IMMOBILIARE | Ripresa

IL REAL ESTATE RISALE LA CHINA

Dopo il flop pandemia, nel 2022 gli investimenti rivedono il segno positivo, mentre prezzi e canoni restano stabili. I parchi commerciali fanno gola

Boulevard Berlin è un centro commerciale tedesco, ceduto lo scorso anno da Klépierre, che però mantiene il ruolo di facility e property manager. Klépierre aveva ceduto anche un retail park in Francia, a Bordeaux, ricavando nel complesso delle due operazioni 345 milioni di euro.

Per il real estate commerciale arriva la ripresa. Benché i venti di guerra portino incertezza, specialmente sul versante centro orientale del Continente. Gli investimenti immobiliari, per negozi e luoghi del commercio, sono calati di circa il 10% in Europa nel 2021, con un minino storico di 33 miliardi di euro di transazioni. Ma la situazione ora dovrebbe invertirsi e per l’anno in corso, l’attesa è di un miglioramento del 12%, che porterebbe a 37 miliardi il volume delle operazioni. È quanto emerge dall’ultimo Rapporto 2022 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia, prodotto da Scenari Immobiliari.

In Europa vince il retail park

In Europa, la domanda ha privilegiato operazioni a minor rischio, come “parchi commerciali” e gli asset legati al settore alimentare, mentre i centri commerciali tradizionali, le high street e le attività di sviluppo, hanno suscitato minor interesse, benché di solito rappresentino una buona parte degli impieghi del settore. Sul fronte delle quotazioni, il 2021 si è concluso con il segno negativo, come già accaduto nel 2020. I prezzi di vendita e i canoni di locazione dei negozi hanno subito nei principali Paesi europei un calo medio del 2,3%, che nel 2022 dovrebbe limitarsi a un -1%. Un trend dovuto alla crisi che ha colpito le piccole attività commerciali delle grandi città, posizionate fuori dalle principali arterie dello shopping locale e internazionale.

Italia, si aspetta un leggero rimbalzo

Volume degli investimenti, dati in miliardi di euro (Fonte Scenari Immobiliari)

Italia, si vedono gli “opportunistici”

Nel nostro Paese, il volume totale degli investimenti nel 2021 è stato di 1,32 miliardi di euro, che risulta inferiore del 9% rispetto al 2020 ed è ben distante (-30%) rispetto al dato del 2019. Tuttavia, per il 2022, gli investimenti risalire del 10,5%, a oltre 1,46 miliardi di euro. Due diverse tipologie di investitori si sono affacciate cautamente sul mercato italiano nel corso del 2021. Da un lato, sono arrivati gli investitori core, alla ricerca delle rare location di pregio disponibili, situate nelle principali high street o nelle grandi superfici commerciali, specialmente quelli caratterizzati da elevati livelli di resilienza rispetto alle restrizioni imposte per il contenimento della pandemia (quindi i retail park o comunque centri con ampie superfici all’aperto). Dall’altro lato, si è visto anche quale investitore opportunistico, che ha puntato su gallerie commerciali con rendimenti promessi in doppia cifra. Quanto al fatturato complessivo del real estate commerciale, derivante da vendita o locazione, il dato del 2021 si è fermato a 6,7 miliardi di euro, appena mezzo punto in meno rispetto al 2020.

Tra le prime operazioni di rilievo del 2020, Immofinanz ha acquistato il parco commerciale Terminal Nord di Udine, ceduto da una società di private equity basata a Londra (Cbre è stato advisor dell’operazione). Si tratta di un asset con una superficie complessiva di 33.000 mq e36 unità retail.

Effetto e-commerce, secondary street al centro

La crescita esponenziale che ha avuto l’e-commerce negli ultimi anni e il suo costante sviluppo previsto per il futuro ha inevitabilmente confermato nel 2021 la necessità di revisione del concetto classico di negozio, richiedendo al settore una proposta di forme innovative, capaci di offrire al consumatore finale un’esperienza integrata di acquisto digitale e fisico. Contemporaneamente, le limitazioni personali imposte per contenere il propagarsi del virus hanno modificato le richieste del consumatore finale, che ha riscoperto e riconosciuto l’importanza dell’interazione sociale e il rapporto con il contesto urbano e con tutto quello che serve per vivere il quotidiano, passando da spazi per il lavoro a strutture sanitarie, bar, ristoranti, scuole, negozi, spazi per lo sport, centri culturali e luoghi per la socialità. Al centro di queste nuove modalità stanno le secondary street, vie del commercio che attraggono un bacino di utenza prettamente locale e di massa, in forte evoluzione.

Prezzi e canoni ancora in calo

“Le caratteristiche della crisi sanitaria da cui stiamo uscendo hanno spinto gli operatori a fare scelte sostenute da un cauto ottimismo per il futuro. I vari lockdown che tutti i Paesi hanno dovuto imporre hanno generato una variazione della domanda di acquisto delle famiglie verso realtà commerciali più vicine alla propria residenza. Il tema della ‘città in quindici minuti’ ha un forte impatto anche sul commercio, perché significa riscoprire i negati di quartiere e i piccoli centri commerciali. Lo scenario ovviamente potrebbe cambiare per gli effetti della guerra in Ucraina. L’effetto più evidente ora la concentrazione degli investimenti nell’Europa occidentale” ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Prezzi e canoni risultano ancora in contrazione seppur con dinamiche inferiori rispetto a quanto manifestato nel corso del 2020. Si stima che, per l’anno in corso, i trend di prezzi e canoni si manterranno in campo negativo con andamenti medi nazionali più contenuti, meno 2,3 per cento i canoni e meno 1,2 per cento i prezzi.