Mercado Análisis del Inmobiliario en Estados Unidos

Por Jaime Humberto Álvarez Martínez Director General en Terrahome

Nuevo panorama

Para algunos y algunas analistas y expertos en el tema, lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos pueden apuntar a la creación de otra “burbuja inmobiliaria”, que si bien no es exactamente igual a la que se previó antes del suceso del 2008, comparte ciertas características, naturales del mundo inmobiliario, como lo puede ser el incremento radical de precios.

Antes de avanzar y plantear el panorama actual y su posible futuro, es pertinente definir qué es una “burbuja inmobiliaria”. Según Economipedia, “Una burbuja inmobiliaria es el incremento excesivo e injustificado de los precios de los bienes inmuebles. Generalmente, la causa de las burbujas inmobiliarias es la especulación.” (López, 2022). En otras palabras, este es un fenómeno meramente financiero que supone, como síntoma principal, un crecimiento exorbitante del costo de las viviendas, ello sin que se pueda dar una justificación que pueda sostenerse por sí misma.

De acuerdo a López (2022), en su artículo publicado en dicho portal de análisis económico, desde “el punto de vista económico, una burbuja implica que el incremento desmedido de los precios de las propiedades se produce muy por encima del crecimiento económico de un país. De ahí que llegue un momento en el que las burbujas inmobiliarias estallen con una fuerte caída de los precios, poniendo en peligro la economía del país”.

En México hemos observado también un aumento desconsiderado en las viviendas. El ejemplo más evidente de ello es el caso de la Ciudad de México, donde zonas como Polanco, la Roma o Coyoacán, están subiendo sus rentas como consecuencia de una gentrificación sin precedentes. Esta, aunque ya sucedía antes, se potenció con la pandemia del covid-19 y el home office; con esa posibilidad, personas provenientes de otros países que practican teletrabajo decidieron mudarse a las mencionadas zonas, eso ocasionó que las y los renteros de ahí se dieran cuenta de que podían aumentar los precios, pues a un extranjero no le terminaría afectando una renta más “alta”, considerando que en su mayoría provenían de países con más poder adquisitivo. Así pues, sucedió la gentrificación y las rentas y el costo de la vivienda aumentó desproporcionadamente.

Para empezar, el fenómeno de la “burbuja inmobiliaria” tiene al menos cuatro factores que lo ocasionan (López, 2022): 1) especulación; adquirir inmuebles con la esperanza de después venderlos a un mayor precio 2) incremento de préstamos hipotecarios; se conceden préstamos a clientes que no tienen la solvencia para resistir el tiempo que dure la llamada “burbuja” 3) suelo edificable; la urbanización sigue su rumbo y las constructoras siguen construyendo sin frenos 4) segundas viviendas; aumenta la demanda, aumenta la construcción, aumenta la urbanización y aumentan los créditos, todo derivado de la especulación. Registrados estos hechos, seguramente la “burbuja” ya está creada y se necesita crear una respuesta para evitar que el problema se salga de control. Para nadie ha sido o fue un secreto que la pandemia ocasionada por una variante del coronavirus evidenció diversas deficiencias en los sistemas políticos y de gobernabilidad de diferentes países en el mundo: relucieron los defectos en los modelos de salud, en las economías, en el bienestar social y en una larga lista de etcéteras. El mercado inmobiliario, unido a la economía, también se vio afectado. Se estima que en Estados Unidos las viviendas subieron su valor en un 40% (Guzmán, 2022). Esa tendencia se reflejó en todas direcciones a tal grado que las tasas hipotecarias se elevaron a cantidades que, por la obviedad y la incertidumbre de lo que en ese momento estaba sacudiendo al mundo, eran francamente impagables.

Después de eso hubo un ligero respiro. Al menos así lo consideró Mike Fratantoni, jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios: “El mercado de la vivienda sin duda ha recibido con agrado la reciente disminución de las tasas hipotecarias. Esta caída refleja las expectativas del mercado de estar cerca del pico de las tasas a corto plazo, así como mayores señales de que Estados Unidos se encamina hacia una recesión el próximo año” (Guzmán, 2022). E incluso el panorama para este 2023 era justo seguir en esa tendencia de disminución de las tasas hipotecarias, todo mediante un plan en el que no tenga que reventar la temida “burbuja” como lo hizo hace más de diez años. Sí, el horizonte, según diversos analistas, puede ser bueno y se puede recuperar parte de lo que se perdió con el inicio de la pandemia. Pero, mientras se espera que así suceda, estamos frente a diversos hechos que no podemos dejar pasar por inadvertidos.

El miedo y lo real

Aunque se estaba previendo un panorama nuevo y favorable, con tasas hipotecarias que primero subieron descontroladamente, pero que ahora están bajando poco a poco -esperando que se siga esa línea en este año-, el 2023 llegó y dio una sorpresa difícil para la economía estadounidense, estamos hablando del colapso de dos de las instituciones bancarias más fuertes de ese país: Silicon Valley Bank (SVB) y del Signature Bank. Por supuesto, la noticia no fue menor, y menos lo sería considerando que apenas se está logrando una recuperación económica postpandémica, y menos todavía considerando el gran fantasma de la “burbuja inmobiliaria” que ocasionó la crisis del 2008, una crisis que cruzó las fronteras y afectó al mundo entero, incluyendo México. De hecho, si bien el escenario y el contexto político y de gobernabilidad es distinto al del 2008 (tanto para México como para los Estados Unidos), en realidad, el derrumbe financiero que recientemente sucedió con el Silicon Valley Bank (SVB) y del Signature Bank también tuvo consecuencias en México. Estas consecuencias no fueron menores, pues, el hecho de que ambos bancos no tuvieran la capacidad de pagarle a sus cuentahabientes generó, entre otras cosas, incertidumbre, y esta nunca ha sido amiga de los sistemas financieros ni de la economía. La incertidumbre corrompió la “estabilidad” internacional y, por ejemplo, en México ocasionó una dura depreciación del peso, llegando a alcanzar un máximo de 19 pesos por dólar (México, ¿cómo vamos?, 2023), pero esto sucedió, justo después de que el peso mexicano mostrara una fortaleza sumamente inusual, logrando romper la barrera de los 18 pesos por dólar, lo que tenía algunos años sin suceder.

Entonces, no podemos tomar con calma lo que sucede en nuestro país vecino, con quien, además de todo, se tiene una gran alianza comercial que trascendió a un nuevo Tratado de Libre Comercio, importante para ambos países en materia de economía, relaciones comerciales, internacionales y diplomáticas. Y menos considerando que una buena parte de mexicanas y mexicanos viven en aquel país.

Si bien las consecuencias son tangibles y las realidades evidentes, diversos expertos coinciden en que las condiciones de hoy son sumamente distantes a las del 2007, el año previo a la gran crisis de este siglo, la del 2008, y es por ello que no se prevé un colapso de tal magnitud (La Opinión, 2023).

Independientemente de la subida de precios que se observó después del 2020 (Guzmán, 2022), en realidad, existen analistas que opinan que esta alza no necesariamente tiene que ver con un incremento injustificado, es decir, que no está relacionado directamente con la falta de razones, lo cual es la premisa principal para poder hablar verdaderamente de una “burbuja inmobiliaria”.

En un artículo publicado en la empresa mediática CNN, la periodista Anna Barney sostuvo la premisa previamente mencionada: “El hecho de que los precios de las viviendas aumenten de forma descontrolada no siempre significa que hay una burbuja inmobiliaria. Y existen muchas razones por las que los precios de las viviendas han aumentado constantemente durante la última década, y se dispararon aún más significativamente en los últimos dos años”, escribió (Bahney, 2022). Posteriormente, la autora, con base en declaraciones y trabajos de investigadores, planteó que las razones que podrían, de alguna manera, justificar este incremento ya vivido, eran “los desequilibrios de oferta y demanda en el mercado, el aumento de los costos laborales y de construcción y cuán altas o bajas son las tasas de interés para una hipoteca”, (Bahney, 2022).

Entonces, estamos ante dos posibilidades ampliamente distintas que están directamente ligadas al incremento de precios pero que aunque sí podrían estar relacionadas con las “burbuja inmobiliaria”, en realidad tienen de fondo otros factores como causantes principales: en primer lugar, el caso de la gentrificación en algu- nos fraccionamientos de la Ciudad de México, y en segundo, los desequilibrios de la oferta y la demanda en el mercado –pero por otras razones-, así como la desestabilidad social.

Ni todo es negro, ni todo es blanco. Existen los matices y justo ahí se encuentra el mercado inmobiliario de los Estados Unidos, que según el prestigioso periódico El Economista, para finales del 2021 se parecía estar presentando una oportunidad de vivienda para las y los mexicanos que vivían en nuestro país vecino/aliado (El Economista, 2021).

Según el artículo del Economista (2021), “El mercado inmobiliario de Estados Unidos (EU), especialmente en segmentos de lujo y de algunos estados, vive un dinamismo importante pese a la situación de aquel país, donde los precios, las bajas tasas de interés y otros factores coyunturales, han potencializado la demanda y la oferta se ha rezagado”, y eso se dio a conocer con base en un análisis Freddie Mac, donde se encontró que “del 2018 a la fecha el déficit de vivienda en Estados Unidos aumentó más de 50% para ubicarse actualmente en 3.8 millones de unidades, mientras que el precio de venta por unidad en todo el territorio estadounidense aumentó cerca de 15% en los últimos meses para ubicarse actualmente en alrededor de los 340,000 dólares.”

Fue por ello que diversos integrantes del mercado inmobiliario coincidieron en que, si bien podría ser un escenario fatal para los norteamericanos, podría ser una buena opción de inversión para las y los extranjeros, quienes podrían aprovechar para resguardar sus inversiones de manera conveniente.

De esta manera, podemos inferir que si bien los costos de viviendas en los Estados Unidos aumentaron, pero a la vez las hipotecas también intentan recuperar su rentabilidad bajando, el mercado inmobiliario estadounidense ha logrado mantenerse de pie, pero lo más importante, manteniéndose alejado –o queriendo hacerlo- de la temida “burbuja inmobiliaria”. El escenario es complejo, y lo es aún más considerando que este mercado representa uno de los pilares económicos de esa nación, pero esa es justamente la razón por la que el gobierno y la inversión privada involucrada en este mercado deben tomar precauciones para evitar lo que en algún momento al principio de este siglo se pudo evitar para la crisis del 2008.

Referencias

Bahney, A. (2022, March 31). Las señales de una burbuja inmobiliaria comienzan a revelarse. Retrieved March 20, 2023, from https://cnnespanol.cnn.com/2022/03/31/ las-senales-de-una-burbuja-inmobiliaria-comienzan-a-revelarse/

El Economista. (2021, December 31). Mercado inmobiliario en EU, se vuelve atractivo para mexicanos. El Economista. Retrieved March 20, 2023, from https:// www.eleconomista.com.mx/econohabitat/Mercado-inmobiliario-en-EU-se-vuelveatractivo-para-mexicanos-20211230-0070.html

Guzmán, J. (2022, December 19). Qué le espera al mercado inmobiliario de EE.UU. en el 2023. La Opinión. Retrieved March 20, 2023, from https://laopinion. com/2022/12/19/que-le-espera-al-mercado-inmobiliario-de-ee-uu-en-el-2023/

La Opinión. (2023, March 19). La quiebra de bancos en Estados Unidos y el temor de una crisis como la del 2008. La Opinión. Retrieved March 20, 2023, from https:// laopinion.com/2023/03/19/la-quiebra-de-bancos-en-estados-unidos-y-el-temorde-una-crisis-como-la-del-2008/

López, D. (2022, April 21). Burbuja inmobiliaria - Qué es, definición y concepto | 2023. Economipedia. Retrieved March 20, 2023, from https://economipedia.com/ definiciones/burbuja-inmobiliaria.html

México, ¿cómo vamos? (2023, March 8). Peso Mexicano – México ¿cómo vamos? México ¿cómo vamos? Retrieved March 20, 2023, from https://mexicocomovamos. mx/peso-mexicano/

SensaCine. (n.d.). La gran apuesta - Película 2015. SensaCine.com. Retrieved March 20, 2023, from https://www.sensacine.com/peliculas/pelicula-227900/