGPUVTQMGP KPTKEJVGP KU NQYVGEJ &CCTXQQT JQGXGP YG PKGV OGVGGP PCCT DKI FCVC o #NU FG TGVCKNGTU GT RTĎU QR UVGNNGP FGPMV #NVGTC QQM OGG OGV FG KPFKXKFWGNG TGVCKNGT JQG \Ď JWP MNCPVGP MWPPGP CCPVTGMMGP GP JWP QO\GV MWPPGP DGJCNGP &WWT\CCOJGKF KU CN LCTGP KPVGITCCN QPFGTFGGN XCP JGV DGNGKF XCP #NVGTC \QYGN XQQT JGV OCPCIGOGPV RNCVHQTO CNU XQQT FG YQPKPI GP YKPMGNRQTVGHGWKNNG XGTVGNV 8CP FGT $ĎN n9Ď XKPFGP FWWT\CCOJGKF GGP XQNUVTGMV NQIKUEJG \CCM GP MWPPGP IQGF CCPVQPGP YCV FG XQQTFGNGP GTXCP \ĎP XQQT DGNGIIGTU 9G

#NVGTC 8CUVIQGF 08 KU KP QRIGTKEJV FQQT JGV UCOGPICCP XCP VYGG XCUV IQGFRQTVGHGWKNNGU XCP JGV RGPUKQGPHQPFU *QQIQXGPU GP FG -./ RGPUKQGP HQPFUGP +P FG NQQR FGT VĎF \ĎP PCCUV RGPUKQGPHQPFUGP GP XGT\GMGTCCTU QQM CPFGTG RTQHGUUKQPGNG DGNGIIGTU \QCNU XGTOQIGPUHQPFUGP XGTYGNMQOF CNU CCPFGGNJQWFGT #NVGTC TKEJV \KEJ QR YKPMGNU GP YQPKPIGP

#NVGTC DGJCCNFG GGP GGTUVG RNGM KP FG )NQDCN 4GCN 'UVCVG 5WUVCKPCDKNKV[ $GPEJOCTM

$ÄŽN DGIKPV PQQKV DÄŽ DÄŽ JGV UVGNNGP XCP FG LWKUVG

" OQFGN QPVYKMMGNF YCCT FWWT\CCOJGKF GGP KPVGITCCN QPFGTFGGN XCP KU o 6GXGPU OQIGP DGNGIIGTU XCP LG XGTYCEJVGP FCV LG QR CNNG QPVYKMMGNKPIGP IQGF XQQTDGTGKF DGPV GP GTQR CPVKEKRGGTV XWNV JĎ CCP n'KPF MYCOGP FG GGTUVG IGNWKFGP QXGT ICUNQQU FKTGEV JGDDGP YG DGUNQVGP QO CNNG PKGWYDQWY CESWKUKVKGU ICUNQQU VG CESWKTGTGP &CCTPCCUV YQTFGP CNNG PKGWYDQWYYQPKPIGP XQQT\KGP XCP KPFWEVKG MQQMRNCVGP YQTFGP \QPPGRCPGNGP IGËPUVCNNGGTF QQM QR FG FCMGP XCP FG YKPMGNEGPVTC GP YQTFV KP CNIGOGPG TWKOVGP NGFXGTNKEJVKPI VQGIGRCUV o &G RTKQTKVGKV FKG #NVGTC IGGHV CCP XGTFWWT\COKPI GP FG '5) ETKVGTKC GPXKTQPOGPV UQEKCN GP IQXGTPCPEG NGKFFG VQV GGP GGTUVG RNGM KP FG LCCTNĎMUG )NQDCN 4GCN 'UVCVG 5WUVCKPCDKNKV[ $GPEJOCTM )4'5$ &KV DGVTQH FG ECVGIQTKG PKGV DGWTUIGPQVGGTFG XCUVIQGF HQPFUGP KP 0GFGTNCPF XQQT JGV YQPKPI GP YKP MGNHQPFU 8CP FGT $ĎN n*KGT \ĎP YG DNĎ OGG &KV DGXGUVKIV FCV YG XGTFKGRKPI JGDDGP IGIGXGP CCP JGV DGITKR FWWT\CCOJGKF *KGTDĎ \ĎP FG CUUGVRNCPPGP XCP ITQQV DGNCPI YCCTKP UVCCV YCV YG XQQT QP\G QDLGEVGP FQGP QQM SWC FWWT\CCOJGKF 1R FKG OCPKGT UVWTGP YG CNNG CUUGVU KP FG RQTVGHGWKNNG CCP o

n3WC YQPKPIGP JGDDGP YG GGP WKVUVGMGPFG RQTVG HGWKNNG FKG LQPI ITQGP GP FWWT\CCO KU *WWTFGTU JGEJVGP DGNCPI CCP UGTXKEGU \QCNU NCCFRWPVGP XGTXQGTUEQPEGRVGP \QCNU FGGNCWVQoU GP NCIGTG NCUVGP FQQT XGTFWWT\COKPI &CCTPCCUV YKNNGP YG FCV QP\G YQPKPIGP GGP IQGFG MYCNKVCVKGXG WKVUVTCNKPI JGDDGP GP XQQT\KGP KP FG DGJQGHVG XCP CNNG FQGNITQGRGP &QQT FG XGTITÄŽ\KPI \ÄŽP UGPKQTGP GGP DGNCPITÄŽMG FQGNITQGR FKG UPGN KP QOXCPI ITQGKV #NVGTC JQWFV JKGT DÄŽ JCCT CCPMQRGP CN TGMGPKPI OGG GP RCUV FG YQPKPIGP KP FG QPVYGTRGP GTQR CCP &CCTPCCUV YQTFV KP GGP XTQGI UVCFKWO XCP GGP QPVYKMMGNKPI CN DGRCCNF YGNMG UGTXKEGU KP GGP IGDQWY IGNGXGTF MWPPGP GP OQGVGP YQTFGP &KV FQGP YG QPFGT CPFGTG FQQT CCPVTGMMGNÄŽMG GP HWPEVKQPGNG GPVTGGU VG TGCNKUGTGP YCCT PCCUV GGP \KVLG QQM KPHQTOCVKG QXGT FG DWWTV JGV YGGT GVE MCP YQTFGP IGVQQPF o -YCNKVGKV 'NM RQVGPVKGGN YKPMGN QH YQPKPIQDLGEV YQTFV FQQT #NVGTC CCP GGP ITQPFKI QPFGT\QGM QPFGTYQTRGP XGTVGNV 8CP FGT $ÄŽN n9G JGDDGP GGP SWCNKV[ CUUGU OGPV OQFGN QPVYKMMGNF QO FG MYCNKVGKV XCP GGP QDLGEV KPENWUKGH FG NQECVKG GP QOIGXKPI \Q QDLGEVKGH OQIGNÄŽM VG MWPPGP DGTGMGPGP VG CPCN[UGTGP GP VG DGQQTFGNGP o 8QQT FG YKPMGNRQTVGHGWKNNG KU #NVGTC CEVKGH IGYGGUV OGV FG CCPMQQR XCP OGGTFGTG UQNKVCKTG UWRGTOCTM VGP GP YÄŽMYKPMGNEGPVTC n+P XGTYCEJVGP YG FCV FG RQTVGHGWKNNG OGV CCP GP XGTMQRGP XGTFGT ITQGKV PCCT FG IGYGPUVG EQPXGPKGPEG RQTVGHGWKNNG o #NVGTC YGTMV XQNIGPU FG JQQIUVG KPVGTPCVKQPCNG OCCVUVCXGP DGUNWKV 8CP FGT $ÄŽN n1PU RTQFWEV OQGV IQGF \ÄŽP OCCT FG MYCNKVGKV XCP FG QTICPKUCVKG KU \GMGT \Q DGNCPITÄŽM &WU FCCT YGTMGP YG QQM EQPVKPW CCP YCPV YG YKNNGP VGXTGFGP DGNGIIGTU GP VGXTGFGP JWWTFGTU GP VGXTGFGP RGTUQPGGN o

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

METEN IS WETEN, OOK BIJ DUURZAME ONTWIKKELING

!

n9G YKNNGP GGP RQUKVKGXG KORCEV JGDDGP QR OGPU OCCVUEJCRRÄŽ GP OKNKGWo \GIV 0KEQNG /CCTUGP FKTGEVGWT 8CUVIQGF DÄŽ 5[PVTWU #EJOGC 4GCN 'UVCVG

O

ver duurzaamheid kun je veel praten, maar om resultaten te boeken moet je ook keuzes maken en meten wat die opleveren. Met die aanpak is er een gerede kans dat je investeringen straks financieel en maatschappelijk rendement opleveren. Dat is de gedachte achter de in september 2019 gepresenteerde ESG-strategie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, waarbij ESG staat voor environmental, social en governance. Met die strategie volgt de vermogensbeheerder de Agenda 2030 duurzame ontwikkeling van de Verenigde Naties, het programma dat vrede en voorspoed moet brengen voor mens en planeet.

‘De gewaarwording dat je wat te doen hebt, wordt versterkt wanneer je een keer aanwezig bent op een Impact Summit’, zegt Nicole Maarsen, directeur Vastgoed bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. ‘Ik was bij de editie in 2017 in Den Haag. Toen zag ik weer eens hoeveel de duurzaamheidsagenda omvat.’ Er is niet veel nodig om een vastgoedprofessional te laten verdwalen in het bos van duurzaamheidseisen en -meetlatten. Zo is daar Gresb (Global real estate sustainability benchmark) en er zijn de eisen voor energielabels, voor Beng (Bijna energieneutraal gebouw) en Breeam (duurzaamheidscertificaten voor vastgoed). Het overzicht van duurzaamheidsstandaarden is daarmee verre van compleet.

Vandaar de behoefte van Syntrus Achmea Real Estate & Finance om lijn te brengen in de duurzaamheidsambities. Een kapstok vond de vermogensbeheerder in de SDGs (sustainable development goals, ofwel duurzame ontwikkelingsdoelen) van de Verenigde Naties. Er zijn zeventien van die doelen en daaruit heeft de Nederlandse vermogensbeheerder er vijf gekozen: goede gezondheid en welzijn (SDG nummer 3), betaalbare en schone energie (7), duurzame steden en gemeenschappen (11), verantwoordelijke consumptie en productie (12) en partnerschappen voor de doelen (17). Denk in mogelijkheden, is de gedachte achter de keuze voor de vijf doelen. ‘We willen een positieve impact hebben op

mens, maatschappij en milieu. Met de aandacht voor wat je niet kunt, kom je niet verder. Tijdens de Impact Summit keken we naar wat we wel kunnen doen’, aldus Maarsen.

Meten is weten, ook bij duurzaamheid. Om de ambities concreet te maken, formuleerde Syntrus Achmea Real Estate & Finance ook twintig zogeheten key performance indicators (KPI’s). Daarmee meet de vermogensbeheerder de resultaten van zijn ESG-beleid. Elk van die KPI’s dient een of meer van de vijf SDG’s die Syntrus Achmea heeft uitgekozen. Wat als een pensioenfonds een ander SDG wil dienen, bijvoorbeeld bescherming van het leven onder water (SDG 14)? Maatwerk is mogelijk, geeft Maarsen aan. Syntrus Achmea Real Estate & Finance bedient bijna zeventig institutionele beleggers. ‘Als een pensioenfonds een ander SDG wil bevorderen, kan dat natuurlijk. Misschien leren we er wel zoveel van, dat we zo’n SDG voor onze hele portefeuille kunnen aanvaarden. Maar in eerste instantie richten we ons op deze vijf’, zegt Maarsen.

Dit ESG-beleid kan impact hebben op de Nederlandse vastgoedvoorraad, om te beginnen bij de klanten van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Syntrus Achmea heeft voor 11 miljard euro aan vastgoedbeleggingen in beheer en nog eens 13 miljard euro aan hypotheekbeleggingen. Maar uit de wens om een positieve invloed te hebben op mens, maatschappij en milieu volgt dat de invloed van het beleid wel eens verder kan reiken. Het ESG-beleid van Syntrus Achmea Real Estate & Finance rust op vijf pijlers: positieve impact op de samenleving, beste investment manager van Nederland, beste werkgever, aantrekkelijk en duurzaam vastgoed en duurzame hypotheekverstrekker.

‘MET GROTE HUURDERS GAAN WE EEN CONSTRUCTIEF GESPREK AAN’

Van de vijf KPI’s bij de eerste pijler, positieve impact op de samenleving, heeft er maar ÊÊn alleen effect op de eigen vastgoedportefeuille:

>

die moet in 2050 CO2-neutraal zijn (SDG’s 7, 11 en 12). Andere KPI’s in deze pijler kunnen van invloed zijn op wijken en daarmee ook op het vastgoed van derden. De bijbehorende investeringen zullen hoog zijn. Zo wil Syntrus Achmea namens zijn klanten tot 2030 1 miljard euro investeren in betaalbare woningen en in verbetering van de sociale samenhang via de zogeheten stadspartner-initiatieven (SDG’s 3, 11 en 17). Voor minimaal 50 procent van de beleggingen moet gelden dat de leefbaarheid van de buurten in 2025 hoger is dan in 2018 (SDG’s 3 en 11). De maatstaf daarvoor is de leefbarometer van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het financiĂŤle rendement zal Syntrus Achmea niet uit het oog verliezen, geeft Maarsen aan. ‘Maatregelen om energie en water te besparen, leiden tot een grotere tevredenheid van huurders. De juiste investeringen in wijken maken steden vitaler. Het vastgoed zal meer waard zijn dan zonder die maatregelen en investeringen. Voor commercieel vastgoed geldt ook nog dat banken steeds kritischer kijken naar de duurzaamheid ervan. Ook daarom kan ESG-beleid een gunstige invloed hebben op de waarde.’

baar maken’, aldus Maarsen. Uit een grote portefeuille zoals die van Syntrus Achmea Real Estate & Finance kan veel kennis naar boven komen op het gebied van verduurzaming. ‘We zorgen dat geslaagde voorbeelden uit de praktijk worden gedeeld en breed worden toegepast.’ Gevraagd hoe Syntrus Achmea Real Estate & Finance de investeringen in duurzaamheid wil terugverdienen, zegt Maarsen: ‘Met grote huurders gaan we een constructief gesprek aan. We willen voor onze klanten graag investeren in maatregelen die tot verlaging van de energielasten leiden. In ruil willen we een iets hogere huur vragen.’

‘MET AANDACHT VOOR WAT JE WEL KUNT DOEN, KOM JE VERDER’

Leren door te doen, is de aanpak. ‘De KPI’s helpen de prestaties vergelijk-

Ook keuzes van huurders kunnen leiden tot een duurzamere inzet van de gebouwde omgeving, zegt Maarsen. ‘In bijvoorbeeld de kantorenmarkt hebben gebruikers veel invloed op duurzaamheid. Medewerkers van huurders maken in eerste instantie de keuzes op het gebied van energie- en watergebruik en circulariteit.’ Met zijn ESG-beleid probeert Syntrus Achmea een positieve impact op mens een maatschappij te hebben. ‘Maar’, zegt Maarsen, ‘laten we niet vergeten dat onze huurders dat ook kunnen. Daarover gaan we ook graag het gesprek aan.’

‘DUURZAAMHEID VRAAGT LANGETERMIJNVISIE’

$ #$ !! ! $ & %%"( $' $ & #$ # $ " $ %' "% " % % ( $ % " %# & & #$ "# > #$ " $ %$

E

en langetermijnvisie. Dat is misschien wel het belangrijkste waarover de vastgoedsector volgens Paul Oremus moet beschikken om de planeet in goede orde over te dragen aan toekomstige generaties. Niet voor het snelle geld gaan, maar de samenleving dienen met gebouwen waar ze behoefte aan heeft. De country manager Nederland bij CBRE Global Investors hecht zeker waarde aan maatregelen voor verlaging van de CO2-uitstoot. Maar duurzame ontwikkeling is voor de vermogensbeheerder meer. De sector moet gebouwen neerzetten die generatie op generatie dienen, zegt Oremus in reactie op de vertaling door CBRE Global Investors van Agenda 2030 duurzame ontwikkeling van de Verenigde Naties. Dat programma moet vrede en voorspoed brengen voor mens en planeet.

0KGV XTĎDNĎXGPF De kijk van CBRE Global Investors op duurzame ontwikkeling kan impact hebben op stedelijke ontwikkeling. Wereldwijd heeft de Amerikaanse vermogensbeheerder voor 106 miljard dollar (96 miljard euro) aan vastgoed onder zich. In Nederland zwaait Oremus de scepter over een portefeuille van acht miljard euro, ongeveer gelijk verdeeld over kantoren, winkels en woningen. Ook wordt een logistieke portefeuille gemanaged die sterk is gegroeid in de afgelopen drie jaar. Vrijblijvend is duurzaamheid bij CBRE Global Investors al lang niet meer. ‘Iedere euro die we investeren gaat langs de duurzaamheidsparagraaf. Tien jaar geleden hebben we de keuze gemaakt om 2,5 procent minder energie per vierkante meter per jaar te gebruiken. Dat lijkt niet veel, maar nu is ons energieverbruik al 25 procent lager en over tien jaar zelfs 50 procent’, aldus Oremus.

Het vergt een omschakeling, maar die loont, zegt Oremus. ‘Voor duurzaamheid moet je keuzes maken. Heb je een kapotte tl-buis, dan kun je voor weinig geld een nieuwe plaatsen. Maar waarom zou je dat doen, als je voor relatief lage meerkosten een led-lamp hebt met een lager verbruik en een langere levensduur? Die extra investering haal je er echt wel uit.’ CBRE Global Investors heeft in Nederland ook al ervaring met zelf energie opwekken. ‘Jaren geleden zijn we al begonnen met de plaatsing van zonnepanelen en een windmolen op het World Trade Center in Amsterdam. Vrij snel kwamen we erachter dat de windmolen 80 procent van de tijd stil stond. De opbrengsten van

zonnepanelen zijn hoger, dus die zijn we op grotere schaal gaan toepassen.’ Distributiecentra zijn door hun grote dakoppervlakken de meest geschikte vastgoedcategorie voor de plaatsing van zonnepanelen. CBRE Global Investors liet er onder meer 14.000 plaatsen op een distributiecentrum in Nieuwegein en 8.500 op ĂŠĂŠn in ‘s-Heerenberg. De vastgoedvermogensbeheerder werkte daarbij samen met Kies Zon, financier en bouwer van zonnestroomprojecten.

8GTFWWT\COKPI QR ITQVG UEJCCN Bestaande gebouwen verduurzaamt CBRE Global Investors op grote schaal. Zo heeft de vermogensbeheerder namens investeerders in de CBRE Dutch High Street Club ongeveer 280.000 vierkante meter winkeloppervlakte in ĂŠĂŠn keer gecertificeerd via de portfolio-aanpak van Breeam-NL In-Use, een duurzaamheidskeurmerk voor vastgoed. De ambities kunnen hoog zijn. CBRE Global Investors kreeg voor de opwaardering van winkelcentrum Heuvel in Eindhoven het hoogst haalbare certificaat op het gebied van duurzaamheid: een dubbele Breeam-NL In-Use ‘Outstanding’ in de categorieĂŤn ‘asset’ en ‘beheer’. Maar neemt CBRE Global Investors versneld afscheid van gebouwen die te veel CO2 uitstoten? Dat is nog niet voorgekomen, geeft Oremus aan. ‘Onze aanpak op het gebied van duurzaamheid heeft niet zo’n grote invloed op de snelheid van de asset rotatie. Van de criteria op basis waarvan we verkoopbeslissingen nemen, is duurzaamheid er ĂŠĂŠn. De regio waar een gebouw staat is er ook een, en een belangrijke.’

‘DE VERNIEUWING IN DE KOLENKITBUURT IN AMSTERDAM IS ECHT EEN VOORBEELD VAN EEN IMPACTINVESTERING’

&WWT\COG UVGFGP Wel verandert de kijk van CBRE Global Investors op duurzame stedelijke ontwikkeling. De vermogensbeheerder heeft zich gecommitteerd aan alle zogeheten ESG-doelen behorend bij Agenda 2030 van de Verenigde Naties. ESG staat voor ‘environmental, social and governance’. Daarmee onderschrijft CBRE Global Investors doelen als betaalbare en schone energie (7 doelen), klimaatactie (13), verantwoorde consumptie en productie (12) en vooral duurzame steden en gemeenschappen (11).

5COGPMQOGP De middelste letter van ESG vindt Oremus vooral interessant. ‘S staat voor social en daar kunnen we wat mee. Hoe gaat het met de gebruiker van het gebouw? Als die zich goed voelt, snijdt het mes aan twee kanten. We leveren een bijdrage aan de

gemeenschap en we maken een positief rendement. Of het nu gaat om kantoren, woningen of winkels, in alle segmenten kun je met deze benadering winst boeken.’ Een voorbeeld van een sociaal duurzame ontwikkeling is volgens Oremus het World Trade Center in Amsterdam, een belegging van het CBRE Dutch Office Fund. ‘Dat het al meer dan dertig jaar goed functioneert, geeft al aan dat de kantoorontwikkeling van destijds duurzaam was. De laatste jaren hebben we retail en horeca in de plint toegevoegd, zoals Albert Heijn en cafĂŠ De Blauwe Engel. Die plint wordt zo een plek waar mensen samenkomen, en niet alleen op kantoortijden.’

van de corporatie met een investering in Rhapsody in West, een inmiddels opgeleverd project met 239 huurwoningen in het middensegment. ‘Wij durfden het aan omdat we een corporatie op een hoog kwaliteitsniveau zagen investeren. Je zag de vibe veranderen’, aldus Oremus, die aangeeft dat CBRE Global Investors zijn best deed om zijn vrijesectorproject goed in te passen in de wijk. ‘Buurtbewoners hebben we betrokken bij de ontwikkeling en we hebben een kas geplaatst waar ze elkaar kunnen ontmoeten. Dat alles maakte de vernieuwing in de Kolenkitbuurt echt een voorbeeld van een impact-investering.’

)TQPFRTĎ\GP 8GTTĎMGP Oremus looft ook de inspanningen van ontwikkelaars om vroegere probleemgebieden als Amsterdam-Noord en AmsterdamZuidoost op te waarderen en te verrijken met nieuwe functies. ‘Wat er in Amsterdam-Zuidoost gebeurt, vind ik heel interessant. Rond Bijlmer-centrum worden kantoren en woningen aangevuld met retail en leisure zodat er een 24-uurseconomie ontstaat. Dat had ik niet verwacht toen daar in 1990 gebouw Acanthus van ING werd neergezet.’ De kwaliteit van een gebied verhogen kan lef vragen omdat investeerders niet altijd in de rij staan voor vastgoedprojecten in probleemwijken. ESG-doel 17 biedt dan uitkomst: partnerschappen voor de doelen. Het scheelt een slok op een borrel als je niet de enige partij bent die zijn nek uitsteekt.

+ORCEVKPXGUVGTKPI Geen wijk hoeft dan nog een no-go-zone voor ontwikkelaars en beleggers te zijn. De Kolenkitbuurt in het voormalige Amsterdamse stadsdeel Bos en Lommer werd in 2009 door het kabinet nog bestempeld als de slechtste buurt van Nederland, zo meldde RTL Nieuws destijds. Woningcorporatie Eigen Haard gaf in 2013 het startsein voor de ontwikkeling in die buurt van 480 woningen tot 2022. CBRE Global Investors volgde het spoor

De overheid zou volgens Oremus ook haar steentje kunnen bijdragen met beleid dat duurzame ontwikkeling ondersteunt. Partijen zonder natuurlijke aandrang tot verduurzaming worden weliswaar een handje geholpen. Oremus: ‘Financieel worden we ook allemaal die kant op gestuurd. Een huishouden zal zich door de verhoging van de gasprijs met enkele tientjes per maand ook afvragen: wat kosten twintig zonnepanelen?’ Maar intussen stapelt de gemeente Amsterdam eis op eis aan vastgoedprojecten. Die eisen op het gebied van duurzaamheid en huurprijzen maken projecten bij de huidige grondprijzen bijna onmogelijk, constateert Oremus. ‘Dat schrikt af, het aantal inschrijvingen voor tenders neemt niet voor niets af. Ik ben een voorstander van kwaliteit, duurzaamheid, inclusiviteit en binnenstedelijk ontwikkelen. Maar een gemeente die dat allemaal wil, moet wel grondprijzen hanteren die dat mogelijk maken.’ En wat moet de vastgoedsector nu met het klimaatakkoord? Oremus: ‘Het doel is duidelijk: 49 procent minder CO2 uitstoten in 2030 dan in 1990. Maar hoe? Er zullen plannen op wijkniveau moeten komen. Voor vastgoedpartijen is duidelijk beleid van belang om goed onderbouwde investeringsbeslissingen te nemen. Ik hoop dat de betrokkenen snel de juiste keuzes maken. Je kunt het maar een keer goed doen.’

&G YGPU QO VG XGTFWWT\COGP XKC FG CCPUEJCH XCP \QPPGRCPGNGP ITQGKV QQM DÄŽ XCUVIQGF ! ! ! GT KU QQM XGGN QPYGVGPFJGKF DÄŽXQQTDGGNF QXGT FG ˬPCPEKÇNG GP ˬUECNG EQPUGSWGPVKGU

! ! ! ! #

;

9 %3 8/..%231//- (!!, LG TGPFGOGPV WKV LG FCMo ,+ '1//3 $!+ 8/.$%1 8/..%0!.%,%. )2 %%. '%-)23% MCPU CNFWU JGV OQVVQ XCP <QPEQCNKVKG QPCHJCPMGNĎM 0,!3&/1- 5//1 !$5)%2 %. /.36)++%,).' 5!. 8/..% 231//-01/*%#3%. %3 1%.$%-%.3 5!. 8/..%0!.%,%. QR XCUVIQGF KU PCOGNĎM XTĎYGN CNVĎF RQUKVKGH GP FWU %%. '/%$% ).5%23%1).' 5//1 5!23'/%$%)'%.!1%. #FTKCCP %QRRGT EQOOGTEKGGN GP ɈPCPEKGGN FKTGEVGWT 5!. /.#/!,)3)% 5%13%,3 $!3 8/..%231//-01/*%#3%. ). (%3 '1/2 5!. $% '%5!,,%. %%. 1%.$!"%,% "42).%22#!2% /0,%5%1%. 9 %3 $!+ )2 5!!+ %%. '%$%%,3% 5!. (%3 0!.$ 6!!1 .)%32 -%% 6/1$3 '%$!!. %. $!3 6%, /.$%1(/4$ 5%1'3 %3 8/..%231//- +4. *% 1%.$%-%.3 4)3 *% $!+ (!,%. $)1%#3 /& ).$)1%#3 % 5!23'/%$"%8)33%1 +!. 8%,& ).5%23%1%. -!!1 *% +4.3 //+ -%3 '%2,/3%. "%412 %%. 2723%%- ,%!2%. /& *% $!+ 5%1(41%. !!. %%. $%1$% RCTVĎ o //1 $% 3%#(./,/')2#(% 5//14)3'!.' )2 8/..%231//- KP 0GFGTNCPF VGIGPYQQTFKI GHɈEKÇPV 'P FG QXGTJGKF 8)3 %1 "/5%./0 /- $%8% 5/1- 5!. %.%1')% 3% 23)-4 ,%1%. /00%1 9 % 8)33%. -%3 %%. %.%1')%/0'!5% %. JGDDGP ɉKPMG UVCRRGP VG OCMGP 'T \ĎP PKGV XQQT .)%32 24"2)$)%2 ). (%3 ,%5%. '%1/%0%. 8/!,2 $% 24"2)$)% $)% 5!. 3/%0!22).' )2 /0 8/..%231//- DĎ QTICPKUCVKGU &G UWDUKFKGU YQTFGP GEJVGT NCPI 8!!- 5%12/"%1$ %. /0 %.)' -/-%.3 23/0'%8%3 42 ./' ,!.' 6!#(3%. )2 .)%3 1!!$8!!- 3%1+%1 ./' 5!. /5%1(%)$26%'% 6/1$3 .4 /5%16/'%. /- 5!23'/%$ %)'%.!1%. -%3 '%2#()+3% $!+%. 3% 5%10,)#(3%. (4. FCM KP VG \GVVGP XQQT FG GPGTIKGDGJQGHVG o !!1 8/..%231//- +4. *% .)%3 5!. $% %.% /0 $% !.$%1% $!' 1%!,)2%1%. 6!!12#(463 /00%1 6!.3 (%3 KU GGP RTQEGU YCCT JGGN YCV DĎ MQOV MĎMGP n0CCUV FG XGTUEJKNNGPFG IGPQGOFG GZRNQKVCVKGXQTOGP \ĎP $% 3%#(.)2#(% !20%#3%. "%23 ).'%6)++%,$ . $% FKXGTUG KPUVCNNCVKGDGFTĎXGP MWPPGP WKVGGPNQRGPFG !$5)%8%. '%5%. %3 )2 %%. '1/%)%.$% -!1+3 -%3

!23'/%$-!1+3 43,//+

(%%, 5%%, 20%,%12 %. %1 )2 ./' '%%. 201!+% 5!. %%. EQPUQNKFCVKGUNCI 1QM JGD LG VG OCMGP OGV ɈUECNG GP ɈPCPEKÇNG XQQTU GP VGIGPU o 8QQT FG ɈUECNG FGUMWPFKIJGKF IKPI <QPEQCNKVKG FG 2!-%.6%1+).' !!. -%3 ##/4.3!.32

%,!23).'!$5)2%412 36 20%#)!,)23 /2< 5!. 6)2+ 5!. $&1 NGIV WKV YCV FG EQPUGSWGPVKGU MWPPGP \ĎP XCP ).5%23%1%. ). 8/..%231//- 9 ! *% !,,%%. *% $!+ XGTJWTGP FCP JGGHV FCV JGNG CPFGTG ɈUECNG IGXQNIGP $!. $!3 *% 8%,& 8/..%0!.%,%. !!.2#(!&3 ,2 *% %%. ɈUECNG DGNGIIKPIUKPUVGNNKPI HDK DGPV DGVCCN LG PWN 01/#%.3 5%..//32#(!02"%,!23).' -!!1 !,2 *% ).5%2 3%%13 ). 8/..%0!.%,%. +!. *% !,2 !#3)%5% /.$%1.% -).' '%8)%. 6/1$%. %. -/%3 *% ).%%.2 6%, $)% "%,!23).' /0(/%23%. !,2 *% $)3 .)%3 '/%$ 2314#341%%13 'GP RQVGPVKGGN ɉKPMG FGWM KP JGV TGPFGOGPV XCP FG DGNGIIGTU CEJVGT \QoP HDK GP XCCM MKNNKPI XQQT FG EQOOGTEKÇNG RTQRQUKVKG o !. 6)2+ ./%-3 //+ $% "36 !,2 )3%- $!3 %%. 1/, 20%%,3 9 ,2 *% -).$%1 $!. 3)%. *!!1 '%,%$%. (%3 0!.$ (%"3 !!.'%2#(!&3 +4. *% %%. $%%, 5!. $% "36 /0 $% !!.2#(!& 5!. (%3 0!.$ 6%,,)#(3 ./' 3%14'51!'%. /-$!3 *% *% $!+ "36 "%,!23 '!!3 '%"14)+%. !!1

1PCHJCPMGNÄŽM RNCVHQTO <QPEQCNKVKG KU JGV QPCHJCPMGNÄŽMG RNCVHQTO XQQT CFXKGU GP QPVYKMMGNKPI XCP \QPPGUVTQQORTQLGEVGP QR EQOOGTEKGGN GP OCCVUEJCRRGNÄŽM XCUVIQGF *GV RNCVHQTO KPHQTOGGTV XCUVIQGFGKIGPCTGP QXGT FG OQIGNÄŽMJGFGP GP ! ! # ! ! VGEJPKUEJG JCCNDCCTJGKFUUVWFKG WKV GP IGGHV QPCHJCPMGNÄŽM CFXKGU DÄŽ FG MGW\G ! " ! XGT\QTIV JGV DGFTÄŽH GGP IGTKEJVG WKVXTCCI TKEJVKPI CCPDKGFGTU XCP \QPPG UVTQQO KPUVCNNCVKGU YCCTPC FG XCUVIQGFGKIGPCCT WKV XGTIGNÄŽMDCTG QHHGTVGU FG #

! " n'T MQOV YGN YCV DÄŽ MÄŽMGP .CCV LG FWU "

* && ) ! $ & % !( $ & '% % ! & $ & ) & &CV URGGNV XQQTCN GGP TQN DĎ QTICPKUCVKGU FKG CCPXCP MGNĎM IGGP DVY CHVTGM JCFFGP QR JGV RCPF \QCNU FG \QTIUGEVQT QPFGTYĎU IGOGGPVGP XGT\GMGTCCTU GP DCPMGP &KG MTĎIGP FQQT FG \QPPGRCPGNGP YGN DVY CHVTGM 'P QQM FG DVY QR FG RCPGNGP \GNH MCP CHVTGMDCCT \ĎP CHJCPMGNĎM XCP QH LG JGV FCM XGTJWWTV QH \GNH FG QRIGYGMVG GPGTIKG ICCV IGDTWKMGP o ( %& ! $ ! & $ ! ! %& & UVCCP DĎ FG FQGNUVGNNKPIGP GP FG UKVWCVKG IGGHV %QRRGT CCP n'NM FCM KU CPFGTU GP GNMG GKIGPCCT JGGHV OGV \ĎP RCPF \Q \ĎP GKIGP DGFQGNKPIGP $GFGPM IQGF YCV LG RTKQTKVGKV KU GP DGMĎM YGNMG UVTWEVWWT JGV DGUVG FCCTDĎ RCUV 4GCNKUGGT LG QQM FCV JGV GPGTIKG NCPFUEJCR FG MQOGPFG XĎHVKGP LCCT ɉKPM \CN XGTCPFG $ % !') $ !"& !" !' ! $' $% & &$ % '&! !" " EKVGKV VG DKGFGP! 'P RCUV JGV \GNH GZRNQKVGTGP XCP GGP GPGTIKGU[UVGGO DĎ FG MGTPVCMGP XCP GGP QTICPKUCVKG! *!$ %& ! & !" $%& " &% ! *!$ ( $ % $(!!$ % $ #' & & * & ! & )!$ & & $ (!!$ ! & % $ & XGTJWTGP $GP LG KPXGUVGGTFGT KP XCUVIQGF OGV GGP VQGMQOUVIGTKEJVG HQEWU QR YCCTFGOCZKOCNKUCVKG FCP KU JGV YGNNKEJV DGVGT QO JGV U[UVGGO \GNH VG GZRNQKVG TGP $Ď FKV UQQTV QXGTYGIKPIGP MWPPGP YĎ FG JGNRGPFG JCPF DKGFGP o 8CP 6YKUM XWNV CCP FCV XCPWKV $&1 CNNG ɈUECNG GP

(KPCPEKGGN GP É…UECCN XCUVIQGFGKIGPCTGP GP IGDTWKMGTU QXGT FG ˬPCPEKÇNG GP ˬUECNG CURGEVGP XCP \QPPGUVTQQO

ɈPCPEKÇNG CURGEVGP QPFGT FG NQGR IGPQOGP YQTFGP n&GPM DĎXQQTDGGNF CCP FG DGËPXNQGFKPI XCP FG ) $ !!$ *! " (! XQQT FG GPGTIKGDGNCUVKPI GP CHVTGMOQIGNĎMJGFGP \QCNU FG OKNKGW KPXGUVGTKPIUCHVTGM -QTVQO GT MQOV YGN YCV DĎ MĎMGP .CCV LG FWU IQGF KPHQTOGTGP FQQT QPCHJCPMGNĎMG RCTVĎGP OCCT NCCV LG QQM PKGV YGGT JQWFGP QO UVCRRGP VG QPFGTPGOGP o <QPEQCNKVKG MCP FKG UVCRRGP GGP UVWM QXGT\KEJVGNĎMGT & *! ! &*!$ $! !" * \GIV %QRRGT n9Ď JQWFGP FG VĎFUNĎP KP FG ICVGP QO FG RTQLGEVTCRRQTVCIG GP FG OCVEJKPIRTQEGFWTG VĎFKI CH VG TQPFGP QQM OGV JGV QQI QR 5&'oU FKG MWPPGP XGTNQRGP 'P FQQTFCV YĎ JGV XQQTYGTM FQGP KP ÅÅP MGGT XQQT CNNG CCPDKGFGTU MCP VĎF GP IGNF DGURCCTF YQTFGP $QXGPFKGP JGDDGP FG QHHGTVGU FCPM\Ď FG QPFGTJCPFUG CCPDGUVGFKPI XCCM GGP DGVGTG RTĎU GP \ĎP \G EQPUKUVGPVGT GP FCCTFQQT DGVGT VG XGTIGNĎMGP 9Ď CFXKUGTGP FWU QR XGNG HTQPVGP OCCT WKVGKPFGNĎM DGRCCNV FG FCMGKIGPCCT PCVWWTNĎM \GNH XQQT YGNMG EQPUVTWEVKG GP CCPDKGFGT IGMQ\GP YQTFV o

%& ! $ & '& !!

DUURZAMERE BEDRIJVENTERREINEN

+P ICCP DGFTÄŽXGPVGTTGKPGP GGP EQOGDCEM OCMGP CNU XGGNDGURTQMGP VJGOC QR FG XCUVIQGFOCTMV &CV IGNFV KP JGV DÄŽ\QPFGT DKPPGP FG TWKOVGNÄŽMG QTFGPKPI +PFWUVTKGRCTM -NGGHUG 9CCTF KP #TPJGO YGTF KP WKVIGTQGRGP VQV EKTEWNCKT DGFTÄŽXGPVGTTGKP XCP JGV LCCT

B

innen de vastgoedmarkt is relatief weinig aandacht voor bedrijventerreinen. Dat is vreemd en bovenal zorgelijk. Bedrijventerreinen zijn gebieden waar zeker 30 procent van de beroepsbevolking werkzaam is. Bovendien staat verduurzaming, ĂŠĂŠn van de belangrijkste thema’s van dit moment, van de meeste bedrijfsgebouwen nog in de kinderschoenen. Het is mogelijk dat in 2020 strengere duurzaamheids- en financieringseisen worden gesteld aan bedrijfsgebouwen. net zoals dit met kantoren is gebeurd. Dit zal waarschijnlijk tot veel onrust leiden in dit vastgoedsegment. Toch is er af en toe wel aandacht voor bedrijventerreinen. Maar dit gaat vooral over bedrijventerreinen die getransformeerd kunnen worden tot woonwijk. De belangstelling voor dit soort, vaak binnenstedelijke bedrijventerreinen in met name de Randstad en overloopgebieden, zal met de aanhoudende woningnood nog wel even blijven. Maar er speelt veel meer. Er zijn grofweg vier discussies gaande die ervoor kunnen zorgen dat bedrijventerreinen in de toenemende belangstelling komen te staan. Deze zal ik in dit stuk bespreken. Ik baseer voorliggend stuk mede op basis van het advies van Brabant Advies dat september 2019 is verschenen met als titel ‘Brabantse werklocaties toekomstproof’.

Eind 2019 zorgen vier acute maatschappelijke discussies voor een hernieuwde belangstelling voor bedrijventerreinen in 2020. Allereerst zijn er toenemende zorgen over de verdozing van het landschap en de explosie van zogenaamd XXL- of zelfs XXXLvastgoed. Met het toenemende belang van de e-commerce, de on-demand-delivery zijn de distributiecentra, zeker in tijden van hoogconjunctuur, in aantal en schaalgrootte de afgelopen jaren fors toegenomen. Het college van Rijksadviseurs heeft eind oktober deze problematiek op de landelijke agenda gezet. Het college signaleerde dat het huidige, vraaggericht ontwikkelen gepaard gaat met een gebrek aan regie. Er is tevens te weinig zicht op de impact die verdozing heeft op landschap, stad en infrastructuur, stelt de Rijksadviseur. Strengere eisen zijn nodig en regio’s moeten zich afvragen wat wel en niet gefaciliteerd wordt. De boodschap is helder: het moet minder, compacter, geconcentreerder en multifunctioneler. Er is te weinig aandacht voor het beter benutten van bestaande terreinen, voor ruimte maken op bestaande terreinen en het voorkomen van kannibalisatie van bestaande terreinen door de aanleg van nieuwe terreinen. Het debat over een publiek-privaat financieringsfonds voor deze opgave zal in 2020 hoger op de agenda komen, mede in verband met het volgende probleem.

>

Uit onderzoek van TNO blijkt dat de klimaatbijdrage van bedrijventerreinen onterecht wordt genegeerd. Deze conclusie kan ik als juryvoorzitter voor de meest circulaire werklocatie alleen maar onderschrijven. Op bedrijventerreinen is veel energiewinst te halen bij een kansrijke groep bedrijven. Het onderzoek van TNO toont aan dat de verduurzaming van 250 bedrijventerreinen een totale energiebesparing oplevert van van 32 petajoule. Dat is ruim 5 megaton bespaarde CO2 mĂŠĂŠr dan het sectordoel van 3,4 megaton voor de gebouwde omgeving uit het klimaatakkoord. Het totale energieverbruik van bedrijventerreinen en werklocaties in Nederland bedraagt in totaal bijna 700 petajoule. Dat is veel meer dan het energieverbruik van alle Nederlandse huishoudens bij elkaar! Het energiebesparingspotentieel op bedrijventerreinen is groot. Nieuwsplatform stadszaken.nl ging zelfs zo ver door te stellen dat de ‘bedrijventerreinaanpak meer loont dan de wijkaanpak’. In het verlengde hiervan nemen

de circulaire ambities van bedrijventerreinen fors toe. In 2020 zal duidelijk worden op welke manier menig bedrijventerrein en betrokken gemeente concreet invulling gaat geven aan deze ambities. De noodzaak ruimte te behouden en te geven voor bedrijven met circulaire ambities neemt toe. In de praktijk zullen de meeste van deze terreinen daardoor ook meer milieuruimte moeten krijgen. Juist om en rond circulaire bedrijventerreinen zal de ruimte voor functiemenging en woningbouw in het bijzonder afnemen. Om grondstoffen en afval te hergebruiken zijn fabrieken nodig die vaak veel lawaai en geurhinder produceren. Dit kan niet op alle terreinen: enkel multimodaal ontsloten locaties in de hoge milieucategorieĂŤn zijn geschikt. De ambitie in 2020 en daarna is om aan te sturen op hoogwaardige terreinen die aansluiten op de lokale economie en omgeving en waar we randvoorwaarden stellen aan bijdragen in de energietransitie, klimaatadaptatie en een gezonde werkomgeving.

8GT\CMGNÄŽMKPI De laatste, ogenschijnlijk minst uitdagende en spannende issue in 2020, draait om het professioneel managen en organiseren van een bedrijventerrein en meer vastgoedbewustzijn bij ondernemers in het bijzonder. Overheden, ondernemers en investeerders zullen ondanks het versnipperd eigendom, gezamenlijk op bestaande bedrijventerreinen moeten zorgen voor een vruchtbare samenwerkingsbodem en professioneel parkmanagement. Dit heeft anno 2019 nog steeds te weinig prioriteit en er zijn nauwelijks fondsen voorhanden. De grote energiepotentie voor de verduurzaming van bedrijventerreinen blijft zonder professioneel parkmanagement liggen en ook de toenemende criminaliteit en ondermijning op bedrijventerreinen blijft zo toenemen. Er is te weinig aandacht voor energie, klimaat en vergroening. Dit terwijl een integrale benadering, waarin die componenten worden meegenomen, veel kansen biedt. Daar is wel voor nodig dat eigenaren en ondernemers zich professioneel organiseren en dat de ambtelijke capaciteit op een voldoende hoog niveau komt te liggen. De verwachting is dat de zes jaar geleden gepropageerde verzakelijking weer op de agenda komt. Verzakelijking is een langetermijnstrategie, gericht op behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiĂŤle) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden. Het gaat om een veel ‘zakelijkere’ beheerconstructie van de terreinen. Gebruikers zijn zich meer en meer bewust van de relatie tussen het beheer van de terreinen en de waarde van hun vastgoed. De basis van verzakelijken ligt bij het goed organiseren van beheer en onderhoud. Idealiter zouden we moeten toewerken naar ĂŠĂŠn eigenaar of gebiedsbeheerder voor het hele terrein. Veel terreinen gaan zich bezighouden met het in ĂŠĂŠn hand nemen van het beheer en onderhoud van (een deel van de) bedrijventerreinen. Te lang is voornamelijk gekeken naar de rol en verantwoordelijkheid van de lokale overheid, terwijl waarde-

In het verlengde van het woningnooddebat en het te lage bouwtempo is er als derde toenemende aandacht voor welke voorwaarden en bij welk type bedrijven wonen en werken wel samengaat. Lang niet altijd is functiemenging een optie, maar de aandacht voor de randvoorwaarden wanneer functiemenging wel kan, neemt toe. Illustratief is de door Stec Groep ontwikkelde mengbaarheidsindicator. Voorbeelden zijn de ontwikkelingen langs de Noordelijke IJ-oevers, de Zaan, Binckhorst etc. In de praktijk blijkt het mogelijk circa 70 procent van de bedrijven te mengen met wonen. Maar dat betekent dus ook dat 30 procent meer industriĂŤle bedrijven niet samengaan met wonen. Hier is in het verleden te makkelijk aan voorbij gegaan zoals blijkt uit de afgewezen woningplannen op het Hembrugterrein, maar dit zal evengoed gelden voor andere projecten langs het IJ en de Zaan.

>

behoud en –ontwikkeling van bedrijventerreinen een gezamenlijke verantwoordelijkheid is van ondernemers, eigenaren, gebruikers en investeerders/financiers. Belangrijkste voorwaarde bij (het opzetten van) verzakelijking van bedrijventerreinen is dat er enerzijds sprake is van meer bewustzijn en kennis van de vastgoedwaarde bij ondernemers inclusief een groter besef van de kosten en baten van de vaak suboptimale bedrijfshuisvesting. Actie noodzakelijk De voorgaande vier issues zorgen ervoor dat in 2020 meer aandacht zal zijn voor nieuwe en scherpere randvoorwaarden voor werklocaties. Duurzaamheids- en circulaire eisen aan werklocaties zullen niet langer worden gezien als een drempel, maar als een pullfactor voor bedrijven en investeerders. Bedrijven willen steeds liever gevestigd zijn in een meer groene en klimaatadaptieve omgeving. In de afgelopen zomer waren de bedrijventerreinen namelijk met de vaak stenige binnensteden de heetste plekken van het land. Temperaturen van boven de 50 graden werden gehaald. Het stellen van strengere vestigingscriteria zal zeker aanleiding zijn voor angstige berichten over het zogenaamd op slot zetten van de regionale economie en het wegtrekken van bedrijven en nog erger banen. Zeker als de voor 2020 voorspelde afname van de economische groei doorzet en de bouwdruk van de stikstof- en pfas-crisis aanhoudt, zal dit argument verder toenemen. Provincies en de regio’s zullen strengere randvoorwaarden gaan formuleren en handhaven. Het pakken van deze regierol zal gepaard gaan met weerstand, lokale ophef en felle discussies.

De grote uitdaging voor 2020 is hoe we werklocaties blijvend laten aansluiten bij hedendaagse opgaven zoals duurzaamheid, klimaat, digitalisering en landschappelijke inpassing en kwaliteit rond de verdozing in het bijzonder. Op de achtergrond speelt de toenemende criminaliteit een rol. Belangrijke randvoorwaarde voor de kwaliteits- en verduurzamingsslag op bestaande werklocaties is ervoor te zorgen dat er schaarste is of komt. Dat helpt als drukmiddel om dynamiek te behouden dan wel terug te brengen op de terreinen. In nog niet alle regio’s is de vraag naar en het aanbod van werklocaties in balans. Dit zal in 2020 gepaard gaan met afboekingen, maar ook met een gezamenlijke, regionale aanpak en hopelijk ook met meer regionale bedrijventerreinfondsen. Links- of rechtsom zal in 2020 enerzijds extra publiek en privaat moeten worden geïnvesteerd in het op orde houden en brengen van beheer, onderhoud en handhaving van bestaande bedrijventerreinen. Anderzijds zullen er substantiÍle publieke en private middelen vrij moeten komen voor het professioneel beheer en verduurzaming van vastgoed en omgeving op een hoger peil te krijgen. Alleen zo kan worden geprofiteerd van de grote energiepotentie van bedrijventerreinen. Daarbij komt, zoals gezegd, dat op deze terreinen 30 procent van de werkgelegenheid is gevestigd. Extra investeringen zijn daarom prima te verdedigen.

WELLICHT DAT IN 2020 NET ALS MET DE LABELS VOOR KANTOREN, ER OOK STRENGERE DUURZAAMHEIDS- EN FINANCIERINGSEISEN WORDEN GESTELD AAN BEDRIJFSGEBOUWEN

! ! "!

! 4GIKQ DÄŽ (QPV[U *QIGUEJQNGP

DUURZAAMHEID EN CIRCULARITEIT GAAN NIET MEER WEG +P OQGV 0GFGTNCPF IGJGGN EKTEWNCKT \ÄŽP &KV FQGN JGGHV FG 4ÄŽMUQXGTJGKF IGUVGNF #NU JGV QXGT FG EKTEWNCKTG GEQPQOKG ICCV FCP JGD LG JGV QXGT JGV T YQQTF 0COGNÄŽM QXGT JGV XGTOKPFGTGP XCP JGV IGDTWKM XCP ITQPFUVQHHGP

TGFWEG JGV JGTIGDTWKM XCP OCVGTKCNGP TGWUG JGV TGE[ENGP FCCTXCP TGE[ENG GP JGV XGTITQVGP XCP JGV DGYWUV\ÄŽP TGVJKPM

D

eze laatste categorie is heel belangrijk wanneer het gaat om de verduurzaming van woningen. Uit onderzoek van het Internationaal Energie Agentschap (IEA) blijkt dat 40 procent van de klimaatafspraken die gemaakt zijn om de mondiale temperatuurstijging te beperken tot twee graden kan worden behaald door bewustzijn en efficiënter gebruiken van energie. Het gedrag van de bewoners is daarbij heel belangrijk. Uit promotieonderzoek van Dasa Majcen van de TU Delft bleek in 2016 al dat een energiezuinig huis – met een hoger energielabel – niet automatisch betekent dat er ook minder energie wordt verbruikt. Op basis van een steekproef van 200.000 woningen bleek dat de meeste bewoners van oude, slecht geïsoleerde woningen relatief weinig energiekosten hebben. Bij woningen met een hoog energielabel is het werkelijke energieverbruik juist vaak hoger dan vooraf berekend. Dit geeft aan hoe belangrijk bewustwording is om het energieverbruik terug te dringen. Het IEA geeft aan dat 80 procent van het verschil tussen geschat en daadwerkelijk energieverbruik te herleiden is tot het gedrag van de bewoners. De

prikkel die bewoners van een woning met een slecht energielabel hebben is duidelijk; een lagere energierekening. Bij bewoners van een energiezuinig huis is die prikkel er veel minder, want de energierekening zal relatief laag blijven ondanks dat er minder op het energieverbruik wordt gelet.

VAN DE PARTICULIERE HUURWONINGEN HEEFT 34 PROCENT EEN ENERGIELABEL E OF LAGER, TERWIJL VAN DE SOCIALE HUURWONINGEN MAAR 17 PROCENT ZO’N ENERGIELABEL HEEFT

Gelukkig worden de eerste stappen al genomen door consumenten. Voor de Monitor Duurzaamheid van ABN AMRO is aan consumenten gevraagd welke stappen zij nemen als het gaat om duurzaamheid. Eenvoudige stappen om energie te besparen worden veel genomen. Van de respondenten gaf 96 procent aan dat zij verlichting uitschakelen wanneer er niemand in de ruimte is, 94 procent gaf aan dat zij de verwarming ’s nachts lager zetten of als er niemand thuis is en ruim 92 procent van de respondenten gaf aan gloeilampen te vervangen door spaarlampen of LED verlichting. Ook tochtstrippen worden veel gebruikt om geen energie te verspillen. Dit geeft aan dat er zeker bewustzijn is bij bewoners.

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

>

Veel aandacht is er voor de verduurzaming van koopwoningen en de rol van eigenaren daarin. Maar ook bij huurwoningen moet nog veel gebeuren. De verduurzaming van sociale huurwoningen gaat gestaag. In 2019 is er door het Rijk 395 miljoen euro beschikbaar gesteld om sociale huurwoningen te verduurzamen. Hierdoor zijn bijna 109.000 sociale huurwoningen verduurzaamd, in totaal zijn er bijna 2,3 miljoen sociale huurwoningen in Nederland. Over de stappen in de verduurzaming van vrijesectorhuurwoningen is minder bekend. Duidelijk is wel dat het energielabel vaak slechter is dan van sociale huurwoningen. Van de particuliere huurwoningen heeft 34 procent een energielabel E of lager, terwijl van de sociale huurwoningen maar 17 procent zo’n energielabel heeft. Terwijl ook woningbeleggers en andere eigenaren van deze woningen een rol hebben in de verduurzaming. Vaak zit het zogenoemde ‘split incentive’ in de weg. De vastgoedeigenaar moet de verduurzaming betalen en de huurder heeft de voordelen door een lagere energierekening. Voor vastgoedeigenaren kan verduurzaming echter ook wat opleveren, naast de kosten die gemaakt moeten worden om de huurwoningen te verduurzamen. Een energiezuinig huis heeft een beter leefklimaat, waardoor dergelijke woningen voor huurders aantrekkelijker zijn. Uit onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken blijkt dat huurders van sociale huurwoningen tevredener zijn met een energiezuinige woning. Ook blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat huurders over het algemeen tevreden zijn over een huurwoning met een recent bouwjaar die meestal energiezuiniger zijn dan oudere woningen. Huurders blijven daardoor langer in de huurwoning wonen, wat voor vastgoedeigenaren gunstig is. Ook kan een energieprestatievergoeding (EPV) worden gevraagd van een huurder. De woning moet dan overigens wel zeer energiezuinig zijn.

Om echt op langere termijn nog meer energie te besparen zijn grotere stappen nodig dan alleen bewustzijn creĂŤren. En dat vinden consumenten nog lastig. Van de respondenten die de afgelopen drie jaar maatregelen hebben genomen om hun woning te verduurzamen, gaf ruim 28 procent aan dat zij hun dak hebben geĂŻsoleerd, ditzelfde percentage respondenten

heeft hun gevel of spouwmuur geĂŻsoleerd en bijna 25 procent gaf aan dat zij hun vloer hebben geĂŻsoleerd. Terwijl dit juist maatregelen zijn die zichzelf snel terugverdienen en zorgen voor structureel minder energieverbruik. Uit de klimaat- en energieverkenning 2019 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) blijkt dat isolatiemaatregelen zorgen voor twintig procent minder energieverbruik voor de verwarming van de gebouwde omgeving ten opzichte van 2005. Een ander onderdeel van de circulaire economie, het gebruikt van hernieuwbare energie, wordt vaker toegepast. Ruim 41 procent van de respondenten gaf aan dat zij de afgelopen drie jaar zonnepanelen hebben geĂŻnstalleerd. Een belangrijke oorzaak hiervoor zijn de hoge kosten om te verduurzamen. Van de respondenten gaf 38 procent aan dat zij hierdoor niet verduurzamen. Ook vinden respondenten het belangrijk om de kosten die zij maken om te verduurzamen terug te verdienen. Ten slotte is onduidelijkheid over maatregelen vanuit de overheid als gevolg van het Klimaatakkoord een reden voor consumenten om de verduurzamingsbeslissing uit te stellen. Helderheid vanuit de overheid over de stappen die nodig zijn, welke subsidies er beschikbaar komen en op welke termijn de stappen genomen moeten worden is broodnodig.

ONDUIDELIJKHEID OVER MAATREGELEN VANUIT DE OVERHEID ALS GEVOLG VAN HET KLIMAATAKKOORD IS EEN REDEN VOOR CONSUMENTEN OM DE VERDUURZAMINGSBESLISSING UIT TE STELLEN

Duurzaamheid en circulariteit zullen de komende jaren alleen maar belangrijker worden. De klimaatdoelen moeten worden gehaald en de gebouwde omgeving heeft een belangrijke rol daarin. Ook de stikstofdiscussie kan een rol gaan spelen. Die discussie speelt zich nu met name af over hoe nieuwbouw van woningen mogelijk kan blijven, maar dit zijn woningen die zeer energiezuinig zijn en weinig stikstof uitstoten. De bestaande bouw en huishoudens zorgen echter voor zes procent van de stikstofuitstoot en hebben daarmee een groter aandeel dan de nieuwbouw. Als door verduurzamen dit percentage omlaag kan, is dit nog een reden om verder te verduurzamen.

/CFGNKPG $WÄŽU KU 5GEVQTGEQPQQO $QWY GP 8CUVIQGF DÄŽ #$0 #/41

&G UPGNJGKF ˭GZKDKNKVGKV GP EKTEWNCTKVGKV XCP FG\G DQWYOGVJQFG \ĎP RTGEKGU FG XQQTFGNGP YCCT UVGGFU OGGT DGJQGHVG CCP KU %'1 *CTT[ XCP <CPFYĎM XCP ,CP 5PGN NGIV WKV YCCTQO \ĎP DGFTĎH TCR ITQGKV KP 0GFGTNCPF ÅP FCCTDWKVGP

%'1 *#44; 8#0 <#0&9č- 8#0 ,#0 50'.

n %KTEWNCTKVGKV \KV KPIGDCMMGP !& %' ,$ !) ',. &1 & & $ !* *( ! $!*+ !& %' ,$ !) ',. & + + # &+ + + )''+*+ $ - & + ()' , +! ()' * !& )! # !& '&+ '')+ ($ +*-!& + $$ * IGDGWTV KPVGTP XCP QPVYGTR VQV CHOQPVGTGP YCCTDĎ . $ .') + * % & . )#+ % + ) !+ + & -'') $''# & $ - & + ',. %' ,$ !) ',. ICCV GGP UVCR XGTFGT FCP FG RTGHCD DQWY YCCTDĎ $$ & $'** $ % &+ & 0' $* +'&-$' ) & ' - $ RNCVGP KP FG HCDTKGM YQTFGP IGRTQFWEGGTF $Ď ,CP & $ .') & !& )! # '%($ + ,&!+* -'') DĎXQQTDGGNF YQPKPIGP UEJQNGP MCPVQTGP GP \KGMGP ,!0 & * % & *+ $ %'1 *CTT[ XCP <CPFYĎM NKEJV VQG n9Ď JQGXGP FWU &! + $# %') & % + - $ % &* & !& ,*" * & ) DQWYRNCCVU VG TĎFGP \G MQOGP PCCT FG HCDTKGM VQG ( ',.($ +* ' - & . $$ & + *+ ( $ & & + * # $ & ) " &! + 0'- $ % &* & -'') &' ! 1 'P FCV KU XGGN GHɈEKÇPVGT YGTMGP FCP FG VTCFKVKQPGNG ',. *+ $ ,) , !&* / '&$ & * - *+ & & TCRRQTV DGEĎHGTV JGV CFXKGUDWTGCW FCV OQFWNCKTG DQWY OCCT NKGHUV FGTVKI VQV XĎHVKI RTQEGPV UPGNNGT MCP ICCP FCP FG VTCFKVKQPGNG DQWY 8CP <CPFYĎM NGIV WKV n1R GGP DQWYRNCCVU JGD LG OGV YKUUGNGPFG #$!% +'%*+ & ! & + % # & & $$ !* !($!& * NQRGP FQQT GNMCCT JGGP FCCTFQQT IGDGWTV GT PQI YGN GGPU YCV GP NQQRV JGV RTQLGEV XGTVTCIKPI QR $Ď QP\G OGVJQFG JGD LG XGGN OKPFGT HCCNMQUVGP 9Ď IGXGP FCP QQM GGP nIGGP IG\GWT ICTCPVKGo DĎ GNM RTQLGEV

) !* ''# &''!+ *() # - & % ). )# 1 $* + + '% *+!#*+' ()' $ % +! # + %' ,$ !) ',. ''# -'') $ & % $ + & <CPFYĎM n9Ď YGTMGP OKPFGT QR NQECVKG GP JGDDGP ,* ''# %!& ) *+!#*+' ,!+*+''+ ,&!+* .') & % + '&* ! & - )-' ) & ) ',.$' +! +) &*(')+ ) . ) $$ & &' %'&+ %' + ($ +*-!& & & )! # ()' , ) & . '& ) IGEQPFKVKQPGGTFG QOUVCPFKIJGFGP &G\G YGTMYĎ\G * $+ & ''( ,!+*+''+ 1

*+ ' % )#+ ,+$''#

*& $ ! - & . )# & !* & )''+ ($,*(,&+ 0 # ) KP FG\G VĎF XCP YQPKPIPQQF n'T MQOGP DĎ QPU WPKVU RGT YGGM XCP FG NQRGPFG DCPF CH GP YĎ MWPPGP ɉKPM QRUEJCNGP KPFKGP PQFKI 8QQT ÅÅP YQPKPI JGD LG \GU OQFWNGU PQFKI 9Ď RNCCVUGP \QoP .'&!& !&& & & & &' +. . # & . )# & & + !* #$ ) & +) !+!'& $ ',. ) !* & ( ) % & & 0! 1 & & $ $ - )+ & ''# -'$'( .'&!& & !& $$ *'')+ & & % + & - )+ $+ 8CP <CPFYĎM n8CP XTĎUVCCPF VQV TĎVLGUYQPKPIGP (( )+ % &+ & & *+, &+ & ,!*- *+!& % + XGTUEJKNNGPFG UQQTVGP FCMGP MQ\ĎPGP XCP FKXGTUG OCVGTKCNGP CNNGU KU OQIGNĎM YG MGPPGP IGGP DGRGT #!& & 1 6TQVU KU JĎ DĎXQQTDGGNF QR 4CXGN KP #OUVGTFCO JGV )''+*+ %' ,$ !) ',. - & ,)'( + '& ) # ! + & *+, &+ & & & '(( )-$ # + XCP O XGTFGGNF QXGT XĎH DQWYNCIGP n+P GNH % & & & . !+ ',. ) $!* ) & () *+ +! - & ')% + *+ .'&!& & *+ + + ',. ,!+ & ) *+ ,) &+ $ )&!& +# % ) ! $!'+ # & & . *),!%+ !+ *+, &+ & EQORNGZ DNĎHV OKPKOCCN VYCCNH LCCT UVCCP o 'P CNU GT )& ! +* & )* '( 0 $' +! #'%+ .') & ,&!+* - & *+, &+ &.'&!& & ) ),!#+ $* -'') - ) ,,) '%($ + .''&* +* % ) ''#

/GGT FCP GGP JCNXG GGWY ɆGZKDGN DQWYGP ,CP 5PGN (NGZKDGN $QWYGP KU GGP KPVGTPCVKQPCCN QRGTGTGPFG HCOKNKG QPFGTPGOKPI OGV OGGT FCP GGP JCNXG GGWY GTXCTKPI KP ˭GZKDGN DQWYGP GP IGURGEKCNKUGGTF VTCPURQTV )GUVCTV KP GP KPOKFFGNU WKVIGITQGKF VQV GGP OKFFGNITQQV DGFTĎH OGV OGGT FCP OGFGYGTMGTU GP \QoP a OKNLQGP QO\GV ,CP 5PGN JGGHV XGUVKIKPIGP KP /QPVHQQTV *WNUV 'GOUJCXGP 5KPV 0KMNCCU KP $GNIKÇ GP $QEJWO KP &WKVUNCPF *GV DGFTĎH TKEJV \KEJ QR FG YQQPUGEVQT FG IG\QPFJGKFU\QTI JGV QPFGTYĎU JGV DGFTĎHUNGXGP DQWY KPFWUVTKG GP URQTV GXGPVU

GPMGN RTQDNGGO XGTXQNIV 8CP <CPFYĎM n9G JGDDGP CN 0WN QR FG OGVGTYQPKPIGP IGTGCNKUGGTF GP YQPKP IGP FKG XQNFQGP CCP FG $'0) GKUGP 9G JGDDGP PGV YQPKPIGP QRIGNGXGTF FKG $'0) \ĎP 9Ď MWPPGP RTKOC KUQNGTGP CCP CNNG TGIGNU XQNFQGP o <KGMGPJWK\GP /QFWNCKTG DQWY KU QQM GGP WKVMQOUV XQQT PQQFQR NQUUKPIGP QPFGT OGGT XQQT \KGMGPJWK\GP n&GPM CCP " !" ! ! ! VGU &KG OQFWNGU \GVVGP YG VGIGP JGV \KGMGPJWKU CCP GP NGXGTGP YG VWTPMG[ 'GP RTGUVCVKG QO VTQVU QR VG \ĎP KU FG UVGTKNKUCVKGTWKOVG DĎ JGV 7/% FG ITQQVUVG XCP 'WTQRC o +P FG TGUV XCP FG YGTGNF URTGMGP FKV UQQTV RTGUVCVKGU QQM CCP ,CP 5PGN KU FCP QQM CPFGTG NCPFGP CCP JGV XGTQXGTGP \QCNU &WKVUNCPF YCCT JGV DGFTĎH GGP ITQQVUEJCNKI UVWFGPVGPEQORNGZ XCP YQPKPIGP ICCV DQWYGP n1QM \ĎP YG XQQT #OGTKMC DG\KI OGV CRRCTVGOGPVGP /QFWNCKT DQWYGP PGGOV YGTGNFYĎF GGP GPQTOG XNWEJV 9GNNKEJV ICCP YG KP #OGTKMC GP 5ECPFKPCXKÇ QQM HCDTKGMGP QRGPGP FKG MWPPGP YG \Q MQRKÇTGP XCP /QPVHQQTV 9Ď YKNNGP XQQTQR NQRGP GP MĎMGP PCCT FG MCPUGP 1PU XQQTFGGN KU FCV YG JGGN IGTKEJV PCCT FQGNITQGRGP MWPPGP MĎMGP GP ɉGZKDGN KPURTKPIGP QR YCCT FG DGJQGHVG NKIV o

2TQLGEV 5GV KP #OUVGTFCO

" \ĎP VG JWWT XKC ,CP 5PGN 8CP <CPFYĎM n%KTEWNCTKVGKV \KV KPIGDCMMGP KP OQFWNCKT DQWYGP #NNGU KU XQNNGFKI FGOQPVCDGN GP CNU YĎ WPKVU YGI JCNGP ICCP FKG VGTWI PCCT FG HCDTKGM GP MWPPGP \G GNFGTU QRPKGWY IGRNCCVUV YQTFGP FWU JGTIGDTWKM \KV XQQT GGP ITQQV FGGN KP QP\G OCPKGT XCP YGTMGP DGUNQVGP +P 'KPFJQXGP JGDDGP YG DĎXQQTDGGNF UVWFGPVGP YQPKPIGP PGGTIG\GV OGV GGP XGTIWPPKPI XQQT LCCT YCCTDĎ YG VGIGP FKG VĎF MĎMGP QH YG FKG YQPKPIGP FCP CCPRCUUGP XQQT GGP CPFGTG DGUVGO OKPI 9G MWPPGP \G FCP YGNNKEJV QODQWYGP PCCT OKETQ CRRCTVGOGPVGP OGV VYGG MCOGTU FQQT FG UVWFGPVGPMCOGTU VG MQRRGNGP +P VQVCCN JGDDGP YG \QoP WPKVU KP FG XGTJWWT XQQT UEJQNGP MCPVQTGP GP FG KPFWUVTKG o 8QQT RTQEGPV RTQFWEGGTV JGV DGFTĎH CN EKTEWNCKT n0W YKNNGP YG FG NCCVUVG UVCR \GVVGP QO KP FG VQGMQOUV XQNNGFKI EKTEWNCKT VG YGTMGPo \GIV 8CP <CPFYĎM n&CCTXQQT JGDDGP YG GGP URGEKCCN VGCO FCV FKV VTCLGEV QRRCMV UCOGP OGV GGP CFXKGUDWTGCW <Q OCMGP YG JGV QQM MYCPVKɈEGGTDCCT GP ETGÇTGP YG DGYĎUNCUV XQQT QP\G MNCPVGP RTQEGPV EKTEWNCKT OQGV FG OKPFUGV YQTFGP o &WWT\COG OQFWNCKTG IGDQWYGP PGGT\GVVGP KU IGGP

*CTT[ XCP <CPFYÄŽM n'GP RTGUVCVKG QO VTQVU QR VG \ÄŽP KU FG UVGTKNKUCVKGTWKOVG DÄŽ JGV 7/% FG ITQQVUVG XCP 'WTQRC o

!

BITTERE NOODZAAK: OP WEG NAAR EEN CIRCULAIRE ECONOMIE

(QVQ *CTOGP FG ,QPI

$QWYGPF 0GFGTNCPF RTCCV GT KPOKFFGNU FCIGNÄŽMU QXGT EKTEWNCKT DQWYGP /CCT YCV JQWFV EKTEWNCKT DQWYGP PW GKIGPNÄŽM KP! 'P YGNMG QPVYKMMGNKPIGP \ÄŽP GT! 'GP XCP FG QTICPKUCVKGU FKG \KEJ JCTF OCCMV XQQT OGGT EKTEWNCTKVGKV KU &WVEJ )TGGP $WKNFKPI %QWPEKN &)$% 8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

D

GBC zet zich al ruim tien jaar in om de gebouwde omgeving te verduurzamen, legt directeur Annemarie van Doorn uit. ‘Dit doen we vanuit de gedachte dat klimaatverandering sneller gaat dan gedacht en de urgentie dus dagelijks toeneemt. Om het verduurzamen van die gebouwde omgeving enigszins in hapklare brokken te verdelen focussen we op vier thema’s: CO2-reductie (Paris Proof), Gezondheid, Klimaatadaptatie en Circulariteit.’

Er zijn veel ontwikkelingen rondom het thema en dat is ook noodzakelijk, benadrukt Van Doorn. ‘De huidige economie is nog vaak gebaseerd op het uitbuiten van niet-hernieuwbare bronnen. We oogsten, benutten en danken materialen af op een lineaire manier, wat schadelijke gevolgen heeft voor zowel ons klimaat als het milieu.’ Kortom, circulair bouwen is ook echt noodzakelijk. Maar Van Doorn merkt dat in de praktijk nog veel vragen zijn rondom circulariteit. ‘Wat is nou een circulair gebouw? Wat zijn circulaire materialen? En hoe meet je die circulariteit dan?’

Om die reden werkte DGBC de afgelopen jaren met marktpartijen aan het onderzoek en rapport ‘A Framework for Circular Buildings.’ Grofweg resulteerde het onderzoek in twee concrete aanbevelingen: Het is noodzakelijk een strategisch framework voor een circulair gebouw te ontwikkelen en circulaire strategieĂŤn en indicatoren moeten dusdanig concreet en meetbaar worden gemaakt dat zij opgenomen kunnen worden binnen o.a. BreeamNL, het duurzaamheidsinstrument waarvan DGBC in Nederland ontwikkelaar en beheerder is. Uniforme meetmethode Van Doorn vertelt dat er voor DGBC een natuurlijke taak ligt bij dit soort onderzoeken. ‘Vanaf het moment dat we begonnen, zijn we altijd uitgegaan van ‘meten is weten’. Een uniforme meetmethode is essentieel, dat is ook de kracht van Breeam-NL. Voor circulariteit zoeken we nu naar een vergelijkbare aanpak en meetmethode zodat we het hebben over dezelfde dingen en dit ook met elkaar kunnen vaststellen. Maar het gaat niet alleen om meten. Van Doorn heeft veel vertrouwen in de kennis en expertise die al voor handen is. Dat merkt ze dagelijks dankzij de uiteenlopende achterban van DGBC. ‘Het is belangrijk om die expertise uit de markt vroegtijdig te betrekken

in het circulaire ontwerp van een gebouw of gebied. Als je iets op een later moment wilt kunnen afbreken en hergebruiken moet je dat in de ontwerpfase al duidelijk maken en vastleggen. Dit vraagt namelijk om andere keuzes in het materiaalgebruik. Tegelijkertijd moet er ruimte zijn voor innovatie om de circulaire prestaties van gebouwen te blijven verhogen.’

Uiteindelijk gaat het om het creĂŤren van circulaire en dus toekomstbestendige gebouwen. Om daar de eerste stap in te zetten is er een meetmethodiek ontwikkeld om de losmaakbaarheid van een gebouw te bepalen. Met deze methodiek ontstaat een totaalindruk van de losmaakbaarheid van een gebouw of gebouwontwerp, uitgedrukt in een percentage. Deze losmaakbaarheidsindex maakt het mogelijk om verschillende ontwerpen op hun demontabiliteit te vergelijken, waarmee een prikkel ontstaat om op dit onderdeel goed te scoren. Bij het ontwikkelen van de meetmethodiek kreeg DGBC hulp van Alba Concepts, RVO en W/E Adviseurs. Losmaakbaarheid of demontabiliteit is een belangrijke randvoorwaarde voor het kunnen doorgeven van producten en materialen uit een gebouw aan volgende cycli. Hergebruik als bestaand element heeft in een circulaire economie de voorkeur boven ‘downcyclen’ via bijvoorbeeld vermalen, smelten of verbranden. Van Doorn: ‘Met deze meetmethode ontstaat er een prikkel in de markt om op losmaakbaarheid aantoonbaar concurrerend te zijn. Daar is de circulaire bouweconomie erg bij gebaat.’

ALS JE IETS OP EEN LATER MOMENT WILT KUNNEN AFBREKEN EN HERGEBRUIKEN MOET JE DAT IN DE ONTWERPFASE AL DUIDELIJK MAKEN EN VASTLEGGEN

Losmaakbaarheid is slechts een van de elementen die bijdraagt aan meer circulariteit in de gebouwde omgeving. Om te zorgen voor een verdere stimulans van de circulaire economie zal DGBC de komende periode verder aan de slag gaan de volgende indicatoren concreet en meetbaar te maken: • Terugbrengen van de hoeveelheid gebruikte materialen • Maximaliseren van de hoeveelheid hergebruikte materialen • Maximaliseren van de hoeveelheid hernieuwbare materialen • Beschikbaarheid van informatie over product, element en materiaal • Geen of minimale toxiciteit bij ontwerp • Demontabel ontwerpen (Losmaakbaarheid)

>

Van Doorn merkt dat circulariteit echt een topic is geworden de afgelopen jaren. Bij DGBC worden de events rondom het thema dan ook steevast druk bezocht. Tijdens de presentatie van de Losmaakbaarheidsindex in Circl zat de zaal tot aan de nok toe gevuld. “Nu is het tijd dat we met alle kennis en mogelijkheden die voor handen is, zorgen voor schaalvergroting. Daarbij zal samenwerking cruciaal zijn. Maar als we op dergelijke grote vraagstukken de handen ineenslaan, is een circulaire economie in Nederland in 2050 zeker niet onmogelijk.�

2 % &+- * -&( * &%*-!"" # (+!"* % ( (+!"* \QPFGT PCVWWTNÄŽMG JWNRDTQPPGP QPPQFKI WKV VG RWVVGP FG # &$ ,!% * , (,+!# % % &).)* $ % % * * )* % &+- QR GGP GEQPQOKUEJ XGTCPVYQQTFG OCPKGT GP FTCCIV DÄŽ CCP JGV YGN\ÄŽP XCP FG OGPU GP FKGT *KGT GP FCCT PW GP NCVGT 6GEJPKUEJG GNGOGPVGP \ÄŽP FGOQPVGGTDCCT GP JGTDTWKMDCCT DKQNQIKUEJG # $ %* % "+%% % &&" -&( % * (+ ( * !% !&#& !) "(!% #&&'3

%% $ (! , % &&(% !) )!% ) !( * +( , % +* ( % +!# !% &+% !# ( #&&' % )* * ,&## ! !% * * " % , % VTCPUKVKG YCCTDÄŽ JGV XQQT JCCT UVGGFU FG XTCCI KU YCV OGPUGP KP - !% ( % * !% ) ( %*( % #) !( * +( #! * ( & +) &' &% ( % ( * * $ 0 /&% ! 1 !% ( # *! *&* ++( / $ ! , % &+- % 8QQT JCCT YGTM DÄŽ &)$% YCU \ÄŽ KPKVKCVQT GP FKTGEVGWT XCP FG )TGGP $WUKPGUU %NWD 0GFGTNCPF &CCTXQQT JGGHV 8CP &QQTP LCTGPNCPI DÄŽ

- ("* - (&% ( &' #!% &('&( * +)* ! % # , #&'$ %* )*&% !% % -! , % +* ( % +!# !% &+% EKN YCCT \G CNU DGUVWWTUNKF XGTCPVYQQTFGNÄŽM YCU XQQT RQUKVKQPGTKPI & * / ) $ % $ * %" , % # * !%!*! *! %&$ % ,&&( )+ ),&## +* ( % +!# !% " % &&(% !) )*+ ( #) '). &#&&

Proptech

È«ÈœȢȤȩÈœ ʪʫʪ

Vijf dis Vijf isru rupt p ie pt ieve ve tren tr ends ds op ka k nt ntoo oo or

Prrop P pte tech ch h bep paa aalt ltt toek to ekom ek om o mstt van vast va sttgo goed dsector orr

Prop Pr op ptech ch gaa at veerd rder er dan n een n tech te chni nisc sche he o lossin op i g

È«ÈœȢȤȩÈœ È«Èœ È©Èœ ʪʪʱ

È«ÈœȢȤ È«Èœ ȢȤȩÈœ È©Èœ ʪʬʩ

È«ÈœȢȤ È¢ È©Èœ Èœ ʪʬʭ

'WTQRGUG MCPVQQTOGFGYGTMGTU YGNMG XÄŽH VGEJPQNQIKUEJG KPPQXCVKGU NGKFGP VQV FKUTWRVKG XCP FG YGTMQOIGXKPI 'NU XCP $TQPEMJQTUV JGCF QH QEEWRKGT UGTXKEGU DÄŽ 5CXKNNU NKEJV FG XÄŽH ITQQVUVG VTGPFU WKV JGV QPFGT\QGM VQG

Nieuwe technologieĂŤn zorgen voor veranderende wensen van medewerkers ten aanzien van hun werkomgeving. In vergelijking met andere vastgoedsectoren loopt de kantorenmarkt echter achter in het implementeren van deze nieuwe technologieĂŤn. Wat verwachten werknemers van hun werkomgeving? In het onderzoek What Workers Want vroeg Savills 11.000 Europese kantoormedewerkers welke vijf technologische innovaties leiden tot disruptie van de werkomgeving.

Ongeveer de helft van alle Europese kantoormedewerkers geeft aan open te staan voor het gebruik van een kantoorapp. De app kan bijvoorbeeld gebruikt worden om toegang te krijgen tot het gebouw, voor het boeken van vergaderzalen, voor een wasseretteservice, voor het betrekken van medewerkers bij evenementen en voor het vinden van beschikbare werkplekken in het kantoor. Opvallend is dat met name respondenten op directieniveau (66 procent) aangeven een kantoorapp nuttig te vinden. Slechts 39 procent van de medewerkers in een niet-leidinggevende rol gaf aan een app handig te vinden. Met behulp van een app is het mogelijk om efficiĂŤnter te werken, door bijvoorbeeld tijd te besparen in het vinden van collega’s of beschikbare vergaderruimtes. Tevens kunnen managers via een app inzicht krijgen in de dagindeling hun team, waarmee zij handvatten krijgen om te sturen op efficiĂŤntie; dit zou tot een hogere productiviteit kunnen leiden. Als we inzoomen op de resultaten, zien we dat van de Nederlandse werknemers 44 procent aangeeft een kantoorapp nuttig te vinden; dit ligt iets onder het Europese gemiddelde van 47 procent. In landen waar het aanbieden van een kantoorapp door de verhuurder al veel gebruikelijker is, zoals in Spanje en Portugal, lijkt het een uitdaging om de extra services onder de aandacht te brengen. Sommige werknemers kunnen de app namelijk ervaren als inbreuk op hun werk-privĂŠbalans; de voor- en nadelen moeten zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Een goed voorbeeld van een ‘smart building’ is The Edge in Amsterdam. In dit kantoorgebouw zijn 28.000 senso-

ren verwerkt. Met behulp van technologie hebben gebruikers bijvoorbeeld real-time inzicht in de beschikbare werkplekken, kunnen ze maaltijden bestellen en is het mogelijk om telefoons op te laden via draadloze oplaadpunten in elk bureau. Ook kan de temperatuur in het gebouw slim geregeld worden.

Beleggers leggen steeds meer nadruk op de duurzaamheidsprestaties van hun gebouw(en). Dit is niet zonder reden; ongeveer 60 procent van de Europese kantoormedewerkers hecht veel waarde aan de duurzaamheidsprestatie van het gebouw waarin zij werken. Nederlandse werknemers zijn over het algemeen tevredener over de milieuprestaties van het gebouw dan werknemers in andere Europese landen. Het is dan ook zeker geen toeval te noemen dat 70 procent van de Nederlandse werknemers aangeeft dat hun huidige werkomgeving een positieve invloed heeft op de mentale gezondheid; dit is het hoogste percentage in heel Europa. The Edge is wederom een goed voorbeeld van een kantoorgebouw dat technologie slim gebruikt om energie te besparen. Aan de hand van sensoren ‘weet’ het kantoor welke ruimtes bezet zijn en wordt bijvoorbeeld de verlichting en verwarming automatisch daarop aangepast waardoor energie bespaard kan worden. Ook het Atrium in Amsterdam is een goed voorbeeld van een duurzaam kantoorgebouw; door middel van roosters in de verdiepingsvloeren die verbonden zijn met het dak, wordt er een natuurlijke ventilatie gecreĂŤerd. In een markt waar het aantrekken van talent een uitdaging is, kan het voordelig zijn voor bedrijven om kritisch te kijken naar de kantoorruimte die ze huren. Het creĂŤren van een gezonde werkomgeving waarmee kantoormedewerkers zich kunnen identificeren is essentieel in het aantrekken en behouden van ’. personeel. Verhuurders zullen tegelijkertijd voordeel kunnen halen uit het voldoen aan de duurzaamheidswensen van hun gebruikers.

‘DE VERSCHUIVING NAAR FLEXIBEL WERKEN IS EEN OP ZICHZELF STAANDE DISRUPTOR IN DE KANTORENMARKT. DE KWALITEIT VAN WIFI IN EEN KANTOOR WORDT ALS DE OP ÉÉN NA BELANGRIJKSTE FACTOR BEOORDEELD’

>

9CV XKPFV FG +PUVCITCOIGPGTCVKG DGNCPITÄŽM! Een visueel aantrekkelijke werkomgeving is belangrijker dan ooit in de strijd om talent. Van de kantoormedewerkers die regelmatig op Instagram zitten, wil 25 procent het liefst in flexibele kantoorruimte werken, ten opzichte van 18 procent van degenen die Instagram niet gebruiken. Van de Nederlandse respondenten geeft 64 procent aan dat ze regelmatig op Instagram zitten; dit is ruim boven het Europese gemiddelde van 51 procent. Of iets ‘Insta-waardig’ is, wordt steeds belangrijker en deze trend is al duidelijk zichtbaar in de retail en horeca. Ook aanbieders van flexibele kantoorruimte zullen blijven focussen op de vormgeving van hun werkomgeving om zich zo te onderscheiden en daarmee nieuwe gebruikers aan te trekken. Doordat werkomgevingen op social media worden gedeeld en aanbevolen, zal de groei van flexibele kantoorruimtes naar verwachting alleen nog maar verder toenemen. Naast Instagram lijken ook andere socialmediakanalen invloed te hebben op de wensen van kantoorgebruikers. Zo willen LinkedIn-gebruikers dicht bij collega’s werken en vinden zij connectiviteit belangrijk, zowel digitaal als contact met collega’s op kantoor. Voor Twittergebruikers is het aanbod van verschillende vergaderruimtes, waar men kan samenwerken en ideeĂŤn kan uitwisselen. erg belangrijk.

9GNMG KPXNQGF JGGHV G EQOOGTEG QR FG YGTMQOIGXKPI! E-commerce is niet alleen een ‘disruptor’ in de retail en in de logistieke sector, maar ook in de kantorenmarkt. Kantoormedewerkers winkelen steeds meer online en laten hun bestelling op kantoor bezorgen. Slechts 36 procent van de Europese kantoormedewerkers is echter tevreden met de voorzieningen die hun kantoor hiervoor biedt. Het Verenigd Koningrijk (27 procent) en Nederland (26 procent) zijn het minst tevreden als het gaat om pakketbezorging en -lockers in de buurt van hun werkplek; dit zijn tevens de landen waar in verhouding het meest online wordt gewinkeld. Zo vormt e-commerce in het Verenigd Koninkrijk en in Nederland res-

pectievelijk 18 procent en 11 procent van de totale retailomzet. Werknemers in Polen kopen verhoudingsgewijs minder online en zijn dan ook tevredener over de pakketbezorgingsruimte op kantoor. Zowel verhuurders als huurders zouden zich kunnen afvragen of de begane grond en de eerste verdiepingen van de gebouwen efficiĂŤnt worden gebruikt, of dat deze ruimtes ook kunnen worden ingericht voor de opslag van pakketjes om zo aan de moderne wensen van medewerkers te voldoen.

*GDDGP YGTMPGOGTU VQGICPI VQV FG LWKUVG VGEJPQNQIKG QO RTQFWEVKGH VG MWPPGP YGTMGP! De verschuiving naar flexibel werken is een op zichzelf staande ‘disruptor’ in de kantorenmarkt. Gemiddelde huurtermijnen zijn korter geworden en we zien dat in markten waar flexibele kantoorconcepten sterk vertegenwoordigd zijn, transacties voor kleinere units afnemen. In flexibele kantoren is het gebruik kunnen maken van relevante technologie essentieel. Van de respondenten geeft echter 30 procent aan dat ze hier in de huidige situatie niet over beschikken. Als we inzoomen op Nederland, dan zijn de werknemers tevredener en geeft 72 procent aan toegang te hebben tot de juiste technologie. De kwaliteit van wifi in een kantoor wordt als de op ĂŠĂŠn na belangrijkste factor beoordeeld in het onderzoek. Niet zo gek, aangezien steeds meer programma’s vanuit de cloud werken en men overal ter wereld toegang wil hebben tot bestanden om zo productief mogelijk te kunnen werken. Huurders zoeken daarom naar kantoorruimte met een WiredScore certificaat; een nieuw keurmerk voor internetkwaliteit binnen kantoorgebouwen.

'NU XCP $TQPEMJQTUV KU JGCF QH QEEWRKGT UGTXKEGU DÄŽ KPVGTPCVKQPCCN

9CV \ÄŽP FG VTGPFU KP RTQRVGEJ XQQT XQNIGPF LCCT! .GFGP XCP FG PGVYGTMQT ICPKUCVKG *QNNCPF %QP6GEJ 2TQR6GEJ IGXGP QR XGT\QGM XCP 8CUVIQGFOCTMV JWP XKUKG QR FKG MNGOOGPFG XTCCI n YQTFV JGV LCCT XCP FG GZGEWVKG o

PROPTECH TRENDS 2020: AI, IOT EN DIGITAL TWINS

> 8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

" " # ! Sander GrĂźnewald, partner bij KPMG Netherlands advisory: ‘In 2020 wordt, nog meer dan voorgaande jaren, de nadruk gelegd op relevantie als marktpartij. De marktomstandigheden en technologische mogelijkheden dwingen dit af. Relevant en concurrerend blijven in de vastgoedmarkt gaat hand in hand met de executie van een digitale ambitie. Ja, de nadruk ligt op executie. Ook al hebben partijen nog maar beperkt een integrale visie op hoe de bedrijfsvoering onderscheidend te maken door gebruik te maken van de nieuwe technologische mogelijkheden. Wij verwachten dat 2020 het jaar wordt van de innovatieve en technologische executie. Hiermee doelen wij op het daadwerkelijk uitvoeren van uitgedachte plannen en het borgen van de digitale strategie in de organisatie door bijvoorbeeld het partneren met start-ups, het experimenteren met een innovatiekweektuin (ook wel: living lab) of het gestructureerd inzetten van geavanceerde data-analyse. Uit recent onderzoek van KPMG blijkt dat het aantal vastgoedondernemingen met een strategie omtrent innovatie en digitalisatie wederom is toegenomen. En 95 procent van deze bedrijven heeft een medewerker aangesteld om de executie te leiden. In 2020 verwachten wij dat dit vaker een medewerker zal worden met ook daadwerkelijk een technologische achtergrond. Innovatie en digitalisatie liggen nu nog vaak in de handen van een medewerker met een finance- of vastgoedachtergrond. Daarmee zal 2020 het jaar zijn waarin vastgoedbedrijven vaker en meer innovatie-, tech- en dataspecialisten in dienst nemen. Volgend jaar zullen de sneaker en het zwarte t-shirt definitief hun intrede doen in onze mooie, maar toch nog best vaak, traditionele vastgoedsector!’

in de productie voor 2020/21 als gevolg van bovenstaande. Iets verder dan volgend jaar kijkend gaan de trends voor de sector over onder meer de andere ruimtelijke spreiding van functies van de gebouwde omgeving, de energietransitie en energieinfrastructuur en bijbehorende circulaire modellen, de toekomst van werk in de bouw en een andere productieketen in de bouw. Dit laatste vanwege de vraagsturing en veranderende vraag, een andere marktordening en nieuwe toetreders, de behoefte aan gezonde verdienmodellen met een betere verhouding tussen rendement en risico. Succesvolle bedrijven dealen met zowel de korte als de lange termijn en blijven innoveren!’

" " " Robbert Heekelaar, vicepresident architecture & emerging technologies bij Prologis: ‘In 2020 zal het meer gaan over hoe data kunnen bijdragen aan een verbeterde klantervaring. De standaard uitrusting in een pand (warehouse) wordt nog vollediger en zaken zullen meer als een dienst worden aangeboden. Waarom zou elke nieuwe huurder bijvoorbeeld een eigen netwerk moeten aanleggen? (Network as a service) of wat kan er standaard worden gemeten in een gebouw? (Data as a service). In een verre toekomst gaan we zelfs wellicht naar warehousing as a service. De grote stappen van 2020 zullen hoofdzakelijk met Internet of Things (IoT) hebben te maken. Winnaars zullen de partijen zijn die van deze IOT-data relevante informatie kunnen maken, en dit op de juiste manier kunnen teruggeven aan hun klanten. Natuurlijk blijft het uitgangspunt een verbeterde klantrelatie.

" "

!! $ ! ! % ! &

Jan van der Doelen, senior sectorbankier Building & Construction en Real Estate bij ING: ‘De trend voor volgend jaar is een veranderend speelveld en juist daardoor de noodzaak voor de sector om verder te innoveren. De bouwsector wordt momenteel geplaagd door de gevolgen van wet- en regelgeving op het gebied van de stikstofuitstoot, de hoeveelheid onafbreekbare stoffen in de grond en de kwaliteitsborging rondom bouwprojecten- en werken. Het aantal vergunningen neemt maand op maand af, de productie is nog wel op peil en groeit zelfs, maar bedrijven hebben zorgen over de continuĂŻteit

Rienk Oosterhof, chief real estate officer bij The Student Hotel: ‘Proptech verandert vastgoed van een statisch gebouw in een dynamische en geĂŻntegreerde omgeving. De uitdaging waar wij voor staan met slimme technologie is om gegenereerde data en informatie te gebruiken voor nieuwe toepassingen. Van meten is weten naar constante verbetering. De impact van het gebruik van proptech bij partijen die de volledige cirkel van ontwikkelen, investeren en exploiteren organiseren, wordt door hen nog steeds volledig onderschat. De directe link tussen meten en verbetering verandert vastgoed van

een statisch product in een immer geoptimaliseerd en actueel product. Headmapping van gebruikers leert welke ruimtes wel en niet functioneren. Laagdrempelig en met een knipoog is het vervolgens mogelijk om duurzaam gedrag actief te stimuleren. Gebruikers van een gebouw kunnen bijvoorbeeld een berichtje op hun telefoon krijgen: ‘U neemt vandaag de lift voor de derde keer, met gebruik van de trap had u 250 calorieĂŤn verbrand!’

leidt tot een optimale beleving bij gebruikers. Hiervan kunnen de serviceproviders in een gebouw profiteren door het leveren van deze diensten en services die gebruikers vervolgens via apps kunnen aanvragen. De digital twin zal ook leiden tot slim onderhoud aan en een hoge beschikbaarheid van het gebouw, wat bijdraagt aan de oplossing voor de schaarste van technisch personeel. Ten slotte zullen data ook een steeds belangrijkere rol gaan spelen in het behalen van de doelstellingen van de energietransitie.’

! Michael Hesp, head of strategy Netherlands bij CBRE Global Investors: ‘De belangrijkste technologietrend voor 2020 is kunstmatige intelligentie en dan vooral met betrekking tot data-analyse. Deze trend is niet nieuw, maar de toepassingen van data en datavisualisatie worden in hoog tempo verder ontwikkeld. De komst van 5G internet – wat de basis legt voor het Internet of Things – zal de dataverzameling exponentieel doen groeien. Met behulp van (big) data-analyses kunnen bedrijven relevanter zijn voor hun klanten en daarmee meer klanten binnenhalen, waardoor zij weer meer data verkrijgen om relevant te blijven. In de vastgoedsector zie ik dat dit bewustzijn aanzienlijk is gegroeid. Waar voorheen een scheiding bestond tussen de vastgoedprofessional en de data- of technologie-expert, weten beide partijen elkaar steeds beter te vinden. En dat is nodig, want data zonder context is geen informatie. Mijn voorspelling is dat kunstmatige intelligentie uiteindelijk wordt ingezet om een positieve impact te maken op de mens, het milieu en de maatschappij. Wij hebben de mogelijkheid en de verplichting dat als ultiem doel te stellen.’

! # " Walter Okhuijsen, manager business development & innovation bij Strukton: ‘Ik verwacht in 2020 een duidelijke toename in aandacht voor de customer journey van gebruikers in een gebouw in combinatie met de opmars van de digital twin. De data van het gebouw, van de gebruikers in het gebouw en van de partijen die service leveren in een gebouw, komen allemaal samen in een digital twin van een gebouw. Deze rijkdom aan data maakt het mogelijk om de gebruikers in een gebouw (werknemer, patiĂŤnt, bezoeker, student, gast) tijdens al hun activiteiten gedurende de dag gerichte en passende ondersteuning en diensten te bieden. Dit

" $ " Norbert Schotte, innovatiemanager bij Vorm Holding: ‘De oude rotten in het vak horen en lezen ongetwijfeld veel over de opkomst van diverse technologieĂŤn. Denk hierbij aan 5G, Artificial Intelligence, Internet of Things (IoT), Business Intelligence en Generative Design. Zij zullen mij voor gek verklaren als ik zeg dat de echte beweging niet zit in technologie, maar in waarden. Daarmee bedoel ik geen euro’s, maar de verschuiving van de waarden die wij als mens toekennen aan ons werk en ons bestaan. Er is een beweging gaande naar een duurzamer en groener bestaan. Terecht, want we staan voor grote maatschappelijke opgaves. Een techbedrijf waar de drijfveer geld is, is in mijn ogen nog steeds traditioneel. Je bent ĂŠcht innovatief als je als onderneming de kanteling durft te maken van geld verdienen naar impact maken. Sta op en durf een positieve bijdrage te leveren aan het verminderen van onze CO2-uitstoot, aan het bedenken van oplossingen voor de vergrijzing of voor het dichtslibben van onze wegen (meer asfalt is niet de oplossing). Technologische ontwikkelingen zijn een logisch middel en geen doel op zich of onderdeel van je ‘tech-washing’. Geld verdienen is geen kunst, impact maken wel; dan ben je pas een innovatieve ondernemer.’

Huib Boissevain, eigenaar Annexum: ‘Nu kunstmatige intelligentie zijn intrede heeft gedaan, zullen zelflerende algoritmes de komende jaren een onderdeel worden van de bedrijfsmiddelen van een vastgoedprofessional. Zo zullen taxaties en andere waarderingen gebaseerd op referentietransacties langzaam maar zeker worden vervangen door computermodellen die gevoed worden met waardevolle data.

Het goede nieuws is dat deze AI-modellen in de nabije toekomst zelf transparanter en begrijpelijker zullen worden. Documentatie zal steeds beter rechtstreeks via technologie in de systemen worden ingelezen. Hierdoor zal een betere standaarddocumentatie per gebouw beschikbaar komen. Blockchain garandeert de authenticiteit van deze documentatie. Duurzaamheid en huurderstevredenheid geven een verdere impuls aan datacollectie en meetapparatuur. Op basis van data zullen onderhoud en beheer schoner en efficiÍnter worden. Building Information Modelling (BIM) wordt niet alleen in de bouw, maar ook in vastgoedbeheer de norm.’

Sander Lijbers, architecture, engineeering & construction industry manager bij Autodesk: ‘We staan aan de vooravond van grote ontwikkelingen die tegelijkertijd enorme kansen met zich meebrengen. Met een snelle bevolkingsgroei en versnelde verstedelijking wordt geschat dat de wereldwijde vraag naar energie tegen 2050 zal verdubbelen. Dit vereist een productiever gebruik van energie en materialen. Het zal moeten leiden tot de verbetering van duurzame resultaten. De markt heeft een aantal mogelijkheden om dit te realiseren door gebruik te maken van digitalisering. Het doel is om energieneutrale gebouwen te creĂŤren, slimme steden te ontwikkelen en efficiĂŤntere, maar groene productie te stroomlijnen. Dit moet uiteraard betaalbaar en schaalbaar zijn. Ik zal een aantal goede voorbeelden noemen: Building Information Modelling (BIM), inclusief energieanalyse en bijvoorbeeld daglichttoetreding, is cruciaal voor het bevorderen van groen gebouwontwerp en het bereiken van een koolstofarme toekomst. Verbind de volledige infrastructuur van een stad met behulp van geavanceerde informatie- en communicatietechnologie (ICT) om verkeers-, milieu- en huisvestingsproblemen op te lossen. Het verminderen van materiaal- en energieverbruik gedurende de hele levenscyclus van de productie is niet alleen goed voor de planeet, het kan ook helpen de kosten te verlagen en de resultaten te verbeteren. Automatisering en AI (kunstmatige intelligentie), bijvoorbeeld met behulp van Generative Design, kunnen helpen om betere ontwerpen te maken, betere materialen te selecteren en gegevens beter te beheren.’

Jaap van der Bijl, ceo bij Altera Vastgoed: ‘De succesvolle vastgoedbelegger van de toekomst is een informatiebedrijf. Dit vraagt om een duidelijke visie nĂş, zodat gekwalificeerde medewerkers met dedicated software van veelal start-ups en scale-ups data omvormen tot bruikbare informatie. Volledige integratie in het investeringsproces is hierbij het ultieme doel. Het is namelijk cruciaal om de hĂŠle waardeketen te beheersen: van zoekende huurder tot verkoop van assets en van trends op microniveau tot klimaatbestendigheid. Wij menen dat alleen een dergelijk wendbare en digitale organisatie succesvol zal zijn om tijdig alle databronnen te ontsluiten en te transformeren in nuttige informatie. Dit doen we om drie hoofdredenen. Ten eerste om het vastgoedproduct te verbeteren, om zo te kunnen inspelen op de steeds veranderende eisen. Ten tweede om op elk moment optimaal inzicht aan onze aandeelhouders te kunnen bieden, en tot slot om het gewenste risico-rendementsprofiel te bereiken.

&KIKVCCN OCVGTKCCNRCURQQTV OCCMV JGTDTWKM OQIGNÄŽM Bernardo Korenberg, head of sustainability & innovation bij Bouwinvest Real Estate Investors: ‘2020 is het jaar waarin niemand het heeft over de circulaire economie (CE); het Ă­s gewoon de economie. De take, make and waste-benadering is omgebogen naar een economie zonder afval. De vastgoedwaardeketen begint een ‘systeembenadering’ te hanteren voor de manier waarop materialen en afval worden beheerd en erkent dat de output van het ene bedrijf input voor het andere is. En raad eens: daarmee wordt waarde gecreĂŤerd! Gebouweigenaren kunnen aan de hand van de circulaire waarde het ideale moment bepalen om een gebouw te ontmantelen of te wijzigen. We beschikken over digitale materiaalpaspoorten en sturen daarmee op de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen. Zo minimaliseren we waardevernietiging en gaat de kwaliteit ĂŠn adaptiviteit van gebouwen omhoog. Of heb ik me tien jaar vergist?’

Bernd Stahli, ceo NSI: ‘In 2020 zetten we de volgende stap in het actief adviseren van huurders. Bij NSI is dit een van onze belangrijkste speerpunten waar we met een team van specialisten onder leiding van Dennis van der Stoop iedere dag aan werken. Door middel van schermen en inlogportals met waardevolle informatie over circulariteit, energieverbruik en eigen bezetting worden huurders betrokken bij onze duurzaamheidsstrategie en maken zij onderbouwde keuzes. Hier is een grote rol weggelegd voor slimme gebouwen. Het geven van het juiste advies wordt enorm vereenvoudigd dankzij dataverzameling door bijvoorbeeld sensoring. Ik verwacht dat we op korte termijn automatisch advies krijgen uit de data die verzameld worden. Daarvoor is het de kunst om de juiste modellen te ontwikkelen die inzichten geven om het verschil te maken. In onze bestaande portefeuille zijn we dit aan het implementeren, maar vooral bij nieuwbouwprojecten is dit een integraal onderdeel van het ontwikkelplan.’

‘IN 2020 PRAAT NIEMAND MEER OVER DE CIRCULAIRE ECONOMIE; HET Ă?S GEWOON DE ECONOMIE’

! ! Het afgelopen jaar stelde iedere vrijdag een jonge vastgoedprofessional zich voor op vastgoedmarkt.nl. In deze Outlook blikken we terug op de rising stars van 2019. Dit keer Yanti Rabelink Opleiding: Bachelor International Management aan de Rijksuniversiteit Groningen en een Master Business Administration: International Management aan de UvA. Ik ben: flex lead Netherlands en consultant agency offices bij JLL. Waarom vastgoed: Vastgoed behoort tot ĂŠĂŠn van de primaire levensbehoeftes van de mens; het hebben van een dak boven je hoofd. Of je nu slaapt, werkt, sport of winkelt, bijna alles bevindt zich in en om vastgoed. Hierdoor is deze markt altijd in beweging, maar ook sterk afhankelijk van de economische conjunctuur. De dynamiek in deze wereld, het vele directe contact met klanten en het samen maken van een beter product maakt elke dag en elke opdracht anders.

! ! "!

Het mooiste vastgoedobject: Bosco Verticale in Milaan, ontworpen door Stefano Boeri. Dit gebouw vind ik een mooi voorbeeld van hoe de natuur teruggebracht wordt naar de stad. In een tijdperk waar de verstedelijking snel toeneemt, zou het groen vaker terug mogen keren in de stad. In Utrecht wordt ook groen toegevoegd aan het centrum met de oplevering van Wonderwoods in 2022. Ik ben benieuwd of Wonderwoods mijn nummer ĂŠĂŠn Bosco Verticale van de troon gaat stoten! Mijn hart ligt bij: Niet bij ĂŠĂŠn specifieke sector maar op dit moment houd ik mij bezig met kantoren. De kantorenmarkt heeft de afgelopen jaren een enorme verandering doorgemaakt en ik verwacht dat dit voorlopig niet stopt. Wie weet zitten we over tien jaar wel met elkaar in comfortabele stoelen in het luchtledige te typen met onze smartglasses op. Een voordeel hiervan is wel dat de broodnodige ruimte die dan overblijft, vrijgemaakt kan worden voor wonen en wellicht stap ik dan over naar deze sector.

Belangrijkste trend: De enorme invloed van technologie op de vastgoedbranche. Gevolgen van technologie op het vastgoed zijn bijvoorbeeld het bouwen van smart buildings of het ontstaan van compleet slimme steden, de veranderingen in mobiliteit zoals zelfrijdende auto’s, maar ook de veranderende wensen vanuit de gebruiker zoals een betere worklife balance en duurzame gebouwen. Must-read: Feitenkennis van Hans Rosling. Dit boek vertelt op basis van feiten dat de wereld in veel betere staat is dan dat wij allemaal denken. Het is een inspirerend boek dat je beeld van de wereld positief zal veranderen. En daar hebben we best een beetje behoefte aan! Dit zien we allen over het hoofd: Dat de beslissers en opdrachtgevers van de toekomst hogere eisen zullen stellen ten aanzien van duurzaamheid en dat we daar nu te weinig op inspelen. De hele wereld heeft het erover en ook in het vastgoed moet dit een hogere prioriteit krijgen.

! !" % Het afgelopen jaar stelde iedere vrijdag een jonge vastgoedprofessional zich voor op vastgoedmarkt.nl. In deze Outlook blikken we terug op 2019. Dit keer Michiel SchrĂśder. Opleiding: Bouwtechnische bedrijfskunde aan de Hogeschool van Amsterdam en Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Ik ben: Projectontwikkelaar bij Kroonenberg Groep Waarom vastgoed: Mijn opa werkte voor ING Real Estate, mijn vader was projectontwikkelaar en mijn oom ontwikkelde als partner van Provast de Markthal in Rotterdam. Bij ons thuis ging het vaak over vastgoed. Een van redenen waarom vastgoed zo mooi is, is omdat het zo tastbaar is. Het mooiste vastgoedobject: Nhow RAI Hotel en de Markthal, beiden uitgesproken door hun eenvoud met gevoel voor detail. Beide projecten het ‘wow’-effect.

Het lelijkste vastgoedobject: Stadionplein 300 in Amsterdam. Persoonlijk ben ik geen fan van ronde bogen. Daarnaast is het gebouw op de hoger gelegen verdiepingen weinig transparant en vind ik de kleur van de gevelsteen niet fraai. Mijn hart ligt bij: Winkels, maar ik vind dat juist door een combinatie van verschillende functies het verschil gemaakt kan worden. Het spreekt mij aan de verschillende functies op elkaar af te stemmen en deze optimaal met elkaar te laten functioneren. Belangrijkste trend: (Her)ontwikkelen van woningen. De huur- en koopprijzen zijn de afgelopen jaren hard gestegen. Ik ben benieuwd hoe lang dit nog door gaat. Feit blijft wel dat er voorlopig nog voldoende vraag is. Must-see: Dubai en New York. Het is fascinerend om te zien hoe ze daar omgaan met vastgoed en functies laten samenkomen. Het gaat daar een stap verder dan hier in Nederland.

Dit zien we allen over het hoofd: Ik denk dat veel ontwikkelaars en beleggers teveel vanuit hun eigen discipline denken en teveel op afstand zitten. Juist door te letten op de kleine details kan het verschil worden gemaakt. Omdat Kroonenberg Groep ontwikkelt voor eigen portefeuille hebben wij de mogelijkheid te optimaliseren tijdens de exploitatie. Grootste kans voor vastgoedprofessionals: Ik zie nog veel kansen in RotterdamZuid. Naast het feit dat de meters daar nog relatief goed geprijsd zijn, is dit een gebied dat steeds meer onderdeel uit gaat maken van het centrum. Waar het succes ooit begon op de kop van Zuid, ging het verder op Katendrecht en verplaatst zich nu verder naar het zuiden. Grootste bedreiging voor de vastgoedsector: We moeten er voor waken dat we niet doorslaan in wetten en regelgeving waardoor we in ellenlange trajecten terechtkomen. Op sommige fronten worden dingen onnodig complex gemaakt.

!" " #"

$ÄŽ 5VTWMVQP 9QTMURJGTG JGDDGP \G GGP RCUUKG XQQT FCVC GP XGTFWWT\COGP *GV VGEJPQNQIKGDGFTÄŽH \GVVG GGP ITQVG WPKGMG UVCR GGP TGCNVKOG QPVUNWKVKPI XCP ½NNG DGUEJKMDCTG FCVC FKG OCCT DGUEJKMDCCT \ÄŽP KP GP TQPFQO GGP IGDQWY KPENWUKGH FG KPRWV XCP FG GKPF IGDTWKMGT 0CCUV KP\KEJV KP FG VQVCNG XCUVIQGFRQTVHQNKQ IGGHV FKV \GMGTJGKF Ã…P MQOV FKV QQM FG XGTFWWT\COKPI VGP IQGFG n6GEJPQNQIKG ICCV QPU GEJV XGTFGT JGNRGP o

n 9ÄŽ DTGPIGP CNNG UVWWTFCVC QR Ã…Ã…P RNGM DÄŽ GNMCCTo , # 3 5 - 3$"'-(2"'$ (-23 ++ 3($2 (- &$!.46$- !$2"'(*! 1 3$ , *$- $- 3$ *4--$- !$-433$- 5..1 -($46$ ./+.22(-&$- .-36(**$+#$ 314*3.- .1*2/'$1$ 8$5$- ) 1 &$+$#$- '$3 # 3 /+ 3%.1, 314*3.- $1 1# 31$-& +("'3 3.$ 9 $ # 3 FKG YG IGPGTGTGP XKC 27.5' XGTTÄŽMGP YG OGV QP\G .-#$1'.4#2*$--(2 $15.+&$-2 &$!14(*$- 6$ #$8$ # 3 5..1 2+(,,$ 3.$/ 22(-&$- ., #$ /1$23 3($2 5 - (-23 ++ 3($2 3$ 5$1!$3$1$- ./ '$3 &$!($# 5 - $-$1&($ 5$1!14(* ".,%.13 $- .-#$1'.4# ..12/$++$-# .-#$1'.4# (2 '$3 &$5.+& 8. 5.$1$- 6$ .-#$1'.4# 4(3 5..1# 3 $1 23.1(-&$- ./31$#$- $- -$$,3 #$ !$2"'(*! 1'$(# !$31.46! 1'$(# $- '$3 ".,%.13 5 - &$!.46$- 3.$ : *GV RNCVHQTO KU UVGGFU XGTFGT WKVIGDTGKF DÄŽXQQT DGGNF OGV FCVC FKG CHMQOUVKI \ÄŽP XCP IGDTWKMGTU GP UGPUQTFCVC XGTXQNIV 5VTGPI n&G FCVCDTQPPGP \ÄŽP XGGN\ÄŽFKIGT IGYQTFGP GP \ÄŽP JGGN UPGN KP QPVYKM *$+(-& $ +3(,$ (-8("'3 (- #$ /1$23 3($2 5 - #$ &$'$+$ 5 23&.$#/.13$%$4(++$ *.,3 8. !$2"'(*! 1 5..1 5 23&.$#$(&$- 1$- $- !$'$$1#$12 : $- 1$"$-3$ 23 / (2 #$ + -"$1(-& 5 - $$- 9#(&(3 + 36(-: (- $$- $7"+42($% / 13-$12'(/ ,$3 '$3 #WUVTCNKUEJG DGFTÄŽH 9KNNQY 5VTGPI NGIV WKV YCCTQO #(3 /+ 3%.1, -.& $$- 23 / 5$1#$1 & 3 9 $3 (2 $$- /+ 3%.1, 6 1,$$ )$ 1$ +3(,$ =++$ !$2"'(*! 1$ # 3 XCP GGP IGDQWY GP JCCT QOIGXKPI DÄŽ GNMCCT DTGPIV ., # 1 6 1#$ ,$$ 3$ "1$>1$- 1 (2 (,,$12 - 23 FG FCVC FKG YÄŽ WKV IGDQWYGP JCNGP PQI XGGN OGGT KPHQTOCVKG DGUEJKMDCCT DÄŽXQQTDGGNF XCPWKV FG $(-#&$!14(*$1 # 3 4(3 5 - -#$1$ #($-235$1 +$-$12 $- ..* $73$1-$ # 3 , #$ #(&(3 + 36(- '$$- JGDDGP YG GGP CRR UVQTG KPIGTKEJV YCCTDÄŽ 27.5' $$- 5 - #$ //2 (2 $ # 3 (- #$ #(&(3 + 36(- 23$++$- 6$ !$2"'(*! 1 - -#$1$ 2$15("$/1.5(#$12 #($ # 1,$$ '4- $(&$- //2 *4--$- .-36(**$+$- . (2

23&.$#, 1*3 43+..*

DĎXQQTDGGNF JGV UEJQQPOCCMDGFTĎH IGËPVGTGUUGGTF (- #$ !$-433(-& 5 - 14(,3$2 % !($#$- 6$ - $(-#&$!14(*$12 $$- (-3$1% "$ - ., #$ #($-235$1 +$-(-& - 3$ / 22$- 04 +("'3 3$,/$1 3441 8.- 6$1(-& 1$2$15$1(-& 5 - 6$1*/+$**$- " 3$1(-& $3" $ #(&(3 + 36(- .-32+4(3 8. ++$ #($-235$1+$-(-& (-"+42($% '$3 -2341$- 5 - '$3 &$!.46 $- % "(+(3$$13 #$ $(-#&$!14(*$1 , 7(, + : 9KNNQY RCUV FG FKIKVCN VYKP YGTGNFYĎF VQG DĎXQQT !$$+# ./ #$ ("1.2.%3 " ,/42 (- $ 33+$ 5$13$+3 31$-& 9 314*3.- .1*2/'$1$ $- (++.6 & - #$8$ 3$"'-.+.&($ 2 ,$- (- 41./ (-8$33$- $3 36$$ JGNG ITQVG QRFTCEJVIGXGTU KP 0GFGTNCPF \ĎP YG DG\KI ., #$ #(&(3 + 36(- # 1 3.$ 3$ / 22$- -($* (- $#$1+ -# $ #(&(3 + 36(- (2 ! -!1$*$-# .,# 3 $1 -4 -.& '$$+ 5$$+ 5$1*.*$1(-& (2 $#$1$$- (2 !$8(& OGV \ĎP GKIGP QRNQUUKPIGP CNNGU KU QRIGMPKRV VGTYĎN YĎ PW CNNG UVWWTFCVC GP CRRU QR ÅÅP RNGM DĎ GNMCCT !1$-&$- : (&(3 +(2$1(-& (2 $$- 5 - #$ 2/$$1/4-3$- 5 - 314*3.- .1*2/'$1$ 3 &$+#3 ..* 5..1 #4418 , '$(# / '$3 5+ * 5 - "(1"4+ 1(3$(3 6 2 #$ 1$ +(2 3($ 5 - '$ 1$$- .42$ (- 31$"'3 $$- &1.3$ 23 / 8$&3 31$-& 9 3 (2 $$- "(1"4+ (1 / 5(+).$- (- &$!14(* +2 1$23 41 -3 ++$2 6 3 6$ # 1 #.$- $- +$1$- &$!14( *$- 6$ +2 +(5(-& + ! ,$3 +2 (#$$ ., # 3 ./ 3$ 2"' +$- (3 "(1"4+ (1$ ".-"$/3 '$!!$- 6$ #..15$1 3 +# - 1 $$- -($46 * -3..1".-"$/3 '$ /'$1$

5VTWMVQP 9QTMURJGTG KU CEVKGH QR JGV IGDKGF XCP EQOOGTEKGGN GP OCCVUEJCR RGNÄŽM XCUVIQGF \QTI QPFGTYÄŽU OQDKNKVGKV GP KPFWUVTKG 5VTWMVQP 9QTMURJGTG VGNV TWKO OGFGYGTMGTU GP KU QPFGTFGGN XCP 5VTWMVQP

KP TÄŽMUMCPVQQT FG

& '& ) ()' &+ !) ,$ !) %' ,$ !) & !&+ $$! IGPV MCPVQQT YCCTDÄŽ YG FG FKIKVCN VYKP VGEJPQNQIKG KP\GVVGP #NNG QPFGTFGNGP \ÄŽP OCMMGNÄŽM WKV GNMCCT VG $ & - ) '') " . #,&+ ) ),!# & '% &+ $ \ÄŽP YG QR FKXGTUG RNCCVUGP OGV IGOGGPVGU GP ),!# )* !& *() # '% .'/& ',- + ) $!* ) & *GV YQTFGP IGDQWYGP XQQT FG ITQVG EQTRQTCVGU OCCT QQM XQQT UVCTVWRU GP \\RoGTU FKG YG KP \QoP IGDQWY DÄŽ GNMCCT DTGPIGP EQOOWPKV[oU YCCT UCOGPYGTMGP GP FWWT\CCOJGKF DGNCPITÄŽM \ÄŽP o

JQWF OQIGNÄŽM \Q

9QTMURJGTG QQM \GGT CEVKGH 5VTGPI n8KC FG FCVC XCP .! & - ' & !&*+ $$ +! ,& +!'& )+ DGMĎMGP XGTXQNIGPU JQG YG FG\G UVCR XQQT UVCR MWPPGP XGTFWWT\COGP GP \Q IGDQWYGP %1 PGWVTCCN MWPPGP OCMGP *KGTFQQT \ĎP YG KP UVCCV QO FG KPXGUVGTKPIGP VG NCVGP OGGNQRGP OGV FG QPFGTJQWFURTQITCOOCoU GP MWPPGP QRFTCEJVIGXGTU KP UVCRRGP YGTMGP CCP FG XGTFWWT\COKPI XCP JWP XCUVIQGF $ĎXQQTDGGNF DĎ JGV XCUVIQGF XCP FG IGOGGPVG 'PUEJGFG KU QPFGTFGGN XCP JGV EQPVTCEV QO LCCTNĎMU GGP GPGTIKGDGURCTKPI VG TGCNKUGTGP 9G JGDDGP FCCT 27.5' IGËPUVCNNGGTF GP PC FCVC CPCN[UG XQQT GNMCCT IGMTGIGP QO JGV GPGTIKGXGTDTWKM GP JGV

CCPVCN UVQTKPIGP QONCCI VG MTÄŽIGP &CV \QTIV PCCUV GGP JQIGTG DGUEJKMDCCTJGKF GP XGTFWWT\COKPI QQM LCCTNÄŽMU XQQT GGP CCP\KGPNÄŽMG DGURCTKPI o

5COGPYGTMKPI YQTFV XQNIGPU 5VTGPI UVGGFU DGNCPI TĎMGT n8CPWKV QP\G TQN CNU FCVCTGIKUUGWT DWPFGNGP YG QP\G MTCEJVGP OGV CPFGTG RCTVĎGP ,G OQGV PKGV \GNH CNNGU YKNNGP WKVXKPFGP CNU GGP CPFGT FCV CN IGFCCP JGGHV -ĎM PCCT QP\G UCOGPYGTMKPI OGV 9KNNQY 1QM FG FKGPUV *CGRRG[ KU QPVYKMMGNF KP UCOGPYGT MKPI PCOGNĎM OGV #PVGC o *CGRRG[ KU GGP QRNQUUKPI FKG FCVC WKV GGP IGDQWY JCCNV QR JGV IGDKGF XCP IG\QPFJGKF %1 NWEJVXQEJVKIJGKF VGORGTCVWWT ɈLPUVQH IGNWKF GVE &G\G FCVC YQTFGP IGCPCN[UGGTF GP FQQT XGTVCCNF PCCT QRNQUUKPIGP OGV GGP QPFGT DQWYF RQUKVKGH GHHGEV QR FG IG\QPFJGKF XCP GKPFIG DTWKMGTU YCCTFQQT XGT\WKO FCCNV GP FG IGDTWKMGTUVGXTGFGPJGKF VQGPGGOV 5COGP OGV RCTVPGTU DNĎHV 5VTWMVQP 9QTMURJGTG XQNQR KP\GVVGP QR VGEJPQNQIKG GP FCV KU JCTF PQFKI DGVQQIV 5VTGPI n&QQT FG XGTITĎ\KPI MQOGP YG KP FG + &!* ) & *+) #* % &* & + #')+ ,* " OQGV IGDQWYGP GHɈEKÇPVGT QPFGTJQWFGP GP XGT FWWT\COGP &CVC \ĎP CN GPQTO DGNCPITĎM GP YQTFGP UVGGFU DGNCPITĎMGT 6GEJPQNQIKG ICCV QPU ÅEJV XGTFGT JGNRGP DĎ OCCVUEJCRRGNĎMG XTCCIUVWMMGP \QCNU FG GPGTIKGVTCPUKVKG GP XGTITĎ\KPI o &CCTDĎ \KGV JĎ GGP CCPVCN XTCIGP QXGT FCVC FKG KP FG VQGMQOUV FWKFGNĎMGT ICCP YQTFGP n8CP YKG \ĎP FKG FCVC XCP FG GKIGPCCT XCP FG JWWTFGT FG GKPFIG ),!# ) + !* *( && & ' - ) % + ./& $$ & PCCT ICCP MĎMGP &CCTPCCUV \ĎP GT PKGWYG VQGVTGFGTU QR FG XCUVIQGFOCTMV FGPM JKGTDĎ CCP FG ITQVG VGEJ PQNQIKGDGFTĎXGP +U FCV GGP DGFTGKIKPI! 9G OQGVGP GT KP GNM IGXCN IQGF QXGT PCFGPMGP #NU FGTFG YQTFV FG DQWY GP XCUVIQGFDTCPEJG IGMGPOGTMV FQQT NCPIG MGVGPU #NU FKG FCVC XQNNGFKI VTCPURCTCPV \ĎP MWPPGP FG MGVGPU YGN GGPU ɉKPM MQTVGT YQTFGP +M MĎM GT QRVKOKUVKUEJ VGIGPCCP FG\G XTCCIUVWMMGP ICCP YG QRNQUUGP ÅP \G DKGFGP PKGWYG MCPUGP XQQT '&* & '&. ( )+& )* /

*+ ' % )#+ ,+$''#

PROPTECH BEPAALT TOEKOMST VAN VASTGOEDSECTOR

$ÄŽ XTÄŽYGN CNNG XCUVIQGFGXGPGOGPVGP ICCV JGV VGIGPYQQTFKI QQM QXGT RTQRVGEJ 6ÄŽFGPU JGV '24# LCCTEQPITGU FGGNFGP /CVVJGY 4KEJCTFU ,.. GP #PVQP[ 5NWODGTU 2TQR#+ JWP GTXCTKPIGP GP KP\KEJVGP

‘T

echnologie is voor JLL de sleutel naar de toekomst’, betoogde Matthew Richards, head of capital markets bij internationaal vastgoedadviseur JLL. Richards was ĂŠĂŠn van de sprekers op het jaarcongres van EPRA, de Europese branchevereniging van beursgenoteerd vastgoed, in Madrid. Technologie is volgens hem ĂŠĂŠn van de vier grote trends – naast urbanisatie, outsourcing en beschikbaarheid van kapitaal – die bepalen hoe ‘wij in de toekomst zullen leven, werken en onze vrijetijd doorbrengen’. De Brit ging in zijn bijdrage, in het Westin Palace Hotel, vooral in op het vorig jaar juni gelanceerde JLL Spark Global Venture Fund. Dat fonds, met een volume van honderd miljoen dollar (ruim 90 miljoen euro), investeert in veelbelovende proptechbedrijven. Het fonds richt zich op startkapitaal, nieuwe investeringen en op bedrijven die zich al meer ontwikkeld hebben. De participatiemaatschappij van JLL brengt ook haar proptechbedrijven in contact met bedrijfsonderdelen en klanten van JLL, voor feedback en hulp bij de distributie van hun producten.

Inmiddels zijn door JLL Spark Global Venture Fund wereldwijd veertien participaties verricht, waarvan het leeuwendeel in de Verenigde Staten. De omvang van de investeringen varieert van een paar honderdduizend dollar tot enkele miljoenen dollars. Het fonds deed in oktober zijn eerste belegging in Europa. Het stak toen samen met een groep beleggers vier miljoen pond (ongeveer 4,7 miljoen euro) in Hubble, een in Londen gevestigd bemiddelingsplatform voor flexibele kantoorruimte. De andere participaties zijn gedaan in: Betaworks Studios (platform voor de proptechgemeenschap), CasaOne (3D-kantoormeubels), Dealpath (platform voor vastgoedbeleggers), Disruptive Technologies (gebouwsensoren), HqO (ervaringsplatform voor kantoren en winkels), Jones (kortlopende verzekeringen voor verhuurders), OpenSpace (computervisualisaties), Orbital Witness (juridisch platform voor de vastgoedsector), Qdesy (grootste Indiase platform voor flexplekken), Skyline (tool voor vastgoedbeleggers), SMC (optimalisatie elektrische aandrijftechniek in gebouwinstallaties), Stessa (een tool voor vastgoedinvesteerders) en Vergesense (een planningtool).

Het Spark Global Venture Fund is opgericht door JLL Spark, dat sinds eind september net als het fonds onderdeel uitmaakt van de nieuwe divisie JLL Technologies. Die divisie bundelt wereldwijd alle initiatieven op het gebied van data en technologie om zodoende de innovatiekracht van JLLs klanten in commercieel vastgoed te vergroten en te versnellen. Silicon Valley-veteranen Mihir Shah en Yishai Lerner, die sinds 2017 leiding geven aan JLL Spark, staan aan het roer van JLL Technologies. Ze maken ook onderdeel uit van het JLL topmanagement, waarmee de internationaal vastgoedadviseur het belang van de proptech uitdaging onderstreept. Bij de structurering van het fonds is JLL destijds niet over ĂŠĂŠn nacht ijs gegaan. Dat proptech een cruciale rol gaat vervullen voor de toekomst van de vastgoedsector werd binnen de adviesorganisatie voor het eerst al uitgesproken in 2013. ‘Alles begint met de mindset’, hield Richards de congresgangers in Madrid voor. ‘Het is daarbij essentieel dat het topmanagement tot het inzicht komt dat de hele organisatie van hoog tot laag moet veranderen en zich moet openstellen voor nieuwe technologie. Na enig vallen en opstaan zijn we uiteindelijk tot dit fonds gekomen.’

Volgens Richards zijn de financiĂŤle doelstellingen van het fonds ondergeschikt aan de technologisch kennis die JLL opdoet door diep in de keuken te kijken van proptechbedrijven. ‘De complexiteit van vastgoedvraagstukken wordt steeds groter mede door de grote mate van verstedelijking’, betoogde hij. ‘Voor ons is het daarom essentieel om te weten waar het in de vastgoedwereld naartoe gaat. We willen echt begrijpen hoe het werkt.’ Die hunker naar techkennis wil niet zeggen dat het JLL Spark Global Venture Fund geen harde selectiecriteria hanteert, stelde de JLLmanager vervolgens zakelijk. ‘Want ook voor ons is honderd miljoen dollar veel geld’. Volgens Richards begint alles met het ‘wow’-gevoel. ‘Die uitroep van verrassing als een technologie of dienst echt bijzonder is.’ Maar daarna volgt een harde toetsing of het nieuwe product of de nieuwe dienst daadwerkelijk voldoende waarde toevoegt en potentie heeft om op te schalen.

INMIDDELS ZIJN DOOR JLL SPARK GLOBAL VENTURE FUND VEERTIEN PARTICIPATIES VERRICHT, WAARVAN HET LEEUWENDEEL IN AMERIKA

>

Minstens zo belangrijk is volgens Richards of de fondsbeheerders vertrouwen hebben in het management om de onderneming tot een succes te maken.

Proptechgoeroe, blogger en topinfluencer Antony Slumbers, eigenaar van de adviesfirma PropAI, gaf tijdens het congres in moordend tempo en met een stortvloed aan slides zijn visie op de impact van proptech op de diverse vastgoedsectoren. Daarbij zal kunstmatige intelligentie (artificial intelligence oftewel AI), volgens hem de belangrijkste bron van verandering gaan vormen. Zijn onderneming heet tenslotte niet voor niets PropAI. Vooral interessant waren zijn bespiegelingen wie morgen tot de winnaars en verliezers zullen behoren in een door tech gedomineerde vastgoedwereld. Eerder dit jaar schreef hij daarover al een uitstekende blog onder de titel Winners & Losers in PropTech: 16 Differences. Hij begon met een tip: ‘De meeste proptech startups zullen falen en de meeste investeringen in proptech startuptechniek ook.’ Waarom? Volgens Slumbers is het antwoord simpel: ‘Winnaars winnen omdat zij de juiste dingen doen, verliezers verliezen omdat ze dat niet doen.’ Hij hamerde erop dat winnen in de vastgoedsector niet draait om beleggen in de juiste proptech of het kopen van de juiste techniek, maar het echt begrijpen van wat de digitalisering gaat betekenen voor de sector. ‘Het gaat om een mindset, de bereidheid om constant te willen leren en gevestigde inzichten te laten varen.’

wet van Moore dat de rekenkracht van computers elke achttien maanden verdubbelt, mag dan al meer dan vijfitg jaar standhouden, maar in andere segmenten zoals AI gaat het nog veel harder. ‘De omvang van de computerkracht die beschikbaar is voor AI is tussen 2012 en 2018 met een factor 300.000 vermeerderd!’ Zwaaiend met zijn smartphone betoogde Slumbers: ‘Iedereen heeft nu al een supercomputer in zijn zak die qua kracht niet onder doet voor een supercomputer uit 1980 ter waarde van 25 miljoen pond, terwijl die ook nog eens verbinding geeft met de Cloud en Google, waardoor je toegang hebt tot vrijwel alle denkbare informatie en personen in de wereld. Dat biedt nu al ongekende mogelijkheden, die eigenlijk nog maar heel beperkt worden benut in de vastgoedwerd. Voor de vastgoedsector gaat dat bijvoorbeeld betekenen dat we ons niet meer kunnen beperken tot het communiceren met de officiĂŤle huurders, maar met alle gebouwgebruikers. ‘Ons klantbeeld verandert fundamenteel.’

Slumbers betoogde dat winnaars de snelheid van de veranderingen begrijpen, terwijl verliezers de ontwikkelingen in de tech sector niet of nauwelijks volgen. ‘Technologie is de drijvende kracht achter veranderend gedrag, niet andersom. De bekende

Een ander groot verschil tussen de winnaars en verliezers van morgen, is volgens Slumbers dat de winnaars vastgoed beschouwen als een dienstverlening, terwijl de verliezers vastgoed puur als een product zien. ‘De afgelopen paar jaar hebben we twee trends sterk zien opkomen: van product naar dienstverlening en van eigendom naar toegang. Dus Netflix in plaats van dvd’s, Spotify in plaats van cd’s. In feite is die ontwikkeling ook in het vastgoed al aan de gang. Denk aan al die flexibele kantoorverhuurders. De vastgoedsector zal daardoor fundamenteel veranderen.’ De verliezers zullen blijven volharden in hun zienswijze dat vastgoed alleen maar om het verhuren van het vastgoed draait en het fysieke gebouw de waarde vertegenwoordigt waarom alles draait. De winnaars realiseren zich echter dat het gebouw slechts een omhulsel is, waarbinnen de echte business zich afspeelt.’

/CVVJGY 4KEJCTFU JGCF QH ECRKVCN OCTMGVU DÄŽ ,..

FG DGNCPITÄŽMUVG DTQP XCP XGTCPFGTKPI ICCP XQTOGP

namens Vastgoedmarkt en onze partners vaastggoeddmaan van het jaaar 20019

Winnaaar oeuvre awarrd */*"- ‫ ޔ‬ѷ 4)/#$ 1 ) $%&

*/*"- ‫ ޔ‬ѷ $' ) *!( ).

Daan van der Vorm, CEO VORM holding

Wienke Bodewes

-/) -.Ñ·

MENNO LAMMERS: ‘PROPTECH GAAT VEEL VERDER DAN ALLEEN EEN TECHNISCHE OPLOSSING VINDEN’

&G YGTGNFYÄŽFG RTQRVGEJDGYGIKPI OQGV YGTMGP CCP GGP KPENWUKGXG FWWT\COG XGKNKIG DGVTQWYDCTG GP KPPQXCVKGXG NGGHQOIGXKPI GP FG DGXQT FGTKPI XCP VGEJPQNQIKUEJG VQGRCUUKPIGP &CV DGVQQIV /GPPQ .COOGTU GKIGPCCT GP KPKVKCVKGHPGOGT XCP JGV NGKFGTUEJCRURNCVHQTO 2TQRVGEJ0.

V

voor Menno Lammers beperkt proptech zich bepaald niet tot het louter bieden van technische oplossingen voor praktische problemen waardoor vastgoedbedrijven hun efficiency kunnen verhogen en bijvoorbeeld nieuwe markten veroveren. Volgens deze proptech influencer ‘moet de vastgoedsector zich juist ten volle bewust zijn van het feit dat zijn ontwikkeling is gebaseerd op de realisatie van een duurzame samenleving’. De sector moet zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen door nieuwe toegevoegde waarde te creĂŤren die gunstig is voor de samenleving als geheel, meent Lammers. Daarnaast zijn vastgoedbedrijven volgens de 42-jarige Arnhemmer ook verantwoordelijk om gedragsveranderingen te stimuleren in wat hij noemt het ‘stakeholder ecosysteem. Door samen te werken, creĂŤren we Society 5.0 en daarmee realiseren we ook de zeventien duurzame ontwikkelingsdoelstellingen uit de akkoorden van de Verenigde Naties.’

Vanaf de officiĂŤle lancering van ProptechNL in 2017 vormen maatschappelijke doelstellingen (SDG’s), vastgoed en technologie de basis van het platform. ‘Een duurzame omgeving voor iedereen creĂŤren’, legt Lammers de missie van zijn bedrijf gedreven uit. Het netwerk van de aangesloten partners – (vastgoed) ondernemingen en proptech bedrijven – werkt samen bij de invulling van de masterclasses, kennisintensieve netwerkbijeenkomsten en tafelsessies van ProptechNL. Daarnaast mag Lammers vanuit zijn rol als managementconsultant onder meer het Rijksvastgoedbedrijf, Heimstaden Nederland, Savills Nederland, Unibail-Rodamco-Westfield en Syntrus Achmea Real Estate & Finance tot zijn klanten rekenen. Ook is Lammers drie jaar mentor geweest bij startupbootcamp voor het acceleratorprogramma Smart City & IoT.

De afgelopen jaren groeit de proptechbeweging als kool en is deze niet meer weg te denken uit de vastgoedsector, verkondigt Lammers. Inmiddels zijn er volgens hem vele jonge proptechoplossingen die bijdragen aan de ontwikkeling naar een Society 5.0. Naar zijn zeggen doen Nederlandse bedrijven het relatief goed in Europees perspectief. Lammers: ‘Mooi voorbeeld van Nederlandse bodem is bijvoor-

beeld de drone-inspectie van woningen van Octo + Aeroscan in samenwerking met diverse woningcorporaties. Andere interessante Nederlandse proptechbedrijven zijn onder meer Planalogic, Healthy Workers, Physee, Madaster, Chainels, Studio Rap, Huurpaspoort, OSRE, Sustainer Homes en niet te vergeten Geophy, Office App en Lone Rooftop. Het aantal superslimme en duurzame proptechoplossingen groeit met de dag.’

Op de vraag wat we ons eigenlijk moeten voorstellen bij ‘Society 5.0’ richt deze visionair de blik op Japan, een land waardoor hij zich sowieso graag laat inspireren. ‘Japan heeft een nieuwe visie ontwikkeld naar een superslimme maatschappij, Society 5.0. De definitie die Japan hanteert is: ‘Een mensgerichte samenleving die economische vooruitgang in evenwicht brengt met het oplossen van sociale problemen door een systeem dat cyberspace en fysieke ruimte in hoge mate integreert.’ Society 5.0, ook wel de data-gestuurde samenleving genoemd waar cyber (virtueel) en fysiek (tastbaar) zijn samengesmolten, is de samenleving die volgt op de stadia van de jager-verzamelaar (Society 1.0), landbouw (Society 2.0), industrie (Society 3.0) en informatie (Society 4.0), doceert Lammers.

Japan wil volgens Lammers een samenleving creĂŤren waarin verschillende sociale uitdagingen kunnen worden oplost door de innovaties van de vierde industriĂŤle (r)evolutie (ArtificiĂŤle Intelligentie, (Industrial) Internet of Things, robotisering) in elke industrie en elk sociaal leven te integreren. ‘Deze (r)evolutie gaat verder dan Industrie 4.0, omdat een volledige transformatie van onze manier van levenzich niet alleen focust op de maakindustrie. In de Society 5.0 zijn mensen, dingen en systemen allemaal met elkaar verbonden in cyberspace en zorgt artificiĂŤle intelligentie (AI) voor optimale analyses (die de mogelijkheden van mensen overstijgen), die worden teruggekoppeld naar de fysieke ruimte.’ De sleutel ligt volgens hem in het maken van de gelijktijdige transformatie, individueel en institutioneel. ‘Het start met een individuele transformatie’, licht hij toe. ‘De grootste belemmering voor individuele transformatie is onze neiging als leiders om te zeggen: ‘Ja, dat is het probleem en de verschuiving die we nodig hebben. Als anderen maar zouden veranderen hoe zij denken en zich gedragen, dan zouden

8CUVIQGFOCTMV 1WVNQQM

>

/GPPQ .COOGTU UVWFGGTFG 6GEJPKUEJ $GFTÄŽHUMWPFG CCP FG *65 <ÄŽP GGTUVG DCCP YCU DÄŽ /WNVGE KPOKFFGNU $TWPGN +P OCCMVG JÄŽ s CNU VGCONGKFGT DÄŽ 6CUM s MGPPKU OGV FG DQWYUGEVQT URGEKˬGM OGV FG ITQPF YGI GP YCVGTDQWY +P YGTF JÄŽ NKF XCP JGV LQPIGTGPPGVYGTM &G 0KGWY$QWY YCCT JÄŽ QPFGT OGGT VYGG LCCT XQQT\KVVGT YCU 1QM JGGHV JÄŽ DÄŽPC FTKG LCCT DÄŽ 8GTPKGW YKPI $QWY IGYGTMV YCCT .COOGTU VTGPFU URQVVG KPPQXCVKGOCUVGT ENCUUGU QTICPKUGGTFG GP YGTMITQGRGP HCEKNKVGGTFG \QCNU 8CNWG %CUGU GP 'KIGP +PKVKCVKGH +P TKEJVVG JÄŽ $11^U^6 $WUKPGUU +PPQXCVKQP QR GGP KPPQXCVKG GP UVTCVGIKGDWTGCW XQQT FG XCUVIQGFUGEVQT *ÄŽ ICH CFXKGU XGT\QTIFG YQTMUJQRU OGV FG .GIQ 5GTKQWU 2NC[OGVJQFG GP ICH RTGUGPVCVKGU QXGT VTGPFU GP QPVYKMMGNKPIGP +P UEJTGGH JÄŽ s PCFCV 5EJKRJQN 4GCN 'UVCVG JCFFGP CCPIGIG XGP RCTVPGT VG YKNNGP YQTFGP s 2TQRVGEJ0. KP DÄŽ FG -COGT XCP -QQRJCPFGN GP FCV KU PW \ÄŽP JQQHFCEVKXKVGKV &G RTQRVGEJKFGQNQQI GP OCPCIGOGPVEQPUWNVCPV UVQPF XQTKI LCCT QQM CCP FG YKGI XCP 2TQRVGEJ *QWUG FG CNNKCPVKG XCP PCVKQPCNG RTQRVGEJQTICPKUCVKGU KP 'WTQRC *ÄŽ UEJTGGH FKXGTUG CTVKMGNGP GP DNQIU QXGT RTQRVGEJ

we meer vooruitgang boeken.’ Het vinden van het evenwicht tussen economische vooruitgang en oplossingen voor maatschappelijke problemen is een uitdagende reis.’

De proptechideoloog en managementconsultant stond vorig jaar ook aan de wieg van Proptech House, de alliantie van nationale proptechorganisaties in Europa. Deze Europese branche-organisatie timmert flink aan de weg. Zo is Proptech House de exclusieve partner van de Europese Commissie voor de Proptech Europe Startup Award en een tweetal pilots die moeten leiden tot een sterkere Europese proptechsector. De afspraken daarover werden in juli tijdens de vakbeurs Mipim Proptech Europe in Parijs gemaakt. Proptech House rondt binnenkort het onderzoek af naar hinderpalen die de vorming van een krachtige Europese proptechsector bemoeilijken. ‘Opschalen in Europa is een uitdaging voor startups en scale-ups’, analyseert Lammers. ‘Van diverse Nederlandse startups heb ik begrepen dat er vier grote barrières zijn om op te schalen. Het verwerven van geld, toegang krijgen tot

de betreffende lokale markt(en), het vinden van het juiste talent en de Europese en lokale wet- en regelgeving. Maar dat is mijn persoonlijke opinie. De verwachting is dat voor het eind van dit jaar het officiële rapport wordt aangeboden aan de Europese Commissie.’

Ook zullen de organisaties die participeren in Proptech House exclusief gaan deelnemen aan een pilot met een Europees programma, waardoor de Europese Commissie het eigen vermogen en de garanties voor schaalvergroting door de Europese Investeringsbank kan faciliteren. Lammers hoopt dat dit fonds nog dit jaar of anders begin 2020 uit de startblokken komt.

Lammers beschouwt Digital Twin als een van de meest veelbelovende techconcepten voor de komende jaren. ‘Dat gaat veel verder dan een BIM-model. Een Digital Twin is een dynamische digitale weergave van een fysieke (vastgoed) asset, waarmee het bedrijf de prestaties van dit gebouw beter kan begrijpen, voorspellen en nieuwe inkomsten kan vinden, waardoor het bedrijf haar functioneren in de markt kan veranderen.’ Door gebruik te maken van sensoren en zelflerende algoritmen (AI) en dataanalyse worden de integrale prestaties van een gebouw gemeten, met minder kosten en tijdproblemen tot gevolg voor het aanbrengen van verbeteringen. ‘De kracht zit uiteindelijk in de uitgebreide real-time koppeling tussen het digitale en fysieke object. De Digital Twin is als het ware het brein van een lerend vastgoedobject en verbetert de volledige levenscyclus van een vastgoedobject. Het gebouw wordt een smart building met een significante meerwaarde.’

DE SECTOR MOET ZIJN MAATSCHAPPELIJKE VERANTWOORDELIJKHEID NEMEN DOOR NIEUWE TOEGEVOEGDE WAARDE TE CREËREN DIE GUNSTIG IS VOOR DE SAMENLEVING ALS GEHEEL STREAMER

Digital Twins maken volgens Lammers ook de volgende stap mogelijk: de ontwikkeling naar responsive building, dat real-time beantwoordt aan de behoeften en wensen van de gebruikers. In responsieve gebouwen worden de inzichten uit data-analyse automatisch toegepast om gebruikersprestaties te verbeteren. Denk aan het aansturen van installaties, inzetten van services en het (proactief) informeren van gebruikers. Lammers: ‘Digital Twintechnologie helpt vastgoedbedrijven met het beter begrijpen van klantbehoeften. Daardoor kunnen er relevantere verbeteringen en vernieuwingen worden doorgevoerd op producten, services en waardemodel-

len die de klantervaring aanzienlijk verbeteren. Zodra de technologie volledig is omarmd, kan de hele focus en structuur van het bedrijf veranderen, en kun je oude rollen elimineren, nieuwe creÍren, die mogelijk geheel nieuwe inkomstenstromen opleveren.’

Gevraagd naar geslaagde voorbeelden van Digital Twins in de Nederlandse of Europese vastgoedmarkt, zegt Lammers: ‘Ik zie

dat Digital Twins in twee domeinen in ontwikkeling is. De eerste is op assetniveau zoals Edge Olympic (Edge Technologies/ Epicenter) en de Outlook (Schiphol Real Estate/ Microsoft). De andere is op stadsniveau zoals Singapore, London, Parijs, New York en Amsterdam. De echte Digital Twins voor vastgoed en de gebouwde leefomgeving staat nog in de kinderschoenen. Als alle voordelen zichtbaar worden, kan het hard gaan en hopelijk worden beide domeinen met elkaar verbonden als een City of Twins.’

" " Het afgelopen jaar stelde iedere vrijdag een jonge vastgoedprofessional zich voor op vastgoedmarkt.nl. In deze Outlook blikken we terug op 2019. Dit keer Irene van Esseveld

Opleiding: Bachelor Vastgoed & Makelaardij Ik ben: Associate bij de afdeling property management van Savills

ste gebouw op de Zuidas vind ik het gebouw van LĂŠons aan het einde van de De Boelelaan, bij de kruising met de Parnassusweg. Dit gebouw roept om een grondige renovatie!

ben ik alleen op reis geweest naar Vietnam. Ik ben eigenlijk geen seconde alleen geweest. Het was iets wat ik vantevoren heel spannend vond, maar ik ben blij dat ik het heb gedaan!

Mijn hart ligt bij: Kantoren, aangezien hier veel dynamiek is. Mutaties, verleningen, verduurzamen en het onderhouden van langdurige relaties met zowel huurders als eigenaren vind ik het leukst.

Nevenfunctie: Ik ben de afgelopen jaren preases geweest van de oudledenvereniging van studentenvereniging RVSV. Gedurende deze periode hebben we naar een fusie toegewerkt met de oudledenvereniging van het RSC. Dit traject is inmiddels succesvol afgerond en dat werd goed gevierd op het XXIe lustrum van RSC/RVSV in Rotterdam.

Waarom vastgoed: Ik ben er per ongeluk ingerold. Mijn vader werkte bij JLL en dus ben ik daar stage gaan lopen en heb zo mijn studiekeuze gemaakt. Een goede zet, want het past erg goed bij me.

Must-read: ’t Hooge Nest van Roxane van Iperen. Dit gaat over een huis in ’t Gooi, dat in de Tweede Wereldoorlog fungeerde als ÊÊn van de grootste onderduikadressen. Het werd gerund door twee Joodse zussen.

Het mooiste vastgoedobject: UN Studio. De entree van dit gebouw is afgelopen jaar grootschalig gerenoveerd en behoort tot de mooiste van de Zuidas. Onze afdeling heeft een grote rol gehad in het renovatietraject.

Grootste kans voor vastgoedprofessionals: Multidisciplinair samenwerken met verschillende bedrijfsonderdelen, om zo een volledig pakket van diensten aan te kunnen bieden en opdrachtgevers zo goed mogelijk te ontlasten, de one-stop-shop.

In mijn vrije tijd houd ik mij bezig met: Vakantie, tripjes, leuke dingen doen, lekker eten, borrelen en genieten.

Het lelijkste vastgoedobject: Het lelijk-

Ik heb het meest geleerd van: Vorig jaar

Vrijmibo/hangout: Hoppe

!

Favoriete apps: ING, Parkmobile, Elsevier Weekblad.

Transportmiddel: Transportmiddel: auto, shame on me!

‘KWALITEIT MOET ALTIJD HET UITGANGSPUNT ZIJN’

)GFGRWVGGTFG XCP FG RTQXKPEKG 1XGTÄŽUUGN

>

&G RTQXKPEKGU 1XGTÄŽUUGN GP )GNFGTNCPF VTGMMGP UCOGP QR QO FG ( % $% ' % % ! ( # $ ' $ !# ' $ $%# ! % ' ' $% %' & % #$ $% # % $!# "& ' IGFGRWVGGTFG XCP FG RTQXKPEKG 1XGTÄŽUUGN

0

nlangs boden de provincies Overijssel en Gelderland met de steden in de regio een Woonakkoord Oost-Nederland aan minister voor Milieu en Wonen Stientje van Veldhoven en Tweede Kamerleden aan om de woningbouw in deze provincies te versnellen. De komende vijf jaar moeten er in de steden in Oost-Nederland 75.000 woningen worden bijgebouwd om aan de stijgende vraag te voldoen. ‘We willen een woonakkoord sluiten met het Rijk om de verhuisstroom uit de Randstad op te vangen en de woningbouw te versnellen’, vertelt de Overijsselse gedeputeerde Monique van Haaf. In haar rol als gedeputeerde op het gebied van wonen, ruimte en retail komt Van Haaf verre van onbeslagen ten ijs. In een grijs verleden werkte ze bij een ingenieursbureau dat bouwfouten opspoort en bij een makelaarskantoor. Met name die laatste ervaring is ‘nooit weg’ volgens Van Haaf. ‘Ik heb ervan geleerd hoe mensen naar huizen zoeken en hoe moeilijk het is om een woning te vinden die echt bij je past.’

Het sterkt haar ook in de bijzondere aanpak die Overijssel voorstaat bij het oppakken van de nieuwbouwopgave. De provincie werkt sinds dit voorjaar samen met Zwolle en het landelijke Expertteam Woningbouw van het ministerie van Binnenlandse Zaken in de pilot ‘adaptief plannen’. Hoofddoel is versnelling van de woningbouw. Hierbij bekijkt de provincie samen met de gemeente, experts van het ministerie van Binnenlandse Zaken en commerciĂŤle partijen aan hoeveel en wat voor type woningen de komende jaren behoefte is en ligt er minder nadruk op de aantallen. Met de steden Enschede en Hengelo zijn soortgelijke trajecten opgestart. ‘Deze manier van werken stuurt veel meer op kwaliteit. Welke woning heb je op welke plek op een bepaald moment nodig? Op die manier ben je ook veel meer vraaggestuurd bezig dan dat je afhankelijk bent van nieuwbouwplannen die je als gemeente hebt’, aldus Van Haaf. Ook het sturen op kwaliteit valt uiteindelijk paradoxaal genoeg in cijfers te vatten. Het heeft ervoor gezorgd dat de aanvankelijke nieuwbouwopgave in de periode tot 2040 in Zwolle is opgeplust van 10.000 naar 20.000 woningen.

Die woningen moeten dan nog wel gebouwd worden en daarbij gooit de stikstofcrisis roet vooralsnog in het eten. Overijssel wordt daarbij als landelijke provincie extra hard getroffen.

$% # % &%

Niet alleen de grote woningbouwprojecten dreigen stil te vallen, maar ook de ruimschoots vertegenwoordigde agrarische bedrijven worden geraakt. Bovendien ligt meer dan 40 procent van de zogeheten Natura 2000-gebieden, het netwerk van beschermde natuurgebieden in de Europese Unie, in Gelderland en Overijssel. Met het Woonakkoord willen de provincies met het Rijk zoeken naar maatwerk voor de bouw. ‘Wij zullen als provincie samen met landbouworganisatie LTO Nederland, de bouwers en werkgeversvereniging VNO-NCW gezamenlijk in gesprek moeten blijven met de overheid’, zegt Van Haaf. ‘Deze kwestie wordt vooral geholpen door goede informatie en het delen van expertise. Het is in ieders belang dat niet alles stil komt te liggen.’

Met het Woonakkoord Oost-Nederland willen de provincies dat een deel van de middelen wordt ingezet voor woningbouw in de steden. Overijssel en Gelderland hebben hier samen al meer dan 100 miljoen euro voor gereserveerd. Van Haaf wil er echter voor waken dat er vanuit de regio te veel naar Den Haag wordt gekeken voor het behalen van de nieuwbouwambities. ‘Kwaliteit moet altijd het uitgangspunt zijn. Je moet je niet te veel laten leiden door je grondposities, maar juist kijken wat die je kunnen opleveren.’ Een landelijke aanpak werkt volgens Van Haaf niet, omdat woonwensen verschillend zijn. ‘Mensen die de Randstad verlaten, kiezen niet voor een Vinexwijk, die willen in de binnenstad van bijvoorbeeld Zwolle wonen. Als je puur redeneert vanuit aantallen, zie je die beweging niet. Een grondpositie is geen reden om te bouwen. Nee is ook een antwoord.’

‘WELKE WONING HEB JE OP WELKE PLEK OP EEN BEPAALD MOMENT NODIG? OP DIE MANIER BEN JE OOK VEEL MEER VRAAGGESTUURD BEZIG DAN DAT JE AFHANKELIJK BENT VAN NIEUWBOUWPLANNEN DIE JE ALS GEMEENTE HEBT’

Binnen de nieuwbouwopgave voor heel Nederland en voor haar eigen provincie in het bijzonder, draagt circulaire bouw wat Van Haaf betreft bij aan de oplossing. Binnen het Woonakkoord spreken Overijssel en Gelderland de bereidheid uit om naar innovatieve en flexibele bouwwijzen te kijken om mensen snel van een betaalbaar huis te voorzien. Een mooi voorbeeld is dat ontwikkelaar BPD onlangs tekende voor 1.000 nieuwe woningen met een zogeheten materialenpaspoort in Noord-Oost Nederland in 2020.

Van Haaf: ‘Bouwers en ontwikkelaars zijn op zoek naar nieuwe verdienmodellen. Tegelijkertijd is het ook logisch dat ze nu nog zijn aangewezen op bestaande

verdienmodellen die goeddeels gebaseerd zijn op steen. Je kunt heel ambitieus zijn, maar je moet ook de slag kunnen maken. Het is heel waardevol om samen met marktpartijen pilots te draaien. Zo wordt momenteel in Zwolle een houtbouwproject met meerdere woningen voorbereid. Je moet echter niet als markt of overheid te veel voor de troepen willen uitlopen. Opvallend genoeg kwam onlangs uit onderzoek naar voren dat uitgerekend studenten, in dit geval van de Universiteit Twente, uiteindelijk het liefst gewoon een twee-onder-een-kapwoning willen hebben.’

Behalve een uitdaging op woongebied heeft Overijssel net als in andere delen van het land te maken met een uitdagend retaillandschap. De winkelcentra in de steden hebben moeite om de opengevallen plekken te vullen, in de dorpen is het sowieso een uitdaging om een goed niveau aan winkels en andere voorzieningen overeind te houden. ‘Dat is direct de reden geweest voor de oprichting van de Stadsbeweging: een programma van Overijssel waarin steden en kleine kernen samen optrekken om iets aan de leegstand te doen. Je wilt de levendigheid in de stadcentra in stand houden. Dat is in het belang van de bewoners en ondernemers, die daarbij uiteraard ook een financieel belang hebben. Je ziet dat ondernemers samen met bewoners meer de regie willen pakken op winkelstraten. Dat leidt tot compactere centra en winkelstraten die worden ingekort.’

Van Haaf: ‘Je moet voorkomen dat nieuwe centra aan de buitenrand bestaande centra leegtrekken. Aan de andere kant ben ik ook niet voor generieke regels die per definitie nieuwe ontwikkelingen tegenhouden. Beslissingen hierover nemen we op basis van gedegen onderzoek. Maar voorop staat voor mij wel dat je in het retaillandschap keuzes moet maken. Niet alles is mogelijk en tegelijkertijd willen we ook niet alle nieuwe ontwikkelingen belemmeren. Je blijft hoe dan ook discussie houden.’

Om de winkelgebieden levendig te houden, zoekt de provincie ook nadrukkelijk toenadering tot vastgoedbeleggers met bezit in de centra. ‘Traditioneel stonden die partijen wat verder weg, ook omdat dĂŠ vastgoedbelegger niet bestaat. De ondernemer, de kleine belegger en de grote institutionele beleggers zitten

allemaal anders in de wedstrijd. Maar het is wel belangrijk om hen allemaal aan tafel te krijgen om mee te denken over de toekomst. Hoe ga je die kloof tussen al die verschillende belangen overbruggen? Onder meer met vastgoedadviseur CBRE aan tafel hopen we de discussie los te krijgen, want uiteindelijk hebben al die beleggers belang bij wat het meeste rendement biedt. Het gaat erom hen op een andere manier te prikkelen, bijvoorbeeld door na te denken over andere bestemmingen.’

De transformatie van winkels naar woningen komt Overijssel en Gelderland de komende jaren waarschijnlijk extra van pas. Alleen al vanuit de Randstad verwachten de provincies de komende vijf jaar 60.000 nieuwe huishoudens in het oosten. ‘De verhuisstroom uit de Randstad zorgt voor een snelle verstedelijking in onze steden. Er is nog steeds een grote verhuisstroom naar de Randstad, maar dat zijn vooral jonge mensen die geen huis achter laten. ‘De nieuwkomers uit de Randstad zijn gezinnen en ouderen die een nieuwe woning zoeken. Die zijn niet op zoek naar een nieuw Amsterdam, maar willen wel hoofdzakelijk in de binnensteden wonen. Tegelijkertijd hebben we ook de opdracht om onze eigen senioren te blijven huisvesten.’

Het benadrukt volgens Van Haaf het belang van een betere bereikbaarheid van de steden en ook binnen de steden in Overijssel en Gelderland. Vandaar ook de blijdschap over de geslaagde proef met een snelle intercity-verbinding tussen de Randstad en Zwolle. Maar, zo stelt ze, het gaat daarbij niet alleen om weg-, spoor- en fietsverbindingen, maar ook om nieuwe vormen van mobiliteit. Ook daarbij vindt er volgens Van Haaf nadrukkelijker afstemming plaats tussen de behoeften in steden en nabijgelegen dorpen. Niet kiezen voor retail in de rafelranden van een stad, maar deze bestemmen voor woningen, kan eraan bijdragen dat een nabijgelegen dorp makkelijker haar voorzieningen op orde kan houden. ‘We creĂŤren de randvoorwaarden voor gemeenten om in te kunnen spelen op de toenemende instroom vanuit de Randstad. Wanneer je als Rijk begint in Overijssel en Gelderland sla je twee vliegen in ĂŠĂŠn klap: je investeert niet alleen in het overloopgebied van de Randstad, je investeert ook in gebiedsontwikkeling en verbetering van de leefomgeving. Daarmee houden we stad en platteland in evenwicht.’

8QQT 8)2 OCTMGGTV JGV LCCT XCP \ĎP GPVTGG QR FG 0GFGTNCPFUG NQIKUVKGMG XCUVIQGF OCTMV &G $GNIKUEJG DGWTUIGPQVGGTFG QPVYKMMGNGPFG DGNGIIGT NGXGTV JKGT FG MQOGPFG OCCPFGP \ĎP GGTUVG NQIKUVKGMG RCTMGP QR GP MĎMV PCCT PKGWYG KPXGUVGTKPIGP n&G EQPEWT TGPVKG QO KPFWUVTKÇNG TWKOVG KP FG DWWTV XCP ITQVG DGXQNMKPIUEGPVTC DNĎHV VQGPGOGP o

" " !$

n 0GFGTNCPF DNÄŽHV GGP XCP FG CCPVTGMMGNÄŽMUVG 1%5/7)2 9%2 8534%> " -6 ))2 4%2 8534)6) 327:-//)0%%5 &),))5()5 )2 )-+)2%%5 9%2 ,33+:%%5(-+ 03+-67-)/ )2 6)1- KPFWUVTKGGN XCUVIQGF *GV $GNIKUEJG HCOKNKGDGFTÄŽH KP &)+322)2 -2 6.)',-@ &)<-7 28

03+-67-)/) 4%5/)2 -2 7:%%0* 8534)6) 0%2()2 ) %1&-7-)6 TGKMGP XGTFGT *GV DGFTĎH JGGHV RTQLGEVGP KP %%2&38: +3)( 9335 1 %%2 2-)8:) (-675- &87-)')275% -)59%2 -6 453')27 %0 93359)5,885( DNGGM JCNH PQXGODGT WKV FG FGTFGMYCTVCCNEĎHGTU 8)2 ,))*7 33/ ))2 +532(&%2/ 9%2 1-0.3)2 1 1)7 327:-//)0-2+6437)27-))0 9%2 1-0.3)2 1 )()50%2( -6 6-2(6 ))2 .%%5 -2 ,)7 9-<-)5 9%2 " )7 DGFTĎH JGGHV FG 0GFGTNCPFUG OCTMV DGVTGFGP OGV 4%572)5 00-%2< )%0 67%7) :%%51)) () .3-27 9)2 VWTGU 'WTQRGCP .QIKUVKEU GP \ĎP QRIGTKEJV *GV 737%0) &)0)+() 9)513+)2 -2 ()<) *32(6)2 -6 ()<) \QOGT XGTJQQIF XCP PCCT OKNLCTF GWTQ *GV VYGGFG XGJKMGN KU URGEKɈGM DGUVGOF XQQT EQTG KPXGUVGTKPIGP KP 0GFGTNCPF GP NCPFGP CNU 1QUVGPTĎM 7%0-@ )2 4%2.) )2)08; 1%2%+)5 ))5( 9%2 )0()2 KU DNĎ OGV 0GFGTNCPF CNU PKGWYG NQQV CCP FG UVCO XGTVGNV JĎ

n1PFCPMU CNNG TGEGPVG WKVFCIKPIGP DNÄŽXGP YÄŽ 0GFGTNCPF \KGP CNU GGP XCP FG OGGUV CCPVTGMMGNÄŽMG NQIKUVKGMG XCUVIQGFOCTMVGP XCP 'WTQRC 9ÄŽ XGT :%',7)2 (%7 () 95%%+ 2%%5 03+-67-)/ 9%67+3)( <%0 %%2,38()2 2)7 %06 -2 %2()5) 8534)6) 0%2()2 )()50%2( ,))*7 9%2 38(6,)5 ))2 67)5/) 35-@27%7-) 34 () 03+-67-)/) 1%5/7 2 336)2(%%0 )2 367)5,387 ,)&&)2 :) ))2 /%26 +)932()2 34 45)1-81 03'%7-)6 32<) ))567) 4%5/)2 -2 () )2)08; 7) 5)%0-6) 5)2 26 4%5/ -2 367)5,387 <%0 -2 3+-67-)/) 376437 -9-)5)20%2( 0-++)2 4%0 %%2 () 26

"%67+3)(1%5/7 87033/

4%5/ -2 336)2(%%0 /317 34 () %6 5-',7-2+ )0+-@ s RTGEKGU MKNQOGVGT XCP \QYGN FG 4QVVGTFCOUG CNU 27:)546) ,%9)2 > )+-2 -6 () &38: 9%2 &)-() 453.)'7)2 %0 +)67%57 9)57)07 () 1%2%+)5 = ) ))567) *%6)2 :35()2 )-2( )2 &)+-2 34+)0)9)5( ) ))567) *%6) QOXCV O 34 " %5/ 336)2(%%0 )2

1 QR 8)2 2CTM 0ĎOGIGP KP 1QUVGTJQWV 8GTUEJKNNGPFG QPFGTFGNGP \ĎP XQQTXGTJWWTF 8QQT FG QXGTKIG FGNGP \ĎP FG QPFGTJCPFGNKPIGP KP GGP ɈPCCN UVCFKWO 9G OKMMGP JKGTDĎ QR GGP UVGTMG UCOGP :)5/-2+ 1)7 03/%0) 67%/),30()56 >

&CCT DNÄŽHV JGV PKGV DÄŽ XQGIV XCP *GNFGP VQG n9G \ÄŽP KP IGURTGM OGV XGTUEJKNNGPFG IGOGGPVGU GP +532()-+)2%5)2 9335 2-)8:) +532(%%2/34)2 2<) *3'86 -2 )()50%2( 0-+7 34 () 327:-//)0-2+ 9%2 32<) )-+)2 4357)*)8-00) 9%28-7 32<) +532(436-7-)6 /QEJVGP \KEJ OQIGNÄŽMJGFGP XQQTFQGP GGP KPVGTGU 6%27) 4357)*)8-00) 1)7 327:-//)0-2+6+532()2 39)5 VG PGOGP FCP MÄŽMGP YG FCCTPCCT #NU $GNIKUEJG QTICPKUCVKG DTGKFGP YÄŽ QXGTKIGPU KP FG VQGMQOUV QQM +5%%+ 8-7 34 )0+-6', +532(+)&-)( 1%%5 (%%5 0-++)2 131)27))0 +))2 '32'5)7) 40%22)2 > &G NQIKUVKGMG RCTMGP \ÄŽP CHIGUVGOF QR FG DGJQGHVGP 9%2 () ) '311)5') 1%5/7 67)07 () )2)08; 1%2%+)5 = ) 03+-67-)/) 6)'735 9)5%2()57 5%<)2(62)0 PW QPU EQPUWORVKGIGFTCI KPITÄŽRGPF XGTCPFGTV QPFGT -2903)( 9%2 ) '311)5') #) /-)<)2 () +532()2 )5+ \QTIXWNFKI WKV QO MNCPVGP VG JGNRGP DÄŽ JWP \QGM 73',7 2%%5 73403'%7-)6 -2 () &8857 9%2 +537) 'WTQRGUG UVGFGP &GPM CCP IGOCMMGNÄŽM DGTGKMDCTG NQECVKGU OGV GGP FKTGEVG CCPUNWKVKPI QR FG DGNCPITÄŽM 67) 9)5/))56%()56 :%%5 32()52)1-2+)2 (%+ )2 2%',7 CEVKGH MWPPGP \ÄŽP o

=#) +%%2 34 %0 32<) &)67%%2() )2 2-)8:) 4%5/)2 <322)4%2)0)2 40%%76)2>

2CTM 0ÄŽOGIGP KP

8)2 MĎMV QQM OGV DGNCPIUVGNNKPI PCCT NCUV OKNG $' !*+! * 2 +' & % - & '%% ) + $ ! +'+ % ) - )-,!$!& $,! * !& ) & '& *+! - & JGV YGIGPPGV ' EQOOGTEG NGKFV VQV OGGT GP VĎFU MTKVKUEJG NGXGTKPIGP KP CNNG UVGFGP *GV KU FWKFGNĎM + + *+ *-) +- )-' ) %' + .') & - ) + ) ''# !& )$ & ' . $ '&1 #) + % + & % 1!+ KP ITQVGTG NQIKUVKGMG RCTMGP \ĎP QP\G NQECVKGU XGGNCN FKTGEV CCP FG TCPF XCP ITQQVUVGFGNĎMG CIINQOGTCVKGU IGNGIGP &CCTFQQT \KGP YG XCP PCDĎ JQG FG\G VTGPF 1! - ) ) '&+.!## $+ &WWT\CCOJGKF KU XQQT QPU GTI DGNCPITĎM 8CPCH LCPWCTK IGNFV XQQT CNNG PKGWYDQWY FG ENCUUKɈECVKG

) % )0 '' *+ & (')+ '$!' - ) ,,) 1 % & . % + '&1 ,,) )* '- & ! & & . '( $ '&1 *+ & & &! ,. ( )# & 1'&& ( & NGP RNCCVUGP +PENWUKGH FG RÄŽRNÄŽP URTGGM LG FCP QXGT % ) & %!$"' & % & + ## & #'(( ) -$ # 3 &1 # ,! ! *+!#*+' & )!* * - ). + & $,/ % & ) + + # !& + #'% & % & & $$ * '( $$ * 1 $ 1 ++ & '% +'+ & ( * * & & +!'& $ '($'**!& + #'% & - )$ !& XCP FG OCZKOWOUPGNJGKF NÄŽMV \QFQGPFG GGP VÄŽFG NÄŽMG PQQFQRNQUUKPI &G WKVFCIKPI NKIV KP JGV CHUVGO

% & - & & ( ## + % +) $ & + 1'. $ & '&'%!* $* & %!$! , ' $*+ $$!& & &+ .'') + . )#+ ! )!& ) * % & % + '- ) JGFGP GP QP\G JWWTFGTU 9ÄŽ \KGP JGV XGTITQGPGP XCP FG NQIKUVKGM CN CNU GGP IQGFG DGFTÄŽHURTCMVÄŽM 0KGVVGOKP NÄŽMGP FG GKUGP CCP JGV WKVIGXGP XCP '&+.!## $!& * )'& + .') & & * )(+ )% .') + '&+.!## $!& *),!%+ - & PKGWYG NQIKUVKGMG IGDKGFGP DGRGTMV 9ÄŽ \ÄŽP GEJVGT !& *+ + * % & % + )'& ! & ) & & ) ( ** & '($'**!& & + 1' # & 1' + & ( )!' - & '&1 # ) ! . ) &' ! '- ) ), # & .') & 3 - ) !* - & $ & '& &#* ) /!+ & #' $ & '&'%! '(+!%!*+!* *+ % 2 & $

,)'( 1! & . '& ,)) &+! '% !& ,*+)!5$ ),!%+ !& ,,)+ - & )'+ -'$#!& * &+) VQGPGOGP &G XTCCI PCCT ITQVGTG OGVTCIGU DNÄŽHV &. 1! ' . $ ! !& )$ & * % )#+ UVGGFU OQGKNÄŽMGT VG XKPFGP \ÄŽP 6GMGPGP XCP GGP ) **! 1! & . &! + + !%( + - & ) /!+ XKPFGP GKPFIGDTWKMGTU OQGKNÄŽM KP VG UEJCVVGP &G RCTVÄŽGP XGGNCN OWNVKPCVKQPCNU \QGMGP VWUUGP '($'**!& & !& & $,/ ' & ! ) $ & ' OGGTFGTG RQUKVKGU &G $GPGNWZ DNÄŽMV PCOGNÄŽM GGP DGNCPITÄŽMG UEJCMGN KP FG VQGICPI VQV JGV 'WTQRGUG '&+!& &+ ) /!+ ' &! + 3

*+ ' % )#+ ,+$''#

Is vertrouwen te koop?

Vertrouwen moet je verdienen. 'îîƑūŞ ǕǞŠ ēĚ ēîƥîċîƙĚ ĚŠ ēĚ ƑĚIJĚƑĚŠƥĿĚēîƥîċîƙĚ DŽîŠ s×qɉ ƭƙĿŠĚƙƙȡ ŞĚƥ îŕŕĚ ijĚijĚDŽĚŠƙ ūDŽĚƑ ēĚ ČūŞŞĚƑČĿĦŕĚ DŽîƙƥijūĚēŞîƑŒƥȡ ċĚƙČĺĿŒċîîƑ DŽūūƑ ūŠǕĚ ŕĚēĚŠȦ ~IJ ĺĚƥ Šƭ ijîîƥ ūŞ ēĚ ŞîƑŒƥ DŽūūƑ ĺĚƥ ŞŒċ ūIJ ēĿĚ DŽūūƑ ČūƑƎūƑîƥĚƙȦ ØǞɉDŽĿŠēĚŠ ĺĚƥ ċĚŕîŠijƑǞŒ ēîƥ ūŠǕĚ ŕĚēĚŠ ƥūĚijîŠij ĺĚċċĚŠ ƥūƥɉîŕ ūŠǕĚ ŒĚŠŠĿƙ ĚŠ ēîƥîȦ 'îƥ ŒūŞƥ ĺĚƥ DŽĚƑƥƑūƭDžĚŠ ĿŠ ūŠƙɉƥĚŠ ijūĚēĚȦ

Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.