Ã…RSMELDING
2017
ADMINISTRERENDE DIREKTØR HAR ORDET Digitalisering er et utrykk som ofte møter oss i ulike sammenhenger. Vi har nok ikke en entydig oppfatning om hva dette faktisk betyr for hver enkelt av oss annet en at det vil påvirke vår hverdag ganske vesentlig. Disrupsjon er også et ord som vi i BOB ofte må forholde oss til. Og enkelt sagt forstår vi ordet disrupsjon med der ny teknologi fortrenger tradisjonelle forretningsmodeller. La meg gi noen eksempler på hva disrupsjon kan være: - Hvorfor var det ikke posten som oppfant e-post? - Hvorfor var det ikke drosjenæringen som utviklet Über? - Hvorfor var det ikke hotellnæringen som utviklet AirBnb? Og sånn kan vi fortsette. All erfaring viser at bedrifter og systemer som er markedsledende har en lei tendens til å sovne hen og faktisk ikke tar inn over seg at utviklingen går svært fort. Det er ikke tvil om at mange av BOBs tradisjonelle forretningsmodeller vil bli utfordret av ny teknologi - og den kommer fort. BOB har derfor lagt ut på en meget spennende reise hvor vi har tatt innover oss den digitale virkelighet. Kundereisen har vi kalt det. Hva som kommer ut av Kundereisen vet vi ikke enda, men vi er ganske sikker på at vi må finne koblingen mellom tilbud og etterspørsel – på en smartere, enklere og billigere måte. Det handler ikke bare om teknologi, men også om å forstå kunden og å skape en kultur for innovasjon og utvikling. Og det starter med kundeinnsikt! Vi må rett og slett bli mye flinkere til å forstå kunden og kundens behov. Og i denne sammenheng må kunden også forstås som BOB-medlem. Dette krever reell kundeinnsikt - og ikke bare antatt kundeinnsikt.
INNHOLD Direktørens innledning Styrets årsberetning
3 4
BOB KONSERN
Resultatregnskap konsern 13 Noter konsern 16 Kontantstrømanalyse konsern 24
BOB MORSELSKAP
Resultatregnskap morselskap 26 Noter morselskap 29 Kontantstrømanalyse morselskap 36 Revisors beretning 37
Løsningene finnes i grenseområdene mellom kunder og markeder, prosesser og teknologi. Ved å forene kreativ styrke og strategisk kompetanse med en pasjon for teknologi og kundeforståelse, ønsker vi i BOB å tenke nytt og annerledes. Og hvorfor skal ikke BOB utvikle 4YOURHOME – eller 4YOURLIFE, hva vi måtte legge i slike uttrykk. Vi skal uansett gjøre alt vi kan for at boligbyggelagstanken utvikler seg og befester sin posisjon ved ikke å bli disruptet. Forvent spennende saker fra oss de nærmeste årene. Vi gleder oss - veldig. Terje W. Gilje Adm.dir BOB BBL
| Side 3
STYRETS ÅRSMELDING FOR VIRKSOMHETEN BOB BBL er et av Norges største boligbyggelag – tuftet på medlemskap og samvirke. Boligbyggelagets fremste oppgave er å skape verdier ved å bygge gode boliger, forvalte dem med kvalitet og profesjonalitet – samt å tilby fordeler til medlemmene. BOB bistår bolig- og eiendomsselskaper med regnskap og økonomi i tillegg til teknisk og juridisk rådgivning. Virksomheten til BOB BBL er regulert gjennom «Lov om bustadbyggjelag». Virksomheten er organisert som konsern, bestående av mor- og datterselskaper som avlegger konsernregnskap i henhold til regnskapsloven. Hovedkontoret ligger i Bergen sentrum. I tillegg har BOB regionskontor i Førde. Norske boligbyggelag opplever stadig å bli utfordret, både i forhold til overordnede rammebetingelser, samfunnsendringer og teknologisk utvikling. Slike utfordringer er sunt, og gjør at vi må holde oss på tå hev. BOB må selvsagt tilpasse seg verden vi lever i, og hvordan vi tror morgendagen vil bli. Holdningen gjenspeiles i BOBs strategi for 2018 til 2021, en strategiplan som ble meislet ut og vedtatt i løpet av 2017. Hovedpunktene i planen har i seg element som innsikt og forståelse, innovasjon og utvikling, kundeopplevd kvalitet samt samfunn og miljø. Vi mener at vår oppmerksomhet til fulle er rettet mot de utfordringer vår bransje står overfor – og at BOB posisjonerer og innretter seg for å møte fremtiden. I løpet av 2017 ble Befas (tidligere Bergen Eiendomsforvaltning AS) – som BOB kjøpte høsten
2017
2016, implementert i den samlede BOBorganisasjonen. Kjøpet av Befas gjør at BOB har fått bred tilgang til et marked som tidligere ikke har vært et satsingsområde for boligbyggelaget, nemlig forvaltning av næringseiendom. Kjøpet har også styrket BOB sin leveranse av god kvalitet på driftstjenester samt tilført flere prosjektledere. Den fulle synergieffekten av kjøpet er forventet å falle på plass etter at de to organisasjonene flytter under samme tak våren 2018. I påvente av sammenflyttingen har BOBs kontorlokaler i Nygårdsgaten høsten 2017 og våren 2018 gjennomgått ombygging for å møte de nye behovene organisasjonen krever. Under arbeidet med hovedkontoret har BOB hatt midlertidig drift fra kontorlokaliteter i Damsgårdsveien. BOB ønsker hele tiden å ha fullt fokus på kunder og medlemmer. Som følge av dette ble det høsten 2017 gjennomført en større kundetilfredsundersøkelse (KTI), for å sjekke om boligbyggelagets leveranser er i samsvar med kundens opplevelse av BOB. Resultatet av nevnte KTI bekrefter langt på vei at vi er på rett spor, samtidig som den peker på hvilke områder som krever ekstra innsats. I sum er undersøkelsen positiv lesning for BOB. I 2017 fikk BOB utmerkelsen «Årets Kundesenterbedrift». BOB ble kåret blant medlemsbedriftene i Bergen Kundeserviceforum. Målingen ble gjennomført av Respons Analyse og i alt ble 19 medlemsbedrifter oppringt anonymt 15 ganger i en periode på inntil en måned etter sommeren. Kandidatene ble målt etter seks kriterier som ga
BOB BBL hadde ved utgangen av 2017
67.500 medlemmer.
| Side 4
en gjennomsnittverdi for hver bedrift på en skala fra 0-100. Gode svar på stilte spørsmål var viktig, men service og kundebehandling teller mest. Vinneren ble BOB med 95 av 100 mulige poeng, og vant foran Dnb, Fjordkraft og med Frende og Skandiabanken på en delt fjerde plass. Utmerkelsen er en bekreftelse av at kundereisen i BOB er på rett spor; det skal være enkelt, greit og informativt å ta kontakt med BOB. Kunder, medlemmer og samarbeidspartnere skal via de ulike kontaktflatene til BOB sitte igjen med en opplevelse av at en blir ivaretatt på best mulig måte. BOB-FORUM Styret i BOB har i 2017 hatt god og konstruktiv dialog med BOB-forum, blant annet i forbindelse med BOBs plan- og strategiarbeid. BOB-forum har syv medlemmer, valgt av generalforsamlingen, og tjener som bindeledd mellom styret og BOBs medlemmer. BOB-forum har vært aktiv samarbeidspartner i forbindelse med utarbeidelsen av BOBs omfattende medlemsundersøkelse. KONSERNFORHOLD HERUNDER REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET Konsernets omsetning i 2017 var på kr. 784.300.351,- inkludert prosjektinntekter på kr. 602.171.233,BOB-konsernets resultatregnskap for 2017 viser et resultat før skatt på kr. 83.000.510,- og et resultat etter skatt på kr. 60.464.795,- . Bokført egenkapital i konsernet er pr. 31.12.2016 kr. 644.376.544,- og konsernets egenkapital utgjør 55 % av totalkapitalen.
Styret er tilfreds med årets resultat og anser årsregnskapet som rettvisende for boligbyggelaget og konsernets økonomiske stilling pr. 31.12.17. BOB BBLs (morselskapet) omsetning i 2017 var på kr. 116.752.506,-. Resultatregnskapet til BOB BBL for 2017 viser et resultat før skatt på kr. 3.529.450,- og kr. 1.903.868,- etter skatt. Bokført egenkapital i BOB BBL er pr. 31.12.2017 kr. 720.665.367,-. Selskapets egenkapital er 91 % av totalkapitalen. Utviklingen innen BOBs forretningsområder har gjennomgående vært tilfredsstillende, og tilgangen på oppdrag innen regnskaps- og forretningsførsel, vedlikehold og rehabilitering har vært god KONTANTSTRØMANALYSE Netto kontantstrøm i BOB konsern fra operasjonelle aktiviteter var i 2017 positiv med kr. 107.155.239,- mot et positivt driftsresultat på kr. 62.300.498,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm forklares i hovedsak med ferdigstilling av prosjektene Krohnviken og Sjøstjernen, i tillegg til påløpte kostnader knyttet til prosjekter under arbeid; Portalen og 1912. Prosjektene finansieres med byggelån og egenkapital (netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter). Netto kontantstrøm i BOB BBL fra operasjonelle aktiviteter var i 2017 negativt med - kr. 5.291.665,- mot et positivt driftsresultat på kr. 558.459,-. Forskjellen mellom driftsresultat og
19.900 av medlemmene bodde i BOB-lag, mens 47.600 medlemmer hadde andre boformer, såkalte ”ikke-boende medlemmer”. | Side 5
kontantstrøm forklares i hovedsak med overdragelse av tomt til Krohnviken Sameie, samt økning av konserninterne fordringer. Styret anser årsregnskapet for selskapets og konsernets økonomiske stilling pr. 31.12 2017 som rettvisende. FINANSIELL RISIKO Sammensetningen av konsernets kundemasse er bred og variert. Styret er oppmerksom på boligbyggelagets markedsrisiko innen enkelte områder, særlig innen salg av boliger. Konsernets lån er sikret med pant i fast eiendom, og har hovedsakelig flytende rente. Konsernet er eksponert for risiko knyttet til endringer i rentemarkedet. Likviditetssituasjonen i konsernet er svært tilfredsstillende. BOBs investeringsstrategi er basert på definerte grenser for hvor stor andel som kan plassers i investeringskategorier med ulik risiko. Investeringene er plassert i norske og globale fond, med god spredning av risiko og likviditet. DISPONERING AV ÅRSRESULTATET Morselskapet i BOB hadde i 2017 et overskudd etter skatt på kr 1.903.868,-. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet: Avsatt til annen egenkapital Totalt disponert
kr. 1.903.868,kr. 1.903.868,-
FORUTSETNING OM FORTSATT DRIFT Regnskap for 2017 er utarbeidet under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets styre bekrefter at denne forutsetning er til stede.
FORURENSING BOB har ikke virksomheter som forurenser det ytre miljø. LIKEVERD OG LIKESTILLING Hovedstyret i BOB består av ni medlemmer fire kvinner og fem menn. BOB-forum har syv medlemmer - fire kvinner og tre menn. Ledergruppen til BOB besto ved utgangen av 2017 av to kvinner og fire menn. BOB skal vektlegge mangfold i organisasjonen og har derfor fokus på likhet i rekrutteringsprosesser. Det er en målsetting å ha medarbeidere av begge kjønn på alle nivåer i konsernet. Ved utgangen av 2017 var det 30,07% kvinner og 69,93% menn fast ansatt i konsernet. Den store forskjellen i andel kvinner og menn har sin årsak i oppkjøp av BOB Befas AS, som i all hovedsak har mannlige ansatte. Kompetanseheving og mulighetene for karriereutvikling oppleves å være like gode for alle ansatte i organisasjonen. BOB er kjent med formålet i likestillings- og diskrimineringsloven og tar hensyn til lovens formål i sin personalpolitikk. ÅRSVERK OG SYKEFRAVÆR Ved utgangen av 2017 var 153 personer fast ansatt i BOB og tilhørende datterselskaper, mot 80 personer på samme tidspunkt i 2016. Antall årsverk i løpet av året 2017 var 139,77 mot 81,7 i 2016. BOB er med i ordningen «Inkluderende Arbeidsliv». I 2017 var sykefraværet i BOB morselskap 4,45% – mot 4,1% i 2016.
BOB BBL var ved utgangen av 2017
forretningsfører for 520 selskaper.
| Side 6
ARBEIDSMILJØ, FOREBYGGENDE HELSEARBEID OG KOMPETANSEUTVIKLING Arbeidsmiljøet i BOB er godt. Dette gjenspeiles i medarbeiderundersøkelser og medarbeidersamtaler. BOB skal kjennetegnes av gode ergonomiske og sikre arbeidsplasser. Det ytes økonomiske bidrag til fysiske aktiviteter i og utenfor arbeidstiden. I BOB morselskap har det vært avholdt 4 møter i Bedrifts- og arbeidsmiljøutvalget (BAMU). I BOB Befas AS har det vært avholdt 4 møter i AMU. Styret konstaterer med glede at de arbeidsmiljøundersøkelser BOB utfører, gir meget gode resultater. BOBs organisasjon skal være profesjonell, og fortløpende være opptatt av å optimalisere dette. Kravet til den enkelte medarbeider er stort, og det legges derfor betydelig vekt på kompetansebygging, både gjennom interne og eksterne fagkurs. DATTERSELSKAPER BOB er organisert som konsern, med i alt 18 aksjeselskaper, i tillegg til selve boligbyggelaget. Selskapene er direkte eid av boligbyggelaget eller gjennom datterselskaper. Datterselskapenes oppgave er å virkeliggjøre de overordnede målsettinger som er fastsatt av konsernstyret. Fullstendig oversikt over datterselskaper og tilknyttede selskaper fremgår av note 6 i regnskapet. SAMFUNNSENGASJEMENT BOB tar samfunnsansvar. I første rekke gjelder dette innenfor virksomhetens kjerneområder – å bygge og forvalte boliger basert på et overordnet krav om miljø og etisk forankring.
Samfunnsansvaret kommer dessuten til uttrykk gjennom økonomisk støtte til foreninger og lag. Blant disse er Stiftelsen Albatrossen Ettervernsenter og Kolibri-CARF – «Children at Risk Foundation». Sistnevnte er en norsk stiftelse som gjennom samarbeid med den brasilianske stiftelsen RCBF jobber blant barn og unge i favelaområder i São Paulo-regionen i Brasil. I 2011 ble det etablert arbeidstreningsprosjektet «Jobbsjansen» - nå «Brannsjansen», som et samarbeidsprosjekt mellom SK Brann, NAV og næringslivet, med formål om å hjelpe ungdom og unge voksne ut i arbeid eller til utdanning. BOB har siden tiltaket ble etablert tatt imot kandidater i utplassering. BOB en av Sportsklubben Branns hovedsponsorer. En egen BOB-tribune på Brann Stadion kom på plass fra 2017-sesongen – godt synlig og profilert. Det er en målsetting at BOBtribunen skal være en familievennlig tribune; et bidrag til at BOB bygger fellesskap. BOB sponset i 2017 også Sogndal Fotball. ETIKK BOB skal kjennetegnes av høy etisk refleksjon som en implementert verdi på alle plan og i alle relasjoner. Det er utarbeidet egne etiske retningslinjer i BOB som gjelder for styrets medlemmer, BOBs ledere og medarbeidere og alle som opptrer på vegne av BOB. Styret har besluttet at BOBs renomé-risiko skal behandles særskilt i forbindelse med første gjennomgang av BOBs etiske plattform.
BOB BBL forretningsførte ved utgangen av 2017
26.134 enheter.
| Side 7
MEDLEMSORGANISASJONEN Ved utgangen av 2017 hadde BOB 67.530 medlemmer, hvorav ca. 30 prosent av medlemmene bodde i BOB-tilknyttede borettslag. Mer enn 40.000 av medlemmene har aktivert medlemskortet, noe som gjør at bonus blir registrert ved varekjøp hos våre samarbeidsparter. De mest populære varegruppene var innen elektronikk, sport og fritid, interiør og byggevarer. Medlemmene har på denne måten spart opp 3,5 millioner på bonuskjøp i fjor, og av dette er 2,1 millioner ført tilbake til medlemmets egen bankkonto med ett enkelt klikk på mobilen eller på pc’en. Mer enn 15.000 av medlemmene har nå BOB-appen på sin mobil, noe som gjør at medlemskortet alltid er med når en rabattavtale benyttes. Nye digitale løsninger for forenkling av kundenes hverdag har også vært prioritert gjennom fjoråret. Nå er det mulig å bli BOB-medlem på 1-2-3 mens du står i butikken og ønsker å benytte deg av rabatter og bonus ved kjøp av varer. Eksisterende medlemmer kopler betalingskortet til medlemskortet for automatisk registrering av bonus. BOB-medlemmer benyttet kortet til 75 000 transaksjoner som ga bonus i fjor. Den digitale kunden kan nå også logge seg inn på ”Min side” på PC eller mobil for å få en samlet tilgang til den mest relevante informasjonen for seg selv. ”Min side” er også tilgjengelig via styreportalen for medlemmer som også er styremedlemmer.
BOB har også etablert chat på våre nettsider, også dette er en forenkling i kommunikasjonen med kundene. All utvikling og forbedring som BOB gjør er basert i å forenkle kundereisen til beste for våre medlemmer. Forkjøpsretten er fortsatt viktig for BOB-medlemmer. Av mer enn 1.200 boliger utlyst på forkjøpsrett i 2017, ble forkjøpsretten benyttet på 178 av disse. Mange flere søkte på forkjøpsrett, men her gjelder ansienniteten, og noen søkere trekker seg etter tildeling etter forhåndsavklaring og salg er gjennomført. BOLIG- OG PROSJEKTUTVIKLING Styret er opptatt av at BOBs utviklingsarbeid skal ha en horisont på flere generasjoner fremover. BOB skal tilstrebe både gode kortsiktige resultater – som i årene 2014 til 2017, samtidig som BOB skal investere til beste for kommende generasjoner. I 2017 ferdigstilte BOB boligprosjektet Krohnviken med 104 leiligheter, samt 1.600 m2 næringsarealer og et parkeringsanlegg for 165 biler. Videre ble Sjøstjernen sameie ferdigstilt, med 31 leiligheter og et næringslokale på 360 m2. Gjennom 2017 har BOB hatt 333 leiligheter under bygging i prosjektene Krohnviken, Portalen og 1912. I tillegg til ca. 5.000 m2 næring og parkeringsanlegg for 270 biler. Gjennom året har det vært fokus på å få til engasjement i Sogn & Fjordane. Det ligges opp til å tegne en intensjonsavtale om et utbyggingsprosjekt i løpet av våren 2018.
BOB BBL hadde gjennom 2017
333 leiligheter under bygging i prosjektene Krohnviken, Portalen og 1912. | Side 8
EIENDOMSFORVALTNING BOB er den største tilbyder av forretningsførertjenester til boligselskap i Hordaland og Sogn og Fjordane – vi er en totalleverandør av tjenester til boligselskap. BOB skal være en tjenesteytende profesjonell aktør, til støtte og hjelp for styrene – med bred kompetanse innen alle relevante fagfelt som økonomi, regnskap, juridiske tjenester og byggtekniske fag. Som autorisert regnskapsførerselskap med konsesjon fra Finanstilsynet, er BOB medlem av Regnskap Norge (tidligere NARF), og er underlagt strenge lovkrav som skal sikre at våre kunder får levert regnskap av god kvalitet. BOBs autoriserte regnskapsførere er pliktige til å følge opp sin autorisasjon gjennom årlige kurs innen fagområdet.
videre i 2018 og ett av prosjekten går til 2019. I tillegg ble det i 2017 planlagt ett prosjekt med oppstart Q1 2018. Prosjektene gjelder både rehabilitering i boligselskapene og prosjektledelse nybygg for eksterne oppdragsgivere. BOBs ingeniører er gjennom datterselskapet BOB Befas engasjert i prosjekter i alle ulike størrelser, hvor de bistår med prosjekt– og prosjekteringsledelse, byggeledelse og som byggherreombud. Videre utarbeides tilstandsvurderinger og vedlikeholdsplaner – og bistand med henblikk på helse, miljø og sikkerhet (HMS).
Pr. 31.12.2017 forretningsførte BOB 26.134 enheter og 520 selskaper (borettslag, sameier, husleierforeninger, parkeringssameier, grendahus og barnehager). Antall forkjøpsrettsboliger totalt er 17.637.
Det utøves betydelig service innen formidling av forsikringer, skaderegistrering, skadebehandling og skadeforebyggende tiltak. Med tiltagende alder på BOBs boligmasse øker behovet for rehabilitering i mange av boligselskapene. Mange av lagene står overfor store utfordringer, blant annet med omfattende utskifting av rørsystemer.
I henhold til forretningsførerkontraktene utfører BOB innkreving av felleskostnader, fakturahåndtering, budsjettering, utarbeidelse av årsregnskap, regnskapsrapportering, forberedelse og gjennomføring av generalforsamling, håndtering av ligningsopplysninger og ajourhold av offentlige registre. BOB NordVest har hatt prosjekt- og byggeledelse for syv prosjekter, med total budsjettramme på 255,7 mill. NOK. Tre av prosjektene ble ferdigstilt i 2017, tre går
BOB Befas tilbyr videre drifts- og håndverkstjenester overfor boligselskap og næringseiendom, og har gjennom året oppnådd et betydelig antall nye driftsavtaler. Vår erfaring tilsier at ulike eiendomsbesittere har ulike behov for drift og forvaltning av sine bygg. Med det som bakgrunn skreddersyr vi løsninger tilpasset våre kunders behov, og leverer alt fra enkle timesoppdrag på deler av våre tjenester til fullstendig outsourcing av alt det som hører med til moderne drift og forvaltning av eiendom. Vi
BOB BBL ferdigstilte i 2017 boligprosjektet
Krohnviken med 104 leiligheter, samt 1.600 m2 næringsareal og parkeringsanlegg for 165 biler. | Side 9
leverer også regnskapstjenester gjennom BOB Befas Regnskap, samt næringsmegling gjennom selskapet BOB Befas Næringsmegling. BOB-skolen tilbyr viktig og relevant kunnskap til tillitsvalgte i boligselskap. Temaene favner alt fra juss til teknikk, og vi tilpasser tilbudet etter nye behov og ønsker. I september ble det tradisjonsrike Høstseminaret på Solstrand arrangert. Seminaret er for mange tillitsvalgte et viktig og populært forum, hvor de møter sine kontaktpersoner i BOB, får faglig påfyll og deler erfaringer med andre tillitsvalgte. Tjenestene fra BOB bidrar til å gi trygghet og forutsigbarhet for boligeiere, eiendomsselskap og tillitsvalgte. Selv om BOB har et bredt tilbud av forretningsførertjenester, arbeides det kontinuerlig med å forbedre produktet og utvikle nye tjenester.
UTLEIEBOLIGVIRKSOMHETEN Utleie av boliger er et viktig tilbud til medlemmer i BOB. Selskapet BOB Boligutleie AS forvalter totalt 139 leiligheter, fordelt på syv bygg. Det er tidvis stor etterspørsel etter ledige leiligheter, og ved årets slutt var alle BOBs utleieleiligheter leid ut. BOB har fokus på at samtlige leietakere skal ha forståelse og motivasjon for å vektlegge sikkerhet og gode bomiljø i BOBs utleieanlegg. Tidligere leietagere i utleieboliger i Damsgårdsveien 79 er flyttet ut, da boligene for tiden bygges om og klargjøres for salg som selveierleiligheter. Inntekter fra dette salget skal øremerkes fremtidig bygging av utleieenheter.
Bergen 31. desember 2017/22. mars 2018 I styret for BOB BBL
Einar A. Kongsbakk Styreleder
Leni Ravnøy Eriksen
Vigdis N. Kvalheim Nestleder
Marianne Pedersen
Terje Heggheim
Anders Håvardstun
Roger Valhammer
Kristin Holst Paulsen
Erik Yri Engelsen
I 2017 var det
1.678 overdragelser av bruktboliger i BOB-tilknyttede lag. | Side 10
Terje W. Gilje Adm.dir.
STYRET I BOB 2018
Einar A. Kongsbakk Styreleder
Vigdis N. Kvalheim Nestleder
Terje Heggheim
Leni Ravnøy Eriksen
Marianne Pedersen
Anders Håvardstun
Roger Valhammer
Kristin Holst Paulsen
Erik Yri Engelsen
Terje W. Gilje Adm.dir.
178 av eierskiftene skjedde gjennom bruk av forkjøpsrett.
| Side 11
| Side 12
RESULTATREGNSKAP BOB KONSERN 2017 DRIFTSINNTEKTER OG -KOSTNADER
Noter
2016 kr.
kr.
Organisasjon
24 073 757
24 571 757
Salgsinntekt
139 951 637
84 588 960
Leieinntekter
18 103 724
18 281 107
Prosjektinntekt
602 171 233
503 165 068
Sum driftsinntekter
784 300 351
630 606 892
Varekostnader
521 276 042
465 376 622
10
125 667 412
80 874 205
Avskrivninger
11
13 031 187
1 781 284
Nedskrivninger
11
1 199 779
0
Andre driftskostnader
9
60 825 434
56 207 565
721 999 854
604 239 676
62 300 498
26 367 216
20 700 012
16 848 633
83 000 510
43 215 849
9
Lønnskostnader m.m.
Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT Finansinntekter og -kostnader Netto finansresultat
4
5
7
Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat
12
-22 535 715
-10 248 888
Ordinært resultat
14
60 464 795
32 966 962
| Side 13
BALANSE BOB KONSERN EIENDELER ANLEGGSMIDLER
Immaterielle eiendeler Goodwill
11
pr. 31.12.17
pr. 31.12.16
Note
kr.
kr.
13
40 960 734
0
40 960 734
0
Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter og bygninger
11
13
200 867 606
172 893 895
Driftsløsøre, inventar o.l.
11
13
2 449 970
1 677 400
203 317 576
174 571 295
Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap
7
7 939 172
286 889
Investeringer i aksjer og andeler
7
25 274 770
24 394 769
Andre langsiktige fordringer
8
40 414 673
1 037 960
10
9 773 106
10 186 517
83 401 721
35 906 135
327 680 031
210 477 430
478 049 674
514 422 932
Kundefordringer
16 252 937
7 729 001
Andre fordringer
11 353 388
7 368 807
Sum fordringer
27 606 325
15 097 809
5
271 169 742
246 223 233
3
67 877 580
129 585 582
844 703 321 1 172 383 351
905 329 557 1 115 806 987
Pensjonsmidler
9
Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER: Prosjekter Tomter og egenregi prosjekter
2
13
Fordringer
Kortsiktige finansplasseringer Markedsbaserte finansielle omløpsmidler Bankinnskudd, kontanter o.l. Bankinnskudd, kontanter o.l. Sum omløpsmidler SUM EIENDELER
| Side 14
EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL pr. 31.12.17
pr. 31.12.16
kr. 22 409 190 5 527 674 27 936 864
kr. 21 376 690 5 527 674 26 904 364
14
616 439 680 616 439 680 644 376 544
555 974 885 555 974 885 582 879 249
9
10 12
16 457 576 26 737 571
11 819 958 23 782 114
8
13
124 086 079 167 281 227
107 931 831 143 533 903
2
13
261 415 136 33 470 390 19 504 014 10 186 936 36 149 104 360 725 581 528 006 807 1 172 383 351
341 583 602 6 074 977 8 881 274 6 454 652 26 399 330 389 393 835 532 927 737 1 115 806 987
Note
Innskutt egenkapital Andelskapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital LANGSIKTIG GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld KORTSIKTIG GJELD Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD
14
12 15
| Side 15
NOTER BOB KONSERN NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER
graden beregnes i hovedsak basert på en vurdering av fysisk ferdigstillelsesgrad.
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og er utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og anbefalinger til norsk regnskapsskikk.
Totalkostnaden revurderes løpende. For prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart.
Konsolideringsprinsipp:
Pensjoner:
Heleide datterselskap som inngår i konsolideringen: • BOB Finans AS • BOB Eiendomsutvikling AS • BOB Befas AS
Varige driftsmidler:
Heleide datterdatterselskap som inngår i konsolideringen: • BOB Boligutleie AS • Liaparken Utvikling AS • Sjøsiden Eiendom AS • Sjøstjernen Eiendom AS • Krohnviken Næring AS • Dolvikbakken AS • Dolvikbakken 2 AS • BOB Parkering AS • 1912 Næring 1 AS • Markusplass Eiendom AS • Markusplass Næring 1 AS • Markusplass Næring 2 AS • Markusplass Næring 3 AS • Markusplass Parkering AS • BOB Befas Bolig AS • BOB Befas Næringsmegling AS
Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.
Konsernregnskapet omfatter BOB BBL med datterselskaper hvor laget eier direkte eller indirekte mer enn 50 prosent.
Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost er tilordnet identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, og oppført i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid.
Investeringer i aksjer og andeler i øvrige selskap:
Investeringer i aksjer og andeler i øvrige selskaper balanseføres til anskaffelseskost. Investeringene blir nedskrevet til virkelig verdi dersom verdifallet forventes å ikke være forbigående.
Inntekter:
Inntektsføring ved salg av varer og tjenester skjer på leveringstidspunktet. Kontingenter inntektsføres i kontingents perioden. Forfalte ikke betalte kontingenter ansees som usikre og blir inntektsført ved betaling. Inntektene regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet.
Anleggskontrakter / utviklingsprosjekter:
Arbeid under utførelse knyttet til fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende avregnings metode med fortjeneste. Forventet fortjeneste inntektsføres i takt med prosjektets salgsgrad og ferdigstillelsesgrad. Ferdigstillelses-
| Side 16
BOB konsernet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets forventede levetid. Vesentlige driftsmidler som består av betydelige komponenter med ulik levetid er dekomponert med ulik avskrivningstid for de ulike komponentene.
Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmidlet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere.
Omløpsmidler:
Finansielle omløpsmidler som er notert på børs eller lignede blir bokført til markedsverdi pr. 31.12. Andre eiendeler som er klassifisert som omløpsmidler er bokført til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi.
Fordringer:
Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringer. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap på krav.
Skatt
Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt / skattefordel er beregnet på alle forskjeller mellom regnskapsmessig og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Utsatt skatt er beregnet med 23/24 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli utnyttet. I tillegg til skatt på inntekt betaler selskapet formuesskatt av netto skattemessig formue. Formuesskatt er klassifisert som betalbar skatt. Betalbar skatt og utsatt skatt som knytter seg til poster som er ført direkte mot egenkapitalen føres også direkte mot egenkapitalen. Det er ingen slike poster i år.
Kontantstrømoppstilling
Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Det vises for øvrig til tekster i tilknytning til de påfølgende note.
NOTE 2 BYGGEPROSJEKTER Av bokført beløp på kr 478.049.674,- består kr 232.563.700,- av prosjekter under oppføring, kr 121.490.438,- av tomter og kr 123.995.535,- av egenregiprosjekter. Konsernets prosjekter under oppføring presenteres etter løpende avregningsmetode med fortjeneste. Verdien av prosjektene er målt opp mot påregnelig salgspris etter fradrag for salgskostnader og eventuell nedskrivning. Tilleggsvederlag vedrørende kjøp av eiendom i Angelvik beregnes utfra bebygget areal ved salg. Tomteområdet er ikke planlagt og prosjektert ved utgangen av 2017, estimat for tilleggsvederlaget er følgelig ikke gjort. Tilleggsvederlaget er begrenset oppad til MNOK 26. Tilleggsvederlag vedrørende kjøp av eiendom på Ådland er betinget. Resterende vederlag er begrenset oppad til MNOK 7,8 og betales ved overlevering av skjøte.
NOTE 3 BETALINGSMIDLER
(Alle tall i 1000)
Konsernets frie midler Konsernets bundne midler Sum betalingsmidler
2017
2016
61 298 6 580 67 878
124 842 4 744 129 586
BOB har en ubenyttet trekkreserve på MNOK 5 i DNB.
NOTE 4 POSTER SOM ER SAMMENSLÅTTE
(Alle tall i 1000)
Renteinntekter fra bankinnskudd Andre rente- og finansinntekter Utbytte o.l. fra andre investeringer Verdiøkning finansielle instrumenter Lånerenter Nedskrivning av finansielle omløpsmidler Andre finanskostnader Sum finansresultat
2017 2 481 822 10 961 1 1 383 - 2 817 0 - 2 130 20 700
2016 1 972 10 975 5 288 6 564 - 3 010 - 2 465 - 2 475 16 849
NOTE 5 FINANSIELLE OMLØPSMIDLER (Alle tall i 1000)
Kostpris
Aksjer Obligasjoner Hedgefond Private equity Pengemarkedsfond Sum
91 027 91 348 34 001 11 592 26 450 254 419
Markedsverdi pr. 31.12.2017 105 052 93 155 35 250 11 459 26 253 271 170
Urealisert gevinst/tap 14 025 1 807 1 248 - 133 - 197 16 750
Konsernets finansielle omløpsmidler forvaltes av ekstern porteføljeforvalter, Formuesforvaltning Aktiv Forvaltning AS.
| Side 17
NOTE 6 KONSERN M.V. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Konsernregnskapet omfatter morselskapet og følgende selskap:
Datterselskaper av BOB BBL
Anskaffet år
Forr. kontor
Eierandel/ stemmeandel
BOB Eiendomsutvikling AS
2006
Bergen
100%
BOB Finans AS
2015
Bergen
100%
BOB Befas AS
2017
Bergen
100%
Forr. kontor
Eierandel/ stemmeandel
Datterselskaper av BOB Eiendomsutvikling AS
Anskaffet år
Sjøsiden Eiendom AS
2007
Bergen
100%
Liaparken Utvikling AS
2007
Bergen
100%
Sjøstjernen Eiendom AS
2008
Bergen
100%
1912 Næring 1 AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Eiendom AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Næring 1 AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Næring 2 AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Næring 3 AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Parkering AS
2008
Bergen
100%
Krohnviken Næring AS
2014
Bergen
100%
BOB Boligutleie AS
2015
Bergen
100%
BOB Parkering AS
2016
Bergen
100%
Dolvikbakken AS
2016
Bergen
100%
Dolvikbakken 2AS
2016
Bergen
100%
Datterselskaper av BOB Befas AS
Anskaffet år
Forr. kontor
Eierandel/ stemmeandel
BOB Befas Bolig AS
2017
Bergen
100%
BOB Befas Næringsmegling AS
2017
Bergen
100%
| Side 18
NOTE 7 INVESTERINGER Investeringer i tilknyttede selskaper
Investeringer i tilknyttede selskaper er vurdert etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet og kostmetoden i selskapsregnskapene.
Kanalveien 90 AS
Gravdal Utvikling AS*
Bergen
Bergen
45%
50%
0
286 889
286 889
450 000
0
450 000
Forr.kontor Eierandel Inngående balanse 01.01 Tilgang/korreksjon Endringer selskapskapital
Sum
7 222 500
0
7 222 500
Andel i årets resultat
- 20 217
0
- 20 217
Sum balanseendring
7 652 283
-
7 652 283
-
-
-
7 652 283
286 889
7 939 172
Utbytte Utgående balanse 31.12 * Regnskap for 2017 foreligger ikke ved regnskapsavleggelsen.
Investeringer i aksjer og andeler
Foretaksnavn
Eierandel
Norske Boligbyggelags Landsforbund SA
Forr.kontor
Antall
Pålydende verdi
Bokført verdi
Oslo
10 496
1 049 600
1 049 600
Boligbyggelagenes Partner
10,2%
Oslo
51
510 000
2 443 700
Biligbyggelagenes Finansieringsforetak A-aksjer
13,4%
Bodø
174
8 800 000
9 954 070
Biligbyggelagenes Finansieringsforetak B-aksjer
5,1%
Bodø
5 250
5 250 000
5 250 000
BBL Datakompetanse AS
7,0%
Oslo
217 847
217 847
3 000 000
Futurum AS
11,1%
Førde
3 512
3 522 000
3 522 000
Storbybolig AS
14,3%
Trondheim
25
1 000
25 000
Førde Sør AS
1,0%
Førde
2
10 000
10 000
Førdepakken AS
2,0%
Førde
20
20 400
20 400
237 377
19 380 847
25 274 770
Sum investeringer i aksjer og andeler
BOB BBL solgte sine aksjer i Garanti Eiendomsmegling Norge AS i 2017 til bokført verdi kr 20.000,-
NOTE 8 LANGSIKTIG GJELD/FORDRINGER Konsernet har fordringer på kr 40.371.428,- som forfaller mer enn ett år etter utgangen av regnskapsåret. Av konsernets pantegjeld på kr 124.086.079,- forfaller kr 21.274.083,- mer enn fem år etter utgangen av regnskapsåret.
| Side 19
NOTE 9 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE M.M. (Alle tall i 1000)
2017
2016
Lønn, feriepenger og lignende
93 994
57 810
Arbeidsgiveravgift
14 127
8 758
Pensjonskostnader
10 353
9 070
7 193
5 235
125 667
80 874
139,8
81,7
Andre personalkostnader Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall årsverk sysselsatt i regnskapsåret
HERAV TIL DAGLIG LEDER Lønn til daglig leder utgjør kr 2.103.385,-, annen godtgjørelse kr 257.254,- og pensjonskostnader kr. 1.895.849,-. Administrerende direktør har i tillegg til de ordinære pensjonsordningene i boligbyggelaget individuelle pensjonsavtaler. Dette er avtaler om rett til førtidspensjon, som kan utbetales i et kontantbeløp ved fratreden etter mottakers ønske, og supplerende pensjon fra 67-82 år. Årlig førtidspensjon skal utgjøre en andel av fast årslønn.
GODTGJØRELSER TIL TILLITSVALGTE INKL. FOLKETRYGDAVGIFT (Alle tall i 1000)
2017
2016
Styret
815
827
Øvrige
426
362
Andre kostnader tillitsvalgte
599
258
1 840
1 447
Sum
GODTGJØRELSE TIL REVISOR (Alle tall i 1000)
2017 Kostnadsført honorar eks mva for revisjon utgjør: for skattemessig bistand
194
for teknisk bistand
542
for annen bistand
| Side 20
1 084
1 286
NOTE 10 OBLIGATORISK TJENESTEPENSJON OG PENSJONSFORPLIKTELSER Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne loven. Totalt innestående midler i finansiseringsinstitusjon, som er bundet til dekning av pensjonsforpliktelser, vises som anleggsmiddel på eiendelssiden i balansen. Nåverdi av inngåtte pensjonsavtaler vises som langsiktig gjeld i balansen.
2017
2016
9 773 106
10 186 517
16 457 576
11 819 958
Pensjonsmidler: Innestående garantikontoer i finansieringsinstitusjoner Pensjonsforpliktelse usikrede ordninger: Beregnet nåverdi av individuelle pensjonsavtaler inkl arb.avg.
NOTE 11 VARIGE DRIFTSMIDLER (Alle tall i 1000)
Anskaffelseskost 1.1 2017
Goodwill
Fast eiendom *
Biler og maskiner
Inventar og IT - utstyr
Totalt
0
196 303
848
8 121
205 272
Tilgang
51 201
48 788
1 377
634
102 000
Avgang
0
-29 262
-764
0
-30 026
Anskaffelseskost 31.12.17
51 201
215 829
1 461
8 755
277 246
Avskrivninger pr. 1.1.2017
0
12 659
753
6 539
19 951
10 240
13 806
472
7 249
31 767
Akkumulerte avskrivninger 31.12.2017
0
1 155
0
45
1 200
Balanseført verdi pr. 31.12.2017
Akkumulerte nedskrivninger pr 31.12.2017
40 961
200 868
989
1 461
244 279
Årets avskrivninger
10 240
1 607
474
710
13 031
45
1 200
Årets nedskrivninger Økonomisk levetid Avskrivningsplan
1 155 5 år
0-60 år
5 - 8år
0 - 10 år
Lineær
Linær
Lineær
Lineær
* Boligeiendommer blir ikke avskrevet Eiendom anskaffet til MNOK 28,8 (bokført til MNOK 21,3) er i 2017 omklassifisert fra anleggsmiddel til omløpsmiddel (prosjekt). Motsatt er eiendom bokført til MNOK 27,5 omklassifisert fra omløpsmiddel (prosjekt) til anleggsmiddel.
| Side 21
NOTE 12 SKATT (Alle tall i 1000)
2017
2016
Skatt på inntekt
25 012
7 966
Skatt på formue
919
915
Årets skattekostnad fremkommer slik :
Skatt tidligere år
2
47
Netto endring utsatt skatt
-3 397
1 321
Årets totale skattekostnad
22 536
10 249
18 585
7 967
Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Skatt på årets inntekt Skatt på formue Betalbar skatt
919
915
19 504
8 881
3 505
17 649
27 723
10 391
Utsatt skatt i balansen fremkommer slik: Utsatt skatt på anleggsmidler Utsatt skatt på prosjekter Utsatt skatt på kundefordring
-155
-163
1 129
230
Utsatt skatt på regnskapsmessige avsetninger
-3 516
-3 374
Utsatt skatt på pensjonsforpliktelse
-3 438
-2 837
1 491
2 415
Utsatt skatt på gevinst/tapskonto
Utsatt skatt på andre forskjeller Utsatt skatt rentebegrensningsregler Utsatt skatt
0
-529
26 738
23 782
Utsatt skatt knyttet til merverdien på eiendom i eget aksjeselskap er beregnet utfra opprinnelig planlagt anvendelse av tomtearelet på boliger for salg og næringsareal til varig eie i det aktuelle selskapet.
| Side 22
NOTE 13 PANTSTILLELSER OG GARANTIER (Alle tall i 1000)
2017
2016
Lån fra kredittinstitusjoner
124 086
107 932
Prosjektfinansiering / byggelån
261 415
341 584
Sum
385 501
449 516
Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld
587 001
657 587
Gjeld sikret ved pant
Eiendommene som eies av selskapene Sjøsiden Eiendom AS, Liaparken Utvikling AS, Krohnviken Næring AS, Dolvikbakken AS, Markusplass Eiendom AS, 1912 Næring 1 AS, Markusplass Næring 1 AS, Markusplass Næring 2 AS, Markusplass Næring 3 AS, og Markusplass Parkering AS er stilt som sikkerhet for lån til kredittinstitusjoner som andre selskaper i konsernet BOB BBL har. Eiendommer som BOB Eiendomstuvikling AS eier er stilt som sikkerhet for lån med inntil MNOK 600. Eiendom som BOB Boligutleie AS eier er stilt som sikkerhet for lån med inntil MNOK 150. Konsernets eiendom i Angelvik er stilt som sikkerhet ovenfor Brattholmen Eiendomsselskap AS som sikkerhet for fremtidige tilleggsvederlag med en ramme på MNOK 26. Selskapets utviklingsprosjekter er stilt som sikkerhet for bygggelån i DnB. BOB BBL har stilt garantiansvar ovenfor kunder som utgjør MNOK 3,1 pr. 31.12.2017.
NOTE 14 EGENKAPITAL
Egenkapital pr. 01.01.17 Nye andeler Årsresultat Egenkapital pr. 31.12.17
Andel/aksjekap.
Overkurs
Annen egenkapital
Sum
21 376 690
5 527 674
555 974 885
582 879 250
1 032 500
0
0
1 032 500
0
0
60 464 795
60 464 795
22 409 190
5 527 674
616 439 680
644 376 544
NOTE 15 AVSETNINGER, GARANTIER OG REKLAMASJONER I regnskapet er det foretatt avsetninger for antatte kostnader som vil påløpe for avsluttede byggeprosjekter. Utover dette er det foretatt avsetninger for sannsynlige og målbare kostnader til garantier og reklamasjoner. Totale avsetninger på byggeprosjekter utgjør ca. MNOK 19,8 ved utgangen av 2017.
| Side 23
KONTANTSTRØMANALYSE BOB KONSERN (INNDIREKTE MODELL) KONSERN
KONSERN
2017
2016
Ordinært resultat før skattekostnad
83 000 510
43 215 849
Periodens betalte skatt og refunderte skatt
-8 880 874
-759 867
Ordinære avskrivninger
13 031 187
1 781 284
Nedskrivning av varige anleggsmidler
1 199 779
0
Endring tomter, prosjekter og boliger
-9 912 344
322 496 745
-12 227 539
1 180 878
37 145 187
5 667 964
5 051 029
1 704 934
-1 251 696
4 142 096
107 155 239
379 429 884
Innbetalinger ved salg av varige driftmidler
9 000
29 885
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
-73 334 753
-26 580 704
Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler
20 000
1 400 001
-8 572 500
-4 350 100
0
9 023 640
1 951 139
1 455 122
-25 867 731
-5 400 961
-105 794 845
-24 423 116
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
+/+ + +/+/+/+/+/=
Endring kundefordringer, utlån og andre langsikt.fordringer Endring leverandørgjeld og andre kreditorer Forskjell kostnadsført pensjon Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter
+ + + + =
Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler Innbetalinger ved salg av finansielle omløpsmidler Utbytte og gevinst ved salg av finansielle omløpsmidler Urealisert gevinst/tap finansielle omløpsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter
+ + + =
Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld
20 000 000
20 000 000
Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld
-3 932 430
-53 465 672
0
0
-80 168 466
-223 511 320
1 032 500
1 212 500
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
-63 068 396
-255 764 492
= + =
Netto endring i kontanter og kontantekvival.
-61 708 002
99 242 278
Beholdning av kontanter og kontantekvival. 01.01
129 585 582
30 343 304
Beholdning av kontanter og kontantekv. 31.12
67 877 580
129 585 582
| Side 24
Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld Innbetalinger av egenkapital
| Side 25
RESULTATREGNSKAP BOB MORSELSKAP 2017
Note
2017
2016
kr.
kr.
DRIFTSINNTEKTER OG -KOSTNADER Organisasjon
24 073 757
24 571 757
Salgsinntekt
13
91 163 784
82 469 017
Leieinntekter
13
1 514 965
1 534 909
116 752 506
108 575 683
2 397 616
1 505 623
9
67 451 181
64 773 927
Avskrivninger
10
1 719 598
1 734 399
Andre driftskostnader
8
44 625 651
39 204 712
116 194 046
107 218 661
558 459
1 357 022
2 970 991
43 827 748
3 529 450
45 184 770
Sum driftsinntekter Varekostnader 8
Lønnskostnader m.m.
Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT Finansinntekter og -kostnader Netto finansresultat
4
5
6 13
Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat
11
-1 625 582
-1 584 715
Ordinært resultat
14
1 903 868
43 600 055
1 903 868
43 600 055
Overføringer: Avsatt til annen egenkapital
| Side 26
BALANSE BOB MORSELSKAP pr. 31/12/2017 Note
pr. 31/12/2016
kr.
kr.
3 618 939
0
3 618 939
0
EIENDELER ANLEGGSMIDLER: Immaterielle eiendeler 10
Goodwill Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter og bygninger
10
12
64 599 957
52 364 500
Driftsløsøre, inventar o.l.
10
12
1 080 000
1 608 000
65 679 957
53 972 500
5
611 081 572
574 255 347
13
13 315 000
2 500 000
Investeringer i aksjer og andeler
6
25 274 770
24 394 770
Andre langsiktige fordringer
7
347 100
379 350
9
9 773 106
7 586 741
Sum finansielle anleggsmidler
659 791 547
609 116 208
Sum anleggsmidler
729 090 443
663 088 708
0
45 885 000
Kundefordringer
5 933 307
5 848 212
Andre fordringer
4 967 055
2 032 323
13
31 000 000
43 573 540
3
21 865 279
71 618 129
63 765 641
168 957 204
792 856 085
832 045 912
Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern
Pensjonsmidler
7
8
OMLØPSMIDLER: Prosjekter Tomter og egenregi prosjekter
2,12
Fordringer
Lån til foretak i samme konsern Bankinnskudd, kontanter o.l. Bankinnskudd, kontanter o.l. Sum omløpsmidler SUM EIENDELER
| Side 27
pr. 31/12/2017 Note
pr. 31/12/2016
kr.
kr.
22 409 190
21 376 690
5 527 674
5 527 674
27 936 864
26 904 364
692 728 503
690 389 267
692 728 503
690 389 267
720 665 367
717 293 631
9
12 742 904
8 609 670
11
202 761
2 042 833
12
26 500 000
26 500 000
39 445 665
37 152 503
0
33 800 000
11 231 647
4 220 738
3 437 069
914 678
4 170 803
5 982 667
EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Andelskapital Overkurs 14
Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital
14
Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital LANGSIKTIG GJELD Avsetning for forpliktelser 8
Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Annen langsiktig gjeld
7
Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld KORTSIKTIG GJELD Prosjekter Leverandørgjeld
11
Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern
13
424 889
19 224 091
Annen kortsiktig gjeld
15
13 480 644
13 457 603
Sum kortsiktig gjeld
32 745 052
77 599 777
Sum gjeld
72 190 717
114 752 280
792 856 085
832 045 912
SUM EGENKAPITAL OG GJELD Bergen 31. desember 2017/22. mars 2018 I styret for BOB BBL
Einar A. Kongsbakk Styreleder
Leni Ravnøy Eriksen
| Side 28
Vigdis N. Kvalheim Nestleder
Marianne Pedersen
Terje Heggheim
Anders Håvardstun
Roger Valhammer
Erik Yri Engelsen
Kristin Holst Paulsen
Terje W. Gilje Adm.dir.
NOTER BOB MORSELSKAP NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og er utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og anbefalinger til norsk regnskapsskikk.
grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringer. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap på krav.
Investeringer i aksjer og andeler i øvrige selskap: Investeringer i aksjer og andeler i øvrige selskaper balanseføres til anskaffelseskost. Investeringene blir nedskrevet til virkelig verdi dersom verdifallet forventes å ikke være forbigående.
Skatt:
Inntekter:
Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt / skattefordel er beregnet på alle forskjeller mellom regnskapsmessig og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Utsatt skatt er beregnet med 23 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli utnyttet.
Pensjoner:
I tillegg til skatt på inntekt betaler selskapet formuesskatt av netto skattemessig formue. Formuesskatt er klassifisert som betalbar skatt.
Varige driftsmidler:
Betalbar skatt og utsatt skatt som knytter seg til poster som er ført direkte mot egenkapitalen føres også direkte mot egenkapitalen. Det er ingen slike poster i år.
Inntektsføring ved salg av varer og tjenester skjer på leveringstidspunktet. Kontingenter inntektsføres i kontingentsperioden. Forfalte ikke betalte kontingenter ansees som usikre og blir inntektsført ved betaling. Inntektene regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet. BOB konsernet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets forventede levetid. Vesentlige driftsmidler som består av betydelige komponenter med ulik levetid er dekomponert med ulik avskrivningstid for de ulike komponentene. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.
Kontantstrømoppstilling:
Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Det vises for øvrig til tekster i tilknytning til de påfølgende noter.
Fusjon:
Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmidlet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere.
BOB BBL har fusjonert inn datterselskapet BOB Befas Regnskap AS med regnskapsmessig virkning fra 01.01.17 og skattemessig virkning fra 01.01.18.
Omløpsmidler:
Finansielle omløpsmidler som er notert på børs eller lignede blir bokført til markedsverdi pr. 31.12.2017. Andre eiendeler som er klassifisert som omløpsmidler er bokført til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi.
Fusjonen er gjennomført ved at BOB Befas Regnskap AS (overdragende selskap) overdrar sine eiendeler, rettigheter og forpliktelser til BOB BBL (overtakende selskap). Sammenligningstallene er ikke omarbeidet. For effekt på egenkapital, se note 14.
Fordringer:
Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på
NOTE 2 BYGGEPROSJEKTER Byggeprosjektene presenteres etter løpende avregningsmetode med fortjeneste. BOB BBL har for tiden ingen prosjekter under oppføring.
| Side 29
NOTE 3 BETALINGSMIDLER (Alle tall i 1000)
2017
2016
16 793
66 874
5 072
4 744
21 865
71 618
2017
2016
2 156
1 732
0
1 455
2 639
42 774
Andre rente og finansinntekter
18
196
Renter fra datterselskaper
89
1 971
0
1 124
-711
-1 415
Renter på lån fra datterselskaper
0
-24
Nedskrivning av finansielle omløpsmidler
0
-2 475
-1 220
-1 510
2 971
43 828
BOBs frie midler BOBs bundne midler Sum betalingsmidler BOB har en ubenyttet trekkreserve på MNOK 5 i DNB.
NOTE 4 POSTER SOM ER SAMMENSLÅTTE (Alle tall i 1000)
Renteinntekter fra bankinnskudd Renteinntekter fra finansielle omløpsmidler Mottatt utbytte og konsernbidrag
Gevinst ved salg av datterselskap Pantelånsrenter
Andre finanskostnader Sum finansresultat
NOTE 5 DATTERSELSKAPER Forretnings kontor
Eierandel / Stemmeandel
06/09/2006
Bergen
100%
BOB Finans AS
12/05/2015
Bergen
100%
BOB Befas AS
01/01/2017
Bergen
100%
Bokført verdi
Resultat 2017
Egenkapital 31.12.2017
Foretaksnavn
Anskaffet
BOB Eiendomsutvikling AS
Datterselskapet BOB Driftservice AS har fusjonert med BOB Befas AS med regnskapsmessig virkning fra 1.1.2017.
Foretaksnavn
Pål.verdi
BOB Eiendomsutvikling AS
50 000 000
423 405 362
66 218 599 480 458 690
BOB Finans AS
10 000 000
150 549 985
11 302 091 165 140 148
450 000
37 126 224
60 450 000
611 081 571
BOB Befas AS Sum
| Side 30
2 209 659
5 826 917
79 730 349 651 425 755
NOTE 6 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER Aksjene er bokført til kostpris med tillegg for avgitte konsernbidrag
Foretaksnavn
Eierandel
Norske Boligbyggelags Landsforbund SA
Antall
Pål.verdi
Bokført verdi
10 496
1 049 600
1 049 600
Boligbyggelagenes Partner AS
10,2 %
51
510 000
2 443 700
Biligbyggelagenes Finansieringsforetak A-aksjer
13,4 %
174
8 800 000
9 954 070
Biligbyggelagenes Finansieringsforetak B-aksjer
5,1 %
5 250
5 250 000
5 250 000
BBL Datakompetanse AS
7,0 %
217 847
217 847
3 000 000
Futurum AS
11,1 %
3 512
3 522 000
3 522 000
Storbybolig AS
14,3 %
25
1 000
25 000
Førde Sør AS
1,0 %
2
10 000
10 000
Førdepakken AS
2,0 %
20
20 400
20 400
233 818
19 380 847
25 274 770
Sum investeringer i aksjer og andeler
NOTE 7 LANGSIKTIG GJELD/FORDRINGER Selskapet har fordringer på kr. 13.618.855,- som forfaller mer enn ett år etter utgangen av regnskapsåret. Selskapet har ingen gjeld som forfaller mer enn fem år etter utgangen av regnskapsåret.
NOTE 8 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE M.M. (Alle tall i 1000)
2017
2016
47 937
46 240
Arbeidsgiveravgift
6 956
6 955
Pensjonskostnader
7 344
6 542
Andre personalkostnader
5 214
5 037
67 451
64 774
63,7
64,2
Lønn, feriepenger og lignende
Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall årsverk sysselsatt i regnskapsåret
Herav til daglig leder Lønn til daglig leder utgjør kr 2.103.385,-, annen godtgjørelse kr 257.254,- og pensjonskostnader kr. 1.895.849,-. Administrerende direktør har i tillegg til de ordinære pensjonsordningene i boligbyggelaget individuelle pensjonsavtaler. Dette er avtaler om rett til førtidspensjon, som kan utbetales i et kontantbeløp ved fratreden etter mottakers ønske, og supplerende pensjon fra 67-82 år. Årlig førtidspensjon skal utgjøre en andel av fast årslønn.
| Side 31
Godtgjørelser til tillitsvalgte inkl. folketrygdavgift (Alle tall i 1000)
2017
2016
Styret
815
782
Øvrige
426
362
Andre kostnader tillitsvalgte
599
258
1 840
1 402
Sum
Revisor (Alle tall i 1000)
2017 Kostnadsført honorar eks mva for revisjon i 2017 utgjør
475
for skattemessig bistand
138
for teknisk bistand
486
for annen bistand
1 036
NOTE 9 OBLIGATORISK TJENESTEPENSJON OG PENSJONSFORPLIKTELSER Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne loven. Totalt innestående midler i finansiseringsinstitusjon, som er bundet til dekning av pensjonsforpliktelser, vises som anleggsmiddel på eiendelssiden i balansen. Nåverdi av inngåtte pensjonsavtaler vises som langsiktig gjeld i balansen.
2017
2016
9 773 106
7 586 741
12 742 904
8 609 670
Pensjonsmidler: Innestående garantikontoer i finansieringsinstitusjoner Pensjonsforpliktelse usikrede ordninger: Beregnet nåverdi av individuelle pensjonsavtaler inkl arb.avg.
| Side 32
NOTE 10 VARIGE DRIFTSMIDLER Næringslokale/ Fritidsbolig/
Biler og
Inventar og
Goodwill
Leilighet/tomt
og maskiner
IT - utstyr
Totalt
0
64 871
764
8 121
73 756
3619
13 363
0
-
16 982
(Alle tall i 1000)
Anskaffelseskost 1.1 2017 Tilgang Avgang
0
-459
-764
0
-1 223
Anskaffelseskost 31.12.17
3619
77 775
-
8 121
89 514
Avskrivninger pr. 1.1.2017
0
12 507
738
6 539
19 784
Akkumulerte avskrivninger 31.12.2017
0
13 175
-
7 041
20 216
3619
64 600
-
1 080
69 299
0
1 200
17
502
1 719
5 år
0-60 år
5 - 8 år
0 - 10 år
Linær
Lineær
Lineær
Lineær
Balanseført verdi pr. 31.12.2017 Årets avskrivninger Økonomisk levetid Avskrivningsplan
NOTE 11 SKATT (Alle tall i 1000)
2017
2016
Skatt på inntekt
2 518
4 806
Skatt på formue
919
915
Skatt tidligere år
0
0
Skatt tidligere år
0
47
Netto endring utsatt skatt
-1 811
-4 183
Årets totale skattekostnad
1 626
1 585
2 518
4 806
Skatt på avgitt konsernbidrag
0
0
Skatt tidligere år
0
0
Skatt på avgitt konsernbidrag
0
-4 806
919
915
3 437
915
Årets skattekostnad fremkommer slik :
Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Skatt på inntekt
Skatt på formue Betalbar skatt
| Side 33
Spesifikasjon av skatteeffekten av midlertidige forskjeller:
2017
2016
Anleggsmidler
3 191
2 248
Kundefordring
-51
-97
Prosjekt
-78
2 848
Gevinst/tapskonto
696
89
-972
-979
-2 584
-2 066
203
2 043
2017
2016
Lån fra kredittinstitusjoner
26 500
26 500
Sum
26 500
26 500
Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld
55 826
93 752
Regnskapsmessige avsetninger Pensjonsforpliktelse Utsatt skatt
NOTE 12 PANTSTILLELSE OG GARANTIER (Alle tall i 1000)
Gjeld sikret ved pant
BOB Region NordVest har stilt garantiansvar ovenfor kunder som utgjør MNOK 3,1 pr. 31.12.2017.
NOTE 13 TRANSAKSJONER/MELLOMREGNING MED NÆRSTÅENDE 2017 Til gode mellomregning mellom BOB og selskap i samme konsern Mellomværende gjennom året er renteberegnet med kr. Skyldig mellomregning mellom BOB og selskap i samme konsern Mellomværende gjennom året er renteberegnet med kr. Leie lokaler inkl. felleskostnader Administrasjonsgodtgjørelse
| Side 34
2016
44 315 000 46 073 540 88 865
1 990 990
424 889 19 224 091 0
-24 228
780 000
660 000
10 205 000 10 381 000
NOTE 14 EGENKAPITAL Egenkapital pr. 01.01.17
Andelskapital
Overkurs
Annen egenkapital
Sum
21 376 690
5 527 674
690 389 267
717 293 631
435 368
435 368
BOB Befas regnskap fusjon Nye andeler Årets resultat Egenkapital pr. 31.12.17
1 032 500
0
0
1 032 500
0
0
1 903 868
1 903 868
22 409 190
5 527 674
692 728 503
720 665 367
NOTE 15 AVSETNINGER, GARANTIER OG REKLAMASJONER I regnskapet er det foretatt avsetninger for antatte kostnader som vil påløpe for avsluttede byggeprosjekter. Utover dette er det foretatt avsetninger for sannsynlige og målbare kostnader til garantier og reklamasjoner. Totale avsetninger på byggeprosjekter utgjør ca. MNOK 3,3 ved utgangen av 2017.
| Side 35
KONTANTSTRØMANALYSE BOB MORSELSKAP (INNDIREKTE MODELL)
2017
2016
3 529 450
45 184 770
-914 678
-747 179
1 719 598
1 734 399
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter +/-
Ordinært resultat før skattekostnad
-
Periodens betalte skatt og refunderte skatt
+
Ordinære avskrivninger
+/-
Tap/gevinst salg av anleggsmidler
-7 500 000
0
+/-
Endring tomter, prosjekter og boliger
45 885 000
69 741 174
+/-
Endring kundefordringer, utlån og andre langsikt.fordringer
-458 409
24 578 120
+/-
Endring leverandørgjeld og andre kreditorer
7 010 909
-51 784 499
+/-
Forskjell kostnadsført pensjon
1 979 225
421 422
+/-
Endring i andre tidsavgrensningsposter
-56 542 764
2 758 728
=
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
-5 291 669
91 886 935
7 509 000
10 000
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter +
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
-
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
-16 762 135
-455 919
+
Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler
20 000
1 400 001
-
Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler
-58 019 084
-4 350 100
+
Lån til foretak i samme konsern
21 758 540
0
+
Innbetalinger ved salg av finansielle omløpsmidler
0
1 523 640
-
Urealisert gevinst/tap finansielle omløpsmidler
0
2 475 416
=
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
-45 493 680
603 038
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter -
Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld
0
-49 600 000
-
Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld
0
0
+
Innbetalinger av egenkapital
1 032 500
1 212 500
=
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
1 032 500
-48 387 500
=
Netto endring i kontanter og kontantekvival.
-49 752 849
44 102 473
+
Beholdning av kontanter og kontantekvival. 01.01
71 618 129
27 515 657
=
Beholdning av kontanter og kontantekv. 31.12
21 865 279
71 618 129
| Side 36
| Side 37
| Side 38
| Side 39
BOB BBL NygĂĽrdsgaten 13 P.B. 7280 5020 Bergen Tel.: 55 54 74 00 kundesenter@bob.no Org.nr. 948 383 268 bob.no