SOORTEN OPDRACHTEN

S OOR TE N OP D R A C H T E N

Met uitzondering van de gemeenrechtelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over de 'opdracht' en het 'mandaat' zijn er geen wettelijke bepalingen betreffende de soort overeenkomst, die de eigenaar-verkoper met de vastgoedmakelaar moet sluiten. Daar waar het BIV, in een eerste ontwerp van de deontologie de exclusieve opdracht verplichtend wou stellen, heeft de overheid dit niet toegestaan. Nochtans blijft het aangewezen dat, waar mogelijk, in het belang van beide partijen, een (co-)exclusieve overeenkomst zou worden onderhandeld.

3.6. 1 MET E XC LU S IVIT EIT

Indien de vastgoedmakelaar beschikt over een exclusieve opdracht, mag hij alleen de opdracht uitvoeren. Exclusiviteit is de regel, niet-exclusiviteit is de uitzondering. De vastgoedmakelaar, die zich wil laten respecteren en die zijn belangen wenst te verdedigen streeft altijd een exclusieve opdracht na.

De rechtspraak is niet eenduidig over de vraag of deze exclusiviteit ook een beperking inhoudt van het recht van de eigenaar om zelf zijn onroerend goed te verkopen of te verhuren. Om alle betwistingen daarover te vermijden, moet duidelijk zijn of deze exclusiviteit de eigenaar al of niet uitsluit. Indien dat de bedoeling is, verdient het aanbeveling deze uitsluiting, duidelijk geformuleerd, in de verkoopopdracht op te nemen.

Een exclusieve opdracht is enkel bruikbaar: ▪ als de opdrachtgever ermee instemt om zelf niet te verkopen of te verhuren; ▪ als geen enkele andere vastgoedmakelaar, notaris of tussenpersoon nog een lopende opdracht heeft; ▪ als er voorheen geen optie werd verleend, die nog van kracht is.

De voordelen van de exclusiviteit zijn evident: ▪ de vastgoedmakelaar zal gemotiveerder zijn en zal zich beter kunnen inzetten, omdat hij weet dat hij bij realisatie zeker beloond wordt. Deze grotere inzet komt ook de opdrachtgever ten goede. ▪ hij kan vrijuit publiciteit maken, affiches aanbrengen … zonder te moeten vrezen dat de eigenaar zelf verkoopt of verhuurt; ▪ de vastgoedmakelaar zal het bewijs van zijn tussenkomst niet moeten leveren. Eens de verkoop- of huurovereenkomst is afgesloten, kan er geen discussie bestaan over de vraag of de overeenkomst al dan niet dankzij de bemiddeling van de vastgoedmakelaar tot stand kwam. Bij een exclusieve opdracht is het antwoord op die vraag niet relevant.

3.6. 2 MET CO-EX CLU S I VIT E IT

Wanneer meerdere vastgoedmakelaars gezamenlijk – meestal in één overeenkomst – een opdracht krijgen tot bemiddeling voor hetzelfde (dezelfde) onroerend(e) goed(eren), spreekt men van een coexclusieve opdracht.

Co-exclusiviteit betekent dat de aangeduide vastgoedmakelaars samen een exclusiviteit hebben. Dergelijke opdrachten zijn verantwoord voor bedrijfsmatig onroerend goed (kantoren, winkels, industriepanden), grotere projecten, bouwpromoties … waarbij de opdrachtgever meerdere kantoren uit dezelfde of verschillende regio's inschakelt om dan de markt zo ruim mogelijk te bevragen.

Deze werkwijze heeft tot gevolg dat de opdrachtgever gedurende de termijn van de opdracht niet eenzijdig één of meer bijkomende vastgoedmakelaars met een gelijkaardige opdracht voor hetzelfde goed zal kunnen gelasten.

De co-exclusieve vastgoedmakelaars zullen zich loyaal en collegiaal opstellen en onder elkaar de nodige afspraken moeten maken over hun samenwerking inzake o.a. prestaties, publiciteit, te gebruiken documenten, kosten- en commissieverdeling … In geval van geschil over het tussen co-exclusieve vastgoedmakelaars te verdelen makelaarsloon, kan bij gebreke van voorafgaande afspraken, de Uitvoerende Kamer van het BIV, snel en zonder kosten, in arbitrage worden gevat.

Het modeldocument over de co-exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een onroerend goed is terug te vinden onder bijlage 6.

3.6. 3 Z O ND ER EX CLU S IV IT EIT

Wanneer de verkoop of verhuur niet alleen mag worden gerealiseerd door de aangeduide vastgoedmakelaar, maar ook door de eigenaar-opdrachtgever, of een notaris of één of meerdere andere vastgoedmakelaars, dan is er een niet-exclusieve opdracht.

De redenen om geen exclusiviteit toe te staan kunnen uiteenlopend zijn: ontevredenheid over de eerste vastgoedmakelaar, de grote afstand tussen het kantoor van de vastgoedmakelaar en de ligging van het goed … De vastgoedmakelaar zal zijn recht op ereloon slechts kunnen laten gelden als hij het bewijs van zijn tussenkomst kan leveren.

De eigenaar-verkoper moet de vastgoedmakelaar toestaan zijn recht op ereloon na te zien. Ook moet hij de vastgoedmakelaar onmiddellijk informeren in geval van verkoop of verhuur zonder diens tussenkomst, zodat de kosten niet nodeloos oplopen.

3.6. 4 D E P LI CH T EN LE ER

De plichtenleer voorziet in enkele bepalingen die rechtstreeks in verband staan met de kwalificatie van de bemiddelingsopdracht als 'exclusief' of 'niet-exclusief'.

Artikel 48

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar informeert zich bij zijn potentiële opdrachtgever om na te zien of de opdracht die hem wordt voorgesteld al dan niet reeds is toevertrouwd aan een collega.

Indien de opdrachtgever bij het afsluiten van een niet-exclusieve opdracht de vastgoedmakelaar-bemiddelaar op de hoogte brengt van de gelijktijdige tussenkomst van een zonder exclusiviteit werkende collega, zal hij de opdrachtgever wijzen op de risico's van cumulatie van honoraria die deze laatste verschuldigd zou kunnen zijn.

Artikel 57

Voordat hij gelden als garantie vraagt of aanvaardt van gegadigden die een eenzijdige verbintenis betreffende een goed zijn aangegaan, moet de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, indien dat het geval is, hen ervan op de hoogte brengen dat zijn opdracht niet exclusief wordt uitgevoerd.

Artikel 64

Het is de vastgoedmakelaar-bemiddelaar verboden bewust te starten met het op de markt brengen van een goed dat het voorwerp uitmaakt van een nog lopende opdracht die op exclusieve basis uitgevoerd wordt door een collega.

Hij mag evenmin bewust op exclusieve basis starten met het op de markt brengen van een goed als een collega daarvoor een niet-exclusieve en nog lopende opdracht heeft.

Alvorens een vastgoedmakelaar een bemiddelingsopdracht aanvaardt, moet hij navragen of de eigenaars van het goed nog een opdracht hebben lopen bij een andere makelaar. Doet hij dit niet, dan is hij medeplichtig aan contractbreuk. 16

16 Kh. Brugge 20 november 2008, T.App. 2009, afl. 1, 38.