SOORTEN OPDRACHTEN Met uitzondering van de gemeenrechtelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over de 'opdracht' en het 'mandaat' zijn er geen wettelijke bepalingen betreffende de soort overeenkomst, die de eigenaar-verkoper met de vastgoedmakelaar moet sluiten. Daar waar het BIV, in een eerste ontwerp van de deontologie de exclusieve opdracht verplichtend wou stellen, heeft de overheid dit niet toegestaan. Nochtans blijft het aangewezen dat, waar mogelijk, in het belang van beide partijen, een (co-)exclusieve overeenkomst zou worden onderhandeld. 3.6.1 MET EXCLUSIVITEIT Indien de vastgoedmakelaar beschikt over een exclusieve opdracht, mag hij alleen de opdracht uitvoeren. Exclusiviteit is de regel, niet-exclusiviteit is de uitzondering. De vastgoedmakelaar, die zich wil laten respecteren en die zijn belangen wenst te verdedigen streeft altijd een exclusieve opdracht na. De rechtspraak is niet eenduidig over de vraag of deze exclusiviteit ook een beperking inhoudt van het recht van de eigenaar om zelf zijn onroerend goed te verkopen of te verhuren. Om alle betwistingen daarover te vermijden, moet duidelijk zijn of deze exclusiviteit de eigenaar al of niet uitsluit. Indien dat de bedoeling is, verdient het aanbeveling deze uitsluiting, duidelijk geformuleerd, in de verkoopopdracht op te nemen. Een exclusieve opdracht is enkel bruikbaar: ▪ als de opdrachtgever ermee instemt om zelf niet te verkopen of te verhuren; ▪ als geen enkele andere vastgoedmakelaar, notaris of tussenpersoon nog een lopende opdracht heeft; ▪ als er voorheen geen optie werd verleend, die nog van kracht is. De voordelen van de exclusiviteit zijn evident: ▪ de vastgoedmakelaar zal gemotiveerder zijn en zal zich beter kunnen inzetten, omdat hij weet dat hij bij realisatie zeker beloond wordt. Deze grotere inzet komt ook de opdrachtgever ten goede. ▪ hij kan vrijuit publiciteit maken, affiches aanbrengen … zonder te moeten vrezen dat de eigenaar zelf verkoopt of verhuurt; ▪ de vastgoedmakelaar zal het bewijs van zijn tussenkomst niet moeten leveren. Eens de verkoop- of huurovereenkomst is afgesloten, kan er geen discussie bestaan over de vraag of de overeenkomst al dan niet dankzij de bemiddeling van de vastgoedmakelaar tot stand kwam. Bij een exclusieve opdracht is het antwoord op die vraag niet relevant. 3.6.2 MET CO-EXCLUSIVITEIT Wanneer meerdere vastgoedmakelaars gezamenlijk – meestal in één overeenkomst – een opdracht krijgen tot bemiddeling voor hetzelfde (dezelfde) onroerend(e) goed(eren), spreekt men van een coexclusieve opdracht.
35
