Ã…RSMELDING 2018
INNHOLD Innledning v/ adm. dir.
Side
3
Styrets årsberetning 4 BOBs jubileumsbok 13 Styret i BOB 2019 10 BOB KONSERN Resultatregnskap 15 Balanse 16 Noter 18 Kontantstrømanalyse 26 BOB MORSELSKAP Resultatregnskap 28 Balanse 29 Noter 31 Kontantstrømanalyse 38 Revisors beretning
39
OFFENSIV | PROFESJONELL | ENGASJERT | NYSKAPENDE
INNLEDNING VED ADMINISTRERENDE DIREKTØR
Nye samarbeidsformer vil styrke BOB og Vestlandet. Mange er sikkert nysgjerrige på hvorfor BOB løfter blikket mot den internasjonale arena. Men i en hverdag med stadig økende digitalisering og rask innovasjonstakt, blir samarbeid også utover landegrenser viktig. Avstander blir kortere – og vi samhandler på tvers av kontinent på stadig nyere måter. Også innen vår bransje. Hovedformålet med samarbeidet er å sikre at vi er oppdaterte, slik at vi kan tilby relevante produkter og tjenester til våre kunder og medlemmer. God kundeopplevelse står i sentrum. BOB har derfor tatt initiativ til opprettelsen av Proptech Innovation – et innovativt klyngesamarbeid innen bygg og eiendom med base her i Bergen. Proptech Innovation er en samarbeidsarena for innovasjon og utvikling av nye produkter og tjenester som kan være attraktive for kunden, ikke bare nasjonalt - men også internasjonalt. Initiativet er en suksess, og en rekke bedrifter og organisasjoner deltar i klyngen. Tallet på medlemmer øker stadig, også utover den klassiske eiendomsbransjen. Erkjennelsen av at samarbeid på tvers er nødvendig for gode kundeopplevelser står sterkt, og i godt samarbeid står vi sterke. Vi i BOB har gjennomført studiereiser til bl.a. USA og Asia – for å ta pulsen på hva som skjer innenfor vår bransje. For å være helt ærlig; vi ble mildt sagt overrasket over utviklingstempoet og digitaliseringstakten vi opplevde. Dette trigget konkurranseinstinktet i mange av oss – for det er ingen tvil om at vi her på Vestlandet ønsker å være med på denne reisen, og helst sitte i forsetet. Vestlandets utvikling påvirkes i stor grad av globale megatrender og nasjonale ramme-
betingelser. Vi må løfte blikket og se hvordan regionen vår kan være en del av løsningen på nasjonale og globale utfordringer. Det krever at vi evner å ta i bruk ny teknologi i møte med digitalisering av markedsplasser, robotisering, automatisering og kunstig intelligens. Da er det viktig med bransjesamarbeid – og samarbeid på tvers av bransjer og fagområder. Det er ofte i slike nye samarbeidsformer det oppstår innovativ magi. Vi trenger et tettere samarbeid innad på Vestlandet, og med resten av Norge. Det krever at vi bygger tettere bånd også internasjonalt. Samarbeid som er med på å skape og å trygge arbeidsplasser her lokalt. Vestlandet må tiltrekke seg, utvikle og beholde den kompetansen vi trenger for å lykkes med omstilling. Vestlandet er en sentral aktør nasjonalt og internasjonalt bla. i petroleumsindustrien, havbruk og fiske og finans. Vi har ambisjoner om at vår region også kan bli ledende i å ta i bruk bærekraftig eiendomsteknolog – til beste for vår kunder og medlemmer. I BOB står bærekraftstankegangen sterkt, både hos medlemmer og i vår organisasjon. Det er derfor tydelig nedfelt i vår strategi at BOB sin virksomhet skal være basert på en bærekraftig utvikling, og aktivt å følge FNs klimamål, også i vårt innovasjonsarbeid. Vi er vårt ansvar bevisst i forhold til å arbeide for de fire hoveddimensjoner innenfor bærekraftig utvikling; økonomi, klima, miljø og samfunn. Fordi det er viktig. Terje W. Gilje Adm.dir. BOB BBL
Side 3 |
STYRETS ÅRSBERETNING FOR 2018 VIRKSOMHETEN BOB BBL er Norges tredje største boligbyggelag – tuftet på samvirke og medeierskap av nær 70 000 medlemmer. BOBs oppdrag er å skape gode boliger og forvalte dem med kvalitet og profesjonalitet, samt å tilby etterspurte fordeler, varer og tjenester for BOBs medlemmer og kunder. BOBs omfattende virksomhet har sin basis i «Lov om bustadbyggelag». BOB er organisert som konsern med mor- og datterselskaper, og har hovedkontor i Bergen. For å kunne betjene medlemmer og kunder i Sogn og Fjordane på best mulig måte, har BOB et eget regionskontor i Sogn og Fjordane. BOB avlegger konsernregnskap i henhold til regnskapsloven. BLIKKET MOT FREMTIDEN – TUFTET PÅ FORTIDEN BOB har en lang og innholdsrik historie som en banebrytende samfunnsaktør, med mål om å skape gode hjem for alle sine medlemmer – eller «rett hjem» i ordets egentligste betydning. I 2018 formidlet BOB denne historien – og denne forpliktelsen, gjennom utgivelse av jubileumsboken «Tuftet på fortiden – bygger for fremtiden». BOB er bevisst på å være tro mot idealene og målsettingen fra stiftelsen i 1941, og tar dette inn i en visjonær strategi om å bygge gode hjem for BOBs medlemmer, og samtidig kunne tilby dem tjenester og fordeler som er unike for BOB. Det er dette som er BOBs signatur. BOB har tatt mål av seg å ikke bare bygge boliger – det er det mange som kan, men å være en samfunnsutvikler som bygger rette hjem for alle
sine medlemmer. Hjem som er gode å leve i – med BOBs signatur. FREMTIDSRETTET INNOVASJON BOB er stolt av sin historie, men også historien har sin tid. Bare når en vet hvor en kommer fra og hvor en er, er det mulig å stake ut kursen dit en skal. Styret har derfor hatt fokus på målet for BOBs virksomhet og har gjennom en ambisiøs strategisk plan tatt BOB-organisasjonen inn i en ny tid. Strategiplanen som ble vedtatt i 2017 har beredt grunnen for styrets arbeid og har preget virksomhetens arbeid i 2018. Ny teknologi og digitalisering krever ny kompetanse og nye virkemidler i alle ledd i BOBs organisasjon. Ikke bare fordi det er ønskelig, men fordi det er tvingende nødvendig om BOB skal kunne møte medlemmenes og kundenes endrede ønsker og behov – og ikke minst kunne stå støtt i en stadig økende konkurranse. Det er grunnen til at BOB har tatt initiativ til etableringen av «Proptech Innovation» – en samarbeidsklynge med et tyvetalls aktører, med formål om å skape og drifte gode boliger for menneskene som bor i dem. Målsettingen er å sikre dem rett hjem. Vi definerer Proptech på følgende måte: Teknologi som legger til rette for radikale eller gradvise endringer i måten vi kjøper, leier, selger, designer, bygger og administrerer bolig og næringseiendom. Vedtatte strategi har også medført et økt fokus på å satse på nye produkter og tjenester til medlemmene som retter seg mot hjemmet. Produktene det arbeides med vil gjelde alle medlemmer, og har hele Vestlandet som primærmarked.
BOB hadde ved utgangen av 2018 67 931 medlemmer. | Side 4
KOMPETANSEHUS OG TOTALLEVERANDØR BOBs strategi er utformet for at BOB skal ha flere ben å stå på. Like fullt er BOBs kjernevirksomhet å bygge og drifte gode boliger, bomiljø og næringseiendommer for BOBs medlemmer og kunder. Gjennom datterselskapet BOB Befas AS dekker vi nå samtlige tekniske og prosjektrelaterte tjenester til våre kunder innen bolig- og næringseiendom. I tillegg leveres forvaltningstjenester til næringseiendom, herunder også utleie og salg av næringseiendom gjennom BOB Befas Næringsmegling AS. BOB forvalter 800.000 kvm. næringsareal - og tilbyr et bredt spekter av driftstjenester til eiere og leietakere av næringseiendom. I 2018 kjøpte BOB et elektroselskap for å styrke totalleveransen til våre kunder. EIENDOMSFORVALTNING BOB er den største tilbyder av forretningsførertjenester til boligselskap i Hordaland og Sogn og Fjordane – vi er en totalleverandør av tjenester til boligselskap. BOB skal være en tjenesteytende profesjonell aktør, til støtte og hjelp for styrene – med bred kompetanse innen alle relevante fagfelt som økonomi, regnskap, juridiske tjenester og byggtekniske fag. I 2018 hadde BOB forretningsføreravtaler med 530 boligselskap med til sammen 26.771 boliger. Disse avtalene innbefatter bla. forretningsførsel, innfordring og juridiske tjenester. I henhold til forretningsførerkontraktene utfører BOB innkreving av felleskostnader, fakturahåndtering, budsjettering, utarbeidelse av årsregnskap, regnskapsrapportering, forberedelse og gjennomføring av generalforsamling, håndtering av ligningsopplys-
ninger og ajourhold av offentlige registre. NY PROFIL Som en del av BOBs fremoverlente strategi, fremsto BOB våren 2018 med ny profil og ny logo, samtidig som at samtlige medarbeidere ble samlet i et nyoppusset og høyst tilpasset BOB-hus i Nygårdsgaten 13. KLIMA OG MILJØ FN har vedtatt 17 bærekraftmål - målsettinger for en felles arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikhet og stoppe klimaendringene innen 2030. I BOBs strategi er flere av disse områdene en integrert del av vårt beslutningsgrunnlag. Styret har lagt dette til grunn for BOBs veivalg i å sikre et bærekraftig samfunn. Et viktig element i dette arbeidet er å ha fokus på klima- og miljøtiltak i byggebransjen, spesielt innen boligbyggelagbransjen. BOB har derfor tatt initiativ overfor NBBL (Norske Boligbyggelags Landsforbund) til å sette et klimaog miljøregnskap høyere på agendaen i årene som kommer. Initiativet er tatt vel imot i organisasjonen, og vi forventer at initiativet resulterer i konkrete resultater. BOB søker å benytte miljøriktige materialer i forbindelse med nybygg og renovering. Miljøvennlig limtre var en viktig bestanddel i boligprosjektet Treet, og BOB har ambisjoner om å benytte treteknologi i flere fremtidige byggeprosjekt.
20.175 av medlemmene bodde i BOB-lag, mens 47.756 medlemmer var såkalte ”ikke-boende medlemmer”. Side 5 |
BOLIG- OG PROSJEKTUTVIKLING Styret er opptatt av at BOBs utviklingsarbeid skal ha en horisont på flere generasjoner fremover. I 2018 ferdigstilte BOB boligprosjektet Portalen Sameie med 100 leiligheter og et parkeringsanlegg for 44 biler. Gjennom 2018 har BOB hatt 152 leiligheter under bygging i prosjektene 1912 og Campbells. I tillegg ca. 3.300 m2 næring og parkeringsanlegg for ca. 80 biler. Nevnte næringsareal innbefatter inneog utendørsareal for en barnehage. Gjennom året har det også vært fokus på å få til prosjekter i Sogn og Fjordane. Det ble i 2018 tegnet intensjonsavtale med COOP Vest om et utbyggingsprosjekt i Førde sentrum, med muligheter for å bygge 80 boliger - i et spennende samspill med eksisterende byrom og næringsliv. For BOB er det essensielt å tilrettelegge for det gode liv mellom husene. Gjennom nøye planlegging av uteområder, lekearealer og fellesareal vil vi skape en helhetlig bo-opplevelse. BOB bygger ikke bare boliger – men tar et større ansvar for byfornying enn det som kanskje er vanlig i næringen for øvrig. MEDLEMSORGANISASJONEN Ved utgangen av 2018 hadde BOB 67.931 medlemmer, hvorav ca. 30 prosent av medlemmene bodde i BOB-tilknyttede borettslag.
å bygge og forvalte boliger basert på et overordnet krav om miljø og etisk forankring. Samfunnsansvaret kommer også til uttrykk gjennom økonomisk støtte til foreninger og lag. Blant disse er Stiftelsen Albatrossen Ettervernsenter og Kolibri CARF – «Children at Risk Foundation». Sistnevnte er en norsk stiftelse som gjennom samarbeid med den brasilianske stiftelsen RCBF jobber blant barn og unge i favelaområder i São Paulo-regionen i Brasil. UTLEIEBOLIGVIRKSOMHETEN Utleie av boliger er et viktig tilbud til medlemmer i BOB. Selskapet BOB Boligutleie AS forvalter totalt 139 leiligheter, fordelt på syv bygg. Det er tidvis stor etterspørsel etter ledige leiligheter, og ved årets slutt var alle BOBs utleieleiligheter leid ut. BOB-FORUM BOB-forum har syv medlemmer valgt av generalforsamlingen, og oppdraget til BOB-forum er definert i BOBs vedtekter. Samhandlingsrelasjonene mellom styret og BOB-forum må gås opp for at begge instanser skal kunne optimalisere de forutsetninger som er nedfelt i BOBs vedtekter.
SAMFUNNSENGASJEMENT BOB tar samfunnsansvar. I første rekke gjelder dette innenfor virksomhetens kjerneområder –
Ca. 41.500 av våre medlemmer har aktivert medlemskortet. Det sikrer dem gode rabatter innen populære varegrupper. | Side 6
KONSERNFORHOLD HERUNDER REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET Konsernets omsetning i 2018 var på kr. 569.851.026,-, inkludert prosjektinntekter på kr. 364.971.696,-. BOB-konsernets resultatregnskap for 2018 viser et resultat før skatt på kr. 20.612.542,- og et resultat etter skatt på kr. 9.408.869,- Bokført egenkapital i konsernet er pr. 31.12.2018 kr. 654.771.713,- og konsernets egenkapital utgjør 50 % av totalkapitalen. Styret er tilfreds med årets resultat og anser årsregnskapet som rettvisende for boligbyggelaget og konsernets økonomiske stilling pr. 31.12.18. BOB BBLs (morselskapet) omsetning i 2018 var på kr. 107.516.987,-. Resultatregnskapet til BOB BBL for 2018 viser et underskudd før skatt på - kr. 681.245,- og - kr. 3.581.763,- etter skatt. Bokført egenkapital i BOB BBL er pr. 31.12.2018 kr. 718.069.904,-. Selskapets egenkapital er 89 % av totalkapitalen. KONTANTSTRØMANALYSE Netto kontantstrøm i BOB konsern fra operasjonelle aktiviteter var i 2018 negativ med - kr. 83.863.070,- mot et positivt driftsresultat på kr. 32.798.641,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm forklares i hovedsak med ferdigstilling av prosjektet Portalen, i tillegg til påløpte kostnader knyttet til prosjekter under arbeid; 1912. Prosjektene finansieres med byggelån og egenkapital (netto
kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter). Netto kontantstrøm i BOB BBL fra operasjonelle aktiviteter var i 2018 positivt med kr. 7.991.152,mot et negativt driftsresultat på - kr. 16.427.341,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm forklares i hovedsak med økning av konserninterne fordringer. Styret anser årsregnskapet for selskapets og konsernets økonomiske stilling pr. 31.12 2018 som rettvisende. FINANSIELL RISIKO Sammensetningen av konsernets kundemasse er bred og variert. Styret er oppmerksom på boligbyggelagets markedsrisiko innen enkelte områder, særlig innen salg av boliger. Konsernets lån er sikret med pant i fast eiendom, og har hovedsakelig flytende rente. Konsernet er eksponert for risiko knyttet til endringer i rentemarkedet. Likviditetssituasjonen i konsernet er svært tilfredsstillende. BOBs investeringsstrategi er basert på definerte grenser for hvor stor andel som kan plassers i investeringskategorier med ulik risiko. Investeringene er plassert i norske og globale fond, med god spredning av risiko og likviditet.
BOB var ved utgangen av 2018 forretningsfører for 530 boligselskap. Side 7 |
DISPONERING AV ÅRSRESULTATET Morselskapet i BOB hadde i 2018 et underskudd etter skatt på - kr 3.581.763,-. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet:
Kompetanseheving og mulighetene for karriereutvikling oppleves å være like gode for alle ansatte i organisasjonen. BOB er kjent med formålet i likestillings- og diskrimineringsloven og tar hensyn til lovens formål i sin personalpolitikk.
Overført fra annen egenkapital - kr. 3.581.763,Totalt disponert - kr. 3.581.763,-
ÅRSVERK OG SYKEFRAVÆR Ved utgangen av 2018 var 168 personer fast ansatt i BOB og tilhørende datterselskaper, mot 156 personer på samme tidspunkt i 2017. Antall årsverk i løpet av året 2018 var 151,9 mot 139,7 i 2017. I 2018 var sykefraværet i BOB morselskap 5,38% mot 4,45% i 2017.
FORUTSETNING OM FORTSATT DRIFT Regnskap for 2018 er utarbeidet under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets styre bekrefter at denne forutsetning er til stede. FORURENSING BOB har ikke virksomheter som forurenser det ytre miljø utover normal drift for virksomhetene. LIKEVERD OG LIKESTILLING Hovedstyret i BOB består av ni medlemmer - fire kvinner og fem menn. BOB-forum har syv medlemmer - fire kvinner og tre menn. Ledergruppen til BOB besto ved utgangen av 2018 av to kvinner og fire menn. BOB skal vektlegge mangfold i organisasjonen og har derfor fokus på likhet i rekrutteringsprosesser. Det er en målsetting å ha medarbeidere av begge kjønn på alle nivåer i konsernet. Ved utgangen av 2018 var det 28,8% kvinner og 71,2% menn fast ansatt i konsernet. Den store forskjellen i andel kvinner og menn har sin årsak i oppkjøp av BOB Befas AS, som i all hovedsak har mannlige ansatte.
ARBEIDSMILJØ, FOREBYGGENDE HELSEARBEID OG KOMPETANSEUTVIKLING Arbeidsmiljøet i BOB er godt. Dette gjenspeiles i medarbeiderundersøkelser og medarbeidersamtaler. BOB skal kjennetegnes av gode ergonomiske og sikre arbeidsplasser. Det ytes økonomiske bidrag til fysiske aktiviteter i og utenfor arbeidstiden. I BOB morselskap har det vært avholdt 4 møter i Bedrifts- og arbeidsmiljøutvalget (BAMU). I BOB Befas AS har det vært avholdt 2 møter i AMU. Styret konstaterer med glede at de arbeidsmiljøundersøkelser BOB utfører, gir meget gode resultater. BOBs organisasjon skal være profesjonell og fortløpende være opptatt av å optimalisere dette. Kravet til den enkelte medarbeider er stort, og det legges derfor betydelig vekt på kompetansebygging, både gjennom interne og eksterne fagkurs.
BOB forvaltet ved utgangen av 2018 800 000 kvm. næringslokaler | Side 8
DATTERSELSKAPER BOB er organisert som konsern, med i alt 19 aksjeselskap, i tillegg til selve boligbyggelaget. Selskapene er direkte eid av boligbyggelaget eller gjennom datterselskaper. Datterselskapenes oppgave er å virkeliggjøre de overordnede målsettinger som er fastsatt av konsernstyret. Fullstendig oversikt over datterselskaper og tilknyttede selskaper fremgår av note 6 i regnskapet.
ETIKK BOB skal kjennetegnes av høy etisk refleksjon som en implementert verdi på alle plan og i alle relasjoner. Det er utarbeidet egne etiske retningslinjer i BOB som gjelder for styrets medlemmer, BOBs ledere og medarbeidere og alle som opptrer på vegne av BOB.
Bergen 31. desember 2018/28. mars 2019 I styret for BOB BBL
Einar A. Kongsbakk Styreleder
Leni Ravnøy Eriksen
Vigdis N. Kvalheim Nestleder
Marianne Pedersen
Terje Heggheim
Anders Håvardstun
Jorunn Eide Kirketeig
Erik Yri Engelsen
Terje W. Gilje Adm.dir.
BOB hadde gjennom 2018 152 leiligheter under bygging i prosjektene 1912 og Campbells. Side 9 |
STYRET I BOB 2019 Styret i BOB BBL (Fra nederst mot øverst) Einar Kongsbakk (Styrets leder) Terje W. Gilje (Adm.dir.) Vigdis N. Kvalheim (Styrets nestleder) Anders Håvardstun (Ansattrepresentant) Jorunn Eide Kirketeig (Styremedlem) Erik Yri Engelsen (Ansattrepresentant) Terje Heggheim (Styremedlem) Leni Ravnøy Eriksen (Styremedlem) Marianne Pedersen (Ansattrepresentant) Helge Lilletvedt (Møtende varamedlem)
BOB ferdigstilte i 2018 boligprosjektet Portalen Sameie, med 100 leiligheter. | Side 10
Foto: Tove Lise Mossestad
Foto: Tove Lise Mossestad
Foto: Tove Lise Mossestad
I 2018 var det 1.629 overdragelser av bruktboliger i BOB-tilknyttede lag. Side 11 |
Foto: Tove Lise Mossestad
146 av eierskiftene skjedde gjennom bruk av forkjøpsrett. | Side 12
JUBILEUMSBOK
I 2018 utga BOB en fyldig jubileumsbok - med tilbakeblikk på boligbyggelagets virke gjennom 75 år. Boken har fått tittelen ”Tuftet på fortiden - bygger for fremtiden”. Jubileumsboken er utgitt i samarbeid med Bodoni forlag i Bergen – med Jo Gjerstad som redaktør. Dette er mer enn en tradisjonell jubileumsbok, like mye en fyldig historiebok, som i stor grad også handler om boligutviklingen i Bergen fra ca. 1850 og frem til i dag.
Boken gir et bakteppe for grunnlaget til at boligkooperasjonen fikk den rollen den fikk. Boken inneholder mye stoff som tidligere ikke har vært samlet mellom to permer, og vil nok ha en større leserkrets enn det en bedriftshistorie av den mer tradisjonelle sorten vil ha. BOB ga i 1999 ut et jubileumsskrift som tok for seg BOBs første 50 år – og en del av denne historien vil ha en naturlig plass også i den nye boken, selv om årets utgivelse favner mye bredere og er mer generell med hensyn til boligbygging i Bergen – og på Vestlandet for øvrig. Med en rekke dyktige skribenter på laget, har Gjerstad samlet en rekke spennende mennesker som presenteres i intervjuform, i tillegg til historiske anekdoter, artige tilbakeblikk, faktaopplysninger, samfunnsøkonomi og mye mer. Det hele er krydret med et rikholdig bildemateriale – også unike, historiske bilder. Derfor vil boken om BOB være leseverdig for langt flere enn bare de som har en spesiell interesse for boligbyggelagets gjøre og laden. Jubileumsboken er på 300 sider. Boken er ikke til salgs i bokhandelen, men interesserte kan kjøpe den ved fremmøte i BOBs resepsjon i Nygårdsgaten 13 i Bergen, eller i BOB sitt avdelingskontor i Førde.
17.500 av medlemmene har nå BOB-appen på sin mobil. Side 13 |
| Side 14
RESULTATREGNSKAP | BOB KONSERN 2018 DRIFTSINNTEKTER OG -KOSTNADER
Noter
2017 kr.
kr.
Organisasjon
23 287 716
24 073 757
Salgsinntekt
157 660 428
139 951 637
Leieinntekter
23 931 186
18 103 724
Prosjektinntekt
364 971 696
602 171 233
Sum driftsinntekter
569 851 026
784 300 351
Varekostnader
309 694 570
521 276 042
10
135 361 756
125 667 412
Avskrivninger
11
17 068 000
13 031 187
Nedskrivninger
11
0
1 199 779
Andre driftskostnader
9
74 928 058
60 825 434
537 052 385
721 999 854
32 798 641
62 300 498
-12 186 099
20 700 012
20 612 542
83 000 510
9
Lønnskostnader m.m.
Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT Finansinntekter og -kostnader Netto finansresultat
4
5
7
Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat
12
-11 203 673
-22 535 715
Ordinært resultat
14
9 408 869
60 464 795
Side 15 |
BALANSE | BOB KONSERN EIENDELER
ANLEGGSMIDLER: Immaterielle eiendeler Goodwill
11
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Note
kr.
kr.
13
33 548 732
40 960 734
33 548 732
40 960 734
Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter og bygninger
11
13
240 894 874
200 867 606
Driftsløsøre, inventar o.l.
11
13
8 822 568
2 449 970
249 717 442
203 317 576
Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap
7
11 050 442
7 939 172
Investeringer i aksjer og andeler
7
25 798 803
25 274 770
Andre langsiktige fordringer
8
25 805 725
40 414 673
10
10 364 054
9 773 106
73 019 025
83 401 721
356 285 199
327 680 031
580 947 736
478 049 674
Kundefordringer
18 650 012
16 252 937
Andre fordringer
5 061 545
11 353 388
23 711 556
27 606 325
5
270 055 794
271 169 742
3
67 292 790 942 007 877 1 298 293 075
67 877 580 844 703 321 1 172 383 351
Pensjonsmidler
9
Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER: Prosjekter Tomter og egenregi prosjekter
2
13
Fordringer
Sum fordringer Kortsiktige finansplasseringer Markedsbaserte finansielle omløpsmidler Bankinnskudd, kontanter o.l. Bankinnskudd, kontanter o.l. Sum omløpsmidler SUM EIENDELER
| Side 16
EGENKAPITAL OG GJELD
EGENKAPITAL:
Note
pr. 31.12.18 kr. 23 395 490 5 527 674 28 923 164
pr. 31.12.17 kr. 22 409 190 5 527 674 27 936 864
14
625 848 548 625 848 548 654 771 713
616 439 680 616 439 680 644 376 544
9
10 12
17 609 943 34 855 668
16 457 576 26 737 571
8
13 8
164 562 194 3 239 463 220 267 268
124 086 079 0 167 281 227
2
13
342 252 333 20 249 943 6 898 119 6 821 233 47 032 466 423 254 094 643 521 362 1 298 293 075
261 415 136 33 470 390 19 504 014 10 186 936 36 149 104 360 725 581 528 006 807 1 172 383 351
Innskutt egenkapital Andelskapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital LANGSIKTIG GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld KORTSIKTIG GJELD Prosjektfinansiering/byggelån Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD
14
12 15
Side 17 |
NOTER | BOB KONSERN
NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER
graden beregnes i hovedsak basert på en vurdering av fysisk ferdigstillelsesgrad.
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og er utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og anbefalinger til norsk regnskapsskikk.
Totalkostnaden revurderes løpende. For prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart.
Konsolideringsprinsipp: Konsernregnskapet omfatter BOB BBL med datterselskaper hvor laget eier direkte eller indirekte mer enn 50 prosent.
Pensjoner: BOB konsernet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader.
Heleide datterselskap som inngår i konsolideringen: • BOB Finans AS • BOB Eiendomsutvikling AS • BOB Befas AS
Varige driftsmidler: Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets forventede levetid. Vesentlige driftsmidler som består av betydelige komponenter med ulik levetid er dekomponert med ulik avskrivningstid for de ulike komponentene.
Heleide datterdatterselskap som inngår i konsolideringen: • BOB Boligutleie AS • Liaparken Utvikling AS • Sjøsiden Eiendom AS • Krohnviken Næring AS • Dolvikbakken AS • BOB Parkering AS • 1912 Næring 1 AS • Markusplass Eiendom AS • Markusplass Næring 1 AS • Markusplass Næring 2 AS • Markusplass Næring 3 AS • Markusplass Parkering AS • Damsgårdsveien 87 AS • BOB Befas Bolig AS • BOB Befas Næringsmegling AS
Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.
I tillegg inngår BOB TWA Elektro AS med 91,2% Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost er tilordnet identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, og oppført i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Investeringer i aksjer og andeler i øvrige selskap: Investeringer i aksjer og andeler i øvrige selskaper balanseføres til anskaffelseskost. Investeringene blir nedskrevet til virkelig verdi dersom verdifallet forventes å ikke være forbigående. Inntekter: Inntektsføring ved salg av varer og tjenester skjer på leveringstidspunktet. Kontingenter inntektsføres i kontingentsperioden. Forfalte ikke betalte kontingenter ansees som usikre og blir inntektsført ved betaling. Inntektene regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet. Anleggskontrakter / utviklingsprosjekter: Arbeid under utførelse knyttet til fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende avregningsmetode med fortjeneste. Forventet fortjeneste inntektsføres i takt med prosjektets salgsgrad og ferdigstillelsesgrad. Ferdigstillelses-
| Side 18
Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmidlet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Omløpsmidler: Finansielle omløpsmidler som er notert på børs eller lignede blir bokført til markedsverdi pr. 31.12. Andre eiendeler som er klassifisert som omløpsmidler er bokført til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Fordringer: Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringer. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap på krav. Skatt: Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt / skattefordel er beregnet på alle forskjeller mellom regnskapsmessig og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Utsatt skatt er beregnet med 22/23 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli utnyttet. I tillegg til skatt på inntekt betaler selskapet formuesskatt av netto skattemessig formue. Formuesskatt er klassifisert som betalbar skatt. Betalbar skatt og utsatt skatt som knytter seg til poster som er ført direkte mot egenkapitalen føres også direkte mot egenkapitalen. Det er ingen slike poster i år. Kontantstrømoppstilling: Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Det vises for øvrig til tekster i tilknytning til de påfølgende noter.
NOTE 2 BYGGEPROSJEKTER Av bokført beløp på TNOK 580 948 består TNOK 321 327 av prosjekter under oppføring, TNOK 148 412 av tomter, TNOK 110 607 av egenregiprosjekter og TNOK 602 av varelager. Konsernets prosjekter under oppføring presenteres etter løpende avregningsmetode med fortjeneste. Verdien av prosjektene er målt opp mot påregnelig salgspris etter fradrag for salgskostnader og eventuell nedskrivning. Tilleggsvederlag vedrørende kjøp av eiendom i Angelvik beregnes utfra bebygget areal ved salg. Tomteområdet er ikke planlagt og prosjektert ved utgangen av 2018, estimat for tilleggsvederlaget er følgelig ikke gjort. Tilleggsvederlaget er begrenset oppad til TNOK 26 000. Tilleggsvederlag vedrørende kjøp av eiendom på Ådland er betinget. Resterende vederlag er begrenset oppad til TNOK 7 800 og betales ved overlevering av skjøte.
NOTE 3 BETALINGSMIDLER
(Beløp i hele 1000)
Konsernets frie midler Konsernets bundne midler Sum betalingsmidler
2018 63 275 4 018 67 293
2017 61 298 6 580 67 878
BOB har en ubenyttet trekkreserve på MNOK 5 i DNB.
NOTE 4 POSTER SOM ER SAMMENSLÅTTE
(Beløp i hele 1000)
Renteinntekter fra bankinnskudd Andre rente- og finansinntekter Verdiøkning finansielle instrumenter Lånerenter Andre finanskostnader Sum finansresultat
2018 3 151 8 375 - 11 018 - 3 636 - 9 058 - 12 186
2017 2 481 11 783 11 383 - 2 817 - 2 130 20 700
NOTE 5 FINANSIELLE OMLØPSMIDLER (Beløp i hele 1000) Kostpris
Aksjer Obligasjoner Hedgefond Private equity Pengemarkedsfond Sum
83 210 89 904 36 505 14 870 39 908 264 397
Markedsverdi pr. 31.12.2017 86 515 90 852 37 421 15 141 40 127 270 056
Urealisert gevinst/tap 3 305 948 916 271 219 5 659
Konsernets finansielle omløpsmidler forvaltes av ekstern porteføljeforvalter, Formuesforvaltning Aktiv Forvaltning AS.
Side 19 |
NOTE 6 KONSERN M.V. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Konsernregnskapet omfatter morselskapet og følgende selskap:
Datterselskaper av BOB BBL
Anskaffet år
Forr. kontor
Eierandel/ stemmeandel
BOB Eiendomsutvikling AS
2006
Bergen
100%
BOB Finans AS
2015
Bergen
100%
BOB Befas AS
2017
Bergen
100%
Datterselskaper av BOB Eiendomsutvikling AS
Anskaffet år
Forr. kontor
Eierandel/ stemmeandel
Sjøsiden Eiendom AS
2007
Bergen
100%
Liaparken Utvikling AS
2007
Bergen
100%
1912 Næring 1 AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Eiendom AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Næring 1 AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Næring 2 AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Næring 3 AS
2008
Bergen
100%
Markusplass Parkering AS
2008
Bergen
100%
Krohnviken Næring AS
2014
Bergen
100%
BOB Boligutleie AS
2015
Bergen
100%
BOB Parkering AS
2016
Bergen
100%
Dolvikbakken AS
2016
Bergen
100%
Damsgårdsveien 87 AS
2018
Bergen
100%
Datterselskaper av BOB Befas AS
Anskaffet år
Forr. kontor
Eierandel/ stemmeandel
BOB Befas Bolig AS
2017
Bergen
100%
BOB Befas Næringsmegling AS BOB TWA Elektro AS
2017 2018
Bergen Bergen
100% 91,2%
| Side 20
NOTE 7 INVESTERINGER Investeringer i tilknyttede selskaper
Investeringer i tilknyttede selskaper er vurdert etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet og kostmetoden i selskapsregnskapene. (Beløp i hele 1000)
Kanalveien 90 AS
Gravdal Utvikling AS
Bergen
Bergen
45%
50%
Inngående balanse 01.01.
7 652
287
7 939
Endringer i selskapskapital
6 309
-
6 309
Forr.kontor Eierandel
Sum
Andel i årets resultat
-3 118
-80
-3 198
Utgående balanse 31.12.
10 844
207
11 050
Investeringer i aksjer og andeler (Beløp i hele 1000)
Foretaksnavn
Eierandel
Forr. kontor
Antall
Pålydende verdi
Bokført verdi
Boligbyggelagenes Partner AS
10,2 %
Oslo
51
510
2 444
Boligbyggelagenes Finansieringsforetak A-aksjer
13,4 %
Bodø
174
174
9 954
Boligbyggelagenes Finansieringsforetak B-aksjer
14,7 %
Bodø
14 400
14 400
5 600
7,6 %
Oslo
267 747
268
3 898
Futurum AS
11,6 %
Førde
3 512 146
3 522
3 847
Storbybolig AS
14,3 % Trondheim
25
1
25
BBL Datakompetanse AS
Førderegionen E39 AS
2,0 %
Førde
20
20
20
Førde Sør AS
1,0 %
Førde
2
10
10
3 794 565
18 905
25 799
Sum investeringer i aksjer og andeler
NOTE 8 LANGSIKTIG GJELD/FORDRINGER (Beløp i hele 1000)
2018
2017
Langsiktige fordringer som forfaller om mer enn ett år etter utgangen av regnskapsåret
25 102
40 371
Langsiktig gjeld som forfaller om mer enn fem år etter utgangen av regnskapsåret
17 862
21 274
Side 21 |
NOTE 9 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE M.M. (Beløp i hele 1000)
2018
2017
100 268
93 994
Arbeidsgiveravgift
15 057
14 127
Pensjonskostnader
13 157
10 353
6 879
7 193
135 362
125 667
151,9
139,8
Lønn, feriepenger og lignende
Andre personalkostnader Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall årsverk sysselsatt i regnskapsåret
HERAV TIL DAGLIG LEDER Lønn til daglig leder utgjør TNOK 2 220, annen godtgjørelse TNOK 349 og pensjonskostnader TNOK 1 437. Administrerende direktør har i tillegg til de ordinære pensjonsordningene i boligbyggelaget individuelle pensjonsavtaler. Dette er avtaler om rett til førtidspensjon, som kan utbetales i et kontantbeløp ved fratreden etter mottakers ønske, og supplerende pensjon fra 67-82 år. Årlig førtidspensjon skal utgjøre en andel av fast årslønn.
GODTGJØRELSER TIL TILLITSVALGTE INKL. FOLKETRYGDAVGIFT (Beløp i hele 1000)
2018
2017
Styret
939
815
Øvrige
477
426
Andre kostnader tillitsvalgte
300
599
1 716
1 840
Sum
GODTGJØRELSE TIL REVISOR (Beløp i hele 1000)
2018 Kostnadsført honorar eks mva i 2018 utgjør
| Side 22
for revisjon inkl. teknisk bistand
1 780
for annen bistand
2 186
Sum
3 966
NOTE 10 OBLIGATORISK TJENESTEPENSJON OG PENSJONSFORPLIKTELSER Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne loven. Totalt innestående midler i finansiseringsinstitusjon, som er bundet til dekning av pensjonsforpliktelser, vises som anleggsmiddel på eiendelssiden i balansen. Nåverdi av inngåtte pensjonsavtaler vises som langsiktig gjeld i balansen. (Beløp i hele 1000)
2018
2017
10 364
9 773
17 610
16 458
Pensjonsmidler: Innestående garantikontoer i finansieringsinstitusjoner Pensjonsforpliktelse usikrede ordninger: Beregnet nåverdi av individuelle pensjonsavtaler inkl arb.avg.
NOTE 11 VARIGE DRIFTSMIDLER (Beløp i hele 1000))
Anskaffelseskost 1.1 2018 ** Tilgang Avgang
Goodwill
Fast eiendom *
Biler og maskiner
Inventar og IT - utstyr
Totalt
51 201
233 039
4 484
8 121
296 845
3 535
25 984
771
8 487
38 777
-
-
-1 377
-4 620
-5 997
Anskaffelseskost 31.12.18
54 736
259 023
3 878
11 988
329 625
Avskrivinger pr. 1.1.2018
10 240
13 806
2 485
7 380
33 911
Akkumulerte avskrivninger 31.12.2018
21 187
18 129
2 958
4 086
46 360
Balanseført verdi pr. 31.12.2018
33 549
240 895
920
7 902
283 267
Årets avskrivninger
10 947
4 323
473
1 325
17 068
5 år
0-60 år
5 - 8år
0 - 10 år
Lineær
Linær
Lineær
Lineær
Økonomisk levetid Avskrivningsplan
* Boligeiendommer blir ikke avskrevet. ** Eiendom bokført til TNOK 18 400 er omklassifisert fra omløpsmiddel (prosjekt) til anleggsmiddel i 2018.
Side 23 |
NOTE 12 SKATT (Alle tall i hele 1000)
2018
2017
Skatt på inntekt
4 998
25 012
Skatt på formue
754
919
Skatt tidligere år
-135
2
5 586
-3 397
11 204
22 536
6 144
18 585
754
919
6 898
19 504
5 831
3 505
35 239
27 723
Utsatt skatt på kundefordring
-110
-155
Utsatt skatt på gevinst/tapskonto
864
1 129
Utsatt skatt på regnskapsmessige avsetninger
-4 714
-3 516
Utsatt skatt på pensjonsforpliktelse
-3 874
-3 438
1 620
1 491
-
-
34 856
26 738
Årets skattekostnad fremkommer slik :
Netto endring utsatt skatt Årets totale skattekostnad Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Skatt på årets inntekt Skatt på formue Betalbar skatt Utsatt skatt i balansen fremkommer slik: Utsatt skatt på anleggsmidler Utsatt skatt på prosjekter
Utsatt skatt på andre forskjeller Utsatt skatt rentebegrensningsregler Utsatt skatt
Utsatt skatt knyttet til merverdien på eiendom i eget aksjeselskap er beregnet utfra opprinnelig planlagt anvendelse av tomtearelet på boliger for salg og næringsareal til varig eie i det aktuelle selskapet.
| Side 24
NOTE 13 PANTSTILLELSER OG GARANTIER (Beløp i hele 1000)
2018
2017
Lån fra kredittinstitusjoner
164 562
124 086
Prosjektfinansiering / byggelån
342 252
261 415
Sum
506 814
385 501
Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld
805 412
587 001
Gjeld sikret ved pant
Eiendommene som eies av selskapene Sjøsiden Eiendom AS, Liaparken Utvikling AS, Krohnviken Næring AS, Dolvikbakken AS, Markusplass Eiendom AS, 1912 Næring 1 AS, Markusplass Næring 1 AS, Markusplass Næring 2 AS, Markusplass Næring 3 AS, og Markusplass Parkering AS er stilt som sikkerhet for lån til kredittinstitusjoner som andre selskaper i konsernet BOB BBL har. Eiendommer som BOB Eiendomstuvikling AS eier er stilt som sikkerhet for lån med inntil TNOK 375 000,-. Eiendom som BOB Boligutleie AS eier er stilt som sikkerhet for lån med inntil TNOK 150 000,-. Konsernets eiendom i Angelvik er stilt som sikkerhet ovenfor Brattholmen Eiendomsselskap AS som sikkerhet for fremtidige tilleggsvederlag med en ramme på TNOK 26 000,-. Selskapets utviklingsprosjekter er stilt som sikkerhet for bygggelån i DnB. BOB BBL har stilt garantiansvar ovenfor kunder som utgjør TNOK 3 100,- pr. 31.12.2018.
NOTE 14 EGENKAPITAL (Beløp i hele 1000)
Egenkapital pr. 01.01.18 Nye andeler Årsresultat Egenkapital pr. 31.12.18
Andel/aksjekap.
Overkurs
Annen egenkapital
Sum
22 409
5 528
616 440
644 377
986
-
-
986
-
-
9 409
9 409
23 395
5 528
625 849
654 772
Minioritetens andel av årets resultat utgjør TNOK -33. Minioritetens andel av egenkapitalen utgjør TNOK 110.
NOTE 15 AVSETNINGER, GARANTIER OG REKLAMASJONER I regnskapet er det foretatt avsetninger for antatte kostnader som vil påløpe for avsluttede byggeprosjekter. Utover dette er det foretatt avsetninger for sannsynlige og målbare kostnader til garantier og reklamasjoner. Totale avsetninger på byggeprosjekter utgjør ca. TNOK 24 400,- ved utgangen av 2018.
Side 25 |
KONTANTSTRØMANALYSE | BOB KONSERN (INNDIREKTE MODELL)
2018
2017
20 612 542 -19 398 908 17 068 000 1 049 600 -136 539 -121 263 145
83 000 510 -8 880 874 13 031 187 1 199 779 0 -9 912 344
12 211 873 -2 337 085 561 419 7 769 173 -83 863 070
-12 227 539 37 145 187 5 051 029 -1 251 696 107 155 239
+/+/+/+/=
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Ordinært resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt og refunderte skatt Ordinære avskrivninger Nedskrivning anleggsmidler Tap/Gevinst ved salg av anleggsmidler Endring varelager, tomter, prosjekter og boliger Endring kundefordringer, utlån og andre langsikt.fordringer Endring leverandørgjeld og andre kreditorer Forskjell kostnadsført pensjon Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
+ + + + =
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler Innbetalinger ved salg av finansielle omløpsmidler Utbetalinger ved kjøp av finansielle omløpsmidler Utbytte og gevinst ved salg av finansielle omløpsmidler Urealisert gevinst/tap finansielle omløpsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
178 000 -38 867 840 0 -1 573 633 0 -5 000 000 0 3 002 678 -42 260 795
9 000 -73 334 753 20 000 -8 572 500 0 0 1 951 139 -25 867 731 -105 794 845
+ + + =
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld Innbetalinger av egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
66 399 463 -22 683 885 80 837 197 0 986 300 125 539 075
20 000 000 -3 932 430 0 -80 168 466 1 032 500 -63 068 396
= + =
Netto endring i kontanter og kontantekvival. Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter 01.01. Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter 31.12
-584 790 67 877 580 67 292 790
-61 708 002 129 585 582 67 877 580
+/+ + +/+/-
| Side 26
Side 27 |
RESULTATREGNSKAP | BOB MORSELSKAP
Note
2018
2017
kr.
kr.
DRIFTSINNTEKTER OG -KOSTNADER 23 287 716 81 988 180 2 241 091 107 516 987
24 073 757 91 163 784 1 514 965 116 752 506
Sum driftskostnader
3 915 964 64 945 789 4 109 521 50 973 055 123 944 329
2 397 616 67 451 181 1 719 598 44 625 651 116 194 046
DRIFTSRESULTAT
-16 427 341
558 459
15 746 096
2 970 991 3 529 450 -1 625 582
Organisasjon Salgsinntekt
14
Leieinntekter
14
Sum driftsinntekter Varekostnader 9
Lønnskostnader m.m.
10
Avskrivninger
11
Andre driftskostnader
9
Finansinntekter og -kostnader Netto finansresultat
4 5 6
7
14
Skattekostnad på ordinært resultat
12
-681 245 -2 900 518
Ordinært resultat
15
-3 581 763
1 903 868
-3 581 763
1 903 868 0
Ordinært resultat før skattekostnad
Overføringer: Avsatt til annen egenkapital Overført fra annen egenkapital
| Side 28
BALANSE | BOB MORSELSKAP EIENDELER
ANLEGGSMIDLER:
Note
Pr.
Pr.
31/12/2018
31/12/2017
kr.
kr.
Immaterielle eiendeler Goodwill
11
2 900 000 2 900 000
3 618 939 3 618 939
83 767 002 7 817 000 91 584 002
64 599 957 1 080 000 65 679 957
601 081 571 27 250 000 25 798 803 303 855 10 364 054 664 798 282 759 282 284
611 081 572 24 315 000 25 274 770 347 100 9 773 106 670 791 547 740 090 443
0
0
7 936 508 31 209 718 0 39 146 226
5 933 307 4 967 055 20 000 000 30 900 362
5
4 727 798
0
3
7 270 084 7 270 084 51 144 108 810 426 392
21 865 279 21 865 279 52 765 641 792 856 085
Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter og bygninger
11
13
Driftsløsøre, inventar o.l.
11
13
Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler 6
Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern
8
14
Investeringer i aksjer og andeler
7
Andre langsiktige fordringer
8
Pensjonsmidler
9
10
2
13
Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER: Prosjekter Tomter og egenregi prosjekter Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Lån til foretak i samme konsern
14
Sum fordringer Markedsbaserte aksjer Bankinnskudd, kontanter o.l. Bankinnskudd, kontanter o.l. Sum bankinnskudd, kontanter o.l. Sum omløpsmidler SUM EIENDELER
Side 29 |
BALANSE | BOB MORSELSKAP (forts.) EGENKAPITAL OG GJELD Note
EGENKAPITAL
31/12/2018
31/12/2017
kr.
kr.
Innskutt egenkapital Andelskapital
23 395 490
22 409 190
Overkurs
5 527 674 28 923 164
5 527 674 27 936 864
689 146 740 689 146 740 718 069 904
692 728 503 692 728 503 720 665 367
14 694 534 2 129 850
12 742 904 202 761
14 918 410 26 500 000 58 242 794
0 26 500 000 39 445 665
10 712 762 3 952 334 3 379 531 0 16 069 067 34 113 694 92 356 488 810 426 392
11 231 647 3 437 069 4 170 803 424 889 13 480 644 32 745 052 72 190 717 792 856 085
15
Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital
15
Sum opptjent egenkapital
Sum egenkapital LANGSIKTIG GJELD Avsetning for forpliktelser 9
Pensjonsforpliktelser
10 12
Utsatt skatt Annen langsiktig gjeld
14
Gjeld til selskap i samme konsern 8
Gjeld til kredittinstitusjoner
Sum langsiktig gjeld
13
KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 12
Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern
16
Annen kortsiktig gjeld
Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Bergen 31. desember 2018/28. mars 2019 I styret for BOB BBL
Einar A. Kongsbakk Styreleder
Leni Ravnøy Eriksen
| Side 30
Vigdis N. Kvalheim Nestleder
Marianne Pedersen
Terje Heggheim
Anders Håvardstun
Jorunn Eide Kirketeig
Erik Yri Engelsen
Terje W. Gilje Adm.dir.
NOTER | BOB MORSELSKAP NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og er utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og anbefalinger til norsk regnskapsskikk. Investeringer i aksjer og andeler i øvrige selskap: Investeringer i aksjer og andeler i øvrige selskaper balanseføres til anskaffelseskost. Investeringene blir nedskrevet til virkelig verdi dersom verdifallet forventes å ikke være forbigående. Inntekter: Inntektsføring ved salg av varer og tjenester skjer på leveringstidspunktet. Kontingenter inntektsføres i kontingentsperioden. Forfalte ikke betalte kontingenter ansees som usikre og blir inntektsført ved betaling. Inntektene regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet. Pensjoner: BOB konsernet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Varige driftsmidler: Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets forventede levetid. Vesentlige driftsmidler som består av betydelige komponenter med ulik levetid er dekomponert med ulik avskrivningstid for de ulike komponentene. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmidlet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere.
Omløpsmidler: Finansielle omløpsmidler som er notert på børs eller lignede blir bokført til markedsverdi pr. 31.12.2018. Andre eiendeler som er klassifisert som omløpsmidler er bokført til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Fordringer: Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringer. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap på krav. Skatt: Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt / skattefordel er beregnet på alle forskjeller mellom regnskapsmessig og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Utsatt skatt er beregnet med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli utnyttet. I tillegg til skatt på inntekt betaler selskapet formuesskatt av netto skattemessig formue. Formuesskatt er klassifisert som betalbar skatt. Betalbar skatt og utsatt skatt som knytter seg til poster som er ført direkte mot egenkapitalen føres også direkte mot egenkapitalen. Det er ingen slike poster i år. Kontantstrømoppstilling: Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Det vises for øvrig til tekster i tilknytning til de påfølgende noter.
Side 31 |
NOTE 2 BYGGEPROSJEKTER/TOMTER
Byggeprosjektene presenteres etter løpende avregningsmetode med fortjeneste. BOB BBL har for tiden ingen prosjekter under oppføring.
NOTE 3 BETALINGSMIDLER
2018
2017
2 693 4 577
16 793 5 072
Sum betalingsmidler 7 270 BOB har en ubenyttet trekkreserve på TNOK 5 000 i DNB. NOTE 4 POSTER SOM ER SAMMENSLÅTTE
21 865
(Beløp i hele 1000) BOBs frie midler BOBs bundne midler
(Beløp i hele 1000) 2018 Renteinntekter fra bankinnskudd 2 838 Mottatt utbytte og konsernbidrag 17 732 Andre rente og finansinntekter 24 Renter fra datterselskaper 232 Lånerenter -686 Renter på lån fra datterselskaper -40 Andre finanskostnader -4 355 Sum finansresultat NOTE 5 FINANSIELLE OMLØPSMIDLER
15 746
2017 2 156 2 639 18 89 -711 0 -1 220 2 971
(Beløp i hele 1000) Kostpris Markedsverdi pr. 31.12.2018 Urealisert gevinst/tap Aksjer 2 502 2 269 -233 Obligasjoner 1 247 1 249 2 Hedgefond 1 000 951 -49 Pengemarkedsfond 258 259 1 Sum
| Side 32
5 007
4 728
-279
NOTE 6 DATTERSELSKAPER (Beløp i hele 1000) Foretaksnavn
Anskaffet
Forretningskontor
Eierandel / Stemmeandel
BOB Eiendomsutvikling AS 09/06/2006 Bergen 100% BOB Finans AS 05/12/2015 Bergen 100% BOB Befas AS 01/01/2017 Bergen 100% Foretaksnavn Pål.verdi Bokført verdi Resultat 2018 Egenkapital 31.12.2018 BOB Eiendomsutvikling AS BOB Finans AS BOB Befas AS
50 000 10 000 450
423 405 150 550 27 126
27 170 -10 981 -357
479 922 160 295 5 171
Sum 60 450
601 082
15 832
645 389
Aksjene er bokført til kostpris med tillegg for avgitte konsernbidrag
NOTE 7 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER (Beløp i hele 1000) Foretaksnavn
Eierandel
Boligbyggelagenes Partner AS
10,2 % 13,4 % 14,7 % 7,6 % 11,6 % 14,3 % 2,0 % 1,0 %
Boligbyggelagenes Finansieringsforetak A-aksjer Boligbyggelagenes Finansieringsforetak B-aksjer
BBL Datakompetanse AS Futurum AS Storbybolig AS 1 Førderegionen E39 AS Førde Sør AS
Sum investeringer i aksjer og andeler NOTE 8 FORDRINGER/LANGSIKTIG GJELD
Antall
Pål.verdi
Bokført verdi
51 174 14 400 267 747 3 512 146 25 20 2
510 174 14 400 268 3 522 1 20 10
3 794 565
18 905
25 799
(Beløp i hele 1000) 2018
2017
27 511
13 619
Langsiktige fordringer som forfaller om mer enn ett år etter utgangen av regnskapsåret Langsiktig gjeld som forfaller om mer enn fem år etter utgangen av regnskapsåret
0
2 444 9 954 5 600 3 898 3 847 25 20 10
0
Side 33 |
NOTE 9 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE M.M. (Beløp i hele 1000)
Lønn, feriepenger og lignende Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre personalkostnader
2018
2017
45 505 6 351 7 796 5 294
47 937 6 956 7 344 5 214
Sum lønnskostnader 64 946 67 451 Gjennomsnittlig antall årsverk sysselsatt i regnskapsåret 59,0 63,7 Herav til daglig leder
Lønn til daglig leder utgjør TNOK 2 220, annen godtgjørelse TNOK 349 og pensjonskostnader TNOK 1 437. Administrerende direktør har i tillegg til de ordinære pensjonsordningene i boligbyggelaget individuelle pensjonsavtaler. Dette er avtaler om rett til førtidspensjon, som kan utbetales i ett kontantbeløp ved fratreden etter mottakers ønske, og supplerende pensjon fra 67-82 år. Årlig førtidspensjon skal utgjøre en andel av fast årslønn.
Godtgjørelser til tillitsvalgte inkl. folketrygdavgift (Beløp i hele 1000) 2018
2017
Styret Øvrige Andre kostnader tillitsvalgte
815 426 599
839 477 260
Sum 1 576 1 840 Godtgjørelse til revisor (Beløp i 1000) 2018 Kostnadsført honorar eks mva i 2018 utgjør for revisjon, inkl teknisk bistand 1 130 for annen bistand 1 630 Sum 2 760
| Side 34
NOTE 10 OBLIGATORISK TJENESTEPENSJON OG PENSJONSFORPLIKTELSER Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne loven. Totalt innestående midler i finansiseringsinstitusjon, som er bundet til dekning av pensjonsforpliktelser, vises som anleggsmiddel på eiendelssiden i balansen. Nåverdi av inngåtte pensjonsavtaler vises som langsiktig gjeld i balansen.
(Beløp i hele 1000) Pensjonsmidler: 2018 Innestående garantikontoer i finansieringsinstitusjoner 10 364 Pensjonsforpliktelse usikrede ordninger: Beregnet nåverdi av individuelle pensjonsavtaler inkl arb.avg. 14 695 NOTE 11 VARIGE DRIFTSMIDLER (Beløp i hele 1000)
Goodwil Anskaffelseskost 1.1 2018 Tilgang Avgang Anskaffelseskost 31.12.18 Avskrivninger pr. 1.1.2018 Akkumulerte avskrivninger 31.12.2018
3 619 - - 3 619 - 719
Næringslokale Fritidsbolig/ Inventar og Leilighet/tomt IT - utstyr 77 775 21 250 - 99 025 13 174 15 258
8 121 8 044 -4 620 11 545 7 041 3 728
Balanseført verdi pr. 31.12.2018 2 900 83 767 7 817 Årets avskrivninger 719 2 083 1 307 Økonomisk levetid 5 år 0-60 år 0 - 10 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær
2017 9 773 12 743
Totalt 89 515 29 294 - 4 620 114 188 20 215 19 705 94 484 4 109
Side 35 |
NOTE 12 SKATT (Beløp i hele 1000)
2018 Årets skattekostnad fremkommer slik : Skatt på inntekt 219 Skatt på formue 754 Skatt tidligere år 0 Netto endring utsatt skatt 1 927 Årets totale skattekostnad 2 901 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Skatt på inntekt -6 310 Skatt på avgitt konsernbidrag 9 516 Skatt på formue 748
2017 2 518 919 0 -1 811 1 626
2 518 0 919
Betalbar skatt 3 952 3 437 Spesifikasjon av skatteeffekten av midlertidige forskjeller: Anleggsmidler 5 597 3 191 Kundefordring -44 -51 Prosjekt -48 -78 Gevinst/tapskonto 532 696 Regnskapsmessige avsetninger -674 -972 Pensjonsforpliktelse -3 233 -2 584 Utsatt skatt
2 130
203
NOTE 13 PANTSTILLELSER OG GARANTIER (Beløp i hele 1000) 2018 Gjeld sikret ved pant Lån fra kredittinstitusjoner 26 500 Sum 26 500 Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld. 81 850 BOB Region NordVest har stilt garantiansvar ovenfor kunder som utgjør TNOK 3 100 pr. 31.12.2018.
| Side 36
2017 26 500 26 500 55 826
NOTE 14 TRANSAKSJONER/MELLOMREGNING MED NÆRSTÅENDE (Beløp i hele 1000)
Til gode mellomregning mellom BOB og selskap i samme konsern Mellomværende gjennom året er renteberegnet med kr. Skyldig mellomregning mellom BOB og selskap i samme konsern Mellomværende gjennom året er renteberegnet med kr. Leie lokaler inkl. felleskostnader Administrasjonsgodtgjørelse
2018
2017
55 638 232
44 315 89
14 918 41
425 0
1 740 18 000
780 10 205
NOTE 15 EGENKAPITAL (Beløp i hele 1000)
Andels Annen kapital Overkurs Egenkapital Egenkapital pr. 01.01.18 22 409 5 528 692 729 Nye andeler 986 0 0 Årets resultat 0 0 -3 582
Sum 720 665 986 -3 582
Egenkapital pr. 31.12.18 23 395 5 528 689 147 718 070 NOTE 16 AVSETNINGER, GARANTIER OG REKLAMASJONER I regnskapet er det foretatt avsetninger for antatte kostnader som vil påløpe for avsluttede byggeprosjekter. Utover dette er det foretatt avsetninger for sannsynlige og målbare kostnader til garantier og reklamasjoner. Totale avsetninger på byggeprosjekter utgjør ca. TNOK 2 600 ved utgangen av 2018.
Side 37 |
KONTANTSTRØMANALYSE | BOB MORSELSKAP (INNDIREKTE MODELL)
2018 2017 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter +/- Ordinært resultat før skattekostnad -681 245 3 529 450 - Periodens betalte skatt og refunderte skatt -3 445 177 -914 678 + Ordinære avskrivninger 4 109 521 1 719 598 + Nedskrivning anleggsmidler 1 049 600 0 +/- Tap/Gevinst ved salg av anleggsmidler -40 000 -7 500 000 +/- Endring varelager, tomter, prosjekter og boliger 0 45 885 000 +/- Endring kundefordringer, utlån og andre langsikt.fordringer -1 959 956 -458 409 +/- Endring leverandørgjeld og andre kreditorer -518 885 7 010 909 +/- Forskjell kostnadsført pensjon 1 360 682 1 979 225 +/- Endring i andre tidsavgrensningsposter 8 116 612 -56 542 764 = Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 7 991 152 -5 291 669 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter + Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 40 000 7 509 000 - Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -29 294 626 -16 762 135 + Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler 0 20 000 - Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler -1 573 633 -58 019 084 + Lån til/fra i foretak i samme konsern 11 983 410 21 758 540 + Innbetalinger ved salg av finansielle omløpsmidler 0 0 - Utbetalinger ved kjøp av finansielle omløpsmidler -5 000 000 0 + Utbytte og gevinst ved salg av finansielle omløpsmidler 0 0 - Urealisert gevinst/tap finansielle omløpsmidler 272 202 0 = Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -23 572 647 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld 0 - Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld 0 + Innbetalinger av egenkapital 986 300 = Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter = Netto endring i kontanter og kontantekvival + Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter 01.01. =
Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter. 31.12
| Side 38
-45 493 680
0 0 1 032 500
986 300
1 032 500
-14 595 195 21 865 279
-49 752 849 71 618 129
7 270 084
21 865 279
Side 39 |
| Side 40
Side 41 |
BOB BBL
BOB BBL NygĂĽrdsgaten www.bob.no 13 P.B. 7280 kundesenter@bob.no 5020 Bergen Tel.: 55 54 74 00 kundesenter@bob.no Org.nr. 948 383 268
BOB kommunikasjon 2019
bob.no