VASTGOED
INTRODUCTIE
INHOUDSOPGAVE Introductie
3
Ontwikkelingen & trends: de wereld op z’n kop
4
Bouwen voor leegstand: de vastgoedproblematiek Nieuw evenwicht in ruimtelijke ordening Aan de slag met vastgoed Gebruikte bronnen
6 9 7 11
3
Aan de rand een kleine Gooise gemeente drijft een ondernemer sinds jaar en dag zijn autogarage met showroom. De zaken gingen prima: gemiddeld verkocht hij 500 auto’s per jaar, de werkplaats was altijd druk. Maar zo’n tien jaar geleden begon de klad erin te komen: zijn klantenbestand begon te slinken, er werden minder proefritten gemaakt. De werkplaats bleef wel lopen, maar door de langere levensduur van onderdelen en auto’s liep ook hier de omzet terug. Om het tij te keren overwoog de ondernemer om e-bikes te verkopen, maar de gemeente stak een spaak in het wiel: fietsverkoop is detailhandel, en dat past niet binnen de bestemming ‘garagebedrijf’ die op zijn pand rust. Op een dag was de maat vol. Alweer een maand met lage verkopen was voorbijgegaan. Het tijdelijke contract van een monteur kon niet verlengd worden. De ondernemer was 58 en besloot te stoppen. Hij wilde leven van de opbrengst van de verkoop van zijn pand, en beloofde zijn vrouw een mooie strandvakantie. Drie jaar later is het pand nog altijd niet verkocht. Er zijn wel potentiële kopers komen kijken, maar die haakten af om de bestemming van het pand. De showroom en het kantoor staan leeg, de werkplaats wordt maar voor de helft gebruikt. Het pand ziet er ook van buiten onaantrekkelijk uit. De onder nemer ziet met lede ogen aan hoe de WOZ-waarde daalt. Het is wel zijn oudedagsvoorziening. Als hij van tevoren geweten had dat het zo zou gaan … Het verhaal van deze specifieke ondernemer is niet uniek, maar eerder exemplarisch voor de huidige situatie in de mobiliteitsretail. Die situatie is ontstaan als gevolg van een aantal brede trends in de economie en de samenleving.
In dit document kijken we naar de onderliggende oorzaken en de concrete problemen waar BOVAG-leden mee te maken hebben. BOVAG sprak hierover met spelers uit het vastgoedveld, met gemeentes en provincies, met retailers van buiten de mobiliteitsbranche, met vertegenwoordigers van banken en met ondernemers uit de eigen achterban. Dit document is het resultaat van deze gesprekken. Aan de hand van actuele cijfers, trends en ontwikkelingen wordt de vastgoedproblematiek ontleed. Maar als het aan BOVAG ligt blijft het niet bij analyseren: we besluiten dit document met een aantal speerpunten om ondernemers te helpen de touwtjes in handen te nemen. Daarbij heeft BOVAG gekeken naar haar eigen rol als brancheorganisatie, naar de (actievere) rol die de ondernemer kan spelen, maar zeker ook naar de rol die andere stakeholders hebben. Van gemeenten en burgers tot bedrijven, ondernemers en natuur lijk BOVAG-leden: alle betrokkenen worden uiteindelijk beter van een actiever en flexibeler vastgoedbeleid op alle niveaus.
4
ONTWIKKELINGEN EN TRENDS: DE WERELD OP ZIJN KOP
Een aantal brede economische en maatschappelijke trends zorgt ervoor dat onze samenleving ingrijpend verandert. Ook in de mobiliteitssector is de invloed van die verandering voelbaar. De ontwikkelingen liggen aan de basis van de waarde van en de belangstelling voor het zakelijk vastgoed van BOVAG-leden. We bekijken de ontwikkelingen vanuit vier perspectieven: mens, economie/markt, technologie en natuur. De trends rondom ‘mens’ gaan over veranderingen in bevolkingssamenstelling, urbanisatie en bevolkingsgroei. De trends op gebied van markt en economie gaan over een verandering in consumentenvraag, een verhoging van het aanbod en de
kwaliteit van producten. Technologische trends spelen al langere tijd een grote rol in de markt. Het gebruik van online kanalen, nieuwe (technische) mogelijkheden en geautomatiseerde processen bieden zowel kansen als bedreigingen. Ten slotte is er een opkomend besef van de kwetsbaarheid van de natuur, dat maakt dat mensen anders omgaan met consumptie en mobiliteit.
Mens De Nederlandse bevolking ondergaat een aantal belangrijke veranderingen. Ten eerste trekken inwoners van Nederland van de buitengebieden naar de verstedelijkte regio’s. Dat brengt met zich mee dat de vraag naar producten zich daar
concentreert. De locatie van retailers volgt: in perifere gebieden neemt de behoefte af. Ten tweede vergrijst de Nederlandse bevolking: de gemiddelde leeftijd neemt toe. Niet alleen consumenten, maar ook BOVAG-leden worden gemiddeld ouder. Oudere consumenten hebben andere behoeftes dan jongere generaties. Zij willen bijvoorbeeld een aangepaste auto om toch nog mobiel te blijven. Zij worden bediend door een generatie ondernemers die aan de vooravond van hun pensioen staan. Ten derde zijn andere reisvormen dan automobiliteit toegankelijker en veelvuldiger dan ooit. Apps maken reizen met het openbaar vervoer een stuk toegankelijker, met een e-bike kunnen mensen verder fietsen. De auto (en in mindere mate
5
de scooter) heeft dus serieuze concurrentie gekregen. Dat vraagt een specialistische en multifunctionele aanpak van BOVAG-ondernemers, die leidt tot andere keuzes ten aanzien van gebruik en locatie van bedrijfspanden.
levensduur van deze goederen. Dit veranderend koopgedrag leidt ertoe dat er minder winkeloppervlakte nodig is om producten aan de man te brengen.
Technologie Economie & markt Ook op economisch vlak spelen zich cruciale verschuivingen af, die doorwerken in de markt voor mobiliteitsproducten. Dat is te zien aan het aantal verkochte nieuwe auto’s: dat is de afgelopen jaren sterk afgenomen. De markt zal zich stabilise ren rond 400.000 auto’s per jaar. In het algemeen is de kwali teit van producten toegenomen. Auto’s en onderdelen hebben dus een langere levensduur. Er is minder onderhoud en reparatie nodig en de circulatie van nieuwe producten daalt. Ten tweede zijn de verwachtingen van de consument veranderd. In de showroom draait het om ‘ervaring’ van het merk en het product. Het traditionele advies van de verkoper, en van experts in het algemeen, wordt gewantrouwd; in plaats daarvan weegt het advies van vrienden, familieleden of zelfs onbekenden op een forum zwaarder. Bezocht de gemiddelde autokoper twee decennia geleden nog vijf tot zes keer de showroom alvorens tot koop over te gaan, tegen woordig is dat gemiddeld 1,2 keer. (bron: BOVAG Automotive retail in 2020: van distributiekanaal naar retailbeleving). Deze verandering in consumentengedrag is een gevolg van technologische ontwikkelingen en is in elke sector voelbaar. Ten derde verschuift het bestedingspatroon van consumenten. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zijn de consumptieve bestedingen de afgelopen tien jaar gegroeid met 12% of 32 miljard euro. Er worden echter structureel minder duurzame goederen gekocht, zo’n zes miljard euro over de laatste tien jaar, en 1,8 miljard bestedingen aan voertuigen tussen 2006-2016. Een belangrijke reden is de toegenomen
De nieuwe eeuw tot nu toe kenmerkt zich door een stormachtige ontwikkeling van technologie, met name op het gebied van communicatie. Die ontwikkelingen hebben tot gevolg dat de economie niet langer plaatsgebonden is: consumenten zijn niet meer afhankelijk van hun plaatselijke distributeur voor informatie en de levering van producten. Op internet zoekt de consument het product dat voldoet aan zijn wensen, en vervolgens naar de beste deal. Internet wordt nadrukkelijk gebruikt voor de kooporiënta tie van duurzame goederen. Klanten zijn hierdoor kritischer en willen er zeker van zijn dat zij niet te veel betalen. Boven dien wordt er jaarlijks een groter deel van de aankopen via internet gedaan. Het aantal Nederlanders dat gebruik maakt van internet om daadwerkelijke aankopen te doen is in tien jaar gestegen van zes miljoen naar bijna elf miljoen (bron: CBS). Het blijft dus niet alleen bij oriëntatie. Het zijn overigens niet alleen online retailers die deze aankopen voor hun rekening nemen: ook platforms als Marktplaats, waar particulieren onderling zakendoen, nemen een deel van de transacties voor hun rekening. Het aanschaffen van een vervoermiddel gebeurt dus meer en meer zonder de tussenkomst van een mobiliteitsretailer. In 2014 werden 742.383 auto’s direct tussen particulieren verkocht (bron: BOVAG RAI Mobiliteit in Cijfers).
Milieu Langzaamaan verbreidt zich het besef dat de natuur kwetsbaar is: klimaatverandering manifesteert zich steeds sterker,
de biodiversiteit neemt in rap tempo af terwijl de wereld populatie door blijft groeien. Grondstoffen raken op en nopen tot het hergebruik van materiaal. Niet langer is de natuur een onuitputtelijke bron van grondstoffen en energie, en een onverzadigbare dumpplek voor afval: we moeten voorzichtig zijn met de aarde. Deze andere kijk op natuur opent nieuwe perspectieven op de productie van energie. Het is een kwes tie van tijd voor de verbrandingsmotor wordt opgevolgd door de elektrische motor. Scooters en brommers maken plaats voor e-bikes, en in de automotive staat de elektrisch aangedreven auto aan de vooravond van een grote doorbraak. Elektrische auto’s zijn minder onderhoudsgevoelig, wat een grote impact zal hebben op de reparatiemarkt.
Alle ontwikkelingen in demografie, technologie, consumentengedrag en ecologisch besef zetten druk op de fysieke winkelbestedingen. In een krimpende en veranderende markt overwegen ondernemers hun opties: stoppen of doorgaan? Een belangrijke belemmering bij het beantwoorden van die vraag is het overaanbod van zakelijk vastgoed. Daarover gaat het volgende hoofdstuk.
6
BOUWEN VOOR LEEGSTAND: DE VASTGOEDPROBLEMATIEK De trends uit het vorige hoofdstuk raken alle sec toren. De behoefte aan winkeloppervlak neemt af. Opvallend genoeg blijft het aantal vierkante meters retailoppervlak in Nederland stijgen, evenals het aantal winkelpanden, gemeten over alle sectoren. Dat zorgt voor leegstand en verpaupering. Waarom wordt er dan toch bijgebouwd? En wat betekent het overaanbod voor BOVAG-ondernemers? De afgelopen tien jaar is het aantal retailpanden in totaal in Nederland met zo’n twee procent toegenomen, maar de totale verkoopvloeroppervlakte is met 9,4% gegroeid. Er zijn dus meer en grotere retailpanden, ondanks de economische crisis. In 2016 bedroeg het overaanbod van winkeloppervlak in Nederland 20%. De leegstand is met tien procent toegenomen ten opzichte van een decennium geleden (bron: Locatus). Dit is niet alleen in de binnensteden te zien, ook op bedrijventerreinen en woonboulevards grijpt de leegstand om zich heen. Toch blijven gemeenten nieuwe winkelgebieden en bedrijventerreinen ontwikkelen. Dat heeft te maken met het beleid ten aanzien van ruimtelijke ordening. Gemeenten kun nen geld verdienen met het ontwikkelen van weilanden. Dat beneemt vaak het zicht op de vraag of de te ontwikkelen functies wel nodig zijn. In veel gevallen gaat de bouw van het nieuwe winkeloppervlak dan ook ten koste van andere winkelgebieden, in de eigen gemeente of in de omliggende, in een binnenstad of dorpskern of in de periferie.
Bestemmingsplannen Een verwant probleem is het strikte beleid ten aanzien van bestemmingsplannen. Ook al verandert het bestedingsgedrag van consumenten, de behoefte aan winkeloppervlak en de
7
eisen aan winkelgebieden ingrijpend, het aanpassen van bestemmingsplannen om op deze veranderingen te kunnen inspelen is een langdurig en ingewikkeld proces.. Veel gemeenten focussen zich primair op de bruisende binnenstad en in mindere mate op de omliggende bedrijventerreinen. BOVAG-leden die hun vastgoed willen verkopen kunnen zich dientengevolge alleen richten op potentiële kopers met dezelfde bestemming voor het pand (garagebedrijf, perifere detailhandel, ABC: auto, boot en caravan). Niet ieder bedrijfs pand kan herontwikkeld worden tot een woonhuis of een bouwmarkt. Bovendien wordt de houding van gemeenten vaak als passief ervaren door ondernemers. Doordat zij vaak allebei een andere taal spreken en andere belangen nastreven (nieuwe grond verkopen zorgt voor meer gemeente
inkomsten) is het gevolg helaas vaak leegstand van bestaande bedrijfspanden. Door leegstand treedt verpaupering op, wat de aantrekkelijkheid van een pand, winkelstraat of bedrijven terrein niet bevordert. Het overschot aan winkeloppervlakte en de beperkte alternatieve aanwendbaarheid van bestaande panden belem meren creatieve oplossingen. De redelijke verwachting op basis van de trend is dat de leegstand in de komende jaren, bij ongewijzigd beleid, alleen maar zal toenemen.
bedrijfsactiviteiten is veel vastgoed praktisch onbruikbaar geworden en daalt de waarde scherp. De mate waarin panden hun waarde verliezen verschilt sterk, afhankelijk van regio, locatie, onderhoud en functieaanduiding. De gemiddelde WOZ-waarde van de bedrijfs panden in de mobiliteitsretail is in de afgelopen tien jaar met dertien procent gedaald (bron: onderzoek CBS augustus 2016). Dat staat gelijk aan een cumulatief waardeverlies van ruim 700 miljoen euro.
Dalende WOZ-waarde De gevolgen van dit beleid doen zich voelen. Ook in de BOVAG-branches is er flinke overcapaciteit in onroerend goed. Door beperkte functieaanduidingen voor bedrijfs panden in combinatie met afnemende behoefte aan die
Door overcapaciteit, leegstand en voortdurende nieuwbouw is de kans dat ondernemers met hun pand blijven zitten aanzienlijk. In veel gevallen zal de verkoopprijs drastisch naar beneden moeten worden bijgesteld. Andere opties, zoals het ver
WOZ-waarde BOVAG-ondernemers
WOZ-waarde BOVAG-ondernemers
krijgen van een nieuwe bestemming bij de
Per sector 2005 - 2015
Per provincie 2005 - 2015
gemeente, zijn vaak ontmoedigend.
100,0%
1200.000
100%
975.000
92,5%
900.000
75%
650.000
85,0%
600.000
50%
325.000
77,5%
300.000
25%
70,0%
0
0
Autodealers
Gemotoriseerde tweewielerbedrijven 2005
2015
Verschil
Tankstation
0%
Dr en th Fl e ev ol an d Fr ie sl Ge and ld er la n Gr on d in ge n Li No m bu or rg dBr No ab an or dHo t lla Ov nd er ijs se Ut l re ch Ze t Zu ela nd id -H ol la nd
1.300.000
2005
2015
Verschil
8
NIEUW EVENWICHT IN RUIMTELIJKE ORDENING Het grote en groeiende overschot aan winkeloppervlak in Nederland is in belangrijke mate het gevolg van beleid voor ruimtelijke ordening. Het overaanbod terugdringen en de aanwas van vastgoed indammen begint dan ook bij aanpassing daarvan: het is tijd voor een nieuw evenwicht tussen Rijk, provincies en gemeenten. Nederland is een van de dichtstbevolkte landen ter wereld. De infrastructuur behoort tot de beste ter wereld. De potentiële voordelen van het netwerk van steden dat we hebben kan alleen benut worden wanneer gemeenten goed samenwerken en afstemmen en zo inzetten op hun eigen onderscheidende kracht. Negatieve beleidsconcurrentie tussen gemeenten en regio’s leidt vaak tot suboptimale afstemming en resultaten. Het overaanbod van winkelruimte, kantoren en bedrijven terreinen is daarvoor tekenend. Bovendien hebben alle gemeenten dezelfde bevoegdheden, terwijl de uitdagingen en aanpak per regio sterk verschillen. De schaal van activiteiten van burgers en ondernemers stijgt ver uit boven die van de 390 gemeenten die Nederland kent. Als we weg willen blijven van een bestuurlijke herindeling, dan zal de samenwerking op een andere manier versterkt moeten worden. Dat kan via passende bestuurlijke arrangementen om inhoudelijke uitdagingen op te lossen. Waar nodig kan regionale samenwerking algemeen verbindend verklaard worden, er kan een centrumgemeente aangewezen worden, of een sterkere regiefunctie worden toebedeeld aan provincies. Ook kan financiële ruimte vanuit het Rijk gekoppeld worden aan die regionale samenwerking en investeringen, terwijl de lokale belastingen gelijk blijven. In een Nationale Omgevingsvisie kunnen duidelijke keuzes gemaakt worden rond de kansen van stedelijke ontwikkeling.
Transformatie van functies, vastgoed en diensten De grote veranderingen in steden en dorpen vragen om nieuwe functies. Die nieuwe functies aanbieden vergt aanpassing van bestaand vastgoed, samenwerking tussen ondernemers en gemeenten en integratie van digitale en fysieke kanalen. Kansarme winkels moeten worden omgebouwd naar zorg- of woonfuncties, er moeten meer huurwoningen komen, cross-sectorale concepten moeten toelaatbaar zijn in bestemmingsplannen, enzovoort. Veel van deze transformaties gaan echter te langzaam. Nieuwbouw is financieel aantrekkelijker voor gemeenten dan transformatie van bestaande bouw, vanwege de inkomsten uit de verkoop van grond. Vertraging kan bovendien optreden door weerstand tegen de komst van nieuwe concurrerende concepten in de te transformeren panden. Wat nodig is, is een betere samenwerking tussen sectoren (retail, horeca, cultuur, zorg, groen, mobiliteit, woon- en werk concepten) en overheden. Dat versnelt de introductie van cross-sectorale concepten. En zo kunnen overbodige winkelmeters en plancapaciteit worden weggenomen. Bovendien komt er ruimte om publieke en private functies te combineren. Denk aan gemeentelijke dienstverlening, zorgvoorzieningen, huisarts, apotheek, winkel, horeca, cultuur, peuterspeelzaal, school, sportvoorzieningen, enzovoort. Een ander spoor is het doorlichten van bestaande regel geving met het oogmerk om ondernemerschap en aantrek kingskracht van steden en vitale kernen te bevorderen. Te denken valt aan de winkeltijdenwet, regels voor woningbouw, of fiscale regels (btw) die in de weg staan van de transformatie van bestaand vastgoed. Transactiekosten voor stedelijke herverkaveling kunnen verlaagd worden.
9
Ook ruimtelijke ordening en grondbeleid kunnen worden versterkt op regionaal niveau om zo overcapaciteit van commercieel vastgoed terug te dringen en te voorkomen. Door meer regionale coördinatie kan gezorgd worden voor meer ruimte voor wonen in de gebieden rond de steden en flexibiliteit in bestemmingsplannen zodat nieuwe (cross-sectorale) functies mogelijk worden. Bovendien kan regionale besluitvorming verbeterd worden door gemeentelijke grondbedrijven te laten fuseren naar regionaal niveau. Meer ruimte in betreffende wetgeving Ruimtelijke Ordening en/of in de nieuwe Omgevingswet (specifiek in artikel fysieke leefomgeving) zal sterk bijdragen aan de oplossing van alternatieve aanwendingen en de transactiedynamiek van bedrijfspanden vergroten. Dit is voordelig voor alle betrokken partijen en voorkomt langdurige leegstand, verpaupering en vermindering van waarde. Hoewel de nieuwe Omgevingswet kansen zal bieden, moeten we met zorg en beleid de overheden in gemeenten en provincies helpen hun nieuwe beleidskaders passend te laten zijn voor de huidige soms beknellende bestemmingen op panden in de mobiliteitsretail.
10
AAN DE SLAG MET VASTGOED
De Gooise ondernemer uit de introductie dacht met pensioen te kunnen gaan door zijn vastgoed te verkopen. Dat viel vies tegen. Helaas is zijn situatie verre van uniek. De waarde van vastgoed van BOVAG- ondernemers daalt door ingrijpende ontwikkelingen in de mobiliteitssector. Dit maakt de urgentie tot verandering groter. Om in te spelen op deze onomkeerbare ontwikkelingen is een goed uitgedacht ondernemersplan belangrijker dan ooit. Welke producten zet je in de markt? Wat maakt jouw showroom uniek? Hoe bind je klanten? Vastgoed speelt in de mobiliteits-
sector een grote rol. Mensen willen uiteindelijk toch het voertuig écht zien en mogelijk een testritje maken. De beleving van het product is dan ook belangrijker dan ooit tevoren. De consument kiest nu nog voor een showroom, maar dit kan de komende jaren sterk veranderen door nieuwe technieken als virtual reality. Daarom is een goede, flexibele en toekomstbestendige vastgoedplanning vandaag de dag onmisbaar. BOVAG gaat leden helpen aan de slag te gaan met vastgoed. Tegelijkertijd streeft BOVAG naar een nieuw evenwicht in ruimtelijke ordening, zodat ondernemers meer kansen krijgen creatief met vastgoed om te gaan. BOVAG hanteert vijf speerpunten.
Doelstelling en speerpunten Doelstellingen Elke BOVAG-ondernemer heeft in 2020 een eigen vastgoedplanning. 2 De gemeentelijke wet- en regelgeving binnen de nieuwe omgevingswet is bij aanvang in 2019 dusdanig aangepast dat er ruimere, bredere en vooral eenvoudig te realiseren alternatieve aanwendbaarheid van zakelijk vastgoed is. 1
BOVAG heeft de volgende speerpunten geformuleerd die deze doelstellingen helpen realiseren: 1
Te vaak gaan ondernemers er nu nog vanuit dat zij zonder problemen hun pensioen uit de verkoop van hun vastgoed kunnen halen. Dat is echter allerminst zeker. Hoe eerder dat besef er is, des te eerder kunnen ondernemers alternatieve scenario’s uitwerken. BOVAG ziet het als haar taak om leden bewust te maken van deze nieuwe realiteit. Het vastgoedplan zorgt ervoor dat ondernemers zich bewust zijn van wat er speelt rondom hun bedrijf. Zo kunnen zij tijdig advies inwinnen bij de BOVAG-community en bij derden. 2
Bewustwording
Inspireren Succesvolle cases van vergelijkbare vastgoedsituaties kunnen helpen grip te krijgen op de vastgoedproble matiek en inspireren om zelf aan de slag te gaan en tot oplossingen te komen. Daarbij helpt het om over de schutting te kijken bij andere branches. BOVAG onderhoudt banden met andere brancheorganisaties als
11
gemeente of vanuit een deskundige adviseur wordt daarom vaak verwelkomd door gemeenten. Ondernemers participatie wordt als zeer waardevol gezien. Uiteindelijk zijn de ondernemers zelf verantwoordelijk voor het runnen van de eigen business. Samen tot ideeën komen en een sterke lobby neerzetten richting gemeenten en provincies werkt.
INRetail en VNO-NCW om de samenwerking en kennisdeling op dit vlak voort te zetten.
Alternatieve aanwendbaarheid vergroten 3
Bestemmingen zijn vaak strikt; het wijzigen van een bestemmingsplan is veelal een lastig en langdurig traject. BOVAG wil gemeenten informeren over economische veranderingen van nu en in de toekomst en samenwerken met lokale en regionale overheden om per gemeente tot een nieuwe visie te komen over ruimtelijke ordening binnen de nieuwe Omgevingswet. We zullen hiervoor een landelijke aanpak moeten kiezen met lokaal maatwerk. Ook streeft BOVAG naar vereenvoudiging van procedures en samenwerking met gespecialiseerde partners om zo de alternatieve aanwendbaarheid van bedrijfs panden vergroten. 4
Lokale invloed vergroten Daarnaast is het van belang om actief op zoek gaan naar lokale samenwerkingen. Gemeenten hanteren ieder hun eigen beleid op het gebied van ruimtelijke ordening. Wanneer ondernemers en brancheorganisaties samenwerken met makelaars, adviseurs, gemeentelijke ambtenaren en waar nodig de provincie, worden elkaars belangen gedeeld in het vinden van goede oplossingen. Lokale samenwerking zorgt ervoor dat ondernemers sterker staan en een betere gesprekspartner zijn voor gemeenten. Ook helpt het om tot creatieve en waardevolle ideeën te komen. Een herbestemmingstraject van een gebied heeft een hogere slagingskans dan dat van één pand. Daarnaast hebben gemeenten soms ook simpel weg te weinig kennis in huis. Ervaring vanuit een andere
5
Hulpverlening BOVAG heeft veel kennis in huis, diverse specialisten in dienst en een groot netwerk waarop aanspraak kan worden gemaakt. Vanuit dit aanbod kan BOVAG op een ratio nele manier naar de vastgoedproblematiek kijken. Bovendien zijn de afdelingen Ledenadvies en Accountmanagement op de hoogte van wat er in het land speelt, waardoor zij praktijkvoorbeelden kunnen aandragen. Ook kan de vastgoedspecialist van BOVAG adviseren in het schrijven van een herbestemmingsplan richting overheid. Daarbij zullen ook externe partners worden ingezet voor specifieke zaken waarbij BOVAG zelf niet kan helpen.
BOVAG-lobby BOVAG maakt zich in de lobby richting overheid sterk om verschillende aspecten te benadrukken en aan te sturen op verandering. Zo hebben veel ondernemers te maken met fiscale regelingen (zoals afschrijvingen) die niet meer aansluiten bij de praktijk. De omgeving en de vraag vanuit de omgeving veranderen snel, maar ondernemers zijn niet altijd fiscaal onderlegd. En de fiscale wetgeving haakt niet in op maatschappelijke ontwikkelingen zoals gewenst kortetermijngebruik van specifieke vastgoedzaken en afschrijftermijnen. BOVAG pleit daarom voor een aanpassing van
deze wetgeving die beter aansluit op de hedendaagse toepassingen van bedrijfsruimten of bedrijfsonderdelen. Daarnaast is de starre bestemming van het pand een hei kel punt voor veel ondernemers. Eenvoudiger aanpassen van de bestemmingsplannen is dan ook een belangrijk punt in de BOVAG-lobby. Die zal zich niet alleen richten op gemeenten, maar ook op provincies en de beleidsmakers in Den Haag. De Omgevingswet gaat hier mogelijk kansen in bieden. BOVAG maakt zich sterk voor de stop van het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen en wijst nadrukkelijk op de wenselijkheid van herbestemming van bestaande panden. Juist ook in de periferie is multifunctionaliteit en flexibiliteit van panden zeer wenselijk, zodat die periferie zich kan aanpassen aan de maatschappelijke en economische ontwikkelingen. BOVAG wil dat gemeenten zich niet alleen maar focussen op de zogenaamde bruisende binnensteden, maar tegelijkertijd juist ook op florerende bedrijventerreinen. Hierbij kan BOVAG als sparringpartner dienen voor gesprekken met provincies, gemeenten of andere stakeholders.
Het vastgoedplan moet een standaardonderdeel worden van de activiteiten van de ondernemer. Pas dan is er het bewustzijn van het belang van proactief denken als het gaat om vastgoed. BOVAG maakt zich hard voor een sterke lobby richting de overheid wat betreft fiscale wetgeving, bestemmingsplannen en nieuw- en herbouw. Aan de hand van vijf speerpunten wil BOVAG toewerken naar een betere (vastgoed)situatie voor ondernemers.
FACTSHEETS
12
Consumptie
Mobiliteit
Ontwikkeling consumptieve besteding 2006 - 2015 (Bron: CBS) 300.000
140%
250.000
120%
Totaal afgelegde afstand
Gemiddelde afgelegde afstand per persoon
In miljoen kilometers
Per dag in kilometers
145.000
Totaal
140.000
Auto (incl. passagier)
100%
200.000
80%
Trein
135.000
Bus / tram / metro
150.000 60% 100.000
130.000
Brommer
40%
50.000
20%
0
0%
Totaal In miljard €
Duurzame goederen 2006
Diensten 2015
Voeding en Genotsmiddelen
Fietsen
125.000
Lopen 120.000
Overig
2000
2005
2010
0
2015
5
10
15
2015
Groei
20
2010
25
30
2005
SECTOR TRENDS AUTO Ontwikkeling totaal autopark
Aantal voertuigen/inwoner
Verkoopaantal Aantal nieuw verkochte bedrijfswagen en personenauto’s
20.000.000
700000
0,6
600000 15.000.000
500000 400000
10.000.000
0,5 300000 200000
5.000.000
100000 0
2000 Inwoners
2005 Personenauto’s
2010 Bedrijfswagens
2015 Totaal
0,4
0
2000
2005
2010
2015
2000
2005 Personenauto’s
2010 Bedrijfswagens
2015
35
13
SECTOR TRENDS MOBILITEIT Geschatte omzet
Geschatte omzet
(Exclusief BTW) in mld €
(Exclusief BTW) in mld €
Tweewieler
Autobedrijven
Autoverhuur Autorijscholen
Tankstations
Caravan en aanhang Motorevisie
Truckbedrijven
Autowas 0
10
20
30
2015
40
50
60
0,0
0,5
2010
1,0
2015
1,5
2,0
2010
SECTOR TRENDS FIETS
SECTOR TRENDS CARAVANS
Verkoop nieuwe fietsen
Fietspark
1600000
Caravans 20.000
25.000.000
1400000 15.000
1200000 22.500.000
1000000
10.000
800000 600000
20.000.000 5.000
400000 200000 0
2000
2005
Totaal nieuwe fietsen
2010 Electrische fietsen
2015
17.500.000
0
2000
2005
2010
2015
2005
2010
2015
ONTWIKKELING BRANCHES Ontwikkeling branche Autodealer
Ontwikkeling branche Garagebedrijf
Per provincie (2006-2016)
Per provincie (2006-2016)
Index (2006 = 100)
Index (2006 = 100)
Meer dan 130% 110% tot 130% 90% tot 110% 70% tot 90% Minder dan 70%
Meer dan 130% 110% tot 130% 90% tot 110% 70% tot 90% Minder dan 70%
Ontwikkeling branche Motorfietsen Ontwikkeling branche Motorfietsen
Per provincie (2006-2016) Per provincie (2006-2016) Index (2006 = 100) Meer dan 130%
Index = 100) 110%(2006 tot 130% Meer dan110% 130% 90% tot 110% tot90% 130% 70% tot 90% totdan 110% Minder 70% 70% tot 90% Minder dan 70%
Ontwikkeling branche Caravans/Aanhangers
Ontwikkeling branche Tankstations
Ontwikkeling branche Rijwielen/Bromfietsen Per provincie (2006-2016) Ontwikkeling branche Rijwielen/Bromfietsen
Per provincie (2006-2016)
Per provincie (2006-2016)
Per provincie (2006-2016)
Index (2006 = 100)
Index (2006 = 100)
Meer dan 130% 110% tot 130% 90% tot 110% 70% tot 90% Minder dan 70%
Meer dan 130% 110% tot 130% 90% tot 110% 70% tot 90% Minder dan 70%
Index (2006 = 100) Meer dan 130%
Index = 100) 110%(2006 tot 130% Meer dan110% 130% 90% tot 110%tot tot90% 130% 70% 90% totdan 110% Minder 70% 70% tot 90% Minder dan 70%
ONTWIKKELING BRANCHES Ontwikkeling branche Autowasserij
Ontwikkeling branche Autoverhuur
Per provincie (2006-2016)
Per provincie (2006-2016)
Index (2006 = 100)
Index (2006 = 100)
Meer dan 130% 110% tot 130% 90% tot 110% 70% tot 90% Minder dan 70%
Meer dan 130% 110% tot 130% 90% tot 110% 70% tot 90% Minder dan 70%
BRONNEN Nederland als één stad: bruisend, vitaal en groen VNO-NCW Cijfers CBS BOVAG retail augustus 2016 Cijfers Locatus BOVAG mei 2016 Retail agenda 2020 Vier scenario’s voor de toekomst van de detailhandel Rabobank: Blik in de toekomst verder in de automotive ABN AMRO: technologie vraagt om aanpassing verdienmodel in retail KPMG: Retail 2025 Inretail: retail en winkelen in de toekomst
DEMOGRAFIE Percentage 65-plus in 2012 en 2025
Relatieve bevolkingsgroei
Per COROP-regio
Per COROP-regio
2012
2025
2012/2025
Index
Index
Index
Minder dan 10% 10% tot 15% 15% tot 20% 20% tot 25% 25%of meer
Centraal Bureau voor de Statistiek en Planbureau voor de Leefomgeving
Minder dan 10% 10% tot 15% 15% tot 20% 20% tot 25% 25%of meer
Sterke krimp (5% of meer) Krimp (2,5% tot 5%) Redelijk stabiel (-2,5 tot 2,5%) Groei (2,5% tot 5%) Sterke groei (5% of meer)