Revista Direcional Condomínios - Ed. jul/23

Caro(a) Síndico(a)!

Iniciamos este editorial com uma importante notícia para o setor, que inclusive deixa claro sua relevância na sociedade: 22/11 foi incluído no calendário paulistano como Dia de Combate à Violência em Condomínios contra a mulher, a criança, entre os vizinhos, a pessoa com deficiência, a pessoa idosa e os animais. A escolha desta data foi uma iniciativa do Instituto Educacional Encontros da Cidade viabilizada pela Vereadora Ely Teruel, e refere-se ao 1º Encontro de Combate à Violência em Condomínios realizado na Câmara Municipal de São Paulo no dia 22/11/2022.

Ter uma data oficial traz mais visibilidade à causa. Neste mês, trazemos um artigo sobre violência racial em condomínios, que nos faz refletir e pensar em atitudes combativas. Falamos também sobre direitos e deveres dos condôminos, inquilinos e síndicos – síndico deve intervir em violência doméstica? Confira na matéria. Quando a animosidade é entre vizinhos, a mediação pode ser a solução, outro tema desta edição.

Você vai conhecer a história da síndica profissional Lígia Ramos e sua preocupação em estabelecer relações de vizinhança. Não deixe de conferir as matérias de DICAS sobre fachada, AVCB e kit enxoval. E comece a se preparar para quando entrar setembro: Dia 26/09/23 tem Mega Rodada de Negócios com Empresários Brasil, no Espaço Hakka, das 8h às 16h.

Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-Teima Comércio em residenciais, pode?

Administração Mediação, recurso contra conflitos

Síndico, Conte sua História! Lígia Ramos, a arquiteta que virou síndica

Dica:

AVCB: foco nas vulnerabilidades

Matéria Principal

Meio condominial: direitos e deveres

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

Coluna Cristiano De Souza Oliveira

Dica Fachada Obras com resultado 0812

1424

TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

CAPA

Foto Freepik

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

QUAIS OS LIMITES DO HOME OFFICE E COMÉRCIO EM CONDOMÍNIOS?

Por Vander Ferreira de Andrade

O TRABALHO humano, ao longo do tempo, vem passando por diversas alterações na sua forma de se apresentar. O advento da tecnologia, por sua vez, tem possibilitado a realização de atividades laborais em ambientes residenciais, naquilo que temos denominado de “home office”.

Aprioristicamente, permite-se ao morador exercer atividade profissional em sua unidade privativa, desde que se cumpra a lei no sentido de não fazer uso da propriedade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança” dos demais conviventes.

No entanto, o exercício de atividades profissionais no ambiente residencial deve atentar para algumas “regras de ouro”, tais como evitar receber clientes externos, para a não produção de barulho e nem colocar a segurança do condomínio em risco; não demandar consumo de água e gás além dos limites normais uma vez que os mesmos não forem individualizados; não fazer uso de áreas comuns, tais como o salão de festas, exceto quando o condomínio venha a delimitar áreas específicas, como é o caso dos espaços de coworking.

Em condomínios residenciais, em função de sua finalidade, não deve haver atividades que possam tangenciar a salubridade das pessoas como comércio de alimentos (a exemplo de bolos e afins) ou até mesmo serviços de cabeleireiro e congêneres nos apartamentos, uma vez que aspectos sensíveis da saúde das pessoas perpassam a operacionalidade destas atividades profissionais.

Da mesma forma, deve ser vedado o uso de substâncias inflamáveis, tó -

xicas, ou de forte odor, nem devem ser admitidas atividades que exigem para sua adequada conformidade, a emissão de licenças governamentais ou alvará de funcionamento, como é o caso da realização de aulas particulares de reforço escolar ou de idiomas, serviços estéticos como massagem drenante ou aplicação de extensão de cílios, fisioterapia, dentre outras atividades análogas.

VANDER FERREIRA DE ANDRADE

Advogado, Mestre e Doutor em Direito pela PUC-SP. É autor da obra “Manual do Síndico Profissional” (Editora Nelpa, São Paulo, 3ª edição, 2022)

Mais informações: @vanderfdeandrade

Foto Divulgação

VIDA EM CONDOMÍNIO DIREITOS E DEVERES

Síndicos, condôminos e inquilinos precisam seguir regras sobre "moradias compartilhadas"

Por Isabel Ribeiro

OS DEVERES e direitos dos síndicos, condôminos e inquilinos norteiam condutas para preservação do patrimônio e do bem viver. Mesmo assim, há pedras no caminho, e não raro os atores deste cenário vertical esbarram em prepotência, arbitrariedade, despreparo e desrespeito. É necessário haver mais conscientização de seus papéis e pleno esforço em prol da dinâmica dos condomínios.

O Código Civil Brasileiro determina que o condômino tem direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; votar em assembleia (estando adimplente); recorrer de eventuais penalidades, entre outros. Alguns dos deveres são: contribuir para as despesas do condomínio; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; e não utilizar suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores – a famosa regra dos 3s.

Luiz Figueira:

Apesar do regramento, mais as normas da Convenção e do Regimento Interno de cada condomínio, os condôminos ainda pecam em alguns aspectos. O síndico profissional Luiz Eduardo Lion Figueira cita um caso de pura incongruência em um condomínio-clube na zona sul. “Havia um morador que acreditava que podia fazer barulho até as 22 horas, e fazia mesmo! Uma noite os vizinhos chamaram a polícia, e ele se viu no direito de chamar também. Ficamos nós dois e os reclamantes de seis unidades durante uma hora no hall da torre esperando a polícia chegar para resolver a situação”, ilustra.

Luiz comenta também sobre segurança, “algo que todos querem, mas não colaboram”, diz. “É insuficiente investir em aparatos para tornar a edificação mais segura se o morador não colaborar para evitar o efeito carona. Tem gente que acha que não pode fechar o portão na cara de um desconhecido. Diga ‘dá licença, desculpe’, mas feche o portão”, enfatiza. Outro ponto relevante é inadimplente que pede isenção de multa. “O síndico não

Foto Canva

moradores pedem isenção de multa

tem esse poder e mesmo que tivesse acabaria prejudicando o condomínio porque a previsão orçamentária foi feita em cima daquele valor”, esclarece.

Irina Uzzun: imposição de limites

KIT BOAS-VINDAS

Irina Uzzun advoga para condomínios e atuou como síndica orgânica por dez anos no The Spotlight Perdizes, condomínio em que reside na zona oeste. Há poucos meses, assumiu a gestão do Condomínio Aurora, residencial de 1957 no centro da cidade, no qual possui apartamentos alugados. Para a advogada, o inquilino é condômino tanto quanto os demais, e não apenas mero ocupante do imóvel locado. “Se a gente tratar o inquilino como um não condômino, dá a entender que ele não vai ter as mesmas obrigações que o condômino proprietário quando da utilização das áreas comuns”, observa.

Quanto a participar de assembleia ordinária, desde que a unidade esteja quite com a quota condominial, e que o inquilino apresente procuração do proprietário, Irina não vê problemas. “Em geral, participam só quando tem sorteio de vagas de garagem”, constata. Sobre candidatar-se ao cargo de síndico, ela esclarece: “Se é permitida a figura do síndico profissional, ou seja, de alguém que não é proprietário de imóvel no local, por que um inquilino não poderia se candidatar? Não vejo problema, a menos que a Convenção ou Regimento proíbam”.

Como direito do inquilino Irina cita a participação em lista de transmissão de WhatsApp do condomínio, afinal “ele precisa saber se o elevador vai ser interditado para obras ou algo relativo à rotina do prédio”. Por sua vez, é dever cumprir as mesmas regras de conduta dos vizinhos proprietários.

“Quando eu assumi a gestão do Spotlight havia inquilinos que faziam mal uso das áreas comuns, largavam objetos jogados na academia, davam festas no salão regadas a excessos, que culminavam em multas, claro. Tudo isso melhorou depois que instituímos um kit de boas-vindas para inquilinos, orientando o que pode ou não ser feito, mas sem empregar linguagem agressiva ou arrogante”.

Inquilino ou não, o condômino tem o mesmo direito de acionar o síndico sobre algo que o afete diretamente, dentro de horários razoáveis, e sobre assuntos do condomínio. “Certa vez uma moradora me interfonou para reclamar que o aquecedor dela havia queimado. O que eu poderia fazer além de indicar uma assistência técnica?”, questiona a advogada.

Irina reforça que o síndico precisa impor limites e que ele tem direito à urbanidade (civilidade) e respeito. “Se houver perseguição sistemática, ele pode apelar para a Lei do Stalking”. Lembrando que a Lei 14.132/21 não é específica para condomínios, mas para situações de perseguição.

GESTÃO E DENÚNCIA

Dos deveres do síndico, o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário e questões condominiais, afirma que cabe ao síndico representar o condomínio ativa e passivamente, dentre outras atribuições legais (Art. 1.348 do Código Civil), além de o mesmo ter papel fundamental na gestão do condomínio, exercendo as funções executivas de administrador. "O síndico tem papel fundamental e autonomia funcional para gerir o patrimônio coletivo da forma que melhor lhe pareça, buscando sempre o interesse coletivo e a guarda e manutenção das áreas comuns", reforça Rodrigo.

A Lei 17.406 imputa mais um dever aos síndicos ao obrigar que denunciem violência doméstica e familiar ocorridas em áreas comuns ou privativas dos condomínios do estado de São Paulo. O que precisa ficar claro no meio condominial é que síndico não tem poder de super-herói ou polícia, na verdade o que se espera dele é a não omissão diante de conhecimento do fato. "Quando chegar ao síndico o relato de uma mulher que esteja sofrendo violência doméstica, que ele busque informar prontamente o órgão responsável, por exemplo, a polícia", orienta Rodrigo. O advogado ressalta que um síndico nunca deverá se "intrometer numa situação" por conta própria, tanto para se proteger, quanto pelo fato de ultrapassar suas atribuições. "A não ser, excepcionalmente, em casos em curso e que o perigo de algo grave acontecer seja latente, mas em situações assim a tendência é não só o síndico como pessoas que estão presenciando, tentarem intervir. Porém, repito, isso deve ser o último dos expedientes". Os chamados de urgência devem ser feitos à Polícia Militar (190). Já as denúncias podem ser feitas à PM; Central de Atendimento à Mulher (180) ou ao Disque Direitos Humanos (100).

MEDIAÇÃO, CONCILIAÇÃO E ARBITRAGEM RESOLVA CONFLITOS COM RAPIDEZ

Especialmente para conflitos entre vizinhos, onde todos querem ter razão e muitas vezes o diálogo inexiste, a mediação é solução viável, no lugar dos longos e onerosos processos judiciais

Por Luiza Oliva

CASO 1: Por causa de uma infiltração no apartamento inferior, originada na área do jardim da cobertura, o condômino de baixo acionou judicialmente a unidade de cima, apesar do vizinho querer resolver a situação amigavelmente. Uma perícia judicial constatou que o problema era causado por um defeito estrutural na laje, de responsabilidade da construtora, repassada para o condomínio.

O condomínio assumiu a responsabilidade e procurou resolver a questão através de uma sessão de mediação entre as partes. O vizinho de baixo nem respondeu a convocação e o de cima alegou que não tinha tempo. Após duas tentativas infrutíferas de marcar uma mediação, o morador de baixo continua com a ação e o problema não foi resolvido, já que o condomínio não pode realizar a obra sem autorização do morador.

Caso 2: Moradores recentes do condomínio, o casal de cima vivia recebendo amigos para comemorar a casa nova, em reuniões animadas e que se estendiam até altas horas. O casal de baixo enfrentava situação totalmente diversa: com um bebê recém-nascido, o barulho

e as festas se tornavam ainda mais irritantes. Discussões e xingamentos dos vizinhos pelas janelas, com direito a vassouradas no forro para os barulhentos silenciarem, só agravaram o conflito. A situação chegou ao ponto dos moradores de outras torres reclamarem dos gritos e impropérios proferidos.

Mediação agendada, compareceram as duas mulheres e o bebê. A moradora de cima rapidamente reconheceu que estava incomodando e que não imaginava o quanto o ruído no apartamento de baixo reverberava muito mais do que na sua própria unidade. No fim das contas, as duas vizinhas identificaram um laço de proximidade, já que a de cima trabalhava justamente com preparação de grávidas para o nascimento do bebê e para a fase do puerpério. Solícita, pediu que a vizinha a avisasse por WhatsApp assim que o barulho incomodasse. A mediação cumpriu seu objetivo e a situação foi apaziguada. Nos dois casos apresentados no início desta reportagem, fez-se uso da mediação visando solucionar um conflito. Casos como estes, relatados pelo advogado Michel Rosenthal Wagner, ilustram como a mediação pode ou não ser bem-sucedida. “A mediação do caso 2 levou duas horas e meia de trabalho. As duas moradoras participaram não porque foram intimadas, mas porque queriam resolver a questão. Sem dúvida esse é um caso de sucesso”, aponta Michel, consultor no Direito Socioambiental e Vizinhança Urbana, mediador e facilitador de Diálogos de Construção de Paz, e autor do livro “Diálogos Urbanos – Soluções para os conflitos e práticas de paz”. Para Michel, a pauta do diálogo urbano é urgente e extremamente relevante: “A judicialização é cada vez mais utilizada como uma forma não de obter justiça, mas de promover vingança.” Além da judicialização, há disponíveis outros processos para resolução de problemas, caso da mediação, da conciliação e da arbitragem. A mediação envolve questões de relacionamento continuado, como as relações entre vizinhos e condomínio/condômino. Já a conciliação cabe em contratos de consumo e na arbitragem, escolhe-se um árbitro para a questão, pela sua técnica e habilidade para o assunto.

Esses meios de tratamentos de conflitos ganharam maior popularidade a partir de 2010, com a resolução nº 125 no Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Mas foi com a Lei de Mediação - Lei 13.140, de 2015 – que se estabeleceram diretrizes para o uso dessas ferramentas. O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira sustenta que há limitações para o uso da mediação na solução de crises nos condomínios. “Por exemplo, não é indicada para questões documentais ou de metragem. Se o condômino estaciona um veículo cabine dupla na vaga onde cabe apenas um Smart, não há como promover uma negociação assistida, que é a mediação.” Cristiano define mediação como uma negociação entre as partes, assistida e auxiliada por um terceiro imparcial. “Ele irá utilizar técnicas para facilitar o diálogo”, diz. Surge então uma dúvida importante: o mediador pode ser o síndico? Para Cristiano, não. “O síndico é o representante de todos, e como tal não pode mediar os representados. Ele é o gestor dos conflitos, os administra e deve chamar um mediador externo e imparcial.”

Para Michel Rosenthal, o síndico pode ser um mediador técnico, desde que não esteja envolvido na questão. Michel acredita que conhecimento sobre o assunto é fundamental para os síndicos. “Pleiteio que nos cursos de sindicância seja incluída a mediação. Quem pretende ser síndico deve ter esses conceitos claros e detectar o conflito quando ele está surgindo, diferente da postura antiga de que problema entre vizinhos não diz respeito ao condomínio.”

Cristiano faz questão de distinguir mediação de conceitos como cultura de paz e comunicação não violenta. “Conduzir ou administrar o condomínio pelo princípio da não violência não significa que o síndico está promovendo mediação. Uma coisa é ter um espírito de mediador, ter mobilidade e condições de achar um meio termo ao se enfrentar um problema. Em uma assembleia, por exemplo, o que ocorre é uma grande negociação para instituir combinados. Já a mediação é um trabalho técnico. Apesar do processo da mediação ser informal e fazer uso da oralidade, isso não tira a segurança jurídica desse instituto”, orienta Cristiano.

Michel Rosenthal: urgência na pauta do diálogo urbano

Constantemente o mediador

Michel vê situações em que condôminos vivem um inferno. “Não escolhemos nossos vizinhos. Mas temos a ilusão que serão parecidos conosco só porque os extratos bancários podem ser semelhantes. Mas isso é uma mentira completa. A briga vai escalando, não há diálogo, muitos chegam às vias de fato, com lesão corporal até assassinato e morte de animais domésticos”, comenta. São comuns situações de revanche: “Não pode? Então vou aumentar o som! Não pode? Então vou jogar bola!” Michel pondera que é preciso empatia: “Devemos pensar que o outro pode também ter razão e tem o direito de existir.” Não se deve esperar que a mediação seja uma solução milagrosa e rápida. “Há uma máxima técnica que diz que a pressa é inimiga da mediação. É como assar um bolo: prepara-se a massa, coloca-se para crescer e depois para assar na temperatura correta”, pontua Michel.

Para Cristiano de Souza Oliveira síndico não pode ser mediador

Foto Rinaldo Martinucci

VIOLÊNCIA RACIAL EM CONDOMÍNIOS

Por Maria Isabel da Silva e Cristiano de Souza Oliveira

VIVER EM condomínios é conviver com pluralidade de pessoas constituídas de singularidades: naturalidades diversas, nacionalidades, gêneros, cor de pele. Estas características não deveriam ser fatores para segregação, até porque não separamos pessoas ao viver em condomínios, aliás, unimos para valorar o individual. Durante anos vivemos dentro dos condomínios o preconceito contra os nordestinos, que eram, em sua grande parte, contratados para atividades operacionais. Olhados como sobrantes sociais, sem direito a bens móveis, viagens em suas férias, casa própria ou conforto ( sendo a xenofobia, enquadrada nos crimes raciais pelo STJ desde novembro de 2022).

A violência racial no contexto condominial que, não difere (no que tange ao racismo) do conflito vivido na sociedade contemporânea (pois, o condomínio em si é composto de gente, como já dito), também se mostra latente na discriminação de síndicos (as), funcionários, moradores e colaboradores negros.

O termo racismo surgiu no período entre as duas guerras mundiais, e ramificou-se no pós-guerra. No entanto, a palavra foi incorporada ao Dicionário Larousse em 1932. Em linhas gerais, o racismo consiste em estigmatizar um conjunto humano pelos atributos naturais por meio dos quais cada sujeito é pertencente a este conjunto e, executar práticas de inferiorização e de exclusão contra estes indivíduos. É válido elucidar que existem diversos tipos de racismo: científico, cultural, institucional, religioso; porém, aqui, nos ateremos a discorrer sobre a violência racial em condomínios.

De acordo com o ”Atlas da Violência” (2020), os negros estão em uma situação de maior vulnerabilidade em relação à violência. O racismo é sempre uma violência pois, ainda que não venha a atingir a integridade física, toca a integridade moral da pessoa visada, principalmente, quando está imbuída de preconceito, discurso de ódio e desprezo.

A violência racista pode ser manifesta ou não. Manifesta por meio de violência física ou discurso de ódio, por exemplo. E não manifesta por meio da discriminação, preconceito ou segregação; ou seja, quando em abertura de processo seletivo em condomínios, independente da função a ser desempenhada, eu não considero os candidatos negros para a contratação (embora se mostrem qualificados para a

vaga proposta), estou segregando, logo, praticando (ainda que de forma velada) a violência contra a pessoa negra. Quando trato mal o funcionário negro e trato bem o funcionário branco, estou praticando a violência racista. Quando dou preferência ao colaborador branco em detrimento do negro por causa de suas características e cor, estou discriminando e, desta maneira, adotando um comportamento racista. Quando deixo de conceder os equipamentos necessários ao empregado em igualdade de condições com os demais trabalhadores ou impeço a ascensão funcional do empregado ou crio obstáculos para que o empregado negro não receba benefício profissional ou reduzo o seu sálario em virtude de sua cor, estou praticando o racismo.

Sutil ou explícita, forte ou fraca,

aberta ou encoberta, a violência contra a pessoa negra deve ser enfrentada. A denúncia de racismo constitui-se dever do cidadão. A Lei nº 7.716/89 - conhecida como Lei do Racismo, prevê punição a todo tipo de discriminação ou preconceito, seja de origem, raça, sexo, cor e idade.

É bom o síndico (a) estar atento (a). O racismo é um desafio que não deve ser tratado como flagelo, ou com fraqueza, banalizando-o e minimizando-o. E sim com ações de correção para a mudança social a fim de que as pessoas que vivem e convivem em condomínio respeitem a pluralidade e as diferenças. Encerramos com a indicação de uma obra: ”O racismo, uma introdução”, de Michel Wieviorka (Perspectiva). Boa leitura!

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Advogado há 27 anos e sócio da Advocacia Cristiano De Souza

MARIA ISABEL DA SILVA

Fundadora e Diretora Pedagógica do Instituto Educacional Encontros da Cidade

“A

FUNÇÃO SOCIAL DO SÍNDICO

É PROMOVER RELAÇÕES ENTRE VIZINHOS, É LEMBRÁ-LOS QUE NÃO ESTÃO LÁ SÓ PARA RATEAR DESPESAS”

Lígia Ramos desenvolve projeto de gentileza em condomínios

“SOU NATURAL de Campinas, onde meus pais criaram a mim e minhas três irmãs. A minha mãe era secretária de uma multinacional alemã e admirava o idioma pátrio da empresa, por causa disso cursei o ensino fundamental em escola alemã. Na universidade, ingressei em arquitetura, depois migrei para biologia, fiz mestrado em bioquímica e doutorado em físico-química. Conquistei uma bolsa-sanduíche, que é uma bolsa para estudar um período em universidade parceira no exterior, e fui fazer doutorado no Canadá. Morei numa região muita fria, com iceberg e urso polar, então fiz muitos desenhos com giz pastel e revesti as paredes de casa com flores e vegetação para ‘aquecê-las’. Morando fora tive alguns insights: eu me interessava muito mais pelas pessoas que pelos reagentes químicos; segundo, o morar me fascinava. Assim que voltei ao Brasil, fiz um curso de decoração e retomei a faculdade de arquitetura.

O mundo condominial entrou na minha vida aos 26 anos. Casada pela primeira vez, me tornei subsíndica do prédio. Eu era agitada, politizada, tinha participado do centro acadêmico da Unicamp, sabia me posicionar bem e acreditei que pudesse contribuir para melhorar o condomínio. Decorei o salão de festas, criei um ambiente acolhedor e constatei que os condôminos gostavam de ficar lá.

Pouco mais à frente, já vivendo na capital paulista, conheci o meu segundo marido quando fui decorar o apartamento dele. Ele era viúvo, com dois filhos pequenos, de 3 e 5 anos. Fiquei encantada com aquela família que já veio pronta, me apaixonei pelo trio. Depois, teríamos ainda a nossa filha, a Vivi. Nos casamos e nos 20 anos que durou nossa relação, residi nesse imóvel, num edifício de poucas e espaçosas unidades, no Brooklin. Candidateime à síndica orgânica porque não concordava com as elevadas despesas do condomínio.

O condomínio tinha cerca de três anos quando assumi a gestão, a qual cumpri por dez mandatos bienais. Nele, aprendi muita coisa, por exemplo, que ao adotarmos o bom hábito das manutenções preventivas, dá para manter o prédio sempre em ordem. Uma

Foto Almir Almeida

vizinha se mudou para um condomínio de alto padrão no Campo Belo e me indicou como síndica. Aceitei. E assim vieram os condomínios da minha carteira, sempre por indicações, com base nos resultados que eu entregava.

Continuei trabalhando como arquiteta, inclusive para vários condomínios, mas jamais misturei as estações a ponto de levar vantagens, sou rigorosamente contra práticas escusas. Já nos condomínios em que eu era síndica, naqueles com menos recursos, cheguei a doar meu conhecimento de arquitetura e decoração para pequenas demandas. O condomínio contratava a síndica e levava a arquiteta de graça (risos!) ou a bióloga. Eu cuido de plantas, restauro jardins, troco espécies vegetais quando sei que irão entupir a tubulação. Se bem que hoje em dia, faço isso cada vez menos por falta de tempo; delego a colegas.

Há 17 anos abri minha empresa de sindicatura, que nasceu com DNA feminino, acolhedor. O síndico trabalha com pessoas e para pessoas, tentando acomodar suas dores em prol da boa vida em comunidade. Eu apostei em um time feminino para prestar esse atendimento, valorizando características marcantes do gênero, como sensibilidade e afetividade. Vislumbrei também a empregabilidade para o sexo feminino em posição de comando. Nos condomínios em que atuo, tenho mulheres zeladoras, porteiras, líderes na faxina, e até uma zeladora que dirige trator em um condomínio horizontal no interior.

Atualmente minha carteira tem 25 condomínios, e já devo ter atendido cerca de 70 ao longo dos anos, porque uns saem, outros entram. Eu trabalho sem preposto, são muitas decisões para tomar, prefiro assim. Tenho um time bem treinado de vistoriadoras que vão aos condomínios, e eu também faço visitas periódicas, mas o tempo inteiro eu coordeno tudo com as meninas e com os zeladores. Esse método funciona bem para mim porque para a minha atuação continuar a ser pessoal existe um limite de empreendimentos: 30 é a quantidade que dou conta de gerir.

Um dia desses abri mão de um condomínio chique, no qual eu estava há muitos anos, pois me senti desrespeitada na forma como uma questão foi conduzida. Eu iria precisar fazer um grande esforço para reverter esse sentimento e não tenho mais disposição para isso, nem tempo. Não é que eu desdenhe do dinheiro, mas ele não me faria bem, dinheiro é energia das pessoas. Você tem de pagar as pessoas com felicidade para gerar prosperidade. A minha mãe teve uma ajudante na criação das filhas, a Chichica, uma segunda mãe. Em casa não tinha frescura, almoçávamos todos juntos, havia respeito, registro em carteira, e a remuneração dela era valorizada, tanto que o dinheiro para a Chichica tinha valor de bênção; ela prosperou, comprou casa, carro, com o trabalho dela.

Esses valores familiares são os que carrego para minha vida pessoal e profissional. Talvez por isso eu tenha um olhar mais empático com as pessoas que trabalham em condomínios. Em todos os edifícios sob

minha gestão os funcionários tomam café da manhã. Sempre que consigo, transfiro o refeitório para um lugar mais ventilado e iluminado, porque tem muito prédio bacana cujo projeto original ignorou essa necessidade. E no fim do ano, fomento a doação de caixinha pelos moradores, o que geralmente rende um 14º salário. Procuro incentivar a retomada aos estudos, com ajustes de horário de trabalho. E, quando fico sabendo de caso de alcoolismo, eu me apoio em condôminas maravilhosas, que os levam para programas sociais de tratamento das igrejas.

Há pessoas boas e generosas nos condomínios, assim como existe o outro lado. Eu já fui deposta com injustiça, já ameaçaram atropelar a minha filha, já fecharam o microfone na minha cara para eu não ter direito a réplica, mas eu não tenho medo. Aprendi a me defender em assembleias, a fazer constar minha defesa em atas, e a pedir explicação em juízo diante de insinuações e falsas acusações. Eu sou calma, mas não sou boba.

Eu ainda acredito no potencial de desenvolvimento humano nos condomínios. A função social do síndico é promover relações entre vizinhos, é lembrar aos moradores que eles não estão lá só para ratear despesa. Há seis meses participo de um projeto que visa o despertar para a prática de gentileza entre morador e morador, morador e funcionário, funcionário e funcionário, administração, com vários níveis cruzados. Está sendo desenvolvido com parcerias interessantes e acredito que terá boa aderência. Precisamos recuperar o senso de vizinhança.”

Lígia Ramos, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

SEM CONTRATEMPOS

Para assegurar bons resultados de uma obra de fachadas, vale atentar para especificidade contratual, adendo temporário ao seguro do condomínio e, ainda, ter ajuda de uma ferramenta de gestão contendo etapas do serviço

Por Isabel Ribeiro

PROMOVER obras de restauração, recuperação e pintura de fachada exige total dedicação do síndico. Requer isolar a área, cobrir veículos, preparar a logística para os trabalhadores no condomínio, comunicar aos moradores quando haverá funcionários dependurados na face de suas janelas, refazer o comunicado caso a atividade do dia seja suspensa por intempéries, enfim, tais exemplos são somente alguns passos da jornada. Por tudo isso, a execução do serviço tem de vir assegurada por empresa conceituada e o contrato precisa ser claro quanto ao que esperar da solução apresentada.

Para cercar-se de mais segurança dos detalhes que envolvem obras complexas, alinhando expectativa e resultado, o advogado Jaques Bushatsky, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, sugere que o síndico seja acompanhado por uma comissão de obras do condomínio em negociações com as prestadoras de serviço. “O síndico poderá dessa forma interpretar melhor, usando mais inteligências, o que for prometido pelo empreiteiro, não deixando passar alguma informação ou detalhe, por isso é importante que esteja acompanhado por uma comissão de condôminos estabelecida para esse fim. Se entre eles houver um engenheiro muito bom, deixe que ele dê conselhos porque assim aumentam as chances de sucesso da obra”.

Fotos Canva

O advogado observa que, de modo geral, as pessoas tendem a acreditar que os contratos não são bem-feitos, o que é um equívoco. “Há muitos anos, nas boas empresas, tenho visto contratos com especificações da execução da obra e de cumprimento a eventuais novas regras da Prefeitura ou do Ministério do Trabalho que venham a surgir no decurso desse serviço, pois costumam ser obras demoradas, legislações podem entrar em vigor. Hipoteticamente, se passa a vigorar a norma de algum EPI mais robusto, o síndico pode não saber disso, mas tudo bem, porque está descrito no contrato que a empresa vai seguir as regras de segurança do trabalho que vierem”.

Jaques Bushatsky: liberdade contratual

O modelo de contrato de adesão simples, largamente utilizado na aquisição de outros serviços (como assinatura de TV a cabo) não é a melhor opção no caso de transação envolvendo obra de fachada. Isto porque esses documentos de adesão, pré-formatados, trazem cláusulas estabelecidas pelo fornecedor e, assim, o cliente se limita a acordar preço, forma e condições de pagamento. Ou seja, não existe liberdade contratual para que o consumidor, aqui, o condomínio, negocie inserção de cláusulas. Isso não pode ocorrer em obras maiores ou complexas.

A orientação do advogado do Secovi é sempre optar por um modelo contratual que permita o acréscimo de especificidades da aquisição do serviço. “Boas empresas hoje só pegam o trabalho com a certeza de que conseguirão executá-lo, então se foi prometido ao cliente que conseguirão

Fotos Divulgação

recompor o revestimento parcial de uma fachada de modo que não fique com aparência remendada, essa empresa sabe que tem condições de fazê-lo, até mesmo porque isso estará em contrato e se descumprir, haverá um problema, que é a não entrega do resultado”.

Para dar noção exata do quanto é importante atentar para o objeto da contratação, tome-se por exemplo um prédio de 20 andares com fachada de azulejos amarelos, sendo que parte dela deverá ser reconstituída com o mesmo tipo e tonalidade de revestimento. “Se a empresa me diz que consegue colocar um ‘remendo’ que deixará o visual uniforme e na hora da execução utilizar peças em tom amarelo mais escuro, que dá para notar a diferença do outro lado da rua, mas nada disso foi posto em contrato, não poderei contestar. É importante constar o dever de entregar boa obra, ou sendo o caso, deixar claro que não haverá perfeição”, observa Jaques.

Durante negociações, prosseguindo com o exemplo dos azulejos (extensível a outros trabalhos), empresas do segmento oferecem alternativas como: 1) trocar 100% das pastilhas para um resultado uniforme e perfeito ao custo de, digamos, R$ 1 milhão. 2) trocar apenas a parte danificada, o que não trará resultado exatamente igual ao restante do revestimento, ao custo de R$ 100 mil reais; 3) trocar parcialmente (mas sem ressalvar que não ficará perfeito, o que leva a crer que ficará).

“É um processo muito semelhante a outros negócios do dia a dia. Se furar o pneu do carro, você pode comprar um novo por x reais ou um usado pela metade do valor. Você sabe que vai durar menos, mas talvez seja o que se adequa ao seu orçamento. Ou ainda, um recondicionado com garantia de durabilidade. Com a fachada, é mais ou menos isso, e se opção for por aquela que vai ficar visível o remendo e não a uniformidade visual, tem que estar descrito em contrato para o bem de ambas as partes”, reafirma o advogado.

Orlando José: acréscimo ao seguro

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EMPRESAS ESTRUTURADAS

Embora com todos os cuidados que um síndico toma referente às obras em fachadas, imprevisibilidades podem ocorrer, como destaca o síndico profissional Orlando José, que atua na área condominial há mais de 25 anos. “Já vi muita coisa acontecer. Durante uma reforma de fachada, teve até mesmo um funcionário de empreiteira que se atirou do topo do edifício após uma desilusão amorosa. Por pouco não acertou uma pessoa que passava na calçada do condomínio. A empresa contratada para a obra agiu rápido para cuidar dos trâmites”, fala o síndico.

No caso mencionado, a queda não estava relacionada com ausência de EPIs, mas segundo Orlando, deixa claro o quanto é importante contar com parceiras estruturadas no enfrentamento de adversidades – e na prevenção. Segundo ele, quando um síndico se depara com grande disparidade nos orçamentos das prestadoras, pode haver algum motivo oculto, afinal é sabido que obras de fachada, tão necessárias, requerem investimento vultoso.

Orlando sugere que o síndico questione o porquê de uma concorrente praticar preço muito inferior às demais: “Será que essa empresa que está cobrando valor abaixo do mercado possui mão de obra própria e treinada? Que paga os funcionários, que eles têm seguro de vida? Ou será que é tudo na informalidade, de qualquer jeito? Eu já vi coisas absurdas, como funcionários totalmente desqualificados enviados pela prestadora e pintor descendo a fachada de chinelos e com a lata de tinta amarrada numa cordinha”.

O síndico que se guiar apenas pelo aspecto financeiro numa contratação, adverte Orlando, estará correndo um grande risco. “Outro dia, estávamos discutindo orçamento de pintura da fachada em um condomínio e um dos conselheiros fez um comentário absurdo: ‘Se a gente contratasse um pintor, poderia economizar’. Expliquei a todos o risco envolvido, pois o profissional que trabalha em altura é treinado dentro de normas técnicas, ele faz uso de equipamentos adequados. Não estamos falando de uma simples pintura de parede”, enfatiza Orlando. “O condomínio é contratante solidário, se acontecer algum acidente, nem o seguro vai querer cobrir”.

Tem um bom tempo que ele aprendeu com um corretor de seguros uma estratégia pontual na prevenção de sinistro, que compartilha com os colegas síndicos: “Durante o prazo de vigência da obra da fachada, coloco um adendo na apólice de seguro do condomínio, vigente só até

a entrega do serviço. Custa pouco ao mês, cerca de R$ 300,00, mas do ponto de vista benefício acrescenta muito porque se um funcionário cair do andaime e morrer e a empresa sumir do mapa, o condomínio estará resguardado”, afirma.

Obviamente, incluir tal adendo não exclui o fato de que a contratante da obra também precisa ter seu próprio seguro. “O adendo para o seguro do condomínio é apenas uma precaução a mais. Já vimos empresas fortes quebrarem, aqui e no exterior, então uso esse argumento para aprovar o valor dessa despesa extra junto à aprovação das obras de fachada”, diz o síndico.

Mesmo com todas as cautelas mencionadas, Orlando relata que dá atenção especial aos edifícios que passam por obras nas paredes externas (três no momento). “Faço visitas diárias, em diferentes horários, para ver como está o andamento da obra, se as pessoas estão com os equipamentos de segurança, se os funcionários são os mesmos ou se a empresa mandou outra pessoa sem comunicação prévia. Em obras longas a troca é comum, mas o contratante precisa ser avisado”, esclarece. “Dizem por aí que as atribuições do síndico são muitas, né? Pois em responsabilidade, é o dobro. O síndico responde civil e criminalmente pelo condomínio. Se o síndico contrata mal, dependendo do desdobramento do caso, pode ir preso ou ter seus bens comprometidos”, reforça Orlando.

Para ele, o ideal é que o síndico tenha contato constante com o dono da empresa (se a mesma for pequena) ou com o responsável técnico pela obra, que a visite, fiscalize seu andamento, verifique até mesmo o ponto de ancoragem para constatar se cordas e cabos estão presos adequadamente. Na impossibilidade de inspecionar a obra por falta de tempo ou, principalmente, de conhecimento, Orlando sugere a contratação de um engenheiro pelo condomínio durante a vigência da mesma. “Além do engenheiro da empresa, o condomínio também terá o seu fiscalizando escopo, cronograma e normas de segurança.

Claro que não extingue a responsabilidade do síndico, mas traz mais tranquilidade”, reconhece.

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR: MANUTENÇÃO E

MODERNIZAÇÃO

QUÓRUM & APLICATIVO

O síndico profissional Rodrigo Lobo, especialista em gestão ágil, orienta para quem estiver às voltas com pedidos de alteração de fachada, que é preciso fazer tudo direito. “Tem que haver aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia”, sentencia. No entanto, conforme a urgência, é dispensável quórum de maioria absoluta.

“Havia um prédio em Perdizes com uma fachada maravilhosa, belas janelas de madeira, porém elas ficaram deterioradas com o tempo. Uma delas caiu do décimo oitavo andar na área de pedestre. Precisamos trocar todas com urgência e optamos por uma estrutura de alumínio.

Nem que fosse de madeira teríamos como encontrar o mesmo modelo. Então houve, sim, alteração de fachada, mas foi motivada por força de segurança, bastando aprovação de quórum simples”, ilustra.

Para evitar polêmica, até mesmo quando um condomínio vai ser repintado da mesma cor, Rodrigo se antecipa e comprova em assembleia de liberação da obra que o tom original será mantido. “Muitas vezes um condomínio leva anos para se pintado, a cor sobre alterações e quando a fachada começa a ser pintada, algum condômino pode estranhar e querer embargar a obra, alegando interferência estética. Uma coisa simples pode virar um problemão se o síndico não se atentar a isso”.

Síndico de muitos condomínios, Rodrigo desenvolveu no Trello (aplicativo de gerenciamento de projeto) um guia que o auxilia nas várias etapas de obras de manutenção de fachada, contendo itens como licitação para contratação e modelo de cronograma de execução, entre outros. Agora, os leitores da Direcional Condomínios podem ter acesso a esse material. Basta apontar a câmera do celular para o QR Code desta página e o conteúdo será disponibilizado, gratuitamente. Simples e rápido.

REDUÇÃO DE RISCOS

Planejar as adequações necessárias para solicitar a emissão do AVCB engloba focar nas vulnerabilidades e atender normas técnicas. O documento é uma conquista, mas a atenção à segurança deve persistir; palestras ajudam a engajar condôminos

Por Isabel Ribeiro

VOCÊ CER -

TAMENTE já viu colegas síndicos postando imagens do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) nas redes sociais, orgulhosos da conquista. E está tudo bem. Se as vulnerabilidades foram resolvidas, se os quesitos atendem às normas técnicas, natural que se comemore. Mas segurança vai além do sonhado documento. Equipamentos e instalações pedem vigilância e manutenção constantes. “Se nas semanas seguintes à vistoria, alguém roubar as mangueiras, e o lugar pegar fogo, o bombeiro não terá nada a ver com isso. A responsabilidade será do síndico que não administrou o condomínio durante a vigência do AVCB”, alerta Carlos Alberto dos Santos, consultor de riscos na área condominial. A síndica profissional Sirlene Lima tem essa preocupação. Tanto que no Edifício Maria Carolina, no qual também é moradora, ela não descuida da verificação dos equipamentos. “Estamos em movimento para tirarmos o AVCB. Do que já regularizamos, tenho planilhas para manutenção e checagens, caso dos extintores, cuja pressão é verificada no prédio uma vez ao mês”, conta. O cuidado se estende à calçada, afinal é preciso conferir se o hidrante de recalque continua completo ou se alguma peça de metal foi furtada – o que já aconteceu. Nesse caso, é urgente fazer a reposição, senão não há como acoplar a mangueira do caminhão-pipa dos bombeiros.

Com uma torre de dez andares e 20 unidades, o edifício, localizado no Jabaquara, data de 1983. Sirlene chegou ao condomínio pouco antes de ser eleita síndica, primeiro em mandato tampão, depois de maneira assemblear. Com dois meses de gestão, levou um enorme susto. “Eu estava na janela quando um raio caiu na quadra, ricocheteou e atingiu a

Foto Canva

árvore do parque vizinho, que pegou fogo”. Intrigada, foi com a empresa especializada verificar o sistema de para-raios e o encontrou incompleto, só com o mastro e alguns parafusos – vestígios de que já houvera captores (hastes metálicas) – e uma luz-piloto queimada.

O episódio a alertou para saber como estava a segurança do edifício. Leitora voraz sobre condomínios e, à época, docente de um curso de sindicatura profissional, ela logo se conscientizou que muitos outros itens se encontravam em desacordo com as normas de segurança. “O síndico tem de estudar, buscar conhecimento. Na questão que envolve o AVCB, tem de se perguntar: O que está faltando? Estou segura? Os meus vizinhos estão seguros? É preciso honrar o voto de confiança dos moradores, trazer o melhor para eles. Tudo isso, claro, envolve dinheiro, mas precisa ser feito”.

Sirlene descobriu que em 2018 o condomínio havia dado um passo em direção ao AVCB, mas recuara alegando não ter recursos para resolver tantas inadequações. “Questionei se os moradores não tinham medo de um incêndio e ouvi: ‘Aqui é guardado por Deus’. Respondi que, fé a parte, era imprescindível investirmos em segurança”.

Carlos Alberto dos Santos: propósito nas exigências para o AVCB

Uma das primeiras providências foi contratar um engenheiro para vistoria técnica, o qual também se reuniu com os moradores numa tarde de sábado para uma palestra sobre o papel do para-raios no resguardo do condomínio. “Foi um encontro bastante esclarecedor para todos, isso ajudou na hora de fazer o rateio e corrigirmos o problema”, recorda.

Ações educativas do gênero são muito importantes porque a grande maioria dos condôminos não tem noção do que é composta e como funciona a segurança de uma edificação, conforme o consultor Carlos Alberto. “Quando toca o alarme de incêndio, tem morador que interfona na portaria para perguntar o que está acontecendo. Trata-se de um alerta

Foto Paulo Mujano

de emergência! É para sair, não para interfonar”, adverte o especialista. Carlos Alberto orienta os síndicos para conscientizarem os condôminos com informações, e reforça que as palestras são um bom caminho. “Infelizmente, sempre temos notícias de incêndios, então use um desses acontecimentos divulgados na mídia para introduzir o assunto na coletividade. Procure mostrar onde houve falhas e o que pode ser feito para evitá-las. Não espere até acontecer algo assim no próprio condomínio. Ele reforça que as exigências para a concessão do AVCB têm propósito, mas isso também os moradores desconhecem. “As exigências normativas vão se modificando a medida em que vão acontecendo as catástrofes. A necessidade do corrimão contínuo na escada de emergência, por exemplo, veio depois do incêndio do Edifício Andraus, na década de 1970; outras vieram após a tragédia da Boate Kiss, dez anos atrás”, ilustra.

Wolfram Werther: palestra com bombeiro para funcionárias do lar

O síndico profissional Wolfram Werther também vê resultados positivos em palestras nos condomínios e recorda-se que, anos atrás, se valeu do método na época de renovação do AVCB no condomínio Cristall Parque da Aclimação, um residencial de alto padrão, com duas torres e 82 unidades, do qual era síndico na ocasião. As lixeiras, uma para lixo orgânico, outra para reciclável, ficavam dispostas nos halls dos andares, trazendo comodidade, porém obstruindo a rota de fuga em caso de eventual sinistro, o que seria devidamente anotado na vistoria dos bombeiros.

A fim de desobstruir o local sem causar uma celeuma entre os moradores, o síndico apostou nas funcionárias do lar como agentes da mudança, visto que todas as unidades tinham empregadas. “Solicitei autorização aos empregadores para que as liberassem um pouco mais cedo e as convidei para participarem de um evento em um dos salões”, conta Wolfram. Na ocasião, o condomínio providenciou um lanche composto de sanduíche de metro, docinhos, sucos e refrigerante, além de brindes cosméticos de duas marcas conhecidas em agradecimento pela participação das empregadas, mais o sorteio de uma cesta de comes e bebes e outras de produtos cosméticos. Durante o lanche, o síndico explicou sobre a nova rotina no recolhimento

Foto Almir Almeida

do lixo, disse que haveria coleta nas unidades de manhã e à tarde, e que se necessário, poderiam utilizar as lixeiras das garagens. Em seguida, um oficial do Corpo de Bombeiros explicou sobre o risco de obstruções em rotas de fuga, mas também discorreu sobre a segurança das moças na saída de casa para o trabalho e no transporte coletivo. “Foi um sucesso, a partir daí o condomínio passou a ter um whorkshop anual das empregadas. Quanto à dinâmica do lixo, deu certo começar a mudança por elas e com a palavra do bombeiro, sem brechas para algum condômino pensar que fosse algo imposto pelo síndico”, esclarece Wolfram.

A síndica profissional Sirlene Lima está adequando o condomínio conforme normas de segurança

Já no condomínio da síndica Sirlene, no Jabaquara, a lixeira não foi um problema, mas haviam outros impeditivos para a aprovação do AVCB. Até o momento, muito já foi feito, como adequação do sistema de para-raios, reposição de oito extintores que estavam faltando, conserto de vazamento d’água no barrilete (antes, amparado por baldes), substituição da bomba de incêndio, testagem das mangueiras, regulagem e pintura das portas corta-fogo. “Em algumas portas faltavam maçaneta, tinha uma cordinha no lugar. Em outras, havia uma borracha para não baterem. Nada a ver com sua função original”.

A gestora comenta que não havia uma única placa de sinalização no condomínio, problema já solucionado também. Dos extintores que iam para recarga, aqueles que voltavam vazios por apresentarem defeito não eram substituídos. “Ainda falta trocarmos a central de alarme, porque a atual dispara sem necessidade”, diz. “Até agora já gastamos R$ 100 mil nas atualizações necessárias para o AVCB, mas isto porque o condomínio não cuidou das manutenções, senão o valor teria sido menor”, avalia.

Na fase atual, o condomínio conta com uma assessoria especializada em AVCB para cuidar dos trâmites legais e Sirlene crê não faltar muito para a etapa da vistoria. “Quando obtivermos o certificado será como receber um diploma, uma grande alegria. Mas é preciso ter paciência, fazer as coisas com orientação técnica e não descuidar das manutenções, senão vai tudo por água abaixo de novo”, finaliza.

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EQUIPANDO O CONDOMÍNIO

Síndicos experientes orientam sobre composição do kit enxoval do empreendimento e custeio em etapa de implantação, além de aquisição de insumos, como descartáveis e produtos de limpeza

Por Isabel Ribeiro

CONDOMÍNIO em etapa de implantação pede um kit enxoval. Cabe ao síndico montar uma lista com acessórios e equipamentos essenciais no início de vida da edificação. “São indispensáveis, por exemplo, acolchoado de proteção e tapete para cabina do elevador; e são urgentes, pois o transporte de material de obra e mobiliário das mudanças é quase contínuo nessa etapa”, observa o síndico profissional Carlos Fernandes.

Na Assembleia Geral de Instalação, além da própria instalação do empreendimento, são tratados temas como: eleição do síndico, deliberação de previsão orçamentária e deliberação para aquisição do kit enxoval com origem de recursos definida, entre outros. A síndica profissional Roseane Fernandes, sócia de Carlos em empresa de sindicatura, orienta que os colegas candidatos ao cargo visitem a edificação com antecedência para terem noção dos itens que comporão o enxoval, bem como de modelo e quantidade, e estejam cientes dos custos para apresentar na assembleia. Habitualmente áreas comuns (salão de festas, brinquedoteca e outras) são entregues aparelhadas. Acessórios complementares que moradores possam solicitar, caso de tornozeleiras de peso para academia, não fazem parte do kit enxoval. Na lista do que efetivamente será preciso comprar estão itens como lixeiras, contêineres, tapetes, carrinho de supermercado, caixa de ferramentas, acessórios de banheiro, mobiliário ergonômico para portaria e zeladoria, ventilador ou ar-condicionado para a guarita, forno de micro-ondas e geladeira para os colaboradores, além de mobília para refeitório e vestiário.

Foto Maury Jr

Foto Beatriz Paulini Fotografia&Videografia

Carlos Fernandes e Roseane Fernandes constatam que são raros os condomínios entregues com itens básicos

ESCOLHAS CUIDADOSAS

Segundo Carlos, artigos como placas de sinalização na garagem e espelho convexo costumam passar despercebidos na listagem dos síndicos, mas fazem falta. Outra dica do gestor é atentar para o perfil do condomínio na escolha dos objetos. “Imagina se eu compro uma lixeira de madeira ecológica porque acho interessante, só que não tem nada a ver com o projeto arquitetônico? Vai destoar. São detalhes, porém muito importantes no complemento da ambientação, que devem ‘conversar’ com o projeto original para preservação do patrimônio”.

Por sua vez, Roseane aponta que a ausência de detalhes precisa ser imediatamente suprida para não interferir negativamente na imagem do empreendimento. “O condômino quando recebe o imóvel, feliz com a realização do seu sonho, quer trazer parentes e amigos para um tour pelo condomínio. Agora, pensa na má impressão que um convidado terá se for ao banheiro e o vaso sanitário estiver sem tampa e assento. O síndico não pode deixar isso acontecer”.

Carlos e Roseane relatam que raramente os empreendimentos são entregues com itens básicos. Uma exceção é um empreendimento gerido por eles na região do Morumbi, que teve a segunda fase implantada em dezembro. “Nos banheiros das áreas comuns, não só havia porta-papel toalha, como o próprio papel no suporte”, conta Roseane. Pelo condomínio estar bem provido, ela empregou a verba do kit enxoval para complementos e antecipou compras que faria em segunda instância, como tanquinho para lavagem dos panos de limpeza e impressora para a administração.

Já em um condomínio na zona oeste, implantado em setembro passado, foi necessário começar do zero. Inclusive na parte de insumos (produtos de limpeza e descartáveis), o que não faz parte do kit enxoval, mas é tão necessário quanto, Roseane fez a compra inicial com seu próprio cartão de crédito, sendo posteriormente ressarcida. “A primeira arrecadação demanda de 20 a 30 dias para ‘entrar’ no condomínio, mas eu não podia deixar os funcionários sem o básico”, explica. Outra alternativa para aquisição de insumos nas implantações é, segundo Roseane, ter um rol de empresas parceiras que possam contar com pagamento a prazo.

Já o custeio do enxoval pode advir de rateio extra ou, se deliberado em assembleia, do fundo de reserva, uma vez que o condomínio recorre pouco a ele nos primeiros anos, afinal as instalações são novas e a garantia da construtora está vigente. “Parcelamos o enxoval em X vezes, negociados de acordo com o valor da arrecadação e durante esses meses a compra é debitada, contabilmente, do fundo de reserva. Mas a decisão precisa ser, impreterivelmente, aprovada em assembleia”, alerta Carlos.

PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA: PORTÕES, ESQUADRIAS, CORRIMÃO E MURO DE VIDRO

IMPERMEABILIZAÇÃO, MATERIAL DE CONSTRUÇÃO, MÓVEIS