Vastgoedmarkt november 2019

Shortlist: Vastgoedman/-vrouw van het jaar

Sander van der Laan: 'Action is altijd verrassend'

Deal van de maand: J Deka koopt Forum Monument,

WWW.ADHOCBEHEER.NL

jaargang 46, november 2019 www.vastgoedmarkt.nl

Al meer dan 40 jaar het medium voor de vastgoedprofessional

NVB: Consument wil rijtjeswoning, géén appartement

V&D Groningen wordt kantoor

Omgekeerd aan de huidige situatie moeten we volgens NVB Bouw veel meer rijt eshuizen in plaats van appartementen ouwen.

Dat is de opvallende uitkomst van een uitgebreid onderzoek dat emeritus hoogleraar Friso de Zeeuw en onderzoeker Geurt Keers in opdracht van NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers, hebben verricht. In hun essay ‘De onderste steen boven’ komen zij tot de conclusie dat de nieuwbouwvraag voor 70 procent uit grondgebonden woningen bestaat, niet alleen in steden maar vooral ook in groene wijken aan de rand van steden en dorpen.

Het is een opvallende bevinding, want tot nu toe wordt door beleidsmakers juist het bouwen van kleine appartementen in stedelijke gebied gezien als beste remedie tegen de enorme woningvraag.

Een veelgehoord argument hierbij is de sterk toegenomen vergrijzing en de aanname dat ouderen graag naar een klein nieuwbouwappartement op zo’n locatie verhuizen.

'Maar ouderen verhuizen helemaal niet graag', zo constateren De Zeeuw en Keers in hun onder-

Wienke Bodewes winnaar van de oeuvreprijs 2019 Voormalig directeur van vastgoedontwikkelaar en -belegger Amvest, Wienke Bodewes, wint de allereerste oeuvreprijs van Vastgoedmarkt. Bodewes krijgt de prijs uitgereikt tijdens Trends 19 op 28 november.

Bodewes krijgt de prijs als erkenning voor zijn lange en rijke carrière in de vastgoedsector. Die carrière begon bij de gemeente Rotterdam waar hij leiding gaf aan het stadsvernieuwingsteam. Later werkte hij lange tijd voor de Amsterdamse woningcorporatie Ymere en projectontwikkelaar Amvest waar hij vorig jaar afzwaaide. Daarnaast was Bodewes voorzitter van de Neprom en bestuurder bij IVBN.

In een interview met Vastgoedmarkt (pagina 10-11) blikt Bodewes in dit nummer terug op zijn carrière. Ook spreekt hij zijn zorgen uit over het huidige bestuurlijk klimaat in Nederland waarin de 'waan van de dag' een steeds grotere rol is gaan spelen.

zoek. 'Senioren zijn honkvast.

Waar 9 procent van alle huishoudens beslist binnen twee jaar wil verhuizen is dit bij de groep 65-plussers amper 2 procent.' Van deze 74.000 verhuis-geneigde ouderen wil bovendien ongeveer een derde (weer) het liefst naar een eengezinshuis. Pas op zeer hoge leeftijd is de voorkeur voor een appartement groter. In hun essay ontkrachten De Zeeuw en Keers meer heersende opvattingen.

Zo wordt er vooral bij provincies vaak gedacht dat er binnen de steden voldoende plek is voor de bouw van nieuwe woningen, en er dus geen uitleglocaties aan de randen van steden of dorpen meer nodig zijn. 'Zij vergeten alleen dat onze bevolking al jarenlang veel harder groeit dan gedacht.

Tegelijkertijd wordt er steevast te weinig rekening gehouden met planuitval en planvertraging en met de woonwensen van Nederlanders.

De gevolgen blijven niet uit. Het huisvestingssysteem in Nederland loopt op steeds meer plekken muurvast.'

Vastgoedontwikkelaar MWPO heeft de aandelen van het voormalig V&D gebouw aan de Grote Markt in Groningen gekocht van CBRE Dutch High Street Club, een van de Nederlandse investeringsvehikels gemanaged door CBRE Global Investors. Het pand wordt komend jaar getransformeerd tot Het Groot Handelshuis. In totaal is er 7.000 m2 kantoorfunctie ingeruimd in het voormalige warenhuis. Daarnaast wordt de Jumbo verdubbeld. Het ontwerp is gemaakt door architectenbureau De Zwarte Hond.

Vierhonderd woningen in Spoorzone Tilburg De Universiteit van Tilburg, de gemeente Tilburg en gebiedsontwikkelaar SDK Vastgoed (VolkerWessels) tekenden een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling en bouw van de Young Professional Campus in de Spoorzone.

De universiteit worstelt al jaren met de huisvesting van studenten, vaak moeten buitenlandse studenten aan het begin van het studiejaar in tenten wonen. Het project in de Spoorzone behelst nieuwbouw van drie gebouwen van in totaal zo’n 20.000 vierkante meter oppervlakte in de Spoorzone, een 75 hectare groot Ingezonden mededeling

KLAAR VOOR DE TOEKOMST? Energielabel C in 2023, label A in 2030. Is jouw kantoorvastgoed al klaar voor de toekomst?

Met een strategische inzet van duurzaamheid verhoog je de waarde en kwaliteit van vastgoed.

Bekijk hier hoe wij helpen vastgoed future proof te maken: cbre.nl/duurzaamheid

gebied midden in de stad, aan het spoor gelegen ten noorden van het station. In het gebied is ruimte voor wonen, werken en recreëren.De campus krijgt een plek in het hart van de Spoorzone en moet een plek worden waarin wonen voor studenten, starters en ‘young professionals’ wordt gecombineerd met bedrijvigheid en onderwijs gericht op ondernemerschap. Er zijn ongeveer 400 woningen voorzien op de campus, maar precieze aantal vloeit voort uit haalbaarheidsstudie die uitgevoerd wordt. Naar verwachting beginnen de eerste bouwwerkzaamheden in 2022. Medio 2024 staat de oplevering gepland.

In een uitdagende markt laten wij onze winkelportefeuille bovengemiddeld presteren Collin Boelhouwer, Director Dutch Retail Investments, Bouwinvest

Het Bouwinvest Retail Fund is door de MSCI uitgeroepen tot het best presterende vastgoedfonds in Nederland. Het fonds liet over de afgelopen drie jaar een relatieve outperformance zien van 3,2% ten opzichte van de sectorbenchmark. Dit heeft Bouwinvest kunnen realiseren door een juiste focus op de grootste winkelsteden, buurtwinkelcentra voor boodschappen, goede geografische spreiding en actief asset management. Meer lezen over onze retailstrategie? Kijk dan op bouwinvest.nl/retail.

This advertisement does not constitute a sale, an offer to sell or a solicitation of an offer to buy any interests in the fund. The shares in the funds will not, directly or indirectly, be offered or acquired in the Netherlands, unless to or by individuals or legal entities that are ‘qualified investors’ within the meaning of Section 1:1 of the Dutch Financial Supervision Act (Wet op het financieel toezicht, “FSA”), Bouwinvest has a license within the meaning of Article 2:65 FSA and is supervised by the Authority Financial Markets and the Dutch Central Bank.

ADV-NL-07-11-2019-Collin Boelhouwer-VASTGOEDMARKT-265x397.indd 1

07-11-2019 15:39

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 3

COMMENTAAR INHOUD

Papieren werkelijkheid

EE R STE K ATE R N

Gele hesjes in Parijs, protesten in Hong Kong, Chili, Libanon en Barcelona.

Overal ter wereld stromen de straten vol boze burgers met gebalde vuisten. De motieven lopen uiteen, onvrede is wat hen bindt. Het is alsof de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw herleven.

NIEUWS D E AL VAN DE MAAND: FOR UM-MONUMENT

05

H E T VER R AS S ING S EFFECT VAN ACTI ON

07

Waar het revolutiespook doorgaans aan het nuchtere Nederland voorbij trekt, is het dit maal ook bij ons raak. De grassprietjes op het Haagse Malieveld stonden er de afgelopen jaren vrolijk bij, maar kregen het de afgelopen maanden flink te verduren. Eerst ploegden de boeren het voormalige sportveld met hun trekkers om, vervolgens kwamen de bouwers, baggeraars, grondverzetters en daarna de onderwijzers. Het is dat vastgoedbeleggers hun donkerblauwe pakken en schoenen met gespen liever niet vies maken, maar ook zij staan te popelen om hun stem te laten horen. Ook voor deze groepen geldt: de motieven lopen uiteen, de onvrede is wat hen bindt. Onvrede over een overheid waarbij de visie ontbreekt. Waar is de langetermijnvisie op ons onderwijs, de toekomst van onze kinderen? Waar is de visie op het woonbeleid voor jongeren, ouderen en migranten? Waar is de visie op een realistisch klimaatbeleid?

Eén ding is zeker. Een paar tientjes erbij voor de leraren, een beetje subsidie voor betaalbare woningen en een autoloze zondag is geen visie. Burgers voelen dat feilloos aan.

Voormalig Amvest-directeur Wienke Bodewes, die op het Trendscongres van Vastgoedmarkt op 28 november de oeuvreprijs krijgt uitgereikt, heeft er een leuk woord voor bedacht: ‘Het is een rariteitenkabinet’. In een interview in dit novembernummer denkt hij weemoedig terug aan vroeger toen bestuurders nog niet werden geregeerd door de ‘waan van de dag’. Die waan van de dag heeft een situatie gecreëerd waarin ons land gebukt gaat onder een papieren werkelijkheid die de boel lamlegt. Zo liggen in Zeeuws-Vlaanderen bouwprojecten stil vanwege de stikstofnorm, maar wordt een paar kilometer verderop aan de Belgische kant van de grens driftig gebouwd. Alsof stikstofoxiden zich door een landsgrens laten tegenhouden. Zo mogen volledig energie-neutrale woonblokken niet gebouwd worden, omdat er meer dan 0,1 microgram polyen perfluoralkylstoffen (pfas) per kilo in de grond zitten, terwijl op stookolie voortgedreven flatgebouwen van cruiseschepen tot in het centrum van Rotterdam en Amsterdam mogen doorvaren.

Die papieren werkelijkheid resulteert erin dat er eisen worden bedacht voor de bouw van ‘middeldure’ huurwoningen, maar dat de grondprijzen intussen zo hoog zijn dat geen belegger die woningen wil of kan financieren. Die papieren werkelijkheid schrijft ook voor dat de polder wel vol mag worden gezet met logistieke dozen, kassen en koeien, maar dat er geen huizen mogen worden gebouwd omdat de ‘biodiversiteit’ dan in gevaar komt. De starter, die niet in de stad kan of wil wonen, is de klos. Het resultaat is dat bouwers nu hun shovels staan te poetsen omdat ze niet mogen bouwen, ontwikkelaars met de handen in het haar zitten omdat hun projecten stil komen te liggen en beleggers, ach die redden zich wel, andere oorden op gaan zoeken. Een gotspe, want beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars hebben honderden miljarden op de plank liggen om te investeren in de Nederlandse woning-, kantorenwinkel- en logistiekmarkt.

Nederland fietst zichzelf op deze manier een nieuwe crisis in. Het revolutiespook zal dan nog wel een tijdje blijven ronddolen op het Malieveld. Ik had nooit verwacht dat ik het als antirevolutionair kind van de jaren 80 ooit zou zeggen: Lang leve de revolutie! Op naar een kabinetsbeleid met visie.

Servaas van der Laan, hoofdredacteur servaasvanderlaan@vastgoedmarkt.nl

10 VASTGOEDMAN/-VROUW VAN HET JAAR SH O R TLI ST

06

OE UVR E AWAR D-WINNAAR : WIENKE B ODEWES

10

ACHTERGROND J U MB O, CFO TON VAN VEEN

09

D U BB ELI NTER VIEW MAAR S S EN/OR EMUS

12

ZU RI CH HOUDT 20 PR OCENT LIEVER ZELF

13

IN T ER VI EW G ER AR D ZANDB ER G EN LOCATUS

14

A N ALYS E R OMPELMAN: TR ANS PAR ANTIE

18

09 GEBRUIKERSTRANSACTIES

18

PERSOONLIJK & ZAKELIJK

22

COLUMNS

Ingezonden mededeling

KROONENBERG.NL

TOM B ER KHOUT

04

RU UD DE WIT

08

M A AR TEN DONKER S

13

RUBRIEKEN VASTG OEDMAR KT TOEN

23

Rabo

vastgoedupd ate: minder activite it

Allsave: wil flink verder groeien

Rijswijk J De slag van mono naar multifunctione el

WWW.ADH

OCBEHEER .NL

jaargang aar an 43, nnovembe ve ber r 2019 www.vast a ina vast goedmark ed ar tt.nl nl

van der Sander Laan: t: altijd Shortlis man/-vrouw 'Action is nd' Vastgoedjaar verrasse van het

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Wij streven naar het leveren van toegevoegde waarde door creativiteit en oog voor detail te combineren met financiële daadkracht en snelle besluitvaardigheid.

KROONENBERG_Adv Retail_Vastgoedmarkt_157x98.indd 1

24/09/2019 16:21

nd: nt, de maa m Monume Deal vankoopt Foru a J Dek

L

EER.N

CBEH .ADHO WWW

Flinke krim p investering Europees svolume

uds n s a

Volgens Savills essio nal zal het investe goed prof vastgoed in ringsvo lume in woning de vast Europa aan het voor bedragen. Dit en en comme med ium eind van dit jaar is achttie rcieel 241 miljard n procent minder jaar het twee procen dan 40 t onder dan vorig jaar, euro het tienjaars maar slechts gemiddelde.

tterda

ver

t

r Al mee

r ‘Ondanks politieke onzekerhe in sommige rdt ant den er minder regio’s, kende wereldwijd zorgt de onge- r nin en transacties in Europa hebben plaatsgevo e liquiditeit & ervoor dat nden dit jaar.’ de vraag naar Met dit in gedachten vastgoed in Europa hoog heeft de internation blijft,' stelt ale vastgoedad Lemli, hoofd Marcus viseur ‘een aantal European Investmen tips opgesteld bij internation t voor beleggers die aal vastgoedad op zoek zijn Savills. ‘Het viseur gebrek aan naar core, core + kwalitatief and value-add aanbod, in combinatie lijkheden in mogemet het feit Europa’ voor dat beleggers de komende twaalf vastgoed voor langere periode een maanden.

In de eerste jaarhelft houden, heeft in hun portefeuille rensector verantwoo was de kantoervoor gezorgd dat rdelijk 41 procent van het totale voor investe-

ber n ve t nl ed ar

ringsvolum e. Door het beperkte aanbod in veel CBD’s, Si na en verwacht ebben de Savills dat eurs alerij prime kantoren in tterda binatie deal Europese hoofdstede in de et de e t van llian ern lat e nvesteerd in ran urt at ebeurde n een zeer en betaalden aantrekkelijke Si na en in een ebben ieder il en eur e nteresseerd investering Si na as naar de el t in de nt smogelijkheid zal i elin et s ijnt v blijven. Voor er nt i elin ern lat ral core + beleggers biedt llian aar nu t este ilde beide et in is v r logistiek vastgoed anden sa de eurs alerij en ver in de grote en en daar in l uds Duitse logistieke n s a van ee t Si na sa spots, zoals hoten e Hamburg en t RijnMain, kansen vanwegedede verwachtte huurgroei aan eb u van & vijf procent in de komende r ali de vantwaalf et v rdt maanden, lub een n van aldus Savills. w et and Street aandele In de rs i Zweden Bou t ee 2 en in de ut vierl grootste bal Invest NVB elaar t van r is er steden van Nederland nt i zietInSavills volgens t taal sterke ed d u b en e Voormalig ast ed uis e ana r nin rdt de verstedelij t ten we ten ouwen. i els andels en een VVD-minister ar t in king nd aarnaas r t hoogarte moe rin sve ast. r te Sybilla et woningtek uis t Dekker gaat atie honkv men ort. Prime Het gezamenli ndse investe r eerd t e aren woningen ouau e in ‘nut ren zijn r ali Nederla noodzaak jk die steden ige situ van apparte tenbure etrans et v alle huish wil 'Senio ’ van het grote en bieden Rijk, de provincieproject van het ar ite daarom d in t van end aar zoek. kansen voor jaar td r de huid ts Amsterda in erui Noord-Holland, e aa 9 procen beleggers die ing, n twee mse bouwproj Vervoerreg r un tie zoeken naar er is Waar erd aan izen in plaa binne ant io Amsterdam Zuidasdo ect stabiele groep et nt ende bevindbeleidde beslist geke lange termijn eld k onderzoe en gemeente inkomsten dens t.' Van Om dit bij verdubb Amsterdam ken. een opvallwordt door . r rijt eshu izen is 2 procen zorgt ervoor Het is toe dat een deel verhu n van tot nu van de ringweg Minister Cora st van ssers amper is-geneigde eer veel mee want het bouwein stedelijke bij de Zuidas 65-plu van Nieuwenh Value-add A10 verhu rs juist ten ende uitkom tips onder de grond (Infrastructuur) uizen ie dat emedien ongev smake temen deze 74.000 dwijnt. Verder de opvall onderzoek In Nederland remed boven liefst naar verver heeft Dekker en appar Dat is gesteld als en wil wordt de weg , Denemark aan het aanals beste gvraag. kleine het reid de Zeeuw ouder stad, zogenoemd breed en komen en en het Polen vormt verver (weer) gezien op zeer j onafhanke n in de een uitgeb eraar Friso lijk gezaghebb e-commerc in er nieuwe gebied enorme wonin ent hierbi en van midde een derde zinshuis. Pas eur voor e een baarvervoe opendeel gebied er. Het Zuidasdok de grootvoor project van de totalen ten noord ritus hoogl r Geurt Keers iging argum rvoorzieningen. open jzing tegen liep meerdere een eenge d is de voork . In hun hoord gelege retail is ruimte vergri zoeke moet in 2028 Het rg, dezorgt spoor wat ndervoor druk het gebiedomzet, onder NVB, Veren keren Tilbu ren.De gereed zijn. vertraging Een veelge toegenomen en graag en . In op deen hoge leeftijtement groter t van ds-vastgoedm cht van recreë op. Van Nieuwenh De ver traging begon rs & bouwo hun verouder hart Zeeuw station n logistieke rsitei . opdra arkt. kkelaa is de sterk me dat en gebie pparte zei eerder in de zogenoem in het uizen ht. In Door schaarste , werke een appar chten De opvattingen dit jaar dat De Unive Tilburg bouwa Savills ‘herijkings oed kwalitatief ’ aanna wonen een plek ineen plek n verric voor ontwi ver a t ontkra nde nieuw fase’. Het onderzoekde Vastg en de ente aanbod izen. wing cies moet s krijgt essayuur r ei heerse daarnaast zo’n de verbouklein enone rs, hebbe ste steen boven de geme de en verhu leidt tot 'mogelijke aanhouprovin steaar SDK dende vraag campu aal den een neme meer in nder bij andere dat 100 miljoen naar een zo’n locatie de de ikkel voor studen euro meer van teken Spoorz Keers de optimalisa ‘De onder conclusie t izen helem er vooral binnen Nederlandse l ontw kost dan eerst op en versoberin voorlogistiek van de gebruikers istie e ar ssels) siode ties essay naar rin wonen ment erWet vastgoed, omst profes wacht. Ze 70 procen en verhu teren vergen'. Maar Zo wordt ht dat er n waa de de n zij tot verwacht (Volk reenk ouder beloofde toen het beëin vanhuurgroei digen van onderdelen worde beëinkome is voor en er raag voor Savills gen s en ‘young d met naar 'Maar tieove te kijken in deze in vaak gedac nde plek , zo constain hun onder bouwv den wonin en bouw t starter us bineer de inten gen, landen. mogelijkh van ing graag' maar ten, de verbouwin nieuw gecom eid het project niet ikkel al Camp gebon wijs gerichversoberen g behoort ook den voldoenieuwe woninaan de ranen Keers in steden ontw ssion onges nals’ wordt d en onder zijn te tot de uit grond mogelijkheden. van . alleen wijken aan De Zeeuw g Profe locatie n meer Er bouw vighei t, niet e Youn de uitleg schap. bedrij n. zone. bestaa groen en op nemer met dus geen steden of dorpe alleen dat ook in voorzi en dorpe de Spoor onder vloeit gen jaren op en Ingezonden vooral al steden lt mededeling wonin verget van veel den van ze aantal die ten, vaak veer 400 maar precie e de rand zijn. 'Zij al jarenlang siteit worste SoftBank sstudi s, nodig ing De univer sting van studen ten aan ht. was de campu haalbaarheid verwachting bevolk grote studen tenmotor achter flexkanto onze dan gedacsteevast uit mlandse de huisve . Naar voort er belangrijke posities jaar in r groeit erkzaa orverhuu n buiten studie WeWork, harde oerd wordt bouww d wordt eigen den de Spoorgaf envan moete maar dat jkertijrder uitgev methet eerste een t in de bedrijf g moeten ze ing gehou 2024 staat en de Tegeli wel zwaar projec rtragin vastgoed het begin kocht. Het van drie beginn 2022. Medio bekopen.weinig reken hij daarna dat planve bouw aan WeWork in te d. ten wonen van Neder itval en huurde. heden ver- t nieuw zo’n 20.000 behels Sindsdien is met planu woonwensen ring geplan De Japanse in totaal in de zone de waardeopleve investering ring van WeWork met de wen van oppervlakte Het ensgigant Bank rapporteer groot ingebou een nte meter s. Soft niet uit. land terecht val 75 hectare t zijnlander gekomen. vierkavrije eerste kwartaalverlies en blijvenm in Neder en in veertien De gevolg one, e en systeeSoftBank jaar. Dit volgt na een plekkheeft betereSpoorz ng tijden gekend. afboeking huisvestings en mededeli Het bedrijf, op een steeds meer tal van zijn Ingezond dat een gebroinvestering loopt opaanken boekjaar en, in onder kent, meer kantoorve ast.' tweede kwartaal kende in het rhuurdermuurv WeWork en taxidienst dat eindigde 30 september Uber. op een operatione Tot enkele maanden geleden lies van 15,6 el vermiljard yen WeWork als (ongeveer 129 miljoen een groeibrilja gold euro), een Toen het Amerikaan nt. daling 1,4 miljard Newomij is se bedrijf een yen ten opzichte van een van de beursgang grootste particuliere najoeg kwamen dezelfde periode van van Nederland. teerders er vastgoedond inveseen jaar eerder.

Een bedrijf achter dat ernemingen Dat blijkt woensdag dat staat voor er het bedrijf de jouw geen duidelijk lange termijn betrokkenhe na publicatie . Is van de cijfers en dat naast id, is gericht pad richting op een imposante in 2030 Financiering van het in gevendheid winstTokio A vastgoedpor had. Ook raakte gevestigde t en, VvE Beheer tefeuille ook bedrijf. 2023, label de toekomst? verlies topman Adam en Verzekeringe onze markt Neumann eid zich op onderl C inSoftBank richt n biedt. Hoe voor De in opspraak an. De aamh activiteiten ook zijn, onze verschillend ielabe meer al omdat klaar mobiele ingegahij mome aanpak is altijd onderntum.

Energ nie, telefoenergie en meerdaalde van duurz vastgoed. tgoed cyclus hetzelfde. zijn familie e-commerc e inzet elijk aan ent Index teit van e. kantoorvas 2016. geleid t voor strategisch de en kwali ier Sentimwaarde sinds e mark nadert oed Met een Occup waar e dwijd de vastg de oed n laagst je nam uit tor De werel l vastg naar de wij helpe verhoog rensec erciee t. Dat blijkt rty Ook de kanto ecomm hier hoe n: In de epun Prope newomij.nl raag toe. een verbet Bekijk te make ikersv Newomij_Adv_ zag een dieptCommercial kwar gebru de proof Vastgoedmarkt sector derde nam _157x98mm_v1 RICS future riële het de ector laag.indd 1 indust tor over de retailsers af tot het mheid Moni urzaa ring. In rijzen 2019.

Huurp van huurd taal van voorcbre.nl/du 2013. vraag sinds de beste naar ver11/11/2019 land punt heeft 16:40 a ste Neder s zullen twaalf Europ and en locatie t nde Maar steeds op A1 kome procen ten. Duitsl tonen nog ing de van uitzich met twee p en wacht dering vooro en dalen e locaties met van uitzon e lopen maand acht, met Op de meest e op overigDe huurprijzen veerkr en die de t. andel. de waard procen ren op de detailh markten zal zes ls naar zeven e kanto winke ese aardig met bijna ikEurop de strucrijs van hoogw zullen s eontw huurp omdat locatie . De waard en de dalen, winkelgeindusbeste chting in t stijgen kantoren en verwa dering s de Monitor procen veran van deze in de l. turele keling et. Volgen voor kanto stabie ed blijft en doorz ten vastgo de drag maand itzich trieel vooru land is nde twaalf zijn de kome f. In Nederedmarkt de ren positie vastgo e vastgoederciele comm van de huidig se piekfa

aar an vast

wil ment Consu NVB: swoning, ent rijtje appartem géén

Oud-ministe r nut Zuidasdo onderzoekt k

en woning rg nderd Vierho rzone Tilbu oo in Sp

HE T FI N A N C I E E L KATERN Z I T I N HE T H A RT J

Soft Bank boekt eno rm verlies op WeWork

oed es vastg Europe erkracht ve toont

R VOOR KLAA EKOMST? DE TO

Altijd in bewe focus op de ging, lange termi jn

www.vastgoedmarkt.nl

4 Vastgoedmarkt november 2019

NIEUWS

Quote van de maand ‘Terwijl institutionele beleggers hun portefeuille optimaliseren, overwegen sommige privateequitybeleggers zelfs om de energielabel C-eis te negeren. Zij sorteren voor op het niet-handhaven door de overheid.

Vastgoedadviseur Colliers,

basis van nder

e bij veerti instituti nele

arti uliere en rivate e uit bele

ers

et

il en vier ante

eter ant

rrui te in Nederland

Jumbo Supermarkten en winkelketen Hema bundelen hun krachten. PETER HANFF

Jumbo en Hema zetten AH een hak manier zou Hema, dat kampt met een fikse schuldenlast, financieel weer wat lucht krijgen. De bedrijven zelf stellen in een korte persverklaring alleen dat ze onder andere denken aan het versterken van elkaars winkelnetwerk. Ook willen de bedrijven Hema-artikelen via de supermarkten van Jumbo verkopen. ‘Meer kunnen we er niet over zeggen’, aldus woordvoerders van beide ketens.

De twee zijn met elkaar tot een principeovereenkomst gekomen voor een commerciële samenwerking in Nederland en België. Dat betekent een klap in het gezicht voor Jumbo-rivaal Albert Heijn.

Hema trekt tegelijk de stekker uit een deal met de grootgrutter uit Zaandam.

Hema-winkels omtoveren Hoe de samenwerking tussen Jumbo en Hema er precies uit komt te zien is nog onduidelijk.

Volgens diverse media zouden er plannen zijn om tientallen Hemawinkels op toplocaties om te toveren tot Jumbo’s. Met de verkoop zou zo’n 100 miljoen euro gemoeid zijn, aldus bronnen in Het Financiële Dagblad. Op die

Pilotwinkels met AH De krachtenbundeling is opmerkelijk, omdat Hema eerder dit jaar nog pilotwinkels aankondigde samen met Albert Heijn. Tot daadwerkelijke gezamenlijke winkels was het evenwel nooit gekomen.

Volgens Hema is ‘in goed overleg’

N

In de

besloten om niet met Albert Heijn verder te gaan.

Albert Heijn reageert verrast Hema had de super eerder deze week pas verteld te stoppen met de nog prille samenwerking. Daarbij had Hema alleen als reden genoemd ‘andere prioriteiten’ te hebben, stelt een zegsvrouw. Dat Hema eigenlijk van plan was over te stappen naar rivaal Jumbo, is volgens haar dus ook nieuw voor Albert Heijn. Op dit moment worden de plannen van Jumbo en Hema nog verder uitgewerkt.

Ook een mogelijk co-sponsorschap door Hema van de schaats- en wielerploeg Team Jumbo Visma is onderwerp van de lopende gesprekken.

ntra ine

In vr e er tijden r even bele eraars an en t t nder vestin uren die te unnen laten inst rten e bele erden ant rdden et an en die eer n der die eerste an en erden e raven at aren e eten ntra ines te en ijnen In verdra telij e in is et nu de ste tijd in de ntra ine te aan te en de ri inelen die de vast edse t r drei en te nder ij nen.

Tom Berkhout, leraar N enr de Real Estate Center

ien tip voor financieel dien tverlener om ri ico

te beperken

1. Leg een goed gedocumenteerd transactiedossier aan e altijd een ed ed u enteerd en r ndi e ntr leerd transa tied s sier aan aarin de relevante e evens ijn en en et een transa tiere ister unnen e na aren n uitle en e de deal in el aar at en aar e eraan ebben ee e er t e el r ten eerste v r een vaste r edure en een vaste sa enstellin van et d ssier r dat et et nv l ledi e irrelevante in r atie rdt evuld en t eede e de eiten n aals Ste en die vereen et de a ieren de uridis e er elij eid rdt er el eleverd aarv r betaald rdt ijn de d u enten aut en tie en le aal aterdi t en derde r v r een re el ati e e evens e ri te ntr le

illustratie: Hans Sprangers

2. Waarde en prijs in balans? e balans tussen aarde en rijs is ru iaal er elij de s et de ta a tie aat desn ds een t eede ta atie uitv eren d r een er end na an elij e artij ls er een vers il is an dat dan ver laard rden e dat v r rte euilles en a ter aal de rij en van a nderlij e b e ten in de and es 3. Breng de ubo (‘ultimate beneficial owner’) in kaart aa is et nv ld ende alleen de naa van een bv b te ennen Nee a na at er alle aal b ven nder en a ter it te eten te en aar et eld vandaan t een i t de ub bete ent risi l en il de ander een en eid van a en even Nee ter le e a s eid e be aalt el ie e e eest e uitn di t ie et nden te bed aat staat et vl ien luidt een ude v l s ijs eid

4. Wie zijn de betrokken partijen? le de a en artners eens ie ijn dat e in et nieu s

aar

e en

et

ie

en

5. Ken het voortraject van het eerste contact en de aan d r en a v err ute van et vast ed e a een artij aan et vast ed at is de l van de deal ees alert valse a turen beta lin en v r diensten die niet ijn eleverd 6. Check de herkomst van het geld a na e een er aan de iddelen v r een transa tie deal e nan ierd at is de er st van et ei en ver

t

e is een

en

7. Check het waarom van een transactie lij t de e n is e rati van de aans a in nevelen e uld at be e t na tuurlij niet eteen te ij en s i i e ra tij en aar ees e e de a na at de tieven ijn v r de aan en de s ale en uridis e as e ten be rij elij ijn 8. Check de feiten anneer e alles at v r es ie eld rdt ebt e ntr leerd ben e een eind stree it de be de uurder er elij in et and r u ens ie is die uurder n at d et de e et de rui te 9. Benader juridische constructies met gezonde achterdocht aar is de deal s aal uridis een be aalde anier e nstrueerd Is de rijs v r een re a and betaald v r de e l itatie ervan beste d 10. Gezond verstand eb e et ev el dat er iets niet l t Nee s ree et et een lle a e ilt t niet een ri ineel REACTIES NAAR tom m berkhout

gmail com

dat ev el dan serieus en be ee esleurd rden in de val van

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 5

NIEUWS Deka heeft orum onument aan de zijkant van de koopgoot in Rotterdam verworven dat is het eeld epalende ankge ouw aan de oolsingel. Daarmee halen ze een iconisch pand innen dat ijna geheel verhuurd is. FRANCINE BARDOEL

Deka Immobilien koopt Forum-Monument

H

et Duitse Deka Immobilien betaalde 64 miljoen voor het Forum-Monument aan Multi Corporation, daar krijgen ze een geheel gerenoveerd historisch winkel- en kantoorpand in het hart van Rotterdam voor.

Forum- Monument omvat een verhuurbare oppervlakte van bijna 12.200 m2 waarvan 5.500 m2 kantoorruimte en 6.700 m2 retail en F&Baanbod. Beeldbepalend is het voormalige bankgebouw aan de Coolsingel. Dit Rijksmonument is in oude luister hersteld, ook aan de binnenkant. Abn Amro keert hier terug met een kantoor en een bankshop. De Rotterdamse boekhandel Donner is hier al gevestigd en schuift tijdens de bouw op naar haar definitieve plek. Als laatste wordt nu de hand gelegd aan de realisatie van de wintertuin over de volle breedte van het Rijksmonument, ook gehuurd door de boekhandel. Daarnaast gaat de boekhandel een eigentijds horeca-concept voeren: Dinner@Donner en er is een theater voor boekpresentaties. Daarmee doet Donner haar naam van meest veelzijdige boekhandel van Rotterdam weer eer aan, daarnaast wordt Donner ook de grootste boekhandel van Nederland. In de plint van het monument, aan de zijde van de Koopgoot, komen vestigingen van Starbucks, Bagels & Beans en Happy Italy. Alle horecaondernemers en de bank hebben een ingang op de begane grond, sommigen hebben ruimte daarbij op de eerste verdieping of de entresol.

Happy Italy huurt de kelder erbij. Er was veel animo voor de verhuur, vertelt een ontwikkelaar van Multi. Verder zitten er in het gebouw kantoren van Abn-Amro. Op de vijfde is nog een stuk onverhuurd.

Opleving

van rijstroken van vier naar twee. Deka heeft de afgelopen twee jaar drie prominente panden in Rotterdam gekocht (Blaakhaven / Wijnhaven, Coolsingel 63 en Forum). ‘We zijn ervan overtuigd dat Rotterdam een bloeiende stad is die zich de afgelopen jaren positief heeft ontwikkeld. De gemeente doet veel moeite om de stad te ontwikkelen. Deze inspanningen maken Rotterdam aantrekkelijker voor mensen om van de stad hun woonplaats te maken of voor bedrijven om zich te vestigen,’ aldus de woordvoerder van Deka Immobilien. JLL, NewGround Law en Van Rookhuijzen Vastgoed & Consultancy hebben Deka Immobilien geadviseerd bij deze transactie.

Multi en Primark Het midden van Forum is gekocht door Primark in eigen beheer. De Ierse retailer betaalde daar 42,125 miljoen euro voor aan Multi in augustus 2017. Het wordt de flagshipstore voor Primark in Europa. De winkel is ruim 12.000 m2 groot.

Jaap Blokhuis, destijds ceo van ontwikkelaar Multi, zei in 2015 tegen Vastgoedmarkt: ‘We gaan in Forum Rotterdam een Primark bouwen van 17.000 m2’. Met die omvang zou de nieuwe Primark in het Rotterdamse centrum de vestiging in Madrid naar de kroon steken. De Primark in de Spaanse hoofdstad was de grootste van Europa, met een oppervlakte van 12.000 m2. Volgens Blokhuis (in 2015) is met Forum Rotterdam een bedrag van 200 miljoen euro gemoeid. Het project omvat ook de herontwikkeling van kantoorruimte en de sloop met nieuwbouw van winkelruimte aan de Lijnbaan.

Multi had toen al flink gesnoeid in het project.

In 2013 gaf de Rotterdamse gemeenteraad nog groen licht voor de ontwikkeling van 35.000 m2 winkels en restaurants, 4.000 m2 cultuur/leisure, 18.000 m2 kantoorruimte, 56 appartemen-

Het gebouw zal worden toegevoegd aan het open-end fonds WestInvest InterSelect.

Forum-Monument is onderdeel van Forum-Rotterdam, een mixed-use ontwikkeling met functies als wonen, werken en winkelen in het hart van Rotterdam, aan de Coolsingel en tegen de Beurstraverse aan. Deka claimt al een tijdje de grootste buitenlandse belegger in Nederland te zijn. Het is een grote investeerder volgens de eigen website; 40,5 miljard euro totale assets, 507 vastgoedobjecten in 25 landen en vijf continenten, 9,7 miljoen vierkante meter in kantoren, retail, hotel en logistiek. Deka verwacht verdere opleving van het onroerend goed in het centrum van Rotterdam, zeker nu de Coolsingel opnieuw is ontworpen met een vermindering

‘Met zo’n langdurig project surf je op de golven van de economie’ ru

nu ent

et ij s

nu ent dat nu ver

t is

ten, een viersterrenhotel met 165 kamers en een bioscoop. De investering werd toen nog geraamd op 375 miljoen euro. Een van de ontwikkelaars van Multi zegt hierover tegen Vastgoedmarkt: ‘Forum is een complex project, het duurt jaren. Daardoor surf je eigenlijk op de golven van de economie.’

Mode en wonen De winkels aan de Lijnbaankant zijn in handen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en ASR Property Fund. Inmiddels heeft Costes daar een flagshipstore van 1600 vierkante meter en Seven Sisters een winkel van 650 m2. ‘In combinatie met onder meer het naastgelegen Hollister en G-Star vormt dit deel van de Lijnbaan straks een aantrekkelijke mode hotspot in hartje Rotterdam,’ aldus Syntrus. In de Forumwoontorens komen 103 appartementen. De huurprijzen zijn vanaf 1270 euro per maand en de oplevering is rond april 2020.

Geschiedenis Het bankgebouw van de Rotterdamsche Bankvereeniging (Robaver) in het centrum van Rotterdam is ontworpen door H.F. Mertens. Het is een van de eerste belangwekkende bouwprojecten in het in mei 1940 verwoeste stadscentrum van Rotterdam. De herbouw werd meteen gestart in 1941 maar vanwege de algemene bouwstop pas voltooid in 1949. De cultuurhistorische waarde van het gebouw is vooral dat het als mijlpaal in de wederopbouw van Rotterdam wordt beschouwd, omdat het een van de eerste grote gebouwen is van na het mei-bombardement van 1940. Hierdoor heeft het gebouw een hoge symbolische betekenis, verbonden aan de herrijzenis van de stad na de verwoesting; maar nu is het dus verkocht aan een Duitse investeerder.

DEAL VAN DE MAAND KOOPSOM EURO 12.200 M2 2 A TOOR .

2 RETA .

EN F&B KOPER DE A

O

E

VERKOPER U T ORPORAT O

www.vastgoedmarkt.nl

6 Vastgoedmarkt november 2019

VASTGOEDMAN/-VROUW eder aar reikt de redactie van Vastgoedmarkt de award voor vastgoedman Trendscongres. Dit zijn de genomineerden voor . SERVAAS VAN DER LAAN

vrouw van het aar uit tijdens het

Vastgoedman/-vrouw van het jaar: dit zijn de genomineerden

D

e vastgoedman/vrouw van het jaar-award is een erkenning voor de vastgoedprofessional die zich het afgelopen jaar in bijzonder mate heeft onderscheiden. Het is de achttiende keer dat deze prestigieuze prijs wordt uitgereikt. Dit gebeurt dit jaar tijdens Trends 19 in Harbour Club te Amsterdam uit handen van juryvoorzitter Peter Noordanus. De genomineerden:

portefeuille en heeft het zijn beleggingsfocus verlegd naar onder meer winkelvastgoed. Van Bommel omschrijft zijn onderneming als een ‘niche investment boutique’.

Bij elke deal participeert Orange met eigen geld mee.

De jury heeft Van Bommel genomineerd omdat hij met OCP in korte tijd een belangrijke factor is geworden op de Nederlandse vastgoedmarkt.

VICTOR VAN BOMMEL Ceo Orange Capital Partners

Feilzer is sinds 2009 directeur van Zadelhoff beheer, de vastgoedonderneming van Cor van Zadelhoff.

Het bedrijf beheert een vastgoedportefeuille van 350 miljoen euro, bestaande uit middelgrote kantoorgebouwen op a-locaties, waaronder de Zuidas, in groot-Amsterdam.

Daarnaast beheert Zadelhoff kleinere woning- en kantoorportefeuilles op andere locaties in Nederland en in Londen.

Eerder dit jaar betaalde Zadelhoff voor zo’n 45 miljoen euro alle schulden af van het failliete MC Slotervaart. Hierdoor behoudt het complex zijn zorgbestemming voor de regio. De gemeente Amsterdam probeerde de deal te dwarsbomen, maar werd teruggefloten door de rechter. Zadelhoff en de gemeente proberen er nu samen uit te komen.

Voor zijn benoeming bij Zadelhoff

Van Bommel werkte veertien jaar als bankier voor Goldman Sachs in Londen. Hij keerde eind 2013 terug in Nederland om daar samen met zijn zakenpartner Hedde Reitsma een eigen onderneming te beginnen waarmee ze in woningen gingen investeren. Het bedrijf treedt op als joint-venture partner voor Aziatische en Amerikaanse pensioenfondsen, family offices en investeringsbanken. Het tweetal stapte precies op het juiste moment in en liftte mee met de waardestijgingen van Nederlands vastgoed de afgelopen jaren. Intussen beschikt zijn bedrijf over een woningportefeuille van ruim 2.000 huurwoningen die een waarde vertegenwoordigen van ruim één miljard euro. Vorig jaar verkocht het bedrijf een deel van zijn woning-

MAARTEN FEILZER CEO van Zadelhoff

Hall of Fame 2002 De eerste Vastgoedmarkt Award werd in 2002 uitgereikt aan Jan Doets (ING RE). Daarna volgden: 2003 Hans van Veggel (Multi) 2004 Cor van Zadelhoff (DTZ Zadelhoff) 2005 n eijer 2006 Karin Laglas (Rodamco Europe) 2007 Coen van Oostrom (OVG) 2008 Jaap Gillis (Redevco) 2009 eter eur an 2010 Isa alisvaart evel ent 2011 arijn Snijders 2012 ieter endri se l bal Invest rs 2013 esle a ber er r nenber r e 2014 Cuno van Steenhoven (DTZ Zadelhoff) 2015 ar e an 2016 Pieter Affourtit (voorheen WPM Groep) 2017 André Snippe (Snippe Projecten) 2018 aarten de ru ter elens de ru ter

was Feilzer directeur van de vastgoedtak van zakenbank Kempen&Co en daarvoor manager bij consultant Mckinsey. De jury nomineert Feilzer onder meer omdat hij zijn nek heeft uitgestoken om een belangrijke zorglocatie voor de regio Amsterdam te behouden.

BART MEIJER Ceo van MRP Meijer is CEO van MRP Development, een dochteronderneming van familiebedrijf Meijer Realty Partners. Bart Meijer richtte MRP in 2013 samen met zijn vader Ton en broer Mark op. Drie jaar later zag MRP Development het licht toen MRP ASR Vastgoed Ontwikkeling overnam. Sinds deze overname is het bedrijf één van de grootste vastgoedontwikkelaars van Nederland met een ontwikkelportefeuille die zo’n 1.260.000 m2 vastgoed omvat. Een groot deel hiervan zijn grootschalige locaties zoals Amsterdam NieuwWest, Anna in Den Haag en Cartesiusdriehoek Blue District in Utrecht. Eind vorig jaar kocht het bedrijf van Meijer het World Fashion Centre (WFC) in Amsterdam-Nieuw-West, een gebied dat wordt gepromoot als de Westas.

Met het WFC heeft MRP ruim 80.000 m2 vastgoed in handen gekregen, bestaande uit Toren 1, Toren 2, Toren 4, een parkeergarage met 900 plekken en een beurshal van ruim 3.500 m2. Toren 3 heeft een andere eigenaar en is recent omgebouwd van kantoorpand tot appartementencomplex.

Het WFC blijft intact als brandpunt van de internationale modeindustrie. MRP zal de torens in fases opknappen, te beginnen met de centrale entree. Roberto Meyer van MVSA Architects is hierbij betrokken als architect.

De jury nomineert Meijer omdat hij met zijn grootschalige projecten zijn stempel drukt en risico durft te nemen op belangrijke ontwikkellocaties in Nederland.

BAS VAN VEGGEL Partner Timeless Investments Van Veggel is een vastgoedbelegger- en ontwikkelaar. Samen met

zijn broer runt hij het vastgoedbedrijf Timeless Investments, dat werd opgericht door hun vader, Multi-oprichter Hans van Veggel (Vastgoedman van het jaar in 2003). Timeless belegt vooral in kantoren en winkels in Nederland, Duitsland en Amerika. Van Veggel is ook mede-oprichter van startuphub B Amsterdam, dat gevestigd is in het voormalige hoofdkantoor van IBM in Amsterdam NieuwWest. Transformaties van oude fabrieken of kantoorgebouwen in hippe, nieuwe werkconcepten hebben zijn bijzondere aandacht.

Samen met Tristan Capital Partners kocht Van Veggel onlangs de voormalige Kauwgomballenfabriek, die werd herontwikkeld tot een kantorenlocatie met een totale oppervlakte van 18.000 m2.

De jury nomineert Van Veggel omdat hij met Timeless Investments in relatief korte tijd een belangrijke positie heeft verworven op de vastgoedmarkt.

DAAN VAN DER VORM Ceo Vorm Holding Zoon van de eerder dit jaar overleden Daan van der Vorm sr., kleinzoon van oprichter van het bedrijf uit Papendrecht dat dit jaar 100 jaar bestaat. Sinds zijn 27ste in het bedrijf nadat hij zijn studie bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit en Vastgoedkunde aan de UvA afrondde.

Hij twittert vrij fanatiek onder pseudoniem Ministerie van Vorm, waar vooral politici als Trump

e rijs rdt voor de achttiende keer uitgereikt

(mafkees), Rutte (#waarisRutte?) en D66-leider Rob Jetten (je praat poep) dikwijls de volle laag krijgen. Noemde zich in een interview met Cobouw onlangs nog de ‘Joker van het bedrijf’. Van der Vorm geeft leiding aan familiebedrijf Vorm Holding, een bouwer en ontwikkelaar die gevestigd is in Papendrecht. Het bedrijf richt zich in het bijzonder op het ontwikkelen en bouwen van woningen.

Samen met zijn algemeen directeur Hans Meurs, ontwikkelde Van der Vorm in de crisis een manier om sneller en goedkoper te bouwen. Het bedrijf bouwt woningen grotendeels gestandaardiseerd met voortdurend dezelfde partners. Dat levert tijdwinst en kostenbesparing op. Daarnaast werkt Vorm met prefab-badkamers en technische ruimtes van appartementencomplexen. Met deze nieuwe concepten draagt Vorm bij aan de opgave aan Nederland om honderdduizenden betaalbare woningen te bouwen voor lagere- en middeninkomens. De jury prijst Van der Vorm dan ook voor zijn ondernemerschap, innovatie en hoge kwaliteitsnormen waardoor hij in staat is om ondanks de gestegen grondprijzen en bouwkosten toch betaalbare woningen te bouwen.

De nominaties kwamen tot stand op basis van voordrachten door vijf onafhankelijke juryleden Maarten de Gruyter (Boelens de Gruyter), Marco Hekman (CBRE Nederland), Lesley Bamberger (Kroonenberg Groep), Henk Jagersma (gemeente Amsterdam) en Bram Verhoeven (Prologis) onder leiding van voorzitter Peter Noordanus (oud-burgemeester van Tilburg).

Zij dienden ieder een shortlist in van drie personen, waaruit de redactie van Vastgoedmarkt vijf genomineerden koos.

De winnaar ontvangt een blijvend aandenken en een bokaal met daarin zijn naam gegraveerd.

Het Vastgoedmarkt Trendscongres wordt dit jaar gehouden in de Harbour Club in Amsterdam Zuid-Oost.

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 7

RETAIL Waar andere winkelketens het lastig he en oreert non food discounter Action als nooit te voren. Daar ij speelt het verrassingselement volgens directeur Sander van der aan een grotere rol dan de prijs. ROBERT PALING

verrassingsspel zit voor ons vooral in de inkoop. Over de hele wereld zoeken we naar producten waarmee we verrassen. Dat is voor onze klanten veel belangrijker dan dat precies dezelfde producten er zijn.

Van de 6.000 artikelen in ons assortiment hebben we er 2000 altijd.

Er is altijd shampoo of aluminiumfolie, maar waarschijnlijk ligt er na een tijdje een ander merk.’

Winkelbeleving Met dat verrassingselement onderscheidt Action zich volgens Van der Laan van andere discounters, waarvan enkele het lastig hebben of zelf al het loodje hebben gelegd (Op=Op Voordeelshop). ‘Je kunt ons niet vergelijken met andere discounters omdat we een veel groter assortiment hebben. Zoals je in mijn beleving ook niet kunt zeggen dat er alleen nog maar plek is in het winkellandschap voor het lage segment en het topsegment.

Wij trekken klanten uit alle lagen van de bevolking. Zo’n 72 procent van alle Nederlandse huishoudens kwam het afgelopen half jaar bij ons in de winkel. De consument laat zich niet alleen leiden door prijs, maar komt ook om zich te laten verrassen.’ Action heeft uiteraard ook te maken met een consumentengroep die steeds meer online actief is voor zijn winkelbestedingen. ‘De discount formule is net als e-commerce een disruptief model dat het winkelgedrag van consumenten heeft veranderd. In de discussie clicks vs. bricks kiezen we noch voor het één noch voor het ander. Ook al hebben we geen webwinkel, we hebben internet weldegelijk omarmd. Iedere week hebben we tussen de 8,5 en 9 miljoen consumenten in onze winkels. Tegelijkertijd bezoeken er wekelijks meer dan 4,5 miljoen mensen onze site om te kijken wat voor producten we bieden.’

Sander van der Laan

‘Komst Action genereert meer bezoekers’

V

an der Laan is op 28 november één van de sprekers tijdens Trends19, het jaarcongres van Vastgoedmarkt. Tijdens een paneldiscussie met Raymond Cloosterman van Rituals en Ton van Veen (Jumbo) gaat hij in op het veranderende winkelgedrag van de consument en de invloed hiervan op winkelvastgoed.

Verrassing Hoe komt het dat Action wel succes heeft waar andere, ook goedkoper winkelketens het lastig hebben? Van der Laan denkt dat de sterke formule van Action de reden is. ‘Met een vastgoedbril op zou je snel kunnen concluderen dat het in het winkellandschap alleen nog maar om de prijs gaat.

Maar niets is minder waar wat ons betreft. De kracht van Action is dat

verrassing een belangrijke rol speelt in ons concept. Er liggen iedere week wel tweehonderd nieuwe producten in onze winkels.

Iedere twaalf weken vervangen we op die manier een derde van het assortiment.’ Van der Laan omschrijft Action als een non-food discounter. Maar wél een met veertien productcategorieën, variërend van doe-het-zelf tot speelgoed (en nog een klein beetje food). ‘Het

Online Dat je je wensenlijstje op de site van Action niet direct kunt afrekenen, brengt het risico met zich mee dat de consument doorklikt naar een andere site waar wel direct online gekocht kan worden.

Over de hele wereld zoeken we naar producten waarmee we verrassen

Van der Laan is daar echter niet al te bang voor. ‘We moedigen het nog net niet aan dat consumenten online onze prijzen vergelijken met die van anderen. Met een gemiddelde verkoopprijs voor onze producten van 1,72 euro, durf ik die vergelijking wel aan.’

Tegen de stroom in opent Action door heel Europa winkels. De bulk van de 1.500 winkels bevindt zich inmiddels over de grens. Alleen al in Frankrijk opende Action vorig jaar 89 winkels, daar zijn er nu bijna 500 geopend in zeven jaar tijd. Toch is in Nederland volgens Van der Laan de rek er ook nog niet uit. Dit jaar staat de teller van nieuwe winkels op elf, Oud-Beijerland is de jongste loot die aan de keten is toegevoegd. De groei valt ook uit af te lezen uit de omzetcijfers. In 2018 boekte Action een netto-omzet van 4,2 miljard euro, waar dat een jaar eerder nog 3,4 miljard euro was. ‘Ook in Nederland zijn we heel actief met de vernieuwing van onze winkels, zo’n veertig winkels per jaar worden verbouwd, uitgebreid of verplaatst.

In Nederland hebben we het oudste winkelbestand. Ons assortiment en de nieuwe inrichting komt het beste tot zijn recht in iets grotere winkels.’

A-locaties Waren de locaties voor heen te typeren als een typische B- of C-locatie. Inmiddels is de non-food discounter ook steeds vaker te vinden op A-locaties in stadscentra.

‘Andere winkeliers zijn daar ook blij mee. Inmiddels hebben we wel bewezen dat een Action, zeker in combinatie met een supermarkt, echt meer bezoekers genereert. De komst van een Action is voor de hele winkelstraat een goede deal.’

Parkeergelegenheid Om te voorzien in de behoefte aan ruime winkels met voldoende parkeergelegenheid, mikt Action daarbij op locaties met een bruto oppervlakte van tussen de 950 en 1.250 m2 en een netto w.v.o. van tussen de 800 en 1.100 m2. ‘Aangezien wij ook in marktgebieden zitten waar je niet alles op de fiets of te voet kunt doen, mikken we doorgaans op 35 parkeerplekken.’

Het zorgt er ook voor dat winkelbeleggers worden verlost van kostbare leegstand, ontstaan door het omvallen van grote winkelketens.

Van der Laan: ‘Je merkt dat er meer bereidheid is om mee te denken. Het Rembrandthof in Amstelveen was tot enkele jaren primair gericht op het hogere segment. Nu zitten wij daar pal naast het pand waar eerst V&D en nu nog even de Hudson’s Bay in zit. We hebben daar een prima deal kunnen maken.’

www.vastgoedmarkt.nl

8 Vastgoedmarkt november 2019

NIEUWS N

S eelt

N

illustratie: Hans Sprangers

Ruud de Wit, ud dreda teur

N

anie v etbal

et e tra

t ee bu er

e a el en e en vielen t ee beri ten et betre in t t vast ed nan ierin In een studie nder de titel inan ierin s at v r vast edlenin en tus sen de vij en t inti il eneur ees de erin e belan stellin van Nederlandse ban en nieu vast ed te nan ieren in dat belan rij e se ent n N ndi de een nieu e aatre el aan v r de ban en van e e un t ee nan ierin en e ban en eten drie il ard eur e tra aan uden aar ee de bu er die ij al eerder ele d re en rdt ver d naar il ard euro.Deze berichtgeving illustreert opnieuw dat er sinds de crisis van 2008 heel veel veranderd is binnen de vast ed nan ierin s ar t e er bij de Nederlandse ban en r de risis nan ierden ban en als u nds later SNS r ert inan e N r ast ed nan ierin NI IN eal state inan e naar artenlust vrij el el e r nd sitie vast ed nt i elin dit bele in aa t t r ent en el s daarb ven en et eel veel risi aarbij de an t alue er ei enlij niet veel t e deed I ers er erd e a s alve aangenomen dat het onderliggende vastgoed toch snel meer waard zou worden en de van el naar beneden u aan at veranderde in rij end na de risis sities en rte euilles erden vaa et r t verlies van de and edaan en van lanten die niet nden bijst rten erd ei ard a s eid en en e ennen alle aal de ver alen at er is ebeurd et SNS r ert inan e en an n at de t e en betre t ant dat is vast ed nan ierin erinneren e ns n eel ed dat eer dan n il en nin en nder ater st nden dat un ta atie aarde nder de as e a t aarna is et uiteindelij alle aal eer een beet e ed e en e ban en erden ered aar el e dwongen een grotere buffer aan te houden. Veel Nederlandse banken besloten ele aal ritis te rden et betre in t t et nan ieren van er ieel vast ed ndan s et erstel van de ar t en i v ral te ri ten et se ent van de nin t e en et na e van e e de snel stij ende nin rij en et als ev l dat er ieel vast ed nan ierin in dit de enniu een aa is e rden van anders rti e en nieu e nan iers buitenlandse ban en en rivate e uit e rente a itaal is nu erin dat er el e t et r den naar andere elij eden et ver en n eni s ins te laten renderen e in dit aar a en e de eerste te enen dat de re er nieu u aan In anuari ubli eerde ast ed ar t een arti el aarin ass iate artner ree de aas van ntes uieu rdt e iteerd e e beleids ij i in en bij de Ne derlandse ban en ijn niet in e even d r een ebre aan a itaal e ban en anti i eren ier ee een elij e ne atieve aarde nt i elin in de Nederlandse vast ed ar t eitelij t et er neer dat ab en IN et

Ingezonden mededeling

Ons bedrijf

MHM Onroerend Goed B.V. houdt zich bezig met exploitatie van de eigen onroerend goed portefeuille (met name woningen) door het gehele land. In ons kantoor te Woerden werken wij met een team van 30 personen.

Wegens uitbreiding zijn wij op zoek naar een:

Jurist huurrecht

Algemeen Als jurist huurrecht ben je het aanspreekpunt voor jouw collega’s op het gebied van verhuur van vastgoed.

Werkzaamheden x Het voeren van juridische procedures inzake huurgeschillen/geschillen met VVE’s x Juridische ondersteuning bij incasso’s x Screening huurcontracten/bankgaranties, zowel bij woningen als bedrijfsonroerend goed x Betrokken bij due dilligence in aankooptrajecten x Overige voorkomende juridische werkzaamheden Kandidatenprofiel x Afgeronde HBO/WO-opleiding recht x Relevante kennis van het huurrecht x Bij voorkeur ervaring in de woningsector x Bekendheid met regelgeving AVG is een pré x Arbeidsduur: 32 - 38,75 uur

Bouwkundig opzichter

Algemeen Als bouwkundig opzichter ben je betrokken bij alle facetten van het onderhoud en renovatie aan het onroerend goed. Deze werkzaamheden vinden zowel op kantoor als op locatie plaats.

Werkzaamheden: x Op locatie opnemen van klachten x Aanvragen en beoordelen van offertes x Begeleiden van groot onderhoud- en renovatieprojecten, zowel complexmatig als individueel x Aanspreekpunt voor uitvoerende partijen x Technische ondersteuning binnendienst x Overige voorkomende werkzaamheden Kandidatenprofiel x Minimaal een afgeronde MBO-opleiding bouwkunde; x Oplossingsgericht en communicatief vaardig x Ervaring in de woningbouw/woningsector x Rijbewijs B x Arbeidsduur: 32 - 38,75 uur Reacties kunt u richten aan de directie van MHM Onroerend Goed B.V. Vijzelmolenlaan 6 F, 3447 GX Woerden, info@mhm.nl, 0348-485185 Acquisitie naar aanleiding van deze advertentie wordt niet op prijs gesteld

l

et v r nieu e aanvra en ebben esl ten ter ijl ij bestaande lanten n ed en aad als elij is r beren te el en bevesti t dit in t ber in ijn ra rt bij nde van ran ulders Steeds inder ban en in Nederland vinden de nan ierin van vast ed van r t strate is belan n als ij al be lan stellin ebben is dat et na e v r et nan ieren van bele in s b e ten en veel inder v r et nan ieren van nt i elin s r e ten e aar elin van de Nederlandse ban en er ieel vast ed in r te van te blijven nan ieren te en et li t van de a itaal nt i elin en e n ie en de l bale r ble en is dus n el te be rij en aar de e tra bu er die N en le t bij t e aire nin lenin en is inder ed te v l en N s ree t in dit e val van een t e en en s stee risi in de ui en ar t uist de nin risis van a e es t t tien aar eleden et dalende rij en en een ne atieve ee t laten ien dat de risi s v r de ban en uiteindelij erin blijven lan de t ee ne ers in staat ijn de rentes en a ssin e n te blijven betalen aar t n bij dat er sindsdien een in aantal aatre elen bij de ban en is en en die t e aire lenin en b ven de nderd r ent van de aanvan e lij e ta atie bij aan ienlij ebben ver inderd ver aarderin aar ver de N et ee t al e er aan ter ijn laatsvinden en et l t dat de ui en rij en sneller ijn este en dan de in ens n et is aanne elij dat ers risi v ller leen edra vert nen aar e er bij evesti de t ee ver stre ers als n e ban en nstateer i al veel lan er uist daar een r ndi e kritische opstelling. DNB stelt zich met deze maatregel erg pessimistisch op en aat teveel uit van een aar eer nin ens enari et anbetalin en r i ti eid en aa aa eid is un laats aar et elet de ervarin en bij de laatste risis niet verdreven rden sele tie anie v etbal aan lij en eld lenen dus nderne ers a i li eert altijd risi en nder risi rdt de e n ie la ele d N et i net als de litie reali seren dat nu een aal niet alles an rden veili esteld d r aatre elen re el t es en etten an de andere ant er drei en et na e in de retailvast ed markt veel ernstigere problemen dan op de woningmark als het gaat om nan ierin en aar r e N niet ver aar a et is al lan er be end dat N eini ee t et er ieel vast ed uist de Nederlandse ban en ebben n steeds veel retailvast ed in un nan ierin s rte euilles n als dat in elvast ed inderdaad la t ullen de ban en e er eer aar aan bl eden REACTIES NAAR ruuddewit@hetnet.nl

Prijspeil loopt nog altijd op in Nederland Waar de gemiddelde Europese trend al een tijd e dalende is lopen de prijsstijgingen voor ederlandse consumenten nog altijd op.

Consumentengoederen en -diensten waren in oktober 2,7 procent duurder dan een jaar eerder, meldt het CBS. In september betaalde de consument 2,6 procent meer dan vorig jaar. Met namen duurdere vliegtickets waren hier debet aan. Ook de prijsontwikkeling van mobiele telefoons had een verhogend effect op de stijging van de consumentenprijzen. De prijsontwikkelingen van kleding en energie hadden daarentegen een verlagend effect.

ndicator in atie De consumentenprijsindex (CPI) geeft het prijsverloop weer van een pakket goederen en diensten zoals dagelijkse boodschappen, kleding, benzine, huur en verzekeringspremies. Het is een goede indicator voor inflatie, al is dat breder dan de prijsontwikkeling

van consumentengoederen en –diensten want bijvoorbeeld ook koopwoningen, industriële producten, aandelen en goud veranderen van prijs zijn niet opgenomen in de CPI.

Belasting op energie Europees gezien loopt Nederland inmiddels behoorlijk uit de pas met de aanhoudend oplopende prijsstijgingen. Naast de consumentenprijsindex (CPI) berekent het CBS ook de Europees geharmoniseerde consumentenprijsindex (HICP). De prijsstijging in de eurozone daalde van 0,8 procent in september naar 0,7 procent in oktober. Sinds januari 2019 ligt de HICP van Nederland beduidend hoger dan in de eurozone. Toen zijn in Nederland het lage btw-tarief en de belasting op energie verhoogd.

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 9

E-COMMERCE um o lijft investeren in het vooralsnog onrenda ele onlinekanaal. We krijgen er een steeds krachtiger middel mee in handen om klanten te inden zegt cfo Ton van Veen. PETER HANFF

Verlieslatend onlinekanaal steeds grotere klantenbinder Jumbo

vierkante meter winkelvloer behaalt Jumbo een omzet van meer dan 200 euro per week, geeft Van Veen aan. Aan die autonome groei kan Jumbo nu meer dan in het verleden consistente aandacht geven. ‘Toen we nog kleiner waren en overnames deden van ketens waarvan sommigen groter waren dan wijzelf, ging er meer aandacht naar de integratie dan naar autonome groei. Nu we de omvang van circa 700 filialen bereikt hebben met een landelijk dekking, kunnen we selectiever zijn. En wat we overnemen, kunnen we makkelijk opvangen. Zonder de aandacht voor autonome groei te hoeven verminderen,’ aldus Van Veen.

Versmelting retail en horeca Die autonome groei zoekt Jumbo in zijn nieuwe afzetkanalen die aansluiten op veranderingen in eetpatronen en manieren van boodschappen doen. ‘Je doet niet meer voor een hele week boodschappen. Wat je gaat eten, weet je vaak een uur tevoren niet eens.

Kant en klare en snel te bereiden maaltijden worden belangrijker,’ zegt Van Veen. Het winkelbestand van Jumbo verandert mee. Weliswaar bestaat de bulk van de ruim 700 filialen nog uit traditionele winkels met een doorsnee-oppervlakte van 1.000 tot 1.200 m2. Maar het ruimtegebruik loopt sterker uiteen. Citystores van Jumbo voor de snelle boodschappen hebben niet meer dan enkele honderden vierkante meters nodig. De foodmarkten, die eetconsumenten ontzorgen met een mix van retail en horeca, beginnen bij 3.500 m2.

Hubs

Ton van Veen: ‘De mix bepaalt of onze fysieke winkels meer klanten aan zich binden.’

E

lektrische bestelwagens in geel, wit en zwart worden de komende jaren een vertrouwd beeld in Nederlandse woonwijken. Supermarktconcern Jumbo staat aan de vooravond van een schaalvergroting in de distributie via zijn onlinekanaal. Al zal het nog een tijd duren voordat het bedrijf van de familie Van Eerd zijn eerste euro winst boekt op alleen e-commerce. Dat toekomstbeeld voor e-commerce schetst Ton van Veen, chief financial officer van Jumbo. ‘We hebben nog geen winst gemaakt op alleen het onlinekanaal. Dat hoeft op dit moment ook niet, op sommige A-merken maken we ook verlies’, aldus Van Veen. Hij is één van de sprekers

tijdens het diner Trends 19 van Vastgoedmarkt op 28 november.

Hoog serviceniveau ‘Een servicesupermarkt als Jumbo neemt beslissingen over zijn aanbod niet op het niveau van individuele producten of diensten. Onze formule omvat een breed productaanbod en een hoog serviceniveau.

De mix bepaalt of onze fysieke winkels meer klanten aan zich binden. En daarmee of onze autonome groei hoger zal blijven dan die van de markt,’ vervolgt Van Veen. De cfo van Jumbo ziet een positieve samenhang tussen online aanwezigheid en autonome groei.

‘De meeste autonome groei zie je bij vestigingen die al sinds jaren een een afhaalpunt voor online bestelde boodschappen hebben en

die ook thuisbezorgen. Dat scheelt minstens een vol procentpunt met onze vestigingen die deze diensten niet aanbieden’, aldus Van Veen.

Diversiteit in afzetkanalen De lat voor de groei van Jumbo ligt hoog, vertelt Van Veen. ‘Van 8,5 miljard omzet in 2019 willen we naar tien miljard euro in 2021, het jaar waarin het bedrijf van de familie Van Eerd honderd jaar bestaat. Het marktaandeel willen we in die periode verhogen van 22 naar 25 procent.‘ In tegenstelling tot wat overnames als die van C1000, Super de Boer en Emté misschien suggereren, is een groot deel van de groei van Jumbo autonoom. In 2019 bedraagt die autonome groei zeven procent, tegen vier procent voor de markt. Per

Het vierde kanaal, online, neemt nog een bescheiden plaats in. Van de omzet van Jumbo komt 96 procent uit stenen winkels en vier procent via internet. Maar, nuanceert Van Veen: ‘Trek nooit te veel conclusies uit totaalcijfers, daarachter kunnen grote verschillen schuilgaan. Er zijn gebieden waar we tien procent of meer van onze omzet online halen, in andere gebieden is dat slechts één of twee procent.’ In regio’s met grote online vraag liep Jumbo al tegen de grenzen aan van zijn distributiemodel voor via internet bestelde goederen. In de meeste gevallen zijn het nog altijd de medewerkers van fysieke winkels die met busjes pakketten afleveren, die in distributiecentra zijn samengesteld.

‘Deze manier van distribueren stelde ons in staat om snel stappen te zetten met e-commerce. Maar in regio’s met veel online bestellingen zien we het noodzakelijke aantal busjes per fysieke winkel toenemen.’ In zulke regio’s is opschalen van online distributie volgens Van Veen een logische stap. Jumbo heeft daarom nu regionale hubs in Den Bosch, Amsterdam, Middelburg en Utrecht. Hoeveel van die hubs erbij komen, is afhankelijk van de vraag of Jumbo in de toekomst een groot gemechaniseerd

e-fulfilmentcenter (EFC) laat bouwen. ‘Met een EFC ergens in het midden van het land zullen we minder hubs nodig hebben, zonder zo’n centraal EFC meer, misschien tientallen,’ zegt Van Veen.

Kletskassa Ondanks de verwachte online groei zal het volgens Van Veen niet meer zijn dan een versterking van de totale mix van afzetkanalen. ‘Ik voel me elke dag verantwoordelijk dat online beter gaat werken en is het mijn verwachting dat dit gaat gebeuren. Met een nieuw EFC en hubs krijgen we mogelijk een dikkere stroom goederen waardoor het verdienmodel beter wordt.

Ook daarmee zal het qua winstgevendheid nooit het meest aantrekkelijke kanaal worden. Maar we krijgen er wel een steeds krachtiger middel mee in handen om klanten te binden’, aldus Van Veen.

Fysieke winkels zijn voor Jumbo een voorwaarde om meerwaarde te bieden. ‘Het distributiecentrum is niet de plaats waar je een praatje maakt of jouw maaltijd bereid wordt, dat is de fysieke winkel.

Een filiaal van Jumbo is meer dan een magazijn waar de spullen aan de achterkant met een rolcontainer binnen komen en de klant ze aan de voorkant meeneemt.’ ‘De behoefte die we vervullen verschilt per locatie. Op de ene hoek van de straat kunnen we waterflesjes per stuk aanbieden omdat daar veel passanten komen, aan de overkant kunnen het sixpacks met 1,5 liter flessen zijn omdat we met de winkel daar een wijk bedienen. Een winkel van ons kan de plaats zijn waar je maaltijd wordt bereid, waar je een praatje maakt aan de kletskassa of een gratis bakkie drinkt in de koffiehoek. Wat we ook doen, het moet altijd bijdragen aan de loyaliteit van klanten.

Want een loyale klant besteedt meer.’ Jumbo blijft locaties toevoegen, maar de cfo houdt er ook rekening mee dat enkele tientallen filialen dicht gaan. ‘Dat zullen filialen zijn die niet passen bij de manier waarop we onze klanten willen bereiken. Hun functies zullen worden overgenomen door andere kanalen: city stores, grotere winkels in de buurt of online.’

Met een nieuw EFC en ubs rij en e elij een dikkere stroom goederen waardoor het verdienmodel beter wordt

www.vastgoedmarkt.nl

10 Vastgoedmarkt november 2019

OEUVRE AWARD Dankzij doorzettingsvermogen en onvermoei aar enthousiasme wist Wienke odewes veel ontwikkelingspro ecten tegen ruiten en roeien in tot een succes te rengen. Tijdens Trends in de Har our lu krijgt hij de oeuvre award uitgereikt voor zijn indrukwekkende carri re als pro ectontwikkelaar. SERVAAS VAN DER LAAN

‘Ik heb altijd mijn eigen pad gevolgd’

C

reatief, eigenwijs, maar ook zakelijk en pragmatisch. Dat is hoe Wienke Bodewes, terugkijkend op zijn carrière in het vastgoed, zichelf omschrijft.

Vrijdenker Bodewes koos nooit de makkelijkste weg. ‘Tegen ruiten en roeien in’, wist hij veel ontwikkelingsprojecten tot een succes te brengen. Tijdens Trends 19 in de Harbour Club krijgt Bodewes de oeuvre-award uitgereikt voor zijn indrukwekkende carrière als projectontwikkelaar. Samen met Vastgoedmarkt blikt hij terug op zijn carrière. ‘Ik heb altijd het creatieve met het zakelijke gecombineerd’.

vest r e t van

uur

Oostelijk havengebied Grote containers vol met flessen port in een enorme loods aan een doodlopende weg naar een stortplaats voor chemisch afval. Er was enige verbeeldingskracht nodig toen twee Haagse ondernemers zich bij Wienke Bodewes (67) meldden om juist hier, in het Oostelijk Havengebied in Amsterdam, een luxe horecazaak te beginnen.

Maar voor verbeeldingskracht moet je nou net bij Bodewes zijn.

De toenmalig directeur van projectontwikkelaar Amvest geloofde in het plan van een chique club in het rauwe gebied. De Harbour Club kwam er en bleek de start te zijn van een metamorfose van het

nin en bij de atavia er in el stad

havengebied in een dynamische wijk met woningen, winkels, horeca en andere bedrijven. Bodewes’ Amvest vestigde vorig jaar zelfs zijn nieuwe kantoor op het Cruquiuseiland, pal naast de Harbour Club. Voor Bodewes, die de oeuvreprijs als erkenning voor zijn rijke carrière in het vastgoed uitgerekend in de Harbour Club krijgt uitgereikt, is de prijs een erkenning voor zijn doorzettingsvermogen en verbeeldingskracht die zijn carrière kenmerkt.

Barkeeper Die carrière begon toevallig ook in een club. De tiener Bodewes werkte in de jaren zestig als bar-

keeper in een club met livemuziek in Beverwijk. Het was de bedoeling zo lang mogelijk met dat leventje door te gaan, maar door een ‘foutje’ haalde hij op zijn zestiende al zijn eindexamen en moest hij razendsnel beslissen wat hij wilde gaan doen in het leven: werd het kunstacademie of bouwkunde? Uit vrees voor een onzeker bestaan als kunstenaar, duwden zijn ouders hem richting het laatste: ‘Je kunt goed tekenen én bent goed in bètavakken. Waarom word je geen architect?’

studie bouwkunde aan de TU. ‘Het was een bijzondere tijd. Het was de tijd van Sartre, de studentenopstand, de wereld stond in brand.’

Maar de eigengereide Bodewes liet de revoluties aan zich voorbij trekken. ‘Het blind volgen van een ideologie heeft mij nooit zo aangetrokken. Ik was ook geen lid van een studentenvereniging. Daar kreeg ik echt pukkels van. Ik houd niet van met z’n allen achter iets aanhollen. Ik heb altijd mijn eigen pad gevolgd.’

Bouwkunde

Bouwopgave van toen niet te vergelijken met nu

En dus trok een piepjonge Bodewes in 1969 richting Delft voor een

Dat pad leidde na zijn studie in Delft naar Rotterdam waar hij

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 11

OEUVRE AWARD onder wethouder Jan van der Ploeg als jonge stedenbouwkundige in het Q en Q-team medeverantwoordelijk werd voor de stadsvernieuwing . ‘Er lag destijds een gigantische opgave in kansarme wijken als Crooswijk, Feyenoord en het Oude Noorden. Het was de tijd van de huisjesmelkers die verouderde en slecht onderhouden panden verhuurden. We begonnen een gigantisch opkoopprogramma. Het eerste jaar kocht de gemeente 20.000 woningen. Die werden gerenoveerd en gesloopt om er fatsoenlijke en betaalbare woningen voor terug te krijgen.’

Ook nu, zo’n 50 jaar later, kampen de grote steden met een behoorlijke woningopgave. Toch is die tijd moeilijk te vergelijken met nu, vindt Bodewes. ‘Nederland is veel welvarender geworden. Die rijkdom heeft voor een gezapigheid gezorgd die ons weerhoudt problemen echt op te lossen. Als je toen over de grachtengordel van Amsterdam liep, was die behoorlijk verpauperd. Die panden zijn destijds gerestaureerd met bijna 100 procent overheidssubsidie.

Tegenwoordig zitten die eigenaren daar, ouder en vele malen rijker in panden van 5 miljoen af te geven op de rolkoffers in de straat. Mensen zijn erg goed geworden in het beschermen en behouden van hun bezit’. Die gezapigheid herkent Bodewes ook in de discussies over bouwen in de polder. ‘Dat is een soort elitaire discussie die ertoe leidt dat we alleen maar in de stad mogen bouwen. Ik ben een groot voorstander van bouwen in de stad, maar ik weet ook als geen ander hoe moeilijk, tijdrovend en kapitaalintensief dat is. Het gevolg is dat we daardoor veel te weinig bouwen, de prijzen door die schaarste extreem stijgen en we hele groepen uitsluiten van de woningmarkt! En wie profiteert?

De huizen- en grondbezitter, met in de eerste plaats de grootgrondbezitter: de gemeente.’

Geen visie Het stoort Bodewes dat uitgerekend die gemeente, die zelf van de schaarste profiteert, ontwikkelaars, beleggers en bouwers met eisen dwingt om betaalbare woningen te bouwen. ‘Door die eisen ligt het volledig stil, institutionele beleggers trekken zich terug. De grondprijs onder een middeldure huurwoning loopt op dit moment in grote steden op tot 3.000 euro per m2. Dat betekent dat een woning van 70 m2 alleen al aan erfpacht 210.000 euro kost. En dan zegt de wethouder: die woning mag niet duurder zijn dan drie ton. Dat kan natuurlijk helemaal niet. Wie kan er nou een woning bouwen voor 90.000 euro?’

Met zijn strenge regels pakt een stad als Amsterdam de woningnood helemaal niet aan, denkt Bodewes. ‘Het enige wat de stad doet is schaarste distribueren. Als je de middenklasse wil huisvesten, moet je niet allemaal spelregels opstellen, je moet gewoon gaan produceren. Zorg voor genoeg keuze, dan krijg je vanzelf balans.’

Zo’n rijke stad die zo slecht omgaat met kansen, Bodewes kan het nauwelijks geloven. In zijn ogen zou de overheid een langetermijnvisie moeten hebben, maar hij constateert een vluchtigheid in het politieke klimaat. ‘De wethouder

reageert op de waan van de dag.

Het zijn de ontwikkelaars en de institutionele beleggers die een langetermijnstrategie hebben. Je moet ergens in geloven en dan volhouden.’ Veel projecten die Bodewes heeft ontwikkeld getuigen van een ongeremd enthousiasme en doorzettingsvermogen. Het project Duin, nieuwe woningen in gecreeerde ‘duinen’ aan het IJmeer bij Almere werd in gang gezet voor de crisis, maar kwam vervolgens helemaal stil te liggen. ‘We verkochten nog geen vier woningen per kwartaal en kregen een gigantische financieringsachterstand.’ Maar Bodewes hield vol en gaf niet toe aan de druk om kleinere woningen te bouwen die makkelijker te verkopen zouden zijn. Nu zijn woningen niet aan te slepen.

De populariteit van Duin demonstreert volgens Bodewes nog een andere denkfout die de politiek vaak maakt: dat iedereen in de stad wil wonen. ‘De trek naar de stad is een internationaal fenomeen dat op Nederland wordt geprojecteerd, maar dat gaat helemaal niet. Nederland is eigenlijk een groot stedelijk gebied met een aantal kernen. Woon je bij ons op het platteland dan is dat totaal anders dan wanneer je in Texas woont waar je honderden kilometers niets tegenkomt, veel armoede is en geen scholen zijn. Woon je bij ons in de Flevopolder dan zit je op een steenworp afstand van universiteiten en musea. Laat geen clichés los op Nederland, maar geniet van de enorme diversiteit die ons land rijk is. Wonen in Nederland kent verschillende facetten en nee, niet iedereen kan en wil op de grachtengordel wonen.’

Bodewes heeft de afgelopen jaren op veel thema’s zoals duurzaamheid, verstedelijking en vergrijzing een soort ‘groepsdenken’ zien ontstaan waardoor er geen keuzes meer worden gemaakt op basis van feiten en cijfers, maar op basis van kuddegedrag. ‘Willen mensen kleiner wonen? Ja, in Londen waar mensen drie dagen in de week in de binnenstad verblijven omdat ze anders zo lang moeten reizen, willen ze best wat kleiner wonen.

Maar dat geldt niet voor een buitenwijk van Eindhoven. Ouderen blijven langer thuis wonen? Voor een deel is dat waar, maar wat nu als je sociale contacten zijn weggevallen? Moeten die eenzaam in een groot huis wachten totdat ze van de trap afvallen?’

n rij e stad die zo slecht omgaat met kansen, nau elij s te geloven

Wienke Bodewes, winnaar van de oeuvre award

Kuddegedrag De vrijdenker Bodewes kijkt met verbazing naar het kuddegedrag van Nederland met het klimaatbeleid. ‘Van het gas af wordt in Nederland tot in het absurde doorgevoerd. We gooien een volledig energiesysteem overboord zonder dat we een werkend alternatief hebben. Iedereen moet overstappen op elektrische energie, die grotendeels wordt opgewekt door bruinkoolcentrales in Duitsland.

We stoppen 11 miljard euro in biomassacentrales die nog vervuilender zijn dan gas. Dat is toch geen serieus milieubeleid? Dat is symptoombestrijding’. Hetzelfde geldt voor de stikstof-problematiek. ‘Wij moeten ons aan dezelfde stikstofnormen houden als op het Ierse platteland, maar dat kan toch helemaal niet? Nederland is een verstedelijkt gebied en heeft daarnaast intensieve landbouw die je niet zomaar kan wegdenken. Waarom tekent Nederland contracten in Europa waar we ons helemaal niet aan kunnen houden? En wat is dan de oplossing? Stop alle ‘energie’ in nieuwe bronnen voor duurzame energie. bijvoorbeeld in het

opwekken van energie door waterstofgas, dat komt later ook nog goed van pas. Begin bij de bron en niet bij het tappunt.’ Challenge altijd alles. Dat is het motto van de eigenwijze Bodewes. Dat geldt in het bijzonder voor zijn eigen aannames. ‘Toen we Strijp R ontwikkelden voor kennismigranten in Eindhoven dachten we dat we een moderne tech-wijk met veel glas en design moesten neerzetten.

Wat bleek? Die mensen wilden na een lange dag van tien uur bezig te zijn geweest met ingewikkelde vacuümtechnologie thuiskomen in huisje, boompje, beestje. Lekker op zijn Hollands, met een tuin en grote ramen zodat iedereen naar binnen kan kijken, want dat kan in India niet. De les? Ga nooit af op clichés.’

Trots Terugkijkend op zijn lange carrière vindt Bodewes, die vorig jaar afscheid nam bij Amvest, het lastig om er één project uit te halen. ‘Ik ben er trots op dat we in verschillende teams mooie dingen hebben bereikt. Of het nou de stadsvernieuwing was in de

Het mooiste is om in teamverband uit het niets iets te creëren gemeente Rotterdam of de projecten voor Ymere of Amvest, het mooiste is om in teamverband uit het niets iets te creëren. Ik heb dat altijd op het scheidsvlak tussen commercie en maatschappij gedaan. Je maakt altijd iets voor iemand: een huurder, een koper of een winkelier. Daarbij heb ik het creatieve met het zakelijke gecombineerd. Je kunt mooie dingen bedenken, maar uiteindelijk moet het wel gemaakt worden. Ik heb altijd mijn werk gedaan en daarbij het gevoel gehad dat ik iets moet achterlaten.’

www.vastgoedmarkt.nl

12 Vastgoedmarkt november 2019

DUURZAAM Duurzaamheid is meer dan zelf energie opwekken zuinig zijn en rec clen. Een ge ouw moet langdurig iets toevoegen zeggen icole aarsen (S ntrus Achmea) en Paul Oremus ( RE lo al nvestors). PETER HANFF

Duurzame ontwikkeling is flexibel en multifunctioneel

O

ok met zorg voor toekomstige generaties is een prima rendement mogelijk op Nederlands vastgoed. Kijk verder dan alleen de duurzaamheidsmaatregelen en maak dat het onroerend goed mee kan veranderen met de behoeften. Wie dat spel goed beheerst, hoeft geen verwijten te verwachten van opdrachtgevers en achterkleinkinderen.

Dat valt te beluisteren bij Nicole Maarsen (directeur Vastgoedbeleggingen Syntrus Achmea Real Estate & Finance) en Paul Oremus (country manager Nederland bij CBRE Global Investors). Eensgezindheid troef in hun manier van omgaan met de Agenda 2030 duurzame ontwikkeling van de Verenigde Naties. Het programma dat vrede en voorspoed moet brengen voor mens en planeet is onderschreven door beide vermogensbeheerders.

Negentien miljard ‘Met duurzaamheid beconcurreren we elkaar niet,’ zegt Oremus. ‘De meeste Nederlandse institutionele beleggers zijn al in de periode 2005-2007 begonnen erover na te denken. De laatste twee jaar is dat proces in een stroomversnelling geraakt. Je hoeft maar de journaalitems over het klimaatakkoord van Parijs en het Nederlandse klimaatakkoord te bekijken en je begrijpt waarom.’ Maarsen: ‘De institutionele klanten die wij bedienen willen een bijdrage leveren aan het welzijn van toekomstige generaties. Daarmee hoort zorg voor duurzaamheid bij onze normale taken. We willen een positieve impact hebben op mens en maatschappij, natuurlijk wel met rendement.’ De visies van beide bestuurders op het gebied van duurzaamheid kunnen impact hebben op de Nederlandse vastgoedvoorraad. Aan tafel is negentien miljard euro vertegenwoordigd. Oremus zwaait in Nederland de scepter over een portefeuille van acht miljard euro, ongeveer gelijk verdeeld over kantoren, winkels en woningen. Maarsen heeft elf miljard euro aan woningen en commercieel vastgoed onder zich.

Goed inregelen De eerste aanwijzing voor een rendabele omgang met duurzaamheid komt uit een gemeenschappelijk bezit. Syntrus Achmea Real Estate & Finance en CBRE Global Investors hebben samen winkelcentrum De Heuvel in Eindhoven in portefeuille. Sinds meer dan tien jaar ligt daar een warmte-kou-

belangrijk. De woningen erboven worden beter door de juiste manier van ontzorgen.’ Maar is er altijd genoeg economisch draagvlak voor hoogwaardige voorzieningen in plinten van woongebouwen? ‘In Amsterdam kan het makkelijker zijn dan in andere steden’, zegt Oremus.

Gevraagd in hoeverre die faciliteiten de vaak hoge prijzen van deze micro-appartementen rechtvaardigen, zegt Maarsen: ‘We gaan niet zomaar kleine woningen met hoge huren neerzetten. We denken goed na over welke doelgroepen kunnen worden bediend met welke gebouwen en welke faciliteiten. Daar betrekken we niet alleen de potentiële bewoners bij, maar ook de omgeving.’

Meer centra

Nicole Maarsen (Syntrus Achmea)

deopslag (wko) onder. Die installatie vervangen of het gebruik ervan voortzetten waren de opties toen het winkelcentrum vier jaar geleden een opwaardering kreeg. ‘Tal van maatregelen hebben we in dat winkelcentrum genomen, naar die wko hebben we laten zitten. Het rendement daarop hebben we verbeterd door de toepassing van betere software om de installatie aan te sturen,’ zegt Oremus. ‘Ik wil er maar mee zeggen dat bevordering van duurzaamheid niet altijd gepaard hoeft te gaan met hoge investeringen. Het goed inregelen van een installatie kan al een gigantische winst brengen.’

Manier van omgaan De moraal: duurzaamheid is meer dan zelf energie opwekken, zuinig zijn met alles wat je gebruikt en zoveel mogelijk recyclen. Waar het ook om gaat, is de manier van omgaan met de hardware. Dat geldt niet alleen voor installaties, maar vooral voor het gebouw zelf.

Hoe moet dat worden ingeregeld om de kans op langdurige en succesvolle exploitatie te vergroten?

Syntrus Achmea Real Estate & Finance ziet gemengd gebruik van een gebouw als een succesfactor.

Maarsen: ‘We willen meer gebouwen waar wonen wordt gecombineerd met werken en horeca, en dan niet alleen in de plinten. Uit onderzoek blijkt dat zo’n mixeduse-pand een betere belegging is.

Helemaal als je de functies kunt afstemmen met de veranderende behoefte van de wijk. Nu seniorenwoningen met een apotheek,

Paul Oremus (CBRE Global Investors)

straks misschien reguliere appartementen met horeca.’

House Modernes (voorheen de Planeet) in Utrecht is een voorbeeld van een gebouw dat volgens Maarsen met een gemengde functie een succesvollere belegging is. ‘Met alleen een kantoren- of retailfunctie is het een veel riskantere belegging. Je kunt heel lang proberen om H&M te interesseren voor de vierde verdieping. Maar daar doe je het gebouw en de locatie geen goed mee en H&M evenmin. Met kantoren op de hogere etages trekken we een publiek dat er ook buiten winkeluren wil verblijven. En over 20 jaar is het misschien een zorgcentrum.’

Intensiever gebruik Gemengde functies leiden tot een intensiever gebruik van een gebouw, constateert Oremus. Dat vindt hij efficiënter en dus duurzamer. ‘Een brede school wordt efficiënter gebruikt dan een klassieke basisschool. In analogie hiermee kan een winkelcentrum worden aangevuld met zorg of andere functies waardoor er bijna 24 uur per dag iets te doen is. De beschikbare ruimte wordt hierdoor beter gebruikt en dit heeft een positief effect op de de bezetting van een parkeergarage. Ook de ruimte rond ons winkelcentrum Amsterdamse Poort zal beter worden benut nadat we er kantoren en woningen aan hebben toegevoegd.’

Helemaal mooi wordt het volgens Maarsen als een gebouw iets toevoegt aan de wijk of zelfs de stad.

Zoals West Beat, een project van

ontwikkelaar Lingotto met 150 woningen en 3.500 m2 werkruimte, horeca en podium. ‘Er komt daar een cultuurplatform met landelijke uitstraling. Dankzij een ontwikkelaar die een concept bedenkt en een gemeente die ambitie toont en meedenkt over flexibiliteit in de bestemming’, aldus Maarsen. ‘Als je functies wilt kunnen veranderen, moet je wel gebouwen neerzetten die dat mogelijk maken,’ zegt Oremus.

Maarsen haakt in: ‘Een parkeergarage boven de grond bouwen is helemaal zo gek nog niet. Misschien is er wel een gesprek met de gemeente voor nodig over wat je onder kwaliteit verstaat. Is dat een parkeergarage onder de grond waar je weinig van ziet, maar die geen andere functie kan hebben?

Of een garage boven de grond die je wel ziet, maar die ook een andere functie kan krijgen?’

De grootste vijf steden zijn misschien beter af met meer centra in plaats van één, zegt Oremus. Hij noemt de investering van CBRE Global Investors in de Kolenkitbuurt via het project Rhapsody een goed voorbeeld. Het gebeurt nu ook in Amsterdam-Zuidoost, op de Binckhorst in Den Haag en straks in Rotterdam-Zuid. Samenwerking tussen marktpartijen is nodig voor duurzame stedelijke ontwikkeling, zegt Oremus. ‘Alleen met collega’s kun je het verschil maken tussen een afglijdend kantorengebied en een hippe en trendy gemengde wijk. Als je in zo’n gebied in je eentje aan de gang gaat, ben je een vlag op een modderschuit.’ Maarsen hamert ook op de rol van de gemeente. ‘Bij alles wat je nieuw wilt bouwen, moet je nadenken over wat je wilt toevoegen. Het gaat om meer dan die paar honderd woningen. Het gaat erom, een gebied te geven wat het nodig heeft. Daarover zul je in gesprek moeten met de stad. Dialoog zal steeds belangrijker worden.’

Kleine woningen Ideeën over de ruimtebehoefte van de woonconsument zijn ook niet in beton gegoten. Maarsen: ‘Veel mensen hebben iets tegen kleine woningen. Maar we hebben het wel over een betaalbaar product waarmee je grote groepen starters en senioren kunt helpen. Goede gemeenschappelijke faciliteiten kunnen de behoefte aan grote woonkamers of eigen plaatsen voor wasmachines verminderen.’

‘Toevoeging van kleine woningen draagt bij aan verdichting van steden en die zorgt weer voor efficienter ruimtegebruik’, betoogt Oremus. ‘Een goede plint is wel

Zorg dat het onroerend goed mee kan veranderen met de behoeften

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 13

NI

S

Zurich Insurance: ‘Die 20 procent ontwikkelwinst houden we zelf’ commerciële partijen toont hij zich niet zo onder de indruk. ‘Ontwikkelaars proberen te voorspellen wat de markt wil, maar het product dat ze maken is te snel alweer overbodig.’ In het spel van projectontwikkeling kan er maar een de baas zijn. En dat is de eindgebruiker, betoogt Morley. ‘Het is de eindgebruiker die bovenaan de voedselketen zit en die het best kan bepalen wat hij nodig heeft.’

Ontwikkel zelf, en als eindgebruiker krijg je een beter kantoor voor minder geld, betoogde Morley.

Geen confectiekostuum, maar een maatpak dat als gegoten zit. ‘Door zelf te ontwikkelen hoeven we geen compromissen te sluiten en betalen we alleen voor wat we krijgen. De 20 procent winst die een ontwikkelaar zou maken op een vergelijkbaar project, mogen we houden.’ De ontwikkelrisico’s zijn volgens Morley te overzien als je het juiste team met de juiste vaardigheden om je heen hebt. Voor de ontwikkeling van zijn nieuwe kantoor werkt Zurich Insurance samen met projectmanager Turner & Townsend en architect Matthew White. De bouw gebeurt op basis van vaste afspraken over de kosten. En voor de optie op de grond zijn de kosten volgens Morley laag.

SWINDON - Een ongebruikelijke kantoorontwikkeling voor een corporate eindgebruiker: Zurich Insurance doet het in Engeland zelf en plaatst zijn vlaggenschip niet in hoofdstad Londen maar provinciestad Swindon. Een groot internationaal beursgenoteerd bedrijf hoeft niet de hoofdprijs te betalen voor een nieuw kantoor. Wie verder kijkt dan de flitsende locaties en de ontwikkeling van de huisvesting in eigen hand neemt, bespaart een flink bedrag dat op een andere manier kan worden ingezet.

Dat viel te beluisteren tijdens een sessie over het nieuw Britse vlaggenschipkantoor van verzekeraar Zurich Insurance tijdens de Corenet Global Summit in Amsterdam.

Daar verzamelden zich van 10 tot 12 september corporate vastgoedprofessionals uit de hele wereld.

In 2020 hoopt Zurich Insurance de eerste paal te laten slaan van het project in het centrum van de ruim 150.000 inwoners tellende provinciestad Swindon dat de naam Norwood heeft gekregen.

Het nieuwe kantoor van 11.000 m2 moet de bestaande huisvesting uit de jaren ‘80 vervangen. Er komen ongeveer 1.300 mensen te werken.

Geen compromissen Zelf ontwikkelen biedt belangrijke voordelen, betoogde David Morley, global head of Workplace Transformation van Zurich Insurance Company. Van het aanbod van

Extreem goedkoop Dat Zurich niet diep in de buidel hoeft te tasten om de grond voor zijn nieuwe kantoor veilig te stel-

N S N

len, heeft een reden. Swindon voert niet de lijstjes aan van de leukste oorden in het Verenigd Koninkrijk. De 115 kilometer ten westen van Londen gelegen stad in het Engelse graafschap Wiltshire eindigde in 2015 op de 27e plaats op een ranglijst van prijsvergelijkings- en overstapwebsite Uswitch met de beste plekken om te wonen. PwC kwam in 2018 tot een positiever oordeel. De accountantsen belastingadviesorganisatie noemde Swindon de op zeven na beste plek om te wonen en te werken. Maar ook dat maakt Swindon niet the place to be.Morley bekijkt het van de positieve kant. Minder bemind maakt beter betaalbaar.

Zurich Insurance heeft zijn oog laten vallen op een braakliggend kavel in een herontwikkelingsgebied. ‘Met een prijs van 18,50 pond per vierkante voet is de grond waar we op willen ontwikkelen extreem goedkoop.’ Omgerekend is dat 231 euro per vierkante meter. En dat op zestig minuten van Londen. Ieder kwartier gaat er vanuit Swindon een trein richting de Britse hoofdstad. Daartegenover staat dat het leven in Swindon veel goedkoper is dan in bijvoorbeeld Zuid-Engeland, betoogt Morley.

Dat er al tijden niets gebeurt met het herontwikkelinsgebied in het centrum van Swindon zou partijen kunnen afschrikken. Maar voor Zurich Insurance ligt dat anders.

De Britse tak van de Zwitserse ver-

zekeraar is al vijftig jaar in Swindon gevestigd. Werknemers zijn geworteld in de regio. ‘We hadden ervoor kunnen kiezen om te vertrekken. Maar liever zijn we de eerste partij die in deze herontwikkeling een gebouw neerzet. Hopelijk volgen andere bedrijven ons voorbeeld. Dat zou mooi zijn. Op die manier kunnen we iets terugdoen voor een gemeenschap waaraan we veel te danken hebben en waarmee we sterk verbonden zijn.’

Geluksmetingen De verwachtingen voor project Norwood zijn hooggespannen, zo bleek al bij de aankondiging van de sessie. Het nieuwe kantoor moet bijdragen aan een organisatieverandering: zogeheten silo’s moeten netwerken worden, een statische cultuur flexibel en een zakelijke benadering persoonlijk.

De door Zurich tijdens de sessie genoemde ideeën om die verandering te bereiken gaan vooral over de zachte kant. Geluksmetingen op teamniveau moeten helpen bepalen of de organisatie op de goede weg is. Want een organisatie met gelukkige mensen maakt meer winst, is de gedachte. Ook het bevorderen van gemeenschapszin staat hoog op de agenda. ‘Het gaat allemaal om het creëren van gemeenschappen. Als cultuur strategie als ontbijt eet, is de gemeenschap waar we voor opstaan’, aldus Morley.

Goed gedragen Wat betekent dat nu eigenlijk voor het gebouw zelf ? Een plaatje toont van buiten veel glas en een dame op een terras waarop het op mooie dagen aangenaam zitten zal zijn.

Een ander plaatje van de binnenkant toont een grotendeels lege ruimte. Daar zit een idee achter.

Volgens architect Matthew White moet het pand leiderschap stimuleren. ‘Succes heeft vele vaders en mislukking is een wees. Daarom moet je zichtbaar maken wat iedereen doet. Zorg dus dat je pilaren in het ontwerp elimineert.

Maak een flexibele, aanpasbare ruimte met een hoge mate van transparantie. Op deze manier creeren we een platform waar mensen zich goed gedragen.’

Liefde voor Swindon Gevraagd in welk opzicht project Norwood gaat verschillen van een kantoor met open vloeren zoals projectontwikkelaars die aanbieden, houdt een woordvoerder van Zurich zich naderhand op de vlakte. ‘We zijn enthousiast dat we een rol spelen in de voortdurende vernieuwing van het centrum van Swindon, het bieden van nieuwe gebouwen voor onze mensen en het verbeteren van de lokale omgeving. We werken nog steeds aan de details van onze voorstellen en kijken uit naar het delen van meer nieuws wanneer we het hebben.’

Het misverstand dat de leegstand is opgelost SIRE is een nieuwe campagne gestart: ‘Waardeer het, repareer het’. Het past volledig in de nieuwe golf van bewustere keuzes maken en circulair denken.

Hergebruik is de toekomst, vastgoed niet uitgezonderd.

Maarten Donkers d ennis & Sturin bij Rabo Real Estate Finance

illustratie: Hans Sprangers

rans r atie als t e a t va er teru in ijn lu ns en i daar dan zo’n fan van? Niet van transformatie als doel op zich. Wel als reparatiemiddel voor wat onbedoeld mis gaat in de sector. De bouw- en vastgoedsector heeft na elij n ei enaardi eid et verdien del v r n beet e alle belan ebbenden is eri t nieu en eer aar it de ennis et is a elijker en het levert meer op. Dat gaat net zo lang goed, tot het moment aanbree t dat e e el a et vra en eer n el e t n di is ns s stee is daar niet eri t e eenten blijven t r nd uit even r e t i elaars even sities niet vrij illi nieu e bele ers blijven en en nan iers blijven un steent e bijdra en e blijven dus d r aan en nie and lij t i individueel dru te a en de ev l en Negen miljoen gebouwen I bed el daar ee de ev l en v r de bijna ne en il en eb u en die e in Nederland al ebben ie ijn sa en naar s attin instens il ard eur aard n aar ebben e die aarde dat u en i bereid ijn die gebouwen te gebruiken en daar elke maand een deel van onze omzet of ns l n aan te besteden n later rij en e daar iets v r teru ijv rbeeld een a betaalde nin een vrij bedrij s and als a elt e v r de d rst rendement dat nodig is voor uw pensioen. aar at als de e eb u en niet rden ebrui t at is vrij si el ie leveren ns be alve r en niets ent e is niet er aar als et er tiendui enden ijn als dat nu et eval is dan rdt et een ander ver aal a u leest et ed iendui enden eb u en et lee stand ter ijl u st aars ijnlij da t dat de lee stand na een aar aar e en nu el eer nder ntr le is lle tie be andelen e een evaarlij e e e ebben na elij eer v r at er bij et en dan v r de ev l en v r dat at er al is n b u en e bij en laten e le e anden a ter at valt nie and dire t alij te ne en et is et resultaat van een s stee dat e de ennialan et el aar nt i eld ebben u en l nt en levert et eeste

Hardnekkig misverstand Dat leegstand opgelost is, is dus een misverstand. Alleen ziet het er niet meer ver i telij uit als een aar aar eleden t en r te ant r l ssen tever ee s uurders a tten e a elij e e is dus be andeld n a laa an end ruit is daar ee el n beet e e lu t aar als e de lan e ter ijn naar een eer stabiele en e ndere vast ed ar t illen bete ent dit niet dat e e unnen ij en van et lasti e stu I ver a t dat er n eer uur ruit aan it te en ij alleen aar naar alle eb u en die stra s a ter blijven et latteland at rden il enen vier ante eters tie blij t daar eb den sitie verrast as i d r et beri t van et S eind t ber it un nder e blij t dat er v ri aar dui end ninen ntstaan ijn d r un tieveranderin van bestaande eb u en at etal zegt u misschien weinig. Ik heb de moeite genomen om de tabellen door te ne en en ben verv l ens dus sitie verrast et aren er na elij n n it veel en sle ts r ent betr rs r n elij een ant r et rden er dus steeds eer en et ijn al lan niet eer alleen ant ren die rden aangepakt. Maar bovenal: verreweg de meeste gebouwen stonden niet eens leeg v rdat e etrans r eerd erden indelij een si naal dat e niet eerst a wachten maar nu al anticiperen op welke verandering nodig is.

Waarde lange termijn relatie I er en et beeld dat uit et S nder e t in de ra tij an alle r e t nan ierin en die ij d en bestaat et ver r te deel uit trans r atie van eb u en en er nt i elin van bestaande ebieden n bijna altijd rden dit nin en et es snijdt dan aan t ee anten Sa en et lanten aarderen ij et bestaande en re areren de un tie e l ssin is daar eel si el Nee de bestaande v rraad als vertre unt er sa en et artijen die et lle tieve belan en de lan e ter ijn aarde illen verster en en i daar ver uits re en i t e dus lan e ter ijn relaties ierv r ijn een nieuwe regels nodig, alleen leiderschap. Daarmee repareren we niet alleen het eb u el aar uiteindelij een stu e van et verdien del in n e se t r REACTIES NAAR Maarten.Donkers@rabobank.nl

www.vastgoedmarkt.nl

14 Vastgoedmarkt november 2019

RETAIL De afname van zelfstandige winkeliers en retailers zal leiden tot een afwaardering van retailvastgoed met minimaal procent. Dit zegt erard and ergen al ruim aar eigenaar en ceo ij ocatus nternational. RUUD DE WIT

‘Retailvastgoed wacht afwaardering van minimaal dertig procent’

H

et sterk veranderde retaillandschap – onder meer door een afname van zelfstandige retailers en winkelketens, met als gevolg een stijgende leegstand – zal op termijn leiden tot een afwaardering van het Nederlandse retailvastgoed met minimaal 30 procent. Dat zal zowel private als institutionele beleggers voor enorme problemen plaatsen. Dit zegt Gerard Zandbergen, al ruim 20 jaar eigenaar en CEO bij Locatus International, het databedrijf dat zich inmiddels in 21 Europese landen bezighoudt met het verzamelen van relevante data over retailvastgoed en passantenstromen in winkelgebieden.

Uit de publiciteit De afwaardering van retailvastgoed in Nederland speelt al een tijdje, maar wordt vooral uit de publiciteit gehouden, zegt Gerard Zandbergen: ‘Marktpartijen hebben er blijkbaar belang bij niet al

te transparant te zijn over dit soort zaken. Maar dat die afwaardering toeneemt en uiteindelijk hard in de boeken terecht zal komen, is zeker.’ Een tijdschema kan hij niet geven: ‘Dat kan op middellange termijn zijn, maar ook veel korter.

Maar de afwaardering ten opzichte van de huidige waarden zal stevig zijn. In ieder geval 30 procent. We zien de eerste openlijke tekenen daarvan. Opnieuw meer winkelleegstand, ook op A1 locaties en aanzienlijke huuraanpassingen, tot soms vijftig procent.’

Locatus Zandbergen weet waarover hij praat. Al meer dan twintig jaar geeft hij leiding aan Locatus, het bedrijf in Woerden dat zich heeft gespecialiseerd in het verzamelen van alle mogelijke data waar het gaat om retailvastgoed, zoals om de exacte omvang van het retailvastgoed, aan wie het verhuurd is en de leegstand. Ook heeft het bedrijf een reputatie met passantentellingen. Locatus is al lang niet meer exclusief in Nederland actief.

Waardering retailmeters Hoe groot de waardevermindering van het retailvastgoed in Nederland, zoals erard andber en die iet in eur s uit edru t al ijn laat i niet a elij bere enen Nederland telt n eveer in els at is e lusief alle horecagelegenheden. Aangenomen wordt dat deze 92.000 winkels samen 31 miljoen m2 aan verhuurbaar winkeloppervlak uitmaken. Uitgaande van een waarde van 1500 euro per m2 verte en rdi t rij en r en de totale winkeloppervlak in ons land een bedrag van minimaal 45 miljard eur ij een a aarderin van r ent t dat dan neer een bedra van rui il ard eur dat in rte tijd n verda t In et b e ast ed ar t aar van ir el an en uud de it dat de ij ers ver vat rdt veri ens een bedra van il ard euro aan waarde voor de totale Nederlandse vastgoedwinkelvoorraad aane uden Sindsdien is v l ens de ij ers van de S I de v r ali e I de aarde nt i elin van in elvast ed r ent ne atie e eest us daar t de ende aren n eens n il ard eur aan nieu e aardedalin van in elvast ed bij eraad lee de e erts houden het daarom erop dat de waardevermindering tussen de 12 en il ard eur al en te li en a an elij daar de rre tie sinds bij rdt eteld e aanna e van ini aal eur er 2 winkeloppervlak, is overigens nog niet zo gek. Voor een woning in Amsterdam wordt op dit moment 5000 euro per m2 als e iddelde aan en en aar is et ver et al e een in ieder eval a ier a elij vanuit een bele ers tie een winkelruimte om te zetten in woonruimte.

Nachtmerrie Voor talrijke gemeenten in Nederland zijn de Locatus-publicaties over de retailleegstand elke keer een nachtmerrie. Zandbergen: ‘Veel gemeenten hebben wel een beeld van hun retailleegstand, maar zwijgen daar het liefst over.

Als wij onze leegstandlijsten publiceren, is dat toch weer een schok voor de raadsleden, omdat zij zich dan pas realiseren hoe desastreus de situatie in hun gemeenten werkelijk is.’ De retailleegstand in Nederland ligt al enige tijd redelijk stabiel rond de 7 procent van de totale voorraad aan retailmeters, hoewel er recentelijk opnieuw sprake is van verdere stijging.

‘Maar er zijn steden en gemeenten – onder meer in Zuid-Limburg – waar de cijfers richting de 30 procent gaan. En het is uiterst onwaarschijnlijk dat die leegstand ongedaan zal worden gemaakt door een nieuwe invulling met winkels. Daar helpt alleen slopen of herbestemmen iets tegen.’

Oorzaken leegstand De oorzaken van de hoge winkelleegstand in Nederland zijn algemeen bekend. Zandbergen: ‘Het consumentenprofiel is veranderd ten opzichte van pakweg twintig jaar geleden. Veel consumenten hebben alles al in huis. Waarom steeds maar nieuwe producten kopen, als daar geen noodzaak voor bestaat? Dat geldt zeker voor non-food. De omzetten en winsten in non-food winkels houden ook de inflatie niet meer bij. We kopen dus anders en minder in de traditionele winkelstraten. In plaats daarvan besteden de consumenten meer geld aan evenementen, reizen en vakanties.’Daarnaast speelt e-commerce een dubbelrol in het gegeven dat het draagvalk van stenen winkels steeds minder wordt.

‘Aan de ene kant uiteraard de omzet die rechtstreeks via e-commerce loopt. Deze omzet van 7 à 8 miljard euro per jaar knaagt natuurlijk - en steeds meer - aan de omzet die via stenen winkels loopt. Aan de andere kant, en dat is veel minder onder de aandacht, maakt e-commerce de markt veel transparanter. De mogelijkheid

voor een retailer om wat extra marge te behalen door de prijs van een artikel iets te verhogen, is zo goed als verdwenen. Met als gevolg dat de marges in de retail in feite verder dalen.’

Nauwelijks toetreders De leegstand wordt verder verzwaard, omdat er nauwelijks nieuwe toetreders of nieuwe branches in de winkelstraten hun intrede doen en om de aandacht van de consument schreeuwen. ‘Er zijn altijd winkels en ketens verdwenen of failliet gegaan en die plekken werden dan weer opgevuld. Maar omdat nieuwe toetreders liever starten via e-commerce op internet in plaats van te kiezen voor een dure plek in de winkelstraat, zien we zelfs in de goedlopende stadsharten leegstand ontstaan. Het starten van een fysieke nieuwe stenen winkel of het voortzetten ervan door een zelfstandige ondernemer komt steeds minder voor. Het financiële risico is te groot. En dan moeten ze ook nog, als zelfstandige ondernemer, heel veel uren maken voor een heel bescheiden inkomen. We zien meer stoppers dan starters. Branches die verdwenen zijn – nagenoeg of helemaal – zijn bijvoorbeeld de sigarenboeren, de posterijen, de fotozaken.’

Minder passanten Het veranderde en schraler winkelaanbod heeft in ieder geval tot minder passanten geleid. Zandbergen: ‘In 2004 meldden wij voor het eerst dat er minder mensen door onze winkelstraten liepen. Die trend is doorgezet en in een steeds sneller tempo. Vooral in de kleinere steden, want die worden al veel langer door de consumenten niet meer aantrekkelijk gevonden.

Maar we zien die trend nu ook duidelijk in de grotere steden en de voorheen zo sterke winkelstraten.

De noodzaak om door de Kalverstraat te lopen, is er voor de Amsterdammer niet meer. Degenen die nu erdoor heen lo-pen, zijn voor 44 procent toeristen.’

Huur verlagen of stoppen De retailers die te kampen hebben

met minder omzet en minder klanten, hebben in feite maar twee mogelijkheden: huuraanpassing – dus het verlagen van de huur – of helemaal geen huur meer betalen, dus stoppen, concludeert Zandbergen. ‘Er zijn nog een paar groeiers en nieuwkomers, vooral internationale ketens die zich in Nederland willen vestigen. Maar die hebben voor het eerst keuzemogelijkheden genoeg.’ Zandbergen voegt eraan toe, dat de retailers die het wel goed doen, met name dankzij hun e-commerce activiteiten, voldoende alternatieven en locaties hebben voor hun fysieke winkel.

‘Die vragen zich ook af wat de bijdrage van die stenen winkel is op hun totale omzet.’ Zij kunnen de afweging maken tussen zich alleen nog maar concentreren op de e-commerce of kiezen voor een combinatie met een stenen winkel. Maar dan hebben ze keus genoeg en dat heeft wel een prijsdalend effect op de winkelhuur, dus op de vastgoedwaarde.’

Versnelling Zandbergen signaleert een versnelling. ‘Ik voorzie dat door de leegstand en al de ingezette huurdalingen, de waarde van retailvastgoed – afhankelijk natuurlijk van de locatie – snel minder wordt. Als dat klopt – en ik ben daarvan overtuigd – zijn er twee scenario’s te bedenken. De eigenaren kunnen

Een zelfstandig ondernemer moet veel uren maken voor een bescheiden inkomen

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 15

RETAIL samen op een resetknop drukken en van de ene dag op de ander al het retailvastgoed met een derde in waarde verlagen. Dat is echter een ingrijpende zaak. Veel retailvastgoed is dan overleveraged en dat zal met name private partijen dwingen tot bijstorten. Dat zal zeker niet altijd mogelijk zijn met als gevolg dat dat vastgoed bij de banken terecht komt, die opnieuw onder druk komen te staan. Voor institutionele retailbeleggers –die niet of nauwelijks geleveraged zijn– betekent deze afwaardering een enorme rendementsdaling.’

Zelf gelooft hij niet dat het eerste scenario zal plaatsvinden. ‘De gevolgen van zo’n reset-stap is in niemands belang. Alle Nederlandse banken zouden omvallen. Dus het meest waarschijnlijke scenario is, er een beetje lucht uit te laten ontsnappen, waardoor het afwaarderingsproces geleidelijk plaatsvindt.

En wel zoveel, dat het weer aantrekkelijk wordt een winkel toch maar voort te zetten of zelfs een nieuwe winkel te openen.’

In termen van detailhandel telt Nederland nu circa 90.000 winkels, waarvan een derde gericht op food. Food is in dit geval geen horeca, dat zijn er nog eens 30.000 tot 40.000 gelegenheden. Zandbergen: ‘Wij zien dat het grootste probleem in non-food zit, maar ook food is geen garantie op verder succes. De food-retailsector is erg competitief met vaak zeer geringe winstmarges. Ook daar kun je verwachten dat er op termijn verder geknepen wordt in de kosten, dus ook in de huur.’

Hoogconjuctuur Nederland bevindt zich op moment in een hoogconjunctuur en dit jaar zijn er nog een aantal retailvastgoedtransacties geweest.

Is de situatie wel zo dreigend voor vastgoedbeleggers als Zandbergen formuleert? ‘Ik weet dat veel betrokken partijen – eigenaren, kopers, adviseurs, taxateurs – hun mond dicht houden. Maar als ik naar onze cijfers kijk en de onderliggende trends, dan is er geen enkele andere conclusie te trekken dat zelfs op A1-locaties de huidige situatie niet langer houdbaar is. Je kunt zelfs op de Kalverstraat in deze hoogconjunctuur kiezen uit leegstaande panden, dat is decennialang niet voorgekomen.’

Overheden Zandbergen wijst op nog een andere gegeven in deze discussie, namelijk de rol van de overtheden, met name de gemeenten en provincies. ‘De gemeenten – in nauwe samenspraak met retailers, ontwikkelaars en beleggers - zijn de afgelopen twintig jaar doorgegaan met het aanbieden van nieuwe retaillocaties, hoewel er ook toen al werd gewaarschuwd voor overbewinkeling. De strenge regulering van de winkelmarkt, die decennia lang gold, is begin deze eeuw door veel provincies losgelaten en daar plukken we nu de wrange vruchten van. Hij ziet heel wat initiatieven die gedoemd zijn te mislukken. ‘Gemeenten promoten bijvoorbeeld het gebruik van leegstand aan kleine starters. Of proberen eigenaren van leegstaand retailvastgoed te bewegen er een ander functie aan te geven. Dat heeft zeker een effect gehad. Maar dat proces heeft zijn eindpunt

Gerard Zandbergen

bereikt. We hebben nu ook meer dan genoeg horeca in onze winkelstraten. Elke branche groeit door tot over de top. Pas dan begint de sanering, ook in het horeca-aanbod. We kunnen maar één keer per dag ergens buitenhuis lunchen of dineren en niet meer dan zes keer ergens een kop koffie drinken op een terras. Toch denkt iedereen dat hij met een nieuw restaurant, koffieshop of bar zal slagen. Soms lukt dat, maar dat is uitzonderlijk.’

Leisure Hetzelfde geldt voor leisure-initiatieven die winkelstraten en winkelcentra zouden kunnen redden.

De politiek kleurt dat nogal optimistisch in. ‘Hier en daar zal een legowinkel het best aardig doen, maar er komen niet 1000 legowinkels bij in het Nederlandse retaillandschap. Net zomin als er vijftig Primarks bijkomen, volgens sommige gemeenten de redding voor hun hele winkelbestand. Ook speelhallen, sauna’s, kartbanen zullen niet de oplossing brengen voor de huidige leegstand. Wij hebben als Locatus het vermoeden, dat ‘het laaghangend fruit van de winkelleegstand’ inmiddels geplukt is. De panden die voor een herbestemming het meest geschikt waren, zijn aangepakt en

getransformeerd. Vergeet niet dat de huren van winkelruimtes altijd een flink stuk hoger zijn geweest dan die voor woningen, kantoren of horeca. Dus ook daar is al sprake van een aanzienlijke waardevermindering. Ook moet daarbij rekening worden gehouden dat er al enige jaren leegstand was voordat werd besloten om er een andere bestemming aan te geven.

Toen is er al verlies genomen. Herontwikkelen en transformeren kost eveneens geld.’

Ontkenning van de werkelijkheid Is er sprake van een soort collectieve ontkenning van de werkelijk situatie van het Nederlandse retaillandschap? Zandbergen: ‘Er zijn nog steeds gemeenten en marktpartijen die denken de negatieve trend te kunnen doorbreken. Ik kwam onlangs in contact met een gemeente die per se wilde dat de projectontwikkelaar van een nieuw woningbouwproject een plint met retail zou opnemen. Een kansloze operatie. Toch wil de gemeente eraan vasthouden. Het besef over de werkelijke retailsituatie in ons land is er zo langzamerhand wel, maar we handelen er niet naar.’ Hij vult aan: ‘Al twintig jaar geleden, rond de eeuwwisse-

ling, toen internet nog geen factor was, wisten we al dat we teveel winkelmeters hadden. Maar we zijn doorgegaan met nieuwe meters toe te voegen. Dat is de oorzaak van de soms dramatische situatie waarin we nu met ons winkellandschap zitten.’ Hoe kijkt hij aan tegen retailprofeten die roepen dat stenen winkels de toekomst hebben? Zandbergen moet lachen. ‘Er zijn ook mensen die vasthouden aan de opvatting dat de aarde vlak is en niet rond. Dat mag, maar ik ga niet met hen in discussie. Er wordt beweerd dat webwinkels als Bol.com geen toekomst hebben omdat ze al jaren verlies lijden en waarschijnlijk ook de komende jaren geen winst zullen maken.

Dat zou best kunnen, maar de zeven tot acht miljard euro aan omzet die de webwinkels nu in Nederland jaarlijks omzetten, is wel aan de stenen winkels voorbij gegaan. En die omzet zal daar echt niet meer terugkeren. Webwinkels zorgen ervoor dat iedereen via internet kan achterhalen wat iets kost en waar de goedkoopste aanbieder zit. De retailer moet in zijn stenen winkel daarom de producten ook tegen een zo laag mogelijk prijs aanbieden. En dat zet zijn omzet en marge verder onder druk. In ieder geval is het zeker

dat in de race to the bottom retailers met e-commerce – ook al kost hen dat geld - het beter doet dan de stenen winkels alleen, hoewel ik zeker niet wil beweren dat fysieke winkels zullen verdwijnen.’

Groen i.p.v. winkels Wat betekent deze neergang van stenen winkels voor de traditionele binnenstad? Zandbergen: ‘In veel gemeenten zullen er vooral woningen voor in de plaats kunnen komen. Die trend van ‘back to the city’ is reëel. Als er ook geen behoefte is aan nieuwe woningen, andere functies of alternatieve aanwending - wat we met name in krimpgebieden zien - betekent dat slopen en komen er groen en parken voor in de plaats. En dan is de waardevernietiging van het onderliggend retailvastgoed compleet.’

Zijn dit nu ontwikkelingen die uniek voor Nederland gelden of zien we dezelfde trends in de ons omringende landen? ‘De retailmarkt is in elk land verschillend, maar voor heel West-Europa geldt dat er minder behoefte is aan fysieke winkels, dat er minder kopende passanten zijn en dat er dus ook minder besteed wordt. En dat impliceert dat ook daar de waardevermindering van retailvastgoed verder zal doorzetten.’

www.vastgoedmarkt.nl

16 Vastgoedmarkt november 2019

GESCHIEDENIS In augustus 1972 pleitte DIRK ROMPELMAN voor de oprichting van een neutrale instantie die zich zou gaan bezighouden met de meting van de elangrijkste parameters (plan en prijsvorming) op de commerci le ge ouwenmarkt in ons land.

Een korte geschiedenis voer de openheid in de vastgoedmarkt daarna.

1969/1974-2019: Meer transparantie in vastgoedsector

D

e periode vanaf 1969 en helemaal die sinds 1974 wordt, zoals blijkt uit de voorgaande artikelen in deze serie, gekenmerkt door een geleidelijk aan ruimere transparantie en veel bredere professionalisering in het vastgoed. Dit hangt nauw samen met de groei die in de afgelopen vijftig jaar op alle niveaus heeft plaatsgevonden. In de bronvermelding onder die artikelen en in de teksten zelf wordt duidelijk aangegeven, zonder daarin overigens uitputtend te zijn, wie aan het bevorderen van de transparantie in de sector heeft bijgedragen.

Uiteindelijk gaat het, naast de genoemde bronnen om talloze marktpartijen van groot tot klein, gespecialiseerde bureaus, de nieuwe wetenschappelijke opleidingen, de overheid (het Rijk, provincies maar vooral de gemeenten) en overheidsgerelateerde instellingen zoals het CBS, De Nederlandsche Bank, het Kadaster en de Waarderingskamer. In totaal betreft het in de afgelopen decennia ettelijke duizenden individuele contacten. De kennisoverdracht ging via mededelingen (die in de niet-woningsector jarenlang in hoofdzaak desgevraagd aan Vastgoedmarkt werden verstrekt) en vanaf 2000 mede aan het toen door toenmalige (hoofd)redacteuren van Vastgoedmarkt gestarte blad Property NL. Daarnaast informatie via marktanalyses en (jaar) verslagen, maar ook bijvoorbeeld via al dan niet besloten congressen, seminars, andere bijeenkomsten en enkele gerichte vakbeurzen in binnen- en buitenland.

Anekdote Een anekdote over de vakbeurzen.

In de tweede helft van de jaren tachtig stelde Vastgoedmarkt voor aan partner Jaarbeurs te Utrecht, waarmee gezamenlijk in de periode 1976-1988 zo’n zes keer de (nationale) Manifestatie Bedrijfshuisvesting werd georganiseerd, om ook een grote internationale onroerend-goedexpositie te organiseren. Dit gezien de internationale voortrekkersrol van Nederlandse

beleggers en ontwikkelaars. De directie van de Jaarbeurs durfde hier echter niet aan omdat men vreesde buitenlandse zusterinstellingen te beconcurreren. Een Britse collega-beurzengroep had die vrees niet en nam enkele jaren later een soortgelijk initiatief en zo ging in 1990 in Cannes de eerste MIPIM van start met sindsdien ‘Nederland’ als een van de belangrijkste deelnemers. Waarbij aangetekend dat het zonnige Cannes, natuurlijk een aantrekkelijker locatie is dan Amsterdam of Utrecht… vooral in het vroege voorjaar. Dit is het negende artikel in de serie die dit jaar is gepubliceerd over de verschillende componenten van de markt voor onroerend goed in Nederland in de periode 1969/1974-2019. In het tiende en laatste artikel wordt met een korte -dus beslist géén volledige- impressie ingegaan op enkele personen en instanties die zich in deze periode, en dan met name in de beginfase tot aan de eeuwwisseling, in het bijzonder hebben ingespannen om de markt vorm en inhoud te geven.

Openheid is wenselijk, ook voor het imago De grotere openheid is niet alleen nuttig voor de vastgoedindustrie zelf maar ook voor de samenleving als geheel, gezien het overheersende aandeel van onroerend goed in ons nationaal vermogen. De sector is bovendien in de afgelopen decennia enkele malen geraakt door aandachttrekkende malversaties bij enkele bedrijven en instellingen. Veel aandacht ook, juist omdat het om onroerend goed gaat en de in die onregelmatigheden betrokken objecten visueel zo makkelijk traceerbaar zijn.

Het imago van de gehele bedrijfstak is duidelijk gediend met een zo ruim mogelijke transparantie.

Helemaal in de in ieder geval medio 2019 -met dank aan de centrale banken- ongekend overspannen markten voor bijvoorbeeld kantoor- en woonbeleggingen (af en toe lijkt er bijna sprake van een piramidespel) en voor individuele koop- en huurwoningen.

Er zijn nog enkele lacunes in de

informatiestroom: -Er worden al jaren lang aan de (vak)media nauwelijks huur- en/of koopprijzen gemeld op pandniveau in de commerciële sector. Dat bemoeilijkt een beoordeling van wat zich werkelijk afspeelt. Soms is het achterhouden van deze informatie begrijpelijk gezien de vertrouwelijkheid, maar bijna helemaal niets is wel heel erg mager. Uitzondering is sinds enige tijd het Rijksvastgoedbedrijf, voortgekomen uit de Rijksgebouwendienst RGD. Dit meldt sinds enige tijd de betaalde en ontvangen prijzen wel. Ook de individuele beleggingsrendementen worden uiterst summier gedeeld en vrijwel nooit (meer) in de huurwoningensector.

Aan- en verkoopprijzen kunnen weliswaar regelmatig achteraf via het kadaster worden opgespoord maar lang niet altijd.

Transactieberichten en CBS Samengevat komt het er dikwijls op neer dat transactieberichten van marktpartijen, haast min of meer het karakter van een onbetaalde advertentie hebben; want echt essentiële informatie, namelijk die over de prijsvorming, ontbreekt.

-Er is géén reëel inzicht in de positie van de talrijke strikt particuliere beleggers in kantoren, bedrijfsruimten en winkels. In het voorjaar van 2019 publiceerde het CBS op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken voor het eerst (en naar ons gezegd werd éénmalig) een studie over de rol van die particulieren op de huurwoningenmarkt; dat waren bijzonder interessante cijfers zoals in een voorgaand artikel werd aangetoond. Desgevraagd zegt het CBS geen plannen te hebben om dit ook voor commercieel vastgoed te doen.

-De Waarderingskamer die zich met de WOZ-waardebepaling bezighoudt geeft sinds eind 2016 de WOZ-waarde van individuele woningen met prijsvergelijking over de afgelopen jaren. Het gehele areaal met een gezamenlijke WOZ-waarde per begin 2018 (begin 2019 komt volgend jaar in de nazomer beschikbaar) van 1930

miljard euro is op deze wijze toegankelijk. Desgevraagd deelt de Waarderingskamer mee, dat er géén voornemens zijn dit ook voor de niet-woningsector ad 440 miljard euro per genoemde peildatum (dus in feite het commercieel vastgoed) te doen.

-Er bestaat te weinig inzicht in het ruimtegebruik in logistieke ruimten en kantoren van het sterk groeiend aantal webwinkelbedrijven en aanverwante ondernemingen in ons land.

formeconomie tellen de groeicijfers en niet de winstgevendheid’.

En de e-commerce-consument vindt het, ondanks het gemak van de in ons land aanwezige ruime bewinkeling en openingstijden, kennelijk ook prima. Het betekent wel dat, afgezien van de negatieve invloed op het winkelbestand, andere beleggers en financiers, namelijk die van de door deze bedrijven bezette logistieke ruimten en kantoren flinke risico’s lopen.

Marginale winsten

Nationale volkstellingen

Vast staat dat veel van deze aanbieders van mode/schoenen, kruidenierswaren, taxidiensten, tijdelijke te huren kantoorruimte en appartementen en dergelijke, marginaal werken dan wel verliesgevend zijn.

Dit ondanks doorgaans minimale beloning van (vaak buitenlandse) medewerkers. De klanten blijken, althans volgens veel webwinkels zelf, vooralsnog weinig bereid de werkelijke kosten, inclusief die van de vele retourzendingen, te betalen. Milieuvriendelijk is het ook niet allemaal. Het strookt niet erg met de hoge eisen die zo veel beleggers en financiers (en niet te vergeten een deel van het koperspubliek) zeggen te stellen aan duurzaamheid en ethiek. Maar aandelenbeleggers zijn -in ieder geval tot voor kort- doorgaans enthousiast; een slecht verdienmodel hindert niet want ‘in de plat-

In de woningsector zou het hernemen van de regierol door de rijksoverheid, zoals destijds via het toenmalige ministerie van VROM, sterk overwogen moeten worden.

En dan beginnen met een bewonersinventarisatie. Méér inzicht wie de werkelijke bewoners zijn, zeker in de grote steden waar de grootste tekorten zijn, is nodig.

Corporaties hebben aangegeven geen goed zicht op de vrij massaal voorkomende onderverhuur en dergelijke te hebben. Het lijkt waarschijnlijk dat ook bij de vele particuliere eigenaren van (huur) woningen dat beeld niet compleet is. Ook het aantal echte scheefwoners, grensgevallen daargelaten, is niet bekend en evenmin hoeveel woningen (koop en huur) worden onttrokken door Airbnb en soortgelijke bedrijven. Tot 1971 konden al dit soort vragen opgenomen worden in de periodieke Nationale Volkstellingen maar die zijn, na het mislukken van een proef in 1981, afgeschaft. De bevolking wilde hieraan niet meer meewerken. Dat is jammer want mede op basis van die gegevens zouden beter onderbouwde woningbehoefteramingen kunnen worden gemaakt. Kennelijk bieden de huidige geautomatiseerde gegevensbestanden onvoldoende mogelijkheden (privacygevoelig).

In de platformeconomie tellen r ei ij ers en niet de winstgevendheid

-Globaal de helft van de huidige 65-plussers is huurder. Bij de 75-plussers is dat zestig procent.

Met de al jarenlange bestaande bevriezing van de pensioenen, misschien ook straks met kortingen, wordt de huurquote in het inko-

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 17

GESCHIEDENIS

men steeds hoger als gevolg van indexering. Beleggers willen vergoeding voor inflatie plus één tot twee procent. Dat betekent dat je in tien jaar tijd al gauw via de huidige inflatie met tussen de 40 procent en 55 procent huurverhoging zit, terwijl het inkomen dus gelijkdan wel zelfs dalend is. Duidelijk ook een risicofactor voor verhuurders, waaraan in onderzoek weinig aandacht wordt besteed.

-Nieuwbouwhuurappartementen in de vrije sector worden steeds kleiner en hebben vaak slechte plattegronden waardoor ze weinig of geen doorgroeimogelijkheden hebben (door samenvoeging bijvoorbeeld) wanneer de markt omslaat en de hoge huurprijzen voor zo weinig ruimte niet meer haalbaar zijn. Onderzoek zou gedaan moeten worden of dit, ondanks de nog ruime vraag van nu, toch geen doorgangshuizen dreigen te worden of misschien hier en daar al zijn, net zoals zich soms bij woningen met een kale huur van boven de 2.000 euro per maand al enige tijd voordoet.

Onderzoek in voorbereiding Er zijn overigens ook verschillende interessante onderzoeken in voorbereiding en uitvoering.

-Begin 2019 werd toegezegd, dat nog dit jaar de werkelijke kosten

van het Klimaatakkoord voor de gebouwde omgeving bekend zullen worden gemaakt. Daarover bestaan nu nog vér uiteenlopende ramingen. Er komen voortdurend wel veel ‘sussende’ woorden van het Rijk en van klimaatlobby’s over de te verwachten hoogte van die kosten. Sussend dat het wel mee zal vallen, maar tot dusver ontbreekt daarvoor voldoende hard bewijs. Aangetekend moet worden dat bouwers, ontwikkelaars, grote beleggers en corporaties al sinds de eerste energiecrisis eind 1973 het energiezuinig maken van commercieel onroerend goed en woningen als een van de topprioriteiten zien (energiezuinig wordt tegenwoordig met een knipogende verwijzing naar de voortdurend stijgende kosten duurzaam genoemd). Dat is logisch ook want anders komt de verhuuren verkoopbaarheid in het geding.

De tweede energiecrisis van begin jaren tachtig gaf nog eens een extra impuls. De eisen ten aanzien van de verduurzaming worden telkenmale opgeschroefd. Daardoor blijft welhaast automatisch een substantieel deel van de gebouwenvoorraad achterlopen op de steeds wijzigende technische mogelijkheden en nieuwe klimatologische en ook politieke in- en vergezichten. Even terzijde: een

grote belegger meldde onlangs met enige trots dat men nu wereldwijd via samenwerking met een onderzoekbureau en een Duitse verzekeraar, van alle gebouwen in portefeuille ook alle klimaatrisico’s in beeld heeft. Dat klinkt aantrekkelijk, maar je mag toch verwachten dat de inschatting van dergelijke risico’s al vóór de aankoop heeft plaatsgevonden.

Meer in het algemeen: de vastgoedsector is dus -waarschijnlijk tot genoegen van de installatiesector- reeds decennia, al werd het zo toen niet expliciet als zodanig benoemd, bezig met het aanpakken van en investeren in klimaatproblemen; al vanaf ver vóór de tijd dat dit zo hoog op de agenda staat.

-De Europese centrale bank ECB werkt samen met Eurostat om op Europees niveau lacunes in de huizen- en vastgoedmarktgegevens van de EU te dichten, zo is eveneens dit jaar medegedeeld.

-De Nederlandsche Bank DNB meldde voorjaar 2019 samen met het CBS het initiatief gestart te hebben om tot een algemene prijsindex voor commercieel onroerend goed te komen. In 2012 toonde DNB zich, samen met de AFM, voorstander van een nationaal transactieregister, maar daar is niets meer van vernomen.

Het huidige initiatief van DNB en CBS sluit deels aan bij het door mij reeds in augustus 1972 gehouden pleidooi voor de oprichting van een neutrale instantie, die zich zou gaan bezighouden met de meting van de belangrijkste parameters (plan- en prijsvorming) op de commerciële gebouwenmarkt in ons land. En ook in geval van nood sturend moeten kunnen optreden.

Deze instantie zou, om medewerking van betrokken partijen te garanderen, gesteund moeten worden door de overheid. Dat pleidooi hield ik in een bijna twee pagina’s

Pleidooi voor de oprichting van een neutrale instantie voor de parameters van commercieel vastgoed

groot artikel in Het Financieele Dagblad. Reden was dat er door een volstrekt gebrek aan coördinatie en kennis van de markt -met de agglomeratie van de stad Brussel als afschrikwekkend voorbeeldtoen ook in Nederland een wildgroei aan plannen voor kantoren en andere bedrijfsruimten dreigde te ontstaan. Van verschillende kanten, ook van overheidszijde, werd in principe positief gereageerd op het idee. Maar het project ging uiteindelijk niet door, omdat men, bij nader inzien, niet wilde ingrijpen in de autonomie van gemeenten en bedrijven. Politiek gezien was het geen issue. Deze afwijzing was vervolgens wél een van de hoofdredenen om anderhalf jaar later het tijdschrift Vastgoedmarkt op te richten. Dat ging toen voor een belangrijk deel de bedoelde informatievoorziening en het bijbehorend onderzoek voor zijn rekening nemen. Het meewerken aan die informatievoorziening ging uiteraard op vrijwillige basis (en daar is destijds, dankzij veel inspanning, behoorlijk aan meegewerkt) want er was immers niet de mogelijkheid om partijen tot deelname te verplichten. DNB en CBS kunnen dat, indien nodig, natuurlijk wel.

www.vastgoedmarkt.nl

18 Vastgoedmarkt november 2019

TRANSACTIES GROTE STEDEN

Transacties

r vra en ver u ab nne ent u l in e evens nee t u nta t et lantenservi e ail naar klantenservice@vakmedianet.nl

R E SE A RC H.VA S TGOEDM A R K T. NL CRI TERI A

C O NTACT & I N FO RM AT IE

ebrui erstransa ties en aanb d aan elden via & /transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl/ in een e ailberi t aan vgmdata@vakmedianet.nl.

S lvia use e uille ine

eijer

• advertentieverkoop Desmond Kentrop

LANDELIJK BELEGGINGEN

Garden End Building kocht diverse grondgebonden woningen en appartementen in Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Breukelen, Capelle aan den IJssel, Dordrecht, Driebergen, Emmen, Groningen, Haarlem, Helmond, Den Bosch, Hoorn, IJmuiden, Leiden, Maastricht, Nieuwegein, Nijmegen, Papendrecht, Roden, Rosmalen, Rotterdam, Schiedam, Sittard, Veghel, Venlo, Vlaardingen, Voorschoten en Weert. De appartementen variëren in grootte van 45-85 m2. De grondgebonden woningen hebben een gemiddeld vloeroppervlak van 105 m2. Het betreft woningen in de vrije huursector. Verkoper is een particuliere belegger.

AMSTERDAM WINKELS

Eline van de Ven

De criteria voor opname van tran actie zijn 2 s e i e e ant rrui te vana ; 2 bedrij srui te vana ; 2 in el s r vana eur er aar s eur Alle metrages van zowel aanbod als transacties worden in n e database da elij s ver er t en ijn nline in i telij

BOOMPJES 406-409 - Stichting VluchtelingenWerk Zuidwest-Nederland huurt 767 m2 kantoorruimte aan Boompjes 406-409 in Rotterdam. Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Grobel VI. VASTELAND 10 - Candid Capital huurt 2.300 m2 kantoorruimte aan Vasteland 10-40 in Rotterdam.

Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

huurt 158 m2 winkelruimte aan Dr. Lelykade 32 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

CAPELLE AAN DEN IJSSEL - Rive Steel Beheer kocht een bedrijfsgebouw met 1.378 bedrijfs- en 739 m2 kantoorruimte aan Rivium 3e straat 7 in Capelle aan den IJssel.

Verkoper is een particuliere belegger. De Mik Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand.

DEN HAAG KANTOREN/BEDRIJVEN

WEENA 25 - LUCIE, een nieuw Boutique Boxconcept dat personal training combineert met groepslessen, huurt 500 m2 commerciële ruimte in de Weenaflat aan Weena 25/ Delftsestraat in Rotterdam. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar. BRIQ real estate adviseerde de huurder.

WILLEM BUYTEWECHSTRAAT 70 Een internationale hogeschool op gebied van kunstvakonderwijs kocht ongeveer 2.400 m2 kantoorruimte aan Willem Buytewechstraat 70 in Rotterdam. Verkoper is een stichting.

KERKETUINENWEG 10 - Kizil Tegels en Bouwbedrijf huurt 880 m2 bedrijfs- en 70 m2 kantoorruimte aan Kerketuinenweg 10 in Den Haag. Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDSCHENDAM - Een ondernemer kocht 120 m2 winkelruimte aan Leidsekade 1a in Leidschendam.

Frisia Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BELEGGINGEN

WINKELS

WWW.ADHOCBEHEER.NL

in Den Haag. Frisia Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

RIJSWIJK - Besloten vennootschap Rustica, kleindochter van Stichting Administratiekantoor Brinkel Beleggingen Onroerend Goed, kocht kantoorgebouw Seven van ongeveer 2.800 m2 aan Polakweg 7 op bedrijventerrein Plaspoelpolder in Rijswijk. Verkoper is een particuliere belegger.

VAN SPEIJKSTRAAT 242 - Een particuliere beleggersgroep kocht diverse winkel-/woonobjecten aan onder andere Van Speijkstraat, Vierhoutenstraat en Johannes Camphuijsstraat in Den Haag. Verkoper is een tweetal particuliere beleggers.

UTRECHT-STAD TAPIJTWEG 2 - Een particulier kocht voor eigen gebruik een vrijstaande kantoorvilla van 598 m2 aan Tapijtweg 2 in het Klattepark

KANTOREN/BEDRIJVEN

DR. LELYKADE 32 - Cutsncoffee

UITGELICHT

BELEGGINGEN JACOB OBRECHTSTRAAT 18H - Salon Heleen Huisman huurt 189 m2 winkelruimte aan Jacob Obrechtstraat 18h in Amsterdam. KS Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, SBK Kunstuitleen.

ROTTERDAM KANTOREN/BEDRIJVEN

ABRAHAM VAN STOLKWEG 74 Clarion Gramercie kocht een bedrijfsgebouw van 27.846 m2 aan Abraham van Stolkweg 74 in Rotterdam. Het object is verhuurd aan Ahold Europe Real Estate & Construction voor Albert Thuisservice en wordt geplaatst in het vehikel GPE IV Rotterdam (LUX). Verkoper is Abraham van Stolk-Hout Beheer.

HEER BOKELWEG 121 - Xior Student Housing heeft de koop afgerond van een kantoorgebouw van ongeveer 7.500 m2 aan Heer Bokelweg 121 in Rotterdam. De Belgische studentenhuisvester realiseert hier 350 wooneenheden.

Verkoper is Review RE.

DE MEERN - Stichting Leidsche Rijn Julius Gezondheidscentra huurt ongeveer 500 m2 kantoorruimte in de Rijnzather Tower aan Rijnzathe 16 in De Meern. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Commerz Real Investmentgesellschaft.

WINKELS Amsterdam, Klimopweg 150 Ingenieursbedrijf Metabolic heeft 850 m2 kantoorruimte gehuurd in een gerenoveerd schoolgebouw. Het object uit 1931 is een zogenaamde corridorschool bestaande uit twee afzonderlijke scholen.

Online Bedrijfsmakelaar faciliteerde de transactie.

CROESELAAN 209 - Yoga Moves huurt 205 m2 commerciële ruimte aan Croeselaan 209-211 in Utrecht.

Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Classic Property Fund.

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 19

NOORD/OOST TRANSACTIES Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl

GRONINGEN BELEGGINGEN

bedrijfsobject met woning aan De Plooij 26-28 in Enschede. Ten Hag Bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens een groep particulieren.

ENSCHEDE - AtomicOne huurt 630 m2 bedrijfs- en 145 m2 kantoorruimte aan Handelskade West 10 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

GRONINGEN - Sliepvee ORD kocht een volledig verhuurd bedrijfsgebouw van 1.340 m2 aan Jeverweg 1 in Groningen. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hooiland Vastgoed.

HENGELO - Een particuliere belegger kocht voor eigen gebruik de voormalige rederij(bedrijfs)woning met kantoorruimte aan Havenkade 60 en 60-1 in Hengelo. ten Hag Bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

FRIESLAND

DRENTHE WINKELS HOOGEVEEN - Die Grenze Medikamente huurt 1.051 m2 winkelruimte aan Hoofdstraat 232 in Hoogeveen. Uniek Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Elizen Vastgoed.

BELEGGINGEN

KANTOREN/BEDRIJVEN

ENSCHEDE - Schoonmaakbedrijf Haverkamp Onderhoud kocht een

ENSCHEDE - AK Supermarkt huurt 1.040 m2 winkelruimte aan Wijnoltsstraat 125 in Enschede. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HENGELO - GM Funiture Design huurt 910 m2 bedrijfsruimte aan Spinelstraat 45 in Hengelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Maatschap HMH.

ENSCHEDE - Woonwinkel Het Paleis huurt 260 m2 winkelruimte aan Perikweg 9 in Enschede. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HARDENBERG - Action huurt 1.056 m2 winkelruimte in de nieuwbouwontwikkeling aan Gedempte Gracht in Hardenberg. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

HENGELO - Batterijen fabrikant LithiumWerks huurt 1.000 m2 bedrijfs- en 390 m2 kantoorruimte aan Topaasstraat 46 in Hengelo.

Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

OLDENZAAL - Shelter Storage huurt 3.310 m2 bedrijfsruimte ondergehuurd aan Hanzepoort 14 in Hengelo. Ten Hag Bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Rhenus Road.

Denekamp, Wilhelminastraat 10 Euverman Bedrijfsmakelaars en Vastgoedbeheerder heeft een monumentale kantoorvilla van 617 m2 op een perceel van 250 m2 verkocht aan een particuliere belegger. Een gerenoveerd gemeentelijk monument, van 1912 tot midden jaren ‘60 het Rooms-Katholieke ziekenhuis St. Gerardus Majella en daarna zusterhuis St. Nicolaasgesticht. De koper zal het kantoor uitbreiden, mogelijk met wonen voor verhuur. Eigenaar was Stichting Mijande Wonen.

ENTER - Een particuliere belegger kocht 645 m2 winkelruimte aan Dorpsstraat 116a in Enter. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

sing Equipments 633 m2 bedrijfsruimte. Ten Hag Makelaarsgroep/ IBG bracht de transacties tot stand namens de verhuurder, Varwijk Zeddam Exploitatie.

GELDERLAND KANTOREN/BEDRIJVEN

HENGELO - Niels Brummelhuis Bouw en Advies huurt 1.200 m2 bedrijfs- en 250 m2 kantoorruimte aan Opaalstraat 42 in Hengelo.

Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Glory Holding.

EMMEN - Een ontwikkelaar kocht 2.025 m2 winkelruimte in de plint van een appartemetengebouw aan Wilhelminastraat 101-103 in Emmen. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

OVERIJSSEL

ENSCHEDE - Kifra huurt 1.150 m2 showroom aan Industriestraat 124 in Enschede. ten Hag bedrijfsmakelaars/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

ENSCHEDE - Die Grenze Medikamente huurt 68 m2 winkel- en 11 m2 opslagruimte aan Esmerkerrondweg 431-2a in Enschede. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, HB Capital.

WINKELS BURGUM - Hans Anders huurt 120 m2 winkelruimte aan Schoolstraat 5 in het centrum van Burgum. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

WIERDEN - Praktijk de Poel huurt 593 m2 kantoorruimte aan Grote Maatweg 37 in Wierden. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

WINKELS

HENGELO - Webwinkel InHuis huurt 3.656 m2 bedrijfsruimte aan Diamantstraat 5 in Hengelo. Boers & Lem Vastgoedconsultants bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

GRONINGEN - Een particuliere belegger kocht een horeca-object en bovengelegen woning met drie verhuurderkamers aan Carolieweg 3-3a in Groningen. Overduin & Casander bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

UITGELICHT

APELDOORN - Een particulier kocht voor culturele doeleinden een multifunctioneel gebouw van 950 m2 aan Holthuis 22b en c in Apeldoorn. Rodenburg Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Toy Team Beheer.

ZWOLLE - Een projectontwikkelaar kocht een bedrijfsgebouw met 800 m2 bedrijfsruimte, 650 m2 showroom en 635 m2 opslagruimte aan Voltastraat 4 in Zwolle. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

AGC.

WIJNBERGEN - Win van Dam Beheer kocht een bedrijfsgebouw van 1.605 m2 aan Botteramstraatje 3 in Wijnbergen. Ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Wensink Exploitatie.

WINKELS

BELEGGINGEN LOSSER - Een particuliere belegger kocht het monumentale pand Het Ketelhuis aan De Pol 43 in Losser.

Het object is verhuurd aan een kringloopwinkel. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, BOEi.

VARSSEVELD - Dagelijks Leven Zorg kocht via een openbare inschrijving een voormalig schoolgebouw van 1.160 m2 aan Hovenstraat 10 in Varsseveld. Ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Stichting Kinderopvang Humanitas.

DOETINCHEM - Stichting Slingeland Ziekenhuis heeft het huurcontract verlengd voor 1.475 m2 kantoorruimte aan Gezellenlaan 10 in Doetinchem. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hooiberg Vastgoed.

ULFT - Drankengroothandel Drapo huurt 1.265 m2 bedrijfsruimte aan Tijdinklaan 3 in Ulft. In hetzelfde complex huurt Finis Foodproces-

APELDOORN - Een ondernemer kocht een winkelruimte van 282 m2 aan Arnhemseweg 152 in Apeldoorn. Rodenburg Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Videotheek Jambo Deventer.

APELDOORN - Modewinkel BlaBla Deluxe huurt 203 m2 winkelruimte op A1 locatie aan Korenstraat 112 in Apeldoorn. Rodenburg Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

www.vastgoedmarkt.nl

20 Vastgoedmarkt november 2019

TRANSACTIES MIDDEN Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden op transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl of in een email aan vgmdata@vakmedianet.nl 268 m2 winkelruimte aan Hessenweg 168 in De Bilt. Molenbeek Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

DOETINCHEM - Gaabs Taarten huurt 212 m2 winkelruimte aan Heezenstraat 41 in Doetinchem. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hooiberg Vastgoed.

EDE - Een particuliere belegger kocht een bedrijfsgebouw met 640 m2 bedijfs- en 770 m2 kantoorruimte aan Bellstraat 8 in Ede. Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar. J. Hartman Holding.

DOETINCHEM - Hooiland vastgoed kocht een woon-winkelobject van 890 m2 aan Heezenstraat 41 in Doetinchem. ten Hag Makelaarsgroep/IBG bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

UTRECHT KANTOREN/BEDRIJVEN LEERSUM - Samad Invest kocht voor eigen gebruik een kantorencomplex van 1.139 m2 aan Maasbergseweg 20 in Leersum. Het totale oppervlak is verdeeld over vier afzonderlijke opstallen te weten het het hoofdgebouw, een voormalige boerderij nu in gebruik als kantoorruimte, een voormalige bedrijfswoning nu in gebruik als directiekantoor en twee houten opstallen nu in gebruik als kantoor/ magazijnruimte.

WINKELS

SOEST - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 1.400 m2 aan Laanstraat 84 in Soest. Molenbeek Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

FLEVOLAND BELEGGINGEN

Goes, ’s-Gravenpolderseweg 1-1D Faasse & Fermont heeft de Watertoren Goes verkocht aan een particulier. Het rijksmonument uit 1912 is in gebruik als kantoorruimte en heeft een totaal vloeroppervlak van 649 m2 verdeeld over 8 lagen. De toren heeft een hoogte van 63 meter. Hiermee is het een van de hoogst gebouwde watertorens in Nederland.In functie als waterberging bezat de toren een opslagcapaciteit van 1.250 m3. Intern is het object in 1998 getransformeerd tot luxe en hoogwaardige kantoorruimte en in gebruik bij 2 huurders.

BUSSUM - Blijleven B.V. kocht een woon-/winkelobject aan Huizerweg 49a en b/Dr. Frederik van Edenweg 1-1a in Bussum. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

Hendrik Wallaardt Sacréstraat 405 op Schiphol-Oost. Het object is in 2017 grondig gerenoveerd en met deze transactie volledig verhuurd.

BT Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Magnus Group.

WINKELS

LELYSTAD - Een particuliere belegger kocht een multifunctioneel object aan Kempenaar 01 6 in Lelystad. Het complex is momenteel volledig verhuurd aan 5 verschillende partijen, waaronder Fietsenwinkel.nl, King Petch fitness en Theater Posa. Vier huurovereenkomsten hebben nog een lange huurtermijn. Online Bedrijfsmakelaar faciliteerde de verkoop.

HILVERSUM - M.O.M. ‘s Nails House huurt 164 m2 winkelruimte aan Kerkstraat 87 in Hilversum.

Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaren, S. Lenderink Holding en Nobilon Vastgoed.

HUIZEN - Een ondernemer huurt 128 m2 winkelruimte in Winkelcentrum De Oostermeent aan Oostmeent West 5 in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Caransa Groep.

KANTOREN/BEDRIJVEN

HUIZEN - Een particuliere belegger kocht 140 m2 winkelruimte en 100 m2 woonruimte aan Raadhuisplein 13 en Elleboogstraat 22b in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

LEIDEN - Divorce Housing huurt 1.225 m2 kantoorruimte en 10 parkeerplaatsen aan Opaalstraat 1-5 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDEN - Divorce Housing huurt 3.137 m2 kantoorruimte en 50 parkeerplaatsen aan Vijf Meilaan 210 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

ROELOFARENDSVEEN - Dobbe Transport heeft 1.250 m2 bedrijfsruimte gehuurd aan Conservenweg 50 in Roelofarendsveen. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

SASSENHEIM - Einstein-Solutions

huurt 1.361 m2 bedrijfsruimte aan Warmonderweg 7 in Sassenheim.

Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, J.G. van der Mey Holding.

SASSENHEIM - Groothandel in gebruikte kopieerapparaten J.G. van der Mey Holding huurt 2.739 m2 bedrijfsruimte aan Warmonderweg 3-5 in Leiden. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, J.G. van der Mey Holding.

WINKELS HUIZEN - Een particuliere belegger kocht een winkelruimte van 140 m2 aan Oostermeent West 5 in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Caransa Groep.

ZUID-HOLLAND

ALMERE - Een particuliere belegger kocht kantoorgebouw Ventana van 4.545 m2 met 85 parkeerplaatsen aan Randstad 22 3-15 in Almere. Flexstone Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

SCHIPHOL - BMN Bouwmaterialen huurt 560 m2 kantoorruimte aan

HILVERSUM - Vierhouten Groep kocht 1.770 m2 winkel- en 360 m2 kantoorruimte aan Groest 94-110 en Herenstraat 1b in Hilversum.

Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Foppen Vastgoed. De ruimten zijn hier opvolgend aangekocht door een particuliere belegger.

HUIZEN - Iederslapen huurt 255 m2 winkelruimte aan Kerkstraat 18a in Huizen. Castanea Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Hoorne Vastgoed.

BELEGGINGEN

NOORD-HOLLAND DE BILT - Wereldwinkel huurt

LEIDEN - H.J. Pasman Beheer kocht 515 m2 bedrijfs- en 250 m2 kantoorruimte aan Harteveltweg 2e in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BELEGGINGEN

AMERSFOORT - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 1.850 m2 aan Hardwareweg op bedrijventerrein De Hoef in Amersfoort. Het object is op 460 m2 na verhuurd. Verkoper was Gelderland Invest.

BELEGGINGEN

UITGELICHT

MIJDRECHT - Winkel in natuurvoeding Good for You huurt 185 m2 winkelruimte aan De Passage 12 in Mijdrecht. Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

VAASSEN - Gommers Vastgoed kocht voor vestiging van een supermarkt 249 m2 winkelruimte aan Dorpsstraat 63 in Vaassen. Rodenburg Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particulier.

‘S-HEERENBERG - Die Grenze Medikamente huurt 750 m2 winkelruimte en 320 m2 terrein aan Villegersgenkse 7a in ‘s-Heerenberg.

Uniek Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

Beheer kocht voor eigen gebruik een bedrijfsgebouw met 682 m2 bedrijfs- en 159 m2 kantoorruimte aan Jac. P. Thijsseweg 7 in Alphen aan den Rijn. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verkoper, Grafische Service en Boekbinderij.

KANTOREN/BEDRIJVEN

PURMEREND - Een particuliere belegger kocht een kantoorgebouw van 2.100 m2 aan Wielingenstraat 79-99 in Purmerend. Verkoper is Propertunity NL. ALPHEN AAN DEN RIJN - Sevilla

ALPHEN AAN DEN RIJN - Stichting Ipse Bruggen huurt 145 commerciele ruimte aan Van Boetzelaerstraat 9a in Alphen aan den Rijn.

Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDEN - Beautysalon Blue huurt 152 m2 winkelruimte aan Haarlemmerstraatweg 188 in Leiden. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transactie tot stand namens de

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 21

WEST/ZUID TRANSACTIES Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl eigenaar, een particuliere belegger.

LEIDEN - Lunchroom Sophie Kattencafé huurt 109 m2 winkelruimte aan Haarlemmerstraat 21 in Leiden. Op huisnummer 247 is eveneens 109 m2 winkelruimte verhuurd aan bloemenzaak Flower. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij bracht de transacties tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

toorgebouw van 1.095 m2 met 20 parkeerplaatsen aan Het Zuiderkruis 9 in Den Bosch. HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

de transactie tot stand namens de eigenaar, Henk Sies.

NOORD-BRABANT KANTOREN/BEDRIJVEN

LEIDEN - Lunchroom De Boterham huurt 50 m2 winkel- en 72 m2 opslagruimte aan Kroonbrugsteeg 5 in Leiden. Basis Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Neman & Medis.

LISSE - KIN Netherlands huurt voor een Lucardi Juwelier 80 m2 winkelruimte aan Blokhuis 39 in Lisse.

Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Blokhuis beleggings- en beheermaatschappij.

LISSE - Livera by Celine huurt 165 m2 winkelruimte aan Kanaalstraat 73 in Lisse. Mens Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

LISSE - Stichting Woord en Daad Winkels heeft voor een kringloopwinkel 505 m2 winkelruimte gehuurd aan Koninginneweg 101 in Lisse. Van der Kooij Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Pigeon Onroerend Goed.

BREDA - Fabrikant van aardappelproducten Lamb-Weston/Meijer huurt 2.870 m2 kantoorruimte aan Topaasstraat 54-62 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar. Stichting Spoorwegpensioenfonds.

BREDA - Toufexis Holding kocht kantoorvilla Rossini van 2.309 m2 aan Westbroek 20-34 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Next Real Estate.

DEN BOSCH - Groothandel in farmaceutische producten Mosadex heeft het huurcontract verlengt voor 2.290 m2 kantoorruimte aan De Weegschaal 14 in Den Bosch.

Saris en Partners Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

DEN BOSCH - Groothandel in computers en randapparatuur Super Micro Computers kocht een kan-

EINDHOVEN - Vloermaat Projectstoffering huurt 697 bedrijfsruimte, 166 m2 kantoorruimte en 213 m2 buitenterrein aan Thorvaldselaan 2a in Eindhoven. Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

GELDROP - Machine- en Metaalfabriek Maref huurt een nieuwbouwontwikkeling met 2.625 m2 bedrijfsruimte, 505 m2 kantoorruimte en 35 parkeerplaatsen aan Spaarpot 2 in Geldrop.

Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting deed de transactie namens de verhuurder, Houta Bouw.

MADE - Tanis Confectionery Holding huurt voor een werkmaatschappij een nieuwbouwontwikkeling met 3.543 m2 bedrijfs- en 160 m2 kantoorruimte aan Industrieweg 4-6 in Made. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Ponton Made.

WAALWIJK - Een holdingmaatschappij kocht voor een werkmaatschappij een bedrijfsgebouw van ongeveer 2.800 m2 aan Industrieweg 82 in Waalwijk. Eigenaar was eveneens een holding.

WAALWIJK - Groothandel in machines voor de metaalbewerking Make! huurt een vrijstaand bedrijfsgebouw met 800 m2 bedrijfsen 130 m2 kantoorruimte aan Industrieweg 69a in Waalwijk. HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

UITGELICHT

BELEGGINGEN MIDDELBURG - Sanoma kocht een winkelruimte van 100 m2 met verhuurde bovenwoning aan Pottenmarkt 5-7 in Middelburg. Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars bracht

OOSTERHOUT - Fets Holding huurt voor modewinkel 352 m2 winkelruimte aan Kerkstraat 4 in Oosterhout. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere beleggersgroep.

DONGEN - Een notariskantoor kocht een winkelruimte van 259 m2 aan Tramstraat 77 in Dongen. Van de Water Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

EINDHOVEN - Yilmaz68 huurt 355 m2 winkelruimte aan Leenderweg 277e in Eindhoven. Colliers International bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Automobielbedrijf Hub. Van der Meulen, Groot Toerisme.

BREDA - Jezsel Transport huurt 1.900 m2 verhard buitenterrein aan Nieuwe Bredase Baan 2 in Breda. Van de Water Bedrijfshuisvesting bracht de transactie tot stand namens de verhuurder, Vastgoed van Oorschot Drimmelen.

DEN BOSCH - Groothandel in onder meer sieraden en modeaccessoires Royal Silver kocht een perceel grond van 4.000 m2 aan Kasteleinenkampweg 13 in Den Bosch. HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

BELEGGINGEN BREDA - Een particuliere belegger kocht een woon/-winkelobject met 120 m2 winkelvloer en een bovenwoning van 200 m2 aan Ginnekenstraat 60-60a in Breda. Van der Sande VanOpstal bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere belegger.

ZOETERMEER - Portico Investments Netherlands kocht winkelcentrum de Vlieger aan GroenBlauwlaan 101-115 in Zoetermeer.

In het centrum zijn bekende landelijke retailers zoals Jumbo en Etos gevestigd maar ook plaatselijke ondernemers zoals Jongerius Bakker en Roberts Flowers. Verkoper is het fonds Supravast II.

ZEELAND

BREDA - Een ondernemer huurt 90 m2 winkelruimte aan Brugstraat 40 in Breda. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een tweetal particuliere beleggers.

OVERIG

BELEGGINGEN ALPHEN AAN DEN RIJN - Een particuliere beleggersgroep kocht een kantoorgebouw van 1.766 m2 aan Prins Bernhardlaan in Alphen aan den Rijn. Van der Kooij Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar.

WINKELS BREDA - Echt-Brood van Joris huurt 130 m2 winkelruimte aan Boschstraat 30 in Breda. Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, een particuliere belegger.

Helmond, Mierloseweg 2D Broeckx Bedrijfsmakelaars heeft de monumentale kantoorvilla van 590 m2 met ruime parkeergelegenheid verkocht aan een particuliere belegger. Het koetshuis achter het hoofdgebouw is verhuurd als kantoorruimte. Het object beschikt onder meer over een portaal met marmeren vloer, een spreekkamer van 20 m2 met een zeer fraai ornamenten plafond en een (kantoor)tuin van 96 m2. De koper transformeert het naar een complex met 5 appartementen.

BREDA - Een particuliere beleggersgroep kocht een winkel- met een aaneengesloten praktijkruimte met een totaal vloeroppervlak van 240 m2 en een bovenwoning van 203 m2 aan Mgr. Nolensplein 7, 8 en 8a in Breda. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, eveneens een particuliere beleggersgroep.

BREDA - Salvina Beheer kocht een kantoorgebouw van 1.062 aan Voorerf in Breda. Van de Water Bedrijfsmakelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Ark Portfolio III ALT Owner.

DEN BOSCH - BrabantVast kocht een bedrijfsgebouw met 625 m2 showroom, 150 m2 kantoorruimte en 100 m2 opslagruimte aan Europalaan 9a in Den Bosch. Saris & Partners Makelaars bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, DicoBouw Druten.

TILBURG - Clarion Gramercie kocht een bedrijfscomplex van 25.943 m2 aan Atlasstraat 17 in Tilburg. Het object is verhuurd aan Broekman Logistics en wordt ondergebracht in het vehikel GPE IV Tilburg I (LUX). Verkoper is Steenberg Beleggingen.

TILBURG - Clarion Gramercie kocht een logistiek gebouw met 30.267 m2 magazijnruimte, 592 m2 kantoorruimte en een buitenterrein van 16.987 m2 aan Gesworenhoekseweg 5-7 in Tilburg. Het object is verhuurd aan Ton van Beelen Transport en wordt ondergebracht in het vehikel GPE IV Tilburg II (LUX). Verkoper is Kuhn Onroerend Goed.

LIMBURG KANTOREN/BEDRIJVEN BORN - Een financiële holding kocht voor een werkmaatschappij 4.290 m2 bedrijfs- en 275 m2 kantoorruimte aan Themaatweg 9 in Born. Colliers International Real Estate bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Invista (Nederland).

KERKRADE - Producent van industriële dubbelzijdige tape AFTC huurt een bedrijfsgebouw van 1.388 m2 aan Wiebachstraat 27a in Kerkrade. Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de verhuurder.

MAASTRICHT - Een groothandel in verpakkingen kocht een kantoorgebouw van 2.500 m2 kantoorruimte aan Gaetano Martinolaan 50 in Maastricht. Verkoper is Cairn Real Estate Netherlands.

VENRAY - Peter Nellen Keukens kocht een bedrijfsruimte van 1.116 m2 aan Zuidsingel 10 in Venray. Boek & Offermans, partner in Dynamis bracht de transactie tot stand namens de eigenaar, Beheermaatschappij De Tolpost.

www.vastgoedmarkt.nl

22 Vastgoedmarkt november 2019

PERSOONLIJK & ZAKELIJK

Verwey vertrekt bij MVGM Eric Verwey legt per 1 november zijn functie als bestuurder en aandeelhouder bij vastgoedbeheerder MVGM neer.

Na het samengaan en de integratie van Verwey Vastgoed en MVGM, is in goed overleg besloten dat Verwey bij de organisatie vertrekt.Anderhalf jaar geleden maakten Verwey en MVGM hun fusie bekend. Verwey en Eddy Smit en Menno van der Horst (beiden MVGM) zouden op gelijkwaardige basis mede-eigenaar worden en vormen samen de directie vormen.

Verwey beheerde op dat moment zelfstandig meer dan 17.500 huurwoningen, 1,5 miljoen vierkante meter kantoor- en bedrijfsruimte en 650.000 m2 winkels en winkelcentra, voornamelijk gelegen in de Randstad. Tevens beheerde Verwey Vastgoed landelijk meer dan 17.000 appartementen voor verenigingen van eigenaren.

Overname beheer JLL Met meer dan 1.000 medewerkers is fusie-organisatie MVGM actief in Nederland, Duitsland, België, Luxemburg en Tsjechië.

In Duitsland is MVGM ook actief als PropertyFirst. In de komende

maanden zal MVGM ook kantoren openen in Polen, Portugal, Spanje, Roemenië en Slowakije door de overname van de property management activiteiten van JLL in Europa.

OVERSTAP VAN DE MAAND WIE EVA KLEIN SCHIPHORST

Ceo Josip Kardun van Multi begint voor zichzelf Josip Kardun legt zijn functie van ceo bij Multi Corporation 1 november 2019 neer om voor zichzelf te beginnen. Dat meldt de winkelontwikkelaar, beheerder en -belegger.

Kardun kwam in 2017 in de raad van bestuur. ‘Namens de raad van bestuur wil ik onze waardering uitspreken voor de diensten van Josip aan Multi en zijn uitstekende management tijdens zijn ambtstermijn’, zegt Steven Poelman, chief

financial officer van Multi Corporation, ‘Josip speelde een belangrijke rol bij het uitbreiden van onze portefeuille voor onroerendgoedbeheer voor institutionele beleggers, het op één lijn brengen van de internationale bedrijven van Multi in één matrixstructuur en het introduceren van nieuwe procedures en normen om bedrijfsprocessen en samenwerking tussen kantoren te verbeteren.’ ‘Ik voel me bevoorrecht dat ik de afgelopen twee en een half jaar Multi Corporation heb geleid,’ zegt Kardun zelf. ‘Na vele jaren voor een aantal bedrijven te hebben gewerkt, is het echter tijd voor de volgende stap in mijn carrière en voor mijn eigen bedrijf.’ De management board bestaat vanaf 1 november uit Patrick van Dooyeweert (chief development officer / chief investment officer), Rüdiger Dany (chief operations officer) en Steven Poelman (chief financial officer).

Gillen benoemd tot head of Total Workplace bij C&W Cushman & Wakefield heeft Nicola Gillen (46) benoemd tot Head of Total Workplace.

Gillen heeft een achtergrond als architect en wordt in de branche gezien als autoriteit op het gebied van werkplekstrategiën, design en verandermanagement. Ze is afkomstig van AECOM, waar ze de afgelopen 20 jaar grote multinationals zoals Rolls-Royce, BP, Shell, Unilever en The Esteé Lauder Companies adviseerde over de beste strategie om bedrijfsdoelen te halen met gezonde werkplekconcepten. Ook was ze hoofdauteur van het onlangs gepubliceerde

boek ‘Future Office’ van AECOM. Gillen is gevestigd in Londen en zal nauw samenwerken met Despina Katsikakis, verantwoordelijk voor de wereldwijde coördinatie van alle Cushman & Wakefield workplace gerelateerde innovatie en diensten voor gebruikers en investeerders. In deze nieuwe functie ligt de focus van Gillen op het samenbrengen en harmoniseren van alle activiteiten op het gebied van werkplekken. Gillen werkt binnen Cushman & Wakefield op EMEA-niveau en richt zich op dienstverlening aan zowel investeerders en gebruikers van kantorenvastgoed.

VAN ROYAL HASKONING DHV NAAR VESTEDA

OVERSTAP MICHELLE KERKSTRA is in dienst getreden bij SuperVastgoed Makelaardij als vastgoedadviseur. In deze functie zal Kerkstra zich richten op het adviseren van beleggers en projectontwikkelaars bij de aanen verkoop van supermarktvastgoed. Michelle was ruim vierenhalf jaar in dienst bij CBRE, waar zij de aan- en verhuur van winkelvastgoed deed.

EVERT BREEMAN is de nieuwe regiospecialist van CBRE Zwolle.

De uitbreiding is een gevolg van de toenemende vraag naar vastgoedadvies in Noordoost-Nederland.

Met Evert bestaat het team nu uit zes personen, waarvan vier regiospecialisten. Breeman is afkomstig van KroeseTempert Bedrijfsmakelaars in Zwolle, bij CBRE wordt hij verantwoordelijk voor de (ver)huur van kantoorruimte.

ARNO VAN DER VOORT vertrekt aan het eind van het jaar bij ontwikkelaar Provast. Van der Voort werkte 22 jaar bij Provast. Van deze periode was hij twintig partner en de laatste tien jaar managing partner. Van der Voort is tevens sinds 2013 lid van het bestuur van Neprom. Zijn tweede en laatste bestuurstermijn bij de brancheorganisatie eindigt aan het einde van dit jaar. Van der Voort stelt het tijd is voor een ‘nieuwe fase en avonturen’ in zijn leven.

‘Trots en met veel voldoening kijk ik terug op hetgeen wij hebben bereikt in deze periode, van gebiedsontwikkelingen als het Haagse Beatrixkwartier tot prijs-

K C O is per 17 oktober benoemd tot commissaris bij woningbelegger Vesteda.

Klein Schiphorst was directeur business unit Public buildings bij Royal Haskoning DHV en werkt voor klanten met vraagstukken op het gebied van energietransities en het verduurzamen van grote vastgoedportefeuilles. Daarvoor heeft zij bijna 10 jaar verschillende functies bekleed bij het Rijksvastgoedbedrijf, waaronder directeur Transacties en Projecten, en algemeen directeur respectievelijk directeur Vastgoed bij de Rijksgebouwendienst (nu onderdeel van het Rijksvastgoedbedrijf ).

Klein Schiphorst vult de positie in die vrijkwam na het einde van de tweede en laatste termijn van Peter Kok. Ook werd Seada van den Herik (1972) herbenoemd voor een tweede termijn. In de raad van commissarissen zitten verder Jaap Blokhuis, Hans Copier en Theo Eysink.

winnende iconen als de Rotterdamse Markthal.’

K en FRANS MIRANDOLLE zijn in dienst getreden bij Bakkers Hommen Waerdevast.

Peek is specialist op het gebied van de kantorenmarkt en is aangetrokken als director Acquisitions. Hij werkte tot voor kort bij het beursgenoteerde vastgoedfonds NSI. Mirandolle is specialist op het terrein van grootschalige gebiedstransities en is bij BHW director Development. Hij werkte eerder bij onder meer Acradis en BPD. CO K Z treedt 15 oktober in dienst bij Kadans Science Partner als projectmanager. Keijzer zal zich bezig houden met onder meer de nieuwbouw van het 8.000 m2 grote multitenantpand Plus Ultra op de Zernikecampus in Groningen. Hij heeft MTS Bouwkunde en heao bedrijfskunde en informatica gestudeerd en werkte als projectleider voor bouwbedrijven.

MANOLITO VAN ARDENNE wordt cfo bij Redevco. Redevco maakt de benoeming op Linkedin bekend.

Hij gaat in deze functie werken op 1 november 2019 en wordt daarmee ook lid van de directie. Van Ardenne volgt Marcel Eggenkamp die bij Edge Technologies ging werken. Van Ardenne begon zijn carrière bij Redevco in 2006. Hij vervulde veel verschillende rollen bij Redevco, als laatste de functie van managing director fund management. Omdat deze man in dertien jaar zo opgeklommen is, kun je terecht spreken van eigen kweek.

C

W Z

www.vastgoedmarkt.nl

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 23

PERSOONLIJK & ZAKELIJK Vastgoedmarkt toen

Colofon

Vastgoedmarkt verschijnt sinds mei . n deze ru riek kijken we maandelijks terug op transacties en ontwikkelingen die sinds die tijd zijn gemeld in Vastgoedmarkt. De transacties geven inzicht in prijsvorming en marktvisie. n de periode v r zijn de gemelde prijzen in guldens. Om die tot euro te herleiden moeten de genoemde edragen worden gedeeld door .

NOVEMBER 1982 et ver er t v r bijna n miljard gulden commercieel vastgoed in Nederland waardoor de vastgoedbelan en stij en t t il ard ul den aarvan esti r ent nin en en veertig procent commercieel. Met de transa tie de r tste in ijn s rt die ooit in Nederland is gerealiseerd, neemt het pensioenfonds kantoren en winkelcentra over van FGH en partners vooral Bredero plus nog de Bank v r de u nijver eid an ettu en Matser). Grootste project is Hoog at arijne sa en et reder in Utrecht met een verkoopwaarde van omstreeks 450 miljoen gulden. Drs. Cor van Zadelhoff deed de transactie. >In Den Haag is de eerste paal geslagen voor het project Prinsewal aan de Noordwal; een ontwikkeling van de Bohemen Groep. Het gaat om 7500 m2 kantoor en achttien premie-Auur nin en e uur rijs v r de kantoren is 265 gulden per m2. Het e ele le is v r il en ulden aan e t d r et edrij s pensioenfonds voor de Metaalindustrie. HBM is de bouwer. Nieboer & an uijen en adel ijn et de verhuur belast. et I n ern aat i vesti en in een te b u en le et nieu e bedrijventerrein i tenbur in Den Haag. Voor 335 gulden per m2 is 1,9 ha grond gekocht waarop 8.000 m2 kantoor en 7.000 m2 bedrij srui te wordt gerealiseerd. De bruto-investering bedraagt 35 miljoen gulden.

I rij t ier de I re ie e e a enlij e ie en ndsen in Leeuwarden kopen van de combinatie FGH Vastgoed/Visser Beleggingen voor tussen de 25 en 30 miljoen gulden et in aanb u ijnde ant ren le riesland State aan de ar linger Trekvaart aldaar. Het geheel rdt ener ie ar e et et de grootste verkooptransactie die ooit de vrije ant ren ar t in eeu warden heeft plaatsgevonden.

NOVEMBER 1992

N

>In Rotterdam is het nieuwe hoofdkantoor van het Unilever-concern aan het Weena geopend. Het is circa 15.000 m2 r t ij et le be horen ook 124 huurappartementen. ij de start van et r e t in werd aangegeven dat de totale investering circa negentig miljoen gulden bedraa t basis ijn de en sioenfondsen van Unilever (Progress) en dat v r de u nijver eid de be leggers van het geheel.

Na r n Nati naal r ndbe it ee t voor circa 42,5 miljoen gulden 340 at nin en aan de a a ars ldlaan in ijs ij e t van een in eilij eden eraa te eedse be leggingsgroep die het geheel eind t van de ij s sts aar bank. Penvoerder van de Zweden was destijds et nds ast e uur opbrengst bedraagt vier miljoen gulden er aar rs r n elij aren er twintig appartementen meer maar die ijn ver t uit e nd erdere uitponding is niet toegestaan. >Amstelland Vastgoed is gevorderd met de plannen voor de bouw van rond 43.000 m2 ant r bij et stati on Groningen. Van het project, Cascade genaamd, is circa 17.500 m2 beste d v r de ij s eb u endienst ten behoeve van de huisvesting van justitiële diensten en 7.000 m2 voor et rij s en e eente ar ie In de ij a in aburen in eeu warden is de tweede fase van het door Rabo Vastgoed ontwikkelde winkelcentrum in aanbouw genomen.

Het gaat om 2500 m2, evenveel als ase n et e eel rdt als bele in ver t aarbij de aarde is eraa d vij tien il en ul den e uur rijs is ulden 2.

In is v r et eerst in bijna tien aar de uit i te van bedrij sterrei nen in ons land gedaald en wel van afgerond 1485 ha tot 1290 ha. Dit blij t uit de aarlij se en u te van de ij s lan l is e ienst

r

drs nsta is bij ijn a s eid na aar als eerste bij n der hoogleraar Vastgoedkunde aan de SBV (verbonden aan de Universiteit van sterda ben e d t t ier in de Orde van Oranje Nassau. Tegelij ertijd erd ij ben e d t t n rary Fellow van de SBV. Dit gebeurde tijdens een dru be t a s eids n gres in het Concertgebouw. Kohnsta ver r t een lu n in Vastgoedmarkt -In de afgelopen twaalf maanden is in Nederland de planvoorraad winkelcentra (met een minimale oppervlakte van 2.500 m2 per stuk) met 21 procent gestegen tot 1,72 miljoen m2. In de sector gdv/pdv (grootschalige vestingen met minimaal 5.000 m2 per r e t in de lanv rraad el s et esti r ent t t miljoen m2 it blij t uit et aarlij s nder e van ast ed ar t -De grootste winkelcentra in voorbereidin ijn eids e ijn entru met 50.000 m2, het plan Roggestraat Arnhem met 36.500 m2, het Stationsgebied Utrecht met 35.000 m2 en het gebied Spuimarkt/Grote Marktstraat 2 in en aa et bijna .

Het grootste gdv/pdv-project in voorbereiding is het plan Noorderhelling nabij et eijen rd stadi n in t 2 terda it u groot moeten worden.

-De Chipshol Groep eist 21,2 miljoen euro van de provincie Noord-Holland voor het stelselmatig onthouden van goedkeuring voor de ontwikkeling van het dertig ha grote ‘Groenenberg’- terrein in Hoofddorp. Daar heeft Chipshol onder meer logistieke ruimten en kantoren gepland. De eis vloeit voort uit een eerdere uitspraak door de afdeling bestuursrechtspraak van de aad van State e e a delin vernietigde eerder dit jaar het provinciaal besluit om geen goedkeuring aan de ontwikkeling van het Groenenbergterrein te geven.

pen voor de institutionele belegger. e nder e s et de is ver ennend en alitatie van aard aarbij de re sultaten ijn a eleid uit de literatuur en ijn et etst aan de and van ana lyses van drie casestudies in de G-4 ijn aven artier tterda ran jekwartier/Koninging Wilhelminaplein, Amsterdam; Battutalaan/Kanaleneiland tre t en vij tien intervie s et e erts it et nder e blij t dat in et binnenstedelij e ebieds ontwikkelingsproces gemeenten en institutionele beleggers elkaar nog onv ld ende als natuurlij e sa en er kingspartners weten te vinden. Om invulling te geven aan actuele maats a elij e vraa stu en et e bied van duur aa eid ener ietransi tie en biliteit uden instituti nele bele ers i eer als een stabiele e a enlij artner van r te steden moeten structureren. Institutionele beleggers kunnen met grondaankopen vr e tijdi insta en in et ebieds

ontwikkelingsproces en met een anticyclisch tactisch beleid het rendement optimaliseren. Scriptie in het kader van de MSRE-opleiding, 2018

N >Het planvolume winkelcentra in voorbereiding (vanaf 2500 m2) is in de afgelopen twaalf maanden opnieuw gedaald en wel met twaalf procent van 2,35 miljoen m2 tot 2,06 miljoen m2. Dit vooral door het s ra en van lannen bij dv pdv-projecten (vanaf 5.000 m2) een dalende trend. Hier nam het planvolume met 25 procent af tot 0,96 miljoen m2 at blij t uit et aarlij se nder e van ast ed ar t >Woningcorporatiekoepel Aedes wil nin en van de n dlijden de Vestia overnemen. Het gaat om buiten de Randstad gelegen woningen. Anders moet de Rotterdamse corporatie opnieuw saneringssteun aanvra en r te ijn unt is de rijs estia vindt een b d van eventi procent van de WOZ-waarde onacceptabel. De corporatie heeft een totale s uld van rui es il ard eur en een negatief eigen vermogen van n il ard eur >De herontwikkeling van de oude & le en aan et a ra en de Nieu endij in sterda is een sta di terbij e en ele er Bouwinvest (via Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund) is akkoord met de haalbaarheidsstudie van ontwikkelaar Top Vastgoed. Het plan v r iet in de er nt i elin van et le a ra Nieu endij 185-189 tot 20.000 m2 winkels. Het ant r Nieu endij rdt e sloopt en hier komt 5100 m2 winkels.

De oplevering wordt in 2015 verwacht. De totale investering wordt op 160 miljoen euro begroot. >Vastgoedfonds Wereldhave heeft het kantoorgebouw DiamondView in San Diego in de USA voor omgereend bijna il en eur ver t e rijs t vereen et de b e 2 aarde et le is groot en voor koper komt het nettoaanvangsrendement uit op 5,9 procent.

Pas verschenen aandelijk ver chijnen nieuwe publicaties in de Vastgoedbibliotheek van de m terdam chool o eal tate ier een greep uit de mee t recente publicatie innen tedelijke gebied ontwikke ling moving up the ri kcurve Geri van Elsas ri te rij en nin bele in en ijn instituti nele bele ers gedwongen vroeger in te stappen in et binnenstedelij e ebieds nt i e lin s r es ijn instituti nele beleggers terughoudend om risicodraend vr e tijdi te investeren it n der e ri t i uit et ers e tie van de institutionele belegger op de e tra risi s en rende enten bij bin nenstedelij e ebieds nt i elin en geeft de belegger handvatten om vr e tijdi tentie en su es te v r s ellen en as s te v r en wordt gekekenen naar het bepalen van het optimale moment van instap-

nve teren in maat chappelijk vastgoed: een onderzoek naar investering mogelijkheden in maat chap pelijk va tgoed al gevolg van veran derende beko tiging methodiek Evelien Boevé et se t raal beleid vanuit et ij verandert, evenals het beleid en de rol van gemeentes en corporaties. Er vindt een stelsel ati e ij i in laats van de nan ierin aarbij s ra e is van een se t r verstij ende trend In de e s ri tie rdt e ust es eledin en aats a elij vast ed r vast ed nder ijs vast ed el ijnsvast ed s rta daties e eentelij vast ed voor eigen gebruik en cultureel vasted it et nder e blij t dat de bekostigingssystematiek varieert van

aanbodgericht naar vraagvolgend. Met de komst van een vraaggerichte bekostigingssystematiek is het rendementsdenken in de sector maatschapelij vast ed in ev erd nan ierin s ij i in de mende jaren wordt doorgevoerd. Met de komst van een vraaggerichte bekostigingssystematiek is het rendementsdenken in de sector maatschapelij vast ed in ev erd e e stelselhervorming in combinatie met een aantrekkende economie biedt elli t elij eden v r bele gers. Scriptie in het kader van de MSRE-opleiding, jaargang 2018, aan de Amsterdam School of Real Estate

a tgoedmarkt i een maandelijk e uitgave van Vakmedianet Bezoekadres Prinses Margrietlaan 3, 2404 HA l en aan den ijn Correspondentie-adres: Postbus 448, l en aan den ijn Tel. 088-5884894 Hoofdredacteur: Servaas van der Laan Redactie: Peter Hanff, Robert Paling, Erik Wiegerinck, Francine Bardoel (eindredactie) Medewerkers: Tom Berkhout (Nyenrode BU), Ron Bakker, Maarten Leen (ING), Henk de Graaf (Deloitte), Harco Nijland ile e de ir Dirk Rompelman, Jeroen Vreeker (GPR), Ruud de Wit. Uitgever: Maciek Piasecki Transacties: Sylvia Buseke, Guillemine eijer rafi che vormgeving: Colorscan BV, www.colorscan.nl Basisvormgeving: Sake van den Brule, Motif: Concept & Design Illustraties: o.a. Hans Sprangers Druk: Rodi, Diemen Advertentieverkoop: Angela Pasutto 0612745662 AngelaPasutto@vakmedianet.nl Desmond Kentrop 0612888773 DesmondKentrop@vakmedianet.nl Eline van de Ven 088-5840753 ElinevandeVen@vakmedianet.nl Abonnementen: Voor nieuwe abonnementen, adres ij i in en en la ten ver be r in a edianet lantenservi e telefoon (088) 5840888 email klantenservice@vakmedianet.nl Door de aard van de uitgave gaat a edianet uit van een a elij e vereen st de e vereen st valt onder het algemene verbintenissenrecht. rijzen aarabonnement Vastgoedmarkt 2019: Totaal jaarabonnement 695,40 Totaal maandabonnement 63,95 Online jaarabonnement 155,40 Online maandabonnement 14,95 rij en e lusie etalin er a tuur of automatische incasso ISSN 1387 - 6554 Nieuwe abonnementen kunnen op ieder gewenst moment ingaan. dres ij i in en t ee e en tev ren even e in en uitsluitend s ri telij drie aanden v r et einde van de betaalde ter ijn ij niet tijdi e en rden ab nne enten au tomatisch met een jaar verlengd. © Vastgoedmarkt 2019 Niets in de e uit ave a rden gereproduceerd door middel van boekdruk, foto-offset, fotokopie, i r l el e andere et de v r dan nder s ri telij e toestemming van de uitgever. everin sv r aarden ede neerd bij de Kamer van Koophandel Den Haag onder nummer 1875.

Ingezonden mededeling

MEER INFORMATIE www va tgoedbibliotheek nl

WWW.ADHOCBEHEER.NL

Hoe doorzichtig is transparantie

Het kan ons niet helder genoeg zijn.

Daarom fungeert het lidmaatschap van NVM Business als kwaliteitsstempel: al onze leden zijn zorgvuldig getoetst op deskundigheid en transparantie. En omdat de markt continu in beweging is, bieden wij opleidingen aan, ontwikkelen we gedragscodes en zien we toe op de naleving daarvan.

Zo blijft kwaliteit bovenaan staan.

Rabo vastgoedupdate: minder activiteit

Allsave: wil flink verder groeien

Rijswijk J De slag van mono naar multifunctioneel WWW.ADHOCBEHEER.NL

jaargang 46, 43,november november2019 2019pagina 25 jaargang www.vastgoedmarkt.nl

Flinke krimp Europees investeringsvolume

Hudson's Bay Rotterdam verkocht

Volgens Savills zal het investeringsvolume in woningen en commercieel vastgoed in Europa aan het eind van dit jaar 241 miljard euro bedragen. Dit is achttien procent minder dan vorig jaar, maar slechts twee procent onder het tienjaars gemiddelde.

‘Ondanks politieke onzekerheden in sommige regio’s, zorgt de ongekende wereldwijde liquiditeit ervoor dat de vraag naar vastgoed in Europa hoog blijft,' stelt Marcus Lemli, hoofd European Investment bij internationaal vastgoedadviseur Savills. ‘Het gebrek aan kwalitatief aanbod, in combinatie met het feit dat beleggers vastgoed voor een langere periode in hun portefeuille houden, heeft ervoor gezorgd dat

er minder transacties in Europa hebben plaatsgevonden dit jaar.’

Met dit in gedachten heeft de internationale vastgoedadviseur ‘een aantal tips opgesteld voor beleggers die op zoek zijn naar core, core + and value-add mogelijkheden in Europa’ voor de komende twaalf maanden.

In de eerste jaarhelft was de kantorensector verantwoordelijk voor 41 procent van het totale investe-

Savills verwacht huurgroei in onder andere de Nederlandse logistieke markt.

ringsvolume. Door het beperkte aanbod in veel CBD’s, verwacht Savills dat prime kantoren in de Europese hoofdsteden een zeer aantrekkelijke investeringsmogelijkheid zal blijven. Voor core + beleggers biedt logistiek vastgoed in de grote Duitse logistieke hotspots, zoals Hamburg en RijnMain, kansen vanwege de verwachtte huurgroei van vijf procent in de komende twaalf maanden, aldus Savills. In Zweden en in de vier grootste steden van Nederland ziet Savills sterke verstedelijking en een hoog woningtekort. Prime woningen in die steden bieden daarom kansen voor beleggers die zoeken naar stabiele lange termijn inkomsten.

Value-add tips In Nederland, Denemarken en Polen vormt e-commerce een groot deel van de totale retail omzet, wat zorgt voor druk op de logistieke vastgoedmarkt. Door schaarste in kwalitatief aanbod en de aanhoudende vraag van gebruikers naar logistiek vastgoed, verwacht Savills huurgroei in deze landen.

Si na en

De Japanse investeringsgigant Soft Bank rapporteert zijn eerste kwartaalverlies in veertien jaar. Dit volgt na een afboeking op een aantal van zijn investeringen, in onder meer kantoorverhuurder WeWork en taxidienst Uber.

Tot enkele maanden geleden gold WeWork als een groeibriljant.

Toen het Amerikaanse bedrijf een beursgang najoeg kwamen investeerders er achter dat er het bedrijf geen duidelijk pad richting winstgevendheid had. Ook raakte topman Adam Neumann in opspraak omdat hij onder meer zijn familie

belangrijke posities gaf en met een eigen bedrijf vastgoed kocht dat hij daarna aan WeWork verhuurde. Sindsdien is de waardering van WeWork in een vrije val terecht gekomen.

SoftBank heeft betere tijden gekend. Het bedrijf, dat een gebroken boekjaar kent, kende in het tweede kwartaal dat eindigde op 30 september een operationeel verlies van 15,6 miljard yen (ongeveer 129 miljoen euro), een daling van 1,4 miljard yen ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.

Dat blijkt woensdag na publicatie van de cijfers van het in Tokio gevestigde bedrijf. SoftBank richt zich op onder meer mobiele telefonie, energie en e-commerce.

et de

ern lat

e nvesteerd en betaalden e nteresseerd in de nt i er nt i et

elin

llian

tterda

e

t van llian

in ran urt Si na en

il en eur elin

Si na

ern lat

as naar et s

de eurs alerij in l

uds n s a

ijnt v

aar nu t este

ilde beide anden sa en ver van

at ebeurde in een

ebben ieder de el t

en en daar 2

ral

in is v

r

ee t Si na sa en

gekocht.

Oud-minister onderzoekt nut Zuidasdok Voormalig VVD-minister Sybilla Dekker gaat ‘nut en noodzaak’ van het grote Amsterdamse bouwproject Zuidasdok onderzoeken.

Minister Cora van Nieuwenhuizen (Infrastructuur) heeft Dekker aangesteld als zogenoemd onafhankelijk gezaghebber. Het Zuidasdokproject liep meerdere keren vertraging op. Van Nieuwenhuizen zei eerder dit jaar dat de verbouwing daarnaast zo’n 100 miljoen euro meer kost dan eerst verwacht. Ze beloofde toen te kijken naar de mogelijkheid het project te versoberen.

Het gezamenlijk project van het Rijk, de provincie Noord-Holland, Vervoerregio Amsterdam en gemeente Amsterdam zorgt ervoor dat een deel van de ringweg A10 bij de Zuidas onder de grond verdwijnt. Verder wordt de weg verbreed en komen er nieuwe openbaarvervoervoorzieningen. Het moet in 2028 gereed zijn. De vertraging begon in de zogenoemde ‘herijkingsfase’. Het onderzoek leidt tot 'mogelijke optimalisaties en versoberingen'. Maar het beëindigen van onderdelen van de verbouwing behoort ook tot de mogelijkheden.

Ingezonden mededeling

Soft Bank boekt enorm verlies op WeWork SoftBank was de grote motor achter flexkantoorverhuurder WeWork, maar dat moeten ze wel zwaar bekopen.

ebben de eurs alerij in

binatie deal

Altijd in beweging, focus op de lange termijn Newomij is een van de grootste particuliere vastgoedondernemingen van Nederland. Een bedrijf dat staat voor betrokkenheid, is gericht op de lange termijn en dat naast een imposante vastgoedportefeuille ook Financieringen, VvE Beheer en Verzekeringen biedt. Hoe verschillend onze activiteiten ook zijn, onze aanpak is altijd hetzelfde.

newomij.nl

Newomij_Adv_Vastgoedmarkt_157x98mm_v1.indd 1

11/11/2019 16:40

www.vastgoedmarkt.nl

26 Vastgoedmarkt november 2019

INHOUD Winkel eleggers Vastned en Wereldhave lijven in moeilijk vaarwater verkeren. ij Vastned lopen de huurinkomsten terug terwijl Wereldhave de pijn voelt van het faillisement van oolcat.

T W E E D E K ATER N

ERIK WIEGERINCK

FINANCEEL NIE UWS

25-26

ANA LY SE RENTEM A R KT

30

COLUMN ERIK WIEGERINCK

29

INDICES

28

G EL D & K A PI TAA L M A R KT

28

AAN B EVELI NGEN A N A L I ST E N

29

27 ACHTERGROND W DP I NVESTEER T

27

RAB O VASTGOED U P DAT E

27

G EE N N I EUWE D O Z E N I N D E W E I

32

AL LSAV E WI L STE E D S G R OT E R

33

D E TRA N SF ORMAT I E VA N R I J S W I J K

34

K WA LI TEI T VAN D E W O N I N G P O R T E FE U I L L E S

36

Winkelfondsen in moeilijk vaarwater In het derde kwartaal is de bezettingsgraad van winkelbelegger Vastned sterk gestegen van 93,1 procent per eind juni 2019 naar 97,2 procent per eind september 2019. Ten opzichte van jaareinde 2018 lag de bezettingsgraad 140 basispunten lager,voornamelijk door het faillissement van enkele retailers in Nederland en België eerder dit jaar. Vastned is in gesprek met verschillende geïnteresseerde huurders voor deze vrijgekomen winkelpanden. In de eerste negen maanden van 2019 sloot Vastned 58 huurcontracten af voor in totaal 10,1 miljoen euro, ofwel 13,7 procent van de totale jaarlijkse theoretische bruto huuropbrengsten. Grootste nieuwe huurovereenkomst was met JD Sports voor Rue de Rivoli 118-120 in Parijs. Het slechte nieuws is echter dat de huurverandering op de afgesloten contracten 1,8 miljoen negatief bedroeg, een daling van vijftien procent. De daling werd voornamelijk veroorzaakt door het nieuwe huurcontract met JD Sports in Parijs en door de ver-

36

Wereldhave Het faillissement van Coolcat slaat gaten in de winkelcentra van Wereldhave. De beursgenoteerde vastgoedbelegger zag de bezettingsgraad van zijn Nederlandse winkelcentra dalen van 97,2 procent in het tweede kwartaal naar 96,1 procent in het derde kwartaal.

De daling wordt voornamelijk veroorzaakt door het faillissement

van Coolcat, met zes eenheden in de Nederlandse portefeuille van Wereldhave, schrijft de vastgoedbelegger. Een vrijgekomen winkel in Roosendaal is verhuurd aan de lokale moderetailer Bomont, maar de andere vijf staan nog leeg. In België en Frankrijk noteerde Wereldhave fractionele stijgingen van de bezettingsgraad van de winkelcentra. In de eerste drie kwartalen van 2019 sloot Wereldhave voor zijn Nederlandse winkelcentra wel pakketdeals voor vier nieuwe Nelson-schoenenwinkels, drie Douglas-winkels en – aan het begin van het vierde kwartaal – voor drie Lucardi-juweliers. In Arnhem werden een tandarts en een sportschool toegevoegd aan het winkelcentrum Presikhaaf. Het bezoekersaantal is in 2019 in Nederland met 0,1 procent gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. Maar de centra van Wereldhave bleven beter presteren dan de nationale index voor winkelcentra (-1,6 procent) en de index van Nederlandse stadscentra (-3,6 procent).

Aanbod betaalbare huizen loopt verder terug De situatie op de woningmarkt wordt met het kwartaal zorgwekkender. Dat wisten we al, maar nu zijn er harde cijfers van de Technische Universiteit.

32

nieuwde huurovereenkomsten met H&M, Zara, Armani en Massimo Dutti in België, welke alle tegen marktconforme voorwaarden werden afgesloten. Het nieuwe huurcontract met JD Sports zal ingaan in januari 2020 en is getekend tegen marktconforme voorwaarden, waarbij JD Sports de kapitaalinvesteringen in de winkel voor zijn rekening neemt. JD Sports betaalt een lagere huur ten opzichte van H&M. Taco de Groot, ceo Vastned, sprak niettemin van ‘solide resultaten’. Vastned verwacht een direct resultaat voor 2019 aan de onderkant range van 2,00 – 2,10 euro per aandeel.

Het aanbod van nieuwbouwhuizen daalt al zes kwartalen op rij, het aantal afgegeven bouwvergunningen loopt terug en er zijn minder kopers, blijkt uit de nieuwste Monitor Koopwoningmarkt van de Technische Universiteit Delft. ‘De situatie is nu al zorgwekkend en dan zijn de gevolgen van de stikstofdiscussie nog niet eens meegenomen,' zegt woningmarktdeskundige Peter Boelhouwer. De huizenprijzen liggen inmiddels op een ongekend hoog niveau: de gemiddelde verkoopprijs die bouwers plakken op een nieuwbouwhuis is 375.000 euro, dat is 10 procent méér dan een jaar geleden.

Deze koopprijsstijging wordt nog steeds gefaciliteerd door de relatief gunstige economische ontwikkelingen, de sterk gedaalde en momenteel uiterst lage hypotheekrente en de verruiming van de criteria voor de hypotheekverstrekking. De regionale verschillen in de woningmarktontwikkelingen nemen daarbij wel toe. Voor grote

groepen Nederlanders is dat financieel niet haalbaar en dat vertaalt zich in dalende verkoopcijfers.

Aanbod te koop staande woningen neemt af In het tweede kwartaal van 2019 (de meest actuele beschikbare gegevens) zet de daling in het aanbod van nieuwbouw koopwoningen verder door: circa 5.500 nieuw te koop gezette koopwoningen ten opzichte van een kleine 7.500 woningen in het eerste kwartaal van 2019 (-26 procent). In vergelijking met het tweede kwartaal in 2018 is er sprake van een nog forsere daling (-36,5 procent). Daarnaast neemt ook het aantal nieuwbouw koopwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend (bijna 8.700 woningen), in het tweede kwartaal van 2019 fors af ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2018 (-19,8 procent). In de bestaande woningvoorraad is het aantal nieuw te koop aangeboden woningen (ruim 39.000) in het derde kwartaal van 2019 eveneens iets gedaald (-5,1 procent) ten opzichte van een jaar geleden. Het totaal te koop staande woningen in dit derde kwartaal (bijna 42.500 woningen) komt ruim negen pro-

cent lager uit dan een jaar geleden en maar liefst 60% lager dan het aanbod in hetzelfde kwartaal van 2016. Door het verminderde aanbod van koopwoningen is ook het aantal verkochte woningen gedaald in de afgelopen jaren. In de eerste helft van 2019 zijn er ongeveer 1.500 nieuwbouw woningen minder verkocht dan de 16.600 woningen in de eerste helft van 2018 (-9 procent). Op de markt van bestaande koopwoningen registreert het Kadaster in de eerste drie kwartalen van 2019 ook circa twee procent minder transacties van woningen (bijna 158.900) dan in 2018 (162.000 woningen) en bijna tien procent minder dan in 2017. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen (circa 108.500) in de eerste drie kwartalen van 2019 betekent echter een stabilisatie in vergelijking met 2018; opmerkelijk gezien de daling van ongeveer elf procent in 2018 ten opzichte van 2017. Uit de meest recente gegevens van zowel de NVM als het CBS blijkt dat de koopprijzen voor bestaande koopwoningen blijven stijgen, maar wel in iets mindere mate.

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 27

LOGISTIEK Logistiek vastgoedonderneming WDP kondigt drie nieuwe voorverhuurde projecten aan, waarvan twee in Nederland en één in België. De investering bedraagt 70 miljoen euro. ERIK WIEGERINCK

WDP ontwikkelt drie nieuwe dc’s voor 70 mln euro

D

at meldt het in Brussel en Amsterdam genoteerde logistieke vastgoedbedrijf. Het leeuwendeel van de investeringen komt in Nederland terecht. Daarmee groeit de Nederlandse WDP-portefeuille naar circa twee miljard euro. De waarde van de totale portefeuille zal dan volgens ceo Joost Uwents ongeveer vier miljard bedragen, tegen 3,5 miljard eind 2018.

Het leeuwendeel van de investeringen komt in Nederland terecht.

Daarmee groeit de Nederlandse WDP-portefeuille naar circa tweemiljard euro. De waarde van de totale portefeuille zal dan volgens ceo Joost Uwents ongeveer vier miljard bedragen, tegen 3,5 miljard eind 2018. WDP wil voor 33 miljoen euro een distributiecentrum realiseren van 55.000 m2 op eigen grond in ‘s-Hertogenbosch.

Het terrein, waar ooit de depots van Total Fina, metaalhandel Huiskens-van Erp en een warmtekrachtcentrale van Essent gevestigd waren, is volledig gesaneerd en wordt op duurzame wijze herontwikkeld. Het terrein van 9,3 ha

werd begin 2018 aangekocht door WDP. Voormalig eigenaren van de grond waren Heineken, Gemeente ‘s-Hertogenbosch, Brabantse Ontwikkelings Maatschappij en RWE. Deze locatie zal voor lange termijn worden verhuurd aan drie partijen: Rorix (Sanitairwinkel) – een (online) verdeler van sanitaire producten, Spierings Smart logistics -lokale logistieke dienstverleneren een internationale logistieke dienstverlener. De directe nabijheid van de containerterminal BCT biedt de mogelijkheid tot duurzaam transport van weg naar water. De bouw wordt naar verwachting in het derde kwartaal 2020 opgeleverd. De totale investering is geschat op 50 miljoen euro.

Kivits Groep In Nieuw Reijerwaard wordt voor Kivits Groep Holding, een logistiek dienstverlener voor de AGF-sector, wordt een nieuw distributiecentrum ontwikkeld van in totaal 26.000 m². Het complex wordt door Kivits gehuurd op basis van een huurcontract van vijftien jaar.

De locatie vormt een uitbreiding van de bestaande WDP AGF-cluster in de regio Barendrecht. De opleve-

ring van dit nieuwbouwmagazijn is voorzien tegen het einde van 2020. In afwachting van deze realisatie, zijn de activiteiten van Kivits ondergebracht in het WDP-pand te Barendrecht. Het investeringsbudget voor WDP bedraagt circa 28 miljoen euro. Op de bestaande te herontwikkelen WDP-site aan de Weversstraat 27-29 in het Belgische Londerzeel zal een state-ofthe-art nieuwbouwproject worden opgetrokken voor een retailer. Het nieuwe distributiecentrum zal, gezien de strategische ligging langs de A12-autosnelweg BrusselAntwerpen, de efficiëntie van de goederenstroom verder optimaliseren. WDP zal dit nieuwbouwmagazijn van ongeveer 20.000 m² ontwikkelen, met voorziene oplevering tegen het einde van 2020. Het investeringsbudget bedraagt negen miljoen euro.

Kapitaalverhoging Ter financiering van de investeringspijplijn, die hoofdzakelijk een uitvoering zal kennen in de komende achttien maanden, heeft WDP begin deze maand middels een versnelde private plaatsing bij internationale institutionele inves-

Het nieuwe dc van WDP in Den Bosch

teerders 200 miljoen euro opgehaald. De 1.250.000 nieuwe aandelen zijn geplaatst tegen een prijs van 160,00 euro per aandeel. Dit betekent een korting van 1,0 procent ten opzichte van de laatste koers van woensdag 6 november 2019 ten bedrage van 161,60 euro.

Het bedrijf heeft zijn korte- en langetermijn winstverwachtingen zoals eerder geformuleerd binnen het groeiplan 2019-23. ‘Deze kapitaalverhoging ondersteunt de uitstekende progressie van het nieuwe groeiplan 2019-23 en is geheel in lijn met WDP’s strategie

om het investeringsritme gepaard te laten gaan met synchrone uitgifte van debt en equity,’ aldus Uwents. Sinds de lancering van het nieuwe groeiplan 2019-23 begin dit jaar heeft WDP een totaalvolume aan nieuwe investeringen geïdentificeerd van circa 475 miljoen euro, hoofdzakelijk gedreven door voorverhuurde nieuwbouwprojecten die gespreid zijn over de verschillende markten.

MSRE - De Amsterdam School of Real Estate feliciteert de Masters 2019 II

Achterste rij (van links naar rechts) Jan Joost Bloemendal Hoorne Vastgoed Dax de Heus Cromwell Property Group Jeroen de Zinger Albert Heijn Thijs Huis in het Veld AM Real Estate Development Anouk Groot Amstelbay Mark Nieuwenbroek Amvest Vincent Geluk ING Corporate Real Estate & Facility Services Daan Huiskes Vastbouw Vastgoedontwikkeling Niet op de foto Jasper Stegmann

Chalet Group Management

Voorste rij (van links naar rechts) Simone Broens Coever Vastgoed Raimond Heuving Rabobank Violet Wattenberg Alliander Erwin van Loon Vestia Jentine Verlee Cushman & Wakefield Inge Stolwijk Colliers International Maurits Schellekens Savills André van Ree vanree-comvast Tineke Ruppert-Janssen Belastingdienst

www.vastgoedmarkt.nl

28 Vastgoedmarkt november 2019

IN N I

IN I

S GPR

Amerikaanse vastgoedaandelen beperken winst GPR 250 Index GPR-General indices naar sector 4800

eneral 31 oct

1 januari 1984 = 100

4600

4000 3800

3200

4729.80

4400

4200

3400

3000

4200 1 januari 4000 1984 = 100 3600

2600

3400

2400

2000

3200 Amerika 3000 Europa Azië 2800 Wereld 2600

1800

2400

2200

2800 2600 2400

2287.14

2200

1400

1800

1600

1200

1600

800

‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

Jeroen Vreeker Global Property Research sterda

In oktober 2019 was er net als in de voorgaande maand een winst voor de GPR 250 Index, zij het dat de winst werd beperkt tot 0,1 procent door verliezen voor Amerika (-0,6 procent) en Afrika (-1,0 procent). Er waren winsten voor Europa (3,4 procent), Oceanië (1,1 procent) en Azië (0,3 procent).

Op landenniveau bleek ’t Verenigd Koninkrijk (8,3 procent) het beste te hebben gerendeerd terwijl de lokale vastgoedaandelenindex van Zweden (-6,3 procent) het grootste verlies liet optekenen. Alle genoemde rendementen luiden in euro Liberty Property Trust overname De beursgenoteerde vastgoedaandelensector op het Amerikaanse continent heeft in oktober 2019 0,6 procent aan beurswaarde verloren, met verliezen voor de lokale vastgoedaandelenindices van Canada (-3,0 procent) en de Verenigde Staten (-0,5 procent).

Mexico (2,0 procent) en Brazilië (5,6 procent) sloten hoger.

Prologis zal Liberty Property Trust overnemen in een transactie ter waarde van ongeveer 12,6 miljard dollar die reeds unaniem werd goedgekeurd door de directies van de fuserende vastgoedondernemingen. Aandeelhouders van Liberty Property Trust zullen 0,675 Prologis Inc.-aandelen ontvangen voor elk (1) Liberty Property Trust-aandeel dat zij bezitten op grond van de definitieve fusieovereenkomst.

De voltooiing van de transactie wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2020, onder voorbehoud van goedkeuring door de aandeelhouders van Liberty Property Trust en andere gebruikelijke sluitingsvoorwaarden.

Capital & Counties Properties De Europese beursgenoteerde vastgoedaandelensector – zoals gerepresenteerd door de GPR 250

0 2017

2018

2019

Europe Index – is in oktober 2019 3,4 procent hoger gesloten. Zweden bleek afgelopen maand de enige verliezer (-6,3 procent). Het Verenigd Koninkrijk rendeerde met 8,3 procent relatief gezien het best, terwijl ook Frankrijk (6,4 procent), Spanje (4,6 procent) en Nederland (3,8 procent) beter dan gemiddeld scoorden. Rendementen voor de individuele Europese landenindices in oktober 2019 waren als volgt, gemeten in euro: Verenigd Koninkrijk 8,3 procent, Frankrijk 6,4 procent, Spanje 4,6 procent, Nederland 3,8 procent, België 2,6 procent; Zwitserland 2,3 procent, Duitsland 1,8 procent, Oostenrijk 0,8 procent en Zweden -6,3 procent. Een consortium onder leiding van Candy Ventures Sarl, een investeringsvehikel van projectontwikkelaar Nicholas Candy, zou een potentieel bod in contanten overwegen op Capital & Counties Properties PLC. Volgens krantenartikelen zou de projectontwikkelaar in een vroeg stadium gesprekken hebben gevoerd met Saoedi-Arabië’s Public Investment Fund om de onderneming gezamenlijk over te nemen. Capital & Counties Properties PLC heeft eerder aangegeven een splitsing van de Covent Garden London-activiteiten te overwegen en deze te lanceren als een centraal op Londen gericht REIT-vehikel.

Afrika, Azië en Oceanië Afgelopen maand was er verlies voor Afrika (-1,0 procent) en wonnen Azië (0,3 procent) en Oceanië (1,1 procent) aan beurswaarde waarbij in het Aziatische continent de landenindices van Singapore (0,1 procent) en Japan (0,5 procent) stegen terwijl die van Hong Kong (-0,3 procent) omlaag ging. De voorgenomen fusie van Ascott Residence Trust en Ascendas Hospitality Trust is door een ruime meerderheid van de aandeelhouders goedgekeurd.

MEER INFORMATIE www.globalpropertyresearch.com

1600 1400 1200

1102.36

1000 800

1002.22

600 400

400

200

200

0

0 ‘08 ‘09 ‘10 ‘08 ‘11 ‘09 ‘12 ‘10 ‘13 ‘11 ‘14 ‘12 ‘15 ‘13 ‘16 ‘14 ‘15 ‘16 2017

Performance aandelenmarkten vastgoed Wereld

1 maand %

eneral

Verenigde Staten

ur

1800

2287.14

600

200

200

2000

800

400

400

2200

2078.40 2047.98

1000

600

600

2400

1200

800

1002.22

1000

2800 2600

1400

1000

1200

Huizen Winkels Kantoren

2000

1800 1400

3000

2811.76

2200

1600

2000

31 oct

3800

2800

Huizen Winkels Kantoren

3000

0

31 oct

4600

4400

3600

ntinentale indi es

1 januari 1984 = 100

4800

4729.80

ereld

eneral

a

i

ur

e

ur

e

eneral

sia

eneral

sia

2017

2018

1-jaar %

2019

2018

2019

3-jaar %

5-jaar %

0,37

21,98

8,49

9,06

Volat. % 9,12

0,15

24,05

8,83

9,49

10,86

-0,60

26,01

9,02

10,33

13,36

-0,63

25,97

9,07

10,70

13,67

2,21

14,71

8,65

7,92

7,53

3,38

13,76

9,06

7,81

11,94

0,44

23,26

8,52

8,59

8,55

0,33

26,86

9,03

7,80

8,91 11,58

Woningen

1,38

30,50

14,49

15,65

Kantoren

0,84

19,66

8,30

7,23

7,80

Winkels

0,70

10,18

1,09

4,65

11,28

e een

eneral r

ert S ares Inde bestaat uit n eveer

ar t a italisatie r ter dan

S ares Inde bestaat uit de erbele

in sinde die

il en d llar eest li uide vast

ree

ar t a italisatie r ter dan

at

en

ed ndsen die in de

ar t a italisatie is e

il en d llar

aan de beurs en teerde vast

rden in de inde

en die eneral r

en en da elij s

rden in de e inde

en

ed ndsen

aandelij s

ert S ares Inde

rdt bere end

lleen

ereld ijd

rdt er ien ijn

ndsen

lleen

ndsen

e en

r en

et een ree

et

ert

it betre t een at

en

Geld & Kapitaalmarkt

Eurozone: op zoek naar het keerpunt Maarten Leen Hoofd ING Global Markets Research et blij t a elen in et eur ebied et te aarin de e n ie r eit al t als aar verder a en e ien de stand van het ondernemers- en consumentenvertrouwen is een e eer van de e trend rte ter ijn niet te verwachten. Het toekomstvertrouwen van ondernemers werkaa in de aa industrie is in even aar tijd niet eer slecht geweest. Het consumentenvertrouwen is sinds dee ber niet eer laa e eest at de nsu ent eini e edsrust ee t ien e teru in r eiende besparingen en neerwaartse druk op de consumptieve uitgaven e r eivertra in lij t i steeds verder d r de e n ie te vers reiden as et aanvan elij de aa industrie aar de r ei ede d r et eri aanse andelsn i t en de bre it eri elen nder dru as en te staan, sinds een paar maanden laat ook de dienstensector te enen van ver a in ien e en de e a ter r nd deed de nieu e v r itter ristine a arde een r e aan landen die daart e de ruimte hebben (lees: Duitsland en Nederland) om hun begrotingsoverschotten aan te wenden voor het doen van extra ver eidsinvesterin en lle leine beet es el en en saen et een rui blijvend netair beleid a ne ende

s annin en r nd et eri aanse andels n i t en een s e ele bre it u i in de l van v l end aar een njunctureel herstel kunnen voordoen. Maar dan moet het andels n i t niet verder es aleren en et een n deal bre it rden v r en e er ijn e ier n niet van aar dan lij t et erstel nv ld ende ra ti te ullen ijn de in atie in et eur ebied duur aa in de buurt van de d elstellin van t ee r ent te rij en n daar ee dus nv ld ende t t een si ni ante veranderin van et rentebeleid te leiden e renteter ijnar ten aan er dit ent vanuit dat a arde in ieder eval t t eind een veranderin al d rv eren it e t niet te bete enen dat ers n erenties saai ullen aan rden e aat aar netaire beleidsstrate ie na elij r ndi be ij en en ie eet aar dat t e al leiden e et ij v ralsn ullen de rentes r nd de uidie la e niveaus blijven s elen e rente de eldar t lij t t t in ieder eval eind in ne atie te ullen blijven en v r de de uitse tien aarsrente vera ten e niet dat de e v r die tijd eer sitie al worden.

MEER INFORMATIE www.maarten.leen@ing.com

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 29

EPRA INDICES FINANCIEEL

Europese index opnieuw hoger, prima prestatie Britse aandelen EPRA-index Europa

EPRA-index Global 8000

7000 6500 6000

31 december 1999 = 100

7500

31 oct

EPRA Europe Index - Tr (€) EPRA Netherlands - Tr (€) EPRA Eurozone - Tr (€)

7000 7000

6544.38

6500 6500 6000 6000

31 december 1999 = 100

31 oct

7839.10 31 december 1999 = 100

31 oct

EPRA Europe Index - Tr (€) EPRA Netherlands - Tr (€) EPRA Eurozone - Tr (€)

6544.38

5096.99

5000

7500 7000 6500 6000

5500 5500

5500

8000

5486.97 5096.99 5096.99

5000 5000

5500 5000

4500

4500 4500

4500

4000

4000 4000

4000

3500

3500 3500

3000

2973.46

3000 3000

2500

2500 2500

2000

2000 2000

1500

1500 1500

1000

1000 1000

500

500 500

0

00

De Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben de in se te ber in e ette stij in in t ber voortgezet. De EPRA Nederland index dikte afgelopen maand met 4,13 procent aan.

Maar voor de Nederlandse index, die zoals bekend sterk ed ineerd rdt d r de n altijd aar n e aardeerde winkelvastgoedaandelen, is het nog lang geen ‘business as usual’. Volgens een berekening van ABN Amr analist Ni evi ari ijn de rtin en aar de Nederlandse retailbeleggers noteren ten opzichte van hun intrinsieke waarde nog steeds torenhoog: Wereldhave -45,5 procent, Eurocommercial Properties -42 procent, Vastned r ent en nibail da est eld r ent Het goede nieuws is dat dit ook nog veel ruimte laat voor verdere stij in en ij N r staan de Nederlandse in el ndsen in verre ij alt ans a tie ev l d rden d r de ban dan ook allemaal op ‘kopen’.Levikari is optimistisch over de ers nt i elin at ti is e baseert ij ede de neiging van grote retailbeleggers zoals Unibail-Rodamcoest eld en ur er ial naar diversi atie van un rte euilles ls v rbeeld n e t ij de uitbreidin s lannen voor winkelcentrum Woluwe in Brussel van Eurocommercial, die voorzien in de bouw van woningen en een hotel. Tevreden is Levikari over de handelsberichten die de winkelvastgoedbeleggers publiceerden over hun verrichtingen in het derde kwartaal. Zo steeg de bezettingsgraad van Vastned van 93,1 procent per eind juni 2019 naar 97,2 procent per eind september 2019. Het slechte nieuws is echter dat de huurverandering op de afesl ten ntra ten il en ne atie bedr e een da-

lin van vij tien r ent e N r analist tilt daar niet aar aan e ijn v r astned it t v ral in de kleinere steden en die winkels worden in het kader van het rotatieprogramma van de hand gedaan. Vastned focust vooral op de grote steden zoals Amsterdam.’ e resultaten van ereld ave aren e eel in lijn et ijn ver a tin en e bele er in iddel r te in el entra a de be ettin s raad van ijn Nederlandse in el entra dalen van 97,2 procent in het tweede kwartaal naar 96,1 procent in het derde kwartaal. De daling wordt voorna elij ver r aa t d r et aillisse ent van l at met zes eenheden in de Nederlandse portefeuille van Wereldhave.

DeGroof Petercam-analist Herman van der Loos toont zich redelij tevreden et de e ubli eerde ij ers van de Nederlandse fondsen. Volgens de Belg beginnen beleggers in ur a eer at vertr u en te rij en in in elvastgoed. Zo noteert de Franse winkelcentrumbelegger Klépierre op het hoogste niveau van de afgelopen twaalf aanden ter ijl andere in elvast ed ndsen un ersen sinds de er ien l en is ij beduidend inder ti istis dan evi ari ij ver ijst naar de uit st van een re ente leine en u te die ij ee t verri t nder bele ers aaruit retail n altijd als inst avoriete categorie uit de bus komt. ‘Door de structureel lae rente ullen vast edaandelen aars ijnlij ver de ele linie aantre elij blijven aar in een r te eba van retail geloof ik niet.’ edi a is na l istie bele er en et in el nds LeaseInvest sinds kort de derde Belgische beursgenoteerde vastgoedonderneming met een tweede notering in Amsterdam.

Overzicht ratings november 2019 ABN Amro NSI

B

Degroof Petercam

B

H

est eld B

H

B

H

S

A H

Klépierre

H

H

B

H S

A Add

S

Hold

B

Reduce

Wereldhave

R Sell

S

Buy

Eurocommercial Properties VastNed

Buy

da

JP Morgan

Hold

nibail

ING

Buy

MEER INFORMATIE

2019 2019

Nederlandse fondsen veren op

WDP

www.epra.com

20182018

Aanbevelingen analisten

Erik Wiegerinck

1500 1000 500 0

2017 2017

Hold

Azië De Aziatische index sloot oktober af met een verlies van 0,52 procent, waarmee het YTD-resultaat uitkomt op 21,02 procent. Singapore (1,36 procent), Australië (1,23 procent), Japan (0,29 procent) en Hong Kong (0,26 procent) boekten nog een bescheiden positief resultaat, terwijl Nieuw Zeeland het slechtst scoorde met -4,85 procent.

Naar sector gemeten kwamen de beste resultaten van lodging/resort met een winst van 3,92 procent, gevolgd door industrieel/kantoren (1,89 procent), gediversifieerd (1,14 procent) en industrieel (0,34 procent). Helemaal onderaan bengelden kantoren (-1,01 procent), retail (-0,50 procent) en industrieel (-0.37 procent). Het slechtst presterende vastgoedbedrijf was het gediversifieerde Kiwi Property Group (-4,79 procent) uit Nieuw Zeeland.

‘07 ‘07‘08 ‘08‘09 ‘09‘10 ‘10‘11 ‘11‘12 ‘12‘13 ‘13‘14 ‘14‘15 ‘15 ‘16 ‘16

Sell

Noord Amerika De Noord-Amerikaanse index verloor 0,57 procent, waardoor het resultaat van de index sinds begin dit jaar uitkomt op 30,5 procent.

De indices van de VS en Canada hadden allebei een negatief rendement, van respectievelijk -0,5 procent en -1,78 procent.

Op sector niveau kwamen de beste

prestaties van industrieel vastgoed (2,37 procent), kantoren (1,45 procent), residentieel (1,03 procent) en de combinatie industrieel/kantoren. De overige sectoren moesten terrein prijs geven. Zelfopslag (-8,73 procent) en de categorie lodging/resorts (-5,23) leverden de slechtste prestaties van de maand.

Op bedrijfsniveau kwamen drie fondsen uit de VS het best voor de de dag. Topscoorder was zorgvastgoedonderneming Universal Health Realty Income Trust (15,98 procent), gevolgd door de industriele belegger Liberty Property Trust (15,88 procent) en het gediversifieerde Washington Real Estate Investment (13,38 procent).

De slechtste jongetjes van de klas waren deze maand: woningbelegger Equity Lifestyle Properties (-47,65 percent), het industriële fonds Innovative Industrial (-17,72 procent) and winkelbelegger Macerich Company (-12,95 procent).

2019

3000

2000 EPRA/NAREIT Global Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT Asia Total Return Index - TR (€) EPRA/NAREIT North America Total Return Index - TR (€) EPRA Europe Index - TR (€)

Buy

De Europese index is afgelopen maand met 3,13 procent gestegen, waarmee het rendement sinds begin dit jaar uitkomt op 22.71 procent. De best presterende landen waren het Verenigd Koninkrijk (7,77 procent), Frankrijk (6,44 procent), Oostenrijk (6,30 procent), Spanje (4,65 procent) en Nederland (4,13 procent). De slechtste prestaties leverden Zweden (-5,47 procent), Noorwegen (-5,15 procent) en Ierland (-1,13 procent). De overige landen behaalden positieve rendementen, maar dat liep terug naarmate de maand vorderde.

Als we kijken naar de verschillende sectoren dan deed zelfopslag het uitzonderlijk goed met een stijging van 10,35 procent, gevolgd door zorgvastgoed (5,42 procent), industrieel (5,19 procent) en winkelvastgoed (4,65 procent). De overige sectoren behaalden positieve resultaten met uitzondering van de combinatie industrieel/kantoren (-3,73 procent) en lodging/ resort (-1,90 procent).

Op bedrijfsniveau dikte het gediversificeerde Britse fonds RDI REIT (18,68 procent) het meeste aan, gevolgd door het Nederlandse winkelvastgoedfonds Eurocommercial Properties (11,89 procent), gevolgd door de Britse industriële speler Hansteen Holding (11,26 percent).

Helemaal onderaan in de index zaten drie Zweedse bedrijven: het gediversifieerde Atrium Ljungberg AB (-11,63 procent, kantorenbelegger Fabege AB (-11.22 procent) en het gediversifieerde Hufvudstaden (-9,37 procent).

2018

3500

2500

Sell

Dilek Pekdemir Research Manager- EPRA

2017

2973.46

Hold

‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16

3567.13

www.vastgoedmarkt.nl

30 Vastgoedmarkt november 2019

ANALYSE RENTEMARKTEN

Steeds meer rentes boven de nul Geldmarkttarieven

Kapitaalmarkttarieven

Leningen korter dan een jaar (in %)

0,50 0,50

Leningen langer dan een jaar (in %)

2,00 2,00 1,50 1,50

0,25 0,25 1,00 1,00 0,00 0,00 nov ‘18 nov ‘18

jan ‘18 jan ‘18

mar ‘19 mar ‘19

may‘19 may‘19

jul‘19jul‘19

sep‘19 sep‘19

0,50 0,50

nov‘19 nov‘19

nov ‘18 nov ‘18 0,00 0,00

jan ‘18 jan ‘18

mar ‘19 mar ‘19

may‘19 may‘19

jul‘19jul‘19

sep‘19 sep‘19

nov‘19 nov‘19

-0,25-0,25 -0,50-0,50 -1,00-1,00

-0,50-0,50 1-maands Euribor 1-maands Euribor

Euribor (in %)

2-jaars 2-jaars rente rente

3-maands Euribor 3-maands Euribor

07-10-19

11-11-19

Verschil

1-maands

-0,468

-0,463

0,005

3-maands

-0,423

-0,395

6-maands

-0,389

12-maands

-0,336

Europese staatsrente (in %) 08-10-19

11-11-19

Verschil

2-jaars

-0,783

-0,613

0,028

3-jaars

-0,839

-0,324

0,065

4-jaars

-0,262

0,074

In b venstaande tabellen staan de tarieven van vers

arco ijland enior advi eur

GELDMARKT 11 november - De verwachtingen voor de toekomstige standen van de 3-maands Euribor hebben de laatste aanden in e s elin en laten zien. Medio augustus was de markt zo somber, dat men de 3-maands Euribor niet voor april 2028 boven de nulgrens zag komen. Ook zou een laagste stand ooit bereikt worden van -0,70 procent voor dit interbancaire tarief. Nadat de

COLUMN LOGIS T IEK

Swaption (payer)

Renteswap

Optie

Swap

Strike

0,170

3 maanden

5 jaar

-0,50%

1,71%

3 jaar

-0,37%

-0,629

0,210

6 maanden

5 jaar

-0,50%

1,86%

5 jaar

-0,26%

-0,835

-0,595

0,240

3 maanden

10 jaar

0,00%

2,02%

7 jaar

-0,13%

5-jaars

-0,799

-0,526

0,273

6 maanden

10 jaar

0,00%

2,50%

10 jaar

0,07%

6-jaars

-0,793

-0,503

0,290

7-jaars

-0,760

-0,458

0,302

8-jaars

-0,716

-0,409

0,307

9-jaars

-0,654

-0,338

0,316

10-jaars

-0,590

-0,263

0,327

Rentecollar tijd

3 jaar

l

r

a

-0,50%

Premie

10-jaars 10-jaars rente rente

re ie

tijd

aste rente

Rentecap

Stri e

re ie

0,00%

0,06%

3 jaar

tijd

0,00%

0,12%

15-jaars

-0,444

-0,122

0,322

5 jaar

-0,50%

0,00%

0,43%

5 jaar

0,00%

0,30%

20-jaars

-0,300

0,029

0,329

7 jaar

-0,50%

0,00%

1,36%

7 jaar

1,00%

0,64%

30-jaars

-0,066

0,263

0,329

10 jaar

-0,25%

0,25%

1,88%

10 jaar

2,00%

0,97%

illende rentederivaten ver eld

e e tarieven ijn indi atie en e lusie

in se te ber uiteindelij de depositorente verlaagde met 0,10 procent tot -0,50 procent, begon de ar t de situatie eleidelij eer at rooskleuriger in te zien en haalde de verwachting voor een positieve 3-maands Euribor wat naar voren. De laatste weken is de rentemarkt zowaar optimistisch geworden vanwege de toenadering in de handelsoorlog en de verminderde kans op een harde Brexit.

De verwachting voor een positief 3-maands Euribor kwam hierdoor in sneltreinvaart naar voren. Op het mo-

rediet

sla

an de e tarieven unnen een re

ment wordt dit per mei 2024 verwacht. Vergeleken met augustus, betekent dit een verandering van maar liefst vier jaar.

KAPITAALMARKT De afgelopen weken hebben de rentes de a itaal ar t een duidelij e stijin laten ien ele ers ijn dru in de weer met het afbouwen van posities in veilige staatsleningen. Hierdoor daalt de ers aard r de bijbe rende rentes (effectief rendement) oplopen. Hierdoor noteren de 10-jaars

ten

rden ntleend

raa bij et inde

staatsrentes van landen die qua kredietwaardigheid tot de subtop behoren als die van ran rij en el i inmiddels weer boven de nulgrens.

Voor de landen met de allerhoogste triple A kredietrating, zoals Nederland en uitsland ijn de staatslenin en n der ate e rijsd dat de bijbehorende rente nog steeds onder de nulgrens uitkomt. Het optimisme op de kapitaalmarkt is onder andere te verklaren uit de toenadering tussen de VS en China inzake de handelsoorlog ij et et rten en st ten en een

en v

ra een

ede risi

inventarisatie

aat

lagere inschatting door de markt op een arde re it er elij bij de e rentestij in is dat de e laatsvindt ondanks het nieuwe opkoopprogramma (QE) van de ECB. Vanaf deze maand koopt de ECB voor 20 miljard euro aan obligaties, met als doel het onder druk zetten van de lange rentes at de rentes t stij en zegt iets over de kracht van de beweging.

O www

nl

e bestuurlij e verd a in van Nederland

illu tratie

an

pranger

rik Wiegerinck Senior redacteur Vastgoedmarkt

Het verdozingsei is gelegd. Het moet minder, compacter, geconcentreerder en ulti un ti neler n luderen de ij sadviseurs in et eind t ber uit ebrachte advies over (X)XL verdozing.

Bovendien mogen nieuwe distributiecentra alleen nog gebouwd worden op bestaande bedrijventerreinen en bij e uit nderin r nd die nu n r en is en dan alleen bij s e iale lusters van bedrij s allen stelt et lle e us een vrij el een nieu e d en eer in de r ene eide I vreesde al et er ste ijdens een d r ast ed ar t e r aniseerd r ndeta el es re de r vada rde i ern Str t an ij sadviseur v r de sie e ee evin al e en dat de aats a elij e sten van de uidie anier aar l istie e d en rden nt i eld veel er ijn dan de aats a elij e bren sten ijn advie en ijn e eel in lijn et dat ri elende statement.

Ik zeg niet dat het duimendikke rapport louter onzin bevat. Grond is schaars in dit overbevolkte land, en je kunt het inderdaad maar één keer uitgeven. Conentratie van nieu e nt i elin en in een aantal lusters lij t e best et ver e en aard et e strate is e l aties neer et een ede in rastructuur en voldoende aanbod van arbeid. Wat je niet wil is dat iedere ambitieu e et uder aan de rand van de e eente een l istie bedrijventerrein lant at et e veel eer re i naal r vin iaal en at ij betre t nationaal afstemmen.

Ik vraag me wel af hoe de sanering van de lint-en solitaire XXL-locaties, die volens de ij sadviseurs eten verd ijnen in e elsnaa be sti d et aan rden n sanerin l t al snel in de vele il arden e ien de tientallen miljoenen euro’s die een enkel XXL-dc kost en dan heb ik nog niet eens ver de al die stbaardere a a ijninstallaties en en r e a itaalsvernieti-

in

eel l aties ijn uit een aar aar ud n sanerin aat aarijnlij dan n it ebeuren e n veel te duur e ver elij in et de lusterv r in van tuinb u assen die Str t an en de ijnen a en aat niet ij tuinb u assen d et et er bedrij se nomisch weinig toe waar ze precies liggen. Voor distributiecentra geldt dat in veel minder mate. Elke onnodige kilometer betekent extra kosten en derhalve ook extra milieudruk. et is natuurlij niet v r et eerst dat l istie e entra eerstand r e en I erinner e n de tij aren v r de val van e an r t ers t en veel gemeentebestuurders hun neusjes optrokken voor zo’n saaie doos. ‘Want distributiecentra vreten ruimte en bieden slechts een handvol laagwaardige arbeidsplaatsen’, was de teneur. Vervolgens kwam de crisis, liep de werkloosheid raa ten e eenten un r nd aan de straatstenen niet eer ijt en erden de spaarzame logistieke projecten overal met open armen ontvangen. an dat alles is een s ra e eer istie e bedrijven eten van e i eid niet meer waar ze alle mensen vandaan moeten halen. Gemeentens en provinies unnen et i ennelij eer er itteren ritis te ijn eel e gend vind ik in dit verband dat een man als Erik van Merrienboer (PvdA), gedeuteerde ui te en nen van N rd rabant tijdens et s siu in Rotterdam waar het rapport werd gelanceerd, het belang van de vele Europese d s in ijn r vin ie in t ij el tr estuurlij e verd a in ten t e ijn de aanle stei er van ur a istie is n e re business e u bijna en een re essie de an eer bij innen te bren en s

C erikwiegerinck

vakmedianet nl

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 31

ANALYSE Hoewel in historisch perspectief nog veel elegd wordt in vastgoed loopt de activiteit terug. Daarnaast krijgen eleggers te maken met veranderingen in de regelgeving, aldus de Rabo-vastgoedupdate. FRANCINE BARDOEL

Rabo-vastgoedupdate: minder activiteit beleggers

I

n een heel heldere analyse geeft de bank aan hoe de vastgoedbeleggingsmarkt er anno november 2019 uitziet. Voornaamste punten: de activiteit op de markt loopt terug en beleggers staan de komende jaren ingrijpende veranderingen in wet- en regelgeving te wachten. Rabo noemt expliciet de aanmerkelijkbelanghouders, overdrachtsbelasting, vermogensrendementsheffing en de stikstof. Na drie kwartalen in 2019 is er ruim 14 procent minder belegd in vastgoed dan in dezelfde periode in 2018. Omdat de rente laag is en alternatieven weinig rendement opleveren, investeren beleggers graag in vastgoed. Toch loopt de dynamiek terug. Beleggers hebben moeite om aan geschikte gebouwen te komen. Dat zien we vooral terug in vastgoedsegmenten waar de marktverhoudingen goed zijn, zoals kantoren, bedrijfsruimte of logistiek. Het vertrouwen in winkelvastgoed loopt duidelijk terug.

Verder zet de verschuiving naar alternatieve locaties en vastgoedsegmenten door. Maar de markt hiervoor is in potentie kleiner en vergt bovendien meer specialistische kennis. Beleggingen in woningen zijn wederom toegenomen en tot nu toe goed voor 44 procent van het totaal belegd volume 2019.

Terughoudendheid De Rabo verwacht dat de lagere beleggingsactiviteit voorlopig blijft. De recente renteverlaging door de ECB plus het voorgestelde opkoopprogramma van obligaties per 1 november doen daar niks aan af. De ECB-maatregelen zorgen voor een verlenging van de cyclus, maar leiden waarschijnlijk ook tot scherpere vastgoedprijzen. Als er

– Een zelfbewoningsplicht voor kopers van bestaande woningen.

Als dit ingevoerd wordt, verwachten we dat dit alleen toegepast wordt op wijken met een hoog percentage particuliere verhuurders in grote steden.

– Een maximale loan-to-value voor buy-to-lethypotheken. Indien de overheid de loan-to-value verlaagt, zullen beleggers in woningen meer eigen vermogen moeten inleggen. Momenteel vragen Nederlandse banken meestal een minimale eigen inbreng van 25 procent van de woningwaarde.

– Een verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers. Het exacte percentage is nog niet bekend, maar dit zal een neerwaarts effect hebben op de waarde van woningportefeuilles.

Bedrijfsruimte en logistiek

geen duidelijke oplossing komt voor de stikstofuitstoot bij nieuwbouw, kan dit zorgen voor een verdere opwaartse druk op de prijs.

Bestaand vastgoed wordt simpelweg schaarser. In internationale context is Nederland nog een aantrekkelijke markt voor vastgoedinvesteerders. Dat is vooral te danken aan de relatief gunstige aanvangsrendementen. Beleggers worden wel terughoudender door onzekerheden in de mondiale politiek en een afremmende wereldeconomie.

Huurhuizen De Nederlandsche Bank meldt dat het risico in de huizenmarkt is toegenomen en er signalen zijn van overwaardering. Omdat de huizenprijzen de laatste jaren sneller gestegen zijn dan de inkomens neemt het risico op een correctie van de huizenprijzen toe. De Rabobank vindt een groter middensegment op de huurwoningmarkt noodzakelijk voor een gezonde

De dynamiek aan de vraagzijde van de kantorenmarkt was in de eerste negen maanden van 2019 minder dan vorig jaar. Zowel in volume als in aantallen transacties ligt de opname ongeveer 15 procent lager. Rabo voorspelt ook dat de krapte in de grote steden blijft, en ziet buiten de grote steden geen tekorten.

De leegstand neemt toe en Rabo denkt dat die in 2020 verder toe zal nemen. Gedurende 2019 is het aantal verkooppunten in winkelgebieden met ongeveer 2.200 afgenomen (ongeveer 2,4 procent van het totaal). Het aantal verkooppunten dat geen detailhandelsfunctie heeft, is wel iets toegenomen, maar onvoldoende om het verschil te compenseren. We zien dus dat de leegstand in winkelgebieden oploopt. Per oktober 2019 staan er

woningmarkt. De Rabobank en Bouwfonds Property Development (BPD) hebben daarom samen het BPD woningfonds opgericht. Met het woningfonds wil BPD de komende jaren 15.000 huurwoningen bouwen met een huurprijs tussen de 650 euro en 1.250 euro per maand. Deze woningen moeten het tekort aan middeldure huurwoningen verminderen.

Risico’s huizenmarkt De risico’s die de Rabobank ziet: Ingezonden mededeling

Kantoren

Winkels

De gevraagde uren blijven overwegend stabiel voor reguliere bedrij s ruimten

ongeveer 15.650 panden leeg.

De dynamiek in de bedrijfsruimtemarkt zwakt af, maar is in historisch perspectief nog hoog. In de eerste drie kwartalen van 2019 is drie procent minder bedrijfsruimte in gebruik genomen dan in 2018.

Door een verminderde economische groei en dalende industriële productie in Nederland en de Eurozone verwachten we een verdere afkoeling. Net als in de kantorenmarkt zien we dat de huuropbrengsten zijn verbeterd door hogere bezettingsgraden van gebouwen. De gevraagde huren blijven overwegend stabiel voor reguliere bedrijfsruimten. Een stijgende huur ziet de Rabo komen op locaties met een tekort aan modern logistiek vastgoed.

SEGRO LOGISTICS CENTRE VENRAY

43.500 m²

Duurzaam logistiek vastgoed op de beste hotspot van Nederland.

Wordt dit uw nieuwe locatie in 2020? Neem contact met ons op voor meer informatie. netherlands@segro.com

www.SEGRO.com/venray

www.vastgoedmarkt.nl

32 Vastgoedmarkt november 2019

LOGISTIEK Hoe meer we online kopen hoe meer ederland vol komt te staan met grijze loodsen. Het ollege van Rijksadviseurs pleit onder meer voor een ver od op ontwikkelingen in de groene wei. ERIK WIEGERINCK

XL-vastgoed of om gebruik te maken van elkaars diensten. Buiten de aangewezen clusterlocaties zouden ontwikkelingen op greenfields verboden moeten worden.

Met instrumentarium als een roodvoor-rood regeling kan solitair staand logistiek vastgoed (eenlingen) worden opgeruimd en herplaatst naar clusters. Voor (X)XL vastgoed moeten tot slot eisen worden gesteld aan multifunctionaliteit, zoals het benutten van daken en gevels voor energieopwekking en/of ecologische doelen.

Onderzoek

Rijksadviseurs: geen nieuwe dozen in de wei

H

et moet minder, compacter, geconcentreerder en multifunctioneler, zo concludeert het College van Rijksadviseurs in zijn advies over (X)XL verdozing. De onderzoeksuitkomsten werden gepresenteerd door Berno Strootman, Rijksadviseur voor de Fysieke Leefomgeving, eind oktober tijdens een seminar in Rotterdam. Wat menigeen al vreesde die de opvattingen van Strootman een beetje kent, kwam uit: hij ging er met gestrekt been in. Alleen nieuwe distributiecentra toestaan op bestaande bedrijventerreinen, en bij hoge uitzondering op grond die nu nog ‘groen’ is – en dan alleen bij speciale ‘clusters’ van bedrijfshallen. Tijdens een door Vastgoedmarkt georganiseerd rondetafelgesprek begin juni op de Provada zei Strootman al dat ‘de maatschappelijke kosten van de huidige manier waarop logistieke dozen worden ontwikkeld veel hoger hoger zijn dan de maatschappelijke opbrengsten’. De adviezen die thans naar buiten zijn gebracht, zijn volledig in lijn met dat prikkelende statement. ‘Als we niet oppassen hebben we straks binnensteden zonder winkels en een landschap vol logistieke dozen.

Net als met de weidewinkels, die succesvol een halt zijn toegeroe-

pen kan dat ook met XXL-dozen’, hield hij zijn gehoor in Rotterdam voor. Hij was dan ook ‘heel blij’ dat de vestiging van het mega-dc van webwinkel Alibaba (380.000 m2) ondanks een intensieve lobby waar ook koning Willem-Alexander bij betrokken was, niet in Zuid-Nederland maar in Luik terecht is gekomen. Als het kabinet de zienswijze overneemt van het College van Rijksadviseurs, zal dit grote impact hebben op het Nederlandse landschap én de logistieke vastgoedsector. Alsof de sector niet al genoeg op z’n bordje heeft door stikstofproblematiek. De forse groei van steeds grotere logistieke dozen van 20.000 m2 en méér (X)XL legt niet alleen een te groot beslag op onze schaarse ruimte, het heeft daarnaast ook andere negatieve effecten op infrastructuur en stad, stelt het College. Zo neemt de druk op de mobiliteit toe en verdwijnen winkels uit binnensteden als gevolg van de grote toename van online shoppen, aldus de commissie. Volgens Strootman is de voorraad van (X)XL-dc’s de afgelopen tien jaar met tien miljoen m2 gegroeid tot 31,3 miljoen m2.

Adviezen en maatregelen De verdere adviezen van de Rijksadviseurs: Zorg dat de keuze voor logistieke hotspots zowel op provinciaal als nationaal niveau in de

Omgevingsvisie worden vastgelegd, ‘want gemeenten geven te weinig tegendruk’. Met behulp van financiële en ruimtelijke kaders en prikkels kan een rem op de groei van het areaal (X)XL logistiek vastgoed worden gezet. De opbrengsten van het beleid kunnen naar de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen (‘brownfields’). Ook pleit het College voor clustering, omdat dit de kleinste impact op het landschap heeft, zeker wanneer gezorgd wordt voor een goede landschappelijke inpassing en voldoende ruimte tussen de clusters.

Het rapport is opgesteld door de Rijksadviseurs in samenwerking met het bureau Rademacher/De Vries en en Stec Groep. Directeur Wim Eringfeld van Stec Groep wees er tijdens het seminar in Rotterdam op dat het totaalareaal (X) XL-tuinbouwkassen complexen groter is dan van (X)XL logistiek vastgoed.’ Niettemin leidt de bouw van nieuwe kassen tot veel minder maatschappelijke ophef. Dat komt doordat kassencomplexen doorgaans een veel hogere mate van clustering hebben, waardoor de impact op het landschap over geheel genomen minder groot is als bij logistiek vastgoed.’ Clustering is daarnaast efficiënt en maakt het eenvoudiger om voorzieningen (zoals parkeerplaatsen, infrastructuur, etc.) te delen met ander (X)

Het College van Rijksadviseurs besloot begin dit jaar onderzoek te doen naar verdozing, om op basis daarvan een advies uit te brengen.

Het concludeert nu dat er weinig tegendruk is bij de bouw van grote bedrijfshallen, waardoor bijvoorbeeld gemeenten en projectontwikkelaars te gemakkelijk ‘in de wei’ gaan bouwen. ‘Landschappelijke waarden’ – recreatie, uitzicht, biodiversiteit – neem de sector te weinig serieus volgens de commissie.

Dat dit begrip mogelijk wat vaag is, realiseert het College van Rijksadviseurs zich, maar dat is geen reden om niets te doen: ‘Deze waarden vertegenwoordigen misschien geen eenvoudig te kwantificeren economische waarde, maar dragen wel in hoge mate bij aan onze maatschappelijke welvaart.’

Maar wat vooral ook blijkt is dat de commissie zich zorgen maakt over de vergroting van het oppervlak van de dozen. Erik van Merrienboer, gedeputeerde Ruimte en Wonen van Noord-Brabant, zei in zijn bijdrage aan het seminar dat het rapport goed inzichtelijk maakt hoe zeer er een samenspel bestaat tussen de Brabantse maakindustrie en distributiecentra. ’Daar hechten wij grote waarde aan. Een op negen Brabanders verdient er zijn brood mee.’ Over nut en noodzaak van de vele grote Europese distributiecentra in zijn provincie was de gedeputeerde opmerkelijk genoeg een stuk minder overtuigd. ‘De nadruk heeft veel te lang gelegen op het faciliteren van dergelijke ontwikkelingen.

We zullen veel steviger moeten optreden in het publieke domein en veel nadrukkelijker de vraag stellen: welke type activiteiten we wel en niet willen.’ Cees Jan Pen, lector Fontys en lid SER Brabant, ziet weinig heil in het advies van Strootman voor een grotere rol van de Rijksoverheid bij de planning van logistieke centra. ‘Ik denk niet dat we weer in dat soort eindeloze bestuurlijke discussies moeten vervallen, want dan komt er niets van de grond. Er ligt hier vooral een taak voor de provincies en de gemeenten. Het Rijk moet zich beperken tot ondersteunend beleid, bijvoorbeeld op fiscaal gebied. Ik denk dat je met de clustering en sanering van bepaalde locaties gewoon met een paar pilots moet beginnen. Niet lullen maar doen!’

Onrealistisch ‘Ruimte is een schaars goed dat je maar een keer kunt uitgeven, stelt het onderzoeksrapport van het College van Rijksadviseurs. Daar kan ik mij volledig bij aansluiten’, zegt Niek Niek Poppelaars, associate director Logistics & Industrial bij vastgoedadviseur Savills Nederland. ‘Om echter de toename van het aantal logistieke centra direct te koppelen aan de huidige leegstand in de Nederlandse winkelstraten vind ik wat te kort door de bocht. Het zijn niet de XXL distributie centra die het de fysieke winkels moeilijk maken, maar de veranderende consumenten. Eén van die veranderingen is de onomkeerbare trend naar meer gemak. Hoe kunnen we de gevolgen van deze trend het beste inpassen in onze leefomgeving? Verzetten heeft geen zin, Nederlanders gaan naar verwachting alleen nog maar meer online winkelen.’ De zeven adviezen zoals opgenomen in het rapport zullen volgens Poppelaars voor een groot deel door iedereen worden onderschreven, sterker nog deze worden voor het overgrote deel al in praktijk toegepast.

‘Op een aantal vlakken zijn de adviezen echter praktisch onhaalbaar en onrealistisch. Een rem willen zetten op de ontwikkeling van XXL-DC’s, het ontwikkelen van greenfields verbieden en het opruimen van eenlingen in het landschap gaat te ver en zal een erg grote impact hebben op de eenvoud, prijs en snelheid van online bestellen, voor diezelfde consument die zich zorgen maakt over de verdozing van het landschap.’

Eenzijdig Richard Elich, business development manager bij DHG, ‘s lands grootste ontwikkelaar van logistiek vastgoed, vindt dat de Rijksadviseus een eenzijdig beeld geven en nauwelijks waarde hechten aan het grote economische belang en de vele banen in distributiecentra.

De projectontwikkelaar meent wel dat de planning van logistieke ontwikkelingen bijsturing behoeft. ‘Je moet ze op strategische locaties neerzetten, met een goede infrastructuur en voldoende aanbod van arbeid. Wat je niet wil is dat iedere ambitieuze wethouder aan de rand van de gemeente een logistiek bedrijventerrein plant. Dat moet je veel meer regionaal en provinciaal afstemmen. Wat dat betreft is Limburg een goed voorbeeld, hoe het ook kan.’

Verder stelt Elich dat ook bestaande, verouderde bedrijventerreinen beter benut zouden kunnen worden. ‘Daar ligt nog een enorm potentieel. Bijna de helft van onze nieuwe ontwikkelingen vindt plaats in zogenoemde ‘brownfields’. Maar zeker met die hele grote nieuwe ontwikkelingen ontkom je niet altijd aan greenfields.’

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 33

OPSL AG Allsafe e pandeert en diversi eert. Het ederlandse miniopslag edrijf wil het aantal vestigingen en de edrijfsactiviteiten de komende aren ink uit reiden. ERIK WIEGERINCK

Allsafe Miniopslag wil flink verder groeien

V

orige maand lanceerde Allsafe een nieuwe formule voor de stalling van klassieke en waardevolle auto’s. Het twintig jaar oude vastgoedbedrijf van oprichter en algemeen directeur Eric Stubbé speelt met zijn ‘engine rooms’ in op de sterk stijgende vraag naar de opslag van hobby-auto’s, vaak een kostbare oldtimer of luxe sportwagen. Het aantal young- en oldtimers in ons land is de afgelopen jaren, mede als gevolg van de florerende economie, explosief toegenomen tot circa twee miljoen. Het betreffen vaak tweede auto’s waarvoor rondom het huis geen parkeerplek is. De eerste ‘engine rooms’ van elk 4000 m2 openen eind van het jaar in Oegstgeest en Weesp.

‘Nee, de enige rooms zijn geen parkeergarages,’ reageert Stubbé ietwat geprikkeld op de suggestie van Vastgoedmarkt. ‘Dan zou je hotels ook een parkeergarage voor mensen kunnen noemen. Dit zijn hotels voor auto’s met hele ruime parkeerplaatsen van wel achttien m2, al dan niet met een unit met eigen toegangsdeur eromheen.’

Zorg Klassieke en waardevolle auto’s en motoren hebben bepaalde zorg nodig, benadrukt de ondernemer.

Allsafe zorgt ervoor dat de auto’s in het juiste klimaat staan, dat ze dag en nacht worden beveiligd en dat ze rijklaar zijn. De auto’s worden op zogenaamde ‘flatstoppers’ geplaatst (bandenschoenen die voorkomen dat autobanden vervormen) en ter bescherming van de carrosserie zijn speciale premium autohoezen ontwikkeld.

‘We verlenen allerlei services zoals haal- en brengservice en houden de auto’s rijklaar. De vloeistoffen kunnen worden gecontroleerd, de bandenspanning gecheckt en eventuele lekkages worden opgepakt.

Maar we plegen geen onderhoud of reparaties.’

De engine room in Weesp aan de Verlengde Ringdijk vormt onderdeel van de aanbouw zijnde hoofdvestiging van 17.000 m2, waarvan 10.000 m2 miniopslag, 4.000 m2 engine room, 2000 m2 kantoor en 1000 m2 multifunctionele ruimte.

De enige room biedt straks plaats aan 130 auto’s en 30 motoren. In Oegstgeest wordt hij aan de Haar-

lemmerstraatweg gesitueerd en kunnen 90 auto’s en 50 motoren worden gestald.

Mrbox en Bandenthuis.nl Mochten de beide engine rooms aanslaan, dan denkt Stubbé aan een stuk over dertig vestigingen door het hele land. De opslag van auto’s is overigens niet de enige nieuwe activiteit van Allsafe. Het bedrijf introduceerde recentelijk ook Mrbox, een dienst die het makkelijk maakt om je spullen op te bergen, te organiseren en terug te vinden. Klanten hebben via een speciale app eenvoudig overzicht over hun spullen en kunnen deze met één druk op de knop thuis laten bezorgen en weer ophalen.

Allsafe nam in 2018 een meerderheidsbelang in Bandenthuis.nl, de marktleider in mobiele bandenservice. De Allsafe-vestigingen voor miniopslag dienen ook als opslag voor de banden. ‘Bandenthuis biedt montagediensten op locatie en levert ruim 40.000 verschillende merkbanden tegen groothandelsprijzen,’ lichte Stubbé toe.

‘Hierdoor kunnen alle particuliere en zakelijke klanten nu voor de de deur hun laten wisselen en desgewenst extern laten opslaan.’

Idee uit de VS Het idee en vastgoedonderneming te starten voor miniopslag deed deze rasondernemer op in Amerika toen hij werkzaam was als beheerder van de vastgoedfondsen van ABN Amro, die door hem zijn opgezet in de jaren negentig. ‘Ik zag dat selfstorage oftewel mini opslag toen al een hele grote sector was in de VS en hier een vrijwel onbekend fenomeen vormde.

De nieuwe engine room van Allsafe in Weesp.

Amerikanen zijn nu eenmaal heel goed in het ontdekken en uitbouwen van gemaksproducten, waarvan miniopslag een prima voorbeeld van is.’ Met een vastgoedportefeuille van ongeveer 230.000 m2 en dertig vestigingen heeft Allsafe een markaandeel van achttien à twintig procent en is daarmee de nummer twee van de Nederlandse zelfopslagmarkt, na de in Brussel genoteerde Europees marktleider Shurgard. De totale Nederlandse markt bedraagt ongeveer één miljoen vierkante meter en dat zal volgens Stubbé nog flink verder toenemen. Volgens Stubbé telt de VS nu een vestiging op elke 5.000 inwoners, een verdrievoudiging vergeleken met twintig jaar geleden. Terwijl de gemiddelde grootte van de vestigingen ook is tegenomen. ‘Nederland telt slechts één locatie op 80.000 inwoners. Omdat Nederland altijd achterloopt, denken we de komende jaren te kunnen groeien naar zeventig vestigingen.’ Stubbé overweegt ook om zijn activiteiten uit te breiden naar België en Duitsland.

Verstedelijking Belangrijke factor bij de snelgroeiende vraag vormt de urbanisatie, waardoor mensen steeds kleiner gaan wonen. ‘Veel jonge mensen maar ook senioren willen graag in de stad wonen, en daar is nu eenmaal minder ruimte beschikbaar,’ vertelt Stubbé. ‘Kleine appartementen van minder dan vijftig m2 zijn al heel normaal. In grote steden hebben nieuwbouwwijken ook minder vaak schuurtjes. Voor de stadsbewoners zijn wij het extra schuurtje, zolder of kelder, of het magazijn voor de zakelijk

Eric Stubbé

gebruiker.’ Want een flinke groeimotor voor het inmiddels 120 medewerkers tellende bedrijf vormt de zakelijke markt. Volgens de topman het snelst groeiende onderdeel, nu al goed voor 25 procent van de mini opslagomzet. Zo wordt Allsafe steeds meer een logistieke stadshub, bijvoorbeeld voor vertegenwoordigers en monteurs. Stubbé: ‘Die hoeven dan niet naar de centrale vestiging, maar vinden hun onderdelen of monsters in de Allsafe-vestiging.’

Allsafe richt zich op 50.000+ steden op bestaande bedrijfslocaties en streeft naar meerdere vestigingen in de grote(re) steden. Volgens Stubbé worden de vestigingen voor miniopslag steeds groter. ‘In Amerika zijn de vestigingen gegroeid de afgelopen twee decennia van circa 4.000 m2 naar 6.600 m2.

Gemiddeld zitten wij op zo’n 6000 m2 per vestiging. Maar we hebben ook veel grotere. Zo is onze Haagse vestiging met 12.000 m2 verhuurbaar oppervlakte de grootste van Europa.’

Uitdaging Grote uitdaging bij de expansie vormt het vinden van geschikte locaties op bestaande bedrijfslocaties aan de randen van steden. ‘Er is veel vraag bij vastgoedpartijen naar dergelijke locaties, ook door

last mile delivery vanwege e-commerce, daarnaast groeit de regeldruk, denk aan de hele stikstofproblematiek.. Ik zeg altijd tegen overheden ‘wil je de steeds schaarsere ruimte in de stad zo efficiënt mogelijk benutten en verdichten dan heb je ons gewoon keihard nodig.’ Op één locatie na zijn alle vestigingen eigendom van de onderneming. ‘We willen een degelijk bedrijf zijn. Onderdeel van die degelijkheid is dat je het vastgoed in eigen bezit hebt. Dat doen ook de meeste succesvolle REIT’s die net zoals Allsafe een eigen merk exploiteren. Tot onze kernkwaliteiten behoort dan ook het verwerven en het ontwikkelen van een locatie. De meeste selfstorage bedrijven zijn daartoe niet in staat.’

Financiering Stubbé is grootaandeelhouder, verder telt de vastgoedonderneming nog twee aandeelhouders met een aanzienlijk belang. Zo’n dertig procent van het vastgoed is met vreemd vermogen gefinancierd, de rest met eigen kapitaal. De directeur-grootaandeelhouder wil geen uitspraken doen over de waarde van het vastgoed, maar dat moet gezien de portefeuille nu al in de honderden miljoenen belopen.

Rijst tot slot de vraag hoe hij zijn ambitieuze groeiplannen wil gaan financieren? ‘Wij doen ook veel uit de cashflow’, antwoordt hij. ‘Daarnaast zijn we in gesprek met een aantal institutionele partijen. Want ik wil maar een bepaald percentage vreemd vermogen in deze kapitaalintensieve onderneming.

Welke vorm dit precies zal krijgen, is nog niet helemaal uitgekristalliseerd, maar we denken bijvoorbeeld aan de structurering van een of meerdere fondsen waarin delen van portefeuille worden ondergebracht en waarin naast ons één of meerdere kapitaalverschaffers participeren.’

www.vastgoedmarkt.nl

34 Vastgoedmarkt november 2019

TRANSFORMATIE De Haagse uurgemeente Rijswijk heeft een enorme transformatieopgave voor de oeg waar ij wonen werken en winkelen in alans met elkaar moeten worden ge racht. En dat kan volgens wethouder Armand van de aar (D ) een van de sprekers tijdens het Transformatiecongres van de gemeente Rotterdam niet zonder afstemming met andere gemeenten innen de metropoolregio. ROBERT PALING

Rijswijk maakt slag van mono- naar multifunctioneel

E

én van de twee grote transformatieopgaven in Rijswijk betreft winkelcentrum In de Bogaard. Met name voor de noordkant van het winkelcentrum, dat begin jaren 60 werd gebouwd, zijn er grote plannen om het bestaande (leegstaande) winkelvastgoed te transformeren naar woonfuncties.

Het gaat dan onder meer om het overdekte deel met de naam De Terp, een toevoeging uit de jaren 90, als ook om de wat oudere overdekte Sterpassage. Beide passages bevestigen met hun vele vierkante meters leegstand de huidige situatie van In de Bogaard. De forse leegstand, voor een stad van bescheiden grootte (ongeveer

54.000 inwoners) is volgens wethouder Armand van de Laar (D66) een erfenis van de groeiambities die Rijswijk begin jaren 60 had.

Toen was de buurgemeente van Den Haag nog hoofdzakelijk geconcentreerd rondom wat nu Oud-Rijswijk heet, de oude stadskern die al rond 1200 vorm kreeg.

Jaren 60 ‘Dat is echt nog een leuk historisch centrum met kleine winkels, hier en daar een leuke kroeg’, aldus Van de Laar. ‘Twee derde van het huidige Rijswijk is daar vanaf de jaren 60 tegenaan gebouwd in het buitengebied. Daar hoorden ook veel portiekwoningen en een groot winkelcentrum bij. Logisch ook gelet op het gegeven dat dit deel

van Rijswijk op de doorgaande weg naar Den Haag zit.’ In de plannen, in samenspraak met de winkeliers en de vastgoedeigenaren, is ervoor gekozen om het winkelcentrum te transformeren van een winkelcentrum met een regionale functie naar een echt tweede stadscentrum. ‘Waar het prettig is om te verblijven bijvoorbeeld door veel meer groen te realiseren,’ aldus Van de Laar. Hoewel het centrum volgens de wethouder nog steeds klanten trekt uit Wateringen en Den Haag valt het in de huidige maatvoering niet meer aan te passen aan de andere manier van winkelen (veel online) en de look & feel die shoppers elders gewend zijn.

Nieuwe woonwijk ‘Vandaar dat we anderhalf jaar geleden hebben besloten om het roer helemaal om te gooien. Daarbij zijn we ook geholpen door een andere actuele realiteit; er is vanuit de verstedelijkingsopgave waar we regionaal voor staan, ook in Rijswijk een enorme behoefte aan nieuwe woningen. Door leegstaand winkelvastgoed uit de markt te halen, ontstaat ruimte voor nieuwe woningen en tegelijkertijd kan een bloeiende nieuwe woonwijk er ook voor zorgen dat het deel van het winkelcentrum dat overblijft een veel betere toekomst heeft.’ Dat Rijswijk de regie pakt in deze transformatiesopgaven, en daarbij tegelijkertijd het leegstandsprobleem aanpakt, is opval-

lend gelet op het feit dat veel gemeenten de bal eerder bij de markt neerlegden. ‘Terechte constatering, maar de afgelopen tien jaar hebben bewezen dat het alleen aan de markt overlaten niet de gewenste ontwikkelingen oplevert. Deels heeft dat ook te maken met het feit dat er sprake is van veel verschillende belangen. Met In de Bogaard hebben we al te maken met zeventien verschillende eigenaren, die gelukkig wel allemaal wel het voordeel van woningen tegenover leegstand zagen. Bij de Mall of the Netherlands is er sprake van één eigenaar, één belang en één businesscase.’

Meer dynamiek Van de Laar is niet bang dat een In de Bogaard nieuwe stijl uiteindelijk alsnog de dupe wordt van de torenhoge ambities van Mall of the Netherlands. ‘Daar wordt gewerkt met een totaal andere propositie.

Die is niet eens regionaal, maar eerder landelijk. In de Bogaard wordt straks een echt stadscentrum waar je terecht kunt voor je dagelijkse boodschappen en deels voor funshoppen. Het centrum houdt een functie voor de Rijswijk en daar vlak om heen.’

Uiteindelijk worden er bij In de Bogaard van de 60.000 huidige vierkante meters winkelvloerop-

Armand van de Laar

Betere toekomst voor deel centrum dat verblij t

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 35

TRANSFORMATIE

Winkelcentrum In de Bogaard

pervlakte circa 20.000 geschrapt.

Op de maquette van het nieuwe In de Bogaard staan al de nodige middelhoge appartementengebouwen, waarbij Van de Laar rekening houdt met 1.500 tot 2.000 nieuwe woningen. Voor welke doelgroepen is nog niet helemaal duidelijk.

‘Er zullen wellicht op termijn sociale woningen komen, maar denk vooral ook aan middenhuur en woningen voor senioren. Uiteindelijk moet er meer dynamiek in het gebied komen.’ Niet voor niets is in de ambities voor het gebied opgenomen dat er gewoond én geleefd moet gaan worden en dat de slag van mono- naar multifunctioneel gemaakt moet worden.

Plaspoelpolder Behalve winkelcentrum In de Bogaard is er ook nog een werklocatie die de komende jaren op schop moet: bedrijventerrein Plaspoelpolder, een gebied van 95 hectare met kantoren, bedrijfsruimte en een bescheiden havengebied. Net als In de Bogaard kenmerkt Plaspoelpolder zich door een aanzienlijke leegstand al is deze de laatste twee jaar al deels teruggelopen. Wat het Rijswijkse gemeentebestuur betreft, is bij de transformatie van één van de grootste bedrijvenparken van de Metropool Regio Rotterdam Den Haag (MRDH) het belangrijkste uit-

gangspunt dat het businesspark ruimte biedt voor ondernemerschap. Het mengen van wonen met werken mag niet ten koste gaan van zowel zittende als ook toekomstige bedrijvigheid.

15.000 werknemers Het lukraak toevoegen van woningbouw zou volgens Van de Laar dan ook een miskenning zijn van het gegeven dat het bedrijventerrein met vierhonderd bedrijven nog steeds werk biedt aan 15.000 werknemers. ‘Mede dankzij het station direct gelegen naast de Plaspoelpolder heeft het businesspark echt een regionale functie. Het is onze ambitie om die banen te behouden. Men name het middengebied blijft exclusief voor werken, waar er bij de Binckhorst in Den Haag juist voor is gekozen om een grote bedrijvenlocatie deels op te offeren voor woningen.’

Meer ruimte voor wonen in Plaspoelpolder kan volgens Van de Laar onder andere gerealiseerd worden in het Havenkwartier, waarbij wel wordt gekozen voor het mengen van weken en wonen.

‘Het is voor iedere gemeente uitdagend om die functies op een goede manier te combineren’, aldus Van de Laar, die binnen MRDH ook portefeuillehouder werklocaties is.

Verdienmodel Hij zegt wel te begrijpen waar de aanvankelijke stevige nadruk op wonen vandaan kwam bij de diverse plannen die voorbij komen voor Plaspoelpolder. ‘Vanuit de markt wordt er natuurlijk enorm gespeculeerd over de invulling van de businesscase voor een bepaald plangebied. Daarbij is ook een logische gedachte dat het realiseren van woningbouw hét verdienmodel voor gemeenten is.’

Alleen maakte het college van Rijswijk uiteindelijk een andere keuze voor specifiek het middengebied van de Plaspoelpolder. ‘We willen gewoon die banen houden. Dat is ook de ambitie van de metropoolregio, dat er ruimte blijft voor werken. Bovendien zadelen we onszelf en de regio met een probleem op als we werklocaties massaal zouden opofferen. Je hebt zelf als gemeente een probleem omdat een deel van je beroepsbevolking echt gebonden is aan dat lokale werk. Die kunnen of gaan niet reizen voor werk. Als die mensen hun werk kwijt raken ben je ook meer geld kwijt aan uitkeringen. Ook elders binnen MRDH speelt precies dezelfde discussie, je zult dus moeten samenwerken om woon- en werkambities goed te spreiden.’

Bedrijfsruimte Als MRDH-portefeuillehouder

Werklocaties gaat Van de Laar over ongeveer 300 werklocaties in de Metropoolregio. ‘Op 46 van deze terreinen vindt momenteel een verregaande transformatie plaats.

Het is belangrijk dat daar een prikkel voor is, want ik voorzie voor de komende jaren juist een tekort aan bedrijfsmatig vastgoed. En ik denk dan niet zo zeer aan kantoren maar aan andere vormen van bedrijfsruimte, bijvoorbeeld voor maakbedrijven. Een blijvend tekort aan dergelijke ruimte schaadt op termijn je werkgelegenheid. Daarom hebben wij voor Pla-

We willen gewoon die banen houden

spoelpolder ook een uitbouw en nieuwbouw van nieuwe bedrijfshallen ingeruimd.’

Uiteindelijk moet Plaspoelpolder veranderen in een multifunctioneel businesspark met een 24/7 verblijfsklimaat waar werken, ontmoeten, verblijven en recreëren binnen een goede verhouding met elkaar samenkomen. Grootste uitdaging daarbij is dus het middengebied, waar expliciet ruimte wordt geboden aan ondernemerschap en bedrijvigheid.

Vijf tot tien jaar Hoewel er natuurlijk al een aantal transformaties feitelijk in gang is gezet en zelfs is afgerond (zoals wooncomplex ‘De generaal’ in In de Bogaard en bedrijfscampus ‘de Loods’ in de Plaspoelpolder) duurt het volgens Van de Laar nog één tot anderhalf jaar voor er echt begonnen kan worden met de daadwerkelijke transformaties van het winkelcentrum en het bedrijventerrein.

‘Voor de totale transitie van In de Bogaard, maar ook de Plaspoelpolder, trekken we vijf tot tien jaar uit. Met het ene pand kan daarbij uiteraard sneller aan de slag worden gegaan dan het andere, afhankelijke van bestemmingsplannen en ruimtelijke inpassing.’

www.vastgoedmarkt.nl

36 Vastgoedmarkt november 2019

RONDE TAFEL Vastgoedmarkt organiseerde samen met Yardi een rondetafelgesprek over het thema ‘Kwaliteit in beeld’. De sprekers vonden elkaar in de vaststelling dat data een toenemend gewicht he en ij de waardering van woningportefeuilles.

ROBERT PALING

Kwalitatieve analyse woningportefeuille nu al onmisbaar

P

laats van handeling van het gesprek was het kantoor van Yardi Systems in Amsterdam-Zuidoost. Behalve gastheer Terrence Wong (Yardi), waren Remco van de Wetering (Newomij), Hans Touw (Redevco), Robert-Jan Reeuwijk (CBRE) en Jaap van der Bijl (Altera) aangeschoven om te praten over de impact die maatschappelijke thema’s als verduurzaming en betaalbaarheid hebben op de waardering van woningen.

Volgens Reeuwijk benadrukt de huidige woningmarkt nog meer het belang van een objectieve taxatie van (objecten) in een woningportefeuille. ‘Bij een waardebepaling maak je gebruik van meerdere bronnen, waarbij je kunt kijken naar standaard paramaters als leegwaardes of huurwaardes. Daar kun je met behulp van databases nieuwe kwaliteitsbepalende elementen aan toevoegen zoals het bouwjaar, het energielabel en de locatie van het betreffende complex.’

Mutaties Van de Wetering stelt dat de beoordeling van de kwaliteit -en daarmee de waarde- altijd een issue is geweest bij mutaties, maar legt er bij acquisities steeds meer nadruk op. ‘Er komen op lokaal niveau steeds meer restricties voor het

Wat voor de ene belegger kwaliteit is, is dat voor de ander niet’

middenhuursegment en dan nog weten we niet waar de overheid bij de regulering exact naartoe wil.

Maar zowel voor de beleggers als de eindgebruikers is het voor het vaststellen van de waarde van een portefeuille wel belangrijk om te weten.’

Eindgebruiker Daarbij hangt het er volgens Touw vanaf welke definitie je aan de term eindgebruiker hangt. ‘In mijn beleving heb je het dan over de huurder. Bij het bepalen van de kwaliteit begin je dan met de vraag hoe de huurder die woning ervaart, in plaats van dat je met puur met de bril van de aanbieder op bepaalt hoe goed het product volgens jou voor de huurder is.’

Meetbaar ‘Wat voor de ene belegger kwaliteit is, is dat voor de ander niet’ aldus Van der Bijl. ‘Als vastgoedbelegger willen wij meten, managen en bijsturen en daarom hebben wij een quality assessment-methode ontwikkeld. Als je kwaliteit niet meetbaar maakt, gaat de woning misschien niet het comfort brengen die de huurder ervan verwacht. Die ervaren woonkwaliteit speelt ook een rol in wat wij Living as a service noemen. Als je als huurder 11.000 euro per jaar betaalt voor een middenhuurwoning, dan moet daar meer tegenover staan dan alleen een dak boven je hoofd. Langs die weg willen wij de hele keten inrichten.’

Daarbij lijken corporaties het makkelijker te hebben dan institutionele beleggers en particuliere verhuurders, maar niets is volgens Wong minder waar. ‘De gedachte is al snel dat een corporatiewoning toch wel verhuurd wordt, gelet op alle wachtlijsten. Maar voor hen is het met name belangrijk om het systematische onderhoud goed in beeld te hebben; de corporatiesector is ook meer dan vroeger gehouden aan huurrestricties.’

wedstrijd zitten dan beleggers die puur en alleen op korte termijn een zo hoog mogelijk rendement willen maken op hun investering.

‘In het laatste geval is het logisch als je redeneert dat je zoveel mogelijk woningen op een plot wilt realiseren. Maar als je breder kijkt dan puur vanuit rendementsperspectief kun je argumenten hebben om te investeren in andersoortige, bijvoorbeeld kleinere woningen waardoor de kwaliteit van het totale project wordt verbeterd. Het ligt er maar helemaal aan waar je horizon ligt, op welke ontwikkeling je wilt voorsorteren.’

Van de Wetering: ‘Het hangt er maar helemaal van af voor wie een bepaalde kwaliteit is bedoeld. Of het gaat om relevante kwaliteit voor vastgoedondernemers, is een strategische keuze. Bij het vaststellen van de objectieve kwaliteit zijn wij compliant aan de benchmark van Inrev en richten we ons bij het bepalen van de duurzaamheid op de best practices van GRESB. Dat zijn allemaal laagjes die je kunt afpellen.’

Soft controls ‘Het wordt ook van je verwacht dat je dat soort zaken in beeld brengt’, aldus Touw. ‘En dat heeft ook weer consequenties voor het aansturingsmodel in je organisatie. Door middel van allerlei controls heeft het een plek in je riskmanage-

ment.’ Iedereen aan tafel is het over eens dat je er ook naar moet handelen. Van der Bijl: ‘Als je vijftig aandeelhouders van verschillende snit hebt moet je constant werk maken van kwaliteit. Daarbij draait het dan niet alleen om harde data maar ook om de tone at the top en andere soft controls.’

Volgens Reeuwijk maakt de oplopende regeldruk een goede taxatie van de marktwaarde alleen maar belangrijker. ‘De WOZ-waarde mag straks minder meetellen bij de maximale huur en daar komt nu nog bij dat gemeenten als Den Haag nu via de huisvestingsverordening ook kiezen voor een doelgroepenbenadering voor het toewijzen van middenhuurwoningen.

Je businessprocessen moet ook aansluiten op dat soort ontwikkelingen.’ Specifiek denkt hij dan aan beleggerscriteria die vastgoedbeleggers kunnen hanteren om al dan niet te investeren in bezit, nieuwe woningen te verwerven of juist van de hand te doen. ‘Of een investering rendabel is hangt af van de rendementsbehoefte van de koper. Maar als je als belegger een product gaat kopen, wil je in ieder geval wel het product snappen.

Daar kan een advies van een taxateur bij helpen,

Devices Investeringen in bestaand vastgoed spelen voor alle woningbeleggers

een rol gelet op de toenemende duurzaamheidseisen. Wong stelt dat investeringen op een slimme manier zijn te optimaliseren. ‘Er zijn natuurlijk al heel veel technologieën en devices beschikbaar voor consumenten, denk aan de slimme thermostaten. Op het moment dat woningeigenaren hier een centrale rol in gaan spelen door deze technieken in te bouwen, voorzien ze niet alleen in een verhoging van de dienstverlening aan de huurder, maar verkrijgen ze ook data die inzichten verschaffen in het duurzaamheidsperspectief.’ ‘Bij lage huren zijn investeringen in dure devices wat minder aanlokkelijk,’ voegt Reeuwijk daaraan toe. ‘Daarnaast heb je natuurlijk ook de privacykwestie. Niet alle huurders zitten erop te wachten om constant gemonitord te worden.’

Houtbouw Het roept de vraag op de gevraagde investering in duurzaamheid niet per definitie leidt tot een desinvestering van woningen. Daarbij valt op het moment van het rondetafelgesprek ook te verwijzen naar een recent uitzending van VPRO’s Tegenlicht over houtbouw, als duurzame en snelle oplossing voor de bouwcrisis. In het programma werd de suggestie gewekt dat zowel ontwikkelaars als beleggers niet happig zijn op verduurzaming

Horizon Touw vat ook voor de andere deelnemers aan tafel samen dat institutionele beleggers anders in de

Remco van de Wetering, hoofd Verhuur en l itatie Ne

ij

Hans Touw, managing director Residential Redevco

bert an eeu ij CBRE

dire t r aluti ns bij

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 37

RONDE TAFEL

an lin s naar re

ts

e

van de

eterin

omdat hun verdienmodellen volledig zouden zijn gebaseerd op ‘stenen’ woningen met een zekere levensduur. Touw vindt die redenatie tekort door de bocht. ‘Ook in dat segment zijn woningen te ontwikkelen die juist vaak veel duurzamer zijn dan stenen woningen.

De suggestie dat beleggers niet over meer duurzame bouwmethodes zouden willen nadenken werp ik ver van me. Er wordt ook in Nederland steeds meer gebruik gemaakt van nieuwe technologieën.’ ‘Ook bij Altera is een volledig houten gebouw vorig jaar overwogen’, vertelt Van der Bijl. ‘Alleen is het de ontwikkelaar niet gelukt om dat project rond te krijgen. Van

ans

u

bert an eeu ij

erren e

de Wetering: ‘Dat geldt ook aan de andere kant van het spectrum, als het duurzaam hout uit China moet komen, is het de vraag in hoeverre het echt nog duurzaam is. Het gaat bij investeringen in duurzaamheid echt om een combinatie van factoren. Er komt veel meer bij kijken dan alleen maar techniek.’

Babyboomgeneratie Een ander issue waarover de tafelgasten het wel eens zijn dat het razendsnel op de markt afkomt, is de vergrijzing. ‘De babyboomgeneratie heeft een grote omvang en gaat de komende twee decennia massaal met pensioen,’ aldus Van der Bijl. ‘Tegelijkertijd is er onder

n en aa van der ijl

deze generatie het hoogste percentage eigen woningbezitters, maar de vraag is waar zij willen en kunnen wonen als de zorgbehoefte toeneemt. De huidige voorraad en nieuwbouw is niet goed ingesteld op deze groep. Als je vanuit dat perspectief naar kwaliteit kijkt, is kwaliteit ook de levensloopbestendigheid van woningen.’

Van de Wetering ziet de vergrijzing ook in samenhang met de verstedelijking. ‘Mensen die ooit naar de stad getrokken zijn kunnen wel eens besluiten om op hun oude dag weer terug te gaan naar waar ze vandaan kwamen. Dat betekent ook wat voor de huizenmarkt in de kleinere kernen. Een stad als Amsterdam wordt vaak al verlaten als mensen kinderen gaan krijgen en ze geen geschikte en betaalbare woning kunnen vinden.’ Touw: ‘De meeste ouderen wonen nu op de Vinex-locaties. In combinatie met de komst van nieuwe gezinnen, biedt dat voor een belegger juist een uitgelezen kans om de kwaliteit van je aanbod op die locaties te verhogen.’

Aantal huishoudens

Terrence Wong, regional manager Yardi

aa van der ijl

e

ltera

Reeuwijk: ‘De huidige demografische ontwikkelingen hebben een tweeledige impact. Je heb vaker te maken met kleine huishoudens, omdat jongeren langer alleen wonen maar ook omdat er bij een vergrijzende samenleving ook een groeiende groep ouderen zal

komen die door het overlijden van de partner weer alleen komt te wonen. Deze ontwikkelingen dragen ook sterk bij aan de groei van het aantal huishoudens en de veranderende behoefte aan woonruimte. Om te weten welke kwaliteit je nodig hebt, zul een tandje dieper moeten gaan om te zien wat er echt aan de hand is.’

Wat is de lifecycle van de grote hoeveelheid studentenwoningen die nu gebouwd worden, terwijl er voor de verdere toekomst juist een afname van het aantal studenten valt te voorzien? ‘Het antwoord daarop is in ieder complexer, dan alleen maar te kijken naar het aantal vierkante meters’, aldus Reeuwijk. Van de Wetering: ‘Een belegger met een korte horizon zal dat niet zo erg vinden. Die constateert nu alleen maar dat wij hij nu beschikbaar heeft, morgen al is verhuurd.’

Toekomstbestendigheid Vooralsnog lijkt discussie over de toekomstbestendigheid echter een theoretische gelet op de enorme druk op de huizenmarkt. Van der Bijl: ‘De institutionele beleggers proberen daar zo goed mogelijk op in te spelen maar de overheid lijkt alleen oog te hebben voor regulering als oplossing. In onze ogen is dat is het paard achter de wagen spannen, want je bereikt er alleen maar dat de benodigde nieuwbouwproductie door de marktpartijen op een lager niveau verder

Het ligt er maar helemaal aan waar je horizon ligt, el e ontwikkeling te voor wilt sorteren gaat en het probleem niet wordt opgelost.’

Touw: ‘Er moet een Deltaplan voor de woningmarkt komen waarbij alle relevante partijen gezamenlijk bijdragen. Een plan gericht op het realiseren van voldoende nieuwe woningen in plaats van dat door regulering van de schaarste wordt herverdeeld. Wong: ‘Het goed in beeld kunnen brengen van data is één ding. Een goede analyse ervan is minstens zo belangrijk. Op die manier wordt de ontwikkeling van het kwalitatieve aspect van een woningportefeuille ook voorspelbaar.’

www.vastgoedmarkt.nl

38 Vastgoedmarkt november 2019

INFO-TORIAL Tot was een ankgarantie voor (institutionele) eleggers woningcorporaties zorginstellingen en andere zakelijke opdrachtgevers in de woning ouw de enige manier om zich in te dekken tegen het risico van een aannemer of ontwikkelaar die failliet gaat. Dankzij de introductie van het Woning org erti caat akelijk is er sindsdien een alternatief dat verder gaat en daardoor nog steeds aan populariteit wint.

Woningborg Zakelijk Certificaat wint aan populariteit ten opzichte van bankgarantie Vanouds richtte Woningborg zich op de particuliere markt. aarlijks worden ongeveer . nieuw ouwwoningen oftewel procent van alle nieuw ouwwoningen ge ouwd onder Woning org garan tie. nmiddels zijn meer dan n mil oen woningen gerealiseerd met een Woning org certi caat. Onze certi caten rengen zekerheid vertelt eendert aris directielid van de Woning org roep. Voor particulieren is het een veilig idee dat de elangrijke risico s ij het ouwen van een woning zijn afgedekt.

Sinds de introductie in ieden we die zekerheid ook aan zakelijke opdrachtgevers zoals eleggers woningcorporaties zorginstellingen.

Volgens mke Swierstra als pro ectmanager akelijk ver onden aan Woning org verschilt het particuliere certi caat qua s stematiek in grote lijnen niet van het zakelijke certi caat. Tijdens de vastgoedcrisis kwam de vraag van eleggers die werden geconfronteerd met omvallende aannemers kunnen ullie voor ons niet net zoiets ontwikkelen als wat ullie particulieren aan ieden Dat he en we gedaan. aris knikt.

Alleen gaat het verder. o is ook de Wet eten Aan sprakelijkheid afgedekt iets waar particulieren niet mee te maken hebben.’

Ontzorgen Volgens Swierstra iedt het Woning org erti caat

akelijk veel meer dan de ankgarantie waar zakelijke opdrachtgevers in de woning ouw het voorheen mee moesten doen. Onze uitkering is in feite een dekking in natura. Als een aannemer failliet gaat zor gen wij dat de woningen worden afge ouwd zonder e tra kosten. Dat etekent dat de initi le investering voor is veiliggesteld. Dat gaat dus veel verder dan een ankgarantie van of die ook nog eens op de liquiditeit van aannemers drukt.

Anders dan ij een ankgarantie ontzorgt Woning org de opdrachtgever volledig enadrukt aris. En is ij ons als de ouwkosten in de tus sentijd zijn gestegen en dat doen ze al aren fors zijn ook deze meerkosten afgedekt door het Woning org erti caat akelijk.

Swierstra voegt er aan toe dat het Woning org erti caat akelijk niet hoeft te stoppen ij de oplevering of aan het einde van de onderhoudstermijn. aast af ouw kunnen wij ook herstel van ge reken waar orgen tot een ma imale termijn van aar en tot van de aanneemsom.

Imke Swierstra (links) als r e t ana er a elij verbonden aan Woningborg en Leendert Maris directielid van de Woningborg Groep (rechts).

Kwaliteit en betrouwbaarheid De afgelopen aren ewees het Woning org certi caat ij enkele faillissementen zijn waarde. n de zakelijke markt kwamen in ouwpro ecten met in totaal circa . huurwoningen tot stand met het

Woning org erti caat akelijk terwijl er ook in de utiliteits ouw inmiddels enkele malen een eroep op is gedaan. Alles valt of staat met de kwaliteit en etrouw aarheid van het certi caat en de s stema tiek anal seert aris. Daar investeren we dan ook voortdurend in. Het Woning org erti caat akelijk is in feite een soort keurmerk voor zowel aannemers als ouwpro ecten.

Volgens Swierstra wordt ieder ouwplan technisch en nancieel door Woning org gecontroleerd en wordt iedere aannemer gescreend. De schat aan data die dat oplevert op technisch vlak koppelen we ook terug naar de aannemers die ij ons zijn ingeschre ven. Dat voorkomt faalkosten.

Duurzame zekerheid aris verwacht dat Woning org zijn marktaandeel in de zakelijke woning ouwmarkt de komende aren zal versterken met in dat marktsegment een stijgend aantal huurwoningen dat met het Woning org erti caat akelijk wordt gerealiseerd. n de huidige en toekomstige marktomstandigheden iedt ons certi caat mede dankzij de waar org voor herstel van ge reken een duurzame zekerheid waar e als opdrachtgever eigenlijk niet meer zonder kunt.

‘Het Woningborg Certificaat Zakelijk biedt een duurzame zekerheid waar je als opdrachtgever eigenlijk niet meer zonder kunt’

www.vastgoedmarkt.nl

november 2019 Vastgoedmarkt 39

STIKSTOF De strengere stikstofmaatregelen hebben grote gevolgen voor de zowel bestaande als nieuwe (of geplande) distributiecentra. Wat zijn de consequenties en welke mogelijkheden zijn er na de vernietiging van de Programma Aanpak Stikstof (PAS) door de Hoge Raad. DOUGLAS VAN OERS

Douglas van Oers

Stikstofuitspraak: de gevolgen voor distributiecentra

I

n het verleden is al vastgesteld dat er in 118 van de 160 Natura 2000 gebieden in Nederland sprake is van stikstofoverbelasting. Stikstof kan ervoor zorgen dat de grond verzuurt, waardoor bepaalde planten gaan woekeren.

Andere planten verdwijnen waardoor de flora en fauna (biodiversiteit) van natuurgebieden aangetast wordt. Hiervoor is in 2015 het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in het leven geroepen om enerzijds ruimte te bieden voor economische ontwikkelingen, maar tegelijkertijd óók te voorzien in maatregelen die nodig zijn voor het behoud en herstel van Natura 2000-gebieden. In dit PAS waren maatregelen opgenomen om de bestaande stikstofdepositie te verminderen, zoals maatregelen om de uitstoot naar beneden te krijgen of de natuur te verbeteren.

Met de door de maatregelen gecreeerde ruimte kon toestemming verleend worden aan activiteiten die nieuwe stikstofneerslag veroorzaken in Natura 2000-gebieden, je kunt hierbij denken aan aanleg van infrastructuur en de bouw van nieuwe distributiecentra.

Raad van State verwierp PAS Op 29 mei 2019 heeft de hoogste bestuursrechter (de Afdeling

bestuursrechtspraak van de Raad van State) beslist dat het PAS niet ten grondslag mag liggen aan de toestemmingverlening voor activiteiten die leiden tot een toename van de stikstofdepositie in een Natura 2000-gebied. Ook het Adviescollege Stikstofproblematiek onder aanvoering van Johan Remkes ging in zijn recente advies aan de regering mee met deze uitspraak van de Raad van State.

Europese Habitatrichtlijn Volgens de bestuursrechter verzet de Europese Habitatrichtlijn zich tegen de PAS-systematiek. Uit die richtlijn volgt namelijk dat er vooraf zekerheid moet zijn dat de maatregelen ook daadwerkelijk gunstige effecten hebben op de natuurgebieden, terwijl er bijvoorbeeld bij een maatregel als het aanleggen van nieuwe natuur veel onduidelijk is over hoe die zich daadwerkelijk gaat ontwikkelen.

Gevolgen van de vernietiging Alle activiteiten die onder het PAS waren vrijgesteld van de vergunningplicht en waarvoor in sommige gevallen onder het PAS een meldingsplicht was, zijn – uitzonderingen daargelaten – alsnog met terugwerkende kracht vergunningplichtig. Ook geldt dat vergunningen die nog niet rond waren, in

beginsel worden vernietigd, veelal zonder zitting. Ook al eerder verkregen vergunningen, zoals in het geval van Plus dat plannen had om een nieuw distributiecentrum te bouwen in Tiel, zijn niet zonder risico. Het gebrek in het ecologische onderzoek bij het PAS kan namelijk doorwerken naar dit besluit.

Verricht ecologisch onderzoek Vanuit onze adviespraktijk zijn we proactief met dit dossier aan de slag gegaan en we raden eigenaargebruikers van distributiecentra aan zo spoedig mogelijk een project specifiek ecologisch onderzoek te laten doen naar de werkelijke stikstofemissie. Is die problematisch, en zo ja wat daaraan te doen is, om hiermee het risico op vernietiging te verkleinen.

Welke mogelijkheden zijn er na PAS? De vergunningverlening voor stikstofemissies lag stil, maar kan nu weer. Er zijn hiervoor meerdere oplossingen: 1. Vergunningplichtig?

Eerste stap is altijd nagaan of het betreffende project überhaupt vergunningplichtig is vanwege stikstofdepositie. Hiervoor kan het rekenmodel Aerius worden

gebruikt, maar andere modellen zijn ook beschikbaar en kunnen eventueel beter aansluiten bij het project. Als het project mogelijk vergunningplichtig blijkt te zijn, dan is de eerste en beste stap om te kijken of het project aangepast kan worden om minder of geen stikstofdispositie te veroorzaken, bijvoorbeeld door ander materieel of een andere routering.

2. Intern salderen Als toch stikstofdepositie blijft, dan mogelijk vergunningverlening met behulp van intern salderen, dit betekent dat het voorgenomen project zo wordt aangepast, dat de stikstofuitstoot vermindert of gelijk blijft. Het klassieke voorbeeld hiervan is oude stallen vervangen door nieuwe stallen, wat weer ruimte creëert voor meer vee. Voor de bouw van distributiecentra kan worden gekeken naar het saneren van agrarische bedrijven binnen het plangebied of het vervangen van een oud distributiecentrum, maar let bij deze aanpak op de duiding tussen intern en extern salderen.

3. Extern salderen Extern salderen gebeurt door beëindiging van een ander bedrijf ten behoeve van de eigen activiteit. Dit vereist de intrekking van de toestemming voor die andere activiteit en overeenkomst met de eigenaar van dat bedrijf om die in te leveren. Voor beide vormen van salderen geldt: let goed op of het bedrijf waarmee wordt gesaldeerd, voldoet aan de daarvoor geldende eisen. Stel dat het bedrijf bijvoorbeeld 20.000 koeien houdt terwijl het er maar 10.000 zouden mogen zijn, dan moet worden gerekend met de uitstoot van die 10.000 koeien en niet de 20.000.

4. Pas een ADC toets toe -Alternatieven (bijvoorbeeld alternatief met gelijk of minste schadelijke effect op N2000-gebied) -Dwingende redenen van groot openbaar belang (bijvoorbeeld op lange termijn persistente (grote) openbare belangen, bijvoorbeeld openbare orde of energievoorziening).

-Compensatie (bijvoorbeeld binnen of buiten het N2000-gebied, positieve effecten compensatie moeten intreden voordat aantasting optreedt).

Let wel: het is zeer de vraag of compensatie van stikstofgevoelige gebieden stand gaat blijven houden. Ecologen en deskundigen zijn hier sceptisch over, onder meer hoe reëel het is dat een nieuw gebied zich zal ontwikkelen. Je weet nooit hoe de natuur zich gedraagt maar je wordt eraan gehouden.

In het kort: Ga eerst na wat de emissie is of die problematisch is en wat daar aan te doen is: is het op lossen door andere invulling van het plan/project? Beoordeel altijd op project niveau en op gebiedsniveau. Schakel hiervoor een ecologisch expert in. Onherroepelijke bestemmingsplannen en natuurtoestemmingen verleend op basis van het PAS zijn bruikbaar en er kan op worden geacteerd, maar deze zijn niet zonder gebreken. Om aan de voorkant mogelijke discussies te voorkomen, is het zinvol om alsnog te kijken naar de stikstofeffecten.

Oplossingsrichtingen om emissie te vergunnen zijn tijdelijk beperkt: is het mogelijk om afwezigheid van effecten bij tijdelijke emissies, bijvoorbeeld vanwege bouwfase, een onderbouwing te geven zodat die bouwfase wel door kan?

Consequenties voor geplande dc’s Door de vernietiging van het PAS gaat er mogelijk minder ontwikkeld worden, ontwikkelingen worden duurder en gaan langer duren.

In ieder geval zijn er op korte termijn beperkingen, waar het Rijk en de provincies op de langere termijn oplossingen voor gaan geven. Mogelijk worden ‘brownfields’ (herontwikkelingslocaties) steeds interessanter voor ontwikkelaars en beleggers vanwege salderingsmogelijkheden. Ben je logistiek dienstverlener of verlader en mocht je een bestaande bedrijfslocatie willen vervangen voor een nieuw distributiecentrum, kijk dan wel goed of dit valt onder intern of extern salderen en of aan de daaraan gestelde eisen wordt voldaan. De oude bedrijfslocatie moet in gebruik zijn of moet je eerst in gebruik nemen. Als het bedrijf buiten jouw projectplan valt, trek het er dan eerst bij.

Dc’s uit PAS-periode lopen risico’s

Doe de ADC toets: alternatieven, dwingende redenen, compensatie

Gaat bestaand logistiek vastgoed meer waard worden door de stikstofproblematiek? Bestaand vastgoed wat gebouwd is tijdens het PAS (2015-2019) loopt nog een risico. Met bestaande bouw van voor die tijd zit je als bedrijf redelijk safe, maar het is te vroeg om aan te nemen dat de waarde van dit logistiek vastgoed daadwerkelijk zal gaan stijgen.

OVER DE AUTEUR Douglas van Oers is co-head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland en adviseert beleggers en ontwikkelaars in logistiek vastgoed.

AWARD-UITREIKINGEN: Oeuvre Award Vastgoedman/vrouw van 2019

16:30 ontvangst - 17:30 Start keynotes, diner & uitreiking - 21:15 Feestelijke afsluiting - 23:00 Einde feestavond

Bekijk het complete programma op trends.vastgoedmarkt.nl exclusieve diner Trends 19

Op 28 november a.s. vindt het exclusief diner Trends 19 van Vastgoedmarkt plaats. Tijdens deze avond reiken wij de Oeuvre Award en Vastgoedman/vrouw van het Jaar Award uit.

Onder leiding van Pauline de Wilde inspireren prominente sprekers zoals Raymond Cloosterman – Rituales en Ton van Veen – Jumbo Supermarkten u met hun ervaringen.

Vastgoedman/vrouw 2019

De jury kiest de Vastgoedman/vrouw van het Jaar uit een lijst kandidaten, gekozen door lezers en bezoekers van Vastgoedmarkt.

De jury bestaat uit: • Peter Noordanus (voorzitter SBO) • Lesley Bamberger (Kroonenberg Groep, winnaar 2013) • Maarten de Gruyter (Boelens de Gruyter, winnaar 2018) • Marco Hekman (CBRE, winnaar 2015) • Henk Jagersma (Gemeente Amsterdam)

Raymond Cloosterman Rituals

Pauline de Wilde Moderator

Ton van Veen Jumbo Supermarkten

• Bram Verhoeven (Prologis)

Nog geen uitnodiging ontvangen voor het exclusieve, jaarlijkse diner Trends19 van Vastgoedmarkt?

Mail dan naar trendsvastgoedmarkt@vakmedianet.nl

Partners:

1/1 265x397.indd 1

08-10-19 13:45