Guide Immobilier 2023

Mon Argent Guide Immobilier

Maximisez le rendement

de votre investissement immobilier

HAUSSE DES TAUX, RÉNOVATIONS ÉNERGÉTIQUES: COMMENT VOUS ADAPTER À LA NOUVELLE RÉALITÉ?

Mon Argent Guide Immobilier

Maximisez le rendement de votre investissement immobilier

6 UN MARCHÉ IMMOBILIER À DEUX VITESSES

La hausse des taux longs et la crise énergétique ont laissé des traces indélébiles sur le marché immobilier. Malgré ce contexte tendu, les experts entrevoient une éclaircie.

18 COMMENT CALCULER VOTRE RENDEMENT?

Rendements locatifs brut et net de votre bien, rendement financier de votre cash investi...

Comment jongler entre ces différents concepts?

26 FISCALITÉ IMMOBILIÈRE

Quel est le montant de votre facture fiscale lorsque vous investissez en immobilier?

35 DANS QUOI VAUT-IL MIEUX INVESTIR?

Immobilier résidentiel ou commercial, bien neuf, rénové ou à rénover... Quel est le meilleur investissement immobilier à réaliser?

46 OPTIMISEZ VOS REVENUS LOCATIFS

Indexation des loyers, démarches à effectuer en cas de loyers impayés... Voici les clés qui vous permettront de maîtriser tous les aspects de vos revenus locatifs.

QUEL EST LE PRIX DE L’IMMOBILIER DANS VOTRE COMMUNE?

Découvrez quelles sont les communes les plus chères et les moins chères pour l’achat d’une maison ou d’un appartement: http://www.lecho.be/carteimmo

SUIVEZ DE PRÈS L’ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE: WWW.LECHO.BE/MONARGENT/IMMOBILIER

RÉDACTION MON ARGENT

ADRESSE: RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE

RÉDACTEUR EN CHEF PAUL GÉRARD

NEWS MANAGER MON ARGENT ISABELLE DYKMANS

JOURNALISTES EWA KUCZYNSKI

JASMINE HEYVAERT

ISABELLE DYKMANS

MATHILDE RIDOLE

RÉDACTION FINALE EWA KUCZYNSKI

TRADUCTIONS

LANGUES PASSION

LAY-OUT ILSE JANSSENS

INFOGRAPHIE FRANK SCHULPÉ

ILLUSTRATIONS TRUI CHIELENS

PHOTOGRAPHE

KRISTOF VADINO

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DIRECTEUR

DIRECTRICE DE LA RÉDACTION ISABEL ALBERS

ÉDITEUR RESPONSABLE PETER QUAGHEBEUR

Mon Argent est imprimé par Roularta Printing

LE MOIS PROCHAIN GUIDE PENSION

29 AVRIL

Comment calculer votre rendement?

Rendements locatifs brut et net de votre bien, rendement financier de votre cash investi... Vous devrez pouvoir jongler entre ces concepts pour étudier les opportunités qui se présentent à vous en matière d’investissement immobilier.

Rendement brut ou net, quelle différence?

Un bon rendement est le principal intérêt de tout investissement immobilier. Mais veillez à ne pas confondre rendement brut et rendement net.

Mathilde Ridole

Les taux planchers de 1%-1,5% pour financer une acquisition immobilière ne sont aujourd’hui plus qu’un (joyeux) souvenir. Les investisseurs sont désormais confrontés à des taux de l’ordre de 3%-3,5%, ce qui restreint de facto leur capacité d’emprunt. Dans ce contexte de taux haussiers, calculer minutieusement le rendement d’un investissement est d’autant plus important avant de se prononcer sur un achat immobilier. Comment procéder? Comment calculer le rendement brut et le rendement net d’un immeuble?

RENDEMENT BRUT

Le rendement brut est déterminé par le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat, additionné des autres frais: droits d’enregistrement, frais de notaire, prix des travaux éventuels.

EXEMPLE:

Pour un appartement de 300.000 euros (prix d’achat de 260.000 euros + frais de 40.000 euros), qui rapporte un loyer de 900 euros par mois, soit 10.800 euros sur une année, le rendement brut s’élèvera à 3,6% (10.800/300.000).

RENDEMENT NET

Le rendement net correspond au rendement brut duquel sont déduits «une série de frais, charges et impôts liés à l’immeuble qui ne peuvent pas être refacturés au locataire», explique Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide. «Mais il n’y a pas de formule toute faite», prévient Nicolas Jacquet, fondateur de la société de conseil en investissement immobilier OWN, «cela dépend d’une série de paramètres propres au bien et aux choix du propriétaire».

Plusieurs coûts peuvent néanmoins être anticipés, quel que soit le type d’immeuble:

1. Précompte immobilier

En tant que propriétaire, vous êtes redevable chaque année du précompte immobilier qui est calculé sur base du revenu cadastral indexé.

2. Impôts

Vous êtes également imposé sur vos revenus immobiliers, soit sur base des loyers réellement perçus si le bien a une vocation professionnelle, soit sur base du revenu cadastral (lire en page 26). Ou encore, si vous détenez beaucoup d’immeubles en portefeuille, vos revenus immobiliers sont considérés comme des revenus professionnels par le fisc, et imposés comme tels.

3. Assurance

Les frais d’assurance incendie sont à charge du propriétaire, bien qu’en Wallonie et en Flandre, le locataire soit obligé de souscrire une assurance habitation de son côté.

4. Entretien

Les frais d’entretien, de maintenance, comme certaines réparations, frais de peinture ou encore un plombier pour un évier boucher, viennent aussi diminuer le rendement, puisque tout ce qui est lié à l’usure normale ou aux forces majeures est à charge du bailleur. Seul l’entretien quotidien (réparation d’un interrupteur, d’une poignée de porte, d’un joint sanitaire, du détartrage d’un robinet et autres entretiens obligatoires) est à charge du locataire.

5. Travaux lourds

Les travaux plus lourds comme le remplacement d’une chaudière, d’un ascenseur dans les communs, des châssis, d’une toiture, ou encore des problèmes d’humidité,

À quelle sauce (fiscale) votre rendement sera-t-il mangé?

TVA, droits d’enregistrement, taxation des revenus immobiliers, taxe sur la plus-value… Quel est le montant de votre note fiscale lorsque vous investissez en immobilier?

Mathilde Ridole

L’acquisition, la détention et la vente d’un bien immobilier sont soumises à des frais et des taxes qui varient selon la nature de l’achat. Si vous achetez une habitation pour y vivre, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un abattement fiscal en Régions bruxelloise et wallonne, ou d’un taux réduit de droits d’enregistrement en Flandre. Mais pour une résidence secondaire ou un bien d’investissement, le fisc est moins généreux. «Nous avons assisté, ces cinq à dix dernières années, à un basculement des avantages fiscaux octroyés à la détention vers des avantages à l’acquisition pour les néo-propriétaires, notamment avec la suppression du bonus-logement en 2017 à Bruxelles et en 2020 en Flandre», explique Antoine Béchaimont, avocat au cabinet Loyens & Loeff.

À l’achat

L’achat d’un bien immobilier en Belgique est soumis soit à la TVA pour le neuf, soit aux droits d’enregistrement pour l’existant. «Un immeuble reste neuf sur le plan fiscal jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit l’année de la première occupation ou habitation. S’il n’est plus neuf, on passe alors au régime des droits d’enregistrement, qui est régionalisé. Les taux et conditions diffèrent selon la Région dans laquelle l’immeuble est situé», ajoute l’avocat.

La TVA sur le neuf s’élève en général à 21%. Mais depuis le 1er janvier 2021, «le gouvernement a étendu et renouvelé jusqu’au 31 décembre 2023 la TVA à 6%, notamment sur la vente d’habitations démolies – et reconstruites, pour autant que l’acheteur et

l’habitation répondent à certains critères, la surface habitable ne pouvant par exemple pas dépasser 200 mètres carrés», indique l’avocat. Il arrive également que certains promoteurs permettent de scinder l’achat du terrain, de l’achat de la construction, avec application d’une TVA de 21% sur la construction et des droits d’enregistrement sur l’achat du terrain, ce qui allège un peu la note finale.

Si le logement n’est plus neuf et est soumis aux droits d’enregistrement, ceux-ci varient en fonction de la destination de l’achat et de la Région où est situé le bien. Les abattements et autres taux réduits sont en principe réservés à ceux qui font l’acquisition de leur habitation propre et unique. Voici les taux qui s’appliquent dans les autres cas, dont l’achat d’un bien d’investissement:

> En Région de Bruxelles-Capitale, le taux des droits d’enregistrement s’élève à 12,5%, sans abattement possible;

> En Région wallonne, le taux est également de 12,5%. Ni le taux réduit de 6 ou 5% pour habitation modeste ni l’abattement n’est applicable pour les investisseurs;

> En Région flamande, depuis le 1er janvier 2022, le taux des droits d’enregistrement a été porté à 12%, alors qu’il était encore de 10% avant cette date. La Flandre a, en contrepartie, baissé le taux en cas d’achat d’une habitation unique servant de logement familial à 3% contre 6% auparavant.

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